ytÜ fen bilimleri enstitüsü İnşaat mühendisliği /yapı İşletmesi a.b.d

YTÜ Fen Bilimleri EnstitüsüYTÜ Fen Bilimleri Enstitüsüİnşaat Mühendisliği /Yapı İşletmesi A.B.D.İnşaat Mühendisliği /Yapı İşletmesi A.B.D.

İnşaat Projelerinin Geliştirilmesi&

Yatırım Yönetimi (Fizibilite) Hazırlanması

M. Emre Çamlıbel

Soyak Holding CEO

Soyak/ Hizmete Özel Belge

YATIRIM PROJESİ KAVRAMIYATIRIM PROJESİ KAVRAMI Yatırım; belirli bir zamanda bir kereye mahsus

olmak üzere yapılan ve birbirini takip eden devrelerde gelir elde etme olanağı veren harcamadır.

Yatırım projesi ise, daha önce belirtilen yatırımlar ve bu yatırımlara sağlanacak yararları önceden saptamak üzere yapılan bir plan olarak ortaya çıkmaktadır.

Yatırım, projeye belirli ve uzun ömürlü bir kapasite yaratmalı,

Ekonomiden fiziki girdiler (hammadde, iş gücü, sermaye malları gibi) almalı,

İç ve dış ekonomilere mal ve hizmet arz etmeli.


YATIRIM PROJESİNİN AŞAMALARIYATIRIM PROJESİNİN AŞAMALARI Yatırım davranışlarını etkileyen ve yatırım kararında

kriter olarak kabul edilecek olan amaçların belirlenmesi,

Durum analizi yapmak suretiyle olası problemleri teşhis etmek, problemlerin boyutlarını ve sınırlarını çizmek suretiyle problemleri tanımlamak,

Yatırım projesinin planlama aşaması. Bu aşama, üç kısımdan oluşmaktadır;

Alternatif çözüm tedbirlerinin aranması, Alternatifin tahmini, Değerleme aşaması.


YATIRIM TİPLERİYATIRIM TİPLERİ

Üretime ilişkin yatırımlar: Kuruluş yatırımları İşletme ( Sürdürme ) yatırımları

Onarım İyileştirme

Güncelleme yatırımları Yenileme Genişletme Koruma


YATIRIM PROJESİNDEN YATIRIM PROJESİNDEN BEKLENENLERBEKLENENLER

Yatırım projesi ile mevcut kapasite büyütülür veya yeni bir üretim kapasitesi kurulur.

Ekonomiden işgücü, sermaye ve doğal kaynakları talep edecek ve kullanacaktır.

Belli bir üretim teknolojisinin uygulanmasına neden olacaktır. Yatırım projeleri işletmelerde; Riski azaltır, İktisadi faydayı arttırır, İşletmeciliği yükseltir, Ülkede bilinmeyen alanlarda üretim imkanları sağlar, En az riskli kaynaklara üretim önceliği sağlar.


Yatırım Projelerini Hazırlama ve Yatırım Projelerini Hazırlama ve Değerlendirme GerekliliğiDeğerlendirme Gerekliliği

Ekonomik büyümenin temeli olan yatırımların bir ekonomide ne denli önemli değişmelere yol açan dinamik faktörler olduğu, onların "çoğaltan ya da çarpan" ve "hızlandıran" etkileri ile özetlenebilir.

Yatırımların çoğaltan etkisi, bir ekonomide yatırımlar için yapılan harcamaların kendilerinden kat kat fazla oranda milli gelirde bir artış sağladığını ifade eder.


FİZİBİLİTE RAPORU FİZİBİLİTE RAPORU HAZIRLANMASIHAZIRLANMASI

Yapılabilirlik ( Fizibilite ) raporunun amaçları;

Optimum kaynak kullanımını sağlamak. Bu açıdan fizibilite etüdü doğru yatırım alanının kapısını açan ve yol gösteren bir rehberdir,

Planlanan işletmenin kuruluş kararını kesinleştirmek,

İşletmenin hangi büyüklükte ve nerede kurulacağını belirlemek,


FİZİBİLİTE RAPORU FİZİBİLİTE RAPORU HAZIRLANMASIHAZIRLANMASI

İşletmenin kurulması için iç ve dış finansmana ihtiyaç varsa, kredi sağlamayı beklediği bankalara ve öteki kuruluşlara ön-proje sunmak,

İşletme, yatırım indirimi, kredi ve döviz tahsisi gibi hükümetçe verilen yatırımı teşvik ve diğer imtiyazlardan yararlanacaksa, ilgili kurumlara projeyi tanıtmak,

Projenin uygulanması döneminde karşılaşılması muhtemel güçlükleri önceden görmek ve gerekli tedbirleri almak.


