공공택지개발에 있어서 부동산금융의 활용방안 - dgi.re.kr ·...

JournalofDaeguGyeongbukDevelopmentlnstituteVol.11.No.12012.4.pp11~28 11

* 구경북연구원 책임연구원(Research Assistant,Division ofDecentralization and RegionalWelfare,Daegu-

GyeongbukDevelopmentInstitute),Email:[email protected],Tel:053-770-5145

공공택지개 에 어 동산 안

상

A Study on Real Estate Financing for Public Land Development

Yun, Sang Yong

국문 요약

그동안공공택지개발은공공기 이토지를 면매수하는방식으로추진되어왔다.이는 규모의택

지를짧은기간에확보하여단기간에개발이가능하지만, 규모의자본이사업 기에조달되어야하는

반면,투자성과는장기간에걸쳐나타나기때문에 흐름의비매칭문제가발생하게된다.따라서안

정 재원조달방식으로서 민간자본 참여 부동산 융상품 활용을 고려할 필요가 있는데,이를 해

공모형 PF방식과 리츠 등의 다양한 부동산 융기법을 활용할 수 있다.

최근부동산시장의변화하는환경에 응하여부동산 융의선진기법들이다양하게활용되면서,부

동산시장이지 까지의공 자주도시장에서수요자주도시장으로변화될가능성이높은데,다양한부

동산 융상품의 개발과 제도의 개선으로 투자자들에게는 선택의 폭을 넓히고 사업자들에게는 장기간

투자에따른다양한재원조달의원천과안정성을확보할수있도록해 으로서공공택지개발의안정

추진을 가능하게 할 수 있다.

주제어:공공택지개발,부동산 융, 로젝트 융,공모형 PF,부동산개발리츠

Abstract

Thisstudyisaimtoreviewoftheutilizationofvariousrealestatefinancingmethodsfor

publicrealestatedevelopment.First,PFV(ProjectFinancingVehicle)system,tryingtosolve

thedoubletaxationproblem betweenaSPCanditsshareholders,hasshownadesirable

performanceregardingtaxbenefitsbothforPPP(Public-PrivatePartnership)andprivate

developmentprojects.Besides,thereistheevidenceofPFV'scontributiontoreducingproject

risksthroughefficientriskdiversificationsamongprojectparticipants,e.g.governmentsand

governmentsponsoredfirms,constructioncompanies,financialinstitutions,andotherstrategic

investors.Second,REITshaveenabledthehigh-yieldrealestateinvestmentsnotonlyretain

thecharacterandenhancetherealestateinvestmentassetsmobilityandthestabilityof

*

12 윤상용

대구경북연구 제 11권 제 1호

earnings,therebytopublicrealestatemarketandthecapitalmarkethasplayedadualrolein

promotingdevelopment.

Keywords:publiclanddeveloping,realestatefinancing,projectfinancing,PFV,REITs

Ⅰ. 론

1. 연 경과 적

1980년 12월 「택지개발 진법」이 제정된 이

후 규모택지건설과개발이익의공 인환수를

해택지개발사업은주로공공기 이주도해왔

다.그러나 2000년 들어 택지개발 이용환경

의변화에따라부동산개발 투자와 련된다

양한 융기법들이 등장하면서 택지개발사업 주

체에 많은 변화가 상되고 있다.

공공택지개발이란공공시설용지 주택건설용

지를활용해주택건설 주거생활이가능한택지

를조성하기 해국가,지자체,정부투자기 등

의공공기 이사업시행을맡아토지를 면매수

하여 개발사업을 추진하는 공 개발방식을 말한

다.이러한 면매수방식을통하게되면 규모의

택지를 확보할 수 있고,행정 차의 간소화로 단

기간에개발이가능하다는장 이있지만, 규모

의자본이소요되고장기간에걸쳐진행되는기술

자본집약 사업의성격이강하므로이를원활

히추진하기 해서는장기간의자 조달이필요

하며,투자성과가장기간에걸쳐나타나기때문에

투자회수기간이긴단 도존재한다.따라서민간

이투자를꺼리게되고시장에수 을맡길경우

최 산출량보다낮은수 에서산출량이결정되

어시장에서 정수 의공공재가제공되지않는

결과를 가져올 수도 있다.따라서 부분의 국가

들은정부나공기업등공공부문을통해서시장이

필요한공공투자를직 공 하거나가격규제등

을 통해 시장에 개입하게 된다.

최근들어공공부문의재정운용여건이악화됨에

따라앞으로는재정운용방식도세수에 한의존

도가 어들고 공공투자의 소요자 을 자본시장

을통하여조달하는방식이늘어날것으로 상된

다.선진국의경우공공개발사업에따른재원조달

을 해민간자본을유치하거나자본시장을통해

자 을조달하는방식을 극 으로활용하고있

다.이 게 자본시장을 활용할 경우 특정 융기

을통한자 조달과는달리불특정다수로부터

규모의 자 조달이 가능하고,자본시장을 통한

버리지효과로소규모정부재정지원으로도

규모의 투자유치가 가능하게 된다.민간부문에서

도 사업장의 시장 험(분양 험 등)과 주택사업

자를분리하기 한노력으로시행사와시공사를

구분해역할을분담하는추세가증가하고있는데,

건설사가시공과시행을동시에수행할경우토지

매입에 규모자 을투자한상황에서시공비용

을지출해야하는건설사들은분양률 조시유동

성 험에직면할수있기때문에,자본력이취약

한 소형 민간시행사들이 토지매입 등 기

개발자 을조달하기 한방법으로다양한부동

산 융 기법 등을 많이 활용하고 있다.

부동산개발 융기법 가장보편 으로활용

되고 있는 것은 로젝트 이낸싱(PF;Project

Financing)기법이라할수있는데,2000년 이후

침체된 주택경기 활성화를 한 분양가 자율화,

매제한폐지등규제완화로주택가격상승세가

지속되면서,건설사들의 신규 자 조달 수단으로

부동산 PF가 극 활용되고 융권의 외형확

노력도부동산PF 출확 에크게기여하 다.

공공택지개발에 있어서 부동산 융의 활용방안 13

JournalofDaeguGyeongbukDevelopmentlnstitute

하지만2006년9월부터정부가부동산과열을억

제하기 해규제를강화하면서분양시장이 축

되자그에따라PF시장규모도 폭축소됨에따

라PF 출형태로자 을공여한은행들의건설

부동산업에 한여신한도가한계에다다르고부

동산경기과열에 한우려도 차확산되며PF

출 규모도 폭 축소되고 있다.

따라서본연구는공공택지공 진을 한

안으로 공 개발사업에 민간 참여방안을 모색하

여주택공 확 를 한다양한부동산 융기법

재원조달방식을제안하고,앞으로민간자본을활

용한택지개발사업이보다요긴해질것임을감안

하여민간자본참여의활성화를 한다양한방안

들을 살펴보고자 한다.

2. 연 내 적

공공택지개발에 한꾸 한수요증 에도불

구하고 재국내지방자치단체들의자 조달수

단은 지방정부의 조세 수입과 앙정부로부터의

교부 등 세수에 주로 의존하고 있어 공공시설

투자재원을확보하는데작지않은한계가있었다.

이에 우리나라도 지방자치단체의 공공투자에

한자 조달방식을다양화시킬필요가있다는

에서본연구는공공부문의택지개발을 한안정

재원조달방식으로서다양한민간자본참여방

식 부동산 융상품을활용하는방안을고려하

다.외국에서도 지역개발사업에 부동산 융은

재원의 조달에 요한 역할을 하고 있는데,거의

모든국가에서민간의참여와 력을통하여사업

효과를높이는방향에 을두고다양한형태의

지역개발 융기법을 활용하고 있다.

