Prof. dr. Meliha Povlaki

Dopunski materijal za ispit iz predmeta Stvarno pravu u kolskoj

godini 2014/15

Sarajevo, maj 2015.

SADRAJ:

A. ETANO VLASNITVO

1. Uvod

2. Etano vlasnitvo u pravu BiH do reforme stvarnog prava

3. Novi koncept etanog vlasnitva u entitetskom zakonodavstvu

B. PRAVO GRAENJA

1. Novi pojam nekretnine

2. Pojam prava graenja u FBiH

3. Vrste prava graenja

4. Stjecanje prava graenja

5. Sadraj prava graenja

6. Prestanak prava graenja

C. ODSTUPANJA OD NAELA AKCESORNOSTI HIPOTEKE U NOVOM STVARNOM

PRAVU BiH

1. Uvod

2. Raspolaganje neizbrisanom hipotekom

3. Raspolaganje rangom neizbrisane hipoteke (zabiljeba ranga budue hipoteke)

4. Uvjetan upis nove hipoteke

5. Maksimalna hipoteka

D. ZEMLJINI DUG

1. Uvod

2. Pojam zemljinog duga

3. Neakcesornost zemljinog duga

4. Vrste zemljinog duga

5. Osnivanje zemljinog duga

6. Ugovor o svrsi osiguranja

7. Prava povjerilaca zemljinog duga

8. Prestanak zemljinog duga

A. ETANO VLASNITVO

1. Uvod

Vlasnitvo nad posebnim dijelovima zgrade ili vlasnitvo nad stanovima i poslovnim

prostorijama (u daljem tekstu i: etano vlasnitvo) je institut koji je do danas imao veoma

interesantan razvoj u bivoj SFRJ odnosno u BiH. Evolucija ovog pravnog instituta je okonana

u entitetima tek sa donoenjem i poetkom primjene novih zakona koji ureuju stvarno pravo i

to u Republici Srpskoj, donoenjem Zakona o stvarnim pravima 2008. godine (dalje: ZSP RS)1

a u Federaciji BiH Zakona o stvarnim pravima Federacije BiH (dalje: ZSP FBiH).2 Ovaj institut

je u zakonima entiteta, a i u Brko Distriktu BiH Zzakon o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima

ZV BDBiH)3 reguliran na temeljno nov nain. Koncept odnosno pravna konstrukcija etanog

vlasnitva je radikalno izmijenjena. U Brko Distriktu BiH se ova izmjena desila ve 2001.

godine, a u entitetskom zakonodavstvu neto kasnije, ali su tu ve ranije bili doneseni odreeni

zakonski propisi koji su i bez izmjene materijalnopravnih propisa o etanom vlasnitvu unijeli

znaajne izmjene u pogledu ovog pravnog instituta.

Razvoj ovog instituta u bivoj SFRJ odnosno u BiH bi se mogao obiljeiti kao putanja koja se

kretala od izriite zabrane preko toleriranja ovoga instituta, kao neega stranom pravnom

sistemu, do punog priznanja. Nakon otpoinjanja transformacijskog procesa takoe je praktini

znaaj ovog instituta doivio evoluciju od jednog marginalnog instituta (period kada su

stanovi bili preteno u drutvenom vlasnitvu, a samo mali broj stanova u privatnom vlasnitvu,

odnosno objekt etanog vlasnitva) do veoma znaajnog instituta, koji otkupom stanova na

kojima je postojalo stanarsko pravo i ekspanzijom izgradnje stanova za trite sve vie dobiva

na znaaju.

Transformacija vlasnikih odnosa nuno mora dovesti i do transformacije koncepta etanog

vlasnitva koji je postojao u bivoj SFRJ odnosno SR BiH i kakav se sa odreenim

modifikacijama susretao u pravima drugih socijalistikih zemalja, ali ne i u zemljama Zapadne

Evrope.4 Raniji koncept etanog vlasnitva je odraavao odnose iskljuivog drutvenog

vlasnitva nad zemljitem u gradovima i naseljima gradskog karaktera, naputanja naela

superficies solo cedit i naela pravnog jedinstva nekretnine, te iskljuivog drutvenog

vlasnitva nad zgradama koje su se sastojale od vie od dva stana ili vie od tri manja stana. Svi

navedeni odnosi su izmijenjeni, to nuno ima konsekvence za odreivanje samog pojma

etanog vlasnitva.

Zakon o stvarnim pravima u Federaciji BiH u osnovi slijedi austrijski model etanog vlasnitva,

sa izvjesnim odstupanjima, koja se prvenstveno tiu odreenja samog pojma etanog vlasnitva,

1 Slubeni glasnik Republike Srpske 124/08, 58/09. 2 Slubene novine FBiH 66/2013. 3 Slubeni glasnik Brko distrikta BiH 1/01, 8/03, 40/04, 19/07. 4 Spasi, I., Etana svojina u: Promene stvarnog prava u Srbiji, Beograd, 2004, str. 111.

gdje se novo stvarno pravo priklonilo njemakom modelu. Takvo odreenje pojma etanog

vlasnitva ve je od ranije postojalo u Zakonu o zemljinim knjigama Federacije BiH (dalje:

ZZK FBiH)5

2. Etano vlasnitvo u pravu BiH do reforme stvarnog prava

Ovdje e se dati nekoliko napomena o historijskom razvoju ovog instituta u BiH jer je samo

tako mogue razumjeti sutinu promjene, kao i razumjeti probleme do kojih e nuno doi kod

transformacije postojeeg etanog vlasnitva u etano vlasnitvo u skladu sa novim

zakonodavstvom.

U Kraljevini Jugoslaviji etano vlasnitvo postojalo je samo u nekim gradovima Slovenije,

Dalmacije i BiH. Jedan od tri tzv. Zemljinoknjina zakona iz 1930/31, tanije Zakon o

unutranjem ureenju, osnivanju i ispravljanju zemljinih knjiga iz 1930. godine zabranio je

dalju mogunost osnivanja vlasnitva na posebnim dijelovima zgrada.6 U socijalistikoj

Jugoslaviji je prvobitno ovaj institut bio izriito zabranjen i to Ukazom Prezidijuma Narodne

skuptine iz 1947.7 Naelno je ta zabrana postojala sve do donoenja Zakona o prometu

zemljita i zgrada 1954. godine, koji je tu zabranu ukinuo, iako je nizom propisa izuzetno bilo

dozvoljeno osnivanje etanog vlasnitva u korist odreenih subjekata (drave, radnika ili

slubenika koji svojim sredstvima podiu zgradu) kao i promet fizikim dijelovima zgrade.8

Zakon o nacionalizaciji najamnih zgrada i gradskog graevinskog zemljita iz 1958. je regulirao

neka pitanja ovog instituta (zakonom dozvoljen maksimum vlasnitva nad stanovima, te upis u

zemljine knjige), a cjelovito ureenje je uslijedilo prvi put 1959. godine kada je donesen Zakon

o svojini na dijelovima zgrade.9 I nakon to vie nije bilo prepreke da se osniva etano

vlasnitvo, ogranienje je postojalo na drugi nain pretean broj stanova bio je u

drutvenom/dravnom vlasnitvu, a na njima je zasnivano stanarsko pravo. Na srazmjerno

manjem broju privatnih stanova ogranienja su proizlazila iz opeg ogranienja privatnog

vlasnitva karakteristinog za socijalistiki poredak pojedinac je mogao biti vlasnik

ogranienog broja stanova.

Nakon to je ustavnim reformama iz 1971. i 1974. godine u bivoj SFRJ nadlenost za

reguliranje vlasnitva na posebnim dijelovima zgrada prela na federalne jedinice, neke od njih

su raniji savezni zakon preuzele kao republiki, a neke su u ovoj oblasti donijele vlastite zakone

zadravi koncept etanog vlasnitva uspostavljen u saveznom zakonu, to je bio sluaj i sa SR

5 U doktrini se obino smatra da Austrija i Njemaka usvajaju razliite modele etanog vlasnitva. Krneta, S., Etano vlasnitvo u uporednom pravu, Pravna misao, 1-2/1997, str. 212. Dok je u austrijskom pravu usvojena unitarsitika koncepcija, njemako pravo polazi od dualistike koncepcije. Vie o austrijskom i njemakom rjeenju vdjeti kod Krneta, S., Etano vlasnitvo u uporednom pravu, str. 206 i dalje, Krneta, S., Pravna priroda etanog vlasnitva, Godinjak pravnog fakulteta u Sarajevu, XXXVIII/90, str. 58 59.. Ipak, prema nekim autorima koncepti etanog vlasnitva u ova dva pravna poretka nisu drastino razliiti (Planojevi, N., Koncept etane svojine iz Nacrta Zakona o stvarnim pravima Federacije BiH i Republike Srpske, Pravna rije, 8/2006, str. 206 207.). 6 O razvoju etanog vlasnitva vidjeti kod Belaj, V., in: Gavella (Red.), Stvarno pravo, Svezak 1., 2007, str. 737. 7 Ukaz Prezidijuma Narodne skuptine FNRJ o vanosti pravnih pravila o nedopustivosti prava svojine na fizikim dijelovima zgrada iz Zakona o unutranjem ureenju, osnivanju i ispravljanju zemljinih knjiga donesen 17.01.1947.g. 8 Vie o tome Stankovi/Orli, Stvarno pravo, Beograd, 1989, str. 244 245. 9 Sl.l. FNRJ 16/59. Vie vidjeti kod Belaj, V., in: Gavella (Red.), Stvarno pravo, Svezak 1., str. 737 738.

BiH, gdje je donesen Zakon o svojini na posebnim dijelovima zgrade SR BIH iz 1977. godine.10

Tako je koncept etanog vlasnitva uspostavljen ranijim saveznim Zakonom o svojini na

dijelovima zgrade iz 1959. ostao na snazi sve do stupanja na snagu ZSP FBiH. Notorno je da je

nuna izmjena regulative vlasnikih odnosa na posebnim dijelovima zgrade uspostavljena u

jednom drugom vlasnikom sistemu.

Osnovna karakteristika koncepta etanog vlasnitva u dosadanjem pravnom sistemu BiH jeste

da je on polazio od vlasnitva na posebnom dijelu zgrade kao glavnog prava kojeg prate dva

sporedna prava pravo na zajednikim dijelovima zgrade i prava na zemljitu. Time je bila

prihvaena tzv. dualistika teorija o pravnoj prirodi etanog vlasnitva u kome se vide dvije

grupe ovlatenja ona na privatnim dijelovima koja proizlaze iz vlasnitva i druga na

zajednikim dijelovima zgrade i zemljitu.11 Pri tome je bila prihvaena ona varijanta

dualistike teorije koja primat daje pravu na stan, a ostala prava smatra akcesornim.12 Dva

sporedna prava na zgradi i zemljitu su se bitno razlikovala s obzirom na injenicu da li je

zgrada bila u drutvenom ili privatnom vlasnitvu13 ili da li je bila izgraena na zemljitu u

drutvenom/dravnom vlasnitvu (to je bilo pravilo, jer se prvenstveno gradilo u gradovima i

naseljima gradskog karaktera, a ono je bilo iskljuivo u dravnom/drutvenom vlasnitvu) ili

na zemljitu u privatnom vlasnitvu.

U situaciji da se radilo o privatnoj zgradi, vlasnici stanova su na zajednikim dijelovima zgrade

bili nosioci zajednikog prava vlasnitva (lan 4. st. 3. Zakona o svojini na dijelovima zgrade),

a ako se radilo o zgradi u drutvenom/dravnom vlasnitvu bili su nosioci zajednikog prava

koritenja (lan 4. st. 2. Zakona o svojini na dijelovima zgrade). U sluaju da je zemljite bilo

u dravnom vlasnitvu, odnosno da je zgrada bila podignuta na podruju grada ili naselja

gradskog karaktera vlasnici posebnog dijela zgrade imali su pravo trajnog koritenja, a u sluaju

da je zemljite bilo u privatnom vlasnitvu, bili su suvlasnici graevinske parcele srazmjerno

vrijednosti posebnog dijela prema ukupnoj vrijednosti cijele zgrade (lan 6. Zakona o svojini

na dijelovima zgrade). Ovako je stanje bilo u Republici Srpskoj sve do donoenja ZSP RS 2008.

godine, a u Federaciji BiH su izmijenjena bila rjeenja u pogledu prava na zemljitu donoenjem

Zakona o vlasnikopravnim odnosima 1998. Prema tom zakonu su etani vlasnici zgrade

podignute na privatnom zemljitu imali zajedniko vlasnitvo zemljita.

