鹤山市“三旧”改造单元规划技术规范指引

（征求意见稿）

鹤山市自然资源局

深圳市新城市规划建筑设计股份有限公司

江门市江海规划建筑设计院有限公司

2019年05月

目录第一章 总则11.1 目的依据11.2 适用范围11.3编制原则11.4 成果构成21.5编制内容可以简化的相关情形3第二章 “三旧”改造单元划定指引42.1 “三旧”改造单元划定意义42.2 “三旧”改造单元划定技术要求4第三章 技术文件63.1 研究报告63.2 专项研究123.3 图集153.4 技术文件的形式17第四章 管理文件194.1 管理文件的成果构成194.2 文本的内容要求194.3 图则的内容要求204.4 管理文件的形式21第五章 附则22附件1：“三旧”改造单元规划审批流程23附件2：“三旧”改造项目容积率计算指引27附件3：“三旧”改造单元规划申报资料清单30

第一章 总则1.1 目的依据

为规范鹤山市“三旧”改造单元规划的编制，根据《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府［2016］96号）、《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》（粤国土资规字〔2018〕3号）文件、江门市《江门市人民政府关于印发<江门市市区“三旧”改造实施意见（试行）>的通知》（江府〔2017〕19号）、《江门市推进三旧改造工作领导小组办公室关于印发<广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造实施意见>贯彻意见的通知》（江三旧办〔2018〕17号）及《鹤山市“三旧”改造工作实施意见（试行）》（鹤府〔2018〕12号），特制定本技术规范指引。

1.2 适用范围

鹤山市域内的“三旧”改造单元规划编制适用本规范指引。涉及已批“三旧”改造单元规划调整与修改的，参照本规范指引的相关要求，就调整与修改的内容，进行规划研究。

1.3编制原则

整体统筹原则。对“三旧”改造单元进行统筹谋划，合理安排拆除重建、现状保留、综合整治等区域。有序推进“三旧”

条文说明：

1.1 参考《鹤山市“三旧”改造工作实施意见（试行）》首段：

为深入推进我市旧城镇、旧厂房、旧村庄(以下简称“三旧”)改造工作，促进节约集约用地,释放土地潜能，满足我市经济社会发展需求，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府[2009]78号)、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》(粤府[2016]96号)和《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造实施意见的通知》(粤国土资规字[2018] 3号),参照《江门市人民政府关于印发<江门市市区“三旧”改造实施意见(试行)>的通知》(江府[2017]19号)和《江门市推进三旧改造工作领导小组办公室关于印发<广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造实施意见〉贯彻意见的通知》(江三旧办[2018]17号),制定本实施意见。

1.2 参考《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》1.2适用范围：

本规定适用于深圳市行政区域内以拆除重建为主的城市更新单元规划的制定。

涉及已批更新单元规划调整与修改的，参照本规定的相关要求，就调整与修改的内容，进行规划研究。

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改造项目，实现连片改造，助推城市品质整体提升。

公益优先原则。优先保障城市公共服务设施、基础设施或者其他城市公共利益项目。优化和落实已批控制性详细规划的各类设施。结合开发总量，依据《江门市区城乡规划管理技术规定》等相关规范，完善各类公共设施的配套要求。

实施可行原则。在明细产权的基础上，充分尊重和保障相关权利人的合法权益，通过规划的优化调整，实现“三旧”改造单元的实施可行。

1.4 成果构成

“三旧”改造单元规划应包括两个部分的内容：一是技术文件；二是管理文件。

技术文件包含规划研究报告、专项研究、技术图纸，是关于规划设计情况的技术性研究论证的文字、图纸、表格等，是制定管理文件的基础和技术支撑。

管理文件包含文本、附图、规划批准文件。

条文说明：

1.3 参考《东莞市城市更新单元前期研究报告编制指引》第一章编制原则：

整体统筹原则。对更新单元进行统筹谋划，合理安排拆除重建、生态修复、整治活化等区域。有序安排更新推进计划，实现连片更新，助推城市品质整体提升。

公益优先原则。优先保障城市公共服务设施、基础设施或者其他城市公共利益项目。优化和落实已批城市更新专项规划和更新单元划定确定的各类设施。结合开发总量，依据《东莞市城市规划管理技术规定》及相关规范，完善各类公共设施的配套要求。

面向实施原则。面向实施的项目策划，在明晰产权的基础上，充分尊重和保障相关权利人的合法权益，实现政府、集体、权利人、开发企业利益共享多赢。面向实施的规划安排，编制成果的部分内容达到修建性详细规划深度，指导项目的实施。

1.4 参考《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》第一章第五部分成果构成：

城市更新单元规划属于法定图则层次的成果，成果内容包括：技术文件和管理文件。

技术文件包含规划研究报告、专项/专题研究、技术图纸，是关于规划设计情况的技术性研究论证的文字、图纸、表格等，是制定管理文件的基础和技术支撑。

管理文件包含文本、附图、规划批准文件。规划批准文件是规划国土主管部门和城市更新主管部门实施城市更新单元规划管理的审批依据。

1.5编制内容可以简化的相关情形

属于下列情形之一的三旧改造项目，可酌情简化三旧改造单元规划的编制内容，予以优先推进：

1、政府主导类项目，即市政府、镇政府（街道办）及相关部门认为确需实施拆除重建，且通过政府公开出让方式的三旧改造项目；

2、工改非经营类项目；

3、工改工项目，即旧厂房改造为符合产业发展要求的产业提升项目；

4、公益性用地面积占单元范围总面积50%及以上的城市更新项目。

上述项目在编制三旧改造单元规划时，成果可按下列情况简化：

（1）对不涉及已批控规局部调整的，可按改造范围内的已批控规作为三旧改造单元规划，并简述改造目标与方式、三旧改造单元范围、基本情况分析、公益性责任落实、项目实施措施方面的内容。

（2）对涉及已批控规局部调整的，除按上述第（1）点要求提供材料外，还需要针对控规局部调整提供专题论证。

第二章 “三旧”改造单元划定指引2.1 “三旧”改造单元划定意义

“三旧”改造单元指在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，综合考虑河流、山体等自然要素，城市规划路网，以及地块产权边界等因素所划定的具有一定面积、相对成片的改造区域，是“三旧”改造项目规划、建设、监管的基本单元，也是“三旧”改造规划统筹、整体提升的基本单元。

2.2 “三旧”改造单元划定技术要求

1、“三旧”改造单元应是一个完整的城市功能单元，结合河流、山体等自然界线和规划市政道路划定边界，可结合权属界线和行政辖区边界进行修正，保证边界相对完整。

对于涉及主要道路的，已按规划线位和宽度实施的道路，原则上以道路中心线为界；需要通过“三旧”改造项目实施的道路，原则上以道路红线为界，将规划道路整体纳入“三旧”改造单元范围。

对于周边改造需求迫切的旧村庄及急需实施的规划公共服务设施用地，原则上应纳入“三旧”改造单元统筹考虑。

2、“三旧”改造单元内拆除用地的面积原则上不小于1公顷，且符合以下要求：

条文说明：

2.1 参考《东莞市“三旧”改造单元前期研究报告编制指引》第四章第一部分“三旧”改造单元的定义：

三旧”改造单元是实施“三旧”改造的基本单位，申报“三旧”改造项目应以“三旧”改造单元为基本单位。“三旧”改造单元是指在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照相关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素所划定的具有一定面积、相对成片的改造区域。

一个“三旧”改造单元内，可同时存在综合整治、功能改变、拆除重建等不同类型的改造项目以及新增用地类项目，也可同时存在不同改造类型 的多个改造项目。

综合整治类项目是指：不改变建筑主体结构和使用功能，仅对建筑立面、环境、配套设施等进行完善和提升的项目。

功能改变类项目是指：不改变建筑主体结构，但改变使用功能的项目。

拆除重建类项目是指：对现状的建筑物予以拆除，并按城市发展需求对土地使用进行重新安排的项目。

2.2参考《东莞市城市更新单元划定方案编制和

审查工作指引》第二章第三部分第二节技术要求：

1、空间要求

更新单元原则上应位于城市更新专项规划确定的更新改造区域内，可结合实际情况进行适当修正，但超出更新改造区域部分占单元总面积比例不得大于 10%，更新为工业或仓储用途的不受该比例限制。

2、边界要求

（1）结合市政道路、河流、山体等自然界线划定边界，可结合权属界线和行政辖区边界进行修正，但应保证边界相对规整。

（2）对于涉及主要道路的，已按规划线型和宽度实施的道路，原则上以道路中心线为界；需要通过城市更新实施的道路，原则上以道路红线为界，将规划道路纳入更新单元范围。

· 原则上要求位于全市“三旧”改造专项规划确定的“三旧”改造范围内； 因技术原因导致拆除范围超出上述区域的，超出用地面积不得大于拆除范围的10%；生态修复用地或上层次规划确定的公共利益项目用地，不受本条规定限制。

· 符合全市“三旧”改造专项规划，但未纳入“三旧”改造标图建库范围，需符合《鹤山市“三旧”改造工作实施意见》标图建库条件，进行“三旧”改造项目申报同步进行标图建库工作。

