te³ria truktry mesta

Download Te³ria truktry mesta

If you can't read please download the document

Post on 08-Apr-2015

118 views

Category:

Documents

4 download

Embed Size (px)

TRANSCRIPT

vodTake tmou naej prce vplyv finannej krzy na realitn trh. V prvej kapitole sme sa zaoberali teoretickou asou tkajcej sa truktry mesta. Zamerali sme svoju pozornos na Alonsovu teriu truktry mesta a nsledne sme ju doplnili o alternatvy a aj kritiky alch predstaviteov tejto problematiky. V druhej a tretej asti sme svoju pozornos upriamili na skutonosti a aktulny stav ekonomiky a realitnho trhu tak vo svete, ako aj na zem Slovenska. Poksili sme sa vyvodi dsledky a zrove aj dvody zmien uskutonench v poslednch mesiacoch na realitnom trhu. Vyjadrili sme sa k jednotlivm ttom, ktorch realitn trhy boli ovplyvnen finannou krzou, ktor u asom prerstla do celosvetovej hospodrskej krzy. o sa tka slovenskho realitnho trhu, tie sme si nemohli nevimn ako tto krza vplva aj na ceny nehnutenost uren na bvanie. Porovnali sme jednotliv kraje Slovenska a zhodnotili sme situciu na Slovensku vo veobecnosti. aiskom a hlavnm cieom naej prce je vyzdvihn a zhodnoti vplyv krzy na realitn trh, teda predovetkm na zmenu cien nehnutenost urench na bvanie, teda bytov a domov.

Teria truktry mesta

Teriu truktry mesta je mono povaova za jednu z najdleitejch oblast aplikcie terie von Thnena. Zaober sa tm, ako s rozdelen innosti v rmci mestskch ast. V anglickej literatre sa asto oznauje ako New Urban Economics. Klasik New Urban Economics William Alonso zostavil model truktry mesta, pri ktorom sa stretvame s uritou podobnosou s von Thnenom, ako u bolo spomenut. Stredobodom jeho vah je otzka, kde v mestskom regine sa usad domcnos a ako rozdel svoj disponibiln dchodok na rzne produkty. Alonsova teria pracuje so zkladnmi nstrojmi mikroekonomickej terie sprvania spotrebiteov, a to uitonosou, obmedzenm rozpotu, maximalizciou itku. Vchodiskom tejto terie je zjednoduen predstava, e vetky transakcie v jednom meste sa odohrvaj v centre, v tzv. central business district CBD ( obchodn tvr). Poda nej iba tam zskava domcnos svoj prjem a iba tam me nakupova spotrebn tovary. V prpade, e sa usad blzko CBD, m iba mal vdavky na cestovanie do prce alebo na nkupy. Avak mus vaka tomu akceptova vyiu cenu pdy a me si kvli tomu dovoli len men pozemok. Naopak, ak sa usad na mieste viac vzdialenho od CBD, me si dovoli viac pdy, no mus potom nsledne dlhie cestova. Alonso rozliuje tri druhy vdavkov domcnost, a to vdavky na: oo

dopravn prostriedky, pozemok, vetky ostatn tovary a sluby. Vka vdavkov na dopravn prostriedky zvis od toho, v akej vzdialenosti od centra

o

sa domcnos usdlila. Vdavky na pozemok s uren jeho vekosou a zrove aj cenou pdy na konkrtnom mieste. Cena pdy sa zjednoduene povauje za funkciu vzdialenosti od centra. Ceny ostatnch produktov a sluieb s nezvisl od rozhodnutia, ktorm si domcnos urila svoje stanovite. Z tohto dvodu ich meme agregova do zloenho produktu. Napriek tomu, e ide o viacero produktov, mono so zloenm produktom zaobchdza ako s jednm spotrebnm produktom a tak mu mono priradi aj mnostvo aj cenu. Do Alonsovho modelu vstupuje niekoko dleitch ekonomickch premennch. Je to predovetkm prjem domcnost a dopravn nklady, ktor maj vplyv na rozpotov obmedzenie domcnost. Rast prjmu, ak aj pokles nkladov na dopravu vedie k tomu, e domcnos m viac monost pri svojich optimalizanch rozhodnutiach. K tomuto Alonsovmu teoretickmu smeru vystupovali aj niektor kritici, ako naprklad Bventer a Hampe. T tvrdili, e sa ete stle nepodarilo vyvin modelovo uspokojiv