Etani vlasnik stana imao je iskljuivo pravo vlasnitva na svom posebnom dijelu zgrade,

mogao je koristiti sam, izdati ga u zakup ili njime raspolagati. Njegovo iskljuivo pravo

vlasnitva bilo je ogranieno injenicom da je stan ili poslovna prostorija bila posebni dio jedne

cjeline, te da je pri odravanju, prepravkama ili izmjenama na posebnom dijelu zgrade bilo

nuno voditi rauna o cjelini kao i pravima ostalih etanih vlasnika. Tako je etani vlasnik bio

10 Sl.l. SR BiH 35/77. 11 Krneta, S., Pravna priroda etanog vlasnitva, str. 59. 12 Breanski, J., Prijelazne i zavrne odredbe Zakona o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima, Zbornik Pravnog fakulteta Sveuilita u Rijeci, vol. 18, Nr. 1, 1997., str. 157. 13 Zakonom o nacionalizaciji najamnih zgrada i graevinskog zemljita su sve zgrade sa vie od dva stana ili vie od tri manja stana tretirane kao najamne zgrade. Pravna posljedica je bila da su sve viestambene zgrade bile nacionalizirane, iako to nije bio sluaj sa svim stanovima u takvoj zgradi. U privatnom vlasnitvu su bile samo tzv. porodine stambene zgrade. Budui da je ovaj propis bio posljedica kvantitativnog ogranienja prava vlasnitva na stanovima nije mogao biti na snazi nakon donoenja amandmana na Ustav bive SFRJ 1988. godine.

obavezan izvriti opravku na svom posebnom dijelu ako je to bilo nuno da bi se sprijeila teta

drugim posebnim dijelovima ili zajednikim dijelovima zgrade (lan 12. st. 2. Zakona o svojini

na dijelovima zgrade), a pregradnju, dogradnju, nadziivanje ili rekonstrukciju svog posebnog

dijela je mogao u skladu sa graevinskim propisima vriti samo ako se time nije diralo u posebni

dio drugog vlasnika ili zajednike dijelove zgrade (lan 13. st. 1. Zakona o svojini na dijelovima

zgrade). Uzajamni odnosi etanih vlasnika su se ureivali pismenim sporazumom etanih

vlasnika na kome su potpisi morali biti javno ovjereni (lan 16. Zakona o svojini na dijelovima

zgrade), a njegove odredbe su vezivale i kasnijeg stjecatelja posebnog dijela zgrade. Ovim je

ugovorom odreivan obim i nain koritenja i odravanja posebnih i zajednikih dijelova

zgrade. U sluaju da vlasnici posebnih dijelova zgrade nisu mogli postii sporazum, njihove

odnose je ureivao vanparnini sud, koji je takoe odluivao i o izmjenama ugovora o ureenju

odnosa etanih vlasnika, ako oni nisu o tome mogli postii sporazum (lan 17. i 18. st. 2. Zakona

o svojini na dijelovima zgrade). Posebna pravila o odnosima etanih vlasnika postojala su u

situaciji kada je u jednoj zgradi postojala koegzistencija drutvenog i privatnog vlasnitva

odnosno kada su zgrada i zemljite bili u reimu drutvenog vlasnitva.14

Zakonodavac je bio predvidio uvoenje posebnog javnog registra za upis etanog vlasnitva

tzv. knjige E. Pri tome zakon polazi od toga da se radi o posebnoj zemljinoj knjizi (lan 21.

st. 1. Zakona o svojini na dijelovima zgrade ), ali je iz daljih odredaba zakona vidljivo da su se

knjige E trebale voditi prema opim principima zemljinoknjinog prava, a da su

specifinosti uvjetovane specifinostima objekta (stan koji je vezan za zgradu i odreeno

zemljite). Graevinska parcela sa zgradom u etanom vlasnitvu predstavljala je posebno

zemljino-knjino tijelo za koje se osnivao poseban zemljinoknjini uloak. (lan 22. Zakona

o svojini na dijelovima zgrade). Zemljinoknjini uloak se sastojao iz popisnog lista u koji je

upisivana zgrada i svi posebni dijelovi, onolikog broja vlasnikih listova koliko je bilo posebnih

dijelova kao i jedan vlasniki list za dio zgrade na kojem nije bilo zasnovano etano vlasnitvo,

te jedan teretni list u kojem su bili upisivani tereti koji se odnose na cjelinu kao i na posebne

estice tog zemljino-knjinog tijela tj. posebne dijelove (lan 26. Zakona o svojini na

dijelovima zgrade). U praksi knjiga E nije nikada uspostavljena, to se pokazalo kao problem

u postupku privatizacije stanova, i zbog ega je propisan poseban nain knjienja otkupljenih

stanova (U FBiH je uvedena knjiga poloenih ugovora, a u RS knjiga uloenih ugovora).

Iz koncepta vlasnikog lista je bilo vidljivo da nije bilo nuno da etano vlasnitvo bude

uspostavljeno na cijeloj zgradi; bilo je mogue da na pojedinim posebnim dijelovima zgrade

bude uspostavljeno etano vlasnitvo a da drugi dio zgrade ne bude u etanom vlasnitvu.

Takoe iz cjeline zakonskih odredaba je slijedilo da je zakonodavac imao u vidu uspostavljanje

etanog vlasnitva na ve postojeoj zgradi, ali ne i uspostavljanje etanog vlasnitva pro futuro

na zgradi koja tek treba da se izgradi. U datom vremenskom periodu takvo rjeenje nije

predstavljalo problem budui da se zadovoljavanje stambenih potreba u principu nije rjeavalo

kupovinom stanova na tritu odnosno izgradnjom stanova za trite.

Svaki suvlasnik zgrade imao je pravo da zahtijeva da se njegov idealni dio pretvori u etano

vlasnitvo na posebnom dijelu zgrade ako je to bilo mogue s obzirom na vrijednost njegovog

14 Belaj, V., in: Gavella (Red.), Stvarno pravo, Svezak 1., str. 740.

idealnog dijela, veliinu zgrade, broj njenih prostorija i njihov raspored (lan 29. st. 1. Zakona

o svojini na dijelovima zgrade). Iz citirane odredbe je vidljiva veza izmeu etanog vlasnitva

i suvlasnitva u zgradi (i zemljitu), koja je bila vjetaki prenebregnuta u konceptu etanog

vlasnitva kakav je bio usvojen u kasnijem zakonodavstvu Federacije BiH.15

Zakon o svojini na dijelovima zgrade stavljen je van snage donoenjem novog zakonodavstva

u oblasti stvarnih prava, u Federacijei BiH se donoenjem ZSP FBiH. Jo dok je Zakon o svojini

na dijelovima zgrade bio formalnopravno na snazi u entitetima BiH, neke su njegove odredbe

dole u suprotnost sa novodonesenim propisima, te su bile postale bespredmetne ili su izgubile

svaki praktini znaaj. Posebni entitetski propisi su na razliiti nain regulirali odreena pitanja

etanog vlasnitva, ne promijenivi osnovni koncept etanog vlasnitva to je nuno dovelo do

nekonzistentnosti konstrukcije etanog vlasnitva. Prvo je ZOVO 1998. u Federaciji BiH unio

izmjenu koja se tie prava na zemljitu, te je, za sluaj da je etano vlasnitvo podignuto na

privatnom zemljitu, etanim vlasnicima priznao zajedniko vlasnitvo a ne suvlasnitvo. Dalje,

nakon donoenja Zakona o graevinskom zemljitu 2003. (dalje i ZGZ FbiH i ZGZ RS 2003)

uope se vie nije moglo govoriti o pravu koritenja etanih vlasnika na zemljitu ispod i oko

zgrade, budui da su ti vlasnici ex lege postali i vlasnicima zemljita i to u Federaciji BiH

zajedniki vlasnici, a u Republici Srpskoj suvlasnici.16 Zatim su entitetski zakoni o zemljinim

knjigama u lanu 30. bili dali novu definiciju etanog vlasnitva (kakva e kasnije biti

prihvaena i u zakonima o stvarnim pravima) te su propisali nain uknjibe etanog vlasnitva.

Rjeenja koja su prihvaena u zakonima o zemljinim knjigama su bila suprotna rjeenjima tada

vaeeg Zakona o svojini na dijelovima zgrade. Iako se radilo o potonjem propisu nije bilo

mogue rei da je on de facto derogirao raniji zakon, jer predmetne odredbe zemljinoknjinog

prava uope nisu mogle biti implementirane prije donoenja zakona o stvarnim pravima koji je

trebao donijeti novo materijalnopravno ureenje etanog vlasnitva. Ipak, dolo je, prije svega

u praksi u Federaciji BiH, do uknjibe etanog vlasnitva (priblino) prema ovoj zakonskoj

odredbi.

Cilj navedene odredbe ZZK FBiH/ZZK RS bio je da regulira postupak upisa vlasnitva na

stanu, ali ne u skladu sa materijalnopravnim rjeenjima kakvi su postojali u momentu donoenja

ovog zakona i kakvi su ve tada bili prevazieni. Zakonodavac je vodio rauna o tome da se

paralelno sa reformom zemljinoknjinog prava mora odvijati i reforma vlasnikopravnih

odnosa, koja je meutim u est narednih godina nakon donoenja Zakona o zemljinim

knjigama izostala u Republici Srpskoj a u Federaciji BiH deset godina. Entitetski Zakoni o

zemljinim knjigama su takao anticipirali budua rjeenja kodifikacije stvarnog prava; novi

postupak upisa nije bilo mogue odrediti bez da se u osnovnim crtama materijalno-pravno ne

odredi budui koncept etanog vlasnitva.

Iz odredbe lana 30. stava 1. ZZK FBiH vidljivo je da Zakon odreujui: U zemljino-

knjinom uloku stana se upisuje posebno vlasnitvo koje pripada suvlasnikom dijelu i kao

15 Postoje shvatanja da je mogue ostati u okviru ovog koncepta a zamijeniti zajedniko vlasnitvo suvlasnitvom, jer je to rjeenje prihvatljivije u pogledu odreenja kako se snose trokovi, u pogledu finansiranja izgradnje itd. Tako Stefanovi, Z., Etana svojina, magistarski rad, Beograd, 1992, str. 44. Navedeno prema Planojevi, N., op. cit., str. 204. 16 lan 39. Zakona o graevinskom zemljitu Federacije BiH, lan 39. Zakona o graevinskom zemljitu Republike Srpske.

ogranienje suvlasnitva priznavanje posebnog vlasnitva koja pripadaju drugim suvlasnikim

dijelovima, usvaja koncept etanog vlasnitva prihvaen u njemakom pravu, prema kojem u

sklopu etanog vlasnitva postoje dva prava vlasnitvo na posebnom dijelu (Sondereigentum)

i suvlasnitvo na zemljitu (Miteigentum). Prema njemakom konceptu pravo na zemljitu, i to

suvlasnitvo na zemljitu, se tretira kao glavno pravo a pravo na posebnom dijelu zgrade kao

sporedno pravo.17 Takav koncept etanog vlasnitva je usvojen i u entitetskim stvarnim

pravima. Trenutno su se u Federaciji BiH uskladila rjeenje zemljino-knjinog i stvarnog

prava, to, nije sluaj u Republici Srpskoj, jer je u meuvremenu Zakon o zemljinim knjigama

RS stavljen van snage i zamijenjen je Zakonom o premjeru i katastru nekretnina18 koji predvia

drugaiji koncept upisa etanog vlasnitva, i to koncept kakav nije u skladu sa Zakonom o

stvarnim pravima Republike Srpske.

