ương đếnchiến l ctương lai củaviệtnam · trình bày bởi: robert mcintosh, giám...

Trình bày bởi:

Robert McIntosh, Giám đốc điều hành, CBRE Hotels, Châu Á – Thái Bình Dương

Đầu tư và phát triển khách sạn & bấtđộng sản nghỉ dưỡng, bài học từ các quốcgia Châu Á Thái Bình Dương đến chiếnlược tương lai của Việt Nam

Sheraton Sài Gòn ngày 21 tháng 7 năm 2010

CB Richard Ellis |

Hoạt động kinh doanh khách sạn

Nhà đầu tư khách sạn

Những dự án mới

Các chiến lược đầu tư

Căn hộ - khách sạn

Tòa nhà phức hợp / khách sạn

Phân khúc bình dân

Biệt thự - nghỉ dưỡng

TÓM TẮT

CB Richard Ellis |

Hoạt động kinh doanh khách sạn cao cấp trong khu vực

Việt Nam là nước có giá phòng trung bình ngày (ADR) cao thứ hai trong khu vực Châu Á Thái BìnhDương do mức tăng đáng kể từ tháng 3 đến tháng 12 năm 2008 (tương tự như Singapore)

Singapore có ADR bị tác động mạnh nhất do suy giảm lượng khách thương gia trong suốt thời kỳkinh tế suy thoái.

Indonesia là nước duy nhất có ADR tăng liên tục.

CB Richard Ellis |


Hong Kong và Singapore là các nước dẫn đầu về công suất phòng

Việt Nam có công suất phòng giảm mạnh nhất (giảm 25% so với mức cao nhất), tiếp theo là Thái Lan (20%) và Singapore (15%)

CB Richard Ellis |

40

60

80

100

120

140

160

180

Jun-07 Dec-07 Jun-08 Dec-08 Jun-09 Dec-09

RevPAR (MAT)

Vietnam Singapore Indonesia Thailand

Hong Kong SAR China Philippines

United States - Dollar

Source: STR Global/CBRE Hotels


Mức doanh thu trên phòng (RevPAR) ở khu vực Châu Á Thái Bình Dương chia làm hai nhóm chính.

Ở tất cả các khu vực, doanh thu trên phòng (RevPAR) đang được cải thiện do nền kinh tế phục hồi.

CB Richard Ellis |


Vài điểm chính:

Singapore vẫn là thị trường thu hút khách du lịch do nhu cầu cao vàkinh tế đang phục hồi.

Thái Lan đang trên đường phục hồi công suất từ đợt giảm do bất ổnchính trị gần đây.

Việt Nam có tính biến động cao do thị trường còn non trẻ.

Trung Quốc có nền kinh tế mạnh, tuy nhiên có hiện tượng thừacung ở một vài khu vực.

Hong Kong phục hồi mạnh với nguồn cung mới không gia tăngnhiều.

CB Richard Ellis |

Hoạt động kinh doanh khách sạn trong khu vực

Giá phòng trung bình (ADR) tại các thành phố lớn trong khu vực Khu vực Châu Á TháiBình Dương thấp hơn nhiều so với khu vực Châu Âu và Trung Đông.

Khi thị trường Châu Á Thái Bình Dương phát triển hơn, sẽ có áp lực tăng giá phòng. Tuynhiên, sự tăng trưởng có thể diễn tiến theo chu kì và nhiều biến động do sự bất ổn củacác điều kiện kinh tế vĩ mô (tiền tệ, lạm phát, bất ổn chính trị…) và nguồn cung mới.

Các nhà đầu tư dài hạn nên tập trung vào việc tạo ra giá trị bằng cách tác độngđến sự tăng trưởng kinh tế của từng vùng, nâng cấp cơ sở hạ tầng và phát triển ngànhdu lịch.

Các nhà đầu tư ngắn hạn nên quan tâm đến các tài sản hoạt động kém hiệu quả(quản lý yếu kém, tài sản xuống cấp), những biến động mang tính chu kỳ (các tài sảngiá trị thấp hoặc biến động ngoại hối) hoặc chuyển đổi công trình.

$0$50

$100$150$200$250

ADR Rates Countries (selected cities)

Source : STR Global –CBRE Research

CB Richard Ellis |

Các điểm chính về đầu tưKinh tế phục hồi

Các khoản đầu tư đang treo

Lượng khách du lịch gia tăng nhanh chóng

Các nhân tố cầu mới

Gia tăng nguồn cung

Tái định vị Châu Á Thái Bình Dương thành một điểm đến du lịch (bao gồm Singapore, Việt Nam, Cambodia và Trung Quốc)

Các nhà đầu tư lớn trong nước đang hướng đến toàn cầu

Tài sản đang gặp khó khăn và cần được rao bán

CB Richard Ellis |

Năm 2009 số lượng giao dịch nhiều hơn nhưng giá trị giao dịch thấp hơnso với năm 2010 (ngoại trừ Úc và Việt Nam). Các giao dịch thường đượcthực hiện với các tài sản giá trị nhỏ, giá giao dịch thấp hoặc các tài sảnđang gặp khó khăn được rao bán.

