Дайджест недвижимость 20090928-1005

ИНВЕСТИЦИИ В

НЕДВИЖИМОСТЬ

05.10.2009 Еженедельный новостной дайджест

# 5 Дайджест подготовлен при помощи информационно-аналитической

системы «Айкумена». Исп.Хестанова Е.А.

ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА»

05.10.2009 - Еженедельный дайджест - Инвестиции в недвижимость

ООО «Управляющая компания «АТЛАНТА» 1

Оглавление

НЕДВИЖИМОСТЬ СПУГНУЛА ИНОСТРАНЦЕВ ........................................................................................ 2

СНОС ПОСТРОЕК ЧЕРКИЗОВСКОГО РЫНКА МОСКВЫ БУДЕТ ПРОДОЛЖАТЬСЯ ДО СЛЕДУЮЩЕГО ЛЕТА

- ПРЕФЕКТ ............................................................................................................................................. 3

КЕРИМОВ ВЫБРАЛ «ЗОЛОТУЮ МИЛЮ» .............................................................................................. 4

РАМЗАН КАДЫРОВ ПООБЕЩАЛ ОТПРАВИТЬ НЕДОБРОСОВЕСТНЫХ ПОДРЯДЧИКОВ ЧИТАТЬ ЛЕКЦИИ4

БАНК ВТБ НАМЕРЕН ПРОДОЛЖАТЬ РАЗВИТИЕ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ ....................................... 5

СУД ОБЯЗАЛ IKEA ЗАПЛАТИТЬ ЭНЕРГЕТИКАМ ...................................................................................... 6

”ЮЖНЫЙ ПОЛЮС” НЕ ПОКОРЯЕТСЯ АКЦИОНЕРАМ............................................................................. 7

ДМИТРИЙ МЕДВЕДЕВ РЕГЛАМЕНТИРОВАЛ РАЗМЕЩЕНИЕ РЕКЛАМЫ НА ФАСАДАХ ДОМОВ ............. 8

ОПИН НАШЕЛ ПОКУПАТЕЛЯ ................................................................................................................. 9

ПЕРСОНАЛИИ: ОТСТАВКИ И НАЗНАЧЕНИЯ ......................................................................................... 10

ТЕХНОЛОГИИ РЫНКА: СТРОИТЬ БЕЗ ДЕНЕГ ........................................................................................ 12

ГРОМКИЕ ИМЕНА: ОПЯТЬ В АКТИВНОМ ПОИСКЕ ............................................................................... 15

ДОХОДНОЕ МЕСТО: КЛАССОВАЯ КОНКУРЕНЦИЯ ............................................................................... 19

ДОХОДНОЕ МЕСТО: КРИЗИС УЛИЦЕ НЕ ПОМЕХА ............................................................................... 21

ОРИЕНТИРЫ: НОВОСТИ ...................................................................................................................... 24



Недвижимость спугнула иностранцев

Дата: 2009-09-30 13:03:36.0

Источник: ФИНМАРКЕТ

Оригинал: http://www.finmarket.ru/z/nws/hotnews.asp?id=1294335&nt=&p=1

Н А Р Ы Н К Е К О М М Е Р Ч Е С К О Й Н Е Д В И Ж И М О С Т И Р Ф Н А М Е С Т О И Н О С Т Р А Н Н Ы Х П О К У П А Т Е Л Е Й П Р И Ш Л И М Е С Т Н Ы Е И Н В Е С Т О Р Ы , Д О Л Я К О Т О Р Ы Х П Р Е В Ы С И Л А 9 0 % , П О Д С Ч И Т А Л И В К О М П А Н И И C B R I C H A R D E L L I S . Российские покупатели пользуются тем, что цены на недвижимость

значительно снизились. В Европе инвесторы предпочитают вкладывать деньги в недвижимость Польши и Чехии, экономика которых более стабильна. В июле-августе 2009 года оборот инвестиций на рынке недвижимости стран Центральной и Восточной Европы

составил приблизительно 458 млн евро, говорится в опубликованном накануне исследовании международной компании CB Richard Ellis (CBRE), консультанта в области коммерческой недвижимости. С начала года оборот инвестиций на рынке недвижимости данного региона достиг 936 млн евро, а только за последние два летних месяца оборот инвестиций составил 96% от общего оборота инвестиций в первом полугодии 2009 года. Причинами роста инвестиционной активности в основном стали сделки, сосредоточенные в России, отмечают эксперты CBRE. В июле-августе их сумма составила 239 млн евро, или 52% от общего оборота инвестиций на рынке недвижимости стран Центральной и

Восточной Европы. Кроме того, в Центральной Европе было закрыто несколько сделок, которые долгое время оставались незавершенными. Оживление российского рынка аналитики объясняют активностью со стороны именно российских инвесторов. Рост инвестиционной активности отмечен и в других странах, но в большинстве случаев показатели остались неизмененными. Низкий уровень покупательской активности со стороны иностранных инвесторов на сегодняшний день остается характерной чертой инвестиционного рынка Центральной и Восточной Европы. “Лето закончилось, а

большинство иностранных инвесторов продолжают занимать позиции “на скамейке

запасных”, - прокомментировал ситуацию Джос Тромп, руководитель направлений

исследований рынка и консалтинга CBRE. Оборот иностранных инвестиций на рынке недвижимости стран данного региона в 2009 году составил всего 41% по сравнению с 2004-2008 гг., когда инвестиционная активность иностранных инвесторов составляла более 80%. Между тем в России инвестиционная активность местных инвесторов составила 93% от общего оборота инвестиций в текущем году. Российские инвесторы покупают недвижимость, пользуясь тем, что цены на объекты недвижимости значительно снизились. По статистике консалтинговой компании RRG, в Москве цены на коммерческую недвижимость опустились до уровня 2007 года. По итогам августа средняя стоимость

квадратного метра в столице составила $4,171 тыс. Коммерческая недвижимость потеряла в цене из-за снижения ее доходности, правда, в прошлом месяце специалисты RRG заявили, что рынок аренды, наконец, достиг дна после девяти месяцев снижения. Немецкие фонды открытого типа, а также другие институциональные инвесторы продолжают проявлять интерес к рынку недвижимости стран Центральной Европы, отмечают в CBRE. В особенности их привлекают Чехия и Польша. “Интерес инвесторов к рынку недвижимости

Польши обусловлен несколькими факторами, среди которых более стабильная экономика

страны по сравнению с соседними странами, а также сравнительно положительные

перспективы развития экономики в будущем, - приводятся в сообщении слова Павла Шэнка,

директора отдела инвестиционных услуг CB Richard Ellis. - На данный момент на рынке

недвижимости Польши и Чехии было закрыто пять сделок при участии немецких фондов



открытого типа на сумму около 200 млн евро. В ближайшие месяцы может быть закрыто

еще несколько сделок. Недавно в Кракове Deka Immobilien и Union Investment приняли

участие в двух сделках в гостиничном сегменте, что лишний раз подтверждает

повышенный интерес инвесторов к данному сегменту”. Кроме того, на инвестиционный рынок стран Центральной и Восточной Европы оказывают влияние арендаторы, которые стараются извлечь максимальную выгоду из текущих рыночных условий. По словам Тромпа, во-первых, арендаторы участвуют в сделках по продаже объектов недвижимости с последующей арендой (объем таких сделок составил 21% от инвестиционного оборота за

июль-август). Во-вторых, они участвуют в сделках по покупке помещений, становясь собственниками, которые сами занимают свои помещения. Хотя сделки подобного рода достаточно рискованные, компании инвестируют в недвижимость с последующим желанием ее продать, когда цены на объекты снова поднимутся, отмечает аналитик.

Снос построек Черкизовского рынка Москвы будет продолжаться до следующего лета - префект

Дата: 2009-09-30 13:02:36.0

Источник: ПРАЙМ-ТАСС

Оригинал: http://www.prime-tass.ru/news/0/2F6EB96E-49BD-49B2-AB73-5911BF3DA149.uif

С Н О С П О С Т Р О Е К Ч Е Р К И З О В С К О Г О Р Ы Н К А М О С К В Ы Б У Д Е Т П Р О Д О Л Ж А Т Ь С Я Д О Л Е Т А 2 0 1 0 Г , С О О Б Щ И Л П Р Е Ф Е К Т В О С Т О Ч Н О Г О А Д М И Н И С Т Р А Т И В Н О Г О О К Р У Г А Н И К О Л А Й Е В Т И Х И Е В Н А В С Т Р Е Ч Е С Ж И Т Е Л Я М И Р А Й О Н А И З М А Й Л О В О . По его

словам, Черкизовский рынок юридически прекратил свое существование, сейчас его

управляющая компания будет постепенно сносить конструкции - “мы уведомили её о том,

что в противном случае мы снесём всё сами и выставим ей счёт”. По словам префекта,

передает ИТАР-ТАСС, “задача непростая - всего на рынке находится свыше 15 тыс рабочих

мест, но мы должны с этим справиться до лета следующего года”. Как отметил Н.Евтихиев, на месте Черкизовского рынка построят жилые дома, гостиницы, школу и детский сад. Кроме того, “прошёл общественный совет у мэра проект восстановления стадиона ФОК “Измайлово”, здесь будет стадион международного класса по рэгби. Рядом с ним - спортивные сооружения. Около 890-го проезда построят три современных торговых центра. Пока никаких других документов по этому участку нет”. Н.Евтихиев также

добавил, что “сейчас ведутся предпроектные проработки по застройке участка,

занимаемого Черкизовским рынком. Помимо вышеназванных объектов, руководство РГУФК также предлагает реконструкцию Универсального зрелищного спортивного комплекса, строительство аквапарка, музея спорта”. Между тем, на Черкизовском рынке под арестом остаются 2 тыс контейнеров с товаром, их владелец до сих пор не обнаружен. Как ранее сообщил глава столичного департамента потребительского рынка и услуг Владимир Малышков, “ведется следствие, устанавливается хозяин товара”. Ранее сообщалось, что этот контрафактный товар планируется сжечь. Между тем, с территории бывшего Черкизовского рынка уже вывезено 60 тыс т грузов. Снос крупнейшего в России мелкооптового вещевого рынка начался 18 августа с разборки павильонов и торговых конструкций компании “Вернисаж в Измайлово”. Работа рынка, на котором работали несколько десятков тысяч человек, в большинстве своем мигрантов из республик СНГ, Китая и Вьетнама, была приостановлена 29 июня из-за многочисленных нарушений, выявленных Роспотребнадзором.



Керимов выбрал «Золотую милю»

Дата: 2009-09-30 05:09:55.0

Источник: Ведомости

Оригинал: http://old.vedomosti.ru/newspaper/article.shtml?2009/09/30/215080

« В Е Д О М О С Т И » В Ы Я С Н И Л И , К Т О К У П И Л У R G I I N T E R N A T I O N A L О Ф И С Н Ы Й К О М П Л Е К С В Б У Т И К О В С К О М П Е Р Е У Л К Е В М О С К В Е . Э Т О « Н А Ф Т А - М О С К В А » С У Л Е Й М А Н А К Е Р И М О В А Девелопер RGI International в

декабре 2007 г. объявил о продаже за $97,2 млн своей «дочки» Nospelt Limited. Эта

компания владеет правами на офисный комплекс (8900 кв. м) в Бутиковском

переулке внутри «Золотой мили». RGI International не раскрывала имени

покупателя, ссылаясь на договор о конфиденциальности.

RGI International Девелоперская компания Акционеры: 51,7% – D.E.S. Commercial Holdings (на 90% контролируется Борисом Кузенцом), 8,49% – Morgan Stanley, примерно 32,8% находится в свободном обращении. капитализация на LSE – $242,1 млн. финансовые показатели (МСФО, 1-е полугодие 2009 г.): прибыль – $59,2 млн.

Новым владельцем офиса стала компания «Нафта-Москва» Сулеймана Керимова, знают два

представителя консалтинговых компаний. В Бутиковском переулке теперь располагается головной офис «Нафта-Москвы» (до марта 2008 г. он находился в «Легионе» на Большой Ордынке), рассказал близкий к руководству компании источник. Директор по инвестициям «Нафта-Москвы» Антон Аверин от комментариев отказался. Kalinka Realty на момент

сделки оценивала офис в $85-95 млн, говорит заместитель гендиректора Алексей Сидоров.