부동산증권화 융기법의고도화는기본

으로 흐름을 시하는수익성 심의개발수

요를증 시키는것과아울러부동산투자수단의

다양화효과를갖기때문에투자시장의세계화와

결합하여 극 이용 개발을 진할수도있

다. 한 부동산 융은 개발사업을 한 모든 경

제활동 는소요되는자 의조달 운용,그리

고이에따른비용의 결정방식 반을고려하므

로,개발사업의추진과정에수반되는자 의조달

운용과정과 련된의사결정수행기능과자

조달을 통하여 지역개발사업을 지원, 진,운

하는데 반 으로 활용될 수 있다.본 연구는

공공택지개발에있어서재원조달방안으로서의부

동산 융의 검토에 한정하며,추가 으로 민간자

본 유치를 한 다양한 정책방안도 살펴본다.그

리고이를 해 재제도 으로활용가능한각종

부동산 융기법의특징 장단 을분석하고,이

와 련한각종문헌을분석하여각종공공택지개

발 사례 그 특징들을 살펴본다.

Ⅱ. 공공택지개 과 원조달 안

1. 공공택지개

2012년 2월 재 국의 택지개발사업은 지난

해보다약1조원이증가하는등증가추세에있다.

이러한수용방식의택지개발사업은토지를수용

한뒤공사를하기때문에사업 기에막 한토

지수용 보상 등의 규모 자 이 필요하다.자

조달이 원활하지 못하면 택지개발사업이 제

로시행될수없기때문에 기자 확보가 요

한데,이에 따라 주로 공공택지개발 등의 국책사

업을수행하는공기업의사업자 은주로공사채

발행 등을 통해 이러한 기자 을 조달하고 있

다.지난2011년말 재공기업의공사채발행규

모는발행잔액이3년만에두배수 으로불어날

정도로 최근 증하고 있는데,2011년말 재 공

사채발행잔액은283조원으로이는올해정부

산326조원의87%에달하는엄청난규모라할수

14 윤상용


<그림 1> 경 개 공사 도청신도시 개 사업에 따른 추정 흐름과 누적액

<그림 2> 경 개 공사 도청신도시 개 사업에 따른 추정 매출액과 업

있다.1)

지난2010년에경북도청신도시건설사업의단

독 시행자로 선정된 경상북도개발공사의 사례를

보면, 체 사업규모는 약 2조 4천억 원으로서

2011년부터 2027년까지 약 17년의 장기계획으로

추진 에있는데,이러한사업규모의재원조달을

해공사채와기 등에만의존하고있어,이사

업을원활히진행하기 해서는사업 기자본

증자를 통해 지방채 차입규모를 늘릴 수밖에 없

다.2)무엇보다공사의도청신도시개발사업의재

원조달을 해서 차입 을 기 2011년부터 3단

계 사업진행에 따라 최 1조 원 가까이 신규로

차입해야하는것이가장큰 안문제라할수있

다. 한 1단계 사업기간인 2011년부터 3년간 약

4,500억 원의 자 차입에 따른 융비용 규모도

매년 약 300억 원이 될 것으로 추정되는데,이는

순이익 규모가 그리 크지 않은 공사에게는 작지

않은부담이될수있다.따라서2013년이후분양

수입이 본격화되기 까지 공사의 당기순이익은

상당기간 자가 불가피 할 것으로 상되는데,

1)택지개발사업을 수행하고 있는 각 지역의 개발공사들의 경우 정부나 지자체의 재정지원을 고려하지 않고 독

자 재무지표로만 신용평가를 할 경우 상당수 공사의 재무상황은 상당히 열악해 지게 된다.만약 공사의 신

용등 이 투기등 으로 하락하게 되면 향후 재원조달을 한 공사채 발행에 차질을 빚을 수도 있다.

2)이를 해 경북도로부터 물출자 받은 농업기술원 부지와 경북도가 인수 정인 경북 개발공사 등의 자

산을 경상북도로부터 무상양여 받은 후 경상북도개발공사에 자본 으로 출자하는 방식을 고려 에 있다.



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2007 2008 2009 2010

강원개발공사

충북개발공사

충남개발공사

전북개발공사

전남개발공사

경북개발공사

경남개발공사

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2007 2008 2009 2010

강원개발공사

충북개발공사

충남개발공사

전북개발공사

전남개발공사

경북개발공사

경남개발공사

<그림 3> 각 개 공사 채비 <그림 4> 각 개 공사 경상수지비

이는경상북도개발공사의입장에서는부채비율의

격한상승,신용등 의하락,그에따른 융비

용의상승등으로재무구조의안정성을크게훼손

시킬 수밖에 없다. 한 수입액(분양 등)이 상

목표치에 얼마나 근 하느냐도 요한데,2013년

부터수입과지출의 흐름이계획 로발생되

기 해서는 매년 3,000～4,000억 규모의 분양수

입 창출이 이루어져야 하지만 재 부동산 경기

등 주변 여건은 그리 정 이지만은 않다.

이는투자재원을단순히공사채발행으로조달

하고분양수입으로공사채를상환하는등의재무

험에 한 책없이무리하게사업을추진하

기때문이라할수있는데,실제로지난해(2011년)

감사원의감사결과에따르면,SH공사등15개도

시개발공사의재무건 성악화는2009년말기

도시개발공사의 부채규모가 34.9조원,평균 부채

비율은347.1%에이르고있으며, 도시공사를

제외한인천도시개발공사등14개지방공사는

업이익으로이자비용조차감당하지못해빚을내

서 빚을 갚고 있다.이 게 도시개발공사의 재무

건 성이악화된주요원인은지방자치단체와도

시개발공사에서 신규 투자사업을 무리하게 추진

하거나,SPC(특수목 법인)을설립하여개발사업

을추진하면서공사가모든손실 험을떠안게되

는구조때문이라할수있는데즉,지자체는사업

비를공사에 가하고,수익처분이사실상불가능

한재산등을도시개발공사에 물출자하여자산

규모를부풀린후이를근거로공사채발행규모를

확 하는 등의 험을 래하고 있는 것이다.

한 2008년 로벌 융 기 이후 주택수요

의 축으로 미분양 사태 주택가격 상승률도

크게 둔화되었는데, 조한 분양률과 입주지연

으로 건설사들은 사업이익이 감소되었을 뿐 아

니라 신용보강에 따른 PF 출채무 상환부담

증가 는 우발채무의 실화로 재무상황이 더

욱 악화되었고, 융기 들에서도 건설부문

출 기피로 건설사의 자 상황이 악화되며 PF

사업장 부실화로 이어지게 되었다.따라서 부동

산 PF 출 잔액은 언 한 바와 같이 융당국

의 출규제 강화, 융권의 재무건 성 강화를

한 극 인 여신한도 축소 부실채권 매각

등으로 지속 으로 감소되었다.즉,이러한 PF

를 포함한 부동산 융은 고 험,고수익의 특성

을 가지므로,개발사업의 험부담을 감안하여

다양한 험부담을 경감할 수 있는 수단이 고려

되어야 한다.

