1 - apostila de engenharia de avaliaes

Rio de Janeiro

Engenharia de Avaliações

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2Uso Restrito Confidencial

Índice

• Mercado de Engenharia de Avaliações

• Referências Normativas

• Atividades Básicas

• Métodos de Avaliação

• Procedimentos Especiais

• Anexos

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Mercado de Engenharia de Avaliação

• Processos na Vara Cível e Vara de Família

• Atuação como Perito e/ou Assistente Técnico

• Importante a busca por relacionamento com Juizes e Auxiliares da justiça;

Advogados; Empresas e Instituições com ativos fixos

• Comarcas localizadas em região com valorização imobiliária

• A Caixa Econômica Federal contrata prestadores de serviço para realizar avaliações de

imóveis utilizando inferência estatística. O credenciamento funciona através de edital;

• O Ministério Público XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX. Ver oficio entregue pelo aluno;

• Avaliações Extra-Judiciais para Instituições, Empresas de Auditoria, Escritórios Tributários,

Construtoras, Bancos, etc.....;

Há diversas oportunidades para o engenheiro avaliador, apesar da demanda por este tipo de profissional já ter sido bem maior que atual, especialmente, durante o período de inflação.

OPORTUNIDADES DE TRABALHO

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Índice






• Anexos

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Referências Normativas

• Substitui a antiga NB-502. Maior detalhamento dos conceitos e procedimentos

avaliatórios, com a separação dos métodos e a determinação do modo de executar os

cálculos em cada método;

• Recomenda-se a sua aplicação em todas as manifestações escritas, vinculadas à

Engenharia de Avaliações, que são de responsabilidade e da competência

exclusiva dos profissionais legalmente habilitados pelo CREA, em

consonância coma Lei Federal 5194 de 24/12/66, com as resoluções n. 205, 1010 e

345 do CONFEA e com a ABNT NBR 14.653;

• Normas complementares atualizadas do IEL e IBAPE podem e devem ser

utilizadas, pois são baseadas na NBR 14653 e possuem características,

parâmetros, índices e limites regionais definidos por experts;

A NBR-14653, elaborada pela ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas, define procedimentos, conceitos, métodos e padrões aceitos para elaboração de engenharia de avaliações.

CONSIDERAÇÕES INICIAIS

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1 parte: Procedimentos Gerais – Avaliação de Bens (2001)

2 parte: Imóveis Urbanos (2004)

3 parte: Imóveis Rurais, Culturas Agrícolas e Semoventes (2004)

4 parte: Empreendimentos (2002)

5 parte: Máquinas, Equipamentos, Instalações e Bens Industriais em Geral (2005)

6 parte: Recursos Naturais e Ambientais

7 parte: Patrimônios Históricos

A NBR-14653 está dividida em sete partes:


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• ABNT NBR 12721:2004 - Avaliação de custos unitários de construção para incorporação

imobiliária e outras disposições para condomínios e edifícios

• Resolução do CONMETRO n. 12, 12/10/88 - Quadro geral de unidades de medida

• Leis Federais n. 6766/79 e 9785/99, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano

• Lei Federal n. 8245/91, que dispõe sobre locações de imóveis urbanos

• Decreto Lei n. 9760/46, que dispõe sobre os terrenos de marinha

Além da NBR 14653 citada, seguem as principais referências normativas:

OUTRAS REFERÊNCIAS NORMATIVAS

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• Anexos

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• Identificação do bem que será objeto da avaliação;

• Caracterização da sua finalidade: compra, venda, desapropriação, doação, alienação,

permuta, garantia, fins contábeis, segura, arrematação, adjudicação e outros;

• Definição do objetivo da avaliação: valor de mercado, locação, custo de reedição, valor

residual, outros;

• Necessidade ou não de verificação de medidas (imóveis);

• Necessidade ou não de verificação de ônus, gravames e titularidade;

• Atenção para prazo limite para apresentação do laudo;

• Composição da equipe: em diversos momentos trata-se de matéria MULTI-DISCIPLINAR

(citar exemplos de complexo industrial, fazendas)

Atividades Básicas

Algumas atividades básicas devem ser realizadas pelo profissional, em todo e qualquer método de avaliação, para caracterizar o seu trabalho como Laudo, pela NBR-14653 da ABNT.

1 - ATIVIDADES PRELIMINARES

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Atividades Básicas

Rotineiramente, a averiguação da situação dominial não faz parte do escopo da avaliação, porém cabe ao avaliador solicitar o fornecimento da documentação disponível relativa ao bem.

• Documentação relativa aos bens

• Imóveis: Certidão recente do Registro Geral de Imóveis. Atenção para

existência de cláusulas restritivas de uso;

•Recomenda-se consultar as legislações municipal, estadual e federal, bem como

examinar outras restrições ou regulamentos aplicáveis, tais como os decorrentes de

passivo ambiental, incentivos ou outros que possam influenciar no valor do bem.

•Eventuais incoerências ou insuficiências, convém informar e explicitar a

circunstância no laudo, bem como os pressupostos assumidos em função dessas

condições.

•

2 – ANÁLISE DOCUMENTAÇÃO

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Atividades Básicas

Rotineiramente, a averiguação da situação dominial não faz parte do escopo da avaliação, porém cabe ao avaliador solicitar o fornecimento da documentação disponível relativa ao bem.

• Documentação relativa aos bens

• Máquinas e Equipamentos: manuais, desenhos esquemáticos e documentação de

origem, guias de importação.

• Unidades industriais: plantas, layout, fluxogramas, inventário técnico disponível,

escrituras e documentos dominiais.

2 – ANÁLISE DOCUMENTAÇÃO - continuação

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Atividades Básicas

• vistoriar o bem a ser avaliado, fazendo fotos externas e internas; também, se possível e

necessário, planta, vistas e croquis.

• Realizar a caracterização do bem;

• Terreno: Localização, aspectos físicos (solo, topografia, etc) , infra estrutura,

utilização atual e vocação, restrições e outras situações relevantes

• Construções: Padrão construtivo, estado de conservação, número de cômodos ou

partes, qualidade de construção, idade do imóvel e seu estado de conservação.

• Região: Aspectos sócio-econômicos, físicos e infra estrutura urbana.

