wrzesień 2015 r. raport o sytuacji na rynku nieruchomości ... · zaorska marta oo szczecin...

Wrzesień 2015 r.

Raport o sytuacji na rynku

nieruchomości mieszkaniowych

i komercyjnych w Polsce w 2014 r.

1

Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r.

Departament Stabilności Finansowej Warszawa, 2015 r.

2

Informacja została przygotowana w Departamencie Stabilności Finansowej na potrzeby

organów NBP. Opinie wyrażone w niniejszej publikacji są opiniami autorów i nie

przedstawiają stanowiska organów Narodowego Banku Polskiego.

3

Redakcja: Piotr Szpunar Departament Stabilności Finansowej

Zespół autorski: Część I i II

Augustyniak Hanna Departament Stabilności Finansowej

Łaszek Jacek Departament Stabilności Finansowej Olszewski Krzysztof Departament Stabilności Finansowej Waszczuk Joanna Departament Stabilności Finansowej

Część III (osoby podkreślone są dodatkowo autorami artykułów w części analitycznej)

Baldowska Grażyna OO Warszawa

Barska Ewa OO Bydgoszcz

Białach Ewa OO Lublin

Borzym Henryk OO Olsztyn

Broniecki Waldemar OO Olsztyn

Czapka Izabela OO Katowice

Gałaszewska Krystyna OO Gdańsk

Hulboj Izabela OO Zielona Góra

Kiernicki Jarosław OO Bydgoszcz

Krzemieniecka Barbara OO Zielona Góra

Książczyk Jolanta OO Łódź

Jakubowski Andrzej OO Warszawa

Leszczyński Robert OO Białystok

Leśniewicz Artur OO Poznań

Mach Barbara OO Rzeszów

Mach Łukasz OO Opole

Masiak Małgorzata OO Wrocław

Messyasz-Handschke Arleta OO Poznań

Mikołajczyk Łukasz OO Opole

Misztalski Maciej OO Wrocław

Modzelewska Renata OO Warszawa

Mogielnicka Urszula OO Lublin

Myszkowska Barbara OO Warszawa

Opioła Zbigniew OO Katowice

Orliński Sławomir OO Kielce

Osikowicz Grażyna OO Kraków

Perczak Jacek OO Kielce

Piwnicka Małgorzata OO Poznań

Przewoźniak Kinga OO Kraków

Psujek Anna OO Rzeszów

Tomska-Iwanow Anna OO Szczecin

Tyszkiewicz Robert OO Łódź

Zaorska Marta OO Szczecin

Żywiecka Hanna OO Poznań

1. Synteza....................................................................................................................................................... 6

2. Wprowadzenie ......................................................................................................................................... 9

3. Rynek nieruchomości w Polsce ............................................................................................................ 12

3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r. ......................................................................................... 16

3.1.1 Rynek nieruchomości mieszkaniowych ........................................................................................ 16

3.1.2. Rynek nieruchomości komercyjnych ............................................................................................ 43

3.1.3. Procesy konwergencji i różnicowania rynków lokalnych oraz zmiany strukturalne -

porównanie 16 rynków nieruchomości mieszkaniowych w Polsce ................................................... 48

Słownik pojęć i skrótów ............................................................................................................................ 65

Wykaz skrótów .......................................................................................................................................... 69

Monografie……………………………………………………………………………………………………...71

1. Białystok ................................................................................................................................................ 72

2. Bydgoszcz ............................................................................................................................................. 85

3. Katowice ................................................................................................................................................ 99

4. Kielce .................................................................................................................................................... 112

5. Kraków ................................................................................................................................................ 125

6. Lublin ................................................................................................................................................... 138

7. Łódź ..................................................................................................................................................... 152

8. Olsztyn................................................................................................................................................. 166

9. Opole .................................................................................................................................................... 179

10. Poznań ............................................................................................................................................... 191

11. Rzeszów ............................................................................................................................................. 205

12. Szczecin ............................................................................................................................................. 217

13. Trójmiasto ......................................................................................................................................... 231

14. Warszawa .......................................................................................................................................... 262

15. Wrocław ............................................................................................................................................ 276

16. Zielona Góra ..................................................................................................................................... 290

Spis treści

1. Synteza

Narodowy Bank Polski 6

1. Synteza

Wyniki analiz procesów zachodzących na rynkach nieruchomości w 2014 r., w tym na rynkach

lokalnych 16 miast wojewódzkich oraz Gdyni potwierdzają, że sytuacja mieszkaniowa tych

ośrodków poprawiła się. W największych miastach obserwowano znaczny wzrost popytu

i podaży na rynku pierwotnym, co było wynikiem zarówno czynników fundamentalnych, jak też

obniżek stóp procentowych. Rozwojowi rynku nieruchomości na rynkach lokalnych badanych

miast sprzyjały zmiany czynników ekonomicznych, głównie za sprawą wzrostu wynagrodzeń,

spadku bezrobocia oraz silniejszego niż w roku poprzednim wzrostu PKB. Wskaźniki

demograficzne tj. przyrost naturalny, saldo migracji i liczba nowo zawieranych małżeństw

nieznacznie poprawiły się w części miast, co wpływało na wzrost popytu mieszkaniowego.

Wskaźniki obciążenia demograficznego oraz liczba ludności zmniejszyły się, co mogło

ograniczać popyt. Podaż nowych mieszkań rosła, deweloperzy elastycznie dopasowywali

projekty inwestycyjne do preferencji oraz możliwości nabywczych klientów. Pozwalało to

deweloperom utrzymywać wysoką marżę na budowaniu mieszkań i wysokie stopy zwrotu

z projektów. Na wzrost podaży wpływało też otoczenie regulacyjne (projekty zmian ustawy

deweloperskiej). W części miast odnotowano niewielkie wzrosty cen ofertowych m kw.

mieszkania na rynku pierwotnym. Nie odnotowano istotnych zmian cen transakcyjnych m kw.

mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

W Raporcie przedstawiono procesy, które obserwowano w Polsce w 2014 r. w sektorze

nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Szczegółowa analiza prowadzi do

następujących wniosków:

§ Na rynkach pierwotnym i wtórnym 6 największych miast wojewódzkich oraz

w Warszawie najwyższe ceny m kw. odnotowano dla nieruchomości małych

(o powierzchni do 40 m kw. oraz 1 pokojowych) oraz dużych (o powierzchni 80 m kw.

i więcej oraz 4 pokojowych i więcej). Natomiast na rynku pozostałych 10 miast najwyższe

ceny m kw. miały mieszkania o niewielkiej liczbie pokoi i małe metrażowo.

§ Obserwowano wzrost popytu oraz podaży na pierwotnym rynku mieszkaniowym.

Zwiększyła się liczba inwestycji oraz wzrosła liczba mieszkań wprowadzanych na rynek

przez deweloperów. Wysoki popyt na mieszkania był konsekwencją wzrostu

wynagrodzeń gospodarstw domowych, utrzymywania się historycznie niskich stóp

procentowych oraz wprowadzenia programu subsydiów Mieszkanie dla Młodych.

W konsekwencji obserwowano znaczące przyspieszenie zakupów mieszkań

deweloperskich dla celów własnych oraz inwestycyjnych, finansowanych zarówno

kredytami jak i środkami własnymi nabywców, których udział w strukturze

finansowania rósł.

§ Wypłaty kredytów w 2014 r. były względnie stabilne, pomimo historycznie niskich stóp

procentowych. Może to być wynikiem częściowego zaspokojenia potrzeb

1. Synteza

Raport o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r 7

mieszkaniowych oraz ostrożnego zachowania zarówno kredytobiorców oraz

kredytodawców. Potwierdzają to wyniki ankiety do przewodniczących komitetów

kredytowych. Saldo należności od gospodarstw domowych z tytułu kredytów

mieszkaniowych wzrosło w 2014 r. o 19,9 mld zł w porównaniu z 2013 r., do 350,7 mld zł.

§ Wydłużył się nieznacznie czas sprzedaży mieszkania, zarówno na rynku pierwotnym (na

skutek wprowadzenia dużej liczby nowych kontraktów na budowę mieszkań), jak i na

wtórnym, w konsekwencji silnej konkurencji ze strony mieszkań nowych. Wyjątkiem

była tu Warszawa – najbardziej rozwinięty rynek w Polsce. Nowe inwestycje

mieszkaniowe są nowoczesne technicznie, lepiej dostosowane metrażowo do potrzeb

nabywcy, mają garaż oraz coraz lepszą lokalizację, jednak wymagają wkładu

finansowego i czasu na dostosowanie ze standardu deweloperskiego do własnych

potrzeb.

§ Obserwowano nieznaczne wahania średnich stawek najmu (ofertowych

i transakcyjnych). Po stabilizacji na początku 2014 roku, od drugiej jego połowy, wzrosty

stawek najmu odnotowano w 6 największych miastach. Niewielki wzrost stawek najmu

obserwowano w Warszawie, zaś w 10 pozostałych miastach ich poziom był stabilny.

Może to skłaniać zamożniejsze gospodarstwa domowe do zakupu mieszkania na

wynajem.

§ Przy obecnym poziomie stawek czynszów podmioty inwestujące w mieszkania na

wynajem osiągnęły wyższe stopy zwrotu niż przy inwestycji w obligacje lub depozyty

bankowe oraz podobny zwrot, jak przy inwestycji w nieruchomości komercyjne. Należy

jednak podkreślić istotną różnicę w płynności i kosztach transakcyjnych lokaty w banku,

względem inwestycji w mieszkanie na wynajem.

§ Istotny wzrost popytu na rynku mieszkaniowym wpłynął pozytywnie na sytuację

finansową firm deweloperskich. Negatywnie na sytuację deweloperów oddziaływał

natomiast powiększający się zasób niesprzedanych projektów mieszkaniowych oraz

niepewność związana z zapowiadaną zmianą zapisów w ustawie o ochronie klienta

dewelopera.

§ Szacowany udział zysku deweloperskiego w cenie nowych mieszkań utrzymywał się na

wysokim poziomie. Czynnikami umożliwiającymi firmom deweloperskim osiągnięcie

wysokich stóp zwrotu z kapitału własnego były: dobre dopasowanie struktury

oferowanych mieszkań do preferencji oraz finansowych możliwości nabywców

(mieszkania mniejsze), nieznaczne spadki cen robót budowlano-montażowych oraz

utrzymująca się wysoka liczba sprzedanych mieszkań.

§ Wartość zadłużenia firm deweloperskich z problemami finansowymi zaczęła się

zmniejszać. W strukturze pasywów firm deweloperskich w 2014 r. zmalał udział

kredytów, natomiast wzrósł udział kapitału własnego.

§ W styczniu 2014 r. rozpoczął funkcjonowanie rządowy program dopłat do kredytów

mieszkaniowych Mieszkanie dla Młodych, mający na celu poprawę sytuacji mieszkaniowej

gospodarstw domowych. Pomoc przeznaczona była wyłącznie na nieruchomości

1. Synteza


nabywane na rynku pierwotnym, spełniające warunki przyznania wsparcia. Program ten

dotychczas miał nieznaczny wpływ na wzrost popytu mieszkaniowego.

§ Na rynku nieruchomości komercyjnych obserwowano narastające nierównowagi,

zwłaszcza na rynku biurowym. Rosnąca podaż powierzchni komercyjnych zaczęła

wywoływać dostosowania czynszowe, co będzie wpływać na dochody właścicieli oraz

może utrudnić im spłaty zobowiązań. Nie stanowiło to jednak problemu dla stabilności

systemu bankowego w Polsce, gdyż na rynku nieruchomości komercyjnych dominowali

inwestorzy zagraniczni, finansujący się poza Polską.

§ W 2014 r. czynsze transakcyjne w budynkach biurowych klasy A (notowane w euro/m

kw./m-c) na wszystkich analizowanych rynkach wykazywały stagnację lub spadki,

natomiast w budynkach biurowych klasy B (notowane w zł/m kw./m-c) w Warszawie

nieznacznie wzrosły. Czynsze transakcyjne w centrach handlowych mierzone w euro/m

kw./m-c wykazywały lekki spadkowy trend.

2. Wprowadzenie


2. Wprowadzenie

Sektor nieruchomości mieszkaniowych obejmuje budowę nowych mieszkań (deweloperzy),

obroty na istniejącym zasobie mieszkań, popyt na mieszkania (gospodarstwa domowe) oraz

sektor finansowy (kredytodawców) i regulacyjny (np. wsparcie nabywania mieszkań). Transakcje

natomiast odbywają się na rynku nieruchomości, który powiązany jest silnymi zależnościami

z pozostałymi sektorami gospodarki (szczególnie z sektorami: finansowym, deweloperskim oraz

budowlanym). Zależności te są kluczowe dla utrzymania stabilności makroekonomicznej

i finansowej. Dlatego też, obserwacja i analiza zjawisk występujących na rynku nieruchomości

ma istotne znaczenie dla prowadzonych w NBP analiz stabilności finansowej i nierównowag

makroekonomicznych. Celem Raportu jest przedstawienie wyników tych analiz, a także

dostarczenie zainteresowanym podmiotom, w tym uczestnikom rynku nieruchomości, możliwie

kompletnej, rzetelnej i obiektywnej informacji na temat sytuacji na rynku nieruchomości

mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2014 r. Raport w głównej mierze koncentruje się na

zjawiskach, które miały miejsce w 2014 r., jednak gdy dane mają istotne implikacje dla procesów

bieżących, informacje mogą wykraczać poza ten okres.

Zarówno krajowe doświadczenia historyczne (zwłaszcza z lat 2005-2008, kiedy dominowały

nisko oprocentowane kredyty walutowe), jak też liczne doświadczenia międzynarodowe

pokazują, że długotrwałe okresy utrzymywania się niskich stóp procentowych mogą sprzyjać

powstawaniu napięć na rynku nieruchomości, poprzez stworzenie nadmiernego popytu

mieszkaniowego. Nierównowagi mogą prowadzić do kryzysów nieruchomościowych, gdy nie są

właściwie diagnozowane i neutralizowane przez politykę gospodarczą. Nadmierny popyt

w połączeniu ze spekulacją może powodować szybki wzrost cen mieszkań i wpływać na wzrost

rozmiarów budownictwa mieszkaniowego oraz silny rozwój akcji kredytowej. Do załamania

dochodzi zazwyczaj, gdy banki centralne podnoszą stopy procentowe wskutek rosnącej inflacji.

Przekłada się to dalej na spadek popytu mieszkaniowego i problemy z portfelem kredytów

mieszkaniowych udzielonych przy niskich stopach, finansujących drogie mieszkania, których

wartość następnie szybko spadała. Jeżeli banki nie przyjmowały odpowiednich buforów

dochodowych kredytobiorców, mogą oni mieć trudności z obsługą kredytu. Zmniejszający się

popyt na mieszkania, w efekcie drożejącego kredytu, powoduje problemy firm deweloperskich

ze sprzedażą nowych mieszkań. Następnym etapem jest wzrost bezrobocia, zarówno w firmach

związanych z budownictwem, jak i w branżach z nim powiązanych. Spadek popytu oraz

eksmisje hipoteczne powodują dalszy spadek cen mieszkań. Wobec wyżej wskazanych

ryzykownych sytuacji dla stabilności systemu finansowego oraz gospodarki, kluczowym

działaniem jest bieżące monitorowanie: cen na najważniejszych rynkach mieszkaniowych, akcji

kredytowej banków, przyjętych przez banki wskaźników ostrożnościowych oraz wybranych

wskaźników makroekonomicznych pokazujących poziom napięć.

Ze względu na lokalny charakter rynków mieszkaniowych, przedmiotem pogłębionej analizy

w niniejszym raporcie, podobnie jak w poprzednich jego edycjach, jest szesnaście miast stolic

2. Wprowadzenie


województw oraz Gdynia, w podziale na: Warszawę, 6 miast (dalej 6M - Gdańsk, Gdynia,

Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław) oraz 10 miast (dalej 10M - Białystok, Bydgoszcz, Katowice,

Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra). Zastosowany podział wynika

z porównywalnej wielkości oraz stopnia rozwoju rynków nieruchomości.

Analizy cen metra kwadratowego (m kw.) przeciętnych mieszkań na rynku pierwotnym (RP)

i wtórnym (RW), ofertowych (O), transakcyjnych (T) i hedonicznych (hed) oraz analiza rynku

nieruchomości komercyjnych (NK) bazują na danych pozyskiwanych przez analityków

z Oddziałów Okręgowych Narodowego Banku Polskiego (OO NBP) w ramach badań

ankietowych rynku mieszkaniowego (Baza Rynku Nieruchomości BaRN) oraz nieruchomości

komercyjnych (Baza Nieruchomości Komercyjnych BaNK)1. Udział w badaniu różnorodnych

podmiotów operujących na rynku (tj. pośredników, deweloperów, spółdzielni mieszkaniowych,

urzędów miast, firm doradczych) pozwala pozyskiwać szeroki zakres informacji. W analizach

wykorzystano także dane z bazy firmy PONT Info Nieruchomości (PONT) zawierające dane

o cenach ofertowych mieszkań w Polsce, dane z baz SARFIN (dane o finansowaniu rynku

mieszkaniowego w Polsce) i AMRON (wyceny i ceny transakcyjne mieszkań finansowanych

kredytami mieszkaniowymi) należących do Związku Banków Polskich (ZBP), dane dotyczące

mieszkaniowego rynku pierwotnego firmy REAS. Korzystano również z analiz i raportów

Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) oraz ze zbiorczych danych kredytowych Biura Informacji

Kredytowej (BIK). Do analizy strukturalnej rynków wykorzystano dane statystyczne Głównego

Urzędu Statystycznego (GUS) oraz wiele opracowań zawierających dane sektorowe2.

Wykorzystano też wyniki badań CBOS oraz TNS Polska, jak również wyniki badań gospodarstw

domowych „Diagnoza społeczna” prowadzonych przez Radę Monitoringu Społecznego. Dane

o transakcjach na rynku nieruchomości komercyjnych pochodzą z bazy Comparables.pl.

Informacja o rynku nieruchomości komercyjnych bazuje na danych przekazywanych przez

pośredników w obrocie nieruchomościami komercyjnymi i firmy zarządzające tymi

nieruchomościami oraz zajmujące się doradztwem na tymże rynku. Analiza została wsparta

wiedzą ekspertów poszczególnych agencji3.

1 Por. „Program badań statystycznych statystyki publicznej na rok 2014. Załącznik do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 sierpnia 2013 r. w sprawie Programu Badań Statystycznych Statystyki Publicznej na rok 2014 (Dz. U. z 2013 r., poz. 1159)”. Badanie cen nieruchomości mieszkaniowych w wybranych miastach Polski, symbol badania 1.26.09 (078) prowadzone jest przez Prezesa Narodowego Banku Polskiego. Szczegółowe informacje o bazie BaRN zostały zawarte w rozdziale 3.1.3 Procesy konwergencji i różnicowania rynków lokalnych oraz zmiany strukturalne (porównanie 16 rynków nieruchomości w Polsce).

2 W szczególności dotyczy to badań Sekocenbud nt. struktury i wysokości kosztów budownictwa, Polskiej Agencji Badawczej Budownictwa (PAB) dotyczących sektora budowlanego oraz wielu innych podmiotów i stowarzyszeń działających na tym rynku. Do najważniejszych należała Polska Federacja Rynku

Nieruchomości, Związek Pracodawców-Producentów Materiałów dla Budownictwa i wiele innych.

3 Skorzystano z danych oraz informacji następujących agencji: CBRE, Colliers International, Cushman & Wakefield, DTZ, JLL, Knight Frank oraz stowarzyszeń Retail Research Forum Polskiej Rady Centrów Handlowych, Warsaw Research Forum.

2. Wprowadzenie


Przy tworzeniu Raportu wykorzystano wiele źródeł informacji. W sytuacjach braku danych lub

niedostatecznej ich jakości stosowano szacunki, które weryfikowano wykorzystując opinie

ekspertów.

W Raporcie przedstawiono procesy które obserwowano w Polsce w 2014 r. w sektorze

nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych. Zaprezentowano główne kierunki zmian

sytuacji na rynkach nieruchomości oraz wskazano na czynniki mające na nie wpływ. Zwrócono

uwagę na możliwości finansowych podmiotów kupujących mieszkania, a także omówiono

wpływ na popyt mieszkaniowy nowego rządowego programu wsparcia nabywania mieszkań

Mieszkanie dla młodych. Opisano zjawisko zwiększonej produkcji mieszkań deweloperskich oraz

stabilizacji cen ofertowych i transakcyjnych na rynkach pierwotnych i wtórnych analizowanych

miast. Zaprezentowano wyniki badań czynszów na rynku najmu, który stanowi alternatywę do

posiadania mieszkania. Przeanalizowano również wybrane wskaźniki stabilności dla rynku

mieszkaniowego, których przekroczenie może prowadzić do powstawanie napięć na tym rynku.

Omówione także zostały najważniejsze wydarzenia na rynku nieruchomości komercyjnych,

w tym zjawisko dużego wzrostu podaży nieruchomości, która nie spotyka się z adekwatnym

wzrostem popytu, co prowadzi do rosnącego udziału powierzchni nie wynajętych oraz spadków

czynszów. Przeanalizowano czynniki wpływające na cenę transakcyjną m kw. powierzchni

komercyjnej do wynajęcia. Ostatnim punktem omawianym w Raporcie są procesy konwergencji i

różnicowania oraz zmiany strukturalne dla 16 lokalnych rynków nieruchomości w Polsce.

W końcowej części raportu, w słowniku pojęć i wykazie skrótów wyjaśniono pojęcia fachowe.

W załączniku do Raportu zaprezentowano szczegółowe informacje o lokalnych rynkach

nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w 16 wojewódzkich miastach w Polsce, w tym

aglomeracji trójmiejskiej.

