tribunale ordinario di como sezione fallimentare...

Fallimento n. 93/2011

TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.

Giudice Delegato: Dott.ssa Paola Parlati

Curatore Fallimentare: Dott.Giampiero Casartelli

Perito: Arch. Alessandro Maino

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TRIBUNALE ORDINARIO DI COMO

Sezione Fallimentare

Fallimento: TECNOCOSTRUZIONI S.R.L.

N. Gen rep.: 93/2011


Curatore Fallimentare: Dott. Giampiero Casartelli


1 - Premessa

Con autorizzazione del Curatore Dott. Giampiero Casartelli il sottoscritto Arch. Alessandro

Maino, con studio in Olgiate Comasco (CO) via Roma, 68, iscritto all’Ordine degli Architetti

Pianificatori Paesaggisti e Conservatori della provincia di Como al n. 1862 ed al Registro dei

Consulenti del Tribunale di Como al n. 1085, a seguito dell’incarico conferitogli veniva

nominato perito nel procedimento fallimentare n. 93/2011; accettato l’incarico lo scrivente

prendeva conoscenza del mandato ed iniziava le operazioni peritali.

Il fallimento è stato suddiviso in numero 5 (cinque) lotti sotto riportati.

- Lotto 1 - Unità negoziale n. 1 – Limido Comasco (CO) pag. 4

Allegato “A” - (Catasto - Foto) pag. 84

Foglio 4 - mappale 1012/704 – PT – Cat. A/2 – classe 2 – Vani 4,5 r.c. € 371,85


Allegato “B” - (Catasto - Foto) pag. 94

Foglio 4 - mappali 1012/703 e 4154/703 Graffati – PT – Cat. A/2 – classe 2 – Vani 4,5 r.c. €

371,85






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Allegato “C” - (Catasto - Foto) pag. 104

Foglio 4 - mappale 4154/713 – PT-1 – Cat. A/2 – classe 2 – vani 3,5 r.c. € 289,22.


Allegato “D” - (Catasto - Foto) pag. 115

Foglio 4 - mappale 4154/715 – PT-2 – Cat. A/2 – classe 2 – vani 3,5 r.c. € 289,22

- Lotto 5 - Unità negoziale n. 5 – Pancarana (PV) pag. 59

Allegato “E” - (Catasto - Foto) pag. 126

Porzione di villetta bifamiliare

- foglio 5 - mappale 883/2 – PT-1 – Cat. A/7 – classe 2 – vani 5,5 – r.c. € 284,05

- foglio 5 - mappale 883/3 – PT – Cat. C/6 – classe 2 – mq 22 – r.c. € 44,31

Area annessa di pertinenza - foglio 5, mappale 883 di HA 0.02.90 - ente urbano.


- foglio 5 - Mappale 884/2 – PT-1 – cat. A/7 – classe 2 – vani 5,5 – r.c. € 284,05

- foglio 5 - Mappale 884/3 – PT – cat. C/6 – classe 2 – mq 22 – r.c. € 44,31

Area annessa di pertinenza - foglio 5 - mappale 884 di HA 0.02.37 - ente urbano.


Mappale 885/2 – PT-1 – cat. A/7 – classe 2 – vani 5,5 – r.c. € 284,05

Mappale 885/3 – PT – cat. C/6 – classe 2 – mq 22 – r.c. € 44,31


Porzione di villetta trifamiliare

- foglio 5 - mappale 920/2 – PT – cat. A/7 – classe 2 – vani 4,5 – r.c. € 232,41.

- foglio 5 - mappale 920/3 - PT – cat. C/6 – classe 2 – mq 23 – r.c. € 46,33.


Fabbricato ad uso box






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- foglio 5 - mappale917/2 – PT – cat. C/6 – classe 2 – mq 25 – r.c. € 50,35.

- foglio 5 - mappale 917/3 – PT – cat. C/6 – classe 2 – mq 25 – r.c. € 50,35.



- foglio 5 - mappale 918 – PT – cat. A/7 – classe 2 – vani 4,5 – r.c. € 232,41.



Mappale 919 – PT – cat. A/7 – classe 2 – vani 4,5 – r.c. € 232,41

Area annessa di pertinenza - foglio 5, mappale 919 di HA 0.02.92 - ente urbano

AVVERTENZA: le aree ai mappali 921, 880, 881, 886 e 877 (derivanti dalla variazione degli

originari mappali 857 , 858 , 859 e 860), tutti identificati in Catasto come enti urbani,

risulterebbero ancora di proprietà della società. Tuttavia dalla verifica dell’estratto di mappa

si ritiene che le suddette aree siano enti comuni dell’intero complesso.

Conclusioni pag. 83

Allegato “F” - (Pratiche edilizie - stralci) pag. 168

Data: ........................................ Arch. Alessandro Maino






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- Lotto 1 - Unità negoziale n. 1

Beni immobili in Comune di Limido Comasco (CO) – Via G. Mazzini 18.

A – Appartamento con area scoperta di pertinenza

2 - Identificazione catastale dei beni immobili oggetto del fallimento

A. Piena Proprietà per la quota 1000/1000 di un'unità immobiliare – appartamento

con area scoperta di pertinenza – in Limido Comasco (CO) Via G. Mazzini 18.

Unità immobiliare è composta da: tre locali, un disimpegno, un bagno e area esterna di

pertinenza. Sviluppa una superficie lorda di circa mq 85,80.

Intestata al Catasto Fabbricati:

Tecnocostruzioni S.r.L. con sede in Garbagnate Milanese, C.F.: 12795670152. Proprietà per

1/1.

Foglio 4, particella, 1012, sub 704, categoria A/2, classe 2, consistenza 4,5 vani, Euro 371,85.

Dati derivanti da: variazione toponomastica del 28/01/2011 n. 17447 .1/2011 in atti dal

28/01/2011 (protocollo n. CO0036170). Variazione toponomastica richiesta dal Comune.