요컨 우리나라 공공택지개발에 있어서의 문

제 은 다음과 같다.먼 개발사업의 험분산

16 윤상용


의 부재로서,시공사의 신용보강 채무인수

조건부 출이라는 에서 사업의 모든 험이

시행사나 융기 으로 분산되지 않고 시공사로

집 되어 있다.그리고 시행사의 열악한 자 력

이다.개발사업의 기획을 담하여 착수하는 시

행사의 자 력이 무 열악하여 스스로의 신용

과 로젝트의 흐름 등 안 성에 의존한 자

조달이 어려워 공공자 에 한 의존도가 강

한데,사업성에 한 충분한 확신이 있다면

융기 의 지분참여를 통한 자 조달이 가능하겠

지만,안 성을 해 선순 를 선호하는 융기

의 패턴과 함께 지분 참여할 정도로 개발 사

업에 한 문성을 확보하지 못하고 있다.따

라서 재 문제 을 드러내고 있는 택지개발사

업을 한 재원조달방식의 문제를 보완하여 보

다 안정 사업 추진과 자 조달이 가능하도록

노력해야 한다.

2. 공공택지개 원조달 식

지방화와 분권화 정책의 일환으로 신행정 수

도의 건설,공공기 의 지방 이 ,각종 산업단

지 개발 등 택지공 의 특성이 다양화해지고 있

다.특히 택지공 의 책임이 앙정부에서 지방

정부로 옮겨지면서 택지개발사업의 추진 주체도

각 지방자치단체의 개발공사로 이 되고 있다.

하지만 재 상당수의 택지개발사업이 개발 도

에 표류하고 있는 실정인데,이는 정부로부터

의 지원이 매우 제한 일 뿐 아니라,택지개발

사업의 사업성이 불확실하여 민간 융권도 투

자에 매우 기피 인 자세를 보이고 있기 때문이

다.특히 민간자본이 투자를 주 하는 이유로는

공공부문 개발사업자의 문성 부족 해당 지

방자치단체의 재정지원의 한계 등이 지목되고

있다.즉,민간부문의 참여가 불가피한 상황임에

도 불구하고,사업의 불확실성,인허가 차의

복잡성,개발 이익에 한 특혜시비 등과 같은

문제 으로 인해 재원조달에 어려움이 있다.더

구나 국내외 으로 토지 주택 정책에 향을

미치는 다양한 험요인들로 인하여 공공택지개

발사업의 사업 여건은 향후에도 개선될 여지는

그리 높지 않아 보인다.특히 사업 흐름의

불일치,개발이익에 한 환원 요구의 증 ,부

동산 경기의 진폭이 확 되면서 사업성의 부침

이 심해지는 등 공공택지개발사업의 사업 험이

더욱 커질 것으로 상되는데,만약 이런 사업

의 험들을 그 로 방치한다면 택지공 주체

의 부실화로 이어질 것이고 결국에는 국민의 부

담으로 귀결되게 된다.이에 한 응책으로

사업의 이익과 험을 이해 계자가 서로 나

는 략이 필요한데,이를 해 민간자본의 참

여를 극 으로 유도해야 한다.

민- 트 쉽의 한 형태로서 1992년 국에

서 도입된 PFI(PrivateFinanceInitiative)는 공

공시설 등의 설계,건설,유지 리 운 에 민

간의 자 과 노하우를 활용하며,효율 으로 품

질이 좋은 공공서비스 제공을 목 으로 한다.

PFI는 사업의 독립성,안정성을 확보하기 해

PF를 활용하는 경우가 많은데,이는 공공과 민

간사업자 사이에 험분담이 결정되고,포

으로 사업 험을 부담하지 않아도 된다는 장

이 있다.그리고 제3섹터 방식으로서,공공-민간

합동형 PF는 다양한 토지를 보유하고 있는 공

공기 으로부터 우량토지를 출자받아 민간기업

이 다양한 아이디어를 동원해 해당시설을 건설,

분양 는 임 ,운 등을 함으로써 사업의 안

정성을 꾀할 수 있다는 장 을 가진다.즉,공공

택지개발 사업시행자의 택지조성 노하우와 민간

기업의 기술력을 결합해 시 지 효과를 창출할

수 있는 것이다. 한 신용도가 높은 공공기

의 신용을 용받아 리의 자 을 보다 쉽게



<표 1> 공공주도 개 과 공공-민간 력 식 비

사업방식공공과 민간의 역할 분담 자 회수

상구체 사업

계획입안 자 조달 설계건설 운 유지

기존 공공사업방식 공공 공공 민간 공공

공공/민간력방식(PFI)

독립채산형 공공 민간 민간 민간 이용자교량,도로,주차장

서비스제공형 공공 민간 민간 민간 공공병원, 청,국민보험

조인트벤처형 공공 공공/민간 민간 민간이용자

(일부 정부)도시철도

제3섹터 방식 공공/민간 공공/민간 공공/민간 공공/민간이용자

(일부 정부)철도,리조트,공항

자료:‘택지개발의 민간사업참여 활성화 방안 연구’,주택산업연구원,2006

융통할 수 있고,특히 PF회사가 자 출 주체

가 되기 때문에 참여기업은 자사의 재무구조 유

지에도 향을 받지 않을 뿐 아니라 사업지연과

시공사의 부도 등에 한 소비자 피해가 최소화

됨으로써 분양성도 높일 수 있다.

에는 국내 공공투자에 한 민간 지분출

자는 으로 건설회사 주도로 이루어졌으나,

최근에는 은행,보험사 등 융기 을 심으로

다양한 재무투자자의 참여가 늘어나고 있는 추

세이다.사회기반시설 설립에 소요되는 규모

자 과 장기 투자회수 기간을 감안할 때,연기

등 장기 만기구조를 지닌 재무 투자자들의

공공투자 투자 확 는 공공투자사업의 원활한

자 조달을 해 매우 요하다.연기 등 재

무 투자자의 입장에서 공공투자 시설에 한

투자는 투자다변화를 통한 험 분산과 수익성

제고라는 측면에서 한 투자 안이 될 수 있

다. 한 장기채 시장의 발달이 미흡한 국내

융시장의 실을 감안할 때,투자회수 기간이

긴 공공투자에 한 연기 의 투자는 연기 의

보유자산 듀 이션을 늘릴 수 있는 한 장기

투자 수단이 될 수 있다.이러한 요인들을 감안

할 때 장기 만기구조를 지닌 연기 의 사회기반

시설에 한 투자는 상호 한 시 지 효과를

가져다 수 있을 것으로 보이며,우리나라도

선진국에서처럼 공공투자 민자사업에 한 연기

등 재무 투자자의 참여를 활성화시킬 필요

가 있다.

공공택지개발사업 여건의 변화와 기존의 택지

개발 사업이 지닌 문제 을 극복하기 해서는

다양한 제도개선의 노력이 이루어져야 하는데,

그 가장 핵심 인 사안은 이제까지 공 택지

개발사업의 행으로 굳어져 있는 택지개발사업

에서의 민간참여 제한요소를 이고,민간의 자

과 계획 역량을 최 한 활용하는 한편,장기

으로 공공과 민간이 택지개발사업에 있어

등한 력과 경쟁의 계를 설정할 수 있도록

해야 한다.이러한 맥락에서 공공서비스 확보를

한 민간참여방식의 확 를 고려해야 하는데,

이는 기존의 공공사업방식에서는 공공기 이 기

획입안에서 자 조달,건축, 리 운 에 이

르기까지 과정에 여하 던 것에 비해,정부

의 여를 기획입안에 한정시키고 민간부문이

설계와 건축, 리 운 등 나머지 분야를

담당하게 하는 것도 하나의 방안이 될 수 있다.