• Pesquisar informações sobre o movimento de compra e venda, ou de aluguéis, para saber qual a base de preços;

• A vistoria (de imóveis) deve ser complementada com a investigação da vizinhança e da

adequação do bem ao segmento de mercado com identificação de circunstância atípicas,

desvalorizantes ou valorizantes;

• Verificar todos os dados essenciais à formação do preço de imóveis daquele local. Se rural, a vocação agrária da região e a distância aos grandes centros consumidores;

É imprescindível a vistoria do bem avaliando para registrar suas características físicas e outros aspectos relevantes à formação do seu valor.

3 - VISTORIA / INSPEÇÃO / EXAME

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Atividades Básicas

• Diagnóstico de Mercado: Deve-se proceder à análise sucinta do comportamento do

segmento de mercado ao qual pertence o imóvel em avaliação, resumindo a situação

constatada quanto a liquidez deste bem.

• Vistoria por Amostragem - Na avaliação de conjunto de unidade autônomas

padronizadas, é permitida vistoria interna por amostragem aleatória de uma quantidade

definida previamente pelas partes ou, se houver omissão no contrato, de um percentual

mínimo de 10% do total das unidades de cada bloco ou conjunto de unidades de mesma

tipologia;

• Avaliação em Massa - Nas avaliações em Massa é imprescindível que o avaliador conheça

a região. Sob sua responsabilidade podem ser designados profissionais habilitados para

vistorias;

É imprescindível a vistoria do bem avaliando para registrar suas características físicas e outros aspectos relevantes à formação do seu valor.

3 - VISTORIA - continuação

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DEFINIÇÕESPlanta de valores

Representação gráfica ou listagem dos valores genéricos de metro quadrado de terreno ou do imóvel numa mesma data.

Caberá à Municipalidade estabelecer, dentre outros, o valor de cada V0.

V0 = 1 metro de testada do lote padrão com profundidade de 36m (RJ) ou 25m (Niterói).

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Avaliação de terrenos urbanos

Fórmula de HARPER-BERRINI

Quando

P < 0,5 NSendo: P = profundidade efetiva do terrenoN = profundidade padrão

Vt = V0 X T X (P/Pe)1/2

Onde,Vt = valor do terrenoV0 = preço unitárioT = testadaP = profundidade efetiva do terrenoPe = profundidade equivalente = Área/Testada

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JERRET

Para terrenos de grande profundidade, quando P≥2N (Jerret):

Vt = 6V0 X (T X Pe)/(Pe+5N)

Fórmula de HARPER-BERRINI

Vt = V0 X (A.T/N)1/2

Quando 0,5N ≤ P ≤ 2N

Onde,

Vt = valor do terreno

V0 = preço unitário

A = área

T = testada

N = profundidade padrão

P = profundidade efetiva do terreno

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Atividades Básicas

EXEMPLO ILUSTRATIVO

Imóvel Avaliando

Loteamento

xxxxxxx

Faixa de Servidão,

objeto desta lide

3 - VISTORIA – complementação com fotos e mapas.

Além de máquina fotográfica, de preferência digital, o Engenheiro Avaliador, nos dias

atuais, deve recorrer a diversas ferramentas como: Google Earth, GPS, AutoCAD, Trenas

e Instrumentos de Topografia.

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Índice





• Método Comparativo

• Método de Custo

• Método Evolutivo

• Método Involutivo

• Conjugação de Métodos


• Anexos

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Métodos de Avaliação de Imóveis

As metodologias aplicáveis à avaliação de bens dependem basicamente:





• Método de Capitalização da Renda

• Avaliação utilizando critério residual

• Conjunção de Métodos

• Deve-se optar pela metodologia mais

adequada à finalidade da avaliação.

MÉTODOS

Item 8.1.3 da Norma 14-653-2: Métodos utilizados não detalhados nesta Norma

devem ser descritos e fundamentados no trabalho.

• Características do bem avaliado

• Finalidade da avaliação

• Disponibilidade e qualidade de

informações colhidas no mercado

• Prazo para sua execução

CARACTERÍSTICAS GERAIS

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Índice




• Valor de Mercado



• Tratamento por Fatores

• Inferência Estatística




• Outros Métodos


• Anexos

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RE

SU

LT

AD

O

• Planejamento da pesquisa

• Levantamento dos dados

• Verificação dos dados amostrais

O método comparativo é o mais exato e importante. Nada melhor do que consultar o próprio mercado local para saber quanto vale o que estamos estudando.

COLETA DE

DADOS

(Amostras)

TRATAMENTO POR FATORES

TRATAMENTO INFERENCIAL

A Formação de uma Amostra de qualidade, com imóveis semelhantes e com fontes para

confirmação das informações prestadas, é a chave para uma boa avaliação como veremos a seguir

FASES - METODOLOGIA

• Se tivermos poucos elementos devemos trabalhar com a

Estatística clássica, mediante tratamento por fatores.

• Porém, se tivermos muitos dados amostrais, ou um

banco de dados, podemos trabalhar com a estatística

inferencial, notadamente com modelos de regressão

linear.

VIS

TO

RIA

Método Comparativo de Dados de Mercado

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Informações sobre a Amostra.

Curva de Gauss

TRATAMENTO

POR FATORES

COLETA DE

DADOS

Quant.

R$ / m2

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Identificação das variáveis do modelo

Variável Dependente – Para a sua correta identificação é necessária uma investigação no mercado em relação à sua conduta e às formas de expressão de preço (preço total ou unitário, moeda, forma de pagto.).

Variáveis Independentes – Referem-se às características físicas (área, frente), de localização (bairro, logradouro) e econômicas (oferta, condição do negócio à época).

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caracterização e

delimitação do

mercado em análise.

Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis

que, em princípio, são relevantes para explicar a

formação de valor e estabelecidas as supostas

relações entre si e com a variável dependente.


No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende é a composição de uma amostra representativa de dados de mercado de imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes às do avaliando, usando-se toda a evidência disponível.

A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da

amostragem e às técnicas a serem utilizadas na

coleta e análise dos dados, como a seleção e

abordagem de fontes de informação, bem como a

escolha do tipo de análise (quantitativa ou qualitativa) e

a elaboração dos respectivos instrumentos para a coleta

de dados (fichas, planilhas, roteiros de entrevistas, entre

outros).”

