vicio rehibiditorio tribunal de arbitramento

Tribunal de Arbitramento, LA CONVOCANTE – LA CONVOCADA ______________________

TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO

LA CONVOCANTE

CONTRA

LA CONVOCADA

Medellín, Octubre treinta (30) de dos mil seis (2006).

En la ciudad y fecha indicadas, siendo las 2.30 p.m. atendiendo lo dispuesto en el

auto del 19 de Octubre del 2006 , con la asistencia de los árbitros, doctores JUAN

FERNANDO CORDOBA OCHOA, DIDIER VELEZ MADRID y GUILLERMO ZEA

FERNANDEZ y del secretario, abogado LUIS FERNANDO MUÑOZ OCHOA, se

constituye en audiencia el Tribunal de Arbitramento integrado para dirimir, en

derecho, las controversias planteadas por la sociedad LA CONVOCANTE, parte

convocante, contra la sociedad denominada LA CONVOCADA , parte convocada.

Encontrándose evacuadas en su integridad las actuaciones procesales prescritas

por el Decreto 2279 de 1989, la Ley 23 de 1991, el Decreto 1818 de 1998 y la Ley

446 de 1998, se procede por este Tribunal de Arbitramento a proferir, de forma

unánime, el Laudo que pone fin al presente proceso.

LAUDO ARBITRAL

I. ASPECTOS GENERALES DEL TRÁMITE ARBITRAL –

ANTECEDENTES.

I.1. Con fecha del 13 de junio de 2005, en la ciudad de Barranquilla, la sociedad

LA CONVOCANTE y la sociedad LA CONVOCADA , perfeccionaron el contrato

de compraventa mediante el cual la primera adquirió la propiedad del bien

inmueble ubicado en la Calle 30 No 13-249 del municipio de Soledad –

Atlántico.

I.2. En la Cláusula novena del contrato de compraventa referido en el anterior

numeral 1.1. se estipuló: “Salvo la cláusula penal establecida en la cláusula

décima del presente contrato, las diferencias entre las partes en el

desarrollo, interpretación o terminación de este contrato o de aquel por

medio del cual en cumplimiento a este, se someterá al proceso mencionado

con intervención de un conciliador nombrado por la Cámara de Comercio de

Medellín. En caso de que las partes no concilien las controversias, deberán

someterse a la decisión de un Tribunal de Arbitramento. Al efecto se

designarán tres árbitros por la Cámara de Comercio de Medellín, los cuales

fallarán en derecho.”

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II. ASPECTOS FORMALES DEL TRÁMITE ARBITRAL.

II.1. INICIACIÓN DEL TRÁMITE ARBITRAL.

II.1.1. Solicitud de convocatoria.

El quince (15) de diciembre de dos mil cinco (2005), a través de apoderado

judicial idóneo, la sociedad LA CONVOCANTE presentó, ante el CENTRO DE

ARBITRAJE Y CONCILIACION DE LA CAMARA DE COMERCIO DE MEDELLIN PARA

ANTIOQUIA, la solicitud de integración de un TRIBUNAL DE ARBITRAMENTO para

dirimir sus diferencias contractuales con la sociedad LA CONVOCADA , surgidas

en virtud del contrato de compraventa de bien inmueble, con cláusula

compromisoria, suscrito entre las partes.

II.1.2. Nombramiento de Árbitros.

Atendiendo a la solicitud formulada, EL CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACION

DE LA CAMARA DE COMERCIO DE MEDELLIN PARA ANTIOQUIA, el veintidós (22) de

diciembre de dos mil cinco (2005), procedió con el sorteo para el nombramiento

de los árbitros, el cual recayó en la persona de los doctores JUAN FERNANDO

CORDOBA OCHOA, GUILLERMO ZEA FERNANDEZ y RAFAEL H. GAMBOA SERRANO.

Los dos primeros manifestaron su aceptación en sendas comunicaciones con

fechas, respectivamente, del veintitrés (23) y veintidós (22) de diciembre de dos

mil cinco (2005), no así el doctor RAFAEL H GAMBOA SERRANO quien se excusó

de aceptar el cargo por compromisos profesionales adquiridos con anterioridad,

circunstancia que generó el nombramiento, el veintisiete (27) de diciembre de

dos mil cinco (2005), de la doctora DIDIER VELEZ MADRID, quien comunicó la

aceptación de su cargo el treinta (30) de diciembre de dos mil cinco (2005).

II.2. INSTALACIÓN DEL TRIBUNAL.

II.2.1. Instalación del Tribunal y admisión de la demanda.

Aceptado el cargo por los árbitros, el CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACION DE

LA CAMARA DE COMERCIO DE MEDELLIN PARA ANTIOQUIA citó a estos últimos y a

las partes para la celebración de la audiencia de instalación, la que se efectuó el

seis (6) de febrero de dos mil seis (2006 ) y en la que adoptaron las siguientes

decisiones: i. Se declaró formalmente instalado el Tribunal para dirimir la

controversia; ii. Se nombró como Presidente del Tribunal al doctor JUAN

FERNANDO CORDOBA OCHOA; iii. Se nombró como Secretario del Tribunal al

abogado LUIS FERNANDO MUÑOZ OCHOA; iv. Se recibió formalmente la demanda

por parte del Tribunal; v. Se fijó como lugar de funcionamiento del Tribunal la

sede de la CENTRO DE ARBITRAJE Y CONCILIACION DE LA CAMARA DE COMERCIO

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DE MEDELLIN PARA ANTIOQUIA; y vi. Se ADMITIÓ la demanda, ordenándose su

traslado por el término legal correspondiente.

II.2.2. Notificación del auto admisorio de la demanda y contestación.

El seis (6) de febrero de dos mil seis (2006) se notificó personalmente el auto

admisorio de la demanda al apoderado judicial de la convocada LA CONVOCADA ,

la cual, dentro del término legal, descorrió el mencionado traslado contestando la

demanda. De las excepciones de mérito propuestas en la contestación de la

demanda se corrió el traslado respectivo a la parte convocante LA CONVOCANTE

II.2.3. Audiencia de Conciliación.

Con previa fijación de fecha y citación a las partes, el trece (13) de marzo de dos

mil seis (2006) a las 10:00 a. m. se inició la Audiencia de Conciliación sin

resultados positivos por la inasistencia excusada de la parte convocante LA

CONVOCANTE

II.2.4. Audiencia de fijación de honorarios y gastos.

Con previa fijación de fecha y citación a las partes, el trece (13) de marzo del dos

mil seis (2006) a las 11:00 a.m. se celebró la audiencia en la cual se decidió la

fijación de los honorarios de los árbitros, del secretario, de los gastos

administrativos y de los demás rubros propios del funcionamiento del Tribunal.

Cada una de las partes, dentro del término legal, consignó el monto de dinero

que le correspondía.

II.3. AUDIENCIAS DE TRÁMITE.

II.3.1. Primera audiencia de Trámite.

Con la asistencia del Tribunal en pleno y de los apoderados de cada una de las

partes, el cinco (5) de abril de dos mil seis (2006) se practicó la primera audiencia

de trámite, en la que se leyó la cláusula compromisoria, los hechos y las

pretensiones de la demanda y la contestación dada a la misma. Seguidamente el

Tribunal se declaró competente para conocer y decidir la controversia suscitada

entre las partes y procedió a decretar las pruebas.

II.3.2. Audiencias de instrucción.

El 2 de Junio del 2006 , se practico la inspección del inmueble objeto de la

controversia .

El 4 de Mayo y 31 de Mayo del 2006 , se practicaron los Interrogatorios de Parte,

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solventados por los representantes legales de de LA CONVOCADA y LA

CONVOCANTE respectivamente .

El 4 de Mayo del 2006 se practicó el Testimonio de la Dra Ana Cristina Múnera

El 5 de Mayo del 2006 se practicaron los Testimonios de los señores de Ivet

Mansur , de Nicolás Sánchez .

El 31 de Mayo del 2006 se practicaron los Testimonios de los señores de José

Alveiro Beltran, Alberto Enrique Rivera Coronado ; Mariela Vergara Vergara,

Antonio Vergel García ; Jhon Jairo Ospina Rodríguez .

El 1 de Junio del 2006 se practicaron los Testimonios de los señores de José

Emiro Picon Insinares ; Gonzalo Fonseca , Diana Patricia Paternina.

El 26 de Julio del 2006 se practicaron los Testimonios de los señores de

Fernando León Montoya

El 3 de Agosto del 2006 , se rindió dictamen pericial técnico Estratigráfico de

carácter por la Dra Marta Morales .

El 8 de Agosto del 2006, se rindió dictamen pericial contable Gregorio Alfonso

Peñaranda N.

Se presentaron las aclaraciones y complementaciones del dictamen pericial de

Gregorio Alfonso Peñaranda N. en Agosto 30 del 2006 y el dictamen de la Dra

Marta Morales fue aclarado en Agosto 23 dentro del proceso.

II.3.3. Suspensión del Proceso.

Por solicitud expresa de las partes, obrante a folio 258 del expediente del

proceso, el Tribunal aceptó la suspensión del trámite arbitral durante treinta (30)

días contados a partir del dos (2) junio de dos mil seis (2006).

II.3.4. Audiencia de Alegatos Finales.

El 19 de Octubre del 2006 , los apoderados de las partes presentaron por escrito ,

con un resumen en forma verbal sus alegaciones .

III. ASPECTOS SUSTANCIALES DEL TRÁMITE ARBITRAL.

III.1. DEMANDA DE LA CONVOCANTE

III.1.1.III.1.1. Síntesis de los hechos de la Demanda de LA CONVOCANTE

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a. Las sociedades CONVOCADA y CONVOCANTE, celebraron un contrato de compraventa el día 13 de junio de 2005, por medio del cual la primera vendía a la segunda un lote de terreno ubicado en la Calle 30 No. 13-249 del Municipio de Soledad.

b. La minuta del contrato fue elaborada en su totalidad por la sociedad vendedora, LA CONVOCADA y la sociedad compradora se adhirió al mismo, por cuanto estaba de acuerdo con el valor propuesto, a saber, la suma de CUATROCIENTOS MILLONES DE PESOS ($ 400.000.000) y aceptó las demás cláusulas propuestas, incluyendo la del domicilio contractual y la cláusula arbitral.

c. El inmueble vendido cuenta con un área de 21.940.61 M2 y con matricula inmobiliaria No. 040-3472 de la Oficina de Registro de Barranquilla.

d. El inmueble fue ofrecido en venta mediante la sociedad ALIADOS INMOBILIARIOS, que se encargó de realizar la labor de intermediación y manejó toda la documentación pertinente para la firma del contrato. Esta negociación se inició en el mes de agosto de 2004, cuando la firma inmobiliaria le ofreció al señor RICARDO DÍAZ OTERO el inmueble por un valor de $15.000 por M2, es decir, un precio total de $ 329.000.000.