Chuyển nhượng khách sạn

$0

$100

$200

$300

$400

$500

$600

$700

$800

$900

0

5

10

15

20

25

30

35

Australia Japan China Hong Kong Vietnam Malaysia Singapore Thailand

Mill

ions

Hotel Sales Activity in Asia Pacific

No. Transactions 2009

No. Transactions 2010(td)

Volume (US$ )2009

Volume (US$ )2010(td)

Source : RCA and Cbre Research

CB Richard Ellis |

2010 số lượng giao dịch thấp do khác nhau về nhận thức rủi ro từphía người mua/bán (khác biệt từ “giá chào bán” đến “giá đềnghị”)

Năm 2010 có thêm nhiều giao dịch đất dự án. Là dấu hiệu tích cựcvề sự lạc quan trong đầu tư dài hạn ở phân khúc này.

Tương lai ?

Hoạt động đầu tư trong khu vực

CB Richard Ellis |

Trên quy mô toàn cầu, một vài nhà đầu tư lớn năm 2006-2007 tiếp tục hoạt độngtích cực trong năm 2009-2010.Năng lực đầu tư của các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) và các quỹ đầutư – giảmNhà điều hành quốc tế – hiếm khi đầu tưCác nhà đầu tư bao gồm:

• Các công ty niêm yết• Thương nhân giàu có• Các quỹ đầu tư quốc gia

Đang tìm kiếm:• Tính đa dạng• Các công trình mang tinh biểu tượng• Chiết khấu• Khả năng quay vòng vốn rõ ràng• Nhà điều hành và kỹ năng quản lý tài sản• An toàn và giảm thiểu rủi ro

.

Ai đang đầu tư vào khách sạn và khu nghỉ dưỡng?

CB Richard Ellis |

Investment Vehicles Main Target Risk ToleranceLuxury Segment-Large Developments Plan HighOperating Properties-Strong Historical Performance-Central Locations LowOperating Hotels Med-HighDevelopment Sites-Mixed Use Development HighOperating Hotel-Under construction-Braded-Dev sites MedOperating Upper Upscale Hotel with strong historical Low

Highly Strategic Properties-Good Location-150 rooms min Low-MedBranded Operating Hotel Med-HighLocal Properties HighDevelopment Sites High

Investment Vehicles Investment rational Exit StrategyDiversification- Hold-Operate(outsource operator)Operative Income-ROI Hold-Capital Gain-SellDiversification-Operative Income Hold-OperateCapital Gain-Operative Income Build-SellROI Build or Buy-Operate Short time-SellDiversification-Operative Income Hold-Operate(outsource operator)Brand Expansion-Operative Income Hold-OperateTrophy Asset- Diversification-Operative Income Hold-Operate(outsource operator)Diversification-Status Hold-OperateROI-Trophy Asset Build-Operate-Sell

GovernmentDevelopers

Investment FundInstitutional InvestorHotel OperatorHNW

Sovereign Wealth FundREITPublic CompanyProperty Company

Sovereign Wealth Fund

REITPublic CompanyProperty Company

GovernmentDevelopers

Investment FundInstitutional Investor

Hotel OperatorHNW

Có rất nhiều nhà đầu tư với tính chất khác nhau và cách thức hoạt động khác nhautrong đầu tư khách sạn: Chấp nhận rủi ro khác nhau (cao – thấp)Mục tiêu đầu tư khách nhau (không chỉ ROI – hiệu quả đầu tư)Chiến lược quản lý khác nhau (Nhà điều hành quốc tế hay tự quản lý?)

Phương thức đầu tư

CB Richard Ellis |

Chi phí xây dựng trong khu vực…..Nếu không thể mua, thì xây dựng ở đâu?

Chi phí xây dựng ở Tokyo cao hơn khoảng 3 lần so với Jakarta, Guangzhou và Manila. Ở Việt Nam, quy mô trung cấp có chi phí xây dựng cao hơn Thái Lan và Trung QuốcỞ phân khúc cao cấp và phân khúc trung cấp, khác biệt về chi phí xây dựng lên tới 40%

(tính trên diện tích sàn xây dựng)….Lợi nhuận khác nhau như thế nào?

Construction costs "100 room Hotel"

$-

$5

$10

$15

$20

$25

$30

Toki

o

Mac

au

Hon

g K

ong

Sing

apor

e

Seul

Bru

nei

KL

BK

Viet

nam

Bei

jing

Shan

ghai

Man

ila

Gua

ngzh

ou

Jaka

rta

Milli

ons

Upscale Mid-ScaleSource Davis&Langdon. Note :excluding FF&E and land costs, indicating international quality building

Adoption :

Upscale (32m2room-50% total eff)

Mid-Scale(28m2room-60% total eff)

CB Richard Ellis |

Construction Costs(sqm/GFA) VS 2010 RevPar

$-

$500

$1,000

$1,500

$2,000

$2,500

$3,000

$3,500

$4,000

$4,500

Toki

oHo

ng K

ong

Sing

apor

e

Seul KL BK

Viet

nam

Beiji

ngSh

angh

ai

Man

ilaGua

ngzh

ou

Jaka

rta

$0

$40

$80

$120

$160

Upscale REVPAR

Chi phí xây dưng và hoạt động kinh doanh

Doanh thu trên phòng (RevPAR) là chỉ tiêu quan trọng về giá trị của tài sản kinh doanh.Ở các nước mà doanh thu trên phòng (RevPAR) cao hơn so với chi phí xây dựng, dẫn đến

áp lực tăng giá đất để lấp đầy sự cách biệt.Các chi phí khác cũng cần được quan tâm: (1) Giá đất; (2) Quy trình phê duyệt; (3) Chi

phí hoạt động.