Coerenze appartamento da Nord in senso orario, Via Don Robbiani, altra A.U.I., cortile, vano

scala comune, altra A.U.I..

3 - Descrizione sommaria

L’appartamento e l'area di pertinenza sono posti all’interno di un complesso immobiliare a

corte in Via G. Mazzini n. 18, ubicato nel comune di Limido Comasco (CO). Il fabbricato, con

tipologia a "ballatoio", è di costruzione antecedente al 1967, composto da diverse unità

immobiliari di recente ristrutturazione. L’appartamento, oggetto del fallimento, è posto al

piano terra ed è raggiungibile dal cortile esterno sia dal cancelletto pedonale posto sulla Via

Roma, sia dal passaggio carraio posto nei pressi della Piazza S. Abbondio in Via G. Mazzini.

Internamente l’unità abitativa è composta da tre locali un disimpegno e un bagno. Il locale

posto in zona giorno è a vista sul cortile ed è posto a Sud. I locali di zona notte hanno la vista






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sulla Via Don G. Robbiati e sono posti a Nord. L'area di pertinenza è posta nel cortile in

vicinanza dell'appartamento.

Caratteristiche zona: residenziale a traffico locale con parcheggi sufficienti.

Servizi in Limido Comasco: scuola materna, scuola elementare, municipio, poste italiane,

negozi al dettaglio.

4 - Stato di possesso

L’unità immobiliare alla data del sopralluogo del 25/01/2012 risulta libera.

5 – Ispezioni ipotecarie ed catastali.

Tecnocostruzioni s.r.l. per 1/1 di piena proprietà, Via G. Mazzini n.18.

Porzione di fabbricato ad uso civile abitazione così censite al Catasto Fabbricati, foglio 4

Mappale 1012/704 – PT – Cat. A/2 – classe 2 – Vani 4,5 r.c. € 371,85.

A tutto il 01/12/2011 (data di statuenza delle ispezioni) i suddetti immobili sono di proprietà

della Tecnocostruzioni s.r.l. in forza dei seguenti atti:

Il fabbricato è stato realizzato sull’area risultante dalla fusione e demolizione dei fabbricati

precedentemente identificati con i mappali 1645 – 1644 - 1012/701 e 1226 di Limido

Comasco.

Per quanto riguarda il mappale 1644 (ex 1454/c) di HA 0.00.55 di Limido Comasco.

- il mappale 1644 (ex 1454/c) di HA 0.00.55 risultava di piena ed esclusiva proprietà della

Signora Ghioldi Giuseppina fu Ernesto (Limido Comasco, 05/08/1904), in forza di Atto di

Compravendita a rogito Dott. Salvatore Mazzucchi, Notaio in Appiano Gentile, Rep. n°

13.225, raccolta n° 9.823 del 06/11/1946, registrato a Como il 22/11/1946 al n° 1.353,

trascritto a Como in data 04/12/1946 ai nn. 4928/4648.

- In seguito alla successione per morte di Ghioldi Giuseppina Chiarina (Limido Comasco,

05/08/1904), apertasi il 20/04/1995 – giusta dichiarazione integrativa presentata

all’Ufficio del Registro di Como, den. n° 417, trascritta a Como in data 30/08/2006 ai nn.






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32305/20775, l’immobile in oggetto passò in eredità alla Signora Ghioldi Maria (Cislago,

09/09/1943). Eredità devoluta in forza di testamento pubblicato con verbale a rogito

Dott. Andrea Fabi, Notaio in Asso, Rep. n° 70.835, raccolta n° 19.891 del 05/06/1995,

registrato a Erba il 15/06/1995 al n° 479, trascritto a Como in data 28/03/1996 ai nn.

5138/3801.

- Con Atto di Compravendita a rogito Dott. Francesco Ruta, Notaio in Cantù, Rep. n°

223.200, raccolta n° 13.198 del 04/12/2003, trascritto a Como in data 12/12/2003 ai nn.

38532/21518, la Signora Ghioldi Maria (Cislago, 09/09/1943) vendette al Signor Ienna

Giuseppe (Tradate, 27/07/1968) l’area al mappale 1644 di HA 0.00.55 e l’unità

immobiliare distinta con la particella 1644.

- Con Atto di Compravendita a rogito Dott. Luigi Ligori, Notaio in Vigevano, Rep. n°


40214/25143, il Signor Ienna Giuseppe (Tradate, 27/07/1968) vendette alla Società

“TECNOCOSTRUZIONI S.r.l.” con sede in Rovellasca l’unità immobiliare distinta con la

particella 1644.

Per quanto riguarda il mappale 1012/701 di Limido Comasco

- l’unità immobiliare distinta con la particella 1012 sub 701, ovvero il mappale 1012 di HA

0.02.70, risultava di proprietà del Signor Vigani Romano (Limido Comasco, 28/09/1938),

con diritto di usufrutto parziale a favore di Clerici Luigia fu Alessandro, in forza dei

seguenti titoli:

- quanto alla quota di ¼ della nuda proprietà (con diritto di usufrutto parziale a favore di

Clerici Luigia fu Alessandro): successione per morte di Vigani Ambrogio fu Gaspare,

apertasi il 12/01/1949 – giusta dichiarazione presentata all’Ufficio del Registro di Como,

den. n° 73, Vol. 664, trascritta a Como in data 03/06/1949 ai nn. 2639/2528. Eredità

devoluta in forza di testamento registrato a Como il 01/04/1949 al n° 2.627, Vol. 283.






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- quanto alla quota di 1/16 della piena proprietà: successione per morte di Vigani Carlo

(Limido Comasco, 03/02/1904), apertasi il 17/04/1974 – giusta dichiarazione presentata

all’Ufficio del Registro di Como il 17/10/1974, den. n° 83, Vol. 21, trascritta a Como in

data 22/04/1975 ai nn. 3685/3346.

