Universidad de Colima

Facultad de Economía

" LA APLICACIÓN DE METODOLOGÍAS DE VALUACIÓN DEBIENES INMUEBLES DENTRO DE UN PROCESO JURÍDICO.

PROPUESTA:LA CREACIÓN DE UN ORGANISMO SUPERVISOR DE LOSDICTÁMENES VALUATORIOS PARA EL PODER JUDICIAL. "

TESISTESIS

Que para obtener el grado de:

Maestra en Ciencias Área Valuación de Bienes

Presenta:

Ing. Evangelina Bañuelos Rodríguez

Director de Tesis

Mtro. Carlos Antonio Pérez Torres

Villa de Álvarez, Colima. Mayo del 2003

Colima, Col. A 25 de Marzo de 2003

MTRA. DORA ARGENTINA CABEZAS ELIZONDODIRECTORA DE LA FAC. DE ECONOMIAUNIVERSIDAD DE COLIMAPRESENTE

Estimada Mtra. Dora:

De acuerdo a los requerimientos marcados en relación a la elaboración de tesisprofesionales, me permito informar a ud., de la manera más atenta posible, que laING. EVANGELINA BAÑUELOS RODRIGUEZ, pasante de la Maestría de Valuaciónde la Facultad de Economía de la Universidad de Colima, ha cumplido con loslineamientos metodológicos establecidos para tal fin, en su trabajo profesionaldenominado: "LA APLICACION DE METODOLOGIAS DE VALUACION DEBIENES INMUEBLES DENTRO DE UN PROCESO JURIDICO. PROPUESTA:LA CREACION DE UN ORGANISMO SUPERVISOR DE LOS DICTAMENESVALUATORIOS PARA EL PODER JUDICIAL," por lo que considero esta enposibilidades de continuar con su trámite para la obtención del Grado respectivo.

Sin otro particular por el momento me es grato aprovechar la oportunidad deenviarle un cordial saludo.

II

IV

V

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Para resolver sobre una controversia judicial se requiere la realización deun avalúo.

En un país donde abundan las leyes, a la fecha no se tienen normasreglamentos, formatos, ni metodologías aceptables para estimar el valorde los bienes inmuebles. Mucho menos acerca de la supervisión yvalidez de los avalúos.

Debido a lo anterior es posible encontrar desde dictámenes valuatoriosprofundamente documentados, hasta improvisaciones que resultan muylimitadas para el cliente que las solicita o para que sirva como prueba enlos asuntos de carácter judicial.

Quizás la confusión en todo ello y la forma en que se realizan losavalúos, en una gran parte se debe a la estructura del marcojurídico que los

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apartado finaliza con la presentación gráfica-teórica del plan general de lainvestigación.El capítulo 1, que contempla el marco teórico que se sustenta en lostrabajos e investigaciones ya realizadas y en las teorías que los postulan.

De igual manera, una reseña histórica acerca de la valuación en México,así como los inicios de la misma, los principios y leyes que la rigen,como la de cambio, conformidad, uso consistente, de contribución,equilibrio, mayor y mejor uso, oferta y demanda, sustitución, ingresoscrecientes y decrecientes de competencia y de anticipación, tambiénconforman este primer capítulo.

Como lo hacen también, los rubros que contemplan el perfil del perito,concepto legal del mismo, las premisas, la cuestión jurídico - doctrinal y,el código de ética profesional del valuador. Con ello, se pretende ubicaren el contexto correspondiente, el tema de investigación.

Del mismo modo, el capítulo 2, visualiza la metodología empleada enla valuación de los bienes inmuebles, así como la clasificación de losmismos. En el que destacan para el uso y fines de la tesis, el métodofísico o directo (avalúo de terrenos, de las construcciones), método decapitalización de ingresos (tasa de capitalización, tasas de mercado),método comparativo o de mercado (técnica de avalúo porcomparación de mercado) y, el método residual.

En el capítulo 3, con el titulo "Análisis y aplicación de la metodología,"se hace referencia al valor físico directo, de capitalización de rentasy de mercado, en el que se ilustran con casos reales, el uso de lametodología ya señalada.

El "avalúo para el Poder Judicial y sus Particularidades" es, la partenodal de la tesis que hoy se presenta. Ya que, en este ámbito delconocimiento y del servicio público, va encaminada la investigación.Aquí, se cita la legislación del avalúo judicial, la correspondiente alestado de Colima, así como los pasos requeridos en la elaboraciónde un avalúo bancario y avalúo judicial y, se citan también,ejemplos de los escri tos que se

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acompañan para realizar el avalúo judicial. Se plantea la creación delOrganismo Supervisor de los dictámenes valuatorios para el PoderJudicial.

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En todo esquema que se plantea determinado tema a investigar,éste, debe de sustentarse en el mejor y más adecuado proceso quepermita llevar a buen término el resultado de la construcción del objeto deestudio. Objeto que en el campo de las ciencias sociales, ámbito en el quese ubica la presente tesis, tiene como paradigma a seguir, los métodoselaborados por Emilio Durkheim, Carlos Marx y Maximiliano Weber,quienes diseñaron todo un modelo de investigación, basados en elempirismo, el materialismo dialéctico y en el relativismo, respectivamente.

De esta manera, la metodología que se aplique en todaconstrucción del objeto de estudio, determinará sin duda, losresultados de la misma. De ahí, la importancia de precisar yplantearse desde el inicio, los pasos a seguir y que habrán de orientarcada una de las fases en que dividamos el proceso ya dicho.

Pero, ¿cómo se define a la metodología? una de sus acepciones,señala que:

De acuerdo con la etimología, la metodología es la teoría delmétodo, o dicho de otro modo, el estudio de las razones que nospermiten comprender por qué un método es lo que es y no otra cosa. Lametodología estudia, la definición, construcción y validación de losmétodos.'

En base a lo anterior, me encontré con las siguientesinterrogantes, que me sirvieron para fortalecer la idea inicial del objetode estudio: ¿ Hacia dónde encaminar la investigación ? ¿cuál de los temas seleccionados para el desarrollo de la misma, seríala mejor opción ? ¿ qué me proponía demostrar, a dónde quería llegar ?¿ cuál es la finalidad de mi tesis ? ¿ tendrá alguna utilidad ? ¿ en quémomento, la visión de mi objeto de estudio y el enfoque del Asesor sehabrían de juntar en plena coincidencia y,

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en qué lugar de la evolución de la investigación, ambas perspectivasse habrían de separar en absoluta discordancia ?

Estas y otras interrogantes, pendían en mi mente, llenándolade inquietud. No me atrevía a dar los siguientes pasos. Mas, laafortunada orientación de los responsables de orientar mi tesis,facilitaron el camino y despejaron el largo y ancho camino sembradode dudas.

Así, en el transcurso del desarrollo de mi objeto de estudio, losavances que presentaba y que oportunamente eran revisados pormis asesores, fueron creando un ambiente de confianza, lograndocon ello, que poco a poco, le fuera dando las respuestas a laspreguntas que impedían en un momento, la secuencia de lainvestigación.

De esta manera, en la presente entrega, se encuentra untrabajo más y mejor consolidado, que responde a la normatividad quepara tal fin se tiene y, la que he seguido como guía a lo largo de labúsqueda y elaboración del material, cuyo contenido sustenta al títulode mi tesis, que con el tema, " La Aplicación de Metodologías deValuación de Bienes Inmuebles Dentro de un Proceso Jurídico. UnaPropuesta: La Creación del Comité Judicial para Revisión deDictámenes Valuatorios", se plantea el análisis de la ley en la materiay, se propone incluir en dicho marco legal, todo lo referente alaspecto que fundamente la rama que en la actualidad el Derechono vislumbra ni precisa del todo, como es el caso de los avalúos yperitajes en todo proceso judicial, evitando con ello, las " posiblesirregularidades " que actualmente se cometen.

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En la vida, todo se rige por un orden, por las reglas que marcanlos límites o continuidad de una acción individual o colectiva. Esteprincipio, es la base de las normas jurídicas que sustentan el devenirde una sociedad, en la que toda iniciativa que persiga la afectaciónpositiva o negativamente de un tercero, debe de estar sujeta a losesquemas legales.

En este ámbito, se contempla el desarrollo de la investigación,cuyo titulo, " La Aplicación de Metodologías de Valuación de BienesInmuebles dentro de un Proceso Jurídico. Propuesta: La Creación deun Organismo Supervisor de los Dictámenes Valuatorios para el PoderJudicial," analiza la situación jurídica que se da en este momento en laentidad colimense, como resultado del marco legal que regula laactividad del perito valuador.

La cuestión que se examina, es de una verdadera importancia,debido a que en la actualidad, el proyecto de investigación consideraque de no hacerse una revisión en el cuerpo legal que sujeta a estaactividad, se estará colaborando en la continuidad de las injusticias ydictámenes mal elaborados, con la consecuente afectación para unalto número de personas, que no solamente creen en laprofesionalización del perito valuador. Sino que, confían su trabajo aun marco legal justo, que les garantice en un proceso judicial, quehabrá una resolución apegada a Derecho.

De ahí que, el objeto de estudio, persigue la revisión de la leyen la materia, buscando además la adecuación de las normas jurídicasque regulan la actividad del perito valuador, así como el resultado desus acciones y estudios. Partiendo de lo anterior, el problema que seha propuesto analizar y estudiar, bosqueja el siguiente análisis, del quese derivan también, las preguntas que se anotan.

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Existe un problema de fondo: Un vacío en la legislación. Yaque, por un lado la ley no reconoce la profesión de valuación y, por elotro, faculta a cualquier "entendido en la materia", sin precisar ajuicio de quien, para la realización de un avalúo. Lo más grave deeste ordenamiento, es que no esta legislado ni contemplado lahonorabilidad y la ética en el desempeño de la valuación , lo que seconsidera como un valor intrínseco al individuo. Y por otro lado noexiste ley o reglamento alguno que considere reglamentación sobrela metodología a utilizar. Ni contempla Autoridad alguna quesupervise, regule y de validez a los avalúos emitidos para el PoderJudicial

Situación que sin duda, encarece no sólo el proceso jurídicode los avalúos. Sino que, además, crea confusiones en el ámbito deldesempeño profesional. Luego, entonces:

¿ En qué medida, la falta de legislación en la ley existente,relacionado con los peritajes y los consecuentes avalúos en todo procesojudicial que lo requiera, está afectando a los interesados?

La cuestión anterior, constituye e l problema al que se pretendeabordar en la investigación referida.

Para tal fin, se considera de vital importancia, la revisión de lalegislación en la materia, con la finalidad de contextualizar el objetode la investigación mencionada

En base a lo anterior y retomando el tema de la tesis que sepresenta, " La Aplicación de Metodologías de Valuación de BienesInmuebles Propuesta: La Creación del Organismo Supervisor de losDictámenes Valuatorios para el Proceso Judicial ", plantea alrespecto, una primera idea, en la que se señala que, en los avalúosque se realizan para el poder judicial, en ocasiones se toma porverdad absoluta lo que determinan los peritos valuadores, dondecada una de las partes nombra un perito y si no hay acuerdo el jueznombra al tercero en discordia. Y por generalidad se considera elperitaje tercero en discordia, para el remate. Pero no necesariamenteéste último, puede ser el dictamen apegado a la realidad. 0 tal vezninguno.

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Así, se deduce que en el problema que se analiza dentro de lainvestigación multicitada, nadie revisa ni valida el avalúo. Por lo que, sepuede incurrir en las siguientes fallas por diversas causas como:

1.- Actuar con parcialidad2.- Errores aritméticos involuntarios3.- Falta de destreza y/o capacitación del perito valuador

Dicha situación, no sucede en otras instituciones que regulan laactividad valuatoria.

El planteamiento del problema que se analiza y que se desearesolver, sirve como eje formal de la investigación. De cuyo desarrollo, habráde surgir una propuesta que permita mejorar lo realizado hasta elmomento, en el ámbito de los avalúos para el Poder Judicial, con losbeneficios para las personas que hacen uso de los servicios de un peritovaluador.

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"El valuador no se debe concretar a encontrar el valorde un determinado bien raíz, sino que debe fundamentar su

avalúo, es decir, poder demostrar las basesy el análisis ponderativo que lo condujo a ese resultado, para

satisfacción del cliente,banco o juez que nos pidió ese avalúo. "2

Para resolver sobre una controversia dentro de un procesojudicial se requiere la realización de un avalúo.

Se parte pues, de la categoría "avalúo", al que se le conoce comoun documento que sirve como base para la toma de decisiones conrespecto a un bien raíz. Y, el que oto rga una base de autoridad paraestablecer una decisión.

Considerando que el valor de un bien es único. y dado queexiste la imposibilidad de conocer con certeza el valor de un bien, setiene que los tres métodos de valuación que se anotan en el capítulorespectivo, buscan ese acercamiento, al valor único del bien. Se tieneentonces, que ningún perito por más experimentado y competente quesea podrá predecir con absoluta certeza el valor de un bien.

Además, la ley contempla que el perito valuador por razonessicológicas y económicas pierda la ecuanimidad al emitir un dictamende valor.

De esta manera, considerar que el patrimonio de toda una vida, decierta familia está en manos de un perito valuador, y esto en si, obliga aque este tipo de documentos sea realizado, por profesionistas queademás de conocimientos y destreza sea realizados por quienescuenten

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con un alto sentido de la ética profesional, as¡ como honestidad probada.

De lo analizado en párrafos anteriores, se desprende queexiste una necesidad urgente por supervisar, regular, normar, yvalidar los trabajos valuatorios emitidos para el poder judicial.

Esta situación que priva en estos momentos en el ámbitodel mercado laboral y profesional de los peritajes valuadores, justificapor sí sola, la realización de la presente investigación.

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"La valuación no debe subordinarse a una técnica rígida, sino quesiempre es imprescindible el aporte del sentido común, del análisis

ponderativo y de espíritu de equidad en el valuador.No debe frenarse la propia

inventiva para hallar mecanismos operativosque se ajusten más precisamente al caso particular

en que nos toque actuar. "3

En el planteamiento del problema y en la justificación delpresente proyecto de investigación, se encuentra el núcleo de la tesisque se ha citado en páginas anteriores. Cuyo objetivo se propone, larevisión de la aplicación de las metodologías de valuación de bienesinmuebles y, específicamente, del marco jurídico que regula losprocesos jurídicos en el ámbito de los procesos judiciales.

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El desarrollo actual de la práctica de los peritos valuadores, dentrode las leyes que la rigen en el Estado de Colima, es causa de problemaspara las personas que deben de llevar su caso ante un tribunal judicial.Ya que la ley, no regula con certeza y claridad la profesión y actuaciónde los peritos valuadores ni contempla un órgano superior que superviselos dictámenes del Poder Judicial.

En relación a las variables que utilizo, éstas son:

** Control: La práctica actual de los peritajes valuadores.

** Variable independiente: La práctica académica de los peritajesvaluadores.

** Variable dependiente: La práctica ideal de los peritajes valuadores.

** Variable interviniente: La aplicación de la legislación actual a lasprácticas de los peritos valuadores.

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El camino seleccionado para corroborar o no, los planteamientos demis hipótesis, constituye el método, el que se ubica en el campo de laciencia:

Se define la ciencia como un estudio sistemático y controlado defenómenos (es decir, hechos o acontecimientos), basado en elrazonamiento lógico, en la observación y el análisis de la evidenciaempírica (visible).

En el método científico se difiere de otras áreas del quehacerhumano. Así, mientras que el artista se ocupa de la creación de nuevasideas, el científico trata de identificar y resolver problemas. El artista puedepreguntar: "¿Cómo puedo expresar lo que siento acerca de misexperiencias infantiles en la escuela?" En cambio, el científico preguntará:"¿Influye la frecuencia con que los niños pequeños escuchan cuentos ensu deseo de aprender a leer?" o bien: "¿en qué medida y en quécondiciones afectan las recompensas y el castigo a la forma en quelos niños hacen sus tareas escolares?"

Del mismo modo que los artistas eligen temas que reflejen susintereses personales, los científicos seleccionan sus problemas deinvestigación y sus campos de especialización en función de susinquietudes.

Una vez definida la cuestión de la ciencia, anotamos acontinuación, el concepto de método. Éste, se explica de la manerasiguiente:

(Del griego Méthodos, de metá, a lo largo, y odós, camino.)Significa literalmente "camino que se recorre". "Por consiguiente, actuarcon método, se opone a todo hacer casual y desordenado. Actuar conmétodo, es lo mismo que ordenar los acontecimientos"para alcanzar un objetivo. 4

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Necesidad. El método, es uno de los elementos necesarios de laestructura del trabajo educativo. Sin un método, no se realiza eficazmente eltrabajo de investigación. Pero, aquél no es suficiente para realizar éste.

El método, es necesario porque el resultado de la investigación noestá determinado unívocamente por la estructura humana. Se busca unresultado y no otro en función de las razones que el hombre y lainvestigación descubren para justificar la conveniencia de este efectoespecífico frente a otros posibles. La necesidad de marcarseintencionalmente un camino para lograr el efecto conveniente, hace patentela necesidad del método.

Clases. Normalmente se distingue entre método de investigación(métodos Heurísticos) y métodos de enseñanza (métodos didácticos).Los primeros se centran en descubrir, justificar y explicar qué y cómo sehan producido, se producen y/o deben producirse cualesquiera estados decosas, acontecimientos y acciones.

Los segundos se centran en organizar y descubrir lasactividades convenientes para guiar a un sujeto en el aprendizaje decualesquiera estados de cosas, acontecimientos y acciones

Con independencia del tema o tipo de problema que investiguen,los investigadores tienden a utilizar dos grandes métodos en su trabajo: eldeductivo y el inductivo.