Indicative REVPAR as at 2010, subject to changes Source Davis&Langdon. Note :excluding FF&E

and land costs, indicating international quality building

CB Richard Ellis |

Nền kinh tế tiếp tục phục hồi?

Niềm tin của các nhà đầu tư

Lượng khách du lịch tiếp tục gia tăng trong khu vực

Gia tăng nguồn cung khiến các nhà đầu tư phải cẩn trọng

Chú trọng tính an toàn, rủi ro thấp, vị trí dự án

Các nhà đầu tư lớn sẽ tập trung vào các tài sản đang gặp khó khăn

Giá cả sẽ tăng và nhiều giao dịch sẽ xảy ra

Tóm tắt đầu tư

Tài chính – Nguồn vốn

CB Richard Ellis |

Nguồn tài chính

Số lượng các ngân hàng sẵn sàng tài trợ cho dự án bất động sản nghỉ dưỡnggiảm do:

–Thanh khoản thấp, tính rủi ro cao–Thời gian thu hồi vốn dài–Thiếu năng lực (ngân hàng) trong lĩnh vực nghỉ dưỡng (trong trườnghợp thu hồi tài sản ngân hàng sẽ yêu cầu hỗ trợ từ phía nhà điều hành)

Cho vay trong khu vực–Ngân hàng có khuynh hướng không cung cấp tài chính cho các dự ánở nước ngoài. Vấn đề tiền tệ và sở hữu là những vấn đề chính.

Những đối tượng nào được tài trợ vốn?–Các tài sản đang hoạt động với lịch sử tài chính tốt là loại tài sảnđược ưa chuộng–Nhà điều hành quốc tế và thương hiệu sẽ là những lợi thế đối vớingân hàng.–Dự án biệt thự/ nghỉ dưỡng được chấp nhận với phương thức bántrước khi hoàn thành “pre-sale”.–Báo cáo thẩm định giá độc lập là văn bản thiết yếu để đạt đượckhoản vay.

CB Richard Ellis |

•


Phần lớn dự án mới tập trung vào phân khúc cao cấp và sang trọng.Phần lớn nguồn cung mới sẽ sử dụng các nhà nhiều hành quốc tế, trong khi,

trong quá khứ, phần lớn các tài sản không có nhà điều hành quốc tế.

Current and Future Supply in Asia Pacific 2010

14%20%

66%

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

Upscale-Luxury Economy-MidScale Independentsqm

(000

)

0 %

1 0 %

2 0 %

3 0 %

4 0 %

5 0 %

6 0 %

7 0 %

Existing Supply Active Pipeline % of new supply(on total)Source : HNN and STR

CB Richard Ellis |

Xây và bán ngay khi hoàn tất xây dựngXây – hoạt động - bánMua - cải tạo/tái định vị - bánChuyển đổi công năng sử dụng công trìnhMua đất - bán trước biệt thự - kinh doanh khu nghỉdưỡngKhu nghỉ dưỡng có quản lý quốc tế, giá trị gia tăngcho dự ánXây dựng và cho thuê dài hạn.

Chiến lược đầu tư của bạn là gì?

CB Richard Ellis |

Chiến lược đầu tư điển hình của các Chủ dự án, Công ty BDS hoặc Quỹ không chuyên vềngành khách sạn nghỉ dưỡngThông thường, khách sạn là một hạng mục trong một dự án phức hợp lớn và chủ dự ánluôn muốn rút ngắn thời gian thu hồi vốn bằng việc bán tài sảnQuy trình điển hình:

Hiệu quả đầu tư ROI phụ thuộc phần lớn vào (1) giá đất và (2) giai đoạn nào của chu kỳhoạt động khách sạn (tại thời điểm bán) (3) chi phí xây dựng (4) hoạt động kinh doanhkhách sạn ở khu vực.Các yếu tố quan trọng khác ảnh hưởng đến ROI: • Thiết kế khách sạn• Quy mô (số lượng phòng tối thiểu)• Tiện ích đi kèm• Có thương hiệu/không thương hiệu• Hoạt động của thị trường khách sạn trong khu vực

Chiến lược 1- Xây dựng và Bán

3-6 thángMua đấtChuẩn bị mặt bằng Tầng hầm Xây thô- hoàn thiện Tiền khai trương Khai trươngDòng tiền ra Dòng tiền vàoTài chính ngân hàng Vốn Thu nhập từ chuyển nhượng tài sản

Dòng tiền ra Giai đoạn bán

1.5-2.5 năm

Giai đoạn khai trươngGiai đoạn xây dựng2-6 tháng1-2 năm

CB Richard Ellis |

Xây dựng và bán

Công trình xây dựng kém hấp dẫn, ít nhà điều hành, giá bán đạt được thấpThiếu các dịch vụ cần thiết

