the impact of community development corporations on neighborhood housing markets: modeling...
TRANSCRIPT
The Impact of Community Development Corporations on Neighborhood Housing Markets: Modeling Appreciation
Published in Urban Affairs Review, November 2003
Brent C SmithAssistant ProfessorDepartment of Finance Insurance and Real Estate Virginia Commonwealth University School of BusinessP.O. Box 844000Richmond, VA [email protected]
2005 Indiana Community Economic Development Conference September 12-14, 2005“Quantifying Success”
Outline
Int’l. comparison of home ownership
Why?
The questions
The data/method
Conclusion
Improved approach
Limitations
Map of Indianapolis
U.S. and Housing Ownership In the United States with our highly decentralized government and widely
dispersed property ownership states and localities have, at their disposal, a litany of policies and programs to stimulate the development and provision of accessible affordable housing
Among them:
ZoningTIFsLIHTCProperty tax reliefDeveloper restrictionsEmpowerment areasAnd Nonprofits (CDCs and CDFIs)
And we often assume, naively, that such policies or entities (CDCs), can be easily applied across the landscape. In fact we have seen a number of such programs implemented in developing countries with little regard for the uniqueness of the property rights system in the U.S.
U.S. and Housing Ownership Why this often does not work (examples)
Singapore 80% land government owned
Mexico and common/community property
Scotland 35% in 100
South Korea 1,000 people (0.2% of population) own 5% of the arable and developable land
One example when the importance of property rights was vitally underestimated (East Block property tax)
Likewise, we can come up with a number of examples in the U.S. were policies may have been well designed, but there is a disconnect between concept and implementation
In order to fully understand the concept of affordable housing access across the country and around the world it is valuable to examine and test the success of programs on a number of different fronts. This is what I did!
Motivations Practical access
Goldsmith meeting
INHP
Lilly endowment
Community questioning redevelopment policy that employs CDCs as core agent in housing redevelopment/provision
Accountability and performance measures sought by funding sources and local governments for Indianapolis and elsewhere
Representative of national movement
Operating budgets under $250,000
Area of low-wealth households w/ deteriorated stock
Focused on affordable housing construction & rehab
Capacity of staff varies across group and questioned
Motivations Academic
Role
What factors make a successful CDC
Regionalism
No material, quantitative measures of success
Acquisition $11,500
Hard Costs $51,300
Soft Costs $ 7,400
Subsidy $22,500
Total Cost $92,700
Sales Price $48,100
Short-term Net ($44,600)
42 Units sold out of 111 - 39%
During Availability
Rent Collected $0.00
Taxes Collected $0.00
Mean Development Costs May 1995 to May 1996
The Cost of Affordable Housing in Indy
Mean Sales Price and Subsidy by CDC, 1993 to 1996
$61,000
$43,286
$45,000
$71,500
$45,333
$51,750
$60,822
$56,273
$68,750
$44,129
$42,862
$41,259
$28,823
$22,744
$23,238
$20,354
$24,081
$21,284
$26,202
$33,750
$22,847
$22,896
$26,809
$5,875
$0 $20,000 $40,000 $60,000 $80,000 $100,000 $120,000
BOS
CCDC
ECI
KPADC
MBCDC
MFCHDC
MLKCDC
NNDC
RARP
SEND
WCDC
WIDC
CD
C
Price/SubsidySale Price Subsidy
Questions
Primary
What are the impacts on the real estate market of socially motivated housing development by nonprofit community development corporations?
Secondary
Can the conclusions from this analysis be extended to a level of support for CDC investment?