En el método deductivo, el científico utiliza la lógica y unainformación general para formular una solución posible a un problemadado. Luego, comprueba esa solución en varias situaciones típicas.Por tanto, en el enfoque deductivo el razonamiento va de lo general a loespecífico.

En el método inductivo, el científico observa muchos hechosdiferentes para resolver un determinado tipo de problema. A partir deesas observaciones, esboza una conclusión y formula posiblessoluciones a problemas similares. En el método inductivo se razona lógicay sistemáticamente de lo específico a lo general.

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Dentro de la investigación, las variables son de una vitalimportancia para el desarrollo del objetivo que se propone. Ya que,guían el trabajo del científico. Con el fin de ubicar su definiciónanoto lo siguiente:

Control Variable que el experimentador decidemantener constante para asegurarse de quelas diferencias observadas no puedenatribuirse a ella, o una variable en base a lacual elige a los sujetos.

Independiente Variable que el experimentador elige paraManipulada modificarla, en un intento de identificar

relaciones causales.

No manipulada Variable independiente no sujeta amanipulación. Puede tomarse como basepara la selección de sujetos.

Dependiente Variable que se obtiene de los sujetos unavez que éstos han sido expuestos a lavariable independiente manipulada, y que seutiliza para comprobar los efectos de lavariable manipulada: se supone que estádeterminada por (y es resultado de) lavariable independiente manipulada.

Interviniente Variable que no es directamente observabley que se utiliza para explicar la relaciónentre la variable independiente y la variabledependiente.

Fuente: Enciclopedia de la Psicopedagogía. Ob. Cit. Pág. 54

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ESQUEMA GENERAL DE INVESTIGACION

El esquema metodológico del que he citado los conceptosanteriores, se presenta en la esquema siguiente, a manera degráfica. Con ello, busco ilustrar las cuestiones teóricas del mismo.

Esquema General de Investigación

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Tomando como base el esquema general que se cita, en elapartado que sigue, configuro el plan general de la investigación,con el tema, "La Aplicación de metodologías de Valuación deBienes Inmuebles dentro de un Proceso Jurídico. Una Propuesta:La Creación del Comité Judicial para Revisión de DictámenesValuatorios". buscando la clarificación del marco metodológico queha precedido al planteamiento que a continuación señalo. Paraesto, elaboro las categorías pertinentes que habré de utilizar a lolargo de la construcción y conclusión de mi objeto de estudio.

1).- Reconocimiento Empírico: A partir de que medesempeñé en mi campo profesional, dio principio el acercamientoal grave problema que representa y enfrenta la práctica valuatoriaen Colima.

2).- Dimensiones: Las graves irregularidades de la prácticavaluatoria en Colima, impacta y se dimensiona en los aspectossociales y jurídicos, al ser ésta, ejercida por personas sin lacapacidad y ética profesional que la misma requiere.

3).- Aprehensión: Esta etapa de la investigación, secaracteriza por la captura sistemática de información sobre lasdistintas dimensiones del fenómeno y partir de los conceptos quesirven como ordenadores. En este caso, he recopilado el materialque contemplan los contenidos de los capítulos en que he divididoal objeto de estudio.

4).- Explicación: Fase importante en el proceso deinvestigación, la explicación, comprende el descubrimiento de lasdimensiones, características y atributos del objeto de estudio.Etapa que debe ir acompañada también, del ejercicio de lacomprensión que alude justamente a la subjetividad del actorsocial.

Así, la principal característica del tema de investigación yadicho, es la falta de formación académica y ética profesional dequienes ejercen mayoritariamente la función del perito valuador.

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5).- Fenómeno Empírico: Como se sabe, un fenómenoempírico es un suceso real. Así, el investigador debe de abordar elfenómeno empírico que le interesa. Como lo señala MaximilanoWeber, el fenómeno empírico es una "referencia al valor."Engeneral, este suceso real, se mostrará al investigador en una formaintersubjetiva, al reconocer o no, la relevancia temática de unfenómeno empírico

En este sentido, cabe subrayar, que el objeto de estudioque seleccioné, responde a un hecho real y, sobre todo, respondeal interés que tengo por analizar el contexto y la dimensión en quese da actualmente la práctica valuatoria en Colima, con la finalidadde aportar datos que enriquezcan el conocimiento que sobre lamateria existe.

6).- Universos de Observación: Una vez que se haformulado el problema a investigar como ya lo he hechoanteriormente y que se han determinado las preguntas: ¿ qué es loque queremos saber acerca del tema que se ha escogido ydelimitado ?, ¿ qué es lo que queremos saber acerca de cada unade sus dimensiones ? con el resultado de la problematización,tenemos ya, un universo de observación, el que se define como elconjunto de dimensiones que contienen ya no sólo un cúmulo deinformación sobre sus características, sino también la posibilidadde ser leídas-observadas- con una amplia variedad de criterios yen una enorme cantidad de aspectos.

7).- Objeto de conocimiento: Este paso de la investigación,consiste en la construcción del objeto de estudio, y se inicia desdeel universo de observación mediante dos procesos paralelos:

a).- La aprehensión y,b).- La articulación.

8).- Comprensión: Esta fase de la investigación, se obtieneuna vez que se ha generado la articulación que resulta del análisisde la información sistemáticamente capturada en el momento de laaprehensión, con base en las nociones tempo-espaciales propiasde nuestras disciplinas. En el momento de la comprensión, nuestrotema de investigación, es ya un objeto estructurado, en donde

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cada de sus partes tiene un lugar y solo uno en cada momento desu estructuración. Es un objeto de estudio, pero todavía no elresultado final de la investigación.

9).- Objeto conocido: En el esquema que nos lleva hacia elobjeto de estudio, se encuentra la etapa de conocimiento delmismo, el que se logra una vez realizadas las acciones que semencionan anteriormente. Así, dentro del objeto conocido, destacapara ello, la aceptación de que el mundo humano es un mundo designificado, los datos de tipo lingüístico son los más apropiadospara apoderarse de ese significado. Sin embargo, tenemos pocasherramientas para organizar este tipo de datos, de modo que aveces resulta necesario traducirlos a la forma de datos numéricosmediante el uso de escalas o códigos.

10).- Estado de la Cuestión: De vital importancia para eldesarrollo del tema de investigación, es la fase presente, que secaracteriza por la revisión de otros estudios que sobre el tema sehan elaborado. Cuáles son los enfoques teóricos y metodológicosque se han utilizado para investigarlo y, sobre todo, deasegurarnos que existan aspectos del tema que no hayan sidoestudiados, o cuya explicación ya no se muestra adecuada a la luzde los datos que conocemos.

11).- Conceptos Ordenadores: A los conceptos escogidos enla construcción y desarrollo del objeto de estudio, se les conocecomo ordenadores. Ya que, cumplirán la función de ordenar unapróxima lectura y articulación del objeto de estudio. En estascondiciones, la lista de los conceptos ordenadores escogidospuede llenarse de conceptos provenientes de las más diversasteorías, incluyendo, por supuesto, teorías cuyos contenidos sonincompatibles o contrapuestos entre sí.

12).- Articulación: Este paso de la investigación, inicia unpoco después que el proceso de aprehensión. Ya que, requiere delos resultados que vaya proporcionando aquél. Su resultado es elobjeto de estudio propiamente dicho, esto es, una nuevareconstrucción del fenómeno en donde éste presenta ya un orden,una lógica propia.

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13).- Teorización: De suma importancia en el desarrollo dela investigación y en los resultados esperados, es la teorización.Fase en la se descubren dimensiones que no pueden serexplicadas por teoría alguna, dimensiones nuevas en losfenómenos empíricos y a las cuales ningún concepto o proposiciónpuede incorporar. Estas dimensiones deber ser teorizadas, estoes, se debe construir el concepto correspondiente a suscaracterísticas.

Dicho lo anterior y recapitulando en mi esquemametodológico, el proceso a seguir, es el siguiente. En el que, mihipótesis plantea que:

** ¿ La falta de profesionalización en el ámbito de lastareas y funciones de la actividad valuatoria, así como de laprocuración e impartición de la justicia en este contexto, se debe alos vacíos jurídicos que se tienen en esta rama de nuestralegislación que incluso, puede provocar casos de corrupción eineficiencia administrativa ?

En relación a las variables que utilizo, éstas son:

** Control: La práctica actual de los peritajes valuadores.

** Variable independiente: La práctica académica de losperitajes valuadores.

** Variable dependiente: La práctica ideal de los peritajesvaluadores.

** Variable interviniente: La aplicación de la legislaciónactual a las prácticas de los peritos valuadores.

El método que se utilizará, como lo refería páginas atrás, esel formalizado por Max Weber y sus tipos ideales, conocido comola construcción relativista y, del que expongo los sustentosbásicos:

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Para este pensador deben existir los instrumentosintelectuales necesarios para poder así interpretar y prever elacontecer social e histórico, lo cual trata de establecer mediante elmétodo histórico-comparativo, como un conjunto de normasaplicables a la búsqueda de una orientación política para el mundocontemporáneo.

Weber llega definir el "tipo ideal" y afirma: "El tipo ideal seobtiene mediante la acentuación unilateral de uno o varios puntosde vista y mediante la reunión de gran cantidad de fenómenosindividuales, difusos y discretos que pueden darse en mayor omenor número o bien faltar por completo, y que se suman a lospuntos de vista unilateralmente acentuados a fin de formar uncuadro homogéneo de deas. De esta forma el objeto de estudio enWeber toma la forma de una construcción típico-ideal en el queestán incluidos los conceptos individualizadores y generalizadores.6

Así, ante la realidad infinita, ¿Cómo delimitar el objeto deinvestigación? Weber responde que éste se construye, o sea quela realidad se delimita al seleccionar, analizar y organizar algunainformación referente a los eventos, acontecimientos o procesosque se quiere investigar y que va determinada por una relación devalor desde el punto de vista de quien investiga.

La importancia del sujeto del conocimiento, dentro de laconstrucción del objeto de estudio, estriba en su participacióndecidida al seleccionar la parte de la realidad que va ainvestigarse; por lo tanto, el sociólogo selecciona el tema deinvestigación y construye su objeto de estudio, siempre acorde conun sistema personal, de elementos referenciales. Weber denomina"relación con los valores" al vínculo entre el investigador y susistema referencial.

Cabe señalar que jamás se establecen juicios de valorsobre lo bueno o lo malo, lo bello o lo feo. Su importancia radica enque determinarán el proceso de construcción del objeto de estudioante la infinita e inagotable realidad, por lo que:

6 Bravo, Víctor; La Construcción del objeto de estudio. Apuntes de Maestría en Pedagogía. Facultad de Pedagogía.Universidad de Colima. Colina, 1989. Pág. 37.

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a).- determina la selección del tema por tratar, es decir,permite separar un objeto de la realidad difusa.

b).- una vez elegido el tema, orienta la selección entre loesencial y lo accesorio; en otros términos, define la individualidadhistórica o la unidad del problema, al superar la infinidad dedetalles, elementos o documentos.

c).- Al actuar así, es la razón de la puesta en relación entrelos diversos elementos y la significación que se les confiere.

d).- Indica igualmente cuáles son las relaciones decasualidad que se han de establecer y hasta dónde ha deproseguir en la regresión casual.

e).- Por último, puesto que no es una evaluación y exige unpensamiento articulado, a fin de que haya el control y lacomprobación de la precisión de las proposiciones, aparta lo quees simplemente vivido o vagamente sentido. 7

Una última característica fundamental es que el tipo-idealconstruye la acción racional más probable que sucederá en ciertascondiciones. Por tanto es lógico que dada la alta probabilidad de laconducta racional de los individuos históricos (como personas,instituciones, grupos países), como entidades reales no humanaspero con ética, propósitos, etc., se puede llegar a suponer laregularidad de su conducta racional, de acuerdo con sus medios yfines y consecuentemente, se pueden aprovechar las acciones querealizará y los efectos a que ello conducirá.

Como consecuencia de la acción racional de quienesactúan bajo ciertas condiciones socio-históricas, el tipo-ideal es lacondición que posibilita el surgimiento de las hipótesis y lacomprensión de la conducta.

Estos aspectos, son los ejes sobre los que gira lainvestigación tantas veces mencionada y, de la que detallo acontinuación, los siguientes capítulos.

7 Bravo, Víctor; Apuntes ...Ob. Cit. Pág. 44.

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Capítulo 1 Marco Teórico

Como se menciona en la parte metodológica, la cuestión delas teorías, determina el campo conceptual en el que se habrán dedesarrollar. De ahí, la importancia de la elaboración y construcciónde los conceptos con los que habrá de trabajar a lo largo deldesarrollo del objeto de estudio.

De esta manera, los momentos en que se conceptualiza eldiseño del plan de la investigación, el esquema del Estado, desdecuya perspectiva se debe normar jurídicamente, la teoría deldesarrollo de las prácticas valuatorias, al impactar éstas, en surelación con la sociedad y, entre ésta y los particulares, lo que sinduda, implica también, la afectación del desarrollo económico, enel momento en que determinado lugar de la entidad colimense,empieza con un detonador en su crecimiento poblacional, lo quetrae consigo, demandas inusitadas en la construcción de vivienday, con ello, la presencia de los peritos valuadores, como los casosdel municipio de Villa de Álvarez, Colima, Tecomán y Manzanillo,por citar algunos en la geografía colimense.

Así, la administración y la planeación de la impartición dejusticia en las prácticas valuatorias, constituye el eje central de lainvestigación que se cita, en la construcción del objeto de estudioel que se menciona en varias ocasiones.

1.1 La Construcción Relativista

De igual manera, la teoría relativista de Max Weber, constituye eleje en que se sustenta el esquema de la investigación. Dichateoría, se fundamenta en los siguientes aspectos:

a).- La elección del objeto de la investigación en relacióncon los valores. Lo que siempre es necesario porque la realidad esinfinita.

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b).- Se plantea como objeto de estudio la acción socialsignificativa y singular con el propósito de explicarla ycomprenderla.

c).- El objeto de estudio requiere ser ubicado en uncontexto socio-histórico. Por lo que es necesario construir un tipo-ideal de la sociedad histórica, que funja como contexto (el tipoideal se construye también por relación a valores).

d).- El tipo-ideal se toma como la base para la formulaciónde hipótesis (modelo de explicación casual) y a la comprensión delmismo.

e).- El proceso de verificación requiere de regularidades ouniformidades empíricas o regularidades racionales decomportamiento, para poder aceptar la casualidad adecuada o lacasualidad accidental mediante el juicio de posibilidad objetiva.

f).- La confrontación con la realidad se da utilizando elmétodo histórico-comparativo, y

g).- Se obtiene como resultado un conocimiento tentativo yrelativo que tendrá que ser sometido a crítica y superado en elfuturo.8

8 Puga, Cristina; Peschard, Jacqueline y Castro Teresa; Hacia la Sociología. Editorial Addison Wesley Longman. deMéxico, S. A. de C. V. 3 a. Ed. México, 1999. Pág. 144.

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A continuación, se describen los preceptos legales en losque se basa la realización de los avalúos y, se fundamentan loscasos que se presentan en cada uno de los métodos que sedescriben para precisar y ejemplificar

1.2 Una reseña histórica 9

¿ Cómo se ha realizado la practica valuatoria en el país, durante eltranscurso de los siglos ? De ello, habla la siguiente parte de lainvestigación.

El perito es un personaje presente en la historia humanadesde su inicio.

En las épocas primitivas en los clanes o tribus era el consejotribal integrado por las personas de mayor edad quienes por elacervo de vivencias, (experiencia y sabiduría), se encargaban deconocer y juzgar de asuntos inherentes a la vida de la comuna.

Su actividad al principio era de manera empírica

Con los avances propios de la cultura, su intervención sevolvió parte común. Así también, en cuanto a su nivel de formacióny capacidad la cual ha sido paralela al avance y evolución de lasciencias.

1.3 Inicios y evolución de la valuación en México 10

En México se tienen datos de la actividad valuatoria desdela época de la Conquista; con la introducción de las prácticascomerciales españolas y europeas en general.

En materia comercial la práctica valuatoria se remonta al 15de junio de 1592 fecha en que se instituyó por Cédula Real, el

9 Reynoso , Gazcón, José V. Prueba pericial, Guadalajara, 199310 Torres Coto Julio E. XV Congreso Panamericano de Valuacion , memorias sept 1992 Puebla, Puepags 3-18 Tomo dos

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Consulado de la Ciudad de México, Nueva España y susProvincias.

En cuanto al avalúo de inmuebles se encuentra el primeravalúo el 14 de agosto de 1528 ordenado por el cabildo de laCiudad de México-Tenochtitlán y en febrero del año siguienteaparece la primera inconformidad presentada en contra de lasordenanzas, aranceles y tasaciones que están pregonadas en laCiudad.

Para efectos impositivos se hizo la tasación o valuacióngeneral de todos los solares de la Ciudad de México en el año de1607. Esta valuación fue practicada por Peritos Valuadoresdesignados por la autoridad con el propósito de recabar fondospara las obras de desagüe de las aguas excedentes del valle y dela ciudad.

Es la mención más antigua de que se tiene cono cimientoen el país, con relación a un gravamen sobre la propiedadinmobiliaria.

A lo largo de los siglos del Virreinato, se fue arraigando lapráctica de censar y tasar los solares de la Ciudades y pueblos conpropósitos de fiscalización. (Hoy en día los alcances de los avalúostienen un rango más amplio de finalidades).

Después de la independencia, el Síndico Primero delCabildo de la Capital le ordenó a los arquitectos Joaquín deHeredia y Francisco de Paula Heredia el avalúo de los terrenos dela Ciudad

Para este trabajo se consideró el criterio de fijar valoresunitarios para cada cuadra en los cruceros o centros de esquina.

