1. Tétel: A becsléstan fogalma, tárgya, szakirodalma

A becsléstan fogalma: A becsléstan a mezőgazdasági vállaltok és vállalkozások vagyon tárgyainak értékelésével és az értékbecslés módszereinek, gazdasági összefüggéseinek és gyakorlati alkalmazásának megismertetésével foglalkozó stúdium.

A tantárgy fejlődése:Lónyai Gábor: Üzlettan (1854)Sporzon Pál: Üzemtan (1882)Sporzon Pál: Gazdasági becsléstan (1885)Szűts Mihály: Mezőgazdasági becsléstan (1896)Kodolányi Antal: Gyakorlati földbecslés (1899)Hensch Árpád: Mezőgazdasági becslés- és előszámítástan (1906)

A becslés fogalma: A becslés emberi tevékenység, valami mértékének, értékének megközelítő meghatározására.

A becsléssel szinonim és rokon fogalmak:Értékelés: Valakinek vagy valaminek mérlegelő megítélése, értékének meghatározása.Előrejelzés: Természeti vagy társadalmi jelenség várható bekövetkezésének tudományosan megalapozott megállapítása.Jóslás: Bizonyos előjelek alapján (a jövő állítólagos ismeretében) valami bekövetkezésének állítása.Tervezés: Jövőbeli célok megvalósításának előkészítésére, számszerűsítésére, dokumentálására irányuló emberi tevékenység.

A becsléstan fő kérdései: Mennyi? Mennyit ér?

2. Tétel: A vagyonértékelés célja és jelentősége

A vagyonértékelés célja:Kinek és miért?

1. Tulajdonosnak (bérlő, termelő) – vagyoni tisztánlátás, gazdasági döntés, tervezés, elemzés stb.

2. Eladónak – az értékesítési ár kialakítása3. Vevőnek – a vételi ár kialakításához

1

Tervezés Becslés

Célja

Terv Értékmeghatározás

Közös módszerek

4. Befektetőnek – a befektetési döntés kockázatának becsléséhez5. Kereskedőnek – a kereskedelmi ár kialakításához6. Brókerek, spekulánsok – a tőzsdei ár mozgásának megítéléséhez7. Ingatlanforgalmazóknak – a forgalmi érték becsléséhez8. Bankoknak (hitelezőknek) – a hitelfedezet megítéléséhez9. Zálogháznak – a becsérték kialakításához10. Illetékhivatalnak – forgalmi érték becslése illeték kiszabásához11. Adóhivatalnak – forgalmi érték jövedelemadó kivetéséhez12. Bíróságnak (igazságügyi szakértő) – perérték bűnügyek, polgári perek eldöntéséhez13. Vámhivatal – vámáru alap megállapításához14. Biztosítónak – kármegállapításhoz15. Állami vagyonkezelőnek (NVT) – privatizációhoz16. Államigazgatásnak – makroszintű döntéskehez17. Statisztikai hivatalnak – előrejelzéshez18. Érdekvédelemnek – érdekvédelmi döntéskehez19. Feldolgozóknak – felvásárlási ár alakításához20. Politikusoknak – gazdaságpolitikai döntésekhez

3. Tétel: Vagyontárgyak és csoportosításuk

A vagyon fogalma: A vagyon természetes és jogi személyiségek tulajdonában lévő (anyagi) javak és a velük kapcsolatos jogok összessége. A tőke fogalma: A töke olyan felhalmozott (anyagi) javak összessége, amely a tulajdonos számára értéktöbbletet hozhat létre.

A vagyontárgyak jogi csoportosítása:a. ingatlanok: Állagának sérelme nélkül el nem mozdítható vagyontárgyak.b. ingóságok: Állagának sérelme nélkül elmozdítható vagyontárgyak.

A mérleg fogalma: A mérleg a vagyon és a vagyon forrásának egy meghatározott időpontban való szembeállítása.

A vagyontárgyak számviteli csoportosítása:VAGYONMÉRLEG

Eszközök ForrásokA. Befektetett eszközök D. Saját tőke

I. Jegyzett tőkeI. Immateriális javak II. Jegyzett,de be nem fizetett tőkeII. Tárgyi eszközök III. TőketartalékIII. Befektetett pénzügyi eszközök IV. Eredménytartalék

V. Lekötött tartalékB. Forgóeszközök VI. Értékelési tartalékI. Készletek VII. Mérleg szerinti eredményII. KövetelésekIII. Értékpapírok E. CéltartalékokIV. Pénzeszközök

F. KötelezettségekC. Aktív időbeli elhatárolások I. Hátrasorolt kötelezettségek

II. Hosszú lejáratú kötelezettségek

2

III. Rövid lejáratú kötelezettségek

G. Passzív időbeli elhatárolások

Ingatlan: Állagának sérelme nélkül el nem mozdítható vagyontárgy, meghatározott földterület a fontosabb tartozékaival (építmény, növényzet stb.).

Ingatlanok csoportosítása:1. Föld (szántó, kert, gyep)2. Telek3. Telkesítés4. Ültetvény (gyümölcs, szőlő, komló, spárga, nyárfa, fűzfa)5. Erdő6. Nádas7. Halastó8. Művelés alól kivett terület9. Építmény (épület, egyéb épület)

A műszaki eszközök csoportosítása:1. Erőgépek, erőművi berendezések2. Egyéb gépek és berendezések, műszerek, szerszámok3. Szállítóeszközök, hírközlő berendezések4. Számítástechnikai eszközök5. Járművek

Az anyagok csoportosítása:1. Nyers és alapanyagok (műtrágya, vetőmag stb.)2. Segédanyagok (bálázó zsineg stb.)3. Üzemanyagok (benzin, gázolaj stb.)4. Fűtőanyagok (szén, fa, gáz stb.)5. Fenntartási anyagok (alkatrészek stb.)6. Építési anyagok (tégla, cement stb.)7. Egyéb anyagok (csomagolóanyagok, irodaszerek stb.)

Állatok csoportosítása:1. Tenyészállatok2. Növendék állatok3. Hízóállatok4. Egyéb állatok

4. Tétel: A vagyonértékelés módszerei

a. Mennyiségi becslés pl. leltározás, termésbecslés, kárbecslésb. Értékbecslés:

- Közvetett: Piaci alapú értékelés: megnézem a piaci árakat, a piac alakulását

- Közvetlen Költség alapú értékelés: valami annyit ér, amennyibe került, vagy

amennyiért elő lehet állítani

3

Jövedelem alapú értékelés: Az adott vagyontárgy mekkora jövedelmet biztosít. Az így megállapított jövedelemből diszkontráta alapján számolunk vissza a tőkére. A közgazdasági ismeretben hozam alapú értékelésnek nevezik.

Itt a három értékelési módszerről kell beszélni bővebben!

5. Tétel: A vagyonértékelés matematikai alapjai

Jövőérték számítás (kamatos kamat)

Ma befektetett egységnyi pénzösszeg felnövekedett értékét fejezi ki, adott időtartam után, adott kamatláb mellett.

FV= Co*(1+r)n

Ahol:Co= kiindulási pénzösszegr= kamatláb n= évek száma vagy FVn,m=Co*(1+r/m)n*m

m= az éven belüli tőkésítések kamatkifizetések száma

Jelenérték számítás (diszkontálás)

Egy jövőben rendelkezésre álló pénzösszeg jelenlegi értékét fejezi ki.

PV= C1* 1 --------

(1+r)n

C1= jövőbeni pénzösszegr= kamatlábn= évek száma

Örökjáradék

Adott időponttól kezdődő meghatározatlan számú éven keresztül járó fix összegű jövedelem.

P= PVp = B ----- rP, PVp = örökjáradék B= évi járadék összeger= kamatláb Pl. nyugdíj, idős földtulajdonosoknak „földjáradék program”

Adott időponttól kezdődő meghatározatlan számú éven keresztül járó (egyenletesen) növekvő összegű jövedelem. P= PVp = B1

----- r - g

4

P, PVp = örökjáradék illetve ennek jelenértéke B= évi járadék összeger= éves kamatláb g= az évi fizetésnövekedés nagysága

Életjáradék (Annuitás)

Adott időponttól kezdődő meghatározott számú éven keresztül járó fix összegű jövedelem pl. ösztöndíj. Annuitás jelenértéke:

A=Pvan=C1*(1 1 ---- - ------- r r(1+r)n

C1= jövőbeni jövedelem, r= kamatláb, n= évek száma

Annuitás jövőértéke:

A=Pvan=C1*(1+r)n-1 ------------ r

Számtani sorozat

Azok a sorozatok, amelyekben (a másodiktól kezdve bármelyik tag és az azt megelőző tag különbsége állandó.Ezt az állandó különbséget a sorozat differenciájának nevezzük, és általában d-vel jelöljük.Azaz:an=an-1-d(n>1)

Példa: Legyen egy számtani sorozatban a1=3 és a differenciája d=2. Ekkor a sorozat 3;5;7;9

Mértani sorozat

Azok a sorozatok, amelyekben (a másodiktól kezdve) bármelyik tag és az azt megelőző tag hányadosa állandó.Ezt az állandó hányadost latin eredetű szóval a sorozat kvóciensének nevezzük, és általában q-val jelöljük .Azaz:an/an-1= q (n>1)

Példa: Legyen egy mértani sorozatban a1=3 és a kvóciens q=2 ekkor a sorozat: 3;6;12;24..

6. tétel: A pénz időértéke és a fontosabb pénzjövedelmi mutatók

„Time is money” Vagyis az időnek pénzben kifejezhető értéke van.

Az infláció okai:

5

- Véges nyersanyag- és energiaforrások. Csökken a kínálat, emelkedik az ár.- Munkabérek növekedése (fejlett államokban). A társadalom és az életszínvonal

fejlődése, felértékelődik a munka.- Egyéb tényezők (válságok, eltolódás, stb.)

Példa: 100 Ft-ot bankba teszünk, 20 %-os kamatra. 1 év után kapunk 120 Ft-ot, így a lekötött betétünk összegének időértéke 20 Ft.Nem csak a pénznek van időértéke, hanem a (pénzben kifejezhető) ingó/ingatlan vagyontárgyaknak is.

Fontosabb pénzjövedelmi mutatók

1. Egységesített betéti kamatláb mutató (EBKM)

Adott év, azaz 365 nap elteltével mutatja az elhelyezett betét után fizetendő kamatösszeg nagyságát.EBKM= C*r*n

--------------- 365*100C= befektetett tőke r= kamatlábn= betétben töltött napok száma

- Jogszabály: valamennyi betéti termékre (határozott vagy határozatlan időre lekötött és le nem kötött betétre)

- A banki kamatlábak 360 napra vetítve kerülnek megállapításra.- 365 nap elteltével az elhelyezett betét után fizetett kamatösszeg, visszaszámítása

magasabb kamatlábat eredményez.- Pl. bankba 100Ft1 évrer=10%- 360 nap múlva 10 Ft kamat. A tényleges év (365 nap) elteltével viszont 10,14Ft kamat

gyűl össze.- Az EBKM ezt a többletet fejezi ki, amely jelen esetben 10,14%.

2. Teljes hiteldíj mutató (THM)

- Az a belső kamatláb, amellyel az adós által fizetendő kamatokat és minden egyéb díjat diszkontáljuk pontosan a bank által folyósított hitelösszeget kapjuk.

- A hitel teljes árának a kifejezője.- Tartalmazza: Hitelbírálati és folyósítási díj, kamat – és töke törlesztés, rendelkezésre

tartási díj, kezelési költség, deviza elad/vételi árfolyam, értékbecslési díj, helyszíni szemle díja.

- Nem tartalmazza: Késedelmi kamatot, biztosítási és garancia díját, közjegyzői díjat, az adós átutalási díját, árfolyam ingadozást.

- Jogszabály: három hónapnál hosszabb lejáratú fogyasztási kölcsönökre vonatkozóan. - A teljes hiteldíj az az összeg, amelyet a hitelfelvevőnek a tőkeösszeg visszafizetésén

felül fizetnie kell, így a THM tartalmazza a hitellel kapcsolatban felmerülő összes kamatdíj- és kezelési költséget.

- Minél kisebb a THM, annál kedvezőbb a hiteldíj. Érdemes figyelembe venni a THM - en kívül: ügyintézés gyorsasága és a törlesztési szerkezet igazodás+ egyéb kedvezmények.

6

3. Nettó jelenérték

A várható bevétlek jelenértékeinek és a szükséges ráfordításoknak a különbözete.

NPV= -Co + C1 + C2+… + Cn ------ ----- ----- 1+r (1+r)2 (1+r)n

Co= kezdeti pénzáramC1,C2..= egyes időszakok pénzáramlásair= kamatlábn= időszakok száma

4. Belső megtérülési ráta

Az a diszkontráta, amely az NPV-t „0”-ra redukálja.Az egyszerű megtérülési rátából kiindulva: RR= bevétel ------------ -1 ráfordítás NPV=-Co+ C1 ------ =0 1+r

r= IRR= C1 ------ -1 - C0

RR=r==IRR vagyis Ha ismert a pénzáram, közelítő eljárással meghatározható az IRR

NPV= -Co+ C1 ------ =0 1+IRR

Befektetési szabály:- A tőke alternatíva költsége <IRR- Ha a tőkeköltség = IRR - el-az NPV=0- A tőkeköltség nem egyenlő az IRR - el.

5. Jövedelmezőségi index (PI)

- Beruházás költséghatékonyságát fejezi ki.- Az NPV-hez képest ugyanazon tényezők, eltérő művelet.- Használat szűkös erőforrások esetén. - Segít a különböző beruházási lehetőségek kiválasztásában:

∑ PV PI= ----------*100 C0

7

6. Tőkésítés (tőkeérték-képzés a nyereség alapján)

Az éves járadék és a kamatláb hányadosa (örökjáradék számítása)C= Ny/r*100

C= tőkésítés révén képzett összegNy= nyereség (jövedelem)r= választott kamatláb

A tőkésítési ráta megválasztásaA tőkésítési ráta és a diszkont ráta fogalmi és gyakorlati különbségei:

- A tőkésítési ráta: o Bármilyen ráta %-ban kifejezett hányados o Hozamlehetőség vagy kockázati költségo Elvárt hozamráta a jövőben

- A diszkont ráta: o A feláldozott haszon költsége (%-ban)o Várakozási díjao = a tőkésítési rátával ha DCF- ban alkalmazzuk.

A kamatláb megválasztása esetén mérlegelendő szempontok:1. kockázatmentes hozadékráta (pl. állampapír)2. infláció figyelembevétele

Reál kamatláb r = nominális kamatláb (p) – inflációs ráta (i)másképp:R= ((1+l)/(1+p))-1

3. kockázati felárak (ráták)- Befolyásolhatóság szerint: (nem befolyásolható, részben befolyásolható,

befolyásolható)- Szakmai szempontok szerint:

o gazdasági kockázatok (piaci, pénzügyi stb)o technológiai kockázato egyéb (pl. ország kockázat, iparági kockázat)

8

Fontosabb pénzpiaci mutatók

1. Maginfláció- Olyan speciális információs mutató, amely eltekint a legváltozékonyabb és a

monetáris politikától leginkább független tényezők hatásától.- Tartalmazza:- Feldolgozott élelmiszerek, az iparcikkek, a piaci szolgáltatások, az alkohol- és a

dohánytermékek árváltozását. - Kiszűri az átmeneti, vagy nem piaci eredetű árhatásokat (pl. hatósági döntések,

támogatási rendszer változása, rendkívüli időjárás, idényjellegű élelmiszerek)

2. Fogyasztói árindex- A fogyasztói kosár alapján számolják.- A fogyasztói kosárba olyan termékek és szolgáltatások kerülnek, melyek egy átlagos

család fogyasztását reprezentálják, a fogyasztásnak megfelelő mértékben, az összes reprezentáns árindexének súlyozott átlaga.

3. Állampapírok - Valamily szuverán álam által kibocsátott értékpapír. Minősítése az ország

minősítésével megegyező. Az államháztartás finanszírozásának elsődleges eszköze, két legjellemzőbb fajtája a kincstárjegy (3,6,12 hó) és az államkötvény (2,3,5,10,15 év).

- Hitelviszonyt megtestesítő értékpapír.- Jegybank által kibocsátott, az állam tőke- és kamat-visszafizetési garanciájával

rendelkező értékpapír.

7. tétel: A becslés statisztikai alapjai, reprezentatív megfigyelés

Az N az elemeket jelöli, míg a K az adatokat. A cél az, hogy minél pontosabban megtudni, hogy N-en belül K mennyi?Hogyan? Ezt reprezentatív megfigyelések lehet megtenni.

Reprezentatív megfigyelés: Statisztikai módszerekre alapozott – deduktív eljárás, amelynek segítségével egy számunkra jelentőséggel bíró sokaságról nagy valószínűségi paraméterek között pontos információkat szerezhetünk, úgy, hogy az alapsokaságnak (általában) csak bizonyos részeit vizsgáljuk.

Célja: megtudni valamit egy sokaságról, amelynek teljes vagy részletes megfigyelése, megmérése korlátozva van vagy egyszerűen lehetetlen.Eszköze: Alkalmazott matematika (statisztika)Alkalmazási terület:

- Gazdasági élet (pl. piackutatás, stb.)- Politika (közvéleménykutatás, választási preferenciák, stb.)- Társadalom (demográfiai viszonyok, életminőség)

Közvéleménykutató cégek: Gallup, Medián, Szonda-Ipsos, TÁRKI.

Mezőgazdasági (és ehhez kapcsolódó) területek

9

- Termésbecslések, előrejelzések, kárbecslés - Minőségvizsgálatok- Gazdasági társaságok eredményének vizsgálata (KSH, AKII, Kopint-Datorg,

Gazdaságkutató Rt.)- Élelmiszerfogyasztás, fogyasztói preferenciák vizsgálata (Gfk Hungária, AGB

Nielsen, Regioplan, stb.)

Az első fázis: a megfigyelés A megfigyelés lehet: Teljes körű (egészre kiterjedő) vagy részleges (a sokaság egy részére terjed ki)

Monografikus (egy egységre kiterjedő) Reprezentatív

alapsokaság mintasokaság

Mikor szükséges ill. lehetséges a reprezentatív minta alkalmazása?- Ha a teljes körű megfigyelés lehetetlen - Tömegesen előforduló jelenség esetén- Ha a megfigyelés költséges - Fontos a gyors eredmény elérése

Milyen pontossággal végezhető a megfigyelés?Mivel a módszer valószínűség - számításon alapul a kapott eredményt csak bizonyos valószínűségi paraméterek között igaz.

- Véletlen jelenség- Tömegjelenség - Véletlen tömegjelenség

A véletlen tömegjelenség objektív törvényei1. A nagy számok törvénye (a vizsgált minták átlaga annál inkább megközelíti a teljes

sokaság átlagát minél nagyobb a minták száma.)2. központi határelosztás tétele (a véletlen esemény normál eloszlású – Gauss görbét ír

le.) Pontos-e a reprezentatív megfigyelés eredménye? Nem Az eredmény csak bizonyos valószínűséggel igaz.

A reprezentatív mintavétel lépései:1. Mintavétel

A mintakiválasztás módszerei:A. Véletlen kiválasztás

1. Egyszerű véletlen kiválasztás (találomra, sorsolás, számtáblázat, mechanikus)2. Rétegzett kiválasztás (arányos, aránytalan)3. Lépcsőzetes kiválasztás

B. Nem véletlen kiválasztás1. Kvóta alapján (körzetek, arányok, osztályok)

10

2. Koncentrált (pl. adott szegmens-t vizsgálnak)3. Önkényes (szubjektív, ítélet alapján)

2. A minta jellemzői1. A minta átlaga (normál eloszlást feltételezve e körül található az alapsokaság átlaga)2. A minta szórása (az átlagtól való eltérést fejezi ki.)3. Az alapsokaság szórása (a minta szórása alapján megpróbáljuk megbecsülni a teljes

sokaság szórását, ily módon a minta jellemzőit kiterjesszük az alapsokaságra)

Így megkapjuk:a) a korrigált szórástb) standard hibátc) a ’t” értékhez kapcsolódó valószínűségetd) hibahatárt (a standard hiba „t” szerese)e) konfidencia intervallum (hibahatár terjedelme)f) szükséges mintaelem számát

8. Tétel: A zálogházi tevékenység története és az értékbecslés gyakorlata

Maga a zálogkölcsön: Átmeneti pénzzavar esetén, Egyszerű, személytelen, Nincs hosszadalmas hitelbírálat, Nincs szükség kezesre, Fenntartás, Báv Zrt. (85%-os állami rész) 60 zálogháza, kb. 250 magánzálogházzal rendelkezik.

Történeti áttekintés:- Ókorban: magas kamat - Középkorban: 1462 Olaszországban az első zálogház - 1707: Bécs, „Dorotheum”- 1773: Pozsony, az első magyar zálogház- 1920: Állami Árverési Csarnok- 1920: első művészeti aukció- Posta Takarék Pénztár- Nagy Gazdasági Válság- II. Vh után: „Bizományi, Kereskedelmi és Záloghitel Rt”- 1950: bezárják a zálogházakat (4) és az árverési csarnokot -használtcikk

kereskedelem - 1951: Bizományi Áruház Vállalat - 1964: „Konzumex” bolthálózat, „dollárboltok”- 1968-tól: bizományi forgalom növekszik, és az import is nő- 1970: NB: zálogházak finanszírozása - 1980: használtcikk-forgalom nő, hitel gépkocsikra és ingatlanokra is - profitorientáltság

Zálogjog (jogi szabályozása)- A Ptk. 251-269 paragrafus

11

- A zálogjog: olyan jog, amelynek alapján a hitelező jogosult követelését a zálogtárgyból az adós gazdasági és pénzügyi helyzetétől függetlenül kielégíteni, ha az adós nem teljesít.

- Dologi hatály - Tárgya: forgalomképes dolog, jog, követelés - Keletkezés: zálogszerződés, hatósági határozat alapján

Fajtái: - kézi zálogjog - jelzálog- vagyont terhelő zálogjog- zálogjog jogokon és kötelezettségeken- önálló zálogjog

Érvényesítés:- bírósági végrehajtás- privát végrehajtás - kielégítési sorrend

Megszűnés: - elpusztul- a követelés megszűnik- megszerzés - elévülés - megegyezés

Hitelnagyság, kamat- fontos a valódiság- a súly - forgalmi érték alapján: max. 75% (gyűrű: 40%, műszaki cikkek: 25%, ingatlan:30%)- kamat: pénzintézettől függ: 25-35%- futamidő: max. 3 hónap- kezelési és tárolási díj- türelmi idő: +1 hónap (+késedelmi kamat)- kényszerértékesítés

Zálog tevékenység (BÁV Zrt.)Zálogba vehető tárgyak:

- arany ékszerek,- ezüst ékszerek és tárgyak- műszaki és ruházati cikkek,- szőrme- és bőráru,- márkás porcelánok, műtárgyak,- festmények,- sportcikkek,- gépjárművek.

Zálogjegy

Zálogkölcsön díjtételei

Termékkör Futamidő Kezelési díj ( a zálogtárgyra felvehető kölcsön mértéke szerint)

45 nap 50%-ig 3,8% 65%-ig 5,0% 75%-ig 7,0%

12

Nemesfém, fazonárú, porcelán, műtárgy

3 hónap 50%-ig 5,6% 65%-ig 6,8% 75%-ig 8,8%

Egyéb nemesfém tárgy

45 nap Egységesen: 5,0%3 hónap Egységesen: 6,8%

Szőrme- bőráru, egyéb ruházati

cikkek, műszaki és sport cikkek

45 nap 50%-ig 3,8% 60%-ig 5,0%

3 hónap 50%-ig 5,6% 60%-ig 6,8%

Festmény 45 nap 50%-ig: 5,0%3 hónap 50%-ig: 6,8%

Tárolási díj: - 0-5000Ft zálogkölcsön: 50 Ft- 5001-15 000Ft zálogkölcsön: 100Ft- 15 001Ft felett a zálogkölcsön 1%-a, max. 500Ft.

Kamat: a kölcsönösszeg évi 28%-a.Kezelési pótdíj (késedelmes időre)1-15 napra a kölcsönösszeg 2,9%-a 1-30 napra a kölcsönösszeg 5,8%-a 1-45 napra a kölcsönösszeg 8,7%-a 1-60 napra a kölcsönösszeg 11,6%-a Késedelmi kamat: a kölcsönösszeg évi 6 %-a

Autózálog Elzálogosítható, ha:

- forgalmi érték nagyobb, mint 300 000Ft,- érvényes forgalmi engedély, kötelező felelősségbiztosítás, környezetvédelmi igazolás,- az autózálog telephelyén elvégezték a műszaki állapotfelmérést és az

eredetiségvizsgálatotFeltételek:

- egy éve legyen tulajdonában, vagy első tulajdonos legyen,- Magyarországon bejegyzett márkaképviselettel rendelkező kereskedőtől vásárolta,- Az igényelt hitel futamideje 7 illetve 30 nap vagy 3 hónap lehet- Forgalmi engedély és a törzskönyv átadása,- Adásvételi (tulajdonszerzési) okmány bemutatása, a gépkocsi eredetét tanúsító

okmány bemutatása,- Érvényes gépjármű felelősségbiztosítás meglétének igazolása,- Nyilatkozat a gépjármű sérüléseiről illetve a hibáiról (állapotfelmérő lapon),- A gépjármű összes kulcsának és szervizkönyvének átadása,- A záloghitel fedezetéül szolgáló értékesítési megállapodás aláírása.

Díjtételek: 50% (3 hónap) vagy 60% (7 és 30 nap)Kezelési díj (a záloghitel folyósításakor levonásra kerül)

- 1 hét futamidőre a hitelösszeg 5%-a - 1 hónap futamidőre a hitelösszeg 6%-a,- 3 hónap futamidőre a hitelösszeg 7%-a.

Kamat: évi 28 % (napi kamatszámítással)Türelmi idő: 15 nap (7 és 30 nap), 30 nap (3 hónap)Türelmi időre vonatkozó díjak:

- kezelési pótdíj 1-15 napi késedelmes időre a hitelösszeg 2,9%-a - 15-30 napi késedelmes időre a hitelösszeg 5,8%-a

13

- késedelmi kamat évi 6% hitelösszegre számítva (napi kamatszámítással a késedelmes időszakra)

- tárolási díj 300Ft/gépjármű/nap.

Magyar Zálogházak és Záloghitelezők Országos Szövetsége - közös fellépés - összefogás, fórum, érdekegyeztetés - érdekkifejezés a hatóságok és az önkormányzatok előtt- érdekellentét egyeztetése - a szakmai képzés és továbbképzés koordinálása- tájékoztatás- piacelemzések támogatása - a záloghitelező szakma elismertetése bel- és külföldön.

A zálogházi tevékenység összehasonlítása

Szempontok Önálló vállalkozóként A BÁV franchise partnerként Forgalom Lassú többletköltséggel Ismert és bevezetett névvel

indulbizalomForgalom gyorsabb növekedése

Nyilvántartás Saját tapasztalatain kialakított ellenőrzési nyilvántartási rendszer

Évtizedes tapasztalatokon alapuló Know-How

Szakértelem Az alkalmazott becsüs szakértelme, felkészültsége

Becsüs felkészítése, biztosított folyamatos képzés

Vagyonvédelem Megfizethetetlen Bérleti konstrukció: trezor, a vagyonvédelmi rendszer többi elemének megvásárlása halasztott fizetéssel

Informatikai rendszer Jelentős költség Folyamatos fejlesztésInformáció Többletenergia Folyamatos tanácsadás és

információ a piac változásairólFinanszírozás Nehéz gyakran több

hitelintézetMagas finanszírozási díj

Folyamatos és teljes körű korlátlan forrásKedvező finanszírozási feltételek

Marketing Fajlagos magas költség Központi marketingtámogatásKonkurencia Nehézkes információszerzés Tájékoztatás a mértékadó kölcsön

folyósítási feltételekről, aktualizálás

Biztonság Nehézkes, elveszítheti az ügyfeleit

Korszerű biztonságtechnikaminimalizálja a káresemény bekövetkezésének lehetőségét

Kiváltatlan zálogtételek Értékesítés többlet feladata Szervezett begyűjtési- értékesítési logisztika, értékesítés kiskereskedelemi hálózaton keresztül

14

9. tétel: Aukciók, nagybani piacok

Aukciók- Ingóságok árverése amely lehet hatósági és kereskedelmi.- 1920: Árverési Csarnok (1906: Rippi Római árverés)- 1190 óta 40 vállalat- Régiség az, amely 50 évnél idősebb.- Antik tárgy: 1867 előtti műtárgyak (fémjelzés)- Kikiáltási ár.- Leütési ár:

o 15-20%: az aukciót tartó cég.o 5% szerzői díj,o 1% kulturális díj.

Árverési feltételek:- katalógus, tárcsa- tulajdonjog- adásvételi szerződés- foglaló (20%)- árverési jutalék (15-20%)- szerzői díj (5%)- kulturális járulék (1%)- elszállítás- tilos az összebeszélés- nincs szavatosság- kikiáltási ár alatt nem- vételi megbízás- VÉDETT tárgyak- Újraárverezés

Nemesfémvizsgáló és Hitelesítő Intézet jele: HH

A nagybani piacnál mindenkinek a saját nagybani piacos élményeiről kell beszélnie!

10. tétel: A becslés alkalmazása a közvélemény kutatásban

A kutatás folyamata:1. probléma és cél2. a kutatás tervezése3. adatgyűjtés 4. kérdőívkészítés 5. megkérdezés6. ellenőrzés, adatfeldolgozás

Probléma és célmeghatározás

- Gazdasági vélemény, közérzet- Társadalomkutatás- Politikai vélemény

15

- Kutatás lehet:- Feltáró- Leíró- Magyarázó- Komplex

Adatgyűjtés I. Szekunder forrásokból:

1. belső információ2. külső, hazai információ:

- főhatóság, országos intézmények- könyvtárak- piac- és közvélemény kutató ügynökségek: pl. Gallup, Sonda Ipsos, TÁRKI,

Median, Hoffmann Research, TNS, AGB Nielsen)3. nemzetközi információ

II. Primér forrásokból:1. kvalitatív2. kvantitatív

Primér kutatás

Szempont Kvantitatív KvalitatívMintanagyság Nagy KicsiKérdezés módja Minél állandóbb Személyhez igazodik Eredmények Mennyiségi tendenciák Állítások, értelmezések,

jellemzésekTudományos háttér Matematika, statisztika PszichológiaFelhasználás Jelenségek bizonyítása Feltárás, megértés

Mintavétel, kiválasztás

Kiválasztás

Teljes körű Részvizsgálat

Reprezentatív

Véletlen Tudatos

Egyszerű Rétegzett Lépcsőzetes Kvóta Koncentrált Önkényes

Kérdőívkészítés

Szerkesztés: vázlat, belső struktúra, kérdésekSorrendiség: általánostól a konkrétig

- ismeret- használat- beállítódás

16

- statisztikaKérdéstípusok:

- nyitott,- zárt: alternatív, szelektív (skálakérdések)

Irányelvek: oÁtgondolt, konkrét kérdések oEgész mondatokbanoKerüljük:

- A rövidítéseket,- A szakmai kifejezéseket- Az előítéletes kifejezéseket,- Kettős kérdéseket,- Negatív kérdéseket

Megkérdezés

- Személyes - Hagyományos

- Mélységinterjú: amely egyéni és páros lehet- Fókuszcsoport- Kiscsoportos interjú- In-hall teszt

- Számítógép segítségével- Írásbeli - Telefonos

A megkérdezés Gyakorisága: egy alkalommal vagy több alkalommal (panel)Tárgya: egy téma vagy több téma (omnibusz)Alanyai:

Típus szerint: személyek, háztartások, vállalatok, intézmények Szám szerint: egyedek, kiscsoport (2-7fő), normál csoport (8-12fő), csoportos ankét

(akár 100fő)

Ellenőrzés, adatfeldolgozás

- Ellenőrzés: formai és tartalmi- Adatkódolás - Adatrögzítés- Adattisztítás- Súlyozás- Adatkiértékelés- Adatfeldolgozás

Panelkutatások

Fogyasztói panelo Individuális panelo Háztartási panel

Televíziós panel o Detektor egység

17

o Kijelző egységo Ki, mit, mikor o Nézőmérő -telefon-számítógépo Lekérdező-rendszer

1. Alapozó felmérés adatai2. Panel kiépítése, karbantartása3. Paneltagok tévénézésre4. Adatletöltés5. Érvényesítés, súlyozás (Nézettségi adatbázis + Programcím adatbázis és Spot

adatbázis)6. Programcím adatbázis, Spot adatbázis7. Felhasználói szoftverek

A teljes lakosság nézettségi adatai: 2008. 17. hét, egész napA megkérdezettek 27,2 %-a RTL Klubot néz, 20,8 % TV2-t, 11,1% m1-et.

Erről is tudni kell mondani néhány szót!

Politikai közvéleménykutatás:

TÁRKI: címes megoldás Median: minden 6. ház Gallup: 40 címből 20 kérdőív „Exit poll”

A pártok támogatottsága a teljes nép körében (2007. nov. – 2008. jan.) (TÁRKI)- MSZP: minden vizsgált hónapban 13% - Fidesz: átlagosan 35%- Nem tudja: nép 43-44%-a.

