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Olymp1105.docx Les Olympiades Exercice 2010

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SYNDICAT DES COPROPRIÄTAIRESLES OLYMPIADES

RUE PIERRE CURIE92400 COURBEVOIE

CONTRÅLE DES COMPTES ET DE GESTIONEXERCICE 2010

EFFECTUÄ PAR M. PERRIER (ARC)

ADHÄRENT ARC NÇ 75 PC 9494LE 12/05/2011 DE 14H00 É 17H00

SYNDIC : CPAB113 RUE DU FAUBOURG POISSONNIÑRE 75009 PARIS


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TABLE DE MATIÑRESA. Avant-propos................................................................................................................................................. 4

I. Pr�ambule................................................................................................................................................. 4II. Contr�le des comptes................................................................................................................................ 4III. Pr�sentation de la Copropri�t� .................................................................................................................. 4

1. Ensemble immobilier......................................................................................................................... 42. Syndic............................................................................................................................................... 53. Structure des charges de copropri�t�................................................................................................ 5

B. Pr�sentation des comptes et du rapport......................................................................................................... 5I. Pr�sentation des comptes ......................................................................................................................... 5II. Articulation du pr�sent rapport................................................................................................................... 6

C. Synth�se de l'exercice................................................................................................................................... 61. Pr�sentation g�n�rale ....................................................................................................................... 62. Co�t unitaire des charges ................................................................................................................. 73. R�sultat des exercices ...................................................................................................................... 7

D. Op�rations courantes de l'exercice ................................................................................................................ 8I. Analyse des d�penses de charges courantes ............................................................................................ 8

1. Frais de personnel ............................................................................................................................ 8a. Cadre du contr�le ....................................................................................................................... 8b. Personnel de la Copropri�t� ....................................................................................................... 9c. Prime de tri s�lectif ..................................................................................................................... 9d. Maladie....................................................................................................................................... 9e. Gestion des remplacements ..................................................................................................... 10f. Formation professionnelle......................................................................................................... 11g. Vente de la loge devenue inutile ............................................................................................... 11h. Indemnit�s de d�part ................................................................................................................ 12

2. Eau des compteurs g�n�raux.......................................................................................................... 13a. Consommation g�n�rale de la Copropri�t� ............................................................................... 13b. Mise en place de compteurs individuels .................................................................................... 14

3. Contrats d'entretien......................................................................................................................... 14a. Espaces verts........................................................................................................................... 15b. Conduites d'�vacuation............................................................................................................. 15c. Extincteurs................................................................................................................................ 15d. Colonnes s�ches ...................................................................................................................... 16e. Portes des parkings .................................................................................................................. 16f. Chaudi�res et VMC .................................................................................................................. 16g. D�ratisation .............................................................................................................................. 16

4. Assurance....................................................................................................................................... 165. Autres postes de charges................................................................................................................ 17

a. Frais de gestion et honoraires du Syndic................................................................................... 17b. �lectricit� (compteurs g�n�raux)............................................................................................... 17c. Ascenseurs............................................................................................................................... 18d. Entretien et petites r�parations ................................................................................................. 18e. Nettoyage des locaux ............................................................................................................... 18f. Tiers intervenants et Conseil syndical ....................................................................................... 19g. Produits, mat�riels et fournitures............................................................................................... 19h. Imp�ts et taxes ......................................................................................................................... 20i. Autres �critures ........................................................................................................................ 20


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II. Conclusion .............................................................................................................................................. 20E. Travaux et autres op�rations exceptionnelles .............................................................................................. 20

1. Charges et produits exceptionnels de l'exercice .............................................................................. 202. Travaux sold�s sur l'exercice .......................................................................................................... 213. Distinction entre budget courant et d�cision particuli�re .................................................................. 21

F. �tat financier (annexe 1).............................................................................................................................. 22I. Situation g�n�rale ................................................................................................................................... 22II. Analyse des comptes .............................................................................................................................. 23

1. Comptes financiers (tr�sorerie, comptes 5) ..................................................................................... 232. Avance de tr�sorerie (compte 1031)................................................................................................ 233. Soldes en attente (compte 12) ........................................................................................................ 234. Copropri�taires d�biteurs / cr�diteurs (comptes 450)....................................................................... 245. Fournisseurs d�biteurs / cr�diteurs (comptes 40) ............................................................................ 246. Personnel, organismes, �tat (comptes 42 � 44) .............................................................................. 257. Comptes d'attente (comptes 47)...................................................................................................... 25

III. Conclusion .............................................................................................................................................. 25G. R�glementation comptable .......................................................................................................................... 25

I. Documents comptables ........................................................................................................................... 251. Annexes ......................................................................................................................................... 262. �tat des d�penses .......................................................................................................................... 26

II. Proc�dures comptables........................................................................................................................... 271. Pr�sentation individuelle de la r�partition ........................................................................................ 272. Gestion des sinistres....................................................................................................................... 27

a. Gestion comptable.................................................................................................................... 27b. Connaissance des dossiers de sinistres.................................................................................... 28

3. Charges n�gatives.......................................................................................................................... 28III. Nomenclature comptable......................................................................................................................... 29

1. Fournisseurs courants..................................................................................................................... 292. Charges.......................................................................................................................................... 29

a. Nettoyage des locaux ............................................................................................................... 29b. Diff�rences entre contrat et r�paration ...................................................................................... 30c. Entretien et petites r�parations ................................................................................................. 30d. Frais de gestion ........................................................................................................................ 30

1. D�bours ...........................................................................................................................................302. Frais d'assembl�e g�n�rale ..............................................................................................................313. Locations de salles et d�bours ext�rieurs ..........................................................................................31

e. Tiers intervenants ..................................................................................................................... 31f. Frais de personnel .................................................................................................................... 31

1. Utilisation des comptes.....................................................................................................................312. Taxe d’habitation ..............................................................................................................................323. Salaires comptabilis�s en brut...........................................................................................................32

IV. Travaux................................................................................................................................................... 33V. Conclusion .............................................................................................................................................. 34

H. Synth�se ..................................................................................................................................................... 34


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A. Avant-propos

I. PrÖambuleAfin de faciliter la lecture de ce rapport, il est pr�cis� les conventions de pr�sentation ci-dessous :

Ce qui concerne directement la Copropri�t� est inscrit normalement.

Les pr�conisations sont encadr�es.Les explications et autres consid�rations g�n�rales qui permettent une meilleure compr�hension apparaissent en caract�res plus petits.

Les citations de textes l�gaux et r�glementaires pertinents apparaissent en retrait, en caract�res encore plus petits.

II. ContrÜle des comptesLe contr�le des comptes a �t� demand� par le Conseil syndical, cette mission faisant partie de ses attributions au sens de l'article 21 de la loi n� 65-557 du 10 juillet 1965 et des articles 26 et 27 du d�cret n� 67-223 du 17 mars 1967.

Ont particip� � ce contr�le :

- M. Chevallier, en qualit� de Pr�sident du Conseil syndical ;

- M. Perrier, en qualit� de contr�leur de gestion et des comptes de copropri�t� � l'ARC (Association des Responsables de Copropri�t�) et auteur du pr�sent rapport.

�tait excus�e :

- Mme Sauv�, en qualit� de Conseill�re syndicale

Le contr�le a port� sur l'exercice 2010, s'�tendant du 01/01/2010 au 31/12/2010 et en particulier sur les points suivants :

- L'analyse des charges de l'exercice et comparatif avec l'exercice pr�c�dent ;

- L'analyse de l'�tat financier de l'exercice.

Le Contr�leur a �galement v�rifi� les donn�es de l'exercice avec :

- Les proc�s-verbaux d'assembl�e g�n�rale des 21/06/2010, 29/06/2009 et 30/06/2008 ;

- Le contrat de syndic en vigueur.

Le pr�sent rapport est �tabli � partir des pi�ces cit�es ci-dessus, des documents et des d�clarations port�s � la connaissance du Contr�leur.

Tous les montants sont exprim�s TTC dans le rapport, sauf pr�cision contraire.

Dans ce rapport, le terme de "Copropri�t�" en tant qu'entit� d�signe le Syndicat des copropri�taires.

III. PrÖsentation de la CopropriÖtÖ

1. Ensemble immobilierLa Copropri�t� est compos�e de 11 b�timents d'au plus 7 �tages construits au d�but des ann�es 1980, r�partis en deux groupes : un premier groupe comprenant les b�timents A, B, C, D, E, F, G et H, un second groupe comprenant les b�timents I, J et K.

On d�nombre 150 lots principaux � usage d'habitation et 25 lots principaux � usage commercial, soit 175 lots principaux en tout. Il existe �galement 260 parkings et 150 caves.


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L'ensemble des lots est ainsi r�parti entre quelque 190 Copropri�taires diff�rents : nous sommes donc dans ce qu'on appelle une "grande" copropri�t�. Les pr�conisations �mises l’an pass� ont �t� suivies et d�sormais le nombre de lots d�clar�s de fa�on officielle est bien de 175.

2. SyndicLa Copropri�t� est g�r�e depuis mai 2005 par CPAB, sis au 113 rue du Faubourg Poissonni�re � Paris 9�me.

Le Syndic est un cabinet ind�pendant � structure familiale. Il est adh�rent � un syndicat de professionnels de l'immobilier, la F�d�ration nationale de l'immobilier (FNAIM).

Il b�n�ficie de la garantie financi�re aupr�s de la FNAIM, 89 rue de la Bo�tie � Paris 8�me et est titulaire d'une carte professionnelle n� G2971 d�livr�e � Paris.

Sont en charge de la Copropri�t� un Gestionnaire, M. Guez, assist� de Mme Severino, et une Comptable, Mme Henriques. Le Contr�leur a vu ces trois personnes qui ont su se rendre disponibles pour le contr�le.

Le Cabinet comprend une personne plus sp�cialement charg�e du contentieux et du recouvrement, Mme Fromenteaux tandis que la gestion courante du personnel est confi�e � Mme Fromenteaux (les contrats restent au niveau de M. Guez).

3. Structure des charges de copropriÖtÖLe Syndic distingue :

- Les charges g�n�rales � tous les copropri�taires ;

- Les charges sp�ciales du groupe de b�timents ABCDEFGH ;

- Les charges sp�ciales du groupe de b�timents IJK ;

- Les charges sp�ciales des locaux d'activit�s (commerces) ;

- Les charges sp�ciales des parkings ;

- Les charges sp�ciales de cages d'escaliers / halls A, B, C, D, E, F, G, H, I, J et K ;

- Les charges sp�ciales d'ascenseur A, B, C, D, E, F, G, H, I, J et K ;

- Les charges sp�ciales d'interphones A, B, C, D, E, F, G, H, I, J et K ;

- Les charges sp�ciales de vide-ordures A, B, C, D, E, F, G, H, I, J et K ;

- Les charges sp�ciales de chaudi�res / VMC.

Le Contr�leur note l'absence de charges de chauffage et d'eau chaude sanitaire, chaque appartement �tant chauff� essentiellement par des chaudi�res � gaz privatives.

S’il n’y a pas de compteurs divisionnaires d’eau froide, il est pr�cis� que les locaux commerciaux sont exploit�s par des soci�t�s d’administration, peu susceptibles d’avoir une consommation �lev�e.

B. PrÖsentation des comptes et du rapport

I. PrÖsentation des comptesApr�s quelques h�sitations, le l�gislateur a retenu que les comptes d'un syndicat de copropri�taires sont tenus conform�ment aux r�gles pr�vues par le d�cret 2005-240 du 14 mars 2005 et son arr�t� � partir du premier exercice comptable commen�ant � compter du 1er janvier 2007.


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Les documents comptables obligatoires ont �t� pr�sent�s au Contr�leur. Sur la demande de celui-ci, le Syndic lui avait transmis, pr�alablement au contr�le, les documents comptables n�cessaires afin que le Contr�leur pr�pare sa mission. Il s'agit � ce stade de simplement souligner l'existence des documents.

La totalit� des documents justificatifs ont �t� pr�sent�s lors du contr�le. Le Contr�leur tient � souligner la bonne tenue de ces justificatifs : ils sont soigneusement class�s par cl�s et sous-cl�s de charges, avec des copies en cas d'�clatement entre plusieurs cl�s, et chaque facture comporte l'ordre de service aff�rent et le devis correspondant le cas �ch�ant, tandis que les factures du Syndic sont toutes pr�sentes et d�taill�es. Cela n'est pas si fr�quent que l'on pourrait le croire et m�rite donc d'�tre soulign�.

Afin de ne pas surcharger le lecteur avec des consid�rations comptables techniques, le Contr�leur traitera l'ensemble des remarques comptables dans un chapitre particulier.

II. Articulation du prÖsent rapportPour son analyse des comptes et de la gestion de la Copropri�t�, le Contr�leur adoptera le plan suivant :

- Synth�se de l'exercice

- Op�rations courantes de l'exercice

- Travaux et op�rations exceptionnelles de l'exercice

- �tat financier de l'exercice

- R�glementation comptable

C. Syntháse de l'exerciceTous les chiffres pr�sent�s dans ce chapitre sont ceux obtenus � partir des documents comptables pr�sent�s au Contr�leur le jour du contr�le. Les commentaires sont donc �tablis � partir de ceux-ci.

Des corrections pouvant �tre effectu�es post�rieurement au contr�le, les chiffres pr�sent�s � l'Assembl�e g�n�rale peuvent donc �tre diff�rents de ceux du pr�sent rapport et modifier certaines appr�ciations.

Le pr�sent rapport indique les corrections pr�conis�es et leurs cons�quences.

1. PrÖsentation gÖnÖrale

Dans le tableau ci-dessus, �tabli � partir des documents examin�s le jour du contr�le :

• La premi�re colonne pr�sente les diff�rentes cat�gories de charges. Certaines catÖgories ont ÖtÖ regroupÖes pour une meilleure comprÖhension, sans nÖcessairement suivre la classification retenue par le Syndic. L'ordre tient compte de l'importance de chaque catÖgorie par rapport à l'exercice contrÜlÖ.

n� 1 2 3 4 5 6Cat�gories de charges 2008 2009 2010 En % �volution

1 Total frais de personnel 64 80 442,70 84 360,42 88 106,18 25,80% 4,44%2 Eau (froide) compteurs g�n�raux 601 58 048,58 66 327,92 59 262,85 17,35% -10,65%3 Contrats d'entretien 614 53 136,29 48 091,42 44 317,40 12,98% -7,85%4 Assurance 616 32 004,00 34 243,00 34 930,00 10,23% 2,01%5 Total frais gestion + honor. syndic 621 622 38 085,82 32 504,99 31 588,52 9,25% -2,82%6 �lectricit� compteurs g�n�raux 602 22 414,76 22 230,81 22 066,38 6,46% -0,74%7 Ascenseurs 602, 614, 615 31 553,58 31 358,36 20 717,03 6,07% -33,93%8 Entretien petites r�parations 615 34 308,20 16 548,48 16 769,59 4,91% 1,34%9 Nettoyage locaux 611 26 552,39 9 041,76 11 565,34 3,39% 27,91%

10 Total tiers 623 et conseil syndical 624 23 896,74 8 720,49 7 539,98 2,21% -13,54%11 Produits, mat�riels, fournitures 604 605 606 3 268,71 3 239,22 3 788,79 1,11% 16,97%12 Total Imp�ts et taxes sauf salaires 63 749,00 840,00 904,00 0,26% 7,62%13 Total autres �critures port�es en classe 6/7 -7 680,55 0,00 0,00 0,00%

Total des charges courantes : 396 780,22 357 506,87 341 556,06 100,00% -4,46%


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• La seconde colonne pr�sente pour comparaison le montant de chaque cat�gorie sur l'exercice 2008.

• La troisi�me colonne pr�sente pour comparaison le montant de chaque cat�gorie sur l'exercice 2009.

• La quatri�me colonne, mise en valeur, pr�sente les montants de chaque cat�gorie pour l'exercice 2010.