En esta época se consagran dos procedimientos valuatorios:

En trabajos individuales y, de cualificación de partidas, así comoen trabajos masivos.

Criterios de uniformar valores por zonas o calles.

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Por esta época se diseñó la primera ley de catastro delDistrito Federal y de México. Basándose en la práctica y en lalegislación italiana. , donde se estableció un sistema de avalúospor clases y tarifas, y se previó un medio de conservaciónconstante y con avalúos revisables periódicamente.

Con esta medida, se fundamentaron las bases de lavaluación que solo en tiempos muy recientes han sidocuestionados y modernizados.

Desde 1925 eran los peritos valuadores catastrales los querealizaban los avalúos para la Dirección General de PensionesCiviles y del Retiro. Cuando una de sus funciones empezó a ser lade otorgar créditos hipotecarios. Así, también intervienen en 1933cuando se actualiza la Ley de Catastro del Distrito Federal y se creael Banco Nacional Hipotecario de Obras y Servicios Públicos,donde se originó la práctica de que los avalúos fuesenresponsabilidad del área fiduciaria y se obligó a los bancos reciéncreados a establecer el área de valuación.

El sistema de valuación en México parte de la influenciaitaliana y la tendencia de asociar la actividad valuatoria conprofesiones relacionadas con la construcción y edificación.

El aumento del mercado profesional de la valuación no vioun crecimiento en la profesionalizaron de la doctrina y en laevolución de la teoría valuatoria en México.

En el ámbito judicial la valuación siguió una vía de evoluciónparalela a la reseñada , con pocas aportaciones de significaciónpor parte de la judicatura, pues las pocas discusiones en torno alvalor económico de los bienes que se suscitaron y llegaron a lasuprema corte, no dieron lugar a tesis y jurisprudencia queobligase a un cuestionamiento del hacer valuatorio y con ello a unaverdadera evolución de la práctica profesional en la materia.

Fue hasta finales de los cuarenta y principios de loscincuenta que los valuadores mexicanos dan forma a la cienciade valuación.

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La valuación se ha considerado como una rama de laIngeniería y Arquitectura, tradición ésta, que se comparte con casitodos los países de América Latina.

Solo en los últimos tiempos se reconoce el caráctermultidisciplinario de la valuación como ciencia derivada de laeconomía.

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En un proceso valuatorio es necesario conocer los:

1.4 Niveles de actividad valuatoria

1.4.1 Primer nivel

Este nivel está comprendido por el público. Es la gente que usa elbien raíz, lo posee y lo emplea. Estas personas tienen que tomardecisiones para comprar, hipotecar, rentar, asegurar, calculardaños, desarrollar fraccionamientos, renovar, rehabilitar omodernizar proyectos y otras actividades que requieren de lainversión de sumas importantes de dinero.Un análisis superficial del caso, por falta de conocimientos en lamateria, puede conducir, entre otros a:

• Pagar mas de lo que realmente pudiera valer una propiedad• Vender una propiedad a un precio inferior de su verdadero valor

Asignarle un monto que no permita su enajenación en un tiemporazonable

• Arrendar una propiedad que con el tiempo pudiera reportarpérdidas

• Firmar un contrato de arrendamiento que un negocio no puedasostener

• Realizar mejoras a un inmueble que no reditúe lo invertido• Asegurar una propiedad en una cantidad menor a la que

realmente vale• Aceptar una garantía o una dación en pago insuficiente

1.4.2 Segundo nivel

Este nivel está comprendido por las personas que están enpermanente contacto con el valor de las propiedades, tales como:vendedores, comisionistas, corredores públicos, inversionistas,constructores, administradores y prestamistas. Algunos de ellos,son fuente de información para el público y aún para el profesionalde la valuación, pero su conocimiento sobre valuación es limitado

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1.4.3 Tercer nivel

Este nivel esta constituido por los valuadores profesionales,dedicados primordialmente a esta disciplina, con conocimientos,práctica e integridad, y se identifican profesionalmente por sudesignación profesional, otorgadas por autoridades usuarias delavalúo o reguladores de su emisión, quienes otorgan registros ólicencias para reconocer la validez de su dicho.

Importantes a considerar en un dictamen valuatorios, son:

1.5 Principios o leyes de la valuación

Estas leyes no son solamente teorías académicas, sino claves paracomprender el cómo, y el cuándo ciertas cosas cambian. Cuando elvaluador descubre que ciertos factores presentes y ciertasinfluencias específicas influyen en una situación particular, deberáser lo suficientemente hábil para reconocer la actuación de estasleyes. Al comprender la ley, podrá anticipar el ingreso y podrá sercapaz de emitir una opinión o tener una decisión basada en elconocimiento, no en adivinanzas. 11

1.5.1 Ley de cambio

El valor de los bienes raíces está cambiando constantemente pordiversos agentes: físicos, económicos, sociales y políticos.

Los inmuebles se ven afectados en el tiempo en general,aumentando su valor (inflación, mejoras en la zona, plusvalía,renovación, etcétera) o disminuyéndolo (deterioro físico, social,económico, sobreoferta o ambiental).

1.5.2 Ley de conformidad

El valor máximo de un bien raíz se logra cuando está presente ungrado razonable de homogeneidad social y económica.

11 IMVAC. Introducción a la valuación. Apuntes . P. 30.

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Entre dos propiedades de calidad semejante, la de inferior valorsacará ventaja de su asociación con la de mayor valor.

A la inversa, una propiedad de mayor valor se demeritará por laasociación con una de valor inferior.

1.5.3 Ley de uso consistente

Una propiedad en transición a otro uso no deberá valuarseconsiderando un uso para la tierra y otro para las mejoras.

Su inadecuada aplicación tiene lugar en aquellos usos en que sepretende valuar el terreno basado en su mayor y mejor uso (tal vezcomercial), mientras las edificaciones son valuadas con un usodiferente (residencial).

1.5.4 Ley de contribución

El costo de las mejoras no contribuye en la misma medida al valorfinal de un bien raíz.

Una mejora a un bien raíz puede ayudar a aumentar el valor demercado de una propiedad. Sin embargo, el incremento en el valorde la vivienda no necesariamente será proporcional a la cantidadde dinero gastada en la mejora.

1.5.5 Ley de equilibrio

Refleja una armonía entre la oferta y la demanda.

Un mercado en equilibrio tenderá a contar con más propiedadesdisponibles para venta que compradores. Cuando hay un númerosuficiente de ofertas de tipos complementarios de inmuebles(unidades comerciales e industriales), se dice que los usos de laspropiedades están en equilibrio.

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1.5. 6 Ley de mayor y mejor uso

Establece que el valor máximo de un bien raíz se logra cuandoesté presente un balance razonable entre los valores del terreno ylas edificaciones.

Asimismo, es recomendable tener presente aquellos casos que noatienden este principio como son:

1. Desarrollo de una construcción de alto valor en un terreno deprecio reducido.

2. Construcción inadecuada o de bajo costo en predios de altovalor.

1.5.7 Ley de la oferta y la demanda

El costo de cualquier propiedad siempre estará determinado por elnúmero de otras propiedades similares en venta y su relación conla cantidad de compradores en el mercado.

La escasez influencia la oferta, la deseabilidad influencia lademanda. La deseabilidad, para ser efectiva, debe estar apoyadapor el poder de compra.

1.5.8 Ley de sustitución

Este principio asevera que cuando dos o más objetos útiles y enigualdad de servicio están disponibles, el que tiene el menor preciorecibe la mayor demanda y la mayor distribución.

El costo de producir, al construir una nueva edificación sustitutaigualmente deseable, generalmente fija el límite superior del valor.

1.5.9 Ley de ingresos crecientes y decrecientes

Afirma que entre mayor sea la cantidad de los factores enproducción se producirá mayor ingreso neto, hasta un cierto límite.

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En ese límite el valor máximo se habrá establecido y cualquiergasto adicional no podrá producir un ingreso en proporción coneste gasto adicional.

1.5.10 Ley de competencia

La competencia es el resultado de la oferta y la demanda. Lacompetencia razonable estipula una contribución creativa.

La ganancia o provecho tiende a provocarla competencia. Todo elprovecho puede desaparecer si continua la expansión de servicioscompetitivos más allá del punto de la demanda económica.

1.5.11 Ley de anticipación

El valor es creado por los beneficios anticipados que se derivaránen el futuro.

Se adquiere un bien raíz por su plusvalía, es decir, porque sesupone que, su valor aumentará con el tiempo.

1.6 Elementos a Considerar en el Proceso Valuatorio

1.6.1 UbicaciónEl estudio de la zona donde se localiza el inmueble es uno delos elementos más importantes del avalúo. Toda propiedad seve afectada por su entorno y por los usos a los que se destinanotras propiedades circundantes.Muchas viviendas pierden valor simplemente porque muestrandiferencias sensibles con el resto de las viviendas delvecindario, y demasiada uniformidad tiende a disminuir el valorde una propiedad. Lo óptimo es un vecindario donde lasviviendas muestran suficientes variaciones de estilo y diseño,produciendo un conjunto armónico y agradable.

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Una colonia o fraccionamiento, así como los bienes raíces,tienden a pasar por tres periodos distintos en su vida.

Crecimiento: El valor de las propiedades tiende a aumentardurante el periodo de desarrollo inicial de un área.

Equilibrio: Cuando quedan pocos predios vacantes paraconstrucción, las viviendas alcanzan generalmente su valormonetario más alto.

Declinación: Conforme pasan los años y los efectos dedeterioro de la propiedad se hacen visibles, la zona decaerátanto en calidad como en valor.

1.6. 2. Propósito del avalúo

Conociendo el propósito del avalúo se pueden seleccionar lastécnicas o métodos más adecuados para valuar el inmueble.

El valor de los bienes a valuar deberá determinarse conindependencia de los fines para los cuales se requiera elavalúo.

1.6.3. Objeto del avalúo

El objeto de un avalúo es estimar el valor comercial de un bienraíz El propósito nos orienta a utilizar determinadametodología. El valor comercial se determina en función delpropósito.

1.6.4. Valor comercial

Es el monto que un comprador pudiera pagar y un vendedorpudiera aceptar, si cada uno está bien informado y advertidode las ventajas y desventajas de un inmueble y ambos songuiados en este acto por motivos de un inversionista normal,libre de presiones, y permitiendo durante un tiempo razonablepulsar la oferta y la demanda.

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1.6.5. Avalúo comercial

Es una estimación sustentable del valor de una propiedad. Incluyeuna descripción de la propiedad en cuestión, la opinión delvaluador acerca de las condiciones en que se encuentra, sudisponibilidad para un propósito dado y su valor expresado endinero a precios de mercado.

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Hemos recorrido, la infraestructura jurídica que regula y norma lasprácticas valuatorias en el mercado. En este contexto, ¿ cuál es elpapel que desempeña el perito y, en qué medida responde éste, alas leyes que regulas las actividades de este tipo ? Antes de darrespuesta a lo anterior, cabe la pregunta: ¿ qué es un peritovaluador ? los párrafos que se citan a continuación, buscanresponder a las cuestiones anteriores.

Para inducirnos a la conceptualización del perito valuador, definoprimero, qué es un avalúo.

1.7 Concepto de avalúo

Es una estimación, una opinión, que podrá o no ser certera. Lacerteza dependerá de la experiencia e integridad del Valuador, y dela destreza con que interprete y procese los datos.12

1.8 Perfil del perito

"Especialista de conducta intachable con certificaciones deentidades que regulan la actividad valuatoria, con licenciatura,capacitación adicional en materias de valuación, experiencia y unalto sentido de la ética profesional “13

1.9 Concepto legal

Los peritos deberán tener título en la ciencia o arte a quepertenezca el punto sobre el cual ha de oírse su parecer, si laprofesión o el arte estuvieran legalmente reglamentados.

Si la profesión o el arte no estuvieran reglamentados legalmente oestándolo no hubiere peritos en el lugar, podrán ser nombradaspersonas entendidas, aun cuando no tengan título [sic]. Artículo352, del Código de procedimientos civiles del estado de Colima.

12 IMVAC. Introducción cr la valuación. Apuntes . P. 2.13 Cervera Muñoz, Enrique. Aranceles, costos y contratos de valuación. Exposición Mazatlán, Sinaloa,No. 1996, p. 386.

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Del contenido en el artículo anterior podemos obtener el conceptolegal del perito mediante el siguiente análisis:

I. La prueba pericia) deberá ser practicada por expertos conconocimientos especiales.

II. Girará en torno a las cuestiones planteadas.

Ill. El experto deberá tener título profesional.

IV. El título deberá ser precisamente en la profesión, cuya ciencia oarte comprenda el punto sobre el cual deba opinar.

V. Excepcionalmente, cuando la profesión o arte no estuvierenlegalmente reglamentados porque no haya institución educativaoficial que extienda él título sobre la profesión de que se trate, oestándolo no hubiere titulados en el lugar, podrán nombrarsepersonas entendidas (prácticos).

1.10 Premisas

Primera. En su perfil, el perito es por definición general: un técnicoque posee conocimientos especiales atraídos por la experiencia enel ejercicio de su profesión dentro de un campo específico de laciencia o el arte.

Segunda. A su vez, por la función que desempeña dentro delproceso, el perito es por decisión jurisdiccional (juez, etcétera) opor designación de las partes contendientes. Comparece dentrodel proceso judicial para que, mediante la aplicación de susconocimientos técnicos y científicos, contribuya a la verificación deun hecho o circunstancia en controversia.

Tercera. En suma, al intervenir en las condiciones antesenunciadas, adquiere así ---dentro del proceso--- la personalidadjurídica de tercero, ajeno a la contienda, pero cuya participaciónse contempla por la norma procesal, en calidad de auxiliar en elproceso por el hecho de aceptar la encomienda y protestar cumplircon ella.

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1.11 Concepto jurídico doctrinal

"La pericia es un medio de prueba verdadero y propio, en cuantosirve para proporcionar al juez el conocimiento de un objeto deprueba de naturaleza peculiar, de manera que el perito ha deconsiderarse como órgano de prueba." 14

Como se sabe, la obtención de un titulo profesional, obliga alcumplimiento de ciertas y determinadas normas, que guían yorientan la actividad del profesional en cuestión. As í, acontinuación el código de ética, normas de conducta y el decálogode actitud que rige a un perito valuador, nos permiten una idea dela importancia de la función del perito valuador.

1.12 Código de Ética Profesional del Valuador

1. El valuador deberá cimentar su reputación en la honradez,laboriosidad y capacidad técnica profesional, observando lasnormas de ética más elevadas en todos sus actos, así como eldebido decoro en su vida ética y profesional.

2. El valuador deberá tener la obligación de contribuir alenaltecimiento de la profesión en la medida de sus posibilidades,actuando con probidad y buena fe, cumpliendo con las normas dederecho vigente.

3. El valuador no deberá aceptar la ejecución de un avalúo fuerade su especialidad, sin tener los conocimientos y experiencia paraello o en su defecto solicitar el asesoramiento correspondiente.

4. El valuador deberá ser veraz respecto a lo que ve y siente deacuerdo con su leal saber y entender. En el momento de efectuarla valuación no aceptará influencias extrañas, presiones niremuneraciones que hagan variar su recto criterio.

14 Instituto Mexicano de Valuación de Jalisco; Memorias de la XXI Convención Nacional de Valuación.Guadalajara, 1992. Pág. 65.

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5. El valuador deberá sostener un criterio libre e imparcial, conindependencia de los nexos de parentesco.

6. El valuador tendrá la libertad de aceptar o rechazar I a prácticade avalúos que le soliciten.

7. El valuador respetará y guardará el secreto profesional.

8. El valuador nunca deberá perjudicar a un colega en sureputación o competencia, ni interferir en el trabajo del mismo.

9. El valuador deberá limitar su publicidad exclusivamente a laexpresión de su actividad profesional.

10. Los honorarios que fije el valuador deberán ser en todo casojustos, racionales y equitativos.

Como se observa, con el modelo a seguir de los peritosvaluadores, se plantea dentro del esquema de la teoría relativistade Max Weber, la posibilidad de elaborar con este decálogo, untipo ideal de las funciones que éste realiza. Pero, sobre todo, searma con este capítulo, el aspecto de los ordenadores que sediseñaron en el esquema general de la investigación, cuyas tareasson, como se decía anteriormente, "la función de ordenar unapróxima lectura y articulación del objeto de estudio." 15

Con estos conceptos que se anotan y que conforman el contenidodel capítulo 1, se pasa al capítulo 2, que concreta la Metodologíaaplicada en la valuación de bienes inmuebles, lo que constituye elmeollo del objeto de estudio, tantas veces señalado y, que permiteademás, ir tejiendo la red que une a todo el cuerpo de la tesis quese presenta.

Pero, antes de inducirnos en el siguiente apartado de lainvestigación y siguiendo la base teórica weberiana, se elabora untipo-ideal del perito valuador, sustentado éste, en el código de éticaque se anota líneas arriba y, que nos permitirá la futura

15 Añez, M Gerardo E; Balance y perspectivas del pensamiento latinoamericano. Ob. Cit. Pág. 115.

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comparación con el tipo-ideal que deberá ser el modelo a seguir enlas prácticas valuatorias y, el que además, se habrá de compararcon la práctica valuatoria existente.

De esta manera, se tendrán los siguientes esquemas de la prácticavaluatoria:

a).- El modelo del perito valuador que se ejerce en la actualidad.

b).- El modelo del perito valuador que se desprende de las normasdel código de ética, y

c).- El tipo-ideal del perito valuador que se ha diseñado y, el queformará parte de las aportaciones que se deriven del desempeñodel objeto de estudio.

