LAPORAN PERANCANGAN

TUGAS AKHIR TAHUN AKADEMIK 2019/2020

JUDUL :

MIXED-USE BUILDING (MALL, APARTEMENT, & HOTEL BINTANG 4)

DI JAKARTA SELATAN

TOPIK :

ARSITEKTUR KONTEMPORER

DISUSUN OLEH :

DWI RAHARJO

1834170002

PEMBIMBING :

Ir. ARI WIJAYA, MSi

PROGRAM STUDI ARSITEKTUR

FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS PERSADA INDONESIA Y.A.I

2020

i

DAFTAR ISI

DAFTAR ISI…………………………………………………………………………….. i

BAB I PENDAHULUAN

I.1. LATAR BELAKANG.,……………………………………………………..……… 1

I.1.1. Latar Belakang Proyek…………………………………………………………. 1

I.1.2. Latar Belakang Topik dan Tema……………………………………….……… 2

I.2. MAKSUD DAN TUJUAN ..………………………………………………………. 2

I.3. PERUMUSAN MASALAH ..…………………………………………………….. 3

I.4. LINGKUP PEMBAHASAN ................................................................................... 3

I.5. METODE PENELITIAN ........................................................................................ 4

I.5.1. Tahap Pengumpulan Data .................................................................................. 4

I.5.2. Proses Analisis ................................................................................................... 5

I.5.3. Cara Pengambilan Kesimpulan ......................................................................... 6

I.5.4. Kerangka Berpikir ............................................................................................. 6

I.6. SISTEMATIKA PEMBAHASAN .......................................................................... 7

BAB II TINJAUAN DAN LANDASAN TEORI

II.1. TINJAUAN TERHADAP TEORI………………………………………………. 9

II.2. TINJAUAN UMUM PUSAT PERBELANJAAN (MALL), APARTEMEN

DAN HOTEL …………………………………………………………………….. 12

ii

II.2.1. Pusat Perbelanjaan (mall)…………………………………………………….. 12

II.2.2. Apartemen…………………….……………………………………………… 16

II.2.3. Hotel …………………………………………………………………………. 21

II.3. TINJAUAN TOPIK DAN TEMA……………………………………….………. 43

II.3.1. Pengertian Topik dan Tema………………………………………….………. 43

II.3.2. Perkembangan Arsitektur Kontemporer……………………………..……….. 45

II.3.3. Studi Banding…….………………………………………………………….. 47

BAB III PERMASALAHAN

III.1. ASPEK MANUSIA……..………………………………………………………... 60

III.2. ASPEK LINGKUNGAN……………………………………………………….... 61

III.3. ASPEK BANGUNAN……………………..…………………………….………. 62

BAB IV ANALISIS

IV.1. ASPEK MANUSIA………………………………………………………….……. 63

IV.1.1. Analisis Pelaku Mixed-use Building: pusat Perbelanjaan, Apartemen

dan Hotel………………………………………………………………….. 63

IV.1.2. Kegiatan dan Kebutuhan Ruang………………………………………….. 64

IV.1.3. Analisis Program Ruang………………………………………………….. 70

IV.1.4. Skema Alur Kegiatan……………………………………………………... 82

IV.1.5. Hubungan Ruang…………………………………………………………. 85

iii

IV.2. ASPEK LINGKUNGAN…………………………………………………….…… 90

IV.2.1. Analisis Pemlihan Wilayah………………………………………………... 90

IV.2.2. Tapak yang terpilih………………………………………………………... 91

IV.2.3. Kondisi Eksisting Tapak............................................................................... 92

IV.2.4. Analisis Tata Guna Lahan………………………………………………… 94

IV.2.5. Analisis Tapak dan Lingkungan................................................................... 95

