vivienda ii. luis castro.pdf

8/15/2019 vivienda ii. luis castro.pdf

http://slidepdf.com/reader/full/vivienda-ii-luis-castropdf 1/90

Regeneración de

Zona Industrial de Naucalp

Portada del Código de Edificación de Vivienda, Sedesol,,2010.

Universidad IberoamericanMaestría en Proyectos para el Desarrollo Urba

Proyectos UrbanoProfesor: Mtro. David J. B. Thierry

Alumno: Ing. Luis Julián Castro Garc

Otoño

Proyecto de Vivienda



Regeneración Zona Industrial de NaucalpanProyecto de Vivienda

Maestría en Proyectos Para el Desarrollo Urbano Página 2/90 Proyectos Urbanos IIOtoño 2012

Contenido

Contenido ........................................................................................................................................................ 2

Introducción. ................................................................................................................................................... 6

1. Justificación Teórica. ............................................................................................................................... 8

1.1. Descripción del Problema. ................................................................................................................... 8

1.2. Definiciones. ...................................................................................................................................... 10

1.3. Antecedentes. ................................................................................................................................... 12

1.3.1. Antecedentes Históricos – Arquitectónicos del Tema. ................................................................. 12

1.3.1.1. Zonas Industriales. ..................................................................................................................... 12

1.3.1.2. Orígenes de la Vivienda. ............................................................................................................ 13

1.3.1.3. La vivienda como un derecho en México. ................................................................................. 181.3.1.4. Planificación Estratégica de las Ciudades. ................................................................................. 19

1.3.2. Estado Actual del Tema. ................................................................................................................ 19

1.3.3. Ejemplos Análogos. ....................................................................................................................... 24

1.3.3.1. Ejemplos Internacionales. ......................................................................................................... 24

1.3.3.2. Ejemplos Nacionales. ................................................................................................................. 30

1.4. Descripción del Rango del Proyecto. ................................................................................................. 34

1.4.1. Descripción Filosófica, Conceptual y Arquitectónica. ................................................................... 34

1.4.2. Descripción General del Proyecto. ................................................................................................ 38

1.4.3. Componentes del Proyecto. .......................................................................................................... 39

1.4.4. Estrategias de Desarrollo. .............................................................................................................. 40

1.4.4.1. Instrumentación. ....................................................................................................................... 41

2. Análisis del Sitio y Propuesta. ................................................................................................................ 44

2.1. Análisis del Sitio. ..................................................................................................................................... 44

2.1.1. Condiciones Urbanas del Proyecto...................................................................................................... 44

2.1.1.1. Localización del Área de Estudio. ..................................................................................................... 44

2.1.1.2. Características. ................................................................................................................................. 44

2.1.3. Ámbito General del Proyecto. ............................................................................................................. 48

2.1.3.1. Marco Jurídico en Materia de Vivienda. .......................................................................................... 48





2.1.3.2. Historia de la Legislación de Vivienda. ............................................................................................. 49

2.1.3.3. Ámbito Político. ................................................................................................................................ 51

2.1.4. Infraestructura Existente. .................................................................................................................... 51

2.1.4.1. Infraestructura Vial........................................................................................................................... 51

2.1.4.2. Equipamiento. .................................................................................................................................. 54

2.1.4.3. Infraestructura. ................................................................................................................................ 55

2.1.4.4. Resumen de la Problemática Urbana de la Zona de Estudio. .......................................................... 57

2.1.5. Normatividad y Reglamentos Aplicables. ............................................................................................ 58

2.2. Análisis de Mercado. .............................................................................................................................. 59

2.2.1. Población Objetivo. ............................................................................................................................. 59

2.2.2. Oferta Existente. .................................................................................................................................. 63

2.3. Propuesta del Proyecto. ......................................................................................................................... 64

2.3.1. Propuesta General del Conjunto Urbano. ........................................................................................... 64

2.3.2. Proyecto Arquitectónico. .................................................................................................................... 64

2.3.3. Propuestas de Sustentabilidad. ........................................................................................................... 65

2.3.4. Dosificación del Proyecto. ................................................................................................................... 68

3. Análisis Financiero. ................................................................................................................................ 70

3.1. Comercialización del Proyecto. ......................................................................................................... 70

3.1.1. Promoción del Proyecto. ............................................................................................................... 70

3.1.2. Estructura de Costos. .................................................................................................................... 72

3.1.3. Precios del Proyecto (Edificio Tipo). .............................................................................................. 73

3.2. Inversiones del Proyecto. .................................................................................................................. 74

3.2.1. Valor del Terreno. .......................................................................................................................... 74

3.2.2. Inversión. ....................................................................................................................................... 74

3.3. Estructura Financiera del Proyecto. .................................................................................................. 75

Implementación e Impacto del Proyecto Urbano. ........................................................................................ 76

4. Implementación e Impacto del Proyecto Urbano. ................................................................................ 77

4.1. Programa de Ejecución del Proyecto. ............................................................................................... 77

4.2. Operación del Proyecto. .................................................................................................................... 78

4.3. Impacto del Proyecto. ....................................................................................................................... 79

http://c/Users/LCG/Documents/Maestr%C3%ADa%20UIA/Proyectos%20Urbanos/Proyectos%20Urbanos%20II/Tareas/Proyecto_Vivienda_II_04.docx%23_Toc341872633






4.3.1. Impacto Urbano............................................................................................................................. 80

4.3.2. Impacto Social y Económico. ......................................................................................................... 80

4.3.3. Impacto Ambiental. ....................................................................................................................... 81

Bibliografía. ................................................................................................................................................... 83

Anexo No.1 Plantas y Fachadas ..................................................................................................................... 84







.

Introducció





Introducción.

La colonia Alce Blanco, localizada al oriente del municipio de Naucalpan de Juárez en elEstado de México, en la zona central de la Zona Metropolitana del Valle de México

(ZMVM) es una zona industrial característica de la ciudad industrial del siglo XX, dotadade infraestructura, equipamiento y una gran accesibilidad a vialidades regionales ylocales; que al paso del tiempo y debido a las nuevas transformaciones tecnológicasdesarrolladas a finales del siglo pasado, así como al traslado de industriascontaminantes a otras zonas del país, provocaron una tendencia a la transformación delas actividades y usos de suelo generando las condiciones de desuso y abandono.

Por tal motivo se tomo la decisión de realizar un ejercicio académico de regeneración dela estructura urbana de céntrica e importante área de la ciudad, el cual deberáconsiderar el aumento de los coeficientes de ocupación y utilización del suelo de la

zona, modificación de usos de suelo y el establecimiento de una nueva zonificación, queincluya entre otras las estrategias siguientes:

Creación de un sistema de espacios públicos.

Propuesta de un sistema de movilidad y accesibilidad local y regional.

Producción de desarrollos inmobiliarios para vivienda plurifamiliar, oficinas ycomercio.

Para lograr que esta transformación sea sustentable, las estrategias a plantear deberáncumplir con las premisas siguientes: ser físicamente posibles, legalmente permisibles,económicamente viables y socialmente aceptables. El presente trabajo tiene como

finalidad cumplir con el objetivo de la asignatura de Proyecto Urbanos II y propondrácomo caso de estudio el análisis y construcción de vivienda en la zona.

Fotografías No. 1 y 2: Aspectos Generales de la Zona Industrial de Alce Blanco, Naucalpan.1

1 (Castro García, 2012)





Justificación Teóric





1. Justificación Teórica.

1.1. Descripción del Problema.

Derivado del proceso de industrialización acontecido en el país durante la década de losaños 40´s y 50´s, basado en el modelo “fordista” 2, caracterizado por ensamblaje enserie, fueron creadas grandes zonas con vocación industrial en las ciudades deMonterrey, Guadalajara y en la Zona Metropolitana de Valle de México. En ésta últimase identifican las zonas de Vallejo y Azcapotzalco en la Ciudad de México y losmunicipios de Naucalpan y Tlalnepantla en el Estado de México.

Los nuevos desarrollos tecnológicos que dieron origen a transformaciones en losprocesos industriales, la nueva estructura urbana de la ciudad desarrollada en el últimotercio del siglo XX y una preocupación ambiental, favorecieron la contracción,

transformación y relocalización de la industria y de esta forma sentaron las condicionespara que en estas grandes extensiones territoriales presentaran el abandono y eldesuso, la subutilización de la infraestructura existente y la paralización de los procesoseconómicos y sociales de estas zonas del Valle de México.

Fotografía No.2: Vista General de la Zona Industrial de Naucalpan.3

Por tal motivo se pretende llevar a cabo un nuevo Plan Maestro en una de las seis áreasindustriales localizadas en el Municipio de Naucalpan de Juárez, que tiene por objetollevar a cabo un proceso de reordenamiento de usos de suelo, considerando mezcla de

2Fuente: actrav.itcilo.org/library/spanish/fordism/C_TextVersionefinale.doc

3 Fuente: (Castro García, 2012)





usos: vivienda, industria no contaminante, infraestructura, esparcimiento, entre otros yde esta forma favorecer el desarrollo regional. La estrategia de este Plan Maestro giraráen torno de tres ejes rectores:

a) Creación de un sistema de espacios

públicos integrados y funcionales.b) Planeación de la movilidad local yregionalmente.

c) Proyectos inmobiliarios mixtos paratodos los estratos sociales que contemplenvivienda, oficinas y comercio. 4

Por lo tanto, el objetivo del presente trabajoes desarrollar una estrategia de

redensificación habitacional de estaimportante área de la Zona Metropolitana delValle del México (ZMVM) y que deberá considerar la producción de vivienda paradiferentes tipos de ingreso, desde social hasta residencial. Para tal efecto la propuestadeberá cumplir con los criterios siguientes:

1. Identificar de las demandas devivienda.

2. Identificación de las zonas aredensificar: capacidad normativa;capacidad física; oferta de suelo.

3. Identificar la capacidad física deldesarrollo del suelo: demandaactual y esperada de servicios(agua, drenaje y energía eléctrica);capacidad de redes de servicios yfactibilidad de dotación futura (vial,agua, drenaje y energía eléctrica).

4. Realizar análisis del costo-

beneficio de las alternativas deinversión.5

Fotografías No. 3 y 4 : Aspectos de Asentamientos Irregulares en la Zona.6

4 (Soria G. M., 2012)

5 (CONAVI Comisión Nacional de Vivienda, 2010)





Para conseguir el objetivo de este proyecto, cada una de las acciones que abarcará lapropuesta de intervención en el sitio, tendrán como base de su desarrollo unametodología integral que considere los aspectos sociales, políticos, económicos yambientales, que garanticen que el Plan Maestro sea sustentable.

Figura No. 1: Condiciones de Plan Maestro Sustentable.

1.2. Definiciones.

A continuación se hace una descripción muy general de algunos de los términos másutilizados en el presente trabajo.

Termino Definición Accesibilidad Capacidad que tiene un lugar para establecer contacto físico y social

con el resto de la ciudad o con otras ciudades; medida por sus víasde comunicación y sus medios de transporte.