e. La negociación sobre el lote citado comenzó a concretarse el 7 de mayo de 2005, cuando el señor RICARDO DÍAZ OTERO, en su calidad de presidente de SODETRANS S.A. le formuló a la sociedad CONVOCADA. una oferta de compra a razón de $ 18.000 M2. La oferta fue aceptada por la sociedad ALIADOS INMOBILIARIOS el 17 de mayo de 2005. Adicionalmente el 18 de marzo de 2005 LA CONVOCADA , a través del señor FERNANDO LEÓN MONTOYA, informó al señor RICARDO DIAZ OTERO la aceptación de su mencionada oferta para la compra del bien inmueble en cuestión por la suma total de CUATROCIENTOS MILLONES DE PESOS ($ 400.000.000).

f. La sociedad SODETRANS S.A. por medio de comunicación fechada el 18 de mayo de 2005 dirigida a la firma ALIADOS INMOBILIARIOS manifestó su aceptación de la oferta, informando que la compradora del lote sería la sociedad CONVOCANTE.

g. El precio de venta fue pagado en su totalidad por la compradora CONVOCANTE.

h. El contrato de compraventa está contenido en la escritura No. 1310 del 13 de junio de 2005 de la Notaría Tercera de Barranquilla y registrada el día 23 de junio de 2005.

i. Ni en el contrato, ni en los documentos previos al mismo, ni de manera verbal, la sociedad LA CONVOCADA le manifestó a la sociedad LA CONVOCANTE que el inmueble vendido tuviera alguna característica especial que limitara su uso, y antes por el contrario, calló sobre una característica del terreno conocida por ésta, como era el hecho de que sobre el mismo existía o había existido un basurero, que por sus condiciones limita el uso a tal extremo, que no le hace posible al comprador iniciar las obras para las cuales compró, sin antes hacerle una serie de trabajos que por sí solos tienen un valor que excede el 50% del valor del lote comprado.

j. El inmueble objeto del contrato de compraventa fue entregado real y materialmente el día 17 de junio de 2005, según acta de entrega firmada por los señores Adolfo Bernal Garzón, en representación de LA CONVOCADA y Gonzalo Fonseca en representación de DIAZ CALDERON; en este acto también estuvieron presentes los señores José Albeiro Beltrán y John Jairo Ospina. En este documento tampoco se dejó constancia acerca de las condiciones del terreno.

k. La sociedad LA CONVOCANTE adquirió el inmueble para desarrollar sobre el mismo un contrato de suministro de servicios con la sociedad SODETRANS S.A., el cual se celebró el día 24 de junio; contrato por el cual LA CONVOCANTE se comprometió a prestarle una serie de servicios a la sociedad SODETRANS S.A. durante cinco (5) años, en las instalaciones que la primera construiría sobre el inmueble.

l. Por los servicios prestados en el contrato de suministro de servicios, la sociedad LA CONVOCANTE facturaría la suma de $600.000.000 de los cuales le quedaría una utilidad equivalente al 25%, vale decir, la suma de $ 120.000.000.

m. En comunicación fechada el día 26 de julio de 2005, LA CONVOCADA , a través del señor Nicolás Sánchez, de la División de Bienes Raíces, le remitió a la sociedad LA CONVOCANTEla factura cancelada del impuesto predial por el año 2005.

n. Una vez recibido el inmueble, la sociedad CONVOCANTE, en comunicación fechada el día 23 de junio de 2005, procedió a solicitarle a la Oficina de Planeación del Municipio de

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Soledad, el respectivo permiso para el uso del suelo y alineamiento del predio “El Sombrero”.

o. Como respuesta a la solicitud anterior fueron expedidos el certificado de alineamiento CA 254/2005, firmado por Miguel Páez Góngora, Secretario de Planeación y la certificación SPM 035/2005, firmada por el mismo funcionario el día 26 de julio de 2005, en la que certifica que el lote de terreno puede ser utilizado en el comercio grupo 1 y 2, en vivienda multifamiliar y en todas las mezclas de los comercios establecidos en el grupo 1. También certifica que es de uso compatible en industria grupo 3, 4 y 5.

p. De manera simultánea la sociedad CONVOCANTE delegó en el ingeniero Juan Pablo González la limpieza del lote, por cuanto el mismo se recibió enmontado, vale decir, lleno de maleza.

q. Al limpiarse el terreno, quedó a nivel del suelo, que el mismo había sido cubierto por una pequeña capa de tierra, que impedía ver el relleno de basuras acumuladas durante mucho tiempo. Con base en lo anterior, el ingeniero González recomendó a la sociedad compradora que contratara un estudio de suelos para que realizara un análisis del terreno, para saber si era apto para las obras civiles para las cuales había sido adquirido.

r. La sociedad CONVOCANTE autorizó al ingeniero González para que contratara la firma especializada en estudio de suelos.

s. El Ingeniero contrató a la firma CONSTRUSUELOS LTDA para que hiciera un estudio estratigráfico, el cual fue presentado y firmado por el gerente técnico, Ingeniero Antonio Vergel quien conceptúo: “Como dato característico se pudo establecer que en la parte central del lote se halló en subsuelo un relleno compuesto por basuras con profundidades variables que oscilan entre 0.30 m y 0.80 m, producto del depósito de varios años. A pesar que no se tiene con exactitud una zona definida, se estima que el relleno ocupa un área aproximada de 10.000 M2 ver ubicación de sondeos. A pesar de no conocerse la disposición futura del lote, se recomienda que todo el material de relleno encontrado en la subrasante sea removido y retirado hacia la zona de botadero ya que se encuentra altamente contaminado con el material del sitio y no podrá ser utilizado.

t. Ante esa situación y sin poder iniciar las obras, la sociedad LA CONVOCANTE el día 3 de agosto de 2005 le envío una comunicación a LA CONVOCADA en la que le solicitó que le reconociera $ 204.160.000; valor que incluía única y exclusivamente la extracción de las basuras.

u. La sociedad LA CONVOCADA le contestó mediante comunicación fechada el 5 de septiembre de 2005, en el sentido que no era responsable del pago de la suma solicitada.

v. Ante esa situación LA CONVOCANTE. procedió a aplicar la cláusula compromisoria y solicitó audiencia de conciliación, sin que se hubiera podido solucionar el problema.

III.1.2.III.1.2. Pretensiones de la Demanda de LA CONVOCANTE

Pretensiones Declarativas.

a. 3.1.1. Que se declare que entre las sociedades LA CONVOCADA y LA CONVOCANTE se celebró, el día 13 de junio de 2005, un contrato de compraventa sobre un inmueble ubicado en la calle 30 No. 13-249 del Municipio de Soledad, matricula No. 040-3472.

b. 3.1.2. Que se declare que el contrato a que se refiere la anterior pretensión, fue cumplido en su totalidad por la sociedad LA CONVOCANTE, por cuanto canceló la totalidad del precio estipulado en la suma de $ 400.000.000 y recibió de buena fe el inmueble objeto de la compraventa en el estado en que se lo entregó LA CONVOCADA

c. 3.1.3. Que se declare que el terreno comprado, por haber sido un basurero con anterioridad a la venta del mismo, pero descubierto por la compradora con posterioridad al contrato, presenta lo que la ley considera como un vicio redhibitorio u oculto, de acuerdo con los artículos 934, subsiguientes y/o complementarios del Código de Comercio y las normas pertinentes del Código Civil..

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d. 3.1.4. Que se declare que por las condiciones presentadas en el terreno vendido y por el tiempo que llevaba LA CONVOCADA (antes xxxx) de ser dueña del mismo, conocía o ha debido conocer que el terreno estaba siendo utilizado como basurero.

e. 3.1.5. Que se declare que la sociedad vendedora a pesar de que el terreno vendido presenta lo que la ley denomina un vicio redhibitorio, por ser un sitio donde se botaban o se habían botado basuras, lo que hace el lote impropio para su natural destinación por cuanto limita de manera ostensible su uso, no lo manifestó a la compradora, teniendo la obligación de hacerlo por cuanto lo conocía o debía conocerlo.

Pretensiones declarativas subsidiarias.

a. 3.2.1. Que se declare que entre las sociedades LA CONVOCADA y DIAZ CALDERON & CIA S. EN C. se celebró, el día 13 de junio de 2005, un contrato de compraventa sobre un inmueble ubicado en la calle 30 No. 13-249 del Municipio de Soledad, matricula No. 040-3472.

b. 3.2.2. Que se declare que el contrato a que se refiere la anterior pretensión, fue cumplido en su totalidad por la sociedad LA CONVOCANTE& CIA S. EN C, por cuanto canceló la totalidad del precio estipulado y recibió de buena fe el inmueble objeto de la compraventa en el estado en que se lo entregó LA CONVOCADA

c. 3.2.3. Que se declare que el terreno comprado, por haber sido un basurero con anterioridad a la venta del mismo, pero descubierto por la compradora con posterioridad al contrato, presenta lo que la ley considera como un vicio redhibitorio.

d. 3.2.4. Que se declare que la sociedad LA CONVOCADA en calidad de vendedora, en caso de que no hubiere tenido conocimiento del vicio redhibitorio, deberá sanear los efectos del mismo, tal como ordena la ley en los artículos 934 y siguientes.

Pretensiones de condena.

a. 3.3.1. Que, como consecuencia de las declaraciones derivadas de la pretensión 3.1.3., se condene a LA CONVOCADAa pagar a LA CONVOCANTE, la suma de $ 204.160.000 o la que fije el honorable Tribunal con base en el peritazo que se practique sobre dicho punto, equivalente al saneamiento del vicio oculto consistente en la rebaja del precio a justa tasación.

b. 3.3.2. Que, como consecuencia de las declaraciones derivadas de las pretensiones 3.1.4. y 3.1.5., se condene a LA CONVOCADA a pagar a LA CONVOCANTE, a título de indemnización por daño emergente la suma de $ 15.000.000 por concepto del estudio de suelos y por pago de honorarios profesionales de abogado por la audiencia de conciliación y gastos de viaje a la Ciudad de Medellín.

c. 3.3.3. Que, como consecuencia de las declaraciones derivadas de las pretensiones 3.1.4. y 3.1.5.,, se condene a LA CONVOCADA a pagar a LA CONVOCANTE& CIA S EN C, a título de indemnización por lucro cesante la suma que aparezca probada en el proceso, teniendo en cuanta lo que dejará de percibir por concepto de contrato de suministro de servicios celebrado con SODETRANS S.A.

d. 3.3.4. Que, como consecuencia de las declaraciones derivadas de las pretensiones 3.3.1., 3.3.2., y 3.3.3., se condene a LA CONVOCADA a pagar a LA CONVOCANTE la actualización de dichas sumas de dinero teniendo en cuenta la variación del índice de precios al consumidor certificada por el DANE.

e. 3.3.5. Que se condene a LA CONVOCADA al pago de las costas del proceso.

Pretensiones de condena subsidiarias.

a. 3.4.1. Que, como consecuencia de las declaraciones derivadas de la pretensión 3.2.3., se condene a LA CONVOCADAa pagar a LA CONVOCANTE, la suma de $ 204.160.000 o la que fije el honorable Tribunal con base en el peritazo que se practique sobre dicho punto, equivalente al saneamiento del vicio oculto consistente en la rebaja del precio a justa tasación.