IV.2.5.1. Analisis Pencapaian Tapak……………………………………... 95

IV.2.5.2. Analisis View…………………………………………………... 99

IV.2.5.3. Analisis Orientasi Matahari dan Arah Angin………………….. 100

IV.2.5.4. Analisis Zoning………………………………………………… 103

IV.2.5.5. Analisis Sirkulasi Dalam Tapak………………………………... 104

IV.2.5.6. Kriteria Pencapaian Tapak……………………………………... 105

IV.2.6. Analisa Penataan Ruang Luar…………………………………………….. 107

IV.2.6.1. Ruang Luar Aktif………………………………………………. 107

IV.2.6.2. Ruang Luar Pasif……………………………………………….. 108

IV.3. ASPEK BANGUNAN….…………………………………………………….…… 109

IV.3.1. Analisa Massa Bangunan………………………………………………... 109

IV.3.2. Analisis Pola Gubahan Massa…………………………………………… 110

IV.3.3. Analisis Arsitektur Kontemporer pada Bangunan………………………... 113

IV.3.4. Analisis Sirkulasi Dalam Bangunan……………………………………… 115

IV.3.4.1. Pola Sirkulasi Horizontal………………………………………. 115

IV.3.4.2. Pola Sirkulasi Vertikal…………………………………………. 116

iv

IV.3.5. Analisis Sistem Struktur Bangunan……………………………………….. 117

IV.3.6. Analisis Sistem Utilitas Bangunan………………………………………... 120

IV.3.6.1. Pengkondisian Udara…………………………………………... 120

IV.3.6.2. Sistem Pencahayaan……………………………………………. 122

IV.3.6.3. Sistem Air Bersih………………………………………………. 123

IV.3.6.4. Sistem Pembuangan Air Kotor………………………………… 124

IV.3.6.5. Sistem Keamanan Kebakaran………………………………….. 126

IV.3.6.6. Sistem Komunikasi…………………………………………….. 126

IV.3.6.7. Sumber listrik………………………………………………….. 127

IV.3.6.8. Sistem Penangkal Petir……………………………………….... 127

IV.3.6.9. Sistem Pembuangan Sampah………………………………….. 128

BAB V KONSEP PERENCANAAN DAN PERANCANGAN

V.1. DASAR PERENCANAAN DAN PERANCANGAN BANGUNAN…………. 129

V.2. ASPEK MANUSIA……………………………………………………………….. 129

V.2.1. Pelaku Kegiatan…………………………………………………………….. 129

V.2.2. Konsep Pengelompokan Kegiatan………………………………………….. 129

V.2.3. Konsep Luasan ……………………...……………………………………... 129

V.2.4. Konsep Alur Kegiatan……………………………………………………… 130

V.3. ASPEK LINGKUNGAN………………………………………………………… 133

V.4. ASPEK BANGUNAN……………………………………………………………. 137

DAFTAR PUSTAKA…………………………………………………………………. 139

| 1

BAB I

PENDAHULUAN

I.1. LATAR BELAKANG

I.1.1. Latar Belakang Proyek

Kota Jakarta adalah ibu kota Indonesia sekaligus menjadi kota

metropolitan terbesar di Indonesia. Kota Jakarta juga merupakan pusat bisnis,

perdagangan, industri, dan pendidikan di Indonesia. Minimnya jumlah lahan dan

pesatnya perkembangan Jakarta menuju kawasan modern yang kekinian

(kontemporer) dimana bangunan dirancang dengan mengikuti perkembangan zaman

yang ada sehingga menghadirkan suatu bangunan yang bisa menyediakan fasilitas

yang baik dengan bentuk yang menarik perhatian, menjadi faktor yang harus

dipertimbangan dalam pembuatan rencana untuk penataan Kota Jakarta. Kebutuhan

akan hunian, lapangan kerja, dan hiburan meningkat karena kebutuhan tersebut

merupakan kebutuhan primer bagi masyarakat, utamanya masyarakat yang berada di

perkotaan.

Permasalahan lain yang dihadapi kota Jakarta adalah jumlah penduduk

yang terus bertambah, sehingga mengakibatkan ketersedian lahan untuk perumahan

semakin langka. Dengan kondisi kota yang makin padat dan lahan kosong yang

makin menyusut, mixed-use building dianggap sebagai konsep pembangunan yang

tepat. Di sisi lain, kemacetan yang makin parah membuat warga kota yang

memerlukan efisiensi waktu menuju kantor atau pusat perbelanjaan memilih hunian

di dalam proyek mixed-use building. Pengembangan properti saat ini lebih mengarah

pada mixed-use development sebagai sebuah tuntutan dalam perkembangan suatu

kota. Mixed-use building adalah penggabungan dua massa bangunan atau lebih ke

| 2

dalam satu wadah dengan cara yang terkoordinasi dan saling terkait satu sama lain

seperti: kantor, tempat perbelanjaan, hotel, atau perumahan, sehingga dapat

mengoptimalkan penggunaan lahan dan fungsi lahan.

Dari latar belakang di atas, maka pada tugas akhir ini penulis akan

menyusun konsep mixed-use building: Pusat Perbelanjaan, Apartemen dan Hotel

dengan Pendekatan Arsitektur Kontemporer di Jakarta Selatan.

I.1.2. Latar Belakang Topik dan Tema

Arsitektur kontemporer Indonesia adalah bentuk karya arsitektur terbaru

yang dibangun di Indonesia. Dalam buku Indonesian Architecture Now , karya

Imelda Akmal, digambarkan karya-karya arsitektur yang kontemporer yang terdapat

di Indonesia. Karya ini dibangun dalam satu dasawarsa terkahir dan cukup

menggambarkan trend arsitektur dlam negeri.

Berdasarkan karya-karya yang diulas dalam buku tersebut, dapat di

simpulkan bahwa trend yang berkembang dlam satu dasawarsa terakhir didominasi

oleh pengaruh langgam Arsitektur modern yang memiliki kesamaan ekspresi dengan

karya arsitektur modern dari belahan dunia barat di dekade 60-an. Karya-karya

arsitektur kontmeporer Indonesia memiliki kesamaan dengan karya Mies van de

Rohe, Wassily karya Marcel Breuer atau kursi B306 chaise-lounge karya Le

Corbusier dan lounge chair karya Charles Eames beberapa nama besar dalam

arsitektur modern- dengan konteks negeri tropis.

I.2. MAKSUD DAN TUJUAN

Maksud dan Tujuan membuat mixed-use building yang berisi pusat

perbelanjaan, apartemen dan hotel di Jakarta Selatan diharapkan menjadi solusi

| 3

untuk permasalahan kebutuhan kawasan hunian terpadu dengan mencampurkan

beberapa fungsi bangunan kedalam satu bangunan dan satu tapak, sehingga dapat

mengoptimalkan penggunaan lahan dan fungsi lahan.

I.3. PERUMUSAN MASALAH

1. Bagaimana konsep perencanaan & perancangan mixed-use building dengan 3

fungsi bangunan yang berbeda, dapat saling terintegrasi satu dengan yang

lainnya?

2. Bagaimana penerapan konsep perencanaan & perancangan Arsitektur

Kontemporer pada bangunan mixed-use building yang berisi pusat Perbelanjaan,

Apartemen dan Hotel Bintang 4 di Jakarta Selatan?