Fizibilite BölümleriFizibilite Bölümleri

Giriş; Yatırımcı ve yatırım ile ilgili genel bilgiler,

Ekonomik etüt,

Teknik etüt,

Mali etüt,

Sonuç ve istek.


YATIRIM PROJELERİNİN YATIRIM PROJELERİNİN AŞAMALARIAŞAMALARI


YATIRIM PROJESİ YATIRIM PROJESİ HAZIRLANMASINDA ÖN HAZIRLANMASINDA ÖN

ARAŞTIRMAARAŞTIRMA Yatırım ihtiyacının saptanması, Yatırım ihtiyacının somut duruma getirilmesi, Alternatif yatırım mallarının saptanması, Gerekli belgelerin toplanması

(yatırım mallarına ilişkin), Yatırım mallarına yönelik olarak ön kontrolün

yapılması.


Ekonomik EtütEkonomik Etüt Piyasa araştırması ve talep tahmini, İşletme büyüklüğünün seçimi (kapasite seçimi),

Maksimum kapasite Normal kapasite Fiili kapasite Optimum kapasite: Ünite başına sabit ve

değişir maliyetler toplamının minimum olduğu kapasiteKapasite kullanım oranı = fiili kapasite / normal kapasite

İşletmenin kuruluş yerinin seçimi.


Kapasite seçiminin önemi;

Ölçek ekonomisi (Üretim kapasitesi arttıkça, azalan birim maliyetleri ifade eder).

Kapasite seçimini etkileyen faktörler;

Bir yatırım projesi hazırlanırken, kapasitenin belirlenmesi çeşitli faktörlere bağlı olduğundan kapasitenin belirlenmesi zor olmaktadır.


Maliyetler Kapasite seçiminde doğru karar verilebilmesi,

her şeyden önce işletmenin değişik kapasitelerdeki maliyet fonksiyonlarının bilinmesine bağlıdır.

C=f(Q) olarak ifade edilen maliyet fonksiyonu; Üretim faktörlerinin miktarlarında ve fiyatlarındaki değişmelere bağlı olarak maliyetlerde de değişme olacaktır. Maliyetlerin kapasite seçimi üzerindeki etkileri kısa ve uzun dönemde farklıdır.


Kısa dönemde maliyetler

Yatırım yapısında, kadrolarında herhangi bir değişikliğin yapılmadığı dönemdir. Yani, üretim tesisinin genişletilmesi ya da yenilenmesi söz konusu değildir.

Toplam sabit maliyetler; Üretim seviyesine bağlı olmayan yatırımlardır.

Toplam değişir maliyetler; Üretimi gerçekleştirebilmek için kullanılan ve üretim miktarına bağlı olarak değişen maliyetlerdir.


Kısa dönemde maliyetler

Birim maliyetler ise;

Ortalama sabit maliyet = Toplam sabit maliyet / Üretim miktarı

Ortalama değişir maliyet = Toplam değişir maliyet / Üretim miktarı

Ortalama toplam maliyet = Toplam maliyet / Üretim miktarı


Uzun dönemde maliyetler

Uzun dönem, üretim donanımının ekonomik ömrünü doldurarak yenilenme zamanının geldiği, yani teçhizatın değiştiği bir dönemdir. Bütün maliyetler değişkendir.

Bu dönem içinde üretim teknolojisi yenilendiğinden ve kapasite arttığından, birim başına ortalama maliyetler azalır.


Kuruluş yeri seçimiHedef pazara yakınlıkHammadde kaynaklarına yakınlıkİşgücü

Yöntemler;

Faktör karşılaştırma (scoring) yöntemi,Maliyetleri karşılaştırma yöntemi,Kazançları karşılaştırma yöntemi,Kârlılıkları karşılaştırma yöntemi.


