zarzĄdzanie utrzymaniem technicznym i konserwacjĄ … manuals/cloemc-i-iii manuals... · m15:...

BIBLIOTEKA MENEDŻERÓW BUDOWLANYCH, Leonardo da Vinci: 2011-1-PL1-LEO05-19888

ZARZĄDZANIE UTRZYMANIEM TECHNICZNYM

I KONSERWACJĄ BUDYNKÓW

Malcolm Thomas

Belgia, Polska, 2014

Ten projekt został zrealizowany przy wsparciu finansowym Komisji Europejskiej. Projekt lub publikacja odzwierciedlają jedynie stanowisko ich autora i Komisja Europejska nie ponosi odpowiedzialności za umieszczoną w nich zawartość merytoryczną.


2


3

ZARZĄDZANIE UTRZYMANIEM TECHNICZNYM

I KONSERWACJĄ BUDYNKÓW

Monografia pod redakcją naukową

Pawła Nowaka

Warszawa, Bruksela, styczeń 2014


4

Recenzenci monografii: prof. dr hab. inż. Aniela Glinicka prof. dr hab. inż. Włodzimierz Martinek prof. dr hab. inż. Wacław Szcześniak prof. dr hab. inż. Artur Zbiciak Opracowanie edytorskie: dr inż. Mariola Książek, mgr inż. Jerzy Rosłon Projekt okładki: dr inż. Paweł Nowak

© Copyright by Wydział Inżynierii Lądowej Politechniki Warszawskiej,

Warszawa 2014.

Utwór w całości ani we fragmentach nie może być powielany ani rozpowszechniany za pomocą urządzeń elektronicznych, mechanicznych, kopiujących, nagrywających i innych, w tym nie może być umieszczany ani rozpowszechniany w Internecie bez pisemnej zgodny posiadacza praw autorskich. ISBN 978-83-7814-216-4 Księgarnia Internetowa Oficyny Wydawniczej PW www.wydawnictwopw.pl tel.: 22 825 75 18, 22 234 75 03, fax: 22 234 70 60, e-mail: [email protected] Oficyna Wydawnicza PW, ul. Polna 50, 00-644 Warszawa. Wydanie I. Druk i oprawa: Drukarnia Oficyny Wydawniczej Politechniki Warszawskiej, tel.: 22 234 55 93


5

Niniejszy podręcznik jest częścią Biblioteki Menedżerów Budowlanych – zestawu książek poświęconych szerokiej tematyce zarządzania w budownictwie. Książki powstały w ramach projektów Leonardo da Vinci (LdV) nr: PL/06/B/F/PP/174014; 2009-1-PL1-LEO05-05016 i 2011-1-PL1-LEO05-19888, zatytułowanych: „COMMON LEARNING OUTCOME FOR EUROPEAN MANAGERS IN CONSTRUCTION, etapy I, II i III – CLOEMC)”. Promotorem projektów była Politechnika Warszawska, Wydział Inżynierii Lądowej, Zespół Inżynierii Produkcji i Zarządzania w Budownictwie.

Partnerami projektu CLOEMC I były następujące organizacje:

− Association of Building Surveyors and Construction Experts (Belgia),

− Universidad Politécnica de Valencia (Hiszpania),

− Chartered Institute of Building Ireland (Irlandia),

− Polskie Stowarzyszenie Menedżerów Budownictwa (Polska),

− Polish British Construction Partnership Sp. z o.o. (Polska)

− University of Salford (Wielka Brytania),

− Chartered Institute of Building (Wielka Brytania).

Celem projektu było opracowanie pierwszych siedmiu podręczników, przekazujących wszystkie informacje, niezbędne do rozwinięcia umiejętności z zakresu inżynierii lądowej w obszarze zarządzania budową. W ramach CLOEMC I opracowano następujące podręczniki (w nawiasie szacunkowa liczba godzin dydaktycznych potrzebnych do opanowania treści danego podręcznika):

M1: ZARZĄDZANIE PROJEKTEM BUDOWLANYM (100),

M2: ZARZĄDZANIE ZASOBAMI LUDZKIMI W BUDOWNICTWIE (100),

M3: PARTNERSTWO W BUDOWNICTWIE (100),

M4: ZARZĄDZANIE W PRZEDSIĘBIORSTWIE BUDOWLANYM (100),

M5: ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI (100),

M6: EKONOMIA I FINANSE W BUDOWNICTWIE (240),

M7: ZARZĄDZANIE W BUDOWNICTWIE (100).


6

Podręczniki opracowane do celów Biblioteki dostępne są w trzech językach: polskim, hiszpańskim i angielskim. Podręczniki mogą stanowić materiały dydaktyczne dla studentów studiów podyplomowych oraz studiów stacjonarnych, realizowanych w/w językach. Absolwenci kursów otrzymają certyfikat uznawany przez wszystkie organizacje, które należą do AEEBC – stowarzyszenia zrzeszającego menedżerów budowlanych z kilkunastu krajów europejskich. Przedstawicielem Polski w AEEBC jest Polskie Stowarzyszenie Menedżerów Budownictwa z siedzibą w Warszawie.

Partnerzy projektu CLOEMC II:

− Technische Universität Darmstadt (Niemcy),

− Universidade do Minho (Portugalia),

− Chartered Institute of Building (Wielka Brytania),

− Association of Building Surveyors and Construction Experts (Belgia),

− Polish British Construction Partnership (Polska).

W ramach drugiej części projektu opracowano następujące podręczniki:

M8: ZARZĄDZANIE RYZYKIEM W BUDOWNICTWIE (130)

M9: ZARZĄDZANIE PROCESAMI BUDOWLANYMI – LEAN CONSTRUCTION (90),

M10: METODY KOMPUTEROWE W ZARZĄDZANIU PROJEKTAMI BUDOWLANYMI (80),

M11: PROJEKTY PPP W BUDOWNICTWIE (80),

M12: ZARZĄDZANIE WARTOŚCIĄ W PRZEDSIĘWZIĘCIACH BUDOWLANYCH (130),

M13: CZYNNIKI SUKCESU PRZEDSIĘWZIĘĆ BUDOWLANYCH – STUDIUM PRZYPADKÓW (80).

Podręczniki opracowano w czterech językach: polskim, portugalskim, niemieckim i angielskim.

Partnerzy projektu CLOEMC III:

− Technische Universität Darmstadt (Niemcy),


7

− Universidade do Minho (Portugalia),

− Chartered Institute of Building (Wielka Brytania),

− Thomas More Kempen University (Belgia),

− Association of European Building Surveyors and Construction Experts (Belgia),

− Polskie Stowarzyszenie Menedżerów Budownictwa (Polska).

W ramach trzeciej części projektu opracowano następujące podręczniki:

M14: DUE-DILIGENCE W BUDOWNICTWIE (100),

M15: MOTYWACJA I ASPEKTY PSYCHOLOGICZNE W BUDOWNICTWIE (100),

M16: PROFESJONALIZM I ETYKA W BUDOWNICTWIE (100),

M17: BUDOWNICTWO ZRÓWNOWAŻONE (100),

M18: BEZPIECZEŃSTWO I OCHRONA ZDROWIA W BUDOWNICTWIE (100),

M19: ZARZĄDZANIE UTRZYMANIEM TECHNICZNYM I KONSERWACJĄ BUDYNKÓW (100).

Podręczniki przygotowano w pięciu językach: polskim, portugalskim, niemieckim, francuskim i angielskim.

Zakres wiedzy zaprezentowanej w podręcznikach jest niezbędny w działaniach menedżerów – inżynierów budowlanych, zarządzających przedsięwzięciami w warunkach współczesnej gospodarki rynkowej. Podręczniki zostały zatwierdzone przez europejskie stowarzyszenie AEEBC, jako podstawa stanowiąca uznanie kwalifikacji menedżerów budownictwa.

Opanowanie zawartej w podręcznikach wiedzy z zakresu zarządzania w budownictwie jest jednym z warunków uzyskania karty EurBE (European Building Expert), certyfikatu zawodowego potwierdzającego odpowiedni poziom kwalifikacji menedżera budowlanego w UE.

Podręczniki przeznaczone są dla menadżerów – inżynierów budowlanych, studentów kończących studia podyplomowe „Zarządzanie w budownictwie” oraz studentów kończących studia z zakresu budownictwa.


8

Studia podyplomowe są uznanym programem, a absolwenci uzyskują certyfikaty honorowane przez 17 organizacji krajowych, należących do stowarzyszenia AEEBC.

WIĘCEJ INFORMACJI:

− o projekcie: www.leonardo.il.pw.edu.pl

− o KARCIE EurBE: www.aeebc.org


9

SPIS TREŚCI: ROZDZIAŁ 1

WPROWADZENIE I WYNIKI NAUCZANIA ................................................ 12

ROZDZIAŁ 2

ZNACZENIE KONSERWACJI BUDYNKÓW ............................................... 15

2.1 KONCEPCJE CYKLU ŻYCIA BUDYNKÓW I KONSERWACJI ....... 15

2.1.1 Definicje konserwacji ........................................................................ 15

2.1.2 Koszty cyklu życia i ich związek z konserwacją .............................. 19

2.1.3 Strategia i polityka konserwacji ........................................................ 21

2.1.4 Relacje pomiędzy funkcjami zarządzania konserwacją .................... 23

2.2 ZARZĄDZANIE AKTYWAMI .............................................................. 24

2.2.1 Zarządzanie aktywami i biznes plan ................................................. 24

2.2.2 Plany konserwacji i zarządzania aktywami ....................................... 25

2.2.3 Inwentaryzacja dla potrzeb planu zarządzania aktywami ................. 26

2.3 STANDARDY I OCZEKIWANIA ......................................................... 28

2.3.1 Wyznaczenie odpowiednich standardów .......................................... 28

2.3.2 Przestrzeganie przepisów .................................................................. 30

2.3.3 Funkcjonalność i wykorzystanie przestrzeni ..................................... 32

2.4 SYSTEMY KONSERWACJI .................................................................. 33

2.4.1 Ocena ryzyk i zarządzanie konserwacją ............................................ 33

2.4.2 Konserwacja doraźna a planowa ....................................................... 34

2.4.3 Identyfikacja potrzeb w zakresie konserwacji .................................. 35

2.4.4 Określanie priorytetowości robót konserwacyjnych ......................... 37

2.4.5 Wdrażanie konserwacji ..................................................................... 39

ROZDZIAŁ 3

TECHNOLOGIA KONSERWACJI .................................................................. 40


10

3.1 MECHANIZMY ROZKŁADU, NISZCZENIA I PSUCIA SIĘ ............. 40

3.1.1 Typologia powszechnie występujących usterek budowlanych ......... 41

3.1.2 Badanie, analiza i diagnoza ............................................................... 44

3.1.3 Ocena i dobór metod naprawczych ................................................... 55

3.1.3 Strategie zapobiegania i łagodzenia usterek ...................................... 60

ROZDZIAŁ 4

PLANOWANIE I FINANSE ............................................................................. 63

4.1 PROCES PLANOWANIA KONSERWACJI ......................................... 63

4.1.1 Programy konserwacji planowej ....................................................... 67

4.1.2 Zarządzanie kosztami i finansami ..................................................... 71

4.1.3 Kalkulacja kosztów i budżetowanie .................................................. 72

4.1.4 Kontrola kosztów .............................................................................. 75

4.1.5 Zarządzanie wydajnością .................................................................. 76

ROZDZIAŁ 5

INFORMACJE DOTYCZĄCE UTRZYMANIA I ICH ZNACZENIE ............ 80

5.1 WYMOGI SYSTEMOWE I ZASTOSOWANIA .................................... 80

5.1.1 Dane dla potrzeb planowania konserwacji ........................................ 87

5.1.2 Informacje dotyczące konserwacji doraźnej ..................................... 92

5.1.3 Informacje niezbędne do zarządzania aktywami............................... 92

5.1.4 Raportowanie działań zarządczych ................................................... 95

5.1.5 Standaryzacja i źródła danych ........................................................... 97

5.2 SYSTEMY ZARZĄDZANIA AKTYWAMI .......................................... 98

5.2.1 Oprogramowanie do zarządzania aktywami ................................... 101

5.2.2 CAFM (wspomagane komputerowo zarządzanie obiektami) i oprogramowanie do zarządzania nieruchomościami ..................... 102

5.2.3 Modelowanie informacji o budynku (BIM) .................................... 104


11

ROZDZIAŁ 6

OCHRONA, ZRÓWNOWAŻONY ROZWÓJ I ENERGOOSZCZĘDNOŚĆ........................................................................... 108

6.1 FILOZOFIA ........................................................................................... 108

6.2 OCHRONA DZIEDZICTWA ............................................................... 112

6.3 PROJEKT I BUDOWA WG ZASAD ZRÓWNOWAŻONEGO ROZWOJU ............................................................................................. 112

6.3 EFEKTYWNOŚĆ ENERGETYCZNA ................................................. 114

6.4 KRAJOWA METODOLOGIA OBLICZEŃ I CERTYFIKATY ENERGETYCZNE ................................................................................ 118

ROZDZIAŁ 7

STUDIA PRZYPADKU .................................................................................. 128

7.1 “TRAINREBUILD” - BELGIA ................................................................. 128

7.1.1 “Francuskie Partnerstwo Krajowego Zrzeszenia Właścicieli Nieruchomości na Rzecz Modernizacji”. ....................................... 132

7.1.2 Projekt KIQ (Kooperation im Quartier) w Niemczech .................. 133

7.1.3 Stowarzyszenie EN-zyme we Włoszech ......................................... 134

7.2 BIURO RECYKLINGU MIĘDZYNARODOWEGO - BELGIA ......... 134

7.3 HERITAGE COTTAGE - WALIA ....................................................... 135

7.3.1 Naprawy a energooszczędność........................................................ 137

7.3.2 Modernizacja dla energooszczędności i zrównoważonego rozwoju ............................................................ 137

7.3.3 Analiza budynku ............................................................................. 138

7.3.4 Wnioski ........................................................................................... 140

7.4 INWENTARYZACJA W RAMACH PLANOWEJ KONSERWACJI: DUŻY KOMPLEKS UCZELNIANY W ANGLII ................................ 141

BIBLIOGRAFIA ............................................................................................ 146


12

ROZDZIAŁ 1

WPROWADZENIE I WYNIKI NAUCZANIA

Zarządzanie utrzymaniem technicznym i konserwacją budynków to kwestia, która niewątpliwie zyskuje na znaczeniu we wszystkich państwach członkowskich UE, ze względu na rosnącą skalę projektów budowlanych, postępujące starzenie się budynków, rosnące nakłady na konserwacje i remonty, zarazem zaś dzięki popularyzacji dobrych praktyk. AEEBC (Europejskie Zrzeszenie Rzeczoznawców i Ekspertów Budowlanych) – którego członkowie pełnią usługi doradcze na rzecz właścicieli i użytkowników nieruchomości w zakresie projektowania, wytwarzania, rozwoju, wyposażenia, utrzymania i remontów nieruchomości – stanowi forpocztę kampanii o wspólną pracę ekspertów budowlanych w Europie na rzecz opracowania zasad utrzymania technicznego i konserwacji budynków. Celem w tym wypadku jest nie harmonizacja, ale opracowanie wspólnej platformy porozumienia dla wszystkich państw członkowskich.

AEEBC jest sponsorem niniejszego podręcznika, który został napisany przez praktykującego rzeczoznawcę i eksperta budowlanego. Struktura i treść podręcznika zostały zaprojektowane w taki sposób, aby mógł one pełnić rolę przewodnika dla osób nowych w branży, dostarczając zarazem przykładów dobrych praktyk w postaci studiów przypadku dla profesjonalistów. Podręcznik prezentuje różnorodne techniki budownictwa, wdrażane w państwach Europy północnej i południowej, oraz omawia zakres zastosowania zasad, koncepcji i metodologii niezależnie od różnic kulturowych, tradycyjnych praktyk i zasad zaopatrzenia. Przykłady ilustrujące treść dotyczą zarówno sektora publicznego, jak i prywatnego, jak również różnych rodzajów nieruchomości o zróżnicowanym przeznaczeniu.

Rozdział pierwszy opisuje cykl życia budynku, przedstawia definicje pojęcia “konserwacja” oraz wskazuje na istotność opracowania stosownej strategii i polityki w kontekście zarządzania nieruchomościami i planowania biznesu. Nieustannie zmieniające się normy budowlane i oczekiwania użytkowników także zostały uwzględnione w treści rozdziału, podobnie, jak systemy i techniki


13

konserwacji, które ewoluują w taki sposób, aby sprostać wyzwaniom utrzymania i renowacji nieruchomości.

Jakkolwiek definicje utrzymania technicznego są zróżnicowane w zależności od organizacji, zasadniczo jest to kwestia, która sprowadza się do wykrycia usterek i podjęcia odpowiednich działań naprawczych. W rozdziale drugim, zatytułowanym „technologia konserwacji”, przedstawiono techniki zarządcze z zakresu typologii często spotykanych usterek budowlanych, jak również model identyfikacji przyczyn źródłowych, które skutkują występowaniem określonych oznak i objawów oraz środków naprawczych. Obok konieczności podjęcia odpowiednich środków naprawczych, kładzie się nacisk na konieczność proponowania właścicielom odpowiednich strategii zapobiegania ponownemu wystąpieniu usterki.

„Planowanie i finanse” to rozdział poświęcony podstawowej zasadzie zarządzania utrzymaniem obiektów - zgodnie z tą zasadą, zaleca się przyjęcie planowej strategii utrzymania budynku, zamiast reagowania doraźnie w sposób nieplanowany na zaistniałe problemy. Identyfikacja, określenie priorytetów, wycena kosztów i finansowanie utrzymania to kluczowe elementy planowej strategii. Rozdział czwarty obejmuje również wprowadzenie do pomiarów i zarządzania wydajnością w tym kontekście.

Kluczową rolę technologii informacyjnych w zarządzaniu utrzymaniem podkreśla rozdział piąty. Przeanalizowano tu zagadnienie dostosowania systemów informacyjnych i ich wydajności do systemów zarządzania aktywami, z uwzględnieniem technik zarządzania w całym cyklu życia aktywów oraz innych technik i metod standaryzacji zarządzania danymi. Rozwój oprogramowania i urządzeń mobilnych umożliwił i ułatwił szersze przyjęcie zaplanowanej strategii w zarządzaniu nieruchomościami. W rozdziale tym omówiono istniejące, jak i przyszłe narzędzia internetowe.

Ostatni rozdział dotyczy zmian w dziedzinie zarządzania utrzymaniem technicznym w związku z wyzwaniami zrównoważonego budownictwa i ochrony środowiska. Szczególny nacisk położono na ocenę sposobów poprawy efektywności energetycznej budynków w celu obniżenia zużycia energii, wdrożenia oszczędności i redukcji emisji dwutlenku węgla.


14

Studenci i profesjonaliści, czytelnicy - do których skierowany jest podręcznik, osiągną następujące cele dydaktyczne:

1. Zrozumienie koncepcji, metod, technik i systemów leżących u podstaw utrzymania budynków oraz wartości polityki, strategii i planowania

2. Zrozumienie, że utrzymanie budynku w dobrym stanie i jego optymalna eksploatacja wymaga wiedzy oraz zrozumienia i poznania mechanizmów powstawania usterek, metod ich identyfikacji oraz skutecznego usuwania i zapobiegania ich występowaniu

3. Zapoznanie się ze studiami przypadku pomocnymi w analizie planowej strategii utrzymania budynku oraz zastosowanie metod zarządzania wydajnością w celu maksymalizacji oszczędności i poprawy stosunku wartości do ceny

4. Uświadomienie sobie, że efektywne planowanie i zarządzanie utrzymaniem musi posiadać podbudowę w postaci rzetelnych informacji, bazy danych i systemów informatycznych

5. Zrozumienie implikacji i wyzwań związanych z redukcją wpływu obiektów budowlanych na środowisko naturalne.


15

ROZDZIAŁ 2

ZNACZENIE KONSERWACJI BUDYNKÓW

2.1 KONCEPCJE CYKLU ŻYCIA BUDYNKÓW I KONSERWACJI

2.1.1 Definicje konserwacji

Stan poszczególnych elementów budowlanych należących do danej nieruchomości pogarsza się w sposób naturalny pod względem fizycznej jakości lub wydajności od momentu zakończenia budowy. Oprócz naturalnego procesu starzenia, mogą także wystąpić nieoczekiwane awarie i zakłócenia funkcjonowania, które możemy określić mianem niszczenia patologicznego. Dlatego też właściciel i użytkownik obiektu muszą bezzwłocznie opracować i wdrożyć system konserwacji w celu zapobieżenia lub złagodzenia skutków awarii, które mogą mieć wpływ na funkcjonowanie, użytkowanie i wartość obiektu. Teoretycznie, efektywny system konserwacji może wydłużyć życie każdego obiektu budowlanego niemal w nieskończoność pod warunkiem, że jego konstrukcja nośna jest wystarczająco solidna.

Każdy obiekt można traktować jako element aktywów i zasobów. Obiekty są aktywami w tym sensie, że posiadają wartość kapitałową dla właściciela lub dewelopera, który może planować sprzedaż obiektu bezpośrednio po zakończeniu budowy. Z drugiej strony, obiekty budowlane bezsprzecznie należą do zasobów, wykorzystywanych przez ich użytkowników w celu świadczenia usług oraz realizowania produkcji. Bez względu na to, czy dany obiekt budowlany uważa się za przynależny do kategorii aktywów, czy też zasobów, wymaga on efektywnego i racjonalnego utrzymania, aby zapobiec utracie przezeń wartości i zapewnić jego wydajną eksploatację w sensie funkcjonalnym.


16

Wpływ na przyjęty dla danego obiektu plan utrzymania mają też niezliczone inne czynniki, takie, jak choćby wartość gruntu i nieruchomości; dostępne zasoby finansowe; okres funkcjonowania, standardy i oczekiwania użytkowników obiektu; koszty utrzymania i ulepszeń, które mają wpływ na fizyczny, gospodarczy i funkcjonalny cykl życia obiektu. Czynniki te zostaną omówione szczegółowo w treści niniejszego podręcznika.

Aby umieścić analizę zarządzania utrzymaniem technicznym obiektów budowlanych i ich konserwacji we właściwym kontekście, dobrze będzie zacząć od podania definicji poszczególnych pojęć. Poniżej przedstawiono standardowe definicje branżowe w dziedzinie konserwacji obiektów budowlanych. Terminologia może wprowadzić pewne zamieszanie ze względu na liczne formy konserwacji, podlegające analizie, odzwierciedla jednakże rosnący nacisk na związane z tym obszarem zagadnienia w ciągu ostatnich dwudziestu lat, widoczny w instytucjach, branży, wśród grup badawczych, naukowców i agencji rządowych.

Przyjęte definicje konserwacji

Utrzymanie techniczne

Utrzymanie techniczne definiuje się jako systematyczne usuwanie usterek

budowlanych, ich przyczyn, skutków i wprowadzanie środków zaradczych. Celem

podstawowym utrzymania technicznego jest zrozumienie procesów degradacji,

zdefiniowanie metod i narzędzi w celu łatwej identyfikacji potencjalnych usterek (na

etapie projektu, jak również w trakcie eksploatacji), opracowywanie rozwiązań

umożliwiających złagodzenie skutków usterek oraz uniknięcie nieprzewidzianych

kosztów naprawy i konserwacji.

Element budowlany

Element budowlany to część budynku lub konstrukcji o określonej funkcji, np. ściana

zewnętrzna lub dach. Np. elementy podrzędne dachu to konstrukcja, pokrycie, instalacje

i rynny dachowe.

Konserwacja uzależniona od warunków

Konserwacja zapobiegawcza inicjowana w wyniku pozyskania wiedzy na temat stanu

danej jednostki na podstawie monitoringu rutynowego lub ciągłego.

Konserwacja naprawcza

Konserwacja przeprowadzona po wystąpieniu usterki w celu przywrócenia elementu

do stanu, w którym będzie on zdatny do realizowania wymaganej funkcji w sposób

bezpieczny i efektywny.

Ekonomiczny cykl życia

Szacunkowa liczba lat, jaka pozostała do chwili, gdy dany element przestanie być

najtańszym rozwiązaniem realizowania spełnianej przez niego funkcji.


17

Konserwacja

Całość działań technicznych i administracyjnych niezbędnych w celu utrzymania lub

przywrócenia danej jednostki do stanu, w którym może ona realizować wymaganą

funkcję.

Zarządzanie konserwacją

Organizacja konserwacji zgodnie z ustaloną polityką.

Polityka konserwacji

Pisemne oświadczenie wydane przez, lub z upoważnienia klienta, akceptowane przez

właściciela obiektu budowlanego.

Konserwacja planowa

Konserwacja zorganizowana i przeprowadzona w sposób przemyślany, kontrolowany,

w oparciu o opracowany z góry plan. (Uwaga: konserwacja zapobiegawcza jest zawsze

elementem konserwacji planowej; konserwacja naprawcza natomiast niekoniecznie).

Konserwacja zapobiegawcza

Konserwacja przeprowadzana w określonych odstępach czasu lub na bazie określonych

kryteriów w celu zredukowania prawdopodobieństwa wystąpienia usterki

lub pogorszenia stanu danego elementu.

Konserwacja doraźna

Naprawy przeprowadzane w sposób doraźny, gdy pojawia się taka potrzeba, których nie

można odroczyć w czasie w celu uwzględnienia ich w ramach programu konserwacji

planowej.

Konserwacja okresowa

Konserwacja zapobiegawcza, przeprowadzana zgodnie z określonym harmonogramem,

tzn. w zdefiniowanych odstępach czasowych, po wykonaniu określonej liczby działań,

przekroczeniu przebiegu danego wyposażenia obiektu.

Fundusz amortyzacyjny.

Fundusz amortyzacyjny to kwoty zainwestowane w pokrycie przyszłych kosztów

nakładów kapitałowych, które mogą wystąpić w przyszłości lub mieć charakter

długoterminowy.

W definicję konserwacji nieuchronnie wpisana jest koncepcja dopuszczalnych norm w utrzymaniu budynków. Koncepcja ta nasuwa liczne pytania, związane z odpowiedzialnością za finansowanie konserwacji, zakresem niezbędnych działań oraz zapewnienia zgodności z przyjętymi standardami w sposób ciągły.

Menedżerowie nieruchomości w różnych sektorach modyfikują standardową definicję konserwacji oraz terminologię stosownie do potrzeb. Praktyka taka jest wdrażana w przypadku nieruchomości państwowych w sektorze opieki zdrowotnej, szkolnictwa, szkolnictwa wyższego, obrony, samorządów oraz mieszkalnictwa socjalnego. Wytyczne i instrukcje w zakresie konserwacji budynków, publikowane przez organy branżowe, mają odzwierciedlać potrzeby i wyzwania, z którymi borykają sie właściciele i użytkownicy budynków, podmioty finansujące oraz instytucje państwowe, odpowiedzialne za egzekwowanie odpowiednich przepisów.


18

Przy uzgadnianiu terminologii właściwej dla tego obszaru, praktycy natykają się na problem zależności pomiędzy konserwacją a ulepszeniami. Wydaje się logiczne, by traktować ulepszenia jako wpisane w ramy konserwacji – na przykład w związku z wymianą zużytych elementów na nowe, funkcjonujące bez zarzutu. Jednakże w przypadkach, gdy chodzi o dodanie elementów dotąd nie istniejących – na przykład, zainstalowanie klimatyzacji, jeżeli dotychczas w budynku jej nie było – mamy do czynienia z ulepszeniem (Lee 2000).

Doświadczenie wskazuje, że lekceważenie lub niedofinansowanie konserwacji może spowodować powstanie zaległości w tym zakresie. Skoro stan elementów budowlanych zaczyna się pogarszać od chwili zakończenia budowy budowlanego, w sytuacji idealnej właściciele i użytkownicy obiektu powinni z góry zaplanować przyszłe naprawy i wymiany oraz ustanowić fundusz amortyzacyjny bądź program i budżet konserwacji. O zaległościach w zakresie konserwacji mówimy w przypadku, gdy naprawy i wymiany nie dotrzymują tempa procesowi starzenia się budynku lub zmianom w obowiązujących przepisach prawnych. Zaplanowanie konserwacji staje się niezwykle istotne w przypadku, gdy dochodzi do konieczności zamknięcia obiektu lub gdy zagrożone jest zdrowie i bezpieczeństwo użytkowników. Aby zapobiec występowaniu takich sytuacji i zapewnić odpowiedni poziom efektywności inwestycji, planowanie konserwacji zostało uznane powszechnie za dobrą praktykę w dziedzinie zarządzania nieruchomościami i obiektami.

Zaległości w konserwacji można analizować jako koszt przywrócenia nieruchomości do odpowiedniego stanu i/lub zapewnienia zgodności z obowiązującym prawem oraz podniesienia standardu budynku. Istotną rolę w tym procesie odgrywa określenie odpowiedniego standardu obsługiwanych nieruchomości, konsultacje w związku z programem inwestycyjnym w celu podniesienia standardu określonych aktywów oraz ich utrzymania na uzgodnionym poziomie. Proces planowania konserwacji powinien jednocześnie uwzględniać działania zapobiegawcze, włącznie z prognozowaniem na przestrzeni całego cyklu życia, aby upewnić się, że w odpowiednim momencie będziemy dysponować właściwymi funduszami i uniknąć przekroczenia kosztów.

Można stosować techniki zarządzania ryzykiem w celu zmierzenia prawdopodobieństwa i potencjalnych skutków wystąpienia zdarzenia niepożądanego lub ewentualnej awarii. Dobrą ilustracją takiego zastosowania analizy ryzyk jest przykład z branży opieki zdrowotnej w jednym z państw członkowskich UE (NHS Estates 2004). Do konsekwencji braku odpowiednich napraw i wymiany elementów w budynku szpitala lub innej placówki


19

medycznej mogą należeć: zwiększone ryzyko pogorszenia stanu pacjentów i zawieszenia działalności, obniżenie morale personelu i trudności z rekrutacją. Inne konsekwencje to wyższe zagrożenie wystąpieniem zobowiązań natury prawnej i eskalacja nakładów kapitałowych ze względu na zwiększone tempo procesów starzenia.

Technika analizy ryzyk, zastosowana w branży opieki zdrowotnej, bazuje na systemie punktacji, przy pomocy którego szereguje się poszczególne ryzyka w ramach macierzy, zdefiniowanej za pomocą potencjalnych konsekwencji i prawdopodobieństwa ich wystąpienia. Macierz ryzyk obejmuje poszczególne kryteria z kategorii BHP, ochrony środowiska, funkcji operacyjnych i budowlanych obiektu. Poszczególne kategorie opisuje się wg przyjętej skali istotności od “pozbawione znaczenia” po “katastrofalne”, natomiast prawdopodobieństwo awarii określa się jako niskie, jeśli dane zagrożenie występuje rzadko, lub wysokie, jeśli jego wystąpienie jest niemal pewne. Na przykład, wysoka punktacja, a tym samym wysokie ryzyko przypisuje się w przypadku uszkodzenia sufitu podwieszanego nad salą operacyjną, awarii kotła grzewczego lub układu klimatyzacji.

Podobne standardy, kryteria zgodności z przepisami i użyteczności funkcjonalnej wpisane są w systemy oceny stosowane w innych sektorach – mieszkalnictwa socjalnego, szkolnictwa, administracji państwowej czy szkolnictwa wyższego – w celu określenia wymogów w zakresie zaległości konserwacyjnych i zaplanowania niezbędnych nakładów w tym zakresie.

2.1.2 Koszty cyklu życia i ich związek z konserwacją

Przeprowadzone badania wskazują, że koszty poniesione w ramach całego cyklu życia budynku są znacząco wyższe, niż koszty budowy. W rezultacie mamy do czynienia z rozwojem technik oceny kosztów cyklu życia w celu określenia najlepszego stosunku wartości do ceny w ramach procesów zaopatrzenia przy ocenie kosztów projektu na etapie budowy, jak również nakładów inwestycyjnych w czasie użytkowania.

Zasada, zgodnie z którą określa się koszty dla całego cyklu życia obiektu, została wpisana w ramy oprogramowania, służącego do zarządzania aktywami, w którym można przeprowadzić mapowanie wszystkich cykli wymiany elementów budowlanych dla różnych rodzajów nieruchomości, nakładając na nie informacje o bieżących naprawach, cyklicznych konserwacjach, kosztach utrzymania i zarządzania. Jakkolwiek proces precyzyjnego prognozowania


20

przyszłych kosztów i jakości serwisowania napotyka liczne trudności, z całą pewnością lepszym rozwiązaniem jest odpowiednie zaplanowanie przyszłości na podstawie dostępnych danych, niż całkowita rezygnacja z utworzenia jakiegokolwiek planu.

Cytowane często badania, wskazujące na istotność planowania kosztów dla całego cyklu życia, publikuje amerykańska Royal Academy of Engineering (Królewska Akademia Inżynierii). Badacze stwierdzili, że typowy koszt związany z posiadaniem obiektu budowlanego kształtuje się w proporcji 1:5:200, gdzie:

- 1 to wstępne koszty budowy, - 5 to koszty konserwacji, - 200 to koszty eksploatacji obiektu. Proporcja ta została następnie podważona przez zespół University of Reading w roku 2004 – na podstawie badań, bazujących na analizie trzech obiektów, zespół zasugerował, że proporcja 1:0.4:12 w większym stopniu odpowiada prawdzie (Hughes, Ancell, Gruneberg i Hirst 2004). Ten, jak i inne projekty badawcze wykazały w każdym razie, że skupiając sie wyłącznie na redukcji kosztów budowy i ignorując koszt konserwacji oraz eksploatacji trudno osiągnąć korzystny stosunek wartości do ceny w perspektywie średnio- i długoterminowej.

Aby określić koszty cyklu życia, należy założyć, że każdy element budowlany posiada standardowy minimalny czas użytkowania. To założenie jest wpisane w badania, podejmowane przez Building Cost Information Service (Serwis Informacji o Kosztach Budowlanych) – instytucję, która publikuje dane dotyczące typowych, minimalnych i maksymalnych wartości czasu użytkowania różnorodnych elementów budowlanych.

W ramach analizy konserwacji należy jednakże założyć, że wszelkie prognozy bazujące wyłącznie na pozostałym czasie użytkowania danego elementu lub części, a nie na ich faktycznym stanie – jako, że zarówno materiały, jak i systemy mogą ulec przedwczesnej awarii lub działać na długo po zakończeniu teoretycznego czasu ich użytkowania – mogą okazać się mylące. Przewidywany czas użytkowania elementu budowlanego jest uzależniony w ogromnym stopniu od odpowiedniego planu konserwacji, a przestrzeganie dobrych praktyk i zaleceń producentów powinno skutkować jego przedłużeniem. Podobnie wiele innych czynników – konstrukcja, struktura, miejsce instalacji, warunki otoczenia oraz inne aspekty mogą mieć wpływ


21

na wydajność i czas użytkowania danego elementu; każdy z nich wymaga specjalistycznej interpretacji i oceny w danych okolicznościach.

2.1.3 Strategia i polityka konserwacji

Każda organizacja, która posiada strategiczny plan biznesowy korporacji powinna dysponować opracowanym planem, dotyczącym nieruchomości. Poszczególne firmy i organizacje, stosownie do swoich potrzeb, dokonują zakupu nieruchomości, negocjują warunki dzierżawy, adaptacji i zbycia nieruchomości. Integralnym elementem strategii zarządzania nieruchomościami będzie strategia utrzymania nieruchomości oraz odpowiednia polityka i program w tym zakresie.

Rys. 2.1. Zależność pomiędzy programem konserwacji a planem

strategicznym

Plan

strategiczny

Działalność Działalność Strategia

nieruchom.

Strategia

konserwacji

Polityka

konserwacji

Program

konserwacji

Konserwacja

planowa

Konserwacja

doraźna


22

Polityka konserwacji obiektu budowlanego powinna zawierać jednoznaczne określenie celów i metod utrzymania budynku w stanie umożliwiającym jego eksploatację zgodnie z przeznaczeniem oraz ochronę wartości aktywów. Opis ten powinien także przedstawiać ramy wszystkich działań w zakresie konserwacji i zarządzania nieruchomościami, a także wskazywać, jaki jest przewidywany czas ich użytkowania (RICS 2009).

Polityka powinna zawierać wytyczne w następujących obszarach: standardy konserwacji budynku, obowiązki ustawowe – szczególnie w zakresie BHP – kontrola budżetu, korzystanie z usług wykonawców, personel zatrudniony bezpośrednio, kontrola i realizacja działań z zakresu konserwacji i serwisowania. Konserwację należy zaplanować, tworząc odpowiednie ramy czasowe, a polityka konserwacji powinna zawierać wytyczne co do zakresu programu konserwacji.

Naprawy i konserwacja mogą mieć znaczenie kluczowe dla działalności właściciela nieruchomości; dlatego każda organizacja powinna nakreślić strategiczne ramy działania. W sektorze publicznym, właściciele mogą być skłonni do świadczenia usług w zakresie konserwacji na określonym poziomie, ponieważ finansowanie nowej inwestycji może być uzależnione od opracowania odpowiedniej strategii zarządzania nieruchomościami, uwzględniającej naprawy i konserwację.

Przedstawiony tu przypadek organizacji publicznej zarządzającej mieszkaniami socjalnymi ma zilustrować podstawowe zasady opracowania strategii i polityki konserwacji. W przypadku takiej organizacji, biznes plan wyznacza kierunek działania w perspektywie krótko- i średnioterminowej, a także zasoby niezbędne do realizacji celów. Strategia zarządzania aktywami powinna stanowić łącznik pomiędzy ogólną strategią działania organizacji oraz polityką i programem napraw i konserwacji. Budżet na naprawy i konserwacje musi być wpisany w kontekst ogólnego planu działalności organizacji.