I.4. LINGKUP PEMBAHASAN

Pembahasan ini dibatasi dalam lingkup disiplin arsitektur, yaitu

mendapatkan konsep perancangan bangunan Pusat Perbelanjaan, Apartemen, Hotel

melalui pendekatan Arsitektur Kontemporer di Jakarta. Hal-hal yang di luar disiplin

ilmu arsitektur jika mendasari dan menentukan perencanaan dan perancangan, akan

dibahas dengan asumsi dan logika serta mengacu pada hasil studi pihak lain yang

sesuai dengan permasalahan.

Lingkup pembahasan tersebut meliputi :

a. Konsep perencanaan pada Mall, Apartemen, Hotel di Jakarta Selatan.

b. Pengolahan site.

c. Penataan bentuk, gubahan massa, sirkulasi, dan penunjangnya.

d. Penggunaan material dan struktur yang dipakai dalam perencanaan dan

perancangan bangunan.

.

| 4

I.5. METODE PENELITIAN

I.5.1. Tahap Pengumpulan Data

a. Studi Literatur

Studi literatur adalah mencari referensi teori yang relevan dengan

kasus atau permasalahan yang ditemukan. Referensi ini dapat dicari dari

buku, jurnal, artikel, laporan penelitian, dan dari internet. Tujuannya adalah

untuk memperkuat permasalahan serta sebagai teori dalam melakukan studi

dan juga menjadi dasar dari penelitian ini.

b. Observasi Lapangan

Beberapa informasi yang diperoleh dari hasil observasi adalah

ruang (tempat), pelaku, kegiatan, objek, perbuatan, kejadian atau peristiwa,

waktu, dan perasaan. Observasi dapat dilakukan dengan peninjauan langsung

ke site, untuk melihat kondisi lapangan sehingga dapat tergambarkan suasana.

c. Wawancara

Mengadakan wawancara dengan pihak terkait dalam proyek ini

dengan tujuan memperoleh keterangan mengenai data bangunan, organisasi,

serta mendapatkan gambaran permasalahan yang ada.

d. Studi banding

Studi Preseden sebagai pembanding untuk melatih penciptaan

keseimbangan antara dua aspek yaitu prinsip-prinsip desain yang pernah ada

dan prinsip-prinsip desain baru/ inovasi.

| 5

I.5.2. Proses Analisis

Analisis dimulai dari perkotaan, analisis tapak, analisis bangunan,

analisis ruang, dan analisis yang lebih spesifik terhadap permassalahan,

melakukan proses penguraian dan menganalisis tentang perancangan Mixed-use

Building: Pusat Perbelanjaan, Apartemen, Hotel dengan Pendekatan Arsitektur

Kontemporer di Jakarta Selatan, dengan tujuan memecahkan massalah dan

mencari solusi sesuai yang sudah dirumuskan.

1. Sistem Manusia (Human System)

Aspek ini membahas unsur manusia yang terlibat didalam kegiatan

penyelenggaraan sebuah design, dalam hal ini unsur tersebut meliputi :

• Pengelola

• Pegawai

• Pengunjung

Analisis ini bertujuan untuk mencapai suatu pemecahan masalah yang

berkaitan dengan pemakai dan aktifitasnya. Dalam hal ini lebih ditekankan

pada perilaku si pemakai yang nantinya akan menghasilkan dimensi ruang dan

hubungan antar kegiatan dalam bangunan, serta sirkulasi kegiatan.

2. Sistem Lingkungan (Environment System)

Aspek ini merupakan analisa terhadap lingkungan sekitar tapak, dimana

hal ini berkaitan dengan pemecahan masalah terhadap lokasi dan tempat

seperti potensi lingkungan yang dapat menunjang bangunan tersebut dan

aspek ini membahas tentang lingkungan dan sosial bangunan yang ada

disekelilingnya sehingga menghasilkan penzoningan yang tepat.

| 6

3. Sistem Bangunan (Building System)

Aspek ini membahas bagaimana mengolah bentuk massa bangunan,

penampilan bangunan Mixed-use Building berdasarkan konsep, kaidah serta

karakter arsitektur kontemporer yang menyesuaikan dengan lingkungan

sekitar, serta memperhatikan sistem dan peraturan standar ruang yang nyaman

untuk digunakan.

I.5.3. Cara Pengambilan Kesimpulan

Kesimpulan dan evaluasi adalah rekomendasi untuk penyusunan

konsep perancangan. Langkah berikutnya adalah pembuatan skematik desain

yang dilanjutkan pada tahap perancangan bangunan dan akan mengarah

kepada bentuk 3 ( tiga ) dimensi yang terukur ( maket ).

I.5.4. Kerangka Berpikir

Metode perencanaan dan perancangan Mixed-use Building: Pusat

Perbelanjaan, Apartemen, Hotel dengan Pendekatan Arsitektur Kontemporer

di Jakarta Selatan adalah seperti di Gambar 1.1

| 7

Gambar 1.1 Alur Berfikir

(Sumber: Penulis)

I.6. SISTEMATIKA PEMBAHASAN

Sistematika pembahasan laporan ini disusun dengan urutan sebagai berikut :

BAB I PENDAHULUAN

LATAR BELAKANG

JUDUL :

Perencanaan Mall, Apartement & Hotel bintang 4

PERMASALAHAN DAN

POTENSI

TUJUAN PENGUMPULAN

DATA

TINJAUAN

ANALISA

KONSEP

PERANCANGAN

SKEMATIK DESAIN

DESAIN AKHIR

F

E

E

D

B

A

C

K

| 8

Membahas mengenai latar belakang proyek, latar belakang

pemilihan topik tema, maksud dan tujuan, lingkup pembahasan,

metode pembahasan, dan sistematika pembahasan.