3. Rynek nieruchomości w Polsce



W analizowanym okresie sytuacja mieszkaniowa# w Polsce poprawiała się. Wpływ na to miała

duża liczba nowo oddanych mieszkań oraz niewielka skala ubytków mieszkaniowych. Wartość

majątku nieruchomości mieszkaniowych szacowana jest na koniec 2014 r. na ok. 3,1 bln zł (por.

wykres 1), a nieruchomości komercyjnych na ok. 0,2 bln zł (wykres 3). W Polsce od okresu

transformacji cały czas ma miejsce przyrost majątku mieszkaniowego, który z uwagi na

urynkowienie sektora ma już duże znaczenie ekonomiczne.

Wykres 1 Szacunek wartości zasobu mieszkaniowego

w Polsce, w mld zł Wykres 2 Powierzchnia zasobu mieszkaniowego w

Polsce, w mln m kw.

Wykres 3 Szacunek wartości zasobu komercyjnego w

Polsce, w mld zł (L oś) oraz kurs wymiany PLN/EUR

(P oś)

Uwaga do wykresu 3: Szacunek powstał na podstawie publicznie dostępnych danych o zasobach nieruchomości komercyjnych. Biura to nowoczesne powierzchnie biurowe, handel to centra handlowe, a

magazyny to nowoczesne, wielkopowierzchniowe

magazyny. Zasób został przemnożony przez hedoniczne ceny transakcyjne nieruchomości komercyjnych#. Ceny podawane w euro zostały przewalutowane na zł. Wykres pokazuje wartości skumulowane.

Szacowany majątek nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce na koniec 2014 r.

stanowił ok. 187% PKB oraz ok. 55% majątku trwałego w gospodarce, przy czym nieruchomości

mieszkaniowe to 176%, a komercyjne 11% PKB (por. wykres 4 i 5). Pomimo wzrostu powierzchni

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Warszawa 6M 10M PP

0

200

400

600

800

1 000

1 200

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Warszawa 6M 10M PP

3

3,5

4

4,5

5

0

50

100

150

200

250

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Handel MagazynyBiura, Warszawa Biura, pozostałe miastaKurs PLN/EUR (P oś)

Uwaga: 6M – Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław; 10M – Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra; PP – pozostała Polska. Szacunek powstał na podstawie danych GUS o powierzchni użytkowej zasobu mieszkaniowego w wyszczególnionych ośrodkach. Zasób ten został przemnożony przez ceny transakcyjne mieszkań (średnie z rynku pierwotnego i wtórnego) w 16 miastach (baza NBP), w pozostałej Polsce przez ceny odtworzeniowe.

Źródło: szacunki NBP na podst. GUS, PONT Info. Źródło: szacunki NBP na podst. GUS.

Źródło: szacunki NBP na podst. bazy NBP BaNK i danych firm doradczych; ceny transakcyjne z

Comparables.pl.



zasobu mieszkaniowego, relacja jego wartości bieżącej do PKB zmniejszyła się nieco w

omawianym okresie, co wynika z 3,5% wzrostu PKB przy ok. 1,3% wzrostu wartości zasobu

mieszkaniowego. W krótkim okresie podaż mieszkań dostosowuje się do wzrostu popytu z ok. 8

kwartalnym opóźnieniem4, wynikającym z długiego procesu budowlanego, wprowadzanych

regulacji, brakującej infrastruktury lub problemów z dostępnością do materiałów i transportu.

Wzrost liczby mieszkań w zasobie, w warunkach szybkiego wzrostu PKB oraz wzrostu popytu

mieszkaniowego, trwa zazwyczaj wiele lat i wiąże się ze wzrostami cen oraz późniejszą

nadmierną liczbą nowych, niesprzedanych mieszkań.

Wykres 4 Relacja szacunku wartości bieżącej majątku mieszkaniowego (MM) do PKB i do

środków trwałych (ŚT) w Polsce

Wykres 5 Relacja szacunku wartości bieżącej majątku komercyjnego (NK) do PKB i do środków trwałych (ŚT) w Polsce

Mimo, iż dla potrzeb statystycznych, mieszkania często kwalifikuje się jako dobra konsumpcyjne,

to ze względu na ich trwałość, bardziej poprawne byłoby ich wliczanie do majątku trwałego

generującego usługi mieszkaniowe. Wartość usług mieszkaniowych najczęściej liczy się mnożąc

powierzchnię mieszkań przez średnie stawki najmu na lokalnym rynku. Tak oszacowana

wartość usług mieszkaniowych w Polsce wyniosła w 2014 r. ok. 11% PKB5 (por. wykres 6),

Natomiast wartość usług generowaną przez nieruchomości komercyjne (z dochodów

czynszowych) dla ich właścicieli można szacować na prawie 0,8% PKB (por. wykres 7).

4 Por. Ramka 2. Zaktualizowany model analizy nierównowagi na pierwotnym rynku mieszkaniowym. 5 Te 11% PKB przypada na czynsze imputowane, które nie są ujęte w PKB. Jest to wartość hipotetyczna kosztu

najmu, którą ponosiłby właściciel, gdyby wynajmował swoje mieszkanie. Ok. 5,4% PKB stanowią koszty materialne, związane z eksploatacją zasobu, tj. remonty i koszty bieżącego utrzymania, które są ujęte w rachunku PKB. Pełna wartość usługi mieszkaniowej wynosiłaby więc w 2014 r. ok. 16,4% PKB.

50%

55%

60%

65%

70%

100%

120%

140%

160%

180%

200%

220%

240%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

MM / PKB (L oś) MM / ŚT (P oś)

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

NK / PKB (L oś) NK / ŚT (P oś)

Źródło: szacunki NBP na podst. GUS, PONT Info. Uwaga: por. uwagę do wykresu 3.

Źródło: szacunki NBP na podst. bazy NBP i danych

firm doradczych, ceny transakcyjne z Comparables.pl.



Wykres 6 Szacunek wartości usług mieszkaniowych

(czynsze imputowane) w Polsce w relacji do PKB

Wykres 7 Szacunek wartości usług komercyjnych w

Polsce w relacji do PKB

Wykres 8 Kredyt mieszkaniowy w Polsce, zmiany

kwartalne w mld zł (L oś) oraz stan w mld zł (P oś) Wykres 9 Relacje kredytu mieszkaniowego (KM) w

Polsce

W roku 2014, pomimo znacznych obniżek stóp procentowych akcja kredytowa była stabilna i nie

zanotowano symptomów boomu kredytowego. Może to być wynikiem częściowego

zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych oraz ostrożnego zachowania kredytobiorców

i kredytodawców wobec niepewności ekonomicznej, w tym ryzyka wzrostu stóp procentowych.

Przy wzroście liczby transakcji można wnioskować, że znaczna część środków przeznaczanych

na zakup mieszkań pochodziła z depozytów i innych form oszczędności ludności. Przyrost

popytu na rynku pierwotnym w omawianym okresie nie generował zatem nadmiernych napięć,

które mogłyby zagrozić sektorowi bankowemu.

Nierównowagi na rynku nieruchomości mogą powstawać latami, gdy długookresowy wzrost

cen mieszkań jest wyższy od stopy wzrostu cen (CPI) i dochodów. Do ich pomiaru stosuje się

relacje cen mieszkań do dochodów gospodarstw domowych na rynkach lokalnych (por. wykres

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

20%

III

200

6

I 2

007

III

200

7

I 2

008

III

200

8

I 2

009

III

200

9

I 2

010

III

201

0

I 2

011

III

201

1

I 2

012

III

201

2

I 2

013

III

201

3

I 2

014

III

201

4

Warszawa 6M 10M PP

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

0,0%

0,1%

0,2%

0,3%

0,4%

0,5%

0,6%

0,7%

0,8%

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

Magazyny Biura, Warszawa

Biura, pozostałe miasta Handel

Kurs PLN/EUR (P oś)

-100

0

100

200

300

400

-4

-2

0

2

4

6

8

10

12

14

I 20

04

I 20

05

I 20

06

I 20

07

I 20

08

I 20

09

I 20

10

I 20

11

I 20

12

I 20

13

I 20

14

I 20

15

stan

w m

ld z

ł

zmia

ny k

war

taln

e w

mld

zł

mieszkaniowe kredyty walutowe po kor.kurs. (zm.kw.) (L oś)mieszkaniowe kredyty złotowe (zm.kw) (L oś)stan kredytu mieszkaniowego (P oś)w tym stan kredytu walutowego (P oś)

0%

50%

100%

150%

200%

250%

300%

0%

10%

20%

30%

40%

IV 2

004

IV 2

005

IV 2

006

IV 2

007

IV 2

008

IV 2

009

IV 2

010

IV 2

011

IV 2

012

IV 2

013

IV 2

014

KM / PKB KM / SpożycieKM / Aktywa banków KM / Kapitały własne banków (P oś)Trend 3 okr.(KM/PKB)

Uwaga: Powierzchnia użytkowa nieruchomości mieszkaniowych została przemnożona przez stawki najmu (średnie ofertowe i transakcyjne) na poszczególnych 16 rynkach wg bazy NBP. Dla pozostałej Polski stawkę najmu oszacowano jako 50%

średniej stawki najmu wyznaczonej dla 10M.

Źródło: szacunki NBP na podst. GUS.

Uwaga: Wartość nieruchomości komercyjnych została przemnożona przez stopy kapitalizacji podawane przez firmy doradcze.

Źródło: szacunki NBP na podstawie bazy NBP,

danych firm doradczych, cen transakcyjnych z

Comparables.

Źródło: NBP. Źródło: NBP, GUS.



10) lub odpowiednio do kosztów finansowania mieszkań własnościowych i wynajmu mieszkań

(por. wykres 11).

Wykres 10 Relacje cen mieszkań do dochodów (P/I#), w latach

Wykres 11 Relacje kosztów nabycia m kw.

mieszkania do rocznej stawki najmu (P/R#)

Relacja ceny mieszkania do dochodu (P/I#) od 2013 r. wraca do poziomu sprzed 2006 r., co

potwierdza stabilizację sytuacji na rynku mieszkań. Rynek mieszkań na wynajem funkcjonuje

w Polsce wciąż słabo, gdyż występuje wiele barier prawnych zakłócających rozwój tego rynku.

Tak więc używanie stawek czynszów jako podstawy do obliczania skali napięć jest obarczone

większym błędem, niż używanie cen mieszkań. Jednak relacja kosztu kredytu do czynszu (P/R#)

za rok 2014, może także świadczyć, iż na rynku nie tworzyły się nierównowagi.

2

3

4

5

6

7

8

9

10

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

Warszawa Łódź Kraków

Wrocław Poznań Gdansk

5%

6%

7%

8%

9%

10%

11%

12%

13%

14%

15%

III

200

6

I 2

007

III

200

7

I 2

008

III

200

8

I 2

009

III

200

9

I 2

010

III

201

0

I 2

011

III

201

1

I 2

012

III

201

2

I 2

013

III

201

3

I 2

014

III

201

4

I 2

015

Warszawa 6M 10M

Źródło: NBP, GUS. Źródło: NBP.

3.1 Rynek nieruchomości w Polsce w 2014 r.



W 2014 r. na rynku mieszkaniowym, po sześciu latach stabilizacji, zanotowano wzrost zarówno

popytu, jak i podaży. Zwiększyła się zarówno sprzedaż mieszkań już wybudowanych, jak też

liczba mieszkań wprowadzanych na rynek przez deweloperów, jednak ich ceny pozostały

stabilne. Wzrosła również liczba nowych projektów inwestycyjnych.

Na rynku nieruchomości komercyjnych, tj. powierzchni handlowo-usługowych, biurowych oraz

magazynowych, podobnie jak w ubiegłych latach, obserwowano narastające nierównowagi.

Następował bardzo szybki przyrost majątku trwałego, finansowany głównie kapitałem

zagranicznym. Rosnąca podaż zaczęła wywoływać dostosowania cenowe, które mogą

negatywnie oddziaływać na kondycję kredytodawców i inwestorów na tym rynku.

3.1.1 Rynek nieruchomości mieszkaniowych

Transakcje na pierwotnym rynku mieszkaniowym w Polsce nie przekraczają 1% wartości zasobu

rocznie, a na całym rynku mieszkaniowym wynoszą ok. 2-3%. Zmiany cen mieszkań i stawek

czynszów, a w konsekwencji zmiany wartości majątku mieszkaniowego, nie zmieniają

wprawdzie sytuacji mieszkaniowej ich właścicieli, wpływają jednak znacząco na ich zachowania

jako podmiotów gospodarczych, oddziałując na sektor finansowy i całą gospodarkę z istotnymi

konsekwencjami makroekonomicznymi. Wynika to z faktu, że mieszkania własnościowe, oprócz

funkcji konsumpcyjnych, są dla konsumentów także formą majątku, inwestycji bądź lokaty

oszczędności.

W latach 2009-2013 następowała stopniowa stabilizacja sytuacji na rynkach nieruchomości

mieszkaniowych po okresie napięć z lat 2006-2008. Stabilizacji tej sprzyjało przejściowe osłabienie

aktywności gospodarczej oraz zaprzestanie udzielania kredytów walutowych. Sytuacja ta uległa

zmianie w 2014 r., gdy w największych miastach Polski wzrosła zarówno sprzedaż mieszkań, jak

i liczba oferowanych projektów inwestycyjnych budowy mieszkań. Podaż dynamicznie

reagowała na wysoki popyt, wspierany dodatkowo niskim oprocentowaniem kredytu

mieszkaniowego, wzrostem wynagrodzeń oraz rządowym programem wsparcia nabywania

mieszkań, tzw. Mieszkanie dla Młodych (MDM#). Mimo wzrostu zarówno popytu, jak i podaży,

ceny mieszkań pozostały stabilne.

Obniżki stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej przełożyły się na zmniejszenie

oprocentowania kredytów mieszkaniowych oraz niższe oprocentowanie depozytów w bankach,

oddziałując silnie na stronę popytową. W 2014 r. obserwowano dodatnią dynamikę akcji

kredytowej, a wśród firm deweloperskich występowała silna konkurencja o klienta, co hamowało

podwyżki cen. Można ocenić, że obecnie rynek mieszkań deweloperskich znajduje się w fazie

ożywienia, które jak dotąd nie ma charakteru boomu kredytowego. Po stronie popytu istotne

znaczenie miał też wzrost liczby transakcji mieszkaniami finansowanymi w dużej części

środkami własnymi nabywców.



Po stronie podaży na sektor deweloperski oddziaływały obawy producentów mieszkań

związane z zapowiadaną nowelizacją ustawy o ochronie klienta dewelopera, co skłaniało ich do

budowy portfela inwestycji nie objętych w przyszłości tą regulacją. Niepewność związana

z wprowadzeniem planowanej zmiany regulacji spowodowała wzrost podaży kontraktów na

budowę mieszkań nieznacznie przekraczający wzrost popytu mieszkaniowego. W rezultacie

zasób niesprzedanych mieszkań po spadkach w pierwszej połowie 2014 r. w drugiej połowie

roku zaczął ponownie przyrastać. Połączenie poszczególnych elementów rynku mieszkaniowego

zaprezentowano na schemacie zależności obserwowanych w Warszawie (por. wykresach 12–17),

które dot. również pozostałych 6 największych miast. Wyjaśnienie zależności znajduje się

poniżej.

Podaż kontraktów na budowę mieszkań deweloperskich jest kształtowana przez oczekiwane

stopy zwrotu z projektów oraz przewidywany popyt (por. wykres 16). Od kilku lat szacowane

stopy zwrotu z projektów deweloperskich utrzymują się na wysokim poziomie na tle innych

branż (ok. 18%). Pomimo niewielkiego spadku tego wskaźnika w drugiej połowie 2014 r., wzrost

liczby transakcji oznaczał stabilne zyski firm deweloperskich. Wzrost popytu (wykres 14 i 15)

i wysokie, stabilne stopy zwrotu z inwestycji deweloperskiej (wykres 16) spowodowały

zwiększenie liczby: nowych pozwoleń na budowę mieszkań (wykres 12 i 13) oraz

wprowadzanych na rynek nowych mieszkań deweloperskich (wykres 15).

Wzrost popytu deweloperów na czynniki produkcji spowodował niewielki wzrost ich łącznych

kosztów (wykres 16). Rosły jednak głównie ceny terenów budowlanych, co nie miało

faktycznego przełożenia na sytuację deweloperów, gdyż zgromadzili oni wcześniej znaczne

rezerwy terenów budowlanych. Natomiast koszty produkcji budowlano-montażowej były

stabilne, a w niektórych obszarach odnotowano ich niewielkie spadki. Wzrost produkcji

budowlano-montażowej okazał się zbyt mały, aby wywołać wzrost kosztów materiałów i usług

budowlanych.

Pomimo znacznego wzrostu wolumenu sprzedanych mieszkań, ich ceny, zazwyczaj elastyczne

wobec popytu, wykazywały tylko niewielkie zmiany. Powodem była rosnąca nadwyżka

mieszkań oferowanych na sprzedaż i związana z tym konkurencja o ich nabywcę (wykres 17).

W 2015 r. można oczekiwać rosnącej liczby mieszkań oddanych do użytku (wykres 12). Ma to

jednak niewielki wpływ na rynek, gdyż większość kontraktów na te mieszkania została

sprzedana w przeszłości.



Wykres 12 Mieszkania oddane i rozpoczęte Wykres 13 Koszt długookresowy

Wykres 14 Popyt na mieszkania Wykres 15 Rynek mieszkań Wykres 16 Podaż mieszkań

Wykres 17 Ceny mieszkań

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

IV 2

005

II 20

06

IV 2

006

II 20

07

IV 2

007

II 20

08

IV 2

008

II 20

09

IV 2

009

II 20

10

IV 2

010

II 20

11

IV 2

011

II 20

12

IV 2

012

II 20

13

IV 2

013

II 20

14

IV 2

014

Rozpoczęte Oddane kr.- 8 kw.

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

-40 000

-20 000

0

20 000

40 000

60 000

80 000

100 000

IV 2

00

5

II 2

006

IV 2

00

6

II 2

007

IV 2

00

7

II 2

008

IV 2

00

8

II 20

09

IV 2

00

9

II 2

010

IV 2

01

0

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

01

2

II 2

013

IV 2

01

3

II 2

014

IV 2

01

4

pozwolenia wsk.prod.mieszk. koszty bud.+ziemia (P oś)

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

8 000

I 2

007

III

200

7

I 2

008

III

200

8

I 2

009

III

200

9

I 2

010

III

201

0

I 2

011

III

201

1

I 2

012

III

201

2

I 2

013

III

201

3

I 2

014

III

201

4

I 2

015

Sprzedane Kr.Dost.Mie.W-wa

St.Pr.Kr.Mie. (PLN*1000) 3 okr.śr.ruch.(m.sprzed.)

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

I 2

007

III

200

7

I 2

008

III

200

8

I 2

009

III

200

9

I 2

010

III

201

0

I 2

011

III

201

1

I 2

012

III

201

2

I 2

013

III

201

3

I 2

014

III

201

4

I 2

015

Wprowadzone Sprzedane Oferta (L oś)

0,0%

5,0%

10,0%

15,0%

20,0%

25,0%

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

II 2

00

8

IV 2

00

8

II 2

00

9

IV 2

00

9

II 2

01

0

IV 2

01

0

II 2

01

1

IV 2

01

1

II 2

01

2

IV 2

01

2

II 2

01

3

IV 2

01

3

II 2

01

4

IV 2

01

4

cena mieszk.T RP koszt bud.mieszk.+ziemia

stopa zwrotu (P oś)

Źródła: 12 – GUS.

13 – GUS NBP, PAB, Sekocenbud.

14 – REAS, NBP, GUS.

15 – REAS.

16 – NBP, Sekocenbud.

17 – NBP, REAS.

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

III

200

6

I 2

007

III

200

7

I 2

008

III

200

8

I 2

009

III

200

9

I 2

010

III

201

0

I 2

011

III

201

1

I 2

012

III

201

2

I 2

013

III

201

3

I 2

014

III

201

4

I 2

015

Oferta (L oś) Kr.Dost.M.*100 (P oś) Ceny T RP (P oś)



3.1.1.1 Ceny mieszkań

W 2014 r. średnie ceny m kw. mieszkań6, ofertowych i transakcyjnych na rynkach pierwotnych

i wtórnych w Polsce były stabilne (por. wykresy 18-21). Wyłącznie w Warszawie obserwowano

niewielki spadek cen transakcyjnych m kw. mieszkań na rynku wtórnym, jednak cena

korygowana indeksem hedonicznym# wskazuje na stabilizację cen. Średnie ceny hedoniczne

skorygowane są o różnice jakościowe badanych dóbr oraz zmieniającą się strukturę próby

mieszkań podlegających analizie w kolejnych kwartałach. W analizowanej próbie na rynku

wtórnym w Warszawie były sprzedawane mieszkania o słabszej lokalizacji i jakości.

Wykres 18 Średnie ceny mieszkań w Polsce na rynku pierwotnym, ofertowe, transakcyjne (zł / m kw.)

Wykres 19 Średnie ceny mieszkań w Polsce na rynku wtórnym, ofertowe, trans., hedoniczne (zł / m kw.)

Wykres 20 Relacja cen transakcyjnych mieszkań na rynku pierwotnym do cen na rynku wtórnym

Wykres 21 Relacja cen mieszkań ofertowych do

transakcyjnych na rynku wtórnym

6 Dane o cenach mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym pochodzą z bazy cen nieruchomości mieszkaniowych BaRN i komercyjnych BaNK prowadzonej przez Narodowy Bank Polski. Więcej informacji o badaniu na stronie internetowej NBP:

http://www.nbp.pl/home.aspx?f=/publikacje/rynek_nieruchomosci/ankieta.html.

