El Boom del Fideicomiso de la Cons-truccin

Integrantes:

Barletta,Guido.Nregistro:846.459. Ganza,JuanCruz.Nregistro:845.926.

ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

ndice:

1. Aspectosjurdicos.3.1.1 Queselfideicomiso?3.1.2 Caracteresdelfideicomisocomocontrato.3.1.3 Partesintervinientes.5.1.4 LadobleNelsondelfideicomisoordinario.7.1.5 Desdecuandocomienzaatenerefectosfrenteaterceros.9.1.6 Diferenciaconelcontratodemandato.9.1.7 Diferenciaconelcondominioindiviso.10.1.8 Porqunounasociedadannima?10.1.9 Extincindeldominiofiduciario.11.

2 Aspectoimpositivo.12.2.1 Impuestoalasganancias.12.2.2 Gananciamnimapresunta.17.2.3 Impuestoalvaloragregado.19.2.4 Impuestoalosbienespersonales.22.2.5 Impuestoalosingresosbrutos.22.2.6 Impuestoalossellos.23.

3 Tratamientocontable.25.4 Elinstitutoenotrospases.31.

4.1 FideicomisoenEstadosUnidos.31.4.2 FideicomisoenBrasil.32.4.3 FideicomisoenMxico.33.

5 Anlisisdelmercadodelaconstruccin:periodo20022010.37.6 Conclusin.47.7 Bibliografa.48.

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ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

1. AspectosJurdicos1.1. Queselfideicomiso? Esuncontrato,quecomoherramientajurdicabrindaflexibilidad,proteccinycontrolparalaconsecucindeproyectosdeinversinynegociosengeneral.Justificadoporserunacuerdoprivadoquecreaunpatrimoniodeafectacinsegregadoaldelaspartesqueloconstituyen(fiduciantes),quepermiteafectarunbienoconjuntodebienesalcumplimientodeunciertodestinoporuntiempolimitado.Noesunsujetodederecho,sinounpatrimoniosegregadoquedebeseradministradodeacuerdoacondiciones preestablecidas contractualmente (mandato fiduciario), por un sujeto de derecho (fiduciario),independienteyexperto.ComohaexpresadoeldoctorMarioCarregal,panelistadelIXCongresoLatinoamericanode Fideicomiso: surgeunefectodeproteccinpatrimonial,el fideicomiso generaunefectocampanaqueaslayprotegealosbienesaportadosylosexcluyedecualquieraccinlegalpotencialdetercerosconrespectoalosfiduciantes,quenosonotracosaquelosconstituyentesdelmismo,yporlotanto,losquetransfierenlosbienesfideicomitidosperoconinstruccionesexpresasdeldestinodeestosbienesaportados.

La ley24.441,promulgadaenenerode1.995, reglamentel institutodel fideicomisocreadapor losartculos2.661y2.662delCdigoCivil.En suartculo1defineal fideicomisoestableciendo:Habrfideicomisocuandounapersona(fiduciante)transmita lapropiedadfiduciariadebienesdeterminadosaotra(fiduciario),quienseobligaaejercerlaenbeneficiodequiensedesigneenelcontrato(beneficiario),yatransmitirloalcumplimientodeunplazoocondicinalfiduciante,albeneficiariooalfideicomisario.Delmismosedesprendequelaleysloreglamentaelfideicomisocomoactobilateral,esdecirelcontractual,queeselquenos interesaanosotrosen la industriade laconstruccin(existetambinelfideicomisotestamentariocomounactojurdicounilateraldeltimavoluntadcuyoestudionointeresaenestetrabajo).Antesdeseguirconelestudiodelart.1debemosremarcarquenosconcentraremosensuvariantecontractualnofinanciero.Elcontratoexistirdesdeelmomentoenqueelfiduciantesecomprometeatransferirlapropiedadfiduciariadelosbienesyelfiduciarioaceptaladesignacin,esdecir, seperfecciona yproducirefectosdesdeque laspartesmanifiesten su consentimiento.Porloquesonpartedelcontratodefideicomisoelfiducianteyelfiduciario;siendoelbeneficiarioyel fideicomisarioterceros legitimados,con interesesamparadospor lasestipulacionesa favordetercerosdelart.504delC.Civ(Sienlaobligacinsehubiereestipuladoalgunaventajaafavordeuntercero,stepodrexigirelcumplimientode laobligacin,si lahubieseaceptadoyhcholosaberalobligadoantesdeserrevocada).(Msadelanteeneltrabajoestudiaremosacadasujetoenparticular) Antesdeldesarrollode lasaspectos jurdicosdelcontrato,consideramos importantedestacarquelatransmisindelapropiedadsinelencargodeconfianzaoelencargodeconfianzasinlatransmisinde lapropiedadnoes fideicomiso,aspectos fundamentalesque lodiferenciasdeotros institutosjurdicos.Enelfideicomisolatransmisindelapropiedaddelosbienesnoestransaccional,esdecir,noesattulogratuitouoneroso,sinoattulofiduciario,attulodeconfianzacarentedecontenidoeconmico.Sinembargo,en laprctica, sobretodoenel tipode industriaqueanosotrosnos incumbe, seestablecenprestacionesdirectaso indirectasdentrodelcontratoquenoproducensunulidad.Estoesdesumaimportanciaparaentenderlosaspectosimpositivosendonde,comoveremosenlapartepertinente del trabajo, es fundamental el anlisis de la realidad jurdicoeconmica subyacente, hasta elextremodequeelfiscoporintermediodedictmenespresumelaonerosidadenciertastransferenciasdebienes.1.2. Caracteresdelfideicomisocomocontrato1.2.1. Consensual Esta clasificacin surgedelartculo1.140delCdigoCivil: los contratos son consensualesoreales.Loscontratosconsensuales,sinperjuiciodeloquesedispusiesesobrelaformadeloscontratos,quedan concluidosparaproducir susefectospropios,desdeque lasparteshubiesen recprocamentemanifestadosuconsentimiento.Elcontratodefideicomisoesconsensualporserplenamenteexigibleysurtirefectosentrelaspartesapartirdelacuerdosusvoluntadessinnecesidaddequeseentreguenlos

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ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.bienesparasuperfeccionamiento.Tantoenloatinentealaprestacindelosserviciosporelfiduciario,comoenloreferentealatrasmisinfiduciariadelapropiedad.(encuantoalcomienzoenqueproducenefectofrenteatercerosverelpunto1.5.)1.2.2. BilateraloUnilateral Segnelartculo1.138delCdigoCivilsoncontratosbilateralesaqullosenque laspartesseobliganrecprocamentelaunahacialaotra.Enelcasodelaprestacindelserviciodelfiduciariolabilateralidadseexteriorizaenqueambaspartes(fiducianteyfiduciario)tienenprestacionesasucargo,lascualessoninterdependienteslaunadelaotra.Elfiduciantepagaunprecioparaqueelfiduciariolleveadelanteelmandatofiduciario,yesteltimoseobligaallevarloacabo.Estoposibilitaalaspartesalegarlaexcepcinalcumplimientodelaprestacinacargodeunapartesilaotrapartenohacumplido(conformeart.1.201delC.Civ.).Encambio,enloquerespectaalatransmisindelapropiedadfiduciaria, labilateralidaddelcontratodependerde laexistenciadeunaobligacinfijadaenelcontratoporpartedelbeneficiarioy/odelfideicomisarioderetribuiralfiduciante.Sitalobligacinnoestuvieseestipuladanosencontraramosfrenteaunaestipulacinunilateralafavordeterceros.1.2.3. OnerosooGratuito Loscontratossernonerosocuandolasventajasqueprocuranaunauotradelaspartesnoleesconcedidasinoporunaprestacinqueellalehahecho,oqueseobligaahacerle(art.1.139delC.Civ.).Paraelestudiodeestaclasificacinhayquediferenciarnuevamenteentrelaprestacindeserviciosfiduciariosy latransmisinde lapropiedadfiduciaria.Conrespectoalprimero la ley24.441ensuartculooctavopresumelaexistenciadeunacontraprestacinafavordelfiduciario,salvoqueenformaexcepcionalenel contrato sehayaestipulado lagratuidaddel servicio fiduciario.Por suparte,en loreferentealatransmisinquehaderealizarelfiduciantealfiduciario,lamismanoesattuloonerosoogratuitosinoattulofiduciario.Sinembargo,dependiendode laexistenciaonoderetribucinportaltransmisincabe laaplicabilidadde lasreglasrelativasa loscontratosonerososogratuitos.Lo importanteeselestudiodelnegociojurdicoquesubyaceenelfideicomiso,yaquedeladeterminacindelagratuidaduonerosidadde la trasmisindependern losefectos sucesorios, fiscales, concursales,etc(nosestamosrefiriendonicamentea latransmisinenpropiedadfiduciariade losbienesfideicomitidosdelfiduciantealfiduciario).1.2.4. Formalnosolemne Elart.4delaley24.441establecedeterminadasindicacionesquedebencontenerloscontratosdefideicomisocomosersuduracin,derechosyobligacionesdelaspartes,ciertainformacinreferentealosbienes,yotros,porloquesededucequedebersercelebradodeformaescrita.Perotambinhayquetenerenconsideracinlasdiversasclasesdebienesquepuedentenerporobjetosloscontratos,yaqueencadacasosedebernobservarlasformalidadespertinentesacadaunodeellos,incluyendolosrequisitosregistrales.1.2.5. Conmutativooaleatorio Alnohaberunadefinicinenelcdigodetalcategora,ladoctrinaentiendequesonconmutativosaquelloscontratosenquelaspartesdesdeelmomentodesucelebracinconocenlaimportanciayequivalenciaeconmicadelasprestacionesotorgadasoaotorgarseconmotivodelcumplimientodel contrato.Enel casode los fideicomisosel carcterdel contratodependerde lanaturalezadelnegocio subyacente. Si la retribucin por la transferencia de la propiedad fiduciaria se vincula a unhechofuturoeinciertonosencontraremosfrenteauncontratoaleatorio,encambio,silaretribucinyafuedeterminada inicialmente el contrato ser conmutativo. Es relevante esta caracterizacin yaquesiendouncontratoconmutativosondeaplicacinlateoradelaimprevisinyelinstitutodelalesin,quepermitepedirlanulidadoadecuacindelcontratocuandoexistaunprofundodesequilibriodelasprestacionesalmomentodecelebrarelcontrato(art.954delC.Civ.). 1.2.6. Detractosucesivo

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ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin. Estetipodecontratosecaracterizaporlatransmisindelapropiedadfiduciariaqueseextendereneltiempo,paraquesecumplaconelmandatofiduciario.1.2.7. NominadoyTpico Comoyaexplicamos,elCdigoCivilleotorgnombrealinstituto,yluegolaley24.441loregul,pudiendoconsiderarlocomouncontratotpico.1.3. Partesintervinientesenelcontrato Desdeunpuntodevistaestricto, slo seranpartesdel fideicomiso (firmantesnecesarios)elfiducianteyelfiduciario,yaquetantoelbeneficiariocomoelfideicomisarioserigenporlasreglasatinentesalasestipulacionesafavordeterceros.Porlotanto,segnN.Maluminesposiblelaexistenciadehastacuatroposiblesparticipantesperoslodospartes.i1.3.1. Elfiduciante Eslapartequetransmitelapropiedadfiduciariadeunbien,leencomiendaelcumplimientodeunatareaalfiduciario,ydeterminaquienessern losbeneficiariosyfideicomisariosdelcontrato,ademsdeestablecerelplazodelcontrato.Eselquedaorigenalcontrato.Puedetratarsedeunsolosujetocomode laexistenciademultiplicidadde fiduciantes, tantopersonas fsicascomo jurdicas.Unaveztransferidos losbienes,elfiduciantenomantieneconellosningunavinculacindominial,yaquestosconstituirnunpatrimoniodeafectacinindependientealpatrimoniodelydelfiduciario.Sisetuvieselaexpectativaderecibiresosuotrosbienesa laextincindelfideicomiso,noserensucondicindefiduciante,sinodebeneficiarioofideicomisario. Lacalidaddefiducianteestransmisible,salvoestipulacinencontrario.Tendrderechoa: Reservarsederechosdecontrolde lagestindelfiduciario,yderemoverloantedeterminadascir

cunstanciasnoprevistasenlaley. Revocarelcontrato.Losactosdeadministracinydisposicincelebradosporelfiduciarioenelmar

codesusfacultadesquedarnfirmes.Estacircunstanciaestipuladaenelcontratoquitaraestabilidadcontractualydesconfianzaenelnegocio.

Reservarseelderechodecambiaralbeneficiarioydesignarotros.Estederechoesfundamentalparaentenderunnegociodetrsdelafiguradelfideicomiso.Proponemoselsiguienteejemplodentrodelaindustriadelaconstruccindemanerasimplificada:unfiduciantesecomprometeatransferir,enpropiedad fiduciariaaun fiduciario,unterrenoymaterialespara laconstruccindeunedificiodecincounidades.Dentrodelcontratoseestableceasmismoencalidaddebeneficiario,quienserlapersonaquerecibaeldominioplenodetalesunidadesalfinalizarsuconstruccin.Alavezsereservaelderechodecambiaralbeneficiarioydesignarotros.Enestecasonohabratransferenciadebienesattulooneroso,sinembargo,duranteeltrascursodelcontratopodravenderauntercerointeresadounadelasunidades,establecindolocomonuevobeneficiarioyrecibiendoacambiounasumadedinero.Enestecasoelpagoporelderechoarecibirunaunidadnosehacealfideicomiso,sinodirectamentealfiduciante.Esporestoquealosfinesimpositivossiempreesfundamentalestudiarlarealidadeconmicadeloshechos,independientementedelvelojurdicoqueloscubre.