BAB II TINJAUAN DAN LANDASAN TEORI

Menjelaskan tentang tinjauan secara umum dan khusus yang

diambil dalam pemilihan judul dan penjelasan topik tema dan studi

banding dengan penjelasan dan pendukung lainnya

BAB III PERMASALAHAN

Mengumpulkan dan menggali permasalahan yang berkaitan

dengan Mixed-use Building baik dari aspek manusia, bangunan,

dan lingkunganya.

BAB IV ANALISIS

Analisis menguraikan pola dasar pemikiran serta mekanisme

pendekatan perencanaan dengan menganalisa data dan fakta.

Analisis manusia meliputi kegiatan sistem ruang, hubungan ruang,

kebutuhan ruang, dan program ruang. Analisis lingkungan meliputi

pengolahan lokasi tapak, orientasi, karakteristik, sirkulasi, dan lain

– lain. Analisis bangunan meliputi bentuk bangunan, struktur, dan

utilitas.

BAB V KONSEP PERENCANAAN DAN PERANCANGAN

Menerangkan tentang konsep dengan memperhatikan lokasi tapak,

seperti pencapaian dan entrance, sirkulasi tapak dan kebutuhan

ruang. Juga mengenai bangunan seperti massa bangunan,

penampilan bentuk bangunan, estetika, struktur, dan konsep

mengenai utilitas bangunan.

| 9

BAB II

TINJAUAN DAN LANDASAN TEORI

II.1. TINJAUAN TERHADAP TEORI

Tugas akhir ini merupakan bangunan perdagangan komersial dan hunian

berupa mixed-use building (mall, apartement, & hotel) di Jakarta. Pengertian

pengertian mixed-use building, ciri-ciri mixed-use building dan tata letak mixed-use

building. sebagai berikut :

• Mixed-Use Building

Menurut Savitri dalam Hendrian (2017), mixed-use building

merupakan bangunan multi fungsi yang terdiri dari satu atau beberapa massa

bangunan yang terpadu dan saling berhubungan secara langsung dengan fungsi

yang berbeda. Mixed use building menggabungkan antara fasilitas hunian,

fasilitas bisnis, dan fasilitas rekreasi yang biasanya dimiliki oleh pengembang.

Sedangkan menurut Marlina dalam Hendrian (2017), mixed use building

merupakan salah satu upaya pendekatan perancangan yang berusaha

menyatukan berbagai aktivitas dan fungsi yang berada di bagian area suatu

kota yang memiliki luas area yang terbatas, harga beli tanah yang relatif mahal,

lokasi tanah yang strategis, serta nilai ekonomi tinggi menjadi sebuah struktur

yang kompleks dimana semua kegunaan dan fasilitas yang memiliki

keterkaitan dalam kerangka integrasi yang kuat. Gambar 2.1 menunjukan

contoh dari mixed-use building.

| 10

Gambar 2.1 Mixed-use building

(Sumber: Mixtos,di akses 2019)

• Ciri-ciri mixed-use building

Ciri mixed-use building yang membedakan dengan bangunan jenis

lain. (Hendrian, 2017) antara lain:

1. Mewadahi 2 fungsi bangunan atau lebih yang terdapat dalam kawasan

tersebut, misalnya terdiri dari hotel, rumah sakit, sekolah, mall,

apartment, dan pusat rekreasi.

2. Terdapat pengintegrasian secara fisik dan fungsioal terhadap fungsi-

fungsi yang terdapat di dalamnya.

3. Hubungan yang relatif dekat antar satu bangunan dengan bangunan

lainnya dengan hubungan interkoneksi antar bangunan di dalamnya.

4. Kehadiran jalur pedestrian sebagai penghubung antar bangunan.

• Tata Letak Mixed-Use Building

Tata letak dalam sebuah kawasan atau bangunan mixed use sangat

mempengaruhi bentuk dan koneksi antar fungsinya. Sebuah kawasan atau

| 11

bangunan mixed use dapat dikatakan sukses apabila mampu mengkoneksikan

beberapa fungsi dengan baik. Terdapat empat (4) konfigurasi tata letak

bangunan dalam sebuah kawasan mixed use (Sumargo dalam Hendrian, 2017)

yaitu:

1. Mixed-Use Building Tower, memiliki struktur tunggal dari segi massa atau

ketinggian bangunan dengan fungsi-fungsi yang ditempatkan pada lapisan-

lapisan tersebut. Pada umumnya, mixed use tower merupakan high rise

building.

2. Multi-Towered Megastructure, merupakan bangunan mixed use dengan

tower-tower yang menyatu secara arsitektur dengan atrium yang berada

dibawahnya Pada umumnya atrium berfungsi sebagai pusat perbelanjaan.

Pada multi-towered megastructure, komponen yang terdapat pada podium

menjadi hal yang utama karena merupakan tempat bertemunya antar

pengguna bangunan.

3. Freestanding Structure with Pedestrian Connection, merupakan konsep

penataan pada kawasan mixed use dengan kumpulan dari beberapa massa

tunggal yang saling terintegrasi dengan jalur pedestrian. Dampaknya, fungsi

dari setiap bangunan tidak akan bercampur menjadi satu.

4. Combination, merupakan penggabungan dari ketiga bentuk tersebut dalam

sebuah kawasan.