Idąc dalej z przykładem mieszkalnictwa socjalnego, strategia zarządzania nieruchomościami powinna obejmować takie kwestie, jak: popyt na mieszkania; stan nieruchomości; wymagane standardy i potrzeby użytkowników; inwestycje, sprzedaż i zakup nieruchomości; zrównoważony rozwój pod względem gospodarczym i ekologicznym. Mając wiedzę na temat niezbędnych inwestycji w posiadane nieruchomości, organizacja jest w stanie wybrać optymalne rozwiązanie, decydując się na rozbiórkę, sprzedaż, renowację, konserwację lub naprawę w taki sposób, aby spełnić bieżące i przyszłe potrzeby klientów oraz zrealizować ogólne cele swojej działalności.


23

Decyzje dotyczące zakupu i realizacji napraw w ramach takiej strategii są niezbędne w następujących obszarach:

• umowy gwarancji jakości świadczonych usług, np. definiujące sposób reagowania w nagłych przypadkach,

• outsourcing usług naprawczych lub realizacja napraw we własnym zakresie,

• inwestowanie w centra łączności i obsługi klienta, • definicja miar wydajności, • weryfikacja struktur organizacyjnych, procesów i systemów.

2.1.4 Relacje pomiędzy funkcjami zarządzania

konserwacją

Zarządzanie konserwacją to proces, który obejmuje następujące ogólne obszary: utworzenie planu i programu konserwacji, wdrożenie tego planu oraz pomiar wydajności jego realizacji. Proces ten można podzielić na następujące etapy:

- gromadzenie i analiza informacji na temat fizycznego stanu budynku, - określenie priorytetów i wycena kosztów napraw i konserwacji, - organizacja przetargów i zarządzanie kontraktami, - zarządzanie projektem i programem.

Rzeczoznawca/ ekspert budowlany musi zatem posiadać umiejętności i wiedzę w szeregu obszarów, takich, jak: zarządzanie informacjami, planowanie zasobów, budżetowanie, zarządzanie kontraktami, zarządzanie projektami oraz nadzór personelu odpowiedzialnego za konserwacje i naprawy. W danym modelu zarządzania konserwacją, funkcje można podzielić według: rodzaju konserwacji; czasu (cykliczne lub jednorazowe); przyczyna konserwacji i forma konserwacji.

Praca rzeczoznawcy/ eksperta budowlanego obejmuje szereg usług budowlanych o różnorodnym charakterze, w zależności od skali i złożoności nieruchomości, które znajdują się w posiadaniu danej firmy lub organizacji. Konieczność konserwacji budynków jest uzależniona od zdefiniowanych z góry standardów niezawodności; wymogów finansowych, produkcyjnych lub z zakresu bezpieczeństwa, a także od wymogów branży. Podejmowane działania mogą mieć charakter planowy lub doraźny, albo też programowy


24

lub naprawczy, a zadania w tym zakresie obejmują tak różnorodne działania, jak monitorowanie, realizacja napraw, wymiana lub odnawianie. Te zróżnicowane, ale uzupełniające się funkcje z zakresu konserwacji wymagają zarządzania w szerszym lub węższym zakresie w ramach każdej firmy i organizacji.

Funkcje z zakresu zarządzania konserwacją różnią sie stopniem złożoności – duże przedsiębiorstwo państwowe i mała firma regionalna ma odmienne potrzeby, jak i zasoby. Porównując, w jaki sposób przebiega konserwacja w dużej grupie banków krajowych oraz w łańcuchu sprzedaży detalicznej produktów o niewielkiej wartości, możemy oczekiwać, że ta pierwsza będzie charakteryzować się bardziej wyrafinowanym i profesjonalnym podejściem do zarządzania konserwacją budynków. Jakkolwiek oba podmioty mają obowiązek przestrzegania przepisów prawnych i zobowiązań kontraktowych (np. związanych z dzierżawą) oraz zasad społecznej odpowiedzialności biznesu, bardziej prawdopodobne jest, że to bank będzie działał zgodnie z dobrą praktyką zarządzania. Oznacza to m.in. aktywne zarządzanie ryzykiem poprzez planowe inspekcje i oceny, a także większy nacisk na zarządzanie konserwacją planową, jak i zapobiegawczą.

2.2 ZARZĄDZANIE AKTYWAMI I OBIEKTAMI

2.2.1 Zarządzanie aktywami i biznes plan

Zarządzanie nieruchomościami to zbiór działań, dzięki którym aktywa w postaci nieruchomości przyczyniają się w maksymalnym stopniu do realizacji celów firmy lub organizacji. Planowanie zarządzanie aktywami jest zatem procesem biznesowym, którego podstawowym celem jest optymalne wykorzystanie nieruchomości i zminimalizowanie kosztów zasobów „zamrożonych” w związku z ich utrzymaniem. Firmy, urzędy i instytucje nieustająco stają przed coraz to nowymi wyzwaniami i możliwościami – zarówno o charakterze zewnętrznym, jak i wewnętrznym – a co za tym idzie, muszą odpowiednio reagować na zachodzące zmiany.

Wartość nieruchomości jako aktywów i zasobów dla danej firmy lub instytucji może być różna; tym niemniej, zarządzanie aktywami lub nieruchomościami jest często jednym z kluczowych czynników podczas formułowania biznes


25

planu. Dobre zrozumienie potrzeb nieruchomości to warunek wstępny dla opracowania efektywnej strategii zarządzania aktywami.

Najważniejsze potencjalne korzyści z opracowania i realizacji planu zarządzania aktywami to:

- zwiększenie zasobu informacji o nieruchomościach, - większa świadomość kosztów, - platforma dla realizacji trwałej bazy aktywów, - dłuższy horyzont czasowy planowania, - wspieranie działalności w poszukiwaniu funduszy, - uwolnienie kapitału do ponownego inwestowania lub spłaty zadłużenia - obniżenie kosztów bieżących, - poprawa jakości obsługi klienta dzięki lepszemu przystosowaniu

i grupowaniu usług, - lepszy stan i bardziej efektywna eksploatacja nieruchomości, - wyższa produkcyjność, poprawa kultury korporacyjnej, łatwość

wprowadzania zmian. Plan zarządzania aktywami bazuje na planie korporacyjnym i dotyczy takich zagadnień, jak potencjalny niedobór powierzchni, nadwyżka powierzchni, powierzchnia nieodpowiednia lub niewłaściwa; proces przygotowawczy obejmuje ocenę możliwości rozwoju, racjonalizację oraz rekonfigurację zasobów. Integralnym elementem koncepcji zarządzania nieruchomościami jest opracowanie efektywnego systemu zarządzania obiektami w taki sposób, aby wspierał on realizacje celów biznesowych organizacji. Zarządzanie obiektami w tym kontekście obejmuje dostawy energii, usług telekomunikacyjnych, ochronę, sprzątanie, usuwanie odpadów i obsługę biurową. Powiązane ze sobą nawzajem cele zarządzania aktywami to: - zabezpieczenie długoterminowych celów nieruchomości, - spełnienie oczekiwań i wymogów użytkowników, - spełnienie wymogów bezpieczeństwa oraz obowiązujących przepisów

w związku z aktywami, - opracowanie polityki wymiany i podnoszenia standardu nieruchomości.

2.2.2 Plany konserwacji i zarządzania aktywami

Proces przygotowania planu zarządzania aktywami dla danej nieruchomości obejmuje ocenę stanu fizycznego budynku i systemów dostawy mediów,


26

powierzchni wewnętrznych i otoczenia budynków; funkcjonalności, wykorzystania przestrzeni i zadowolenia użytkowników; wartości nieruchomości, sprzedaży i wynajmu; a także długoterminowego wykorzystania aktywów w sposób zgodny z zasadami zrównoważonego rozwoju.

Dobry plan zarządzania aktywami powinien uwzględniać strategię zarządzania zakupami, sprzedażą, negocjowaniem warunków wynajmu, utrzymania aktywów i kontrolowania ich wydajności. Zarządzanie konserwacją budynków powinno natomiast mieć na celu realizację celów biznesowych podmiotu, tj.: efektywne świadczenie usług; zapewnienie ochrony zdrowia i bezpieczeństwa użytkowników; podnoszenie ich wydajności; dostosowanie obiektu do realizowanych celów i zapobieganie spadkowi wartości aktywów.

Nieruchomości do celów inwestycyjnych mogą charakteryzować się innymi potrzebami w zakresie konserwacji w porównaniu z nieruchomościami, które właściciel użytkuje i zajmuje, jakkolwiek te dwa obszary nie muszą być ze sobą niekompatybilne. Na przykład, w interesie właściciela może leżeć poprawa atrakcyjności obiektu na wynajem poprzez utrzymanie wysokiego standardu nieruchomości. Z drugiej strony, w centrum dużych ośrodków miejskich, wysoka wartość gruntów i budynków wymusza realizowanie rygorystycznych planów konserwacji, a rewitalizacja umożliwia realizację wartości aktywów kapitałowych bez względu na stan budynku. Z drugiej strony, zdarza się, że rosnące koszty konserwacji starzejącego się obiektu stawiają pod znakiem zapytania zasadność jego utrzymania w kontekście jego wartości rezydualnej.

Na rynku rośnie świadomość – przede wszystkim w sektorze państwowym oraz w dużych korporacjach – że nieruchomości są integralną częścią planów biznesowych. Aby działać efektywnie, firma musi zapewnić wydajność funkcjonowania swoich nieruchomości, a to z kolei wymaga opracowania skutecznych strategii i polityki konserwacji.

2.2.3 Inwentaryzacja dla potrzeb planu zarządzania

aktywami

Zrównoważenie dostępności ograniczonych zasobów i zmieniających się potrzeb firmy, wymogów przepisów prawnych oraz konieczności utrzymania obiektu w dobrym stanie to tylko niektóre z licznych wyzwań, przed którymi stoją rzeczoznawcy i eksperci budowlani. Znajomość aktualnego stanu nieruchomości ma kluczowe znaczenie dla ukierunkowania i uszeregowania


27

nakładów w taki sposób, aby zrealizować najwyższą wartość przy jednoczesnym zaspokojeniu potrzeb organizacji.

Inwentaryzacja stanu budynku to preferowana technika zarządcza, umożliwiająca ocenę całościowego stanu budynku, tak, aby osiągnąć zgodność z przepisami, przeanalizować obiekt pod kątem energooszczędności, wykorzystania miejsca i funkcjonalności. Wynik ma postać bazy danych, którą można aktualizować dla celów planowania strategicznego, a zgromadzone informacje mają ogromną wartość z punktu widzenia konserwacji obiektu.

Wynik takiej inwentaryzacji zawiera dane umożliwiające identyfikację, wycenę, uszeregowanie w kolejności i zaplanowanie niezbędnych napraw, czynności konserwacyjnych i ulepszeń. Informacje dostarczone w ramach inwentaryzacji pozwalają na podejmowanie świadomych decyzji i odpowiednie wykorzystywanie zasobów.

Nakładające się na siebie i uzupełniające się nawzajem postanowienia różnych przepisów i regulaminów umożliwiają menadżerom określenie priorytetów analizy i nakładów. Dane zgromadzone na podstawie całościowej inwentaryzacji są też podstawą dla identyfikacji wzajemnych zależności pomiędzy konserwacją a adaptacją budynków.

Wielowymiarowa inwentaryzacja stanu budynku z reguły zawiera następujące audyty i oceny:

- stabilność konstrukcyjna budowli, - stan fizyczny materiałów, wykończenia, systemów doprowadzania mediów - dostępność, w szczególności pod kątem potrzeb osób niepełnosprawnych, - ocena ryzyk z punktu widzenia bezpieczeństwa ppoż., dostępu do wody,

BHP, - aktualność planów poszczególnych kondygnacji, - koszt odtworzeniowy dla potrzeb wyceny ubezpieczeniowej, - energooszczędność i ochrona środowiska, - ocena w kontekście ulepszeń lub renowacji, - funkcjonalność, wykorzystanie powierzchni, przydatność dla określonego

celu, - przygotowanie rejestru aktywów wyposażenia mechanicznego

i elektrycznego oraz sprzętu.


28

Zarządzanie projektami inwentaryzacji dla dużych nieruchomości, aby umożliwić dostarczenie dobrej jakości danych dla potrzeb planowania konserwacji, obejmuje następujące etapy kluczowe:

- planowanie wstępne i koordynacja, w tym zapewnienie finansowania, - potrzeby w zakresie weryfikacji danych, - opracowanie skróconych założeń inwentaryzacji, - weryfikacja opcji oddania do eksploatacji, - opracowanie specyfikacji, - zatrudnienie wykonawców, - wdrożenie, w tym kontrola jakości i monitoring postępów, - analiza danych, raportowanie i przejęcie bazy danych inwentaryzacji.

2.3 STANDARDY I OCZEKIWANIA

W STOSUNKU DO UTRZYMANIA

2.3.1 Wyznaczenie odpowiednich standardów

Stan fizyczny budynków wywiera bezpośredni wpływ na użytkowników, co z kolei wpływa na efektywność działalności lub na świadczenie usług na terenie obiektu. Jaki standard utrzymania budynków należy zapewnić? Odpowiedź na to pytanie determinuje zakres i treść zadań rzeczoznawców i ekspertów budowlanych. Właściciele i zarządcy budynków stoją przed dylematem, który można pokrótce streścić w formie poniższego wykresu: standardy ulegają z czasem obniżeniu, gdy obiekt starzeje się, jednocześnie zaś oczekiwania użytkowników i wymagania rosną, co prowadzi nieuchronnie do momentu, w którym budynek staje się przestarzały.


29

Rys. 2.2. Funkcjonalne starzenie się budynku

Można przyjmować różnorodne strategie definiowania standardów konserwacji. Z punktu widzenia właściciela, rozwiązaniem rozsądnym, umożliwiającym ograniczenie nakładów finansowych, może być ograniczenie się do ustawowego minimum oraz do zgodności z przyjętymi warunkami wynajmu. Takie podejście może przyjąć właściciel nieruchomości położonej przy ulicy handlowej, która przestała być modna, a co za tym idzie, w lokalizacji niezbyt lukratywnej. Użytkownik, z drugiej strony, dąży na ogół do utrzymania wysokich standardów konserwacji, co umożliwia mu realizowanie celów przyjętych przez jego organizację. Na przykład, uszkodzone ściany wewnętrzne w budynku biurowym, popękane lub zawilgocone, to usterka niedopuszczalna z punktu widzenia użytkownika, ponieważ ma ona bardzo zły wpływ na morale pracowników, jak również na postrzeganie budynku przez klientów, a także może spowodować daleko idące straty w wyniku uszkodzenia konstrukcji i systemów dostarczania mediów.

Rzeczoznawcy i eksperci budowlani zdają sobie doskonale sprawę z nieuchronnej rozbieżności pomiędzy faktycznym zapotrzebowaniem na konserwację a nakładami i zasobami dostępnymi w celu jej realizowania. Rozbieżność ta jest kluczową przyczyną, dla której konieczne jest planowanie konserwacji. Zarządzanie aktywami i planowanie konserwacji wpisuje się dziś ściśle w kulturę sektora publicznego, jak i licznych korporacji,

Czas

Sta

nd

ard

Pogorszenie stanu

Oczekiwania i przepisy


30

a identyfikowanie, kwantyfikacja i zarządzanie potrzebami w tym zakresie stało się już rutynową praktyką. W przypadku wynajmu nieruchomości, teoretycznie przynajmniej, opracowuje się plan konserwacji, określający obowiązki w zakresie napraw oraz inne zobowiązania związane z wynajmem.

2.3.2 Przestrzeganie przepisów

Należy wprowadzić rozróżnienie pomiędzy tym, co możemy uznać za pożądane, a tym, co należy do obszaru zasadniczych standardów konserwacji. Standardy pożądane dotyczą takich kwestii, jak wyposażenie wnętrz i działania ukierunkowane na podwyższenie komfortu użytkowania, natomiast zasadnicze aspekty konserwacji dotyczą zgodności z obowiązującymi przepisami – spełnienia minimalnych standardów budowlanych, wymaganych przez kodeksy prawne.

Rzeczoznawca / ekspert budowlany bierze aktywny udział we wdrażaniu krajowych i lokalnych przepisów zagospodarowania przestrzennego oraz prawa budowlanego (regulacji), które mają zastosowanie do budowy, rozbudowy i adaptacji. Standardy te dotyczą przede wszystkim stabilności konstrukcji, BHP (warunki sanitarne i ochrona ppoż.) oraz wymogów ochrony środowiska; w coraz większym stopniu także są ukierunkowane na zrównoważony rozwój w budownictwie. Kodeksy i przepisy zmieniają się z czasem, podwyższając wymagania w zakresie takich obszarów, jak energooszczędność, ochrona ppoż., stabilność konstrukcyjna; zasadniczo jednak nie mają mocy wstecznej. Co za tym idzie, w przypadku re-inwestycji i generalnych remontów dąży się do spełnienia bieżących wymogów prawnych, jeżeli jest to technicznie wykonalne.

Z chwilą zasiedlenia nowego budynku, zaczynają obowiązywać inne przepisy, związane z jego użytkowaniem jako miejsca pracy, zamieszkania lub budynku publicznego. Przeprowadza się zatem ocenę ryzyk, związaną z przepisami BHP (patrz poniższy przykład). Wynajmujący, jak i najemcy mogą zostać obciążeni odpowiedzialnością w stosunku do użytkowników, gości oraz sąsiadów, zarówno przebywających na terenie obiektu za ich zgodą, jak i bez niej.


31

Przykłady przepisów regulujących funkcjonowanie zakładów pracy, oświaty, rekreacji, opieki zdrowotnej i innych obiektów:

- substancje i materiały budowlane szkodliwe i niebezpieczne, w tym radon i azbest,

- bezpieczeństwo elektryczne i gazowe, - ochrona ppoż., - bezpieczeństwo i czystość wody, - pierwsza pomoc, - windy i dźwigi, - bezpieczeństwo pracy, - urządzenia i sprzęt wykorzystywane podczas pracy, - oświetlenie, wentylacja i ogrzewanie, - urządzenia sanitarne, - zaplecze dla personelu, jadalnia, umywalnie i szatnie, - dostępność dla osób niepełnosprawnych.

Należy również rozróżnić pomiędzy przepisami obowiązującymi z mocy prawa i normami, zalecanymi jako dobre praktyki w wytycznych dołączonych do statutu lub wynikających z praktyki branżowej. Przykładem tych ostatnich może być instalacja świateł awaryjnych w ramach spełniania ogólnych wymogów BHP i ochrony przeciwpożarowej.

Istnieją również wymogi quasi-ustawowe, propagowane przez rząd krajowy, w ramach których tworzy się normę wzorcową dla finansowanych publicznie modernizacji obiektów opieki zdrowotnej, mieszkalnictwa czy oświaty. W takich wypadkach, zgodność z minimalnymi standardami jest z reguły determinowana przez poziom finansowania.

Istnieje także wiele aspektów funkcjonowania budynków, nie związanych z przepisami i regulacjami prawnymi; do przykładów należy dbałość o ich wygląd zewnętrzny i wewnętrzny, wykończenie obiektów oraz ogólny stan fizyczny konstrukcji. Stan ścian zewnętrznych i stropów budynku może ulec pogorszeniu ze względu na wieloletnie zaniedbania oraz w wyniku opadów atmosferycznych; przepisy wymagają działania jedynie w przypadkach, gdy skutki awarii mogą być niebezpieczne dla zdrowia i bezpieczeństwa użytkowników.


32

Tabela 2.1. Przepisy prawne a usterki budowlane

Skutki usterek budowlanych Skutek Przepisy prawne

Zaburzenie stabilności konstrukcji Tak

Utrudnienia dla użytkowników Nie

Zagrożenie utraty funkcjonalności Może

Pogorszenie wyglądu Nie

Obniżenie wygody Nie

Przydatność do użytku Nie

Wartość aktywów Nie

2.3.3 Funkcjonalność i wykorzystanie przestrzeni

Kolejny aspekt standardów budowlanych, związany z oczekiwaniami wszystkich zainteresowanych, to funkcjonalność, jakość i wykorzystanie przestrzeni. Czy budynek spełni swoją funkcję i jak będzie wyglądać zarządzanie konserwacją?

Funkcjonalność i przydatność do użytku wskazują, na ile dany obiekt spełnia potrzeby i oczekiwania użytkowników. W przypadku szkół i uczelni, na przykład, można stwierdzić, na ile dany obiekt jest przystosowany do podnoszenia standardów edukacji. Rozmiar, kształt, rozkład, otoczenie i lokalizacja pomieszczeń i obiektów, jakość wyposażenia i infrastruktury może mieć bezpośredni wpływ na metody nauczania, potencjał dydaktyczny, morale i zachowania studentów i uczniów.

W takich sektorach, jak oświata czy opieka zdrowotna powszechną praktyką jest przyjmowanie minimalnych standardów powierzchni, które służą jako wzorzec przy ocenie jakości obiektu. Zarządzanie potrzebami użytkowników, układem i zagospodarowaniem przestrzeni w dużych instytucjach i firmach to proces ciągły, który pozwala zidentyfikować możliwości racjonalizacji i zmian w wykorzystaniu przestrzeni. Proces ten ma z kolei wpływ na harmonogram, zakres i finansowanie konserwacji. Przekształcenia mogą obejmować zmiany układu pomieszczeń, wykończenia ścian, podłóg i sufitu. Prace w tym zakresie, które nie są traktowane jako pilne, można odroczyć do momentu rozpoczęcia robót modernizacyjnych.


33

2.4 SYSTEMY KONSERWACJI

2.4.1 Ocena ryzyk i zarządzanie konserwacją

Ocena ryzyk to integralna część zarządzania konserwacją o znaczeniu zasadniczym, która zakłada uznanie, że nieoczekiwane zdarzenia mogą mieć wpływ na realizacje celów danego projektu lub programu. Systematyczna identyfikacja i zarządzanie ryzykiem pozwala, dzięki stosownej analizie, ocenić prawdopodobieństwo pomyślnej realizacji projektu. Proces zarządzania ryzykiem przyczynia się do zidentyfikowania niedopuszczalnych podwyżek kosztów, opóźnień lub niedociągnięć w realizacji, a określenie działań, jakie należy podjąć, aby wywrzeć wpływ na przyczyny i/lub skutki wystąpienia ryzyk ma na celu zachowanie równowagi pomiędzy oczekiwaniami klienta a preferowanymi rozwiązaniami.

Każda firma i usługodawca posiada obiekty budowlane, które mają kluczowe znaczenie dla prowadzonej działalności. Organizacje muszą identyfikować i kontrolować ryzyka, które mogłyby spowodować utratę budynku lub obiektu budowlanego, a przyjęte metody zarządzania mają wpływ na projekt, instalację i utrzymanie np. sieci mediów. Działalność biznesowa narażona jest na liczne ryzyka, do których należą powodzie, pożary, błędy ochrony, zakażenia wody, obecność niebezpiecznych materiałów budowlanych, jak również awarie systemów o kluczowym znaczeniu. Za priorytetowe uważa się zagrożenie życia ludzkiego; straty finansowe i przerwy w działalności również mają ogromne znaczenie.

Zarządzanie ryzykiem ma również zapewnić zgodność z przepisami i wyeliminować groźbę postępowania karnego lub cywilnego. Postępowanie egzekucyjne i spory mogą spowodować liczne zakłócenia, wysokie koszty, a w rezultacie mogą ogromnie zaszkodzić prowadzonej działalności; proces zarządzania ryzykiem pozwala na opracowanie technik unikania, zapobiegania wystąpieniu ryzyk, a także na sporządzenie planów awaryjnych, jak również zaplanowanie przeniesienia, jak i utrzymania ryzyka szczątkowego.

Zarządzanie ryzykiem w ramach organizacji wymaga przyjęcia systemów konserwacji. Kluczowe funkcje biznesowe są realizowane dzięki integralności budynku oraz dostępności usług i ich elastyczności. Założenie to doskonale ilustrują wymagane sprzęty i systemy informatyczne i komunikacyjne dla różnych branż, w szczególności zaś dla branży biurowej. Wyniki oceny ryzyka


34

powinny prowadzić do przyjęcia planowej metody zarządzania konserwacją. Wszyscy właściciele i użytkownicy dążą do sprawowania kontroli nad kosztami konserwacji budynków i zarządzania ryzykami w ramach odpowiedniego systemu planowania.

2.4.2 Konserwacja doraźna a planowa

Dobra praktyka branżowa wskazuje, że w perspektywie średnioterminowej, planowa konserwacja w ramach opracowanego z góry budżetu przynosi oszczędności finansowe i energetyczne oraz korzyści w zakresie stosunku wartości do ceny w porównaniu z konserwacją doraźną. W ramach audytu rządowego w Wielkiej Brytanii stwierdzono, że stosunek nakładów na konserwację planową do nakładów na konserwację doraźną powinien docelowo wynosić 75:25 w skali rocznej – do takiej sytuacji powinny dążyć organizacje sektora publicznego. Stawiając sobie za cel wypracowanie planowego systemu konserwacji, zarządzający musi wykazać związane z tym oszczędności inwestycyjne. Strategia bazująca na okresowych kontrolach, zaplanowanym budżecie, kontroli kosztów i regularnej weryfikacji konserwacji leży u podstaw takiego planu.

Konserwacja doraźna polega na realizowaniu zadań w odpowiedzi na zaistniałą sytuację, co może prowadzić do długotrwałych przerw w prowadzeniu działalności lub do konieczności pilnej naprawy w wyniku dotychczasowego zaniedbania. Nieplanowane naprawy mogą skutkować realizacją działań w sposób nieekonomiczny, niewłaściwy, nieadekwatny i kosztowny. Planowa konserwacja natomiast podlega kontroli i jest realizowana na podstawie określonej procedury. Plan konserwacji budynku może obejmować kilka metod: konserwację zapobiegawczą, naprawczą, uzależnioną od warunków realizowaną jednostkowo lub na podstawie z góry narzuconych harmonogramów (Chartered Institution of Building Services Engineers CIBSE 2008).

Jednym z celów opracowania programu konserwacji jest upewnienie się, że wszystkie elementy budowlane są poddawane konserwacji wg ustalonego standardu, a ewentualne usterki są analizowane szczegółowo i usuwane. Organizacja powinna dysponować programem konserwacji w perspektywie pięciu, dziesięciu lub więcej lat, a także bardziej szczegółowym programem wdrażania w skali roku, obejmującym poszczególne pozycje kosztowe.


35

Zarządzanie i planowanie konserwacji polega w dużej mierze na przewidywaniu i zapobieganiu usterkom zanim doprowadzą one do niepożądanych skutków. Podejście takie bazuje na identyfikacji zapotrzebowania na konserwację z wyprzedzeniem, co pozwala na podjęcie niezbędnych działań naprawczych – serwisowania, naprawy lub wymiany – w sposób wydajny i efektywny pod względem kosztów.

Podstawą dla konserwacji zapobiegawczej jest zatem podejmowanie działań, zanim dojdzie do awarii, gdy tylko jest to możliwe. Mogą one przybrać formę naprawy spękanej powierzchni słupów betonowych zanim dojdzie do karbonatyzacji, a co za tym idzie, do skorodowania stali i odpryskiwania betonu; mogą także polegać na uzupełnieniu ubytków spoinowania i naprawie muru, aby zapobiec przenikaniu wody deszczowej przez ścianę, co mogłoby skutkować zawilgoceniem i zagrzybieniem, a następnie utratą wytrzymałości konstrukcyjnej wbudowanych w konstrukcję desek.

2.4.3 Identyfikacja potrzeb w zakresie konserwacji

U podstaw planowania i wdrażania konserwacji leży proces identyfikacji potrzeb. W przypadku określonej nieruchomości, potrzeby te należy identyfikować przy pomocy następujących potrzeb stosownie do niezbędnego minimum:

- zwykły stan budynku/ spełnienie wymogów ustawowych w zakresie inwentaryzacji,

- istniejący program konserwacji planowej, - usterki i naprawy odnotowane przez użytkowników budynku, - informacja zwrotna od ekip realizujących działania z zakresu

serwisowania, napraw i modernizacji, - wymogi ustawowe i zobowiązania zawarte w umowach najmu w zakresie

napraw.

Podstawowym źródłem informacji przy ocenie potrzeb w zakresie konserwacji jest inwentaryzacja stanu budynku/ ustawowa, przeprowadzana co pięć lub dziesięć lat. Duża część informacji pozyskanych podczas inwentaryzacji nieruchomości podlega włączeniu do bazy danych w celu analizy. Typowe zagadnienia dotyczące stanu budynku, analizowane podczas inwentaryzacji, to:

- stan fizyczny i konieczność konserwacji,


36

- konieczność naprawy poszczególnych elementów, - zgodność z BHP i innymi wymogami ustawowymi.

Inwentaryzacja stanu budynku to zorganizowane, systematyczne, całościowe oględziny wszystkich elementów budowlanych. Identyfikuje się niezbędne naprawy i wymiany, które podlegają kwantyfikacji, wycenie, określa się priorytety i harmonogramy na podstawie stanu, stanu napraw i zweryfikowanego pozostałego czasu użytkowania poszczególnych elementów budowlanych. Z reguły, niezbędne prace konserwacyjne klasyfikuje się jako: wymianę dużych elementów; wymiany, naprawy i konserwację nieplanową; niewielkie wymiany, naprawy i serwisowanie; zmianę wystroju lub wyposażenia i adaptację.

Ocena istotności aktywów budowlanych dla danej organizacji powinna obejmować takie kryteria, jak wizerunek firmy, jak również ocenę konsekwencji awarii systemów w obiekcie (BISRIA 2000). W przypadku inwentaryzacji stanu, której celem jest opracowanie planu zarządzania aktywami, relatywna istotność stanu napraw elementów budowlanych każdej nieruchomości, mierzona w odniesieniu do pożądanych standardów utrzymania, może zostać zilustrowana odpowiednim rankingiem. Istnieje szereg systemów rankingowych, będących w powszechnym użyciu, które nawiązują do odpowiednich standardów utrzymania przyjętych w organizacji. Typowy ranking stanu elementów budowlanych obejmuje następujące kategorie: krytyczna, istotna, ważna i pożądana.

Jednym z takich systemów rankingowych, używanych powszechnie, jest system złożony z czterech kategorii: stan dobry, zadowalający, niezadowalający, zły. W przypadku, gdy dany element znajduje się w dobrym stanie, z definicji oznacza to, że działa on zgodnie z przeznaczeniem w sposób wydajny. Parametry każdego elementu budowlanego – okien, drzwi, pokryć dachowych, instalacji elektrycznych – są zdefiniowane z góry lub zgodne z powszechnym rozumieniem w ramach danego standardu. Stan zadowalający oznacza, że element działa zgodnie z przeznaczeniem, ale wykazuje niewielkie zużycie; stan niezadowalający oznacza, że doszło do poważnej usterki i/lub element nie działa zgodnie z przeznaczeniem; stan zły oznacza, że czas użytkowania elementu dobiegł końca i/lub ryzyko wystąpienia poważnej awarii jest wysokie.

Polityka konserwacji, realizowana przez firmę lub organizację, powinna określać minimalny standard lub pożądany poziom wydajności, który powinien zostać utrzymany dla danego aktywa lub elementu budowlanego. Co za tym


37

idzie, jeśli nie jest możliwe spełnienie przyjętych standardów, konieczne jest podjęcie działań naprawczych w celu przywrócenia akceptowalnego stanu danego aktywa lub elementu budowlanego.

2.4.4 Określanie priorytetów dla robót konserwacyjnych

Po zidentyfikowaniu potrzeb w zakresie konserwacji, rzeczoznawca/ ekspert budowlany musi określić priorytety – tak, aby jak najlepiej ulokować zasoby stosownie do szeroko pojętych celów i planów danej firmy bądź organizacji.

Ocena stanu budynku musi odpowiadać na pytanie, kiedy należy przeprowadzić konserwację. Podczas tego procesu, rzeczoznawca/ ekspert budowlany ma obowiązek poinformować organizację o konsekwencjach odłożenia w czasie nakładów na określone działania z zakresu napraw i konserwacji. Relatywna istotność poszczególnych elementów budowlanych jest określana podczas inwentaryzacji przy pomocy systemu rankingowego, opisanego powyżej, który wpisany jest w ramy metodologii inwentaryzacyjnej.

Ustalenie priorytetów robót konserwacyjnych w sposób metodyczny i systematyczny jest możliwe przy pomocy szeregu metod. W ramach każdej metodologii, definiuje się priorytety, aby zapewnić spójność działań dla całości zasobów budowlanych organizacji; należy objaśnić je wszystkim zainteresowanym. Metody ustalania priorytetów mogą bazować na następujących założeniach:

- pilność napraw i skutki ich braku (patrz poniższa tabela 2.2), - priorytety napraw tzn. wpływ ewentualnego braku napraw na dochody

z wynajmu, - działanie i jego skutki, tzn. brak naprawy spowoduje szybkie wystąpienie

szkód, a co za tym idzie – kosztów, lub uciążliwości dla użytkowników budynku,

- nastawienie na atrybuty, np. status budynku, stan fizyczny, istotność funkcji, wpływ na użytkowników, koszty lub skutki dla świadczonych usług.

Różne firmy i organizacje korzystają z różnych metodologii określania priorytetów robót konserwacyjnych. Jakkolwiek nie zawsze jest to jednoznacznie udokumentowane, małe organizacje z reguły koncentrują się na unikaniu lub łagodzeniu zagrożeń (wysokie ryzyko związane z zagrożeniem


38

życia i/lub zagrożeniem dla nieruchomości, niezgodność z prawem, niebezpieczne warunki (usterki lub problemy operacyjne, które wiążą się z zagrożeniem poważnych konsekwencji), relatywnie niewielkich zagrożeń z dziedziny BHP i/lub pogorszenia stanu nieruchomości bądź sprzeczności z dobrymi praktykami. Metody określania priorytetów generują wartość dodaną, gdy dla działań z każdej kategorii zdefiniuje się maksymalne ramy czasowe, tzn. pilne oznacza „w ciągu tygodnia”; niezbędne – „w ciągu dwóch lat”.

Tabela 2.2. System kodów dla inwentaryzacji budowlanych

Priorytetowość zadań z zakresu konserwacji Poziom priorytetowości Definicja Poziom 1 Nieunikniona: odłożenie w czasie

oznaczałoby naruszenie przepisów, zasad BHP lub byłoby zdecydowanie szkodliwe lub niebezpieczne dla użytkowników budynku

Poziom 2 Istotna: odłożenie w czasie spowoduje istotny wzrost ryzyka wystąpienia negatywnych konsekwencji

Poziom 3 Pilna: pożądana w celu ochrony wartości, funkcjonalności i użyteczności

Poziom 4 Pożądana: w celu utrzymania standardów lub zwiększenia efektywności bądź maksymalizacji wartości

Odsuniecie konserwacji w czasie może okazać się kosztowne i czasochłonne. Zarządzanie nieruchomościami uznaje się obecnie za jedno z niezbędnych narzędzi umożliwiających kontrolowanie zarządzania, określanie priorytetów dla nakładów i monitorowania wydajności działań. Poszczególne elementy robót konserwacyjnych mogą być realizowane w sposób bardziej efektywny kosztowo jako odrębne prace na bazie niewielkich kontraktów, zamiast w ramach regularnych napraw; z drugiej strony, zaległe naprawy można realizować w ramach zaplanowanych projektów konserwacji i renowacji.


39

2.4.5 Wdrażanie konserwacji

Efektywne i skuteczne wdrażanie konserwacji jest możliwe dzięki dobrym strukturom i procesom zarządzania oraz odpowiedniej strategii zaopatrzenia. Funkcję zarządzania konserwacją realizują rzeczoznawcy/ eksperci budowlani, menadżerowie nieruchomości lub obiektów, inżynierowie zakładów, personel lub inne osoby, w zależności od skali, poziomu obrotów oraz typu organizacji czy firmy.

Organizacje mogą skorzystać z wielu opcji wdrażania napraw i konserwacji. Każda z nich ma zalety i wady w różnorodnych okolicznościach. Standardowe kontrakty i modele biznesowe są dziś dostępne dla każdej z nich.

Naprawy i konserwację można powierzyć zatrudnionemu bezpośrednio personelowi, pozyskiwać na zasadzie outsourcingu od zewnętrznych wykonawców lub też połączyć te dwie metody. W ostatnich latach wyewoluowały również bardziej innowacyjne modele w oparciu o koncepcję partnerstwa pomiędzy klientem i prywatnymi wykonawcami i dostawcami.

W ramach partnerstwa z wykonawcami możliwe jest skorzystanie z opcji rachunkowości otwartych ksiąg (open book accounting), koncentracji miejsc pracy i współdzielenia ryzyk. Ta ostatnia opcja ma zachęcać do utrzymywania otwartych i uczciwych relacji; można jednakże spierać się, że jest to opcja wymagająca intensywnego zaangażowania menadżerów, na korzyści trzeba poczekać, a partnerstwo długoterminowe może okazać się niekonkurencyjne na rynku.

Krajowe i regionalne konsorcja usługodawców mogą okazać się dobrym rozwiązaniem dla poszczególnych organizacji i właścicieli budynków, ponieważ umożliwiają im osiągnięcie dobrej relacji wartości do ceny dzięki rabatom udzielanym przy zakupach hurtowych, racjonalizacji łańcuchów dostaw, standaryzacji wykorzystania elementów; zarazem też mogą mieć wpływ na podniesienie jakości produktów i ich rozwój. Kontrola nad łańcuchem dostaw to powód, dla którego wybiera się zamówienia zbiorcze i opcje współpracy partnerskiej. Ograniczenia finansowe, z jakimi boryka się ostatnio sektor publiczny skłaniają wiele organizacji do zbiorczego nabywania usług z dziedziny konserwacji w ramach partnerstwa z innymi podmiotami w celu zredukowania kosztów.