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

10000

11000

III

200

6

I 2

007

III

200

7

I 2

008

III

200

8

I 2

009

III

200

9

I 2

010

III

201

0

I 2

011

III

201

1

I 2

012

III

201

2

I 2

013

III

201

3

I 2

014

III

201

4

I 2

015

Warszawa RP O 6M RP O 10M RP O

Warszawa RP T 6M RP T 10M RP T

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

10000

11000

III

200

6

I 2

007

III

200

7

I 2

008

III

200

8

I 2

009

III

200

9

I 2

010

III

201

0

I 2

011

III

201

1

I 2

012

III

201

2

I 2

013

III

201

3

I 2

014

III

201

4

I 2

015

Warszawa RW O 6M RW O 10M RW O

Warszawa RW T 6M RW T 10M RW T

Warszawa RW hed 6M RW hed 10M RW hed

0,80

0,85

0,90

0,95

1,00

1,05

1,10

1,15

1,20

1,25

III

200

6

I 2

007

III

200

7

I 2

008

III

200

8

I 2

009

III

200

9

I 2

010

III

201

0

I 2

011

III

201

1

I 2

012

III

201

2

I 2

013

III

201

3

I 2

014

III

201

4

I 2

015

Warszawa 6M 10M

1,05

1,10

1,15

1,20

1,25

1,30

III

200

6

I 2

007

III

200

7

I 2

008

III

200

8

I 2

009

III

200

9

I 2

010

III

201

0

I 2

011

III

201

1

I 2

012

III

201

2

I 2

013

III

201

3

I 2

014

III

201

4

I 2

015

Warszawa 6M 10M

Źródło: NBP. Źródło: NBP.




We wszystkich analizowanych miastach ceny m kw. mieszkań na rynku pierwotnym

przewyższały ceny na rynku wtórnym, na co wpływ mogła mieć lepsza ich jakość oraz lepsze

dostosowanie nowych lokali do potrzeb nabywców7 (por. wykresy 20-33).

Najwyższe ceny m kw. na największych rynkach (Warszawa, Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź,

Poznań, Wrocław) notowały nieruchomości małe (o powierzchni do 40 m kw.; 1 pokojowe)

i duże (o powierzchni powyżej 80 m kw.; 4 i więcej pokojowe). W pozostałych miastach

najdroższe były mieszkania o niewielkiej liczbie pokoi i małej powierzchni.

Wysoką cenę m kw. mieszkania małego tłumaczy fakt, że wielu potencjalnym nabywcom

niewielkie możliwości finansowe pozwalają na zakup mieszkania o małym metrażu. Podaż

takich mieszkań jest jednak ograniczona. Natomiast wysoka całościowa cena dużych mieszkań,

mimo niskiej ceny za m kw., ogranicza liczbę zainteresowanych nabywców. Obserwujemy

jednak zainteresowanie ofertą dużych mieszkań przez nabywców bardziej zamożnych.

W przypadku mieszkań bardzo dużych, na większości rynków istnieje dużo alternatywnych

możliwości zakupu nieruchomości pełniących funkcje mieszkalne, m.in. segmenty w mieście lub

domy jednorodzinne.

Wykres 22 Średnie ceny mieszkań w Warszawie na

rynku pierwotnym, ofertowe, transakcyjne według powierzchni (zł / m kw.); Warszawa RPO < 40; P. oś


rynku wtórnym, ofertowe, transakcyjne według powierzchni (zł / m kw.)

7 Całkowite koszty dodatkowe transakcji (opłata notarialna, koszt wpisu do księgi wieczystej, podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC), opłata dla pośrednika) są wyższe na rynku wtórnym, jednak czas do momentu zamieszkania jest krótszy. Mieszkania na rynku wtórnym zazwyczaj: są lepiej zlokalizowane, są tańsze całościowo, nie wymagają dużego wkładu do zamieszkania, nie mają garaży, ale są natychmiast

dostępne. W przypadku kupna nowego lokalu od dewelopera na jego wykończenie należy przeznaczyć 500-

1000 zł/m kw., w zależności od stosowanych materiałów. Dodatkowo można oczekiwać, że czas do momentu

wprowadzenia się wyniesie nawet dwa lata.

0

5000

10000

15000

5000

6000

7000

8000

9000

10000

11000

12000

III 2

006

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 20

11

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 20

14

I 20

15

Warszawa RPT <40 Warszawa RPO (40; 60]

Warszawa RPT (40; 60] Warszawa RPO (60; 80]Warszawa RPT (60; 80] Warszawa RPO >80

Warszawa RPT >80 Warszawa RPO <40

5000

6000

7000

8000

9000

10000

11000

12000

III

200

6

I 2

007

III

200

7

I 2

008

III

200

8

I 2

009

III

200

9

I 2

010

III

201

0

I 2

011

III

201

1

I 2

012

III

201

2

I 2

013

III

201

3

I 2

014

III

201

4

I 2

015

Warszawa RWO <40 Warszawa RWT <40

Warszawa RWO (40; 60] Warszawa RWT (40; 60]

Warszawa RWO (60; 80] Warszawa RWT (60; 80]

Warszawa RWO >80 Warszawa RWT >80




Wykres 24 Średnie ceny mieszkań w 6M na rynku

pierwotnym, ofertowe, transakcyjne według powierzchni (zł / m kw.)


wtórnym, ofertowe, transakcyjne według powierzchni (zł / m kw.)


pierwotnym, ofertowe, transakcyjne według powierzchni (zł / m kw.)


wtórnym, ofertowe, transakcyjne według powierzchni (zł / m kw.)


rynku pierwotnym, ofertowe, transakcyjne według liczby pokoi (zł / m kw.); Warszawa RPO < 40 P. oś


rynku wtórnym, ofertowe, transakcyjne według liczby pokoi (zł / m kw.)

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

10000

III 2

006

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

6M RPO <40 6M RPT <406M RPO (40; 60] 6M RPT (40; 60]6M RPO (60; 80] 6T RPT (60; 80]6M RPO >80 6M RPT >80

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

10000

III 2

006

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

6M RWO <40 6M RWT <406M RWO (40; 60] 6M RWT (40; 60]6M RWO (60; 80] 6M RWT (60; 80]6M RWO >80 6M RWT >80

2500

3000

3500

4000

4500

5000

5500

6000

III 2

006

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

10M RPO <40 10M RPT <4010M RPO (40; 60] 10M RPT (40; 60]10M RPO (60; 80] 10M RPT (60; 80]10M RPO >80 10M RPT >80

2500

3000

3500

4000

4500

5000

5500

6000

III 2

006

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 201

4

III 2

014

I 20

15

10M RWO <40 10M RWT <4010M RWO (40; 60] 10M RWT (40; 60]10M RWO (60; 80] 10M RWT (60; 80]10M RWO >80 10M RWT >80

0

5000

10000

15000

5000

6000

7000

8000

9000

10000

11000

12000

III 2

006

I 200

7

III 2

007

I 200

8

III 2

008

I 200

9

III 2

009

I 201

0

III 2

010

I 201

1

III 2

011

I 201

2

III 2

012

I 201

3

III 2

013

I 201

4

III 2

014

I 201

5

Warszawa RPT 1 pok. Warszawa RPO 2 pok.

Warszawa RPT 2 pok. Warszawa RPO 3 pok.

Warszawa RPT 3 pok. Warszawa RPO 4+ pok.

Warszawa RPT 4+ pok. Warszawa RPO 1 pok.

5000

6000

7000

8000

9000

10000

11000

12000

III

200

6

I 2

007

III

200

7

I 2

008

III

200

8

I 2

009

III

200

9

I 2

010

III

201

0

I 2

011

III

201

1

I 2

012

III

201

2

I 2

013

III

201

3

I 2

014

III

201

4

I 2

015

Warszawa RWO 1 pok. Warszawa RWT 1 pok.Warszawa RWO 2 pok. Warszawa RWT 2 pok.Warszawa RWO 3 pok. Warszawa RWT 3 pok.Warszawa RWO 4+ pok. Warszawa RWT 4+ pok.







pierwotnym, ofertowe, transakcyjne według liczby pokoi (zł / m kw.)


wtórnym, ofertowe, transakcyjne według liczby pokoi (zł / m kw.)


pierwotnym, ofertowe, transakcyjne według liczby pokoi (zł / m kw.)


wtórnym, ofertowe, transakcyjne według liczby pokoi (zł / m kw.)

Analiza cen mieszkań w ujęciu realnym (ceny deflowane CPI), na rynku pierwotnym wskazuje,

że w Warszawie oraz 6M ceny te były niższe niż notowane w okresie napięć, w latach 2006-2008,

podczas gdy w 10M nadal były one nieznacznie wyższe (por. wykres 34). Natomiast indeksy

średniej ważonej ceny transakcyjnej dla rynku wtórnego, realnej względem CPI, wskazują niższe

ceny we wszystkich miastach względem cen z okresu boomu (por. wykres 35).

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

10000

11000

III

200

6

I 2

007

III

200

7

I 2

008

III

200

8

I 2

009

III 2

00

9

I 2

010

III 2

01

0

I 2

011

III 2

01

1

I 2

012

III 2

01

2

I 2

013

III 2

01

3

I 2

014

III 2

01

4

I 2

015

6M RPO 1 pok. 6M RPT 1 pok.6M RPO 2 pok. 6M RPT 2 pok.6M RPO 3 pok. 6M RPT 3 pok.6M RPO 4+ pok. 6M RPT 4+ pok.

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

10000

III

200

6

I 2

007

III

200

7

I 2

008

III

200

8

I 2

009

III

200

9

I 2

010

III

201

0

I 2

011

III

201

1

I 2

012

III

201

2

I 2

013

III

201

3

I 2

014

III

201

4

I 2

015

6M RWO 1 pok. 6M RWT 1 pok.6M RWO 2 pok. 6M RWT 2 pok.6M RWO 3 pok. 6M RWT 3 pok.6M RWO 4+ pok. 6M RWT 4+ pok.

2500

3000

3500

4000

4500

5000

5500

6000

III

200

6

I 2

007

III

200

7

I 2

008

III

200

8

I 2

009

III

200

9

I 2

010

III

201

0

I 2

011

III

201

1

I 2

012

III

201

2

I 2

013

III

201

3

I 2

014

III

201

4

I 2

015

10M RPO 1 pok. 10M RPT 1 pok.10M RPO 2 pok. 10M RPT 2 pok.10M RPO 3 pok. 10M RPT 3 pok.10M RPO 4+ pok. 10M RPT 4+ pok.

2500

3000

3500

4000

4500

5000

5500

6000

III

200

6

I 2

007

III

200

7

I 2

008

III

200

8

I 2

009

III

200

9

I 2

010

III

201

0

I 2

011

III

201

1

I 2

012

III

201

2

I 2

013

III

201

3

I 2

014

III

201

4

I 2

015

10M RWO 1 pok. 10M RWT 1 pok.10M RWO 2 pok. 10M RWT 2 pok.10M RWO 3 pok. 10M RWT 3 pok.10M RWO 4+ pok. 10M RWT 4+ pok.





Wykres 34 Indeks średniej ważonej ceny transakcyjnej m kw. mieszkania na RP oraz realnej

względem CPI (III kw. 2006 r. = 100)

Wykres 35 Indeks średniej ważonej ceny transakcyjnej m kw. mieszkania na RW oraz realnej

względem CPI (III kw. 2006 r. = 100)

W 2014 r., średnie stawki najmu mieszkań (ofertowe i transakcyjne), pomimo nieznacznych

wahań, wykazywały stabilizację w 10M oraz nieznaczny wzrost w Warszawie. Wyższą

dynamikę wzrostu notowano w 6M w drugiej połowie omawianego roku, głównie na skutek

wzrostu stawek ofertowych (por. wykres 36). Stawki czynszów najmu w Polsce wykazują

długookresową stabilizację.

W 2014 r. relacja stóp zwrotu z najmu do stóp zwrotu z 10 letnich obligacji skarbowych istotnie

wzrosła głównie za sprawą spadku średnich rentowności obligacji skarbowych (wykres 37).

Wzrosła także opłacalność inwestycji mieszkaniowej na wynajem wobec kosztu obsługi kredytu.

Mogło to skłaniać gospodarstwa domowe do zakupu mieszkania i finansowania spłat kredytu

czynszem z najmu. Spadki stóp procentowych depozytów przy stabilnym poziomie stawek

czynszu za wynajem nieruchomości mieszkaniowych wpłynęły na wzrost opłacalności zakupu

mieszkania na wynajem, jako alternatywy oszczędzania na rachunku bankowym oraz w celach

inwestycyjnych. Pogarszająca się koniunktura na rynku nieruchomości komercyjnych

(nadmierna podaż obiektów, spadające stawki czynszów, rosnące stopy pustostanów)

i w związku z tym zniżkujące notowania papierów wartościowych emitowanych przez te

fundusze spowodowały, że opłacalność najmu mieszkań nieznacznie przekraczała stopy zwrotu

osiągane na tym rynku. W analizie nie uwzględniono jednak kosztów utrzymania zasobu

mieszkaniowego, ryzyka związanego z wynajmem lokalu nieuczciwemu lokatorowi oraz niskiej

płynności aktywa, jak też utrudnionej możliwości indywidualnego konsumenta do partycypacji

w konkretnej inwestycji komercyjnej.

70

80

90

100

110

120

130

140

150

160

170

180

190

III

200

6

I 2

007

III

200

7

I 2

008

III

200

8

I 2

009

III

200

9

I 2

010

III

201

0

I 2

011

III

201

1

I 2

012

III

201

2

I 2

013

III

201

3

I 2

014

III

201

4

I 2

015

Warszawa RPT. Warszawa RPT defl. CPI

6M RPT 6M RPT defl. CPI.

10M RPT 10M RPT defl. CPI

70

80

90

100

110

120

130

140

150

160

170

180

III

200

6

I 2

007

III

200

7

I 2

008

III

200

8

I 2

009

III

200

9

I 2

010

III

201

0

I 2

011

III

201

1

I 2

012

III

201

2

I 2

013

III

201

3

I 2

014

III

201

4

I 2

015

Warszawa RWT Warszawa RWT defl. CPI

6M RWT 6M RWT defl. CPI.

10M RWT 10M RWT defl. CPI

Źródło: NBP, GUS. Źródło: NBP, GUS.



Rynek najmu staje się bardziej przejrzysty i wychodzi z szarej strefy, o czym świadczy rosnąca

liczba zeznań podatkowych osób wynajmujących mieszkania8.

Wykres 36 Średnie miesięczne (ofertowe i

transakcyjne) stawki najmu mieszkań w Polsce

(zł/m kw.)

Wykres 37 Relacja opłacalności wynajmu mieszkania

wobec innych form inwestowania

Ramka 1. Analiza ustalania cen nieruchomości przez deweloperów

Deweloperzy w porównaniu z firmami budowlanymi osiągają ponadprzeciętne wyniki finansowe, pracując w bardzo zbliżonych warunkach. Potwierdza to analiza sprawozdań

finansowych dużych spółek akcyjnych z tych sektorów w różnych krajach (por. Łaszek i Olszewski, 2014)9. Deweloperzy w Polsce również osiągają dobre wyniki finansowe, co

potwierdza analiza cen mieszkań oraz kosztów produkcji budowlano-montażowej. Szacuje się, że rentowność mieszkaniowych projektów deweloperskich mierzona wewnętrzną stopą zwrotu (IRR#) wynosiła w ubiegłym roku ok. 17-18% (por. wykres 41). Stanowi to dość wysoką wartość w porównaniu z pozostałymi sektorami gospodarki. Wynik firmy deweloperskiej to efekt kosztów (procesu budowy i funkcjonowania firmy),

działania dźwigni (relacji kapitału własnego do obcego, np. kredytu, wpłat przyszłych nabywców, obligacji) oraz ceny, po której sprzedawane są mieszkania. Teoretycznie rynek deweloperski powinien być konkurencyjny, czemu sprzyja duża liczba małych firm deweloperskich. Jednak dosyć wysoki wskaźnik koncentracji produkcji w największych miastach (czyli duży udział największych firm w końcowej produkcji) wskazuje na zachowania

oligopolistyczne. Deweloperzy mają też tendencję do nadmiernej produkcji mieszkań jest

niezgodne z zachowaniami na rynku zmonopolizowanym10.

Dobro oferowane przez firmy deweloperskie, ze względu na indywidualność transakcji, heterogeniczny charakter tego dobra oraz przestrzenne zróżnicowanie cen, kosztów, popytu i podaży, jest dobrem specyficznym, przez co rynek nieruchomości mieszkaniowych rządzi się

8 „Informacja dotycząca ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych za 2014 rok” Ministerstwa Finansów podaje, że w 2003 r. było 39 tys., 2006 r. 108 tys., 2012 r. 334 tys. a w 2014 r. 416 tys. podatników.

9 Łaszek, J. i Olszewski, K. (2014), Zachowania firmy deweloperskiej na rynku mieszkań i zagregowana podaż,

Kwartalnik Nauk o Przedsiębiorstwie, (3), s. 71-87.

10 Op. cit.

15

20

25

30

35

40

45

50

III

200

6

I 2

007

III

200

7

I 2

008

III

200

8

I 2

009

III

200

9

I 2

010

III

201

0

I 2

011

III

201

1

I 2

012

III

201

2

I 2

013

III

201

3

I 2

014

III

201

4

I 2

015

Warszawa 6M 10M

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

III 2

006

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

najem do dep.GD najem do kred.mieszk.GD

najem do obl.10l. najem do kap.nier.kom.




osobliwymi prawami. Ceny nieruchomości mieszkaniowych w dużej mierze kształtowane są poprzez preferencje nabywców. Ponadto mieszkania są dobrami sprzedawanymi w procesie

indywidualnych negocjacji z deweloperem. Sprzedawca lokali stara się dowiedzieć jaką

maksymalną cenę klient byłby skłonny zapłacić (tzw. reservation price) i proponuje mieszkania po

cenie dostosowanej do możliwości kupującego. Kupującemu trudno jest zweryfikować tę cenę ze

względu na koszty i asymetrię informacji. Firmy deweloperskie stosują różne taktyki, badają reakcje klientów na różne strategie i dobierają te, mające na celu maksymalizację zysku. W 1998 r. Raymond opisał zachowania deweloperów, którzy sprzedają mieszkania małymi partiami, aby stworzyć wrażenie niedoborów i zniekształcić informacje dot. podaży rynkowej. W związku z omawianymi cechami nieruchomości mieszkaniowych na rynku pierwotnym nie działają mechanizmy arbitrażowe, wyrównujące ceny podobnych dóbr.

Omawiane cechy tego rynku pokazują, że w jakimś zakresie mamy do czynienia z tzw. monopolem różnicującym, czyli sytuacją, gdy każdy zapłaci cenę indywidualnie ustaloną. Monopol różnicujący zapewnia wysoką produkcję i wysokie zyski. W przypadku mieszkań tezę o wysokich zyskach podmiotów operujących na rynku trudno jest udowodnić, ponieważ mieszkania są heterogeniczne, z czego może wynikać zróżnicowanie cen. Korzystając z bazy BaRN, za pomocą regresji hedonicznej wyceniono wartość mieszkań na podstawie ich cech.

Mieszkania wyceniono biorąc pod uwagę zestaw cech charakterystyk, np. lokalizację, wielkość, typ budynku, rok budowy, piętro i inne. Znając cenę oraz wycenę każdego mieszkania możemy je porównać i stwierdzić, czy występuje znaczne odchylenie cen od wartości, świadczące o ich różnicowaniu. Poniżej przedstawiono wykresy prezentujące wycenę, obliczoną na podstawie

modelu hedonicznego (wartość teoretyczna) oraz wartość empiryczną, zaobserwowaną na rynku11.

Wykres 38 Teoretyczna i rzeczywista cena m kw.

mieszkania w latach 2006-2007

Wykres 39 Teoretyczna i rzeczywista cena m kw.

mieszkania w latach 2014 - I kw. 2015

Źródło: obliczenia własne na podstawie bazy BaRN. Źródło: obliczenia własne na podstawie bazy BaRN.

Jeżeli deweloperzy nie różnicowaliby cen punkty powinny układać się wzdłuż linii y = x (cena na rynku jest równa wycenie mieszkania). Punkty po prawej stronie tej linii to mieszkania

sprzedane drożej niż wyceniono, natomiast po lewej – po mniejszej cenie. Punkty na wykresach

tworzą chmurę występującą po obu stronach linii, co oznacza że deweloperzy sprzedają podobne mieszkania po różnych cenach. Ponadto na wykresie 39 występuje przesunięcie chmury punktów w prawo, co oznacza rosnące w czasie zróżnicowanie cen mieszkań droższych.

11 Wyniki badania zostały przedstawione na konferencji WIEM 2015 (Warsaw International Economic Meeting),

organizowanej przez Uniwersytet Warszawski i są dostępne w Internecie (Monopolistic competition, price

discrimination and its measurement in explicit markets, Jacek Łaszek, Krzysztof Olszewski, Joanna Waszczuk).

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 22000

Ce

na

te

ore

tycz

na

Cena empiryczna



Badanie empiryczne pokazało, że występuje rozrzut pomiędzy ceną empiryczną i teoretyczną, a różnice te stają się coraz większe w kolejnych okresach, co potwierdza istnienie mechanizmu różnicowania cen. Techniki różnicowania stosuje się częściej w odniesieniu do droższych mieszkań. Ceny są zatem bardziej elastyczne w górę, czyli konkretnemu klientowi proponuje się

mieszkanie droższe, niż by to wynikało z wewnętrznej wyceny, natomiast w dół ceny są dosyć sztywne. Zrozumienie mechanizmów funkcjonowania sektora deweloperskiego wymaga dalszej

obserwacji i praktycznego rozpoznania działania tego sektora.

3.1.1.2. Podaż mieszkań

W 2014 r. podaż mieszkań dynamicznie reagowała na wysoki popyt oraz na plany

wprowadzenia dodatkowych regulacji chroniących klienta dewelopera12. Duża podaż mieszkań

na rynku pierwotnym wpływała jednocześnie ograniczająco na obroty na rynku wtórnym, który

oferował starsze i gorsze jakościowo mieszkania, choć w lepszej lokalizacji.

Struktura podaży nieruchomości zaspokajających potrzeby mieszkaniowe w Polsce jest niemal

stabilna od czasu zakończenia transformacji sektora pod koniec lat 90. W dużych miastach

dominuje budownictwo deweloperskie, marginalne znaczenie mają inwestycje spółdzielni

mieszkaniowych. W średnich i mniejszych miastach oraz na obszarach wiejskich dominuje

budownictwo jednorodzinne, wykonywane częściowo systemem gospodarczym. Mieszkania

deweloperskie są oferowane zarówno na rynku pierwotnym, jak też na wtórnym13. Szacuje się, że

około 50% transakcji finansowane jest kredytem, co przy dużej skali transakcji przekłada się na

wzrost portfela kredytów mieszkaniowych. Budownictwo jednorodzinne jest realizowane

w większym stopniu ze środków własnych oraz transferów rodzinnych (domy są mało płynne

rynkowo, a kredyt ma jedynie charakter uzupełniający).

