------------------------------------------------------------------------------------------------------- 1

BỘ TÀI CHÍNH

TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH - MARKETING

KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH B ẤT ĐỘNG SẢN

TÀI LIỆU MÔN

PHÁP LUẬT KINH DOANH

BẤT ĐỘNG SẢN

(Lưu hành nội bộ)

CHƯƠNG TRÌNH ĐẠI HỌC – CAO ĐẲNG

Giảng viên : Ths Nguy ễn Tiến Dũng

Tp.HCM, tháng 03 /2012

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 2

PHẦN 1

NHỮNG KHÁI NI ỆM CƠ BẢN VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH B ẤT ĐỘNG SẢN

1.1 Khái ni ệm về pháp luật bất động sản

a) Khái ni ệm bất động sản:

BBấấtt đđộộnngg ssảảnn llàà ccáácc ttààii ssảảnn kkhhôônngg ddii ddờờii đđưượợcc bbaaoo ggồồmm:: -- ĐĐấấtt đđaaii ;; -- NNhhàà,, ccôônngg ttrrììnnhh xxââyy ddựựnngg ggắắnn ll iiềềnn vvớớii đđấấtt đđaaii ,, kkểể ccảả ccáácc ttààii ssảảnn ggắắnn ll iiềềnn

vvớớii nnhhàà,, ccôônngg ttrrììnnhh xxââyy ddựựnngg đđóó;; -- CCáácc ttààii ssảảnn kkhháácc ggắắnn ll iiềềnn vvớớii đđấấtt đđaaii ;; - CCáácc ttààii ssảảnn kkhháácc ddoo pphháápp lluuậậtt qquuyy đđịịnnhh..

b) Khái ni ệm pháp luật kinh doanh bất động sản

-- LLàà ttậậpp hhợợpp ccáácc vvăănn bbảảnn qquuyy pphhạạmm pphháápp lluuậậtt ddoo NNhhàà nnưướớcc bbaann hhàànnhh;; -- LLàà hhệệ tthhốốnngg ccáácc qquuyy pphhạạmm pphháápp lluuậậtt đđiiềềuu cchhỉỉnnhh ccáácc nnhhóómm qquuaann hhệệ pphháápp

lluuậậtt ll iiêênn qquuaann đđếếnn hhooạạtt đđộộnngg kkiinnhh ddooaannhh bbấấtt đđộộnngg ssảảnn..

c) Các bộ phận của pháp luật kinh doanh bất động sản:

-- PPhháápp lluuậậtt vvềề đđấấtt đđaaii ;; -- PPhháápp lluuậậtt vvềề tthhuuếế tthhuu nnhhậậpp ttừừ cchhuuyyểểnn nnhhưượợnngg bbấấtt đđộộnngg ssảảnn;; -- PPhháápp lluuậậtt vvềề tthhuuếế ssửử ddụụnngg đđấấtt pphhii nnôônngg nngghhiiệệpp;; -- PPhháápp lluuậậtt vvềề nnhhàà ởở;; -- LLuuậậtt kkiinnhh ddooaannhh bbấấtt đđộộnngg ssảảnn;;

1.2 Đối tượng nghiên cứu

CCáácc qquuyy đđịịnnhh ccủủaa pphháápp lluuậậtt vvềề:: -- QQuuyyềềnn hhạạnn vvàà ttrráácchh nnhhiiệệmm ccủủaa NNhhàà nnưướớcc đđạạii ddiiệệnn cchhủủ ssởở hhữữuu ttooàànn ddâânn

vvềề đđấấtt đđaaii vvàà tthhốốnngg nnhhấấtt qquuảảnn llýý vvềề đđấấtt đđaaii ;; -- CChhếế đđộộ qquuảảnn llýý vvàà ssửử ddụụnngg đđấấtt đđaaii ;; -- QQuuyyềềnn vvàà nngghhĩĩaa vvụụ ccủủaa nnggưườờii ssửử ddụụnngg đđấấtt;; -- CCáácc qquuyy đđịịnnhh ccủủaa pphháápp lluuậậtt vvềề:: -- SSởở hhữữuu nnhhàà ởở,, pphháátt ttrriiểểnn,, qquuảảnn llýý vviiệệcc ssửử ddụụnngg vvàà qquuảảnn llýý NNhhàà nnưướớcc vvềề

nnhhàà ởở -- HHooạạtt đđộộnngg kkiinnhh ddooaannhh bbấấtt đđộộnngg ssảảnn;; qquuyyềềnn,, nngghhĩĩaa vvụụ ccủủaa ttổổ cchhứứcc,, ccáá

nnhhâânn hhooạạtt đđộộnngg kkiinnhh ddooaannhh bbấấtt đđộộnngg ssảảnn..

1.3 Văn bản pháp luật:

-- LLuuậậtt đđấấtt đđaaii 22000033;; -- NNgghhịị đđịịnnhh 118811//22000044//NNĐĐ--CCPP vvềề tthhii hhàànnhh LLuuậậtt ĐĐấấtt đđaaii ddoo CChhíínnhh pphhủủ bbaann

hhàànnhh;; -- NNgghhịị đđịịnnhh ssốố 1177//22000066//NNĐĐ--CCPP vvềề vviiệệcc tthhii hhàànnhh LLuuậậtt ĐĐấấtt đđaaii ;;

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 3

-- NNgghhịị đđịịnnhh ssốố 8844//22000077//NNĐĐ--CCPP vvềề vviiệệcc qquuyy đđịịnnhh bbổổ ssuunngg vvềề vviiệệcc ccấấpp GGiiấấyy cchhứứnngg nnhhậậnn qquuyyềềnn ssửử ddụụnngg đđấấtt,, tthhuu hhồồii đđấấtt,, tthhựựcc hhiiệệnn qquuyyềềnn ssửử ddụụnngg đđấấtt,, ttrrììnnhh ttựự,, tthhủủ ttụụcc bbồồii tthhưườờnngg,, hhỗỗ ttrrợợ,, ttááii đđịịnnhh ccưư kkhhii NNhhàà nnưướớcc tthhuu hhồồii đđấấtt vvàà ggiiảảii qquuyyếếtt kkhhiiếếuu nnạạii vvềề đđấấtt đđaaii ddoo CChhíínnhh pphhủủ bbaann hhàànnhh;;

-- NNgghhịị đđịịnnhh ssốố 119977//22000044//NNĐĐ--CCPP vvềề bbồồii tthhưườờnngg,, hhỗỗ ttrrợợ vvàà ttááii đđịịnnhh ccưư kkhhii NNhhàà nnưướớcc tthhuu hhồồii đđấấtt ddoo CChhíínnhh pphhủủ bbaann hhàànnhh;;

-- NNgghhịị đđịịnnhh ssốố 119988//22000044//NNĐĐ--CCPP vvềề vviiệệcc tthhuu ttiiềềnn ssửử ddụụnngg đđấấtt ddoo CChhíínnhh pphhủủ bbaann hhàànnhh;;

-- NNgghhịị đđịịnnhh ssốố 118888//22000044//NNĐĐ--CCPP vvềề pphhưươơnngg pphháápp xxáácc đđịịnnhh ggiiáá đđấấtt vvàà kkhhuunngg ggiiáá ccáácc llooạạii đđấấtt ddoo CChhíínnhh PPhhủủ bbaann hhàànnhh;;

-- NNgghhịị đđịịnnhh 112233//22000077//NNĐĐ--CCPP ssửửaa đđổổii bbổổ ssuunngg nngghhịị đđịịnnhh 118888//22000044//NNĐĐ--CCPP

-- NNgghhịị đđịịnnhh ssốố 1133//22000066//NNĐĐ--CCPP vvềề vviiệệcc xxáácc đđịịnnhh ggiiáá ttrrịị qquuyyềềnn ssửử ddụụnngg đđấấtt đđểể ttíínnhh vvààoo ggiiáá ttrrịị ttààii ssảảnn ccủủaa ccáácc ttổổ cchhứứcc đđưượợcc NNhhàà nnưướớcc ggiiaaoo đđấấtt kkhhôônngg tthhuu ttiiềềnn ssửử ddụụnngg đđấấtt ddoo CChhíínnhh pphhủủ bbaann hhàànnhh;;

-- NNgghhịị qquuyyếếtt ssốố:: 1199//22000088//NNQQ--QQHH1122 ccủủaa QQuuốốcc hhộộii nnggààyy 0033 tthháánngg 0066 nnăămm 22000088 vvềề vviiệệcc tthhíí đđiiểểmm cchhoo ttổổ cchhứứcc,, ccáá nnhhâânn nnưướớcc nnggooààii mmuuaa vvàà ssởở hhữữuu nnhhàà ởở ttạạii VViiệệtt NNaamm;;

-- LLuuậậtt nnhhàà ởở 22000055;; -- NNgghhịị đđịịnnhh ssốố 115533//22000077//NNĐĐ--CCPP vvềề vviiệệcc qquuyy đđịịnnhh cchhii ttiiếếtt vvàà hhưướớnngg ddẫẫnn

tthhii hhàànnhh LLuuậậtt KKiinnhh ddooaannhh BBấấtt đđộộnngg ssảảnn ddoo CChhíínnhh pphhủủ bbaann hhàànnhh;; -- NNgghhịị đđịịnnhh ssốố 7711//22001100 HHưướớnngg ddẫẫnn cchhii ttiiếếtt LLuuậậtt nnhhàà ởở..

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 4

PHẦN 2

PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI

I. KHÁI QUÁT

1.1 Khái niệm Luật đất đai

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia. Cùng với sự phát triển kinh tế, các công trình đô thị, công trình công nghiệp, công trình dân cư ngày càng phát triển với quy mô, tốc độ ngày càng lớn trong khi đất đai không phải là nguồn tài nguyên vô tận, đòi hỏi phải tiết kiệm hiệu quả, tăng cường công tác quản lý đất đai đảm bảo hài hoà giữa lợi ích nhà nước với lợi ích của người sử dụng đất, thúc đẩy hình thành thị trường bất động sản lành mạnh trên cơ sở kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Luật đất đai năm 2003 với các nội dung tăng cường phân cấp cho UBND các cấp trong việc giao đất, cho thuê đất, phân cấp thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có nhiều quyền hơn đối với đất đai.

Luật đất đai là văn bản luật được QH thông qua, là một ngành luật độc lập trong hệ thống pháp luật của nước ta, là tổng hợp các quy phạm pháp luật nhằm điều chỉnh những quan hệ đất đai hình thành trong quá trình chiếm hữu, sử dụng và định đoạt, nhằm sử dụng đất đai có hiệu quả vì lợi ích đất nước và người sử dụng.

1.2 Luật đất đai qua các thời kỳ:

-- LLUUẬẬTT SSỐỐ 33--LLCCTT//HHĐĐNNNN88 VVỀỀ ĐĐẤẤTT ĐĐAAII bbaann hhàànnhh nnggààyy 2299//1122//11998877.. -- LLUUẬẬTT ĐĐẤẤTT ĐĐAAII SSỐỐ 2244--LL//CCTTNN bbaann hhàànnhh nnggààyy 1144//0077//11999933,, ccóó hhiiệệuu llựựcc

1155//1100//11999933.. -- LLUUẬẬTT SSỬỬAA ĐĐỔỔII,, BBỔỔ SSUUNNGG MMỘỘTT SSỐỐ ĐĐIIỀỀUU CCỦỦAA LLUUẬẬTT ĐĐẤẤTT ĐĐAAII,, ccóó hhiiệệuu llựựcc

nnggààyy 0011//0011//11999999.. -- LLUUẬẬTT SSỬỬAA ĐĐỔỔII,, BBỔỔ SSUUNNGG MMỘỘTT SSỐỐ ĐĐIIỀỀUU CCỦỦAA LLUUẬẬTT ĐĐẤẤTT ĐĐAAII,, ccóó hhiiệệuu llựựcc

nnggààyy 0011//0011//22000011.. -- LLUUẬẬTT ĐĐẤẤTT ĐĐAAII SSỐỐ 1133//22000033//QQHH1111 ccóó hhiiệệuu llựựcc nnggààyy 0011//0077//22000044..

1.3 Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai:

Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.

Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:

a) Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất);

b) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;

c) Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

d) Định giá đất.

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 5

Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các chính sách tài chính về đất đai như sau:

a) Thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất;

b) Thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

c) Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại.

Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý nhà nước về đất đai:

- Quốc hội ban hành pháp luật về đất đai, quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước; thực hiện quyền giám sát tối cao đối với việc quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước.

- Chính phủ quyết định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh; thống nhất quản lý nhà nước về đất đai trong phạm vi cả nước.

- Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm trước Chính phủ trong việc quản lý nhà nước về đất đai.

- Hội đồng nhân dân các cấp thực hiện quyền giám sát việc thi hành pháp luật về đất đai tại địa phương.

- Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai và quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương theo thẩm quyền quy định tại Luật Đất đai

1.4 Phạm vi và đối tượng áp dụng

a) Phạm vi điều chỉnh

Luật đất đai quy định về quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

b) Đối tượng áp dụng

Đối tượng áp dụng Luật Đất đai bao gồm:

- Cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai;

- Người sử dụng đất;

- Các đối tượng khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất.

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 6

II. CH Ủ THỂ SỬ DỤNG ĐẤT

2.1 Khái niệm và phân loại

a) Chủ thể sử dụng đất:

Chủ thể sử dụng đất là những tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người nước ngoài (còn gọi là người sử dụng đất) được Nhà Nước thông qua các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép sử dụng đất.

b) Phân loại:

Chủ thể sử dụng đất (người sử dụng đất) bao gồm :

- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất;

- Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Vi ệt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc và các điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ được Nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất;

- Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, thánh thất, thánh đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và các cơ sở khác của tôn giáo được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất hoặc giao đất;

- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất;

- Người Vi ệt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư, hoạt động văn hoá, hoạt động khoa học thường xuyên hoặc về sống ổn định tại Vi ệt Nam được Nhà nước Việt Nam giao đất, cho thuê đất, được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;

- Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất.

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 7

2.2 Quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử đất

a) Quyền chung của người sử dụng đất

Người sử dụng đất có các quyền chung sau đây:

- Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất;

- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp;

- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp;

- Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình;

- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản

chủ thể sử dụng

đất

Các Cơ quan NN

Tổ chức trong n ước

Các Tổ chức CT-XH

Các Đơn vị LLVT

Các tổ chức kinh tế

Hộ gia đình Cá nhân

Người VN định cư ở NN

Người nước ngoài

Tổ chức NN có chức năng ngoại

giao

Tổ chức, cá nhân NN thực hiện dự

án đầu tư

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 8

2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật đất đai khi có các điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Đất không có tranh chấp;

- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

- Trong thời hạn sử dụng đất.

Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Mục 4 Chương II của Luật Đất đai.

b) Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất

Người sử dụng đất có các nghĩa vụ chung sau đây:

- Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật;

- Đăng ký quyền sử dụng đất, làm đầy đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật;

- Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất;

- Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan;

- Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất;

- Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất.

c) Quyền lựa chọn hình thức giao đất, thuê đất

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh; tổ chức kinh tế sử dụng đất vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê, sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.

Người Vi ệt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Vi ệt Nam được lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 9

Tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư tại Vi ệt Nam, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Vi ệt Nam định cư ở nước ngoài đã thuê đất của Nhà nước để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh, xây dựng công trình công cộng có mục đích kinh doanh, xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê thì được chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất nếu có nhu cầu và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.

III. QU ẢN LÝ CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI ĐẤT ĐAI

3.1 Nội dung của quản lý Nhà nước đối với đất đai:

a) Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó;

b) Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính;

c) Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất;

d) Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất;

đ) Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất;

e) Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

g) Thống kê, kiểm kê đất đai;

h) Quản lý tài chính về đất đai;

i) Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;

k) Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất;

l) Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai;

m) Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai;

n) Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai.

Nhà nước có chính sách đầu tư cho việc thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng hệ thống quản lý đất đai hiện đại, đủ năng lực, bảo đảm quản lý đất đai có hiệu lực và hiệu quả.

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 10

3.2 Laäp, quaûn lyù hoà sô ñòa giôùi haønh chính vaø caùc loaïi baûn ñoà veà ñaát ñai

Chính phuû chæ ñaïo vieäc xaùc ñònh ñòa giôùi haønh chính, laäp vaø quaûn lyù hoà sô ñòa giôùi haønh chính caùc caáp trong phaïm vi caû nöôùc.

Boä Noäi vuï quy ñònh veà trình töï, thuû tuïc xaùc ñònh ñòa giôùi haønh chính, quaûn lyù moác ñòa giôùi vaø hoà sô ñòa giôùi haønh chính.

Boä Taøi nguyeân vaø Moâi tröôøng quy ñònh veà kyõ thuaät vaø ñònh möùc kinh teá trong vieäc caám moác ñòa giôùi haønh chính, laäp hoà sô ñòa giôùi haønh chính caùc caáp.