1.3.2. Elfiduciario

Eslapartequeejercelapropiedadfiduciariaparacumplirconelencargofiduciario.Elartculo5delaleyestablecequeelfiduciariopodrsercualquierpersonafsicaojurdica.Sinembargo,existendosexcepcionesaesteprincipioqueson:elfiduciarioordinariopblicoyelfiduciariofinanciero;paraloscuales la leyestablecerequisitosespecialescomoserentidadesfinancierasautorizadassujetasalaley21.526,oserpersonasjurdicasautorizadasporlaComisinNacionaldeValores.Sinembargoparaeltratamientodelaindustriadelaconstruccinnosinteresanicamenteelfideicomisoordinario,porloqueesvlidoloestablecidoenprincipio.Sibiennoseprohbeexpresamentequeelfiduciarioseaalavezfiduciante,surgetalimposibilidaddelart.1delaley,yaqueestablecelatransmisindelapropiedad fiduciariadebienesdeterminadosaotrapersona,y comodijimosanteriormente, se tratadeun

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ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.contratobilateralpor loque sonnecesariasdospartesdiferentes.Tampocopodrserbeneficiarionifideicomisariocomogranpartedeladoctrinalointerpretaporlaprohibicinlegaldeadquirirparaslosbienesfideicomitidos(art.7delaley:elcontratonopodrdispensaralfiduciariodelaprohibicindeadquirirparaslosbienesfideicomitidos).Peromsalldeloestablecidoenlaletradelaley,esfundamentalparaelespritudelinstituto,queelfiduciariocomoadministradorexpertoseaindependientea laspartes,parabrindarseguridady transparenciaa losnegociossubyacentes,evitandoconflictodeintereses.

Laactuacindelfiduciarioenelcontratoestreglamentadaagrandesrasgosporelart.6delaleyqueestablecequeelfiduciariodebercumplircon lasobligaciones impuestaspor la leyo laconvencin con laprudenciaydiligenciadeunbuenhombredenegociosqueacta sobre labasede laconfianzadepositadaenl.Deestosedesprendequedeberserexperto(capacidadtcnica,experiencia)yaqueactuarconresponsabilidadprofesional.ComoexponeMarioCarregalunbuenhombredenegociosnoserquiennecesariamentedebahacerbuenosnegocios,sinoqueadoptetodoslosrecaudosquelaponderacinyelsanojuicioleaconsejen.Dentrodeesteactuarseencuentralaobligacindetrabajarcontransparencia, loquenosderivaal institutode larendicindecuentas.Estipuladoenunapartedelart.7de la ley,elcontratonopodrdispensaral fiduciariode laobligacinde rendircuentasyentodosloscasosdeberhacersedirigidoalosbeneficiariosconunaperiodicidadnomayoralao.Adems,ladoctrinaentiendequeelfiduciantetienederechoasolicitarlarendicindecuentasanenelcasoenquenohayasidoprevistoenelcontrato,justificadoenelhechoqueastelecorresponde lafacultadderemoveralfiduciariofrenteasumaldesempeo.Sobreestetemasesueledecirqueesel granderechodel fiduciario,yaqueunaadecuada rendicinde cuentasaceptadapor losbeneficiarios,fideicomisariosyeventualmenteporlosfiducianteseslaformadeevitartodocuestionamientoposterioralamisma(salvoenmateriafiscal).EltratamientodelafiguradelarendicindecuentasseencuentraenelCdigodeComercioentrelosartculos68al74,perosuexplicacinnoesincumbenciadeestetrabajo.AmododedefinicintomaremoslaestipuladaporlaCmaraNacionalCivil,salaC:laoperacinporlacualtodapersonaqueactaporcuentadeotro,oenintersajeno,ledaasterazndesucontenido,detallandolosactoscumplidosensunombreointers,mediantelaexposicindetodoelprocesoeconmicoyjurdicopropiodeellos,yestableciendoelresultadofinal.

Encuantoalaresponsabilidaddesuactuar,elart.7delaleyestipulaqueelcontratodefideicomisonopodrdispensaralfiduciariodelaculpaodoloenquepudieraincurrirlosusdependientes.Sinembargo,encuantoalosactosquepodranencuadrardentrodelacategoradeculpososseentiendequesonaquellosejercidosconnegligencia,ligerezaoignoranciadelascosasquedebeconocernecesariamente;yaque ladoctrinaacepta laexistenciaenelcontratodeciertasclusulasde indemnidad,sobretodosielfiduciariorecibeunaretribucinmuyreducidaenrelacincon lacuantade losdaosquepuedesufrir.Tambinexisteunasancinpenalencasodefraudeestipuladaenelart.173 inciso12delCdigoPenal:titularfiduciarioqueenbeneficiopropioodeuntercerodispusiere,gravareoperjudicarelosbienesydeestamaneradefraudarelosderechosdeloscocontratantes.Paraestecasoseaplicaralasancindelart.172delmismocdigo,queimponeprisinde1mesa6aos.

Elsiguientetemaadesarrollareslaretribucindelfiduciario.Aligualqueenelcontratosedebeestipularelencargofiduciario(susobligaciones),tambinsedebenpreverlosderechosdelmismo.Elart.8delaley(LeyN24.441)disponequesalvoestipulacinencontrario,elfiduciariotendrderechoalreembolsodelosgastosyaunaretribucin.Porloquesuactuacinnosepresumegratuita.Sinosehubiesefijadoenelcontrato,lafijareljuezteniendoenconsideracinlandoledelaencomiendaylaimportanciadelastareasacumplir.Estoltimoencasodelitigiojudicial. Porltimoenunciaremosloscasosenqueelfiduciariocesarcomotal: Remocinjudicialporincumplimientodesusobligaciones,ainstanciadelfiduciante;oapedidodel

beneficiarioconcitacindelfiduciante. Pormuerteoincapacidadjudicialmentedeclaradasifueraunapersonafsica. Pordisolucinsifuereunapersonajurdica. Porquiebraoliquidacin. Porrenuncia,sienelcontratosehubieseautorizadoexpresamenteestacausa.Larenunciatendr

efectodespusdelatransferenciadelpatrimonioobjetodelfideicomisoalfiduciariosustituto. Otrascausalesestablecidasenelcontrato,precisadasconclaridadparaevitarconflictos.1.3.3. Beneficiario

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ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin. Esquien tieneelderechode losbeneficioseconmicos resultantesdelpatrimonio fiduciario.Recordemosqueencuantoaestipulacionesafavordeterceros,elart.504delC.Civ.estableceelderechodel interesadoaexigirelcumplimientode laobligacin,siempreycuando lohubieseaceptadoyhcholosaberalobligadoantesdeserrevocadalaobligacin.Elart.2delaleyreglamentemuyclaramentelafiguraporloqueprocederemosasutranscripcin:elcontratodeberindividualizaralbeneficiario,quienpodrserunapersonafsicaojurdica,quepuedeonoexistiraltiempodelotorgamientodel contrato;en esteltimo casodeber constar losdatosquepermitan su individualizacin futura.Podr designarsems de un beneficiario, los que salvo disposicin en contrario se beneficiaran porigual; tambin podrn designarse beneficiarios sustitutos para el caso de no aceptacin, renuncia omuerte.Siningnbeneficiarioaceptare,todosrenunciarenonollegarenaexistir,seentenderqueelbeneficiarioeselfiduciante.Elderechodelbeneficiariopuedetransmitirseporactosentrevivosaporcausademuerte,salvodisposicinencontrariodelfiduciante. Cosas importantesaaclarar.Primero,elnicodueodelpatrimonio fiduciariodurante lavigenciadel fideicomisoenel fiduciario (teneren cuentaqueesunpatrimonio independientealde lapersona),porloquelosbeneficiariosslosonacreedoresdeunaobligacindedarytodadefensadelosbienesdelfideicomisonoesennombrepropiosinosubrogndoseenlosderechosdelfiduciario.Segundo,yelmsimportante,laleyrestringeaunainterpretacinenlacualsepresumecomonoonerosoelhechodeposeerelderechoarecibirlosfrutos(yaseanbienesodinero),justificadoenelhechodequetantoelbeneficiariocomoelfideicomisariorecibenlosbeneficiosylosbienesdelfideicomiso,respectivamente,sinnecesidaddecontraprestacinalguna;porqueaslosestablecielfiduciantealconstituirelfideicomiso,quientampocorecibedeellosningunacontraprestacin.Comovenimosinsistiendoenlaprcticadelaindustriadelaconstruccin,dedesnaturalizalaesenciadelcontratosinllegaraprovocarsunulidad,constituyndoseverdaderosnegociosen loscualessiexistealgntipodecontraprestacinprovocandolaonerosidaddelacto.Esdefundamentalimportanciaelestudiodelnegocioquesubyacedetrsdelafiguradelfideicomiso,sobretodoenloquerespectaalosefectosimpositivoscomoveremosconposterioridad.Enrelacinaestetema,LotitoAgustnopina:eserrneollamarbeneficiarioso fideicomisariosa losadquirentesdeunidadesdeunedificioenconstruccin.Esdecir,si integranalfideicomisocomofiduciantes/beneficiarios,debenefectivamenterevestirtalcondicin.Silecompranalfideicomisooalfiducianteconunboletosoncompradores,ysileprestanalfideicomisoconacreedoresoinversores.1.3.4. Fideicomisario Eseldestinatario finalde losbienes fideicomitidosa laextincindel fideicomiso. Losbienespuedenonocoincidirconlosestrictamenteaportadosporlosfiduciantesalmomentodelaconstitucindelcontrato.Laley24.441obligaqueelcontratocontengaeldestinodeestosbienesalafinalizacin,seacualfuereelcarcterdelosmismos.Esobligacindelfiduciarioentregartalesbienesalfideicomisariooasussucesoresotorgandolosinstrumentosyproduciendolasinscripcionesregistralescorrespondientes,paraculminarconlatraslacinefectivadedominio.Hayquetenerencuentaloantedichoconrespectoalosbeneficiarios,yaqueenestecasotambinlaleypresumelanoonerosidaddelacto.1.4. LadobleNelsondelfideicomisoordinario1.4.1. Mandatofiduciario Comomencionamosen la introduccinaeste tema,unade lasprincipalescaractersticasdelcontratodefideicomisoessuflexibilidad.Comorequisitoquedebecontenerelcontrato,elart.4delaley,establecequeenlsedebehacerreferenciasobre losderechosyobligacionesdel fiduciarioyelmododesustituirlosicesare.Esdecirqueelfiduciantevaaentregarbienesenpropiedadfiduciariaalfiduciarioparaquelosadministre,peronoslosuseguridadjurdicaquedarrespaldadaporlaconfianzadepositadaenelfiduciarioquiendeberactuarcomounbuenhombredenegocios,sinoquesuactuarquedaracotadoybiencercadopor lasobligaciones impuestasenelcontratoporel/losfiduciantes.Eslquiendeterminaelcampodeaccindelfiduciario,quaccionespodrejercer,bajoqucondiciones,enqumomento,cundosernecesaria laaprobacinde losfiduciantesy/o losbeneficiarios,etc.La ley leotorgagranflexibilidad, imponiendomuypocosrequisitos(queveremosacontinuacin),paraqueelfiducianterestrinjaydeterminecualessonlascondicionesdejuegodelfiduciario.Porloque