odvodenie rzne diferencovanch mestskch truktr z rozhodnut o lokalizci domcnost a podnikov. Rozhodujce s najm dva dvody. 1. Formlne modely mu zahrn iba obmedzen poet vzjomnch vzahov. Mest sa v skutonosti vyznauj mnostvom pozitvnych a negatvnych vzjomnch vplyvov, ktor ved k hromadeniu, resp. k odpudzovaniu aktivt: medzi podnikmi rovnakho alebo rzneho odvetvia, medzi rznymi socilnymi skupinami, ponukou a dopytom na rznych trhoch, medzi iastkovmi trhmi. 2. Presun aktivt a zmena spsobu vyuvania uritej lokality je prevane mon len pri vysokch nkladoch. Budovy, zariadenia a infratruktra maj dlh dobu pouvania a ovplyvuj tak monosti vyuvania danej lokality. Take podstatn zmeny v truktre s mon iba v rmci dlhieho obdobia. K Alonsovej terii teri jeho nasledovnkov existuje viacero alternatvnych modelov truktry mesta. Okrem kruhovho modelu s to koncepcie radilneho mesta a truktra viacerch centier. Je vemi dleit, aby sa sprvne plnovala truktra miest a tak mohli mest, o najlepie plni svoje funkcie a aby bolo povaovan vhodn na ivot. Vbornmi prkladmi, pri ktorch sa pouili rzne modely a koncepcie pri plnovan miest a ich tvrt, s New York, Par, Madrid, Washington.

Cenov mapa nehnutenostCenov mapa vyjadruje vzahy na trhu s nehnutenosami, kde graficky zobrazuje dosahovan rove trhovch cien jednotlivch druhov nehnutenost v stanovenom zem a ase. Je postaven na databze tatisticky vyhodnotench cenovch dajov platnch v uritom obdob. Cenov mapa je objektvnym nstrojom a podkladom pre odhad trhovej hodnoty a pre vypracovanie znaleckho posudku porovnvacou metdou. Cenov mapy mu by pomckou pre samosprvy pri stanovovan a vbere rznych druhov dan, pre investorov pri tvorbe investinch rozhodnut a pre realitnch maklrov a obanov pri kpe a predaji nehnutenosti. Mu by porovnvacm podkladom pre hodnotenie bankovch zlonch hodnt, a teda mu sli aj pre poskytovanie verov, piiek a podobne. Svojou informanou hodnotou pomhaj zabrni vskytu pekulatvnych cien.1 Cenov mapa v sebe zaha poznatky zo veobecnch vednch oborov ako tatistika, matematika, analytick metdy, poznatky z informanch technolgi at., jej vyuitie nie je iba v realitnom sektore, ale vade tam, kde sa vyhodnocuj dta s podobnmi charakteristickmi znakmi meniacimi sa v ase a priestore.

Trhov odhad pomocou cenovej mapyPod pojmom trhov odhad rozumieme stanovenie najpravdepodobnejej trhovej hodnoty zvolenej nehnutenosti v ase. Trhov odhad pomocou cenovej mapy predstavuje jeden z viacerch spsobov stanovenia trhovho odhadu s drazom na presnos a objektvnos odhadu a rchlos spracovania. Na podklade cenovej mapy zvolenho zemia a s vyuitm porovnvacej metdy identifikuje veobecn trhov hodnotu zvolenej nehnutenosti. Vstupom trhovho odhadu je charakteristika zvolenej nehnutenosti poda vstupnch dajov, cenov mapa oblasti, v ktorej je zvolen nehnutenos lokalizovan, tatistick podklady porovnvacej metdy a odhad trhovej ceny zvolenej nehnutenosti.2 Prnosy vyuitia trhovho odhadu pomocou cenovej mapy s identick ako vyuitie cenovej mapy samotnej. Zkladnm prnosom trhovho odhadu pomocou cenovej mapy je tandardizcia v jednotlivch oblastiach monho vyuitia a to hlavne:1

http://www.cenovamapa.sk/index.php?cenmapa http://www.cenovamapa.sk/index.php?cenmapa