40

ROZDZIAŁ 3

TECHNOLOGIA KONSERWACJI

3.1 MECHANIZMY ROZKŁADU, NISZCZENIA I USTEREK

Usterkę budowlaną można zdefiniować jako niedoskonałość, ubytek lub awarię elementu budowlanego, która ma negatywny wpływ na jego funkcjonalność lub wygląd. Ogromnie istotne jest, aby przy identyfikacji robót naprawczych uciekać się do takich, które umożliwią usunięcie przyczyn, a nie wyłącznie objawów problemu, co zagwarantuje trwałość przyjętego rozwiązania. Wiedza na temat mechanizmów leżących u podstaw awarii jest niezbędna dla przyjęcia odpowiedniego procesu zarządzania w analizowaniu, diagnozowaniu i określaniu działań naprawczych. Niektóre usterki budowlane są wynikiem naturalnych procesów starzenia, zużycia i eksploatacji; wiele innych jest jednak skutkiem innych czynników, począwszy od wadliwego projektu, kiepskiego wykonania po brak konserwacji. W oderwaniu od innych czynników, usterkę budowlaną można łatwo poddać kwantyfikacji, diagnozie i naprawie. Jednakże, niektóre objawy są wynikiem wystąpienia szeregu usterek, co może zakłócić proces identyfikacji przyczyn. Niekiedy przyczyny mają charakter złożony, co utrudnia rozwiązanie pozornie prostego problemu. Złożone analizy bywają konieczne w następujących sytuacjach:

- nieprawidłowa specyfikacja i/lub wyszczególnienie materiałów, - nieprawidłowe wyszczególnienie materiałów zidentyfikowanych

poprawnie, - nieprawidłowe materiały wbudowane lub wmontowane, - nieprawidłowe warunki obciążenia lub ekspozycji zastosowane

w obliczeniach lub prognozach wydajności.


41

3.1.1 Typologia powszechnie występujących usterek

budowlanych

Klasyfikację często spotykanych usterek proponuje przez Addleston (1989), wprowadzając rozróżnienie na następujące typy: zawilgocenie i kondensacja; ruch i pękanie; osiadanie; utrata przyczepności oraz korozja i rozkład. W ramach tych pięciu kategorii można następnie wyróżnić następujące typy i przyczyny usterek:

1) zawilgocenie i kondensacja: - kondensacja – powierzchniowa i międzywarstwowa, - zawilgocenie wewnątrz konstrukcji, - przenikanie deszczu, - wilgoć od gruntu i wód powierzchniowych, - przecieki z rur i zbiorników, - wyciek ze stosowanych maszyn i urządzeń, - zanieczyszczenie solami higroskopijnymi,

2) ruch i pękanie: - ruch w związku ze zmianą temperatury (odwracalny i nieodwracalny), - ruch w związku z wilgotnością (odwracalny i nieodwracalny), - odkształcanie elementów konstrukcyjnych, - reakcje chemiczne, np. korozja, karbonatyzacja i działanie siarczanów,

3) osiadanie: - gleba i wsporniki w gruncie, - zawartość wody i warunki gruntowe, - modyfikacja konstrukcji wsporczych, - zmiany w obciążeniu konstrukcji wsporczych,

4) utrata przyczepności (zaprawa, tynk, tynki zewnętrzne, substancje

uszczelniające, płytki i powłoki malarskie): - słabe wiązanie/ niewystarczające przygotowanie podłoża, - ruch, - starzenie się materiału,

5) korozja i rozkład: - utlenienie bezpośrednie/ oddziaływanie elektrochemiczne, - słaba ochrona, - atak grzybów,


42

- atak owadów, - wzrost roślin.

Powyższa klasyfikacja jest związana w dużej mierze z konstrukcją budynku, zastosowanymi materiałami i wykończeniem. Relatywna istotność rodzaju usterki jest zróżnicowana w zależności od kraju, stosownie do tradycyjnych metod budowlanych i wpływu klimatu. W krajach Europy północnej, w przypadku zabudowy niskiej, powszechnie używane materiały budowlane to kamienie i drewno; w Europie południowej preferuje się beton zbrojony.

Kategoryzacja powszechnie występujących usterek budowlanych wyposażenia i infrastruktury jest bardziej problematyczna ze względu na szeroki zakres i typy urządzeń mechanicznych i elektrycznych. Wg jednej z klasyfikacji można wyróżnić:

- fizyczna awaria / uszkodzenie, - nieprawidłowe lub nieodpowiednie systemy, - przegrzanie instalacji elektrycznych, - problemy, które oddziałują negatywnie na wydajność systemu, - nadużycia ze strony użytkowników budynku, - zbyteczne instalacje, - brak odpowiedniego dostępu dla celów konserwacji i serwisowania, - nieprawidłowa obsługa lub utrzymanie systemu, - niezgodność z przepisami.

Czynniki lub przyczyny występowania rozmaitych rodzajów usterek, awarii i uszkodzeń są różnorodne i liczne. Aby zrozumieć, co powoduje występowanie określonych zjawisk w obiektach budowlanych, musimy posiadać szczegółową wiedzę oraz rozumieć interakcje pomiędzy tymi czynnikami i mechanizmami. Czynniki te można pogrupować na takie, które mają charakter mechaniczny, elektromagnetyczny, termiczny, chemiczny, biologiczny lub są spowodowane przez użytkowników. Przykłady czynników i mechanizmów, które można pogrupować wg tej typologii, to: Czynniki mechaniczne: - dynamiczne obciążenie wiatrem, - ciśnienie geostatyczne.

Elektromagnetyczne: - promieniowanie słoneczne, - promieniowanie UV,


43

- promieniowanie IR.

Termiczne: - przewodzenie, konwekcja i promieniowanie, - rozszerzanie i kurczenie.

Chemiczne: - działanie elektrolityczne, - oddziaływanie wody na izolację termiczną, - utlenianie, - siarczany.

Biologiczne: - działanie kwasu i korozja, - uszkodzenie przez gryzonie, - wzrost roślin.

Spowodowane przez użytkowników: - przypadkowy błąd, - umyślny akt wandalizmu.

Zarządzanie utrzymaniem technicznym budynków musi bazować na znajomości mechanizmów usterek i czynników, które oddziałują na materiały budowlane w sposób łączny i zróżnicowane, powodując wystąpienie szeregu usterek i awarii. Wiele usterek można przewidzieć – doświadczenie wskazuje, że mimo przestrzegania określonych zasad konserwacji, stan danego materiału lub elementu budowlanego ulega stopniowemu pogorszeniu w trakcie okresu użytkowania. Doświadczenie wskazuje także, że – na przykład – przenikanie wody deszczowej do konstrukcji budynku z powodu nieefektywnej konserwacji lub jej braku daje niemal pewną gwarancję uszkodzenia konstrukcji wewnętrznej i wykończenia architektonicznego, co z pewnością będzie wymagało napraw w perspektywie długoterminowej.

Nieoczekiwane usterki występują z szeregu przyczyn. Mimo ciągłego rozwoju technik i materiałów budowlanych, awarie mogą wystąpić w wyniku zadziałania takich czynników, jak: - nieprawidłowe użytkowanie materiałów, - połączenie niekompatybilnych materiałów, - brak zrozumienia podstawowych faktów z dziedziny nauki i technologii, - nieprawidłowy projekt i specyfikacja, - nieprawidłowe wykonanie,


44

- niska jakość robocizny, - obniżona jakość konserwacji podczas użytkowania.

Opracowanie strategii zapobiegania awariom elementów budowlanych i/lub łagodzenie ich skutków wymaga zrozumienia przyczyn awarii i wyciągania wniosków z popełnionych nieumyślnie błędów. Jakkolwiek sprostanie wyzwaniom zrównoważonego rozwoju oraz efektywności kosztowej w budownictwie wymaga ciągłej innowacyjności, trzeba zarazem uczyć się na podstawie zaistniałych pomyłek, aby uniknąć ich powtórzenia. To z kolei wymaga nieustającej edukacji i informacji zwrotnej od rzeczoznawców/ ekspertów budowlanych, skierowanej do projektantów, konstruktorów, studentów i początkujących pracowników branży.

Proces generowania informacji zwrotnej musi kłaść nacisk na solidne podstawy projektu wstępnego i specyfikacji, rygorystyczną kontrolę jakości podczas procesu budowlanego oraz efektywne wdrażanie schematu konserwacji tak, aby utrzymać obiekt w dobrym stanie. Menadżerowie obiektów zbyt rzadko angażują się w proces już w fazie projektowania, co skutkuje zlekceważeniem istotnych zagadnień, takich, jak zapewnienie dobrego dostępu do poszczególnych elementów budowlanych dla potrzeb inspekcji, konserwacji i serwisowania.

Efektywna eksploatacja budynku o niskich wymaganiach konserwacyjnych jest uzależniona od wielu czynników, takich jak: uwzględnienie wymogów dobrych praktyk w fazie projektowania, kompetentny monitoring jakości budowy, prowadzenie odpowiednich rejestrów i opracowanie niezbędnych instrukcji.

3.1.2 Badanie, analiza i diagnoza

Rzeczoznawcy i eksperci budowlani przeprowadzają różnorodne inspekcje i badania w celu spełnienia określonych wymogów. Na przykład, można im zlecić przeprowadzenie inwentaryzacji i wyceny w związku z planowanym nabyciem obiektu lub analizą due diligence, oceny stanu budynku w celu opracowania programu konserwacji, inwentaryzacji powierzchni budynku w celu przygotowania planu obiektu lub analizy stanu obiektu, aby chronić interesy właściciela w związku z zaplanowanym rozpoczęciem robót budowlanych.


45

W trakcie cyklu życia budynku często zdarza się, że klienci, rzeczoznawcy i zarządcy obiektu przenoszą ryzyka na wykonawców lub wyspecjalizowane firmy zajmujące się diagnozowaniem usterek i stosujące niezależnie opracowane lub wybrane metody naprawy. Ten sposób postępowania może częstokroć skutkować realizacją nadmiarowych lub niewłaściwych napraw, podczas, gdy faktyczne, zasadnicze przyczyny usterek są ignorowane. Ponownie, niedoświadczone małe firmy wykonawcze często identyfikują na zlecenie przyczyny usterek, popełniając przy tym błędy diagnostyczne, co również prowadzi często do realizacji niewłaściwego zakresu robót naprawczych.

Przeprowadzenie inspekcji w celu przeanalizowania usterki i opracowanie raportu określającego niezbędne działania naprawcze wymaga określonych umiejętności i przyjęcia właściwej metodologii. Proces analizy można zilustrować następująco:

Rys. 3.1 Uproszczona mapa procesu analizy usterki

Uproszczony proces, przedstawiony na rysunku 3.1, bazuje na specjalistycznym dochodzeniu w sprawie przyczyn oraz identyfikacji działań naprawczych w stosunku do uszkodzonego elementu budowlanego. Punktem wyjścia jest tutaj ocena objawów powierzchniowych; identyfikuje się wszystkie potencjalne przyczyny i źródła usterek, aby następnie postawić precyzyjną diagnozę

Objawy Przyczyny

Źródła

Eliminacja

Sprecyzowanie

Testy

Zalecenia

Ocena i informacja zwrotna


46

w wyniku procesu testowania i eliminacji poszczególnych możliwości (prób i błędów). Po wdrożeniu rekomendowanych działań naprawczych, dobra praktyka zaleca rozpoczęcie okresu oceny i generowania informacji zwrotnych.

Przeprowadzenie analizy wymaga staranności i systematycznego podejścia do problemu. Ekspert musi posiadać liczne umiejętności techniczne, jak i tzw. „miękkie” kompetencje. Te pierwsze obejmują znajomość i zrozumienie technologii budowlanych; te drugie – „miękkie” – są związane ze sprawnością fizyczną, pragmatyzmem, samodzielnością, zaradnością i umiejętnościami dyplomatycznymi.

Proces analizy rozpoczyna się od udzielenia rzeczoznawcy przez klienta instrukcji pisemnych i potwierdzenie zakresu badania, opłat, pokrycia ubezpieczeniowego, zakresu identyfikacji i naprawy usterek, dostępu do obiektu i jego otoczenia. Przygotowania do analizy mogą obejmować badanie teoretyczne, gromadzenie informacji i przygotowanie logistyczne (patrz poniższa tabela – przygotowanie Planu Badania).

Tabela 3.1. Plan przygotowania do badania

Zakres badania i analizy Badanie teoretyczne metodologia lub procedura uzgodnienia umożliwiające

prowadzenie prac wewnątrz i na zewnątrz obiektu,

miejsca inspekcji, miejsca pobrania próbek

sprzęt i narzędzia rejestrowanie danych

personel i bezpieczeństwo dane BHP dla budynku rejestr materiałów szkodliwych i niebezpiecznych, np. azbestu

format sprawozdania struktura i treść sposób prezentacji danych

przechowywanie, dostępność i aktualizacja danych

baza danych i arkusze kalkulacyjne

wykorzystanie zdjęć, nagrań wideo i planów


47

W zależności od zakresu analizy, lista kontrolna działań na tym etapie procesu może obejmować następujące punkty: - powołanie zespołu np. inżynierów; laboratorium testowe; specjaliści

ds. badania rdzeni betonowych lub odpływów, - wynajęcie sprzętu, np. podnośników nożycowych, podnośników

hydraulicznych, rusztowań, zestawów z węglikiem wapnia, - sprzęt do badań niszczących i nieniszczących, np. miernik wilgotności

betonu, kamera termograficzna, - poprzednie sprawozdania; plany powykonawcze, przekroje i specyfikacje;

instrukcje konserwacji i obsługi, - narzędzia, np. laserowe mierniki odległości, suwmiarki, mierniki

rezystancji, endoskop, pochodnia, sonda, - oceny ryzyk BHP.

Analiza usterki w dużym, pojedynczym budynku, lub powtarzających się usterek w szeregu nieruchomości może przybrać postać rozszerzonej analizy, realizowanej w dwóch etapach. Najpierw planuje się inspekcję wstępną, z zastosowaniem ograniczonej liczby testów w celu oceny charakteru i skali problemu oraz zaplanowania bardziej szczegółowego badania. Na przykład, aby przeanalizować spękania, złuszczenie powierzchni i plamy rdzy na powierzchni elementów betonowych ze zbrojeniem, jako elementów konstrukcyjnych, musimy uwzględnić takie czynniki, jak zabezpieczenie stali, przepuszczalność betonu i stężenie niebezpiecznych chlorków. W ramach metody dwustopniowej, analiza wstępna obejmuje oględziny; przetestowanie próbek pod kątem grubości powłoki i karbonatyzacji; a także pobranie próbek do analizy laboratoryjnej w celu określenia zawartości chlorku i cementu. Nacisk kładzie się na zgromadzenie wystarczającej ilości informacji, aby umożliwić realizację drugiej, szczegółowej inspekcji i testów, a co za tym idzie, pełną identyfikację i kwantyfikację usterek.

Etap przygotowawczy obejmuje ocenę ryzyk z zakresu BHP. Bezpieczna realizacja badania wymaga przewidywania i identyfikacji zagrożeń, na jakie narażony jest zespół badawczy i użytkownicy budynku w trakcie wizytacji na terenie nieruchomości oraz po jej zakończeniu. Należy wziąć pod uwagę następujące kwestie: praca w pojedynkę; warunki lokalne; czynności i użytkownicy na terenie nieruchomości; praca na wysokości; warunki środowiskowe; zagrożenia związane z pracą pod napięciem i brakiem zabezpieczenia infrastruktury; niebezpieczne materiały, zasilanie i oświetlenie.

Po zakończeniu prac przygotowawczych, zespół badawczy przystępuje do realizacji zadania zgodnie z metodologią zaplanowaną w porozumieniu


48

z właścicielem i użytkownikami budynku. Specjalistyczne dochodzenie wymaga metodycznego gromadzenia i rejestrowania dowodów. Dochodzenie obejmuje wielokrotne powtarzanie procesu formułowania, analizy i testowania hipotez co do prawdopodobnych przyczyn wystąpienia usterki. Zgodnie ze złotą zasadą postępowania, ekspert nie może wyciągać wniosków pochopnie. Woda deszczowa, przedostająca się pod duży i złożony dach może pochodzić ze źródła oddalonego od miejsca, w którym widoczne jest zawilgotnienie sufitu – o ile można uznać, że zawilgotnienie to jest faktycznie spowodowane przez wodę deszczową. Wyłącznie staranne i szczegółowe testy z użyciem barwników, przyrządów do pomiaru wilgoci i innego specjalistycznego sprzętu mogą pozwolić na zlokalizowanie miejsca, w którym woda przedostaje się do wnętrza.

Podczas gromadzenia i analizy informacji na miejscu stosuje się szereg metod diagnostycznych. W ramach jednej z klasyfikacji rozróżniamy takie techniki, jak oględziny, wywiad ustny i metody weryfikacji.

o oględziny: � kwestie dostępu:

• wysokość: np. rusztowania wiszące, gondola, zjazdy,

• głębokość, • otoczenie, • otwory,

� metody obserwacji: • powierzchnia: np. lornetka, szkło

powiększające, lusterka, • pod powierzchnią – testy przy pomocy dymu,

miernika rezystancji, • próżnia wewnętrzna – endoskop, • konstrukcja – miernik grubości pokrywy, • weryfikacja dopasowania – poziomnica

alkoholowa, lasery, libella, łata miernicza, pion, teodolit, kompas,

� czujniki i techniki rejestracji: • tekst – notatki pisemne, formularze i listy

kontrolne, • ustne – taśma, • słuchowe – zapytania ustne, • oględziny – badanie przeciekania wody

w deszczowy dzień,


49

• ocena przy pomocy innych zmysłów – dotyku, smaku, węchu,

• przyrządy – aparat, kamera, mierniki laserowe, śrubokręt, nóż,

• rysunki – szkice, o wywiad ustny:

• źródła informacji, • na miejscu – menedżerowie budowlani,

użytkownicy, • poza obiektem – online, • wiarygodność – ewentualne uprzedzenia,

błędna interpretacja, niepewność, • myślenie równoległe – rozwiązywanie,

problemów, intuicja, o weryfikacje:

• powykonawcze plany kondygnacji i przekroje, • metody testowania,

o przyrządy przenośne: � badania nieniszczące – termo-

higrograf, czujniki punktu rosy,

� badania częściowo niszczące, np. endoskop,

o testy na miejscu, np. karbid, o testy laboratoryjne – na obecność

materiałów, np. azbest, • procedury monitorowania:

o długoterminowe np. ruch, o średnioterminowe np. przemieszczenia,

pęknięcia, o krótkoterminowe np. przenikanie wody

– test przy pomocy barwników, • badawcza identyfikacja i usunięcie usterek.

Każda inspekcja badawcza niesie za sobą inne wyzwania na etapie planowania i realizacji badania. Praca w obiekcie eksploatowanym może wymagać opracowania wyjątkowo szczegółowego planu działania, bez względu na to, czy mamy do czynienia z budynkiem mieszkalnym, fabryką, szkołą, centrum handlowym, hotelem czy biurowcem. Odsłonięcie konstrukcji wewnętrznej


50

lub materiałów w ramach badania, a następnie przeprowadzenie naprawy, wymaga odpowiedniego zarządzania.

Zarejestrowanie informacji zgromadzonych w obiekcie wymaga odpowiedniego zaplanowania i metodycznego działania. Związane z tym wymogi ilustruje poniższy przykład.

Rys. 3.2. Studium przypadku – analiza zawilgocenia i kondensacji wilgoci

w mieszkaniach wieżowca

Dwa dwudziestotrzypiętrowe apartamentowce poddano badaniu w celu ustalenia przyczyny zawilgocenia i opracowania planu naprawczego oraz kosztorysu napraw. Wieżowce zbudowano w oparciu o konstrukcję z betonu zbrojonego; okładzina ścian zewnętrznych została wykonana z prefabrykatów. Plan inspekcji zakładał, że trzech rzeczoznawców umówi się na oględziny wszystkich apartamentów w celu zarejestrowania objawów zawilgocenia i ustalenia potencjalnych przyczyn. Informacje na temat lokalizacji i zakresu zawilgocenia zarejestrowano poprzez sporządzenie mapy wilgotnych plam w taki sposób, aby odzwierciedlała ona ich relatywne położenie na ścianach wewnętrznych dla każdego z apartamentów. Nieuszczelnione spoiny pomiędzy płytami ścian i pęknięcia na powierzchni płyt odnotowano po zewnętrznej stronie w ramach procesu diagnostycznego, zmierzającego ku wyeliminowaniu ewentualnych źródeł zawilgocenia. Wszystkich członków zespołu odpowiednio poinstruowano, aby zapewnić spójność, dokładność i kompletność obserwacji


51

i zapisów. Informacje rejestrowano w postaci szkiców, planów, zdjęć, nagrań oraz arkusza kalkulacyjnego dla celów dalszej analizy i raportowania.

Jednym z zasadniczych celów inspekcji była ocena zakresu różnorodnych metod wyeliminowania zawilgoceń oraz wykonalnych technicznie i ekonomicznych metod naprawy. Poziom szczegółowości danych pozyskiwanych podczas oględzin tego rodzaju jest zróżnicowany w zależności od budynku. Jeżeli rysunki nie są dostępne, konieczne może okazać się dokonanie pewnych pomiarów celem uwzględnienia detali niezbędnych do oszacowania kosztów robót naprawczych.

W ramach badania i oceny należy trzymać się logicznej sekwencji działań, aby uniknąć nieprawidłowej diagnozy, co mogłoby skutkować z kolei podjęciem niewłaściwych działań naprawczych. Należy zatrudnić rzeczoznawców i inżynierów posiadających odpowiednie doświadczenie i kompetencje, aby upewnić się, że widoczne ślady usterki – drobne pęknięcia lub rysy widoczne na powierzchni betonu lub zaprawy – nie zostaną pomylone z wadą konstrukcyjną w rodzaju spękania, wykrzywienia, odkształcenia lub odchylenia płyt ściennych, stropów, słupów i belek.

Proces podejmowania decyzji, realizowany w trakcie badania, powinien doprowadzić eksperta już na wczesnym etapie do rozróżnienia pomiędzy typowymi lub powszechnie spotykanymi a nietypowymi lub niezwykłymi wadami. W przypadku stwierdzenia, że występują objawy nietypowe, konieczne mogą okazać się dalsze badania. Proces diagnostyczny bazuje na doświadczeniu, wiedzy i umiejętnościach rzeczoznawcy w zakresie wyciągania wniosków na podstawie dostępnych danych. Podczas całego procesu, należy uwzględniać oczekiwania klienta dzięki dobrej komunikacji; może bowiem pojawić się konieczność zwiększenia zakresu finansowania oraz przedłużenie czasu trwania czy też udzielenia dodatkowego wsparcia w celu zakończenia badania. Z reguły, z chwilą udostępnienia budynku w celu szczegółowych oględzin i odsłonięcia konstrukcji pojawiają się dodatkowe objawy i skutki usterki. Fakt ten powinien posłużyć jako uzasadnienie dla zabezpieczenia dodatkowych funduszy na szczegółową ocenę usterek w celu określenia ich dokładnych przyczyn, kwantyfikacji oraz oszacowania budżetu prac naprawczych. W ramach badania, rzeczoznawcy i eksperci muszą korzystać z narzędzi służących do testowania i monitorowania sytuacji lub z usług kompetentnych specjalistów w tym zakresie. Metody testów zaliczają się z reguły do dwóch kategorii: nieniszczących i niszczących. Te pierwsze polegają na zastosowaniu technik badawczych do istniejących budynków i konstrukcji w celu uzyskania rezultatów miejscowej analizy materiałów przy


52

minimalizacji uszkodzeń. Metody te są szybkie, stosunkowo wiarygodne i mogą być stosowane w połączeniu z badaniami niszczącymi, co umożliwi skorelowanie wyników.

Metody badania usterek betonu zbrojonego – opisane w tabeli 3.2 - pozwalają zredukować liczbę niezbędnych próbek. Badania nieniszczące są wykorzystywane w celu identyfikacji określonych cech elementów konstrukcyjnych, takich, jak ich lokalizacja, wymiary i stan prętów zbrojeniowych, ale nie służą bezpośrednio do oceny wytrzymałości betonu. W tym przypadku określa się korelacje pomiędzy danymi z badań nieniszczących przeprowadzanymi w obiekcie i wartościami wytrzymałości, obliczonymi dla próbek zbadanych w laboratorium, aby określić szacunkową wytrzymałość betonowych elementów konstrukcyjnych. Poszczególne techniki różnią się pod względem relatywnych kosztów, szybkości i wiarygodności.

Precyzyjny pomiar wilgotności materiałów konstrukcyjnych ścian i podłoża jest trudny; używa się do tego szeregu przyrządów. (Patrz poniższa tabela). Miernik rezystancji elektrycznej to narzędzie szczególnie przydatne np. do monitoringu tempa zmian stopnia zawilgocenia. Należy jednak interpretować wyniki niezwykle ostrożnie, wprowadzając stosowne rozróżnienie pomiędzy obecnością soli rozpuszczalnych a faktycznym zawilgoceniem testowanego materiału.

Konieczne może okazać się sporządzenie planu pobierania próbek, jak również wielokrotne wizyty w obiekcie w celu zarejestrowania odczytów sprzętu elektronicznego i innych urządzeń monitorujących – na przykład, aby określić przyczyny ruchów budynku, które manifestują się w postaci pęknięć i dowodów osiadania.

Przykłady testów i monitoringu mają zilustrować konieczność starannego zaplanowania działań związanych z badaniem przyczyn usterek. Ma to zastosowanie w szczególności do pobierania próbek z odwiertów podłóg i ścian w przypadkach, gdy konieczne jest określenie wilgotności przy pomocy miernika karbidowego. Jeżeli niezbędne jest pobranie wielu próbek, wygodniejsze może okazać się badanie materiałów w laboratorium w celu ustalenia ich wilgotności i zawartości wody związanej. W takim i podobnych przypadkach, cały proces logistyczny dokładnego zarejestrowania lokalizacji pobranych próbek i odpowiadających im wyników badań należy przeprowadzić ze szczególną dokładnością i starannością.


53

Tabela 3.2. Badania nieniszczące betonu zbrojonego

Właściwości betonu Metody badań

nieniszczących

Inne możliwe metody

badań nieniszczących Wytrzymałość Sonda penetracyjna

Sklerometr

Metody wyciągania

Pomiar prędkości

rozchodzenia się fal

ultradźwiękowych

Jakość ogólna i

jednolitość

Sonda penetracyjna

Sklerometr

Radiografia gamma

Pomiar prędkości


ultradźwiękowych

Ultradźwiękowa ocena

elementów konstrukcji

Grubość Radar

Radiografia gamma



Sztywność Pomiar prędkości


ultradźwiękowych

Obciążenie próbne

(odkształcenie w wyniku

obciążenia)

Gęstość Radiografia gamma

Pomiar prędkości


ultradźwiękowych

Pomiar gęstości strumienia

neutronów

Wymiary i

rozmieszczenie prętów

zbrojeniowych

Przyrząd do wyznaczania

położenia prętów

zbrojeniowych

Radiografia rentgenowska



Radar

Termografia

Stan korozji prętów

zbrojeniowych

Pomiar potencjału

elektrycznego

Opór właściwy betonu

Obecność pustej

przestrzeni pod

powierzchnią

Metoda akustyczna

badania betonu

Radiografia gamma

Pomiar prędkości


ultradźwiękowych

Badanie termiczne

Radiografia rentgenowska



Radar

Integralność

konstrukcyjna betonu

Obciążenie próbne

(odkształcenie w wyniku

obciążenia)

Badanie przy pomocy

emisji akustycznej


54

Tabela 3.3. Przyrządy pomiarowe i metody badawcze

Przyrządy do pomiaru wilgotności

Mierniki rezystancji elektrycznej Mierniki rezystancji Techniki mikrofalowe Pobieranie próbek niezależnych rdzeni Termo-higrograf Czujniki elektroniczne Termometry suche i wilgotne Czujniki punktu rosy

Badania nieniszczące w budownictwie

Monitorowanie stanu przy pomocy termografii

Odwzorowanie cieplne przy pomocy kamery na podczerwień w celu wykrycia przyrostu ciepła w uszkodzonych obwodach elektrycznych i elektronicznych obiektu; ciepło spowodowane tarciem lub zużyciem łożysk; wykrywanie utraty ciepła przez konstrukcję budynku (może posłużyć także wykrywaniu elementów wilgotnych, które są chłodniejsze od suchych)

Endoskopia Optyka światłowodowa w celu oględzin niedostępnych przewodów i szczelin

Pomiar prędkości rozchodzenia się fal ultradźwiękowych

Wykrywanie usterek, ocena grubości materiału, np. korozja rur; puste przestrzenie lub rozwarstwienie wewnątrz betonu

Badanie metodą prądów wirowych

Technika elektromagnetyczna, wykorzystywana do badania materiałów przewodzących prąd w celu wykrywania pęknięć, przepływów, określania wymiarów lub zróżnicowania materiałów konstrukcyjnych

Miernik grubości pokrywy Umiejscowienie zbrojenia i oszacowanie grubości pokrywy

Sklerometr Oszacowanie wytrzymałości betonu

Przy ocenie uszkodzeń spowodowanych przez usterkę warto stosować obiektywne miary podczas oceny. Technika ta jest szczególnie użyteczna w przypadku, gdy badanie dotyczy dużego kompleksu budynków lub szeregu nieruchomości, a co za tym idzie, gdy prace są prowadzone jednocześnie przez kilku rzeczoznawców. Przykładem zastosowania takiej techniki może być badanie szczelin spowodowanych przez odkształcenie konstrukcji.


55

Rzeczoznawcy/ eksperci odwołują się do klasyfikacji widocznych uszkodzeń- objawów, a nie przyczyn – ścian w skali (np. brytyjskiej) od 1 (nieistotne do 0,1 mm szerokości) do 5 (bardzo poważne >25mm szerokości). Przy pomocy przyrządów do monitorowania szczelin i urządzeń pomocniczych określa się kształt, rozmiar i głębokość szczelin, jak również zasięg ich przemieszczeń w kierunku poziomym i pionowym z upływem czasu. Przy pomocy tej metody diagnostycznej, rzeczoznawcy są w stanie nakreślić lokalizację i skalę pęknięć, wskazujących na występowanie naprężeń ścinających, ściskających lub rozciągających.

W niektórych przypadkach konieczny jest monitoring stanu usterki w dłuższym okresie czasowym w celu określenia formy i prawdopodobieństwa wystąpienia awarii. Do przykładów należą tu pomiary szerokości szczelin w ścianach przy pomocy śrub mosiężnych oraz mikrometru w celu nakreślenia linii poziomych w wyznaczonych miejscach dla potrzeb oceny tempa osiadania obiektu, a także kontrola przemieszczeń pionowych przy pomocy teodolitu.

Badanie może wymagać zatrudnienia wykonawcy, który wziąłby udział w częściowym odsłonięciu obiektu oraz usunięciu usterek po inspekcji, przeprowadzonej przez rzeczoznawcę; w takim wypadku należy przygotować odpowiedni kosztorys, zaplanować działania i zapewnić nadzór nad ich realizacją. Przykłady sytuacji, w których odsłonięcie jest konieczne, to: - usunięcie cegieł licowych wokół otworów okiennych w celu

przeanalizowania detali zapobiegających przedostawaniu się deszczu, np. izolacyjnej warstwy przeciwwilgociowej,

- wycięcie otworów w sufitach z płyt gipsowych oraz w panelach ściennych w celu uzyskania dostępu do pustej przestrzeni za nimi,

- usunięcie ceramicznej podłogi w celu zbadania konstrukcji podłoża, - zdjęcie osłony izolacyjnej z dachu w celu zbadania kształtu struktury.

3.1.3 Ocena i dobór metod naprawczych

W ramach diagnozowania usterek, należy starannie przeanalizować wszelkie objawy, rozważyć i ocenić wszystkie możliwe i potencjalne przyczyny, a następnie, w drodze systematycznej eliminacji, zidentyfikować faktyczną przyczynę i jej źródło. Proces ten powinien umożliwić podjęcie decyzji co do prawidłowego i optymalnego postępowania naprawczego.


56

Faza diagnostyczna procesu badawczego – w sposób jawny lub domniemany – obejmuje testowanie hipotez w celu jednoznacznego zdefiniowania przyczyn. W rezultacie, faza analizy nakłada się na fazę diagnostyczną na etapie zawężenia zakresu potencjalnych przyczyn do najbardziej prawdopodobnego rozwiązania lub pozyskania dowodów, które można uznać za stuprocentowo pewne.

Proces badawczy dociera w tym momencie do etapu, na którym rzeczoznawca jest w stanie określić działania naprawcze, które umożliwią wyeliminowanie problemu i zapobieżenie jego nawrotowi w innej lokalizacji. Proces kończy się sporządzeniem raportu technicznego, wyszczególniającego wnioski oraz dane, które do nich doprowadziły i zawierającego zalecenia i dalsze działania. Raport może również obejmować kwestie odpowiedzialności, ubezpieczenia, zapewnienia jakości, wdrożenia w obiekcie użytkowanym, formy kontraktowania i zlecania robót, a także – w większości przypadków – kosztorysy i zalecenia co do priorytetów i programu robót.

Ocena możliwości naprawy bazuje na doświadczeniu rzeczoznawcy/ eksperta budowlanego i z reguły jest formułowana przy wsparciu wyspecjalizowanych dostawców i wykonawców. Na przykład, w przypadku wady szkła w konstrukcji ścian osłonowych, przyczyny mogą być złożone i nietrudno o błędną diagnozę. Specjalistyczna firma instalacyjna lub przedstawiciel odpowiedniej organizacji branżowej powinien dostarczyć informacje w zakresie specyfikacji szkła, metod szklenia i konstrukcji wsporczych.

W wielu przypadkach, rzeczoznawca ma do wyboru różne metody naprawy. Metody te podlegają ocenie na podstawie takich kryteriów, jak koszt, dostępne fundusze, wykonalność techniczna, funkcjonalność praktyczna i wpływ na użytkowników budynku. Często zdarza się, że rzeczoznawca decyduje o powstrzymaniu się od działań, proponuje prowizoryczne rozwiązanie problemu lub przyjęcie alternatywnych rozwiązań trwałych w zależności od tego, czy usterka ma wpływ na estetykę obiektu, jego funkcjonowanie, użyteczność czy też stabilność konstrukcyjną. Metody naprawcze można określić wraz z dalszymi środkami zapobiegawczymi. W niektórych częściach Europy, gdzie wzrost pleśni i grzybów na zewnętrznych ścianach budynków jest zjawiskiem rozpowszechnionym, metody naprawcze mogą polegać na ich usunięciu przy pomocy strumienia wody pod ciśnieniem, zastosowania preparatu przeciwgrzybicznego i pomalowania ściany farbą odporną na pleśń. Zastosowane w tym wypadku środki prewencyjne mogą obejmować wyeliminowanie szorstkich powierzchni ścian, zastosowanie sufitów


57

podwieszanych, uszczelnień i zwieńczeń, aby chronić ściany i zapobiec przenikaniu wody.

Przykład ten można dodatkowo zilustrować sytuacją, w której dochodzi do zniszczenia powłoki farby przez erozję zawartego w farbie pigmentu. Środki naprawcze obejmują w tym wypadku zdjęcie powłoki niestabilnej farby proszkowej i nałożenie odpowiedniej, innej powłoki. Środki zapobiegawcze obejmują wybór bardziej stabilnych kolorów farby i zastosowanie odpowiednich powłok ochronnych, zwykle stosowanych w takich okolicznościach.

Optymalizacja wyboru najskuteczniejszej i najbardziej ekonomicznej metody naprawy to decyzja o charakterze technicznym z punktu widzenia rzeczoznawcy. To klient podejmuje decyzję o wdrożeniu proponowanych rozwiązań. Raport techniczny rzeczoznawcy pomaga w dokonaniu optymalnego wyboru. Jeżeli szacunkowy koszt robót naprawczych jest wysoki, klient może zdecydować się na rozbiórkę lub zmianę przeznaczenia budynku, połączenie naprawy z modernizacją lub skorzystanie z innych opcji.

Zdarza się, że optymalnym rozwiązaniem jest zarządzanie skutkami usterek, zamiast podejmować kosztowne i uciążliwe działania naprawcze. Dobrym przykładem może tu być przeciek wód gruntowych do piwnicy. Wody podziemne pod ciśnieniem przesączają się przez podłogę i ściany, głównie przez szczeliny w rodzaju przerw w betonie, dylatacji, porowatej powierzchni betonu, szczelin lub otworów na przewody serwisowe. Szczelne membrany, domieszki, mikstury na bazie cementu oraz detale systemu odpływowego mogły zostać nieprawidłowo dobrane lub zaprojektowane; beton mógł zostać niepoprawnie zagęszczony lub wadliwie ułożony bądź też podczas budowy uszkodzono izolację. Bez względu na przyczyny, ciągłe przenikanie wody nie musi skutkować uszkodzeniem konstrukcji ani jej destabilizacją; klient może więc uznać za stosowne zaakceptować konsekwencje i zadecydować o opanowaniu sytuacji poprzez wypompowanie wody i monitoring punktów przenikania.

Z chwilą wyboru danej opcji naprawy, w procesie zarządzania przechodzimy do etapu specyfikacji – wykonawczej lub normatywnej – oraz do zlecenia robót budowlanych. Ze swej natury, usuwanie usterek zawiera pewne niewiadome; dlatego też opracowano pewne praktyki z zakresu pomiarów i wyceny. Podczas organizacji robót naprawczych, niejednokrotnie trzeba uciekać się do podawania wartości w dużym przybliżeniu, chyba, że na etapie poprzedzającym zawarcie kontraktu przeprowadzono bardzo staranne badania.


58

W przypadku napraw betonu, na przykład, wykaz ilościowy podany w dokumentacji kontraktowej powinien wskazywać na zakres rodzajów napraw wg metody i obszaru lub objętości, a kontrakt powinien zawierać zapis dotyczący ponownego pomiaru przy faktycznych naprawach. Niemal zawsze, gdy pojawiają się wady betonu, dopiero z chwilą uzyskania pełnego dostępu do usterki możliwe jest określenie faktycznego zakresu robót przygotowawczych oraz zużycia zaprawy cementowej, żywicznej i epoksydowej. Często zdarza się, że określenie z góry całego zakresu napraw wymaganych w przypadku dużych i wysokich budynków jest bardzo trudne mimo szczegółowego badania wstępnego, mającego na celu określenie zakresu i charakteru napraw przed zawarciem kontraktu.