Giai đoạn chuận bị không tốt- nghiên cứu khảthi thị trường

Tiện ích không đúng ( F&B, phòng họp, karaoke quá ít)

Công trình xây dựng kém hấp dẫn, ít nhà đầu tư, hiệu quả hoạt đông khách sạn thấp ( số lượngphòng thấp)

Giảm hiệu suất sử dụng công trình, lãng phí diện tích, tăng chi phí hoạtđộng

Giai đoạn chuận bị không tốt- nghiên cứu khảthi thị trường

Tiện ích không đúng ( F&B, phòng họp, karaoke quá nhiều)

Công suất hoạt động khách sạn giảm (số lượngphòng khai thác ít)

Tăng chi phí hoàn thiện, lãng phí diệntích, giảm hiệu suất sử dụng côngtrình

Giai đoạn chuận bị không tốt, chủ dự án thiếukinh nghiệm - chuyển công năng sử dụng côngtrìnhKích thước phòng quá lớn

Nhà đầu tư phù hợp bị hạn chế, hạn chế nhà điềuhành phù hợp, giá trị trên phòng giảmGiảm giá thuê phòng, giá trị tài sản

Giai đoạn chuận bị không tốt, cố gắng tối đa hóahiệu suất sử dụng

Kích thước phòng quánhỏ

Giảm tính hấp dẫn của công trình, giảm nhà đầu tưvà giá bán đạt được sẽ giảm

Hiệu suất sử dụng thấp, chi phí hoạtđộng cao

Giai đoạn chuận bị không tốt, kiến trúc sư khôngcó kinh nghiệm về hoạt động khách sạnThiết kế không đúng

Hậu quả đầu tư của bạnHậu quảNguyên nhânLỗi thông thường

… Vấn đề thiết kế … Tính chất của tài sản sẽ ảnh hưởng đến số lượng nhà đầu tư

Nhà đầu tư quốc tế muốn tài sản có tiêu chuẩn quốc tế (chi phí chuyển đổi hoặc điều chỉnhsau khi hoàn thành là khá cao

CB Richard Ellis |

Xây dựng và bán - vấn đề thiết kế

Vị trí tốt … nhưng không dễ bán…

CB Richard Ellis |

Chiến lược đầu tư điển hình của REIT, các quỹ đầu tư khách sạn với kinh nghiệm trong lĩnhvực khách sạn nghỉ dưỡng.ROI tùy thuộc vào (1) thu nhập từ hoạt động khách sạn (2) chi phí đất/chi phí xây dựng.

Nhà điều hành quốc tế? Có thể có hoặc khôngBạn có năng lực quản lý khách sạn?Quản lý tài sản kém sẽ dẫn đến

• Doanh thu phòng thấp (giá phòng và công suất phòng)• Chi phí cao hơn• Duy tu bảo dưỡng kém

Chiến lược 2 - Xây dựng, Hoạt động …và …Bán

3-6 tháng 6 tháng-1 năm 2-3 năm

Mua đất

Chuẩn bị mặt bằng Tầng hầm và phần móXây thô - hoàn thiện Tiền khai trương Hoạt động Những năm đầu hoạt động Giai đoạn hoạt động Bán

Dòng tiền ra Thu nhập từ hoạt dộng kinh doanh

Thu nhập từ hoạt dộng kinh doanh Thu nhập từ bán

Toàn giai đoạn 4-6 năm

3 tháng

Tài chính ngân hàng Vốn Bổ sung thêm tài chính

Dòng tiền ra Dòng tiền ra Dòng tiền vào (chi phí cố định cao)

1-2 năm

Giai đoạn xây dựng Giai đoạn hoạt động Tài sản kinh doanh

CB Richard Ellis |

Xây dựng, Hoạt động …và …bán

Giá trị tài sản giảm, xuống cấp nhanh - chi phí thay thế lớn trong tương laiTài sản xuống cấpGiảm thiểu chi phí ngắn hạn

Duy tu bảo dưỡngnghèo nàn

Doanh thu phòng thấp - % chi phí cao hơn (% doanh thu)

Khách hàng thất vọng - giảm giá- thiệt hại

Không có kinh nghiệm kinh doanh kháchsạn, giai đoạn chuẩn bị kém (nghiêncứu thị trường), phân bổ chi phí khônghợp lý

Dịch vụ và lao độngkhông tươngthích

Doanh thu phòng thấp - chi phí tái định vịGiảm công suất - khách hàng

thất vọng

Giai đoạn chuẩn bị kém (phân tích thịtrường)- không có hệ thống bán hàng, kỳ vọng không thực tế

Đơn giá phòngkhông chính xác

Đơn giá phòng đạt được thấp ( cho dù giáchào bán phòng có cao đi chăng nữa)

Chiết khấu lớn cho công ty du lịch, lữ hành - thất bại về giá

Không có kinh nghiệm trong kinh doanhkhách sạn, không thương hiệu, khônghệ thống tiếp thị và bán hàng

Hệ thống phân phốinghèo nàn/ doanh thu quảnlý

Tác động xấu đến hoạt động tương lai

Công suất thấp - đơn giá phòngrất thấp ( giảm giá khi khaitrương) -khách hàng thấtvọng

Dự án khách sạn đầu tiên - Không phânbổ tài chính cho giai đoạn tiền khaitrương, bỏ qua giai đoạn này

Không chuẩn bị " tiềnkhai trương"

Hậu quả đầu tư của bạnHậu quảNguyên nhân

Lỗi thường gặp ởgiải đoạn kinhdoanh

Một số chủ sở hữu khách sạn ở Châu Á không khai thác tối đa công suất của tài sản. Một số họ chỉ cần đủ trang trải chi phí hoạt động là được.

