如何进行项目价格定位 房地产价格评价
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如何进行项目价格定位 房地产价格评价. 分析方法 —— 项目价格定位体系. 比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法. 定价方法的选取. 整体发展原则. 成本加成原则. 定价原则. 现实价格. 上市价格. 价格影响因素分析. 市场比较原则. 规模、开发时机、营建标准、机会成本 ……. 成本加成法. 【 定价思路 】 成本加成法的核心是运用物业类型的成本核算,通过对合理利润空间的修正,从而得到评估项目最可能实现的合理价格。 上海目前房地产项目的成本主要包括: - 土地成本 - 前期成本 - 建筑安装成本 - 配套成本 - PowerPoint PPT PresentationTRANSCRIPT
如何进行项目价格定位房地产价格评价
分析方法——项目价格定位体系分析方法——项目价格定位体系
定价原则定价原则 上市价格上市价格现实价格现实价格成本加成原则成本加成原则
整体发展原则整体发展原则
市场比较原则市场比较原则 价格影响因素分析价格影响因素分析
定价方法的选取定价方法的选取
比较法、成本法、收益法、比较法、成本法、收益法、假设开发法、长期趋势法假设开发法、长期趋势法
规模、开发时机、营建标规模、开发时机、营建标准、机会成本……准、机会成本……
成本加成法成本加成法
【定价思路】成本加成法的核心是运用物业类型的成本核算,通过对合理利润空间的修正,从而得到评估项目最可能实现的合理价格。上海目前房地产项目的成本主要包括: - 土地成本 - 前期成本 - 建筑安装成本 - 配套成本 - 其他成本(管理成本、销售成本、不可预见成本、财务成本)
序号 工程类别 平均造价(元 / 平方米) 备 注一 土地费用1 土地使用权出让金 / 土地开发动迁费用及土地使用费2 土地出让契税 / 按出让金的 3% 计算二 建安费用
1 普通商品房
多层 950-1050 6-7 层住宅小高层 1350-1450 8-12 层住宅中高层 1550-1650 18-24 层住宅高层 2000-2100 28-34 层住宅
2 高档商品房多层 1700-1800 设 1 层地下车库小高层 2050-2150 设 1 层地下车库高层 2750-2850 设 1 层地下车库
3 酒店式公寓 高层 4300-4600 含精装修费用
4 独立式地下车库地下一层 2900-3100
地下二层 4600-4900
5 别墅
一般独立别墅 1250-1450 地上 2-3 层
半地下室独立别墅 1350-1550 半地下室、地上 2-3 层
联体别墅 1050-1250 地上 2-3 层高档装修别墅 4100 或以上 地上 2-3 层
序号 工程类别 平均造价(元 / 平方米) 备 注
7办公楼 多层(无地下室) 1300-1600 地上 4 层
多层(有地下室) 1700-1800 地下 1 层,地上 6-7 层
8 商办楼
高层(中低档) 3600-4100地下 1 层,地上 20-30 层,中央空调,局部幕墙,合资电梯
高层(中高档) 5600 或以上地下 2 层或以上,地上 25-35 层,中央空调,幕墙 / 铝板,进口电梯
超高层(高档) 8600-10100
地下 2 层,地上 40-50 层,钢结构,幕墙 / 铝板 / 进口石材
9 体育健身俱乐部 / 5300 或以上 社区高级会所
10 商业
多层一般商场 2600-2900 地上 4-5 层多层综合商场 4100-5100 地下 1 层,地上 4-5 层,无塔楼
综合商业建筑 5100 或以上地下 2-3 层,上部 4-5 层、 20-30 层办公塔楼
大卖场 3300 或以上 家乐福、百安居
11 旅游酒店
多层旅馆 2700-3100 无星级高层旅馆 3300-3700 无星级国际三星级酒店 4500-5000 不包括精装修及家具国际四星级酒店 5000-8000 不包括精装修及家具
国际五星级酒店 12000 或以上
不包括精装修及家具,超高层