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ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.laseguridadjurdicaquebrindaconfianzaalnegociosebasaenqueelfiduciarioactuarbajosuenteraresponsabilidad siperfeccionareactos fuerade losestablecidos contractualmente.Enestemomentotenemosquetraeracolacinelinstitutodelarendicindecuentas,quenoesmsqueelactodedefensaqueposeeelfiduciario(temadesarrolladocuandoestudiamoslafiguradelfiduciario),poresosesueledecirqueexistelibertad,peroparaactuarresponsablemente. La leyestableceuna restriccinenelactuardel fiduciarioensuart.17:el fiduciariopodrdisponerogravar losbienesfideicomitidoscuando lorequieran losfinesdelfideicomiso,sinqueparaelloseanecesarioelconsentimientodelfiducianteodelbeneficiario,amenosquesehubiesepactadolocontrario.Comovemoshayunampliomargenalaautonomadelavoluntaddelaspartes(fiduciantes y fiduciario)paradarle aunnegocioelperfilparticularbuscado.Pero cuidado,es estrictamentenecesarioqueaquelqueadquierabienesdeunfiduciarioleaendetalleelcontratodefideicomisoparaasegurarsequenoestactuandofueradesusfacultades. Aestarelacin jurdicaen laqueel fiduciarioseobligaacumplirconelmandato fiduciarioacambiodelpagodeunacontraprestacinendinero,selaencuadradentrodelinstitutodelalocacindeservicios(art.1493delC.Civ.).Esporestoqueesnecesarioelconsentimientodeambaspartesparaqueelcontratotengaefectojurdico.1.4.2. Patrimonioindependientedeafectacin Elpatrimoniofiduciarioestarcompuestopor losbienesfideicomitidos,quesonaquellosqueel fiducianteseobligaa transferiral fiduciario.Elart.4de la leyestablececomo requisitoqueenelcontratosedeterminelaindividualizacindecadauno,ysiellonofueraposiblealmomentodesucelebracin,deberconstarladescripcindelosrequisitosycaractersticasquedebernreunir,elmodoenqueotrosbienespodrnser incorporadosalfideicomisoyeldestinoa lafinalizacindelmismo.Tambin,elfiduciariopodradquirirotrosbienesparaelfideicomisoconlosfrutosdelosbienesfideicomitidosoconelproductodeactosdedisposicinsobrelosmismos,siempreycuandoelcontratoprevieratalsituacin.Comobienes,debemosentenderquelanormaserefiereacosas(bienesmateriales),crditos,derechos,presentesofuturos,ciertosyperfectamentedeterminadosodeterminables.Esdecir,quelosbienesfideicomitidosnopodrnconsistirenmerasexpectativasoaleatoriasprobabilidadesdeobtencindelosmismos. Ahorabien,qusignificaque losbienessetransmitanattulofiduciario?.Elart.11de la leydisponesobre losbienesfideicomitidosseconstituyeunapropiedadfiduciariaqueserigepor lodispuestoenelttuloVIIdelLibroIIIdelCdigoCivil(delDominioImperfecto)ylasdisposicionesdelaley24.441cuandosetratedecosas,olasqueconsiderenlanaturalezadelosbienescuandostosnoseancosas.Parapoderexplicareldominioimperfectoempezaremosconladescripcindelascaractersticasque identificanaundominioplenooperfecto.Eldominioeselderecho realporelcualunacosa seencuentrasometidaalavoluntadyaccindeunapersona(art.2506C.Civ.).Esteserplenosiempreycuandoseaperpetuo,absoluto(eltitulartieneelmximodefacultadesparausar,gravar,disponerdelacosadentrode los lmites legales),yexclusivo.Eldominio imperfecto,esdecirel fiduciario,compartenicamenteelcarcterdeexclusivo,yaquedeberesolversealfindeunciertotiempooaladvenimientodeunacondicin(art.2507C.Civ.),yademsestrestringidoporlaspautascontractuales,quenoesmsqueelmandatodelfiduciante,porloqueelfiduciarionopuedehacerloquequieraconelbien;esporestoqueest lejosdeserundominioabsoluto.De loexpuestoseconcluyeunade lasprincipalescaractersticasdelpatrimonio fiduciario,esunpatrimoniodeafectacin.Afectadoaldestinoespecficamenteenmarcadoenelmandatofiduciario,fueconstituidoespecialmenteparacumplircontalcometido,nadams;encasoqueelfiduciariosedesvedetaleslimitaciones,actuarbajosuenteraresponsabilidad,debiendoresponderyanoconlosbienesfideicomitidos,sinoconlossuyospropios. Sigamosconlasegundagranventajadelpatrimoniofiduciario,eldenominadoporMarioCarregalefectocampana.Enprincipio,laleyN24.441ensuart.14determinaquelosbienesfideicomitidosconstituyenunpatrimonioseparadodelpatrimoniodelfiduciarioydelfiduciante,rompiendoconelprincipiodeunivocidaddelpatrimoniodeladoctrinaclsicaqueconsiderabaquetodapersonatuvieraslounpatrimonioyquetodopatrimoniocorrespondieraaunasolapersona.Porlotanto,unfiduciariotendrunpatrimonioordinario (dominioperfecto)ytantospatrimonios fiduciarioscomo fideicomisosadministre.Perocreemosanms importante loestipuladoenelartculosiguiente:losbienes fideicomitidosquedarnexentosdelaaccinsingularocolectivadelosacreedoresdelfiduciario.Tampocopodrnagredir losbienes fideicomitidos losacreedoresdel fiduciante,quedandoasalvo laaccinde

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ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.fraude.Porsuparte,losacreedoresdelbeneficiariopodrnejercersusderechossobrelosfrutosdelosbienesfideicomitidosysubrogarseensusderechos.Eselrespaldolegaldelaindependenciadelpatrimoniodeafectacin,elquenoestaramenazadoporlosriesgosinherentesalosnegociosindividualesdelaspartesdelcontrato.Quedaesclarecidoconlalecturadelart.16delaley:losbienesdelfiduciarionorespondernporlasobligacionescontradasenlaejecucindelfideicomiso,lasqueslosernsatisfechasconlosbienesfideicomitidos;porloquesegeneraunadobleproteccinquebrindaconfianzayseguridadenelnegocio,lasdeudascontradasporelfideicomisoslosernexigiblescontraelpatrimoniofiduciario,queasuveznoresponderporlasdeudascontradasporelfiduciante,elfiduciario,nielbeneficiario.Losacreedoresdeesteltimopodrnaccionarcontralasrentasdelfideicomisoosubrogarseensusderechos,peronocontralosbienesfideicomitidos. Sinembargo,laleydejaexpresamenteasalvolaaccindefraudeparalosacreedoresdelfiduciante.Enlamedidaquedemuestrenlaexistenciadeuntraspasodebienesporelfiduciantedeudoraunfiduciarioconelfindeperjudicarlos,podrnexigirlanulidaddelactoydestruirlacorazadeproteccindelosbienesfideicomitidos.Elartculo962delC.Civ.establececondicionesparaejercerlaaccindefraude(instituidaporelart.961delmismocdigo):

Queeldeudorsehallareenestadodeinsolvencia,estadoquesepresumedesdequeseencuentrafallido.

Queelperjuiciodelosacreedoresresultedelactomismodeldeudor,oqueantesyasehallaseinsolvente.

Queelcrdito,envirtuddelcualseintentalaaccin,seadeunafechaanterioralactodeldeudor. Enelcasoenquelatransmisindelosdelosbieneshayasidoattulooneroso,esprecisoparalarevocacindelacto,queelterceroconelcualhacontratadohayasidocmpliceenelfraude.

Nocomorequisito,sinocomorecomendacin,esimportantequeelfiduciantedeclareygarantice en el contrato,que se encuentra solvente yque el aporte al fideicomisonoperjudica aningnacreedorpreexistente. Adems,enloscasosenqueelfideicomisotengaporobjetofinesilcitos,obusqueenmascararlarealidadeconmicadesusactosbuscandobeneficiosimpropiosaellos,esposiblelavulneracindelaproteccinjurdicadesusbienespordelasaccionesderevocatoriaydesimulacin,ademsdelasaccionesdeineficaciaporlastransferenciasperfeccionadasdentrodelperododesospechaestablecidoenlaleydeconcursosyquiebras(comprendidoentrelainiciacindelacesacindepagosylasentenciadequiebra). Enresumen,losbienesfideicomitidosconstituyenunpatrimonioindependientealdelaspartesdel contrato,afectadonicamentealmandato fiduciario (negocioperseguido).Quedandoa salvo lasaccioneslegalesquepermitandemostrarelfraudeosimulacinparaanularelefectocampanadelosbienes,demostrandoqueelinstitutodeningnmodopresuponeunabusodeformasempleadas,nisuasimilacinalnegociosimulado,comopartedeladoctrinaloestipula,siempreenlamedidaenquesusfinesseanlcitosyajustadosalarealidaddelnegociosubyacente.1.5. Desdecundocomienzaatenerefectosfrenteaterceros? En loscontratos, susclausulas son leypara laspartes,desdeelmomentoenqueprestan suconsentimiento,queenelcasodecontratosescritoscomoel fideicomiso seexteriorizacon la firma.Peroparaqueelcarcterfiduciariodeldominiotengaefectosfrenteatercerossernecesarioquesecumplanconlasformalidadesexigiblesdeacuerdoalanaturalezadecadaunodelosbienesfideicomitidos(art.12de la ley).Esdecir,queparaqueseconfigure latradicinde lacosadelpatrimoniodelfiduciantealpatrimoniofiduciario,habrquecumplircon lasexigenciasestipuladasparacadatipodebien.Adems,elart.13disponequecuandosetratedebienesregistrables,sedeber informara losregistroscorrespondientesdelatransferenciafiduciariadelapropiedadanombredelfiduciario.Amododeejemplo,recordemosqueenelcasodepersonasfsicascasadasesnecesarioelconsentimientoconyugalconrespectoatransmitirogravarbienesgananciales,cuandosetratedeinmuebles,derechosobienesmueblesregistrables.1.6. Diferenciasconelcontratodemandato

Elmandatoestdefinidoenelart.1869delC.Civ.:comocontrato,tienelugarcuandounapartedaaotraelpoder,questaacepta,pararepresentarla,alefectodeejecutarensunombreydesu

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ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.cuentaunactojurdico,ounaseriedeactosdeestanaturaleza.Asuvez,elart.221delC.Comerciodefinealmandatocomercial:engeneral,esuncontratoporelcualunapersonaseobligaaadministrarunoomsnegocioslcitosdecomercioqueotraleencomienda.Enunaprimeraimpresin,elfideicomisoyelmandatoparecen institutosparecidosencuantoalmandatofiduciario,sinembargo,veremos lodismilesque son sobresaltando las ventajasquepresentael fideicomiso. Enprimer lugar, elmandatarioactaporcuentayennombredeotro,mientrasqueelfiduciarionoactaporcuentadelfiduciantesinoensuroldefiduciario.Ensegundolugar,yelmsimportante,elmandatarionoasumelapropiedaddelosbienesmientrasqueenelfideicomisosiempredebeexistirunatransmisindepropiedadfiduciaria,creandoelpatrimonioindependientedeafectacindelqueyahemoshablado.Esdecir,queenelcontratodemandato, losbienesadministradosporelmandatarionoseencuentranprotegidoscomoenelfideicomiso,sinoquesiguensiendopropiedaddelmandante,dondesusdeudaspuedencomprometer ladisponibilidadde losmismos.Porltimo,mencionaremosqueenelmandato lareglageneraldeextincinesporlamuertedelmandanteydelmandatario,mientrasqueelfideicomisonoseveafectadopor lamuertedel fiducianteodel fiduciario, salvoque sehubieseprevisto como causalespecficaenelcontrato.Adems,sinadadiceelmandatosobresurevocabilidad,comoreglageneralestpermitida,encambioenelfideicomisolafacultadderevocacindebeestarexpresamenteprevistaparaqueexista,casocontrarioesirrevocable. Bsicamenteelfideicomisobrindamsconfianzayflexibilidadencuantoalarealizacindeunnegocio,alavezquejurdicamentebrindaunaproteccinsinigualalosbienesfideicomitidosquesloseencuentranexpuestosacontingenciasyriesgospropiosdelfideicomiso. 1.7. Diferenciasconelcondominioindiviso

SegnelCdigoCivil,elcondominioeselderecho realdepropiedadqueperteneceavariaspersonas,porunaparteindivisasobreunacosamuebleoinmueble.Enestecaso,unconsorciodepropietariosadquierenun terrenoun condominio, sobreel cual se construyeunedificioal costo, cuyasunidadesseafectarnalsistemadepropiedadhorizontal,adjudicndoseentreellosdemaneraacordeconlosaportesefectuados.Partedeladoctrinasostienequelarealidadeconmicadelosfideicomisosdeconstruccinalcostoessustancialmente lamismaque ladelcondominio indiviso.Sinembargo,elFiscoofrecedistinto tratamiento impositivopara ambas figuras.Enel casoel condominio indivisoelFiscoseal:setratadeunamancomunidaddebienes,nodeunaasociacindepersonas,enlasquesuscomponentesparticipanencalidaddecopropietarios.Esuninstitutosuigenerisenelquediversaspersonasadquierenunterrenoencondominioconlaintencindeedificarsobreluninmueblealcostoenpropiedadhorizontal,abonandolassumasnecesariasparaesefinyadjudicndosealafinalizacindelaobralasunidadesconstruidas,demaneraacordeconlosaportesefectuados.Laadjudicacinmencionada,por lotanto,nopuedeserconsideradaunaventa,dadoqueno implicatransmisindedominioalguno,puestoqueel consorcionoposea la titularidaddeldominiodel inmueble.Perodiferentecriterioesmantenidoenelcasodefideicomisosdeconstruccinalcosto,enelquelaAFIPpresumelaonerosidaddelacto,comodesarrollaremosmsadelanteeneltrabajo.

Entonces,porquseutilizaelfideicomiso?Larespuestaesmuysimple,elfideicomisopresentaventajas jurdicasqueprotegea losbienes invertidos.Enelcasodelcondominio indiviso, lasobraspuedenparalizarseylosresultadosserafectadosanteelfallecimiento,embargoodemandadedivorciodecualquieradeloscondminos.Comotodosposeendurantelaconstruccin,unaporcinindivisadelosbienes,estapuederespondercontralosacreedoresdelcondmino,yenelcasoextremodequenosellegueaunacuerdoconlosrestantescondminos,elacreedorpodrexigirelrematedelbienparaelcobrode sucrdito.Adems,ante lasdeudasgeneradasporesaconstruccin, todos lospropietariosresponderndeformasolidariaeilimitada,deformasimilarqueenunasociedaddehecho.1.8. PorqunounaSociedadAnnima?