Service Area Characteristics I
8
CDC Zones
;;; ;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;;;
;
;
;
;
;
;
;;
;;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;;
;
;
;
; ;
;
;
;
;
;;
;
; ;
;
;
;
;
;; ;;
;
;
;
;
;;
; ;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
; ;;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;;
;
;
;;;
;
; ;
;
;
;;
;
;
;
;;
;;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
; ;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;; ;
;
;
;
;
;;
;
;
; ;
;
;;
; ;
;
;
;
; ;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
; ;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
; ;
;
;;
;
;
;
;
;
; ;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
; ;
;
;
;
;
;
;
;
;
; ;
;
;;;
;
;;;
;
;;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
; ;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
; ;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
; ;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;;
;;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
; ;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
; ;
;
;
;
;
;
;
;
;
;; ;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
; ;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;;
;
;
; ;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
; ;
;
;;
;;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;;;
;
;
;;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;;
;
;;;
;
;
;
;
;
; ;
; ;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;;;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;;
;;
;
;
; ;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
; ;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
; ;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
; ;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;;;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;;
;
; ;;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
; ;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;;
;
; ;
;
;;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;;;
; ;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
# of Mortgages 970 - 2526 - 5051 - 100101 - 150>150
Sales Observations; In CDC Zone; Out of Zone
N
Mortgage Activity
Service Area Characteristics II
9
Crime Welfare
N
;;;;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;;;
;
;
;
;
;
;
;;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;;
;
;
;
; ;
;
;
;
;
;;
;
; ;
;
;
;
;
;; ;
;
;
;
;
;
;;
; ;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
; ;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;;;
;
; ;
;
;
;;
;
;
;
;;
;;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;; ;
;
;
;
;
;
;
;
;
; ;
;
;;
; ;
;
;
;
; ;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
; ;
;
;
;
;
;
;
;
;
; ;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
; ;
;
;
;
;
;
;
;
;
; ;
;
;;;
;
;;;
;
;;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
; ;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
; ;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
; ;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;;
;;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
; ;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;; ;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
; ;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;;
;
;
; ;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
; ;
;
;;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;;;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;;
;
;
;
;
;
;
; ;
; ;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;;
;;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
; ;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
; ;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
; ;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;;
;
; ;
;
;;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;;;
;;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
# Crimes 98No Data1 - 200201 - 400401 - 600601 - 800801 - 1300
Sales Observations; In CDC Zone; Out of Zone
;;; ;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;;;
;
;
;
;
;
;
;;
;;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;;
;
;
;
; ;
;
;
;
;
;;
;
; ;
;
;
;
;
;; ;
;
;
;
;
;
;;
; ;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
; ;;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;;
;
;
;;;
;
; ;
;
;
;;
;
;
;
;;
;;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
; ;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;; ;
;
;
;
;
;;
;
;
; ;
;
;;
; ;
;
;
;
; ;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
; ;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
; ;
;
;
;
;
;
;
;
;
; ;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
; ;
;
;
;
;
;
;
;
;
; ;
;
;;;
;
;;;
;
;;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
; ;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
; ;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
; ;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;;
;;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
; ;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
; ;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
; ;
;
;
;
;
;
;
;
;
;; ;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
; ;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;;
;
;
; ;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
; ;
;
;;
;;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;;;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;;
;
;;
;
;
;
;
;
;
; ;
; ;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;;;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;;
;;
;
;
; ;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
; ;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
; ;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
; ;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
; ;;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
; ;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;;
;
; ;
;
;;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;;
;
;
;
;
;
;
;;;
; ;;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
;
N% AFDC 98
< .01 or No Data0.01 - 1.501.51 - 3.003.01-6.006.01-9.009.01-15.07
Sales; In CDC Zone; Out of Zone
10
Data & Analytical Tools
Residential sales from 1987 & 2000Structural characteristicsLocational attributesSocio-demographics by tract
ToolsTraditional hedonic model
Do not despair
Data
ln P it j jit t ti d d it d t d it itS L R K F e+ + + + +m mit
10
Model Variables (stuff)
P = the sales price of the house S = structural and lot characteristics (e.g.
building and lot size, year built, # of rooms, garage, etc.
