0256, oslo bilde: juvet landscape hotel. foto: © knut bry. · 2017 ble et godt år for norsk...
TRANSCRIPT
Inkognitogata 33 A
0256, Oslo
Norge
www.hotelia.no
Bilde: Juvet Landscape Hotel. Foto: © Knut Bry.
Norge 7
Oslo 12
Bergen 14
Gardermoen (Ullensaker) 16
Trondheim 18
Stavanger 20
Tromsø 22
Kristiansand 24
Bild
e:
Loen
Skyl
ift.
Fo
to: B
ård
Basb
erg
Ph
oto
gra
ph
y. w
ww
.vis
itn
orw
ay.
com Sverige 28
Stockholm 29
Göteborg 30
Malmö 31
Utsikter 26
Norsk hotellnæring har de siste årene hatt en positiv
utvikling, noe som forsterket seg utover i 2017. Veksten
kommer hovedsakelig fra det nasjonale yrkesmarkedet, i
tillegg er det en god prisutvikling gjennom hele året.
Sammen gir dette en økning i losjiinntektene på nærmere
1 milliard. Feriemarkedet viser kun en svak vekst, og
tilbakegangen fra det internasjonale markedet vil trolig
dempe veksten i feriemarkedet fremover. Konferanse-
markedet går tilbake i flere av de største byene og spesielt
Bergen har en sterk tilbakegang. I rapporten har vi fokus
på de syv største hotellbyene som blant annet viser sterke
resultater i Oslo, en positiv vekst for Stavanger i andre
halvår, og et fall i belegget i Bergen. Det store bildet er
imidlertid positivt med en total RevPAR-vekst i Norge på
7,6 prosent.
Videre viser vi et par interessante bilder av hvordan
losjiomsetning har utviklet seg i de største byene de siste
10 årene. Totalt sett har losjiomsetningen fra norske hotell
økt med nærmere 35 prosent, og hvor Tromsø nærmest
har doblet sin omsetning.
Vi ønsker at våre markedsrapporter skal bidra til mer
kunnskap om utviklingen i det norske hotellmarkedet og
ikke minst hotell som en interessant eiendomsklasse for
utviklere og eiere. Derfor vil vi i hver utgave ha et fokus-
område som er viktig for hotelleier. I denne rapporten har
Vice President og Area Manager for Norge og Sverige, Leif
kristen Olsen i Pandox AB, skrevet et innlegg om hotell-
leieavtalen og viktigheten av en aktiv oppfølging og
fordeling av vedlikeholdspliktene mellom utleier og
leietaker. I hotelleieavtalene er det normalt at leietaker tar
et større ansvar for investeringer, vedlikehold og utskifting
enn i tradisjonelle kontorleiekontrakter. Leif Kristen skriver
bl.a.: «Både utleier og leietaker bør ha sammenfallende
interesser av at hotellet vedlikeholdes og opprettholder en
tilfredsstillende kvalitet og standard, da dette medfører at
hotellet har større muligheter for å oppnå sin mulige
markedsposisjon i sitt markedssegment, og dermed sikre
inntektspotensialet for hotellet.»
Hotell som eiendomsklasse har de siste årene økt sin
attraktivitet og flere eiendomsselskaper har hotell i sin
portefølje. Vi har i rapporten en oversikt over noen av de
viktigste transaksjonene i Norge og der norske aktører har
vært involvert.
Markedsrapport 2017
Bild
e:
Vig
ela
nd
spark
en
. Fo
to: N
an
cy B
un
dt,
In
no
vasj
on
No
rge.
ww
w.v
isit
no
rway.
com
Hotelia utarbeider to ganger i året en kortfattet
markedsrapport om den norske hotellbransjen. Rapporten
er utarbeidet de siste to månedene før utgivelse og
bygger på data innhentet fra Statistisk sentralbyrå og
Statistikknett, samt andre kilder for makroøkonomiske tall
og lignende. I tillegg supplerer Hotelia med egne data og
fremskrivninger.
Markedsrapporten tar for seg utviklingen i det norske
hotellmarkedet, med spesielt fokus på de syv største
hotellbyene (kommunene). Videre tar den for seg viktige
hendelser og begivenheter i det norske hotell- og
hotelleiendomsmarkedet. Rapporten avsluttes med noen
tanker om bransjens utsikter for 2018. I helårsrapporten
er det også et sideblikk på de største svenske byene, samt
Sverige totalt. Data for det svenske hotellmarkedet er
innhentet fra Statistiska centralbyrån.
Nøkkeltallene fra hotellmarkedet er ikke bare viktig for
bransjen, men også eiendomsselskaper med hotell som
leietaker, ettersom leiekontraktene ofte er omsetnings-
baserte. Med andre ord vil bedret lønnsomhet i
hotellbransjen ofte bli reflektert i økte leieinntekter for
eiendomsselskapene. I tillegg er hotellbransjen i Norge
konjunkturbasert og således følsom for endringer i
makroøkonomien – de siste årene har blant annet den
norske hotellbransjen hatt svært positiv vekst mye takket
være en relativ svak norsk krone.
Markedsrapport 2017
Bild
e:
Ho
tel C
on
tinen
tal O
slo,
Caro
line.
RevPAR
7,6 %
ADR
4,7 %
Belegg
2,7 %
2017 ble et godt år for norsk hotellnæring. I 2018 vil trolig
netto losjiomsetning for første gang passere 15 milliarder
kroner. De siste 10 årene har losjiomsetningen (etter justering
for inflasjon) økt med nær 1,9 milliarder kroner, en økning på
14,5 prosent.
• Belegget økte med 1,5 prosentpoeng til 55,9 prosent. Dette
er det høyeste belegget siden 2007. Prisene økte med 4,7
prosent. Økning av belegg og pris bidro til at RevPAR økte
med hele 7,6 prosent på landsbasis.
• Etter flere år med sterk vekst av internasjonale besøkende til
Norge var det i 2017 en svak tilbakegang på dette markedet.
Hele nedgangen kom i første kvartal og kan ha sammenheng
med en dårlig vinter.
• All vekst i Norge i 2017 kom mer eller mindre fra
innenlandsk yrkestrafikk. Dette trolig som et resultat av
større positivitet i Norsk økonomi.
• Det var i 2017 en liten nedgang i tilgjengelig romkapasitet (-
0,6 prosent), ca. 0,3 prosent skyldes justering grunnet
skuddår.
Markedsrapport 2017
400
420
440
460
480
500
520
540
200
9
201
0
20
11
20
12
201
3
201
4
201
5
201
6
201
7
0,60
0,80
1,00
1,20
1,40
1,60
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
200
300
400
500
600
700
800
900
1.000
1.100
0
10.000
20.000
30.000
40.000
50.000
60.000
70.000
80.000
90.000
200
8
200
9
201
0
201
1
201
2
201
3
20
14
20
15
20
16
201
7
0
5 000 000
10 000 000
15 000 000
20 000 000
25 000 000
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
0%
15%
30%
45%
60%
75%
0
200
400
600
800
1.000
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
Belegg ADR RevPAR
Hotell Rom
Konferanse Yrke Ferie
Markedsrapport 2017
Nasjonale 15.996 16.688 691 4,3 %
Internasjonale 6.627 6.579 -48 -0,7 %
Konferanse 2.887 2.856 -31 -1,1 %
Yrke 7.875 8.520 645 8,2 %
Ferie 11.861 11.891 30 0,3 %
Gjestedøgn 22.623 23.267 644 2,8 %
Solgte rom 15.221 15.541 320 2,1 %
Romkapasitet 27.946 27.778 -167 -0,6 %
Losjiomsetning 13.742 14.692 950 6,9 %
Belegg 54,5 % 55,9 % 1,5 % 2,7 %
ADR 903 945 43 4,7 %
RevPAR 492 529 37 7,6 %
Konferanse Yrke Ferie
Alle tall i tusen. Alle priser er oppgitt i norske kroner og er ikke inflasjonsjusterte.