3、“三旧”改造单元内可包含一个或多个“三旧”改造项目，同时可存在综合整治、拆除重建等不同“三旧”改造类型。

4、“三地”是“三旧”改造单元范围内部或者周边涉及到的难以单独出具规划条件的插花地、边角地、夹心地。“三地”可纳入“三旧”改造单元，其中纳入开发建设用地部分的面积单块不超过2000平方米（3亩），且累计面积不超过拆除范围的10%。

5、对于本指引实施前已批的三旧改造单元，需按照本技术指引核查改造单元范围，不符合本指引相关条款需重新进行三旧改造单元范围划定。

6、对于“三旧”改造单元范围无法达到上述要求的，应就限制要素进行论证说明，市自然资源局审查通过后方可确定三旧改造单元范围。

条文说明：

（3）对于周边改造需求迫切的旧村庄及急需实施的规划公共服务设施用地，原则上应纳入更新单元统筹考虑。

2.2 第二部分参考《鹤山市“三旧”改造工作实施意见（试行）》第三章第二部分规划管控引导，推进连片改造：

“三旧”改造单元是指“三旧”改造范围内，在尊重产权边界，保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素所划定的具有一定面积（其中拆除重建的规模原则上不小于1公顷）、相对成片的“三旧”改造区域。一个“三旧”改造单元可以包括一个或多个“三旧”改造项目。

2.2 第四部分参考《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）：

（五）明确土地利用总体规划修改程序。对于连片改造中不符合土地利用总体规划,原则上单块面积不超过3亩、累计面积不超过项目主体地块面积10%的边角地、夹心地、插花地等零星土地，在不突破城乡建设用地规模、不减少耕地保有量且不涉及占用基本农田的前提下，可凭“三旧”项目确认文件、城乡规划部门出具的相关零星土地无法单独出具规划设计条件或难以独立开发的函件申请修改土地利用总体规划，按照《广东省土地利用总体规划修改管理规定》（粤国土资规划发〔2013〕23号）等确定的程序报批，并提供该文件第八条第（一）、（二）、（三）、（五）、（八）项等材料，以及对拟修改规划的用地面积及比例、项目主体地块已经纳入“三旧”改造地块数据库、“三旧”改造专项规划、年度实施计划及其与城市（镇）总体规 划、控制性详细规划的符合性等情况作出的补充说明。

2.2 第二部分参考《鹤山市“三旧”改造工作实施意见（试行）》第二章第三部分规模要求：

（3）更新单元范围无法达到上述要求的，应就单元范围和边界进行论证说明，重点阐述单元范围周边用地（单元范围向外拓展 100 米）的现状情况及规划安排。

第三章 技术文件3.1 研究报告

1、前言背景

说明“三旧”改造单元规划方案编制的背景及主要过程，包括规划方案的委托、编制、公示、审查和审批过程等。

2、现状概述

对“三旧”改造单元内的区位条件、现状用地、现状建设、用地权属、设施配套、交通道路、绿地景观等多方面予以综合评述，提出存在问题。

（1）区位：说明“三旧”改造单元的地理位置，分析其在区域中的功能、交通、环境、历史文化、地方特色资源等方面的地位和作用。

（2）现状：分析和评估“三旧”改造单元的现状情况，包括地形地貌、用地、建设、道路交通、配套设施等，总结现状问题和特征。

· 地形地貌：分析“三旧”改造单元范围内部及周边区域地形地貌及自然生态情况。

· 现状用地：明确“三旧”改造单元现状用地性质；

· 现状建设：明确“三旧”改造单元内现状建筑密度、建筑质量、建筑功能等建设情况；

· 现状道路交通：明确“三旧”改造单元内部及周边现

条文说明：

3.1第一部分前言背景参考《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》第二章第一部分前言：

说明城市更新单元规划编制的背景及主要过程，包括更新项目的改造类型等；以及更新单元规划的委托、编制、公示、审查和审批过程等。

3.1 第二部分现状概述参考《东莞市城市更新单元前期研究报告编制指引》第三章第三部分概况：

（1）区位：说明更新单元的地理位置，分析其在区域中的功能、交通、环境、历史文化、地方特色资源等方面的地位和作用。

（2）现状：分析和评估更新单元的现状情况，包括用地、建设、道路、交通、设施配套、地形地貌等，总结问题和特征。

· 状主干道、次干道、支路及村道情况；

· 现状配套设施：明确“三旧”改造单元内部及周边现状教育设施、文体设施、交通设施、市政设施及其他设施的具体规模及位置等情况。

3、规划依据

梳理上层次国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和控制性详细规划，以及适用的法律、法规、规范等。上述规划应当以图纸结合简要文字的方式，表述规划名称、发布机关、生效期限、对本单元的要求及其衔接要点等。

4、用地权属与用地整理

依据地籍调查要求，载明“三旧”改造单元内各宗土地和房屋的权籍情况，内容包括但不限于：土地性质（国有、集体）、土地使用人、土地所有权人/房屋所有人、用地面积、范围、建筑占地面积、登记用途、实际用途等。

5、“三旧”改造单元范围

以图表形式表达单元细分情况，明确拆除范围和非拆除范围。

（1）拆除范围：具体分为开发建设用地范围、移交政府用地范围。

· 开发建设用地范围：原土地使用权人或者委托政府公开出让后，用以进行居住、商业、工业、仓储等经营性用途的用地。

条文说明：

3.1 第三部分参考《广州市城市更新片区策划方案编制工作指引》3.3规划依据

（1）上层次规划和相关规划

梳理上层次国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用规划和现行控制性详细规划，对接重点项目、基本生态控制线、总规三区四线、控制性详细规划法定图则及其他专项规划内容。

其中上层次规划和相关规划，应以图纸结合简要文字的方式，表述规划名称、委托编制主体、生效期限、对本单元的要求及其衔接要点等。

（2）相关法律法规文件

说明更新片区策划方案所依据法律、法规、规范和遵循的主要政策文件等。

【说明】说明片区策划方案依据法律法规文件和协调上层次规划、相关规划，作为制定片区策划方案的政策基础。

3.1第四部分参考《东莞市城市更新单元前期研究报告编制指引》第三部分第二节用地权属与用地整理：

（1）用地权属摸查

依据地籍调查要求，载明更新单元内各宗土地和房屋的权籍情况，内容包括但不限于：土地性质（国有、集体）、土地使用人、土地所有权人/房屋所有人、用地面积、范围、建筑占地面积、登记用途、实际用途等。

（2）用地整理情况

结合用地方案，依据《东莞市城市更新实施办法》以及省、市相关规定，对更新单元内涉及的零星用地，包括三地（边角地、夹心地、插花地），以及其他不具备单独出具规划要点等用地进行腾挪和整理。

· 移交政府用地范围：改造主体移交政府用于城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建设的用地。

· “三旧”改造单元开发建设用地若涉及“三地”纳入超出项目主体的10%，仍需纳入的，单元范围内拆除范围外建设用地应进行腾挪置换，并说明用地整理的原因与具体操作方式。

（2）非拆除范围：细分为现状保留用地、综合整治用地。

· 现状保留用地：现状已建设的用地、现状道路、河流、生态绿地或者需要现状保留的用地等；

· 综合整治用地：需要进行消防设施改善、基础设施和公共服务设施改善、沿街立面改善、环境整治的用地，不改变建筑主体结构和使用功能。

6、发展目标与“三旧”改造方式

根据上层次规划要求，结合“三旧”改造单元发展条件，确定单元整体的功能定位、发展目标与“三旧”改造方式。涉及产业升级的项目应明确产业门类选择。

7、规划方案

（1）用地规划：优化和细化改造单元用地规划、公共设施布局及相关指标等，其中开发强度需依据“三旧”改造单元的区域位置、功能结构、城市设计、市政工程设施、公共服务设施、交通承载能力、生态保护、利益平衡等因素作出综合论证。(详见附件2：“三旧”改造项目容积率技术指引)

条文说明：

3.1 第五部分参考《东莞市“三旧”改造单元规划编制指引》第二章第五部分第一节主要内容：

以图表形式表达单元细分情况，明确拆除范围和非拆除范围。

1、拆除范围：细分为拆除重建区和生态修复区。

2、非拆除范围：细分为整治活化区、历史文化保护区、现状保留区、现状道路区（主要指现状红线宽度24米及以上道路）、“三地”和超标“三地”区、政府储备区。其中，应详细说明“三地”和超标“三地”区的规模、是否符合“三地”或超标“三地”要求及未来使用计划。

参考《深圳市城市更新实施细则》第十四条及第五十九条：

用地腾挪是指针对更新单元范围内、拆除范围外的为建设用地;未建设用地因规划统筹确需划入城市更新单元，属于国有未出让的边角地、夹心地、插花地的，总面积不超过项目拆除范围用地面积的10%且不超过3000平方米的部分，可以作为零星用地一并出让给项目实施主体；超出部分应当结合城市更新单元规划的编制进行用地腾挪或者置换，在城市更新单元规划中对其规划条件进行统筹研究。

3.1 第六部分参考《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》第第二章第二部分第六节更新目标与更新方式：

根据已生效法定上层次规划、法定图则、已批计划要求，从更新单元所在片区的角度出发，结合更新单元发展条件，确定单元整体的功能定位、发展方向与发展目标；涉及产业升级的项目应结合相关产业部门要求落实。

