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UNIVERSIDAD CENTROAMERICANA
PROGRAMA DE MAESTRÍA EN ADMINISTRACIÓN Y
DIRECCIÓN DE EMPRESAS (MADE)
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD
APARTAMENTOS PARA RENTA EN LA ZONA DE ESQUIPULAS, MANAGUA
UNIVERSIDAD CENTROAMERICANA
PROGRAMA DE MAESTRÍA EN ADMINISTRACIÓN Y
DIRECCIÓN DE EMPRESAS (MADE)
ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN DE CUATRO
APARTAMENTOS PARA RENTA EN LA ZONA DE ESQUIPULAS, MANAGUA
ELABORADO POR:
GÜILBER J. CASTILLO
Managua, Nicaragua
Agosto, 2011
LA CONSTRUCCIÓN DE CUATRO
APARTAMENTOS PARA RENTA EN LA ZONA DE ESQUIPULAS, MANAGUA
A Giovanella, Ángela y KC
Mi plenitud, mi origen y mi legado
ÍNDICE
CAPÍTULO PÁGINA
I. RESUMEN EJECUTIVO .................................................................................. 1
II. INTRODUCCIÓN ............................................................................................. 2
III. ANÁLISIS MACROAMBIENTAL ..................................................................... 5
III.1. FACTORES DEMOGRÁFICOS ................................................................... 5
III.2. FACTORES ECONÓMICOS ........................................................................ 6
III.3. FACTORES POLÍTICOS .............................................................................. 8
III.4. FACTORES CULTURALES ....................................................................... 11
IV. ANÁLISIS DE LA INDUSTRIA DEL SERVICIO DE ALQUILER DE
APARTAMENTOS EN EL ÁREA METROPOLITANA DE MANAGUA .............. 13
IV.1. CARACTERIZACIÓN GENERAL DE LA INDUSTRIA ................................ 13
IV.2. ANÁLISIS DE LAS FUERZAS COMPETITIVAS Y DE LA ACCIÓN DEL
GOBIERNO ....................................................................................................... 28
V. CONCLUSIONES DEL ANÁLISIS EXTERNO .............................................. 33
VI. ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN DE CUATRO
APARTAMENTOS PARA RENTA EN EL SECTOR DE ESQUIPULAS,
MANAGUA ............................................................................................................ 35
VI.1. ANTECEDENTES Y JUSTIFICACIÓN DEL PROYECTO .......................... 35
VI.2.OBJETIVOS DEL ESTUDIO ....................................................................... 36
VI.3. ESTUDIO DE MERCADO .......................................................................... 37
VI.4. ESTUDIO TÉCNICO .................................................................................. 55
VI.5. ESTUDIO FINANCIERO ............................................................................ 60
VII. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ................................................. 69
VIII. BIBLIOGRAFÍA ............................................................................................. 70
IX. ANEXOS ........................................................................................................ 73
ÍNDICE DE TABLAS
TABLA PÁGINA
4.1: MANAGUA, PARTAMENTOS OFERTADOS POR AGENCIA (SONDEO) ........................... 18
4.2: NICARAGUA, INFLACIÓN ACUMULADA Y CONTRIBUCIÓN MARGINAL AL IPMC ............ 25
6.3: TABLA DE COMPETIDORES DIRECTOS .................................................................. 51
6.4: ESCENARIOS POSIBLES DE VENTA A PRECIOS CONSTANTES. ................................. 54
6.5: BALANCE DE OBRAS FÍSICAS POR APARTAMENTO. ................................................ 59
6.6: BALANCE DE OBRAS FÍSICAS DEL PROYECTO. ....................................................... 59
6.7: INVERSIÓN INICIAL DEL PROYECTO. ..................................................................... 61
6.8: CÁLCULO DEL VALOR DE RESCATE Y DEPRECIACIÓN ANUAL. .................................. 62
6.9: INGRESOS PARA EL PRIMER AÑO. ........................................................................ 62
6.10: FINANCIAMIENTO NECESARIO. .......................................................................... 63
6.11: CAPITAL DE TRABAJO. ...................................................................................... 64
6.12: CÁLCULOS DE COSTOS DE MANTENIMIENTO Y TASAS. ......................................... 64
6.13: FLUJO DE FONDOS DEL PROYECTO.................................................................... 65
6.14: ANÁLISIS DE PUNTOS DE EQUILIBRIO. ................................................................ 67
ÍNDICE DE FIGURAS
FIGURA PÁGINA
3.1: NICARAGUA, TASA DE CRECIMIENTO POBLACIONAL (2008-2011) ............................ 5
3.2: NICARAGUA, ÍNDICE MENSUAL DE ACTIVIDAD ECONÓMICA (2008-2011) ................... 8
4.3: NICARAGUA, ÍNDICE DE PRECIOS IPMC (2000-2010) .......................................... 16
4.4: RAZÓN DE APARTAMENTOS POR AGENCIA Y RANGO DE PRECIOS DE ALQUILER ........ 19
4.5: MANAGUA, RAZÓN DE UBICACIÓN DE APARTAMENTOS POR SECTOR ....................... 27
5.6: ANÁLISIS DE LAS CINCO FUERZAS COMPETITIVAS Y LA ACCIÓN DEL GOBIERNO ......... 34
6.7: ENCUESTA, RANGO DE EDADES. ......................................................................... 40
6.8: ENCUESTA, SITUACIÓN LABORAL ......................................................................... 40
6.9: ENCUESTA, ESTADO CIVIL. ................................................................................. 41
6.10: ENCUESTA, TENENCIA DE HIJOS. ....................................................................... 41
6.11: ENCUESTA, TENENCIA DE CASA PROPIA. ............................................................ 42
6.12: ENCUESTA, RESIDENCIA ACTUAL EN MANAGUA. ................................................. 42
6.13: ENCUESTA, RESIDENCIA ACTUAL CERCANA A LOS CENTROS DE INTERÉS. ............. 43
6.14: ENCUESTA, INTERÉS EN ALQUILAR UN APARTAMENTO. ........................................ 43
6.15: ENCUESTA, PREFERENCIA DE CERCANÍA DEL CENTRO DE MANAGUA. ................... 44
6.16: ENCUESTA, PREFERENCIA DE CERCANÍA A SERVICIOS VARIOS. ............................ 44
6.17: ENCUESTA, PREFERENCIA DE UN APARTAMENTO AMUEBLADO Y EQUIPADO. .......... 45
6.18: ENCUESTA, PREFERENCIAS DE INCLUSIÓN DE DISEÑO DE INTERIORES .................. 45
6.19: ENCUESTA, PREFERENCIA DE INCLUSIÓN DE ÁREA DE PARQUEO. ......................... 46
6.20: ENCUESTA, PREFERENCIA DE SEGURIDAD Y CONTROL DE ACCESO. ...................... 46
6.21: ENCUESTA DE INCLUSIÓN DE AREA VERDE Y JUEGOS. ......................................... 47
6.22: ENCUESTA, PREFERENCIA DE ACCESO CERCANO AL TRANSPORTE PÚBLICO .......... 47
6.23: ENCUESTA, PREFERENCIA DE INCLUSIÓN DE AIRE ACONDICIONADO. ..................... 48
6.24: ENCUESTA, SERVICIOS PÚBLICOS/PRIVADOS INCLUIDOS...................................... 48
6.25: ENCUESTA, ESTIMACIÓN DE COSTOS POR ALQUILER DE APARTAMENTO. ............... 49
6.26: ENCUESTA, CAPACIDAD DE PAGO DEL COSTO ESTIMADO. .................................... 49
6.27: RANGO DE PRECIOS DE ALQUILER. .................................................................... 52
6.28: CANAL DE DISTRIBUCIÓN DEL ALQUILER DE APARTAMENTOS. ............................... 53
6.29: LOCALIZACIÓN EL PROYECTO. .......................................................................... 56
6.30: REPRESENTACIÓN DEL FLUJO DE PROCESO. ...................................................... 59
ÍNDICE DE ANEXOS
ANEXO PÁGINA
1: DISEÑO DE APARTAMENTOS: MODELO 1. ................................................................ 73
2: DISEÑO DE APARTAMENTOS: MODELO 2. ................................................................ 73
3: DISEÑO DE APARTAMENTOS: PLANTA DE CONJUNTO. ............................................... 74
4: VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN Y VALOR DEL TERRENO. ............................................. 75
5: VALOR DE RESCATE Y DEPRECIACIÓN ANUAL A 20 AÑOS. ......................................... 75
6: CÁLCULO DEL FINANCIAMIENTO NECESARIO Y CAPITAL DE TRABAJO. ......................... 75
7: INVERSIÓN INICIAL. ............................................................................................... 75
8: INGRESOS Y COSTOS DE MANTENIMIENTO PARA EL 1ER AÑO. ................................... 76
9: CÁLCULO DE LA TASA DE RETORNO MÍNIMA ACEPTABLE, TREMA. ............................ 76
10: CÁLCULO DEL PAGO PARA AMORTIZAR LA DEUDA DEL PRÉSTAMO BANCARIO. ........... 76
11: PROYECCIÓN DE INGRESOS PROYECTADOS. ......................................................... 76
12: CAE, ÍNDICE DE RENTABILIDAD Y RELACIÓN BENEFICIO COSTO. .............................. 76
13: TABLA DE AMORTIZACIÓN DEL CRÉDITO BANCARIO................................................. 77
14: CÁLCULO DEL PERÍODO DE RECUPERACIÓN. ......................................................... 77
15: ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD. ................................................................................. 78
16: PUNTO DE EQUILIBRIO DEL PROYECTO PARA ELEMENTOS CLAVES. .......................... 79
17: LEY DE EQUIDAD FISCAL: TABLA GRAVABLE DE RENTA OCASIONAL. ........................ 79
18: ÍNDICE DE PRECIOS DE MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN, IPMC .............................. 80
19: NICARAGUA, TASAS PASIVAS (2010-2011) .......................................................... 80
20: NICARAGUA, FACILIDAD PARA HACER NEGOCIOS ................................................... 81
21: ENCUESTA DE MERCADO – ALQUILER DE APARTAMENTOS. ..................................... 82
22: INFLACIÓN ACUMULADA Y CONTRIBUCIÓN AL MARGINAL IPMC ................................ 86
1
I. RESUMEN EJECUTIVO
En Managua la renta habitacional se ha vuelto una práctica cava vez más común.
La migración de estudiantes y/o trabajadores a la ciudad, familias o individuos que
por alguna razón alquilan un apartamento, así como extranjeros que cumplen
misiones de tiempo definido, son demandantes de este servicio. El propósito de
este proyecto es la construcción de cuatro apartamentos para alquiler y, con esto,
ofrecer una solución a los demandantes, además de formar un negocio propio.
El resultado final del estudio es la declaración de un juicio acerca de la viabilidad
técnica, económica y de mercado del proyecto.
Se encontraron limitantes para el estudio al no existir una estadística clara acerca
de la oferta y demanda en Managua, la evolución, la distribución de demandantes
y oferentes (por tipo de actividad, nivel de ingresos, tipo de apartamento, etc.); no
obstante se recurrió a fuentes secundarias, entre las que destacan un estudio de
mercado apoyado en una encuesta, el internet, un sondeo informal y la simple
observación de la realidad de la capital acerca del crecimiento de esta actividad.
El horizonte de vida del proyecto se considera a 20 años al ser los apartamentos
un bien inmueble, si bien el proyecto puede prolongar su horizonte y hasta
considerarse infinito, debe considerarse la posibilidad de vender el proyecto al final
del año 20.
Todos los hallazgos encontrados indican que el alquiler de apartamentos es una
inversión rentable. Las fuerzas que rodean a la industria muestran un balance
positivo. El estudio de prefactibilidad desde la perspectiva técnica, financiera y de
mercado demuestra que el proyecto es rentable. La variación de ciertos factores
claves arroja más de una alternativa de resultar rentable. El análisis del punto de
equilibrio demostró que el proyecto puede ser llevado a límites adversos
inesperados y, aún así, seguir siendo rentable o al menos no generar pérdidas.
2
II. INTRODUCCIÒN
El presente trabajo tiene como objetivo la elaboración de un estudio de pre-
factibilidad para determinar la viabilidad técnica, comercial y económica de la
construcción de un pequeño complejo de cuatro apartamentos destinados para
alquiler. La intención de este documento es, pues, contar con elementos
suficientes y concluyentes acerca de si conviene o no realizar el proyecto.
El servicio de alquiler de apartamentos ha significado una alternativa de vivienda,
temporal o indefinida, para aquellas personas que por alguna razón no les es
posible o no les conviene adquirir una casa propia. Gente que migra del campo a
la ciudad, estudiantes o trabajadores que se trasladan a vivir a la capital para vivir
más cerca de sus centros de estudio o trabajo, familias o individuos que alquilan
una casa o apartamento, así como profesionales y estudiantes extranjeros que
vienen a cumplir misiones o estudios transitorios, se han visto todos beneficiados
con esta alternativa. El rol de este proyecto es contribuir a la satisfacción de esta
necesidad. No obstante, aunque la puesta en marcha de este servicio apunta a
resolver una necesidad real, otro fin paralelo de este proyecto obedece a intereses
personales de orden económico y profesional: tener un negocio propio.
Este estudio incluye en su alcance la determinación de la viabilidad de invertir en
la edificación de cuatro apartamentos y el subsecuente servicio de alquiler, esto
comprende un estudio de mercado, un estudio técnico y un estudio financiero para
determinar la rentabilidad del proyecto, la relación beneficio costo y su contraste
con la alternativa de no invertir y utilizar el dinero para ahorro en el banco. Se
incluyen, además, algunos análisis de sensibilidad del proyecto para observar su
respuesta a factores desfavorables o beneficiosos y así contar con mayores y
mejores elementos de decisión.
Este trabajo se limita al servicio de alquiler de apartamentos en la ciudad de
Managua; si bien en todo el país y principalmente en el área metropolitana debe
existir la demanda del servicio, este estudio está delimitado al municipio de
3
Managua por tratarse de un proyecto de dimensiones moderadas, pero además
porque se determinó que en Managua hay suficiente mercado para su puesta en
marcha.
El método aplicado al estudio fue la investigación. Se recurrió a fuentes
secundarias extraídas – en gran parte – de documentos, reportes y escritos
digitales publicados en el internet; también hay información sustentada en
documentación física, principalmente libros afines al tema, entrevistas informales
directas, asesorías, sondeos y una encuesta de opinión. La principal dificultad
encontrada fue que la información acerca del negocio de bienes raíces y el
comportamiento de su mercado no es muy abundante y la que existe aún está
bastante desordenada, no existe un registro central ni nada parecido al respecto,
por lo que el método investigativo a través de fuentes no primarias se tornó
trabajoso. Entre los nombres de las fuentes más destacadas están el Banco
Central de Nicaragua (BCN), Alcaldía de Managua, Instituto Nacional de
Información y Desarrollo (INIDE), Instituto Nicaragüense de Fomento Municipal
(INIFOM), revista Estrategias y Negocios, revista SUMMA, revista El Economista,
Agentes varios de bienes raíces (Discovernica, Nicaragua Real State, Auxiliadora
Kelly, Momotombo Real State, Casa Nica, etc.), Blog de don Néstor Avendaño
(http://nestoravendano.wordpress.com/), Central America Data, Sector Nica,
Wikipedia y los principales bancos y diarios de Nicaragua.
El contenido de los siete capítulos en los que se estructura el estudio se puede
resumir como sigue:
El capítulo I es el Resumen Ejecutivo, en él se sintetiza el contenido general del
estudio de pre-factibilidad, el resultado del estudio, los hallazgos encontrados y
finalmente las conclusiones y recomendaciones.
Luego el capítulo II, la Introducción, da a conocer el objetivo del trabajo, su
justificación, el alcance, las limitaciones, la metodología utilizada y una sinopsis
del contenido del documento por capítulo.
4
Los factores tecnológicos, económicos, demográficos, políticos y legales, que
tienen incidencia directa en la industria del alquiler de apartamentos en Nicaragua,
se estudian en el capítulo III: el Análisis Macroambiental. Este capítulo presenta un
croquis del entorno que rodea a la industria.
El capítulo IV, Análisis de la Industria del Servicio de Alquiler de Apartamentos en
Managua, comprende un análisis de la oferta y la demanda del servicio, la
proyección y comportamiento esperado; la estructura, la conducta y la ejecutoria
del mercado.
Las Conclusiones del Análisis Externo se sintetizan en el capítulo V. Se describen
las principales conclusiones de los dos capítulos anteriores basadas en las
oportunidades y amenazas encontradas. El capítulo V es el punto de partida para
desarrollar el proyecto de inversión a nivel de prefactibilidad propiamente dicho.
El Estudio de Prefactibilidad del Proyecto de Inversión, parte principal del trabajo,
está contemplado en el capítulo VI. Todos los aspectos del mercado que influyen
de manera directa son abordados, a decir: la oferta y demanda, la venta del
servicio y el comportamiento de los precios. Se presenta y justifica el capital
necesario para la inversión, la forma en cómo se estructura el proyecto, su
localización física y capacidad. Se contempla un estudio de mercado, un estudio
técnico y un estudio financiero para posteriormente declarar si se sugiere o no la
inversión.