6 (Castro García, 2012)

Plan MaestroSustentable

Legalmente

Correcto

Socialmente

Aceptable

FísicamenteRealizble

Ambieltalmente

Correcto

PolíticamantePosible

Económicamente

Viable





Termino DefiniciónPlan Maestro Acciones de desarrollo urbano a corto, mediano y largo plazo, que

define las normas, reglamentos, ordenanzas y disposiciones paraorganizar el uso de suelo en destinos, usos y reservas, así como laszonas de consolidación y mejoramiento urbano. Define las acciones

sectoriales en el área urbana y su región de influenciasadministrativa, tanto en infraestructura como equipamiento urbano.

Redensificación Proceso para incrementar la población de un área determinada enfunción de diversas variables, tales como dotación de infraestructuray equipamiento; servicios establecidos, intensidad de uso. Seincorpora como parte de la planeación urbana y surge de losprogramas de desarrollo, según indiquen los usos y destinosdeseados para alcanzar condiciones de mejoramiento tanto para lapoblación y mejor uso de los servicios públicos.

Regeneración Acciones encaminadas a suprimir las causas del deterioro urbano enzonas específicas o en la totalidad de la urbe.

Reubicación Remoción de familias de un lugar a otro.

Uso de Suelo. Fin al que se dedica determinado terreno o lote urbano o rural,marcado por las autoridades gubernamentales, con base en estudiosprevios y declarados públicamente por la autoridad

Vivienda Conjunto de espacios habitables y de servicios construidos, másaquellos no construidos donde se realizan actividadescomplementarias y necesarias según el medio y las pautas sociales,

para satisfacer la función de habitar.Vivienda deInterés Social

Vivienda construida por empresas o el gobierno para cubrir lademanda social, cumpliendo con los requisitos mínimos parahabitarla.

ViviendaResidencial

Vivienda que se caracteriza por ser en su mayoría casas de grandesdimensiones, con áreas verdes, en zonas de baja densidad depoblación.

ViviendaSustentable

Vivienda con sistemas alternativos de captación de agua pluvial yreutilización; ventanas más grandes que proporcionen ahorro deenergía; áreas verdes en azoteas; calentadores solares; plantas detratamiento y reutilización de aguas grises.

Tabla No. 1: Definiciones de Términos Urbanos. 7

7 (SEDUVI Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, GDF, 2008)





1.3. Antecedentes.

Los diferentes procesos de cambio del sistema productivo ocurrido durante la segundamitad del siglo XX dieron paso a profundas transformaciones en la estructura de la

ciudad, así como en la vida de sus habitantes y trabajadores; la actividad industrial seconvirtió en unos de los principales factores que impactaron de manera directa en labase económica de la ciudad, estas zonas de actividad económica tendieron alocalizarse en cinturones urbanos específicos. Con el paso del tiempo y debido a lastransformaciones económicas y políticas ocurridas a lo largo de cinco décadas, estaszonas comenzaron un proceso de decrecimiento y deterioro urbano y social, con elconsiguiente detrimento de la base productiva y económica.

1.3.1. Antecedentes Históricos – Arquitectónicos del Tema.

1.3.1.1. Zonas Industriales.

El surgimiento de la ciudad industrial, sus avances tecnológicos y sus consiguientestransformaciones económicas, son una de las causas del cambio demográfico y de laaparición de nuevas ciudades en la Europa del siglo XVIII; el hacinamiento y elsurgimiento de problemas de salud pública, que incluso trascienden las zonasterritoriales donde se generaban y la falta de medidas para el evitar el crecimiento de lasciudades, perfilan nuevas corrientes de pensamiento (Owen, Saint-Simon, Fourier, Marx,

Engels, Haussmann, entre otros) tendientes a la búsqueda de respuestas a dichaproblemática y proponen las primeras acciones urbanísticas que van desde las

propuestas político económicas hasta los programas de obra pública y financiamiento. 8

En México a finales del siglo XIX y principios del XX, la actividad económicapredominante era la agrícola, y daba inicio un incipiente el proceso de industrializaciónlocalizado principalmente en la zona norte del país. Posterior al proceso revolucionariose da una importante concentración económica, política y social en la capital de laRepública. Durante la segunda mitad del siglo pasado, los municipios del Estado deMéxico colindantes con la zona norponiente del Distrito Federal, inician una importante

transformación, la integración a la expansión del área metropolitana se realiza a travésde la creación y ampliación de diferentes zonas industriales; construcción de importantesvías de acceso que comunicaban con el centro de la Ciudad de México; cambios en losusos de suelo de áreas dedicadas a la producción agrícola e industria mediana,

8 (Pérez Torres, 2012)





transformándolas en zonas habitacionales y comerciales, así como a la construcción deinmuebles dedicados a las tareas gubernamentales.

1.3.1.2. Orígenes de la Vivienda.

En el origen de la humanidad los grupos humanos eran nómadas o semisedentarios,que buscaron refugio en cuevas, como forma de protección contra la intemperie y laacción de los depredadores, de esta etapa de la humanidad quedan algunos evidencias;sin embargo de algunas de las "construcciones" efímeras de las que no han quedado

vestigios. A partir del conocimiento y usode las herramientas el uso de cuevasquedó en desuso, época que coincide enel desarrollo de la agricultura y la

ganadería.

9

Quizá el elemento más cercano es el sitioarqueológico de “Terra Amata” (tierra

amada) localizado en Niza, Francia,donde fue localizada una de la primerasviviendas del “homo erectus” durante la

época del paleolítico (100,000 a 40,000años AC).

Fotografía No. 5: Sitio de Terra Amata. 10

Los primeros restos de viviendas estables son localizados en la ciudad de Çatal Hüyük,Turquía, datados entre los años 10.000-6.000 antes de Cristo; el material de lasconstrucciones era de arcilla.

Las primeras cabañas hechas sobre el suelo (periodo Holoceno, centro de Europa),estaba conformada por elementos entramados de 6 cm de espesor y recubiertas deyeso. El tipo de morada sobre el suelo y de planta rectangular tiene su origen en lacivilización mesopotámica y data de cinco mil años antes a las civilizaciones griegas oromanas. 11

Es en Egipto donde hacen su aparición la edificaciones más complejas, utilizando parasu construcción adobes de barro y paja prensados, de planta rectangular con dos

9 (Simancas Yovane, 2003)

10 Fotografía tomada del sitio Museo de Terra Amata: http://www.musee-terra-amata.org/

11 Ibíd.





aberturas, puerta de entrada y una pequeña ventana en la pared opuesta para favores laventilación cruzada y cubierta por troncos de madera revestidos de hojarasca y barro.12

En Grecia las viviendas varían con respecto a las orientales debido al clima menosextremo, sin embargo enfrentan un nuevo problema, el control de la humedad. La

vivienda griega, tiene su origen en la cabaña neolítica y de la vivienda de la edad debronce, su forma es circular u ovoide, generalmente conformada por un pórtico en lafachada principal, de una o dos habitaciones en la parte posterior y rodeadas de unagalería de columnas, alrededor de la cual se distribuyen los espacios, eran consideradasviviendas abiertas al sol.

Fotografía No. 6: Distribución griega de vivienda (peristilo)13

Los romanos, se caracterizaron por construir sus casas con una gran variedad de formasy distribuciones para responder a las características ambientales de cada uno de losemplazamientos que ocupaban; el sistema de cabaña fue mantenido para losemplazamientos más lejanos; así mismo construyeron sistemas de acueductos ycanales para la distribución del agua, la cual se depositaba en casas, termas, fuentespúblicas, manantiales y cisternas. Para los investigadores aún permanece desconocidoel momento de la evolución de la vivienda de dos espacios a la casa roma típica conatrio, característica de la república; el patio pasa a formar parte principal de la viviendamediterránea que cumplía con una función climática muy importante, durante el díadisipaba el calor y daba sombra y por la noche acumulaba aire fresco y reunía

íntimamente a los miembros de la familia.Esta tipología se conservo durante muchos años en Roma, donde el desarrollourbanístico se hizo manteniendo el uso de la vivienda con patio este tipo de vivienda se

12 Ibíd.

13 Ilustración tomada de http://es.wikipedia.org/wiki/Peristilo





modificó como mencionamos anteriormente con base a las condiciones ambientales ysociales donde eran edificadas. Otra de las características de las construccionesromanas era el uso de la argamasa romana, elaborada con un mortero de cal, arena yagua, dicho material permitía mayor rigidez y permitió la construcción de viviendas devarios pisos, algunos investigadores señalan el origen de los multifamiliares en esaépoca (ver figura No.2).14

Figura No. 2: La Domus Romana15

Durante la edad media y con las nuevas innovaciones tecnológicas aunados alsurgimiento de la ciudad libre y el nacimiento de la burguesía, se modificaron los usos ylas costumbres en la formas de vida y por consiguiente en la vivienda.

Los burgueses vivían en casas, los clérigos en monasterios y la aristocracia en castillos.

Las ciudades cambiaron su configuración espacial; las residencias se hacinaron enconjunto en las calles, no existían alineaciones rectas de calles. Las viviendas secaracterizaban por la falta de baños al interior, era común el uso del baño público, era

14 Fuente especificada no válida.

15 Fuente: http://www.bloganavazquez.com/2011/06/16/las-casas-romanas/





común el uso de contraventanas de madera para aislar la vivienda del clima, para esteperiodo dio comienzo el uso de cristal en las ventanas; a finales del siglo XI cuando dainicio en Europa la construcción de las primeras edificaciones de ladrillos, las viviendaseran de dos tipos básicos, de madera y las de materiales pétreos, durante esta época sefavoreció el crecimiento de la ciudades.

Las viviendas se localizaban en parcelas largas con fachadas estrechas y pocodecoradas, el fuego seguía ocupando un papel preponderante dentro de la viviendadebido a sus funciones de preparación de alimentos, calefacción e iluminación a base decarbón de leña colocados en estufas o braseros colocados al centro de las habitaciones,con estos utensilios se da origen a la chimenea que tenia por función sacar el humo dela vivienda, con el paso del tiempo la chimenea es desplazada a la periferia de laconstrucción y adosada a la pared.

Es durante el siglo XIV que la arquitectura tuvo un gran desarrollo, el cual es visible en laleyes elaboradas en ese momento y relativas a la construcción de hornos y las

disposiciones que tendían a mejorar la distribución urbanística y el aspecto ornamentalde los edificios, especialmente los ubicados en las calles principales de las ciudades.

Cabe señalar que estos cambios se dan en las viviendas de la aristocracia, para lasclases bajas se siguió conservando el uso de cabañas de un solo espacio, durante estaetapa se distingue la casa-tienda, que se caracterizaba por localizar la tienda, la taberna,el taller en la planta baja, a un lado o el lado posterior se localizaba el almacén y laconexión con la planta alta conformada por la cocina y una o varias habitaciones queeran utilizadas cono dormitorios de los dueños, los aprendices y los sirvientes. Lavivienda era considerada como lugar de trabajo, reunión y dormitorio, por lo tanto, no se

contaba con un espacio privado, surgiendo el concepto de vivienda distribuida.16

Hasta finales del siglo XVII, no hubo aportes significativos en materia domestica y laevolución en materia ambiental fue muy lenta, ambos fenómenos debidos a un lentodesarrollo de conocimientos científicos y técnicos; las modificaciones más importantesde esta época están relacionadas en cuanto a la distribución espacial: cambios de formay división de las habitaciones en sub-espacios, aparición del baño dentro de la vivienda(sin instalaciones hidro-sanitarias. Algunos investigadores consideran este siglo el fin dela casa como refugio para transformarse en el espacio vital de la familia.

