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UNIVERSIDADE DO SUL DE SANTA CATARINA
ALIX VIEIRA MARÇAL
DOUGLAS AMARAL
PROPOSTA DE UM PLANO DE INSPEÇÃO PREDIAL EM CONFORMIDADE
COM A LEI N° 2805/2008 DO MUNICÍPIO DE BALNEÁRIO CAMBORIÚ/SC
Tubarão
2019
ALIX VIEIRA MARÇAL
DOUGLAS AMARAL
PROPOSTA DE UM PLANO DE INSPEÇÃO PREDIAL EM CONFORMIDADE
COM A LEI N° 2805/2008 DO MUNICÍPIO DE BALNEÁRIO CAMBORIÚ/SC
Trabalho de Conclusão de Curso apresentado ao Curso
de Engenharia Civil da Universidade do Sul de Santa
Catarina como requisito parcial à obtenção do título de
Engenheiro Civil.
Profa. Esp. Norma Beatriz Camisão Schwinden (Orientadora).
Tubarão
2019
ALIX VIEIRA MARÇAL
DOUGLAS AMARAL
PROPOSTA DE UM PLANO DE INSPEÇÃO PREDIAL EM CONFORMIDADE COM A
LEI N° 2805/2008 DO MUNICÍPIO DE BALNEÁRIO CAMBORIÚ/SC
Este Trabalho de Conclusão de Curso foi julgado
adequado à obtenção do título de Engenheiro Civil e
aprovado em sua forma final pelo Curso de Engenharia
Civil da Universidade do Sul de Santa Catarina.
Tubarão, 26 de Novembro de 2019.
______________________________________________________
Profa. Esp. Norma Beatriz Camisão Schwinden. Orientadora
Universidade do Sul de Santa Catarina
______________________________________________________
Profa. Daiana Saviam da Silva
Universidade do Sul de Santa Catarina
______________________________________________________
Eng. Raphael Santos Gomes
Mariot Construções
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AGRADECIMENTOS
Primeiramente, agradecemos a Deus.
Somos gratos aos nossos pais por sempre nos incentivarem e acreditarem que seríamos capazes
de superar os obstáculos que a vida nos apresentou.
Agradecemos nossa orientadora, Norma Beatriz Camisão por sempre estar presente para indicar
a direção correta que o trabalho deveria tomar.
Também agradecemos todos os nossos colegas de curso e amigos próximos, que de alguma
forma fizeram parte de nossa vida acadêmica e nos incentivaram.
5
“ Não espere o futuro mudar sua vida, porque o futuro é a consequência do presente”
(Racionais MC’s)
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RESUMO
Este Trabalho de Conclusão de Curso apresenta como tema "Proposta de um plano de Inspeção
Predial em conformidade com a Lei nº 2805/2008 do município de Balneário Camboriú/SC."
Acontecimentos como, explosões, quedas e incêndios, envolvendo edificações regularizadas e
formais em grandes centros urbanos, com graves consequências, reforçam a importância de se
discutir a relevância do planejamento e estratégias de manutenção, bem como a aplicação de
leis que obrigam a vistoria periódica das edificações. Portanto, questiona-se: de que maneira é
possível elaborar um planejamento de reforma ou manutenção para edificações a partir da
obrigatoriedade legal baseado na inspeção predial no contexto urbano na cidade de Balneário
Camboriú/SC, levando-se em conta a Lei no 2805/2008? Portanto, apresenta-se como objetivo
de estudo, propor a elaboração de um plano de reforma ou de manutenção em edificações
residenciais em conformidade com a Lei no 2805/2008 de Inspeção Predial do município de
Balneário Camboriú/SC, com intuito de verificar e evitar possíveis anomalias, contribuindo no
processo de gerenciamento. Optou por um estudo bibliográfico, realizado com uso de artigos
científicos, periódicos, dissertações, teses, trabalhos acadêmicos, livros, legislação, normas
técnicas, dentre outros. Com estudo, foi possível verificar que, uma inspeção predial bem
elaborada, é ferramenta essencial para qualquer edificação, pois garante a segurança e a
qualidade de vida e moradia dos moradores ou usuários gerais nos casos de edifícios comerciais
ou prestadores de serviços.
Palavras-chaves: Inspeção predial. Edificações. Segurança.
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ABSTRACT
This Course Conclusion Paper presents as its theme "Proposal of a Building Inspection plan in
accordance with Law No. 2805/2008 of the municipality of Balneário Camboriú / SC." Events
such as explosions, falls and fires, involving regular and formal buildings in large urban centers,
with serious consequences, reinforce the importance of discussing the relevance of planning
and maintenance strategies, as well as the application of laws that require the periodic
inspection of the buildings. Therefore, the question is: how is it possible to elaborate a
renovation or maintenance planning for buildings based on the legal obligation based on
building inspection in the urban context in the city of Balneário Camboriú / SC, taking into
account Law No. 2805 / 2008? Therefore, the objective of this study is to propose the
elaboration of a plan of renovation or maintenance of residential buildings in accordance with
the Law 2805/2008 of Building Inspection of the municipality of Balneário Camboriú / SC, in
order to verify and avoid possible anomalies, contributing to the management process. It opted
for a bibliographic study, conducted using scientific articles, journals, dissertations, theses,
academic papers, books, legislation, technical standards, among others. With study, it was
found that a well-designed building inspection is an essential tool for any building, as it ensures
the safety and quality of life and housing of residents or general users in the case of commercial
buildings or service providers.
Keywords: Building Inspection. Buildings. Safety.
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LISTA DE QUADROS
Quadro 1: Novo método de diagnóstico ................................................................................... 32
Quadro 2: Metodologia para a Inspeção Predial ...................................................................... 34
Quadro 3: Documentos administrativos ................................................................................... 35
Quadro 4: Documentação técnica ............................................................................................. 35
Quadro 5: Documentação de manutenção e operação .............................................................. 36
Quadro 6: Nível de complexidade da edificação ...................................................................... 36
Quadro 7: Classificação das anomalias e falhas ....................................................................... 37
Quadro 8: Itens básicos do Laudo de Inspeção ........................................................................ 38
Quadro 9: Análise percentual das causas de problemas patológicos em estruturas de concreto
.................................................................................................................................................. 42
Quadro 10: Limites de periodicidade de inspeção predial ....................................................... 50
Quadro 11: Entrevista para obtenção de informações preliminares da edificação ................... 53
Quadro 12: Falhas apresentadas ............................................................................................... 54
Quadro 13: Falhas apresentadas ............................................................................................... 54
Quadro 14: Falhas apresentadas ............................................................................................... 55
Quadro 15: Lista de verificação utilizada na inspeção de campo............................................. 56
Quadro 16: Tópicos da inspeção de campo .............................................................................. 57
Quadro 17– Ponderação dos critérios. ...................................................................................... 65
Quadro 18 – Lista de prioridades. ............................................................................................ 66
Quadro 19 - Demonstrativo do cálculo dos pontos percentuais ............................................... 71
9
LISTA DE FIGURAS
Figura 1 - Critérios do grau de risco e pesos referentes a metodologia utilizada para a
classificação da ordem de prioridades das irregularidades ....................................................... 48
Figura 2: Outras informações da inspeção de campo. .............................................................. 57
Figura 3 - Esquema da visão Sistêmica Tridimensional........................................................... 67
Figura 4 - Valores e cores atribuídas às classificações ............................................................. 72
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LISTA DE TABELAS
Tabela 1 - Tabela de classificação por critérios técnicos ......................................................... 49
Tabela 2- Tabela de classificação por critérios de manutenção ............................................... 49
Tabela 3 - Tabela de classificação por critérios de uso ............................................................ 49
Tabela 4 - Grau de Importância dos elementos da área civil.................................................... 68
Tabela 5 - Grau de Importância dos elementos da área elétrica ............................................... 68
Tabela 6 - Grau de Importância dos elementos da área mecânica............................................ 69
Tabela 7 - Peso dos critérios no resultado da inspeção ............................................................ 69
Tabela 8 - Demonstrativo de cálculo dos pesos dos elementos ................................................ 70
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SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO................................................................................................................. 13
1.1 DELIMITAÇÃO DO PROBLEMA ................................................................................ 14
1.2 JUSTIFICATIVA ............................................................................................................ 15
1.3 OBJETIVOS .................................................................................................................... 16
1.3.1 Objetivo geral .............................................................................................................. 16
1.3.2 Objetivos específicos ................................................................................................... 16
1.4 ESTRUTURA DO TRABALHO .................................................................................... 17
2 REVISÃO DE LITERATURA ........................................................................................ 18
2.1 CONCEITO DE INSPEÇÃO .......................................................................................... 18
2.2 CONTEXTO E CONCEITO DE INSPEÇÃO PREDIAL ............................................... 19
2.3 PRECEITOS LEGAIS DA INSPEÇÃO PREDIAL ........................................................ 21
2.4 NORMAS PERTINENTES A INSPEÇÃO PREDIAL ................................................... 25
2.5 CLASSIFICAÇÃO QUANTO AO NÍVEL DE INSPEÇÃO .......................................... 27
2.6 INSPEÇÃO PREDIAL E MANUTENÇÃO ................................................................... 29
2.7 DIAGNÓSTICO .............................................................................................................. 31
2.7.1 Metodologia de Diagnóstico........................................................................................ 32
2.8 METODOLOGIA PARA A INSPEÇÃO PREDIAL ...................................................... 34
2.9 CONTEÚDO BÁSICO DO LAUDO DE INSPEÇÃO ................................................... 38
2.10 PATOLOGIAS NA INSPEÇÃO PREDIAL ................................................................... 39
2.11 PRINCIPAIS PROBLEMAS PATOLÓGICOS ENCONTRADOS EM EDIFÍCIOS
RESIDENCIAIS ....................................................................................................................... 40
2.12 LISTA DE VERIFICAÇÃO (CHECKLIST) ................................................................... 43
2.13 ATRIBUIÇÕES DO TÉCNICO AVALIADOR (INSPETOR PREDIAL) ..................... 44
2.14 INDICAÇÃO DE PRIORIDADE (GERAL E POR SISTEMA) .................................... 47
2.15 PLANILHA DE INSPEÇÃO ........................................................................................... 48
2.15.1 Critério de classificação .............................................................................................. 49
2.16 LEI MUNICIPAL DE INSPEÇÃO PREDIAL DE BALNEÁRIO CAMBURIÚ - LEI N°
2805/2008 ................................................................................................................................. 49
3 METODOLOGIA ............................................................................................................. 52
4 PROPOSTA DE ROTEIRO DE INSPEÇÃO PREDIAL ............................................. 53
12
APRESENTA-SE NESTE CAPÍTULO UMA PROPOSTA DE INSPEÇÃO PREDIAL COM
BASE NA LITERATURA INVESTIGADA. .......................................................................... 53
4.1 NÍVEL DE INSPEÇÃO ................................................................................................... 53
4.1.1 Obtenção de informações............................................................................................ 53
4.1.2 Verificação e análise da documentação ..................................................................... 55
4.1.3 Formulário da inspeção de campo ............................................................................. 56
4.1.3.1 Tópicos da inspeção de campo ................................................................................... 57
4.2 ORDEM DE PRIORIDADE ............................................................................................ 64
4.3 ÍNDICE DA QUALIDADE TOTAL ............................................................................... 67
4.3.1 Grau de importância ................................................................................................... 68
4.3.2 Cálculo dos Resultados e Nota da Edificação ........................................................... 69
4.4 MODELO DE LAUDO PROPOSTO .............................................................................. 72
5 CONCLUSÃO ................................................................................................................... 73
REFERÊNCIAS ..................................................................................................................... 75
ANEXOS ................................................................................................................................. 78
ANEXO A – FORMULÁRIO DE INSPEÇÃO TÉCNICA DA LEI N° 2805/2008 DE
BALNEÁRIO CAMBORIÚ/SC ............................................................................................ 79
ANEXO B – FORMULÁRIO REFERENTE A DESCRIÇÃO DAS MEDIDAS
IMEDIATAS DE SEGURANÇA (LEI N° 2805/2008) ........................................................ 81
ANEXO C – FORMULÁRIO REFERENTE A FICHA TÉCNICA DA EDIFICAÇÃO
(LEI N° 2805/2008) ................................................................................................................. 82
ANEXO D - EXEMPLO DE LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL.................................83
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1 INTRODUÇÃO
As vias públicas, edifícios, e todos os equipamentos que compõem o cenário urbano,
devem ser criados para o eficiente exercício de funções como: moradia, trabalho, circulação e
lazer. Os edifícios, em específico, têm importante papel na construção das cidades, constituindo
importante parcela do patrimônio edificado de uma nação (VIEIRA, 2015).
Nas grandes cidades, há um grande número de edifícios com idades bem avançadas, e
que já apresentam defasagem em sua edificação levando-se em conta seu projeto inicial, ou
apresentam degradação precoce por falta de manutenção, interferindo negativamente na
segurança dos moradores, paisagem e até mesmo valorização do ambiente urbano. Esses fatores
demandam obras de reparo ou reconstrução, que podem acarretar custos bastante elevados,
diretos e indiretos, e não raramente colocar em risco a segurança de quem neles vive e do seu
entorno (SILVA, 2016).
Todas as edificações, sejam elas compostas de elementos estruturais e construtivos, tem
um tempo de vida útil, e esse precisa ser respeitado. Para isso é essencial que a manutenção
preventiva seja executada com o andamento desse ciclo de utilização.
Vieira (2015, p. 15), salienta que, "conservar, manter, reparar, restaurar e reabilitar
edifícios, são formas de manter o passado presente, e permitir tornar o patrimônio edificado
presente no futuro". Segundo a autora, o perfil materialista do ser humano e a vontade de passar
testemunhos a gerações futuras, contribui para a implementação de ações de preservação de
edifícios.
Com o avanço da engenharia diagnóstica e a conscientização para a importância da
manutenção predial, cresce cada vez mais a preocupação quanto às condições de conservação,
uso e manutenção das edificações. As manifestações patológicas estão presentes em um número
elevado de edificações e suas consequências vão muito além de problemas estéticos. São em
parte responsáveis pela queda do desempenho de edificações (estanqueidade à água,
durabilidade, isolação acústica e térmica, etc.), desvalorizam imóveis, alteram a salubridade,
provocam constrangimento psicológico e, em alguns casos, representam riscos à segurança
estrutural do edifício, ou das pessoas, dentre outros efeitos indesejados para uma edificação
(SOUZA, 2017).
Para solucionar ou evitar esses problemas, há necessidade de diagnóstico das
edificações por profissionais capacitados que possam identificar estas anomalias e falhas, bem
como suas causas. Para isso, se torna necessário a aplicação de um método científico de análise
desses problemas, além, é claro, do conhecimento e habilidade do técnico para que se possa
14
chegar às causas das manifestações e, posteriormente, às possíveis soluções.
Visando analisar e identificar esses problemas que poderão acontecer em quaisquer
edificações, são realizadas as inspeções prediais. Nelas são identificados e averiguados o estado
de qualidade, eficiência e desempenho de projeto do elemento, observando se o mesmo atende
às características e funções para o qual foi projetado, podendo citar conservação,
funcionamento, segurança e estética.
A seguir, apresenta-se a delimitação do problema de pesquisa, objetivos, justificativa e
metodologia.
1.1 DELIMITAÇÃO DO PROBLEMA
São vários os motivos que levam a degradação dos materiais e dos elementos que
constituem a construção das edificações. Podem ser citadas, a presença de agentes químicos ou
biológicos, umidade ou condições de exposição climática. Outros danos nas edificações podem
estar associados a aspectos ligados a ação do homem, como, por exemplo, a falta de
conservação preventiva e as intervenções indevidas. Muitas vezes, as circunstâncias,
frequentemente, não permitem que sejam realizados os devidos trabalhos de conservação.
Mesmo alguns feitos sem a devida orientação, acabam por gerar danos ainda maiores.
Segundo Capello et al.(2010), a origem dos problemas patológicos na construção civil
pode decorrer de projetos mal feitos, da má qualidade dos materiais empregados na construção,
assim como, a falta de controle tecnológico, problemas relacionados ao concreto, falha na etapa
de construção, equipe sem preparação para execução de projetos mais elaborados, falta de
fiscalização por parte dos gestores ou responsáveis pela execução do empreendimento,
edificações utilizadas para outros propósitos do que o inicial (de projeto) ou mesmo pelo seu
uso inadequado e a falta de manutenção.
Os acidentes prediais decorrentes de falhas na construção ou na manutenção predial
segundo a IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (2005) vêm
causando mortes e prejuízos injustificáveis, como: desabamentos, incêndios, quedas de
marquises e fachadas, vazamentos, infiltrações e tantas outras patologias provenientes dos
descuidos com a edificação e que podem ser evitados com medidas preventivas simples, de
longo prazo.
Acredita-se que há a necessidade, técnica ou mesmo econômica, de uma mudança
cultural em relação aos hábitos de manutenção das edificações. A questão é que mudanças
naturais de conduta envolvem um processo educacional demorado e gradual, que não se
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compatibiliza com a situação de algumas de nossas edificações. Normalmente, as mudanças de
conduta podem ser aceleradas através da imposição de leis.
Segundo Silva Filho (2008), a adoção de leis claras, que tornem obrigatória a execução
de inspeções periódicas em edificações ou elementos mais expostos a riscos de colapso ou mau
funcionamento, pode se constituir em um forte incentivo à adoção de estratégias de manutenção
preventiva, contribuindo para melhorar o estado de conservação do patrimônio edificado e para
incrementar a segurança de usuários.
Para Leite (2009), a manutenção de edifícios é muitas vezes caracterizada apenas pela
existência de intervenções imediatas atendendo às necessidades urgentes consequentes das
reclamações dos utilizadores, é uma atividade muitas vezes desenvolvida sem planejamento e
previsão de encargos, contribuindo, em muitos casos, para um acréscimo significativo dos
custos globais.
Cada elemento constituinte de um edifício tem um envelhecimento específico, com
formas e ritmos diferentes. Para que todos os elementos não deixem de cumprir a sua função
dentro das exigências funcionais atribuídas é necessário a criação de uma metodologia objetiva
de políticas de intervenção, mediante critérios fundamentados em bases técnicas e científicas.
Acontecimentos como, explosões, quedas e incêndios, envolvendo edificações
regularizadas e formais em grandes centros urbanos, com graves consequências, reforçam a
importância de se discutir a relevância do planejamento e estratégias de manutenção, bem como
a aplicação de leis que obrigam a vistoria periódica das edificações. Portanto, questiona-se: de
que maneira é possível elaborar um planejamento de reforma ou manutenção para
edificações a partir da obrigatoriedade legal baseado na inspeção predial no contexto
urbano na cidade de Balneário Camboriú/SC, levando-se em conta a Lei no 2805/2008?
1.2 JUSTIFICATIVA
Após a entrega de uma edificação, é necessário que ela atenda o desempenho projetado
para sua vida útil, de modo a garantir aos usuários o conforto e qualidade de uso.
Segundo a ABNT NBR 5674 (2012, p. 6) que trata da manutenção das edificações como
requisita para o sistema de gestão e manutenção, traz em seu escopo o seguinte fundamento:
a) preservar as características originais da edificação;
b) prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus sistemas,
elementos ou componentes;
Edificações existentes antes da vigência desta Norma devem se adequar ou criar os
seus programas de manutenção atendendo ao apresentado nesta Norma.
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A inspeção predial é uma ferramenta útil para verificação das condições de uso,
conservação e correta manutenção das edificações em geral. Visto que, de forma técnica, busca
garantir vistorias com periodicidades pré-determinadas como ferramenta de preservação da
integridade e garantia do imóvel, atrelado ao plano de manutenção em questão. É importante
que os serviços de manutenção não sejam realizados de maneira improvisada e informal, mas
sim por profissionais devidamente habilitados.
Não basta, portanto, inspecionar materiais e sistemas construtivos, é necessário que o
uso e a manutenção sejam analisados. A Inspeção Predial é uma ferramenta para este tipo de
análise, permitindo o diagnóstico mais abrangente de uma edificação. Trata-se de uma
ferramenta da engenharia diagnóstica cuja finalidade é a qualidade predial, que auxilia na
manutenção, uma vez que indica conformidades e não conformidades de uma edificação,
fazendo recomendações técnicas na maioria dos casos.
O fato relevante desta pesquisa está justamente no motivo do Estado de Santa Catarina,
apenas o município de Balneário Camboriú ter uma Lei municipal de Inspeção Predial. Isso é
de grande preocupação, levando-se em conta a importância de seu papel.