Một số trường hợp chủ dự án sở hữu đất và chỉ đầu tư vào chi phí xây dựng. Các chi phínày dễ dàng được hoàn trả chỉ với hoạt động kinh doanh ở mức trung bình. Điều này dẫnđến không khuyến khích các chủ khách sạn cố gắng kinh doanh tốt hơn. Cần tự hỏi chínhbạn, lợi nhuận bạn thu được là đủ chưa?

Tình hình hoạt động … giá trị của tài sản bị ảnh hưởng trực tiếp bởi hiệu quả kinh doanhđạt được

CB Richard Ellis |

Xây dựng, hoạt động … và …bánNếu lựa chọn nhà điều hành “Thử nghiệm Hiệu quả kinh doanh” trong hợp đồng quản lý

và “ phí thưởng” là công cụ để khuyến khích hiệu quả hoạt động kinh doanh cao hơn. “Điều khoản kết thúc” cũng là một yếu tố quan trọng trong hợp đồng quản lý

Các đơn vị Tư vấn có thể hỗ trợ các giai đoạn chuẩn bị, hỗ trợ kỹ thuật, tiền khai trương, hoạt động nhưng họ sẽ không tạo ra giá trị được mang lại từ “Tên thương hiệu”

Thương hiệu là cực kỳ quan trọng trong kinh doanh khách sạn. Kết hợp sai thươnghiệu hoặc sai nhà điều hành sẽ ảnh hưởng sâu sắc đến hiệu quả kinh doanh của tàisản ….

CB Richard Ellis |

Nghiên cứu điển hình Lựa chọn nhà điều hành quản lý

THỬ THÁCHCBRE Việt Nam được chọn để cung cấp các dịch vụ hỗ trợ trongsuốt quá trình tìm kiếm nhà điều hành quản lý. Thử thách đặt ra làlàm sao chọn được nhà quản lý tốt nhất và thương lượng được hợpđồng quản lý trước khi chính thức giới thiệu dự án ra thị trường. Khách hàng có tầm nhìn rất rõ ràng về sự phát triển của phân khúcbiệt thự nghỉ dưỡng sang trọng, đòi hỏi chủ đầu tư và nhà điều hànhthật sự đồng tình để có thể tạo ra các sản phẩm cao cấp nhất.

GIẢI PHÁPQuá trình tuyển chọn thận trọng bắt đầu bằng việc tiếp cận 6 trong số7 nhà điều hành quốc tế với các thương hiệu nổi tiếng sang trọngkhác nhau để phản ánh được kế hoạch phát triển sản phẩm cao cấp. Những nhà quản lý được quan tâm sau đó sẽ được phỏng vấn. Quyền ưu tiên được trao cho nhà quản lý có thương hiệu nổi tiếng, mới xuất hiện ở Việt Nam và có các dự án biệt thự cao cấp tương tựtrong khu vực. Qua sự hiểu biết sâu rộng của họ về thị trường kháchsạn sang trọng và nhu cầu của các chủ đầu tư Việt Nam, CBRE ViệtNam đã giúp chủ đầu tư tạo ra những điều khoản tốt nhất từ tậpđoàn Centara. Điều này đạt được thông qua kiến thức sâu rộng vềthị trường địa phương và phát triển các yêu cầu của các chủ đầu tư. Đồng thời cũng nhờ vào các mối quan hệ đối tác với tất cả các nhàđiều hành quản lý tiềm năng và quá trình thương thảo trên tinh thầnhợp tác và thiện chí. Hơn nữa, chúng tôi cung cấp ý kiến tư vấn, thương lượng hợp đồng quản lý để đảm bảo cho khách hàng/cácchủ đầu tư nhận được những điều khoản tối ưu nhất.Dịch vụ Tư vấn: Lựa chọn nhà điều hành quản lý quốc tế

Khách hàng: Biệt thự Saint Simeon , Long Hải, Việt NamQuy mô: 36 biệt thự sang trọng và 100 phòng nghỉ dưỡng 5 sao.Đội ngũ dịch vụ khách sạn CBRE: Bộ phận Tư vấn Khách sạn CBRE ViệtNam

CB Richard Ellis |

Chiến lược đầu tư điển hình của các chuyên gia đầu tư khách sạnROI tùy thuộc vào (1) giá tài sản/hiện trạng và (2) nâng cao hiệu quả hoạtđộng (thành công trong tái định vị hiệu quả kinh doanh)

Trong một số trường hợp tài sản phải bị đập bỏ và xây mới lạiViệt Nam và Trung Quốc là tiềm năng lớn.Chi phí để cải tạo phòng (4-5 sao): trong khoảng $10.000-$20.000/ phòng

Chiến lược 3 - Mua, tái định vị, bán

1-6 tháng 6-12 thángMua bất động sản Tái định vịThẩm định giá/Thương lượng Cải tạo, nâng cấp/Xác định lại thương hiệu

Chi phí Chi phí Giai đoạn bán Kết thúcTài chính ngân hàng Vốn Thu nhập từ chuyển nhượng tài sản

BánKhai trương mới

CB Richard Ellis |

Nghiên cứu điển hình Chiến lược tái định vị

THỬ THÁCHNhằm cung cấp một nghiên cứu chiến lược về cơ hội tái pháttriển / tái định vị cho St James Court sau việc chấm dứt hợpđồng kinh doanh của Crowne Plaza.