2

v oblasti obchodovania s nehnutenosami vo forme dokumentu verifikujceho trhov

hodnotu zvolenej nehnutenosti, m sa eliminuje riziko pekulatvneho obchodu a napomha k zskaniu dvery medzi obchodnmi stranami; v bankovom sektore ako podklad pre hodnotenie bankovch zlonch hodnt

zaisujcich poskytovanie verov, piiek a podobne; v ttnom sektore pri verifikci, alebo stanoven hodnoty nehnutenosti pre ely

stanovenia vky daovej sadzby, alebo pri stanoven hodnoty majetku pre ely dediskho konania; v komernom sektore v oblasti analz stavebnch projektov a analz vvoja trhu s

nehnutenosami.3 Kad intitcia vyuvajca trhov odhad nehnutenosti pomocou cenovej mapy zskava: Presnos odhadu Zrchlenie procesov Nzke nklady na odhad Konkurenn vhodu na trhu Portflio klientov Rast trhovho podielu Profit4

Samotn klienti zskavaj prostrednctvom trhovho odhadu nehnutenosti pomocou cenovej mapy: Objektvne stanoven trhov odhad hodnoty nehnutenosti Rchlo poskytovan slubu Nzke nklady na odhad Spokojnos a dveru Trhov odhad pomocou cenovej mapy je uren majiteom nehnutenost a maklrom pri stanoven kpnopredajnej ceny, alebo zlonej hodnoty nehnutenosti, kupujcim ako verifikcia ponkanej ceny, bankm pre stanovenie hodnoty nehnutenosti pre ely zlonho prva, notrom pri stanoven najspravodlivejej hodnoty nehnutenosti pre ely dediskho konania, investorom pri rozhodovan sa o efektvnosti investcie, a vade tam kde je potrebn uri, o najobjektvnej odhad hodnoty nehnutenosti.3

http://www.cenovamapa.sk/index.php?cenmapa http://www.cenovamapa.sk/index.php?cenmapa

4

Vplyv finannej krzy na realitn trhV tejto asti naej prce sme venovali pozornos realitnmu trhu vo svete a ako je ovplyvovan vvojom svetovho hospodrstva. V sasnosti, teda v ase hospodrskej krzy, ani tento trh neostal bezo zmeny. Hospodrska krza, ktorej predchdzala finann krza, zasiahla realitn sektor v znanej miere a vplva tak na cenu nehnutenost. Zrodom tejto krzy bola predovetkm hypotekrna krza, ktor vypukla v Spojench ttoch americkch, a to ako dsledok mnostva poskytnutch hypotk, ktor udia nedokzali splati. Zmerom naej prce bolo zamera sa na vplyv finannej krzy na realitn trh, v ktorom sme sa pecilne venovali nehnutenostiam urenm na bvanie. Najprv je nevyhnutn a urite adekvtne situcii vyjadri, ak dopad m finann krza na Spojen tty americk. V sasnosti je v USA zloit zska piku na kpu nehnutenosti. Piky sa dvaj len uom s vbornm kreditom (credit score) a uom, o maj vea peaz na downpayment, ie urit mnostvo hotovosti. etri peniaze bol pre Amerianov vdy vek problm a i v dobch ekonomickho rozvoja mal mlokto naetren viac ne pr tisc dolrov. A teraz, ke ich priahuj kvli ekonomickej krze, banky naraz chc aspo 20% na downpayment. I na relatvne lacn dom, ktor bude st $150,000 je 20% $30,000. To je dos peaz, ktor nie je pre vinu ud tak ahk uetri.5 Tto situcia znemouje uom nakupova domy. uom, ktor by normlne nakupovali. A ke nie s na trhu udia, tak predvajci nepredaj. Zniuj ceny a stle to nepomha, pretoe mlokto m peniaze, aby nejak dom kpil. Dochdza k extrmnej situcii, kedy ceny letia dole rchlo a do extrmnych nin. Pekn nov dom, ktor sa v roku 2005 predal za $300,000, sa teraz d kpi za $99,000. Ceny rodinnch domov v USA poklesli v prvom mesiaci tohto roka medzirone o takmer 11 %. Index cien rodinnch domov v 20 americkch metropolch, ktor zostavuj