t1 woningcorporaties def
DESCRIPTION
T1 Woningcorporaties DEFTRANSCRIPT
![Page 1: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/1.jpg)
Dag van de Vastgoedwaardering 2015
WoningcorporatiesNico Overdevest, Rochdale
Frank Vermeij, Ortec Finance
Ronald de Nas, StudioNas en Harold van Echteld Jacobus RecourtTaxaties
#vjprofs
![Page 2: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/2.jpg)
Marktwaarde in Verhuurde Staat
& sturing van corporatievastgoed
Bestuurder Woningstichting Rochdale
N.T.J. Overdevest
1 oktober 2015
2/23
![Page 3: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/3.jpg)
Agenda
1. Rochdale
2. Waarom Marktwaarde (MVS)?
3. Implementatie, hoe?
4. Financiële sturing
5. Beoordeling uitkomsten
3/23
![Page 4: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/4.jpg)
Beeld van Rochdale
4/23
![Page 5: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/5.jpg)
5/23
![Page 6: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/6.jpg)
Jaarrekening:
• HIKO > t/m brutering
• Bedrijfswaarde > vanaf ca 1995
• MVS > vanaf ca 2010
En verder:
• Fiscale waarde > vanaf 2006
• WOZ
• Taxatiewaarde
• Verzekerde waarde
• Etc. etc.
Waarderingsbegrippen
6/23
![Page 7: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/7.jpg)
• RJ 645 vanaf 2012
• Vergelijking met beleggers
• Objectief te bepalen
• Financiering commercieel vastgoed
• Benchmarking (IPD!)
• Besluitvorming transparanter
• Sturing op waarden, rendement
• Het moet vanaf 2016: light of full versie
• En waarom niet??
Waarom MVS?
7/23
![Page 8: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/8.jpg)
Kader Marktwaarde
RJ645
8/23
![Page 9: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/9.jpg)
Belegger
Corporatie kwalificeert zich als vastgoedbelegger
• Belegger/markt: verkoopvijver, huurbeleid,
transformatie
• Gemaximeerd huurbeleid binnen kaders
• Onderhoud gebaseerd op instandhouding Vexnormen
• Verhuur en beheerlasten op basis van Vex-normen
• Disconteringsvoet in relatie tot objectrisico
• Exit yield afhankelijk van bestemming na 15 jaar
• Geen afschrijvingen
• Mutatie waarde altijd via resultaat
9/23
![Page 10: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/10.jpg)
• DCF berekening: CW inkomsten en uitgaven over 15 jaar met een eindwaarde (obv exit yield), IPD-methodiek
• Twee scenario’s: Uitpond of doorexploiteren. De hoogste is de marktwaarde
• Belangrijkste drivers van de waarde:• (getaxeerde) leegwaarde, verkoopwaarde stijging
& mutatiegraad;• Exit yield in jaar 15 (gevalideerd door externe
taxateur)• Disconteringsvoet obv objectrisico• Contracthuur en huurpotentie• Specifiek bij Rochdale: kosten erfpacht en splitsing
• Erfpacht
• Marktnormen (bijv. onderhoud)
Marktwaarde
10/23
![Page 11: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/11.jpg)
€ -
€ 20.000
€ 40.000
€ 60.000
€ 80.000
€ 100.000
RJ 212 RJ 213verhuur
RJ 213uitponden
Light full
??
Vastgoedwaarde per vhe
11/23
![Page 12: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/12.jpg)
Implementatie, Hoe?
12/23
![Page 13: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/13.jpg)
Invoering MVS (1)
Proces
• Samenwerking intern en extern, bijv. met taxateur
• Extra lange doorlooptijd eerste keer
Opleiden
PVA Datakwaliteit 1
Op orde brengen vastgoedadministratie:
• Complexindeling
• Welke gegevens zijn nodig
• Ontbrekende data
• Niet eenduidige data
13/23
![Page 14: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/14.jpg)
Hoeveel schrijfwijzen heeft
Rochdale voor 1 hoog?
Vastgoedadministratie op orde
11 H
1 Hg
-1
- 1
i
1h
14/23
![Page 15: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/15.jpg)
Invoering MVS (2)
Plan van Aanpak datakwaliteit 2
Maar ook op orde houden
Processen
Validatie
Risico’s
Interne Beheersing
Eigen software of IPD
Afspraken Taxateur
Intern draagvlak, o.a. RvC
15/23
![Page 16: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/16.jpg)
Financiële sturing
• Optimaal rendement op vastgoedexploitatie
• Toegang kapitaalmarkt (kredietwaardigheid WSW)
• Positief oordeel AW (solvabiliteit, continuïteit)
• Solvabiliteit Marktwaarde en Bedrijfswaarde
16/23
![Page 17: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/17.jpg)
Assetmanagement
• Investeringsbeslissingen
• Verkopen
• Direct rendement op exploitatie
• Indirect rendement?
