taşınmaz değ prof. dr. erol kÖktÜrk – dr. erdal kÖktÜrk · taşınmaz hukuku ve imar...

Taşınmaz Değerlemesi Prof. Dr. Erol KÖKTÜRK – Dr. Erdal KÖKTÜRK

I


II

Kitabın Adı: Taşınmaz Değerlemesi

ISBN: 978-605-87346-0-9

Tüm hakları saklıdır. Yayıncıların izni olmadan, kısmen de olsa fotokopi, film vb elektronik ve

mekanik yöntemlerle çoğaltılamaz.

1. Baskı: Aralık 2011

Kapak Tasarımı: Ghetto İletişim

Kapak Baskı: SOM Kimya

Baskı ve Cilt:

NETCOPY Özel Baskı Çözümleri Taksim, Gümüşsuyu, İnönü Cad. No: 23/A

Beyoğlu-İSTANBUL Tel: 0.212.2494060

web: netcopycenter.com

Yayıncıların İletişim Bilgileri

Prof. Dr.-Müh. Erol KÖKTÜRK e-posta: [email protected]

[email protected] web: www.erolkokturk.net

Dr.-Müh. Erdal KÖKTÜRK

e-posta: [email protected]


I

ÖNSÖZ Taşınmaz değerlemesi son yılların en ilgi çekici uğraş alanlarından biri durumuna geldi. Farklı mesleklerden çok sayıda kişinin giderek artan bir şekilde bu alanda çalışma isteği, taşınmaz değerlemesinin öneminin daha da artmasına yol açtı. Taşınmaz değerlemesi, içinde barındırdığı konuların çok sayıda farklı uzmanlık alanının birlikte çalışmasını gerektirmesi nedeniyle de, hiçbir mesleğin tek başına sahiplenemediği bir faaliyet alanı oldu. Türkiye’de emlak vergisi, kamulaştırma, mahkeme bilirkişiliği gibi uzun yıllar sınırlı bir alanda değerleme etkinlikleri sürdürülürken, son yıllarda oldukça geniş bir alanda uygulama bulması ve çok sayıda uzmana gerek duyulması, taşınmaz değerlemesi üzerine bu kitabın yazılmasını da destekledi. Kitabın yazarlarının neredeyse tüm yaşamları taşınmazlarla ilgili çalışmalarla geçti. Yazarların doktora ve yüksek lisans tezlerinin de taşınmaz değerlemesi ile ilgili olması, bu kitabın daha verimli ve etkili olmasını sağlayan etkenler oldu. Taşınmaz hukuku ve imar hukuku ile değerleme hukukunu ve uygulama tekniklerini birleştiren bu kitap, taşınmaz değerlemesi ile uğraşan veya ilgilenen herkesin bilgi gereksinmelerini karşılayacak bir şekilde planlandı ve bir başucu kitabı olarak oluşturuldu. Bilindiği üzere, taşınmazlar denilince akla hemen Türk Medeni Kanunu gelmektedir. 1910 tarihli İsviçre Medeni Kanununun 1926 yılında Türkiye koşullarına uyarlanmasıyla kabul edilen 743 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda “gayrimenkul” sözcüğü kullanılmıştır. Ancak, 2001 yılında bu yasa baştan aşağı güncellenmiş, dil olarak da Türkçeleştirilerek, 4721 sayılı Yasa olarak yeniden yürürlüğe konulmuştur. Bu son yasada “gayrimenkul” yerine “taşınmaz” sözcüğü kullanılmış ve buna koşut olarak diğer tüm yasalarda da “taşınmaz” sözcüğü yeğlenmiştir. Bu nedenle, gerek kitabın başlığında ve gerekse içeriğinde “taşınmaz” sözcüğünün kullanılması yazarlar tarafından da uygun görülmüştür. Ekonomik ve toplumsal yaşamımızın önemli bir bölümünü ilgilendiren taşınmaz konusu, son yıllarda, özellikle taşınmazların menkulleştirilmesiyle birlikte, dünya ve ülke ekonomisinde de önemli bir role sahip olmuştur. Taşınmazlara yapılan yatırımların (konut, alışveriş merkezleri, ticaret, turizm vb.) yoğunlaşarak artması ile birlikte bu alana ilgi artmış ve nitelikli ve uzmanlığını belgelendiren personele gereksinme doğmuştur. Gelişmeler, “taşınmaz değerleme” ve “taşınmaz geliştirme” etkinliklerinde çalışan tüm kişilere, kurumlara ve kuruluşlara yararlı olacak ve bilgi gereksinmesini karşılayacak bir kaynak kitabı gerektirmiştir. Bu nedenle kitap, taşınmaz değerlemesi alanında, bugüne kadar


II

ülkemiz koşullarında ele alınmayan birçok konuyu ele almıştır. Bu amaçla da yerli ve yabancı çok sayıda kaynaktan yararlanılmıştır. Kitabın hem kuramsal bir kitap olması, okuyucularına bir “taşınmaz değerlemesi kültürü” edindirmeyi amaçlaması; ama aynı zamanda uygulamaya da ışık tutması amaçlanmıştır. Bu amaca ulaşmak için 154 örnek soru çözülmüş, 37 çözümlü alıştırma sorusuna yer verilmiştir. Kitapta 8 şekil, 2 çizge yer almış, 28 çizelgenin ve 114 tablonun hemen hepsi bu kitap için oluşturulmuştur. Türkiye koşullarının irdelenmesi sırasında 113 yasa, 7 tüzük, 7 kanun hükmünde kararname, 46 yönetmelik, 18 genelge, çok sayıda Anayasa Mahkemesi, Yargıtay ve Danıştay kararı, taşınmaz değerlemesi ile ilgileri kurularak değerlendirilmiştir. Bu kitabın ilgilenenlerin beklentilerini karşılaması yazarların en büyük dileğidir. Taşınmaz değerleme alanında çalışanlara da yararlı olmasını bütün içtenliğimizle diliyoruz. Bu kitabın basımı sürecinde etkin bir rol üstlenerek süreci yönlendiren sevgili dostumuz Samet KÜÇÜKÇOLAK’a özel olarak teşekkür ediyoruz. Prof. Dr.-Müh. Erol KÖKTÜRK Dr.-Müh. Erdal KÖKTÜRK Beşiktaş, 01 Aralık 2011


III

TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ İÇİNDEKİLER

Bölüm No Bölüm Başlığı Sayfa

ÖNSÖZ I İÇİNDEKİLER III KISALTMALAR XXI

01 TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN AMACI, KAPSAMI VE ÖNEMİ ……………………………………………………………….

1

01.1 GİRİŞ …..…..…………….………..………...………………….……. 1 01.2 TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN AMACI ………………..………. 3 01.3 TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN KAPSAMI ……………….…..… 5 01.4 TOPRAK POLİTİKASI VE TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN

ÖNEMİ …………………………..……………….……….………….

8 01.5 TAŞINMAZ EKONOMİSİ-TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ İLİŞKİSİ 10

02 TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİN KONUSU VE MÜLKİYET

DÜZENİ ……………………………………………..……………….

13 02.1 TAŞINMAZ MÜLKİYETİ ………………………….……………… 13

02.1.1 Taşınmaz Mülkiyetinin Konusu ………………….…….……………. 18 02.1.1.1 Arazi ………………………………………………….……………… 19 02.1.1.2 Bağımsız ve Sürekli Haklar ………………….………..…..…………. 19 02.1.1.3 Bağımsız Bölümler ………………………………..…………………. 20

02.1.2 Taşınmaz Mülkiyetinin Kapsamı …………………………………….. 21 02.1.2.1 Bütünleyici Parça …………………….……………………………… 21 02.1.2.2 Doğal Ürünler ……………………………………......………………. 21 02.1.2.3 Eklenti ….…………………………………….………………………. 22 02.1.2.4 Arazideki Yapılar …...……………………….………………………. 22

02.1.3 Taşınmaz Mülkiyetinin Türleri …...……………………..…………… 23 02.1.3.1 Bağımsız Mülkiyet ………………………………………….……….. 24 02.1.3.2 Birlikte Mülkiyet …………………………………………..………… 24

02.1.3.2.1 Paylı Mülkiyet ……………………………….………………………. 24 02.1.3.2.2 Elbirliği Mülkiyeti ………………………...…………………………. 30

02.1.4 Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılması …………………..…………….. 30 2.1.4.1 Satış (Temlik) ……………………………………………..…………. 31 2.1.4.2 Bağışlama ………………….………………………………………… 32 2.1.4.3 Trampa …………………………………………………………….…. 33 2.1.4.4 Taksim ……………………………………..………………………… 34 2.1.4.5 Ölünceye Kadar Bakma Akdi ……….………………….…….……… 34 2.1.4.6 Miras …………………………………….…………………………… 34 2.1.4.7 İşgal ………………………………………..………………………… 35 2.1.4.8 Yeni Arazi Oluşması ……………………………..………………..… 36 2.1.4.9 Kazandırıcı Zamanaşım …………………..………………………….. 36


IV

02.1.5 Taşınmaz Mülkiyetinin Tescilden Önce Kazanılması ….….………… 38 02.1.5.1 Mahkeme Kararı ………….………………………..………………… 38 02.1.5.2 Cebri İcra ………………………………………….……….………… 38 02.1.5.3 Kamulaştırma ……………….…………..……………………………. 39 02.1.5.4 Yasada Öngörülen Diğer Durumlarda Mülkiyetin Tescilden Önce

Kazanılması ……………….………………………………………….