• La cinqui�me colonne pr�sente le pourcentage de chaque cat�gorie par rapport au montant total de l'exercice 2010.

• La derni�re colonne pr�sente le pourcentage d'�volution pour chaque cat�gorie entre le montant de l'exercice 2009 et celui de l'exercice 2010.

Il convient de noter que 4 postes repr�sentent � eux seuls les ⅔ des charges de l'exercice :

- Les frais li�s au personnel de la Copropri�t� pour plus d'un quart des charges

- Les frais li�s � l'eau aux compteurs g�n�raux pour pr�s d’un sixi�me des charges

- Les frais li�s aux contrats d’entretien pour pr�s d’un huiti�me des charges

- Les frais li�s � l’assurance pour plus d’un dixi�me des charges

Chaque cat�gorie de charges est analys�e dans le chapitre suivant.

2. Coât unitaire des chargesLe Contr�leur se borne ici � calculer un montant des charges de l'exercice par lot principal, ce qui constitue une base de comparaison int�ressante, sans qu'elle n'ait de valeur probante �videmment : c'est une information.

Il faut noter que le co�t diminue r�guli�rement depuis 2008, de 10 % entre 2008 et 2009 puis encore de 4 % entre 2009 et 2010. On peut donc parler de gestion ma�tris�e et le co�t au lot est tout � fait comparable � celui de copropri�t�s de taille et de prestations comparables qu'a pu analyser le Contr�leur, rappelant qu’il faut y ajouter le co�t du chauffage et de l’eau chaude sanitaire.

Cela ne signifie pas pour autant que ce co�t soit adapt� � la Copropri�t�, il ne s'agit que d'une comparaison. Gr�ce au site Internet de l'ARC, le Conseil syndical pourra affiner les co�ts au m� par poste s'il le d�sire : http://arc.sgm.fr/observatoire/charges_par_categorie.

3. RÖsultat des exercices

Rappelant que nous ne nous occupons ici normalement que des charges courantes en regard des budgets pr�visionnels (ce qui exclut donc tout �v�nement exceptionnel et tous travaux qui doivent normalement �tre d�cid�s et g�r�s � part), on remarque que si l'exercice pr�c�dent avait �t� marqu� par un exc�dent significatif de 10,62 %, l'exercice contr�l� pr�sente de nouveau un important exc�dent de 14,61 % (un "b�n�fice" de 58 443,94 €, � r�partir entre les copropri�taires).

S’il a �t� d�j� soulign� l’heureuse diminution des charges, il faut aussi pr�ciser que ce r�sultat a �t� obtenu � budget constant.

Pr�conisations : sachant que les pr�visions du Syndic et du Conseil syndical doivent �tre int�gr�es, les budgets pr�visionnels 2011 et 2012 pourraient sans doute �tre revus � la baisse.

Calcul du co�t par lot 2008 2009 2010 �volution nombre lotsCharges annuelles � nombre de lot 2 267,32 2 042,90 1 951,75 -4,46% 175

R�sultat de l'exercice 2008 2009 2010 �volutionTotal des charges : 396 780,22 357 506,87 341 556,06 -4,46%

Budget appel� : 415 000,00 400 000,00 400 000,00 0,00%Budget vot� (pour information) : 415 000,00 400 000,00 400 000,00

18 219,78 42 493,13 58 443,944,39% 10,62% 14,61%

�cart budget appel� / d�penses :

http://arc.sgm.fr/observatoire/charges_par_categorie


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D. OpÖrations courantes de l'exerciceTous les chiffres pr�sent�s dans ce chapitre sont ceux obtenus � partir des documents comptables pr�sent�s au Contr�leur le jour du contr�le. Les commentaires sont donc �tablis � partir de ceux-ci.

Des corrections pouvant �tre effectu�es post�rieurement au contr�le, les chiffres pr�sent�s � l'Assembl�e g�n�rale peuvent donc �tre diff�rents de ceux du pr�sent rapport et modifier certaines appr�ciations.

Le pr�sent rapport indique les corrections pr�conis�es et leurs cons�quences.

Il s'agit d'une pr�sentation analytique des charges, qui n'est donc pas exactement celle des documents comptables, afin d'analyser les charges par type (par exemple savoir combien co�te le personnel, les contrats, l'eau ou la gestion…).

I. Analyse des dÖpenses de charges courantes

1. Frais de personnelMontant : 88 106,18 € soit 25,80 % des charges de l'exercice. Par rapport � l'exercice pr�c�dent, l'�volution est de + 4,44 %. C'est, de loin, le premier poste de charges de l'exercice.

Il convient de bien r�aliser qu'au co�t du personnel, il faut aussi ajouter le co�t de l'entreprise de nettoyage et des remplacements, le co�t de l'entreprise d'entretien des espaces verts et le co�t des produits et mat�riels afin de parvenir au co�t global de l'entretien g�n�ral. Autant dire que le total dans cette Copropri�t� est �lev� :

Sachant qu’en 2008 il avait d� �tre fait appel � une entreprise de nettoyage pour assurer l'entretien que ne faisait plus le couple de gardiens licenci� tandis que le couple restant ne le faisait pas encore, il est constat� qu’en 2010 ce co�t global est particuli�rement �lev�, et cela d’autant plus que les gardiens ne travaillent pas le samedi pour des raisons historiques (et co�teuses) comme il a �t� expliqu� en 2009 dans le rapport du Contr�leur.

a. Cadre du contrÄleDans le cadre d'un contr�le de comptes et de gestion, le Contr�leur n'effectue pas un contr�le complet de chaque contrat de travail avec ses avenants, chaque fiche de salaire, chaque d�compte de charges sociales et de taxes, etc. Il v�rifie seulement la concordance g�n�rale avec les r�gles en vigueur. Un contr�le en profondeur ne peut �tre envisag� qu'en tant que prestation particuli�re.

Frais de personnel 64 2008 2009 2010 �volution ObservationsSalaires 641 52 887,12 55 279,84 56 574,65 2,34% brusCharges Urssaf 642 14 002,50 14 836,96 16 009,24 7,90% part patronaleCharges Garp Assedic 642 2 210,95 2 308,20 2 380,11 3,12% part patronaleCharges Ionis Crip 642 3 818,52 3 866,16 3 986,78 3,12% part patronaleTaxe salaires 643 5 424,00 5 693,00 5 929,00 4,15%Taxe formation AGEFOS PME 642 358,00 304,00 317,00 4,28%Suivi m�dical 644 177,00 182,98 187,78 2,62%T�l�phone loge 644 261,59 269,93 354,60 31,37% portable au gardienAvantage nature �lectricit� (factures loge) 644 551,80 563,49 522,68 -7,24%Avantage nature gaz (factures) 644 667,22 750,23 727,61 -3,02%Autres frais 644 13,60 100,00% visite m�dicaleTaxe habitation pay�e par la Copropri�t� 84,00 92,00 94,00 2,17% parkingR�parations loge 213,63 1 009,13 372,37%

Total : 80 442,70 84 360,42 88 106,18 4,44%

Totalisation des co�ts de l'entretien en g�n�ral 2008 2009 2010 �volutionFrais de personnel 64 80 442,70 84 360,42 88 106,18 4,44%Nettoyage des locaux et remplacements 611 26 552,39 9 041,76 11 565,34 27,91%Espaces verts 614 4 977,28 5 277,44 5 257,66 -0,37%Produits d'entretien 604 2 498,85 1 928,99 2 129,55 10,40%

Total : 114 471,22 100 608,61 107 058,73 6,41%


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b. Personnel de la CopropriÅtÅApr�s avoir employ� jusqu'� quatre gardiens en 2007, la Copropri�t� a licenci� un des deux couples de gardiens. Le 27/06/2007 l'Assembl�e g�n�rale a pris la d�cision de ne conserver que deux gardiens pour l'ensemble de la r�sidence. Le Syndic a ensuite repris les contrats de travail du couple de gardiens d�j� en place pour les adapter � cette nouvelle organisation � compter du 01/10/2008. Il convient toutefois de pr�ciser que le couple licenci� a assign� la Copropri�t� et que la Cour d’appel vient de confirmer la condamnation de celle-ci � payer quelque 32 000 € de dommages-et-int�r�ts, somme qui avait �t� comptabilis�e dans les charges de l’exercice 2009.

Aujourd'hui, la Copropri�t� emploie deux gardiens :

- Un Gardien au coefficient 275. Il est en poste depuis le 01/05/1983 et totalise 12 500 unit�s de valeur (soit un taux d'emploi de 125 % qui est le maximum autoris�). Il est class� � service complet. Il per�oit une indemnit� conventionnelle pour le tri s�lectif bas�e sur 150 lots. Il per�oit un salaire compl�mentaire contractuel de 275,64 € par mois.

- Une Gardienne au coefficient 255. Elle est en poste depuis le 01/05/1983 et totalise10 900 unit�s de valeur (soit un taux d'emploi de 109 %). Elle est class�e � service complet.

Les deux contrats de travail sont li�s et les deux Gardiens, en couple, habitent le m�me appartement de fonction.

Il ne sera pas revenu sur les diff�rents avantages en nature dont b�n�ficie le couple de gardiens. Il est not� que la gratification de treizi�me mois a �t� calcul�e correctement en 2010.

c. Prime de tri sÅlectifLe Contr�leur ne comprend toujours pas comment cette prime est g�r�e.

Avenant n� 50 � la convention collective, �tendu par arr�t� du 11 janvier 2002, modifi� par l'avenant n� 76, �tendu par arr�t� du 29 mars 2010 (applicable au 01/05/2010) : lorsque le personnel de cat�gorie B est charg� d'assurer la sortie et la rentr�e des poubelles s�lectives, il percevra une prime de 0,80 € par lot principal (la d�finition du lot principal �tant donn� au paragraphe 1 de l'annexe 1 � la CCN du 11 d�cembre 1979), avec un minimum de 16 € et un maximum de 128 €. Cette prime sera divis�e par le nombre de salari�s se partageant le m�me service.

Note : la modification de l'avenant n� 76 ne porte que sur les montants de la prime, pas sur son principe.

Paragraphe 1 de l'annexe 1 � la convention collective : le local principal retenu ci-apr�s comme �l�ment de r�f�rence pour l'attribution des "unit�s de valeur" de t�ches s'entend de chaque local � usage commercial, professionnel ou d'habitation avec ses d�pendances traditionnelles comme la cave, la chambre de service et le parking. La chambre de service lou�e ind�pendamment du lot principal auquel elle se rattache normalement constitue �galement un lot principal. Le logement de fonction du gardien concierge s'int�gre aux parties communes et n'entre pas dans le d�compte des lots principaux.

Comme il y a 175 lots dans cette Copropri�t�, le Contr�leur ne comprend pas les calculs effectu�s :

- Jusqu’en avril 2010 : 0,7622 x 150 lots = 114,34 € au lieu de 0,76 x 175 lots = 121,96 € (maxi)

- � partir de mai 2010 : 0,8024 x 150 lots = 120,36 € au lieu de 0,80 x 175 lots = 128,00 € (maxi)

Pr�conisations : il appara�t n�cessaire de r�gulariser le calcul de cette prime.

d. MaladieL’arr�t maladie de la Gardienne du 21/10/2010 au 14/11/2010 n’a pas �t� trait� comme il aurait d� l’�tre.

La convention collective pr�voit le maintien du salaire � 90 % en cas de maladie pendant un certain temps, d�pendant de l'anciennet�.

Article 30 de la convention collective (applicable au 01/02/2010) :a) En cas d'absence au travail justifi�e par l'incapacit� r�sultant de maladie ou d'accident, d�ment constat�e par

certificat m�dical et contre-visite de la s�curit� sociale s'il y a lieu, et � condition :- d'avoir justifi� dans les 48 heures de cette incapacit� ;- d'�tre pris en charge par la s�curit� sociale ;


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- d'�tre soign� sur le territoire fran�ais ou dans l'un des pays de la Communaut� �conomique europ�enne ou dans l'un des pays ayant pass� une convention de r�ciprocit� ;

Les salari�s recevront 90 % de leur r�mun�ration globale brute mensuelle contractuelle pendant :- 30 jours apr�s 1 an de pr�sence dans l'entreprise sous r�serve du caract�re plus favorable des dispositions

de l'article L. 1226-1 du code du travail.- 90 jours apr�s 3 ans de pr�sence dans l'entreprise ;- 110 jours apr�s 8 ans de pr�sence dans l'entreprise ;- 120 jours apr�s 13 ans de pr�sence dans l'entreprise ;- 130 jours apr�s 18 ans de pr�sence dans l'entreprise ;- 170 jours apr�s 23 ans de pr�sence dans l'entreprise ;- 190 jours apr�s 33 ans de pr�sence dans l'entreprise.

Lors de chaque arr�t de travail, les d�lais d'indemnisation commenceront � courir � compter du premier jour d'absence. Dans tous les cas de figure, une fiche de paie devra �tre �tablie.Pour le calcul des indemnit�s dues au titre d'une p�riode de paie, il sera tenu compte des indemnit�s d�j� per�ues par l'int�ress� durant les 12 mois ant�rieurs de telle sorte que, si plusieurs absences pour maladie ou accident ont �t� indemnis�es au cours de ces 12 mois, la dur�e totale d'indemnisation ne d�passe pas celle applicable en vertu des alin�as pr�c�dents.

b) En cas d'accident du travail, le compl�ment de salaire se fera dans les m�mes conditions que pour la maladie, sans toutefois que l'anciennet� de 1 an soit requise.Les p�riodes d'arr�t cons�cutives � un accident du travail n'entrent pas en ligne de compte pour l'appr�ciation des droits aux indemnit�s compl�mentaires de maladie.

c) Pendant la dur�e l�gale du cong� de maternit� ou d'adoption, le salari� b�n�ficie du maintien int�gral de sa r�mun�ration.

d) Les garanties pr�cis�es aux paragraphes a, b et c ci-dessus s'entendent d�duction faite des allocations que l'int�ress� per�oit de la s�curit� sociale et des r�gimes compl�mentaires de pr�voyance aliment�s par les cotisations patronales, l'employeur �tant subrog� dans les droits du salari� aupr�s de ces organismes. Lorsque les indemnit�s de la s�curit� sociale sont r�duites du fait, par exemple, de l'hospitalisation ou d'une sanction de la caisse pour non-respect de son r�glement int�rieur par le salari�, elles sont r�put�es �tre servies int�gralement.La r�mun�ration � prendre en consid�ration est celle que l'int�ress� aurait per�ue en restant en activit� dans les conditions contractuelles pr�c�dant l'arr�t de travail.L'anciennet� prise en compte pour la d�termination du droit � l'indemnisation s'entend de celle acquise chez l'employeur concern� et s'appr�cie au premier jour de l'absence.

e) Pour couvrir tout ou partie des garanties conventionnelles incapacit� de travail susvis�es, les employeurs ont la possibilit� de souscrire un contrat d'assurance groupe, et notamment d'adh�rer au r�gime de pr�voyance compl�mentaire institu� par le protocole conclu avec le groupe Aprionis.La cotisation assur�e en couverture de ces garanties est exclusivement patronale.

Le Syndic a pay� 100 % du salaire � la Gardienne tandis que les indemnit�s journali�res de la S�curit� sociale n’ont pas �t� int�gr�es aux bulletins de salaire.En cas de maladie, le Syndic doit �tablir le bulletin de salaire du mois d'occurrence en payant 90 % du salaire et y int�grant le traitement comptable des indemnit�s journali�res de S�curit� sociale (IJSS) qui seront vers�es (d�duction du brut et ajout en net) puisque les IJSS ne supportent pas de charges sociales. Pour cela il calcule lui-m�me leur montant brut et net. Il applique bien s�r la subrogation lors de l'envoi de l'attestation de salaires � la Caisse de S�curit� sociale.