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b. 3.4.2. Que como pretensión subsidiaria de la 3.2.3 y en relación con las sumas de dinero respecto de las cuales se imponga condena a cargo de LA CONVOCADA a favor de LA CONVOCANTE, se condene a LA CONVOCADA a reconocer a aquella la actualización de dichas cifras de dinero teniendo en cuenta la variación del índice de precios al consumidor certificada por el DANE.

c. 3.4.3.. Que se condene a LA CONVOCADA al pago de las costas del proceso.

III.2. CONTESTACIÓN DE LA CONVOCADA

III.2.1. Síntesis de la contestación a los hechos de la Demanda.

a. Al primero: Es cierto, pero aclaró que el inmueble era de propiedad de la sociedad xxx, que por la fusión por absorción quedó de LA CONVOCADA

b. Al segundo: No es cierto de la forma expuesta. Si bien es cierto que LA CONVOCADA elaboró la minuta de compraventa, la misma se puso de presente a la sociedad LA CONVOCANTE para sus comentarios y observaciones. Así las cosas, mal puede hablarse de un contrato en el cual la compradora se adhirió.

c. Al tercero: Es cierto. Sin embargo la venta se realizó como cuerpo cierto.

d. Al cuarto: No es cierto en la forma expuesta. Desde tiempo atrás LA CONVOCADA le solicitó a la comisionista IVETTE MANZUR la comercialización del inmueble y quien a su vez utilizó los servicios de la firma ALIADOS INMOBILIARIOS. Sin embargo el señor GONZALO FONSECA, empleado de LA CONVOCANTE, fue quien contactó a la comisionista. Así las cosas es mas que claro que LA CONVOCANTE conocía el inmueble.

e. Al quinto: Es cierto.

f. Al sexto: Es cierto.

g. Al séptimo: Es cierto.

h. Al octavo: Es cierto.

i. Al noveno: i. En armonía con los negocios inmobiliarios LA CONVOCADA no manifestó a LA CONVOCANTE la existencia de vicios ocultos. LA CONVOCADA no tenía ni debía tener conocimiento de ningún tipo de circunstancias que pudieran ser considerados como un vicio. ii. No es cierto que en el inmueble hubiere existido un basurero. Ni la sociedad XXX ni LA CONVOCADA utilizaron o permitieron el uso del bien para desechos o basuras. Ahora bien, no es cierto que la presencia de estos desechos hacen de la cosa impropia para su natural destinación y conlleven a la existencia de un defecto tal que tenga la calidad de VICIO REDHIBITORIO. El inmueble cumple con la destinación de parqueadero.

j. Al décimo: i LA CONVOCADA efectúo la entrega jurídica del inmueble al momento de la suscripción de la escritura, es decir, la sociedad LA CONVOCANTE declara haberlo recibido. Luego no es cierto que el inmueble haya sido entregado el 17 de junio de 2005. ii. No es cierto que LA CONVOCADA hubiera conocido, utilizado o permitiera su utilización para la disposición de desechos o basuras.

k. Al décimo primero. No me consta. En ningún momento el comprador manifestó de forma expresa la destinación que le iba a dar al inmueble adquirido, de acuerdo con lo manifestado por el comisionista era para un parqueadero.

l. Al décimo segundo: No me consta.

m. Al décimo tercero: Es cierto.

n. Al décimo cuarto: No me consta.

o. Al décimo quinto: No me consta los posibles usos del bien, pero si el uso es comercial es más que claro que el inmueble es apropiado para los fines expresados por el demandante.

p. Al décimo sexto: No me consta. El comprador conocía de tiempo atrás el bien que adquirió y debió hacer los estudios que cualquiera persona prudente debió realizar.

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q. Al décimo séptimo: No es cierto en la forma expuesta. En ningún momento en el lote ha existo o existió un relleno de basuras. El inmueble no se encuentra cubierto en su totalidad por basuras, sino en determinados sectores.

r. Al décimo octavo: No me consta.

s. Al décimo noveno: No me consta.

t. Al vigésimo: Es cierto que la convocante envió una solicitud a LA CONVOCADA que pretendía el pago de la suma de $ 200.000.000. Dicha solicitud fue respondida en sentido negativo.

u. Al vigésimo primero: Me atengo a lo expresado en el hecho anterior.

v. Al vigésimo segundo: No es cierto en la forma expuesta. En ningún momento ha habido intransigencia de parte de LA CONVOCADA . Simplemente LA CONVOCANTE pretende el pago de dinero en razón de una supuesta situación que no cumple con los requisitos para ser vicio redhibitorio.

w. Al vigésimo tercero: No es un hecho.

III.2.2. Síntesis de las excepciones de fondo propuestas por LA

CONVOCADA

a. Inexistencia de vicios redhibitorios o defectos ocultos .

Inexistencia de vicios redhibitorios pues no se cumplen los requisitos para ser tales, como son: Que su causa sea anterior al contrato, que sea ignorado sin culpa del comprador y que se haga de la cosa impropia para su natural destinación .

b. Culpa de la sociedad LA CONVOCANTE

Es obligación de toda persona obrar con diligencia y cuidado en todas y cada una de sus conductas. La sociedad convocada fue la interesada en realizar el negocio, conocía de tiempo atrás el inmueble y tenía definida la destinación; por lo tanto, si necesitaba que el inmueble cumpliera determinadas especificaciones debió ser prudente y diligente y ponerlas en conocimiento de LA CONVOCADA para efectuar las respectivas investigaciones.

c. Inexistencia de la obligación.

Inexistencia de la obligación al no existir un defecto oculto en la venta del inmueble.

d. Buena fe.

Buena fe de LA CONVOCADA , teniendo en cuenta que en todo momento actuó conforme a las normas preexistentes y con prudencia y diligencia.

e. Inadecuada y excesiva tasación de perjuicios.

Pues no se encuentra basada en criterios objetivos. Además se pretende el cobro de perjuicios indirectos que carecen de relación de causalidad con el supuesto vicio.

f. Genérica o innominada.

IV. CONSIDERACIONES DEL LAUDO.

ASPECTOS GENERALES DE LAS CONSIDERACIONES.

IV.1. RAZONES Y ORÍGENES DE LA INSTITUCIÓN JURÍDICA DE LOS VICIOS OCULTOS O

“REDHIBITORIOS”.

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Las personas al adquirir la propiedad de bienes mediante tradición y

concretamente mediante la tradición que tiene por título un contrato de

compraventa, lo hacen en razón de una serie de intenciones y finalidades que de

alguna forma, directa o indirectamente, pretenden acometer a través del dominio

del bien adquirido. Por lo mismo, la voluntad del adquirente en la compraventa

depende de forma principal del conocimiento, racional y/o sensible, que éste

tiene sobre la totalidad del bien ha adquirirse, lo cual incluye, entre otros

aspectos, el conocimiento, racional y/o sensible, sobre el estado material del bien,

estado con el cual el adquirente del dominio considera que, directa o

indirectamente, puede acometer determinadas intenciones y finalidades suyas.

Dentro del mercado de bienes, es común y más aún entre mayor sea el mercado

y su intensidad, que se susciten diferencias importantes, no sutiles, entre el

estado material que efectiva y realmente ostentaba un bien antes del momento

de perfeccionarse una compraventa y el estado material que el comprador, en el

mismo instante, es decir antes de perfeccionarse la compraventa, consideraba

que tenía el bien en razón de su conocimiento, racional y/o sensible,

conocimiento este, del comprador, que, como se ha postulado, determinó en

importante medida su voluntad y consentimiento para la compra. Esas

diferencias significativas entre el real estado material del bien y el estado

material del bien que el comprador conoce y se prefigura, en ocasiones tienen un

carácter negativo, es decir, se presentan como carencias, imperfecciones y

defectos del bien en cuanto a su estado material. Al presentarse dichas

diferencias significativas con ese carácter negativo y de imperfección, las mismas

podrían generar una importante disminución en la utilidad y el valor del bien

respecto del acometimiento de las intenciones y finalidades del comprador que

determinaron su voluntad y el consentimiento de la compraventa.

El antecedente más importante de dichas protecciones otorgadas a los

compradores son los edictos expedidos por los ediles curules romanos, luego

agrupados y realzados por la codificación justiniana, cimentadores de un

segmento importante de las disposiciones normativas y legislaciones expedidas

desde esa época hasta el presente. De estos edictos brotó la institución jurídica

de los llamados vicios ocultos o vicios “redhibitorios” y es de ellos de donde

emanan las que, por lo mismo, fueron llamadas y conocidas con posterioridad

como acciones edilicias. Los romanos, en virtud de los edictos aludidos,

protegían con la actio redhibitoria, para resolver el contrato, y con la actio quanto

minoris, para disminuir el precio del contrato, al comprador de un bien que en el

momento en que era comprado arrostraba importantes desperfectos afectadores

de su estado material, desperfectos que eran desconocidos por el comprador

cuando prestaba su voluntad y consentimiento para la compra.

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Es a través de la institución jurídica de los vicios ocultos o vicios redhibitorios y de

las correspondientes acciones redhibitoria y quanto minoris -esta última también

denominada estimatoria-, que se regula el analizado tema desde el derecho

romano clásico hasta la actualidad en un segmento importante de legislaciones,

incluida la colombiana, la cual aborda concretamente estas materias en los

artículos 1914 y subsiguientes del Código Civil y en los artículos 934 y

subsiguientes del Código de Comercio.

En Colombia, el comprador, en un contrato de compraventa de naturaleza civil o

comercial, de un bien afectado por los llamados vicios ocultos o vicios

“redhibitorios”, cuenta con la acción redhibitoria (actio redhibitoria) y con la

acción estimatoria (actio quanti minoris). A través de la acción redhibitoria el

mencionado comprador podrá solicitar la rescisión del respectivo contrato de

compraventa y mediante la acción estimatoria el mencionado comprador podrá

solicitar la rebaja del precio del contrato. Principalmente los artículos 1914 y 1915

del Código Civil y el artículo 934 del Código de Comercio son las normas que

consagran en Colombia las mencionadas acciones redhibitoria y estimatoria e

igualmente son las normas que permiten aterrizar y compaginar con nuestra ley

las siguientes conclusiones generales a las cuales se abordó en los párrafos

anteriores:

La acción redhibitoria y la acción estimatoria consagradas en la normatividad civil

y comercial colombiana:

a) Son acciones que tienen en esencia como razón y fundamento otorgar

determinados mecanismos de protección al comprador de un bien en

aquellos casos en los cuales el real estado material del bien adquirido, al

momento de su compra, difiere de forma notable y negativa con el estado

material del bien que el comprador conocía, se prefiguraba e ideaba en ese

momento, diferencia que surge en razón de una serie de importantes

carencias, imperfecciones y defectos materiales, generadores de desvalores

o inutilidades del bien arrostrados por el mismo al momento de la compra y

desconocidos en ese instante por el comprador,.

b) Son acciones que otorgan una protección fundamental para los compradores

en el mercado de bienes, pues en la generalidad de las ocasiones y en buena

medida, la voluntad y el consentimiento otorgado por los compradores para

la compra de bienes se encuentra determinada precisamente por ese estado

material de los bienes, estado material con el cual los compradores

consideran que podrán acometer la búsqueda de las intenciones y

finalidades que pretenden solventar con el dominio adquirido sobre los

bienes.