Он уверен, что это хорошая инвестиция: подобных проектов в этом районе практически

нет, и даже сегодня «его вполне можно сдать по ставке $800-900 за 1 кв. м, а рыночная

цена составляет от $8000 за 1 кв. м (т. е. примерно $71 млн за весь объект)». Структуры Сулеймана Керимова в последнее время активно интересуются столичной недвижимостью. Осенью прошлого года «Нафта Ко» приобрела у группы компаний АСТ Тельмана Исмаилова многофункциональный комплекс «Военторг» (70 000 кв. м) на Воздвиженке. Сумма сделки оценивалась в $350 млн. Структурам Керимова также принадлежит блокирующий пакет ГК ПИК.

РАМЗАН КАДЫРОВ ПООБЕЩАЛ ОТПРАВИТЬ НЕДОБРОСОВЕСТНЫХ ПОДРЯДЧИКОВ ЧИТАТЬ ЛЕКЦИИ

Дата: 2009-09-30 05:06:24.0

Источник: REGIONS.RU

Оригинал: http://www.regions.ru/news/2241368/

П О В Ы Ш Е Н И Е Э Ф Ф Е К Т И В Н О С Т И Р А Б О Т Ы М И Н И С Т Е Р С Т В А Ж И Л И Щ Н О - К О М М У Н А Л Ь Н О Г О Х О З Я Й С Т В А И С Т Р О И Т Е Л Ь С Т В А Ч Е Ч Е Н С К О Й Р Е С П У Б Л И К И – Э Т А Т Е М А С Т А Л А Ц Е Н Т Р А Л Ь Н О Й Н А С О В Е Щ А Н И И В П Р А В И Т Е Л Ь С Т В Е Ч Е Ч Е Н С К О Й Р Е С П У Б Л И К И . Как сообщили Regions.Ru в пресс-службе президента и правительства Чеченской Республики, совещание прошло под председательством президента ЧР Рамзана Кадырова. В обсуждении приняли участие заместитель председателя Правительства ЧР – министр жилищно-коммунального хозяйства и строительства ЧР Абу Сугаипов и руководители генподрядных



организаций. А. Сугаипов доложил президенту о планах по оптимизации структуры министерства. В состав министерства входят 50 предприятий и учреждений, из которых 37 - строительного и 13 - жилищно-коммунального профиля. Общая численность работников - более 7 100 человек. В целях финансового оздоровления строительной отрасли республики намечена реорганизация и слияние 15 предприятий и учреждений строительной отрасли. “Кроме того, мы планируем сократить численность административно-управленческого персонала подведомственных строительных организаций более чем на 620 человек”, - сказал

А. Сугаипов. По мнению А. Сугаипова, одним из важнейших этапов повышения эффективности работы министерства является усиление контроля за качеством строительных работ и используемых при этом стройматериалов. “Необходимы комплексные программы развития коммунальной инфраструктуры, которые бы учитывали перспективы развития городов и населенных пунктов ЧР. Также следует внимательно изучить потребности республики в строительных материалах и в соответствии с этим ориентировать стройиндустрию на выпуск той продукции, в которой мы нуждаемся. Такая работа позволит избежать неоправданных затрат на восстановление невостребованного производства и аккумулировать инвестиции на наиболее перспективных проектах”, - сказал

в своем докладе А. Сугаипов. Министр ЖКХ и строительства ЧР также отметил, что в 2009

году предусмотрено восстановление 110 жилых домов. Из них 60 будут введены в

эксплуатацию в текущем году. Общая площадь вводимого жилья - 189,01 тыс.кв.м. В

строительном секторе планируется ввод Государственного предприятия “Аргунский завод

железобетонных изделий” и Государственного унитарного предприятия

“Чеченкарьероуправление” в селении Белгатой. В этом же году будут сданы в

эксплуатацию 22 объекта ЖКХ. Подводя итоги совещания, президент ЧР Р. Кадыров обозначил сроки решения основных проблем, возникших в строительном секторе. В частности, он отметил, что по истечении трех месяцев министр ЖКХ и строительства должен представить отчет о проделанной в этом направлении работе. “Жаловаться на проблемы может каждый, и это легче всего. Я рассчитываю, что к концу года, когда мы будем подводить итоги, в вашем докладе будут отражены реальные дела, свидетельствующие об успешной работе по оптимизации строительной отрасли республики”, - подчеркнул Р. Кадыров, обращаясь к министру. Он также предостерег руководителей генподрядных организаций от упрощенного и корыстного подхода к выполнению строительных работ. “Если вы беретесь за тот или иной участок, то должны доводить работу до конца, выполняя ее добросовестно, качественно и в сроки. Я не допущу, чтобы объекты простаивали, и никакие оправдания приниматься не будут. Любителям оправдываться мы найдем другую работу - пусть читают лекции студентам”, - заключил Рамзан Кадыров.

Банк ВТБ намерен продолжать развитие девелоперских проектов

Дата: 2009-09-30 05:06:23.0

Источник: ПРАЙМ-ТАСС

Оригинал: http://www.prime-tass.ru/news/0/0F24B729-9725-4946-AE07-C0983F40D0CF.uif

Б А Н К В Т Б ( V T B R ) Н А М Е Р Е Н П Р О Д О Л Ж А Т Ь Р А З В И Т И Е Д Е В Е Л О П Е Р С К И Х П Р О Е К Т О В , К О Т О Р Ы Е Д О С Т А Л И С Ь Е М У В С О Б С Т В Е Н Н О С Т Ь , С О О Б Щ И Л Ж У Р Н А Л И С Т А М П Е Р В Ы Й З А М Е С Т И Т Е Л Ь П Р Е З И Д Е Н Т А , П Р Е Д С Е Д А Т Е Л Я П Р А В Л Е Н И Я В Т Б В А С И Л И Й Т И Т О В . По его словам, сейчас “в той или иной форме собственности” у ВТБ

находятся проекты по строительству стадиона “Динамо”, проекты “Система-Галс” и

“Дон-строя”, земли Объединенной промышленной корпорации /ОПК/. В частности, банку от ОПК достались земли в Подмосковье на Рублевском шоссе. “Это не проблемные активы, а



правильные и перспективные, и мы намерены с каждым проектом работать отдельно, если

потребуется продолжать строительство, то будем завершать”, - сказал В.Титов. В

целом, ВТБ обсудил стратегию по инвестициям в девелоперских проектах, и в банке

считают, что наиболее перспективными являются инвестиции в жилую недвижимость, в

офисы класса “Б” в регионах, в логистические центры, складские и другие терминальные

помещения. В целом, доля девелоперских проектов в кредитном портфеле ВТБ не

превышает 17 проц.

Суд обязал IKEA заплатить энергетикам

Дата: 2009-09-29 17:04:48.0

Источник: NEWSru.com

Оригинал: http://www.newsru.com/finance/29sep2009/ikea.html

С У Д О Б Я З А Л I K E A В Ы П Л А Т И Т Ь О О О “ С И С Т Е М Ы А В Т О Н О М Н О Г О Э Н Е Р Г О С Н А Б Ж Е Н И Я ” ( С А Э ) З А Д О Л Ж Е Н Н О С Т Ь В Р А З М Е Р Е 2 8 5 М Л Н Р У Б . З А Э Л Е К Т Р О Э Н Е Р Г И Ю Д Л Я Т О Р Г О В О Г О Ц Е Н Т Р А “ М Е Г А -Д Ы Б Е Н К О ” В П Е Т Е Р Б У Р Г Е , П И Ш Е Т Г А З Е Т А “ К О М М Е Р С А Н Т ” . Вчера

арбитражный суд Москвы удовлетворил иск ООО САЭ, требовавшего с ООО “ИКЕА Мос”

(дочерняя структура шведского ритейлера IKEA, управляет в России торговыми центрами

“Мега”) 285 млн рублей. Представитель истца сообщил, что в 2006 году был заключен договор, согласно которому САЭ передало “ИКЕА Мос” дизельные электростанции для обеспечения электричеством гипермаркета “Мега-Дыбенко” в Санкт-Петербурге. Ежемесячные платежи со стороны ритейлера за аренду оборудования достигали 55 млн рублей. Адвокат САЭ утверждает, что договор между партнерами истекал в декабре 2008 года и не мог быть расторгнут в одностороннем порядке. Но, по словам адвоката, ритейлер в июле прошлого года перестал выплачивать истцу арендные платежи. В пресс-службе российского офиса IKEA Group не смогли оперативно прокомментировать решение суда. Впрочем, ранее основной владелец IKEA Group Ингвар Кампрад заявлял, что компания вынуждена приобретать в России собственные генераторы, чтобы не зависеть от поставщиков. Он обвинил российских энергетиков в обмане на 1,5 млрд шведских крон (около 136 млн евро). По его словам, поставщики электроэнергии и газа выписывали 11 российским магазинам IKEA завышенные счета. “Нас ловко одурачили в том, что касается поставок электроэнергии и газа”,- заявлял тогда господин Кампрад. IKEA приходится постоянно

бороться в России то с энергетиками, то с местными властями. Так, свой первый гипермаркет в Химках IKEA удалось открыть с задержкой из-за того, что парковка, по словам местных чиновников, находилась в опасной близости с газопроводом. Эта проблема была решена после того, как ритейлер выделил 1 млн долларов на развитие детского спорта в Химках. Из-за претензий Минприроды шведам приходилось переносить сроки открытия своих магазинов в Петербурге и Екатеринбурге. В декабре 2006 года торговые центры IKEA и “Мега” в Нижнем Новгороде закрыли на 30 суток по решению суда из-за нарушения противопожарных требований. Но самый крупный спор с чиновниками, который так пока и

не разрешился, у IKEA возник в Самаре. Строительство гипермаркета (130 тыс. кв. м)

началось в августе 2006 года. Объем инвестиций в самарский проект составил почти 8

млрд руб. при первоначальной смете в 4 млрд рублей. Анонсировалось несколько дат

открытия ТРЦ - ноябрь 2007 года, август 2008, февраль 2009 года. Но центр до сих пор так

и не открыт, так как ритейлер не получил все разрешения чиновников на открытие

объекта. Летом гендиректор IKEA Андерс Доувиг заявлял шведской газете Dagens Industri, что компания вынуждена приостановить свою экспансию в России, на которую уже потрачено 4 млрд долларов, “до тех пор пока не появятся четкие признаки улучшения в огромной и часто непредсказуемой бюрократической системе”. В пресс-службе IKEA в



России заявили “Коммерсанту”, что вчерашнее решение суда едва ли приведет к окончательному решению ритейлера уйти с российского рынка.

”Южный полюс” не покоряется акционерам

Дата: 2009-09-29 09:03:28.0

Источник: КОММЕРСАНТЪ.

Оригинал: http://www.kommersant.ru/doc.aspx?DocsID=1245909&NodesID=4

В Л А Д Е Л Е Ц А Л К О Г О Л Ь Н О Г О Х О Л Д И Н Г А “ В Е Д А ” А Л Е К С А Н Д Р М А Т Т И С Е М Ь Я И З В Е С Т Н О Г О А К Т Е Р А М И Х А И Л А Б О Я Р С К О Г О Н Е М О Г У Т Д О Г О В О Р И Т Ь С Я , К Т О Б У Д Е Т У П Р А В Л Я Т Ь Т О Р Г О В Ы М К О М П Л Е К С О М “ Ю Ж Н Ы Й П О Л Ю С ” В П Е Т Е Р Б У Р Г Е , В К О Т О Р Ы Й О Н И В М Е С Т Е В Л О Ж И Л И О К О Л О $ 3 6 М Л Н . Сын актера Сергей Боярский

пожаловался в прокуратуру, что господин Матт назначил себя гендиректором

торгцентра без согласия других владельцев. Александр Матт написал в Главное

управление Министерства внутренних дел по Северо-Западному федеральному округу о

“рейдерском захвате” “Южного полюса”. Поводом для обращения господина Матта в Главное управление МВД России (ГУ МВД) по Северо-Западному федеральному округу (копия заявления на имя руководителя управления Вячеслава Красавина есть в распоряжении “Ъ”) стал “рейдерский захват ЗАО “Символ” и грубое нарушение прав его акционеров”.

