ريرقت يميلقلاا زكرلما...بيدل رفاسم نويلم 70.5( نيرفاسلما...
TRANSCRIPT
أبحاث
تقريراملركز االقليمي
كيف يقيّم أداء ديب مقارنة مع املراكز االقليمية األخرى حول العامل؟
النتائج الرئيسيّةرّسخت ديب يف السنوات القليلة املاضية من موقعها كمركز اقليمي يف املنطقة. حيث لعب تطور قطاع الخدمات
اللوجيستية واملالية وقطاع األعامل والسياحة دوراً محورياً يف هذا النجاح، إضافًة إىل تقديم اإلمارات كوجهٍة لنمط الحياة املرتفة. تظافر هذه العوامل كان سبباً يف النجاح إىل درجة أن بعض الدول املجاورة استمدت اإللهام من
ديب لتقوم بدورها مبحاكاة هذه العوامل. ولكن كيف تبيل ديب - واإلمارات بشكل عام بالطبع - مقارنًة مع املراكز االقليمية العاملية األخرى؟
مفتاح الدولة
يف الفرتة ما بني عامي 2004 و2014، تزايدت األنشطة
التصنيعية يف دولة اإلمارات العربية املتحدة مبعدل سنوي
بلغ %3.1 وفقاً لبيانات البنك الدويل. ووفقاً لنفس املعيار
سجلت سنغافورة معدالً أعىل قدره %6.1 بينام تفوقت ديب
عىل املراكز األخرى: هونغ كونغ )1-%( واسرتاليا )0.4%-(
واململكة املتحدة )%0.3-(. وعىل صعيد أكرث أهمية، حققت
اإلمارات معدل منٍو تراكمي يف قطاع التصدير بلغ 117% ما
بني عامي 2004 و2014 وهو أرسع مبا يقارب الضعف مقارنًة
بنمو التصدير يف أملانيا البالغ %58 وسنغافورة %61. ومام
الشك فيه أن النوعية املمتازة للبنية التحتية لشبكة النقل
كانت خلف األداء القوي لقطاع التصدير، حيث صنف املنتدى
االقتصادي العاملي اإلمارات يف املركز األول عاملياً يف التقرير
الخاص بعام 2014 - 2015 متقّدمًة بذلك عىل سنغافورة التي
حلت ثانياً وهونغ كونغ ثالثاً وأملانيا يف املركز السابع. ومبعزل
عن العوامل األخرى، كل ذلك يشري بشّدة إىل قدرة اإلمارات
عىل االحتفاظ بلقب املركز االقتصادي االقليمي للمنطقة عىل
املدى القريب واملتوسط. وكنتيجة جزئية لذلك وباإلضافة
للنجاح املستمر لديب يف تعزيز موقعها االسرتاتيجي بني الرشق
والغرب، فإن الطلب عىل استئجار املساحات العقارية ذات
الجودة يف القطاع الصناعي والخدمي قد تجاوز املعروض يف
اإلمارات يف السنوات القليلة املاضية، ولهذا الّسبب مل تتوقف
إيجارات العقارات عن االرتفاع .