Berikut adalah beberapa gambar tata letak dari bangunan Mixed-use

building dapat di lihat pada gambar 2.2

| 12

Gambar 2.2 Tata Letak Bangunan Mixed-Use Building

(Sumber: Hendrian, 2017)

II.2. TINJAUAN UMUM PUSAT PERBELANJAAN (MALL),

APARTEMEN & HOTEL

II.2.1. Pusat Perbelanjaan (mall)

• Pengertian Pusat Perbelanjaan (mall)

Menurut Chiara dalam Fransisca (2014) pengertian pusat perbelanjaan adalah

kompleks toko retail dan fasilitas yang direncanakan sebagai kelompok terpadu untuk

memberikan kenyamanan berbelanja yang maksimal kepada pelanggan dan penataan

barang dagangan yang terekspos secara maksimal. Adapun menurut Kamus Besar

Bahasa Indonesia dalam Fransisca (2014) pusat perbelanjaan adalah tempat yang

diperuntukkan bagi pertokoan yang mudah dikunjungi pembeli berbagai lapisan

masyarakat. Sedangkan Menurut International Council of Shopping center (ICSC)

tahun 2013 dalam Fransisca (2014) pusat perbelanjaan sendiri memiliki arti

sekelompok pengusaha eceran (retailer) dan kegiatan komersil lainnya yang

direncanakan, dikembangkan, dimiliki, dan dioperasikan dalam satu unit bisnis, pada

umumnya menyediakan tempat parkir.

Dari beberapa pengertian pusat perbelanjaan di atas dapat disimpulkan pusat

perbelanjaan adalah suatu kompleks bangunan komersil yang dirancang dan

a

mixed-use

building tower

b c d

Multi-towered

megastructure

Freestanding structure

with pedestrian connection

combination

| 13

direncanakan beserta retail-retail dan fasilitas pendukungnya untuk memberikan

kenyamanan dalam aktivitas perdagangan yang diwadahinya. Aktivitas perdagangan

dalam pusat perbelanjaan kontemporer ini tidak disertai tawar menawar barang seperti

halnya pasar tradisional. Pusat perbelanjaan modern merupakan pusat perbelanjaan

dengan sistem pelayanan mandiri atau dilayani pramuniaga, menjual berbagai

jenisbarang secara eceran. Pusat perbelanjaan modern menyewakan area-area retail

kepada tenant-tenant (penyewa) pelaku usaha serta terdapat anchor tenant yang

berupa departement store atau supermarket (Fransisca, 2014). Gambar 2.3 adalah

contoh gambar dari pusat perbelanjaan.

Gambar 2.3 Bangunan Pusat Perbelanjaan

(Sumber: Urukia, di akses 2019)

• Klasifikasi Pusat Perbelanjaan

Pusat perbelanjaan yang ada saat ini sudah banyak berkembang dengan konsep

yang semakin beraneka ragam. Oleh karena itu, untuk memudahkan dalam

pemahaman tentang jenis-jenis pusat perbelanjaan International Council of Shopping

Center Hendrian (2017) mengklasifikasikan pusat perbelanjaan menjadi dua (2)

bagian besar berdasarkan fisiknya, yaitu:

| 14

1. Strip Mall/Open Mall, biasanya disebut shopping plaza merupakan pusat

perbelanjaan terbuka dengan deretan unit-unit retail, pada umumnya terdiri dari

1-2 lantai yang bersusunan sejajar (berderet lurus maupun membentuk

konfigurasi U atau L) dengan area pejalan kaki yang terbuka ditengahnya yang

menghubungkan antar unit-unit retail yang saling berhadapan. Dengan semakin

minimnya lahan terutama di daerah perkotaan, tipe strip mall ini berubah menjadi

unit-unit retail dengan parkir kendaraan yang terletak di depannya, menyesuaikan

dan mengoptimalisasi lahan yang ada.

2. Shopping Mall/Closed Mall, merupakan tipikal pusat perbelanjaan yang bersifat

tertutup/indoor yang berisi unit-unit retail dan pada umumnya disewakan.

Biasanya pusat perbelanjaan merupakan multi-storey building atau terdiri lebih

dari dua (2) lantai, dikarenakan pusat perbelanjaan dibangun di tengah kota

dimana lahannya yang sangat terbatas tetapi tuntutan fungsinya tetap banyak,

sehingga pembangunan pusat perbelanjaan harus dilakukan secara vertikal. Untuk

menambah kenyamanan pengunjung, mall sudah menggunakan bantuan teknologi

seperti pengatur suhu ruangan (AC), material-material yang bagus untuk

dipandang, dan lain-lain. Selain berdasarkan bentuk fisiknya, International

Council of Shopping Center juga mengklasfikasikan pusat perbelanjaan

berdasarkan luasan dan skala layanannya (Hendrian, 2017). Berikut tiga (3)

klasifikasinya:

1. Regional Mall, merupakan sebuah tipe mall yang didesain dengan luas gross

sealable area (area yang disewakan) antara 37.000 m2 - 74.000 m2, dengan

memiliki dua (2) anchor-tenant dengan deskripsi umum unit-unit retail yang

high-end (kelas atas).

| 15

2. Super-Regional Mall, merupakan sebuah tipe mall yang didesain dengan luas

gross sealable area (area yang disewakan) lebih dari 74.000 m2 dan menjadi

usat perbelanjaan yang paling dominan di wilayahnya.

3. Outlet Mall, merupakan tipikal mall atau pusat perbelanjaan dengan satu buah

anchor-tenant yang dominan dan menguasai area perbelanjaan tersebut serta

beberapa unit retail kecil diantaranya banyak terdapat program diskon yang

ditawarkan.