说明城市更新单元采用的拆除重建、功能改变或综合整治等更新方式，明确不同更新方式对应的空间范围。

（2）公共服务设施：落实相关规划以及规范要求，明确公服设施的规模以及布局；评估改造前后公共服务设施的服务水平。

（3）市政工程设施：根据用地规划及建设规模，规划各类市政工程设施，包括给水工程、排水工程、电力工程、电信工程、燃气工程、工程管线综合等的相关安排，内容应包括：现状情况及问题、规划依据或标准、规模预测、设施及管网布局等内容。

（4）道路交通系统：说明交通组织形式和流线，说明规划道路的路网功能、等级、红线位置、断面控制、重要交叉口形式及相关交通设施的安排等内容。明确公交、轨道的路线及站点布置，确定禁止开口路段、机动车出入口位置，说明地上、地下人行系统的规划组织情况，确定人行天桥、地下人行通道的位置、数量和形式。说明静态交通组织情况，明确停车场位置及配建车位数量。说明道路及场地竖向规划设计的基本控制原则。

8、城市设计

结合“三旧”改造单元发展定位以及上层次规划中有关城市设计内容要求，提炼“三旧”改造单元环境特征要素、景观特色要素以及空间关系要素，重点针对城市空间组织、公共空间体系、慢行系统设计、建筑形态引导等内容制定“三旧”改造单元城市设计导引。

条文说明：

3.1 第七部分参考《东莞市“三旧”改造单元规划编制指引》第三章第二部分规划方案；

（1）根据前期研究报告的批复，优化和细化改造单元用地规划、公共设施布局及相关指标等，其中，公共设施规划应注重设施完备性、便利性等的研究。

（2）道路交通规划：说明交通组织形式和流线，说明规划道路的路网功能、等级、红线位置、断面控制、重要交叉口形式及相关交通设施的安排等内容。明确公交、轨道的路线及站点布置，确定禁止开口路段、机动车出入口位置，说明地上、地下人行系统的规划组织情况，确定人行天桥、地下人行通道的位置、数量和形式。说明静态交通组织情况，明确停车场位置及配建车位数量。说明道路及场地竖向规划设计的基本控制原则。

（3）市政工程规划：根据用地规划及建设规模，规划各类市政工程设施。

包括给水工程、排水工程、电力工程、电信工程、燃气工程、工程管线综合等的相关安排，内容应包括：现状情况及问题、规划依据或标准、规模预测、设施及管网布局等内容。

3.1 第八部分参考《东莞市城市更新单元前期研究报告编制指引》第三章第五部分第四节城市设计及管控：

落实、深化上层次规划中有关城市设计内容对更新单元的控制要求，分析单元及周边地区的环境特征、景观特色，有针对性地提出城市设计策略，对城市空间组织、公共空间控制与慢行系统组织、建筑形态控制、交通组织、地下空间开发等方面进行深入研究，提炼管控要素形成管理控制图则，编制修建性详细规划深度的项目设计方案。

（1）城市空间组织研究：从区域空间组织以及环境特征分析出发，明确改造单元与周边地区的空间关系，提出改造项目合理的功能布局与空间结构。

（1）城市空间组织研究：从区域空间组织以及环境特征分析出发，明确改造单元与周边地区的空间关系，提出改造项目合理的功能布局与空间结构。

（2）公共空间控制与慢行系统组织：说明公共空间的布局、形式、规模，明确慢行系统与公共空间的联系方式以及慢行环境规划控制要求，提出街道空间、公共架空连廊及跨街建筑物的设计构思与控制要点。

（3）建筑形态控制：关注主要城市道路沿线、滨水及临山界面营造，与周边形成协调的建筑群体关系，提出对建筑形态主要控制要求，包括视线通廊、建筑高度、建筑退界、高层建筑连续面宽、商业裙房、塔楼位置、建筑色彩与立面风格等；涉及历史文化与特色资源的，需要加强视线控制的分析论证。

（4）日照分析：校核项目设计方案是否符合国家、省、市相关日照要求，是否对周边地块产生影响。

（5）历史文化保护：“三旧”改造单元涉及历史街区、不可移动文物或历史建筑等历史文化要素，需落实上层次规划及相关技术标准、规范要求，提出历史文化保护和利用目标，划定保护范围，明确保护范围内的禁止性使用功能与建设活动控制要求，划定建设控制地带，并提出相应的风貌保护控制要求、保护措施及合理的活化利用方式。

9、利益平衡

（1）用地贡献率校核

条文说明：

（2）公共空间控制与慢行系统组织：说明公共空间的布局、形式、规模，明确慢行系统与公共空间的联系方式以及慢行环境规划控制要求，提出街道空间、公共架空连廊及跨街建筑物的设计构思与控制要点。

（3）建筑形态控制：关注主要城市道路沿线、滨水及临山界面营造，与周边形成协调的建筑群体关系，提出对建筑形态主要控制对策，包括视线通廊、建筑高度、建筑退界、高层建筑连续面宽、商业裙房、塔楼位置、建筑色彩与立面风格等；涉及历史文化与特色资源的，需要加强视线控制的分析论证。

（4）交通组织要求：对于地块车行出入口位置、步行出入口位置、禁止开口路段、机动车停车位布置等进行安排。

（5）地下空间控制要求：以商业、办公、新型产业为主导功能的更新单元，宜明确地下空间开发规模、功能安排、平面布局、与城市公共空间及周边地块联通方式。

（6）管理控制图则：在城市设计成果基础上提炼控制要素，形成规划管理控制图则，包括强制性规划条件与引导性规划条件。

（7）建设项目规划设计方案：结合开发意向及上述城市设计管控要素，编制建设项目规划设计方案，达到修建性详细规划深度，完成总平面布局、主要建筑的典型立面及剖面分析，制作反映设计意图的三维效果图，校核上述管控要求与规划指标体系。

（8）日照分析：校核项目设计方案是否符合国家、省、市相关日照要求，是否对周边地块无不利影响。

3.1 第八部分第五节参考《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》第二章第八节城市设计：

更新单元涉及文物保护单位、文物保护单位保护范围和建设控制地带、未定级不可移动文物、紫线、历史建筑、历史风貌区、古树名木等，需明确保护范围，并对城市空间、建筑风貌、保护措施等提出建议。

统计“三旧”改造项目贡献各项用地，核算用地贡献率，对是否满足相关要求进行说明。

（2）设施实施捆绑与责任

明确公共设施用地移交的责任主体，建设的责任主体及其完成时间表。

（3）分期实施说明

确定分期实施计划，包括分期改造范围、分期建设内容、分期贡献用地等。

（4）经济可行性分析

综合考虑补缴地价等相关政策要求、“三旧”改造单元内的拆迁与建设成本、未来的市场价值预期，对“三旧”改造项目的经济可行性进行分析评估。

10、控规调整说明

阐述控规调整的主要内容；全方位对比调整前后的变化情况，包括用地布局、规模、人口、交通、公服、市政、公共绿地等的变化情况；校核调整后城市配套设施的服务水平，交通、环境、景观以及周边地块的影响分析。

11、附件

附件包括公示意见处理，以及相关部门和单位针对本规划出具的批复意见、规划修改和落实结论性意见记录等。其中证明材料、批复意见等可为复印件，原件备查。

条文说明：

3.1 第九部分参考《东莞市城市更新前期研究报告编制指引》第三章第三部分实施措施；：

（1）用地贡献率校核

统计用地贡献率，对是否满足相关要求进行说明，包括单元内总用地贡献率、分期用地贡献率。

（2）设施实施捆绑与责任

明确公共设施用地提供的责任主体，建设的责任主体及其完成时间表（公共设施实施一览表）。除镇级及以上设施外，原则上由改造主体负责建设。

（3）分期实施说明

确定分期实施计划，并提供分年度的改造计划，包括改造范围、建设内容、实施主体。（附表）

3.1 第十部分参考鹤山市相关控规调整项目及《东莞市城市更新前期研究报告编制指引》第三章第四部分控规调整说明：

1 、调整内容

对比改造前后，更新单元功能定位、用地布局、建设强度、公共设施配套等变化情况。

2 2 、调整方案与相关规划的协调分析

对比改造前后，与上层次相关规划和控制要求的协调关系，包括但不限于市总体规划、镇总体规划、土地利用规划、城市更新专项规划、历史文化名城保护规划、工业保护线规划、小山小湖规划、轨道交通线网规划，以及市生态控制线、水源保护线、镇总规三区四线、标图建库线。

3 3 、控规调整的影响分析

结合综合交通规划、公共服务设施规划、市政工程规划、城市设计及管控及其他专题研究，说明调整后用地布局、道路系统、绿地系统、公共空间以及公共配套设施等对更新单元的影响，并综述判断结果。

4 4 、地块总图则

按照控规编制格式，落实地块总图则。

3.1 第十一部分参考《佛山市城市更新单元规划编制技术规定》第二章第十二节附件：

附件包括公示意见处理，以及相关部门和单位针对本规划出具的批复意见、规划修改和落实结论性意见记录及必要的专项研究等。

3.2 专项研究

所有“三旧”改造单元规划，均须开展交通影响评价专项研究、公共服务设施专项研究、市政工程设施专项研究。

1、交通影响评价专项研究

在综合交通现状条件下，分析存在突出问题，明确现状交通供给水平。结合“三旧”改造单元和周边交通影响范围的城市功能和交通区位，预测交通需求，明确出行结构，进行交通承载力研究。通过专项研究明确路网承载能力和开发体量关系、交通设施预留和管控要求、交通改善措施和优化建议等关键问题，研究内容包括但不限于：