Üretim programının belirlenmesi Makine ve donanım seçimi İş gücü ihtiyaçlarının belirlenmesi


Teknik EtütTeknik Etüt Ürünün teknik tasarımının belirlenmesi,

Üretim yöntemi ve teknoloji seçimi; Seçimin gerekçesi, elde ediliş biçimi (lisans, satın alma, ortak girişim), alternatif teknolojiler ve maliyetleri,

İşgücü ihtiyacının belirlenmesi; Vasıflı ve vasıfsız işgücü ihtiyacı, denetçi ve yönetici elemanlar, eğitim ihtiyacı, üretim öncesi ve işletme dönemine ait işçi ihtiyacı ve maliyetleri,

İş akım şemaları ile şantiye içi yerleşme düzeninin ve bina ihtiyaçlarının belirlenmesi; Üretim alanı yer gereksiniminin teknik büroların ve yardımcı hizmet binalarının saptanması,

İmalat planlarının hazırlanması; İmalatın kim tarafından, nasıl yapılacağı ve maliyeti,

Yapım malzemesi ihtiyacının belirlenmesi,

İnşaat dönemine ait maliyetlerin hesaplanması.


Mali EtütMali Etüt Projenin toplam maliyetlerinin hesaplanması,

İnşaat sermayesi ihtiyacının, toplam yatırım finansmanının ve sermaye yapısının belirlenmesi,

İnşaat dönemi gelirlerinin hesaplanması,

Yatırımın tamamlanması sonucunda toplam gelir ve giderlerin tahmin edilmesi ve tahmini kârlılığının belirlenmesi,

Projenin mali yönden değerlendirilmesi.


Sonuç ve İstekSonuç ve İstek

Proje ile ilgili olanların amaçları doğrultusunda karar verilmesine olanak sağlayacak istekler ve değerlendirmelerden oluşacaktır.

İstenilenler belirtilerek, projeye uygulanacak önlemlere yer verilecektir.


NET BUGÜNKÜ DEĞER (NBD)NET BUGÜNKÜ DEĞER (NBD)(Net Present Value; NPV )(Net Present Value; NPV )

Gelecekte oluşacak nakit akışlarının bugünkü değere çekilmiş değerleridir. Net bugünkü değer, uzun zamanlı projelerin finansal olarak değerinin biçilmesi için kullanılan standart bir metottur.

Bugünkü değer yöntemiyle bulunan bütün değerlerin toplamının alınmasıyla elde edilir. Pozitif değer çıkması, kazancımızın, yatırımımızdan yüksek olacağını (kârlı), negatif değer çıkması yatırım giderlerinin, getiriden fazla olacağının göstergesidir (zarar). Sıfıra eşit olması ise projenin başa baş noktasında olduğunun göstergesidir.


İÇSEL VERİMLİLİK ORANI İÇSEL VERİMLİLİK ORANI (Internal Rate of Return; IRR)(Internal Rate of Return; IRR)

Anaparanın kazanımındaki geri dönüş hızının yıllık etkili bileşenidir. Sayısal olarak nakit akış serilerinin net bugünkü değer sonuçlarının indirim hızıdır.

Yatırımın onun hayatı sonunda geri ödemeyi sağlayacak orandır. Yani bu marjinal oran, net bugünkü değeri “0” 'layan değerdir.

IRR de proje seçiminde önemli bir sayısal göstergedir. Projeye yapılacak harcamalarla, getirileri arasında yapılan matematiksel işlemlerle (öncekilerine göre biraz daha kompleks) yüzdeli bir değer bularak, projenin getirisi analiz edilir.


YATIRIMIN GERİ DONÜŞÜ YATIRIMIN GERİ DONÜŞÜ (Return of Investment; ROI)(Return of Investment; ROI)

Sermayenin, beklenen ortalama yıllık kazancının yüzdesel ifadesidir. Kâr, girdilerin amortismanlar ve harcamalar düşüldükten sonra ve vergiden önceki halidir. ROI, aslında bir tür fayda maliyet analizidir. Tekniktir ve yapılan yatırımın geri dönüşünün hesaplanması için belli metotları içerir.

ROI = (Ortalama Yıllık Net Gelir / Yatırım Tutarı) x 100


FAYDA / MALİYET ORANI ( F/M )FAYDA / MALİYET ORANI ( F/M )(Benefit / Cost Ratio ; BCR)(Benefit / Cost Ratio ; BCR)

Projeden elde edilecek faydaların, projeye yapılacak yatırım değerine bölünmesiyle bulunur. Birbirine yakın sürede bitebilecek projelerin seçiminde önemli bir göstergedir.

