UNIVERSIDAD TÉCNICA DE MACHALA

UNIDAD ACADÉMICA DE INGENIERÍA CIVIL

CENTRO DE ESTUDIOS DE POSGRADOS

TESIS PREVIA A LA OBTENCIÓN DEL GRADO ACADÉMICO DE

MAGISTER EN GESTIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN

TEMA:

ESTUDIO DE MERCADO DE VIVIENDAS TIPO MEDIO PARA LA

CREACIÓN DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS INMOBILIARIAS

ESTUDIO CASO PARA LA CIUDAD DE SANTA ROSA

AUTOR:

ING. WILMER DANTE MONSERRATE ARELLANO

DIRECTOR:

ING. JUAN CARLOS BERRU CABRERA, Mgs.

AÑO: 2015

MACHALA – EL ORO – ECUADOR

II

UNIVERSIDAD TÉCNICA DE MACHALA

UNIDAD ACADÉMICA DE INGENIERÍA CIVIL

CENTRO DE ESTUDIOS DE POSGRADOS

APROBACIÓN DEL TUTOR

Ing. Juan Carlos Berrú Cabrera Mgs., Profesor Titular de la Unidad Académica de Ingeniería

Civil de la Universidad Técnica de Machala, en calidad de Tutor de la Tesis de Grado

Académico de Magíster en Gestión de la Construcción Titulada: “ESTUDIO DE

MERCADO DE VIVIENDAS TIPO MEDIO PARA LA CREACIÓN DE EMPRESAS

CONSTRUCTORAS INMOBILIARIAS ESTUDIO CASO PARA LA CIUDAD DE

SANTA ROSA”, desarrollada por el maestrante Ing. Civil Wilmer Dante Monserrate

Arellano.

CERTIFICA:

Haber asesorado y revisado el proceso de elaboración de la presente tesis, acatando lo

dispuesto en los reglamentos de titulación del centro de posgrado del CEPOS, de la Unidad

Académica de Ingeniería Civil de la Universidad Técnica de Machala; por lo que, habiendo

cumplido con todos los requisitos, autorizo su presentación.

Machala, Febrero 18 del 2015

Ing. Civil Juan Carlos Berrú Cabrera Mgs.

TUTOR

III

AUTORÍA DEL TRABAJO DE GRADO

Las ideas, criterios, propuesta, contenido, emitidos en este trabajo de investigación “Estudio

de Mercado de Viviendas Tipo Medio para la Creación de Empresas constructoras

Inmobiliarias, caso para la Ciudad de Santa Rosa”, son responsabilidad absoluta del autor.

Machala, Junio 15 de 2015

Ing. Wilmer Dante Monserrate Arellano

AUTOR

IV

UNIVERSIDAD TÉCNICA DE MACHALA

UNIDAD ACADÉMICA DE INGENIERÍA CIVIL

CENTRO DE ESTUDIOS DE POSGRADOS

TRIBUNAL EXAMINADOR

Los miembros del Tribunal Examinador designado por el H. Consejo Directivo de Posgrado

de la UAIC-UTMACH, consideran que la tesis titulada “ESTUDIO DE MERCADO DE

VIVIENDAS TIPO MEDIO PARA LA CREACIÓN DE EMPRESAS

CONSTRUCTORAS INMOBILIARIAS ESTUDIO CASO PARA LA CIUDAD DE

SANTA ROSA”, cuyo autor es el Ing. Civil Wilmer Dante Monserrate Arellano, ha cumplido

con los requisitos del Instructivo, Guía y Sustentación Privada de la misma, por lo que se da

por aprobado el informe de investigación.

Ing. Magno Armijos Molina, Mgs.

Presidente del Tribunal Examinador y Sustentación

Ing. Civ. Freddy Espinoza Urgilés, Mgs. Ing. Civ. Jesús Espinoza Correa, Mgs.

Vicedecano de la UAIC Responsable PROMAINGECONS

Ing. Civ. Francisco Vera Domínguez, Mgs, Ing. Civ. Rumaldo Blacio Paladines, Mgs.

Miembro - Docente Miembro – Docente

V

DEDICATORIA

Dedico esta Tesis a Dios, todopoderoso quien inspiro mi espíritu para la realización y

culminación de mi Tesis de Maestría, eternamente a mi Madre mi razón de ser, quien con

esfuerzo y dedicación supo darme su apoyo, educación, consejos y motivación para ser de mí

una mejor persona, a mis hermanos por su apoyo incondicional y demás familiares y amigos

que contribuyeron de alguna manera para el logro de este objetivo.