Finalmente, en el capítulo VII, se ofrecen las conclusiones y recomendaciones del
estudio en baso a los hallazgos encontrados.
5
III. ANÁLISIS MACROAMBIENTAL
III.1. FACTORES DEMOGRÁFICOS
A julio de 20011, se estima en Nicaragua una población de 5,666,301 habitantes
en una superficie de 130,373 km² para una baja densidad de casi 43 habitantes
por Km², distribuidos en 31.7% para los menores o iguales a 14 años, 63.8% entre
15 y 64 años y 4.5% los mayores o iguales a 65 años; la edad media de Nicaragua
es muy joven: 22.9 años.
Al área metropolitana de Managua le corresponde una extensión territorial
6,197km², y una población de 1,850,000 ,es decir, alrededor de 299 habitantes por
km², lo que confirma que es el área de mayor concentración y densidad
poblacional de todo el país y, por tanto, el área de mayor demanda habitacional.
Un dato importante es que el 57% de la población es urbana, nuevamente un
número que dice mucho acerca de la
demanda habitacional urbanística.
La razón de crecimiento poblacional de
Nicaragua ha bajado un poco en
comparación con el último quinquenio
(2005-2010) que fue de 1.2%. Para julio
de 2011 se estima una tasa de 1.09%, lo
que significa la posición 107 a nivel
mundial. Para el quinquenio 2010-2015
se estima que la tasa bruta de natalidad
sea de 23.3 por mil habitantes contra una tasa de bruta de mortalidad de 4.6 por
mil habitantes.
Con respecto a los niveles de educación, a pesar de los recientes esfuerzos
proclamados por el gobierno de Nicaragua, aún hay grandes retos para lograr que
todos los niños en edad escolar tengan educación de calidad que les permita
Figura 3.1: Nicaragua, Tasa de crecimiento
poblacional (2008-2011)
6
prepararse para la vida y el trabajo. Nicaragua se declaró con un nivel de
alfabetismo del 78% en el año 2010, esta cifra pareciera ser muy alentadora a
primera impresión, no obstante no resulta ser suficiente si se toma en cuenta que
una persona se considera alfabetizada con únicamente poder leer y escribir, lo
que indiscutiblemente reduce su abanico de posibilidades en el mercado laboral.
Si bien la aplicación a escala hacia Managua de todos los datos provistos
anteriormente no explicaría con exactitud la situación de la ciudad en todos estos
factores, si deja certeza de que en lo que respecta a la necesidad habitacional en
el área metropolitana de Managua se necesitan más casas, o en su defecto,
alternativas habitacionales en donde vivir.
III.2. FACTORES ECONÓMICOS
En el ámbito internacional El FMI estimó en sus últimas proyecciones (junio 2011),
un crecimiento para la economía mundial de 4.3%, menor al esperado en abril
(4.4%), siendo las economías emergentes las que mantienen el dinamismo de la
economía global, mientras las economías desarrolladas continúan mostrando un
débil crecimiento.
En el caso de Nicaragua, de acuerdo con el informe anual del Banco Central de
Nicaragua, el PIB para el año 2010 fue de 6,551.5 millones de dólares, con una
tasa de crecimiento de 4.5%, el segundo más alto desde el año 2000 y el más alto
de toda la región centroamericana. El PIB per-cápita fue de 1,126.5 dólares, con
una tasa de crecimiento del 4.1%. Hay que destacar que el área metropolitana de
Managua produce el 50% del PIB nacional1.
1 La Prensa. (17 de julio de 2010). Nacionales. Recuperado el 28 de Julio de 2011, de La Prensa:
http://www.laprensa.com.ni/2010/07/17/nacionales/31760#.Tkg7b2HFKSo
7
La tasa de desempleo igualmente fue la más alta de Centroamérica con un 7.8%,
seguida muy de cerca por Costa Rica y el Salvador con 7.3% y 7.0%
respectivamente. El empleo urbano se estimó en un 60.9% para el 2010.
El nivel de de la inflación acumulada presenta el mismo comportamiento al
compararlo con los países de la región, para el año 2010 fue de 9.23% y este año
parece llevar la misma tendencia. Este estudio tiene como moneda base para sus
cálculos el dólar de los Estados Unidos de Norteamérica, por lo que vale la pena
mencionar que la tasa de inflación del dólar fue de 2.72% del 2009 al 2010. Siendo
el dólar la moneda en circulación más extendida en el mundo se ha devaluado
consistentemente desde que dejó de estar ligado al oro.
Con respecto a la facilidad del inversor para abrir un negocio en Nicaragua2, los
indicadores claves a evaluar son los trámites burocráticos, los impuestos, los
costos por registros de la propiedad y costos generales; así pues el número de
procedimientos para abrir un negocio ha disminuido en un 40% desde el año 2003,
los impuestos tasados como porcentaje de las utilidades prácticamente no han
variado desde el año 2005 manteniéndose en 63.2%, el costo para abrir un
negocio fue de 117.9% del ingreso per-cápita en el año 2010 y el tiempo para abrir
un negocio bajó de 48 días a 39 días desde el año 2003. Para ver todos los
factores que determinan la facilidad de abrir un nuevo negocio, consúltense los
anexos.
Los niveles de ingresos familiares por porcentaje se dividen 1.4% para el 10% más
pobre y 41.8% para el 10% más rico, con una población de 48% bajo el nivel de
pobreza. Managua se destaca por tener quizás la mayor diversidad de estratos
económicos.
2 Banco Central de Nicaragua. (2010). Estadísticas Económicas Anuales. Recuperado el 1 de
Agosto del 2011, de BCN: http://bcn.gob.ni/estadisticas/index.html?&val=0
8
A nivel de Centroamérica, según las estimaciones de la CEPAL, el crecimiento
económico promedio será 2.6% en 2011. No obstante, las estimaciones según los
bancos centrales, el promedio de la región se ubicaría alrededor de 3.4%. En el
ámbito nacional, el CEPAL estima un crecimiento del 3% del PIB, sin embargo el
Banco Central de Nicaragua estima que será del 4%.
Finalmente, los índices mensuales de actividad económica (IMAE) en Nicaragua
han presentado un comportamiento cíclico mensual bastante similar entre el 2008
y lo que va del 2011:
Figura 3.2: Nicaragua, Índice mensual de actividad económica (2008-2011)
Fuente: Autoría propia con datos extraídos del BCN.
III.3. FACTORES POLÍTICOS Y LEGALES
El año 2011quizás represente un año atípico en cuanto al comportamiento de la
economía, por ser un año de elecciones en Nicaragua. Los inversionistas y
muchas actividades relacionadas con la economía, el comercio y los negocios
prefieren esperar a que pasen las elecciones para dejar que se calmen las aguas
que conlleva un año de elecciones en un país polarizado y víctima de intereses
políticos que se sobreponen a los intereses de nación.
150.00
170.00
190.00
210.00
230.00
250.00
270.00
Ene May Dic
Val
or
IMA
E
Nicaragua: Índice mensual de actividad económica
2008
2009
2010
2011
9
Actualmente existe una confusión Estado-Partido, se puede observar como todos
los ministerios e instituciones del Estado están colmadas de propaganda y
actividades ligadas al partido del gobierno.
Los decretos emitidos últimamente por el gobierno, como la prolongación del
período de diferentes funcionarios públicos (en el Consejo Supremo Electoral,
Corte Suprema de Justicia, Contraloría, Procuraduría de Derechos Humanos,
Superintendencia de Bancos), la reelección de algunos cargos (incluyendo la
presidencia de la república) y la elevación en uno por ciento la cotización patronal
de la seguridad social, atentan contra la estabilidad política del país, y provocan un
estancamiento en los niveles de crecimiento a largo plazo que Nicaragua puede
llegar a alcanzar.
Todo indica que la situación política que está viviendo el país actualmente agrava
la perspectiva de crecimiento de la economía y más aún los mecanismos
distributivos de la riqueza social. El factor institución, según estimaciones que se
han realizado por organismos especializados, tienen una gran incidencia en el
crecimiento.
En el caso de Nicaragua, el Producto Interno Bruto potencial es muy sensible a
factores inestables políticos, de acuerdo con la opinión de algunos economistas. El
doctor Alejandro Aráuz, por ejemplo, citó en un artículo, publicado en los diarios
nacionales, lo siguiente:
“Las estimaciones que hemos desarrollado indican que la inestabilidad política y
los factores de riesgos políticos inciden en 46.5 por ciento en la tasa de
crecimiento del Producto Potencial, y también nuestro análisis demuestra que esta
variable es acumulativa en el tiempo, es decir, que tiene efectos permanentes en
el largo plazo”.
Por tanto, los efectos políticos de las decisiones del gobierno son acumulativas en
el mediano y largo plazo, es decir que aunque el impacto no se sienta en el futuro
10
inmediato, sí existe la posibilidad de que se traduzca en la ausencia de
inversiones, cuyos períodos de maduración son en una línea de tiempo
prolongada.
A nivel internacional Nicaragua no parece tener mucha confiabilidad para la
inversión privada, el riesgo país es particularmente considerable y esto se debe –
principalmente – a los problemas del irrespeto al derecho sobre la propiedad
privada, a la no existencia del estado de derecho y a las fuertes influencias
políticas por encima de toda código o estatuto.
La crisis política y algunas decisiones del gobierno, no bien vistas por la
comunidad internacional, han dado como resultado la suspensión de mucha ayuda
extranjera, abandono de inversionistas y hasta fuga de cerebros, incidiendo
directamente en los índices de la actividad económica de la nación.
Sin embargo no todo parece ser negativo, pues en el ámbito social y
particularmente en el déficit de viviendas para las familias nicaragüenses,
actualmente el gobierno, en conjunto con el Instituto Nicaragüense de Seguridad
Social y Bienestar, INSS, tiene una campaña de construcción de viviendas
sociales a un intereses de apenas el 8% anual, para incentivar a las familias a
adquirir sus propias casas, la condición es que deben tener un costo menor o igual
a $30,000. En general una vivienda mediana anda por encima de los $50,000 y
los intereses en los bancos superan el 10% anual.
En lo referente a lo legal, la Ley no. 453 Ley de Equidad Fiscal, en el título II
Impuesto Sobre la Renta, capítulo I Creación y Ámbito, artículo 5, se decreta el
ámbito del IR sobre toda renta neta de fuente nicaragüense obtenidas por
personas, independiente de su nacionalidad. El capítulo II, artículo 6 de este
mismo título, establece lo relacionado a la renta ocasional, aquella obtenida –
entre otras cosas – por el remate de bienes muebles, inmuebles, intangibles u
otros y se establece el porcentaje gravable según el valor del bien; así pues, este
artículo afecta directamente a la industria del alquiler de apartamentos en el
11
momento que se decida vender el bien. En el artículo 19 se establece que la Ley
se regirá por el método de línea recta en los años de vida útil del bien, por lo que
para los bienes inmuebles será de 20 años y con un valor en libros – al final de la
vida útil – de cero. Finalmente en el capítulo III, artículo 21 se establecen las
alícuotas o estratos gravables para las personas jurídicas, personas naturales con
actividad de negocio, así como para las personas asalariadas; en el caso del
alquiler de apartamentos se puede fungir como individuo con un negocio o
registrarse como empresa.
III.4. FACTORES CULTURALES
Desde el punto de vista del consumo, el nicaragüense está muy enmarcado en el
consumismo extranjero, ya que el mismo nicaragüense prefiere consumir los
productos de afuera antes que los nacionales, bajo el pretexto de mejor calidad,
competitividad y popularidad. Este comportamiento, sin embargo, no afecta en
gran medida en lo que respecta al servicio de venta o alquiler de bienes
inmuebles, puesto que el inmueble no es un producto que puede trasladarse de un
lugar a otro y, obviamente, se edifican las construcciones dentro del país,
independientemente de que la materia prima sea o no nacional. El alquiler
propiamente dicho, es un servicio que se presta in situ.
En términos generales, un porcentaje no tan exiguo de la familia nicaragüense
tiende a vivir en la misma casa de sus padres, quizás esto obedezca al innegable
déficit de vivienda, como lo demuestra el último censo nacional del año 2005, pero
también obedece a un hecho cultural o idiosincrásico en el que los padres invitan a
los hijos a construir hogares dentro de la misma vivienda. No obstante, esta
costumbre ha cambiado en las últimas décadas y hoy en día, más personas
buscan su independencia habitacional en comparación con hace 10 ó 20 años; por
supuesto esto no puede desligarse del nivel de ingresos económicos de los
hogares y esto a su vez del nivel de formación y educación.
12
La realidad nicaragüense en relación al ámbito político, social, económico y de
empleo que son los temas fundamentales que han regido al país en las últimas
décadas, han hecho desviar las necesidades de orgullo y éxito del nicaragüense
hacia la necesidad de apenas conseguir un empleo, tener un ingreso suficiente
para mantener a la familia y – con suerte – poder adquirir una casa propia, sin
embargo, éste último punto, a pesar de haber tantas dificultades económicas, no
es inalcanzable; y es que toda nueva pareja, toda familia que se forma no descarta
el sueño de tener su propia casa y todavía existen los mecanismos del crédito y
ahora el programa de vivienda social.
Una costumbre o práctica que se ha desarrollado dentro de los nicaragüenses, y
principalmente los jóvenes-adultos del área metropolitana de Managua, es la de
alquilar o conseguir un lugar donde vivir por la cercanía que esto significa hacia
sus centros de interés (generalmente centros de trabajo o estudio), el ahorro en
tiempo, dinero y espacio que esto significa, ha venido a solventar una necesidad.
Es por todos conocido que la clase media-baja de Nicaragua acostumbra a buscar
rebajas por toda compra de producto o servicio, lo cual obedece a los bajos
ingresos de este sector, sin embargo cuando nos movemos a la clase media-alta
(y ya no digamos a la clase pudiente) este comportamiento cambia; primero
porque el producto que se compra en este caso, aparte de cumplir con el rol
básico para el cual se compró, va acompañado de una imagen y calidad
respaldadas por marcas o casas comerciales que difícilmente acepten rebajas;
segundo porque el mismo comprador no tiene la misma costumbre de regatear
precios, porque de cierta forma siente que está pagando por un estatus que lo
hace sentir mejor.
13
IV. ANÁLISIS DE LA INDUSTRIA DEL SERVICIO DE ALQUILER DE APARTAMENTOS EN EL ÁREA METROPOLITANA DE MANAGUA
IV.1. CARACTERIZACIÓN GENERAL DE LA INDUSTRIA
CONDICIONES BÁSICAS
Elasticidad precio
Para el asalariado nicaragüense promedio, en términos meramente teóricos, si se
mantuvieran constantes todos los factores que intervienen en la demanda del
servicio de alquiler de apartamentos, excepto la proporción del ingreso que se
gasta en él, nos daríamos cuenta que mientras mayor sea el porcentaje del salario
que se paga por el alquiler, más elástica se vuelve la demanda del servicio. Esto
se explica porque la vivienda es un bien caro y por tanto, representa una gran
parte de los gastos del hogar.
En Nicaragua, y por ende en Managua, se desconoce la existencia de leyes que
impongan precios topes para el alquiler de apartamentos por su categoría, lo más
seguro es que no existan tales leyes, pues como lo demuestra el sondeo de
precios (que se muestra más adelante en el estudio de mercado) se observa que
hay quienes pagan hasta más de $2,000 mensuales por alquilar una casa o un
apartamento. Si existieran tales leyes, seguramente provocaría una disminución
en la oferta. Por otro lado, si por alguna razón bajara el precio del alquiler, la
demanda posiblemente suba.
Si agregamos además los gustos, niveles y estándares de las personas que
alquilan o pretenden alquilar un apartamento y la existencia de servicios o
productos sustitutos, la elasticidad sigue variando, pero no deja de ser elástica. Un
ejemplo para el primer caso es el de algunas personas que no dejarían de
comprar o alquilar un apartamento con ciertas condiciones mínimas de
localización, estructura, espacio, seguridad, servicios incluidos, etc., e irse por un
apartamento que no cumple estas condiciones, solamente por ser más barato.
14
Para el segundo caso un ejemplo que aplica es la campaña impulsada por el
gobierno de Nicaragua de construir casas sociales (nada ostentosas) a precios
bajos, en este hay muchas personas que sí preferirían adquirir estas casas, a
pesar de ser modestas. Una combinación de ambos casos sumados a la
proporción de los ingresos que significa el pago mensual, tiende a una elasticidad
media, pues en general, es más la cantidad de personas que por un precio más
bajo alquilarían un apartamento de similares condiciones, que la cantidad de
aquellas personas que por un precio más alto alquilarían un apartamento más
ostentoso, dado que sus ingresos siguen siendo los mismos.
Se concluye, entonces, que en Managua la elasticidad-precio del servicio de
alquiler de apartamentos es elástica.
Productos sustitutos
De la misma forma en que el alquiler de un apartamento es una alternativa
habitacional para aquellas personas que no tienen una casa propia, igualmente la
casa es un sustituto potencial del apartamento en la medida en que las
condicionantes que impiden a la persona adquirir su vivienda propia vayan
desapareciendo o superándose, generalmente esto obedece a razones
económicas, sin embargo existen otras razones como la falta de sentido de
pertenencia o grandes responsabilidades de parte de los más jóvenes, no todos se
asientan en Managua de primas a primera, sino hasta que el tiempo y las
ocupaciones en la capital lo exigen. Otra razón puede ser razones familiares como
nuevos matrimonios y/o aparición de hijos; si a una persona que alquila un
apartamento le llega el momento de algunos de los casos citados, y si tiene la
capacidad económica (o de crédito) suficiente, muy posiblemente sustituirá el
apartamento por una casa por tener un carácter más familiar, un hogar.