- quanto alla quota di 1/16 della piena proprietà: Atto di cessione di quote immobiliari a

rogito Dott. Fernando Bellini, Notaio in Como, Rep. n° 35.723, raccolta n° 7.938 del

01/06/1976, registrato a Como il 08/06/1976 al n° 2.232, trascritto a Como in data

23/06/1976 ai nn. 7133/5935.

- quanto alla quota di 2/16 della piena proprietà: Atto di permuta a rogito Dott. Fernando

Bellini, Notaio in Como, Rep. n° 35.723, raccolta n° 7.938 del 01/06/1976, registrato a

Como il 08/06/1976 al n° 2.232, trascritto a Como in data 23/06/1976 ai nn. 7133/5935.

- successivo Atto di Divisione a rogito Dott. Fernando Bellini, Notaio in Como, Rep. n°


trascritto a Como in data 23/06/1976 ai nn. 7133/5935, con cui i condividenti si divisero i

beni avuti in comunione, e, in particolare, al Signor Vigani Romano (Limido Comasco,

28/09/1938) restò assegnato in piena ed esclusiva proprietà il mappale 1012 di HA

0.02.70, fatto salvo il diritto di usufrutto parziale a favore di Clerici Luigia fu Alessandro.

- Successiva riunione dell’usufrutto per morte di Clerici Luisa (Limido Comasco,

21/12/1908), apertasi il 23/10/1999.



40883/25568, il Signor Vigani Romano (Limido Comasco, 28/09/1938) vendette alla

Società “TECNOCOSTRUZIONI S.r.l.” con sede in Rovellasca l’unità immobiliare distinta

con la particella 1012 sub 701.

Per quanto riguarda il mappale 1226 di Limido Comasco






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- il mappale 1226 di HA 0.00.60 risultava di piena ed esclusiva proprietà dei Signori Vigani

Romano (Limido Comasco, 28/09/1938) e Vigani Ambrogio Gino (Limido Comasco,

10/01/1933), per la quota di ½ ciascuno della proprietà (con diritto di usufrutto parziale

a favore di Clerici Luigia fu Alessandro), in forza della successione per morte di Vigani

Ambrogio fu Gaspare, apertasi il 12/01/1949 – giusta dichiarazione presentata all’Ufficio

del Registro di Como, den. n° 73, Vol. 664, trascritta a Como in data 03/06/1949 ai nn.

2639/2528. Eredità devoluta in forza di testamento registrato a Como il 01/04/1949 al n°

2.627, Vol. 283.

- In seguito alla successione per morte di Vigani Ambrogio Gino (Limido Comasco,

10/01/1933), apertasi il 17/06/1999 – giusta dichiarazione presentata all’Ufficio del

Registro di Como l’11/12/1999, den. n° 1.910, Vol. 1.999, trascritta a Como in data

12/11/2005 ai nn. 40478/25664, la quota ad esso spettante nell’immobile in oggetto,

pari a ½ della proprietà (gravato dal diritto di usufrutto parziale a favore di Clerici Luisa),

passò in eredità ai Signori Monfasani Ernestina (Bobbio, 09/01/1933), per la quota di

24/72, Clerici Luisa (Limido Comasco, 21/12/1908), per la quota di 9/72, e Vigani

Angelina (Limido Comasco, 23/10/1929), Vigani Rina (Limido Comasco, 20/04/1931) e

Vigani Romano (Limido Comasco, 28/09/1938), per la quota di 1/72 ciascuno.

- In seguito alla successione per morte di Clerici Luisa (Limido Comasco, 21/12/1908),

apertasi il 23/10/1999 – giusta dichiarazione presentata all’Ufficio del Registro di Como il

24/02/2000, den. n° 267, Vol. 2.000, trascritta a Como in data 05/04/2005 ai nn.

11288/7174, la quota ad essa spettante nell’immobile in oggetto, pari a 1/8 della piena

proprietà, passò in eredità ai Signori Vigani Angelina (Limido Comasco, 23/10/1929),

Vigani Rina (Limido Comasco, 20/04/1931) e Vigani Romano (Limido Comasco,

28/09/1938), e il diritto di usufrutto ad essa spettante sull’immobile in oggetto si riunì

alla proprietà.






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- Con Atto di Compravendita a rogito Dott. Francesco Peronese, Notaio in Como, Rep. n°


20763-14677, le Signore Monfasani Ernestina (Bobbio, 09/01/1933), Vigani Angelina

(Limido Comasco, 23/10/1929) e Vigani Rina (Limido Comasco, 20/04/1931) vendettero

la complessiva quota ad esse spettante nell’immobile in oggetto, pari a 32/72 della piena

proprietà, al Signor Vigani Romano (Limido Comasco, 28/09/1938), che ne divenne

quindi esclusivo proprietario.





con la particella 1226.


- il mappale 1645 (ex 1454/d) di HA 0.00.75 risultava di piena ed esclusiva proprietà dei

Signori Zaffaroni Enrico di Giulio (Limido Comasco, 23/07/1911), per la quota di 1/1

della nuda proprietà, e Zaffaroni Giulio fu Paolo, per il diritto di usufrutto generale

vitalizio, in forza Atto di Compravendita a rogito Dott. Salvatore Mazzucchi, Notaio in

Appiano Gentile, Rep. n° 13.225, raccolta n° 9.823 del 06/11/1946, registrato a Como il

22/11/1946 al n° 1.353, trascritto a Como in data 04/12/1946 ai nn. 4928/4648.