W 2014 r. dodatni szok popytowy na rynku mieszkaniowym miał istotny i pozytywny wpływ na

sytuację firm deweloperskich. W kierunku negatywnym oddziaływała niepewność związana

ze zmianą zapisów w ustawie o ochronie klienta dewelopera14 oraz utrzymujący się znaczący

zasób niesprzedanych projektów mieszkaniowych. Konsekwencją tego są niskie notowania

giełdowych firm deweloperskich, które wzorem ubiegłych lat podążały za notowaniami firm

budowlanych (por. wykres 40).

12 Plany nowelizacji Ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu

jednorodzinnego (Dz. U. 2011 nr 232 poz. 1377).

13 Dotyczy to mieszkań zarówno kupowanych na rynku pierwotnym w celach inwestycyjnych, a następnie odsprzedawanych, jak i mieszkań odsprzedawanych w sytuacjach przymusowych. Standard tych mieszkań zazwyczaj jest deweloperski. Mieszkania te sprzedawane są na rynku wtórnym, gdyż podmiotem sprzedającym nie jest już deweloper.

14 Wśród proponowanych zmian jest usunięcie z katalogu mieszkaniowych rachunków powierniczych otwartego rachunku powierniczego oraz przyznanie nabywcy prawa do odmowy odbioru nieruchomości z powodu jej istotnych wad.



Wykres 40 Przeskalowane indeksy giełdowe: WIG20 oraz dla firm deweloperskich i

budowlanych (II kw.2007=100)

Wykres 41 Szacowana stopa zwrotu z kapitału własnego z projektów mieszkaniowych a raportowana stopa zwrotu DFD#

W 2014 r. szacowany udział zysku w cenie mieszkań deweloperskich utrzymywał się na bardzo

korzystnym, wysokim poziomie, zwłaszcza w Warszawie, Wrocławiu i Gdańsku (por. wykres

41), co pozwoliło firmom deweloperskim osiągać wysokie stopy zwrotu z kapitału własnego.

W tym samym kierunku oddziaływały stabilne, z niewielką tendencją spadkową, ceny robót

budowlano-montażowych (por. wykresy 42–43). Było to efektem spadającej produkcji

budowlano – montażowej w budownictwie inżynierii obiektów lądowej i wodnej i wiązało się

z zamykaniem unijnych planów finansowych z lat 2007-2013.

Wykres 42 Przewidywane zmiany cen robót bud.-

mont. (+3M#) oraz dynamika kosztów budowy pow. użytkowej bud. mieszk.(typ 1121#)

Wykres 43 Przeciętny koszt budowy m kw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego (typ

1121#)

Ponadto pozytywnie na sytuację firm deweloperskich wpłynęło bardzo dobre dopasowanie

struktury oferowanych mieszkań do struktury popytu. Na rynku dominuje popyt na niewielkie,

1-2 pokojowe mieszkania. Z racji na ich wielkość i niską całościową cenę, są dostępne dla

klientów, a deweloperzy je szybko sprzedają. Mogą one spełniać zarówno funkcję mieszkania na

wynajem, mieszkania rodzinnego dla młodej rodziny, jak też ostatniego mieszkania dla

ustępującego pokolenia. Mieszkania tego typu dominowały w ofercie deweloperskiej (por.

wykresy 44–45). Deweloperzy w umiejętny sposób wykorzystywali też technikę różnicowania

0

20

40

60

80

100

120

I 2

004

III

200

4

I 2

005

III

200

5

I 2

006

III

200

6

I 2

007

III

200

7

I 2

008

III

200

8

I 2

009

III

200

9

I 2

010

III

201

0

I 2

011

III

201

1

I 2

012

III

201

2

I 2

013

III

201

3

I 2

014

III

201

4

I 2

015

II 2

007 =

100

WIG20 WIG-DEW. WIG-BUD.

0%

5%

10%

15%

20%

25%

II 2

00

8

IV 2

00

8

II 2

00

9

IV 2

00

9

II 2

01

0

IV 2

01

0

II 2

01

1

IV 2

01

1

II 2

01

2

IV 2

01

2

II 2

01

3

IV 2

01

3

II 2

01

4

IV 2

01

4

Gdańsk Kraków Łódź Poznań

Warszawa Wrocław DFD

-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

I 2

005

III

200

5

I 2

006

III

200

6

I 2

007

III

200

7

I 2

008

III

200

8

I 2

009

III

200

9

I 2

010

III

201

0

I 2

011

III

201

1

I 2

012

III

201

2

I 2

013

III

201

3

I 2

014

III

201

4

I 2

015

Przewidywane zmiany cen robót bud.-montaż. (+3M) wg ankiety GUS

Dynamika kw/kw faktycznych kosztów budowy wg Sekocenbud

1500

1700

1900

2100

2300

2500

2700

2900

I 2

004

I 2

005

I 2

006

I 2

007

I 2

008

I 2

009

I 2

010

I 2

011

I 2

012

I 2

013

I 2

014

I 2

015

Warszawa 6M 10M

Źródło: GPW. Źródło: NBP, Sekocenbud, GUS.

Źródło: NBP na podst. GUS, Sekocenbud. Źródło: Sekocenbud .



cen mieszkań, polegająca na oferowaniu różnym klientom podobnych mieszkań po różnych

cenach (zob. ramka 1).

Wykres 44 Miernik dopasowania oferowanych

mieszkań do popytu* względem powierzchni ≤ 50 m kw., RP w wybranych miastach Polski


mieszkań do popytu* względem powierzchni >50 m kw., RP w wybranych miastach Polski

Uwaga: wykres 44 przedstawia procentowe, krótkookresowe niedopasowanie podaży (oferty deweloperskie mieszkań) i szacunkowego popytu (transakcje) względem wielkości mieszkania na RP, wg danych z bazy BaRN. Niedopasowanie liczone jest jako relacja udziału liczby mieszkań o powierzchni użytkowej do 50 m kw., będących w ofercie, do udziału liczby transakcji, których przedmiotem są mieszkania o powierzchni do 50 m kw. (średnia z 4 ostatnich kwartałów). Wynik dodatni (powyżej czarnej linii) świadczy o nadmiarze mieszkań o danej wielkości, ujemny natomiast o niedoborze. Metoda tworzenia wykresów 45-47 jest analogiczna do wyżej opisanej.


mieszkań do popytu* względem powierzchni ≤ 50 m kw., RW w wybranych miastach Polski


mieszkań do popytu* względem powierzchni >50 m kw., RW w wybranych miastach Polski

Firmy deweloperskie zwiększały swoje zaangażowanie w nowe projekty inwestycyjne,

a przejściowe obniżenie wyników finansowych obserwowane na początku 2014 r. było zapewne

związane z kosztami ich uruchamiania. Zarówno koszty własne tych firm, jak też kupowanych

usług budowlano-montażowych pozostawały stabilne (por. wykres 48).

W 2014 r. oddano do użytku w Polsce ok. 143 tys. mieszkań, tj. ok. 1,8 tys. mieszkań mniej niż

w 2013 r., ale historycznie patrząc liczba ta nadal była wysoka (por. wykres 12). Odnotowano

-80%

-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

II 2

00

7

IV 2

00

7

II 2

00

8

IV 2

00

8

II 2

00

9

IV 2

00

9

II 2

01

0

IV 2

01

0

II 2

01

1

IV 2

01

1

II 2

01

2

IV 2

012

II 2

01

3

IV 2

01

3

II 2

01

4

IV 2

01

4

Warszawa 6M 10M

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

II

200

7

IV 20

07

II

200

8

IV 20

08

II

200

9

IV 20

09

II

201

0

IV 20

10

II

201

1

IV 20

11

II

201

2

IV 20

12

II

201

3

IV 20

13

II

201

4

IV 20

14

Warszawa 6M 10M

-50%

-45%

-40%

-35%

-30%

-25%

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

II

200

7

IV

20

07

II

200

8

IV

20

08

II

200

9

IV

20

09

II

201

0

IV 20

10

II

201

1

IV

20

11

II

201

2

IV

20

12

II

201

3

IV

20

13

II

201

4

IV

20

14

Warszawa 6M 10M

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

II

200

7

IV 20

07

II

200

8

IV 20

08

II

200

9

IV 20

09

II

201

0

IV 20

10

II

201

1

IV 20

11

II

201

2

IV 20

12

II

201

3

IV 20

13

II

201

4

IV 20

14

Warszawa 6M 10M





natomiast wyższą o 20,7 tys. liczbę noworozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych,

w porównaniu do poprzedniego roku (dyn. r/r 16,3%). Jeżeli ta wzrostowa tendencja będzie

trwała, to za dwa lata na rynku pojawi się więcej mieszkań. Liczba wydanych pozwoleń na

budowę mieszkań była w 2014 r. wyższa o 18,0 tys. od liczby z poprzedniego roku (dyn. r/r 13%,

por. wykres 13).

W konsekwencji polepszającej się sytuacji firm zaczął zmniejszać się udział złych kredytów (por.

wykres 49). Poziom kredytowania pozostał stabilny, a wzrost produkcji mieszkań finansowany

był rosnącym, dużym udziałem kapitału własnego (por. wykres 51). Znaczący jest też udział

dłużnych papierów wartościowych (obligacje deweloperskie) powszechnych na rynku

kapitałowym.

Wykres 48 Koszty przeciętnej DFD# Wykres 49 Wartość zadłużenia deweloperów (w mld

zł, lewa oś) oraz zadłużenie firm deweloperskich z

problemami finansowymi (w mld zł prawa oś)

Uwaga do wykresu 49: firmy, których należności zostały zakwalifikowane przez banki do grupy zagrożonych (dotyczy tylko dużych zaangażowań, tj. pow. 500 tys. zł); począwszy od III kw. 2013 r. oprócz niewielkiego zmniejszenia udziału firm zadłużonych dane mogą różnić się od poprzednich ze względu na zmiany w sprawozdawczości dużych zaangażowań. Dane bez BGK.

Wykres 50 Wskaźniki ekonomiczne DFD#

(w mld zł) Wykres 51 Struktura pasywów DFD (w %)

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

-10

4 990

9 990

14 990

19 990

24 990

I 20

05

III 2

005

I 20

06

III 2

006

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

zużycie materiałów i energii usługi obce

wynagrodzenia inne

wsk.poz.kosztów (P oś)

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

4,5

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

22I

20

05

III 2

005

I 20

06

III 2

006

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

zadłużenie firm dew. (L oś)

zadłużenie firm dew. z problemami (P oś)

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

I 20

05

III 2

005

I 20

06

III 2

006

I 20

07

III 20

07

I 20

08

III 2

008

I 200

9

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

przychody koszty ogółem wynik netto

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

I 20

05

III 2

005

I 20

06

III 2

006

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 20

10

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

kapitał własny kredyty

dłużne pap. wart. przedpłaty klientów

zobow. wobec dost. inne zobow. i rez.na zobow.

Źródło: NBP na podstawie GUS (F01). Źródło: NBP.

Źródło: NBP na podstawie GUS (F01). Źródło: NBP na podstawie GUS (F01).



Wykres 52 Sytuacja DFD# (w mln zł, lewa oś; lata

produkcji, prawa oś) Wykres 53 Kredyty przedsiębiorstw na nieruchomości (w mld zł, lewa oś) i wskaźnik kredytów uznanych za zagrożone (w %, prawa oś)

Pozytywnie na sytuację finansową sektora deweloperskiego wpłynął wprowadzony w 2014 r.

rządowy program dopłat do kredytów mieszkaniowych MDM#. W 2014 r. w ramach tego

programu wsparcia udzielono ponad 13,6 tys. kredytów na ogólną sumę 316,6 mln zł, przy czym

wnioski dotyczyły czterech kolejnych lat. Według informacji BGK z kwoty 600,0 mln zł

maksymalnego limitu środków zaplanowanych na udzielanie finansowego wsparcia w 2014 r.

faktycznie wykorzystano 200,7 mln zł, tj. 34,5%.

Program MDM w analizowanym okresie wspierał wyłącznie kredytobiorców kupujących

mieszkania deweloperskie, tj. bez rynku wtórnego. Program pierwotnie miał wspierać tańsze

mieszkania dla gospodarstw domowych, których nie stać na własność w warunkach w pełni

rynkowych. Zamiar ten pierwotnie na ogół udało się zrealizować, o czym świadczą niższe od

przeciętnych stopy zwrotu realizowane na takich mieszkaniach (por. wykres 55). Jednak już

podczas trwania programu ceny dopuszczanych do niego mieszkań systematycznie podnoszono,

aby na początku roku 2015 ustalić limity maksymalnych cen (por. wykres 54) porównywalne do

przeciętnych cen w największych miastach. Ponieważ w programie nie było kryterium

dochodowego ograniczającego dostęp subsydiów dla rodzin bogatszych, które stać na kupno

mieszkania bez pomocy państwa, oznaczało to de facto przekształcenie programu społecznego

w program wspierania budownictwa deweloperskiego.

0

1

2

3

4

5

6

7

0

20

40

60

80

100

120

140

I 20

05

III 2

005

I 200

6

III 20

06

I 200

7

III 20

07

I 200

8

III 20

08

I 200

9

III 20

09

I 201

0

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

bank ziemi mieszkania

projekty w toku bank ziemi w latach prod. (P oś)

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

50%

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 20

14

III 2

014

I 20

15

Kredyty na powierzchnię biurowąKredyty na nieruchomości mieszkanioweKredyty na nieruchomości pozostałeWskaźnik kredytów zagrożonych na nieruchomości mieszkanioweWskaźnik kredytów zagrożonych na powierzchnię biurowąWskaźnik kredytów zagrożonych na pozostałe nieruchomości

Źródło: NBP na podstawie GUS (F01). Uwaga: dane bez BGK. Wskaźniki kredytów zagrożonych liczone są na stanach kredytów brutto.

Źródło: NBP.



Wykres 54 Limity maks. cen m kw. na RP w prog.

subsydiów rząd. w największych miastach w

Polsce

Wykres 55 Szacowane stopy zwrotu realizowane na

mieszkaniach w ramach programu MDM

Wykres 56 Czas sprzedaży mieszkań będących w ofercie na RP w wybranych miastach (liczba

kwartałów)

Wykres 57 Czas sprzedaży mieszkań na RW w wybranych miastach (liczba kwartałów)

Pomimo, że program MDM nie był kontynuacją poprzednio realizowanego programu Rodzina na

Swoim (RNS), to jednak zachowano ten sam sposób obliczania cen kwalifikujących się do niego

mieszkań. Formalnie były one oparte na tzw. wartości odtworzeniowej15, czyli kosztach

produkcji. W praktyce kategorię tę opierano na kosztach połączonych z wartością rynkową, bez

określenia, która formuła jest dominująca. Oznaczało to dużą uznaniowość wyznaczania

wskaźnika w poszczególnych miastach i w konsekwencji różną skalę subsydiowania firm

15 Ustalenie powyższego wskaźnika następuje w drodze obwieszczenia wojewody, ogłaszanego co 6 miesięcy w Dzienniku Urzędowym danego województwa, odrębnie dla poszczególnych powiatów, na podstawie aktualnych danych urzędu statystycznego, opracowanych wg powiatów oraz własnych analiz.

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

10000

I 2

00

7

III

200

7

I 2

00

8

III

200

8

I 2

00

9

III

200

9

I 2

01

0

III

201

0

I 2

011

III

201

1

I 2

01

2

III

201

2

I 2

01

3

III

201

3

I 2

01

4

III

201

4

I 2

01

5Warszawa 6 miast 10 miast

0%

5%

10%

15%

20%

25%

I 2

014

II 2

01

4

III

201

4

IV 2

014

I 2

015

Warszawa MDM

Warszawa BaRN

Gdańsk MDM

Gdańsk BaRN

Kraków MDM

Kraków BaRN

Wrocław MDM

Wrocław BaRN

3

4

5

6

7

8

9

IV 2

01

1

I 20

12

II 2

01

2

III 2

012

IV 2

01

2

I 20

13

II 2

01

3

III 2

013

IV 2

01

3

I 20

14

II 2

01

4

III 2

014

IV 2

01

4

I 20

15

Łódź Kraków Poznań Trójmiasto

Warszawa Wrocław 6 rynków

0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

II 2

00

7

IV 2

00

7

II 2

00

8

IV 2

00

8

II 2

00

9

IV 2

009

II 2

01

0

IV 2

01

0

II 2

01

1

IV 2

01

1

II 2

01

2

IV 2

01

2

II 2

01

3

IV 2

01

3

II 2

01

4

IV 2

01

4Warszawa śr. 5M śr. 10M


Źródło: REAS. Uwaga: dane rzeczywiste, uśrednione z 4 kwartałów. Dane nieporównywalne z wykresem 56.

Źródło: NBP.



deweloperskich (por. wykres 54). Obok programu MDM, BGK rozpoczął zakup mieszkań

w ramach Funduszu mieszkań na Wynajem16, co generowała dodatkowy popyt, jednak niewielki.

W wyniku łącznego oddziaływania omawianych czynników, pomimo znacznego zasobu

niesprzedanych mieszkań, przeciętny czas sprzedaży mieszkania na rynku pierwotnym uległ

nieznaczącemu wydłużeniu (por. wykres 56), podczas gdy dla rynku wtórnego od wielu lat

notowane jest nieznaczne, acz systematyczne zwiększenie się czasu sprzedaży mieszkań (por.

wykres 57). Na rynku warszawskim sprzedający mieszkania w okresie II 2012-II 2014 oczekiwali

uzyskania ceny z okresu napięć, a w drugiej połowie 2014 r. zwiększyła się liczba nabywców,

przez co czas sprzedaży lekko zmalał.

W niektórych krajach Europy (np. Irlandia, Hiszpania) udział budownictwa mieszkaniowego

w PKB i związany z nim udział w zatrudnieniu przekraczał 12%, co powodowało duże problemy

gospodarcze podczas osłabienia koniunktury w tym sektorze. W Polsce udział produkcji całego

budownictwa zaliczanego do nakładów inwestycyjnych brutto pozostał stabilny i wyniósł ok.

5,7% PKB (por. wykres 58), natomiast inwestycje mieszkaniowe brutto spadły o 0,2 p. p.

w porównaniu do 2013 r. i wynosiły około 1,2% PKB. Inwestycje deweloperskie stanowiły około

50% tej wartości. Długowieczność zasobu mieszkaniowego powoduje, że faktyczne ubytki

mieszkań w Polsce to tylko 0,02% zasobu mieszkaniowego (średnia dla lat 2005-2013), podczas

gdy jego faktyczną długookresową stopę deprecjacji można szacować na ok. 0,3 - 0,5% rocznie.

Biorąc pod uwagę powyższe dane szacujemy, że inwestycje mieszkaniowe netto stanowią

poniżej 1% PKB, a deweloperskie 0,2 – 0,3% PKB.

Udział tego sektora w zatrudnieniu jest zbliżony do jego udziału w PKB. Inwestycje

w budownictwie stanowiły w 2014 r. ok. 40% nakładów inwestycyjnych brutto, zaś inwestycje

mieszkaniowe już tylko 8,5%, z tego deweloperskie nieco powyżej 4%.

16 Fundusz Mieszkań na Wynajem (FMnW) jest komercyjnym projektem Banku Gospodarstwa Krajowego.

Inicjatywa ta realizowana jest całkowicie na zasadach rynkowych w oparciu o ustawę o funduszach inwestycyjnych. BGK powołał dwie spółki: BGK Nieruchomości oraz TFI BGK w celu realizacji zamierzeń tego projektu. Obecnie BGK Nieruchomości S.A. pracuje nad kolejnymi projektami dotyczącymi zakupu nieruchomości zlokalizowanych w największych aglomeracjach: warszawskiej, trójmiejskiej, krakowskiej, wrocławskiej, łódzkiej, poznańskiej i śląskiej. Projekty dotyczą kupna budynków z terminem oddania do użytkowania w latach 2015-2017. Według informacji FMnW dotychczas w ramach programu wprowadzono

dwie inwestycje mieszkaniowe: w Poznaniu (ok. 100 mieszkań) i Piasecznie (ok. 122 mieszkań).



Wykres 58 Struktura produkcji budowlanej w Polsce

w relacji do PKB

Wykres 59 Relacje inwestycji w budownictwo

mieszkaniowe w Polsce

Omawiane procesy można syntetycznie pokazać w postaci modelu przepływu na rynku

mieszkaniowym. W modelu tym przedsiębiorstwo deweloperskie reaguje na poziom popytu

i przyrost zysku. Ceny są wynikiem relacji podaży i popytu, jak też cen historycznych. Popyt jest

funkcją zmian dochodów gospodarstw domowych i stóp procentowych, natomiast koszty są

elastyczne względem zmian wielkości produkcji (por. ramka 2).

17 Zaktualizowana i skrócona wersja artykułu „Cykle mieszkaniowe – model nierównowagi i jego kalibracja dla

warszawskiego rynku nieruchomości” przedstawionego w Raporcie rocznym 2012 r.

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

budownictwo mieszkaniowe

budownictwo niemieszkaniowe

obiekty inżynierii lądowej i wodnej

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

do PKB

do nakładów inwestycyjnych

do nakładów brutto na środki trwałe

Źródło: szacunki NBP na podst. GUS. Źródło: szacunki NBP na podst. GUS.

Ramka 2. Zaktualizowany model analizy nierównowagi na pierwotnym rynku mieszkaniowym17

Do analizy zachowań na rynku mieszkaniowym analitycy NBP zastosowali model

czterorównaniowy, który opisuje podaż, popyt, ceny transakcyjne i koszty budowy na rynku pierwotnym. Model jest rozszerzeniem pierwotnego modelu, uwzględnia zarówno opóźnienia obserwowane na rynku, jak i ma bardziej rozbudowaną część podażową.