· 地区交通现状与规划分析：对项目研究范围内交通现状情况进行调研和研究分析，掌握周边道路交通、公共交通、慢行交通、静态交通的功能供需情况，分析周边交通运行的现状，对项目周边上位规划提出的交通设施进行研究，分析地区未来交通改善的前景。

· 项目周边背景交通量预测：未来背景交通需求包括预测年限内的其他地块开发新增交通量需求和过境交通需求总和，研究范围内其他已审批项目按照审批技术指标测算，未审批项目按照控规指标测算。

· 三旧改造项目交通需求预测：预测目标年项目投入使用产生的

条文说明：

3.2 第九部分参考《东莞市城市更新前期研究报告编制指引》第三章第五部分专题

所有前期研究报告，均应编制综合交通规划、公共设施规划、市政工程规划、城市设计及管控等专题研究；当更新单元属于下列情形之一时，应当编制相应的专题研究：

（1）涉及更新为新型产业用地的，须进行产业发展专题研究。

（2）涉及文物保护单位、未定级不可移动文物、紫线、历史建筑、历史风貌区的，须进行历史文化保护专题研究。

（3）更新单元划定阶段，环保局有明确要求的，需要按市有关环保标准，进行环保专题研究。

1、综合交通规划

在综合交通现状条件下，分析存在突出问题，明确现状交通供给水平。结合更新单元和周边交通影响范围城市功能和交通区位，预测交通需求，明确出行结构，进行交通承载力研究。通过专题研究明确路网承载能力和开发体量关系、交通设施预留和管控要求、交通改善措施和优化建议等关键问题，研究内容包括但不限于：

（1）现状综合交通条件分析

（2）上层规划和专项规划相关要求

（3）区域交通和对外衔接研究

（4）道路体系定性和定量分析

（5）公共交通系统规划

（6）停车设施规划

（7）慢行系统规划

（8）路网承载力校核和优化措施

（9）优化后承载力校核

2、公共 设施 规划

本专题研究的对象为文化娱乐（C3）、体育（C4）、医疗卫生（C5）、其他公共设施（C9）、中小学及幼儿园（R6）和城市绿地（G）等，道路广场（S）和市政公共设施（U）在综合交通规划、市政工程等专题中进行研究。专题研究内容应包含：对公共设施的现状服务水平进行调研和评估；对规划公共设施的规模、布局进行系统的分析和说明；对规划调整前后公共设施的服务水平进行评估；对规划公共设施的实施路径进行说明等。

· 交通需求，包括小汽车出行需求、公交车出行需求、出租车出行需求、慢行需求以及停车需求。

· 对周围地区交通影响分析：交通影响分析通过建立规划区交通模型，将背景交通量和项目产生的各类交通量进行叠加分配到路网上，分析目标年项目周边交通运行情况，判断项目的建设是否对周边道路交通、公共交通、静态交通产生了显著的影响。

· 提出周围地区交通改善方案研究：根据项目交通影响分析结论，提出支撑项目开发、改善地区交通的方案和措施，包括地区道路改善建议，公共交通线路和场站设施改善建议，地区人行和自行车交通改善建议，项目交通组织改善建议等。

· 项目平面方案交通评估及改善：项目诱发交通流进出城市道路的出入口设置应达到安全、便捷的要求，尽量避免影响道路主线交通通行，出入口（含基地出入口和车库出入口、人行出入口）数量及尺寸应满足规范要求及项目交通需求。以此为标准评估出入口设计是否满足要求，并提出合理化建议。研究项目基地内部交通组织流线，提出车行交通、人行交通组织建议和内部交通设施建设建议。

2、公共服务设施专项研究

对教育、医疗、文化、体育等公共设施的现状服务水平进

条文说明：

3、市政工程规划

评估现状水、电、气、消防等市政设施的设计供给能力和实际运行负荷情况，根据单元发展规模预测设施需求，落实上层次规划和专项规划的相关要求，进行区域市政设施支撑能力分析及市政系统影响评估，并提出相应的改善措施，明确市政基础设施种类、数量、分布、规模，包括场站和管网。

市政公用设施的设置应符合《东莞市城市规划管理技术规定》，市政工程规划应包含：给水工程规划，污水工程规划，雨水工程规划，电力工程规划，通信工程规划，燃气工程规划，消防设施规划。

4、城市设计及管控

落实、深化上层次规划中有关城市设计内容对更新单元的控制要求，分析单元及周边地区的环境特征、景观特色，有针对性地提出城市设计策略，对城市空间组织、公共空间控制与慢行系统组织、建筑形态控制、交通组织、地下空间开发等方面进行深入研究，提炼管控要素形成管理控制图则，编制修建性详细规划深度的项目设计方案。

5、其他专题研究

根据部门诉求开展相应的专题研究，内容以部门需求为准。

参考《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》2.2专项/专题研究的内容：

所有城市更新单元，均应进行公共服务设施专项研究、城市设计专项研究、建筑物理环境专项研究、海绵城市建设专项研究、生态修复专项研究。当更新单元属于下列情形之一时，还应当编制相应的专题或专项研究：

（1）涉及产业升级的，须进行产业发展专题研究。

（2）涉及优化法定图则用地功能布局或法定图则未覆盖的，须进行规划功能专项研究。

（3）涉及突破法定图则确定的建筑总量或法定图则未覆盖的，须进行交通影响评价和市政工程设施专题研究。

行调研和评估；对规划公共设施的规模、布局进行系统的分析和说明；明确项目改造后的人口规模预测，对改造前后公共设施的服务水平进行评估；对规划公共设施的实施路径进行说明等。

3、市政工程设施专项研究

评估现状水、电、气、消防等市政设施的设计供给能力和实际运行负荷情况，根据单元发展规模预测设施需求，落实控制性详细规划和“三旧”改造单元规划的相关要求，进行区域市政设施支撑能力分析及市政系统影响评估，并提出相应的改善措施，明确市政基础设施种类、数量、分布、规模，包括场站和管网。

市政工程规划应包含：给水工程规划，污水工程规划，雨水工程规划，电力工程规划，通信工程规划，燃气工程规划，消防设施规划。

4、其他专项研究

根据部门诉求，涉及产业升级的须开展相应的产业发展专项研究，涉及历史文物保护的须开展相应的历史文化保护专项研究，涉及内容以相关职能部门需求为准。

条文说明：

（4）涉及文物保护单位、文物保护单位保护范围和建设控制地带线、已经市政府核定公布的历史建筑、历史风貌区、未定级不可移动文物、紫线、古树名木的，须进行历史文化保护专项研究。涉及未经市政府核定公布的历史建筑、历史风貌区线索，须进行历史文化保护专题研究。

（5）涉及对法定图则其他限定性条件作重大调整的，根据调整的内容开展相应的专项研究。

（6）位于特定地区的更新单元，应当按照相关规定开展相应的专项研究。

3.3 图集

（1）区域位置图

依据所在区域的现状特征和上层次规划要求，在主、次干道围合范围内，标明“三旧”改造单元的地理位置、与周边地区的功能关系、交通联系、空间关系等内容。

（2）现状分析图

在最新有效的地形图上，在主、次干道围合范围内，标绘“三旧”改造单元现状各类用地实际使用功能所对应的用地性质和代码、道路网络及断面、现状建筑质量、功能、层数、建成年限、单元内及周边公共和市政配套设施等。

（3）土地信息核查图

依据土地信息核查结果，标绘“三旧”改造单元内所有地块的宗地号（或用地红线号、用地方案号等）、土地权属、土地权属单位或实际占用单位、土地用途等。应当用不同颜色标示土地权属核查结果。

（4）上层次规划图

表达主、次干道围合范围内上层次规划对“三旧”改造单元地块及周边用地性质、改造模式、开发强度、建设量、建设用地分区、公共服务设施及城市基础设施要求等方面的具体要求。

（5）拆除与建设用地范围图

在最新有效的地形图上，标绘拆除范围、开发建设用地范

条文说明：

3.3 参考《深圳市拆除重建类城市更新单元规划编制技术规定》2.3技术图纸的内容：

（1）区域位置图（组图）。

依据所在区域的现状特征和上层次规划要求，在主、次干道围合范围内，针对分区（组团）规划和法定图则两个层面，结合卫星影像图，分别标明城市更新单元的地理位置、与周边地区的功能关系、交通联系、空间关系等内容。

（2）现状分析图（组图）。

在最新有效的地形图上，在主、次干道围合范围内，标绘城市更新单元现状各类用地实际使用功能所对应的用地性质和代码、道路网络及断面、现状建筑质量、功能、层数、建成年限、单元内及周边公共和市政配套设施等，依据现状测绘报告在备注栏中说明现状建筑总量，并附《建筑废弃物计算一览表》。若涉及地形分析时，应绘制地形分析图，包括高程分析、坡度分析、坡向分析等。

