teória štruktúry mesta

Úvod

Takže témou našej práce vplyv finančnej krízy na realitný trh.

V prvej kapitole sme sa zaoberali teoretickou časťou týkajúcej sa štruktúry mesta. Zamerali

sme svoju pozornosť na Alonsovu teóriu štruktúry mesta a následne sme ju doplnili o

alternatívy a aj kritiky ďalších predstaviteľov tejto problematiky.

V druhej a tretej časti sme svoju pozornosť upriamili na skutočnosti a aktuálny stav

ekonomiky a realitného trhu tak vo svete, ako aj na území Slovenska. Pokúsili sme sa vyvodiť

dôsledky a zároveň aj dôvody zmien uskutočnených v posledných mesiacoch na realitnom

trhu. Vyjadrili sme sa k jednotlivým štátom, ktorých realitné trhy boli ovplyvnené finančnou

krízou, ktorá už časom prerástla do celosvetovej hospodárskej krízy.

Čo sa týka slovenského realitného trhu, tiež sme si nemohli nevšimnúť ako táto kríza

vplýva aj na ceny nehnuteľností určené na bývanie. Porovnali sme jednotlivé kraje Slovenska

a zhodnotili sme situáciu na Slovensku vo všeobecnosti.

Ťažiskom a hlavným cieľom našej práce je vyzdvihnúť a zhodnotiť vplyv krízy na

realitný trh, teda predovšetkým na zmenu cien nehnuteľností určených na bývanie, teda bytov

a domov.

Teória štruktúry mesta

Teóriu štruktúry mesta je možno považovať za jednu z najdôležitejších oblastí

aplikácie teórie von Thünena. Zaoberá sa tým, ako sú rozdelené činnosti v rámci mestských

častí. V anglickej literatúre sa často označuje ako New Urban Economics. Klasik New Urban

Economics William Alonso zostavil model štruktúry mesta, pri ktorom sa stretávame s určitou

podobnosťou s von Thünenom, ako už bolo spomenuté. Stredobodom jeho úvah je otázka,

kde v mestskom regióne sa usadí domácnosť a ako rozdelí svoj disponibilný dôchodok na

rôzne produkty. Alonsova teória pracuje so základnými nástrojmi mikroekonomickej teórie

správania spotrebiteľov, a to užitočnosťou, obmedzením rozpočtu, maximalizáciou úžitku.

Východiskom tejto teórie je zjednodušená predstava, že všetky transakcie v jednom

meste sa odohrávajú v centre, v tzv. „central business district“ – CBD ( obchodná štvrť).

Podľa nej iba tam získava domácnosť svoj príjem a iba tam môže nakupovať spotrebné

tovary. V prípade, že sa usadí blízko CBD, má iba malé výdavky na cestovanie do práce alebo

na nákupy. Avšak musí vďaka tomu akceptovať vyššiu cenu pôdy a môže si kvôli tomu

dovoliť len menší pozemok. Naopak, ak sa usadí na mieste viac vzdialeného od CBD, môže si

dovoliť viac pôdy, no musí potom následne dlhšie cestovať.

Alonso rozlišuje tri druhy výdavkov domácností, a to výdavky na:

o dopravné prostriedky,

o pozemok,

o všetky ostatné tovary a služby.

Výška výdavkov na dopravné prostriedky závisí od toho, v akej vzdialenosti od centra

sa domácnosť usídlila. Výdavky na pozemok sú určené jeho veľkosťou a zároveň aj cenou

pôdy na konkrétnom mieste. Cena pôdy sa zjednodušene považuje za funkciu vzdialenosti od

centra. Ceny ostatných produktov a služieb sú nezávislé od rozhodnutia, ktorým si domácnosť

určila svoje stanovište. Z tohto dôvodu ich môžeme agregovať do zloženého produktu.

Napriek tomu, že ide o viacero produktov, možno so zloženým produktom zaobchádzať ako

s jedným spotrebným produktom a tak mu možno priradiť aj množstvo aj cenu.

Do Alonsovho modelu vstupuje niekoľko dôležitých ekonomických premenných. Je

to predovšetkým príjem domácností a dopravné náklady, ktoré majú vplyv na rozpočtové

obmedzenie domácností. Rast príjmu, ak aj pokles nákladov na dopravu vedie k tomu, že

domácnosť má viac možností pri svojich optimalizačných rozhodnutiach.

K tomuto Alonsovmu teoretickému smeru vystupovali aj niektorí kritici, ako napríklad

Böventer a Hampe. Tí tvrdili, že sa ešte stále nepodarilo vyvinúť modelovo uspokojivé

odvodenie rôzne diferencovaných mestských štruktúr z rozhodnutí o lokalizácií domácností a

podnikov. Rozhodujúce sú najmä dva dôvody.