18 윤상용


3. 민간 본참여 안

1)공공 융의 지원

상 으로 사업성이 떨어지는 공공택지개발

사업에 민간자본을 유치하기 해서는 해당 사

업의 사업성을 개선시킬 수 있어야 하며,사업

성을 개선시키려면 공공부문의 개발사업에 한

융지원은 필수 이다.이를 해 공 융지

원은 무상지원이거나 유상이라 하더라도 융조

건이 민간 융에 비해서 유리하므로 이런 혜택

을 받은 지역개발사업은 이 보다는 사업성이

개선될 수 있다.다시 말해 지역 으로 낙후되

었거나 공공성이 높은 공공택지개발의 경우에는

사업 그 자체의 사업성이 낮아서 민간자본의

심을 끌기가 쉽지 않고,시장가치에 비해서 더

많은 비용이 소요되기 때문에 그 갭을 정책 인

융으로 채워주지 않으면 공공택지개발에 한

민간자본의 유치는 거의 불가능하다.이럴 때에

는 개발사업자에게 무상으로 보조 을 지원하는

방법,일반 인 지분투자보다는 배당받을 권리

가 후순 인 지분에 투자하는 방법, 융기 의

선순 출채권에 비해서는 순 가 늦은 개발

사업자의 후순 채권에 투자하는 방법,지역개

발 련 기 에서 개발사업자에게 시장 리보다

훨씬 낮은 리로 출을 제공하는 방법 등을

고려해 볼 수 있다.그리고 공 융지원 방식

이외에도 공공부문이 최소한의 사업 수익률을

보장해주는 방법이 있다.이는 실제로 자 지

원은 이루어지지 않지만,공공부문이 최소 수익

률을 보장해 으로써 지역개발법인이 민간자본

을 용이하게 조달할 수 있게 하는 동시에 조달

조건도 유리해지기 때문에 결국에는 융 지

원으로 볼 수 있다.마지막으로, 융기 의 공

공택지개발에 한 지분투자를 활성화하는 차원

에서 출자 제한을 배제시켜 주는 것을 고려할

필요가 있다. 재 융기 의 개발사업자에

한 지분투자는 각종 법 제한으로 인해 특별한

경우가 아니면 거의 이루어지지 않고 있다.

2)세제 지원

정부가 지 해야 하는 세 을 면제 는 경감

시켜주면 지역개발사업의 수익성 개선과 함께

민간자본의 유치도 훨씬 용이해지게 될 수 있

다.세제 지원방안으로는 택지개발사업의 지역

에 입주하는 소기업이 사업지의 부동산을 매

입할 경우 취득세를 면제시켜주고,법인세

소득세 한 일정기간 동안 감면해 주는 방법.

사업시행자인 개발사업자도 벤처기업과 같이 일

정기간 동안에 소득세를 감면해 주는 방법 등을

고려할 수 있다.그리고 PFV(ProjectFinancing

Vehicle)처럼 이익의 90% 이상 배당하면 법인

세 면제, 물 출자할 경우 취득세 면제, 도시

설립 법인에 한 등록면허세 과세 배제 등과

같은 세제 지원이 이루어지는 방법과 개발사업

자가 발행하는 주식이나 후순 채권에 투자하

는 투자자들에게 세제 지원을 하는 방법 등도

있다.이런 증권에 투자한 액의 일정 비율을

투자자들의 소득에서 공제해 주면 민간자본의

유치가 훨씬 용이할 수 있을 것이다.

4. 사업 험에 따른 원조달 안

먼 사업착수단계에서 과소하게 토지 보상비

가 책정될 경우 집단 민원이 과다하게 발생하여

사업이 지연될 수 있다.이러한 보상지연에 따

른 융비용의 증가, 기 회수시기의 실기에

처하기 한 방안으로는 토지 보상의 지 방

법을 다르게 하거나 보상 방법과 융기법을 연

계하는 것을 고려해 볼 수 있다.그리고 사업진

행단계에서는 공사비 증가 험,분양 험,택지

공 시스템 상의 문제 등이 발생할 수 있다.도

계약 이후 공사비의 변경은 물가가 상승한 경



우와 공사의 원활한 추진을 해서 설계가 변경

되는 경우에만 해당되지만,이런 공사비 증가

험은 도 계약 방식을 일 도 계약(턴키방

식)으로 바꾸면 어느 정도는 험을 일 수 있

다.그리고 택지 분양이 계획 로 진행되지 않

으면 사업의 수익에 상당한 향을 주게 되는

데,이는 일반경기,부동산경기, 리,주택수

등 여러 가지 요인에 의해서 복합 인 향을

받는다.토지가 공 된 이후 분양계약이 원활하

게 이루어지지 않으면 불가피하게 미매각 토지

는 수의계약 상 토지로 편입되는데,이런 수

의계약 상토지는 별다른 공 규제가 없는 상

태에서 매각되기 때문에 부동산 경기가 침체되

는 경우에는 매각되지 않는 토지는 크게 늘게

되고 반 로 부동산 경기가 회복되는 국면에서

는 상 토지가 팔려 나가기 시작하여 상승기

기에는 상토지가 바닥을 드러내게 된다.

리가 하락하면서 지가가 상승 기미를 보이는

기에 미매각 토지는 감하게 된다.이 게 되

면 공사는 미매각 토지를 장기간 보유하는 부담

은 지면서도 부동산 경기 회복에 따른 지가 상

승의 혜택은 얻지 못하게 된다.이런 문제를 해

결하기 해서 토지공 체계를 개선하는 동시

에 토지 보유에 따른 융 부담을 일 수 있는

부동산 융기법을 극 활용할 수 있다.

5. 행연 검

최근 부동산 융 시장은 인구성장률의 감,

경제성장의 둔화 등 시장 기 여건의 변화로

지 않은 어려움에 처해 있다.이에 해 김 상

(2007)은 부동산 시장에 한 재무투자자들의

참여목 이 단순히 PF 출자산의 확충에만 그

치고 있음을 지 하고,공모형 PF사업의 개념과

사례를 소개하 다.민태욱과 이용만(2002)은

국내 개발사업 에서 이 과세 면제에 한 근거

조항 신설을 제안하 다.그리고 김진과 서정렬

(2008)은 LP(LimitedPartnership)들이 경 에

참여하지 못하면서 GP(GeneralParnership)들의

경 성과에 따라서 수동 손실을 의무 으로

분담해야 하는 등은 국내 부동산 개발사업에

한계 으로 지 하 고,김승규(2005)와 송민석,

송정숙,최 철(2007)등은 PFV의 설립요건과

세효과 등의 모의실험 결과에서 법인세 취

득세 감면 등의 세제혜택은 일반시행사업에 비

하여 비용의 감소와 세후사업이익 개선효과가

있는 것을 보여주었다.

Ⅲ. 동산 안 검

1. 공 프로젝트

로젝트 융(PF;ProjectFinancing)이란특정

로젝트로부터 미래에 발생하는 흐름을 담

보로하여당해 로젝트를수행하는데필요한자

을 조달하는 융기법으로,사업주와 법 으로

독립된 로젝트로부터 발생하는 미래의 흐

름을차입자 의상환재원으로삼고, 로젝트의

자산과다양한이해당사자와의계약을담보로하

여사업주는제한 인책임만부담하면서당해

로젝트의시공 운 에소요되는자 을조달하

는방식이다.따라서PF에 합한사업은사업

기설비투자에많은비용이소요되지만시설투자

이후운 에는큰비용이발생하지않으면서안정

인 매출을 기 할 수 있는 사업으로, 험수

이 높은 자본집약 인 산업 분야에 합하지만,

최근에는 상 로젝트의 범 가 넓어져 조선,

유 개발,SOC,부동산개발사업등거의모든건

설 련 분야를 망라하고 있다.

PF의 특징은 크게 세 가지로 정리할 수 있다.

첫째,PF는 출자와차입자가서로만족할수있

도록 로젝트의 험요소를 히분산시켜특

20 윤상용


정주체로 험이집 되는 상을피할수있다.