- Con successivo Atto di Compravendita autenticato nelle firme dal Dott. Andrea Fabi,

Notaio in Como, Rep. n° 22.258, raccolta n° 6.020 del 09/02/1976, registrato a Como il

13/02/1976 al n° 4.698/bis, trascritto a Como in data 23/02/1976 ai nn. 1837/1627, il

Signor Zaffaroni Enrico (Limido Comasco, 23/07/1911) vendette al Signor Zaffaroni

Angelo Mario (Limido Comasco, 24/02/1938), per la quota ad esso spettante di 1/1 della

nuda un immobile così descritto e identificato:






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- “porzione di fabbricato rurale con annessa piccola area, consistente in: cucina, portico e

w.c. + piccola area al piano terreno; 2 locali sovrastanti e solaio; altra stalla, portico e

area al piano terra; fienile e giardinetto. Il tutto distinto ai mappali.

- 1642 (ex 1256/b), seminativo, HA 0.00.23.

- 1643 (ex 1454/b), fabbricato rurale di HA 0.00.50.

- 1644, fabbricato rurale di HA 0.00.50.

Si fa avvertenza che nell’atto viene indicato come oggetto di compravendita il mappale 1644

di HA 0.00.50, anziché il mappale 1645 (ex 1454/d) di HA 0.00.75. Probabilmente un errore,

in quanto il mappale 1644, peraltro della superficie di HA 0.00.55 e non di HA 0.00.50,

risultava di proprietà Ghioldi Giuseppina fu Ernesto (Limido Comasco, 05/08/1904).



40884/25569, il Signor Zaffaroni Angelo Mario (Limido Comasco, 24/02/1938) vendette

alla Società “TECNOCOSTRUZIONI S.r.l.” con sede in Rovellasca l’unità immobiliare

distinta con la particella 1645.

GRAVAMI:

A tutto il 25/11/2011 (data di statuenza delle verifiche ipotecarie) l’immobile oggetto del

fallimento, così come precedentemente descritto, risulta gravato dalle seguenti formalità

pregiudizievoli:

- POTECA VOLONTARIA N. 26399/5830 DEL 06/08/2008, iscritta a favore della Deutsche

Bank Mutui s.p.a. per un capitale di euro 300.000,00 e per un totale di euro 540.000,00,

da restituire in anni 3, gravante sui beni oggetto del fallimento nonché su beni ora

venduti.

- IPOTECA GIUDIZIALE N. 18703/4573 DEL 08/07/2010, in forza di decreto ingiuntivo

emesso dal Tribunale di Como in data 29/06/2010, a favore delle Falegnameria F.lli Galli






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s.n.c. con sede in Fenegrò, CF: 00193920139, iscritta per un capitale di euro 29.019,39 e

per un totale di euro 60.000,00, gravante sui beni oggetto del fallimento.

- VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI N. 5710/3649 DEL 03/03/2011, notificato

dall’Ufficiale Giudiziario di Cantù in data 10/02/2011, a favore della Ditta Individuale

Garbin Guido corrente in Pavia, CF. 01972670184, per un credito di euro 22.796,28,

gravante sui beni oggetto del fallimento.

- VERBALE DI PIGNORAMENTO IMMOBILI N. 18482/11556 DEL 07/07/2011, notificato dal

Tribunale di Como in data 25/05/2011, a favore della società Tomasi s.r.l. in liquidazione

– sede Lecco – CF 01211490139, per un credito di euro 14.762,80, gravante sulle porzioni

site in Limido Comasco ai mappali 1012/703 e 4154/703 graffati, 1012/704 e 4154/713.

6 - Giudizio di conformità Urbanistico - edilizia e catastale.

6.1. – Conformità urbanistico edilizia:

reale/amministrativa: difforme; reale/catastale: conforme; amministrativa/catastale: difforme.

Dal raffronto tra la pratica edilizia di variante finale D.I.A. n. 37/07 e la situazione reale,

sopralluogo datato 25/01/2012, risulta una diversa distribuzione degli spazi interni. La zona

giorno, suddivisa nella pratica edilizia in soggiorno, cucina e ripostiglio, risulta ad oggi un

locale unico. La zona notte presenta piccole modifiche con riduzione di un locale per

l'ampliamento del disimpegno. Dal rilievo eseguito sull'unità immobiliare è emerso che le

aperture dei vani finestra e dell'ingresso all'appartamento hanno dimensioni diverse rispetto al

progetto approvato. La modifica dei vani finestre e della porta di ingresso ha alterato i

rapporti aeroilluminanti dei locali. Per il ripristino dei rapporti aeroilluminanti è consigliabile

la modifica dei vani finestre. Come da colloqui con il tecnico del Comune di Limido

Comasco, l'intervento edilizio da attuare è da sottoporre allo stesso Ufficio Tecnico del

Comune di Limido Comasco, prima di elaborare il relativo progetto.

Da colloqui con l'Ufficio Tecnico del Comune di Limido Comasco l'immobile è






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regolarizzabile mediante Permesso di Costruire in Sanatoria con successiva richiesta di

agibilità.

Rilievo dell’appartamento, stesura della documentazione per il rilascio del permesso di

costruire in sanatoria; spese indicative del tecnico per la presentazione della pratica in

Comune circa Euro 3.000,00. (esclusi diritti, bolli, eventuali sanzioni per omessa e/o ritardata

presentazione nei tempi prescritti e certificazioni).

Per la parte inerente alle spese indicative di intervento edilizio sull'unità immobiliare si

rimanda al paragrafo 11 adeguamenti e correzioni della stima.

6.2. – Conformità catastale: non difforme graficamente.

7 – Altre informazioni per l’acquirente

Spese ordinarie annue di gestione immobile: non è pervenuta al C.T.U. nessuna

documentazione.

Spese straordinarie di gestione immobile: non è pervenuta al C.T.U. nessuna documentazione.

Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: non è pervenuta al C.T.U.

nessuna documentazione.

8 - Attuali proprietari

Tecnocostruzioni s.r.l., C.F.: 12795670152, per 1/1 di piena proprietà.