ЗАО принадлежит торгово-развлекательный комплекс “Южный полюс” в Петербурге (на улице Пражская, 48/50) общей площадью 36 тыс. кв. м, соинвесторами строительства которого в 2003 году стали структуры Александра Матта, а также две компании “Вист” и “Симл”. По данным ЕГРЮЛ, по 22% “Симл” принадлежит актеру Михаилу Боярскому, его сыну Сергею Боярскому, питерским бизнесменам Ильдару Тенишеву и Евгению Шувалову, еще 12% у Марианны Коновой.

В 2007 году “Вист” продала свои 18% “Символа” другим акционерам этой компании, уточнил Сергей Боярский. В обращении в ГУ МВД господина Матта указывается, что сейчас подконтрольной ему компании “Скарлетт Холдингс Лимитед” принадлежит 52,6% “Символа”, еще 47,4% у “Лайтфокс Груп Лтд”, аффилированной с Сергеем Боярским. По версии господина Матта, он был отстранен от управления “Южным полюсом” в 2008 году, когда “без согласования со всеми акционерами” гендиректором “Символа” был назначен

Сергей Боярский. Семья актера обвиняет главу “Веды” в таких же нарушениях. По словам Сергея Боярского, “Александр Матт на прошлой неделе незаконно внес изменения в реестр и стал гендиректором ЗАО “Символ”” (по данным ЕГРЮЛ, изменения произошли 23 сентября). “Мы уже направили заявление в городскую прокуратуру из-за выявленного факта фальсификации документов при регистрации”, рассказал Боярский-младший. По его словам, господин Матт напрямую владеет 43% акций “Символ” и только 9,6% акций принадлежат “Скарлетт Холдингс Лимитед”. “При этом личная доля Александра Матта находится под

арестом в качестве обеспечительной меры по исковым требованиям от Сбербанка в

рамках дела с его алкогольным бизнесом”, рассказал Сергей Боярский. Как сообщал “Ъ” от

27 июля, задолженность ЗАО “Веда” перед Сбербанком составляет более 755 млн руб.

Александр Матт информацию о залоге своей доли и структуре владения опроверг. Целью обращения господина Матта в правоохранительные органы Боярский-младший называет “желание бизнесмена инициировать процедуру контролируемого банкротства, что



позволило бы ему получить комплекс полностью”. Общий объем инвестиций в проект он

оценивает в $36 млн, из которых Александр Матт, по его словам, внес только $12 млн.

“Финансирование строительства комплекса на сумму примерно $25 млн осуществляла

подконтрольная мне компания PTC Finance Ltd на условиях долгосрочного кредитования. Земельный участок принадлежит компании Сергея Боярского. Я готов продать комплекс на торгах, чтобы просто погасить все имеющиеся задолженности”, пояснил господин Матт. Шансы у обеих сторон на текущий момент равные, утверждает управляющий партнер юридического бюро “Падва и Эпштейн” Семен Эпштейн. “В соответствии с уставом кандидатуру гендиректора утверждает квалифицированное большинство на собрании акционеров. В данном случае у сторон патовая ситуация, когда в судебном порядке обе стороны могут оспорить назначение, отменив все решения гендиректора и его последствий (одобрение сделок, распределение прибыли и т. д.). Единственным вариантом для сторон

может стать сделка: либо продажа всего бизнеса, либо выкуп одно из акционеров”,

добавил адвокат.

Дмитрий Медведев регламентировал размещение рекламы на фасадах домов

Дата: 2009-09-28 17:02:15.0



П Р Е З И Д Е Н Т Р О С С И И Д М И Т Р И Й М Е Д В Е Д Е В П О Д П И С А Л 2 8 С Е Н Т Я Б Р Я З А К О Н , С О Г Л А С Н О К О Т О Р О М У Д Л Я Р А З М Е Щ Е Н И Я Р Е К Л А М Ы Н А К Р Ы Ш Е И Л И Ф А С А Д Е Ж И Л О Г О Д О М А Н Е О Б Х О Д И М О П О Л У Ч И Т Ь Р А З Р Е Ш Е Н И Е С О Б С Т В Е Н Н И К О В К В А Р Т И Р . Напомним, в

настоящий момент действует практика заключения договоров на размещение рекламы

либо с управляющей компанией, либо с товариществом собственников жилья (ТСЖ), либо с

управой – мнение жильцов при этом игнорируется. Соответствующие поправки были внесены в Жилищный кодекс РФ, а также в федеральный закон “О рекламе”. Речь идет об установке рекламных конструкций на крыше или фасаде жилых домов. Подписанный президентом указ позволит собственникам помещений жилого дома на собраниях принимать решения относительно установки тех или иных рекламных конструкций на их “общем имуществе”. Теперь компания, желающая разместить рекламу, должна заключить

договор с жильцами “на условиях, определяемых решением общего собрания”. В настоящее время рекламодатели обходят мнение жильцов стороной, заключая договор на размещение либо с управой, либо с управляющей компанией, либо с ТСЖ. При этом ТСЖ или управляющая компания фактически и являются “уполномоченным лицом”, через которое жильцы общаются с компаниями. Отметим, авторы законопроекта также отмечали, что

в случае, если в доме приватизировано 100% квартир, жильцы вправе получить все деньги

от размещения рекламы. Если же часть квартир находится в муниципальной собственности, часть средств должна передаваться городским властям.

По данным исследовательской компаний “ЭСПАР-Аналитик”, на крышах московских домов размещено 1100 рекламных конструкций, что составляет около 25% всего объема наружного рекламного рынка столицы.



ОПИН нашел покупателя

Дата: 2009-09-28 05:05:43.0



В П Я Т Н И Ц У О А О “ О Т К Р Ы Т Ы Е И Н В Е С Т И Ц И И ” ( О П И Н ) О Б Ъ Я В И Л О О П Р О Д А Ж Е С В О Е Г О О С Н О В Н О Г О П Р О Е К Т А Б И З Н Е С - Ц Е Н Т Р А “ Д О М Н И К О В ” . П О Ч Т И З А $ 1 0 0 М Л Н К О М П Л Е К С П Л О Щ А Д Ь Ю 1 3 2 Т Ы С . К В . М Н А П Р О С П Е К Т Е А К А Д Е М И К А С А Х А Р О В А К У П И Л П У Л И Н В Е С Т О Р О В В И Н Т Е Р Е С А Х О Д Н О Г О И З А К Ц И О Н Е Р О В О П И Н А “ И Н Т Е Р Р О С А ” В Л А Д И М И Р А П О Т А Н И Н А . Партнеры “Интерроса” летом уже

приобрели активы девелопера стоимостью $250 млн, после чего другой акционер ОПИНа

группа ОНЭКСИМ Михаила Прохорова заявил, что сделки были заключены без его согласия. В

этот раз ОПИН направлял оферту обоим акционерам. 100% долей ООО “Сахаров Бизнес

Плаза”, на балансе которого находится бизнес-центр “Домников”, было продано за 2,991

млрд руб. (около $99,7 млн по текущему курсу), следует из сообщения ОПИНа. В компании отказались назвать инвесторов. “Покупатели не аффилированы с “Интерросом”, но они приобрели объект в наших интересах”, сообщила представитель “Интерроса” Нина

Деменцова. Компания Владимира Потанина направила ходатайство в Федеральную антимонопольную службу о консолидации контрольного пакета ООО, заявила госпожа Деменцова. Гендиректор ОНЭКСИМа Дмитрий Разумов передал через своего представителя, что эта сделка “не лежит в плоскости публичного обсуждения”. По данным ОПИНа, по 30% компании принадлежит структурам Михаила Прохорова и Владимира Потанина,

оставшийся пакет в свободном обращении. По информации источников, близких к ОПИНу,

за последний год доля каждого акционера выросла более чем до 40%. На конец 2008 года

активы оценивались в $3,6 млрд. В пятницу капитализация в РТС $683,78 млн. Еще летом

ОПИН выслал группе ОНЭКСИМ и “Интерросу” оферту с предложением выкупить по 50%

“Домникова” (см. “Ъ” от 23 июля). Но стороны не воспользовались данным правом. Это было сделано после разразившегося скандала с продажей за $250 млн строящихся в Тверской области и Подмосковье поселков и отеля Novotel Moscow Centre в Москве партнерам “Интерроса”. ОНЭКСИМ обвинил менеджмент ОПИНа в том, что сделки были совершены в обход совета директоров и акционеров компании, пообещав оспорить продажу в суде. Но вчера источник “Ъ” в ОНЭКСИМе сообщил, что по этому вопросу группа “взяла паузу”. Ранее в интервью “Ъ” гендиректор ОПИНа Сергей Бачин говорил, что на “Домникове”

“висит самый большой кредит компании в $250 млн перед Сбербанком”. Еще $80 млн

потребуется на достройку центра. После этой сделки, утверждают в компании, ее

долговая нагрузка сократится на 44,6% до $310 млн. По словам управляющего партнера Blackwood Константина Ковалева, с учетом обременений по кредиту и завершению стройки объект обошелся в $3,25 тыс. за 1 кв. м, тогда как сейчас стоимость такого актива не

превышает $2 тыс. за 1 кв. м. Если “Интеррос” покупал бы объект напрямую, то это была бы сделка с заинтересованностью, которую необходимо согласовывать с другим акционером и которая могла бы быть заблокирована, поясняет адвокат Московской областной коллегии адвокатов Денис Узойкин. Экс-партнеры не могут договориться о том, как поделить ОПИН, уже почти два года. По версии Владимира Потанина, ОПИН должен был остаться в

совместной собственности. По мнению Михаила Прохорова, господин Потанин должен

выкупить его долю за $1,6 млрд.



Персоналии: Отставки и назначения

Дата: 2009-09-28 05:05:34.0



« С И С Т Е М А - Г А Л С » Владислав Гржиба назначен на должность первого вице-президента компании «Система-

галс». Он окончил Московский инженерно-строительный институт им. Куйбышева. Работает в строительной отрасли с 1959 г. До 2006 г. руководил ЗАО «УСК «Форум Девелопмент», до недавнего времени был президентом ООО «М-Девелопмент». С мая 2008 г. — член совета директоров ОАО»Гостиничный комплекс «Центральный». Заслуженный строитель РФ, почетный строитель РФ.

П И К Павел Поселенов занял должность президента группы компаний «ПИК». Кирилл Писарев, ранее занимавший должность президента ГК «ПИК», избран председателем совета директоров ГК «ПИК». Юрий Жуков, ранее занимавший пост председателя совета директоров, избран заместителем председателя совета директоров ГК «ПИК». Писарев сосредоточится на вопросах стратегии и развития ГК. До настоящего времени Поселенов занимал должность вице-президента по координации деятельности ГК «ПИК», а перед этим возглавлял дочернюю компанию «ПИК — Северо-Запад». Он окончил Московский государственный университет им. М. В. Ломоносова, Межотраслевой технологический институт. С 2001 по 2007 г. возглавлял Промышленную страховую группу «Основа», одновременно являясь членом президиума Всероссийского союза страховщиков, председателем комитета по вопросам страхования в сфере строительства Ассоциации строителей России.

« С И Т И — X X I В Е К » Виталий Зверев стал новым руководителем службы заказчика компании «Сити — XXI век». Ранее он занимал руководящие должности в крупных девелоперских компаниях. С его участием осуществлен ряд крупных девелоперских проектов по комплексной застройке городских районов Подмосковья, а также строительству жилых комплексов и зданий административного назначения в Москве.

М И А Н Инна Игнаткина заняла должность первого заместителя гендиректора агентства

недвижимости МИАН. Она работает в агентстве со дня основания компании в 1995 г. В 2000 г. возглавила отдел вторичной недвижимости, а в 2004 г. стала директором территориального отделения МИАН в Москве «Тверское». С 2007 г. заняла должность заместителя директора регионального департамента, а в 2009 г. возглавила подразделение в должности директора. GVА Sawyer Кира Смирнова назначена директором по стратегическому развитию департамента консалтинга GVА Sawyer. Она окончила МГУ им. Ломоносова. До прихода в компанию GVА Consulting работала в должности директора департамента консалтинга компании NAI Russia и руководителя отдела коммерческой недвижимости компании Vesco Consulting.