11


ASPECTOS ESPECÍFICOS DE LAS CONSIDERACIONES.

IV.2. REQUISITOS DE LAS ACCIONES REDHIBITORIA Y ESTIMATORIA EN LA

NORMATIVIDAD CIVIL Y COMERCIAL.

El surgimiento, en materia civil y comercial, de las acciones redhibitoria y

estimatoria a favor del adquirente de un bien, con ocasión de un contrato de

compraventa, se suscita cuando se presentan una serie de circunstancias,

específicas y obligatorias, establecidas en la Ley, que seguidamente son

analizadas.

IV.2.1. Existencia de un “vicio”.

Se requiere para el surgimiento de las acciones redhibitoria y estimatoria, en

materia civil y comercial, la existencia de un vicio que afecte el estado material

del bien adquirido. Vicio que, siguiendo las conclusiones a las cuales se arribó en

párrafos anteriores, deberá entenderse como una carencia o imperfección que

afecta de manera negativa el estado material del bien adquirido, en aspectos y

características con las cuales dicho bien podría otorgar valor o prestar utilidad al

comprador para acometer la búsqueda de las intenciones y finalidades por él

perseguidas con la adquisición del dominio de ese bien.

Resulta entonces fundamental para concluir la existencia o inexistencia del vicio,

la determinación previa de esos aspectos y características materiales del bien

buscadas por el comprador y consecuentemente certificadas como óptimas por el

vendedor en el contrato de compraventa. Sólo una vez determinadas estas

características y aspectos materiales del bien, podrá concluirse la existencia o

inexistencia del mencionado vicio.

Las características materiales del bien, que se ven afectadas negativamente por

el vicio y con las cuales el bien podría otorgar valor o prestar utilidad al

comprador, no se circunscriben y encuentran en la esfera mental de esta

persona, sino que se determinan y encuentran siempre de manera concreta por

el propio contrato de compraventa del que es objeto el bien, ya sea porque de

forma expresa los contratantes señalan las utilidades y valores para la cuales el

comprador adquirió el bien y las consecuentes características materiales del bien

que el vendedor certifica como óptimas, o ya sea porque, al no existir estas

estipulaciones expresas de los contratantes, el principio de la buena fe

contractual determina para el contrato, por una parte, que las mencionadas

utilidades y valores pretendidos por el comprador se circunscriben al uso habitual

y natural otorgado a la especie de bienes de la cual hace parte el bien comprado

y, por otra parte, que el vendedor certifica como óptimas estas características y

aspectos materiales del bien.

12


En el presente trámite arbitral se comprobó, mediante inspección ocular de los

árbitros y dictamen pericial de un experto en asuntos estratigráficos, la

existencia, en el bien inmueble objeto del contrato de compraventa sobre el cual

versa la controversia de las partes, de rellenos de escombros y basuras en un

área aproximada de 8.013 metros cuadrados.

Para determinar el carácter de vicio de los mencionados rellenos de escombros y

basuras existentes, de acuerdo con los postulados iniciales del presente numeral,

en primer término debe examinarse cuáles eran los aspectos y características

materiales del bien buscadas por el comprador y consecuentemente certificadas

como óptimas por el vendedor en el respectivo contrato de compraventa.

No aparece de forma expresa en el contrato de compraventa del bien inmueble,

la destinación que al mismo se otorgaría una vez adquirido por parte del

comprador LA CONVOCANTE Sin embargo, las declaraciones rendidas dentro del

proceso y las propias manifestaciones de la convocante y de la convocada 1,

permiten concluir que las partes al momento de prestar su consentimiento para el

perfeccionamiento del contrato de compraventa tenían presente y en claro que el

comprador LA CONVOCANTE adquiría el bien inmueble con la intención y finalidad

de realizar algún tipo de construcción sobre el mismo . Utilización esta última que

se enmarca como uno de los principales y más frecuentes usos, comunes y

naturales, dados a un bien inmueble, como el que es objeto del contrato de

compraventa en cuestión, a saber, un lote de terreno vacío, sin construcciones y

sin utilizaciones específicas. Uno de los principales y más frecuentes usos y

utilidades, naturales y comunes, otorgados a un lote de terreno vacío y sin

destinación, como el que ocupa este proceso, es el uso o la utilización para

construcción, más aún cuando el comprador es un comerciante como lo es LA

CONVOCANTE y como lo conocía claramente el vendedor LA CONVOCADA ,

mínimo aceptaron conocer que era para parquedadero (contestación al hecho 11

de la demanda).

Por lo anterior, aunque en el texto expreso del contrato de compraventa objeto

de este proceso, no fue señalado el uso específico para el cual se adquirió el

1 En la declaración rendida por la señora Diana Paternina quien actuó como comisionista; frente a la

pregunta de si el comprador del lote en algún momento le manifestó cual era el destino que le iba a

dar a ese lote ella dijo “ que era poner como un parqueadero para todos los buses de la

transportadora y como que también iban a tener un taller para el mantenimiento de los mismos.”

No le constaba si la vendedora había sido informada de dicha destinación .

Contestación de la demanda: citar.

3En contestación de la demanda al hecho décimo primero se dice: “No me consta. En ningún momento el comprador manifestó de forma expresa la destinación que le iba a dar al inmueble adquirido, de acuerdo con lo manifestado por el comisionista era para un parqueadero”.

13


inmueble por parte del comprador LA CONVOCANTE, las pruebas obrantes en el

expediente y la interpretación del contrato bajo el principio de la buena fe

contractual, permiten concluir que los contratantes al momento de prestar su

consentimiento para el perfeccionamiento de la compraventa tenían presente y

en claro que el comprador LA CONVOCANTE adquiría el dominio del respectivo

bien con la posible intención y finalidad de utilizarlo y destinarlo para algún tipo

de construcción, independientemente del carácter y la magnitud de esta última.

Llegados a las anteriores conclusiones debe analizarse si los rellenos de

escombros y basuras existentes en el bien inmueble, son una carencia o

imperfección que afecta de manera negativa el estado material del bien en

aspectos y características con las cuales este podría otorgar valor o prestar

utilidad al comprador en la realización de las posibles construcciones para las

cuales esta persona adquirió el dominio del mencionado bien inmueble.

El estudio pericial estratigráfico rendido dentro del proceso por la experta en

dichos asuntos, dictaminó la imposibilidad de realizar adecuadamente cualquier

tipo de construcciones civiles en el área del referido bien inmueble que contiene

los rellenos de escombros y basuras, sin que antes fuesen realizados una serie de

trabajos de limpieza, excavación y relleno. Al respecto el dictamen postula:

“donde establece que en la zona de estudio, si existe la presencia de un relleno

de escombros y basuras; el área aproximada de la zona afectada por estos es de

8.013 metros cuadrados y su conformación data desde hace más de 10 años,

única información de la que se tiene referencia ; para que la zona de basuras sea

apta para la construcción de obras civiles deberá adecuarse el terreno según lo

expuesto en ítem 5, del presente informe” (Capítulos 5 y 6 del dictamen). En el

mismo sentido del dictamen pericial, obra en el expediente del proceso el estudio

privado elaborado por el ingeniero ANTONIO VERGEL, persona que al momento de

ser preguntado directamente por este Tribunal sobre las conclusiones de su

estudio reiteró lo siguiente: “Si construyes una placa de concreto, el concreto por

decirte algo, un parqueadero que es de lo mas sencillo, el concreto no está

diseñado para trabajar a afección, el concreto es un medio de transibilidad de

carga entre la rueda y la subase si me entiendes, entonces que pasa, si nosotros

tenemos una subase o una base que esta contaminada y con el tiempo van a

quedar oquedades efectos de la degradación de esas basuras se va a generar

una ruptura en la placa y el concreto vale lo que tu quieras o sea, ese propietario

con el tiempo va a tener una fisuración a todo largo de las estructuras de las

placas que la única solución es remover y volver a fundir y eso vale mas que

hacer el movimiento de tierra porque el concreto vale mucho mas que eso…” y

más adelanta continua, al referirse a la posibilidad de utilizar el bien inmueble

como se encuentra y manifiesta: “... no te recomendaría que construyeras

nada...”.

14


En conclusión, se comprobó en este trámite arbitral que el bien inmueble objeto

del contrato de compraventa sobre el cual versa la presente controversia, se

encuentra afectado, respecto de dicho contrato, por un vicio, toda vez que es un

lote de terreno parcialmente contenedor de un relleno de escombros y basuras

que afectan de manera negativa su estado material para la realización de

cualquier tipo de construcción y que, por lo tanto, impiden la utilidad del terreno

para una destinación que, de un lado, resulta habitual, común y natural a este

tipo de bien y, de otro lado, para una destinación que las partes conocían y

entendían, al momento del perfeccionamiento del contrato, como la utilidad

específica que el comprador LA CONVOCANTE pretendía otorgar a dicho bien o

naturalmente podría pretender otorgarle.

IV.2.2. La gravedad del “vicio” existente.

Se requiere para el surgimiento, a favor del comprador, de la acción redhibitoria y

de la acción estimatoria, en materia civil y comercial, la gravedad de ese vicio

que se ha dicho debe existir. El vicio, es decir, la carencia, imperfección o

defecto que arrostra el bien, afecta negativamente las características materiales

del mismo de las que se pretende por el comprador un valor y utilidad y, por ello,

como se ha dicho, ese vicio afecta finalmente de manera negativa los valores y

utilidades pretendidos por el adquirente del bien. Una vez corroborada la

existencia del vicio, es menester entonces comprobar que esa afectación

negativa al estado material del bien, a las características y aspectos materiales

del bien de los cuales se pretende un valor y utilidad por el comprador, esa

afectación negativa que se ha dicho surge en razón del vicio arrostrado por el

bien, sea efectivamente una afectación negativa que ostente un nivel de

gravedad.

Lo primero para determinar la gravedad de un vicio será descartar que no se

trata de un defecto irrelevante. Aunque este primer examen no es el fundamental

resulta de utilidad para iniciar cualquier análisis de este tipo. Se descarta de

plano, en el presente proceso, calificar como irrelevante o irrisorio el vicio que

afecta el bien inmueble objeto del contrato de compraventa debatido. Los

rellenos de basuras y escombros contenidos efectivamente en 8.013 metros

cuadrados del lote de terreno en cuestión, es decir, en más de la tercera parte del

lote, no pueden considerarse una imperfección irrelevante.