Así pues, a continuación, se plasma el modelo del perito valuador,que como se anota en el inciso b, anterior, se fundamenta en losprincipios que se describen en el código de ética. En este sentido,las características del perito valuador, son:

1.- Honrado, laborioso, capacidad y ética.2.- Mejorar desempeño de la profesión en base al código jurídico.3.- Ajustar la práctica valuatoria a su especialidad.4.- Veracidad y respeto en el campo profesional.5.- Imparcialidad e independencia en sus actuaciones.6.- Libertad en el ejercicio profesional.7.- Guardar el secreto profesional.8.- Respetar el trabajo de sus compañeros peritos.9.- Limitar su oferta laboral al campo profesional en que se

especializa.10.- Racionalidad y equidad en sus honorarios.

Ahí está, el primer modelo de lo que debe ser, la prácticavaluatoria en la entidad. Cabría la pregunta, ¿ en qué medidaquienes se dedican a esta profesión, responden a lo que seplantea en el código de ética ? En realidad, la respuesta a lamisma, despejaría una gran cantidad de los modos y las formas en

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que se ejercita la práctica valuatoria. Para ello, sería importante larealización de una encuesta que recogiera la visión de quienesestán inmersos en este campo laboral.

Sin duda, que se encontrarían datos que ayudarían a reencauzaresta labor en beneficio de la población.

Por otro lado, en el marco jurídico actual respecto a la función delperito valuador, contemplada en el Código de ProcedimientosCiviles del Estado de Colima, se dice en la Sección IV, relativa a la"Prueba Pericia¡," los siguientes postulados:

Artículo 345: " Los peritos deben tener título en la ciencia o arte aque pertenezca el punto sobre que ha de oirse su parecer, si laprofesión o el arte estuvieren legalmente reglamentados.

Si la profesión o el arte no estuvieren legalmente reglamentados, oestándolo, no hubiere peritos en el lugar, podrán ser nombradoscualesquiera personas entendidas, aún cuando no tengan título.Artículo 346: Cada parte dentro del tercer día nombrará un perito, ano ser que se pusieren de acuerdo en el nombramiento de unosolo. El tercero en discordia será nombrado por el juez.

Artículo 347: El juez nombrará los peritos que correspondan a cadaparte en los siguientes casos:

I.- Si alguno de los litigantes dejare de hacer el nombramientoen el término señalado en el artículo anterior.

II.- Cuando el designado por las partes no aceptare dentro delas cuarenta y ocho horas que sigan a la notificación de sunombramiento.

Ill.- Cuando, habiendo aceptado, no rindiere su dictamen dentrodel término fijado o en la diligencia respectiva.

IV.- Cuando el que fue nombrado y aceptó el cargo lo renunciaredespués.

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V.- Si el designado por los litigantes no se encontrare en ellugar del juicio o en el que deba practicarse la prueba, o no sehubiere señalado su domicilio.

Artículo 355: Todos los que tengan conocimiento de los hechosque las partes deben de probar, están obligados a declarar comotestigos.

De esta manera, en el caso en que los avalúos son una parteimportante en el proceso judicial, el mismo Código deProcedimientos Civiles, contempla en su Artículo 480, lo siguiente:

" Para el remate, se tendrá como precio de la finca hipotecada, elprecio que señale el avalúo que presente la persona que las hayanconvenido para tal efecto en el momento de la constitución de lahipoteca. O, en su caso, de no haberse acordado, se procederá de laforma siguiente:

I.- Cada parte tendrá derecho de exhibir, dentro de los cinco díassiguientes a que sea ejecutable la sentencia, avalúo de la fincahipotecada, practicado por una institución de crédito o por peritovaluador que sea miembro de la Comisión de Peritos Valuadoresdel Estado, los cuales en ningún caso podrán tener el carácter departe o de interesada en el juicio;

II.- En el caso de que alguna de las partes deje de exhibir elavalúo referido en la fracción anterior, se entenderá suconformidad con el avalúo que han exhibido en su contra;

Ill.- En el supuesto de que ninguna de las partes exhiba el avalúodentro del plazo señalado en la fracción I de este artículo,cualquiera de ellas lo podrá presentar posteriormente,considerándose como base para el remate el que sea primero entiempo.

IV.- Si las partes exhibieran el avalúo en el plazo al que se refierela fracción I de este artículo y los valores determinados de cadauno de ellos no coincidieren, se tomará como base para el remateel promedio de ambos avalúos, siempre y cuando no exista untreinta por ciento de diferencia entre el más bajo y el más alto, en

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cuyo caso el juez ordenará se practique nuevo avalúo por peritomiembro de la Comisión de Peritos Valuadores del Estado o laInstitución Bancaria que al efecto señale;

V.- La vigencia del valor que se obtenga por los avalúos será deseis meses para que se lleve a cabo la primera almoneda deremate. Si entre ésta y las subsecuentes mediara un términomayor de seis meses se deberán actualizar los valores;

VI.- Obtenido el valor del avalúo, según el caso que correspondade acuerdo a las fracciones anteriores, se procederá a rematar lafinca en los términos de la Sección III, del Capítulo V del TítuloSéptimo de este ordenamiento; y

VII.- La resolución que recaiga al remate podrá ser apelable en elefecto devolutivo.

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Capítulo 2 Metodología Empleadaen la Valuación de Bienes Inmuebles

Con este contenido del Código de Procedimientos Civiles delEstado de Colima, se finaliza el marco teórico que conforma alcapítulo anterior. Para entrar de lleno a la cuestión de lametodología empleada en la valuación de bienes inmuebles.

Parte sustancial de este capítulo, lo constituye la clasificación delos bienes, objeto de trabajo y aplicación de las metodologíasrespectivas.

Bienes inmuebles

Bien inmueble o bien raíz ó propiedad raíz. Se refiere alterreno y a las construcciones permanentes edificadas.

Las principales características de un bien inmueble soninamovilidad y su tangibilidad.

Comprende la tierra y todos los objetos fijos y permanentes que enella se encuentran ya sean naturales (árboles, productos de latierra) y los construidos por el hombre (edificios, bardas,pavimentos, equipo accesorio, instalaciones)

Aspectos legales:

Un propietario no es, dueño de un bien raíz, es decir del objetofísico. De lo que se es propietario es de los derechos que va conla propiedad. Esto es lo que se puede comprar o vender un unatransacción de bienes raíces.

Los derechos inherentes a los bienes raíces garantizados porla ley, con ciertas restricciones y limitaciones entre otros: elderecho a utilizarlos, venderlos, rentarlos, recibirlos, donarlos y elderecho a negarse a ejercer cualesquiera de esos derechos.

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Los derechos y privilegios están limitados por ciertasdisposiciones gubernamentales:

1. Pago de impuestos catastrales

2. Afectaciones para Beneficio Público

3. Zonificación, reglamento de construcción, sanitarios, de tránsito,etc.

4. El derecho que posee el gobierno para adquirir propiedadescuyos dueños no cubran los impuestos, o cuándo lospropietarios fallezcan intestados y no tengan herederosaccesibles conocidos.

Además de las restricciones del gobierno sobre la propiedad,existen acuerdos privados que regulan o limitan el uso de losbienes inmuebles, entre los que se pueden citar, el derecho depaso, servidumbre, muros medianeros, etc.

Bienes muebles

La principal característica de los bienes muebles es sumovilidad, los objetos tangibles no unidos en forma permanente, estodo aquello que el propietario pueda remover a voluntad.Muebles, equipo de oficina, ganado, maquinaria, agrícola. ,Industrial etc.

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A continuación se muestra la metodología que se ha desarrollado através de años de experiencia para valuar bienes i nmuebles. Conello, ubico la construcción de mi objeto de estudio, en la fasecorrespondiente al fenómeno empírico. Y, como se recordará en elesquema de la investigación que diseñé páginas atrás, elfenómeno empírico es un suceso real. Como reales son, losmétodos empleados en la práctica valuatoria y los que describo enlos apartados que siguen.

La definición de los métodos que se mencionan, permiten contarcon una idea, antes de pasar al desarrollo de los mismos:

* Método físico o directo (v.n.r.)

El valuador calcula el costo de construir una estructura comparableen un predio similar.

* Método de capitalización de ingresos

El valuador calcula el valor de una propiedad basándose en elingreso de rentas que el inmueble es capaz de producir.

* Método comparativo o de mercado

El valuador compara el valor de la propiedad con otras similaresque se hayan vendido recientemente.

* Método residual (terrenos suburbanos).

El valuador parte del valor de terrenos aledaños urbanizados y sedescuenta los costos de urbanización.

¿ De qué manera y en base a qué situaciones se deberá aplicaruno u otro método ? ¿ cuáles son los aspectos normativos ytécnico-jurídicos que hacen posible su operatividad ? a estas yotras interrogantes, se procura dar respuesta, en la formulación ydesarrollo de cada uno de los esquemas que van ligados a lapráctica valuatoria en la entidad.

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2.1 Método Físico o Directo

Premisa

"Un comprador bien informado no pagaría más por una propiedadde lo que le costaría producir una propiedad similar con la mismautilidad que el sujeto."

Técnica del cálculo de costos

El valuador hace una estimación del costo actual, de lo quesignificaría reproducir el bien raíz, más cualquier otra mejora que lehaya añadido, como si fuera nueva. Se resta cualquier pérdida devalor causada por la depreciación de las mejoras y por último sumael valor estimado del terreno, que resulta de un análisis de ventasde lotes baldíos similares. 16

2.1.1. Avalúo de terrenos

a) Del terreno

Desde el punto de vista legal, se refiere al suelo físico (bien raíz) ya todo lo que está encima o debajo de él, incluyendo elementosintangibles como derechos de propiedad (propiedad raíz), deberesy restricciones.

Propietario: Lo que es de su propiedad no es del bien raíz, sino delos derechos (de usar, vender, alquilar, ceder) y obligaciones(contribuciones) que van con la propiedad. Esto es lo que sepuedecomprar o vender en una transacción de bienes raíces.

La valuación de terreno se realiza preferentemente mediante laaplicación del método comparativo o de mercado:

El procedimiento sugiere las siguientes actividades:

16 Ventolo L., Williams; Jr Williams R. Martha Técnicas del avalúo inmobiliario. Estados Unidos. RealEstate education company, 1996, p. 26.

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• Investigación exhaustiva sobre ofertas de terrenos similares ocontrastantes.

• Consulta en archivos (banco de datos) y con otros valu adores.

• Comparación con inmuebles valuados de características similareso contrastantes.

• Análisis y ponderación de la información. Aplicación de métodosestadísticos.

• Ajuste por ubicación, dimensiones, forma, superficie y topografía.

• Determinación del valor.

• Estudio exhaustivo del mercado (ofertas y ventas).” 17

De las características conocidas de los terrenos investigados, sedeterminarán los factores que finalmente conduzcan al valorunitario que será aplicado al lote en estudio.

Criterios empíricos de factores de eficiencia del su elo:MIN MÁXFactor de zona (0,80 - 1,20)Factor de ubicación (0,70 - 1,35)Factor de frente (0,70 - 1,00)Factor de superficie (0,62 - 1,00)Factor de forma (0,60 - 1,00)

Notas: Para efectos de revisión inicial, el factor resultante de tierranunca será menor que 0,60.

Deberán utilizarse sólo dos decimales para cada factor.

17 Cuéllar Ulloa, Luis F. Introducción a la valuación de inmuebles. Apuntes. P. 17.

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2.1.2. Avalúo de las construcciones

b) De las construcciones

Para la valuación de las construcciones y atendiendo a ladescripción y clasificación de los diversos tipos observados seprocederá a la determinación de los valores unitarios de reposiciónnuevos para cada uno de ellos.

Este valor considera los costos necesarios para sustituir o rep onerlas construcciones en condiciones similares, anal izadas sobre labase de los conceptos que integran las partidas de las diferentescalidades de prototipos, mismos que deberán actualizarseperiódicamente, según las variaciones que experimenten en eltiempo los costos de materiales y mano de obra.

Valor de reposición nuevo. Es el valor presente de lasconstrucciones, considerándolas como nuevas, con lascaracterísticas que la técnica hubiera introducido, dentro de losmodelos considerados equivalentes.

Valor de reproducción nuevo. Considera los costos de reproduciruna construcción idéntica a la original, es decir, respetando lascaracterísticas y técnicas que se hubieran utilizado en la fecha desu edificación.

Valor neto de reposición. Este valor será la diferencia que resultade restarle al valor de reposición nuevo el deméritocorrespondiente

Demérito o depreciación. Es la pérdida de valor ocasionada por ladepreciación acumulada, originada ésta por el deterioro físico asícomo por la obsolescencia funcional y/o económica.

La depreciación puede ocurrir por deterioro o por obsolesce ncia.

El deterioro es una pérdida de valor como resultado del desgasteordinario por uso, desintegración y exposición a los elementos a lolargo del tiempo (humedades en muros y techos, corrosión en

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herrería, etcétera) que hacen a la propiedad menos deseable paracompradores potenciales).

La obsolescencia puede ser funcional o externa:

Obsolescencia funcional: Es una pérdida de valor causada pordeficiencias dentro de la propiedad, tales como deficientedistribución de habitaciones, exceso en la construcción, espaciososcuros y sin ventilación, etcétera.

Obsolescencia externa: Es una pérdida de valor causada porcondiciones negativas fuera de la propiedad, tales como falta dedemanda de vivienda en esa área, cambios en el uso del suelo,etcétera.

En la práctica se consideran como aceptables los siguientesmétodos de depreciación.

• Línea recta (proporcional a la edad)

• Parábola de Kuentzle (cargas dinámicas)

• Método de Ross (cargas estáticas)

• Modificación de Heidecke al método de Ross (por el estado ymantenimiento)

2.1.3. Utilización del método físico o directo

El valor físico se debe utilizar preferentemente para valuarpropiedades tipo especializado tales como:

• Edificaciones en proceso

• Escuelas

• Iglesias

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• Terminales de transportes

• Hospitales

• Bibliotecas

• Etcétera

53

2.2 Método de Capitalización de Ingresos

Premisa

"Un comprador bien informado no invertiría más en l a adquisiciónde un inmueble susceptible de generarle al ingreso, que lo querequeriría invertir en otro instrumento de inversión con condicionesequivalentes de riesgo y liquidez para obtener el mismo ingreso."18

Técnica de capitalización por ingresos

Se basa en la relación entre el porcentaje de rendimiento que uninversionista o comprador espera o requiere de una propiedad y elingreso neto que produce la misma.

Relaciona el rendimiento empleado de un bien raíz con su valorpresente, de tal manera que conocidos o estimados los ingresos esposible deducir dicho valor.

La técnica del ingreso puede ser el método técnicamente máscomplejo de valuación cuando se aplica a propiedades queproducen grandes utilidades.

Para hacer valuaciones de capitalización del ingreso esfundamental entender los flujos de ingreso bruto y neto, normasimpositivas aplicables y mecánicas de capitalización.

2.2.1 Tasa de capitalización

La tasa de capitalización es él numero divisor entre el cual sedivide la renta neta que produce (o puede producir un inmueble),para obtener su valor.

El cálculo de tasas es el problema más complicado, controvertido ycuestionado en la determinación del valor de capitalización de uninmueble.

18 Telmo Azorín Bernárdez, et al. Metodología para la obtención cíe tasas de capitalización en losavalúos realizados por el método de ingreso. Apuntes. P. 1.

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La determinación del índice de capitalización de rentas plantea enla actualidad diversos métodos o criterios de procedimientos:

2.2.1.1 Método tradicional (capitalización de rentas a perpetuidad)

Establece que el índice de capitalización de un bien raíz resulta deconsiderar los ingresos netos anuales que produce o puedeproducir un inmueble y seleccionar una tasa de capitalizaciónacorde con el mismo, que haga rentable el mercado de inmueblesde productos.

Lo anterior sugiere utilizar cantidades fijas, independientes delefecto inflacionario (la renta anual y la mensual permanecenconstantes).

a) A partir de las rentas netas

b) A partir de las rentas brutas

2.2.1.2. Determinación del valor presente neto a partir de la tasa deriesgo o recuperación de la inversión

Este procedimiento consiste en:

• Determinar los ingresos netos mensuales

• Calcular el valor acumulado de las rentas netas mensuales,considerando la tasa de costo de capital, al final del primer año.• Determinar las rentas netas anuales con base en el porcentaje deincremento establecido por el contrato de arrendamiento, en elplazo calculado para la tasa de riesgo seleccionada (tiempo en quese recupera la inversión).

• A partir del flujo de ingresos creciente, determinar el valorpresente de los beneficios futuros (valor de capitalización),utilizando la tasa efectiva anual equivalente al costo de capital.

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• Determinar el valor presente de la reversión, es decir, a partir dela renta del último periodo.

Se calcula el valor del inmueble a perpetuidad.

2.2.1.3. Determinar el valor presente neto de un flujo de rentas apesos constantes, en un plazo equivalente a la vida económica oútil del inmueble

• En este procedimiento se conserva constante el monto anual delas rentas hasta el plazo determinado por la vida remanente de lasconstrucciones, al término del cual se tomará en cuenta el valor delterreno solo y, en su caso, el valor de rescate de las edificaciones,considerando una tasa real de retorno.

2.2.1.4. Capitalización de rentas separado para terrenos yconstrucciones

Esta técnica es utilizada para justipreciar rentas. Asimismo, seaplica para obtener valores residuales para terreno oconstrucciones

Es útil también para obtener el valor residual del terreno, y en sucaso de las construcciones.

De conocerse el valor de la renta bruta mensual, el valor delterreno, el correspondiente valor a las edificaciones y la vidaremanente de éstas, podrá deducirse el valor de la tasa.