C B R I C H A R D E L L I S , Р О С С И Я Толга Гюзельдже назначен старшим директором объединенной группы по работе с

офисной недвижимостью компании CB Richard Ellis в России. Ранее на протяжении более 15 лет представлял одного из крупных собственников и инвесторов на рынке офисных помещений — компанию «Энка». 5,5 года он занимал должность управляющего директора. Свою карьеру начал в компании «Энка» в Казахстане, где работал в качестве менеджера по строительству. Получил степень бакалавра по специальности «строительство» в университете Богазичи (Стамбул).



S W I S S A P P R A I S A L Юлий Сомсиков занял должность директора по развитию бизнеса, директора

департамента тендеров и конкурсных торгов оценочной компании Swiss Appraisal. Ранее он более 10 лет занимал управленческие позиции в крупных российских сервисных компаниях и производственно-сервисных холдингах. Имеет высшее гуманитарное образование, в настоящее время получает степень МВА в Институте экономики и финансов «Синергия» РЭА им. Г. В. Плеханова.

« И Н Т А Л Е В » Павел Боровков назначен директором по развитию новых продуктов группы компаний

«Инталев». Он также возглавил Экспертный совет, созданный в июле 2009 г. Ранее в течение трех лет занимал должность генерального менеджера проектов ГК. Окончил экономический факультет Санкт-Петербургского государственного университета. Работает в «Инталев» с 2001 г. Елена Полякова назначена на должность генерального менеджера проектов департамента консалтинга. Последние три года она занимала должность ведущего руководителя проектов ГК. Окончила экономический факультет Санкт-Петербургского государственного университета телекоммуникаций. Работает в «Инталев» с 2001 г.

P A U L ’ S Y A R D Александр Брылов возглавил департамент коммерческой и инвестиционной

недвижимости, который был преобразован из отдела офисной и торговой недвижимости. До прихода в Paul’s Yard он возглавлял собственную компанию New Point Property Management, ранее занимал позиции руководителя отдела коммерческой недвижимости компании Welhome, руководителя отдела по работе с собственниками компании Planet Realty. Начинал свою деятельность на рынке коммерческой недвижимости в компании Blackwood в 2000 г.

J O N E S L A N G L A S A L L E Владимир Пинаев, управляющий директор Jones Lang LaSalle (Россия), объявил о том, что

покидает компанию, для того чтобы реализовать свои личные интересы и новые бизнес-

планы. Он проработал в JLL 14 лет. Шарль Будэ назначен на должность управляющего директора компании Jones Lang LaSalle в России и СНГ. Он работает в компании с 2006 г. и в новой должности будет отвечать за трехлетний план развития, к реализации которого компания приступит в 2010 г. Марк Джаггер, занимавший должность управляющего директора до настоящего момента, станет исполнительным председателем. Он руководит компанией уже четыре года, в своей новой роли сосредоточится на работе с ключевыми клиентами и решении стратегических вопросов. Даниил Владов назначен руководителем представительства компании JLL в Киеве

(Украина). До этого назначения он два года руководил отделом торговых площадей JLL на Украине, являющимся одним из основных бизнес-направлений компании. Окончил Киевский институт международных отношений. «Росно» Игорь Рябов назначен директором по развитию бизнеса «Allianz Росно Управление активами». В 1998 г. окончил Московский государственный строительный университет. Карьеру начал в 2002 г. в корпоративном отделе Ситибанка. В 2005 г. перешел на работу в управляющую компанию UFG Asset Management, заняв должность руководителя управления коллективных инвестиций.

« А Н К О Р » Анна Хрусталева назначена руководителем отраслевой компании «Анкор Недвижимость и

строительство» холдинга «Анкор». Ранее она являлась руководителем филиала компании «Анкор Недвижимость и строительство» в Санкт-Петербурге.



Технологии рынка: Строить без денег

Дата: 2009-09-28 05:05:33.0



С К О Л Ь К О Н О В О С Т Р О Е К П О Я В И Т С Я В М О С К В Е В 2 0 0 9 Г . ? С Т О Л И Ч Н Ы Е В Л А С Т И П Р Е Д П О Л А Г А Ю Т , Ч Т О О К О Л О 3 М Л Н К В . М , И З Н И Х 1 М Л Н К В . М — В Р А М К А Х Г О Р О Д С К И Х С О Ц И А Л Ь Н Ы Х П Р О Г Р А М М . Строители называют эти прогнозы весьма оптимистичными. Хотя если приплюсовать то, что будет построено в Московской области и регионах (а эти объекты нередко включаются в городскую статистику как входящие в столичную программу по строительству), то вполне может быть. Примерно столько же планируется возвести и на следующий год. Общий объем бюджетных средств, которые пойдут на стройку в 2010 г.,

составит 169 млрд руб. Но сюда включены затраты и на объекты инфраструктуры, и на

детсады с поликлиниками, и проч. и проч. Пока за семь месяцев текущего года за счет всех

источников финансирования построено чуть больше 1,9 млн кв. м (в том числе объектов

вне территории города, по программе московского правительства). Столичные чиновники призывают девелоперов активнее включаться в адресную инвестиционную программу, мотивируя это тем, что в бюджете деньги ограниченны. Как будто у строителей они неограниченны.

Б Е З З А К А З О В «До кризиса было два варианта работы на генподряде: за бюджетные или средства коммерческих организаций, — классифицирует Алексей Добашин, гендиректор концерна “Крост”. — Объем городского заказа уменьшился в 2 раза, но продолжает существовать, а

вот рыночного осталось процентов пять. Очень большая конкуренция, а заказов нет». «С деньгами каждый дурак построит, а ты без денег попробуй» — это выражение одного из столичных градоначальников стало, увы, крылатым. Опрошенные девелоперы, работающие

по горзаказу, сильно сомневаются, что даже по уже выигранным тендерам город

обеспечит финансирование в полном объеме. Благо прецеденты имеются. Как рассказал Алексей Шепель, предправления «С.Холдинга», его подрядная компания «Соэкон» в 2005 г. сдала дом в Лианозове, строившийся по горзаказу. Но долг от города в 150 млн руб. за

строительно-монтажные работы получила только в 2008 г. «При работе по бюджетному

заказу всегда происходит задержка ежемесячных платежей. Ускорить перечисление

средств можно за откат в 10% от суммы контракта. А я взяток чиновникам никогда не давал, поэтому и не получил деньги в срок», — рассказывает девелопер. «Как мы относимся к горзаказу? Хорошо! Будем участвовать в тендерах? Будем! Вопрос — когда они восстановятся», — рапортует замгендиректора МФС-6 Александр Писарев. Негламурный девелопмент Вячеслав Семененко, председатель комитета по строительству Санкт-Петербурга, считает, что бизнес должен идти туда, где дешевле вход и лучше инфраструктура, есть богатые природные и недорогие интеллектуальные ресурсы, — т. е. в регионы: «Я уверен, что у них есть много чего для глобальной конкуренции с такими

городами, как Петербург и Москва». По мнению чиновника, который недавно стал президентом Гильдии управляющих и девелоперов, обе российские столицы до кризиса отличал от регионов только доступный финансовый ресурс — поэтому здесь процветал «гламурный девелопмент», а нужно развивать «эффективный». Семененко считает, что

перспективным для Петербурга сейчас является массовое жилищное строительство:

«Спрос на него есть». Кризис в строительной отрасли дал импульс для реанимации уже

много лет продвигаемых низкорентабельных проектов вроде строительства доходных

домов или развития жилищно-строительных кооперативов.



«Если невозможно строить много жилья для продажи, значит, следует строить жилье для найма» — под этим лозунгом в мае прошли слушания Общественной палаты РФ, посвященные развитию доходных домов.

В частности, комиссией по экономическому развитию и поддержке предпринимательства было предложено выкупать доли в недостроенных домах, чтобы целыми подъездами сдавать жилье в аренду. Девелоперов также призывали войти в этот бизнес, так как он гарантирует стабильную и долгую прибыль. Общий скептический настрой выразил Григорий Полторак

из «Бест-Недвижимости»: «Рентабельность арендных домов настолько мала, что не

покроет даже стоимость [банковского] кредита». В столице еще в 2007 г. появилась программа «Москвичам — доступное жилье», рассказывает Николай Федосеев, первый заместитель руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда (ДЖПЖФ). ДЖПЖФ предложил сделать так, чтобы инвесторы получали «городскую землю не только чтобы быстренько построить коммерческое жилье и быстренько по коммерческим ценам его продать», а создать определенные условия, чтобы они вкладывали средства в долгосрочные проекты вроде строительства доходных домов. Тогда это предложение отклика у коммерсантов не нашло. И город самостоятельно реализовал эту идею. В столице

до сих пор существует лишь один официальный арендный дом, построенный ДИПС в 2003 г.

в Николоворобьинском переулке. Средства от сдачи жилья в нем поступают в бюджет.

Второй дом, который нельзя формально причислить к доходным, «потому что он

предназначен для молодых семей московских очередников и не приносит дохода»,

отмечает Федосеев, был введен в конце 2002 г. Правда, плата за наем позволяет

обеспечить его содержание. До конца 2009 г. город передаст еще пять таких

«бездоходных», но одновременно бездотационных домов (около 1000 квартир) для

заселения очередниками, обещает чиновник.

З А Б Ы Т Ы Е К О О П Е Р А Т И В Ы Еще один вариант — подзабытые в Москве с советских времен жилищно-строительные

кооперативы. Но согласно федеральному законодательству земельные участки под жилую

застройку могут распределяться только на торгах — и в этом случае у маленького ЖСК

нет шансов конкурировать с какой-нибудь крупной компанией, которая приглядела

«разыгрываемый» участок для коммерческого строительства. Пару лет назад правительство Москвы написало петицию федералам, что надо «развернуться лицом к ЖСК», вспоминает Федосеев. В 2007 г. в первом чтении был принят проект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу развития малоэтажной застройки». В него и вошли предложения о создании условий для стимулирования жилищного строительства некоммерческими объединениями граждан. В частности, путем льготного предоставления им земельных участков (очередникам и другим льготным категориям граждан — бесплатно, для объединений других граждан — на закрытых аукционах). Также предлагалось властям создавать кооперативы для обеспечения жильем очередников и других социальных категорий. До второго чтения документ пока не дошел, но работа над ним возобновилась. По мнению Надежды Косаревой, президента фонда «Институт экономики города», создание некоммерческих форм жилищного строительства приобрело актуальность в период кризиса: «Застройщикам нужен гарантированный спрос». Основные опасения властей, рассказывает она, связаны с возможными нарушениями при выделении участков: «Кризис не вечен, а под видом ЖСК крупные застройщики могут получить доступ к льготной земле». Сейчас разрабатываются требования к управляющим

компаниям, которые смогут работать от лица ЖСК. Один из вариантов — аккредитация таких УК при муниципалитетах — «чтобы избежать проблем с обманутыми кооперативщиками по аналогии с обманутыми дольщиками», говорит Косарева. «С

московского рынка ушли инвесторы, но люди, которым нужна квартира для улучшения



жилищных условий, остались. Они вернутся и уже возвращаются, — рассказывает Николай

Федосеев. — Есть очередники, которых бюджет не так быстро, как хотелось бы,

обеспечивает квартирами. Среди них есть люди с доходами, позволяющими платить за

квартиру. Примерно треть очереди (сейчас в ней около 140 000 человек) способна купить

жилье по льготной цене, которая будет в 2, а лучше в 3 раза меньше, чем рыночная, — 20

000-30 000, максимум — 40 000 руб. за 1 кв. м». Поэтому, говорит он, мы и обращаемся к инвесторам: «Дорогие товарищи, у вас есть земельные участки и мощности для строительства, не гонитесь вы за сверхприбылями, тем более что вы постоянно кричите, что работаете за 10%, максимум — 30%, а стройте дома для таких категорий населения». «ЖСК — красивая идея», — соглашается Алексей Шепель. Строительство в этом случае будет финансироваться не банками, а потребителями — членами кооператива, квартиры они смогут приобретать либо по длительной рассрочке, либо по ипотеке. Федосеев уверен, что деятельность подобных ЖСК — их, кстати, могут создавать и сами девелоперы — должен контролировать город. Пилотный проект, который разрабатывают сейчас ДЖПЖФ и корпорация «С.Холдинг», — создание ЖСК из очередников, которые будут строить в Орехово-Борисове дом на участке, принадлежащем корпорации на условиях краткосрочной аренды.