Roboty naprawcze powinny bazować na odpowiednim kontrakcie. Przedmiar powinien zawierać kolumny zatytułowane odpowiednio do charakteru robót tego rodzaju: - próbki i panele próbne, - równoległe przeprowadzanie badań, - przygotowanie i przekazanie danych z badań, - zapewnienie fizycznego dostępu, - roboty tymczasowe, - udział innych branż, - udział w inspekcjach i badaniach, - urządzenia/ wyposażenie dla potrzeb inspekcji i badań, - odpowiednio zmierzone ilości, - ponowny pomiar po ukończeniu.

Wszelkie niezbędne badania, których celem jest zweryfikowanie metody naprawy lub ocena wykończenia i wyglądu naprawionego elementu powinny zostać w pełni opisane, a wymagany poziom wydajności lub badań należy określić w dokumentacji. W przypadku, gdy badania szczegółowe należą do zakresu kontraktu na naprawy, użytkowanie rusztowań lub innych środków zapewniających tymczasowy dostęp, należy opracować program realizacji badań i napraw w taki sposób, aby zoptymalizować harmonogram realizacji kontraktu.

Możliwe jest wystąpienie nieprzewidzianego opóźnienia w realizacji kontraktu na naprawę; dokumentacja kontraktowa musi odzwierciedlać ten fakt. Inspekcje i badania są z reguły realizowane na krótko przed przystąpieniem do faktycznych napraw, co oznacza, że konieczne będzie podjęcie szybkiej decyzji co do naprawy. Inspekcje i badania mogą dotyczyć pierwotnej konstrukcji – jeżeli badanie poprzedzające zawarcie kontraktu miało


59

ograniczony zakres – lub faktycznie podjętych napraw. Zakres i cel tych działań powinien zostać określony, a wykonawca powinien naliczyć opłaty za udział w nich oraz dostarczenie niezbędnego sprzętu.

Celem opracowania szczegółowego kosztorysu jest dostarczenie wystarczającej ilości informacji, aby zapewnić możliwość stosunkowo dokładnego oszacowania potencjalnych kosztów, wyceny trwających robót i ostatecznego rozliczenia pomiędzy stronami. Powszechną praktyką jest przenoszenie ryzyka przez klientów i rzeczoznawców na wykonawców lub firmy specjalizujące się w diagnozowaniu usterek i korzystające z własnych metod naprawy. Może to skutkować realizacją niepotrzebnych napraw przy jednoczesnym zignorowaniu czynników, które przyczyniły się do powstania usterki.

Sformułowanie rekomendacji w zakresie napraw, włącznie z usunięciem przyczyn źródłowych, może okazać się trudne w pewnych okolicznościach ze względu na dużą liczbę zmiennych, które trzeba wziąć pod uwagę w związku z dostępnością wielu alternatywnych technik i materiałów. Klient powinien mieć pełną świadomość implikacji kosztowych, nie tylko w kontekście nakładów wstępnych, ale również przyszłych kosztów konserwacji.

Realizowane działania naprawcze mogą należeć do trzech kategorii: poprawek, wymiany części wadliwych lub kompletnej renowacji. Poprawki to rozwiązanie, które jest często wybierane ze względu na koszty; może jednak oznaczać, że zignorowano przyczyny źródłowe problemu. Tego rodzaju naprawy należy zasadniczo traktować jako rozwiązanie tymczasowe, podlegające wdrożeniu w sytuacjach, gdy budynek charakteryzuje się ograniczonym czasem funkcjonowania lub użyteczności ekonomicznej, a w najbliższej przyszłości zaplanowano jego renowację lub modernizację na szerszą skalę. Pełna renowacja może okazać się rozwiązaniem najbardziej ekonomicznym w przypadku budynków o długim przewidywanym czasie użytkowania.

Dla każdego z tych alternatywnych rozwiązań, konieczne jest skorygowanie usterek, aby zapobiec wystąpieniu tych samych defektów; zasadniczo należy także stosować wyłącznie techniki, materiały i elementy, które można uznać za sprawdzone. Nadzór nad całym procesem może nastręczać trudności szczególnie w przypadku renowacji i napraw; zatrudnienie odpowiednio wykwalifikowanych i solidnych pracowników z pewnością przyczyni się ogromnie do osiągnięcia pożądanych rezultatów i wysokich standardów realizacji. W zależności od tego, na ile nadzorujący darzy zaufaniem wykonawcę, metodą preferowaną w stosunku do wymiany części może okazać się renowacja.


60

Sporządzenie szczegółowej specyfikacji i precyzyjnych planów to oczywiście warunki wstępne prawidłowego ukończenia robót; proponowany ich zakres musi być jednak realistyczny i wykonalny. Z chwilą zakończenia robót naprawczych, należy przeprowadzać okresowe inspekcje celem wykrycia wczesnych oznak usterek, co pozwoli nam uniknąć dalszych kosztownych napraw dzięki konserwacji zapobiegawczej. W ten sposób gromadzi się użyteczne dane, które mogą posłużyć jako informacje zwrotne w przypadku wystąpienia podobnych problemów w przyszłości.

3.1.3 Strategie zapobiegania i łagodzenia usterek

Mimo doświadczenia i dostępności informacji z analizy usterek i robót naprawczych, powszechnie spotykane usterki w branży budowlanej występują po wielekroć. Rozpowszechnianie informacji o dobrych praktykach w zakresie projektowania, specyfikacji, budowy i konserwacji należy kontynuować i rozwijać.

Strategie zapobiegania występowaniu i łagodzenia skutków awarii budowlanych można pogrupować w ramach następujących kategorii: - istotność projektu i specyfikacji wstępnej, - prawidłowa realizacja budowy, - efektywna konserwacja włącznie z zapewnieniem dostępu dla potrzeb

inspekcji.

Liczne organizacje branżowe publikują i udostępniają na swoich stronach internetowych wytyczne w zakresie dobrych praktyk – dotyczy to zarówno zrzeszeń handlowych, jak i wyższych uczelni, instytucji badawczych i specjalistycznych, producentów, jak i dostawców. Wytyczne są zróżnicowane w zależności od kraju i stosowanych lokalnie tradycyjnych metod budowlanych, wykorzystywanych materiałów i innych czynników. W każdym przypadku jednakże u podstaw zarządzania utrzymaniem technicznym budynków leży fundamentalna wiedza naukowa oraz znajomość koncepcji budowlanych. Przykłady tych podstawowych zasad to: zrozumienie zasad stateczności wymiarowej i ruchów materiałów i konstrukcji; mechanizmów wymiany ciepła i przepuszczania powietrza przez materiały budowlane; wilgotności względnej i punktu rosy, po wiedzę z zakresu korozji bimetali.

Ogromnie istotne jest, aby rzeczoznawcy budowlani/ eksperci i zarządcy obiektów brali udział w procesach projektowania i opracowania specyfikacji


61

oraz prowadzili wyczerpujące rejestry działań budowlanych i konserwacyjnych. Zbyt często projektanci lekceważą kwestię zapewnienia odpowiedniego dostępu do poszczególnych elementów w celu ich inspekcji i konserwacji. Przemyślany plan owocuje przyjęciem odpowiedniego podejścia do specyfikacji i sporządzania szczegółowej dokumentacji, co w rezultacie ograniczy do minimum występowanie niepotrzebnych robót konserwacyjnych oraz zapewni dostęp do tych elementów konstrukcyjnych, które bezwzględnie wymagają konserwacji. Metody regularnego czyszczenia okien i fasad budynków oraz przeprowadzania planowych konserwacji należy rozważyć na wczesnym etapie projektowania, tak, aby uwzględnić w projekcie obecność niezbędnego wyposażenia. Dostęp należy zapewnić dla potrzeb okresowych inspekcji, serwisowania, wymiany, utrzymania oraz zastosowania środków ochronnych. To, czy zapewnia się dostęp stały, czy tymczasowy, zależy od równowagi pomiędzy nakładami kapitałowymi a kosztami bieżącymi, od kosztów w cyklu życia, uciążliwości dla użytkowników oraz od względów estetycznych. Projektant musi rozumieć wymogi konserwacji danego budynku: przewidzieć, jak często konieczna będzie konserwacja poszczególnych elementów; zapewnić możliwość bezpiecznej realizacji zadań w tym zakresie; określić wymogi co do przestrzeni; zdecydować, czy konserwacja będzie wymagała zawieszenia działalności obiektu; przewidzieć zapotrzebowanie na sprzęt, materiały, części i utylizacje odpadów; a także ryzyka dla użytkowników. Wymóg ten ma zastosowanie do wszystkich rodzajów budynków, nie tylko do tych największych, prestiżowych konstrukcji, gdzie standardowo instaluje się zabezpieczenia przed upadkiem z wysokości, instalacje montuje się nad sufitami podwieszanymi, a także zaprojektowane indywidualnie zwyżki wysięgnikowe i podnośniki nożycowe.

Choć planowanie i dopracowywanie szczegółów na etapie projektu może zwiększyć bezpieczeństwo i efektywność konserwacji, projektant musi również uwzględnić potrzebę zredukowania zapotrzebowania na konserwację budynku. Na przykład, zastosowanie trwałych materiałów wysokiej jakości może pozwolić na zredukowanie lub wyeliminowanie konieczności regularnej konserwacji w miejscach trudno dostępnych. Ograniczenia w zakresie kosztów, spodziewanej jakości i wydajności są brane pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o zastosowaniu bardziej trwałych, choć droższych materiałów i urządzeń lub też o uproszczeniu konserwacji dzięki wybraniu bardziej funkcjonalnego wykończenia. Prawidłowy dobór materiałów, wykończenia i elementów może znacząco obniżyć zapotrzebowanie na konserwację. Kluczem do sukcesu jest tu m.in. uszczegółowienie i opracowanie planu, uwzględniającego wymagany zakres konserwacji. Projektując budynek w taki sposób, aby ułatwić konserwację, architekt lub inżynier powinien również


62

upewnić się, że poszczególne elementy również będą łatwo poddawać się zabiegom w tym zakresie. Uznanie, że istnieją lepsze i gorsze rozwiązania w tym zakresie, i próba zrozumienia dlaczego tak jest, niejednokrotnie pozwoli nam dojść do prostych i skutecznych rozwiązań. Zadaszenia zapewniają cień, zarazem jednak chronią zewnętrzne ściany przed opadami deszczu, utrzymując fasadę budynku w stanie suchym i czystym. Szczegółowe zaprojektowanie zwieńczeń, uszczelnienia, ścian oporowych, warstw regulujących uwalnianie oparów i membran opłaci się - pozwoli zapobiec występowaniu usterek.

Elementy infrastruktury podlegają z reguły zasłonięciu ze względów estetycznych, bezpieczeństwa lub higieny. Należy zapewnić dostęp do rur poziomych i pionowych, przestrzeni nad sufitami i pod podłogami, a także do zewnętrznego i wewnętrznego orurowania i elementów infrastruktury poprowadzonych pod ziemią. Główne przewody mediów często są instalowane w ścianach, aby zredukować do minimum ich uciążliwość dla mieszkańców. Projektując obiekt i jego otoczenie, należy zakładać, że wystąpi najgorszy możliwy scenariusz i zapewnić odpowiedni dostęp do poszczególnych elementów celem realizacji robót naprawczych, a także zastosować trwałe materiały, podlegające wymianie, w obszarach, w których najprawdopodobniej konieczna będzie konserwacja.


63

ROZDZIAŁ 4

PLANOWANIE I FINANSE

4.1 PROCES PLANOWANIA KONSERWACJI

Dobra jakość kosztorysowania konserwacji ma znaczenie dla każdej firmy i organizacji z szeregu powodów. Przyszłe wymogi w zakresie naprawy i wymiany elementów należy z góry przewidzieć i zaplanować; należy także zapewnić fundusze na zrealizowanie potrzeb w tym zakresie; precyzyjne prognozowanie przyszłych kosztów konserwacji ma nieocenione znaczenie dla oceny wykonalności nowych projektów; właściciele i finansujący chcą jak najlepiej wykorzystać obiekt, aby chronić wartość aktywów stanowiących zabezpieczenie kredytów, a z perspektywy wartości w stosunku do ceny, wiarygodność prognoz konserwacji pomaga zoptymalizować wykorzystanie zasobów.

Prognozy wymagają weryfikacji i aktualizacji z biegiem czasu. Prognozy długoterminowe należy weryfikować z chwilą uzyskania dostępu do bardziej precyzyjnych przewidywań, biorąc pod uwagę zmiany w zakresie finansowania zewnętrznego, gospodarki i obowiązujących przepisów. Prognozy średnioterminowe należy modyfikować w ramach wdrażania rocznych planów działania.

Dobry system uwzględnia koszty odraczania konserwacji. Jeżeli opóźnienie robót skutkuje gwałtownym wzrostem ich kosztów, należy takie roboty traktować jako priorytetowe w stosunku do innych robót, nie objętych tą zasadą. Priorytety należy określać w powiązaniu z utratą wydajności i wzrostem kosztów w wyniku opóźnienia konserwacji.

Kosztorysowanie w oparciu o dane historyczne to standardowa metoda prognozowania przyszłych kosztów na podstawie analizy kosztów dotychczasowych, która jest z kolei uzależniona od poziomu szczegółowości


64

zarejestrowanych informacji i łatwości ich odtworzenia. W najprostszym wydaniu, metoda ta służy do przewidywania kosztów konserwacji doraźnej i polanowej na kolejny rok na podstawie kosztów za rok poprzedni, z uwzględnieniem inflacji. Bardziej wyrafinowaną metodą byłoby uśrednienie kosztów za szereg poprzednich lat lub odniesienie się do kosztów wg typu nieruchomości. Możliwość zastosowania tych metod jest uzależniona od funkcjonowania solidnych systemów umożliwiających gromadzenie i rejestrowanie danych na temat konserwacji i napraw oraz ich kosztów.

Kosztorysowanie w oparciu o dane historyczna to szybka i tania metoda prognozowania budżetu napraw, ponieważ trendy można poddać prognozowaniu w perspektywie krótkoterminowej. Przy zmieniających się zmiennych w rodzaju polityki konserwacji lub inflacji, długoterminowe prognozy w tym zakresie są mniej wiarygodne.

Korzyści z konserwacji planowej, a nie doraźnej, rozumie większość organizacji, jakkolwiek nie zawsze przekłada się to na praktykę. Polityka regularnych inwentaryzacji i inspekcji nieruchomości dostarcza środków, dzięki którym znacząca część usterek i awarii, które w przeciwnym razie należałoby uznać za nieprzewidywalne, może zostać racjonalnie przewidziana i wyeliminowana zgodnie z planowym programem. Dobra praktyka wskazuje, że inwentaryzacja stanu budynku, przeprowadzana co 5 lat stwarza podstawę dla dalszego rozwoju programu konserwacji. Rzeczoznawca/ ekspert budowlany jest w stanie prawidłowo ocenić pozostały czas użytkowania poszczególnych elementów budowlanych w cyklu 5-letnim, a także wychwycić usterki i oznaki zbliżającej się awarii.


65

Rys. 4.1. Cykl inwentaryzacji i inspekcji budynku

W wyniku inwentaryzacji możliwe jest zidentyfikowanie, określenie priorytetów i kosztów bieżących i przyszłych napraw i wymiany elementów. Prace nagłe i pilne, zidentyfikowane przy tej okazji, podlegają następnie realizacji w powiązaniu z usterkami zgłoszonymi przez użytkowników w ramach procesu konserwacji doraźnej. Program 5-letni określa szczegółowo elementy budowlane wymagające naprawy, wymiany lub modernizacji.

W ramach procesu planowania konserwacji, celem corocznej inspekcji nieruchomości określonych w programie długoterminowym jest aktualizacja i dopracowanie działań zidentyfikowanych dla celów budżetowych. Innymi słowy, aby przygotować budżet szczegółowy na kolejny rok, przeprowadza się inspekcję wszystkich nieruchomości objętych programem 5-letnich, dla których zidentyfikowano niezbędne roboty, w ciągu bieżącego roku. Decyzje z zakresu optymalizacji mogą dotyczyć grupowania elementów w taki sposób, aby uzyskać przewagę dzięki zastosowaniu ekonomii skali, poprzez opóźnienie lub przyspieszenie określonych prac w obrębie grupy elementów. Na przykład, zgrupowanie w ramach jednego kontraktu robót prowadzonych w wysokim budynku z użyciem kosztownego rusztowania niemal na pewno przyczyni się do ograniczenia nakładów. Może wiązać się to z koniecznością wymiany określonych elementów – okien lub okładziny ściennej – przed zakończeniem ich cyklu życia. W innych przypadkach, może okazać się, że dobrym

Naprawy i dalsze analizy

Coroczne inspekcje dot. konserwacji 5-letnia

inwentaryzacja stanu obiektu


66

rozwiązaniem jest rezygnacja z przedłużania życia elementu dzięki jego ciągłym naprawom i podjęcie kroków z zakresu konserwacji zapobiegawczej, zanim przydatność danego elementu wygaśnie, aby uniknąć nieuchronnych zakłóceń w działalności obiektu, a co za tym idzie – związanych z tym strat w przypadku, gdyby dana część przedwcześnie stałaby się niezdatna do użytku.

Jeden z uznanych modeli wzorcowych nakładów na konserwację planowaną i doraźną określa stosunek między nimi na poziomie 75%:25%. Alternatywne wartości określono tymczasem dla rocznego budżetu konserwacji lub funduszu amortyzacyjnego, który powinien wynosić od 1,5% do 2,5% ubezpieczonej wartości nieruchomości. Dobrym rozwiązaniem dla firm i organizacji może okazać się przyjęcie podobnych kryteriów weryfikacji strategii i polityki konserwacji. Zapewni to optymalną równowagę pomiędzy budżetem konserwacji planowej i doraźnej stosownie do potrzeb firmy lub organizacji, a także możliwość wykorzystania programu do zarządzania aktywami w celu analizy danych, co zwiększa szanse na skuteczną realizację celów i uzyskanie odpowiednich oszczędności i lepszej relacji wartości do ceny.

Program konserwacji opracowuje się na podstawie regularnej i systematycznej oceny budynków należących do zasobów organizacji; uważa się także za dobrą praktykę zachęcanie wszystkich użytkowników do stałego zgłaszania problemów wymagających rozwiązania. Dostępne jest tanie, jak również darmowe oprogramowanie umożliwiające użytkownikom zgłaszanie problemów online, co pomaga personelowi odpowiedzialnemu za konserwację w lepszym zarządzaniu działaniami naprawczymi.

Każdy program konserwacji musi uwzględniać kwotę rezerwową na działania nieplanowane i nieprzewidziane. Ostrożny menadżer określa na początku każdego roku obrotowego te pozycje robót zaplanowane na przyszły rok, które można przyspieszyć w przypadku wystąpienia nadwyżki funduszy w budżecie na wydatki niespodziewane lub dzięki dodatkowemu finansowaniu. Z drugiej strony, w przypadku przekroczenia budżetu na nieplanowane wydatki, cierpi na tym budżet napraw planowych, które mogą ulec przeniesieniu na rok następny.

W ramach planowania konserwacji zapobiegawczej należy wziąć pod uwagę badania i roboty naprawcze w przypadku wczesnego wykrycia objawów usterki, które – w razie braku reakcji – mogłyby spowodować powstanie szkód i znacząco wyższych kosztów. Usterki budowlane mogą spowodować: utratę stateczności konstrukcyjnej; uciążliwość z punktu widzenia użytkowników; zagrożenia, których efektem jest utrata funkcjonalności infrastruktury;


67

niekorzystne i niekomfortowe warunki; ograniczenie funkcjonalności obiektu i utrata wartości aktywów. Prawidłowe zdiagnozowanie przyczyn usterek jest przy tym uzależnione od umiejętności rzeczoznawców/ ekspertów budowlanych przeprowadzających badanie.

4.1.1 Programy konserwacji planowej

Do kluczowych celów planu konserwacji, zdefiniowanych przez Worstwortha, należą: zagwarantowanie utrzymania budynku na poziomie zdefiniowanym, akceptowalnym, bezpiecznym i zgodnym z prawem; zabezpieczenie jego użyteczności i wartości; optymalizacja stanu budynku i podejmowanie niezbędnych działań zapobiegawczych; efektywne kosztowo planowanie i realizacja zarządzania finansowego oraz kontroli budżetu. W hierarchii programów konserwacji, przyjętych przez poszczególne organizacje, plany długoterminowe z natury – bez względu na to, czy zostały opracowane na okres pięciu, dziesięciu czy więcej lat – nie cechują się poziomem szczegółowości właściwym programom rocznym. Mają jednak ogromne znaczenie w realizacji przetargów na zasoby oraz opracowaniu całościowej strategii zarządzania aktywami (Lee 2000).

Niektóre banki i inne instytucje finansujące, udzielając gwarancji dla projektów realizowanych z funduszy publicznych wymagają planów wymiany części dla czasu użytkowania obiektu wynoszącego 50 lub 60 lat oraz sporządzenia prognozy kosztów konserwacji. Oczywiście, prognozy tego rodzaju zawierają zastrzeżenia co do oczekiwanego czasu użytkowania poszczególnych elementów, rozwoju technologicznego, standardów konserwacji i wielu innych czynników. Obliczenia uwzględniają odpowiedni budżet kosztów, sporządzony w oparciu o źródła branżowe. Z przykładem można zapoznać się poniżej. Należy również zapoznać się z normą ISO 15686 Budynki i budowle - Planowanie okresu użytkowania – Część 8, aby uzyskać informacje na temat okresu użytkowania i szacowania w tym zakresie.

Zasadniczą cechę systemu planowej konserwacji jest przewidywanie usterek – w uzasadnionym zakresie – oraz opracowywanie odpowiednich procedur i systemów zapobiegania ich wystąpieniu oraz ich korygowania. Planowanie budżetu i nakładów umożliwia właścicielom i użytkownikom budynków kontrolowanie kosztów w uzasadnionym zakresie. Możemy mówić o niekwestionowanych zaletach - w wymiarze ekonomii, efektywności biznesowej i realizacji usług - przyjęcia planowej strategii, w ramach której


68

większość nakładów przeznacza się na konserwację planową. W niniejszej sekcji podręcznika zaprezentowano kluczowe zagadnienia związane z wdrożeniem planowego podejścia do konserwacji i zapewnienia odpowiedniej relacji wartości tego procesu do ceny, a także przeanalizowano wyzwania, przed jakimi stoją menadżerowie w zmieniającym się nieustająco środowisku biznesowym.

Plany konserwacji powinny wypływać ze strategii zarządzania aktywami, która z kolei bazuje na całościowym biznes planie organizacji. Jak powinien zatem wyglądać plan konserwacji i jak go opracować? Każda firma i organizacja, która znajduje się w posiadaniu nieruchomości musi opracować plan i program konserwacji na okres 5 do 10 lat (patrz przykład tab. 4.1). W interesie firm usługowych, zarządzających nieruchomościami – m.in. na bazie kontraktów outsourcingu – także leży opracowanie 5-letniego planu. W zależności od rodzaju i stopnia złożoności portfela nieruchomości firmy, plan i program konserwacji może zawierać następujące elementy: - bezpośredni koszt robocizny napraw doraźnych, - koszty wykonawców, - koszty ogólne, - testowanie i serwisowanie urządzeń i sprzętu elektrycznego

i mechanicznego, - cykliczna zmiana wystroju, - cykliczna wymiana wyposażenia, - projekty drobne (<125 000 EUR):

o modernizacje, o prace związane z wymogami ubezpieczeniowymi, o środki poprawy energooszczędności, o wymogi dostępu dla osób niepełnosprawnych, o instalacje bezpieczeństwa, o drogi dojazdowe i odpływy,

- duże projekty ( >125 000 EUR), - wydatki nieprzewidziane, - dostawa mediów – gaz, elektryczność, woda, kanalizacja, telekomunikacja, - sprzątanie i odbiór odpadów, - podatki lokalne i ubezpieczenia, - gwarancje, - grunty i ogrody, - zarządzanie BHP.


69

Tabela 4.1. Wyciąg z 5-letniego planu konserwacji

5-letni plan konserwacji

Element Element podrzędny Pozycja robót Lata 1- 2

Lata 3 - 5

Razem

Dachy Konstrukcja dachu płaskiego

Pokrycie/ izolacja dachu płaskiego

Odprowadzenie wody dla dachu płaskiego

Czyszczenie dachów płaskich i odpływów do bloku A

€ 1,000 € 1,000 € 2,000

Dach płaski - inne

Konstrukcja dachu spadzistego

Pokrycie/ izolacja dachu spadzistego

Odprowadzenie wody dla dachu spadzistego

Naprawa cieknącego złącza rynny przy elewacji od strony ulicy IT

€ 1,200 € 1,200

Dach spadzisty - inne Modernizacja izolacji i wentylacji dla bloku B

€ 3,000 € 3,000

Podłogi i schody

Listwa kierunkowa i wykończenie podłogi na parterze

Coroczny fundusz na wymianę wykładzin € 2,000 € 2,000 € 4,000

Sufity Płytki sufitu podwieszanego Coroczny fundusz na wymianę płytek € 1,500 € 1,500 € 3,000

Ściany zewnętrzne, okna i drzwi

Konstrukcja ścian

Okładzina/ wykończenie ścian zewnętrznych

Uzupełnienie spoin cegieł bloku A na górnym poziomie dachu - niewielkie braki

€ 1,000 € 1,000


Uzupełnienie spoin cegieł w obszarze Nauki na południowej stronie - 20m2 na parterze i na piętrze

€ 750 € 750


Uzupełnienie spoin cegieł w obszarze nauki na wschodniej stronie – 16 m2, naprawa pęknięcia na drugiej kondygnacji

€ 1,500 € 1,500


Uzupełnienie spoin cegieł w obszarze nauki na zachodniej stronie 60m2 na drugiej kondygnacji

€ 1,000 € 1,000


Uzupełnienie uszczelnienia spoin po wschodniej i zachodniej stronie

€ 1,000 € 1,000


Naprawa szczelin w cegłach, , uzupełnienie spoin oraz wypełnienie złączy pod parapetami

€ 750 € 750


Wymiana uszczelnienia dylatacji € 300 € 300


Umożliwienie bieżących napraw € 5,000 € 5,000


Uzupełnienie spoin w ścianie biblioteki 50m2

€ 2,000 € 2,000


uzupełnienie spoin w ścianie bloku D na parterze 2m2

€ 2,500 € 2,500

Ramy okienne i drzwiowe Wymiana 2 okien na północnej stronie budynku Nauki

€ 2,000 € 2,000


70

Jednym z kluczowych celów strategii planowej jest minimalizacja nakładów na konserwację doraźną. Zadania w tym zakresie mają charakter niewielkich, przeprowadzanych niezależnie od siebie robót, które mogą okazać się czasochłonne, a ich administracja i realizacja na zadowalającym poziomie – kosztowna. Zadania z zakresu konserwacji doraźnej są z reguły realizowane w wyniku zgłoszeń użytkowników, niejednokrotnie dokonywanych za pośrednictwem działu pomocy technicznej. Konserwacja tego rodzaju jest realizowana i podlega zarządzaniu jako usługa, dla której opracowuje się procedury i systemy zgłaszania napraw i realizowania zadań wg zdefiniowanych standardów.

Plan konserwacji dla obiektów dowolnej firmy lub organizacji musi być wdrażany w taki sposób, aby zapewnić zachowanie równowagi pomiędzy harmonogramem lub programem działań i nakładów a rezerwami, tak, aby zapewnić efektywne działanie w przypadku niespodziewanych zdarzeń, skutkujących koniecznością naprawy i konserwacji. Opracowanie harmonogramu działań w ramach planowej konserwacji zapobiegawczej np. w zakresie kotłów i urządzeń klimatyzacyjnych, a także rejestrowanie robót z dziedziny napraw i konserwacji w ramach inspekcji planowych dostarcza informacji niezbędnych w celu opracowania planu.

Identyfikacja potrzeb z zakresu konserwacji w perspektywie 5-letniej obejmuje gromadzenie danych z takich źródeł, jak: - inwentaryzacje stanu budynku wg harmonogramu/ wymogów ustawowych, - informacje zwrotne z istniejących programów konserwacji, - raporty z serwisowania urządzeń i wyposażenia, - raporty z inwentaryzacji poprzedzającej nabycie obiektu, - zobowiązania określone w umowach najmu, - oceny ryzyk bhp, archiwa i plany, - instrukcje obsługi i konserwacji, dzienniki, - rejestry napraw doraźnych, - audyty energetyczne i inne specjalistyczne inwentaryzacje i oceny.

Przy opracowywaniu planu i programu konserwacji, im dłuższy jest dopuszczalny okres przygotowawczy, tym bardziej szczegółowe działania można przeprowadzić na tym etapie, co pozwala zminimalizować prawdopodobieństwo opóźnień w związku z nieprzewidzianymi robotami czy brakiem zasobów. Każda firma i organizacja wyznacza sobie minimalny lub optymalny poziom zasobów, przeznaczonych na potrzeby konserwacji. Prace w tym zakresie mogą być realizowane przez bezpośrednio zatrudniony personel, zlecane wykonawcom zewnętrznym – co często ma miejsce – lub też


71

realizowane w ramach połączenia obu tych rozwiązań w zależności od zapotrzebowania sezonowego.

Planowa konserwacja infrastruktury budynku jest z reguły zorganizowana zgodnie z powszechnie stosowaną procedurą. Może przybrać postać konserwacji zapobiegawczej, uzależnionej od warunków lub ukierunkowanej na zapewnienie niezawodności. Urządzenia i wyposażenie, które należy objąć monitorowaniem stanu, co znajduje uzasadnienie techniczne, jak i finansowe, to te, których wymiana lub konserwacja jest droga lub te, w przypadku których awaria skutkowałaby powstaniem wysokich kosztów lub których funkcjonowanie ma znaczenie kluczowe dla działalności firmy. Zarządzając infrastrukturą budynku, rzeczoznawca/ ekspert budowlany bazuje na informacjach z rejestru aktywów, instrukcji obsługi i konserwacji określających harmonogram i częstotliwość realizacji zadań, a także na własnej wiedzy na temat zasobów niezbędnych do opracowania planu konserwacji.

Autor planu konserwacji musi zmierzyć się z pewnymi wątpliwościami; dlatego też plan musi być elastyczny i zakładać możliwość zmiany. Zarządzanie ryzykiem w tych okolicznościach jest kluczowym zadaniem eksperta. Opóźnienia i zmiany mogą wystąpić z wielu przyczyn, takich, jak użytkowanie budynku, działania użytkowników, analizy poprzedzające zawarcie kontraktu, dążenie do uzyskania aprobaty czy też dostępność finansowania.

Po przygotowaniu i zatwierdzeniu planu 5-letniego proces planowania jest kontynuowany – następuje szczegółowa inwentaryzacja budynku w roku poprzedzającym jego uruchomienie. Uwzględnia ona pozycje oznaczone w planie 5-letnim, podobnie, jak inne zagadnienia, zidentyfikowane przez użytkowników. Ten szczegółowy program, obejmujący kosztorys, podlega przekazaniu klientowi w formie raportu w celu zatwierdzenia z wystarczającym wyprzedzeniem, aby umożliwić realizację procedury zamówień. Raport odnosi się do skutków opóźnienia realizacji robót oraz wszelkich nieprzewidzianych zakłóceń działalności klienta.

4.1.2 Zarządzanie kosztami i finansami

Konserwacja planowa, ulepszenia i znaczące naprawy są finansowane głównie z nakładów kapitałowych, ponieważ coroczne przychody byłyby niewystarczające, aby pokryć koszty tych robót. Realizacja tego rodzaju robót powinna być zatem finansowana z pożyczek i/lub grantów bądź innych


72

wpływów. Konserwacja doraźna i cykliczna – serwisowanie, malowanie, czyszczenie i konserwacja w ramach określonego cyklu – jest z reguły finansowana z corocznego budżetu przychodów.

Oprócz względów podatkowych i rachunkowych, istotne jest rozróżnienie pomiędzy kosztami konserwacji, które jesteśmy zobowiązani ponieść, i tymi, które mają charakter dobrowolny lub zmienny. Koszty obowiązkowe są wynikiem zobowiązań kontraktowych i wymogów prawnych oraz zobowiązań przyjętych na mocy najmu. Koszty ponoszone dobrowolne to koszty konserwacji planowej, doraźnej, jak i cyklicznej, które mogą okazać się niezbędne w celu utrzymania nieruchomości w odpowiednim stanie.

Własność i zarządzanie nieruchomościami ma naturalnie wpływ na finansowanie robót konserwacyjnych. Na przykład, w przypadku, gdy dana budowa została sfinansowana w ramach Prywatnej Inicjatywy Finansowej (PFI) lub Partnerstwa Publiczno-Prywatnego (PPP), odpowiedzialność za konserwację w ramach kontraktu na lat 30 ponosi usługodawca. W jego interesie leży zasadniczo zminimalizowanie nakładów i dążenie do poprawy relacji jakości do ceny. Łączne koszty bieżące w tym zakresie przewyższają znacznie wstępne koszty budowy; dlatego też konieczne jest staranne zaplanowanie konserwacji i wymiany elementów. Podobnie lokator, który wynajmuje obiekt, nie musi być zainteresowany inwestowaniem w długoterminowy program napraw; zamiast tego dąży do wynegocjowania porozumienia w sprawie roszczeń związanych z niszczeniem obiektu.

4.1.3 Kalkulacja kosztów i budżetowanie

Kwoty wydatkowane na konserwację są niejednokrotnie postrzegane jako bezzwrotne, a co za tym idzie, są one narażone na cięcia oraz zmianę przeznaczenia funduszy, których potrzebują także inne obszary organizacji. Budżet konserwacji łatwo jest okroić, a zaplanowane remonty odsunąć w czasie. Dlatego też budżet ma kluczowe znaczenie, a co za tym idzie, musi być precyzyjny, opracowany w oparciu o dane najwyższej jakości oraz przejrzyście zaprezentowany. Ponadto, jako narzędzie planowania, kontroli i pomiarów, budżet musi być przekonujący i oparty na dowodach.

Budżet konserwacji podlega zatwierdzeniu przez osoby odpowiedzialne w korporacji za planowanie oraz menadżerów; stanowi on źródło informacji dla pracowników działu finansów organizacji. Sposób prezentacji budżetu przez


73

rzeczoznawcę/ eksperta budowlanego jest również istotna w przypadku, gdy w grę wchodzi uzyskanie poparcia; aprobata musi być uzależniona od udokumentowanego spełnienia następujących warunków: - obiektywna ocena potrzeb technicznych nieruchomości, - odzwierciedlenie systematycznego procesu planowania budżetu, na który

składa się identyfikacja potrzeb, priorytetów oraz precyzyjny kosztorys, - uwzględnienie implikacji i priorytetów długoterminowych, - uwzględnienie potrzeb użytkowników, - zapewnienie odpowiedniego stosunku wartości do ceny, - uwzględnienie implikacji odroczenia nakładów, - dopasowanie do ogólnych celów i budżetu organizacji.

Budżet ma nieodmiennie format arkusza kalkulacyjnego. Jest to wykaz proponowanych nakładów w rozbiciu na sumy cząstkowe, które odzwierciedlają następujące obszary:

• typ robót: o praca drobna, o konserwacja planowa, o naprawa doraźna,

• miejsca powstawania kosztów, • typ zasobu:

o robocizna, o materiały, o wyposażenie, o koszty ogólne,

• typ zamówienia, • zaplanowane nakłady:

o miesięczne, o programowe, o rezerwy.

Należy zdefiniować koszty programu konserwacji. Dla różnych elementów programu, koszty przypisuje się na podstawie danych historycznych, rejestry kosztów standardowych oraz źródeł subskrybowanych online, przetargów konkurencyjnych, inwentaryzacji planowych i doraźnych – na przykład w ramach raportów dotyczących usterek w obiektach. Jeżeli głównym źródłem informacji na temat planowych konserwacji jest inwentaryzacja stanu obiektu, przeprowadzana raz na 5 lat, należy zachować szczególną ostrożność przy szacowaniu kosztów w ramach procesu inwentaryzacji. Podstawa kosztów powinna zostać uzgodniona i przetestowana w ramach pilotażu przed rozpoczęciem zasadniczej inwentaryzacji obiektu. Niektórzy klienci preferują


74

przeprowadzanie pomiarów w ramach inwentaryzacji obiektu, inni traktują to zadanie jako czysto teoretyczne, podlegające realizacji po zakończeniu inspekcji obiektu. Bez względu na wybraną metodę, uzgadnia się datę bazową kosztów przy założeniu, że opublikowane wskaźniki zostaną wykorzystane w celu corocznej aktualizacji kosztów stosownie do bieżących wartości. Aby zapewnić spójność realizowanej strategii, wszyscy rzeczoznawcy i inżynierowie biorący udział w inwentaryzacji szacują koszt napraw i wymiany części wg stawek bieżących. Wykaz ma zawierać wszystkie elementy budowlane wraz z podaniem jednostki miary i spodziewanego czasu użytkowania. Można tu zastosować stawki standardowe, opublikowane w różnych informatorach, ale i w jednym, i w drugim przypadku powinny one być poparte jednoznacznie wyrażonymi założeniami co do typu robót i skali kontraktu.