Poniżej przedstawiono analityczny zapis modelu cztero-równaniowego:

(1)

(2)

(3)

(4)

Modele estymowano na kwartalnych danych opisujących sytuację na warszawskim rynku

nieruchomości mieszkaniowych, estymując wszystkie równania jednocześnie. Ceny mieszkań ( ) pochodzą z bazy NBP (BaRN). Liczba mieszkań sprzedanych i oferowanych ) na

rynku pochodzi ze statystyk REAS#. Sekocenbud# stanowił źródło informacji o kosztach produkcji ( ). Z GUS pochodzą dane opisujące poziom wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw ( ), zaś stopa procentowa ( ) została zaczerpnięta z danych NBP.



Zmienna zero-jedynkowa PS oznacza szok cenowy, zmienna ta przyjmująca wartość 1 w okresie

2005-2006, dla pozostałych okresów wartość 0. Logarytm naturalny liczb oznaczony jest literą L,

D oznacza przyrosty, zaś t-i oznacza opóźnienie w czasie o i kwartałów.

Wykres R1 Popyt, wartość empiryczna i teoretyczna

(z daszkiem)

Wykres R2 Podaż, wartość empiryczna i teoretyczna (z daszkiem)

Wykres R3 Wzrost ceny, wartość empiryczna i

teoretyczna (z daszkiem)

Wykres R1 Wzrost kosztów produkcji, wartość empiryczna i teoretyczna (z daszkiem)

Źródło: NBP.

Tabela 1. Wyniki regresji modeli zagregowanej podaży, popytu, cen i kosztów produkcji LHDt LHSt D(LPt) D(LPCt)

LPt -0,908 ***

(0,162)

D(LPt) 7,690 ***

(0,984)

D(LPt-1) 0,811***

0,088

D(LPt-4) 4,340 **

(2,057)

Intratet -14,641 ***

(4,035)

Intratet-4 -7,390

(5,384)

LIncomet 1,268 ***

(0,260)

D(LPCt-1) 0,978 ***

(0,053)

D(LPCt-4) -12,585 ***

(1,639)

D(LHSt-1) 0,021 ***

(0,006)

LHSt-1 – LHDt-1 -0,021 *

(0,012)

5,0

5,5

6,0

6,5

7,0

7,5

8,0

8,5

9,0

9,5

2005

1

2005

3

2006

1

2006

3

2007

1

2007

3

2008

1

2008

3

2009

1

2009

3

2010

1

2010

3

2011

1

2011

3

2012

1

2012

3

2013

1

2013

3

2014

1

2014

3

2015

1LHD LHD^

5,0

5,5

6,0

6,5

7,0

7,5

8,0

8,5

9,0

9,5

20

051

20

053

20

061

20

063

20

071

20

073

20

081

20

083

20

091

20

093

20

101

20

103

20

111

20

113

20

121

20

123

20

131

20

133

20

141

20

143

20

151

LHS LHS^

-0,06

-0,04

-0,02

0,00

0,02

0,04

0,06

0,08

0,10

20

051

20

053

20

061

20

063

20

071

20

073

20

081

20

083

20

091

20

093

20

101

20

103

20

111

20

113

20

121

20

123

20

131

20

133

20

141

20

143

20

151

DLPRICE DLPRICE^

-0,04

-0,02

0,00

0,02

0,04

0,06

0,08

0,102

00

51

20

053

20

061

20

063

20

071

20

073

20

081

20

083

20

091

20

093

20

101

20

103

20

111

20

113

20

121

20

123

20

131

20

133

20

141

20

143

20

151

DLCOST DLCOST^



3.1.1.3. Popyt mieszkaniowy

Utrzymujący się wysoki poziom popytu mieszkaniowego (mierzonego liczbą transakcji)

w 2014 r. był konsekwencją utrzymania historycznie niskich stóp procentowych oraz wzrostu

wynagrodzeń gospodarstw domowych. Pozytywny, choć niewielki wpływ miała też polityka

mieszkaniowa rządu, który wprowadził program MDM#18. Program ten uruchomił dopłaty typu

grantowego19 dla osób do 35 roku życia nabywających pierwsze mieszkanie na rynku

pierwotnym.

Stopy procentowe kredytów mieszkaniowych w 2014 r. oraz w I kw. 2015 r. osiągnęły

historycznie najniższy poziom, miały pozytywny wpływ na zdolność kredytową gospodarstw

domowych. Wzrost realnych dochodów gospodarstw domowych, wyższy niż płacone realne

odsetki kredytów, wpłynął na zmniejszenie udziału spłat rat kredytowych w przeciętnym

budżecie gospodarstw domowych. Zjawiska te były korzystne dla kredytobiorców i zachęcały do

korzystania z finansowania bankowego (por. wykres 60). W konsekwencji pod koniec 2014 r.

obserwowano wyraźny wzrost dostępności kredytu (por. wykres 61) i dostępności kredytowej

mieszkania (por. wykres 62).

18 Zapisy Ustawy z dnia 27 września 2013 r. o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi (Dz. U. 2013 poz. 1304) weszły w życie 1 stycznia 2014 r.

19 Umorzenie części kredytu.

LHDt-4 0,663 ***

(0,168)

PS 0,013 *

(0,007)

C 6,926 *** 3,237 ** 0,001 0,0001

(1,859) (1,457) (0,003) (0,001)

Dostosowane R^2 0,82 0,78 0,71 0,89

Błędy standardowe w nawiasach, symbol ***, **, * oznacza istotność statystyczną na poziomie: 1%, 5% oraz 10%.

W szczególności podaż reaguje nie tylko na wzrosty cen, ale też na wzrosty sprzedaży w okresie

poprzednim. Obecnie na rynku obserwuje się stabilne ceny, a podaż rośnie, co oznacza, że deweloperzy nie tylko ekstrapolują ceny, ale też sprzedaż na podstawie przeszłych obserwacji rynkowych. Podaż zależy też od opóźnionych kosztów produkcji oraz stóp procentowych. Z modelu wynika, że popyt determinowany jest w znacznym stopniu przez wynagrodzenia, stopy procentowe oraz ceny i ich przyrosty. Koszty produkcji warunkowane są swoją przeszłą realizacją oraz opóźnioną podażą, natomiast ceny zależą od swoich przeszłych wartości oraz niedopasowania podaży i popytu.

Wyniki modelu pozwalają stwierdzić, że rynek, który jeszcze w okresie 2008 i 2009 r. podlegał silnym zawirowaniom, obecnie zachowuje się bardzo stabilnie. Podaż spełnia oczekiwania popytu, co pozwala na dużą liczbę transakcji, przy stabilnych cenach oraz kosztach budowy.



Wykres 60 Nominalne oprocentowanie kredytu

mieszkaniowego

Wykres 61 Dostępny kredyt mieszkaniowy# ważony

(lewa oś) + ZKPK (prawa oś)

Wykres 62 Kredytowa dostępność mieszkania#

W wyniku oddziaływania omawianych wcześniej czynników na rynkach mieszkaniowych

największych miast Polski obserwowano znaczące przyspieszenie zakupów mieszkań

deweloperskich (por. wykres 15) finansowanych zarówno kredytami, jak i środkami własnymi

nabywców (por. tabela 2). Skala wpłat środków z depozytów bankowych na ten cel nie jest

jednak uchwytna statystycznie w zagregowanych przepływach finansowych w gospodarce

narodowej i można ją tylko szacować na podstawie danych z rynku mieszkaniowego.

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

I 20

05

III 2

005

I 20

06

III 2

006

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III 2

013

I 201

4

III 2

014

I 20

15

PLN nowe CHF nowe EUR nowe

PLN stany CHF stany

-8-7-6-5-4-3-2-1012

70

80

90

100

110

120

130

140

150

160

III

200

6

I 2

007

III

200

7

I 2

008

III

200

8

I 2

009

III

200

9

I 2

010

III

201

0

I 2

011

III

201

1

I 2

012

III

201

2

I 2

013

III

201

3

I 2

014

III

201

4

I 2

015

Gdańsk Gdynia Kraków

Łódź Poznań Warszawa

Wrocław średnia 7M indeks ZKPK

40

60

80

100

120

140

160

III

200

6

I 2

00

7

III

200

7

I 2

00

8

III

200

8

I 2

009

III

200

9

I 2

01

0

III

201

0

I 2

01

1

III

201

1

I 2

01

2

III

201

2

I 2

013

III

201

3

I 2

01

4

III

201

4

I 2

01

5

Gdańsk Gdynia Kraków Łódź

Poznań Warszawa Wrocław średnia 7M

Źródło: NBP. Uwaga: ważenie strukturą walutową przyrostu kredytu mieszkaniowego dla gospodarstw

domowych (od początku 2012 r. występują praktycznie wyłącznie kredyty złotowe); ZKPK –

zakumulowany indeks polityki kredytowej

mieszkaniowej banków. Źródło: NBP.

Źródło: NBP.



Tabela 2 Szacunek wypłat brutto kredytów mieszkaniowych dla gosp. domowych w Polsce oraz szacunek gotówkowych i kredytowych zakupów mieszkań deweloperskich na 7 największych rynkach (w mln zł)

Data

Szacunkowa wypłata

kredytów mieszkaniowych

Polsce

Szacunkowa wartość transakcji mieszkaniowych

na RP

w 7 miastach

Szacunek wypłat kredytów wraz z

udziałem własnym na zakup

mieszkania na RP

w 7 miastach

Szacunek zakupów

gotówkowych mieszkania na

RP

w 7 miastach

Szacunkowy udział zakupów gotówkowych mieszkania na

RP w 7 miastach

I 2012 5 385 2 726 922 1 804 0,66

II 2012 7 325 2 783 1 254 1 529 0,55

III 2012 7 661 2 510 1 312 1 198 0,48

IV 2012 7 441 2 839 1 274 1 565 0,55

I 2013 6 295 2 610 1 121 1 489 0,57

II 2013 7 867 2 899 1 428 1 471 0,51

III 2013 9 140 3 438 1 690 1 747 0,51

IV 2013 9 084 3 947 1 773 2 173 0,55

I 2014 7 571 3 971 1 478 2 494 0,63

II 2014 8 899 3 779 1 737 2 042 0,54

III 2014 8 894 3 838 1 736 2 102 0,55

IV 2014 8 029 4 052 1 567 2 485 0,61

I 2015 7 451 4 199 1 454 2 745 0,65

Uwaga: szacunek opiera się na następujących założeniach: szacunek nowo udzielonych kredytów w Polsce w poszczególnych kwartałach bazował na przyrostach salda kredytów dla gospodarstw domowych skorygowanych o amortyzację kredytów i przepływy pomiędzy portfelem walutowym a złotowym, dostępnych w sprawozdawczości NBP. Uwzględniono cały system bankowy oraz SKOK-i. Szacunkową wartość rynku pierwotnego 7 miast (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław) obliczono poprzez przemnożenie średniej ceny mieszkania przez jego średnią wielkość w m kw. oraz liczbę sprzedanych mieszkań (w oparciu o dane firmy REAS). Na podstawie danych ZBP przyjęto, że wartość nowo udzielonych kredytów na zakup mieszkań na rynkach pierwotnych 7 miast w 2012 r. stanowiła 50% wartości kredytów mieszkaniowych w tych miastach, natomiast pod koniec 2013 r. udział ten wynosił ok. 57%. Szacunek transakcji gotówkowych stanowi różnicę wartości transakcji na rynku 7 miast oraz wypłat kredytów wraz z udziałem własnym. 7 miast: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław. Źródło: NBP na podstawie danych REAS, GUS, ZBP.

W Polsce, podobnie jak w krajach rozwiniętych, sektor nieruchomości mieszkaniowych jest ściśle

powiązany z sektorem finansowym, który w dużej mierze finansuje zakup oraz budowę

mieszkań. Zadłużenie z tytułu kredytów hipotecznych jest w Polsce niższe od średniej

europejskiej, ale stale rośnie, stając się istotnym elementem ryzyka dla stabilności sektora

bankowego.

Analiza pokazuje, że zmianom ulegały proporcje finansowania rosnącego budownictwa

mieszkaniowego (kredyt mieszkaniowy a środki własne). Saldo kredytów mieszkaniowych cały

czas wykazywało przyrosty, z uwagi na długookresowy charakter i niską ratę kapitałową,

pomimo praktycznego zaprzestania nowej akcji kredytowej w walutach obcych. Dynamika akcji

kredytowej była dodatnia i stabilna (por. wykres 63). Do podobnych wniosków skłania analiza

statystyki wartości nowo podpisanych umów kredytowych w sektorze bankowym (por.

wykres 69).



Wykres 63 Szacunek wypłat kredytów (w mld zł, lewa oś) i dynamika akcji kredytowej w latach 2012 –

2015(prawa oś)

Wykres 64 Szacunkowa zyskowność złotowych kredytów mieszkaniowych dla banków w Polsce

Szacujemy, że udzielanie mieszkaniowych kredytów złotowych jest cały czas opłacalne dla

banków (por. wykres 64). Spadające oprocentowanie kredytów mieszkaniowych banki

kompensowały rosnącymi marżami kredytów nowo udzielanych, które stanowiły jednak tylko

ułamek całego portfela kredytów. Stabilne rozmiary akcji kredytowej to prawdopodobnie efekt

zaostrzenia polityki kredytowej20 i doświadczeń z kredytami denominowanymi we frankach

szwajcarskich, zwłaszcza ze stycznia 2015 r.

Sytuacja banków kredytujących mieszkania we franku szwajcarskim oraz wielu takich

kredytobiorców uległa znacznej zmianie w I kw. 2015. W dniu 15 stycznia 2015 r. Szwajcarski

Bank Centralny podjął decyzję o odstąpieniu od utrzymywania sztywnego kursu walutowego,

na maksymalnym poziomie 1,2 franka za euro. Skutkowało to gwałtownym wzrostem kursu

walutowego CHF/EUR, jak również PLN/CHF, który 16 stycznia osiągnął nawet 5 zł. W efekcie

odnotowano istotny wzrost wartości kredytów mieszkaniowych nominowanych w CHF oraz

wzrost kosztów ich obsługi dla kredytobiorców. Stan zadłużenia gospodarstw domowych

z tytułu kredytów mieszkaniowych wzrósł, co było konsekwencją wypłat kredytów złotowych

oraz przede wszystkim zwiększenia wartości kredytów mieszkaniowych walutowych na skutek

istotnego wzrostu kursu PLN/CHF. Pojawiły się też liczne pomysły pomocy kredytobiorcom

w CHF.

W 2014 r. następowało zacieśnianie polityki ostrożnościowej przez banki, co działało

w przeciwnym kierunku niż obniżki stóp procentowych. Potwierdza to zarówno skumulowany

indeks zmiany polityki kredytowej banków notowany przez NBP, obserwacja empiryczna, jak

też regulacje bankowe wprowadzane i planowane do wprowadzenia. Głównym problemem

polskiego sektora bankowego związanego z nieruchomościami mieszkaniowymi, jest duży

udział kredytów walutowych. Od 2012 r. praktycznie nie udziela się nowych kredytów

denominowanych w walutach obcych. Zgodnie z zapisami Rekomendacji S od czerwca 2013 r.

20 Zaostrzanie w kolejnych latach wymogów LTV (Rekomendacja S).

-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

-

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

I 2

012

II 2

01

2

III

201

2

IV 2

01

2

I 2

013

II 2

01

3

III

201

3

IV 2

01

3

I 2

014

II 2

01

4

III

201

4

IV 2

01

4

I 2

015

Różnica salda kredytów złotowych Spłata kapitału kredytów złotowych

Przyrost % na samych saldach Przyrost uwzględniający szacunek wypłat

-40%

-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

-8%

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

8%

IV 2

00

8

II 2

00

9

IV 2

00

9

II 2

01

0

IV 2

01

0

II 2

01

1

IV 2

011

II 2

01

2

IV 2

01

2

II 2

01

3

IV 2

01

3

II 2

01

4

IV 2

01

4

Obciążenie kredytów odpisamiEfektywny koszt finansowania kredytówEfektywne oprocentowanie kredytówSkorygowana marża odsetkowa na kredytachROE (P oś)




zakres potencjalnych kredytobiorców został ograniczony wyłącznie do osób otrzymujących stałe

wynagrodzenie w danej walucie oraz systematycznie jest podnoszony wymóg udziału wkładu

własnego kredytobiorcy21. W konsekwencji saldo portfela kredytów mieszkaniowych w walucie

obcej, a zwłaszcza jego udział w całości kredytów mieszkaniowych zaczął systematycznie spadać

(por. wykres 65). Wdrożenie unijnej dyrektywy w sprawie konsumenckich umów o kredyty

związane z nieruchomościami mieszkalnymi umocni wprawdzie pozycję kredytobiorcy wobec

banku, ale jednocześnie zwiększy koszty kredytów i powiększy restrykcje przy ich udzielaniu.

Proces ten należy ocenić pozytywnie, jako wprowadzenie dobrych standardów i praktyk

udzielania kredytów. Oznacza to jednak, że funkcje socjalne zapewnienia mieszkań ludności nie

będą mogły być substytuowane tanim i łatwo dostępnym kredytem, a staną się w większym

stopniu obowiązkami państwa.

Niskie oprocentowanie oznacza niższe raty spłat części odsetkowej kredytu, co oddziałuje

szczególnie silnie przy kredytach długookresowych, gdzie występuje niska rata kapitałowa.

W 2014 r. jakość portfela kredytowego była stabilna (por. wykres 66), a udział złych kredytów

nieznacznie przekraczał 3%.

Wykres 65 Struktura walutowa portfela kredytu

mieszkaniowego w Polsce

Wykres 66 Jakość portfela kredytu mieszkaniowego

w Polsce

W Polsce, w miarę rozwoju rynku mieszkaniowego i sektora finansowego, rosło długookresowo

zadłużenie gospodarstw domowych związane z kredytami mieszkaniowymi, osiągając w 2014 r.

poziom ok. 350,6 mld zł. Stanowi to ok. 22,9% aktywów sektora finansowego oraz ok. 11,5%

szacowanej wartości zasobu mieszkaniowego. Wzrost ten można określić jako zjawisko

nadrabiania dysproporcji strukturalnych. Zadłużenie zasobu mieszkaniowego w Polsce cały czas

rośnie, jednak nadal jest relatywnie niewielkie, zwłaszcza w relacji do spożycia gospodarstw

domowych (ok. 34,3% PKB). Również koszty obsługi zadłużenia, w relacji do dochodów

21 Od 1 stycznia 2015 r. minimum wkładu własnego wymagane przez Rekomendację S wynosi 10%, natomiast od

1 stycznia 2016 r. 15%.

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

I 2

003

I 2

004

I 2

005

I 2

006

I 2

007

I 2

008

I 2

009

I 2

010

I 2

011

I 2

012

I 2

013

I 2

014

I 2

015

walutowe

złotowe0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

10%

0

50

100

150

200

250

300

350

400

I 2

009

III

200

9

I 2

010

III

201

0

I 2

011

III

201

1

I 2

012

III

201

2

I 2

013

III

201

3

I 2

014

III

201

4

I 2

015

Kredyty hipoteczne mieszkaniowe (L. oś)

Wskaźnik kredytów zagrożonych na nier. mieszk. (P oś)

Wskaźnik kredytów zagrożonych na nier. mieszk. złotowych (P oś)

Wskaźnik kredytów zagrożonych na nier. mieszk. walutowych (P oś)




wszystkich gospodarstw domowych są niewielkie (ok. 1,7%) i zmiany stóp procentowych mają

ograniczony wpływ na pozostałą konsumpcję (por. wykres 68)22.

W 2014 r. kontynuowane były długookresowe zmiany struktury rozkładu przestrzennego

nowych umów kredytowych, w wyniku czego obniżał się udział Warszawy na rzecz pozostałej

Polski (strefy podmiejskie, mniejsze miasta i wieś). Typowe kredyty mieszkaniowe, z wysokim

wskaźnikiem LTV (tj. pow. 80%), są skoncentrowane na obszarze największych miast i stanowią

ok. 50% portfela tych kredytów23. Kredyty mieszkaniowe w pozostałej części kraju to zazwyczaj

mniejsze kredyty uzupełniające środki własne na zakup materiałów budowlanych czy

mieszkania na rynku wtórnym (por. wykres 67).

Wykres 67 Struktura wartości nowego kredytu

mieszkaniowego w Polsce

Wykres 68 Spłaty kredytów mieszkaniowych

Obecnie kredyty mieszkaniowe w Polsce stanowią 250% kapitałów własnych banków, a jakość

tych kredytów i zmiany sytuacji w sektorze mieszkaniowym są istotnymi czynnikami

wpływającymi na bezpieczeństwo sektora bankowego.

Sytuacja mieszkaniowa w 16 największych miastach w Polsce, objętych badaniem BaRN24,

poprawiała się w analizowanym okresie. Wpływ na to miała duża liczba nowo wybudowanych

mieszkań, niewielka skala rozbiórek starych jednostek oraz ubytek liczby ludności w części miast

wskutek emigracji zagranicznej. Jednak przyrost zasobu miał zdecydowanie większe znaczenie

niż migracje (por. wykres 69).

22 Przeprowadzenie dokładnej analizy sytuacji kredytobiorców uniemożliwia brak szczegółowych danych dotyczących kredytobiorców. Z tego powodu stosujemy przybliżenia, w tym odniesienie do Spożycia w gospodarce narodowej.

23 Zgodnie z Ogólnopolskim raportem o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości AMRON-

SARFIN 4/2014 (raport nr 22 Związku Banków Polskich). 24 Szczegółowa analiza sytuacji mieszkaniowej w 16 miastach w Polsce znajduje się w rozdziale „Procesy

konwergencji i różnicowania rynków lokalnych oraz zmiany strukturalne – porównanie 16 rynków nieruchomości mieszkaniowych w Polsce” oraz w monografiach poszczególnych miast.