Расходы членов кооператива будет невелики, обещает девелопер: участок корпорация предоставляет им бесплатно, а подготовить и провести тендер по выбору подрядчика стоит примерно 100 000 руб. Проектную документацию (серия С220) «С.Холдинг» предлагает потенциальным владельцам квартир по стандартным условиям продажи своих франшиз — за 5% от себестоимости дома. Последняя, по подсчетам девелопера, составит 25 000 руб. за 1 кв. м (с отделкой и сетями). «Даже если будет 35 000 руб., это нормально», — добавляет Федосеев. От города требуется внести изменения в инвестконтракт с «С.Холдингом» (который датируется маем 2003 г.) — заменить «С.Холдинг» на ЖСК «Орехово-Борисово, 10».

Чиновники также готовы провести необходимую «просветительско-разъяснительную работу» среди наиболее обеспеченных очередников, сформировать из них ЖСК и помочь пообщаться с банками — в частности, интерес к этой схеме проявил принадлежащий московскому правительству КБ МИА. Другие застройщики пока этой идеей не заинтересовались.

К Т О Р Г А М Г О Т О В По данным департамента экономической политики, в 2009 г. на торги будет выставлено

45 объектов городского уровня и не менее 50 окружного. В основном пройдут земельные

аукционы, но департамент готовит и конкурсы по развитию застроенной территории. Еще одна важная для московского правительства форма — концессионные соглашения. В развитие соответствующего ФЗ город выпустил постановление «О порядке подготовки концессионных соглашений, реализуемых на территории г. Москвы» (от 4.08.2009 № 720-ПП). Первый концессионный конкурс должен быть проведен до конца текущего года. Инвесторам будут предложены следующие проекты: мусоросжигательный завод, ФОКи, детские досуговые центры, пункты для проведения техосмотра автомобилей и др. Предоставление площадок под жилищное строительство массового характера носить не будет, признала глава департамента экономической политики Марина Оглоблина.

Г О Р О Д С Н О В А П О В О Р А Ч И В А Е Т С Я Л И Ц О М К И Н В Е С Т О Р А М «Когда нет денег, надо помогать по-другому», — считает глава департамента экономической политики Марина Оглоблина. В настоящее время город проводит инвентаризацию всех инвестконтрактов, чтобы принять дополнительные меры поддержки



инвесторов и оказать при необходимости адресное содействие в решении их проблем,

говорит замруководителя департамента экономической политики Евгений Васькин. В Москве, напомним, в основном реализуются две официальные формы сотрудничества города и девелоперов: инвестконтракт и договор аренды земельного участка под определенное строительство. Реальную картину по каждому проекту, обещает Васькин, город получит уже в конце сентября. Это не первая инвентаризация подписанных соглашений. Город и раньше пытался контролировать выполнение заключенных инвестконтрактов, но создать полноценную базу так и не удалось. «Какие-то компании вообще пропали с рынка, перепродали проекты людям, которые не думали ими заниматься», — объясняет Марина Оглоблина. На вопрос, будет ли город аннулировать невыполняющиеся инвестконтракты,

она ответила так: «Постараемся не разрывать, будем искать возможности, чтобы их

продолжить». Это объяснимо: в строительной и смежных отраслях Москвы занят

примерно 1 млн человек, не считая нелегалов, которых не учитывает официальная

статистика. Рост безработицы, социальная напряженность, снижение налоговых отчислений в бюджет властям не нужны. Расторжение инвестконтрактов действительно будет происходить в самом крайнем случае, соглашается первый заместитель руководителя департамента жилищной политики и жилищного фонда Николай Федосеев. Чиновники демонстрируют готовность пойти девелоперам навстречу: исключить бюрократические проволочки, особенно при разработке предпроектной и проектной документации, упростить процедуру согласований, продлить сроки контрактов, снизить отчисления в бюджет по новым инвестпроектам, давать по реально реализуемым проектам рассрочку бюджетных платежей на период строительства. Если же эти меры не помогут и застройщик на площадку так и не выйдет, чиновники обещают поискать объективные причины срыва оговоренных в инвестконтракте сроков. «В случае длительного неисполнения инвестдоговора мы будем вынуждены его расторгнуть и выставить на повторный земельный аукцион, найти других инвесторов», — уточняет Васькин. Другая причина — город вовремя не успел освободить участок, предназначенный для строительства. К примеру, от гаражей. Кое-где город взял на себя инженерную подготовку территории, но столкнулся с невозможностью

подсоединения энергомощностей и т. д. «[К нам] очень много обращается компаний, — признает чиновница. — Большинство волнуют рассрочки-отсрочки [платежей]. Город готов идти навстречу инвесторам, если они хотят продолжить работу над объектом и ввести его в эксплуатацию. Соответствующий правовой акт подготовлен». По ее словам, инвесторов

также волнует вопрос, готов ли город менять экономические условия контракта — т. е.

перейти от натурального раздела площадей к денежным расчетам. Это связано с

требованиями банков, финансирующих девелоперов. Когда в строящемся объекте 40% или

50% принадлежит городу, вряд ли какой-то банк согласится дать кредит застройщику:

если последний окажется несостоятельным, кредитору придется разбираться также со

вторым собственником — московским правительством. «На этот вопрос можно ответить однозначно. Да, город готов и соответствующее постановление выпущено — № 390-ПП от 5 мая 2009 г.», — говорит Марина Оглоблина.

Громкие имена: Опять в активном поиске

Дата: 2009-09-28 05:05:32.0



Ф И Н С К А Я К О М П А Н И Я E V L I P R O P E R T Y I N V E S T M E N T S ( E P I ) В Л А Д Е Е Т В П Е Т Е Р Б У Р Г Е Т Р Е М Я О Б Ъ Е К Т А М И К О М М Е Р Ч Е С К О Й Н Е Д В И Ж И М О С Т И . И Н В Е С Т И Ц И О Н Н Ы Й Ф О Н Д E P I У Ж Е В Л О Ж И Л В Н И Х Б О Л Е Е $ 2 5 0 М Л Н . И сегодня Юсси Палму, директор компании, готов



продолжать инвестировать в питерскую недвижимость.

Биография Юсси Палму, директор компании Evli Property Investments, родился в 1952 г. в Канаде. 1976 Окончил Технологический университет Хельсинки. 2008 Пришел в Evli Property Investments из Catella Property Oy, где работал в качестве консультанта по рынку недвижимости России, стран Балтии и Финляндии. В сфере недвижимости работает более 20 лет. Сейчас с семьей проживает в Хельсинки. Хобби – семейная генеалогия.

— EPI уже вложила в российскую недвижимость деньги своего первого фонда и сейчас снова

подыскивает объекты. Как вы оцениваете эффективность таких инвестиций, насколько

привлекательно сейчас работать на российском рынке?

— Компания EPI пришла в Россию в июне 2006 г. В нашем портфеле (речь идет о первом фонде) содержится объектов на сумму, превышающую $250 млн. Все наши инвестиции осуществлены в Санкт-Петербурге: штаб-квартира «Лентек» (10 000 кв. м), офисное здание Kellermann Center (25 000 кв. м) и логистический центр класса А в Горелово, рядом с аэропортом «Пулково» и КАД. Когда мы начали инвестировать, уже понимали, что в России работать будет сложно. Ваш рынок не такой прозрачный, как в других странах, например у нас, в Финляндии. Чуть раньше мы основали аналогичный фонд для балтийских стран и уже там поняли, что значит работать на «неидеальном» рынке. Это в какой-то степени подготовило нас для выхода на российский. Все процессы в России занимают больше времени, чем мы привыкли, приходится собирать много информации о рынке, тщательнее подбирать объекты. Например, в странах Балтии мы купили семь объектов, при этом через мои руки прошло примерно 200-250 предложений. В России выбирать оказалось еще сложнее. Поэтому стараемся концентрироваться на определенном виде недвижимости, чтобы избежать работы впустую. Мы более избирательны в подборе контрагентов: нам важно понять, как они работают, им — как мы, каковы наши запросы. Все это требует времени. Впрочем, сейчас мы чувствуем себя довольно уверенно, особенно на петербургском рынке. Через партнеров мы узнали рынок и доверяем им — это, пожалуй, главный залог успеха при работе в России. Сейчас из-за кризиса сложно оценить эффективность работы в вашей стране. Конечно, последним годом мы не вполне довольны. Сегодня у нас тут три объекта, два из них — девелоперские проекты. Подобное вложение нас вполне удовлетворяет, мы понимаем, что через годы они будут в цене. Надеемся, что наши объекты вскоре станут одними из самых заполненных на рынке — благодаря своему высокому качеству, в частности недавно построенный логистический центр в Горелово. Похожих завершенных объектов сейчас достаточно и в Москве, и в Питере. Но многие, я заметил, не соответствуют общепринятым европейским стандартам. Например, проезды между зданиями бывают слишком узкие — грузовикам сложно производить маневры. С нашими объектами таких проблем нет — и арендаторы это подтверждают. Когда-нибудь и российским девелоперам придется переходить на европейские стандарты строительства. Нас не пугает спад спроса, который сейчас наблюдается, — мы инвестируем в продукт, который позже будет в цене. Как только рынок начнет восстанавливаться, нам будет что ему предложить. — И когда же, по вашим оценкам, наш рынок начнет восстанавливаться?

— Согласно последним данным в США кризис практически достиг дна и даже наблюдаются некоторые симптомы подъема. Конечно, это будет происходить не быстро, но положительный тренд — уже хорошая новость. На рынках Франции и Германии за последние 1-3 месяца происходили позитивные явления, надеюсь, что с начала будущего года подъем начнется и в остальных странах Европы. Российская экономика будет восстанавливаться следом, но ей потребуется больше времени, так как у вас сильна зависимость от цены нефти. Заглядывая в будущее, можно предположить, что в Европе



увеличится производство, а значит, и потребление нефти — цены на нее пойдут вверх. Может, они не достигнут прежнего уровня, но будут достаточно высокими, для того чтобы выправился бюджет вашей страны. Сейчас еще невозможно строить четкие прогнозы относительно того, когда российская экономика восстановится. Выход из кризиса затрудняется тем, что в свое время многие российские компании и граждане набрали кредитов — объемы кредитования лично меня и некоторых моих коллег ошеломляют. Многое зависит от того, как правительство будет помогать заемщикам в этой ситуации. Знаю, что оно уже помогает, но достаточно ли этого? По моим ощущениям, российская экономика начнет восстанавливаться через 1-2 года. В разных городах и сегментах с разной скоростью и эффективностью. Например, мы четко видим, что на рынке недвижимости Москвы с приходом кризиса появилось больше проблем, чем в Питере, так как в столице больше девелоперских проектов. Через 4-5 лет рынок вернется в «нормальное» состояние, а перегреваться начнет через 6-8 лет.

— И поэтому вы выбрали Петербург для инвестирования средств вашего второго фонда?

— Не совсем. Питер находится рядом с Финляндией — это одна из главных причин. У многих финнов здесь уже есть бизнес — так что этот регион хорошо известен нашим инвесторам. И в то же время местные знают финнов. Я уже был в ситуациях, когда продавец предпочитал продавать объект именно нам, потому что у нас был опыт работы с российской бюрократией. А Москва — большой, многонациональный город, финны как представители иностранного бизнес-сообщества там теряются. При случае мы готовы инвестировать и в московские объекты, но это не является нашей целью. — Каков размер вашего второго фонда? Кто инвесторы? — На сегодня все инвесторы из Финляндии. Но мы продолжаем искать желающих и за границей. Точный объем фонда не назову, но могу сказать, что у нас достаточно средств, чтобы уже сейчас приобрести несколько объектов. Нас интересуют предложения по $10-40 млн. Сейчас мы серьезно рассматриваем шесть объектов в Санкт-Петербурге и Москве. Выбирать и приобретать недвижимость непросто, но, как только мы оформляем сделку и представляем потенциальному иностранному инвестору свое портфолио, его становится гораздо проще привлечь для участия в следующих инвестпроектах. — Какие именно объекты подыскиваете — класс, расположение?