Kwestie, które wymagają rozważenia podczas uzgadniania strategii szacowania kosztów dla potrzeb inwentaryzacji do 5-letniego planu konserwacji to m.in.: niezbędna dokładność pomiarów; sytuacje, w których wskazane jest zastosowanie cen właściwych dla transakcji natychmiastowych zamiast stawek ujednoliconych; sposób naliczania kosztów wstępnych, rezerw, opłat branżowych i ustawowych oraz podatków. Ponadto, powszechnie praktykuje się wyłączanie tych elementów konserwacji, które są rutynowo realizowane w ramach codziennego funkcjonowania obiektu na bazie konserwacji doraźnej oraz uzgadnia się zasadę “de minimus”, polegającą na wykluczeniu elementów, dla których szacunkowy koszt jest niższy od określonego progu. Stawki ujednolicone w tym kontekście odnoszą się do zasady ustalania jednolitych stawek za standardowe prace, na przykład, za instalację armatury kuchennej. W tym przykładzie, ujednolicona stawka mogłaby obejmować demontaż starej armatury i stolarki, roboty hydrauliczne, elektryczne, położenie płytek ceramicznych w związku z wymianą armatury. Wszelkie oszacowania kosztów programów konserwacji powinny bazować na solidnych podstawach i skutecznie opierać się próbom ich podważenia. Konieczne jest opracowanie realistycznego budżetu, który należy następnie regularnie monitorować. Oprócz budżetu konserwacji planowej, konieczne jest także opracowanie budżetów konserwacji okresowej i napraw doraźnych. Budżet konserwacji cyklicznej jest najprostszy. Z reguły bazuje na analizie danych historycznych, jakkolwiek istotne jest również posiadanie aktualnych informacji. Budżety konserwacji cyklicznej i programy planowe powinny być skonstruowane w taki sposób, aby wyrównać nakłady i przepływy gotówkowe w poszczególnych latach. Proces budżetowania obejmuje: ciągłe sprawdzanie i weryfikację wydajności pod kątem proponowanych wartości oraz wewnętrznej elastyczności budżetu, która umożliwia ekspertowi budowlanemu wprowadzanie zmian.


75

4.1.4 Kontrola kosztów

Kontrolowanie nakładów w ramach całościowego budżetu za dany rok zaczyna się od monitorowania funduszy przypisanych do zadań i projektów. Zbyt wysoki i zbyt niski poziom nakładów na poszczególne projekty można zrównoważyć w kontekście nakładów zdefiniowanych. W trakcie roku, zaplanowane i faktyczne nakłady rejestruje się w arkuszach kalkulacyjnych i na wykresach, a wszelkie istotne odchylenia powodują uruchomienie działań naprawczych, by upewnić się, że program jest realizowany prawidłowo. W ramach kontraktu, zawartego na serwisowanie i przeglądy systemu klimatyzacji, może okazać się, że stan tego systemu pogorszył się bardziej, niż przewidywano, co może spowodować konieczność uruchomienia dodatkowych nakładów z budżetu.

Raportowanie odchyleń w ustalonych odgórnie odstępach czasu to technika, przy pomocy której analizuje się różnice pomiędzy faktycznymi i prognozowanymi kosztami w celu podjęcia działań naprawczych. Działania te mogą mieć postać odroczenia robót lub ograniczenia ich zakresu, jeżeli raport odchyleń wskazuje na przekroczenie budżetu. Z drugiej strony, przygotowane z wyprzedzeniem plany można zrealizować szybciej, jeśli okazuje się, że nakłady są niższe, niż prognozowano.

Roczny program konserwacji pełni kluczową rolę w planowaniu optymalizacji zasobów w organizacjach, w których za konserwację odpowiada zespół bezpośrednio w nich zatrudnionych pracowników. W ramach programu możliwe jest także pozyskiwanie materiałów i elementów.

Budżet konserwacji obejmuje zbiór działań zaplanowanych w danym przedziale czasowym. Kontrola kosztów przy pomocy budżetu jest narzędziem z dziedziny zarządzania, umożliwiającym raportowanie – w formie graficznej lub liczbowej – danych w zakresie wykonania budżetu, wyjątków, nakładów i trendów. System analizy kosztów ma kluczowe znaczenie dla identyfikacji sposobu i miejsca powstania kosztów, co może okazać się bezcenne jako wskaźnik przyszłych działań.

Informacje generowane przez system zarządzania mogą przydać się do identyfikacji odchyleń od planu oraz niezbędnych decyzji. Działania menadżerów przyczyniają się do optymalizacji wykorzystania zasobów.


76

4.1.5 Zarządzanie wydajnością

Zapewnienie odpowiedniego stosunku wartości do ceny (lub najwyższej wartości) oraz spełnienie oczekiwań użytkowników w ramach świadczenia usług to kluczowe czynniki organizacji działań w zakresie konserwacji. Należy poczynić odpowiednie ustalenia w zakresie jakości usług i wzorcowej wydajności, jak również metod pomiarów. Wymaga to określenia kryteriów wydajności w zależności od tego, czy dane działania mają być realizowane przez personel własny, czy też zlecone zewnętrznym wykonawcom, aby umożliwić efektywne rejestrowanie informacji dla celów zarządzania wydajnością.

Analiza porównawcza kosztów konserwacji jest istotnym procesem z punktu widzenia organizacji, być może przede wszystkim z punktu widzenia małych i średnich przedsiębiorstw, które nie mają dostępu do korzyści związanych z działalnością na dużą skalę ani też możliwości testowania rynku w ramach przetargów i zamówień oraz umów partnerskich.

Źródła danych dla potrzeb analizy porównawczej kosztów konserwacji są zróżnicowane dla poszczególnych sektorów, jak i typów organizacji. W niektórych państwach publikowane są krajowe bazy danych, które menadżerowie mogą subskrybować, a także określone źródła, na przykład dane sektora opieki zdrowotnej lub oświaty. Instytucje branżowe, agencje rządowe i organizacje komercyjne prowadzą strony internetowe, na których można znaleźć wyniki analiz porównawczych.

Analiza porównawcza to popularna technika umożliwiająca tworzenie zestawień kosztów i zasobów. Porównania tego rodzaju pomagają menadżerom w identyfikacji możliwości zwiększenia efektywności zarządzania aktywami. Analiza porównawcza oznacza wyjście poza ramy organizacji lub firmy w celu dokonania pomiaru lub porównania z daną normą. Analiza porównawcza na wysokim poziomie jest z reguły wystarczająca – bardziej szczegółowe działania byłyby zbyt czasochłonne.

Z reguły, dostępny na rynku zestaw danych obejmuje m. in. dane szacunkowe; wskaźniki ofert przetargowych i kosztów; modele kosztowe; szczegółowe ceny dla objętych obmiarem robót i opłaty za usługi profesjonalne. Międzynarodowa analiza porównawcza jest dostępna za pośrednictwem Investment Property Databank Ltd (www.idoccupiers.com), który dostarcza narzędzia pomiaru wydajności oraz analizy porównawcze dla rynku nieruchomości i zarządzania obiektami. Podmioty zajmujące się analizą porównawczą w poszczególnych


77

sektorach lub utworzone na danym obszarze geograficznym jako fora branżowe mogą dostarczyć cennych usług. Ocena wydajności eksploatacji i konserwacji obiektu podlega zmierzeniu w następujących aspektach: - długoterminowe obniżenie kosztów cyklu życia, - przedłużenie okresu użytkowania aktywów, - zadowolenie użytkownika lub klienta, - poprawa jakości obsługi aktywów i standardów bezpieczeństwa, - wyniki operacyjne w rodzaju obniżenia zużycia energii, kosztów

operacyjnych, realizacja celów z zakresu BHP.

Standard obsługi powinien określać kryteria obsługi klienta, jak również operacyjne i techniczne, które powinny zostać spełnione w ramach konserwacji. Określenie standardu obsługi ma oczywiście decydujące znaczenie dla poziomu niezbędnych zasobów. Kluczowe wskaźniki efektywności (Key Performance Indicators – KPI) są powszechnie stosowane w kontekście konserwacji w celu monitorowania i poprawy efektywności. Sposób gromadzenia danych ma kluczowe znaczenie dla pozyskania wiarygodnych i dokładnych wyników, które umożliwią menadżerom opracowanie planów naprawczych.

KPI to sposób pomiaru efektywności działania wszystkich stron zaangażowanych w realizację kontraktu na konserwację obiektu. Techniki pomiaru podlegają zdefiniowaniu w treści kontraktu; muszą one być konkretne i łatwo mierzalne (patrz rys. 4.2).


78

Pomiar efektywności

studium przypadku – sprzedaż detaliczna Okresy konserwacji

(Rejestrowany czas)

Liczba zadań

Czas docelowy

Analiza KPI Liczba zadań w całości projektu KPI

Cel

Infolinia

308 1h 284 308 92% 80%

Odpowiedź

308 2h 298 308 97% 80%

Wykonawca 1

1 2h 1 1 100% 80% 17 24h 13 17 78% 80% 18 5d 17 18 94% 80%

Wykonawca 2

4 2h 4 4 100% 80% 5 24h 5 5 100% 80% 6 5d 5 6 88% 80%

Wykonawca 3

2 2h 2 2 100% 80% 6 24h 5 6 88% 80% 2 5d 1 2 60% 80%

Wykonawca 4

0 2h 0 0 nd 80% 3 24h 3 3 100% 80% 3 5d 3 3 100% 80%

Rys. 4.2 Kluczowe wskaźniki pomiaru efektywności wykonawcy

Wiele organizacji gromadzi zbyt dużo informacji – co ma implikacje dla kosztów, jak i pracochłonności przetwarzania danych – a następnie nie wykorzystuje ich w pełni. Należy stosować jak najmniej wskaźników pomiaru dla potrzeb skutecznego zarządzania efektywnością. Wynajmujący powinni przeanalizować szczegółowo wzorce świadczenia usług i trendy w zakresie efektywności eksploatacji budynków. Informacje tego rodzaju są szczególnie użyteczne, o ile są spójne i dotyczą dłuższych przedziałów czasowych, co umożliwia analizę trendów i zidentyfikowanie niezbędnych działań naprawczych.

Menedżerowie muszą upewnić się, że KPI mierzą czynniki rzeczywiście istotne z punktu widzenia działalności firmy, a nie te, które po prostu najłatwiej jest zmierzyć. Poszczególne miary muszą być ze sobą wzajemnie powiązane, promować pozytywne zachowania i umacniać wartości.

KPI są generowane przez system informatyczny do obsługi zarządzania. Wszyscy wykonawcy zaangażowani w świadczenie usług z zakresu konserwacji będą mieli dostęp do danych za pośrednictwem witryny internetowej. Wskaźniki efektywności są powszechnie stosowane w zarządzaniu naprawami doraźnymi i kontraktami na usługi serwisowe. Informacje są aktualizowane w czasie rzeczywistym dzięki zastosowaniu przenośnych urządzeń


79

komunikacyjnych, co ułatwia szybkie przeprowadzanie inspekcji, raportowanie i pozyskiwanie informacji zwrotnych od klientów. Badanie zadowolenia klientów, przeprowadzane przez e-mail lub telefon po zakończeniu robót mają kluczowe znaczenie dla rzeczoznawcy/ eksperta budowlanego, który jest dzięki niemu w stanie stwierdzić, czy zaspokojono potrzeby i oczekiwania klientów. Użytkownicy odpowiadają na pytania w rodzaju: czy porozumiano się z nimi podczas planowania robót; ile czasu trwała ich realizacja; jaka była jakość wykonanych robót; czy wykonawca pracował starannie i zostawił po sobie porządek.

Kontrole powykonawcze jakości i standardu robót powinny obejmować poziom zadowolenia użytkowników obiektu z przeprowadzonych napraw, z obecności, nastawienia i jakości robót zrealizowanych przez pracowników wykonawcy. Inspekcje są z reguły prowadzone wyrywkowo. Wszystkie miary efektywności mają ogromne znaczenie przy opracowywaniu właściwej polityki napraw, konserwacji i wymiany części w taki sposób, aby zapewnić bezusterkową eksploatację obiektu i minimalizację kosztów ewentualnych awarii i niezgodności z obowiązującymi standardami.

Kluczowe wskaźniki efektywności, wybrane w celu oceny efektywności konserwacji planowej i cyklicznej odzwierciedlają zakres i istotę robót w tym zakresie. Standardowe miary to m.in. dotrzymanie ram czasowych, budżetu, koszty, jakość i zadowolenie klienta.


80

ROZDZIAŁ 5

INFORMACJE DOTYCZĄCE

UTRZYMANIA I ICH ZNACZENIE

5.1 WYMOGI SYSTEMOWE I ZASTOSOWANIA

Dostępne, aktualne i wyczerpujące informacje mają kluczowe znaczenie dla operacyjnego i strategicznego zarządzania nieruchomościami. Konieczne jest zapewnienie dostępu do tych informacji przy pomocy urządzeń mobilnych, co ułatwi komunikację, zachęcając zarazem użytkowników do ciągłego uzupełniania zasobów informacyjnych. Menadżerowie potrzebują systemu zarządzania danymi, funkcjonującego w oparciu o witrynę internetową, który zapewni im całodobowy dostęp do aktualnych, kompletnych, spójnych i dokładnych danych.

Adaptowalny system powinien umożliwiać rzeczoznawcom/ ekspertom budowlanym ciągłe ulepszanie procesów i procedur, poprawę jakości pracy, podniesienie indywidualnej efektywności, swobodną wymianę informacji i rozwój umiejętności menadżerów. Na początkowym etapie wystarczą dane stosunkowo proste; jednakże opracowanie informatycznego systemu zarządzania wymaga świadomości potencjalnych korzyści, determinacji i pewnych inwestycji.

Jednym z aspektów budowy systemu, który zasługuje na szczególną uwagę, jest poziom nakładów inwestycyjnych na utrzymanie systemu zarządzania danymi. Proces ten obejmuje aktualizację informacji, zamykanie zaplanowanych zdarzeń z chwilą ich ukończenia oraz nadpisywanie nowych danych na starych.

Proces ten staje się łatwiejszy dzięki integracji danych w ramach systemu modułowego. Edytowanie rejestrów po montażu nowego okna w obiekcie prowadzi do aktualizacji danych na temat wymiany okien, spełnia wymóg


81

analizy porównawczej i powoduje uruchomienie obliczeń, które generują wyższą ocenę energooszczędności obiektu.

Jedną z technik wdrażanych dzięki elektronicznemu gromadzeniu danych jest klonowanie danych o inwentaryzacji w czasie wizyty rzeczoznawcy w obiekcie. Ta standardowa funkcja oprogramowania może posłużyć do skopiowania lub sklonowania danych zgromadzonych dla podobnej nieruchomości. Technika ta jest przydatna w przypadku, gdy uzyskanie dostępu do nieruchomości w trakcie inwentaryzacji nie jest możliwe.

Bardzo często zdarza się, że ze względu na zbyt wysokie koszty planowanych inwentaryzacji majątku obejmującego tysiące obiektów przyjmuje się metodę wyrywkową. Nieruchomość przypisuje się do jednej z szerokich kategorii typów lub archetypów w zależności od wieku, formy strukturalnej i wymiarów, następnie przeprowadza się inwentaryzację wybranego losowo obiektu reprezentującego każdą kategorię; dane pozostałych podlegają skopiowaniu do bazy na podstawie próbki. Podczas kolejnych inwentaryzacji, sklonowane dane zastępuje się danymi faktycznie zgromadzonymi, dotyczącymi stanu budynku.

Menedżerowie polegają z reguły na dostępności danych wysokiej jakości, m. in. w następujących obszarach: - stan fizyczny i efektywność eksploatacji nieruchomości, - koszty, priorytety i planowanie napraw, konserwacji i modernizacji, - przydatność do użytku i zarządzanie funkcjonalne, - wykorzystanie przestrzeni – optymalizacja, - zgodność z przepisami BHP i innymi wymogami prawa, - wynajem i użytkowanie, - wartość nieruchomości, - energooszczędność, zgodność z zasadami zrównoważonego rozwoju,

uwzględnienie zmian klimatu, - kontrakty na zarządzanie nieruchomością.

Na poziomie strategicznym, menadżerowie potrzebują uzyskać dostęp do informacji o nieruchomościach, które ułatwią im opracowanie strategii konserwacji. Zasadniczo, muszą dysponować dostępem do bazy danych zawierającej następujące informacje: - ocena kosztów podniesienia standardu portfela nieruchomości

do określonego poziomu, - utrzymanie osiągniętego stanu nieruchomości,


82

- realizacja krótko - i długoterminowych programów konserwacji na podstawie zdefiniowanych celów,

- budżetowanie dla potrzeb przyszłych napraw i modernizacji, - zapewnienie i wykazanie zgodności z przepisami prawa i dobrymi

praktykami, - pomiar efektywności eksploatacji i analiza porównawcza.

W sytuacji idealnej, powiązane ze sobą nawzajem potrzeby w zakresie zarządzania operacyjnego aktywami powinna spełniać ta sama baza danych. Szczegółowe wymagania obejmują: - wyczerpujące dane na temat wszystkich nieruchomości – rodzaj,

powierzchnia, konstrukcja, wymiary i liczby – w celu zarządzania zadaniami z zakresu konserwacji,

- szczegółowe planowanie i programowanie napraw dla każdej nieruchomości,

- ocena zaległości z zakresu konserwacji i konieczności przeprowadzenia napraw,

- dostęp do rejestrów oceny ryzyk, BHP i rejestrów serwisowania, - dane szczegółowe dotyczące użytkowania budynku, - plany kondygnacji i wizualizacje.

Szczególnie istotnym czynnikiem motywującym firmy i organizacje do gromadzenia kompletnych, dokładnych i spójnych informacji jest konieczność spełnienia wymogów przepisów prawnych. Dotrzymanie kroku zmianom prawa i dbałość o stosowną modyfikacje priorytetów i nakładów na konserwację to uciążliwe zadanie. Dla wszystkich właścicieli i użytkowników obiektów istotne są przepisy dotyczące BHP, dostępu osób niepełnosprawnych, materiałów niebezpiecznych, ochrony przeciwpożarowej, czystości wody, oszczędności energii, zrównoważonego rozwoju i wielu innych dziedzin.

Zapewnienie zgodności z przepisami z zakresu BHP oraz ze stosownymi wytycznymi w tym zakresie wymaga w wielu wypadkach prowadzenia odpowiednich rejestrów. W ramach standardowego unijnego procesu oceny ryzyk, obejmującego pięć etapów, kluczową rolę odgrywa rejestrowanie, weryfikacja i aktualizacja danych. Niekiedy wytyczne określają czas przechowywania danych, jak również częstotliwość ich weryfikacji i inspekcji. Niezwykle istotnym wymogiem z punktu widzenia systemu zarządzania informacjami jest opracowanie ścieżki przebiegu zdarzeń dla wyników badań, inspekcji i ocen, dla potrzeb wewnętrznego zarządzania efektywnością oraz dla celów zewnętrznych organów urzędowych i instytucji.


83

Zarządzanie procesem weryfikacji i aktualizacji danych w celu zapewnienia zgodności z obowiązującymi przepisami to zadanie trudne, szczególnie, jeśli uwzględnimy różnorodność portfela nieruchomości takich placówek, jak grupa szkół czy kampus uniwersytecki. Aby zilustrować skalę tego zadania, poniższa tabela przedstawia dane zawarte w pakiecie oprogramowania, służącym do zarządzania obiektem szkolnym, sygnalizującym konieczność przeprowadzenia prób, inspekcji i serwisowania elementów.

Tabela 5.1. Harmonogram alarmów w pakiecie oprogramowania dla

potrzeb oceny ryzyk, prób i serwisowania

Działanie Zadanie Obowiązkowe Termin:m -miesiąc

Kontrola substancji szkodliwych dla zdrowia Odprowadzanie pyłu i spalin - test Tak 10l

Odprowadzanie pyłu i spalin - Inspekcja Tak 12m

Lokalna wentylacja wyciągowa Tak 14m

Wentylacja w CDT i salach naukowych Nie 1d

Elektryczność Testy urządzeń przenośnych Tak 1m

Testy stałej instalacji elektrycznej Tak 1m

Oświetlenie awaryjne – test raz w miesiącu Tak 1m

Oświetlenie awaryjne –test co 6 mies. Tak 1m

Oświetlenie awaryjne – test raz do roku Nie 1m

Oświetlenie awaryjne –test raz na 3 mies. Nie 1m

Oświetlenie awaryjne -3 lata Nie 1m

Piorunochrony Nie 1m

Drzwi dla pieszych z napędem – Serwisowanie co 6 mies. Nie 1m

Drzwi dla pieszych z napędem – test raz do roku Nie 1m

Energia Świadectwa zgodności monitorów Nie 1w

Świadectwo energooszczędności Tak 1w

Inspekcja klimatyzacji Tak 1w

Ochrona ppoż. Przenośny sprzęt ppoż. – serwisowanie raz do roku Tak 1r

Ocena ryzyk ppoż. Tak 1r

Tygodniowy test alarmu ppoż. Tak 1r

Alarmy ppoż. Testy co 3 mies. Tak 1r


84

Całościowy test alarmów ppoż. Tak 1r

Sprzęt ppoż. Tak 1r

Sprzęt ppoż. - serwisowanie Tak 1r

Ćwiczenia ppoż. Tak 1r

Szkolenie personelu w dziedzinie ochrony ppoż. Tak 1r

Meble, osprzęt i armatura Stały sprzęt sportowy i gimnastyczny Tak 1r

Zewnętrzny sprzęt rekreacyjny - Inspekcja Tak 1r

Wyposażenie sali gimnastycznej i boiska Tak 1r

Sprzęt kuchenny – inspekcja coroczna Tak 1r

Sprzęt kuchenny - oględziny Tak 1r

Gaz Kotły gazowe – serwisowanie raz do roku Tak 1r

Urządzenia gazowe – sprawdzenie bezpieczeństwa Nie 1r

Gazowy sprzęt kuchenny – inspekcja i certyfikaty Tak 1r

Zabezpieczenia przed ulatnianiem gazu Tak 1r

Butle gazowe i sprzęt do spawania, cięcia itp. Tak 1r

Dźwigi i podnośniki Windy (pasażerskie) – inspekcja ubezpieczyciela Tak 2l

Windy (pasażerskie) - Inspekcja w ramach planowej konserwacji Tak 2l

Windy (pasażerskie) – Test zabezpieczeń Tak 3m

Windy (towarowe) - inspekcja ubezpieczyciela Tak 3m

Windy (towarowe) - Inspekcja w ramach planowej konserwacji Tak 3m

Windy (towarowe) - Test zabezpieczeń Tak 3m

Schody ruchome - inspekcja ubezpieczyciela Nie 3l

Schody ruchome - Inspekcja w ramach planowej konserwacji Tak 3l

Ruchoma platforma podnoszona Tak 5l

Systemy kabli dachowych do sznurów mocujących Tak 5l

Śruby oczkowe okienne

Tak 5l Urządzenia mechaniczne Instalacja grzewcza – Serwisowanie co pół roku Tak 6m

Instalacja grzewcza – Inspekcja okresowa Nie 6m

Instalacja grzewcza – Serwisowanie raz do roku Tak 6m

Instalacja grzewcza – Kaloryfery Nie 6m

Klimatyzacja i wentylacja Nie 6m


85

Grzejniki olejowe i gazowe Nie 6m

Rury i zbiorniki na olej Nie 6m

Ochrona Konserwacja systemu ochrony Nie 6m

Konstrukcja i budowa Kondygnacje, schody i podesty - Kontrola zagrożeń Nie 1w

Pokrycie dachowe - Inspekcja Nie 1m

Rynny, otwory dachowe, odpływ deszczówki, inspekcja i czyszczenie Nie 6m

Okna i drzwi –zamki i bezpieczeństwo Nie 1w

Okna i drzwi –stan przeszklenia Nie 1d

Okna i drzwi – ocena ryzyk Tak 1r

Zewnętrzne ściany i sufity, ścianki działowe i okładziny Nie 1m

Różne konstrukcje i elementy zewnętrzne Nie 1m

Charakter i typ danych wymaganych w ramach systemów zarządzania informacjami jest zróżnicowany w zależności od rodzaju nieruchomości i potrzeb firmy lub organizacji. Niektórzy menadżerowie, właściciele i wynajmujący muszą mieć dostęp do szczegółowych informacji, które przekazują innym przedstawicielom organizacji. Personel wyższego szczebla zapoznaje się tylko z informacjami ogólnymi np. na temat stanu fizycznego nieruchomości. Im wyższy stopień szczegółowości gromadzonych informacji, tym bardziej kosztowne jest ich gromadzenie, weryfikowanie i aktualizacja. Na przykład, jeden z rządów państw europejskich postanowił zlecić ogólnokrajowe badanie stanu budynków, w których mieszczą się szkoły państwowe, w roku 2012, w celu oceny kosztów zaległości w zakresie napraw oraz opracowania strategii i planowego podejścia do konserwacji i modernizacji. Agencja rządowa postanowiła zgromadzić takie dane, konkurując o fundusze z innymi ministerstwami; chodziło o to, aby pieniądze zostały przeznaczone na remont tych szkół, które najbardziej go potrzebują. Ogłoszono przetarg, by zrealizować to niezwykle złożone zadanie logistyczne, wśród firm zajmujących się rzeczoznawstwem/ doradztwem budowlanym.

Aby zagwarantować wykonalność inwentaryzacji, ograniczono sie jedynie do analizy kluczowych elementów budowlanych w każdej szkole. Każdą z placówek podzielono na fizyczne bloki i zastosowano przyjęty system punktacji oddzielnie np. do dachu, ścian zewnętrznych, systemu ogrzewania i klimatyzacji. Po zakończeniu inwentaryzacji, dyrektorzy szkół uzyskali dostęp do wyników – danych dotyczących oceny potrzeb inwestycyjnych poszczególnych obiektów.


86

Porównajmy tę strategię z szerzej zakrojoną metodologią, przyjmowaną przez inne rządy, w ramach których rzeczoznawcy i inżynierowie gromadzą dane dla wszystkich pomieszczeń i elewacji. Wymogi co do wydajności bazy danych oraz czasu niezbędnego na inwentaryzację i opracowanie danych byłyby w takim wypadku dużo większe.

Zakres i rodzaj danych dotyczących fizycznego stanu nieruchomości, które mają znaczenie z punktu widzenia zarządzania, obejmuje z reguły: - adresy i unikalne numery nieruchomości, - typ, wiek, konstrukcja i przeznaczenie nieruchomości, - koszty (stawki), - elementy budowlane i ich czas użytkowania wg norm branżowych, - stan fizyczny i kody działań priorytetowych, - obszary niezbędnych napraw i wymiany elementów, - opisy napraw i wymiany elementów, - rok, w którym konieczne jest wdrożenie działania, - jednostka miary ilościowej.

Niektóre informacje wystarczy zebrać tylko raz; nie ulegają one zmianie – należą do nich informacje o typie konstrukcji i wieku – inne informacje natomiast wymagają okresowej aktualizacji – np. kody stanu, przypisane do poszczególnych elementów, w miarę, jak elementy te starzeją się, a ich stan się pogarsza. Co za tym idzie, wstępna inwentaryzacja rejestrowana w bazie danych zajmie więcej czasu, niż kolejne, ze względu na konieczność zarejestrowania danych podstawowych.

Trudności z punktu widzenia systemów zarządzania konserwacją pojawiają się w przypadku nieruchomości rozproszonych geograficznie, o niejednolitej strukturze własności i konstrukcji. Pośrednicy zarządzający obiektami handlowymi, przemysłowymi, detalicznymi i mieszkalnymi korzystają z oprogramowania wyposażonego w funkcję zarządzania nieruchomościami, rachunkowości i opodatkowania. Każdy obiekt lub nieruchomość może mieć inny kształt, konstrukcję, zapotrzebowanie na konserwację oraz innych użytkowników; oprogramowanie musi być wystarczająco elastyczne, aby odzwierciedlać tę różnorodność. Podobną sytuację obserwujemy w przypadku kampusu uniwersyteckiego, który rozwija się i rozrasta z czasem. Stan fizyczny, wykorzystanie przestrzeni i funkcjonalność każdego budynku jest zróżnicowana – co za tym idzie, to samo można powiedzieć o wymogach w stosunku do systemu zarządzania informacjami. Im bardziej niejednolity jest portfel nieruchomości, tym większe wymagania stawia się oprogramowaniem, które ma przetwarzać informacje, i tym większe są oczekiwania użytkowników.


87

Wiele organizacji – często takich, które dysponują nieruchomościami podobnego typu – w latach 90. i 2000 przyjęło ambitny plan opracowania własnych baz danych/ systemów lub zakupiło modułowe oprogramowanie. Obie opcje okazały się kosztowne ze względu na zmienność wymagań użytkowników i szybką ewolucję dostępnych programów. Wydaje się, że wiele systemów zostało nadmiernie rozwiniętych, a ich koszt stał się zbyt wysoki, aby umożliwić obsługę zasobów informatycznych, administracyjnych i danych z inwentaryzacji. Na rynku pojawiły się rozwiązania bardziej elastyczne i tańsze, zaprojektowane w oparciu o narzędzia internetowe.

5.1.1 Dane dla potrzeb planowania konserwacji

Po opracowaniu ram strategii konserwacji dla danej organizacji, kolejne etapy kluczowe to przygotowanie programu konserwacji oraz zapewnienie finansowania. Programy tego rodzaju bazują zawsze na założeniach i prognozach dotyczących fizycznego stanu nieruchomości, przyszłych zmian w przepisach i normach, kosztów finansowania oraz na wielu innych czynnikach.

Ilość i jakość zgromadzonych informacji pozwala rzeczoznawcy/ ekspertowi budowlanemu zapewnić efektywne zarządzanie ryzykami związanymi z planowaniem. Wiarygodna baza informacji zapewni stosunkowo wysoką przewidywalność budżetowania. Źródła informacji niezbędnych, aby zapewnić efektywne planowanie i programowanie w odniesieniu do cyklu życia elementów budowlanych to: - inwentaryzacje stanu budynku (najlepiej przeprowadzane co 5 lat), - inspekcje coroczne, - zgłoszenia usterek przez użytkowników i najemców, - inspekcje ad hoc i analiza usterek, - serwisowanie i konserwacja zgodnie z zaleceniami dla systemów

i elementów, - spełnienie wymogów przepisów prawnych w zakresie inspekcji i testów.

Informacje ze wszystkich tych źródeł stanowią podstawę dla systemu zarządzania informacjami – w dzisiejszych czasach, systemy tego rodzaju bazują na platformach internetowych. Ilość i rodzaj gromadzonych informacji zależy od organizacji. W przypadku szkoły, przychodni czy małego szpitala, wymogi co do przepływu informacji będą mniej rygorystyczne, niż w przypadku dużej sieci handlu detalicznego, składającej się


88

z rozproszonych na dużym obszarze placówek. Wszystkie organizacje natomiast potrzebują systemów informacyjnych – szczególnie baz danych – w celu zarządzania zadaniami z zakresu konserwacji. W przypadku dużych organizacji, informacje musza być gromadzone, przetwarzane i wykorzystywane w celu zarządzania strategicznego i operacyjnego. W mniejszych podmiotach wystarczy opracować pięcioletni czy dziesięcioletni plan konserwacji w formie arkusza kalkulacyjnego na podstawie inwentaryzacji stanu budynku.

Technologia informacyjna pełni rolę kluczową w planowaniu napraw i konserwacji. Właściciele i wynajmujący muszą uwzględnić strategiczne znaczenie systemów informacyjnych, technologii i komunikacji w realizowaniu usług w tym zakresie zgodnie z szeroko pojętymi potrzebami organizacji, np. w zakresie rachunkowości finansowej. System idealny powinien być w pełni zintegrowany i dostarczać wyczerpujących informacji na temat użytkowników, nieruchomości i finansów, zapewniając zarazem możliwość aktualizacji tych danych za pomocą urządzeń mobilnych. W praktyce, dane są często przechowywane w wielu różnych systemach, bazach danych i arkuszach kalkulacyjnych. Kluczem do sukcesu w wyborze odpowiedniego systemu jest staranna analiza funkcji, które dany system musi realizować, a nie projektowanie nowych, nadmiernie rozbudowanych systemów. Im bardziej rozbudowany jest system, tym bardziej złożona staje się obsługa, wprowadzanie i aktualizacja danych. Poniżej przedstawiono dwa zupełnie odmienne pakiety oprogramowania. Na rynku dostępnych jest także wiele innych rozwiązań, na przykład narzędzia zarządzania nieruchomościami holenderskiego producenta Planon.

“Lifespan Housing” to narzędzie zaprojektowane w celu strategicznego zarządzania aktywami w oparciu o platformę internetową. Oprogramowanie zapewnia użytkownikom możliwość elastycznego zintegrowania wszystkich danych o aktywach we wszystkich obszarach w celu szybkiego generowania niezbędnych raportów i efektywnego zarządzania i planowania konserwacji i modernizacji budynków mieszkalnych. Oprogramowanie Lifespan jest intuicyjne, można dostosować je do potrzeb organizacji i zintegrować z istniejącymi systemami zarządzania.


89

Rys. 5.1 Układ strony programu Lifespan

Podobnie, jak wiele innych pakietów dostępnych na rynku, Lifespan to kompletny system wyposażony w urządzenia mobilne do gromadzenia danych, na który składają się takie moduły, jak: rejestracja archiwów; konserwacja planowa; standard nieruchomości; wymogi prawne; energooszczędność; konserwacja cykliczna; modelowanie kosztów i zarządzanie projektami. Użytkownicy mogą modyfikować formularz


90

inwentaryzacji i edytować wbudowany wykaz stawek, jak również wartości okresu użytkowania poszczególnych elementów. Możliwe jest również dodawanie elementów budowlanych – np. typów okładzin, a także modyfikowanie kosztów w zależności od regionów. Z chwilą zapełnienia bazy danych, modelowanie kosztów i inne narzędzia umożliwiają użytkownikowi prognozowanie nakładów, analizowanie i porównywanie planów oraz opracowywanie programów robót. Zakończone roboty i inspekcje są rejestrowane; program zawiera standardowe szablony raportów, zapewniając zarazem pełną elastyczność modyfikacji struktury raportu i wyników prognoz.

W dzisiejszych czasach, każda duża i średnia firma działająca na rynku nieruchomości musi dysponować oprogramowaniem bazodanowym. Dostępne są także pakiety oprogramowania dostosowanego do potrzeb małych firm.

Narodziny oprogramowania i narzędzi elektronicznego gromadzenia danych w latach 90. XX wieku ułatwiło przeprowadzanie inwentaryzacji na wielką skalę, przechwytywanie i analizę istotnych danych z zakresu konserwacji, jak również przyjęcie na szerszą skalę bardziej efektywnych i skutecznych technik i praktyk planowej konserwacji.

“TES Foundation” to system zarządzania zaprojektowany specjalnie dla pojedynczych szkół. Ten tani, intuicyjny program pomaga w zaplanowaniu inspekcji, serwisowania poszczególnych systemów i sprzętu w placówkach; ocenie ryzyk; śledzeniu zgłoszonych uszkodzeń; rejestrowaniu i analizowaniu trendów; zarządzaniu kontraktami; a także generuje raporty w różnych formatach. Zadania można oznaczać jako ukończone, a dane odświeżać. Przygotowane szablony umożliwiają użytkownikom tworzenie harmonogramów powiadomień i zadań, na przykład odnawiania wygasających kontraktów. Wszystkie dokumenty związane z konserwacją są przechowywane w systemie – takie, jak oceny ryzyk, plany zarządzania, plany kondygnacji, rejestry aktywów, kontrakty dostawców i programy konserwacji.

Dostęp do oprogramowania jest możliwy przy pomocy laptopa, komputera stacjonarnego, smartphona i urządzeń przenośnych. Dzięki temu pakietowi menadżer może mieć pewność, że wszystkie istotne dokumenty i dane są przechowywane poza terenem placówki, gwarantując ciągłość działalności, w ramach planu postępowania awaryjnego.


91

Rys. 5.2 Zrzut ekranu programu TES Foundation


92

5.1.2 Informacje dotyczące konserwacji doraźnej

Konserwacja doraźna obejmuje zadania realizowane na niewielką skalę, o niewielkiej wartości, w nieplanowanych lokalizacjach. Powszechnie spotykaną praktyką jest sygnalizowanie lub zgłaszanie usterek lub problemów przez użytkowników obiektów. Następnie określa się niezbędny zakres napraw i zleca je, po czym następuje etap finansowania, kontraktów i realizacji.

Celowa strategia zarządzania naprawami obejmuje trzy kategorie istotności dla celów zlecania i monitorowania napraw: awarie (np. wyciek gazu), przypadki pilne (np. awaria ciepłej wody) i naprawy rutynowe (np. wymiana zamka w drzwiach). Przy pomocy odpowiedniego oprogramowania tworzy się harmonogramy zadań, wydaje się zlecenia realizacji, monitoruje się postępy, księguje koszty, kontroluje budżet i śledzi zapasy materiałów. Generowane raporty obejmują analizę uzgodnionych KPI wykonawców i pracowników, a także danych finansowych dla potrzeb rozliczeń wewnętrznych i poprawione rejestry konserwacji dla każdej nieruchomości. W sytuacji idealnej, zarządzanie zadaniami z zakresu konserwacji doraźnej powinno być zintegrowane z zarządzaniem konserwacją planową, tak, aby umożliwić automatyczną aktualizację rejestrów. Na przykład, jeżeli przeprowadzono dużą naprawę pokrycia dachowego, okres użytkowania tego elementu automatycznie ulega przedłużeniu w rejestrze nieruchomości w ramach planu zarządzania aktywami.

Wymogi systemowe dla potrzeb obsługi konserwacji doraźnej portfela złożonego z – dajmy na to – 10 000 domów i apartamentów są niewątpliwie dużo większe w porównaniu z pojedynczą szkołą. Oprogramowanie na bazie narzędzi internetowych jest dostępne dla wszystkich menadżerów stosownie do zapotrzebowania i budżetu (patrz studia przypadku w dalszej części podręcznika).

5.1.3 Informacje niezbędne do zarządzania aktywami

Informacje dotyczące planowych konserwacji pochodzą z okresowych inwentaryzacji stanu budynku i zgodności z przepisami, i obejmują m.in. następujące obszary: - zalecane zasady serwisowania i konserwacji sprzętu, - materiały szkodliwe i niebezpieczne, - przystosowanie do potrzeb niepełnosprawnych, - energooszczędność,


93

- modernizacja w celu spełnienia określonych standardów, - rezerwy na duże remonty, - zabezpieczenie nieruchomości nie będących w użytku i zarządzanie nimi.