Pártreferencia a teljes lakosság körében (2008. febr.) (Magyar Gallup Intézet)- Fidesz: 43%- MSZP: 15%- Nem menne el: 10%- Nem tudja/ nem válaszol: 25%

11. Tétel: Közvélemény- és piackutató cégek Magyarországon

18

Piac- és Közvélemény kutató cégek: Gallup, Medián, Szonda-Ipsos, Tárki, Marketing Centrum, Hoffmann Research, TNS, AGB Nielsen)

Mezőgazdasági (és ehhez kapcsolódó) területek- Gazdasági társaságok eredményének vizsgálata: KSH, AKII, Kopint-Datorg,

Gazdaságkutató Rt.- Élelmiszerfogyasztás, fogyasztói preferenciák vizsgálata: Gfk Hungária, AGB

Nielsen, Regioplan, stb.

Ehhez a tételhez még tudni kell az előző tételből a Panelkutatásoktól kezdődően!!!!

12. Tétel: A termelési érték becslése

TÉ: A mezőgazdasági vállalatok és vállalkozások által előállított termékek és szolgáltatások pénzben kifejezett értéke. TÉ = H * Ár (Hozam * Ár)

A termékek csoportosítása- Eredet szerint:

o állati termékeko növényi termékeko egyéb termékek

- A termelési cél szerint:o Főtermék: A termelés elsődleges célja, produktuma, amely magas használati

értéket képvisel. Pl.: búza, kukorica, tej, hízómarhao Ikertermék: A termelés során előállított közel azonos értékű termékek. Pl.:

juhtej, juhhús, gyapjúo Melléktermék: A főtermék, ill. az ikertermék előállítása során létrejött olyan

produktum, melyek használati értéke lényegesen kisebb az előbbieknél. Pl.: búzaszalma, trágya.

- Értékesíthetőség szerint:o piacon értékesíthető termékeko piacon nem értékesíthető termékek

13. Tétel: A hozam becslése és a hozamot befolyásoló tényezők

Hozam: A mezőgazdasági vállalat tevékenysége során előállított termékek és szolgáltatások naturális mértékegységben kifejezett mennyisége.Fajlagos hozam: A fajlagos hozam (termésátlag, átlaghozam) a termelőegységre (ha, állat, db, stb.) vetített hozam, amely mennyiségileg kifejezi a termelés színvonalát.

19

Termésátlagok tendenciái:Búza: 2003-ban nagyon alacsony, 2,6 t/ha-os termésátlag, míg 2004-ben kiugró, 5,1 t/ha-os termésátlag volt. Azóta folyamatosan csökken, 2007-ben 3,6 t/ha.Kukorica: 2003-ban visszaesés, 3,9 t/ha, 2005-ig erős növekedés, ekkor 7,6 t/ha, majd ismét visszaesés jellemzi. 2007-ben már csak 3,6 t/ha-os termésátlag.Napraforgó: 2002-2003-ban 1,9 t/ha, majd 2004-ben 2,5 t/ha, ezután folyamatos csökkenés. 2007-ben 2 t/ha.Cukorrépa: 2003-ban a legalacsonyabb, 35,1 t/ha, ezután nagy növekedés, 2004-2005-ben 57 t/ha, majd folyamatos csökkenés jellemzi. 2007-ben 41,2 t/ha.Burgonya: 2003-ban a legalacsonyabb, 15,6 t/ha, majd növekedés, 2006-ban már 25,4 t/ha a termésátlag. 2007-ben visszaesett 20,5 t/ha-ra.Dohány: 2002 óta folyamatos csökkenés jellemzi, ekkor 2,1 t/ha a termésátlag. 2005-re 1,4 t/ha,ra esett vissza. 2006-ban 1,5 t/ha.

Hozamok tendenciái:Tej: 2002-2004-ig 6000 l/tehén, majd növekedés, 2006-ra már 6500 l.Vágómarha: állandó ingadozás jellemzi 255 és 310 kg/tehén között. 2003-ban volt a legmagasabb.Vágósertés: 2002-ben és 2005-ben volt a legalacsonyabb, 2000-2050 kg/koca körüli, a többi évben 2200 kg/koca körül alakult a vágósertés termelés.Tojás: 2002-2005 között 210 db/tyúk körül alakult, 2006-ban lecsökkent 201-re.

A hozamok közös mérőszámai: Növénytermesztésben: gabonaegység Takarmánygazdálkodásban:

- keményítőérték

20

- energia- szénaérték- zabegység- kukorica egyenérték- skandináv takarmány egység

Állattenyészésben:- tejegyenérték- csontoshús-egyenérték

Szolgáltatásban:- normálhektár- kombájnhektár- műszakóra, műszaknap- tonnakilométer- munkaóra, munkanap

A hozamot befolyásoló tényezők:- biológiai alap- tenyésztési, termesztési színvonal- tartástechnológia, termesztéstechnológia- ráfordítások színvonala- állategészségügy, növényvédelem- mikroklíma, időjárás- munkaszervezés- humán tényezők- menedzsment színvonala

14. Tétel: A termésbecslés és a termésbecslés módszerei

A termésbecslés a termelés eredményeinek megállapítására szolgáló módszer, amely alkalmazásával a lábonálló vagy leszedetlen termények, termékek mennyiségi és minőségi felmérését, illetve az ezekben bekövetkezett változások értékelését értjük. A növényzet fejlődési, növekedési állapotából a terméskilátásokra következtetünk. A termésbecslést a betakarításra kerülő területen betakarítás előtt helyszíni szemléken módszeresen végezzük.

A termésbecslés módszerei:

1. Közvetlen termésbecslési eljárások szubjektív, tapasztalati, vagy szemmel való termésbecslés objektív termésbecslés:

- a termés közvetlen megszámlálásán és súlymérésén- terméskomponens megszámlálásán és mérésén - terméskomponens megszámlálásán alapulhat.

2. Közvetett (indirekt) termésbecslési eljárások a termés- és időjárási adatok összefüggésén alapuló termésbecslés a termés- és időjárási adatok, valamint más tényezők közötti összefüggésre

épülő termésbecslés

A termésbecslés tagozódása

21

Állapotbecslés: őszi, tavaszi Számszerű termésbecslés: előzetes vagy végleges

Állapotminősítés: A tenyészidőszak korai szakaszában végezzük, amikor csupán a terméskilátások kedvező vagy kedvezőtlen alakulásáról tájékozódunk.Állapotminősítés időpontja:

első állapotminősítés: a kikeléstől számított 3 héten belül második állapotminősítés: a gabonaféléknél szárba induláskor,

szálastakarmányoknál, kapás növényeknél a virágzás előtt, zöldségeknél az egyeselés után.

Az állapotminősítés célja: első állapotminősítés: a kelés és a növénybeállottság százalékos mértékének

meghatározása második állapotminősítés: a növényállomány fejlettségének bírálata.

Az állapotminősítések tényezői:

1. A vetés beállottsága A növény az agrotechnikai előírásoknak megfelelő sor- és tőtávolság biztosításával a bevetett területet hogyan hasznosítja. A beállottság a tenyész területnek megfelelő ideális és tényleges tőszám viszonya, amit százalékban fejezünk ki.

2. A vetés fejlettségeA fejlettség a növekedésnek az a foka, amelyet a növény adott körülmények között elért. A növényállomány minőségi változásainak az optimálishoz viszonyított százalékos aránya. Mértéke: egyenletes, egyenlőtlen, jó, közepes, gyenge lehet.

3. A vetés színeA növény színe általában egy-egy fajra jellemző. A színváltozás a növény fejlődésében beálló zavart, betegséget mutatja.

4. A betegségek és kártételek mértékeMértékük a károsító tényezők erősségétől, a növény fejlettségétől, továbbá attól is függ, hogy a kár az egész növényt érte-e vagy csak annak egyes részeit.

5. A vetés ápoltsága és a talaj kultúrállapotaA kultúrállapotot a növényápolási munkák szabják meg.

Az állapotminősítés eredménye:Kitűnő, Jó, Közepes, Gyenge, RosszEz attól függ, hogy a várható termés a többéves termésátlagnak hány százaléka.

Számszerű termésbecslésElőzetes számszerű becslés: a termésképző szervek egy részének már kezdeménye alapja lehet a termésbecslésnek. Általában a termés kifejlődése előtt egy- másfél hónappal előre jelezhető a termés mennyisége.

Végleges számszerű termésbecslésA betakarításhoz már olyan közeli időpontban kerül rá sor, amikor az összes terméskomponens determinálódott, így azokat mérhetjük, figyelembe vehetjük.

A termésbecslés végrehajtása: Minták számának meghatározása Mintatervek kijelölése

22

Mintavétel Terméssúly megállapítása Termésátlag, a termésmennyiség kiszámítása

Műholdas távérzékelésA műholdas érzékelők által készített képeken pontosan követhető a mezőgazdasági haszonnövények fejlődése, észrevehetők a károsodások, és lehetővé teszi már a növény fejlődési szakaszában a várható maximális terméshozam becslését, illetve a betakarítás előtt a terméshozam megadását.Magyarországon a Földmérési és Távérzékelési Intézet (FÖMI) 1997 óta minden évben pontos termésbecslést ad a nyolc legnagyobb területű szántóföldi növényre (pl. búza, kukorica, napraforgó stb) már az aratás előtt.

15. Tétel: A kárbecslés és a kárbecslés módszerei

A kárbecslés jelentősége: Biztosítás- hitelből gazdálkodás Adózás Támogatás: területalapú, AKG.

Kárbecslés: A növény tenyészideje alatt minden olyan tényezőt kárnak tekintünk, amely az ideális terméshozam mennyiségét, minőségét csökkenti. A becslés, a kárbecslés alapja az objektivitás. A termésre, kárra vonatkozóan kötelező betartani.

Károk felosztása:1. A kár jellege szerint:

Súlycsökkenés Minőségi károk Állagkárok

2. A kár okozója, eredete szerint:a., természeti eredetű károk:

– Jégkár– Ár- és belvízkár– Fagykár– Szél- és viharkár– Homokverés– Tűzkár– Robbanás– Villámcsapás– Földmozgás– Vadkár– Biológiai veszteségek (légzési, száradási, fonnyadási)

b., nem természeti eredetű károk:– Betöréses lopás, rablás– Termékfelelősségből adódó károk– Vegyszer károk (növényben, méhekben)– Taposási veszteség– Mechanikai veszteség (betakarítási)

23

3. A kár hatása szerint:– Közvetett– Közvetlen

Kármegállapításhoz szükséges dokumentumok:Térképmásolat, tulajdoni lap, mezei leltár, bérleti szerződés, növénytermesztési munkalap, táblatörzskönyv.

A kármegáll. ideje:- első szemle- közbeeső szemle- ellenőrző szemle.

Kármegáll. az első szemle alkalmával: Megállapítjuk a növények sor, tőtávolságát, fajtáját, beállottságát, ápoltságát. Meghatározzuk, hogy a kár a növény milyen fejlettségi állapotában, milyen

fejlődési szakaszában leketkezett. Megnézzük, hogy a kár bekövetkezte előtt takarították- e be a termést Megállapítjuk a károsodás mértékét.

Kármegáll. közbeeső szemle alkalmával:Vizsgáljuk, hogy a hosszabb tenyészidejű növények esetén a kár bekövetkezte óta milyen változások történtek (regenerálódás, nagyobb mértékű pusztulás).

Kármegáll. ellenőrző szemle alkalmával:A korábban tett megállapításainkat utolsó szemle alkalmával ellenőrizzük, véglegesítjük.

Súlycsökkenéssel járó károk megállapításának módszerei: Károk által elpusztult növények arányát az összes növényszámhoz viszonyítjuk,

százalékban fejezzük ki. Termés osztályozás alapján, de elpusztult termésrész súlyszázalékát szubjektív

becsléssel állapítjuk meg. Kármegállapítás a növényegyedek átlagos károsodása alapján. A tábla átlagot az

egyes egyedek károsodására figyelemmel, súlyozott átlaggal számoljuk. Hozambecslés módszerével becsüljük- mennyi termés pusztult el. Kontrollterülethez hasonlítjuk a károsodás mértékét.

Növényenként előforduló gyakoribb kártípusok: Kalászosok: fagykár, tűzkár Repce: fagykár Cukorrépa: tavaszi homokverés, szélkár Napraforgó: vadkár, viharkár Kukorica: vadkár Dohány: jégkár Gyümölcs: fagykár, jégkár, vadkár.

A károk okainak összetéveszthetősége: Búza kifagyása- csócsároló kártétele Jégverése- gabonalégy, vagy gabonafutrinka nyoma Kukorica jégverése- kukorica barkó, vagy kukoricamoly kára

24

Burgonya vegyszerhatás- vírusok károsítása Répa jégverése- lisztes répabarkó rágása Lucerna kifagyása: lószúnyog lárva, drótféreg pusztítása stb.

VadkárKárbejelentést követően a kárbecslés időpontjáról és helyéről- az azon való részvétel céljából- az érdekeltet kiértesítjük. A kárbecslésről jegyzőkönyv készül. A szakértői vadkárbecslésről készült jegyzőkönyvben foglaltak alapján kíséreljük meg a felek között az egyezség létrehozását, illetve megállapítjuk az egyezség létrejöttének hiányát.Az eljárási illeték 2.200 Ft.1996. évi LV. tv alapján.A mezőgazdaságban okozott vadkár a vad táplálkozása, taposása, túrása vagy törése következtében a szántóföldön, a gyümölcsösben és a szőlőben a mezőgazdasági kultúra terméskiesést előidéző károsítás. A gyümölcs-, illetve szőlőtelepítésben bekövetkezett vadkár pénzértékét a pótlás mértékének arányában kell meghatározni. Mezőgazdasági vadkárt a vadkárbecslési szabályok szerint lehet bejelenteni és igényelni. Pl. őszi gabona okt. 1-augusztus 1.

16. Tétel: Az output árak becslése

Az árfajták: Önköltségi ár Elszámoló ár Piaci ár

Az ár: az érték hordozója. Az egységnyi termék és szolgáltatás értékének kifejezője.

Az árat befolyásoló tényezők: Piaci kereslet-kínálat Minőség Mennyiség Kapcsolatok: személyi, vállalati-szövetkezeti, szerződéses.

Output árak:

-Önköltségi ár: Közvetlen költségen számított önköltség Szűkített önköltség Teljes önköltség

-Elszámoló ár-Piaci ár: Értékesítési szempontból:

Értékesítési (felvásárlási ár) Piaci-termelői ár Intervenciós ár Garantált ár Irányár- a felvásárló oldaláról nekem Tőzsdei ár

25

Jelentős árkülönbségek vannak.

Az ár tartalma: Önköltség Saját munkadíj Földjáradék (bérleti díj) Tőkejáradék (tőke kamatigénye) Vállalkozási nyereségigény

17. Tétel: Az árbecslés (árbiztosítás) tőzsdei gyakorlata

Fedezeti ügylet (hedge)Cél: a termelő, kiskerekedő számára olyan árszint bebiztosítása, amely biztosítja a termelési költségek megtérülését, és lehetővé teszi méltányos nyereség realizálását.Nem cél az extra profit!!

Fedezeti ügyletBúza önköltsége: 20 e FtCél: 25 e Ft-os ár elérése

FIZIKAI PIAC HATÁRIDŐS PIACMárciusban - 27 e Ft elad. Pozíció aug.raA. VERZIÓ Rossz termés, az ár felment 30 e Ft

Júliusban Eladás 28 e Ft/t Aug. kontr. V. vásárlása 30 e Ft-ért

Eredmény: 3 e Ft nyereség 3 e Ft veszteség

26

Végső ár: 25 e Ft(28 e-3 e)B. VERZIÓ Jó termés, az ár lement 20 e Ft

Júliusban Eladás 18 e Ft-ért Aug. kontr. V. vásárlása 20 e Ft-ért

Eredmény: 7 e Ft veszteség 7 e Ft nyereségVégső egyenleg: 25 e Ft/t

Igyekezzünk mindent megtudni, ami az árakra hatással lehet: Termelési költségek Normál profit+gazdasági profit lehetősége Piaci alkupozíciók, piaci szereplők száma Horizontális piaci szerkezet (konkurensek) Vertikális piaci szerkezet (felvásárlók, közvetítők) Adminisztratív intézkedések (szabályozás, támogatás) Fogyasztási trendek, ciklusok, szezonális ingadozások A piac földrajzi kiterjedése: helyi, megyei, regionális, országos, kontinentális, globális Ártranszmisszió (milyen mértékben jelenik meg a termelői árváltozás a fogyasztói

árakban)

18. Tétel: Az állati termékek értékének becslése

A termékek csoportosítása

- Eredet szerint: o Állati termékeko Növényi termékeko Egyéb termékek

- A termelési cél szerint:o Főtermékeko Ikertermékeko Melléktermékek

- Értékesíthetőség szerint:o Piacon értékesíthető termékeko Piacon nem értékesíthető termékek

Az állati termékek becslése:

Tenyészállatok – szaporító anyag, szaporulatIgásállatok – szolgáltatásHaszonállatok – tej, tojás, gyapjú, toll, trágya, stb.Hízóállatok – tömeggyarapodás

19. Tétel: A növényi termékek értékének becslése

A növényi termékek becslése

27

Vegetatív termékek: szár, gumó levél gyökér, stb.

Generatív termékek: mag szem gyümölcs, stb.

20. Tétel: A szolgáltatások értékének becslése

1. Segédüzemi szolgáltatások: Traktorüzemi, Teherautóüzemi Kombájnüzemi Fogatüzemi, stb.

2. Tápanyag kijuttatás: Folyékony műtrágyázás Istállótrágyázás, stb.

3. Öntözés4. Növényvédelem5. Szárítás6. Takarmány feldolgozás:

Őrlés, darálás Takarmánykeverés Silózás, stb.

7. Élelmiszer feldolgozás: Pálinkafőzés Dohány fermentálás Almalé gyártás, stb.

21. Tétel: A termelési érték becslésének szintjei

1. Termékszint: hozamérték2. Ágazati szint: ágazati termelési érték3. Vállalati szint: vállalati termelési érték

1. Termelési érték számítása:

TÉ = H * Ár

A fontosabb növényi termékek hozamértéke

Termék Hozam (t/ha) Ár (eFt/t) Hozamérték (eFt/ha)Búza 3,5 – 5,0 25 - 60 88 – 300Kukorica 4,5 – 7,5 25 – 55 113 – 413Napraforgó 2,0 – 2,5 50 – 150 100 – 375

28

Cukorrépa 35 – 55 9.5 – 10 333 – 550Burgonya 15 – 25 30 – 60 450 – 1500Dohány 1,5 – 2,0 140 – 400 210 – 800

A fontosabb állati termékek hozamértéke

Termék Hozam Ár Hozamértéktej 6000 – 7000 l/tehén 60 – 90 Ft/l 360 – 630 eFt/tehénvágómarha 400 – 500 kg/db 280 – 350 Ft/kg 112 -175 eFt/dbvágósertés 100 – 110 kg/db 240 – 320 Ft/kg 24 – 35 eFT/dbvágóbaromfi 1,7 – 2,2 kg/db 200 – 290 Ft/kg 340 – 360 Ft/dbtojás 200 – 250 db/tojó 15 – 20 Ft/db 3 – 5 eFt/tojógyapjú 3,9 – 4,1 kg/juh 100 – 150 Ft/kg 390 – 615 Ft/juh

2. Ágazati termelési érték

Egy-egy növénytermesztési, állattenyésztési ágazatban előállított termékek összes termelési értéke megnövelve az egyéb bevétellel.

Egy 100 hektáros búzaágazat termelési értéke 2006-ban

Termék Hozam(t) Egységár(Ft/t) TÉ(eFt)1.búzaszem 410 26.300 10.7832.búza szalma 320 1.000 320biztosítási kártérítés - - 3000támogatás - - 4000Összesen - - 18103

Egy 100 tehenes állattenyésztési ágazat termelési értéke 2006-ban

Termék Hozam Egységár TÉ(eFt)1.tehéntej 640.000 l 63.8 Ft/l 41.9872.borjú 85db 20 eFt/db 1.700

29

Termelési

A termékek egységáraAz ágazat hozamai

A termelési értéket növelő egyéb bevételek

Az ágazat hozamait befolyásoló tényezők

Az árat befolyásoló tényezők

1. Támogatások

2. Biztosítási kártérítések

3. egyéb

Az ágazati termelési érték számítása:Hozam x Ár + egyéb bevételek

3.hízómarha 28.700 kg 297 Ft/kg 8.5244.trágya 2000 t 900 Ft/t 1.800biztosítási kártérítés

- - 500támogatás - - 7.416Összesen - - 61.927

3. Vállalati termelési érték

- Halmozott (bruttó) termelési érték (BTÉ)

- Halmozott termelési érték (HLTÉ)

- Árutermelési érték (ÁTÉ)ÁTÉ = HLTÉ – Készletváltozás(Kv)

22. tétel: A termelési költség becslése

A termelési költség fogalma: A mezőgazdasági vállalatok és vállalkozások tevékenysége során a termelés és szolgáltatások érdekében felhasznált ráfordítások pénzben kifejezett értéke.

A termelési költség számítása: TK = R * Ár, (ahol R : ráfordítás).

A termelési költség becslésének szintjei: Önköltség: Bruttó termelési költség / termék vagy szolgáltatás mennyisége, Ágazati termelési költség : Ágazat ráfordításai x Ár + Egyéb kiadások, Vállalati termelési költség:

Halmozott (bruttó) termelési költség (BTK), Halmozatlan termelési költség: HLTK = BTK – Újrafelhasználás (U)

23. tétel: A ráfordítás becslése és a ráfordítást befolyásoló tényezők

A ráfordítás fogalma: A mezőgazdasági vállalatok és vállalkozások tevékenysége során a termelés és szolgáltatások érdekében felhasznált erőforrások naturális mértékegységben kifejezett mennyisége.

A ráfordítások csoportosítása: Anyagok, (pl.: műtrágya, vetőmag, alkatrész, takarmány, irodaszerek stb.) Kézi munka ráfordítások, (pl.: munkaóra, munkanap, létszám (fő) stb.) Szolgáltatások, (pl.: műszakóra, műszaknap, normálhektár, tonnakilométer stb.) Egyéb.

Fajlagos ráfordítás: A fajlagos ráfordítás a felhasználási terület (ha, állat db, növényi – állati termék, szolgáltatás stb.) egységnyi mennyiségére vetített ráfordítás, amelyek összefüggenek a termelés színvonalával.

30

BTÉ

HLTÉ

U

U

Kv

ÁTÉ

A ráfordítást befolyásoló tényezők: Biológiai alap, Tenyésztési, termesztési színvonal, Tartástechnológia, termesztéstechnológia, Állategészségügy, növényvédelem, Mikroklíma, időjárás, Munkaszervezés, Humán tényezők, Menedzsment színvonala.

24. tétel: Input árak becslése, ár-összehasonlítás

Az ár fogalma: Az ár az érték hordozója. Az egységnyi ráfordítás és szolgáltatás értékének kifejezője.

Árfajták: Önköltségi ár, Elszámoló ár, Piaci ár.

Önköltségi ár Közvetlen költségen számított önköltség Szűkített önköltség Teljes önköltség.

Elszámoló árPiaci ár

Beszerzési szempontbólo Beszerzési áro Tőzsdei ár

Az árat befolyásoló tényezők: Piaci kereslet – kínálat Minőség Mennyiség Kapcsolatok

o Személyio Vállalati, szövetkezetio Szerződéses

Az ipari és kereskedelmi árképzés: Önköltség Rezsi Nyereségigény Nagykereskedelmi árrés Kiskereskedelmi árrés

Árösszehasonlítás (internetes): A túlzottan magas ár megállapításához a legnagyobb problémát annak az árnak a meghatározása jelenti, amellyel összehasonlítva meg lehet ítélni a vizsgált árat. A probléma gyökere az, hogy a gazdasági erőfölényből adódóan az érintett piacon általában csak az az ár érvényesül, amelynek túlzott voltát meg kellene ítélni. Az

31

összehasonlítás kézenfekvő módja az áru valamely másik földrajzi piacon érvényesülő árának alapulvétele, melynek két általános feltétele van:

a másik földrajzi piac nem erőfölényes piac, vagyis az azon érvényesülő ár versenyár; a vizsgált piacon és a másik piacon a gazdálkodás objektív feltételei azonosak, vagy

csak olyan eltérések vannak közöttük, amelyek árakra gyakorolt hatása megfelelő hibahatár mellett számszerűsíthető, és így az eltéréseket kifejező korrekciókkal az árak összehasonlíthatóvá tehetők.

25. tétel: A termelési költségek csoportosítása és becsléstani összefüggései

A termelési költségek csoportosítása:

Elemi költségek: További részekre már nem bonthatók. Anyagköltség Munkabérköltség Amortizációs költség Egyéb költség

Összetett költségek: Két vagy több elemi költséget foglalnak magukba. Segédüzemi szolgáltatási költség (összetétele: anyagköltség, munkabérköltség,

amortizáció, egyéb költség, főágazati általános költség). Speciális állóeszközök költsége (összetétele: amortizáció, fenntartási költség). Általános költségek (összetétele: anyagköltség, munkabérköltség, segédüzemi

szolgáltatás költsége, amortizáció, fenntartási költség, egyéb költség).

Közvetlen költségek: azok a költségek, melyek egy – egy ágazatra, tevékenységre vagy tevékenységkörre egyértelműen elkülöníthetők, elszámolhatók. (pl.: a búza vetőmag a búzaágazatra, a tejelő táp a tehenészetre).

Általános költségek: azok a költségek, melyek egy – egy ágazatra, tevékenységre vagy tevékenységkörre közvetlenül nem különíthetők el, több ágazatot vagy az egész gazdaságot terhelik és az ágazatokra közvetett úton osztják fel (pl.: termelési érték, termelési költség stb. arányában).

32

Megjelenési formájuk szerint:

Elszámolhatóságuk szerint

A termelés volumenével való

kapcsolatuk szerint

Munkaműveletek szerint

Elemi költségek

Összetett költségek

Közvetlen költségek

Általános költségek

Változó költségek

Állandó költségek

Növénytermesztési

Állattenyésztési

Egyéb ágazatok

Változó költségek: azok a költségek, melyek a termelés méretének változásával együtt növekednek vagy csökkenek (pl.: a búza termőterületének növelése esetén növekszik az összes műtrágyázási -, vetőmag -, növényvédőszer költsége stb.).

Változó költségek: Anyagköltség Munkabér és közterhe Segédüzemi szolgáltatás nagy része Egyéb közvetlen költségek.

Állandó költségek: azok a költségek, melyek a termelés méretének változása esetén sem növekednek vagy csökkenek egy bizonyos határig (pl.: 100 férőhelyes tehénistálló éves amortizációs költsége nem változik, állandó teljes férőhely – kihasználás vagy minimális férőhely – kihasználás mellett sem.).

Állandó költségek: Amortizáció Javítás, karbantartás egy része Általános költségek egy része.

Növénytermesztési ágazatok munkaműveletei: Talajelőkészítés Trágyázás Vetés Növényápolás, növényvédelem Betakarítás, szállítás Szárítás, tisztítás

Állattenyésztési ágazatok munkaműveletei: Takarmányozás Állatápolás Kitrágyázás Fejés, tojásbegyűjtés, nyírás Szaporítás Szállítás

A legfontosabb gazdasági összefüggések:

H TÉR

TK JÖVEDELEM

Becsléstani összefüggései: Lásd 37. tétel: Táblázatok!

26. Tétel: A termékek önköltségének becslése

33

Az önköltség: a mezőgazdasági vállalkozások tevékenysége során előállított termékek és szolgáltatások egységnyi mennyiségére jutó költség.

Az önköltség számítása: TK Termék v. szolgáltatás mennyisége

Az önköltség becsléseAz önköltség becslésének kiindulási alapja az ágazati termelési költség.A számítás alapesetei:

1. Ha az ágazatban egyetlen terméket (szolgáltatást) állítanak elő. Pl. napraforgó2. Ha az ágazatban egy főtermék és egy melléktermék képződik. Pl. búza3. Ha az ágazatban ikertermékek és melléktermékek is képződnek.

Ágazati termelési költség

Az ágazat ráfordításait Az árat befolyásoló 1. Kamatokbefolyásoló tényezők tényezők 2. Biztosítási díjak

3. Rendszertagsági díjak4. Egyéb kiadások

Ágazati termelési költség = Ráfordítás * Ár + Egyéb kiadások

Ágazati termelési költség becslése a költségek elszámolhatóság alapján végzett költségcsoportosítás szerint.

KÖZVETLEN KÖLTSÉGEK+ Tevékenység általános költségeSZŰKÍTETT KÖLTSÉG+Gazdasági általános költségBRUTTÓ TERMELÉSI KÖLTSÉG-Melléktermék(ek) értéke vagy költségeNETTÓ TERMELÉSI KÖLTSÉG

Önköltség becslése egyetlen termék (szolgáltatás) esetén

Önköltség= Bruttó termelési költség Termékek v. szolgáltatás mennyisége

Önköltség becslése egy főtermék és egy melléktermék esetén

BRUTTÓ TERMELÉSI KÖLTSÉG-Melléktermék értéke (költsége)

34

Termelési költség

Az ágazat ráfordításai A ráfordítások egységára A termelési költséget növelő egyéb kiadások

NETTÓ TERMELÉSI KÖLTSÉG

Főtermék önköltsége= Nettó termelési költségFőtermék mennyisége

Önköltség becslése ikertermékek esetén

BRUTTÓ TERMELÉSI KÖLTSÉG-Melléktermék(ek) értéke (költsége)NETTÓ TERMELÉSI KÖLTSÉG

Arányszámok vagy egyenértékszámok alapján a nettó termelési költség felosztása az ikertermékek között

1. Ikertermék költsége 2. Ikertermék költsége 3. Ikertermék költsége

Ikertermék önköltsége =

1. Ikertermék költsége 2. Ikertermék költsége 3. Ikertermék költsége1. Ikertermék mennyisége 2. Ikertermék mennyisége 3. Ikertermék mennyisége

27. Tétel: Az állati termékek önköltségének becslése

A fontosabb állati termékek önköltsége

Tehéntej 50-70 Ft/lVágómarha 350-400 Ft/kgVágósertés 250-300 Ft/kgVágóbaromfi 180-230 Ft/kgTojás 12-15 Ft/dbGyapjú 300-600 Ft/kg

Tendenciák:A tej önköltsége 2003 óta folyamatosan csökken, 70 Ft/l-ről 55Ft/l-re esett vissza.A hízómarha önköltsége 2002-2004 között növekedett, azóta picit visszaesett, 2006-ban 355 Ft/kg volt. A hízósertés önköltsége 2006-ig 265 Ft/kg körül ingadozott, 2005-ben 248Ft/kg-ra visszaesett, majd 2006-ban 258 Ft/kg-ig emelkedett.A broiler csirke önköltsége 2004-ig 200 Ft/kg-ig nőtt, 2005-ben 190 Ft/kg-ra esett vissza, majd 2006-ban 193 Ft/kg-ra emelkedett.A tojás önköltsége 11-12 Ft/db volt 2002 óta, 2006-ban azonban 15 Ft/db-ra emelkedett.

28. Tétel: A növényi termékek önköltségének becslése

A fontosabb növényi termékek önköltsége

35

Megnevezés ezer Ft/tBúza 22-36Kukorica 20-42Napraforgó 50-67Cukorrépa 5-10Burgonya 20-40Dohány 650-760

Tendenciák:A búza önköltsége 2004-ben esett vissza legjobban, 22 000 Ft/t-ra, azóta folyamatosan növekszik, 2007-ben 36 000 Ft/t volt.A kukorica önköltsége is 2004-2005-ben volt a legalacsonyabb, 20 000 Ft/t, 2007-ben ugrásszerűen megnőtt 42 000 Ft/t-ra.A napraforgó önköltsége nem ingadozott túlságosan, bár itt is 2004-ben volt a legalacsonyabb, 51 000 Ft/t, ezt követően folyamatosan növekedett és 2007-ben már 66 000 Ft/t volt.A cukorrépa önköltsége 2003-ban volt a legmagasabb, 9 000 Ft/t, azóta folyamatosan csökken, 2006-ban 6000 Ft/t volt.A burgonya önköltsége 2002-2003-ban 26 000 Ft/t körül alakult, 2004-ben volt egy jelentős visszaesés, ekkor 20 000 Ft/t volt, azóta növekedés figyelhető meg. 2006-ban 22 500 Ft/t volt.