TRATAMENTO

POR FATORES

COLETA DE

DADOS

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Transações comerciais

em XXXX de lotes de

aproximadamente 200

m2, residenciais e

comerciais

• Fator Oferta

•Fator Localização

• Fator Topografia

• Fator Frente x Fundos

• Fator Benfeitorias


...planejamento de uma pesquisa (continuação)

• Fontes de informação: fontes particulares e empresas

que comercializam lotes na região

• Visita aos locais para verificação de todas as ofertas e

características físicas

• Abordagem: “interesse em comprar”

• Análise Qualitativa

Exemplo Ilustrativo

TRATAMENTO

POR FATORES

COLETA DE

DADOS

DELIMITAÇÃO DO MERCADO

ESTRUTURA DA PESQUISA – VARIÁVEIS RELEVANTES

ESTRUTURA DA PESQUISA

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Imóveis semelhantes são aqueles com diversas características parecidas: tamanho, uso, n. cômodos, idade, padrão construtivo, localização e padrão-sócio econômico.

• Analise do número de dados disponíveis no mercado que podemos utilizar;

• Coleta informações e fonte de cada elemento: endereço completo, características principais,

preço, condições e área construída de cada imóvel, fonte de informação, foto frontal (se

possível), tempo de exposição no mercado;

• Nós, profissionais de engenharia de avaliações temos de entender de Estatística, sim, porém,

na verdade, nós somos AMOSTRISTAS. Isto é, nos somos técnicos especializados em

encontrar os dados amostrais mais perfeitos para o caso em exame, e não um

técnico de apuração de tendências de preços ou avaliações de potenciais de mercado,

trabalho melhor realizado por estatísticos;

AMOSTRA - ASPECTOS IMPORTANTES

TRATAMENTO

POR FATORES

COLETA DE

DADOS

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Informações sobre a Amostra.

• Também importante que os valores coletados sejam próximos à data de referência da

avaliação. (6 meses). O mercado pode não ter acompanhado a correção monetária.

• Os preços de cada dado amostral devem ser divididos pela área equivalente dos imóveis, para

que cada dado seja expresso em reais por metro quadrado

• Valores de venda a prazo, devem ser deflacionados com os juros usuais para que

correspondam a pagamento à vista (formula a seguir).

• Por outro lado, “luvas” de aluguéis de lojas devem ser multiplicados pelos juros de mercado e

dividido pelo número de meses do contrato, para termos o valor real de aluguel (formula a

seguir).

AMOSTRA - ASPECTOS IMPORTANTES

TRATAMENTO

POR FATORES

COLETA DE

DADOS

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FONTES:

• As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possível.

• Avaliações extra judiciais: a necessidade de identificação das fontes deve ser objeto de

acordo entre os interessados.

• No caso de avaliações judiciais, é obrigatória a

identificação das fontes.

TRATAMENTO

POR FATORES

COLETA DE

DADOS

FONTE:

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DEFINIÇÕESLuvas

Quantia paga pelo futuro inquilino, para assinatura do contrato de locação, a título de remuneração do ponto comercial.

O incremento foi calculado pela expressão:

R = __________P_____________

[(1 + i) n – 1] / [(1 + i) n . i ]

Onde:

R = incremento

P = valor de luvas

i = taxa de juros

n = número de meses

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Para se obter o valor à vista utiliza-se a seguinte fórmula:

Vv = [e + S/n [ (1+i)n – 1] / i (1+i)n] ] X P

Onde:

Vv = VALOR A VISTA

e = ENTRADA

S = SALDO DEVEDOR

n = PERÍODO (MESES)

I = TAXA (JUROS + CORREÇÃO)

P = VALOR PAGO AO FIM DE N MESES

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Área Equivalente.

AREA EQUIVALENTE

Norma 12721/04

Garagem (subsolo): 0,50 – 0,75

Varanda: 0,75 – 1,00

Terraço: 0,30 – 0,60

TRATAMENTO

POR FATORES

COLETA DE

DADOS

RUA

10 2

6

GARAGEM

VARAN

DA

AREA CONSTRUIDA

VARANDA: 2*6=12,00*2=24,00

PVTO: 10*6*=60,00*3=180,00

GARAGEM: 10*6=60,00*1=60,00

TOTAL: 264,00

AREA EQUIVALENTE

VARANDA: 24,00 * 0,75 = 18,00

PVTO: 180,00 * 1,00 = 180,00

GARAGEM: 60,00 * 0,50 = 30,00

TOTAL: 228,00

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Exemplo Ilustrativo - Apresentação das Amostras.


TRATAMENTO

POR FATORES

COLETA DE

DADOS

Fonte: XXXXXXXx

Contato: Carlos

Fone:XXXXXXXXXXX

Área Terreno (m2): 200

Medidas (mts): 10 x 20

Pagamento: R$ 1.400 de Sinal + 120 parcelas mensais de 90% do salário mínimo

Preço a Vista (R$): 25.238

Status: Ofertado a 2 meses.

OBS.: Informações referentes ao fatores de homogeneização ou variáveis independentes

Mapa com a

localização das

amostras em

relação ao imóvel

avaliando e fotos

dos elementos da

amostra são práticas

recomendáveis.

FOTOS e

Fichas das

Amostras

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No tratamento dos dados destacam-se as seguintes ferramentas analíticas:

Tratamento por Fatores Inferência Estatística

• Também chamada por Estatística Clássica

• Amostra homogênea, elementos

mais semelhantes possíveis ao

avaliando

• Mais usual

• O mais utilizado é o de Regressão Linear.

• Amostra heterogênea, porém com as

variações devidamente consideradas

• Muitos elementos

• Avaliações com um grande número de dados

O objetivo é equalizar os preços unitários de cada elemento mediante a

aplicação de fatores que diminuam as diferenças entre o imóvel avaliando e

os elementos da amostra.

FATORES

INF. ESTATISCA

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No tratamento dos dados destacam-se as seguintes ferramentas analíticas:

“Na aplicação do método comparativo direto para a obtenção do valor

de mercado, é recomendável o tratamento por fatores em

amostras homogêneas, onde são observadas as condições de

semelhança definidas na coleta de dados. Para amostras

heterogêneas é recomendável a utilização de inferência

estatística, desde que as diferenças sejam devidamente

consideradas, inclusive quanto a eventuais interações.”