3.3 Quy hoaïch, keá hoaïch söû duïng ñaát

Vieäc laäp quy hoaïch, keá hoaïch söû duïng ñaát phaûi baûo ñaûm caùc nguyeân taéc sau ñaây:

- Phuø hôïp vôùi chieán löôïc, quy hoaïch toång theå, keá hoaïch phaùt trieån kinh teá – xaõ hoäi , quoác phoøng, an ninh;

- Ñöôïc laäp töø toång theå ñeán chi tieát, quy hoaïch, keá hoaïch söû duïng ñaát cuûa caáp döôùi phaûi phuø hôïp vôùi quy hoaïch, keá hoaïch söû duïng ñaát cuûa caáp treân; keá hoaïch söû duïng ñaát phaûi phuø hôïp vôùi quy hoaïch söû duïng ñaát ñaõ ñöôïc cô quan nhaø nöôùc coù thaåm quyeàn quyeát ñònh, xeùt duyeät;

- Quy hoaïch, keá hoaïch söû duïng ñaát cuûa caáp treân phaûi theå hieän nhu caàu söû duïng ñaát cuûa caáp döôùi

- Söû duïng ñaát tieát kieäm vaø coù hieäu quaû.

3.4 Giao ñaát, cho thueâ ñaát, chuyeån muïc ñích söû duïng ñaát

3.4.1 Caên cöù ñeå quyeát ñònh giao ñaát, cho thueâ ñaát, cho pheùp chuyeån muïc ñích söû duïng đất:

Quy hoaïch, keá hoaïch söû duïng ñaát hoaëc quy hoaïch xaây döïng ñoâ thò , quy hoaïch xaây döïng ñieåm daân cö noâng thoân ñaõ ñöôïc cô quan nhaø nöôùc coù thaåm quyeàn xeùt duyeät;

Nhu caàu söû duïng ñaát theå hieän trong döï aùn, ñôn xin giao ñaát, thueâ ñaát, chuyeån muïc ñích söû duïng ñaát.

3.4.2 Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

• Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuôc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; giao đất đối với cơ sở tôn giáo; giao đất, cho thuê đất đối với người Vi ệt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài.

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 11

• Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân; giao đất đối với cộng đồng dân cư.

• Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.

• Cơ quan có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 3 điều 37 của Luật đất đai không được ủy quyền.

3.5 Thu hồi đất

Các trường hợp thu hồi đất:

• Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia. lợi ích công cộng, phát triển kinh tế;

• Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất;

• Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả;

• Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;

• Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền;

• Đất bị lấn, chiếm;

• Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;

• Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất;

• Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;

• Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn;

• Đất trồng cây hàng năm không đuợc sử dụng trong 12 tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liền;

• Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư, kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất đó cho phép.

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 12

3.6 Đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

3.6.1 Đăng ký quyền sử dụng đất

Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.

Cơ quan thực hiện việc đăng ký QSD đất: văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc cơ quan quản lý tài nguyên môi trường địa phương.

Các trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất:

• Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

• Người sử dụng đất thực hiện quyền và các giao dịch về QSD đất theo quy định của Luật Đất đai;

• Người nhận chuyển quyền sử dụng đất;

• Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất;

• Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

3.6.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại thống nhất trong cả nước do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành; đối với nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ xác nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi có yêu cầu của chủ sở hữu.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng và pháp luật về dân sự trước ngày 01 tháng 8 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 13

gắn liền với đất theo quy định mới này; trường hợp người đã được cấp giấy chứng nhận có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang loại giấy mới theo thì không phải nộp lệ phí.

Khi chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì người nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.

3.6.3 Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận

Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho những trường hợp sau đây:

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;

- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật đất đai có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật đất đai mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;

- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;

- Người sử dụng đất quy định tại các điều 90, 91 và 92 của Luật Đất đai;

- Người mua nhà ở gắn liền với đất ở;

- Người được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở.

3.6.4 Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Vi ệt Nam định cư ở nước ngoài được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Vi ệt Nam định cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 14

Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được ủy quyền cho cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường cùng cấp.

Cơ quan quản lý tài nguyên và môi trường cấp tỉnh và cấp huyện là đầu mối tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các thủ tục trình Ủy ban nhân dân cùng cấp để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

3.7 Thủ tục hành chính về quản lý và sử dụng đất đai

3.8 Quyền sử dụng đất trong th ị trường bất động sản:

Đất được tham gia thị trường bất động sản bao gồm:

- Tổ chức; - Người VN định cư ở nước ngoài - Tổ chức, cá nhân nước ngoài

Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh

Xin giao đất, thuê đất

Nộp hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân Cơ quan quản lý đất đai cấp Huyện

Xin giao đất, thuê đất

Nộp hồ sơ

Trình tự, thủ tục cấp giấy CNQSD đất

ĐĐiiềềuu 112233 lluuậậtt đđấấtt đđaaii

Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển mục đích SDĐ

không phải xin phép ĐĐiiềềuu 112244

phải xin phép ĐĐiiềềuu 112255

Trình tự, thủ tục đăng ký chuyển nhượng SDĐ

ĐĐiiềềuu 112277

Trình tự, thủ tục đăng ký cho thuê SDĐ

ĐĐiiềềuu 112288

Trình tự, thủ tục đăng ký thừa kế, tặng cho SDĐ

ĐĐiiềềuu 112299

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 15

• Đất mà Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

• Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản.

(Trích ngh � đ�nh 181/2004/NĐ-CP)

Điều 59 – Các loại đất được tham gia thị trường bất động sản: 1. Đất mà tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản bao gồm:

a) Đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản xuất không phải là rừng tự nhiên được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;

b) Đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ổn định vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;

c) Đất nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;

d) Đất nông nghiệp được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;

đ) Đất ở được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở; đất ở được Nhà nước giao cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; đất ở được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở;

e) Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng vào mục đích làm nhà ở đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;

g) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;

h) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài;

i) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh do hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế đang sử dụng đã được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.

2. Đất thuê của Nhà nước trả tiền thuê đất hàng năm mà tài sản gắn liền với đất được tham gia thị trường bất động sản bao gồm:

a) Đất trồng cây lâu năm có vườn cây, đất rừng sản xuất có rừng, đất làm muối và đất nuôi trồng thuỷ sản đã đầu tư hạ tầng;

b) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh mà đã đầu tư hạ tầng hoặc có công trình gắn liền với đất.

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 16

3. Người nhận tài sản gắn liền với đất thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất trong thời hạn còn lại của hợp đồng thuê đất đã ký kết.

4. Khi hết thời hạn sử dụng đất, người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất từ người khác quy định tại khoản 1 Điều này; người nhận tài sản gắn liền với đất thuê của Nhà nước từ người khác quy định tại khoản 2 Điều này nếu có nhu cầu gia hạn sử dụng đất thì đều được xem xét gia hạn theo quy định tại khoản 2 Điều 34 của Nghị định này.

IV. CHẾ ĐỘ SỬ DỤNG ĐẤT

4.1 Khái niệm chế độ sử dụng đất:

Đây là một chế định quan trọng của ngành luật đất đai;

Là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất tuân thủ, nhằm sử dụng đất hợp pháp, hợp lý, đúng mục đích, đạt hiệu quả kinh tế cao vì lợi ích của mình và của toàn xã hội;

Là toàn bộ các quy định pháp luật do Nhà Nước ban hành quy định và bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước cho phép sử dụng đất.

4.2 Phân loại đất:

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:

• Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác; Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Đất rừng phòng hộ; Đất rừng đặc dụng; Đất nuôi trồng thủy sản;Đất làm muối; Đất nông nghiệp theo quy định của Chính phủ;

• Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất: Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị; Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất ản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử-văn hóa, danh lam thắng cảnh; Đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ; Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; Đất có công trình là đình, đền, miếu, am từ đường, nhà thờ họ; Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng; Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;

• Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 17

4.3 Thôøi haïn söû duïng ñaát:

4.3.1 Đất sử dụng ổn định lâu dài:

- Ñaát röøng phoøng hoä, ñaát röøng ñaëc duïng;

- Ñaát noâng nghieäp do coäng ñoàng daân cö söû duïng quy ñònh taïi khoaûn 4 ñieàu 71 cuûa Luaät Đất đai;

- Ñaát ôû;

- Ñaát laøm maët baèng xaây döïng cô sôû saûn xuaát, kinh doanh cuûa hoä gia ñình, caù nhaân söû duïng oån ñònh ñöôïc nhaø nöôùc coâng nhaän quyeàn söû duïng ñaát;

- Ñaát xaây döïng truï sôû cô quan, xaây döïng coâng trình söï nghieäp quy ñònh taïi ñieàu 88 cuûa Luaät Đất đai;

- Ñaát söû duïng vaøo muïc ñích quoác phoøng, an ninh;

- Ñaát do cô sôû toân giaùo söû duïng quy ñònh taïi Ñieàu 99 cuûa Luaät Đất đai;

- Ñaát coù caùc coâng trình laø ñình, ñeàn, mieáu, am, töø ñöôøng, nhaø thôø hoï;

- Ñaát giao thoâng, thuyû lôïi; ñaát xaây döïng caùc coâng trình vaên hoaù, y eá, giaùo duïc vaø ñaøo taïo, theå duïc theå thao phuïc vuï lôïi ích coâng coäng vaø caùc coâng trình coâng coäng khaùc khoâng nhaèm muïc ñích kinh doanh; ñaát coù di tích lòch söû – vaên hoaù, danh lam thaéng caûnh;

- Ñaát laøm nghóa trang, nghóa ñòa.

4.3.2 Ñaát söû duïng coù thôøi haïn :

Đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; tổ chức kinh tế để thực hiện các dự án đầu tư; Người Vi ệt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại VN được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng chưa quá 50 năm; đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đất là không quá 70 năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt.

Thôøi haïn cho thueâ ñaát troàng caây haøng naêm, ñaát nuoâi troàng thuyû saûn, ñaát laøm muoái cho hoä gia ñình, caù nhaân söû duïng laø khoâng quaù hai möôi naêm, thôøi haïn cho thueâ ñaát troàng caây laây naêm, ñaát röøng saûn xuaát cho hoä gia ñình, caù nhaân söû duïng laø khoâng quaù naêm möôi naêm;

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 18

Thôøi haïn giao ñaát, cho thueâ ñaát ñöôïc tính töø ngaøy coù quyeát ñònh giao ñaát, cho thueâ ñaát cuûa cô quan nhaø nöôùc coù thaåm quyeàn; tröôøng hôïp ñaát ñöôïc nhaø nöôùc giao, cho thueâ tröôùc ngaøy 15 thaùng 10 naêm 1993 thì thôøi haïn giao ñaát, cho thueâ ñaát ñöôïc tính töø ngaøy 15 thaùng 10 naêm 1993.

Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất: • Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại

đất có quy định thời hạn là thời gian sử dụng đất còn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi chuyển quyền sử dụng đất.

• Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng đất ổn định lâu dài. 4.4 Chế độ sử dụng đất nông nghiệp:

Đất nông nghiệp (ĐNN)

ĐNN do hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng

ĐNN sử dụng vào mục đích công ích

ĐNN người sử dụng có yếu tố nước ngoài

Đất rừng

Đất sử dụng cho kinh tế trang trại

Các loại khác

Chế độ pháp lý

Giao đất, cho thuê đất Giao dịch QSDĐ

Hạn mức Thời hạn

Chuyển mục đích

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 19

ĐNN do hộ gia đình, cá nhân sử dụng

Quyền sử dụng

Người sử dụng

Người sử dụng

Giao/ Cho thuê

CQ Nhà nước

Thuê, thuê lại Chuyển nhượng Thừa kế; tặng cho Thế chấp, góp vốn

Đăng ký

Giao dịch QSDĐ

Khoản 1,2 điều 70 luật ĐĐ

Hạn mức nhận chuyển quyền SDĐ

Nghị quyết số 1126/2007/NQ-UBTVQH11

ĐNN do cộng đồng dân cư sử

Chuyển mục đích sử dụng

Cộng đồng dân cư

Nhà nước

Quyền sử dụng

Không được chuyển mục đích

Đăng ký

ĐNN do người sử dụng có yếu tố nước

ngoài

Người VN định cư ở nước ngoài

Tổ chức, cá nhân nước ngoài

Có dự án đầu tư được xét duyệt (nông nghiệp)

CQ Nhà Nước

Giao đất có thu tiền SDĐ

Cho thuê đất

Thu tiền một lần Thu tiền hàng năm

CQ Nhà Nước

Cho thuê đất

Thu tiền một lần Thu tiền hàng năm

Có dự án đầu tư được xét duyệt (nông nghiệp)

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 20

4.5 Chế độ sử dụng đất phi nông nghiệp:

• Đất ở tại nông thôn:

Đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Căn cứ vào quỹ đất của địa phương và quy hoạch phát triển nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định hạn mức đất giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở tại nông thôn phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

Việc phân bổ đất ở tại nông thôn trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, công trình sự nghiệp bảo đảm thuận tiện cho sản xuất, đời sống của nhân dân, vệ sinh môi trường và theo hướng hiện đại hoá nông thôn.

Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho những người sống ở nông thôn có chỗ ở trên cơ sở tận dụng đất trong những khu dân cư sẵn có, hạn chế việc mở rộng khu dân cư trên đất nông nghiệp; nghiêm cấm việc xây dựng nhà ở ven các trục đường giao thông trái với quy hoạch khu dân cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

• Đất ở tại đô thị

Đất phi nông nghiệp

Đất ở tại nông thôn

Đất ở tại đô thị

Đất xây dựng khu chung cư

Đất xây dựng trụ sở

khu CN, khu CNC, khu KT

Mặt bằng xây dựng cơ sở SXKD

Chế độ pháp lý

Giao đất, cho thuê đất Giao dịch QSDĐ

Hạn mức đất giao Thời hạn

Chuyển mục đích

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 21

Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Đất ở tại đô thị phải bố trí đồng bộ với đất sử dụng cho mục đích xây dựng các công trình công cộng, công trình sự nghiệp, bảo đảm vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị hiện đại.

Nhà nước có quy hoạch sử dụng đất để xây dựng nhà ở tại đô thị, có chính sách tạo điều kiện để những người sống ở đô thị có chỗ ở.

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giao đất ở hoặc cho thuê đất ở tại đô thị trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất ở cho tổ chức kinh tế, người Vi ệt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;

b) Cho thuê đất ở thu tiền thuê đất hàng năm đối với người Vi ệt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê;

c) Cho thuê đất ở thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê theo quy định của Chính phủ.

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ vào quy hoạch xây dựng đô thị và quỹ đất của địa phương quy định hạn mức đất ở giao cho mỗi hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở đối với trường hợp chưa đủ điều kiện để giao đất theo dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Việc chuyển đất ở sang đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị và tuân thủ các quy định về trật tự, an toàn, bảo vệ môi trường đô thị.

• Đất xây dựng khu chung cư

Đất khu chung cư bao gồm đất để xây dựng nhà chung cư, xây dựng các công trình trực tiếp phục vụ đời sống của những hộ trong nhà chung cư theo quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

Việc quy hoạch đất xây dựng khu chung cư phải bảo đảm đồng bộ với quy hoạch các công trình công cộng, bảo vệ môi trường.

• Đất khu công nghiệp

Đất khu công nghiệp bao gồm đất để xây dựng cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất và các khu sản xuất, kinh doanh tập trung khác có cùng chế độ sử dụng đất.

Việc sử dụng đất để xây dựng khu công nghiệp phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Khi lập quy hoạch chi tiết xây dựng khu công nghiệp phải bảo đảm đồng bộ với quy

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 22

hoạch nhà ở, công trình công cộng phục vụ đời sống người lao động làm việc trong khu công nghiệp.

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với tổ chức kinh tế, người Vi ệt Nam định cư ở nước ngoài; cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thu tiền thuê đất hàng năm đối với người Vi ệt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.

Đối với diện tích đất xây dựng kết cấu hạ tầng sử dụng chung trong khu công nghiệp thì nhà đầu tư không phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp được lựa chọn hình thức nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất của Nhà nước; nhận chuyển nhượng, thuê đất, thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế khác, người Vi ệt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.

Người Vi ệt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp được lựa chọn hình thức nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm; thuê đất, thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế, người Vi ệt Nam định cư ở nước ngoài khác đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.

Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp được lựa chọn hình thức thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm; thuê đất, thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế, người Vi ệt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước ngoài khác đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp.

Người sử dụng đất trong khu công nghiệp phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có các quyền, nghĩa vụ theo quy định của Luật Đất đai.

Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp thì người nhận chuyển nhượng phải tiếp tục sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định.

Người thuê lại đất trong khu công nghiệp trước ngày Luật đai có hiệu lực thi hành mà đã trả tiền thuê lại đất cho cả thời gian thuê lại hoặc trả trước tiền thuê lại đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê lại đất đã trả tiền còn lại ít nhất là

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 23

năm năm thì tổ chức kinh tế có các quyền quy định tại Điều 110 của Luật Đất đai, hộ gia đình, cá nhân có các quyền quy định tại Điều 113 của Luật đất đai.

• Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh

Đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh bao gồm đất để xây dựng cơ sở sản xuất công nghiệp, tiểu công nghiệp, thủ công nghiệp; xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ và các công trình khác phục vụ cho sản xuất, kinh doanh.