GIẢI PHÁPGiải pháp được đưa ra là tạo ra một khách sạn hạng sang Tajvới các dịch vụ căn hộ được cung cấp trọn vẹn đầy đủ ngoàicác dịch vụ hiện hữu. Công việc tư vấn của chúng tôi bao gồmsự trình bày một số cách thức tái phát triển khác biệt gồm cónhững đề xuất về cách bố trí trong khách sạn, các dịch vụ, cách sắp xếp thiết kế phòng ngủ, giá thuê và công suất phònghợp lý. Thêm vào đó chúng tôi còn cung cấp ý kiến về giá trịcủa tòa nhà theo các phương án tái định vị / tái phát triển.

Dịch vụ tư vấn: Xem xét chiến lược phát triểnKhách hàng: Bảo mậtQuy mô: khách sạn 4 sao 342 giường và 86 căn hộĐội ngũ dịch vụ Khách sạn CBRE thực hiện: Dịch vụ tư vấn khách sạn EMEA

CB Richard Ellis |

Nghiên cứu điển hình Dịch vụ Thẩm định giá cho các giao dịch mua bán

THỬ THÁCHCBRE Việt Nam được chọn để cung cấp dịch vụ tư vấn thẩm định giáKhách sạn quốc tế 5 sao nằm trong trung tâm thành phố Hồ Chí Minh cho giao dịch mua /bán tiềm năng. Thử thách đặt ra là làm thế nào đểđánh giá một cách chính xác giá trị hiện tại của bất động sản và phảixem xét các điều kiện thay đổi của thị trường, thị trường suy yếunhưng đang dần hồi phục, những nguy cơ có thể do nguồn cung mớiở Thành phố Hồ Chí Minh. Kết quả của báo cáo định giá sẽ rất quantrọng trong quyết định mua của nhà đầu tư nước ngoài.

GIẢI PHÁPVới vốn kiến thức sâu rộng về thị trường khách sạn ở Việt Nam và cơsở dữ liệu thông tin rộng rãi bao gồm chi phí hoạt động, dữ liệu về đốithủ cạnh tranh, các bằng chứng giao dịch, thông tin về nguồn cunghiện tại và tương lai, CBRE Việt Nam có thể định giá trị thị trườngdựa trên 6 phương pháp thẩm định khác nhau. Hơn nữa, việc khaithác các dữ liệu thông tin đầu vào một cách đa dạng, rộng rãi đượcáp dụng trong bảng Chiết khấu dòng tiền mà chúng tôi đã cung cấpcho nhà đầu tư sẽ giúp quá trình thương lượng được dễ dàng hơn.

Dịch vụ tư vấn : Định giá cho các giao dịch mua bán

Khách hàng: Nhà đầu tư nước ngoàiQuy mô: Khách sạn 5 sao- Bảo mật tuyệt đốiĐội ngũ dịch vụ khách sạn CBRE thực hiện: Bộ phận tư vấn và thẩm định giá CBRE Việt Nam

CB Richard Ellis |

Chiến lược đầu tư điển hình của các chủ dự án, các chủ sở hữu công trìnhROI tùy thuộc vào (1) chi phí chuyển đổi (2) điều kiện thị trường khách sạn

Chiến lược hiệu quả trong những thị trường mới mà ở đó tính chất củacung cầu ở các phân khúc thay đổi liên tụcPhải tuân thủ quy định của địa phương về quy hoạch và giấy phépMột vài công trình cần phải thay đổi kết cấu (chi phí cao)Hướng khác là thuê dài hạn công trình ( chủ đầu tư sẽ thanh toán chi phíchuyển đổi).

Chiến lược 4 - Chuyển đổi mục đích công trình xây dựng

Thẩm định giá/ thương lượng Di chuyển khách hàng xây dựngChi phí Chi phí Chi phí Kết thúc

Hoàn thiệnMua bất động sản Bán

Thu nhập từ hoạt động

Giai đoạn bán

12-24 tháng

Khai trương

Tài chính ngân hàng Vốn Thu nhập từ chuyển nhượng tài sản

Giai đoạn chuyển đổi6-18 tháng1-6 tháng

CB Richard Ellis |

THỬTHÁCHKhách hàng của chúng tôi sở hữu tòa nhà văn phòng hạng B tại trung tâm Hong Kong. Họ đã nhận một đề xuất phát triểntừ đối tác đấu tư tiềm năng để thiết lập quyền sở hữu bấtđộng sản mà đối tác đầu tư tiềm năng có nhu cầu chuyển đổithành một khách sạn kiểu mẫu và điều hành với thương hiêuđộc lập của họ. Đội ngũ khách sạn của CBRE đã được yêu cầu cung cấp mộtxem xét chiến lược về đề xuất chuyển đổi nhằm cung cấpnghiên cứu tính khả thi về tài chính và tổng quan vềngành công nghiệp khách sạn. Từ đó đưa ra các đề xuất vềtính khả thi cho việc chuyển đổi.