Ladiferenciaprincipalesquelosfideicomisosbrindanmayoragilidadyflexibilidadparalaconcrecindeunnegocioenlaindustriadelaconstruccin: Losfideicomisospermitenelpagodeutilidadesa los largodelproyectosinnecesidaddequeexistaunbalanceaprobadoconutilidadeslquidasyrealizadas. Los inversoresenunfideicomiso,msallde lacuantadesu inversin,tienen lacertezay laseguridaddeque lautilizacin ydisponibilidadde losbienes fideicomitidos sernicamentepara la

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ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.concrecinde la inversinobjetodelcontrato.Esenstedonde los inversoresestablecendecomnacuerdoelobjetivodelnegocio.Enunasociedadannima,losaccionistastienenfacultadesdeadministracinydireccinenproporcinasuinversin(accionesquedanpoderdevotoenlasasambleas),porloque los inversoresmspequeos seencuentranvulnerablesa loquepuedandecidiraquellos conmayorparticipacin.Enlaindustriadelaconstruccinlosinversoresgeneralmentenoseconocen,sonpersonascon intereses individuales reunidasporunproyectocomn,por loqueparaestoscasosuncontratodefideicomisobrindamsseguridadyconfianza. Permitelacreacinderganosdecontroldelfiduciarioouncomitalquedebaconsultarfrente adeterminados temas.En cambio,enel casode sociedades annimas slo sepuedenutilizar losrganossocietariosprevistosen laLeydeSociedadessinadmitirsumodificacinsustancias.Recordemoseltemadelencargofiduciario,enelquelosfiduciantesdeterminanlasfacultadesdelfiduciario.ElpresidentedelDirectorioen casodeunaS.A. tendr laobligacindeactuarcomo buenhombredenegocios,sinembargosulibertadnoseveracotadaporelactadeconstitucindelasociedad,generandomayoresriesgosenlainversin. Losprocedimientosdeconstitucinyliquidacindeunasociedadsonmsrgidosycostosos. EnunaS.A.nosepermiteelaportedeservicios,aquellosnodinerariosdebenintegrarsetotalmenteenelactodeconstitucin,ylosdinerariostienenunplazomximodedosaosparaserintegradosconlaprohibicindeaportarunimportemenoral25%suscripto.

Esimportantedestacarqueambosinstitutosofrecenproteccinalpatrimoniopersonaldelosinversoresfrenteacontingenciasocasionadasporlasociedadoelfideicomiso.Peroelcontratodefideicomisobrindaanmsseguridadyaquelosbienesfideicomitidosseencuentranexentosdelasaccionesde losacreedorestantodel fiduciantecomodel fiduciario.En lassociedadesannimas, lossociosposeenaccionesquenosonmsquettulosdepropiedaddeunafraccindelpatrimoniosocietario,quesseencuentranvulnerablesantecontingenciaspropiasdelinversorporformarpartedesupatrimoniopersonal.

Enconclusin,paraproyectosde inversindecortoymedianoplazocomo laconstruccindeunedificioodeunidadesenpropiedadhorizontal,dondelosparticipantesnopretendenpermanencia,lamejorherramientaeselcontratodefideicomiso.Porsuparte,unasociedadquelimitelaresponsabilidaddesussocioseselvehculolegalperfectoenloscasosenqueexistaaffectiosocietatispararealizarunaactividadalargoplazoconintencindeperdurabilidad.1.9. Extincindeldominiofiduciario.

Elobjetivodeestecaptuloesdesarrollarlascausalesdelafinalizacindelcontratoysusefectos.Lasprimeras,seencuentranestipuladasen losart.16y25de la ley24.441,sinolvidarnosde losinstitutosdedoloysimulacindesarrolladosutsupra: Cumplimientodelplazoocondicin:laleyestableceunplazomximolegalde30aos,exceptoenfideicomisosafavordeincapaces. Revocacinporelfiduciante:siempreycuandosehallareservadoexpresamenteesafacultadenelcontrato.Larevocacinnoposeeefectosretroactivos,porloquelosactosrealizadosporelfiduciarioquedanfirmes. Cualquierotracausalprevistaenelcontrato. Insuficienciadelpatrimoniofideicomitido:elart.16delaleyestablecelaimposibilidaddedeclaracinenquiebrayaperturadeconcursodeunfideicomiso.Enelcasoquelosbienesseaninsuficientesparaatender lasobligacionescontradasporel fideicomiso,seprocederasu liquidacin, laqueestaracargodelfiduciario,quiendeberenajenarlosbienesquelointegrenyentregarelproducidoalosacreedoresconformeelordendeprivilegiosprevistosparalaquiebra.Sinembargo,esaplicableparaestetipodecontratoelmecanismodeacuerdopreventivoextrajudicial,elcualpermitiraalfiduciariorefinanciarsusdeudasparacumplirconlaobjetocontractual.

Producidacualquieradelascausalesmencionadas,desapareceralaproteccindelosbienes,yestosdejarandeserunpatrimonioindependiente,porloqueelfiduciariotienelaobligacindeentregarlosalosfideicomisariosestablecidosenelcontratoosussucesores.Entodosloscasos,debeotorgarlosinstrumentosnecesariosparaconcretarlatradicindelacosa,ascomocontribuirconlasinscripcionesregistralesquecorrespondan.Porltimo,lecorrespondebrindarlarendicinfinaldecuentas.

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ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

2. AspectosImpositivos2.1.Impuestosalasganancias:Conceptosintroductorios:

ParacomenzarelanlisisimpositivodeltratamientodelFideicomisoenlaConstruccinsedeberesolverantes sinosencontramosanteuna transferenciaonerosa,de fiduciaogratuita.Esto resultaclaveparalaconfiguracindelosdistintoshechosimponibles.Oneroso,GratuitoodeConfianza?:

PorunladotenemoslaposturadelaDoctrinaespecializadaenDerechoFiduciarioqueafirmaquelatransferenciaquehaceelfiduciantedelapropiedadfiduciariaesaslotitulodeconfianzaynoatitulooneroso,yaqueelfiduciarionosecomprometeadesembolsarelcontravalordelbienquerecibeniarealizarunacontraprestacindevalorequivalenteafavordenadie.Elfiduciarionopretendeenriquecerseconlosbienestransmitidos.Tampocoesatitulogratuito,porcuanto latransferenciaencuestinnoesuna liberalidadafavordelfiduciario.Alprestacina laqueseobligael fiduciariode transmitir lapropiedadplenade losbienesfideicomitidosalfideicomisariounavezcumplidoelplazoocondicinestablecidaenelcontrato,noesunacontraprestacindelfiduciario,sinolaculminacindelmandatofiduciariooencargodeconfianzadelfiduciante.Dentrodeestacorrientedepensamientoencontramoslossiguientestrabajos:

- ConsorcioFiduciariopara laConstruccinalCostoTratamiento ImpositivodePedroUrretsZavala,ao2006.

- FideicomisoInmobiliariooparalaConstruccindeLorenaAlmadayCeciliaMatich,ao2007.- Fideicomiso:LaFaltadeSeguridadJurdicaTributariaylaContradictoriaActituddelFiscopo

nenenRiesgosuutilizacindeMarceloBadra,ao2007.- Fideicomisovinculadosconnegocios inmobiliarios.Algunasconsideraciones fiscalesdeCal

cagnoGabriel,ao2007.- FideicomisosInmobiliariosalCosto:SuMuerteporrazonesfiscales?deGabrielGotlib,Wal

terKeinigeryCarlosKaplan,ao2008.- Fideicomisos:aspectosconflictivosdelaactualidaddeLilianaMolas,ao2009.

Laopininde laAFIP:elFiscoa travsde losaos fueemitiendodiferentesdictmenesacercadesupostura,alcualveremosnofuesiemprelamisma.

- Dictamen103/2001:sehacereferenciaaunfideicomisodeadministracin,porelcuallapersonafsicatransmitelapropiedaddeunbieninmuebleatituloimperfectoaotrapersonafsica.Losbeneficiariosqueademssonfideicomisariossonelpropiofiduciante,suesposa,sushijosysusfuturosherederosuniversales.Atentoaquelatrasmisinfiduciariadeinmueblesnotienecarcteroneroso,yenrazndelasdisposicionesdelArt.7de laLey23.905seconcluyequedicho traspasodebienesnoseencuentrasujetoalimpuestoalatransferenciadeinmueblesdepersonasfsicasysucesionesindivisas.

- Dictamen17/2002:enestecaso,elobjetodelfideicomisoes laadministracine inversinde

losbienesfideicomitidosylaconstitucindegarantasafavordeunoomsdeudoresqueindiqueelfiduciante.LaAFIPsepronunciadiciendoqueenprincipionoseproduciraenelcontratodefideicomiso,unatransmisinonerosanigratuitadelbienencuestin,sinoqueelmismoestransferidoattulode confianza,pero tambin seha advertidoqueen cada casoenparticular sedeben

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ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

examinar las caractersticasdelnegocio subyacenteal contrato,determinando las relacioneseconmicasexistentesentreelfiduciante,elfiduciarioyelolosbeneficiariosofideicomisariossurgidasdentrodelmarco legal instrumentadooestablecidas fueradel,esdecirquesedeberdeterminarsialaluzdelarealidadeconmicaseproducelatransferenciadefinitivadelosbienesaunterceroacambiodeunacontraprestacin.

- Dictamen55/2005:

Conestedictamen laAFIPabandonel criterio sostenidodurante los casi10aosde la Ley24441queinterpretabaquelatransferenciafiduciariadebieneseraaslotitulodeconfianzaycarentedecontenidoeconmico.LaAFIPsostienequelatransferenciaesonerosaporcuantoconsideraquelaprestacinfuturaalaqueseobligaelfiduciariodeentregarlealfiduciantelacantidaddeunidadesterminadasesunacontraprestacinenlostrminosdelartculo1139delcdigocivil(contratoonerososedacuandolasventajasqueprocuranaunauotradelaspartesnolesesconcedidasinoporunaprestacinqueellalehahecho,oqueseobligueahacer.Esatitulogratuitocuandoaseguranaunauotradelaspartesalgunaventaja,independientementedetodaprestacinporsuparte).Aunquecontinuamanteniendolaideadeldictamen17/2002dequeenprincipioesatitulodefiduciaysedebeanalizarelnegociosubyacenteacadacontratoenparticularparadeterminarlaonerosidad.Dictamen16/2006:Analizalaadjudicacindelasunidadesyconcluyequeesonerosa.Aunquesiempredebenevaluarsecadacasoenparticular.

En este caso la definicin como oneroso se basa en que toda vez que los fiduciantesbeneficiariosabonancuotasenfuncindesuparticipacinsebuscael lucro.Ademsagregaelincumplimientodesusaportesdefondosqueprovocauninterscompensatorioypunitorio,existiendo lafacultadderesolverelcontratorespectodeldeudormorosoyreemplazaralfiducianteoriginalporotroquesuscribaelcontratodeadhesin.Porotrolado,silafiduciarianoobtieneunreemplazantepodrtomarfinanciacinexternaosustituiratalfiducianteporlatotalidaddelosfiduciantesquinesadquirirnenfuncindesusaporteslosderechossobrelasunidadescuyaadjudicacinlecorresponderaalexcluido.Todoestollevaaconsiderarquelaoperatoriatieneporobjetolaconstruccinycomercializacindeuninmueblelocualevidenciaelfindelucro.

- Dictamen18/2006Analizalaadjudicacinaligualqueeldictamen06/2006.Concluyedelamismaformaaldecirquedebeanalizarsecadacasoenparticularylasdiferentesrelacionesjurdicasquenacendelcontrato.

Agrega:- Adjudicacindelasunidadesfuncionalesconstruidasporpartedelfideicomisarioalosfiduciantesbeneficiarios:EnIGelfiduciariodeberatribuirlosresultadosobtenidosdelaactividaddesarrolladaalosfiduciantesbeneficiarios.

- Actosrealizadospor los fideicomisariosconposterioridada laadjudicacinde lasunidadesfuncionales:EnIG,encasosesujetoempresa,estnalcanzadosporelimpuesto.Encasodepersonasfsicassedebeanalizarquecumplaconlosrequisitosdeperiodicidad,permanenciayhabilitacinenlafuente.Sedebeanalizarelcasodeedificacinyenajenacinenelrgimendepropiedadhorizontal.LapersonafsicadenopagarIGdeberpagarITI.

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ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.Entonces,esoneroso?

Reiterandolodichoanteriormenteenlosdictmenes17/2002y55/2005sedebeanalizarcadacasoenparticular:sedebenexaminar lascaractersticasdelnegociosubyacentealcontrato,determinandolasrelacioneseconmicasexistentesentreelfiduciante,fiduciario,beneficiario/syfideicomisario/ssurgidasdentrodelmarco legal instrumentadooestablecidas fueradelesdecirque,sedeberdeterminarsialaluzdelarealidadeconmicaseproducelatransferenciadefinitivadelosbienesaunterceroacambiodeunacontraprestacinDefinicindeVenta:Artculo1323delCdigoCivil:Habrcomprayventacuandounadelaspartesseobligueatransferiralaotralapropiedaddeunacosa,ystaseobliguearecibirlayapagarporellaunpreciociertoendinero.

Adelantamosqueestaposturade laAFIPda lugara lageneracindelhecho imponibleengananciaspor3veces:cuandoseentreganlosbienesalfiduciario,cuandostelodevuelvealfiducianteycuandostelovende.Tratamientoimpositivo

Parael tratamiento impositivohayquediferenciar los fideicomisos financierosde losordinarios.

Enprincipio lautilizacindeestecontratocomo sustento jurdicodelnegocioeconmiconodeberaincidireneltratamientoimpositivo.Laactividadalcanzadanodejaradeestarloniviceversa.

Elfideicomisonoesunasociedadyaquenotienepersonerajurdica,niessujetodederecho.Esuncontratoentrefiducianteyfiduciario.Noobstante,siguiendolaautonomadelderechotributario,laleyasignapersonerafiscalconsiderndolosujetoimpositivo.

Encuantoselodefinecomosujetofiscal,estargravadosegnlaactividadquerealiceygozaradelosmismosbeneficiosquecualquierotrosujetoencuantoaexencionesydems.Diferentespartes:1Fideicomiso

Essujetopasivo.Laleyloasimilaalassociedadesdecapitalyestnalcanzadasal35%susgananciasnetasimponibles.