Việc sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết, kế hoạch sử dụng đất chi tiết, quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được xét duyệt và các quy định về bảo vệ môi trường.

Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh được lựa chọn hình thức nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất của Nhà nước; nhận chuyển quyền sử dụng đất, thuê đất, thuê lại đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân khác, người Vi ệt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước ngoài.

Người Vi ệt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh được lựa chọn hình thức nhận giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, người Vi ệt Nam định cư ở nước ngoài khác; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước ngoài. Người Vi ệt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật đất đai còn được nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất để làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh.

Tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh được lựa chọn hình thức thuê đất của Nhà nước trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm; thuê đất, thuê lại đất của tổ chức kinh tế, người Vi ệt Nam định cư ở nước ngoài; thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức, cá nhân nước ngoài khác.

V. TÀI CHÍNH V Ề ĐẤT ĐAI VÀ GIÁ ĐẤT

5.1 Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai

Nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất đai bao gồm:

- Tiền sử dụng đất trong các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, chuyển từ hình thức thuê đất sang hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất;

- Tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê;

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 24

- Thuế sử dụng đất;

- Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất;

- Tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai;

- Tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;

- Phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.

5.2 Giá đất

Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật đất đai;

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

5.3 Giá đất do Nhà nước quy định:

Việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

- Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

- Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau.

5.4 Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất

Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

- Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê;

- Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;

- Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;

- Sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh;

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 25

- Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;

- Các trường hợp khác do Chính phủ quy định.

5.5 Quyền sử dụng đất trong th ị trường bất động sản

• Đất được tham gia thị trường bất động sản bao gồm:

Đất mà Luật Đất đai cho phép người sử dụng đất có một trong các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;

Đất thuê mà trên đó có tài sản được pháp luật cho phép tham gia vào thị trường bất động sản.

• Điều kiện để đất tham gia thị trường bất động sản:

Đất được tham gia thị trường bất động sản nếu người sử dụng đất đó có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 106 của Luật Đất đai.

Đối với trường hợp đất mà Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư thì phải đầu tư vào đất theo đúng dự án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.

• Quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường bất động sản

Nhà nước quản lý đất đai trong việc phát triển thị trường bất động sản bằng các biện pháp sau đây:

- Tổ chức đăng ký hoạt động giao dịch về quyền sử dụng đất;

- Tổ chức đăng ký hoạt động phát triển quỹ đất, đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản;

- Tổ chức đăng ký hoạt động cung cấp dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản;

- Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người tham gia giao dịch về quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản;

- Thực hiện các biện pháp bình ổn giá đất, chống đầu cơ đất đai.

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 26

PHẦN 3

PHÁP LUẬT VỀ NHÀ Ở 3.1 Quyền sở hữu nhà ở:

Công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc thông qua việc thuê, mượn, ở nhờ nhà ở theo quy định của pháp luật. Người tạo lập nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối với nhà ở đó (Điều 4 luật Nhà ở)

Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu (Điều 5 luật Nhà ở)

Nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân không bị quốc hữu hoá. Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước quyết định trưng mua hoặc trưng dụng nhà ở thì Nhà nước bồi thường cho chủ sở hữu nhà ở theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán và tạo điều kiện để họ tạo lập nhà ở khác. (Điều 5 Luật nhà ở)

3.1.1 Chủ sở hữu nhà ở:

Là tổ chức, cá nhân tạo lập hợp pháp nhà ở; trường hợp chủ sở hữu nhà ở có yêu cầu thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở cho họ.

3.1.2 Quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài:

Theo nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12 của Quốc hội ban hành ngày 03 tháng 06 năm 2008. Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được mua và sở hữu nhà ở tại Vi ệt Nam:

- Cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Vi ệt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư hoặc được doanh nghiệp đang hoạt động tại Vi ệt Nam theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê giữ chức danh quản lý trong doanh nghiệp đó;

- Cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam được Chủ tịch nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng thưởng Huân chương, Huy chương; cá nhân nước ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ tướng Chính phủ quyết định;

- Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học hoặc tương đương trở lên và người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu;

- Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam;

- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Vi ệt Nam theo pháp luật về đầu tư không có chức năng kinh doanh bất động sản, có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở.

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 27

Nhà ở mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu theo quy định của Nghị quyết này là căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại và không thuộc khu vực hạn chế hoặc cấm người nước ngoài cư trú, đi lại.

Điều kiện để được sở hữu nhà ở tại Vi ệt Nam:

Cá nhân nước ngoài quy định tại Nghị quyết này phải đang sinh sống tại Việt Nam, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Vi ệt Nam từ một năm trở lên và không thuộc diện được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật Việt Nam.

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài phải có Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ chứng nhận hoạt động đầu tư tương ứng với hình thức đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận đầu tư) do cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt Nam cấp.

Đối tượng được

sở hữu nhà ở

Cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam

Cá nhân nước ngoài được thuê giữ chức danh quản lý trong doanh nghiệp hoạt

động tại VN

Cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho Việt Nam

Người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu

Người đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ

đại học hoặc tương đương trở lên

Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không có chức

năng kinh doanh BĐS

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 28

Thời hạn được sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Vi ệt Nam:

Cá nhân nước ngoài quy định tại Nghị quyết này được sở hữu nhà ở trong thời hạn tối đa là 50 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Thời hạn này được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Trong thời hạn mười hai tháng, kể từ khi hết thời hạn sở hữu nhà ở tại Vi ệt Nam, đối tượng quy định trên đây phải bán hoặc tặng cho nhà ở đó.

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại Nghị quyết này được sở hữu nhà ở tương ứng với thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho doanh nghiệp đó, bao gồm cả thời gian được gia hạn thêm; thời hạn sở hữu được tính từ ngày doanh nghiệp được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.

Trường hợp khi hết hạn đầu tư hoặc khi giải thể, phá sản thì nhà ở của doanh nghiệp quy định tại khoản này được xử lý theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về phá sản và các quy định khác của pháp luật Việt Nam.

Đối với nhà đầu tư kinh doanh bất động sản nước ngoài:

Nhà đầu tư kinh doanh bất động sản nước ngoài khi đầu tư xây dựng dự án nhà ở để bán hoặc cho thuê thì được nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án, thời hạn thuê theo thời hạn thực hiện dự án. Trường hợp đầu tư dự án nhà ở để cho thuê thì nhà đầu tư nước ngoài được nhà nước cấp giấy chứng nhận(về sở hữu nhà ở trên đất thuê) cho căn hộ hoặc tài sản kinh doanh cho thuê.

Cá nhân nước ngoài có đầu tư trực tiếp tại Việt Nam

Được thuê giữ chức danh quản lý trong doanh nghiệp

hoạt động tại VN

Cá nhân nước ngoài có công đóng góp cho

Việt Nam

Người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt

Nam có nhu cầu

Người đang làm việc trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có trình độ đại học hoặc tương

đương trở lên

Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân

Việt Nam

Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không có chức năng kinh doanh

BĐS

Được cơ quan nhà nước có thẩm quyền của Việt

Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ một năm trở lên và không

thuộc diện được hưởng quyền ưu

đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự theo quy định của pháp luật Việt

Nam

Giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ chứng nhận hoạt động đầu tư tương ứng với hình

thức đầu tư do CQ NN Việt nam cấp

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 29

3.1.3 Quyền sở hữu nhà ở của người Vi ệt Nam định cư ở nước ngoài:

Theo Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 18 tháng 06 năm 2009. Quyền sở hữu nhà ở tại Vi ệt Nam của người Vi ệt Nam định cư ở nước ngoài như sau:

Người Vi ệt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Vi ệt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Vi ệt Nam:

a) Người có quốc tịch Việt Nam;

b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Vi ệt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hoá, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Vi ệt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.

Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy ở trên được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Vi ệt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Vi ệt Nam.

3.1.3 Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở (ngoại tr ừ người nước ngoài thực hiện theo nghị quyết số 19/2008/NQ-QH12):

a) Quyền:

- Chiếm hữu đối với nhà ở.

- Sử dụng nhà ở.

- Bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý, thế chấp nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật.

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 30

- Bảo trì, cải tạo, phá dỡ hoặc xây dựng lại nhà ở và sử dụng không gian của nhà ở phù hợp với quy hoạch xây dựng, kiến trúc và các quy định của pháp luật có liên quan.

- Khiếu nại, tố cáo những hành vi vi phạm quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của mình.

- Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, xác nhận những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận theo quy định của Luật này.

- Thực hiện các quyền khác theo quy định của pháp luật.

b) Nghĩa vụ:

- Thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục khi đề nghị cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và xác nhận thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận theo quy định của Luật này.

- Quản lý, sử dụng, bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở của mình theo quy định của pháp luật nhưng không được làm ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác.

- Thực hiện đầy đủ các thủ tục theo quy định của pháp luật khi bán, cho thuê, tặng cho, đổi, để thừa kế, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý, thế chấp nhà ở.

- Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật khi được Nhà nước cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, xác nhận thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận và trong quá trình sử dụng nhà ở.

- Chấp hành quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về nhà ở, về việc giải toả, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phá dỡ nhà ở hoặc khi Nhà nước trưng dụng, trưng mua, mua trước nhà ở.

- Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

3.2 Phát triển nhà ở

6.2.1 Các yêu cầu phát tri ển nhà ở:

- Yêu cầu đối với phát triển nhà ở tại khu vực đô thị:

• Tuân thủ các quy định về quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch xây dựng đô thị bảo đảm việc bố trí, tái bố trí dân cư, chỉnh trang đô thị, kiến trúc, cảnh quan, môi trường, các quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

• Nhà ở xây dựng mới trong các dự án phát triển nhà ở phải bảo đảm yêu cầu sau đây:

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 31

+ Đô thị loại đặc biệt có tối thiểu 60% diện tích sàn là nhà chung cư;

+ Đô thị loại 1 và 2 có tối thiểu 40% diện tích sàn là nhà chung cư;

+ Đô thị loại 3 có tối thiểu 20% diện tích sàn là nhà chung cư.

• Nhà ở tại đô thị chủ yếu phải được phát triển theo dự án. Các dự án phát triển nhà ở phải được đầu tư xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội để đáp ứng yêu cầu cải thiện điều kiện sống của dân cư theo tiêu chuẩn của đô thị.

• Các dự án phát triển nhà ở, ngoài việc nghiệm thu, bàn giao đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng còn phải được nghiệm thu hệ thống cấp điện, cấp thoát nước, phòng, chống cháy nổ và vệ sinh môi trường trước khi đưa vào sử dụng.

- Yêu cầu đối với phát triển nhà ở tại khu vực nông thôn:

• Tuân thủ quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, kiến trúc, các quy hoạch chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và sử dụng đất theo quy định của pháp luật, bảo đảm sự hình thành và phát triển nông thôn bền vững.

• Phát triển nhà ở nông thôn phải gắn với phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, bảo đảm vệ sinh môi trường, nâng cao điều kiện sống của nhân dân.

- Yêu cầu đối với phát triển nhà ở tại khu vực miền núi:

• Phát triển nhà ở phải theo điểm dân cư tập trung phù hợp với phong tục, tập quán của từng dân tộc, đặc điểm địa lý, điều kiện tự nhiên của từng vùng, miền, hạn chế việc du canh, du cư.

• Phát triển nhà ở phải chú trọng đến việc đầu tư phát triển hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, bảo đảm an toàn, vệ sinh môi trường, nâng cao điều kiện sống, văn hoá – xã hội của nhân dân khu vực miền núi.

- Yêu cầu của dự án phát triển nhà ở:

• Dự án phát triển nhà ở phải phù hợp với quy hoạch xây dựng, chương trình phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của địa phương;

• Dự án phát triển nhà ở phải bảo đảm yêu cầu đầu tư xây dựng đồng bộ giữa nhà ở và hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội. Các công trình hạ tầng xã hội phải được tính toán, xác định theo tiêu chuẩn, quy chuẩn, phù hợp với quy mô dân số của dự án và có sự tính toán đến các yếu tố ảnh hưởng trong quá trình sử dụng;

• Trong các dự án phát triển nhà ở, kiến trúc nhà ở phải thể hiện theo từng loại nhà cụ thể;

• Dự án phát triển nhà ở phải được thẩm định theo quy định của pháp luật về xây dựng khi phê duyệt và phải được kiểm định về chất lượng trước khi

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 32

đưa vào sử dụng. Quyết định phê duyệt và kết quả kiểm định phải được lưu trữ tại cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh để theo dõi, kiểm tra;

• Chủ đầu tư phải thực hiện đầy đủ các nội dung của dự án đã được phê duyệt. Trường hợp có sự thay đổi nội dung, tiến độ của dự án thì chủ đầu tư phải báo cáo và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt chấp thuận.

3.2.2 Phương thức phát triển nhà ở:

• Nhà ở do tổ chức, cá nhân đầu tư phát triển để bán, cho thuê theo nhu cầu của thị trường (sau đây gọi là nhà ở thương mại).

• Nhà ở do hộ gia đình, cá nhân xây dựng (sau đây gọi là nhà ở riêng lẻ).

• Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật nhà ở thuê hoặc thuê mua (sau đây gọi là nhà ở xã hội).

• Nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng để phục vụ điều động, luân chuyển cán bộ, công chức theo yêu cầu công tác (sau đây gọi là nhà ở công vụ).

3.2.3 Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân phát triển nhà ở thương mại:

- Thực hiện các quy định về phát triển nhà ở theo dự án;

- Bảo đảm hoàn thành đúng tiến độ, chất lượng của dự án đã được phê duyệt.

- Công khai tại trụ sở Ban quản lý dự án, địa điểm có dự án và trên phương tiện thông tin đại chúng về quy hoạch chi tiết của dự án, số lượng nhà ở bán, cho thuê; số lượng nhà ở đã bán, cho thuê; số lượng nhà ở còn lại; giá bán, giá cho thuê; phương thức thanh toán; thủ tục đăng ký mua, thuê nhà ở, điều kiện được mua, thuê nhà ở.

- Phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người mua và bàn giao cho người mua nhà ở các hồ sơ liên quan đến nhà ở đó. Trường hợp cho thuê nhà ở thì tổ chức, cá nhân phát triển nhà ở thương mại có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định tại điều 66 của Luật Nhà ở.

- Báo cáo kết quả thực hiện dự án theo định kỳ và khi kết thúc dự án cho cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án và Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án.

3.2.4 Nguồn vốn để phát tri ển nhà ở thương mại:

- Vốn của chủ đầu tư;

- Vốn liên doanh, liên kết với tổ chức, cá nhân khác;

- Vốn từ tiền ứng trước của bên có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở;

- Vốn huy động từ các nguồn khác theo quy định của pháp luật.

3.2.5 Mua bán, cho thuê nhà ở thương mại:

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 33

- Phương thức mua bán, cho thuê nhà ở thương mại được thực hiện thông qua hình thức trả tiền hoặc trả chậm, trả dần.

Trường hợp chủ đầu tư huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở thì chỉ được áp dụng trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng. Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.

- Giá mua bán, cho thuê nhà ở thương mại, phương thức thanh toán do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

3.2.6 Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội:

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê, thuê mua trên địa bàn.

- Tổ chức, cá nhân phát triển nhà ở xã hội cho các đối tượng quy định tại Điều 53 và 54 của Luật nhà ở thuê, thuê mua là chủ đầu tư đối với các dự án phát triển nhà ở do mình đầu tư.

- Chủ đầu tư có trách nhiệm sau đây:

• Bảo đảm tiến độ, chất lượng xây dựng nhà ở theo đúng yêu cầu của dự án đã được phê duyệt;

• Công khai, minh bạch quy hoạch chi tiết của dự án, số lượng nhà ở, số lượng nhà ở đã cho thuê và cho thuê mua, số lượng nhà ở còn lại, giá cho thuê, nội dung đăng ký thuê, thuê mua nhà ở và thủ tục ký hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở tại trụ sở của chủ đầu tư và trên phương tiện thông tin đại chúng;

• Báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh kết quả thực hiện các chỉ tiêu đề ra trong dự án khi kết thúc dự án;

• Lưu giữ các hồ sơ liên quan đến dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để bàn giao cho đơn vị quản lý vận hành quỹ nhà ở này.

3.2.7 Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư:

- Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.

- Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

• Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó;

• Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;

• Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 34

- Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

• Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng.

• Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hỏa và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;

• Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.

3.2.8 Bảo hành nhà ở:

- Nhà ở được bảo hành sau khi hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng.

- Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà ở có trách nhiệm bảo hành nhà ở, tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà ở có trách nhiệm bảo hành thiết bị do mình cung ứng.

Trong trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán thì bên bán nhà ở có trách nhiệm bảo hành trong thời hạn quy định tại khỏan 4 Điều 74 Luật Nhà ở. Bên bán nhà ở có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực hiện trách nhiệm bảo hành nhà ở đó.