Descartada la insignificancia del vicio deberá efectuarse sobre el mismo un

segundo examen para la determinación de su gravedad. Este segundo examen

debe llevarse a cabo con fundamento en los propios límites establecidos en la

normatividad jurídica, civil y comercial, para determinar el nivel de gravedad de

15


los aludidos vicios. Dichos limites, consagrados en la Ley, consisten en que la

afectación negativa generada al estado material del bien por el vicio:

a) Deberá tener un grado tal de negatividad que el bien no podrá

efectivamente y de forma alguna alcanzar la utilidad, esperada por el

comprador y consagrada en el contrato, que debía generarse en razón

de las características y aspectos materiales del bien. Al respecto el

artículo 1915 del Código Civil reza: “Son vicios redhibitorios los que

reúnen las siguientes calidades: ... 2. Ser tales, que por ellos la cosa

vendida no sirva para su uso natural...” .

b) O deberá tener un grado tal de negatividad que el bien no podrá

adecuadamente alcanzar la utilidad, esperada por el comprador y

consagrada en el contrato, que debía generarse por las características y

aspectos materiales del bien. Al respecto el artículo 1915 del Código

Civil reza: “Son vicios redhibitorios los que reúnen las siguientes

calidades: ... 2. Ser tales, que por ellos la cosa vendida ... sólo sirva

imperfectamente...”.

c) O deberá tener un grado tal de negatividad que el bien no podrá alcanzar

cercanamente el valor, esperado por el comprador y consagrado en el

contrato, que debía generarse en razón de las características y aspectos

materiales del bien. Al respecto el artículo 1915 del Código Civil reza:

“Son vicios redhibitorios los que reúnen las siguientes calidades: ... 2.

Ser tales, que ... conociéndolos el comprador no la hubiera comprado

o hubiera dado un menor precio...; y el Artículo 934 del Código de

Comercio: “Si la cosa vendida presenta, con posterioridad a su

entrega, vicios o defectos ocultos ... el comprador tendrá derecho a

pedir la rebaja del precio a justa tasación....”.

Los anteriores factores son los linderos dentro de los cuales deberá examinarse,

con la sana crítica, la referida gravedad del vicio, linderos en los cuales, como se

concluye, será menester examinar si se presenta, por el vicio, la efectiva y

completa inutilidad del bien (literal a), la inadecuada e imperfecta utilidad del

bien (lit b) o la disminución ostensible del precio pagado por el bien (lit c).

En el presente proceso se encuentra comprobado que el referido vicio analizado,

aunque no hace completamente inutilizable el bien inmueble para la realización

de cualquier tipo de construcción, sí genera un grado de tal negatividad en el

bien que este sólo podría destinarse imperfecta o incompletamente para

cualquier tipo de construcción. El aludido bien inmueble puede destinarse y

utilizarse para construcción en el segmento en el cual no se encuentra afectado

16


por el mencionado vicio corroborado. Pero el alcance adecuado de dichos fines,

destinos u objetivos de construcción, en el segmento del bien que arrostra el

referido vicio, no sería posible. obra además del dictamen pericial , en el

expediente del proceso, el estudio privado elaborado por el ingeniero ANTONIO

VERGEL, persona que al momento de ser preguntado directamente por este

Tribunal sobre las conclusiones de su estudio, reiteró lo siguiente: “..la

conclusión que nosotros llegamos y le manifestamos a nuestros clientes era que

gran parte del lote estaba subyacido de unos terrenos compuestos por basura

que bueno si bien es cierto no inhabilita en su totalidad el lote, habría que

intervenirlo para que garantizara que el lote fuera funcional dentro de

esas recomendaciones, no me acuerdo muy bien pero creo que le sugerimos

que se hiciera un corte y remoción en toda la zona que incluye la parte de

basuras y fuera reemplazado por un material que calificara mínimo como una

sub- base para poder a reemplazar esa zona que estaba afectada.” .

Ahora bien, desde otra perspectiva, la gravedad del vicio, corroborada en el

anterior párrafo respecto de la afectación del valor de uso del bien, se comprueba

igualmente al examinar el detrimento que dicho vicio genera sobre el valor de

intercambio del bien. El dictamen pericial de carácter estratigráfico rendido

dentro del proceso y las cotizaciones documentales, otorgadas por la convocante

con la solicitud de convocatoria, comprueban que el arreglo o adecuación del

vicio requiere de una serie de labores que implican la inversión de sumas de

dinero significativas en relación con el precio del contrato de compraventa del

cual es objeto el referido bien inmueble, pues tanto el dictamen pericial, como las

mencionadas cotizaciones señalan una serie de cifras para el arreglo o

adecuación del vicio que totalizadas ascienden aproximadamente a un monto

equivalente al 20% del precio por el cual el bien fue adquirido ( dictamen a folios

91 y cotizaciones a folios 122 y 123 del cuaderno princiapal ). Significa lo anterior

que el valor de intercambio del mencionado bien, efectivamente se vería

disminuido de forma importante. Tanto así, que de haber conocido el vicio el

comprador lo habría adquirido por un precio significativamente inferior a aquel

por el cual lo adquirió, como lo sería su adquisición con un 20% de descuento

sobre el pago que realmente se efectuó.

Teniendo en cuenta lo anterior deberá concluirse que, además de encontrarse

comprobada en el presente proceso arbitral la existencia de un vicio sobre el bien

inmueble objeto del contrato de compraventa debatido, se encuentra igualmente

corroborada la gravedad exigida por la normatividad jurídica y civil para enmarcar

este vicio como generador de una acción estimatoria.

4.2.3.Momento del grave “vicio” existente.

17


Otro de los requisitos exigido por la Ley para el surgimiento a favor del

comprador de la acción redhibitoria y de la acción estimatoria, en materia civil y

comercial, requisito ya abordado en líneas anteriores, consiste en que ese vicio

que afecta el bien, negativa y gravemente en los términos anteriormente

tratados, deberá ser un vicio afectador del bien al momento del

perfeccionamiento del contrato de compraventa. Al respecto el artículo 1915 del

Código Civil reza: “Son vicios redhibitorios los que reúnen las siguientes

calidades: 1. Haber existido al tiempo de la venta...” y el artículo 934 del Código

de Comercio reza: “Si la cosa vendida presenta, con posterioridad a su entrega,

vicios o defectos ocultos cuya causa sea anterior al contrato...”.

Se encuentra completamente probado dentro del presente proceso que ese que

se ha concluido en los anteriores acápites como un vicio grave que afecta el bien

inmueble objeto del contrato de compraventa debatido en este proceso, es un

vicio arrostrado por el bien antes y durante el perfeccionamiento de dicho

contrato. El dictamen pericial de carácter técnico al respecto señalo: “donde

establece que en la zona de estudio, si existe la presencia de un relleno de

escombros y basuras; el área aproximada de la zona afectada por estos es de

8.013 metros cuadrados y su conformación data desde hace más de 10 años,

única información de la que se tiene referencia ; para que la zona de basuras sea

apta para la construcción de obras civiles deberá adecuarse el terreno según lo

expuesto en ítem 5, del presente informe” (Capítulos 5 y 6 del dictamen).

En el mismo sentido rindió testimonio la señora MARIELA VERGARA, jefe de

operaciones del Aeropuerto Ernesto Cortissoz, quien se encarga de la seguridad

operacional y programas de gestión ambiental del aeropuerto y conoce estas

materias desde hace más de 28 años. La testigo no duda en afirmar que el bien

inmueble objeto del presente proceso, conocido como “El sombrero” fue utilizado

antes de 1998 como lote de disposición de basuras a cielo abierto, pero además

que sobre el mismo se realizaron obras de erradicación por parte de la Alcaldía de

Soledad. Al respecto afirma la señora MARIELA VERGARA: “Esta foto corresponde

al terreno que yo identifico como el que se denominaba “El sombrero”, es un

terreno que está ubicado en donde era el antiguo localizador de la aeronáutica

civil, está muy cerca de lo que hoy es la cabecera 23 hasta junio del año pasado

cabecera 22 como designador de pista. Este lote como tal yo lo identifico como

uno de los lugares de los cuales nosotros como aeropuerto tanto como mi gestión

como aeronáutica civil como con el concesionario fueron objeto de gestión para

su erradicación ....En este punto lo recuerdo claramente porque como les

comenté cuando trabajé con la aeronáutica civil justo cuando pasé a la empresa

concesionaria yo traía una gestión de erradicación de basureros de la mano de la

Alcaldía de Soledad...”

18


Finalmente, respecto de la corroboración de la existencia del vicio analizado

antes y durante el perfeccionamiento del contrato de compraventa debatido en

este proceso, debe tenerse en cuenta la prueba documental obrante a folio 264

del expediente. La misma consiste en una comunicación con fecha del nueve (9)

de junio de mil novecientos noventa y ocho (1998) remitida por el señor Boris

Cortina Mendoza, Secretario de Medio Ambiente del Municipio de Soledad y

dirigida al señor Pedro Emiliani Director Regional de la Aeronáutica Civil,

mediante la cual se informaba sobre la erradicación de basureros, uno de ellos

ubicado en el lote denominado “Sombrero”. La mencionada comunicación

señala: “... se han realizado campañas para la erradicación de los basureros a

cielo abierto en especial los que existan en la autopista, más exactamente los

cercanos al aeropuerto tales como el de la Virgencita, Sombrero, Campo España,

Manuela Beltrán”. Teniendo presente la declaración arriba citada de la

funcionaria de la aeronáutica civil MARIELA VERGARA, la anterior comunicación

adquiere valor probatorio en relación con la corroboración de la existencia del

vicio analizado antes y durante el perfeccionamiento del contrato de

compraventa debatido en este proceso.

Deberá concluirse entonces que se ha comprobado en el presente trámite arbitral

que el vicio existente y grave que, según se ha concluido hasta este punto, afecta

el bien inmueble objeto del contrato de compraventa debatido en este proceso,

es un vicio arrostrado por el mencionado bien desde antes y durante el

perfeccionamiento de ese contrato de compraventa.

IV.2.3. El carácter oculto del grave vicio existente.

IV.2.3.1. Análisis general del carácter oculto de los vicios.

Otro requisito para el surgimiento a favor del comprador de la acción redhibitoria

y de la acción estimatoria, en materia civil y comercial, es lo que se ha dado a

llamar el carácter oculto del vicio para el comprador. Este carácter oculto del

vicio se suscita cuando el comprador real y efectivamente lo desconoce en el

momento en que consiente la compraventa y cuando, además de dicho efectivo

desconocimiento, las características del vicio son de aquellas que no se

descubrirían o conocerían por personas que actúan con un determinado grado de

diligencia en sus asuntos.

Este grado específico de diligencia establecido en la Ley como regla de medida

para analizar y corroborar el carácter oculto de los vicios, es uno en la

normatividad civil, y otro en la normatividad comercial.

19


Es importante resaltar que ese análisis para determinar el efectivo carácter oculto

del vicio es un examen sobre las características mismas de dicho vicio respecto

de unos parámetros abstractos de diligencia y culpas, y no es específicamente un

análisis sobre la diligencia concreta que caracterizó al sujeto comprador al

instante del conocimiento del bien por el adquirido. Significa lo dicho, que para

corroborar el carácter oculto del vicio no se debe analizar específicamente el

grado de diligencia con el cual actuó real y efectivamente el comprador al

momento de conocer el bien objeto de la compraventa, sino que se deben

analizar las características del vicio frente a la mencionada regla de medida

consagrada en la Ley en términos de la diligencia.