Laexcepcinestadadacuandoel fiducianteesa lavezbeneficiario siguiendoelArt.69 Inc.a)6),enestecasolarentaseatribuyealbeneficiarioyseacumulaconsusdemsgananciascomorentade3racategora(incisosinnumeroagregadoacontinuacindelincisod)delArt.49y4toArt.sinnumeroagregadoacontinuacindelArt.70DR)Noseaplicaparacasosenqueelfiduciariobeneficiarioseadelexteriornipara fideicomisosfinancieros.

Caberesaltarqueestoesparaelcasodelosbeneficiosdelfideicomisoqueesdiferentealaadjudicacinde losbienesal fideicomisario.Entonces,siel fideicomisoconstruyeyvende,adjudicara lagananciaalosfiduciantesbeneficiariosenfuncinasuparticipacin.

Lasutilidadesquedistribuyan losfideicomisosquesuperan lasganancias impositivasdeterminadaseingresadasporlestnalcanzadasporelimpuestodeigualacin,debiendoretenereingresar,concarcternicoydefinitivo,el35%sobreelexceso.Culeseltratamientoparaelfideicomisoenquecoexistenfiduciantebeneficiario,fiduciantequenoesbeneficiarioosindolo,estnradicadosenelexterior?

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ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

Correspondealfiduciario liquidarypagarel35%de laganancianetasujetaa impuestopor lapartecorrespondientealosbeneficiariosnofiduciantesyalosbeneficiariosdelexterior.Asuvez,deberaatribuirlealosbeneficiarosfiducianteslaproporcindelasgananciascorrespondientesaellos.

Losbeneficiariosquenoson fiduciantes reciben lasgananciasdespusdehaber tributadoelimpuestoporloquelaincorporacinasupatrimoniocomoingresosnocomputables.Setratadeconceptosnocomputablesparaladeterminacindelaganancianeta,porloindicadoyporexpresadisposicindelosArt.46y64delaley.Ejerciciofiscal:

UnnotaexternadeAFIP5/99sepronunciadiciendoqueelejerciciofiscalde losfideicomisospodrserdistintaalaocalendario.Ladoctrinainterpretandoel1erArt.agregadoacontinuacindelArt.70DRdelaLeydeImpuestoalasGananciasdicequeelejerciciocomercialyfiscaldelosfideicomisosdebeserelaocalendario.En laprcticacuandose lleveunsistemacontablequepermitaconfeccionarbalanceenformacomercial,elejerciciofiscalpuedeonocoincidirconelaofiscal.El fideicomisoesagentederetencinpor lospagosqueefectuysujetopasiblederetencinpor loscobrosquerecibesegnRG830AFIP.AdjudicacinVs.Venta:

Sedebeanalizarsielfideicomisoconstruyeyvendelasunidades,osilasasignaalosbeneficiarios.Venta:

Comodijimos,si lasconstruyeyvende,pagaraal35%el fideicomisoodistribuir lagananciacuandocorresponda.Peroesimportante,valgalaredundancia,quehayagananciaenlaventa.Eslgico,quesidiferentespersonasserenenparaunirfuerzas,construyeny luegovenden lovanahacerconfinesdelucro.Adjudicacin:

Diferenteeselcasoqueelfideicomisoconstruyaperonovendasinoqueadjudiquelasunidadesalosbeneficiarios.steeselllamadofeideicomisoalcosto.Comovimos,atravsdelosdiferentesdictmenes,sedebeverelnegociosubyacenteencadacontrato.Paraversihaygananciaen laadjudicacindebemosanalizar ladiferenciaentreelcostoyelvalordeplaza(art28y71delaLeydeImpuestosGananciasserefierenalavaluacinavalordeplaza)

Esdecir,lasunidadesparaelfideicomisotienenunvalorqueestadadoporelArt.55delaLeyde Impuestoa lasGananciasquenodiceparaelcasode inmueblesconstruidos,alvalordelterreno(determinadoporel valorde adquisicinmas los gastosnecesariospara realizar laoperacin), se leadicionaraelcostodeconstruccin.Porotroladotenemoselvalordeplazadelasunidades.Sihayunadiferenciaentreambosvaloresseproduceunagananciaqueestasujetaagravamenyserdistribuidaolapagarelfideicomisosegncorrespondacomoyasedijo.

Ladenominacindefideicomisoalcostoseusamuchoparadarlaideadenoonerosidad,yaque,comoelnombrelodice,seestaraadjudicandoalcostosinningunaganancia.Peroestonosiempreesasylarealidadeconmicanosmuestraqueesslounaformadeesconderelverdaderonegociodelcontrato.

Enlaactualidadnoencontramosbeneficiosimpositivosparalautilizacindeestafigura.Sefinanciaelpagodelimpuestoenelcasodeestaralcanzadoelaporteinicial,laadjudicacinylaposteriorventa.2Fiduciante:Continuandoconlalneadeanlisis,debemosdiferenciar:

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ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

A. Siesoneroso:hayquediferenciarentrepersonafsicayjurdicaFiduciantePersonafsica:- Sielbienintegrasuempresaoexplotacin:gravadoconIG(durante2aossihaycesedelne

gociosegnArt.72delDRdelaLeyIG)- Bienesadquiridosparacancelarcrditosvinculadosconsuactividadprofesional:estaalcanza

dosegnArt.114delDRdelaLeydeImpuestoalasGanancias.Paraestoentrelafechadeadquisicinyladeventadebenpasarmenosde2aos,sinodebepagarelimpuestoalatransferenciadeinmueblesperonoganancias.

- Siespersonafsicanohabitualista:gravadoenITI.

Habitualidad:enunFallodelTribunalFiscalseconcluyquecorrespondeelIGporelresultadoobtenidopor2contribuyentesporlaventadesendosinmueblesadquiridosalvalordecosto.Alrespecto,considerprobadalahabitualidad,yaqueenelcasoserealizaron4y8operacionesduranteeltranscursode2aos.Ademssostuvoquelaactividaddeclarada(DirectoresdeunaSAdedicadaa laconstruccin)est ntimamente relacionadacon laedificacinyenajenacinde inmuebles,yporultimoquelagananciaobtenidaporestasoperacionesconstituylaprincipalfuentedeingresos(SpanierAlbertoGabrielyotro.TFNSalaA11/12/2007)- Siesmonotributista:gravadoenITIsegndictamen45/2005

FiduciantePersonaJurdica:GravadoconIG.

B. Siesatitulodefiducia:Nosegenerahechoimponibleporloquenoestagravadoporelimpuesto.

Cmosepuedeverlaonerosidadenlaadjudicacindelfiduciantealfideicomiso?

Antesdehablardeesteaspecto,estamoshablandodelcasodeaportedeterrenosuotrosbienesperonodedinero.

Nuevamentetenemosqueverladiferenciaentreelcostodelbienysuvalordeplazaalahoradeadjudicarlo.

Paraunapersonafsica,elterrenovaaestarvaluadosegnlaResolucinGeneralN2527delaDGI.Ensuarticulo2dicelosinmueblesadquiridosluegodel1erodeenerode1946sevaluarnporsupreciodecompramslosgastosefectivamenterealizadosconmotivodelacompracomocomisionesyescritura, as como los importespagadoshasta la fechadeposesino escrituracin en conceptodeinteresesyactualizaciones.Porotrolado,tenemoselvalordeplaza.Peroenelcasodehaberunadiferenciaestagravada?vaadependersiseencuentrade loscasosqueplanteamosarribaparaonerosidadenpersonasfsicas.

Paraunapersonajurdica,lavaluacinnacedelart55delaLeydeImpuestoalasGananciasparaelcasodebienesdeusoconsideradosbienesdecambioporlasociedad,oelart59cuandosetratedebienesdeusonoconsideradoscomobienesdecambio.3fiduciario:

Los ingresosdelfiduciario,en loscontratosonerosos,estnalcanzadosporeste impuesto,yaquesetratadeunaretribucinporsufuncindeadministradordelfideicomiso,constituyendogananciadecuartacategora(Art.79LIG)Monotributo:

Elfiduciariopuedesermonotributistaen lamedidaquecumplacon lascondicionesestablecidasenelsegundoprrafodelartculosegundodelaleydeltributo.4Beneficiario:

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ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

En este punto hablamosde beneficiario como aquelque recibe las rentas del feideicomiso.Luegotrataremoselfideicomisarioqueesquinrecibelosbienesyqueenlamayoradelasveces,beneficiarioyfideicomisariosonlamismapersona.

Comoyasedijoensumomento,enelcasodeserfiduciantebeneficiarioresidenteenelpasyno tratarsede fideicomisos financieros,el fideicomisoasigna lasutilidadesqueelbeneficiariodeberincorporarasusotrasrentasytributarelimpuestoencabezapropia,liquidandoelimpuestosegnsucondicinanteelgravamen.Encasodenodarseestacondicin,tributaelfideicomisoyasignalasutilidadesqueelbeneficiariotomacomonocomputablessimilaraloqueocurreconlosdividendos.Cesindederechosdelosbeneficiarios:

- Siessujetoempresa:GravadoenIG;- Siespersonafsica:gravadoenelcasodeserhabitualistadentrodela2dacategora.

5Fideicomisario:

Enestepuntonos referimos tantoal fideicomisariopropiamentedicho como albeneficiarioqueantelaausenciadelfideicomisarioenelcontratopasaaserquienrecibetambinlosbienesluegodefinalizadoelmandatofiduciario.Sibienaldefiniralsujetofideicomisariosedicequeesaqueldestinatariodelosbienesfideicomitidosalfinalizarelcontrato,sinmediarcontraprestacinalguna,comoyasetratoensumomento,laposturadelFiscoesdequesetratadeunactooneroso.Quvaahacerelfideicomisarioconlosbienesrecibidos?APersonafsica:retomemoslodichoaltratarelaportedelfiduciantealfideicomisoVentadeuninmueblebajoelrgimendepropiedadhorizontal:segnArt.49Inc.D)LIGyArt.90DRestaoperacinestaalcanzada.

Perohayqueanalizarlasdiferentesposturas.Porunladoseconsideraqueelsujetofideicomisarioesdiferentealsujeto fideicomisopor loquenoseconsideraedificacinyventahechapor lamismapersona ynoestaraalcanzadopor IG.Porotro lado,algunos consideranunadebilidaden lalegislacinyquesetratadealgnmododelmismosujetoqueedificayvendeporloqueestaraalcanzado.ElFisconomantieneunapostura.

Juntoconesteanlisis,hayquetenerencuenta lahabitualidad(yafueanalizadoconelFallodelTFN).Ventadeuninmuebleparaliquidaruncrditoprovenientedelaprofesin:noseconfigura,yaque,aldefinirfideicomisariodijimosquenohaycontraprestacinyenestacasa seestara recibiendounaunidadporunservicioprestadoenformaprofesionalVentadeuninmueblequeseutilizabaparaalquilercomercial:noestaalcanzadoporIGperosiporITI.Eselcasodequeelfideicomisariorecibeuninmueble,loalquilaenformacomercialparaluegovenderlo.Ventadeuninmuebleutilizadocomocasahabitacin:NoalcanzadoporIG.CorrespondeITIperopuedenopagarlosiutilizalaopcindeventayreemplazo.BSujetoempresa: laventadel inmueble recibidovaaestaralcanzadaen IGenbasea lateoradelbalance.2.2.GananciaMinimaPresunta:1Fideicomiso:

Losfideicomisosconstituidosenelpasconformealaley24441,salvolosfinancieros,sonsujetospasivosdelimpuestosegnArt.2)f)ley25063ydebetributarelgravamenalatasageneraldel1%sobreactivocomputable.

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ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.Pagoacuenta:elimpuestoalasgananciasespagoacuentadeGMP.Encambio,siGMPexcede,dichoexcedentepuedesercompensadocontrael impuestoa lasgananciasgeneradoenelfuturodentrodelos10aossiguientes.Caso:pagoacuentacuandoelimpuestoalasgananciasrecaesobreellosyGMPsobreelfideicomiso,esdecir,cuandoelfiduciarioesbeneficiarioalavez.

Enestepunto,elArt.13dicequelossujetospasivosdeGMPynodeImpuestoalasgananciasparaelcmputodelpagoacuentadebenaplicar laalcuotadelArt.69sobre lautilidad impositivaaatribuiralosparticipantes(35%).

Sinembargo,enconsultanovinculante,noconsideraestopornoconsiderarlo incluidoenelArt.82DRqueincluyealosdueosdeempresasunipersonales,titularesdeinmueblesruralesyalsocio.Paraevitarconfusionessedeberaincluirenesteartculoestecaso.Art.12computabilidaddenuevasinversiones:hayqueverlacondicindenocomputabledelasinversionesenlaconstruccindenuevosedificiosomejoraseninmueblesexcluidoslosquerevistanelcarcterdebienesdecambio,enelejercicioenqueseefectenlasinversionesysiguientes.Enestepuntoesimportantedistinguirsiestosedificiosomejoraseninmueblesrevistenlacalidaddebienesdecambioparaelfideicomiso.Dictamen18/06AFIP:laexclusindelabasedelaimposicindelArt.12b)soloesprocedenteenaquelloscasosenquelosactivosencuestinnorevistanparaeltitularelcarcterdebienesdecambio.Dadoqueenelcasobajoanlisislosinmueblesreviertenestacaractersticanocorrespondelaaplicacinalasinversionesefectuadasporelfideicomisoparalaconstruccindeledificio.Aquvaloringresanlosbienesfideicomitidosparaelcomputodelabasedelimpuesto?