Zemljina knjiga moe obuhvatiti samo nekretnine tj. zemljita, a suvlasnitvo na zemljitu je

osnovna odrednica etanog vlasnitva to ima za posljedicu i specifino evidentiranje u

zemljinoj knjizi. Prema ZZK FBiH upis vlasnitva na posebnim dijelovima zgrade se vri na

slijedei nain: za svaki stan se vodi poseban zemljino-knjini uloak a zemljino-knjini

uloak zemljita se zatvara. Ovdje postoji izvjesna slinost sa gore pomenutom knjigom E,

osim to je za knjigu E bilo predvieno osnivanje novog zemljinoknjinog uloka za cijelu

zgradu, dok je prema ZZK FBiH predvieno otvaranje zemljinoknjinog uloka za svaki stan,

pri emu je obavezna uputa na sve druge zemljinoknjine uloke gdje su upisani drugi stanovi

odnosno posebni dijelovi zgrade. Prema propisima o knjizi E koji nikada nisu implementirani

za sve je stanove postojao jedan teretni list. Danas, kada se izgradnja i kupovina stanova

finansira u pravilu iz kredita, nuno je da za svaki stan postoji poseban teretni list, to je i

mogue jedino otvaranjem posebnog zemljinoknjinog uloka za svaki stan.

Odredba lana 30. entitetskih zakona o zemljinim knjigama nije mogla biti primijenjena u prije

donoenja novog stvarnog zakonodavstva, ali se to, pod pritiskom potreba pravnog prometa

desilo. Da bi ona bila primjenjena nedostajala je materijalno-pravna podloga tj. rjeenja

materijalnog stvarnog prava koja bi uredila novi koncept etanog vlasnitva.19 Ipak, u praksi

nekih zemljinoknjinih sudova u Federaciji BiH se vrila uknjiba stanova u skladu sa

odredbom lana 30. ZZK F BiH. Takva je praksa razumljiva tenja da se, u vremenu u kome se

dugo ekalo na novu kodifikaciju stvarnog prava u entitetima izvri trajno knjienje posebnih

dijelova zgrade u zemljinoj knjizi, a ne privremeno knjienje posebnih dijelova zgrade u knjizi

poloenih ugovora, koja e kasnije biti preneseno u obinu zemljinu knjigu (lan 94. ZZK).

Na taj nain se izbjegava da se isti posao mora uraditi dva puta, te olakava situacija u onim

kantonima gdje su se u knjigu poloenih ugovora mogli upisati samo stanovi privatizirani u

skladu sa Zakonom o otkupu stanova na kojima postoji stanarsko pravo, a ostali stanovi i

poslovne prostorije se uope nisu mogle upisati u ovu evidenciju, pri emu drugog javnog

registra nema. Takoer se takav postupak ini loginim u situaciji da je provedeno etairanje

zgrade i da su pojedini stanovi zemljino-knjino definirani i povezani sa odreenom

katastarskom parcelom. Ipak, navedena praksa je bila korak contra legem; sami zakoni o

17 Vidjeti Krneta, S., Pravna priroda etanog vlasnitva, str. 59., Planojevi, N., op. cit., str. 206. 18 Slubeni glasnik RS 6/2012. 19 U tom smislu i Taji u: Weike/Taji, Komentar zakona o zemljinim knjigama u BiH, str. 122.

zemljinim knjigama su odredili upis stanova u knjigu poloenih ugovora dok se ne ispune

pretpostavke za upis prava vlasnitva na posebnim dijelovima zgrade u skladu sa ovim

zakonima (lan 94. ZZK FBiH/ZZK RS). Sam zakonodavac je smatrao da nisu postojale

pretpostavke za upis vlasnitva na posebnim dijelovima zgrade u skladu sa odredbom lana 30.

ZZK FBiH/ZZK RS. Od donoenja tog propisa se u Federaciji BiH do donoenja Zakona o

stvarnim pravima nita u ovoj oblasti nije bilo primijenilo. Zemljinoknjini uredi su bili u

nedoumici da li knjiiti zajedniko vlasnitvo na zemljitu ili suvlasnitvo; niti jedno niti drugo

nije mogue. Upis zajednikog vlasnitva u A list je bio u suprotnosti sa odredbom lana 30.

ZZK FBiH, koja jasno polazi od suvlasnikog udjela u nekretnini, a upis suvlasnitva na cijeloj

nekretnini nije mogu jer ne postoje propisi za odreivanje suvlasnikog dijela, a uz to bi to

bilo u suprotnosti sa vaeim materijalnopravnim propisima Federacije BiH i kantona. Takoe

lan 30. ZZK FBiH nalae zatvaranje z.k. uloka zemljita, to se u praksi nije radilo.

3. Novi koncept etanog vlasnitva u entitetskom zakonodavstvu

Zakon o stvarnim pravima Federacije BiH mijenja sutinu, odnosno dosadanji model etanog

vlasnitva.20 Na gotovo identian nain je to uinjeno u Zakonu o stvarnim pravima RS. Novi

koncept etanog vlasnitva kao temeljnu odrednicu ima suvlasnitvo nekretnine kao cjeline

(posljedica pravnog jedinstva nekretnine) iz koje se izvodi pravo vlasnitva na posebnom dijelu.

Uspostavljanjem pravnog jedinstva nekretnine glavni element u etanom vlasnitvu je

vlasnitvo na zemljitu, a ne na stanu: prava sa zemljita se ire na ono to se sa njim trajno

spojilo, ukljuujui zgrade, a kroz njih stanove.21 Od donoenja Zakona o nacionalizaciji

najamnih zgrada i gradskog graevinskog zemljita 1958.g. koji je svo zemljite u gradovima i

naseljima gradskog karaktera izuzeo iz privatnog vlasnitva do donoenja entitetskih Zakona o

graevinskom zemljitu iz 2003.g. u BiH naelo superficies solo cedit nije vailo u gradovima

i naseljima gradskog karaktera a upravo je u tim podrujima etano vlasnitvo i imalo svoj

praktini znaaj. Kao posljedica te injenice koncept etanog vlasnitva uspostavljen 1959.

godine nije vodio rauna o ovom principu. Budui da ZSP FBiH proklamira punu vrijednost

naela superficies solo cedit i uspostavlja pravno jedinstvo nekretnine, postojei koncept

etanog vlasnitva bi se ve i samo zbog toga pokazao neodrivim.

Etano je vlasnitvo u svakom pravnom poretku konstrukcija, a u novom stvarnom pravu

Federacije BiH ona je vezana za specifinu konstrukciju suvlasnitva. Osnovno obiljeje

obinog suvlasnitva su idealni (alikvotni) dijelovi i nepostojanje ovlatenja na konkretnom

dijelu stvari. Specifinost suvlasnike zajednice kod etanog vlasnitva se ogleda u tome to je

odgovarajui suvlasniki dio povezan s jednim konkretnim realnim dijelom nepokretnosti

(stanom, poslovnom prostorijom ili drugim posebnim dijelom). Odgovarajui suvlasniki dio u

cjelini (nekretnina, a to je zemljite sa izgraenom zgradom) i posebni dio nepokretnosti ine

jednu jedinstvenu zajednicu, jedan jedinstven, specifian objekt prava. Ne postoji zakonska

mogunost da na stanu postoje odreeni pravni odnosi, a na odgovarajuem suvlasnikom

dijelu drugaiji pravni odnosi. Nije mogue razliito opteretiti odgovarajui suvlasniki i

posebni dio niti ih je mogue posebno prenositi. U svakom pravnom poretku, kako je gore

20 Planojevi, N., op.cit., str. 196. 21 Breanski, J., op.cit., str. 157.

reeno, etano vlasnitvo je pravna konstrukcija; u vaeem stvarnom pravu u BiH nova

konstrukcija etanog vlasnitva usklaena je s pojmom pravnog jedinstva nekretnine, te prava

koja postoje na zemljitu moraju se protegnuti na sve ono to je s njim povezano. Kako u tom

konceptu ne mogu postojati razliita prava na zemljitu, zajednikim dijelovima zgrade i

posebnim dijelovima zgrade, rjeenje je naeno u specifinoj konstrukciji objekta etanog

vlasnitva.

Nova koncepcija etanog vlasnitva koja je ve bila anticipirana u ZZK FBiH vidljiva je i u

zemljino-knjinom uloku. Zemljino-knjino tijelo koje se upisuje u list A se sastoji od

suvlasnikog udjela u cjelini, a to je zemljite te sa njim povezane zgrada, a koje je neodvojivo

povezano sa posebnim vlasnitvom na konkretnom stanu. Zemljino-knjini uloak stana

odnosno posebnog dijela zgrade ispoljava odreene specifinosti u odnosu na zemljinoknjini

uloak zemljita, to je posljedica specifinog objekta; zemljinoknjino tijelo je, kada se radi

o posebnim dijelovima zgrade, specifino. Odredba lana 30. predvia odstupanja u odnosu na

obini z.k. uloak u pogledu lista A, te se moe zakljuiti da se vlasniki i teretni list

zemljinoknjinog uloka u koji se upisuju stanovi vode po opim pravilima. Posjedovni list,

ili list A u koji se upisuje nekretnina odnosno zemljino-knjino tijelo odraava specifinosti

objekta kada je u pitanju vlasnitvo na posebnom dijelu zgrade.

Tako e npr. u situaciji da se zgrada sastoji od etiri jednaka stana u listu A zemljinoknjinog

uloka za stan broj 1 kao zemljino-knjino tijelo biti upisana jedna etvrtina suvlasnikog

udjela u zemljitu povezana sa posebnim vlasnitvom na stanu broj 1. Istovremeno e biti

izvrena uputa na z.k. uloke u koji su upisani stanovi 2, 3 i 4. Etani je vlasnik individualni

vlasnik odreenog stana i suvlasnikog udjela u cijeloj nekretnini. U listu B e odreeni vlasnik

biti upisan kao vlasnik nekretnine oznaene u listu A sa 1/1; sama nekretnina je specifina i

posljedica je konstrukcije etanog vlasnitva.

ZSP FBiH slijedi jedan dualistiki model etanog vlasnitva koji daje primat pravu na zemljitu

u odnosu na vlasnitvo na posebnom dijelu, to je opet posljedica dejstva naela superficies

solo cedit, uspostavljanja pravnog jedinstva nekretnine i drugaijeg definiranja nekretnine. ZSP

FBiH odreuje da se etano vlasnitvo uspostavlja na posebnim dijelu nekretnine, ali da

proizlazi i ostaje neodvojivo povezano sa odgovarajuim suvlasnikim dijelom nekretnine na

kojoj je uspostavljeno. Iz cijeline odredba koje slijede proizlazi namjera zakonodavca da etano

vlasnitvo definira kao vlasnitvo na posebnom dijelu neodvojivo povezano sa suvlasnitvom

u cjelini. Povezivanje sa suvlasnitvom u cjelini (zajednikim dijelovima zgrade i zemljitu)

moe izazvati zabune, stoga je izriito pojanjeno da na posebnom dijelu vlasnik ima puna

vlasnika prava. Etani vlasnik je vlasnik odreenog objekta a taj objekt je poseban, njega ini

suvlasniki dio u cijeloj nekretnini sa kojim je povezano individualno vlasnitvo na jednom

realnom posebnom dijelu nekretnine. Nad objektom etanog vlasnitva moe postojati

suvlasnitvo ili zajedniko vlasnitvo pri emu se suvlasnici ili zajedniki vlasnici prema

treima kao i ostalim suvlasnicima smatraju kao jedno lice (lan 90. ZSP FBiH).

To individualno vlasnitvo trpi odreena ogranienja budui da u jednoj usko povezanoj

zajednici postoji vie individualnih vlasnikih ovlatenja. Takva jedna zajednica namee

odreene obzire i restrikcije prilikom vrenja vlasnikih ovlatenja.22 Ogranienja su

karakteristina i za dosadanja rjeenja kao i za rjeenja u uporednom pravu kao npr. dunost

odravanja posebnog dijela zgrade lan 94. ZSP FBiH ili ograniene mogunosti vrenja

promjene stanja odnosno intervencije na stanu lan 95. ZSP FBiH. Stoga se odnosi povodom

posebnih dijelova i zajednikih dijelova nekretnine ureuju posebnim sporazumom svih etanih

vlasnika.

Etano se vlasnitvo moe u pravilu uspostaviti samo na odgovarajuem suvlasnikom dijelu i

u pogledu dijela nekretnine koji predstavlja zasebnu upotrebnu cjelinu kao to je stan, poslovna

prostorija, garaa ili jasno omeena mjesta namijenjena za ostavljanje motornih vozila (lan 81.

st. 1. i 2. ZSP FBiH). Odgovarajui suvlasniki dio je suvlasniki dio nekretnine koji odgovara

odnosu korisne povrine posebnog dijela zgrade sa korisnom povrinom zgrade i drugih

posebnih dijelova (lan 85. st. 1). Da li je odreeni suvlasniki dio odgovarajui prosuuje se

prema tome da li je taj suvlasniki dio u odnosu prema vlasnitvu cijele nekretnine jednak ili

vei od odnosa korisne povrine posebnog dijela nekretnine prema korisnoj povrini svih

stanova i zajednikih dijelova nekretnine. Ukoliko se etano vlasnitvo uspostavlja na zahtjev

jednog od suvlasnika, te o tome nema sporazuma svih suvlasnika, odgovarajui suvlasniki dio

utvrdie sud.