Para determinar el carácter oculto o no oculto del vicio se analiza si ese

desperfecto que efectivamente desconoce el comprador hubiese podido ser o no

conocido o descubierto por dicho comprador de haber actuando dentro de unos

determinados parámetros de diligencia. Lo anterior no debe confundirse con un

análisis sobre la diligencia concretamente desplegada por el comprador respecto

del conocimiento del bien al momento de su compra. El vicio podría ser oculto, es

decir, podría ser de aquellos que no serían cognoscibles así se actuara dentro de

los parámetros de diligencia establecidos en la Ley, independientemente de que

el comprador actuara sin ningún grado de diligencia.

Existen vicios que no deberían poder descubrirse a pesar de una diligencia

extremada del comprador. En este último caso, el hecho de que el comprador

llegase a actuar de forma negligente no sería fundamento para sustraer al vicio

de su carácter habitualmente incognoscible y, por lo mismo, para sustraerlo de su

ubicación como un vicio oculto. De la misma forma, pero desde la perspectiva

contraria, existen vicios que podrían descubrirse actuando con una negligencia

absoluta. Caso en el cual una efectiva actuación extremadamente diligente del

comprador al momento de adquirir el bien, que no le permitiese descubrir dicho

desperfecto, no sería fundamento para considerar que el vicio no es de aquellos

cognoscibles con la diligencia más mínima y, por lo mismo, un vicio que no

ostenta el carácter de oculto.

Realizada la anterior aclaración, a continuación se denota cuál es la mencionada

regla de medida consignada en la Ley para determinar el carácter oculto del vicio.

En este análisis será menester abordar por vez primera de forma separada la

normatividad civil y comercial, pues las mismas en el tema en cuestión, a

diferencia de los aspectos anteriormente analizados, consagran disposiciones

diferentes.

El carácter oculto del grave vicio existente en la normatividad civil.

20


En la normatividad civil el obligatorio carácter oculto que debe ostentar el vicio,

se concluye, en primer lugar, una vez corroborado el efectivo desconocimiento

del mismo por parte del comprador, y en segundo lugar, una vez corroborada

cualquiera de las siguientes opciones:

a) Que las características mismas del vicio no habrían permitido al comprador

conocerlas en razón de su profesión u oficio.

b) Que las características mismas del vicio serían de aquellas que son

descubiertas por personas que actúan en sus asuntos con un mínimo de

diligencia, por personas que actúan con la diligencia habitual y ordinaria

en sus asuntos o por personas que actúan con altos grados de diligencia

en sus asuntos.

Consecuentemente, en materia civil se corroboraría el carácter no oculto del

vicio, si se comprobase que:

a) Que las características mismas del vicio habrían permitido al comprador

conocerlas en razón de su profesión u oficio.

b) Que las características mismas del vicio son de aquellas que incluso las

personas que actúan sin ninguna diligencia en sus asuntos las hubiesen

descubierto.

Al respecto el artículo 1915 del Código Civil establece que “son “vicios

redhibitorios” los que reúnen las características siguientes: ... ser tales que el

comprador no haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales

que el comprador haya podido fácilmente conocerlos en razón de su profesión u

oficio.”.

El carácter oculto del grave vicio existente en la normatividad comercial.

La normatividad comercial, aunque con similar regulación a la civil respecto de la

determinación del carácter oculto del vicio, presenta importantes variaciones a

ser tenidas en cuenta. Mientras que en materia civil el vicio efectivamente

desconocido por el comprador sólo no se considera oculto cuando su detección

hubiese sido posible por un examen de aquellos efectuados por personas que

actúan sin ningún grado de diligencia y completamente descuidadas en sus

asuntos, en materia comercial el vicio efectivamente desconocido por el

comprador no se considera oculto cuando su detección se habría podido suscitar

mediante exámenes de aquellos efectuados con la diligencia y el cuidado que las

personas emplean ordinaria y habitualmente en sus asuntos. Y se concluye esta

diferencia entre la normatividad civil y la normatividad comercial, en primer

21


lugar, porque el Código Civil en el artículo 1915 se refiere a ausencia de

negligencia grave, mientras que el Código de Comercio en su artículo 934 se

refiere a ausencia de culpa, sin calificarla, entendiéndose entonces que se está

haciendo alusión a la ausencia de un grado medio de diligencia es decir a una

culpa leve o negligencia leve.

4.2.3.1. Análisis específico del carácter oculto del grave vicio existente.

Lo primero a decir respecto del análisis del presente proceso frente al tema del

carácter oculto del vicio analizado, es que no existe dentro del expediente

ninguna prueba que permita concluir que la convocante LA CONVOCANTE, en su

calidad de compradora dentro del contrato de compraventa debatido, conocía ese

vicio que en los anteriores acápites se ha concluido como existente, grave y

presente en el referido bien inmueble antes y durante el perfeccionamiento del

referido contrato de compraventa.

En segundo término, deberá dejarse sentado el carácter comercial del contrato de

compraventa debatido en el presente proceso, concluido por la calidad de

comerciantes que ostentan las partes contratantes. Significa lo anterior, que en

el análisis efectuado a continuación, deberán aplicarse las conclusiones

postuladas al inicio de este acápite respecto de las disposiciones de la

normatividad comercial frente a la determinación del carácter oculto de los vicios

efectivamente desconocidos por el comprador en un contrato de compraventa de

naturaleza comercial como el que acá nos ocupa.

Entonces, para determinar el carácter oculto de ese vicio, comprobado en este

proceso como un vicio grave y existente arrostrado por el bien inmueble en

cuestión al momento del perfeccionamiento de la compraventa comercial

debatida, deberá estudiarse si dicho vicio se enmarca, por sus características,

como uno de aquellos que no debería ser detectable o cognoscible mediante

exámenes de aquellos efectuados con la diligencia y el cuidado que las personas

emplean ordinaria y habitualmente en sus asuntos.

Luego de analizar las pruebas obrantes en el expediente en relación con este

tema, se concluye que las características del vicio grave efectivamente

arrostrado por el bien inmueble en cuestión al momento del perfeccionamiento

del contrato de compraventa debatido, son características que hacen del vicio

uno de aquellos que no deberían descubrirse, detectarse o conocerse mediante

exámenes de aquellos efectuados con la diligencia y el cuidado que las personas

emplean ordinaria y habitualmente en sus asuntos.

22


El bien inmueble en cuestión en la negociación del contrato de compraventa

debatido, al momento del perfeccionamiento del contrato y durante la entrega del

inmueble, presentaba una apariencia normal respecto de lo que es un lote de

terreno vacío, sin construcción o destinación alguna. Según se corroboró en el

presente proceso un examen visual del mencionado bien inmueble sólo debería

permitir concluir que el mismo se encuentra en condiciones normales, es decir,

enmarañado, colmado de malezas y de vegetación. Este examen ocular del bien,

aunado a los hechos consistentes en que el lote se encontraba adecuadamente

cercado y vigilado, es un examen que no debería permitir abordar a la conclusión

consistente en que una tercera parte del bien se encontraba afectada por rellenos

de basuras y escombros que se hallaban enterrados .

En el expediente del proceso obran testimonios que permiten concluir que un

examen ocular del terreno y una visita del mismo no debería haber permitido el

descubrimiento, detección o conocimiento del vicio afectante del terreno, sino

que, por el contrario, un examen de esta naturaleza debería haber generado

como conclusión que el bien inmueble en cuestión se encontraba en condiciones

totalmente normales respecto de lo que es un lote de terreno, en dicho sector,

vacío, sin construcciones y sin destinaciones específicas. La señora MARIELA

VERGARA, funcionaria de la aeronáutica civil citada anteriormente, en relación

con el aspecto del bien por ella conocido en los últimos años, incluido el de la

celebración del contrato de compraventa debatido, declaró que el bien observaba

“Con arbustos, matas rastreras, verde, una zona verde”. Más adelante esta

persona ratifica sobre el mismo tema: “Todo se veía verde y como le digo como

un lote mas...” y ante otra pregunta respecto de la posible visualización del vicio

expresa: “No se veía porque eso estaba lleno de arbustos, follajes, zonas verdes

no ocupadas ni intervenidas eran arbustos como plantas de volumen pero que

nacen de la maleza, se van trenzando y eso va creando volumen. No se veía

basura, se veían zonas verdes de montes. “. Finalmente debe indicarse que la

testigo señala que ni siquiera ella (conocedora con determinada profundidad de la

zona en la que se ubica el referido lote de terreno), hubiese podido, mediante un

examen ocular del bien inmueble, detectar el vicio oculto que el mismo

efectivamente arrostra. En similar sentido declararon en el presente proceso, de

un lado, el señor GONZALO FONSECA, persona que recibió el inmueble , del

representante de LA CONVOCADA y, de otro lado, el señor JHON JAIRO OSPINA,

quien acompañó al señor GONZALO FONSECA en la recepción del bien inmueble.

“Es un lote lleno de montes mientras yo lo visité estaba lleno de monte,

enmallado por el frente, inclusive no se puede entrar por la malla sino por

detrás.” (testimonio Fonseca). “…Llegue al lote nada más y miramos que tenía

una malla o una base de cemento no muy alta, tenía un portón, no se si lo tendrá

todavía y un monte bastante alto. Eso es lo que puedo recordar del día de la

entrega, no nos atrevimos a entrar porque como le digo había maleza, monte

23


alto, por lo menos yo no me atreví a entrar, simplemente hacían comentarios de

que de pronto era el lugar donde iría a estar ubicada la nevada nada más”

(testimonio Ospina). Otras pruebas obrantes en el expediente como el estudio

de suelos suscrito por el señor ANTONIO VERGEL y las preguntas absueltas por

esta persona ante este Tribunal ratifican que la apariencia del bien inmueble al

momento del perfeccionamiento del contrato de compraventa era la apariencia

de un lote de terreno enmarañado y cubierto por malezas y vegetación

abundante, es decir, una apariencia que no debería haber permitido descubrir los

rellenos de basuras y escombros a través de una visita y examen ocular del

terreno.