Latrasmisindeldominiofiduciariodelosbienestransferidosalfideicomisonorevistencarcterdeoneroso,nigratuitosinoqueesatitulodeconfianza.Alternativas:

1 Aplicarelvalorfijadoparaelpagodelimpuestoinmobiliario.Tnganseencuentaqueenelcontratode fideicomisoyen laconsecuenteescrituraodocumentacindetrasmisindedominio,cuandosetratedebienesregistrables,noesnecesariofijarvaloreconmico.

2 ElvalorquetenantalesbienesparaelgravamenenlaDDJJdelosfiduciantes.Algosimilaraloqueocurreconlosbienesenherenciaodonacin.

3 Laspartesestablezcanunvalorparaevitardiscusiones.2Fiduciante:

Unaveztransferidoslosbieneselfiduciantenomantieneconellosningunarelacin,dejandepertenecerles jurdica y econmicamente, sin posibilidad de reintegro, salvo revocatoria o extincinanticipadadelfideicomiso.

Losbienesfideicomitidosdejandeperteneceralfiduciante,porloqueyanointegransupatrimonio,noexistenensuactivoalmomentodedeterminarlabaseimponibleparalaliquidacindelgravamen.

LaleydelimpuestoestablecedentrodelasexencionesdelArt.3incisof)alosbienesentregadospor fiduciantes,sujetospasivosdel impuesto,a los fiduciarios de fideicomisosque revistan igualcalidadanteelgravamen,esdecir,alcanzados.3Fiduciario:

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ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

Debecumplircon laLeydeGMPnormalmentepor losbienesdesupropiopatrimonioqueesdiferentealpatrimoniodelfideicomiso.Estegravamennorequieremayoresexplicaciones.4Fideicomisario:

Aligualquelosbeneficiarios,losbienesrecibidosexistentesalcierredelejerciciofiscal,formarnpartedelactivocomputablede los respectivos sujetos.Esmateria imponibleenel impuestoa lagananciaminimapresuntaparasujetoempresa.

Ladudaacercadelvaloralcualdeben incorporarse losbienes fuetratadaensumomentoalhablardelsujetofideicomiso.5Beneficiario:

Losbeneficiosrecibidosexistentesalcierredelejerciciofiscal,formaranpartedelactivocomputabledelosrespectivossujetos.SonmateriaimponibleenGMPenelcasoquedebiera,esdecir,sujetoempresa.2.3.Impuestoalvaloragregado

Enloquerespectaaltratamientodelimpuestoalvaloragregado,esimportantefocalizarseque

elanlisisdelfideicomisodelaconstruccindebedarseconsiderandolosnegociossubyacentesqueserealicenutilizandoestaforma(realidadeconmica)ynoanalizandolaformajurdicaelegida.Dadoque,comoyasedijoenelanlisisdelimpuestoalasganancias,asloexpresoelfiscoatravsdeldictamen18/06.

Enprimerlugaresimportantesituarestecontratofrentealimpuesto.ParaestodebemosrespondercuandoexistehechoimponibleparalaLeydelgravamen.Elarticulo3incisosaybdelaLeydelImpuestoalValorAgregadomencionacomohecho imponible los trabajosengeneralsobre inmuebleajeno (realizadosdirectamenteoa travsde terceros)yobrassobre inmueblepropioefectuadasporempresasconstructoras,cualquierasea laforma jurdicaquehayanadoptado.Cabedestacarqueparaqueelsujetoseaconsideradoempresaconstructoradebeperseguirelnimodelucro,peroenelcasodequelaobraserealicesobreinmuebleajenotambindebecumplirseelrequisitodeonerosidad.

Porlotantoelfideicomisoessujetodeestegravamenenocasinyenmedidaquerealiceactividadesalcanzadasporel.Elartculo4del la leydelgravamenestablecequequedan incluidoscomosujetosdel impuesto cualquier ente individualo colectivo (aun sinpersonalidad jurdica)que lleve acaboactividadesgravadas.

Loquenosotorgaestecontratoesunacombinacindesujetosquenosplanteadistintasalternativas.Estasson: Fideicomisoconfiduciante/beneficiariovs.Fideicomisoconfiduciante/nobeneficiario. Fideicomisosqueadjudicanvs.Fideicomisosquevenden.Sibienlosfideicomisosqueadjudicanno implicanunatransaccinonerosa,elfiscosepronunciosobreestocomoqueestagravadode igualmaneraenlosdictmenes16/06y18/06.Enelcasodeventavaaestargravadoenelimpuesto,yaqueenestecasoelfideicomisoestaraactuandoenelmarcodelarticulo4incisoddelaleydeltributo,esdecir,comoempresaconstructora.

Sibienelfideicomisodeconstruccinpuedeasumirdistintasestructuras,lasmsimportantessondos:1. aquellasdondelosfiduciantesafectanuncapitalalfideicomiso,quedesarrollaelemprendimiento,vendelasunidadesylarentaesasignadaalosbeneficiarios(quepuedenserlosmismosfiduciantes).Enestetipodefideicomisonocabedudadequeelsujetodebeadquirir lacondicinderesponsableinscriptofrentealIVA,yaqueenestetipodeestructuracinsecumplencontodoslascondicionesrequeridasporlanorma:entequerealizaobrassobreinmueblepropioconfinesdelucro.ConstituidoelfideicomisoeinscriptoenelIVAantelaAFIP,losfiduciantesprocedenaefectuarlosaportesdecapital.Ambas transferencias fiduciariasnoestnalcanzadasporel IVA,nosoloporel tipodebienesqueseafectan,engeneralcapitalyterrenos,sinotambinporquelaleynoprevcomohechoimponiblelatransferenciafiduciariadebienes,pornoadquirirestaselcarcterde"onerosas".Estacomerciali

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ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.zacinpodrefectuarsedesdeelmomentomismodelaconstitucinyhastalafinalizacindelcontrato,generndoseentoncesventasdesdequeseexcavaelpozo(llamadaspreventas)yhastaluegodefinalizada laconstruccin.Sin lugaradudasestos temasadquierenmayor relevanciaycomplejidaden losprocesosdeventasdeinmueblesqueenotroscasos.

a. Determinacindelaporcingravadadelpreciodeventa:elvendedordeberrespetarlaproporcionalidaddelavalofiscaloensudefectoyhastatantoexistaelmismo laproporcinde"costosincurridogravados"sobreel"total"(queincluyeelterreno).Elvendedordefinelaproporcinyelcompradoracepta.

b. Nacimientodelhechoimponible:Talcomolodeterminaelartculo5delaLey,elhechoimponibleseperfecciona:"...e)Enelcasodeobrasrealizadasdirectamenteoatravsdetercerossobre inmueblepropioenelmomentode latransferenciaattuloonerosodel inmueble,entendindosequesta tiene lugaralextenderse laescritura traslativadedominiooalentregarselaposesin,siesteactofueraanterior...".

c. Alcuotas:Sobrelapartegravadaseaplicarlaalcuotaquecorresponda,conformealoprevistoenelartculo28delaLeydeIVA,siendoennuestrocasolaalcuotageneraldel21%,salvoquesetratedeunidadeshabitacionales, lascualesestnalcanzadasal10,50% [art.28, inc.c)].

2. aquellasdondelosfiduciantesafectanuncapitalalfideicomiso,quedesarrollaelemprendimiento,elfiduciarioprocedeadarlealasunidadesdistintosdestinos,talescomomantenerlasmismasensupodercomoinversiny/orentaotransferirlasunidadesalosbeneficiarios/fideicomisarios,yaseaenelmomentodefinalizarlaconstruccinotiempodespus.Elfideicomisolesdaralasunidadesolotesconstruidosundestinodistintoalaventa.Lacuestinpasapordeterminarculesson:

a. Unidadespreservadasporelmismofideicomiso,comopatrimoniofiduciario;Elobjetivofinaleseldepreservarlainversindentrodelfideicomiso,transformandolasmismas,enmuchoscasos,enunidades locativas.La rentaobtenida ladistribuye luegoentre losbeneficiarios,quepodrnonoser losfiduciantes.Naturalmentequea lafinalizacindelcontratolasunidadesdebernsertransferidasalosfideicomisarios.Enestoscasos,laactividadserdesarrolladaporelfideicomiso,ydependiendodeldestinodelaslocacionessepresentarnoperacionesgravadasy/oexentasenelIVA.b. Unidadestransferidasalosdestinatariosfinales;

Situacindelfideicomiso.

Elfiduciarionorequeriralosfiduciantesmsaportesquelosnecesariosparalaejecucindelaobra,con locualreintegrar,a losfiduciantesyaensucarcterdefideicomisariosexactamenteelmismovalorquerecibi.Eneldictamen(DAT)18/2006AFIPexpresoquealnoconfigurarselafiguradeempresaconstructoraporpartedelfideicomisonoseencuentranalcanzadasporelimpuestolasadjudicacionesa losfiduciantes/beneficiarios/fideicomisarios.Incluso,conbuencriterio, indicaque loscrditosfiscalesincluidosenlascomprasylocacionesrealizadasporlaconstruccinnosoncomputablesporelfideicomisoenlostrminosdelartculo12,incisoa),segundoprrafo,deltextolegal.Lastransferenciasfiduciarias(fiduciarioafideicomisario)estnfueradelmbitodelgravamennosloporloargumentado, sino tambinpor imperiode la ley24441, cuyoartculo1disponequeel fiduciario seobligaatransmitirlosbienes,"alcumplimientodeunplazoocondicinalfiduciante,albeneficiariooalfideicomisario".Situacindelosfideicomisarios.

Entrminosgenerales,estospuedenasumirdosposturas:1. Conservar lasunidades,como inversin.Noencierraunnegocioensmismo,sinoqueesunaforma jurdica legtimapor lasgarantasqueotorgaparacumplirconunafinalidad,lacualpuedeserun"negociosubyacente".2. Comercializar las unidades. Estas condiciones evidencian que existe un negocio subyacentedetrsdel"vehculo" fideicomiso,por lotantosindificultadel fiduciante/fideicomisariopuedeencontrarseincluidoenelalcancedelartculo4,incisod),delanormalegal,cuandoestablecequesonsujetosdelimpuestolas"...empresasconstructorasquerealicenlasobrasaqueserefiereelincisob)delartculo3,cualquierasealaformajurdicaquehayanadoptadoparaorganizarse,incluidaslasempresasunipersonales".EsdecirquebajoestascircunstanciaselfideicomisariodeberinscribirseenelIVA,susventasconfigurarnunhechoimponibleyporlotantosegenerarel"dbitofiscal".Peroexisteunagravante,

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ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.yaquedeacuerdocon laposicinde laDireccinGeneral Impositivanopuedecomputarel "crditofiscal" vinculado a la construccinde lasunidades yquequedaron en cabezadel fideicomiso, comocostodelaobra.

Lasventajasqueotorgoestecontratoenelimpuestoalvaloragregadooriginaronloquellamaron fideicomisode construccinal costo,que sedifundieron rpidamentepara realizar inversionesinmobiliarias.Sibienenestecasonoexistiraelnimodelucro,elfiscosepronuncioenlosdictmenes16/06,18/06,27/07,31/08,entreotros,endonde reflejaun tratamientoopuestoalqueseutilizarapartiendodelaausenciadelnimodelucro.Losprincipalesargumentosdelorganismorecaudadorson: Enelcasodelaadjudicacindelasunidadesfuncionalesconstruidasporpartedelfideicomisoalosfiduciantesbeneficiarios.Elfideicomisoconstruyesobreinmueblepropioytransmitealafinalizacindelasobraselderechorealdedominiodelasunidadesalosfiduciantesbeneficiariosoaloscesionarios,revistiendoambossujetoselcarcterdetercerosconrespectoalmismo,ytaltransferenciaseefectu a tituloonerosotoda vezque los fiduciantesbeneficiarios abonen cuotasen funcinde suparticipacin;elhechoimponibleprevistoenelincisobdelartculo3delaleyseperfeccionaencabezadeaquel,resultandosujetopasivodelgravamentantoparaelcasoquetransfieralasunidadesfuncionalesalosfiduciantesbeneficiarioscomoaloscesionarios. Actos realizados por los fideicomisarios con posterioridad a la adjudicacin de las unidadesfuncionales.Elimpuestooriginadoporlasunidadesfuncionalesrevestirelcarcterdecrditofiscal,entanto el inmueble se aplique a lasprestaciones gravadasque generendebito fiscal.No correspondetratarelinterrogantereferidoacualseraelmecanismoparaqueelfideicomisotrasladeelcrditofiscalacumuladoporlarealizacindelaobraalosfiduciantesbeneficiarios,enelcasodequeestosltimosrealizaranconposterioridad laadjudicacindesuunidadfuncional,yaqueelhecho imponibleseperfeccionorespectodelfideicomiso.2.3.1.Impuestoalvaloragregadoencabezadecadaunadelaspartesdelcontratodefideicomiso Paraelfiduciante.

Comolagravabilidadsedaapartirdelaonerosidaddelatransferenciadelascosasmubles,estaramosenuncasoenelquenosegenerahechoimponibleparaelimpuesto,yaquelatransferencianoesnionerosanigratuita,sinoatitulofiduciario.SinembargolaAFIPhaexpresadoposturasencontraeneldictamen55/05,perocomodijimosanteriormenteesimportanteverlarealidadeconmica,ynosencontramoscondostiposdetransferencia,laasimilableaventa,enlaquelaoperacinestaragravadaparaempresas constructoras (personas fsicaso jurdicas) fiduciantes cuando transfieranobras sobreinmueblepropio,ylastransferenciasnoasimilablesaventas,(pactodefiducia/neutralidaddelaoperacin)endonde laoperacinnoestgravada,yaquenoexiste laonerosidaden laoperacin,pero laempresaconstructorafiduciantedeberreintegrarloscrditosfiscalesoportunamentecomputados. Paraelfiduciario.