Norma koja odreuje da se etano vlasnitvo moe osnovati samo na odgovarajuem

suvlasnikom dijelu je dispozitivne prirode. Ukoliko se sloe suvlasnici etano se vlasnitvo

moe uspostaviti i na neodgovarajuem suvlasnikom dijelu (lan 85. st. 2. ZSP FBiH). To bi

znailo da suvlasnik koji ima npr. jednu etvrtinu u cijeloj nekretnini moe imati stan ija je

korisna povrina vea od jedne etvrtine cijele korisne povrine. Suvlasnik koji dobiva vie

prava nego to bi mu na osnovu ranijeg alikvotnog dijela pripadalo moe dugovati naknadu

ostalim suvlasnicima u skladu sa njihovim sporazumom, ali bi prema propisima o porezima na

promet nekretnina bio obveznik ovog poreza u viku vrijednosti.

Novinu u odnosu na dosadanje ureenje predstavlja rjeenje prema kojem se etano vlasnitvo

moe protezati i na neke sporedne dijelove koji sa posebnim dijelom ne ine graevinsku

cjelinu, ako je taj dio jasno razgranien od ostalih dijelova nekretnine i neometano dostupan (sa

mee nekretnine, iz zajednikih dijelova nekretnine ili iz posebnog dijela iji je sporedni dio

lan 81. st. 4. ZSP FBiH).

Etano vlasnitvo se moe osnovati na osnovu jednostranog pravnog posla vlasnika cijele

nekretnine (lan 86. ZSP FBiH), koji se naziva izjava o diobi ili na osnovu saglasnosti svih

suvlasnika (lan 84. st. 1. ZSP FBiH) u kom sluaju oni sainjavaju sporazum o diobi. Pravni

poslovi kojom se vri dioba i uspostavljanje etanog vlasnitva moraju biti u formi notarski

obraene isprave. Pored pravnog osnova, koji je kako je izloeno pravni posao za uspostavljanje

etanog vlasnitva, potreban je i modus acquirendi, a to je upis u zemljinu knjigu. Za upis

etanog vlasnitva osim sporazuma o diobi neophodan je i plan podjele sainjen i ovjeren od

22 U tom smislu i Raovi, Z. P., op.cit., str. 262, Belaj, V., in: Gavella (Red.), Stvarno pravo, Svezak 1., str. 740.

strane strunog lica (lan 83. st. 2. 4. ZSP FBiH). Ukoliko izostane sporazum suvlasnika o

uspostavljanju etanog vlasnitva o tome e odluiti vanparnini sud.23

Vlasnik zemljita ili titular prava graenja moe odluiti da uspostavi etano vlasnitvo na ve

postojeoj zgradi ili na zgradi koja tek treba da bude izgraena, pri emu e vlasnitvo na dijelu

zgrade biti uspostavljeno tek ukoliko zgrada bude izgraena. U entitetima nije mogue izvriti

etairanje i uspostavu etanog vlasnitva sve dok zgrada ne bude u potpunosti zavrena i dok

ne bude na osnovu rjeenja nadlenog opinskog organa upisana u katastar. U Brko distriku je

naprotiv mogue etairanje i u toku izgradnje. Entitetska rjeenja mogu biti problem kod

izgradnje stanova za trite i finansiranja kupovine stanova. Prema njemu vlasnik zemljita koji

na njemu gradi stanove ne moe vriti uspostavu posebnih dijelova, tako da kada prodaje

stanove u izgradnji on ne podaje definirane objekte prije zavretka izgradnje. To povlai za

sobom sigurnosne rizike kako za kupca stana tako i za banku koja njega finansira. Bitno bi bilo

da graditelj moe i u toku izgradnje prodavati budue stanove koje e finansirati kupac, kome

se mora osigurati stjecanje vlasnitva, te da iz kupoprodajne cijene graditelj moe otplaivati

globalno zaduenje tj. dug banci koja njega finansira. Vlasnik koji gradi za trite gradnju

finansira iz odobrenog kredita, a kao sigurnost optereuje zemljite koje ima u vlasnitvu i na

kome se gradi. Sa napretkom izgradnje po principu superficies solo cedit i ekstenzivnosti

hipoteke, hipoteka e se protezati i na zgradu kao cjelinu. Ako se proda stan u izgradnji, trebalo

bi biti mogue da se on oslobodi od hipoteke koja osigurava kredit prodavca te da se na njemu

upie hipoteka u korist banke kupca. Ta transakcija e se suoiti sa problemom da e kupac

postati etani vlasnik tek po zavretku gradnje! Veliki je propust zakonodavca to nije predvidio

mogunost etairanja i uspostavljanja suvlasnikih dijelova povezanih sa vlasnitvom na

posebnom dijelu zgrade jo dok je zgrada u izgradnji, pa ak i prije poetka izgradnje, ali je

ovaj propust u Federaciji Bih ublaen uvoenjem instituta privremenog etanog vlasnitva (l.

86. st. 4. do 9.)

Entitetski zakonodavac je ovdje dijelom slijedio rjeenje koje je hrvatski zakonodavac preuzeo

iz austrijskog prava (lan 75. st. 2 ZV RH). I u pravu Republike Hrvatske je etairanje mogue

tek po zavretku izgradnje zgrade i tek nakon to zgrada na osnovu prijavnog lista bude upisana

u zemljinu knjigu.24 Meutim, reforma prava vlasnitva na posebnim dijelovima zgrade

izvrena austrijskom pravu 2002. godine izmeu ostalog se odnosila na zatitu stjecatelja na

stanovima u izgradnji. U austrijskom pravu i dalje nije mogue etairati i stjecati vlasnitvo na

posebnim dijelovima zgrade prije nego ona bude gotova. Kupac koji je zakljuio ugovor sa

nosiocem izgradnje25 o kupovinu posebnog dijela zgrade koji ispunjava zakonom propisane

pretpostavke da moe biti objekt etanog vlasnitva, koji u skladu sa zakljuenim ugovorima

izvrava svoje obaveze, te koji ima pravni osnov za stjecanje budueg posebnog dijela zgrade

mora biti zatien u svom oekivanju da stekne pravo tom dijelu zgrade. U korist takvog kupca

se vri zabiljeba stjecanja etanog vlasnitva. Obaveze kupca ne dospijevaju prije nego se

izvri ovakva zabiljeba. Ukoliko kupac nakon toga izvri svoje obaveze, ima pravo zahtijevati

od organizatora izgradnje provoenje svih radnji i davanje izjava volja neophodnih za upis

23 Ako ne doe do sporazuma svih suvlasnika nekretnine, po zahtjevu za pretvaranje idealne svojine u u etanu svojinu bilo kojeg suvlasnika rjeava sud po pravilima vanparninog postupka lan 96. st. 2. ZV BD BiH. 24 Tako Josipovi, T., Zemljinoknjino pravo, str. 151, Nr. 221. 25 Adekvatan tehniki izraz za Bautrger ne postoji u naem pravu.

etanog vlasnitva u zemljine knjige. Ovo svoje pravo moe zatiti podignuem tube, a

istovremeno mu je dato pravo da moe izvriti zabiljebu spora u zemljinoj knjizi.26 U

Federaciji BiH, za razliku od Republike Srpske, slijeena su nova rjeenja austrijskog prava.

Zakon predvia kategoriju privremenog etanog vlasnika (o emu se vri predbiljeba), koji je

vidljiv kao vlasnik/kupac odreenog budueg stana, ime je efikasno zatien od eventualne

viestruke prodaje istog stana.

B. PRAVO GRAENJA

1. Novi pojam nekretnine

Jedna od najznaajnijih novina koju je donijelo novo stvarno pravo u entitetima i Brko distriktu

BiH jeste uspostavljanje pravnog jedinstva nekretnine i dejstva naela superficies solo cedit. U

ovom kontekstu je kljuan novi pojam nekretnine. Umjesto dosadanje odredbe, prema kojoj

se zemljita, zgrade, stanovi i poslovne zgrade smatraju nepokretnim stvarima, sada se samo

zemljita smatraju nekretninama sa svim to je s njima iznad ili ispod povrine povezano.27 Iza

ovog izmijenjenog pojma nekretnine stoji jedan od osnovnih reformskih zahvata u stvarnom

pravu u entitetima. Time se ponovo uspostavlja pravno jedinstvo nekretnine i dejstvo naela

superficies solo cedit s dalekosenim posljedicama po niz stvarnopravnih instituta. Posljedica

ovog rjeenja je da se samo zemljite smatra nekretninom, osim ako je zakonom drugaije

propisano.28

Novi pojam nekretnine, te uspostavljanje pravnog jedinstva nekretnine i principa superficies

solo cedit nuno e utjecati na izmjenu niza instituta stvarnog prava, kao npr. stjecanje

graenjem na tuem zemljitu, uvoenje novog koncepta etanog vlasnitva, te uvoenje prava

graenja, kao gotovo jedine mogunosti, osim koncesija, razdvajanja zgrade od zemljita na

kojem je podignuta.

2. Pravo graenja

2.1. Uvodne napomene o pravu graenja

Entitetski zakoni o zemljinim knjigama doneseni 2002. godine su, anticipirajuu ureenje

budueg stvarnog prava, bili definirali sadraj prava graenja (pravo imati u vlasnitvu

graevinu na tuem zemljitu), karakteristike (stvarno pravo koje je prenosivo i nasljedivo),

kao i nain upisa (pravo graenja se smatra ogranienim stvarnim pravom koje se upisuje u

teretnom listu optereenog zemljita, ali istovremeno i kao samostalna nekretnina za koju se po

slubenoj dunosti otvara novi zemljinoknjini uloak).29 Novo zakonodavstvo u oblasti

stvarnih prava slijedi ovaj koncept.

26 Vie o novim rjeenjima austrijskog prava u pogledu zatite budueg vlasnitva na stanovima vidjeti kod Iro, G., op. cit., str. 73 74. 27 l. 6 st. 2 ZSP FBiH; l. 6 st. 2 i 14 st. 1 ZSP RS; l. 7 st. 2 ZV BDBiH. 28 Vie o ovom naelu i ovoj reformi u BiH kod M. Povlaki, Transformacija stvarnog prava u Bosni i Hercegovini, str. 24, 74, 164 itd. 29 l. 26. i 29. ZZK FBiH/ZZK RS.

Historijski je institut prava graenja nastao sredinom prolog stoljea, uvjetovan socijalnim

potrebama naraslog gradskog stanovnitva. Stambene potrebe je bilo lake rjeavati bez potrebe

kupovine skupog gradskog graevinskog zemljita.30 Korist za vlasnika zemljita se ispoljavala

u tome da se nije liavao trajno vlasnitva zemljita, a da je za vrijeme postojanja prava

graenja, dok je lien posjeda i upotrebe zemljita, ubirao odreenu rentu.31 Upravo ova

posljedica prava graenja moe biti atraktivna u bivim socijalistikim zemljama u procesu

pretvorbe. Neke od zemalja, kao npr. Njemaka, odluile su otvoriti mogunost da se ranija

socijalistika prava koritenja graevinskim zemljitem u dravnom vlasnitvu transformiraju

ili u pravo graenja ili u pravo vlasnitva koje bi pripalo ranijem nositelju prava koritenja.32 U

regionu se dio doktrine vehementno zalagao za pretvaranje prava koritenja u pravo graenja,

to bi znailo da ovaj vani privredni resurs zadravaju opine.33 Razvoj u BiH nije krenuo u

tom pravcu, osim u Brko distriktu BiH, gdje su trajna prava koritenja pretvorena u pravo

graenja.34

2.2. Pojam i karakteristike prava graenja

Ovo je pravo uvedeno prvi put na prostoru BiH implementacijom novog stvarnog prava u

njenim razliitim dijelovima.35 Pravo graenja je ogranieno stvarno pravo na tuem zemljitu,

iji je sadraj imati pravo vlasnitva na graevini sagraenoj na tuem zemljitu ili ispod tueg

zemljita, pri emu je vlasnik optereenog zemljita duan to trpjeti.36 Osim ovog svojstva,

svojstva ogranienog stvarnog prava, koje se javlja kao teret prava vlasnitva druge osobe,

pravo graenja ima jo jedno svojstvo u pravnom prometu ono je izjednaeno s

nekretninom.37

Pravo graenja ima dvojaku pravnu prirodu (stvarno pravo na nekretnini, posebna nekretnina).