9 – Pratiche edilizie

Da ricerche effettuate presso il Comune di Limido Comasco (CO):

- Pratica Edilizia n° 40/2006 - Denuncia di Inizio Attività - protocollo n° 3110 in data 19

Maggio 2006. Oggetto: "lavori di ristrutturazione del fabbricato in epigrafe, con demolizioni

interne e ricostruzioni ai sensi delle normative vigenti ...". Intestata a: Vigani Romano.


Settembre 2006. Oggetto: "lavori di ristrutturazione del fabbricato in epigrafe, con

demolizioni interne e ricostruzioni ai sensi delle normative vigenti ...". Intestata a: Zaffaroni






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Angelo e Ienna Giuseppe.


Maggio 2007. Oggetto: "variante in corso d'opera". Intestata a: Tecnocostruzioni .

- Pratica Edilizia n° 37/2007 - Var. - Denuncia di Inizio Attività - protocollo n° 5802 in data

20 Novembre 2007. Oggetto: "variante in sanatoria". Intestata a: Tecnocostruzioni .

- Domanda di fine lavori e richiesta di agibilità - protocollo n° 3622 in data 31 Luglio 2008.

Intestata a: Tecnocostruzioni.

DESCRIZIONE APPARTAMENTO CON AREA SCOPERTA DI PERTINENZA DI

CUI AL PUNTO "A".







pertinenza. Sviluppa una superficie lorda di circa mq 85,80.



1/1.




Coerenze appartamento da Nord in senso orario, Via Don Robbiani, altra A.U.I., cortile, vano

scala comune, altra A.U.I..






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Destinazione urbanistica:

Strumento urbanistico di P.R.U.G. zona A1 - centro storico.

Strumento urbanistico P.G.T.. zona tessuto storico.

Caratteristiche descrittive:

Caratteristiche strutturali.

Struttura verticale: muratura – condizioni sufficienti. Travi: c.a. – condizioni sufficienti.

Solaio: misto c.a./laterizio - condizioni sufficienti. Manto di copertura: in tegole, isolazione -

condizioni sufficienti. Scale: a rampe parallele, materiale in c.a., rivestimento granito,

ubicazione interna, assente il servoscala.

Componenti edilizie e costruttive.

Infisso interno: in legno con doppio vetro – condizioni scarse. infisso esterno: persiana in

legno a battente - condizioni scarse. portoncino di ingresso: di sicurezza - condizioni scarse.

Pavimentazione: in piastrelle ceramica – condizioni sufficienti. Pareti interne: intonacate –

condizioni sufficienti. Impianto elettrico: tipologia sottotraccia, tensione 220 V - conformità:

non è pervenuto al C.T.U. nessuna documentazione di certificazione. Impianto

citofonico:video/audio – condizioni sufficienti, conformità: non è pervenuto al C.T.U.

nessuna documentazione. Impianto gas: tipologia sottotraccia, alimentazione gas metano,

distribuzione tubi in rame – condizioni sufficienti, conformità: non è pervenuto al C.T.U.

nessuna documentazione. Impianto termico: tipologia autonomo, alimentazione gas

metano, rete di distribuzione in rame, diffusori: termosifoni in alluminio, - condizioni

sufficienti, conformità: non è pervenuto al C.T.U. nessuna documentazione. Reti

tecnologiche: idrica: allacciamento alla conduttura Comunale; gas metano allacciamento

all’Azienda competente; elettrica allacciamento all’Azienda Enel.

Descrizione S.L.-Valore reale/potenziale Coefficiente Valore equivalente

Appartamento 77,00 1,00 77,00






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area esterna 8,80 0,25 2,20

totale 85,80 79,20

10 – Valutazione complessiva del lotto

10.1. – Criterio di stima

Il metodo di stima intrapreso è di tipo sintetico comparativo attribuendo il valore dei prezzi

medi di mercato in riferimento alla tipologia e alle caratteristiche tecniche. Si è proceduto

all’analisi dei listini di Como e provincia, Borsino Immobiliare, Aziende Commerciali di Como

e provincia, banca OMI. Per la superficie commerciale sono considerati, oltre alla superficie

netta, anche i muri interni, compresi i pilastri portanti e vani delle condutture, lo spessore

dei muri perimetrali esterni e la metà dei muri in comune con le altre unità confinanti.

Questo criterio è preso i considerazione in quanto corrisponde alla consolidata pratica del

mercato (ed alle regole fiscali) e si basa sull’ovvio principio che non può esistere un edificio

e/o abitazione in mancanza di muri che ne delimitano il perimetro e che ne distribuiscano gli

spazi interni. Le pertinenze dell’unità immobiliare devono essere oggetto dell’applicazione

dei coefficienti di differenzazione che ne determinano la superficie virtuale, la quale sarà

sommata alla superficie dell’unità immobiliare principale. La superficie commerciale

ottenuta sarà rettificata con i coefficienti correttivi. Coefficienti di differenzazione:

appartamento (1,00). Coefficienti correttivi: di piano (0,90). Tenendo conto della posizione,

dello stato di manutenzione, della tipologia e quant'altro utile ai fini della presente

relazione, il valore dell'appartamento con l'area scoperta di pertinenza è comunque da

intendersi fornito a corpo e non a misura.

NB: dalla presente valutazione sono esclusi tutti i beni mobili presenti sia all’interno che

all’esterno dell’appartamento e dell'area scoperta di pertinenza.

10.2. – Fonti di informazione

Catasto di Como, Ufficio Tecnico Comune di Limido Comasco (CO), Agenzie Immobiliari ed






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Osservatori del Mercato di Como e Provincia.