F/M oranı (BCR), 1'den büyükse; Projenin getirisinin, yatırımından yüksek olduğu anlaşılır. "F/M Oranı 2.5 olarak bulundu" demek, projenize yatırdığınız 1 TL'niz size 2.5 TL olarak dönecek demektir.

F/M oranı 1'den küçükse; Projenin yatırım harcamaları, getirisinden fazla olacak demektir.

F/M oranı 1 ise; Proje başabaş noktasında demektir.


GERİ ÖDEME SÜRESİGERİ ÖDEME SÜRESİ

Geri Ödeme Süresi; Projenin getirilerinin toplamının, yatırım bedellerini geçtiği zamana verilen addır.

Bir diğer ifadeyle projenin KÂRa geçtiği andır. (Başabaş Noktası)

Birden fazla projeyi karşılaştırırken hızlı geri dönüş sağlayacak projenin seçimi doğru olacaktır. Bu da Geri Ödeme Süresi “küçük” olan projenin daha iyi olduğunun göstergesidir.


FIRSAT MALİYETİFIRSAT MALİYETİ( Opportunity Cost )( Opportunity Cost )

Fırsat maliyeti; Projelerden birini seçip, bir diğerinden elde edebileceğiniz faydalardan vazgeçmenizle (fırsatı kaçırmakla) oluşan maliyete verilen addır.

Yeteri kadar kaynağınız olmadığı dönemde "Hayır" demek zorunda kaldığınız iş fırsatları bu maliyete bir örnektir


Gayrimenkul Sektörünün Temel Göstergeleri

Konut sektörü göstergeleri;

Ruhsat adetleri, İskan adetleri, Konut kredisi hacmi, Konut kredisi adetleri.


KonutKonut

Konut İnşaatı Bilgileri (bin adet) (*)Konut İnşaatı Bilgileri (bin adet) (*)Konut İnşaatı Bilgileri (bin adet) (*)Konut İnşaatı Bilgileri (bin adet) (*)

Yıllık Gayrimenkul Alış Satış Bilgileri (bin adet) (**)Yıllık Gayrimenkul Alış Satış Bilgileri (bin adet) (**)Yıllık Gayrimenkul Alış Satış Bilgileri (bin adet) (**)Yıllık Gayrimenkul Alış Satış Bilgileri (bin adet) (**)

501582600547

330

203162

393381

473

548

524

518

454 464

433

339 315280

0

200

400

600

1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

1.014937 924

1.018

1.216

1.384

24 13 8 14 57197 232

1.3781.363

230

0

250

500

750

1.000

1.250

1.500

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

GayrimenkulSatışı

Konutİpoteği

YapıRuhsatı

Yapı Kullanımİzni

(*) TUİK’ten alınmıştır.(*) TUİK’ten alınmıştır.

(**) Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nden alınmıştır.(**) Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nden alınmıştır.

2008 eylül konut kredi adedi 210 bin

2008 501 bin

2008 haziran 388 bin


Ofis Sektörü Göstergeleri

Boşluk oranı Emilim ( Sunulan – Kullanılan m², ünite) Toplam stok m² Ortalama kira

Bunların yanında ülkenin ve dünyanın genel ekonomik gidişatı da ele alınır.


OfisOfisİstanbul Ofis Piyasası Ortalama Ofis

Kiraları

0

5

10

15

20

25

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

US

D /

m2

/ ay

İstanbul Ofis Sektörü Stok ve Stok Projeksiyonu

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

3.500.000

4.000.000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

F

2010

F

2011

F

2012

F

2013

+F


AVM sektörü göstergeleri

Toplam kiralanabilir alan, Hane halkı tüketim alışkanlıkları, 1000 kişiye düşen kiralanabilir alan, Yeni yapılacak olan yatırımlar, Mevcut AVM’lerin tipleri ve türleri.


AVMAVM


Arsanın Bulunması

Pazar Araştırması – Sosyal, Ekonomik ve demografik analizler – En doğru zaman?