29. Tétel: A szolgáltatások önköltségének becslése

Önköltség: A szolgáltatás összes költsége A szolgáltatás mennyisége

Költségcsoportok szolgáltatási becslésében

- Anyagköltség- Munkabér és közterhe- Segédüzemi szolgáltatás költsége- Speciális eszközök költsége- Egyéb költségKÖZVETLEN KÖLTSÉGEK ÖSSZESENÁLTALÁNOS KÖLTSÉGEKÖSSZES KÖLTSÉG

30. Tétel: A segédüzemi szolgáltatások becslése

Segédüzemi szolgáltatás költségeinek becslése

- Anyagköltség (üzem- és kenőanyagok, alkatrész és javítási anyagok)- Munkabér költség (a traktorosok, kombájnosok, tehergépkocsi – vezetők,

műhelydolgozók, stb. személyi jellegű költsége- Amortizáció (a gépek és járművek, a műhely értékcsökkenési leírása)- Egyéb költség (gépjárművek vizsgáztatási díja, gépjárműadó stb.)- Főágazati általános költség (pl. a főmérnök, a műhelyvezető személyi jellegű költsége)

36

Segédüzemi szolgáltatások:

Traktorüzem Teherautóüzem Kombájnüzem Fogatüzem Takarmányfeldolgozás: őrlés, darálás, takarmánykeverés, silózás Élelmiszerfeldolgozás: pálinkafőzés

31. Tétel: Tápanyagkijuttatás becslése (internet+váll.gazd)

A tápanyag utánpótlás szintén fontos fejezete a helyes gazdálkodási gyakorlatnak. A tápanyag-kijuttatás során fontos a felelősségteljes, tudatos tervezés, mivel a felesleges, vagy rossz időpontban kijuttatott (mű) trágya mind a növényben, mind a környezetben súlyos károkat okozhat. A tápanyag utánpótlással kapcsolatos feljegyzéseket szintén meg kell őrizni. A kijuttató berendezés karbantartásáról és éves ellenőrzéséről, kalibrálásáról a gazdálkodónak, vagy külső szakszerviznek kell gondoskodnia.Szerves trágya használata esetén kockázatbecslést kell végezni, ami figyelembe veszi a trágya esetleges gyommagtartalmát, és szennyezettségét (kórokozók, nehézfémek, stb.).A műtrágyákat száraz, tiszta helyen kell tárolni, elkülönítve a terméktől, vagy szaporítóanyagtól. Szintén ügyelni kell, hogy a felszíni vízforrások szennyeződését elkerüljük. A tárolt és felhasznált műtrágyákról leltárt kell vezetni, amit legalább háromhavonta frissíteni kell. (internetes)

Váll. gazd. Anyag:Talajerő gazdálkodás célja: A talaj tápanyagtartalmának megőrzése, a tápanyagtartalom növelésével többleteredmény elérése a termés mennyiségének növelésén, valamint a minőség javításán keresztül.Talajerő gazdálkodás tervezése: A termesztendő növény szükségleteinek, valamint a talaj tápanyagtartalmának szinkronizálása.Hazai talajok tápanyagtartalma: Talajvédelmi Információs és monitoring rendszer adatai szerint nagyon alacsony a N tartalom (0-10 mg/kg)Régiónként jelentős eltérések. (Kö-Ny-Mo. Kedvezőbb, Keleti országrész alacsonyabb)Tápanyag gazdálkodási terv:

1. Termőhelyi kategória meghatározása (I-VI)2. Ellátottsági kategória meghatározása (talajminta: humusz, P, K)3. Terméshozam megtervezése (t/ha)4. Fajlagos tápanyagigény megtervezése (kg h.a./ha)5. Korrekciók (elővetemény, agrotechnika)6. Adaptáció7. Technológiai terv (trágyázási mód, kijuttatás, finanszírozás, erőgép+munkagép)8. Egyéb feladatok (szaktanácsadás, költség/haszon elemzés)

Tárgyi eszközök: Forgóeszközigény: (Ft/t)Traktor: 0,5-3-10 millió Ft Am. nitrát: 45-47 000Teherautó: 2-7-15 millió Ft P: 68-72 000Műtrágya őrlő: 0,5-1-3 millió Ft K.szulfát: 40-42 000Műtrágya szóró: 0,2-2 millió Ft Komplex NPK: 44-62 000

37

Tároló helység: 20-40000 Ft/m2100 ha-ra jutó értéken kb. 200-400 e Ft

Költségkalkuláció: 100 ha_106 t szilárd műtrágyaMűtrágya-rakodás-szálítás-tárolás-előkészítés-kijuttatás-egyéb = 67824 Ft/ha (ebből a műtrágya ára 64065 Ft/ha)Költség nemenként (Ft/ha): Műtrágya: 64065, gépi ktg: 2553, Személyi ktg: 229 Egyéb 977

Szervestrágyázás ökonómiai kérdései:Meghatározó szerep a humuszképződésben, Többféle módon végezhető, Környezetvédelmi szempontok érvényesítése+ Nitrát direktíva előírásai (max: 170 kg/N/Év), Speciális eszközigény 40-50 e Ft/ha, Csökkenő állatállomány, növekvő trágyaigény, alternatív trágyázási módok elterjedése várhatóKöltségkalkuláció: 100 ha_2500 t szerves trágyatrágya-rakodás-szálítás-tárolás-előkészítés-kijuttatás-egyéb = 38712 Ft/ha (ebből a trágya ára 20000 Ft/ha)Költség nemenként (Ft/ha): trágya: 20000, Erőgép: 15185, Munkagép: 3527

Hígtrágya Felhasználás:Elhelyezéséhez hatósági engedély szükséges, kezelése a legtöbb telepen nem megoldott, évente kb. 10 mill. m3 képződik, ezt 80000 ha-on lehet elhelyezni, pótlólagos beruházást igényel: tárolók, kijuttató eszközök

Zöldtrágyázás: (olajretek, facélia, mustár, takarmányrepce)Rövid tenyészidő, javítják a talajszerkezetet, gyomelnyomók, véd az eróziótól, ugaroltatásban alkalmazható (évente a területek 10%-a), alkalmazása csökkentheti a talaj fizikai kémiai terhelését, ökológiai gazdálkodásban nélkülözhetetlen, speciális munkagépet igényel (tárcsa, szárzúzó)

32. Tétel: Az öntözési szolgáltatás becslése (internetes)

Öntözési lehetőség FÖLDÉRTÉK MÓDOSÍTÁSAműködő felszín alatti nyomócsöves öntözőhálózattal rendelkező terület +15%víznyerési lehetőség nyílt csatornából +15%öntözési lehetőség üzemképes fúrt csőkútból +15%

Az öntözés fontossága sok esetben megkérdőjelezhetetlen, hiszen növeli a terméshozamot és a termésbiztonságot. Egyes vélemények szerint (Számadó, 1998) a táblához közvetlenül csatlakozó öntözési lehetőség pedig a föld árát 50%-ig megemelheti. Az öntözés tervezésével kapcsolatban különféle nézetek alakultak ki. Az öntözés méretezésekor igen fontos a legkisebb méret megállapítása, melyhez figyelembe kell venni:

a termelés technikai és gazdasági színvonalát, az öntözőberendezések típusát, a gazdaság (a vállalkozás) területének nagyságát, az öntözés üzemi formáit.

Eszerint a legkisebb méretek: felületi öntözés 110-150 ha esőszerű öntözés

− hordozható 60 ha − csoportos üzem: 3-4 gép 120-180 ha

38

félstabil 600-800 ha.

Az öntözés üzemi formáit tekintve, általánosan megállapítható, hogy intenzív (rendszeres nagy vízadaggal történő) öntözés esetén a kisebb méret is, időszakos öntözéskor viszont csak a nagyobb méret teszi lehetővé a ráfordítás – hozam viszony kedvező alakulását. (Magda, 1998)

A termőföld értékelése során a korrekciós tényezők alkalmazásakor mivel konkrét tábla van, ami kiterjedtebb területre is vonatkozhat (pl. többen összeállnak eladáskor), itt nem a méret számít, hanem csak a lehetőség (lehet-e majd az adott területen öntözni, vagy már meg is oldott az öntözési lehetőség), ami véleményünk szerint +15%-kal befolyásolja a termőföld értékét, tekintettel arra, hogy 5-6 évente van igazán szükség öntözésre. Amennyiben az értékelt földterületen elérhető ill. működő felszín alatti nyomócsöves öntözőhálózat van vagy odavezethető, víznyerési lehetőség van nyílt csatornából, illetve öntözési lehetőség van üzemképes fúrt csőkútból, akkor az a föld értékét +15%-kal növeli.

Földértékelés szempontjából figyelembe kell venni, hogy az öntözés a különféle növények esetében eltérő mértékben befolyásolja a ráfordítás-hozam viszonyokat és más az öntözéssel szembeni igényességi szint is, ezért fontos megjegyezni, hogy az öntözés milyen hatást gyakorol a szántóföldi növényekre.

A kukorica a legtöbb vizet a címerhányástól a szemtelítődésig terjedő időszakban igényli. Ez a legkritikusabb időszak július – augusztus hónapokra esik. Hazánkban sajnos – éppen a fontosabb kukoricatermő területeken – ebben az időszakban nagy az aszály gyakorisága. Nemzetközileg is egybehangzó a szakembereknek az a megállapítása, hogy a kukorica a nagy termőképességét akkor tudja kifejteni, ha e két hónapban havonként kb. 100-100mm vízhez (csapadékhoz, illetve vízkiegészítéshez) jut. Hangsúlyozottan kell kiemelni, hogy nagyon kevés búzafajta hálálja meg az öntözést, így nem lehet a búza általános öntözhetőségéről beszélni. A cukorrépa nagy vízigényű, az öntözővizet jól hasznosító növény. Az öntözővíz mennyiségére érzékeny. A lucerna az öntözést kiválóan meghálálja. Öntözéssel hektáronként a 14-16t szénatermés érhető el. Az öntözés termésnövelő hatása az időjáráson túl a lucerna korától is függ. (Antal et al., 1992)

Mindezek azt bizonyítják, hogy tekintettel a vetésváltás igényeire illetve a termelési struktúra üzemenkénti eltérő alakulására, célszerű, ha az öntözés hatását átlagértékként a hozzáadott érték %-os nagyságában meghatározni. A különböző számítások (Szűcs, 1998) szerint a három öntözési lehetőség 10-15%-ban növelheti a hozzáadott értéket, ezért a földértékelés során ennek 15%-os figyelembevételét javasoljuk.

33. Tétel: A növényvédelmi szolgáltatás becslése (váll.gazd)

A növényvédelem a termesztett növényeken, valamint tárolt termékeken állati kártevők, kórokozók, növényi szervezetek okozta károsodások megakadályozását, a kártétel mértékének csökkentését célzó eljárások összessége. FAO szerint a termények 30-35 % megy tönkre a nem megfelelő védekezés vagy a védekezés hiánya miatt. Az intenzív termeléshez nélkülözhetetlen.1. Célja Hozamot veszélyeztető tényezők kiiktatása, a termelési kockázat csökkentése,

39

munkahatékonyság növelése minél nagyobb jövedelem elérése

2. A megelőzés védekezés módjai: Mechanikai (rovarcsapda, védőháló, kapálás, sorközművelés stb.) Fizikai (jégkár elleni védelem) Biológiai növényvédelem (kártevők természetes ellenségeivel) Vegyi növényvédelem (vegyszerek alkalmazásával) Integrált növényvédelem (valamennyi védekezési forma)

Ökológiai vagy biogazdálkodás keretében csak a mechanikai és biológiai védekezés a megengedett.

Gépek jellemzői, beruházási költségekTraktorok: 0,8-2-15 m Ft (20-60 kw telj.)Önjáró perm: 20-30 m Ft (1000 ha/év)Merev szárnyú repülőgép: 30-70-200 m FtForgó szárnyú repülőgép: 30-100-150 m FtMunkagépek:Függesztett p.: 0,05-0,2-0,1 m Ft (2-500 ha/év)Vontatott p.: 0,07-1-12 m Ft (1-2000 ha/év)Szállító jármű: 0,05-1-3 millió Ft (4-600 m.h./év)Permetlé keverők: 0,05-1-1,3 m FtKultivátor, sorközművelő: 0,1-0,3-2 m Ft (3-600 ha/év)Precíziós eszközök: 0,2-5 millió Ft

Növényvédelem befektetett tárgyi eszköz szükséglete

Szántóföldi növénytermesztés

Szőlő, gyümölcs

Összesen Ft/ha 15000-20000 70000-120000Ebből általános használatú erő és munkagép 35-50% 45-60%Speciális gép 40-55% 35-50%Épület, egyéb eszköz 3-10% 5-10%Vegyszeres növényvédelem költségeinek, költségnemenkénti összetétele

Szántóföldi növénytermesztés (%)

Szőlő, gyümölcs (%)

Anyagköltség 40-90 40-80Személyi jellegű költség 1-10 5-15Gépi jellegű költség 9-35 16-40Egyéb közvetlen k 1-3 2-3Alapművelet 90-95 93-98Kiszolgálás 5-10 2-7

Növényvédőszer költség aránya egyes kultúrákban %Növénytermesztés átlagábanBúzaKukoricaNapraforgóCukorrépaBurgonyaLucernaZöldborsóAlma

15-2010-1412-1423-2722-2612-163-1010-1530-35

40

Borszőlő 15-25

Forgóeszköz-szükséglet

Anyagköltség: vegyszer (anyagk. 20-25%)Gépi: Erőgép+munkagépSzemélyi: szakképzettség fontosSzaktanácsadás: betegség diagnosztizálás: 10-100 e FtEgyéb: talajvizsgálat, monitoring, informatikaRepülőgépes növényvédelemRepülőről: 30-60 l/ha 100-130 km/h sebességgel Díj: 2500-3000 Ft/haHelikopterről: 50-80 l/ha 60-120 km/h haladási sebességgel Díj: 2800-3500 Ft/haHatósági engedélyek: r.gép+mg. rep. g vezetőiÉrtesítés: önk, állatorvos, méhészek

34. Tétel: Szárítási szolgáltatás becslése (internetes)

Szárítási szolgáltatás: Az alrendszer nyilvántartja és elszámolja a szárítóba beszállított tisztításra és szárításra átvett terményeket.

átvett terményekről kiállítja az átvételi jegyet (mérleg-számítógép összekötési lehetőség), labor eredményének alapján megállapítja a szárítási költséget, veszteséget, tisztított termény mennyiségét,

elkészíti a szolgáltatás számláját (bérszárítás esetén), figyeli a tárolási napokat és kiszámolja a tárolási költségeket, kezeli a tárolás apadási veszteségét, figyeli a tárolt termény érték és tárolási költség viszonyát, ha a tárolási

költség eléri a termény értékét számlát készít a felmerült költségekről, nyilvántartja ügyfelenként és féleségenként az átvett terményeket

valamint a kiszállításokat, felvásárlás esetén felvásárlási jegyet készít és a terményt saját készletre

(opcionális)veszi . a számlákról elkészíti az ÁFA bevallást, pénzügy-főkönyvi rendszer

használata esetén a számlákat állomány kapcsolattal átadja.

35. Tétel: A takarmányfeldolgozási szolgáltatások becslése

36. Tétel: Az élelmiszerfeldolgozás becslése

Ezt a két tételt nem kaptam meg, elvileg a vállgazd. anyagban kell keresni!!

37. Tétel: A termelési költség becslésének szintjei

1. önköltség: termékszintű költség2. ágazati termelési költség: ágazati szintű költség

41

3. vállalati termelési költség: vállalati szintű költség

Önköltség: Lásd 26-28. tétel

Ágazati termelési költség

Az ágazat ráfordításait Az árat befolyásoló 1. kamatbefolyásoló tényezők tényezők 2.biztosítási díjak

3. rendszertagsági díjak 4. egyéb kiadások

Az ágazati termelési költség számítása: Ráfordítás*ár+egyéb kiadások

KÖZVETLEN KÖLTSÉGEK+ tevékenység általános költségeSZŰKÍTETT KÖLTSÉG+ gazdasági általános költségBRUTTÓ TERMELÉSI KÖLTSÉG- melléktermékek értéke vagy költségeNETTÓ TERMELÉSI KÖLTSÉG

Nettó termelési költség meghatározása: 1. arányszámok alapján %-os megoszlás szerint2. egyenértékszám: a különböző termékeket egyenértékre hozzuk pl. 1 kg élve született borjú 8 l tejet ér, akkor 40 kg borjú 320 l tejet ér.

Egy 100 hektáros búzaágazat termelési költsége 2006-ban

Termék TK (eFt)1. búzaszem 116002. búza szalma 3203. biztosítási díj 35004. egyéb kiadás 2100Összesen 17520

A fontosabb növénytermesztési ágazatok termelési költsége

búza 80-180 Ezer Ft/haKukorica 90-370 Ezer Ft/haNapraforgó 100-170 Ezer Ft/haCukorrépa 170-550 Ezer Ft/haBurgonya 300-1000 Ezer Ft/ha

42

Termelési költség

Az ágazat ráfordításai

A ráfordítások egységára

A termelési költséget növelő egyéb kiadások

Dohány 1000-1500 Ezer Ft/ha

Egy 100 férőhelyes tehenészet termelési költsége 2006-ban

termék TK (eFt)1. tehéntej 395002. borjú 17003. hízómarha 113284. trágya 18005. biztosítási díj 6006. egyéb kiadás 2600összesen 57528

A fontosabb állattenyésztési ágazatok termelési költsége

Tehenészet 300-500 Ezer Ft/tehénVágómarha 140-200 Ezer Ft/marhaVágósertés 25-33 Ezer Ft/sertésVágóbaromfi 300-500 Ft/broilerTojástermelés 2400-4500 Ft/tyúk

Vállalati termelési költségHalmozott (bruttó) termelési költség BTKHalmozatlan termelési költség (HLTK)HLTK=BTK-újrafelhasználás(Ú)

38. Tétel: A jövedelem becslése, jövedelemkategóriák

2011-ig tart a földértékesítési moratórium, de ezt ki szeretnék tolni.

A termelési érték számítása= hozam*árA termelési költség számítása=ráfordítás*ár

A jövedelem fogalma: a mezőgazdasági vállalatok és vállalkozások tevékenysége során előállított termelési érték és a felhasznált termelési költség pozitív különbsége. A negatív különbség a veszteség.

A jövedelemmel szinonim fogalmak: Nyereség: A nyereség a kereskedelem kapcsán úgy merül fel, hogy két csereaktus viszonylatában egyazon személy egyszer vásárol (olcsón), majd valamivel később elad (drágán), és a két esemény (először kiadás, később bevétel) pénzforgalmi összege közti különbség, mínusz a saját költségei adják a nyereséget. (wikipédia.hu)

43

BTK U

HLTK

Tiszta jövedelem: Nettó jövedelem:Profit:Net Margit (angolul):

A jövedelem számítása: TÉ-TK

A jövedelem becslésének szintjei: Termék szint: termékegység jövedelme Ágazati szint: ágazati jövedelem Vállalati szint: vállalati jövedelem

Jövedelemkategóriák ágazati szinten: Ágazati tiszta jövedelem: ágazati TÉ-ágazati közvetlen költségek+általános költség:

elszámolhatóság szerintÁgazati TÉ-ágazati változó költségek+állandó költség: termelés volumenéhez való kapcsolat szerint

Ágazati fedezeti hozzájárulás: ágazati TÉ-ágazati változó költségek: termelés volumenéhez való kapcsolat szerint

Ágazati rezsibíró képesség: ágazati TÉ-ágazati közvetlen termelési költség: elszámolhatóság szerint

Ágazati fedezeti összeg: ágazati TÉ-ágazati szűkített költségSzűkített költség: közvetlen költség+főágazati általános költségÁltalános költség: gazdasági általános költség: a gazdaságot terheli Főágazati általános költség: tevékenység általános költsége

Ágazati bruttó jövedelem: ágazati TÉ-az ágazat munkabérrel csökkentett költségei

Ágazati tiszta jövedelem egy 100 hektáros búzaágazatban és egy 100 férőhelyes tehenészetben

ágazat TÉ TK J (eFt)búza 18103 17520 583tehenészet 61927 57528 4399

A jövedelemkategóriák értelmezése:

Nettó jövedelem Fedezeti hozzájárulás Rezsibíró képesség Fedezeti összeg Bruttó jövedelem

Jövedelemkategóriák a számvitelben: Adózás előtti eredmény

44

TK

Állandó költség+ NJ

Változó költség

Általános ktsg.+NJKözvetlen költség

Gazdasági általános ktsg.+NJ

Szűkített költség

Munkabér+NJ

Munkabérrel csökkentett költségek

Mérleg szerinti eredmény Cash flow stb.

Vállalati tiszta jövedelem: Vállalati Bruttó TÉ – vállalati bruttó TK Vállalati halmozatlan TÉ – vállalati halmozatlan TK

39. tétel: A jövedelem becslése ágazati szinten

Ágazati jövedelem:Ágazati termelési érték – Ágazati termelési költség = Ágazati tiszta jövedelem

Termelési költségek csoportosítása:

1. Megjelenési formájuk szerint Elemi ktg-k Összetett ktg-k

2. Elszámolhatóságuk szerint Közvetlen ktg-k Általános ktg-k

3. A termelés volumenével való kapcsolatuk szerint Változó ktg-k Állandó ktg-k

4. Munkaműveletek szerint Növénytermesztési Állattenyésztési Egyéb ágazatok

Jövedelem kategóriák ágazati szinten: Ágazati tiszta jövedelem

= Ágazati TÉ – Ágazati közvetlen ktg-k + Ágazati általános ktg-k= Ágazati TÉ – Ágazati változó ktg-k + Ágazati állandó ktg-k

Ágazati fedezeti hozzájárulás (Gros Margin)= Ágazati TÉ – Ágazati változó ktg-k

Ágazati rezsibíró képesség= Ágazati TÉ – Ágazati közvetlen TK-k

Ágazati fedezeti összeg= Ágazati TÉ – Ágazati szűkített ktg

Ágazati bruttó jövedelem= Ágazati TÉ – Az ágazat munkabérrel csökkentett ktg-ei

45

40. tétel: Jövedelem becslése vállalati szinten

Jövedelemkategóriák vállalati szinten:

Vállalati nettó jövedelem=TÉ - TK Vállalati fedezeti hozzájárulás

= Állandó ktg-k + nettó jövedelem= TÉ – Változó ktg-k

Vállalati rezsibíró képesség= Általános ktg-k + Nettó jövedelem= TÉ – Közvetlen ktg-k

Vállalati fedezeti összeg= Gazdasági ált. ktg + Nettó jövedelem= TÉ – Szűkített ktg

Vállalati bruttó jövedelem= Munkabér + Nettó jövedelem= TÉ – Munkabérrel csökkentett ktg-k

Vállalati tiszta jövedelem= Vállalati bruttó TÉ – Vállalati bruttó TK= Vállalati halmozatlan TÉ – Vállalati halmozatlan TK

41. tétel: A föld értékelésének története

46

1850 – az első földkataszter (nyilvántartás)1875 – az aranykorona rendszer bevezetése (42. tétel)1979 – új földértékelési rendszer bevezetésének előirányzata (un. 100 pontos rendszer)

Célja volt: az ökológiai és ökonómiai földértékelés Talajtípus Talajértékszám ( 1-től – 100-ig) = termőképesség környezeti

tényezőkkel korrigálva termőhelyi értékszám erre épült (volna) a gazdasági értékelés

42. tétel: Az Aranykorona rendszer, mértékegységei, fejlődése, kritikái

AK rendszer sajátosságai AK érték = komplex mutatószám, a föld a ráfordítás és a terményárak

összefüggésein alapszik Különböző művelési ágak és különböző minőségű földek „tiszta” jövedelmét

fejezi ki. Számítása: TÉ – (TK + eszközök kamatigénye) Országos értéke 11 – 62 AK között változott. A termőképesség mellett figyelembe vette a közgazdasági adottságokat is

(ráfordítás, árak, piactól való távolság)

Az AK rendszer hátrányai: Gazdasági tényezők megváltoztak Termesztéstechnológiák korszerűsödtek Piaci-, infrastrukturális viszonyok átalakultak

Ezért: időnkénti korrekciók

Az aranykorona-rendszer (internet)

„1 kataszteri hold búza jövedelmének tőkésített hozadéka aranykoronában kifejezve” A skála a 3-5 aranykoronás gyenge minőségtől a 40 AK fölötti különleges minőségig

terjed:15 AK alatt→ gyenge15-25 AK → közepes, jó25-35 AK →jó, nagyon jó35 AK fölött → extra

Az átlagos aranykorona érték 19,8 AK

Az aranykorona rendszer célja:•A termőföldek egy meghatározott körzeten belüli minőségi különbségeinek megállapítása.•Az adott körzetben a művelési áganként elérhető hozadék felmérése, amely az un. kataszteritisztajövedelmi fokozatban jelenik meg.„Tisztajövedelem”: A hagyományos gazdálkodási keretek között tartósan nyerhető átlagtermés értékéből levonva a gazdálkodás költségeit, valamint az átlagtermések alapján képzett összvagyon értékének 5%-os kamatát. (minimális adómentes jövedelem)

Az osztályozási vidéket 7 (6) művelési ágba sorolták be (szántó, kert, rét, szőlő, legelő, erdő, nádas) (gyümölcsös). A terméseredmények alapján minőségi osztályokat (8) létesítettek (1-es a legjobb, 8-as a legrosszabb). Talajtulajdonságra vonatkozó adatok mintatérjegyzékbe

47

kerültek…amelyet a kijelölt járási mintatereken állítottak fel.

Az aranykorona eredménye• Országosan kidolgozott rendszer.• Az ország termőterületeinek pontos számbavétele• A természeti és közgazdasági adottságokat egy rendszerben kezeli.• Művelési ágak között különbséget téve értékel.

Az aranykorona túlhaladott:• országrészenként torz…• nem vethető össze településenként, megyénként v. országrészenként CSAKtelepülésen belül• a talajkészletben beállt változást nem lehet kimutatni• a talajtani ismereteket nem vette figyelembe… pl: kiváló mezőségi talaj < közepes termőképességű• adminisztráció nem pontosan vezetett vagy a mintatér nem jellemzi az adott osztályt• a művelési ágakhoz tartozó kataszteri tisztajövedelem fokozatok túl-, vagy alulértékeltek pl: szőlő túl magas, gyümölcsös alacsony• az osztályba sorolás viszonylagos, szubjektív• a körzetek nagysága változó (1- 52 település)• nem jó erdőterületek értékelésére

Összességében• Bonyolult, viszonylagos, csak körzeten belül vethető össze•A talajosztályoknak nincs egységes leírása•Csak adózást szolgál, nem értékmérő mutat

43. Tétel: A föld alapvető funkciói és a termőföld piaci sajátosságai

(Internet) A föld, mint a társadalom létezésének feltétele nem piaci termék, tehát nincs ára sem. A föld sajátosságai (térbeli kötöttség, a termelési és biológiai folyamatok összekapcsolódása, a nagyon eltérő minőségi különbségek, a lassú tőkekörforgás stb.) miatt nem érvényesülnek tisztán a kompetitív piac jellemzői. Sajátos a földpiac a tekintetben is, hogy a termőföld helyhez kötött, térben nem mozgatható, a térbeli pozíciója általában a környezet változásának függvénye. Ez azért lényeges, mert emiatt sok esetben – spekulációs céllal vásárolnak termőföldet. A földpiac sajátos jellegét hangsúlyozza annak vagyonmegőrző képessége, amely egyszerűen annak tulajdonítható, hogy a termőföld nem amortizálódik el, értékét megtartja (sőt növelheti), tartós megélhetési garanciát, és bizonyos értelemben egzisztenciát jelent a tulajdonosának illetve a használójának ezért a földet eladó vagy vásárló a legtöbb esetben és hosszabb távon kalkulálható hozadékhoz igazítja a vételárat. A földár meghatározás szempontjából fontos piaci sajátossága a földnek, hogy a többi tényezőtől, vagy fogyasztási cikktől eltérően összkínálata – természeténél fogva viszonylag fix, és általában nem növelhető magasabb ár ajánlásával vagy nem csökkenthető az alacsony földbérleti díj következtében.

A termőföld szerepe és jellemzőiTermészeti erőforrásaink 2/3-át, a nemzeti vagyon 1/5-ét jelenti. Fontosabb jellemzők: termőképesség, megújuló erőforrás, kötött mennyiség, nem pótolható, hozadéka van és kisajátítható ezért értéke van. (ea. anyag)

48

(Internet) A termőföld területe nem növelhető korlátlanul és mint a gazdálkodás tárgyának monopóliuma különbözeti földjáradék (tartós extra jövedelem) képződését teszi lehetővé. A föld termelékenységét növelő beavatkozások hatása komplexebb, mint a más jellegű mezőgazdasági befektetéseké. Ez azzal függ össze, hogy a föld termelékenysége a többi termelési tényező értékesülését is befolyásolja, általában differenciálja az alap és a pótlólagos ráfordítások hatékonyságát.A föld piaci sajátosságai között kell megemlíteni, hogy a föld iránti kereslet származékos kereslet, tehát az árát a földön termelt értékek marginális bevétele határozza meg. Mivel ez a földek minőségétől függ, a különböző minőségű földek ára attól függően változik, hogy - az adott földterületen milyen termékek termelhetők - milyen mennyiségi összefüggés szerint alakul az egyes termékek marginális hozadéka, illetve átlag- és határhatékonysága A földár számításának alapját képező marginális hozadék a termelt termékek egyedi marginális hozadékának súlyozott átlaga.

A termőföld értékelése: Termőképesség alapján Gazdasági hozadékok szerint

Termőképesség termelékenység* természetes

*mesterséges*tényleges

* gazdasági termőképesség

A termőföld gazdasági értékelése: Sokféle szempont alapján:

Használat szerint: (művelési ágak: szántó, rét, legelő, szőlő, kert, gyümölcsös, nádas, erdő, fásított terület, halastó, művelés alól kivett terület)

A hasznosítás révén elért pénzérték szerint Az értékelés célja:

Adózás (föld/ingatlan-, örökösödési adó) Állami ellenőrzés (árak, haszonbér stb.) Jelzáloghitel fedezete Támogatási rendszer kidolgozása Kisajátítás, kártalanítás Kínálati, vételi ár meghatározása Nemzeti földvagyon számítás

A gazdasági értékelés problémái:- Valós termékpiaci árak, földpiac hiánya, stb.- Kalkulációs módszerek

44. Tétel: A mezőgazdasági termőföldek hozadéka

A Föld hozadék = járadék jellegű jövedelem jobb minőségű földön, azonos befektetéssel több termést érünk el, és kisebb a fajlagos költség is.

Földjáradék meghatározása:

49

A föld hozamának azon része, amelyet a föld tulajdonosának fizetnek, a talaj ősi, elpusztíthatatlan erőinek használatáért. (Ricardo)Földjáradék NEM EGYENLŐ a föld tőke kamata!!!!!!

Járadék fogalmak: Különbözeti földjáradék: a természeti tényezőknek köszönhető (talajadottság,

mikroklíma, domborzat) különbözeti I. és II. Abszolút földjáradék: a földnek, mint sajátos nem bővíthető erőforrásnak a

tulajdonlásából ered (csak bizonyos körülmények között adják el) Vizsgálatunk tárgya a klasszikus értelemben vett földjáradék.

A földjáradék meghatározása maradványértékkéntA járadék a tiszta (nettó) jövedelem része, amelyből levonjuk a tényezők átlagprofit (kamat) igényét.A módszer lépései:

1. Adatgyűjtés (ex post) legalább 4-5 növényre2. TÉ-TK=NJ3. NJ - tényezők kamatigénye=földjáradék (Ft/ha)4. Fj / r = föld ára

MTA kutatási eredményei:Cél: a földhozadék meghatározása földjövedelem szerintTerületi jövedelem összetevői:

befektetett eszközök járadéka <banki kamat (2-5%)forgóeszközök hozadéka ~ banki kamatvállalkozói járadék <banki kamat (3-4%)földjáradék ~ 2-5% = bérleti díj

Ezt kg búzában fejezték ki, amely a földminőség szerint változott.

A föld speciális hozadékának mérése termelési függvényekkelA. C-D. típusú függvény

y=a*F£*Lβ*Tγ

y=növterm. tiszta jövedelmeF=földminőségT=lekötött tőke (föld nélkül)a=arányossági tényezőL=munkaerő£,β,γ=paraméterekA föld jövedelemhozadékából való részesedése: F£=y/a/ Lβ* Tγ

B. Többváltozós függvénysorok:

Y1=f (p;x1;x2;x3;x4)

y1= várható jöv. (Ft/ha)p= ökológiai adottság (AK,pont Ft/ha)x1= állóeszköz ellátottság (Ft/ha)x2= munkaerő sűrűség (fő/100ha)x3= szállítási táv (km)x4= piaci viszonyok (p. ve. Ft/év)

50

C. A földjövedelem számítása C-D típusú függvénnyel

45. Tétel: A tőkésítési kamatláb és megválasztásának szempontjai

Fontos: a kamatláb helyes megválasztása

A tőkésítési kamatláb megválasztásának szempontjaiKockázatmentes kamatláb (állampapír, banki kamat) + kockázati prémium

A tőkésítési kamatláb megválasztásának elvi szempontjaiKamatkövetelmény = gazdaságos termelésre való törekvés

1) W. Petty: járadék = kamatjövedelem, „gondoskodási életciklus” x földjáradék 2,5%. Pl.: 15.000 Ft/ha x 40 év = 600.000; 15.000 / 600.000 = 2,5 x 100

2) Jelzálogkölcsönök kamata: (%)3) IR % + kockázat, bizonytalanság (%) vagy kockázatmentes kamatláb + kockázati

prémiumok (%)4) Makro profitráta (%)5) Reál kamatláb = (1 + nominális kamatláb / 1 + infláció) – 1 (%)6) Földbérlet / földár (%)

46. Tétel: A föld értékét befolyásoló külső (makrogazdasági) tényezők, kockázati tényezők becslése

Kockázat definíciója: Kedvezőtlen dolog bekövetkezésének esélye.A kockázati tényezők értékelése során átlagosan elérhető ágazati jövedelemre ható tényezőket értjük.