SSB og Statistikknett.
Samlet gjestedøgn
Solgte romdøgn
Markedsrapport 2017
12-måneder rullerende snittPer måned mot måned
Grafene over viser den prosentvise utviklingen for belegg, ADR og
RevPAR. De prosentvise endringene er beregnet ved å sammenligne hver
måned mot sin tilsvarende måned året før. Eksempelvis februar 2010
mot februar 2009.
: Statistikknett / SSB.
-30%
-25%
-20%
-15%
-10%
-5%
0%
5%
10%
15%
20%
01
.01
.20
08
01
.01
.20
09
01
.01
.20
10
01
.01
.20
11
01
.01
.20
12
01
.01
.20
13
01
.01
.20
14
01
.01
.20
15
01
.01
.20
16
01
.01
.20
17
-6%
-4%
-2%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
01
.01
.20
08
01
.01
.20
09
01
.01
.20
10
01
.01
.20
11
01
.01
.20
12
01
.01
.20
13
01
.01
.20
14
01
.01
.20
15
01
.01
.20
16
01
.01
.20
17
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
01
.01
.20
08
01
.01
.20
09
01
.01
.20
10
01
.01
.20
11
01
.01
.20
12
01
.01
.20
13
01
.01
.20
14
01
.01
.20
15
01
.01
.20
16
01
.01
.20
17
NOK 10,91 mrd
NOK 10,31 mrd
NOK 10,69 mrd
NOK 11,40 mrd
NOK 11,93 mrd
NOK 12,20 mrd
NOK 12,54 mrd
NOK 13,20 mrd
NOK 13,74 mrd
NOK 14,69 mrd
NOK 15,31 mrd
Markedsrapport 2017
2017 ble et godt år for norsk hotellnæring. I 2018 vil trolig, for
første gang, netto losjiomsetning vil trolig passere 15 milliarder
kroner. Hotelia sitt estimat ligger på 15,3 milliarder kroner. De
siste 10 årene har losjiomsetningen (etter justering for inflasjon)
økt med nær 1,9 milliarder kroner, en økning på 14,5 prosent.
I grafen ser man vedvarende oppgangsperiode siden nedgangen
etter finanskrisen i 2008.
Markedsrapport 2017
10.909.37214.691.833+34,7 prosent
20,1 %
8,3 %
4,3 %
4,3 %
5,1 %
2,4 %
2,6 %
52,9 %50,6 %
(+28,8 %)
22,7 % (+52,5 %)
8,6 % (+38,9 %)
4,5 % (+41,6 %)
4,8 % (+51,2 %)
3,4 % (-12,0 %)
3,5 % (+94,0 %)2,0 % (+2,6 %)
Markedsandel % (Vekst i losji 2008 til 2017 %)De siste 10 årene har det vært store variasjoner i utviklingen av
losjiomsetning i de største hotellkommunen i Norge. Totalt har
økningen i Norge vært på 34,7 prosent (inflasjonsjustert 14,5
prosent). 2008 var for øvrig et toppår, før nedturen begynte
etter finanskrisen.
• Tromsø har i perioden hatt størst prosentvisvekst i
losjiomsetningen, opp hele 94,0 prosent. Tromsø har gått fra
7. til 5. plass over Norges største hotellkommuner.
• Oslo har hatt den største veksten i markedsandel, opp 2,6
prosentpoeng til 22,7 prosent. Av den totale veksten i
markedet de siste 10-årene har Oslo «tatt» 30,4 prosent av
veksten.
• Stavanger har hatt den største nedgangen i perioden.
Losjiomsetningen har falt med 12,0 prosent (inflasjonsjustert
er fallet på hele 25,2 prosent). Byen har falt fra Norges 3.
største hotellby til nr. 6. Sola og Sandnes inngår ikke i
Stavnger-tallene.
• Etter Tromsø og Oslo er Trondheim den byen med størst
prosentvis vekst, opp 52,2 prosent (inflasjonsjustert opp 28,5
prosent).
• Øvrige Norge (utenom de 7 største hotellkommunene) har
hatt en vekst i losjiomsetningen med 28,8 prosent
(inflasjonsjustert opp 9,5). Veksten var mindre enn Norge
totalt, dermed falt markedsandelen med 2,3 prosentpoeng til
50,6 prosent.
Markedsrapport 2017
400
450
500
550
600
650
700
750
800
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Belegg
6,2 %
ADR
5,3 %
RevPAR
11,8 %
Oslo har ikke hatt høyere belegg siden 2007, og det høye
belegget holder seg trolig i 2018 også. ADR kom for første gang
over tusentallet og endte på 1.014 kroner. RevPAR økte med
hele 11,8 prosent i 2017 opp til 741 kroner – dette som et
resultat av en økning i både belegg og pris.
• Oslo hadde i 2017 en vekst i alle segmenter, unntatt
internasjonale reisende.
• Det viktige yrkesmarkedet økte med 5,5 prosent i 2017.
Trenden er svært positiv for segmentet og i andre halvår var
det en vekst på hele 7,8 prosent.
• Konferansemarkedet hadde en økning på 2,2 prosent. Hele
økingen kom i første halvår og skyldes Nor Shipping. I andre
halvår var det en nedgang på dette segmentet med hele
11,9 prosent
• Etter flere år med kraftig vekst i antall internasjonale
besøkende var det i 2017 en nedgang 3,9 prosent. De siste
10 årene har det vært en vekst i dette segmentet på totalt
38,0 prosent. Som en faktor av redusert internasjonal trafikk
var det i 2017 en svakere vekst i feriemarkedet på 2,4
prosent flere gjestedøgn. Siste 10 år har feriesegmentet økt
med totalt 53,8 prosent.
• Antall solgte romdøgn i Oslo økte med 2,8 prosent, samtidig
som romkapasiteten gikk ned 3,2 prosent (dette pga. Thon
Hotel Europa og Clarion Hotel Royal Christiania har vært
stengt grunnet total rehabilitering).
• Utsikten for Oslo er positive i 2018. I 2019 kommer det mye
nye kapasitet i markedet og belegget vil trolig gå ned på et
normalt Oslo nivå.
Markedsrapport 2017
550
600
650
700
750
800
200
9
201
0
20
11
20
12
201
3
201
4
201
5
201
6
201
7
Foto
: C
lari
on
Ho
tel Th
e H
ub
.