Konsept

İş programı / Nakit akışı

Proje Geliştirme

Finansal Analiz

Proje YapımPazarlama ve Satış

İletişim

Onaylar, izinler

Teslim

Teslim Teslim Sonrası Hizmet

Yönetim / İşletim

Sözleşme

Risk Yönetimi

Kriz Yönetimi

Müşteri İlişkileri Yönetimi

İK Yönetimi

Bilgi Yönetimi

Uyuşmazlık Yönetimi

Fikir – Ön Fizibilite / Hedef kitle

Arazi mi, Arsa mı? İmar Etüdleri


Gayri Menkul Projeleri Gayri Menkul Projeleri Geliştirme Modelleri Geliştirme Modelleri

Ortaklık (Ortak şirket, İş ortaklığı (JV))

Hasılat Paylaşımı

Kat Karşılığı

Yap – İşlet - Devret

Yap - İşlet

Kiralama

Kamu Özel Sektör İşbirliği


Proje Geliştirmeden Önce;Proje Geliştirmeden Önce; Sektör / Kurum irdelenir, Yasal / Politik durum irdelenir, ( Güçlü - Zayıf Analizleri - SWOT) Şehrin gelişimine bakılır.


Yapılaşma Şartları Yapılaşma Şartları

Yapı İnşaat Alanı (Brüt İnşaat Alanı): Bodrum kat, asma kat ve çatı arasındaki piyesler dahil yapının inşa edilen tüm katlarının toplam alanıdır. Işıklıklar, hava bacaları, saçaklar, bina dışında tertiplenen yangın merdivenleri hariç, ortak alanlar bu alana dahildir.

T.A.K.S (Taban Alanı Kat Sayısı): Yapının taban alanının, imar parseli alanına oranıdır. İmar planı üzerinde yazılı taban alanı katsayısı o imar adasındaki imar parselinde yapılacak inşaatın toprak üzerinde kaplayacağı en büyük bina sahasını gösterir. TAKS 1.00’ den büyük olamaz.


Yapılaşma Şartları Yapılaşma Şartları K.A.K.S. (Kat Alanı Kat Sayısı): Yapı inşaat alanının

imar parseli alanına oranıdır. İmar planı üzerinde yazılı kat alanı katsayısı, o imar adasındaki imar parselinde yapılacak binanın inşaat alanları toplamını gösterir. Bina inşaat alanı imar planı üzerinde yazılı kat alanı katsayısı ile belirtilmiş miktardan fazla olamaz. Çoğu zaman TAKS ile birlikte verilir ve binanın olası kat yüksekliği buradan hesaplanır.

Emsal (İnşaat Yoğunluğu): Yapı inşaat alanının imar parseline oranıdır. Çoğu zaman KAKS olarak da değerlendirilir. Genellikle hmax ile birlikte verilir ve bina yüksekliği buradan hesaplanır.


Yapılaşma Şartları Yapılaşma Şartları

Hmax (Maksimum Yapı Yüksekliği): İmar parseli

içerisinde yapılacak olan yapıların olabileceği maksimum yüksekliği gösterir.

Normal kat yüksekliği = h; Genelde 3.0 m alınır.


Örnek 1 Örnek 1 1500m² bir arsanız olduğunu düşünün TAKS = 0.2 , KAKS = 2 olsun

Bu ne anlama gelir?;

1500 x 0.2 = 300m² arsa üzerine oturacak binanın taban alanı

1500 x 2 = 3000m² arsa üzerindeki binanın toplam kat inşaat alanı

3000 / 300 = 10 kat kat sayısı

Bu arsa üzerine 300m² taban alanlı, 10 katlı bir bina yapabilirsiniz.

Eğer plan notlarında aksi bir hüküm yok ise; 200m² taban alanlı 15 katlı bir bina yapabilirsiniz 200m² taban alanlı 10 katlı ve 100m² taban alanlı 10 katlı

iki ayrı bina yapabilirsiniz.


Örnek 2Örnek 2 Yine 2000m² bir arsanız olduğunu düşünün KAKS = Emsal = 2 , Hmax = 30m , h = 3m olsun Bu ne anlama gelir?;

2000 x 2 = 4000m² arsa üzerindeki binanın toplam inşaat alanı

Hmax / h = 30 / 3 = 10 kat kat sayısı

Bu arsa üzerine 4000m² inşaat alanı olan en fazla 10 katlı bir bina yapabilirsiniz.