Ya para el siglo XVIII dieron inicio una serie de acontecimientos sociales, políticos y

tecnológicos, que influirían de manera determinante en la arquitectura, en lasconstrucciones y en las técnicas, la revolución industrial. Con este fenómeno socio-económico da inicio el desarrollo de la producción y el consumo industrial masivo. Lasciudades empezaron su expansión más allá de las antiguas murallas medievales, debido






a la aparición del tren, facilitando un intercambio más fácil de materia prima y productos.Estos nuevos centros de población se convirtieron en centros dependientes de losrecursos energéticos. Junto a la revolución industrial, el aumento de la tasa de natalidady la disminución de la mortalidad dieron como resultado la urbanización a gran escala.

Es en la Inglaterra del siglo XIX, cuando el confort se idealiza, buscando el agrado visualy físico, dando como resultado una evolución de la vivienda, sus espacios y sumobiliario; es así mediado de este siglo que se desarrolla el concepto denominado¨ingeniería domestica¨, que se refería a la distribución de la casa en función de unespacio central de servicios, alrededor del cual se debían ubicar las distintashabitaciones de la vivienda diferenciando su uso por el mobiliario y equipo. En esteperiodo el tamaño de las viviendas se reduce y da inicio el desarrollo de grupos de casasen fila con una misma topología, dependientes económicamente de las actividadescomerciales de las ciudades más próximas. La vivienda típica de la época fue unavivienda de fachada estrecha y varios niveles.

Sin embargo es hasta finales del siglo XIX y principios del XX cuando se eliminan de laszonas habitacionales la basura, se construyen redes hidro-sanitarias y de gas, lo cualtransformo nuevamente los usos y costumbres de la población. Posteriormente con laintroducción de la electricidad y la introducción de los electrodomésticos, el cambio enlas viviendas fue radical.

La Escuela de Bauhaus, da inicio a la construcción de viviendas sociales producidas enserie con la finalidad de abaratar los costos, reducir el tiempo de construcción y dotar ala población de una vivienda digna, es esta escuela la pionera en utilizar en la ejecuciónde sus proyecto elementos prefabricados; es esta corriente de pensamiento el origen de

los proyectos de Le Corbusier, donde los elementos constructivos utilizados fueronconstruidos con base a módulos prefabricados, estandarizados y producidos en serie. Eshacia el año de 1925 en la exposición de Paris, que dan inicio los proyectos de agradovisual, con un estilo llamativo denominado Art Deco y también da inicio el llamado estiloconstructivista, caracterizado líneas geométricas puras y el uso de materiales sintratamiento en las fachadas. El Art Nouveau, toma como premisa los sencillo, lofuncional. La crisis norteamericana del 29 fue el fin del Art Deco, debido a los altoscostos de artesano y materiales. Hacia los años 40, proponen las soluciones al problemade la vivienda y su relación con la ciudad, Le Corbusier, con la construcción de la CITERadiense, propone los desarrollos verticales y Adalberto Libera, quien busco la solución

horizontal.17






1.3.1.3. La vivienda como un derecho en México.

En México el problema de la vivienda es quizá uno de los más agudos debido a la faltade planeación y al número de solicitantes, podemos ubicar el inicio de esta problemática

a principios del siglo XX, posterior al movimiento revolucionario y derivado de lamigración de la población rural a los centros urbanos, donde se concentraban losprocesos productivos que ofrecían salarios mejor remunerados, generaron laconcentración de la población entorno a ellos generando asentamientos humanos encondiciones de pobreza y ausencia de servicios de urbanización.

El recién estrenado régimen revolucionario establece como suya la dotación de viviendaa estos sectores de la población. De tal forma que en las primeras décadas de este siglocomienzan a desarrollarse intentos por abordar el déficit habitacional, quetradicionalmente ha afectado a las familias de más bajos ingresos, dando origen a unode los elementos que caracterizan el espacio urbano en México, que son los diferentesconjuntos de viviendas que se llevaron a cabo durante el desarrollo del siglo XX, comoun intento de dar cumplimiento a lo estipulado en el 4º. artículo constitucional queestablece:

“…Toda familia tiene derecho a disfrutar de vivienda digna y decorosa. La Ley establecerá

los instrumentos y apoyos necesari os a fin de alcanzar tal objetivo…”18

Las experiencias en esta materia han sido variadas e inclusive las solucioneshabitacionales que hoy en día lleva a cabo el Estado mexicano, tienen su fundamento enaquellos primeros intentos que se realizaron para construir vivienda.

Sin embargo hasta la fecha, no existe una política pública que defina claramente losobjetivos que debe perseguir el Estado para solucionar las carencias habitacionales dela población y con ello poder definir el tipo de ciudad al cual debemos aspirar.

En este escenario considero que entre los objetivos que deberán observar los próximosintentos en materia de vivienda deberán tomar en cuenta entre otros, los aspectossiguientes:

Falta de planeación a largo plazo.

Desarrollo de proyectos sostenibles

Falta de financiamiento.

Desarrollos inmobiliarios inadecuados. Topología y calidad de las construcciones.

18 (Constitución Política de los Estados Unidos Méxicanos, 1917, última reforma 24-08-09)





1.3.1.4. Planificación Estratégica de las Ciudades.

Los enfoques tradicionales de la planeación y gestión urbana han resultado ineficientespara controlar las fuerzas externas presentes en proyectos como el que nos ocupa, porlo tanto es necesario tomar en cuenta los siguientes factores:19

A. Descentralización de las competencias urbanísticas.B. Presencia de actores financieros y económicos en las decisiones de planeación

urbana.C. La creciente influencia de los movimientos sociales en el urbanismo.D. Componentes de competencia entre ciudades.E. Implementación de innovaciones tecnológicas a la gestión urbanística.F. Mayor exigencia de transparencia de gestión.

1.3.2. Estado Actual del Tema.

El reciclamiento de las áreas urbanas tiene por objeto ordenar y regular el crecimientode la ciudad, en las zonas industriales su reactivación y reutilización permiten reingresarestos territorios al ciclo económico y de esta reactivar un capital que se encuentrasubutilizado o en abandono. Este fenómeno tiene su origen en la década de los 70´s delsiglo pasado y se debe básicamente a la migración de una economía industrial a una deservicios y de alta tecnología.

Por lo tanto la utilización de estas áreas para destinarlas a la producción de vivienda deoficinas, parques tecnológicos, etc. Representa una opción viable a la demanda de sueloque la sociedad requiere. 20

Nivel Nacional.

En nuestro país a la fecha se han presentado algunos ejemplos exitosos deregeneración de zonas industriales y existen algunos otros que solo han sido accionesde reestructuración limitada sin llegar a una verdadera transformación urbana.

Parque Fundidora Monterrey.

Alguno de estos casos exitosos, que si bien no fue dedicado a la producción de vivienda,puede ser un buen ejemplo de regeneración urbana es el proyecto del Parque FundidoraMonterrey, localizado en la ciudad de Monterrey, Nuevo León; a partir de la quiebra de la

19 (Thierry A., 2012)

20 (Soria G. M., 2007)





empresa siderúrgica Fundidora Monterrey, S.A. acontecido en 1986, en julio de 1989 elGobierno Federal decreta el área ocupada por las instalaciones de la siderúrgica comoárea de conservación y mejoramiento y se da inicio al Plan Maestro denominado ParqueFundidora con recursos provenientes de un fideicomiso promovido por el GobiernoFederal, dando inicio la transformación de instalaciones industriales a un parque convocación sustentable, que contempla la mezcla de servicios y atracciones y que a lafecha es uno de los principales polos turísticos de esa ciudad. 21

Fotografía No. 7: Vista General del Parque Fundidora22

Nivel Local.

La Zona Metropolitana de Valle de México (ZMVM), pese a contar con varias áreasdedicadas a la actividad industrial, no se tiene referencia de un proceso de regeneraciónde este orden, sin embargo es en la Ciudad de México, donde destacan entre otros losproyectos siguientes:

Plaza Juárez.

Localización.

Avenida Juárez entre Av. Balderas y el Eje Central “Lázaro Cárdenas”, frente a la

Alameda Central, Col. Centro.

Descripción.

El Proyecto Alameda, que si bien no fue un caso de regeneración de una zonaindustrial, si es un caso de rehabilitación urbana, que intervino una importantezona central de ciudad de México, la cual fue sumamente afectada a

21 (Parque Fundidora Monterrey, 2012)

22 Ibíd.





consecuencia de los sismos de septiembre de 1985; el proyecto contemplo ladosificación de 70,000 m2 destinados a áreas de servicios y vivienda; el conjuntocuenta con más de 800 viviendas y comercios, estacionamiento para 2,000vehículos y se estima que un promedio de 6,500 personas tienen actividad en lazona; el proyecto salvaguardo el templo de Corpus Christi y el antiguo hotelBalmer. El proyecto fue puesto en marcha en el año de 2005. 23

Fotografías No. 8 y 9: Aspectos de la Plaza Juárez.

Parque Bicentenario.

Localización.

Colonia Nextengo, Delegación Miguel Hidalgo.

Descripción.

Este parque fue construido sobre los terrenos en los que se asentaban lasinstalaciones de la refinería “18 de marzo“, la cual debido a las emisiones

contaminantes que producía y sus consecuentes efectos dañinos que provocabaa la ZMVM, fue suspendida su operación en el año de 1991. Fueron rehabilitadas50 hectáreas para la creación de este parque y de esta forma dotar de esteimportante servicio a la población del norte de la ciudad y municipios colindantes.

Este equipamiento de la ciudad cuenta con instalaciones deportivas, ecológicas,auditorios y próximamente con un lago artificial.24

23 (SECTUR Secretaría de Turismo; Fondo Mixto de Promoción Turística.GDF, 2005)

24 (SEMARNAT Secretaría del Medio Ambiente y Recursos Naturales, 2012)





Fotografías No: 10, 11, 12 y 13: Imágenes del Parque Bicentenario 2010, Azcapotzalco.25

Parque Tecnológico.

Localización.

Colonia Santa Barbará, Delegación Azcapotzalco.

Descripción.

Zona ubicada en un área de 142 hectáreas, sobre los antiguos terrenos del rastrode ferrería, tiene por objeto albergar instituciones y empresas, dedicadas a lasubcontratación de procesos administrativos y financieros, tecnologías de lainformación y recursos humanos.

A la fecha en un área construida de 106 hectáreas, operan siete empresas

residentes ofreciendo el servicio de “outsourcing”.

26

25 Fuente: (Castro García, 2012)

26 Fuente: http://www.tecnoparques.mx/index.php?option=com_content&view=article&id=52:tecnoparque-

azcapotzalco&catid=4

http://www.tecnoparques.mx/index.php?option=com_content&view=article&id=52:tecnoparque-azcapotzalco&catid=4








Fotografías No. 14 y 15: Vistas generales del Tecno Parque. 27

Otros intentos se han realizado en las colonias Atlampa, dedicada a vivienda; lascolonias Granada, Anáhuac y Pensil, en la delegación Miguel Hidalgo dedicados ainversiones inmobiliarias que combinan vivienda, oficinas y comercio.