Assim sendo, o presente trabalho busca reunir os quesitos necessários para o realização de uma
inspeção, presentes em normas específicas, e analisar sobre as condições técnicas de uso,
manutenção e desempenho que as edificações devem atender, a fim de orientar o
desenvolvimento dos trabalhos de inspeção predial.
1.3 OBJETIVOS
1.3.1 Objetivo geral
Propor a elaboração de um plano de reforma ou de manutenção em edificações
residenciais em conformidade com a Lei no 2805/2008 de Inspeção Predial do município de
Balneário Camboriú/SC, com intuito de verificar e evitar possíveis anomalias, contribuindo no
processo de gerenciamento.
1.3.2 Objetivos específicos
a) Elaborar um roteiro lógico que oriente a análise das condições das edificações;
b) Elaborar um modelo de laudo que possa ser utilizado para apresentar os resultados
das inspeções, de acordo com as normas técnicas;
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c) Reunir um acervo de normas e leis pertinentes à inspeção predial, com as condições
técnicas e legais a serem observadas durante a vistoria.
1.4 ESTRUTURA DO TRABALHO
O presente trabalho encontra-se estruturado da seguinte forma:
O capítulo um trata da introdução, o qual compreende a apresentação do tema de
pesquisa, problema, justificativa, os objetivos de trabalho e a estrutura do trabalho.
O capítulo dois, apresenta-se a revisão da literatura dentre os quais estão os principais
conceitos em torno de Inspeção Predial.
No capítulo três apresenta-se o caminho metodológico apresentado neste estudo. Por se
tratar de uma pesquisa de cunho bibliográfico, apresentaremos as características e estrutura de
um edifício fictício com a Legislação do município de Balneário Camboriú/SC, por ser o único
município a apresentar a Lei de Inspeção Predial.
O capítulo quatro apresenta-se a proposta de um planejamento de inspeção predial com
base na Legislação vigente.
Por fim, o capítulo cinco, são as considerações finais, que tratarão das considerações
relevantes consideradas nesse estudo, assim como a apropriação dos conceitos pelos
pesquisadores.
18
2 REVISÃO DE LITERATURA
Este capítulo apresenta a revisão de literatura realizada nesta pesquisa. Tem como
objetivo orientar o desenvolvimento da proposta de Inspeção Predial voltada para o atendimento
do objetivos.
2.1 CONCEITO DE INSPEÇÃO
De acordo com a NBR 5674: 1999, inspeção significa "[...] avaliação do estado da
edificação e de suas partes constituintes, realizada para orientar as atividades de manutenção".
(p. 3).
As inspeções são essenciais para o processo de manutenção. Segundo a NBR 14037:
2011, as inspeções devem ser feitas em intervalos regulares, extraordinariamente, quando
necessário. A realização de laudos de inspeção da manutenção, uso e operação, deverão ser
realizados periodicamente, por profissionais habilitados registrados nos conselhos profissionais
competentes, para serem anexados à documentação e registros da edificação. Tais laudos podem
ser solicitados pelo incorporador, construtor, proprietário ou condomínio.
De acordo com NBR 5674 de 2012, as inspeções deverão ser realizadas por meio de
modelos elaborados e ordenados de forma a facilitar os registros e sua recuperação,
considerando:
a) um roteiro de inspeções dos sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e
componentes da edificação;
b) as formas de manifestação esperadas da degradação natural dos sistemas,
subsistemas, elementos e equipamentos ou componentes da edificação associadas à
sua vida útil, conforme indicações do manual e que resultem em risco à saúde e
segurança dos usuários;
c) as solicitações e reclamações dos usuários ou proprietários (ABNT, NBR 5674,
2012, p. 9).
Segundo a norma mencionada anteriormente, os relatórios das inspeções devem:
a) descrever a degradação de cada sistema, subsistema, elemento ou componente e
equipamento da edificação;
b) apontar e, sempre que possível, estimar a perda do seu desempenho;
c) recomendar ações para minimizar os serviços de manutenção corretiva; e
d) conter prognóstico de ocorrências (ABNT, NBR 5674, 2012, p. 9).
Silva (2016) menciona que toda edificação, para manter um funcionamento satisfatório,
deve ser submetida a uma rotina de inspeção e manutenção, de tal forma que eventuais
processos de degradação sejam constatados e tratados precocemente e que o envelhecimento de
19
seus componentes seja compatibilizado, permitindo que a vida útil de projeto da edificação seja
alcançada ou até ultrapassada.
Consideram-se as inspeções periódicas essenciais na realização de um serviço eficaz de
manutenção. As inspeções fornecerão dados importantes em relação ä degradação dos
componentes da edificação. Cada componente da edificação é afetado de maneira diferente
pelos agentes agressores do meio ambiente, exigindo programação da manutenção, visando
evitar falhas que venham a afetar o desempenho de todo um sistema (OLIVEIRA, 2013).
Os profissionais da área da construção civil estão cada vez mais conscientes, ao
conceberem seus empreendimentos, da importância que um sistema de manutenção tem dentro
do processo de gerenciamento de risco que envolve suas atividades. As hipóteses de projeto são
normalmente cercadas de uma grande incerteza, que aumenta quando se necessita estimar o
desempenho futuro. As inspeções regulares, começando com a inspeção as-built, são
fundamentais para verificar a validade destas hipóteses e para corrigir estimativas, se
necessário. Durante as inspeções, se busca identificar problemas de desempenho e determinar
o grau de degradação de cada componente do sistema construtivo, fornecendo subsídios para
que os administradores possam fazer a análise das prioridades nos serviços de manutenção
(VIEIRA, 2015).
Considera-se como um princípio fundamental de um sistema estruturado de
inspeção/manutenção, a prevenção ou evitar possíveis riscos e gastos incorridos durante a vida
útil da edificação, derivados dos custos das inspeções, dos custos devido às atividades de
manutenção e de reparo, e dos custos devidos às falhas. Eliminar completamente os riscos em
termos econômicos aceitáveis é impossível, mas diminuir a chance de acidentes é possível e
necessário. Para tanto as inspeções regulares tem um importante papel (SILVA, 2016).
2.2 CONTEXTO E CONCEITO DE INSPEÇÃO PREDIAL
A Inspeção Predial foi trazida para o Brasil no ano de 1999, através de um trabalho
técnico apresentado no X Congresso Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia -
COBREAP, sendo que após esta data, os estudos sobre o tema foram aprofundados, novas
técnicas foram introduzidas e algumas adaptações foram realizadas, com o objetivo de adequar
a Inspeção Predial às necessidades do nosso mercado (NEVES; BRANCO, 2009).
Com intuito de padronizar a Inspeção Predial, no ano de 2001, o Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias do estado de São Paulo - IBAPE/SP lançou a primeira norma técnica
sobre o tema, proporcionando ao profissional responsável pela elaboração do serviço, um
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balizador das atividades a serem executadas. Desde o seu lançamento esta norma tem passado
por diversas atualizações, segundo Neves e Branco (2009).
A inspeção predial ou "checkup da edificação” é uma ferramenta da engenharia
diagnóstica cuja finalidade é a qualidade predial, visa auxiliar na manutenção predial, uma vez
que indica conformidades ou não, de uma edificação, fazendo recomendações técnicas na
maioria dos casos (GOMIDE et al., 2006). Classifica não conformidades constatadas na
edificação quanto à sua origem, grau de risco e indica orientações técnicas necessárias à
melhoria da Manutenção dos sistemas e elementos construtivos (IBAPE, 2012).
Segundo a IBAPE/SP (2013, p. 13):
A Inspeção Predial possibilita atendimento à vida útil do sistema e de seu
desempenho. Se realizada de forma planejada e com periodicidades pré-estabelecidas,
assegura a confiabilidade e disponibilidade à instalação no seu funcionamento e
operação, evitando surpresas, imprevistos e situação de pânico.
Para Castro (2007), a inspeção predial pode ser entendida como uma vistoria periódica
para avaliar as condições gerais da edificação, segundo aspectos de desempenho, vida útil,
segurança, estado de conservação, exposição ambiental, utilização, operação e manutenção,
observando sempre o cumprimento das expectativas do usuário. Vistoria é definida pela Norma
de Inspeção Predial do IBAPE-SP como a constatação de um fato em imóvel, mediante exame
circunstanciado e descrição minuciosa dos elementos que o constituem, objetivando sua
avaliação ou parecer sobre o mesmo (IBAPE, 2012).
Segundo a IBAPE (2012), as Inspeções Prediais, doravante denominadas IP, deverão
ser realizadas apenas por profissionais, engenheiros e arquitetos, devidamente registrados no
CREA e CAU e dentro das respectivas atribuições profissionais, conforme resoluções do
CONFEA e CAU-BR, preferencialmente membros do IBAPE, treinados e capacitados
mediante cursos específicos promovidos pelo Instituto.
Parissenti (2016, p. 2), menciona que,
[...] os sistemas e os elementos construtivos necessitam de atividade de manutenção
ao longo de sua vida útil, para garantirem condições de segurança, confiabilidade e o
desempenho para os quais foram criados. É grande a lista de problemas que podem
ocorrer em uma edificação, tanto no momento da concepção como no decorrer da sua
vida útil. Os problemas podem nascer na prancheta, em um erro de concepção, na
execução da obra; por causas extrínsecas; por inexistência ou falhas no plano de
manutenção; por mau uso; entre outras possibilidades. Dessa forma, entende-se que a
inspeção predial se configura como um instrumento essencial para a detecção, o
monitoramento e a correção desses problemas, os quais vêm ocorrendo com
frequência.
Compreende-se também que a referida inspeção é um instrumento fundamental para a
criação de um Plano de Manutenção, que, por sua vez, é capaz de antecipar e identificar
21
inconformidades que possam vir a existir; tornando, assim, a edificação mais protegida
(PARISSENTI, 2016).
As IPs possuem características multidisciplinares, consoante a complexidade dos
sistemas e subsistemas construtivos a serem inspecionados. O profissional responsável pela
realização do trabalho pode convocar profissionais de outras especialidades para assessorá-lo,
conforme o nível de inspeção predial contratado, cuja comprovação deve ser anexada ao laudo
através das competentes ARTs e RRTs (IBAPE, 2012).
2.3 PRECEITOS LEGAIS DA INSPEÇÃO PREDIAL
Os edifícios constituem importante parcela do patrimônio edificado de uma nação.
Muitos edifícios e obras viárias em concreto armado estão atingindo suas vidas úteis limites,
ou apresentando degradação precoce, demandando obras de reparo ou reconstrução, que podem
apresentar custos bastante elevados, diretos e indiretos. A adoção de medidas de prevenção e
manutenção antes que a degradação avançasse poderia ter levado ao desembolso de quantias
menores, parceladas e principalmente, previsíveis dentro de um orçamento pré-aprovado, não
demandando medidas de urgência, onde não há tempo nem espaço para negociações de valores.
(OLIVEIRA, 2013).
Situações como estas, evidenciam necessidades de mudanças técnicas, econômicas e
culturais, em relação aos hábitos de manutenção de edificações. O único problema está na
velocidade que as mudanças naturais de conduta envolvem no processo educacional, o que não
se compatibiliza com a situação de algumas edificações. Algumas mudanças de conduta podem
ser aceleradas através da imposição de leis. Ou seja, adoção de leis claras, que tornem
obrigatória a execução de inspeções periódicas em edificações ou elementos mais expostos a
riscos de colapso ou mal funcionamento, poderia se constituir em um forte incentivo a adoção
de estratégias de manutenção preventiva, o que poderia contribuir o estado de conservação do
patrimônio edificado e incrementar sua segurança, o que beneficia todos os seus usuários,
inclusive os transeuntes (OLIVEIRA, 2013).
Oliveira (2013), menciona que as leis são instrumentos que obrigam os responsáveis a
atentar para o estado de suas edificações, sob pena de responsabilização civil. As mesmas
muitas vezes são o primeiro e indispensável passo para promover mudanças culturais. Acredita-
se que, ao se dotar o Brasil de leis adequadas, tecnicamente e financeiramente viáveis, se pode
gerar uma maior consciência nos gestores e usuários sobre a importância de adotar políticas de
conservação e manutenção.
22
No Brasil, o meio técnico vem fazendo sua parte com a elaboração de normas técnicas
e treinamentos. Já o poder público, no entanto, caminha a passos lentos e pouco tem colaborado
para a disseminação e implementação dessa relevante fiscalização técnica, sendo poucos os
municípios que adotaram legislação específica para a implantação da inspeção predial
(MOURA, 2017).
A acessão da legislação sobre inspeção predial no Brasil começou com a cidade de Porto
Alegre em 1988 com Lei Municipal nº 6.323/88, ano em que uma marquise desabou matando
9 pessoas no dia da comemoração do dia das crianças. A lei ficou conhecida como “A lei das
Marquises”, estabelecendo que os responsáveis pela edificação deverão apresentar laudos de
estabilidade estrutural de marquises, porém, a lei não fazia exigências sobre os demais
elementos da edificação (MOURA, 2017).
Existem cidades brasileiras em que a inspeção predial rotineira é obrigatória para certas
edificações, como: Jundiaí/SP (Lei nº 278/99), Bauru/SP (Lei nº 4444/99), Salvador/BA (Lei
nº 5907/01), Santos/SP (Lei nº 441/01), Ribeirão Preto/SP (Lei nº 1.669/04), Balneário
Camboriú (Lei nº 2805/08), Porto Alegre/RS (Decreto nº 17.720/2012), São Vicente/SP (Lei nº
2854/12), Cuiabá/MT (Lei nº 5587/12), Canoas/RS (Lei nº 5737/13), Fortaleza/CE (Decreto nº
13.616/15) e Vitória/ES (Lei nº 170/2016) (MOURA, 2017).
Embora muitas cidades ainda sofrem com a omissão pública no sentido da segurança da
população. Para regular essa questão, tramita o Projeto de Lei do Senado nº 491, de 2011, de
autoria do Senador Marcelo Crivella (PRB/RJ), o qual cria a exigência de inspeção prévia e
periódica em edificações. Esse PL traz o seguinte objetivo:
[...] destinada a verificar as condições de estabilidade, segurança construtiva e
manutenção; estabelece que o objetivo da inspeção é efetuar o diagnóstico da
edificação por meio de vistoria especializada, utilizando-se de Laudo de Inspeção
Técnica de Edificação (LITE) para emitir parecer acerca das condições técnicas, de
uso e de manutenção, com avaliação do grau de risco à segurança dos usuários
(SENADO FEDERAL, PL n° 491, de 2011).
Desde 19/11/2018, este PL encontra-se arquivado na coordenação de arquivos da
Câmara dos Deputados. Com propósito semelhante, porém focado na análise da manutenção
predial, não somente na inspeção técnica da edificação, tramita no Congresso Federal o Projeto
de Lei nº 3.370-C de 2012, o qual é assim descrito:
Estabelece a Política Nacional de Manutenção Predial; cria o Plano de Manutenção
Predial; institui a obrigatoriedade de inspeções técnicas visuais e periódicas em
edificações públicas ou privadas, residenciais, comerciais, de prestação de serviços,
industriais, culturais, esportivas e institucionais, destinadas à conservação e/ou à
recuperação da capacidade funcional das edificações; e dá outras providências
(CÂMARA DOS DEPUTADOS. PL 3370/2012).
23
Todos esses projetos de lei não estão em vigor, mas, caso aprovados, serão um avanço
para garantir a segurança pública, uma vez que ampliam a conscientização da população no
sentido da segurança das edificações. Estes projetos reforçam a obrigatoriedade de atendimento
das normas reguladoras, como NBR 5674 de manutenção nas edificações e estabelecem o
acompanhamento das edificações por meio de inspeções técnicas, que fiscalizam a edificação
e orientam a correção de patologias prediais, e desta forma, reduzem possibilidades de acidentes
e suas indesejáveis consequências (SOUZA, 2017).
A elaboração destas leis de inspeção exige muito cuidado por parte das autoridades, pois
ao se tratar de uma abordagem técnica, pode ocorrer a elaboração de uma legislação mal
embasada, que não atenda a demanda real de controle dos acidentes com edificações e cause
uma falsa impressão de segurança na população (VIEIRA, 2015).
Oliveira (2013) menciona que a elaboração de leis é uma tarefa relativamente fácil
quando comparada com a dificuldade de fazer cumprir as leis. Muitas vezes a lei existe, mas
não há um órgão na prefeitura da cidade com perfil adequado para implantá-la, além de muitas
cidades terem edificações muito antigas, que exigem maiores atenções e maiores recursos para
sua adequada manutenção. Estes fatores, somados a falta de recursos tanto do poder público
como dos condomínios responsáveis pelas edificações, dificultam que a lei seja obedecida.
Leis de inspeção predial precisam ser constantemente avaliadas e aperfeiçoadas,
acompanhando a evolução das técnicas de inspeção e a realidade da comunidade em que está
inserida. A promulgação de leis ineficientes ou de difícil cumprimento, somado as dificuldades
de fiscalização, pode gerar uma falsa sensação de segurança na sociedade, que passa a acreditar
na eficiência do sistema de leis vigente, considerando estar protegida da possibilidade da
ocorrência de tragédias que envolvam a instabilidade de suas edificações. A mesma pessoa que
cumpre rigorosamente com as leis de inspeção em relação ao seu imóvel pode ser vítima da
ineficiência da fiscalização em alguma outra edificação que apresente situação irregular perante
as mesmas leis (OLIVEIRA, 2013).
Para a elaboração de uma inspeção predial no Brasil, é necessário embasar-se nos
seguintes parâmetros legais, das quais podem ser destacadas:
a) Constituição Federal
b) Código Civil
c) Código de Processo Civil
d) Código Penal
e) Código Comercial
f) Código de Águas
24
g) Código de Defesa do Consumidor
h) Código Sanitário Estadual
i) Legislação Ambiental
j) Código Florestal;
k) Lei Federal Nº. 5.194 de 21/12/1966 que regula o exercício das profissões de
Engenheiro e Engenheiro Agrônomo e dá outras providências;
l) Resoluções do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, e
particularmente: Resolução Nº 205, de 30/09/1971, que adota o Código de Ética
Profissional; Resolução Nº 218, de 27/06/1973, que fixa as atribuições do Engenheiro e
Agrônomo nas diversas modalidades; Resolução Nº 345, de 27/07/1990, que dispõe
quanto ao exercício por profissionais de nível superior das atividades de Engenharia de
Avaliações e Perícias de Engenharia.
m) Resoluções do CAU
n) Resolução 1010 do CONFEA
o) Lei nº 12.378 de 31/12/2010 que regulamenta o exercício da Arquitetura e
Urbanismo;
p) Código de Obras e Edificações (COE) e Leis Complementares ao COE do Município;
q) Decreto Federal 24714 de 7/10/87, 27.011 de 30/09/88;
r) Decreto Federal 24767 de 14/10/87 - Regulamenta o sistema de fiscalização,
disposições gerais para utilização de gás combustível nos edifícios e construções em
geral;
s) Relatório de Danos ambientais
t) Licença da Vigilância Sanitária
u) Leis de Ocupação, parcelamento e uso do Solo do Município.
Segundo Vieira (2014), leis de inspeção predial precisam ser constantemente avaliadas
e aperfeiçoadas, acompanhando a evolução das técnicas de inspeção e a realidade da
comunidade em que está inserida. A promulgação de leis ineficientes ou de difícil cumprimento,
somada as dificuldades de fiscalização, pode gerar uma falsa sensação de segurança na
sociedade, que passa a acreditar na eficiência do sistema de leis vigentes, considerando estar
protegida da possibilidade da ocorrência de tragédias que envolvam a instabilidade de suas
edificações. A mesma pessoa que cumpre rigorosamente com as leis de inspeção em relação ao
seu imóvel pode ser vítima da ineficiência da fiscalização em alguma outra edificação que
apresente situação irregular perante as mesmas leis.
25
Para isso, Oliveira (2013) lembra que as exigências em relação às inspeções obrigatórias
por lei devem ser condizentes com a realidade dos profissionais que estarão habilitados a
realizá-las, e que apresentem custos finais compatíveis com a realidade da sociedade que será
beneficiada pelas leis. Assim como os órgãos responsáveis pelo recebimento dos laudos
oriundos das inspeções deve ter capacidade técnica para interpretá-los e avaliá-los, sabendo em
quais situações deve tomar medidas preventivas e, principalmente, atuar quando a situação
exigir medidas urgentes, evitando que sinistros ocorram.