Javasolt megközelítés:1) Termelési (természeti) kockázatok:

51

Műszaki, technológiai, hozam, személyi-felelősségi (szakképzettség), egyéb (pl. káresemény, szennyező forrás)

2) Gazdasági kockázatok: Piaci (árakkal, keresletekkel kapcsolatos, szerződéses értékesítés) Pénzügyi (finanszírozási mód, pénzforgalom)

3) Egyéb kockázatok: Piacszabályozás (pl. vám- vagy támogatáscsökkenés) Környezetvédelmi normák szigorodása Éghajlatváltozás

47. Tétel: A föld értékét és árát befolyásoló korrekciós tényezők

Művelést gátló tereptárgyak, infrastruktúra: Elektromos vezeték mentén, a vezeték mindkét oldalán mért 10-40cm-es

sávban (-40%) Gáz-, olaj- stb. vezeték esetén, a nyomvonal mentén 10 cm-es sávban, az így

számított területre (-25%) Szélsőséges időjárási, vízjárási viszonyok:

Kiterjedt belvizes foltok, melyek a tavaszi talajművelést hátráltatják (-10%) A belvizes foltok miatt csak késői vetésű növények termeszthetők, foltokban növénypusztulás (-20%) Jégverésre hajlamos határrész (-10%) Aszályra hajlamos zóna (-20%)

Öntözési lehetőség: Működő, felszín alatti nyomócsöves öntözőhálózattal rendelkező terület (+15%) Víznyerési lehetőség nyílt csatornából (+5%) Öntözési lehetőség üzemképes fúrt csőkútból (+10%)

Egyéb tényezők: Kisebb méretű vadkár, a közelben szemétlerakó vagy más szennyező létesítmény (-10%) Közeli kommunális hulladéklerakó (-20%) Vonzó táj, kedvező esztétikai összkép (+15%)

52

Lehangoló táj, rossz esztétikai benyomás (-15%) Folyamatos, nagymértékű vadkár (-35%) Kémiai, fizikai, biológiai szennyezettség (-10%, -40%) Részleges vagy teljes bekerítettség (a kerítés aktuális értéke)

A terület megközelíthetősége: Szilárd burkolatú úton megközelíthető és/vagy más szállítási feltételek kedvezőek (+15%) Nem kiépített, csapadékos időben nehezen járható, földúton közelíthető meg (-15%) Megvalósult infrastruktúra (-10%, +30%) Megvalósítható infrastruktúra (0, +15%) Terület kultúrállapota (-15%, +15%)

Nagyvárosok, kiemelt üdülőövezetek közelsége:

Budapest, 100.000 lakost meghaladó nagyvárosok és kiemelt üdülőövezetek: Főúton megközelíthető 1-10 km-es sávjában (+100%, +800%) Nem főúton megközelíthető 1-10 km-es sávjában (+50%, +500%) Kisvárosok, regionális közlekedési, kereskedelmi és kulturális központok 1-5km-es sávjában (+50%, +500%) Egyéb lakott területek 0-1km-es sávjában (+50%, +250%)

A terület tagoltsága, mérte: Ha síkvidéken (5% alatti lejtőtartományban) 5 ha-nál, dombvidéken 2 ha-nál kisebb az egybefüggő terület (-3%) Ha a teljes birtoktest egyben kerül elidegenítésre és mérete meghaladja a 200 ha-t (-10%), 500 ha-t (-20%) a teljes terültre

48. Tétel: A földárak becslésére használt módszerek

Általában a föld értékére több tényező hat, melyek közül a kereslet-kínálat fontos szerepet tölt be, mégis azt kell mondanunk, hogy a „… gazdaságos használat az, amely a telek értékét adott piacon meghatározza. Mezőgazdasági célú hasznosítás esetén az adott földterületen elérhető földhozadék a mérvadó, de nyilván ez is változik a különböző érdekeket hordozó keresleti-kínálati viszonynak megfelelően, de a lényeg mégis az, hogy a földár a földek hasznosságát kifejező tényezőjövedelem körül ingadozik.Az amerikai szakirodalom szerint a földek értékének meghatározására hat eljárás használható.

Ezek az alábbiak: Adás-vételek összehasonlítása. A módszer főleg akkor használható, ha kellő számú

ismeretünk van a szóban forgó földterület piaci környezetről. A cél az, hogy minél „közelebb eső” tulajdonságú területekre vonatkozóan ismerjünk tényleges piaci árakat. A hasonlóság megítélése persze nem egyszerű. Több tényezőt kell egyidejűleg

53

mérlegelni. Ilyenek lehetnek a talajok fizikai és kémiai tulajdonságai, a természetes termékenység, a földbe rögzített tőkeérték, az útviszonyok, az infrastrukturális ellátottság, a környéken lévő ipari- vagy településközpontok, stb.

Értékmegosztáson alapuló földértékelést akkor használnak általában, ha nincs megfelelő piaci forgalom, amely a telek árára vonatkozóan információkat szolgáltatna. Ilyenkor az ingatlanok (épület+telek) együttes, szokásos piaci árából indulnak ki, s abból vonják le a telekre épített objektumok értékét és ezek fejlesztési nyereségét.

A levezetéses módszernél a föld értékét a beépített telek árából vezeti le. Az árból levonja a fejlesztések nettó értékét

A parcellázás-fejlesztés módszerét akkor használják, ha a parcellázás utáni fejlesztés jelenti az adott földterület legkedvezőbb hasznosítását, és hasonló telkekről már vannak piaci információk. Itt az értékelési munkát a lehetséges parcellák kialakításának tervezésével kell elkezdeni.

A földre maradó érték számításának technikája alkalmazható abban az esetben, ha nincs elegendő információ, de van információ az ingatlan használatából származó teljes nettó jövedelemre. Kikalkulálja, hogy az összes építményértéknek és a teleknek mekkora külön-külön az elvárt tőkehozadéka, s ez alapján kiszámítja a földnek tulajdonítható jövedelemrészt, s ez alapján kiszámítja a földnek tulajdonítható jövedelemrészt, amiből az ismert tőkésítési módszerrel becsüli a föld árát. Ennek a módszernek az alapelve az, hogy a földjáradékot maradványértékként határozza meg.

A földbérleti díj tőkésítése. Ez a módszert abból indul ki, hogy a bérleti díj megfelelő módon kifejezi a földek jövedelemtermelő képességét, tehát annak tőkésített értéke megközelítőleg megfelel a földek piaci árának.

A földárak megállapításának módszertana abból indul ki, hogy a mezőgazdasági termőföld értékét a rajta előállított termékek iránti keresleti és kínálati viszonyok határozzák meg. Emiatt nem az ökológiai tényezők elemzése, hanem a termelés eredményességének, a föld tőkeértéknek viselkedése áll a vizsgálódások középpontjában.

49. Tétel: A földár, mint tőkésített járadék

A klasszikus közgazdasági elméletek a föld árát viszonylag egyszerű módon, a földjáradék és a tőkésítési kamatláb hányadosaként határozzák meg. A tulajdonos annyiért kívánja eladni a földjét, amely összeget bankba téve az alternatív hasznosítás esetén elérhető jövedelmet kapna évente.

Ha a földértékelés fogalmait használjuk:FÉ= FJ/r , ahol:

FÉ = a földérték, Ft/haFJ = a földjövedelem, Ft/har = a tőkésítési kamatláb

A föld tartósabb és több sajátossággal rendelkezik, mint többi termelési tényező, azért jövőbeni jövedelemtermelő kapacitása nagyon fontos értékelése során. Elméletileg a föld értékéken egyelőnek kell lennie a jövőbeni nettó jövedelemnek jelenlegi értékével, vagyis a föld értéke egyenlővé tehető a jövőbeni földjövedelmek mostanra visszadiszkontált összegével.

54

A jövőbeni várható nettó jövedelmek diszkontált értéke arra az elképzelésre épül, hogy az emberek a jelenlegi jövedelmüket többre becsülik, mint a jövőbenit.Mivel a földvásárló ténylegesen jogot vásárol a jövőbeni nettó jövedelmek évi sorozatára, diszkontálni kell a jelenlegi helyzetre minden egyes év nettó jövedelmét. A várható nettó jövedelmek diszkontált értékei:

FÉ= FJ1/(1+r)1+ FJ2/(1+r)2+ FJn/(1+r)n , aholFJ1 képviseli az első év nettó jövedelmét, az FJ2 pedig a második év nettó megtérülését és így tovább.

A viszonylag egyszerű formulának tulajdonképpen több problémája van: leegyszerűsíti az egyik legnehezebb közgazdasági problémát, a földjáradék tartalmi-

mérés gondját, a jövedelem elosztását az egy termelési tényezők között nem foglalkozik a termelékenység változásával, tehát az egyensúlyi ár szempontjából

nem kezeli a földek termékenységének, illetve jövedelemtermelő képességének változását

figyelmen kívül hagyja azt, hogy az állam mekkora jövedelmet hagy a termelőnél, illetve milyen állami programok vannak érvényben a mezőgazdasági termelés támogatására.

50. Tétel: A föld értékének megállapítása a helyettesítési költség alapján

A helyettesítési módszerrel végzett földértékelési munkák a következő feltételezésekből indulnak ki:

a kisajátított földterületen kieső termelés meghatározott többletbefektetéssel pótolható. E többletbefektetés tőkésített értéke gyakorlatilag a föld értékének tekinthető

az adott egységnyi terület termelésének éves költségösszege + állóeszközeinek évi kamata tőkésítve megegyezik a termeléshez szükséges föld helyettesítésére szolgáló tőke értékével.

A tőkésítési kamatláb becslésére illetve a műtrágya-föld helyettesítésre az alábbi Cobb-Douglas típusú függvények föld- és eszközkitevőit használják:

Y1= a*P*Kß*A , aholY1= a tiszta jövedelem (Ft/ha)P= a termőhelyi pontszám, illetve aranykorona-értékK= költség (Ft/ha)A= a lekötött állóeszközök,,= paraméterek

Lineáris összefüggés mellett az adott jövedelem, illetve termelési érték színvonalon 1 pont helyettesítési értékét az a/b hányadosa adja (költség Ft/pont). 1 ha föld helyettesítési értéke közvetlenül a költségszínvonaltól és az / hányadostól függ.A helyettesítési módszert számítási eredménye szerint a szántóföldi növénytermesztésben 1 termőhelyi pontérték-csökkenést 144, illetve 140 Ft-nyi ráfordítás-növekedéssel lehet helyettesíteni.A másik típusú függvényszámítások szerint 1 termőhelyi pontérték számot 16,7 kg műtrágya-hatóanyag helyettesíthet. Amennyiben 1 kg vegyes műtrágya ára 9 Ft/kg, úgy a helyettesítési költség nagysága 150 Ft/termőhelyi pont. Ennek a módszernek az az előnye, hogy részben kezelni tudja az inflációt azzal, hogy a műtrágya mindenkori árát tudják figyelembe venni.

55

A helyettesítési módszernek kétségkívül nagy előnye, hogy alkalmazása esetén a marginális földek is értékelhetők, hiszen a függvények minden termőhelyi pontszámnál értelmezhetők. Hátránya viszont egyrészt az, hogy a függvénykapcsolatok relatív hibája szinte minden változatban nagy, másrészt az, hogy a termelés tényleges és potenciális jövedelemtermelő képességétől független értékrendet alakít ki.

51. Tétel: A járadékgyűjtéssel becsült földár

A termőföld piacának szereplői a pénztőkével rendelkező vevők és a földdel rendelkező eladók. Mindkét kör más és más meggondolás alapján alakítja ki a piaci tranzakcióra vonatkozó árajánlatát, de mindkét esetben a pénztőke és a földtőke hozadékát mérlegelik, eltérő piaci szituációban.

A gazdálkodó a földvásárlás mérlegelésekor a korábbiakon túlmenően két körülményt vizsgál meg:

n év alatt mennyi földjövedelmet tud az adott területen megtermelni, mekkora ennek a jövedelemnek a tőkésített összege és jelenértéke

n év múlva mennyit fog érni a megvásárolt földterület a racionális földhasználat elveit betartva, és mennyi ennek a jelenértéke.

A kétféle értékítélet általában együtt jelenik meg a gazdálkodó évenként jövedelmet termel, amit elvileg összegyűjthet, a termelés belátható időtávlatában. Ez folyamatos kamatos kamatot hoz a föld tulajdonosának. De földje meg is marad, sőt lehet, hogy értéke nőni fog, tehát a termelési jövedelem mellett megjelenik a föld vagyonérték-növekménye is.A könyv a kínálati földár felső határának megállapításához ad egy korszerű értékelési eljárást.

A föld valószínűsíthető kínálati ára tulajdonképpen két tényezőből tevődik össze: az évek során termelt földjövedelmek folyamatosan gyűjtött és kamatos kamattal

kamatoztatott értékösszegéből. a föld, mint a termelés tárgya nem kopik el, értéke megmarad, vagy változik, de

mindenképpen a tulajdonosának értékes vagyontárgy marad n év után is.

Tételezzük fel, hogy a földjövedelem évi x %-kal nő, és a földjövedelmet évi y adókulccsal adóztatják.A gazdálkodó dönthet úgy, hogy az évente keletkező tiszta jövedelmet évente beteszi a bankba, s pénzét kamatos kamatra köti le.Elképzelhető, hogy a gazdálkodó „végtelen időtartamú” gazdálkodással számol, tehát belátható időtávlaton belül nem szándékozik az adott földdarabot eladni. Ebben az esetben számolható a végtelen idővel számolt mértani sorozat összege.A földek valószínűsíthető kínálati árát a számolt jövedelemösszegek jelenértéke határozza meg. A valószínűsíthető földár meghatározása során számolni kell azzal is, hogy változik maga a földár is, mégpedig – különböző összefüggésekből arra lehet következtetni, hogy nőni fog.A valószínűsíthető földárat a földhozadék és a piaci földár jelenértékének az összege adja meg, vagyis

KFA= FH*(1-)*(1+g)*(1+g)n-(1+p)n *(1+i)-n+FA*(1+)n*(1+i)-n

g-p

56

A valószínűsíthető földárnál magasabb árat a vevő nem adhat az adott földdarabért, hiszen a befektetett pénz nem hozza meg a kívánt hozamot.

52. Tétel: A termőföld gazdasági értékének becslése árnyékárak segítségével

A bérelt, vagy saját tulajdonú földön gazdálkodó farmer a legritkább esetben ruház be csak egyik, vagy másik termelési tényezőből. Az esetek többségében a beruházás a termelési tényezők növekedésének különböző kombinációját jelenti.

A termelő a termelési szerkezet optimalizálására törekszik, tehát a következőképpen gondolkozik:

ha a jelenlegi termelési struktúra nem optimális, akkor a termelési tényezők milyen beruházási sorrendjét válassza ahhoz, hogy a lehető legrövidebb úton jusson egy optimálisan üzemelő vállalathoz

ha a jelenlegi gazdasági szerkezet optimális, akkor hogyan tud eljutni egy új típusú, feltételeiben megváltozott, ezért új optimumot adó gazdasági struktúra irányába.

Egy mezőgazdasági vállalkozó termelési szerkezetének optimális változatát módszertanilag egy programozási feladattal írhatjuk le. A közismert forma:

a. x*>=0b. Ax<=bc. c*x max., ahol

x vektor az egyes növények termelésének méreteb vektor a rendelkezésre álló kapacitások mennyiségi és minőségi korlátaix* sorvektor tartalmazza az x változóhoz tartozó célfüggvények együtthatóitA maximumfeladat azt jelenti, hogy a különféle termékek mennyiségének és a célfüggvények együtthatóinak (pl. 1 tonna búzára jutó jövedelem) szorzata maximális legyen.

Az árnyékárak tulajdonképpen határelemzésekhez állnak közel. Az árnyékár az erőforrás-korlát egységnyi növekedésének hatására végbemenő célfüggvény-változást mutatja a teljes termelésre vonatkozó feltételrendszer mellett. pl. az i-edik erőforrás árnyékára f, akkor amennyiben egy erőforrás mennyiségét egy egységgel növeljük, a célfüggvény értéke pontosan az árnyékár nagyságával, e-vel változik.

Pilis Pál által a 70-es évek végén végzett számítások szerint 1 ha földterület árnyékára 3944 Ft/ha volt, tehát a földterület 1 hektárnyi növekedésével 3944 Ft tiszta jövedelem-növekedés párosult.Tekintettel arra, hogy termelési tényezők összetétele és aránya gazdaságonként eltérő más és más, ugyanazt a minőségi földet másra értékeli a gazdaság attól függően, hogy milyenek a termelés egyéb feltételei.

53. Tétel: A földár levezetése a bérleti díjakból és más információk segítségével

A ténylegesen működő piacgazdaságban kialakul a földbérlet valamilyen formája és a piac megfelelő értékítélet mellett kialakítja a földbérleti díjakat is. Az egyensúlyi földár meghatározásakor a bérleti díjak figyelembevételét az indokolhatja, hogy a bérleti díj maga is piaci kategória tehát a földárat a kereslet-kínálati viszonyainak megfelelően becsülhetjük. Azt tételezzük fel, hogy a földminőség és a bérleti díj között szoros pozitív korrelációs kapcsolat

57

van. 30 adás-vételi szerződés jellemző adatai alapján kimutatható, hogy nem minden esetben van szoros korreláció a földbérleti díj és a földminőség között.A földbérleti díj nagysága több tényezőtől függ. Emeljük ki ezek közül a mezőgazdasági termelés jövedelem-pozícióját, valamint az időtényezőt. A piaci szituációban kialakult bérleti díj mindig eltér egy ideálisnak mondható bérleti díjtól. A piaci elemek állandóan abba az irányban hatnak, hogy hosszabb távon a bérleti díjak a földek reálértéke felé mozdulnak el, s hasonlóan viselkedik a földjáradék is. A bérleti díjakban kifejeződik az agrártermelés kedvező társadalmi megítélése is, tehát a reális értékhez képest magasabb földbérlet és földjáradék szint alakult ki. Fordítva is igaz, hiszen napjainkban hazánkban az agrárgazdaság jövedelmezősége elszomorítóan alacsony, s ez tükröződik a földbérleti díjak, illetve a földjáradék nagyságában is.

Más információk segítségévelA legtöbb piacgazdasággal rendelkező országban komoly számítások folynak az átlagos földárak meghatározására. Ennek oka, illetve célja, hogy az egyedi föld adás-vételi ügyletek árai meglehetősen eltérőek és ilyen formában a középszintű, vagy felsőszintű vezetés nem tudja használni azokat bizonyos földpolitikai elképzelések alakítására. Ezen túlmenően nehezen tudnak összegyűjteni információkat, tehát a meglévő, sokszor több helyről származó információkból kell egy elfogadható jellemző földárat becsülni.Az USA mezőgazdasági minisztériuma évente teszi közzé 48 államban a farmok becsült állóeszközértékét, köztük a földértéket is. A becsléseket egy, a farmerek körében végzett felmérés eredményeiből származtatják. A felmérés neve: Agricultural and Land Values Survay (ALVS). A farmerek által jelentett értékeket aztán először rétegen belül, majd rétegek között átlagolják, hogy állami szinten nyerjenek átlagos földérték becsléseket. A felmérést azonban az alacsony válaszarány jellemzi. Ezek az igen kicsi mintaméretek sarkallták alternatív adatforrások felkutatását. Ilyen adatforrás a Mezőgazdasági összeírás. A modell célja, hogy az ALVS adatokat kiegészítő adatokkal kombinálva jelentősen javítsa a földérték becslés eredményét. A kettő kombinációjaként adódnak a kevert modellek, amelyek alapgondolata az, hogy valamely földterület értékét részben meghatározzák a regressziós becslésnél figyelembe vett változók értékei, de a tényleges érték ettől nyilvánvalóan eltér.Az elmélet és a gyakorlati tapasztalatok szerint az adott sokaság becsülni kívánt ismérvértékére vonatkozó statisztikai becslések megbízhatósága nagy mértékben javítható a különböző forrásokból származó információk kombinálásával. Gyakori eset, hogy statisztikai felméréseknél a sokaság kisebb rész-sokaságaira vonatkozóan is rendelkezünk adatokkal, de ezekre olyan kicsi a mintaelem-szám, hogy megbízható becsléseket csak a sokaság egészére tudunk készíteni. Segítséget jelenthet ilyenkor, ha a kisebb rész-sokaságra vonatkozó kis számú adatot ki tudjuk egészíteni más forrásból származó, de ugyanarra a rész-sokaságra vonatkozó információval. Ezen információk kombinálásával javítható a kisebb részsokaságra vonatkozó becslés megbízhatósága.

Az irodalomból két modell tűnik használhatónak a föld értékbecslésére. Az első a Battese-Harter-Fuller modell, a másik a Pfeffermann-Barnard modell.

A Battese-Harter-Fuller modellt szója és kukorica vetésterület becslésére fejlesztették ki. A becsléshez felhasználták az USDA Statisztikai Szolgáltatásának reprezentatív felméréséből származó adatokat. Utóbbiak pixel (legkisebb képi egység, 0,45 ha) és szegmens (nagyobb területegység kb. 250 ha) szintjén álltak rendelkezésre. Természetesen szoros összefüggést mutatkozott a szegmensekre vonatkozó, a felmérésből és a szatellitről származó vetésterület-adatok között.

58

A Barnard.Pfeffermann modell az előző modellre épül, de több vonatkozásban is továbbfejleszti azt. A modell szerint az azonos megyében lakó farmerek által jelentett földérték véletlenszerűen szóródik a tényleges megyei átlag körül, ami valószínű, ha a farmerek válasza nem tartalmaz torzítást. A megyei átlagok szóródását a regressziós változók, a véletlen állam- és megye-hatás függvényében modellezzük. Az állam hatása alatt a földárra gyakorolt olyan befolyást értünk, ami nem jelenik meg a regressziós változóban, de az állam minden megyéjében érvényesül. Hasonlóan a megye-hatás az egyes megyékre jellemző olyan sajátosságokat foglalja magában, melyek hatással vannak a föld értékére, de nem szerepelnek a regressziós változók között. Más szóval a modell szerint ugyanabban a megyében lakó farmerek által becsült földértékek egymással korrelálnak, és ugyanez igaz állami szinten.

54. Tétel: A földjövedelem és a bérleti díjak kombinálásával készült komplett földár-becslési módszer

A jelenlegi földminőségi rendszer a termőföldek értékét Magyarországon aranykoronában fejezi ki. Különböző korrelációszámítások és összefüggés-vizsgálatok azt bizonyítják, hogy a korábbiak ellenére az AK ma is megközelítőleg kifejezi a földek minőségi különbségét. Ezért alkalmas lehet arra, hogy bizonyos korrekciók megtétele után egy pénzbeli értékelési rendszernek képezze az alapját.

Az AK alkalmazhatósága mellett két nyomos érv hozható fel: a szántóföldi növények tiszta jövedelme és az AK között legalább közepes vagy annál

szorosabb korreláció van. Hazánkban utoljára 1980-1990 között készültek ilyen mélységű számítások

jelenleg a földbérleti rendszer – amely már a földpiac kialakulásának első az 1 AK-ért fizetett búza kg-ban vannak meghatározva

úgy ítéljük meg, hogy a jelenlegi vagyonértékelés gyakorlatában a mezőgazdasági termőföldek értékelésekor sem az Ak, sem a jelenlegi földbérleti díj nem hagyható figyelmen kívül. Ezért egy olyan kombinációs értékelési rendszert dolgoztunk ki, amely

számol a földek potenciális jövedelemtermelő képességével figyelembe veszi a jelenlegi földbérleti díjakat, mint piaci elemeket.

Az aktuális földjáradék felfogható úgy, mint a búza kg-ban kifejezett földhozadék és az adott év tőzsdei búza árának a szorzata.A bérleti díjak az ország különböző részein eltérőek attól függően, hogy milyen föld iránti kereslet, milyenek az adott földrészlet fekvési viszonyai, a bérbe vevők gazdálkodási viszonyai stb. 1995-ban végzett vizsgálatok szerint a bérleti díjak aranykoronánként 15-25 kg búza szinten álltak. A konkrét értékelési munka során tehát kikeressük az értékelendő terület aranykorona értékéhez tartozó potenciális alapjövedelmet, majd információt gyűjtünk az érvényben lévő földbérleti díjakról, s a földbérleti díj és a potenciális jövedelem átlagaként meghatározzuk a szántó átlagos hozadékát.

A termőföld alapértékének számításaA bérleti díj és a potenciális földjövedelem átlagából számított földhozadék (H) összegéből tőkésítési eljárással közvetlenül meghatározható a termőföld hektáronkénti alapértéke.

FÁ= (H/k)*100

59

H= földhozadék 1 ha területre számított forint értéke

A földérték időbeli változásának becsléseTekintettel arra, hogy a földár becslésekor hosszabb időszakban kell gondolkozni, szükség van bizonyos időtávlatú alaptendenciák ismeretére, becslésére is.

Ezzel kapcsolatban a következő megállapítások kockáztathatók meg: valószínűsíthető, hogy az elkövetkező években nő a földek területi termelékenysége,

tehát be fog következni egy bizonyos mértékű földhozadék-növekedés az infláció várhatóan csökken, ennek megfelelően alacsonyabbak lesznek a

növekedését fogja eredményezni az EU tagállamaiban a földárak sokszorosan magasabbak a jelenlegi hazai áraknál.

Valószínű, hogy a csatlakozás után ugrásszerű földáremelkedés következik be.Az inflációs ráta és a tőkésítési kamatláb csökkenése is a földérték növekedéséhez vezet. A tőkésítési kamatláb és a földérték között hiperbolikus összefüggés van. Minél kisebb a tőkésítési kamatláb, annál magasabb a földár. Az ismert tőkésítési formula szerint:Földérték= földjáradék*100/tőkésítési kamatláb

A termőföld alapérték korrekciójaA járadékból és a bérleti díjból levezetett termőföld alapérték jól jelzi a különböző termőképességű földek értékbeli eltéréseit. A tényleges földingatlan érték megállapításához azonban a szóban forgó termőföld egyéb jellemzőinek figyelembevétele is szükséges.Az alaphozadékhoz képesti értékeltérés kalkulálása a földingatlanok egyediségét kifejező korrekciós tényezők alkalmazásával oldható meg.Korrekciós tényezők alapja:

a terület tagoltsága, mérete öntözési lehetőség megvalósult melioráció művelést gátló infrastruktúra és egyéb tereptárgyak a terület megközelíthetősége egyéb tényezők lakott területek, nagyvárosok, kiemelt üdülőövezetek közelsége a megvalósult termelő és nem termelő infrastruktúra a terület kultur állapota

Konkrétan a következő korrekciós értékek alkalmazása lehet indokolt:A terület tagoltsága, mérete:

ha síkvidéken (5% alatti lejtőtartományban) 5 ha-nál, dombvidéken 2 ha-nál kisebb az egybefüggő terület (-3%)

ha teljes birtoktest egyben kerül elidegenítésre és mérete meghaladja a 200ha-t (-10%), 500 ha-t, a teljes területre (-20%)

Öntözési lehetőség: működő, felszín alatti nyomócsöves öntözőhálózattal rendelkező terület (+15%) víznyerési lehetőség nyílt csatornából (+5%) öntözési lehetőség üzemképes fúrt csőkútból (+10%)

Művelést gátló tereptárgyak, infrastruktúra: elektromos vezeték mentén, a vezeték mindkét oldalán mért 10-40m-es sávban az

így számított területre (-40%) gáz-, olaj-, stb. vezeték esetén, a nyomvonal mentén 10 m-es sávban, az így

számított területre (-25%)Szélsőséges időjárási, vízjárási viszonyok:

60

kiterjedt belvizes foltok, melyek a tavaszi talajművelést hátráltatják (-10%) a belvizes foltok miatt csak késői vetésű növények termeszthetők, foltokban

növénypusztulás (-20%) jégverésre hajlamos határrész (-10%) aszályra hajlamos zóna (-20%)

A terület megközelíthetősége: szilárd burkolatú úton megközelíthető, és/vagy más szállítási feltételek kedvezőek

(15%) nem kiépített, csapadékos időben nehezen járható földúton közelíthető meg (-15%) megvalósult infrastruktúra (-10,+30%) megvalósítható infrastruktúra (0,+15%) terület kultúrállapota (-15,+15%)

Egyéb tényezők: kisebb méretű vadkár, a közelben szemétlerakó, vagy más szennyező létesítmény

(10%) közeli kommunális hulladéklerakó (-20%) vonzó táj, kedvező esztétikai összkép (+15%) lehangoló táj, rossz esztétikai benyomás (-15%) folyamatos nagymértékű vadkár (-35%) kémiai, fizikai, biológiai szennyezettség (-10,-40%)

Nagyvárosok, kiemelt üdülőövezetek közelsége

55. Tétel: A föld értékének becslése ONTARIO tartományban

Az értékbecslés folyamata: a becslése munka végeredményének összegzése, amely tartalmazza: a becslés

időpontját, hivatalos leírás, tulajdonos, elhelyezkedés, méret, jelenlegi használat, legcélszerűbb használat, a becslés célja, az ingatlanhoz fűződő jogok, a piaci érték leírása

a becslés munka részlete leírása a becslés tárgya a tárgy története: rövid történeti áttekintés a tárgyról a Földhivatali

nyilvántartásban található iratok és különböző kormánytisztviselőkkel készített interjúk alapján.

vizsgálatok köre a terület leírása a szomszédság leírása a földterület leírása

elhelyezkedés méret, forma, határoló utak vagy folyók topográfia összeköttetés vízellátás telefon zónákra osztás

a meghatározott legmagasabb rendű és legcélszerűbb használat az értékelés módszere az értékegyeztetés és végső értékbecslés konklúzió

61

tanúsítvány

56. Tétel: A föld értékelésének módszerei a hazai jogszabályok alapján

A föld értékelésére szolgáló hivatalos (A,B,C) és gyakorlati (D) módszerek

54/1997. (VIII.1.) FM rendelet a termőföld hitelbiztosítéki értéke meghatározásának módszertani elveiről

- piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló módszer- hozamszámításon alapuló módszer

254/2002. (XII. 13.) Kormányrendelet - A Nemzeti Földalap vagyonnyilvántartásának, vagyonkezelésének és hasznosításának

részletes szabályairól.

A. A piaci összehasonlító adatok alapján meghatározott földérték (54/1997. (VIII.1.) FM rendelet)

- konkrét, ismert ügyletek árainak összehasonlítása- földrajzi elhelyezkedés, földminőség, hasonló- minimálisan 4-5 tényadat- információk értékelése (megbízhatóság szerint)- összehasonlító fajlagos érték meghatározása- fajlagos érték x ingatlan mérete = ingatlan összehasonlító piaci értéke

B. A földjövedelem és a bérleti díj kombinálásával készült komplett földárbecslési módszer (54/1997. (VIII.1.) FM rendelet)

Fté= [(Pj +B) x p / (2 x i)] x (1 + k+_)

Fté = termőföld forgalmi értékePj = földjövedelem (kg búza / AK)B=bérleti díj (kg búza / AK)p=a búza előző évi tőzsdei átlagára (Ft/kg)i=kamatláb (jelenleg 8%)k=korrekciós tényező (%)

C. A normatív jövedelem alapján számított termőföld érték (254/2002. (XII. 13.) Kormányrendelet – egyszerűsített ingatlan-értékbecslés)

Alkalmazása: NFA 1 éven belül ugyanattól a tulajdonostól ugyanazon településen, legfeljebb 500.000 Ft-ért vásárol az állam javára termőföldet illetve erdőt. Ha nem részletes értékbecslés.Értékelési elvek:

- az ajánlati ár reálisan tükrözze a termőföld ingatlan értékét- vegye figyelembe a potenciális termőképességet és termőhelyi viszonyait- egységes értékelési elvek alapján készüljön- fejezze ki a termőföld művelési ágának sajátosságait- vegye figyelembe a föld használati értékének várható változásait- egyszerű, jól áttekinthető számítási módszert alkalmazzon

62

Fá = (A x P x IR x Má) /i

Fá=1 ha termőföld ajánlati értéke, Ft/haA= 1 ha –ra jutó kataszteri tiszta jövedelem, AK/haP= 1 ha –ra jutó normatív jövedelem búza kg-ban, kg/AKIR= az étkezési búza intervenciós ára, Ft/100kgi= tőkésítési kamatláb %Má= művelési ág szorzó tényező

(Szántó-1, Rét-0,8, Legelő-0,4, Kert, szőlő, gyümölcsös-1)

Ajánlati ár meghatározása során: 1 ha –ra jutó normatív jövedelmeként (P) 30 kg/AK étkezési búza, a tőkésítési kamatláb (i) 6,5 %

D. Földérték meghatározása a maradványérték módszerével (A földjáradék tőkésítése alapján számított földérték)

a) TÉ – TK = nettó ágazati jövedelemb) befektetett eszköz és forgó eszköz érték kamat igényének becslésec) NJ – (Be ki + Feki)

kamatláb- A tőkésítési kamatláb megválasztásának szempontjai:- kockázatmentes kamatláb (állampapír, banki kamat) + kockázati prémium- Kockázat definíciója: kedvezőtlen dolog bekövetkeztének esélye, jelen esetben a nettó

jövedelemre ható tényezők hatása.- A kockázat növelő és (esetlegesen csökkentő) tényezőket egyaránt figyelembe kell

venni.- A kockázati tényezők értékelése során átlagosan elérhető ágazati jövedelemre ható

tényezőket értékeljük.