GIẢI PHÁPCác cao ốc văn phòng hiện hữu đã được cho thuê kín và bộphần khách sạn của CBRE phải xem xét chi phí cho việc didời khách thuê và chi phí chuyển đổi, xác định xem giữa lựachọn làm khách sạn và làm cao ốc văn phòng cái nào sẽ cólợi về tài chính hơn. Định hướng thị trường của dự án này là phát triển khách sạn4 sao. Bộ phận khách sạn của CBRE đã đưa ra các đề xuấtđịnh hướng có tính khả quan với mục tiêu hướng đến phânkhúc cao cấp của thị trường. Khách hàng đã sử dụng các đề xuất của chúng tôi nhằm giúpcho việc đàm phán các điều khoản với đối tác đầu tư tiềmnăng được tốt hơn. Hiện nay các đề xuất đang trong vòngđàm phán.

Dịch vụ tư vấn: Nghiên cứu khả thi tài chính và Tư vấn khách sạnKhách hàng: Bảo mậtQuy mô: 70 phòng, khách sạn cao cấpĐội ngũ dịch vụ khách sạn CBRE thực hiện: Bộ phận dịch vụkhách sạn CBRE Hong Kong

Nghiên cứu điển hình Sự chuyển đổi tòa nhà văn phòng hạng B

CB Richard Ellis |


Condo hotels thường là các tòa nhà căn hộ cao cấp hoạt độngnhư khách sạn.

Các tiện ích khách sạn như hồ bơi, nhà hàng, bar, spa luôn đượccung cấp trong các phức hợp cao cấp và sang trọng, tuy nhiênkhông nhất thiết phải được cung cấp trong các tòa nhà có tiêuchuẩn thấp hơn.

Các bên liên quan thường bao gồm chủ dự án, nhà điều hành, chủ sở hữu căn hộ.

CB Richard Ellis |

…tại sao lại hấp dẫn các chủ dự án?

Giá bán căn hộ cao hơn

Cộng thêm ROI : • (1) Bán căn hộ (giống như bán căn hộ cao cấp truyền thống)• (2) Căn hộ được đưa vào chương trình cho thuê (thêm vào

hoạt động kinh doanh khách sạn)

Mở rộng đối tượng mua (tài sản nghỉ dưỡng – cácnhà đầu tư cá nhân)

Các hạn chế về chỉ tiêu quy hoạch

…tại sao lại hấp dẫn chủ sở hữu?Quyền sở hữu căn hộDoanh thu caoThương hiệu, đơn vị quản lý

Căn hộ khách sạn

CB Richard Ellis |


Chủ căn hộ thường được sử dụng căn hộ 30-60 ngày trongnăm (có thể thay đổi).

Tỷ suất sinh lợi (yield) 3%-6% (không bao gồm khoản tănggiá trị)

… Điều gì tác động đến tỷ suất sinh lợi (yield)?

– Giá mua căn hộ (giá cao, lợi nhuận thu được thấp)– Hoạt động kinh doanh (Ai điều hành hoạt động tài sản của bạn?)– Kiểm soát chi phí (bao gồm cả chi phí duy tu, thay thế)– Tỷ lệ phân chia lợi nhuận Chủ sở hữu – Quản lý– Gia tăng giá trị căn hộ– Hoạt động kinh doanh thị trường khách sạn khu vực (các yếu tố cung

cầu)

CB Richard Ellis |

Chi phí xây dựng cao hơn so với căn hộ thường.

Đơn vị quản lý giữ vai trò quan trọng.

Chi phí vận hành bảo dưỡng cao hơn.

Rủi ro dòng tiền âm (ví dụ. Có thể chủ sở hữu căn hộ sẽ phảibỏ thêm một lượng vốn nhất định)

Thêm lựa chọn “Câu lạc bộ sở hữu kỳ nghỉ” (tùy thuộc vào đơnvị quản lý)

Các vấn đề cần lưu ý về căn hộ khách sạn

CB Richard Ellis |

Best Western Nha Trang

Hilton Conrad Condo-Hotel Miami


Khu phức hợp

CB Richard Ellis |

Khu phức hợp bao gồm trung tâm thương mại - khách sạn –văn phòng

Phức tạp hơn: (nhiều chủ tư cùng hợp tác, nhiều công ty kiếntrúc, nhiều nhà quản lý/điều hành, khách hàng đa dạng...)

Dự án phải phù hợp với mỗi phân khúc

Các dự án có quy mô lớn đóng vai trò quan trọng trong việc bốtrí lại trung tâm khu đô thị và có thể giúp hình thành nênnhững khu vực đô thị mới.

Khu phức hợp

CB Richard Ellis |

Lợi ích từ việc chia sẻ chi phí.

Lợi ích về thương hiệu.

Cạnh tranh giữa các thành phần.