27 Ibíd.





1.3.3. Ejemplos Análogos.

1.3.3.1. Ejemplos Internacionales.

Mundialmente existente muchos casos relevantes de proyectos de regeneración dezonas urbanas en abandono, que se pueden considerar casos de estudio y que elresultado de sus experiencias, sirvan como parámetro de las transformaciones que sebuscan obtener

Puerto Madero.28

País y Ciudad.

Argentina, Buenos Aires.

Localización.Zona central de la ciudad de Buenos Aires.

Año de Intervención.

1991.

Distribución de Superficies.

Construcción: 39.5 ha.Calles y paseos públicos: 32.7 ha.

Áreas Verdes: 18.0 ha.

Uso de Suelo antes de la intervención.

Sistema de dársenas abiertas al Río de la Plata, para el transporte demercancías, localizado en una zona industrial.

Vocación Actual.

Zona de la ciudad dedicada al sector terciario de la economía y mezcla deviviendas y espacios abiertos.

Número de habitantes (proyecto): 16,800 personas.

Número de habitantes (actuales): 4,720 personas.

Densidad de población:

Porcentaje de ocupación de viviendas: 28% 29

Proyecto.

28 (Meneses, Figueroa, Silva, & Sohrens, 2004)

29 Fuente: http://www.clarin.com/buenos_aires/Puerto-Madero-solo-viviendas-habitadas_0_409159248.html

http://www.clarin.com/buenos_aires/Puerto-Madero-solo-viviendas-habitadas_0_409159248.html






Canary Wharf.32

País y Ciudad.

Reino Unido, Londres.

Localización.

Zona localizada al este de la ciudad de Londres, en la Isle of Dogs en el barrioTower Hamlets.

Año de intervención.

1988.

Distribución de Superficies. Área de regeneración: 1,369.0 ha.Construcción: 1,066.0 ha.Carreteras: 144.0 Km.

Áreas Verdes: 9.0 ha.

Equipamiento Construido.

11 nuevas escuelas primarias, 2 escuelas secundarias, 3 escuelas postgrado y 9centros de formación profesional

Construcción de 5 centros de salud y rehabilitación de 6.


Esta zona de Londres albergaba uno de los más concurridos muelles en elmundo. A la mitad del siglo XX la industria portuaria comenzó a declinar, lo quelleva a los muelles de cierre de 1980.

La población tuvo una tasa de disminución del 20 % entre 1971 y 1981.

Para el año de 1981 la tasa de desempleo alcanzo la cifra del 17.8% y el 60% dela zona esta abandonada o subutilizada.

Vocación Actual.

Zona de la ciudad dedicada al sector terciario de la economía (serviciosfinancieros) y mezcla de viviendas y espacios abiertos.

Viviendas construidas; 24,076 unidades.

Viviendas rehabilitadas: 8,000 unidades.

Vivienda para alquiler: 6,250 unidades.Vivienda Social: 2,000 unidades.

31 Fuente: http://www.clarin.com/buenos_aires/Puerto-Madero-solo-viviendas-habitadas_0_409159248.html

32 (London Docklands Urban Development, 2012)







Viviendas para reubicación: 800 unidades.

Número de habitantes (actuales): 120,000 personas aprox.

Proyecto.

El proyecto se desarrollo con base en cinco ejes rectores y con la participación deinversión privada:

Transporte.Construcción y mejoramiento de 144 km. De carreteras.Política de transporte integrada, con reparto modal en horas pico.Construcción de pasos peatonales y ciclopistas de alta especificación quegaranticen accesibilidad para todos.Extensión de la línea de tren jubilee del metro.

Regeneración.Reconversión de 826 ha. Para la construcción de nuevos edificios.

Inversión.Inversión inicial de 159 millones de libras.

Medio Ambiente.Creación del parque ecológico Bow CreekSuspensión definitiva del relleno de los muelles.

Apertura de 6 km. de costa con acceso a todo el público.Desarrollo de 9 ha. De áreas verdes (160,000 árboles plantados).Conservación de116 inmuebles catalogados.

Ampliación de 4 áreas de conservación de las 10 existentes y la creación de 18nuevas áreas.

Desarrollo Comercial.Se destinaron 195 ha. Para la creación de un mercado comercial y de oficinas,creando un nuevo distrito financiero en Londres, que generaron 70,000 empleosdirectos.

Vivienda.

Se crearon 24,076 unidades de vivienda, de las cuales 17,700 fueron dedicaspara venta, 5,300 para asociaciones y 1,000 para las autoridades locales.





Responsable del Proyecto.

London Docklands Development Corporation (LDDC)

Figura No. 3: Croquis de Localización.33

Fotografía No. 18: Aspectos de Western Dock (Antes y Después)34

[email protected]

País y Ciudad.

España, Barcelona.Localización.

33 (Arce, De Ferrari, & Pardo, 2004)

34 (London Docklands Urban Development, 2012)

35 (Ayuntamiento de Barcelona., 2012)





Zona localizada en el barrio de Poblenou en el Distrito de Sant Martí enBarcelona.

Año de Intervención.2000.

Distribución de Superficies. Área de regeneración: 200.0 ha. Áreas Verdes: 11.4 ha.

Equipamiento Construido.

14.5 ha.


El barrio de Sant Martí dedicado a la actividad industrial, cuyas instalacionesfabriles habían quedado obsoletas o con usos poco productivos.

Vocación Actual.

Zona de la ciudad dedicada a servicios y equipamientos dedicados a nuevastecnologías y el conocimiento con mezcla de viviendas y espacios abiertos.

Viviendas construidas: 4,000 unidades, de las cuales el 25% serán destinadas ala renta.

Viviendas Rehabilitadas: 4,614 unidades.

Proyecto.

El proyecto tuvo por objeto la regeneración del suelo de la antigua industria ymanteniendo la actividad económica pero ahora dedicada a la industria de la

tecnología y comunicaciones combinándola con centros de investigación, deformación y transferencia de tecnología. Paralelamente se construyeron nuevasáreas de vivienda, equipamientos y zonas verdes. EL proyecto contemplo lainstrumentación del Plan de Protección del Patrimonio Industrial para conservar114 elementos arquitectónicos y la rehabilitación de 37 kilómetros de calles. Asícomo la generación de 130,000 empleos.


La Societat Municipal 22 ARROBA BCN, S.A.U.





denominad Fase I, consistió en crear una bolsa de las viviendas disponibles y enpoder de las instituciones de vivienda y de desarrolladores particulares, con objetode ofrecer a los damnificados la opción de la adquisición a crédito de unavivienda. La segunda línea de acción consistió en plantear la demolición de laUnidad Habitacional Nonoalco Tlatelolco, lo cual aumento el nivel de protesta y latercera acción consistió en iniciar un proceso de descentralización de laadministración pública federal. Sin embargo ninguna de estas medidas fuesuficiente para atenuar la demanda social. La escasez de suelo en la zona centralpara la producción de vivienda, obligo al gobierno a tomar la decisión de expropiar4,321 predios y del Programa de Renovación Habitacional Popular.

Proyecto.

A través del organismo transitorio denominado Renovación Habitacional Popularse pudo canalizar el apoyo político y financiero para el programa para atender 38colonias divididas en catorce módulos sociales de atención.

Financiamiento.

Solo el 56% del costo del programa era recuperable vía créditos y el 44% fue concargo a subsidios oficiales, con fondos provenientes del Banco Mundial.

Para la recuperación de los créditos se constituyo el Fideicomiso de RecuperaciónCrediticia de la Vivienda Popular (FIDERE)

Reubicación.

Uno de los requisitos del programa fue reconstruir en los lugares originales y deestar forma conservar el arraigo vecinal.

Para poder realizar la construcción de nuevas viviendas, se instrumento unprograma de reubicación temporal de familias, en instalaciones denominadas“campamentos” los cuales estaban compuestos por módulos integrados por 40

cuartos de 20 m2 con piso de cemento y áreas de servicios colectivas.

Proyecto Arquitectónico.

Consistía en construir viviendas de no menos de 35 m 2.

En los inmuebles con valor arquitectónico o histórico, se respeto la primera crujía,se restauro la fachada y se demolió el resto del inmueble y se construyó viviendanueva.

Se construyeron 45,133 viviendas y 3,316 accesorias.


Renovación Habitacional Popular.





Fotografía No. 20: Sismos en la Ciudad de México 1985.38

Fotografía No. 21: Campamento en la Colonia Roma.39

Unidad Habitacional Nonoalco Tlatelolco.

País y Ciudad.

México, Ciudad de México.

Localización.

En la colonia Guerrero en la zona central de la Ciudad de México.

Año de intervención.

1960 - 1964

Distribución de Superficies.

Área de Proyecto: 95.46 ha. Área de Construcción: 23.9 ha. (25%)

Área de Equipamiento: 71.6 ha. (75%)

Antecedente.

El gobierno federal a través del Banco Nacional Hipotecario Urbano y de ObrasPúblicas (BANOBRAS), realiza un proyecto de regeneración urbana en losterrenos de los patios de maniobras de la estación Buenavista una partepropiedad de Ferrocarriles Mexicanos y otra parte al Sindicato Ferrocarrilero; estazona se caracterizaba por su abandono y por algunos asentamientos irregulares

que albergan aproximadamente 1,000 viviendas. A esta zona se denominabadespectivamente como “herradura de tugurios” por parte del organismo estatal

38 Fuente: http://www.terra.com.mx/noticias/fotos/13504/Recuerdos+del+terremoto+de+1985.htm

39 Fuente: http://www.cnnexpansion.com/obras/arquitectura-y-construccion/de-entre-las-ruinas-los-sismos-de-

1985

http://www.terra.com.mx/noticias/fotos/13504/Recuerdos+del+terremoto+de+1985.htm

http://www.cnnexpansion.com/obras/arquitectura-y-construccion/de-entre-las-ruinas-los-sismos-de-1985




http://www.terra.com.mx/noticias/fotos/13504/Recuerdos+del+terremoto+de+1985.htm





denominado “Instituto Nacional de la Vivienda“40; finalmente fueron desplazadasaproximadamente 7,000 personas, que originalmente estaban contempladas parala adquisición de algunas viviendas, sin embargo finalmente y debido a lascondiciones de adquisición no pudieron acceder a ellas. El estado se quedo con16 edificios como parte de un programa social.

La unidad habitacional resultó seriamente afectada por los sismos de 1985,motivo por el cual once edificios fueron totalmente demolidos, 32 fueron sujetos atrabajos mayores de recimentación y restructuración y el resto fueron sujetos detrabajos menores.

Proyecto.

Su desarrollo se llevó a cabo en tres supermanzanas con traza ortogonal ydividida por tres ejes norte-sur (Av. Reforma, Av. Guerrero y la Av. De losInsurgentes).

Se construyó el equipamiento siguiente:Edificios: 102 unidades

Viviendas: 11,916 unidades.

Cuartos de servicio como parte de la vivienda, algunos ubicados al interior de lamisma y otros en la azotea de los edificios: 2,323 unidades.

Locales comerciales: 688 unidades.

Edificios de estacionamiento: 6 unidades con capacidad para 649 automóviles.

Edificios dedicados al equipamiento: 22 para la educación, 6 para la salud, 3deportivos, 12 administrativos, 5 recreativos.


Banco Nacional Hipotecario Urbano y de Obras Públicas (BANOBRAS).