Wilmer Dante Monserrate Arellano

VI

AGRADECIMIENTO

Agradezco a la Universidad Técnica de Machala, su Unidad Académica de Ingeniería Civil, a

sus directivos principales, catedráticos del programa de maestría “Gestión de la

Construcción”, docentes guías, quienes supieron transmitir sus enseñanzas y compartir sus

conocimientos en la formación y realización de este nuevo grado académico de mi carrera

profesional.

Wilmer Dante Monserrate Arellano

VII

ÍNDICE GENERAL

APROBACIÓN DEL TUTOR…………………………………………………………… II

AUTORÍA DEL TRABAJO DE GRADO……………………………………………….. III

TRIBUNAL EXAMINADOR…………………………………………………………… IV

DEDICATORIA………………………………………………………………………….. V

AGRADECIMIENTO……………………………………………………………………. VI

ÍNDICE GENERAL…………………………………………………………………….... VII

ÍNDICE DE CUADROS…………………………………………………………………. XII

ÍNDICE DE GRAFICOS…………………………………………………………………. XIV

RESUMEN EJECUTIVO………………………………………………………………… XV

ABSTRACT……………………………………………………………………………… XVI

INTRODUCCIÓN……………………………………………………………………...... 1

CAPITULO I

PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA

1.1 Planteamiento del problema………………………………………………………… 3

1.2 Contextualización…………………………………………………………………… 3

1.2.1 Contextualización macro…………………………………………………. 3

1.2.2 Contextualización meso………………………………………………….. 4

1.2.3 Contextualización micro………………………………………………… 5

1.3 Análisis crítico……………………………………………………………………… 6

1.4 Prognosis……………………………………………………………………………. 7

1.5 Formulación del problema…………………………………………………………. 7

1.6 Preguntas de investigación o directrices……………………………………………. 8

1.7 Delimitación del problema………………………………………………………….. 8

1.8 Justificación…………………………………………………………………………. 8

1.9 Objetivos……………………………………………………………………………. 9

1.9.1 Objetivo general………………………………………………………….. 9

1.9.2 Objetivos específicos……………………………………………………... 9

VIII

CAPITULO II

MARCO TEÓRICO

2.1 Antecedentes investigativos………………………………………………………… 11

2.2 Fundamentación filosófica.…………………………………………………………. 11

2.3 Fundamentación legal………………………………………………………………. 12

2.4 Fundamentación teórica o categorías fundamentales……………………………….. 13

Oferta y demanda de viviendas…………………………………………................... 16

Necesidades de la población……………………………………………................... 16

Déficit habitacional…………………………………………………………………. 16

Política habitacional………………………………………………………………… 17

Diseños……………………………………………………………………………… 17

Seguridad…………………………………………………………………. 17

Confortabilidad…………………………………………………………… 17

Infraestructura………………………………………………………………………. 17

Financiamiento……………………………………………………………………… 17

Ingresos…………………………………………………………………................... 18

Mercado inmobiliario……………………………………………………………….. 18

Costos……………………………………………………………………………….. 18

Necesidad habitacional……………………………………………………………… 18

Leyes……………………………………………………………………................... 19

Reglamentos……………………………………………………………… 19

Normas…………………………………………………………………… 19

Ordenanzas……………………………………………….......................... 19

Empresas constructoras inmobiliarias………………………………………………. 20

Empresas……………………………………………………………………………. 20

Organizaciones……………………………………………………………………… 22

Marco legal………………………………………………………………………….. 22

Tipos de viviendas………………………………………………………................... 23

Solvencia……………………………………………………………………………. 23

Precios………………………………………………………………………………. 24

Créditos…………………………………………………………………................... 24

Promotores………………………………………………………………………….. 25

Organización………………………………………………………………………... 25

IX

Política institucional………………………………………………………………… 26

Sector……………………………………………………………………………….. 26

Marketing…………………………………………………………………………… 26

Control………………………………………………………………………………. 26

Confiabilidad……………………………………………………………................... 27

Tamaño........................................................................................................................ 27

2.5 Hipótesis…………………………………………………………………………….. 28

2.6 Variables…………………………………………………………………………….. 28

.