10.3. – Valutazione corpo

ID Immobile Superficie lorda Valore intero medio poderale Valore diritto e quota

appartamento + area 85,80 114.000,00 € 114.000,00

Totale € 114.000,00

Riepilogo

Immobili Superficie lorda Valore intero ponderale Valore diritto e quota

(A) 85,80 € 114.000,00 € 114.000,00

11 Adeguamenti e correzioni della stima

- Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e

per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfettario di eventuali spese condominiali

insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l’immediatezza della vendita

giudiziaria: € 17.100,00

Riduzione monetaria: Opere indicative edili per il rifacimento di

n. 4 (quattro) vani finestre. Rimozione serramenti

esistenti interni ed esterni, demolizioni spallette e rimozione voltini

e soglie, nuove soglie, sagomatura delle spallette, posa voltini, posa falsiteai,

serramenti esterni ed interni, sistemazione impianti, opere provvisionali,

uso di attrezzature, trasporti e discariche. Calcolato indicativamente sul

11% del valore dell'immobile € 12.540,00

- Spese Tecniche di regolarizzazione urbanistica/catastale: € 3.000,00

- Giudizio di comoda divisibilità: l’unità immobiliare non è comodamente divisibile.

12. Prezzo base d’asta del lotto

Valore dell’immobile al netto delle decurtazioni e nello stato di fatto in cui si trova, con

spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico






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della procedura: € 96.900,00



dell’acquirente: € 81.360,00

Lotto 1 - allegati “A” (Catasto - Foto) - pag. 84







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pertinenza. Sviluppa una superficie lorda di circa mq 86.



1/1.

Foglio 4, particella, 1012, sub 703 e 4154 sub 703, categoria A/2, classe 2, consistenza 4,5

vani, Euro 371,85. Dati derivanti da: variazione toponomastica del 28/01/2011 n. 17445

.1/2011 in atti dal 28/01/2011 (protocollo n. CO0036168). Variazione toponomastica

richiesta dal Comune.

Coerenze appartamento da Nord in senso orario, Via Don Robbiani, altra A.U.I., vano scala

comune, area comune, altra A.U.I..




tipologia a "ballatoio", è di costruzione antecedente al 1967 ed è composto da diverse unità

immobiliari di recente ristrutturazione. L’appartamento, oggetto del fallimento, è posto al

piano terra ed è raggiungibile dal cortile esterno sia dal cancelletto pedonale posto sulla Via

Roma, sia dal passaggio carraio posto nei pressi della Piazza S. Abbondio in Via G. Mazzini.

Internamente l’unità abitativa è composta da tre locali un disimpegno e un bagno. Il locale






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posto in zona giorno è a vista sul cortile ed è posto a Sud. I locali di zona notte hanno la vista

sulla Via Don G. Robbiati e sono posti a Nord. L'area di pertinenza è posta nel cortile in

vicinanza dell'appartamento.





L’unità immobiliare, alla data del sopralluogo del 28/01/2012, è occupata dal Sig. Arevalo

Merizalde Luis Enrique con contratto di locazione ad uso abitativo, registrato all'Ufficio delle

Entrate di Saronno il 02 Marzo 2010 n. 1305. Il contratto riporta: "Il contratto è stipulato per

la durata di anni 4 dal 01/01/2010 al 31/12/2013 e s'intenderà rinnovato per altri 4 anni

nell'ipotesi in cui il locatore non comunichi al conduttore disdetta del contratto ...". Il canone

mensile è di Euro 500,00.




Mappale 1012/703 e 4154/703 graffati - PT – Cat. A/2 – classe 2 – Vani 4,5 r.c. € 371,85.





Comasco.









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5138/3801.










particella 1644.










Pagina - 21 - di 83

seguenti titoli:









data 22/04/1975 ai nn. 3685/3346.




23/06/1976 ai nn. 7133/5935.











21/12/1908), apertasi il 23/10/1999.






Pagina - 22 - di 83














2.627, Vol. 283.

















Pagina - 23 - di 83






alla proprietà.

























Pagina - 24 - di 83







- “porzione di fabbricato rurale con annessa piccola area, consistente in: cucina,

portico e w.c. + piccola area al piano terreno; 2 locali sovrastanti e solaio; altra stalla,

portico e area al piano terra; fienile e giardinetto. Il tutto distinto ai mappali.













GRAVAMI:



pregiudizievoli:






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venduti.


















giorno, suddivisa nella pratica edilizia in soggiorno, cucina e ripostiglio, risulta ad oggi un

locale unico. La zona notte presenta piccole modifiche con riduzione di un locale per

l'ampliamento del disimpegno. Dal rilievo eseguito sull'unità immobiliare è emerso che le

aperture dei vani finestra e dell'ingresso all'appartamento hanno dimensioni diverse rispetto al






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progetto approvato. La modifica dei vani delle finestre e della porta di ingresso ha alterato i

rapporti aeroilluminanti dei locali. Per il ripristino dei rapporti aeroilluminanti è consigliabile

la modifica dei vani finestre. Come da colloqui con il tecnico del Comune di Limido

Comasco, l'intervento edilizio da attuare è da sottoporre allo stesso Ufficio Tecnico del

Comune di Limido Comasco, prima di elaborare il relativo progetto.



agibilità.

Rilievo dell’appartamento, stesura della documentazione per il rilascio del permesso in

sanatoria; spese indicative del tecnico per la presentazione della pratica in Comune circa Euro

3.000,00. (esclusi diritti, bolli, eventuali sanzioni per omessa e/o ritardata presentazione nei

tempi prescritti e certificazioni).






documentazione.













Pagina - 27 - di 83















CUI AL PUNTO "A".





pertinenza. Sviluppa una superficie lorda di circa mq 86.



1/1.

Foglio 4, particella, 1012, sub 703 e 4154 sub 703, categoria A/2, classe 2, consistenza 4,5






Pagina - 28 - di 83

vani, Euro 371,85. Dati derivanti da: variazione toponomastica del 28/01/2011 n. 17445

.1/2011 in atti dal 28/01/2011 (protocollo n. CO0036168). Variazione toponomastica

richiesta dal Comune.


comune, area comune, altra A.U.I..


