57. tétel: Az ültetvények értékének becslése

Általános történeti áttekintés XI – XV-ik század: kezdetleges gyümölcstermesztés kora -> találomra ültetés XV. Századtól: rendszeres termesztés ny-európai hagyományok Több fejlődési és hanyatlási időszak:

o XV-XVII. Sz. szabályos ültetés elterjedése - XVII – XVIII sz. „uradalmi gyümölcsösök” a „népi gyümölcsösök” (nagyobb aszalók létesítése) – Besztercei aszalt szilva

o XVIII. Sz. rövid hanyatlás – század végétől kereskedelmi gyümölcstermesztés kezdete

o XIX. Sz. faiskolák – tudományosan megalapozott termesztés kezdeteio XX. sz. a modern gyümölcstermesztés kezdeteio 1930-as évek: gyümölcstermesztési körzetek kialakításao 1940-1950 – a háborús károk rendbehozásao 1950-1960 – első nagyüzemi gyümölcsösök, intenzív kultúrák elterjedése,

170.000 ha gyümölcstermő terület (több helyen nem a legmegfelelőbb helyen alakítottak ki ültetvényeket)

o 1970-1980 – as évek: a fejlesztések lelassultak

63

Rendszerváltás után: nőtt a fogyasztás, de csökkent a terület ( 100.000 ha alá)

Ültetvények elöregedtek (évente min. 3-4000 ha-t kéne telepíteni), gyenge a termelői integráció.

Erősödő külső és belső verseny, áringadozások.

Termőtájak Magyarországon- Észak-Dunántúl (őszibarack, mandula, bogyósok, téli alma, körte, kajszi, meggy,

cseresznye)- Nyugat-Dunántúl (télialma, szilva, dió, gesztenye, ribiszke, körte)- Dél-Dunántúl (őszibarack, dió, körte, gesztenye, mandula, cseresznye, szilva)- Duna-Tisza köz (nyári alma, szilva, körte, meggy, cseresznye, szilva)- Tiszántúl (alma, kajszi, meggy, körte, szamóca, köszméte, őszibarack, szilva,

birsalma, újabban bodza)- Nyírség (télialma, őszikörte, szilva, dió)- Felvidék (téli alma, szilva, cseresznye, kajszi, körte, bogyósok)

Az ültetvény (telepítmény) fogalma- A termőfölddel tartósan összefüggő, több éves rendszeres termelésre létesített növényi

kultúra- A termőföld hasznosítását segítő és a termőföld értékét, illetve hasznait növelő –

beruházással megvalósuló – agrotechnikai létesítmény.- (A nemzeti vagyon értékében az ültetvények által elfoglalt földterület értékét a

természeti erőforrások részeként veszik figyelembe)- Az ültetvénytelepítés fogalma: olyan mezőgazdasági beruházás, mely nem a

termőképesség javítására (mint pl: meliorációs beavatkozás), hanem időlegesen megváltoztatja a művelési ágat, és speciális földhasznosítást eredményez

Az ültetvények jellemzői- Intenzív kultúrák, magas ráfordítási szinteket igényelnek- Jelentős tőkelekötést igényelnek (magas telepítési költség)- Magas művelési és pótlási költség- Nagy élőmunka igény, szakképzettség- Magas hozamok, nagy termelési érték (ártól függően)- Piaci és termesztési kockázatok jelentősek- Az értékül időben változik

Berendezkedés gyümölcstermelésre- Beruházás = telepítés + ápolás termőre fordulásig- 1 ha gyümölcsös beruházási költsége 2,5-5,0 millió Ft- Legmagasabb a beruházási költség az intenzív almaültetvényekben (4-5 millió Ft)- A beruházás költségének 65-70%-a anyagjellegű, 15-20%-a személyi jellegű- Beruházási költségek összetétele:

o Talaj előkészítés 8-10%o Tápanyagfeltöltés 10-15%o Szaporítóanyag + kiültetés 25-30%o Támberendezés kialakítása 35-40% (ha van)o Ápolás termőre fordulásig 15-20%

Az ültetvények értéke Értékük időben változik, elöregednek, művelésük idővel gazdaságtalanná válik.

64

Az érték függ:o Telepítmény kora - termőképessége (a termőre fordulást követő 2-3 évben

max.)o ezután fokozatosan csökken a kivágásig, amikor az ültetvény értéke (dió,

gesztenye kivételével) = földterület értékével.o Ápoltság, kultúrállapoto Helyi adottságok, fekvés, kerítettségo Termék piaci keresletétől

Az ültetvény értékelés gyakorlati módszerei1. Piaci alapú értékelés (54/1997 FM Rendelet) ~ földterület értékelésnél felvázoltak

szerint. (összehasonlító adatok (min. 3-5) (hasonló életkor, földminőség, stb.) , korrigálások elvégzése adott esetben (megközelíthetőség, kerítettség, stb.)Fajlagos érték (FTha) x területi méret(ha)

2. A hozam alapú módszer (54/1997 FM rendelet)

Téi= Ji + ∑ (1 - d / 100)k x J(i+k)

Téi – a telepítmény értéke az i-edik évben (Ft) Ji – az ültetvény i-edik évhez tartozó adózás előtti jövedelme (Ft) J(i+k) – az ültetvény (i+k)-adik évhez tartozó becsült adózás előtti jövedelme n – az ültetvény élettartama a telepítéstől (0-dik év) a kivágásig (n-edik év), év k – az éveknek az értékbecslés évétől számított sorszáma d –diszkont kamatláb

3. Ültetvények egyszerűsített értékbecslése (NFA) (54/1997 FM rendelet)

Fá = (A x P x IR x Má)/i Fá - 1 ha termőföld ajánlati értéke, Ft/ha A – a termőföld 1 ha-ra jutó kataszteri tiszta jövedelme, AK/ha P – a termőföld 1 ha-ra jutó normatív jövedelme, étkezési búza kg-ban, kg/AK IR – az étkezési búza tárgyévi irányára, Ft/100kg I – tőkésítési kamatláb % Má – művelési ág szerinti szorzótényező A művelési ág szerinti szorzótényezők a következők:

Egyéb művelési ág esetén a szorzókulcsok:- Szántó:1- Rét:0,8- Legelő: 0,4- Kert, szőlő és gyümölcsös: szántóérték+(1-ültetvény kora(év) / élettartam (év)) * TK

TK – a mindenkori támogatási rendeletben megadott telepítési költség.Élettartam – az amortizációs kulcs szerinti élettartam (ld. Tábl) nádas, halastó esetében: egyedi értékelés (helyi piaci ár)Tőkésítési kamatláb 6%.Búza ára: előző évi tőzsdei átlagár, KSH éves átlagár vagy intervenciós ár.

4. Ültetvény költség alapú értékelése

Az ültetvény értékét (Üé) meghatározza: A földterület értéke (Fé) (Ft/ha vagy AK/ha)

65

A telepítés költségei (TeK) Az avulás (Av%) (számviteli vagy biológiai)

Üé = Fé + TeK – Av(%) Hasonlóan járunk el az ültetvényen található építmények, épületek vagy egyéb

infrastrukturális létesítmények (út, kerítés, stb) értékelésekor. Korrekciók alkalmazása indokolt lehet.

5. Jövedelem (járadék) tőkésítése alapján becsült érték

földterület értékelésénél felvázoltak szerint:TÉ becslése (hozam x ár + egyéb bevételek)TK becslése (ráfordítások, költségek)NJ = TÉ - TKNJ – (Beki-Feki)] / r = ültetvény értékeR megválasztása: kockázatmentes hozam + becsült kockázatok

A hitelbiztosítéki érték meghatározásaBecsült forgalmi érték – a felmerülő (a bank számára fontossággal bíró) kockázatokat ( a tényleges piaci érték 70%-a körüli)Az ültetvény-értékesítés problémái:

- Gyenge forgalomképesség- Kevés összehasonlító adat- Ingadozó árak és hozamok- Kamatláb megválasztásának nehézségei- Az alkalmazott értékelési módszerek között jelentős eltérések lehetnek a becsült

értékben

Az ültetvények fogalma, egyéb jellemzői- Minimális forgalom, alacsony árak- Nem ritka a szántó- értéket elérő ajánlati ár- Bérleti viszonyok nem elterjedtek (bérleti díjak 13-15 ezer Ft/ha)- Magas hozam- és árkockázat- Alma esetén az 1996-2003-as időszakban, a 8 évi átlagártól való eltérés több mint

200% volt.- Ültetvények száma (2007)- Öntözhető kb ¼.- Átlagos ültetvény méret:

o Alma 2,39 hao Körte 3,18 hao Kajszibarack 2,66 hao Őszibarack 1,46 ha

58. tétel: Az erdő értékének becslése

Az erdő meghatározása, jellemzői- Az erdő a föld területének erdei fás növényekkel borított része, - nyitott, de természetes önszabályozással rendelkező szárazföldi ökoszisztéma, - amelyben egymásra is tartós hatást gyakorló fák, cserjék, egyéb növények, állatok

élnek, - a termőhelyre és közvetlen környezetükre is kölcsönhatást gyakorolnak,

66

- amelyet állandó dinamikus, a kezelt erdőben az emberi tevékenység befolyásolta változás jellemez,

- megújuló vagy megújítható természeti erdőforrás, amelyben a faállomány a munka tárgya és eszköze is.

Erdőnek kell tekinteni a miniszter által rendeletben meghatározott fajú fás növényekből és a társult élőlényekből kialakult életközösséget (erdei életközösség), annak talajával együtt, függetlenül attól, hogy a faállomány vagy az életközösség bármely más eleme átmenetileg hiányzik. (1996. évi LIV. tv. 5.§.) Az erdei fafajoknak 50 %-ot meghaladó mértékben kell jelen lenni az erdőrészletben. (Ezt az elegyarány fejezi ki.)Erdőterület : az erdővel borított 1500 m2-nél nagyobb kiterjedésű földterületet, vagy amelyen az erdőtelepítést elvégezték. Az ennél kisebb, erdei fafajokkal fedett terület: fásítás.

A világ erdőterületeAz összes erdőterületből mintegy 1,3-1,5 milliárd hektáron folyik valamilyen erdőművelés illetve használat, 2,6 milliárd hektárnyi erdő teljesen használaton kívül van. A legnagyobb erdőtartalékok a trópusi lomberdők, ezek feltárása és termelésbe vonása a fafajok ipari felhasználhatóságával van szoros összefüggésben, mert jelenleg ezekben az erdőkben úgynevezett válogató fakitermelés folyik. Az igen gazdag fafaj összetételből csak néhányat dolgoz fel a faipar.

Európai Unió: (25 ország) Erdőterület: 383 558 ezer ha összterületből 137 060 ezer ha, ez 35,7 %-os erdősültség. Éves fakitermelés : 417 millió m3

Jelentősen erdősült országok: Ausztria 46,5 %, Finnország 71,9 %, Svédország 66,8 %, Észtország 48,1 %, Lettország 46,4 %, Szlovénia 54,5 %, Szlovákia 41,9 %. Magyarország: 93 030 000 ha területből az erdő : 1 890 866 ha 20,3 %. Értéke az 1000 milliárd Ft-ot meghaladja .

Erdőben leggazdagabb Borsod-Abauj-Zemplén megye (197.800 ha,), a legnagyobb arányú az erdő Nógrád megyében 37,6 %, a legkevesebb erdő Békés megyében van 24.400 hektár, és a legkevésbé erdősült is (4,3 %) Békés megye. Fakitermelés : 7,2 millió m3/év Tűzifa 48 % Iparifa 52 %

Az erdő értékelése(A klasszikus erdőérték-számítástan a talaj, a faállomány, a mellékhaszonvételek, s az erdő pénzbeli értékének kiszámításával foglalkozik és útmutatást ad a kidolgozott eljárások gyakorlati alkalmazására.)

67

Az erdőérték-számítás szükségessége:- a vagyon mindenkori értékváltozásának ismerete nélkül korszerű, eredményes

gazdálkodás nem folytatható,- a tulajdon változásakor a vagyon értékének ismerete elengedhetetlen,- szükséges a különböző termőhelyek, célállományok, üzem-módok, időszakok

jövedelmének ismerete,- a kár, a kártérítés, a biztosítási díjak megállapításakor is szükséges az erdő értékének

ismerete,- a faárak helyes megállapítása sem nélkülözheti,- a különböző támogatások, adók megállapításánál is figyelembe kell venni,- a föld, az élőfa-készlet a nemzeti vagyon része, melynek nagyságát szintén szükséges

meghatározni. A komplex ökonómiai modellek (Márkus, 1983) három egymással párhuzamosan futó, és szorosan kapcsolódó részmodellből állnak.

1. Az első : a tevékenységek részmodellje, amely idősorrendben és az erdőállomány növekedésének megfelelő belső időhorizonton tartalmazza a felmerülő összes munkát a létesítéstől a véghasználatig.

2. A második a naturális hozamok modellje, amely a kitermelésre kerülő bruttó fatérfogatokat, annak lehetséges választék összetételét tartalmazza.

3. A harmadik részmodell a pénzegységben kifejezett hozamokat és költségeket tartalmazza a vizsgálat szempontjából mértékadó ár- és költségszinten.

Végeredményben egy idősoros modellt kell készíteni, amelyben azonban az időtényező figyelembevétele is szükséges. A számítások elvégzése után a fafajra jellemző korszaki járadékot és az éves jövedelmet kapom meg.

Az erdőérték-számítás gyakorlata. - Különböző faállományok korszaki jövedelmének megállapítása.- Akác és nemesnyár állományok.- Az erdő értékének megállapítása. - A talaj hozadéki értéke, az élőfa-készlet értékelése.

Támogatási rendszer:o erdőfelújítás, o erdőtelepítés.

Az erdő értéke függ:- üzemmódtól,- vágásfordulótól,- fanemtől,- elegyaránytól,- termőhelytől,- fekvéstől,- égtájak felé való kitettségtől,- klimatikus viszonyoktól.

(Az értékmeghatározáshoz ezek a tulajdonságok fontosak!)

1. A talaj értékének maghatározása (TÉ):

- a talaj legfontosabb tulajdonsága a termőképesség

68

- a föld használati értékét a használat közben elért eredmény határozza meg- minél több és jobb termék állítható elő bizonyos munkaráfordítással, annál nagyobb a

föld értéke

Az erdészeti földterületek becslésekor 3 földérték megállapítási módszer ismeretes:1. Hozamok alapján értékelhető talajhozadéki érték2. Talajköltség-érték (ritkán alkalmazzák)3. A földbirtokpiacon kialakuló talajforgalmi érték

A tőkésített örökös korszaki járadék adja a talaj (a termőhely) hozadéki értékét. (Faustmann formula, 1849):Talaj hozadéki értéke – a KST állomány esetében (támogatás és járulék nélkül)

Összes hozam (pl.): 8 431 eFtÖsszes költség (pl.): 5 445 eFt

TÉ = (Hozam – Költség) / (1,02100 – 1) – K

2. Az állomány értékének maghatározása (ÁÉ):

A faállomány értéke: KST állomány, 100 éves korban véghasználat, a fakitermelés értékhozama és a ráfordítás költségeinek különbözete:

ÁÉ = Értékhozam – Ráfordítások költsége

3. Az erdő értékének maghatározása (EÉ):

EÉ = TÉ + ÁÉ

PÉLDA:Nemes nyaras erdővagyon értékének becsléseErdőterület nagysága: 20 haKor: 5 évesTermőhelyi kategória: II.

1. Földértéket ki kell nézni a kiadott táblázatból:1. táblázat – Földérték (eFt/ha)

Fajta/Termőhelyi osztály

I. II. III. IV. V. VI.           

Kocsányos tölgy 209 180 127 91 56 25Kocsánytalan tölgy 198 171 120 86 53 24Cser, gyertyán 42 28 12 6 4 3Nemes nyár 172 152 124 89 12 3Lucfenyő 185 167 115 83 51 20Stb.…            

Megállapítható: 152 eFt/ha 3040 eFt/ 20ha

2. A faállomány költségértékét ki kell nézni a kiadott táblázatból:2. táblázat – Faállomány értéke (eFt/ha)

69

Fafaj/KorFolyamatban

lévő Befejezett 10-20 év 20-30 év 34-40 év Felújítás

időszaka (év)Kocsányos tölgy 245 350 462 565 691 9Kocsánytalan tölgy 245 350 462 565 691 9Cser, gyertyán 105 150 196 240 294 6Nemes nyár 126 180 238 - - 4Lucfenyő 154 220 290 355 434 6Stb.…            

Folyamatban lévő + Befejezett – Folyamatban lévő x 5 = 156 eFt /ha 3120 eFt / 20ha9

3. Az erdővagyon értéke: Földérték + Faállomány költségértéke = 152 + 156 = 308 eFt/ha 6160 eFt/ 20ha

59. tétel: Az élőfa-készlet értékének megállapítása

Kocsányos tölgy állomány értékelése (III. fatermési o. – 29 m, 50 cm, 136 db/ha, Guti erdő )

Hozamok eFt/ha telj. éve érték összesen

Elsőkivitel. (támogatás) 251.0 1 1782.7Befejezett erd. (támogatás) 109.0 7 687.5Bef. ápolás (támogatás) 21.0 8 129.8Bef. ápolás (támogatás) 21.0 10 124.8Tisztítás ( 8 m3 + támogatás) 14.6 18 74.1Tisztítás ( 10 m3 + támogatás ) 19.0 26 82.3TK. gyérítés ( 15 m3 ) 22.5 32 86.5TK. gyérítés (20 m3 ) 80.0 39 267.7TK. gyérítés (30 m3) 186.0 46 541,9NF. gyérítés ( 35 m3) 262.5 55 640.0NF. gyérítés ( 35 m3 ) 297.5 70 538.9NF. gyérítés ( 35 m3 ) 315.0 85 424.0Véghasználat ( 440 m3 ) 5 776.0 100 5 776.0

Összesen : 635 m3 11 156.2

Költségek.

Elsőkivitel. (mest. felújítás) 362.0 1 2 571.1Erdősítés ápolása 2-6 év 60.0 6 386.0Befejezett ápolás 10.5 8 64.9Befejezett ápolás 12.0 10 71.3Tisztítás (felszabadító) 25.0 18 126.8Tisztítás (fakitermelés) 10.0 26 43.3

70

TK.gyérítés 15 m3 15.0 32 57.7TK.gyérítés 20 m3 24.0 39 80.3TK.gyérítés 30 m3 36.0 46 104.9NF.gyérítés 35 m3 fakitermelés + jár. 73.5 55 179.2NF.gyérítés 35 m3 fakitermelés + jár. 75.0 70 139.5NF.gyérítés 35 m3 fakitermelés + jár. 80.5 85 107,7Véghasználat 440 m3 fakit. + járulék 1012.0 100 1 012.0Állandó költség ( évi 3000 Ft) 1-100  936.7

Összesen : 5 881.4

Korszaki jövedelem :Hozam – költség : 11.156.2 - 5.881.4 = 5 274.8 eFt

l évi jövedelem : 52 748 Ft/ha

Az állomány értékének meghatározása : (ÁÉ)

A faállomány értéke : KST állomány, 100 éves korban véghasználat, a fakitermelés értékhozama és a ráfordítás költségeinek különbözete : azaz 5.776.000 – 1.012.000 = 4.764.000 Ft

Az erdő értéke : TÉ + ÁÉ = 328.173 Ft + 4.764.000 Ft = 5.092.173 Ft.

(Az erdőtalaj hozadéki értéke annál nagyobb, minél nagyobb a véghasználati hozam, minél nagyobbak az előhasználatok és minél korábban követeztek be, minél kisebb az erdő létesítési költsége, minél kisebbek az állandó üzemelési költségek, minél kisebb az elvárt kamatláb. )

1. Feladat: Becsüljük meg egy 20 ha-os, 5 éves, nemes nyaras erdővagyon értékét, ha az erdőterületet az NFA számára szeretnénk felajánlani!A föld a II. termőhelyi kategóriában található.

1. lépés: Földérték meghatározása

Segédtáblázat: Földérték (e Ft/ha)Fafaj/termőhelyi osztály

I II III IV V VI

Kocsányos tölgy 209 180 127 91 56 25Kocsánytalan tölgy

198 171 120 86 53 24

Cser, gyertyán 42 28 12 6 4 3Bükk 211 189 174 130 93 59Akác 52 33 12 6 4 3Egyéb kemény lomb

65 38 25 7 5 3

Nemes nyár 172 152 124 89 12 3Hazai nyár 111 84 55 29 5 3

71

Egyéb lágy lomb

130 78 58 49 30 10

Erdei fenyő 145 105 58 47 23 8Fekete fenyő 102 75 43 32 17 6Lucfenyő 185 167 115 83 51 20

Földérték: 152 e Ft/ha 20 ha = 3 040 000 Ft

2. lépés: Faállomány költségértékének meghatározásaSegédtáblázat: Faállomány költségértéke (e Ft/ha)Fafaj/kor Folyamatban

lévőBefejezett 10-20 év 20-30 év 34-40 év Felújítás

időszaka (év)

Kocsányos tölgy 245 350 462 565 691 9Kocsánytalan tölgy

245 350 462 565 691 9

Cser, gyertyán 105 150 196 240 294 6Bükk 193 275 363 444 543 7Akác 56 80 105 - - 3Egyéb kemény lomb

140 200 264 323 395 5

Nemes nyár 126 180 238 - - 4Hazai nyár 70 100 130 159 195 5Egyéb lágy lomb

70 100 130 159 195 5

Erdei fenyő 126 180 237 290 355 5Fekete fenyő 140 200 263 322 394 6Lucfenyő 154 220 290 355 434 6Faállomány költségértéke:

Folyamatban lévő nemes nyár: 126 000 Ft/haBefejezett nemes nyár: 180 000 Ft/ha

(180 000 – 126 000) / 9 év = egy évre átlagosan mennyi a költségértékeEz 5 évre vetítve 30 000 Ft/ha

Folyamatban lévő + (befejezett – folyamatban lévő) / 9 * 5 =156 e Ft

3. lépés: Az erdővagyon értéke:

Földérték + faállomány költségértéke = 308 e Ft/ha6 160 e Ft/20 ha

2. Feladat:

Becsüljük meg egy 15 ha, 45 éves kocsánytalan tölgyes erdő vagyonértékét, ha az átmérő 20 cm, a bruttó fa térfogata 166 m3. A föld a III. termőhelyi kategóriában található.

Táblázat alapján:

72

Földérték: 120 000 Ft/ha, 1 800 000 Ft/15 haFaállomány: idős fa esetén mellmagassági átmérőben 1 m3 bruttó fa térfogata hány Ft?

Táblázat alapján: 1350 Ft/ m3 a faállomány értéke224 100 Ft/ha (166 m3)3 361 500 Ft/15 ha

Erdő értéke: Föld + fa 5 161 500 Ft/15 ha

344 0 Ft/ha

3. Feladat:

Határozzuk meg egy 15 ha, kocsánytalan tölgyes kitermelési értékét, a következő választékok és térfogat alapján:

m 3 Egységár Ft/ m 3 Fűrészrönk 52 7500Fafeld 26 4600Rostfa 40 2600Ipari fa 2 3000Tüzifa 46 2600Összesen 166

Összes költség: 2500 Ft/ m3

Kitermelési érték (KÉ) = (választékok ára (p) – költségek (k)) * választékok térfogata (V)

Összes árbevétel: (52*7500) + (26*460) + (40*2600) + (2*3000) + (46*2600) = 739 2002500*166 =415 000739200 – 415 000 = 324 200 (1 ha KÉ)4 863 000 (15 ha)

60. tétel: Erdőkárok, vadkárok becslése

Vadkár:- erdei- mezőgazdasági- gépjárműütközés

Országosan térített vadkárok:- mg károk 2000-2005 között a legmagasabbak: 1 300 000eFt – 1 600 000 eFt - erdei károk 1994-2005 között egyenletes: 150 000 eFt – 200 000 eFt

Vadkárral kapcsolatos eljárásKárbejelentést követően a kárbecslés időpontjáról és helyéről- az azon való részvétel céljából- az érdekeltet kiértesítjük. A kárbecslésről jegyzőkönyv készül. A szakértői vadkárbecslésről készült jegyzőkönyvben foglaltak alapján kíséreljük meg a felek között az egyezség létrehozását, illetve megállapítjuk az egyezség létrejöttének hiányát.

73

Az eljárási illeték 2.200 Ft.1996. évi LV. tv alapján.A mezőgazdaságban okozott vadkár a vad táplálkozása, taposása, túrása vagy törése következtében a szántóföldön, a gyümölcsösben és a szőlőben a mezőgazdasági kultúra terméskiesést előidéző károsítás. A gyümölcs-, illetve szőlőtelepítésben bekövetkezett vadkár pénzértékét a pótlás mértékének arányában kell meghatározni. Mezőgazdasági vadkárt a vadkárbecslési szabályok szerint lehet bejelenteni és igényelni. Pl. őszi gabona okt. 1-augusztus 1.

61. tétel: Vadászati területek értékének becslése

EU-szabályozás- Közös vadászati-vadgazdálkodási politika nincs- KAP feladatai: vadfajok, élőhelyek védelme, biodiverzitás fenntartása- KAP közvetett hatásai: környezetbarát mezőgazdaság, extenzív gazdálkodás

KAP pozitív hatásai a vadgazdálkodásra- Tőkenagyság növelés- A hozam, ill. bevétel nem esik korlátozás alá- A vadászati jog földtulajdonhoz kapcsolódik (!) támogatás (!)- Jól eladható vadfajok létszámának növekedése (mezei nyúl, vaddisznó, gímszarvas)- A vadgazdálkodásban hasznosítható földterületek növekedése- Kedvezőbb élőhelyi feltételrendszer- Mozaikos térstruktúra, zöld folyosók- Elterjedési terület növekedése- A fenntartható hasznosítható vadmennyiség növekedése

Vadgazdálkodási egységek: - 2006-ig: 1170 db- Jelenleg: 1500-1550 db

A magyar vadgazdálkodás szabályozásának főbb jellemzői:1996. évi LV. törvény alapján

- A vad az állam tulajdonában van - A vadászterületen elejtett vad a vadászatra jogosult tulajdonába kerül- A vadászati jog a földre vonatkozó tulajdonjogtól nem választható el - Minimális vadászterület: 3   000 ha - Szabályozás célja:

o a vad hatékony védelmeo eredményes és ésszerű vadgazdálkodás megteremtéseo etikai szemléletű vadászati tevékenységo természet hatékony védelmeo európai törekvések kereteibe való beilleszkedés

A vadászati jog hasznosítása- Önálló hasznosítás- Tárult hasznosítás

o Földtulajdonosok hasznosítják

74

o Haszonbérbe adják: A haszonbérleti díj értéke legyen összhangban a vadászterület értékével!

Haszonbérleti díj- Szerződésbe foglalják: 10-200Ft/ha/év 10-600Ft/ha/év- Díj mértéke függ:

o a vadászati terület vadfajainak faji összetételétől, vadsűrűségtőlo a vadászterületek fekvésétől

- NFA:o gyenge adottságú apróvadas terület: 150 Ft/hao jó adottságú apróvadas terület: 300 Ft/hao vegyes vadas terület: 300 Ft/hao gyenge adottságú nagyvadas terület: 400 Ft/hao jó adottságú nagyvadas terület: 600 Ft/ha

Vadászterületek piaci értéke- Szakaszos a piaci mozgás – statikus állapot 10 évig- Nincs piac- A piaci érték meghatározása nem lehetséges

A vadászterületek értéke az elérhető hozam alapján

Bevételek:- Bérvadásztatás (külföldi, belföldi)- Vadhús értékesítése- Szolgáltatás (szállás, étkeztetés, falusi turizmus)- Élővad értékesítése- Tagdíjak- Támogatások- Egyéb szolgáltatás: íjászat – 70 EUR/fő/nap, solymászat – 70 EUR/solymász/nap

Kiadások:- Munkabér- Vadgazdálkodási tevékenység (takarmány, vadföldművelés, berendezések)- Vadkár (mezőgazdasági, erdei, gépjárműütközés)- Haszonbérleti díj (összhangban kell lennie a vadászterület értékével + növeli a föld

értékét)A haszonbérleti díj értéke 10-200 Ft/ha/év, melynek mértéke függ a fajösszetételtől, vadsűrűségtől, a vadászterületek fekvésétől.

Jövedelmezőséget befolyásoló tényezők:- Vadállomány helyzete (pl.: állománynagyság, korosztályi viszonyok)- Árak (alig emelkedtek)- Vadászati piac beszűkülése (túlkínálat, vadászati irodák szerepe)- Emberi tényezők- Vadászterület fekvése- Vadgazdálkodás tervszerűsége (hatósági kontrol)

Jövedelem = Bevételek – Kiadások

A vadászterületek értékét befolyásoló tényezők:- Élőhelyi adottságok

75

- Vadászati kultúra szintje, marketing tevékenység- Egyes egyedfajok előfordulása, egyedszáma- Földtulajdoni viszonyok- Környék infrastruktúrája

62. tétel: Földárak, bérleti díjak Magyarországon és külföldön

Földárak és bérleti díjak alakulása az Európai Unióban:

- Hasonló népsűrűség hasonló földárak- A földárak és bérleti díjak hektikus változása- A földárat befolyásoló tényezők: kamatláb (r , p ), infláció (r , p)- Földbérleti díj kevésbé változik

1. Piaci földárak az EU-ban (öntözött területek):Belgium (2005): 5 221 250 Ft/haDánia (2005): 4 998 750 Ft/haFinnország (2005): 1 344 250 Ft/ha

2. Bérleti díjak az EU-ban:Belgium (2005): 52 780 Ft/haDánia (2005): 98 020 Ft/haAusztria (2005): 74 100 Ft/ha

3. A bérelt földterületek aránya az EU-ban (1995)Belgium: 67,7%Franciaország: 63,2%Írország: 12,4%

Földárak Magyarországon

Földárak alakulása 2004-ben

 Minőség

(AK) Megközelíthetőség Gazd. körny.Ársáv (Ft/ha)

Ny-Dunántúl 15-25 jó jó 400-650Dél-Dunántúl 15-30 közepes közepes 300-450Budapest környéke 15-25 jó jó 600-2200Alföld 14-40 közepes közepes 300-600É-Magyarország 5-15 közepes gyenge 200-400

Földárak Magyarországon 2000-ben: Legalacsonyabb: Bács-Kiskun megye, 17,2 átlagos AK/ha, 60 Ft/haLegmagasabb: Hajdú-Bihar megye, 21,2 átlagos AK/ha, 630 Ft/ha

Hazai földárak várható alakulása EU-tagság keretében:1. Nem várható drasztikus áremelés

- Több csatlakozó ország → megoszló kereslet- Német példa (a nyugati földár több mint négyszerese a keletinek)- Külföldiek földvásárlásának korlátozása- Infrastrukturális különbségek (!)- WTO és CAP reformok → támogatások csökkenése

2. Nagy áremelkedés várható, mert:

76

- Élelmiszerek ára növekszik- Javuló jövedelmezőségi viszonyok- Támogatások- Spekulációk

63. tétel: Föld értékbecslési szakvélemény

I. CímlapII. Összefoglalás

Megbízó: Név, cím Megbízás tárgya: Külterületi föld értékbecslése

(a földterület helye, helyrajzi szám, méret, átlagos AK érték)

Az értékelés célja: Értékesítés előkészítése, hitelfelvétel, stb. A terület művelési ága: Szántó, erdő, vadászati terület stb. Helyszíni szemle: Ideje és a helyszíni szemle résztvevői (szakértő, megbízó) Vizsgálati módszerek: A piaci forgalmi érték, a nettó jövedelem, földjáradék és bérleti díj- valamint a normatív jövedelem alapján számított föld-értékbecslés Az értékbecslés eredménye:

Piaci forgalmi érték: A földjáradék alapján számított érték: Normatív jövedelem alapján számított érték A földjáradék és a bérleti díj alapján számított érték

III. A földterület általános jellemzése 1.1. Tulajdoni viszonyok1.2. Ingatlanjellemzés

helyrajzi szám, AK érték, minőségi osztály, talajállapot elhelyezkedés, fekvés, alak, forma, megközelíthetőség, útviszonyok, domborzati viszonyok vízjárás rendezettsége, öntözés, öntözhetőség melioráció, jellemző kultúrállapot tápanyag-gazdálkodás, agrokémiai beavatkozás kerítettség, művelést gátló tereptárgyak gazdasági környezet, demográfiai viszonyok (művelési hajlandóság) környezeti viszonyok (szennyezettség, károsodás vagy védettség) használati mód (bérelt vagy tulajdonos által művelt terület)

IV. Értékelési módszerek

1. A PIACI FORGALMI ÉRTÉK BECSLÉSE (hasonló földterületek adás-vételi tapasztalata alapján)

A termőföld hitelbiztosítéki értéke meghatározásának módszertani elveiről szóló 54/1997. (VIII. 1.) FM rendelet szerint ……

1.1. A források bemutatása (szóbeli információk: kitől, mire vonatkozik, megbízhatóság stb., konkrét adás-vételek: mikori, mennyiben tér el az értékelendő területtől stb.; hirdetések: megjelenés időpontja, helye, pontos forrás megnevezéssel, értékek, megbízhatóság stb.)