40 (Aréchiga Córdova, 2012)





Fotografía No. 22, 23 y 24: Vistas generales de la U.H. Nonoalco Tlatelolco.41

1.4. Descripción del Rango del Proyecto.

1.4.1. Descripción Filosófica, Conceptual y Arquitectónica.

Descripción Filosófica.

41 Fuentes: http://densityatlas.org/casestudies/profile.php?id=142;

http://elcapitalino.com/index.php?id=nota&seccion=ciudad&ide=51

http://densityatlas.org/casestudies/profile.php?id=142



http://densityatlas.org/casestudies/profile.php?id=142





Para tratar de expresar la pretensión del concepto de vivienda que busco plasmar eneste proyecto, me permitiré intentarlo a partir de dos conceptos: el primero de ellosentendiendo la vivienda como el lugar de residencia por antonomasia del hogar y elsegundo desde la perspectiva de la vivienda como un derecho jurídico.

El primer concepto surge a partir de la definición de hogar colocada en el muro de unsalón de la planta baja del edificio de la Escuela de Arquitectura de la UniversidadIberoamericana:

“… ¿Qué es el hogar?, el hogar va más allá de un lugar, es un estado de ánimo que se

refleja en un espacio y un tiempo determinados, es una actitud en la que se mezcla el

crecimiento, la alegría, la tranquilidad, el amor y el respeto…”

Y el segundo de ellos, compuesto por dos visiones del derecho: desde la perspectiva

internacional la Organización de las Naciones Unidas considera el acceso a la viviendacomo un derecho universal y desde la óptica del Estado Mexicano, el derecho a unavivienda digna, es una garantía constitucional.(ver sección 1.3.1.3 de este documento)

Consideró que estos dos ejemplos nos permiten visualizar de una manera muy clara, lanecesidad de contar con una vivienda, que permita y fomente las relaciones familiares ysociales en un ambiente adecuado; por lo tanto me lleva a plantear las interrogantessiguientes:

¿Qué tipo de vivienda se necesita en México?

¿Cómo país hemos conseguido que se cumpla con el cometido establecido por elderecho internacional y nacional?

¿En el corto y mediano plazo es factible que los mexicanos adquieran una vivienda?

La respuestas a estas interrogantes no son fáciles, a la primera de ellas este trabajotratará de esbozar una alternativa, la cual no está en los muchos fraccionamientos quecrecieron y crecen a lo largo del país, repitiendo una misma tipología de vivienda, sinconsiderar el medio físico donde será construidos y en muchos de los casos sin lasinfraestructuras básicas o en los llamados departamentos de “interés social” de 40 m2 omenos.





Fotografía No. 25: Ixtapaluca, Edo. de México (ANTES)42 Fotografía No. 26: Ixtapaluca, Edo. de México (DESPUÉS)43

Por lo tanto, el anhelo de este autor es concebir con base a la planeación estratégica unproyecto de vivienda plurifamiliar que dentro del actual contexto socio –espacial de la

ciudad, produzca vivienda accesible, digna, segura y sustentable de acuerdo a lascondiciones siguientes:

Fotografía No. 27: Demandantes de Vivienda. 44

42 Fuente: http://tenoch.scimexico.com/2007/11/11/fotos-aereas-de-la-ciudad-de-mexico-y-area-metropolitana-nada-de-

google-earth/

43 Fuente: http://www.ahorravueltas.com/noticias/detalle/?f=Feed_144_AM_25_04_2009.xml 44

Fuente: http://noticiasmexico-elpuntocritico.blogspot.mx/2011/03/inician-indigenas-y-campesinos-jornada.html

Certeza jurídica en la tenencia de lavivienda.

Programas de financiamiento quegaranticen su adquisición.

Ubicación adecuada que preserveespacios para la agricultura y recreativos.

Acceso a equipamientos e infraestructuras

básicas necesarias. Diseños compactos pero eficientes, que

se adecuen a las necesidades de lapoblación y garanticen la privacidad desus ocupantes.

Uso de eco tecnologías que disminuyan lahuella de carbono.

http://tenoch.scimexico.com/2007/11/11/fotos-aereas-de-la-ciudad-de-mexico-y-area-metropolitana-nada-de-google-earth/




http://www.ahorravueltas.com/noticias/detalle/?f=Feed_144_AM_25_04_2009.xml



http://noticiasmexico-elpuntocritico.blogspot.mx/2011/03/inician-indigenas-y-campesinos-jornada.html

http://noticiasmexico-elpuntocritico.blogspot.mx/2011/03/inician-indigenas-y-campesinos-jornada.html








Descripción Conceptual.

El ideal de este proyecto es limitar el crecimiento horizontal de la ciudad y redensificar elsuelo urbano de la zona industrial de Naucalpan, mediante la producción de espacios

habitables que cumplan con los requerimientos necesarios para ofrecer un amplio rangode viviendas accesibles y sustentables, mediante la instrumentación de políticas decoordinación que favorezcan entre otras las acciones siguientes:

Establecer una zonificación basada en la tipología arquitectónica y no en el usodel inmueble.

Compartir recursos.

Instrumentar usos mixtos.

Establecer áreas de vivienda en renta.

Favorecer el equilibrio multimodal, que no priorice el uso del automóvil.

Establecer espacios públicos que favorezcan la interacción social.

Establecer redes de calles caminables.

Integrar las vialidades principales al contexto.

Evitar hasta donde sea posible calles de un solo sentido.

Evitar grandes distancias de traslados entre los centros de trabajo y el hogar.

En el diseño de edificios proponer puertas y ventanas a la calle (“ojos a la

calle”).45

Descripción Arquitectónica.

El proyecto se desarrollará con base a la zonificación de cuatro tipos de vivienda,distribuidos de acuerdo a la tabla siguiente:

Vivienda Unidadespor Planta

Áreas en m2por unidad

No. DeViviendas

(Unidades)

Social 4 50 500

Económica 4 60 3,750

Media 4 80 1,800Residencial 2 150 1,050

45 (Smart Growth Network & Internacional City/County Management )





Tabla No. 2: Distribución de Viviendas.

Todos los proyectos a desarrollar deberán considerar una superficie libre del 40%.

Se utilizarán eco tecnologías para ahorro de energía; sistemas de captación de

agua pluvial y su reutilización, pozos de absorción; separación de redes dedesagüe y su correspondiente tratamiento (grises y negras); calentadores solares;implementación de azoteas verdes.

Los materiales de la vivienda serán simples y en su caso permeables.

Para las viviendas y durante el proceso constructivo no se utilizarán materiales oquímicos dañinos para la salud (lista roja de materiales)46.

Diseñar las instalaciones de infraestructuras urbanas de tal forma que quedenocultas (energía eléctrica, alumbrado público, telefonía, fibra óptica, televisión porcable).

1.4.2. Descripción General del Proyecto.

El proyecto se llevará a cabo en la zona industrial conocida como Alce Blanco dentro delMunicipio de Naucalpan de Juárez

Objetivo.

Llevar cabo la regeneración urbana de esta zona mediante un plan maestro quemodifique el uso de suelo actual para que proporcione el marco jurídico para llevar acabo la creación de una nueva zonificación.

Proyecto.

EL proyecto contempla que se lleven a cabo las acciones siguientes:Producción de vivienda plurifamiliar con una amplia gama de oferta desde social hastaresidencial.

Una zona para la instalación de industria no contaminante con vocación hacia lastecnologías de la información y comunicación, administración y finanzas y recursoshumanos.

Creación de un centro comunitario en el que residan las actividades culturales yrecreativas y que sirva como un polo de atracción hacia esta parte de la ZMVM.

Favorecer la creación de corredores urbanos sobre la lateral del Periférico, la Avenida 16de septiembre y la Avenida de las Torres; en estos corredores intensificar la altura de losproyecto inmobiliarios a desarrollar, para el periférico 20 niveles y hacia el interior de lazona de estudio en forma descendente de 20 a 10 niveles en la zona central.

46 (International Living Building Institute, 2010)





Construcción de edificios altos que conformen el nuevo hito de la zona regenerada.

Rehabilitación del Río de los Remedios, aguas arriba y aguas abajo.

Reubicación dentro de la misma zona de las personas que habitan los asentamientosirregulares.

Reahibilitación de la infraestructura existente (agua, drenaje y energía eléctrica).

Fideicomiso.

Todas las acciones anteriores se lograrán financieramente a través de la creación de unfideicomiso integrado por los tres ámbitos de gobierno (federal, estatal y municipal)propietarios de terrenos y desarrolladores inmobiliarios.

1.4.3. Componentes del Proyecto.

El proyecto se llevará a cabo de acuerdo a las especificaciones del nuevo programa delGobierno Federal denominado Desarrollos Urbanos Integrales Sustentables (DUIS) quees administrado a través de Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), por lo tanto, se crearáun área de desarrollo integralmente planeadas, donde el desarrollo de vivienda,infraestructura, servicios y equipamientos sean el soporte para el desarrollo de proyectoseconómicos estratégicos generadores de empleo y detonadores de la economía de laregión..

Zonificación General.

El cruce de las Avenidas 16 de septiembre y Las Torres dividen en cuatro cuadrantes lazona de estudio, los cuales definen las principales áreas del Plan. Siguiendo el sentidode las manecillas del reloj, tendrá la distribución siguiente: Cuadrante Noreste se ubicarála de vivienda social y económica; el 2º. Cuadrante Sureste, tendrá cabida la industria nocontaminante; 3er. Cuadrante Suroeste, se desarrollará la vivienda residencial yfinalmente en 4º. Cuadrante Noroeste se instalará la zona de vivienda media. (Ver FiguraNo. 4: Principales Áreas del Plan.)

Vivienda.

El 60% del área de vivienda del proyecto, será destinado a vivienda social y económica.

Espacio Abiertos.

40% del área de proyecto será destinada a espacios verdes.





Figura No. 4: Principales Áreas del Plan.

1.4.4. Estrategias de Desarrollo.

La estrategia de desarrollo del proyecto se realizará con base a cuatro ejes de acción:

1. Desarrollo de negocios inmobiliarios en la zona, que reactiven la economía.2. Crear un sistema de espacios públicos integrados y funcionales (Centro Cívico,

plazas, parques y espacios deportivos y culturales.3. Movilidad planeada de manera local y regional, favoreciendo el desarrollo de

espacios peatonales, ciclo pistas y favorecer el transporte público masivo.

4. Recuperación del Río de los Remedios.





1.4.4.1. Instrumentación.

Social.

Un punto fundamental en la instrumentación del proyecto es la participación de losdiferentes actores sociales de la zona, a través de los diferentes mecanismos deconsulta y participación ciudadana deberá buscarse la participación de los grupos depoblación siguientes:

a) Propietarios de inmuebles.b) Vecinos residentes en la zona.c) Participación de organismos colegiados.d) Autoridades locales y estatales.

Con la participación de estos sectores sociales se deberá buscar la solución a losprocesos de reubicación de habitantes de asentamientos irregulares, participación depropietarios en la conformación de los instrumentos de desarrollo (fideicomiso, polígonosde actuación.)