وبالنظر لقطاع خدمات األعامل والخدمات املالية، ساعد
ظهور مركز ديب املايل العاملي وهو واحد من 38 منطقة
حرة يف اإلمارات يف تعزيز صدارة اإلمارات كمركز اقليمي
يف العقد املايض. وبالنظر إىل التوقعات املستقبلية تُظهر
توقعات صندوق النقد الدويل بأن اقتصاد االتحاد اإلمارايت
سينمو مبعدل وسطي يعادل 3.6% سنوياً يف الفرتة ما بني
2015 - 2020 )مبعدل أرسع من أملانيا، اململكة املتحدة،
الواليات املتحدة، هونغ كونغ وسنغافورة( فمن غري املفاجئ
أن تتابع الرشكات االستثامرية العاملية افتتاح فروعها يف هذا
السوق. باإلضافة إىل أن اإلمارات تتابع تقديم تسهيالت كبرية
لألعامل )حيث ال زالت تتسلّق سلّم درجات التصنيف العاملي
للبنك الدويل منذ عام 2011 وحلت يف املركز 22 من أصل
189 بلداً يف عام 2015(، حيث يتطلب فتح استثامر جديد يف
اإلمارات فقط 8 أيام وهو رقم ال يبدو بعيداً عن 6 أيام التي
يتطلبها افتتاح استثامر يف اململكة املتحدة والواليات املتحدة
وأقل من 15 يوماً املطلوبة يف أملانيا. وقد شهدت ديب قبيل
األزمة االقتصادية يف عام 2009-2008 اطالق العديد من
مشاريع أبنية املكاتب وتم تسليم عدد منها الحقاً بعد سنتني
أو ثالث ولكن مع وجود طلب متدنٍّ من قبل املستأجرين يف
تلك املرحلة فقد ارتفع معدل العقارات الشاغرة يف اإلمارات
بدون شّك. ولكن يف املقابل، استعاد قطاع األعامل والقطاع
املايل عافيته ابتداء منذ عام 2011 حيث ازداد معدل إشغال
العقارات وانخفض معدل العقارات الشاغرة مام زاد من طلب
املستثمرين عىل مباين املكاتب التجارية.
ويف قطاع الضيافة فإن معدل عدد الغرف الفندقية للفرد
)املفاتيح الفندقية بالنسبة لعدد األفراد( يف ديب يزيد بشكل
ملحوظ عن نظريه يف املراكز االقليمية األخرى يف العامل.
وبالنظر إىل معدل مفاتيح الفنادق الفاخرة للفرد فإن الفجوة
بني ديب ومنافسيها تزداد اتساعاً ملصلحة ديب، وال بد من
االعرتاف بأن السبب يعود جزئياً لقلة تعداد سكان اإلمارات
مقارنة مبنافساتها من املدن العاملية األخرى ذات التاريخ
األطول، ويعود ذلك أيضاً إىل العدد الكبري من الوحدات
الفندقية التي تم بناؤها منذ األزمة االقتصادية األخرية. وأدى
هذا االرتفاع الكبري يف املعروض مرتافقاً مع ارتفاع قيمة
الدرهم اإلمارايت مؤخراً )مام أدى إىل ترضر الطلب(، إىل
الضغط عىل معدالت األسعار اليومية واإلشغاالت الفندقية
ودفعها إىل الهبوط. ومع ذلك، مل يغن كّل هذا ديب عن
سعيها الدائم لتعزيز مركزها كوجهة سياحية وكنقطة مركزية
للرحالت الجويّة يف العامل. وكمثال عىل نجاح هذا السعي
يقيض زوار املدينة حالياً وقتاً أطول يف ديب للتمّكن من زيارة
معاملها السياحية حيث ارتفع معدل إقامة الزوار من 2.6
لياٍل يف عام 2004 إىل 3.8 لياٍل يف عام 2014 وهو دليل آخر
عىل نجاح اسرتاتيجية عمل الحكومة التي ارتكزت عىل زيادة
املعروض السياحي يف الدولة. وأخرياً، تفوق مطار ديب الدويل
عىل مطار لندن هيرثو العام الفائت ليصبح بذلك املطار األول
عاملياً بالنسبة لعدد املسافرين )70.5 مليون مسافر لديب
العاملي مقابل 68.1 مليون للندن هيرثو( واملدهش يف األمر أن
مطار ديب كان يستقبل ما يقارب نصف عدد مسافري مطار
هيرثو قبل عقد من الزمن فقط.