Informacje gromadzone w ramach inwentaryzacji – zarówno przy pomocy urządzeń mobilnych, jak i wydruków – szablonów – muszą obejmować następujące atrybuty, które należy określić dla każdego elementu budowlanego w zakresie naprawy lub wymiany: - gdzie się znajduje, - jaki to element, - w jakim jest stanie, - co trzeba zrobić, o ile działanie jest konieczne, - ile jest elementów, - co musi zostać zrobione.

Dla celów planowej konserwacji, zgromadzone informacje na temat fizycznego stanu i spodziewanych napraw i wymiany elementów należy połączyć z danymi w zakresie standardów analizy porównawczej i wymogów przepisów prawnych, a także zgłoszonych potrzeb i priorytetów.

Przedstawiony poniżej model ilustruje szeroki zakres i wzajemne nakładanie się informacji niezbędnych dla potrzeb zarządzania nieruchomościami. Analiza zgromadzonych danych pomaga menadżerowi w określeniu priorytetów i zrealizowaniu celu maksymalizacji wartości przy planowaniu nakładów. Na przykład, wymiana nieefektywnego kotła powinna zwiększyć energooszczędność nieruchomości, ograniczyć ryzyko awarii i konieczności konserwacji doraźnej oraz skutkować spełnieniem wyższych standardów, zdefiniowanych w ramach obowiązujących przepisów.


94

Rys. 5.3. Informacje niezbędne w przypadku nieruchomości mieszkalnej

Majątek, na który składają się budynki w różnym wieku, o zróżnicowanej konstrukcji, wymiarach i stanie generuje wahania nakładów na istotne naprawy oraz na konserwację. Prognozy długoterminowe, opracowane na bazie regularnych, systematycznych inwentaryzacji i inspekcji dostarczają informacji,


95

które umożliwiają menadżerom właściwe zaplanowanie prac i budżetu w skali roku tak, aby wyeliminować te wahania, co ułatwia zarządzanie finansowe nieruchomością i planowanie. Prace na dużą skalę to np.: naprawa dachu; uzupełnienie dylatacji ścian; renowacja wind lub instalacji elektrycznych.

5.1.4 Raportowanie działań zarządczych

Podczas, gdy dostęp do informacji dobrej jakości jest niezbędny w celu realizacji napraw i konserwacji, ważne jest także, aby zgromadzone dane zostały efektywnie wykorzystane w celu ulepszenia świadczonych usług i zredukowania kosztów. Zdolność oprogramowania do przetwarzania danych szczegółowych oraz prezentowania informacji zarządczych stale rośnie. Żaden program nie jest jednak w stanie zrekompensować kiepskiej jakości danych lub zawartych w nich błędów.

Po zgromadzeniu wyczerpujących danych bazowych, co ilustruje przykład przedstawiony poniżej, możliwe jest wygenerowanie raportu prezentującego dane o dowolnym stopniu szczegółowości, zgodnie z wymaganiami menadżera. Wierzchołkiem trójkąta jest tutaj raport strategiczny, taki, jakie opracowuje się na ogół dla kierownictwa najwyższego szczebla; raporty poziomu operacyjnego są generowane na podstawie informacji szczegółowych, którym odpowiada podstawa trójkąta.


96

Rys. 5.4 Hierarchia raportów zarządczych

Przy pomocy standardowego oprogramowania można przygotować szereg raportów wg wybranych kryteriów, stosownie do określonych celów menadżerów w ramach firmy lub organizacji. Dział finansowy może być zainteresowany jedynie danymi zbiorczymi; dział konserwacji będzie oczekiwał szczegółowego harmonogramu i kosztorysu napraw.

Planując działania z zakresu konserwacji, menadżer musi rozważyć i ocenić wszystkie dostępne opcje w ramach prognozowania nakładów i określania budżetów. Oprogramowanie do zarządzania aktywami obejmuje z reguły moduł, umożliwiający modelowanie przyszłych kosztów. Oprogramowanie umożliwia tworzenie scenariuszy poprzez zgrupowanie nieruchomości i zaplanowanie robót w taki sposób, aby uzyskać najwyższą efektywność kosztową dostępnych funduszy w świetle istniejących potrzeb z zakresu konserwacji. Implikacje finansowe i programowe różnych scenariuszy można modelować i porównywać przed ostatecznym wyborem strategii.

Standardowe raporty konserwacji planowej, dostępne we wszystkich pakietach oprogramowania, zawierają wyszczególnienie robót wraz z zestawieniem kosztów przypisanych do poszczególnych obiektów w zdefiniowanych ramach czasowych. Rzeczoznawcy/ eksperci budowlani mogą odwołać się do własnej

Piramida informacji

Poziom raportu ogólnego

Wierzchołek – streszczenie informacji w formie jednej

liczby

Poziom raportu szczeg.

Podstawa = zgromadzone dane o największej szczegółowości


97

wiedzy i doświadczenia, aby opracować program działań – na przykład, grupując odpowiednie naprawy i wymiany części w taki sposób, aby były one realizowane ze wspólnego rusztowania lub wpisując je w schemat ekonomii skali. Intuicyjne narzędzie informatyczne pozwala użytkownikowi wybierać, filtrować i grupować funkcje dla potrzeb raportowania.

5.1.5 Standaryzacja i źródła danych

Podstawowym celem zarządzania nieruchomościami jest maksymalizacja okresu użytkowania budynków. Cel ten można osiągnąć dzięki wdrożeniu praktyki konserwacji przez cały przedłużony okres użytkowania budynku. Nacisk na ten okres odzwierciedla istotną zmianę w strategii zarządzania – przejście od strategii tradycyjnej, ukierunkowanej na reagowanie, do strategii bazującej na planowaniu i przygotowaniu się do nieuchronnego, naturalnego końca okresu użytkowania elementów budowlanych, który jest krótszy, niż okres użytkowania obiektu.

Wprowadzenie strategii planowej w ramach konserwacji bazowało na systemach informatycznych zaprojektowanych w taki sposób, aby umożliwić generowanie średnio- i długoterminowych prognoz zapotrzebowania na konserwację. Wprowadzenie takich prognoz dla nieruchomości – zamiast bezczynnego czekania na to, co się stanie – stało się kluczowym czynnikiem w rozwoju systemów zarządzania aktywami, dostarczających szczegółowe analizy portfela nieruchomości.

U podstaw systemów tego rodzaju leżą dwie istotne techniki: kosztów całego życia oraz kodowania elementów budowlanych w taki sposób, aby umożliwić standaryzację gromadzenia i analizy danych. Powszechnie używa się różnych systemów kodowania; ten aspekt metodologii inwentaryzacji został poruszony w treści rozdziału 2.

W przypadku, gdy portfel nieruchomości obejmuje dużą liczbę obiektów podobnego typu, funkcja ta umożliwia standaryzację gromadzenia danych przy pomocy tabletu, PDA lub urządzenia mobilnego, z zastosowaniem oprogramowania, które zawiera rozwijane menu pytań wielokrotnego wyboru. Szablon inwentaryzacji w programie został zaprojektowany w taki sposób, aby zapewnić łatwość jego użytkowania i szybkie gromadzenie danych. Dzięki temu, wyczerpujące informacje w zakresie zagadnień, opisanych powyżej – patrz informacje na temat zarządzania aktywami – w związku z naprawę


98

i wymianą części można wygodnie zbierać, na podstawie oględzin nieruchomości, pod kątem wszystkich głównych i innych elementów budowlanych wg wyszczególnienia.

Jeżeli natomiast portfel charakteryzuje się zróżnicowaniem wewnętrznym pod względem wieku, rodzaj, formy, konstrukcji i wymiarów nieruchomości, elektroniczne gromadzenie danych podczas inwentaryzacji staje się bardziej problematyczne. Wiele zależy od wymaganego poziomu informacji, jak i od tego, czy konieczne jest uchwycenie elementu narracyjnego. Na przykład, budynki handlowe, ratusze lokalne i centra rozrywki posiadają liczne pokrycia dachowe i ściany zewnętrzne, wybudowane z użyciem różnorodnych materiałów; zdarza się, że są wielokrotnie przebudowywane. Prawidłowe zarejestrowanie wszystkich informacji dotyczących napraw i wymiany części przy pomocy odgórnie skonstruowanego menu staje się trudne, gdy nie możemy uciekać się do opisu. Bez względu na te ograniczenia, na rynku znajdują się dziś liczne pakiety oprogramowania, które umożliwia przeprowadzenie inwentaryzacji, spełnienie wymogów w zakresie przepisów prawa oraz inwentaryzacji, które mogą mieć zastosowanie do każdego rodzaju nieruchomości. Koszty i korzyści z wykorzystania tych pakietów należy przeanalizować odrębnie dla każdej nieruchomości w kontekście potrzeb menadżera.

5.2 SYSTEMY ZARZĄDZANIA AKTYWAMI

Potrzeby użytkowników oprogramowania są zróżnicowane w zależności od tego, czy mamy do czynienia z właścicielami, użytkownikami czy agentami nieruchomości. Narzędzia skonstruowane w oparciu o sieć Web umożliwiają wszystkim stronom zalogowanie się do Internetu i uzyskanie dostępu do informacji o nieruchomościach oraz do danych finansowych, co sprzyja większej przejrzystości, lepszej komunikacji i bardziej efektywnemu zarządzaniu nieruchomościami. Dostęp do sieci Web umożliwia właścicielom nieruchomości, agentom i użytkownikom przeglądanie, aktualizowanie i dodawanie zdarzeń dotyczących konserwacji nieruchomości. Lokatorzy i użytkownicy budynku mogą skorzystać z bezpiecznego hasła, aby obejrzeć dokumenty związane z prawem własności. Jest to szczególnie użyteczne, gdy właściciele nieruchomości i agenci prowadzą działalność na dużym obszarze geograficznym i korzystają z sieci biur.


99

Oprogramowanie na bazie sieci Web jest dziś preferowanym systemem zarządzania aktywami; na rynku dostępne są liczne pakiety, dostosowane do potrzeb dużych i małych firm oraz organizacji. Nie można dziś znaleźć uzasadnienia dla sytuacji, w której firma projektuje, uruchamia i utrzymuje drogi system na własną rękę. Zakup oprogramowania nie jest już konieczny dzięki pojawieniu się opcji “oprogramowanie jako usługa” z chwilą, gdy narodziła się koncepcja usług w chmurze. Użytkownicy opłacają roczną licencję, zamiast płacić za zakup oprogramowania, co byłoby szczególnie korzystne dla właścicieli i menadżerów mniejszych organizacji. Platforma internetowa zapewnia użytkownikom nielimitowany dostęp – z dowolnego miejsca, dla każdego, w dowolnym czasie – na czym korzystają zwłaszcza organizacje rozproszone pod względem geograficznym oraz duże holdingi nieruchomości. Oprogramowanie jest dziś kompatybilne z systemami firm Microsoft, Apple i Android, a dostęp do niego można uzyskać za pomocą smartphona, tableta, personalnego asystenta cyfrowego (PDA), laptopa lub komputera PC, stosownie do życzeń użytkownika. Co za tym idzie, upoważnieni członkowie organizacji mogą zyskać dostęp do danych bez względu na ich lokalizację, podobnie, jak wykonawcy zewnętrzni i inne upoważnione jednostki.

Typowy system obejmuje oprogramowanie gromadzenia danych przy pomocy urządzeń mobilnych i oprogramowania bazodanowego (SQL Server). Standardowe oprogramowanie do gromadzenia danych jest wyposażone w funkcję projektowania, definiowaną przez użytkownika. Metody gromadzenia informacji na papierze są nadal w użytku, w trakcie inwentaryzacji budynków, jakkolwiek w dużej mierze zostały wyparte przez przenośne systemy elektroniczne.

W trakcie gromadzenia danych z inwentaryzacji należy dopilnować, aby opinie i uwagi rzeczoznawców podczas inspekcji zostały szczegółowo zarejestrowane. Przejście od dokumentów papierowych do elektronicznych krytykowano między innymi za konieczność kodyfikacji szablonów – ograniczyło to możliwość wyrażania opinii przez rzeczoznawców do wyboru gotowych odpowiedzi, które nie muszą w pełni odzwierciedlać faktycznego stanu nieruchomości. Ponadto utrzymywano również, że rzeczoznawca nie dysponuje możliwością łatwej weryfikacji wprowadzonych danych po zakończeniu inwentaryzacji, co było możliwe w czasach, gdy stosowano dokumentację w formie papierowej.


100

Tabela 5.2. Zalety i wady metod gromadzenia danych w formie papierowej

i elektronicznej

Kryteria

efektywności

Format papierowy Format elektroniczny

Opracowanie

szablonu

inwentaryzacji

Prędkość Znajomość używanego

oprogramowania

Dokładne testy przed eksploatacją

Łatwa zmiana układu W zależności od możliwości

definiowanych przez

użytkownika

Łatwość

użytkowania

Elastyczność wertowania pytań Duży ekran ułatwia nawigację

Konieczne przeszkolenie

Klonowanie i kopiowanie danych

zwiększa prędkość

Konieczność pobrania i

odpowiedniego oznaczenia fotografii

Fotografie powiązane z numerem

nieruchomości

Opisowość Łatwość wprowadzania komentarzy i

szkiców

Większa łatwość wprowadzania

tekstu

Pismo ręczne trudne do odczytania

Walidacja Łatwość kontroli ręcznej Rutynowe kontrole w celu

wychwycenia braków przed

zapisaniem.

Sprzęt Trudności podczas opadów Czas użytkowania baterii

Transfer danych, jeśli użytkownik

nie jest podłączony do sieci

Ochrona przed kradzieżą

Pobieranie

danych

Czas pisania i błędy Prędkość i łatwość

Łatwość aktualizacji danych z

poprzednich inwentaryzacji

Koszty Wydruk i wprowadzenie Sprzęt i oprogramowanie

Bez względu na to, który system zostanie wdrożony, metoda rejestrowania informacji musi być efektywna, precyzyjna i wystarczająco elastyczna, aby umożliwić inwentaryzację budynków każdego typu. Przechwytywanie danych elektronicznych jest praktyką standardową w zrządzaniu aktywami w dziedzinie nieruchomości mieszkalnych od połowy lat 90. Adaptacja oprogramowania podręcznego do inwentaryzacji nieruchomości, w tym dużych i złożonych obiektów, spotykało się jeszcze do niedawna ze sprzeciwem z powodu braku elastyczności projektu szablonu.


101

Rzeczoznawcy mogą przeprowadzać inspekcje na różne sposoby; niektórzy zaczynają od górnego piętra, a potem schodzą niżej, inni zaczynają na zewnątrz obiektu; przenośne oprogramowanie musi być wystarczająco elastyczne, aby uwzględnić preferencje użytkowników. Ponadto, kluczowa zasada stanowi, że ograniczenie danych gromadzonych podczas inwentaryzacji do odpowiedzi na pytania zamknięte nie może skutkować pogorszeniem ich jakości.

5.2.1 Oprogramowanie do zarządzania aktywami

Oprogramowanie dostępne na rynku obejmuje standardowe moduły do zarządzania: konserwacją planową; zgodności ze standardami budowlanymi i przepisami prawnymi; energooszczędności i zrównoważonej konserwacji; serwisowania i inspekcji sprzętu; funkcjonalności, optymalnego wykorzystania przestrzeni i inne. Do licznych funkcji dodatkowych zaliczają się: klonowanie i ekstrapolacja danych z inwentaryzacji; zarządzanie projektami; modelowanie zrównoważonego rozwoju i śladu węglowego; rejestry sprzętu i urządzeń; prognozowanie i modelowanie kosztów inwestycji oraz integracja z innymi systemami i programami w rodzaju GIS (Geographic Information System).

Jakkolwiek duże firmy i organizacje dążą do ujęcia wszystkich posiadanych informacji z zakresu zarządzania aktywami i planowej konserwacji w ramy jednej bazy danych, w praktyce, w większości przypadków, różne dane są przechowywane w odrębnych systemach, bazach danych i arkuszach kalkulacyjnych. Pełna integracja oprogramowania finansowego, rachunkowego i innych programów wymaga przyjęcia określonej strategii.

Zarządzanie konserwacją to dziedzina, która ucierpiała w przeszłości z powodu braku dostępu do całościowych rejestrów budowy, zmian i modyfikacji. Technologia informacyjna ułatwia dziś przechowywanie i dostęp do planów, detali konstrukcyjnych, instrukcji, rejestrów aktywów i ocen ryzyka w różnych formatach. Wszystkie te informacje są przechowywane przez programy do zarządzania aktywami i mają ogromne znaczenie z punktu widzenia planowania operacyjnego.


102

5.2.2 CAFM (wspomagane komputerowo zarządzanie

obiektami) i oprogramowanie do zarządzania

nieruchomościami

CAFM (computer-aided facilities management czyli wspomagane komputerowo zarządzanie obiektami) narodziło się w latach 80. XX wieku w związku z obsługą nieruchomości i obiektów w zakresie planowania strategicznego, wykorzystania przestrzeni, tworzenia harmonogramów konserwacji zapobiegawczej, zarządzania ciągłością biznesową, zarządzania nieruchomościami i aktywami. Integracja z BIM (Building Information Modeling) jest możliwa w przypadku takich produktów, jak Autodesk Revit.

Dawniej, menadżer skanował plany w wersji papierowej lub importował pliki CAD do CAFM. Elektroniczne plany kondygnacji służyły następnie do tworzenia “polilinii” (zamkniętych pętli złożonych z linii i łuków) w celu zdefiniowania powierzchni oraz ponumerowania pomieszczeń. To pracochłonny proces, realizowany przy pomocy oprogramowania takich firm, jak Autodesk.

Na rynku obecny jest szereg mniejszych i większych firm oferujących oprogramowanie dla takich modułów, jak zarządzanie powierzchnią, planowanie strategiczne, zarządzanie aktywami, zarządzanie nieruchomościami, zarządzanie projektami i obiektami.

Oprogramowanie do zarządzania aktywami umożliwia użytkownikom śledzenie różnych klas aktywów – wyposażenia biurowego, mebli, sprzętu laboratoryjnego – przy czym aktywa można powiązać z symbolami CAD na poszczególnych kondygnacjach, aby uzyskać informacje o ich lokalizacji, własności i poszczególnych produktach. Szczególnie interesującą opcją z punktu widzenia rzeczoznawcy/ eksperta budowlanego są aplikacje do zarządzania aktywami, umożliwiające integrację z innymi programami, kodami kreskowymi i programami do planowania zasobów przedsiębiorstwa (ERP – Enterprise Resource Planning), które ułatwiają inwentaryzację aktywów. Śledzenie i lokalizacja aktywów na planach kondygnacji oraz rejestrowanie informacji na temat własności, numerów seryjnych, producentów i ich wymogów to ogromnie użyteczna funkcja.

Kolejną cenną zaletą CAFM jest możliwość tworzenia harmonogramów konserwacji zapobiegawczej i generowania zleceń. Spisy i szczegółowa historia wyposażenia obiektu oraz związanych z nim wymogów w zakresie konserwacji


103

i historia kosztów mogą być rejestrowane w pamięci systemu. Generuje on przypomnienia o rutynowych zadaniach, jak serwisowanie w odstępach półrocznych i inspekcje systemu wentylacji i klimatyzacji, urządzeń mechanicznych i elektrycznych, i automatycznie przygotowuje odpowiednie zlecenia.

Systemy CAFM są wykorzystywane, aby zagwarantować niezbędne inspekcje, testy i certyfikację aktywów zgodnie z wymogami przepisów prawnych oraz regulaminów i procedur korporacji. Możliwe jest prowadzenie dzienników kontroli oraz generowanie różnorodnych raportów zarządczych.

Skomputeryzowane systemy zarządzania konserwacją (CMMS - computerised maintenance management software) zawierają bazy danych informacji o działaniach firmy z tego zakresu. Informacje te mają pomóc pracownikom odpowiedzialnym za konserwację w bardziej efektywnej realizacji zadań, za które są oni odpowiedzialni (na przykład, poprzez wskazywanie, które urządzenia wymagają konserwacji, w którym magazynie znajdują się odpowiednie części zamienne) oraz w podejmowaniu decyzji (na przykład, obliczanie kosztów awarii maszyn w zestawieniu z kosztem konserwacji zapobiegawczej, co pozwala na lepszą alokację zasobów). Dane CMMS mogą również posłużyć jako narzędzie zapewniające zgodność z obowiązującymi przepisami.

Różne dedykowane systemy zarządzania nieruchomościami są obecne na rynku już od pewnego czasu. Większość z nich funkcjonuje obecnie w środowisku Internetu z zastosowaniem technologii chmury, oferując klientom oprogramowanie jako usługę (software-as-a-service). Różne programy są wyposażone w różne interfejsy (online/chmura/desktop), systemy operacyjne (Windows/Mac/Linux and Mobile); poziom kosztów jest także zróżnicowany.

Rzeczoznawca/ ekspert budowlany wymaga, aby oprogramowanie do zarządzania nieruchomościami zawierało następujące funkcjonalności: - rejestrowanie i śledzenie wszelkich działań z zakresu konserwacji

nieruchomości, jak np. naprawy i inspekcje instalacji gazowych. - śledzenie zadań z zakresu konserwacji do chwili ich ukończenia,

z rejestrowaniem szczegółowych informacji w rodzaju wykorzystanych materiałów, kosztów robocizny oraz dołączanie dokumentów i plików, jak np. certyfikaty gazowe lub certyfikaty inspekcji.

- automatyczne generowanie kart pracy, zleceń zakupu i raportów z konserwacji

- łatwa komunikacja z wykonawcami przez e-mail lub komunikatory


104

- generowanie różnorodnych raportów dla zarządcy - rejestrowanie kluczowych danych dostawców – dane kontaktowe, numery

telefonów, adresy e-mail - możliwość uporządkowania listy dostawców alfabetycznie lub wg typów

(np. dekoracja wnętrz) - generowanie raportów historii płatności dla dostawców

5.2.3 Modelowanie informacji o budynku (BIM)

Na świecie uważa się obecnie, że technologie modelowania informacji o budynku (BIM), związane z nimi procesy i procedury zapewnią wyższą efektywność pracy na wszystkich etapach cyklu życia projektu. Modelowanie wirtualne oferuje możliwość lepszego zrozumienia całego cyklu życia budynku i zwiększa przewidywalność wykorzystania aktywów. BIM nabiera ogromnej wartości w kontekście utrzymania i konserwacji budynków.

BIM umożliwia zespołom projektowym i budowlanym stworzenie wirtualnego budynku – trójwymiarowego modelu, zintegrowanego z projektem mechanicznym i elektrycznym, budowlanym i konstrukcyjnym oraz z narzędziami kontroli kosztu, tak, aby wszyscy członkowie zespołu pracowali na tym samym modelu. Oczywiście, model BIM jest jedynie tak dobry, jak sam projekt, specyfikacja i dane kosztowe, które do niego wprowadzono. Cechy i zalety modelowania budynków to: - trójwymiarowa wizualizacja umożliwiająca identyfikację obszarów

konfliktowych i opracowanie studium wykonalności - przedmiar ilościowy i szacowanie - zarządzanie wizualizowanymi harmonogramami (4D) - analiza i certyfikacja ochrony środowiska - tworzenie rysunków warsztatowych i zarządzanie harmonogramami

instalacji - wizualizacja analizy wykonalności - wizualna i geo-przestrzenna koordynacja przy budowie elementów

nietypowych - tworzenie realnych modeli powykonawczych w celu zarządzania obiektami

Wykorzystanie informacji zgromadzonych za pomocą BIM, dotyczących obiektu, i możliwości związane z zarządzaniem aktywami to wciąż obszary wymagające eksploracji. Jedną z bezpośrednich korzyści, jak podkreślają niektórzy użytkownicy, jest łatwość tworzenia rejestrów aktywów dla celów


105

zarządzania. Modele BIM oglądane na tabletach i urządzeniach przenośnych ułatwiają pracę zdalną; elementy wyposażenia i konstrukcji można powiązać z rysunkami, instrukcjami i specyfikacjami.

Technologia BIM i nowe sposoby pracy stwarzają rzeczoznawcom/ ekspertom budowlanym możliwość uczestnictwa w procesie projektowania, identyfikowanie cech projektu, które utrudnią konserwację, zanim jeszcze rozpocznie sie budowa. Model można zaprojektować w taki sposób, aby umożliwić przechwytywanie danych o efektywności funkcjonowania budynku oraz jego infrastruktury, które mogą być następnie wykorzystywane do celów kolejnych projektów.

Jako, że model BIM przedstawia faktyczne elementy wykorzystane do montażu, rzeczoznawca/ ekspert budowlany będzie w stanie przeprowadzić także symulację ich demontażu, na przykład, w przypadku usterki lub planowej wymiany danej części. Wyobraźmy sobie wysoki budynek o przeznaczeniu komercyjnym, w którym stwierdzono, że woda przedostaje się przez okładzinę ścian zewnętrznych, przytwierdzoną przy pomocy niewidocznych z zewnątrz mocowań. Personel może zapoznać się z modelem 3D, aby niejako odwrócić proces montażu i zrozumieć, w jaki sposób woda może przenikać do wnętrza, ocenić prawdopodobieństwo uszkodzenia ukrytych elementów i zaplanować ich naprawę oraz wymianę.

BIM, zintegrowany z oprogramowaniem do zarządzania aktywami, zapewnia szybki dostęp do informacji o wyposażeniu, do instrukcji serwisowania, danych dotyczących wydajności urządzeń, gwarancji, danych kontaktowych producenta oraz filmów demonstrujących procedury instalacji i konserwacji urządzeń i wyposażenia, dzięki czemu technicy mogą zapoznać się z tymi procedurami przed przystąpieniem do konserwacji.

Model BIM zawiera dane geometryczne, informacje o zależnościach przestrzennych, ilościach i cechach fizycznych elementów budowlanych, zarazem zaś możliwe jest jego zintegrowanie z aktualnymi wytycznymi producenta w zakresie naprawy i wymiany. Powiązanie BIM z systemem GIS i innymi technologiami stwarza niezwykłe możliwości z perspektywy ekspertów budowlanych, jakkolwiek z punktu widzenia firm innych, niż te, które dysponując dużymi portfelami nieruchomości komercyjnych i korporacyjnych, jego koszt krótkoterminowy pozostaje wysoki. Większość zarządców mniej okazałych portfeli musi zaczekać zapewne około 5 lat na przeskalowanie BIM dla potrzeb projektów na średnią skalę.


106

Ratusz i Biblioteka Centralna miasta Manchester zostały poddane gruntownej przebudowie i renowacji w ramach projektu wartego 100 mln funtów, ukończonego w roku 2013. Plan opracowały dwie firmy architektoniczne – w przypadku Biblioteki Centralnej była to Ryder Architecture, a ratusza - Ian Simpson Architects, a głównym wykonawcą została firma Laing O'Rourke. Kluczowy zespół złożony z około 100 osób, w tym z przedstawicieli klienta i kluczowych dostawców, pracował wspólnie w otwartym biurze projektowym naprzeciwko miejsca budowy. Napotykano trudności związane ze sprzecznymi oczekiwaniami poszczególnych członków zespołu. Efektywność procesu zapewniło zastosowanie BIM. Największą korzyść przyniosło skoordynowanie elementów przy pomocy oprogramowania umożliwiającego wykrywanie konfliktów, z wirtualnym narzędziem budowlanym, które pozwoliło zidentyfikować błędy przed rozpoczęciem robót budowlanych. Dzięki BIM, zwrócono większą uwagę na dobór komponentów już na wczesnym etapie projektowania. Kierownik projektu stwierdził, że BIM pozwolił ocenić komponenty pod kątem wszystkich dostępnych kryteriów, a w szczególności pod kątem ich trwałości podczas użytkowania.

Rys. 5.5. Projekt budowlany z wykorzystaniem BIM


107

Informacje opracowane i zgromadzone na etapie projektu i budowy obiektu mają ogromne znaczenie dla zespołu odpowiedzialnego za jego konserwację i eksploatację. Dane te są jednakże często niewłaściwie przechowywane, przez co system informacyjny okazuje się nieefektywny, kosztowny i źle zorganizowany. BIM ułatwia wymianę informacji z menadżerami budowlanymi przez cały okres użytkowania budynku.

Inne korzyści z zastosowania BIM do zarządzania obiektem to: lepsza organizacja przestrzeni; większa efektywność programów konserwacji dzięki dostępowi do rejestrów aktywów i danych przechowywanych online; efektywna modernizacja i renowacja oraz poprawa jakości zarządzania w całym cyklu życia. Informacje o pomieszczeniach i powierzchni w modelach BIM dają dobrą podstawę dla zarządzania przestrzenią. „Żywy” model BIM ułatwia wizualizację trójwymiarową powierzchni budynku, służąc jako narzędzie w planowaniu modyfikacji. Dzięki wprowadzeniu danych o przewidywanym okresie użytkowania i kosztach wymiany elementów w ramach modelu BIM. właściciele i menadżerowie są w stanie zidentyfikować i zrozumieć korzyści związane z inwestowaniem w materiały i systemy, które są początkowo bardziej kosztowne, ale też bardziej opłacalne w perspektywie całego okresu eksploatacji budynku.

Badania prowadzone w USA wskazują, że branża zarządzania obiektami niechętnie inwestuje w BIM z następujących przyczyn: niechęć do zmiany tradycyjnych procesów; koszty; brak świadomości i zrozumienia korzyści; brak doświadczonego personelu i zasobów, obawa o konieczność aktualizacji danych. To ostatnie odnosi się do faktu, że liczne systemy budowlane w ramach nieruchomości wymagają aktualizacji różnych programów; jak dotąd, nie istnieje oprogramowanie umożliwiające edytowanie całego modelu.

Rozwiązania z zakresu oprogramowania jako usługi, bazujące na technologii chmury, mają zwiększyć wartość BIM w całym cyklu życia budynku dzięki integracji informacji i zapewnieniu stałego dostępu do danych w formie modeli online.


108

ROZDZIAŁ 6

OCHRONA, ZRÓWNOWAŻONY ROZWÓJ I ENERGOOSZCZĘDNOŚĆ

6.1 FILOZOFIA

Zrównoważony rozwój jest zapewne największym wyzwaniem, przed jakim stoją ludzie; zagadnienie to ma niezwykle istotne implikacje z punktu widzenia zarządzania utrzymaniem technicznym i konserwacją budynków. Komisja Bruntland (1987) zdefiniowała zrównoważony rozwój jako “zaspokajanie obecnych potrzeb bez szkody dla zdolności przyszłych pokoleń do zaspokojenia ich potrzeb”. Definicję tę w roku 2007 podtrzymali Van Ree i Van Meel (patrz poniższy rysunek).

Rys. 6.1. Wyzwania zrównoważonego rozwoju

Równość

Ekonomia

Ekologia

Zrównoważony rozwój

Wzrost gosp.

Ochrona

środowiska Postęp społ.


109

Fundamentalną zasadą zrównoważonego rozwoju jest osiągnięcie stanu równowagi celów gospodarczych, środowiskowych i społecznych poprzez: ochronę środowiska; odpowiednie wykorzystanie ograniczonych zasobów; propagowanie dostępu do usług z korzyścią dla wszystkich i rozwój zasobnej gospodarki lokalnej.

Świadomość opinii publicznej w zakresie konieczności ochrony środowiska w najszerszym sensie oraz świadomość kurczenia się zasobów, w tym ropy, gazu i naturalnych siedlisk wzrosła znacząco w latach 60. XX wieku. Doprowadziło to do zmiany polityki rządowej poprzez położenie większego nacisku na zachowanie i ochronę środowiska historycznego i architektonicznego oraz na inwestowanie w starszą zabudowę miejską.

Świadomość w kwestii globalnego ocieplenia i koncepcja zrównoważonego rozwoju są jednak zakorzenione w dziewiętnastym wieku – to wtedy odkryto, że stężenie dwutlenku węgla ma związek ze zjawiskiem globalnego ociepleni. Pierwsza światowa konferencja w sprawie klimatu odbyła się w roku 1979. Kolejne lata przyniosły następujące inicjatywy: - 1988 Międzyrządowy Zespół ds. Zmian Klimatu (utworzenie IPCC), - 1992 Konwencja Ramowa ONZ – pierwsze sprawozdanie IPCC (Rio

de Janeiro), - 1992 drugie sprawozdanie ICC (w sprawie dostrzegalnego wpływu

człowieka na środowisko, - 1995 Protokół z Kioto (wszedł w życie w roku 2005), - 1997 trzecie sprawozdanie (nowe, solidniejsze dowody pogarszającego się

stanu środowiska), - 2001 dyrektywa UE nr 2002/91/WE dotycząca jakości energetycznej

budynków, - 2002 Szczyt Ziemi, - 2007 Szczyt G8 Helligendamm – Konwencja Ramowa ONZ w sprawie

zmian klimatu (UNFCCC), Wiedeń, - 2007 Konferencja ONZ w sprawie zmian klimatu, Bali, - 2008 Konwencja Ramowa ONZ w sprawie zmian klimatu (UNFCCC),

Poznań, - 2009 15-ta Konferencja Stron UNFCCC, Kopenhaga, - Dyrektywa 2010/31/UE.

W Unii Europejskiej, poszczególne rządy krajowe opracowały własne strategie przepisów ochrony środowiska w ramach powyższych uregulowań. Metody przyjęte w ramach regulacji wydajności energetycznej budynków oraz


110

opracowania instrumentów polityki zrównoważonego rozwoju są zróżnicowane w poszczególnych państwach członkowskich.

Równolegle do działań rządowych, poszczególne agencje i organizacje wprowadziły dobrowolnie ramy i narzędzia, umożliwiające firmom i organizacjom mierzenie i kontrolowanie efektywności ochrony środowiska (patrz poniżej). Na przykład, norma ISO 14001 – wprowadzona w roku 1996 i zmieniona w roku 2004 – to uznana norma międzynarodowa, która definiuje wymóg ustanowienia, wdrożenia i obsługiwania systemu zarządzania ochroną środowiska. Norma ta uznaje konieczność zdefiniowania polityki ochrony środowiska, co ma poprzedzać opracowanie planu działań i oceny strategii. Do wiodących inicjatyw w dziedzinie zarządzania ochroną środowiska należą:

• EMAS (System Eko-Zarządzania i Audytu) to wdrażany dobrowolnie program europejski.

• UNEP (Program Środowiskowy ONZ) przyczynił sie do opracowania wspólnego miernika emisji dwutlenku węgla, uniwersalnej metody pomiaru śladu węglowego budynku w oparciu o spójne i porównywalne zasady.

• LEED (Przywództwo w projektach energetycznych i środowiskowych) wprowadzony w roku 1998 przez Radę Budynków Przyjaznych Środowisku w USA to uznany na całym świecie system certyfikacji ekologicznej budynków.

• Green Star to program uruchomiony w Australii w roku 2003 – system samooceny środowiskowej umożliwiający weryfikację aspektów ekologicznych założeń projektowych i budowlanych.

• BREEAM (Metoda Oceny Środowiskowej Budynków), opracowana w roku 1990 w Wielkiej Brytanii umożliwiająca ocenę budynków pod kątem ochrony środowiska i zrównoważonego rozwoju.

Dyrektywy unijne mają na celu skłonienie państw członkowskich do podjęcia działań z zakresu ochrony środowiska. Unijny system handlu emisjami (2005) miał skłonić podmioty emitujące duże ilości dwutlenku węgla i gazów cieplarnianych do zredukowania emisji na podstawie systemu “cap and trade”. Dyrektywa WEEE z roku 2003 dotycząca odpadów elektrycznych i elektronicznych miała zwiększyć zakres ponownego wykorzystania i recyklingu towarów i materiałów tego rodzaju, minimalizując tym samym ich


111

wpływ na środowisko naturalne. W grudniu 2008 r., liderzy Unii Europejskiej przyjęli całościowy pakiet środków redukcji emisji. Plan ten ma ograniczyć emisję gazów cieplarnianych o co najmniej 20% do roku 2020 (w porównaniu z poziomem emisji z roku 1990), podnieść udział energii odnawialnej w rynku do 20% i ograniczyć ogólne zużycie energii o 20% (w porównaniu z prognozowanymi trendami).

W kontekście tych regulacji ochrony środowiska, właściciele i użytkownicy budynków w coraz większym stopniu dążą do poprawy sytuacji z perspektywy zrównoważonego rozwoju. Rządy poszczególnych państw wciąż modyfikują zasady planowania przestrzennego, kodeksy i przepisy budowlane, dotyczące nowych projektów, jak i modernizacji, tak, aby spełnić bardziej rygorystyczne oczekiwania w związku ze zmianą klimatu. Często zmianom tym towarzyszy wyznaczanie celów i standardów z dziedziny zrównoważonego rozwoju, w ramach których kładzie się nacisk na energooszczędność i ochronę zasobów wodnych. Poszczególne rządy coraz częściej sięgają po regulacje finansowe i podatkowe, aby zachęcać obywateli do zwiększania energooszczędności i do pozyskiwania energii ze źródeł odnawialnych oraz gwarantujących obniżenie emisji dwutlenku węgla, wzmacniając w ten sposób oddziaływanie regulacji prawnych i dobrych praktyk w dziedzinie projektowania i specyfikacji.

Zmierzenie się z wyzwaniami zrównoważonego rozwoju staje się coraz istotniejszym elementem każdego z etapów cyklu życia nieruchomości: począwszy od projektu i zarządzania nieruchomościami, poprzez planowanie przestrzenne, nowe projekty budowlane, użytkowanie (w tym renowacje i konserwacje), aż po rozbiórki/ rekultywację gruntu. Kluczowe zagadnienia, które należy wziąć pod uwagę na poszczególnych etapach okresu użytkowania nieruchomości to: dziedzictwo kulturowe; odpływy i odprowadzanie wody; energooszczędność; zasady BHP; zanieczyszczenia i odpady; podróże i transport; zużycie wody i recykling; bioróżnorodność; wykorzystanie gruntów i materiałów. W rezultacie mamy do czynienia z fundamentalnym przesunięciem punktu ciężkości w obszarze zarządzania konserwacją. Głębsza i szersza wiedza na temat efektywności użytkowania obiektów budowlanych jest dziś niezbędna w kontekście wymienionych powyżej kryteriów zrównoważonego rozwoju.