Ahora bien, esa diligencia y ese cuidado que las personas, incluidos los

comerciantes, emplearían ordinaria y habitualmente al momento de la

adquisición de un bien inmueble, consistirían precisamente en efectuar exámenes

al bien inmueble a través de una revisión ocular del terreno y de una visita del

mismo. La contratación y realización de estudios técnicos, como análisis de

suelos efectuados por expertos, son acciones no comprendidas dentro del rango

de diligencia y cuidado que las personas, incluidos los comerciantes, emplearían

ordinaria y habitualmente al momento del conocimiento de un bien inmueble que

adquirirán con las características del lote de terreno objeto del contrato debatido

en este proceso. Este tipo de estudios técnicos que podría efectuar el comprador,

para el conocimiento del bien inmueble, exceden los mencionados rangos de

diligencia habituales y comunes desplegados por las personas en contratos como

el que nos ocupa. Al respecto la jurisprudencia ha señalado: “Ahora bien, como no puede

exigirse que para la compra o permuta el comprador este siempre asistido de un técnico que examine

previamente la cosa objeto del contrato...” (Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia del 11

de octubre de 1977). En el mismo sentido se pronunció la sentencia de la Corte Suprema de Justicia, Sala

de Casación Civil, Sentencia del 15 de octubre de 1968). Por lo anterior, habiendo postulado en

párrafos anteriores que un examen ocular y una visita al lote de terreno objeto

del presente trámite arbitral, no deberían generar el descubrimiento del

corroborado vicio que se analiza en este proceso, por las características que

cobijaban al mismo, deberá concluirse el efectivo carácter oculto del vicio.

IV.2.4. Existencia de un vicio grave, oculto y presente al momento de la

compraventa.

Las conclusiones a las cuales se abordó en los anteriores numerales 4.2.1., 4.2.2

y 4.2.3 se sintetizan en lo siguiente: Fue comprobado en el presente proceso

arbitral que los rellenos de basuras y escombros contenidos aproximadamente en

una tercera parte del bien inmueble objeto del contrato de compraventa debatido

en este proceso, por sus características propias, se constituyen como vicios

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graves y ocultos arrostrados por el bien antes y durante el perfeccionamiento del

contrato de compraventa.

4.3. LA ACCIÓN ESTIMATORIA O QUANTI MINORIS Y LA ACCIÓN INDEMNIZATORIA.

Cumplidos los cuatro requisitos que han sido puestos de presente en el anterior

acápite 4.2., surgen en cabeza del adquirente de un bien por compraventa de

naturaleza civil o comercial la acción redhibitoria (actio redhibitoria) o la acción

estimatoria (actio quanti minoris).

4.3.1. La acción estimatoria.

Mediante la acción estimatoria (actio quanti minoris) el comprador estará

facultado para mantener el dominio sobre el bien adquirido y solicitarle al juez del

contrato que el precio de compraventa pactado sea reducido y ajustado teniendo

en cuenta el valor de los graves vicios ocultos que afectan dicho bien. El ajuste

que el juez podrá ordenar se hará, según la ley comercial, rebajando el precio

pactado mediante una justa tasación.

Por regla general, el juez no puede variar el contenido de los contratos celebrados

por los particulares, pues es a éstos y no a aquel, a quienes el legislador ha

dotado con el poder creador y regulador de las relaciones jurídicas. El juez,

entonces, anula el contrato o le reconoce validez, pero no lo modifica. Esta regla,

sin embargo, tiene unas pocas excepciones, entre las que destacamos: (i) Cuando

se exceden los límites legalmente permitidos para el pacto de cláusulas penales.

(ii) Cuando se exceden los límites legalmente permitidos para el pacto de

intereses de plazo o de mora. En estas hipótesis, a pesar de violar las normas

imperativas que establecen los topes que podrían convenirse, el Juez no anula la

cláusula y menos el contrato, sino que ajusta lo acordado, es decir, rebaja la pena

o el interés al nivel permitido o impone la sanción del caso si a ello hubiera lugar.

(iii) Otro de los casos que podría incluirse en este grupo es precisamente el que

nos ocupa: La reducción, por parte del juez del contrato, del precio pactado en

una compraventa cuando el bien objeto de la misma adolece de un vicio

redhibitorio. Aquí, el juez le reconoce plena validez al contrato al mismo tiempo

que lo modifica.

La acción estimatoria descansa sobre el innegable postulado de la equidad. Esta

acción tiene un carácter eminentemente restablecedor y no indemnizatorio, de tal

manera que con ella no se deben alegar ni se pueden reconocer perjuicios

patrimoniales (daño emergente o lucro cesante) ni extra-patrimoniales. El

carácter restablecedor de la acción estimatoria se debe limitar, según justa

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tasación, a la reducción del precio pactado en el respectivo contrato de

compraventa.

Según se puede deducir de la lectura del presente Laudo, habiéndose

comprobado en este proceso la existencia de un vicio oculto en los términos del

artículo 934 del Código de Comercio, el Tribunal habrá de declarar y ordenar una

reducción sobre el precio pactado en el contrato de compraventa sub judice.

Para ello, y en aras de reducir el precio a justa medida, se ha consultando el

dictamen pericial rendido por la Doctora Martha E. Morales en el cual se hace

referencia a las obras que se deben realizar con motivo de la presencia de

basuras en el lote, las cuales corresponden al vicio redhibitorio alegado y probado

en este proceso. Estas obras y sus valores son:

(i) Excavación mediante máquina en material común de 5.171.3 metros

cuadrados por un valor de $ 23’670.717.

(ii) Selección y colocación de basuras de 6.464 metros cuadrados por un

valor de $21’066.275.

(iii) Al remover las basuras, según el mismo dicho de la perito, quedarán unos

huecos que deben ser rellenados. El valor presentado por la perito para el

relleno de estos huecos asciende a la suma de $ 160’715.437, suma que es

producto de multiplicar el precio del metro cúbico del relleno ($52.877) por

el número de metros cúbicos a rellenar (3039. 4); el valor del relleno se

calculó con el precio de material seleccionado.

Sin embargo, el Tribunal considera que el relleno debe hacerse con material

normal, el cual es menos costoso que el material seleccionado a que se refirió la

perito. Este material normal debe coincidir con los requerimientos dictados por el

comprador (parte convocante), los cuales se hicieron pensando en la construcción

que él mismo realizará en el inmueble objeto de la presente litis. Por

consiguiente, y en aras de una justa tasación, el Tribunal retoma el valor

solicitado por la convocada en la comunicación que le dirigió a LA CONVOCADA el

3 de Agosto de 2005 (folios 122- 123 y 124) en donde solicita se le reconozca por

costo del material de relleno para adecuar el lote, la suma de $ 12.200 por metro

cúbico, precio que incluye su transporte. Aunque en dicha comunicación la

convocante se refiere al relleno de 8.800 metros cúbicos de tierra (le había dado

un total de $ 107.360.000), el Tribunal, con base en lo contenido en las

aclaraciones rendidas por la Perito Martha Morales (folio 91), considerará para

todos los efectos de este Laudo que el lote a rellenar mide 3039.4 metros cúbicos

y no 8.800 metros cúbicos como quiso la convocante. En este orden de ideas, el

relleno de 3039.4 metros cúbicos, a un precio de $ 12.200 por metro cúbico, tiene

un costo total de $37’080.680.

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Esta última cifra, según lo establecido en el artículo 16 de la Ley 446 de 1998,

deberá ser debidamente actualizada, así: El capital actualizado es igual al capital

histórico multiplicado por el IPC final (septiembre de 2006) dividido el IPC inicial

(agosto de 2005). Los valores del IPC se obtuvieron de los datos oficiales

publicados por el DANE. Entonces, el capital actualizado es igual a $37’080.680

multiplicado por 167,85 dividido 159,82, suma que corresponde a $38´943.762.

4.3.2. La acción Indemnizatoria

Como complemento de la mencionada acción estimatoria (y de la acción

redhibitoria), tanto en materia civil como en materia comercial, la normatividad

jurídica colombiana consagra una acción indemnizatoria a favor del comprador,

que surge sólo cuando se cumple alguno de los siguientes requisitos:

a) Que el vendedor haya ocultado de mala fe al comprador los graves vicios

ocultos que afectaban el bien al momento del perfeccionamiento del

contrato de compraventa.

b) Que el vendedor hubiese debido conocer esos graves vicios ocultos que

afectaban el bien al momento del perfeccionamiento del contrato de

compraventa, por razón, en materia civil, concretamente de su profesión u

oficio y, en materia comercial, por los conocimientos generales y ordinarios

que debería tener el comprador comerciante.

Al respecto el artículo 1918 del Código Civil reza: “Si el vendedor conocía los

vicios y no los declaró, o si los vicios eran tales que el vendedor haya debido

conocerlos por razón de su profesión u oficio será obligado no sólo a la

restitución o la rebaja del precio, sino a la indemnización de perjuicios; pero si

el vendedor no conocía los vicios, ni eran tales que por su profesión u oficio

debería conocerlos, sólo será obligado a la restitución o rebaja del precio.”, y el

inciso 2 del artículo 934 del Código de Comercio: “... En uno y otro caso habrá

lugar a indemnización de perjuicios por parte del vendedor si este conocía o

debía conocer al tiempo del contrato el vicio o defecto de la cosa vendida.”.

El conocimiento o desconocimiento del vicio por parte del vendedor no afecta la

existencia de las acciones redhibitoria y estimatoria a favor del comprador, pero

si determina entonces el surgimiento de la acción complementaria de

indemnización de perjuicios.

Al examinar el surgimiento de la mencionada acción indemnizatoria a favor del

comprador en un contrato de compraventa de naturaleza civil, se deberá

determinar si el vendedor ocultó de mala fe el vicio afectante del bien vendido o

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si el vendedor desconocía dicho vicio pero debía conocerlo en razón de su

profesión u oficio.

Por su parte, la misma verificación en materia comercial será un poco más

exigente respecto del vendedor, en el sentido que la aludida acción

indemnizatoria surgirá a favor del comprador si el vendedor ocultó de mala fe el

vicio afectante del bien vendido, y también cuando el vendedor desconocía dicho

vicio pero debía conocerlo en razón, no sólo de su profesión u oficio (culpa en

concreto), sino en general en razón de los conocimientos generales que el

vendedor debería ostentar sobre el bien, es decir, de los conocimientos generales

con los cuales las personas abordan sus negocios ordinaria y habitualmente

(culpa en abstracto).

El Tribunal, respecto de la acción complementaria de indemnización analizada a

la luz del caso concreto, debe hacer la siguiente precisión:

(i) A partir de las pruebas decretadas y practicadas en el presente proceso

se podría deducir que la sociedad XXX., cuando fue propietaria del bien

inmueble objeto de la presente litis, y por razones relacionadas con la

seguridad aérea del aeropuerto cercano, debió haber conocido el

problema de basuras que este lote tenía, más aún si tuvo que aislarlo

con una malla, entre otras medidas que debieron ser adoptadas.

(ii) Sin embargo, no quedó probado en este proceso que LA CONVOCADA .,

cuando adquirió la propiedad del inmueble sub examine a título de

“fusión” con XXXX, fue informada del problema de basuras que había

tenido el lote, como tampoco se probó que LA CONVOCADA debió haber

conocido de dichos problemas al momento de celebrarse la mencionada

fusión.

(iii) Si bien es cierto que LA CONVOCADA como propietaria del inmueble sub

examine (que adolece de vicios redhibitorios) debe someterse a lo que

su comprador decida (resolución del contrato o acción estimatoria),

para lo cual no puede excusarse en acciones u omisiones imputables a

XXXX., también lo es que para efectos de la acción indemnizatoria a que

se refiere el artículo 934 del Código de Comercio debe haber culpa o

dolo de LA CONVOCADA, no pudiéndose, conforme a derecho,

endilgársele una responsabilidad derivada de una acción u omisión

culposa de XXXX o de cualquier otro tercero.