Actualmente el programa de casas sociales para la familia nicaragüense,
impulsado por el gobierno usando patrimonios del INSS (las casas para el pueblo),
constituye un sustito para el servicio de alquiler de apartamentos. Como ya antes
15
se mencionaba, cuando llega el sentido de realización de las personas,
difícilmente van a preferir alquilar un apartamento en Managua y desaprovechar la
oportunidad de comprar su casa propia, si el gobierno a través de este programa
las ofrece a un precio accesible y bajos intereses, a menos, quizás, que razones
políticas interfieran en la decisión.
Tipo de mercadeo
El tipo de mercadeo del servicio de alquiler de apartamentos tiene dos
modalidades: El mercadeo directo, generalmente utilizado por los dueños
particulares de uno o dos apartamentos, quienes que usan el método boca a boca
o la publicación en anuncios clasificados en diarios de gran circulación (como La
Prensa y el Nuevo Diario o anuncios en el internet, algunos gratis y otros pagados;
la otra modalidad es mediante agentes de bienes raíces, que son quienes se
encargan de publicitar y negociar con el consumidor final del servicio; esta última
modalidad es normalmente usada por dueños de medianos o grandes complejos
de apartamentos y, generalmente, más caros.
Método de compra
Similar al tipo de mercadeo, el método de compra generalmente se da de forma
directa entre la persona que alquila el apartamento y el dueño del bien, que es
quien también oferta el servicio. La otra variante es la de entenderse con el agente
de bienes raíces y finiquitar la compra del servicio con él, el agente se reporta con
el verdadero dueño, quien a su vez le paga una comisión por sus servicios,
generalmente de un mes de renta.
Crecimiento de la industria
De acuerdo a las estadísticas del último censo nacional de población y vivienda
realizado por el Instituto Nicaragüense de Información y Desarrollo, INIDE, en el
año 2005, los apartamentos urbanos ocupados sumaban 1,014. Este número
parece ser bajo, pero es claro que en este último quinquenio se ha incrementado
16
el déficit habitacional en el país y paralelamente el negocio de alquiler de
apartamentos y bienes raíces ha prosperado y se ha vuelo más popular. Si bien la
primera opción habitacional es – por mucho – tener una casa propia, el alquiler de
apartamentos aún sigue significando una alternativa para algunos.
Aunque no existe una estadística formal acerca del comportamiento del servicio de
alquiler en los últimos seis años, el método de la encuesta aplicada en este
estudio arroja al menos una opinión e intención de que los apartamentos aún son
una necesidad en el área metropolitana de Managua.
Posiblemente el mercado de alquiler de apartamentos podría llegar a un punto de
saturación en un futuro no cercano, pero la falta de alternativas habitacionales se
ve muy lejos de tener solución, lo que deja siempre una oportunidad al negocio,
además de que siempre existirán quienes necesiten un apartamento como
alternativa temporal.
Materia prima
La unidad productiva para el
servicio de alquiler es el
apartamento, por lo que la
materia prima principal son los
materiales de construcción.
Haciendo un análisis
comparativo entre los índices
de precios de materiales de
construcción (IPMC), desde el
año 2000 hasta el año 2010 y tomando 1994 como año base, se observa que
después del año 2008 ha habido una variación porcentual menor, lo que significa
que bajaron los precios del sector construcción, lo que a su vez debe incentivar a
la industria del alquiler de apartamentos.
Figura 4.3: Nicaragua, Índice de precios de materiales de
construcción (2000-2010)
17
Durabilidad del producto
El negocio del alquiler de apartamentos es un servicio más que un producto físico,
no obstante la unidad productiva que hace posible prestar el servicio es el
apartamento, el cual sí es algo físico y materializado. Teóricamente los bienes
inmuebles se deprecian a 20 años y la Ley de Equidad Fiscal en el título II,
capítulo II, artículo 19 establece el sistema de depreciación lineal para los bienes,
sin embargo es una realidad por todos conocida que con el debido mantenimiento
una casa, o un apartamento, puede tener vida útil infinita. Por otro lado, en el
hipotético caso que el apartamento desapareciera, se renovara o se sustituyera
por otro, el servicio de alquiler como tal no se pierde con él, esto es, la vida útil del
apartamento no se corresponde necesariamente con el horizonte de vida del
proyecto, el cual puede ser infinito.
Políticas públicas
Algunas políticas públicas que inciden directamente en la ejecución del servicio de
alquiler de apartamentos son, por ejemplo, aquellas que protegen el perjuicio de la
flora y fauna del lugar en donde se hará la construcción. El Ministerio del Ambiente
y los Recursos Naturales, MARENA, exige que toda construcción deba pasar y
cumplir con los respectivas inspecciones y aprobaciones antes de proceder a
construir, el Estudio de Impacto Ambiental (EIA) o Plan de Gestión Ambiental
(PGA) destacan entre los requisitos.
Por parte de la Alcaldía de Managua, a través de la Ventanilla Única, que a su vez
está adscrita a la Dirección General de Medio Ambiente y Urbanismo de la
Comuna, emite todas las aprobaciones de permisos de uso de suelo y sistemas de
tratamiento de aguas residuales que cumplan con las políticas exigidas.
La Empresa Nicaragüense de Acueductos y Alcantarillados, ENACAL, también
tiene sus propios requisitos en cuanto al derecho de conexión de agua potable,
servicio que de no existir en los apartamentos, sería imposible rentarlos.
18
Agencia Cantidad
Encuentra24 133
Discovernica 84
Inmobiliaria24 133
Nicaragua Real Estate 80
Auxiliadora Kelly 22
González Pasos 540
Casanica 105
Sectornica 30
Momotombo 291
Global Real Estate 236
ESTRUCTURA DE MERCADO
Número de vendedores
No existe una estadística concreta acerca del número de oferentes del servicio de
alquiler de apartamentos, no existe una institución o empresa que se haya
dedicado exclusivamente a recopilar información acerca del número de
apartamentos que actualmente se ofrecen en Managua, y si así fuera, de todas
maneras no podría afirmarse con exactitud el número, dado que existen decenas o
centenas de apartamentos para alquiler que aparecen día a día en el mercado y
que no se reportan.
Más allá de esta limitante, al menos se cuenta con dos datos importantes que
ayudan a formarse una idea de la cantidad de oferentes del servicio:
El primero, el VII Censo de Población y IV de vivienda nacional realizado por el
INIDE en el año 2005. De acuerdo a este censo, en el año 2005 la ocupación de
apartamentos a nivel nacional era de 1,033, de los cuales el 98% eran
apartamentos urbanos. Si bien este dato habla más acerca de la demanda que la
oferta, nos ayuda figurar por donde debe andar la oferta sabiendo que una
variable responde a la otra.
El segundo dato es la investigación y
sondeo informal realizado por autoría
propia. Las búsquedas realizadas en las
agencias de bienes raíces listadas
arrojaron las siguientes cantidades, al
filtrar la pesquisa por viviendas de tipo
apartamento para alquiler y en la localidad
del área metropolitana de Managua. Como
es lógico de pensar, cada agencia solamente promueve los apartamentos de sus
clientes, así que si de forma general sumamos las cantidades, resultaría un total
Tabla 4.1: Managua, Cantidad de apartamentos
ofertados por agencia (sondeo)
19
de 1,654 apartamentos, cifra más o menos congruente con el dato provisto por el
censo del 2005, además que a esto hay que sumarle todos los apartamentos que
no se anuncian por estas agencias y que deben significar un porcentaje a
considerar.
Al final, de todas estas cifras resulta aún más incierta la cantidad de dueños, pues
existen algunos medianos y grandes que poseen varios apartamentos.
Distribución de vendedores por tamaño
Una vez más la limitante de que no existe una base de datos acerca del control de
oferta y oferentes, demanda y ocupación de apartamentos de alquiler, más el
comportamiento informar del crecimiento del servicio, dificulta la distribución de de
los vendedores por tamaño. Habrá que valerse nuevamente de la investigación
realizada en los sitios web de las agencias y realizar una segmentación de
acuerdo a la cantidad de apartamentos que ofrecen y otra segmentación de
acuerdo a los precios.
Figura 4.4: Proporción de apartamentos por agencia y rango de precios de alquiler
Fuente: Autoría propia. Sondeo de las agencias de bienes raíces.
Resulta claro que las agencias González Pasos y Momotombo y Global Real
Estate son las agencias más grandes y que, seguramente, se corresponden de
igual forma con los más grandes vendedores. En la gráfica de segmentación por
33%
18%
14%8%
8% 6%
5%
5%
2%1%
19%
Proporción de apartamentos por agencia
González Pasos
Momotombo
Global Real Estate
Encuentra24
Inmobiliaria24
Casanica
Discovernica
Nicaragua Real Estate
Sectornica
Auxiliadora KellyMenos de
$400Entre $400 y
$700Entre $701 y
$1500Más de $1500
13.74%
47.25%
34.07%
4.95%
Rango de precios de alquiler
%
20
precios, se observa que el 47% de los apartamentos anda por el rango de los
$400 a $700 mensuales, rango en el que se ubica el proyecto objeto de este
estudio.
Diferenciación del producto o servicio
La diferenciación del apartamento físico y del servicio de alquiler propiamente
dicho es baja, considerando que casi todas las empresas o individuos cumplen
con el papel de ofrecer al consumidor siguen un estándar de diseño y servicio
prestado. Generalmente basta con cumplir los requisitos de zona de ubicación,
seguridad, estructura, cantidad y distribución de espacios; es decir, cumplir con
que sea un verdadero apartamento.
La diferenciación debe estar dada entonces en el servicio o calidad del servicio
prestado, no se trata solamente de identificar qué es lo que el cliente quiere, sino
que además saber quiénes son los competidores que cubren esas necesidades y
en qué proporción lo hacen, para con esa información llenar esos otros espacios
no cubiertos.
Barreras de entrada y de salida
Aparte de la capacidad financiera de inversión y/o capacidad de endeudamiento,
no se observa barrera alguna para que un nuevo oferente, individuo o empresa,
entre al negocio de bienes raíces, particularmente al de construir y rentar
apartamentos. Nicaragua es la última ubicación de bienes raíces verdaderamente
desarrollado en la región y no existen instituciones u organismos que regulen su
práctica. No hay barreras para evitar que los extranjeros compren propiedades y la
tierra en Nicaragua, más bien el gobierno promueve activamente la inversión
extranjera en este país relativamente pobre.
En cuanto a las barreras de salida, nuevamente la barrera más grande es la
barrera financiera, pues una vez que se hizo la inversión en la construcción de los
apartamentos (inversión que aunque se intente no puede ser barata), salirse del
21
negocio antes de al menos recuperar el capital invertido, podría significar
cuantiosas pérdidas. En última instancia para mermar la pérdida se pueden poner
a la venta los apartamentos, pero no sería muy fácil encontrar a alguien que
desembolse sumas considerables de dinero. Un bien inmueble no es fácil
convertirlo en dinero efectivo. Por tanto, se puede decir que las barreras de salida
son relativamente altas.
Número de compradores
Para determinar el número de compradores potenciales, cabe mencionar que el
mercado meta son todas aquellas personas ocupadas económicamente activas
del área metropolitana de Managua que no tienen casa propia, pero ¿cómo
determinar este número? Bien, De acuerdo al último censo de la población y
vivienda realizado en el año 2005 por el INIDE, en Managua se contabilizaron
450,529 personas ocupadas de la población económicamente activa (PEA), en
ese mismo año la población de la ciudad se estimaba en 1 millón y medio de
habitantes, por lo que estamos hablando de un 30%. Ese mismo censo reportó
que habían 1,014 apartamentos urbanos ocupados, o sea el 0.23% de las 450,259
personas. Hoy Managua anda por los 1,900,000 personas, si aplicáramos el
cálculo anterior para este número nos daría un total de 13,110 posibles usuarios
del servicio de alquiler.
Integración vertical
La integración vertical hacia atrás es bastante difícil que ocurra, esto implicaría
volverse productor, o al menos vendedor de materiales de construcción, algo no
muy fácil de realizar para quien solamente se dedica a la renta de apartamentos.
La integración hacia adelante es quizás más probable, por ejemplo crear una
agencia de bienes raíces.
22
Diversificación
Una posible diversificación del servicio de alquiler de apartamentos podría ser el
alquiler de casas o cuartos de tipo estudiante, solamente que esta sería una
gestión no muy fácil de llevar a cabo dado los costos que implica.
CONDUCTA
Estrategias de precio
En lo que respecta al alquiler de apartamentos, los precios se basan en la
categoría en la que se ubica el apartamento y el servicio, esta categoría está dada
principalmente por la zona de ubicación (barrio, residencial, condominio), la
seguridad, la estructura del apartamento, los espacios y su distribución, el número
de plantas o niveles del apartamento y los servicios que incluye. En cuanto a la
calidad del servicio prestado, el precio se ve poco afectado, puesto que se podría
decir que el alquiler de un apartamento es casi un “autoservicio”, sin excluir, por
supuesto, la cordialidad y disponibilidad de atender cualquier necesidad del
inquilino.
En Managua las estrategias de precio más utilizadas que se observan para el
alquiler de apartamentos son: la estrategia de precios de penetración (bajos),
estrategias de de precios de prestigio (altos todo el tiempo) y estrategias de precio
orientadas a la competencia.
Estrategias de producción
El alquiler de apartamentos es un servicio y no un producto, por lo que muchas de
las estrategias de producción conocidas no aplican, sin embargo las estrategias de
costos, estrategias de excelencia de calidad en el servicio, estrategias de tiempos
de entrega y las estrategias de información a tiempo aún aplican.
Cuando lo que se vende es un servicio y no un producto, el costo de la producción
se puede reducir con eficiencia tanto de tiempo como de recursos; por ejemplo el
23
control, mantenimiento y reparación de los apartamentos, debe ser una actividad
periódica para evitar situaciones no deseadas que a su vez dan una mala imagen
al usuario. La pronta atención del inquilino ante una situación improvista también
es parte de la estrategia de calidad del servicio y de agilidad. Finalmente, estar
informado del mercado, los precios, la competencia y de cualquier factor
endógeno o exógeno antes que los demás, es también una estrategia que aplica
en este servicio.
Estrategias de promoción
Hoy por hoy la estrategia de promoción por excelencia utilizada por los dueños y
agentes de bienes raíces es la publicidad por el internet, revistas de circulación
local, periódicos, anuncios clasificados (páginas amarillas) o por un agente de
bienes raíces. Otra estrategia de promoción utilizada en esta industria es la de
ventas personales, en donde el dueño interactúa directamente con el potencial
comprador con la finalidad de concretar la venta del servicio. El primer caso es
utilizado generalmente por aquellos individuos o empresas dueños de un gran
número de apartamentos; el segundo caso es utilizado por propietarios pequeños.
Innovación y tecnología
No se observa mucha innovación en lo que respecta al servicio de alquiler de
apartamentos, quizás alguna decoración o diseño diferente se advierte
esporádicamente (diseño moderno, futurista, etc.) Quizás quepan en esta
categoría algunos servicios como Wi-Fi, TV por cable o satelital y la posibilidad de
reservar o entrar en contacto online con el dueño o agente de bienes raíces, pues
originalmente no se incluían en el servicio, sin embargo al irse popularizando deja
de ser algo innovador.
Con respecto a la tecnología, se advierte que el la industria de la construcción se
ha modernizado, en comparación a varias décadas anteriores, por introducción de
nuevos y mejores materiales de construcción, formas de vida de las personas que
hay obligado a mejores diseños estructuras, y la aparición de software de diseño
24
de casas ha revolucionado completamente el concepto; hoy en día se puede ver
cada detalle acerca de cómo quedaría una casa completa sin haber siquiera
decidido si se construirá o no.
EJECUTORIA
Avance tecnológico
Con el paso del tiempo la forma de construir viviendas se ha ido modificando
notoriamente, si bien este avance se manifiesta a mayor escala en los países más
desarrollados, en los países pobres es también una realidad. Durante las últimas
décadas los métodos de trabajo han cambiado dramáticamente y la tecnología se
ha convertido en la principal herramienta de los seres humanos. La tecnología y
los cambios de paradigmas han modificado el concepto de la vivienda, lo que
hasta antes era considerado condiciones apropiadas, ha pasado a ser apenas lo
básico y fundamental.
Las nuevas tendencias en diseño arquitectónico, construcción e instalaciones, han
modificado el concepto de habitar, otorgando un valor añadido real en la vivienda.
Algunas aplicaciones tecnológicas que facilitan las condiciones de confort y
satisfacción de las necesidades son: el aislamiento térmico y acústico, el
acondicionamiento interior, el control automático de las múltiples instalaciones, el
empleo sin limitaciones de las redes de comunicación, el acceso a los nuevos
modos de ocio asociados a la tecnología, entre otros.