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Appartamento 77,00 1,00 77,00

area esterna 9,00 0,25 2,25

totale 86,00 79,25






e provincia, Banca OMI. Per la superficie commerciale sono considerati, oltre alla superficie










appartamento (1,00). Coefficienti correttivi: di piano (0,90). Tenendo conto della posizione,

dello stato di manutenzione, della tipologia e quant'altro utile ai fini della presente

relazione, il valore dell'appartamento con l'area scoperta di pertinenza è comunque da






Pagina - 30 - di 83

intendersi fornito a corpo e non a misura.








appartamento + area 86,00 114.000,00 € 114.000,00

Totale € 114.000,00


(A) 86,00 € 114.000,00 € 114.000,00






Riduzione monetaria. Unità immobiliare locata a canone con scadenza

4 anni. Riduzione del 20% calcolata sul valore dell'immobile € 22.800,00

Riduzione monetaria: Opere indicative edili per il rifacimento di

n. 4 (quattro) vani finestre. Rimozione serramenti

esistenti interni ed esterni, demolizioni spallette e rimozione voltini

e soglie, nuove soglie, sagomatura delle spallette, posa voltini, posa falsiteai,

serramenti esterni ed interni, sistemazione impianti, opere provvisionali,

uso di attrezzature, trasporti e discariche. Calcolato indicativamente sul






Pagina - 31 - di 83

11% del valore dell'immobile € 12.540,00










Lotto 2 - allegati “B” (Catasto - Foto) - pag. 94







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Unità immobiliare è composta da: due locali, un disimpegno, un bagno, un ripostiglio, un

balcone e area esterna di pertinenza. Sviluppa una superficie lorda di circa mq 66,4.



1/1.




Coerenze appartamento da Nord in senso orario, Via Don Robbiani, altra A.U.I., prospetto

sul cortile, vano scala comune, altra A.U.I..




tipologia a "ballatoio", è composto da diverse unità immobiliari di recente ristrutturazione.

L’appartamento, oggetto del fallimento, è posto al piano primo ed è collegato con il vano

scala comune al cortile esterno. Dal cortile si accede sia dal cancelletto pedonale posto sulla

Via Roma, sia dal passaggio carraio posto nei pressi della Piazza S. Abbondio in Via G Mazzini.

Internamente l’unità abitativa è composta da due locali, un disimpegno, un ripostiglio e un

bagno. Il locale posto in zona giorno è a vista sul cortile ed è rivolto a Sud. I locali di zona






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notte hanno la vista sulla Via Don G. Robbiati e sono rivolti a Nord. L'area di pertinenza è

posta nel cortile.





L’unità immobiliare è libera.




Mappale 4154/713 – PT-1 – Cat. A/2 – classe 2 – Vani 3,5 r.c. € 289,22.





Comasco.















Pagina - 34 - di 83





5138/3801.










particella 1644.





seguenti titoli:











Pagina - 35 - di 83




data 22/04/1975 ai nn. 3685/3346.




23/06/1976 ai nn. 7133/5935.











21/12/1908), apertasi il 23/10/1999.












Pagina - 36 - di 83








2.627, Vol. 283.

















alla proprietà.






Pagina - 37 - di 83































Pagina - 38 - di 83
















GRAVAMI:



pregiudizievoli:




venduti.








Pagina - 39 - di 83















sopralluoghi datati 19/12/2011 e 06/02/2012, risulta una diversa distribuzione degli spazi

interni. La zona notte presenta piccole modifiche con riduzione di un locale per la formazione

di un ripostiglio.

Dai colloqui con l'Ufficio Tecnico del Comune di Limido Comasco l'unità immobiliare è

regolarizzabile mediante Permesso di Costruire in Sanatoria. Rilievo dell’appartamento,

stesura della documentazione per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, nuova

richiesta di agibilità. Spese indicative del tecnico per la presentazione della pratica circa Euro

3.000,00. (esclusi diritti, bolli, eventuali sanzioni per omessa e/o ritardata presentazione nei

tempi prescritti e certificazioni).








Pagina - 40 - di 83


documentazione.






















CUI AL PUNTO "A".






Pagina - 41 - di 83










1/1.




Coerenze appartamento da Nord in senso orario, Via Don Robbiani, altra A.U.I., prospetto

sul cortile, vano scala comune, altra A.U.I..
















Pagina - 42 - di 83









nessuna documentazione. Impianto termico:tipologia autonomo, alimentazione gas metano,

rete di distribuzione in rame, diffusori: termosifoni in alluminio, - condizioni sufficienti,

conformità: non è pervenuto al C.T.U. nessuna documentazione. Reti tecnologiche: idrica:

allacciamento alla conduttura Comunale; gas metano allacciamento all’Azienda competente;

elettrica allacciamento all’Azienda Enel.


appartamento 51,00 1,00 51,00

balcone 5,02 0,33 1,66

area esterna 10,40 0,25 2,60

totale 66,42 55,26






e provincia. Per la superficie commerciale sono considerati, oltre alla superficie netta, anche

i muri interni, compresi i pilastri portanti e vani delle condutture, lo spessore dei muri






Pagina - 43 - di 83

perimetrali esterni e la metà dei muri in comune con le altre unità confinanti. Questo criterio

è preso i considerazione in quanto corrisponde alla consolidata pratica del mercato (ed alle

regole fiscali) e si basa sull’ovvio principio che non può esistere un edificio e/o abitazione in

mancanza di muri che ne delimitano il perimetro e che ne distribuiscano gli spazi interni. Le

pertinenze dell’unità immobiliare devono essere oggetto dell’applicazione dei coefficienti di

differenzazione che ne determinano la superficie virtuale, la quale sarà sommata alla

superficie dell’unità immobiliare principale. La superficie commerciale ottenuta sarà

rettificata con i coefficienti correttivi. Coefficienti di differenzazione: appartamento (1,00),

balcone (0,33), area di pertinenza (0,25). Coefficienti correttivi: di piano (0,95). Tenendo

conto della posizione, dello stato di manutenzione, della tipologia e quant'altro utile ai fini

della presente relazione, il valore dell'appartamento con l'area scoperta di pertinenza è

comunque da intendersi fornito a corpo e non a misura.







Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata)


appartamento 51,00 77.500,00 77.500,00

balcone 5,02 2.500,00 2.523,20

area esterna 10,40 3.950,00 3.952,00

totale 66,42 83.975,20







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(A) 66,42 € 83.950,00 € 83.975,20















Sottolotto 1 - allegati “C” (Catasto - Foto) - pag. 104







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1/1.





comune, prospetto sul cortile, altra A.U.I..




tipologia a "ballatoio", è composto da diverse unità immobiliari di recente ristrutturazione.

L’appartamento, oggetto del fallimento, è posto al piano secondo - sottotetto - ed è

collegato con il vano scala comune al cortile esterno. Dal cortile si accede sia dal cancelletto

pedonale posto sulla Via Roma, sia dal passaggio carraio posto nei pressi della Piazza S.

Abbondio in Via G. Mazzini. Internamente l’unità abitativa è composta da due locali, un

disimpegno, un ripostiglio, un bagno e un balcone. Attualmente è presente anche un piccolo






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soppalco posto sopra ai locali ripostiglio, disimpegno e parte nel locale giorno. Il locale posto

in zona giorno è a vista sul cortile ed è rivolto a Sud. I locali di zona notte hanno la vista sulla

Via Don G. Robbiati e sono rivolti a Nord. L'area di pertinenza è posta nel cortile.





L’unità immobiliare è libera.




Mappale 4154/715 – PT-2– Cat. A/2 – classe 2 – Vani 3,5 r.c. € 289,22.





Comasco.














Pagina - 47 - di 83






5138/3801.










particella 1644.





seguenti titoli:










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data 22/04/1975 ai nn. 3685/3346.




23/06/1976 ai nn. 7133/5935.











21/12/1908), apertasi il 23/10/1999.











Pagina - 49 - di 83









2.627, Vol. 283.






















Pagina - 50 - di 83

alla proprietà.






























Pagina - 51 - di 83

















GRAVAMI:



pregiudizievoli:




venduti.







Pagina - 52 - di 83














reale/amministrativa: difforme; reale/catastale: difforme; amministrativa/catastale: difforme.



giorno presenta la formazione di un soppalco non presente nella pratica edilizia. La zona notte

presenta piccole modifiche con riduzione di un locale per la formazione di un ripostiglio. Dal

rilievo eseguito sull'unità immobiliare è emerso che le aperture dei vani porta-finestra hanno

dimensioni diverse rispetto al progetto approvato. La modifica dei vani delle porte-finestre e

la non realizzazione dei lucernari sulla copertura a falde, ha alterato i rapporti aeroilluminanti

dei locali. Per il ripristino dei rapporti aeroilluminanti è consigliabile la formazione dei

lucernari sulla copertura a falde del tetto. Come da colloqui con il tecnico del Comune di

Limido Comasco, l'intervento edilizio da attuare è da sottoporre allo stesso Ufficio Tecnico

del Comune di Limido Comasco, prima di elaborare il relativo progetto.






Pagina - 53 - di 83



agibilità.

Rilievo dell’appartamento, stesura della documentazione per il rilascio del permesso in

sanatoria; spese indicative del tecnico per la presentazione della pratica in Comune circa Euro

3.000,00. (esclusi diritti, bolli, oneri concessori per il soppalco, eventuali sanzioni per omessa

e/o ritardata presentazione nei tempi prescritti e certificazioni).



6.2. – Conformità catastale: non conforme.

Non è stato riportato graficamente il soppalco. Regolarizzabile mediante procedura Docfa di

soppressione scheda planimetrica e costituzione di nuova scheda. Spese indicative tecniche

catastali Euro 600,00 (esclusi diritti, bolli, eventuali sanzioni per omessa e/o ritardata

presentazione nei tempi prescritti).



documentazione.














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CUI AL PUNTO "A".









1/1.







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comune, prospetto sul cortile, altra A.U.I..



























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appartamento 51,00 1,00 51,00

soppalco 15,70 0,25 3,93

balcone 4,90 0,33 1,62

area esterna 11,20 0,25 2,80

totale 82,80 59,35






e provincia, Banca OMI. Per la superficie commerciale sono considerati, oltre alla superficie










appartamento (1,00), balcone (0,33), soppalco (0,60), area di pertinenza (0,25). Coefficienti

correttivi: di piano (0,90). Tenendo conto della posizione, dello stato di manutenzione, della






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tipologia e quant'altro utile ai fini della presente relazione, il valore dell'appartamento con

l'area scoperta di pertinenza è comunque da intendersi fornito a corpo e non a misura.







Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata)


appartamento 51,00 73.440,00 73.440,00

soppalco 15,70 13.560,00 5.659,20

balcone 4.90 2.330,00 2.330,00

area esterna 11,20 4.000,00 4.000,00

totale 82,80 85.429,20

Riepilogo


(A) 82,80 € 85.429,20 € 85.429,20






Riduzione monetaria: Opere indicative edili per la formazione di lucernari

n. 2 (due) sulla copertura in falda. Formazione luce per alloggio






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lucernari posti sulla copertura a falda nel locale di zona giorno e camera

con rimozione tegole, taglio delle guaine, isolanti, assito. Installazione

finestre sul tetto e relativi raccordi: fissaggio serramento, posa di guaina

impermeabile con risvolto, installazione di raccordo sagomato, sigillatura

con schiuma, rifiniture interne ed esterne. Trasporti materiali ds risulta

alle discariche, opere provvisionali, pulitura del luogo di lavoro.

Calcolo spesa indicativa 4% sul valore dell'immobile € 4.271,46










Sottolotto 1 - allegati “D” (Catasto - Foto) - pag. 115


tribunale ordinario di como sezione fallimentare...

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