MEMORIAL DESCRITIVO

TUDO O QUE VOCÊ PRECISA SABER

MEMORIAL DESCRITIVO: TUDO QUE SUA CONSTRUTORA PRECISA SABER

Tudo o que você precisa saber para colocar em prática as normas sobre o

memorial descritivo na sua construtora.

ÍNDICE

Você que trabalha com construção civil sabe que uma obra demanda

atenção em todos os estágios, desde o planejamento até a entrega das

chaves. Mas o que mais exige cautela é a hora de oficializar o projeto para

que, então, ele saia do papel. Com a finalidade de ajudar nesse processo

existe, por lei, o memorial descritivo.

Esse documento aborda a conceituação do projeto, normas adotadas para

a realização dos cálculos e premissas básicas colocadas em prática durante

a execução. Além disso, aqui estão reunidos também o detalhamento de

materiais empregados na obra, que vão ser cobrados pelos clientes na

entrega da obra .

Sua maior característica é tanto dar garantia de cumprimento dos direitos

do consumidor, quanto para garantir o andamento da obra em si. Dele

partem as diretrizes do planejamento financeiro da obra, além das demais

informações necessárias para a gestão.

Uma matéria publicada na Revista Exame relata que cerca de 25 mil

famílias compraram imóveis na planta que nunca foram entregues. E são

notícias como essa que provocam medo no consumidor na hora de adquirir

um imóvel. Com isso, cada vez mais as construtoras têm que provar a

seriedade de seu trabalho.

INTRODUÇÃO

No entanto, como todo documento, ele também é regrado de normas

e exigências que devem ser levados em consideração durante e após

o planejamento. Por isso, neste guia, a sua construtora vai saber a

importância do memorial descritivo e de que forma colocá-lo em prática,

mantendo a eficiência e a aumentando a confiança.

DESCUBRA MAIS SOBRE O MEMORIAL DESCRITIVO NAS PRÓXIMAS PÁGINAS DESTE EBOOK!

1. O QUE É MEMORIAL DESCRITIVO

Todo bom engenheiro sabe da necessidade de desenvolver o memorial

descritivo, documento público e obrigatório pela Lei 4.591/64. O

documento traz informações da obra antes mesmo do lançamento do

empreendimento.

O documento detalha todo o projeto construtivo e as informações que

associam a qualidade dos produtos utilizados na obra ao resultado

proporcionado ao consumidor.

Por exemplo, se no memorial descritivo é apontado o uso de alvenaria em

blocos de concreto, deve ser informada a natureza e dimensões destes

blocos. E não só isso, a alvenaria em blocos precisa ser utilizada, de fato – da

forma como foi apresentada ao consumidor.

Isso prova que a elaboração do memorial descritivo é uma maneira de

provar a seriedade da sua construtora. Já que não é incomum consumidores

serem vítimas de problemas de entrega na construção civil, principalmente

quando se trata de empreendimentos na planta.

É com esse documento, que a construtora fica protegida de eventuais

problemas. Como, por exemplo, características não previstas no

empreendimento que possam vir a ser exigidas pelo consumidor. Por isso,

saber o que ele é e para que serve se tornou crucial para a construtora

atender à legislação e comprovar seriedade.

O memorial descritivo pode ser feito para diferentes modelos de empreen-

dimentos. Dessa forma, dependendo do empreendimento, o modelo de

memorial a ser utilizado sofre alterações.

CONFIRA OS PRINCIPAIS EXISTENTES:

O MD tem por finalidade estabelecer normas que deverão reger a construção, como, por exemplo, destacar os materiais que nela serão empregado, qual será a localização, tipo de construção, as despesas iniciais entre outras características.

No memorial descritivo comercial é preciso destacar tanto as características internas do estabelecimento, quanto da parte externa. Bem como rebaixo nas calçadas e outras licenças.

Memorial descritivo

residencial

Memorial descritivo comercial

Neste, detalhes sobre movimento de terra, fundações, estrutura e Impermeabilização, revestimento e bordas precisam estar presentes. Além disso, é preciso conter a descrição de toda a operação da piscina.

Para demolição de lote, o MD deverá descrever aspectos importantes como a estrutura, os métodos utilizados na construção da edificação, as condições das construções vizinhas, existência de porões, subsolos, entre outros.

Aqui, o documento precisa abordar todo o processo de implantação de tanque e fossa. Sendo assim, é necessário descrever quais são os materiais que serão usados e de que forma será feito, contendo informações sobre altura e largura.