77

1.2. Fajlagos összehasonlító alapérték (Ft/ha) meghatározása (megbízhatósági súlyok alkalmazása) fajlagos alapérték …. Ft/ha.1.3. Az alapérték korrigálása (korrekciós tényezők alkalmazása +/- 1.4. Végső érték meghatározása (Ft/ha) x területi mérték = a terület teljes piaci értéke

2. A FÖLDJÁRADÉK ÉS A BÉRLETI DÍJ ALAPJÁN SZÁMÍTOTT FÖLDÉRTÉK BECSLÉSE (Az 54/1997 (VIII/1) FM rendelet alapján

Ültetvények esetén a hozadéki értékhez hozzáadásra kerül a földterület értéke valamint az esetleges felépítmények (pl. hűtőház, présház stb.) értéke, továbbá egyéb felépítmények (kerítés, belső úthálózat, kút stb.) értéke is.

3. A FÖLDJÖVEDELEM (járadék) TŐKÉSÍTÉSE ALAPJÁN SZÁMÍTOTT ÉRTÉK BECSLÉSE (technológiai terv alapján)

3.1. A termelési érték becslése

A termelési érték meghatározása (az adott esetben mit értünk TÉ alatt)

Hozamok becslése: - biológiai alapok- Termesztési színvonal - Ráfordítások színvonala- Mikroklíma, időjárás- Talajdottságok- Humán tényezők, szakértelem

Az árak becslése: - A növényi termék keresleti - A termék kínálati viszonyai- Mennyiség- Minőség- Az árképzés módja- Kapcsolatok

Egyéb, termelési értéket növelő tényezők becslése: - Támogatások (pl. terület alapú), és ennek részletes számítása- Gázolaj jövedéki adó visszatérítés- Biztosítási kártérítés (csak ha jellemző)- Egyéb bevételek (pl. melléktermék értékesítéséből, vagy tarló legeltetéséből, erdők

esetében vadásztatás, vagy vadásztársaságok bérlete stb.)

3.2. Termelési költségek becslése

- Anyagköltségek becslése: Vetőmag, műtrágya, növényvédőszer - Személyi jellegű költségek- Gépi vagy segédüzemi költségek- Speciális tárgyi eszköz költségei- Befektetett eszközök költsége:

78

o ültetvények esetében: éves amortizációs költség, részletezve az elszámolás módját

o halastó esetében: a gátrendszer, zsilipek, ellátó- és elvezető csatornák, egyéb műtárgyak amortizációs és fenntartási költségei

- Föld bérleti díj- Egyéb költségek

o szőlő esetében: a területen kiépített pincét külön értékeljük (Újraelőállítási érték – Avultság) nettó pótlási értéken pedig az ültetvény értékéhez hozzáadjuk.

o ültetvények esetében: a területen levő hűtőházat és egyéb létesítményt hasonlóan értékeljük

- Általános költségek

3.3. A jövedelem és a földjáradék becslése, kamatigény becslése

A jövedelem becsléseÉrtelmezni kell, hogy mit értek jövedelem alatt (azaz a becsült termelési érték és a becsült termelési költségek különbsége = ágazati nettó jövedelem)Képlet + számítás

A földjáradék becslése:- befektetett eszközérték- forgóeszközérték- befektetett eszközök kamatigénye = eszközérték x (1+éventúli lejáratú betéti kamat) - forgóeszközök kamatigénye = forgóeszköz érték x (1+éven belüli betéti kamat) - összes kamatigény = bef. eszk. kamatigénye + forgóeszk.kamatigénye- Föld jövedelem (járadék) = Nettó jövedelem – Eszközök kamatigénye

3.4. A földjáradék tőkésítése, kockázatok értékelése

A tőkésítési kamatláb megválasztásának szempontjai:

Kiindulópontnak a kockázatmentes vagy alacsony kockázatú hozadékrátát vesszük (pl. hosszú lejáratú állampapírok hozama, éven túli betéti kamatok stb.) A forrást dokumentálni kell (pl. MNB, 2007 okt. ….-i adatok http://www.mnb.hu)

A kockázatmentes kamatlábat növeljük a kockázati tényezőkkel, előbb azonban kockázatbecslést végzünk.

Értelmezzük a kockázatot, jelen esetben az átlagos viszonyok között elérhető nettó jövedelemre ható tényezők befolyását értjük, amelyet %-ban fejezünk ki az alábbiak szerint:

1. Termesztési (termelési) kockázatok (kezelhető):- műszaki kockázatok (a gépek, eszközök működtetésével kapcsolatos)- technológiai kockázatok (az alkalmazott technológiától függő)- hozam kockázatok – (ezen belül biológiai vagy fajta kockázat) - személyi (felelősségi) kockázatok (döntésekhez, cselekedetekhez kapcsolódó)- káreseményekből adódó kockázatok (vadkár, lopás, szennyező forrás stb.).

2. Gazdasági kockázatok (részben kezelhető):

79

- piaci kockázat (szerződés hiánya, konkurencia stb.) - pénzügyi (finanszírozási) kockázatok (egyenetlen pénzforgalom stb.)

3. Egyéb (külső) kockázatok (kevésbé kezelhető): - éghajlati kockázatok (fagy, belvíz, jég stb.)- piacszabályozás, korlátozás (pl. vámcsökkenés árudömping, minőségi előírások szigorodása stb.).

Földjáradék tőkésítése, a földérték meghatározása céljából:

Földérték = Földjáradék / (kockázatmentes kamatláb + kockázati tényezők)

4. A FÖLDÉRTÉK MEGHATÁROZÁSA A NORMATÍV JÖVEDELEM ALAPJÁN (252/2002. (V. 5.) Korm. r.-nek megfelelően)

V. Tanúsítás (az értékbecslő tanúsítványa, dátum, aláírás)

Piaci forgalmi érték megállapítása súlyozott átlagolással a 4 módszerrel számított értékből.

VI. Csatolt dokumentumok (tulajdoni lap, helyszíni rajz, korábbi szakvélemény, fényképek, a piaci forgalmi értéket alátámasztó hirdetések stb.)

VII. Melléklet (gazdasági-technológiai terv, térkép, tulajdoni lap másolat, fotó stb.)

64. Tétel: Az ingatlanok adás-vétele, adásvételi szerződés

EladóAmely létrejött egyrészről ELADÓ (a továbbiakban eladó)

Természetes személy:Név: magyar állampolgárSzületési név:Anyja neve:Születési hely, idő:Személyi azonosító:Adóazonosító szám:Lakcím:

Jogi személy:Név:Székhely:Gazdálkodó szerveknél cégjegyzékszám:Egyéb szerveknél (Pl.: Egyesület, Alapítvány) nyilvántartási szám:KSH szám:Képviselő:

Vevő:

80

VEVŐ (a következőkben: vevő) csak természetes személyNév: magyar állampolgárSzületési név:Anyja neve:Születési hely, idő:Személyi azonosító:Lakcím:

között a mai napon az alábbi feltételekkel.

Ingatlan alternatívák:1. Eladó eladja, a vevő/k pedig megvásárolja ………………….helységben……………hrsz.

alatt felvett, termőföld jogi megjelölésű, ……….ha………m2 területű, az eladó kizárólagos tulajdonában lévő ingatlant a kölcsönszerződésben kialkudott és 2. Pontban meghatározott vételárért.

I. alternatíva:Önálló birtoktest:- művelési ág- területi nagyság- AK érték

II. alternatíva:Részaránytulajdon:- művelési ág- részaránynagyság

III. alternatíva:Az ingatlanon a következő létesítmények (épületek stb.) vannak:a.) ……….. m2 alapterületű présházb.) ……….. m2 alapterületű szerszámoskamrac.) ……….. m2 alapterületű fásszínd.) ……….. m2 alapterületű istálló(k).

Megjegyzések:Legfeljebb 300 ha vagy 6000 AK. Közeli hozzátartozók együttesen a településen lévő termőföld ¼-ét vagy 1000 hektárt. Alternatív (kiegészítő) szöveg:Ezen adásvételi szerződés hatálya kiterjed és a vételár magában foglalja az ingatlanon vevő által megtekintett állapotban lévő – e szerződés mellékletében felsorolt – mezőgazdasági felszerelést és jószágot is.Az ingatlanra vonatkozó esetleges korlátozások magassági, vezeték szolgalmi, bánya szolgalmi stb. jogok. Egyéb személy korlátozás például haszonélvezeti jog (meghatározott, meghatározatlan időre).

Vételár:2. Az ingatlan vételára …………Ft, azaz………………….Forint.

I. Alternatíva (a vételár egyösszegű megfizetése, foglalóval):

81

Vevő a vételárat legkésőbb ……év …………. hó …… napjáig egy összegben eladó ………………….. -nál vezetett ……………………. számú számlájára köteles átutalni. Ennek biztosítékául vevő e szerződés aláírásával egyidejűleg eladó részére…………… Ft, azaz ……………. Forint foglalót ad, amely a vételárba beleszámít.

II. Alternatíva (a vételár részletfizetése):Vevő a vételárbóla.) ………..Ft, azaz ………… Forintot e szerződés általa történt aláírásakor átad eladónak,

amelynek hiánytalan átvételét eladó e szerződés aláírásával nyugtáz,b.) ………..Ft, azaz ………… Forintot …. év ………..hó …….napjáig,c.) a fennmaradó hátralékot (……Ft, azaz…..Forintot) pedig …. év ………..hó …….napjától

kezdődő ………..hónapos egyenlő havi részletben, minden hónap ……napjáig fizeti meg.

Birtokbaadás:3. Birtokbaadás

I. Alternatíva:Eladó ……… év ………. hó ….. napjáig köteles az ingatlant vevő birtokába adni. A birtokbaadás tényleges időpontjában szerződő felek eladó kezdeményezésére személyes egyeztetés (telefon stb.) útján állapodnak meg.

II. Alternatíva:A birtokbaadás időpontja 2009/2010. gazdasági év.

Birtokbalépés:I. Alternatíva:Vevő a birtokbalépés napjától élvezi az ingatlan hasznait, és ettől az időponttól terhelik az ingatlannal kapcsolatos terhek, valamint viseli a kárveszélyt is.

II. Alternatíva:Az ingatlan szerződéskötéskor már lábon álló termése, továbbá a …………..-nak a birtokbaadásig beérő gyümölcsei még az eladót illetik meg. Ennek érdekében vevő köteles a termés (gyümölcsök) betakarítása (leszedése) céljából eladó részére az ingatlanra való belépést és a termés (gyümölcsök9 elszállítását megengedni.Szavatosság:

4. Eladó szavatol az ingatlan tehermentességéért és azért, hogy az ingatlannal kapcsolatban per nincs folyamatban, és harmadik személynek az ingatlannal kapcsolatos igényéről sincs tudomása.

Alternatíva (a fenti szöveg kiegészítéseként):Ezen adásvételi szerződés mellékletében megjelölt mezőgazdasági felszerelési tárgyakért eladót kellékszavatosság nem terheli, a melléklet ……… pontjaiban felsorolt jószágokért azonban az állatszavatosságra vonatkozó szabályok szerint felel.

Költségek megosztása:5. Eladót terhelik az ingatlan átadásával kapcsolatos költségek, vevőt pedig a

szerződéskötési költség, a tulajdon-átruházási illeték, továbbá az átvétel és a tulajdonosváltozás ingatlan nyilvántartásba való bejegyzésének költsége.

82

Ingatlan bejegyzés:6. Ingatlan nyilvántartásba való bejegyzés

I. Alternatíva:Eladó a szerződés aláírásával feltétlen és visszavonhatatlan beleegyezését adja ahhoz, hogy az 1. pontban részletezett ingatlan tulajdonjogát vevő javára adásvétel jogcímén az ingatlan nyilvántartásba bejegyezzék.II. Alternatíva:Eladó kijelenti, hogy a vételár teljes kiegyenlítéséig az 1. pontban körülírt ingatlanra vonatkozó tulajdonjogát kifejezetten fenntartja, vevő ennek megfelelően tudomásul veszi, hogy tulajdonjogának az ingatlan nyilvántartásba való bejegyzéséhez való eladói hozzájárulást csak a vételár teljes összegében való kifizetése után igényelheti.

Állampolgárság:7. A felek kijelentik, hogy magyar állampolgárok, ügyletkötési képességük nincs korlátozva.

Szerződéskötés költsége:8. Ezen szerződés megkötésének költsége, valamint a szolgáltatási díj a vevőt terheli.Megjegyzés: a szolgáltatási díj 6000 Ft/hrsz.

Tulajdonszerzési korlátozás:9. A vevő kinyilatkoztatja, hogy a Termőföld törvényben meghatározott korlátozás alá nem

esik, így a tulajdonjogszerzés biztosított. A vevő tudomásul veszi, hogy a termőföld használatának megszerzését követően 30 napon belül a ……………….. Földhivatal felé bejelentési kötelezettsége van.

Megjegyzés: az 1 hektár, vagy az azt maghaladó termőföld esetén.

Vételi ajánlat kifüggesztése:10. Szerződő felek tudomásul veszik, hogy ezen szerződés érvényességi feltétele az 1994. évi

LV. törvény végrehajtására megjelent 16/202 (11.18.) Korm. rendelet alapján a vételi ajánlat kifüggesztése, amely a …………….. Önkormányzat Polgármesteri Hivatalánál 2009. ………….. hó …….. napjától 2009. …………… hó ………. napjáig megtörtént. Az elővásárlási jogra vonatkozó vételi ajánlat kizárólagosan a vevőtől, ………………… érkezett, más vételi ajánlat iratjegyzés tanúsága szerint nincs.A vevő a Földtörvényről szóló 1994. évi LV. törvény 10. § értelmében jogosult a vételre.Ezen adásvételi szerződés mellékletét képezi a vételi ajánlat és az iratjegyzék eredeti példánya.

Jövedelemadó-bevallási kötelezettség:11. Az eladó tudomásul veszi a jelen okiratot készítő ügyvéd tájékoztatását arra vonatkozóan,

hogy az ingatlan értékesítése esetén az eladókat személyi jövedelemadó-bevallási kötelezettség terheli /nem terheli a tárgyévet követő év május hó 20 napjáig.

Ügyvédi megbízás:12. Szerződő felek jelen aláírásukkal megbízzák a ……………………….. Ügyvédi Iroda

(cím:………………..) képviseletében …………………. ügyvédet az adásvételi szerződés elkészítésével, az elővásárlásra vonatkozó eljárás lebonyolításával, a 2001. évi CXVII. törvénnyel módosított 1994. évi LV. törvény és a végrehajtására megjelent 16/2002 (11.18) Korm. rendelet alapján továbbá az azzal összefüggő hatósági eljárás lebonyolításával.

83

Záradék:Szerződő felek hozzájárulnak személyes adataik kezeléséhez. Ezt a szerződést a felek, mint akaratukkal mindenben megegyezőt írták alá és abból egy-egy eredeti példányt átvettek.Ezen szerződés a …………… Körzeti Földhivatal által 2009. …………. hó ………… napján kiállított hiteles tulajdoni lap másolat szemle alapján készült.

Kelt: …………, ……..év ….hó………napján

……………………………. ………………………………. eladó vevőElőttünk, mint tanuk előtt (nem kötelező): ……………………………. ………………………………..

név név…………………………… ………………………………..

lakcím lakcím

Az okiratot készítettem, ellenjegyzem:DátumSzáraz és festékes bélyegző

Illetékszabályok:A vagyonátruházás illeték általános mértéke a vételár 10 %-a.Illetékmentesség, amennyiben családi gazdálkodó vásárolja meg.

Adózási szabályok:1. Családi gazdálkodó részére történő értékesítés esetén nincs SZJA fizetési kötelezettsége

az eladónak.2. Amennyiben regisztrált termelő vásárolja meg, az alábbi szöveget szükséges a

szerződésbe foglalni:A vevő kinyilatkoztatja, hogy regisztrált termelő, regisztrációs igazolás száma: Mezőgazdasági és Vidékfejlesztési Hivatal………….. Az igazolása másolata ezen szerződés mellékletét képezi.

Elővásárlási jogok:1.) Termőföld vagy tanya eladása esetén – ha törvény másként nem rendelkezik- az alábbi

sorrendben elővásárlási jog illeti meg:a.) a haszonbérlőt, felesbérlőt és részesművelőt; jogi személy vagy jogi személyiség

nélküli más szervezet haszonbérlő esetén annak helyben lakó természetes személy tagját, illetve helyben lakó részvényesét

b.) a helyben lakó szomszédotc.) a helyben lakótd.) a magyar államot a Nemzeti Földalapról szóló törvényben foglaltak szerint.

2.) Az 1) bekezdés b)-c) pontjában meghatározott jogosulti csoportokon belül az elővásárlási jog gyakorlásának sorrendje a következő:a.) a családi gazdálkodób.) nyilvántartási (regisztrációs) számmal rendelkező őstermelő, illetőleg egyéni

mezőgazdasági vállalkozó

84

c.) jogi személy, illetve jogi személyiség nélküli más szervezet esetén annak helyben lakó természetes személy tagja vagy helyben lakó részvényese.

3.) az (1) bekezdés szerinti elővásárlási jog nem áll fenn a közeli hozzátartozók (Ptk. 685 § b.) pont) és a tulajdonostársak közötti adásvétel esetén, a mezőgazdasági termelők gazdaságátadási támogatása feltételeként megvalósuló termőföld eladása esetén, valamint olyan külterületi földrészlet eladása esetén, amely a törvény hatálybalépéséig zártkertinek minősült.

Külföldiek tulajdonszerzése:Tagállami állampolgár belföldön történő termőföld szerzéséhez az alábbi hatósági igazolások szükségesek:1.- 3 éves magyarországi tartózkodás, ennek hiányában tartózkodási engedély, illetve ennek a

benyújtása- saját nevében 3 éven át mezőgazdasági tevékenységet folytat Magyarországon

2. Mezőgazdasági Szakigazgatási Szerv az igazolást környezettanulmány alapján állatja ki, és megvizsgálja az alábbiakat:- az előző 3 évben volt-e bevétele a mezőgazdasági tevékenységből

3. Az igazolások 60 napnál nem lehetnek régebbiek.4. A tagállami állampolgárnak nyilatkoznia kell:- önálló vállalkozóként Magyarországon letelepszik- kötelezi magát a termőföld hasznosítására.

65. Tétel: A földhivatalok országos rendszere és feladatai, az ingatlanok forgalmazásának földhivatali eljárásai és nyilvántartása

Az ingatlan nyilvántartás vezetése, az ingatlanokkal kapcsolatos ügyek intézése az ingatlan fekvése szerint illetékes földhivatal (vidéken a körzeti földhivatalok, a fővárosban a Fővárosi Kerületek Földhivatala) hatáskörébe tartozik. Az ingatlan-nyilvántartást a földhivatalok településenként, azon belül fekvésenként (belterület, külterület, korábban zártkert is) vezetik.

A földhivatalok rendszere:A körzeti földhivatalok (illetve azok kirendeltségei) látják el I. fokon az ingatlanok nyilvántartását és az ingatlanokkal kapcsolatos ügyek intézését. A körzeti földhivatal felettes szerve a megyei földhivatal, illetve Budapesten a Fővárosi Földhivatal, amely egyben a körzeti földhivatalok szakmai irányítását, felügyeletét, ellenőrzését is ellátja. A megyei földhivatalok szakmai irányítását, felügyeletét, ellenőrzését a Földművelésügyi és Vidékfejlesztési Minisztérium látja el. A Hajdú-Bihar Megyei Földhivatalon belül 5 Körzeti Földhivatal van. (Debrecen, Hajdúböszörmény, Berettyóújfalu, Püspökladány, Hajdúszoboszló)

A földhivatalok felépítése és feladatai:A földhivatalok a hivatalvezető irányításával, a vonatkozó hatályos jogszabályok előírásai szerint végzik munkájukat az alábbi szervezeti felépítésben és feladatokkal:- Ingatlan-nyilvántartási osztály- Ügyfélszolgálat, adatszolgáltatás- Földmérési osztály

85

- Földvédelmi, földminősítési és földhasználati osztály

Ingatlan-nyilvántartási osztály:Feladatkörébe tartozik a tulajdoni lapot érintő valamennyi ügy intézése függetlenül attól, hogy az ingatlan adataiban, a bejegyzett jogok, tények tekintetében történt-e változás.Az ingatlan-nyilvántartás vezetése – azaz valamilyen változtatás végrehajtása az adatokban – az ügyfél kérelme alapján történik. A nyilvántartást minden földhivatalban számítógépen vezetik. A változásvezetés során a tulajdoni lapon történt bejegyzésről (törlésről) – azaz az ingatlanhoz fűződő jogok vagy tények megváltoztatásáról – az ügyintéző határozatot hoz, amit megküld az ügyfélnek. Feladata a bejelentett változások alapján a tulajdoni lapon szereplő személyi és cégadatok karbantartása.

Ügyfélszolgálat, adatszolgáltatás:A körzeti földhivatalok többségében önálló ügyfélszolgálat működik, melyek feladata a beadványok átvétele, az ügyfelek részére történő adatszolgáltatás. A tulajdoni lap adatok szolgáltatása a hivatal belső adatátviteli hálózatán keresztül, számítógépen történik.

Földmérési osztály:Alapfeladata az ingatlan-nyilvántartási térképet érintő változások előzetes és végleges vezetése. Ügyfél megrendelésére meghatározott szolgáltató (földmérési) tevékenységet végez (pl.: épület feltüntetés, telekalakítások stb.). Kiemelt hatósági feladata a földmérő vállalkozások által készített, az ingatlan-nyilvántartási térkép tartalmát érintő földmérési munkák vizsgálata és záradékolása.

Földvédelmi, földminősítési és földhasználati osztály:A körzeti földhivatalok jelentős hányadában nem önálló osztály végzi ezt a feladatot. Munkája során elsődleges feladata a termőföld minősítése, védelme, a termőföld rendeltetésszerű használata, más célú hasznosítás engedélyezése és az engedély nélküli hasznosítás felderítése és szankcionálása.

Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI törvény szerint: „Az ingatlan-nyilvántartás településemként tartalmazza az ország valamennyi ingatlanának adatait, az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és jogi szempontból jelentős tényeket, az oda bejegyzett személyeknek a nyilvántartáshoz szükséges személyazonosító adatait.”

Az ingatlan-nyilvántartás részei- Tulajdoni lap- Okirattár- Ingatlan-nyilvántartási térkép

1. A tulajdoni lap:

86

Számítógépen kezelt tulajdoni lapon tartja nyilván a földhivatal egy adott ingatlan adatait, az ahhoz kapcsolódó jogokat, és jogilag jelentős tényeket. Az ingatlanok azonosítása helyrajzi számmal történik településenként, azon belül fekvésenként. Minden ingatlan adatait külön tulajdoni lapon tartják nyilván. A tulajdoni lapokat sorszámmal látják el.

Széljegyzet:Az ingatlanhoz kapcsolódóan elintézetlen eljárás van folyamatban. A beadványokat a benyújtásuk időpontjának sorrendjében kell elintézni. Rangsor szerint kell a földhivatali ügyeket elintézni. Egy kivétel: Ha ügyvéd által ellenjegyzett okiratban hozzájárul mindenki, akit érint a tulajdoni lap, hogy időrendi változást módosítsanak. Egyéb esetben mindent a benyújtás időpontjának sorrendjében kell elintézni.A tulajdoni lap 3 részből áll, melyet római számokkal jelölünk.

A tulajdoni lap I. része az ingatlan számszerűsíthető adatait tartalmazza:

- a település neve, az ingatlan címe- helyrajzi szám, fekvés megjelölése (belterület, külterület)- az ingatlan területe (m2 –ben)- művelési ága (szántó, rét, legelő, szőlő, kert, gyümölcsös, nádas, erdő, fásított terület,

halastó) vagy a művelésből kivett terület megnevezése (út, árok, beépítetlen terület, az épület fő rendeltetésének megnevezése: lakóház, gazdasági épület stb.)

87

- mező- és erdőgazdasági művelés alatt álló földek minőségi osztálya, területe és az annak megfelelő kataszteri tiszta jövedelem (aranykorona érték)

- az ingatlan jogi jellege (pl.: védett terület, bányatelek, műemlék, társasház stb.)- telki szolgalmi és földhasználati jog

A tulajdoni lap II. része az ingatlanhoz kapcsolódó tulajdonjogi információt tartalmazza a következők szerint:

- tulajdonjog (a tulajdonos adatai, tulajdoni hányad, a tulajdonoshoz fűződő kiskorúság, gondnokság ténye, jogcím (vétel, csere, ajándék), bejegyző határozatszám (széljegyzékszámot is tartalmazza, de nem tartalmazza a hónapot-napot, csak az évet a születési időnél!)

- állami tulajdon esetén az állam tulajdonosi jogait gyakorló szervezet neve- vagyonkezelői jog

A tulajdoni lap III. része tartalmazza az ingatlanhoz fűződő egyéb jogokat és azok jogosultjait („teherlap”):

- földhasználati jog, haszonélvezet és a használat joga- földmérési jelek és villamos berendezések elhelyezését biztosító használati jog- vízvezetési és bányaszolgalmi jog, vezetékjog- elő-, visszavásárlási, vételi jog- tartási és életjáradéki jog- jelzálogjog, végrehajtási jog

továbbá a bejegyzett jogokhoz és azok jogosultjához kapcsolódó alábbi tényeket, mint például:- a III. részen bejegyzett jogosult kiskorúsága vagy gondnokság alá helyezésének a ténye- jogosulttal szemben indított felszámolás vagy végelszámolási eljárás- bírósági ítéleten alapuló tulajdoni korlátozás- kisajátítási, telekalakítási eljárás megindítása- bejegyzés iránti kérelem elutasításának ténye- elidegenítési és terhelési tilalom- ranghely fenntartás- ingatlan-nyilvántartási eljárás felfüggesztésének ténye- tartós környezetkárosodás- épület létesítésének vagy lebontásának ténye

2. Okirattár:Az okirattár a bejegyzés alapjául szolgáló – az ügyfél vagy képviselője által benyújtott – iratokat, azok hitelesített másolatát, illetve az ügyben keletkezett valamennyi iratot tartalmazza.

3. Az ingatlan-nyilvántartási térkép:Az ingatlan-nyilvántartási térkép az állami földmérési alaptérkép másolati példánya. Feladata, hogy a nyilvántartással összhangban ábrázolja az ingatlanok földrajzi elhelyezkedését.A térkép belterület esetében 1:1000 vagy 1:2000, külterület esetében 1:4000 méretarányban készül. Egyéb önálló ingatlan esetén (társasházi lakás) az alaprajz legalább 1:100 méretarányú.

88

Az ingatlanokkal kapcsolatos térképi változások (pl.: megosztás) vezetése az ingatlan-nyilvántartási térképen történik. Az ingatlan-nyilvántartási térkép – mely településenként, térképszelvény felosztásban készül – tartama az ingatlan-nyilvántartás szempontjából a következő:- település neve, térképszelvény száma- település, fekvés, földrészlet határvonala- helyrajzi szám- épület, építmény- alrészlet, művelési ág, minőségi osztály, mintatér- utca, házszámA térképet és tulajdoni lapot egyaránt érintő változásokat csak egymással összhangban lehet átvezetni.

Adatszolgáltatás:A földhivatali, valamit az ingatlanokkal kapcsolatos más hatósági eljárásban a hatóságok, a bíróságok, ügyészségek, önkormányzatok az ingatlan-nyilvántartás aktuális tartalmát (adatok, jogok, tények) kötelesek használni! Ehhez a földhivatal biztosítja az ingatlan-nyilvántartás tartalmának – jogszabályok által meghatározott korlátok közötti – megismerését.

Az ingatlan nyilvántartás nyilvános, a tulajdoni lapok tartalma korlátozás nélkül megismerhető, azt bárki megtekintheti, arról feljegyzést készíthet, vagy hiteles másolatot kérhet.Az adatszolgáltatás során az ingatlan-nyilvántartási adatbázisból történő lekérdezés kizárólag az ingatlan adatai alapján történhet, azaz a település neve és az ingatlan helyrajzi száma vagy az ingatlan postai címe szerint.Tulajdoni lapok tartalmának lekérdezéséhez személyi adat (pl.: tulajdonos neve) felhasználása csak bíróság, ügyészség, nyomozó hatóság kérelmére, törvényben meghatározott feladatai ellátására, illetve a közjegyző előtti hagyatéki eljáráshoz engedélyezett, egyéb esetben tilos.Az adatszolgáltatásért jogszabályban meghatározott összegű díjat kell fizetni. Törvény meghatározhat személyes, illetve tárgyi díjmentességet.

Térképmásolat:Térképmásolat jellemzően más hatóságok előtti eljáráshoz szükséges (pl.: építési engedélyhez, elvi telekalakítási engedélyhez stb.). A térképmásolat minden esetben díjköteles! Térképmásolat csak a tulajdonosnak szolgáltatható ki.

Tulajdoni lap másolat:Típusai:- szemle másolat: csak az érvényes bejegyzéseket tartalmazza- részleges másolat: a bejegyzések közül a kívánt sorszámú bejegyzéseket tartalmazza- teljes másolat: az érvényes és érvénytelen bejegyzéseket egyaránt tartalmazza

A hatósági és egyéb (pl.: pénzintézeti, hagyatéki) eljárásokhoz jellemzően szemle, sok tulajdonos esetén esetleg másolat szükséges.Az ingatlan-nyilvántartási eljárás:

89

Az ingatlanhoz kapcsolódó jogok bejegyzésére, tények feljegyzésére, adatok átvezetésére irányuló közigazgatási hatósági eljárás.

1.) Kérelem benyújtása:Az ügyvéd 2 eredeti és 1 másolati szerződést nyújt be + 1 formanyomtatványos kérelem kitöltése + APEH adatlap (adásvételi szerződés esetén)Megkeresés: Hatóságok indítják a földhivatal feléBejelentés: Nincs okirathoz kötve, az ingatlan adataihoz kapcsolódik

2.) Beadvány iktatása:A földhivatal érkeztető bélyegzővel látja el a kérelmet + a csatolt iratokat. A beadványt érkeztetési sorszámmal (iktatószámmal) látják el.

3.) Széljegyzés a tulajdoni lapon:A tulajdoni lapra széljegyzetként rákerül az iktatószám + érkeztetés éve, hó, nap + vevő (kérelmező) neve, címe, kérelem tárgya. A széljegyzést aznap el kell végezni!

4.) A beadvány és mellékleteinek formai és tartalmi vizsgálata- jogi képviselő adta-e e (termőföld adásvétel esetén a jogi képviselet kötelező, a

jogváltozás alapja az ügyvéd által ellenjegyzett okirat)- megnézi a földhivatal, hogy az adásvételi szerződésben van-e megbízás vagy van-e

formanyomtatványos kérelem- Ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi 141. törvény alaki és tartalmi elemeivel

rendelkezik-e a szerződés- Kifüggesztették-e az adásvételi szerződést (15 nap)

5.) Szükség esetén felhívás hiánypótlásra 15 napon belül:Igazolni kell, hogy be van-e fizetve az igazgatási eljárási díj

6.) Határozat:A vevőt megjelenítik a tulajdoni lap második oldalán, mint tulajdonost.

7.) Kézbesítés:Érdekeltek részére és az illetékhivatal részére.

Az ügyfél kérelmére vagy hatósági megkeresésre indul, és a nyilvántartásba – általános szabályként – csak az a jog, tény jegyezhető be, amelyet a kérelem vagy megkeresés megjelöl. A kérelmet a szerződés keltétől számított 30 napon belül be kell nyújtani a földhivatalhoz, mulasztás esetén az illetéktörvény szerint mulasztási bírságot kell fizetni. A kérelemhez csatolni kell a bejegyzés alapjául szolgáló okiratokat, és az ügytől függő egyéb mellékleteket.Eltérő megállapodás hiányában a bejegyzést annak kell kérnie, aki ez által jogosulttá válik (pl.: tulajdonjog bejegyzés esetén a tulajdonszerző, vevő, megajándékozott stb.).A szerződő felek kérelmüket az ügy érdemi elbírálásáig közös nyilatkozattal visszavonhatják, ekkor a földhivatal az ingatlan-nyilvántartási eljárást megszünteti.Ha a bejegyzéssel érintett külföldi személy Magyarországon lakóhellyel nem rendelkezik, úgy a bejegyzéshez kézbesítési meghatalmazottat kell megjelölni.