Si l'on ne proc�de pas ainsi et que l'on r�gularise a posteriori les IJSS pay�es (le pire �tant de ne pas pratiquer la subrogation), en cas d'arr�ts prolong�s ou r�p�titifs, on s'expose � des oublis et � se retrouver avec des r�gularisations amenant des cotisations n�gatives � l'Urssaf (entre autres) et une r�duction Fillonpouvant d�passer son plafond, toutes choses "incompr�hensibles" pour l'Urssaf.

Pr�conisations : l’arr�t maladie du 21/10/2010 au 14/11/2010 donnera lieu � une r�gularisation salariale, sur 2011, d’une part avec un retrait de 10 % du salaire brut indu sur cette p�riode et d’autre part avec une neutralisation des cotisations sociales et taxes sur les salaires non dues sur cette m�me p�riode.

Ceci est imp�ratif puisque la Copropri�t� a subi un pr�judice certain.

e. Gestion des remplacementsLe Syndic remplace les Gardiens actuels lorsqu'ils sont absents par une entreprise, ce qui est une bonne chose.


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Mais le co�t des remplacements �tait �lev� car l'entreprise �tait charg�e du m�nage, des rotations des conteneurs (poubelles), mais aussi d'assurer des permanences en loge pour le confort des R�sidants. Il appara�t une diminution du co�t journalier des remplacements, ce qui est heureux.

f. Formation professionnelleLa convention collective impose d�sormais chaque ann�e aux copropri�t�s de planifier des actions de formation pour leurs salari�s (qui peuvent �tre r�duites � rien le cas �ch�ant, mais encore faut-il le d�cider).

C'est l'arr�t� du 12 f�vrier 2007 qui a rendu obligatoire les dispositions de l'avenant n� 66 � la Convention collective nationale des gardiens, concierges et employ�s d'immeubles, relatives au plan de formation �tabli � la fin de chaque ann�e pour l'ann�e suivante.

Pr�conisations : le Syndic invitera l'Assembl�e g�n�rale � se prononcer sur les actions de formation n�cessaire qu'il proposera en liaison avec le Conseil syndical.

Au vu de l'anciennet� des Gardiens, la r�solution sera sans doute du type de celle-ci :L'Assembl�e g�n�rale, constatant l'obligation institu�e par l'avenant n� 66 de la Convention collective nationale des gardiens, concierges et employ�s d'immeubles, apr�s avoir pris connaissance de l'avis du Conseil syndical et en avoir d�lib�r�, dit qu'il n'existe pas de modifications au poste de travail n�cessitant d'actions d'adaptation et prend acte :

a. du cr�dit de XX heures acquises au XX par Mme XX, au titre du droit individuel � la formationb. de l'utilisation de ce droit � l'initiative du salari�c. idem pour M. Y.

g. Vente de la loge devenue inutileL'Assembl�e g�n�rale ayant pris la d�cision de ne conserver que deux gardiens, il existe donc une loge et ses d�pendances inutilis�es (parking et cave). Suivant les pr�conisations du Contr�leur, l'Assembl�e g�n�rale a tent� de prendre position sur la vente ou la location de la loge les 29/06/2009 et 24/11/2009 :

- Le 29/06/2009 l'Assembl�e g�n�rale a d�cid� "le principe de la vente ou de la location de la loge" et de demander un chiffrage du co�t engendr�. La majorit� qualifi�e de l'article 26 �tait atteinte.

- Le 24/11/2009 l'Assembl�e g�n�rale a r�examin� "le principe de la vente ou de la location de la loge" et n'a rien d�cid� faute de majorit� (59 % des voix pr�sentes et repr�sent�es).

Le Contr�leur ne comprend pas tr�s bien la logique suivie : seule l'ali�nation (vente) n�cessite la majorit� de l'article 26, pas la location qui n'ali�ne rien et qui est un acte de gestion relevant de la majorit� de l'article 24. Par ailleurs, il est impossible de d�cider "la vente ou la location", il faut choisir entre les deux. Enfin, il est surprenant de revenir le 24/11/2009 sur ce qui a �t� acquis le 29/06/2009 : seules les modalit�s d'une d�cision acquise restaient � d�cider.

Article 26 de la loi du 10 juillet 1965 modifi� par l'article 24 de la loi n� 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion : Sont prises � la majorit� des membres du syndicat repr�sentant au moins les deux tiers des voix les d�cisions concernant : f) la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'ali�nation du logement affect� au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat, sous r�serve qu'elles ne portent pas atteinte � la destination de l'immeuble ou aux modalit�s de jouissance des parties privatives de l'immeuble.

Le Contr�leur conseille vivement non pas la location qui transforme la Copropri�t� en bailleur avec toutes les obligations qui en d�coulent et aussi les risques en cas de litige avec les locataires, sans compter les frais de gestion, mais bien la vente qui permet une rentr�e de tr�sorerie importante et imm�diate d'une part ainsi que l'arriv�e d'un Copropri�taire suppl�mentaire pour participer aux d�penses communes d'autre part.

L'Assembl�e g�n�rale va devoir d�cider :

- Le principe de la vente en pr�cisant le(s) lot(s) ou locaux � ali�ner ;

- Le prix minimum attendu ;

- Le mandat du Syndic pour proc�der � la vente au mieux des int�r�ts de la Copropri�t� ;


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- La n�cessaire modification du r�glement de copropri�t� (articles concern�s) et son d�p�t � la Conservation des hypoth�ques ;

- Les frais qui viendront en d�duction du prix de vente et qu'il faudra souvent avancer (remise en �tat de fra�cheur, diagnostics, honoraires du Syndic, d�bours, modification et d�p�t du r�glement de copropri�t�, etc.) ;

- La r�partition du prix de vente net entre les Copropri�taires ou son affectation � un fonds de travaux non vot�s par exemple.

Le Contr�leur confirme qu’il n'est nul besoin de faire appel � grands frais � des professionnels (g�om�tres, architectes, notaires, avocats…) pour trouver des tanti�mes aux lots � vendre puis pour modifier le r�glement de copropri�t� : le Syndic ou un Copropri�taire au fait des subtilit�s du monde de la copropri�t� peut s'en charger.

Pr�conisations : il appara�t souhaitable que le projet de vente soit instruit compl�tement pour �tre pr�sent� lors d'une prochaine assembl�e g�n�rale.

Il conviendra alors de motiver les Copropri�taires afin de r�unir la majorit� n�cessaire…

h. IndemnitÅs de dÅpartBien que le Gardien n’ait que 58 ans en 2011, il a �t� demand� au Contr�leur d’�valuer son indemnit� de d�part en retraite. Compte tenu de son �ge, le Contr�leur ne traitera que de l’hypoth�se du d�part volontaire (l’employeur ne pouvant plus imposer de d�part en retraite avant l’�ge de… 70 ans).

Article 17 de la convention collective : d�part � la retraiteA. - Proc�dure de d�part et de mise � la retraite 1. D�part � sa demande

Le d�part du salari� souhaitant b�n�ficier de ses droits � la retraite m�me avec abattement ne constitue pas une d�mission. Le salari� est tenu au respect d'un d�lai de pr�venance identique � celui pr�vu � l'article 14 en mati�re de d�mission.

2. Mise � la retraite � compter du 1er janvier 2010, l'employeur ne pourra mettre fin au contrat de travail du salari� �g� entre 65 et 69 ans qu'avec l'assentiment, expr�s ou tacite, de ce dernier et en respectant la proc�dure pr�vue � l'article L. 1237-5 du code du travail. La mise � la retraite d'office par l'employeur redevenant possible une fois que le salari� a atteint 70 ans. Si la mise � la retraite intervient � l'initiative de l'employeur, celui-ci est tenu de respecter la proc�dure de l'entretien pr�alable pr�vu par les articles L. 1232-2 � L. 1232-4 du code du travail. Pour les salari�s de cat�gorie A, le pr�avis est celui fix� par l'article 14 de la convention, en mati�re de licenciement. Pour les salari�s de cat�gorie B, le pr�avis est de 6 mois � compter de la signification de la mise � la retraite. Le logement de fonction devra �tre lib�r� au terme du pr�avis.

B. - Indemnit�s de rupture 1. En cas de d�part en retraite � sa demande

a) Le salari� de cat�gorie A per�oit, en application de l'article L. 1237-9 du code du travail, l'indemnit� de d�part en retraite pr�vue aux articles D. 1237-1 et D. 1237-2 du code du travail relatifs � la mensualisation, soit :

- 1/2 mois de salaire apr�s 10 ans d'anciennet� dans l'entreprise ; - 1 mois de salaire apr�s 15 ans d'anciennet� dans l'entreprise ; - 1 mois et demi de salaire apr�s 20 ans d'anciennet� dans l'entreprise ; - 2 mois de salaire pr�s 30 ans d'anciennet� dans l'entreprise.

b) Le salari� de cat�gorie B per�oit : - de 1 an � 7 ans d'anciennet�, 1/5 de mois par ann�e de service ; - � partir de 8 ann�es d'anciennet�, majoration de 2/15 de mois par ann�e de service ; - � partir de 20 ans d'anciennet�, majoration suppl�mentaire de 1/10 de mois par ann�e de service.

2. En cas de mise � la retraite L'indemnit� de d�part en retraite, pour le salari� de cat�gorie A ou B, est �tablie de la mani�re suivante :

- de 1 an � 7 ans d'anciennet�, 1/5 de mois par ann�e de service ; - � partir de 8 ann�es d'anciennet�, majoration de 2/15 de mois par ann�e de service ;


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- � partir de 20 ans d'anciennet�, majoration suppl�mentaire de 1/10 de mois par ann�e de service. La valeur du mois de salaire � prendre en compte est la m�me que celle d�finie � l'article 16.

Article 16 : Le salaire � prendre en consid�ration pour le calcul de l'indemnit� est :- soit la r�mun�ration globale brute mensuelle contractuelle vis�e � l'article 22.2 ;- soit le 12�me de la r�mun�ration des 12 derniers mois pr�c�dant le licenciement, � l'exclusion de l'indemnit�

de remplacement allou�e au concierge assurant son propre remplacement dans les conditions pr�vues � l'article 26, 3�me alin�a ;

- soit un tiers des 3 derniers mois (� l'exclusion de l'indemnit� de remplacement susvis�e), �tant entendu que dans ce cas toute prime ou gratification � caract�re annuel ou exceptionnel qui aurait �t� vers�e au salari� pendant cette p�riode ne serait prise en compte que prorata temporis.

L’indemnit� peut ainsi �tre �valu�e ainsi, sachant qu’il ne s’agit que d’une indication. Il a �t� demand� de calculer aussi l’indemnit� de licenciement qui serait alors due � la Gardienne du fait du lien entre les deux contrats de travail. Le calcul est le m�me :

2. Eau des compteurs gÖnÖrauxMontant : 59 262,85 € soit 17,35 % des charges de l'exercice. Par rapport � l'exercice pr�c�dent, l'�volution est de – 10,65 %. C'est le deuxi�me poste de charges de l'exercice.

Il s'agit de toute l'eau froide factur�e � la Copropri�t� � partir du ou des compteurs g�n�raux d'immeuble, consomm�e ensuite aux robinets privatifs, aux robinets communs de puisage, dans les pertes �ventuelles, etc. La Copropri�t� n'�tant pas �quip�e de compteurs divisionnaires, la consommation globale est r�partie selon les tanti�mes applicables � chaque Copropri�taire(charges g�n�rales).

Le co�t de ce poste a �volu� ainsi :

Il convient de s’int�resser aux consommations pour expliquer ces variations.

a. Consommation gÅnÅrale de la CopropriÅtÅ

Il s'av�re qu'Eau & Force ne daigne pas venir relever les compteurs de la Copropri�t�, ce qui est peu acceptable.

Le Syndic indique qu'il faisait relever les compteurs par le Gardien afin de comparer les estimations avec la r�alit� et qu'il demande � Eau & Force de corriger ses factures en cas d'�cart important. Ce souci du Syndic est � saluer, car chez la quasi-totalit� des syndics les factures sont enregistr�es

01/06/2011 Gardiendate contrat 01/05/1983anciennet� en ans 28salaire brut mensuel 2 950,001/5 par an 16 520,00majoration 2/15 ≥ 8 ans 8 260,00majoration 1/10 ≥ 20 ans 2 655,00

TOTAL : 27 435,00

01/06/2011 Gardiennedate contrat 01/05/1983anciennet� en ans 28salaire brut mensuel 2 150,001/5 par an 12 040,00majoration 2/15 ≥ 8 ans 6 020,00majoration 1/10 ≥ 20 ans 1 935,00

TOTAL : 19 995,00

Eau (cptrs g�n�raux) 601 en € 2008 2009 2010 �volution1�re facture 16 066,51 19 623,83 13 371,87 -31,86%2�me facture 17 264,06 15 655,91 15 819,80 1,05%3�me facture 12 065,54 15 175,51 15 067,16 -0,71%4�me facture 12 652,47 15 872,67 15 004,02 -5,47%

Total : 58 048,58 66 327,92 59 262,85 -10,65%

Consommation eau (cptrs g�n�raux) en m� 2008 2009 2010 �volution Observations1�re facture 4 407 5 195 3 453 -33,53% R R E2�me facture 4 656 4 146 4 132 -0,34% R E R3�me facture 3 289 4 019 3 951 -1,69% R E R4�me facture 3 449 4 202 3 933 -6,40% R E E

Total : 15 801 17 562 15 469 -11,92% E = estim�, R = relev�Moyenne par lot : 90 100 88 ! VÖrifier formules moyenne et prix

Prix moyen du m� : 3,67 3,78 3,83 1,44% par jour : 42,38


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sans la moindre analyse. Il a �t� ainsi exig� d’Eau & Force de r�gulariser environ 1 200 m� factur�s � tort en 2009 et cela appara�t sur la premi�re facture de 2010.

Ensuite, les pr�conisations �mises l’an pass� ont �t� appliqu�es et d�sormais les index du compteur sont transmis par Internet � Eau & Force qui �met alors des factures correctement calcul�es.

Cela �tant, le volume r�el consomm� par lot est de 88 m� : cela est dans la moyenne habituellement constat�e.

b. Mise en place de compteurs individuelsLa Copropri�t� n'est pas �quip�e de compteurs individuels d'eau, celle-ci est r�partie aux tanti�mes g�n�raux. Ce n'est �videmment pas la meilleure solution pour responsabiliser les R�sidants au sujet de leur consommation.

La mise en place de compteurs individuels n'am�nera pas d'�conomies pour la bonne raison que les �conomies engendr�es par les comportements responsables des R�sidants seront contr�es par le co�t de l'abonnement d'entretien location aupr�s d'un prestataire sp�cialis� (CIS ISTA, Proxiserve, Compteurs Farnier ou encore TR2E pour citer les quatre principaux). Naturellement les compteurs seront radio-relev�s. Mais chacun paiera ce qu'il consomme, ce qui est tr�s important.

Une autre solution est de faire appel � une entreprise de plomberie qui vendra les compteurs � la Copropri�t� : seule la fourniture et la pose seront factur�es une fois, il n'y aura pas de contrat mais se posera le probl�me des relev�s…

La meilleure solution serait l'individualisation des abonnements d'eau puisque la Copropri�t� n'a pas d'eau chaude sanitaire commune. Il convient de savoir que cela ne pourra �tre r�alisable qu'apr�s une �tude technique payante, montrant les possibilit�s de raccordement et les travaux n�cessaires. Le fournisseur am�ne l'eau (froide) � chaque appartement comme pour le gaz ou l'�lectricit�. La r�glementation aujourd'hui permet de "convaincre" un fournisseur jamais tr�s enthousiaste d'abandonner un seul abonn� pour en retrouver 175. L'ARC peut aider ses adh�rents pour cela.

Pr�conisations : il serait souhaitable que ce sujet fasse l'objet d'une r�flexion � moyen terme.