둘째,PF는 로젝트의 사업주가 부담하는 출

원리 상환부담이 로젝트의자산가치와 상

수입의범 내로한정되거나,일정범 의추

가부담으로제한된다.셋째,PF의경우자 을차

입,상환하는주체가 로젝트의사업주나주주가

아니라 로젝트 자체이다.따라서 출담보로는

로젝트 자산보다 로젝트의 미래 흐름이

요하며, 로젝트의 경제 타당성과 흐름

의 신뢰성이 자 조달을 결정하게 된다.하지만

PF는사업주가 험을 가하는 신에추가되는

융비용부담이기존방식에비해증가할수있

고, 험분담을 해 다양한 참여 주체가 계약을

통해 융행 를수행하기때문에 차의복잡성

에따른사업지연이발생할우려가존재한다.특

히참여당사자간에이해 계가상충될 경우

로젝트 자체가 취소되는 경우도 발생할 수 있다.

이러한PF의약 을보완하고PF의안정 추

진을 한 방안으로 공모형 PF(PFV;Project

FinancingVehicle)를고려해볼수있다.공모형

PF는 지방자치단체 공공기 등이 민간과 합

동으로 개발하는 방식으로,일반 으로 공공기

은 토지 인허가를 담당하고 민간인은 기술과

자본을 담당하여 공공목 과 사업목 을 동시에

달성하는효과를가지는데,정부는각종지원책과

함께 련법규의개정을통하여재정,세제, 융

등의지원책을강화시키고있어향후더욱활성화

될 것으로 기 된다.3)

공모형PF는지난2001년7월에개정된「택지

개발 진법」상에근거를두고있는데,사업이익

을 주주에게 배분하는,존립기간이 2년 이상인

PFV를 둘 수 있다.그리고본 외 업소와 직

원 상근임원을 둘 수 없고,직 자산 리

자 리가 허용되지 않기 때문에 자산의 리

운 처분등은출자자 는출자자가단독

는 공동으로 설립한 자산 리회사(AMC:Asset

ManagementCompany)에,자 리업무는 자

리사무수탁회사(신탁업법에 의한 신탁업을

하는 융기 )에 각각 탁하여 운 한다.

한PFV는특별법이아닌법인세법과조세특례제

한법의일부규정에근거하고있고,최 납입자

본 50억원이상의상법상주식회사이면서발기

인 1인이상이 융기 으로구성되어 융기

의총출자비율이5%이상이어야한다.이러한

PFV는부동산취득시등록면허세가50%감면되

는데,이는 일반시행사업에 비하여 비용의 0.5%

감소,총매출액 비3%정도세후사업이익개선

효과를 수있다.따라서PFV는한마디로이

과세(법인세+배당소득세)가되지않는SPC로이

해할 수 있다.왜냐하면 PFV가 배당가능한 이익

의90%이상을배당할시배당 액만큼을법인세

과세표 에서면제되고,PFV는개발사업자체를

통해 얻은 수익에 해서는 법인세 면제되며,

PFV주주는배당수익에 한법인세를한번만내

3) 규모 공공택지개발사업에 있어 형 복합시설의 기 공 리체계의 일원화를 해 도입한 국내 공모

형 PF사업은 2001년 이후 빠르게 성장하 음에도 불구하고 2008년 융 기 이후 부동산 경기침체에 따른

사업용 부동산 수요 감소,일부 지역 상업시설 과 배정 등으로 규모 개발사업의 수익성이 악화되어 공모

형 PF사업 추진은 최근 난항을 겪고 있는 상황이다.실제로 2011년말 LH공모형 PF사업 10개 4개(사업

비 규모 9.9조원)가 자 조달의 어려움 등으로 미착공 상태에 있다. 한 토지비 책정방식이 감정평가가격 기

에서 경쟁입찰로 바 면서 토지비용의 과도한 상승으로 총사업비가 증가해 체 인 수익기반이 약화된 상

황이다.공모된 일부 사업장의 경우 총사업비의 30～40%를 토지비용이 차지하고 있고, 융 기 이후 부동산

개발 리스크 리미엄의 증가로 건설사의 이자부담도 지속되고 있다.하지만 상암 DMC사업, 교 에콘힐 사

업, 교 알 돔시티,용산역세권 개발사업, 구 이시아폴리스 등 최근 민- 의 다양한 력으로 공모형 PF

의 성공 추진 사례가 증가하고 있다.



<그림 5> PFV를 한 개 사업 PF 조

<표 2> 공 PF사업과 민간투 사업 비

구분 공모형 PF사업 민간투자사업

목 도시의 계획 개발 기반시설의 기공부족한 재정 보완,사회기반시설 기제공등 국민편익의 조기실 을 해 도입

개념

공공부문이 개발사업을 수행할 민간사업자를공모 선정하고 공동으로 출자하여 PFV를

설립한 뒤 자 을 조달하여 사업시행하는 민합동사업

도로,학교 등 사회기반시설을 민간자 으로

건설,운

근거법률개별법률(「택지개발 진법」,「도시개발법」)에 근거한 민간사업자 공모지침서

「사회기반시설에 한 민간투자법」

상시설공동주택,상업시설,업무시설 등 특별한

제한 없음

교통,환경,교육시설 등 법령에 규정된 46개

사회기반시설 (「민간투자법」 제2조)

시설성격 민간시설 공공시설

특징발주처가 SPC에 20% 미만의 자본출자를제공하여 공공-민간합동 PF사업의 성격

민간의 창의와 효율을 활용하여 정부재정부담 완화

시행 차지구지정→민간사업자선정→ 약체결→토지

매매계약→착공 잔 납입→사업진행

제안서제출→ 격성조사→제3자공고→우선

상 상자선정→실시 약체결→착공/운

사업기간 건설(약5년)+분양·임 (20년이상) 건설(5년)+운 (20년이상)

토지매입공공기 에서 토지조성 후 민간에 매매(민간소유)

정부가 토지를 부분 매입하여 제공(정부소유)

면 되기 때문이다.그리고 PFV는 토지를 보유하

고있는개발사업자(공공기 )로부터우량토지를

제공받을 수 있고, 로젝트 회사에 출자하는 민

간기업은개발 정토지에다양한아이디어를동

원하여 해당 시설을 건설,분양 는 임 ,운

등을맡아사업의안정성을추구할수있다.따라

서공공기 의입장에서는민간기업의개발노하

우를활용하여상권을조기활성화시킬수있으며

재원조달의어려움에따른난개발을방지할수있

는 이 도 가지고 있다.

요컨 ,PFV는다음의 역에활용할수있다.

첫째,공공주체가특정개발사업을공동으로추진

22 윤상용


<표 3> 전 공 PF사업

발주처 규모 (억원) 사업명 주간사

LH공사 9,000 남양주 별내복합단지 PF사업(메가볼시티) 경남기업

경기도시공사 21,008 교신도시 워센터개발사업(에콘힐)

우건설

LH공사 10,284 엑스포스마트시티

SH공사 36,783 상암 DMC랜드마크타워 PF사업

천안시 46,000 천안 국제비지니스 크 개발사업(헤르메카)

하남도시개발 4,000 하남 지역 안사업 1지구(마블링시티)

코 일 280,000 용산 국제업무단지 드림허

LH공사 2,459 주 수완호수공원쇼핑몰 PF사업 2차롯데건설

LH공사 48,000 성남 교 복합단지 PF사업(알 돔시티)

경남도 7,000 경남 마산 로 랜드 조성사업 울트라건설

천안시 1,905 천안북부 BIT일반산업단지 코오롱건설

창원시 6,959 39사단부 이 부지개발사업태 건설

LH공사 12,449 명역세권 상업용지

구시 14,000 구 무산업단지(이시아폴리스)포스코

건설LH공사 62,000 청라 국제업무단지

LH공사 15,850 화성동탄 복합단지 PF사업(메타폴리스)