2.4 NORMAS PERTINENTES A INSPEÇÃO PREDIAL
Levando-se em conta as normas pertinentes a manutenção predial, podem ser
destacadas: a NBR 5462 - Confiabilidade e mantenabilidade, NBR 14.037 – Manual de
operação, uso e manutenção das edificações – conteúdo e recomendações para elaboração e
apresentação, NBR 5674 - Manutenção de edificações – Procedimento e ainda a NBR 15.575
– Norma de Desempenho.
A seguir apresenta-se o objetivo geral de cada uma delas:
NBR 5462:1994 - Confiabilidade e Mantenabilidade: lançada em 1994 introduziu o
conceito de confiabilidade de um item de maneira que este possa desempenhar sua
função requerida, por um intervalo de tempo estabelecido, sob condições definidas de
uso e de manutenabilidade. Conceitua sobre a facilidade de um item ser mantido ou
recolocado no estado no qual ele pode executar suas funções requeridas, sob condições
de uso especificadas, quando a manutenção é executada sob condições determinadas e
mediante os procedimentos e meios prescritos. Esta norma trata também de conceitos
importantes como falha, defeito, pane, estados de um item e definições de termos
relacionados a manutenção (ABNT, NBR 54, 1994).
NBR 14.037:2011 - Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações –
Conteúdo e Recomendações para Elaboração e Apresentação: lançada em 1998 e
atualizada em 2011, contém um manual de operação, uso e manutenção das edificações
que descreve diretrizes, procedimentos e requisitos que devem estar presentes nos
manuais dos edifícios, inclusive em termos de manutenção. Pela NBR 14.037, os
manuais devem apresentar informações sobre procedimentos recomendáveis para a
manutenção da edificação, contendo procedimentos gerais para a edificação como um
todo e procedimentos específicos para a manutenção de componentes, instalações,
equipamentos e revestimentos. Além disso, os manuais devem identificar os
26
componentes mais importantes da edificação em relação à frequência ou riscos
decorrentes da falta de manutenção, descrevendo consequências prováveis da não
realização das atividades de manutenção. A importância desta norma reside nos
seguintes pontos: o manual define as responsabilidades do construtor, constitui-se em
uma garantia legal para os usuários, fornece aos usuários informações sobre uso e
manutenção corretos nas edificações (contribuindo para a redução dos custos na fase de
uso do edifício) e propicia a elaboração de um plano de manutenção (ABNT, NBR
14.037, 2011).
NBR 5674:1999 - Manutenção de Edificações – Procedimento / NBR e 5674:2012 -
Manutenção de Edificações - Requisitos para o Sistema de Gestão de Manutenção:
lançada em 1999 definiu e obrigou a manutenção das edificações, esboçando
genericamente os procedimentos para a produção de sistemas de manutenção. Pela NBR
5674, manutenção é o conjunto de atividades a serem realizadas para conservar ou
recuperar a capacidade funcional da edificação e de suas partes constituintes a fim de
atender às necessidades e segurança dos seus usuários. As ações de manutenção têm
como objetivo o prolongamento da vida útil das edificações, em condições adequadas
de durabilidade e de segurança estrutural. A norma NBR 5674 possui uma nova revisão,
com data de publicação de 27 de julho de 2012 o qual, proporciona uma melhoria
significativa na abordagem do assunto em relação à versão anterior de 1999 ao
esclarecer e delinear a metodologia de implantação além de explorar os aspectos
associados à gestão do programa de manutenção nas edificações. A Norma fala sobre a
necessidade de se prever a infraestrutura material, técnica, financeira e de recursos
humanos que será capaz de atender as diferentes tipologias de manutenção, tais como:
rotineira, corretiva e preventiva. É ressaltado ainda o fato que a gerência da Manutenção
deve promover a realização coordenada dos diferentes tipos de manutenção das
edificações. Segundo Villanueva (2015), a Norma é responsável por definir os requisitos
para a gestão do sistema de manutenção de edificações. Em seu escopo é determinado
que a gestão do sistema de manutenção deve preservar as características originais da
edificação além de prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus
sistemas, elementos ou componentes. (ABNT, NBR 5674, 1999, 2012).
NBR 15575:2013- Edificações Habitacionais – Desempenho: o conjunto normativo
NBR 15.575 – Edificações Habitacionais – Desempenho, traz como novidade o conceito
de comportamento em uso dos componentes e sistemas das edificações, sendo que a
construção habitacional deve atender e cumprir as exigências dos usuários ao longo dos
27
anos, promovendo o amadurecimento e melhoria da relação de consumo no mercado
imobiliário, na medida em que todos os partícipes da produção habitacional são
incumbidos de suas responsabilidades; projetistas, fornecedores de material,
componente e/ou sistema, construtor, incorporador e usuário (ABNT, NBR 15575,
2013). Foi redigida segundo modelos internacionais de normalização de desempenho.
Ou seja, para cada necessidade do usuário e condição de exposição, aparece a sequência
de Requisitos de Desempenho, Critérios de Desempenho e respectivos Métodos de
Avaliação (VIEIRA, 2015).
O instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo - IBAPE/SP,
visando disciplinar a atividade de inspeção predial, publicou, em 2011, a Norma de Inspeção
predial. O instituto considera que a adequada manutenção e conservação predial somente
podem ser atingidas com base em diagnósticos técnicos realizados por profissionais habilitados,
embasados em normas técnicas (IBAPE, 2012).
Segundo Oliveira (2013), mudanças de paradigma fazem parte da evolução de um povo.
Destaca o autor que o Brasil precisa aprender a valorizar a manutenção de suas edificações e
não permitir que o tempo venha a demolir suas obras históricas. O descaso cultural que ocorre
com as atividades de manutenção é um contrassenso, uma vez que o estoque de edifícios é um
dos maiores patrimônios nacionais, e sua reconstrução exigiria muito tempo e investimento.
Infelizmente, o poder público que tenta incentivar através da regulamentação a inspeção e
manutenção das edificações privadas, muitas vezes deixa que obras públicas cheguem ao estado
de ruína, como escolas, hospitais, pontes, rodovias e outras edificações.
2.5 CLASSIFICAÇÃO QUANTO AO NÍVEL DE INSPEÇÃO
A classificação dos níveis de inspeção pode seguir em conformidade com a norma da
IBAPE (2012) ou pelo Instituto de Engenharia (2016).
Os níveis de classificação segundo a IBAPE (2012) apresentam-se conforme a
complexidade dos sistemas construtivos, pela execução de testes instrumentados no local e pela
equipe disponível para inspeção, ou em laboratório. Estes níveis de inspeção são definidos na
contratação dos serviços e implicam no dimensionamento das equipes e custos envolvidos.
São eles:
6.1.1 Nível 1: Inspeção Predial realizada em edificações com baixa complexidade
técnica, de manutenção e de operação de seus elementos e sistemas construtivos.
Normalmente empregada em edificações com planos de manutenção muito simples
ou inexistentes. A Inspeção Predial nesse nível é elaborada por profissionais
habilitados em uma especialidade.
28
6.1.2 Nível 2: Inspeção Predial realizada em edificações com média complexidade
técnica, de manutenção e de operação de seus elementos e sistemas construtivos, de
padrões construtivos médios e com sistemas convencionais. Normalmente empregada
em edificações com vários pavimentos, com ou sem plano de manutenção, mas com
empresas terceirizadas contratadas para execução de atividades específicas como:
manutenção de bombas, portões, reservatórios de água, dentre outros. A Inspeção
Predial nesse nível é elaborada por profissionais habilitados em uma ou mais
especialidades.
6.1.3 Nível 3: Inspeção Predial realizada em edificações com alta complexidade
técnica, de manutenção e operação de seus elementos e sistemas construtivos, de
padrões construtivos superiores e com sistemas mais sofisticados. Normalmente
empregada em edificações com vários pavimentos ou com sistemas construtivos com
automação. Nesse nível de inspeção predial, obrigatoriamente, é executado na
edificação um Manutenção com base na ABNT NBR 5674. Possui, ainda, profissional
habilitado responsável técnico, plano de manutenção com atividades planejadas e
procedimentos detalhados, software de gerenciamento, e outras ferramentas de gestão
do sistema de manutenção existente. A Inspeção Predial nesse nível é elaborada por
profissionais habilitados e de mais de uma especialidade. Nesse nível de inspeção, o
trabalho poderá ser intitulado como de Auditoria Técnica (IBAPE, 2012, p. 14).
Gomide et al, (2006), salienta que são raras as inspeções feitas no nível 1, mais raro
ainda são as de nível 3. Segundo o autor é mais comum ocorrerem as inspeções de nível 2.
Portanto, é necessário que se monte uma equipe previamente à contratação, formada pelo
Engenheiro Civil ou Arquiteto, um Engenheiro Elétrico e um Engenheiro Mecânico, com
desejável formação em Engenharia de Segurança. O acompanhamento por estes profissionais
se justifica devido aos diferentes sistemas especializados nos quais improvisos não seriam
aceitáveis.
A classificação dos níveis segundo o Instituto de Engenharia (2016) determina
primeiramente a tipologia das edificações, dentre as quais poderão ser: comerciais (lojas e
prédios), residenciais (casas e prédios), industriais (galpões), rurais (galpões), especiais de uso
privado (Shoppings, hipermercados, agências bancárias e outras), especiais de uso público
(escolas, hospitais, repartições públicas, universidades), temporárias (estandes, coberturas),
outros (portuárias, ferroviárias, rodoviárias e aeroportuárias).
O mesmo Instituto (2016) recomenda ainda que antes de se contratar uma inspeção,
recomenda a visita técnica na edificação. Só então, as edificações poderão ser classificadas nos
seguintes modelos, ou classes: edificação normal (N), edifícios com instalações e equipamentos
básicos; e edificação especial (E), edifícios com instalações e equipamentos complexos e/ou
automação, obras de arte especiais e demais construções com estruturas e fundações especiais.
Desse modo, o nível de inspeção será definido de acordo com a tipologia e a
complexidade da edificação, da seguinte forma:
29
1) Nível de Inspeção N (normal) - inspeção por um ou mais especialistas, voltada
principalmente para edificações de modelo normal.
2) Nível de Inspeção E (especial) - inspeção de equipe com dois ou mais especialistas,
voltada principalmente para edificações de classe especial, podendo em sua análise
conclusiva recomendar serviços adicionais, tais como ensaios tecnológicos, auditorias,
perícias e consultorias.
2.6 INSPEÇÃO PREDIAL E MANUTENÇÃO
Segundo a IBAPE (2014), não podemos confundir o conceito de inspeção com
manutenção da edificação. Trata-se de uma ferramenta que auxilia na elaboração ou revisão do
plano de manutenção e no processo de gestão predial.
Vieira (2015) salienta que em 2001, o IBAPE/SP lançou a primeira norma técnica
tratando especificamente de inspeção predial. A aplicação da norma foi amplamente difundida
no meio técnico pericial com excelentes resultados. Suas mudanças se dá em virtude dos
avanços tecnológicos e necessidade do mercado.
A NBR 5674: 2012 orienta o profissional para proceder às avaliações necessárias ao
diagnóstico do estado da qualidade da manutenção, bem como indica as criticidades e
providências que deverão ser encaminhadas no âmbito da manutenção e segurança patrimonial
das edificações voltada à inspeção predial. Esta norma busca fixar as diretrizes, conceitos,
terminologias, convenções, notações, critérios e procedimentos relativos à inspeção predial,
dentre os quais tem a função de:
a) classifica a sua natureza;
b) institui a terminologia, as convenções e as notações a serem utilizadas;
c) define a metodologia básica aplicável;
d) estabelece os critérios a serem empregados nos trabalhos;
e) prescreve diretriz para apresentação de laudos e pareceres técnicos.
De acordo com Neves e Branco (2009), a inspeção predial deve atuar em três aspectos
essenciais:
1) a incidência de anomalias endógenas detectadas em análise de projetos, desempenhos
previstos, dados de fabricantes;
2) aspectos de uso, como dados funcionais, condições de uso e ocupação, obsoletismos,
degradação;
30
3) e aspectos de manutenção, tais como plano de manutenção, níveis de desempenho
atingidos, custos envolvidos, atendimentos às expectativas dos usuários, níveis de
deterioração, operação dos sistemas e elementos construtivos.
Essas três dimensões torna a inspeção predial uma ferramenta de auditoria técnica,
possibilitando seu emprego na avaliação da manutenção (NEVES; BRANCO, 2009).
As falhas e anomalias originam-se no uso e nas etapas das edificações, mesmo estando
relacionadas às etapas de projeto e execução. Desse modo, é essencial que a inspeção predial
atente para os tipos e origens dos problemas constatados, buscando proceder orientações
pertinentes ao plano de manutenção ou a própria manutenção. Acredita-se que as anomalias
originem-se já nas etapas do projeto, execução ou especificação de materiais, porém as falhas
estão relacionadas a deficiência na etapa de uso, operação e/ou manutenção. Quando as
anomalias são funcionais, ainda podem existir origens em processos de obsolescência, perda
funcional ou degradação (GOMIDE, 2006).
A viabilidade técnica dos serviços de manutenção dependente de um correto diagnóstico
dos problemas existentes nas edificações. Portanto, é necessário que haja a avaliação periódica
das instalações, para o sucesso de um plano de manutenção.
Gomide (2006, p. 78) salienta que,
[...] a inspeção Predial não avalia somente a conservação do imóvel ou o estado de
conservação das instalações e sistemas construtivos. Conservação é o ato de
conservar, manter em bom estado, resistir ao desgaste causado pelo tempo. É um
estado físico, uma situação pontual, uma consequência.
Considera-se a conservação como parte da manutenção e ainda é possível desvincular
essa ação, da atividade do plano de manutenção. A NBR 5674: 2012 define conservação como
"ato ou efeito de se resguardar de danos, decadências, prejuízos e outros riscos, mediante
verificação atenta do uso e condições de permanência, das características técnicas e funcionais
da edificação, suas instalações e equipamentos".
Gomide (2006) salienta ao pensar com foco apenas na conservação, poderá não ocorrer
o comprometimento entre desempenho e vida útil x uso x operação x manutenção, além de
ganho no tempo de vida útil da edificação, redução de custos, sustentabilidade, dentre outros
aspectos. Desse modo, é possível diagnosticar a edificação em bom estado de conservação, mas
sem qualidade na manutenção.
Segundo a IBAPE/SC (2011) uma adequada manutenção e conservação predial somente
podem ser atingidas com base em diagnósticos técnicos realizados por profissionais habilitados,
embasados em normas técnicas.
Desse modo, a seguir falaremos do diagnóstico.
31
2.7 DIAGNÓSTICO
Os mecanismos de manutenção de edifícios estão intimamente ligados à definição de
procedimentos de resolução de anomalias, que devem ser estabelecidos mediante um
diagnóstico caracterizador de cada caso, determinando as causas e efeitos, com base na
avaliação do elemento e das condições a que está sujeito (VIEIRA, 2015).
Segundo Lichtenstein (1986, p. 15),
[...] o diagnóstico do problema patológico pode ser entendido como a explicação
científica dos fenômenos e seu desenvolvimento em decorrência das condições de
exposição e sua interação com o edifício. O desempenho com o qual a edificação
cumpre suas funções depende diretamente da capacidade com que resiste a estas
condições.
Segundo o autor supracitado, o problema patológico ocorre quando as ações dos agentes
agressivos superam a resistência do edifício, ou de suas partes e geram o problema a partir desse
quadro de causas, que podem ser:
a) causas eficientes (ou operantes) são as principais, que provocam alteração nos
componentes, ligadas a agentes físicos, químicos e biológicos;
b) causas coadjuvantes (ou predisponentes) são secundárias e estão relacionadas a
situações como a idade do edifício, a manutenção falha, a falta de limpeza entre outras.
Uma manifestação patológica pode ser evolutiva pelo seu agravamento ao longo do
tempo, ou quando atinge outros componentes gera manifestações secundárias, que por sua vez,
podem gerar manifestações de terceira ordem e assim por diante, enquanto não houver a correta
intervenção. Portanto, é necessário alcançar o entendimento de todo o desenvolvimento do
problema patológico e não somente da situação instantânea da situação (LICHTENSTEIN,
1986).
A ação de intervenção só é executada após realizado um diagnóstico e este é efetuado
após a ação de inspeção. De um diagnóstico errado resulta a aplicação de medidas desajustadas
e consequentemente um agravamento econômico do custo de intervenção. A concepção de um
diagnóstico correto e conciso é um fator determinante para a seleção e execução de uma solução
adequada (CALEJO; CORREIA 2004). Existem casos em que se pode ter variados graus de
certeza para formular o diagnóstico, mesmo que haja possibilidade de incorreção esta deve ser
reduzida ao máximo durante o levantamento de subsídios, formulando-se assim um diagnóstico
muito provável para o caso (SOUZA, 2017).
32
2.7.1 Metodologia de Diagnóstico
Calejo e Correia (2004) sugerem uma proposta metodológica para a execução de um
diagnóstico em cinco fases:
• Primeira fase: análise dos resultados da inspeção;
• Segunda fase: caracterização da(s) patologia(s);
• Terceira fase: determinação da(s) causa(s);
• Quarta fase: definição de soluções para a eliminação da (s) causa(s);
• Quinta fase: definição de propostas de intervenção.
Levando-se em conta a análise dos resultados obtidos na inspeção, que surge a
identificação das patologias ou mesmo fenômenos de pré-patologias capazes de permitir as
causas associadas. As causas podem ser de diversas maneiras, desde causas associadas ä
utilização do próprio edifício, causas naturais, erros de projetos e/ou de execução, etc. No
entanto, com intuito de facilitar a realização de um diagnóstico e uma possível solução para a
intervenção, é positivo que se crie um banco de causas naturais, acidentais e relativos à
utilização, etc., que estejam na origem dos fenômenos patológicos (CALEJO; CORREIA,
2004).
Lanzinha (2006) propõe uma nova Metodologia Exigencial de Reabilitação - MEXREB,
que permite comparar os desempenhos dos diversos elementos do edifício, as exigências
técnicas documentadas do seu funcionamento, além de efetuar as análises e ensaios necessários
para a sua correta avaliação. O autor menciona que a maioria dos métodos desenvolvidos de
diagnóstico eram subjetivos, baseados em opiniões sem a realização de qualquer tipo de
verificação técnica.
O quadro 1 apresenta os passos de estruturação deste novo método de diagnóstico:
Quadro 1: Novo método de diagnóstico
Ação Tipo de
intervenção Objetivos Tarefas a desenvolver
A
Visita completa aos
diversos níveis que
compõem o
edifício.
Inquérito aos
residentes.
a) Detectar problemas
sistemáticos que mostrem não
conformidades de funcionamento
dos elementos da construção
relativos à envolvente;
a) Produção de relatório de nível
1
b) Não sendo detectado qualquer
problema que exija intervenção
urgente, o processo continua com
a execução da ação B.
33
b) Conhecer as expectativas dos
residentes e detectar eventuais
problemas.
B Inspeção visual do
exterior do edifício.
Caracterizar o estado de
degradação física dos elementos
da envolvente
a) Poderão ser detectadas algumas
situações de degradação que
exijam intervenção imediata.
b) Produção de relatório de nível 2
c) Não sendo detectado qualquer
problema que exija intervenção
imediata, o processo continua com
a execução da ação C.
C
Análise da
documentação
relativa ao projeto
ou recurso a
métodos de ensaio
não destrutivo.
Caracterização dos elementos da
envolvente e avaliar a sua
conformidade com as exigências
regulamentares ou de qualidade
definidas.
a) Poderão ser detectadas
situações que exijam a
intervenção imediata, quando o
nível de qualidade esteja baixo do
nível mínimo exigido.
b) Produção de relatório de nível
3
c) Não sendo detectado qualquer
problema que exija intervenção
urgente, o processo fica
concluído.
D Execução de
ensaios destrutivos.
Verificar a existência de
problemas graves que não foi
possível diagnosticarem nas fases
anteriores.
a) Produção de relatório
Complementar;
b) Esta análise aprofundada
indicará a necessidade de
intervenção imediata.
Fonte: Lanzinha (2006).
Para além da análise comparativa do estado de degradação utilizada nos diversos
métodos estudados, esta metodologia proposta permite comparar os desempenhos dos diversos
elementos do edifício, com as exigências técnicas do seu funcionamento, estabelecidas em
documentos regulamentares ou exigenciais, realizando sempre que possível análises técnicas,
cálculos, medições e eventualmente ensaios in situ. Será importante referir, que se excluí uma
possível classificação dos elementos construtivos de edifícios construídos anteriormente e que
podem não cumprir os requisitos regulamentares de referência, que têm vindo a ser atualizados
periodicamente (LANZINHA, 2006).