3. Contrats d'entretienMontant : 44 317,40 € soit 12,98 % des charges de l'exercice. Par rapport � l'exercice pr�c�dent, l'�volution est de – 7,85 %. C'est le troisi�me poste de charges de l'exercice.

L'ensemble des contrats d'entretien (hors ascenseurs et vide-ordures) est list� dans le tableau ci-dessous. Il appara�t une baisse entre 2009 et 2010 (2008 ayant connu une d�pense particuli�re) mais celle-ci est un peu artificielle avec une r�gularisation importante.

Il est d’ailleurs indiqu� au Contr�leur que la plupart des contrats ont �t� remis en concurrence sur 2011.

Contrats g�n�raux entretien maintenance 614 2008 2009 2010 �volution ObservationsEspaces verts 4 977,28 5 277,44 5 257,66 -0,37% r�sili� en 2011Canalisations 8 533,46 8 533,46 8 533,46 0,00% cher et Tva 19,6 %Extincteurs 355,94 353,06 365,84 3,62% 51 extinc => � g�rerColonnes s�ches 1 359,23 1 399,59 1 290,71 -7,78% obligation

sous-total gÖnÖral : 15 225,91 15 563,55 15 447,67 -0,74%Surveillance parkings 7 007,36Portes parkings locaux activit�s 2 149,80 4 638,78 -590,33 -112,73% r�gul 2008 2009Portes parkings 1 199,45 687,41 952,76 38,60% 2009 : r�gularisationsPortes coupe-feu parkings 914,82 946,82 979,96 3,50% obligationChaudi�res / VMC 24 449,64 24 970,92 25 205,65 0,94% chaudi�res VMC privD�ratisation 963,67 0,00 997,40 100,00% omission en 2009D�sinfection vide-ordures 1 225,64 1 283,94 1 324,29 3,14% obligation

sous-total spÖciaux : 37 910,38 32 527,87 28 869,73 -11,25%Total : 53 136,29 48 091,42 44 317,40 -7,85%


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a. Espaces vertsLe Contr�leur a compris qu'il s'agit d'entretien "lourd" comme la taille des haies et le b�chage des massifs, t�ches que ne saurait effectuer le Gardien avec les heures sp�cialis�es de son contrat detravail. L'entreprise n'ayant pas � assurer la tonte, l'arrosage, le ramassage des feuilles et autres t�ches r�currentes qui prennent du temps, le contrat est on�reux et il a �t� remis en concurrence en 2011, comme pr�conis�.

b. Conduites d'ÅvacuationIl s'agit de nettoyer tous les ans les conduites d'�vacuation des eaux us�es (cuisines et salles de bain), des eaux vannes (toilettes) et des eaux pluviales (pluie). Cette intervention est jug�e utile par le Conseil syndical.

Le contrat actuel est souscrit aupr�s de la soci�t� Chiminvest qui le soustraite en ignorant les r�gles fiscales en mati�re de TVA et les prix du march� (m�me si l'entreprise passe dans les parties privatives pour mettre un produit car "les canalisations laissent passer de mauvaises odeurs").

D'abord la TVA applicable est � 5,5 % et non � 19,6 % : la soci�t� devrait lire le bulletin officiel des imp�ts 3 C-7-06 n� 202 du 8 d�cembre 2006 qui le pr�cise in extenso (annexe 6 �2).

Ensuite, le prix propos� est �lev� alors que le traitement des siphons privatifs ne doit pas �tre assur� par la Copropri�t�.

Pr�conisations : le Syndic va retenir sur la prochaine facture la diff�rence de Tva des factures de 2008, 2009 et 2010 en exigeant de Chiminvest l'�tablissement de factures rectificatives.

Il remettra sans d�lai ce contrat en concurrence en omettant le traitement des siphons privatifs, du ressort de chaque occupant.

c. ExtincteursLa Copropri�t� poss�de 51 extincteurs et la Soci�t� Bouvier ayant commenc� � proposer le changement de ceux qui ont 10 ans, voire d'en mettre en plus, le contrat a �t� remis en concurrence. Il convient de g�rer le parc des extincteurs en gardant � l'id�e qu'il ne faut pas multiplier ceux-ci inutilement. Le Contr�leur rappelle les obligations pesant sur la Copropri�t� :

Pour les parkingsExtrait de l'article 96 de l'arr�t� du 31 janvier 1986 : des moyens de lutte contre l'incendie doivent �tre pr�vus et comprendre : 1. Pour tous les parcs [couverts] :

a.des extincteurs portatifs r�partis � raison d'un appareil pour quinze v�hicules ;b.� chaque niveau une caisse de cent litres de sable meuble munie d'un seau � fond rond et plac�e pr�s de la

rampe de circulation.Pour les ascenseursArticle R4227-28 du Code du travail : l'employeur [et non les copropri�t�s, NDLR] prend les mesures n�cessaires pour que tout commencement d'incendie puisse �tre rapidement et efficacement combattu dans l'int�r�t du sauvetage des travailleurs.Article R4227-29 du Code du travail : le premier secours contre l'incendie est assur� par des extincteurs en nombresuffisant et maintenus en bon �tat de fonctionnement. […]

Il n'y a pas d'autre obligation. Autrement dit, la Copropri�t� n'�tant pas l'employeur des techniciens de l'ascensoriste, la seule obligation consiste en 1 extincteur par 15 places de parking couvert.

Pr�conisations : le Conseil syndical r�fl�chira au dimensionnement du parc des extincteurs afin d'assurer la s�curit� au meilleur co�t.

Il est int�ressant � cet �gard de lire la r�ponse faite par le Secr�taire d'�tat en charge du logement sur le peu d'efficacit� de la multiplication des extincteurs dans les copropri�t�s :

R�ponse minist�rielle (JO S�nat du 08/07/2010 - page 1793) : le d�tecteur de fum�e, dont la pr�sence sera obligatoire dans l'ensemble des logements en 2015, a pour objectif d'alerter les occupants d'un d�part de feu dans leur logement. � la diff�rence de l'extincteur, il ne constitue pas un moyen de lutte contre l'incendie. Bien que son utilisation ne soit pas difficile, peu d'occupants ou de copropriÅtaires sont formÅs Ç la manipulation d'un extincteur, rendant sa


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prÅsence inutile dans bon nombre de cas. Chaque type d'extincteur correspond � un type de feu (sec, gras) et s'utilise diff�remment (direction du jet et distance par rapport aux flammes). De plus, un extincteur ne constitue unmoyen efficace de lutte contre l'incendie que pour des feux naissant. En cons�quence, l'obligation de la pose d'extincteur � chaque �tage des immeubles d'habitation ne constitue pas une mesure que le Gouvernement souhaite privil�gier dans le cadre de la pr�vention des risques d'incendie dans les b�timents d'habitation. L'am�lioration de la s�curit� repose avant tout sur la sensibilisation des personnes aux risques d'incendie. � cette fin, une campagne d'information et de pr�vention des incendies domestiques a �t� lanc�e en d�cembre 2009, sous l'impulsion des pouvoirs publics. Son objectif est de permettre aux adultes d'acqu�rir les bons r�flexes en termes de pr�vention des risques d'incendie et de r�action lors d'un sinistre, mais �galement de sensibiliser les enfants � ce danger.

d. Colonnes sÉchesL'entreprise Bouvier n'a pas bonne presse � l'ARC et le Contr�leur craint fort que des fuites aux colonnes s�ches ne soient pr�vues � court ou moyen terme, comme dans d'autres copropri�t�s…Ce contrat a �t� mis en concurrence comme pr�conis�.

e. Portes des parkingsDes r�gularisations comptables sont intervenues en 2009 et 2010. Cela fausse donc toute comparaison.

f. ChaudiÉres et VMCLa Copropri�t� avait souscrit un contrat � son nom pour assurer l'entretien des chaudi�res � gaz privatives et des ventilations m�caniques privatives (VMC), en plus des colonnes communes. Ceci avait �t� fait dans l'id�e de pouvoir v�rifier l'entretien r�el des chaudi�res � gaz, en particulier dans un souci de s�curit�, et aussi de pouvoir n�gocier un tarif de groupe.

Mais malheureusement, la Copropri�t� prenait un risque r�el non n�gligeable, d'ins�curit� juridique d'une part et d'abus de position dominante d'autre part. Ceci avait �t� amplement expos� par le Contr�leur l’an pass�.

Les pr�conisations faites ont �t� appliqu�es et en 2011, le contrat a �t� remplac� par un contrat ne portant que sur les 11 bouches de ventilation communes tandis que chacun fera son affaire de l’entretien de sa chaudi�re privative, sachant qu’un tarif de groupe a �t� n�goci�.

Cela aura aussi le m�rite de faire baisser les charges de la Copropri�t� de plus de 20 000 €.

g. DÅratisationLa lutte contre les rongeurs est une obligation d�coulant du r�glement sanitaire d�partemental. Toutefois, il appara�t que le co�t de ce contrat soit �lev� par rapport aux prix g�n�ralement constat�s.

Pr�conisations : le contrat de d�ratisation sera remis en concurrence.

4. Assurance

La prime est fort ch�re pour les 175 lots principaux mais il va falloir attendre que la sinistralit� diminue avant d'int�resser une autre compagnie d'assurance qui serait comp�titive. Il sera remarqu� que le contrat est souscrit aupr�s de Covea Risks par l'interm�diaire du courtier De Clarens, g�n�ralement performant en mati�re de n�gociation avec les assureurs. Ainsi la prime de 2011 n’augmentera pas.

Pr�conisations : il sera bon de remettre ce contrat en concurrence d�s que la sinistralit� aura vraiment diminu�.

Il sera vu dans le chapitre consacr� � la r�glementation comptable comment doivent �tre comptabilis�s les sinistres car actuellement il est impossible de faire le moindre bilan de ces

Assurances 616 2008 2009 2010 �volutionMultirisques Copropri�t� 32 004,00 34 243,00 34 930,00 2,01%


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derniers. Il est amusant d'apprendre que le Conseil syndical y parvient quand m�me gr�ce � l'un de ses membres qui… travaille dans le Cabinet De Clarens.

5. Autres postes de charges

a. Frais de gestion et honoraires du Syndic

Il convient de noter avec satisfaction que ce poste diminue tous les ans gr�ce � la r�duction des frais suppl�mentaires. Il arrive ainsi � un niveau par lot tout � fait correct par rapport aux tarifs aujourd’hui g�n�ralement constat�s.

Il sera vu dans le chapitre consacr� � la r�glementation comptable comment doivent �tre comptabilis�s les diff�rents composants car actuellement tout est un peu m�lang�. Il ne s’agit quede classement comptable toutefois.

Cela �tant, le Conseil syndical conteste une facture de r�union avec le Syndic car il avait �t� admis qu’elle serait annul�e en compensation de la r�union obligatoire de concertation sur l’ordre du jour de l’assembl�e g�n�rale qui n’avait pu se tenir.

Pr�conisations : il est act� en s�ance qu’un avoir de 443,87 € sera �tabli et comptabilis� dans l’exercice 2011.

Cette solution permet de ne pas avoir � reprendre toute la comptabilit� de l’exercice d�j� arr�t� pour pouvoir envoyer les convocations de l’Assembl�e g�n�rale pr�vue le 22/06/2011.

Une des raisons qui a permis de faire baisser les charges de ce poste, c’est le recours � une soci�t� de reprographie (Script Laser) pour les convocations de l’Assembl�e g�n�rale de 2010, ce qui n’a co�t� que 1 196,00 €. C’est �videmment � mettre au cr�dit d’une bonne gestion de la part du Syndic.

b. ÑlectricitÅ (compteurs gÅnÅraux)

Le co�t de ce poste reste stable depuis 2008, ce qui est � souligner. Toutefois, la conception de l'alimentation �lectrique est assez d�routante : si l'on ajoute les compteurs des ascenseurs, on arrive ainsi � pas moins de 25 compteurs et autant d'abonnements � payer. Il existe un poste �lectrique pour les parkings avec une puissance d'abonnement de 42 KVA (tarif jaune) alors que la puissance utilis�e ne d�passe jamais 22 KVA.Ce tarif jaune est adapt� aux puissances entre 36 et 250 KVA. L'utilisateur est alors aliment� � partir d'un poste de transformation. Le tarif comprend quatre p�riodes : les heures pleines d'hiver, les heures pleines d'�t�, les heures creuses d'hiver et les heures creuses d'�t�, avec une modulation tarifaire.

Frais de gestion et honoraires du Syndic 2008 2009 2010 �volution ObservationsHonoraires de base (contrat) 6211 24 841,00 25 299,99 25 805,96 2,00%Nombre de lots principaux : 175 175 175Tenue d'assembl�e g�n�rale 6222 10 075,10 6 479,51 3 333,55 -48,55% copies, affranch, honoR�union avec conseil syndical 6222 1 135,90 100,00% hors heures ouvrablesDivers honoraires 6211 6222 6223 442,51 100,00% contentieuxDivers honoraires 6211 6222 6223 72,24 bo�tes lettresAffranchissement 6213 3 097,48 725,49 870,60 20,00% hors AG (avec copies)

Total frais et honoraires supplÖmentaires : 13 244,82 7 205,00 5 782,56 -19,74%soit une augmentation / honoraires base de : 53,32% 28,48% 22,41%

Total frais gestion et honoraires syndic : 38 085,82 32 504,99 31 588,52 -2,82%Total frais et honoraires par lot : 217,63 185,74 180,51

�lectricit� g�n�rale 602 en € 2008 2009 2010 �volution ObservationsCharges g�n�rales 2 753,23 3 391,77 1 783,33 -47,42% 1 cptr 24 KW �cl extB�timents ABCDEFGH 11 378,72 9 745,92 10 170,86 4,36% 1 cptr chaque 9 KWB�timents IJK 2 269,36 2 159,63 2 129,79 -1,38% 1 cptr chaque 9 KWLocaux d'activit�s 269,64 274,20 285,67 4,18% 1 cptr 9 KWParkings 5 743,81 6 659,29 7 696,73 15,58% 1 cprt jaune 42 Kva

Total : 22 414,76 22 230,81 22 066,38 -0,74%


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En cas de d�passement de la puissance souscrite, et contrairement aux compteurs particuliers qui disjonctent, la fourniture de l'�lectricit� est assur�e mais factur�e en suppl�ment. Cela appara�t le cas �ch�ant au verso de la facture, � c�t� des relev�s standard.

Appara�t aussi sur le verso de la facture la puissance atteinte, qui est la valeur maximale de puissance d�livr�e sur la p�riode factur�e, chiffre utile pour v�rifier l'ad�quation de la puissance souscrite.

Pr�conisations : il est souhaitable de lancer une �tude pour d�terminer la faisabilit� technique et la rentabilit� �conomique de supprimer les 24 abonnements bleus pour ne garder que l'abonnement � tarif jaune, bien entendu avec une puissance adapt�e. La r�partition des consommations dans les diff�rentes cl�s se ferait alors par un tableau de r�partition adopt� par l'Assembl�e g�n�rale qui d�ciderait les travaux.

Ce tableau serait simple � �tablir puisque l'historique des consommations existe. Toutes les grosses copropri�t�s qui ont fait ce choix ne le regrettent pas…

Il est not� que la correction pr�conis�e l’an pass� (580,67 € � rembourser en charges g�n�rales) a �t� effectu�e en 2010.

c. Ascenseurs

Le changement de prestataire (Cepa Ascenseurs a remplac� Atena) s’est traduit par un int�ressant cadeau de bienvenue : la gratuit� de six mois de contrat d’entretien. Bien entendu, cela ne se reproduira pas en 2011…

d. Entretien et petites rÅparations

En 2010 la diminution des d�penses des diff�rents b�timents a �t� contr�e par des d�penses particuli�res pour les espaces verts.