三 前期费用1 勘查设计费 / 按总投资的 0.05% 计2 建筑设计费 50-100 含施工图;按住宅建筑面积计3 景观设计费 20-30 按扣除地面附属物基底面积计算4 设计招投标管理费 / 按总投资的 0.02% 计5 施工招投标管理费 / 按总投资的 0.04% 计6 审图及设计咨询费 6 按地面总建筑面积计7 施工监理费 10 按地面总建筑面积计8 质监费 / 按建安费的 0.1% 计9 施工证费 / 按建安费的 0.15% 计
10 测绘费 1 按地面总建筑面积计;含竣工测绘11 可行性报告编制费 /
12 临水临电费 /
13 竣工图编制 3
四 配套费用1 住宅配套费用 用地红线外
( 1 ) 大市政配套费 320 含红线外道路、上水、燃气、电话等,
按住宅建筑面积计
( 2 ) 排水配套费 15 按地面总建筑面积计
2 室外附属工程费用绿化、道路、变配电站、煤表房、上下水管道、 CCTV 、红外线报警
( 1) 绿化建设费 12 按住宅建筑面积计
( 2) 供水管道工程费 17.5 按地面总建筑面积计
( 3) 燃气管道工程费 21/24
按住宅建筑面积计;煤气 21 元 / 平方米、天然气 24.5 元 / 平方米计
( 4) 电话通讯工程费 6.5/12.5/20
挂空式: 6.5 元 / 平方米;暗埋式:多层 20 元 / 平方米,高层 12.5 元 / 平方米
( 5) 电力工程费 145 按地面总建筑面积计
( 6) 小区智能化 50 按住宅建筑面积计
( 7) 环卫工程费 10 按地面总建筑面积计
( 8) 有线电视工程费 5 按住宅建筑面积计
( 9) 道路及附属设施 25 按住宅建筑面积计
3 人防工程建设费 60/45 按地面总建筑面积计五 其他费用1 管理费用 / (建安 +前期 +配套)×3%2 销售推广费用 / 按销售收入约 2% 计3 不可预见费用 / (建安 +前期 +配套)×3%4 财务费用 /
【定价思路】市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本,通过对影响房地产价格因素的分析及修正,从而得到评估项目最可能实现的合理价格。
通过市场比较法推算现时整体均价,依据组团的价格决定因素确定各细分组团的现时均价,通过售价还原法推算现时整体租金。预测未来价格影响因素变动幅度确定价格增长率,结合目标物业上市时间确定各物业上市均价 /租金。
市场比较法市场比较法
【样本选择】 样本必须具有参照意义,否则将影响价格的准确性。我公司在实践中总结出以下样本选取原则:
- 相近原则,相近地段会有更多的相近因素 - 成功原则,只有成功的楼盘才具有参考意义 - 功能原则,样本楼盘必须具有相同的功能定位
市场比较法市场比较法
范例 1 :市场比较法之标准高档公寓价格拟合系数表
比较内容(指标)
权重
汇豪天下 (A) 耀江花园 (B) 仁恒河滨花园(C) 海琪园 (D)
拟合程度
比较系数
拟合程度
比较系数
拟合程度
比较系数
拟合程度
比较系数
建筑自身品质指标 70% / 0.721
/ 0.6965
/0.717
/0.578
建筑规模 10% 1 0.1 1 0.1 1.1 0.11 0.8 0.05
社区景观 10% 1 0.1 0.95 0.095 1 0.1 0.95 0.08
立面设计 10% 1 0.1 0.98 0.098 1 0.1 0.9 0.07
内部装修 15% 1 0.15 0.95 0.15 1 0.15 0.9 0.135
户型设计 10% 1 0.1 1 0.1 1 0.1 1 0.1
物业管理 8% 1 0.08 1 0.08 1 0.08 1 0.08
附加因素 7% 1.1 0.091
1.05 0.0735
1.10.077
10.063
项目周围环境指标 30% / 0.325
/0.303
/0.198
/0.298
交通状况 10% 10.1
0.950.098
0.95
0.0951
0.1
周边环境 10% 10.12
0.980.1
0.95
0.0950.6
0.006
区域位置 10% 1.05 0.105
1.050.105
0.90.008
10.1
合计 100%
/ 1.046
/ 0.9995
/0.915
/0.838
范例 2 :通过同一供需圈比较法来估算项目的大致价格区间
外滩、南京东路(虹口)
(闸北)
(黄浦、静安)
南京西路、石门一路
淮海路、襄阳路
徐家汇
陆家嘴
人民广场
中央公园
1 公里 1-2 公里 2-3 公里
? 7300 6100
-- 7000 -- -- 10000 7700
10700 -- --
9500 9800 --