Hoy en día existen muchas aplicaciones informáticas de diseño arquitectónico que
permiten diseñar y observar cada detalle de la vivienda antes de siquiera iniciar la
construcción. Estos programas ya no son tan caros como antes, en la actualidad
está al alcance de la mayoría de personas.
25
Efecto de la inflación
El IPMC registró un crecimiento acumulado de 8 por ciento en 2010, lo que
representó una desaceleración de 1.9 puntos porcentuales con relación al
crecimiento del año anterior. Los capítulos que contribuyeron a esta
desaceleración fueron madera y techos, y cemento y derivados, los cuales
aportaron 6.7 puntos porcentuales al crecimiento del índice general (13.6 puntos
en 2009). El capítulo de metales y derivados retomó una tendencia al alza
consistente con el comportamiento creciente de precios del mineral de hierro a
nivel internacional. Los capítulos de electricidad e iluminación, y sanitarios y pisos
aportaron en conjunto 0.1 puntos.
Tabla 4.2: Nicaragua, inflación acumulada y contribución marginal al IPMC
Como se puede observar, en los últimos dos años la variación acumulada fue
bastante menor, lo que significa que el alza de los precios de los materiales de
construcción no ha sido tan acelerada como en los años anteriores, esto se debió
a la baja demanda de los mismos y por la caída del sector construcción en
general.
26
Rentabilidad
Invertir en bienes raíces consiste en invertir en la compra de bienes raíces o
bienes inmuebles tales como casas, departamentos, locales comerciales, terrenos,
etc. En este estudio nos referimos al caso particular de los apartamentos y los
factores que intervienen en la rentabilidad de los mismos en Nicaragua y,
particularmente, en Managua.
Aunque el horizonte de inversión suele ser a largo plazo y por tanto la
recuperación de la inversión no es a corto plazo, la rentabilidad de los bienes
raíces suele ser bastante alta, siempre y cuando se adquieran las propiedades
adecuadas. Así mismo, el riesgo asociado no suele ser muy alto dado que las
propiedades difícilmente pierden su valor y, en algunos casos, hasta aumentan su
plusvalía con el tiempo, sin embargo un inconveniente asociado al negocio es que
el grado de liquidez es bajo, pues las propiedades no pueden ser fácilmente
convertidas en dinero en efectivo.
La industria es rentable, se puede ganar dinero de mediano a largo plazo y se
tienen algunas ventajas impositivas, como la deducción de impuestos por
conceptos de depreciación. A rasgos generales se pude afirmar que la rentabilidad
está dada por los ingresos obtenidos del alquiler mensual, más el valor actual del
incremento o disminución patrimonial en caso de venderse.
Calidad del producto o servicio
Los bienes inmuebles si son construidos con buen diseño, buenos materiales y
con un mantenimiento adecuado, ofrecen una alta calidad. Pero una vez más cabe
decir que en este caso nos tenemos que referir al servicio del alquiler prestado y
no únicamente a la calidad del apartamento, pues el negocio propiamente dicho es
un servicio, en donde el apartamento físico es una parte de él.
El alquiler de apartamentos en Managua se puede agrupar en tres categorías de
acuerdo a la calidad, clase y condiciones que prestan: los apartamentos sencillos
y modestos que apenas cumplen
generalmente está localizados en sectores de clase baja o media y con poca
seguridad. Están también aquellos que sin llegar a ser lujosos, ofrecen un
ambiente de mejor calidad, mejor diseño y pueden estar ubicad
mejor o mayor clase. Por último están los apartamentos de lujo, ubicados en las
zonas más exclusivas de Managua que, además de prestar las condiciones antes
citadas, agregan valor al servicio incluyendo elementos intangibles como el
prestigio o estatus de la zona en la que están ubicados y algunos servicios extras
como aire acondicionado, acceso Wi
de categoría en estos tres niveles,
por supuesto, el precio que se paga por
ofrece el servicio está íntimamente ligada a la calidad que se espera de él.
siguiente figura muestra la distribución de apartamentos ofertados de acuerdo a un
sondeo de autoría propia realizado
Figura 4.5: Managua, razón de ubicación de apartamentos por sector
Fuente: Autoría propia, sondeo de ofertas de apartamento.
20%
14%
13%
9%
8% 8%7%
21%
Sector de ubicación de apartamentos en Managua
y modestos que apenas cumplen con la función básica de alojamiento
generalmente está localizados en sectores de clase baja o media y con poca
seguridad. Están también aquellos que sin llegar a ser lujosos, ofrecen un
ambiente de mejor calidad, mejor diseño y pueden estar ubicados en zonas de
mejor o mayor clase. Por último están los apartamentos de lujo, ubicados en las
zonas más exclusivas de Managua que, además de prestar las condiciones antes
citadas, agregan valor al servicio incluyendo elementos intangibles como el
o o estatus de la zona en la que están ubicados y algunos servicios extras
condicionado, acceso Wi-Fi, etc., Por supuesto a medida que se sube
de categoría en estos tres niveles, se supone que sube la calidad del servicio y,
cio que se paga por él. La ubicación del bien en donde se
ofrece el servicio está íntimamente ligada a la calidad que se espera de él.
siguiente figura muestra la distribución de apartamentos ofertados de acuerdo a un
sondeo de autoría propia realizado sobre 182 apartamentos seleccionados.
: Managua, razón de ubicación de apartamentos por sector
Fuente: Autoría propia, sondeo de ofertas de apartamento.
5%
5%
4%
4%
3%
21%
Sector de ubicación de apartamentos en Managua
Otros
Carretera Sur
Carretera a Masaya
Las Colinas
Planes de Altamira
Villa Fontana
Bolonia
Los Robles
Reparto San Juan
Altamira
Santo Domingo
Veracruz
27
con la función básica de alojamiento y que,
generalmente está localizados en sectores de clase baja o media y con poca
seguridad. Están también aquellos que sin llegar a ser lujosos, ofrecen un
os en zonas de
mejor o mayor clase. Por último están los apartamentos de lujo, ubicados en las
zonas más exclusivas de Managua que, además de prestar las condiciones antes
citadas, agregan valor al servicio incluyendo elementos intangibles como el
o o estatus de la zona en la que están ubicados y algunos servicios extras
Por supuesto a medida que se sube
se supone que sube la calidad del servicio y,
ón del bien en donde se
ofrece el servicio está íntimamente ligada a la calidad que se espera de él. La
siguiente figura muestra la distribución de apartamentos ofertados de acuerdo a un
sobre 182 apartamentos seleccionados.
28
IV.2. ANÁLISIS DE LAS FUERZAS COMPETITIVAS Y DE LA ACCIÓN DEL
GOBIERNO
AMENAZA DE NUEVOS INGRESOS
Más allá de la suficiencia financiera para invertir y/o capacidad de endeudamiento
(ser buen sujeto de crédito), no se advierten impedimentos para que cualquier
persona o empresa entre al negocio de bienes raíces, y por ende al de construir y
rentar apartamentos. El negocio de bienes raíces en Nicaragua aún está en
desarrollado, a diferencia del resto de la región, y no existen instituciones u
organismos que regulen su práctica. No hay barreras para evitar que se compren
propiedades y la tierra en Nicaragua. Ciertamente se deben cumplir con los
procesos y requisitos de ley inherentes a la actividad, pero mientras esto se
cumpla y se tenga el dinero suficiente para poner un apartamento de alquiler,
cualquiera puede ingresar a la industria.
Existen muchas personas que se dedican al alquiler de apartamentos sin tener
que reportarlo a alguna entidad del gobierno y de igual forma alguien puede estar
en este preciso momento poniendo a la venta el servicio de alquiler de un
apartamento, cuarto o casa sin que algo se lo impida. Esto lo permite la
introducción de una economía de libre mercado, como la que tenemos en el país.
Los competidores potenciales son, entonces, aquellos que tienen la capacidad de
inversión suficiente o aquellos que de previo tienen disponibilidad de un
apartamento para ponerlo al servicio de alquiler.
El negocio tiene barreras de entrada relativamente bajas y la reacción de los
competidores es casi inexistente, por lo que en síntesis se concluye que la
amenaza de nuevos ingresos es alta.
29
AMENAZA DE PRODUCTOS SUSTITUTOS
De la misma forma en que el alquiler de un apartamento es una alternativa
habitacional para aquellas personas que no tienen una casa propia, igualmente la
casa es un sustituto potencial del apartamento en la medida en que las
condicionantes que impiden a la persona adquirir su vivienda propia vayan
desapareciendo o superándose, generalmente esto obedece a razones
económicas (las razones más fuertes), sin embargo existen otras razones como la
falta de sentido de pertenencia o grandes responsabilidades de parte de los más
jóvenes, no todos se asientan en Managua de primas a primera, sino hasta que el
tiempo y las ocupaciones en la capital lo exigen. Otra razón puede ser razones
familiares como nuevos matrimonios y/o aparición de hijos; si a una persona que
no tiene casa propia o alquila un apartamento le llega el momento de algunos de
los casos citados, y si tiene la capacidad económica (o de crédito) suficiente, muy
posiblemente preferirá la casa por tener un carácter más familiar, más de hogar.
Actualmente el programa de casas sociales para la familia nicaragüense,
impulsado por el gobierno usando patrimonios del INSS (las casas para el pueblo),
constituye un sustito para el servicio de alquiler de apartamentos. Como ya antes
se mencionaba, cuando llega el sentido de realización de las personas,
difícilmente van a preferir alquilar un apartamento en Managua y desaprovechar la
oportunidad de comprar su casa propia, si el gobierno a través de este programa
las ofrece a un precio accesible y bajos intereses, a menos, quizás, que razones
políticas interfieran en la decisión.
Se concluye que la amenaza de productos sustitutos es mediana o promedio.
RIVALIDAD INTERNA
El número de empresas o individuos actualmente en la industria es mediano y
poco equilibrado, el crecimiento del sector está aún en desarrollo, los costos fijos
30
son relativamente bajos, pues en rasgos generales serían los gastos de
mantenimiento y reparación (que no se espera que ocurra muy a menudo) y el
pago de interés cuando se recurrió a un crédito. El producto que ofrece el sector
no es muy diferenciado. El incremento de la capacidad de algunos no tiene mucha
influencia en los demás y no se observa mucha diversidad de objetivos y/o
estrategias de parte de los competidores, por lo que la competitividad se agudiza
por otras vías como precios y calidad del servicio.
Juntando todo lo antes explicado resulta una alta rivalidad interna en la industria.
PODER DE NEGOCIACIÓN DE LOS PROVEEDORES
Antes de ofrecer el servicio de alquiler de un apartamento, por supuesto, hay que
contar con el apartamento mismo. Los proveedores de materia prima para las
construcciones son múltiples, no están concentrados y los hay desde semi-
informales y pequeños, hasta los más formales y de gran tamaño. El comprador
de los materiales de construcción, en este caso el dueño de los apartamentos,
tiene la libertad de seleccionar al proveedor de materia prima que mejor le resulte,
y esto generalmente esta dado por el factor precio.
Los proveedores de materiales de construcción asignan sus precios de acuerdo al
mercado. No existe concentración u organización entre ellos. Estos proveedores
están diseminados en Managua y pueden ser múltiples ferreterías, grandes
establecimientos especializados, vendedores semi-directos o directos (como el
caso de los camiones de arena o piedra) y cada uno de ellos puede vender unos
pocos tipos de materiales o varios de ellos. De acuerdo al esquema utilizado para
el cálculo del índice de precios del consumidor (IPMC), los materiales se agrupan
en ítems llamados capítulos: madera y techos, cemento y derivados, electricidad e
iluminación, Metales y derivados, y sanitarios y pisos. Algunos vendedores de esta
materia prima se dedican a la venta de uno o dos de estos capítulos, en tanto que
los más grandes tienen capacidad de proveer varios. Lo que sí es cierto es que
31
existen numerosos negocios de este tipo y que el comprador tiene la libertad de
decidir a quién comprarle y, como parte de la cultura local, regatear hasta donde le
es posible y resolver irse con el mejor oferente.
Aparte de que el número de vendedores es alto y no están concentrados, tienen la
obligación de competir con otros, sus productos no son tan diferenciados el uno
del otro y, por lo general, es baja la posibilidad de integración hacia adelante de
parte de ellos, por todo esto se resume que el poder de negociación de los
proveedores es bajo.
PODER DE NEGOCIACIÓN DE LOS COMPRADORES
Así como no existe un gremio o institución que organice y concentre a los
proveedores de la materia prima, de manera similar los oferentes del servicio de
alquiler de apartamentos no están concentrados ni pertenecen a alguna
asociación que les permita establecer ciertas regulaciones de cara a la venta y
negociación de los precios, por lo que si algún oferente aparece con precios
reducidos, les estaría botando el oficio a los demás y esto le da un recurso de
negociación a los compradores.
Sin embargo, la industria está aún en desarrollo y no ha llegado a los límites de
masificación, el número de oferentes del servicio no es desproporcionadamente
mayor que el número de demandantes del mismo, lo que permite al dueño del
alquiler tener cierta cuota de poder en la negociación y no ser exclusiva del
potencial inquilino.
Posiblemente el porcentaje que representa el pago del alquiler, con respecto a los
ingresos del inquilino esté entre medio y alto. Los apartamentos y el alquiler no
son un producto/servicio muy diferenciado. Es difícil una integración hacia atrás
por parte del usuario, quien por otro lado sí tiene acceso a la información de la
industria.
32
De todo este análisis resulta en un mediano poder de negociación de los
compradores.
ACCIÓN DEL GOBIERNO
El gobierno de Nicaragua no tiene políticas o disposiciones que impongan barreras
de entrada si un nuevo competidor quiere entrar en el negocio de alquiler de
apartamentos. Quizás el gobierno no sea o no necesite comprar el servicio de
alquiler de apartamentos en Managua (aunque no se descarta que eventualmente
haga uso de él para alguna misión temporal del exterior), sin embargo
posiblemente sí esté involucrado con los proveedores, no es un secreto que hoy
en día el gobierno es dueño o co-dueño de muchas industrias y empresas a nivel
nacional.
El programa de viviendas sociales (casas para el pueblo) que preside el gobierno
central con el apoyo de algunas instituciones, principalmente el INSS, y el banco
BANCENTRO para la canalización de los fondos, está promoviendo – quizás
indirectamente – un producto sustituto: La casa para el pueblo en vez del
apartamento.
No existen, o no se conocen, políticas monetarias o fiscales por parte del gobierno
o del Banco Central de Nicaragua, BCN, que estén dirigidas directamente al sector
de alquiler de apartamentos.
En conclusión, la acción que ejerce el gobierno sobre el sector es baja.
33
V. CONCLUSIONES DEL ANÁLISIS EXTERNO
Del entorno macroambiental se puede decir que las condiciones no son
desfavorables para la industria del alquiler de apartamentos, en el aspecto
demográfico el crecimiento poblacional necesariamente implica demanda
habitacional. Los márgenes de crecimiento del PIB y los indicadores de actividad
económica del país son pequeños pero crecientes, el Banco Central de Nicaragua
estima incluso un crecimiento del 4% para este año. Desde afuera el riesgo país
de Nicaragua continua siendo alto, pero es destacable que durante muchos años
fue catalogado como de muy alto; hoy es moderado, aunque el componente
político sigue siendo el más alto.
Con respecto al análisis de la industria y de las cinco fuerzas competitivas, de
acuerdo al esquema de Porter, vemos que el principal aspecto negativo del sector
es la rivalidad interna y en menor medida la amenaza de nuevos ingresos, dos
aspectos que se vuelven una amenaza. Por otro lado, el poder de negociación de
los proveedores y de los compradores, que es relativamente bajo, son los factores
más favorables y atractivos de la industria, por lo que se convierten en una
oportunidad. El gobierno, por su parte, no tiene mucha interferencia directa en el
sector, más allá del programa de las casas para el pueblo, lo que promueve
productos sustitutos y posiblemente sea un proveedor para la industria. Este
diagnóstico puede representarse como sigue:
Figura 5.6: Análisis de las cinco fuerzas competitivas y la acción del gobierno
La rentabilidad de la industria
competidores dentro del sector, seguido de los
: Análisis de las cinco fuerzas competitivas y la acción del gobierno
La rentabilidad de la industria se queda en manos de los mismos
competidores dentro del sector, seguido de los proveedores.
34
: Análisis de las cinco fuerzas competitivas y la acción del gobierno
en manos de los mismos
35
VI. ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD DE LA CONSTRUCCIÓN DE CUATRO APARTAMENTOS PARA RENTA EN EL SECTOR DE ESQUIPULAS, MANAGUA
VI.1. ANTECEDENTES Y JUSTIFICACIÓN DEL PROYECTO
Una de las industrias que se ha distribuido y desarrollado ampliamente en todo el
mundo, es el de alquileres y en especial el de inmuebles como apartamentos,
casas, estancias, oficinas, auditorios etc. La ciudad Managua, coherente con la
tendencia mundial en este aspecto, ha observado un crecimiento de la industria
del alquiler de casas y apartamentos en las últimas décadas.