1. Formálne modely môžu zahrnúť iba obmedzený počet vzájomných vzťahov. Mestá

sa v skutočnosti vyznačujú množstvom pozitívnych a negatívnych vzájomných vplyvov, ktoré

vedú k hromadeniu, resp. k odpudzovaniu aktivít: medzi podnikmi rovnakého alebo rôzneho

odvetvia, medzi rôznymi sociálnymi skupinami, ponukou a dopytom na rôznych trhoch,

medzi čiastkovými trhmi.

2. Presun aktivít a zmena spôsobu využívania určitej lokality je prevažne možná len

pri vysokých nákladoch. Budovy, zariadenia a infraštruktúra majú dlhú dobu používania a

ovplyvňujú tak možnosti využívania danej lokality. Takže podstatné zmeny v štruktúre sú

možné iba v rámci dlhšieho obdobia.

K Alonsovej teórii teórií jeho nasledovníkov existuje viacero alternatívnych modelov

štruktúry mesta. Okrem kruhového modelu sú to koncepcie radiálneho mesta a štruktúra

viacerých centier.

Je veľmi dôležité, aby sa správne plánovala štruktúra miest a tak mohli mestá, čo

najlepšie plniť svoje funkcie a aby bolo považované vhodné na život. Výbornými príkladmi,

pri ktorých sa použili rôzne modely a koncepcie pri plánovaní miest a ich štvrtí, sú New York,

Paríž, Madrid, Washington.

Cenová mapa nehnuteľností

Cenová mapa vyjadruje vzťahy na trhu s nehnuteľnosťami, kde graficky zobrazuje

dosahovanú úroveň trhových cien jednotlivých druhov nehnuteľností v stanovenom území a

čase. Je postavená na databáze štatisticky vyhodnotených cenových údajov platných v

určitom období. Cenová mapa je objektívnym nástrojom a podkladom pre odhad trhovej

hodnoty a pre vypracovanie znaleckého posudku porovnávacou metódou.

Cenové mapy môžu byť pomôckou pre samosprávy pri stanovovaní a výbere rôznych

druhov daní, pre investorov pri tvorbe investičných rozhodnutí a pre realitných maklérov a

občanov pri kúpe a predaji nehnuteľnosti. Môžu byť porovnávacím podkladom pre

hodnotenie bankových záložných hodnôt, a teda môžu slúžiť aj pre poskytovanie úverov,

pôžičiek a podobne. Svojou informačnou hodnotou pomáhajú zabrániť výskytu

špekulatívnych cien.1

Cenová mapa v sebe zahŕňa poznatky zo všeobecných vedných oborov ako štatistika,

matematika, analytické metódy, poznatky z informačných technológií atď., jej využitie nie je

iba v realitnom sektore, ale všade tam, kde sa vyhodnocujú dáta s podobnými

charakteristickými znakmi meniacimi sa v čase a priestore.

Trhový odhad pomocou cenovej mapy

Pod pojmom trhový odhad rozumieme stanovenie najpravdepodobnejšej trhovej

hodnoty zvolenej nehnuteľnosti v čase. Trhový odhad pomocou cenovej mapy predstavuje

jeden z viacerých spôsobov stanovenia trhového odhadu s dôrazom na presnosť a

objektívnosť odhadu a rýchlosť spracovania. Na podklade cenovej mapy zvoleného územia a

s využitím porovnávacej metódy identifikuje všeobecnú trhovú hodnotu zvolenej

nehnuteľnosti. Výstupom trhového odhadu je charakteristika zvolenej nehnuteľnosti podľa

vstupných údajov, cenová mapa oblasti, v ktorej je zvolená nehnuteľnosť lokalizovaná,

štatistické podklady porovnávacej metódy a odhad trhovej ceny zvolenej nehnuteľnosti.2

Prínosy využitia trhového odhadu pomocou cenovej mapy sú identické ako využitie

cenovej mapy samotnej. Základným prínosom trhového odhadu pomocou cenovej mapy je

štandardizácia v jednotlivých oblastiach možného využitia a to hlavne:

1 http://www.cenovamapa.sk/index.php?cenmapa


v oblasti obchodovania s nehnuteľnosťami vo forme dokumentu verifikujúceho trhovú

hodnotu zvolenej nehnuteľnosti, čím sa eliminuje riziko špekulatívneho obchodu a

napomáha k získaniu dôvery medzi obchodnými stranami;

v bankovom sektore ako podklad pre hodnotenie bankových záložných hodnôt

zaisťujúcich poskytovanie úverov, pôžičiek a podobne;

v štátnom sektore pri verifikácií, alebo stanovení hodnoty nehnuteľnosti pre účely

stanovenia výšky daňovej sadzby, alebo pri stanovení hodnoty majetku pre účely

dedičského konania;

v komerčnom sektore v oblasti analýz stavebných projektov a analýz vývoja trhu s

nehnuteľnosťami.3

Každá inštitúcia využívajúca trhový odhad nehnuteľnosti pomocou cenovej mapy

získava:

Presnosť odhadu

Zrýchlenie procesov

Nízke náklady na odhad

Konkurenčnú výhodu na trhu

Portfólio klientov

Rast trhového podielu

Profit4

Samotní klienti získavajú prostredníctvom trhového odhadu nehnuteľnosti pomocou

cenovej mapy:

Objektívne stanovený trhový odhad hodnoty nehnuteľnosti

Rýchlo poskytovanú službu

Nízke náklady na odhad

Spokojnosť a dôveru

Trhový odhad pomocou cenovej mapy je určený majiteľom nehnuteľností a maklérom

pri stanovení kúpnopredajnej ceny, alebo záložnej hodnoty nehnuteľnosti, kupujúcim ako

verifikácia ponúkanej ceny, bankám pre stanovenie hodnoty nehnuteľnosti pre účely

záložného práva, notárom pri stanovení najspravodlivejšej hodnoty nehnuteľnosti pre účely

dedičského konania, investorom pri rozhodovaní sa o efektívnosti investície, a všade tam kde

je potrebné určiť, čo najobjektívnejší odhad hodnoty nehnuteľnosti.



Vplyv finančnej krízy na realitný trh

V tejto časti našej práce sme venovali pozornosť realitnému trhu vo svete a ako je

ovplyvňovaný vývojom svetového hospodárstva. V súčasnosti, teda v čase hospodárskej

krízy, ani tento trh neostal bezo zmeny. Hospodárska kríza, ktorej predchádzala finančná

kríza, zasiahla realitný sektor v značnej miere a vplýva tak na cenu nehnuteľností. Zrodom

tejto krízy bola predovšetkým hypotekárna kríza, ktorá vypukla v Spojených štátoch

amerických, a to ako dôsledok množstva poskytnutých hypoték, ktoré ľudia nedokázali

splatiť.

Zámerom našej práce bolo zamerať sa na vplyv finančnej krízy na realitný trh, v

ktorom sme sa špeciálne venovali nehnuteľnostiam určeným na bývanie. Najprv je

nevyhnutné a určite adekvátne situácii vyjadriť, aký dopad má finančná kríza na Spojené štáty

americké.

V súčasnosti je v USA zložité získať pôžičku na kúpu nehnuteľnosti. Pôžičky sa

dávajú len ľuďom s výborným kreditom (credit score) a ľuďom, čo majú veľa peňazí na

downpayment, čiže určité množstvo hotovosti. Šetriť peniaze bol pre Američanov vždy veľký

problém a i v dobách ekonomického rozvoja mal málokto našetrené viac než pár tisíc dolárov.

A teraz, keď ich priťahujú kvôli ekonomickej kríze, banky naraz chcú aspoň 20% na

downpayment. I na relatívne lacný dom, ktorý bude stáť $150,000 je 20% $30,000. To je dosť

peňazí, ktoré nie je pre väčšinu ľudí také ľahké ušetriť.5

Táto situácia znemožňuje ľuďom nakupovať domy. Ľuďom, ktorí by normálne

nakupovali. A keď nie sú na trhu ľudia, tak predávajúci nepredajú. Znižujú ceny a stále to

nepomáha, pretože málokto má peniaze, aby nejaký dom kúpil. Dochádza k extrémnej

situácii, kedy ceny letia dole rýchlo a do extrémnych nížin. Pekný nový dom, ktorý sa v roku

2005 predal za $300,000, sa teraz dá kúpiť za $99,000.

Ceny rodinných domov v USA poklesli v prvom mesiaci tohto roka medziročne o

takmer 11 %. Index cien rodinných domov v 20 amerických metropolách, ktorý zostavujú

agentúry Standard & Poor's a Case-Shiller, sa v januári znížil medziročne o 10,7 % a

medzimesačne o 2,4 % na 180,86 bodu. Z 20 sledovaných regiónov až 16 zaznamenalo v

januári rekordný medziročný pád cien nehnuteľností. Najviac klesli ceny rodinných domov v