- Nội dung bảo hành nhà ở bao gồm khắc phục, sửa chữa, thay thế kết cấu nhà ở, thiết bị hư hỏng, khiếm khuyết hoặc khi vận hành, sử dụng không bình thường mà không phải do lỗi của người sử dụng nhà ở gây ra.

- Thời gian bảo hành nhà ở được tính từ ngày chủ đầu tư ký biên bản nghiệm thu nhà ở để đưa vào sử dụng và được quy định như sau:

• Không ít hơn sáu mươi tháng đối với nhà chung cư từ chín tầng trở lên và các loại nhà ở khác được đầu tư xây dựng bằng ngân sách nhà nước;

• Không ít hơn ba mươi sáu tháng đối với nhà chung cư từ bốn đến tám tầng;

• Không ít hơn hai mươi bốn tháng đối với nhà ở không thuộc diện quy định tại điểm khoản 4 Điều 74 Luật Nhà ở.

3.2.9 Bảo trì nhà ở:

- Bảo trì nhà ở là việc duy tu, bảo dưỡng nhà ở theo định kỳ và sửa chữa khi có các hư hỏng nhằm duy trì chất lượng nhà ở.

- Chủ sở hữu nhà ở có trách nhiệm bảo trì nhà ở của mình theo quy định của Luật này và các quy định của pháp luật về xây dựng.

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 35

PHẦN 4

PHÁP LUẬT KINH DOANH B ẤT ĐỘNG SẢN

4.1 Giới thiệu chung về Luật kinh doanh bất động sản

4.1.1 Giới thi ệu Luật Kinh doanh bất động sản

Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia, ngày càng chiếm tỷ trọng lớn và có ảnh hưởng to lớn đối với sự phát triển của nền kinh tế. Thị trường bất động sản là một thị trường đặc biệt, hàng hóa là bất động sản có giá trị rất lớn và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế-xã hội.

Trong những năm gần đây, thị trường bất động sản ở nước ta, đặc biệt là thị trường nhà đất đã có những bước phát triển đáng kể, gópphần vào việc thúc đẩy kinh tế-xã hội của đất nước, làm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá-hiện đại hóa.

Bên cạnh những mặt tích cực, thị trường bất động sản ở nước ta thời gian qua còn bộc lộ nhiều mặt hạn chế, phát sinh nhiều vấn đề gây bức xúc trong xã hội. Cụ thể như sau:

Bất động sản nói chung, đặc biệt là nhà đất chưa được khai thác, sử dụng có hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát lớn. Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến bất động sản đang gây bất bình trong xã hội, làm giảm lòng tin của nhân dân.

Thị trường bất động sản phát triển tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm vẫn chiếm tỷ lệ lớn. Cung cầu về bất động sản bị mất cân đối, đặc biệt là nhu cầu về nhà ở của nhân dân và cơ sở sản xuất của các doanh nghiệp chưa được áp dụng đầy đủ. Một số tổ chức, cá nhân lợi dụng để làm giàu bất hợp pháp. Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản làm cho thị trường “nóng lạnh” bất thường, tạo ra nhiều cơn sốt giá nhà đất. Thông tin về bất động sản không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận. Các thủ tục trong giao dịch bất động sản còn phức tạp, phải qua nhiều khâu trung gian, tốn nhiều thời gian, chi phí giao dịch cao, quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch không được đảm bảo, còn có hiện tượng lừa đảo trong kinh doanh bất động sản và môi giới bất động sản …

Nhiều yếu tố quan trọng có tính quyết định cho việc hình thành và vận hành thị trường bất động sản như dịch vụ môi giới bất động sản, tư vấn, định giá bất động sản, dịch vụ quản lý bất động sản … chưa được pháp luật thừa nhận, ảnh hưởng xấu đến sự phát triển lành mạnh và vận hành bình thường của thị trường bất động sản . Sự tham gia của các tổ chức tài chính, tín dụng, ngân hàng vào các giao dịch và thị trường bất động sản còn nhiều hạn chế cả về số lượng và nghiệp vụ, chưa đóng vai trò hậu thuẫn về vốn cho thị trường bất động sản phát triển.

Hệ thống pháp luật về bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng tuy đã có nhưng chưa đầy đủ và không thống nhất, thiếu đồng bộ,

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 36

chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế, làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản. Đến nay, Nhà nước ta chưa có văn bản quy phạp pháp luật riêng, có giá trị pháp lý cao để điều chỉnh hoạt độnh kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản. Có một số quy định liên quan đến bất động sản nhưng còn phân tán ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau như: Luật đất đai, Bộ luật dân sự, Luật xây dựng, Luật thương mại … Các văn bản này mới chỉ quy định về bất động sản nói chung mà chưa có quy định về hoạt động kinh doanh bất động sản.

Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản còn nhiều hạn chế, kém hiệu quả, chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế. Theo các quy định của pháp luật hiện hành thì đất đai, nhà ở, công trình xây dựng được giao cho nhiều cơ quan khác nhau quản lý. Việc quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản chưa có cơ quan nhà nước được giao thống nhất quản lý.

Cơ chế, chính sách quản lý về hoạt động kinh doanh bất động sản chưa rõ ràng, chưa đồng bộ và đủ mạnh, do đó chưa phát huy nội lực và thu hút đầu tư trong kinh doanh bất động sản. Việc cấp giấy chứng nhận sở hữu, sử dụng đối với các loại bất động sản còn bất cập, gây trở ngại cho các giao dịch bất động sản, chưa tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ và lành mạnh.

Từ những vấn đề hạn chế, bất cập nêu trên và đòi hỏi bức thiết của thực tế xã hội, việc ban hành Luật kinh doanh bất động sản là hết sức cần thiết.

4.1.2 Muïc tieâu cuûa Luaät Kinh doanh baát ñoäng saûn

- Luaät Kinh doanh baát ñoäng saûn nhaèm theå cheá hoaù ñöôøng loái, chuû tröông, chính saùch cuûa Ñaûng, Phaùp luaät cuûa Nhaø Nước

- Luaät kinh doanh baát ñoäng saûn taïo moäi tröôøng phaùp lyù ñaày ñuû vaø ñoàng boä ñeå thò tröôøng baát ñoäng saûn phaùt trieån laønh maïnh, thoáng nhaát caùc luật coù lieân quan ñeán baát ñoäng saûn, ñoàng thôøi phuø hôïp vôùi thoâng leä quoác teá vaø loä trình hoäi nhaäp cuûa neàn kinh teá nöôùc ta.

- Luaät Kinh doanh baát ñoäng saûn taïo ñieàu kieän cho caùc toå chöùc, caù nhaân thuoäc moïi thaønh phaàn kinh teá tham gia thò tröôøng baát ñoäng saûn, taêng khaû naêng cung caáp haøng hoaù baát ñoäng saûn, ñaûm baûo oån ñònh thò tröôøng, goùp phaàn thöïc hieän chính saùch xaõ hoäi

- Luaät kinh doanh baát ñoäng saûn naâng cao hieäu löïc quaûn lyù nhaø nöôùc, quy ñònh roõ traùch nhieäm cuûa cô quan quaûn lyù Nhaø nöôùc veà kinh doanh baát ñoäng saûn, quyeàn vaø nghóa vuï cuûa toå chöùc vaø caù nhaân hoaït ñoäng kinh doanh baát ñoäng saûn, phaân ñònh quaûn lyù nhaø nöôùc vôùi quaûn trò kinh doanh ñoái vôùi thò tröôøng baát ñoäng saûn, thöïc hieän caûi caùch haønh chính vaø hoäi nhaäp kinh teá quoác teá …

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 37

4.2 Nhöõng vaán ñeà chung trong luaät kinh doanh baát ñoäng saûn

4.2.1 Phaïm vi ñieàu chænh:

Quy ñònh veà hoaït ñoäng kinh doanh baát ñoäng saûn; quyeàn, nghóa vuï cuûa toå chöùc, caù nhaân hoaït ñoäng kinh doanh baát ñoäng saûn vaø giao dòch baát ñoäng saûn coù lieân quan ñeán kinh doanh baát ñoäng saûn.

4.2.2 Ñoái töôïng aùp duïng Luaät:

- Toå chöùc, caù nhaân hoaït ñoäng kinh doanh baát ñoäng saûn taïi Vieät Nam.

- Toå chöùc, caù nhaân coù lieân quan ñeán hoaït ñoäng kinh doanh baát ñoäng saûn taïi Vieät Nam

4.2.3 Nguyeân taéc hoaït ñoäng kinh doanh baát ñoäng saûn:

- Toå chöùc, caù nhaân hoaït ñoäng kinh doanh baát ñoäng saûn bình ñaúng tröôùc phaùp luaät , töï do thoaû thuaän treân cô sôû toân troïng quyeàn vaø lôïi ích hôïp phaùp cuûa caùc beân tham gia hoaït ñoäng kinh doanh baát ñoäng saûn thoâng qua hôïp ñoàng khoâng traùi vôùi quy ñònh cuûa phaùp luaät.

- Baát ñoäng saûn ñöa vaøo kinh doanh phaûi coù ñuû ñieàu kieän theo quy ñònh cuûa Luaät naøy vaø caùc quy ñònh khaùc cuûa phaùp luaät coù lieân quan.

- Hoaït ñoäng kinh doanh baát ñoäng saûn phaûi coâng khai, minh baïch

4.2.4 Ñieàu kieän ñoái vôùi toå chöùc, caù nhaân hoaït ñoäng kinh doanh baát ñoäng saûn:

- Toå chöùc, caù nhaân khi kinh doanh baát ñoäng saûn phaûi thaønh laäp doanh nghieäp hoaëc hôïp taùc xaõ, phaûi coù voán phaùp ñònh vaø ñaêng kyù hoaït ñoäng kinh doanh baát ñoäng saûn theo quy ñònh cuûa phaùp luaät.

- Toå chöùc, caù nhaân khi kinh doanh dịch vụ baát ñoäng saûn phaûi thaønh laäp doanh nghieäp hoaëc hôïp taùc xaõ, ñaêng kyù kinh doanh dòch vuï baát ñoäng saûn theo quy ñònh cuûa phaùp luaät, tröø tröôøng hôïp kinh doanh dòch vuï moâi giôùi baát ñoäng saûn ñoäc laäp.

- Toå chöùc, caù nhaân khi kinh doanh dòch vuï moâi giôùi baát ñoäng saûn phaûi coù moät ngöôøi coù chöùng chæ moâi giôùi baát ñoäng saûn; khi kinh doanh dòch vuï ñònh giaù baát ñoäng saûn phaûi coù ít nhaát hai ngöôøi coù chöùng chæ ñònh giaù baát ñoäng saûn; khi kinh doanh dòch vuï saøn giao dòch baát ñoäng saûn phaûi coù ít nhaát hai ngöôøi coù chöùng chæ moâi giôùi baát ñoäng saûn; neáu coù dòch vuï ñònh giaù baát ñoäng saûn thì phaûi coù ít nhaát hai ngöôøi coù chöùng chæ ñònh giaù baát ñoäng saûn.

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 38

(Trích ngh � đ�nh 153/2007/NĐ-CP)

Đi�u ki �n năng l�c tài chính đ�i vi ch đ�u tư d� án khu đô th � mi, d� án khu nhà , d� án h� t�ng k � thu�t khu công nghi �p (Đi�u 5)

1. Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án theo quy định sau đây:

a) Đối với dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thì không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt;

b) Đối với dự án khu nhà ở thì không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên đã được phê duyệt.

2. Tổng mức đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp thực hiện theo các quy định của pháp luật tương ứng.

3. Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có của chủ đầu tư tính đến năm trước liền kề với năm chủ đầu tư thực hiện dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp được thể hiện trong báo cáo tài chính của chủ đầu tư và phải được kiểm toán độc lập xác nhận. Trường hợp chủ đầu tư là doanh nghiệp, hợp tác xã mới thành lập thì phải có văn bản xác nhận của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền.

Chủ đầu tư có trách nhiệm chứng minh năng lực tài chính của mình để thực hiện dự án thông qua việc lập danh mục các dự án đang thực hiện đầu tư, trong đó nêu rõ tổng vốn đầu tư của từng dự án.

(Trích thông tư 13/2008/TT-BXD)

HƯỚNG DẪN TRÌNH TỰ, THỦ TỤC XÁC NHẬN VỐN TRONG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN (phần 1)

1. Trình tự, thủ tục xác nhận vốn pháp định khi thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoặc bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp (theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản, sau đây gọi tắt là Nghị định 153/2007/NĐ-CP):

Các doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập mới hoặc doanh nghiệp, hợp tác xã đang hoạt động (sau đây gọi tắt là doanh nghiệp ) có nhu cầu bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản, ngoài các hồ sơ theo quy định về thủ tục đăng ký kinh doanh thì phải có thêm văn bản xác nhận về vốn gửi đến cơ quan cấp đăng ký kinh doanh để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản theo quy định như sau:

1.1. Đối với doanh nghiệp thành lập mới thì hồ sơ xác nhận vốn pháp định gồm có:

1.1.1. Biên bản góp vốn của các cổ đông sáng lập đối với công ty cổ phần hoặc của các thành viên sáng lập đối với công ty trách nhiệm hữu hạn (TNHH) có từ hai thành viên trở lên; quyết định giao vốn của chủ sở hữu đối với công ty TNHH một thành viên mà chủ sở hữu là một tổ chức; bản đăng ký vốn đầu tư của chủ sở hữu doanh nghiệp đối với doanh nghiệp tư nhân và đối với công ty TNHH một thành viên mà chủ sở hữu là cá nhân;

1.1.2. Trường hợp số vốn được góp bằng tiền thì phải có văn bản xác nhận của ngân hàng thương mại được phép hoạt động tại Vi ệt Nam về số tiền ký quỹ của các thành viên sáng lập. Số tiền ký quỹ tối thiểu phải bằng số vốn góp bằng tiền của các thành viên sáng lập và chỉ được giải ngân sau khi doanh nghiệp được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh;

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 39

1.1.3. Trường hợp số vốn góp bằng tài sản thì phải có chứng thư của tổ chức có chức năng định giá đang hoạt động tại Vi ệt Nam về kết quả định giá tài sản được đưa vào góp vốn. Chứng thư phải còn hiệu lực tính đến ngày nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký kinh doanh.

1.2. Đối với doanh nghiệp đang hoạt động có nhu cầu bổ sung ngành nghề kinh doanh bất động sản thì hồ sơ xác nhận vốn pháp định phải có văn bản xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập về mức vốn hiện có thuộc sở hữu của doanh nghiệp đó được ghi trong báo cáo tài chính của doanh nghiệp tại thời điểm gần nhất (năm đăng ký hoặc năm trước liền kề năm đăng ký) đảm bảo lớn hơn hoặc bằng mức vốn pháp định theo quy định tại Nghị định 153/2007/NĐ-CP (6 tỷ đồng).

1.3. Trong quá trình hoạt động, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải duy trì mức vốn điều lệ không thấp hơn mức vốn pháp định (kể cả doanh nghiệp đã được cấp giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh bất động sản trước ngày Nghị định 153/2007/NĐ-CP có hiệu lực).

1.4. Tổ chức, cá nhân trực tiếp xác nhận vốn pháp định cùng liên đới chịu trách nhiệm về tính chính xác, trung thực của số vốn tại thời điểm xác nhận.

2. Trình tự, thủ tục xác nhận vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư khi đăng ký thực hiện dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng khu công nghiệp (theo quy định tại Điều 5 Nghị định 153/2007/NĐ-CP)

2.1. Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có của chủ đầu tư tính đến năm trước liền kề với năm chủ đầu tư thực hiện dự án được xác định thông qua báo cáo tài chính của doanh nghiệp, có sự xác nhận của tổ chức kiểm toán độc lập.

2.2. Đối với chủ đầu tư là doanh nghiệp thành lập mới, vốn thực có được xác định như sau:

2.2.1. Đối với số vốn là tiền Việt Nam hoặc ngoại tệ thì phải được ngân hàng thương mại nơi doanh nghiệp đó mở tài khoản xác nhận về số dư tiền gửi của doanh nghiệp. Thời điểm xác nhận trong thời hạn ba mươi (30) ngày tính đến ngày nộp hồ sơ xin phê duyệt dự án;

2.2.2. Đối với số vốn là tài sản thì phải có chứng thư của tổ chức có chức năng định giá đang hoạt động tại Vi ệt Nam về kết quả định giá tài sản của doanh nghiệp. Chứng thư phải đảm bảo còn hiệu lực tính đến ngày nộp hồ sơ xin phê duyệt dự án.

2.3. Đối với các chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải đáp ứng mức vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 Nghị định 153/2007/NĐ-CP, cụ thể là:

2.3.1. Mức vốn đầu tư thuộc sở hữu mà chủ đầu tư phải đáp ứng được xác định trên cơ sở tổng mức đầu tư của từng dự án. Trong đó, tổng mức đầu tư của dự án được xác định theo quy định của pháp luật về quản lý chi phí đầu tư xây dựng;

2.3.2. Trường hợp chủ đầu tư dự án đã có quyền sử dụng đất, khu đất thực hiện dự án đã được bồi thường, giải phóng mặt bằng, chủ đầu tư dự án là chủ đầu tư cấp 1 (chỉ đầu tư kinh doanh hạ tầng) thì trong tổng mức đầu tư của dự án chỉ tính phần vốn đầu tư các công trình hạ tầng kỹ thuật, không tính các khoản chi phí sử dụng đất; chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư xây dựng các công trình xây dựng khác.