CAPITULO III

METODOLOGÍA

3.1 Enfoque……………………………………………………………………………... 29

3.2 Modalidad de investigación………………………………………………………… 29

3.3 Nivel o tipo de investigación………………………………………………………... 29

3.4 Diseño de investigación…………………………………………………………….. 29

3.5 Población y muestra.................................................................................................... 30

3.6 Operacionalización de variables…………………………………………………….. 33

3.7 Plan de recolección de información………………………………………………… 35

3.8 Plan de procesamiento y análisis de la información………………………………... 38

CAPITULO IV

ANÁLISIS E INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS

4.1 Análisis de los resultados…………………………………………………………… 39

4.1.1 Resultados de las encuestas dirigidas a demandantes de viviendas……… 39

4.1.2 Resultados de las entrevistas dirigidas a promotores inmobiliarios……… 46

4.1.3 Resultados de las observaciones realizadas por el investigador…………. 56

4.2 Interpretación de datos……………………………………………………………… 57

4.3 Verificación de hipótesis……………………………………………………………. 62

X

CAPITULO V

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

5.1 Conclusiones………………………………………………………………………... 64

5.2 Recomendaciones…………………………………………………………………… 64

CAPITULO VI

PROPUESTA

6.1 Datos informativos………………………………………………………………….. 65

6.2 Antecedentes de la propuesta……………………………………………………….. 65

6.3 Justificación…………………………………………………………………………. 66

6.4 Objetivos……………………………………………………………………………. 66

6.4.1 Objetivo general………………………………………………………….. 66

6.4.2 Objetivos específicos……………………………………………………... 66

6.5 Análisis de factibilidad……………………………………………………………… 66

6.5.1 Viabilidad técnica………………………………………………………… 66

6.5.2 Viabilidad socio-económica……………………………………………… 67

6.6 Fundamentación…………………………………………………………………….. 67

6.7 Metodología (modelo operativo)…………………………………………………… 67

6.7.1 Estudio de mercado de viviendas tipo medio de la ciudad de santa rosa… 68

6.7.2 Definición de la empresa…………………………………………………. 69

6.7.3 Función en el entorno económico que se desarrolla……………………… 69

6.7.4 Definición de planificación estratégica…………………………………... 70

6.7.5 Elaboración de la planificación estratégica de la empresa………………. 70

6.7.6 Construcción de visión, misión, valores corporativos, análisis

situacional, Planteamiento de objetivos y estrategias…………………….

70

6.7.7 Diseño de un plan operativo en base de la planificación estratégica…….. 76

6.7.8 Programa de marketing o mercadotecnia empresarial…………………… 77

6.7.9 Programa de implementación de recursos………………………………... 78

6.7.10 Programa económico y financiero………………………………………... 79

6.7.11 Proceso legal de constitución de la empresa constructora………………... 82

6.8 Administración……………………………………………………………………… 84

6.9 Previsión de la evaluación…………………………………………………………... 86

XI

7 BIBLIOGRAFÍA……………………………………………………… 87

8 ANEXOS................................................................................................. 90

Anexo # 1.- Resultados del VII censo de población y VI de vivienda 2010

(INEC)…………………………………………………………………

90

Anexo # 2.- Encuesta dirigida a demandantes de viviendas……………………….. 91

Anexo # 3.- Entrevista dirigida a promotores inmobiliarios……………………….. 93

Anexo # 4.- Guía de observación elaborada por el investigador en la ciudad de

Santa Rosa……………………………………………………………...

95

Anexo # 5.- Mapa de la ciudad de Santa Rosa, Ubicación de Barrios y Ciudadelas

donde se aplicaron las encuestas……….................................................

96

Anexo # 6.- Tabla de Probabilidades de Distribución Normal……………………... 97

XII

ÍNDICE DE CUADROS

CUADRO N° 1 Tenencia o propiedad de la vivienda Área # 071250 Santa

Rosa…………………………………………………………….....

30

CUADRO N° 2 Encuestas en barrios y ciudadelas de la ciudad de Santa Rosa...…. 32

CUADRO N° 3 Variable independiente: oferta y demanda de viviendas…………. 33

CUADRO N° 4 Variable dependiente: empresas constructoras inmobiliarias……. 36

CUADRO N° 5 Plan para la recolección de la información……………………….. 38

CUADRO N° 6 Población encuestada por tipo de vivienda requerida……………. 39

CUADRO N° 7 Población encuestada por n° de plantas requeridas en la vivienda. 40

CUADRO N° 8 Población encuestada por área de construcción de la vivienda que

requiere……………………………………………………………

41

CUADRO N° 9 Población encuestada para capacidad de pago de vivienda……… 42

CUADRO N° 10 Población encuestada por tipos de acabados de preferencia en la

vivienda…………………………………………………………..