يف هذه األثناء ويف القطاع السكني شهدت أسعار الوحدات
السكنية الفخمة ارتفاعاً مقداره 59% عرب السنوات الخمس
األخرية لينتهي ذلك يف 2014، وهو أداء أفضل مام هو عليه
يف لندن ذات املعدل )%52( ونيويورك )%47( وهونغ كونغ
)%31( وباريس )%18( وسنغافورة )%7( وسيدين )2%(،
ولكن التقارير تشري إىل أن القطاع السكني يف ديب واجه بعض
العقبات يف السنة الفائتة مام أدى النخفاض األسعار. وبالفعل
فقد انخفضت أسعار الوحدات السكنية الفاخرة وفق معدل
سنوي قدره %4.5 يف نهاية الربع الثاين من 2015، ولكن
ذلك ال يعدو عن كونه انخفاضاً ضئيالً مقارنة مع االنخفاض
العام إلجاميل الوحدات السكنية والذي وصل إىل 12.2% عىل
نفس الفرتة. وكذلك األمر، فإن حجم املعروض من الوحدات
السكنية الفخمة تحت اإلنشاء ال يعترب كبرياً مام يشري إىل أن
األسعار ستحافظ عىل درجة أكرب من املرونة يف فرتة 12 – 18
شهراً قادماً. وأخرياً تبقى ديب أحد أكرث األماكن أماناً يف العامل،
تنعم بشبكة ارتباط ممتازة مع العامل كلّه وتتمتّع بنظام
رضيبي منخفض وكذلك نظام سيايس مستقر ومنوذج اقتصادي
قوي. وبدون شك فإن تظافر تلك العوامل سيمهد الطريق
لنجاح اإلمارات ليس فقط كمركز اقتصادي اقليمي، بل عىل
مستوى العامل أيضاً.
أسرتاليا
البحرين
الربازيل
كندا
الصني
مرص
فرنسا
أملانيا
هونج كونج
الهند
أندونيسيا
إيطاليا
األردن
كينيا
اململكة العربية السعودية
ماليزيا
نيوزيلندا
عامن
سنغافورة
كوريا الجنوبية
تايوان
اإلمارات العربية املتحدة
اململكة املتحدة
الواليات املتحدة األمريكية
أبحاث تقرير املركز االقليمي 2015
يرجى الرجوع إىل املالحظة الهامة يف نهاية التقرير
قطاع العقارات الصناعية واللوجستية
منو تراكمي لتصدير البضائع 2004-2014
معدالت اإليجارات يف ديب وأبوظبي )درهم/مرت مربع يف السنة(
كيزاد
املصفح
مدينة ديب لالستثامر
منطقة جبل عيل الحرة
القوز
398
398
484
484
549
3
2
1
4
5
نسبة الناتج الصناعي للناتج اإلجاميل املحيل 2014
بيانات 2014 هي تقديرات صندوق النقد الدويلالصناعة تشمل قطاعات املناجم، التصنيع، البناء، املياه، الكهرباء والغاز بحسب تعريف البنك الدويل بيانات 2013
جودة البنية التحتية لقطاع املواصالت، 2014–2015 )1= غري متطورة نهائيّاً، 7= كفؤة باملقاييس العاملية(
املصادر: منتدى االقتصاد العاملي، تقرير التنافسية العاملي
النقل الجوي، الشحن، )مليون طن-كم 2014(
املصدر: البنك الدويل املصدر: البنك الدويل
املصدر: البنك الدويلاملصدر: البنك الدويل
مالحظة: املعدل املئوي محسوب بالعملة املحلية يف وقت كتابة هذا التقرير، املعلومات املتوفرة للواليات املتحدة واإلمارات وسنغافورة حتى سنة 2014 )معدل النمو الوسطي 2004-2013(
معدل منو الناتج املحيل للتصنيع 2004–2014 )باألسعار الثابتة(
قطاع التصنيع والخدمات اللوجستية
الرقم ميثل القطاع اللوجستي
ديب ساوث )ديب ورلد سنرتال(
منطقة جبل عيل الصناعية الحرة
عقارات الدرجة األوىل يف منطقة جبل عيلإيجارات العقارات الصناعية الفاخرة )دوالر/ مرت مربع يف السنة(
مصادر: مختلفة ونايت فرانك ر 3 = الربع الثالثاإليجار بالعملة املحلية محوالً إىل الدوالر بأسعار اغسطس 2015املصدر: ديب ساوث، منطقة جبل عيل الحرة، أبحاث نايت فرانك
-1.0
%
-0.4
%
-0.3
% 0.3%
0.8% 1.