（3）土地信息核查成果图（组图）。

依据土地信息核查结果，标绘更新单元内所有地块的宗地号（或用地红线号、用地方案号等）、土地权属、土地权属单位或实际占用单位、土地用途等。应当用不同颜色标示土地权属核查结果，包括国有已出让用地、国有未出让用地、城中村用地、旧屋村用地、符合历史遗留违法建筑处理相关规定且已办理房地产权登记或已取得处理意见书的用地、未完善征转手续的用地（根据用地行为发生在 2009 年 12 月 31 日之前或之后进行区别标示）、其他用地等。

若更新单元涉及腾挪用地、清退用地、划入零星用地和外部移交用地的，还须在最新有效的地形图上，标绘“腾挪用地”、“清退用地”、“划入的零星用地”和“外部移交用地”的范围线及用地填色。涉及腾挪用地的应编制腾挪前后对比图。

围线（涉及到“三地”纳入的标绘出“三地”用地范围）、移交政府用地的范围线；并在备注栏中标明上述几类用地的面积。

（6）改造单元用地规划图

标绘“三旧”改造单元内全部地块的地块边界、地块编号、用地性质代码、设施图例以及用地填色，并附《地块控制指标一览表》。

（7）城市设计分析图

总平面布局应表达建筑的体块和布局关系、层数、主要功能、出入口，关键公共空间设计，规划建筑和现状保留建筑应加以区分，分析“三旧”改造单元与周边地区关系，建筑群体关系分析应包括天际线、高度、建筑围合关系分析。

（8）道路交通规划图

在最新有效的地形图上，标绘城市各级道路的平面及对应的断面，落实上层次地名规划；标明各类交通设施的类型（以设施图例表达），若涉及独立占地的交通设施，还须标绘其用地范围或位置。

（9）市政工程规划图

市政工程规划图（组图）包括给水工程规划图、污水工程规划图、雨水工程规划图、电力工程规划图、通信工程规划图、燃气工程规划图、环卫工程规划图。

条文说明：

（4）上层次规划与法定图则规划情况图（组图）。

表达主、次干道围合范围内上层次规划、法定图则对更新单元地块及周边用地性质、改造模式、开发强度、建设量、建设用地分区、公共服务设施及城市基础设施要求等方面的具体要求。

（5）拆除与建设用地范围图（组图）。

在最新有效的地形图上，标绘更新单元范围线（如有）、拆除范围线、开发建设用地范围线、独立占地的公共服务设施用地及其他移交给政府的独立用地范围线、腾挪用地范围线（如有）、清退用地范围线（如有）、划入的零星用地范围线（如有）、外部移交用地范围线（如有）的控制点坐标；并在备注栏中标

明更新单元范围、拆除范围、开发建设用地范围、腾挪用地范围、清退用地范围、划入的零星用地范围、外部移交用地范围的面积（单位平方米，精确到小数点后一位）。

若城市更新单元内包含两类以上（含两类）更新方式，需要标绘单元内拆除重建、功能改变或综合整治等更新方式对应的空间范围，标绘综合整治建构筑物、功能改变建构筑物、文物保护建构筑物等，并在备注中注明上述各类建构筑物的类型、数量。

（6）地块划分与指标控制图。

在最新有效的地形图上，标绘更新单元范围线（如有）、拆除范围线、独立占地的公共服务设施用地及其他移交给政府的独立用地范围线、开发建设用地范围线、腾挪用地范围线（如有）、清退用地范围线（如有）、划入的零星用地范围线（如有）、外部移交用地范围线（如有）；标绘更新单元内全部地块（包括拆除重建、综合整治、功能改变和现状保留）的地块边界、地块编号、用地性质代码、设施图例以及用地填色，并附《地块控制指标一览表》。更新单元内的腾挪用地涉及已批未建用地的，根据土地使用权出让合同载明相关用地面积、用地性质、开发强度、土地使用年期等相关信息。

（10）分期实施规划图

需要分期实施的“三旧”改造单元规划，须分别绘制每一期实施规划图，分为《分期实施汇总图》与《各期实施规划图》。

——分期实施汇总图：在最新有效的地形图上，标绘各期对应的“三旧改造单元范围”、“拆除用地”、“移交政府用地”、“开发建设用地”范围线并规范格式；同时标绘所有地块的编号和用地性质代码，并在备注栏中注明每期的拆除与配建责任。

——各期实施规划图：在最新有效的地形图上，标绘本期对应的“三旧改造单元范围”、“拆除用地”、“移交政府用地”、“开发建设用地”范围线并规范格式，标注本期对应的拆除用地范围线；并在备注栏中标明本期的拆除与配建责任。

3.4 技术文件的形式

（1）成果形式

技术文件成果形式包括书面成果和相应电子数据成果。

（2）书面成果

专项研究可附于规划研究报告之后，与规划研究报告合订成册；技术图纸应按整比例采用A3幅面，附于《规划研究报告》之后合订为一册。

过程文件中技术图纸应加盖相应编制单位的技术专用章或出图专用章，归档文件应加盖相应编制单位的出图专用章。

（3） 电子数据成果

条文说明：

（8）城市设计分析图（组图）。

包括但不限于总平面布局、首层平面布局、剖面分析、竖向分析、建筑群体关系分析，必要时还应绘制三维效果图。

总平面布局应表达建筑的体块和布局关系、层数、主要功能、出入口，关键公共空间设计，规划建筑和现状建筑应加以区分，分析更新单元与周边地区关系，并附《开发建设用地技术经济指标一览表》和《独立占地的公共利益用地技术经济指标一览表》。

首层平面布局应标明场地标高、主要道路出入口及交叉口标高，表达建筑出入口、功能分区。

建筑群体关系分析应包括天际线、高度、建筑围合关系分析。

（11）道路交通规划图

在最新有效的地形图上，标绘城市各级道路的平面及对应的断面，落实上层次地名规划；标明各级道路交叉口及控制点坐标和标高；标明各级道路的坡向及坡度；标明主要交叉口形式以及道路出入口方位；标明各类交通设施的类型（以设施图例表达），若涉及独立占地的交通设施，还须标绘其用地范围或位置。

（12）市政工程规划图（组图）

市政工程规划图（组图）包括给水工程规划图、污水工程规划图、雨水工程规划图、再生水工程规划图（如有）、电力工程规划图、通信工程规划图、燃气工程规划图、地下综合管廊规划图（如有）。

（14）分期实施规划图（组图）。

需要分期实施的城市更新单元规划，须分别绘制每一期实施规划图。分为《分期实施汇总图》与《各期实施规划图》。

——分期实施汇总图：在最新有效的地形图上，标绘各期对应的更新单元范围线（如有）、拆除范围线、独立占地的公共服务设施用地及其他移交给政府的独立用地范围线、开发建设用地范围线、腾挪用地范围线（如有）、清退用地范围线（如有）、划入的零星用地范围线（如有）、外部移交用地范围线（如有），并区分颜色；同时标绘所有地块的编号和用地性质代码，并在

电子数据成果的研究报告及专项研究正文采用word格式或pdf格式；技术图纸采用dwg和jpg格式，并应符合城市规划行政主管部门有关规划成果电子报批和管理的格式要求。

条文说明：

备注栏中注明每期的拆除与配建责任。

——各期实施规划图：在最新有效的地形图上，标绘本期对应的拆除范围线、独立占地的公共服务设施用地及其他移交给政府的独立用地范围线、开发建设用地范围线、外部移交用地范围线并填充颜色，标注本期对应的拆除范围线及其控制点坐标；并在备注栏中标明本期的拆除与配建责任。并附本期《地块控制指标一览表》、《开发建设用地技术经济指标一览表》以及《独立占地的公共利益用地技术经济指标一览表》。

（1）成果形式

技术文件成果形式包括书面成果和相应电子数据成果。

（2）书面成果

专项研究可附于规划研究报告之后，与规划研究报告合订成册，采用 A3 幅面简装；技术图纸应按整比例采用 A3 幅面，附于《规划研究报告》之后合订为一册；专题研究应当独立成册。

过程文件中技术图纸应加盖相应编制单位的技术专用章或出图专用章，归档文件应加盖相应编制单位的出图专用章。

（3） 电子数据成果

电子数据成果的研究报告及专项/专题研究正文采用 word格式或 pdf 格式；技术图纸采用 dwg 和 jpg 格式，并应符合城市规划行政主管部门有关规划成果电子报批和管理的格式要求。