Não muito diferente do memorial de desmembramento, o documento de unificação corresponde à união de lotes e quadra. Sendo assim, é preciso descrever as medidas por lote e área.

O desmembramento corresponde ao lote, bem como informações sobre lote e área.

Memorial descritivo para

execução de piscina

Memorial descritivo de

residência para demolição

Memorial descritivo de

tanque séptico e fossa

Memorial descritivo de

unificação

Memorial descritivo de

desmembramento

Para elaborar um memorial descritivo com todas as premissas exigidas, ele

precisa conter:

Percebe-se que a elaboração do memorial descritivo deve ser feita com

informações relevantes, especificando todos os materiais utilizados na

obra. É muito importante o detalhamento dos produtos e dos processos que

venham a atender o desempenho mínimo requerido.

Os critérios de desempenho devem estar previstos e detalhados no

memorial descritivo para que o consumidor também tenha acesso a essas

informações. Agora, cada sistema que faz parte da composição da obra

deve estar detalhado neste memorial.

• Dados da obra

• Localização da obra

• Identificação do proprietário

• Detalhamento das etapas de

construção

• Especificação da alvenaria

• Listagem dos acabamentos

• Conceituação do projeto

• Normas utilizadas para a

realização dos cálculos

• Premissas básicas do projeto

2. PRINCIPAIS DIRETRIZES DO MEMORIAL DESCRITIVO DA NBR 15.575

O memorial descritivo não é um documento isolado. Desde que a indústria

da construção civil passou por mudanças, leis foram adotadas para

melhorar andamento dos projetos e a segurança do consumidor. Esse é

o caso da Norma de Desempenho de Edificações Habitacionais – NBR

15.575.

Sua principal diretriz é associar a qualidade dos produtos utilizados na obra

ao resultado que eles proporcionam para o consumidor. A norma estipula

quais níveis de conforto, segurança e resistência cada um dos sistemas que

constituem um imóvel deve proporcionar.

A NBR 15.575 É APLICADA A EDIFICAÇÕES COM QUALQUER NÚMERO DE PAVIMENTOS. ELA NÃO SE APLICA APENAS A:

• Obras já concluídas / construções pré-existentes ou em

andamento quando da sua publicação

• Projetos protocolados nos órgãos competentes até a

entrada em vigor da norma

• Obras de reforma ou retrofit

• Edificações provisórias

RELEMBRANDO A IMPORTÂNCIA DAS NORMAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL

As NRs (normas regulamentadoras) e NBRs (normas

brasileiras) não são a mesma coisa.

NRs representam um conjunto de diretrizes e

procedimentos técnicos voltados para a segurança no

trabalho. Elas possuem caráter obrigatório, são definidas e

podem ser alteradas, por intermédio do MTE (Ministério do

Trabalho e Emprego).

Já as NBRs são conjuntos de normas técnicas definidas

por especialistas do segmento de construção civil, com

consentimento de outros profissionais desse segmento. São

emitidas e divulgadas pela ABNT (Associação Brasileira de

Normas Técnicas).

Algumas NRs exigem o cumprimento de determinada NBR.

Nesse caso o cumprimento da NBR também se torna de

caráter obrigatório.

Quanto a seu papel na construção civil, pode-se dizer que

as NRs e NBRs se aplicam para parametrizar as práticas de

trabalho.

O trabalho da NBR 15.575 é abordar desde a estrutura, pisos e vedações,

até coberturas e instalações. Dessa forma, ela é dividida em seis partes:

1. Requisitos gerais: aborda principalmente as interfaces entre

os diferentes elementos e sistemas, e foca no desempenho geral da

construção.

2. Requisitos para os sistemas estruturais: a norma considera os estados

limites últimos (ELU) e os estados limites de utilização (ELS), que implicam

no comprometimento da utilização da obra por fissuração ou deformações

excessivas.

3. Requisitos para os sistemas de pisos: nessa parte a norma aborda

requisitos para os sistemas de pisos, de ambientes internos ou externos.

4. Requisitos para os sistemas de vedações verticais internas e

externas: os sistemas de vedação verticais das edificações habitacionais,

tanto internas como externas. Também aqui são apontados volumetria e

compartimentação dos espaços do edifício.

5. Requisitos para os sistemas de coberturas: aqui é descrito o conjunto

de elementos/componentes, dispostos no topo da construção. Sua função é

proteger a edificação de águas pluviais e outros agentes naturais. Além de

contribuir para o conforto termo acústico da edificação.

6. Requisitos para os sistemas hidrossanitários: essa parte da norma se

refere às exigências dos usuários e aos requisitos referentes aos sistemas

hidrossanitários.