Lanzinha (2006, p. 45) menciona que,
[...] Com a utilização da referida metodologia de diagnóstico e de intervenção em
edifícios, não se pretende criar mais um programa de simulação ou mais um sistema
pericial, pretende-se efetivamente a criação de uma ferramenta de apoio à reabilitação
de edifícios existentes, que permita, de forma expedita, diagnosticar a qualidade de
elementos construtivos e avaliar os níveis de qualidade das soluções de reabilitação a
propor.
34
De acordo com Vieira (2015), selecionar um diagnóstico requer a realização de
procedimentos de identificação do mecanismo causa/efeito o qual deve compreender o
cumprimento de tarefas que permitam a definição das causas sobre a qual se deverá definir
exatamente uma proposta de intervenção com vista a resolver a patologia em causa.
2.8 METODOLOGIA PARA A INSPEÇÃO PREDIAL
A IBAPE/SP (2014) fornece subsídios para assessorar as vistorias nas edificações
prediais, das quais estabelece etapas para a realização da Inspeção Predial. O quadro 2 apresenta
a metodologia para a inspeção predial.
Quadro 2: Metodologia para a Inspeção Predial
ETAPAS TAREFAS
1 Levantamento de dados e documentos da edificação: administrativos, técnicos, de manutenção e
operação (plano, relatórios, históricos etc).
2 Entrevista com gestor ou síndico para averiguação de informações sobre o uso da edificação,
histórico de reforma e manutenção, dentre outras intervenções ocorridas.
3 Realização de vistorias na edificação, realizadas com equipe multidisciplinar ou não, dependo do
tipo de prédio e da complexidade dos sistemas construtivos existentes.
4 Classificação das deficiências constatadas (anomalias e falhas) nas vistorias, por sistema
construtivo, conforme sua origem.
5 Classificações dos problemas, de acordo com grau de risco.
6 Elaboração de lista de prioridades técnicas, conforme a classificação do grau de risco de cada
problema constatado. Essa lista é ordenada do mais crítico ao menos crítico.
7
Elaboração de recomendações ou orientações técnicas para a solução dos problemas constatados.
Essas orientações podem estar relacionadas à adequação do plano de manutenção ou aos reparos
e reformas para solução de anomalias.
8
Classificação da qualidade de manutenção e uso encontrada nos sistemas prediais. Ela pode ser
classificada em: atende, não atente ou atende parcialmente. Para essa classificação, consideram-
se as falhas constatadas na edificação, as rotinas e execução das atividades de manutenção e as
taxas de sucesso.
9
Avaliação do Uso da Edificação. Pode ser classificada em regular ou irregular. Observam-se as
condições originais da edificação e os seus sistemas construtivos, além de limites de utilização e
suas formas.
Fonte: IBAPE/SP (2014).
Segundo a IBAPE/SP (2014) o levantamento de informações referente aos dados e
documentos da edificação, conforme mencionado na etapa 1, a Norma estabelece a relação das
documentações que uma edificação deve possuir, porém essa relação pode se alterar de acordo
com o nível de complexidade do empreendimento. Desse modo, há uma listagem de
documentos a serem providenciados e estabelecido pelo inspetor predial em conformidade do
tipo e da complexidade da edificação, assim como suas instalações e sistemas construtivos.
A norma de inspeção predial da IBAPE/SP (2012) divide os documentos em três
tipologias: Administrativos, Técnicos e Manutenção e Operação. Os documentos
35
administrativos são aqueles referentes ao controle administrativo e gerencial e que tratam das
regularizações e legalizações da edificação perante os órgãos competentes, bem como a sua
organização interna junto aos seus usuários, conforme apresentado no quadro 3.
Quadro 3: Documentos administrativos
DOCUMENTOS ADMINISTRATIVOS
Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio;
Regimento Interno do Condomínio;
Alvará de Construção;
Auto de Conclusão;
IPTU
Programa de Prevenção de Riscos Ambientais (PPRA);
Alvará do Corpo de Bombeiros;
Ata de instalação do condomínio;
Alvará de funcionamento;
Certificado de Manutenção do Sistema de Segurança;
Certificado de treinamento de brigada de incêndio;
Licença de funcionamento da prefeitura;
Licença de funcionamento do órgão ambiental estadual;
Cadastro no sistema de limpeza urbana;
Comprovante da destinação de resíduos sólidos, etc.
Relatório de danos ambientais, quando pertinente;
Licença da vigilância sanitária, quando pertinente;
Contas de consumo de energia elétrica, água e gás;
PCMSO – Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional;
Alvará de funcionamento;
Certificado de Acessibilidade.
Fonte: IBAPE (2012).
Além da documentação solicitada e descrita no quadro 3, há ainda a necessidade de
apresentação da documentação técnica. Ou seja, trata-se do registro, em forma de plantas e
memoriais descritivos e de cálculos, das características físicas e dos sistemas construtivos da
edificação. E uma documentação de grande importância para a avaliação e analise da
complexidade dos subsistemas existentes, conforme apresentado no quadro 4.
Quadro 4: Documentação técnica
DOCUMENTAÇÃO TÉCNICA
Memorial descritivo dos sistemas construtivos;
Projeto executivo;
Projeto de estruturas;
Projeto de Instalações Prediais;
Instalações Hidráulico-sanitárias, e de água pluviais;
Instalações de gás;
Instalações elétricas;
Instalações de cabeamento e telefonia;
Instalações do Sistema de Proteção Contra Descargas;
Instalações de ar condicionado;
Projeto de Impermeabilização;
Projeto de Revestimentos;
Projeto de Pintura;
Projeto de Paisagismo.
Fonte: IBAPE (2012).
36
Os documentos de manutenção e operação são aqueles que descrevem e/ou atestam as
atividades realizadas com o propósito de prevenção ou correção de alguns elementos passíveis
de manutenção. A existência desses documentos mostra o grau de comprometimento dos
gestores da edificação com a segurança e o desempenho dos seus sistemas (IBAPE, 2012). O
quadro 5 apresenta a listagem de documentos necessários para a manutenção e operação.
Quadro 5: Documentação de manutenção e operação
DOCUMENTAÇÃO DE MANUTENÇAO E OPERAÇÃO
Manual de uso, operação e manutenção (Manual do Proprietário e do Síndico);
Plano de Manutenção e Operação e Controle (PMOC);
Selos dos Extintores;
Relatório de Inspeção Anual de Elevadores (RIA);
Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica - SPDA;
Certificado de limpeza e desinfecção dos reservatórios;
Relatório das análises físico-químicas de potabilidade de água dos reservatórios e da rede;
Certificado de ensaios de pressurização em mangueiras;
Laudos de Inspeção Predial anteriores;
Certificado de ensaios de pressurização em cilindro de extintores;
Relatório do acompanhamento de rotina da Manutenção Geral;
Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções dos Sistemas Específicos, tais como: ar condicionado,
motores, antenas, bombas, CFTV, Equipamentos eletromecânicos e demais componentes.
Relatórios de ensaios da água gelada e de condensação de sistemas de ar condicionado central;
Certificado de teste de estanqueidade do sistema de gás;
Relatórios de ensaios preditivos, tais como: termografia, vibrações mecânicas, etc.;
Relatórios dos Acompanhamentos das Manutenções dos Sistemas Específicos, tais como: ar condicionado,
motores, antenas, bombas, CFTV, Equipamentos eletromecânicos e demais componentes.
Cadastro de equipamentos e máquinas.
Fonte: IBAPE (2012).
Na etapa 3 o nível da inspeção a ser realizada é definida através do número de
profissionais envolvidos na inspeção predial assim como a complexidade da edificação. É
preciso levar em conta o modo de como a NBR 14037 determina o modo de como as inspeções
devem ser feitas, além do programa de manutenção de cada edificação.
O quadro 6 apresenta o nível de complexidade da edificação em conformidade com a
IBAPE (2012).
Quadro 6: Nível de complexidade da edificação
NÍVEL DE COMPLEXIDADE DA EDIFICAÇÃO
Nível 1 Para edificações mais simples, normalmente sem a necessidade de equipe multidisciplinar. Por
exemplo: casas, galpões, edifícios até 3 pavimentos, lojas etc.
Nível 2
Para edifícios multifamiliares, edifícios comerciais sem sistemas construtivos mais complexos
como climatização, automação etc. Normalmente envolve equipe multidisciplinar com
engenheiros civis ou arquiteto, mais engenheiros eletricistas.
Nível 3
Para edificações complexas, onde há sistema de manutenção implantado conforme a ABNT NBR
5674. Sempre realizada por equipe multidisciplinar, envolvendo: engenheiro civil ou arquiteto,
engenheiro eletricista e engenheiro mecânico.
Fonte: IBAPE (2012).
37
Segundo Vieira (2015), é necessário que as inspeções sejam realizadas através de
modelos elaborados e ordenados visando facilitar os registros e sua recuperação, o qual devem
ser considerados um roteiro de inspeções e as formas de manifestações esperadas da degradação
natural dos sistemas, subsistemas, elementos e equipamentos ou componentes da edificação
associadas à sua vida útil, conforme indicações do manual e que resultem em risco à saúde e
segurança dos usuários e também as solicitações e reclamações dos usuários ou proprietários.
Conforme a etapa 4, as deficiências são classificadas em: anomalias construtivas ou
endógenas quando relacionadas aos problemas da construção ou projeto do prédio; anomalias
funcionais quando relacionadas à perda de funcionalidade por final de vida útil –
envelhecimento natural e falhas de uso e manutenção quando relacionadas à perda precoce de
desempenho por deficiências no uso e nas atividades de manutenção periódicas. Todas as
deficiências devem ser cadastradas por fotografias e constar no Laudo de Inspeção Predial.
A Norma da IBAPE (2014) apresenta uma Classificação das Anomalias e Falhas,
conforme apresentada no quadro 7, são passíveis de serem encontradas pelo inspetor durante
uma inspeção predial:
Quadro 7: Classificação das anomalias e falhas
ANOMALIA FALHA
Endógena Planejamento
Exógena Execução
Natural Gerenciais
Funcional Operacionais
Fonte: IBAPE (2012).
A quinta etapa da inspeção, a classificação consiste na análise do grau de risco, dentre
os quais devem ser considerados: fatores de conservação, rotinas de manutenção previstas,
agentes de deterioração precoce, depreciação, riscos à saúde, segurança, funcionalidade e
comprometimento de vida útil. Os graus de risco são definidos como crítico, regular e mínimo.
(IBAPE, 2012).
A classificação quanto ao Grau de Risco de uma anomalia ou falha deve sempre ser
fundamentada, conforme limites e os níveis da inspeção predial realizada, considerando o grau
de risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente e ao patrimônio (IBAPE, 2012).
A sexta etapa elabora-se uma lista de prioridades para as ações de manutenção. Quanto
à ordem de prioridades de execução das correções necessárias, recomenda-se que seja disposta
em ordem decrescente quanto ao grau de risco e intensidade das anomalias e falhas, apuradas
através de metodologias técnicas apropriadas ou ainda, pela listagem de criticidade decorrente
da inspeção predial (IBAPE, 2012).
38
Na etapa 7 levando-se em conta a Norma, as recomendações técnicas para as anomalias
e falhas constatadas na inspeção predial devem ser apresentadas de forma clara e simples,
possibilitando ao gestor, síndico ou proprietário a fácil compreensão destas. Vieira (2015)
recomenda a indicação de manuais, ilustrações e normas pertinentes para facilitar as futuras
providências do contratante.
Na etapa 8, a classificação da qualidade da manutenção e uso, deve ser fundamentada
nos graus de risco e perdas precoce de desempenho dos sistemas, frente as constatações das
anomalias e, especialmente das falhas encontradas. A classificação da qualidade da manutenção
em cada sistema poderá ser: atende, atende Parcialmente ou não atende (IBAPE, 2012).
A etapa 9, trata da avaliação das condições de uso, é parametrizada pela análise das
condições de uso da edificação e de seus sistemas construtivos; consoante aspectos técnicos
previstos em projeto e conforme níveis de desempenho estimados. A eventual inexistência de
qualquer parâmetro de referência que impossibilite a análise do inspetor deverá ser devidamente
registrada no Laudo Final. A classificação da condição de uso poderá ser: Regular ou Irregular.
O uso regular é aquele onde a edificação é ocupada e utilizada dentro dos parâmetros previstos
no projeto. Contribui para a sua longevidade da edificação, e observa aspectos técnicos de
segurança e habitabilidade. O uso irregular da edificação está sujeito aos riscos não previstos
em projeto que poderão comprometer a segurança e habitabilidade (IBAPE, 2012).
2.9 CONTEÚDO BÁSICO DO LAUDO DE INSPEÇÃO
De acordo com a norma de inspeção predial do IBAPE/SP (2014), um laudo não é
apenas um relatório ou lista de checklist contendo “sim ou não”, “atende ou não atende”,
“verificado ou não verificado”, “existente ou inexistente”. Não é lista de preenchimento de
lacunas. Laudo é um documento que segue diretriz técnica para ser elaborado, visando
demonstrar todas as etapas do trabalho e fundamentar a conclusão. Contudo, os relatórios das
inspeções devem descrever a degradação de cada sistema, subsistema, elemento ou componente
e equipamento da edificação, apontar e, sempre que possível, estimar a perda do seu
desempenho, recomendar ações para minimizar os serviços de manutenção corretiva e conter
prognóstico de ocorrências.
O quadro 8 apresenta os itens básicos que devem constar em um Laudo de Inspeção
predial, segundo a IBAPE/SP (2014).
Quadro 8: Itens básicos do Laudo de Inspeção
ITENS BÁSICOS DO LAUDO DE INSPEÇÃO PREDIAL
39
1 Identificação do solicitante;
2 Classificação do objeto da inspeção;
3 Localização;
4 Datas das vistorias e equipe;
5 Descrição técnica do objeto - Tipologia e padrão construtivo, utilização e ocupação e Idade da
Edificação;
6 Nível utilizado de inspeção (nível 1, 2 ou 3);
7 Documentação analisada;
8 Critério e Metodologia da Inspeção;
9
Lista de verificação dos elementos construtivos e equipamentos vistoriados com a descrição e
localização das respectivas anomalias e falhas. - Classificação e análise das anomalias e falhas quanto
ao grau de risco (crítico, regular ou mínimo);
10 Lista de recomendações técnicas;
11 Lista de prioridade;
12 Classificação da qualidade de manutenção (atende, não atende ou atende parcialmente);
13 Lista de recomendações gerais e sustentabilidade;
14 Relatório Fotográfico (pode ser anexo ao Laudo ou, ainda, junto de cada problema constatado e descrito
no item 9);
15 Recomendação do prazo para nova Inspeção Predial;
16 Data do Laudo;
17 Assinatura do(s) profissional(ais) responsável(eis), acompanhado do nº do Crea;
18 Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), emitida pelo CREA.
Fonte: IBAPE/SP (2014).
O profissional de Inspeção Predial tem a Responsabilidade única e exclusivamente pelo
escopo e pelo nível de inspeção contratada. Este se exime de qualquer responsabilidade técnica,
quando as observações e orientações existentes no Laudo, não forem implementadas pelo
responsável legal da edificação, bem como por qualquer anomalia e falha decorrente de
deficiências de: projeto, execução, especificação de materiais, e/ou deficiência de manutenção,
bem como qualquer outra alheia ao trabalho de inspeção procedido. O profissional se exime
também, sobre a análise de elementos, componentes, subsistemas e locais onde não foi possível
executar a Inspeção Predial (VILLANUEVA, 2015).
2.10 A PATOLOGIA NA INSPEÇÃO PREDIAL
Para a elaboração do laudo final de inspeção, o profissional deve se ater em desenvolver
conhecimento sobre as patologias relacionadas à construção civil.
Dentro da engenharia a patologia envolve a análise dos sintomas evidenciados pelos
defeitos que se manifestam nas estruturas, pesquisa sua origem e as prováveis causas e
mecanismos de ação dos agentes envolvidos (SOUZA; RIPPER, 1998).
A patologia pode ser entendida como a parte da engenharia que estuda os sintomas, os
mecanismos, as causas e origens dos defeitos das construções civis, ou seja, é o estudo das
partes que compõem o diagnóstico do problema (OLIVEIRA, 2013).
40
Patologia das edificações é a ciência que estuda as origens, as formas de apresentação,
os aspectos e as possíveis soluções de anomalias nas edificações e como evitar que qualquer
componente de uma edificação deixe de atender aos requisitos mínimos para os quais foi
projetado. Anomalias podem ocorrer em consequência de um projeto não adequadamente
detalhado ou falhas na execução (VIEIRA, 2015).
Segundo Klein (2015), o concreto armado é o método construtivo mais utilizado no
Brasil, por possuir grande aceitação no mercado devido as suas qualidades de vencer grandes
vãos e grandes alturas além de se moldar facilmente a diferentes tipos de peças estruturais e
facilidade de execução. Por esse motivo, é onde se concentram a maioria das patologias no que
diz respeito à construção civil.
A NBR 6118:2014 – Projeto de estruturas de concreto – Procedimento, estabelece
diretrizes quanto à durabilidade do concreto, exigindo que
[...] as estruturas de concreto devem ser projetadas e construídas de modo que sob as
condições ambientais previstas na época do projeto e quando utilizadas conforme
preconizado em projeto conservem suas segurança, estabilidade e aptidão em serviço
durante o período correspondente à sua vida útil. (ABNT, NBR, 6118: 2014).
Em geral, os fenômenos patológicos, cujo tipo e incidência são variáveis, apresentam
manifestações externas características, a partir das quais se pode deduzir sua natureza, origem
e mecanismos envolvidos, bem como suas prováveis consequências. O estudo dessas
manifestações envolve a observação de sintomas que comprometem algumas exigências das
construções, seja no que concerne à estabilidade, capacidade mecânica, situação funcional e de
serviço, estética e na durabilidade. Como a avaliação das patologias depende do comportamento
do edifício em uso, tal função abrange aspectos que lhe são essenciais, como tempo e condições
de exposição, o que a torna associada aos conceitos de durabilidade, vida útil e desempenho das
edificações (VIEIRA, 2015).
2.11 PRINCIPAIS PROBLEMAS PATOLÓGICOS ENCONTRADOS EM EDIFÍCIOS
RESIDENCIAIS
Apresentado por Olivare (2003), as causas mais comuns quando se relaciona patologia
à construção civil são:
a) Recalque das fundações;
b) Movimentação térmica;
c) Excesso de deformação das peças estruturais;
d) Sobrecargas ou acúmulo de tensões;
41
e) Retração do cimento;
f) Carbonatação;
g) Expansão de armadura (corrosão);
h) Reações químicas internas;
i) Defeitos construtivos.
Azevedo (2011) ressalta que o processo de construção de um empreendimento, se divide
em três fases, sendo elas: “Fase de projeto”, onde ele diz ter por objetivo definir os métodos a
serem seguidos no andamento da construção da edificação; A “Fase de execução”, onde se
localiza a maior parte da mão de obra na execução de um empreendimento. E por fim a “Fase
de utilização”, onde após concluída a construção, o proprietário do imóvel ficará responsável
pelo seu bom uso.
Segundo Helene (2003), os fenômenos patológicos são evolutivos e tendem a agravar-
se com o passar do tempo. As correções serão mais efetivas, mais fáceis de execução e mais
baratas quanto mais cedo forem realizadas. A necessidade de manutenção predial surge em
função da perda de durabilidade, da presença de patologias e de mudanças para atender as
demandas dos usuários.
Do ponto de vista físico ou técnico, destacam-se as patologias adquiridas, que, mesmo
presentes na maioria dos edifícios (a incidência de patologias, em maior ou menor intensidade,
ocorre em todo o mundo) e originadas em outras fases do ciclo de vida da edificação, poderiam
ser evitadas com a manutenção (ABREU, 2012).
Abreu (2012) destaca as manifestações patológicas mais frequentes encontradas em
prédios:
a) Danificação ou desagregação de elementos estruturais;
b) Trincas, fissuras e rachaduras visíveis, causadas pelo desgaste natural de materiais;
c) Carbonatação (reação ao gás carbônico que conduz a micro fissuras);
d) Infiltrações, que causam patologias na pintura, como descascamento e bolhas;
e) Corrosão e erosão (devido principalmente a infiltrações, retenção de água e umidade);
f) Ataque de agentes agressivos, por exemplo, agentes biológicos como fungos, que se
interceptam nas fissuras da edificação.