FATORES

INF. ESTATISCA

Item 9.1.1.2 – Norma complementar do IEL – 08/2006

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Índice












• Outros Métodos


• Anexos

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ANEXO BProcedimentos para a utilização de tratamento por fatores

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Tratamento por Fatores

FATOR OFERTA

Destina-se a adequar os valores de cada imóvel conforme estiver no mercado:

• se com transação efetivada, e portanto com valor de mercado seguro de ser aplicado ao

nosso cálculo, ou,

• se estiver em oferta, portanto ainda não vendido ou alugado;

• Variável entre 1,00, para imóveis vendidos ou contratos realizados, até 0,80, aplicável a

imóveis que estejam há muito tempo sendo oferecidos (mais de 4meses) sem

interessado firme;

• Portanto, considera-se a possibilidade de estar com preço superestimado pelo

proprietário;

• Pode haver gradação no cálculo entre estes valores máximo (0,80) e mínimo (0,95)

conforme o valor se apresentar ao mercado. (parâmetro IEL).

FATORESA aplicação do tratamento por fatores deve refletir, em termos relativos, o comportamento de mercado, numa determinada abrangência territorial e temporal.

Os fatores mais usuais são:

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FATOR LOCALIZAÇÃO

• Destinado a adequar as diferenças de melhor ou pior posição dos imóveis da nossa

amostra em relação ao endereço do imóvel em avaliação.

• Utiliza-se como base, de modo geral, os coeficientes de plantas de valores das

Prefeituras, se existentes e confiáveis. Se não existirem, ou não forem confiáveis, devem

ser deduzidos pelo profissional, a partir dos valores unitários coletados na nossa

amostra, após a aplicação dos outros fatores apresentados.

• Este fator é o que maior polêmica e deformações podem causar ao cálculo estatístico a

ser realizado. Portanto, o fator de homogeneização que deve ser examinado com maior

atenção.

• Alguns casos especiais de fatores de localização:

• Em lojas térreas e sobrelojas de esquina, ao endereço em si deve-se aplicar um

fator adicional, usualmente de até 1,20, por causa das duas frentes do imóvel

• Em apartamentos de fundos, aplica-se um fator de desvalorização de 0,90, ou até

maior, se os preços unitários assim o indicarem, porém, se o apartamento de

fundos

dá vista para a floresta e o de frente, “vista” para uma rua barulhenta, os fatores

se invertem.

• Existem outros fatores possíveis, e indica-se a literatura técnica que os apresenta

em profusão, alguns pouco confiáveis.

FATORES

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FATOR LOCALIZAÇÃO

ALGUNS CASOS ESPECIAIS DE FATORES DE LOCALIZAÇÃO

• Em lojas térreas e sobrelojas de esquina, ao endereço em si deve-se aplicar um fator

adicional, usualmente de até 1,20, por causa das duas frentes do imóvel

• Em apartamentos de fundos, aplica-se um fator de desvalorização de 0,90, ou até maior,

se os preços unitários assim o indicarem, porém, se o apartamento de fundos

dá vista para a floresta e o de frente, “vista” para uma rua barulhenta, os fatores se

invertem.

• Existem outros fatores possíveis, e indica-se a literatura técnica que os apresenta em

profusão, alguns pouco confiáveis...

• Destinado a adequar as diferenças de melhor ou pior posição dos imóveis da nossa

amostra em relação ao endereço do imóvel em avaliação.

• Utiliza-se como base, de modo geral, os coeficientes de plantas de valores das

Prefeituras, se existentes e confiáveis. Se não existirem, ou não forem confiáveis, devem

ser deduzidos pelo profissional, a partir dos valores unitários coletados na nossa

amostra, após a aplicação dos outros fatores apresentados.

• Este fator é o que maior polêmica e deformações podem causar ao cálculo estatístico a

ser realizado. Portanto, o fator de homogeneização que deve ser examinado com maior

atenção.

FATORES

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FATOR TOPOGRAFIA

• Se têm acidentação topográfica, podem sofrer decréscimo de até 0,30 (fator 0,70) no

preço em relação ao terreno plano situado ao lado. Idem se forem passíveis de

alagamento e o outro não.

FATORES

FATOR FRENTE X FUNDOS

• Se o formato for inusitado, também podem sofrer fatores de depreciação, sempre

calculados aí na parte de área não retangular do imóvel, ou ainda, na parte mais

profunda se este for muito comprido.

• Testadas em esquina têm acréscimo em relação ao lote comum, assim como terrenos de

pouca profundidade e com frente maior do que a usual no local.

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FATOR IDADE/CONSERVAÇÃO

• Destinado a adequar as diferenças entre imóveis mais velhos ou mais novos que o

avaliando, ou ainda, se está melhor conservado ou com problemas que necessitem de

reformas importantes.

• Usamos como base de cálculo deste fator a Tabela de Ross-Heidecke, aplicada apenas à

parte de cada preço unitário da nossa amostra que corresponda, aproximadamente, ao

valor de construção.

• Em lojas térreas este fator não deve ser utilizado, posto que o mais importante é o

ponto comercial em si mesmo, e não a idade do imóvel. No máximo, em casos de lojas

que necessitem de reformas básicas, como sanar infiltrações, deve-se estimar um

pequeno percentual (até 20%) sobre o valor da benfeitoria existente no local, apenas.

FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO

• Destinado a adequar as diferenças de nível construtivo dos imóveis da nossa amostra ao

padrão do imóvel em avaliação.

• Utiliza-se como base, de modo geral, os valores apresentados mensalmente pelo

SINDUSCON-Rio (padrão baixo, normal e alto, podendo interpolar) aplicado apenas à

parte de cada preço unitário colhido na nossa pesquisa referente, aproximadamente, à

benfeitoria.

FATORES

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APLICAÇÃO DOS FATORES

• No caso de tratamento por fatores, os imóveis devem ser da mesma região e os demais

atributos devem ter entre a metade e o dobro da do imóvel avaliando;

• O valor homogeneizado de cada elemento, após a aplicação do conjunto de fatores, não

poderá resultar aquém da metade ou além do dobro do valor original;

• O conjunto de fatores aplicado à amostra será considerado homogeneizante quando,

após a aplicação dos mesmos, o coeficiente de variação da amostra diminuir;

• São considerados discrepantes elementos para os quais os valores unitários, em relação

ao valor médio amostral, extrapolem a sua metade ou o dobro. Devem ser descartados

caso a situação persista após a homogeneização;

FATORES

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Os graus de fundamentação, divididos em níveis I, II e III, correspondem ao aprofundamento da pesquisa do profissional de avaliação e aos cálculos.