Las Vegas a Miami, a to medziročne až o 19,3 %. Dvojciferný prepad cien domov evidovali v

januári ešte metropoly Phoenix, San Diego a Los Angeles. „Správa poukazuje na

5 http://www.podnikanivusa.com/2009/02/09/nedostatek-pujcek-zpusobuje-levne-ceny/

pretrvávajúcu korekciu trhu s nehnuteľnosťami,“ zhodnotila situáciu ekonómka newyorskej

pobočky Lehman Brothers, Michelle Meyer.6

V štatistikách je vidieť obrovský prepad cien. Čo nemusí byť iba negatívna

informácia, ale tie sú považované médiami za podstatné zmeny. Avšak sú aj pozitívne

informácie týkajúce sa amerického realitného trhu. Práve to podnietilo k nárastu kúpy

nehnuteľností obyvateľmi USA. Napríklad je dobré sa pozrieť na počet domov, ktoré sa

predajú v priebehu 30 dní. V januári roku 2008 to bolo iba 27,5%, v januári roku 2009 to už je

42,4%. Pre porovnanie v roku 2002 predstavovalo pre realitnú kanceláriu predať dom 3-4

mesiace. A čím rýchlejšie sa domy predávajú, tým viac to znamená, že trh, teda s ním aj ceny

pôjdu smerom nahor. A ešte dôležitejší je nárast počtu predaných domov. V porovnaní s

minulým rokom je nárast +126.2% (u domov) a +161.9% (u bytov).7

Postupom času sa hospodárska kríza v plnej miere prejavila aj na európskom trhu.

Ceny nehnuteľností určených na bývanie sa v globále znížili. Každá oblasť sa vyznačuje

určitými zmenami, ktorými museli a stále musia čeliť v rámci realitného trhu.

Jednou z krajín, ktorej realitný trh bol značne zasiahnutý, bol pobaltský štát Estónsko.

Trh vyznačujúci sa vysokým nárastom za rok 2007, ktorý predstavoval 18 %, čím sa zaradil

medzi štáty s najvyšším nárastom z európskych štátov, zaznamenal významný pokles. Ceny

sa rapídne prepadli a pokles dosiahol v roku 2008 až 23%. Čiže v tomto porovnaní zistíme,

ako významne poznačila finančná kríza na tento trh s nehnuteľnosťami v Európe. Je to

spôsobené predovšetkým tým, že Estónsko je jednou z mnohých ekonomík vo východnej

Európe, kde ceny majetkov rástli rýchlo v posledných rokoch tým, že zahraničné banky voľne

ponúkali úvery. Tie viedli k nadmernej ponuke majetku v pobaltskom štáte, ktorý teraz viedol

ku značnej korekcii.8

Východoeurópske trhy s nehnuteľnosťami sú najľahšie zasiahnuteľné výkyvmi

situácie na trhu vďaka tomu, že tie často požičiavajú valuty. V posledných rokoch to bolo v

praxi veľmi populárne za posledných niekoľko rokov, pretože umožňovalo dlžníkom platiť

oveľa nižšie úrokové sadzby než by platila v ich menách. Pre porovnanie tieto krajiny urobili

vlani približne polovicu spotrebiteľských pôžičiek v Maďarsku.

Následne pri poklese domácej meny bolo ťažké pre vlastníkov nehnuteľností splatiť

hypotéky v cudzích menách ako švajčiarsky frank a eura. Takže kým miestne príjmy klesali,

6 http://www.stavebne-forum.sk/sk/article/10569/ceny-rodinnych-domov-v-usa-v-januari-klesli-o-takmer-11/

7 http://www.podnikanivusa.com/2009/03/07/pro-ty-co-maji-radi-statistiky-nemovitosti-v-las-vegas/#more-1058

8 http://www.forbes.com/2009/03/04/europe-property-values-real-estate_property_values.html

hypotekárne splátky zostali z veľkej časti na rovnakej úrovni, čo bolo ťažké zaplatiť.

Rovnakým spôsobom môžu dopadnúť realitné trhy ostatných pobaltských štátov, Lotyšska a

Litvy.9

Ďalšou európskou krajinou, ktorú značným spôsobom zasiahla finančná kríza bola

Veľká Británia. Je to predovšetkým kvôli tomu, že patrí medzi krajiny so spotrebiteľmi

dvakrát viac zadlženými ako priemerný Európan. V roku 2008 ceny nehnuteľností určených

na bývanie klesol o 16,2 %, oproti nárastu v roku 2007, ktorý bol na úrovni 5,2 %.

Konkrétne ceny domov vo Veľkej Británii podľa spoločnosti v oblasti realít Hometrack v

januári medziročne poklesli o 9,4 %. „Počet nákupcov je malý a sú opatrní. Niektorí agenti

informovali, že potenciálni nákupcovia predĺžili zmluvy o nájme o ďalších šesť mesiacov, aby

prečkali terajšiu neistotu,“ povedal Richard Donnell, riaditeľ prieskumu v spoločnosti

Hometrack.10

Od svojho vrcholu v auguste 2007 sa ceny domov v Británii podľa údajov firmy

Hometrack znížili o 10,2 % po 16 mesiacoch poklesu. Jedným svetlým bodom v údajoch

firmy Hometrack je to, že pád cien je už menej rozšírený. Ak sa krajina rozdelí na oblasti

podľa poštových smerovacích čísel, v januári klesli ceny v 58 percentách z nich, kým v

decembri to bolo v 63 percentách a v októbri v 75 percentách. Čas predaja domu sa však

predĺžil z 12 na 12,3 týždňa.