Consideram-se, ainda, os efeitos colaterais devido ao agravamento dessas patologias,
pois pequenos problemas patológicos podem evoluir para situações que comprometem
seriamente a edificação, como a sua estabilidade. E também manutenções inadequadas
(corretivas e não planejadas), com técnicas deficientes, que, em geral, originam a reincidência
de ocorrências patológicas ou o aparecimento de outras anomalias (ABREU, 2012).
42
Ainda destacam-se os problemas patológicos ocasionados por manutenção inadequada
ou mesmo ausência total de manutenção:
[...] têm sua origem no desconhecimento técnico, na incompetência, no desleixo e em
problemas econômicos. A falta de alocação de verbas para manutenção pode vir a
tornar-se fator responsável pelo surgimento de problemas estruturais de maior monta,
implicando gastos significativos e, no limite, a própria demolição da estrutura
(SOUZA; RIPPER, 2005, p. 27).
Souza e Ripper (1998) elaboraram um levantamento de dados onde observaram o
pensamento de diversos pesquisadores quanto às principais causas dos problemas patológicos
em estruturas de concreto. O quadro 9 apresenta as causas dos problemas patológicos em
estrutura de concreto.
Quadro 9: Análise percentual das causas de problemas patológicos em estruturas de concreto
CAUSA DOS PROBLEMAS PATOLÓGICOS EM ESTRUTURAS DE
CONCRETO
FONTES DE
PESQUISA
Concepção e
projeto Materiais Execução
Utilização e
outras
Edward Grunau
Paulo Helene (1992) 44 18 28 10
D.E Allen (Canadá)
(1979) 55 49
C.S.T.C (Bálgica)
Verçosa (1991) 46 15 22 17
C.E.B, Boletim 157
(1982) 50 40
Faculdade de
Engenharia da Fundação
Armando Álvares
Penteado
Verçosa (1991)
18 6 52 24
B.R.E.A.S
(Reino Unido) (1972) 58 12 35 11
Bureau Securitas
(1972) 88 12
E.N.R. (U.S.A.)
(1968 - 1976) 9 6 75 10
S.I.A (Suíça)
(1979) 46 - 44 10
Doy Kminetzky
(1991) 51 40
Jean Blévot (França)
(1974) 35 - 65 -
L.E.M.I.T. (Venezuela)
(1966-1975) 19 5 57 19
Fonte: Souza e Ripper (1998).
O estudo dessas manifestações envolve a observação de sintomas que comprometem
algumas exigências das construções, seja no que concerne à estabilidade, capacidade mecânica,
situação funcional e de serviço, estética e na durabilidade. A terapia objetiva a correção dos
problemas patológicos. Como a avaliação das patologias depende do comportamento do
43
edifício em uso, tal função abrange aspectos que lhe são essenciais, como tempo e condições
de exposição, o que a torna associada aos conceitos de durabilidade, vida útil e desempenho das
edificações (ANDRADE; COSTA E SILVA, 2009).
Considera-se patologias prediais aquelas configuradas pela queda (ou a possibilidade)
no desempenho dos sistemas construtivos e consequente impacto negativo na vida útil. Os
elementos desempenho, segundo IBAPE (2012), são: a segurança estrutural, dos usuários e do
meio ambiente; funcionalidade e operacionalidade; a saúde dos usuários; o conforto térmico,
acústico e de iluminação; a acessibilidade, a durabilidade dos edifícios e seus componentes,
bem como a vida útil, e demais definida hoje nas normas da série ABNT NBR 15575.
Verificou-se, portanto, que nem todos os pesquisadores presentes na lista compartilham
do mesmo posicionamento quanto às causas dos problemas patológicos em estruturas de
concreto. Segundo os autores, motivos esses podem ser explicados pelo fato de que nem todas
as fontes de pesquisa são de uma única região, e porque há situações onde os problemas
patológicos podem ter ocorrido por diversas causas, que acaba dificultando a realização de um
parecer com certeza (SOUZA; RIPPER, 1998).
2.12 LISTA DE VERIFICAÇÃO (CHECKLIST)
O checklist serve como parâmetro para a fiscalização de obras do órgão o que exigir das
construtoras e o que exatamente acompanhar na execução de cada serviço. É claro que o
conhecimento técnico do fiscal em cada assunto do checklist é fundamental e, além disso, ser
elaborado um relatório de acompanhamento dos serviços executados e como estão sendo
executados, é de fundamental importância para uma boa fiscalização e também uma forma de
registro sobre o andamento da obra (NASCIMENTO, 2014).
Saldanha (2012) salienta que o checklist é uma lista de verificação que serve como uma
ferramenta de inspeção e deve ser aprovada no ato da contratação. Descreve as áreas objeto a
serem inspecionada.
Segundo IBAPE (2012), o checklist deverá abranger os tópicos a serem vistoriados. Para
isso descreve os itens mínimos que deverão ser considerados durante a vistoria que, lembrando,
deverá ser sistêmica, abrangendo os três pilares básicos: 1) Condições construtivas (ou
técnicas); 2) Condições de manutenção e 3) Condições de uso.
Estes três sistemas construtivos, assim como seus elementos, deverão inspecionar a
estrutura, a impermeabilização, as instalações hidráulicas e elétricas, revestimentos externos
em geral, esquadrias, revestimentos internos, elevadores, climatização, exaustão mecânica,
44
ventilação, coberturas, telhados, combate a incêndio e SPDA (Sistemas de Proteção contra
Descargas Atmosféricas).
A ABNT (2012) e IBAPE/SP (2012) declaram que o checklist deve orientar a inspeção,
considerando:
a) Um roteiro de inspeções dos sistemas, subsistemas, elementos, equipamentos e
componentes da edificação, ou seja, uma ordem cronológica da vistoria;
b) As formas de manifestações patológicas esperadas por causa da degradação natural
da edificação associados à sua vida útil. Deve-se observar as características de projeto
dos elementos construtivos e o Manual de Operação, Uso e Manutenção.
c) Os itens inspecionados devem verificar se as necessidades e exigências dos usuários
estão sendo atendidas pelos sistemas construtivos e pelo plano de manutenção.
A Norma indica que a inspeção predial deve incluir, minimamente, os seguintes
sistemas construtivos e elementos: estrutura, impermeabilização, instalações hidráulicas e
elétricas, revestimentos externos em geral, esquadrias, revestimentos internos, elevadores,
climatização, exaustão mecânica, ventilação, coberturas, telhados, combate a incêndio e SPDA
(IBAPE/ SP. 2012).
O Instituto de Engenharia (2016, p. 91), ao mencionar o checklist, ressalta que,
[...] a listagem deverá abranger os sistemas construtivos das áreas comuns (externas e
internas), bem como dos equipamentos e instalações visando determinar a condição
técnica tridimensional, com anotação dos padrões de qualidade (I, M e S) [inferior,
médio, ou superior]. A listagem deve relacionar as patologias prediais (anomalias
construtivas, falhas de manutenção e irregularidades de uso) com a indicação da
numeração da ilustração fotográfica.
Para níveis de inspeção 3 (três), ou Especial, é importante que se apresentem, também,
listagens de verificação dos equipamentos eletromecânicos, tendo em vista a necessidade de
contar com profissionais de diferentes áreas. Cada edificação deve ter a sua listagem de
verificação considerando suas peculiaridades e sistemas construtivos. Recomendam-se listas de
verificação independentes ou anexos para: elétrica, elevadores, ar condicionado, segurança
contra incêndio etc. (SOUZA, 2017).
Vale ressaltar que o preenchimento do checklist pode variar de fiscal para fiscal, e que
a presença deste no local de obra periodicamente é de fundamental importância para que o
preenchimento deste documento seja fidedigno (NASCIMENTO, 2014).
2.13 ATRIBUIÇÕES DO TÉCNICO AVALIADOR (INSPETOR PREDIAL)
45
Lichtenstein (1986, p. 4), ressalta que na prática profissional, além de um procedimento
prático baseado no método científico, existem fatores como a habilidade pessoal intuitiva, ou a
experiência, os quais talvez não sejam suficientes para exercer a função de inspetor predial, isto
é, de realizar o checklist e elaborar o laudo. O autor menciona que “o sucesso na resolução [...]
depende do alcance, abertura e plenitude da capacidade do técnico de perceber e vivenciar a
própria experiência.”
Gomide et al. (2006), menciona que as aptidões necessárias para o desempenho da
função podem ser distribuídas em duas vertentes: a técnica e a pessoal.
Segundo a Lei Federal Nº 5.194 de 21/12/1966, e a Lei nº 12.378 de 31/12/2010, que
atribui as funções a serem realizadas pelo Engenheiro Civil e Arquitetos garantem o respectivo
registro profissional, pois a atividade de inspeção predial é exclusiva desses profissionais
(BRASIL, 1966; BRASIL, 2010).
Considera-se ainda que estes profissionais tenham conhecimentos específicos em
[...] Patologias de edificações, Ensaios Tecnológicos, Técnicas de diagnóstico,
Qualidade Total, Perícias de Engenharia, Engenharia de Manutenção sem embargo da
utilidade dos conhecimentos em Avaliações Imobiliárias, das normas técnicas de
ABNT e legislações relativas à área imobiliária”. Consideram-se também importantes
os conhecimentos de técnicas de administração, de procedimentos para análise de
documentação condominial (GOMIDE et al., 2006, p.13).
Além dessas habilidades ‘e preciso ter conhecimento sobre rotinas de vistorias prediais
e a elaboração de laudos técnicos. Assim como um bom conhecimento e larga experiência, são
necessárias para a Inspeção Predial, uma vez que muitas das questões técnicas citadas compõem
currículos de cursos de pós-graduação específicos, ou de variados eventos técnicos, além, é
claro, da demanda por constante atualização do profissional.
Outro fator relevante, segundo Gomide et al, (2009) é saber lidar com experiência em
fotografia e bons equipamentos para os registros das informações em campo e principalmente
para a fundamentação de laudos, uma vez que, muitas das informações coletadas serão
demonstradas e devidamente registradas permanentemente, portanto, devendo ser o máximo
esclarecedoras dos fatos.
Gomide et al, (2006) ressaltam ainda alguns atributos pessoais, como o espírito
investigativo e o interesse na apuração de causas e recomendação de soluções para problemas
técnicos em edificações. Os autores listam os seguintes traços de personalidade:
a) Comunicabilidade: importante a facilidade de comunicação e exposição de ideias,
pois são necessárias palestras para a exposição dos resultados da Inspeção Predial e suas
recomendações;
46
b) Sociabilidade: para tratar pessoas de diversos níveis sociais e culturais;
c) Determinação: para investigar e pesquisar, visando à confiança indispensável no
próprio trabalho;
d) Serenidade: para manter a calma em situações de conflito;
e) Objetividade: na exposição das avaliações técnicas;
f) Pragmatismo: para planejar e cumprir programação;
g) Senso de observação: para explorar todos fatos técnicos;
h) Liderança: para bem orientar os demais membros da equipe;
i) Disposição física: pois as vistorias exigem vigor;
j) Desprendimento: para enfrentar situações inusitadas e improvisações.
Gomide et al, (2006, p. 15) mencionam outras importantes características que o
profissional da engenharia ou da arquitetura deverão apresentar quando for realizar um trabalho
de inspeção predial, é a ética profissional em que a competência e imparcialidade são
imprescindíveis, além de alguns aspectos como:
a) Confiabilidade: no relacionamento com o cliente, informando e orientando tudo que
possa interessar para a Qualidade Predial Total;
b) Isenção: ausência de vinculação anterior ou outros interesses com o cliente ou
construtor da edificação;
c) Independência: para utilização da metodologia técnica mais adequada ao caso em
estudo;
d) Confidencialidade: das informações técnicas e gerais do condomínio, à exceção
daquelas que possam causar danos se não forem divulgadas;
e) Divulgação: das informações técnicas e gerais do condomínio, desde que autorizado
pelo cliente;
f) Treinamento continuado: para se manter atualizado tecnicamente;
g) Colaboração: técnica para o desenvolvimento da profissão;
h) Lealdade: com os colegas, principalmente nas concorrências.
O código de ética profissional para engenheiro, Resolução Nº 1002 (CONFEA, 2002),
do qual se destaca o artigo 9º, pertinente a este tipo de trabalho, onde se verifica que é
imprescindível agir de forma imparcial e impessoal, ou seja, sem considerar questões pessoais
ou visar benefício ilícito para qualquer parte.
Da mesma forma, harmonizar interesses pessoais aos coletivos de modo a garantir o
bem público, da profissão e dos profissionais por meio de ações justas e comprometidas com a
técnica, sem que haja prejuízo ao sigilo das informações prestadas por moradores, proprietários
47
e demais envolvidos. É preciso, portanto, ter a capacidade de superar desafios oferecidos pela
Inspeção Predial atuando sempre com consciência, dignidade e zelo necessários para executar
esta tarefa de grande utilidade pública (SOUZA, 2017).
2.14 INDICAÇÃO DE PRIORIDADE (GERAL E POR SISTEMA)
Após o levantamento das anomalias e falhas, torna-se necessário priorizar as ações
corretivas para melhor aproveitamento dos recursos e diminuição dos impactos de redução do
desempenho (CARVALHO; ALMEIDA, 2017).
Sotille (2014) ressalta uma ferramenta importante que é a matriz de priorização GUT
utilizada na solução dos problemas patológicos para definir prioridades as ações encontradas.
Segundo o autor,
[...] a Matriz de Priorização de GUT (Gravidade x Urgência x Tendência) foi proposta
por Charles H. Kepner e Benjamin B. Tregoe, em 1981 como uma das ferramentas
utilizadas na Solução de Problemas. É uma ferramenta de Qualidade usada para
definir prioridades dadas as diversas alternativas de ação. O objetivo desta ferramenta
é priorizar as ações de forma racional, levando em consideração a gravidade, a
urgência e a tendência do fenômeno, permitindo escolher a tomada de ação menos
prejudicial (SOTILLE, 2014, p.1).
Sotille (2014, p. 1), descreve de que maneira caracteriza-se a gravidade, urgência e
tendência, nesta ferramenta:
GRAVIDADE: a intensidade, profundidade dos danos que o problema pode causar se
não se atuar sobre ele.
URGÊNCIA: o tempo para a eclosão dos danos ou resultados indesejáveis se não se
atuar sobre o problema.
TENDÊNCIA: o desenvolvimento que o problema terá na ausência de ação.
O autor supracitado, ainda menciona que esta ferramenta responde racionalmente as
seguintes questões: O que devemos fazer primeiro? Por que? Por onde devemos começar?
Desse modo, é importante lembrar que a GUT pode ser aplicada individualmente, porém, o
resultado é melhor quando um grupo de pessoas a executa, já que há um aprimoramento quando
os valores são obtidos por consenso (consenso = Conformidade, acordo ou concordância de
ideias, de opiniões). Para preenchê-la, segue-se as seguintes etapas:
1) Listar os problemas ou os pontos de análise;
2) Pontuar cada tópico;
3) Classificar os problemas;
4) Tomar decisões estratégicas.
48
Para adequar o uso da GUT na inspeção predial, Costa e Zancan (2012) salientam que
é preciso “atribuir pesos a cada anomalia existente e fazer a multiplicação entre eles obtendo-
se assim, o total de pontos”. Desse modo, Gomide et al, (2009) propuseram a adaptação do
sistema GUT para manutenção predial, conforme Figura 1:
Figura 1 - Critérios do grau de risco e pesos referentes a metodologia utilizada para a
classificação da ordem de prioridades das irregularidades
Fonte: Gomide et al, (2009).
Quanto maior o valor final maior a criticidade e prioridade. Pode-se então facilmente
elencar as prioridades, com menor subjetividade no trabalho. Esta ordenação servirá para
avaliar e auxiliar o plano de manutenção da edificação, bem como verificar não conformidades
concentradas em um sistema, subsistema ou área específica. Para facilitar as ações de
manutenção, o checklist prevê a organização das irregularidades por sistemas (CARVALHO;
ALMEIDA, 2017).
2.15 PLANILHA DE INSPEÇÃO
A Planilha de Inspeção possui por função primordial avaliar as condições técnica, de
manutenção e de uso dos elementos construtivos, maquinário e equipamentos da edificação.
49
Cada elemento é avaliado através de uma planilha específica, a qual reúne todos os elementos
de uma mesma área (civil, elétrica e mecânica) (SUMAN, 2016).
2.15.1 Critério de classificação
Para Suman (2016), todos os elementos são avaliados em relação a 7 critérios (projeto,
sustentabilidade, preventiva, corretiva, integridade, desempenho e segurança) que independem
da área relacionada ao elemento, sendo classificados em Inferior (I), Regular (R) ou Superior
(S) conforme as tabelas 1, 2 e 3 apresentadas a seguir:
Tabela 1 - Tabela de classificação por critérios técnicos
TÉCNICA
Critérios Projeto Sustentabilidade
Inferior não existe não atende a critérios de sustentabilidade
Regular incompleto / desatualizado atende a critérios de sustentabilidade ultrapassados
Superior completo e atualizado atende aos critérios modernos de sustentabilidade
Fonte: SUMAN (2016).
Tabela 2- Tabela de classificação por critérios de manutenção
TÉCNICA
Critérios Preventiva Corretiva
Inferior não existe alta frequência / tempo resposta longo
Regular não eficaz média frequência / tempo de resposta médio
Superior eficaz baixa frequência / tempo de resposta curto
Fonte: SUMAN (2016).
Tabela 3 - Tabela de classificação por critérios de uso
USO
Critérios Integridade Desempenho Segurança
Inferior vida útil exaurida / avarias que inviabilizam reparo não funcional risco grave / iminente
Regular avarias reparáveis / não interferem no
funcionamento parcialmente
funcional risco leve /
a longo prazo
Superior Superior compatível com a vida útil / tempo de
instalação funcional não há risco aparente
Fonte: SUMAN (2016).
2.16 LEI MUNICIPAL DE INSPEÇÃO PREDIAL DE BALNEÁRIO CAMBORIÚ - LEI N°
2805/2008
A Lei Municipal n° 2805 de 12 de março de 2008 estabelece a obrigatoriedade de
realizar vistorias técnicas nas edificações existentes no município de Balneário Camboriú/SC,
com exceção das edificações unifamiliares e conjunto de duas ou mais unidades habitacionais,
agrupadas horizontalmente. Conforme apresenta o artigo primeiro do dispositivo a seguir:
50
Art. 1º Os proprietários, responsáveis ou gestores das edificações privadas e públicas
existentes no município deverão, às suas expensas, promover nestas, vistorias
periódicas, para detecção de irregularidades na parte física do imóvel, registradas em
um Parecer Técnico, no qual deverão ser obrigatoriamente anexados o Formulário de
Inspeção Técnica e a Ficha Técnica da Edificação.
§ 1º - Estabelece-se a obrigação de preencher o Formulário de Inspeção Técnica, o
qual deve reunir informações sobre as condições de segurança, salubridade,
desempenho e habitabilidade, especialmente no que se refere aos elementos de
fachada em espaços de uso público, estabilidade estrutural, impermeabilização de
coberturas e instalações primárias; segundo o modelo que se apresenta nesta Lei como
Anexo I;
§ 2º - Estabelece-se a obrigação de preencher a Ficha Técnica da Edificação, a qual
deve reunir informações sobre a situação jurídica, arquitetônica e urbanística segundo
o modelo que se apresenta nesta Lei como Anexo II;
§ 3º - Os Pareceres Técnicos de que trata o caput, deverão ser elaborados por
Engenheiros, Arquitetos com registro no Conselho Regional de Engenharia,
Arquitetura e Agronomia de Santa Catarina - CREA-SC;
§ 4º - Os responsáveis, proprietários ou gestores, das edificações de que trata esta lei,
deverão manter a Ficha Técnica da Edificação e o formulário de inspeção técnica em
local visível e franqueado ao acesso da fiscalização municipal (BALNEÁRIO
CAMBORIÚ, Lei n° 2805, 2008).
A vistoria técnica tem como objetivo verificar as condições de segurança, salubridade,
desempenho e habitabilidade, especialmente no que se refere aos elementos de fachada em
espaços de uso público, estabilidade estrutural, impermeabilização de coberturas e instalações
primárias. Institui a periodicidade de vistorias técnicas, sendo o prazo máximo apresentado no
quadro 10.