• Elemen-Elemen Pusat Perbelanjaan

Menurut Ruberstain dalam Hendrian (2017) pusat perbelanjaan memiliki tiga

(3) elemen utama, yaitu:

a. Anchor (Magnet), merupakan transformasi dari “nodes” yang dapat berfungsi

sebagai “landmark” yang perwujudannya berupa plaza dan mall.

b. Secondary Anchor, merupakan transformasi dari “distric” yang memiliki

perwujudan berupa toko pengecer, retail, supermarket, superstore, bioskop, dan

lain sebagainya.

c. Street Mall, merupakan transformasi dari bentuk “paths” yang pewujudannya

berupa jalur pedestrian yang menghubungkan antar magnet.

• Fungsi Pusat Perbelanjaan

Sebagai fungsi ekonomi, yaitu sebagai pendukung dinamisasi perekonomian

kota dan wadah penampungan dan penyaluran produksi dari produsen untuk

kebutuhan masyarakat (Maitland, 1985).

| 16

• Fasilitas dalam Pusat Perbelanjaan

Fasilitas perbelanjaan dalam pusat perbelanjaan, berdasarkan lingkup

pelayanan skala regional (150.000-400.000) fasilitas katagori ini meliputi 50-100 unit

retail, supermarket dan departement store merupakan fasilitas utama, yang harus di

lengkapi dengan fasilitas-fasilitas pendukung seperti fasilitas rekreasi, fasilitas yang

biasanya dibedakan menurut:

1. Kesenangan meliputi foodcourt, restaurant, fast food, dan kafe.

2. Hiburan meliputi bioskop, auditorium, community center.

3. Ketangkasan meliputi arena permainan dan game.

II.2.2. Apartemen

• Pengertian Apartemen

Menurut Kamus Umum Bahasa Indonesia, apartemen merupakan tempat

tinggal berbentuk bangunan bertingkat yang terdiri dari beberapa tempat tinggal di

dalam setiap lantainya. Adapun pengertian apartemen yang lain dapat diartikan

sebagai “several dwelling units share a common (usually an indoor) access and are

enclosed by a common structural envelope”, yang artinya adalah beberapa unit hunian

yang saling berbagi akses yang sama dan dilingkupi oleh struktur kulit bangunan yang

sama (Lynch dan Hack dalam Riyono, 2014). Sedangkan menurut Neufert (1980)

apartemen merupakan bangunan hunian yang dipisahkan secara horisontal dan

vertikal agar tersedia hunian yang berdiri sendiri dan mencakup bangunan bertingkat

rendah atau bangunan tinggi, dilengkapi berbagai fasilitas yang sesuai dengan standar

yang ditentukan. Pengertian apartemen adalah blok bangunan yang di dalamnya

terbagi-bagi dalam sejumlah ruang atau unit yang dipasarkan secara hak kepemilikan

atas sebuah ruangan atau disewakan. Apartemen dinilai sebagai hunian yang praktis

| 17

untuk hidup di zaman modern seperti sekarang karena lokasinya yang sebagian besar

berada di kota memudahkan untuk melakukan berbagai aktivitas. Selain itu

keberadaan apartemen dapat menghemat lahan untuk hunian (Nydia, dkk, 2016).

Gambar 2.4 adalah contoh gambar dari bangunan apartemen.

Gambar 2.4 Bangunan Apartemen

(Sumber: Arığ, di akses 2019)

• Klasifikasi Apartemen

Klasifikasi apartemen dari beberapa teori dapat diklasifikasikan ke dalam

beberapa jenis, Gambar 2.5 adalah tabel klasifikasi apartemen berdasarkan jenis-

jenisnya.

| 18

Gambar 2.5 Klasifikasi Apartemen (Sumber: Nydia, dkk, 2016)

Apartemen umum yang berada di Indonesia memiliki beberapa klasifikasi

yang disebutkan dalam tabel di atas, yaitu merupakan bangunan high rise dengan

sistem pengelolaan apartemen perseorangan. Tujuan pembangunannya adalah untuk

umum, memiliki sirkulasi horizontal berupa koridor, dan sirkulasi vertikal berupa

tangga kebakaran dan lift. Fasilitas umum yang tersedia yaitu kolam renang, gym, dan

mini market, serta memiliki beberapa tipe unit mulai dari tipe studio hingga lebih dari

2 kamar tidur dalam 1 unit, yang dipengaruhi oleh profesi penghuni yang beragam.

Komposisi persentase perbandingan jumlah unit tipe studio dan tipe 2 kamar tidur

atau lebih yaitu kurang lebih 55% untuk tipe studio dan 45% untuk tipe 2 kamar tidur

atau lebih (Nydia, dkk ,2016).

| 19

• Karakteristik Penghuni Apartemen

Karakteristik penghuni apartemen berdasarkan tingkat sosial dan ekonomi

yang akan mempengaruhi perancangan bangunan. Untuk mewujudkan kenyamanan

maka perancangan bangunan harus sesuai dengan karakter, kebutuhan, dan perilaku

penghuni. Calon penghuni yang menjadi sasaran perencanaan dan perancangan

Apartemen ini merupakan gambaran dari golongan masyarakat perkotaan yang

memiliki latar belakang pendidikan dan tingkat sosio ekonomi yang tinggi. Calon

penghuni yang merupakan masyarakat perkotaan tersebut pada umumnya memiliki

sifat yang individualis. Sifat individualis tersebut akan mempengaruhi perancangan

bangunan. Masyarakat dengan tingkat ekonomi menengah atas tersebut biasanya

membutuhkan hunian yang menjaga prestige, memiliki fasilitas yang banyak,

memiliki keamanan dan privasi tinggi, dan mementingkan eksklusivitas (Riyono,

2014).