9500 9000 --
-- 12000 10000
-- 8500 --
-- -- --
平均价格 10000 9342 7933
升幅 7 % 18 %
范例 3 :大型商、住、办综合体项目的市场比较定价方法演示
R1R2
R3
OA
C1
R1
住宅现时整体均价住宅现时整体均价
比较内容 权重
精文城市花园A
绿地世纪城( B )
瑞虹新城( C )
嘉利明珠城( D )
新梅共和城( E )
拟合程度
比较系数
拟合程度
比较系数
拟合程度
比较系数
拟合程度
比较系数
拟合程度
比较系数
建筑规模 12% 0.9 0.108 1.2 0.144 1.3 0.156 0.78 0.0936 0.85 0.102
区域位置 15% 1.050.157
51.1 0.165 1.1 0.165 0.85 0.1275 1 0.15
外部环境 15% 0.850.127
51.05 0.1575 1.1 0.165 1 0.15 1.2 0.18
社区景观 15% 0.950.142
51 0.15 1.1 0.165 0.95 0.1425 0.95 0.1425
立面设计 15% 0.9 0.135 0.94 0.141 0.930.139
50.93 0.1395 0.9 0.135
房型设计 10% 0.95 0.095 0.95 0.095 0.85 0.085 0.85 0.085 0.98 0.098
配套设施 10% 0.88 0.088 1.05 0.105 1.2 0.12 0.8 0.08 0.9 0.09
主题提炼 8% 0.95 0.0760.95
50.0764 0.95 0.076 0.9 0.072 0.9 0.072
合 计 100%0.929
51.0339
1.0715
0.8901 0.9695
本案住宅现时整体毛坯均价为 7100 元 / 平方米。
住宅各组团现时均价住宅各组团现时均价比较内容 权重
R3 地块 R2 地块 R1 地块
拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数
地块规模 10% 5% 0.50% 8% 0.80% -5% -0.500%
地块规整性 10% 5% 0.50% 5% 0.50% -10% -1.000%
安静程度 12% -10% -1.20% 5% 0.60% 5% 0.600%
轨道交通 15% 10% 1.50% 5% 0.75% -5% -0.750%
主干路 8% 10% 0.80% 0% 0.00% -5% -0.400%
距离绿地 20% 10% 2.00% 0% 0.00% -5% -1.000%
距离卖场 15% 8% 1.20% 5% 0.75% -5% -0.750%
开发次序及品牌影响力 10% 10% 1.00% 5% 0.50% -5% -0.500%
合 计 100% 6% 3.90% -4.300%
R3:7550元 /平方米 R2:7370元 /平方米 R1:6790元 /平方米
酒店式公寓现时均价酒店式公寓现时均价
比较内容 权重
感性达利( A ) SOHO 时代( B ) 永兴富邦( C ) 博苑公寓( D )
拟合程度
比较系数
拟合程度
比较系数
拟合程度
比较系数
拟合程度
比较系数
区域位置 20% 1.05 0.21 1.1 0.22 1 0.2 0.95 0.19
周边环境 20% 0.9 0.18 0.85 0.17 0.95 0.19 0.8 0.16
交通情况 20% 0.8 0.16 1.0 0.2 0.85 0.17 0.8 0.16
项目自身品质 20% 0.9 0.18 0.7 0.14 0.85 0.17 0.8 0.16
物业管理公司 20% 1 0.2 0.8 0.16 0.9 0.18 0.7 0.14
合计 100% / 0.93 / 0.89 / 0.91 / 0.81
本案酒店式公寓现时均价为 9000 元 / 平方米。
写字楼现时均价写字楼现时均价
比较内容 权重
绿地科创大厦( A ) 致远大厦( B ) 淮海中华大厦( C )
拟合程度
比较系数
拟合程度
比较系数
拟合程度
比较系数
区域位置 40% 1.0 0.4 1.35 0.54 1.5 0.6
周边环境 20% 1.1 0.22 1.2 0.24 1.35 0.27
交通情况 20% 1.1 0.22 0.9 0.18 0.9 0.18