Quadro 10: Limites de periodicidade de inspeção predial
LIMITES MÁXIMOS DE PERIODICIDADE A PARTIR DA PRIMEIRA VISTORIA
Idade Real (anos) Prazo (anos)
Até 6 6
6 a 11 5
11 a 15 4
Acima de 15 3
Fonte: Balneário Camboriú (Lei n° 2805, 2008).
A lei exige que o laudo seja elaborado segundo as disposições da NBR 13.752: 2018 e
que seja orientado quanto ao conteúdo mínimo que deve constar no laudo, como: descrição
detalhada do estado geral da edificação e/ou dos equipamentos; os pontos sujeitos à manutenção
preditiva, preventiva, corretiva ou substituição; as medidas saneadoras a serem utilizadas;
prazos máximos para conclusão das medidas saneadoras propostas; e formulário de inspeção
técnica e ficha técnica da edificação (BALNEÁRIO CAMBORIÚ, Lei n° 2805, 2008). Para
este último há um modelo a ser seguido, que está disponibilizado nos Anexos A, B e C.
O profissional responsável pela emissão do Parecer Técnico fica obrigado a comunicar
à secretaria municipal de planejamento urbano do município quaisquer danos que afetem o uso
51
e a segurança das edificações. Os responsáveis, proprietários ou gestores, das edificações,
devem manter a ficha técnica da edificação e o formulário de inspeção técnica em local visível
e franqueado ao acesso da fiscalização municipal (MOURA, 2017).
A seguir, apresenta-se a metodologia utilizada para o desenvolvimento do planejamento
de uma inspeção predial.
52
3 METODOLOGIA
Para o desenvolvimento deste estudo procurou-se desenvolver um estudo bibliográfico.
Uma pesquisa bibliográfica segundo Gil (2008) é desenvolvida a partir de material já elaborado,
constituído principalmente de livros e artigos científicos. A principal vantagem da pesquisa
bibliográfica reside no fato de permitir ao investigador a cobertura de uma gama de fenômenos
muito mais ampla do que aquela que poderia pesquisar diretamente. Porém, em contrapartida,
muitas vezes as fontes secundárias apresentam dados coletados ou processados de forma
equivocada. Assim, um trabalho fundamentado nessas fontes tenderá a reproduzir ou mesmo a
ampliar seus erros.
Para Marconi e Lakatos (2003) a pesquisa bibliográfica é um apanhado geral sobre os
principais trabalhos já realizados, revestidos de importância, por serem capazes de fornecer
dados atuais e relevantes relacionados com o tema. Segundo os autores, não é mera repetição
do que já foi dito ou escrito sobre certo assunto, mas propicia o exame de um tema sob novo
enfoque ou abordagem, chegando a conclusões inovadoras.
Para o desenvolvimento da proposta de um planejamento de inspeção predial, foi
adotada a Lei Municipal no 2805/2008 do município de Balneário Camboriú/SC o qual
estabelece a obrigatoriedade de realizar periodicamente vistorias técnicas nas edificações
existentes, com exceção das edificações unifamiliares e conjunto de duas ou mais unidades
habitacionais, agrupadas horizontalmente.
A vistoria técnica tem como objetivo verificar as condições de segurança, salubridade,
desempenho e habitabilidade, especialmente no que se refere aos elementos de fachada em
espaços de uso público, estabilidade estrutural, impermeabilização de coberturas e instalações
primárias.
53
4 PROPOSTA DE ROTEIRO DE INSPEÇÃO PREDIAL
Apresenta-se neste capítulo uma proposta de inspeção predial com base na literatura
investigada.
4.1 NÍVEL DE INSPEÇÃO
A primeira etapa para iniciar o processo de inspeção predial, é identificar o nível de
inspeção, do qual se trata a edificação inspecionada. Conforme mencionado anteriormente,
nesse trabalho, o IBAPE classifica os níveis em três, com conformidade com a complexidade
da edificação, a profundidade do diagnóstico e a pluralidade de área de atuação dos
profissionais. Tendo como referência legal a Lei de Inspeção Municipal no 2805/2008 do
município de Balneário Camboriú/SC, buscou-se elaborar uma proposta de inspeção predial
baseado num prédio com característica de nível 2.
Um dos fatores que deve ser levado em conta para classificar o nível da edificação são
os valores atribuídos a partir da complexidade da construção e o nível de exatidão do
diagnóstico. Atribuir o nível da inspeção, serve como suporte que contribui com a formação do
orçamento do serviço.
A proposta elaborada é com base num edifício de 15 pavimentos, com dois elevadores
de carga e um elevador de pedestres. Essa análise dará insumos para planejar quanto à alocação
dos profissionais, equipamentos e realização de testes.
4.1.1 Obtenção de informações
Após definir o nível de inspeção, o primeiro passo, é a busca de informações sobre a
edificação (edifício). E esta se dá a partir de entrevista preliminar com síndicos e/ou
funcionários. Essa entrevista serve para fornecer informações importantes quanto às possíveis
modificações e reformas da edificação original, assim como permitir melhor entendimento das
práticas rotineiras de conservação e manutenção.
Quadro 11: Entrevista para obtenção de informações preliminares da edificação
ENTREVISTA PRELIMINAR
Responsável: Data:
Item Anomalias apresentadas Localizações Observações
1 Trincas/rachaduras em fachadas/paredes
2 Desprendimento de revestimento de
fachadas/paredes.
3 Desprendimento de revestimento de tetos e forros.
4 Trincas/rachaduras em pisos.
54
5 Desprendimento/afundamento dos pisos.
6 Caimento irregular dos pisos.
7 Desgaste anormal de piso cimentado.
8 Vazamentos pelas prumadas no subsolo ou áreas
comuns do térreo.
9 Infiltrações pelas paredes do subsolo.
10 Esquadrias soltas, desalinhadas ou outro.
11 Ferragens e metais avariados.
12 Falta de energia elétrica/água.
13 Curto-circuito/sobrecarga elétrica.
14 Problemas no funcionamento dos elevadores
15 Problemas no funcionamento do sistema de
abastecimento de água.
16 Problemas no funcionamento do ar-condicionado.
17 Problemas no funcionamento do sistema de
segurança.
18 Problemas de funcionamento do gerador.
19 Problemas de funcionamento da pressurização.
20 Problemas de funcionamento das bombas.
21 Problemas de funcionamento dos portões.
22 Outros:
23 Outros:
24 Outros:
25 Outros:
Fonte: Carvalho e Almeida (2017).
Após a entrevista, o engenheiro anota as possíveis falhas apresentadas, irregularidades
e possíveis reformas que devem ser providenciadas, conforme apresentado no quadro 12 e 13.
Quadro 12: Falhas apresentadas
Item Falhas apresentadas Localizações Observações
1 Ausência/precariedade de repintura.
2 Ausência/precariedade de limpeza.
3 Ausência/precariedade de lubrificação.
4 Ausência/precariedade de revisão das esquadrias.
5 Ausência/precariedade de revisão elétrica.
6 Ausência/precariedade de revisão hidráulica.
7 Ausência/precariedade de revisão paisagismo.
8 Outros:
9 Outros:
10 Outros:
Fonte: Carvalho e Almeida (2017).
Quadro 13: Falhas apresentadas
Item Irregularidades/reformas Localizações Observações
1 Coleta de lixo em local indevido.
2 Simultaneidade de chamadas de elevadores.
3 Antenas instaladas em locais indevidos
4 Vagas de garagens insuficientes.
5 Dificuldade de comunicação.
6 Pichações em paredes.
7 Sujidades na piscina.
8 Reformas não previstas/autorizadas na garagem.
9 Reformas no térreo.
10 Reformas na cobertura.
55
11 Outros:
12 Outros:
13 Outros:
Fonte: Carvalho e Almeida (2017).
O segundo passo é a verificação e análise da documentação.
4.1.2 Verificação e análise da documentação
A verificação documental tem por objetivo identificar não conformidades técnicas e
legais. As documentações administrativas, técnicas e de manutenção e operação devem ser
solicitadas pelo inspetor predial para verificação, antes mesmo da inspeção propriamente dita.
Após análise, devem ser registradas como orientações técnicas as possíveis ressalvas
encontradas a documentação. Vale destacar, porém, que a inspeção predial não almeja legalizar
a edificação (CARVALHO; ALMEIDA, 2017).
A norma NBR 14037:2011, “Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e
manutenção das edificações”, apresenta uma tabela que relaciona os principais documentos que
devem fazer parte da documentação do condomínio, sendo que alguns deles são entregues pela
construtora ou incorporadora e os demais devem ser providenciados pelo condomínio.
O quadro 14 lista as documentações necessárias para o funcionamento legal do prédio
que deve ser apresentada pelo responsável pela edificação.
Quadro 14: Falhas apresentadas
ENTREVISTA PRELIMINAR
Responsável: Data:
DOCUMENTAÇÃO Renovação/atualização Possui? Observações
Relação de proprietários e moradores. A cada alteração
Regimento interno do Condomínio. Quando necessário
Livro de atas de assembleias/presença. A cada alteração.
Ata de eleição do síndico (última). -
Inscrição do condomínio na Receita Federal
(CNPJ)
A cada alteração do
síndico
Manual de Uso, Operação e Manutenção
(Manual do Proprietário e do Síndico) -
Plano de Manutenção e Operação e Controle
e seus relatórios (PMOC). Quando necessário
Projetos legais -
Memorial descritivo dos sistemas
construtivos. -
Atestado de Regularidade do Corpo de
Bombeiros (LEI Nº 4183). Anualmente
N° Val.: / /
Selos dos extintores (INMETRO) e validade
da recarga. -
Val.: / /
Relatório de manutenção dos extintores Anualmente Val.: / /
Relatório de manutenção das mangueiras dos
hidrantes. Anualmente
Val.: / /
56
Relatório de inspeção das mangueiras dos
hidrantes. 6 meses
N° Val.: / /
Relatório de Inspeção Anual de Elevadores
(RIA). Anualmente
N° Val.: / /
Atestado do Sistema de Proteção a Descarga
Atmosférica – SPDA. Anualmente
N° Val.: / /
Atestado de medição ôhmica 5 anos N° Val.: / /
Certificado de limpeza e desinfecção dos
reservatórios. 6 meses
Relatório do acompanhamento de rotina da
Manutenção Geral. -
Relatórios dos acompanhamentos das
manutenções dos sistemas específicos
(elevador, gerador, bomba, ar condicionado,
etc)
-
Apólice de seguro de incêndio ou outro
sinistro que causa destruição
(obrigatório - Lei n° 4.591)
Anualmente
N° Val.: / /
Laudos de vistorias/inspeções anteriores 5 anos
Legenda: S - Sim N - Não NA - Não se Aplica
Fonte: Carvalho e Almeida (2017).
4.1.3 Formulário da inspeção de campo
A inspeção de campo tem por objetivo constatar as condições do edifício, através do
preenchimento do checklist e do registro fotográfico dos aspectos relevantes. O inspetor deve
elaborar uma lista de verificação dos sistemas e subsistemas construtivos, adequando-a a
complexidade da edificação. Os itens da lista serão, portanto, os tópicos inspecionados.
O formulário desenvolvido por Carvalho e Almeida (2017) contém o roteiro da vistoria
por sistemas, para ambientes internos, e por áreas da edificação, para ambientes externos. Esta
parte do checklist também inclui itens de avaliação da manutenção e do uso, assim como das
recomendações gerais e de sustentabilidade, por considerar que as informações requeridas por
estes tópicos devem ser obtidas durante a inspeção de campo.
O quadro 15 apresenta a lista de verificação utilizada na inspeção de campo.
Quadro 15: Lista de verificação utilizada na inspeção de campo
CHECK-LIST INSPEÇÃO PREDIAL
Responsável pela inspeção: Data:
Nome do edifício:
Endereço: Bairro:
Complemento: CEP:
CNPJ: Responsável pela edificação:
Fone: E-mail:
Tipologia: ( ) Residencial ( ) Comercial ( ) Industrial ( ) Outros:
N° de pavimentos: Ano de construção:
Construtora: Administradora:
Responsável pelo acompanhamento:
57
Fonte: Carvalho e Almeida (2017).
A figura 2 apresenta a complementação deste formulário:
Figura 2: Outras informações da inspeção de campo.
Fonte: Carvalho e Almeida (2017).
4.1.3.1 Tópicos da inspeção de campo
Os tópicos da inspeção que se propõe realizar no prédio fictício proposto neste estudo
são: estruturas, fundação, vedação, revestimento (forro, parede, piso, fachada), esquadrias,
impermeabilização, instalação hidrossanitária, instalação de gás, instalação elétrica,
mecanização (elevadores, climatização, ventilação e exaustão mecânica, motor elétrico, bomba
hidráulica), cobertura, combate a incêndio (extintores, hidrantes, saída de emergência,
chuveiros automáticos), SPDA, Área de Lazer (piscina, playground, quadra esportiva e salão
de jogos. Por fim, a avaliação da manutenção, avaliação do uso, recomendações de
sustentabilidade e recomendações gerais.
O quadro 16 apresenta os tópicos de inspeção de campo que servirão como orientação
para a execução do checklist.
Quadro 16: Tópicos da inspeção de campo
58
1. ESTRUTURAS
( ) Concreto armado ( ) Madeira ( ) Metálica
( ) Alv. Estrutural
Local Foto n° Observação
Fissuras
Destacamento/desagregação/ desplacamento
Armadura exposta
Corrosão
Peça estrutura com deformação excessiva
Irregularidades geométricas, falhas de concretagem
Eflorescência/ lixiviação/ infiltração
Outro:
2.FUNDAÇÃO Local Foto n° Observação
Erosão do solo
Recalque diferencial
Outro:
3. VEDAÇÃO Local Foto n° Observação
Fissura/trinca
Eflorescência
Infiltração
Irregularidades geométricas (esquadro/ prumo/
nível/ planeza)
4. REVESTIMENTO
4.1. Forro ( ) PVC ( ) Gesso ( ) Madeira ( ) Outro:
Local Foto n° Observação
Deformação excessiva
Fissura
Desencaixe
Utilização de material sujeito a corrosão
Deficiência no dimensionamento ou inexistência de
alçapões.
Outro:
4.2. Parede
( ) Argamassado ( ) Pintura ( ) Cerâmico
( ) Gesso
Local Foto n° Observação
Fissura
Destacamento / desagregação / descolamento
Infiltração
Eflorescência / manchas de mofo / bolor
Falta ou deficiência nas juntas de trabalho e rejunte
Descascamento / bolhas / enrugamento
Falha rejunte
Abertura improvisada para passagem de cabos
Som cavo
Outro:
4.3. Piso
( ) Argamassado ( ) Cerâmico ( ) Alta resist.
( ) Outro:
Local Foto n° Observação
Fissura
Falta ou deficiência nas juntas de trabalho e rejunte
Destacamento / descolamento
Caimento inadequado nas áreas molháveis ou
laváveis
Escadas sem proteção antiderrapante e pisos externos
escorregadios
Manchas decorrentes de umidade ascendente do solo
/ Eflorescência
Abatimento do piso
Som cavo
59
Outro:
4.4. Fachada ( ) Pintura ( ) Cerâmico ( ) Outro:
Local Foto n° Observação
Fissura
Destacamento / desagregação / descolamento
Descascamento / bolhas / enrugamento
Eflorescência / manchas de mofo / bolor
Falta ou deficiência nas juntas de trabalho e rejunte
Deficiência na pintura, oxidação e corrosão das
esquadrias
Desgaste (fissuras, escurecimentos, perda de cor)
das esquadrias
Ataque de pragas nas esquadrias
Vidros soltos ou quebrados
Rompimento ou descolamento do material selante
Caixa de ar condicionado danificada
Outro:
5. ESQUADRIAS
( ) Argamassado ( ) Cerâmico ( ) Madeira
( ) Outro:
Local Foto n° Observação
Deficiência na pintura, oxidação e corrosão
Ataque de pragas
Perda de mobilidade e/ou deficiências na abertura e
fechamento
Folga na fixação dos vidros, vidros soltos ou
quebrados
Rompimento ou descolamento do material selante /
Infiltração
Componentes danificados
Outro:
6. IMPERMEABILIZAÇÃO Local Foto n° Observação
Infiltração
Descolamento da manta
Sistema de impermeabilização perfurado
Ressecamento e/ou craqueamento do sistema
impermeabilizante por falta de proteção mecânica
Falta de junta de dilatação em proteção mecânica
Falta de caimento para os ralos
Falta de impermeabilização no teto dos reservatórios
Outro:
7. INSTALAÇÃO HIDROSANITÁRIA Local Foto n° Observação
Vazamento
Deterioração / deformação nas tubulações
Tampas de reservatórios de água inadequadas
Não conformidade na pintura das tubulações
Falta de identificação nos registros do barrilete
Tubulações obstruídas
Entupimento / extravasamento de calhas / ralos
Outro:
8. INSTALAÇÃO DE GÁS Local Foto n° Observação
Vazamento
Deterioração / corrosão das tubulações
Não conformidade na pintura das tubulações
Não conformidade nas dimensões mínimas do abrigo
Falta de abertura inferior do abrigo
Abertura do abrigo permitindo acesso pela via
pública
Falta de sinalização obrigatória
60
Outro:
9. INSTALAÇÃO ELÉTRICA Local Foto n° Observação
Lâmpadas queimadas / ausência de lâmpadas
Ataque de pragas urbanas em quadros elétricos e de
telefonia com fundo de madeira
Modificações das instalações elétricas / improvisos
Superaquecimento
Fiações e cabos elétricos aparentes / com muitas
emendas / partes vivas expostas
Curto circuito
Quadro de luz obstruído / trancado / sem
identificação dos circuitos
Ausência proteção barramento
Falha de tomada / interruptor
Cerca elétrica danificada
Outro:
10. MECANIZAÇÃO
10.1. Elevadores Local Foto n° Observação
Cabina desprovida de corrimão
Quebra de botões da cabina / pavimentos
Porta da cabina abre em movimento ou não fecha
totalmente
Falha de funcionamento do alarme / interfone /
iluminação / ventilação
Movimento do elevador com trepidações ou paradas
bruscas
Desnível entre o piso da cabina e o pavimento maior
que 5mm / 20mm (com inclinação)
Poço de elevador molhado / sujo / obstruído / com
falha do sistema de iluminação
Vazamento óleo das máquinas
Outro:
10.2. Climatização Local Foto n° Observação
Filtro de ar com excesso de sujeira
Ruídos anormais durante funcionamento dos
condicionares
Aparelho subdimensionado
Ar condicionado não ajustado conforme a ABNT
NBR 6401
Outro:
10.3. Ventilação e exaustão mecânica Local Foto n° Observação
Erros no dimensionamento / instalação do sistema
Falta de testes periódicos
Aparelho subdimensionado
Falta de treinamento de operadores locais
Presença de contaminantes próximos às tomadas de
ar
Falta de limpeza periódica dos filtros e caixas de
gordura
Outro:
10.4. Motor elétrico Local Foto n° Observação
Aquecimento excessivo do motor
Partidas demoradas
Falha do funcionamento do quadro de comando
elétrico
Degradação da fiação e dos isolantes elétricos
Local com excesso de poeiras
Ataques por vapores ácidos e corrosivos
61
Vazamentos de óleos e graxas
Outro:
10.5. Bomba Hidráulica Local Foto n° Observação
Problemas de vedação
rda de lubrificação
Materiais armazenados inadequadamente na casa de
bomba
Óleo degradado / contaminado
Níveis de ruído / vibração muito altos
Vazamentos na carcaça da bomba
Outro:
11. COBERTURA
Estrut.: ( ) Madeira ( ) Metálica
( ) Laje imperm. ( ) Outro:
Telha: ( ) Cerâmica ( ) Metálica
( ) Fibrocimento ( ) Outro:
Local Foto n° Observação
Deformações excessivas
Abertura de frestas
Umidade na estrutura
Deslocamentos, desalinhamentos e quebras de telhas
Corrosão de parafusos de fixação / rufo metálico /
calha metálica
Ressecamentos das borrachas de vedação / vedantes
de calhas e rufos
Destacamentos de rufos
Transbordamento e entupimento de calha / ralo
Ausência da grelha do ralo
Ausência de extravasor da calha
Caimento do telhado insuficiente
Falta de condições de segurança
Outro:
12. COMBATE A INCÊNDIO
12.1. Extintores Local Foto n° Observação
Descarregados / prazos de validade vencidos
Lacre violado / vencido
Sem indicação da sua classe
Quadro de instruções ilegível ou inexistente
Quantidade insuficiente / instalados acima de 1,60m
/ abaixo de 0,20m do piso acabado
Mangueira de descarga apresenta danos /
deformação / ressecamento
Sinalização incorreta
Outro:
12.2. Hidrantes Local Foto n° Observação
Falta de conservação e sinalização da bomba de
incêndio
Dispositivo de comando da bomba quebrado / em
mau estado de conservação
Mau estado de conservação das caixas de hidrantes
Mangueira do hidrante enrolada inadequadamente /
furada / cortada / ausente
Registro emperrado/com vazamento
Mangueira conectada
Ausência da mangueira
Ausência do esguicho
Outro:
12.3. Saída de emergência Local Foto n° Observação
Ausência de sinalização das rotas de fuga e saídas de
62
emergência
Portas obstruídas
Portas corta-fogo em mau estado de funcionamento
das fechaduras
Portas corta-fogo abertas e travadas com objetos
Falha de iluminação autônoma
Portas que abrem para o interior do edifício
Saídas com menos de 1,20m de largura
Escada sem corrimão
Outro:
12.4. Chuveiros automáticos Local Foto n° Observação
Detectores sujos / pintados
Área de atuação prejudicada por obstáculos
Materiais como fios e encanamentos amarrados nas
tubulações do sistema
Outros:
13. SPDA Local Foto n° Observação
Ausência do sistema (A>1500m² ou H>12m)
Queda de haste / antenas
Corrosão em cabos / conexões / hastes
Descidas insuficientes (exigência de uma descida a
cada 20m de perímetro)
Ausência de luz de topo na haste do SPDA
Outro:
14. ÁREA DE LAZER
14.1. Piscina Local Foto n° Observação
Falha da impermeabilização
Afundamento / trinca / descolamento / desgaste do
revestimento / piso
Falha no rejunte
Equipamento de apoio / proteção com folga / solto /
corrosão / ausente
Armazenar cloro em local não ventilado
Outro:
14.2. Playground Local Foto n° Observação
Falha na estrutura
Afrouxamento / rompimento de pinos / porcas /
parafusos
Peças ausentes / dobradas / rompidas / afrouxadas
e/ou ganchos gastos / corrosão
Arestas ou cantos vivos
Falta de lubrificação / emperramento / movimento
anormal
Barra de segurança / corrimão / barreira ausentes,
rompidas ou afrouxadas
Piso / degrau quebrado ou sem superfície
antiderrapante
Problema de escoamento da água pluvial
Outro:
14.3. Quadra esportiva Local Foto n° Observação
Desgaste da pintura / do piso
Corrosão da estrutura do alambrado de fechamento
ou das cestas
Furos no piso para encaixe de postes sem tampas
Piso com falha no caimento
Outro:
14.4. Sala de jogos Local Foto n° Observação
Tomadas baixas desprotegidas
63
Quinas vivas em paredes / mobiliários
Pisos desprotegidos / com emborrachado danificado
Outro:
15. AVALIAÇÃO DA MANUTENÇÃO Há plano de manutenção? ( ) Sim ( ) Não
CRITÉRIOS Grau de atendimento
Superior Regular Inferior
Plano de manutenção coerente em relação ao
especificado pelos fabricantes, Normas e instruções
técnicas.