-

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

20

05

I

20

05

III

20

06

I

20

06

III

20

07

I

20

07

III

20

08

I

20

08

III

20

09

I

20

09

III

20

10

I

20

10

III

20

11

I

20

11

III

20

12

I

20

12

III

20

13

I

20

13

III

20

14

I

20

14

III

mld

zł

Warszawa 6M 10M pozostala Polska Polska

-0,2%

0,3%

0,8%

1,3%

1,8%

2,3%

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

Spłaty kredytu (L oś) Spłaty / Spożycia (P oś)

Źródło: NBP na podstawie BIK. Źródło: NBP, GUS.



Wykres 69 Zmiany zasobów mieszkaniowych oraz liczby ludności w Polsce w latach 2002–2014

Uwaga: w Rzeszowie rozszerzono granice

administracyjne miasta.

Źródło: GUS.

25 Badanie liczby mieszkań i domów na 1000 mieszkańców przeprowadzono na danych Eurostatu z 2011 r.

dotyczących regionów europejskich. W analizie uwzględniono czynniki regionalne, to znaczy dochody regionu mierzone jako stosunek PKB per capita regionu do średniej UE oraz czynniki dotyczące całej gospodarki. Te czynniki to udział populacji mieszkającej w miastach, stopa bezrobocia oraz dwie zmienne zero-jedynkowe,

opisujące przynależność kraju do Europy Środkowo-Wschodniej oraz do Europy Południowej. 26 Klasyfikacja Jednostek Terytorialnych do Celów Statystycznych, przy czym jednostka NUTS3 ma od 150 do

800 tys. mieszkańców.

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

Zmiana liczby ludności Zmiana zasobu mieszkaniowego

Ramka 3. Analiza zależności pomiędzy zasobem mieszkaniowym a stanem gospodarki w UE

W celu zbadania zależności pomiędzy zasobem z podstawowymi zmiennymi makroekonomicznymi została przeprowadzona analiza empiryczna obejmująca łącznie 1421 regionów europejskich25, zgodnych z nomenklaturą NUTS 326. Pokazuje ona, że przeciętnie

w Europie, na 1000 mieszkańców przypada 340 zamieszkałych jednostek mieszkaniowych. Liczba jednostek mieszkalnych rośnie, gdy region jest zamożniejszy niż średnia UE (mierzone

PKB per capita), rośnie też wraz ze wskaźnikiem urbanizacji. Kraje południowe wykazują przeciętnie 10 mieszkań mniej a kraje Europy Środkowo-Wschodniej wykazują nawet 51 jednostek mieszkalnych mniej na 1000 mieszkańców niż średnia w próbie. Stopa bezrobocia ma

ujemny wpływ na liczbę jednostek mieszkalnych na 1000 mieszkańców.

Należy podkreślić, iż liczba jednostek mieszkalnych zmienia się bardzo powoli (na skutek nowego budownictwa i rozbiórki starych jednostek) w porównaniu ze zmianą PKB lub bezrobocia, jednak ta analiza pokazuje pewne długookresowe zależności. Pokazuje też, że uwzględniając nawet obecny poziom PKB w krajach Europy Środkowo Wschodniej brakuje praktycznie jednej szóstej jednostek mieszkaniowych. To tłumaczy, dlaczego w Polsce czy np.

na Węgrzech nabywcy zgłaszali wysoki popyt na własne mieszkania zaciągając ryzykowne

kredyty denominowane w walutach obcych. Badanie pokazuje też, że istotne znaczenie mają także różnice wewnątrz kraju. Przykładowo w Polsce sytuacja mieszkaniowa w części dużych miast jest lepsza niż by to wynikało z PKB, a Warszawa należy do unijnej czołówki.



Wykres 70 Liczba mieszkań na 1000 osób w krajach Europy, średnie, minimum i maksimum poszczególnych regionów NUTS3 tych państw

Wykres 71 Liczba mieszkań na 1000 osób w regionach NUTS3 w Europie (pozioma oś), w

relacji do PKB regionu do średniej UE, (dane w

logarytmach; pionowa oś)

Uwaga: Zróżnicowanie w regionach pojedynczych

państw powiązane jest ze zróżnicowaniem dochodów w tych regionach. W przypadku Cypru i Malty

istnieje tylko jeden region. Źródło: Eurostat.

Źródło: NBP.

Wykres 72 Wynik estymacji czynników liczby mieszkań na 1000 osób w regionach NUTS3 w Europie

Zmienna Współczynnik Błąd std.

PKB regionu do średniej UE

0,33 0,02

Stopa bezrobocia -2,09 0,31

Udział populacji miejskiej 0,94 0,11

Europa Środkowo Wschodnia

-51,23 3,78

Europa Południowa -9,529 3,50

Stała 339,87 8,89

R^2=0,49

Źródło: NBP.

200

250

300

350

400

450

500

550

600

Austr

ia

Belg

ia

Bułg

aria

Cypr

Da

nia

Esto

nia

Fin

landia

Fra

ncja

Gre

cja

His

zpa

nia

Ho

lan

dia

Irla

ndia

Litw

a

Ło

twa

Ma

lta

Nie

mcy

No

rwe

gia

Pols

ka

Port

ug

alia

Ru

mun

ia

Sło

wacj

aS

łow

enja

Szw

ecja

Węgry

Wie

lka B

ryta

nia

Wło

chy

Minimum Maksimum Średnia

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

5,5

6,0

6,5

5,4 5,6 5,8 6 6,2 6,4

logGDP_do_GDP_UE Polska Warszawa Liniowy (logGDP_do_GDP_UE)



3.1.2. Rynek nieruchomości komercyjnych

Podobnie jak w ubiegłych latach, na rynkach nieruchomości komercyjnych27 narastają

nierównowagi. Zwłaszcza na rynkach powierzchni biurowych oraz handlowych. Sytuacja na

rynku nieruchomości komercyjnych wydaje się być wciąż stabilna, jednak uwzględniając

negatywne i kosztowne doświadczenia innych państw w tym segmencie, bank centralny stale

monitoruje ten rynek. Wartość kredytów na biura udzielonych przez banki działające w Polsce na

koniec I kw. 2015 r. wynosiła około 7 mld zł, co jest nieznaczną kwotą na tle kredytów na

nieruchomości mieszkaniowe. Na rynku dominują inwestorzy zagraniczni, ewentualne problemy

na rynku będą więc praktycznie nieodczuwalne dla banków krajowych. Uwzględniając jednak

aktualną sytuację na tym rynku, NBP w Raporcie o stabilności systemu finansowego, Lipiec 2015 r.

wydał kolejną rekomendację dotyczącą prowadzenia przez banki polityki udzielania kredytów

na nieruchomości komercyjne28.

Z powodu niskich stóp procentowych na rynkach państw rozwiniętych oraz znacznego

nasycenia powierzchnią komercyjną na tych rynkach, inwestorzy ciągle poszukują nowych

rynków. Napływ inwestycji do Polski powoduje szybki przyrost majątku trwałego. O ile

inwestycje w latach 2002-2011 były w znacznej mierze związane z wyrównywaniem

historycznych dysproporcji w sektorze nieruchomości komercyjnych, to już od 2012 r. obserwuje

się symptomy narastającej nierównowagi. Pomimo stabilnego popytu, podaż powierzchni

biurowej stale rośnie, co przyczynia się do wzrostu wskaźnika pustostanów oraz do spadku

poziomu czynszów. W rezultacie dochody inwestorów maleją, co przekłada się bezpośrednio na

ich możliwość obsługi długu, a w przypadku funduszy inwestycyjnych na wypłaty dywidendy.

Zjawisko to potwierdzają spadające wyceny jednostek udziałowych w zamkniętych funduszach

inwestycyjnych (por. wykres 74).

27 Szczegółowa analiza lokalnych rynków komercyjnych znajduje się w monografiach 16 miast. 28 Rekomendacja 10 zawarta w Raporcie o stabilności systemu finansowego. Lipiec 2015 r. brzmi: „Banki powinny

prowadzić szczególnie ostrożną politykę kredytową w segmencie kredytowania nieruchomości komercyjnych. Sytuacja na najważniejszych segmentach rynku nieruchomości komercyjnych (nieruchomości biurowych i handlowo-usługowych) wskazuje na rosnącą nierównowagę, co w warunkach wzrastającej nadal podaży może skutkować wzrostem ryzyka kredytowego. Banki powinny szczególnie ostrożnie badać jakość zabezpieczenia kredytu, realność założeń dotyczących przepływów pieniężnych generowanych przez nieruchomość oraz zdolność kredytobiorcy do obsługi zadłużenia.”



Wykres 73 Wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych (mld euro)

Wykres 74 Wskaźniki wyceny funduszy inwestycji zamkniętych na rynku nieruchomości komercyjnych (II kw. 2008 r. = 100)

Banki, przy podejmowaniu decyzji o udzieleniu kredytu, wymagają od inwestora znacznego

udziału podpisanych umów przedwstępnych oraz znacznego wkładu własnego inwestora.

Doświadczenia międzynarodowe pokazują jednak, że taka polityka ostrożnościowa może nie

wystarczyć, żeby zabezpieczyć bank przed ewentualnym ryzykiem kredytowym. Niska płynność

rynku, zwłaszcza w okresie zawirowań ekonomicznych, może znacznie utrudnić sprzedaż

obiektu lub doprowadzić do tego, że właściciel nie uzyska oczekiwanej ceny. Banki muszą więc

stosować bardzo konserwatywną wycenę wartości oraz ocenę możliwości spłaty kredytu przez

inwestora.

3.1.2.1. Transakcje na rynku nieruchomości komercyjnych, analiza podaży i popytu

Na rynku nieruchomości komercyjnych w 2014 r. odnotowano najwyższą wartość transakcji

inwestycyjnych, poza rekordowym 2006 r. Zgodnie z danymi Comparables.pl zanotowano

transakcje inwestycyjne o wartości 3,2 mld euro, co oznacza wzrost o około 20% w porównaniu

z 2013 r. (por. wykres 73). Na rynku dominowały transakcje obiektami biurowymi (ok. 50%). Po

raz pierwszy udział wartości transakcji w nieruchomości magazynowe wyniósł 25%, przekroczył

nawet udział inwestycji w powierzchnie handlowe. Wynikało to ze zmiany właścicieli dużych

portfeli nieruchomości magazynowych. Podobnie jak w latach poprzednich, znaczna część

transakcji dotyczyła zmiany właściciela funkcjonującego i wynajętego już budynku

komercyjnego. Stopy kapitalizacji na rynku biurowym kształtowały się w granicach 6-7%,

natomiast na rynku handlowym – ok. 7%.

W analizowanym okresie stan kredytów udzielanych przez banki w Polsce dla przedsiębiorstw

na nieruchomości biurowe zmniejszył się z 8 mld zł w I kw. 2014 r., do 7 mld zł na koniec I kw.

2015 r. (por. wykres 53). Od końca 2012 r. udział kredytów uznawanych za zagrożone nie

przekraczał 6%, zatem kredyty na ten typ nieruchomości można uznać za bezpieczne. Dla

0

1

2

3

4

5

19

97

19

98

19

99

20

00

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

I -

II 2

01

5Biura Handlowe Magazyny Pozostałe

40

60

80

100

120

140

160

III 2

005

I 20

06

III 2

006

I 20

07

III 2

007

I 20

08

III 2

008

I 20

09

III 2

009

I 20

10

III 2

010

I 20

11

III 2

011

I 20

12

III 2

012

I 20

13

III

20

13

I 20

14

III 2

014

I 20

15

Skarbiec-Rynku Nieruchomości FIZ

Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości 2 FIZ

Arka BZ WBK Fundusz Rynku Nieruchomości 1 FIZ

BPH FIZ Sektora Nieruchomości 1

BPH FIZ Sektora Nieruchomości 2

Uwaga: Dane za 2015 r. dotyczą tylko I półrocza. Źródło: Comparables.pl.

Źródło: NBP.



porównania, udział kredytów zagrożonych dla przedsiębiorców na pozostałe nieruchomości

wynosił pod koniec I kw. 2015 r. 11,6%, a dla deweloperów na nieruchomości mieszkaniowe

prawie 28%. Trzeba podkreślić, że kredyty deweloperskie stanowią mały udział w aktywach

udzielających je banków i nie stanowią dla nich istotnego ryzyka kredytowego. Zgodnie

z doświadczeniem międzynarodowym można oczekiwać, że wraz ze wzrostem zamożności

społeczeństwa, może rosnąć zaangażowanie inwestycyjne w sektor nieruchomości, w tym

zadłużenie polskich inwestorów w bankach z tytułu nieruchomości komercyjnych.

Na koniec 2014 r. w Warszawie było 4,4 mln m kw. powierzchni biurowej, a w całej Polsce

6,9 mln m kw. Stopa pustostanów dla najważniejszych rynków biurowych wykazała niewielki

wzrost do 12,4% z 11,9% na koniec 2013 r.29 W budowie jest około 1,3 mln m kw. powierzchni

biurowych, w tym ok. 600 tys. m kw. w Warszawie. Stały, wysoki poziom produkcji nowych

powierzchni oraz raczej stabilny popyt na powierzchnię biurową pozwala wnioskować, że stopa

pustostanów będzie rosła, zwłaszcza w starszych lub gorzej zlokalizowanych budynkach.

Deweloperzy wydają się być świadomi dużej konkurencji na warszawskim rynku biurowym,

gdyż w pierwszej połowie 2015 r. rozpoczęli budowę jedynie 23 tys. m kw., w porównaniu do

113 tys. m kw. w analogicznym okresie roku poprzedniego30. Dalszy wzrost podaży powierzchni

biurowych w Warszawie oraz pozostałych miastach będzie wywierać presję na spadki czynszów

w całym kraju.

Na rynku nieruchomości handlowych całkowita podaż powierzchni na koniec 2014 r. wynosiła

10,4 mln m kw. W omawianym okresie oddano do użytku 451 tys. m kw. nowych powierzchni, tj.

o prawie 30% mniej niż w roku poprzednim31. Prawie 50% nowo oddanej powierzchni handlowej

zlokalizowane było w miastach o liczbie ludności poniżej 100 tys.

Ceny transakcyjne nieruchomości biurowych mierzone w euro za m kw. (w tej walucie dokonuje

się dominującej liczby transakcji) wykazywały w Warszawie lekkie wzrosty, zaś w pozostałych

miastach spadek (por. wykres 75). Dynamika ceny hedonicznej nieruchomości biurowych

w Warszawie była zbliżona do dynamiki ceny przeciętnej (por. wykres 76). Dynamika cen

hedonicznych biur w pozostałych miastach znacznie wygasła w 2014 r., po jej silnym wzroście

w 2013 r.

Na rynku nieruchomości handlowych w całej Polsce zaobserwowano spadek średnich cen, po ich

silnym wzroście w 2013 r. (por. wykres 77). Analiza dynamiki ceny hedonicznej pokazuje jednak,

że zmiany cen nie były istotne, wynikały raczej ze zmiany jakości obiektów w próbie (por.

wykres 78). W 2013 r. przedmiotami transakcji były bardzo drogie centra handlowe

w Warszawie, w 2014 r. dominowały zaś transakcje obiektami zlokalizowanymi w całej Polsce,

również w mniejszych miastach. Należy podkreślić, iż zarówno na rynku biurowym jak

i handlowym analizowany jest obrót dużymi obiektami, który odbywa się rzadko. Z tego

29 Por. raport Colliers International „Przegląd Rynku Nieruchomości – Podsumowanie 2014 r.”. 30 Por. raport Knight Frank „Polska rynek komercyjny – I poł 2015”. 31 Por. raport Colliers International „Przegląd Rynku Nieruchomości – Podsumowanie 2014 r.”.



powodu konieczna jest analiza hedoniczna, która rozwiązuje problem zmieniającej się próby

obiektów będących przedmiotem transakcji.

Analiza transakcji lokalami handlowo-usługowymi w miastach wojewódzkich i pozostałych,

wskazuje na niewielkie spadki cen, trwający od II kw. 2013 (od tego momentu analizowane są

dane, por. wykres 79). Jedynie w Warszawie odnotowano lekko rosnące ceny lokali usługowo-

handlowe, co świadczy o utrzymującym się popycie na ten rodzaj nieruchomości na tym rynku.

Wykres 75 Ceny transakcyjne nieruchomości biurowych (euro /m kw.)

Wykres 76 Dynamika cen średnich i hedonicznych nieruchomości biurowych (2004=100)


Wykres 77 Ceny transakcyjne nieruchomości handlowych w Polsce (euro /m kw.)

Wykres 78 Dynamika cen średnich i hedonicznych nieruchomości handlowych w Polsce (2004=100)


Wykres 79 Ceny transakcyjne lokali usługowo –handlowych (zł/m kw.)

Źródło: PONT, opracowanie NBP.

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Średnia cena Warszawa Średnia cena pozostałe miasta

0

20

40

60

80

100

120

140

160

19

99

20

00

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

Dynamika ceny hedonicznej - Warszawa

Dynamika ceny hedonicznej - pozostałe miastaDynamika ceny - Warszawa

Dynamika ceny - pozostałe miasta

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Średnia cena

0

50

100

150

200

250

300

20

01

20

02

20

03

20

04

20

05

20

06

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

Dynamika ceny hedonicznej Dynamika ceny

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

10000

II 2

01

3

III

201

3

IV 2

014

I 2

014

II 2

01

4

III

201

4

IV 2

014

I 2

015

II 2

01

5

Polska Wrocław Bydgoszcz Lublin

Łódź Kraków Warszawa Gdańsk

Katowice Poznań Szczecin



3.1.2.2. Czynsze transakcyjne nieruchomości komercyjnych32

Czynsze transakcyjne na rynku nieruchomości komercyjnych odgrywają ważną rolę, gdyż

zazwyczaj dochodzi do znacznie większej liczby transakcji najmu powierzchni komercyjnych niż

transakcji sprzedaż budynków komercyjnych. Czynsze budynków biurowych klasy A, które na

ogół ustalane są w euro, na wszystkich analizowanych rynkach wykazywały stagnację lub spadki

w 2014 r. Jedynie stawki najmu w budynkach biurowych klasy B w Warszawie, notowane

w euro, nieznacznie wzrosły. Czynsze dla powierzchni biurowych klasy A wynosiły

w Warszawie ponad 20 euro/m kw./m-c, natomiast w pozostałych dużych miastach oscylowały

wokół 15 euro/m kw./m-c. Czynsze w budynkach biurowych klasy B, które zazwyczaj zawierane

były w zł, w Warszawie i 7 największych miastach wykazywały stagnację, zaś w pozostałych 10

miastach lekkie spadki. Spadki lub stagnacja czynszów wynikają z dużej konkurencji dostępnych

powierzchni biurowych, przez co rynek obecnie jest uznawany za rynek najemcy.

Czynsze transakcyjne w centrach handlowych mierzone w euro/m kw./m-c wykazywały

niewielkie spadki. Wynikało to z dużej podaży nowoczesnej powierzchni handlowej w całej

Polsce, w wyniku czego właściciele centrów handlowych walczyli o najemcę.

Wykres 80 Czynsze transakcyjne dla powierzchni

biurowych klasy A (euro/m kw./mieś.) Wykres 81 Czynsze transakcyjne dla powierzchni

biurowych klasy B (zł/m kw./mieś.)

32 Analiza czynszów bazuje na bazie BaNK prowadzonej przez NBP, notowania odbywają się półrocznie.

10,00

12,00

14,00

16,00

18,00

20,00

22,00

24,00

II 2013 IV 2013 II 2014 IV 2014Gdańsk Katowice Kraków

Łódź Poznań Szczecin

Warszawa A Wrocław Pozostałe miasta

Warszawa B

0

10

20

30

40

50

60

70

II 2013 IV 2013 II 2014 IV 2014

10 miast 7 miast Warszawa




Wykres 82 Czynsze transakcyjne dla powierzchni w

centrach handlowych, wielkości ok. 100 m kw. (euro/m kw./mieś.)

3.1.3. Procesy konwergencji i różnicowania rynków lokalnych oraz zmiany strukturalne - porównanie 16 rynków nieruchomości mieszkaniowych w Polsce

Specyfika rynków mieszkaniowych (w tym głównie ich nieprzenoszalność) sprawia, że trudno

jest wnioskować o kierunku rozwoju poszczególnych rynków na podstawie ogółu danych dla

całego kraju. W szczególności małe rynki mogą rozwijać się w odmienny sposób niż największe

ośrodki w kraju. Największe rynki zazwyczaj rozwijają się w podobny sposób, a obserwowane

na nich tendencje są zbieżne.

Duża liczba oddawanych do użytkowania nowych mieszkań oraz marginalne ubytki w zasobie

sprawiają, że sytuacja mieszkaniowa poprawia się. W większości miast deweloperzy lepiej

i szybciej dostosowali się do zmian i z powodzeniem realizują nowe inwestycje. Rozwojowi

rynku nieruchomości, głównie pierwotnego sprzyjały zmiany wskaźników demograficznych na

1000 ludności (tj. dodatni przyrost naturalny, poprawiające się saldo migracji oraz większa liczba

małżeństw), które po kilku latach zmieniły swój kierunek na korzystny pomimo widocznego

starzenia się społeczeństwa. Korzystne także okazały się czynniki ekonomiczne za sprawą

spadku bezrobocia, silniejszego niż w roku poprzednim wzrostu PKB, a także poluzowania

polityki pieniężnej (spadki stóp procentowych).

Zwiększony popyt, w szczególności na nowe lokale, przełożył się na rozpoczęcie większej liczby

inwestycji deweloperskich niż w latach poprzednich. Nie zanotowano znaczących zmian cen

lokali, a na większości rynków obserwowano stabilizację i utrwalenie lokalnych specyfik

z poprzednich lat. Także średni czas sprzedaży lokalu na rynku wtórnym był zbliżony do

obserwowanego w 2013 r.

20

25

30

35

40

45

50

II 2013 IV 2013 II 2014 IV 2014

Bydgoszcz Gdańsk Katowice

Kraków Poznań Szczecin

Warszawa Wrocław Olsztyn

Źródło: NBP.



3.1.3.1. Sytuacja mieszkaniowa w 16 miastach wojewódzkich

W 2014 r. zasób mieszkaniowy 16 miast wojewódzkich wyniósł ok. 3,4 mln lokali i stanowił ok.