경기 공사 8,900 일산 한류우드1구역 라임

개발경기도 16,687 한류우드2구역 공

부산도시공사 8,251 부산 국제 융센터 복합개발사업

건설

SH공사 4,127 서울동남권 물류단지 로젝트 이낸싱사업

SH공사 15,000 은평 뉴타운민 합동 PF개발사업(알 로스)

인천도시개발 5,313 인천 숭의운동장 도시재생사업(아 나 크)

부산도시공사 23,000 해운 리조트개발사업

안산도시공사 13,000 화랑역세권 도시개발사업(안산문화복합돔구장)

부산항만공사 14,000 부산 북항재개발

GS건설안산시 25,000 안산 사동개발사업

인천도시개발 18,000 인천 운북복합 단지(미단시티)

LH공사 12,844 아산배방 복합단지 PF사업(펜타포트)

SK건설LH공사 16,321 등포 교정시설신축 이 지개발 PF사업

인천도시개발 26,647 인천 이 사업(코로나)

LH공사 26,431 주 운정복합단지개발PF사업(유니온아크)

자료:한국경제신문 2012년 4월 23일자

할민간사업자를선정한후양자가공동으로출자

한 로젝트회사(PFV)를통하여해당사업을추

진하거나,지자체등이수립한계획을효과 으로

수행할 민간사업자를 공모로 선정하여 로젝트

의진행을일임할수도있다.둘째,주거,업무,상

업,유통,숙박, ,문화등과 같이 2개 이상의

용도를 복합 으로 개발하는 규모 복합단지에

단일사업자에의한계획 ,체계 신속한개

발이 필요한 택지개발지구의 심사업지역(특별

계획구역) 는경제자유구역의 심업무지구등

에 용될수 있다.셋째,이 사업들은 어느 하나

의회사가조달하기에는사업비용이 무크고분

양물량뿐아니라장기임 를통한수익형부동산

의 비 이 높아 PF의 방법에 기 하여 진행되는

사업이므로,PFV사업은공모 발주처와의 약

과정,PF 출의활용등에있어서기존SOC사



업방식과유사하지만,SOC사업보다부동산의취

득세 감면에 따른 사업수지 민감도가 높고,이

과세문제를 실 으로 해결할 수 있다.

이러한세제혜택뿐아니라PFV의업무를 행

하기 해 설립하는 AMC에 건설투자자, 융기

등의 재무투자자,유통업체,상업부동산 투자

자,설계회사,분양 문회사,신탁회사,자산운용

회사등의 략 투자자등이참여하여 해당사

업의리스크를분담하여헤지하고, 로젝트진행

의효율성을증 할수있는것도PFV의장 이

라할수있다.따라서사업규모가크고사업기간

이 장기이면서 매출발생시 이 후반부에 놓여있

는 도시개발사업 등에 그 효과가 상 으로 크

다.최근 공모형 PF사업과 도심재개발사업의 경

우 렴한가격 는임 료에상업부동산을사

에확보하려는 략 투자자가PFV에직 출자

하면서자산의선매입계약 는선임 계약을체

결하는 사례가 증가하고 있다.따라서 법인세

감목 으로PFV설립을추진하는것은수익성이

갈수록 하향되는 로젝트 융시장에서 투자자

와 융기 에좋은수익성제고수단이될수있

고,사업구조상 자 수탁 리회사와 자산수탁

리회사를별도로두게함으로써그 지않은사업

에비해 문성과투명성을제고하는효과도얻을

수있다.PF출자자입장에서상환재원의증가로

안정 인부채상환비율이 상되어 출의사결정

에 정 효과를 기 할 수 있다.

2. 동산개 리츠(Reits)

최근 정체돼 있던 리츠(REITs;RealEstate

InvestmentTrusts)가주목받는이유는 리로

인한 체상품의 수요 증가와 PF시장이 축되

었기때문이다.즉, 융권PF의연체율이증가하

고기존PF채권의부실우려도남아있어신규개

발사업의자 조달에빨간불이켜짐에따라자기

자본과 투자자들의 공모자 으로 개발사업을 추

진하려는시행사의자기 리리츠설립신청이크

게 증가하고 있기 때문이다.4)

리츠는부동산투자를 문으로하는회사 는

뮤추얼펀드를 말한다.5)리츠는 다수의 투자자로

부터 자 을 모아 부동산이나 부동산 련 출,

유가증권등에투자해그수익을투자자에게돌려

주는 주식회사로,간 투자 상품이라는 에서는

부동산펀드와비슷하지만,주식의20%이상을공

모해야 하고 1인 주식소유 한도(30%)가 있다는

이다르다.투자 상은과거에는오피스빌딩이

나 공후미분양아 트에집 으나최근에는

도시형생활주택,호텔,골 장등투자범 가확

되는 추세에 있다.리츠의 종류는 투자 상과

상근임직원유무에따라자기 리, 탁 리,기

업구조조정리츠로구분한다.이세가지 투자

상이개발사업에한정돼있는것이개발 문리

츠이다.투자자측면에서는리츠시장이커지면서

상품에 한 선택의 폭도 넓어지고 부동산 임

매각으로안정 으로배당수익 는양도차익

을기 할수있다.투자 안으로서리츠의특징

은부동산과주식이결합된 융상품이라는것인

데,일반주식이기업을기 로하는것이라면리

츠는 부동산을 기 로 하는 것이므로,리츠는 일

반부동산과명확하게구분되는특징을가지고있

다.리츠의장 으로는부동산투자운용에의해수

익을얻기때문에안정 이고양호한수 의배당

4)2001년 국내 도입된 리츠는 투자자로부터 자 을 모아 부동산 개발이나 임 사업 등에 투자한 뒤 수익의

90% 이상을 배당하는 회사다. 재 국내 부동산 리츠 시장의 규모는 기 5천억 규모에서 2010년 10월 재

7조원 규모로 약 14배 비약 으로 성장하 다.

5)다수의 투자자들로부터 을 탁받아 부동산이나 부동산 련 출에 투자하고,그 부동산으로부터 발생하

는 수익을 투자자들에게 배당하는 회사 는 투자신탁이 리츠이다.

24 윤상용


수익을기 할수있다.그리고높은유동성을가

지고 있다.부동산은 원래 유동성이 결여되거나

매우 낮다는 단 이 있지만,리츠를 시장에 유통

시키면 부동산투자가 주식투자같이 유동성이 매

우 높은 융상품으로 변하게 된다.그리고 소액

투자가 가능하다.보유자 이 은 소액투자자에

게거액의부동산투자를할수있는 기회를제공

한다.

정부에서도최근 표 인부동산간 투자상

품인 리츠의 개발사업에 한 투자 제한을 없애

고,1인당주식소유한도를확 하는등리츠설립

과투자에 한규제를 폭완화하고있는데,실

제로 2007년 10월부터 부동산개발사업에 자산의

100%를 투자하는 ‘개발 문 부동산투자회사(리

츠)’설립을허용하여리츠를활용한부동산개발,

매입,운용,매각등의자산운용 과정을주도할

수 있게 되었다.이러한 개발리츠는 체 자산을

개발사업에투자할수있으며,자기자본의2배이

상이던차입규정이자기자본의10배이내로확

됨으로써개발사업에 한 버리지효과를확

할수있다. 한개발사업수행시이 과세를방

지할수있는별도SPC를설립할수있다.기존의

개발사업을수행할수있는투자도구가PFV가유

일했던것과비교할때사업을추진하는입장에서

는각각의특성에맞는투자도구의선택이가능해

졌다.일반 으로 기존 리츠의 경우 업무용 빌딩

는상업시설에투자해서연8～10%의투자수익

을올리고있지만,리츠가주택,상가등의개발사

업에참여할경우기존수익률보다2배가까운고

수익상품개발이가능하다. 한리츠는사업 련

내용에 해항목별로공시 차를거치도록되어

있어 개발사업 시장의 반 인 투명성 제고

체계화에 기여할 수 있고,부동산 개발이익은 다

수의투자자에게배분되어자본시장의수익성강

화측면에도 정 인역할을기 할수있다.