0,60
1,00
1,40
1,80
2,20
2,60
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
10
20
30
40
50
60
70
80
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
12.000
14.000
20
08
20
09
201
0
201
1
201
2
201
3
201
4
201
5
201
6
201
7
0
1.000.000
2.000.000
3.000.000
4.000.000
5.000.000
6.000.000
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
0%
13%
25%
38%
50%
63%
75%
0
200
400
600
800
1.000
1.200
20
08
20
09
20
10
201
1
201
2
201
3
201
4
201
5
201
6
201
7
Markedsrapport 2017
Belegg ADR RevPAR
Hotell Rom
Yrke Ferie
Konferanse Yrke Ferie
Nasjonale 2.759 3.002 243 8,8 %
Internasjonale 1.894 1.820 -74 -3,9 %
Konferanse 387 396 9 2,2 %
Yrke 1.840 1.941 101 5,5 %
Ferie 2.426 2.485 59 2,4 %
Gjestedøgn 4.653 4.822 168 3,6 %
Solgte rom 3.202 3.291 89 2,8 %
Romkapasitet 4.656 4.505 -151 -3,2 %
Losjiomsetning 3.085 3.338 253 8,2 %
Belegg 68,8 % 73,1 % 4,3 % 6,2 %
ADR 964 1.014 51 5,3 %
RevPAR 663 741 78 11,8 %
Konferanse
Alle tall i tusen. Alle priser er oppgitt i norske kroner og er ikke inflasjonsjusterte.
SSB og Statistikknett.
Samlet gjestedøgn
Solgte romdøgn
Nedgangen i Bergen startet i juni 2014 og forsterket seg kraftig
frem til mai 2016, hvor RevPAR økte litt før betydelig mer
hotellkapasitet kom inn i markedet våren 2017, som igjen
presset RevPAR ned. Den midlertidige stengingen av Hotel
Norge utligner noe av effekten fra den økte kapasiteten.
• Fra toppåret i 2013 har RevPAR falt fra 713 kroner til bunn i
2017 på 624 kroner – et fall på 12,5 prosent.
• Antall solgte rom har økt med 6,8 prosent i 2017, men
økningen i ny romkapasitet er hele 16,7 prosent, som gjør at
belegget faller med 5,7 prosentpoeng mot 2016
• Til tross for svakere belegg har hotellene klart å øke sin
priser. Årsaken er en sterkere prisutvikling i sommer-
sesongen, som toppet seg i september og Sykkel-VM.
• Sykkel-VM i september kom ut med svakere belegg en
antatt, men prisen var betydelig høyere enn normalt for
september, med en økning på 24,8 prosent mot september
2016.
• Effekten av «oljenedturen» avtar med en positiv vekst i
forretningssegmentet på 10,3 prosent, feriesegmentet
fortsetter å vokse med hele 11,8 prosent. Konferanse-
markedet går kraftig tilbake, noe som mest sannsynlig kan
skyldes sterk vekst i 2016 (flere store arrangement) og at
større konferanser ble utestengt i september pga. Sykkel-VM.
Markedsrapport 2017
550
570
590
610
630
650
670
690
710
730
750
200
9
201
0
20
11
20
12
201
3
201
4
201
5
201
6
201
7
Belegg
-8,4 %
ADR
3,0 %
RevPAR
-5,7 %
Bild
e:
Berg
en
Syk
kel V
M. Fo
to: N
ina A
ldin
Th
un
e.
0,60
0,80
1,00
1,20
1,40
1,60
1,80
200
8
200
9
201
0
20
11
201
2
201
3
201
4
201
5
20
16
201
7
10
15
20
25
30
35
40
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
200
8
200
9
20
10
201
1
201
2
201
3
20
14
201
5
201
6
20
17
0
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
0%
15%
30%
45%
60%
75%
0
200
400
600
800
1.000
1.200
20
08
20
09
20
10
201
1
201
2
201
3
201
4
201
5
201
6
201
7
Markedsrapport 2017
Belegg ADR RevPAR
Hotell Rom
Yrke Ferie
Konferanse Yrke Ferie
Konferanse
Nasjonale 1.031 1.145 114 11,0 %
Internasjonale 727 732 5 0,7 %
Konferanse 179 122 -57 -31,8 %
Yrke 698 770 72 10,3 %
Ferie 881 985 104 11,8 %
Gjestedøgn 1.758 1.877 119 6,8 %
Solgte rom 1.169 1.249 80 6,8 %
Romkapasitet 1.728 2.017 289 16,7 %
Losjiomsetning 1.144 1.259 115 10,0 %
Belegg 67,6 % 61,9 % -5,7 % -8,4 %
ADR 979 1.008 29 3,0 %
RevPAR 662 624 -38 -5,7 %
Alle tall i tusen. Alle priser er oppgitt i norske kroner og er ikke inflasjonsjusterte.
SSB og Statistikknett.
Samlet gjestedøgn
Solgte romdøgn
Den sterke veksten på Gardermoen (Ullensaker) vedvarer. I det
siste halvåret var det spesielt prisene som har økt kraftig.
• Belegget gikk opp med 2,2 prosentpoeng og prisene opp
med 6,0 prosent. Dette bidro til at RevPAR økte med hele 9,6
prosent opp til 600 kroner.
• Kapasiteten på Gardemoen har de siste årene gått noe ned.
Quality Hotel Oslo Airport har fremdeles 145 rom ute av
drift, grunnet ombygging. «Nye» Quality Hotel Oslo Airport
åpner i mars med 129 rom. Med «gamle» rom tilbake på
Quality vil kapasiteten i kommunen øke med 9 prosent i
forhold til dagens kapasitet
• Det er en tilbakegang på alle segmenter unntatt yrke og
innenlandske gjester. Yrkestrafikken økte med hele 18,4
prosent. Økning av romfaktor kan tyde på at noe ferietrafikk
kan være feilregistrert som yrkestrafikk.
• Solgte romdøgn økte med 3,5 prosent, antall gjestedøgn
økte 4,7 prosent. Det er sterk sammenheng mellom
trafikkutviklingen på Oslo Lufthavn og økningen i antall
gjestedøgn for Stor Oslo regionen og spesielt Ullensaker.
Oslo Lufthavn økte i 2017 kapasiteten og hadde en
trafikkvekst på 6,6 prosent.
• Det kommer betydelig flere rom i markedet på Gardermoen
i 2018 og man kan trolig forvente en moderat nedgang i
belegget og en betydelige lavere prisvekst.
Markedsrapport 2017
400
450
500
550
600
650
200
9
201
0
201
1
201
2
201
3
201
4
201
5
201
6
201
7
Belegg
3,4 %
ADR
6,0 %
RevPAR
9,6 %
Foto
: O
slo L
uft
havn
AS.
Esp
en
So
lli.
0,60
1,00
1,40
1,80
2,20
2,60
200
8
200
9
201
0
20
11
201
2
201
3
201
4
201
5
20
16
201
7
0
2
4
6
8
10
12
14
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
200
8
200
9
20
10
201
1
201
2
201
3
20
14
201
5
201
6
20
17
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
0%
15%
30%
45%
60%
75%
0
200
400
600
800
1.000
20
08
20
09
20
10
201
1
201
2
201
3
201
4
201
5
201
6
201
7
Markedsrapport 2017
Belegg ADR RevPAR
Hotell Rom
Yrke Ferie
Konferanse Yrke Ferie
Konferanse
Nasjonale 689 739 50 7,3 %
Internasjonale 259 253 -6 -2,2 %
Konferanse 262 253 -9 -3,5 %
Yrke 364 431 67 18,4 %
Ferie 321 308 -13 -4,2 %
Gjestedøgn 947 992 45 4,7 %
Solgte rom 716 741 25 3,5 %
Romkapasitet 1.097 1.097 0 0,0 %
Losjiomsetning 600 658 58 9,6 %
Belegg 65,2 % 67,5 % 2,2 % 3,4 %
ADR 839 889 50 6,0 %
RevPAR 547 600 53 9,6 %
Alle tall i tusen. Alle priser er oppgitt i norske kroner og er ikke inflasjonsjusterte.
SSB og Statistikknett.