U ovom drugom svojstvu njemako ga pravo tretira kao pravo izjednaeno s nekretninom

(grundstcksgleiches Recht). Dvojaka pravna priroda nalae da se paralelno konsultiraju dvije

grupe pravnih pravila, i to pravila koja se odnose na nekretnine i vlasnitvo na nekretninama,

te pravila koja se odnose na ograniena stvarna prava tj. optereenja nekretnina. To je vidljivo

iz zakonskih odredaba o sadrini i zatiti prava graenja. Sadrina prava graenja ovlauje

njegovog titulara da bude vlasnik zgrade podignute na pravu graenja (odnos prava vlasnitva),

ali je pravo graenja i optereenje, pa njegov titular u odnosu na optereeno zemljite ima prava

koja ima i plodouivalac.38 Pri tome zakonodavac ne izjednaava titulara prava graenja s

plodouivaocem, ve njegov poloaj odreuje kao da se radi o plodouivanju. Izmeu

plodouivanja i prava graenja slinost je u tome to i jedno i drugo pravo potpuno apsorbiraju

optereeno dobro, tako da vlasniku nekretnine ostaje samo goli vlasniki naslov (nuda

30 O tome vie N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, Zagreb 2007, str. 77. 31 N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, str. 76. 32 Vie o tome S. Eichel, Beck'sches Notarhandbuch, str. 384, br. 21. 33 Tako P. Simonetti, O pravnom reimu graevinskog zemljita, Zbornik Pravnog fakulteta Sveuilita u Rijeci, v. 17, br. 1, str. 5; P. Simonetti, Prava na graevinskom zemljitu, Rijeka, 2008, str. 464. 34 l. 205 st. 2 ZV BDBiH. 35 l. 298 do 314 ZSP FBiH; l. 286 do 302 ZSP RS; l. 74 do 90 ZV BDBiH. 36 l. 298 st. 1 ZSP FBiH; l. 286 st. 1 ZSP RS; l. 74 st. 1 ZV BDBiH. 37 l. 298 st. 2 ZSP FBiH; l. 286 st. 2 ZSP RS; l. 74 st. 2 ZV BDBiH. 38 l. 299 st. 1 ZSP FBiH; l. 287 st. 1 ZSP RS; l. 75 st. 1 ZV BDBiH.

proprietas). Razlika je ipak veoma bitna: pravo plodouivanja je neprenosivo, strogo lino

pravo, dok to, kako e nie biti rijei, pravo graenja nije. Osim toga, kada se odredbe o pravima

i obavezama plodouivaoca pokuaju primijeniti na poloaj titulara prava graenja, pokazuje

se da to nije neproblematino, jer niz pravila plodouivanja ne odgovara prirodi odnosa kod

prava graenja.

Pravo graenja uiva zatitu kao pravo na neijem zemljitu uz odgovarajuu primjenu pravila

o zatiti stvarnih slunosti, a kao pravo koje se u prometu tretira kao nekretnina, uiva zatitu

odgovarajuom primjenom pravila o zatiti prava vlasnitva.39 U Brko distriktu BiH se na

zatitu prava graenja primjenjuju pravila o zatiti slunosti. Ovo je rjeenje ispravnije nego

ono predvieno u stvarnim pravima entiteta, koja zatitu prava graenja veu za zatitu stvarnih

slunosti, budui da entitetski zakoni o stvarnim pravima nemaju uope posebne odredbe o

zatiti stvarnih slunosti, ve jedinstvene odredbe o zatiti slunosti, kako stvarnih, tako i

osobnih.40

Ukoliko je na pravu graenja izgraena zgrada, onda je ta zgrada sastavni dio prava graenja

kao da je ono zemljite. Zgrada i pravo graenja ine jedan objekt i neraskidivo su povezani.

Oni imaju istu pravnu sudbinu, na njima postoje ista prava i samo se kao cjelina mogu prenositi

i optereivati. Zgrada i samo optereeno zemljite nisu povezani, ve upravo postojanjem prava

graenja razdvojeni. Neki pisci u ovome vide naputanje naela superficies solo cedit.41 S tim

se ne bismo sloili zgrada je ex lege sastavni dio prava graenja i s njim je povezana, a pravo

graenja se smatra nekretninom. S druge strane, zemljite i pravo graenja ine cjelinu. Budui

da je pravo graenja optereenje na zemljitu, nije mogu prijenos zemljita bez prijenosa prava

graenja. Zakon propisuje da ko stekne zemljite stjee ga optereenim pravom graenja.

Meutim, to bi slijedilo iz pravila zemljinoknjinog prava i bez ove odredbe. Ove dvije

neraskidive veze (izmeu prava graenja i zgrade, i prava graenja i zemljita) odreeni pisci

tretiraju kao posebnu osobinu prava graenja odnosno kao neodvojivost (Pravo graenja je

neodvojivo42). Iako je u pitanju pomalo neuobiajen jeziki izraz, njime je dobro opisana

povezanost prava graenja sa zemljitem i zgrade s pravom graenja. Izvjesno je da pravo

graenja konstituirano na neizgraenom zemljitu jedno vrijeme moe postojati i bez zgrade.

Takoe ono ne prestaje automatski unitenjem ili ruenjem zgrade. Meutim, ako je zgrada

izgraena, onda bi svako odvojeno raspolaganje zgradom ili pravom graenja bilo nitavo. O

ovoj povezanosti prava graenja govore i odredbe koje za titulara prava graenja stvaraju

obavezu da izgradi zgradu u odreenom vremenskom periodu nakon osnivanja prava graenja

(deset godina)43, kao i da je obnovi u jednom odreenom roku ukoliko bude unitena do mjere

da je nije mogue koristiti za prvobitno predvienu namjenu (titular prava graenja je obavezan

da u roku od est godina obnovi zgradu u mjeri koliko je najnunije da slui svojoj prijanjoj

glavnoj namjeni).44

39 l. 309 ZSP FBiH; l. 297 ZSP RS; l. 85 st. 1 ZV BDBiH. 40 l. 260 do 263 ZSP FBiH; l. 248 do 251 ZSP RS. 41 J. Weike/L. Taji, Komentar zakona o zemljinim knjigama u Bosni i Hercegovini, str. 109. 42 N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, str. 81. 43 l. 311 st. 1 ZSP FBiH; l. 299 st. 1 ZSP RS; l. 88 st. 1 ZV BDBiH. 44 l. 311 st. 2 ZSP FBiH; l. 299 st. 2 ZSP RS; l. 84 ZSP BDBiH.

Pravo graenja je otuivo i nasljedivo pravo, kao i druge nekretnine.45 Iz toga slijedi da se moe

prenositi kako poslovima inter vivos tako i poslovima mortis causa. Osim toga se pravo

graenja moe i opteretiti u principu kao i svaka druga nekretnina, osim ako se to ne protivi

pravnoj prirodi toga prava. Mogue ga je opteretiti slunostima, stvarnim teretima, zalonim

pravom i zemljinim dugom, a optereenje pravom graenja bi se suprotstavljalo njegovoj

prirodi; pravo graenja na pravu graenja ne moe postojati.46

2.3 Vrste prava graenja

Zakoni o stvarnim pravima ne definiraju nikakve posebne vrste prava graenja. Ipak, mogue

je diferencirati odreene situacije, te govoriti, ako ne o posebnim vrstama prava graenja, onda

barem o razliitim modifikacijama ovog instituta. Ta razlikovanja nisu samo isto teorijske

prirode, ve imaju odreene praktine posljedice vrlo znaajne i za pravilnu notarsku obradu

pravnog posla kojim se osniva pravo graenja.

Prva situacija koju treba razlikovati jeste da li se pravo graenja osniva na ve izgraenom

zemljitu ili na zemljitu na kojem e se objekt graditi tek nakon osnivanja prava graenja.

Sadrina ugovora o osnivanju prava graenja u oba ova sluaja nee biti ista. Ukoliko ve

postoji graevina, onda e biti potrebno u ugovoru odrediti odnose izmeu vlasnika zgrade (i

budueg nosioca titulara prava graenja) i vlasnika zemljita. Tako e npr. morati da se rijei

pitanje otplate kredita iskoritenog za izgradnju zgrade, razrijei pitanje ve zakljuenog

ugovora o osiguranju i sl. Ukoliko objekta nema, onda e u ugovoru biti potrebno odrediti kakav

e se objekt graditi. U njemakom pravu bi ugovor o osnivanju prava graenja koji ne bi

sadravao dovoljan opis budue graevine mogao biti i nitav.47 Iz zakona koji reguliraju ovu

materiju u BiH takav zakljuak se ne bi mogao izvui. Meutim preciznim ureenjem pitanja

kakav se objekt ima podii izbjei e se naknadni sukobi i sporovi meu strankama (npr. trebalo

bi odrediti da li e se graditi iskljuivo stambeni objekt48, da spratnost nee biti via od

dogovorene (bez obzira na to to bi prema regulacionom planu mogla biti i via), da se objekt

za odreene namjene ne moe koristiti i slino.

Iz zakona se moe takoe izvui zakljuak da moe postojati pravo graenja u korist samog

vlasnika nekretnine, koje se, shodno vlasnikoj hipoteci ili vlasnikom zemljinom dugu moe

nazvati vlasnikim pravom graenja. Propisano je da vlasnik zemljita moe biti nosilac prava

graenja na svom zemljitu.49 Takva situacija moe nastati u sluaju konsolidacije vlasnik

jednog zemljita postane i titular prava graenja ili obrnuto, ali i kada vlasnik optereti svoje

zemljite pravom graenja u svoju korist. Ova druga mogunost nije izriito predviena

zakonom, ali slijedi iz odredbe prema kojoj vlasnik zemljita moe biti nosilac prava graenja

45 l. 303 st. 1 ZSP FBiH; 291 st. 1 ZSP RS; l. 79 st. 1 ZSP BDBiH. 46 Tako i N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2., str. 8182. 47 S. Eichel u Beck'sches Notarhandbuch, 380, br. 7. 48 Ovo e pitanje, naravno, zavisiti i od odgovarajueg regulacionog plana ili urbanistikog projekta, odnosno provedbene urbanistike dokumentacije, i ne moe biti proizvoljno ureeno od strane stranaka. U pravilu e vlasnik i budui titular prava graenja to pitanje prethodno provjeriti i nije za oekivati da e poduzimati ovu transakciju prije provjere ta se moe izgraditi na datom zemljitu. 49 l. 302 st. 2 ZSP FBiH; l. 290 st. 2 ZSP RS; l. 78 ZV BDBiH.

na svom zemljitu.50 Da je zakonodavac u vidu imao samo situaciju naknadnog sjedinjenja,

onda bi propisao da pravo graenja ne prestaje sjedinjavanjem u jednoj linosti vlasnika

zemljita i prava graenja, kao to je to uinio kod slunosti.51

Mogunost da vlasnik optereti svoju nekretninu pravom graenja moe za njega biti privredno

interesantna. On moe utjecati na razvoj i planiranje odreene nekretnine tj. projekta tako to

e razviti planove izgradnje, odrediti kakvi se objekti mogu graditi na pravu graenja i u

pogodnom trenutku na odreenog investitora prenijeti zemljite s pravom graenja. Prednost

ovakve transakcije moe leati u tome da e naknadni prijenos prava graenja biti obavljen

jednostavno, da onaj ko stjee moe biti siguran da postoji upravnopravna mogunost (potrebne

dozvole) za graenje odreenog objekta. Time cijela nekretnine biva lake utriva, vlasnik

optereenog zemljita vri direktan utjecaj na to kakav e se objekt izgraditi, to njemu moe

iz razliitih razloga biti znaajno (npr. da se ne sagradi neeljeni objekt). Nakon proteka roka

na koji je osnovano pravo graenja, on ili njegovi nasljednici e stei objekt za koji imaju

interesa. Sve se ovo, naravno, moe precizirati ugovorom kojim se osniva pravo graenja, ali

na izloeni nain je vlasnik zemljita stvorio situaciju koju druga strana mora akceptirati.