43

CUADRO N° 11 Población encuestada por servicios comunitarios requeridos en la

urbanización………………………………………………………

44

CUADRO N° 12 Población encuestada por tipo de urbanización requerida……….. 45

CUADRO N° 13 Tipo de vivienda que se oferta en la ciudad de santa rosa……………... 47

CUADRO N° 14 Número de plantas en una vivienda que se oferta para la clase

media de la ciudad………………………………………………...

48

CUADRO N° 15 Área de construcción de vivienda (m2) que oferta en la ciudad… 49

CUADRO N° 16 Costo por (m2) de la vivienda que se oferta en la ciudad……….. 50

CUADRO N° 17 Tipos de acabados en las viviendas que se ofertan en la ciudad…. 51

CUADRO N° 18 Tipo de estructura que se oferta en la urbanización……………... 52

CUADRO N° 19 Ubicación de las viviendas tipo medio que se oferta en la ciudad. 53

CUADRO N° 20 Servicios comunales que se ofertan en la urbanización………….. 54

CUADRO N° 21 Tipo de urbanización que se oferta para las viviendas tipo medio. 55

CUADRO N° 22 Tipo de vivienda según capacidad de pago………………………. 57

CUADRO N° 23 Número de plantas en vivienda y área de construcción por metro.

cuadrado según capacidad de pago………………………………

58

CUADRO N° 24 Tipo de vivienda según costo por metro cuadrado de

construcción………………………………………………………

60

CUADRO N° 25 Número de plantas en vivienda y área de construcción por metro

cuadrado según costo por metro cuadrado……………………….

61

CUADRO N° 26 Matriz de análisis de impactos interno…………………………... 74

XIII

CUADRO N° 27 Matriz de análisis de impactos externos…………………………. 75

CUADRO N° 28 Plan operativo dirigido a un programa de: recursos humanos…… 77

CUADRO N° 29 Plan operativo dirigido a un programa de marketing……………. 78

CUADRO N° 30 Plan operativo dirigido a un programa de recursos humanos……. 79

CUADRO N° 31 Previsión de ventas: actividad: venta de viviendas……………… 80

CUADRO N° 32 Balance estimado de resultados con financiamiento……………... 81

CUADRO N° 33 Balance estimado de resultados con financiamiento…………….. 81

XIV

ÍNDICE DE GRÁFICOS

GRÁFICO N° 1 Árbol de problemas……………………………………………… 6

GRÁFICO N° 2 Variable independiente - variable dependiente………………….. 13

GRAFICO N° 3 Constelación de ideas de la variable independiente…………... 14

GRÁFICO N° 4 Constelación de ideas de la variable dependiente……………... 15

GRÁFICO N° 5 Población encuestada por tipo de vivienda requerida…………… 40

GRÁFICO N° 6 Población encuestada por n° de plantas requeridas en la vivienda. 41

GRÁFICO N° 7 Población encuestada por área de construcción de la vivienda

que requiere……………………………………………………… 42

GRÁFICO N° 8 Población encuestada para capacidad de pago de vivienda……… 43

GRÁFICO N° 9 Población encuestada por tipos de acabados de preferencia en la

vivienda………………………………………………………….. 44

GRÁFICO N° 10 Población encuestada por servicios comunitarios requeridos en la

urbanización……………………………………………………… 45

GRÁFICO N° 11 Población encuestada por tipo de urbanización requerida………. 46

GRÁFICO N° 12 Tipo de vivienda que se oferta en la ciudad de santa rosa……………... 47

GRÁFICO N° 13 Número de plantas en una vivienda que se oferta para la clase

media de la ciudad……………………………………………….. 48

GRÁFICO N° 14 Área de construcción de vivienda (m2) que oferta en la ciudad… 49

GRÁFICO N° 15 Costo por (m2) de la vivienda que se oferta en la ciudad……….. 50

GRÁFICO N° 16 Tipos de acabados en las viviendas que se ofertan en la ciudad… 51

GRÁFICO N° 17 Tipo de estructura que se oferta en la urbanización……………... 52

GRÁFICO N° 18 Ubicación de las viviendas tipo medio que se oferta en la ciudad. 53