Il sera vu dans le chapitre consacr� � la r�glementation comptable qu’il sera souhaitable de diff�rencier les diff�rents composants de ces charges par nature (corps de m�tier) afin de pouvoir plus facilement les analyser.

e. Nettoyage des locaux

L’augmentation de ce poste provient d’un nettoyage particulier du parking par une entreprise, travail ne rentrant pas dans les attributions des gardiens qui sont charg�s de l’entretien courant.

R�capitulatif ascenseurs 602 614 605 2008 2009 2010 �volution Observations�lectricit� 602 : 7 781,19 6 502,42 6 501,23 -0,02% 9 � 18 KVA

Contrat d'entretien 614 : 20 730,76 21 302,80 10 117,41 -52,51% 6 mois gratuits CEPAT�l�phone, alarme, t�l�surveillance 614 : 3 041,63 3 264,06 3 262,94 -0,03% France T�l�com

Menues r�parations 615 : 0,00 289,08 835,45 189,00% hors entretienTotal des ascenseurs : 31 553,58 31 358,36 20 717,03 -33,93%

Entretien & petites r�parations 615 2008 2009 2010 �volution ObservationsJardinage & espaces verts 6 609,10 100,00% remplacement haieNon d�taill� r�cup�rable 5 234,79 5 236,71 2 096,78 -59,96%

Sous-total charges gÖnÖrales : 5 234,79 5 236,71 8 705,88 66,25%B�timents ABCDEFGH 14 999,07 5 431,91 3 379,14 -37,79%B�timents IJK 247,71 84,40 0,00 -100,00%Locaux d'activit�s 3 961,64 2 441,68 1 022,12 -58,14%Parkings 5 823,48 -1 588,61 0,00 -100,00%Escaliers / halls 1 951,45 2 145,36 3 548,51 65,40%Interphonie 1 509,49 0,00 0,00Vide-ordures 580,57 2 797,03 113,94 -95,93%

Sous-total charges spÖciales : 29 073,41 11 311,77 8 063,71 -28,71%Total : 34 308,20 16 548,48 16 769,59 1,34%

Nettoyage locaux 611 2008 2009 2010 �volution ObservationsRotations conteneurs 1 076,40 4 485,00 4 341,50 -3,20% 3 mois 2008Nettoyage parking 3 348,80 100,00% ponctuelNettoyage particulier 119,60 -100,00% graffitisRemplacements du personnel copropri�t� 25 475,99 4 437,16 3 875,04 -12,67%

Total : 26 552,39 9 041,76 11 565,34 27,91%


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f. Tiers intervenants et Conseil syndical

Les commentaires figurent dans le tableau et une heureuse diminution de ce poste est confirm�e.

Concernant l'entreprise DEP que l'ARC ne pr�sente plus, il convient de cesser de payer tous les ans plus de 1 200 € (!) pour une recherche syst�matique de termites.En effet, contrairement � ce qui a pu �tre dit jusqu'en 2006, il n'y a aucune obligation de rechercher des termites dans les parties communes des immeubles et aucun notaire ne peut aujourd'hui s'opposer � une mutation pour ce motif. Le classement du d�partement en zone infest�e ou susceptible de l'�tre ne signifie pas d'autre obligation que celle de d�clarer la pr�sence de ces parasites ou celle de prendre certaines pr�cautions en cas de travaux.

Rappel des dispositions du Code de la Construction et de l'habitation :Article L133-4 : d�s qu'il a connaissance de la pr�sence de termites dans un immeuble b�ti ou non b�ti, l'occupant de l'immeuble contamin� en fait la d�claration en mairie. � d�faut d'occupant, la d�claration incombe au propri�taire. Pour les parties communes d'un immeuble relevant de la loi n� 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropri�t� des immeubles b�tis, la d�claration incombe au syndicat des copropri�taires.Article L133-5 : lorsque, dans une ou plusieurs communes, des foyers de termites sont identifi�s, un arr�t� pr�fectoral, pris sur proposition ou apr�s consultation des conseils municipaux int�ress�s, d�limite les zones contamin�es ou susceptibles de l'�tre � court terme.

En cas de d�molition totale ou partielle d'un b�timent situ� dans ces zones, les bois et mat�riaux contamin�s sont incin�r�s sur place ou trait�s avant tout transport si leur destruction par incin�ration sur place est impossible. La personne qui a proc�d� � ces op�rations en fait la d�claration en mairie.

Article L133-6 : en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble b�ti situ� dans une zone d�limit�e en application de l'article L. 133-5, un �tat relatif � la pr�sence de termites est produit dans les conditions et selon les modalit�s pr�vues aux articles L. 271-4 � L. 271-6.Article L271-4 (extraits) : 1. - En cas de vente de tout ou partie d'un immeuble b�ti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annex� � la promesse de vente ou, � d�faut de promesse, � l'acte authentique de vente. […] Le dossier de diagnostic technique comprend, dans les conditions d�finies par les dispositions qui les r�gissent, les documents suivants :

3� L'�tat relatif � la pr�sence de termites dans le b�timent pr�vu � l'article L. 133-6 du pr�sent code ;Lorsque les locaux faisant l'objet de la vente sont soumis aux dispositions de la loi n� 65-557 du 10 juillet 1965 [… le document mentionn� au 3� porte exclusivement sur la partie privative du lot].

Cela ne signifie pas �videmment de ne rien faire : le Syndic peut se renseigner aupr�s des services municipaux sur la pr�sence de termites dans le quartier et par ailleurs la pr�sence de termites d�couvertes lors d'une mutation dans des parties privatives devrait lui �tre signifi�e. Ce n'est qu'en cas d'alerte pr�cise qu'il sera temps de faire intervenir une soci�t� r�ellement sp�cialis�e.

Pr�conisations : cesser sans d�lai toute recherche de termites (et autres parasites), le contrat avec DEP sera donc r�sili�, imm�diatement.

Cette d�pense ne sera pas accept�e en 2011.

g. Produits, matÅriels et fournitures

Tiers intervenant 623 Conseil syndical 624 2008 2009 2010 �volution Observations 2010Tiers intervenantsHuissiers 505,30 598,94 -100,00%Avocats 20 032,54 4 992,00 4 524,00 -9,38% Aff Chaves & BougeArchitectes 867,82 289,50 -100,00%Arc 2 262,25 1 602,00 1 655,00 3,31% adh & ctrl cptesDEP termites 1 209,49 1 284,42 6,20% � supprimer !

Sous-total tiers intervenants : 23 667,91 8 691,93 7 463,42 -14,13%Conseil syndicalD�penses de caisse 228,83 28,56 76,56 168,07%

Sous-total conseil syndical : 228,83 28,56 76,56 168,07%Total : 23 896,74 8 720,49 7 539,98 -13,54%

Produits, mat�riels et fournitures 604 605 606 2008 2009 2010 �volution Observations 2010Produits (entretien) 604 2 498,85 1 928,99 2 129,55 10,40%Fournitures 606 769,86 1 310,23 2 063,16 57,47% ampoules �cologiquesFournitures 606 cl�s, badges, bips… -403,92 100,00%

Total : 3 268,71 3 239,22 3 788,79 16,97%


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h. ImpÄts et taxes

i. Autres Åcritures

II. ConclusionIl a �t� constat� que le Syndic et le Conseil syndical ont poursuivi leurs efforts de l’an pass� afin que les charges de l’exercice 2010 soient contenues en dessous du niveau de celles de 2009.

La plupart des pr�conisations �mises l’an pass� ont �t� suivies d’effet.

Il reste cependant � corriger quelques erreurs dans la gestion du personnel, telles que le nombre de lots pris en compte pour la prime de tri s�lectif ou le traitement des arr�ts maladie. L'Assembl�e g�n�rale, ne donnant pas le quitus de sa gestion au Syndic habituellement, ne le donnera donc pas non plus cette ann�e, non � titre de sanction mais � titre de pr�caution. La vente de la loge doit �tre s�rieusement �tudi�e pour pouvoir �tre propos�e � une prochaine assembl�e g�n�rale.

Quant au reste, le contrat d’�curage des canalisations avec la soci�t� Chiminvest doit �tre revu et le taux de Tva correct appliqu� d’autorit� par le Syndic, le parc des extincteurs doit �tre g�r� avec le seul souci de leur n�cessit� et le contrat de recherches de termites doit �tre stopp� de suite.

Il appara�t donc au Contr�leur une gestion courante satisfaisante dans son ensemble qui am�nera l’Assembl�e g�n�rale � approuver les comptes tels que pr�sent�s par le Syndic, sachant qu’un avoir de 443,87 € sera comptabilis� en 2011 par le Syndic pour rembourser une r�union avec le Conseil syndical.

E. Travaux et autres opÖrations exceptionnelles

1. Charges et produits exceptionnels de l'exerciceIl s'agit de charges d'entretien ou de gestion et de produits impr�vus, qui se sont situ�s sur l'exercice, mais sans budget affect� (ni courant ni sp�cifiquement vot� par l'Assembl�e g�n�rale).

Le Contr�leur note une certaine propension � multiplier les d�penses importantes sans passer devant l’Assembl�e g�n�rale. Un article plus loin montrera les limites � ne pas d�passer en la mati�re.

Il convient en particulier de ne pas parler de travaux d’urgence car celle-ci impose des proc�dures tr�s strictes devant �tre respect�e et encore moins de travaux de cr�ation car celle-ci ne rel�ve quede la d�cision de l’Assembl�e g�n�rale, tout comme d’ailleurs la r�alisation d’un audit. Quant aux travaux d’entretien, ils auraient pu �tre comptabilis�s en charges courantes.

Imp�ts et taxes (hors salaires) 63 2008 2009 2010 �volutionTaxe fonci�re 633 662,00 718,00 743,00 3,48%Taxe enl�vement ordures m�nag�res 633 87,00 122,00 161,00 31,97%

Total : 749,00 840,00 904,00 7,62%

Autres �critures hors nomenclature 2008 2009 2010Int�r�ts -7 680,55

Op�rations exceptionnelles Vot� Charge Produit ObservationsMa�onnerie escalier ext�rieur 0,00 5 348,85 -5 348,85 accord CSCondamnation Bouge 0,00 529,05 529,05 D&I + int�r�tsChute local DMB Electro 0,00 3 439,30 -3 439,30 accord CS pas urgentPorte secours 97 0,00 2 095,23 -2 095,23 accord CSCr�ation couverture zinc local Cambronne 0,00 5 735,77 -5 735,77 accord CS � ent�riner�tanch�it� local Pineaud 0,00 2 691,71 -2 691,71 accord CSAudit ascenseurs passation Atena Cepa 0,00 5 262,40 -5 262,40 accord CS � ent�riner

Total : 0,00 24 573,26 529,05 -24 044,21 (solde)


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Pr�conisations : compte tenu du fait que le Conseil syndical a �t� �troitement associ� � toutes les d�cisions prises, le Contr�leur recommande d’ent�riner les charges et produits exceptionnels pour la somme de 24 044,21 € qui sera donc � appeler aux Copropri�taires.

Toutefois il conviendra de diminuer franchement ces charges non provisionn�es � l’avenir.

Heureusement, le bilan de l’exercice courant permettra d’absorber largement celui des op�rations exceptionnelles.

Cela �tant, il appara�t que l’audit des ascenseurs a �t� financ� en r�alit� par la gratuit� accord�e par le nouvel ascensoriste sur les six premiers mois du contrat.

2. Travaux soldÖs sur l'exercice

Pr�conisations : sur avis du Conseil syndical, ces travaux pourront �tre approuv�s.

3. Distinction entre budget courant et dÖcision particuliáreIl est rappel� que seules les d�penses d'entretien et de maintenance peuvent figurer dans les d�penses ayant fait l'objet du budget pr�visionnel, les autres d�penses �tant des travaux ou des op�rations exceptionnelles devant figurer � part et normalement vot�es sp�cifiquement par l'Assembl�e g�n�rale :

Article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 : pour faire face aux d�penses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et �quipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropri�taires vote, chaque ann�e, un budget pr�visionnel. […]Article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 : ne sont pas comprises dans le budget pr�visionnel les d�penses pour travaux dont la liste sera fix�e par d�cret en Conseil d'�tat. Les sommes aff�rentes � ces d�penses sont exigibles selon les modalit�s vot�es par l'assembl�e g�n�rale. Article 44 du d�cret du 17 mars 1967 : les d�penses non comprises dans le budget pr�visionnel sont celles aff�rentes :

Aux travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance ; Aux travaux portant sur les �l�ments d'�quipement communs, autres que ceux de maintenance ; Aux travaux d'am�lioration, tels que la transformation d'un ou de plusieurs �l�ments d'�quipement existants, l'adjonction d'�l�ments nouveaux, l'am�nagement de locaux affect�s � l'usage commun ou la cr�ation de tels locaux, l'affouillement du sol et la sur�l�vation de b�timents ; Aux �tudes techniques, telles que les diagnostics et consultations ; Et, d'une mani�re g�n�rale, aux travaux qui ne concourent pas � la maintenance et � l'administration des parties communes ou � la maintenance et au fonctionnement des �quipements communs de l'immeuble.

Article 45 du d�cret du 17 mars 1967 : les travaux de maintenance sont les travaux d'entretien courant, ex�cut�s en vue de maintenir l'�tat de l'immeuble ou de pr�venir la d�faillance d'un �l�ment d'�quipement commun ; ils comprennent les menues r�parations.

Sont assimil�s � des travaux de maintenance les travaux de remplacement d'�l�ments d'�quipement communs, tels que ceux de la chaudi�re ou de l'ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien y aff�rent. Sont aussi assimil�es � des travaux de maintenance les v�rifications p�riodiques impos�es par les r�glementations en vigueur sur les �l�ments d'�quipement communs.

Article 37 du d�cret du 17 mars 1967 : lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait proc�der, de sa propre initiative, � l'ex�cution de travaux n�cessaires � la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropri�taires et convoque imm�diatement une assembl�e g�n�rale. Par d�rogation aux dispositions de l'article 35, il peut, dans ce cas, en vue

Travaux ascenseurs (AG 2007) Vot� D�pense Provision ObservationsMise en conformit� ascenseur A 7 317,88 7 317,88 7 317,88 0,00Mise en conformit� ascenseur B 7 535,17 7 535,17 7 535,17 0,00Mise en conformit� ascenseur C 7 535,17 7 535,17 7 535,17 0,00Mise en conformit� ascenseur D 7 317,88 7 317,88 7 317,88 0,00Mise en conformit� ascenseur E 7 317,88 7 317,88 7 317,88 0,00Mise en conformit� ascenseur F 7 317,88 7 317,88 7 317,88 0,00Mise en conformit� ascenseur G 7 100,57 7 100,57 7 100,57 0,00Mise en conformit� ascenseur H 7 535,17 7 535,17 7 535,17 0,00Mise en conformit� ascenseur I 6 231,14 6 231,14 6 231,14 0,00Mise en conformit� ascenseur J 6 448,65 6 448,65 6 448,65 0,00Mise en conformit� ascenseur K 6 448,65 6 448,65 6 448,65 0,00

Total : 78 106,04 78 106,04 78 106,04 0,00 (solde)


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de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans d�lib�ration pr�alable de l'assembl�e g�n�rale mais apr�s avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut exc�der le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

Pour r�sumer, le Syndic g�re un budget courant, avec l'assistance et sous le contr�le du Conseil syndical, budget d�cid� par l'Assembl�e g�n�rale. Tout ce qui n'est pas pr�vu dans le budget courant doit faire l'objet d'une d�cision sp�cifique de l'Assembl�e g�n�rale, y compris pour des travaux urgents :

Naturellement, la lecture de ces textes ne doit pas conduire � l'inverse � vouloir convoquer une assembl�e g�n�rale � tout bout de champ : ce n'est n�cessaire que pour ce qui ne peut et ne doit pas entrer dans le budget courant. Des travaux de maintenance impr�vus, m�me on�reux, ne sont pas forc�ment des travaux sortant du budget courant...