Takoe e ova mogunost biti veoma znaajna u situaciji da vlasnik jednog zemljita ima

namjeru sam graditi objekt i prodavati stanove ili poslovne prostore na tritu, pri emu ne eli

prodati i svoje zemljite.52 On e tada moi konstituirati pravo graenja i na pravu graenja

konstituirati etano vlasnitvo. Kako se etano vlasnitvo moe osnovati tek nakon to objekt

bude zavren, pri emu je predviena mogunost osnivanja privremenog etanog vlasnitva, za

vlasnika zemljita je bitno da u momentu zakljuenja ugovora s potencijalnim etanim

vlasnicima bude sasvim jasno da e budue etano vlasnitvo, a sadanje privremeno etano

vlasnitvo, postojati na pravu graenja.

U sluaju konstituiranja prava graenja u korist vlasnika zemljita, problematino je pitanje

utvrivanja naknade za pravo graenja. Vlasnik moe odrediti visinu naknade za pravo

graenja, ali ona ne dospijeva i ne plaa se, jer su svojstva povjerioca i dunika ujedinjena u

jednoj osobi. Ovaj duniko-povjerilaki odnos moe biti aktiviran tek kod prijenosa prava

graenja. Kako niko ne moe stvarati obaveze za drugu osobu, potrebno je da da prilikom

prijenosa prava graenja stjecatelj izriito preuzme navedenu obavezu.53

Kao moguu vrstu prava graenja moglo bi se vidjeti i zajedniko (simultano) pravo graenja.

Analogno zajednikoj (simultanoj) hipoteci, ovo bi bila situacija gdje se pravo graenja osniva

na vie zemljinoknjinih tijela upisanih u vie zemljinoknjinih uloaka. Za razliku od

simultane hipoteke, kod prava graenja ovakva situacija moe imati smisla samo ako se ipak

radi o susjednim zemljitima ili ako to i nije sluaj, da se na nekom zemljitu koje ne granii

neposredno nalaze odreeni sporedni ureaji. U njemakom pravu je pravilo da zemljita

moraju leati jedno pored drugog, a od tog se pravila moe odstupiti samo ako optereena

zemljita lee blizu jedno drugog, kada se pravo graenja ima etairati, ili se sporedni ureaji

50 l. 302 st. 2 ZSP FBiH; l. 290 st. 2 ZSP RS; l. 78 ZV BDBiH. U tom smislu i N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, str. 84. 51 l. 266. ZSP FBiH; l. 254 ZSP RS. 52 U tom smislu H. Fabender, Notariatskunde, str. 370. 53 S. Eichel u Beck'sches Notarhandbuch, str. 381, br. 10.

nalaze na parcelama koje nisu neposredno granine.54 Vlasnici razliitih zemljinoknjinih

tijela mogu biti razliiti, ali je bitno da pravo graenja svi konstituiraju pod istim uvjetima.

Ovakva situacija moe nastati i naknadnom diobom jednog zemljita koje je prethodno bilo

optereeno pravom graenja. U sluaju da se npr. nasljednici jednog zemljinoknjinog tijela

koje se sastoji iz vie katastarskih parcela odlue razvrgnuti suvlasniki zajednicu tako da

svakom od njih pripadne po jedna parcela, onda e otpisom pojedinih parcela i njihovim upisom

u posebne zemljinoknjine uloke doi do zemljinoknjine diobe, a time i do nastanka

simultanog (zajednikog) prava graenja. Ista situacija moe nastati i kada suvlasnici zemljita

(zemljinoknjinog tijela) odlue izvriti razvrgnue suvlasnike zajednice fizikom diobom

zemljita. Postojanje prava graenja, dakle, nije prepreka ovakvim transakcijama, bitno je da

na svim novonastalim zemljinoknjinim tijelima postoji i nakon diobe pravo graenja. To

slijedi i iz zakonskih odredbi prema kojima ko po bilo kojem osnovu stekne vlasnitvo

optereenog zemljita, stekao ga je optereenog pravom graenja.55

Specifian sluaj prava graenja postoji u situaciji kada je etano vlasnitvo uspostavljeno na

pravu graenja. Iz zakonskih odredaba o pravu graenja ovakva mogunost ne slijedi, ali je ona

predviena odredbama o etanom vlasnitvu, koje predviaju da se etano vlasnitvo moe

uspostaviti na odgovarajuem dijelu nekretnine koja, pak, moe biti zemljite sa zgradom ili

pravo graenja sa zgradom.56 Ovo je pravilo logina posljedica izjednaenja prava graenja s

nekretninom tj. zemljitem. U sluaju da se etano vlasnitvo uspostavlja na pravu graenja,

onda se s odreenim posebnim dijelom povezuje odgovarajui suvlasniki udio u pravu

graenja. Pravo graenja, naime, moe biti uspostavljeno u korist vie osoba. U sluaju

uspostave etanog vlasnitva na pravu graenja postoje dvije sloene pravne konstrukcije.

Vlasnik zemljita pravnim poslom optereuje svoje zemljite pravom graenja.

Zemljinoknjini sud poduzima upis prava graenja u teretni list zemljita i za njega otvara

poseban uloak, kao za novu nekretninu. Nakon toga se sve promjene odvijaju u vezi s pravom

graenja i evidentiraju se u zemljinoknjinom uloku, gdje je pravo graenja upisano kao

nekretnina. Posebnim pravnim poslom vlasnik / titular prava graenja poduzima diobu

nekretnine (prava graenja), odnosno jednostranom izjavom volje u skladu s odredbama o

etanom vlasnitvu vri uspostavu etanog vlasnitva na pravu graenja. U smislu lana 30

ZZK FBiH, analogno sluaju kada je izvreno uspostavljanje etanog vlasnitva na zemljitu,

zatvora se osnovni zemljinoknjini uloak prava graenja.

2.4. Stjecanje prava graenja

Uvjeti za stjecanje prava graenja ne razlikuju se od uvjeta za stjecanje bilo kojeg stvarnog

prava na nekoj nekretnini. Nuno je da je lice koje osniva pravo graenja vlasnik zemljita, da

postoji valjan pravni osnov i zakonit nain stjecanja. Pravo graenja moe valjano biti

zasnovano i od lica koje nije vlasnik nekretnine, ako je to lice bilo upisano u zemljinu knjigu,

54 5 st. 2 u vezi s 6a st. 1 GBO (Grundbuchordnung / Zemljinoknjini red SR Njemake). 55 l. 301 ZSP FBiH; l. 289 ZSP RS; l. 77 ZV BDBiH. 56 l. 80 st. 3 ZSP FBiH; l. 80 st. 3 ZSP RS; l. 91 st. 2 ZV BDBiH.

a savjesni stjecatelj prava graenja postupao s povjerenjem u zemljinu knjigu (stjecanje na

temelju povjerenja u zemljinu knjigu).

Pravni osnov za stjecanje prava graenja moe biti pravni posao ili sudska odluka. Ovaj drugi

osnov stjecanja nije primarno znaajan u praksi i on je samo pomono sredstvo za razrjeavanje

odreenih situacija u kojima nije uvijek mogue raunati na sporazum zainteresiranih strana.

Situacije u kojima je mogue konstituirati pravo graenja sudskom odlukom definirane su kao

situacije podjele suvlasnike zajednice i u ostavinskom postupku.57

Pravni posao kojim se osniva pravo graenja mora biti zakljuen u formi notarski obraene

isprave; samo je u Federacije BiH to izriito propisano u zakonu koji regulira stvarno pravo58,

dok u Republici Srpskoj i Brko distriktu BiH ovo pravilo slijedi iz zakona o notarima.59 Pravni

posao moe biti jednostran i dvostran. U prvom sluaju vlasnik osniva pravo graenja u svoju

korist, a u drugom sluaju ugovor zakljuuju vlasnik nekretnine i budui nosilac prava graenja.

Najkrae reeno, pravnim poslom o zasnivanju prava graenja trebalo bi rijeiti slijedea

pitanja: saglasnost vlasnika zemljita da se osnuje pravo graenja i upie u zemljinu knjigu,

odredbe koje se tiu zgrade, njenog podizanja, odravanja i osiguranja, pitanje snoenja javnih

i privatnih tereta, te trajanje i naknadu. Pravo graenja se sastoji iz zakonskih i ugovornih

elemenata. Zakonski elementi prava graenja ne mogu biti predmetom pregovora, ali moraju

biti uneseni u notarski obraenu ispravu. U principu su samo dva elementa potpuno podlona

pregovaranju visina eventualne naknade za pravo graenja i rok na koji se ovo pravo osniva.

Dispozitivno je zakonsko pravilo da je nosilac prava graenja duan plaati naknadu za

koritenje prava graenja u iznosu prosjene zakupnine za takvo zemljite. Budui da nije

predvieno nikakvo ogranienje, sloboda stranaka se kree u dva pravca, da ne predvide uope

naknadu ili da je predvide u drugom iznosu. U vezi s naknadom za pravo graenja, notar bi

ugovorne strane trebao upozoriti na ovu obavezu, kao i na mogunost da se ona ugovorom

drugaije odredi. U praksi e se stranke sigurno o ovom elementu uvijek sporazumijevati jer

nije za oekivati da postoje aurni podaci u vezi s prosjenom zakupninom za nekretnine

odreene vrste na odreenom prostoru. U vezi s naknadom za koritenje prava graenja, notar

moe savjetovati strankama podvrgavanje prinudnom izvrenju. Ako se za pravo graenja plaa

naknada, onda se ta injenica kao i njena visina upisuju u zemljinu knjigu. Smatra se da je ova

naknada po prirodi stvarni (realni) teret.60 Kod prijenosa prava graenja bitno je osigurati

preuzimanje te obaveze od strane novog titulara prava graenja.

Dva svojstva prava graenja vidljiva su i iz zakonskih odredaba o nainu uknjibe ovog prava.

Dvostruko svojstvo ovog prava zahtijeva i dvostruku uknjibu. Sasvim je logino da se pravo

graenja kojim vlasnik optereuje svoju nekretninu ima upisati, kao i svako drugo ogranienje,

u teretni list optereene nekretnine. Pravo graenja kao nekretnina upisuje se u poseban

57 l. 307 ZSP FBiH; l. 295 ZSP RS; l. 80 i 81 ZV BDBiH. 58 l. 305 st. 2 ZSP FBiH. 59 l. 68 st. 1 ta. 4 ZNot RS; l. 47 st. 1 ta. 4 ZNot BDBiH. 60 H. Fabender i drugi, Notariatskunde, str. 372.

zemljinoknjini uloak. To je u entitetskim pravima, jo prije donoenja novog stvarnog prava,

bilo predvieno lanom 29 ZZK FBiH/ZZK RS. Sada je to propisano i u zakonima o stvarnim

pravima.61 Propisi zemljinoknjinog prava u Federaciji BiH propisuju da je zemljinoknjini

ured po slubenoj dunosti duan istovremeno s upisom prava graenja u teretni list, otvoriti

novi zemljinoknjini uloak, gdje se u list A upisuje pravo graenja kao posebno

zemljinoknjino tijelo. Novo katastarskoknjino pravo u Republici Srpskoj potpuno ignorira

injenicu da u pravnom sistemu ovog entiteta postoji jedno pravo poput prava graenja; nain

upisa je predvien stoga samo u ZSP RS.62

U nekim pravnim porecima pravo graenja moe biti upisano u teretnom listu samo kao prvo

optereenje odreene nekretnine i ne mogu mu prethoditi nikakva druga stvarna prava na tuoj

stvari. Takvo je rjeenje sasvim logino jer pravo graenja potpuno apsorbira predmetnu

nekretninu. U entitetskom stvarnom pravu, a i u pravu Brko distrikta BiH, meutim, nema

takve odredbe. Prvo, nema izriite odredbe o tome, a drugo iz zakonske odredbe prema kojoj

je upis prava graenja mogu samo uz pristanak titulara ve ranije upisanih ogranienih stvarnih

prava, ako bi im pravo graenja tetilo, odnosno ako bi ih ograniavalo63, slijedi da je upis prava

graenja mogu i na nekom drugom mjestu u teretnom listu. Ovo nije optimalno rjeenje. Ipak

bi se iz odredbe jednog drugog zakona moglo zakljuiti da je ako ne obavezno, onda ekonomski

nuno, da pravo graenja uvijek bude na prvom mjestu. Ovdje treba voditi rauna o odredbi

lana 75. entitetskih zakona o izvrnom postupku prema kojem stvarne slunosti, stvarni tereti

i prava graenja na nepokretnosti ne prestaju prodajom nepokretnosti u izvrnom postupku.