第四章 管理文件4.1 管理文件的成果构成

管理文件成果由文本与图则组成。

4.2 文本的内容要求

文本是针对规划管理需要，表达结论性的内容和设计要点的规范条文。主要包括以下内容：

（一）总则。

说明“三旧”改造单元规划编制的主要依据和原则、法律效力、生效日期、解释权归属及其它事项。

（二）“三旧”改造目标和方式。

说明“三旧”改造单元规划的改造目标，拟采用的“三旧”改造方式及其对应的空间范围。

（三）“三旧”改造单元用地规划。

说明“三旧”改造单元用地、移交政府公益性用地、开发建设用地规模，并说明与周边片区的关系。

说明开发建设用地计容的总建筑面积，并明确住宅、安置住房、商业、办公、工业、配套设施等各类功能对应的建筑面积。

（四）其他开发细则规定的文本内容。

道路交通、建筑后退要求、用地性质（包括用地兼容性及

条文说明：

第四章参考《佛山市城市更新单元规划编制技术规定》参考第三章管理文件

一、管理文件的成果构成

管理文件成果由文本与图则组成。

二、文本的内容要求

文本是针对规划管理需要，表达结论性的内容和设计要点的规范条文。主要包括以下内容：

（一）总则。

说明城市更新单元规划编制的主要依据和原则、法律效力、生效日期、解释权归属及其它事项。

（二）更新目标和方式。

说明城市更新单元规划的改造目标，拟采用的更新方式及其对应的空间范围。

（三）功能控制。

说明拆迁用地、独立占地的公益性城镇建设用地、开发建设用地规模，并说明与周边片区的关系；

说明开发建设用地计入容积率的总建设规模，并明确住宅（包括保障性住房规模）、商业、办公、商务公寓、工业、配套设施等各类功能对应的建设规模；

（四）其他开发细则规定的文本内容。

道路交通、建筑后退要求、用地性质（包括用地兼容性及兼容比例）、使用强度控制（容积率、绿地率、建筑密度、建筑限高）、配套设施配置（公共服务设施、市政公用设施、交通设施、城市安全设施）、配建停车泊位指标、城市设计要求等规划内容。

（五）实施措施。

规定更新单元内各项目实施主体应履行的各项义务，制定分期实施计划，明确各分期内实施主体应履行的上述各项义务。

兼容比例）、开发强度控制（容积率、绿地率、建筑密度、建筑限高）、配套设施配置（公共服务设施、市政公用设施、交通设施、城市安全设施）、配建停车泊位指标、城市设计要求等规划内容。

（五）实施措施。

明确“三旧”改造单元内各项目实施主体应履行的各项义务，制定分期实施计划，明确各分期内实施主体应履行的上述各项义务。

4.3 图则的内容要求

（一）拆除与建设用地范围图

在最新有效的地形图上，标绘拆除范围、开发建设用地范围线（涉及到“三地”纳入的标绘出“三地”用地范围）、移交政府用地的范围线；并在备注栏中标明上述几类用地的面积。

（二）改造单元用地规划图

标绘“三旧”改造单元内全部地块的地块边界、地块编号、用地性质代码、设施图例以及用地填色，并附《地块控制指标一览表》。

（三）地块开发管理图则

参照控制性详细规划管理图则，提供相关的规划图纸。

（四）分期实施规划图

需要分期实施的“三旧”改造单元规划，须在最新有效的

条文说明：

4.3 参考《佛山市城市更新单元规划编制技术规定》第三章第三部分、图则的内容要求：

图则为反映文本内容的规划图纸。图则包含如下内容：

（一）地块开发细则要求提供的图纸。

参照地块开发细则的编制要求，提供相关的规划图纸。

（二）拆迁与建设用地范围图。

内容同本规定第二章所述拆迁与建设用地范围图。

（三）分期实施规划图（组图）。

内容同本规定第二章所述分期实施规划图。

四、管理文件的形式

管理文件成果形式包括书面成果和相应电子数据成果。

附件：佛山市城市更新单元规划成果体系框图

地形图上，标绘各期对应的“三旧改造单元范围”、“拆除用地”、“移交政府用地”、“开发建设用地”范围线并规范格式；同时标绘所有地块的编号和用地性质代码，并在备注栏中注明每期的拆除与配建责任。

4.4 管理文件的形式

管理文件成果形式包括书面成果和相应电子数据成果。

第五章 附则

本指引由鹤山市自然资源局负责解释。

根据本指引在实践操作中遇到的具体情况，鹤山市自然资源局负责组织相关部门及时增补和完善本指引。

本指引自颁布之日起实施。

条文说明

第五章参考《珠海市城市更新单元规划编制技术指引》5 附则：

5.1 【解释权】

本指引由珠海市住房和城乡规划建设局负责解释。

5.2 【动态维护】

根据本指引在实践操作中遇到的具体情况，珠海市住房和城乡规划建设局负

责组织相关部门及时增补和完善本指引。

5.3 【实施日期】

本指引自颁布之日起实施。

附件1：“三旧”改造单元规划审批流程

1、 规划申报

“三旧”改造单元规划在控制性详细规划或者相关上位规划指引下，城区项目由市自然资源局组织编制，镇属项目由属地镇政府组织编制。

2、 规划审查

由市“三旧办”向市自然资源局提交“三旧”改造单元规划，市自然资源局对单元规划进行实质性审查，同时征求相关职能部门（市发展和改革局、市科工商务局、市教育局、市环境保护局、市住房和城乡建设局、市交通运输局、市水利局、市农业农村局、市文化广电旅游体育局、市城市管理和综合执法局、市卫生健康局、市林业局等）意见，收到相关职能部门意见后形成“三旧”改造单元规划草案。

3、 规划公示

由镇街政府、市自然资源局组织，市“三旧办”协助开展“三旧”改造单元规划草案的规划公示，涉及控规调整的还需同步进行控规调整公示，公示时间不少于30日，公示必须要在改造单元场所现场、市自然资源局网站或者当地镇街公示栏进行公示，公示主体示方式、公示结果参照控制性详细规划公示进行。

条文说明

附件1参考《鹤山市“三旧”改造工作实施意见（试行）》第三章第二部分：

4.加快推动连片改造实施，以城市规划、市“三旧”改造专项规划和地段控制性详细规划为依据，编制改造单元规划。改造单元规划涉及现行控制性详细规划未覆盖或对现行控制性详细规划内容作出调整的，应先行组织编制或修编控制性详细规划。改造单元规划不涉及现行控制性详细规划内容调整的，经市城乡规划局实质性审查，经市规划委员会控制性详细规划技术审查专业委员会审议通过后，报市政府批准实施。

6.“三旧”改造单元规划可在控制性详细规划或者相关上位规划的指引下，城区项目由市城乡规划局组织编制，镇属项目由属地镇政府组织编制。明确改造单元内各项目地块的具体规划建设要求及公共服务设施建设责任。“三旧”改造单元规划报市城乡规划委员会控制性详细规划技术审查专业委员会审议后报市政府批准实施。

4、 规划审议

三旧改造单元规划通过公示意见处理后，由市三旧办将单元规划调整草案报市规划委员会审议。

5、 规划批准

“三旧”改造单元规划由市规划委员会审议通过后，将“三旧”改造单元规划报市“三旧办”，由市“三旧办”请示市政府批准实施。

6、 规划公布

市政府批准后，市自然资源局根据批复为“三旧”改造单元规划审批文本和图件加盖公章后交市“三旧办”，由“三旧办”批复镇街，将规划成果向社会公布。

7、 单元规划调整

对于规划已经批准的“三旧”改造单元规划，确需进行规划修改或调整的，可依据相关规定开展申请“三旧”改造单元规划的修改或调整工作，由改造主体提出申请，城区项目由市自然资源局组织申报，镇属项目由属地镇政府组织申报，具体流程参照“三旧”改造单元规划编制审批流程。

在满足《江门市区城乡规划管理技术规定》要求的前提下，对涉及以下情形的已批三旧改造单元规划的修改，由市自然资源局审批。

1、经营性总建筑面积、分项建筑面积不变，且捆绑拆除责任与公共服务设施用地不减少的前提下，优化“三旧”改造单元范围、次干道及支路线位，增加配套设施内容和规模；

附件1第五部分参考《深圳市龙岗区城市更新工作指引》第二节 更新单元规划修改或调整

一、一般规定

对于规划已经批准的城市更新单元，确需进行规划修改或调整的，可依据相关规定开展申请城市更新单元规划的修改或调整工作。

二、申报条件

在城市更新单元规划批准后由计划申报主体进行申报，已确认实施主体的，由实施主体进行申报。

（一）在满足《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）要求的前提下，对符合下列情形的已批准更新单元规划的修改，由区城市更新局负责审批。具体情形包括：

1.分项建筑功能和经营性总建筑面积不变，且捆绑拆除责任与公共服务设施用地不减少的前提下，优化拆除范围、地块划分、次干道及支路线位，增加配套设施内容和规模，增加创新型产业用房和保障性住房（除安居型商品房）面积；