39 02.1.6 İrtifak Hakları ………………………………….…………..………… 40

02.1.6.1 İntifa Hakkı ……………….…………………….……………………. 46 02.1.6.2 Oturma hakkı (Sükna Hakkı) ………….………………..……………. 53 02.1.6.3 Üst Hakkı (İnşaat Hakkı) ……………….……………….…………… 55 02.1.6.4 Kaynak Hakkı ………………………….………………………..…… 58 02.1.6.5 Diğer İrtifak Hakları …………….…………………………………… 60

02.1.7 Taşınmaz Yükü (Gayrimenkul Mükellefiyeti) …….…..…………….. 61 02.1.8 Taşınmaz Rehini …….……………………….………………………. 62

02.1.8.1 İpotek ………………..……..………………………………………… 64 02.1.8.2 İpotekli Borç Senedi …………………………….…………………… 67 02.1.8.3 İrat Senedi ………….………………………………………………… 69

02.2 HARİTA …………………………..…………………………………. 70 02.3 KADASTRO ………………………………..……………………….. 73

02.3.1 Tarihsel Gelişme-Hukuksal Çerçeve ve Kadastronun İçeriği ……..… 73 02.3.2 Lisanslı Harita Kadastro Mühendisleri ve Büroları (LİHKAB) …...… 80 02.3.3 Tapu ve Kadastro İşlemlerini Yürüten Kurum …….………………… 81

02.4 TAPU SİCİLİ ………………………..………….…………………… 84 02.4.1 Tapu Sicilinin Temel İlkeleri …………………..…………………….. 85 02.4.2 Tapu Sicilinin Oluşumu ………………………..…………………….. 85

02.4.2.1 Ana Siciller ………………….………….……………………………. 85 02.4.2.2 Yardımcı Siciller …………………..….……………………………… 87 02.4.2.3 Diğer Siciller …………………………………………………………. 87

02.4.3 Tapu Kütüğüne Tescili Gereken Haklar …….……………………..… 87 02.4.3.1 Arazi …………………………………………………………………. 88 02.4.3.2 Bağımsız Bölümler ……….………………………………..………… 88

02.4.3.2.1 Kat Mülkiyetinin Kurulması …………………………………………. 90 02.4.3.2.2 Kat İrtifakının Kurulması …….…………………………………….... 91 02.4.3.2.3 Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakının Kurulmasının Değerlendirilmesi ..… 91 02.4.3.2.4 17 Ocak 1957 ve 10 Ocak 1975 Öncesine Ait yapılarda Kat

Mülkiyetinin Kurulması …………..………………………….………

92 02.4.3.2.5 Kat Mülkiyetinin veya Kat İrtifakının Tapuya Tescili ……….…..….. 93

02.4.3.3 Bağımsız ve Sürekli Haklar ………………………………………….. 94 02.4.4 Tapu Müdürlüğüne Başvuru ve Kabul, Kayıt ve İstemin Reddi

Durumu …………………………………………………………….....

94 02.4.4.1 Tapu Müdürlüğüne Başvuru ve Kabul ………………………………. 94 02.4.4.2 Başvurunun Yevmiye Defterine Kaydı ……..……………………….. 98 02.4.4.3 İstemin Reddi ………………………………………………………… 98

02.4.5 Tescil, Terkin ve Düzeltmeler ……………………………………….. 99 02.4.5.1 Tescil ………………………………………………………………… 99 02.4.5.2 Terkin ………………………………………………………………… 102 02.4.5.3 Düzeltmeler ………………………………………………………...... 102

02.4.5.3.1 Kadastro Tespitleri Sırasında Yapılan Yanlışlıkların Düzeltilmesi ..… 103 02.4.5.3.2 Düzeltmenin Şekli ……………………………………………..…….. 103 02.4.5.3.3 Tapu Müdürlüklerince Yapılabilecek Düzeltmeler ………………….. 103

02.4.6 Cins Değişikliği …………………………………………………….... 106 02.4.7 Sicillerin Saklanması ve Örnek Verilmesi …………………………… 110


V

02.4.8 Tapu Sicili Özet Bilgileri …………………………………………….. 112

03 TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN KAVRAMLAŞMA . 115 03.1 GENEL ………………………………………………………………. 115 03.2 TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN EKONOMİK

KAVRAMLAR ……………………………………………………....

116 03.2.1 Rant Nedir ve Kaynağı Nedir? ……………………………….……… 117 03.2.2 Fiyatın Temeli Nedir? ……………………………………….….……. 119 03.2.3 Değer Nedir? …………………………………………………….…… 119 03.2.4 Dil Birliği ……………………………………………………….……. 120 03.2.5 Fiyat-Maliyet-Pazar-Değer İlişkisi …………………………….…….. 120

03.3 DEĞER TANIMLARI VE TÜRLERİ ………………………………. 121 03.3.1 Temel Kavram: Piyasa (Pazar) Değeri ………………………………. 121 03.3.2 Diğer Tanımlar ………………………………………………………. 124

04 TÜRK HUKUK SİSTEMİNDE TAŞINMAZ

DEĞERLEMESİNİN YERİ ………………………..………………

129 04.1 TÜRK HUKUK SİSTEMİNDE DEĞERLEME İLE İLGİLİ

TANIMLAR VE KAVRAMLAR ……………………………………

130 04.1.1 Anayasa …………………………………………………………..….. 130 04.1.2 Türk Medeni Kanunu ………………………………………………… 130 04.1.3 Vergi Usul Yasası ……………………………………………………. 135 04.1.4 Emlak Vergisi Yasası ………………………………………………... 138 04.1.5 Kamulaştırma Yasası ………………………………………………… 139 04.1.6 Sermaye Piyasası Yasası …………………………………………….. 140 04.1.7 Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Yasa …………………. 143 04.1.8 Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi Ve Katma Değer

Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Yasa …………..

143 04.1.9 Kat Mülkiyeti Yasası ………………………………………….……... 143

04.1.10 Vakıflar Yasası ………………………………………………………. 144 04.1.11 Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Yasa …………………………. 144 04.1.12 Harçlar Yasası ………………………………………………………... 145

04.2 TÜRKİYE’DE TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ YAPAN KİŞİLER, KURULLAR, ŞİRKETLER, KOMİSYONLAR …………………….

146

04.2.1 Kamulaştırma Yasası’na Göre Kurulan Komisyonlar ve Bilirkişi Kurulu ………………………………………………………………...

146

04.2.2 Vergi Usul Yasası’na Göre Kurulan Komisyonlar …………………... 147 04.2.3 Sermaye Piyasası Yasası’na Göre Kurulan Değerleme Şirketleri ve

Değerleme Uzmanları ……………………………………………..….

149 04.2.3.1 Seri: VIII, No: 34 Sayılı Tebliğle Getirilen Düzenleme ……………... 151 04.2.3.2 Seri: VIII, No: 35 Sayılı Tebliğle Yapılan Düzenlemeler …………… 152

04.2.3.2.1 Değerleme Şirketlerinin Yapıları …………………………………….. 152 04.2.3.2.2 Değerleme Şirketlerinin Ortakları, Yöneticileri ve Denetçileri ……… 153 04.2.3.2.3 Listeden Çıkarma Koşulları ………………………………………….. 154 04.2.3.2.4 Değerleme Şirketinin Bağımsızlığının Ortadan Kalkması ………..…. 155 04.2.3.2.5 Yapılabilecek Faaliyetler ve Yasaklar ……………………………….. 155 04.2.3.2.6 Sır Saklama Yükümlülüğü …………………………………………… 156 04.2.3.2.7 Sözleşme Zorunluluğu ……………………………………………….. 157 04.2.3.2.8 Ücretin Belirlenmesi …………………………………………………. 157 04.2.3.2.9 Raporlama Standartları ………………………………………………. 157

04.2.3.2.10 Taşınmaz/Gayrimenkul Değerleme Şirketlerine Verilecek Bilgiler …. 158 04.2.3.2.11 Kurul Denetimi ………………………………………………………. 158


VI

04.2.3.2.12 Bildirim Yükümlülüğü …………………………………….………… 158 04.2.3.2.13 Var Olan Gayrimenkul/Taşınmaz Değerleme Şirketleri …………….. 159

04.2.4 Türk Medeni Kanunu’na Göre Kurulan Değerleme Komisyonu ……. 162 4.2.4.1 İpotekli Borç Senedi ve İrat Senedi ………………………………….. 162 4.2.4.2 Değerleme Komisyonu ………………………………………………. 163 4.2.4.3 İpotekli Borç Senedi İçin Değer Belirleme ………………………….. 163 4.2.4.4 İrat Senedi İçin Değer Belirleme …………………………………….. 163 4.2.4.5 Taşınmaz Malın Gelir Değerinin Belirlenmesi ……………………… 164 04.2.5 Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Yasaya Göre Kurulan

Değerleme Komisyonu ……………………………………………….

164 04.2.5.1 Değer Tespit Komisyonunun Oluşması …………………………….... 165 04.2.5.2 Komisyonun Çalışması ………………………………………………. 165 04.2.5.3 Değer Tespit Çalışmaları …………………………………………..… 166

04.2.6 Devletin Özel Mülkiyetinde veya Hüküm ve Tasarrufu Altında Bulunan Taşınmazları Değerleme Komisyonu ……………………….

167

04.2.6.1 Tahmin Edilen Bedel ………………………………………………… 168 04.2.6.2 İhale Komisyonu Üyeleri …………………………………………….. 169 04.2.6.3 İhale Komisyonlarının Çalışması ……………………………………. 170 04.2.6.4 Ecrimisil Bedelini Tespit Eden Komisyonlar ……………………..…. 173

04.2.7 Devletleştirmede Değer Tespit ve Takdir Komisyonu ………………. 174 04.2.7.1 Devletleştirme Koşulları ……………………………………………... 174 04.2.7.2 Devletleştirme Karşılığı ……………………………………………… 174 04.2.7.3 Devletleştirmede Değer Tespit ve Takdir Komisyonu ………………. 175 04.2.7.4 Değer Tespiti ve Takdiri ………………………………………..……. 175

04.2.8 Arazi Düzenlemesinde (Arazi Toplulaştırması) Değerleme Komisyonu ……………………………………………………………

175

04.2.9 Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi Hakkında Yasaya Göre Değer Tespit Komisyonu ………………………………

177

04.2.10 Mahkeme Kararıyla Yapılan Taşınmaz Değerlemeleri ……………… 178 04.2.10.1 Türk Medeni Kanunu’na Göre Mahkeme Yoluyla Yapılan

Değerlemeler ………………………………………………………....

178 04.2.10.2 Kat Mülkiyeti Yasası’nda Mahkeme Yoluyla Yapılan Değerlemeler .. 178 04.2.10.3 Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Yasaya Göre Taşınmaz

Değerlemesi …………………………………………………………..