Tras la observación e identificación del crecimiento de este servicio en la capital
fue que surgió la idea del proyecto hace más de cinco años, pero no había pasado
de ser más que una intención. Fue hasta inicios del año 2011 que la idea comenzó
a materializarse cuando se localizó y se adquirió el terreno en donde tomaría vida
el proyecto, además de analizar – de forma general – las diferentes alternativas de
financiamiento, recurso humano involucrado y, ahora, este estudio para contar con
un criterio más acertado acerca de su viabilidad.
El servicio de renta de apartamentos ha significado una solución de vivienda,
temporal o indefinida, para aquellas personas que por alguna razón no les es
posible o no les conviene adquirir una casa propia. Gente que migra del campo a
la ciudad, estudiantes o trabajadores que se trasladan a vivir a la capital para vivir
más cerca de sus centros de estudio o trabajo, familias o individuos que alquilan
una casa o apartamento, así como profesionales y estudiantes extranjeros que
vienen a cumplir misiones o estudios transitorios, se han visto todos beneficiados
con esta alternativa. El apartamento debe satisfacer esta necesidad. No obstante,
aunque la puesta en marcha de este servicio está supuesta a resolver una
necesidad real, el fin primordial de este proyecto obedece a intereses personales
de orden económico y profesional: tener un negocio propio. Además, es bien
conocido que la inversión en bienes raíces y en inmuebles es uno de los negocios
36
que más plusvalía genera y que, con una buena administración, gestión y
mercadeo, se presume que es bastante rentable.
VI.2. OBJETIVOS DEL ESTUDIO
Objetivo general
Realizar un análisis de prefactibilidad con el propósito de determinar la viabilidad
técnica, económica y legal de un proyecto de inversión para la construcción de
cuatro apartamentos destinados para alquiler.
Objetivos específicos
Identificar y comprobar la necesidad y demanda real del servicio de alquiler de
apartamentos en la ciudad de Managua, como una alternativa habitacional.
Verificar la posibilidad técnica y de procedimiento legal para la construcción de los
cuatro apartamentos en el área disponible, guardando todas las normas de
seguridad para la edificación, así como el cumplimiento de todos los aspectos de
ley.
Evaluar los costos y las diferentes opciones de financiamiento para la puesta en
marcha del proyecto.
37
VI.3. ESTUDIO DE MERCADO
OBJETIVOS DEL ESTUDIO
Objetivo general
El principal objetivo de este estudio es identificar y comprobar la necesidad y
demanda real relacionada con el servicio de alquiler de apartamentos en la ciudad
de Managua como una alternativa habitacional. Se pretende conocer el porcentaje
estimado de la población que demanda este servicio.
Objetivos específicos
Verificar la existencia de la demanda del servicio de alquiler de apartamentos en la
ciudad de Managua
Saber qué porcentaje (aproximado) de la población demanda dicho servicio.
Conocer las preferencias del los demandantes en cuanto a la zona de ubicación,
servicios incluidos, capacidad y disponibilidad del alquiler del apartamento.
Identificar los aspectos sobresalientes de la competencia inmediata que hacen
atractivo su servicio.
EL PRODUCTO DEL PROYECTO
Proyecto de alquiler de apartamentos en la zona de Esquipulas, Managua.
El producto único y final de este proyecto será un complejo formado por cuatro
apartamentos medianos cada uno con entrada independiente y un área de
parqueo común. Cada apartamento será de dos niveles o plantas. El complejo
quedará ubicado dentro de una zona urbanística conocida como Villas de
Entreverdes, ubicada en la zona de Esquipulas, Managua; la urbanización cuenta
38
con un muro perimetral, un portón único de acceso y control de vigilancia y
limpieza las 24 horas del día, un área verde y de juegos.
Cada departamento tendrá las siguientes características:
Dos plantas (dos pisos) con un área de construcción de cada planta de 46.9 mts²
(7.5 * 6.25 mts.), para un total de área construida de 93.75 mts². La división de
áreas será de la siguiente manera: En la planta baja estarán la sala, el comedor, la
cocina, un baño y un área de lavado; la planta alta, por otro lado, tendrá el
dormitorio principal, un dormitorio secundario para dos personas y un baño
compartido. Los servicios incluidos son el agua, la luz, televisión por cable o
satelital y acceso a una red inhalámbrica.
ANÁLSIS DEL CONSUMIDOR
Basado en las investigaciones y en la teoría del muestreo y la probabilidad, se
estimó un universo de 51,620 personas para este estudio, cantidad equivalente al
20% de la población económicamente activa de la región metropolitana de
Managua 3 , la que incluye a personas de 29 municipios que se desplazan a
Managua para integrarse a su mercado de trabajo.
Al universo elegido se le aplicó la fórmula del muestreo considerando un nivel de
confianza del 90%, un margen de error del 10% y un nivel de heterogeneidad del
25%. Basados en estos parámetros resultó una cantidad de 51 personas4, las
cuales se seleccionaron al azar y se les aplicó una encuesta de opinión.
Cabe mencionar que la encuesta se distribuyó ofertando un tipo de apartamento
específico, con la particularidad de tener solamente un dormitorio, es decir dirigido
y limitado a una pareja o a solteros. La respuesta de la los encuestados, a una
3 Wikipedia, Área metropolitana de Managua:
http://es.wikipedia.org/wiki/%C3%81rea_metropolitana_de_Managua
4 Se pueden comprobar los parámetros y el resultado obtenido en el siguiente sitio:
http://www.solucionesnetquest.com/panel_netquest/calculadora_muestras.php
39
pregunta no expresa en el cuestionario, fue una rotunda objeción a tener
solamente un dormitorio, quizás sea porque el 60% de los interesados tienen hijos
(como se verá más adelante) y el resto por razones varias, por ejemplo tener la
opción de un cuarto de visitas para amigos, familiares, etc. En fin, se percibió que
la gente preferiría que el apartamento tuviera al menos dos dormitorios. Por lo que
al final del análisis de los resultados, se tuvo que cambiar el tipo de apartamento a
ofertar, para hacerlo más atractivo al público demandante.
Como parte del proceso de los resultados obtenidos de la encuesta se analizaron
y agruparon algunos datos generales como la edad, el estado civil, la cercanía del
lugar de habitación con respecto a los centros de interés, los rangos de precios
que están dispuestos a pagar, etc., con la intención de ver si se identificaban
segmentos dentro de la muestra.
A continuación se detallan los principales resultados y conclusiones de la
encuesta:
Encuesta
Variable: Edad. El 49% de los
seguido por los menores de 30 años, lo que sugiere una población joven adulta en
etapa de madurez y estabilidad
Figura 6.7: Encuesta, rango de edades.
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
Variable: Situación laboral.
les genera ingresos. Este dato es importante para el estudio porque posiblemente
esta sería la principal fuente de pago del alquiler del apart
Figura 6.8: Encuesta, situación laboral
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
49%
16%6%
Rango de edades
2%12%
0%
Situación laboral
de los encuestados está entre los 30 y 39 años de edad
menores de 30 años, lo que sugiere una población joven adulta en
etapa de madurez y estabilidad.
: Encuesta, rango de edades.
propia, encuesta de mercado.
. El 86% dijo tener un trabajo (que se asume formal) que
les genera ingresos. Este dato es importante para el estudio porque posiblemente
esta sería la principal fuente de pago del alquiler del apartamento.
: Encuesta, situación laboral
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
29%
Rango de edades
Menor de 30
Entre 30 y 39
Entre 40 y 49
50 o más
86%
Situación laboral
Trabaja
Estudia
Trabaja y estudia
No trabaja
40
está entre los 30 y 39 años de edad,
menores de 30 años, lo que sugiere una población joven adulta en
tener un trabajo (que se asume formal) que
les genera ingresos. Este dato es importante para el estudio porque posiblemente
Variable: Estado civil. El 65
Figura 6.9: Encuesta, estado civil.
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
Variable: Existencia de hijos
que tienen vida conyugal tienen hijos, dada la gran similitud entre los porcentajes
da ambas variables.
Figura 6.10: Encuesta, tenencia de hijos
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
35%
Estado civil
37%
Tiene hijos?
5% de los encuestados tienen vida conyugal.
: Encuesta, estado civil.
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
Variable: Existencia de hijos. A simple vista podría señalarse que los encuestados
que tienen vida conyugal tienen hijos, dada la gran similitud entre los porcentajes
: Encuesta, tenencia de hijos.
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
65%
Estado civil
Casado/Pareja
Soltero/Separado
63%
Tiene hijos?
Si
No
41
% de los encuestados tienen vida conyugal.
s encuestados
que tienen vida conyugal tienen hijos, dada la gran similitud entre los porcentajes
Variable: Tenencia de casa propia
encuestados manifestaron no tener una casa propia, lo que podría llevarno
conjeturar que solamente este porcentaje (35%) estaría interesado en el alquiler
de un apartamento; sin embargo el porcentaje de interesados podría ser mayor (y
de hecho lo es, como se demuestra más adelante) porque se puede alquilar el
apartamento para algún familiar,
Figura 6.11: Encuesta, tenencia de casa propia.
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
Variable: Lugar de residencia actual
encuestadas viven en la capital
Figura 6.12: Encuesta, residencia actual en Managua.
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
35%
Tenencia de casa propia
22%
Residencia actual en Managua
Variable: Tenencia de casa propia. Solamente un poco más de un tercio de los
encuestados manifestaron no tener una casa propia, lo que podría llevarno
conjeturar que solamente este porcentaje (35%) estaría interesado en el alquiler
de un apartamento; sin embargo el porcentaje de interesados podría ser mayor (y
de hecho lo es, como se demuestra más adelante) porque se puede alquilar el
a algún familiar, por cuestiones profesionales u otras razones
: Encuesta, tenencia de casa propia.
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
Variable: Lugar de residencia actual. Más de tres cuartos (3/4) de las personas
encuestadas viven en la capital (78%).
: Encuesta, residencia actual en Managua.
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
65%
Tenencia de casa propia
Si
No
78%
Residencia actual en Managua
Si
No
42
Solamente un poco más de un tercio de los
encuestados manifestaron no tener una casa propia, lo que podría llevarnos a
conjeturar que solamente este porcentaje (35%) estaría interesado en el alquiler
de un apartamento; sin embargo el porcentaje de interesados podría ser mayor (y
de hecho lo es, como se demuestra más adelante) porque se puede alquilar el
u otras razones.
Más de tres cuartos (3/4) de las personas
Variable: Residencia actual cerca de sus centros
particularmente importante, combinado con una pregunta posterior acerca del
interés de vivir cerca de los centros de interés, para determinar la importancia de
la ubicación del complejo de apartamentos.
Figura 6.13: Encuesta, residencia actual cercana a los centros de interés.
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
Variable: Interés en alquilar un apartamento
importantes para conocer
muestra y, por consiguiente, el peso sobre el universo. En este punto se hace una
clara división entre los interesados y los no interesados,
la encuesta, pero aportan un dato valioso
haría uso del servicio.
Figura 6.14: Encuesta, interés en alquilar un apartamento.
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
37%
Residencia actual cercana a los centros de interés
65%
Razón de interesados en alquilar un apartamento
Variable: Residencia actual cerca de sus centros de interés. Este dato resulta
particularmente importante, combinado con una pregunta posterior acerca del
interés de vivir cerca de los centros de interés, para determinar la importancia de
la ubicación del complejo de apartamentos.
: Encuesta, residencia actual cercana a los centros de interés.
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
Variable: Interés en alquilar un apartamento. Esta pregunta es una de las más
el peso real de los demandantes con respecto a la
muestra y, por consiguiente, el peso sobre el universo. En este punto se hace una
división entre los interesados y los no interesados, los últimos no continúan
la encuesta, pero aportan un dato valioso que refleja que el 65% del universo no
: Encuesta, interés en alquilar un apartamento.
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
63%
Residencia actual cercana a los centros de interés
Si
No
35%
Razón de interesados en alquilar un apartamento
Si
No
43
Este dato resulta
particularmente importante, combinado con una pregunta posterior acerca del
interés de vivir cerca de los centros de interés, para determinar la importancia de
: Encuesta, residencia actual cercana a los centros de interés.
sta pregunta es una de las más
e los demandantes con respecto a la
muestra y, por consiguiente, el peso sobre el universo. En este punto se hace una
últimos no continúan
del universo no
Variable: Preferencia de cercanía con respecto al centro de Managua
prefiere vivir en el centro o alejado del mismo.
centro, seguramente por motivos obvios de trabajo,
Figura 6.15: Encuesta, preferencia de cercanía con respect
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
Variable: Preferencia de cercanía a servicios varios
prefiere que el apartamento
comerciales, comida, centros de diversión, etc., aunque no necesariamente estén
ubicados en el centro de Managua.
Figura 6.16: Encuesta, preferencia de cercanía a servicios varios.
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
73%
7%
Preferencia de cercanía con respecto al centro de Managua
7%
Preferencia de cercanía a servicios
Variable: Preferencia de cercanía con respecto al centro de Managua
prefiere vivir en el centro o alejado del mismo. Al 73% le gustaría vivir cerca del
centro, seguramente por motivos obvios de trabajo, estudios, comercio, etc.
: Encuesta, preferencia de cercanía con respecto al centro de Managua.
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
Variable: Preferencia de cercanía a servicios varios. El 93% de los encuestados
que el apartamento esté cerca de servicios tales como farmacias, centros
centros de diversión, etc., aunque no necesariamente estén
ubicados en el centro de Managua.
: Encuesta, preferencia de cercanía a servicios varios.
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
20%
Preferencia de cercanía con respecto al centro de Managua
Centro de la capital
Cerca del centro
Lejos del centro
93%
7%
Preferencia de cercanía a servicios varios
Si
No
Me da Igual
44
Variable: Preferencia de cercanía con respecto al centro de Managua. El 27%
gustaría vivir cerca del
, comercio, etc.
al centro de Managua.
de los encuestados
cerca de servicios tales como farmacias, centros
centros de diversión, etc., aunque no necesariamente estén
Variable: Preferencia de un apartamento previamente amueblado y equipado
dato es importante para decidir si el apartamento incluirá o no muebles, cocina, etc.
Esto obviamente hace una gran diferencia con respecto a los costos, no obstante
el resultado obtenido es insuficien
que considerar otros factores.
Figura 6.17: Encuesta, preferencia de un apartamento amueblado y equipado.
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
Variable: Preferencia de inclusión de diseño de interiores
pero con respuestas totalmente diferentes. Acá s
preferencia de que los apartamentos incluyan el diseño de interiores
Figura 6.18: Encuesta, preferencias de inclusión de diseño de interiores
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
50%
Preferencia de un apartamento previamente amueblado y equipado
37%
Preferencias de inclusión de diseño de interiores
un apartamento previamente amueblado y equipado
dato es importante para decidir si el apartamento incluirá o no muebles, cocina, etc.
Esto obviamente hace una gran diferencia con respecto a los costos, no obstante
el resultado obtenido es insuficiente (50% para c/u) para tomar la decisión y habrá
que considerar otros factores.
: Encuesta, preferencia de un apartamento amueblado y equipado.
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
inclusión de diseño de interiores. Similar a l
pero con respuestas totalmente diferentes. Acá sí se observa una marcada
preferencia de que los apartamentos incluyan el diseño de interiores (63%)
preferencias de inclusión de diseño de interiores
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
50%
Preferencia de un apartamento previamente amueblado y equipado
Si
No
63%
Preferencias de inclusión de diseño de interiores
Si
No
45
un apartamento previamente amueblado y equipado. Este
dato es importante para decidir si el apartamento incluirá o no muebles, cocina, etc.
Esto obviamente hace una gran diferencia con respecto a los costos, no obstante
te (50% para c/u) para tomar la decisión y habrá
: Encuesta, preferencia de un apartamento amueblado y equipado.
imilar a lo anterior,
se observa una marcada
(63%).
preferencias de inclusión de diseño de interiores
Variable: Preferencia de la existencia de un área de parqueo
todos los encuestados les gustaría que el apartamento tenga un área de parqueo
(97%), esto supone que todos tienen vehículo
Figura 6.19: Encuesta, preferencia de inclusión de área de parqueo.
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
Variable: Preferencia de inclusión de
cada cinco encuestados (80%)
acceso a la zona donde estén los apartamentos.
Figura 20: Encuesta, preferencia de inclusión de seguridad y
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
Preferencia de inclusión de área de
20%
Preferencia de inclusión de seguridad y control de acceso
Variable: Preferencia de la existencia de un área de parqueo. Prácticamente
les gustaría que el apartamento tenga un área de parqueo
, esto supone que todos tienen vehículo o pretenden tenerlo en el futuro
: Encuesta, preferencia de inclusión de área de parqueo.
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
Variable: Preferencia de inclusión de seguridad y control de acceso
(80%) gustaría de los servicios de seguridad y control de
acceso a la zona donde estén los apartamentos.
: Encuesta, preferencia de inclusión de seguridad y control de acceso.
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
97%
3%
Preferencia de inclusión de área de parqueo
Si
No
80%
Preferencia de inclusión de seguridad y control de acceso
Si
No
Me da igual
46
. Prácticamente a
les gustaría que el apartamento tenga un área de parqueo
o pretenden tenerlo en el futuro.
seguridad y control de acceso. Cuatro de
los servicios de seguridad y control de
control de acceso.
Variable: Cercanía de área verde y de juegos dentro de la zona.
20% de la muestra dijo no importarle un área verde y área de juegos.