• Kriteria Perencanaan Apartemen

Perencanaan harus memperhatikan kehidupan individual dan kolektif, yang

merupakan macam-macam aktivitas baik yang bersifat rutin maupun yang insidentil.

Apartemen membutuhkan ruang-ruang dengan skala yang manusiawi kenyamanan

dan keamanan. Maka perlu pengaturan agar daerah pribadi tersebut hanya dicapai

melalui titik pengawasan (yang merupakan perbatasan antara masing-masing daerah

pribadi dengan daerah umum/pembagi lalu lintas). Perencanaan fasilitas keamanan

harus dimulai dari atau selama perencanaan proyek. Setelah itu baru pengoprasiannya

oleh manusia sebagai pengelola (Riyono, 2014).

| 20

a. Pintu Masuk / Entrance

Pembatasan pintu masuk manusia (entrance) bertujuan agar setiap manusia

yang masuk dan keluar dikontrol oleh petugas keamanan, perlu diperhatikan hal-hal

yang berkaitan dengan entrance, seperti:

� Mencegah siapa yang tidak boleh memasuki daearah privacy penghuni

� Kontrol terhadap pencuri

� Fleksibilitas dari pintu masuk/ entrance

b. Faktor keamanan lain

Dalam perencanaan keamanan bangunan, perlu pertimbangan-pertimbangan

sebagai berikut:

� Komunikasi pos-pos keamanan dengan keamanan pusat

� Pengawasan penerimaan barang

� Pemakaian sarana fasilitas proyek

� Perbaikan kerusakan utilitas bangunan

� Bahaya kebakaran

� Keruntuhan akibat gempa

Privacy suatu kondisi kehidupan yang memberikan kebebasan bagi seseorang

tanpa terganggu atau tanpa campur tangan pihak lain, baik berupa pandangan maupun

suara. Gangguan terhadap privacy dapat berasal dari luar bangunan dan dapat

membentuk pandangan visual yang langsung, suara kebisingan, polusi getaran

(Riyono, 2014).

| 21

II.2.3. Hotel

• Pengertian Hotel

Menurut Agusnawar dalam Hilal (2016) Hotel adalah suatu perusahaan yang

dikelola oleh pemiliknya dengan menyediakan pelayanan makanan, minuman dan

fasilitas kamar untuk tidur kepada orang-orang yang sedang melakukan perjalanan

dan mampu membayar dengan jumlah yang wajar sesuai dengan pelayanan yang

diterima tanpa adanya perjanjian khusus. Hotel adalah salah satu bentuk usaha yang

bergerak dalam bidang pelayanan jasa kepada para tamu hotel baik secara fisik,

psikologi maupun keamanan selama tamu mempergunakan fasilitas atau menikmati

pelayanan dihotel. Adapun menurut Sulastiyono dalam Hilal (2016) Hotel merupakan

bagian integral dari usaha pariwisata yang menurut keputusan Menparpostel

disebutkan sebagai usaha akomodasi yang dikomersialkan dengan menyediakan

fasilitas-fasilitas yaitu kamar tidur atau kamar tamu, makanan dan minuman,

pelayanan-pelayanan penunjang lain seperti: fasilitas olahraga, fasilitas laundry, dan

sebagainya.

• Jenis-Jenis Hotel

Menurut SK Mentri Perhubungan RI No. 241/4/70 tanggal 15 Agustus 1970

dalam Damanik (2014) Pemerintah telah menetapkan kualitas dan kuantitas hotel

yang menjadi kebijaksanaan yang berupa standar jenis klasifikasi yang ditujukan serta

berlaku bagi suatu hotel. Penentuan jenis hotel berdasarkan letak, fungsi, susunan

organisasinya dan aktivitas penghuni hotel, Hotel digolongkan atas:

| 22

a. Residential Hotel

Adalah hotel yang disediakan bagi para pengunjung yang menginap dalam

jangka waktu yang cukup lama. Tetapi tidak bermaksud menginap. Umumnya

terletak di kota, baik pusat maupun pinggir kota dan berfungsi sebagai

penginapan bagi orang-orang yang belum mendapatkan perumahan di kota

tersebut.

b. Transietal Hotel

yaitu hotel yang diperuntukkan bagi tamu yang mengadakan perjalanan dalam

waktu relatif singkat. Pada umumnya jenis hotel ini terletak pada jalan-jalan

utama antar kota dan berfungsi sebagai terminal point. Tamu yang menginap

umumnya sebentar saja, hanya sebagai persinggahan.

c. Resort Hotel

yaitu diperuntukkan bagi tamu yang sedang mengadakan wisata dan liburan.

Hotel ini umumnya terletak di daerah rekreasi/wisata. Hotel jenis ini pada

umumnya mengandalkan potensi alam berupa view yang indah untuk menarik

pengunjung. Penentuan jenis hotel yang didasarkan atas tuntutan tamu sesuai

dengan keputusan Mentri Perhubungan RI No.PM10/PW.301/phb-77,

dibedakan atas:

d. Bussiness Hotel

yaitu hotel yang bertujuan untuk ,melayani tamu yang memiliki kepentingan

bisnis.

1. Tourist hotel, yaitu bertujuan melayani para tamu yang akan mengujungi

objek-objek wisata.

2. Sport hotel, yaitu hotel khusus bagi para tamu yang bertujuan untuk

olahraga atau sport

| 23

3. Research hotel, yaitu fasilitas akomodasi yang disediakan bagi tamu yang

bertujuan melakukan riset.