179 04.2.10.3.1 Satış Komisyonu ……………………………………………………... 179 04.2.10.3.2 Haciz …………………………………….…………………………… 180 04.2.10.3.3 İflas ……………………………………………………………..……. 180

04.2.11 Kooperatifler Yasası Uyarınca Değer Takdiri ……………………….. 181 04.2.12 Bankalar ve Finansal Kiralama Şirketleri İçin Değerleme …………... 181 04.2.13 Vakıflar Yasası’na Göre Değerleme …………………………………. 181

04.3 TÜRKİYE’DE KURUMLARIN FAALİYETLERİNDE TEMEL ALDIKLARI VE KULLANDIKLARI DEĞERLEME SİSTEMLERİ

182

04.3.1 Kamulaştırma Yöntemini Temel Alan Yasalar ve Kurumlar …..……. 182 04.3.2 Emlak Vergisi Yöntemini Temel Alan Yasalar ve Kurumlar ……….. 183 04.3.3 Mahkemelerce Değerleme Yapılmasını Temel Alan Yasalar ve

Kurumlar ……………………………………………………………...

184 04.3.4 SPK’dan Lisans Almış Taşınmaz/Gayrimenkul Değerleme

Şirketlerini Temel Alan Yasalar ve Kurumlar………………………...

184 04.3.5 Özel Amaçlı Komisyonları Temel Alan Yasalar ve Kurumlar ……… 184

05 TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ SÜRECİ VE KONUMSAL

ANALİZLER ………………………………………………………..

187


VII

05.1 TAŞINMAZ PİYASASI ……………………………………………... 187 05.1.1 Taşınmaz Piyasasının Özellikleri ……………………..……………... 187 05.1.2 Piyasa Araştırma Teknikleri …………………………………………. 190 05.1.3 Veri Analizi ………………………………………………………….. 192 05.1.4 Analiz Teknikleri …………………………………………………….. 194 05.1.5 Para ve Sermaye Piyasalarının Rolü ve Taşınmaz Piyasaları ile

Etkileşimi ……………………………………………………………..

195 05.1.6 Taşınmaz Değerlemesinin Adımları ve Pazar Analizlerinin Öğeleri ... 197

05.2 DEĞERLEME SÜRECİNDEKİ İNCELEMELER ………………….. 198 05.2.1 Taşınmazın Bölge Özellikleri ………………………………………... 198 05.2.2 Taşınmazın Konumu …………………………………………………. 201 05.2.3 Taşınmazın Fiziksel ve Yerel Özellikleri ……………………………. 202 05.2.4 Taşınmazın Türü ve Kullanış Amacı ………………………………… 203 05.2.5 Değerleme Tarihindeki Durumu ve Yerinde İncelemeler ………..….. 205

05.2.5.1 Arazilerde ve Arsalarda Yerinde İnceleme …………………………... 205 05.2.5.2 Hatalı Blok veya Bağımsız Bölüm Numaralarında Düzeltme İşlemi ... 207

05.2.6 Taşınmazın Mülkiyet Bilgileri ve Tapu Kütüğü İncelemeleri ……….. 211 05.2.6.1 Tapu Sicilinin İncelenmesi, Bilgi ve Kayıt Örneği

İstenmesi/Verilmesi …………………………………………………..

211 05.2.6.2 Tapu Sicilinin İncelenmesinde Nelere Dikkat Edilmelidir? …………. 217

05.2.7 Taşınmazın İmar ve Planlama Bilgileri ……………………………… 219 05.2.8 İnşaat Emsali, Taşınmazın Yasal Durumundaki Değişiklik Süreci,

Yasal İzinlerinin Tam ve Eksiksiz Var Olup Olmadığı İncelemeleri ...

224 05.3 TAŞINMAZIN ANALİZİ …………………………………………… 227

05.3.1 En Verimli ve En İyi Kullanım Analizi ……………………………… 227 05.3.2 SWOT Analizi ……………………………………………………….. 229 05.3.3 Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi ………………………. 233

05.4 BİLGİSAYAR DESTEKLİ ANALİZLER ………………………….. 236

06 TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER .. 239 06.1 TAPU KÜTÜĞÜNDE ŞERHLER VE BEYANLAR

SÜTUNUNDAKİ KAYITLARIN KISITLAMALARI ……………..

239 06.1.1 Şerhler Sütunundaki Yazımlar: Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları ……… 242

06.1.1.1 Şerhler Sütununa Yazılan Kişisel Haklar ……………………………. 243 06.1.1.2 Şerhler Sütununa Yazılan ve Tasarruf Hakkını Kısıtlayan ve

Yasaklayan Şerhler …………………………………..……………….

243 06.1.1.2.1 Tasarruf Hakkını Kısıtlayan Şerhler …………………………………. 243 06.1.1.2.2 Tasarruf Hakkını Yasaklayan Şerhler …………………………….….. 244

06.1.1.3 Geçici Tescil Şerhi …………………………………………………… 245 06.1.2 Beyanlar Sütununa Belirtmeler: Kamu Hukuku Kısıtlamaları ………. 245 06.1.3 Beyanlar ve Şerhler Sütunundaki Yazımlardan Tasarruf Hakkını

Sınırlandıran Şerhler ve Belirtmeler ………………………………….

253 06.1.3.1 Kişiye Özgü Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları …………………..……... 255 06.1.3.2 Taşınmaza Özgü Tasarruf Yetkisi Kısıtlamaları …………………….. 256

06.1.3.2.1 İhtiyati Tedbir ………………………………………………………... 256 06.1.3.2.2 Haciz …………………………………………………………………. 257

06.1.3.2.2.1 İcrai Haciz ……………………………………………………………. 257 06.1.3.2.2.2 Kamu Haczi ………………………………………………………….. 258

06.1.3.2.3 İflas …………………………………………………………………... 258 06.1.3.2.4 Konkordato …………………………………………………..………. 258 06.1.3.2.5 Taşınmaz Davasında Davacı Lehine Verilen Kararın Şerhi (İcra ve

İflas Kanunu’nun 28. Maddesine Göre Şerh) ………………………...

259


VIII

06.1.3.2.6 Aile Yurdu …………………………………………………………… 260 06.1.3.2.7 Artmirasçı (Adaymirasçı) Atanması Şerhi …………………..………. 261 06.1.3.2.8 Aile Konutu Şerhi ……………………………………………………. 261 06.1.3.2.9 Yargıç Kararıyla Eşin Tasarruf Yetkisinin Kısıtlanmasının Şerhi ....... 262

06.1.3.2.10 Kamulaştırma Kanununun 31/B Maddesine Göre Şerh ……………... 262 06.1.3.2.11 Tapu Kütüğünün Nev’i Hanesinde Vakıf Şerhinin Bulunması ……… 263 06.1.3.2.12 İskan Kanununa Göre Şerh …………………………………............... 263 06.1.3.2.13 Gecekondu Kanununa Göre Şerh ……………………………............. 264 06.1.3.2.14 Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu

Kanununa Göre Şerh …………………………………………………

264 06.1.3.2.15 3367 Sayılı Kanuna Göre, Köy Kanunu Kapsamında Köy Yerleşim

Alanlarında Arazi Tahsisi ile İlgili Şerh ……………………………...

266 06.1.3.2.16 Belediye Gelirleri Kanununa Göre Masraflara Katılma Payı Şerhi …. 267 06.1.3.2.17 Askeri Yasak Bölge Ve Güvenlik Bölgeleri Belirtmesi……………… 268 06.1.3.2.18 Kültür ve Tabiat Varlığı Belirtmesi ………………………………….. 268 06.1.3.2.19 Müşterek İpotek Taksim ve Trampa İle İlgili Başka Bir Müdürlüğe

Yetki Verildiğine Dair Belirtme ……………………………………...

269 06.1.3.2.20 Ticareti Terk Şerhi …………………………………………………… 269 06.1.3.2.21 Toprak Koruma Ve Arazi Kullanımı Kanununa Göre Şerh …………. 269 06.1.3.2.22 1164 sayılı Arsa Üretimi Ve Değerlendirilmesi Hakkında Yasaya

Göre Şerh ……………………………………………………………..

271 06.2 İMAR PLANLARI VE İMAR HAKLARI ………………..………… 271

06.2.1 İmar Planları …………………………………………………………. 271 06.2.1.1 İmar Planı Türleri ve Tanımları ……………………………………… 272 06.2.1.2 Özel Amaçlı İmar Planları …………………………………………… 282 06.2.1.3 Planların Onanması Ve Yürürlük ……………………………………. 285 06.2.1.4 Planların Aleniyeti (Açıklık) ………………………………………… 285 06.2.1.5 İmar Programı ………………………………………………………... 285 06.2.1.6 Planların Değiştirilmesi ……………………………………………… 286

06.2.2 İmar Durumu Belgesi (İmar Çapı) …………………………………… 288 06.2.3 İmar Hakları ………………………………………………………….. 291

06.2.3.1 Plan Notu, Plan Raporu ve Lejant …………………………………… 291 06.2.3.1.1 Plan Lejandı ………………………………………………………….. 291 06.2.3.1.2 Plan Notu …………………………………………………………….. 291 06.2.3.1.3 Plan Raporu ………………………………………………………… 292

06.2.3.2 İmar Planlarında İnşaat Miktarını Tanımlayan (E, TAKS, KAKS, h) Özel İşaretler ………………………………………………………….

292

06.2.3.2.1 Emsal (E) …………………………………………………………….. 293 06.2.3.2.2 TAKS ve KAKS ile İfade Edilen İnşaat Hakkı ……………………… 294 06.2.3.2.3 Çekme Mesafeleri Şeklinde Tanımlanan İnşaat Miktarı …………….. 294 06.2.3.2.4 “Kişi/Hektar” Şeklinde Tanımlanan İnşaat Miktarı …………………. 296

06.2.4 İdari Yargıda İmar Planlarının İptali ve Sonuçları …………………... 297 06.3 ARSA DÜZENLEMESİ ……………………………………………... 305

06.3.1 Türkiye’de Arsa Düzenlemesi ……………………………………….. 305 06.3.1.1 Türkiye’de Arsa Düzenlemesinin Hukuksal ve Teknik Temelleri …... 305 06.3.1.2 Düzenleme Ortaklık Payı …………………………………………….. 311 06.3.1.3 Arsa Düzenlemeleri ile Taşınmaz Değerlerinde Oluşan Artış ………. 321 06.3.1.4 Kat Mülkiyeti ya da Kat İrtifakı Kurulmuş Yapılar Yeniden Arsa

Düzenlemesine Konu Olabilir mi? …………………………..……….