4.2.5 Caùc loaïi baát ñoäng saûn ñöôïc ñöa vaøo kinh doanh :

- Caùc loaïi nhaø, coâng trình xaây döïng theo quy ñònh cuûa phaùp luaät veà xaây döïng;

- Quyeàn söû duïng ñaát ñöôïc tham gia thò tröôøng baát ñoäng saûn theo quy ñònh cuûa phaùp luaät veà ñaát ñai;

- Caùc loaïi baát ñoäng saûn khaùc theo quy ñònh cuûa phaùp luaät. (Trích ngh � đ�nh 153/2007/NĐ-CP)

Các lo�i b�t đ�ng s�n đư�c đưa vào kinh doanh ( Đi�u 2)

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 40

1. Nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng được đưa vào kinh doanh, bao gồm: công trình dân dụng; công trình công nghiệp; công trình giao thông; công trình thủy lợi; công trình hạ tầng kỹ thuật, trừ một số loại nhà, công trình xây dựng sau đây: nhà ở công vụ; trụ sở cơ quan nhà nước; công trình bí mật nhà nước; công trình an ninh, quốc phòng; công trình được công nhận là di tích lịch sử, văn hoá, danh lam thắng cảnh thuộc sở hữu nhà nước và các công trình khác mà pháp luật không cho phép kinh doanh.

2. Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Bất động sản là nhà, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này phải có đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 7 của Luật Kinh doanh bất động sản thì mới được đưa vào kinh doanh.

4. Căn cứ tình hình thực tế phát triển kinh tế - xã hội và thị trường bất động sản, Thủ tướng Chính phủ điều chỉnh, bổ sung các loại bất động sản được đưa vào kinh doanh và các bất động sản khác quy định tại điểm c khoản 1 Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản cho phù hợp với tình hình thực tế.

4.2.6 Ñieàu kieän ñoái vôùi baát ñoäng saûn ñöa vaøo kinh doanh :

a) Baát ñoäng saûn laø nhaø, coâng trình xaây döïng:

- Thuoäc ñoái töôïng ñöôïc pheùp kinh doanh;

- Ñoái vôùi nhaø, coâng trình xaây döïng môùi phaûi baûo ñaûm chaát löôïng theo quy ñònh cuûa phaùp luaät veà xaây döïng; ñoái vôùi nhaø, coâng trình xaây döïng ñaõ qua söû duïng thì yeâu caàu veà chaát löôïng do caùc beân thoaû thuaän trong hôïp ñoàng;

- Khoâng coù tranh chaáp veà quyeàn sôû höõu;

- Khoâng bò keâ bieân ñeå thi haønh aùn hoaëc ñeå chaáp haønh quyeát ñònh haønh chính cuûa cô quan nhaø nöôùc coù thaåm quyeàn;

- Khoâng naèm trong khu caám xaây döïng theo quy ñònh cuûa phaùp luaät xaây döïng;

- Coù hoà sô bao goàm giaáy chöùng nhaän quyeàn sôû höõu nhaø, coâng trình xaây döïng vaø quyeàn söû duïng ñaát hoaëc giaáy tôø hôïp phaùp chöùng minh quyeàn sôû höõu, quyeàn söû duïng ñaát theo quy ñònh cuûa phaùp luaät ñoái vôùi nhaø, coâng trình xaây döïng ñaõ coù saün; giaáy pheùp xaây döïng hoaëc hoà sô döï aùn vaø thieát keá baûn veõ thi coâng ñaõ ñöôïc pheâ duyeät ñoái vôùi nhaø, coâng trình ñang xaây döïng; thieát keá baûn veõ thi coâng, hoà sô hoaøn coâng vaø bieân baûn baøn giao ñöa vaøo söû duïng ñoái vôùi nhaø, coâng trình xaây döïng thuoäc döï aùn khu ñoâ thò môùi, döï aùn khu nhaø ôû, döï aùn haï taàng kyõ thuaät khu coâng nghieäp chöa coù giaáy chöùng nhaän quyeàn sôû höõu, quyeàn söû duïng; hoà sô döï aùn, thieát keá baûn veõ thi coâng vaø tieán ñoä xaây döïng nhaø, coâng trình xaây döïng ñaõ ñöôïc pheâ duyeät ñoái vôùi nhaø, coâng trình xaây döïng hoaøn thaønh trong töông lai.

b) Baát ñoäng saûn laø quyeàn söû duïng ñaát:

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 41

- Thuoäc ñoái töôïng ñöôïc pheùp kinh doanh;

- Coù giaáy tôø hôïp phaùp chöùng minh quyeàn söû duïng ñaát theo quy ñònh cuûa phaùp luaät;

- Khoâng coù tranh chaáp;

- Đang coøn trong thôøi haïn söû duïng ñaát;

- Khoâng bò keâ bieân ñeå thi haønh aùn hoaëc ñeå chaáp haønh quyeát ñònh haønh chính cuûa cô quan nhaø nöôùc coù thaåm quyeàn;

Tröôøng hôïp chuyeån nhöôïng, cho thueâ quyeàn söû duïng ñaát thuoäc döï aùn khu ñoâ thò môùi, döï aùn khu nhaø ôû, döï aùn haï taàng kyõ thuaät khu coâng nghieäp thì phaûi coù caùc coâng trình haï taàng töông öùng vôùi noäi dung vaø tieán ñoä cuûa döï aùn ñaõ ñöôïc pheâ duyeät.

c) Caùc baát ñoäng saûn khaùc: theo quy ñònh cuûa phaùp luaät

4.3 Kinh doanh baát ñoäng saûn

4.3.1 Ñaàu tö taïo laäp nhaø, coâng trình xaây döïng ñeå kinh doanh

a) Quy định của Pháp luật về đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản được đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh theo các hình thức sau đây:

- Đầu tư xây dựng mới nhà, công trình xây dựng;

- Đầu tư cải tạo, sửa chữa nhà, công trình xây dựng có sẵn.

Tổ chức, cá nhân đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải có dự án đầu tư. Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về đấu thầu. Chủ đầu tư dự án phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án.

(Trích ngh � đ�nh 71/2010/NĐ-CP)

Các lo�i d� án phát tri �n nhà (Đi�u 4)

Dự án phát triển nhà ở bao gồm hai loại sau đây:

1. Dự án phát triển nhà ở với mục đích đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đầu tư xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc khác theo quy hoạch được duyệt (sau đây gọi chung là dự án phát triển khu nhà ở - dự án cấp I), trong đó các công trình hạ tầng kỹ thuật do chủ đầu tư cấp I thực hiện đầu tư xây dựng; nhà ở và các công trình kiến trúc khác (dự án cấp II) do chủ đầu tư cấp I hoặc chủ đầu tư cấp II thực hiện đầu tư xây dựng;

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 42

2. Dự án phát triển nhà ở với mục đích chỉ đầu tư xây dựng một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở, kể cả công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp làm nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ (sau đây gọi chung là công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) trên đất đã có hệ thống hạ tầng kỹ thuật (dự án cấp II trong dự án phát triển khu nhà ở quy định tại khoản 1 Điều này hoặc trong khu đô thị mới) hoặc dự án phát triển nhà ở độc lập trong khu đô thị cải tạo (sau đây gọi chung là dự án phát triển nhà ở độc lập).

Th�m quy �n th�m đ�nh, phê duy �t d� án, ch�p thu �n đ�u tư đ�i vi d� án phát tri �n nhà (Đi�u 7)

1. Đối với dự án phát triển nhà ở được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước thì thực hiện theo quy định sau đây:

a) Trường hợp xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách địa phương thì chủ đầu tư phải tổ chức lập dự án để trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) thẩm định và phê duyệt. Căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể ủy quyền cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) thẩm định và phê duyệt dự án phát triển nhà ở có mức vốn đầu tư dưới 30 tỷ đồng.

- Trước khi phê duyệt dự án phát triển nhà ở, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện (nếu được ủy quyền) có trách nhiệm tổ chức thẩm định dự án. Thời gian thẩm định và phê duyệt dự án phát triển nhà ở tối đa không quá 45 ngày, kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhận được tờ trình của chủ đầu tư kèm theo hồ sơ dự án.

Sở Xây dựng làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ và chủ trì, phối hợp với các cơ quan liên quan của địa phương tổ chức thẩm định dự án phát triển nhà ở để trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt; trường hợp Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện được ủy quyền phê duyệt dự án phát triển nhà ở thì cơ quan có chức năng quản lý nhà ở cấp huyện làm đầu mối tiếp nhận hồ sơ và chủ trì tổ chức thẩm định dự án;

b) Trường hợp xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách trung ương thì đơn vị được giao làm chủ đầu tư dự án có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở với các nội dung quy định tại điểm b khoản 2 Điều này trước khi lập dự án, trừ trường hợp dự án do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư.

Sau khi có văn bản chấp thuận đầu tư của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, chủ đầu tư có trách nhiệm lập dự án để trình người quyết định đầu tư tổ chức thẩm định và phê duyệt dự án. Thời gian Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản chấp thuận đầu tư tối đa là 30 ngày, thời gian thẩm định, phê duyệt dự án tối đa là 45 ngày, kể từ ngày cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhận đủ hồ sơ theo quy định;

c) Nội dung quyết định phê duyệt dự án phát triển nhà ở quy định tại điểm a và điểm b khoản này bao gồm:

- Tên dự án (dự án phát triển khu nhà ở hoặc dự án phát triển nhà ở độc lập);

- Tên chủ đầu tư; mục tiêu đầu tư, hình thức đầu tư;

- Địa điểm dự án; quy mô dự án, diện tích và ranh giới sử dụng đất, quy mô dân số;

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 43

- Các công trình hạ tầng kỹ thuật: đường giao thông, cấp điện, cấp, thoát nước, xử lý rác thải, thông tin liên lạc, phòng, chống cháy, nổ; các công trình hạ tầng xã hội: nhà trẻ, trường học, y tế, dịch vụ, thể thao, vui chơi, giải trí, công viên (nếu có);

- Tỷ lệ và số lượng các loại nhà ở (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư); đối tượng được thuê và giá cho thuê nhà ở;

- Khu vực để xe công cộng và để xe cho các hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong khu vực dự án sau khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở;

- Tổng mức đầu tư của dự án;

- Thời gian, tiến độ thực hiện dự án (tiến độ thực hiện theo từng giai đoạn);

- Quyền và nghĩa vụ chủ yếu của chủ đầu tư;

- Phương án tổ chức quản lý vận hành, khai thác dự án, quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đầu tư xây dựng (mô hình tổ chức, hình thức quản lý, các loại phí dịch vụ).

2. Đối với dự án phát triển nhà ở (trừ dự án phát triển nhà ở của chủ đầu tư cấp II) được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước (không phân biệt quy mô sử dụng đất) thì thực hiện theo quy định sau đây:

a) Chủ đầu tư phải có tờ trình gửi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để có văn bản chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở; trong trường hợp dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 500 căn nhà (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư) thì chủ đầu tư trình Ủy ban nhân dân cấp huyện để có văn bản chấp thuận đầu tư, trừ trường hợp thuộc diện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư quy định tại Điều 14 của Nghị định này;

b) Nội dung văn bản chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở quy định tại điểm a khoản này và dự án phát triển nhà ở quy định tại điểm b khoản 1 Điều này bao gồm:

- Tên dự án (dự án phát triển khu nhà ở hoặc dự án phát triển nhà ở độc lập);

- Tên chủ đầu tư, trừ trường hợp đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư quy định tại Điều 14 của Nghị định này;

- Mục tiêu và hình thức đầu tư; địa điểm và quy mô dự án; diện tích sử dụng đất; quy mô dân số;

- Việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật; công trình hạ tầng xã hội: nhà trẻ, trường học, y tế, dịch vụ, thể thao vui chơi, giải trí, công viên (nếu có);

- Tỷ lệ và số lượng các loại nhà ở (nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư); tổng diện tích sàn nhà ở;

- Phương án tiêu thụ sản phẩm: bán, cho thuê, cho thuê mua (nêu rõ diện tích, số lượng nhà ở được bán, được cho thuê hoặc cho thuê mua);

- Khu vực để xe công cộng và để xe cho các hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong khu vực dự án sau khi hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở;

- Diện tích đất dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (nếu có);

- Trách nhiệm của chủ đầu tư và trách nhiệm của chính quyền địa phương;

- Thời gian, tiến độ thực hiện dự án (tiến độ thực hiện theo từng giai đoạn);

Đối với dự án phát triển khu nhà ở thì phải có thêm các nội dung: phương án bàn giao các công trình hạ tầng kỹ thuật cho địa phương sau khi kết thúc đầu tư xây

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 44

dựng; trách nhiệm đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng xã hội (nếu do chính quyền địa phương đầu tư xây dựng thì phải nêu rõ thời hạn chính quyền phải hoàn thành việc xây dựng, nếu quá thời hạn này thì chủ đầu tư được thực hiện xây dựng hoặc kêu gọi các chủ đầu tư khác tham gia xây dựng các công trình hạ tầng xã hội);

c) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm kiểm tra và có văn bản chấp thuận đầu tư trong thời hạn tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận được tờ trình của chủ đầu tư kèm theo hồ sơ dự án;

d) Sau khi có văn bản chấp thuận đầu tư, chủ đầu tư có trách nhiệm tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt dự án phát triển nhà ở theo nội dung văn bản chấp thuận đầu tư, quy định của Nghị định này và pháp luật có liên quan.

3. Trường hợp dự án phát triển nhà ở (không phân biệt nguồn vốn đầu tư và quy mô sử dụng đất) có tổng số nhà ở từ 2.500 căn trở lên (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ chung cư, kể cả khu đô thị mới và công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) thì chủ đầu tư có trách nhiệm lập tờ trình đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để trình Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư dự án phát triển nhà ở (dự án phát triển khu nhà ở hoặc dự án phát triển nhà ở độc lập) trước khi lập, thẩm định và phê duyệt dự án.

Trong thời hạn 10 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được tờ trình của chủ đầu tư, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra và có văn bản lấy ý kiến của Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Kế hoạch và Đầu tư và Bộ Tài chính về một số nội dung: quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, thời gian, tiến độ thực hiện dự án, tỷ lệ các loại nhà ở, năng lực của chủ đầu tư và các vấn đề có liên quan thuộc trách nhiệm quản lý nhà nước của các Bộ này trước khi trình Thủ tướng Chính phủ. Thời gian lấy ý kiến của các Bộ quy định tại khoản này là 20 ngày, kể từ ngày nhận được tờ trình của chủ đầu tư, các Bộ có trách nhiệm trả lời ý kiến của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong thời hạn quy định tại khoản này.

Hồ sơ trình Thủ tướng Chính phủ bao gồm: tờ trình của chủ đầu tư đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh báo cáo Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư, tờ trình của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Thủ tướng Chính phủ xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án phát triển khu nhà ở (hoặc dự án phát triển nhà ở độc lập) thể hiện các nội dung như quy định tại điểm b khoản 2 Điều này, đồ án quy hoạch xây dựng tỷ lệ 1/2000 đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và ý kiến góp ý của các Bộ quy định tại khoản này.

Trong thời hạn tối đa 10 ngày, sau khi có ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có văn bản thông báo để chủ đầu tư tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt dự án phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và Nghị định này; trường hợp dự án phát triển nhà ở sử dụng vốn ngân sách nhà nước thì chủ đầu tư tổ chức lập dự án để trình cơ quan có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt theo quy định tại khoản 1 Điều này. Trong trường hợp dự án phát triển nhà ở do Thủ tướng Chính phủ quyết định đầu tư thì Bộ Xây dựng chủ trì tổ chức thẩm định và trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

4. Trường hợp dự án phát triển nhà ở đã được phê duyệt mà chủ đầu tư có đề nghị thay đổi một trong các nội dung: mục tiêu đầu tư; quy mô dự án; diện tích sử dụng đất; số lượng nhà ở; tiến độ thực hiện dự án thì chủ đầu tư phải có văn bản đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều này có văn bản chấp thuận bổ sung nội dung dự án trước khi thực hiện xây dựng; nếu dự án có tổng số nhà ở từ 2.500 căn trở lên (bao gồm nhà biệt thự, nhà ở riêng lẻ, căn hộ

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 45

chung cư, kể cả khu đô thị mới và công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) thì chủ đầu tư phải đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét và có tờ trình xin ý kiến chấp thuận bổ sung nội dung dự án phát triển nhà ở của Thủ tướng Chính phủ (dự án phát triển khu nhà ở hoặc dự án phát triển nhà ở độc lập). Thời gian ra văn bản chấp thuận bổ sung là 20 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của chủ đầu tư hoặc của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

Bộ Xây dựng quy định các mẫu: tờ trình của chủ đầu tư đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện chấp thuận đầu tư quy định tại khoản 2 Điều này; tờ trình của chủ đầu tư đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh báo cáo Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư và tờ trình xin chấp thuận chủ trương đầu tư dự án phát triển nhà ở của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trình Thủ tướng Chính phủ quy định tại khoản 3 Điều này; mẫu Quyết định phê duyệt dự án, mẫu văn bản chấp thuận đầu tư quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này và hướng dẫn việc thực hiện các quy định tại Điều này.