Este procedimiento considera el valor neto de reposición delinmueble, lo cual conduciría a una tasa distinta a la deducida enfunción del valor de mercado del inmueble.

2.2.1.5. Método del ingreso del Arq. Telmo Azorín Berná rdez, et al.

Considera sólo dos factores (edad y vida útil remanente). El restode los factores afectan de manera muy similar al valor y al

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producto, es decir al precio de venta y a la renta que es posibleobtener y por lo tanto no afecta a la relación existente entreproducto y valor.

La tasa de capitalización se calcula en función de la comparaciónentre la inversión en un inmueble y la realizada en un instrumentoalternativo de inversión, de forma tal que liberando periódicamentelas mismas cantidades en ambos casos ---al final de un horizontede análisis el saldo existente en el instrumento de inversión--- fueraigual al valor del inmueble. Estas cantidades liberadas deberíanestar permanentemente relacionadas por un factor con el valor delinmueble, que por supuesto se modifica en el tiempo.

2.2.2. Tasas de mercado

Para ubicarnos en el ámbito de la practica valuatoria, anoto acontinuación, la clasificación de los bienes inmuebles y muebles.Con ello, sin duda, se tendrá una mejor y mayor claridad acerca delos mismos.

En términos generales, un objeto permanece como propiedadpersonal si se puede remover sin lesionar seriamente al bien raíz oal objeto mismo.

Aspecto legal. Comprende la propiedad personal ó privada.

Este criterio está basado en la investigación del mercado,estableciendo la relación entre rentas reales de inmuebles deproductos y los valores de venta de dichos inmuebles.Aunque esta relación se puede obtener a partir de rentas brutasanuales, la práctica sugiere que la tasa global se obtenga enfunción de las rentas anuales, a fin de considerar los diferentesfactores que se observan en las deducciones o gastos deoperación.

También es viable estudiar el comportamiento del rendimiento dela inversión, en función del valor neto de reposición del inmueble -

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valor físico, en cuyo caso se tendría un rango de variaciónaceptable, entre los resultados obtenidos.

Los cálculos deberán homologarse por datos estadísticos yponderarse.

Este procedimiento tiene la dificultad de encontrar suficientes datosdel mercado, tanto en las rentas reales o efectivas, susdeducciones y los valores de ventas consumadas. Asimismo,implica la necesidad de estudiar detalladamente todos losinmuebles que sirvan para el análisis.

2.2.2.1. Método residual

Se deriva del criterio de capitalización de rentas separado paraterreno y construcciones.

2.2.2.2. Método Inwood

Este método considera que debe tomarse en cuenta laamortización de las construcciones aplicando intereses sobre elcapital inmobiliario durante la vida remanente de las mismas, esdecir constituyendo un fondo de amortización capitalizado.

2.2.2.3. Método Hoskold

Considera que debe tomarse en cuenta la amortización de lasconstrucciones aplicando intereses sobre el capital inmobiliariodurante la vida remanente de las mismas, solamente que el fondode amortización capitalizado se constituye con una tasa menorconocida como tasa segura.

Entre más baja sea la tasa de capitalización el valor decapitalización es mayor.

Entre más alta sea la tasa del uso del inmueble el valor decapitalización es menor.

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Las tasas más utilizadas van de acuerdo a edad y vida remanentedel inmueble (edificaciones), uso o destino del mismo, estado deconservación, calidad del proyecto, zona de ubicación, oferta ydemanda, calidad de las construcciones y otros.

Las tasas se pueden clasificar de la siguiente manera:Residencial 6 al 10 %Vivienda media 7 al 11 %Interés social 8 al 12 %Casas antiguas 9 al 13 %Comercio 10 al 14 %Industria 8 al 12 %

2.2.3. Deducciones

Son los gastos que tiene el bien inmueble mensualmente. Éstospueden ser estimados o reales.

Las deducciones que se consideran en este capítulo serán por lossiguientes conceptos:

• Porcentaje de desocupación (vacíos)

• Impuestos y pago de servicios

• Impuesto predial

• Agua

• Colonos

• Mantenimiento de condominio

• Gastos de administración

• Honorarios de administrador

• Legales

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• Cobranza

• Publicidad

• Papelería

• Contabilidad

• Seguros

• Gastos de conservación y mantenimiento, conserje (vigilancia ylimpieza)

• Elevadores

• Calderas

• Aire acondicionado

• Luz

• Gas

• Teléfono

• Equipos especiales

• Otros

2.2.4. Utilización del método de capitalización de ingresos

El valor de capitalización de rentas se debe utilizarpreferentemente para valuar propiedades que producen dividendostales como:

• Edificios de departamentos en renta

• Centros comerciales

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• Edificios de oficinas

• Cines

• Hoteles

• Estacionamientos

• Comercios

• Bodegas en renta

• Vecindades

• Inmuebles catalogados

• Concesiones

• Franquicias

• Gasolineras

• Cualquier negocio

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2.3. Método Comparativo o de Mercado

Premisa

"Un comprador bien informado no pagaría más por una propiedadque lo que le costaría adquirir otra existente de la mi sma utilidad."19

2.3.1. Técnica de avalúo por comparación de mercado

Parte de una investigación empírica en la cual el valuador reúne,clasifica, analiza e interpreta datos de mercado y predice el preciode venta más probable de una propiedad.

Se obtiene una estimación de valor de una propiedad comparandoel bien que se valúa (propiedad sujeto) con ventas recientes,llamadas comparables. La teoría detrás de esta técnica es que elvalor de la propiedad sujeto está relacionado directamente con losprecios de ventas comparables.

Principalmente, se analizan dos características:

• Homogeneidad de los bienes comparables y

• La presencia de un mercado dinámico, que aporte la informaciónnecesaria y suficiente.

Una propiedad comparable debe satisfacer tres condiciones

1. Debe ser razonablemente similar a la propiedad sujeta. Estosignifica simplemente que se reúnen datos detallados del predio,de tal modo que se puedan comparar las característicaspertinentes de la propiedad sujeto con las características de lapropiedad sujeto correspondientes de la comparable.

2. Debe ser una venta reciente.

3. La venta debe ser una transacción libre; esto significa que:

19 Telmo Azorín Bemárdez, et al. Metodología para la obtención de tasas de capitalización en los avalúosrealizarlos por el método del ingreso. Apuntes. P. 1.

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• La propiedad se ofreció a la venta en el mercado abierto.

• Se dio un tiempo razonable para llevar a cabo la operación.

• Tanto el comprador como el vendedor actuaron con conocimientode causa.

• Ninguna de las partes coercionó de manera alguna a la otra paraefectuar la venta.

El procedimiento sugiere las siguientes actividades:

• Investigación exhaustiva sobre ofertas de ventas dedepartamentos similares. Verificación en su caso de operacionesconsumadas.

• Consulta en archivos personales y/o con otros valuadores.

• Comparación del inmueble sujeto con las ventas comparables,considerando tiempo de ventas, ubicación y otras características,que afectan el valor comercial.

• Homologación de comparables.

• Determinación del valor.

Los precios a los que se venden las propiedades en el mercadoindican la posición de inversionistas y compradores típicos.

El método comparativo o de mercado está sustentado en lacantidad de datos obtenidos de la permanente información querecaba el valuador, por lo que es indispensable disponer debancos de datos debidamente clasificados y actualizados.

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2.3.2 Utilización del método comparativo o de mercado

La técnica de valuación por valor de mercado se utiliza parapropiedades cuyos proyectos atiendan a patrones semejantes o devariables fácilmente cuantificables:

• Vivienda: Interés social

• Medio

• Lujo

• Condominios horizontales y verticales

• Oficinas

• Bodegas

• Terrenos

• Habitacionales

• Comerciales

• Industriales

• Suburbanos

El método comparativo o de mercado requiere de un análisiscuidadoso de los factores que inciden en la comparación de bienessimilares, así como tener presente el conocimiento de losprincipios económicos de la valuación.

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2.4. Método Residual

Se refiere a la valuación de terrenos en breña, susceptibles deurbanizarse.

Premisa

"Un inversionista no pagaría más por un terreno en breña de lo quele costaría urbanizarlo, considerando el valor de venta de terrenosaledaños."

La productividad de la oferta es definida como el ingreso netoremanente después de que hayan pagado los costos de mano deobra, coordinación y capital.

Esta oferta puede ser acreditada a la tierra, y tiende a aju star elvalor de ésta.

Es el ingreso líquido que se queda después de satisfacer eltrabajo, capital y administración.

Técnica de valuación

Se determina el probable valor de venta del terreno de los lotesurbanizados, similares con el método de valor de mercado, y sedescuentan los gastos por urbanización, venta, financiamiento,utilidad del fraccionador. La cifra que resulta es el máximo valor apagar del terreno en breña.

La correcta proporción de los factores en producción es esencial sise pretende el máximo valor de la tierra.

Esta técnica se aplica cuando el valor de la tierra no puede serestimado certeramente por el enfoque de valor de mercado; esutilizado capitalizando el ingreso neto de la tierra a una tasaapropiada.

65

Las definiciones anteriores, se ubican en la etapa que el esquemageneral, señala como "explicación", en la que como se afirmaba: "comprende el descubrimiento de las dimensiones, características yatributos del objeto de estudio. Etapa que debe ir acompañadatambién, del ejercicio de la comprensión que alude justamente a lasubjetividad social."

Dentro de esta subjetividad social, ¿ cómo percibirán los usuariosde los servicios de los peritos valuadores, el trabajo y desempeñode los mismos ? ¿ cuál será la concepción que de los mismostengan por otro lado, los actores que intervienen en la prácticavaluatoria, específicamente en el ámbito de los procesos judiciales,en que se presta a desvíos de la función profesional y, enocasiones a desviarse de las normas jurídicas que norman esteejercicio y contraviniendo además, el contenido del código de ética ?

Sin duda, estas interrogantes, podrán abrir en un futuro, otrosmotivos para la construcción de objetos de estudio que permitanvisualizar la práctica valuatoria en el entidad.

66

Capítulo 3 Análisis y Aplicación de la Metodología

Una vez que se han planteado los diversos métodos utilizados enla práctica valuatoria, se dio paso a la etapa de la comprensióndentro del esquema general de investigación que para laconstrucción del objeto de estudio se diseñó. Así, como seestipulaba anteriormente, en la comprensión:

" nuestro tema de investigación, es ya un objeto estructurado, endonde cada una de sus partes tiene un lugar y solo uno en cada momentode su estructuración. Es un objeto de estudio."

En este momento del desarrollo de la tesis, esta se encuentra en lafase denominada "estado de la cuestión", la que se caracteriza,por: " la revisión de otros estudios que sobre el tema se hanelaborado." De esta manera se ejemplifica cada método devaluación .

Así pues, se cuenta con tres técnicas para determinar el probablevalor de un bien raíz. Al utilizarlos existe la posibilidad de conocercon certeza ese valor único que tiene el bien raíz. Lo quebuscamos es un acercamiento a ese valor que tiene el objeto avaluar. Todos los métodos de valuación buscan ese acercamiento.

Por lo que "ningún valuador por más experimentado y competenteque sea podrá predecir con absoluta certeza las influencias quepodrán surgir para modificar el carácter de una propiedadespecífica. Él podrá únicamente estimar los probables efectos deesas influencias sobre los beneficios futuros. En su análisis elvaluador deberá considerar y sopesar el significado de cadabeneficio desde el punto de vista de un comprador en prospecto."20

Las tres técnicas para determinar el valor de propiedades seorientan al mercado, y deben basarse en datos comprobablesobtenidos a través del mercado de ventas reales efectuadas enfechas recientes que reflejan el comportamiento dentro de loscompradores.

20 IMVAC. Introducción a la valuación. Apuntes . P. 30.

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Cada método sirve para comprobar los resultados que arrojan losotros y reduce el margen dentro del cual habrá de caer laestimación final.

Al realizar un estudio de valuación, el objetivo es encontrar el valorcomercial de un bien raíz. Como ya lo dijo el I ng. González Rojo:"La valuación no debe subordinarse a una técnica rígida y siempreserá imprescindible el aporte del sentido común para estimar elvalor de un bien".

A continuación se ejemplifica la aplicación de los tres métodos devaluación.

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3.1. Valor físico o directo

En el siguiente estudio de valuación el propósito es, conocer elvalor comercial del inmueble para un juicio de justipreciación derentas en el cual fui nombrada por el juzgado como perito terceroen discordia.

Se aplicaron las tres metodologías de la manera que ya se explicóanteriormente. Y, para la conclusión se tomó en consideración losiguiente:

Es una casa residencial semimoderna, de 30 años de edadaproximadamente.

Ubicación del inmueble. Dentro de su ciclo vital el inmueble seencuentra en su etapa de declinación por lo que ya el uso del suelopara casa habitación no es su mayor y mejor uso; es decir, el usoque le da el mayor valor a un bien raíz.

En la zona existen inmuebles similares en venta, los cualespermanecen mucho tiempo en el mercado por lo que los probablescompradores con suficiente poder adquisitivo son escasos.

El proyecto, las construcciones, así como sus instalaciones,presentan dificultad para adaptarse a cualquier uso que se lesquiera dar.

Aplicando la ley del uso consistente que dice que no deberávaluarse el terreno como comercial y las construcciones comoresidenciales, es decir o se valúa como terreno comercial o comocasa y terreno residencial, pero no ambas.

Considerando lo anterior, se concluye que como terreno puedetener su mayor y mejor uso ya que puede construirse un proyectomás redituable.

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75

76

X.- RESUMEN DE VALORES

VALOR FÍSICO O DIRECTO $4,255,561.00

VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS $2,727,295.06

VALOR DE MERCADO $3,583,382.40

XI.-CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIONDe acuerdo a la ley de uso consistente que dice " Una propiedad en trasnicion no debera valuarse

considerando un uso para la tierra y otro para las mejoras "

Se considera el valor del terreno como su maximo valor comercial.$2,635,000

XI.-CONCLUSIÓN

VALOR COMERCIAL en N.R. $2,635,000.00

(DOS MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y CINCO MIL PESOS 00/100 M.N.)

Esta cantidad representa su Valor Comercial al día: 29 de febrero del 2000

PERITO VALUADOR

ING EVANGELINA BAÑUELOS RODRIGUEZREG PVB1-002

BIENES INMUEBLES, BIENES AGROPECUARIOS, MAQUINARIAY EQUIPO INDUSTRIAL

NOTA: LOS DATOS QUE IDENTIFICAN AL INMUEBLE HAN SIDO MODIFICADOSY LAS FOTOGRAFIAS NO SE INCLUYEN

77

ANEXO FOTOGRAFICO

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3.2 Valor de capitalización de rentas

Dentro de un proceso judicial este enfoque, es el que menos seutiliza, ya que se aplica para valuar inmuebles que producen uningreso, su valor de reposición o valor físico la mayoría de lasveces no será significativo y para determinar el valor de merca do nose tiene información suficiente para normar un criterio, por ladificultad que se tiene en recabar información sobre este tipo detransacciones.

Pero como ya se ha dicho anteriormente, es el más controvertido y elmás cuestionable.

En el ejemplo que se presenta a continuación es un hotel de cuatroestrellas el cual, de acuerdo a datos proporcionados, y utilizando elmétodo tradicional para determinar la tasa a utilizar, se estima suvalor comercial.

En este caso el valor físico y el valor de capita lización de ingresosson valores similares.

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ING EVANGELINA BANUELOS RODRIGUEZJ SANTOS CHOCA NO NO. 140 TEL 314-04-50

JARDINES VISTAHERMOSA 28017 COLIMA, COL.

AVALUO NO.

AVALÚOI . - A N T E C E D E N T E S

Nombre del Solicitante: RODOLFO SANCHEZ PONCE

Perito Valuador: ING EVANGELINA BAÑUELOS RODRIGUEZREG PVB1 002

Fecha del Avalúo:

Inmueble que se Valúa:

Régimen de Propiedad:

Propietario del Inmueble:

Propósito o Destino del Avalúo :

Objeto del Avalúo:

Ubicación del Inmueble:

Colonia o Fraccionamiento:

29 de febrero del 2000

Hotel

Privada

RODOLFO SANCHEZ PONCE

Remate Judicial

Estimar su valor comercial

Av Chapultepec No 4444

Las flores Código Postal

Ciudad: Colima Estado: Colima Municipio : Colima

Número de Cuenta Predial:

II.- CARACTERÍSTICAS URBANASClasificación de la Zona: Mixta habitaciobnal, comercial y de servicios

Tipo de Construcción:Hoteles, Escuelas y Oficinas

Índice de Saturación en laZona:

90%

Poblaciónflotante

Contaminación Ambiental:Trafico vehicular de mediana calidad

Uso del Suelo:Mixta habitacional, comercial y de servicios

Vías de Acceso e Importancia:Av Chapultepec de su ubicación de primera importancia

Servicios Públicos Y Equipamiento Urbano: Red de distribución de agua potable con suministromediante tomas domiciliarias. Red de recolección para aguas residuales. Red de electrificación con

suministro a través de redes aéreas. Alumbrado Público, con cableado aéreo, postería de concreto

sencilla. Tipo de Luminarias: lámparas de vapor de sodio, instaladas en la postería de electrificación.

Guarniciones de concreto, sección trapecial. Banquetas de concreto hidráulico con 1.50 m de ancho.

Calles con asfalto. Red Telefónica aérea, en postería de madera. Recolección de basura diaria en camiónrecolector. Vigilancia nocturna con rondines de patrulla. Servicio de Transporte colectivo. Calles

con señalización y nomenclatura. Escuelas, Mercados, Centros Comerciales, Universidades y Templos .