Pozoruhodný je prípad Islandu, ktorý sa v hodnotení ročnej zmeny cien nehnuteľností

dostal až na desiatu priečku pričom v poslednom sa dostal takmer do štádia, kedy musel

vyhlásiť bankrot. Preto je mnoho dôvodov, prečo Island nedopadol na najhoršej priečke v

roku 2008. Jedným z nich je aj fakt, že krajina má vysokú infláciu, ktorá dosiahla približne

17,6 % vo februári, čím mohla zmierniť pád cien nehnuteľností určených na bývanie. A tento

šok spôsobený hospodárskou krízou sa nemohla plne prejaviť v zmene cien týchto

nehnuteľností.11

Prvé rokovania pri kúpe nehnuteľností skutočne znižujú ceny, potom si predávajúci

uvedomujú, že nemôžu dostať ceny, ktoré chcú. To tlačí ceny bytov a domov smerom dole.

Tento proces sa neudržal na rovnakých stupňoch v rozdielnych krajinách Európy, ale poklesy

sú viditeľné v krajinách celej Európy.




A čím ďalej, tým sa viac očakáva v ekonomikách krajín ako sú Írsko a Španielsko. Je

to preto, lebo v týchto ekonomických situáciách je to viac pravdepodobné z dôvodu, že

väčšina veľkých investícií bola vložená do trhu s nehnuteľnosťami v posledných rokoch.

Tým pádom kríza neobišla z európskych štátov ani španielsky realitný trh. Podľa

informácií španielskeho internetového portálu El Confidencial by mohli ceny nehnuteľností v

Španielsku v priebehu nasledujúcich troch rokov klesnúť až o 50 %. K tomuto faktu sa

vyjadril aj Javier Ortiz, ktorý je finančným riaditeľom realitnej spoločnosti Grupo Inmo's.

„Ak obchodníci s nehnuteľnosťami nebudú v súčasnosti predávať byty o 25 až 30 % lacnejšie,

budú mať o dva, tri roky staršie, nepredajné byty, ktoré budú v závislosti od priebežných

finančných nákladov drahšie o ďalších 17 %. Obchodníci teda budú nútení predávať ich v

skutočnosti o 42 až 47 % lacnejšie,“ vyjadril sa Ortiz. 12

Ceny nehnuteľností v Španielsku sa v priebehu posledných 10 rokov strojnásobili pre

nízke úrokové sadzby v eurozóne a rastúci dopyt. Krajina totiž v spomínanom období dobehla

životný štandard ostaných členských krajín EÚ a prijala približne 5 miliónov prisťahovalcov.

Niektoré spoločnosti, ktoré sa zaoberajú predajom bytov a domov, rovnako ako aj niektoré

hypotekárne spoločnosti však skrachovali, keďže príliš rozbehnutá výstavba narazila na

problémy spojené s medzinárodnou finančnou krízou.

V tejto neľahkej dobe je výnimočný stav vývoja trhu s realitami v Grécku. Tu ceny

oproti ostatným štátom práve naopak zaznamenal nárast. Konkrétne ceny bytov a domov

narástli na úroveň nad 3 % v roku 2008, pričom v roku 2007 bol zaznamenaný pokles 0,5 %.

Avšak to neznamená, že krajina sa vyhla tejto hospodárskej kríze. Dôsledky sa

pravdepodobne ešte nedokázali úplne prejaviť a aj preto ten rast v minulom roku. Dá sa

predpokladať, že bude mať podobný obraz vývoja ako je to v iných častiach Európy.13

Finančná kríza a realitný trh na Slovensku

V minulom roku sa vo svete naplno prejavila finančná kríza, ktorá ovládla celý svet

a prejavuje sa takmer vo všetkých oblastiach života. A keďže Slovenská republika nemá

uzatvorenú ekonomiku, bolo len otázkou času, kedy sa finančná kríza prejaví i na Slovensku.

Finančná kríza je dosť rozsiahla a zasahuje do každej oblasti života a to priamo alebo

nepriamo. Jednou z oblastí, v ktorej sa výrazne prejavila finančná kríza, je realitný trh.