Th�c hi �n d� án phát tri �n nhà (Đi�u 8)

1. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở phải tuân thủ các quy định của Luật Nhà ở, Nghị định này và quy định của pháp luật về xây dựng khi thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở.

2. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở phải xin Giấy phép xây dựng trước khi khởi công xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc khác của dự án, trừ trường hợp được miễn Giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

3. Đối với dự án phát triển khu nhà ở thì chủ đầu tư phải xây dựng đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật theo nội dung dự án đã được phê duyệt. Trong trường hợp phải xây dựng các công trình hạ tầng xã hội theo quyết định phê duyệt dự án hoặc theo văn bản chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì chủ đầu tư phải thực hiện theo đúng nội dung và tiến độ dự án đã được phê duyệt hoặc được chấp thuận đầu tư.

4. Chủ đầu tư cấp I của dự án phát triển khu nhà ở được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II để xây dựng nhà ở sau khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung, tiến độ của dự án và phải tuân thủ nội dung dự án đã được phê duyệt, nội dung chấp thuận đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chủ đầu tư cấp I có trách nhiệm quản lý hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án phát triển khu nhà ở khi chưa bàn giao cho chính quyền địa phương, thực hiện cung cấp điện, nước để chủ đầu tư cấp II xây dựng nhà ở và tổ chức kiểm tra, giám sát việc tuân thủ quy hoạch, kiến trúc, nội dung đầu tư mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cho phép và tiến độ xây dựng các công trình kỹ thuật trong phạm vi dự án của chủ đầu tư cấp II.

5. Chủ đầu tư cấp II không phải đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận đầu tư nhưng phải thực hiện xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc khác theo nội dung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký với chủ đầu tư cấp I, tuân thủ quy hoạch, kiến trúc, tiến độ của dự án đã được phê duyệt và nội dung đầu tư mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cho phép với chủ đầu tư cấp I.

Trường hợp chủ đầu tư cấp II có hành vi vi phạm về quy hoạch, trật tự xây dựng, nội dung đầu tư trong quá trình thực hiện xây dựng nhà ở và các công trình kiến trúc khác thì chủ đầu tư cấp I có quyền yêu cầu chủ đầu tư cấp II tạm dừng việc xây dựng và báo cáo với cơ quan có thẩm quyền để xử lý các hành vi vi phạm này.

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 46

Huy đ�ng v�n đ� đ�u tư xây d�ng nhà (Đi�u 9)

1. Trường hợp chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới (chủ đầu tư cấp I) có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thị đó thì chỉ được huy động vốn theo các hình thức sau đây:

a) Ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật để huy động số vốn còn thiếu cho đầu tư xây dựng nhà ở; bên cho vay vốn hoặc bên mua trái phiếu không được quyền ưu tiên mua hoặc ưu tiên đăng ký mua nhà ở;

b) Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II;

c) Ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia góp vốn hoặc bên tham gia hợp tác đầu tư chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận; trong trường hợp các bên thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở và phải tuân thủ quy định về số lượng nhà ở được phân chia nêu tại điểm d khoản 3 Điều này;

d) Ký hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở và bên tham gia hợp tác kinh doanh chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) hoặc được phân chia sản phẩm là nhà ở theo thỏa thuận; trong trường hợp các bên thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì phải tuân thủ quy định về số lượng nhà ở được phân chia nêu tại điểm d khoản 3 Điều này;

đ) Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

2. Trường hợp chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở độc lập (kể cả chủ đầu tư cấp II trong dự án phát triển khu nhà ở, khu đô thị mới, công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thì chỉ được huy động vốn theo các hình thức quy định tại các điểm a, c, d và điểm đ khoản 1 Điều này.

3. Các chủ đầu tư quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này khi thực hiện huy động vốn để xây dựng nhà ở phải tuân thủ các điều kiện sau đây:

a) Đối với trường hợp quy định tại điểm b khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II sau khi đã giải phóng mặt bằng của dự án và đã thực hiện khởi công xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án. Sau khi đã có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung và tiến độ của dự án thì chủ đầu tư cấp I được ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư cấp II.

Trong trường hợp chủ đầu tư cấp II có nhu cầu huy động vốn để xây dựng nhà ở trên diện tích đất nhận chuyển nhượng của chủ đầu tư cấp I thì chỉ được ký hợp đồng huy động vốn sau khi đã có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký với chủ đầu tư cấp I, có thỏa thuận trong hợp đồng về việc chủ đầu tư cấp II được huy động vốn để xây dựng nhà ở và đã có đủ các điều kiện để huy động vốn theo

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 47

quy định tại khoản này; trường hợp chưa chuyển quyền sử dụng đất từ chủ đầu tư cấp I sang chủ đầu tư cấp II theo quy định của pháp luật về đất đai thì việc huy động vốn phải được chủ đầu tư cấp I đồng ý bằng văn bản;

b) Đối với trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định tại điểm e khoản này;

c) Đối với trường hợp quy định tại điểm d khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng hợp tác kinh doanh sau khi đã có dự án nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện giải phóng mặt bằng, có biên bản bàn giao mốc giới của dự án và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định tại điểm e khoản này.

Trường hợp bên tham gia hợp tác kinh doanh được phân chia sản phẩm là nhà ở mà có nhu cầu bán, cho thuê nhà ở đó thì không được trực tiếp ký hợp đồng mua bán, cho thuê mà do chủ đầu tư (bên có quyền sử dụng đất) trực tiếp ký hợp đồng với người mua, người thuê sau khi có đủ điều kiện quy định tại khoản này; trong trường hợp bên tham gia hợp tác kinh doanh đã nhận bàn giao nhà ở và đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở được phân chia thì được trực tiếp ký hợp đồng mua bán, cho thuê nhà ở đó theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này;

d) Đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại điểm c và điểm d khoản 1 Điều này mà trong hợp đồng có thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì chủ đầu tư chỉ được phân chia tối đa cho các hình thức huy động vốn không quá 20% số lượng nhà ở trong mỗi dự án (tính trên tổng số lượng nhà ở thương mại của dự án cấp I hoặc dự án phát triển nhà ở độc lập không phải là dự án cấp II) không phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhưng phải thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở để xác nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 60 của Nghị định này; số lượng nhà ở còn lại trong mỗi dự án này chủ đầu tư phải thực hiện bán, cho thuê theo đúng quy định tại điểm đ và điểm e khoản này;

đ) Đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại điểm đ khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định tại điểm e khoản này.

Việc xây dựng xong phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) quy định tại điểm này được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng;

e) Đối với trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại các điểm b, c và điểm đ khoản 1 Điều này thì chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở biết trước ít nhất 15 ngày, tính đến ngày ký hợp đồng huy động vốn.

Trong văn bản thông báo phải nêu rõ hình thức huy động vốn, số vốn cần huy động; trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại điểm b khoản 1 Điều này thì phải nêu rõ diện tích đất sẽ chuyển nhượng, tên chủ đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 48

điểm c khoản 1 Điều này thì phải nêu rõ tên, địa chỉ của tổ chức, cá nhân tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, nếu có thỏa thuận phân chia sản phẩm là nhà ở thì phải nêu rõ số lượng, loại nhà ở sẽ phân chia, tên và địa chỉ của tổ chức, cá nhân được phân chia nhà ở; trường hợp huy động vốn theo hình thức quy định tại điểm đ khoản 1 Điều này thì phải nêu rõ số lượng, loại nhà ở (nhà ở riêng lẻ, nhà biệt thự, căn hộ chung cư) và địa chỉ của nhà ở sẽ bán. Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng huy động vốn hoặc hợp đồng mua bán nhà ở khi đã có đủ các điều kiện quy định tại Điều này.

4. Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng dự án phát triển nhà ở đó, không được dùng số vốn đã huy động vào mục đích khác hoặc sử dụng cho các dự án phát triển nhà ở khác. Những trường hợp huy động vốn không đúng các hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện quy định tại Điều này thì hợp đồng đã ký không có giá trị pháp lý và bên huy động vốn bị xử lý theo quy định hiện hành.

b) Quy định về việc chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp

Việc chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền đồng ý bằng văn bản.

Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng phải là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 8 của Luật Kinh doanh Bất động sản. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của chủ đầu tư đã chuyển nhượng.

Việc chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp phải được lập thành hợp đồng bằng văn bản.

(Trích ngh � đ�nh 153/2007/NĐ-CP)

Chuy �n như�ng toàn b � d� án khu đô th � mi, d� án khu nhà , d� án h� t�ng k � thu�t khu công nghi �p (Đi�u 6).

1. Chuyển nhượng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp là việc chuyển nhượng toàn bộ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp từ chủ đầu tư cũ sang chủ đầu tư mới thông qua hợp đồng bằng văn bản và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

2. Trong trường hợp dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp đang thực hiện dở dang mà chủ đầu tư gặp khó khăn, không đủ điều kiện để tiếp tục thực hiện dự án theo đúng tiến độ và nội dung dự án đã được phê duyệt hoặc chủ đầu tư không còn nhu cầu tiếp tục thực hiện dự án thì chủ đầu tư lập hồ sơ báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án đó cho chủ đầu tư khác.

3. Cơ quan cho phép đầu tư là cơ quan cho phép chuyển nhượng dự án. Việc xem xét, cho phép chuyển nhượng dự án phải đảm bảo dự án không bị gián đoạn, không làm thay đổi mục tiêu và đảm bảo quyền, nghĩa vụ của khách hàng và các bên liên quan khác.

4. Điều kiện, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ dự án được thực hiện theo quy định tại Điều 7 và Điều 8 Nghị định này.

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 49

5. Chủ đầu tư cũ có trách nhiệm thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền, lợi ích hợp pháp của khách hàng và các bên liên quan khác.

6. Chủ đầu tư mới có trách nhiệm thực hiện toàn bộ nghĩa vụ và được hưởng mọi quyền, lợi ích của chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 19, Điều 20 của Luật Kinh doanh bất động sản, các quy định trong văn bản cho phép đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và hợp đồng chuyển nhượng dự án do hai bên ký kết.

Đi�u ki �n chuy �n như�ng toàn b � d� án khu đô th � mi, d� án khu nhà , d� án h� t�ng k � thu�t khu công nghi �p (Đi�u 7).

Dự án được chuyển nhượng toàn bộ khi có đủ các điều kiện sau đây:

1. Dự án không thuộc đối tượng bị xử lý theo quy định tại Điều 10 Nghị định này;

2. Dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật;

3. Chủ đầu tư đã có quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

4. Phải hoàn thành công tác bồi thường giải phóng mặt bằng của toàn bộ dự án hoặc theo giai đoạn và phải có các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng với nội dung, tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt;

5. Chủ đầu tư mới phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

a) Là tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản và Điều 3 Nghị định này;

b) Đáp ứng điều kiện về tài chính đối với chủ đầu tư dự án theo quy định tại Điều 5 Nghị định này;

c) Có văn bản cam kết thực hiện dự án theo đúng tiến độ được phê duyệt.

Th t�c chuy �n như�ng toàn b � d� án khu đô th � mi, d� án khu nhà , d� án h� t�ng k � thu�t khu công nghi �p (Đi�u 8)

1. Đối với dự án do Ủy ban nhận dân cấp tỉnh cho phép đầu tư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, giải quyết. Đối với dự án do Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lấy ý kiến các cơ quan liên quan để báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.

2. Chủ đầu tư gửi hồ sơ xin chuyển nhượng toàn bộ dự án đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự án. Hồ sơ xin chuyển nhượng toàn bộ dự án bao gồm:

a) Đơn xin chuyển nhượng toàn bộ dự án phải nêu rõ lý do chuyển nhượng; tình hình thực hiện đầu tư dự án tính đến thời điểm xin chuyển nhượng; đề xuất chủ đầu tư mới; phương án giải quyết quyền lợi, nghĩa vụ của khách hàng và các bên liên quan;

b) Văn bản cho phép đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

c) Hồ sơ dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật;

d) Hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyển sử dụng đất;

đ) Cam kết của chủ đầu tư mới.

3. Trong thời hạn 45 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét, trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về việc cho phép hoặc không cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án.

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 50

H�p đ�ng chuy �n như�ng toàn b � d� án khu đô th � mi, d� án khu nhà , d� án h� t�ng k� thu�t khu công nghi �p (Đi�u 9)

1. Hơp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án do hai bên thỏa thuận, trong đó phải xác định rõ chủ đầu tư mới có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của chủ đầu tư cũ với khách hàng, các bên liên quan và các nghĩa vụ khác theo nội dung dự án đã được phê duyệt.

2. Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án phải được chủ đầu tư cũ thông báo đến khách hàng, các bên liên quan để thực hiện và các cơ quan liên quan để theo dõi, quản lý.

(Trích thông tư 13/2008/TT-BXD) HƯỚNG DẪN MỘT SỐ NỘI DUNG VỀ CHUYỂN NHƯỢNG TOÀN BỘ DỰ ÁN (phần 2)

Việc chuyển nhựợng toàn bộ dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở, dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp (theo quy định tại các Điều 6,7, 8 và 9 của Nghị định 153/2007/NĐ-CP) thực hiện như sau:

1. Thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án:

1.1. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đầu tư dự án là cơ quan cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án.

1.2. Trước khi ra quyết định cho phép chuyển nhượng toàn bộ dự án, hồ sơ xin chuyển nhượng dự án phải được đơn vị chuyên môn trực thuộc cơ quan cho phép chuyển nhượng thẩm định. Đơn vị đầu mối thẩm định dự án có trách nhiệm gửi hồ sơ lấy ý kiến các cơ quan có liên quan. Đối với các dự án do Thủ tướng Chính phủ cho phép đầu tư thì ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức thẩm định và lấy ý kiến của các Bộ, ngành có liên quan trước khi trình Thủ tướng xem xét, quyết định.

2. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ dự án:

2.1. Hồ sơ xin chuyển nhượng toàn bộ dự án nộp tại cơ quan đầu mối thẩm định cấp tỉnh nơi có dự án (đối với dự án khu đô thị mới và dự án nhà ở cơ quan đầu mối thẩm định cấp tỉnh là Sở Xây dựng, đối với dự án hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp cơ quan đầu mối thẩm định do Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định);

2.2. Cơ quan đầu mối thẩm định cấp tỉnh có trách nhiệm thẩm định hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ dự án trong thời gian 30 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ;

2.3. Sau khi hoàn thành việc thẩm định, cơ quan đầu mối thẩm định trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh ra quyết định cho phép chuyển nhượng dự án theo thẩm quyền hoặc trình Thủ tướng Chính phủ xem xét, quyết định.

3. Hồ sơ xin chuyển nhượng toàn bộ dự án gồm:

3.1. Đơn xin chuyển nhượng dự án của chủ đầu tư cũ (Phụ lục 1);

3.2. Văn bản cho phép đầu tư của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ dự án đã được phê duyệt; quyết định phê duyệt dự án; hợp đồng thuê đất hoặc quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hồ sơ của chủ đầu tư mới;

3.3. Báo cáo quá trình thực hiện dự án đến thời điểm chuyển nhượng;

3.4. Hồ sơ của chủ đầu tư mới, gồm:

3.4.1. Đăng ký kinh doanh có chức năng kinh doanh bất động sản;

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 51

3.4.2. Cam kết của chủ đầu tư mới khi được nhận chuyển nhượng dự án, trong đó có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước và khách hàng mà chủ đầu tư cũ đã cam kết (phụ lục 2);

3.4.3. Văn bản xác định năng lực tài chính của chủ đầu tư mới theo quy định tại Điểm 2 Phần I của Thông tư này.

4. Nội dung thẩm định hồ sơ xin chuyển nhượng toàn bộ dự án:

4.1. Lý do chuyển nhượng;

4.2. Điều kiện được chuyển nhượng của dự án;

4.3. Điều kiện năng lực của chủ đầu tư mới;

4.4. Phương án thực hiện dự án của chủ đầu tư mới.

5. Thủ tục bàn giao giữa chủ đầu tư cũ và chủ đầu tư mới:

5.1. Chậm nhất 30 (ba mươi) ngày kể từ khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan có thẩm quyền, chủ đầu tư mới và chủ đầu tư cũ phải tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng dự án (Phụ lục 3) và hoàn thành việc bàn giao dự án. Chủ đầu tư mới có trách nhiệm tiếp tục triển khai dự án ngay sau khi nhận bàn giao;

5.2. Chủ đầu tư cũ bàn giao cho chủ đầu tư mới toàn bộ hồ sơ dự án, có biên bản bàn giao kèm theo danh mục hồ sơ. Việc bàn giao mốc giới đất đai của dự án trên thực địa thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai;

5.3. Trước khi làm thủ tục bàn giao chủ đầu tư cũ phải thông báo bằng văn bản cho tất cả khách hàng (nếu có) và thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng trước 15 ngày (ít nhất 03 số liên tiếp của một tờ báo phát hành tại địa phương, một đài truyền hình địa phương hoặc trung ương và trang web (nếu có) của cơ quan đầu mối thẩm định cấp tỉnh nơi có dự án) về việc chuyển nhượng dự án và quyền lợi của khách hàng.