• Grau I correspondem o mínimo de 3 (três) dados comparativos, que podem ser

informados por terceiros (corretores de imóveis, por exemplo), admitida a

extrapolação das características físicas além do limite de 0,50 a 2 vezes a do

imóvel em avaliação, com ajuste de fatores entre os montantes de 0,50 a 1,50

para com o avaliando.

• Grau II correspondem no mínimo 6 (seis) dados de mercado, conferidos por

profissional credenciado pelo autor do laudo com ajuste de fatores entre 0,90 e

1,10 em relação ao avaliando.

• Já no grau III, mínimo de 12 (doze) dados de mercado, conferidos pessoalmente

pelo profissional, endereço por endereço, apresentando todas as informações a

eles referentes, com fotos, sem qualquer extrapolação, e ainda por cima com

ajuste de fatores entre 0,80 e 1,20 em relação ao avaliando.

Na prática, trabalha-se mais comumente com os graus I e II de fundamentação. É o suficiente, se bem adequados os elementos de cálculo.


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Enquadramento segundo grau de fundamentação.


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Graus de precisão da estimativa de valor


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ANEXO B

• As características quantitativas, ou expressas por variáveis, do imóvel avaliando, não

devem ultrapassar 50% para mais ou para menos.

• Os fatores de homogeneização que resultem em aumento da heterogeneidade dos

valores não devem ser utilizados.

• Para utilização deste tratamento, considera-se como dado de mercado com atributos

semelhantes aqueles em que cada um dos fatores de homogeneização, calculados em

relação ao avaliando, estejam contidos entre 0,50 e 1,50. O preço homogeneizado,

resultado de todos os fatores ao preço original, deve estar contido no intervalo de 0,50

a 1,50.

• Após a homogeneização, devem ser utilizados critérios estatísticos consagrados para

eliminação de dados discrepantes (anexo B.3).

• Dados utilizados de mercado com atributos semelhantes ao imóvel avaliando devem

ser contemporâneos. Nos casos de exame de dados não contemporâneos

desaconselha-se a atualização através de índices econômicos. Quando a atualização for

impraticável, só será admitida a correção dos dados por indices resultantes de pesquisa

de mercado (ver item da norma 14653-2 anexo B.2.b).

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FATORESHomogeneização da amostra

Exemplo Ilustrativo

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Alguns conceitos importantes. FATORES

• é a raiz quadrada da média dos quadrados da variação dos valores em

relação á média da amostra. Usa todos os valores e mede a variação

entre eles.

• o quadrado dos desvios, dividida pela quantidade

de dados menos um, se aproxima da curva de

normalidade gaussiana.

DESVIO PADRÃO

MÉDIA ARITMÉTICA

COEFICIENTE DE VARIAÇÃO

• o coeficiente de variação, que é igual ao desvio-padrão dividido pela média.

• é uma medida de dispersão que se presta para a comparação de distribuições

diferentes.

• Quanto menor o seu valor, mais homogênea e confiável é a amostra.

• soma dos valores unitários e sua divisão pela quantidade de dados.

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FATORESHomogeneização da amostra

Exemplo Ilustrativo

Conforme o exemplo, o elemento 1 está discrepante. Uma nova análise deve ser feita

sem este elemento da amostra.

(S)

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FATORESTabela Chauvenet

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O elemento da amostra de número 1 é discrepante em relação as demais. Foi descartado e realizada uma nova análise estatística para as outras sete amostras.

FATORES

Observa-se que:

• os coeficientes de variação diminuíram e são coerentes para com a realidade da curva gaussiana normal;

• A média diminuiu porque o elemento descartado puxava a mesma para o alto.

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Considerações Gerais: FATORES

• Quando o avaliador tiver conhecimento de estudos ou projetos que possam vir a

afetar o bem em avaliação ou existirem restrições especiais estabelecidas em leis ou

regulamentos aplicáveis ao imóvel avaliando, aos elementos amostrais ou a região, as

respectivas conseqüências devem ser explicitadas e consideradas a parte no laudo;

• Parâmetros e limites de fatores de homogeneização existem muitos e para várias

situações de avaliação. Indicamos usualmente as seguintes fontes de referência para

colhê-los:

• Norma Complementar do IBAPE-SP

• Norma Complementar do Instituto de Engenharia Legal para o Estado do Rio de

Janeiro

• Tabelas da Lei 691/84 – Código Tributário da Cidade do Rio de Janeiro,

• Planta de Valores desse Município.

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exemplo prático

(laudo de avaliação

agência)

FATORES


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Índice












• Outros Métodos


• Anexos

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Inferência Estatística

A inferência estatística tem-se firmado ao longo das décadas mais recentes como a melhor ferramenta para analisar e compilar dados.

• Dentre os métodos de inferência estatística destacamos o de regressão linear, por

ser o mais usual entre os profissionais da área.

• Detalhado na NBR-14.653 parte 2, que lhe dedica minucioso capítulo e, também, o

Anexo A

• Se os dados estiverem errados, em termos de mercado, não adianta o melhor

programa de computador do mundo que o cálculo sai errado.

• A apresentação das fontes das informações utilizadas no cálculo é fundamental

FATORES

INF. ESTATISTICA

CONSIDERAÇÕES GERAIS

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Os programas de regressão linear aceitam o processamento dos dados estatísticos pelo modocategórico (os dados se ordenam entre si, pelo próprio programa) ou do modo pré ordenado (ordenadas pré definidas, no eixo dos X).


• Primeiro calculamos cada dado amostral em reais por metro quadrado

Esta é a variável dependente, isto é, o valor de cada imóvel, que deve ser sempre

decorrente das suas características.

• Os atributos principais (variáveis independentes) tais como tipo de imóvel, padrão

construtivo, localização, etc., são importantes de serem apreciados no cálculo,

assim como as variáveis dicotômicas, tipo venda/oferta. O profissional deverá

alimentar o programa de seu computador com estas variáveis

• A NBR-14.653 determina a trabalhar com eles do modo comum, visto que a

transformação dos dados busca apenas adequá-los à normalidade da curva

gaussiana.