17/23
![Page 18: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/18.jpg)
Investeringsbesluiten
• NAR (netto aanvangsrendement)
• IRR (Intern rendement)
• Investering Marktwaarde
• Investering Leegwaarde
18/23
![Page 19: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/19.jpg)
Criteria
• Investering vs Leegwaarde
Leegwaarde >= Investering
• Investering vs Marktwaarde
Investering > marktwaarde bij
maatschappelijke inzet
19/23
![Page 20: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/20.jpg)
Dilemma bij investeringen
• Renovaties voldoen bijna nooit
Aanvangswaarde + Investering veel
groter dan toename MVS
• Grens onderhoud - verbetering
• Toch de investering doen:
• Sloop/nieuwbouw is nog duurder
• Niets doen is geen optie
• “Het is toch maatschappelijk”
20/23
![Page 21: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/21.jpg)
Indirect Rendement
• 98% van niet gerealiseerde waarde
ontwikkeling = markt
• 2% gevolg eigen handelen
• 2% vaak negatief (maatschappelijke inzet)
• In hoeverre sturen we dan hierop?
21/23
![Page 22: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/22.jpg)
Strategische KPI’s Rochdale
KPIWSW
Norm
Rochdale
2014
Streef
waarden
Solvabiliteit/liquiditeit
ICR > 1.4 1,56 1,85
DSCR > 1.0 1,12 1,30
Solvabiliteit BdW > 20% 31% 35%
Solvabiliteit MW > 65%
Exploitatie/rendement
Exploitatiekst.ratio < 53% n.b.
Direct rendement 2,9% n.b.
Bedrijfslasten/VHE € 739 n.b.
22/23
![Page 23: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/23.jpg)
Relevantie MVS?
1. Er zijn nog veel meer waarden >
de goede waarde gebruiken voor
het juiste doel!!
2. Kasstromen veranderen niet!
CASH = KING
23/23
![Page 24: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/24.jpg)
Vragen?
24/23
![Page 25: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/25.jpg)
Marktwaarde
in corporatiesturing
Frank Vermeij
![Page 26: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/26.jpg)
26
Inhoud
Vastgoedsturing
Marktwaarde
Rendement
Maatschappelijke rendement
Beleidswaarde
DrieKamerModel
Processen
![Page 27: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/27.jpg)
27
Vastgoedsturing
Portefeuillemanagement
Assetmanagement
Propertymanagement
Assetmanagement: de schakel tussen strategie en operatie
![Page 28: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/28.jpg)
28
Portefeuilleplan is sturingskader voor deelportefeuille- en
complexplannen (assetmanagers)
Portefeuilleplan
assetmanager assetmanager assetmanager
Vastgoedsturing
![Page 29: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/29.jpg)
29
Marktwaarde
Verschillende definities en berekeningswijzen marktwaarde
(leegwaarde, WOZ-waarde, marktwaarde in verhuurde
staat, fiscale waardering, afslag leegwaarde, DCF-
methode)
DCF-methode: contante waarde berekening van 15 jaar
commercieel beleid en vervolgens een commerciële
eindwaarde. Maximum van uitponden en doorexploiteren.
Verschil bedrijfswaarde en marktwaarde in verhuurde staat
DCF-methode:
15 jaar, exit yield, verschillende disconteringsvoeten,
leegwaardeontwikkeling, commercieel beleid
![Page 30: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/30.jpg)
30
Marktwaarde
Objectgegevens
- Huidige huur
- Markthuur
- Vrije verkoopwaarde
- Bouwjaar
-Oppervlakte
-Etc.
Economische
uitgangspunten
- Inflatie
- Marktwaarde
- Loonindex
- Bouwindex
- Onderhoudsindex
Waarderings-
parameters
- Onderhoudsnorm
- Beheernorm
- Huurderving
- Disconteringsvoet
- Exit yield
Marktwaarde in verhuurde staat
(scenario voor uitponden en doorexploiteren)
![Page 31: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/31.jpg)
31
Marktwaarde
Leegwaarde en markthuur zijn belangrijke parameters in de
bepaling van de marktwaarde. Ze kunnen door een taxateur
worden bepaald of op modelmatige wijze tot stand komen.
Taxateur kan vastgoed nu taxeren, maar gelooft over het
algemeen niet in het prognosticeren van de toekomstige
marktwaarde bij het gevoerde beleid. Voor sturing is die
echter wel nodig.
![Page 32: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/32.jpg)
32
Rendement
Direct rendement: exploitatiekasstroom / marktwaarde
Indirect rendement: waardeverandering / marktwaarde
Standing investments
Kasstromen op het juiste niveau beschikbaar vanuit
administratie
Overhead niet toerekenen aan vastgoed
Laatste jaren ruim 3% direct rendement en negatief indirect
rendement
Direct rendement bij beleggers is hoger door hogere huren en
lagere exploitatiekosten
![Page 33: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/33.jpg)
33
Rendement
Gerealiseerde
kasstromen
- Exploitatiekasstromen
- (Des)investeringskasstromen
Gerealiseerde
waardeontwikkeling
- Marktwaarde in verhuurde staat
Geplande kasstromen
& waardeontwikkeling
- Exploitatiekasstromen
- (Des)investeringskasstromen
- Marktwaardeontwikkeling
Monitoring gerealiseerde rendementen & waardeontwikkeling
![Page 34: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/34.jpg)
34
Maatschappelijk rendement
Woningcorporaties verschillen van vastgoedbeleggers.