A NBR 15.575, após avaliar o desempenho dos sistemas construtivos

conhecidos à época de sua criação, passou a estabelecer e exigir padrões de

qualidade mais elevados.

Isso implica em dizer que, quando o consumidor faz a aquisição de um

imóvel no país, ele deve receber informações sobre o período mínimo de

tempo para o alto desempenho de cada sistema. Desde, é claro, que sejam

operados e mantidos de forma correta por esse consumidor.

3. COMO FAZER E USAR O MEMORIAL DESCRITIVO

Você já viu que a NBR 15.575 para a elaboração do memorial descritivo

é primordial. Essa NBR, elaborada pela ABNT, diz respeito ao padrão de

desempenho de edificações habitacionais. E o memorial descritivo é um dos

modos de garantir a qualidade.

AO ELABORAR UM MEMORIAL DESCRITIVO DE UM EMPREENDIMENTO NA CONSTRUÇÃO CIVIL, É IMPORTANTE QUE A CONSTRUTORA ATENTE PARA OS SEGUINTES TÓPICOS:

A identificação mais importante, o nome do projeto em si, depende do tipo de obra. O que define também o modelo de memorial, mudando desde os proprietários até as dimensões do projeto.

Ainda na primeira página deve constar o local onde serão realizados os trabalhos. Mas é no início do memorial descritivo que aparece o estudo do terreno, com a maior variedade possível de informações. Isso inclui o uso de materiais interativos e multimídia, que podem ser usados para embasar a elaboração do memorial descritivo.

Dados da obra

Localização da obra

O dono da primeira página é também o da obra. Isso significa que a empresa responsável precisa estar presente logo ‘de cara” no memorial descritivo, com informações de registro como CNPJ e número CREA de profissionais responsáveis pela obra. Como o memorial descritivo é registrado em cartório, além da empresa e CNPJ, é preciso informar dados para fiscalização. Com o Fisco cada vez mais apurado no cruzamento de dados, o memorial é uma fonte de informações sobre a tributação vigente.

O cronograma detalhado e todos os projetos que compõem a obra precisam estar indexados no memorial descritivo.

Identificar e explicar para que servem cada um dos documentos é fundamental.

Proprietário

Detalhe de cada etapa da

construção

Se for utilizada alvenaria em blocos de concreto, a informação do memorial descritivo deve conter característicacomo a precisão dimensional de cada bloco, de acordo com as normas da ABNT.

O acabamento é a parte mais delicada do memorial descritivo. Ele pode salvar a sua construtora de apuros. Ao listar os acabamentos, você deve separar os internos dos externos.

Alvenaria

Acabamento

Definir qual é o objeto do projeto que ajuda não somente a estabelecer custos, mas estilos de construção que podem aproximar o trabalho da engenharia e da arquitetura à arte. Abordar estilos podem inspirar uma obra e constar no memorial descritivo.

O Brasil tem cerca de 900 normas técnicas voltadas somente à construção civil. No memorial descritivo precisam estar listadas quais aquelas que regem os cálculos de insumos. Ou seja, se a sua construtora trabalha com cimento e concreto, precisa seguir as respectivas normas. Vejas algumas delas a seguir: • NBR 6.118: Projeto de estruturas de concreto;• NBR 5.732: Cimento Portland comum;• NBR 7.480: Barras e fios de aço destinados a armaduras para concreto armado;• NBR 8.800: Projeto e execução de estruturas de aço de edifícios.

Conceituação do projeto

Normas adotadas para realização

dos cálculos

Se a obra trabalha com a captação de água das chuvas, é básico que esteja especificado no projeto o modo de retenção. Você vai precisar especificar no memorial descritivo como será feita a execução das cisternas. Escolher um método de construção tradicional ou alternativo também faz parte das premissas básicas.

Um projeto sem objetivos claros, fica sem norte. Objetivos claros nos projetos dependem da clareza com que a construtora leva o próprio negócio. Por objetivo se entendem ideias mais abrangentes como: • Construir o prédio mais alto da cidade;• Colocar em prática o estilo contemporâneo;• Criar um novo conceito visual e estrutural para obra;• Construir uma residência popular.