项目自身品质 20% 0.9 0.18 1.0 0.2 1.2 0.24
合计 100% / 1.02 / 1.16 / 1.29
区域位置 40% 1.0 0.4 1.35 0.54 1.5 0.6
本案写字楼现时平均售价为 8500 元 / 平方米,平均租金为 2.0 元 / 平方米 · 天
商业底楼现时平均售价商业底楼现时平均售价
比较内容 权重
精文城市花园( A ) 绿地世纪城( B ) 瑞虹新城( C )
拟合程度
比较系数
拟合程度
比较系数
拟合程度
比较系数
商业繁华度 20% 0.97 0.194 1.2 0.24 1.3 0.26
人流量 25% 0.89 0.2225 1.15 0.2875 1.2 0.3
规划、主题 20% 1 0.15 0.98 0.147 1.15 0.1725
交通条件 15% 0.95 0.1425 0.97 0.1455 0.95 0.1425
位置及规模 20% 0.94 0.188 0.95 0.19 1.05 0.21
合 计 100% 0.897 1.01 1.085
本案商业底楼现时平均售价为 20000 元 / 平方米,租金为 5.6元 /平方米 ·天
本案商业现时平均价格水平本案商业现时平均价格水平
层数 折减系数 销售均价(元 / 平方米)
租金(元 / 平方米 ·
天)
主题商街1F 1.0 20000 5.6
2 F 0.6 12000 3.4
集中商业1F 1.0 20000 5.6
2 F 0.6 12000 3.4
3~4 F 0.4 8000 2.2
卖场 租金为 1.5-2.0 元 / 平方米·天
价格影响因素价格影响因素影响因素 指 标 变动说明
宏观影响因素
宏观经济# GDP 未来五年,仍将保持 10%左右的年增长# FDI 上海对外资的吸引力逐年增强
收支水平# 消费品零售额 全市消费品零售总额逐年高速增长# 居民收入 人均年可支配收入保持高速增长# 价格水平 居民消费价格指数预计有一个上升过程
政策制度 # 房贷制度等 政府逐步加强调控房市力度,平抑潜在风险
城市规划# 区域发展 旧城改造规划实施的特别政策 # 交通规划 未来目标区域交通发展前景
微观影响因素
供求关系# 供应规模 全市住宅供应量仍有持续上升趋势 # 需求规模 上海仍将是人口导入城市,新增外来人口住房需求是主力军
区域竞争# 相邻区域 相邻区域房产发展对本区域影响
# 可比区域 可比区域房产发展对本区域影响
客户偏好 # 区位偏好 消费者对本区域物业需选择偏好影响
住宅价格增幅预测住宅价格增幅预测
影响因素 预计变动幅度 影响因素权重
宏观影响因素
宏观经济 10% 0.1
收支水平 10% 0.1
政策制度 -5% 0.1
城市规划 15% 0.1
微观影响因素
供求关系 5% 0.2
区域竞争 -10% 0.2
客户偏好 5% 0.2
近期价格增幅 影响因素调整 未来增幅预测8% 103% 8.24%
未来价格增长率预测未来价格增长率预测
影响因素 住宅 小户型公寓 写字楼 商业
近期价格增幅 8% 8.0% 0.3% 5.2%
影响因素调整 103% 100.75% 102% 102%
未来增幅预测 8.24% 8.1% 0.31% 5.3%
注:近期价格增幅统计周期为 1995-2002 。价格增长率采用 1995-2002 (衰退期 +成长期)及 1999-2002 (成长期)两个统计周期的价格复合增长率的算术平均值。
未来上市价格预估未来上市价格预估
中高档办公、酒店公寓组团 小户型写字楼 上市时间: 2006Q4 上市均价: 10039元 /M2
小户型酒店式公寓 上市时间: 2007Q2 上市均价: 11734 元 /M2
集中商业 上市时间: 2007Q1 1F均价: 23622 元 /M2
中档住宅组团 中档住宅 上市时间: 2005Q2 上市均价: 8002 元 /M2
主题商街 上市时间: 2005Q4 1F均价: 22297 元 /M2
中高档住宅组团 中高档住宅 上市时间: 2005Q3 上市均价: 8837 元 /M2
主题商街 上市时间: 2006Q1 1F均价: 22562 元 /M2
高档住宅组团 高档住宅 上市时间: 2007Q3 上市均价: 10142 元 /M2
主题商街 上市时间: 2007Q4 1F均价: 24417 元 /M2
R1R2
R3
OA
C1
R1
谢谢 !