Samlet gjestedøgn
Solgte romdøgn
* Tall i tabellen er for Ullensaker kommune. I tillegg er det to hoteller på flyplassområdet (Scandic
Oslo Airport – 243 rom og Gardermoen Airport Hotel – 201 rom). Disse to hotellene ligger i
Nannestad kommune.
Trondheim har ingen markedsvekst målt i antall solgte romdøgn.
Den positive økningen i belegg er kun en effekt av at Britannia
er stengt. Det mest positive er at prisene i øker, men fra et lavt
nivå sammenlignet med de andre storbyene i Norge. Totalt sett
gir dette en stor økning i RevPAR på hele 12,0 prosent.
• Både forretnings- og konferansesegmentet har en svært
positiv utvikling med en vekst på hhv. 23,3 og 6,8 prosent.
Dette bidrar til den positive prisutviklingen.
• Når det gjelder fritidssegmentet går det tilbake med hele
17,3 prosent, noe som også vises gjennom at andelen
internasjonale gjester går ned med 6,6 prosent. Mest
sannsynlig velger de fleste turistene bort Trondheim til fordel
for Oslo, Bergen og Nord-Norge.
• Flere indikatorer går rett vei for Trondheimsmarkedet, men
den underliggende markedsveksten er for svak når Britannia
Hotel kommer tilbake i markedet (2018/2019) med ca.
95.000 romdøgn som skal fylles.
Markedsrapport 2017
450
470
490
510
530
550
570
590
610
200
9
201
0
201
1
201
2
201
3
201
4
201
5
201
6
201
7
Belegg
4,5 %
ADR
7,2 %
RevPAR
12,0 %
0,50
1,00
1,50
2,00
2,50
3,00
200
8
200
9
201
0
20
11
201
2
201
3
201
4
201
5
20
16
201
7
0
4
8
11
15
19
23
26
30
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
4.000
200
8
200
9
20
10
201
1
201
2
201
3
20
14
201
5
201
6
20
17
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
1.400.000
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
0%
15%
30%
45%
60%
75%
0
200
400
600
800
1.000
20
08
20
09
20
10
201
1
201
2
201
3
201
4
201
5
201
6
201
7
Markedsrapport 2017
Belegg ADR RevPAR
Hotell Rom
Yrke Ferie
Konferanse Yrke Ferie
Konferanse
Nasjonale 968 994 26 2,7 %
Internasjonale 181 169 -12 -6,6 %
Konferanse 186 198 13 6,8 %
Yrke 414 511 97 23,3 %
Ferie 548 454 -95 -17,3 %
Gjestedøgn 1.149 1.163 14 1,3 %
Solgte rom 791 789 -2 -0,3 %
Romkapasitet 1.238 1.182 -56 -4,5 %
Losjiomsetning 660 706 46 6,9 %
Belegg 63,9 % 66,7 % 2,8 % 4,5 %
ADR 835 895 60 7,2 %
RevPAR 533 597 64 12,0 %
Alle tall i tusen. Alle priser er oppgitt i norske kroner og er ikke inflasjonsjusterte.
SSB og Statistikknett.
Samlet gjestedøgn
Solgte romdøgn
Stavanger viser en sterkere utvikling på høsten 2017 i forhold til
høsten 2016, men antall solgte romdøgn totalt for året gikk ned
med 2,5 prosent mot 2016.
• Romkapasiteten er redusert med 9,1 prosent, noe som gjør
at belegget øker fra 51 til 54,5 prosent i 2017. Radisson Blu
Atlantic Hotel var stengt for renovering og totalt 364 rom var
ute av markedet frem til 2018, noe som ga en positiv økning
av belegget totalt i byen.
• Yrkessegmentet økte sterkt med 9,2 prosent, drevet av den
innenlandske forretningstrafikken.
• Stavanger har foreløpig ikke klart å hente noe særlig ut av
det nasjonale konferansemarkedet til tross for flere nye store
kongresshotell etableringer. Vekst på 0,2 prosent.
• Feriefritidsmarkedet viser en sterk tilbakegang på -12,0
prosent, delvis forårsaket av nedgangen i den internasjonale
trafikken. Dette er et marked Stavanger i flere år har arbeidet
målrettet med, og hvor utviklingen har vært positiv de siste
årene.
• Økt aktivitet i oljenæringen vil trolig bidra til økt yrkestrafikk.
I tillegg er det innbooket flere store kongresser og
kulturarrangement i 2018. RevPAR vil dog trolig ikke øke på
grunn av gjenåpningen av Radisson Blu Atlantic Hotel.
Markedsrapport 2017
400
450
500
550
600
650
700
750
800
200
9
201
0
20
11
20
12
201
3
201
4
201
5
201
6
201
7
Belegg
7,2 %
ADR
-0,3 %
RevPAR
6,9 %
0,50
1,00
1,50
2,00
2,50
3,00
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
0
5
10
15
20
25
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
3.000
3.500
200
8
200
9
20
10
201
1
201
2
201
3
20
14
201
5
201
6
20
17
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000
900.000
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
0%
15%
30%
45%
60%
75%
0
200
400
600
800
1.000
1.200
20
08
20
09
20
10
201
1
201
2
201
3
201
4
201
5
201
6
201
7
Markedsrapport 2017
Belegg ADR RevPAR
Hotell Rom
Yrke Ferie
Konferanse Yrke Ferie
Konferanse
Nasjonale 588 590 1 0,2 %
Internasjonale 210 199 -11 -5,3 %
Konferanse 66 66 0 0,2 %
Yrke 368 402 34 9,2 %
Ferie 365 321 -44 -12,0 %
Gjestedøgn 798 788 -10 -1,2 %
Solgte rom 579 564 -14 -2,5 %
Romkapasitet 1.139 1.036 -103 -9,1 %
Losjiomsetning 507 493 -14 -2,8 %
Belegg 50,8 % 54,5 % 3,7 % 7,2 %
ADR 876 873 -3 -0,3 %
RevPAR 445 476 30 6,9 %
Alle tall i tusen. Alle priser er oppgitt i norske kroner og er ikke inflasjonsjusterte.
SSB og Statistikknett.
Samlet gjestedøgn
Solgte romdøgn
Tromsø fortsetter med en sterk RevPAR vekst, opp hele 16,3
prosent. Tromsø har nå det nest høyeste belegget av alle de
største byene i Norge, bare slått av Oslo. Vi har tidligere påpekt
at gjennomsnittsprisen ADR ikke har hengt med på den sterke
veksten i etterspørselen. Derfor er det svært gledelig å se den
sterke økningen i ADR på 11,5 prosent.
• Årsaken til RevPAR økningen er flere solgte rom med høyere
priser i vintersesongen, og redusert romkapasitet med 3,1
prosent (Scandic Tromsø på Langnes er stengt og skal mest
sannsynlig konverteres til bolig).
• Nordlysturismen fortsetter å vokse. Vintersesongen (januar –
april) økte med 18 prosent fra 2017. Året totalt ga imidlertid
kun en vekst på 0,2 prosent. Årsaken tilbakegangen på
sommeren kan være at Tromsø har fokusert mest på
Nordlysturismen og «glemt» sommersesongen.
• Konferansemarkedet viste en positiv trend i 2016, men har
utviklet seg svakere i 2017 med en tilbakegang på
6,0 prosent.
• Yrkesmarkedet viser en sterk vekst på 11,5 prosent.
• Det er ikke forventet noen ny kapasitet i markedet i løpet av
2018, og det høye RevPAR-nivået vil trolig vedvare.