4.3.2 Mua baùn nhaø, coâng trình xaây döïng

Nhà, công trình xây dựng được mua bán bao gồm nhà, công trình xây dựng đã có sẵn, đang xây dựng hoặc được hình thành trong tương lai theo dự án, thiết kế và tiến độ đã được phê duyệt.

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Việc bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo chuyển quyền sử dụng đất được quy định như sau:

- Đối với biệt thự, nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải đồng thời chuyển quyền sử dụng đất;

- Đối với nhà ở, công trình xây dựng khác thì việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trường hợp bán căn hộ chung cư hoặc một phần nhà chung cư thì phải gắn với quyền sử dụng đất, các phần sử dụng chung và các trang bị, thiết bị trong nhà thuộc sở hữu chung.

Bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng; hồ sơ về nhà, công trình xây dựng bao gồm các loại giấy tờ về việc tạo

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 52

lập, về quyền sở hữu, quá trình thay đổi và tình trạng pháp lý của nhà, công trình xây dựng.

Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải được lập thành hợp đồng theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản và các quy định khác của pháp luật có liên quan; trường hợp bán nhà, công trình xây dựng được hình thành trong tương lai thì các bên phải thỏa thuận trong hợp đồng về giá mua bán tại thời điểm ký hợp đồng, không phụ thuộc thời điểm giao nhà, công trình xây dựng.

(Trích ngh � đ�nh 153/2007/NĐ-CP)

Mua bán nhà, công trình xây d �ng hình thành trong t ư�ng lai theo hình th �c �ng ti �n trưc (Đi�u 4)

Chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản và khách hàng được thỏa thuận trong hợp đồng về việc mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo hình thức ứng tiền trước phải bảo đảm các nguyên tắc và yêu cầu sau đây:

1. Việc ứng tiền trước phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độ và nội dung của dự án đã được phê duyệt. Các lần huy động tiền ứng trước tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, công trình đó;

Đối với dự án khu nhà ở thì ngoài việc phải thực hiện theo quy định nêu trên còn phải thực hiện theo các quy định của pháp luật về nhà ở;

2. Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để đầu tư tạo lập bất động sản;

3. Khách hàng ứng tiền trước được hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất động sản tại thời điểm ký hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác;

4. Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ;

Trường hợp chủ đầu tư giao nhà, công trình xây dựng không đúng chất lượng, thời hạn và các cam kết trong hợp đồng thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm với khách hàng; khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư có biện pháp khắc phục kịp thời và bồi thường thiệt hại do lỗi của chủ đầu tư gây ra, nếu chủ đầu tư không thực hiện thì khách hàng có quyền đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng và chủ đầu tư phải hoàn trả toàn bộ số tiền khách hàng đã ứng trước và một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước theo lãi suất vay ngân hàng thương mại;

5. Trường hợp khách hàng không thực hiện đúng cam kết về việc ứng tiền trước trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng và phải trả cho chủ đầu tư một khoản tiền lãi của số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm trả tiền tương ứng với thời gian chậm trả. Chủ đầu tư có quyền yêu cầu khách hàng thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra, nếu khách hàng không thực hiện thì chủ đầu tư có quyền đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng, khách hàng chịu phạt theo hợp đồng và chịu trách nhiệm về thiệt hại do việc vi phạm hợp đồng gây ra;

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 53

6. Việc chọn lãi suất vay ngân hàng thương mại quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều này phải được thỏa thuận trong hợp đồng.

4.3.3 Thueâ nhaø, coâng trình xaây döïng

Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải là nhà, công trình xây dựng đã có sẵn.

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản cho thuê nhà, công trình xây dựng phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để nhà, công trình xây dựng được vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.

Việc cho thuê nhà, công trình xây dựng phải được lập thành hợp đồng theo quy định của pháp luật.

4.3.4 Thueâ mua nhaø, coâng trình xaây döïng

Nhà, công trình xây dựng được thuê mua phải là nhà, công trình xây dựng đã có sẵn.

Nhà, công trình xây dựng được thuê mua phải bảo đảm chất lượng, an toàn, vệ sinh môi trường và các dịch vụ cần thiết khác để nhà, công trình xây dựng được vận hành, sử dụng bình thường theo công năng, thiết kế và các thỏa thuận trong hợp đồng.

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản cho thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Việc thuê mua nhà, công trình xây dựng phải được lập thành hợp đồng theo quy định của của pháp luật có liên quan.

Việc thuê mua nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất và kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng.

Các bên trong hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có thể thỏa thuận rút ngắn thời hạn chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng cho bên thuê mua trước khi hết hạn thuê mua.

4.3.5 Kinh doanh quyeàn söû duïng ñaát

Quyeàn söû duïng ñaát phải ñuû ñieàu kieän đưa vào kinh doanh

a) Quy định của pháp luật về ñaàu tö taïo lập quyõ ñaát coù haï taàng ñeå chuyeån nhöôïng, cho thueâ

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản được đầu tư tạo lập quỹ đất có hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê bằng các hình thức sau đây:

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 54

- Đầu tư cải tạo đất và xây dựng các công trình hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng;

- Đầu tư các công trình hạ tầng trên đất nhận chuyển nhượng để chuyển nhượng, cho thuê đất có hạ tầng;

- Đầu tư hạ tầng trên đất thuê để cho thuê đất đã có hạ tầng.

Việc đầu tư tạo lập quỹ đất đã có hạ tầng để chuyển nhượng, cho thuê phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và pháp luật có liên quan.

b) Quy định của pháp luật về chuyeån nhöôïng, cho thueâ quyeàn söû duïng ñaát

Quyền sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng, cho thuê khi đáp ứng các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 7 của Luật Kinh doanh bất động sản.

Việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất được thực hiện bằng các hình thức sau đây:

- Thỏa thuận giữa các bên;

- Đấu giá quyền sử dụng đất.

Việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất phải được lập thành hợp đồng theo quy định của pháp luật có liên quan.

4.4 Kinh doanh dòch vuï baát ñoäng saûn

Ñoái töôïng kinh doanh: các dịch vụ hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản

4.4.1 Moâi giôùi baát ñoäng saûn

a) Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản

Tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản được kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản (sau đây gọi là tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản), làm trung gian trong việc đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản.

Hoạt động môi giới bất động sản phải công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật.

Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 55

b) Nội dung môi giới bất động sản

- Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng.

- Đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.

- Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.

c) Quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản

- Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của Pháp Luật.

- Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản.

- Hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản đã ký với khách hàng.

- Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng môi giới bất động sản với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới.

- Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

- Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng môi giới bất động sản khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.

- Lựa chọn tham gia sàn giao dịch bất động sản.

- Khiếu nại, tố cáo hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động môi giới bất động sản.

- Các quyền khác theo quy định của pháp luật.

d) Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản

- Thực hiện đúng hợp đồng môi giới bất động sản đã ký.

- Cung cấp thông tin về bất động sản được đưa vào kinh doanh và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp.

- Hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.

- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

- Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật.

- Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 56

e) Chứng chỉ môi giới bất động sản

Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây:

- Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

- Đã được đào tạo về môi giới bất động sản;

- Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản.

Hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản bao gồm:

- Đơn xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cư trú của người xin cấp chứng chỉ, kèm theo ảnh của người xin cấp chứng chỉ;

- Bản sao giấy chứng nhận đã qua đào tạo về môi giới bất động sản.

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức việc cấp chứng chỉ môi giới bất động sản.

Chính phủ quy định cụ thể việc đào tạo về môi giới bất động sản; cấp, thu hồi chứng chỉ môi giới bất động sản và việc quản lý hành nghề môi giới bất động sản.

(Trích ngh � đ�nh 153/2007/NĐ-CP)

Đi�u ki �n và h� s� c�p ch�ng ch � môi gi i b�t đ�ng s �n (Đi�u 14)

1. Cá nhân được cấp chứng chỉ môi giới bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Không phải là cán bộ, công chức nhà nước;

b) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù;

c) Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản;

d) Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản theo quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Hồ sơ xin cấp chứng chỉ môi giới bất động sản, bao gồm:

a) Đơn xin cấp chứng chỉ có dán ảnh và có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) nơi cư trú của người xin cấp chứng chỉ;

b) 02 ảnh màu cỡ 3 x 4 cm chụp trong năm xin cấp chứng chỉ;

c) Bản sao chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của người xin cấp chứng chỉ;

d) Bản sao giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản.

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 57

4.4.2 Ñònh giaù baát ñoäng saûn

a) Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật kinh doanh bất động sản (sau đây gọi là tổ chức, cá nhân định giá bất động sản).

Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá.

Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.

b) Chứng thư định giá bất động sản

Chứng thư định giá bất động sản bao gồm những nội dung sau đây:

- Bất động sản được định giá;

- Vị trí, quy mô của bất động sản;

- Tính chất và thực trạng của bất động sản;

- Tình trạng pháp lý của bất động sản;

- Các hạn chế của bất động sản;

- Phương pháp định giá bất động sản;

- Thời điểm định giá bất động sản;

- Giá của bất động sản;

- Các nội dung khác.

Chứng thư định giá bất động sản là căn cứ để các bên tham khảo khi đàm phán và quyết định giá mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản.

Chứng thư định giá bất động sản được lập thành ba bản, có giá trị pháp lý như nhau, hai bản giao cho khách hàng, một bản lưu tại tổ chức, cá nhân định giá bất động sản.

c) Quyền của tổ chức, cá nhân định giá bất động sản

- Thực hiện dịch vụ định giá bất động sản theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.

- Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản làm cơ sở cho việc định giá.

- Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

- Yêu cầu khách hàng trả tiền dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng.

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 58

- Thuê tổ chức, cá nhân định giá khác thực hiện việc định giá bất động sản trong phạm vi hợp đồng định giá bất động sản với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả định giá.

- Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng định giá bất động sản khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật.

- Các quyền khác theo quy định của pháp luật.

d) Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân định giá bất động sản

- Thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng định giá bất động sản với khách hàng.

- Giao chứng thư định giá bất động sản cho khách hàng và chịu trách nhiệm về chứng thư đó.

- Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp định giá bất động sản.

- Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật; chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về định giá bất động sản.

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

- Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật.

- Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

e) Chứng chỉ định giá bất động sản

Cá nhân được cấp chứng chỉ định giá bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây:

- Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;

- Có trình độ từ cao đẳng trở lên;

- Đã được đào tạo về định giá bất động sản;

- Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản.

Hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản bao gồm:

- Đơn xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cư trú của người xin cấp chứng chỉ, kèm theo ảnh của người xin cấp chứng chỉ;

- Bản sao bằng tốt nghiệp cao đẳng trở lên;

- Bản sao giấy chứng nhận đã qua đào tạo về định giá bất động sản.

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương chỉ đạo và tổ chức cấp chứng chỉ định giá bất động sản.

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 59

Chính phủ quy định cụ thể việc đào tạo về định giá bất động sản; cấp, thu hồi chứng chỉ định giá bất động sản và việc quản lý hành nghề định giá bất động sản.

(Trích ngh � đ�nh 153/2007/NĐ-CP)

Đi�u ki �n và h� s� c�p ch�ng ch � đ�nh giá b �t đ�ng s �n (Đi�u 15)

1. Cá nhân được cấp chứng chỉ định giá bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Không phải là cán bộ, công chức nhà nước;

b) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù;

c) Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản;

d) Có bằng tốt nghiệp cao đẳng hoặc đại học;

đ) Có hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản theo quy định tại khoản 2 Điều này.

2. Hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản, bao gồm:

a) Đơn xin cấp chứng chỉ có dán ảnh và có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã, nơi cư trú của người xin cấp chứng chỉ;

b) 02 ảnh màu cỡ 3 x 4 cm chụp trong năm xin cấp chứng chỉ;

c) Bản sao chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của người xin cấp chứng chỉ;

d) Bản sao giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản;

đ) Bản sao bằng tốt nghiệp cao đẳng hoặc đại học.

4.4.3 Saøn giao dòch baát ñoäng saûn

a) Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được thành lập sàn giao dịch bất động sản hoặc thuê sàn giao dịch bất động sản của tổ chức, cá nhân khác để phục vụ cho hoạt động kinh doanh bất động sản.

Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân. Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản thì sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản để hoạt động.

Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật.

Sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 60

Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, địa chỉ, biển hiệu và phải thông báo về việc thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng; trước khi hoạt động phải thông báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương.

b) Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản

Đáp ứng các điều kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản.

Có quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

Có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

Có người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản đáp ứng các điều kiện do Chính phủ quy định.

c) Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

- Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.

- Môi giới bất động sản.

- Định giá bất động sản.

- Tư vấn bất động sản.

- Quảng cáo bất động sản.

- Đấu giá bất động sản.

- Quản lý bất động sản.

d) Kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Pháp Luật.

- Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên.

e) Quyền của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản

- Quản lý, điều hành hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

- Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cung cấp thông tin có liên quan đến bất động sản theo quy định của pháp luật.

- Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu về bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản.

- Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.

- Thu tiền dịch vụ của khách hàng có bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản.

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 61

- Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra.

- Các quyền khác theo quy định của pháp luật.

f) Nghĩa vụ của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản (Điều 61)

- Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch phải có đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh.

- Cung cấp đầy đủ, trung thực thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản và chịu trách nhiệm về thông tin, tài liệu do mình cung cấp.

- Cung cấp các dịch vụ về bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản.

- Bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

- Bảo đảm để sàn giao dịch bất động sản hoạt động đúng nội dung đã đăng ký; thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật.

- Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

- Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

(Trích thông tư 13/2008/TT-BXD) HƯỚNG DẪN VỀ GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN QUA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN

(phần 3)

Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản (trừ các dự án nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở) theo quy định sau:

1. Bất động sản phải đủ điều kiện theo quy định của pháp luật mới được đem bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua;

2. Chủ đầu tư có thể tự thành lập sàn giao dịch hoặc lựa chọn sàn giao dịch bất động sản do đơn vị khác thành lập để giới thiệu bất động sản và thực hiện các giao dịch bất động sản;

3. Sàn giao dịch bất động sản phải công khai các thông tin (theo quy định tại Điểm 2 phần IV của Thông tư này) về bất động sản cần bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua tại sàn giao dịch để khách hàng biết và đăng ký giao dịch. Thời gian thực hiện công khai tối thiểu 07 (bảy) ngày tại Sàn giao dịch. Trong thời hạn nêu trên, thông tin về tên dự án, loại, số lượng bất động sản, địa điểm và thời gian tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải được đăng tải tối thiểu 03 (ba) số liờn tiếp trên một tờ báo phát hành tại địa phương, tối thiểu 01 (một) lần trên đài truyền hình địa phương nơi có dự án và trên trang web (nếu có) của Sàn giao dịch bất động sản. Chi phí đăng tải thông tin do chủ đầu tư (hoặc chủ sở hữu) chi trả;

4. Khi hết thời hạn công khai theo quy định tại Điểm 3 Phần này, chủ đầu tư (hoặc sàn giao dịch bất động sản được uỷ quyền) được tổ chức việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, thuê mua bất động sản đã công khai. Trường hợp cùng một loại bất động sản có từ 2 (hai) khách hàng đăng ký trở lên hoặc số khách hàng đăng ký nhiều hơn số lượng bất động sản thì chủ đầu tư (hoặc sàn giao dịch bất động sản được uỷ quyền) phải thực hiện việc lựa chọn khách

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 62

hàng theo phương thức bốc thăm hoặc đấu giá. Việc đặt cọc trước khi triển khai bốc thăm hoặc đấu giá bất động sản do các bên thoả thuận theo quy định của pháp luật;

5. Việc đấu giá bất động sản tại sàn giao dịch thực hiện theo quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản;

6. Sàn giao dịch bất động sản có trách nhiệm xác nhận bất động sản của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản được giao dịch qua sàn (theo mẫu tại phụ lục 4) để xác nhận bất động sản đã được giao dịch theo đúng quy định của pháp luật;

7. Đối với bất động sản của tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản mà giao dịch qua Sàn giao dịch bất động sản thì không bắt buộc phải công khai thông tin theo quy định tại Điểm 3 của Phần này.

HƯỚNG DẪN MỘT SỐ NỘI DUNG VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN (phần 4)

1. Mô hình tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

1.1. Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản. Trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản thỡ sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân riêng hoặc sử dụng tư cách phỏp nhõn của doanh nghiệp đó để hoạt động.