Económica

Establecer un programa de recuperación de la plusvalía del suelo de la zona, quepromueva el desarrollo de negocios inmobiliarios, la obtención de recursos mediante

Sociedad Hipotecaria Federal para conformar el DUIS, creación de un fideicomiso comoórgano administrador y financiero, establecimiento de instrumentos normativosgenerales y específicos (polígonos de actuación, transferencia de potencialidades).

Normativa Jurídica.

La modificación del actual sistema normativo jurídico será uno de los principalesmecanismo que se tendrán que realizar, de tal forma que será necesaria la participacióndel Ayuntamiento y de la Cámara de Diputados Estatal para modificar el Plan Estatal yMunicipal de Desarrollo Urbano y la creación del nuevo Plan Parcial de Desarrollo parala zona; establecer un marco jurídico ambiental que establezca normas ambientalesexigentes y sus correspondientes sanciones.

Ambiental.





Nuestro proyecto deberá ser totalmente sustentable y amigable con el medio ambiente,se tendrán que hacer respetar las normas ambientales que tiendan a que las viviendas yla nueva industria adopte las medidas necesarias para incrementar la huella verde ydisminuir la de carbono de la zona.Establecer los mecanismos necesarios para el saneamiento y rehabilitación del Río delos Remedios, aguas arriba y aguas abajo; saneamiento y recuperación del vasoregulador “vaso de Cristo”, localizado aguas abajo del río.





Análisis Del Sitio y Propue





2. Análisis del Sitio y Propuesta.

2.1. Análisis del Sitio.2.1.1. Condiciones Urbanas del Proyecto.

2.1.1.1. Localización del Área de Estudio.La zona de estudio se localiza al este del municipio de Naucalpan de Juárez, Estado deMéxico, dentro de la colonia Industrial Alce Blanco; colinda con las delegacionespolíticas Azcapotzalco y Miguel Hidalgo del Distrito Federal

2.1.1.2. Características.a) Superficie: 198 ha.b) Colindancias:

Al Norte: con el Río de los Remedios.

Al Sur: con la Avenida Río San Joaquín y la Avenida Ingenieros Militares.

Al Oeste: con el Periférico Boulevard Manuel Ávila Camacho.

Al Este: con la Colonia Ahuizotla.

.

Figura No. 5: Zona de Estudio.





c) Estado Actual.

Como se menciono anteriormente la contracción de la planta industrial favoreció elabandono y subutilización de la zona, actualmente se puede observar en la zona lassiguientes condiciones:

Tendencia al decrecimiento de la actividad industrial. Planta industrial obsoleta en equipos e instalaciones.

Predominancia de las actividades relacionadas con el sector terciario.

Gráfica No. 1: Planta Industrial Instalada en el Municipio de Naucalpan.

d) Uso de Suelo Actual.

Autorizado: Industria grande no contaminante.

Equipamiento: Escuela de transmisiones de la Secretaría de la Defensa Nacional.

No Autorizado: habitacional y de oficinas.

Viviendas: 27 unidades.

Población: 203 habitantes.

1.8

1.9

2

2.1

2.2

1999 2004 2009

U n i d a d e s ( m

i l e s )

Industrias Instaladas en Naucalpan





Figura No. 7: Zona de Influencia Indirecta.

Figura No. 8: Zona de Influencia Directa.





2.1.3. Ámbito General del Proyecto.

2.1.3.1. Marco Jurídico en Materia de Vivienda.47

Marco constitucional:Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.

Leyes relativas:

Ley Federal de Vivienda.

Ley General de Desarrollo Social.

Ley General de Asentamientos Humanos.

Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado.

Ley del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores.

Ley del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores delEstado.

Ley Orgánica de Sociedad Hipotecaria Federal.

Dependencias Encargadas de las Acciones de Vivienda.

Secretaría de Desarrollo Social (SEDESOL)

Comisión Nacional de Fomento a la Vivienda (CONAFOVI)

Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT)

Fondo de Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de losTrabajadores del Estado (FOVISSSTE)

Fideicomiso Fondo Nacional de Habitaciones Populares (FONHAPO)

Sociedad Hipotecaria Federal, S. N. C. (SHF)

Fondo de Operación y Financiamiento Bancario a la Vivienda (FOVI)

Sociedades Financieras de Objeto Limitado (SOFOLES)

Organismos Estatales de Vivienda (OREVIS)

Organismos Nacionales de Vivienda (ONAVIS)

47 Fuente: http://archivos.diputados.gob.mx/Centros_Estudio/Cesop/Comisiones/2_vivienda.htm

http://www.sedesol.gob.mx/transparencia/normatividad/transparencia/Constitucion.pdf

http://www.diputados.gob.mx/comisiones59legislatura/vivienda/docts/leyes/Ley%20Federal%20de%20Vivienda.pdf

http://www.diputados.gob.mx/comisiones59legislatura/vivienda/docts/leyes/LGDS.pdf

http://www.diputados.gob.mx/comisiones59legislatura/vivienda/docts/leyes/LGAH.pdf

http://www.diputados.gob.mx/comisiones59legislatura/vivienda/docts/leyes/transparencia_credito_garantizado.pdf

http://www.diputados.gob.mx/comisiones59legislatura/vivienda/docts/leyes/Ley%20Infonavit.pdf

http://www.diputados.gob.mx/comisiones59legislatura/vivienda/docts/leyes/Ley%20ISSSTE.pdf


http://www.diputados.gob.mx/comisiones59legislatura/vivienda/docts/leyes/Ley%20Hipotecaria.pdf

http://www.sedesol.gob.mx/index/main.php

http://www.conafovi.gob.mx/

http://www.infonavit.gob.mx/

http://www.fovissste.gob.mx/wb2/


http://www.fonhapo.gob.mx/

http://www.shf.gob.mx/

http://www.fovissste.gob.mx/wb2/Fovissste/Fovi_Convocatoria

http://www.fovissste.gob.mx/wb2/Fovissste/Fovi_Directorio_de_SOFOLES

http://www.shf.gob.mx/reaseguros/Info_OREVIS_Estado.html

http://www.conafovi.gob.mx/como%20hacemos/inf%20financiera/Condiciones.htm

http://www.conafovi.gob.mx/como%20hacemos/inf%20financiera/Condiciones.htm

http://www.shf.gob.mx/reaseguros/Info_OREVIS_Estado.html

http://www.fovissste.gob.mx/wb2/Fovissste/Fovi_Directorio_de_SOFOLES

http://www.fovissste.gob.mx/wb2/Fovissste/Fovi_Convocatoria

http://www.shf.gob.mx/

http://www.fonhapo.gob.mx/



http://www.infonavit.gob.mx/

http://www.conafovi.gob.mx/

http://www.sedesol.gob.mx/index/main.php

http://www.diputados.gob.mx/comisiones59legislatura/vivienda/docts/leyes/Ley%20Hipotecaria.pdf



http://www.diputados.gob.mx/comisiones59legislatura/vivienda/docts/leyes/Ley%20Infonavit.pdf

http://www.diputados.gob.mx/comisiones59legislatura/vivienda/docts/leyes/transparencia_credito_garantizado.pdf

http://www.diputados.gob.mx/comisiones59legislatura/vivienda/docts/leyes/LGAH.pdf

http://www.diputados.gob.mx/comisiones59legislatura/vivienda/docts/leyes/LGDS.pdf

http://www.diputados.gob.mx/comisiones59legislatura/vivienda/docts/leyes/Ley%20Federal%20de%20Vivienda.pdf

http://www.sedesol.gob.mx/transparencia/normatividad/transparencia/Constitucion.pdf





A partir de los años la políticas en materia de vivienda se modifican por parte delGobierno Federal; el Estado pasa de constructor a las actividades de promoción y

financiamiento habitacional. A partir del período presidencial 2006-2012 es la SEDESOLa través de la CONAFOVI, las entidades responsables del sector vivienda.

1965

•Ante la demanda de vivienda y los diferente programas, se crea el Fondo deOPeración y Descuento Bancario a la Vivienda (FOVI) y el Fondo de Garantía yApoyo a los Créditos para la Viienda (FOGA); y se trata de agrupar las diferentesacciones en materia de vivienda a través del "Programa Fianciero de Vivienda

del GObierno Federal"

1972

•Se crea el Instituto el Fondo Nacional Para la VIvienda, el Fondo Nacional Para laVivienda de los Trabajadores ( INFONAVIT) y el Fondo de Vivienda del Instituto deSeguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE ),modificación del Artículo 123, para establecer un fondo de financiamiento para laconstrucción de vivienda.

1976•Se promulga la Ley General de Asentamientos Humanos (LGAH)

1983•Se modifica la Constitución Politica para establecer en su artículo 4o. elderecho constitucional a una "vivienda digna"





2.1.3.3. Ámbito Político.

En materia política a nivel nacional y local se han experimentado algunos cambios queimpactaran directamente en esta propuesta.

A finales de este mismo año (diciembre de 2012), se llevará a cabo el cambio depoderes, el regreso del el Partido Revolucionario Institucional (PRI), después de 12 añosde ser gobernado por el Partido Acción Nacional (PAN), abre una pausa de expectativasen el país.

A nivel estatal el año pasado (2011) se realizó el cambio de la administración local,garantizando una línea de continuada en políticas y programas de gobierno.

Y el cambio de la administración municipal de Naucalpan, esta próximos a realizarse, seprevé continuidad en las políticas públicas, dado que el mismo partido (PRI) continuaráadministrando el Ayuntamiento.

2.1.4. Infraestructura Existente.

2.1.4.1. Infraestructura Vial.

Figura No. 9: Movilidad Regional de la Zona de Estudio.





Principales Nodos Viales Conflictivos.

Transporte Público.





2.1.4.2. Equipamiento.

Educativo y Comercial.

Equipamiento Cultural y de Administración Pública.





2.1.4.3. Infraestructura.

Agua Potable.





Gasoducto PEMEX.

Gasoducto (Gas Natural).





Energía Eléctrica (Alta Tensión)

2.1.4.4. Resumen de la Problemática Urbana de la Zona de Estudio.

Un plan parcial de desarrollo urbano que define a la zona como industrial, noobstante existe la presencia de asentamientos habitacionales y de oficinas.

Deterioro de la infraestructura urbana. Excelente ubicación, con importante cercanía a los más importantes sitios urbanos

de la ZMVM.

La zona en estudio está muy bien comunicada y existen muchas facilidades deacceso regionales y locales.

Traza urbana ineficiente, favorecedora de serios problemas viales.

Transporte público con organización precaria y descoordinado; con parque vehicularantiguo y obsoleto; con un importante centro de transferencia que brinda servicio amás de cuatro millones de personas diariamente, que cuenta con tres rutas

intermetropolitanas, doce locales, dos rutas regionales y una de transporte federal. La zona enfrenta serios problemas de contaminación por aire debido a fuentes

móviles y fijas; por ruido; de cuerpos de agua debido al vertido de sustanciascontaminantes al Río de los Remedios sin tratamiento alguno y visual debido a lacantidad de publicada sin normativa aparente.





Zona urbana bien consolidada, pero con obsolescencia en sus infraestructurasbásicas debido a su antigüedad.

La zona en estudio cuenta con una buena distribución de equipamiento para la salud,comercial y escolar; faltando equipamiento para la cultura y la recreación.