322 06.3.2 Almanya’da Arsa Düzenlemesi ……………………………………… 325

06.3.2.1 Almanya’da Eşdeğerlik İlkesine Dayalı Arsa Düzenlemesinde İşlem Sırası ………………………………………………………………….

329


IX

06.3.2.2 Almanya’da Arsa Düzenlemeleri Konusunda Yetkili Kurul ………… 331 06.3.2.3 Almanya’da Eşdeğerlik İlkesine Dayalı Arsa Düzenlemesinde

Taşınmaz Değerlerinin Belirlenmesi …………………………………

332 06.3.2.4 Almanya’da Arsa Düzenlemesinde Tahsis ve Ödenti ……………….. 333 06.3.2.5 Almanya’da Arsa Düzenlemesinde Paylı Mülkiyet, Özel Tüzel

Koşullar ……………………………………………………………....

334 06.3.3 Arsa Düzenlemesi Uygulamalarında Türkiye ve Almanya’nın

Karşılaştırılması ………………………………………………………

335 06.3.4 Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Alıştırmalar …………………… 337

06.4 YAPI RUHSATI VE YAPI KULLANMA İZNİ ……………………. 343 06.4.1 Yapı Ruhsatı …………………………………………………………. 344

06.4.1.1 Kamu Kurumlarınca ve Kuruluşlarınca Yapılacak veya Yaptırılacak Yapılar ………………………………………………………………..

352

06.4.1.2 Köylerde İnşa Edilen Yapılar ………………………………………... 352 06.4.1.3 İnşaat Tipleri Sınıflaması …………………………………………….. 353 06.4.1.4 Kullanma Amacına Göre Yapının Bağımsız Bölümleri ile Ortak

Alanları ……………………………………………………………….

355 06.4.1.5 Yapı Düzenine İlişkin Tanımlar ……………………………………... 356 06.4.1.6 Yapıya Başlama ve Bitirme ………………………………………….. 359 06.4.1.7 Yapı Ruhsatı Açısından Kazanılmış Hak ……………………………. 362

06.4.1.7.1 Yapı Ruhsatı Verildikten Sonra, İnşaat Sürerken Yapı Ruhsatının İptal Edilmesi Durumunda Kazanılmış Hak ………………………….

367

06.4.1.7.2 Arsa Düzenlemesinin (Parselasyon İşleminin) İptal Edilmesi Durumunda Yapı Ruhsatı Açısından Kazanılmış Hak ……………….

370

06.4.1.7.3 Hukuka Aykırı Verilen Yapı Ruhsatı Açısından Kazanılmış Hak …... 373 06.4.1.7.4 İmar Planının İptal Edilmesi Durumunda, Bu Plana Göre Verilen

Yapı Ruhsatı Açısından Kazanılmış Hak …………………………….

378 06.4.1.7.5 Türk Medeni Kanunu ve Taşınmaz Mülkiyeti Açısından Kazanılmış

Hak ……………………………………………………………………

381 06.4.2 Yapı Kullanma İzni ………………………………………………….. 384 06.4.3 Yapı Belgelerinde (Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzni

Belgelerinde) Ortak Değişkenler ……………………………………..

386 06.4.4 Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzninin Taşınmaz Değerlemesine

Olan Etkileri ………………………………………………………….

395 06.5 RUHSATSIZ VE/VEYA RUHSAT VE EKLERİNE AYKIRI

YAPILAR …………………………………………………………….

397 06.5.1 Tebligatlarda Muhatap Kimlerdir? …………………………………... 398 06.5.2 Tebligatın Gönderileceği Yer ………………………………………... 399 06.5.3 Yapı Tatil Zaptına Neler Yazılmalıdır? ……………………………… 399 06.5.4 Yapı Sahibine Verilecek Süre ………………………………………... 400 06.5.5 Ruhsatsız ve/veya Ruhsat ve Eklerine Aykırı Yapıların Taşınmaz

Değerlemesindeki Rolü ………………………………………………

402 06.6 İMAR MEVZUATINDA ÖZEL DURUMLAR …………………….. 405

06.6.1 SİT İlan Edilen Yerler ……………………………………………….. 405 06.6.2 Su Havzaları ve Dere Yatakları ……………………………………… 411 06.6.3 Kıyılar ………………………………………………………………... 416 06.6.4 Turizm Koruma ve Geliştirme Bölgeleri ve Turizm Merkezleri …….. 417 06.6.5 Boğaziçi Alanı ……………………………………………………….. 417 06.6.6 Zeytinlik Alanları ……………………………………………………. 419 06.6.7 Plansız Alanlar ……………………………………………………….. 420 06.6.8 Gecekondu Bölgeleri ………………………………………………… 422 06.6.9 Ormanlar (Devlet Ormanları, Ormanlardan Orman Sınırları Dışına


X

Çıkarılan Yerler ve Özel Ormanlar) …………………………………. 425 06.6.10 Tarım Arazileri ………………………………………………………. 436 06.6.11 Mera Arazileri ………………………………………………………... 438 06.6.12 Vakıf Arazileri ……………………………………………………….. 440 06.6.13 Sanayi Alanları ………………………………………………………. 449 06.6.14 Karayolları Kenarlarındaki Yapılar ………………………………….. 454 06.6.15 Zonguldak Taşkömürü Havzası ……………………………………… 459 06.6.16 Güneydoğu Anadolu Projesi (GAP) Bölgesi ………………………… 460 06.6.17 Gedik ve Zeminler (Örfü Belde ve Paftos) …………………………... 462 06.6.18 Maliye Bakanlığı’nın İmar Yetkisi …………………………………... 466 06.6.19 Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri ………………………. 466 06.6.20 Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile İlgili Düzenlemeler ……………….. 470

06.7 TAŞKIN YAPILAR …………………………………………………. 473

07 TÜRKİYE’DE TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNDE VAR OLAN SİSTEMLER ………………………………………………………...

481

07.1 PİYASALAR VE TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ …………………... 481 07.1.1 Mali Piyasa …………………………………………………………... 482 07.1.2 Para Piyasası …………………………………………………………. 483 07.1.3 Sermaye Piyasası …………………………………………………….. 483

07.2 EMLAK VERGİSİ AMAÇLI DEĞERLEME ………………………. 485 07.2.1 Emlak Vergisinin Tarihsel Gelişimi …………………………………. 486 07.2.2 Emlak Vergisi Sisteminde Yetkili Kurumlar ………………………… 490 07.2.3 Emlak Vergisini Düzenleyen Yasa, Tüzük, Yönetmelik ve Tebliğler . 492 07.2.4 Emlak Vergisinin Yükümlüleri ……………………………………… 492 07.2.5 Emlak Vergisinin Konusu …………………………………………… 493 07.2.6 Emlak Vergisinin Oranı ……………………………………………… 494 07.2.7 Emlak Vergisi İçin Temel Alınan Değer (Matrah) ve Bina, Arsa ve

Arazinin Emlak Vergisi Değerinin Belirlenmesi ……………………..

495 07.2.7.1 Binaların Emlak Vergisi Değerinin Belirlenmesi ……………………. 495 07.2.7.2 Arsaların Emlak Vergisi Değerinin Belirlenmesi ……………………. 501 07.2.7.3 Arazilerin Emlak Vergisi Değerinin Belirlenmesi …………………... 508 07.2.7.4 Emlak Vergisi Değerlerinin Duyurulması ve Kesinleşmesi …………. 512 07.2.7.5 Emlak Vergisine Karşı Açılacak Davada Ehliyet ……………………. 514

07.2.8 Emlak Vergisinin Tarhı ve Tahakkuku ……………………………… 515 07.2.9 Emlak Vergisinde, Dava Açma Süresi, Bilirkişi İncelemesi ve Diğer

İşlemler ……………………………………………………………….

517 07.2.9.1 Dava Açma Süresi …………………………………………………… 517 07.2.9.2 Emlak Vergisinin Tespitinde Bilirkişi İncelemesi …………………… 518 07.2.9.3 Takdir Komisyonu Kararlarına Karşı Dava Açılmış Olup

Olmamasına Göre Yapılacak İşlemler ……………………………….

519 07.2.10 Emlak Vergisi Yükümlülüğünün Başlangıcı ve Sonraki Yıllarda

Yapılan Artışlar ………………………………………………………

520 07.2.11 Emlak Vergisi Ödeme Tarihleri ……………………………………... 523 07.2.12 Emlak Vergisi Bildirimi verilmemesi ile Vergi Değerini Değiştiren

Nedenler ………………………………………………………………

525 07.2.12.1 Emlak Vergisi Bildirimi Verilmemesi ……………………………….. 525 07.2.12.2 Vergi Değerini Değiştiren Nedenler …………………………………. 525 07.2.12.3 Tapudaki İşlemler Sırasında Alınacak Harca Temel Emlak Vergisi

Değeri ………………………………………………………………...

526 07.2.13 Vergi Haritalarının Oluşturulması …………………………………… 528 07.2.14 Değerlendirmeler …………………………………………………….. 533


XI

07.3 KAMULAŞTIRMA AMAÇLI DEĞERLEME ……………………… 536 07.3.1 Kamulaştırma Bedelinin Ödenmesi ………………………………….. 536 07.3.2 Kamu Yararı Kararı Alınması ve Onaylanması ……………………… 537 07.3.3 İdarelerin Satın Alma Yöntemi ………………………………………. 539 07.3.4 Kamulaştırma Bedelinin Belirlenmesinde Yetki …………………….. 541 07.3.5 Bilirkişi Kurulu ………………………………………………………. 542

07.3.5.1 Bilirkişilerde Aranacak Nitelikler …………………………………… 543 07.3.5.2 Bilirkişi Listelerinin Oluşturulması ………………………………….. 543 07.3.5.3 Bilirkişi Kurullarının Oluşturulması …………………………………. 544 07.3.5.4 Bilirkişilik Yapamayacak Olanlar …………………………………… 544 07.3.5.5 Bilirkişi Listelerinden Çıkarılma Nedenleri …………………………. 545 07.3.5.6 Bilirkişilerin Çalışma İlkeleri ve Sorumlulukları ……………………. 545 07.3.5.7 Bilirkişi Raporlarının Sunulması …………………………………….. 546 07.3.5.8 Raporlarda Bulunması Gereken Asgari Bilgiler ……………………... 546

07.3.6 Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Esasları ……………………………. 547 07.3.6.1 Taşınmazın Cinsi (Türü) ve Nevi (Niteliği) …………………………. 548

07.3.6.1.1 Taşınmazın “Arsa mı?” Yoksa “Arazi mi?” Olduğunun Belirlenmesi 549 07.3.6.1.2 Arsa Olarak Değerlendirilmeyen Taşınmazlar: Köy Merkezlerindeki

Taşınmazlar …………………………………………………………..

