unges etablering på boligmarkedet – er stigen trukket opp?
DESCRIPTION
Unges etablering på boligmarkedet – er stigen trukket opp?. KBL boligkonferanse 6-8 mai 2014. Norsk institutt for by- og regionforskning Katja Johannessen, Kim Astrup og Per Medby. Unges boligetablering. Tre hovedproblemstillinger: Utviklingstrekk i unges boligetablering siden 2007 - PowerPoint PPT PresentationTRANSCRIPT
Unges etablering på boligmarkedet – er stigen
trukket opp?KBL boligkonferanse 6-8 mai
2014.Norsk institutt for by- og
regionforskning
Katja Johannessen, Kim Astrup og Per Medby
Unges boligetableringTre hovedproblemstillinger:
1) Utviklingstrekk i unges boligetablering siden 2007
2) Samfunns- og velferdsmessige konsekvenser og utfordringer som berører ungdoms evne og muligheter til å anskaffe egen bolig?
3) Tiltak som kan gjøre overgangen lettere og motvirke (potensielt) uheldige utviklingstrekk
Metode• Analyser av EU-SILC (2007 og
2012)• Analyser av Folke- og
boligtellingen (2001 og 2011)• Analyse av startlåndata• Intervjuer i fire casekommuner
(Oslo, Stavanger, Tromsø og Stjørdal)
• Intervjuer med 11 unge i etableringsfasen
Viktige spørsmål• Har det blitt vanskeligere
å komme inn?• Når er man etablert på
boligmarkedet?• Hva er konsekvensen av
ikke å komme inn på boligmarkedet?
• Hva kan gjøres for å senke etableringsterskelen?
EtableringsbegrepetVi ønsker å legge et mer dynamisk perspektiv til grunn• Gjeldsbelastning• Boutgiftandel• Trangboddhet
Hva er skjedd siden 2007?• Høyere boligpriser• Nye retningslinjer for forsvarlig
utlånspraksis fra Finanstilsynets som bl.a innebærer:
1. Lånet må ikke overstige 85 prosent av boligens markedsverdi
2. Belåningsgraden skal omfatte alle lån med pant i boligen
3. Bankene må ta høyde for en renteøkning på minst fem prosentpoeng
• Endring i startlånsforskriften
Etablering i eid eller leid bolig- den boligpolitiske konteksten
• Alle skal bo godt og trygt( den overordnete boligpolitiske målsetningen)
• Leiemarkedet – dyrt, (pris)diskriminerende, lav bostabilitet og ensidig utvalg av små leiligheter
• Et politisk mål at flere skal eie bolig
Bokostnader ved eie og leie
Boligpriser i historisk perspektiv
Utvikling i boligpriser, inntekt og renter
Boligprisutviklingen i ulike norske byene
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 -
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
30,000
35,000
40,000
45,000
50,000
OsloStavangerTromsøSarpsborgFredrikstadSandnesKristiansandDrammenHamar
Boligprisutvikling innad i Oslo
Hva med leiemarkedet?
2006 2007 2008 2009 2010 20110
2000
4000
6000
8000
10000
12000
oslo med BærumBergen, Trondheim, Stavanger og TromsøTettsteder med 20 000 innbyggere eller flereTettsteder med 2 000-19 999 innbyggere
Utvikling i eierandel blant unge
2007 2012
Bor hjemme 10 12
Leieboer 35 37
Boligeier 55 52
Sum 100 100
.
Utviklingen i eierandel blant unge, etter alder
20-24 år 25-29 år 30-34 år
2007 2012 2007 2012 2007 2012
Bor hjemme 25 33 7 4 4 1
Leieboer 54 48 39 44 22 24
Boligeier 21 19 54 52 74 74
Sum 100 100 100 100 100 100
Startlånsbruk fra 2007
2007 2008 2009 2010 2011 20120
10
20
30
40
50
60
Unges andel antall lånUnges andel lånebeløp
Sparepotensialet og inntekt
Inntekt
Sparepotensialet(leie 7000)
Sparepotensialet(leie 8000)
300 000 35
046 23 046
350 000 67
146 55 146
400 000 99
246 87 246
450 000 131
346 119 346
500 000 162
546 150 546
Sparetid og tilgangen til kausjonering
Lønn
Sparetid-Uten kausjon
Sparetid-Med kausjon Kausjonseffekt
290 000 13 13 0300 000 11 10 1310 000 9 7 2320 000 7 5 2330 000 6 3 3340 000 5 1 4350 000 5 0 5360 000 4 0 4370 000 4 0 4380 000 3 0 3390 000 3 0 3400 000 3 0 3410 000 3 0 3420 000 2 0 2430 000 2 0 2440 000 2 0 2450 000 2 0 2460 000 2 0 2470 000 2 0 2480 000 2 0 2490 000 1 0 1500 000 1 0 1
Gjeldsbetjeningsevne og renterisiko
InntektNettoinntekt
Maks_lån_fr_4,75%
Maks_lån_rente_7%
Maks_lån_rente_9%
300 000
222 840 1 628 947 1 105 357 859 722
320 000
237 696 1 737 544 1 179 048 917 037
340 000
252 552 1 846 140 1 252 738 974 352
360 000
267 408 1 954 737 1 326 429 1 031 667
380 000
282 264 2 063 333 1 400 119 1 088 981
400 000
297 120 2 171 930 1 473 810 1 146 296
420 000
311 976 2 280 526 1 547 500 1 203 611
440 000
326 832 2 389 123 1 621 190 1 260 926
460 000
341 688 2 497 719 1 694 881 1 318 241
480 000
356 544 2 606 316 1 768 571 1 375 556
500 000
371 400 2 714 912 1 842 262 1 432 870
Casestudiene viser:• Svært ulik praksis i fordelingen av
startlån i kommunene• Bankene har forskjellige
holdninger til samfinansiering• Egenkapitalkravet skaper et skille• Noen banker ønsker større frihet i
forhold til egenkapitalkravet
Casestudiene viser:• Unge kommer inn på
boligmarkedet på ulike måter. Alt fra «tilfeldigheter» til foreldrehjelp.
• Ulik praksis mellom kommune og bank når det gjelder fastrente
• Bankene utøver skjønn, men ikke mye
• BSU brukes ikke alltid til første boligkjøp
Viktige funn• Etableringsbetingelsene har
endret seg for unge• Foreldrehjelp har blitt viktigere• Skille mellom unge som kan få
hjelp, og de som ikke kan det• En innskjerping av startlån kan
skape en ny gruppe «vanskeligstilte».
• Etablering på boligmarkedet kan knyttes til medborgerskap
Er stigen blitt trukket opp?
• Til tross for en strengere boligfinansiering og et høyere prisnivå er svaret generelt nei. Men for enkelte grupper er stigen blitt betydelig lengre.
• Takket være hjelp fra foreldrene klarer majoriteten fortsatt å komme seg inn.
• De førstegangsetablerere som ikke får hjelp fra foreldrene kan deles i to grupper: med høyt og lavt sparepotensiale. De som ikke får foreldrehjelp og har lavt sparepotensiale må påregne lange opphold i leiemarkedet. Dette kan gi opphav til en nytt klasseskille i boligmarkedet.
Hva kan gjøres for å redusere terskelen?
1. Utvidet bruk av fastrente overfor unge
2. Egen låneordning for unge i etableringsfasen
3. Redusere egenkapitalkravet4. En utvidet BSU-ordning