非公共利益、非技术误差等原因造成的开发建设用地减少，相应建筑面积应从总建筑面积中扣除；

2.在各地块总建筑面积不做大的调整，且不修改各地块主导用地性质的前提下，修改地块内分项建筑面积的；

3.修改建筑限高、停车位、出入口、建筑覆盖率、绿化覆盖率、退让用地红线距离等城市设计与建筑控制的要求（经规划主管部门审批通过的城市设计研究成果除外）；

4.在保障各分期利益平衡方案合理可行，配套设施、创新型产业用房及保障性住房规模不减少，公共服务设施用地优先落实的前提下，修改实施分期时序和方案；

2、在不改变各个地块主导用地性质的前提下，各个地块分项建筑面积稍作调整；

3、保障分期利益平衡方案合理可行，配套设施等公益性用房规模不减少，公共服务设施优先落实的前提下，修改实施分期时序和方案；

4、修改配套设施以及安置用房的位置和内容（除学校、医院、养老院、公共绿地、变电站等独立占地公共服务设施以外）；

5、在符合城市设计以及市政管网敷设的规范要求前提下，“三旧”改造单元内不同地块申请以连廊或者通道进行地上、地下空间联通；

除了以上规定之外的“三旧”改造单元的规划调整，由市规划委员会控制性详细规划技术审查专业委员会审议通过后报市政府审批，具体情形包括：

1、 非技术性以及公益性原因，对“三旧”改造单元的改造范围进行的较大调整；

2、 对“三旧”改造单元的主导功能、经营性总建筑面积（包括分项功能建筑面积）、道路等级的调整；

5.修改配套设施和保障性住房的位置和内容（除学校、医院、养老院、综合体育中心、公共绿地、公交首末站、变电站以外）；

6.在符合城市设计相关要求和市政管网敷设要求的前提下，拆除用地范围内不同地块申请以连廊或通道进行地上或地下空间连通；

7.因《深标》修订，在已批规划产业定位与创新型产业用地规划定位相符的前提下，修改工业用地性质；

（二）除上一款所规定之外的其他更新单元规划修改，报区城市更新领导小组审批。具体情形包括：

1.在各地块总建筑面积不做大的调整，修改地块内分项建筑面积导致地块主导用地性质改变的；

2.增加或减少分项建筑功能的；

3.修改重要配套设施的位置和内容（如学校、医院、养老院、综合体育中心、公共绿地、公交首末站、变电站等）；

4.修改公共服务设施用地地下空间内容和规模（不含通道等）。

（三）除以上两款所规定之外的其他更新单元规划调整，报建环委审批。具体情形包括：

涉及对已批更新单元规划主导功能、经营性总建筑面积（含地下商业）、道路等级、经规划主管部门审批通过的城市设计研究成果等其他内容及减少配套设施用地规模的调整，经区城市更新领导小组审议后报建环委审批。

3、 修改地块内分项建筑面积导致地块主导功能用地性质改变；

4、 修改建筑限高、建筑密度、绿化率、公共绿地面积、退让用地红线距离等城市设计与建筑控制的要求；

5、 减少配套设施用地规模，修改重要独立占地的配套设施的位置和内容（学校、医院、养老院、公共绿地、变电站等）；

6、 其他突破控制性详细规划强制性内容，经由市自然资源局评估需上报市规划委员会控制性详细规划技术审查专业委员会审议的调整。

附件2：“三旧”改造项目容积率计算指引

为切实推进我市“三旧”改造工作，实现提升城市品质、完善城市功能和维护公共利益的改造目标，根据《鹤山市“三旧”改造工作实施意见（试行）通知》和城市规划相关技术管理规范，针对“三旧”改造项目的容积率测算特制定本指引。

（一）容积率的确定原则

容积率是指项目用地范围内地上计容总建筑面积与项目总用地面积的比值，用来界定具体宗地内单位土地面积上允许的建筑容量。“三旧”改造项目中容积率确定的原则包括：

1、 有利于提升城市品质、完善城市功能和维护公共利益；

2、 以城市总体规划和片区控制性详细规划为依据；

3、 通过制定政策，平衡拆迁成本，调动各方积极推进“三旧”改造。

（二）容积率的影响因素

1、技术因素：多种技术因素都会对容积率的确定产生影响，主要包括：

（1）区位条件：包括城镇中心、历史文化保护区、生态敏感区、一般地区等，原则上城镇中心区的容积率高，生态敏感区、历史文化保护区的容积率低；

（2）功能定位：包括商务区、商贸区、居住区、工业区

条文说明

附件2参考《深圳市城市规划标准与准则》第四章密度分区与容积率

4.2.1 地块容积是指地块内的规定建筑面积，包含地上规定建筑面积与地下规定建筑面积。地块容积率是地块容积与地块面积的比值。本标准与准则主要对居住、商业服务业、工业和物流仓储四大类用地及其混合使用的地块容积及容积率确定予以指引，对公共服务设施、交通市政设施、机场、港口、核电站等用地的地块容积及容积率不作规定。

4.2.2 地块容积及容积率确定应满足公共服务设施承载力、交通市政设施承载力、历史保护、地质条件、生态保护等要求，并满足日照、消防等规范要求。在特殊地区，还应满足文物保护、机场净空、气象探测环境保护、微波通道、油气管线防护、危险品仓库、核电站防护等相关控制要求。居住用地地块容积及容积率确定须同时校核所在地区的教育、医疗等公共设施服务水平。按本标准与准则确定的地块容积及容积率仅作为技术参考，具体地块容积及容积率应结合相关影响条件综合研究论证，按程序批准确定。

4.2.3 地块容积由基础容积、转移容积、奖励容积三部分组成。其中，地块基础容积是在密度分区确定的基准容积率的基础上，根据微观区位影响条件（地块规模、周边道路和地铁站点等）进行修正的容积部分；地块转移容积是地块开发因特定条件，如公共服务设施、市政交通设施、历史文化保护、绿地公共空间系统等因公共利益制约而转移的容积部分；地块奖励容积是为保障公共利益目的实现而奖励的容积部分，地块奖励容积最高不超过地块基础容积的 30%。地块容积宜按下式计算：

以及混合功能区等，原则上商务区的容积率高，居住区和工业区的容积率低；

（3）承载能力：确定容积率必须考虑区域内市政基础设施、公共服务设施的承载能力，包括交通、水、电、文教体卫设施、公共空间等方面；

（4）规范要求：包括规划和建筑设计规范等，如建筑间距、消防要求、人居环境等；

上述技术因素对容积率的影响，主要体现在国家有关规划设计规范和现有控制性详细规划成果中，因此，容积率的确定应以控制性详细规划为依据。

2、经济因素：为推动“三旧”改造的实施，必须承认历史现实，对地上已建建筑物进行补偿，因此“三旧”改造项目除了要考虑技术因素外，还必须考虑拆迁补偿成本等经济因素，通过适当提高开发项目的容积率，使改造成本和效益达到基本平衡，使项目改造更具有市场动力。

（三）容积率的确定方法

“三旧”改造项目容积率的确定应以控制性详细规划为基础，通过单元规划论证确定。规划建筑面积由基础建筑面积、转移建筑面积、奖励建筑面积三部分组成。

FA≤FA 基础 + FA 转移 + FA 奖励； （公式 4.2.3-1）

FA 基础＝FAR 基准×（1-A1）×（1+A2）×（1+A3）×S； （公式 4.2.3-2）

式中：FA—地块容积；

FA 基础—地块基础容积；

FA 转移—地块转移容积；

FA 奖励—地块奖励容积；

FAR 基准—密度分区地块基准容积率；

A1—地块规模修正系数；

A2—周边道路修正系数；

A3—地铁站点修正系数；

S—地块面积。

4.2.4 混合功能用地的地块容积为该地块上各功能的容积之和。混合功能用地的地块基础容积

宜按下式计算：

FA 基础混合＝FA 基础 1×K1+FA 基础 2×K2…； （公式 4.2.4）

式中：FA 基础混合—为该地块各类功能基础容积之和。

FA 基础 1、FA 基础 2… — 分别为该地块基于各类单一用地功能的地块基础容

积；

K1、K2… — 分别为该地块各类功能的地块基础容积混合修正权重。

4.2.5 规划主管部门在本标准与准则基础上另行制定转移容积和奖励容积的相关规定。

（1）“基础建筑面积”是改造项目改造为相应的城市功能后，改造用地的初始建筑面积。基础容积率按照现行控制性详细规划进行确定,开发建设用地各地块面积与基础容积率的乘积为基础建筑面积。

（2）“转移建筑面积”是“三旧”改造单元拆除用地范围内经核算的贡献用地面积超出基准土地贡献用地的面积（基准土地贡献用地包括控规要求落实的公益性用地，工业用地改商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地的项目需要移交的项目拆除范围面积15%的用地），超出的用地面积与“三旧”改造单元基础容积率的乘积作为转移建筑面积。

（3）“奖励建筑面积”是指为保障公共利益项目的的实现，给予奖励的建筑面积。开发建设用地中，按相关上位规划及《江门市城乡技术管理规定》等要求落实的附建式公共服务设施、交通设施及市政设施，其建筑面积计入奖励建筑面积。

附件3：“三旧”改造单元规划申报资料清单

项目改造主体进行“三旧”改造单元申报时，需附《鹤山市“三旧”改造单元规划申报表》、《鹤山市××镇（街道）×ד三旧”改造单元改造意愿统计表》、《鹤山市××镇（街道）×ד三旧”改造项目土地和房产权属调查明细表》，详见附录5-7。