112

6.2 OCHRONA DZIEDZICTWA

Aktywa budowlane, stanowiące część naszego dziedzictwa, to zasoby, których nie da się niczym zastąpić; w każdym państwie istnieją ramy prawne ochrony takich budynków. Strategie ochrony środowiska historycznego mają na celu racjonalne wykorzystanie poszczególnych budynków oraz wydzielonych obszarów miast i wsi w sposób zgodny z założeniami ich ochrony, a także czerpanie korzyści społecznych, gospodarczych i środowiskowych z tej ochrony. Status ochrony przyznaje się z reguły danemu obszarowi ze względu na jego szczególną wartość architektoniczną bądź historyczną. Nowy budynek, powstający w takiej lokalizacji, powinien przyczyniać się do zwiększania atrakcyjności środowiska lokalnego poprzez kształt harmonizujący z historycznym otoczeniem.

Zasady zrównoważonego rozwoju narzucają dziś wyższe standardy wyposażenia. Standardy te wymuszają zwiększoną energooszczędność, złagodzenie wpływu na środowisko naturalne oraz kreowanie środowiska bezpiecznego, zdrowego i komfortowego, co z kolei zapewnia wyższy poziom zadowolenia i wydajności jego użytkowników. Rozwój technologiczny materiałów budowlanych i metod produkowania energii ze źródeł odnawialnych przyczyniają się do ochrony dziedzictwa w sposób znaczący.

6.3 PROJEKT I BUDOWA WG ZASAD ZRÓWNOWAŻONEGO ROZWOJU

W trakcie cyklu życia budynku, zużyciu podlega duża ilość surowców i innych zasobów naturalnych; wytwarza się także wiele ton odpadów. Zgodne z zasadami zrównoważonego rozwoju strategie projektowania, budowy, użytkowania i konserwacji obiektów mają umożliwić nam sprostanie związanym z tym wyzwaniom.

Koncepcja tzw. “szarej energii” zyskała w ostatnich latach na znaczeniu w tym kontekście. Aby ograniczyć wpływ budowli na środowisko, należy obniżyć zużycie energii zarówno podczas budowy, jak i eksploatacji obiektu. Szara energia to łączna ilość energii zużywanej w trakcie cyklu życia budynku. W obliczeniach uwzględnia się energię wykorzystaną do produkcji, transportu, budowy, eksploatacji budynku oraz jego rozbiórki. Specyfikacja


113

uwzględniająca wykorzystanie materiałów z recyklingu, eliminacja typów konstrukcji, które wymagają intensywnej konserwacji oraz zastosowanie rozwiązań umożliwiających obniżenie łącznej ilości spożytkowanej energii to niektóre z metod, do jakich mogą uciekać się rzeczoznawcy i eksperci budowlani w celu obniżenia zużycia energii. Rosnąca świadomość znaczenia “szarej energii” w obiektach, jak i nieustający wzrost kosztów energii, przyczynia się do coraz większej innowacyjności w produkcji elementów budowlanych. Jednym z przykładów może tu być opracowanie nowego procesu wytwarzania cementu, który wymaga znacząco mniej paliwa kopalnego jako podstawowego źródła energii. Innym przykładem może być coraz większe wykorzystanie usług dostawców lokalnych przy projektach modernizacji, co minimalizuje transport, a co za tym idzie – ślad węglowy.

Zmiany w zakresie metod projektowania, specyfikacji, budowy oraz zarządzania budynkami mają wpływ na zarządzanie konserwacją i utrzymaniem technicznym obiektu. Wpływ ten jest bardzo dobrze widoczny w obszarze energooszczędności, natomiast jest też odczuwalny w zakresie wdrażania ogólnych założeń zrównoważonego rozwoju poprzez np. oczyszczanie wody deszczowej i ścieków, ograniczenie ilości odpadów i zanieczyszczeń. Projektowanie i budowa wg zasad zrównoważonego rozwoju wywiera wpływ na zarządzanie konserwacją i utrzymaniem technicznym budynków na wiele sposobów. W pierwszej kolejności należy jednakże zdefiniować, co oznacza projektowanie i budowa wg tych zasad.

Zasady zrównoważonego rozwoju są dziś wdrażane w coraz to nowych obszarach w celu zredukowania wpływu na środowisko naturalne zarówno podczas budowy, jak i modernizacji oraz renowacji obiektów są następujące: - planowanie przestrzenne: ograniczenie transportu i gęstości zabudowy, - strategie ochrony środowiska: budynki pasywne, maksymalizacja dostępu

światła dziennego, położenie budynku (pomieszczenia wychodzące na północ są słabiej ogrzewane przez słońce), schronienie i cień (markizy, aby ograniczyć dostęp promieni słonecznych latem, przy wyższym wykorzystaniu nasłonecznienia zimą), naturalna wentylacja,

- emisja dwutlenku węgla i zużycie energii, - specyfikacja materiałów budowlanych: materiały używane,

odpowiedzialne pozyskiwanie materiałów, - odpady, recykling i zanieczyszczenia, - ochrona i wykorzystanie wód: odpowiednie odpływy, - recykling ścieków, - odpływy powierzchniowe a ryzyko zalania, - ekologia i bioróżnorodność.


114

Zmiany w zakresie projektowania i budowy, które są efektem tych inicjatyw, wywierają także wpływ na konserwację i utrzymanie techniczne obiektów. Ich uwzględnienie wymaga wiedzy i zrozumienia sposobu funkcjonowania istniejących i nowych budynków w wyniku zastosowania nowych materiałów, technik i technologii. Najlepiej zjawisko to ilustrują poniższe przykłady.

Rzeczoznawcy/ eksperci budowlani bardziej niż kiedykolwiek muszą angażować zarządców obiektów w analizę implikacji zastosowania poszczególnych materiałów, produktów i usług dla konserwacji, które są następujące: - możliwość wyeliminowania konieczności konserwacji dzięki

odpowiedniemu doborowi materiałów, np. szyby pochłaniające promieniowanie słoneczne, farby odbijające światło dzięki zastosowaniu nanotechnologii,

- zapewnienie dobrego dostępu do elementów wymagających konserwacji, np. bezpieczne uprzęże pod dachem,

- konieczność odwoływania się do specjalistycznej wiedzy, np. łączenie systemów energetycznych i grzewczych; testy nadciśnienia powietrza,

- instalacja i serwisowanie np. paneli słonecznych, przekształtników, pomp ciepła,

- konserwacja np. powierzchni dachu i odwodnienia, odpowiednie systemy odwadniające, powietrzne pompy ciepła, panele słoneczne, recykling wody, instalacje i pompy,

- dostępność i koszt części wymiennych, np. oświetlenia LED, - potencjał tworzenia systemów zarządzania budynkami w celu

monitorowania urządzeń elektrycznych i mechanicznych, np. inteligentne liczniki podłączone do BMS (Building Management System – System Zarządzania Obiektem),

- zarządzenie ryzykiem, np. implikacje awarii i oceny BHP.

6.3 EFEKTYWNOŚĆ ENERGETYCZNA

Kluczowym celem, jak i elementem projektów budowy, renowacji i konserwacji wg zasad zrównoważonego rozwoju jest poprawa efektywności energetycznej. W tym kontekście, efektywność energetyczna obejmuje obniżenie zużycia energii w trakcie użytkowania budynków, jak również wytwarzanie energii elektrycznej i cieplnej ze źródeł odnawialnych lub ze źródeł charakteryzujących się niską lub zerową emisją dwutlenku węgla.


115

Ograniczenie zużycia energii można osiągnąć dzięki działaniom zintegrowanym w rodzaju poprawy wydajności cieplnej budynku; zwiększeniu efektywności ogrzewania i chłodzenia, ogrzewania wody, oświetlenia, a także zmianie nawyków lokatorów i użytkowników obiektu. Twórcy odpowiedniej polityki w tym zakresie działają na podstawie zdefiniowanych priorytetów zrównoważonego rozwoju, co ilustruje poniższy rysunek.

Rys. 6.2. Hierarchia efektywności energetycznej

U podstaw rozwoju w zakresie efektywności energetycznej i redukowania śladu węglowego budynków leży precyzyjny pomiar i monitorowanie osiągnięć. Pomiarów dokonuje się przy pomocy narzędzi informatycznych, które umożliwiają również tworzenie modeli zużycia energii, emisji dwutlenku węgla i kosztów zużycia energii dla wszystkich typów obiektów. Używane jednostki to kg/dwutlenek węgla (Kg/CO2) dla emisji dwutlenku węgla, kilowatogodziny (kWh) w przypadku zużycia energii oraz różnorodne systemy oceny, których

Równowaga

Brak równowagi

Priorytet 2: Efektywność

energetyczna

Priorytet 1: Zachowanie

energii

Priorytet 3: Korzystanie

z odnawialnych źródeł

energii

Priorytet 4: Wykorzystanie

zasobów nietrwałych przy pomocy technologii redukujących emisję

Priorytet 5:

Wykorzystanie

konwencjonalnych zasobów


116

celem jest wykazanie i objaśnienie wydajności bezwzględnej, jak i względnej. Jako, że charakterystyka budynków i ich przeznaczenie są zróżnicowane, systemy oceny pozwalają określić, jakie obszary wymagają poprawy oraz zdefiniować potencjał poszczególnych nieruchomości.

Faktyczne zużycie energii lub poziom emisji można ocenić na podstawie danych historycznych, które umożliwiają dokonanie pomiarów. Popularną metodą pomiaru jest wykorzystanie danych z rachunków za energię, testów np. szczelności, liczników i czujników temperatury. Techniki modelowania można z kolei wykorzystać przy tworzeniu prognoz efektywności – na przykład do oceny alternatywnych rozwiązań w zakresie modernizacji. Jako, że istnieje szereg zmiennych, które należy wziąć pod uwagę, na przykład, przy prognozowaniu zużycia energii w domu jednorodzinnym, precyzyjne określenie wartości zużycia byłoby skomplikowane. Jeśli jednak wybrane zostaną typowe parametry temperatury wewnętrznej, obłożenia nieruchomości, charakterystyki elementów budowlanych, efektywności urządzeń grzewczych i klimatyzacyjnych, możliwe będzie opracowanie wiarygodnego modelu dla celów porównawczych, umożliwiającego ocenę potencjału ewentualnych ulepszeń.

Pomiarów zużycia energii i efektywności energetycznej dokonuje się z reguły w kWh, po czym można dokonać przeliczenia na koszty (EUR) lub tony CO2

w celu zastosowania miary środowiskowej. Opracowuje się także alternatywne rozwiązania w celu zaspokojenia różnorodnych potrzeb. Jako, że zarówno wartość kosztów, jak i emisji CO2 jest różna w przypadku oleju i gazu, stosuje się odpowiednie przeliczniki. Profile zużycia energii, kosztów i śladu węglowego można zatem opracowywać przy pomocy odpowiednich modeli i pomiarów dla poszczególnych obiektów lub ich grup.

Analiza termiczna koncentruje się na procesach wymiany ciepła, które zachodzą pomiędzy budynkiem, jego otoczeniem a środowiskiem zewnętrznym. Bierze się pod uwagę: konstrukcję i materiały; infrastrukturę budynku; użytkowników i procesy zachodzące w budynku oraz zużycie energii na ogrzewanie, klimatyzację, wentylację i oświetlenie. Na komfort cieplny jednostki wpływa temperatura powietrza, ruch powietrza, wilgotność względna i promieniowanie w środowisku. Architekci i eksperci budowlani korzystają z pasywnych cech danej lokalizacji, a także wykorzystują kształt budynku, cechy materiałów oraz parametry aktywne w projektowaniu infrastruktury ekologicznej w taki sposób, aby spełniała ona wymogi komfortu cieplnego.


117

Na południu Europy, architekci i projektanci szukają rozwiązań, zapewniających maksymalne zacienienie i chłód. W Europie północnej, projektanci stoją przed wyzwaniem zrozumienia procesów utraty ciepła generowanego we wnętrzu budynku oraz sposobów przeciwdziałania temu zjawisku dzięki poprawie szczelności i lepszej izolacji. Wymaga to z kolei wiedzy na temat strat i zysków ciepła związanych z poszczególnymi materiałami, mechanizmów wymiany ciepła, mostków cieplnych, wentylacji i kondensacji.

Miara znana jako „wartość U” (współczynnik przenikania ciepła) służy do pomiaru strat energii w wyniku przewodzenia przez dany materiał przy określonej różnicy temperatur na przestrzeni określonego elementu budowlanego. „Wartość U” jest odwrotnie proporcjonalna do oporu cieplnego danej substancji. Oznacza to, że im wyższy opór cieplny, tym niższa wartość „U”. Miara ta przydaje się bardzo do analizy porównawczej właściwości izolacyjnych materiałów i stała sie standardem pomiaru tych właściwości przy obliczeniach energetycznych. Strata ciepła przypisywana poszczególnym elementom konstrukcyjnym – takim, jak podłogi, ściany zewnętrzne czy dach – może zostać obliczona i zsumowana w celu określenia strat ciepła przez całą konstrukcję budynku. W przepisach prawnych miara ta jest stosowana jako wzorcowa.

„Wartość U” danego materiału pozwala zatem zmierzyć, na ile ciepło jest w stanie przedostawać się przez konstrukcję budowlaną; im wyższy opór cieplny, tym lepsza izolacyjność. „Wartość U” w branży budowlanej określa zestawy komponentów, które zapewniają odpowiedni poziom izolacji i efektywności energetycznej. Wartość ta jest wyrażana w watach (W) na metr kwadratowy na Kelvin (W/m2K) i wiąże się ona ze stratą ciepła w watach (W) na metr kwadratowy materiału. Zasadniczo, jeśli wartość U materiału, z którego wykonano ścianę wynosi 1 W/m² K, to na każdy stopień różnicy temperatury pomiędzy powierzchnią zewnętrzną i wewnętrzną przypada 1 W energii cieplnej przepływającej przez każdy metr kwadratowy powierzchni. Co za tym idzie, im niższa „wartość U”, tym mniejsze straty ciepła, tym lepsza izolacja i tym niższe rachunki za ogrzewanie.

Wartość tę dodaje się do obliczeń dotyczących strat ciepła przez układ wentylacji, aby określić całkowitą wartość strat ciepła dla budynku. Opracowano także mnożniki poprawkowe, uwzględniające takie czynniki, jak lokalizacja geograficzna, aby umożliwić definiowanie parametrów urządzeń grzewczych i chłodniczych, na przykład w zakresie ich wymiarowania.


118

6.4 KRAJOWA METODOLOGIA OBLICZEŃ I CERTYFIKATY

ENERGETYCZNE

Zgodnie z dyrektywą dotyczącą jakości energetycznej budynków z roku 2008, państwa członkowskie UE korzystają z systemów oceny aktywów, aby spełnić wymogi Krajowej Metodologii Obliczeń i certyfikacji energetycznej. Metody obliczeniowe, stosowane w poszczególnych państwach członkowskich, są dostosowane do obowiązujących norm (przepisów) budowlanych dotyczących budowy, renowacji i modernizacji. W obliczeniach tych faktyczną jakość energetyczną budynków porównuje się z wysoką wartością teoretyczną. Proces ten obejmuje wyliczenie miesięcznego zapotrzebowania na ogrzewanie, wentylację, chłodzenie, oświetlenie, ciepłą wodę na podstawie wymiarów budynku, konstrukcji, proponowanego sposobu użytkowania i przeznaczenia budynku. Oblicza się prognozowane zapotrzebowanie na energię, a następnie dokonuje się przeliczenia energii na emisję CO2.

Certyfikaty energetyczne są generowane przy pomocy zatwierdzonego przez instytucję państwową oprogramowania na platformie internetowej wraz ze sprawozdaniem zawierającym zalecenia co do poprawy jakości. Oprogramowanie i sprawozdania zawierające zalecenia zmian różnią się pod względem merytorycznym dla nowych i istniejących budynków, jak również dla budownictwa mieszkalnego i innego niż mieszkalne.

Rekomendacje zmian obejmują na ogół materiały i instalacje wyszczególnione na rysunku 6.3.


119

Czynniki efektywności energetycznej

Izolacja poddasza i dachu płaskiego

Izolacja wnęk i ścian zewnętrznych

Izolacja podłoża

Izolacja zbiorników na ciepłą wodę

Szczelność okien i drzwi

Oświetlenie energooszczędne

Termostat zbiornika na ciepłą wodę

Sterowanie ogrzewaniem wodnym (kotły i grzejniki)

Sterowanie ogrzewaniem nadmuchowym

Sterowanie systemem klimatyzacji

Modernizacja klimatyzacji

Modernizacja kotła – bez zmiany rodzaju paliwa

Instalacja kotła na biomasę

Grzejnik na biomasę z kotłem

Nowe lub wymienione grzejniki akumulacyjne

Wymiana grzejnika powietrza

Ogrzewanie solarne wody

Instalacja podwójnie przeszklonych, izolowanych drzwi

Instalacja podwójnego przeszklenia

Kocioł kondensacyjny na olej

Wymiana ogrzewania na kocioł kondensacyjny na gaz

(zachowanie dotychczasowego rodzaju paliwa)

Wymiana ogrzewania na kocioł kondensacyjny na gaz

(zmiana rodzaju paliwa)

Baterie fotowoltaiczne

Kocioł na biomasę

Pompa grzewcza – powietrzna lub gruntowa

Pompa grzewcza powietrzna lub gruntowa z ogrzewaniem

podłogowym

Elektrociepłownie przydomowe

Odzyskiwanie ciepła ze spalin

Odzyskiwanie ciepła ze ścieków

Rys. 6.3 Metody poprawy efektywności energetycznej


120

Istnieją liczne technologie, które mogą przyczynić sie do poprawy jakości energetycznej budynków – izolacja, alternatywne metody ogrzewania i chłodzenia, sterowanie cyfrowe – ale niektóre z nich nie są w wystarczającym stopniu wykorzystywane, w szczególności w przypadkach, gdy lokatorzy nie zostali odpowiednio poinstruowani. Mieszkańcy nie zawsze umieją korzystać z nowoczesnych rozwiązań technologicznych i nie zawsze reagują zgodnie z przewidywaniami projektantów. Dlatego też należy zajmować się nie tylko kwestiami natury technicznej, w rodzaju mostków cieplnych czy mikroinstalacji, ale również naturą interakcji pomiędzy obiektami mieszkalnymi a zakładami pracy i ich użytkownikami, którzy wywierają kluczowy wpływ na zużycie energii, co z kolei wpływa na system dostaw. Fakt, że stajemy się w coraz większy sposób zależni od urządzeń elektrycznych i elektronicznych, którymi dysponujemy w miejscu pracy, prowadzi do wzrostu zapotrzebowania na energię elektryczną. Należy zrozumieć, w jaki sposób ludzie dążą do osiągnięcia maksymalnej efektywności energetycznej. Większość z nich nie zdaje sobie sprawy z tego, ile energii zużywają w domu i w pracy; badania wskazują także, że nie są tym w dostatecznym stopniu zainteresowani. Wywieranie na nich wpływu, aby zmienili podejście, napotyka na szereg barier, które należy wziąć pod uwagę. Są to: możliwości finansowe; brak informacji; brak zaufania do źródeł informacji i do dostawców energii i nowych technologii, których użytkowania trzeba się nauczyć. Decydenci i menadżerowie korzystają z pomocy psychologów, aby zidentyfikować sposoby promowania zrównoważonego rozwoju polegające na oszczędności, minimalizacji wpływu na środowisko oraz doborze technologii, które mogą przyczynić się do zredukowania zużycia energii. Psycholodzy są w stanie wspierać ekspertów budowlanych w objaśnianiu różnorodnych czynników, które wpływają na zachowania ludzkie. Czynniki takie to m.in.: - warunki otoczenia, np. dostęp do panelu sterowania systemu ogrzewania

i chłodzenia, - normy społeczne, np. ubieranie się zgodnie z obowiązującą modą, a nie

panującymi w budynku warunkami, - pozytywne oceny pracowników, tzn. zachowania nagradzane

są powtarzane częściej, - korzystanie ze wskazówek, np. oznaczeń przy wyłącznikach, - informacje zwrotne – monitorowanie działań przy pomocy inteligentnych

liczników, - edukacja i szkolenia w celu rozwijania świadomości, - postawy i wartości – osobiste, społeczne, kulturowe, - wiara we własną skuteczność – przekonanie jednostki, że jest w stanie

doprowadzić do zmian lub zrealizować zadanie, - nieświadome lub nawykowe zachowania.


121

Jednym z interesujących sposobów radzenia sobie z naciskiem na ochronę środowiska jest tak zwany “efekt odbicia” – łączna redukcja zużycia energii ulega obniżeniu, ponieważ użytkownicy równoważą oszczędności zmianami zachowania. Badania wykazują, na przykład, że zdarza nam się podkręcać ogrzewanie, zużywać więcej wody pod prysznicem, włączać klimatyzację na dłuższy czas, niż dotąd, jeśli zdołaliśmy obniżyć poziom zużycia energii w innym obszarze.

Jakkolwiek zmiana nastawienia ludzi do oszczędności energii może okazać się trudna, można zmienić kontekst podejmowania decyzji. Zmiana ta powinna koncentrować się na następujących aspektach: lepsze zrozumienie problemu dzięki informacji i edukacji; innowacyjne i atrakcyjne zachęty; korzystanie z pomocy wiarygodnych pośredników – na przykład grup społecznościowych – w celu wzmocnienia decyzji odnośnie oszczędzania energii.

Nowe rozwiązania w zakresie renowacji starych budynków mieszkalnych w krajach północnej Europy w celu zwiększenia ich energooszczędności obejmują izolowanie kamiennych ścian zewnętrznych. Izolacja może być nakładana od zewnątrz lub od wewnątrz; w obu przypadkach konieczne jest zrozumienie dynamiki obniżenia „wartości U” elementów budowlanych, efektywne wykorzystanie masy cieplnej, zredukowanie wpływu mostków cieplnych, zwiększenie szczelności i skuteczności działania wentylacji. Podobnie w przypadku kamiennych ścian z pustaków, należy zwrócić szczególną uwagę na sposób montażu izolacji, aby zapewnić wysoki opór cieplny i uniknąć problemu kondensacji wewnętrznej oraz ukrytych i widocznych efektów zawilgocenia. Wentylacja przestrzeni pod podłogą i nad sufitami podwieszanymi oraz montaż warstw materiałów pochłaniających wilgoć to dwa środki zapobiegawcze, stosowane przez ekspertów budowlanych.

Szczelność to kluczowy aspekt kontrolowania strat energii; ma ona kluczowe znaczenie dla właściwego funkcjonowania materiałów budowlanych pod kątem energooszczędności. Przenikanie lub ulatnianie się zimnego lub gorącego powietrza z budynków zwiększa obciążenie układów grzewczych i chłodzących, co powoduje z kolei wzrost emisji dwutlenku węgla. Eksfiltracja, w wyniku której ogrzane lub schłodzone powietrze ucieka z budynku i jest zastępowane przez powietrze w temperaturze otoczenia, zwiększa również obciążenie układu klimatyzacji. Aby zapobiec niekorzystnym zjawiskom, należy zaprojektować odpowiedni system wentylacji, dzięki której możliwe będzie utrzymanie komfortowych warunków we wnętrzu. Odpowiednim rozwiązaniem w takim wypadku jest wentylacja nawiewna, mechaniczna wentylacja wywiewna lub wentylacja mechaniczna z odzyskiem ciepła.


122

PassivHaus (Dom Pasywny) to standard projektowania, który wskazuje, w jaki sposób utrzymać w budynku odpowiednią temperaturę, nie stosując w tym celu konwencjonalnych urządzeń grzewczych ani chłodzących, w nowych biurowcach i zmodernizowanych apartamentowcach (Passivhaus Institut 2013). Oto kluczowe założenia tego standardu: dobra izolacja elementów konstrukcyjnych: podłoża, ścian i dachu; całkowite wyeliminowanie przedostawania się powietrza przez nieszczelne złącza; zastosowanie wentylacji mechanicznej i rekuperacji; znaczące zredukowanie strat ciepła przez kiepsko zaizolowane elementy okien, drzwi lub elementów konstrukcyjnych oraz zminimalizowanie strat ciepła w zimie i nadmiernego nagrzewania z powodu przenikalności szyb w oknach w lecie.

Tradycyjne techniki budowlane, stosowane w krajach południowej Europy mogą posłużyć gotowymi rozwiązaniami dla branży budowlanej na północy w obliczu zmian klimatu. Aby zapewnić ochronę przed nasłonecznieniem, stosuje się tutaj gęstą zabudowę i jasne kolory elewacji, które odbijają światło. Architekci i eksperci stosują także takie rozwiązania, jak balkony, tzw. “łamacze światła”, występy, konstrukcje odbijające promienie słoneczne, żaluzje, rolety, markizy i założenia roślinne, które mają zminimalizować działanie słońca. Urządzenia, które pozwalają w maksymalnym stopniu wykorzystać światło słoneczne, złagodzić jego blask, a także zużycie energii, to m.in. elementy skupiające światło, świetliki rurowe, a także powierzchnie zewnętrzne w jaskrawych barwach i reflektory.

Rosnący koszt energii, problemy związane z dostępnością paliw, efektywnością wytwarzania i dystrybucji energii, jak również zmiany klimatu, prowadzą do szybkiego rozwoju technologii mikrogeneracji energii, zapewniających obniżenie emisji zanieczyszczeń i wykorzystanie energii odnawialnej. Mikrogeneracja obejmuje liczne formy produkcji energii elektrycznej i ciepła na niewielką skalę dla pojedynczych budynków, dzielnic lub skupisk obiektów; celem jest zredukowanie zależności od krajowej sieci energetycznej, wytwarzającej energię elektryczną kosztem wysokich emisji dwutlenku węgla. Niektóre formy mikrogeneracji sprowadzają się wyłącznie do produkcji elektryczności lub energii cieplnej, inne funkcjonują na zasadzie elektrociepłowni; w niektórych przypadkach ciepło jest produktem ubocznym, a w innych – podstawowym. Stosowane powszechnie technologie opisuje poniższa tabela.


123

Tabela 6.1. Technologie niskowęglowe, mikrogeneracja energii

i wykorzystanie energii odnawialnej

Typ technologii Cechy Wymagania

Układy biomasy Drewno i inne odpady

biologiczne jako paliwo

grzewcze

Układy ogniw

fotowoltaicznych (PV)

Produkcja elektryczności

bezpośrednio przez ogniwa

Nasłoneczniony dach o

powierzchni 15m2 w kierunku

południowy zachód/ poł. wschód

Ogrzewanie wody przy

pomocy energii

słonecznej

Przydomowa produkcja ciepłej

wody bezpośrednio przez ogniwa

fotowoltaiczne

Dach skierowany na południe o

nachyleniu 30-450 z miejscem na

zbiornik

Farmy wiatrowe Produkcja energii elektrycznej

przez turbiny wiatrowe

Niszczenie krajobrazu;

miejscowa prędkość wiatru

zależy od odległości od drzew i

budynków, lokalizacji, wysokości

Gruntowe pompy ciepła Pozyskiwanie ciepła z gruntu

przez obieg chłodniczy

Odwierty o głębokości 25m –

150m lub wykopy mogą mieć

negatywny wpływ na

środowisko; decyzja zależy od

warunków geotechnicznych;

dystrybucja ciepła: instalacja

podłogowa lub grzejniki

Powietrzne pompy

ciepła

Pozyskiwanie ciepła z powietrza

przez obieg chłodniczy

Absorpcyjne pompy

ciepła

Pozyskiwanie / transfer ciepła z

innego źródła (np. gaz ziemny)

za pomocą obiegu chłodniczego

Małe elektrownie

wodne

Produkcja elektryczności przez

małe turbiny wodne

Zezwolenie na pobór wody; wiele

zależy od warunków lokalnych

Elektrociepłownie

(CHP) w skali mikro

Produkcja ciepła i elektryczności

przy pomocy gazu ziemnego

(wymiana konwencjonalnego

kotła)

Konieczne jest doprowadzenie

gazu i instalacja obiegu spalin

Elektrociepłownie

(CHP) z

wykorzystaniem energii

odnawialnej

Produkcja ciepła i elektryczności

za pomocą biogazu

Kotły na drewno większe od

konwencjonalnych; konieczne

miejsce na paliwo

Ogniwa paliwowe Produkcja elektryczności i CHP

za pomocą chemicznej konwersji

paliw bogatych w wodór (gaz

ziemny, wodór, propan itd.)

Energia z odpadów Rozkład beztlenowy – instalacje

na dużą i małą skalę, np. bio- olej

napędowy ze zużytego oleju

spożywczego

Podstawa betonowa i instalacja

elektryczna


124

Każda z tych technologii mikrogeneracji jest stale ulepszana, aby spełnić wymogi maksymalnej redukcji lub nawet całkowitego wyeliminowania emisji dwutlenku węgla. Kluczowe czynniki, które trzeba wziąć pod uwagę przy ocenie technologii odpowiedniej dla danego obiektu lub kompleksu to relatywne nakłady kapitałowe i koszty zmniejszenia emisji, koszty eksploatacji i konserwacji oraz implikacje dla użytkowników. Należy przeanalizować szczegółowo wymogi w zakresie konserwacji związane z każdą z tych technologii, jako, że ich popularność rośnie. Każda instalacja może wymagać lokalnego zezwolenia oraz zgody wynajmującego. Niektóre ze związanych z tym zagadnień przedstawiono poniżej: - inspekcje planowe w celu upewnienia się, że wzrost roślin w pobliżu

instalacji nie spowodował jej uszkodzenia w części podziemnej ani naziemnej oraz, że rośliny nie powodują zacienienia,

- panele solarne należy ustawić w taki sposób, aby nic ich nie zasłaniało; należy je bezpiecznie przymocować, tak, aby nie uszkodzić konstrukcji dachowej, osłon i membran oraz zapewnić swobodny dostęp w celu czyszczenia,

- płyta grzewcza oraz orurowanie układu podgrzewania wody paneli solarnych mogą być wyposażone w pompę, która wymaga konserwacji co 3-5 lat; konieczna jest także konserwacja zbiornika i czyszczenie paneli,

- okres użytkowania ogniw fotowoltaicznych wynosi około 20 do 30 lat; ich niezawodność i wydajność są również istotne; okres użytkowania przetwornika to 8-10 lat; należy zapewnić możliwość wprowadzania danych i komunikacji, co pozwoli na szybkie diagnozowanie i regulację układu; panele krystaliczne i silikonowe ulegają z czasem degradacji, a przenikanie wilgoci może obniżyć ich wydajność; zniszczenie powłoki paneli i złączek elektrycznych ma wpływ na wydajność wytwarzania energii; zaleca się cykliczną regulację, czyszczenie i inspekcje systemu,

- turbiny wiatrowe wymagają corocznych inspekcji komponentów elektrycznych i mechanicznych w rodzaju przekładni i generatorów, mogą także wymagać malowania,

- elektrociepłownie (CHP) w skali mikro wymagają corocznego serwisowania i konserwacji,

- pompy ciepła są wyposażone w zainstalowany na zewnątrz wymiennik ciepła, sprężarkę i wentylator, które wymagają serwisowania i wymiany; moduł wewnętrzny wyposażony jest w wymiennik ciepła, wentylator i ewentualnie sprężarkę umożliwiającą włączenie opcji chłodzenia; wysoka jakość instalacji i układu sterowania zapewnią wysoką efektywność pracy i oszczędność finansową; należy również zwrócić uwagę na bezpieczny montaż pomp powietrznych,


125

- oświetlenie i sterowanie: wysokowydajne lampy i oprawy oświetleniowe; czujniki działające w podczerwieni oraz wykrywające światło dzienne.

Dostawy lokalnie wyprodukowanej energii elektrycznej do miejscowych konsumentów pozwalają uniknąć strat związanych z przesyłem i dystrybucją, które odnotowuje się w przypadku dystrybucji energii z elektrowni centralnej. Podobnie, potencjał związany z dostawą energii elektrycznej i ciepła do poszczególnych budynków, osiedli lub skupisk budynków daje ogromne korzyści w kontekście ochrony środowiska, jak i kosztów. Implikacje zastosowania na dużą skalę tych technologii w kontekście serwisowania i konserwacji są niezwykle istotne – właściciele budynków przejmują bowiem kontrolę nad dostawami energii, ogrzewaniem i chłodzeniem swoich obiektów.

Instalacje montowane w nowych i modernizowanych budynkach, umożliwiające odzyskiwanie wody deszczowej, oczyszczanie ścieków szarych i prawidłowe odwodnienie stwarzają kolejne wyzwania dla rzeczoznawców i ekspertów budowlanych w dziedzinie zarządzania. Wodę deszczową można przechwytywać na poziomie dachu, a oczyszczone ścieki szare - pochodzące z kąpieli, mycia czy prania – można wykorzystać w toaletach oraz do podlewania, co wymaga instalacji odpowiedniego orurowania biegnącego z dachu lub poprowadzonego z łazienek i toalet, a także niezbędnych zbiorników i pomp. Armatura i zbiorniki podziemne powinny być odpowiednio zaprojektowane i prawidłowo zainstalowane, w taki sposób, aby wyeliminować możliwość przecieków, a co za tym idzie, powstanie ewentualnych uszkodzeń.

Urządzenia umożliwiające ograniczenie zużycia wody są stosowane powszechnie – należą do nich wodo-oszczędne słuchawki prysznicowe, toalety z dzielonym przyciskiem spłukującym, ograniczniki przepływu i odpowiednie krany. Ścieki z toalety – nazywane „czarnymi” ściekami – mogą być oczyszczane na miejscu, co pozwoli zmniejszyć obciążenie lokalnej oczyszczalni. Rozważając wykonalność miejscowej oczyszczalni ścieków dla kompleksu komercyjnego lub osiedla mieszkaniowego, należy uwzględnić takie czynniki, jak koszt, niezbędne miejsce, infrastruktura, oczyszczanie i recykling osadów i ścieków, zapewnienie odpowiedniej jakości wody, jak i wrażliwość środowiska. Należy bezwzględnie zapewnić konserwację i naprawę kanalizacji deszczowej, rurociągów ścieków szarych i czarnych, aby zagwarantować ich prawidłowe funkcjonowanie i zminimalizowanie ryzyk dla zdrowia i bezpieczeństwa.


126

Instalacje drenażowe spełniające wymogi zrównoważonego rozwoju mają zapewnić odprowadzanie wody deszczowej w pobliżu miejsca, gdzie występują opady, w sposób zbliżony do naturalnego. Przykłady instalacji drenażowych to: zbiorniki i stawy; powierzchnie infiltracji lub studnie chłonne; a także powierzchnie przepuszczalne w rodzaju żwiru czy innych nawierzchni o odpowiednich właściwościach. Odpływ wód powierzchniowych na terenach zabudowanych następuje z reguły szybko do kanalizacji burzowej, co powoduje obciążenie systemu kanalizacji i zwiększa ryzyko zalania danego terenu, ponieważ pojemność rur jest ograniczona. Instalacje drenażowe pozwalają wyeliminować to zagrożenie dzięki naturalnym metodom spowalniania tempa przepływu wody, co skutkuje zredukowaniem ilości wody trafiającej do kanałów. Konwencjonalna infrastruktura odpływowa jest niewidoczna; tym niemniej, powinna być uwzględniona w ramach planowej konserwacji. Takie elementy, jak otwory wlotowe i wylotowe, zbiorniki, syfony, kolektory, urządzenia sterujące przepływem, ściany czołowe, kanały niskich przepływów i odpływy naziemne wymagają okresowej konserwacji.

Przystosowanie obiektów budowlanych do zmian klimatu wymaga zastosowania rozwiązań projektowych i operacyjnych, które zapewniłyby zredukowanie niepotrzebnych zysków ciepła, efektywne wykorzystanie masy cieplnej, właściwą wentylację i czynne chłodzenie, a także byłyby przystosowane do potrzeb przyszłej adaptacji. W ramach tych działań możliwe jest sadzenie roślin i zakładanie terenów zielonych, zapewniających cień i naturalne chłodzenie dzięki ewapo-transpiracji; zakładanie ogrodów na dachach, których celem będzie obniżenie temperatury powierzchni; projekty adaptacyjne mające na celu zmniejszenie prawdopodobieństwa zalania terenu.

Dany teren może zostać zalany przez wodę rzeczną, morską, wody gruntowe, w wyniku przepełnienia kanalizacji sanitarnej lub burzowej. Budynek odporny na zalanie jest zaprojektowany w taki sposób, aby zredukować do minimum skutki zalania, ułatwić ich usuwanie oraz zminimalizować zniszczenie konstrukcji i materiałów. Do środków takich należą: podniesienie poziomu podłogi powyżej poziomu gruntu; zastosowanie tymczasowych barier zapobiegających przeciekaniu wody; wybór materiałów o niewielkiej przepuszczalności, unikanie konstrukcji z drewna i stosowania ścian szczelinowych w miejscach narażonych na zalanie; użycie okładzin wodoodpornych w rodzaju płytek ceramicznych i wapna hydraulicznego; wyeliminowanie porowatości izolacji; podłogi wykonane z betonu; rozmieszczenie instalacji elektrycznych, gazowych i telefonicznych powyżej poziomu podłogi; instalacja zaworów jednodrożnych w odpływach oraz montaż systemów alarmowych.