FATORES

INF. ESTATISTICA

CONSIDERAÇÕES GERAIS - continuação

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Com os valores unitários em mãos, vamos passar para a alimentação do programa de regressão linear.


REGRESSÃO LINEAR

• Os dados são aplicados a um quadrante de cálculo que tem

no eixo X as coordenadas da variável examinada, e no eixo

Y os valores unitários de preço dos imóveis;

• Para cada variável explicativa necessária ao trabalho

estatístico do avaliador, um destes quadrantes será utilizado

• Para cada elemento da amostra haverá uma posição relativa

nos eixos.

1 - OFERTA

• Vamos começar com a variável dicotômica oferta.

• No nosso exemplo, temos 6 dados de apartamentos

vendidos, e 11 de imóveis em oferta no mercado.

• Vamos dar o código 1 a vendido e 2 a oferta.

FATORES

INF. ESTATISTICA

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...alimentação do programa de regressão linear (continuação)


2 - FRENTE X FUNDOS

• Agora, a outra variável dicotômica, frente/fundos.

• No nosso exemplo, temos 5 dados de apartamentos de

fundos e 12 de frente.

• Vamos também dar o código 1 a fundos e 2 a frente.

3 - LOCALIZAÇÃO

• Em seguida passamos a distribuir os quadrantes com as

variáveis de características mais complexas. A variável

localização já foi por nós dividida em três segmentos,

que podem levar códigos 1, 2 e 3. Porém, se quisermos

um ajuste mais fino, podemos usar os valores de Vr

fornecidos pelo município para fazer uma distância

intervalar mais correta.

FATORES

INF. ESTATISTICA

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4 - PADRÃO CONSTRUTIVO

• Mesma coisa com a variável padrão construtivo.

• São três níveis de padrão que a amostra apresenta, entre

normal e baixo, normal e entre normal e alto.

• Podemos alocar códigos 1, 2 e 3, ou, ajustar pelos

valores do C.U.B. fornecidos pelo SINDUSCON.

Ao final da alimentação destes dados nos quatro quadrantes de variáveis, colocamos

o programa para processar estes dados....

...alimentação do programa de regressão linear (continuação)

FATORES

INF. ESTATISTICA

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FATORES

INF. ESTATISTICA

Ao final da alimentação destes dados nos quatro quadrantes de variáveis, colocamos o programa para processar estes dados.... e ao final obtemos a reta de regressão.

• Com esta reta final temos toda uma média dos

preços dos imóveis dentro da gama de dados

aplicadas ao cálculo.

• Na reta não estão imóveis de padrão diferente ao

avaliando

• O desenho acima é uma projeção didática, porque a “reta” mesma está no hiperespaço e não é

possível de aparecer em um gráfico de duas dimensões.

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Ao dispor as variáveis nos quadrantes de cálculo, devemos tomar alguns cuidados básicos:


FATORES

INF. ESTATISTICA

• Sempre dispô-los em ordem presumidamente crescente, isto é, se um imóvel da amostra

está na rua 1, pior localizada, deve estar no primeiro setor; outro na rua 2, com localização

média, no segundo setor; outro na rua 3, melhor localizada, no terceiro setor;

• Esta disposição no quadrante “localização”, tem a ver com a posição do imóvel no bairro, e

não com o seu preço de amostra;

• As distâncias intervalares dos setores devem ser proporcionais aos valores médios

presumidos entre as variáveis analisadas em cada setor. Exceto as dicotômicas, que

assumem o valor 1 e 2 de códigos alocados;

• Outra importante vantagem da disposição ordenada e lógica dos dados amostrais nos

quadrantes de cálculo, é de que possamos identificar facilmente dados “bêbados”, mais

exatamente chamados de “outliers”. Dado anômalo se vê facilmente nos gráficos de

análise.

CUIDADO BÁSICOS

Se as ordenações dos dados amostrais forem feitas corretamente, o resultado final da

regressão tende a sair boa e a refletir a verdade do mercado.

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FATORES

INF. ESTATISTICA

Ele está puxando os gráficos para baixo, o que é totalmente inverossímil em termos

de valor relativo do mercado; portanto, deve ser retirado do rol.

Dado anômalo se vê facilmente nos gráficos de análise bi-variada. Vejamos os dois gráficos abaixo, em uma regressão real:

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Uma vez retirado o dado ruim, voltamos à pesquisa e coletamos outro com posição e padrão construtivo igual ao que foi retirado e o aplicamos à planilha de regressão.

valor / localização

2000,00

2500,00

3000,00

3500,00

880,00 900,00 920,00 940,00

localização

valo

r

valor / localização

Linear (valor /

localização)

valor / padrão construtivo

2000,00

2500,00

3000,00

3500,00

750,00 800,00 850,00 900,00

padrão construtivo

valo

r

valor / padrão

Linear (valor /

padrão)


FATORES

INF. ESTATISTICA

• Os valores de localização dos imóveis estão subindo à medida que as ruas são mais bem localizadas, e

• O padrão construtivo também sobe conforme o imóvel é de melhor qualidade.

Pronto, o novo dado é bom e temos gráficos compatíveis com a realidade.

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• Outros Métodos


• Anexos

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Método de Custo

Utilizado para a apuração do valor das benfeitorias. Poderá ser obtido através de orçamento analítico ou de modelos consagrados que utilizam custos unitários de construção divulgados por entidades oficiais credenciadas.

Para a utilização de CUB – Custo unitário básico a norma técnica sugere a seguinte fórmula (R$/m2 construido) :

• O C.U.B. é valor fornecido pelo SINDUSCON

• Em seguida, temos de acrescentar o valor unitário de elevadores, instalações e fundações especiais.

• Aapuramos o percentual de despesas não inclusas no CUB e lucro da construtora.

• E também calculamos o percentual de juros durante a realização da obra.

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Método de Custo

Com estes dados apurados, colocamos na fórmula da NBR-14.653 e apuramos o custo por m2 de área equivalente (C.C.) do apartamento que estamos avaliando:

Este o valor da

construção depreciada

pelo tempo e estado de

conservação, com o qual

prosseguiremos a nossa

avaliação.

temos que deduzir, do montante de

construção nova, o valor correspondente

à depreciação física deste imóvel.

Para este cálculo, costumamos aplicar o

percentual de depreciação da Tabela de

Ross-Heidecke.