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I I I . - T E R R E N O

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V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN1.- OBRA NEGRA O GRUESA

Cimientos:

Estructura:

Muros:

Entrepisos:

Techos:

Azoteas:

Bardas:

Mamposteria de piedra asentada con mortero cemento cal arenaZapatas aisladas de concreto armadoMuros de carga, reforzado con elementos de concreto armadoColumnas de concreto armadoDe tabique de 14 cms asentado con mortero cemento cal arena

Losa plana de concreto armado de 10 cms de espesor

Losa plana de concreto armado de 10 cms de espesor

Enladrilladas y lechadeadas con cemento

Perimetrales de piedra aparente de 2.70 mts de altura, junteadas con mortero

2.- REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:

Aplanados:

Plafones:

Lambrines:

Pisos:

Zoclos:

Escaleras:

Pintura:

de mezcla pulidos y floteados

de mezcla pulidos y floteados

Azulejo 11 x 11 en todo los muros en baños y en cocinaMármol blanco en muros de baño en PenthouseCerámica nacional varias medidas, junteado con cemento de colorFirme de concreto floteado en area de lavanderia.De cerámica nacional de 5 x 20 cms

Rampa de concreto armado, escalones forjados con tabique, recubiertos con ceramica

vinilica en muros y plafones, esmalte anticorrosio en herreria

RecubrimientosEspeciales:

No tiene

3.- CARPINTERÍA:

puertasclosets

puertas interiores entableradas de madera de cedro, terminadas en barnizpuertas corredizas de tambor de madera de caobilla, con entrepaños de aglomeradoy tubo cromado para colgar

4.- INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS:

Red de Agua Potable: Alimentaciones en tubería galvanizada

Red de Descarga Sanitaria: Ramales en pvc desagues en cemento

Muebles de Baño: de color de mediana calidad accesorios para empotrar

Muebles de Cocina: tarja de acero inoxidable sobre pretil de concreto

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V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN

5.- INSTALACIONES ELÉCTRICAS:

Red: Ocultas entubadas y enmangueradas con manguera poliducto , alambres

forrados de plastico, placas y accesorios royer

Especiales: Subestación Electrica

6.- PUERTAS Y VENTANERÍA METÁLICAS:

Puertas: Tubular de fierro con protecciones

Ventanas: Tubular y estructural de fierro con protecciones, celosías economicas de aluminio

7.- VIDRIERÍA:

Transparente y translucida de 3 mm

8.- CERRAJERÍA:

Interiores de mediana calidad, chapas phillips

9.-FACHADAS:

aplanado de mezcla floteado, pintura vinilica

10.- INSTALACIONES ESPECIALES:

Alberca, equipos de aire acondicionado, bardas, patios adoquinados y

Subestacion electrica.

VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO

Métodos aplicados: Directo, Capitalización de Rentas y Comparativo de

Mercado.

El valor del terreno se estableció por comparación con terrenos en venta en zonas semejantes

La superficie construida se determinó mediante medición física.

Los precios unitarios de construcción se tomaron en base a presupuestos elaborados por constructores

locales y por consulta con proveedores y publicaciones del ramo.

Los factores de demérito se tomaron utilizando el criterio de Ross-Heidecke.

Las rentas aplicadas se tomaron en base a rentas de mercado de bienes similares.

Las deducciones se consideraron tomando en cuenta los impuestos, vacíos, gastos de

mantenimiento y administración.

La tasa de capitalización se determinó por método residual.

Notas:

El presente inmueble se valua por el metodo de capitalización de rentas, los datos que se aplican fueron

Proporcionados por el departamento de contabilidad.

83

84

VALOR FISCO O DIRECTO

1a.- DEL TERRENO:

1b.- LOTE TIPO: 20 X 50 Superficie: 1,000

Valores de la Calle o Zona: $900.00

FRACCIÓN SUPERFICIEM2

VALORUNITARIOPOR M2.

COEFICIENTEMOTIVO DELCOEFICIENTE VALORES PARCIALES

I 1000 $900.00 1.00 REGULAR $900,000.00II 4400 $900.00 0.5 INTERIOR $1,980,000.00

TOTAL 5400 VALOR DEL TERRE $2,880,000.00

2.- DE LAS CONSTRUCCIONES:

TIPOÁREA

M2

VALORUNITARIO

POR M2. DEREPOSICIÓN

DEMÉRITOPOR EDAD

VALORUNITARIONETO DE

REPOSICIÓN

VALORES PARCIALES

1 1950 $4,900.00 78.00% $3,822.00 $7,452,900.002 302 $1,750.00 78.00% $1,365.00 $412,230.003 416 $2,156.00 78.00% $1,681.68 $699,578.8845

AREA TOTAL 2,668.00 VALOR CONSTRUCCIÓN $8,564,708.88

3.- INSTALACIONES ESPECIALES:

DESCRIPCIÓN VALOR UNITARIO PORREPOSICIÓN

DEMÉRITOPOR EDAD VALORES PARCIALES

ALBERCA Y FILTROS $75,000.00 78.00% $58,500.00PATIOS ADOQUINADOS $135,000.00 78.00% $105,300.00

SUBESTACIÓN $40,000.00 78.00% $31,200.00BARDAS PERIMETRALES $380,000.00 78.00% $296,400.00

VALOR INSTALACIONES ESPECIALES $491,400.00VALOR FISICO 0 DIRECTO 1+2+3 $ 11,936,108.88

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RENTAS REALES

TIPO DE HABITACION NO CUARTOS RENTA/DIA DIAS AL AÑO RENTA ANUAL PROMEDIO

HABITACION DOBLE CON A A

HABITACION DOBLE CON VENTILADOR

SUITE

PENTHOUSE

20

24

1

1

$350

$210

$650

$900

216

216

216

216

$1,512,000.00

$1,088,640.00

$140,400.00

$194,400.00

TOTAL $2,935,440.00

VIII.- VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

RENTA REAL O EFECTIVA: $228,416.00

Renta Bruta Total Redondeada: $22,416.00

Deducciones: 65.00% -$148,470.40

Impuesto Predial (mes) 5%Pago Agua y Drenaje (mes) 8%

Vacios: 30.00%

Mantenimiento: 25.00%

Administración: 10.00%

Renta Neta Mensual: $79,945.60

Renta Neta Anual: $959,347.20

Porcentaje de Capitalización de Renta Anual 9.00%

Aplicando el porcentaje de capitalización anual a los valores del caso resulta

$ 10,659,413.33VALOR DE CAPITALIZACIÓN:

IX. VALOR DE MERCADO

DETERMINACION DE VALOR DE MERCADO

MINIMO FACTOR DE HOMOLOGACION

PROMEDIO VALOR DE MERCADO

MAXIMO SUPERFICIE CUBIERTA

RESULTADO POR EL METODO DE COMPARACION DIRECTA DEL MERCADO NO APLICA

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X.- RESUMEN DE VALORES

VALOR FÍSICO O DIRECTO $11,936,108.88

VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS $10,659,413.33

VALOR DE MERCADO NO APLICA

XI.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIONPOR SER UN INMUEBLE QUE PRODUCE DIVIDENDOS; SE CONSIDERA EL VALOR DE

CAPITALIZACIÓN DE RENTAS COMO SU VALOR COMERCIAL

X I . - C O N C L U S I Ó N

VALOR COMERCIAL en N.R. $10,659,000.00

(DIZ MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL PESOS00/100 M.N.)

Esta cantidad representa su Valor Comercial al día: 29 de febrero del 2000

PERITO VALUADOR

ING EVANGELINA BAÑUELOS RODRIGUEZREG PVB1-002

BIENES INMUEBLES, BIENES AGROPECUARIOS, MAQUINARIA Y EQUIPO INDUSTRIAL

NOTA: LOS DATOS QUE IDENTIFICAN AL INMUEBLE HAN SIDO MODIFICADOSY LAS FOTOGRAFIAS NO SE INCLUYEN

87

ANEXO FOTOGRAFICO

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3.3 Valor de mercado

El ejemplo que a continuación se presenta, muestra que para unacasa donde el mercado tiene mayor dinámica, este método seacerca más a ese valor que tiene el objeto a valuar.

Aquí lo importante es reflejar en el avalúo los inmuebles quetengan mayor similitud y que sean datos comprobables demercado de ventas y ofertas recientes, para lo cual se requiere deinvestigación continua y exhaustiva para la obtención de estosdatos que presentan dificultad para recabarlos.

89

ING EVANGELINA BAÑUELOS RODRIGUEZJ SANTOS CHOCANO NO. 140 TEL 314-04-50

JARDINES VISTAHERMOSA 28017 COLIMA, COL.AVALÚO NO.

AVALÚOI . - A N T E C E D E N T E S

Nombre del Solicitante:

Perito Valuador:

Fecha del Avalúo:

Inmueble que se Valúa:

Régimen de Propiedad:

Propietario del Inmueble:

Propósito o Destino del Avalúo:

Objeto del Avalúo:

Ubicación del Inmueble:

Colonia o Fraccionamiento:

RODOLFO SANCHEZ PONCE

ING EVANGELINA BAÑUELOS RODRIGUEZREG PVB1 002

14 de febrero del 2000

Casa Habitación

Privada

RODOLFO SANCHEZ PONCE

Autorizacion judicial para vender

Estimar su valor comercial

Calle Paseo de las Palmas No. 1256

las Palmas de Colima

Código

Postal

Ciudad: Colima Estado: Colima Municipio: Colima

Número de Cuenta Predial:

1 1 . - C A R A C T E R I S T I C A S U R B A N A SClasificación de la Zona: Habitacional de segunda

Tipo de Construcción: Casas habitacion de uno y dos niveles de mediana calidad

Índice de Saturación en la Zona: 100%

Población Normal

Contaminación Ambiental: No hay

Uso del Suelo: Habitacional

Vías de Acceso e Importancia: Calle las Palmas de su ubicación de segunda importancia

Servicios Públicos Y Equipamiento Urbano: Red de distribución de agua potable con suministromediante tomas domiciliarias. Red de recolección para aguas residuales. Red de electrificación consuministro a través de redes aéreas. Alumbrado Público, con cableado aéreo, postería de concretosencilla. Tipo de Luminarias: lámparas de vapor de sodio, instaladas en la postería de electrificación.Guarniciones de concreto, sección trapecial. Banquetas de concreto hidráulico con 1.50 m de ancho.Calles con empedrado. Red Telefónica aérea, en postería de madera. Recolección de basura diaria encamión recolector. Vigilancia nocturna con rondines de patrulla. Servicio de Transporte colectivo. Callescon señalización y nomenclatura. Escuelas, Mercados, Centros Comerciales, Univesidades y Templos.

90

91

V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCIÓN

1.- OBRA NEGRA O GRUESA

Cimientos:

Estructura:

Muros:

Entrepisos:

Techos:

Azoteas:

Bardas:

Mampostería de piedra asentado con mortero cemento cal arena

Muros de carga, reforzado con elementos de concreto armado

De tabique de 14 cms asentado con mortero cemento cal arena

No tiene

Losa plana de concreto armado de 10 cms de espesor

impermeabilizadas con emulsión asfáltica

de tabique de 14 cms. Reforzado con elementos de concreto armadoaplanado de mezcla, pintura vinílica

2.- REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES:

Aplanados:

Plafones:

Lambrines:

Pisos:

Zoclos:

Escaleras:

Pintura:

de mezcla floteados

de mezcla floteados

azulejo en área de regadera en baño, en pretil de cocina

Tipo I cerámica nacional de 20 x 20, Tipo II firme de cemento floteado

No tiene

No tiene

Vinílica en muros y plafones, esmalte anticorrosivo en herrería

Recubrimientos Especiales: No tiene

3.- CARPINTERÍA: puertas closets

puertas interiores de tambor de pino terminadas en barnizDe madera de pino

4.- INSTALACIONES HIDRÁULICAS Y SANITARIAS:

Red de Agua Potable:

Red de Descarga Sanitaria:

Muebles de Baño:

Muebles de Cocina:

Alimentaciones en tubería de cobre

Ramales y desagües en pvc

blancos económicos

tarja de acero inoxidable

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V - ELEMENTOS r)F LA CONSTRUCCTÓN

5.- INSTALACIONES ELÉCTRICAS:

Red:

Especiales:

Oculta con manguera poliducto alambres forrados, accesorios de lalinea royer

No tiene

6.- PUERTAS Y VENTANERÍA METÁLICAS:

Puertas:

Ventanas:

Tubular de fierro con protecciones

Tubular de fierro con protecciones, celosías ecónomicas de aluminio

7.- VIDRIERÍA:

Filtrasol de 4 mm

8.- CERRAJERÍA:

interiores económicas de aluminio

9.-FACHADAS:aplanado de mezcla, pintura vinilica

10.- INSTALACIONES ESPECIALES:

algibe, bardas

VI. - CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO

Métodos aplicados: Directo, Capitalización de Rentas y Comparativo de Mercado.

El valor del terreno se estableció por comparación con terrenos en venta en coloniasaledañas. La superficie construida se determinó mediante medición física.Los precios unitarios de construcción se tomaron en base a presupuestos elaboradospor constructores locales y por consulta con provvedores y publicaciones del ramo.Los factores de demérito se tomaron utilizando el criterio de Ross-Heidecke.Las rentas aplicadas se tomaron en base a rentas de mercado de casas similares.Las deducciones se consideraron tomando en cuenta los impuestos, vacíos, gastos demantenimiento y administración.La tasa de capitalización se determinó por método residual.

93

94

VALOR FISCO O DIRECTO

1a.- DEL TERRENO:

1 b.- LOTE TIPO: 7X 20 Superficie:

Valores de la Calle o Zona: $600.00

FRACCIÓN SUPERFICIEM2

VALORUNITARIOPOR M2.

COEFICIENTE MOTIVO DELCOEFICIENTE

VALORES PARCIALES

TOTAL 128 $600.00 1.10 ESQUINA $84,480.00

TOTAL 128 VALOR DEL TERRENO $84,480.00

VALOR UNITARIO MEDIO DE: $120.00

2.- DE LAS CONSTRUCCIONES:

TIPO ÁREA M2

VALORUNITARIO

POR M2. DEREPOSICIÓN

DEMÉRITOPOR EDAD

VALORUNITARIONETO DE

REPOSICIÓN

VALORES PARCIALES

1 65 $2,600.00 85.00% $2,210.00 $143,650.002 40 $1,250.00 85.00% $1,062.50 $42,500.00

AREA TOTAL 105.00 VALOR CONSTRUCCIÓN $186,150.00

3.- INSTALACIONES ESPECIALES:

DESCRIPCIÓNVALOR UNITARIO POR

REPOSICIÓNDEMÉRITOPOR EDAD VALORES PARCIALES

ALGIBE $5,500.00 80.00% $4,400.00BARDAS $2,500.00 80.00% $2,000.00

VALOR INSTALACIONES ESPECIALES $6,400.00

VALOR FÍSICO 0 DIRECTO 1 + 2 + 3 $277,030.00

95

VIII.- VALOR POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

SUPERFICIE RENTA CONSIDERADA VALOR DE LAM2 POR M2 RENTA

__ 105.00 ______________$12.31__________________$1,292.55

Renta Bruta Total Redondeada: ____________________________________________$1,293.00 _____

Deducciones: 21.19% __________________ -$273.95 _____

Impuesto Predial (mes) $30.00Pago Agua y Drenaje (mes) _________$50.00. $80.00 6.19%

Vacios: 5.00%

Mantenimiento: 5.00%

Administración: 5.00%

Renta Neta Mensual: ______________________________________________________$1,019.05_____

Renta Neta Anual: ________________________________________________________ $12,228.60 _____

Porcentaje de Capitalización de Renta Anual 9.00%

Aplicando el porcentaje de capitalización anual a los valores del caso resulta

VALOR DE CAPITALIZACIÓN: ( ___ $ 135,873.33 __

IX. VALOR DE MERCADO

DETERMINACION DE VALOR DE MERCADO

MAXIMO $3,378 FACTOR DE HOMOLOGACION 1

PROMEDIO $2,720 VALOR DE MERCADO 2094

MINIMO $2,094 SUPERFICIE CUBIERTA 105.00

RESULTADO POR ELMETODO DE COMPARACION DIRECTA DEL MERCADO $219,870.00

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X.- RESUMEN DE VALORES

VALOR FÍSICO O DIRECTO $277,030.00

VALOR DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS $135,873.33

VALOR DE MERCADO $219,870.00

XI.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION

ES UNA CASA TIPO MEDIO CUENTA CON AMPLIACIONES INADECUADAS CONSISTENTES ENCOCHERA QUE REDUCE CONSIDERABLEMENTE LA LUZ Y VENTILACION NATURAL,

SE CONSIDERA EL VALOR DE MERCADO COMO SU VALOR COMERCIAL

XI.-CONCLUSIÓN

VALOR COMERCIAL en N.R. $220,000.00

(DOSCIENTOS VEINTE MIL PESOS 00/100 M.N.)

Esta cantidad representa su Valor Comercial al día: 14 de febrero del 2000

PERITO VALUADOR

ING EVANGELINA BAÑUELOS RODRIGUEZREGISTRO PVB1-002

BIENES INMUEBLES, BIENES AGROPECUARIOS, MAQUINARIA Y EQUIPO INDUSTRIAL

NOTA: LOS DATOS QUE IDENTIFICAN AL INMUEBLE HAN SIDO MODIFICADOSY LAS FOTOGRAFIAS NO SE INCLUYEN

97

ANEXO FOTOGRAFICO

98

3.4 Análisis de Resultados

Como se puede observar, los casos que se anotaron, ilustranalgunos de los esquemas en que se constituye la prácticavaluatoria. En ellos, además, se permite la orientación a losperitos, usuarios y jueces, acerca de la mejor opción en el análisisdel peritaje, en función del bien raíz que se decide enajenar. Anteello, los resultados que se derivan, son:

Las tres metodologías acercan a ese valor único que tiene elobjeto a valuar.