Losingresosdelfiduciariocomotareadeadministradorseencuentranalcanzadosporesteimpuesto,encuadrndoseenlaslocacionesyprestacionesdeserviciosdelincisoedelartculo3delaleydelgravamen.Por lo tantoes sujetodelgravamen segn lodispuestoporelartculo4, son sujetospasivosdelgravamendelimpuestoquienese)prestenserviciosgravados.Sielfiduciarioespersonafsica,vanagravarseloshonorariosyaquenoseencuentrantaxativamenteexentosenlaleydeIVA;ysiespersona jurdica tambinvanaestargravadosen IVA,yaqueseraunaprestacindeservicios,yaenunciada. Parafideicomisarios.

Latransferencianoseraatitulooneroso,porlotantonocumpliralacondicinparaestaralcanzadaporelimpuesto.Sinembargoelfiscosehaexpedidoquelatransferenciadelfiduciarioalfideicomisarioseriaonerosa.

Ensntesis,segnlodesarrolladoanteriormentehayquedefinirbienlascaractersticasquevaatenerelcontratoa implementarse,yaque,en loque respectaal fideicomisode la construccin la legislacintienemuchoshuecos,quepuedellegaraocasionargastosimpositivosextras.Hayquetenerencuentaqueenelrubrodeconstruccinengeneralsegeneraunsaldotcnicoafavoren IVA,yquesegn lafinalidaddelcontrato,seaplicaraunouotrodestinoadichosaldodeprimerprrafo,yaquesielobjeto

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ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.delcontratodelqueestamoshablandoseriavenderlasunidadesconstruidas,elcrditofiscalacumuladoseutilizaracontraeldebitofiscalalmomentodelaventaodecuandosegenereelhechoimponible,encambio,sielcontratonoesoneroso,sedeberaprocederaladevolucindelcrditofiscalalmomentodefinalizado.2.4.Impuestosobrelosbienespersonales. Al leerelart.17de la ley23.966,surgeclaramentequedentrode lossujetospasivosdel impuestosobrelosbienespersonalesnoseencuentraelcontratodefideicomisoporlosbienesfideicomitidos.Recordemosqueelfiduciarioestitulardeaquellos,perosloenpropiedadfiduciaria.Sinembargoeldecreto780/95dispusoexpresamentesugravabilidad.Estanormaclaramenteesinconstitucional,undecretodelPoderEjecutivonopuedeestablecernimodificarunanormaimpositivanacional,yaquedichafacultadpertenecealCongreso. Cmorecaeesteimpuestoencadaunodelosparticipantesdelcontrato?Aclaracin:losnicossujetospasivosdeesteimpuestosonlaspersonasfsicasusucesionesindivisas. Fiduciantes: como ya se expuso anteriormente, los bienes fideicomitidos son unpatrimonioindependiente,porloquenoformarnpartedelabasedeimpuesto.Debemossealarqueexisteunaposturaqueconsideraalcanzadosporel impuestoaaquellosbienesentregadosen fiduciacuandoelfiducianteesalavezbeneficiario.Sostienenquesetrataradeunderechoenexpectativacomparableauncrditoenexpectativaderecibirunabienfuturo.Nuestraposturaesquenodebentributar,justificadoporelhechodenoestarincluidosexpresamenteenlaleycomobienesgravados. Fiduciario:noposeeneldominioplenode losbienes.Elpatrimonioestalcanzadoporel impuestoalagananciamnimapresunta. Beneficiarios:tributarneste impuestopor losbeneficiosrecibidos,quemantenganensupatrimonioalcierredeejerciciofiscal. Fideicomisarios:nohaydiscusinnidudas,quealigualqueenelcasodelosbeneficiarios,laspersonas fsicasen calidadde fideicomisariosdebern incluiren labasedeeste impuesto losbienesrecibidosdelcontratodefideicomiso.Sinembargo,existeunvacoimpositivoencuantoasuvaluacin.

Antesdefinalizarconeldesarrollodeesteimpuesto,queremosreflejarlaventajaqueposeenlosinversionistasdeunfideicomisodeaquellosdesociedadesannimasoderesponsabilidadlimitada.Las cuotasparte y lasacciones s seencuentranalcanzadasporeste impuesto,por loque los sociosestnobligadosatributarporsuparticipacinenelnegocio.Encontraposicin,comoyadescribimos,losfiduciantesnopagaranporlosbienesentregadosalfideicomiso.2.5.Impuestoalosingresosbrutos. Elimpuestosobrelosingresosbrutosesdecarcterjurisdiccional,porloquecadaunadelas23provincias y laCiudadAutnomadeBuenosAiresestablecen suspropiasnormasqueestablecen losrequisitosycondicionesparaelcobrodeeste tributo.Sinembargo,ensusaspectosgenerales, todasellasenloqueserefierealaactividaddelaconstruccingravanelejerciciohabitualattulooneroso,ylabase imponibleson los ingresosbrutosdevengadospor la realizacinde laactividadenelperodofiscalrespectivo. Alosfinesdeestetrabajo,nicamentedesarrollaremoselimpuestoalosingresosbrutosjurisdiccinC.A.B.A.Paralaconfiguracindelhechoimponiblesonnecesariostresaspectos:lahabitualidad,laonerosidad,ylaterritorialidaddelacto.Sobrelahabitualidad,elCdigoFiscaldelaCiudadAutnomadeBuenosAireslapresumeenelfraccionamientoyventadeinmuebles(loteos),compraventaylocacinde inmuebles. Lasactividadesdeben serefectuadasdentrode los lmitesde la jurisdiccin,yelimpuestoseaplicaigualmentesobreelingresobrutodevengadoaunqueelcontribuyentesufraprdida.Elfideicomisosercontribuyentesiempreycuandosuactividadcumplaconlastrescondicionesesenciales. Para laactividadde la construccinelperfeccionamientodelhecho imponible sucede:enelcasodeventadebienesinmuebles,desdeelmomentodelafirmadelboleto,delaposesinoescrituracin,elanterior; ypara los casosde trabajos sobre inmueblesde terceros,desdeelmomentode la

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ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.aceptacindelcertificadodeobra,parcialototal,ode lapercepcintotaloparcialdelprecioode lafacturacin,elanterior. Lasexencionesestablecidasparaestetipodeactividadson lasprovenientesde lasventasdeinmueblesenloscasos:

Seanventasefectuadasdespusdelosdosaosdesuescrituracinenlosingresoscorrespondientesalvendedor,exceptoaquellasrealizadasporunaempresaosociedadyporquieneshacenprofesindelaventadeinmuebles.

Ventasefectuadasporsucesiones. Ventasdenicaviviendaefectuadasporelpropietario. Ventasdeinmueblesafectadasalaactividadcomobienesdeuso. Ventadelotespertenecientesasubdivisionesdenomsdecincounidadesexceptoquesetra

tedeloteosefectuadosporunasociedadoempresa. Transferenciadeboletosdecompraventaengeneral,exceptoaquellasrealizadasconhabitua

lidadoporunasociedadempresa. Laalcuotageneralaaplicaresactualmentedel1.5%.Sinembargo,seestablecelatasa0%paralosingresosprovenientesexclusivamentedelaconstruccinenjurisdiccinC.A.B.A.deinmueblesdestinadosaviviendasunifamiliaresy/omultifamiliaresnosuperioresa lacategoraC,determinadaconformea lasespecificacionesydescripcionesde la ley tarifaria (elestudiode las caractersticasde lasconstruccionesencuadradasencadaunadelascategorasexcedeelobjetivodeestetrabajo).Laaplicacindelaalcuotanoesdeaplicacinautomtica,sinoquecomorequisitossonnecesarios:laregistracinde losplanosdeobrasnuevasanteelorganismo tcnicocompetentedelGobiernode laCiudadAutnomadeBuenosAires,y la inscripcinpertinenteen laDireccinGeneraldeRentas.Estaltimadeberrealizarseporcadaobra,ylosbeneficiosseextiendenporeltrminode3aos. Porltimo,queremosremarcarqueparaelclculodelabaseimponiblenodebenincluirselosimportescorrespondientesaimpuestosinternoseIVA.Yadiferenciadelimpuestosobreelvaloragregado,enelimpuestosobrelosingresosbrutosdebeconsiderarselaporcindelterrenodelaconstruccin.2.6.Impuestosalossellos:Fideicomiso:

CiudadAutnomadeBuenosAires:estasujetaalimpuestolaformalizacindeescrituraspublicasocualquierotroinstrumento,decualquiernaturalezauorigen,porlaquesetransfieraeldominiooseotorgue laposesinde inmueblessituadosen laCiudaddeBuenosAires,envirtuddecualquiercontratooneroso.

Sinembargo,recordemosqueelimpuestoalossellosnoseaplicaalosactosqueserealizanatitulogratuito.

Son contribuyentes todos aquellosqueotorguen los instrumentos alcanzadosporel tributo,porloquelosfideicomisosquedanencuadradosenestadefinicin,noteniendootrotratamientodiferencial.Enconsecuenciasonsujetospasiblesdeltributocomocualquierotroente.

BuenosAires:quedangravadoslosactos,contratosyoperacionesdecarcteronerosoformalizadosenelterritoriodelaprovincia,eninstrumentospblicosoprivadossuscriptosqueexterioricenlavoluntaddelaspartes.Enconsecuenciaelhechoimponibleeselactoysoncontribuyentestodosaquellosqueformalicenestosactosycontratosyrealicen lasoperacionessometidasal impuestodesellos.Losfideicomisos,porende,sonsujetosdeltributoynoestprevistoenlalegislacinningntratamientodistinto.

Es importantemencionarque losactosdeadjudicacinde inmueblesa losfiduciantesbeneficiariosnoson,anuestroentender,operacionesdecarcteroneroso,yaqueseproduce lafinalizacindel dominio fiduciario transmitiendo a quines resultan adjudicatarios la titularidad de los bienes/(asimilableaunadivisindecondominio).Enconsecuenciaestasescriturasodocumentosnoseencontraranalcanzadosporelimpuestodesellos,tantoenlaCiudadAutnomadeBuenosAirescomoenlaProvinciadeBs.As.

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ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.Fiduciante:

Esteimpuestograva,enprincipio,todoslosactos,contratosyoperacionesdecarcteronerosoqueserealicenoproduzcanefectoenlajurisdiccinprovincial,porelsolohechodesuinstrumentacinoexistenciamaterialconabstraccindevalidezoeficienciajurdicaoverificacindesusefectos,segnlaespecificanormativaprovincial.

Noobstante,cuandoseinstrumentenoperacionesdebienesregistrablesencuantoalatransferenciaorestriccionesaldominio,noexistencriteriosuniformes.Algunasjurisdiccionessologravanlatransferenciaorestriccionesonerosas,otras,todotipodetransferenciadeldominioosurestriccinyotrasadems,percibentasasretributivasdeservicios.

Porlotanto,habrqueanalizarlanormativadecadajurisdiccinparadeterminareltratamien

todelatrasmisinfiduciariadelosbienes.Sigravanlatrasmisinonerosa,noestaralcanzada;sigravanlatrasmisinensentidoamplio,estaralcanzada.Conelaugedelosemprendimientosutilizandolaestructuradefideicomisos,lasprovinciashancomenzadoadictarnormasespecficasparatratarel instituto.Resulta imprescindible impulsar lasancindetalesnormasparaarmonizarlarelacincontribuyentefisco.

ElTribunalFiscaldeLaNacinseinclinaaquelatransferenciadedominiofiduciarioesonerosoyestagravado:SpanierJorgeSalaB15112002DiseosUrbanosSA,SalaA29042004.Fideicomisario:

Sedeberanalizar,comoyasedijo,lanormativadecadajurisdiccinparadeterminareltratamientodelatrasmisindelosbienes.

Sigravanlatrasmisinonerosa,noestaralcanzada.Sigravanlatransmisinensentidoamplio,estaralcanzada.

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ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.

3. TratamientoContable

Esmenesteraclararque losfideicomisosnoseencuentrancontenidosbajonormascontablesprofesionales,pornoposeerpersonerajurdica.Lasnormasqueresultanaplicablesaellostodavezqueexistaunaobligacin,sernlasllamadasrendicionesdecuentas.

Losbienesobjetodelfideicomisoformanunpatrimonioporseparado,porNorma,laLey24441yensudefectoelInformeN28deCECCPCECF,yaqueprotegealosbienesfideicomitidosdelaeventualaccindelosacreedoresdelfiduciante,fiduciario,inclusoencasodequiebra,concursooincapacidaddeellos,salvocuandoexistafraude.

Laleyestablece,queelfiduciante,nosepuedeincluirlosbienesfideicomitidosensucontabilidad,yadems,aclaraquedeberllevarunacontabilidadseparadaporcadafideicomiso.LaseparacindepatrimoniosesunatributofundamentaldelcontratodeFideicomiso.Conlocualelpatrimoniotendr:

Losbienesfideicomitidos, Losqueseincorporen,conlosfrutosdedichosbienes Loobtenidodeactosdedisposicindeesosbienesqueejecuteelfiduciario.