Markedsrapport 2017
450
500
550
600
650
700
200
9
201
0
20
11
20
12
201
3
201
4
201
5
201
6
201
7
Belegg
4,3 %
ADR
11,5 %
RevPAR
16,3 %
Bild
e:
Kva
løya
, Tro
msø
, N
org
e.
Foto
: Sve
in-M
ag
ne T
un
il. W
eb
: w
ww
.tu
nilw
eb
.no
0,50
1,00
1,50
2,00
2,50
3,00
3,50
200
8
200
9
201
0
20
11
201
2
201
3
201
4
201
5
20
16
201
7
0
5
10
15
20
25
0
500
1.000
1.500
2.000
2.500
200
8
200
9
20
10
201
1
201
2
201
3
20
14
201
5
201
6
20
17
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
800.000
900.000
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
0%
15%
30%
45%
60%
75%
0
200
400
600
800
1.000
20
08
20
09
20
10
201
1
201
2
201
3
201
4
201
5
201
6
201
7
Markedsrapport 2017
Belegg ADR RevPAR
Hotell Rom
Yrke Ferie
Konferanse Yrke Ferie
Konferanse
Nasjonale 556 564 8 1,5 %
Internasjonale 262 279 17 6,3 %
Konferanse 106 99 -6 -6,0 %
Yrke 264 294 30 11,5 %
Ferie 449 450 1 0,2 %
Gjestedøgn 818 843 25 3,0 %
Solgte rom 558 564 6 1,1 %
Romkapasitet 822 797 -25 -3,1 %
Losjiomsetning 455 513 58 12,7 %
Belegg 67,9 % 70,8 % 2,9 % 4,3 %
ADR 816 909 94 11,5 %
RevPAR 554 644 90 16,3 %
Alle tall i tusen. Alle priser er oppgitt i norske kroner og er ikke inflasjonsjusterte.
SSB og Statistikknett.
Samlet gjestedøgn
Solgte romdøgn
Det positive trendskiftet som ble registrert i Kristiansand i første
halvår forsterket seg i 2. halvår. Noe av den svært positive
utviklingen skyldes trolig en midlertidig lavere kapasitet grunnet
at svært mange rom ved Radisson Blu Hotel Caledonien har vært
ute av produksjon grunnet oppussing. I tillegg har Thon Hotel
Wergeland (30 rom) stengt, hotellet gjenåpner i mai som Thon
Hotel Parken med 195 rom.
• Svært kraftig økning av RevPAR i Kristiansand. Økningen
skyldes en økning av belegget (opp 3,0 prosentpoeng) og en
kraftig prisøkning (opp 9,7 prosent). Dette bidro til en
økning av RevPAR på hele 15,5 prosent.
• Det er nedgang på alle segmenter unntatt yrke (opp 13,7
prosent) og nasjonale gjester (opp 6,0 prosent)
• Antall solgte romdøgn økte i 2017 med 2,7 prosent antall
solgte gjestedøgn økte med 3,9 prosent.
• Det er grunn til å anta at de positive tallene for Kristiansand
ikke vil vedvare inn 2018. Selv om veksten i antall solgte
romdøgn holder seg, vil trolig ikke veksten være stor nok til å
hindre at det blir et kraftig fall i belegget i 2. halvår.
Markedsrapport 2017
400
420
440
460
480
500
520
540
560
200
9
201
0
20
11
20
12
201
3
201
4
201
5
201
6
201
7
Belegg
5,4 %
ADR
9,7 %
RevPAR
15,5 %
Nasjonale 449 476 27 6,0 %
Internasjonale 50 42 -8 -15,2 %
Konferanse 41 40 -1 -3,3 %
Yrke 232 263 32 13,7 %
Ferie 226 215 -11 -4,8 %
Gjestedøgn 499 518 20 3,9 %
Solgte rom 316 325 8 2,7 %
Romkapasitet 565 550 -14 -2,6 %
Losjiomsetning 260 293 33 12,6 %
Belegg 56,0 % 59,0 % 3,0 % 5,4 %
ADR 822 901 79 9,7 %
RevPAR 460 532 72 15,5 %
Markedsrapport 2017
Belegg ADR RevPAR
Hotell Rom
Yrke Ferie
Konferanse Yrke Ferie
Konferanse
Alle tall i tusen. Alle priser er oppgitt i norske kroner og er ikke inflasjonsjusterte.
SSB og Statistikknett.
0%
15%
30%
45%
60%
75%
0
200
400
600
800
1.000
20
08
20
09
20
10
201
1
201
2
201
3
201
4
201
5
201
6
201
7
0
5
10
15
20
1 350
1 400
1 450
1 500
1 550
1 600
1 650
1 700
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
0
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
0,60
0,80
1,00
1,20
1,40
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
Samlet gjestedøgn
Solgte romdøgn
• Yrkesmarkedet er for tiden inne i en positiv trend og
veksten i 2. halvår i 2017 var på hele 12,1 prosent i
antall gjestedøgn. Med den generelt økende
positiviteten innen norsk næringsliv, vil trolig veksten
fortsette på et høy nivå i første halvår, og med en noe
mindre økning i andre halvår.
• NHO’s økonomibarometer per 4. kvartal viser en noe
lavere optimisme bland overnattingsbedriftene enn det
var per 3. kvartal. Vi tror at det kan være noe mindre
optimisme blant hoteller som er sterkt avhengig
feriesegmentet. Feriesegmentet hadde i 2. halvår en
tilbakegang. Tilbakegangen kom trolig fra det
innenlandske segmentet. Med en bedret økonomi og
sterkere norsk krone vil trolig denne trenden vedvare
for det innenlandske markedet inn i 2018.
• Det er varslet en betydelig kapasitetsøkning på
innenriksrutene til Norwegian og SAS. I tillegg er det
varslet oppstart av flere nye utlandsdestinasjoner,
spesielt på flyplassene i Bergen og Oslo. Dette kan
medføre til holde ferietrafikken på et vedvarende høyt
nivå. Turistbarometeret viser også tro på et godt 2018,
spesielt vintersesongen som var forholdsvis dårlig i
2017. Tall innhentet fra Forvard Keys for Innovasjon
Norge viser at per november 2018 er det bestill 20
prosent flybilletter til Norge enn i i samme periode året
før.
• I enkelte byer/regioner kommer det for tiden mye ny
hotellkapasitet i forhold til forventet trafikkvekst. Det
kan bidra til en noe lavere RevPAR. I Oslo kan man
forvente en kraftig fall i belegget i 2019, men trolig
ikke mer enn at byen kommer på en gjennomsnittlig
normalnivå.
Markedsrapport 2017
Nasjonale 26.555 27.238 684 2,6 %
Internasjonale 8.855 9.382 527 6,0 %
Konferanse 2.107 2.138 31 1,5 %
Yrke 10.967 11.004 37 0,3 %
Ferie 9.767 10.468 702 7,2 %
Gjestedøgn 35.410 36.621 1.211 3,4 %
Solgte romdøgn 22.841 23.611 770 3,4 %
Romkapasitet 39.446 40.541 1.095 2,8 %
Losjiomsetning 22.641 23.962 1.321 5,8 %
Belegg 57,9 % 58,2 % 0,3 % 0,6 %
ADR 991 1.015 24 2,4 %
RevPAR 574 591 17 3,0 %
Markedsrapport 2017
Belegg ADR RevPAR
Hotell Rom
Yrke Ferie
Konferanse Yrke Ferie
Konferanse
Samlet gjestedøgn
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
0
200
400
600
800
1.000
1.200
200
8
200
9
201
0
201
1
201
2
201
3
20
14
20
15
201
6
201
7
1.980
2.000
2.020
2.040
2.060
2.080
2.100
85.000
90.000
95.000
100.000
105.000
110.000
115.000
200
8
200
9
201
0
201
1
201
2
201
3
201
4
20
15
20
16
20
17
0
5.000.000
10.000.000
15.000.000
20.000.000
25.000.000
200
8
200
9
201
0
201
1
201
2
201
3
20
14
20
15
20
16
201
7
0,00
0,50
1,00
1,50
2,00
200
8
200
9
20
10
201
1
201
2
201
3
201
4
201
5
20
16
201
7
Alle tall i tusen. Alle priser er oppgitt i svenske kroner og er ikke inflasjonsjusterte.