12 http://www.stavebne-forum.sk/sk/article/11840/ceny-nehnutelnosti-v-spanielsku-by-mohli-klesnut-o-50-percent/


Zameriame sa predovšetkým na realitný trh týkajúci sa bytov a domov. Posledné roky,

resp. od začiatku desaťročia ceny bytov sa neustále zvyšovali a nakoniec musel prísť okamih,

kedy sa toto zvyšovanie zastaví a dosiahne svoj vrchol. Tak sa udialo v prvej polovici

minulého roku a od tohto okamihu ceny bytov a nehnuteľností všeobecne začali klesať. „Ceny

nehnuteľností začali klesať od minuloročnej jari. Očakávame, že sa nezastavia ani v prvom

polroku 2009, týka sa to predovšetkým starších bytov,“ tvrdí prezident Národnej asociácie

realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Vladimír Kardoš14. Hoci ceny bytov klesli o určité

percento, obyvatelia Slovenska nie sú ochotní momentálne kupovať nové nehnuteľnosti,

pretože stále očakávajú ďalšie znižovanie nehnuteľností. Predovšetkým tieto očakávania boli

spojené s prijatím Eura ako novou menou Slovenskej republiky. Aj keď na druhej strane boli

ľudia, ktorí kupovali nehnuteľností práve z obavy, čo nová mena prinesie. „Euro bolo podľa

niektorých názorov príčinou prudkého rastu, neskôr zase príčinou stagnácie. Samotná mena

ako platidlo nemá na vývoj trhu s nehnuteľnosťami vplyv. Čo ovplyvnilo trh v súvislosti s

eurom, bolo správanie sa spotrebiteľov najmä na strane kupujúcich. Mnohí si mysleli že

najbezpečnejšie a ešte aj so ziskom prejdú na euro kúpou nehnuteľnosti," objasňuje Lazík15.

Predaj a dopyt po nehnuteľnostiach ovplyvnila na Slovensku aj dostupnosť hypoték.

"Sprísnené podmienky pre hypotekárne úvery zrejme znížia dopyt po tomto produkte. Menšia

množina klientov dokáže totiž vyhovieť sprísneným podmienkam," uviedol Cár pre TASR.

Zároveň však bude podľa neho pretrvávať záujem o bývanie, čo povedie k ďalšiemu

využívaniu úverov na tento účel. Ale nielen sprísnené podmienky pre hypotekárne úvery

zapríčinili stagnáciu realitného trhu. Ďalšími príčinami boli rastúca zásoba a ponuka domov a

bytov a zároveň slabnúci dopyt po nových aj starých bytoch. Upozornil v rámci realitného

trhu na veľké rozdiely medzi regiónmi16.

Dopyt po bytoch a domov a zároveň aj ceny týchto nehnuteľností sa vzájomne

odlišujú v jednotlivých regiónoch Slovenska. Nejde len o rozdiely týkajúce sa medzi západom

a východom Slovenska. Finančná kríza ovplyvnila najmä tie regióny, kde mali jednotlivé

firmy problémy, čím vznikla v jednotlivých regiónov vyššia nezamestnanosť a zároveň aj

väčšie obavy z udržania si svojej pracovnej pozície. Tým sa podstatne znížil dopyt po

bytových jednotkách na Slovensku. Zároveň obe strany, aj strana kupujúcich aj strana

predávajúcich, vyčkávajú ako sa vyvinie situácia na trhu. Predovšetkým vidno rozdiel v tom,

14 http://www.cas.sk/clanok/108210/ceny-bytov-klesaju-pozemky-domy-a-vily-naopak-drazeju.html

15 http://www.skreality.sk/index.php?rl=12&tn=4418

16 http://www.asb.sk/2009/02/20/biznis/realitny-trh/nbs-predpoklada-koncom-roka-2009-mierny-rast-cien-nehnutelnosti.html

že kým v minulosti zákazníci pri kúpe bytu urobili dve až tri prehliadky bytov a hneď

kupovali byt, dnes kupujúci urobia niekedy aj dvadsať prehliadok obytných priestorov

a čakajú na tú najlepšiu ponuku a zároveň je veľmi malá pravdepodobnosť, že niekto ich

predbehne s kúpou. Tento pokles dopytu po bytoch, vyvolal aj pokles cien bytov. Ceny

výrazne poklesli v určitých regiónoch rôzne, ale všeobecne na Slovensku začali ceny bytov

klesať od septembra minulého roka.

Ceny bytov sa rôzne menili od septembra minulého roka v jednotlivých regiónoch.

Najmarkantnejšie klesla suma bytov v Prešovskom kraji, ale nezanedbateľné zmeny nastali aj

v Bratislavskom, či Košickom kraji. Najmenšie rozdiely, resp. ceny si udržali byty v Banskej

Bystrici a Trenčíne.

V prešovskom kraji a najmä v Prešove sa ceny bytov výrazne znížili od vypuknutia

finančnej krízy na Slovensku. Dopyt po nehnuteľnostiach stagnuje, aj napriek zníženiu cien.