한 「도시개발법」 개정(2007년 4월)으로도시개

발사업의공동시행자로부동산투자회사가참여할

수 있게 됨으로써 신도시개발, 형복합개발사업

등의 추진도 가능하다.

그리고 하나의개발리츠방식으로서최근각

받고있는 토개발리츠는부동산투자회사법을

근거로토지소유자로부터 토보상권을 물출자

받아각종개발사업을시행한후수익을배당하는

회사이다.즉,공공시행자가 공공택지개발사업을

함께시행할민간사업자를공모에의한경쟁방식

으로선정하고,민간의사업참여에 한이윤율을

총사업비의6%이내에서정하도록한「택지개발

진법시행령개정안」이2011년8월23일국무

회의를통과함에따라택지개발사업시행자가

토보상권을 물출자 받은 개발 문 부동산투자

회사(이하 토개발리츠)에 토보상권 가액의

130% 면 의 범 내에서 택지를 수의계약으로

공 할 수 있게 되었다.이는 그동안 공 범 는

토지를 수용당한 토보상자로 제한되어 있었지

만앞으로사업시행자가 토보상자를거치지않

고 토개발리츠에직 택지를수의계약으로공

할수있도록수의계약범 가확 되는것이다.

토개발리츠의 특징과 활용방안을 살펴보면,

토보상을 활용한 PF와 기존의 PF방식은 토지

소유권과그지분에따른출자비율을제외하면큰

차이가없지만, 토보상을활용한PF의가장큰

장 은자 부담이종 PF보다상당부분해소될

수 있다는 것이다.정부에서는 공익사업을 한

토지등의취득 보상에 한법률개정을통해

토보상자에게 안정 투자기회를 제공하기

하여 토를 물출자하여개발리츠를설립하고,

공동주택건설사업 등 개발사업을 시행하여 수익

을 배당받을 수 있도록 하는 방안을 마련하 다.

이에 따라 개발리츠는 건설사와 공사시공계약을

체결하고분양을완료시킨후이익에 하여 토



<표 4> 동산개 리츠 PFV 비

구분 리츠(REITs) PFV

근거법령 「부동산투자회사법」「법인세법」(51조의 2)

감독기 국토해양부 (인가) 할 세무서 (등록)

제도시행 2001년 2004년

설립자본최 자본 5억원

업인가후 6개월 내 50~70억원 확보

융회사 5% 출자

자본 50억원 이상

자 리 자산 리사에 탁 리 신탁업을 하는 융기 에 탁 리

험부담 REITs출자자 PFV출자자

주요투자 상 개발사업,실물부동산 개발사업

세제혜택법인세 면제(90% 배당시)

취득세 50% 감면

법인세 면제(90% 배당시)

취득세 50% 감면

기타공모의무

(연기 30% 이상 주식인수시 의무 면제)

융기 5% 이상 출자

존속기간 2년 이상

장

- 기 법인설립비용 완화(10억원)

-세제혜택

-사업별 독립 리로 PF용이

-사업 험:사업참여자 공동부담

-공신력 강화(연기 의 참여 등)

-Blind펀드 조성 가능

-세제혜택

-사업별 독립 리로 PF용이

-공신력 강화( 융권의 참여 등)

-사업 험:사업참여자 공동 부담

단

-우량 사업지 확보 문제

-보수 연기 의 사업참여 문제

(미참여시 30% 이상 일반공모)

-하자보수책임 주체 문제

-PF원리 회수와 배당시기의 충돌

-주택사업시 주택사업자 등록 문제

- 기 법인설립비용(50억원)부담

-우량 사업지 확보문제

-하자보수책임 주체문제

-PF원리 회수와 배당시기의 충돌

-주택사업시 주택사업자 등록 문제

보상자에게 배상을 하고 청산하게 된다.

토개발리츠를 통해 토보상자는 토지를 출자하

고 공공부문에서 탁 리(건축,자 공여 약,

운 )를 맡게 되어 사업추진상의 어려움은 쉽게

해소될수있고, 한사업청산후사업이익에

한지분배당을통해지속 인수익을얻을수있

게되어 토보상도입취지인원주민의재정착에

도 많은 도움이 될 수 있다.

3. 산 동 (ABS)

자산유동화증권(ABS:AssetBackedSecurities)

은 출기 이보유하고있는 출채권을기 로

하여자 을 조달하는 방법으로서,궁극 으로는

비유동 인 융기 의 출자산을 융시장에서

만기이 에유동화시키는자 조달의한방법이

다.따라서ABS는 융기 기업이 보유하고

있는 출채권,매출채권,유가증권 등 유동성이

낮은자산을유동화자산으로조합하여이를기

로발행되는증권을의미한다.ABS는자산보유자

가 유동화 문회사(SPC)를설립하여기 자산의

법률 인소유권을양도하는 차를거쳐발행되

며,유동화자산으로부터 발생하는 흐름으로

발행증권의 원리 을 상환하는 구조이다.

기존채권이발행기 (무보증채의경우) 는보

증기 (보증채의 경우)의 원리 상환능력을 기

로하여발행되는것에비해,ABS는 자산보유

자로부터 완 매각된 유동화자산의 흐름을

상환재원으로 하여 발행된다.즉,ABS는 발행증

권의원리 상환이발행기 의신용과완 분리

되어유동화자산의 흐름에의해발행이이루

26 윤상용


어지게 된다.자산유동화에 있어 가장 요한 요

소는자산보유자의 험을기 자산으로부터완

히분리시키는것인데,자산보유자는자산 는미

래 흐름에 한권리를SPC에완 히이 시

켜야하며,필요한경우에는신용보강을통해신용

등 을향상시키거나증권의 매가능성을제고할

수있다.한편자산유동화증권은발행기 의신용

도와는 완 분리되어 신용보강이 이루어진유동

화자산의상환능력을바탕으로발행증권의원리

을상환하게되므로,자산보유자의신용도보다높

은신용등 을부여받는것이일반 이다.따라서

ABS발행자는새로운자 조달원을확보하여자

조달수단을다양화할수있으며투자자 변의

확 를 기 할 수 있게 된다.구체 으로,매각한

유동화 자산이고유자산에서 분리됨에 따라총자

산수익률,자산회 율등재무지표의개선을기

할수있고,신용 험, 리 험,운용과조달의불

일치에따른 험을회피할수있으며,보유자산의

구성을 개선할 수 있다.그리고 높은 신용등 을

받은 유동화증권의발행을 통해 상 으로 렴

한 비용으로 자 을 조달할 수 있다.

최근까지공공투자자산에 한ABS의발행이

활성화되지 못한 것은 상황에서 각 주체별로

ABS를 통한 자 조달의 실익이 크지 않았기 때

문인데,은행의 경우 출을 실시하고 이를 기

자산으로ABS를발행하는것보다공공투자채권

을 발행하는 것이 더 간편하고,비용 측면에서도

렴하고, 한 연기 보험사의 경우에도 공

공투자자산을취득하는주된목 이이를유동화

시켜자 조달을하기보다는장기 인자산운용

을통한수익창출이라는 도공공투자자산에

한ABS발행부진의이유로설명될수있다.그리

고사회기반시설에 한투자는일반 으로투자

회수기간이긴특징으로인하여본질 으로유동

성 험을 내재하고 있는데,국내 융기 의 경

우이러한유동성 험을분산시키기 해 출채

권을 기 자산으로 ABS를 발행하여 자본시장에

매각하는 사례는 거의 없다.더구나 공공투자 시

설민간사업자가보유자산의미래수익을기 자

산으로 유동화증권을 발행한 사례는 무하다.