Pocas veces los tres valores son exactamente iguales.

Cada método nos corrobora lo que dicen los otros

El valor físico es la estimación del costo real actual de reproduciruna propiedad.

El valor de capitalización de una propiedad está relacionado conlos ingresos que pueda producir.

El valor de mercado de una propiedad está relacionado con losprecios de venta de inmuebles similares.

99

Capítulo 4 El Avalúo Judicial y sus Particularidades

Se revisa en el presente capítulo, parte del marco jurídico-normativo de la práctica valuatoria, sobre el cual, se ha deconstruir nuevas categorías que ayuden a mejorarla y adecuarlasobre todo, a los modelos del tipo-ideal del perito valuador.Además, con la corroboración o no de la hipótesis, se plantean lassugerencias pertinentes y que forman la aportación de la presentetesis al conocimiento en la materia. Con el objetivo de hacer máscoherente con el aspecto jurídico, la práctica valuatoria y dignificarademás, la profesión del perito, sobre todo, en los procesosjudiciales.

4.1 Legislación del avalúo judicial

"Para resolver sobre asuntos litigiosos dentro de unproceso judicial, para auxiliar al juez en la impartición de justicia,los peritos valuadores realizan avalúos o resuelven sobrecontroversias, motivo de procesos judiciales." 21

En un país donde abundan las leyes, no se ha dictado normaalguna con relación al valor de los inmuebles, a la forma dedeterminarlo o a la metodología aceptable para presentardictámenes de valor en los procedimientos judiciales.

Por ello, tanto en los procesos federales como en los del fuerocomún, que se siguen en los juzgados de los estados, seencuentran toda clase de dictámenes valuatorios. Desde eruditos yenjundiosos trabajos profundamente fundamentados, hastagroseras improvisaciones que resultan insultantes a la inteligenciadel juez y de las partes. «22

21 Reynoso Gazcon, Jose V. Prueba pericial, Guadalajara 1993

22 Torres, Coto Julio E; La Valuación en México. Memorias de la XXVIII Valuación. Puebla, 1992.

100

Así lo señala, el Ing. Julio E Torres Coto, en su análisis titulado, "la valuación en México". ( Memorias de la XXVIII ConvenciónNacional de Institutos Mexicanos de Valuación., Puebla, Puebla.Septiembre de 1992.

Esto se debe a que la Ley no reconoce a la valuación comoprofesión " cualquier persona entendida en la materia", sinprecisar a juicio de quien.

4.2. Legislación en el Estado de Colima

En el año de 1996 se publica en esta ciudad, la ley de PeritosValuadores en el Estado de Colima.

Donde el articulo 4 establece, " que las dependencias de losPoderes Legislativo, Ejecutivo y Judicial, sus organismosdescentralizados, los ayuntamientos y sus organismosparamunicipales, solo admitirán los avalúos que se requieran paratramites ante dichas dependencias y entidades los expedidos porperitos valuadores inscritos." 23

Esta medida, ha servido para regular la práctica valuatoria,aunque en los peritos nombrados por las partes quienesapegándose a lo que dice la ley continúa haciendo avalúos "cualquier persona entendida en la materia."

Sin embargo en la expedición de esta reciente Ley no secontempló regular metodología, formatos, criterios ,fundamentacion que debe contener un avalúo. Así como autoridadalguna que los revise y valide

La ley, estima posible que el perito pierda la ecuanimidad cuandoemita su avalúo, y por razones económicas y psicológicas puedaactuar con parcialidad. Por lo que el nombramiento de peritosrecae en cada una de las partes, y en caso de que una de éstas,no nombre, el juez lo llama perito en rebeldía así como alperito tercero en discordia.

23 H. Congreso del Estado de Colima; Ley de Peritos Valuadores del Estado de Colima. Colima, 1996.

101

El articulo No. 561 de Código de Procedimientos dice: "Eldictamen de los peritos nunca adquiere la autoridad de la cosajuzgada, excepción en el caso de avalúos. Pues en tal caso, dice elArt. 560 que: "los hechos por los peritos hacen plena prueba o loque es lo mismo, tienen valor probatorio y obligan al juez aseguirlos."(34)

El Art. 480 Fracción IV, dice que: "si las dos partesexhibieren el avalúo y, los valores determinados por cada uno deellos no coincidieren, se tomará como base para el remate elpromedio de ambos avalúos, siempre y cuando no exista un treintapor ciento de diferencia entre ambos, en cuyo caso el juezordenará se practique un nuevo avalúo." 24

Pero, en el campo de las actuaciones, esto no se lleva a cabo. Yaque, una diferencia de un 30 % en muy grande. En la práctica seestila como una necesidad que avalúos de diferentes peritos sobreun mismo inmueble, sean iguales, lo cual no es posible, porquecada perito imprime un sello personal de apreciación.

La diferencia común entre peritos es de un 10%aproximadamente.

4.3 Diferencias entre avalúo bancario y avalúo judicial

Cuando los peritos valuadores realizan un trabajo de valuaciónpara una institución Bancaria o para CABIN, existe undepartamento fiduciario donde un perito autorizado por la CNBYV yen la CABIN es un grupo de expertos que revisan, y validan unavalúo, y en caso necesario hacen observaciones, en la aplicaciónde criterios y metodologías, etc.

También comparten junto con el perito la responsabilidad de larazonable exactitud del mismo.

24 H. Congreso del Estado de Colima; Código de Procedimientos Civiles del Estado de Colima. Colima,1997.

102

Por lo que al emitir una estimación de valor para InstitucionesBancarias o CABIN, deben ser cuando menos dos personas conun mismo criterio para resolver un problema de valuación.

En un avalúo practicado para el Poder Judicial se da por verdadabsoluta lo que afirma el perito valuador.

4.4 Creación del Organismo Supervisor de los dictamenesvaluatorios para el Poder judicial

La Creación del Comité Judicial para Revisión de DictámenesValuatorios", se propone como se anotaba en la introducción,analizar el marco jurídico en que se desenvuelven algunos de loscasos de peritajes y, como se ha dicho, éste se presta enocasiones a que la práctica valuatoria pierda su finalidad, al noajustarse a las normas que la rigen como profesión y como unatarea más, que se debe ajustar no solo a las normas académicasque la sustentan. Sino que, además, a los criterios de ética ylegales que la condicionan. Específicamente, en los momentos enque son requeridos para un caso judicial.

4.5 Ejemplos de los escritos que se acompañan pararealizar el avalúo judicial.

A continuación en la siguiente pagina se presentan:

103

PROPUESTA DE NOMBRAMIENTO DE PERITO POR LA PARTE ACTORA

EXP.1234/99ORDINARIO MERCANTIL

JOSE VERDUZCO ANGUIANOV.S

RADICA BIENES RAICES S.A. DE C.V.Y OTROS.

C. JUEZ SEGUNDO DE LO MERCANTIL.PRESENTE

LIC. JOSE VERDUZCO ANGUIANO. mexicano, con la personalidad queostento en los autos del juicio el, rubro citado, ante Usted, con el debidorespeto comparezco a exponer

Que vengo a exhibir los certificados de existencia o inexistencia degravámenes de los inmuebles embargados en autos, desprendiéndose de losmismos que si reporta gravámenes, todos como acreedor preferente mipoderdante Bancomer, resultando ser dicho gravamen el pago que le reclamoen el juicio que nos ocupo, por lo que desde este momento me doy porenterado del estado del juicio.

Así mismo, nombra como perito de mi parte al C. ING. JOSÉ LUIS TORRESMEDINA, persona que me comprometo a presentar para los efectos deccptaei6n y protesta dei cargo conferido, así mismo, solicito se requiera a ldemandada paro que dentro del término de ley, nombre su perito apercibidoque de no hacerlo así, este H. Juzgado lo hará en su rebeldía.

Por lo anteriormente puesto a Usted e, JUEZ, respetuosamente:

' I D O :

104

AUTO ADMISORIO DONDE SE ADMITE EL PERITO PARTE ACTORA YACEPTACIÓN DEL MISMO ASi COMO PROTESTA DEL CARGO

- - - - COLIMA. COLIMA; 23 VEINTITRES DE ABRIL DE 2001

DOS MIL UN0. - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - - - - - Por recibido el escrito precontado el día

diecisiete de los corrientes, firmado pox el Apoderado

del Banco Actor, Ciudadano Licenciado JOSE VERDUSCO

ANGUIANO; como lo solicita y. en virtud de ser el momento

procesal oportuno. con fundamento en el articula 1410 del

Código de Comercio, se autoriza sacar a remate los

inmuebles embargado en autos, que amparan los

.certificados de. gravámenes que se exhibieron,

reservándose el Promovente el derecho a sacar a remate

los bienes restantes. y cuyos certificados faltaron de

exhibirse; previo avalúo que por peritos se realice .

nombrando desde estos momentos como perito de su parte al

Ciudadano ING. JOSE LUIS TORRES MEDINA, mismo que se

compromete a presentar al local de este Juzgado para los

efectos de la aceptación y protesta del cargo conferido,

tal y como lo manifiesta en su escrito de fecha catorce

del pasado mes de marzo. . - - - - - - - - - - - - - -

- - - - - Asimismo, y una vez notificado al Ferito de

referencia, y éste acepta el cargo, se le conceden diez

días para que emita su dictamen pericial que le fue

encomendado, apercibido que en caso de no hacerlo dentro

de ese término, es nombrará otro Perito en su lugar.- - - -

- - - - - - -Da lo anterior, dése vista a la parte contraria

para que dentro del término de tres dias designe al

perito de su parte, ya que de no hacerlo asi este Juzgado

le nombrara uno en rebeldia, de conformidad con lo

dispuesto por los artículos 346 y 347 del Cuerpo de Leyes

citado en el primer párrafo. - - - - - - - - - - - - - - -

105

106

PROPUESTA DE NOMBRAMIENTO DE PERITO DE LA PARTE PASIVA

C. JUEZ SEGUNDO DE LO MERCANTILPRESENTE

S E R G I O F I L I B E R T O B A Y A R D Q V E L A S C O , p a r t e p a s i v a ,en mi ca r ác t e r de r ep re sen t a r l ega l de RADICA BIENES RAICES S .A . DEC . V . , e n au to s d e l j u i c i o c u y o n u m e r o d e e x p e d i e n t e s e i n d i c a a lr u b r o , a n t e u s t e d c o n e l d e b i d o r e s p e t o c o m p a r e z c o a m a n i f e s t a r :

V e n g o p o r m e d i o d e l p r e s e n t e e s c r i t o a d e s i g n a rc o m o p e r i t o v a l u a d o r d e m i p a r t e a l a r q . R A M O N F E R N A N D O OLME D OB U E N R O S T R O , a q u i é n m e o b l i g o a p r e s e n t a r e n e l l o c a l d e e s t e HJ u z g a d o a e f e c t o d e l a a c e p t a c i ó n y p r o t e s t a d e l c a r g o c o n f e r i d o .

P o r l o e x p u e s t o , a u s t e d C . J u e z a t e n t a m e n t e P I D O :

U N I C O - . S e m e t e n g a e n t i e m p o d e s i g n a n d o p e r i t ov a l u a d o r d e m i p a r t e .

107

AUTO ADMISORIO DONDE SE ADMITE EL PERITO PARTE PASIVA

Y ACEPTACIÓN DEL MISMO AS¡ COMO PROTESTADEL CARGO

.C,Ft4A. CALMA. 02 DU$ DE MAYO DE 2001 '.OW tt:

- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

- - - For reaz`bida el ascrkto de fecha veinvíséf des abril del año en coreó

firmado- íer e~, taudsaanc ING. Si1010 FIL.IEFRTO, BAYARDO VELASCO, por al y

Lomo cepresencan.e letal de la Empresa Demandadá: 'coiao- lo so;iai a, ze le tiene

dentro del tsrtniuo Le¡ai concaaido mediante auto que antecede. nombrando cauto

perito

valuador de su parte. al Ciudadano ARQ. RAFION FSRNAMt0

JLMZDO SUENROSTRA, e gl4ien, se compromete= a Prez-entar al local de eete

Juzgado para loe ereco-ya de la aceptación y proeeeta dei cargo conferido.- Aeimizcno, Y

una vez que se nuzifigie al perito íiq, re$ex.enCia y Arte haca sceptsdo el ceargc • ee le

votacodvrt dSre2 días al miamo para que emita e ;iiC-tstaen que ié es

anccm~índado: ae le apercibe de que. en caso de no hacerlo dentro del termine

eerlalado. Be nombrarÉ, a otro percato en. su lu6ar. - - - - Por otra parte. y para eu

¡seguridad, guáriitnea en :oa secretos de este Juzgado lije certificados de

gravsnenes exhibidos por le parte Actora, mismos que

--- NOTTFira1JESE. --------------------

- - - As¡ lo evprSo y Eirma el Ciudadano ? J.oenciadr. eaRt= S(.if;FWR AF;TT¡t1,

Juez Titular del Juzgada Segundo de lo Mercantil, quien actúa con el Ciuciadar:•a

Li.,anciado

W01,4 % h . . . ' ' , + :_Fcundo decrezario áe Acuerdos.

108

109

SOLICITUD DE PERITO TERCERO EN DISCORDIA CUANDO LOS DOSPERITAJES ANTERIORES NO SON COINCIDENTES

Exp.1234/99Ordinario

José Verduzco AnguianoVs.

Radica sienes Raices, 5.A.

C. JUEZ 5EGUNDO DE LO MERCANTILPRESENTE

JOSE VERDUZCO ANGUIANO, con la personalidad que ostentoen los autos del juicio al rubro citado, ante Usted, con el debidorespeto comparezco a exponer.

En atención a que existe marcada diferencia entre los avalúosrendidos por los peritos nombrados por las partes, vengo asolicitar se sirva nombrar perito tercero en discordia.

110

AUTO ADMISORIO Y NOMBRAMIENTO DE TERCER PERITO EN DISCORDIA

- - - - COLIMA, COLIMA, TRECE DE MAYO DEL AÑO DOS MIL DOS.---------------------------------------------------------

Viste el escrito de fecha treinta de julio

del ^Ar> próximo por * i C. SERGIO

FILIZERTO UYARDO VELAS(,'O, en su carscter de parte

demandada en el preeente Juicio, mediante si cual.

B0001ta, 8c ¡e tenga adhiriéndose al cii.etamen de avalúo

rendido por el perito <iL-zign,5.cio por la parte acr-ora*:

en cuanto a 3u dígasele que no na lugar acordar de

conlormidad lo aQilcír-acio toca vez que ZI bien co cierto

que el p=mnvenre eu conformidad respecto del dictamen del

perito za, 1& contraría, también 11,n es -jue *l pecoonte Juicio

be aigui* además en contra dei 0. ENRIQUE JAVIER ANTONIO

CARDENAL =WRIA, y ambos constituyan la parta

pasiva en el presenta Juicio, por tal rapan su aula

conformidad con dicho dictamen no ea suficiente para me

surta efectoa la aceptacion que m&nifi*cza reamauQ de

dicho dictamen, pues para acto ce requiere tEunblán el

conz3eyitlm5mnT.o civi citado TAMENAS WNGORIA.- Lo anterior

de conformidad con lodianue^to me oL ,artículo 6

Por otra parte y visto el eacrito de fecha tres

M e Aj.ato de l apio lír,5zIU4u paEitluoi presentado por el LiC. JO=

VERDUZCO ANGUIANO, Apoderado de- la parte

actora, como IQ solicita. por las razonee que expone y en

virtud de que los avalúos rendidos rri-r peritas nombrados

por las partes. Don con fundamento en ¡o ectEI>Jc-cido awr _os

3r-ti nicc 34G ^.,, del

111

112

113

ESCRITO DE PRESENTACIÓN DE DICTAMEN

EXPEDIENTE 1234199

C JUEZ SEGUNDO DE LO MERCANTIL ENCOLIMA, COL.

Presen te

ING: EVANGELINA BAÑUELOS RODRIGUEZ: Perito Valuador nombradaTERCERO EN DISCORDIA en el expediente anotado al rubro, ante austed C Juez con todo respeto comparezco para exponer.

Anexo a este escrito el avalúo de los bienes inmuebles embargadosen el presente asunto

Por lo antes expuesto a usted C Juez respetuosamente

PIDO

UNICO, Se me tenga exhibiendo el avalúo de los bienes inmueblesembargados en el presente asunto se agregue a los autos para quesurta los efectos legales correspondientes.

El presente avalúo se realizo según mi leal saljer sin polo ni malicia

Colima, Col 24 de JUNIO del 2002

114

SUGERENCIAS

Se ha finalizado con la exposición del tema de investigación, cuyotitulo, "La Aplicación de Metodologías de Valuación de BienesInmuebles dentro de un Proceso Jurídico. Propuesta: La Creacióndel un Organismo Supervisor de los Dictámenes Valuatorios parael Poder Judicial," se propone como se anotaba en la introducción,analizar el marco jurídico en que se desenvuelven algunos de loscasos de peritajes y, como se ha dicho, éste se presta enocasiones a que la práctica valuatoria pierda su finalidad, al noajustarse a las normas que la rigen como profesión y como unatarea más, que se debe ajustar no solo a las normas académicasque la sustentan. Sino que, además, a los criterios de ética ylegales que la condicionan. Específicamente, en los momentos enque son requeridos para un caso judicial.