560 07.3.6.1.3 Almanya’da Araziden Arsaya Doğru Dönüşüm Süreci ……………… 560

07.3.6.2 Taşınmazın Yüzölçümü ……………………………………………… 565 07.3.6.3 Taşınmazın Değerini Etkileyebilecek Nitelikleri ve Unsurları ……… 566 07.3.6.4 Taşınmazın Varsa Vergi Bildirimi …………………………………... 567 07.3.6.5 Kamulaştırma Tarihindeki Resmi Makamlarca Yapılmış

Değerlemeler …………………………………………………………

569 07.3.6.6 Değerlemede (Bedel Tespitinde) Etkili Olacak Diğer Nesnel Ölçüler . 569

07.3.7 Arsalarda Değerleme ………………………………………………… 571 07.3.7.1 Emsal Alınamayacak Satışlar ………………………………………... 572 07.3.7.2 Özel Amaçlı Satışlar …………………………………………………. 572 07.3.7.3 Kamulaştırma Gününden Sonraki Satışlar …………………………... 573 07.3.7.4 Kamulaştırma Nedeniyle Yapılan Alımlar ………………………….. 573 07.3.7.5 Paydaşlar ve Yakın Akrabalar Arasındaki Satışlar ………………….. 573 07.3.7.6 Resmi Olmayan Satışlar ……………………………………………... 573 07.3.7.7 En İyi Emsal Satışlar ………………………………………………… 574 07.3.7.8 Düzenleme Ortaklık Payı Düşülmesi ………………………………... 575

07.3.8 Yapılarda Değerleme ………………………………………………… 577 07.3.8.1 Yapılardaki Değerlemelerde “Kamulaştırma Tarihi” ile İlgili

Anayasa Mahkemesi Kararı …………………………………………..

577 07.3.8.2 Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri …………………………………….. 580 07.3.8.3 Kat Mülkiyetli Binalar ……………………………………………….. 586 07.3.8.4 Yapılarda Özel Durumlar ……………………………………………. 586

07.3.9 Arazilerde Değerleme ………………………………………………... 589 07.3.9.1 Arazinin Kamulaştırma Tarihindeki Konumu ve Koşulları …………. 590 07.3.9.2 Arazinin Kamulaştırma Tarihindeki Olduğu Gibi Kullanılması …….. 591 07.3.9.3 Ürünlere İlişkin Resmi Bilgilerin Elde Edilmesi …………………….. 591 07.3.9.4 Sulu-Susuz Arazi …………………………………………………….. 592 07.3.9.5 Kapama Arazi ………………………………………………………... 594 07.3.9.6 Taşınmaz Üzerindeki Ağaçlar ve Muhdesat …………………………. 595 07.3.9.7 Kapitalizasyon Faizi …………………………………………………. 596 07.3.9.8 Ürün Net Gelirinin Hesaplanması …………………………………… 598 07.3.10 İrtifak Hakkı Değerlemesi …………………………………………… 599 07.3.11 Değerlemede Dikkate Alınmayacak Konular ………………………... 600


XII

07.3.12 Kısmen Kamulaştırma ……………………………………………….. 601 07.3.13 Kamulaştırmasız El Koyma ………………………………………….. 605

07.3.13.1 2981 Sayılı Gecekondu ve İmar Mevzuatına Aykırı Yapılar Hakkında Uygulanan Yasanın 10/c Maddesi Gereği Tescil Dışı Kalan Payların İpotek Beledeline Dönüştürülmesi …………………………………...

609 07.3.13.2 İmar Planında Kamu Hizmetlerine Ayrılan ve İmar Programına da

Alınmadıkları İçin Kamulaştırılmayan Yerler ………………………..

612 07.4 KONUT FİNANSMANI VE MORTGAGE SİSTEMİ ……………… 615

07.4.1 Konut Finansman Sistemleri ………………………………………… 615 07.4.2 Mortgage Sistemi ve Gelişimi ……………………………………….. 616 07.4.3 5582 Sayılı Yasa ile Yapılan Düzenlemeler …………………………. 619 07.4.4 Konut Finansmanında Kamunun Rolü ve Müdahale Yolları ………... 626 07.4.5 Türk Konut Finansman Piyasasının Yapısı ve Kullanılan Yöntemler . 629

07.4.5.1 Genel …………………………………………………………………. 629 07.4.5.2 Yasal Düzenleme …………………………………………………….. 630

07.4.6 İpoteğe Dayalı Yatırımın Taşıdığı Riskler …………………………... 632 07.4.7 İpotek Sigortası ………………………………………………………. 633 07.4.8 İpotek Kredisi Türleri ………………………………………………... 633 07.4.9 İpoteğe Dayalı Menkul Kıymetler …………………………………… 635

07.4.10 Borç Verme Amacına Yönelik Değerlemenin Önemi ……………….. 637 07.5 ARAZİ DÜZENLEMESİ (TOPLULAŞTIRMA) AMAÇLI

DEĞERLEME ………………………………………………………..

638 07.5.1 Yasal Çerçeve ………………………………………………………... 638 07.5.2 Arazi Toplulaştırması ile Sağlanan Yararlar ………………………… 640 07.5.3 Arazi Toplulaştırmasının Temel İlkeleri …………………………….. 641 07.5.4 Değerleme İşleri ……………………………………………………... 646

07.5.4.1 3083 Sayılı Yasaya Göre …………………………………………….. 646 07.5.4.2 5403 Sayılı Yasaya Göre …………………………………………….. 647 07.5.4.3 Değerlendirme ……………………………………………………….. 647

07.5.5 Almanya’da Arazi Düzenleme (Toplulaştırma) Amaçlı Değerlemeler 648 07.5.5.1 Arazi Toplulaştırması Yasası (FlurbG)’na Göre Uygulamada

Taşınmaz Değerlemesi ……………………………………………….

648 07.5.5.1.1 Amaçlar ……………………………………………………………… 648 07.5.5.1.2 İlkeler ………………………………………………………………… 649

07.5.5.2 Arazi Toplulaştırması Yasası’na Göre Uygulamada Taşınmaz Değerlemesine İlişkin Ayrıntılar ……………………………………..

649

07.5.5.2.1 Taşınmazların Gelişme Durumu ……………………………………... 649 07.5.5.2.2 Toprak Değerinden İndirimler ……………………………………….. 651 07.5.5.2.3 Özel Kültürlerin ve Bunların Toprağının Değerlemesi ……………… 652 07.5.5.2.4 Organik Tarım ……………………………………………………….. 652 07.5.5.2.5 Orman ………………………………………………………………... 652

07.5.5.3 Taşınmaz Değerlemesinin Sonuçlarının Sunulması …………………. 653 07.5.5.4 Bir Parselin Değişim Değerinin Hesaplanması ……………………… 653 07.5.5.5 Denkleştirme …………………………………………………………. 654

07.6 KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA DEĞERLEME … 654 07.6.1 Kentsel Dönüşümün Niteliği ve Kapsamı …………………………… 654 07.6.2 Türkiye’de Kentsel Dönüşüm Uygulamaları ve Taşınmazların

Değerlemesi …………………………………………………………..

656 07.6.3 Almanya’da Kentsel Dönüşüm Uygulamaları ve Taşınmazların

Değerlemesi …………………………………………………………..

661 07.6.3.1 Almanya’da Kentsel Dönüşüm Uygulamaları …………………….…. 661

07.6.3.1.1 Almanya’da Kentsel Dönüşüme Yaklaşım …………………………... 662


XIII

07.6.3.1.2 Almanya’da Kentsel Dönüşümün Hukuksal Dayanakları …………… 663 07.6.3.1.3 Almanya’da Kentsel Dönüşüme Katılım …………………………….. 666 07.6.3.1.4 Almanya’da Kentsel Dönüşümde Engeller ………………………….. 666 07.6.3.1.5 Almanya’da Kentsel Dönüşüm, Toprak Düzenlemeleri ve Değerleme 666 07.6.3.1.6 Almanya’da Kentsel Dönüşüm İçin Yapılan Önermeler …………….. 667 07.6.3.1.7 Almanya’da Kentsel Dönüşümün İlkeleri ve Özellikleri ……………. 668

07.6.3.2 Almanya’da Kentsel Dönüşümde Taşınmazların Değerlemesi ……… 668 07.7 GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI (GYO) …………... 669

07.7.1 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Görevi ve Faaliyet Konusu ….. 670 07.7.2 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Dünyadaki ve Türkiye’deki

Gelişimleri ……………………………………………………………

672 07.7.3 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Kurulması ve Halka Arzı …….. 676 07.7.4 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Yönetim Yapıları …………….. 681 07.7.5 Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Yatırımları ve Portföy Yönetimi …… 683 07.7.6 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Varlıklarının Değerlemesi …… 689 07.7.7 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Vergi Avantajları ve

Sorumlulukları ………………………………………………………..