— Ищем завершенные объекты классов А, B+. Основное внимание мы уделяем следующим категориям объектов: офисы, розничная торговля и складские помещения. Они либо должны быть расположены в центре города, либо могут быть удалены от центра, но при этом

иметь хорошие подъездные пути. Нас интересуют объекты, где арендная плата находится на текущем рыночном уровне — не выше, и не ниже. Нам важно не потерять арендатора, который уже снимает приобретаемые площади. Пока непонятно, достигли ли арендные ставки дна. Скорее всего мы уже близки к нему: по последней информации, цены снижаются, но очень медленно. Этап самого активного падения уже пройден. Но мы не надеемся на повышение ставок в ближайшие два года. Крайне важным вопросом является качество договоров аренды: кто является арендатором, каков уровень ставки, каковы условия договора. В настоящее время информации о ставках капитализации на рынке мало, однако есть общее понимание, что базовая ставка для Москвы составляет 12-14%, а для Санкт-Петербурга — 13-15%.

— Насколько сложно сегодня подбирать недвижимость?

— Для первого фонда три года назад было трудно найти готовые объекты, а сейчас я получаю по нескольку предложений каждую неделю. Продукт есть, но мы очень

избирательны. И сегодняшний рынок нам это позволяет. Те, с кем ведем переговоры, понимают, что мы ищем. Потому в большинстве случаев мы довольно быстро можем сказать, хотим мы продолжать работу по объекту или нет. Будем следовать спросу и смотреть, насколько объект востребован у арендаторов, в том числе потенциальных. Приходится учитывать, что по сравнению с Финляндией, где мы можем закрыть даже более крупную сделку за несколько недель, само оформление сделки в России занимает 6-9 месяцев.



Это ужасно. — Как используете купленную недвижимость?

— Сдаем в аренду. Будем делать то, что выгоднее для инвесторов: повышать плату, переходить на евро или искать арендаторов на более длительный период.

— Вы предполагаете продавать свои объекты? И когда?

— Период вложения — обычно пять лет, возможно семь. Все будет зависеть от ситуации и намерений инвесторов. Сегодня нет смысла продавать. Вообще, в российскую

недвижимость многие готовы инвестировать, но не сейчас. Если ты инвестор, который готов принять страновой риск, но не рыночный риск, — еще не время. Если согласен на оба риска, можно вкладываться. Инвесторы без опыта работы на местном рынке даже в настоящее время интересуются возможностями инвестировать в недвижимость в России. Те, кто не становится нашими инвесторами в данный момент, говорят, что рассматривают такой шаг в будущем. Такие настроения витали даже прошлой весной, когда ситуация на рынке была хуже сегодняшней. — В ближайшее время сделки намечаются?

— Никогда не знаешь, что будет завтра. (Смеется.) Но мы активно ищем. Готовы покупать и в этом году, ведем переговоры. — Как вам лично работается в Питере с начала кризиса?

— Мне стало поступать больше инвестиционных предложений, особенно от девелоперов, у

которых не хватало средств на окончание проектов. Прошлой осенью я здесь был каждую неделю, в начале этого года — 1-2 раза в месяц, рынок был заморожен. Мы тоже притормозили, чтобы понять, что происходит на рынке. Сейчас мы опять в активном поиске. — Кризис в России сильно отличается от европейского?

— Россиянам потребовалось больше времени, чтобы понять, как реагировать на кризис. В Западной Европе это уже не первый экономический шторм — у девелоперов более богатый опыт реагирования на подобные катаклизмы. — Какие впечатления от работы в России? По сравнению с западными рынками как вы

можете оценить российский?

— Я осуществил свой первый проект в России в 1997 г. После этого работал в России как консультант. Моя жена русская. Я чувствую себя вполне комфортно при сотрудничестве с россиянами, особенно с теми, с которыми постоянно работаю. Их я узнал гораздо лучше, я действительно уважаю их способности и взгляды. К тому же, когда ты узнаешь людей лучше, тебе легче с ними взаимодействовать. Характерной особенностью российского рынка является то, что он находится на ранней стадии свободной рыночной экономики. Так как в России практически отсутствует история рынка, то возможности понимания экономических циклов и их последствий ограниченны, так же как и способности

прогнозировать будущее. К чему я так и не смогу никогда адаптироваться в России, так это к необъяснимой и малопонятной бюрократии. Хотя к уличным пробкам также очень трудно привыкнуть.

Компания Evli Property Investments Ltd (EPI) является дочерней компанией, полностью принадлежащей Evli Bank Plc. Основной функцией компании EPI является управление и развитие фонда недвижимости «Эвли». Компания EPI создала первый финский фонд недвижимости в апреле 2005 г. Объем первого фонда — $250 млн. Evli Bank Plc — независимый инвестиционный банк. Был создан в 1985 г. Основным рынком является Балтийский регион. Компания работает в Финляндии, Швеции, Эстонии, Литве и России. Собственный капитал группы Evli составляет 58,3 млн евро.



Доходное место: Классовая конкуренция

Дата: 2009-09-28 05:05:31.0



К С Е Н Т Я Б Р Ю А Р Е Н Д Н Ы Е С Т А В К И В Р О С Т О В С К И Х Б И З Н Е С -Ц Е Н Т Р А Х , Т О Р Г О В Ы Х И С К Л А Д С К И Х К О М П Л Е К С А Х В С Р Е Д Н Е М У П А Л И В Д В О Е П О С Р А В Н Е Н И Ю С Д О К Р И З И С Н Ы М У Р О В Н Е М . Н Е И З М Е Н Н О Р А С Т Е Т В Э Т О М Г О Д У Т О Л Ь К О О Д И Н П О К А З А Т Е Л Ь Р Ы Н К А — П Р О Ц Е Н Т В А К А Н Т Н Ы Х П Л О Щ А Д Е Й . Проект закона «О госрегулировании торговой деятельности в РФ», который был внесен в Госдуму в июле, предусматривает ограничение, не позволяющее торгсетям, имеющим на рынке города долю более 25%, открывать новые магазины на этой территории. Ограничения, возможно, коснутся «Ашана» и «Магнита».

С О П Е Р Н И К И П О Н Е В О Л Е Новым качественным бизнес-центрам классов А и В придется конкурировать не только между собой, но и с предложением класса С, прогнозируют опрошенные «Ведомостями» эксперты. По сравнению с другими крупными городами ЮФО (Краснодаром, Волгоградом, Сочи), где кабинеты класса С размещаются в зданиях на окраинах или промышленных районах, в Ростове-на-Дону они, как правило, расположены в центре или исторической и деловой частях города, имеют достаточно качественную отделку и необходимые

коммуникации, отмечает гендиректор Macon Realty Group (MRG) Илья Володько. По его мнению, они могут быть весьма привлекательны для арендаторов класса В, желающих минимизировать расходы. По данным MRG, объем офисных площадей класса С в Ростове

составляет около 235 000 кв. м. Обострение конкурентной борьбы между классами В и С

связано и со значительным удешевлением последнего, ставки в котором с января 2009 г.

упали на треть. Хороший офис класса С в сентябре можно было снять за 300-400 руб. за 1

кв. м против 600 руб. за помещение в бизнес-центре класса В, приводит пример специалист

отдела коммерческой недвижимости «Титула» Владимир Литвинов.

Н Е Т Н О В Ы М К О Н Т О Р А М По подсчетам MRG, в Ростове-на-Дону сейчас функционирует 12 бизнес-центров более чем на 100 000 кв. м, еще 10 строится. Но ждать скорого ввода новых офисных объектов не приходится: девелоперам и инвесторам не хватает средств для завершения

строительства. У строительного концерна «Вант» подвис проект бизнес-центра «Ника», поделился риэлтор на условиях анонимности. «РосЕвроДевелопмент» приостановил реализацию торгово-офисного комплекса Fashion Center — пересматривают проект, сообщили в MRG. Все еще в отдаленной перспективе начало возведения торгово-офисного центра на ул. Большой Садовой, а офисная часть в комплексе «Ростов-сити» отнесена на вторую очередь строительства и пока сдвигается, рассказал директор по инвестициям и развитию концерна «Покровский», реализующего проекты, Константин Кушнарев. Многократно переносились сроки сдачи бизнес-центров «Гвардейский» («Желдорипотека») и долгожданных объектов класса А «Пять морей» («Строительный концерн Мазанова») и «Риверсайд-Дон» («Единство»). Вводить новые бизнес-центры в эксплуатацию сейчас

рискованно. По мнению Володько, если в 2009-2010 гг. введут запланированный объем

классов А и В, а спрос не вырастет, пустовать в новых объектах будет более 40%

площадей. В «Единстве» пока довольны ходом заполнения бизнес-центра «Риверсайд-Дон» (23 550 кв. м): в общей сложности сдано и продано более 4500 кв. м, сообщили в концерне. «Темпы реализации, к сожалению, ниже, чем хотелось бы, но лето традиционно характеризуется спадом активности на рынке. С другой стороны, с учетом достаточно недолгого периода продаж (с декабря 2008 г.) и того, что объект еще строится, мы имеем



хорошие результаты», — считает гендиректор концерна «Единство» Валентина Полевиченко. С марта 2009 г. в существующих объектах класса В средний уровень вакантных площадей почти не меняется и равен примерно 8%, отмечают аналитики MRG. По словам Литвинова, собственники бизнес-центров снижают ставки и цены продаж, пытаясь привлечь клиентов. «Пик падения ставок и цен пришелся на конец весны — начало лета, к этому времени офисы всех классов подешевели в 2 раза по сравнению с маем 2008 г.»,

— говорит он. Однако не все собственники готовы корректировать цены, многие предпочитают переждать плохой период, уточняет директор агентства недвижимости «Парус» Максим Хмель. «На ощутимое снижение идут те, кому нужны средства для последующих вложений или погашения кредитов», — объясняет эксперт. По данным MRG, в

бизнес-центрах класса В средняя арендная ставка в сентябре равнялась 740 руб. за 1 кв. м в

месяц, в строящихся объектах класса А — 1040 руб.: эти показатели на 16% ниже, чем в

марте 2009 г. В строящихся объектах класса В помещения сейчас только продаются, «условия по аренде пока не сформированы ввиду переноса сроков сдачи в эксплуатацию большинства объектов», отмечает Володько. Примерные цены: в классе В — от 76 400 руб. за

1 кв. м, в классе А — от 102 270 руб. за 1 кв. м. Стоят для покупателей Ближе к концу III

квартала 2009 г. объем качественных торговых площадей в Ростове составил 423 640 кв.

м, подсчитали специалисты MRG. Еще около 230 000 кв. м обещают прибавить городу в

2009-2010 гг. девелоперы новых торговых комплексов. Наиболее крупные строящиеся

объекты — это ТРК «Мегамаг» («Единство», 93 000 кв. м) и ТРЦ «Шоколад» («Седьмой

континент», «Ташир», 70 000 кв. м). Предложение качественных торговых площадей в этом году уже пополнилось за счет открытия в мае первой очереди ТРК «Золотой Вавилон» («Патеро девелопмент», 78 000 кв. м). Но пока в комплексе работает только 1-й этаж, заполненный, по оценке аналитиков DTZ, примерно на 30%. ТРК «Мегамаг» заполнен на 75%, уверяют представители концерна «Единство». По словам Полевиченко, в августе был заключен договор на брокеридж с компаниями LC&MC и «Сателлит Девелопмент» и теперь они надеются «на скорое заполнение оставшихся 25% площадей». «Якорные арендаторы комплекса — гипермаркет “Карусель” и гипермаркет спортивных товаров “Декатлон” — уже занимаются отделочными работами, но они успевают только к декабрю, поэтому мы сдвинули открытие к этому сроку», — рассказала Полевиченко. Размер ставок для якорных арендаторов в «Мегамаге» составляет $170-320 за 1 кв. м в год, для арендаторов торговой галереи — $460-800. «С октября 2008 г. у нас было только два случая расторжения предварительных договоров аренды», — поделилась Полевиченко. Заполнить новый торговый комплекс арендаторами непросто, говорит Литвинов. Спрос на торговую недвижимость сейчас в 2-3 раза ниже, чем в сентябре 2008 г., соглашаются опрошенные

«Ведомостями» риэлторы. В основном арендаторов привлекают, снижая ставки,

рассказывает Володько. По подсчетам аналитиков DTZ, за январь — август 2009 г. торговая

недвижимость в аренду в Ростове-на-Дону подешевела на 10-30%. В I квартале 2009 г.