附录1：用地权属核查一览表

编号

权属类别

用地面积（㎡）

建筑占地面积（㎡）

宗地号

土地证号

1

国有用地

2

集体用地

3

没有合法用地手续但已经实际使用的建设用地

4

… …

备注：依据土地、建筑物信息核查意见的复函结合更新单元实际规划情况填写。

附录2：“三旧”改造单元用地数据一览表

项目

数据

“三旧”改造单元用地面积（㎡）

拆除范围用地面积（㎡）

开发建设用地面积（㎡）

其中

拆除范围内的建设用地面积（㎡）

“三地”纳入用地面积（㎡）

腾挪用地面积（㎡）

移交政府用地面积（㎡）

注：（1）若无相关项目，则写“0”。（2）用地面积数值保留小数位一位。

附录3：地块控制指标一览表

地块编号

用地性质代码

用地性质

用地面积（㎡）

规划容积率

规划建筑面积

建筑密度

绿地率

用地兼容性

用地兼容性比例

配套设施项目

停车位（个）

备注

住宅

商业、办公及旅馆业建筑

厂房

公共配套设施

…

合计

合计

注1：本指引中用地面积和规划容积率数值保留小数点后一位，规划建筑面积保留整数。

注2：公共配套设施须说明个分项设施规模，若含幼（托）儿园，除注明建筑面积外，还须注明独立占地面积。

附录4：开发建设用地技术经济指标一览表

项目

数量

开发建设用地面积（㎡）

规划容积率

规划建筑面积（㎡）

其中

住宅

（含安置住房XXX）

商业、办公及旅馆业建筑

厂房

… …

公共配套设施

其中

xx班幼（托）儿园

… …

注1：用地面积及规划容积率数值保留小数点后一位，建筑面积数值保留整数。

附录5：鹤山市“三旧”改造单元规划申报表

申报

主体

申报单位（人）

社会统一代码（或申报人身份证号码）

联系电话

法定代表人

法定代表人

身份证号码

委托代理人

委托代理人

身份证号码

委托代理人联系电话

通讯地址

邮编

基本

信息

“三旧”改造单元名称

“三旧”改造单元（参照地名）

“三旧”改造单元编号2

所在区位

改造单元用地面积（㎡）

“三旧”改造单元内拆除范围用地面积（㎡）

拟拆迁建筑面积（㎡）

“三旧”改造单元内涉及权利人数量（个）

“三旧”改造单元内标图建库情况

已纳入标图建库范围用地面积（㎡）

未纳入标图建库范围用地面积（㎡）

标图建库编号

“三旧”改造单元内城市更新项目情况（共 个）

序号

项目编号

项目名称

面积（㎡）

改造类型3

按改造前用途划分

按改造后用途划分

1

…

控规情况4

□控制性详细规划已批准：

所属 编制单元 街坊；

根据 规划，规划用地功能

□控制性详细规划已完成镇级审核并上报至市自然资源局：

所属 编制单元 街坊；

根据 规划，规划用地功能

□已批控制性详细规划需要局部调整：

所属 编制单元 街坊；

根据调整前的 规划，规划用地功能

根据局部调整后控规，规划用地功能

申报

理由

□ 1.因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城乡规划要求，进行旧城镇改造的用地

（陈述理由）

□ 2.布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地

（陈述理由）

□ 3.按照“退二进三”要求需要转变土地功能的工业用地

（陈述理由）

□ 4.国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的工业用地

（陈述理由）

□ 5.城中村、园中村、空心村改造的用地

（陈述理由）

□ 6.布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善和危房集中以及列入土地整治工程的村居

（陈述理由）

□ 7.城乡建设用地增减挂钩试点中拆旧复垦区域

（陈述理由）

□ 8.在坚持保护优先的前提下进行适度合理利用的古村落、历史建筑、历史文化街区、文化遗产等用地

（陈述理由）

□ 9.城市治理、村级工业园改造提升等及其它经市或镇级人民政府认定属于城市更新范围的用地

（陈述理由）

“三旧”改造单元现状

人口规模

总人口： 人（含暂住人口）

产业发展

产业/产品类型： （现状用地功能为工业的填写）

是否属于禁止类或淘汰类产业：□ 是 □否

租金水平： （元/平方米·月）

厂房、店铺空置率： % （包含商业、工业用地的填写）

建设情况

建筑物现状使用功能：

□涉及四类建筑5：建筑面积 ㎡，占地面积 ㎡

□涉及文物保护单位： （名称）

“三旧”改造

请求

改造目标

1．用地功能：

2．产业发展方向： （改造为工业用地的填写）

片区统筹

□不需要

□需 要

公益性用地提供情况

“三旧”改造单元内无偿提供的公益性用地总面积为 ㎡，占“三旧”改造单元总面积的 %。其中：

项目1：项目编号： 项目名称： ，无偿提供公益性用地面积 ㎡；

项目2：项目编号： 项目名称： ，无偿提供公益性用地面积 ㎡；

（涉及多个项目的，分别填写）

拟建

建筑面积

拟建总建筑面积6： ㎡，具体包括：

工业： ㎡；办公： ㎡； 商业： ㎡；

居住： ㎡；其他： ， ㎡；其他： ， ㎡；

（其他类型有多种的需分别填写）

开发强度

申请容积率（ ） = 拟建总建筑面积（ ㎡） / 项目建设用地面积7（ ㎡）

“三旧”改造方式

项目1：项目编号： 项目名称：

改造方式：□权利主体自行实施 □选取市场主体实施 □政府主导实施

供地方式：□公开出让 □协议出让 □集体建设用地入市 □划拨

项目2：项目编号： 项目名称：

改造方式：□权利主体自行实施 □选取市场主体实施 □政府主导实施

供地方式：□公开出让 □协议出让 □集体建设用地入市 □划拨

……

“三旧”改造意愿8

1. “三旧”改造单元范围内 个权利人同意申报改造，占权利人总数量的 %；同意申报权利人占有的建筑物面积为 ㎡，占总建筑面积的 %。

2. “三旧”改造单元涉及多地块的，同意申报改造的用地共 块，占总用地面积的 %。

3.属村（居）集体经济组织申报的，已经 会议依法表决同意申报，表决通过率为 。

申报9简化情形

是否属于申报材料可简化类型

□否

□是 所属类型：

申报人承诺：

本表填报的内容及申报提交的所有材料的原件或复印件及其内容真实无虚假。本次申请如有与申请事实不符或因虚假资料而引起的任何法律责任，概由本申报人承担，与审批（或核准）机关无关。

若有书面材料需通知申报人的，可按本表填写的通讯地址邮寄送达。

申报单位（人）（签章）：

法定代表人（签字）：

委托代理人（签字）：

申报时间：

本申报表共 页。

镇（街道）“三旧”改造机构审查（审核）意见

（对申报各项内容及提供材料的真实性、准确性、完整性及规范性进行审查，作出审查意见）

□同意申报 □不同意申报

单位负责人

（签字）：

单位：

（签章）

时间

年 月 日

镇政府（街道办）审查（审核）意见

□同意申报 □不同意申报

主管领导

（签字）：

单位：

（签章）

时间

年 月 日

填表说明:

1.表格内涉及选择项的，须在符合项的“□”上划“√”。

2.更新单元编号由镇（街道）自行按序编排、填写，如：桂城更新单元1-1，大沥更新单元1-1。

3. “三旧”改造单元内项目改造类型，按改造前用途划分，主要指旧城镇改造、旧厂房改造、旧村居改造等类型；按改造后用途划分，主要指工改工、工改居、工改商等类型。

4.控规已覆盖区域以已批准或已通过市相关职能部门审查的控制性详细规划为依据；控规未覆盖区域，应申请编制控制性详细规划后再行申报。

5.四类建筑是指二层及以下砖混结构、砖木结构、棚架结构的房屋，以及用于禽畜养殖等的简易建筑和临时建筑。

6.拟建总建筑面积不包含无偿提供的公益性用地上公益性设施的建筑面积。

7.项目建设用地面积是指扣除无偿提供的公益性用地后，实际用于建设开发的用地面积。

8.通过政府主导的方式实施“三旧”改造，且由市、镇（街道）相关部门进行申报的，更新意愿一栏可先不填。

9.属于申报可简化类型的，应根据《鹤山市“三旧”改造单元规划编制技术指引》中“申报材料可简化的相关情形”涉及的类型分别填报。

10.本申报表样式将根据实际需要由 “三旧”改造机构适时作出调整。

附录6：鹤山市××镇（街道）×ד三旧”改造单元改造意愿统计表

申报主体（盖章）：

填报时间： 单位：㎡

土地所有权涉及主体

序号

土地所有权人（土地所有人）

土地所有权证

用地面积

身份证号

联系方式

是否同意纳入“三旧”改造单元拆除重建

备注

1

　

　

　

　

　

　

　

……

　

　

　

　

　

　

　

土地使用权涉及主体

序号

土地使用权人

土地使用权证

用地面积

身份证号

联系方式

是否同意纳入“三旧”改造单元拆除重建

备注

1

　

　

　

　

　

　

　

……

　

　

　

　

　

　

　

房屋所有权涉及主体

序号

房屋所有权人(不动产所有权人)

房产证（不动产权证）

建筑面积

身份证号

联系方式

是否同意纳入“三旧”改造单元拆除重建

备注

1

　

　

　

　

　

　

　

……

　

　

　

　

　

　

　

合计

1. “三旧”改造单元内涉及土地权利主体 人，涉及房屋权利人 人，合计 人。其中， 个权利人同意纳入“三旧”改造单元范围拆除重建，占“三旧”改造单元范围内权利主体总数的 %。同意申报权利人占有的建筑物面积为 ㎡，占总建筑面积的 %。“三旧”改造涉及多地块的，同意申报改造的用地共 块，占总用地面积的 %。2.申报主体承诺该意愿统计信息真实无虚假，提交的所有材料的原件