8% 3.1%
6.1%
5.21
6.025.59 5.85
6.03
6.646.49 6.56
1,90
9
4,15
1
5,91
8
6,33
5
7,18
2
10,6
84
15,6
23
38,2
25
116.7%70.2%61.1%58.3%58.2%47.4%
24.9%21.9%7.2% 19.4% 19.8% 20.5% 25.1% 27.1% 30.7% 59.0%
65
85
87
93
132
243
172
226
100
80
60
40
20
0
145
57باريس
ميونيخ
لوس آنجلوس
سيدين
منطقة جبل عيل الحرة
هونغ كونغ
لندن
سنغافورة
%ز
جاإلن
ة اسب
ن
أبحاث تقرير املركز االقليمي 2015
كم مربع
كم مربع
700
600
500
400
300
200
100
0
2007
3ر
2008
3ر
2009
3ر
2010
3ر
2011
3ر
2012
3ر
2013
3ر
2014
3ر
43
1
2
5
اإليجار بالعملة املحلية محوالً إىل الدوالر بأسعار اغسطس 2015ماعدا املناطق الحرة وسطي اإليجار عند الطلب يف الخمس األعىل
الرقم يف ويست اند
املصدر: هييل لالستشارات، املناطق االقتصادية الخاصة يف الهند، الغرفة العربية للتجارة والصناعة
33.7%
43.8%
48.8%
66.6%
14.8%
22.8%
18.4%
47.3%
خدمات األعامل والتمويل
املناطق االقتصادية الخاصة مناطق التجارة الخارجية
عدد مناطق التجارة الحرة
البحرين عامن األردن كينيا مرص الصني
املصدر: صندوق النقد الدويل
املصدر: البنك الدويل
املصدر: البنك الدويل
Doing Business 2015 :املصدر
قطاع العقارات املكتبيةايجارات داللية يف ديب نـ2 2015 )درهم/مرت مربع يف السنة( معدل إيجارات املساكن الفاخرة نـ2 2015 )دوالر/مرت مربع يف السنة( معدالت اإلشغار النصف الثاين 2015 اجاميل املعروض من املكاتب النصف الثاين 2015 )مليون مرت مربع(
مصادر: مختلفة ونايت فرانك
يخون
مي
دنلن
نغكو
غ ون
ه
يخون
مي
سري
با ينيد
س
ركيو
يون
ينيد
س
رةفو
غاسن
نغكو
غ ون
ه
يخون
مي
دنلن
ركيو
يون
سري
با
رةفو
غاسن
ينيد
س
سري
با
رةفو
غاسن
ركيو
يون
دنلن
نغكو
غ ون
ه
أرقام باريس الكربىأرقام مانهاتنأرقام وسط لندنمصادر: مختلفة ونايت فرانك
23038107632 20 202
2231
14108731
53.2
41.9
21.620.111.19.1 9.1
5.0
4.8 6.3 6.5 7.5 7.710.2
8.8
17.0
459 542
607 83
2 998 1,14
6
2,05
8
2,08
0
9159691,0751,1301,5071,6151,6151,6151,6151,9912,530
تيكوم يسبر ديب
ديرةجمريا ليك تاورز
خليج األعاملشارع الشيخ زايد
مدينة اإلعالممدينة االنرتنت
قرية املعرفةاعامر سكوير – داون تاون
مركز ديب املايل العاملي
اإلمارات العربية املتحدة
الهند الواليات املتحدة األمريكية
يبد يبد
يبد
أبحاث تقرير املركز االقليمي 2015
عدد األيام املطلوبة إلنشاء رشكة 2014متوسط النمو املتوقع للناتج املحيل اإلجاميل السنوي، 2015-2020 )٪(
تصنيف سهولة أداء األعامل 2015معدل الرضيبة االجاملية عىل األعامل 2014 )من قيمة األرباح التجارية(
نسبة من البنوك األجنبية ورشكات النفط يف اإلمارات خاضعة للرضيبة. الرضائب البلدية تفرض للمساحات التجارية
1.4% 1.6% 2.3%
2.5%
3.0%
3.1%
3.6%3.3
%
3
15
85 6 6
3 3
3
2
1
4
5
10
11
7
8
9
6
32