A área equivalente deve seguir os

preceitos da NBR-12.721 da ABNT,

isto é, varandas e garagens

entram com 50% da área real.

Por exemplo: A área equiv. de

um imóvel de com 130m² de área

construída sendo com 20 m² de

varanda é de 120 m².

A equiv =

(130–20) + (20x0,50) = 120 m².

C.C. (R$/M2)

Área

Equivalente de

Construção (M2)

V.C.N.

Valor Construção

Nova (R$)

X

Depreciação Física

(1- X %)

Custo de Reedição

da Construção

(R$)

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Método de Custo

Para o cálculo de Depreciação, costumamos aplicar o percentual de depreciação da Tabela de Ross-Heidecke a partir da vida útil, idade aparente e estado de conservação.

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• Outros Métodos


• Anexos

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Método Evolutivo

O método evolutivo deve ser empregado na falta de dados amostrais suficientes para fazer o Método Comparativo de Mercado.

CONSIDERAÇÕES GERAIS

VALOR

TERRENO BRUTO

VALOR

CONSTRUÇÃO e

INSTALAÇÕES

CUSTO

REEDIÇÃO

FATOR

COMERCIALIZAÇÃO

VALOR DO

IMÓVEL

+

x

• É um método analítico que consiste na

obtenção do valor do imóvel através

do cálculo direto ou indireto, dos

valores do terreno e da construção,

devendo ser consideradas, também as

condições do mercado, com o

emprego do fator de comercialização.

• O fator comercialização deverá ser fixado através de

pesquisa de mercado e poderá ser igual, maior ou menor

que a unidade, dependendo das condições do mercado na

data de referencia da avaliação

VALOR

INCOROPORÇÃO

+

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Método Involutivo

• Fazer uma ferramenta

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Índice










• Outros Métodos


• Anexos

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Método Involutivo

O Método Involutivo serve para avaliar aqueles terrenos que são fora do comum e que não têm parâmetros de comparação.

Pergunta-se:

Quanto, por exemplo, vale um terreno na Avenida

Presidente Vargas. Afinal, não há nenhuma oferta de

terreno deste tipo no local para fazermos um estudo pelo

método comparativo...

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Método Involutivo

Estudo de viabilidade técnico econômico para apropriação do valor de terreno bruto, não construído, alicerçado no seu aproveitamento eficiente, mediante empreendimento imobiliário FUTURO.

O método Involutivo considera:

• A receita provável de comercialização das

unidades projetadas, com base em preços

obtidos em pesquisas

• Todas as despesas inerentes à transformação

do terreno no empreendimento projetado

• A margem de lucro liquido ao empreendedor

• Todas as despesas de comercialização das

unidade, mediante taxas financeiras

operacionais reais

• As margens de risco

• O imóvel avaliando esteja inserido em zona de

tendência mercadológica com

empreendimentos semelhantes ao concebido,

além de legalmente permitido seu uso e sua

ocupação

• As unidades admitidas no modelo sejam de

características e em quantidade absorvíveis

pelo mercado, no prazo estabelecido e

compatível com a realidade

• As formulações sejam expressas no laudo

Exige-se que:

É um exercício de futurologia. Porém, é a única maneira de sabermos quanto vale um terreno urbano em bruto, que não tenha similares no mercado.

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Método Involutivo

Para fazer este cálculo teremos que efetuar todo o raciocínio de um incorporador de empreendimentos imobiliários e imaginar que fossemos nós mesmos comprar este terreno para ali construir e ganhar dinheiro.

• Primeiro passo:

Examinar o local, o tamanho do terreno e sua Certidão do R.G.I.

• Segundo Passo:

Examinar a legislação urbanística, para ver o que podemos construir no local

• Terceiro passo:

• Elaborar um um anteprojeto, do melhor aproveitamento do terreno.

• Além de estar compatível para com as leis municipais, este anteprojeto deve ser

concebido de modo a ser bem aceito pelo público consumidor. Em suma, que tenha

liquidez.

Passo a Passo Resumido:

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Método Involutivo

• Quarto passo:

• Examinar o mercado imobiliário pelo método comparativo de venda, para sabermos quanto

valem as unidades quando estiverem construídas.

• Somar os valores das unidades e assim teremos o valor total do empreendimento pronto.

• Verificamos também em que velocidade de tempo, após o lançamento, elas serão

totalmente vendidas. Bom prever dois cenários econômicos, um mais favorável, outro mais

recessivo. Entretanto ambas alinhadas ao mercado correspondente.

• Quinto passo:

• Fazer um orçamento global a partir da área equivalente total do anteprojeto

• Este orçamento pode ser feito pela área equivalente total de construção, multiplicado pelo

C.U.B. e mais os custos ali não previstos (instalações, maquinas e equipamentos)

• Multiplicado pelas verbas de projetos, administração, impostos e lucro da construtora.

(método evolutivo)

Passo a Passo - continuação:

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Método Involutivo

• Sexto passo:

• Elaborar uma planilha contábil de receita e despesa com os dados de vendas e com o montante

de custo de realização da obra,

• As despesas e as receitas são colocadas mês a mês. Ao final da planilha apuramos um lucro

bruto do empreendimento, no qual estarão englobados o valor do terreno nu, os custos e o

lucro do incorporador, e mais o fator de comercialização.

• Deduz-se das vendas as despesas de propaganda e de corretagem dos imóveis.

• Nesta planilha devem ser adicionados juros e taxas de empréstimo mês a mês, conforme o

usual do mercado financeiro.

• Sétimo passo:

• Dos dois montantes deduzir os custos de incorporação (usualmente 2% da diferença

encontrada) e os impostos federais (PIS, Cofins, Contribuição Social).

• Deduzir também uma taxa de risco na realização do empreendimento, usualmente entre 5% e

15% do lucro bruto.


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Método Involutivo

• Oitavo passo:

• Do lucro líquido resultante, deduzir a proporção que será lucro líquido do incorporador e

encontramos o valor do terreno nu (valor involutivo do terreno). Esta proporção deve ser

pesquisada e analisada caso a caso.

• Chega-se a dois montantes. Um no cenário melhor, outro no pior.

• Se tivermos utilizado dois cenários recomenda-se utilizar a média ou um valor no intervalo

devidamente justificado.