средний уровень арендных ставок в качественных ТЦ был равен 2100 руб. за 1 кв. м в месяц,

в августе он понизился до 1910 руб., отмечают специалисты MRG. По прогнозу Володько, до

конца года возможное снижение ставок составит еще 5-10%.

Н Е З А К О Н Н Ы Й С Т Р И Т - Р И Т Е Й Л Пока снижается спрос на качественные помещения ТЦ, увеличивается дефицит площадей в сегменте стрит-ритейла. В мае мэр Ростова-на-Дону Михаил Чернышев издал постановление № 351, по которому для перевода квартиры в нежилой фонд (и, соответственно, для переоборудования под магазин) необходимо согласие всех собственников многоквартирного дома. В результате предложение в сегменте стрит-ритейла перестало пополняться, констатируют риэлторы. «С момента выхода постановления в Ростове не было ни одного

положительного решения о смене статуса жилой недвижимости», — говорит специалист

отдела коммерческой недвижимости «Титула» Константин Поцелуев. По словам

риэлтора, благодаря нововведению мэрии резко снизился спрос на квартиры под



коммерческую недвижимость, зато выросла (на 15-17%) цена на «готовые» помещения

площадью 30-100 кв. м. В кулуарах риэлторского сообщества поговаривают, что постановление пролоббировали в мэрии крупные торговые сети, заинтересованные в сокращении количества небольших магазинов. «Такие магазины нам не конкуренты; для торговых сетей нет никакого интереса продвигать подобные постановления», — прокомментировал слухи владелец ростовской сети «В двух шагах» Андрей Холопов.

М А Л О Т О В А Р О В Д Л Я С К Л А Д А Общий объем складских объектов в Ростове-на-Дону аналитики MRG оценивают в 486 000

кв. м. Из них на качественные объекты приходится 156 000 кв. м (32%). К классу А

относятся логистический комплекс компании НЛК в Батайске (10 000 кв. м) и первая

очередь логопарка «Мегалоджикс» (Raven Russia и «Авалон», 87 000 кв. м). В регионе

заявлено несколько проектов логистических парков класса А общей площадью 500 000 кв. м,

реализация которых, по мнению экспертов, приведет к локальному насыщению рынка. Но их строительство сейчас маловероятно, считает Володько: доходы ритейлеров снизились, существенно уменьшился спрос на складские помещения. По словам директора проекта «Мегалоджикс» Давида Гуссе, «земля, проект и разрешение под строительство второй очереди логистического комплекса в Ростове имеются», но строительство начнется после заполнения площадей первой очереди. Возможно, проект будет реализован под заказ (built-to-suit), «если возникнут реальные запросы», рассказал Гуссе. По данным риэлторов, с

марта по сентябрь 2009 г. аренда отапливаемых складских помещений класса С

подешевела на 13% — до 220 руб. за 1 кв. м в месяц, неотапливаемые склады упали в цене на

12% (на 18% по сравнению с августом 2008 г.) до 137 руб. за 1 кв. м в месяц.

Доходное место: Кризис улице не помеха

Дата: 2009-09-28 05:05:29.0



Р И Т Е Й Л Е Р Ы , К О Т О Р Ы Е Р А З В И В А Ю Т С Я Д А Ж Е В Н Ы Н Е Ш Н И Х У С Л О В И Я Х , Н Е Р А С С М А Т Р И В А Ю Т Н О В Ы Е Т О Р Г О В Ы Е Ц Е Н Т Р Ы И З -З А В Ы С О К И Х Р И С К О В . О С Т А Ю Т С Я Л И Б О М А Г А З И Н Ы Н А О С Н О В Н Ы Х Т О Р Г О В Ы Х У Л И Ц А Х М О С К В Ы , Л И Б О Д Е Й С Т В У Ю Щ И Е Т О Р Г О В Ы Е Ц Е Н Т Р Ы — Н А В Ы Б О Р . С работающими комплексами ситуация тоже не всегда понятна: происходит ротация арендаторов, падает посещаемость, размывается аудитория. В этом смысле стрит-ритейл — наиболее просчитываемый вариант: трафик и аудитория известны, отсутствует прослойка из управляющей компании, магазин работает на себя (сам генерирует поток, сам его и потребляет). К тому же витрины таких торговых

точек — это дополнительная реклама. В первом полугодии 2009 г. общий объем

качественных торговых помещений в Москве составил около 4,3 млн кв. м и около 2,3 млн

кв. м арендуемой площади. Новое предложение качественных торговых помещений в

первом полугодии 2009 г. составило около 212 000 кв. м арендуемой площади. На 2009 г.

было заявлено около 1 млн кв. м арендуемой площади. Однако фактический объем построенных помещений за этот период, вероятно, окажется меньше, считают аналитики DTZ. Общая площадь помещений формата стрит-ритейла в настоящее время в Москве оценивается на уровне 4-4,2 млн кв. м, подсчитали в «Миэль-Недвижимости». Ежегодный рост предложения связан прежде всего со строительством жилья, и если ранее он составлял порядка 100 000–120 000 кв. м, то сейчас объемы такого строительства снизились не менее чем в 2 раза.

П Р О З Р А Ч Н Ы Е И Н В Е С Т И Ц И И «Улица в кризис понятнее», — говорит Дмитрий Бурлов, руководитель отдела агентских



услуг «Магазин магазинов в ассоциации с СB Richard Ellis». Денис Колокольников, гендиректор Russian Research Group (RRG), считает, что сегмент стрит-ритейла стал одним из самых перспективных для инвестиций: «Объекты, расположенные в топовых местах, многие рассматривают в качестве тех самых возможностей, которые

предоставляет кризис». Наиболее востребованы помещения в аренду в центре города или на центральных магистралях. Спрос, по словам Колокольникова, отражается в количестве звонков, переговоров, оферт и в итоге — сделок. В апреле — мае был нехарактерный для

кризиса наплыв покупателей: за объектами стрит-ритейла в «вечных местах» началась

настоящая охота, и собственники подобных объектов начали устраивать аукционы на

повышение, рассказал эксперт. Что касается купли-продажи этих площадей, то RRG за

период с апреля по июль было проведено 10 таких сделок, что, по данным компании,

составило около 20% всего объема подобных операций в сегменте топового стрит-

ритейла. Купленные помещения находились на Тверской улице, 1-й Тверской-Ямской улице, Мясницкой улице, Садовом кольце, Комсомольском проспекте, Ленинском проспекте. Основными клиентами выступают частные инвесторы, которые вкладывают в арендный бизнес, приносящий доход, либо просто стремятся сохранить средства. Среди покупателей — банки и сетевые магазины одежды. Помещения формата стрит-ритейла всегда пользовались спросом со стороны банков, салонов красоты, операторов розничной торговли и общественного питания. И хотя сейчас спрос на данный формат притормозил свой рост, нельзя сказать, что он окончательно сошел на нет, отмечает Павел Здрадовский, гендиректор Paul’s Yard. Стоимость 1 кв. м, по данным RRG, в помещениях на Тверской — $40 000-50 000, на 1-й Тверской-Ямской — $20 000-25 000, на Мясницкой — $18 000, на Садовом кольце — $20 000.

О Х О Т А Н А М Е С Т О Среди причин популярности формата стрит-ритейла Колокольников называет

относительно небольшой объем сделки: помещение площадью 50-500 кв. м стоит $0,5-5

млн. Наиболее востребованными являются объекты от $0,8 млн до $1,5 млн. Средняя цена

проведенных компанией RRG сделок составляет $2-3 млн. «Объекты стрит-ритейла с хорошим расположением обладают наибольшим потенциалом роста, — уверен Колокольников. — Кризис не будет вечным, и недвижимость на центральных улицах Москвы будет востребована со стороны действующих и выходящих на рынок торговых сетей, банков и других розничных игроков». Концентрация спроса частных инвесторов, с одной стороны, и резкое уменьшение предложения помещения в данном сегменте — с другой приводят к настоящему дефициту подобных объектов. Об этом свидетельствует статистика: по данным отдела мониторинга RRG, объем предложения в этом сегменте в июле достиг минимума за последние 10 месяцев. Доходность «уличных помещений» для кризисных времен вполне привлекательна. По оценке RRG, если в марте цена объектов рассчитывалась исходя из ставки капитализации 17-18% и даже 20%, то уже в мае — июне

— 12-13%, а в отдельных случаях — и 10-11% (в частности, на Тверской). По информации

Константина Ковалева, управляющего партнера компании Blackwood, средняя ставка

капитализации на помещения стрит-ритейла составляет 13-16%, для площадей в центре

— 10-12%. Средний срок окупаемости подобных магазинов — 7-8 лет. По словам

Здрадовского, при рассмотрении предложений на продажу помещений клиент выставляет

требования с окупаемостью объектов в 4-5 лет. В отдельных случаях, когда речь идет об

эксклюзивных объектах, срок может быть увеличен до 6-7 лет. По мнению Олега Ефремова, консультанта отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko, инвесторы рассчитывают на окупаемость в пределах 5-7 лет. Для них интересны в первую очередь высоколиквидные объекты с существующими арендаторами. Клиентам, которые покупают помещения под свой бизнес, наоборот, нужны свободные площади. Другие форматы торговой недвижимости, в частности торговый центр, в настоящее время менее интересны для инвесторов. Как рассказали в «Магазин магазинов в



ассоциации с СB Richard Ellis», потенциальные покупатели готовы приобретать объекты по ставке капитализации, равной 20-25% годовых, что существенно расходится с позицией продавцов. Таким образом, сделки на рынке практически отсутствуют, поскольку оценить доходность ТЦ сложно.

П Е Р Е С Т А Н О В К А С Л А Г А Е М Ы Х «Формат помещений стрит-ритейла можно отнести к более устойчивым сегментам в

кризисный период: даже при росте вакантных помещений в этом сегменте сделки здесь

заключаются чаще, — рассуждает Ковалев. — Во-первых, договоры подписываются на

меньший срок, чем в качественных ТЦ, во-вторых, собственники этих площадей (как

правило, частные лица) более лояльны к потенциальным покупателям и готовы делать

скидки в силу отсутствия весомой долговой нагрузки». Однако ставки в этом сегменте упали значительнее, чем в ТЦ, — в среднем на 20-30%, а по отдельным объектам, сильно переоцененным ранее, — до 50%, оценивают в Blackwood. По данным «Магазин магазинов в ассоциации с СB Richard Ellis», хотя средние ставки по сравнению с докризисными упали на 30-50%, есть некоторые помещения, как, например, помещения в спальных районах на выходе из метро, ставки на которые практически не снизились. В центре Петербурга, где ставки аренды торговых площадей были сильно завышены, они снизились в среднем на 20-45% в

зависимости от местоположения, сообщила директор по маркетингу Becar Realty Group Наталия Черейская. Ольга Павлик, руководитель отдела исследований Praedium Oncor Int., тем не менее отмечает, что продажная цена на такие помещения практически не снизилась по сравнению с докризисным уровнем: собственники торговых объектов, расположенных в проходных местах и приносящих стабильный арендный доход, не торопятся расставаться с прибыльным активом. Причина перегрева арендных ставок, по мнению экспертов, в том, что за последние годы предложение помещений под «уличную торговлю» почти не увеличивалось, а спрос ежегодно только набирал обороты. В результате на площади в

наиболее престижных торговых коридорах столицы ставки аренды выросли до 10 000-15

000 евро за 1 кв. м, вспоминает Ольга Павлик. В настоящее время, по данным компании

Astera, средние ставки на магазины на Тверской улице находятся в диапазоне $1000-3500 за