127

Innym obszarem, w którym rzeczoznawcy i eksperci budowlani muszą dotrzymać kroku zachodzącym zmianom, jest redukcja wytwarzania odpadów i recykling. Zarządzanie odpadami ma na celu zminimalizowanie ilości materiałów niewykorzystanych, resztek i produktów uszkodzonych, które trafiają na wysypiska śmieci, a także ponowne wykorzystywanie kruszywa i odpadów powstałych po rozbiórkach. Miejscowe przedsiębiorstwa zagospodarowania odpadów dostarczają kontenery do segregacji, odbierają śmieci i świadczą usługi w zakresie recyklingu. Internetowe katalogi produktów i materiałów budowlanych spełniających założenia zrównoważonego rozwoju zawierają odpowiednie specyfikacje i wskazówki. Dążenie do redukcji kosztów skłania firmy budowlane do przyjęcia inteligentnych rozwiązań i optymalizacji zamówień, dostaw i magazynowania materiałów; opodatkowanie odpadów to dodatkowy bodziec skłaniający do ekonomicznych zachowań.

Z pewnością należy położyć duży nacisk na komunikację pomiędzy ekspertami budowlanymi a zarządcami nieruchomości, która ułatwia dobre zrozumienie wyzwań związanych z konserwacją istniejących budynków oraz identyfikację potencjalnych obszarów problemowych, które wymagają poprawy przed przystąpieniem do konserwacji, renowacji i modernizacji. Innowacyjność zmierzająca ku osiągnięciu zgodności z zasadami zrównoważonego rozwoju wymaga, aby eksperci budowlani byli na bieżąco zaznajomieni z obowiązującymi strategiami, przepisami oraz stanem rozwoju technologicznego.


128

ROZDZIAŁ 7

STUDIA PRZYPADKU

7.1 “TRAINREBUILD” - BELGIA

“Trainrebuild – Szkolenie na rzecz odbudowy Europy” to partnerstwo reprezentatywnych grup sieci i organizacji, które jest ukierunkowane na potrzeby szkoleniowe w zakresie renowacji i finansowania energooszczędności budynków. Projekt, który jest odpowiedzią na potrzeby całego łańcucha wartości branży budowlanej jest realizowany przy wsparciu jedenastu organizacji z całej Europy (www.trainrebuild.eu) i koordynowany przez Europejskich Partnerów na Rzecz Środowiska - www.epe.be. Eksperci EPE z Brukseli służą wiedzą z dziedziny zarządzania transferem wiedzy, pełniąc zarazem rolę interdyscyplinarnych agentów innowacyjności.

Kontekstem, w którym uruchomiono tę inicjatywę, stała się dyrektywa dotycząca jakości energetycznej budynków, która wymaga, aby państwa członkowskie najpóźniej do roku 2021 zredukowały niemal do zera bilans energetyczny nowych budynków. Działanie na rzecz tego celu wymaga zmiany sposobu myślenia w dziedzinie planowego użytkowania nieruchomości i praktyk budowlanych, szczególnie w odniesieniu do już istniejących nieruchomości. Do roku 2014, państwa członkowskie mają obowiązek opracować długoterminową strategię mobilizacji inwestycji w dziedzinie renowacji i modernizacji krajowych zasobów budowlanych. Sektor publiczny w każdym z państw członkowskich powinien służyć za wzór w dziedzinie energooszczędnej modernizacji.

Na przykład, w kwietniu 2013 r., rząd Hiszpanii (Biuletyn 2013, uchwała 233/2013 Ministerstwa Rozwoju) zaprezentował inicjatywę polegającą na promowaniu – częściowo w ramach dotacji – konserwacji i utrzymania bloków i budynków mieszkalnych. Celem tej polityki jest utworzenie szerokich ram regeneracji sektora budowlanego, wygenerowanie miejsc pracy oraz poprawa efektywności energetycznej zgodnie z wymogami określonymi


129

w dyrektywach unijnych. W Biuletynie jest mowa o poprawie jakości istniejących budynków, a w szczególności – o zwiększeniu efektywności energetycznej, dostępności, zdolności do odbioru odpadów i utrzymaniu.

Dyrektywa dotycząca jakości energetycznej budynków EPBD (2010/31/UE) wymaga usprawnienia przekazywania informacji oraz prowadzenia szkoleń, które mają pomóc właścicielom nieruchomości i ich doradcom w dostosowaniu się do zaostrzonych przepisów, kodeksów i norm budowlanych. Powszechnie uznaje się, że złożoność robót renowacyjnych, brak wiedzy na temat strategii efektywnych kosztowo i brak informacji o dostępności źródeł finansowania zniechęca właścicieli do podejmowania działań ukierunkowanych na poprawę energooszczędności obiektów.

Kluczowe działania i korzyści związane z realizacją “Trainrebuild” to: przeszkolenie właścicieli nieruchomości i władz lokalnych w zakresie efektywności energetycznej w kontekście renowacji budynków oraz zwiększenie ich zdolności oraz rozwój umiejętności właścicieli nieruchomości w sektorze prywatnym i państwowym w celu podniesienia efektywności energetycznej istniejących zasobów.

Od roku 2010, celem projektu jest opracowanie całościowej strategii zmiany sposobu myślenia prywatnych i państwowych właścicieli obiektów mieszkalnych na temat związków pomiędzy efektywnością energetyczną a wartością kapitału i nieruchomości. Drugim podstawowym celem jest zachęcanie ich do renowacji budynków mieszkalnych na dużą skalę.

Grupą docelową w ramach projektu jest personel zrzeszeń krajowych reprezentujących właścicieli nieruchomości oraz urzędników państwowych. “Trainrebuild” oferuje zestawy szkoleniowe w jedenastu krajach Unii Europejskiej. Oprócz tego zrealizowano następujące cele: zapewnienie wsparcia w zakresie inteligentnych rozwiązań energetycznych na rzecz 500 000 właścicieli nieruchomości; dotarcie do 1250 urzędów państwowych z informacjami o zestawach szkoleniowych; opracowanie jedenastu krajowych i dwóch europejskich planów działania (jeden dla właścicieli nieruchomości, drugi dla samorządów lokalnych) w celu stymulowania renowacji na wielką skalę zgodnie z wymogami dyrektywy w sprawie jakości energetycznej budynków. Ponadto, jedenaście zrzeszeń właścicieli nieruchomości dobrowolnie zadeklarowało, że będą promować energooszczędne rozwiązania w ramach modernizacji w swoich społecznościach lokalnych, m.in. zachęcając do współpracy grupy właścicieli i do poszukiwania możliwości i rozwiązań z zakresu modernizacji.


130

W ramach projektu zorganizowano warsztaty, będące wynikiem spotkań wielo – i dwustronnych w celu zbudowania wspólnego potencjału specjalistów branżowych, władz lokalnych i podmiotów finansujących. Architekci, eksperci budowlani i rzeczoznawcy podzielili się z uczestnikami wiedzą na temat dobrych praktyk w zakresie motywowania, przepisów prawnych i technologii, które następnie uwzględniono w treści pakietów szkoleniowych dla właścicieli nieruchomości. Warsztaty dla miejscowych urzędników kładły nacisk na potencjalne “wąskie gardła”, jak i potencjalne ulepszenia procesu administracyjnego. Dialog z bankami był ukierunkowany na zmaksymalizowanie ich uczestnictwa we wspieraniu programów szkoleniowych, zachęcanie instytucji finansowych, aby służyły jako łącznicy w przypadku projektów finansowanych ze środków publicznych i zapewniły wyższy udział finansowania prywatnego programów publicznych.

Adaptacja szkoleń do potrzeb krajowych pozwoliła skierować je do specjalistów branżowych, władz lokalnych i instytucji finansowych; stwierdzono bowiem, że poziom doświadczenia, praktyki i potencjału jest zróżnicowany dla poszczególnych państw członkowskich. W ramach warsztatów ukierunkowanych na analizę mechanizmów finansowych stwierdzono, że ukrytą przyczyną niechęci banków do oferowania finansowania długoterminowego projektów efektywności energetycznej jest brak przekonania o stabilności wartości nieruchomości w wielu regionach Europy. Podobny problem zaobserwowano w kontekście wspierania rozwoju technologii energooszczędnych. Banki nie są skłonne angażować środków w technologie, które mogą okazać się przestarzałe w okresie spłaty; wydłużenie okresów spłaty natomiast oznacza obniżenie zaufania do technologii. Niewystarczający popyt wśród właścicieli nieruchomości i brak widocznej spójności polityki i programów finansowania modernizacji wymieniano jako bariery większego zaangażowania właścicieli nieruchomości.

Istniejące budynki mieszkalne są głównymi emitentami dwutlenku węgla, co musi się zmienić, aby możliwa była realizacja celów UE 2020. Brak izolacji, nieefektywne systemy ogrzewania i chłodzenia, jak i inne czynniki sprawiają, że zapewnienie użytkownikom komfortu i wygody wymaga nadmiernego zużycia energii. Co za tym idzie, szkolenia dla właścicieli nieruchomości zawierały propozycje rozwiązań energooszczędnych z użyciem energii odnawialnej, które mogliby oni przyjąć, a także szczegółowe wytyczne co do średnich kosztów, oszczędności, okresów zwrotu z inwestycji oraz potencjalnych problemów. Omówiono także specyficzne wymagania związane z budynkami wielorodzinnymi, charakterystykę spółdzielni i ich zarządów, sugerując sposoby informowania współwłaścicieli o zaistniałych możliwościach


131

i dostępnych zasobach, umożliwiających poprawę stanu obiektów. Dołączono także arkusz kalkulacyjny, pomagający właścicielom dokonać obliczeń w zakresie optymalnej efektywności, inwestycji i oszczędności związanych z poszczególnymi rozwiązaniami modernizacyjnymi. Celem pakietu szkoleniowego było dostarczenie właścicielom narzędzi, które mogłyby pomóc im w podjęciu decyzji co do najodpowiedniejszych rozwiązań oraz pozwolić im zrozumieć, jak poradzić sobie z praktycznymi przeszkodami we wdrażaniu tych rozwiązań.

Rys. 7.1 Budynek wielorodzinny w Brukseli

Wytyczne finansowe obejmowały informacje na temat funduszy unijnych, jak np. ELENA i JESSICA oraz inicjatyw poszczególnych państw członkowskich w rodzaju Grenelle de L’environnement we Francji. ELENA (Europejski Fundusz Lokalnego Wsparcia Energetycznego) to program Europejskiego Banku Inwestycyjnego, finansowany w ramach programu Komisji Europejskiej pod nazwą Inteligentna Energia – Europa. JESSICA (Wspólne Wsparcie Europejskie dla Inwestycji Zrównoważonego Rozwoju w Obszarach Miejskich) to inicjatywa Komisji Europejskiej, opracowana wspólnie z Europejskim Bankiem Inwestycyjnym (EIB) i Bankiem Rozwoju Rady Europy (CEB). Program wspiera zrównoważony rozwój miejski oraz mechanizmy regeneracji dzięki mechanizmom inżynierii finansowej.


132

Zestaw opracowany dla urzędników lokalnych zawiera informacje na temat polityki i ustawodawstwa; finansowania energooszczędności budynków; technologii i wdrażania projektów; przykładów dobrych praktyk i kampanii rozwoju świadomości obywatelskiej. Szczegółowe wytyczne opracowano w zakresie projektu, wdrażania i finansowania skutecznych kampanii, umożliwiających dostarczenie opinii publicznej zrównoważonych i obiektywnych danych, umożliwiających ocenę zaistniałych problemów i wybór alternatywnych rozwiązań.

Twórcy “Trainrebuild” wyciągnęli następujące wnioski z projektu: - szkolenie powinno wykraczać poza ramy dostarczania informacji

i zwiększania świadomości w zakresie umiejętności i kompetencji budowlanych,

- modernizacje ukierunkowane na jakość energetyczną wymagają długoterminowych, skoordynowanych i stabilnych ram prawnych, dzięki którym możliwe będzie osiąganie rozwiązań efektywnych kosztowo,

- właściciele nieruchomości wymagają niezależnych i wiarygodnych informacji od doradców i profesjonalistów z branży budowlanej.

Jednym z sukcesów na bazie programu “Trainrebuild” jest działalność “Francuskiego Partnerstwa Krajowego Zrzeszenia Właścicieli Nieruchomości na Rzecz Modernizacji”.

7.1.1 Francuskie Partnerstwo Krajowego Zrzeszenia

Właścicieli Nieruchomości na Rzecz Modernizacji

Partnerami w ramach tego projektu byli UNPI (Union Nationale de la Propriete Immobiliere) TOTAL i Econormes Habitat – firma specjalizująca się w certyfikacji energetycznej oraz doradztwie w zakresie modernizacji w kierunku rozwiązań energooszczędnych. Celem projektu było zwiększenie wskaźnika wykorzystania rozwiązań energooszczędnych wśród właścicieli nieruchomości mieszkalnych dzięki dotacjom oraz ułatwieniu dostępu do finansowania. Właściciele mogli samodzielnie wybrać wykonawcę robót, a dotacje wypłacano właścicielom bezpośrednio po zakończeniu prac. Oferowano też nieoprocentowane eko-pożyczki i ulgi podatkowe, aby zachęcić właścicieli do podjęcia inwestycji.

Projekty kwalifikujące się do udziału w przedsięwzięciu musiały spełnić określone warunki. Modernizacja miała być ukierunkowana na osiągnięcie


133

określonego poziomu energooszczędności; roboty musiały być wykonywane przez wykwalifikowanych specjalistów, a specyfikacja musiała obejmować wyłącznie produkty akredytowane, spełniające minimalne wymogi jakości. W ramach procesu administracyjnego, wszystkie prace podlegały starannej wycenie oraz weryfikacji po ich ukończeniu (www.unpi.org).

7.1.2 Projekt KIQ (Kooperation im Quartier) w Niemczech

Drugi przeprowadzony z powodzeniem projekt “Trainrebuild” zrealizowało stowarzyszenie niemieckich właścicieli nieruchomości Haus and Grund Deutschland, w ramach programu badawczego wdrażanego przez Federalne Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Urbanistyki, we współpracy z Federalnym Instytutem Budownictwa, Urbanizacji i Planowania Przestrzennego. Projekt, uruchomiony w roku 2011, będzie realizowany do jesieni roku 2014. U jego podstaw leży założenie rosnącej istotności inicjatyw prywatnych – większość budynków mieszkalnych w Niemczech znajduje się w rękach prywatnych właścicieli – w tworzeniu sektora mieszkalnictwa w oparciu o zasady zrównoważonego rozwoju.

Celem projektu było zachęcenie właścicieli do modernizacji zasobów – również ukierunkowanej na zwiększenie energooszczędności – poprzez zmobilizowanie właścicieli prywatnych i nawiązanie bliższej współpracy pomiędzy władzami lokalnymi a zrzeszeniami właścicieli nieruchomości.

W ramach jedenastu projektów pilotażowych testowane są różne formy współpracy pomiędzy właścicielami prywatnymi a gminami w celu generowania niedrogich i odpowiednich rozwiązań modernizacyjnych w duchu zrównoważonego rozwoju. Jednym z celów projektu jest zwiększenie wartości nieruchomości w obszarach lokalnych.

Projekt KIQ charakteryzuje się innowacyjnością w tym sensie, że angażuje przedstawicieli właścicieli nieruchomości jako łączników pomiędzy władzami lokalnymi a właścicielami w celu promowania energooszczędnych rozwiązań na szczeblu lokalnym. Przykłady dobrych praktyk i materiały opracowane w ramach promowania energooszczędności w inwestycjach prywatnych przez “Trainrebuild” wykorzystano we wszystkich projektach pilotażowych KIQ (www.hausundgrund.de).


134

7.1.3 Stowarzyszenie EN-zyme we Włoszech

Trzecią inicjatywą zrodzoną dzięki “Trainrebuild” jest Stowarzyszenie EN-zyme, założone we Włoszech w październiku 2012 r. we współpracy z Citta Studi Biella, Stowarzyszenie promuje szkolenia i nowoczesne metodologie oraz technologie zwiększania energooszczędności oraz szersze wykorzystanie odnawialnych źródeł energii w budynkach.

Stowarzyszenie korzysta z pakietu opracowanego przez “Trainrebuild”, aby promować zmiany kulturowe wśród właścicieli nieruchomości, zachęcając ich do modernizacji budynków. Pakiet został zaadaptowany dla potrzeb szkolenia we Włoszech i obejmuje: wsparcie za pośrednictwem Internetu oraz zestaw narzędzi do oceny opcji modernizacji, przekazany właścicielom nieruchomości należącym do stowarzyszenia.

Celem En-zyme jest wypełnienie luki pomiędzy kosztownymi inicjatywami energooszczędnymi a potrzebami większości właścicieli, których budynki z trudem spełniają minimalne wymogi przepisów obowiązującego prawa w zakresie energooszczędności.

Oczekiwanym rezultatem jest wdrożenie rozwiązań energooszczędnych i podniesienie poziomu komfortu przy optymalnych kosztach, dzięki pracy ekspertów budowlanych, którzy będą pełnili rolę doradców oraz oferowali wsparcie właścicielom budynków (www.cittastudi.org).

7.2 BIURO RECYKLINGU MIĘDZYNARODOWEGO - BELGIA

Biuro Recyklingu Międzynarodowego (www.bir.org) to globalne zrzeszenie recyklingu z siedzibą w Belgii, które reprezentuje firmy i stowarzyszenia z 70 krajów. BIR zachęca do stosowania dobrych praktyk w zakresie recyklingu, aby obniżyć do minimum wpływ rozwoju gospodarczego na środowisko naturalne.

Wykorzystanie materiałów z recyklingu może przyczynić się do obniżenia konsumpcji energii oraz dewastacji środowiska naturalnego dzięki ochronie surowców i odzyskiwaniu materiałów ze składowisk odpadów. Co ciekawe, organizacje i firmy chińskie z zapałem adaptują do swoich potrzeb europejskie


135

metody i technologie recyklingu, aby ograniczyć wpływ urbanizacji na środowisko i wdrażać zasady zrównoważonego rozwoju gospodarczego. Sprawozdania, narzędzia i materiały opracowane w ramach kampanii na temat korzyści z recyklingu dla środowiska naturalnego są dostępne w wielu językach europejskich. Dostępne narzędzia są ukierunkowane na: racjonalne zarządzanie ochroną środowiska i jakością w sposób zgodny z wymogami Międzynarodowej Organizacji Normalizacyjnej.

Department Leefmilieu, Natuur en Energie (Wydział Ochrony Środowiska, Przyrody i Energii) flamandzkiego rządu w Belgii prowadzi stronę internetową, www.ine.be/campagnes/bouw-gezond dla właścicieli domów oraz doradców, opisujący zasady właściwego utrzymania domu. Na stronie można znaleźć informacje na temat właściwego doboru materiałów budowlanych i produktów, izolacji i wentylacji w celu zminimalizowania szkodliwego wpływu tych substancji na mieszkańców. Można tu znaleźć wytyczne w zakresie właściwego wyboru mebli, farby, lakierów, podłóg oraz klejów. Wiele materiałów budowlanych zawiera lotne związki organiczne; przy ich zastosowaniu zalecana jest odpowiednia wentylacja i ochrona przed ich szkodliwym wpływem.

Więcej informacji można znaleźć na stronie internetowej, dotyczącej izolacji zgodnej z wymogami prawa budowlanego i związanych z nią wymogów w zakresie wentylacji. W starszych domach, świeże powietrze przedostaje się do wnętrza przez szczeliny i ubytki w konstrukcji; w dobrze izolowanych nowoczesnych budynkach system wentylacji mechanicznej lub naturalnej jest niezbędny.

7.3 HERITAGE COTTAGE - WALIA

Mówiąc o budynkach tradycyjnych, eksperci budowlani popełniają niejednokrotnie błąd podczas analizy zagadnień energooszczędności i zrównoważonego rozwoju, traktując je na równi z budynkami nowoczesnymi. Wdrażany obecnie projekt badawczy “CADW” w Walii ma zapewnić lepsze zrozumienie jakości energetycznej budynków na podstawie szczegółowej analizy konstrukcji i struktury budynku. Badania są prowadzone w typowym, staromodnym budynku mieszkalnym z tarasem, a ich celem jest przeanalizowanie faktycznych parametrów temperatury i wilgotności, ich wpływu na środowisko i użytkowników budynku; realnych kosztów i korzyści z zastosowania rozwiązań energooszczędnych, a także opracowania realistycznych rozwiązań o szerszym zastosowaniu. Badacze podkreślają,


136

że energooszczędność sprowadza się do wdrożenia rozwiązań obniżających zużycie energii, ale wymaga profesjonalnego przeszkolenia, szczegółowej analizy, zrozumienia i umiejętności. CADW to walijski urząd zajmujący się ochroną zabytków, którego celem jest gwarantowanie dostępności i ochrony zasobów historycznych Walii (www.cadw.wales.gov.uk).

Heritage Cottage to mały, dziewiętnastowieczny domek z tarasem, o konstrukcji bardzo zbliżonej do wielu innych tradycyjnych budynków mieszkalnych zarówno w samej Walii, jak i poza nią. W Walii, zbliżoną konstrukcją charakteryzuje się jedna trzecia wszystkich zabytkowych budowli mieszkalnych. Heritage Cottage posłuży do celów edukacyjnych, pokazując, że budynek tradycyjny także może być energooszczędny i spełniać założenia zrównoważonego rozwoju przy minimalnych nakładach, nie tracąc przy tym nic ze swego charakteru.

Rys.7.2. Heritage Cottage i jego otoczenie

Przeprowadzono szczegółową analizę budynku, koncentrując się na jego stanie fizycznym i efektywności energetycznej, korzystając z różnorodnych narzędzi i metod. Badania przeprowadzone przed rozpoczęciem i po zakończeniu napraw i modernizacji pozwoliły określić zmiany w zakresie efektywności energetycznej, które budynek zawdzięcza w pierwszej kolejności przywróceniu go do dobrego stanu, po drugie zaś – modernizacji.

Heritage Cottage i otoczenie

porównanie…


137

7.3.1 Naprawy a energooszczędność

Konserwacja i naprawy, dzięki którym budynek pozostaje suchy i wolny od strat cieplnych, mogą przyczynić się do poprawy jego jakości energetycznej, o ile są prawidłowo i sprawnie przeprowadzone. Zawilgocone ściany mogą zwiększyć straty ciepła nawet o jedną trzecią. Naprawy w Heritage Cottage będą obejmowały usunięcie nieprawidłowo nałożonej zaprawy cementowej w spoinach, w której mogą utworzyć się szczeliny, przez które do środka będzie się przedostawała woda deszczowa. Spoiny zostaną uzupełnione zaprawą wapienną, umożliwiającą uwalnianie wilgoci, co prowadzi do redukcji zawilgocenia.

Podwójnie dzielone okna drewniane ze skrzydłami przesuwanymi pionowo, po naprawieniu i uszczelnieniu, mogą zredukować przenikanie powietrza nawet o 86%, zwiększając tym samym energooszczędność. Inne naprawy, które mają wpływ na jakość energetyczną, to m.in. uzupełnienie spoin kamiennej elewacji, naprawa rynien, komina i pokrycia dachowego.

7.3.2 Modernizacja dla energooszczędności

i zrównoważonego rozwoju

Istnieje szereg rozwiązań modernizacyjnych, które można wdrożyć w Heritage Cottage. Należy do nich wstawienie dodatkowych szyb w oknach, co zwiększy ich efektywność energetyczną o 63%. Izolowane okiennice drewniane w połączeniu z podwójnymi szybami mogą pozwolić na uzyskanie poprawy o 77%. Inne rozwiązania to przywrócenie korytarza przy wejściu głównym oraz wybudowanie drugiego przy tylnym wejściu, gdzie dawniej znajdowała się dobudówka. Izolacja poddasza, zainstalowanie energooszczędnego oświetlenia (LED), ogrzewanie energooszczędne, wykorzystanie odnawialnych źródeł energii, prawidłowa regulacja ogrzewania, inteligentne liczniki z możliwością oszczędzania wody to inne rozwiązania brane pod uwagę. Decyzje zostaną podjęte na podstawie wniosków z badań i analiz stanu budynku.


138

7.3.3 Analiza budynku

Przeprowadzono niezwykle szczegółowe badanie, włącznie z pogłębioną analizą stanu zawilgocenia i rozkładu drewna. Rozpoczęto także inne próby w celu dokonania pomiaru “wartości U”, czyli oporu cieplnego – patrz poniższe wykresy. W wyniku porównania wartości U z opublikowanymi danymi – co jest standardową procedurą – stwierdzono, że wartości U ścian zewnętrznych Heritage Cottage są do 30% lepsze, niż się spodziewano. Wskazuje to na potencjalną rozbieżność pomiędzy wynikami obliczeń wartości U dla nieruchomości w rodzaju Heritage Cottage, co potwierdzają zbliżone wnioski także z innych badań.

Rys. 7.3. Wartość cieplna ścian zewnętrznych

Ściany – jaka wartość cieplna? Porównanie teoretycznej i faktycznej wartości U

Teoretyczna wartość U (W/m2K)

Warto

ść f

ak

tyczn

a (

W/m

2K

) Przeszacowanie wartości U

Wartość faktyczna

Liniowa (teoretyczna wartośc U)

Niedoszacowana wartość U w 79 % przypadków.


139

Rys. 7.4. Efektywność cieplna a zawilgocenie ścian zewnętrznych

Inne testy i analizy przeprowadzone w ramach przedsięwzięcia pozwalają określić, na ile efektywnie budynek wykorzystuje energię; termografia w podczerwieni ma pozwolić na wykrycie wycieków energii z budynku, a testy przecieków powietrza odpowiedzą na pytanie, czy w budynku są straty ciepła. Metodologia badawcza obejmuje monitorowanie wpływu pogody na warunki panujące w budynku oraz jego użytkowanie, a także ogólnego wpływu wszystkich czynników na efektywność cieplną i zmiany zawilgocenia; wszystko to wiąże się również ze stanem faktycznym materiałów, z których zbudowany jest dom.

Od lat 60. XX wieku, okna ze skrzydłami przesuwanymi pionowo uważa się za przestarzałe i niepasujące do nowoczesnego wystroju. Okna tego rodzaju mają jednakże wiele zalet. Można je zamknąć w taki sposób, aby pozostała wąska szczelina, która zapewnia dobrą wentylację, nie przepuszczając jednak wody deszczowej; podczas upałów, okna można otworzyć bardzo szeroko.


140

Uznano jednak, że wady są bardziej znaczące, niż zalety. Już w latach 60., użytkownicy nie życzyli sobie instalować grzechoczących, nieszczelnych okien tego rodzaju, które wymagały regularnej konserwacji. Właściciele domów żądali „nowoczesnych” okien skrzynkowych; od tego czasu trwa więc prowadzona na wielką skalę wymiana okien. Niestety, nie zdawano sobie sprawy z realnych korzyści okien starszego typu – bardziej ekonomicznych, energooszczędnych i spełniających wymogi zrównoważonego rozwoju.

Powszechnie założono, że nowe okna z PCV, podwójnie przeszklone, są bardziej energooszczędne, a ich montaż powinien skutkować obniżeniem rachunków za ogrzewanie, zapewniając szybki zwrot z inwestycji. Badania, przeprowadzone na zlecenie Chartered Institute of Building (CIOB) wskazują, że zwrot ten może trwać nawet ponad 100 lat!

Badacze z Caledonian University w Glasgow wykazali, że naprawa okna i jego uszczelnienie eliminuje straty ciepła o ponad 80%. Zainstalowanie podwójnej szyby zwiększa wydajność energetyczną o kolejne 63%. Jest to porównywalne z efektywnością osiąganą przez nowoczesne systemy okienne. Z drugiej strony, zastosowanie wewnętrznych okiennic drewnianych z podwójnym przeszkleniem poprawia parametry aż o 75%.

Projekt Heritage Cottage zachęca odbiorców, aby docenili dobre praktyki rzemiosła, przywracając budynkom ich oryginalny wygląd i stan. W przypadku, gdy do budowy użyto właściwego gatunku drewna dobrej jakości, badacze wykazali, że nowe okna ze skrzydłami przesuwanymi pionowo charakteryzują się dużo większą trwałością niż ich odpowiedniki z nowoczesnych materiałów.

7.3.4 Wnioski

85% budynków, które będą istniały w roku 2050, już wybudowano. Efekty tego, jak i podobnych projektów pomagają rzeczoznawcom i ekspertom budowlanym zrozumieć współzależność pomiędzy naprawami, konserwacją, modernizacją a efektywnością energetyczną. Co ciekawe, badania w Heritage Cottage obejmują modelowanie IT jako narzędzie gromadzenia i obróbki informacji, które zarazem umożliwia przeprowadzanie szkoleń online.


141

7.4 INWENTARYZACJA W RAMACH PLANOWEJ KONSERWACJI: DUŻY

KOMPLEKS UCZELNIANY W ANGLII

Rys. 7.5 Kampus złożony z wielu różnorodnych budynków

W kwietniu 2013 r., uczelnia w Anglii zleciła inwentaryzację zasobów w celu przygotowania nowego planu zagospodarowania dla jednostki, oceny zaległości w zakresie konserwacji oraz pozyskania bieżących, wyczerpujących informacji o planowych zadaniach konserwacyjnych i zarządzaniu nieruchomością. Kampus główny położony jest na powierzchni 21 hektarów i składa się ze 180 budynków, zróżnicowanych pod względem wielkości, wieku, konstrukcji, funkcji i stanu.

Zgodnie ze specyfikacją – patrz poniżej – zlecenie obejmowało inwentaryzację i przygotowanie planów CAD; analizy stanu budynku w celu przedstawienia szczegółowego profilu konserwacji na okres pięciu lat; inwentaryzację


142

powierzchni wewnętrznych netto i brutto na podstawie planów CAD oraz wycenę wg wartości odtworzeniowej dla potrzeb ubezpieczenia.

Tabela 7.1 Format wyników inwentaryzacji

Cele specyfikacji Format wyjściowy Charakterystyka

i metodologia

Inwentaryzacja pomiarów Pliki AutoCAD dwg Ponumerowanie pomieszczeń

i kondygnacji

Inwentaryzacja stanu

budynków

Plik Excel Stan elementu budowlanego/

kodyfikacja priorytetowości;

przybliżone ilości i metoda

kosztorysowania

Inwentaryzacja powierzchni Plik Excel Kodeks praktyk pomiarowych

RICS (Royal Institute of

Chartered Surveyors). Pomiary

teoretyczne

Wycena wg wartości

odtworzeniowej

Szablon dla każdego

budynku

Kodeks ocen RICS.

Analiza teoretyczna

Inwentaryzacja obejmowała oględziny wszystkich budynków, materiałów i wykończenia. W ramach inwentaryzacji budowlanej przeprowadzono ocenę stanu fizycznego budynków, a także ocenę funkcjonalności pomieszczeń oraz zasadności napraw i wymiany elementów. Koszt poszczególnych pozycji obliczono na podstawie odpowiednich wskaźników kosztów budowlanych.


143

Tabela 7.2. Fragment tabeli przedstawiającej wynik inwentaryzacji


144

Inwentaryzacja stała się obszernym źródłem wyczerpujących informacji dla zarządu uczelni oraz podstawą dla planów strategicznych i operacyjnych w zakresie zarządzania nieruchomością. Aktualne plany powykonawcze mają wiele zastosowań z obszaru zarządzania powierzchnią, oceny ryzyk, studiów wykonalności renowacji oraz realizacji projektów. Pięcioletni plan konserwacji obejmuje identyfikację, określenie priorytetów i kosztów konserwacji oraz uzasadnia finansowanie procesów w tym zakresie; inwentaryzacja powierzchni pozwala ocenić zasoby i potrzeby oraz wykorzystanie powierzchni, a wycena na bazie wartości odtworzeniowej służy do negocjowania stawek ubezpieczenia budynków.

Inwentaryzację przeprowadzono zgodnie z zasadami dobrej praktyki i profesjonalnymi kodeksami. W ramach oceny ryzyk zidentyfikowano następujące wyzwania, związane z realizacją projektu: - praca w budynkach w trakcie użytkowania, - środki bezpieczeństwa podczas pracy w miejscach zakwaterowania

studentów, - zapewnienie bezpiecznego i bezzwłocznego dostępu do dachów, - programowanie zgodnie z krytyczną ścieżką przygotowania planu –

inwentaryzacja aktywów – inwentaryzacja powierzchni – wartość odtworzeniowa,

- zapewnienie spójności metodologii realizowanej przez cały zespół rzeczoznawców budowlanych i inżynierów w zakresie systemów kodowania elementów konstrukcyjnych, opisów lokalizacji, stanu/ priorytetowości oraz kwantyfikacji i oszacowaniu kosztów,

- zapewnienie kompletności inwentaryzacji każdego budynku – w szczególności w budynkach pełniących więcej niż jedną funkcję, przylegających do siebie lub o zatartych granicach, a także tam, gdzie intensywność użytkowania budynku wymagała wielokrotnych oględzin,

- zdefiniowanie standardów wydajności i stanu poszczególnych budynków w ramach kompleksu obiektów zróżnicowanych pod względem wieku, funkcjonalności, struktury, rozmiaru, złożoności i przeznaczenia,

- większość budynków nie posiadała żadnej dokumentacji.

Przygotowanie inwentaryzacji w terenie trwało dwa miesiące. Dzięki wsparciu administracyjnemu, inwentaryzacja została przygotowana przed upływem trzeciego miesiąca. Użyto tabletów do wprowadzania danych podczas oględzin. W przypadku inwentaryzacji powierzchni większych budynków, pomiarów dokonywano przy pomocy kompletnej stacji roboczej (teodolit elektroniczny zintegrowany z elektronicznym miernikiem odległości).


145

Inwentaryzacja stanu budynków wymagała zidentyfikowania usterek wpływających na wydajność obiektu, instalacji i materiałów budowlanych oraz zrozumienia przyczyn usterek, określenia odpowiednich działań z zakresu konserwacji i napraw. Zarządzanie konserwacją ma fundamentalne znaczenie w zapobieganiu usterek, które mogą prowadzić do niepożądanych skutków.

Przeprowadzenie inwentaryzacji wymagało szczegółowej wiedzy o warunkach fizycznych i roboczych, funkcjonalności i wydajności, bezpieczeństwie i wymogach określonych przepisami prawa, wydajności energetycznej i środowiskowej, a także znajomości technik kosztorysowania w ramach całego cyklu życia obiektu.

Opracowanie systemu informacyjnego dla nieruchomości ma kluczowe znaczenie dla zarządzania aktywami, ponieważ informacje odgrywają najistotniejsza rolę w optymalizacji planowania konserwacji – dostępne zasoby dopasowuje się do sprzecznych ze sobą nawzajem wymagań. Wynik inwentaryzacji w połączeniu z wyceną nieruchomości i kosztorysem stanowi solidną podstawę dla strategicznych inwestycji i decyzji w zakresie zarządzania, dzięki którym placówka będzie w stanie sprostać wyzwaniom zmienności warunków edukacyjnych i dydaktycznych.


146

BIBLIOGRAFIA

CIB (Conseil International du Bâtiment) Working Commission 086 1993 Building Pathology. Building pathology – a state of the art report. International Council for Research and Innovation in Building and Construction.

CIB Working Commissions W070. Facilities Management and Maintenance; W080 Prediction of Service Life of Building Materials and Components; W108 Climate Change and the Built Environment. Taskgroup TG66 Energy and the Built Environment.

European Committee for Standardisation (CEN). EN 15221 – 1 to 7. European Standards for Real Estate and Facilities Management

CEN Technical Committee: CEN/TC 350. Sustainability aspects of new and existing construction works and for standards for the environmental declaration of construction products.

NHS Estates 2004. A risk based methodology for establishing and managing backlog. National Health Service UK. The Stationery Office.

Will Hughes, Debbie Ancell, Stephen Gruneberg, and Luke Hirst (2004). Exposing the myth of the 1:5:200 ratio relating initial cost, maintenance and staffing costs of office buildings" In F. Khoswowshahi. Procs 20th Annual ARCOM Conference, 1–3 September 2004, Edinburgh, UK I. Reading: ARCOM. pp. 373–382.

Royal Institution of Chartered Surveyors (2009). Building maintenance: strategy, planning and procurement.

CIBSE 2008. Maintenance engineering and management. A guide for designers, maintainers, building owners and operators, and facilities managers. The Chartered Institution of Building Services Engineers.

BSRIA 2000. A BSRIA guide - condition survey of building services. Rohan Nanayakakara. AG 4/2000.


147

Lyall Addleston 1989. Building failures: A guide to diagnosis, remedy and prevention. Butterworth Architecture.

Lee's Building Maintenance Management 2000. Paul Wordsworth. Blackwell Science.

ISO 15686 2008. Buildings and constructed assets-service life planning: Part 8, for data on service life and service-life estimation.

ISO 15686 2008. Buildings and constructed assets - Service life planning Parts 1 – 11.

Royal Institution of Chartered Surveyors (1997). Stock condition surveys. Guidance Note.

Van Ree, H.J., and J.J. van Meel (2007). Sustainable Briefing for Sustainable Buildings, at: CIB World Building Conference, Cape Town, 14-18 May 2007. Reproduced in IPD Environment Code Measuring the Environmental Performance of Buildings. IPD Occupiers 2008.

CIBSE Guide L: Sustainability 2008. The Chartered Institution of Building Services Engineers. Portland Press Ltd.

Real Estate and Facility Management Benchmarking IPD Ltd. Investment Property Databank.

BUILD UP. The European web portal for energy efficiency in buildings. www.buildup.eu. Established by the European Commission in 2009 to support EU Member States in implementing the Energy Performance of Buildings Directive (EPBD).

Passivhaus Institut 2013. Darmstadt based Independent Research Institute. www.passiv.de/en

BS 8210: 1986. Guide to building maintenance and management. British Standards Institution

BS 7913: 1998 (Under revision 2013). Guide to the principles of the conservation of historic buildings. British Standards Institution


148

Afiliacje Autorów monografii:

Malcolm THOMAS BSc(Hons), DipTP, FRICS, MRTPI, MIFSM

zarzĄdzanie utrzymaniem technicznym i konserwacjĄ … manuals/cloemc-i-iii manuals... · m15:...

Documents