1.2. Sàn giao dịch bất động sản ngoài việc thực hiện các dịch vụ về giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua và môi giới bất động sản còn được phép thực hiện một, một số hoặc toàn bộ các dịch vụ sau:

1.2.1. Định giá bất động sản;

1.2.2. Tư vấn bất động sản;

1.2.3. Quảng cáo bất động sản;

1.2.4. Đấu giá bất động sản;

1.2.5. Quản lý bất động sản.

1.3. Cơ cấu tổ chức của sàn giao dịch bất động sản gồm giám đốc, các phó giám đốc và các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ phù hợp với nội dung hoạt động của sàn giao dịch.

1.4. Người quản lý điều hành sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo các điều kiện theo quy định tại Điều 21 Nghị định 153/2007/NĐ-CP.

1.5. Sàn giao dịch bất động sản phải có tối thiểu 02 (hai) nhân viên làm công việc môi giới bất động sản có chứng chỉ môi giới bất động sản. Nếu có dịch vụ định giá bất động sản phải có tối thiểu 02 (hai) nhân viên làm công việc định giá bất động sản có chứng chỉ định giá bất động sản do cơ quan có thẩm quyền cấp.

1.6. Sàn giao dịch bất động sản phải có diện tích sử dụng để giao dịch tối thiểu 50m2 phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch và thêm 20 m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung, đồng thời đảm bảo có trang thiết bị phù hợp với nội dung hoạt động.

1.7. Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, biển hiệu và phải có địa chỉ giao dịch ổn định tối thiểu trong thời hạn 01 năm (12 tháng). Nếu có sự thay đổi về địa điểm giao dịch phải thông báo tới cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương và khách hàng đang giao dịch biết. Trước khi tiến hành hoạt động, sàn giao dịch bất động sản phải gửi hồ sơ bao gồm đăng ký kinh doanh và quy chế hoạt động về Sở Xây dựng địa phương. Sở Xây dựng địa phương có trách nhiệm báo cáo Bộ Xây dựng để thống nhất quản lý và đưa lên website của Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam.

1.8. Sàn giao dịch bất động sản phải có Quy chế hoạt động, gồm những nội dung cơ bản sau:

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 63

1.8.1. Những quy định về chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của sàn giao dịch bất động sản;

1.8.2. Quy định về tổ chức bộ máy và hoạt động của các bộ phận của sàn giao dịch bất động sản;

1.8.3. Quy định về chế độ quản lý tài chính của sàn giao dịch bất động sản;

1.8.4. Quy định về quan hệ với khách hàng trong khi giao dịch;

1.8.5. Quy định về thông tin bất động sản đưa vào giao dịch; chế độ quản lý, cung cấp thông tin về bất động sản, giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản.

1.9. Bất động sản khi đưa ra giới thiệu, giao dịch tại sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo các điều kiện quy định tại Điều 6, Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản và phải kê khai đầy đủ nội dung thông tin về bất động sản theo quy định tại Khoản 2 Phần này.

1.10. Các hoạt động dịch vụ của sàn giao dịch bất động sản phải được thực hiện thông qua hợp đồng.

1.11. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản thực hiện theo quy định tại Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản.

1.12. Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải có chứng chỉ môi giới bất động sản và phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật về đăng ký kinh doanh.

2. Hướng dẫn một số nội dung thông tin về bất động sản theo quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản

2.1. Thông tin về bất động sản đưa vào kinh doanh phải đầy đủ theo quy định tại Điều 11 Luật Kinh doanh bất động sản.

2.2. Thông tin về loại bất động sản:

2.2.1. Đối với nhà ở phải nêu rõ là nhà ở riêng lẻ hay căn hộ chung cư. Nếu là nhà ở riêng lẻ thì nêu rõ là biệt thự, nhà liền kề hay nhà vườn..;

2.2.2. Đối với bất động sản dịch vụ phải nêu rõ là văn phòng, cửa hàng, siêu thị, chợ, khách sạn, nhà nghỉ hay nhà trọ..;

2.2.3. Đối với bất động sản công nghiệp phải nêu rõ là hạ tầng khu công nghiệp hay nhà xưởng, nhà máy, kho, bãi..;

2.2.4. Đối với quyền sử dụng đất phải nêu rõ là loại đất phi nông nghiệp (đất ở, đất KCN, đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh...), loại đất nông nghiệp hay các loại đất khác (nếu có).

2.3. Thông tin về vị trí bất động sản:

2.3.1. Đối với bất động sản tại khu vực đô thị đã xác định được địa chỉ cụ thể, phải nêu rõ số nhà, ngách, ngõ (hẻm), đường phố, quận (huyện), thành phố (tỉnh). Đối với nhà chung cư thì nêu cụ thể số phòng, tầng, dãy (lô) chung cư. Đối với khu vực nông thôn nêu rõ địa chỉ của bất động sản theo tên xóm, thôn, xã, huyện, tỉnh;

2.3.2. Đối với bất động sản chưa xác định được địa chỉ cụ thể (chưa thành lập được đơn vị hành chính) thì nêu tên dự án, ký hiệu lô đất (đối với các lô đất xây dựng nhà ở riêng lẻ hoặc công trình xây dựng khác), ký hiệu từng căn hộ (đối với nhà chung cư).

2.4. Thông tin về quy mô, diện tích của bất động sản:

2.4.1. Đối với nhà ở riêng lẻ phải nêu rõ: diện tích khuôn viên đất, diện tích xây dựng, số tầng, tổng diện tích sàn; đối với căn hộ nhà chung cư phải nêu rõ tổng số căn hộ, diện tích sàn từng căn hộ, số phòng..;

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 64

2.4.2. Đối với bất động sản khác phải nêu rõ: diện tích khuôn viên đất, số tầng, tổng diện tích sàn, diện tích sử dụng chung, công suất (nếu có);

2.4.3. Đối với hạ tầng khu công nghiệp phải nêu rõ: quy mô diện tích toàn bộ khu công nghiệp, mật độ xây dựng, diện tích đất công cộng (sử dụng chung), diện tích đất từng ô đất..;

2.4.4. Bản vẽ tổng mặt bằng, mặt bằng các tầng ( nếu có).

2.5. Thông tin về đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của bất động sản:

2.5.1. Về đặc điểm, tính chất nêu rõ kết cấu công trình, móng, khung, tường, sàn, mái;

2.5.2. Công năng sử dụng bất động sản thông tin theo thiết kế ban đầu;

2.5.3. Chất lượng bất động sản nêu cụ thể năm xây dựng, cấp, hạng công trình;

2.5.4. ảnh chụp toàn cảnh công trình tại thời điểm giới thiệu (nếu có).

2.6. Thông tin về quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan về quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền hưởng lợi ích, tình trạng đang cho thuê, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ...(nếu có).

4.4.4 Dich vuï quản lý baát ñoäng saûn

a) Khái niệm dịch vụ quản lý bất động sản

Dịch vụ quản lý bất động sản là hoạt động của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng bất động sản uỷ quyền thực hiện việc bảo quản, giữ gìn, trông coi, vận hành và khai thác bất động sản theo hợp đồng quản lý bất động sản.

b) Nội dung của dịch vụ quản lý bất động sản

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản phải có các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật KINH DOANH BĐS.

Nội dung kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm:

- Bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản theo uỷ quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản;

- Cung cấp các dịch vụ bảo đảm duy trì hoạt động bình thường của bất động sản;

- Thực hiện bảo trì, sửa chữa bất động sản;

- Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động sản của khách hàng theo đúng công năng, thiết kế và hợp đồng;

- Thực hiện các quyền và nghĩa vụ đối với khách hàng, với Nhà nước theo uỷ quyền của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản.

Nội dung, phạm vi quản lý bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản chịu trách nhiệm quản lý bất động sản theo hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 65

d) Đối tượng của dịch vụ quản lý bất động sản:

Đối tượng của dịch vụ quản lý bất động sản bao gồm: Khu đô thị, khu nhà ở, chung cư, tòa nhà văn phòng, tòa nhà phức hợp, khu công nghiệp, khách sạn ….

(Trích ngh � đ�nh 71/2010/NĐ-CP)

QUẢN LÝ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ (Mục 2)

Ph�n s h�u riêng, ph �n s h�u chung trong nhà chung c ư có nhi �u ch s h�u (Đi�u 49)

1. Phần sở hữu riêng và các thiết bị sử dụng riêng trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu bao gồm:

a) Phần diện tích bên trong căn hộ (kể cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó) của chủ sở hữu căn hộ; phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán cho riêng từng chủ sở hữu căn hộ hoặc bán cho các tổ chức, cá nhân khác;

b) Phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư (chủ đầu tư giữ lại, không bán và cũng không phân bổ giá trị phần diện tích thuộc sở hữu riêng này vào giá bán căn hộ cho các chủ sở hữu căn hộ);

c) Các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ, trong phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ hoặc của các chủ sở hữu khác.

Chủ sở hữu căn hộ, chủ sở hữu các phần diện tích khác trong nhà chung cư quy định tại điểm a và điểm b khoản này được gọi chung là các chủ sở hữu nhà chung cư.

2. Phần sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu bao gồm phần diện tích và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư được quy định như sau:

a) Phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư bao gồm: không gian, hành lang, cầu thang bộ, cầu thang máy, sân thượng, khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, đường thoát hiểm, hệ thống bể phốt, lối đi bộ, sân chơi chung và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư;

b) Phần diện tích khác không phải là phần diện tích thuộc sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 1 Điều này;

c) Nơi để xe (xe đạp, xe cho người tàn tật, xe động cơ hai bánh) được xây dựng theo quy chuẩn xây dựng và có thể bố trí tại tầng hầm hoặc tại tầng một hoặc tại phần diện tích khác trong hoặc ngoài nhà chung cư. Đối với khu vực để xe ô tô thì phải xây dựng theo quy chuẩn xây dựng nhưng do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư quy định tại khoản 1 Điều này;

d) Các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư quy định tại khoản 3 Điều 70 của Luật Nhà ở.

Phần diện tích thuộc sở hữu chung quy định tại khoản này được dùng để sử dụng chung cho các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở, Nghị định này và quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư.

3. Phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung nhà chung cư quy định tại Điều này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 66

Qu�n lý v �n hành nhà chung c ư (Đi�u 50)

1. Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu phải có Ban quản trị do các chủ sở hữu và người sử dụng nhà chung cư bầu theo quy định tại Điều 71 của Luật Nhà ở và quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư. Chủ đầu tư có trách nhiệm chuẩn bị nội dung để thành lập Ban quản trị nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở.

2. Ban quản trị nhà chung cư có quyền và trách nhiệm theo quy định tại Điều 72 của Luật Nhà ở và quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư. Đối với nhà chung cư là nhà ở xã hội thì quyền hạn và trách nhiệm của Ban Quản trị nhà chung cư được thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng.

3. Việc quản lý vận hành nhà chung cư do doanh nghiệp có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.

4. Dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được hưởng các cơ chế như đối với dịch vụ công ích theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.

5. Các chi phí dịch vụ khi sử dụng nhà chung cư, kể cả phí dịch vụ trông giữ xe ô tô không được cao hơn mức giá dịch vụ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

6. Đối với nhà chung cư chỉ có một chủ sở hữu thì chủ sở hữu có trách nhiệm tổ chức quản lý vận hành nhà chung cư đó.

Bộ Xây dựng ban hành quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư để áp dụng thống nhất trong cả nước.

Kinh phí b �o trì ph �n s h�u chung c a nhà chung c ư có nhi �u ch s h�u (Đi�u 51)

1. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được quy định như sau:

a) Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ kể từ ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì chủ đầu tư có trách nhiệm nộp các khoản kinh phí sau đây:

- Đối với diện tích nhà bán phải nộp 2% tiền bán, khoản tiền này được tính vào tiền bán căn hộ hoặc diện tích khác mà người mua phải trả và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán;

- Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại, không bán (không tính phần diện tích thuộc sử dụng chung) thì chủ đầu tư phải nộp 2% giá trị của phần diện tích đó; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.

b) Khoản kinh phí quy định tại điểm a khoản này được trích trước thuế để nộp (Nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này) và được gửi vào ngân hàng thương mại do Ban quản trị nhà chung cư quản lý để phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung theo quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư;

c) Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng bán căn hộ trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành mà chủ đầu tư chưa thu 2% tiền bán thì các chủ sở hữu căn hộ chung cư có trách nhiệm đóng góp khoản kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung. Kinh phí đóng góp chỉ được thu khi phát sinh công tác bảo trì và được xác định đối với từng công việc bảo trì cụ thể.

2. Trường hợp kinh phí bảo trì quy định tại điểm a và điểm b khoản 1 Điều này không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 67

riêng của từng chủ sở hữu. Trong trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì quy định tại khoản 1 Điều này chưa sử dụng hết thì được sử dụng để hỗ trợ tái định cư khi xây dựng lại nhà chung cư hoặc đưa vào quỹ bảo trì nhà chung cư sau khi xây dựng lại.

C�i t�o, phá d � nhà chung c ư (Đi�u 52)

1. Nhà chung cư cũ bị hư hỏng nghiêm trọng, xuống cấp có nguy cơ sập đổ đã có kết luận của cơ quan có thẩm quyền về kiểm định chất lượng công trình xây dựng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức di chuyển các hộ gia đình đang sống trong nhà chung cư tới địa điểm khác để thực hiện phá dỡ nhà ở đó.

Các hộ gia đình có trách nhiệm di chuyển theo quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và được hưởng các quyền và lợi ích như đối với trường hợp giải phóng mặt bằng.

2. Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu mà thực hiện phá dỡ theo yêu cầu của các chủ sở hữu để xây dựng lại thì phải được hai phần ba tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đó đồng ý. Số chủ sở hữu còn lại không đồng ý phá dỡ thì sẽ bị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cưỡng chế di chuyển và phải chi trả các chi phí cho việc cưỡng chế phá dỡ nhà ở.

Nhà nước có chính sách ưu đãi và khuyến khích đối với trường hợp chủ sở hữu tự nguyện di chuyển đến nơi ở khác (không tái định cư tại chỗ) sau khi xây dựng lại nhà chung cư.

3. Trường hợp nhà chung cư cũ chưa thuộc diện phải phá dỡ theo quy định tại khoản 1 Điều này nhưng các chủ sở hữu có nhu cầu cải tạo nâng cấp hoặc mở rộng thêm diện tích thì phải được hai phần ba tổng số chủ sở hữu nhà chung cư đó đồng ý. Việc cải tạo nhà chung cư phải phù hợp quy hoạch xây dựng và tuân thủ các quy định của pháp luật về xây dựng.

Việc cải tạo nhà chung cư được thực hiện theo nguyên tắc xã hội hóa, bảo đảm nơi ở mới phải tốt hơn nơi ở cũ về chất lượng nhà ở và môi trường sống. Nhà nước khuyến khích việc thực hiện cải tạo các khu chung cư cũ đã xuống cấp theo dự án tổng thể đồng bộ về hạ tầng của cả khu vực.

4. Căn cứ vào quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này, Bộ Xây dựng trình Chính phủ ban hành chính sách riêng về việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ.

4.4.4 Caùc dòch vuï baát ñoäng saûn khaùc

a) Tư vấn bất động sản

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải có các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản (KD BĐS).

Nội dung kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản bao gồm:

- Tư vấn pháp lý về bất động sản;

- Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản;

- Tư vấn về tài chính bất động sản;

- Tư vấn về giá bất động sản;

------------------------------------------------------------------------------------------------------- 68

- Tư vấn về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản;

- Tư vấn về các nội dung khác liên quan đến bất động sản.

Nội dung, phạm vi tư vấn, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá dịch vụ tư vấn bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản phải chịu trách nhiệm về nội dung tư vấn do mình cung cấp và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

b) Đấu giá bất động sản

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản phải có các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật KD BĐS.

Đấu giá bất động sản phải được thực hiện theo nguyên tắc công khai, trung thực, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

- Hình thức đấu giá bất động sản bao gồm:

- Trực tiếp bằng lời nói;

- Bỏ phiếu;

Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản phải công bố công khai, đầy đủ, chính xác thông tin về bất động sản trong bản niêm yết đấu giá do tổ chức, cá nhân bán, chuyển nhượng bất động sản cung cấp.

Hình thức, nội dung đấu giá bất động sản, quyền và nghĩa vụ của các bên, giá dịch vụ đấu giá bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ đấu giá bất động sản chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

Việc đấu giá bất động sản phải theo quy định của Luật này và pháp luật về đấu giá.

c) Quảng cáo bất động sản

Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản phải có các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật Kinh doanh bất động sản.

Quảng cáo bất động sản được thực hiện thông qua sàn giao dịch bất động sản, trên phương tiện thông tin đại chúng hoặc các phương tiện khác.

Hình thức, nội dung quảng cáo, quyền và nghĩa vụ của các bên và giá dịch vụ quảng cáo bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.

Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ quảng cáo bất động sản chịu trách nhiệm thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Việc quảng cáo bất động sản phải theo quy định của Luật KD BĐS và pháp luật về quảng cáo.