Konferanse, yrke og ferie er oppgitt i solgte romdøgn.
SCB.
Nasjonale 4.806 4.966 160 3,3 %
Internasjonale 3.411 3.720 309 9,1 %
Konferanse 267 295 28 10,6 %
Yrke 2.733 2.705 -28 -1,0 %
Ferie 2.264 2.523 259 11,4 %
Gjestedøgn 8.217 8.686 470 5,7 %
Solgte romdøgn 5.264 5.522 258 4,9 %
Romkapasitet 7.187 7.741 554 7,7 %
Losjiomsetning 6.395 6.834 439 6,9 %
Belegg 73,2 % 71,3 % -1,9 % -2,6 %
ADR 1.215 1.238 23 1,9 %
RevPAR 890 883 -7 -0,8 %
Markedsrapport 2017
Belegg ADR RevPAR
Hotell Rom
Yrke Ferie
Konferanse Yrke Ferie
Konferanse
Samlet gjestedøgn
62%
64%
66%
68%
70%
72%
74%
0
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
200
8
200
9
201
0
201
1
201
2
201
3
20
14
20
15
201
6
201
7
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
0
5.000
10.000
15.000
20.000
25.000
20
08
20
09
201
0
201
1
201
2
201
3
201
4
201
5
201
6
201
7
0
1.000.000
2.000.000
3.000.000
4.000.000
5.000.000
6.000.000
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
0,00
0,50
1,00
1,50
2,00
2,50
200
8
200
9
20
10
201
1
201
2
201
3
201
4
201
5
20
16
201
7
Alle tall i tusen. Alle priser er oppgitt i svenske kroner og er ikke inflasjonsjusterte.
Konferanse, yrke og ferie er oppgitt i solgte romdøgn.
SCB.
Nasjonale 2.522 2.579 57 2,3 %
Internasjonale 1.213 1.180 -33 -2,7 %
Konferanse 120 125 6 4,6 %
Yrke 1.188 1.214 25 2,1 %
Ferie 1.033 1.045 12 1,1 %
Gjestedøgn 3.735 3.759 24 0,7 %
Solgte romdøgn 2.342 2.384 42 1,8 %
Romkapasitet 3.320 3.353 34 1,0 %
Losjiomsetning 2.412 2.562 150 6,2 %
Belegg 70,5 % 71,1 % 0,6 % 0,8 %
ADR 1.030 1.075 45 4,3 %
RevPAR 727 764 38 5,2 %
Markedsrapport 2017
Belegg ADR RevPAR
Hotell Rom
Yrke Ferie
Konferanse Yrke Ferie
Konferanse
Samlet gjestedøgn
58%
60%
62%
64%
66%
68%
70%
72%
0
200
400
600
800
1.000
1.200
200
8
200
9
201
0
201
1
201
2
201
3
20
14
20
15
201
6
201
7
52
54
56
58
60
62
64
66
0
2.000
4.000
6.000
8.000
10.000
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
0
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
200
8
200
9
201
0
20
11
201
2
20
13
201
4
20
15
201
6
20
17
0,00
0,50
1,00
1,50
2,00
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
Alle tall i tusen. Alle priser er oppgitt i svenske kroner og er ikke inflasjonsjusterte.
Konferanse, yrke og ferie er oppgitt i solgte romdøgn.
SCB.
Nasjonale 1.315 1.275 -40 -3,0 %
Internasjonale 491 492 1 0,2 %
Konferanse 71 73 2 2,4 %
Yrke 590 596 5 0,9 %
Ferie 505 489 -16 -3,3 %
Gjestedøgn 1.805 1.767 -39 -2,1 %
Solgte romdøgn 1.167 1.157 -9 -0,8 %
Romkapasitet 1.696 1.740 44 2,6 %
Losjiomsetning 976 954 -22 -2,2 %
Belegg 68,8 % 66,5 % -2,3 % -3,3 %
ADR 836 824 -12 -1,4 %
RevPAR 575 548 -27 -4,7 %
Markedsrapport 2017
Belegg ADR RevPAR
Hotell Rom
Yrke Ferie
Konferanse Yrke Ferie
Konferanse
Samlet gjestedøgn
54%
56%
58%
60%
62%
64%
66%
68%
70%
0
200
400
600
800
1.000
200
8
200
9
201
0
201
1
201
2
201
3
20
14
20
15
201
6
201
7
29
30
31
32
33
34
35
0
1.000
2.000
3.000
4.000
5.000
6.000
200
8
200
9
201
0
20
11
201
2
201
3
201
4
201
5
201
6
20
17
0
200.000
400.000
600.000
800.000
1.000.000
1.200.000
1.400.000
20
08
20
09
20
10
20
11
20
12
20
13
20
14
20
15
20
16
20
17
0,00
0,50
1,00
1,50
2,00
2,50
3,00
200
8
200
9
20
10
201
1
201
2
201
3
201
4
201
5
20
16
201
7
Alle tall i tusen. Alle priser er oppgitt i svenske kroner og er ikke inflasjonsjusterte.
Konferanse, yrke og ferie er oppgitt i solgte romdøgn.
SCB.
Ved inngåelse av leieavtaler for hotell er leieinntektene,
som ofte er omsetningsbasert og i noen tilfeller fastleie,
sammen med vedlikeholdsplikten og utskiftningsbehovet
blant de viktigste kommersielle punktene partene
forhandler om.
Selv om det ikke finnes en egen standardavtale for hotell,
benytter de største hotelleiendomseierne og hotell-
operatørene nokså like innholdsmessige avtaler, men som
kan være noe ulikt utformet.
Vedlikeholdsplikten for hotell kan grovt deles inn i tre
hovedgrupper:
Her påtar leietaker seg et utvidet vedlikeholds- og
utskiftningsansvar, ved at man plikter å forestå ansvaret
for både det innvendige- og utvendig vedlikeholdet.
Utleier vil ofte ha vedlikeholdsansvaret for ytre forhold på
bygninger og fasader samt utskiftningsansvar for tekniske
hovedinstallasjoner som f.eks. heis og ventilasjon når disse
ikke lenger er regningsvarende å vedlikeholde. Leietaker
vil da kunne ha ansvaret for alt det øvrig innvendig
vedlikeholds- og utskiftningsansvar i form av driftsutstyr,
IT- og hotellsystemer, FF&E (Furnitures, Fixtures &
Equipment), baderom og kjøkken osv.
I dette tilfelle forhandler partene utfra et generelt
utvendig og innvendig vedlikeholds- og utskiftningsansvar,
og spesifiserer dette i et eget tillegg kalt Grensedragnings-
liste eller Prikkliste. Av denne listen bør det fremgå så
konkret, detaljert og tydelig som mulig hvilke forhold og
punkter som partene har påtatt seg i forbindelse med
vedlikeholds- og utskiftningsansvaret. Hvert punkt kan i
tillegg med fordel spesifiseres i forhold til hvem som har
ansvaret for løpende vedlikehold og serviceavtaler etc. og
hvem som har ansvar for utskiftninger o.l.