하지만공공투자사업 련자산의유동화는투

자자의자 회수를용이하게하는방안으로그활

용도를제고할필요가있다.우선공공투자사업에

출을시행한 융기 은장기 출로인한유동

성문제를해소하고 험을분산시킬수있는방

안으로서 출자산의유동화가 필요하다.그리고

공공투자 출자산에 한유동화는국내공공투

자 채권시장의 발 에도 기여할 수 있다.선진국

의경우사회기반시설사업에 한 출은 험

리를 해유동화하여자본시장에매각하는것이

행인데,그 결과 자본시장에 다양한 공공투자

련채권이공 되는효과를거둘수있었다.이

에반해우리나라의 융기 들은 부분사회기

반시설사업에 한 출을유동화시키지않고만

기까지보유함에따라공공투자채권의발행이

조할 수밖에 없었다.

출자산의유동화와더불어사회기반시설로부

터의미래 흐름을기반으로한자산유동화구

조의활용도활성화시킬필요가있다.이경우주

선기 의 입장에서는 다양한 투자자들을 확보할

수 있고,자본시장을 활용한 유연한 구조의 자

조달수단으로활용이가능하다.그러나 행자산

유동화에 한법률은자산매각가능자산보유자

를 융기 과일부정부투자기 등으로한정하

고 있어 사회기반시설 사업자나 특수목 회사가

보유 자산의 미래 흐름을 기 로 유동화증권

을발행하기 해서는자산보유자의자격을지닐

수있도록자산보유자범 를확 하는제도 인

보완이 선행되어야 한다.



4. 타 동산 상품

1)특정수익담보부채권

미국의 경우 지방자치단체가 특정 로젝트를

추진하고자할때 로젝트 련특수목 회사

는공사를통해특정수익담보부채권을발행하는

데,일차 으로 로젝트로부터의 흐름을 상

환재원으로 사용하고 상환재원이 부족할 경우를

비하여사 에지정한특정세수를추가담보로

하여증권을 발행한다.특정수익담보부채권은 상

환재원을 로젝트의 흐름에서 모두 충당하

기가어렵거나해당 로젝트와 련한 흐름

의불확실성이존재하여높은신용도로자 을조

달하기어려운상황에서비교 단순한지방정부

의신용보강을통해발행채권의신용도를높일수

있는효율 인자 조달구조라고할수있다.이

경우지방자치단체의재정부담을일정요건이발

생한경우로한정하고,추진 로젝트의신용도를

높여 자 조달 비용을 감하는 효과가 있다.

2)인 라펀드

인 라펀드는 불특정 다수의 투자자로부터 자

을조달하여도로,교량,항만등사회기반시설

사업에투자한후그로부터발생하는수익을투자

자에게 배분하는 것을 목 으로 설립,운용되는

펀드다.1999년 민간투자법의 개정으로 사회간

자본투융자회사의 설립근거가 마련되었다.인

라펀드의투자 상인사회기반시설은「사회기반

시설에 한민간투자법」에근거하여정부가선

정한민간투자사업체에의해건설 는운 되는

SOC사업을의미한다.인 라펀드는펀드운용시

용되는투자한도(동일회사주식의10%)가배제

되고,자본 의30%까지차입 이허용된다. 한

투자자 의환 성확보를 해상장요건을갖춘

경우펀드의증권시장상장을의무화하 고,인

라펀드가 「독 규제와 공정거래에 한 법률」

상지주회사에해당되더라도의무이행사항을완

화하 다. 를 들어,인 라펀드의 경우에는 지

주회사에 용되는자회사에 한최소지분율보

유규정(상장사 30%,비상장사 50%)을 배제하고

있다.

인 라펀드 자 조성은 연기 ,보험사,은행

등을통해equity방식으로조달되며, 부분사모

폐쇄(환매 지)형 투자회사 는 신탁형 펀드라

할수있다.인 라펀드는펀드수익이시설이용

료와연동되어있어인 이션 험을헤지할수

있고,기존의 통 융자산인 주식 채권과의

상 계가낮고주식시장 비변동성이 어포

트폴리오투자 험을분산시키는효과가있는것

으로 분석되고 있다.

Ⅳ. 결 론

공공택지개발은주로 국가,지자체,정부투자기

등의공공기 이사업시행을맡아토지를 면

매수하여단독으로개발사업을추진하는형식으로

추진되고있다.하지만이러한방식으로공공개발

사업이진행되면 규모의택지를짧은기간에확

보할수있고행정 차의간소화로단기간에개발

이가능하지만, 규모의자본이사업 기에조달

되어야하고,투자성과는장기간에걸쳐나타나기

때문에 투자회수기간이 길어 흐름의 비매칭

문제가발생하게되는문제가발생한다.따라서

부분의국가들은정부나공기업등공공부문을통

해서 시장이필요한 공공투자를 직 공 하거나

가격 규제 등을 통해 시장에 개입하게 된다.

본연구는공공택지개발을 한안정 재원조

달방식으로서다양한민간자본참여방식 부동

산 융상품을 활용하는 방안을 검토하 다.부동

산증권화 융기법의고도화는기본 으로

흐름을 시하는수익성 심의개발수요를증

28 윤상용


시키는것과아울러부동산투자수단의다양화

효과를갖기때문에 극 으로활용할필요가있

는데,최근까지국내공공택지개발을비롯한부동

산개발에활용된가장보편 인재원조달방식은

로젝트 이낸싱(PF)기법이라할수있다.이는

융기 에서 기사업자 을 출해토지를확

보한 시행사가 건설회사의 신용보강을 바탕으로

PF방식으로 융권에서 자 을조달한후주택,

오피스,상가,공장등을개발해일반에매각하는

방식이다.하지만사업자체의 흐름을담보로

여러참여주체가리스크를분담하기보다는건설

회사의신용에 으로의지한다는 에서PF방

식은 이상 인 험분산형 사업모델이라 하기는

어렵다. 한 2007년 이후 부동산 시장의 성장세

가둔화되면서일반매각을통한분양수입의확

보도불투명해졌고부동산시장의투자심리가

축되면서 PF사업의 신용보강이 축소되어 결국

부동산 PF사업을 지탱했던 핵심 동력이 약화되

면서 사업추진이 어려워지고 있는 상황이다.

따라서 공공부문에서도 상 으로 수익성이 있

는사업에 해서는민간자본을 극유치할필

요가있는데,본연구에서는민간건설업체,연기

,외국계펀드들을활용한공모형PF방식과리

츠등의다양한부동산 융기법의활용을제안하

다.최근 부동산 시장의 변화하는 환경에 응

하고부동산 융의선진기법들이다양하게활용

될수있는여지가확 되면서,부동산시장이지

까지의 공 자 주도시장에서 수요자 주도시장

으로변화될가능성이높다.따라서정부 련

기 은 다양한 부동산 융상품의 개발과 제도의

개선등으로투자자들에게는선택의폭을넓히고

사업자들에게는장기간투자에따른다양한재원

조달의원천과안정성을확보할수있도록지원해

야 할 필요가 있다.

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공공택지개발에 있어서 부동산금융의 활용방안 - dgi.re.kr ·...

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