GRÁFICO N° 19 Servicios comunales que se ofertan en la urbanización………… 54

GRÁFICO N° 20 Tipo de urbanización que se oferta para las viviendas tipo medio. 55

GRÁFICO N° 21 Tipo de vivienda según capacidad de pago……………………… 58

GRÁFICO N° 22 Número de plantas en vivienda y área de construcción por metro

cuadrado según capacidad de pago......................................... 59

GRÁFICO N° 23 Tipo de vivienda según costo por metro cuadrado de

construcción……………………………………………………… 60

GRÁFICO N° 24 Número de plantas en vivienda y área de construcción por metro

cuadrado según costo por metro cuadrado………………………. 61

GRÁFICO N° 25 Organigrama de la empresa……………………………………… 85

XV

RESUMEN

La oferta y demanda de viviendas tipo medio en la ciudad de Santa Rosa, es propicia para

crear empresas constructoras inmobiliarias.

El objetivo general es el de Investigar la Oferta y Demanda de Viviendas Tipo Medio en la

ciudad de Santa Rosa, que impulse la creación de Empresas Constructoras Inmobiliarias; con

objetivos específicos como: Determinar los Parámetros para la Oferta y Demanda de

Viviendas en ciudades de hasta 100.000 habitantes, Determinar la Oferta y Demanda de

Viviendas Tipo Medio de la ciudad de Santa Rosa y su incidencia en la creación de Empresas

Constructoras Inmobiliarias y Diseñar una Empresa Constructora Inmobiliaria tomando como

referencia un Estudio de Mercado de Viviendas Tipo Medio.

Se planteó una metodología de investigación con un enfoque cuali-cuantitativo. La modalidad

de investigación estuvo enmarcada en la investigación de campo y bibliográfica–documental.

La investigación fue del tipo exploratorio, descriptivo, correlacional y explicativo. El diseño

de la investigación fue transversal. Los mecanismos de información están basados en

encuesta, entrevistas y observación.

Los resultados del análisis de la oferta y demanda de viviendas tipo medio en la ciudad de

Santa Rosa, señalan que existe un 29% de usuarios arrendatarios equivalente a 1076 de un

total de 3707 usuarios arrendatarios que requieren viviendas unifamiliares de una planta, de

60 a 80 m2 de construcción, con montos de $ 30.000 a $ 40.000 dólares; en el medio existe

una oferta de 287 viviendas, distribuidas en 200 de una planta con valor de $ 24.000 dólares y

87 de dos plantas con valor de $ 60.000 dólares. Se evidencia que existe un déficit de tenencia

de vivienda propia de 789 viviendas. Para atender esta demanda se plantea la creación de una

empresa constructora inmobiliaria diseñada con una planificación estratégica que vaya a

atender esta necesidad habitacional.

Palabras claves: Oferta, Demanda, Vivienda, Empresa Inmobiliaria, déficit, planificación

estratégica.

XVI

ABSTRACT

Supply and demand average homes in the city of Santa Rosa, is conducive to creating real

estate construction companies.

The overall objective is to investigate the supply and demand for residential housing across

the city of Santa Rosa, to encourage the creation of Real Estate Construction Companies; with

specific objectives such as: determining the parameters for the supply and demand for housing

in cities of up to 100,000 inhabitants, determine the Supply and Demand of Housing Font of

the city of Santa Rosa and its impact on the creation of Real Estate and Construction

Companies Design a Housing Construction Company by reference to a Housing Market Study

Font.

A research methodology with qualitative and quantitative approach was raised. The type of

research was framed in the field research and literature documentary. The research was

exploratory, descriptive, correlational and explanatory kind. The research design was

transversal. Reporting mechanisms are based on survey, interviews and observation.

The results of the analysis of supply and demand for average homes in the city of Santa Rosa,

indicate that there is a 29% of users tenants equivalent to 1076 a total of 3707 users requiring

tenants story single-family homes, 60 to 80 m2 of construction, with amounts of $ 30,000 to $

40,000; in the middle there is an offer of 287 homes, distributed in 200 of a plant worth $ 87

to $ 24,000 and two plants worth $ 60,000. It is evident that there is a shortage of home

ownership tenure of 789 homes. To meet this demand the creation of a housing construction

company designed a strategic plan that will address this housing need arises.

Keywords: Offer, demand, living place, Property Company, deficit, strategic planning.