Sedangkan penggolongan hotel dilihat dari lokasi hotel menurut Keputusan

Dirjen Pariwisata terbagi menjadi dua, yaitu:

i. Resort hotel (pantai/gunung), yaitu hotel yang terletak di daerah wisata,

baik pegunungan atau pantai. Jenis hotel ini umumnya dimanfaatkan oleh

para wisatawan yang datang untuk wisata atau rekreasi.

ii. City hotel (hotel kota), yaitu hotel yang terletak di perkotaan, umumnya

dipergunakan untuk melakukan kegiatan bisnis seperti rapat atau

pertemuan-pertemuan perusahaan.

Penggolongan berbagai jenis hotel serta bentuk akomodasi tersebut pada

dasarnya tidak merupakan pembagian secara mutlak bagi pengujung. Dapat juga

terjadi overlapping yaitu saling menggunakan satu dengan yang lainnya, misalnya

seorang turis tidak akan ditolak jika ingin menginap pada sebuah city hotel, ataupun

sebaliknya.

• Klasifikasi Hotel

Berdasarkan keputusan Dirjen Pariwisata No. 14/U/II/1988, tentang usaha dan

pengelolaan hotel dalam Damanik (2014) dijelaskan bahwa klasifikasi hotel

menggunakan sistem bintang. Dari kelas yang terendah diberi bintang satu, sampai

kelas tertinggi adalah hotel bintang lima. Sedangkan hotel-hotel yang tidak

memenuhi standar kelima kelas tersebut atau yang berada dibawah standar minimum

yang ditentukan disebut hotel non bintang. Penentuan kelas hotel ini dinyatakan oleh

Dirjen Pariwisata dengan sertifikat yang dikeluarkan dan dilakukan tiga tahun sekali

| 24

dengan tata cara pelaksanaan ditentukan oleh Dirjen Pariwisata. Klasifikasi hotel

berbintang tersebut secara garis besar adalah sebagai berikut:

a. Hotel Bintang Satu

Dengan konsep sebagai berikut: jumlah kamar standar minimal 15 kamar

dan semua kamar dilengkapi kamar mandi di dalam, ukuran kamar minimum

termasuk kamar mandi 20 m2 untuk kamar double dan 18 m2 untuk kamar single,

ruang publik luas 3m2 x jumlah kamar tidur tidur, minimal terdiri dari lobby,

ruang makan (> 30m2) dan bar serta pelayanan akomodasi yaitu berupa penitipan

barang berharga.

b. Hotel Bintang Dua

Dengan konsep sebagai berikut: jumlah kamar standar minimal 20 kamar

(termasuk minimal 1 suite room, 44 m2), ukuran kamar minimum termasuk kamar

mandi 20m2 untuk kamar double dan 18 m2 untuk kamar single, ruang public luas

3m2 x jumlah kamar tidur, minimal terdiri dari lobby, ruang makan (>75m2) dan

bar serta pelayanan akomodasi yaitu berupa penitipan barang berharga penukaran

uang asing, postal service, dan antar jemput.

c. Hotel Bintang Tiga

Dengan konsep sebagai berikut: jumlah kamar minimal 30 kamar

(termasuk minimal 2 suite room, 48m2), ukuran kamar minimum termasuk kamar

mandi 22m2 untuk kamar single dan 26m2 untuk kamar double, ruang publik luas

3m2 x jumlah kamar tidur, minimal terdiri dari lobby,ruang makan (>75m2 ) dan

bar dan pelayanan akomodasi yaitu berupa penitipan barang berharga, penukaran

uang asing, postal service dan antar jemput.

| 25

d. Hotel Bintang Empat

Dengan konsep sebagai berikut: jumlah kamar minimal 50 kamar (termasuk

minimal 3 suite room, 48 m2), ukuran kamar minimum termasuk kamar mandi 24 m2

untuk kamar single dan 28 m2 untuk kamar double, Ruang public luas 3m2 x jumlah

kamar tidur, minimal terdiri dari kamar mandi, ruang makan (>100 m2) dan bar

(>45m2), pelayanan akomodasi yaitu berupa penitipan barang berharga, penukaran

uang asing, postal service dan antar jemput, fasilitas penunjang berupa ruang linen

(>0,5m2 x jumlah kamar), ruang laundry (>40m2), dry cleaning (>20m2), dapur

(>60% dari seluruh luas lantai ruang makan) dan fasilitas tambahan berupa pertokoan,

kantor biro perjalanan, maskapai perjalanan, drugstore, salon, function room, banquet

hall, serta fasilitas olahraaga dan sauna.

e. Hotel Bintang Lima

Dengan konsep sebagai berikut: jumlah kamar minimal 100 kamar (termasuk

minimal 4 suite room, 58m2), ukuran kamar minimum termasuk kamar mandi 26 m2

untuk kamar single dan 52m2 untuk kamar double, ruang public luas 3m2 x jumlah

kamar tidur, minimal terdiri dari lobby, ruang makan (>135m2) dan bar (>75m2),

pelayanan akomodasi yaitu berupa penitipan barang berharga, penukaran uang asing,

postal service dan antar jemput, fasilitas penunjang berupa ruang linen (>0,5m2 x

jumlah kamar), ruang laundry (>40m2 ), dry cleaning (>30m2), dapur (>60% dari

seluruh luas lantai ruang makan), fasilitas tambahan: pertokoan, kantor biro perjalanan,

maskapai perjalanan, drugstore, salon, function room, banquet hall, serta fasilitas

olahraga dan sauna. Dengan adanya klasifikasi hotel tersebut konsumen memperoleh

fasilitas yang sesuai dengan keinginan.