0,25 polskiego zasobu. W porównaniu do 2013 r. zasób wzrósł o ok. 1,5%. Wzorem lat ubiegłych,

tempo przyrostu liczby mieszkań w poszczególnych ośrodkach było zróżnicowane i uzależnione

od sytuacji na lokalnych rynkach.

Spadek oficjalnie notowanej liczby ludności w części ośrodków, przy ciągłej produkcji nowych

lokali i niewielkiej skali ubytków, wpłynął na poprawę sytuacji mieszkaniowej. Wyższy standard

mieszkaniowy mierzony wskaźnikami nasycenia i zaludnienia, nadal odnotowywano w grupie

największych pod względem liczby ludności miast. Stanowiły one chłonne i atrakcyjne dla

inwestorów rynki, zapewniające wysoki poziom stóp zwrotu. Rynki te zostały zdominowane

przez firmy deweloperskie produkujące mieszkania w ramach budownictwa wielorodzinnego.

Na mniejszych rynkach, gdzie skala inwestycji deweloperskich była mniejsza, dobrze rozwijało

się budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, realizowane często systemem gospodarczym.

W większości miast postępowała dalsza marginalizacja budownictwa spółdzielczego. Wyjątek

stanowiły jedynie Rzeszów i Kielce, w których w 2014 r. udział inwestycji realizowanych przez

spółdzielnie mieszkaniowe kształtował się na poziomie odpowiednio: 20% i 14%.

W większości miast wojewódzkich utrwaliła się obserwowana od ponad dwóch lat tendencja

dostosowywania przez inwestorów oferty podażowej do preferencji strony popytowej. Były

budowane mniejsze pod względem metrażu lokale, co przełożyło się na spowolnienie poprawy

wskaźników przedstawiających sytuację mieszkaniową, tj. wskaźnika przeciętnej powierzchni

użytkowej mieszkania.

Wykres 83. Zasób mieszkaniowy na 1000 ludności w 6M

Wykres 84. Zasób mieszkaniowy na 1000 ludności w 10M

Źródło: GUS Źródło: GUS

300320340360380400420440460480500520

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Gdańsk Kraków Łódź

Poznań Warszawa Wrocław

300320340360380400420440460480500520

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

Białystok Bydgoszcz KatowiceKielce Lublin OlsztynOpole Rzeszów SzczecinZielona Góra



Wykres 85. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania w zasobie (w m kw.) w 6M

Wykres 86. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania w zasobie (w m kw.) w 10M


Wykres 87. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania w zasobie na osobę (w m kw.) w 6M

Wykres 88. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania w zasobie na osobę (w m kw.) w 10M


Wykres 89. Przeciętna liczba osób w mieszkaniu w 6M

Wykres 90. Przeciętna liczba osób w mieszkaniu w

10M


50525456586062646668707274

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014



56

58

60

62

64

66

68

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014


18

20

22

24

26

28

30

32

34

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014



192021222324252627282930

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014


1,81,9

22,12,22,32,42,52,62,72,82,9

3

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014



2,12,22,32,42,52,62,72,82,9

33,13,23,3

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014




3.1.3.2. Czynniki demograficzne w 16 miastach wojewódzkich

Po raz pierwszy od kilku lat, odnotowano nieznaczną poprawę wskaźników sytuacji

demograficznej w części miast wojewódzkich. Fundamentalne czynniki demograficzne,

wpływające na sektor mieszkaniowy, były korzystniejsze, co może oznaczać, że proces

usamodzielniania się roczników z drugiego powojennego wyżu demograficznego nie został

jeszcze zakończony (por. wykres 91 - wykres 94). W większości regionalnych ośrodków poprawie

uległy wskaźniki: zawieranych małżeństw i przyrostu naturalnego. Wprawdzie, na sześciu

lokalnych rynkach przyrost naturalny nadal był ujemny, to jednak tempo spadku, w porównaniu

do lat wcześniejszych, było mniejsze. Pozytywne zmiany wystąpiły także w przypadku

wskaźnika salda migracji. W większości miast wskaźnik ten uległ poprawie, przy czym dodatnie

wartości odnotowano w połowie miast stolic województw (rok wcześniej w siedmiu).

W 2014 r. utrzymała się tendencja spadku liczby ludności w większości regionalnych ośrodków.

W części z nich było to skutkiem osiedlania mieszkańców dużych miast w miejscowościach

ościennych tworzących aglomeracje. Podobnie, jak w całym kraju, również w miastach

wojewódzkich odnotowano postępujący proces starzenia się społeczeństwa. Pogarszający się

z roku na rok wskaźnik obciążenia demograficznego regionalnych ośrodków odzwierciedlił

dalszy spadek liczby ludności w wieku produkcyjnym i szybsze tempo wzrostu odsetka osób w

wieku poprodukcyjnym niż przedprodukcyjnym (por. wykres 97 – wykres 98).

Wykres 91. Przyrost naturalny na 1000 ludności w 6M Wykres 92. Przyrost naturalny na 1000 ludności w 10M


Wykres 93. Saldo migracji na 1000 ludności w 6M Wykres 94. Saldo migracji na 1000 ludności w 10M


-7-6-5-4-3-2-1012

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014



-4-3-2-101234

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014


-6-5-4-3-2-10123456

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014



-7-6-5-4-3-2-101234

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014




Wykres 95. Małżeństwa na 1000 ludności w 6M Wykres 96. Małżeństwa na 1000 ludności w 10M


Wykres 97. Dynamika wskaźników wieku 2014/2002 w 6M

Wykres 98. Dynamika wskaźników wieku 2014/2002 w 10M


3.1.3.3. Czynniki ekonomiczne w 16 miastach wojewódzkich

Rok 2014 r. był kolejnym rokiem, w którym czynniki ekonomicznie korzystnie oddziaływały na

sytuację regionalnych rynków mieszkaniowych. Wyższy, niż w 2013 r., wzrost gospodarczy,

poprawa sytuacji na rynku pracy, otoczenie prawne sektora mieszkaniowego, poluzowana

polityka pieniężna NBP, zwiększyły optymizm gospodarstw domowych, co w konsekwencji

przełożyło się na zwiększenie popytu na lokale mieszkalne.

W porównaniu do 2013 r., w 2014 r. w 16 miastach odnotowano spadek stopy bezrobocia.

Utrzymała się zapoczątkowana w 2010 r. tendencja sukcesywnego zmniejszania w strukturze

bezrobotnych udziału ludzi młodych, tj. do 34 r. życia, którzy powinni stanowić najliczniejszą

grupę kupujących lokale (por. wykres 99 – wykres 102). W większości ośrodków wystąpił realny

wzrost dochodów gospodarstw domowych (po uwzględnieniu wskaźnika CPI), co przy

niewielkiej wzrostowej korekcie cen transakcyjnych mieszkań oraz niskim poziomie

oprocentowania złotowych kredytów mieszkaniowych, spowodowało poprawę wskaźników

potencjalnej dostępności kredytów i kredytowej dostępności lokali (por. wykres 105 – wykres

112). W 2014 r., podobnie jak w latach ubiegłych, pod względem dostępności mieszkań, w tym

kupowanych na kredyt, spośród ośrodków wojewódzkich wyróżniały się Katowice. W mieście

3,0

3,5

4,0

4,5

5,0

5,5

6,0

6,5

7,0

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014



4,0

4,5

5,0

5,5

6,0

6,5

7,0

7,5

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014


0

20

40

60

80

100

120

140

Gda

ńsk

Kra

ków

Łódź

Po

znań

Wars

zaw

a

Wro

cław

produkcyjnym przedprodukcyjnym

poprodukcyjnym

020406080

100120140160

Bia

łyst

ok

Byd

go

szcz

Ka

tow

ice

Kie

lce

Lublin

Ols

zty

n

Op

ole

Rze

szó

w

Szcze

cin

Zie

lon

a G

óra

produkcyjnym przedprodukcyjnympoprodukcyjnym



tym nadal utrzymywał się najwyższy poziom przeciętnego wynagrodzenia w sektorze

przedsiębiorstw przy jednocześnie występujących niskich cenach mieszkań.

W 2014 r. został uruchomiony nowy program wspierania zakupu mieszkań na własność MDM#.

Poziom jego wykorzystania w miastach wojewódzkich był zróżnicowany i zdeterminowany

wysokością wyznaczonych w programie limitów cen oraz stopniem dostępności na

poszczególnych rynkach mieszkań spełniających kryteria cenowe programu. W większości

ośrodków odnotowano niedopasowanie przyjętych w programie maksymalnych limitów cen do

cen występujących na regionalnych rynkach. Największą skalę niedopasowania zanotowano w

większych ośrodkach, tj.: Krakowie, Warszawie i Wrocławiu, gdzie wyznaczony poziom limitów

był za niski, w porównaniu do cen rynkowych. Odwrotna sytuacja wystąpiła w trzech miastach,

tj.: Łodzi, Olsztynie i Zielonej Górze, w których limity wyznaczone w programie MDM były

wyższe od średnich cen notowanych na tych rynkach (por. wykres 115 – wykres 116).

Wykres 99. Stopa bezrobocia w 6M Wykres 100. Stopa bezrobocia w 10M


Wykres 101. Udział bezrobotnych w wieku do 34 lat w 6M

Wykres 102. Udział bezrobotnych w wieku do 34 lat w 10M

Źródło: GUS. Źródło: GUS.

0

3

6

9

12

15

18

21

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014



Polska

0

3

6

9

12

15

18

212002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

Białystok Bydgoszcz KatowiceKielce Lublin OlsztynOpole Rzeszów SzczecinZielona Góra Polska

252831343740434649525558

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014



Polska

33

36

39

42

45

48

51

54

57

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

Białystok Bydgoszcz Katowice

Kielce Lublin Olsztyn

Opole Rzeszów Szczecin

Zielona Góra Polska



Wykres 103. Przeciętne wynagrodzenie w sektorze

przedsiębiorstw w 6M (zł/miesiąc) Wykres 104. Przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw w 10M (zł/miesiąc)

Źródło: GUS. Źródło: GUS.

Wykres 105. Dostępność mieszkania za przeciętne

wynagrodzenie (w m kw.) w 6M - RP

Wykres 106. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie (w m kw.) w 10M - RP

Źródło: NBP, GUS. Źródło: NBP, GUS

Wykres 107. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie (w m kw.) w 6M - RW

Wykres 108. Dostępność mieszkania za przeciętne wynagrodzenie (w m kw.) w 10M - RW

Źródło: NBP, GUS Źródło: NBP, GUS

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

5500

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014



Polska

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

5500

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014

Białystok Bydgoszcz KatowiceKielce Lublin OlsztynOpole Rzeszów SzczecinZielona Góra Polska

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

0,8

0,9

1,0

III 2

006

I 200

7

III 2

007

I 200

8

III 2

008

I 200

9

III 2

009

I 201

0

III 2

010

I 201

1

III 2

011

I 201

2

III 2

012

I 201

3

III 2

013

I 201

4

III 2

014

I 201

5



0,40,50,60,70,80,91,01,11,21,3

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015


0,2

0,4

0,6

0,8

1,0

1,2

1,4

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015



0,4

0,6

0,8

1,0

1,2

1,4

1,6

1,8

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015




Wykres 109. Dostępność kredytu PLN w 6M Wykres 110. Dostępność kredytu PLN w 10M


Wykres 111. Kredytowa dostępność mieszkania (kred. PLN) w 6M - RP

Wykres 112. Kredytowa dostępność mieszkania (kred. PLN) w 10M - RP


Wykres 113. Wartość kredytów z nowo zawartych umów kredytowych (w mln zł) w 6M (wg miejsca zamieszkania kredytobiorcy)

Wykres 114. Wartość kredytów z nowo zawartych umów kredytowych (w mln zł) w 10M (wg miejsca zamieszkania kredytobiorcy)

Źródło: BIK Źródło: BIK

707580859095

100105110115120125

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014



707580859095

100105110115120125

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014


30405060708090

100110

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014



30

50

70

90

110

130

150

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014

Białystok Bydgoszcz Katowice

Kielce Lublin Olsztyn

Opole Rzeszów Szczecin

Zielona Góra

02 0004 0006 0008 000

10 00012 00014 00016 00018 00020 00022 00024 000

2005 2007 2009 2011 2013



0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

2005 2007 2009 2011 2013

Białystok Bydgoszcz Katowice KielceLublin Olsztyn Opole RzeszówSzczecin Zielona Góra



Wykres 115. Luka/nadwyżka limitu RNS/MDM względem mediany transakcji w 6M - RP

Wykres 116. Luka/nadwyżka limitu RNS/MDM względem mediany transakcji w 10M - RP

Źródło: NBP, BGK Źródło: NBP, BGK

3.1.3.4. Budownictwo mieszkaniowe w 16 miastach wojewódzkich

W 2014 r., podobnie jak w latach wcześniejszych, sektor mieszkaniowy w miastach

wojewódzkich rozwijał się z różną intensywnością. Poza lokalnymi uwarunkowaniami

poszczególnych rynków, fundamentalnymi czynnikami demograficznymi i ekonomicznymi,

istotny wpływ na zachowania podmiotów reprezentujących stronę popytową i podażową miały

zmiany regulacji prawnych. Z dniem 1 stycznia 2014 r., po rocznej przerwie funkcjonowania

rynku mieszkaniowego bez programu wspierającego, został uruchomiony nowy program MDM,

adresowany do młodych gospodarstw domowych, kupujących swoje pierwsze mieszkanie.

Objęcie programem tylko lokali z rynku pierwotnego, przy jednocześnie bogatej i dostosowanej

ofercie podażowej do potencjału nabywców mieszkań oraz racjonalnej polityce kredytowej

banków, przełożyło się na wzrost skali popytu na tym rynku. Ponadto, silny impuls popytowy

generowali nabywcy gotówkowi, którzy w wyniku niskiego poziomu oprocentowania lokat

bankowych, poszukiwali alternatywnych form lokowania posiadanego kapitału. Bardzo dobre

wyniki sprzedażowe inwestorów, zwłaszcza firm deweloperskich i zredukowana nadpodaż

mieszkań z końca 2013 r., zwiększyła ich aktywność. Na większości regionalnych rynków

w 2014 r., w relacji do 2013 r., odnotowano wzrost liczby rozpoczętych inwestycji

mieszkaniowych oraz liczby kontraktów na budowę nowych lokali (por. wykres 123 – wykres

124). Podobnie sytuacja kształtowała się w I kw. 2015 r.

Efekty budownictwa mieszkaniowego mierzone liczbą mieszkań przekazanych do eksploatacji

w większości ośrodków wojewódzkich (z wyjątkiem Lublina, Olsztyna, Szczecina i Wrocławia),

były wyższe w 2014 r. w porównaniu do 2013 r. (por. wykres 117 – wykres 118). Na wynik, poza

niską skalą odniesienia (względem roku 2013 r.), mógł mieć wpływ fakt oddawania do

użytkowania mieszkań, których budowę rozpoczęto w okresie: 2011 – kwiecień 2012 r., tj. przed

wejściem w życie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu

jednorodzinnego z 16.09.2011 r. Na większości lokalnych rynków, dzięki elastycznemu

dostosowaniu oferty podażowej do struktury popytu, budowane i oddawane do użytkowania

były mniejsze lokale. Potwierdza to utrzymujący się od ponad dwóch lat trend spadkowy

-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

80%

I 200

7

III 2

007

I 200

8

III 2

008

I 200

9

III 2

009

I 201

0

III 2

010

I 201

1

III 2

011

I 201

2

III 2

012

I 201

3

III 2

013

I 201

4

III 2

014

I 201

5



-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

80%

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015




w zakresie przeciętnej powierzchni użytkowej mieszkań przekazanych do eksploatacji (por.

wykres 121 – wykres 122).

W 2015 r. inwestorzy realizujący inwestycje z przeznaczeniem na sprzedaż i wynajem, wzorem

lat ubiegłych, prawdopodobnie także będą podejmowali racjonalne działania, uzależnione od

sytuacji na lokalnych rynkach. Odnotowany w ostatnim okresie w większości ośrodków wzrost

aktywności firm deweloperskich w pozyskiwaniu nowych kontraktów i rozpoczynaniu nowych

budów, potwierdza prognozę wysokiego poziomu popytu. Zakupom powinny sprzyjać:

oczekiwana poprawa koniunktury w gospodarce, niski poziom stóp procentowych, który

z jednej strony powinien zapewnić tańsze kredyty, z drugiej niską opłacalność lokat i chęć

uzyskania wyższych stóp zwrotu, w tym z rynku mieszkaniowego. Na regionalne rynki będzie

oddziaływał program MDM, przy czym jego znaczenie będzie zróżnicowane i uzależnione od

wysokości wyznaczonych w programie limitów cen mieszkań, ich dostępności na rynku, a także

przyjętych zmian w programie. Na sektor mieszkaniowy mogą wpłynąć także zmiany

w rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego (m.in. kolejne zmniejszenie wysokości

wskaźnika LTV# przy kredycie hipotecznym) oraz planowana nowelizacja ustawy o ochronie

praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Wykres 117. Mieszkania oddane do użytkowania na

1000 ludności w 6M

Wykres 118. Mieszkania oddane do użytkowania na 1000 ludności w 10M


Wykres 119. Mieszkania oddane do użytkowania na 1000 zawartych małżeństw w 6M

Wykres 120. Mieszkania oddane do użytkowania na 1000 zawartych małżeństw w 10M


0

2

4

6

8

10

12

14

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014



0

2

4

6

8

10

12

14

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014


0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014



0,0

0,5

1,0

1,5

2,0

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014




Wykres 121. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania oddanego do użytkowania w 6M

Wykres 122. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkania oddanego do użytkowania w 10M


Wykres 123. Perspektywy budownictwa mieszkaniowego w 6M

Źródło: GUS

Wykres 124. Perspektywy budownictwa mieszkaniowego w 10M

Źródło: GUS

405060708090

100110120130140150160

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014



405060708090

100110120130140150160

2002

2004

2006

2008

2010

2012

2014


0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000

45 000

50 000

55 000

60 000

65 000

70 000

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Mieszkania, na budowę których wydano pozwolenia Mieszkania, których budowę rozpoczęto

Gdańsk Kraków Łódź Poznań Warszawa Wrocław

01 0002 0003 0004 0005 0006 0007 0008 0009 000

10 00011 00012 00013 00014 00015 00016 00017 00018 000

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Mieszkania, na budowę których wydano pozwolenia Mieszkania, których budowę rozpoczęto

Białystok Bydgoszcz Katowice Kielce Lublin Olsztyn Opole Rzeszów Szczecin Zielona Góra



Wykres 125. Wskaźnik koniunktury produkcji mieszkań (w tys.) w 6M (mieszkania rozpoczęte minus mieszkania oddane)

Wykres 126. Wskaźnik koniunktury produkcji mieszkań (w tys.) w 10M (mieszkania rozpoczęte minus mieszkania oddane)


3.1.3.5. Analiza danych zgromadzonych w BaRN

Wraz z rozwojem badania nieruchomości zwiększa się liczba zarejestrowanych transakcji w bazie

BaRN. Na rynku pierwotnym w 2014 r. zarejestrowano blisko 154 tys. ofert (o 40% więcej niż

w roku poprzednim) oraz blisko 40 tys. transakcji (o blisko 70% więcej niż w 2013 r.). Wzrosty

liczby obserwacji zanotowano także w przypadku rynku wtórnego. Liczba ofert zbliżyła się do

90 tys. rekordów, a transakcji wyniosła 33 tys. (w stosunku do roku poprzedniego wzrost

odpowiednio o 17% i 55%). Obserwowany wzrost rekordów w bazie jest wynikiem wzrostu

liczby respondentów uczestniczących w badaniu tj. deweloperów o ponad 30%, a pośredników

o 44% (średnio w każdym badaniu w 2014 r. uczestniczyło ponad 400 deweloperów).

Wg szacunków lokalnych ekspertów w miastach wojewódzkich w 2014 r. liczba transakcji

ogółem na rynku wtórnym spadła o ponad 10%.

Wykres 127. Liczba rekordów w kwartałach w bazie BaRN

Źródło: NBP

W analizowanych 16 miastach wojewódzkich średnie ceny transakcyjne mieszkań na koniec

2014 r. na rynku pierwotnym ustabilizowały się na poziomie zbliżonym do końca roku

poprzedniego. Na 11 rynkach zanotowano wzrosty cen, a na pięciu spadki. Największe wzrosty

cen zanotowano w Katowicach (o 8%), Poznaniu (o ok. 6%) oraz Łodzi (ok. 5%). Najsilniejsze

-11-9-7-5-3-113579

11

IV 2

005

II 2

006

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014



-1,3-1

-0,7-0,4-0,10,20,50,81,11,41,7

IV 2

005

II 2

006

IV 2

006

II 2

007

IV 2

007

II 2

008

IV 2

008

II 2

009

IV 2

009

II 2

010

IV 2

010

II 2

011

IV 2

011

II 2

012

IV 2

012

II 2

013

IV 2

013

II 2

014

IV 2

014


0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

80 000

90 000

100 000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015

Oferty mieszkań Oferty najmu Transakcje mieszkań Transakcje najmu



spadki obserwowano w Gdańsku (o 6%), Rzeszowie (o 2%) oraz, na największym polskim rynku,

w Warszawie (o 1,5%).

Stabilizację średniej ceny m kw. obserwowano również na rynku wtórnym. Na koniec 2014 r.

w stosunku do końca roku poprzedniego ceny wzrosły na 12 rynkach. Największe wzrosty

zanotowano w Opolu (o 5%), Gdańsku (o 4%) oraz Wrocławiu (o 3%). Na czterech rynkach

zanotowano spadki cen, przy czym największe były w Kielcach i Zielonej Górze (o 5%) oraz

Poznaniu (o 1%).