Figura 6.21: Encuesta de inclusión de area verde y juegos.
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
Variable: Acceso al transporte público
manifestaron interés en un área de parqueo, la mayoría también señaló interés en
la cercanía al transporte público
visita de amigos sin vehículos
bien que aún no tienen vehículo y pretenden uno en el futuro
Figura 6.22: Encuesta, preferencia de acceso cercano al transporte público
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
10%
20%
Inclusión de area verde y de juegos
23%
Acceso cercano al transporte
Cercanía de área verde y de juegos dentro de la zona. Curiosamente un
20% de la muestra dijo no importarle un área verde y área de juegos.
Encuesta de inclusión de area verde y juegos.
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
Variable: Acceso al transporte público. A pesar de que casi todos los encuestados
manifestaron interés en un área de parqueo, la mayoría también señaló interés en
la cercanía al transporte público (77%). Esto puede indicar prevención de su parte,
visita de amigos sin vehículos, acceso trabajadores y/o empleadas domésticas
que aún no tienen vehículo y pretenden uno en el futuro u otras razones
: Encuesta, preferencia de acceso cercano al transporte público
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
70%
Inclusión de area verde y de juegos
Si
No
Me da igual
77%
Acceso cercano al transporte público
Si
No
Me da igual
47
Curiosamente un
. A pesar de que casi todos los encuestados
manifestaron interés en un área de parqueo, la mayoría también señaló interés en
. Esto puede indicar prevención de su parte,
empleadas domésticas, o
u otras razones.
: Encuesta, preferencia de acceso cercano al transporte público
Variable: Inclusión de aire acondicionado
de Managua es sofocante, quizás esa
dijeron – en un 63% – preferir el apartamento con aire acondicionado.
también es de tomarse en cuenta para los costos.
Figura 6.23: Encuesta, preferencia de inclusión de aire acondicionado.
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
Variable: Servicios públicos/privados incluidos
(agua y luz ya incluidos en el apartamento), hay otros servicios en los que los
se mostró interés. De 30 encuestados intere
interesaron por TV por cable/satélite, internet y teléfono.
Figura 6.24: Encuesta, servicios públicos/privados incluidos.
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
37%
Preferencia de inclusión de aire acondicionado
0
Internet
Teléfono
TV por cable/satelital
Otro
Servicios públicos/privados incluidos
Variable: Inclusión de aire acondicionado. Se sabe que la temperatura promedio
anagua es sofocante, quizás esa es la razón por la que los encuestados
preferir el apartamento con aire acondicionado.
también es de tomarse en cuenta para los costos.
: Encuesta, preferencia de inclusión de aire acondicionado.
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
Variable: Servicios públicos/privados incluidos. Además de los servicios básicos
en el apartamento), hay otros servicios en los que los
De 30 encuestados interesados en el alquiler, 20 ó más se
TV por cable/satélite, internet y teléfono.
: Encuesta, servicios públicos/privados incluidos.
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
63%
Preferencia de inclusión de aire acondicionado
Si
No
5 10 15 20 25 30
29
20
29
6
Servicios públicos/privados incluidos
48
que la temperatura promedio
la razón por la que los encuestados
preferir el apartamento con aire acondicionado. Esto
. Además de los servicios básicos
en el apartamento), hay otros servicios en los que los que
20 ó más se
Variable: Estimación de costos por alquiler de apartamento
obtenidos de esta pregunta,
que el costo por el alquiler debería de ser igual o mayor a $
40% estima un costo mayor incluso a los $
importante para el análisis de flujo de caja.
Figura 6.25: Encuesta, estimación de costos por alquiler de apartamento.
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
Variable: Capacidad de pago
capacidad de pagar el monto
Figura 6.26: Encuesta, capacidad de pago del costo estimado.
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
33%
40%
27%
Estimación de costos por alquiler del apartamento
7%
Capacidad de pago del costo estimado
costos por alquiler de apartamento. De los resultados
obtenidos de esta pregunta, se aprecia que el 67% de los encuestados consideran
que el costo por el alquiler debería de ser igual o mayor a $350, de este 67% el
un costo mayor incluso a los $500. Nuevamente un dato muy
importante para el análisis de flujo de caja.
: Encuesta, estimación de costos por alquiler de apartamento.
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
Variable: Capacidad de pago. Solamente el 7% de la muestra dijo
capacidad de pagar el monto estimado para el alquiler del apartamento.
: Encuesta, capacidad de pago del costo estimado.
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
17%
10%
27%
Estimación de costos por alquiler del apartamento
Menor o igual a $350
Entre $351 y $500
Entre $501 y $700
Mayor a $700
93%
7%
Capacidad de pago del costo estimado
Si
No
49
. De los resultados
7% de los encuestados consideran
, de este 67% el
Nuevamente un dato muy
: Encuesta, estimación de costos por alquiler de apartamento.
Solamente el 7% de la muestra dijo no estar en
para el alquiler del apartamento.
50
Resumen de la encuesta
Como conclusión de la percepción de la muestra de la población que realizó la
encuesta, se puede decir que los gustos de la gente interesada en alquilar un
apartamento en Managua son los siguientes:
La gente prefiere cercanía al centro de la ciudad, ni muy lejos ni en el centro
mismo. El control de vigilancia, seguridad y control de acceso, área de parqueo,
áreas verdes y de juego son otros datos de interés de los encuestados. El
apartamento debe contar con al menos dos dormitorios, además de las áreas más
usuales (sala, comedor, cocina, baños). El promedio simple de pago por el alquiler
de un apartamento de una sola planta, de un solo dormitorio y espacios limitados
resultó de $468.33 (cuatrocientos sesenta y ocho con 33/100 dólares americanos)
De lo anteriorComo resultado del análisis de las preferencias de los encuestados,
se tuvieron que adoptar tres cambios importantes que se aplicaron al producto
final (el apartamento) con respecto al original propuesto: Primero cambiar el
apartamento de una a dos plantas, segundo agregar un segundo dormitorio para
dos personas, y tercero ampliar todas las áreas del apartamento.
Según estimaciones, proyecciones y consultas a algunos amigos que alquilan
apartamentos y casas, se puede decir que en promedio un apartamento ubicado
en una zona con seguridad y vigilancia, cerca del centro de Managua,
construcción de dos plantas, con sala, comedor, cocina, dos cuartos, dos baños y
área de parqueo, oscila entre $450 y hasta $800. El producto final de este
proyecto tendrás estas características.
51
ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA Y PROVEEDORES
Los verdaderos dueños directos de los bienes raíces para alquiler no son
conocidos y se encuentra muy poco información acerca de ellos, y aunque las
agencias de bienes raíces que se encargan de mercadear y vender el servicio son
bastante más conocidas, resultaría impreciso segmentarlos por ese parámetro. Sin
embargo, sí se puede hacer una segmentación de grupos en base al precio de los
apartamentos que se ofrecen, así pues, se consideran tres grandes grupos y sus
características más sobresalientes. Se menciona también – pero no se incluye por
no ser una competencia dentro de la industria - un rival atípico: las viviendas
sociales impulsadas por el gobierno y que, coyunturalmente, se convierten en
sustituto para el sector.
Tabla 6.3: Tabla de competidores directos
Grupo Competidor Características principales
1 Renta <= $350 Populares, poco acondicionadas, ubicadas en
sectores no muy seguros, ideal para estudiantes.
2 Renta entre $351 y
$700
Precios medianamente accesibles, nivel medio-alto
de exclusividad, localizadas en sectores
residenciales seguros, ideal para familias,
individuos con alto nivel de ingresos o ejecutivos en
misiones.
3 Renta mayor a
$700
Alto nivel de exclusividad, precio accesible a
sectores de elevados ingresos económicos,
ubicados en zonas exclusivas de alto estatus como
condominios, ideal para familias o individuos con
excelentes ingresos.
ANÁLISIS DE PRECIOS DEL MERCADO
El grupo estratégico en el que está ubicado este
2, aquel cuyo precio mensual de alquiler oscila entre los $
en zonas de cierto nivel de exclusividad
alto de la población. De un total de 182 apartamentos recopilados, los rangos de
precios presentan la siguiente posición según la cantidad ofertada:
Figura 6.27: Rango de precios de alquiler.
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado
Como se puede observar, entonces, el rango de precio más comúnmente ofertado
(respondiendo seguramente a la demanda) es precisamente aquél ubicado en el
rango de precios antes mencionado.
Un par de datos importantes en el análisis de los precios es que el promedio de
precios de los 182 apartamentos analizados es de apróximadamente $767,
embargo la moda es compartida entre los precios de $500 y $600 con 17
ocurrencias cada una, seguidas
ocurrencias. En este caso el promedio es mayor a la moda porque hay un grupo
no tan despreciable de precios que
ubicados entre los $701 y $1500).
Menos de $400
Entre $400 y $700
25
86
Rango de precios de alquiler
ANÁLISIS DE PRECIOS DEL MERCADO
l grupo estratégico en el que está ubicado este proyecto es en el grupo número
, aquel cuyo precio mensual de alquiler oscila entre los $351 y $700
en zonas de cierto nivel de exclusividad, obviamente dirigido a un estrato medio
oblación. De un total de 182 apartamentos recopilados, los rangos de
precios presentan la siguiente posición según la cantidad ofertada:
: Rango de precios de alquiler.
Fuente: Autoría propia, encuesta de mercado.
rvar, entonces, el rango de precio más comúnmente ofertado
(respondiendo seguramente a la demanda) es precisamente aquél ubicado en el
rango de precios antes mencionado.
Un par de datos importantes en el análisis de los precios es que el promedio de
precios de los 182 apartamentos analizados es de apróximadamente $767,
embargo la moda es compartida entre los precios de $500 y $600 con 17
ocurrencias cada una, seguidas muy de cerca del precio de $800 con 14
ocurrencias. En este caso el promedio es mayor a la moda porque hay un grupo
no tan despreciable de precios que provocan este comportamiento (aquellos
ubicados entre los $701 y $1500).
Entre $400 y $700
Entre $701 y $1500
Más de $1500
86
62
9
Rango de precios de alquiler
Cantidad ofertada
52
proyecto es en el grupo número
y localizados
, obviamente dirigido a un estrato medio-
oblación. De un total de 182 apartamentos recopilados, los rangos de
rvar, entonces, el rango de precio más comúnmente ofertado
(respondiendo seguramente a la demanda) es precisamente aquél ubicado en el
Un par de datos importantes en el análisis de los precios es que el promedio de
precios de los 182 apartamentos analizados es de apróximadamente $767, sin
embargo la moda es compartida entre los precios de $500 y $600 con 17
muy de cerca del precio de $800 con 14
ocurrencias. En este caso el promedio es mayor a la moda porque hay un grupo
provocan este comportamiento (aquellos
ANÁLISIS DE LA COMERCIALIZACIÓN
El sistema de comercialización comúnmente usado en la industria del alquiler de
apartamentos en Managua es conceptualmente sencillo: Personas individuales o
empresas ofertan el inmueble por dos grande
intermediario que generalmente
bienes raíces. Los dueños reales de los apartamentos no son muy conocidos, sino
más bien sus agentes, son éstos últimos los que aparecen en la publicidad que
normalmente leemos en los diarios, sitios
El apartamento es un bien inmueble y no un producto que el consumidor agota en
el lugar o se lleva consigo, de igual forma que el oferente no traslada el producto
físico por canales intermedios para que llegue al
de distribución”, por así decirlo, resulta
más bien de un canal de difusión
Figura 6.28: Canal de distribución del alquiler de apartam
Fuente: Autoría propia.
NÁLISIS DE LA COMERCIALIZACIÓN
El sistema de comercialización comúnmente usado en la industria del alquiler de
apartamentos en Managua es conceptualmente sencillo: Personas individuales o
empresas ofertan el inmueble por dos grandes vías, la directa o mediante un
generalmente es otra empresa que funge como agente de de
bienes raíces. Los dueños reales de los apartamentos no son muy conocidos, sino
más bien sus agentes, son éstos últimos los que aparecen en la publicidad que
normalmente leemos en los diarios, sitios web, revistas, etc.
un bien inmueble y no un producto que el consumidor agota en
, de igual forma que el oferente no traslada el producto
físico por canales intermedios para que llegue al usuario final. Por ta
de distribución”, por así decirlo, resulta ser diferente o atípico, pero simple
difusión entre el oferente y el demandante.
bución del alquiler de apartamentos.
53
El sistema de comercialización comúnmente usado en la industria del alquiler de
apartamentos en Managua es conceptualmente sencillo: Personas individuales o
ías, la directa o mediante un
que funge como agente de de
bienes raíces. Los dueños reales de los apartamentos no son muy conocidos, sino
más bien sus agentes, son éstos últimos los que aparecen en la publicidad que
un bien inmueble y no un producto que el consumidor agota en
, de igual forma que el oferente no traslada el producto
usuario final. Por tanto el “canal
pero simple, se trata
54
PROYECCIONES DEL MERCADO
De acuerdo a los resultados obtenidos de la encuesta y de la investigación de los
precios del mercado, se puede decir que se conocen el consumo y oferta aparente
respectivamente. Por un lado los demandantes, en su mayoría, dijeron estar
dispuestos a pagar entre $300 y $400 por un apartamento que, entre otras cosas
tiene solamente un dormitorio y una planta, por lo que inferir que la disponibilidad
de ofrecer entre $400 y $700 por un apartamento de dos niveles y dos
habitaciones y áreas más espaciosas no es desacertado. Por otro lado, la oferta
se concentra en precios que mayoritariamente oscilan entre $400 y $700.
Con estos números se puede estimar un punto de equilibrio somero entre la oferta
y la demanda de $550 por apartamento, para ser aún más conservadores se
utilizó un precio de alquiler de $500 en el estudio financiero que se muestra más
adelante en este estudio. El complejo contará con cuatro apartamentos, pero
considerando que quizás no todos los apartamentos se logren rentar durante un
año completo, se puede hacer un análisis superficial de las proyecciones de
ventas esperadas considerando tres escenarios: pesimista, promedio y optimista.
Considerando que los precios están dolarizados, no se ven afectados por la
devaluación del córdoba con respecto al dólar, considerando también que el
proyecto no está sujeto a ampliarse en un corto plazo (agregar más apartamentos
o construir nuevos en otro lugar), podemos decir entonces que las ventas serán
muy similares cada año, por lo que la proyección de las mismas puede resumirse
como sigue:
Tabla 6.4: Escenarios posibles de venta a precios constantes.
Escenario Apartamentos rentados por año Ventas primer año ($)
Pesimista 3 18,000
Promedio 3.5 21,000
Optimista 4 24,000
55
VI.4. ESTUDIO TÉCNICO
OBJETIVOS DEL ESTUDIO
Objetivo general
Verificar la viabilidad técnica de edificar un pequeño complejo de cuatro
apartamentos para su posterior alquiler. Se persigue conocer si es posible
construir los apartamentos con el diseño, las características físicas, divisiones y
espacios deseados, en la ubicación seleccionada y con el equipo, maquinaria,
instrumentos y personal necesario, y con los materiales y suministros apropiados.
Objetivos específicos
Verificar que los cuatro apartamentos con el diseño, divisiones y espacios
deseados caben en el terreno disponible para la edificación, para lo cual se
requiere un diseño arquitectónico.
Localizar el lugar físico en donde cobrará vida el proyecto y conocer las principales
razones por las que se seleccionó ese sector.
Registrar e identificar el balance de las obras físicas y el balance del personal y
puestos involucrados que ejecutarán la construcción del complejo de
apartamentos y el costo estimado para cada rubro.
Realizar el balance de maquinaria, equipo, tecnología, insumos, materiales y
suministros varios a utilizar en el proyecto con sus costos asociados.
56
LOCALIZACIÓN
El sitio donde se ejecutaría el proyecto es en la comarca de Esquipulas, cerca del
kilómetro 11.9 de la carretera a Masaya. Los apartamentos estarían dentro de la
urbanización Villas de Entreverdes, que se sitúa muy cerca del residencial
Michelangelo y en el costado sur del colegio Pureza de María. Otra referencia,
quizás más exacta, es del Dispensario de Esquipulas, 570 mts. al norte, costado
oeste.
Figura 6.29: Localización el proyecto.
Fuente: Creación propia en Google Maps.
La razón por la cual se seleccionó este sector es porque cumple con todas las
características deseables recopiladas en el estudio de mercado, en cuanto a
distancias, vistas, tranquilidad, accesos, seguridad y ubicación: La zona está
ubicada a solamente unos pocos kilómetros del centro de Managua, existen tres
vías de acceso para entrar y/o salir del lugar hacia el centro de Managua, por el
sector de Santo Domingo, por el sector de Las Colinas o por la carretera principal
a Masaya. El lugar está dentro de una urbanización con muro perimetral, con
57
vigilancia y seguridad incluida, control de acceso peatonal y vehicular, es un lugar
tranquilo y lejos del ruido, existen plazas comerciales, farmacias, hospitales,
comidas y centros de diversión muy cerca de la zona o en la zona misma. En
resumen se habla de una zona con cierto nivel de exclusividad.