2.1.5. Normatividad y Reglamentos Aplicables.La normatividad actual del uso de suelo se representa gráficamente en la gráficasiguiente:

Como se puede constatar con lo explicado anteriormente se trata de una zona quepermite los usos de suelo siguientes:

Industria grande no contaminante, en lote promedio de 5,000 m2.; área libre del 30% y 2

niveles de altura.Habitacional en zonas colindantes, en lote promedio de 120 m2; área libre de 40% y 3niveles de altura.

Corredores Urbanos 500B de muy alta densidad, en lote promedio de 1.200 m2; árealibre de 60% y 15 niveles de altura.





Corredores Urbanos 300A de alta densidad, en lote promedio de 180 a 900 m2; árealibre del 40 al 60% y 3 a 5 niveles de altura.

Corredores Urbanos 200A de mediana densidad, en lote promedio de 120 m2; área libredel 40% y 3 niveles de altura.

Corredores Urbanos 125A de baja densidad, en lote promedio de 125 m2

; área libre del30% y 3 niveles de altura.

Pese al cambio de administración el Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Naucalpande Juárez, continúa vigente.

2.2. Análisis de Mercado.

2.2.1. Población Objetivo.

Los indicadores económico-financieros del país, tales como tipo de cambio peso/dólar,bajas tasas de créditos hipotecarios (algunos bancos están ofreciendo tasas del ordendel 9% anual), deducción de intereses hipotecarios, un buen número de reservasnacionales, inflación menor al 5%, brindan las condiciones económico-sociales del paísdan la certeza necesaria al adquiriente para la obtención de un crédito hipotecario.

Para que pueda conformase un mercado es necesario que se conjunten tres factores: a)necesidad de vivienda, deseo de vivienda y capacidad de compra, de tal forma que porel momento las condiciones son muy favorables para un desarrollo inmobiliario. 48

La demanda de vivienda nueva terminada 2006-2012, se puede apreciar en las tablassiguientes: en la primera de ellas se muestra la demanda de vivienda nueva terminada yen la segunda se muestran los resultados de la demanda económica requerida49

48 Fuente: Soria, Guillermo; Notas de Asignatura, Otoño 2012.

49 Ibíd.





Tabla No. 3: Demanda de Vivienda Nueva Terminada.

Tabla No. 4: Demanda de Vivienda Económica





En esta gráfica se puede observar la proyección y demanda del mercado habitacionalque nos muestra una cifra cercana a las 700,000 unidades para el año 2020, del análisisde dicho gráfico podemos concluir que la mayor demanda se centra en la vivienda detipo económico (amarillo), seguida por la habitación de tipo media (rojo) y las categoríassocial (verde), residencial (azul) y residencial plus (rosa) mantienen una tendencia más omenos constante.

Gráfica No. 2: Proyección de Vivienda año 2020.50

El municipio de Naucalpan a presentado en los últimos años una tasa de crecimientonegativo, la tendencia del crecimiento poblacional es a mantenerse, motivo por el cualconsidero que la población objetivo deberá provenir además del propio municipio, deotros centros de población próximos, Tlalnepantla, Ecatepec en el Estado de México y

Azcapotzalco y Miguel Hidalgo en el Distrito Federal.

50 Fuente: Softec.





2.2.2. Oferta Existente.

Localización Promotor m2No.

Deptos Niv. Recamaras BañosCocina

Int.Cajones Est. Elev. Precio Preci

CampoEncantadoNo.152, Col.AmpliaciónPetrolera. Trovit 73 50 5 2 1 Si 1 No $800,000 $1

Calz. MéxicoTacuba, Col.Argentina.

Espacio yTerrenos 73 40 4 2 1 Si 1 No $830,000 $1

Calz. MéxicoTacubaNo.1501, Col.Argentina. Marhnos 70 40 4 2 1 Si 1 SI $1,526,000 $2

LagoCaneguínNo.182, Col.AntiguaArgentina.

PromotoresResidenciales 46 ND 0 2 1 Si 1 SI $650,200 $1

Av. 16 deSeptiembre,Naucalpan Trovit 86 ND 6 3 2 Si 2 No $900,000 $1

Media 70 2 1 1 $941,240 $13,

Dado que la zona está considerada industrial y la poca oferta de vivienda que existe enla zona se encuentra ocupada, se tomo como referencia la oferta inmobiliaria de lascolonias cercanas a nuestra zona de estudio: Col. Petrolera en Miguel Hidalgo, Colonias

Antigua Argentina y un desarrollo localizado en el centro de Naucalpan, este último noes nuevo, de dicho estudio observar la información promedio de la zona:

Precio por metro cuadrado es de $13,746 pesos

Precio promedio de venta de $ 941,240;

Superficie de 70 m2.





2 recamaras.

1 baño.

Cocina integral.

1 cajón de estacionamiento.

Sin elevador.2.3. Propuesta del Proyecto.

2.3.1. Propuesta General del Conjunto Urbano.

Como se indica en la figura anterior, se proponen tres zonas de vivienda, este ejerciciose concentrará en el análisis de vivienda media.

2.3.2. Proyecto Arquitectónico.Las plantas y cortes se encuentran en el Anexo No.1





2.3.3. Propuestas de Sustentabilidad. A la fecha en México aún no existen normas para establecer las bases de una política deviviendas sustentables, sin embargo la Comisión Nacional de la Vivienda hainstrumentado el Programa Piloto de Vivienda Sustentable (PPVS) que pretendefomentar el uso de ecotenologías en la construcción de nuevas viviendas y realizar unaevaluación que permita definir criterios técnicos. En el caso del presente trabajo seproponen el uso e implantación de las siguientes acciones:

Focos ahorradores.

Pintura antirreflejante, para ayudar a reducir la temperatura de las zonas donde laapliques.

Impermeabilizantes, uso de impermeabilizantes con aislante térmico.

Inodoros de dos pasos, permiten el ahorro de agua por medio de un sistema que

usa 3 litros para descargas líquidas y 6 para sólidas. Llaves ahorradoras.

Regadera con obturador, tiene una cabeza giratoria que permite el ahorro deagua durante el enjabonado y un flujo de agua de 9 litros por minuto.

Calentador de agua solar o hibrido (agua-gas), permitirá disminuir el consumo degas.

Separación de tuberías de drenaje (aguas grises, negras y pluvial)

Captación de agua pluvial.

Calentadores solares.52

Cilindro exterior del tanque de agua de acero inoxidable. Tanque interno de agua,acero inoxidable de 0.5 mm. Material aislante: Poliuretano de alta densidad de 5cm. de espesor, inyectado a alta presión y tratamiento de temperatura. Estructuradel tanque acero galvanizado moldeado a presión. Posee tratamiento deresistencia a la corrosión y con bloqueo a los rayos UV Microcomputador queindica temperatura y cantidad de agua.

Este tipo de calentadores son un complemento para que el agua llegue alcalentador con una temperatura mayor y el tiempo de calentamiento sea menor

con un menor consumo de gas.

52 Fuente: (Aquamarket, 2012)





Tratamiento de aguas grises domestico.53

La depuración por oxidación total.

Mediante el principio de depuración mediante lodos activos y oxidación total, en elque se genera una masa activada de microorganismos capaz de estabilizar el

agua residual mediante la intervención del oxígeno del aire.

En la práctica este proceso supone que el agua gris procedente de duchas,bañeras y lavabos, se agite mediante la acción del aire inyectado en el equipo, demanera que la materia orgánica se mantenga en suspensión y en contactopermanente con el oxígeno del aire. Las bacterias - presentes de forma natural enel agua - descomponen esta materia orgánica con la ayuda del oxígeno. Acontinuación, la materia degradada sedimenta por su propio peso y es separadaen dos porciones; una parte se recircula para mantener una población bacterianaadecuada y otra parte sobrante se evacúa hacia el desagüe.

Finalmente, se aplica sobre el agua tratada un tratamiento de desinfección conrayos ultravioleta con el fin de eliminar las bacterias todavía presentes.

Adicionalmente, este tratamiento puede completarse con una desinfecciónmediante dosificación de cloro.

Etapas del tratamiento

Etapa 1: Filtrado y primer tratamiento biológico

El agua gris se agita mediante la acción del aire inyectado en el equipo, demanera que la materia orgánica se mantiene en suspensión y en contactopermanente con el oxígeno del aire. Las bacterias - presentes de forma natural en

el agua - descomponen esta materia orgánica con la ayuda del oxígeno.

Etapa 2: Segundo tratamiento biológico y clarificación

53 Fuente: (Greywaternet, 2012)





Continúa el tratamiento, la materia degradada sedimenta por su propio peso y esseparada en dos porciones; una parte se recircula para mantener una poblaciónbacteriana adecuada y otra parte sobrante se evacúa hacia el desagüe.

Etapa 3: Desinfección y servicio

Se aplica sobre el agua tratada un tratamiento de desinfección con rayosultravioleta con el fin de eliminar las bacterias todavía presentes.





Análisis Financier





Publicidad.

Colocar impactos publicitarios en:

Radio: Noticiarios, programas hablados y segmentos inmobiliarios.

Televisión: Canales con cobertura metropolitana (4,7 y 9)

Internet: Pagina web con recorridos virtuales y ligas al sitio, colocadas enbuscadores (Internet Explorer, Google, Mozilla, Hotmail, etc.)

Diarios: Reforma y El Universal, Gráfico y El Metro.

Revistas: Especializadas y de espectáculos.

Vía Pública: Caseta de ventas, Vallas de publicidad, banderines y gallardetes enzona aledañas, folletos.

Sistemas de transporte: Vallas publicitarias en el metro y publicidad en camiones.

Perfil del Cliente.

Dada la magnitud del proyecto está contemplado desarrollar diferente tipo devivienda, en la tabla siguiente se relaciona la vivienda y el perfil del consumidor.

Tipo deVivienda

Rango dePrecio

IngresoMensual

Edad Actividad Laboral

Social $88,000-

$220,000

$8,000 25 a 59

años.

Secretaria, contador,

taxista, trabajadorfabril.

Económica $220,000-$420,000

$20,000 25 a 59años.

Administrativos,recién graduado,empleado bancario.

Media $420,000-$1,100,000

$50,000 25 a 59años.

Gerencias,comerciantes,mandos medios.

Residencial $1,100,000-$2,400,000

$100,000 25 a 59años.

Director, altoejecutivo, empresariomediano y grande.





Precios Estimados Por Unidad y Tipo de Vivienda.

Tipo de Vivienda Precio Estimado Por Unidad

Social $ 600,000.00

Económica $ 900,000.00Media $ 1,300,000.00

Residencial $ 1,9000,000.00

3.1.3. Precios del Proyecto (Edificio Tipo).

Precio de venta por departamento:

Nivel Depto. Superficie Recamaras Precio Precio Venta

m2. m2

PB 101 54 2 $ 13,746 $ 742,284

PB 102 60 2 $ 13,746 $ 824,760

1 201 54 2 $ 13,746 $ 742,284

1 202 60 2 $ 13,746 $ 824,760

1 203 57 2 $ 13,746 $ 783,522

1 204 52 2 $ 13,746 $ 714,792

2 301 54 2 $ 13,746 $ 742,284

2 302 60 2 $ 13,746 $ 824,760

2 303 57 2 $ 13,746 $ 783,522

2 304 52 2 $ 13,746 $ 714,792

3 401 54 2 $ 13,746 $ 742,284

3 402 60 2 $ 13,746 $ 824,760

3 403 57 2 $ 13,746 $ 783,522

3 404 52 2 $ 13,746 $ 714,792

4 501 82 2 $ 13,746 $ 1,127,172

4 502 57 2 $ 13,746 $ 783,522

4 503 52 2 $ 13,746 $ 714,792

Estaciona-mientos

$ 300,000

Total $13,688,604.00





Implementación e Impacto del ProyecUrban





4. Implementación e Impacto del Proyecto Urbano.

El seguimiento de la planeación estrategia para la realización de los proyectos requierede instrumentos que permitan la gestión, la administración, la canalización de recursos al

gobierno local y de estímulos económicos a particulares para la realización de lasacciones.