Adequação de rotinas e frequências dos serviços à
idade das instalações, ao uso, exposição ambiental.
Condições mínimas necessárias de acesso aos
equipamentos e sistemas, permitindo a plena
realização das atividades propostas no Plano de
Manutenção.
Condições de segurança para o mantenedor e
usuários da edificação, durante a execução da
manutenção.
Documentos pertinentes à manutenção
Atendimento à ABNT NBR 5674
Observações:
A MANUTENÇÃO: ( ) ATENDE ( ) ATENDE PARCIALMENTE ( ) NÃO ATENDE
16. AVALIAÇÃO DO USO
Condições de uso da edificação coerentes com as estabelecidas em projeto: ( ) SIM ( ) NÃO
Observações:
17. RECOMENDAÇÕES DE SUSTENTABILIDADE
Medidores de consumo de água individuais ( ) SIM ( ) NÃO
Medidores de consumo de energia individuais ( ) SIM ( ) NÃO
Instalação de lâmpadas eficientes ( ) SIM ( ) NÃO
Coleta seletiva de lixo ( ) SIM ( ) NÃO
Treinamento dos funcionários e usuários para evitar desperdício e poluição ( ) SIM ( ) NÃO
Observações:
18. RECOMENDAÇÕES GERAIS
Situações de interdição parcial ou total de sistemas e da própria edificação ( ) SIM ( ) NÃO
Situações administrativas que envolvam interdições pelos órgãos públicos e
multas
( ) SIM ( ) NÃO
Falta de acessibilidade em determinados locais ou sistemas ( ) SIM ( ) NÃO
Existência de plano de manutenção ( ) SIM ( ) NÃO
Mudanças significativas no uso que causem deficiências futuras ( ) SIM ( ) NÃO
Periodicidade das inspeções prediais ( ) SIM ( ) NÃO
Observações:
Fonte: Carvalho e Almeida (2017).
Após o levantamento de todos os tópicos da inspeção de campo, verifica-se se há plano
de manutenção e se este atende os critérios de forma, superior, regular ou inferior ao necessário.
Os critérios de avaliação segundo Carvalho e Almeida (2017) da seguinte forma:
- Plano de manutenção coerente em relação ao especificado pelos fabricantes, Normas
e instruções técnicas;
- Adequação de rotinas e frequências dos serviços à idade das instalações, ao uso,
exposição ambiental;
- Condições mínimas necessárias de acesso aos equipamentos e sistemas, permitindo a
64
plena realização das atividades propostas no Plano de Manutenção;
- Condições de segurança para o mantenedor e usuários da edificação, durante a
execução da manutenção;
- Documentos pertinentes à manutenção;
- Atendimento à ABNT NBR 5674 dentre outras observações.
Realizado o levantamento, busca-se avaliar o uso da edificação. Desse modo, verifica-
se se as condições de uso são coerentes com as estabelecidas no projeto. Após o processo de
avaliação, aponta-se as recomendações de sustentabilidade e recomendações gerais, que podem
variar de cada edificação.
Com as informações contidas na listagem de verificação, a equipe de inspeção terá
insumos para realizar a análise do estado de qualidade que a edificação se encontra no momento
da inspeção. A classificação dos sistemas determinará a exatidão em que a edificação é
apresentada (MOURA, 2017).
Os dados estão sujeitos a criticidade do profissional que fizer a listagem. Para ter maior
homogeneidade de resultados, é importante que a equipe tenha clareza e conhecimento das
normas que regem o sistema inspecionado (MOURA, 2017).
4.2 ORDEM DE PRIORIDADE
Uma das últimas ações da inspeção predial é a ordem de prioridade. Trata-se de uma
forma de organizar as falhas e anomalias constatadas durante a inspeção quanto à criticidade,
urgência e tendência. Essa lista tem como objetivo informar a prioridade de intervenção das
quais devem ser levadas em conta, os critérios pré-estabelecidos (MOURA, 2017).
Segundo Moura (2017, p.44) “a ordem de prioridade auxilia a administração da
edificação no gerenciamento da manutenção, sendo possível programar a alocação de recursos
seguindo um método lógico. As intervenções com maior gravidade, urgência e tendência serão
atendidas antes do que as com menor.”
A metodologia utilizada para a classificação da ordem de prioridade das irregularidades
prediais é o sistema G.U.T (figura 1 deste Tcc). A Norma de Inspeção Predial do IBAPE
Nacional traz como critério técnico, a análise do risco oferecido aos usuários, ao meio ambiente
e ao patrimônio, levando em conta as condições técnicas, de uso, operação e manutenção da
edificação, bem como da natureza da exposição ambiental (FERNANDES, 2019).
Para a elaboração da análise de risco é preciso se basear na classificação das anomalias
e nas falhas identificadas nos diversos componentes de uma edificação, quanto ao seu grau de
65
risco relacionado com fatores de manutenção, depreciação, saúde, segurança, funcionalidade,
comprometimento de vida útil e perda de desempenho. Pode-se ainda basear-se numa análise
tridimensional definida pelas condições técnicas, de uso e operação e de manutenção das
edificações, além de estar mais alinhado ao escopo da inspeção. Portanto, recomenda-se a
utilização deste critério para a realização da inspeção predial (FERNANDES, 2019).
Segundo Moura (2017), a descrição da anomalia deve ser apresentada em linguagem
simples para que o usuário possa entender o que está ocorrendo no sistema em questão. A etapa
5 do método da IBAPE, caracteriza as anomalias e falhas conforme sua origem. Essa
classificação técnica serve para guiar a equipe de inspeção na análise dos sistemas, no entanto,
para a lista de prioridades é proposto a descrição de fácil entendimento.
A consequência é o prognóstico da anomalia, que sucintamente descreve o que pode ser
esperado para ocorrer caso não seja realizada intervenção no sistema. O profissional adverte da
possibilidade de riscos maiores, demonstrando a importância da anomalia. O comprometimento
com a segurança, estético e financeiro deverão ser empregados. A devida orientação deve ser
feita de modo sucinto, recomendando reparos, estudos e testes. Caso a recomendação precise
ser mais detalhada, ou caso necessário algum estudo ou teste, aconselha-se anexar o documento
ao laudo.
A nota de avaliação da anomalia é classificada segundo cores, que vão do verde para
avaliações brandas até o vermelho intenso em avaliações críticas. A intenção é utilizar a
ferramenta visual para auxiliar os usuários a entenderem as prioridades. (MORAES, 2017).
A ordem de prioridade é organizada conforme a soma dos valores ponderados de
gravidade, urgência e tendência. O profissional deve avaliar de 0 a 10 cada critério, segundo as
definições vistas na etapa 7 do IBAPE. O método proposto indica ponderar os critérios
conforme apresentado no quadro 17.
Quadro 17– Ponderação dos critérios.
GUT
Critério Gravidade Urgência Tendência
Peso 40% 40% 20%
Fonte: Moura (2017).
A gravidade e a urgência são consideradas mais importantes do que a tendência. Visando
a segurança, quando uma anomalia for avaliada com gravidade dez e urgência dez, ela
automaticamente recebe a avaliação de tendência dez.
O quadro 18 apresenta um modelo desenvolvido por Moura (2017) de como organizar
a lista de prioridades.
66
Quadro 18 – Lista de prioridades.
PLANILHA DE RESUMO DAS ANOMALIAS ENCONTRADAS
Nota Localização Anomalias Fotos Consequências Orientação G U T
88 Rampa de acesso na entrada Antiderrapante degradado 1 Comprometimento da segurança Reparar as fitas antiderrapantes 8 10 8
88 Abaixo dos extintores Pintura deteriorada 2 Comprometimento da segurança,
não adequação a norma Pintar a sinalização 10 8 8
80 Primeiro pavimento, fachada
leste Umidade na parede 4
Umidade, deteriorização do
substrato, insalubridade
Proposta de intervenção para
cessar a
umidade, pintar
8 8 8
76 Fachada sul do décimo terceiro
pavimento Umidade na parede 3
Deteriorização do substrato e da
pintura, insalubridade
Verificar a origem da infiltração
e reparo na pintura 6 8 10
74 Escadas Iluminação manual Comprometimento em caso de
urgências Instalar sensores de movimento 10 8 1
74 Banheiro térreo Instalação precária da
iluminação 5
Comprometimento da segurança,
comprometimento estético Manutenção da instalação 8 10 1
72 Décimo terceiro pavimento Sujidade nas paredes
internas 6
Deteriorização da pintura,
insalubridade
Aumentar a insolação e
circulação de ar, recuperação da
pintura e limpeza periódica
6 8 8
72 Pilar na frente dos elevadores de
carro Fissuração 7 e 8
Entrada de umidade com
deterioração da estrutura do
substrato
Realizar teste de estaticidade nas
fissuras, reparo das fissuras 6 8 8
72 Paredes norte a frente do
elevador de carros Manchas de umidade 9
Corrosão de armadura,
deteriorização do equipamento,
comprometimento estético
Estudar origem da umidade,
analisar proposta de intervenção
para cessar a umidade, pintar
8 6 8
64 Telhado Junção da cordoalha
enfraquecida 10 Comprometimento da segurança Fazer a manutenção 10 3 6
Fonte: Moura (2017).
67
4.3 ÍNDICE DA QUALIDADE TOTAL
Com intuito de buscar um bom índice de qualidade total é de extrema importância que
o vistoriador tenha um olhar tríplice, ou seja, técnico, funcional e de manutenção, exigindo uma
visão sistêmica tridimensional.
Conforme apresentado na figura 3.
Figura 3 - Esquema da visão Sistêmica Tridimensional
Fonte: Gomide; Pujadas; Fagundes Neto (2006).
Gomide, Pujadas e Fagundes (2006) mencionam que a qualidade total da edificação está
diretamente relacionada a qualidade da Inspeção Predial, visto que esta, propicia a preservação
patrimonial e contribui para a racionalização dos gastos com as manutenções a serem realizadas.
Direciona as manutenções necessárias de acordo com o grau de risco e urgência apresentado,
desta forma, garantindo a segurança dos moradores e propiciando uma melhor orientação na
condução dos negócios imobiliários.
68
A etapa número 9 de inspeção predial referenciada na norma do IBAPE nacional de
2012, classifica a qualidade da manutenção e do uso da edificação (IBAPE, 2012). Moura
(2017) elaborou um índice de qualidade total capaz de quantificar a qualidade quanto a
manutenção, uso e técnica. O autor utilizou os resultados obtidos na lista de prioridades,
utilizando a avaliação aplicada aos sistemas em cada um dos critérios apresentados.
4.3.1 Grau de importância
Vieira (2015), menciona que o peso de cada fator deve ser estabelecido mediante o grau
de importância que os usuários consideram para o edifício, sem descuidar das exigências
funcionais e legais em vigor.
Segundo a SUMAN (2016), levando em conta a finalidade de classificar
comparativamente a importância de cada elemento na edificação, foi introduzido o Grau de
Importância, no qual cada elemento recebe uma nota variando em uma escala de 1 a 10. A
pontuação de cada elemento independe da edificação avaliada, sendo previamente definida pela
área responsável de acordo com os seguintes critérios: impacto no funcionamento da edificação
ou impacto na atividade do usuário, e risco à integridade da edificação ou à segurança do
usuário. As tabelas 4,5 e 6 apresentam o Grau de Importância de cada elemento por área são
apresentadas a seguir.
Tabela 4 - Grau de Importância dos elementos da área civil
SISTEMAS GRAU DE IMPORTÂNCIA
Estrutura 10
Alvenaria 6
Divisórias 6
Pisos 6
Tetos 6
Fachadas 6
Pinturas 2
Esquadrias 6
Instalações hidrossanitárias 6
Impermeabilização de calhas / rufos 8
Telhados 8
Guarda-corpos 10
Escadas 10
Sinalizações 6
Pavimentações 4
Calçamentos 4
Fonte: SUMAN (2016).
Tabela 5 - Grau de Importância dos elementos da área elétrica
SISTEMAS DE EQUIPAMENTOS GRAU DE IMPORTÂNCIA
Subestação 10
69
Distribuição 8
Iluminação e tomadas 6
SPDA 2
Sistema Ininterrupto de Energia 8
Fonte: SUMAN (2016).
Tabela 6 - Grau de Importância dos elementos da área mecânica
SISTEMAS DE EQUIPAMENTOS GRAU DE IMPORTÂNCIA
Ar Condicionado - Pequeno e Médio Porte 5
Ar Condicionado - Multisplit VRF/VRV 5
Ar Condicionado Central 6
Arquivo Deslizante 1
Elevador 5
Plataforma 2
Monta-carga 1
Grupo gerador 8
Portões e cancelas 1
Est. Tratamento Esgoto 3
Sistemas de Combate a Incêndio e Bombeamento Predial 10
Fonte: SUMAN (2016).
4.3.2 Cálculo dos Resultados e Nota da Edificação
De acordo cvom a SUMAN (2016), para efetuar o cálculo dos resultados e nota da
edificação é preciso levar em consideração dois tipos de pesos. O primeiro refere-se aos
critérios de inspeção, o segundo aos elementos inspecionados. O peso atribuído a cada critério
de inspeção tem por objetivo quantificar a contribuição individual do critério na totalidade da
inspeção. Os pesos foram definidos em conjunto pela área técnica previamente à inspeção e
independem da edificação, conforme apresentados na tabela 7.
Tabela 7 - Peso dos critérios no resultado da inspeção
CRITÉRIOS PESO
Técnica Projeto 1
Sustentabilidade 0,5
Manutenção Preventiva 1
Corretiva 1,5
Uso
Integridade 1
Desempenho 2
Segurança 3
Fonte: SUMAN (2016).
Levando-se em conta os elementos inspecionados, o peso atribuído a cada elemento está
diretamente relacionado ao seu Grau de Importância. Cabe ressaltar que cada planilha de
inspeção deve ser preparada com apenas os elementos presentes no edifício a ser inspecionado.
O peso de cada elemento dependendo da área (civil, elétrica ou mecânica) é calculado dividindo
o seu Grau de Importância pela soma dos Graus de Importância de todos os elementos presentes
70
na edificação. Como resultado, os elementos possuem pesos diferenciados nos edifícios, porém
mantêm a mesma relação de proporcionalidade entre si para qualquer edifício. Com o intuito
de aprofundar a inspeção, cada elemento pode ser dividido em subelementos. Nesse caso, o
peso de cada elemento é distribuído igualmente entre os seus subelementos.
A tabela 8 exemplifica o peso de cada elemento da área mecânica na inspeção:
Tabela 8 - Demonstrativo de cálculo dos pesos dos elementos
ELEMENTOS GRAU DE
IMPORTÂNCIA PESO SUBELEMENTOS PESO
Ar condicionado
pequeno e médio
porte
5 17%
Self Contained 6%
Split - Condensadoras 6%
Split - Evaporadoras 6%
Elevador 5 17% Cabine 9%
Casa de máquinas 9%
Grupo Gerador 8 28% Grupo Gerador 28%
Portões e Cancelas 1 3% Motor e mecanismo 3%
Sistemas de
Combate a
Incêndio e
Bombeamento
Predial
10 34%
Acionadores manuais 7%
Bombas 7%
Central de alarme 7%
Detectores de incêndio 7%
Hidrantes 7%
Somatório 29 100 100%
Fonte: SUMAN (2016).
Para a realização dos cálculos que fornecem o resultado da inspeção, utilizam-se as
“planilhas espelho”, dentre as quais atribuem pontos percentuais para cada combinação de
critério e elemento avaliada. O cálculo do ponto percentual associado a cada combinação é
realizado através da multiplicação dos pesos do critério pelo elemento. O quadro 18 exemplifica
o cálculo dos pontos percentuais para as combinações dos elementos “Elevador” e “Grupo
Gerador” com cada um dos critérios da planilha de inspeção (SUMAN, 2016).
71
Quadro 19 - Demonstrativo do cálculo dos pontos percentuais
TÉCNICA MANUTENÇÃO USO PESO DO
ELEMENTO Projeto Sustentabilidade Preventiva Corretiva Integridade Desempenho Segurança
Elevador
Cabine 9% 4,5% 9% 13,5% 9% 18% 27% 9%
Casa de
máquinas 9% 4,5% 9% 13,5% 9% 18% 27% 9%
Grupo
gerador
Grupo
gerador 28% 14,0% 28% 42% 28% 56% 84% 28%
Peso critério 100% 50% 100% 150% 100% 200% 300%
Fonte: SUMAN (2016).
72
O somatório de pontos percentuais associados às classificações Inferior (I), Regular (R)
e Superior (S) utiliza-se para produzir os gráficos que indicam a distribuição percentual de
classificações por critérios e elementos.
Após a definição dos resultados apresentados no quadro 10, apresenta-se a Nota do
Edifício. Com essa nota é possível comparar rapidamente e de forma direta, quaisquer edifícios
avaliados através de uma escala comum. Essa comparação somente é possível pelo fato do Grau
de Importância e dos Pesos dos Critérios serem definidos previamente à inspeção, sendo
comuns a todos os edifícios avaliados. (SUMAN, 2016).
A Nota do Edifício é calculada através da atribuição de valores a cada uma das
classificações: Inferior (I), Regular (R) e Superior (S). Após o cálculo da distribuição percentual
das classificações, os valores indicados na tabela a seguir são atribuídos a cada classificação,
gerando a Nota do Edifício. Em razão dos valores utilizados para o cálculo, a nota pode variar
entre 33% e 100%. (SUMAN, 2016).