Finalmente, una razón más para seleccionar este sitio es que el dueño de los
apartamentos tiene su residencia en el mismo centro urbanístico, a tan solo unos
pocos metros de donde tendría lugar el proyecto, situación que facilitaría el
control, gestión y/o cualquier necesidad que los inquilinos o la edificación misma
requieran.
TAMAÑO DEL PROYECTO
En términos generales se puede decir que el proyecto tiene una capacidad
pequeña, pues se trata solamente de cuatro apartamentos, sin embargo en
términos económicos se considera de tamaño mediano, dado que para poder
edificar cuatro apartamentos de dos plantas de 52.5 mts² cada una, se requiere de
mucho capital y/o capacidad de endeudamiento (tomando en cuenta que haya un
crédito de por medio).
Capacidad de producción
La unidad de producción final - el apartamento – no tiene un comportamiento o
proceso de producción masivo; más aún, lo que se le oferta y vende al consumidor
es un servicio y no exactamente un producto físico. Lo que el usuario consume es
el servicio habitacional, el uso del apartamento.
Por tanto, por ser un servicio de alquiler en un complejo de cuatro apartamentos
que no están supuestos a crecer en el mediano plazo, al hablar de capacidad de
producción se puede decir que ésta tiene ocurrencia única al inicio del proyecto (la
edificación del complejo) y que se mantiene constante durante todo el horizonte de
vida del proyecto, o al menos durante el corto y mediano plazo.
58
INGENIERÍA DEL PROYECTO
Muchos de los procesos o análisis involucrados en la ingeniería del proyecto no
aplican para este estudio, debido a que la única opción hasta ahora considerada
para la edificación del proyecto en su totalidad se ha dejado en manos de una
consultora de arquitectos e ingenieros, institución que se haría cargo de todas las
actividades necesarias para la construcción, desde la compra de materiales,
insumos, contratación de servicios extras, suministros, maquinaria, equipos y
tecnología; hasta el reclutamiento y administración de sueldos del personal y – por
supuesto – la construcción propiamente dicha con todos sus acabados y detalles.
Cabe mencionar que esta decisión fue tomada por las limitantes de tiempo
encontradas para completar el estudio, por lo que no se descarta que más
adelante puedan considerarse otras formas de construcción de la obra y
compararlas con la actual para cotejar las variaciones en los diferentes flujos. Las
otras opciones de construcción cobrarían más importancia si se encuentra que el
proyecto no es viable, pero aún encontrándose viable es siempre válida la
consideración. La intención es darle vida a este proyecto, ejecutarlo y no dejarlo
solamente en papel.
Dadas las explicaciones anteriores, se justifica pues que los análisis de selección
de maquinaria y equipo (inversiones), balance de maquinaria, equipos y
tecnología, calendario de reinversiones en maquinaria, calendario de ingresos por
ventas de maquinaria de reemplazo, balance de personal y el balance de insumos,
materiales, servicios y suministros no se figuran en este acápite.
Descripción del proceso de producción
Como ya antes se mencionaba, el proyecto en lugar de producir un producto, lo
que presta es un servicio, el de alquiler del apartamento. Por tanto no existe un
proceso de producción cíclico (regular o irregular) propiamente dicho, sin embargo
es posible detectar fases generales claramente definidas para poder prestar el
servicio, seguido de un comportamiento recurrente que se puede representar
como sigue:
Figura 6.30: Representación del flujo de proceso.
Fuente: Autoría propia.
Obras físicas (balance de obras físicas)
Tabla 6.5: Balance de obras físicas por apartamento.
Obras físicas Unidad de
medida
Apartamento mt²
Tabla 6.6: Balance de obras físic
Obras físicas Unidad de
medida
Complejo Apartamento
: Representación del flujo de proceso.
Obras físicas (balance de obras físicas)
: Balance de obras físicas por apartamento.
Unidad de
medida
Cantidad
(dimensiones)
Costo unitario
($)
Costo Total
93.75 450
: Balance de obras físicas del proyecto.
Unidad de
medida
Cantidad
(dimensiones)
Costo unitario
($)
Costo Total
Apartamento 4 42,187.50 168,750.00
59
Costo Total
($)
42,187.50
Costo Total
($)
168,750.00
60
VI.5. ESTUDIO FINANCIERO
OBJETIVOS DEL ESTUDIO
Objetivo general
Este estudio tiene por objeto determinar la viabilidad financiera de la construcción
de un pequeño complejo de cuatro apartamentos para su posterior alquiler. Se
pretende conocer si el negocio es rentable y cuál de las alternativas de
financiamiento resulta preferible.
Objetivos específicos
Determinar cuál de las alternativas de de ejecución y financiamiento propuestos
maximiza el valor de los flujos netos del servicio de alquiler de apartamentos.
Conocer cuál de las alternativas propuestas maximiza la tasa interna de retorno de
la inversión.
Identificar, entre las alternativas dadas, cuál es el período de recuperación más
corto respecto a la inversión realizada.
Encontrar los puntos de equilibrio del Valor Actual Neto (VAN) para las variables
críticas.
INVERSIONES
Como antes se señalaba, el estudio contempla únicamente la opción de una firma
de arquitectos para el diseño y la ejecución de la obra, por lo que la inversión en
activos fijos es básicamente el diseño y la construcción de los apartamentos, más
el terreno. También se incluyen algunos servicios en la inversión inicial, como
trámites de instalación de servicios públicos (agua y luz), permiso de uso de suelo
y construcción, gastos por desembolso del financiamiento que se necesita y otros
que juntos constituyen el capital de trabajo inicial.
61
Los cálculos arrojaron que el terreno tiene un valor de $16,680, al ser un terreno
de 417 varas cuadradas y estimando un precio de $40 por vara cuadrada. La
construcción de cada apartamento cuesta $42,187.50, por cuatro apartamentos
resulta un monto de $168,750 para todo el complejo. El financiamiento a solicitar
al banco (la suma del costo de la construcción, más el valor del terreno) es de
$185,430, sin embargo el Banco solamente puede prestar el 90% como máximo,
por lo que se recibirían $166,887, de este monto deben pagarse el 1% y 2% por
gastos legales y comisión por desembolso respectivamente. El capital de trabajo
resultó en $6,914.11, tomando en cuenta los gastos de instalación, trámites
legales, gastos por financiamiento y servicios básicos.
Tabla 6.7: Inversión inicial del proyecto.
El detalle de cómo se calcularon todos estos montos pueden consultarse en el
Anexo 1 de este documento.
DEPRECIACIÓN DE ACTIVOS
Como se ha venido señalando, el bien principal y unitario objeto del servicio de
alquiler es el apartamento, es decir un bien inmueble y, por tanto, normalmente se
deprecia en un período 20 años5 y es la forma en cómo lo establece la Ley de
Equidad Fiscal. Tomando en cuenta que el valor de salvamento de un bien
inmueble está dado por el valor que se espera recibir por él y esto a su vez está
dado por los precios del mercado en el país, el costo de la vida o la percepción
acerca del mismo, las influencias de fenómenos económicos y financieros
internacionales, etc., se espera recibir por cada apartamento un valor de rescate
5 Wikipedia: Depreciación. http://es.wikipedia.org/wiki/Depreciaci%C3%B3n
Construc/Apartament 168,750.00
Terreno 16,680.00
Capital de trabajo 6,914.11
Total Inversión 192,344.11
Inversión
62
de al menos un 45% de su valor inicial, es decir, alrededor de $75,937.50 por los
cuatro apartamentos. Además, por características inherentes a los bienes
inmuebles, un apartamento no se puede vender sin el terreno sobre el cual está
edificado, por lo que se deben agregar los $14,595 del terreno (el terreno no se
deprecia), resultando un valor final de rescate $92,617.50 para todo el proyecto.
Luego, con el valor de rescate y la vida útil podemos encontrar la depreciación.
Tabla 6.8: Cálculo del valor de rescate y depreciación anual.
PROYECCIÓN DE INGRESOS
Al estimar una cuota mensual promedio de $500 por apartamento, para los cuatro
apartamentos nos resultaría un ingreso mensual de $2,000, es decir, $24,000 para
el proyecto en el primer año.
Tabla 6.9: Ingresos para el primer año.
Apartamento 42,187.50
Vida útil 20
% Rescate 45.00%
Rescate/Apt 18,984.38
Cant apartam 4
Resc/edificio 75,937.50 + Terreno 16,680.00
Resc/proyect 92,617.50
Valor de rescate
Inversión a/f 168,750.00
Período (años) 20
Val/rescate 0.00
Deprec. anual 8,437.50
Depreciación anual
500.00
4.0
2,000.00
24,000.00
3.5%
Apartamento/mes ($)
Cant apartamentos
Ingresos 1er año
Ingresos mensuales
Ingresos 1er año
Incremento x año (%)
63
Sin embargo, aunque este cálculo nos da una idea acerca de lo que sería un
ingreso anual constante, se esperan rendimientos crecientes en las ventas cada
año. Si un apartamento hoy cuesta $500 mensuales, se desea que para el
próximo año se incremente a $515 ó $520, para promediar se deja en 3.5% de
crecimiento de ventas para cada año. Con este porcentaje y considerando un
horizonte del proyecto a 20 años, se proyecta que para el año 10 habrá ingresos
por concepto de alquiler de $32,709.54 y para el año 20 se estará percibiendo un
ingreso de $46,140.03, esto es una mensualidad de $961,25, lo que significa que
después de 20 años el alquiler estará cerca de duplicar su costo inicial.
Para ver la proyección de ingresos de todos los años, consúltese el anexo 2:
Proyección de ingresos proyectados.
FLUJO DE CAJA DEL PROYECTO
Se necesitan $168,750 para la construcción de los cuatro apartamentos. De
acuerdo a investigaciones realizadas, se supo que se puede conseguir hasta un
90% de financiamiento para un préstamo de construcción pagadero a 20 años con
un interés del 9.79% anual6. De las mismas investigaciones se supo que al valor
de la construcción puede sumársele el valor del terreno ($14,595) para solicitar el
préstamo, por lo que al final se recibiría un desembolso de $165,10.50.
Tabla 6.10: Financiamiento necesario.
Adquirir el crédito implica otros gastos a considerar: Los gastos legales, que
representan el 1% del préstamo y la comisión por desembolso, que es igual al 2% 6 Esta información fue provista por un contacto que trabaja en el Departamento de Préstamos
para Construcción de Viviendas del Banco de Finanzas, BDF.
Valor construcción de apartamentos 168,750.00
Valor del terreno 16,680.00
Total apartamentos + terreno 185,430.00
166,887.00 Financiamiento (90%)
Financiamiento
64
del mismo. Estos gastos sumados a los gastos de instalación de algunos servicios
públicos y privados y trámites legales constituyen el capital de trabajo.
Tabla 6.11: Capital de trabajo.
Estimando costos operativos y de mantenimiento anuales del 5% de los ingresos
(que ya contemplan un incremento del 5% anual) y una TREMA del 24.92%.
Tabla 6.12: Cálculos de costos de mantenimiento y tasas.
Tenemos un flujo de fondos del proyecto como sigue:
Inst/agua 50.00
Inst/luz 120.00
Uso de suelo 50.00
Permiso/cons 1,687.50
Gastos x finan 5,006.61
Total ($) 6,914.11
Capital de trabajo
Ingresos 1er año 24,000.00
Costos (% de ingr) 5.00%
Total costos 1er año 1,200.00
Costos operativos & mmtoTasa Real 9.79%
Tasa de Inflación 9.23%
% riesgo 5%
T Nominal/TREMA 24.92%
Tasas
65
Tabla 6.13: Flujo de fondos del proyecto.
Flujo de fondos del proyecto TREMA: 24.92% IR: 30% 3%Año 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9Inversión fija (168,750.00)Capital de trabajo (6,914.11)Préstamo/Ingresos 166,887.00 24,000.00 24,840.00 25,709.40 26,609.23 27,540.55 28,504.47 29,502.13 30,534.70 31,603.42(-) Depreciación 8,437.50 8,437.50 8,437.50 8,437.50 8,437.50 8,437.50 8,437.50 8,437.50 8,437.50(-) Costos de mmto 1,200.00 1,242.00 1,285.47 1,330.46 1,377.03 1,425.22 1,475.11 1,526.74 1,580.17(-) Pago de interés 16,338.24 16,046.10 15,725.37 15,373.23 14,986.62 14,562.16 14,096.15 13,584.51 13,022.78UAI (1,975.74) (885.60) 261.06 1,468.04 2,739.41 4,079.59 5,493.38 6,985.96 8,562.96
(-) Impuestos 0.00 0.00 78.32 440.41 821.82 1,223.88 1,648.01 2,095.79 2,568.89UDI (1,975.74) (885.60) 182.75 1,027.63 1,917.58 2,855.71 3,845.36 4,890.17 5,994.07(+) Depreciación 8,437.50 8,437.50 8,437.50 8,437.50 8,437.50 8,437.50 8,437.50 8,437.50 8,437.50(-) Pago de principal 2,984.02 3,276.16 3,596.90 3,949.03 4,335.64 4,760.10 5,226.11 5,737.75 6,299.48(+) Capital de trabajo(+) Valor de rescate - impuestos x renta ocasionalFlujo neto de efectivo (8,777.11) 3,477.74 4,275.74 5,023.35 5,516.10 6,019.44 6,533.11 7,056.75 7,589.92 8,132.10Factor de VP 1.00 0.80 0.64 0.51 0.41 0.33 0.26 0.21 0.17 0.13Flujo a valor presente (8,777.11) 2,783.89 2,739.82 2,576.68 2,264.92 1,978.49 1,718.91 1,486.25 1,279.62 1,097.49VAN 16,270.87TIR 53.85%
RENTA OCASIONAL:
Se acepta el proyectoSe acepta el proyecto
10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
32,709.54 33,854.37 35,039.27 36,265.65 37,534.95 38,848.67 40,208.37 41,615.66 43,072.21 44,579.74 46,140.038,437.50 8,437.50 8,437.50 8,437.50 8,437.50 8,437.50 8,437.50 8,437.50 8,437.50 8,437.50 8,437.501,635.48 1,692.72 1,751.96 1,813.28 1,876.75 1,942.43 2,010.42 2,080.78 2,153.61 2,228.99 2,307.00
12,406.06 11,728.97 10,985.59 10,169.43 9,273.36 8,289.58 7,209.48 6,023.63 4,721.70 3,292.30 1,722.9710,230.50 11,995.18 13,864.22 15,845.44 17,947.34 20,179.16 22,550.98 25,073.75 27,759.40 30,620.95 33,672.56
3,069.15 3,598.55 4,159.27 4,753.63 5,384.20 6,053.75 6,765.29 7,522.12 8,327.82 9,186.29 10,101.777,161.35 8,396.63 9,704.96 11,091.81 12,563.13 14,125.41 15,785.68 17,551.62 19,431.58 21,434.67 23,570.798,437.50 8,437.50 8,437.50 8,437.50 8,437.50 8,437.50 8,437.50 8,437.50 8,437.50 8,437.50 8,437.506,916.20 7,593.29 8,336.68 9,152.84 10,048.90 11,032.69 12,112.79 13,298.63 14,600.56 16,029.96 17,599.29
6,914.11163,687.50
8,682.65 9,240.84 9,805.78 10,376.47 10,951.74 11,530.23 12,110.40 12,690.50 13,268.52 13,842.21 185,010.610.11 0.09 0.07 0.06 0.04 0.04 0.03 0.02 0.02 0.01 0.01
938.01 799.14 678.81 575.00 485.80 409.42 344.23 288.75 241.67 201.82 2,159.26
66
EVALUACIÓN FINANCIERA
Cálculo del VAN y la TIR
Con el flujo de fondos presentado anteriormente se obtiene un Valor Actual Neto
(VAN) de $16,270.87 (mayor que cero) y una Tasa Interna de Retorno (TIR) del
53.85% (mayor que la TREMA de 24.92%). Estos resultados hacen rentable la
inversión y por tanto el proyecto se acepta o se recomienda.
Período de recuperación
El período de recuperación del flujo neto de efectivo en el año cero, $8,777.11, es
de 8 años, 7 meses y 28 días (ver detalles del cálculo en los anexos). A pesar de
que a primera vista parece ser un lapso muy largo, recordemos que estamos
hablando de un proyecto de medianas dimensiones económicas y con un
horizonte de vida de largo plazo (20 años como mínimo).
Índice de rentabilidad y relación beneficio – costo
El índice de rentabilidad y la relación beneficio-costo resultan en 185.38% y 2.85
respectivamente, lo que confirma que de ejecutarse el proyecto resultaría rentable.
Análisis de sensibilidad
Se realizó un análisis de sensibilidad sobre elementos claves del proyecto, a decir,
el número de apartamentos rentados, la mensualidad a cobrar, la cantidad de
apartamentos construidos, el costo de construcción de cada apartamento, el
incremento en las ventas y algunas combinaciones entre estos elementos. Los
cuadros detallados de todos cálculos pueden verse en los anexos, sin embargo se
puede decir que los números muestran que el proyecto tiene varias alternativas de
resultar rentable y hasta mejor de lo esperado, en dependencia de la variación y
comportamiento de todos estos factores. Por supuesto, si todas las variables se
llevan el extremo negativo los resultados son indeseables.