� titre d'illustration, supposons des canalisations ab�m�es qui fuient et une r�paration de quelques milliers d'euros. Dans la mesure o� seules les canalisations fuyardes vont �tre remplac�es et qu'il ne s'agit que d'une petite partie de l'ensemble des canalisations, nous sommes dans le cadre de travaux de maintenance courante qui concourent � maintenir en �tat l'immeuble. C'est bien le budget courant qui est pr�vu pour cela et seul l'avis du Conseil syndical est requis.

Si l'on entend profiter de ces canalisations qui fuient pour changer une grande partie des canalisations v�tustes, parce que cela co�tera moins cher avec une seule intervention par exemple, nous d�passons l� les travaux de maintenance courante et entrons dans des travaux de conservation, relevant de la comp�tence exclusive de l'Assembl�e g�n�rale, quel que soit l'avis du Conseil syndical.

Il va de soi que tout d�pend du budget d�cid� et corr�lativement de la taille de la copropri�t�. Dans une grosse copropri�t� avec un budget cons�quent, ce n'est pas parce que le budget a pr�vu par exemple 3 000 € pour des d�penses de plomberie qu'il faut convoquer une assembl�e g�n�rale pour un devis de 5 000 € de r�parations de canalisations fuyardes : il faut raisonner globalement par rapport au budget total. � l'inverse, dans une petite copropri�t� au budget plus ajust�, la marge de manœuvre est vite limit�e.

Pr�conisations : avant d'engager une d�pense importante, le Syndic doit se demander si l'on est dans le cadre de l'entretien et de la maintenance, domaines o� il est d�cisionnaire, ou dans le cadre de la conservation, domaine de comp�tence exclusif de l'Assembl�e g�n�rale.

F. Ätat financier (annexe 1)

I. Situation gÖnÖraleIl est pr�cis� qu'il s'agit normalement de la situation apr�s r�partition des charges de l'exercice aux copropri�taires, telle qu'elle est pr�vue r�glementairement dans l'annexe 1.

Dans le tableau ci-dessus :

SITUATION FINANCIÑRE ET TRÄSORERIE2009 2010 2009 2010

TrÖsorerie Provisions et avances50 Fonds plac�s 102 Provisions pour travaux51 Banques ou fonds disponibles (1) 172 947,26 202 403,81 103 Avances53 Caisse 1031 Avances de tr�sorerie 40 000,00 40 000,00

1032 Avances travaux(1) signe - => d�couvert bancaire 1033 Autres avances

131 Subv. en instance d'affectation12 Solde en attente tvx & ops except 74 034,40 89 840,29

TrÖsorerie disponible : 172 947,26 202 403,81 Total : 114 034,40 129 840,29CRÄANCES DETTES

CopropriÖtaires CopropriÖtaires45 Sommes exig. restant � recevoir 17 191,39 42 584,47 45 Exc�dents vers�s 31 816,49 46 084,52459 Cr�ances douteusesComptes de tiers Comptes de tiers40 Fournisseurs 40 Fournisseurs 33 037,51 57 547,0942 � 44 Autres cr�ances 42 � 44 Autres dettes 4,80 7,9746 D�biteurs divers 46 Cr�diteurs divers47 Comptes d'attente 47 Comptes d'attente 11 510,79 11 508,4148 Comptes de r�gularisation 265,34 48 Comptes de r�gularisation

49 D�pr�ciation des comptes de tiersTotal : 17 456,73 42 584,47 Total : 76 369,59 115 147,99

Total g�n�ral : 190 403,99 244 988,28 Total g�n�ral : 190 403,99 244 988,28


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• La partie en haut et � gauche pr�sente la tr�sorerie disponible de la Copropri�t�. Un signe moins indique que la tr�sorerie serait n�gative, c'est-�-dire un d�couvert bancaire.

• La partie en haut et � droite pr�sente les provisions et avances, sommes dues aux copropri�taires pour lesavances et en attente d'utilisation pour les provisions.

• La partie du bas pr�sente :

• � gauche les cr�ances de la Copropri�t�, c'est-�-dire un actif : ces sommes sont dues au Syndicat de copropri�t� par les tiers, y compris les copropri�taires ou la Banque (c'est pourquoi la tr�sorerie est au-dessus).

• � droite les dettes de la Copropri�t�, c'est-�-dire un passif : ces sommes sont dues par le Syndicat de copropri�t� aux tiers (y compris les copropri�taires).

Chaque cat�gorie de comptes est analys�e dans la section suivante.

II. Analyse des comptes

1. Comptes financiers (trÖsorerie, comptes 5)L'�tat financier montre qu'il y a disponible en banque la somme de 202 403,81 € � la cl�ture de l'exercice. La tr�sorerie est donc franchement positive � cette date.

Le Syndicat b�n�ficie d'un compte bancaire individuel (s�par�) � vue ouvert au Cr�dit Agricole. Le solde en banque est de 245 075,96 € (au cr�dit, le solde est bien positif). Le rapprochement bancaire au 31/12/2010 a �t� pr�sent� au Contr�leur.

2. Avance de trÖsorerie (compte 1031)On parle d'avances car ces sommes sont restitu�es au copropri�taire qui quitte le Syndicat (mutation), par opposition aux provisions qui sont d�finitivement acquises � la Copropri�t�. Pour faire simple, une avance suit le copropri�taire tandis qu'une provision suit le lot.

� noter que le nouveau copropri�taire doit reconstituer les avances rembours�es � l'ancien d�s son arriv�e et est redevable des provisions exigibles post�rieurement � son arriv�e au fur et � mesure qu'elles sont demand�es.

Ce qui est examin� ici, c'est le fonds de r�serve, appel� aussi, selon les anciennes appellations, avance de tr�sorerie ou encore fonds de roulement ou fonds de garantie. Ce sont des sommes avanc�es par les copropri�taires, ind�pendamment des budgets vot�s, destin�es � assurer un fonds de tr�sorerie si d'aventure les d�penses � un moment de l'ann�e s'av�raient sup�rieures aux provisions encaiss�es.

C'est l'Assembl�e g�n�rale seule qui a comp�tence pour d�cider de sa cr�ation (devant figurer au r�glement de copropri�t� normalement, sauf � �tre vot�e � la majorit� de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965) et de son montant initial puis de sa r�actualisation.

Il est rappel� que ce fonds ne peut d�passer le sixi�me du budget pr�visionnel depuis le 1er septembre 2004 :Article 35 du d�cret du 17 mars 1965 : le syndic peut exiger le versement : 1) de l'avance constituant la r�serve pr�vue au r�glement de copropri�t�, laquelle ne peut exc�der 1/6 du montant du budget pr�visionnel ;

Le montant de ce fonds est conforme � la r�glementation et aux d�cisions prises par l’Assembl�e g�n�rale : 40 000,00 €.

3. Soldes en attente (compte 12)Il s'agit d'une nouvelle r�gle comptable qui impose de transf�rer sur ce compte particulier, en fin d'exercice, les soldes des comptes de travaux et op�rations exceptionnelles qui n'ont pas �t� cl�tur�s sur l'exercice. Ce compte est ensuite "vid�" � l'ouverture de l'exercice suivant. Le d�tail du compte est repris dans l'annexe 5.

Avant de donner les chiffres, le Contr�leur tient � pr�ciser que les majorit�s de vote n�cessaires pour d�cider certains travaux sont pr�vues par la loi et que celle-ci doit �tre respect�e.

Ainsi, les travaux de mise en conformit� des ascenseurs ou de fermeture de la r�sidence sont-ils des travaux relevant de la majorit� absolue de l’article 25 (qui concerne l’ensemble du Syndicat des


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copropri�taires soit dit en passant, et en aucun cas ceux concern�s par un ascenseur particulier) et il �tait particuli�rement incorrect de les faire voter � la majorit� relative de l’article 24.

Ainsi, comment pourra-t-il �tre g�r� le fait que seuls 7 ascenseurs seraient mis aux normes ?...Article 25 de la loi du 10 juillet 1965 :Ne sont adopt�es qu'� la majoritÅ des voix de tous les copropriÅtaires les d�cisions concernant : e) Les modalit�s de r�alisation et d'ex�cution des travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions l�gislatives ou r�glementaires ; o) Les travaux � effectuer sur les parties communes en vue de pr�venir les atteintes aux personnes et aux biens.

Pr�conisations : davantage de rigueur doit �tre apport�e aux majorit�s de vote n�cessaires.

4. CopropriÖtaires dÖbiteurs / crÖditeurs (comptes 450)Les copropri�taires d�biteurs doivent de l'argent au Syndicat tandis que ceux cr�diteurs ont plus pay� que r�clam�.

Le montant d� par les Copropri�taires est important au 31/12/2010 : 42 584,47 €. Mais il faut tenir compte d’un appel de fonds de 64 785,50 € �mis le 14/12/2010 pour les travaux de fermeture de la r�sidence.

Aussi le Contr�leur a-t-il demand� la situation au jour du contr�le.

Il n’appara�t que deux Copropri�taires significativement d�biteurs :

Pr�conisations : le syndic doit imp�rativement obtenir un jugement ex�cutoire au plus vite contre le Copropri�taire Briquet qui n’a pas effectu� un seul paiement sur tout 2010.

Il n’est plus question de tergiverser.

5. Fournisseurs dÖbiteurs / crÖditeurs (comptes 40)Un fournisseur d�biteur est un fournisseur qui doit de l'argent au Syndicat tandis qu'un fournisseur cr�diteur est un fournisseur qui n'a pas �t� pay�.

Il appara�t un montant de 57 547,09 € d� � diff�rents fournisseurs. La v�rification de ce montant est impossible : le grand livre n’a qu’un seul compte de fournisseurs o� ils sont tous m�lang�s et il est donc irr�alisable de retrouver ce que doit la Copropri�t� � chaque fournisseur.

Pr�conisations : le Syndic devra absolument ouvrir un sous compte par fournisseur.

L’Assembl�e g�n�rale �mettra une r�serve lors de l’approbation des comptes sur le manque total de visibilit� sur les comptes de fournisseurs et exigera leur s�paration individuelle.

Le grand livre indique quant � lui qu’il est d� 27 738,81 € � des fournisseurs non identifiables, qu’il est d� � un ou des fournisseurs inconnus 11 007,25 € depuis au moins 2009 (cela est

Travaux en cours (AG 21/06/2010) Montant Pay� R�alis� Appel� SOLDEMise en conformit� ascenseur A 46 020,28 travaux 0,00Mise en conformit� ascenseur C 46 531,62 retard�s 0,00Mise en conformit� ascenseur D 46 531,62 accord CS 0,00Mise en conformit� ascenseur F 38 350,24 AG avait pr�vu 0,00Mise en conformit� ascenseur G 46 020,28 prestataire 0,00Mise en conformit� ascenseur H 38 350,24 sera autre 0,00Mise en conformit� ascenseur K 37 327,56 que l'actuel 0,00Fermeture 64 785,50 64 785,50 64 785,50Toitures terrasses 43 869,65 18 814,86 18 814,86 43 869,65 25 054,79

Total : 407 786,99 18 814,86 18 814,86 108 655,15 89 840,29

Copropri�taires d�biteurs > 1 000 € D�bit Cr�dit Observations0287007702 Andry 3 167,07 assign� mais paie028700501 Briquet 4 142,61 assign� et ne fait rien


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particuli�rement inqui�tant et le Syndic doit justifier cela imp�rativement) et qu’il est d� 18 801,03 € au titre de factures non parvenues.

6. Personnel, organismes, Ätat (comptes 42 à 44)Il s'agit de fournisseurs un peu particuliers, tels que le personnel de la Copropri�t�, les organismes de recouvrements des charges sociales et le Tr�sor public.

Ces comptes sont quasiment sold�s car le Syndic paie en avance au 31/12/2010 les sommes exigibles courant janvier 2011.

7. Comptes d'attente (comptes 47)Ces comptes servent aux �critures qu'il n'est pas possible d'affecter de suite � des comptes de charges ou de produits. Ces comptes ne peuvent subsister � la cl�ture de l'exercice que s'ils sont justifi�s, ligne � ligne.

Un compte d�biteur indique une cr�ance de la Copropri�t� tandis qu'un compte cr�diteur indique � l'inverse une dette de la Copropri�t�.

On trouve au cr�dit un compte de 11 506,69 € qui ne bouge pas et qui est consign� par le Syndic dans l'attente du d�nouement du litige cr�� par des d�gradations commises par la soci�t� en charge du ravalement.

III. ConclusionSi la situation de la Copropri�t� reste saine malgr� le montant important des impay�s des Copropri�taires au 31/12/2010, c’est gr�ce � l’exc�dent significatif de l’exercice 2010 et auxmontants appel�s pour les travaux qui n’ont pas encore �t� pay�s.

Le retard de paiement des Copropri�taires r�sulte du d�lai non justifi� du Syndic � appeler les sommes pr�vues par l’Assembl�e g�n�rale pour la fermeture : quand l’Assembl�e g�n�rale fixe l’�ch�ance en novembre, le Syndic n’a pas � tarder jusqu’� la mi-d�cembre.

Cela �tant, au jour du contr�le, un seul Copropri�taire est significativement d�biteur sans aucune tentative de paiement, aussi doit-il �tre poursuivi devant le tribunal sans attendre davantage.

Par ailleurs, il est rappel� que les d�cisions de travaux doivent �tre prises obligatoirement � la majorit� requise par la loi.

Enfin, l’Assembl�e g�n�rale �mettra une r�serve lors de l’approbation des comptes sur le manque total de visibilit� sur les comptes de fournisseurs et exigera leur s�paration individuelle.

G. RÖglementation comptableDans ce chapitre ont �t� regroup�es les remarques et pr�conisations purement comptables, relevant de proc�dures ou de la nomenclature utilis�es.

I. Documents comptablesLe Contr�leur va pr�ciser, rapidement et de mani�re tr�s simplifi�e, les documents pr�sent�s aux Copropri�taires. Traditionnellement, ceux-ci recevaient pour conna�tre les comptes de leur Copropri�t� un �tat des d�penses (ce qui avait �t� d�pens�) et une situation de tr�sorerie avec un �tat des dettes et cr�ances (balances). Chaque syndic avait sa fa�on de pr�senter ces documents, m�me si la plupart des professionnels avaient une fa�on de travailler assez identique.

D�sormais, ces documents sont remplac�s par un �tat financier constitu� en r�alit� de cinq documents r�glement�s dans leurs forme et contenu, appel�s par tout le monde "annexes 1 � 5". Le mot "annexe" vient du fait qu'il s'agit en fait des cinq "annexes" du d�cret du 14 mars 2005.