Eğer plan notlarında aksi bir hüküm yok ise ve TAKS=0.25 ise;

Taban Alanı = 0.25 x 2000 = 500 m2

300m² taban alanlı 10 katlı ve 200m² taban alanlı 5 katlı iki ayrı bina yapabilirsiniz.

200m² taban alanlı 20 katlı bir bina yapamazsınız


Arazi Değerlendirme Faktörleri -1-Arazi Değerlendirme Faktörleri -1-

1. Pazar alanı ve rekabet2. Konum ve çevre

Metropoliten alandaki konumu, Çevre yerleşimin kalitesi, durumu, Mevcut ev/diğer yapılar, Okul, sosyal tesisler, dini yapılar, Yeşil alanlar, Ulaşım, bağlantılar, Kolaylıklar – Avantajlar, Ticaret, Kamu gelişimleri.


3. Arazi koşulları Şekil ve büyüklük Eğimler Doğal bitki örtüsü Teraslama veya dolgu Mevcut yapılar Atıklar Zemin özellikleri Vahşi/tehlikeli yaratıklar

4. Altyapı Su ve drenaj düzeni Kanalizasyon Elektrik Gaz Telefon Kablolu TV Yüksek gerilim hattı

Arazi Değerlendirme Faktörleri -2- Arazi Değerlendirme Faktörleri -2-


5. İmar ve Yasal Çevre Yasal Sınırlamalar Planlar İmar durumu (TAKS, KAKS, Emsal, hmax.) Plan notları, açıklamalar, hükümler Özel arsa durumu (Sit vs.) Tapu kısıtlamaları Arazide yürütülen mukaveleler Geliştirme atmosferi Kesinlikler / Belirsizlikler Harçlar Gelecek planlamalar Gelecek yol genişlemeleri Gerekli onaylar (Kamu onayı) Onay Süreci

Arazi Değerlendirme Faktörleri -3- Arazi Değerlendirme Faktörleri -3-


Proje MaliyetiProje Maliyeti İnşaat Maliyeti

Malzeme, işçilik, ekipman, sigorta, şantiye işletme, yapı denetim, iş güvenliği, yeşil bina vb.

Arsa maliyeti Arsa bedeli, tapu harcı, ipotek harcı, damga vergisi vb.

Mevzuat Maliyetleri Ruhsat, iskan, tapu, damga vergisi, emlak vergisi vb.

Proje Planlama Maliyeti Projeler, danışmanlar, etüd, laboratuvar vb.

Pazarlama / Satış / İletişim Maliyetleri Satış ofisi, reklam, danışman, PR, lansman, promosyon,

maket, dokümanlar vb. Teslim Sonrası Maliyetler

Tamir, bakım onarım vb. Finansman Maliyeti

Kredi faizi, alternatif kazanç kaybı vb. Yönetim Maliyeti

Maaşlar, ofis, kira, kırtasiye vb.


48

Mimari Mimari Sunuş Sunuş ((BriefBrief)) İmar durumu, Bölge sosyal yapısı, Finansal koşullar, Konum,

doğrultusunda projenin hedeflerini karşılamak üzere, geliştiricinin;

Amaçlarını, Kaynaklarını, Finansal, Fiziksel, Zamansal parametrelerini, Tasarıma ilişkin konsept tasarım kriterlerini

içermelidir.


49

Ruhsat AlınmasıRuhsat Alınması İmar durumu ile ilgili bilgilerin tedarik edilmesi, Arsanın imar planındaki durumuna uygun hale

getirilmesi, Ruhsat başvuru ekinde olması gereken bilgi ve

belgelerin tedarik edilmesi, Meslek odaları onaylarının alınması, İlgili kurumların onay ve görüşlerinin alınması (Sivil

Savunma, İtfaiye, Ulaştırma, Milli Eğitim, Hava Kuvvetleri, İski, Diğer),

Belediye onaylarının alınması, Tapuda kat irtifakının tesis edilmesi.


50

Üretim Maliyet İzlemeÜretim Maliyet İzleme Proje keşif bütçesine göre imalat maliyetlerinin

belirlenmesi, Bağlantısı yapılan maliyetlerin sözleşmeler, ek

protokoller, sipariş formları ve hak edişler doğrultusunda güncelleştirilmesi,

Bağlantısı yapılmayan imalatın son yapılan bağlantı birim fiyatlarına göre güncellenmesi,

Toplam (bağlantısı yapılan + yapılmayan) imalat maliyetinin belirlenmesi,

Keşif bütçesindeki maliyetlerle güncel imalat maliyetlerinin karşılaştırılması, sapmaların belirlenmesi.