Ze streven niet naar maximaal financieel rendement, omdat ze
met hun vastgoed nu en in de toekomst een maatschappelijke
functie hebben te vervullen.
Een corporatie zal de marktwaarde (behorend bij de maximale
financiële opbrengst van het vastgoed) dan ook niet
realiseren.
Om die reden is er in de corporatiesector soms nog veel
tegenstand voor een waardering tegen marktwaarde.
Het is vooral de taak aan corporaties om inzichtelijk te maken
waarom ze de marktwaarde niet realiseren en welke
maatschappelijke prestaties (maatschappelijk rendement)
daarmee samenhangen.
Op die manier wordt besluitvorming over maatschappelijk
beleid heel transparant.
![Page 35: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/35.jpg)
35
Maatschappelijk rendement
Meten van financieel rendement in euro’s. Meten van
maatschappelijk rendement is ingewikkelder, want is niet altijd uit
te drukken in euro’s. In het verleden zijn al veel pogingen gedaan
om maatschappelijk rendement van corporaties meetbaar te
maken.
![Page 36: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/36.jpg)
3636
Mark
twaard
e
Bele
idsw
aard
e
Lenin
gen
Eig
en V
erm
ogen
Afslag, omdat:
• Niet volledig uitponden
• Huren niet maximaal verhogen
• Kosten sociaal beheer
• …..
Beleidswaarde
![Page 37: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/37.jpg)
3737
Beleidswaarde = contant gemaakte beleidskasstromen t/m
jaar 2023 + commerciële restwaarde in jaar 2023.
2013 2014 2016 2017 … 2023
ein
de
bele
idsp
eriod
e
Bele
idsw
aard
e
2015
Mark
twaard
e
B B B B B B
Beleidswaarde
![Page 38: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/38.jpg)
38
DrieKamerModel
![Page 39: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/39.jpg)
39
€ Huurkorting
+
€ Extra beheer/
Onderhoud
+
€ Investerings-
bijdragen
DrieKamerModel
Vastgoedkamer
€ Onderhoud,
beheer en
(des)investeringen
€ Huur
inkomsten
€ Investerings-
budget
€ Dividend
+
€ Gerealiseerde waarde
![Page 40: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/40.jpg)
40
Vraag: Wat bereik je met deze 168 mln maatschappelijk
budget? Wat zijn de maatschappelijke prestaties?
DrieKamerModel
![Page 41: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/41.jpg)
41
DrieKamerModel
DrieKamerModel als middel om inzicht te krijgen in het
functioneren van de corporaties, vanuit de drie perspectieven
DrieKamerModel als middel om strategisch te sturen
uitmondend in een strategisch (portefeuille)plan
DrieKamerModel als blauwdruk voor de inrichting van de
interne organisatie
De wijze van toepassing is een beleidskeuze
![Page 42: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/42.jpg)
42
Processen
Portefeuillemanagement
Assetmanagement
Propertymanagement
Maar ook:
Taxatiemanagement
![Page 43: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/43.jpg)
43
Processen
Bij corporaties kan vastgoedsturing niet los worden bezien (zoals
dat bij commerciële vastgoedbeleggers vaak wel het geval is).
Corporaties hebben (lange termijn) maatschappelijke
doelstellingen
Corporaties moeten voldoen aan interne en externe financiële
randvoorwaarden, waarbij assets (vastgoed), liabilities
(financiering) en risico’s worden bezien.
In de corporatiesturing moeten daarom naast vastgoedsturing
ook maatschappelijke sturing en financiële sturing worden
meegenomen. De piramide van sturing kent daarmee meerdere
dimensies, die met elkaar verbonden zijn.
Naast de processen van vastgoedsturing is er ook sprake van:Social management Financieel management
Treasurymanagement
![Page 44: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/44.jpg)
44
Vragen
![Page 45: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/45.jpg)
Stellingen uit de markt
Harold van Echteld MRICS
Ronald de Nas
![Page 46: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/46.jpg)
Wat gaan we doen?
• Introductie
• Samenwerking in projecten
• Markt stellingen
![Page 47: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/47.jpg)
Kwantiteit vs kwaliteit
• Gaat om aantallen woningen?
• Of beschikbaarheid van betaalbare woningen?
![Page 48: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/48.jpg)
Uitpond vs complexverkoop
• Voortbestaan huurproduct
• Exploitatielast
• Opbrengst is investeringsvolume vscashflow
![Page 49: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/49.jpg)
Wie durft in het echte middensegment?• Inkomen
• Huurprijs
• Markt met corporatie?
![Page 50: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/50.jpg)
WWS-WOZ
• Vloek of zegen?
• Media huurwaarde minder, maar…
![Page 52: T1 Woningcorporaties DEF](https://reader030.vdocuments.mx/reader030/viewer/2022020117/563db8eb550346aa9a983909/html5/thumbnails/52.jpg)
Einde sessie Woningcorporaties
Start lunch + netwerken op het Taxatieplein
13.00 uur start hoofdprogramma
#vjprofs