1 кв. м, на Большой Дмитровке — $1500-3500, на Петровке — $1300-3000. В Москве в

настоящее время, по информации Вероники Манн, директора по стратегическому

консалтингу «Бридж Консалтинга», вакантно до 20-22% площадей сегмента стрит-

ритейла. Стабильно пользуются спросом торговые площади в пределах Садового кольца, в местах оживленных пешеходных потоков. Самые востребованные помещения располагаются на Тверской, Арбате, Кузнецком Мосту, Кутузовском — популярность этих торговых коридоров не падает. Лидер по количеству предложений как в аренду, так и на продажу среди всех коридоров столицы является Ленинский проспект. «Даже в условиях кризиса такие помещения пустуют недолго и спрос есть как на аренду, так и на продажу», — отмечает Здрадовский. И освобождающиеся площади долго не простаивают. «Сейчас происходит перестановка сил: те, кто не справился с кризисом, освободили помещение, однако появляются новые торговые операторы, которым необходимы помещения на центральных улицах города для размещения своих флагманских магазинов», — продолжает он. С другой стороны, ритейлеры стали разборчивее в выборе объектов. Ранее

большинство флагманских магазинов на Новом Арбате, Тверской и других престижных

улицах были убыточны — для арендатора была важна имиджевая составляющая. С

началом кризиса в России многие компании закрыли имиджевые магазины, а ставки аренды

упали, отмечает Ольга Павлик. «И сейчас большинство ритейлеров акцентирует внимание на рентабельности каждого магазина, и платить за флагманский проект, который не покрывает даже аренду, готовы далеко не все. В итоге ритейлеры уходят с дорогих

торговых коридоров», — продолжает Анастасия Балмочных, директор департамента коммерческой недвижимости LCMC. Так, закрылись на Тверской Samsung, Tochka, Timberland, перечисляет Бурлов. В помещении Danone на Тверской открылся «Перекресток



Экспресс» (формат — «магазин у дома»). Тем не менее есть бренды, которые могут себе позволить открывать новые магазины за счет существующей программы финансирования и сильных партнеров-франчайзи. И, пользуясь случаем, размещаются местах, ранее для них недоступных, благо есть возможность договориться с собственником на более выгодных условиях, говорит Анастасия Балмочных.

Ориентиры: Новости

Дата: 2009-09-28 05:05:22.0



П Р О Д А Ю Т С Я В С Е . Н А М О С К О В С К О М Р Ы Н К Е C A P I T A L M A R K E T S В А К Т И В Н О Й Р Е А Л И З А Ц И И П Р Е Д Л А Г А Е Т С Я Н Е С К О Л Ь К О С О Т Е Н И Н В Е С Т П Р О Е К Т О В В С Е Г М Е Н Т А Х Ж И Л О Й И К О М М Е Р Ч Е С К О Й Н Е Д В И Ж И М О С Т И , Н А Х О Д Я Щ И Х С Я Н А Р А З Л И Ч Н Ы Х С Т А Д И Я Х С Т Р О И Т Е Л Ь С Т В А , П О Д С Ч И Т А Л И В К О М П А Н И И « К А Л И Н К А -Р И Э Л Т И » . Доля проектов жилой недвижимости эконом- и бизнес-класса составляет 45%, бизнес-центров — 30% от общего числа представленных проектов. «Отсутствие финансирования или серьезная долговая нагрузка заставляют владельцев проектов искать инвесторов или же продавать их», — говорит Алексей Сидоров, директор по развитию

«Калинка-Риэлти». Несмотря на интерес инвесторов, реальные сделки на рынке пока единичны. Основная причина — существенная разница в подходах инвесторов и собственников к оценке стоимости активов. За восемь месяцев этого года сближения позиций сторон не произошло и спрэды не только не уменьшились, но и увеличились — по оценке «Калинка-Риэлти», до 5-10 процентных пунктов. Приемлемые финансовые показатели проектов в каждом отдельном случае оцениваются покупателями индивидуально, однако ожидания по доходности в текущих рыночных условиях составляют не ниже 20% годовых.

« В Р А Т А » О Т К Р Ы Т Ы А Р Е Н Д А Т О Р А М Компания Giffels Management Russia, девелопер проекта индустриального парка «Южные

врата», заключила соглашение с компанией John Deere & Company об аренде помещений в

первой очереди комплекса.

Площадь участка — 104 га, общая площадь строительства — 530 000 кв. м. Расположение индустриального парка «Южные врата» — вблизи международного аэропорта «Домодедово» на пересечении федеральных трасс М-4 и А-107. John Deere сняла около 45 000 кв. м, что составляет более 60% площадей первой фазы (75 000 кв. м).

Компания John Deere планирует выпускать широкий ассортимент продукции, включая тракторную и лесозаготовительную технику, а также строительное оборудование. Кроме того, на территории индустриального парка компания намерена разместить федеральный дистрибуционный центр для поддержки подразделения запасных частей и предоставления послепродажных услуг покупателям.

Б Р Е Н Д Ы И Д У Т В августе компания AFI Development подписала договоры аренды площадей в торгово-

развлекательном центре Mall of Russia с девятью известными марками. Свои магазины в ТРЦ разместят сети одежды «Снежная королева», спортивных товаров «Профи спорт», Waggon, сеть парфюмерии и косметики Douglas, магазин косметики Ives Rocher,



кожгалантерея Dr. Koffer, Piquadro и два ресторана — вьетнамской кухни Viet Cafe и итальянский Beluce. Каждый из арендаторов является якорным в своей категории и будет занимать значительную площадь: например, «Снежная королева» разместится на 1250 кв.

м, «Профи спорт» — на 1150 кв. м. Среди арендаторов также H&M, Zara, Massimo Dutti, Bershka, Pull & Bear, Stradivarius, Oysho, сеть кинотеатров «Формула кино», фирменный магазин «Союз», модные марки Fabi, Baldinini, No One, Karen Millen, Oasis, Van Laack. Всего в комплексе будет более 450 магазинов, 11-зальный кинотеатр, ледовый каток (900 кв. м), развлекательный центр для детей и взрослых (3000 кв. м).

З В Е З Д Ы Д Е Ш Е В Е Ю Т К июню 2009 г. стоимость размещения в гостиницах категории «5 звезд», по данным Knight

Frank, снизилась на 28% по сравнению с январем 2008 г. В сегментах гостиниц «4 звезды» и «3 звезды» отставание цен от показателей прошлого года достигло 38% и 15%. Показатель доходности номерного фонда (RevPAR) в первой половине 2009 г. также снизился: в июне

2009 г. доходы в гостиницах «4-5 звезд» оказались на 45% ниже значений января 2008 г. На фоне снижения доходности гостиниц наблюдается замораживание ряда проектов. По прогнозам Knight Frank, в этом году введут в эксплуатацию около 70% из числа анонсированных к выходу проектов. Основная часть из них будет принадлежать сегменту «4 звезды». Объем номерного фонда данной группы гостиниц составит примерно 1800 номеров.

Д О Г О В О Р Н А L O F T - К В А Р Т А Л KR Properties заключила договор с интернет-провайдером Netbynet (управляющая компания

ЗАО «ГК «Консул») на аренду 1788 кв. м офисных площадей класса В в lоft-квартале

«Даниловская мануфактура 1867».

Это комплекс реконструируемых зданий середины XIX — начала XX в. Здания бывшей текстильной фабрики располагаются на территории в 7,65 га между Варшавским шоссе и Новоданиловской набережной. Площадь реконструируемых исторических объектов составляет 106 000 кв. м, объем нового строительства — 120 000 кв. м. $1500/кв. м

Компания GVA Sawyer, эксклюзивный брокер бизнес-центра «Спартаковский, 2»

(Спартаковский переулок, 2), выставила на продажу вторую очередь объекта. Стартовая

цена 1 кв. м составляет $1500-3500 в зависимости от фазы проекта. Комплекс включает

три фазы: построенный офисный центр класса В+ (9000 кв. м), проект реконструкции

здания класса В (14 000 кв. м) и проект строительства апарт-отеля площадью 42 000 кв. м. БЦ «Спартаковский, 2» расположен рядом с Третьим транспортным кольцом и Краснопрудной улицей. Архитектурный проект разрабатывала международная компания Aedas.

А В Г У С Т О В С К И Е « И Ю Н И » В августе в двух торгово-развлекательных центрах «Июнь» крупнейшие российские

розничные сети «Карусель» и «О’Кей» провели праздничные мероприятия по случаю

открытия своих гипермаркетов: «Карусель» — площадью 5500 кв. м в Санкт-Петербурге и

«О’Кей» — площадью 8500 кв. м в Красноярске. Шоу-программы, разнообразные конкурсы с розыгрышем ценных призов и подарков, зоны дегустации, работа детских площадок собрали посетителей самых разных возрастных групп.

В К Р А Т Ц Е « М О Р О З О В » Н А 1 0 0 % Компания KR Properties завершила сдачу площадей бизнес-центра класса А «Морозов» в ДК

«Красная Роза 1875». На данный момент в первой очереди БЦ нет вакантных площадей. Последний долгосрочный договор аренды на 1095 кв. м заключен с «Евро-клиник». Первая очередь офисного комплекса (38 900 кв. м) введена в эксплуатацию в сентябре 2008 г. Инвестиции составили порядка $100 млн. Якорными арендаторами площадей стали



компании «Яндекс» и «Конференц-сервис Экстрополис». Вторая очередь будет сдана в IV квартале 2009 г.

« М А Я К » Д Л Я И Н В Е С Т О Р О В Morgan Stanley и Marshall Capital Partners договорились о создании совместного предприятия

Mayak Corporate Real Estate («Маяк») для оказания услуг корпоративным клиентам по

управлению их портфелем недвижимости в России. «Маяк» будет предоставлять

специализированные услуги частным и государственным компаниям — владельцам

крупных портфелей непрофильных активов в сфере недвижимости. На должность президента компании назначен Майкл Голомб.

N A G А T I N O П О П Л А Н У В первой очереди технопарка Nagation i-land из шести офисных зданий класса В+ два уже

сданы в эксплуатацию, остальные будут введены до конца года. На 70% помещений уже

заключены договоры об аренде или продаже. По словам Алексея Черткова, начальника коммерческого отдела ОАО «Московский бизнес-инкубатор», первая очередь проекта профинансирована на 100%.

Ч Е Х И Р В У Т С Я В П Е Р Е Д PPF Group совместно с Миланом Янку (ECM Group) завершает создание совместного

холдинга в сфере управления недвижимостью PPF ECM Holding N. V. Как предполагают

организаторы, новая структура сможет стать лидером рынка недвижимости в странах

Центральной и Восточной Европы. Холдинг будет работать во всех сегментах рынка недвижимости.

На сегодня в портфеле PPF ECM Holding уже есть 42 проекта общей стоимостью более $1,5 млрд.

П О П О Л Н Е Н И Е В O W E N T A L H I S T O R Y ГК «Овентал» подписала с туристической компанией «Интурист» договор на аренду

площади в бизнес-центре Owental History (Санкт-Петербург). Срок договора аренды — три

года. Еще 480 кв. м займет страховая компания «Алико», договор с ней был подписан в

сентябре. Бизнес-центр класса B+ расположен в центре города на ул. Социалистической, 14.

Компания провела реконструкцию здания.

Важные цифры $277,3 млн — прибыль до налогообложения за первое полугодие 2009 г. компании AFI Development. Чистая прибыль за этот период составила $215,1 млн по сравнению с $97,3 млн в первые шесть месяцев 2008 г. $195 млн — стоимость офисного комплекса класса В площадью 112 000 кв. м, расположенного в Выхине.

Девелопер — компания AFI Development заключила договор о продаже проекта по цене, которая на $44,2 млн больше балансовой стоимости проекта на 31 марта 2009 г. 50% останется к концу 2009 г. организаций, работающих в строительном сегменте, от

количества компаний, действовавших в 2008 г., считают в компании Ruukki. С начала

кризиса на 30-40% снизились объемы производства в строительном сегменте. Производители уменьшили цену продукции до уровня, близкого к себестоимости.

Дайджест недвижимость 20090928-1005

Documents