90

Az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jogosult magánszemély, illetve cég adataiban történt változást a földhivatal az érdekelt bejelentésére átvezeti. A bejelentéshez szükséges lehet a változást igazoló okirat pl.: személyi igazolvány, cégbírósági végzés

Széljegy:Tulajdoni lap tartalmát érintő kérelem esetén a beadvány iktató számát a benyújtás napján a tulajdoni lapra rávezetik, ezzel széljegy kerül a tulajdoni lapra. A széljegy tájékoztat arról, hogy az eljárás megindult, és jelzi az ügyintézés sorrendjét, azaz az ügy rangsorát is. A széljegy tájékoztató jellege azt is jelenti, hogy a földhivatal ekkor még nem döntött arról, hogy a kérelemnek helyt ad, vagy elutasítja.

Térképi adatváltozás átvezetése:Az ingatlan-nyilvántartási térkép tartalmát is érintő változás átvezetéséhez jogszabályban meghatározott változási vázrajz szükséges. Ez esetben az ügyfél megbízása alapján az ingatlanrendező minősítéssel rendelkező földmérő az elkészített földmérési munkarészeket vizsgálat és záradékolás céljából benyújtja a földhivatalhoz.A záradékolt, és a hatóság (jellemzően építési hatóság) által jóváhagyott vázrajzot a bejegyzéshez szükséges okiratokkal együtt kell benyújtani ingatlan-nyilvántartási átvezetés céljára.

Jogok, tények bejegyzése alapjául szolgáló okiratok:Tulajdonjog, haszonélvezeti jog, használat joga, szolgalmi jog, vételi jog, jelzálogjog keletkezésére, módosulására vagy megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek csak közjegyző által készített okirat (közokirat), vagy ügyvéd által készített és ellenjegyzett magánokirat alapján van helye.

Az okirat kellékei: Az alább felsoroltakon kívül jogszabály egyéb feltételeket is előírhat. A bejegyzés alapjául szolgáló okiratnak tartalmaznia kell:- az érdekelt magánszemélyek ill. cégek adatait- az ingatlan pontos adatait- a jog, tény pontos megjelölését- a jogváltozás jogcímét- a bejegyzési engedélyt- állampolgárságra vonatkozó nyilatkozatot

Egyéb kellékek:- tartalmazza a keltezés helyét, idejét- az érdekeltek saját kezűleg írták, és aláírták- több lapból álló magánokirat esetén minden lapnak tartalmaznia kell a szerződő felek, a

készítő és ellenjegyző személyek kézjegyét

Egyéb fontos tudnivalók:- írásra és olvasásra képtelen személy jognyilatkozata csak akkor érvényes, ha azt

közjegyzői okiratba foglalták- igen leszűkült a pótolható hiányosságok köre, ezért a kérelem benyújtása előtt ellenőrizni

kell, hogy valamennyi, a bejegyzéshez szükséges okirat elkészült-e, és ezek a szükséges adatokat tartalmazzák-e

- nem pótolható hiányosság esetén a földhivatal a kérelmet elutasítja- a körzeti földhivatal ingatlan-nyilvántartási határozata ellen a kézbesítéstől számított 30

napon belül a megyei földhivatalhoz lehet fellebbezni

91

Ingatlan nyilvántartás alapelvei:

Bejegyzés elve:Szerződésen alapuló jogszerzés ingatlan nyilvántartási bejegyzés nélkül létre sem jöhet.Nyilvánosság elve:A tulajdoni lap tartalma korlátozás nélkül megismerhető, bárki megtekintheti. Kapcsolódó dokumentumok megtekintése nem nyilvános.Közhitelesség elve:Az ingatlan-nyilvántartás a bejegyzett jogok és tények fennállását hitelesen tanúsítja, ahhoz kétség nem férhet.Kérelemhez való kötöttség elve:Ingatlan-nyilvántartási eljárás az ügyfél kérelmére indul (vagy hatósági megkeresésre) és csak azt a jogot illetve tényt jegyzi be a földhivatal, amit mi a kérelemben megjelöltünk.Rangsor elve:A jogok és tények rangsorban állnak egymással, tehát a korábban szerzett jog megelőzi a későbbit. A rangsort az iktatás időpontja határozza meg.Okirat elve:Jogot bejegyezni, tényt feljegyezni, vagy adatokra vonatkozó változást átvezetni csak érvényes okirat alapján lehet.

A földvédelmi járulék összegének megállapítása:Minőségi osztály Szántó, szőlő, kert,

gyümölcsösGyep, nádas, halastó

I. 92 000*AK 48 000*AKII. 76 000*AK 40 000*AKIII. 60 000*AK 32 000*AKIV. 44 000*AK 24 000*AKV. 28 000*AK 16 000*AKVI. 20 000*AK 12 000*AKVII. 12 000*AK 8 000*AKVIII. 4 000*AK 4 000*AK

Földérték számítás a kisajátítási törvény alapján:Minőségi osztály Szorzószám

I. 9900II. 9000III. 8100IV. 7200V. 6700VI. 6100VII. 5600VIII. 5000

66. Tétel: Az ingatlanok forgalmazásának illetékhivatali eljárásai (Internet!)

Illetékfizetési kötelezettség

92

1990. évi XCIII. törvény alapján:• Vagyonszerzési illetéket kell fizetni:

– öröklés– ajándékozás– vagyonszerzés esetén

• Eljárási illetéket kell fizetni államigazgatási és bírósági eljárásért

Az illetékfizetési kötelezettség keletkezése• Öröklés: az örökhagyó halála• Ajándékozás:

– Ingatlan: az ajándékozási szerződés megkötése napján– Ingóság, vagyonértékű jog: a szerződésről kiállított okirat aláírása napján– Bírósági határozattal történő megszerzés esetén: a határozat jogerőre

emelkedésekor• Visszterhes vagyonátruházás: szerződéskötéskor

Az illeték alapja öröklés és ajándékozás esetén• A megszerzett vagyon tiszta értéke

Tiszta érték: a forgalmi értékből le kell vonni a hagyatékot, ajándékot terhelő tartozást, adósságot, temetési, közjegyzői költségeket.

• Az illeték mértéje függ az örökhagyó és az öröklő rokonsági fokától és az öröklött vagyontárgy miben lététől:

Az örökösödési illeték mértéke

Csoport Az illeték általános mértéke Lakástulajdon-szerzés illetékének mértéke

I. Az örökhagyó gyermeke, házastársa, szülője, valamint a háztartásában eltartott szülő nélküli unokája terhére (Az örökbe fogadott, a mostoha- és nevelt gyermek a vér szerinti gyermekkel, az örökbe fogadó, a mostoha- és nevelőszülő a vér szerinti szülővel egy tekintet alá esik)

18 millió forintig 11% 18 millió forint feletti rész után 35 millió forintig 15% 35 millió forint feletti rész után 21%

18 millió forintig 2,5% 18 millió forint feletti rész után 35 millió forintig 6% 35 millió forint feletti rész után 11%

II. Az örökhagyó I. csoportba nem tartozó unokája, nagyszülője, testvére terhére

18 millió forintig 15% 18 millió forint feletti rész után 35 millió forintig 21% 35 millió forint feletti rész után 30%

18 millió forintig 6% 18 millió forint feletti rész után 35 millió forintig 8% 35 millió forint feletti rész 15%

III. Minden más örökös terhére 18 millió forintig 21% 18 millió forint feletti rész után 35 millió forintig 30% 35 millió forint feletti rész után 40%

18 millió forintig 8% 18 millió forint feletti rész után 35 millió forintig 12% 35 millió forint feletti rész után 21%

2009. jan. 1-től: Az örökösödési illeték kapcsán a legfontosabb változás az, hogy megszűnik a közeli hozzátartozók számára lakás, illetve ehhez kapcsolódó vagyon jog öröklésekor 20 millió forintig. Az állampapírok után sem kell majd örökösödési illetéket fizetni.

Az ajándékozási illeték mértéke

93

Csoport Az illeték általános mértéke Lakástulajdon-szerzés illetékének mértéke

I. Az ajándékozó gyermeke, házastársa, szülője, valamint a háztartásában eltartott szülő nélküli unokája terhére (Az örökbe fogadott, a mostoha és nevelt gyermek a vér szerinti gyermekkel, az örökbe fogadó, a mostoha- és nevelőszülő a vér szerinti szülővel egy tekintet alá esik)

18 millió forintig 11% 18 millió forint feletti rész után 35 millió forintig 18% 35 millió forint feletti rész után 21%

18 millió forintig 5% 18 millió forint feletti rész után 35 millió forintig 8% 35 millió forint feletti rész után 12%

II. Az ajándékozó I. csoportba nem tartozó unokája, nagyszülője, testvére terhére

18 millió forintig 15% 18 millió forint feletti rész után 35 millió forintig 21% 35 millió forint feletti rész után 30%

18 millió forintig 8% 18 millió forint feletti rész után 35 millió forintig 10% 35 millió forint feletti rész után 16%

III. Minden más megajándékozott terhére

18 millió forintig 21% 18 millió forint feletti rész után 35 millió forintig 30% 35 millió forint feletti rész után 40%

18 millió forintig 10% 18 millió forint feletti rész után 35 millió forintig 21% 35 millió forint feletti rész után 30%

Termőföld ajándékozása és öröklése esetén az általános illeték felét kell megfizetni.

Visszterhes vagyonátruházási illeték• Ingatlannak, ingónak és vagyoni értékű jognak visszteher mellett, továbbá öröklési

vagy ajándékozási illeték alá nem eső, más módon történő megszerzése visszterhes vagyonátruházási illeték alá esik.

• A visszterhes vagyonátruházási illeték általános mértéke: 10%.• Lakástulajdon szerzése esetén a visszterhes vagyonátruházási illeték alapja a

lakástulajdon forgalmi értéke. Az illeték mértéke - lakásonként - 4 millió Ft-ig 2%, a forgalmi érték ezt meghaladó összege után 6%.

• Az illeték alapja a forgalmi érték.

IlletékmentességekA személyes illetékmentesség az érintett személyéhez kötött kedvezmény. Az illeték fizetésére egyébként kötelezett mentessége (személyes illetékmenetesség) esetén tőle az illetéket követelni nem lehet. Teljes személyes illetékmentességben részesül:

• a Magyar Állam,• a helyi önkormányzat,• a költségvetési szerv, valamint az Állami Privatizációs és Vagyonkezelő

Részvénytársaság,• a társadalmi szervezet, a köztestület és a közhasznú társaság,• az egyház, egyházak szövetsége, egyházi intézmény,• az alapítvány, ideértve a közalapítványt is,• a vízgazdálkodási társulat,• az egészségbiztosítási szerv, a Nyugdíjbiztosítási Alap kezeléséért felelős

nyugdíjbiztosítási szerv,• a Magyar Nemzeti Bank,• a Magyar Távirati Iroda Részvénytársaság,

Lakóház építésére alkalmas telektulajdon, vagyoni értékű jog megszerzése• Mentes a visszterhes vagyonátruházási illeték alól a lakóház építésére alkalmas

telektulajdonnak (tulajdoni hányadnak), valamint ilyen ingatlanon alapított vagyoni

94

értékű jognak a megszerzése, ha a vagyonszerző az ingatlanon a szerződés illetékkiszabásra történő bemutatásától számított 4 éven belül lakóházat épít.

Illetékkedvezmények Új építésű lakás megvásárlása: a 30 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű,

vállalkozó által épített vagy építtetett új lakás megvásárlása esetén, ha a vagyonszerző másik lakástulajdon eladását nem igazolja, akkor az illetékből nem kell megfizetni azt az összeget, amely akkor járna, ha a lakás forgalmi értéke 15 millió forint lenne. Ilyen lakás tulajdoni hányada esetén a kedvezmény a 15 millió forintnak a szerzett tulajdoni hányaddal arányos részére illeti meg a vagyonszerzőt.

Fiatalok első lakásvásárlása: a 35 év alatti fiatal magánszemély az első lakástulajdonának (tulajdoni hányadának) megszerzésekor az egyébként fizetendő illeték 50%-ig terjedő, de legfeljebb 40 000 forint kedvezményre jogosult, amennyiben az egész lakás forgalmi értéke nem haladja meg a 8 millió forintot. Ilyen forgalmi értékű lakás részarány-tulajdonának megszerzésekor a vagyonszerzőt a szerzett tulajdoni hányaddal arányos mértékű kedvezmény illeti meg. Első lakástulajdont szerzőnek az minősül, akinek nincs és nem is volt lakástulajdona vagy 50%-ot elérő tulajdoni hányada, továbbá lakástulajdonhoz kapcsolódó, az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett vagyoni értékű joga

Lakástulajdonok egymás közötti cseréje esetén az illeték alapja az elcserélt ingatlanok - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének a különbözete.

Kettőnél több lakás tulajdonjogának egymás közötti cseréje esetén az illeték alapja az elcserélt legnagyobb és legkisebb - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékű ingatlanok értékkülönbözete.

Cserét pótló vétel: lakásvásárláskor, ha a magánszemély vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző vagy azt követő egy éven belül eladja, az illeték alapja a vásárolt és az eladott lakástulajdon - terhekkel nem csökkentett - forgalmi értékének a különbözete. (Ha az értékkülönbözet nagyobb a vásárolt lakástulajdon forgalmi értékénél, az illeték alapja a vásárolt lakástulajdon forgalmi értéke.)

Ha a lakástulajdon szerzője a vásárláshoz lakásépítési kedvezményben részesül, ennek összegét a forgalmi értékből le kell vonni.

A kiskorú fél a nagykorúvá válásától számított két évig késedelmipótlék-mentesen fizetheti meg az öröklési illetéket. A fizetési határidő lejárta előtt a tartozás annyiszor 10%, de legfeljebb 70% kedvezménnyel fizethető meg, ahány megkezdett naptári évvel korábban teljesítik azt.

Eljárás• Szerző fél• Fizetési meghagyás:

• Forgalmi érték• Illetékkulcsok• Fizetendő illeték összege

• Az átvételt követő 15. napon emelkedik jogerőre (+15 nap)• Késedelmes illetékfizetés: késedelmi pótlék: a jegybanki alapkamat kétszeresének a

365-öd része• Nem fizetett illeték esetén: végrehajtási eljárás

67. Tétel: Az ingatlanok forgalmazásának adózási összefüggései

95

Bérlet esetén:A bérbeadó vagy összevonja a bérbeadásból származó jövedelmét egyéb jövedelmével és összevontan adózik a bértábla alapján, vagy nem vonja össze, hanem külön adózik és a bérleti díj 25 %-át fizeti be Szja-ként.

Ingatlan értékesítésből származó jövedelem után fizetendő adó

Lakóház vagy lakás esetén:• Az adó alapja a jövedelem: az eladási árból le kell vonni a vételárat, majd a szerzéssel

és értékesítéssel összefüggő kiadásokat (illeték, ügyvédi költség, közvetítési díj), és a számlákkal igazolható értéknövelő beruházásokat.

• A jövedelemadó alapja csökkenthető a vétel és az eladás között eltelt évek számától függően:

2. évben 10%-kal3. évben 40%-kal4. évben 70%-kal5. évben 100%-kal

• 15 évről 5 évre csökkent az adómentesség határa 2008. január 1. után• Kedvezőtlen változás, hogy a szerzéstől számított 5 éven belüli értékesítés esetén meg

kell az adót általában fizetni akkor is, ha a jövedelmet magunk, vagy egyenes ági leszármazottunk részére történő lakásvásárlásra fordítjuk.

Egyéb ingatlan: • 6. évtől 10%-kal csökken évente a jövedelemadó alapja, 15. évtől nem kell adót fizetni• Az adó mértéke a jövedelem  25%-a

Adóelengedés, mérséklés méltányosságból: • Az adó kérelemre elengedhető vagy mérsékelhető az adófizetésre kötelezett

jövedelmi, vagyoni vagy szociális helyzete miatt, különösen akkor, ha az ingatlan átruházásából származó jövedelmet maga vagy egyenes ági leszármazottja jelenlegi vagy volt házastársa, vele egy háztartásban élő élettársa részére történő lakásvásárlásra fordította.

Jövedelem felhasználása: • Nem kell megfizetni vagy vissza lehet igényelni a jövedelemadót, ha azt a

magánszemély az átruházás évében vagy azt követő két éven belül közeli hozzátartozója élettársa részére Magyarországon idősek otthonában, vagy ápolási otthonban helyet vásárol.

Lakásvásárlási kedvezmény visszafizetése: • Ha magánszemély a 2008. január 1. előtt vásárolt lakást és ott a jövedelemadó

fizetésnél lakásszerzési kedvezményt vett igénybe, és azt a lakást a kedvezmény igénybevételét követő 5 naptári éven belül eladja, a jövedelem számításnál hozzá kell adnia azt az összeget, amit ilyen címen nem fizetett meg vagy visszaigényelt.

Új szabály, hogy az átruházott ingatlan megszerzésére fordított értéket mindenkor igazolni kell, a 75 százalékos "ráfordítás átalány" megszűnik.

68. Tétel: Az állattenyésztési telepek értékbecslése, az értékelési szakvélemény

Mitől függ valaminek az értéke?– A hasznosságtól (emberi igényt, szükségletet, vágyat elégít ki)– A szűkösségtől ( nem áll korlátlanul a rendelkezésre)– A birtoklás vágyától ( megszerzésére fordított áldozat mértéke)

96

– A potenciális vásárlóerőtől (jelen legyen a piacon és javakat szerezzen)

Piaci érték az EVS 2003 szerintA piaci érték azt az árat jelenti, amelyen egy ingatlan értékesíthető lenne hajlandóságot mutató eladó és vele kapcsolatban nem álló vevő között létrejött magánjogi szerződés keretében az értékelés időpontjában, feltételezvén, hogy az ingatlan nyilvánosan piacra került, a piaci feltételek lehetővé teszik a szokványos értékesítést, valamint az ingatlan természetének megfelelő időszak áll rendelkezésre az adásvételi tárgyalás lebonyolításához.

Állattenyésztő telepek értékelésének lépései– Értékelés körülményeinek (megbízó, cél, határidő, díjazás) tisztázása– Az értékelendő ingatlan megismerése

Földhivatali dokumentumok beszerzéseHelyszíni szemle (ingatlan jellemzői, az ingatlan környezetének jellemzői)

– Az ingatlan hasznosításának és a lokális ingatlanpiacnak az elemzése– Értékbecslés elkészítése– Szakvélemény összeállítása

A szakvélemény felépítéseI. A szakvélemény összefoglalása

– A megbízó megnevezése (pl:a telep tulajdonosa, menedzsere)– Az értékelés célja (pl.:értékesítés előkészítése)– A telep (teleprész) azonosítása, rövid leírása, bemutatása

Település, helyrajzi szám, telep legfőbb jellemzői (épületek, technológia)– Tulajdoni viszonyok– Helyszíni szemle ideje, résztvevői– Az értékelés eredménye

II. Az ingatlan és környezetének részletes bemutatása– Az ingatlan címe, helyrajzi száma, tulajdoni lap száma– Tulajdonosok neve, címe, tulajdoni hányad– Az ingatlan környezetnek és környékének részletes leírása

Földrajzi környezet, annak demográfiája (nagyvárosok, infrastruktúra, lakosság) Gazdasági környezet és várható alakulása (ágazati kilátások, helyi viszonyok) Ingatlanpiaci környezet és várható alakulása (adásvételek, bérletek, trendek) Az ingatlan közvetlen környékének leírása, településhálózaton és településen belüli fekvése, megközelíthetőség, tömegközlekedési kapcsolatok

– A telek és felépítmények leírása (milyen épületekből áll össze)– Telek mérete, alakja, domborzati viszonyok– Talajtani viszonyok, növényzet– Beépítettség és beépíthetőség– Épületek, építmények leírása, technológia, gépészet állapotleírása – Műszaki és építészeti adottságok– Használati szempontok

Építés, felújítás éve Komolyabb káresemények Karbantartás helyzete Üzemeltetés, rendeltetésszerű használat

– Infrastruktúra (villany, víz, gáz, csatorna, telekommunikáció stb.)– Környezeti szempontok

97

– Szomszédok és szomszédos létesítmények– Övezet– Kilátás, panoráma– Környezeti ártalmak (talaj, víz, levegő), szennyező források (pl:trágya)– Jogi szempontok, hatósági szabályozás és várható változások

Tulajdonviszonyok rendezettsége Kapcsolódó jogok Építéshatósági előírások és a szabályozás várható változása Alternatív hasznosítás Funkcióváltásra való alkalmasság Átépíthetőség, megoszthatóság, bővíthetőség

III. A telep értékelése különböző módszerekkel– A piaci összehasonlító érték megalapozása és számításának részletezése– Az újraelőállítási érték (költségalapú módszer) megalapozása és számításának

részletezése– A jövedelem tőkésítése alapján számított érték (hozamalapú módszer) megalapozása

és számításának részletezése

1. A piaci összehasonlító értékelés lépései1. Az alaphalmaz kiválasztása:

– Földrajzi elhelyezkedés– Adásvétel időpontja– Ingatlan típusa– Szélső értékek elhagyása

2. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése– Csak azonos értékformák és jogok hasonlíthatók össze (adásvétel-adásvétellel, bérlet-

bérlettel)– Általános forgalmi adó nélküli vételárakat kell figyelembe venni– Felhasznált adatok megbízhatóságának vizsgálata

Megbízhatóság szempontjai

Legmegbízhatóbb Megbízható Legkevésbé megbízható

Az adat forrása Adásvételi szerződés Szóbeli tájékoztatás megvalósult adásvételről

Hirdetés

Az adat keletkezésének ideje

1 éven belül 1-2 éve 2-3 éve

A gazdaság perspektívái

Az ágazatra jellemző jövedelmezőség

Pénzügyi nehézségekkel de fizetőképes működés

Csődhelyzet, felszámolás előtti állapot

Az ingatlanszerzés célja

Az ágazatban érdekelt vevő

Eladó és vevő között normális üzleti kapcsolat

Spekuláció valószínűsíthető

3. Fajlagos alapérték meghatározása– Rendszerint területre vetítjük (m2, ha)– Állattenyésztő telepeknél tenyészállat férőhelyre

4. Értékmódosító tényezők elemzéseÉrtékmódosító tényezők lehetnek telekadottságok, műszaki állapot, technológia korszerűsítése, munkaerő-piaci helyzet, tenyészállat értéke, állat és környezetvédelmi szempontok, jogi lehetőségek és korlátok.

98

5. Fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számításaPiaci adatrácsot alkalmazunk

A1 A2 .. AmMódosító tényező 1Módosító tényező 2 Értékmódosítások

+/- %-ban kifejezveMódosító tényező 3….Módosító tényező n

Korrigált egyedi értékek

6. Végső érték számítása a fajlagos érték és az ingatlan mérete szorzataként

2. A költségalapú értékelés lépései– A telekérték meghatározása (piaci összehasonlító módszerrel)– Felépítmények újraépítési költségének meghatározása– Avulások számítása– A felépítmény újraelőállítási költségéből az avulás levonása és a telekértékkel való

összegzése

Újraelőállítási érték becsléseEszköz megnevezése

Alapterület m2

Fajlagos bruttó újraelőállítási költség (Ft/m2)

Bruttó újraelőállítási költség (eFt)

Avultság %

Nettó újraelőállítási érték (eFt)

Pl. istálló, fejőház, magtár

Fajlagos bruttó újraelőállítási költség:– Szarvasmarha férőhely: 30-45 eFt/m2

– Sertés férőhely: 30-45 eFt/ m2

– Baromfi istálló: 25-30 eFt/– Fejőházi technológia: 1-1,5 mFt/egység– Fiaztató: 120-220 eFt/db– Egyedi kocaszállás: 50-90 eFt/db– Fém tárolótorony: 10-12 eFt/m3

Fontosabb kivitelezői árak:– 1 m3 beton helyszínre szállítva: 12 eFt– 1 m3 vasbeton helyszínre szállítva: 40-50 eFt– 1 m2 válaszfal: 6-7 eFt– 1 m3 faanyag: 40-48 eFt– 1 m2 padlóburkolat: 6-10 eFt– 1m2 oldalfal vakolat: 1500 Ft– 1 fm külső vízellátás, gázellátás: 3-5 eFt– 1 fm külső elektromos energiaellátás: 2-3 eFt– 1 fm kerítés: 4-15 eFt

Avulások formái– Műszaki avulás: fizikai kopás, állagromlás– Funkcionális avulás (erkölcsi avulás): jogszabályba ütköző, korszerűtlen megoldások

pl: állatvédelmi jogszabályoknak nem felel meg

99

– Környezeti avulás: Az ingatlan környezetében bekövetkező pozitív és negatív változások

– Stratégiai avulás: Stratégiai döntés hatása az ingatlan és a technológia értékére

3. Hozam alapú értékelés lépései– Az ingatlan lehetséges (alternatív) használati módjainak elemzése– Jövőbeli bevételek és kiadások vagy nettó jövedelem becslése használati módonként – Jövőbeli pénzfolyamok vagy nettó jövedelem bemutatása használati módonként– Tőkésítési kamatláb meghatározása– Pénzfolyamok vagy a jövedelem jelenértékének meghatározása– A legmagasabb jelenérték kiválasztása, mint hozamszámításon alapuló érték

Jövedelem illetve cash-flow becslésénél ingatlanértékelésnél a bérleti díj, vagyonértékelésnél az ágazati jövedelem adja a hozadékot.

A tőkésítési kamatláb becslése:– Közvetlen piaci összehasonlítás módszere: hasonló nyereségű vállalatok eladásából

számítjuk a rátát– Összegzési módszer: kockázatmentes befektetés hozama + kockázati pótlékok– Súlyozott átlagszámítási módszer: két vagy több tőkésítési ráta összeolvasztása

IV. Tanúsítvány– A megállapított értékek feltüntetése– Anyagi és jogi függetlenség deklarálása– Szakvélemény érvényessége (rendszerint 3 hónap)– A megtekinthetőség és publikálás szabályozása– Dátum, aláírás

V. Csatolandó mellékletek:– Tulajdoni lap másolat– Térképmásolat vagy helyszínrajz– A piaci összehasonlító érték becslését alapozó források (apróhirdetés, adásvételi

szerződés stb)– A telepet bemutató fotók– Teljes ágazati technológiai terv

69. Tétel: Az épületek, mezőgazdasági építmények értékbecslése

Az előző tételből a költség alapú értékelés tartozik ide, valamint onnan a fajlagos bruttó újraelőállítási költség és a fontosabb kivitelezői árak!

70. Tétel: Haszonállatok értékelése, értékbecslése, állatvásár

Növendék-, hízó- és egyéb állatok csoportjába azok az állatok tartoznak amelyek:– A termelés (tartás) eredményeként növekednek, gyarapszik tömegük.– Függetlenül attól, hogy a vállalkozási tevékenységet meddig szolgálják– Függetlenül attól, hogy saját előállítású vagy vásárolt saját készletként kell

kimutatani

100

Az állatérték meghatározásának céljai:o Gazdálkodók, termelők gazdasági döntései céljából (adás, vétel, hasznosítás)o Felvásárló, feldolgozó vállalatok (input költségek becslése), export/importőröko Tenyésztő szervezetek döntéseinek megalapozása (tenyészérték meghatározása)o Hatósági szervek (pl.: vámhivatalok vámáru alap meghatározása)o Jogalkotó és végrehajtó szervek (peres eljárások tisztázása, kártérítés kiszabása)o Biztosító társaságok (biztosítási/kártérítési díjak meghatározása)o Pénzintézetek (vagyonértékelés, hitelfedezet)o Érdekvédelmi szervezetek (állatvédelem miatt)

Az állatérték meghatározása makrogazdasági szinten:o Vágóértéken a Nemzetgazdasági GDP ~ 0,9 %-a, a Mezőgazdasági GDP ~ 24%-ao Termelési számla értéken a Nemzetgazdasági GDP ~ 0,86%-a a Mezőgazdasági GDP

~ 20%-ao A KSH adatai alapján a mezőgazdasági számlákban az állatok összesen 362794 millió

Ft. Értékben szerepelnek (Ennek 45%-a sertés, 39%-a baromfi)

Értékelési szempont a haszonállatoknál az objektív értékmeghatározás (piaci)

Módszerek:– Piaci értékelés– Költség alapú értékelés– Hozam (jövedelem) alapú értékelés

Piaci értékelésKözvetlen hasznosításra szánt állatok pl.: hízó-, növendék-, igás- vagy egyéb állatok (örző-védő- vagy juhászkutya esetébenBármelyik egyed egy másikkal helyettesíthető az ár/értékarány szerint.Előfordulhat verseny céljából hasznosított állatok esetében is, ebben az esetben a piaci érték kialakulásánál a tenyész-értéket is figyelembe kell venni.A piaci értéket meghatározó tényezők lehetnek egyedtől függő illetve független tényezők.

Egyedtől függő tényezők:– Életkor (juhnál a fiatalabb állat értékesebb, sertés esetében a idős kocák a

legértékesebbek, tehén esetében a legalacsonyabb értéke az „öreg” teheneknek van)– Ivar (az anyaállat értékesebb, ha további hasznosításra kerül, a hímivarú vágóértéke

viszont magasabb)– Fajta (mangalica ára magasabb, mint az E kategóriájú hússertéssé)– Egészségi állapot– Hasznosítási típus– Küllemi megjelenés– Származás, pedigré értéknövelő tényező (ha igazolt)– Életteljesítmény– Vemhességi állapot (vemhes kanca drágább)

Egyedtől független tényezők:– Keresleti viszonyok – Földrajzi fekvés, területi elhelyezkedés (egyes régiókban alacsonyabb árak)

101

– Évszak, időjárás (lehet közvetlen és közvetett hatása is, tavasszal magasabbak a malac árak mint ősszel, száraz időjárás következtében magas takarmányárak lehetnek ami szintén befolyásolja sertés piaci helyzetét.)

– Állami támogatás a költségek egy részének fedezésével vagy közvetlen támogatás révén befolyásolja az értéket.

– Eredetet igazoló dokumentumok (pl.: legális származás)– Tartásmód (nagyüzem/kisüzem, extenzív/intenzív)– Fizetési kondíciók– Hagyományok, vallási események (szezonális keresletet támaszthatnak, például

húsvétkor bárány)

Hizlalási és vágási értékmérő tulajdonságok– Születési tömeg, 30 napos tömeg, 60 napos tömeg– Átlagos napi súlygyarapodás a hizlalás alatt– Egy életnapra eső súlygyarapodás– Pecsenyerészek aránya– Combok aránya a carcassból– Karaj felülete, rövid karaj csontaránya, rövid karaj zsír-hús aránya– Vesefaggyú aránya– Felületi faggyúsodás– Carcass hossza– Combok hossza– Combátmérő

Szarvasmarha árak:(A Holstein-fríz és a Magyar Tarka árak közel állnak egymáshoz, a Magyar Tarka kicsivel többet ér.) borjú 35.000-40.000 forint; vemhes üsző 170.000-220.000 Ft; fejőstehén 150.000-180.000 Ft; Vágómarha 220-350 Ft/kg

Sperma árak: hazai előállítású 1e-4e Ft, világ élvonalba tartozó 10e Ft, 100USD a csúcs.Embrió ára: 20e-25e Ft az átlagos, míg a csúcs embrió 100e Ft. (4 embrióból várható 1 üsző.)

Sertés árakVálasztott malac 3e-4e Ft vagy 280-350 Ft/kgHúsminőség alapján a hízott sertés (ft/kg):

S E U R O P270 265 260 240 230 214

Ló árakVálasztott csikó 75e-100e Ft/dbCsikó 1-2 éves 100e-170e Ft/dbIgásló 160e-200e Ft/dbHúsló éves korig 300 Ft/kg, kifejlett 280 Ft/kgHobbi/verseny akár 1.000e Ft/db is lehet!

Juh árak:

102

Jerke toklyó 15e Ft/dbAnya 25e Ft/dbÁrutermelő bárány (ft/kg):

13-16 kg 16-20 kg 20-24 kg 24-27 kg 27-30 kg 30-35 kg 35-45 kg650 640 630 600 550 530 500

Baromfi árakNapos brojler 68-75 Ft/dbNapos tojóhibrid 155-165 Ft/dbNapos pulyka 320-340 Ft/dbNapos májliba 400-450 Ft/dbNapos Pekingi kacsa 80-100 Ft/dbNapos Mulard barbie kacsa 320-370 Ft/dbElőnevelt (4hetes) baromfi 320-360 Ft/dbHázityúk 300-500 Ft/dbStrucc 70e Ft/db

Méh árak:Petéző anya 1700 Ft/dbPárzatlan 600 Ft/dbMéhcsalád 15e-20e Ft/dbMéh kaptárral 17e-25e Ft/db

Halárak3 nyaras: Ponty 330-380 Ft/kg, Busa 160-180 Ft/kg2 nyaras: 1,5 szerese a 3 nyarasnak1 nyaras: 2 szerese a 3 nyarasnak

Költség alapú értékelésAmennyibe került az állat felnevelése vagy idomítása, ezt módosíthatja a piaci értékítélet is (elismeri vagy nem). Lovak, kutyák esetében előfordul ennek a szempontnak a követése is.