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Article 8 du d�cret 2005-240 du 14 mars 2005 : les comptes arr�t�s � la cl�ture de l'exercice font l'objet de documents de synth�se pr�sent�s aux copropri�taires, qui comprennent n�cessairement l'�tat financier, le compte de gestion g�n�ral du syndicat des copropri�taires et l'�tat des travaux de l'article 14-2 pr�cit� et des op�rations exceptionnelles vot�s non encore cl�tur�s � la fin de l'exercice, �tablis sous forme de tableaux conformes aux mod�les pr�vus � titre obligatoire aux annexes 1, 2, 3, 4 et 5 du pr�sent d�cret.L'�tat financier pr�sente l'�tat des cr�ances et des dettes. Il comporte la situation de tr�sorerie mentionn�e � l'article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 susvis�e et fait appara�tre le montant des emprunts restant dus.Le compte de gestion g�n�ral pr�sente les charges et les produits de l'exercice. Il comprend le compte de gestion pour op�rations courantes et le compte de gestion pour travaux de l'article 14-2 et op�rations exceptionnelles.L'�tat des travaux de l'article 14-2 et des op�rations exceptionnelles vot�s non encore cl�tur�s � la fin de l'exercice fait appara�tre en fin d'exercice le r�alis� et le pr�visionnel de chaque op�ration.Les comptes de l'exercice clos sont � pr�senter pour leur approbation par les copropri�taires avec le budget vot� correspondant � cet exercice et le comparatif des comptes approuv�s de l'exercice pr�c�dent. […]

Chacune de ces "annexes" est bien un document � part enti�re :

Nouvelle r�glementation Observations Ancienne r�glementationAnnexe 1�tat financier

Pr�sente les dettes et les cr�ances de la Copropri�t�, la tr�sorerie et le montant des emprunts encore dus

Situation de tr�sorerie et �tat des dettes et cr�ances

Annexe 2Compte de gestion g�n�ral

Charges et produits de l'exercice. Reprend les op�rations courantes ainsi que les op�rations exceptionnelles & travaux. Le budget � voter est pr�sent�

�tat des dettes et cr�ances

Annexe 3Compte de gestion des op�rations courantes

Charges et produits de l'exercice pour les op�rations courantes, pr�sent�s par cl� de r�partition

�tat des d�penses (et des appels correspondant)

Annexe 4Compte de gestion des travaux et des op�rations exceptionnelles cl�tur�s

Charges et produits de l'exercice pour les travaux et op�rations exceptionnelles, cl�tur�s, et pr�sent�s travaux par travaux ou op�ration par op�ration

Devait �tre inclus dans l'�tat des d�penses (et appels) mais �tait parfois "cach�" dans l'�tat des dettes et cr�ances

Annexe 5�tat des travaux et op�rations exceptionnelles non cl�tur�s

Bilan des travaux et op�rations exceptionnelles vot�s, non cl�tur�s, appel�s, pay�s et restant � payer

N'existait pas

Les Copropri�taires qui souhaiteraient des explications plus compl�tes devraient se reporter au petit guide de l'ARC (28 pages) "savoir lire et exploiter les cinq annexes comptables".

1. AnnexesLes annexes pr�sent�es sont conformes aux r�gles applicables.

2. Ätat des dÖpensesL'annexe 3 peut suffire aux Copropri�taires pour approuver les d�penses d'un exercice mais pas au Conseil syndical qui doit contr�ler chaque d�pense une � une.

Pour cela il lui faut un �tat des d�penses de l'exercice, m�me si ce document n'est pas plus pr�vu par la r�glementation en vigueur. Il reste en effet indispensable puisque c'est le seul qui d�taille les factures une � une alors que l'annexe 3 les regroupe par poste et par imputation (par exemple, l'�tat des d�penses va faire figurer 6 factures de t�l�phone tandis que l'annexe 3 va comporter une ligne de 'l'imputation t�l�phone"). L'annexe 3 doit pr�senter les charges et les produits "par poste et par imputation", c'est obligatoire.

Il convient de saluer la pr�sentation g�n�rale de l'�tat des d�penses qui comporte les num�ros de comptes utilis�s et dans l’ordre de la nomenclature comptable obligatoire.

Pr�conisations : les libell�s des �critures devraient comporter le nom du fournisseur.


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II. ProcÖdures comptables

1. PrÖsentation individuelle de la rÖpartitionUne nouvelle disposition est applicable depuis le 1er juin 2010 :

Extrait de l'article 11 du d�cret du 17 mars 1967, modifi� par D�cret n� 2010-391 du 20 avril 2010 art. 7 (JORF 21 avril 2010 en vigueur le 1er juin 2010)Sont notifi�s au plus tard en m�me temps que l'ordre du jour : II. - Pour l'information des copropri�taires : 5) En vue de l'approbation des comptes par l'assembl�e g�n�rale, le projet d'�tat individuel de r�partition des comptes de chaque copropri�taire.

2. Gestion des sinistres

a. Gestion comptableTraditionnellement, les syndics imputent les d�penses (des parties communes, normalement) de recherches et de r�parations sur l'exercice d'occurrence des factures tandis qu'ils enregistrent les indemnit�s d'assurance en charges n�gatives ou en produits sur l'exercice correspondant � la date de r�ception des ch�ques de l'assureur.

Cette gestion des sinistres cr�e ainsi des charges exceptionnelles sur un exercice, mais qui sont consid�r�es comme des charges d'entretien de l'exercice, ou au contraire all�ge les charges d'un exercice. Il n'y a pas de correspondance entre charges et produits.

C'est pourquoi la proc�dure comptable suivante devrait �tre mise en œuvre. En effet, la r�glementation comptable impose l'imputation des charges et produits dans l'exercice concern�. Or, l'attente d'une indemnit� n'est pas une charge � r�partir pas plus qu'une avance sur indemnit� n'est un produit � r�partir.

Pour faciliter la compr�hension de la proc�dure, elle est expliqu�e � travers un exemple (simple) :

- Survenance du sinistre et arriv�e de la facture du r�parateur :• Compte 471xxx attente imputation d�biteur : - 1 200 € (indemnit� attendue de l'assureur)• Compte 678xxx charges exceptionnelles : - 300 € (franchise non rembours�e, c'est une charge)• Compte 401xxx du fournisseur r�parateur : + 1 500 € (montant de la facture)

- Paiement de la facture :• Compte 401xxx du fournisseur r�parateur : - 1 500 € (paiement de la facture)• Compte 512xxx banque : + 1 500 € (paiement de la facture)

- Perception de l'indemnit� :• Compte 471xxx attente imputation d�biteur : + 1 200 € (indemnit� de l'assureur)• Compte 512xxx banque : - 1 200 € (versement de l'indemnit� en banque)

L'avantage de cette proc�dure est de ne pas polluer les comptes de charges et de produits d'un exercice par des �critures ne concernant pas l'exercice, m�me si l'assureur tra�ne dans son remboursement : c'est le compte d'attente qui enregistre les indemnit�s attendues et re�ues et qui peut �tre justifi� ligne � ligne si le libell� est explicite.

Certes, cela oblige le Syndic � interroger l'Assureur s'il ne conna�t pas bien les modalit�s d'application du contrat d'assurance, voire � effectuer quelques �critures de r�gularisation si le montant de l'indemnit� avait �t� mal �valu�.

Naturellement, afin d'�viter de ne plus s'y retrouver parmi les sinistres qui peuvent �tre nombreux �videmment, il convient d'ouvrir un sous compte par sinistre, ce qui permet d'un coup d'œil de conna�tre la situation et de renseigner le Conseil syndical.

Cela permet aussi de ne pas oublier de r�clamer le compl�ment d'indemnit� � l'assureur (pour information, en simplifiant, il convient de savoir que l'assureur paie imm�diatement 90 % de l'indemnit� puis les 10 % restant � la fin, sur pr�sentation des factures.

Pr�conisations : cette proc�dure de gestion comptable devrait �tre mise en place.


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b. Connaissance des dossiers de sinistresSeul le Syndic (et �ventuellement le Copropri�taire directement concern� le cas �ch�ant) sait s'il a d�clar� un sinistre pour �tre indemnis� par l'Assureur des d�penses de r�parations des cons�quences d'un sinistre et de d�penses annexes le cas �ch�ant. Le Conseil syndical ne voit que des factures pour lesquelles il estime qu'elles pourraient relever d'une indemnisation, mais tr�s souvent le Comptable ne le sait pas non plus.

Si la proc�dure d�crite ci-dessus permettra de cesser de passer en charges et produits des sommes qui n'en sont pas et de suivre les avances / indemnit�s dans les comptes, il n'en reste pas moins qu'un suivi des dossiers est n�cessaire.

Avant tout, retenons juste que la Copropri�t� doit �tre indemnis�e par son Assureur des d�g�ts subis et de leurs cons�quences, si le sinistre est un �v�nement garanti �videmment, mais qu'elle doit prendre en charge les d�penses d'entretien, jamais garanties.

Pour faire simple et prendre un exemple concret, la canalisation commune us�e qui a provoqu� des d�g�ts est r�par�e (ou chang�e) aux frais de la Copropri�t� tandis que l'Assureur prend en charge les frais de recherche de fuite (selon les conditions du contrat) puis la r�fection de la pl�trerie et de la peinture ab�m�es, � la franchise pr�s.

Il convient donc que le Conseil syndical soit inform� r�guli�rement et au plus tard avant l'assembl�e g�n�rale annuelle de la situation des dossiers non cl�tur�s.

En effet, supposons un instant que le Syndic oublie ou omette de d�clarer � l'Assureur un bris de glace par exemple, garanti par l'Assureur. La facture de r�paration arrive et est pay�e par la Copropri�t� : le pr�judice est certain. Si les comptes ont �t� approuv�s sans r�serve et quitus donn�, il sera bien difficile de demander au Syndic de rembourser la Copropri�t� du montant de la facture…

Pr�conisations : cette proc�dure d'information devrait �tre mise en place.

3. Charges nÖgativesEn comptabilit�, il est une r�gle d'or : avant de porter une charge n�gative, il faut se poser la question de savoir si ce n'est pas plut�t un produit.

En effet, la r�glementation a bien d�fini les produits :D�cret n� 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropri�taires :

Article 3Les produits constat�s pour les op�rations courantes comprennent les sommes re�ues ou � recevoir de chaque copropri�taire en vertu de l'obligation leur incombant, enregistr�es � la date d'exigibilit�. Ils comprennent aussi les produits divers affect�s aux op�rations courantes suivant affectation d�cid�e ou approuv�e par l'assembl�e g�n�rale des copropri�taires.

Article 4Les produits constat�s pour les travaux et op�rations exceptionnelles comprennent les sommes re�ues ou � recevoir de chacun des copropri�taires en vertu de l'obligation leur incombant r�sultant de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvis�e, les emprunts contract�s par le syndicat pour couvrir les d�penses pour travaux, les subventions notifi�es, les indemnit�s d'assurance et les loyers des parties communes, ainsi que les produits divers issus des placements d�cid�s par le syndicat et les int�r�ts des sommes dues au syndicat suivant affectation d�cid�e par l'assembl�e g�n�rale des copropri�taires.Les produits pour travaux et op�rations exceptionnelles sont � constater au titre de l'exercice de leur exigibilit�.

Arr�t� du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropri�tairesArticle 7

Les comptes sont r�partis comme suit :Classe 7 : Comptes de produits

70 Appels de fonds :701 Provisions sur op�rations courantes702 Provisions sur travaux de l'article 14-2 et op�rations exceptionnelles703 Avances704 Remboursements d'annuit�s d'emprunts71 Autres produits :711 Subventions712 Emprunts


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713 Indemnit�s d'assurances714 Produits divers (dont int�r�ts l�gaux dus par les copropri�taires)716 Produits financiers718 Produits exceptionnels

78 Reprises de d�pr�ciations sur cr�ances douteuses.

D�s lors, il n'est pas possible de consid�rer qu'un des produits ci-dessus d�finis sera une charge n�gative d'un compte de la classe 6.

Pr�conisations : les indemnit�s d'assurances, les indemnit�s journali�res de la S�curit� sociale, les int�r�ts bancaires, pour ne donner que quelques exemples, ne sont pas des charges n�gatives de classe 6 mais des produits de classe 7, � comptabiliser comme tels.

III. Nomenclature comptableIl a �t� constat� quelques �carts par rapport aux prescriptions r�glementaires. Il est aussi indiqu� quelques am�liorations souhaitables.

Il a �t� constat� un certain nombre de d�viances par rapport aux prescriptions r�glementaires.

1. Fournisseurs courantsArticle 7 de l'arr�t� du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropri�taires : les comptes sont r�partis comme suit [extrait] :Classe 4 : Copropri�taires et tiers

40 Fournisseurs :401 Factures parvenues408 Factures non parvenues409 Fournisseurs d�biteurs

42 Personnel :421 R�mun�rations dues

43 S�curit� sociale et autres organismes sociaux :431 S�curit� sociale432 Autres organismes sociaux

44 �tat et collectivit�s territoriales :441 �tat et autres organismes - subventions � recevoir442 �tat - imp�ts et versements assimil�s443 Collectivit�s territoriales - aides

Le logiciel ne permet pas la diff�renciation de chaque fournisseur, ce qui est � corriger. En effet, avec un seul compte 401 'Factures parvenues' m�langeant tous les fournisseurs, il est tr�s difficile de savoir � qui doit la Copropri�t�, combien et depuis combien de temps.

Pr�conisations : un sous compte 401 'Factures parvenues' devra �tre ouvert par fournisseur, comme le font la plupart des syndics. Il s’agit d’une correction indispensable pour 2011.

2. Charges

a. Nettoyage des locauxArticle 7 de l'arr�t� du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropri�taires : les comptes sont r�partis comme suit [extrait] :Classe 6 : Comptes de charges

61 Services ext�rieurs :611 Nettoyage des locaux

Il est tr�s souhaitable de pouvoir diff�rencier le nettoyage contractuel, le nettoyage ponctuel et le remplacement du personnel de la Copropri�t�.


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Pr�conisations : il sera int�ressant d'ouvrir trois sous comptes en 2011.

b. DiffÅrences entre contrat et rÅparationArticle 7 de l'arr�t� du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropri�taires : les comptes sont r�partis comme suit [extrait] :Classe 6 : Comptes de charges

61 Services ext�rieurs :614 Contrats de maintenance615 Entretien et petites r�parations

Il est clair qu'un contrat de maintenance ne peut pas se confondre avec de petites r�parations.

Il convient d'�tre vigilant quand un prestataire sous contrat facture une intervention suppl�mentaire : cette derni�re ne rel�ve pas d'un compte 614 mais doit �tre comptabilis�e ne compte 615.

Pr�conisations : quand l'entreprise en charge des espaces verts facture une taille d’arbres par exemple, cela rel�ve de comptes 615 et non 614.

c. Entretien et petites rÅparationsArticle 7 de l'arr�t� du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropri�taires : les comptes sont r�partis comme suit [extrait] :Classe 6 : Comptes de charges

61 Services ext�rieurs :611 Nettoyage des locaux612 Locations immobili�res613 Locations mobili�res614 Contrats de maintenance615 Entretien et petites r�parations

Seuls deux types de sous comptes sont ouverts pour l'entretien et les petites r�parations : les charges r�cup�rables par les bailleurs et celles qui ne le sont pas. Cette classification n'est pas satisfaisante pour la gestion de la Copropri�t� car il convient de pouvoir suivre les charges par destination (�lectricit�, plomberie, canalisations, serrurerie, etc.) afin de d�tecter les d�rives.

Pr�conisations : il convient d'ouvrir pour 2011 des sous comptes par destination et de pouvoir renseigner par �criture ce qui est r�cup�rable de ce qui ne l'est pas.

d. Frais de gestionArr�t� du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropri�taires

62 Frais d'administration et honoraires :621 R�mun�rations du syndic sur gestion copropri�t�

6211 R�mun�ration du syndic6212 D�bours6213 Frais postaux

622 Autres honoraires du syndic6221 Honoraires travaux6222 Prestations particuli�res6223 Autres honoraires

Il est constat� plusieurs non conformit�s.1. D�bours

Par d�finition, les d�bours sont des sommes d'argent avanc�es pour le compte de quelqu'un.

Ils ne peuvent donc en aucun cas comprendre des frais d'affranchissement puisque le compte r�glementaire 6213 existe pour cela. Ils ne peuvent pas plus comprendre les honoraires du Syndic


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pour le tirage de photocopies quand il les facture au-dessus du prix de revient puisque le compte r�glementaire 6222 existe pour cela.

Pr�conisations : les corrections devront �tre faites sur l’exercice 2011.

2. Frais d'assembl�e g�n�rale

Ces frais n'existent pas et ne peuvent pas �tre regroup�s dans un sous compte 6222 qui m�lange des frais d’affranchissement. Ceux-ci doivent �tre comptabilis�s dans un compte 6213.


3. Locations de salles et d�bours ext�rieurs

S’il s’agit de d�bours, comme vu plus haut, il ne peut donc pas s’agir d’honoraires et l’emploi d’un compte 6222 n’est pas correct, d’autant plus qu’il p�nalise le Syndic en ajoutant des sommes � ses honoraires alors qu’il ne s’agit pas d’honoraires.