Pravo graenja ne prestaje predajom u izvrnom postupku ak ako je zasnovano i upisano u

zemljinu knjigu nakon hipoteke zbog ijeg se namirenja pokree izvrni postupak. To sigurno

smanjuje anse da nekretenina optereena pravom graenja bude prodata u izvrnom postupku,

ime se teti interesima hipotekarnog povjerioca odnosno titulara zemljinog duga. Stoga bi

optereenje nekretnine pravom graenja nakon to je nekretnina ve optereena hipotekom ili

zemljinim dugom zahtjevala saglasnost ovih povjerilaca.

2.5. Sadrina prava graenja

Sadrina prava graenja slijedi iz njegove zakonske definicije prema kojoj je titular prava

graenja ovlaten imati ili izgraditi i imati u svom vlasnitvu zgradu izgraenu na tuem

zemljitu. Veoma je bitna zakonska formulacija po kojoj se odreena graevina moe izgraditi

na zemljitu i/ili ispod zemljita (npr. podzemne garae). U sluaju da je nekretnina javno

dobro, onda se na osnovu koncesije moe izgraditi objekt na javnom dobru ili ispod njegove

povrine, to treba nuno odvajati od prava graenja. Na prvi pogled situacija moe izgledati

potpuno ista, ali su nain zasnivanja, pretpostavke koje se moraju ispuniti kao i priroda odnosa

(privatnopravni kod prava graenja, javnopravni kod koncesije) potpuno razliiti. Na zemljitu

se titular prava graenja ponaa kao da je plodouivalac. Navedena ovlatenja na zemljitu i na

61 l. 306 st. 1 ZSP FBiH; l. 294 st. 1 ZSP RS; l. 83 st. 1 ZV BDBiH. 62 l. 294 st. 1 ZSP RS. 63 l. 306 st. 3 ZSP FBiH; l. 294 st. 3 ZSP RS; l. 83 st. 2 ZV BDBiH.

zgradi ima svaki titular prava graenja, ona su ureena imperativnom normom. Svako drugaije

ugovorno reguliranje ovih odnosa bilo bi nitavo.64

Titular prava graenja ima pravo da pravo graenja prenese i da ga optereti. Prilikom

optereenja bit e nuno pribaviti saglasnost ostalih titulara prava na zemljitu, jer bi

optereenje prava graenja njima moglo nanijeti tetu.

Uobiajeno se govori da titular prava graenja ima pravo sagraditi zgradu na pravu graenja,

ali on je na to i obavezan. To se zakljuuje posredno iz odredbe prema kojoj se moe traiti

ukidanje prava graenja ukoliko u roku od deset godina nakon osnivanja prava graenja ne

doe do izgradnje zgrade. Titular prava vlasnitva na zemljitu ima opravdan interes da do

izgradnje zgrade doe. On osnivanjem prava graenja upravo oekuje da druga osoba, jer on

nema za to mogunosti ili interesa, izgradi zgradu, koja e nakon proteka roka na koji je pravo

graenja osnovano prei u njegovo vlasnitvo. On nema interes da se zgrada izgradi neposredno

pred kraj ugovorenog roka, jer e tada biti duan platiti viu naknadu za preuzimanje zgrade

itd. Protekom navedenog roka pravo graenja ipak ne prestaje automatski, ve samo na zahtjev

vlasnika optereene nekretnine ili nakon to je sud donio odluku o ukinuu.

Interes vlasnika zemljita da zgrada postoji i da je vezana za pravo graenja vidi se i iz zakonske

odredbe prema kojoj u sluaju da se za vrijeme trajanja prava graenja zgrada srui ili oteti u

mjeri da nije podobna za svrhu za koju je bila namijenjena, pravo graenja e prestati istekom

est godina u kojim nije ponovo sagraena barem u mjeri koja doputa da se koristi za prvobitnu

namjenu.

Za zatitu svog prava titular prava graenja moe podii kako vlasnike tube (ako se posmatra

pravo graenja kao nekretnina u pravnom smislu) i tube za zatitu stvarnih slunosti (ako se

posmatra pravo graenja kao pravo koje tereti tue zemljite).65

2.6. Prestanak prava graenja

Ovo pravo prestaje brisanjem u zemljinoj knjizi. Razliiti razlozi mogu dovesti do potrebe

brisanja ovog prava iz zemljine knjige. To je prije svega protek roka, ako nije ugovoreno

produenje. Ovo bi se moglo smatrati redovnim nainom prestanka prava graenja. Ovo pravo

moe propasti propau objekta (optereeno zemljite), sporazumom, odreknuem od strane

ovlatenika, ispunjenjem raskidnog uvjeta. To su u principu razlozi koji mogu dovesti do

prestanka svakog stvarnog prava.

Meutim, postoje i dva specifina razloga prestanka prava graenja. Jedan osnov je

rastereenje, a drugi je ukidanje.66 Zakonom je regulirano ipak samo ukidanje. To je nain

prestanka kada zbog ispunjenja zakonom propisanih uvjeta, a na zahtjev vlasnika zemljita,

bude donesena odluka suda o ukidanju ovog prava.67 Tipini primjer za ovu situaciju je ukidanje

64 l. 299 st. 1 ZSP FBiH; l. 287 st. 1 ZSP RS; l. 75 st. 1 ZV BDBiH. 65 l. 309 ZSP FBiH; l. 297 ZSP RS; l. 85 ZV BDBiH. 66 l. 310 st. 1 ZSP FBiH; l. 298 st. 1 ZSP RS; l. 86 st. 1 ZV BDBiH. 67 Vidjeti i N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, str. 93.

zbog proteka roka od deset godina od osnivanja prava graenja u kojem nije izgraena zgrada,

odnosno zbog proteka est godina od momenta kada je bila zgrada tako sruena da nije vie bila

podobna da se upotrebljava za svrhu za koju je bila namijenjena, a da nije obnovljena.68

ta znai rastereenje zakoni o stvarnim pravima u BiH ne odreuju. Ako se konsultira

hrvatski Zakon o vlasnitvu i drugim stvarnim pravima koji je sluio kao model, vidjet e se da

je rastereenje spomenuto na dva mjesta u tom zakonu i to u kontekstu zalonog prava i prava

realnih tereta. 69 Iz samih naslova navedenih zakonskih odredaba vidljivo je da ZV RH dvoji

izmeu rastereenja na osnovu zakona i ukidanja odlukom suda. Meutim, ni u ZV nema

detaljnijih odredaba o rastereenju prava graenja, pa doktrina smatra da treba na pravo

graenja analogno primijeniti odredbe o rastereenju kod realnih tereta.70 Odredbe o realnim

teretima, meutim, nisu puno detaljnije, ve je samo propisano da stvarni tereti prestaju

ispunjenjem pretpostavki odreenih posebnim zakonom. Ta mjera ima efekte eksproprijacije,

pa je nuno da bude praena plaanjem naknade.71 U pravu BiH ovakve odredbe kod realnih

tereta nema, pa e i odredba o rastereenju prava zemljita od prava graenja ostati bez realne

podloge u drugim zakonskim odredbama.

U njemakom je pravu predviena mogunost da do prestanka prava graenja ukidanjem na

zahtjev vlasnika zemljita doe i u drugim situacijama, npr. zbog neplaanja naknade za pravo

graenja. Ova mogunost je zakonom ipak regulirana i pravo graenja moe prestati samo ako

titular prava graenja kasni s plaanjem naknade najmanje dvije godine.72 Iako nije izriito

predvieno zakonom, ovakav nain prestanka trebao bi biti predvien ugovorom u BiH, budui

da je samo na taj nain mogue ravnopravno zatititi obje strane. Ovu bi mogunost trebalo

proiriti i na druge sluajeve povrede ugovora o osnivanju prava graenja .

Prestanak prava graenja vodi zatvaranju zemljinoknjinog uloka prava graenja, te se ono

kao optereenje brie iz teretnog lista zemljinoknjinog uloka zemljita. Osnovna posljedica

utrnua prava graenja jeste ponovo sjedinjenje zemljita i izgraene zgrade. To lanano dovodi

do drugih posljedica. Prije svega je vlasnik zemljita duan platiti naknadu za zgradu koju

preuzima. Visina naknade se ne odreuje iskljuivo prema vrijednosti zgrade u tom momentu,

ve prema tome koliko je cijela nekretnina u prometu vrednija sa zgradom nego bez nje.

Prestanak prava graenja trebao bi biti identian prestanku odreene nekretnine; kako prestaje

objekt prava, tako bi nuno trebala utrnuti i prava koja su na njemu postojala. Zakon kao

osnovno pravilo odreuje da tua stvarna prava koja su bila teret prava graenja prestaju

prestankom tog prava, ako nita drugo nije odreeno.73 Iz toga slijedi da izuzetke moe propisati

i zakon, ali i ugovor. Meutim, ve sam zakon propisuje toliko izuzetaka da od osnovnog

pravila ne ostaje mnogo. Prvi izuzetak je vezan za zalona prava ona ne prestaju, ve se

transformiraju. Ova zalona prava koja su do trenutka prestanka prava graenja postojala kao

68 l. 311 ZSP FBiH; l. 299 ZSP RS; l. 88 ZV BDBiH. 69 Vidjeti l. 279. i 352 ZV RH. 70 Tako N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, str. 93. 71 Tako N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, str. 60. 72 9 st. 3 Erbbauverordnung (Uredba o pravu graenja SR Njemake). 73 l. 313 st. 1 ZSP FBiH; l. 301 ZSP RS; l. 90 ZV BDBiH.

zalona prava na pravu izjednaenim s nekretninom, postaju zalona prava na potraivanju

(naknade za preuzetu kuu). Poloaj zalonih povjerilaca se time mijenja oni vie nisu upisani

u zemljinu knjigu, ime trea lica ne moraju nuno znati za njihovo postojanje. Bivi titular

prava graenja mogao bi se zatititi u odnosu na trea lica upisom svoga zalonog prava u

registar zaloga. I bez tog upisa treba smatrati da je meu strankama ovo novo zalono pravo

nastalo ex lege u momentu prestanka prava graenja. U svrhu zatite ovog budueg prava koje

e u odnosu na osnivanje prava graenja ipak nastati tek nakon niza godina, notar ne bi mogao

savjetovati podvrgavanje prinudnom izvrenju budui da iznos nije unaprijed poznat. Teko bi

tu injenicu mogli prevladati propisivanjem izvrenja za neki maksimalni iznos. Meutim, ako

se pravo graenja osniva na period od devedeset godina, s mogunou produenja, veoma je

teko predvidjeti razvoj finansijskih trita i klauzulu koja bi i jednu i drugu stranu podjednako

zatitila od valutnih oscilacija.

U sluaju da je na pravu graenja izgraena zgrada, onda su posljedice prestanka prava graenja

drugaije slunosti, stvarni tereti i zalona prava na teret i u korist prava graenja sa zgradom

ostaju kao slunosti i stvarni tereti na teret zemljita sa zgradom s dosadanjim prvenstvenim

redom. I ovo upuuje na to da pravu graenja ne mogu prethoditi neka druga prava na zemljitu.

C. ODSTUPANJA OD NAELA AKCESORNOSTI HIPOTEKE U NOVOM

STVARNOM PRAVU U BIH

1. Uvod

Jedna od najmarkantnijih novina koju donosi novo stvarno pravo u BiH donosi jeste naputanje

strogog dejstva naela akcesornosti hipoteke, to je hipoteku u BiH inilo veoma nefleksibilnim

sredstvom osiguranja nepodobnim da se prilagodi modernim tehnikama finansiranja. Kao jedno

od osnovnih naela zalonog prava, pa time i hipoteke, tradicionalno se smatra naelo

akcesornosti. Svrha zalonog prava je da osigura odreeno potraivanje, pa stoga ono u pravilu

nastaje, mijenja se, prenosi i prestaje sa nastankom, promjenom, prenosom i prestankom

osiguranog potraivanja. Dugo je u BiH, a posebno u Federaciji BiH postojala samo strogo

akcesorna hipoteka. U Republici Srpskoj je Zakon o stvarnim pravima ranije stupio na snagu i

sadravao je rjeenja koja omoguavaju zasnivanje maksimalne hipoteke, te raspolaganje s

neizbrisanom hipotekom i njenim rangom74. Takva su rjeenja jo od 2001. godine postojala u

Brko distriktu BiH. Takoe su i takva rjeenja bila zastupljena i u drugim zemljama

nasljednicama bive SFRJ, gdje je predvieno niz odstupanja od naela akcesornosti75.