GAYRIMENKUL GELİŞTİRME SEKTÖRÜNDE GAYRIMENKUL GELİŞTİRME SEKTÖRÜNDE KULLANILAN SÖZLEŞME TİPLERİ KULLANILAN SÖZLEŞME TİPLERİ

Ana sözleşme / ihale sözleşmesi Fidic Azami kâr paylaşımı sözleşmesi Arsa karşılığı hasıla paylaşımı Anahtar teslimi ve götürü bedel Kat karşılığı inşaat sözleşmesi Satış vaadi sözleşmesi Kiralama sözleşmesi


SÖZLEŞMELER HUKUKUNA HAKİM OLAN SÖZLEŞMELER HUKUKUNA HAKİM OLAN İLKELERİLKELER

Sözleşme özgürlüğü ilkesi Eşitlik ilkesi Nisbilik (ilişkililik) ve üçüncü kişi aleyhine borç

kurulamaması ilkesi Sözleşmelerin rızailiği ilkesi Dürüstlük ilkesi Kusurlu sorumluluk ilkesi Sözleşmelerde ivazlılık (karşılık) ilkesi Hakimin takdir yetkisine sahip olması ilkesi


Konut Sektöründe Pazarlama & Satış Konut Sektöründe Pazarlama & Satış

Pazarlama stratejisi geliştirmek Müşteri temas noktalarını yönetmek Reklam faaliyetleri hazırlamak Tanıtım ve promosyon faaliyetleri

gerçekleştirmek ve yönetmek Fiyatlandırma Satış süreci


Konut ve Ticari Gayrimenkuller Arasındaki Konut ve Ticari Gayrimenkuller Arasındaki Temel FarklarTemel Farklar

K-M; Kurum - Müşteri (B to C; Business to Customer) Hafta sonu Duygusal Aile Mülkiyet devri Süreç kısa

K-K; Kurum - Kurum (B to B; Business to Business)

Hafta içi Mantıklı Çalışma arkadaşları Mülkiyet devri yok Süreç uzun

Kârlılık, Verimlilik, Sürdürülebilirlik


Pazarlama Stratejisinin Belirlenmesi Pazarlama Stratejisinin Belirlenmesi Brokers;

Kurum içi ( In house ) Kurum dışı ( Out source )

Reklam Faaliyetleri; Gazete, dergi Billboard, megaboard, digiboard TV, radyo vb. Internet ve Mobil mecra

Mailing Web sitesi

Markalama & Konumlandırma İsim, logo Farklı, kuvvetli yönler Temalar ( yeşil bina, akıllı bina vb.)


Kira Şartlarının & Bedellerinin BelirlenmesiKira Şartlarının & Bedellerinin Belirlenmesi

Teslim şartları (şap & sıva, yarı dekorasyonlu, tam

dekorasyonlu vb.)

Kiralama tipi; Brüt kira (işletme, bakım onarım masrafları

geliştiriciye ait)

Net kira (net kira, net-net kira, triple net kira )

Masraf Paylaşımlı kira (bakım onarım, masrafları

paylaşılır)


Kiralama Stratejisinin & Hedef Kiracıların Kiralama Stratejisinin & Hedef Kiracıların BelirlenmesiBelirlenmesi

Tek kiracı, Çoklu kiracı

Kat kat kiralama, Katları bölerek kiralama

İsteğe göre yapım ( Build to suit )

Finans sektörü, otomotiv sektörü,

telekominikasyon sektörü vb..


Kira Sözleşmesinde Olması GerekenlerKira Sözleşmesinde Olması Gerekenler Kiralanan alanın bina içindeki yeri Ölçüsü ve ölçümleme kriterleri Büyüme opsiyonları ( varsa ) Kiralama dönemi Yenileme şartları İmtiyazlar Kira bedeli / m² Kiraya dahil olan servisler Binanın çalışma saatleri Geliştiricinin / kiracının bakım ve onarım

yükümlülükleri Kira artış şartları Otopark, depo kullanım alanları ( varsa ) Alt kiralama şartları

ytÜ fen bilimleri enstitüsü İnşaat mühendisliği /yapı İşletmesi a.b.d

Documents