Ceny transakcyjne zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym są silnie, dodatnio skorelowane

z wielkością rynku. Najwyższe ceny u deweloperów na koniec 2014 r. były w Warszawie

(7315 zł/m kw.) Poznaniu (6226 zł/m kw.), Wrocławiu (5788 zł/m kw.) oraz Gdańsku (5785 zł/m

kw.). Na rynku wtórnym najwyższe ceny obserwowane były w Warszawie (7387 zł/m kw.),

Krakowie (5834 zł/ m kw.) oraz Wrocławiu (5194 zł/m kw.).

Średni czas sprzedaży mieszkania na rynku wtórnym w 2014 r. w stosunku do roku

poprzedniego pozostał niemal niezmieniony i ukształtował się na poziomie 158 dni. Dla sześciu

największych miast w Polsce, a więc dla najbardziej płynnych rynków średni czas sprzedaży

mieszkania ukształtował się na poziomie jedynie kilka dni krótszym.



3.1.3.6. Rynek pierwotny mieszkań wg bazy BaRN

Wykres 128. Mediana ceny ofert sprzedaży (zł/m kw.) w 6M - RP

Wykres 129. Mediana ceny transakcji sprzedaży w (zł/m kw.) 6M - RP

Źródło: NBP Źródło: NBP

Wykres 130. Mediana ceny ofert sprzedaży (zł/m kw.) w 10M - RP

Wykres 131. Mediana ceny transakcji sprzedaży (zł/m kw.) w 10M - RP


Wykres 132. Miernik dopasowania mieszkań o pow. <= 50 m kw. w 6M - RP

Wykres 133. Miernik dopasowania mieszkań o pow. <= 50 m kw. w 10M - RP


Uwaga do wykresu 130: procentowe niedopasowanie podaży (oferty deweloperskie mieszkań) i szacunkowego popytu (transakcje mieszkaniami) względem wielkości mieszkania, wg danych z bazy BaRN; niedopasowanie liczone jest jako relacja udziału mieszkań o powierzchni użytkowej do 50 m kw.

będących w ofercie do udziału transakcji mieszkaniami o powierzchni do 50 m kw. (średnia z czterech ostatnich kwartałów). Wynik dodatni (powyżej czarnej kreski) świadczy o nadmiarze mieszkań o danej wielkości, ujemny natomiast o niedoborze. Analogiczne uwagi do wykresów 131 do 133 oraz 138 do 142.

2000

4000

6000

8000

10000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015



2000

4000

6000

8000

10000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015



2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015


2000

3000

4000

5000

6000

7000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015


-80%

-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

80%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014



-80%

-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

80%

2006

2008

2010

2012

2014




Wykres 134. Miernik dopasowania mieszkań o pow. > 50 m kw. w 6M - RP

Wykres 135. Miernik dopasowania mieszkań o pow. > 50 m kw. w 10M - RP


3.1.3.7. Rynek wtórny mieszkań wg bazy BaRN

Wykres 136. Mediana ceny ofert sprzedaży (zł/m kw.) w 6M - RW

Wykres 137. Mediana ceny transakcji sprzedaży (zł/m kw.) w 6M - RW


Wykres 138. Mediana ceny ofert sprzedaży (zł/m kw.) w 10M - RW

Wykres 139. Mediana ceny transakcji sprzedaży (zł/m kw.) w 10M - RW


-70%-60%-50%-40%-30%-20%-10%

0%10%20%30%40%50%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014



-100%-80%-60%-40%-20%

0%20%40%60%80%

100%120%140%160%

2006

2008

2010

2012

2014


2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

9000

10000

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015



1500

2500

3500

4500

5500

6500

7500

8500

9500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015



150020002500300035004000450050005500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015


1500

2500

3500

4500

5500

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015




Wykres 140. Miernik dopasowania mieszkań o pow. <= 50 m kw. w 6M - RW

Wykres 141. Miernik dopasowania mieszkań o pow. <= 50 m kw. w 10M - RW


Wykres 142. Miernik dopasowania mieszkań o pow.

> 50 m kw. w 6M - RW

Wykres 143. Miernik dopasowania mieszkań o pow. > 50 m kw. w 10M - RW


Wykres 144. Średni czas sprzedaży w 6 - RW Wykres 145. Średni czas sprzedaży w 10M - RW


-80%

-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014



-80%

-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

60%

2006

2008

2010

2012

2014

Bydgoszcz Białystok KatowiceKielce Lublin OlsztynOpole Rzeszów SzczecinZielona Góra

-20%

0%

20%

40%

60%

80%

100%

120%

140%

160%

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014



-50%

-30%

-10%

10%

30%

50%

70%

90%2006

2008

2010

2012

2014


0306090

120150180210240270

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015



050

100150200250300350400

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015




3.1.3.6. Rynek najmu mieszkań według bazy BaRN

Średnie stawki najmu (ofertowe i transakcyjne) dla całego kraju w IV kw. 2014 r. w stosunku

do sytuacji sprzed roku wzrosły. W przypadku ofert zanotowano średni wzrost stawek o 3%,

a transakcji o ponad 5%. Zdecydowanie najwyższe stawki ofertowe notowano w Warszawie

(49,7 zł/m kw.), Wrocławiu (37,9 zł/m kw.) oraz Gdańsku i Poznaniu (35,6 zł/m kw.). Najwyższe

ceny transakcyjne odnotowano w Warszawie (41,4 zł/m kw.), Krakowie (30,9 zł/m kw.) oraz

Gdańsku (30,3 zł/m kw.).

Najwyższe stawki obserwuje się niezmiennie od wielu lat przede wszystkim w ośrodkach

akademickich oraz skupiających działalność biznesową, czyli największych rynkach

mieszkaniowych w Polsce. Same stawki wśród miast są również mocno zróżnicowane. Najwyżej

wyceniane są zazwyczaj lokale położone w centrum miasta, z dobrą komunikacją i z dostępem

do infrastruktury. Czynsze w takich lokalizacjach są nawet kilkukrotnie wyższe niż mieszkań

w dalszych lokalizacjach, głównie w dzielnicach poprzemysłowych. W grupie najmniejszych

miast ze względu na małą liczbę transakcji zarejestrowanych w bazie BaRN wyniki analizy

czynszów są obarczone większym błędem, a ich wiarygodność i możliwość dalszego

wnioskowania zdecydowanie mniejsze.

Wykres 146. Średnie ofertowe stawki najmu (zł/m kw.) w 6M

Wykres 147. Średnie transakcyjne stawki najmu (zł/m kw.) w 6M


10152025303540455055

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015



10

15

20

25

30

35

40

45

50

III 2006

I 2007

III 2007

I 2008

III 2008

I 2009

III 2009

I 2010

III 2010

I 2011

III 2011

I 2012

III 2012

I 2013

III 2013

I 2014

III 2014

I 2015



Słownik pojęć i skrótów



Arbitraż - Transakcja kupna/sprzedaży dóbr podlegających wymianie handlowej (np. towarów,

papierów wartościowych, mieszkań), umożliwiająca uzyskanie zysku bez ponoszenia ryzyka.

Istotą arbitrażu jest zauważenie różnicy cen tego samego produktu na różnych rynkach lub na

tym samym rynku. W przypadku, gdy owa różnica jest większa od kosztów transakcyjnych,

inwestor osiąga zysk kupując produkt na rynku tańszym, a sprzedając na droższym.

BaRN – Baza Rynku Nieruchomości. Baza danych zawierająca dane o cenach ofertowych

i transakcyjnych mieszkań na rynkach pierwotnych i wtórnych oraz o rynkowych stawkach

najmu w 16 miastach stolicach województw. Dane pochodzą od pośredników, spółdzielni

mieszkaniowych oraz deweloperów dobrowolnie biorących udział w badaniu, a częściowo także

powiatowych Rejestrów Cen i Wartości Nieruchomości. Dane są gromadzone i weryfikowane

przez oddziały okręgowe NBP.

Budynek typu 1121 – budynek przeciętny mieszkalny, wielorodzinny, pięciokondygnacyjny,

z podziemnym garażem oraz pomieszczeniami usługowymi na parterze; konstrukcja tradycyjna

(nadziemna część murowana z cegieł ceramicznych), monitorowany przez NBP od II połowy

2004 r. na podstawie danych Sekocenbud Przyjęto dla uproszczenia, że koszt budowy m kw.

garażu oraz pomieszczeń usługowych jest zbliżony do kosztu budowy mieszkania w standardzie

deweloperskim. Rzeczywista, oparta na kosztach budowy cena m kw. mieszkania zależy od

udziału zewnętrznych powierzchni, odmiennych dla różnych budynków. Przy obliczaniu ceny

m kw. pow. użytkowej mieszkania dla konsumenta przyjęto 20-procentowy udział powierzchni

zewnętrznych w stosunku do powierzchni mieszkania i o tę wielkość skorygowano w górę cenę

m kw. mieszkania. Dane dostosowano do modelu deweloperskiego procesu budowlanego,

szerzej opisanego w artykule 3 w Raporcie o sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych

i komercyjnych w Polsce w 2011 r., NBP 2012.

Centrum handlowe – nieruchomość handlowa, która została zaplanowana, zbudowana oraz jest

zarządzana jako jeden podmiot handlowy. Składa się ona ze wspólnych części o minimalnej

powierzchni najmu (GLA) 5000 m kw. oraz zawiera minimum 10 sklepów.

DI – (ang. Disposable Income) dochód do dyspozycji brutto gospodarstw domowych.

Dostępność kredytu – miara określająca krotność miesięcznego wynagrodzenia w sektorze

przedsiębiorstw na danym rynku z uwzględnieniem wymogów kredytowych banku

i parametrów kredytu (stopa procentowa, okres amortyzacji, minimalne wynagrodzenie jako

minimalny dochód po spłacie rat kredytowych). Znaczenie informacyjne ma tempo zmian

i zróżnicowanie regionalne a nie wysokość wskaźnika.

Dostępność mieszkania – miara potencjalnej możliwości zakupu powierzchni mieszkania

w cenie średniej ofertowej i transakcyjnej (NBP) za przeciętne wynagrodzenie. Wyraża liczbę

metrów kwadratowych mieszkania możliwych do nabycia za przeciętne wynagrodzenie

w sektorze przedsiębiorstw w danym mieście (GUS).



DTI – (ang. Debt to Income) – wskaźnik określający wysokość kosztów obsługi kredytu (spłaty)

kredytu do przeciętnego dochodu do dyspozycji brutto gospodarstw domowych.

Dźwignia finansowa - relacja zobowiązań i rezerw na zobowiązania do kapitału własnego.

PONT– baza danych o cenach ofertowych nieruchomości mieszkaniowych, gromadzona przez

firmę PONT Info Nieruchomości.

Globalna zdolność kredytowa – miara określająca, jaka jest łączna zdolność kredytowa (kredyty

mieszkaniowe) wszystkich gospodarstw domowych w miastach w Polsce. Kalkulowana jest na

podstawie indywidualnych dochodów do dyspozycji gospodarstw domowych (budżety

gospodarstw domowych GUS) oraz wymogów kredytowych banku i parametrów kredytu.

Indeks hedoniczny cen mieszkań – odzwierciedla „czystą” cenę, tj. wynikającą z innych

czynników niż różnice w jakości mieszkań. Analizowana jest zawsze cena wystandaryzowanego

mieszkania przeciętnego dla danego rynku, stworzonego na podstawie modelu

ekonometrycznego. Indeks koryguje średnią cenę z próby badawczej o zmianę jakości mieszkań

znajdujących się w tej próbie w każdym z okresów. Odróżnia się tym od dynamiki średniej ceny

czy mediany w próbie, która reagowałaby silnie na zmianę kompozycji próby, zwiększeniem

ceny wobec większej liczby mieszkań małych z wyższą ceną m kw..Więcej informacji w artykule

M. Widłak (2010) „Metody wyznaczania hedonicznych indeksów cen jako sposób kontroli zmian

jakości dóbr”, Wiadomości Statystyczne nr 9.

IRR – (ang. Internal Rate of Return), wewnętrzna stopa zwrotu - metoda ekonomicznej oceny

efektywności projektów inwestycyjnych. Inwestycja jest opłacalna, gdy wewnętrzna stopa

zwrotu jest wyższa od stopy granicznej, będącej najniższą stopą rentowności możliwą do

zaakceptowania przez inwestora.

Kredytowa dostępność mieszkania – miara określająca liczbę metrów kwadratowych

mieszkania w średniej cenie ofertowej i transakcyjnej na danym rynku (NBP), która można

zakupić z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego uzyskanego w oparciu o przeciętne

miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw na danym rynku (GUS),

z uwzględnieniem parametrów kredytu (stopa procentowa, okres amortyzacji, minimalna pensja,

jako minimalny dochód po spłacie rat kredytowych) i wymogów kredytowych banku. Znaczenie

informacyjne ma tempo zmian indeksu i rozpiętości pomiędzy rynkami.

LTV – (ang. Loan to Value), wskaźnik określający wysokość udzielanego kredytu lub pożyczki do

wartości zabezpieczeń spłaty tego kredytu.

DFD – przeciętna duża firma deweloperska podlegająca analizie, wyodrębniona na podstawie

numeru PKD2007. Duża firma deweloperska zatrudnia więcej niż 50 pracowników.

Mieszkanie dla Młodych (MDM) – rządowy program wspierania budownictwa

mieszkaniowego, poprzez dopłaty typu grantowego do kredytu mieszkaniowego, dla

gospodarstw domowych spełniających warunki tj. wiek do 35 roku życia, brak własności

mieszkania, powierzchnia użytkowa mieszkania nie przekracza odpowiednio 75 m kw. dla



lokalu mieszkalnego i 100 m kw. dla domu jednorodzinnego. Program wszedł w życie na

początku 2014 r.

MDR - (ang. Mortgage Debt Ratio) wskaźnik określający procentowy udział spłat kredytów

hipotecznych w budżecie kredytobiorcy.

Miasta 200-500 - wszystkie miasta w Polsce o liczbie ludności od 200 do 500 tysięcy.

MLS – (ang. Multiple Listing System) system, który umożliwia pośrednikom w obrocie

nieruchomościami wymianę informacji dotyczących ofert lokali na sprzedaż.

OOH – (ang. Owner Occupied Housing) mieszkania zamieszkałe przez właściciela.

P/I – (ang. Price to Income), wskaźnik określający w latach relację wysokość ceny przeciętnego

mieszkania na danym rynku do przeciętnego rocznego dochodu do dyspozycji.

P/R – (ang. Price to Rent), wskaźnik określający relację wysokość ceny przeciętnego mieszkania na

danym rynku do przeciętnego kosztu najmu podobnego mieszkania.

Podnajem – oznacza proces czasowego udostępniania przez właściciela mieszkania, całości

nieruchomości lub jej części, za ustaloną odpłatność.

Przednajem (ang. Pre-let)– wynajmowanie powierzchni nieruchomości komercyjnych podczas

procesu budowy nieruchomości. Określony jego poziom jest wymagany przez bank finansujący

inwestycję, jako zabezpieczenie dochodów z inwestycji.

Racjonowanie kredytu (ang. Credit Rationing) – oznacza ograniczanie przez banki udzielania

kredytu w związku z ich własną oceną rosnącego ryzyka. W specyficznych sytuacjach może to

powodować spadki wartości nowo udzielanego kredytu pomimo braku istotnych zmian bieżącej

zdolności kredytowej podmiotu, co może prowadzić do samosprawdzającej się prognozy.

Rekomendacja S – stanowi zbiór zasad dobrych praktyk dotyczących ekspozycji kredytowych

zabezpieczonych hipoteką. Została wprowadzona w 2006 r, przez Komisję Nadzoru Bankowego

wydana na podstawie art, 137 pkt 5 ustawy - Prawo bankowe (Dz. U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 z

późniejszymi zmianami).

Rekomendacja T - dotyczy dobrych praktyk w zakresie zarządzania ryzykiem detalicznych

ekspozycji kredytowych. Została wprowadzona w 2010 r, przez Komisję Nadzoru Finansowego

wydana na podstawie art, 137 pkt 5 ustawy - Prawo bankowe (Dz. U. z 2002 r. Nr 72, poz. 665 z

późniejszymi zmianami).

Rekomercjalizacja obiektów komercyjnych - ponowny wynajem obiektów, które były wcześniej

wynajmowane.

Rodzina na Swoim (RNS) – rządowy program wspierania budownictwa mieszkaniowego

poprzez dopłaty do odsetek od kredytów mieszkaniowych, zakończony w końcu 2012 r.

Sekocenbud – wydawnictwo gromadzące dane o kosztach w budownictwie. Zespół korzysta

z kwartalnych zeszytów Biuletyn Cen Obiektów Budowlanych BCO, część I, obiekty

kubaturowe.



Standard deweloperski nowego mieszkania - może to być mieszkanie z wylewką betonową na

podłodze i tynkami na ścianach oraz drzwiami wejściowymi, do całkowicie samodzielnego

wykończenia przez kupującego. Dokładna realizacja standardu może się różnić w zależności od

dewelopera. Wskazane jest opisanie tego stanu w umowie kupna mieszkania.

Standard nieruchomości biurowych – powierzchnię biurową klasyfikuje się według standardu,

który ona oferuje. Klasyfikacja zależy od wieku budynku, lokalizacji, możliwości przekształcania

powierzchni według potrzeb najemcy, specyfikacji technicznej (np. podnoszonych podłóg oraz

podwieszanych sufitów), parkingów podziemnych i naziemnych oraz innych czynników, które

są ważne z punktu widzenia najemcy.

Stopa kapitalizacji - iloraz dochodu operacyjnego netto, możliwego do uzyskania na rynku,

i ceny rynkowej nieruchomości (zgodnie z Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny).

Sytuacja mieszkaniowa – rozumiana jako wskaźnik zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych

społeczeństwa. Najczęściej mierzy się ją jako relację wyrażoną w wielkościach naturalnych

pomiędzy zasobem mieszkaniowym a ludnością. Opisują ją takie wskaźniki jak: liczba mieszkań

na 1000 ludności, wielkość przeciętnego mieszkania, stan techniczny mieszkania, dostęp do

komunikacji publicznej, mierzony np. średnim czasem dojazdu do miejsca pracy.

TBS – Towarzystwo Budownictwa Społecznego jest firmą działającą w oparciu o Ustawę z dnia

26 października 1995 r, o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst

jednolity Dz. U. z 2000 r, Nr 98, poz. 1070 ze zm.), której przedmiotem działania jest budowanie

domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu, świadczenie usług zarządzania

i administrowania oraz prowadzenie działalności związanej z budownictwem mieszkaniowym

i infrastrukturą towarzyszącą. W założeniu oferta TBS-ów jest skierowana dla niezamożnych

rodzin, które mogą korzystać z dotowanego przez budżet państwa kredytu z Krajowego

Funduszu Mieszkaniowego (KFM). Lokatorzy płacą czynsz, który z reguły jest wyższy niż

w czynszówkach komunalnych (ponieważ z tego czynszu spłacany jest kredyt), ale niższy od

rynkowego.

TDR - (ang. Total Debt Ratio) wskaźnik określający procentowy udział spłat kredytów w budżecie

kredytobiorcy.

Wskaźnik pustostanów (ang. Vacancy Rate)– relacja niewynajętej powierzchni do skumulowanej

(całkowitej) podaży powierzchni nieruchomości komercyjnych w danej lokalizacji, np. mieście

lub dzielnicy.

Wskaźniki rentowności – ROA (ang. Return on Assets) – relacja wyniku netto do aktywów na

koniec okresu, ROE (ang. Return on Equity) – relacja wyniku netto do kapitału własnego na

koniec okresu, rentowność sprzedaży netto – zysk netto w relacji do dochodów ze sprzedaży.

Wynajem profesjonalny – proces wynajmowania powierzchni mieszkalnej specjalnie w tym celu

zbudowanej; właścicielem zasobu na wynajem może być zarówno podmiot prawny (gmina,

samorząd, fundusz nieruchomościowy), jak i osoba fizyczna; w Polsce rynek ten jest niewielki

i zdekapitalizowany.

Wykaz skrótów


Wykaz skrótów

+3M 3 miesięczne zmiany

5M 5 miast: Gdańsk, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław

6M 6 miast: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Wrocław

7M 7 miast: Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa, Wrocław

10M 10 miast: Białystok, Bydgoszcz, Katowice, Kielce, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin, Zielona Góra

AMRON System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami

BaNK Baza Rynku Nieruchomości Komercyjnych

BaRN Baza Rynku Nieruchomości

BIK Biuro Informacji Kredytowej

CPI Consumer Price Index

DFD Duża firma deweloperska

DI Dochód do dyspozycji

DTI Debt to Income

FMnW Fundusz Mieszkań na Wynajem

GD Gospodarstwa domowe

GUS Główny Urząd Statystyczny

IRR Internal Rate of Return

EURIBOR Euro Interbank Offer Rate

KNF Komisji Nadzoru Finansowego

KRS Krajowy Rejestr Sądowy

LIBOR London Interbank Offered Rate

LTV Loan-to-Value

MDM Mieszkanie dla Młodych

MDR Mortgage Debt Ratio

MLS Multiple Listing System

MSSF Międzynarodowe Standardy Sprawozdawczości Finansowej

NBP Narodowy Bank Polski

OOH Owner Occupied Housing

PAB Polska Agencja Badawcza Budownictwa

P/I Price to Income

RNS Rodzina na Swoim

Wykaz skrótów


RP Rynek pierwotny mieszkań

RPO Oferta na rynku pierwotnym

RPT Transakcja na rynku pierwotnym

PSR Polskie Standardy Rachunkowości

RW Rynek wtórny mieszkań

RWO Oferta na rynku wtórnym

RWT Transakcja na rynku wtórnym

ROA Return on Assets

ROE Return on Equity

SARFIN System Analiz Rynku Finansowania Nieruchomości.

TBS Towarzystwo Budownictwa Społecznego

TDR Total Debt Ratio

WIBOR Warsaw Interbank Offered Rate

WIG20 Indeks grupujący 20 spółek z GPW o najwyższej wartości akcji pozostających

w wolnym obrocie

ZBP Związek Banków Polskich

ZKPK Zakumulowany indeks zmiany kryteriów polityki kredytowej banków

wrzesień 2015 r. raport o sytuacji na rynku nieruchomości ... · zaorska marta oo szczecin...

Documents