14
510 11
789
6
باريس
ديب
لندن
سنغافورة
سيدين
نيويورك
هونغ كونغ
11.8
12.0
18.78.8
15.6
12.5
3.0
غرف فندقية 5 نجوم لكل 1000 فرد
146
179
218
186
161
290
190
%79
%80
%83
%86
%86
%88
%90
السياحةأبرز جنسيات القادمني والعدد الكيل لزوار ليلة فام فوق )مليون زائر(غرف فندقية لكل 1000 فرد
لندن
باريس
سنغافورة
لندن هيرثو
ديب الدويل
سيدين
ديب
نيويورك
هونغ كونغ
حركة املسافرين الدوليني )مليون(غرف فندقية 5 نجوم كنسبة مئوية من إجاميل املعروض
مصادر: ماسرت كارد، Destinations NSW، املدن املعنية، الوكاالت اإلحصائية ومجالس السياحة، أبحاث نايت فرانكمصادر: مطار ديب الدويل ومطار لندن هيرثو، وكاالت اإلحصاء الوطنية ذات الصلة، وكاالت سياحية، أبحاث نايت فرانك
قطاع الضيافةمتوسط اإليرادات لكل غرفة واحدة متاحة )الدوالر(متوسط السعر اليومي )الدوالر(متوسط اإلشغالمتوسط مدة اإلقامة )ليايل(
مصادر: مختلفة ونايت فرانكمصادر: مختلفة ونايت فرانكبيانات 2013 الرقم هو للفنادق والشقق الفندقية
1.1
1.7
2.1
2.4
2.6
12.9
0.5
80
70
60
50
40
30
20
10
02005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
3.8 5.3 7.7
2.6 3.0 3.3 3.7171143 159
256
115 138181
باريس
لندن
سيدين
سنغافورة
هونغ كونغ
نيويورك
ديب
27.9
10.5109.79.58.15.2
نيويوركسيدين باريس لندنسنغافورة هونغ
كونغ
ديب
6%11%
20% 21%24%
46%50%
باريسلندن
سنغافورة
سيدينهونغ كونغ
نيويورك
ديب
سري
با
ينيد
س
رةفو
غاسن
نغكو
غ ون
ه
دنلن
ركيو
يويبن
د
باريس سيدين
ديبنيويورك لندن
هونغ كونغ سنغافورة
أبحاث تقرير املركز االقليمي 2015
يبد
دنلن 350
32
10
0.47
23
عدد األيام املشمسة يف السنة
عدد املدارس العاملية ضمن 50 كم حول املدينة
كم يبعد أقرب مطار
وسطي كلفة البنزين بالدوالر
)عىل 3 أشهر حتى يوليو 2015(
مؤرش تكلفة املعيشة 2015
25.0%
15%
19.3%
20%
7.8%
45%
6.0%
0% 7.9%
45%
5.0%
45%
120
13
24
1.82
12
245
4
8
1.01
31
100
19
29
0.78
16
150
9
43
1.97
2
186
13
23
1.60
4
122
5
33
1.59
46
x%
x%
6.9%
45%
6.6%
-15.2%
-4.5%
x%
12.5%
0.1%-6.7%
2.0%
القطاع السكني
التكاليف املرتبطة برشاء عقار بقيمة 3 مليون
دوالر من قبل غري املقيمأسعار املساكن الفاخرة
مؤرش الرضائب الشخصية 2015
أعىل معدل هاميش
الرتتيب األعىل يعني كلفة أعىل للمعيشة للموظفني األجانب يف املدينة
اسلوب الحياة
املصدر: أسعار الوقود العاملية، نايت فرانك لألبحاث
منو أسعار العقارات الفاخرة – 3 مليون دوالر استثمرت يف عام 2009
لندن باريس نيويورك هونغ كونغ سنغافورة سيدين ديبنيويورك
لندن
باريس
سنغافورة
سيدين
ديب
املدينة
هونغ كونغ
املصدر: نايت فرانك املصدر: KPMG وأبحاث نايت فرانك
2009
2010
2011
2012
2013
2014$4.6
$4.3
$4.0
$3.7
$3.3
$3.5
$3.7
$3.9
$4.0
$3.5
$4.4
$3.7
$3.4