693 07.7.8 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının Denetimleri ve Bilgilerinin

Elde Edilmesi …………………………………………………………

695

08 FİNANS MATEMATİĞİ …………………………………………... 697 08.1 FİNANS MATEMATİĞİNİN KAPSAMI …………………………... 697 08.2 PARANIN ZAMAN DEĞERİ (Finansın Birinci Temel İlkesi) …….. 698 08.3 FAİZ KAVRAMI ……………………………………………………. 700

08.3.1 Faizin Tanımı ve Faizi Etkileyen Faktörler…………………………... 700 08.3.2 Nominal Faiz – Reel Faiz Oranı Ayrımı …………………………….. 701 08.3.3 Basit Faiz …………………………………………………………….. 703

08.3.3.1 Basit Faizde Gelecekteki Değer ……………………………………... 704 08.3.3.2 Basit Faizde Bugünkü (Şimdiki) Değer ……………………………… 704

08.3.4 Bileşik Faiz …………………………………………………………... 705 08.3.5 Bugünkü (Şimdiki) Değer, Net Şimdiki Değer ve Gelecekteki Değer . 707

08.3.5.1 Bugünkü (Şimdiki) Değer …………………………………………… 708 08.3.5.2 Net Bugünkü (Şimdiki) Değer ……………………………………….. 709 08.3.5.3 Gelecekteki Değer …………………………………………………… 709

08.3.6 Anüiteler ……………………………………………………………... 710 08.3.6.1 Dönem Sonu Anüiteler ………………………………………………. 710

08.3.6.1.1 Dönem Sonu Anüitelerin Gelecek Değeri …………………………… 710 08.3.6.1.2 Dönem Sonu Anüitelerin Bugünkü Değeri ………………………….. 712

08.3.6.2 Dönem Başı Anüiteleri ………………………………………………. 713 08.3.6.2.1 Dönem Başı Anüitelerin Gelecek Değeri ……………………………. 713 08.3.6.2.2 Dönem Başı Anüitelerin Bugünkü Değeri …………………………… 713

08.4 ULUSLARARASI GEÇERLİLİĞİ OLAN YATIRIM KARLILIĞI HESAPLARI …………………………………………………………

714

08.4.1 Net Bugünkü Değer (NBD /NPV) …………………………………… 715 08.4.2 İç Verim Oranı (İVO / IRR) …………………………………………. 717 08.4.3 Amorti (Geri Ödeme) Süresi (GÖS / PBP) ………………………….. 719 08.4.4 Karlılık Endeksi (KE / PI) …………………………………………… 720

09 TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ YÖNTEMLERİ …………………. 723

09.1 GENEL ………………………………………………………………. 723 09.2 TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ YÖNTEMLERİNİN

GRUPLANDIRILMASI ……………………………………………...

724


XIV

09.3 YÖNTEMLERE İLİŞKİN DEĞERLENDİRME ……………………. 727 09.4 DEĞERLEME YÖNTEMİNİN BELİRLENMESİ ………………….. 729

10 KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ …………………………………... 731

10.1 GENEL ………………………………………………………………. 731 10.2 YÖNTEMİN UYGULANMASI …………………………………….. 732

10.2.1 Toprak Değeri ……………………………………………………….. 733 10.2.2 Satış İşlemleri Verilerinin Araştırılması …………………………….. 734 10.2.3 İşlem Verilerinin Doğrulanması ……………………………………... 735 10.2.4 Karşılaştırma Birimlerinin Seçilmesi ………………………………... 736 10.2.5 Benzer (Emsal) Satışların İncelenmesi ve Düzeltilmesi …………….. 737 10.2.6 Karşılaştırma Yönteminde Değer Göstergelerinin Uzlaştırılması …… 738 10.2.7 Yapılı Taşınmazların Değerinin Belirlenmesi ……………………….. 738 10.2.8 Çarpanlar …………………………………………………………….. 739

10.2.8.1 Gelir Çarpanı ………………………………………………………… 739 10.2.8.2 Yapı Çarpanı …………………………………………………………. 740

10.3 ÖRNEKLER …………………………………………………………. 740 10.4 ALIŞTIRMA SORULARI …………………………………………... 751

11 GELİR YÖNTEMİ ……………………………………………….… 757

11.1 GENEL ………………………………………………………………. 757 11.2 YÖNTEMİN UYGULANMASI …………………………………….. 758

11.2.1 Gelir Değeri ………………………………………………………….. 758 11.2.2 Brüt Gelir …………………………………………………………….. 759 11.2.3 İşletim Giderleri ……………………………………………………… 759

11.2.3.1 Amortisman ………………………………………………………….. 760 11.2.3.2 İşletme Giderleri ……………………………………………………... 760 11.2.3.3 Yönetim Giderleri ……………………………………………………. 761 11.2.3.4 Bakım-Onarım Giderleri ……………………………………………... 761 11.2.3.5 Kira Ödenmemesi Riski ……………………………………………… 761

11.2.4 Net Gelir ……………………………………………………………... 762 11.2.5 Kapitalizasyon Oranı ………………………………………………… 762 11.2.6 Toprak Değeri ve Toprak Değeri Kapitalizasyon Tutarı …………….. 762 11.2.7 Toplam Kullanma Süresi ve Kalan Kullanma Süresi ………………... 763

11.2.7.1 Toplam Kullanma Süresi …………………………………………….. 763 11.2.7.2 Kalan Kullanma Süresi ………………………………………………. 763

11.2.8 Çarpan ………………………………………………………………... 764 11.2.9 Eklemeler ve Eksiltmeler …………………………………………….. 765

11.2.10 Gelir Değerinin Hesaplanması Formülü ……………………………... 767 11.2.11 Gelir Değerinin İşlem Akışı …………………………………………. 767

11.2.11.1 Net Gelirin Hesaplanması ……………………………………………. 767 11.2.11.2 Toprak Değer Faizinin ve Yapı Net Gelirinin Kesilmesi ……………. 767 11.2.11.3 Yapı Gelir Değeri ……………………………………………………. 768 11.2.11.4 Toprak Değerinin Toplanması ……………………………………….. 768

11.2.12 Gelir Değerine Genel Bakış ………………………………………….. 769 11.3 KİRALIK TAŞINMAZLARIN DEĞERLEMESİ …………………... 769

11.3.1 Açıklamalar ve Tanımlar …………………………………………….. 769 11.3.2 Kira Bedelinin Türleri ……………………………………………….. 772 11.3.3 İlkeler ………………………………………………………………… 773

11.4 GELİR YÖNTEMİNİN UYGULANMASI İLE İLGİLİ FORMÜLLER ………………………………………………………..

774

11.4.1 Kapitalizasyon Formülleri …………………………………………… 774


XV

11.4.2 Çarpanlar …………………………………………………………….. 775 11.5 ÖRNEKLER …………………………………………………………. 777 11.6 ALIŞTIRMA SORULARI …………………………………………... 786

12 İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIŞI (İNA) YÖNTEMİ ……………… 789

12.1 GENEL ………………………………………………………………. 789 12.2 İNDİRGENMİŞ NAKİT AKIŞI YÖNTEMİNİN TANIMI VE

KAPSAMI ……………………………………………………………

789 12.3 İNA YÖNTEMİNİN UYGULANMASI …………………………….. 792

12.3.1 Yöntemin Temel Formülü …………………………………………… 792 12.3.1.1 Nakit Akışlarının Belli Bir Oranda Büyüdüğü Varsayıldığında …….. 793 12.3.1.2 Nakit Akışlarının Belli Bir Oranının Yeni Yatırımlara Aktarıldığı

Varsayıldığında ……………………………………………………….

794 12.3.1.3 Enflasyonist Ortamlarda ……………………………………………... 794 12.3.1.4 Nakit Akışları Kestiriminde Risk Faktörü Dikkate Alınırsa ………… 794

12.3.2 İNA Yönteminde 3 Önemli Öğe ……………………………………... 795 12.3.2.1 Nakit Akış Tabloları …………………………………………………. 795

12.3.2.1.1 Temel Bilgiler ………………………………………………………... 795 12.3.2.1.2 Nakit Akışlarının Oluşturulması ……………………………………... 797 12.3.2.1.3 Maliye Bakanlığı’nın ve Sermaye Piyasası Kurulu’nun Nakit Akış

Tablosunun Hazırlanmasına İlişkin Düzenlemeleri ………………….

798 12.3.2.2 Nakit Akışları Kestirim Süresi ………………………………………. 799 12.3.2.3 İndirgeme Oranı ……………………………………………………… 799

12.3.2.3.1 Sermaye Maliyeti …………………………………………………….. 799 12.3.2.3.2 İNA Yöntemi Uygulamalarında Sermaye Maliyeti ………………….. 800 12.3.2.3.3 Ağırlıklı Ortalama Sermaye Maliyeti ………………………………... 803 12.3.2.3.4 Sermaye Maliyeti ile İlgili Değerlendirme …………………………... 805

12.3.3 Yöntemin En Yaygın Uygulamaları …………………………………. 806 12.4 ÖRNEKLER …………………………………………………………. 807 12.5 ALIŞTIRMA SORULARI …………………………………………... 811

13 MALİYET YÖNTEMİ ……………………………………………... 813

13.1 GENEL ………………………………………………………………. 813 13.2 YAPI TÜRLERİ VE YAPI MALZEMELERİ ………………………. 815 13.3 MALİYET YÖNTEMİNİN TANIMI VE KAPSAMI ………………. 819 13.4 YÖNTEMİN UYGULANMASI …………………………………….. 821

13.4.1 Yapısal Tesislerin Değerleme Günündeki Değeri …………………… 821 13.4.1.1 Yapıların Değeri ……………………………………………………... 821

13.4.1.1.1 Normal Yeniden Üretim Giderleri …………………………………… 822 13.4.1.1.2 Düzeltme Faktörleri ………………………………………………….. 823 13.4.1.1.3 Yapının Brüt Alanlarının Hesaplanması ……………………………... 823 13.4.1.1.4 Yapı Yan Giderleri …………………………………………………... 823 13.4.1.1.5 Yapı Fiyat Endeksi …………………………………………………... 823 13.4.1.1.6 Toplam ve Kalan Kullanma Süresi ………………………………….. 824 13.4.1.1.7 Yapı Yaşından Dolayı Değer İndirimi ……………………………….. 825 13.4.1.1.8 Yapı Kusurlarından ve Yapı Hasarlarından Dolayı Değer İndirimi …. 825 13.4.1.1.9 Değeri Etkileyen Diğer Olgular ……………………………………… 826

13.4.1.1.9.1 Ekonomik Değer İndirimi…………………………………………….. 827 13.4.1.1.9.2 Yasal Olarak Tanımlanmış Olan Kullanımın Gerçek Kullanımdan

Önemli Ölçüde Sapması………………………………………………

827 13.4.1.2 Yapısal Dış Tesislerin Değeri ………………………………………... 827 13.4.1.3 Özel İşletme Donatılarının Değeri …………………………………… 828


XVI

13.4.2 Diğer Tesislerin Değeri ……………………………………………… 828 13.4.3 Piyasaya Uyarlama …………………………………………………... 828 13.4.4 Amortismanın Önemi ………………………………………………... 829