El Tribunal, después de analizar el acervo probatorio, considera que no se probó

que LA CONVOCADA , al tiempo del contrato sub judice, conocía o debía conocer

los defectos de la cosa vendida.

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Además de la fusión de LA CONVOCADA. con XXXX. y el contrato sub judice, el

Tribunal no conoce de negocio jurídico alguno celebrado sobre el mencionado

inmueble y en el que haya sido parte LA CONVOCADA , como tampoco conoce de

actividades (acciones) realizadas sobre dicho inmueble producto del uso y/o goce

que del mismo haya podido hacer esta sociedad o un tercero en virtud a un

negocio celebrado con ella, y de los cuales se pudiera concluir que la misma

conoció o debió conocer de los defectos del inmueble.

En ausencia de unas pruebas concretas, y respecto de las cargas de la autonomía

privada de la voluntad que debe soportar2 toda parte que celebra un negocio

jurídico, los mismos argumentos que fueron útiles para alegar que la parte

convocante no tenía porque conocer de los defectos del inmueble, sirven para

alegar que LA CONVOCADA tampoco tenía porque conocerlos cuando celebró la

fusión con XXXXX..

En consecuencia, el Tribunal denegará las pretensiones de la demanda

relacionadas con la declaratoria acerca del conocimiento que LA CONVOCADA

tenía o debía tener de los vicios ocultos y las subsecuentes condenas de

indemnización.

En este punto, el Tribunal considera oportuno detenerse en los perjuicios que por

daño emergente alegó la convocante, correspondientes a los gastos incurridos en

tiquetes, hospedaje, alimentación y viáticos de su abogado con ocasión de una

audiencia de conciliación celebrada entre las aquí partes el 3 de octubre de 2005

en Medellín. Para el Tribunal, estos gastos en que incurrió la convocante tienen

su fuente en el contrato sub judice, concretamente en la disposición que contiene

la respectiva cláusula compromisoria, de tal manera que los mismos son una

consecuencia directa de la ejecución de dicho contrato, y corresponden a los

gastos propios de un requisito de procedibilidad que privadamente las partes

acordaron como mecanismo previo al acceso de la justicia arbitral.

Del principio de la buena fe contractual útil para la interpretación de los contratos

se podría deducir una obligación a cargo de la parte que incumple el contrato sub

judice, consistente en restituir los gastos en que incurra la parte cumplida con

ocasión de la audiencia de conciliación que se pactó como requisito de

procedibilidad para el acceso a la justicia arbitral, para lo cual se puede alegar

que sin un incumplimiento no habría controversia y sin controversia no habría

lugar a dicha conciliación. Sin embargo, y aún en este elaborado e hipotético

escenario, lo cierto es que dicha restitución correspondería a una verdadera

2 En especial las cargas de advertencia y sagacidad, según las cuales se debe ser diligente en la realización del negocio y averiguar las situaciones de hecho y de derecho previamente a su realización, so pena de no conseguir el fin perseguido.

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indemnización de perjuicios la cual, como tal, no puede ser concedida

conjuntamente con la acción estimatoria, a menos que se demuestre que el

vendedor conocía o debía conocer los defectos del bien vendido. Se reitera que

LA CONVOCADA no conoció ni debió conocer de los defectos del inmueble sub

examine, de tal manera que el Tribunal también rechazará la indemnización

pretendida respecto de estos perjuicios alegados.

Finalmente, el Tribunal aclara que esta audiencia de conciliación fue extra-

arbitral, de tal manera que sobre la misma no habrá lugar al reconocimiento de

costas ni agencias en derecho.

ANALISIS DE LA OBJECIÓN POR ERROR GRAVE DEL DICTAMEN PERICIAL

El Tribunal al evaluar el dictamen pericial elaborado por la Dra Martha Morales ,

considera que se trata de un juicioso estudio efectuado por persona experta,

quien hace una análisis geotécnico del terreno objeto del litigio y a través del cual

se puede establecer claramente la magnitud de la presencia de basuras en el lote

y los trabajos que habría que realizar para dejar el lote en condiciones aptas para

construir .

La convocada al objetar el dictamen por error grave dice que el mismo contiene

una serie de ítems que no son materia del litigio y son actividades de adecuación

del terreno necesarias previamente al inicio de cualquier tipo de construcción, en

cualquier terreno independientemente del estado del mismo .

Le asiste la razón a la convocada en el sentido de que hay ítems en el dictamen ,

que son de cargo del comprador, realizar dichos gastos si pretende hacer las

construcciones mencionadas en su demanda , pero hay unos costos que deben

ser asumidos por la vendedora y que se refieren a la remoción de las basuras , la

disposición de las mismas y el relleno del terreno después de retirar las basuras ;

se tomo del dictamen los 2 primeros conceptos , que fueron fijados con toda la

técnica y cálculos de medición y no se tomo el precio del relleno porque este fue

fijado teniendo en cuenta un relleno con material seleccionado y prefirió el

Tribunal , tomar los costos de relleno solicitados por la convocante en los hechos

de la demanda y que según ellos se hicieron con base en cotizaciones pasando de

$ 52. 877 el metro cúbico fijado por la perito a $ 12.200 solicitado por la

convocante y tomando no toda el área del terreno afectado por las basuras sino

un porcentaje recomendada por la perito “se puede establecer que el relleno

afectara únicamente el área de basuras con espesores superiores 0.5 metros para

lo cual se tiene relleno área 1: 4.676 metros cuadrados por 0.5 metros de espesor

por 1.3 factor de compactación , lo que da un total de área a rellenar de 3.039 .4

metros cúbicos ; ya que de acuerdo con su dictamen el comprador si va a

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construir debía hacer excavaciones existieran o no basuras y hacer los llenados

pertinentes.

EN CUANTO A LA TACHA DE TESTIGOS

Acerca de los testigos tachados como sospechosos por la sociedad convocante y

por la convocada, por ser funcionarios , dependientes o vinculados de una o u

otra forma , considera este tribunal que estos testimonios son imprescindibles y

necesarios, dado que son los dependientes de las partes quienes conocen de

alguna forma, las circunstancias de tiempo, modo y lugar , que rodearon el

negocio realizado , dichos testimonios fueron analizados de acuerdo con la sana

critica y considerados en los aspectos que el Tribunal estimo relevantes.

V. COSTAS

Por haber prosperado parcialmente las pretensiones de la demanda, serán a

cargo de esta última en su totalidad.

Como agencias en derecho, se señala la suma de $ 6’ 276.056

VI. PARTE RESOLUTIVA.

En mérito de lo expuesto, el Tribunal de Arbitramento convocado para dirimir en

derecho las controversias patrimoniales surgidas entre la Sociedad CONVOCANTE

y LA CONVOCADA., administrando justicia en nombre de la República de

Colombia, por habilitación de las partes, y por autoridad de la ley,

R E S U E L V E

PRIMERO: Declarar probado que entre la sociedad LA CONVOCADA y DIAZ

CALDERÓN & CIA S en C. se celebró, el día 13 de junio de 2005, un

contrato de compraventa sobre un inmueble ubicado en la calle 30

No. 13-249 del Municipio de Soledad, matricula No. 040-3472.

( 3.1.1.)

SEGUNDO: Declarar probado que la sociedad LA CONVOCANTE& CIA S. en

C. cumplió el contrato de compraventa que celebró con LA

CONVOCADA el día 13 de junio de 2005, por cuanto canceló la

totalidad del precio estipulado y recibió de buena fe el inmueble

objeto de la compraventa en el estado en que se lo entregó LA

CONVOCADA ( 3.1.2.)

TERCERO: Declarar probado que el inmueble objeto de la compraventa

celebrada el día 13 de junio de 2005 entre LA CONVOCADA y LA

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CONVOCANTE tiene un defecto tal que tipifica un vicio oculto de

conformidad con lo dispuesto en el artículo 934 del Código de

Comercio. ( 3.1.3.).

CUARTO: Denegar las pretensiones declarativas 3.1.4 Y 3.1.5 de la

Demanda por cuanto no aparece probado que LA CONVOCADA , al

momento de celebrar el contrato de compraventa con la sociedad LA

CONVOCANTE en C. el 13 de Junio de 2005, no conocía ni debía conocer

que el inmueble ubicado en la calle 30 No. 13 _ 249 del Municipio de

Soledad (matricula No. 040-3472) tenía un vicio oculto para el comprador,

tal como se expreso en al parte motiva.

QUINTO: En cuanto a las pretensiones declarativas subsidiarias 3.2.1., 3.2.2,

3.2.3. y 3.2. 4 el Tribunal ya se pronuncio sobre las mismas porque se

repiten de las principales , salvo la última , la cual se refiere al

conocimiento que la convocada a debido tener del vicio , tema

que fue tratado en la parte motiva y resuelto anteriormente .

SEXTO: Condenar a la sociedad LA CONVOCADA a pagarle a la sociedad

DIAZ CALDERÓN & CIA S en C. la suma de $83´680.754,

correspondientes a la reducción a justa tasación del precio pactado

en la compraventa celebrada el día 13 de junio de 2005 entre LA

CONVOCADA y LA CONVOCANTE ( 3.3.1.), para lo cual se fija un

plazo de diez ( 10) días a la ejecutoria del presente laudo arbitral

para su pago.

SÉPTIMO: Denegar las sumas de dinero solicitadas en las pretensiones de

condena 3.3.2 , por lo expuesto en la parte motiva .

OCTAVO: Denegar las pretensiones de condena 3.3.3. y 3.3.4 de la demanda,

por cuanto no hay lugar al pago de indemnización alguna a cargo de

LA CONVOCADA ,por lo expuesto en la parte motiva .

NOVENO: Las pretensiones subsidiarias de condena a que se refieren los

numerales 3.4.1 y 3.4.2 ya fueron resueltas .

DECIMO: Condenar en costas a la parte convocada; las cuales se liquidan asi:

Honorarios de perito ingeniera $ 2’000.000

Honorarios del perito contador $ 1’000.000

Gastos del tribunal pagados

Asumidos por la convocante $ 25’000.000

Agencias en derecho $ 6’ 276.056

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TOTAL $ 34’276.056

UNDECIMO: Ordenar la expedición de copias auténticas del presente Laudo con

destino a cada una de las partes y copia simple del mismo, con

destino al Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de

Comercio de Medellín para Antioquia.

DUODÉCIMO: Una vez ejecutoriado el presente laudo, protocolícese por el

Presidente del Tribunal, en una de las Notarías del Círculo de

Medellín.

Esta providencia quedó notificada en estrados.

JUAN FERNANDO CORDOBA OCHOA DIDIER VELEZ MADRID

Arbitro Arbitro

GUILLERMO ZEA FERNANDEZ LUIS FDO MUÑOZ OCHOA

Arbitro Secretario.

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vicio rehibiditorio tribunal de arbitramento

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