Premissas básicas adotadas durante o projeto

Objetivos do projeto

O detalhamento precisa estar presente em todas as etapas de planejamento. Veja a quais categorias você precisa prestar atenção: • Materiais empregados na obra: tudo precisa estar sob seu controle. Se foram usados mais concreto e cimento do que o previsto, o memorial não pode dizer o contrário;

• Equipe técnica: Dos projetistas aos colaboradores da operação, todos são fundamentais para que a obra saia do papel dentro de expectativas viáveis;

• Entendimento completo do projeto: um memorial mal escrito e pouco detalhado leva a erros de compreensão. O que pode acabar levando sua construtora a ter que prestar contas ao Fisco por erros que, na prática, não cometeu;

• Atualização constantes: choveu, a obra atrasou. Cimento empedrou. Mais dinheiro foi gasto. O memorial descritivo é a garantia da construtora e o histórico do projeto, por isso é preciso mantê-lo atualizado.

Detalhamento em todos os

aspectos

4. COMO A TECNOLOGIA AJUDA NA CONFECÇÃO E NO USO DO MEMORIAL DESCRITIVO

Pode parecer algo simples, mas qualquer informação fora do lugar tem

a possibilidade de gerar problemas na entrega do empreendimento.

Desenvolvê-lo de forma manual, então, fica fora de cogitação quando o

assunto é manter a eficiência e o controle das informações.

Ok! Desenvolver o memorial descritivo não é uma tarefa tão simples

– tampouco mantê-lo vivo durante a obra. No entanto, um software

especializado em construção civil pode facilitar muito esse processo.

Só ele ajuda a manter a eficiência, o controle e a organização de cada

detalhe de um planejamento ou de uma obra final. E, nesse caso, é uma mão

na roda para manter o memorial atualizado constantemente.

Com um ERP (software de gestão) o estudo de viabilidade de obra alimenta

o planejamento da obra, que é consolidado em um orçamento preciso. No

orçamento, todos os insumos a serem utilizados na obra são detalhados,

para compor o custo da empreitada.

Uma solução especializada oferece recursos como:

INSUMOS CONTROLADOS DE ACORDO COM A MARCA E SEUS DETALHES

Uma solução especializada pode auxiliar a construtora a fazer o registro,

de forma detalhada, de todos os insumos que são utilizados durante a obra.

Marca e detalhes que caracterizam toda a matéria-prima que será utilizada

na construção são mapeados.

INSUMOS VINCULADOS ÀS NORMAS QUE OS REGULAMENTAM

Manter a confiança com o consumidor! Se no memorial descritivo é

apontado o uso de alvenaria em blocos de concreto, deve ser informada

a natureza e dimensões destes blocos. E não só isso. O que foi prometido,

precisa ser cumprido!

CONTROLE DE PEDIDOS E NOTAS FISCAIS DE COMPRA

À medida em que há geração de uma nota fiscal de compra vinculada à obra,

é possível rastrear facilmente os materiais utilizados no projeto. Com essas

informações à mão, basta apontá-las no memorial descritivo.

CONCLUSÃO

Fica mais do que claro que o memorial descritivo tem como proteger

a construtora e para dar garantias ao comprador. Ele também ajuda a

construtora a ser destaque no mercado, por seguir as normas do setor e

apresentar boas referências.

As construtoras precisam elaborar o memorial descritivo de acordo com

às exigências da NBR 15.575 e mantê-lo atualizado desde o início até a

entrega da obra. Escolher a melhor estratégia na atualização do memorial

descritivo durante a obra pode ser a fonte de ganho tão esperada pela sua

construtora.

Nesse cenário, a tecnologia já se tornou uma forte aliada nesse processo.

Descobrir como operar essa estratégia é algo que você encontra no ERP

(Enterprise Resource Planning) da construção civil. O Sienge é um sistema de

gestão especializado nas atividades da sua construtora.

Elabore o memorial descritivo com a ferramenta certa. Experimente o

Sienge! Peça uma demonstração gratuita e veja como a sua construtora

pode mudar!

Saiba mais!

Fale com um de nossos especialistas

A Softplan desenvolve softwares de gestão. É uma empresa que atua no

Brasil e estende seus conhecimentos para a América Latina e Estados

Unidos.

No mercado desde 1990, a empresa busca tornar a gestão mais eficiente

e transparente. Ao longo de sua história e Softplan se tornou especialista

nas áreas de Justiça, Infraestrutura e Obras, Gestão Pública, Projetos

Cofinanciados por Organismos Internacionais e Indústria da Construção.

O lançamento do Sienge é o começo de tudo. Conheça o primeiro software

da Softplan e repense as práticas da sua construtora.

SOBRE O SIENGE

Visite www.sienge.com.br/blog/

REFERÊNCIAS

Sienge

Cbic

Revista Exame

Planalto

NBR 6118

NBR 05732

NBR 7480

NBR 80800

NBR 15.575

Lei 4.591/64