Fontosabb technológiai paraméterek:Állatfaj Születéskori tömeg

(kg)Tenyésztésbevételi tömeg

(kg)Vemhességi idő

(nap)Szarvasmarha 35-40 350-450 270Juh 1-2 35-40 150Sertés 0,25-1 70-80 113Ló 25-35 250-300 336

Értékelés szabályai:Mérlegben értékvesztéssel csökkentett, visszaírt értékvesztéssel növelt élőtömeg önköltségen.Élőtömeg közvetlen önköltsége = Élőtömeg értéke (Ft) / Élőtömeg mennyisége (kg)Élőtömeg összetevői: nyitóállomány, beszerzés, korosbítás, hízóba állítás (lehet növendékből, tenyésztésből), szaporulat, tömeggyarapodásSzámvitelben előforduló értékkategóriák: nyitókészlet érték, zárókészlet érték, kár-érték (nyilvántartási érték %-ban)

103

Hozam alapú értékelésHaszonállat esetében ritkán alkalmazott eljárás, nem elterjedt, de bizonyos esetekben indokolt lehet. Tenyészállat illetve versenyeztetés céljából tartott állatok esetében.

Állatvásár: Mindenki a saját beadandójáról tudjon beszélni!

71. Tétel: Tenyészállatok értékelése, értékbecslése

Tenyészállatok között kell kimutatni azokat az állatokat, amelyek:– A tenyésztés, a tartás során leválasztható terméket termelnek– Ezen termékek értékesítése, vagy az egyéb hasznosítás (igateljesítmény, lovagoltatás,

őrzési feladat) biztosítja a tartási költségek megtérülését.– Függetlenül attól, hogy azok meddig szolgálják a vállalkozási tevékenységet

(tenyészállatok értéke elszámolható, mint a bekerülési érték és a selejtezési érték különbsége)

A jogi keretet az 1993 évi CXIV törvény adja.

I. Fejezet: Bevezető rendelkezései (cél és hatály): – Magas színvonalú tenyésztő tevékenység elősegítése– Az állatok tenyész- és haszonértéküket, genetikai sokféleségüket megőrizzék, növeljék– A tenyésztési módszerek feleljenek meg a környezet- és természetvédelmi,

állatvédelmi, közegészségügyi, piaci követelményeknek– Javuljon az állati termék minősége, előállításának gazdaságossága és

versenyképessége.– A nemzeti értéket képviselő fajták génjeinek, egyedeinek „genetikai sokféleségének”

megőrzése.– A nemzetközi előírásokhoz való alkalmazkodás.

Fogalommeghatározások Származási igazolás: Elismert tény, szervezet által kiállított közokirat. Teljesítményvizsgálat: A tenyészérték becslésére, állati teljesítmény, termékei

minőségének megállapítására szolgáló eljárás Tenyészállat: Azonosító számmal vagy jellel ellátott, nyilvántartott állat, egyedileg

vagy az állatcsoport részeként azonosítható Tenyészérték: A tenyészállat becsült örökítőképessége, utal utódai teljesítményére Tenyésztési adat: Fajok egyedeinek, csoportjainak törzskönyvben, tenyésztési

főkönyvben nyilvántartott, az egyed, csoport azonosítására, tartási helyére, származására, küllemére, teljesítményére, tenyészértékére, tenyésztőjére, tulajdonosára vonatkozó bejegyzés.

Tenyésztési főkönyv: elismert tenyésztő szervezet által vezetett, hatóság által hitelesített közokirat.

Tenyésztési program: Meghatározott gazdasági cél elérésére végzett tenyésztési tevékenységek sora és a megvalósításához szükséges feltételrendszer

Tenyésztő egyesület, illetve szövetség: Bíróságon bejegyzett, közfeladatot is ellátó szervezet, jóváhagyott tenyésztési programot hajt végre, FVM által elismert.

Tenyésztő szervezet: Elismert tenyésztő egyesület, tenyésztő szövetség és tenyésztő vállalkozás

104

Tenyésztő vállalkozás: Gazdasági tevékenységet végző szervezet, jogot kapott tenyészállat és szaporítóanyag előállításra, forgalmazására, keresztezési program végrehajtására.

Törzskönyv: Elismert tenyésztő szervezet által vezetett, hitelesített közokirat.

II. Fejezet: Tenyészállat, szaporítóanyag használata, teljesítményvizsgálat, termelési érték becslése, jelölés, tenyésztési adatok, védett, veszélyeztetett fajták.III. Fejezet: Tenyésztésszervezés. A tenyésztési hatóság feladatai (azonosítás, nyilvántartás, ellenőrzés, hitelesítés), a tenyésztő szervezet feladatai (tenyésztési program, törzskönyvezés, teljesítményvizsgálat), fajtaelismerésIV. Fejezet: Engedélyköteles tevékenységek: termékenyítő, embrióátültető állomás üzemeltetése, szaporítóanyag-előállítása, baromfi és halkeltető állomás, méhanya nevelő üzem, szaporítóanyag behozatala, kivitele.V. Fejezet: Az állami feladatok pénzügyi fedezeteVI. Fejezet: Záró rendelkezések (kivitelek, hatályba lépés, átmeneti rendelkezések, felhatalmazások)

Tenyészértékbecslési eljárásTenyészérték: kifejezi az anyaállatok és apaállatok örökítő értékét, egy-egy tulajdonság esetében mit örökíthet, és milyen lesz az utódok várható teljesítménye.Általános tenyészérték: ha az egyedet a populációhoz véletlenszerűen párosítjuk, a párosításból született ivadékokat válogatás nélkül értékeljük és az egyedeket ivadékaik átlagteljesítménye alapján hasonlítjuk össze.Speciális tenyészérték: ha az egyedet a populáció meghatározott egyedeihez párosítjuk és az így létrejött ivadékok alapján számítjuk a tenyészértéket amelyet az additíven kívül domináns és episztatikus génhatások alakítják ki.

A tenyészérték becslés folyamataEgyedi jelölés: az állatot születésekor jól látható, könnyen leolvasható, el nem távolítható, meg nem változtathatón kell megjelölni, erre számokat használnak festés, csíptetés, tetoválás útján.Bonitálás: az a folyamat amikor egy-egy állat egyedi tenyészértékét megállapítják, akkor, amikor az állat olyan kort ér el, amikor a tenyésztéssel fejlesztendő tulajdonságok mérhetők. Minden tulajdonságra elvégzik ( gyapjútermelési tulajdonságok mellett a hús- és tejtermelő képességre, korra, kondícióra, egészségügyi állapotra és termékenységre is kiterjed.) A korcsoportokat külön-külön bonitálják.Törzskönyvezés: az öröklődő értékmérő tulajdonságok és ezek kialakításában szerepet játszó tényezők nyilvántartási folyamata, amelyből felismerhető egy-egy állat tenyészértéke.

Tenyészértékbecslés módszerei– Származás, oldalági rokonok alapján– Fenotípus, saját teljesítmény, saját termelés alapján– Ivadékvizsgálat, utódellenőrzés alapján

„A származás arra ad támpontot, hogy az állatnak milyennek kellene lennie, a saját teljesítmény, hogy látszólag milyen, az ivadékvizsgálat pedig arra ad választ, hogy a valóságban milyen.” (RICE)

1. Származás, oldalági rokonok alapján:

105

Olcsó, gyors eljárás, csak, ha a tulajdonság jól öröklődik. Például a tejzsír, fehérjetartalom (h2=0,6) esetében, ha a szülők zsírtartalma jó akkor az utódoké is. Alacsony h2 esetén nem alkalmazható. (szülő örökletes alapjának 50%-a, nagyszülőké 25%-ban érvényesül, édestestvérek 50%, a féltestvérek 25%)

Eljárások:– BLUP eljárás: a legjobb, lineáris, hibamentesített tenyészértékbecslés számol olyan

hatásokkal, mint állomány, év, évszak hatás, az apaállat értékének hatása, véletlen faktor hatása. Anyai oldalról semmit sem vett figyelembe.

– MGS: „Anyainagyapa modell”. A BLUP továbbfejlesztett változata az anyai oldalról az információ az anyai nagyapa volt, melynek volt megállapított tenyészértéke, miután ivadékvizsgált bika volt.

– Animal Model (állatmodell) már az anyai „tenyészértéket” is figyelembe veszi, modern családértékelésnek felel meg. Az apa+anya+ édes- és féltestvérek tenyészértéke=tenyészérték előrejelzésének információforrása, megfelelő súlyozással.

– Test Day Model (befejési nap modell). Az animal modell továbbfejlesztett változata. A BNM az értékbecslést befejésenként végzi, három laktációra számít külön-külön tejre, zsírra, fehérjére tenyészértéket (megbízhatóbb)

– MOET (Multiple Ovulation and Embrio Transfer) előnye, hogy az ivadékvizsgálat mindkét ivarnál elvégezhető, és az összes tenyészértékbecslési módszer egyszerre alkalmazható. Külön-külön tenyészérték tejre, zsírra, fehérjére, küllemre stb

2. Fenotípus, saját teljesítmény, illetve termelés alapjánSajátteljesítmény alapján állítják meg az adott tulajdonság tenyészértékét. A hústermelés értékmérő tulajdonságai (húsformák, izmoltság) fenotípus alapján jól meghatározhatók.

Példa:Kan hízékonyság vizsgálat alatti gyarapodása 700g/nap, kortársainak átlaga 650 g/nap, s a tulajdonságnak 0,5 h2 az értéke. becsült tenyészérték +25g/nap csökkenhet a tartási idő 1 tak.nap költsége alapján egy egész populáció szintjén meghatározható a tenyészérték gazdasági értéke, a saját teljesítmény alapján:

Tenyészkan használat 4 Év1 napi tartási ktg (utódnál) 148 Ft/hízó

Tak.nap spórolás 4,8 Nap/hízóKöltségmegtakarítás 706 Ft/hízó

Utódszám 680 Db hízó/4év1 évi megtakarítás 120.031 Ft/év4 évi megtakarítás

(tenyészérték gazdasági értéke)480.124 Ft

3. Ivadékvizsgálat, utódellenőrzésLegmegbízhatóbb, a kis h2 értékű (gyengén örökölhető) tulajdonságokban elengedhetetlen. A tenyészbikák esetében, de újabban a nőivar esetében is (embrióátültetés révén). Ivadékvizsgálatokat végzünk mindig, ha a vizsgált tulajdonság a bikánál nem mérhető (pl:tejtermelés)

– Tenyészértéket kifejező index-szám a tenyészcél szerint az USA-ban (Type-Production Index, TPI) képlete:

106

{4{0.714(PTAP/19.0)+286(PTAF/22.5)+2{0.5(PTAT/0.7)+0.33(UDC/0.8)+0.17(FLC/0.85)}+1{0.9(PL/0.9)-0.1(SCS/0.13)}}45+956

PTAP: előre jelzett átörökítő lépesség fehérjérePTAF: előre jelzett átörökítő képesség zsírraPTAT: előre jelzett átörökítő képesség küllemreUDC: tőgykompozit értékFLC: lábkompozit értékPL: várható hasznos élettartamSCS: szomatikus sejtpontszám

A hasznos élettartam és a szomatikus sejtpontszám eredményeit is tartalmazzaFokozottabban figyelembe veszi a tejzsír mennyiségét a tejfehérje mellettHangsúlyozottabbá teszi a típus hatásátEredményeképpen a termelt tej mennyisége és a hosszú hasznos élettartam fokozható

– Net Merit („érdem”) Indexgazdaságossági mutató, laktációs alapon, USD-ban kifejezi a hozam, a hasznos élettartam és a szomatikus sejtpontszám jövedelemtermeléshez való hozzájárulását.például: a Top100-as USA lista szerint a 400 és a fölött NM-et elérő értékek már igen jónak mondhatók.

– Szelekciós indexekAzoknak a tulajdonságoknak a tenyészértékét tartalmazzák, amelyeket az adott ország tenyésztői fontosnak tartanak a genetikai előrehaladás érdekében. meghatározzák, hogy a képletben szereplő tulajdonságok milyen arányban szerepeljenek. Minél fontosabb egy tulajdonság annál nagyobb arányú, és ezt a tulajdonságot fogják a legnagyobb mértékben javítani. az országonkénti indexek eltérőek, a standardizálást az INTERBULL végzi (nemzetközi tenyészértékbecslő eljárások fejlesztéséért és harmonizációjáért felelős non-profit szervezet) Vannak olyan országok, amelyeknek az indexe csak tejtermelési tulajdonságokat tartalmaz, mások esetén küllemi, management és egyéb tulajdonságokat is fontosnak tart. Mindig az adott ország tenyésztő szervezetei döntik el, hogy a fajta javításához az index milyen tulajdonságokat tartalmazzon, és milyen arányban.

Szelekciós index esetében megkülönböztetünk tenyészcélt (a fejlesztendő tulajdonságok körét) és szelekciós kritériumot (a szelekcióban a tenyészcél eléréséhez felhasznált tulajdonságok fenotípusos értékét.)

a teljes tenyészérték fejlesztését a fenotípus alapján becslésből érhetjük el, amit az indexben összegzünk.I= b1*x1 + b2*x2 +…+ bm*xm

az index többtényezős regressziós egyenlet, ahol a b1 az x1 tulajdonság regressziós koefficiense. (kifejezi a tulajdonságok közötti kapcsolat mértékét.)

A tenyésztés intézményi rendszere Alapadatok gyűjtését, ellenőrzését az Állattenyésztési Teljesítményvizsgáló Kft végzi

107

A küllemi bírálatot és a törzskönyvezést a fajtaegyesületek (pl:Holstein-fríz) végzik A tenyészértékbecslést és az adatok hitelesítését pedig az Országos Mezőgazdasági

Minősítő Intézet végzi.

Tenyészállatok ára:– Szarvasmarha

Bikaborjú 70e Ft-tólSzűzüsző 350 Ft/kgVemhes üsző 280e-350e Ft/dbTehén 230e-270e Ft/dbSelejt tehén 130-220 Ft/kg

– SertésKocasüldő (25-40kg): 7e-10e Ft/dbKoca 30e Ft/db

– LóExport: 310e Ft/dbImport: 700 e Ft/db

– JuhTenyészjerke: 16e-17e Ft/dbNövendékkos: 1e Ft/kg vagy 25e-30e Ft/dbKos: 60e-120e Ft/dbSelejt anya: 200 Ftkg

72. tétel: A készletek értékelése és értékbecslése

A készletek fogalma: Olyan forgóeszközök, melyek közvetlenül vagy közvetve szolgálják a termelést, egyetlen vagy néhány termelési folyamatban vesznek részt, és azonnal elhasználódnak, beépülnek a létrehozott termékek és szolgáltatások értékébe.A készletek értékelésének szintjei:

Összkészlet szintje Különböző készletfajták (anyag, áruk) Egyes termékek

A készletek terjedelemváltozásának mutatói: Időponti készlet Időszak átlagkészlete

A készletek értékelése: Vásárolt készletek: beszerzési vagy súlyozott beszerzési áron

A raktárba történő beszállításig felmerülő költségek Engedményekkel csökkentett, felárakkal növelt vételár +szállítási költség+

bizományi díj+támogatás+adó+vámköltség (nem: ÁFA, hatósági díj, illeték) Saját előállítású készletek: előállítási költségen

Az előállítás során közvetlenül felmerülő költség Az előállítással bizonyíthatóan szoros kapcsolatban voltak A készletre megfelelő mutatók segítségével elszámolhatók

108

A készletek minősítése: Az értéket csökkenteni kell, ha

Piaci ár <beszerzési ár Csökkent értékű:

Nem felel meg előírásoknak Kétséges a felhasználás, értékesítés Nem felel meg eredeti rendeltetésnek:

- Megrongálódott, - Még nincs forgalomban, - Minősége megváltozott

Értékelési eljárások: Egyedileg tételesen hozzárendelhető ár FIFO HIFO Átlagos (súlyozott) beszerzési ár Elszámoló ár +/- árkülönbözet

Átlagos (súlyozott) beszerzési ár:

Nyitókészlet értéke+beszerzett készlet értéke

Nyitókészlet mennyisége + beszerzett készlet mennyisége

- Minden beszerzés után új átlagár számítással- Időszakonként számított új „csúsztatott” átlagár

73. tétel: Szérűk, magtárak, raktárak készletének mennyiségi becslése

A készletek tárolása: Magtár - Pince Raktár - Hűtőház Szérű - Tejház Prizma

Raktározás – tárolásA raktárak csoportosítása:

Nemzetgazdaság ágaként Termelési folyamatban betöltött szerep alapján Térbeli elosztási folyamatban betöltött szerep szerint

A raktári szolgáltatások minőségi mutatói: A megrendelési átfutási idő A betárolási átfutási idő A kitárolási átfutási idő A visszaigazolások átfutási ideje A szállítási megbízhatóság A szállítási pontosság

109

A visszaküldött áruk aránya A rendelésfelvétel pontossága

A mezőgazdasági készletek becslése leltározás céljából: Készletek: - megszámlálható

- nem megszámlálható: magtárak, szérűk, hordók, tartályok, prizmák- Térfogattömeg- Térfogat: - szabályos testek térfogat képletei - mezőgazdasági készletek tapasztalati képletei- Silózott takarmány- Bor, folyadékok – Keller-féle hordómérő táblázat- Befejezetlen termelés – mezei leltár

74. tétel Mezőgazdasági gépek értékelése és értékbecslése

Egy mezőgazdasági gép értékmeghatározásánál beszélhetünk:- Névleges gépértékről: NÉ- Tényleges gépértékről: TÉ- Piaci gépértékről: PÉ

A névleges gépérték (NÉ) könyvelési kategória – a gép beszerzési értékének amortizációval csökkentett értéke. Mivel az amortizációt a számviteli törvény alapján a tulajdonos érdeke szerint lehet megállapítani, így a névleges gépérték fogalma a becsérték kialakításánál nem meghatározó. Eltérését okozhat az is, hogy a névleges gépértéket általában lineárisan leírt értékcsökkenésből számítjuk, míg a becsérték többnyire degresszív jelleggörbét mutat az évek múlásával. A névleges gépérték mindig eléri a 0 értéket, holott a gép piaci értéke akkor még nem 0, általában a gép csak jóval később válik teljesen értéktelenné.

A tényleges gépérték (TÉ) a gép pillanatnyi műszaki állapotából megállapított érték. Abszolút kategória, elsősorban műszaki, szakmai értékek figyelembevételével állapítható meg. A tényleges gépérték a következő tényezőktől függ:

a gép évjáratától (többnyire degresszív); teljesített üzemórától, műszakórától; jelenlegi műszaki állapotától

o a gép üzemeltetésének körülményei; o a gép rendszeres vagy alkalmankénti kisebb, közép, nagyobb javításao a rendszeres karbantartás;o esztétikai állapot

a gép márkanevétől; az inflációtól; az adott időszakban új gépekre adható normatív géptámogatástól.

A piaci gépérték (PÉ) a használt mezőgazdasági gépek becsértékének alapja. A piaci érték független is lehet a gép tényleges értékétől, illetve eltérhet a becsértéktől is, hiszen pl.: a géptulajdonosok egymás közötti adásvételkor igen sok szubjektív tényező is befolyással lehet a gépárra. A piaci érték meghatározásának főbb tényezői:

a tényleges gépérték,

110

keresleti/kínálati piaci hatások, erkölcsi avulás (a technika és a technológiák folyamatos fejlődésének

következménye), export/import hatása, szezonális hatás.

o A használt mezőgazdasági gépek importjának főbb okai: Olcsóbb, mint a hazai, Nincs a hazai kínálatban ilyen típus, Nincs a keresett típusból elég eladható darabszám.

Régi visszatérő kérdés a gépüzemeltetők részéről, Új vagy Használt gépet vegyenek.

Új gép Használt gép- magas amortizációs költség (állandó ktg) - alacsony vagy 0 amortizációs ktg- alacsonyabb változó költségek - magasabb változó költség (anyag,

bérjellegű, javítási ktg.)

75. tétel: A vagyontárgyak értékelése a piaci érték alapján

A vagyontárgyak jogi csoportosítása: INGATLANOK: állagának sérelme nélkül el nem mozdítható vagyontárgyak INGÓSÁGOK: állagának sérelme nélkül elmozdítható vagyontárgyak

Piaci összehasonlító értékelésMódszer bemutatása 25/1997 PM rendelet szerint:A piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer fő lépései: 1. Az alaphalmaz kiválasztása. 2. Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése. 3. Fajlagos alapérték meghatározása. 4. Értékmódosító tényezők elemzése. 5. A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása. 6. Végső érték számítása a fajlagos érték és az alapul vett számítási szorzataként.

Piaci összehasonlító érték megalapozása és számítása:Lényege: a mi ingatlanunkhoz hasonló ingatlanokkal fogjuk összehasonlítani

- azonos földrajzi környezetben van- hasonló típusú, rendeltetésű- amelyek elkeltek, van róla adásvételi szerződés

Hirdetéseket keresünk interneten, apróban min. 3-atKészítünk egy minősítő táblázatot:Oszlopok: ingatlanSorok: értékmódosító tényezők: - településen belüli elhelyezkedése, fekvés; kilátás, emelet, fűtési megoldások, szomszédok száma, infrastruktúra, műszaki állapot stb. Kiváló, jó, gyenge minősítés

Értékmódosító tényezők számszerűsítése: 1. fajlagos ár (Ft/m2)2. % -ban számszerűsítjük, Összegzem3. Korrigált fajlagos ár

111

4. Megbízhatósági paraméter : adásvételi szerződés (legjobb), hirdetés, hallásból5. Súlyozott számtani átlag eFt/m2 x méret

76. Tétel: A vagyontárgyak értékelése az újraelőállítási költség alapján

Szabályozza a 25/1997. PM rendelet 3. sz. melléklete.A költségelvű értékelési módszerek lényege, hogy az ingatlan értékét az előállítási költségeiből próbálják meg levezetni.Adott ingatlanok esetében, amikor teljes mértékben hiányoznak a piaci összehasonlító adatok, szükségessé válhat a költség alapú értékelés. Az eljárás pl. az alábbi különleges rendeltetésű épületek értékeléséhez használható:

- Iskolák,- Kórházak,- Egyetemek,- Könyvtárak,- Múzeumok, stb.

A módszer lényege, hogy az épület újraelőállítási költségéből vezeti le az értéket.Bruttó újraelőállítási költség alatt azt az összeget értjük, amiből az értékbecslés időpontjában újra fel lehetne építeni az épületet változatlan formában, azaz ugyanazon anyagokból, ugyanazon szerkezetekkel, felszerelésekkel, berendezésekkel és technológiával. A bruttó újraelőállítási költségbe minden olyan költséget bele kell számítanunk, mely a valóságban ténylegesen felmerülne.Nettó újraelőállítási költséget pedig úgy kapjuk meg, hogy a bruttó újraelőállítási költséget csökkentjük a becsült avulásokkal.

Az eljárás legfontosabb lépései a következők:1. Piaci összehasonlító módszerrel becsüljük meg az ingatlan földterület (telek) értékét,

mintha az üres lenne.2. Becsüljük meg az ingatlan felépítményei bruttó újraelőállítási költségét.3. Becsüljük meg az avulások értékét.4. Vonjuk le az avulások miatti értékcsökkenést a becsült bruttó újraelőállítási

költségből.5. Adjuk hozzá a föld (telek) becsült értékéhez a nettó újraelőállítási költséget, s így

megkapjuk az ingatlan teljes értékét.

Az értékcsökkenés számítása során a következő avulási elemeket kell figyelembe venni:1. Fizikai avulás : Az épület elhasználódásából, „kopásából” eredő écs-t értjük.2. Erkölcsi avulás : Az ingatlan jelenlegi használatra (funkcióra) való megfelelőségét

fejezi ki.3. Környezeti avulás : Az ingatlan fizikai környezetében bekövetkezett változásokat

fejezi ki.4. Piaci avulás : Az ingatlan piaci megítélésének, piaci környezetének változását

értékeljük.5. Stratégiai avulás : Ez elsősorban ipari, ill. befektetési célú ingatlanoknál fordul elő.

77. Tétel: A vagyontárgyak értékelése a hozam (jövedelem) alapján

112

Értékmeghatározás a jövőbeni hasznok és az ezek megszerzése érdekében felmerülő kiadások különbsége (tiszta jövedelem) alapján.Alkalmazása: irodák, üzlethelységek, egyéb, pénzbeli bevételt biztosító ingatlanok esetén.Az értékeléshez ismerni kell az adott ingatlan legkedvezőbb hasznosítási szempontjából figyelembe veendő tevékenységeknek, iparágaknak stb. a jövedelmezőségi viszonyait.

A hozamszámítás lépései:1. Az ingatlan lehetséges használati módjainak elemzése.2. A jövőbeli bevételek és kiadások becslése használati módonként.3. A jövőbeli pénzfolyamok felállítása használati módonként.4. A tőkésítési kamatláb meghatározása + kockázat elemzés.5. A legmagasabb jelenérték kiválasztása, a hozamok tőkésítése.

A tőkésítési kamatláb megválasztása:1. piaci összehasonlító módszer: hasonló ingatlanok eladásánál alkalmazott ráta, vagy

hosszú lejáratú államkötvény kamata.2. Összegzéses módszer: kockázatmentes megtérülés3. Pótlékolás: alapkamat + ország kockázat = reálkamatláb (Mo. esetén 3-6% az ebből

adódó tőkésítési kamatláb.)

Kockázatok:- Piaci kockázat: kereslet az adott ingatlantípusra, árak, versenyviszonyok- Üzemeltetési kockázat: infrastrukturális ellátás (technológia), üzemeltetési szaktudás

és eszköz, a gazdasági folyamat ellenőrzése- Pénzügyi kockázat: megfelelő-e a likviditási helyzet a kötelezettségek törlesztéséhez?

78. Tétel: Vállalatértékelés

Más-más feladatot jelent a tanácsadók számára, hogy egy céget milyen célból kell értékelni:- el akarják adni, - hitelt akarnak felvenni, - tőkebevonást terveznek,- fuzionálnak,- biztosítást akarnak kötni.

Az értékelés célja szerint többféle értéke van a cégeknek:- piaci, forgalmi érték (legmagasabb érték, amiért a céget el lehet adni)- fedezeti érték- likvidációs (felszámolási) érték (az üzleti tevékenység megszűnésekor realizálható

értéket jelenti.)

Vállalati értéket befolyásoló tényezők:Amikor egy befektető mérlegeli a vállalat értékét, akkor a következő tényezők esnek legnagyobb súllyal a latba:

- a vállalat stratégiája- a vállalat jövedelemtermelő képessége- a kockázatok mértéke- a befektető időpreferenciája- a választott értékelési technikák.

113

Értékelési módszerek (Martin Hajdú György)

Eszközérték/(újra beruházási ktg.

Piaci mutató alapú

DCF Reál opció alapú

Mikor? Még (vagy már) nincs üzleti érték

Kifejezetten piaci ár meghatározása

Értékközpontú Döntési alternatívákban rejlő opciók

Mi kell hozzá?

- beruházás/ktg. kimutatás

- piaci eszköztárak

Nagy számú piacon beárazódó összehasonlítható tevékenység

- hosszabb időhorizont- tényleges pénzáram előrejelezhetősége- diszkontráta

Opció árazás alapadatai

Előnyök - egyszerű- dokumentálható- számszerűsíthető

- gyors- piaci értékítélet

- részvényesi érdek követésének eszköze- többségi részesedés értéke- hosszabb időtáv

Kockázat semleges értékelés

Hátrányok - a humán tőke értékének kizárása

- összehasonlítás problémája- elsősorban kisebbségi részekre- rövid távú szemlélet

Az üzleti terv megvalósíthatósága

Opcióárazási feltételek hiánya

Értékelési módszerek (Bozsik Sándor)

114

Vállalati érték

Pénzügyi tőke

Intellektuális tőke

Pénzügyi erőforrások

Fizikai erőforrások

Szervezeti tőke

Kapcsolati tőke

Humán tőke

Az értékelést megalapozó ismeretek: Mérleg – eredménykimutatás – beszámoló Mérlegszerkezete Amortizáció Mutatók

Hatékonysági mutatók Jövedelmezőségi mutatók Megtérülési mutatók

Hagyományos nyereségalapú mutatók Új típusú értékmutatók Komplex mutatószámrendszer Ráta piramis

Pénz időértéke Jelenérték Jövőérték Járadékok NPV, IRR

Üzleti terv Cash flow Tőke költség meghatározása

CAMP modell – tőkepiaci árfolyamok becslése WACC – súlyozott átlagos tőkeköltség

Ha olyan cég kerül eladásra, amelyik iparági társaitól eltérő mértéken fejlődik, akkor annál a mutatószám alapú módszer nem használható, mert téves eredményre vezetne. Ilyenkor a diszkontált cash flow (DCF) alapú módszer használatos. Ekkor általában a következő 5 évre eredmény előrejelzést kell készíteni, míg a további évekre már az átlagosnak megfelelő növekedést feltételező maradványértéket számolnak. Ennél a módszernél a társaság pénztermelő képességét számítják ki.

A leggyakoribb cégértékelési módszer az ún. szorzószám alapú értékelés, amikor a vételár a megvásárlásra kiszemelt cég legfrissebb, éves eredményadatának az adott iparágra jellemző szorzószámmal való szorzata. Az EBITDA (amortizáció, adózás, kamatfizetés és különleges tételek előtti nyereség) az alap, ezt szorozzák meg az elmúlt időszak hasonló iparágban lezajlott cégfelvásárlási adatain alapuló középértékkel.

115

Tőzsdére bevezetett vállalkozások értékelése:Részvényárak alapján a vállalkozás üzleti értéke a piaci áron értékelt saját tőke és a könyv szerinti idegen tőke összege. A saját tőke piaci értékét megbecsülhetjük, ha a részvények darabszámát megszorozzuk a részvények piaci árfolyamával.

79. Tétel: Az ingatlanközvetítés gyakorlata és aktuális kérdései

Az ingatlanközvetítés gyakorlata: 2005-ben: a használt és új lakások forgalma165 ezer ingatlan Ennek kb. fele közvetítőkön keresztül kelt el Várható növekedés (A nyugati országokban ez az arány 60-90%)

Az ingatlanpiac sajátosságai:- Stabil de differenciált kereslet- Lassabb változások mint más ipar- vagy szolgáltatói ágban- Megfontolt döntést igényel E-V részéről egyaránt- Elkülönült területek (ipari, kereskedelmi, lakóingatlanok), eltérő piaci viszonyok- Területeken belül részterületek, ezen belül, szegmensek (jól lehatárolt és sajátosan jellemezhető) fogyasztói egységek

Keresletet befolyásoló tényezők: Makro szinten:

o Reáljövedelmeko Hitelek, hitelkonstrukcióko Támogatások (kamat, szocpol., adójóváírás, egyéb)o Befektetői hangulat (kockázatok, várakozások)

Regionális (mezo) szinten:o Demográfiai viszonyoko Foglalkoztatás (munkahely)

Helyi (mikro) szinten:o ék, megközelíthetőség, stb.

Egyéni szinten:o Egyéni preferenciák, családi viszonyok,o Szubjektív tényezők (presztízs, önmegvalósítás stb.)

Kínálatot befolyásoló tényezők Makro szinten:

o Kormányzati intézkedések (gazdasági-, pénzügyi-.,o szociálpolitika ® támogatás, kedvezmény)o Hitelek, hitelkonstrukciók (építtetői oldalról)o Befektetői várakozások (pl. kivárás

Regionális (mezo) szinten:o Demográfiai viszonyoko Foglalkoztatás (munkahely)

Helyi (mikro) szinten:o Környék, megközelíthetőség, helyi szabályozások stb.

Egyéni szinten:o Egyéni döntések, családi viszonyok, presztízs stb.

116

Milyen feladatok vannak az értékesítésben?1. Kereslet- és kínálatelemzés2. Termékfejlesztés (szegmentáció + pozicionálás)3. Marketing és PR (Koncepció, csatornák, szegmensek stb.)4. Értékesítési iroda (tárgyi feltételek)5. Csapat menedzsment (toborzás, delegálás, képzés, motiváció, teljesítmény-értékelés)6. Jogi feladatok (szerződések, jogszolgálat)7. Műszaki feladatok (vevői opciók – ajánlatok)8. Pénzügyi feladatok (árak, pénzforgalom, hitelezés)9. Értékesítési folyamat kidolgozása

Az ingatlanértékesítés folyamata - Ügyfél tájékoztatása (telefon, esetleg e-mail, levél)- Prezentáció (módok: virtuális: fizikai)- Tárgyalás (közvetítői technika alapján)- Szerződés előkészítés- Műszaki tartalom egyeztetés (alvállalkozók, építők, garanciák)- Vevő finanszírozás intézése (hitel, lízing, biztosítás)- Szerződés kötés (ügyvédi szolgáltatás)- Földhivatali ügyintézés- Számlázások, fizetési fegyelem tartása (cashflow)- Garanciális feladatok követése (határidők, jótállás)- Átalakítással kapcsolatos változtatások kezelése- Utógondozás (cél: a vevői elismertség)- Iratiktatási rendszer (adatvédelem)- Riportkészítés (ügylet lezárása)

117