Ponuka bytov výrazne prevyšuje dopyt. Ceny, ktoré boli v minulosti stanovené v Prešove boli

vytvorené umelo, boli v dostatočnej miere nadhodnotené. Ak by sme to číselne vyjadrili, tak

na začiatku minulého roka by sme napríklad za trojizbový byt v pôvodnom stave s plochou 75

m² zaplatili okolo 73 000 EUR (2,2 milióna Sk) a dnes by sme za rovnaký byt dali niečo

okolo 13 000 EUR (391 368 Sk) menej. Radovan Krajňák z prešovskej realitnej kancelárie si

myslí, že prudké zvyšovanie cien v roku 2007 bolo ovplyvnené hlavne stúpajúcim dopytom.

"Terajšia stagnácia predaja bytov, a to predovšetkým v mesiacoch december a január je

prirodzený ukazovateľ, pretože v zime sa byty predávajú menej, okrem toho ľudia ešte stále

očakávajú pokles cien aj v súvislosti so zavedením eura. Domnievam sa, že obchodu s bytmi

v súčasnosti neprospievajú ani sťažené podmienky získavania úverových a hypotekárnych

zdrojov," konštatoval Krajňák17. Môžeme porovnať aj rozdiely cien za m² bytu. Kým v treťom

štvrťroku stál m² bytu 1157 € (34 855 Sk), tak v štvrtom štvrťroku stál m² bytu už len 1031 €

(31 060 Sk), čiže rozdiel je 126 € (3 795 Sk) na jeden m². Čím vznikol najväčší rozdiel

v poklese ceny bytov zo všetkých krajov na Slovensku.

V košickom kraji je momentálne takmer rovnaká situácia ako v prešovskom kraji.

Taktiež je tu veľká ponuka bytov, ale aj veľmi málo potencionálnych kupcov, čiže nie

dostatočný dopyt. Od jesene minulého roka začali kvôli nízkemu dopytu klesať ceny

bytových jednotiek. Dnes tieto ceny klesli už takmer o 40 %. Ale predchádzalo tomu tiež

umelo nadhodnotené sumy pred krízou, keď ceny bytov zdraželi takmer o 100 %. Vplyv na

znižovaní cien má aj lokalita, kde sa daný byt nachádza. „Zrekonštruovaný štvorizbový byt na

Ťahanovciach stál vlani v lete 89 623 EUR (2,7 milióna Sk), teraz vyjde na 66 387 eur (2

17 http://www.asb.sk/2009/02/02/biznis/realitny-trh/predaj-bytov-v-presove-stagnuje.html

milióny Sk). Trojizbové byty v pôvodnom stave sa pohybujú na úrovni 49 790 eur (1,5

milióna Sk)," vraví V. Ľoch a dopĺňa, že byty by sa aj predávali, no predávajúci si

neuvedomujú pokles a držia ceny hore18. Tiež aj čísla z Katastra nehnuteľností hovoria, že

vklady klesli o 55 %. Ak číselne vyjadríme rozdiel medzi tretím (cena za m² bola 1159 €

(34 916 Sk)) a štvrtým (m² stál 1108 € (33 379 Sk)) štvrťrokom minulého roka, tak zistíme, že

ceny poklesli o 51 € (1 537 Sk) za jeden m². V poslednom období sa trh s realitami mierne

rozhýbal. Keďže ceny bytov klesli o 40 % kupujúci už zistili, že k ďalšiemu znižovaniu už tak

skoro nedôjde a z tohto dôvodu sa začali obzerať po nových bytoch.

V Bratislave a bratislavskom kraji je obdobná situácia ako v dvoch spomínaných

krajoch. Aj hlavné mesto sa nevyhlo zníženiu dopytu po bytoch a následnému znižovaniu ich

cien. Ceny sa menia v závislosti od lokality, kde sa byt nachádza a záleží aj na veľkosti

plochy bytu. Podľa informácií Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS)

sú v Bratislave v januári najvyššie priemerné ceny za m² starších 3-izbových bytov v centre

2364 eur (71 218 Sk), 3-izbových novostavieb - 3106 eur (93 572 Sk) za m² a tiež rodinných

domov (RD) s rozlohou 100 až 150 m² - 3181 eur (95 831 Sk) za m². Druhá najvyššia cena

takéhoto RD je v bývalom okrese Bratislava V - 2999 eur (90 348 Sk) za m². Stavebné

pozemky sú najdrahšie v centre 940,13 eura (28 322 Sk) za m² a najlacnejšie v Bratislave V -

96,29 eura (2901 Sk) za m². Na vplyv finančnej krízy zareagovala aj jedna z najväčších

finančných spoločností na Slovensku J&T Real Estate. Vo svojom rozostavanom

viacúčelovom komplexe River Park na brehu Dunaja znížila ceny bytov od novembra do