13.4.4.1 Tanımlar ……………………………………………………………… 829 13.4.4.2 Amortisman Belirleme Yöntemleri ………………………………….. 830

13.4.4.2.1 Piyasadan Çıkartma Yöntemi ………………………………………... 832 13.4.4.2.2 Yaş-Ömür Yöntemi ………………………………………………….. 832 13.4.4.2.3 Ayrıştırma Yöntemi ………………………………………………….. 832

13.4.4.3 Amortismanla İlgili Bazı Formüller …………………………………. 833 13.5 ÖRNEKLER …………………………………………………………. 833 13.6 ALIŞTIRMA SORULARI …………………………………………... 842

14 DİĞER DEĞERLEME YÖNTEMLERİ …………………….…… 845

14.1 KALAN (RESIDUAL) YÖNTEMİ …………………………………. 845 14.1.1 Kalan Yönteminin Kapsamı …………………………………………. 845 14.1.2 Kalan Yönteminin Yapı Taşları ……………………………………… 847 14.1.3 Kalan Yönteminin Sakıncaları ……………………………………….. 850 14.1.4 Örnekler ……………………………………………………………… 851

14.2 LİKİDASYON YÖNTEMİ ………………………………………….. 857 14.2.1 Yöntemin Tanımı ve Kapsamı ……………………………………….. 858 14.2.2 Yöntemin Seçenekleri ………………………………………………... 858

14.2.2.1 Hemen Yıkım Durumunda Likidasyon Değeri ……………………… 858 14.2.2.2 Hemen Yıkımın Yapılmaması Durumunda Likidasyon Değeri ……... 859 14.2.2.3 Uzun Süre Yıkım Yapılmaması Durumunda Likidasyon Değeri ……. 861

14.2.3 Genel Likidasyon Değeri Formülleri ………………………………… 861 14.2.4 Örnekler ……………………………………………………………… 862

15 TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNDE ÖZEL UYGULAMALAR … 865

15.1 ARSA, KONUT, OFİS DEĞERLEMELERİ ………………………... 865 15.2 ARAZİ (TARIMSAL TOPRAKLARIN) DEĞERLEMESİ ………… 877

15.2.1 Genel …………………………………………………………………. 877 15.2.2 Yöntemler ……………………………………………………………. 878

15.2.2.1 Sentetik Yöntemin Temelleri ………………………………………… 878 15.2.2.1.1 Kişisel Kanıya Dayanan Sentetik Değer Biçme Yöntemi …………… 880 15.2.2.1.2 Karşılaştırmaya Dayanan Sentetik Değer Biçme ……………………. 880 15.2.2.1.3 Katsayı Temeline Dayanan Sentetik Değer Biçme Yöntemi ………... 882 15.2.2.1.4 Tipik Değerlere Dayanan Sentetik Değer Biçme Yöntemi ………….. 882

15.2.2.2 Analitik Yöntemin Temelleri ………………………………………… 884 15.2.2.3 Değerlendirme ……………………………………………………….. 885

15.2.3 Örnekler ……………………………………………………………… 886 15.2.4 Alıştırmalar …………………………………………………………... 890

15.3 İPOTEK KREDİSİ AMAÇLI HESAPLAMALAR …………………. 893 15.3.1 Bazı Kavramlar ve Eşitlikler ………………………………………… 893 15.3.2 Yatırım Bandı Yöntemi ……………………………………………… 894 15.3.3 Kalan Değer Yöntemleri ……………………………………………... 895 15.3.4 Finansal Kaldıraç …………………………………………………….. 896

15.3.4.1 Kaldıracın Etkileri …………………………………………………… 896 15.3.4.2 Pozitif, Negatif ve Nötr Kaldıraç …………………………………….. 897 15.3.4.3 Özkaynak Kapitalizasyon Oranı ……………………………………... 897

15.3.5 Örnekler ……………………………………………………………… 898 15.4 TURİZM TESİSLERİ (OTEL, TATİL KÖYÜ VB)

DEĞERLEMELERİ ………………………………………………….

904


XVII

15.4.1 Turizm Tesislerinin Değerlemelerinde Mülkiyet, İmar ve Planlama Açısından İncelemeler ………………………………………………..

911

15.4.1.1 Mülkiyet Açısından İncelemeler …………………………………….. 911 15.4.1.2 İmar ve Planlama Açısından İncelemeler ……………………………. 921

15.4.2 Turizm Tesislerinin Değerlemelerinde Turizm Tesislerinin Nitelikleri Açısından İncelemeler ……………………………………………….

925

15.4.3 Turizm Tesislerinin Değerlemesi Sırasında Dikkate Alınacak Yasalar ve Yönetmelikler ……………………………………………………..

933

15.4.4 Turizm Tesislerinin Yerinde Yapılacak İncelemeleri Sırasında Aranacak Belgeler ……………………………………………………

932

15.4.5 Turizm Tesislerini Değerleme Yöntemleri ………………………….. 933 15.4.5.1 Kültür ve Turizm Bakanlığınca Her Yıl Duyurulan Oda m2 Birim

Fiyatları ……………………………………………………………….

934 15.4.5.2 Uluslararası Değerleme Standartlarına (UDES) Göre Turizm

Tesislerinin Değerlemesi ……………………………………………..

935 15.4.5.3 Turizm Tesislerinin Değerlemesinde Karşılaştırma Yöntemi ……….. 938 15.4.5.4 Turizm Tesislerinin Değerlemesinde Maliyet Yöntemi ……………... 940 15.4.5.5 Turizm Tesislerinin Değerlemesinde Gelir Yöntemi ………………... 941

15.4.5.5.1 Turizm Tesisinin Değerinin Ortalama Oda Fiyatından Çıkarılması …. 943 15.4.5.5.2 Yatırım Bandı Tekniği ……………………………………………….. 943 15.4.5.5.3 Yıllık Yatırım Bandı Yöntemi ……………………………………….. 945

15.4.5.6 Kapitalizasyon Oranının Piyasadan Elde Edilen Verilere Göre Hesaplanması …………………………………………………………

945

15.4.5.6.1 Genel Kapitalizasyon Oranı ………………………………………….. 946 15.4.5.6.2 Toplama (İnşa Etme) Yöntemi ………………………………………. 946 15.4.5.6.3 Sabit Varlık Fiyatlandırma Modeli (CAPM) ………………………… 949

15.5 ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ (AVM) DEĞERLEMESİ …………….. 955 15.5.1 Genel …………………………………………………………………. 955 15.5.2 Uluslararası Değerleme Standartları …………………………………. 955 15.5.3 Şirketler Arası Kiralama Olduğunda Yapılacak Değerleme ………… 959 15.5.4 Kiracının Haklarının Değişmesi Durumlarının Değerlemeye Etkileri 959 15.5.5 Kiracının Haklarındaki Değişiklikler ………………………………... 959

15.6 AKARYAKIT İSTASYONLARI DEĞERLEMESİ ………………… 961 15.6.1 Akaryakıt İstasyonları Değerlemesinde Mülkiyet İncelemeleri ……... 963 15.6.2 Akaryakıt İstasyonlarının Değerlemesinde İmar ve Planlama

Açısından İnceleme …………………………………………………..

975 15.6.3 Akaryakıt ve LPG İstasyonlarının Değerlemesi Sırasında Dikkate

Alınacak Yasalar ve Yönetmelikler …………………………………..

984 15.6.4 Akaryakıt ve LPG İstasyonlarının Değerlemesi Sırasında Aranacak

Belgeler ……………………………………………………………….

986 15.6.5 Akaryakıt ve LPG İstasyonlarını Değerleme Yöntemleri …………… 987

15.7 KIYI YAPILARI (MARİNA, YAT ÇEKEK YERİ vb) DEĞERLEMELERİ ………………………………………………….

992

15.7.1 Kıyı Yapılarının Değerlemesinde Mülkiyet Açısından İncelemeler … 996 15.7.2 İmar ve Planlama Açısından İncelemeler ……………………………. 1000 15.7.3 Sahil Şeridinde Yapılacak Yapılarla İlgili İnceleme ………………… 1008 15.7.4 Kıyılarda İnşa Edilecek Yapıların Nitelikleri ………………………... 1014 15.7.5 Kıyı Yapılarının Değerlemesi Sırasında Dikkate Alınacak Tüzeler ve

Yetkili Kurumlar ……………………………………………………...

1016 15.7.6 Kıyı Yapılarını Değerleme Yöntemleri ……………………………… 1018

15.8 KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI ………………………. 1024 15.8.1 Genel …………………………………………………………………. 1024


XVIII

15.8.2 Terimler ……………………………………………………………… 1025 15.8.3 Yöntemler ……………………………………………………………. 1027

15.8.3.1 Tümdengelimci Karşılaştırma Yöntemi ……………………………... 1028 15.8.3.1.1 Basit Tümdengelimci Yöntem ……………………………………….. 1028 15.8.3.1.2 Kullanım Değişikliklerinde Tümdengelimli Değerlemeler ………….. 1030 15.8.3.1.3 Hesaplama Yaklaşımları (Kalan Değer Yöntemi) …………………… 1031 15.8.3.1.4 Kira Destek Yöntemi ………………………………………………… 1032

15.8.3.2 Uzmanlararası Fiyat Karşılaştırması ………………………………… 1035 15.8.3.2.1 Dallandırma Yöntemi ………………………………………………... 1035 15.8.3.2.2 Konum Değeri Yöntemi ……………………………………………... 1039

15.8.3.3 Likidasyon Yöntemi …………………………………………………. 1042 15.8.3.4 Yapıların Değerlemesi ……………………………………………….. 1042

15.9 FABRİKA DEĞERLEMESİ ………………………………………… 1042 15.9.1 Uluslararası Değerleme Standartları (UDES)’na Göre Fabrika

Değerlemesi …………………………………………………………..

1045 15.9.2 Fabrikaların İpotek Kredisi Karşılığında Teminat Gösterilmesi

Durumunda Yapılacak İncelemeler …………………………………..