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Método Involutivo

• Fazer uma ferramenta

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• Outros Métodos


• Anexos

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Outros Métodos

Na avaliação de um imóvel, conforme características de mercado, deverá ser adotado um método ou a conjugação de metodologias.

• Capitalização da Renda: Apropria o valor do imóvel, com base na capitalização presente da sua

renda líquida, real ou prevista. Seus aspectos fundamentais são a determinação do período de

capitalização e a taxa de desconto a ser utilizada, que devem ser justificada pelo avaliador;

• Critério Residual: Para avaliação de terrenos, caso seja constatada a ausência de terrenos nus,

pode ser admitido o cálculo do valor do terreno incorporado através do critério residual, que consiste

na definição do valor do terreno por diferença entre o valor total do imóvel e o das benfeitorias.

• Conjugação de Métodos: Na avaliação de um imóvel poderá ser utilizada a conjugação de

métodos, calculando-se de forma direta ou indireta, os valores do terreno e da construção, devendo

ser consideradas, também, as condições do mercado, com o emprego do fator de comercialização.

• Na impossibilidade da aplicação das metodologias citadas, é facultado o emprego de outro

procedimento, que vise representar um cenário provável do mercado vigente de bens semelhantes

ao avaliando, desde que:

- seja explicitado no trabalho o motivo do não atendimento aos critérios normativos

- sua utilização seja justificada

Seguem outros métodos de avaliação:

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Índice







• Anexos

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Desapropriações & Servidões

Nas desapropriações ............

• Quando as construções forem atingidas, devem ser previstas verbas relativas ao custo de obras

para a readaptação do remanescente ao uso útil e depreciação acarretada por perda de

funcionalidade.

• Quando as construções existentes não forem atingidas pela desapropriação, é recomendável que

sejam apresentadas eventuais verbas correspondentes as depreciações funcionais

resultantes da intervenção, tais como perdas parciais de recuo, de vagas para estacionamento

ou acessos;

• O valor da indenização deverá permitir a recomposição do patrimônio do Expropriado;

• Na desapropriação de imóveis com exploração de comércio ou serviço a estimativa do eventual lucro

cessante deve ser realizada por profissional habilitado;

• O item 11.1.2.1 da NBR 14653-2 – Avaliação de Bens Parte 2 – Imóveis Urbanos, prevê:

“quando o custo de reedição do imóvel for superior ao valor de mercado, o engenheiro

de avaliações deverá apresentar os dois resultados, a título de subsídio”.

Considerações Gerais:

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Nas desapropriações parciais o critério básico é o antes e depois, com apresentação em separado de eventuais valorizações ou desvalorizações dos remanescentes

• Nas ocupações temporárias, as indenizações devem corresponder aos aluguéis dos imóveis

estimados pelo método comparativo de dados de mercado ou pelo método de rentabilidade;

• Nas desapropriações estabelecendo restrições de uso (ex. servidão), as indenizações devem ser

apuradas confrontando as condições de aproveitamento antes e depois

• As restrições quanto a servidão não traduzem o impedimento da faixa, o que se verifica quando da

necessidade de construção de muros ou cercas, do impedimento de uso por motivos de segurança,

trechos de zona urbana com movimentação de pessoas e veículos e casos específicos. Neste casos a

indenização abrangerá o valor unitário relativo ao domínio pleno e não à percentual deste.

Considerações Gerais (continuação):

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Ilustrar com parte pratica – PAC

Complexo do Alemão

Linha Amarela

Imóvel Expropriado

Nova América Shop. (Del Castilho)

Inhaúma

Bonsucesso(Estação)

Linha Amarela

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Existem vários estudos em que se tentou padronizar através de tabelas os percentuais de depreciação para as faixas de servidão. A de Philippe Westin apresenta os seguintes coeficientes:

Tabela de Philippe Westin

A soma dos fatores deverá ser multiplicada pelo valor da terra nua da faixa.

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Avaliação de Alugueis

Há basicamente três métodos para o exercício de avaliação de aluguéis

• Método Comparativo: imóveis semelhantes quanto a contemporaniedade

dos dados obtidos, as condições de reajuste ou estágios de contrato, a

existência de desníveis ou pavimentos distintos com diferentes capacidades

de geração de renda, ao tamanho dos imóveis, à testada (no caso de

lojas), à cobrança de luvas.

• Método da Rentabilidade: por remuneração de capital

• Por Participação no Faturamento: critério utilizado na estimativa de

valores locativos de cinemas, teatros, postos de serviços baseado no

principio da participação do locador na renda do estabelecimento

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Índice







• Anexos

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Preço de Mercado

• Opinião de moradores, informações dos porteiros, dos corretores de imóveis locais,

lançamentos imobiliários na redondeza, etc.

• Classificados dos jornais

• Arquivos de jornal ou, ainda, Biblioteca Nacional, Departamentos de Pesquisa, etc.

• Administradoras e Corretoras de imóveis

• Transações registradas em Cartório (Escrituras) e contratos.

• Prefeitura (Planta de valores)

• Outros laudos e trabalhos publicados

Custo de Construção

• C.U.B. do Sinduscon-Rio (www.sinduscon-rio.com.br)

• Boletim de Custos (www.informativosbc.com.br)

• Revistas especializadas.

• Boletim do EMOP.

• Casas de materiais de construção e de decoração.

• Contratos de obras semelhantes.

• Experiência do profissional.

As principais fontes de informação são:

Fontes de Informação

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Fontes de Informação

As principais fontes de informação são:

Complementação de informações técnicas e legais

• Cartório do RGI, aonde se pode colher dados de loteamentos, memoriais de incorporação, etc;

• Prefeitura (aerofotogramétrico, plantas de loteamentos, aproveitamento do solo –urbanismo, legislação aplicável –tombamentos, restrições construtivas, etc.)

Imóveis Rurais

• IBGE (plantas por satélite, dados dos censos, etc.)

• INCRA (valores mínimos de terras, dados do ITR, etc.)

• EMBRAPA (aproveitamento agropastoril da região, qualidade do solo, etc.)

• Mercado local de atacado de produtos agrícolas.

• Hipotecas rurais (Bancos são ótima fonte de informação)

• Publicações de preços de commodities.

Um bom laudo de avaliação procura o maior número possível de informações independentes sobre os preços relativos ao imóvel em exame.

1 - apostila de engenharia de avaliaes

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