Các nhà điều hành khách sạn rất cẩn trọng về hìnhảnh thương hiệu của họ

Các vấn đề cần lưu ý về khu phức hợp

CB Richard Ellis |

Khu phức hợp tại châu Á

Marina Bay Singapore

Park Hyatt Tokyo

Central world

Centara Bangkok

JW Marriot Shanghai

CB Richard Ellis |

Khu phức hợp tại Việt Nam

Windsor Plaza, HCMC

Daewoo Complex HanoiKumho Asiana Plaza

Khách sạn giá rẻ (Budget and Economy)

CB Richard Ellis |

Khách sạn giá rẻ

Đối với các thị trường phát triển vấn đề quan trọng là chiến lược giá.Đối với những thị trường mới khác, vấn đề quan trọng là kiểm soát chi phí, thương hiệuvà hệ thống phân phối, và quy mô phù hợp.Chỉ một vài tập đoàn quản lý khách sạn hoạt động mạnh trong phân khúc KS này:

Economy: Holiday INN (IHG) – Ibis (Accor)…Budget: Tune Hotel-Formula 1 (Accor)

Những nhân tố thành công:Chuẩn hóa phòng và các tiện íchGiá đất/Chi phí xây dựngQuy mô phù hợp đạt đượcChi phí hoạt động (hiệu quả cao về chi phí)Thiết kế (hiệu suất sử dụng cao)

CB Richard Ellis |

Home Inn ở Trung QuốcHome Inn là chuỗi khách sạn giá rẻ hàng đầu ở Trung Quốc

Từ số lượng là 10 khách sạn vào năm 2003 đã đạt đến con số 616 vào 2010. Chuỗi khách sạn này đặt mục tiêu đạt 1000 khách sạn

Khai thác dưới hai hình thức: • Cho thuê khách sạn (390 khách sạn), thời hạn cho thuê thường là 15

năm;• Nhượng quyền thương hiệu (226 khách sạn), cho phép sử dụng trong

vòng 8 năm (69 khách sạn đang trong quá trình xây dựng)• Khách sạn điển hình bao gồm 80 – 160 phòng

Số lượng thống kê (2009)• Hiệu suất sử dụng phòng trung bình: 91% • Giá phòng trung bình: 25 USD/phòng/đêm• Doanh thu lũy kế: 380 Triệu USD


CB Richard Ellis |

Chuẩn hóa phòng là chìa khóa thành công.

Các tiện nghi trong phòng KS giá rẻ tiêubiểu của KS TuneHotel:

1 giường ngủ (tất nhiên…. ) (107 x 190 x 24cm)

1 phòng tắm

Hệ thống nước nóng

1 gối, vỏ gối, ga trải giường,

Giấy vệ sinh

1 ổ cắm điện trên tườngNguồn: Website của Tune Hotel


CB Richard Ellis |

Các dự án biệt thự

CB Richard Ellis |

Khái niệm “biệt thự” được hiểu là nhà ở gắn liền với đất, thông thường cao 1 hoặc 2 tầng.

Banyan tree villas, Phuket

Alila villa, Bali

Shangri-La , Maldives

Các dự án biệt thự/biệt thự nghỉ dưỡng

CB Richard Ellis |

Khu nghỉ dưỡng Songsaa Island, Campuchia

Dự án biệt thựCác loại hình biệt thự:

• Biệt thự song lập và nhà phố• Biệt thự cao cấp• Biệt thự cao cấp ở vị trí đẹp• Biệt thự khách sạn có thương hiệu

Các loại hình giao dịch trên thị trường:• Biệt thự bán lại• Biệt thự được xây dựng hoàn chỉnh• Biệt thự đang được xây dựng• Biệt thự phục vụ mục đích đầu tư

Những điểm khác cần lưu ý:• Có đảm bảo đối với mức giá thuê? Mức phổ biến trên thị trường sẽ là 3%-6% trong giai đoạn từ 1 – 6 năm.• Hình thức biệt thự đang xây dựng: thương hiệu chủ dự án sẽ là vấn đềquan trọng cần quan tâm.

CB Richard Ellis |






Tòa nhà phức hợp / khách sạn

Phân khúc bình dân

Biệt thự - nghỉ dưỡng

TÓM TẮT

CB Richard Ellis |

Các dịch vụ khách sạn của CBRE Việt Nam

• Môi giới

• Lựa chọn nhà điều hành quản lý

• Tìm kiếm nhà điều hành quản lý

• Thương lượng hợp đồng quản lý

• Tư vấn đầu tư

• Thẩm định giá

• Tư vấn phát triển dự án

• Nghiên cứu thị trường

CB Richard Ellis |

Mauro Gasparotti

Hotel Services - CBRE Vietnam

M 84 903 028 722

Email: [email protected]

©2010 CB Richard Ellis (Vietnam) Co., Ltd.

Robert McIntosh

Executive Director - CBRE Hotels Asia Pacific

M 65 8123 0208


KEY CONTACTS

Thank you

Pham Thanh Duong

Valuation & Advisory Service - HCMC

M 84 983 426 175


Tran Thi To Thanh

Research and Consulting Hanoi

M 84 912 360 263


ương đếnchiến l ctương lai củaviệtnam · trình bày bởi: robert mcintosh, giám...

Documents