En este sentido, en el presente apartado, se exponen lassugerencias que deben de hacerse para mejorar estas prácticasvaluatorias en los procesos judiciales. Para ello, se retorna losplanteamientos señalados en el esquema general de lainvestigación. Con el ánimo también, de corroborar o no, lahipótesis de trabajo asentada y, en la que se plantea lo siguiente:

El desarrollo actual de la práctica de los peritos valuadores,dentro de las leyes que la rigen en el estado de Colima, es causade problemas para las personas que deben de llevar su caso anteun tribunal judicial. Ya que, la ley no regula con certeza y claridadla profesión y actuación de los peritos valuadores ni contempla unórgano superior que supervise los dictámenes del Poder Judicial.

Para el desempeño de esta hipótesis, las variables diseñadas, son:

Variable control: la práctica actual de los peritajes valuadores.Que en ciertos casos, no se ajustan a las normas que la rigen,haciendo caso omiso de las mismas y, sobre todo, endeterminados momentos de su ejercicio, éste se ve afectado por elsubjetivismo con que se realiza.

115

Variable independiente: la práctica académica de los peritosvaluadores, la que debe sujetarse a los siguientes aspectos, queconforman los planes de estudio, entre los que destacan:

+ Curso básico general o propedéutico (Gramática, ortografía yredacción técnica).

+ Introducción a la Valuación ( debe incluir nociones de economía,filosofía del valor y ética profesional, así com o del conocimientogeneral de la ciencia y arte valuatorio, en particular como sepractica en México).

+ Ingeniería Económica y Matemáticas Financieras.

+ Ingeniería de Costos.

+ Legislación y el Marco de la Valuación.

+ Administración de Empresas y Contabilidad.

+ Probabilidad y Estadística.

+ Mercadotecnia y Comercialización.

+ Capitalización y Productividad.

+ Valuación de Terrenos Urbanos.

+ Valuación de Edificaciones y Otras Mejoras.

De igual manera, de conformidad con la especialidad valuatoria ala que se dedique cada Perito, podrá ser conveniente que acrediteademás, las materias de:

+ Valuación de Predios Rústicos y Bienes Agropecuarios.

+ Valuación de Maquinaria y Equipo.

+ Valuación de Plantas Industriales.

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+ Evaluación de Proyectos.

+ Otras especialidades valuatorias. 25

De esta manera, se contempla la práctica profesional de losperitos valuadores, de acuerdo a la Asociación Nacional deInstitutos Mexicanos de Valuación, A.C., concretamente en elestudio formulado por el Ing. Emilio Vasconcelos Dueñas,presentado en la XXXIII Convención Nacional de este organismo,realizada en Villa Hermosa, Tabasco, en el mes de noviembre de1997.

Variable dependiente: La práctica ideal de los peritajesvaluadores, la que a mi juicio, se contempla básicamente con laformación académica que se les y, además, con el decálogo deactitud elaborado por José V. Reynoso Gascón, en el que señala,que un perito valuador, deberá de contar con:

+ Orden y limpieza.

+ Puntualidad.

+ Responsabilidad.

+ Honradez.

+ Respeto a los derechos de los demás.

+ Respeto y cumplimiento de la ley y de los reglamentos.

+ No participar ni encubrir actos de corrupción.

+ Amor y respeto por la patria.

+ Amor y entrega por el trabajo.

25 Vasconcelos, Dueñas Emilio; La Práctica Profesional de los Peritos Valuadores. Memorias de laXXXIII Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación, A. C. Villahermosa Tabasco, 1999.

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+ Transmitir día a día la importancia de vivir con la práctica de estedecálogo. 26

Variable interviniente: La aplicación de la legislación actual a lasprácticas de los peritos valuadores. En esta variable, es importanteubicar cuál es la razón jurídica que norma las funciones de losperitos. Así, la Ley de Peritos Valuadores en el Estado de Colima,define los fundamentos de la práctica valuatoria, al señalar en susartículos:

+ Artículo 1, Se establece el registro de Peritos Valuadores delestado de Colima, como un instrumento de orden público e interésgeneral, que estará a cargo de la Secretaría de Finanzas, porconducto de la Dirección de Catastro.

+ Artículo 2, Para los fines de esta Ley, Perito Valuador es elprofesionista que cuenta con los conocimientos necesarios paraemitir dictámenes técnicos de valor.

+ Artículo 3, La función del Perito Valuador consiste en determinarel valor comercial de los bienes muebles e inmuebles, así comoextender el documento denominado avalúo, que contenga elestudio y análisis que determine dicho valor.

Quedan comprendidos en las categorías de bienes señalados en elpárrafo anterior, todo tipo de bienes muebles e inmuebles decualquier naturaleza, urbanos, agropecuarios, maquinaria y equipo,obras y joyas de arte, etc.

26 Reynoso, Gascón José V; Decálogo del Perito Valuador.

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Una vez definido los aspectos de la hipótesis de trabajo y delas variables correspondientes, anoto de nuevo la hipótesisreferida, con el fin de dar respuesta al planteamiento que hago y,saber si ésta, es afirmativa o negativa. Si cumple con lasexpectativas que la crearon o, si el fundamento de la misma, noresponde al resultado de la investigación.

En base a lo anterior, la respuesta a la hipótesis que se anota,derivada del resultado de la investigación es afirmativa. Es decir, lafalta del profesionalización del perito valuador, si conlleva a que losperitajes no respondan a los fundamentos académicos ni a lasexigencias profesionales. Incluso, la ley en la materia, que estávigente en la entidad, no es muy clara al exigir a los peritosvaluadores mayor formación académica ni ética.

Lo anterior, se puede observar en el artículo 2, de la Ley de PeritosValuadores en el Estado de Colima, que lo define como:

+ "el profesionista que cuenta con los conocimientos necesariospara emitir dictámenes técnicos de valor."

Como se puede observar, la frase "conocimientos necesarios", noespecífica que éstos, sean respaldados por una sólida formaciónacadémica. Como se menciona en el artículo 5, de la misma, queestipula los requisitos para el registro de peritos valuadores. Yaque, cualquier persona que "cuente con los conocimientosnecesarios", no implica que ésta, requiere de un título profesionalpara llevar a cabo cualquier trabajo valuatorio que se le pida.

Porque, una cosa es el trámite de registro y otra, el ejercicio de lapráctica valuatoria.

De ahí pues, la importancia que se requiera de una amplia y sólidaformación académica para ejercer la práctica valuatoria, con todaslas instancias de ética y profesionalismo en la misma. Sobre todo,en los avalúos que se requieren ante un proceso judicial. En elcual, las exigencias señaladas, adquieren una alta prioridad, porlas consecuencias que de ello se derivan.

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Ya que, al no aplicar como se debe (por desconocimiento o malafe), las metodologías de valuación que se utilizan en los bienesinmuebles, los resultados de las mismas pueden sufrir algunossesgos y desviaciones, que pueden llevar a una sentenciaequivocada, en detrimento de quien o quienes nos solicitaron elservicio profesional y, que confiaron en nuestra experiencia yprofesionalismo académico, así como en la normas de ética quenos rigen.

El texto que anoto a continuación, ilustra lo que cito anteriormente:"La valoración de bienes por lo tanto es necesaria, bajo esteconcepto, en numerosos actos jurídicos, basta considerar que todaoperación que involucre una justipreciación, estimación o tasación,representa un avalúo.

Sin embargo, debemos señalar su especial importancia en losactos jurídicos que establecen derechos y obligaciones entreparticulares y/o con el Estado, como contratos de compra -venta,de préstamo con garantía hipotecaria o prendaria, arrendamientosfinancieros, constitución de sociedades, pago de derechosconforme a arancel, y en la determinación de la cuantía d el pagode cierto tipo de impuestos.

Podemos decir por lo tanto, que el avalúo posee una trascendencialegal absoluta, que constituye en sí una gran responsabilidad parael perito que lo emite, pero que al mismo tiempo se convierteen una oportunidad para lograr que de una manera técnica yprofesional, el avalúo se convierta en una prueba que permita a laautoridad obtener el equilibrio entre los intereses de losparticulares y los generales o sociales correspondientes.

Conforme a los diferentes Códigos de Procedimientos Civiles yPenales de los Estados y el Distrito Federal, la ley reconoce entreotros, los dictámenes de peritos como medio de prueba.

Resumiendo, podemos decir que dentro del procedimiento jurídico,el peritaje valuatorio constituye una prueba plena, necesaria a laautoridad para normar el procedimiento judicial."

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Por lo tanto, la prueba pericia) para ser admitida como tal debellenar una serie de requisitos tales como:

+ La presentación por escrito debidamente fundamentada ysoportada;

+ La ratificación de los dictámenes ante el juez o tribunal;

+ El cuestionamiento por parte de la autoridad competente;

+ El establecimiento de períodos y fechas límites para lapresentación dé la misma;

+ La confrontación entre los peritos cuyas opiniones en unmismo caso discrepen;

+ La sujeción a las medidas de apremio establecidas para loscasos de incumplimiento, y

+ La responsabilidad legal inherente al dictamen emitido.

Como puede observarse y apegados al espíritu de la ley, la laborprofesional del perito, le lleva a desarrollar su trabajo con unestricto apego a la técnica valuatoria, aplicando sus conocimientosy experiencia a cada caso en los que deberá rendir un dictamen operitaje, que permita resolver de conformidad un asunto en litig io.

La realización de un peritaje valuatorio, elaboradoprofesionalmente consiste en una evaluación de la situación legalen que es requerida la opinión pericia); y la respuesta dada, debecorresponder técnicamente a este planteamiento.

El perito no es el juez, por lo tanto no le corresponde analizar, lascausas o efectos de su peritaje, sino que debe apegarse a lavaloración real del bien motivo del juicio, a la fecha y bajocondiciones en que se le solicita.

Debe además ser preciso en sus planteamientos, estableciendolas fuentes de información y elementos de que dispuso para llegar

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a su conclusión, deberá precisar los procedimientos que le llevaronal resultado final presentando y demostrar sin lugar a dudas larealidad de su conclusión. Todo esto debido a que la fuerzaprobatoria de un juicio pericia¡, es calificada por el juez en base alos elementos manejados en el dictamen emitido por el perito.

Hasta aquí, podemos ver claramente la necesidad de contar en losprocedimientos jurídicos con verdaderos profesionales en el áreade la valuación, cuya experiencia, conocimientos y técnica seansuficientes para fundamentar la conclusión y sostener la veracidadnecesaria en la prueba ofrecida, que a su vez permita la correctasolución de la discrepancia.Al analizar el uso de un peritaje valuatorio en cualquier tipo deprocedimiento legal, debemos tener presente a las partes queintervienen y se relacionan en el mismo y que mantienen diferentespuntos de vista sobre el mismo asunto.

Así, podemos apreciar la participación de:

+ El abogado patrono o litigante que establecerá la convenienciade nombrar un perito que técnicamente exprese los aspectos quefavorezcan la situación de su cliente;

+ El actor demandante o demandado en cada caso quien suponeque su peritaje resolverá de la mejor forma posible elplanteamiento de su problema;

+ La autoridad que espera que el peritaje le proporcione loselementos técnicos suficientes para normar su decisión y,

+ El perito valuador que deberá lograr con su dictamen elequilibrio entre su ética profesional, los intereses particulares yel interés de la sociedad o del Estado.

Debe precisarse que el perito no es un mediador, ni siquiera en elcaso de peritos terceros en discordia, sino que es el especialistaen determinada ciencia o arte, con la capacidad profesionalsuficiente para establecer la realidad estimativa de un(os) bien(es);y que como tal deberá emitir su conclusión."

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Coincido con la apreciación, de la Arquitecta, María de los ÁngelesDíaz de León, en su ensayo "El Avalúo Profesional en el ÁmbitoJurídico" con la que también preciso, que en el contexto delperitaje de un bien inmueble dentro de un proceso judicial, " sinembargo existen otras preguntas con diferentes orientaciones ycondicionamientos en las que el valuador algunas veces, se dejallevar por la insinuación del abogado y en otras, pierde de vista loque en realidad constituyen la esencia del peritaje."

Díaz de León, agrega además que: " Por todo lo anterior podemosestablecer que en los juicios en que participan los peritosvaluadores, se debe tener presente que la experiencia delvaluador, su capacitación y el conocimiento del medio actual, en elque se desarrolla la situación, serán factores determinantes en laemisión del dictamen valuatorio en este tipo de controversiaslegales."

Es importante también señalar, que " también se da por hecho quedurante su actuación la autoridad con mayor y mejor número deelementos que normen su decisión, evitando los juicios amañados,con uso de recursos legaloides que difieren su solución; todo estoen beneficio de la impartición de la justicia.

Por otra parte, los avances en el estudio del derecho, así como lassituaciones creadas por la globalización económica y la firma delos tratados comerciales, han determinado un mayor número desituaciones legales en que la relación entre obligaciones yderechos requiere de profesionales que actúen en apoyo de lasautoridades competentes dentro de las controversias dadas.

La Arquitecta Díaz de León, afirma, que en el desarrollo delperitaje en un proceso judicial, " llega el momento en que esconveniente y necesario preguntarnos: ¿ qué tipo de perito es elque debe actuar en los procesos judiciales ?

Responde, diciendo que: " creo sin lugar a dudas que el perfilrequerido es el especialista en cada una de las ramas de lavaluación, con una experiencia profesional comprobada, cuyasensibilidad en el ámbito jurídico le permita establecer juiciosadecuados que sean plasmados en sus peritajes.

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De lo anterior se infiere en forma natural, la conveniencia para laautoridad y los participantes en los litigios de la existencia en unpadrón de peritos profesionales, condicionados a contar con elregistro oficial correspondiente y pertenecer a organismoscolegiados; lo que representa y avala conocimientos yresponsabilidad profesional".

Como se observa, la hipótesis que se formuló y que se hamulticitado, corrobora el hecho de que la falta de formaciónacadémica, normas y reglas de ética, así como laprofesionalización del perito valuador, conlleva a la mala o nulaaplicación de las metodologías usadas en los peritajes de bienesinmuebles dentro de un proceso jurídico. Con las consecuenciasconocidas por todos.

En base a lo anterior, se sugiere que para dar un mayor y mejorsustento por parte del perito valuador a los actores que intervienenen un proceso jurídico, se instale en el estado de Colima y, encada una de las instancias ministeriales que así lo requieran, unorganismo supervisor de los dictámenes valuatorios para el PoderJudicial, que estaría conformado por:

+ Un representante del Poder Legislativo.

+ Un representante del Poder Ejecutivo.

+ Un representante del Poder Judicial.

+ Un representante de los abogados en la entidad.

+ Un representante de los peritos valuadores en el estado.

+ Un representante de los Notarios de la entidad.

+ Un representante de los organismos empresariales (COPARMEX,CANACO, CANAIRAC, CNIC), etc.

+ Un representante de la Sociedad Civil

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Órgano supervisor que al margen de las funciones que se lesasignara en el reglamento y/o ley respectiva, tendría bajo sucuidado, que el actor de los peritajes a usar en los procesosjurídicos, responda a los lineamientos que se señalan en relación alas características que debe reunir el perito valuador y, que sobretodo, los asuntos de esta índole, se fundamenten en toda lainfraestructura que para tal propósito se requiere.

Con este Organismo Supervisor de los Dictámenes Valuatoriospara el Poder Judicial, se tiene la seguridad, de que los asuntospor resolver en la rama jurídica, tendrían la garantía primero, de lacapacidad, ética y formación académica del perito valuador y, mástarde, la garantía por parte de los actores que intervienen, que elfallo de igual manera, tendrá la garantía de un excelente trabajo deperitaje.

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CONCLUSIÓN

Una de las dudas que surgieron al iniciar con el planteamiento yesbozo del tema de la investigación, hacía referencia a la posibleutilidad o no, de los resultados a los que se llegasen. Pero,conforme avanzaba el desarrollo de la misma, las inquietudes ytemores, se iban desvaneciendo, al comprobar en la práctica, queotros autores y diversas teorías, ya habían escarbado al respecto.

Esta situación inspiró a seguir y fortaleció el espíritu que animó aldesarrollo del tema, "La Aplicación de Metodologías de Valuaciónde Bienes Inmuebles dentro de un Proceso Jurídico. Propuesta: LaCreación de un Organismo Supervisor de los DictámenesValuatorios para el Poder Judicial". Ya que, en la medida en que seconsultaba la bibliografía acerca del tópico de la investigación y, seobservaban las prácticas valuatorias en los procesos judiciales, setenía la plena convicción de que no se estaba fuera del contexto enque se ubicó el objeto de estudio.

Así, La hipótesis que se formulara como eje en la construcción delobjeto de estudio y que resalta la falta de profesionalización en elámbito de las tareas y funciones de la actividad valuatoria, asícomo las carencias al respecto de la normatividad jurídica, ha sidocorroborada ampliamente durante los avances del temadesarrollado. Con ello, también se deduce, que al no estardebidamente justificado el peritaje que se utiliza en el procesojudicial respectivo, en las metodologías que para tal fin se handiseñado en el campo de la formación académica y ejercicioprofesional de los peritos valuadores, los dictámenes y/overedictos que se emiten, no son los adecuados o los quedeberían de resultar de un estudio realizado con la conciencia,ética profesional del perito valuador y responsabilidad al otorgar elservicio que se solicita por quien deposita su confianza en losprofesionales de esta rama.

Se espera finalmente, que las aportaciones que se realizan en elapartado de las sugerencias, vengan no solo a enriquecer lo hechohasta el momento en este campo académico. Sino que, sirvan parareflexionar acerca de la importancia y delicadeza del trabajo que se

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desempeña por parte de los peritos valuadores. Quienes tienen eldeber moral de responder con su práctica, a la confianzadepositada por quien demanda de sus servicios.

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