$3.5
$3.4
$3.9
$3.8
$3.9
$3.6
$3.4
$3.2
$3.8
$3.9
$3.3
$3.5
$3.1
$2.8
$2.6
$2.6
$2.8
$3.0 $3.0 $3.0 $3.0 $3.0 $3.0 $3.0
$4.8
$4.8
$4.1
$3.6
$2.8
ركيو
يون
نغكو
غ ون
ه
رةفو
غاسن
سري
با
ينيد
س
أبحاث تقرير املركز االقليمي 2015
أحدث إصدارات البحوث الرائدة يف السوق
KnightFrank.com/Research تتوفر تقارير أبحاث نايت فرانك عىل موقع
مالحظة هامة
نايت فرانك – رشكة تضامنية محدودة املسؤولية – جميع
الحقوق محفوظة 2015 ينرش هذا التقرير للمعلومات العامة
فقط وال يجب االعتامد عليه بأي شكل. عىل الرغم من املعايري
العالية املعتمدة يف إعداد املعلومات وتحليلها واآلراء والتوقعات
املقدمة يف هذا التقرير، تخيل رشكة نايت فرانك ش. ت. م. م.
مسؤوليتها عن أي عطل أو رضر ناجم عن استخدام محتوى
هذا التقرير أو االعتامد عليه أو اإلشارة إليه. ال متثل هذه املادة،
كتقرير نظرة عامة، بالرضورة رأي نايت فرانك ش. ت. م. م. مبا
يتعلق بعقارات أو مشاريع معيّنة. مينع إعادة انتاج هذا التقرير
بشكل كامل أو بشكل جزيئ بالشكل الذي يظهر فيه أو املضمون
الذي يحتويه بدون موافقة خطية مسبقة من نايت فرانك ش.
ت. م. م.
رشكة نايت فرانك االمارات العربية املتحدة املحدودة – أبو ظبي
هي فرع لرشكة أجنبية مسجلة تحت رقم 1189910. يقع مكتبنا
املسجل يف مكتب رقم 103، ويست تاور، أبو ظبي. ص. ب.
105374، أبوظبي، اإلمارات العربية املتحدة
رشكة نايت فرانك اإلمارات العربية املتحدة – ديب: برايم ستار
انرتناشيونال للوساطة العقارية “PSIREB” مسجلة يف دائرة
األرايض واألمالك تحت رقم: 11964 وتقوم بنشاطها التجاري
تحت اسم نايت فرانك برقم تسجيل 653414. يقع مكتبنا
املسجل يف الطابق الخامس، مبنى رقم 2، مجمع إعامر لألعامل،
ص.ب. 487207، ديب، اإلمارات العربية املتحدة.
استشارات وأبحاث التطويرهارمن دي يونغ
رشيك+971 56 1766 588
خاوار خانمدير األبحاث
+971 56 1108 [email protected]
ضياء نوفلرشيك تنفيذي، أبحاث الرشق األوسط
وشامل افريقيا+971 56 4552 747
مبيعات وتأجري العقارات التجاريةويليام نيل
رشيك+971 56 4202 312
املبيعات السكنية – اإلمارات العربية املتحدة
ماريا موريسرشيك تنفيذي – عقارات ديب السكنية
+971 56 4542 [email protected]
تقرير سوق املكاتب يف ديب - النصف األول 2015
تقرير السوق العقارية يف ديب - أهم أحداث 2014
وتوقعات 2015
تقرير املكاتب يف اململكة العربية السعودية - النصف
األول 2015
تقرير غلوبال سيتيز 2015 برايفت فيو 2015)املدن العاملية(
تقرير القطاع الفندقي - النصف األول 2015
تقرير العقارات الفاخرة يف ديب - الربع األول 2015
تقرير االستثامر العقاري يف ديب - 2015
تقرير الرثوة 2015
ديب فيو 2015
تقرير املكاتب يف أبوظبي - النصف األول 2015
تقرير العقارات الصناعية واللوجستية يف اإلمارات -
النصف الثاين 2015