Vianoc v minulom roku o 40 %, čo v číselnom vyjadrení znamená zníženie z minulých 3320

€ (100 000 Sk) na 1992 € (60 000 Sk) za jeden m². Ale na druhej strane v inom bratislavskom

komplexe Eurovea o niečom podobnom neuvažujú a ceny bytov nechávajú na rovnakej

úrovni ako pred príchodom finančnej krízy a jej následnom dopade na realitný trh. Ceny m²

bytu v posledných dvoch štvrťrokoch sa zmenili v prospech kupujúceho, keďže cena poklesla

z 1991 € (59 981 Sk) v treťom štvrťroku na 1910 € (57 541 Sk) v štvrtom štvrťroku. Čo

celkovo znamená rozdiel, resp. pokles o 81 € (2 440 Sk) na m².

Vo zvyšných krajoch sa neudialo výrazné zníženie. V trnavskom, nitrianskom a aj

v žilinskom kraji nastal pokles v priemere v poslednom štvrťroku od 12 do 19 € na 1 m² bytu.

Naopak v banskobystrickom a trenčianskom kraji nastal rast ceny za m² bytu priemerne okolo

3 až 13 €19.

18 http://www.cassovia.sk/korzar/archiv/clanok.php3?sub=4.2.2009/90079K

19 http://www.cas.sk/clanok/108210/ceny-bytov-klesaju-pozemky-domy-a-vily-naopak-drazeju.html

Záver

Tak po dôslednom získavaní informácií sme dospeli k záveru, že hospodárska kríza

ovplyvňuje v podstate všetky oblasti života a ekonomiky. Teda nepochybne vplýva aj na

realitný trh, ktorého dôsledkom je znižovanie cien nehnuteľností. V Spojených štátoch

amerických sa pokles cien sčasti prejavil aj v zvýšenom záujme kupovať domy a byty, avšak

už nemajú také jednoduché a ľahké podmienky na získanie úveru určeného na bývanie.

V Európe je situácia taká, že nie všetky jej časti sa vyvíjajú rovnakým spôsobom

a tempom. V niektorých štátoch už kríza plne prekvitá a sú značné dôsledky. V iných zas ešte

úplne nebol realitný trh poznamenaný touto krízou, no predpokladá sa, že skôr či neskôr sa

tieto dopady krízy dostavia.

Aj na Slovensko už kríza doľahla a tiež mala vplyv na nehnuteľnosti. Ceny klesajú

a tým aj u ľudí vzniká myšlienka zaobstarať si vlastné bývanie. No situácia nie je pre ľudí

jednoduchá. Banky sprísnili podmienky na získavanie hypotekárnych úverov a aj obavy ľudí

o stratu zamestnania v nich vzbudzujú pochybnosti, že toto obdobie nie je najvhodnejšie

vstupovať do takýchto rozhodnutí. Zároveň očakávajú ako sa ceny bytov a domov budú

vyvíjať ďalej a čakajú, že ceny pôjdu ešte nižšie.

Zoznam použitej literatúry

1.

2. http://www.cenovamapa.sk/index.php?cenmapa

3. Ceny domov v Británii v januári medziročne klesli o 9,4 percent

http://www.stavebne-forum.sk/sk/article/12525/ceny-domov-v-britanii-v-januari-medzirocne-klesli-o-94-percent/

4. Ceny nehnuteľností v Španielsku by mohli klesnúť o 50 percent

http://www.stavebne-forum.sk/sk/article/11840/ceny-nehnutelnosti-v-spanielsku-by-mohli-klesnut-o-50-percent/

5. Ceny rodinných domov v USA v januári klesli o takmer 11 %

http://www.stavebne-forum.sk/sk/article/10569/ceny-rodinnych-domov-v-usa-v-januari-klesli-o-takmer-11/







http://www.cenovamapa.sk/index.php?cenmapa

6. Europe's Free-Falling Property Markets

http://www.forbes.com/2009/03/04/europe-property-values-real-estate_property_values.html

7. Nedostatek pujcek zpusobuje levne ceny

http://www.podnikanivusa.com/2009/02/09/nedostatek-pujcek-zpusobuje-levne-ceny/

8. Pro ty co maji radi statistiky - nemovitosti v Las Vegas

http://www.podnikanivusa.com/2009/03/07/pro-ty-co-maji-radi-statistiky-nemovitosti-v-las-vegas/#more-1058



http://www.podnikanivusa.com/2009/02/09/nedostatek-pujcek-zpusobuje-levne-ceny/

http://www.forbes.com/2009/03/04/europe-property-values-real-estate_property_values.html

teória štruktúry mesta

Documents