67
Punto de equilibrio
Finalmente un análisis muy importante que no puede obviarse el punto de
equilibrio del proyecto. Los factores más incidentes en el flujo de efectivo son – por
el lado de los ingresos – la mensualidad a cobrar al inquilino y la variación
porcentual anual de las ventas, luego – por el lado de los costos – están los costos
de la construcción del complejo de apartamentos y los costos de mantenimiento y
reparación. Se analizan pues, los puntos de equilibrios para estas variables:
Tabla 6.14: Análisis de puntos de equilibrio.
Conclusiones de la evaluación financiera
Se puede afirmar ahora con más propiedad que el proyecto, además de ser
rentable, cuenta con un abanico de posibilidades para mantener esa rentabilidad
aún a pesar de que determinados factores específicos no se comporten como se
espera, incluso el proyecto tiene diversas opciones de resultar aún más
beneficioso de lo esperado, por ejemplo al conseguir menores costos por metro
cuadrado de construcción, subiendo un poco la mensualidad de la renta o
garantizando que los apartamentos sean siempre sujetos de alquiler y no estén
ociosos. No obstante, también se observa que si estos mismos factores varían en
sentido contrario al esperado de forma abrupta, el riesgo de fracaso se eleva.
Lo anterior se sustenta en que, en primer lugar, se realizó el análisis financiero y
flujo de fondos del proyecto tomando como referencia un precio promedio de
alquiler y, en segundo lugar, por el análisis de sensibilidad realizado, el cual
permitió aplicar variantes al proyecto y demostrar su rentabilidad en diferentes
escenarios potenciales.
Variable Valor actual Valor de equilibrio
Mensualidad x apartamento 500.00 409.48
Costo x mt2 de construcción 450.00 540.38
% variación en ventas 3.5% -2.2%
% de costos x mantenimiento 5.0% 22.20%
68
El análisis de sensibilidad y punto de equilibrio mostraron las diferentes variantes y
los límites a los que puede ser sometido el proyecto sin que esto signifique
pérdidas o incluso generar más utilidades que las esperadas. Es de notar que se
puede soportar un decremento sostenido en las ventas de 2.2% anual, o bien se
pueden incrementar los costos de mantenimiento de 5% hasta un 22.20% de los
ingresos sin que se generen pérdidas. También, en caso de una pobre demanda
del mercado se puede recurrir a una estrategia en la baja de los precios de $500 a
$409.48; igualmente se puede hacer frente a una alza en la mano de obra de la
construcción y pasar de $450 por metro cuadrado hasta casi $100 más, sin que se
generen pérdidas.
Todo este análisis brinda un buen grado de seguridad al proyecto, confirmándolo
como una alternativa de inversión rentable.
69
VII. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Todos los hallazgos encontrados en la investigación del entorno macroambiental,
el análisis de la industria y el estudio de prefactibilidad, indican que el negocio de
alquiler de apartamentos es una opción de inversión rentable.
El crecimiento demográfico de Managua, mucho más acelerado que todo el resto
del país, contribuye al déficit habitacional y hace que la industria del alquiler de
apartamentos tenga una demanda creciente, además de los usuarios de tipo
estudiante, trabajador o extranjero que necesitan de un lugar temporal donde vivir.
No se observan barreras o impedimentos de tipo político, legal, social o moral que
frenen la industria. En todo caso, solamente el mismo ritmo y crecimiento de la
actividad económica nacional y la capacidad financiera y de crédito del
inversionista son los requisitos más importantes a tomar en cuenta.
Las fuerzas competitivas que rodean a la industria muestran un balance positivo
para el sector, si bien existen amenazas de de nuevos ingresos y medianamente
advertencias de productos sustitutos, el poder de negociación tanto de los
proveedores como de los compradores no es muy alto y la alta rivalidad entre el
mismo sector hace que gran parte de la rentabilidad se quede en el sector mismo.
El estudio de prefactibilidad de la inversión en el proyecto desde las perspectivas
técnicas, financieras y de mercado demuestra que el proyecto es rentable. Las
variaciones que podrían sufrir factores claves como la cuota mensual del alquiler,
el promedio de uso de los apartamentos, el costo del metro cuadrado de la
construcción e incluso el número de apartamentos a construir, demuestran que la
inversión tiene más de una alternativa de resultar rentable. La opción de ahorrar el
capital de trabajo en el banco nunca resulta mejor opción.
Por tanto se recomienda continuar los estudios del proyecto a nivel de factibilidad
y eventualmente recomendar, de forma definitiva, su ejecución.
70
VIII. BIBLIOGRAFÍA
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nicaragua.html
73
IX. ANEXOS
Anexo 1: Diseño de apartamentos: modelo 1.
Anexo 2: Diseño de apartamentos: modelo 2.
74
Anexo 3: Diseño de apartamentos: Planta de conjunto.
75
Anexo 4: Valor de la construcción y valor del terreno.
Anexo 5: Valor de rescate y depreciación anual a 20 años.
Anexo 6: Cálculo del financiamiento necesario y capital de trabajo.
Anexo 7: Inversión inicial.
Largo (mts) 7.50
Ancho (mts) 6.25
Niveles 2Área (mts2) 93.75
$/mt2 450.00
$/apartam 42,187.50
Cant apartam 4
Total ($) 168,750.00
Construcción apartamentos
21.90
13.90
21.127
293.66
1.42
417.00 40
16,680.00
$/vr2
Total ($)
Ancho (mts)
Romboide, h (mts)
Área (mts2)
Factor mt2 a vr2
Área (vrs2)
Valor terreno
Largo (mts)
Apartamento 42,187.50
Vida útil 20
% Rescate 45.00%
Rescate/Apt 18,984.38
Cant apartam 4
Resc/edificio 75,937.50 + Terreno 16,680.00
Resc/proyect 92,617.50
Valor de rescate
Inversión a/f 168,750.00
Período (años) 20
Val/rescate 0.00
Deprec. anual 8,437.50
Depreciación anual
Valor construcción de apartamentos 168,750.00
Valor del terreno 16,680.00
Total apartamentos + terreno 185,430.00
166,887.00
Gastos legales (1%) 1,668.87
Comisión x desembolso (2%) 3,337.74 Total gastos legales + comsión 5,006.61
Financiamiento (90%)
Financiamiento
Inst/agua 50.00
Inst/luz 120.00
Uso de suelo 50.00
Permiso/cons 1,687.50
Gastos x finan 5,006.61
Total ($) 6,914.11
Capital de trabajo
Construc/Apartament 168,750.00
Terreno 16,680.00
Capital de trabajo 6,914.11
Total Inversión 192,344.11
Inversión
76
Anexo 8: Ingresos y costos de mantenimiento para el 1er año.
Anexo 9: Cálculo de la tasa de retorno mínima aceptable, TREMA.
Anexo 10: Cálculo del pago para amortizar la deuda del préstamo bancario.
Anexo 11: Proyección de ingresos proyectados.
Anexo 12: Costo anual equivalente (CAE), índice de rentabilidad y relación beneficio
costo.
500.00
4.0
2,000.00
24,000.00
3.5%
Apartamento/mes ($)
Ingresos 1er año
Cant apartamentos
Ingresos mensuales
Ingresos 1er año
Incremento x año (%)
Ingresos 1er año 24,000.00
Costos (% de ingr) 5.00%
Total costos 1er año 1,200.00
Costos operativos & mmto
Tasa Real 9.79%
Tasa de Inflación 9.23%
% riesgo 5%
T Nominal/TREMA 24.92%
Tasas
Pago anual necesario para amortizar la deuda con intereses al 9.79% en 20 años. C = P*i/(1-(1+i)^-N)
V. Presente j% anual m i p= j / m n =# años N= # años.m Pago
166,887.00 9.79% 1 9.79% 20 20 19,322.26
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
24,000.00 24,840.00 25,709.40 26,609.23 27,540.55 28,504.47 29,502.13 30,534.70 31,603.42 32,709.54
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
33,854.37 35,039.27 36,265.65 37,534.95 38,848.67 40,208.37 41,615.66 43,072.21 44,579.74 46,140.03
CAE $4,103.18
Índice de rentab 185.38%Relac benef/costo 2.85
77
Anexo 13: Tabla de amortización del crédito bancario.
Anexo 14: Cálculo del período de recuperación.
Período
Capital
insoluto al
inicio del
período
Intereses al
final del
período
Amortización
del principalPago
Saldo al final
del período
1 166,887.00 16,338.24 2,984.02 19,322.26 163,902.98
2 163,902.98 16,046.10 3,276.16 19,322.26 160,626.82
3 160,626.82 15,725.37 3,596.90 19,322.26 157,029.92
4 157,029.92 15,373.23 3,949.03 19,322.26 153,080.89
5 153,080.89 14,986.62 4,335.64 19,322.26 148,745.25
6 148,745.25 14,562.16 4,760.10 19,322.26 143,985.15
7 143,985.15 14,096.15 5,226.11 19,322.26 138,759.03
8 138,759.03 13,584.51 5,737.75 19,322.26 133,021.28
9 133,021.28 13,022.78 6,299.48 19,322.26 126,721.80
10 126,721.80 12,406.06 6,916.20 19,322.26 119,805.61
11 119,805.61 11,728.97 7,593.29 19,322.26 112,212.32
12 112,212.32 10,985.59 8,336.68 19,322.26 103,875.64
13 103,875.64 10,169.43 9,152.84 19,322.26 94,722.81
14 94,722.81 9,273.36 10,048.90 19,322.26 84,673.91
15 84,673.91 8,289.58 11,032.69 19,322.26 73,641.22
16 73,641.22 7,209.48 12,112.79 19,322.26 61,528.44
17 61,528.44 6,023.63 13,298.63 19,322.26 48,229.81
18 48,229.81 4,721.70 14,600.56 19,322.26 33,629.25
19 33,629.25 3,292.30 16,029.96 19,322.26 17,599.29
20 17,599.29 1,722.97 17,599.29 19,322.26 0.00
Totales 219,558.22 166,887.00 386,445.22
Tabla de amortización
Año VAN acum8 8,051.47
8 + X 8,777.11 X 725.64
9 9,148.96 1 1,097.49
X años 0.66
X meses 7.93
X días 28.02
años meses días
8 7 28
Año VAN acumDiferencia
Recuperación
78
Anexo 15: Análisis de sensibilidad.
mensualidad mensualidad
53.82% 3 3.5 4 17,100.44 3 3.5 4
350 6.31% 10.20% 15.18% 350 (28,979.39) (20,072.68) (11,280.83)
400 9.59% 15.18% 23.36% 400 (21,338.90) (11,280.83) (1,437.53)
450 13.61% 22.13% 36.19% 450 (13,776.32) (2,656.19) 8,072.13
500 18.83% 32.45% 53.82% 500 (6,326.26) 5,729.82 17,100.44
550 26.05% 46.84% 73.37% 550 970.79 13,781.69 25,664.44
600 36.19% 63.46% 93.57% 600 8,072.13 21,421.56 33,968.07
650 49.16% 80.87% 113.85% 650 14,903.80 28,798.88 42,049.40
700 63.46% 98.68% 133.81% 700 21,421.56 36,016.94 49,926.09
mensualidad mensualidad
53.82% 2 3 4.00 17,100.44 2 3 4
350 18.37% 15.96% 15.18% 350 (1,752.16) (6,487.88) (11,280.83)
400 #NUM! 26.86% 23.36% 400 3,296.76 980.01 (1,437.53)
450 #DIV/0! 50.97% 36.19% 450 8,261.40 8,254.07 8,072.13
500 #DIV/0! 92.25% 53.82% 500 13,105.15 15,249.35 17,100.44
550 #DIV/0! 138.69% 73.37% 550 17,777.82 21,892.47 25,664.44
600 #DIV/0! 185.64% 93.57% 600 22,255.34 28,318.01 33,968.07
650 #DIV/0! 232.65% 113.85% 650 26,643.53 34,608.98 42,049.40
700 #DIV/0! 279.74% 133.81% 700 30,933.46 40,769.45 49,926.09
costo mt2 costo mt2
53.82% 3 3.5 4 17,100.44 3 3.5 4
400 30.20% 58.72% 94.15% 400 3,413.65 15,068.41 25,910.69
425 23.22% 42.56% 70.21% 425 (1,437.76) 10,445.64 21,531.00
450 18.83% 32.45% 53.82% 450 (6,326.26) 5,729.82 17,100.44
475 15.76% 25.93% 42.21% 475 (11,246.19) 949.91 12,573.57
500 13.46% 21.48% 33.93% 500 (16,190.89) (3,882.45) 7,943.22
525 11.65% 18.25% 28.00% 525 (21,151.13) (8,754.65) 3,236.58
550 10.17% 15.79% 23.67% 550 (26,124.15) (13,656.60) (1,532.43)
575 9% 13.83% 20.40% 575 (31,109.67) (18,581.41) (6,348.57)
600 7.88% 12.23% 17.85% 600 (36,103.17) (23,522.33) (11,205.41)
costo mt2 costo mt2
53.82% 2 3 4 17,100.44 2 3 4
400 #DIV/0! 342.30% 94.15% 400 17,818.39 22,025.54 25,910.69
425 #DIV/0! 157.10% 70.21% 425 15,479.35 18,663.70 21,531.00
450 #DIV/0! 92.25% 53.82% 450 13,105.15 15,249.35 17,100.44
475 #DIV/0! 60.42% 42.21% 475 10,703.62 11,757.21 12,573.57
500 #DIV/0! 42.87% 33.93% 500 8,276.77 8,208.77 7,943.22
525 #DIV/0! 32.64% 28.00% 525 5,835.91 4,620.91 3,236.58
550 43.16% 26.26% 23.67% 550 3,383.73 996.05 (1,532.43)
575 28% 21.95% 20.40% 575 918.33 (2,657.60) (6,348.57)
600 21.61% 18.83% 17.85% 600 (1,554.13) (6,326.26) (11,205.41)
Apartamentos construidos vs costo/apartam Apartamentos construidos vs costo/apartamento
construidos construidos
construidos construidos
Apartamentos rentados vs costo/apartamento Apartamentos rentados vs costo/apartamento
rentados rentados
Apartamentos rentados vs mensualidad Apartamentos rentados vs mensualidad
rentados rentados
Apartamentos construidos vs mensualidad Apartamentos construidos vs mensualidad
Análisis "y si…" para TIR Análisis "y si…" para VPN
79
Anexo 16: Punto de equilibrio del proyecto para elementos claves.
Anexo 17: Ley de Equidad Fiscal: Tabla gravable de renta ocasional.
incremento incremento
53.82% 3 3.5 4 17,100.44 3 3.5 4
-1.0% 6.96% 14.36% 33.06% -1.0% (18,053.94) (7,236.98) 3,220.69
0.0% 9.30% 18.29% 38.87% 0.0% (15,639.96) (4,516.44) 6,077.78
1.0% 11.84% 22.44% 43.82% 1.0% (13,112.24) (1,718.24) 9,053.87
2.0% 14.56% 26.57% 48.14% 2.0% (10,478.05) 1,176.11 12,161.76
3.0% 17.39% 30.55% 52.01% 3.0% (7,739.09) 4,179.36 15,413.80
3.5% 18.83% 32.45% 53.82% 3.5% (6,326.26) 5,729.82 17,100.44
4.0% 20.27% 34.30% 55.55% 4.0% (4,885.43) 7,321.48 18,828.28
5.0% 23.16% 37.81% 58.83% 5.0% (1,904.71) 10,610.10 22,437.88
incremento incremento
53.82% 2 3.0 4 17,100.44 2 3 4
-1.0% #DIV/0! 63.69% 33.06% -1.0% 5,554.21 4,499.62 3,220.69
0.0% #DIV/0! 71.97% 38.87% 0.0% 7,117.08 6,713.09 6,077.78
1.0% #DIV/0! 78.73% 43.82% 1.0% 8,735.16 9,014.25 9,053.87
2.0% #DIV/0! 84.55% 48.14% 2.0% 10,422.11 11,417.33 12,161.76
3.0% #DIV/0! 89.79% 52.01% 3.0% 12,187.50 13,939.60 15,413.80
3.5% #DIV/0! 92.25% 53.82% 3.5% 13,105.15 15,249.35 17,100.44
4.0% #DIV/0! 94.60% 55.55% 4.0% 14,047.70 16,588.67 18,828.28
5.0% #DIV/0! 99.08% 58.83% 5.0% 16,000.69 19,380.10 22,437.88
rentados rentados
Construidos vs incremento en ventas Construidos vs incremento en ventas
construidos construidos
Rentados vs incremento en ventas Rentados vs incremento en ventas
Variable Valor actual Valor de equilibrio
Mensualidad x apartamento 500.00 409.48
Costo x mt2 de construcción 450.00 540.38
% variación en ventas 3.5% -2.2%
% de costos x mantenimiento 5.0% 22.20%
80
Anexo 18: Índice de precios de materiales de construcción, IPMC (1994-2011)
Anexo 19: Nicaragua, Tasas Pasivas (2010-2011)
81
Anexo 20: Nicaragua, Facilidad para hacer negocios
82
Anexo 21: Encuesta de mercado – Alquiler de apartamentos.
83
Encuesta de mercado (continuación…)
84
Encuesta de mercado (continuación…)
85
Encuesta de mercado (continuación…)
86
Anexo 22: Inflación acumulada y contribución al marginal IPMC