Markedsrapport 2017
Bild
e:
Sca
nd
ic L
illeh
am
mer
Ho
tel. R
est
au
ran
t Salt
an
d P
ep
per.
Forfatter:
Leif Kristen Olsen
Både utleier og leietaker bør ha sammenfallende
interesser av at hotellet vedlikeholdes og opprettholder en
tilfredsstillende kvalitet og standard, da dette medfører at
hotellet har større muligheter for å oppnå sin mulige
markedsposisjon i sitt markedssegment, og dermed sikre
inntektspotensialet for hotellet.
For å sikkerstille kvalitet og standard, kan det være
hensiktsmessig å avtale at leietaker skal benytte et
minimumsbeløp per år eller sette av en viss prosentandel
av de årlige leieinntektene i et vedlikeholdsfond.
Videre bør standard og kvalitet beskrives i form av
hotellets konsepter og hvilke standarder partene er enige
om at hotellets skal ha i leieperioden, hvor man kan
knytte dette opp til spesifikke sammenlignbare hotell i
form av referanse hotell.
Partene kan møtes f.eks. en gang hvert år for befaring av
hotellet og avtale hva minimumsbeløpet eller
vedlikeholdsfondet best bør benyttes til. Anvendelsen av
beløpet eller fondet bør akkumuleres ved underforbruk,
slik at man sikrer at beløpet blir benyttet i løpet av
leieperioden. I forbindelse med budsjettprosessen kan
utleier og leietaker møtes for å koordinere og avtale neste
års bruk av fondet samt partenes vedlikeholds- og
utskiftningsplaner.
Både under leieforholdet og ved leieforholdets opphør, er
partene best tjent med at vedlikeholds- og
utskiftningsansvaret til enhver tid er fulgt opp og ivaretatt.
Dette sikrer best økonomi for partene i leieperioden, og
bidrar til at man unngår uenigheter og konflikter
underveis og at det oppstår diskusjoner om krav om
betaling av vederlag for manglende vedlikehold og
utskiftninger ved leieperioden opphør.
Markedsrapport 2017
Vice President, Area Manager Norway &
Sweden
Olsen har bred ledererfaring fra
hotellbransjen, blant annet fra
Norrein/Egon, Norlandia Hotellene og
Choice Hotels med erfaring fra drift,
nyetableringer, salg av eiendom og
leieforhandlinger.
Hotelia overvåker det norske hotelleiendomsmarkedet
kontinuerlig. I tillegg har vi et generelt årvåkent blikk på alle de
større aktørene både på drift og hotelleiendom i Skandinavia.
Nedenfor er det trukket frem noen utvalgte transaksjoner som
er gjennomført etter at arbeidet med forrige Hotelia-rapport ble
avsluttet 15.08.17 og frem til 09.02.18. Før sommeren var det
en rekke større transaksjoner.
• Midstar har ervervet 5 hoteller av Strawberry Properties
• Clarion Collection Hotel Tollboden, Drammen
• Clarion Hotel Ernst, Kristiansand
• Clarion Collection Hotel With, Tromsø
• Clarion Collection Hotel Aurora, Tromsø
• Quality Hotel 11, Göteborg
• Swedavia har solgt et Comfort-hotell under oppføring på
Arlanda. Kjøper er Wenaasgruppen og O. G. Ottersland.
Transaksjonsverdi MSEK 1,3.
• Bergen Hotel Group (Falch Monsen) har kjøpt 50 prosent av
Dr. Holms på Geilo. Familiene Wollan og Berland har solgt 25
prosent hver.
• Pandox har ervervet 20 hotelleiendommer i UK og Irland.
Selger var Lone Star. Transaksjonsverdi MSEK 7.680.
• Tyske Catella Real Estate har solgt Hotel Victoria i Stavanger.
Glastad var kjøper av eiendommen.
• Alto Holding har kjøpt (91 prosent) Hummeren i Stavanger.
Selger var Camar, Verket Investering og Svein Strøm Invest.
• Heimstaden (Tollefsen) har solgt Park Inn by Radisson Hotel
Uppsala. Kjøper er Winn Hotel Group. Transaksjonsverdi SEK
132 millioner.
• Corpenor har ervervet Norrøne Hotell i Bodø. Selger var
Stadssalg.
• Trondrud Eiendom har ervervet 47 % av Ringerike Hotel.
Selgere var Klækken Hotell og U E Carlsen.
• Wahl Eiendom har solgt Tollbugata 7 i Oslo til Maya
Eiendom. Eiendommen blir trolig konvertert til hotell og blir
en integrert del av Citibox-hotellet i nabobygget.
• Svenske Vätterledens Invest har kjøpt Gaustablikk
Høyfjellshotell (inkl. alpinanlegget). Selger er familien
Svartdal.
Markedsrapport 2017
Bild
e:
Vic
otr
ia H
ote
l, S
tava
ng
er.
• Thon Hotel Rosenkrantz i Oslo er for andre gang på toppen
av TripAdvisors liste over Norges best likte hoteller. Berg
Hansen sine kunder har kåret Hotel Brosundet i Ålesund som
Norges beste.
• Forretningsreisebyrået American Express GBT har kjøpt (ikke
godkjent) Hogg Robinson Group (tidligere Bennett i Norge).
• Europa hadde i 2017 den største veksten (i prosent) i antall
passasjerer siden 2004. Opp 8,4%. I Norge var veksten
2,4%.
• Innovasjon Norges turistundersøkelse viser at 55% av alle
kommersielle gjestedøgn i Norge kommer via fly.
• Norlandia Hotel Group har konvertert 5 hoteller til Thon
Hotels og et hotell til Scandic. De fleste var tidligere Best
Western-hoteller.
• En undersøkelse gjennomført av Menon viser at nær 33% av
all verdiskapning i Norsk reiseliv produseres i Oslo og
Akershus. Total verdiskapning i Norge er på over 37
milliarder.
• I følge Airbnb hadde de en omsetning i Norge i 2017 på
MNOK 572.
• Festningen Hotel & Resort i Kongsvinger er av Historic Hotels
of Europe kåret til årets beste festningshotell. Dalen Hotel
ble i samme kåring vinner av Årets vertskaps hotell.
• I Rondane økte omsetningen (2007-2015) ved bedrifter som
lå ved Norske Turistveier omsetningen med 92%. Gj.snittet i
Oppland og Hedmark var 42%.
• Internasjonal turisme økte i 2017 med 7% turismen i Europa
økte med 8%
• Kinesiske HNA Group som bl.a. eier 50% av Rezidor (bl.a.
Radisson Blu) har 800 milliarder i gjeld og har trolig store
likviditetsproblemer.
• Britiske Caterwings har kåret Oslo til verdens 16. beste
rerstaurantby. Spanske San Sebastian kom på topp.
• Hotellene i København hadde i 2017 nær 500 millioner
cruisegjester (til/fra). De fleste gjestene har en eller flere
hotellovernattinger i byen.
• Sterk global vekst for Soft brand hoteller. Bl.a. økte Choice
Hotels International sitt brand Ascend (bl.a. The Thief) antall
hoteller i 2017 med over 23 %.