Laoperacin,sencillamenteeslasiguiente:Elfiduciariorecibedelfiducianteuninmueblecon

elfindeadministrarloorealizaralgnproyectodeconstruccin..,venderunidadesconstruidas.AcontinuacinsepresentanlasformasquesurgendelaLey24441yelInformeN28,quenosindicalamaneraderegistraryexponerelfideicomisoengeneralycadaunadesuspartesintervinientes.NormasLegalesVinculadasconlainformacincontable

Laobligacinderendircuentasylaobligacindepresentarestadoscontablesreferidosalfideicomisotienenqueseguirconciertosestndaresdelainformacinquedebendarloquienesseanfiduciarios.

Existendeterminadasexistenciaslegales,sisonsociedadescomercialesloestablecidoporlaley19550ensusartculos61al66queestablecenlosrequisitosyrecaudosdelainformacin,documentacinycontabilizacindeoperacionescomerciales.Estosartculossecomplementanconlosartculos43a67delCdigodeComercio.Quesabemosqueobligaalaempresaallevarunacontabilidadorganizada,quesepuedaresumiractosdecontenidoeconmicorealizadoporlaempresa.

Elart.51delCdigodecomercioestablecequeelbalancedebeexpresarconexactitudyveracidadcompatiblecon su finalidad, la situacin financieraa su fecha.Suspartidasdeben formarse teniendocomobasecuentasabiertasyconformeacriteriosdevaluacinuniformes.

LosobjetivosdelosEstadosContables,serefierelapatrimoniodeunente,personeraysusvariaciones,comolaintegracinydeterminacindelresultadoproducido.Conesteresultadosetomarndecisiones.Elpuntoenpresentarestainformacincontable,esinformaraunnmerodepersonasquenecesitandelamismaparatomardecisiones,stospuedenser:- Losinversores,opotencialesinversores- Losacreedores,evalansielentepodrhacersecargodelasobligaciones- Elfiducianteparaevaluarsiseestllevandoencorrectaformalaadministracindelosbienescedidos- Losbeneficiarios.

Sedebenincluirlasnotasyanexosalosestadoscontablesqueayudenaunamejorinterpretacindelorealizado.

Laregistracincontabledecadatipodefideicomisodependedelcontratoquedioorigenalmismo,yenespecialporeldestino finalde losbienesfideicomitidos,y lacontraprestacin fiduciaria.El fideicomiso llevarunacontabilidadseparada,emitaestadoscontables.LasformasdeexposicinparaelFideicomisoson:SeutilizacomomarcolaRT8y9lascualesestablecenlapresentacinde4EstadosContablesBsicos,ellosson:Losestadoscontablesbsicosquedebernpresentarlosfideicomisosson:a. EstadodeSituacinPatrimonialFiduciario.

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ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.b. EstadodeEvolucindelPatrimonioNetoFiduciario.c. EstadodeResultadosFiduciarios.d. EstadodeOrigenyAplicacindeFondosFiduciarios.Losmismosdebernseguirloslineamientosprevistosenlasnormascontablesprofesionales(laResolucinTcnicaN8ydemsresolucionesvigentes),encuantoacontenidoyexposicindelainformacinqueabarcandichosestadoscontables.

Dadaslascaractersticasdelosfideicomisos,seconsiderarecomendablequeelEstadodeOrigenyAplicacindeFondosFiduciarios sepresentebajo laalternativadeexposicinde lascausasdevariacinde losfondos,considerandocomofondos lasdisponibilidadese inversiones lquidastransitorias,adoptandoelcriteriodirectodeexposicindelosfondosgeneradosoaplicadosaoperaciones.

En ladenominacinde losrubrosde losestadoscontablesdebertenerseencuenta lomencionadoanteriormenterespectoalaidentificacinderubrostalescomoBienesRecibidosenFideicomiso,PasivoFiduciario,CertificadosdeParticipacinyPatrimonioFiduciario.

Unodeloshechosesencialesdelacreacindelpatrimoniofiduciarioeslacesindebienes.Lacesindebienespodrrealizarseconcontraprestacinosincontraprestacinporpartedel

fiduciario.

Siserealizalacesindebienesconcontraprestacinlamismadebeserenmonedacorriente,laadquisicindeunderecho,(comodinero,certificadosdeventa)

Losestadoscontablesdebernserpresentadosporperodosanualesysubperodostrimestrales,siendodeaplicacinlosplazosdepresentacin,formalidadesyrequisitosdepublicidadestablecidosparalasemisorasdevaloresnegociablescomprendidasenelrgimendeofertapblicayquecoticenenlaseccinespecialdeunaentidadautorregulada.

Losestadoscontablesanualesyporperodosintermedios,debernestarfirmadosporelrepresentantedel fiduciario y aprobadospor losOrganosdeAdministracindel fiduciario y contarn coninformedeauditorayderevisin limitada,respectivamente,suscriptoporcontadorpblico independiente,cuyafirmaserlegalizadaporelrespectivoConsejoProfesional.

Tantoelfiduciantecomoelfiduciariodebernexponerlosaspectosrelevantesylascaractersticasdelcontratodefideicomisoylosderechosyobligacionesdelaspartesenlainformacincomplementariaasusestadoscontables.

Enelcasodelfiduciantedebernexplicarselosmotivosporloscualesseseleccionunadelasdos alternativas previstas, cuando se trata de una transmisin fiduciaria con contraprestacin, y enaquelloscasosenquelosbienesfideicomitidoshayansidodadosdebajadelactivodelfiduciante,peroexista laposibilidaddereadquirirlos.Porejemplo,cuandonosecumpleunacondicinresolutoriadelcontratodefideicomiso,dichaposibilidadylascondicionesenlascualesstasepresentaradebenexponerseennotasalosestadoscontablesdelfiduciante.

Elfiduciario,asuvez,enlainformacincomplementariaasusestadoscontablesbsicos,deber suministrar los ingresosygastosderivadosde sugestin como fiduciario,e informacin resumidasobre loscontratosdefideicomisoqueestnasucargo,incluyendoparacadaunodeellos laclasedelosbienesfideicomitidos,eltotaldelactivo,delpasivo,delpatrimonionetofiduciarioydelresultadodelperodooejercicio.NotaseInformacinComplementaria,

La informacin contable contenida en los estados bsicos definidos anteriormente,deberncomplementarse connotasqueeshabitualque seacompaen, referidasa los criteriosdevaluacin,pautasdeexposicin,hechosrelevantesycaractersticasdelcontratodelfideicomiso.Alosestadosbsicosselesadicionarlasiguienteinformacin;IdentificacindelfiducianteIdentificacindelfiduciarioObjetodelFideicomisoObjetivodelaGestindelFiduciarioDerechosyObligacionesdelaspartesPlazoyduracindelcontrato

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ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.LibrosyEstadosContablesdelFiduciario:Deberanintegrarsuinformacincontable:- Elresultadodesugestin,- Cuentasdeordenparareflejarsuresponsabilidadasumidacomofiduciario- Notasyanexosporingresosygastosdurantesugestin- Notadecadacontratodefideicomiso- NotaresumenporactivoPasivoPatrimonioNetoporcadaFideicomisoLibrosyEstadosContablesdelFiduciante:Porlatransferenciafiduciariasobresupropiopatrimonio,losEstadosContablesdelfiduciantedeberancontener:- IdentificacindelFideicomiso,- IdentificacindelFiduciario- ObjetodelFideicomiso- ObjetivodelagestindelFiduciario- Derechosyobligacionesdelaspartes- PlazoyduracindelcontratoTransmisinfiduciariaCONcontraprestacin

Latransmisinfiduciaria,porlaqueelfiducianterecibeunacontraprestacin,seregistrarcomounaoperacindeventaenloslibrosdelfiduciante,cuandoste,altransferirlapropiedadfiduciaria,transfiera efectivamente el control de los bienes fideicomitidos. De no darse esta circunstancia, losmencionadosbienespermanecernenelactivodelfiducianteconunaadecuadaexplicacindelasituacincontractualquelosafectaolospuedeafectar.Tratamientocuandolatransmisinfiduciariaresultaasimilableaunaoperacindeventa

Paraque latransmisinfiduciariasecontabilicecomounaoperacindeventaen lacontabilidaddelfiduciante,debendarsetodoslossiguientesrequisitos:a. El fiduciante transfiere al fideicomiso los futuros beneficios econmicos que producirn losbienes fideicomitidos.Este requisitono se cumple siel fiduciante retiene laopcinde readquirir losbienesfideicomitidos.Noseconsideraquedichaopcinexistacuandoelcontratoprevealaposibilidaddeigualarlaofertadeunterceroparareadquirirlosbienesfideicomitidos.b. Encasodequelatransmisinfiduciariaseefecteconlaobligacinporpartedelfiduciantedehacersecargodeprdidasrelacionadasconlosbienesfideicomitidos,pagandoelmontodelaprdidaoreemplazando los bienes fideicomitidos, el fiduciante deber hacer una estimacin razonable de lasprdidas futuras y gastos conexos relacionados condichosbienes. Se consideraqueno existe ventacuandoelfiduciantenopuedeefectuardichaestimacin.c. El contrato de fideicomiso no puede obligar a readquirir los bienes fideicomitidoso slo lopodrahacerenunaproporcinpocosignificativa.Unejemplotpicodeestaalternativaesla"securitizacin"otitularizacindehipotecas,prendasocuponesdetarjetasdecrdito.d. Latransmisinfiduciariadelactivoenfideicomisonoserealizaengarantadeobligacionesdelfiducianteodeterceros(fideicomisodegaranta).

Eltratamientocontabledeestasalternativasenlacontabilidaddelfiducianteyenladelfideicomitidosern:Enlacontabilidaddelfiduciante

Elfiduciante,enelcasodequelleveregistrocontabledesusoperacionesdeberregistrarensucontabilidadlatransmisinfiduciariadelosactivosinvolucradosenelcontratodefideicomiso,dndolosdebajayregistrandocomocontrapartidaelo losactivosrecibidoscomocontraprestacin.Cuando latransaccinseefecteporunvalordiferentealvalorde librosde losactivos involucrados,sedeberregistrar dicha diferencia como resultado, conjuntamente con las prdidas futuras y gastos conexosestimados.

Ejemplo:Activosrecibidos,Cajapor$50.000

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ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.ValorLibroscontables$45.000Caja 50000 ARtadoporVtaBienFideicomitido 5000AVentas 45000

Enlacontabilidaddelfideicomiso

Losbienesfideicomitidosseincorporarnenlacontabilidaddelfideicomisoalosvaloresprevistosenelcontratocorrespondienteo,ensudefecto,segn loscriteriosprevistosen lasnormascontablesprofesionales vigentespor cada tipode activo.En todas las anotaciones registrablesobalancesrelativosabienesfideicomitidosdeberconstarlacondicindepropiedadfiduciariaconlaindicacin"enfideicomiso",segnDtoReglamentario780/95.

Lacontrapartidadedicharegistracinserlaquereflejemsadecuadamentelosderechosdelosacreedores,beneficiariosyfideicomisarios.Lafinanciacindelosactivosfideicomitidosseefectuaratravsdettulosdedeuday/ocertificadosdeparticipacin.

Losttulosdedeudadebernregistrarsecomo"Pasivofiduciario".Loscertificadosdeparticipacin constituyeno integraneldenominado "Patrimonioneto fiduciario"y como tal sern registradosintegrandodichorubro.

Lastransaccionesposterioresqueserealicenduranteelciclodeduracindelfideicomiso,comoresultadodelagestindelfiduciario,debernregistrarseenlacontabilidaddelfideicomiso.Ejemplo,IngresaalpatrimonioelinmuebleenfideicomisoInmuebleen"fideicomiso" 50000 Aobligacionesarendir 50000

Ejemplo,Sefinancia,alosbeneficiariosporTtulosdedeudaocertificadosdeparticipacin.CajaFideicomiso1 2000 ElcobrodeunacuotadeunaunidadTituloDeudaFideicomiso1 2000

TratamientocuandolatransmisinfiduciariaNOseasimilaaunaoperacindeventa

Paraeltratamientode latransmisin fiduciariacomounaoperacindeventa,eltratamientocontableserelsiguiente:Enlacontabilidaddelfiduciante

Losbienes fideicomitidosdebern ser reclasificadosen la contabilidaddel fiducianteenunacuentaquereflejesuafectacinalfideicomiso,reflejndose,adems,comoactivosypasivoslasprestacionesycontraprestacionesvinculadasorelacionadasconlaoperacinencuestin.

Lastransaccionesposterioresqueserealicenduranteelciclodevidadelfideicomisosernregistradasenloslibrosdelfiducianteenbasealainformacinrecibidadelfiduciario.UnejemploseraobtenerunprstamocongarantafiduciariaInmuebleenfideicomiso 50000 Reclasificacindebienreflejandoafectacinalfideicomiso

aInmuebles 50000 Caja 20000 ObtencindeunprstamoconGtiafiduciaria

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ElBoomdelFideicomisodelaconstruccin.APrestamosconGtafiduciaria 20000 deinmuebleenfideicomiso

Enlacontabilidaddelfideicomiso

Dadoqueenestaalternativatantolosbienesfideicomitidoscomolascontraprestacionesrecibidassoncontabilizadasenloslibrosdelfiduciante,elfideicomisoendichomomentonodeberhacerningunaregistracinalrespecto.a. Transmisinfiduciariasincontraprestacinb. Cuandoelfiduciantenorecibeningunacontraprestacinporlatransmisinfiduciariayademsexisteunaprobabilidadremotad