Los Objetivos de la Planeación estratégica Existen como antecedentes, instrumentos decarácter federal y estatal que establecen los lineamientos generales para la regulacióndel suelo, la coordinación de los diversos niveles de gobierno y la protección delequilibrio ecológico.

4.1. Programa de Ejecución del Proyecto.

El modelo organizativo expresa la fórmula para gestionar el proceso de planificación ylograr la unión de voluntades, de la que depende el éxito del plan. Los objetivos quedebe perseguir el modelo organizativo de un Plan estratégico son los siguientes:

Gestionar de forma ágil y eficaz el proceso de planificación estratégica.

Involucra a todos los agentes públicos y privados, cuyos recursos y acciones seannecesarios para el éxito del plan.

Facilitar la unión de voluntades e intereses para alcanzar el proyecto de futuro

para la ciudad. Dotar de flexibilidad al plan para que sea un instrumento vivo que responda a los

cambios del entorno.

Asegurar la participación ciudadana de forma eficaz y articulada.

Son tres los requisitos organizativos en la planificación estratégica:

i) Participación mixta de los sectores público y privado.ii) Participación de diversos niveles gubernamentales.

iii) Dualidad técnico-política.





Figura No. 11: Esquema de Actores Involucrados en el Proyecto.57

4.2. Operación del Proyecto.

Se propone una estructura organizativa para llevar a cabo la realización de losproyectos, la cual será la encargada de la coordinación necesaria entre los diferentesactores para conseguir el objetivo del plan.

Figura No. 12: Órgano AdministrativoEncargado de la Realización delProyecto.

57 (Soria G. M., 2012)

Consejo delPlan

Grupo deTrabajo

Grupo deTrabajo

Grupo deTrabajo

SecretaríaTécnica





Cronograma.

Concepto CLAVE ACTIVIDADES INICIO DURACIÓN TÉRMINOso de Suelo US01 Modificación PMDU Naucalpan 01/03/2013 365 01/03/20

US02 Concertación con Organizaciones y Vecinos 01/03/2013 90 30/05/20

US03Creación del Fideicomiso del CHC

01/03/2013 180 28/08/20ivienda VIV01 Elaboración Proyecto Ejecutivo 01/03/2013 120 29/06/20VIV02 Concertación con vecinos. 01/03/2013 90 30/05/20

VIV03 Formalización del nuevo régimen de propiedad 01/03/2013 180 28/08/20

VIV04 Obtención de Crédito 02/03/2013 90 31/05/20

VIV05 Reubicación de Vecinos 29/08/2013 360 24/08/20

VIV06 Trabajos de Construcción 29/08/2013 360 24/08/20

Figura No. 13: Cronograma del Proyecto de Construcción de Vivienda Media.

4.3. Impacto del Proyecto.

La ciudad es un ecosistema artificial creado por el hombre y adaptado como centro deactividades políticas, sociales y económicas; este ecosistema urbano es un conjunto deorganismos (biocenosis) ocupantes de un espacio (Biotopo) sometida a la acción de unaserie de factores (clima, contaminación del suelo, etc,), se caracteriza por un bajo nivel

365

90

180

120

90

180

90

360

360

04/06/2012 21/12/2012 09/07/2013 25/01/2014 13/08/2014 01/03/2015 17/09/2015

US01US02

US03

VIV01

VIV02

VIV03

VIV04

VIV05

VIV06





En materia social el proyecto contempla las acciones siguientes:

Generación de espacios verdes.

Creación de centros de barrio.

Mejorar la calidad de vida.

En materia económica se plantean las acciones siguientes: Generación de empleos durante la etapa de construcción y posteriormente en el

área de industria no contaminante.

Activar la economía local.

Cambios en la actividad económica.

Incremento de servicios e infraestructura.

4.3.3. Impacto Ambiental.

Cualquier alteración de las propiedades físicas, químicas y biológicas del medioambiente, causada por cualquier forma de materia o energía resultante de actividadeshumanas que directa o indirectamente afecten: aire, cuerpos de agua, suelo, flora yfauna, paisaje o a la salud o bienestar de la sociedad es considerado un impactoambiental.60

De esta forma la propuesta de Plan Maestro de Naucalpan tendrá un impacto positivo enla región, la instalación de industria no contaminante, la creación de áreas verdes, larehabilitación del Río de los Remedios, la construcción de ciclopistas son acciones quecontribuirán de manera notable a mejorar el microclima del área de estudio; sinembargo, será necesario llevar a cabo las acciones siguientes:

Elaborar un análisis detallado de riesgo (probabilidad de accidentes porexplosión, incendio, fuga o derrame de materiales peligrosos).

Programa de Protección Civil.

Estudios de edafología, geología, hidrología y de vegetación y fauna.

Auditorías ambientales, para la obtención de la certificación de Industria Limpia(PROFEPA)

Mejorar la legislación ambiental en vigor.

Considerar el medio ambiente en las decisiones relativas al ordenamiento ygestión del territorio.

Control de emisiones atmosféricas.

Incorporación de sistemas de ahorro y eficiencia energética.

60 (Meléndez García, Primavera 2012)





Instrumentación de energías alternativas.

Recolección de agua pluvial para su reuso.





Bibliografía.

Aquamarket. (octubre de 2012). Aquamarket . Obtenido de

http://www.aguamarket.com/productos/productos.asp?producto=23166&nombreproducto=calentador+

solar+de+300+lt+para+alta+presion+Arce, C., De Ferrari, F., & Pardo, K. (2004). Plan de Renovación Urbana en Docklands Proyecto: Canary

Wharf. Chile: Creative Commons Atribución-NoComercial-SinDerivadas 2.0.

Aréchiga Córdova, E. (2012). Estudios de Historio Cultural. Recuperado el Octubre de 2012, de Estudios de

Historio Cultural: http://www.historiacultural.net/hist_rev_arechiga.htm

Ayuntamiento de Barcelona. (2012). Qué es Barcelona? Recuperado el 20 de Octubre de 2012, de

http://www.22barcelona.com/

Castro García, L. (agosto de 2012). Trabajo de Campo.

CONAVI Comisión Nacional de Vivienda. (2010). Guía Para la Redensificación Habitacional en la Ciudad

Interior. México: SEDESOL.

Constitución Política de los Estados Unidos Méxicanos. (1917, última reforma 24-08-09). Constitución

Pólítica de los Estados Unidos Mexicanos. México, D.F.: Cámara de Diputados del H. Congreso de la Unión.

Greywaternet. (Octubre de 2012). Greywaternet . Obtenido de

http://www.greywaternet.com/tratamiento-aguas-grises.html

H. Ayuntamiento de Naucalpan de Juárez. (2006). Plan Municipal de Desarrollo Urbano de Naucalpan de

Juárez 2006 - 2009. Naucalpan: H. Ayuntamiento de Naucalpan de Juárez.

Instituto de Promoción Productiva. (noviembre de 2012). Ministerio de la Producción, Gobierno de la

Pampa. Obtenido de

http://www.ipplapampa.gov.ar/index.php?option=com_content&task=view&id=16&Itemid=24

International Living Building Institute. (2010). Living Building Challenge 2.0. Seattle: ILBI.

London Docklands Urban Development. (2012). LDDC History Pages. Recuperado el octubre de 2012, de

http://www.lddc-history.org.uk/lddcachieve/index.html

Meléndez García, S. J. (Primavera 2012). MPDU Asignatura Ecología Urbana II. México: Notas de Clase.

Meneses, P., Figueroa, P., Silva, C., & Sohrens, R. (2004). Proyecto Urbano Puerto Madero / Ciudad de

Buenos Aires. Chile: Creative Commons Atribución-NoComercial-SinDerivadas 2.0.

Parque Fundidora Monterrey. (2012). Parque Fundidora Monterrey . Obtenido de

http://www.parquefundidora.org/Pérez Torres, D. M. (2012). Marco Jurídico III. México: Notas de Clase.

Programa Universitario de Estudios Sobre la Ciudad. (2005). 20 Años Después Los Sismos de 1985. México:

UNAM - PUEC.





SECTUR Secretaría de Turismo; Fondo Mixto de Promoción Turística.GDF. (2005). Nuevo Rostro de la

Ciudad. Paseo de la Reforma-Centro Histórico. México, D.F.: Cemex México, S.A. de C.V.

SEDECO Secretaría de Desarrollo Económico, GDF. (2012). Sistema de Información Integral . Obtenido de

http://www.sinfin.df.gob.mx/

SEDUVI Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, GDF. (2006). Estudios de Impacto Urbano y deImpacto Urbano-Ambiental. México: SEDUVI.

SEDUVI Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda, GDF. (2008). Glosario de Terminos en Materia de

Desarrollo Urbano Sustentable. México: SEDUVI.

SEMARNAT Secretaría del Medio Ambiente y Recursos Naturales. (2012). Parque Bicentenario. Obtenido

de http://www.parquebicentenario.gob.mx/index.html

Simancas Yovane, K. (2003). Reacondicionamiento bioclimático de viviendas de segunda residencia en

clima mediterráneo. Barcelona: Uiversitat Politècnica de Catalunya. Departament de Construccions

Arquitectòniques I.

Smart Growth Network & Internacional City/County Management . Getting to Smart Growth: 100 Policies for Implementation. Environmental Protection Agency.

Soria, G. M. (2012). Propuesta de Reciclamiento Urbano, Notas de Asignatura. México: Material de

Asignatura.

Soria, G. M. (2007). Una Alternativa Para la Ciudad y el Desarrollo Inmobiliario. Iconos , 24-26.

Tamayo Flores, R. (2000). Las Politicas de Desarrollo Industrial Regional y sus Nexos Teóricos:

Desconcetración, laissez-faire e iniciativas locales en México. México: CIDE.

Tanaka Murakami, I. M. (2010). Evaluación de Un Proyecto de Desarrollo Inmobiliario, Consistente en

Edificio de Departamentos de Tipo Medio en D.F. Empleando Metodología de Plan de Negocios. México:

Universidad Iberoamericana.

Thierry A., D. J. (2012). Planeación Estratégica de Ciudades. México: Notas de Clase.

Wright, N. (1999). Ecología y Desarrollo Sostenible. México: Prentice Hall.





Plantas y fachadas fueron tomadas del proyecto de edificio de departamentos“Residencial Vertiz 97”, localizado en la calle de Dr. Vertiz No.97, Colonia Doctores,Delegación Cuauhtémoc. (Tanaka Murakami, 2010)

.

Planta Sótano N.P.T. -2.80





Planta Baja N.P.T.+0.15





Planta Pent-House N.P.T. +10.60





Corte Longitudinal




Fachadas