A figura 4 apresenta os valores e as cores atribuídos às classificações.
Figura 4 - Valores e cores atribuídas às classificações
Fonte: SUMAN (2016).
4.4 MODELO DE LAUDO PROPOSTO
Procurou-se produzir uma ferramenta que possa agregar as orientações e os
procedimentos para elaboração de um laudo de inspeção, levando-se em conta a metodologia
da Norma de Inspeção Predial Nacional do IBAPE/NA assim como os princípios da inspeção
predial mencionados nesse estudo.
O checklist proposto é de fácil aplicação, e contribui significativamente o trabalho do
engenheiro responsável pela inspeção. O conhecimento deste profissional é de grande
relevância durante o processo da inspeção e dependendo da experiência deste profissional,
checklist pode ser aprimorado em cada caso.
Buscou-se utilizar o modelo de laudo proposto por Carvalho e Almeida (2017), que
encontra-se disponível no Anexo D deste TCC.
73
5 CONCLUSÃO
A fiscalização de uma obra não é um papel fácil de ser realizado, pois além dos diversos
serviços a serem realizados nas obras, a economia e a boa qualidade na execução é primordial
para qualquer cliente.
A inspeção predial bem elaborada é uma ferramenta essencial para qualquer edificação,
pois garante a segurança e a qualidade de vida e moradia dos moradores ou usuários gerais nos
casos de edifícios comerciais ou prestadores de serviços.
A sequência natural de uma inspeção predial é o plano de manutenção, por isso, é
indicado o estudo das diretrizes e metodologia para formular um plano de manutenção básico
seguindo as normas.
O ponto de maior interesse no trabalho é a análise do Índice de Qualidade Total e da
Prioridade utilizando os critérios de gravidade, urgência e tendência (GUT). Acredita-se que,
por esse índice ser exposto visualmente na edificação, ao passar do tempo, o usuário ficará mais
interessado nas necessidades de intervenções preventivas e curativas na edificação, cobrando
dos administradores ações para manter o bom estado e funcionamento. Principalmente, quando
se diz do Índice de Qualidade Total, que poderá ser acompanhado ao passar do tempo, o usuário
poderá ver entre uma vistoria e outra a evolução do índice. Poderá também, comparar o índice
da sua construção com edificações vizinhas, facilmente distinguindo a qualidade da técnica, uso
e manutenção com maior precisão.
A construção civil brasileira é considerada vagarosa em relação às políticas públicas
voltadas à segurança predial, porém avança constantemente em relação ao processo evolutivo
tecnológico. Mesmo diante dessa ótica, percebe-se larga preocupação quando se trata de
investimento na inspeção predial e nas iniciativas de prevenção.
A iniciativa privada principalmente, aos poucos, descobre que os benefícios voltados à
manutenção e pequenos reparos, podem servir como prevenção da segurança e de possíveis
prejuízos. Mesmo com o investimento numa inspeção predial, nem sempre essa atitude ocorre
em todos os prédios. O que pode causar muitos problemas futuros. Desse modo, cabe ao poder
público, oferecer seus serviços de fiscalização, na elaboração de Leis que estabeleçam prazos e
normas de vistoria, para que estas edificações sejam acompanhados no dia a dia das construções
prediais. É preciso perder o hábito de tomar providências sérias só após acontecer grandes
desastres e calamidades.
É lamentável salientar que ainda há muito descaso por parte do Poder Público, em
legalizar a obrigatoriedade de inspeção predial em Santa Catarina/SC, salvo o município de
74
Balneário Camboriú, o qual já possui uma Lei de Inspeção Predial. Desse modo, fica a mercê
dos profissionais da área da construção a importante missão de disseminar a conscientização
em relação às medidas preventivas e de inspeção, quando esse papel deveria partir,
principalmente das políticas públicas.
Levando-se em conta esse cenário, é essencial que haja uma conscientização dos
cidadãos, em preservar e investir na iniciativa, junto aos governantes, a elaboração de projetos
de lei que garantam assegurar a obrigatoriedade do Laudo Técnico de Certificação Predial.
Este trabalho apresenta uma proposta de um plano de inspeção predial, apresentando
quadros e tabelas, com os elementos que devem ser observados em uma edificação, para
garantir a segurança e a qualidade de vida de seus usuários. Para isso, é de grande importância
a parceria com o CREA (Conselho Regional de Engenharia e Agronomia), o CAU (Conselho
de Arquitetura e Urbanismo) e o IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia), o qual demonstra grande preocupação com intuito de concretizar essa
transformação, fomentando a implantação da obrigatoriedade da inspeção predial, entre tantas
outras ações cabíveis e necessárias.
Nesse sentido, tornam-se relevantes estudos futuros voltados para essa questão, ou seja,
trabalhos que pesquisem e que proponham formas eficientes de desenvolver, junto à população
em geral, essa conscientização que se faz tão imprescindível, por ser capaz, entre tantos outros
benefícios, de diminuir o número de acidentes nas construções. Outro possível estudo consiste
em procurar explicitar e analisar o que vem, de fato, impedindo que a inspeção predial se
efetive, enquanto obrigatoriedade.
75
REFERÊNCIAS
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edificações - Procedimento. Disponível em:
<http://www.pmb.eb.mil.br/images/documentos/abnt/abnt_05674.pdf> Acesso em: 10 maio
2019.
______. NBR 14037: 2011: Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e
manutenção das edificações - Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos.
Disponível em: <file:///C:/Users/User/Downloads/ABNT_NBR_14037_2011_2014.pdf>
Acesso em: 10 maio 2019.
______. NBR 5674: 2012. Manutenção de edificações - Requisitos para o sistema de gestão
de manutenção. Primeira ed. Disponível em:
<http://www.pmb.eb.mil.br/images/documentos/abnt/abnt_05674.pdf> Acesso em: 10 maio
2019.
______. NBR 6118: 2003. Projeto de estrutura de concreto: procedimento. Disponível em:
<http://docente.ifrn.edu.br/valtencirgomes/disciplinas/construcao-de-edificios/abnt-6118-
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(Dissertação apresentada ao Programa de Pós-Graduação em Engenharia Civil - Tecnologia
da Construção), Universidade Federal Fluminense, Niterói, 2012.
ANDRADE, T.; COSTA E SILVA, A. Considerações sobre durabilidade, patologia e
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AZEVEDO. M. T. et al. Concreto: ciência e tecnologia. Vol. 2, São Paulo: Ibracon, 2011.
BRASIL. Lei Federal Nº. 5.194 de 21/12/1966. Regula o exercício das profissões de
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Politécnica da Universidade Federal do Rio de Janeiro. Rio de Janeiro, 2015.
79
ANEXO A – Formulário de inspeção Técnica da Lei n° 2805/2008 de Balneário
Camboriú/SC
FORMULÁRIO DE INSPEÇÃO TÉCNICA
NOME DO EDIFÍCIO:
ENDEREÇO:
BAIRRO:
CEP:
ANÁLISE PATOLÓGICA DA EDIFICAÇÃO
ELEMENTOS OBSERVAÇÕES BOM
ESTADO
PROBLEMA
PONTUAL
PROBLEMA
GENERALIZAD
O
PERIGO
EMINENTE
1. ESTRUTURA
1.1 Fundação
1.2 Pilares
1.3 Vigas
1.4 Lajes
1.5 Escadas/Rampas
1.6 Sacadas
1.7 Arcos
1.8 Paredes
2. FACHADAS, ESPAÇOS DE USO PÚBLICO
2.1 Pintura
2.2 Rev. Cerâmico
2.3 Reboco
2.4 Calçada
2.5 Muros/Cercas
2.6 Placas/Postes
2.7 Central GLP
2.8
2.9
3. COBERTURA
3.1 Telhado
3.2
Impermeabilização
3.3
3.4
4. INSTALAÇÕES COMUNS
4.1 Água
4.2 Esgoto
4.3 Elétrica
4.4 Gás
4.5 Extintores
4.6 Hidrantes
4.7
4.8
5. ELEMENTOS ANEXADOS AO IMÓVEL
5.1 Toldos
5.2 Antenas
80
5.3 Chaminés
5.4 Máquinas
5.5
5.6
81
ANEXO B – Formulário referente a descrição das medidas imediatas de segurança (Lei
n° 2805/2008)
DESCRIÇÃO DAS MEDIDAS IMEDIATAS DE SEGURANÇA (CASO NECESSÁRIO)
ELEMENTOS COM PROBLEMAS DESCRIÇÃO DAS MEDIDAS A SEREM TOMADAS URGÊNCIA
ELEMENTOS QUE OFERECEM PERIGO
EMINENTE
DESCRIÇÃO DAS MEDIDAS IMEDIATAS A SEREM
TOMADAS
OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES
OBSERVAÇÕES
RESPONSÁVEL TÉCNICO: TÍTULO: CREA-SC:
BALNEÁRIO CAMBORIÚ, de de 20___
________________________ ______________________________
RESPONSÁVEL TÉCNICO RESPONSÁVEL PELA EDIFICAÇÃO
82
ANEXO C – Formulário referente a ficha técnica da edificação (Lei n° 2805/2008)
FICHA TÉCNICA DA EDIFICAÇÃO
NOME DA EDIFICAÇÃO / ESTABELECIMENTO:
ENDEREÇO: BAIRRO: CEP:
DADOS DO RESPONSÁVEL PELA EDIFICAÇÃO / ESTABELECIMENTO
NOME COMPLETO:
CPF: RG:
ENDEREÇO: E-MAIL:
FONE RESIDENCIAL: FONE COMERCIAL: FONE CELULAR:
DADOS DOS RESPONSÁVEIS TÉCNICOS DA EDIFICAÇÃO
PROJETO/SERVIÇO NOME DO RESPONSÁVEL CREA-
SC CONTATO
ARQUITETÔNICO
ESTRUTURAL
FUNDAÇÕES
HIDRO-SANITÁRIO
PREVENTIVO DE
INCÊNDIO
ELÉTRICO
EXECUÇÃO
PARECER TÉCNICO
DADOS JURÍDICOS DA EDIFICAÇÃO / ESTABELECIMENTO
INCORPORAÇÃO DO EDIFÍCIO: HABITE-SE:
ALVARÁ DE FUNCIONAMENTO: CORPO DE BOMBEIROS:
CNPJ: INSC. ESTADUAL:
DATA DA ENTREGA OU INÍCIO DE OPERAÇÃO DA EDIFICAÇÃO:
DADOS ARQUITETÔNICOS E DE OCUPAÇÃO
TIPO DE EDIFICAÇÃO: ÁREA DO TERRENO: ÁREA CONSTRUÍDA:
N° DE APARTAMENTOS: N° DE ESTABELECIMENTOS:
OBSERVAÇÕES
DATA DA VISTORIA REALIZADA: PRAZO MÁXIMO PARA A PRÓXIMA VISTORIA:
BALNEÁRIO CAMBORIÚ, de de 20___
______________________
RESPONSÁVEL TÉCNICO
Prefeitura:
83
ANEXO D – Exemplo de laudo de inspeção predial
1. Informações gerais
– Identificação do solicitante
Com o propósito de manter em sigilo a identidade do imóvel, não serão divulgados
dados do solicitante e acompanhante da inspeção, assim como detalhes da localização.
– Classificação do objeto da inspeção
Imóvel.
– Localização
Xxxxxxxxxx
– Data da diligência
A inspeção ocorreu nos dias ______________
– Descrição técnica do objeto
Edifício residencial construído na cidade de xxxxxxxxx, composto por 1 bloco com 12
andares, sendo 4 unidades residenciais por andar, e pavimento térreo.
Prédio executado em estrutura de concreto armado, com alvenaria de vedação em bloco
cerâmico, telhamento de fibrocimento e fachadas em revestimento cerâmico e pintura.
Possui 2 elevadores, piscina, salão de festas, copa, bicicletário, casa de lixo, casa de gás,
casa de bombas, casa do gerador e centro de medição de energia elétrica.
– Tipologia e padrão construtivo
Prédio residencial multifamiliar - padrão normal.
– Idade da edificação
Aproximadamente 35 anos.
2. Nível de inspeção
Em razão da idade da edificação, complexidade de sistemas, tipologia construtiva e
padrão construtivo, classifica-se a inspeção como Nível 2 – edificações de média complexidade,
com vários pavimentos e participação de empresas especializadas para manutenção de
equipamentos específicos.
3. Documentação solicitada, entregue e analisada
Antes da vistoria, foram solicitados e analisados os principais documentos técnicos e
legais que requerem atenção por parte do condomínio. A lista de documentos é compatível com
a norma nacional de inspeção predial, adaptada para a edificação, em concordância com o tipo
e complexidade, instalações e sistemas construtivos a serem inspecionados, a seguir descrita:
- Relação de proprietários e moradores
- Regimento interno do Condomínio
- Livro de atas de assembleias/presença
- Ata de eleição do síndico (última)
- Inscrição do condomínio na Receita Federal (CNPJ)
84
- Manual de Uso, Operação e Manutenção (Manual do Proprietário e do Síndico)
- Plano de Manutenção e Operação e Controle e seus relatórios (PMOC)
- Projetos legais
- Memorial descritivo dos sistemas construtivos
- Atestado de Regularidade do Corpo de Bombeiros (Lei nº XXXX)
- Selos dos extintores (INMETRO) e validade da recarga
- Relatório de manutenção dos extintores
- Relatório de manutenção das mangueiras dos hidrantes
- Relatório de inspeção das mangueiras dos hidrantes
- Relatório de Inspeção Anual de Elevadores (RIA)
- Atestado do Sistema de Proteção a Descarga Atmosférica - SPDA
- Atestado de medição ôhmica
- Certificado de limpeza e desinfecção dos reservatórios
- Relatório do acompanhamento de rotina da Manutenção Geral
- Relatórios dos acompanhamentos das manutenções dos sistemas específicos (elevador,
gerador, bomba, ar condicionado, etc.)
- Apólice de seguro de incêndio ou outro sinistro que causa destruição (obrigatório - Lei
n° 4.591)
Constatou-se a ausência dos manuais de operação e manutenção, entre os quais os
manuais do síndico e do proprietário, assim como não existe plano de manutenção, condição
severamente prejudicial para os serviços de manutenção predial, haja vista que o condomínio
executa apenas a manutenção corretiva ao invés da preventiva. Consequentemente, há um
desgaste precoce de algumas partes do imóvel e os custos com a manutenção são elevados.
Destaca-se que o imóvel não possui projeto de prevenção de combate a incêndio, bem
como Atestado de Regularidade do Corpo de Bombeiros. Como resultado, há deficiências e
falhas no sistema de combate a incêndio, tais como: ausência de iluminação de emergência,
sinalização precária da rota de fuga, apenas um extintor por andar, tipo BC (exigência de no
mínimo dois, sendo um do tipo A e outro do tipo BC, ou um do tipo ABC), assim como caixas
dos hidrantes e mangueiras comprometidas (sem registro de manutenção). Esta situação coloca
em risco a vida dos moradores e a integridade da edificação, pois em caso de incêndio não terá
as condições mínimas exigidas para combate-lo. Além disso, o condomínio está suscetível a
sofrer penalidades em caso de fiscalização do Corpo de Bombeiros. O imóvel pode ainda
receber sanções do Corpo de Bombeiros por não dispor de registro de medição ôhmica do
SPDA. Este teste é essencial para comprovar a eficiência do sistema de para-raios.
Vale acentuar que o Regimento Interno se encontra desatualizado. Sua revisão é
necessária para favorecer um convívio harmonioso entre os moradores e proprietários.
Por fim, ressalta-se a importância dos cuidados com o arquivo, com a necessidade de
preservação da documentação e transferência formal a cada mudança de síndico.
4. Informações obtidas
Com a finalidade de conhecer melhor as práticas rotineiras de manutenção, bem como
a situação geral de conservação do prédio, foi realizado uma entrevista preliminar com a
zeladoria, seguindo um roteiro preestabelecido. Além disso, a síndica do condomínio forneceu
informações relevantes sobre o histórico da edificação.
5. Planejamento da inspeção
Nos dias 15 e 16 de abril de 2017 foram realizadas a entrevista com a zeladoria e a
análise da documentação, respectivamente. A inspeção de campo foi feita no dia 20 de março
85
de 2017, desenvolvida no sentido da cobertura para os pavimentos inferiores, incluindo todas
as áreas comuns, com acompanhamento parcial da zeladoria.
Foram levantadas todas as falhas e anomalias aparentes da edificação, através do
preenchimento do checklist e registro fotográfico.
6. Lista de verificação dos elementos construtivos
Para auxiliar a anotação das não conformidades foi utilizada uma lista de verificação
(checklist), com base nas orientações da Norma Nacional de Inspeção Predial, levando em
consideração a tipologia, padrão e as manifestações patológicas esperadas.
7. Relatório fotográfico
86
8. Indicação de prioridade
8.1. Geral
87
8.2. Separado por sistemas
9. Avaliação da manutenção
A manutenção é avaliada como: ATENDE, ATENDE PARCIALMENTE ou NÃO
88
ATENDE.
Para sua classificação, leva-se em conta que a maioria das irregularidades encontradas
são falhas, ou seja, referem-se à deficiência ou inexistência da manutenção. A ausência do Plano
de Manutenção é uma das razões para esta situação, pois através deste as atividades preventivas
de manutenção podem ser planejadas. Como consequência desta falta, boa parte dos serviços
executados são corretivos ao invés de preventivos, fato que aumenta consideravelmente o custo
com a manutenção.
Além disso, a análise estatística ainda demonstra que boa parte das não conformidades
são grau de risco crítico, ou seja, colocam em risco a saúde e segurança das pessoas e a
integridade do patrimônio, além de comprometer a vida útil dos sistemas.
Destaca-se também que a cobertura contém áreas sem condições adequadas de
segurança para os mantenedores.
Portanto, a manutenção é classificada como NÃO ATENDE.
Sugere-se que o condomínio promova ações para atendimento à NBR 5674.
10. Avaliação das condições de uso
O uso da edificação pode ser classificado como uso regular ou irregular. Verifica-se que
as condições de uso do condomínio são coerentes com as instruções técnicas pertinentes, logo
classifica-se como uso regular.
11. Recomendações gerais e de sustentabilidade
A edificação deve consultar um profissional habilitado para elaborar projeto de
prevenção de combate a incêndio, em seguida sua legalização junto ao Corpo de Bombeiros,
através da obtenção do Atestado de Regularidade do Corpo de Bombeiros, em cumprimento da
Lei estadual n° XXXX.
O condomínio necessita realizar vistorias técnicas periódicas, a cada 5 anos, em
observância às Leis municipais n° XXXX e n° XXXX. Além do caráter legal, há benefícios
para a segurança das pessoas, manutenção do imóvel, economia a longo prazo, aumento da vida
útil e valorização patrimonial.
Recomenda-se a contratação de um engenheiro civil para elaborar um plano de
manutenção, adaptado para a idade e manifestações patológicas do prédio. Esta ferramenta é
fundamental para o planejamento das atividades de manutenção e facilitará a rotina dos
serviços. A longo prazo, a realização da manutenção preventiva significará economia.
Sugere-se a instalação de medidores de água individuais. Vários estudos demonstram
que esta ação promove o uso consciente, com redução significativa no consumo de água, além
de diminuição da taxa condominial geral (pois a água passa a ser cobrada individualmente).
Ainda na perspectiva sustentável, é interessante que o condomínio incremente a coleta
seletiva de lixo e conscientize os funcionários e usuários para evitar o desperdício e poluição.
12. Responsabilidades
A responsabilidade é limita-se exclusivamente ao escopo da inspeção predial, eximindo-
se o profissional de análises de problemas ocultos ou de projeto, de construção, manutenção,
bem como implementação das orientações mencionadas neste Laudo, sendo esta de
responsabilidade do síndico e proprietários.
A ordenação das irregularidades deverá ser reavaliada periodicamente, uma vez que as
avarias e os riscos oferecidos são evolutivos e sofrem influências externas diárias.
Pontua-se que não foi possível acessar parte da cobertura que, segundo depoimentos da
89
zeladoria e síndica, apresenta infiltração que atinge apartamentos, por falta de condições
mínimas de segurança.
13. Ressalvas
Durante a aplicação do checklist desenvolvido neste trabalho não foi possível
a entrega de questionários aos moradores e proprietários, assim como não obteve-se
informações sobre reformas dentro dos apartamentos.
Este laudo se trata de um trabalho acadêmico, sem valor legal.
Tubarão, 26 de Novembro de 2019