Les livraisons des convocations sont par assimilation des frais d’affranchissement d’un compte 6213, les frais de location de salle ext�rieure sont des d�bours d’un compte 6212 et les photocopies trait�es � prix co�tant chez un prestataire sont aussi des d�bours d’un compte 6212.


e. Tiers intervenantsArticle 7 de l'arr�t� du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropri�taires : les comptes sont r�partis comme suit [extrait] :Classe 6 : Comptes de charges

62 Frais d'administration et honoraires :623 R�mun�rations de tiers intervenants624 Frais du conseil syndical

Les tiers intervenants comprennent les experts, quels qu'ils soient, m�me ceux sollicit�s par le Conseil syndical.

Article 27 du d�cret du 17 mars 1967 : […] le conseil syndical peut, pour l'ex�cution de sa mission, prendre conseil aupr�s de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particuli�re, demander un avis technique � tout professionnel de la sp�cialit�. Les d�penses n�cessit�es par l'ex�cution de la mission du conseil syndical constituent des d�penses courantes d'administration. Elles sont support�es par le syndicat et r�gl�es par le syndic.

Les d�penses de l'ARC ne sont pas des frais de fonctionnement du Conseil syndical d'un compte 624 (pas plus que les honoraires du Syndic quand il tient une r�union hors heures ouvrables avec le Conseil syndical par exemple) mais bien des d�penses de tiers intervenants d'un compte 623.

Le compte 624 est r�serv� aux frais de fonctionnement du Conseil syndical.

Pr�conisations : les factures de l'ARC rel�vent d'un compte 623.

Bien �videmment, les frais de d�placement des gardiens ne peuvent en aucun cas figurer comme des frais du Conseil syndical !

Pr�conisations : les frais de d�placement des gardiens rel�vent d’un sous compte 644 ‘Autres frais de personnel’ � cr�er.

f. Frais de personnel1. Utilisation des comptesL'arr�t� du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropri�taires pr�voit la nomenclature suivante en ce qui concerne le personnel :

64 Frais de personnel :641 Salaires642 Charges sociales et organismes sociaux643 Taxe sur les salaires


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644 Autres (m�decine du travail, mutuelles, etc.)

Le Syndic applique tr�s correctement ces prescriptions et l’ensemble des d�penses li�es au personnel figure en comptes 64

2. Taxe d’habitation

Si les gardiens ne paient pas la taxe d’habitation bas�e sur un parking et que c’est la Copropri�t� qui la leur paie, il s’agit d’une lib�ralit� de l’employeur qui est un avantage en nature ayant le caract�re d’un �l�ment de salaire. En effet, il ne s’agit nullement d’une allocation pour frais (professionnels) mais il s’agit bien d’un avantage (mise � disposition d'un bien, d'un service ou avantage en esp�ces comme ici) destin� � couvrir une d�pense personnelle, priv�e ou professionnelle, du salari� et assimil� donc � un compl�ment de r�mun�ration.

Autrement dit, il ne faut pas la payer � de la main � la main � mais il faut la porter dans le bulletin de salaire afin que les cotisations sociales soient d�compt�es.

Cela signifie �videmment que le montant d�clar� brut sera sup�rieur au montant de la taxe afin que le salari� b�n�ficie en net du montant de la taxe calcul�e par les services fiscaux.

Il existe toutefois un moyen l�gal pour ne pas payer ces charges sociales : il s’agit d’utiliser l’exon�ration admise par l’Urssaf, expos�e dans la lettre circulaire de l’ACOSS 2011-24 du 21 mars 2011.Les bons d'achat et les cadeaux allou�s par l'employeur directement (entreprises de moins de 50 salari�s) peuvent, sous certaines conditions, �tre exon�r�s de cotisations et contributions de s�curit� sociale.

Cette exon�ration est pr�sum�e accord�e sans condition si le total des bons d'achat ou des cadeaux allou�s au cours de l'ann�e pour un salari� n'exc�de pas 5 % du plafond mensuel de la s�curit� sociale, soit 143 € en 2009, 144 € en 2010 et 147 € en 2011. Dans l'hypoth�se o� les deux conjoints travaillent dans la m�me entreprise, le seuil de 147 € doit �tre appr�ci� pour chacun d'entre eux.

Au-del� du seuil de 5 % cumul� sur l'ann�e, les bons d'achat et cadeaux doivent respecter certaines conditions pour �chapper aux cotisations :

- �tre attribu�s � l'occasion d'un �v�nement figurant sur une liste limitative (mariage, naissance, No�ldes salari�s et des enfants jusqu'� 19 ans r�volus dans l'ann�e civile, d�part � la retraite, rentr�e scolaire des enfants jusqu'� 19 ans r�volus dans l'ann�e civile, f�te des m�res/des p�res, Ste Catherine/St Nicolas).

- ne pas d�passer 5 % du plafond mensuel par �v�nement, sachant que pour la rentr�e scolaire ou No�l, ce seuil a �t� am�nag� : il est de 5 % du plafond par enfant.

- Avoir un objet d�termin� en fonction de l'�v�nement, ce qui en limite l'usage.

Pr�conisations : la Copropri�t� devrait supprimer le remboursement de la taxe d’habitation du parking des gardiens et instituer l’attribution d’un cadeau de No�l de 50 € � chacun des gardiens.

3. Salaires comptabilis�s en brut

Le relev� des d�penses fait appara�tre dans les comptes 641 les salaires des gardiens. Le montant indiqu� est le salaire brut.

Cela n�cessite une comptabilit� particuli�re des avantages en nature, ainsi que des charges salariales et patronales puisque les organismes de recouvrement les collectent globalement.L'arr�t� du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropri�taires ne pr�cise pas si le compte 641 a vocation � recevoir les salaires bruts ou nets, mais il convient de remarquer que c'est sans doute � dessein : les Copropri�taires, contrairement � un responsable d'entreprise, pr�f�rent conna�tre le salaire net per�u par leur personnel d'une part et l'ensemble des charges sociales (salariales et patronales) ainsi que les taxes d'autre part.

Mais il convient surtout de remarquer qu'en comptabilit� d'engagement, le compte 421 s'intitule 'R�mun�rations dues' et s'articule avec le compte 641 'Salaires' tandis que les comptes 431 'S�curit� sociale', 432 'Autres organismes sociaux' et 442 '�tat' s'articulent avec les comptes 642 'Charges sociales et organismes sociaux' et 643 'Taxe sur les salaires'.


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Article 7 de l'arr�t� du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropri�taires : les comptes sont r�partis comme suit [extrait] :Classe 6 : Comptes de charges

64 Frais de personnel :641 Salaires642 Charges sociales et organismes sociaux643 Taxe sur les salaires644 Autres (m�decine du travail, mutuelles, etc.)

Classe 4 : Copropri�taires et tiers40 Fournisseurs :

401 Factures parvenues408 Factures non parvenues409 Fournisseurs d�biteurs

42 Personnel :421 R�mun�rations dues

43 S�curit� sociale et autres organismes sociaux :431 S�curit� sociale432 Autres organismes sociaux

44 �tat et collectivit�s territoriales :441 �tat et autres organismes - subventions � recevoir442 �tat - imp�ts et versements assimil�s

Il semble donc clair que la volont� des r�dacteurs de l'arr�t� ait �t� de s�parer les salaires des charges sociales, taxes et autres d�penses. Nous ne sommes pas ici dans le plan comptable des entreprises, pr�cision port�e en toutes lettres dans l'article 8 de l'arr�t� :

Les r�gles du plan comptable g�n�ral des entreprises ne peuvent pas �tre appliqu�es pour d�tailler les comptesretenus par le pr�sent plan comptable.

Par ailleurs, la convention collective pr�voit express�ment que les avantages en nature sont imput�s sur le salaire net.

Article 23 : �valuation du salaire en nature et d�termination du salaire en esp�cesLe montant du salaire en nature repr�sent� par la disposition d'un logement de fonction sera �valu� […].Le salaire en nature compl�mentaire �ventuel pr�vu � l'article 20 est �valu� forfaitairement […].Le (ou les) salaire(s) en nature d�termin�(s) comme ci-dessus s'impute(nt) dans les conditions pr�vues � l'article 22 sur le salaire global net pour d�terminer le salaire net per�u.

D�s lors, il n'appara�t pas justifi� d'inclure dans le compte 641 les salaires bruts. De plus, cela induit une complexit� bien inutile qui n'est en rien demand�e par l'arr�t� relatif aux comptes des syndicats de copropri�taires.

C'est le choix qui a �t� fait par la majorit� des syndics pour la tenue de la comptabilit� de leurs copropri�t�s. Cela a le m�rite de la clart� pour tous les copropri�taires de diff�rentes copropri�t�s qui veulent faire des comparaisons, m�me g�r�es par diff�rents syndics.

Pr�conisations : le Syndic gagnerait en simplicit� et en clart� � comptabiliser d'une part les salaires nets et d'autre part les cotisations patronales et salariales dues � l'Urssaf, au P�le emploi et � la Caisse de retraite.

IV. TravauxArticle 7 de l'arr�t� du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropri�taires : les comptes sont r�partis comme suit [extrait] :

67 Charges pour travaux et op�rations exceptionnelles :671 Travaux d�cid�s par l'assembl�e g�n�rale672 Travaux urgents673 �tudes techniques, diagnostic, consultation677 Pertes sur cr�ances irr�couvrables


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678 Charges exceptionnelles

Il ne faut pas utiliser de compte 672 ‘Travaux urgents’ alors que l’urgence n’est pas r�elle puisque la notion d’urgence impose une proc�dure rigoureuse et la jurisprudence retient syst�matiquement la responsabilit� du syndic si elle n’a pas �t� suivie.

Article 37 du d�cret du 17 mars 1967 : lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait proc�der, de sa propre initiative, � l'ex�cution de travaux n�cessaires � la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropri�taires et convoque imm�diatement une assembl�e g�n�rale. Par d�rogation aux dispositions de l'article 35, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans d�lib�ration pr�alable de l'assembl�e g�n�rale mais apr�s avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut exc�der le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

Pr�conisations : les comptes 672 ne peuvent �tre ouverts qu’en cas de r�elle urgence.

Il ne faut pas utiliser les comptes 671 ‘Travaux d�cid�s par l’Assembl�e g�n�rale’ pour des op�rations que justement l’Assembl�e g�n�rale n’a pas d�cid�es. Il y a en effet un risque � proc�der ainsi…

Pr�conisations : les comptes 671 ne peuvent comporter que des travaux et op�rations r�guli�rement d�cid�s par l’Assembl�e g�n�rale.

Dans les deux cas, l’emploi de comptes 678 est recommand�e.

V. ConclusionCe chapitre traite de technique comptable, rel�ve plusieurs points non r�glementaires ou pouvant �tre trait�s autrement et donne des pr�conisations. Il ne remet pas en cause les montants port�s, analys�s dans les chapitres pr�c�dents.

Il convient toutefois de cesser de payer la taxe d’habitation du parking des gardiens et d’instituer un cadeau de No�l d’un montant �quivalent, car le premi�re est redevable des pr�l�vements sociaux et fiscaux tandis que le second n’y est pas assujetti.

H. SyntháseIl a �t� constat� que le Syndic et le Conseil syndical ont poursuivi leurs efforts afin que les charges de l’exercice 2010 soient contenues en dessous du niveau de celles de 2009 tandis que la plupart des pr�conisations �mises l’an pass� ont �t� suivies d’effet.

Les charges diminuent r�guli�rement depuis 2008, de 10 % entre 2008 et 2009 puis encore de 4 % entre 2009 et 2010. On peut donc parler de gestion ma�tris�e et cela devrait encore se poursuivre puisque si quelques postes devraient augmenter en 2011 (la maintenance des ascenseurs notamment puisqu’en 2010 il y a eu 6 mois offerts), en revanche la Copropri�t� n’aura plus � supporter le contrat d’entretien des chaudi�res individuelles et va �conomiser pr�s de 20 000 € en ann�es pleines.

Il appara�t donc au Contr�leur une gestion courante satisfaisante dans son ensemble qui am�nera l’Assembl�e g�n�rale � approuver les comptes tels que pr�sent�s par le Syndic, avec un important exc�dent de 14,61 % (un "b�n�fice" de 58 443,94 €, � r�partir entre les copropri�taires), sachant qu’un avoir de 443,87 € sera comptabilis� en 2011 par le Syndic pour rembourser une r�union avec le Conseil syndical.

En ce qui concerne la gestion courante, il restera cependant � corriger quelques erreurs dans la gestion du personnel, telles que le nombre de lots pris en compte pour la prime de tri s�lectif ou le traitement des arr�ts maladie. L'Assembl�e g�n�rale, ne donnant pas le quitus de sa gestion au Syndic habituellement, ne le donnera donc pas non plus cette ann�e, non � titre de sanction mais � titre de pr�caution. La vente de la loge doit �tre s�rieusement �tudi�e pour pouvoir �tre propos�e � une prochaine assembl�e g�n�rale. Quant au reste, le contrat d’�curage des canalisations avec la soci�t� Chiminvest doit �tre revu et le taux de Tva correct appliqu� d’autorit� par le Syndic, le parc


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des extincteurs doit �tre g�r� avec le seul souci de leur n�cessit� et le contrat de recherches de termites doit �tre stopp� de suite.

En ce qui concerne les charges exceptionnelles, compte tenu du fait que le Conseil syndical a �t� �troitement associ� � toutes les d�cisions prises, le Contr�leur recommande d’ent�riner les charges et produits exceptionnels pour la somme de 24 044,21 € qui sera donc � appeler aux Copropri�taires. Toutefois il conviendra de diminuer franchement ces charges non provisionn�es � l’avenir. Heureusement, le bilan de l’exercice courant permettra d’absorber largement celui des op�rations exceptionnelles.

En ce qui concerne les travaux cl�tur�s, les travaux relatifs aux ascenseurs et d�cid�s en 2007 pourront �tre approuv�s, le bilan �tant � l’�quilibre. � ce propos, il est rappel� que les d�cisions de travaux doivent �tre prises obligatoirement � la majorit� requise par la loi.

Si la situation de la Copropri�t� reste saine malgr� le montant important des impay�s des Copropri�taires au 31/12/2010, c’est gr�ce � l’exc�dent significatif de l’exercice 2010 et aux montants appel�s pour les travaux qui n’ont pas encore �t� pay�s. Le retard de paiement des Copropri�taires r�sulte du d�lai non justifi� du Syndic � appeler les sommes pr�vues par l’Assembl�e g�n�rale pour la fermeture : quand l’Assembl�e g�n�rale fixe l’�ch�ance en novembre, le Syndic n’a pas � tarder jusqu’� la mi-d�cembre. Cela �tant, au jour du contr�le, un seul Copropri�taire est significativement d�biteur sans aucune tentative de paiement, aussi doit-il �tre poursuivi devant le tribunal sans attendre davantage.

L’Assembl�e g�n�rale �mettra toutefois une r�serve lors de l’approbation des comptes sur le manque total de visibilit� sur les comptes de fournisseurs et exigera leur s�paration individuelle.

Quelques proc�dures comptables devront �tre am�lior�es � l'avenir. Il convient de toute fa�on de cesser de payer la taxe d’habitation du parking des gardiens et d’instituer un cadeau de No�l d’un montant �quivalent, car la premi�re est redevable des pr�l�vements sociaux et fiscaux tandis que le second n’y est pas assujetti.

En r�sum�, le Contr�leur estime que la Copropri�t� est correctement g�r�e par le Syndic en g�n�ral, avec l’assistance et sous le contr�le du Conseil syndical.

Fait � Bourg la Reine, le 28 mai 2011 Alain PERRIERContr�leur � l'ARC