1049 15.9.3 Fabrika Değerlemesinde Uygulamalar ………………………………. 1052 15.10 İRTİFAK HAKKI DEĞERLEMESİ ………………………………… 1056

15.10.1 İntifa Hakkı Değerlemesi …………………………………………….. 1066 15.10.2 Üst Hakkı Değerlemesi ………………………………………………. 1068 15.10.3 Almanya’da İrtifak Haklarının Değerlemesi ………………………… 1069

15.10.3.1 Hakların Değerlemesinin İlkeleri ……………………………………. 1069 15.10.3.2 Üst Hakkı Değerlemesi ………………………………………………. 1070 15.10.3.3 Oturma (Sükna) Hakkı ve Yararlanma (İntifa) Hakkı ……………….. 1080 15.10.3.4 Diğer İrtifak Hakları …………………………………………………. 1087

15.10.3.4.1 Geçit Hakkı …………………………………………………………... 1088 15.10.3.4.2 Mecra Hakkı …………………………………………………………. 1093

15.11 ŞEREFİYELENDİRMELER ………………………………………... 1096

16 TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ ALANINDA KURUMSALLAŞMA ………………………………………………

1105

16.1 GENEL ………………………………………………………………. 1105 16.2 ALMANYA ………………………………………………………….. 1109

16.2.1 Taşınmaz Değerlemesi Kurulları …………………………………….. 1109 16.2.1.1 Taşınmaz Değerlemesi Kurullarının Oluşturulması …………………. 1110 16.2.1.2 Organizasyon Biçimi ………………………………………………… 1111 16.2.1.3 Yetki Alanı …………………………………………………………... 1111 16.2.1.4 Genel Atama Koşulları ………………………………………………. 1112 16.2.1.5 Başkan Üye …………………………………………………………... 1112 16.2.1.6 Fahri Olarak Görev Yapan Değerleme Uzmanı ……………………... 1112 16.2.1.7 Sayı …………………………………………………………………... 1113 16.2.1.8 Atama Kurumu ………………………………………………………. 1113 16.2.1.9 Yönetim Yeri ………………………………………………………… 1113

16.2.1.9.1 Yönetim Yerinin Görevleri …………………………………………... 1113 16.2.1.9.2 Yönetim Yerine Yönelik İstemler …………………………………… 1114 16.2.1.9.3 Uygun ve Önceden Var Olan Donanımlar …………………………... 1114 16.2.1.9.4 Personel ve Maddi Donanım ………………………………………… 1115 16.2.1.10 Taşınmaz Değerlemesi Üst Kurulu …………………………………... 1115 16.2.1.11 Taşınmaz Değerlemesi Kurulu, Başkan Üye ve Yönetim Yeri

Arasında Ortak Çalışma ………………………………………………

1115 16.2.1.12 Yönerge Yetkileri ve Denetim ……………………………………….. 1116


XIX

16.2.1.13 Taşınmaz Değerlemesi Kurullarının İşleyişi ………………………… 1116 16.2.2 Almanya’da Uzmanların Belgelendirilmesi Ölçütleri ……………….. 1117

16.2.2.1 Serbest Çalışan veya Kendi Kendini Atayan Uzmanlar ……………... 1117 16.2.2.2 Resmi Olarak Tanınan Uzmanlar ……………………………………. 1118 16.2.2.3 Derneklerce Tanınan Uzmanlar ……………………………………… 1118 16.2.2.4 Mahkemelerce Tanınan Uzmanlar …………………………………… 1118 16.2.2.5 Yükümlü Uzmanlar ………………………………………………….. 1119 16.2.2.6 Kamu Adına Yetkilendirilmiş (Lisanslı) ve Yeminli Uzmanlar …….. 1119

16.3 AMERİKA BİRLEŞİK DEVLETLERİ ……………………………... 1120 16.3.1 The Appraisal Foundation …………………………………………… 1120

16.3.1.1 Mütevelli Heyeti ……………………………………………………... 1121 16.3.1.2 Değerleme Uygulamaları Kurulu ……………………………………. 1121 16.3.1.3 Değerleme Standartları Kurulu ………………………………………. 1121 16.3.1.4 Değerleme Uzmanları Kurulu ……………………………………….. 1122

16.3.2 Destekleyici Kuruluşlar ……………………………………………… 1122 16.3.2.1 Değerleme Enstitüsü …………………………………………………. 1122 16.3.2.2 Amerikan Değerleme Uzmanları Topluluğu ………………………… 1127 16.3.2.3 Amerika Değerleme Uzmanları Birliği ……………………………… 1128 16.3.2.4 Diğer Kurumlar: Taşınmaz Danışmanları …………………………… 1128

16.4 FRANSA …………………………………………………………….. 1128 16.5 HOLLANDA ………………………………………………………… 1130 16.6 İSPANYA ……………………………………………………………. 1130 16.7 TÜRKİYE ……………………………………………………………. 1131 16.8 ULUSLARARASI KURULUŞLAR ………………………………… 1141

16.8.1 İngiltere’deki Örgütler ……………………………………………….. 1141 16.8.1.1 Royal Institution Of Chartered Surveyors (RICS) …………………... 1141 16.8.1.2 Gelir Oranları ve Değerleme Enstitüsü ……………………………… 1147 16.8.1.3 Tarımsal Mülk Değerleme Uzmanları Merkez Birliği ………………. 1148

16.8.2 The European Group of Valuers’ Association (TEGoVA) ………….. 1148 16.8.2.1 TEGoVA’ya üyelik …………………………………………………... 1149 16.8.2.2 Yasal Zemin ………………………………………………………….. 1149 16.8.2.3 Mali Sistemi-Denetçileri ……………………………………………... 1149 16.8.2.4 TEGoVA’nın Temel Etkinlikleri …………………………………….. 1149 16.8.2.5 Değerleme Uygulamaları ve Standartların Uygulandığı Ekonomik

Sektörler ……………………………………………………………… 1150

16.8.2.6 Değerleme Uygulamaları ve Standartların Uygulandığı Varlıklar …... 1150 16.8.2.7 Organizasyon ………………………………………………………… 1150 16.8.2.8 TEGoVA Üyeleri …………………………………………………….. 1151 16.8.2.9 Kurumsal Yönetim ve Etik Uygulaması ……………………………... 1151

16.8.2.10 Avrupa Değerleme Standartları (Mavi Kitap, EVS) …………………. 1151 16.8.2.11 En Az Eğitim Koşulları ……………………………………………… 1152

16.8.3 International Valuation Standards Committee (IVSC) ………………. 1153 16.8.3.1 IVSC’nin Amaçları …………………………………………………... 1153 16.8.3.2 IVSC Tarihçesi ………………………………………………………. 1153 16.8.3.3 IVSC Arka Planı ……………………………………………………... 1154 16.8.3.4 IVSC’nin Yapısal Özellikleri ………………………………………... 1154 16.8.3.5 Üyelik ………………………………………………………………... 1154 16.8.3.6 Üye Organizasyonlar ………………………………………………… 1155 16.8.3.7 Standartlar ……………………………………………………………. 1156 16.8.3.8 IVS Ana Başlıkları …………………………………………………… 1156

16.8.4 International Real Estate Federation (FIABCI) ……………………… 1157 16.8.4.1 Danışmanlık Alanları ………………………………………………… 1157


XX

16.8.4.2 Üyelik Tipleri ………………………………………………………... 1158

17 TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ STANDARTLARI ………………. 1159 17.1 GENEL OLARAK STANDART ……………………………………. 1159 17.2 ULUSLARARASI DEĞERLEME STANDARTLARI ……………... 1161

17.2.1 Uluslararası Değerleme Standartlarının Amacı ve Kapsamı ………… 1162 17.2.2 Uluslararası Standartların Organizasyonu …………………………… 1164 17.2.3 Standartlar, Uygulamalar ve Kılavuz Notlarının Formatı …………… 1167 17.2.4 Standartların Yürürlük Tarihleri ……………………………………... 1168 17.2.5 Genel Değerleme Kavram ve İlkeleri ………………………………... 1168 17.2.6 Uluslararası Değerleme Standartları’nın Yedinci Baskısını Oluşturan

Bölüm Başlıkları ……………………………………………………...

1169 17.3 AVRUPA STANDARTLARI ……………………………………….. 1171 17.4 PROFESYONEL DEĞERLEME UYGULAMALARI TEKDÜZEN

STANDARTLARI ……………………………………………………

1172

18 TAŞINMAZ DEĞERLEMESİNDE RAPORLAMA …………...... 1175 18.1 DEĞERLEME RAPORUNUN ÖNEMİ …………………………….. 1175 18.2 UDSK VE RAPORLAMA STANDARTLARI ……………………... 1176 18.3 SERMAYE PİYASASI KURULUNCA YAYIMLANAN

TEBLİĞLERE GÖRE RAPORLAMA VE RAPOR ÖRNEKLERİ …

1179 18.4 BANKALARA DEĞERLEME HİZMETİ VERECEK

KURULUŞLARIN YETKİLENDİRİLMESİ VE FAALİYETLERİ HAKKINDA YÖNETMELİĞE GÖRE RAPORLAMA …………….

1182 18.5 GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARINA SUNULAN

DEĞERLEME RAPORLARI ………………………………………..

1184 18.6 ALMANYA ÖRNEĞİ ………………………………………………. 1187 18.7 İNGİLTERE ÖRNEĞİ ………………………………………………. 1192 18.8 ABD ÖRNEĞİ ……………………………………………………….. 1194

18.8.1 Sözlü Rapor ………………………………………………………….. 1194 18.8.2 Sınırlı Rapor ………………………………………………………..... 1195 18.8.3 Form Raporlar ………………………………………………………... 1195 18.8.4 Kapsamlı Raporlar …………………………………………………… 1195

18.9 AVRUPA BİRLİĞİ DÜZENLEMELERİ …………………………… 1196

19 TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ UZMANLIĞI VE MESLEKİ DAVRANIŞ İLKELERİ (ETİK KURALLAR) …………………...

1197

19.1 GENEL ………………………………………………………………. 1197 19.2 UDSK İLKELERİ …………………………………………………… 1199

19.2.1 Tanımlar ……………………………………………………………… 1200 19.2.2 Etik Kurallar …………………………………………………………. 1201

19.3 TEGoVA İLKELERİ ………………………………………………… 1204 19.4 SPK TEBLİĞİNDE ETİK KURALLAR ……………………………. 1205

EKLER Ek 1: Alıştırmaların Çözümler 1209 Ek 2: İncelenen Hukuk Kaynakları 1229 Ek 3: Terimler ve Simgeler 1241 KAYNAKLAR 1245

taşınmaz değ prof. dr. erol kÖktÜrk – dr. erdal kÖktÜrk · taşınmaz hukuku ve imar...

Documents