L = location variables including measures of crime, welfare dependency, and distanceto central business district
R = time variable for the year sold C = identifies properties as in or out of CDC
boundaries F = interaction variable (in versus out and year)
Model run with full data and separate with subsets of data - out and only in
11
Model Results & Conclusions
On average the rate of appreciation in house values for those sales observed in the CDCs was roughly 7.50% higher than for those outside of the CDCs
Suggests CDCs are addressing the deteriorating effects of absentee ownership, crime and neglect on targeted neighborhoods
Market is responding positively to the investment in the communities
Responds to government and funding interests for quantitative performance measurements
Suggests public and philanthropic capital investments in distressed communities impact beyond social capital
12
Caveats
As with many studies of this nature, the results of this analysis are subject to some caveats and limitations.
CDCs are a single element surrounded by a number of public and non-governmental entities working to combat urban decay in Indy’s more degraded areas
Selection bias associated with many housing studies enhanced here due to proportion of non-arms length transactions
An additional concern is the possibility of spatial interaction
The scale limits placing causality directly on CDCs – CDCs comprise relatively large geographic areas with multiple neighborhood compositions
12
Caveats Continued & Some Suggestions
A micro level analysis with distance to CDC investment would bolster findings
Does not provide the smooth trend perspective due to limited data (i.e. through time series)
ImprovementsVia example with Tax Increment Financing Districts in
Chicago
lnPit = a + b iX + giC + titQ + [jitQTpost + ditQTprior + fitQTout] + eit
13
Originated in California in 1952 Currently accepted by 47 states in the U.S. with most favored status in Minnesota,
Indiana, Illinois (specifically Chicago) Wisconsin and California
The Way a TIF Works TIFs rely on a portion of tax revenue from designated areas to pay for public
investments in properties and infrastructure and spur economic development
It is issued by state statute and implemented by cities and local development authorities
Most state statutes in the U.S. stipulate that the investment must serve a public purpose such as redeveloping blighted areas, constructing low/moderate income housing, providing employment opportunities and improving the tax base
Tax Increment Financing Recently popularized economic (re)development tool
instituted by local government officials to stimulate private investment in real property in urban areas where stimuli for private investment are limited
Chicago River
14
TIF DataIncluding origin and boundaries provided by the Chicago Office of Planning and
Development and the Neighborhood Capital Budget Group of Chicago
The Models
Model 1 (inTIF versus outTIF)
Model 2 (postTIF versus preTIF)
DataMultifamily Property Data
Assessor records provided by First American Real Estate, Inc. and address matched for geocoding purposes
Community Area DataProvided by the Northeastern Illinois
Planning Commission and the Bureau of the Census for the 77 community areas that comprise the city of Chicago, Each property allocated into one of 77 community areas
Demolition in TIF
15
Where,
lnP the sales price,
S a vector of structural & locational haracteristics,
C a vector of dichotomous variables representing each of the 77 community areas in the city of Chicago,
Q[in] a vector of dichotomous interaction variables coded 1 if the sale occurred
in the quarter represented (1 to 36) and was in a designated TIF, otherwise 0,
Q[out] a vector of dichotomous interaction variables, coded 1 if the sale occurred in the quarter represented and was outside a designated TIF, otherwise 0,
Model 2
Q[in post] coded 1 if the sale occurred in the quarter represented and was
located in a designated TIF selling in the same year or after TIF designation,
otherwise 0,
Q[in pre] coded 1 if the sale occurred in the quarter represented and was located
in a designated TIF selling prior to TIF designation
Index Comparison
0.50
0.70
0.90
1.10
1.30
1.50
1.70
1.90
2.10
2.30
1992
-3
1993
-1
1993
-3
1994
-1
1994
-3
1995
-1
1995
-3
1996
-1
1996
-3
1997
-1
1997
-3
1998
-1
1998
-3
1999
-1
1999
-3
2000
-1
2000
-3
Post TIF Pre TIF Out
Results
Merits and demerits of this approach
Allows for comparison of rate of
change over the period of observation
More convincing due to the time span
rather than two years
Easier to interpret results
Reduces the possibility for control
Questions and discussion
Additional topics? e.g. property taxes