• Petter Stordalen har etablert Strawberry Living, som bl.a. har
blitt majoritetseier i svenske Företagsbostader. Selskapet skal
ha fokus Extended stay markedet.
• Frogner House Apartments økte omsetningen i 2017 med
hele 21,6 % til MNOK 116.
Markedsrapport 2017
2017 ended strong for the Norwegian hotel industry.
Room revenue has increased by approx. 2 billion since
2008 after adjusting for inflation. The occupancy rate
increased by 1,5 points up to 55,9 %, and ADR increased
by 4,7 % up to 945 kroner. The positive development in
both occupancy rate and room rate, caused RevPAR to
increase by 7,6 % up to 529 kroner.
The occupancy rate in Oslo has reached heights not seen
since 2007, now up 4,3 points up to 73,1 % in 2017.
Similarly, the room rate is for the first time above 1.000,
up 5,3 % to 1.014 kroner. RevPAR ended at 741 kroner,
up 11,8 % from 2016. The outlook for 2018 is positive,
but substantial new room capacity in 2019 will put
downwards pressure on the occupancy rate.
Bergen struggles with absorbing its new room capacity,
which increased by 16,7 % in 2017, while number of sold
rooms only increased by 6,8 %. Hence, the occupancy
rate declined by 5,7 points down to 61,9 %. The room
rate, on the other hand, increased by 3,0 % up to 1.008
kroner. The increase in room rate were, however, offset
by the decline in occupancy rate, causing a 5,7 % decline
in RevPAR down to 624 kroner.
Gardermoen continues to show positive development in
all its key performance indicators. The occupancy rate is
up 3,4 points to 67,5 % and the room rate is up 6,0 % to
889 kroner – resulting in a 9,6 % increase in RevPAR to
600 kroner. New room capacity in 2018 will likely reduce
the occupancy rate and the room rate growth.
Trondheim has, in terms of number of sold rooms, close
to no development. Yet, the lack of growth in sold rooms
were offset by the reduction in room capacity and
increase in room revenue. This culminated in a 2,8 point
increase in occupancy rate up to 66,7 %, and 7,2 %
increase in room rate up to 895 kroner. RevPAR ended at
597, up 12,0 %.
Stavanger seems to have finally stabilized itself. The
occupancy rate is up 3,7 points to 54,5 %, while the room
rate is at a standstill – only down 0,3 % to 873 kroner.
RevPAR ended at 476 kroner, up 6,9 % mainly driven by
the increase in occupancy rate.
Tromsø continues to display large growth in RevPAR. The
occupancy rate increased by 2,9 points to 70,8 %, while
the room rate increased by 11,5 % up to 909 kroner.
RevPAR ended at 644 kroner, a substantial 16,3 %
increase from 2016.
Strong development in RevPAR, up 15,5 % to 532 kroner,
driven by an increase in occupancy rate and room rate by
respectively 3,0 points and 9,7 %. The increase in the
occupancy rate is driven by a combination of a reduction
in room capacity and an increase in number of sold
rooms.
Markedsrapport 2017
Hotelia tilbyr eiendomsselskap og individuelle hotelleiere
rådgivning innenfor drift, etablering, forvaltning og
investeringer. Vi holder vår markedskunnskap og
databaser jevnlig oppdatert. Våre anbefalinger baserer seg
på grundige markedsanalyser og solid hotellerfaring.
Våre medarbeidere har et omfattende nasjonalt og
internasjonalt nettverk av hotelleiere, kjeder og
operatører. Søk etter hotelldriver er alltid basert på
bransjekunnskap og inngående kjennskap til leieobjektets
økonomiske situasjon og markedsposisjon.
Omsetningsbaserte leiekontrakter krever god og jevnlig
oppfølging av leiekontrakten og operatøren. Dette både i
forhold til «market performance», kvalitet,
fremtidsutsikter og oppgraderinger. Vi tilbyr faglig
oppfølging og råd vedrørende kommersiell forvaltning.
Hotelia er spesialist på verdivurdering av hotell og
hotelleiendommer. Vi gjennomfører grundige
markedsbaserte vurderinger for gårdeiere og operatører.
Hotelia har utviklet en avansert verdivurderingsmodell.
Modellen er modulbasert og benyttes i de fleste oppdrag
Hotelia utfører.
Hotelia har næringsmeglingsbevilling og vi bistår våre
klienter i hele kjøps- og salgsprosessen. Vi kartlegger og
avdekker kritiske forbedringspunkter som øker hotellets
lønnsomhet og verdi. Vår tilnærming i salgsprosessen er å
identifisere hva som skaper mest verdi for eier.
Markedsrapport 2017
Bild
e:
Sca
nd
ic.
Foto
: M
ad
s A
rmg
aard
.
Markedsrapport 2017
// Partner
Geir Lundkvist er utdannet innen hotell- og restaurantledelse fra Norsk
Hotellhøgskole. Han har mer enn 30 års erfaring fra hotellbransjen, med operativ
drift av hotell, som en del av Scandics konsernledelse i Norden og som sjef for
Scandic i Norge. Som Scandics toppsjef i Norge ledet Lundkvist over 1.000 ansatte
gjennom en omfattende omstillingsprosess. Nøkkelkompetanse inkluderer:
kjedeledelse, merkevarebygging, ekspansjon, kommersiell og effektiv drift gjennom
et internasjonalt kjedenettverk.
[email protected] | +47 928 87 708
// Partner
Anders Vatne er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI samt
Høgskolekandidat fra Norsk Hotellhøgskole. Han begynte sin hotellkarriere på Park
Hotel i Sandefjord og har over 30 års erfaring fra hotell, eiendom og reiseliv, blant
annet innen Thon Hotels. Frem til 2010 var Vatne administrerende direktør i Norgani
Hotels, Nordens største hotelleiendomsselskap med 74 eiendommer i 4 nordiske
land. Nøkkelkompetanse: ledelse, leietakersøk, næringsmegling, salg &
markedsføring, distribusjonssystemer og konsulentarbeid.
[email protected] | +47 926 97 700
// Analytiker
Christian Hagen er utdannet siviløkonom fra Handelshøyskolen BI og jobber som
analytiker i Hotelia. Han har spesialisert seg i finans, med fokus på verdivurdering,
statistikkanalyse og poteføljevurdering. Han er ansvarlig for modellering av
verdivurderings-, analyse- og prognosemodeller i Excel og utforming av
markedsrapporter.
[email protected] | +47 986 92 398
// Advokat
Kristoffer Aasebø har juridisk embetseksamen fra Universitetet i Oslo og er faglig
ansvarlig i Hotelia AS. Aasebø har sitt daglige virke i advokatfirmaet Bull & Co. I Bull
& Co bistår Aasebø i hovedsak med rådgivning innen fast eiendom, transaksjoner,
forvaltningsrett, restrukturering, kontraktsrett, plan- og bygningsrett og konkurs. Har
vært sentral i en rekke transaksjoner som har involvert større eiendommer og
eiendomsselskaper.
[email protected] | +47 995 23 554
Inkognitogata 33 A
0256 Oslo
Norge
Rapporten er samvittighetsfullt utarbeidet av Hotelia AS på grunnlag av
egne undersøkelser, samt informasjon som er gjort offentlig tilgjengelig.
Hotelia AS har ikke verifisert informasjonen og kan derfor ikke garantere
for riktighet av all informasjon eller beregninger som er gjort i denne
rapporten.
Informasjonen som presenteres i denne rapporten tilhører Hotelia. Deler
eller hele rapporten kan ikke distribueres uten referanse til Hotelia AS.