Pored odstupanja od naela akcesornosti koja su postojala i prije reforme stvarnog prava

(osnivanje kaucione ili kreditne hipoteke, postojanje hipoteke sve do brisanja u zemljinoj

knjizi iako je osigurano potraivanje prestalo, mogunost prinudnog namirenja iz optereene

nekretenine iako nije mogue prinudno ostvarivanje osiguranog potraivanja koje je zastarjelo)

novo stvarno pravo donosi i slijedea odstupanja od ovog naela i to kao mogunost osnivanja

74 Vie o tome M. Povlaki u: I. Babi / E. Hai / D. Medi / M. Povlaki / L. Veli, Komentar Zakona o stvarnim pravima Republike Srpske, str. 521. i dalje. 75 Vie o tome M. Povlaki, Zemljini dug u usporednom zakonodavstvu i praksi, str. 212. i dalje.

maksimalne hipoteke te mogunost raspolaganja neizbrisanom hipotekom i njenim rangom, te

u Federaciji BiH mogunost osnivanja zemljinog duga..

2. Raspolaganje neizbrisanom hipotekom

U pogledu raspolaganja neizbrisanom hipotekom i njenim rangom rjeenja u BiH76 su identina

rjeenjima hrvatskog77 i austrijskog prava.78

Do upisa brisanja u zemljinoj knjizi, hipoteka postoji iako je osigurano potraivanje prestalo

(ispunjenjem, ponitenjem, novacijom ili sl.). U tome doktrina redovno vidi jedan od izuzetaka

naela akcesornosti hipoteke. Prema ranijem ureenju posljedica prestanka potraivanja mogla

je biti jedino brisanje hipoteke iz zemljine knjige; u novom pravu stvarnom pravu BiH postoji

mogunost koritenja jednom upisane hipoteke iza koje vie ne postoji pravo potraivanja. Ovo

je rjeenje jedna od veih i znaajnijih novina u stvarnom pravu u BiH. Rjeenja su preuzeta iz

hrvatskog odnosno austrijskog prava. Ovo rjeenje nije postojalo izvorno u austrijskom pravu

ve je uvedeno III Novelom na OGZ 1916. godine sa ciljem, da odstupanjem od stroge

akcesornosti hipoteke omogui njenu fleksibilniju upotrebu.

Iako namirenje ili drugi nain prestanka potraivanja naelno dovodi do prestanka hipoteke,

hipoteka kao knjno pravo nastavlja voditi knjini ivot bez potraivanja sve do njenog

brisanja. U ovome doktrina vidi odstupanje od naela akcesornosti. I dok je prema ranije

vaeim propisima u BiH, ovo bilo jedno privremeno stanje koje je moglo zavriti samo

brisanjem hipoteke, ZSP FBiH/ZSP RS ovdje donose bitnu novinu, i stipuliraju pravo za

vlasnika optereene nekretnine da raspolae isplaenom a neizbrisanom hipotekom. Ako

vlasnik nekretnine moe potvrdom o plaanju ili drugom ispravom dokazati da je potraivanje

namireno on moe zahtijevati brisanje hipoteke ili ovu hipoteku osloboenu od potraivanja

upotrijebiti za osiguranje nekog drugog potraivanja do visine potraivanja koja je prestalo.79

U tom sluaju povjerioci nieg ranga se ne pomjeraju naprijed. Postojanje hipoteke u zemljinoj

knjizi do momenta njenog brisanja sprjeava pomjeranje kasnijih povjerioca na bolji rang. Po

ugledu na austrijsko pravo ovo ovlatenje vlasnika trebalo bi smatrati preobraajnim pravom

vlasniku se daje mogunost izbora da li e ovakvu hipoteku brisati, ili je prenijeti za osiguranje

novog potraivanja.

Vlasnik nekretnine se nee moi odrei ovog prava prilikom zasnivanja hipoteke, ali je kasnije

mogue ugovoriti obavezu da e se odreena hipoteka brisati, te ako je to zabiljeeno u

76 Vidjeti Medi, Hipoteka u buduem zakonodavstvu Bosne i Hercegovine, Zbornik radova, esto meunarodno savjetovanje Aktualnosti graanskog i trgovakog zakonodavstva i pravne prakse, Mostar, 2008, str. 202 204. 77 Uporedi l. 301. st. 1. (za maksimalnu hipoteku) i 347. i 348. ZV RH (za raspolaganje neizbrisanom hipotekom i njenim rangom). Vidjeti takoe kod Gavella in: Gavella (Red.), Stvarno pravo, Svezak 2., str. 329. i dalje. Ovdje je novo hrvatsko pravo slijedilo ista rjeenja kao III novela na Austrijski graanski zakonik iz 1916. Tek je tom novelom u austrijskom pravu uvedena mogunost raspolaganja sa neizbrisanom hipotekom kao surogat za vlasniku hipoteku. Predosnova za graanski zakonik Kraljevine Jugoslavije takoe je sadravala ovo rjeenje - 470a-470d. Uporediti ulinovi, Komentar zemljino-knjinih zakona, str. 206. 78 469, 469a ABGB. Poto je pravna situacija identina uporediti Koziol/Welser, Brgerliches Recht, str. 359 i dalje. 79 l. 181. ZSP FBiH.

zemljinu knjigu, vlasnik takvom hipotekom ne bi mogao raspolagati.80 Zakon o stvarnim

pravima ovdje ne predvia nikakav rok za raspolaganje neizbrisanom hipotekom od strane

vlasnika, meutim, zbog djelovanja naela povjerenja postoji opasnost da titular hipoteke nju

prenese stjecatelju koji je u dobroj vjeri.81 U tom smislu bi za sigurnost pravnog prometa bilo

bolje odreivanje zakonskog roka u kojem je mogue raspolagati neizbrisanom hiptekom.

U sluaju da novo potraivanje nastaje prema istom povjeriocu u iju korist postoji upisana

hipoteka, trebalo bi se zalagati za rjeenje da nije potreban novi upis u zemljinoj knjizi; uvjet

je da novo potraivanje koje se osigurava nije veeg iznosa od onog na koji je upisana hipoteka.

Razlog za navedeno rjeenje lei u injnici da se na taj nain cijela operacija ini brom i

jeftinijom; u nju se ne ukljuuje notar i ne optereuju se zemljinoknjini uredi. Na ovaj nain,

u kombinaciji se odredbom lana 141. st. 2. ZSP FBiH/ZSP RS koji predvia mogunost

osnivanja maksimalne hipoteke postoji efikasna mogunost da se osiguraju i okvirni ugovori.

Pri tome treba voditi rauna da se prvobitini upis hipoteke ne optereuje mnogim nepotrebnim

podacima kao to je to sluaj u sadanjoj praksi. Kod prvobitnog upisa hipoteke treba slijediti

odredbu lana 20. ZZK FBiH koja predvia ta se upisuje u C list prilikom upisa hipoteke

(pravni osnov upisa, novani iznos, kamata, zabiljebe koje se odnose na hipoteku). U ovoj

situaciji nije potrebno ni da hipotekarni povjerilac i dunik zakljue novi ugovor o kreditu; oni

u prvobitnom okvirnom ugovoru mogu predvidjeti i ovakvo raspolaganje. U sluaju da to nisu

uinili, bie nuno zakljuiti novi ugovor o kreditu. U principu bi taj ugovor mogao sadravati

klauzulu o prenosu hipoteke za osiguranje novog potraivanja.

U skladu sa odredbom lana 181. st. 1. ZSP FBiH/ZSP RS je situacija u ostalim sluajevima

sloenija. U sluaju da vlasnik eli prenijeti hipoteku novom povjeriocu i osigurati novo

potraaivanje, koje ne smije biti vee od iznosa upisane hipoteke, potrebno je da se ispuni

nekoliko pretpostavki. Prvo, ovo je sluaj kada zakon (a Zakon o stvarnim pravima je lex

posterior u odnosu na Zakon o zemljinim knjigama FBiH) doputa prenos hipoteke sa jednog

povjerioca na drugog bez njegove izriite saglasnosti, to bi zahtijevao lan 41. ZZK RS. Ovo

je mogue na osnovu priznanice ili druge isprave koja dokazuje prestanak potraivanja

osiguranaog hipotekom. Ovdje e zemljino-knjini uredi biti konfrontirani sa jednom novom

situacijom; u dosadanjoj praksi nisu brisali tj. prenosili hipoteke na osnovu priznanice. Ovo je

vrlo sporno rjeenje priznanica nije javna isprava, te se preporuuje da se saini priznanica u

formi javne isprave (ovjera potpisa) ili da se prezentira druga isprava (npr. saglasnsot

prethodnog povjerioca za prenos hipoteke). Upravo se na ovom mjestu vidi suspektnost ovog

rjeenja ako se dozvoli prenos na osnovu priznanice, odstupa se od pravila lana 41. ZZK

FBiH o tabularnoj ispravi i otvara put zloupotrebama na tetu povjerioca. Ako se, meutim,

trai saglasnsot povjerioca u formi tabularne isprave, onda on moe takvu saglasnost ne dati,

bez obzira to mu je potraivanje isplaeno. Nije meutim oekivati da e banke kao

hipotekarni povjerioci vriti ovakve zloupotrebe. One nisu este ni kod brisovne dozvole, te se

treba zalagati za rjeenje koje e vie zatiti banku koja je bila osigurana hipotekom koja se

sada prenosi na novog povjerioca. Iako iz same zakonske odredbe nije direktno vidljivo, prenos

hipoteke za osiguranje novog potraivanja novog povjerioca mora biti praen odgovarajuim

80 l. 181. st. 2. ZSP FBiH. 81 U tom smislu Koziol/Welser, Brgerliches Recht, str. 359.

upisom u zemljinu knjigu. U skladu sa lanom 73. st. 1. ta. 4 Zakona o notarima FBiH ovaj

pravni posao bi morao biti sainjen u formi notarski obraene isprave. Rjeenje je prestrogo,

ovdje bi mogla biti dovoljna notarska ovjera potpisa o cesiji hipoteke, meutim zakon je u tom

pogledu izriit.

Prenos hipoteke na novo potraivanje je mogu uz ispunjenje nekoliko uvjeta. Prvo, osigurano

potraivanje mora prestati, isplatom, odricanjem, ili konfuzijom ili na bilo koji drugi nain.

Ovdje treba voditi rauna da odredba lana 181. stava 4. regulira situaciju u kojoj potraivanje

ipak postoji. Drugo, povjerilac mora imati priznanicu ili drugu ispravu kojom dokazuje

prestanak hipoteke (tanije bi bilo potraivanja). Tree, on neizbrisanom hipotekom moe

osigurati samo potraivanje koje je manjeg ili istog iznosa kao prvobitno osiguranao

potraivanje, ali ne i potraivanje veeg iznosa. etvrto, ovo je pravo na izvjestan nain

vremenski ogranieno traje od trenutka kada je potraivanje prestalo pa sve do brisanja

hipoteke. Meutim, kada e brisanje biti poduzeto nije niim odreeno, tako da vlasnik

nepokretnosti ovu mogunost moe sebi zadrati za dui vremenski period. To meutim nosi

za njega odreene rizike, budui da je u zemljine knjige upisana hipoteka bez ikakve zabiljebe

koja bi upuivala na njen prestanak. Tree savjesno lice bi moglo stei takvu hipoteku i traiti

namirenje od vlasnika iako je potraivanje prestalo.

Zakonska odredba je jeziki vrlo neprecizno redigirana to moe izazvati zabune, pogotovo to

se radi o jednom potpuno novom pravnom institutu. Prva reenica je jasna u ugovoru o

zasnivanju hipoteke vlasnik nepokretnosti ne moe se (unaprijed) odrei ovog svog prava.

Primjenom argumentum a contrario bi znailo da se vlasnik nepokretnosti prava raspolaganja

neizbrisanom hipotekom moe odrei u nekom kasnijem trenutku npr. kada pregovara sa novim

povjeriocem, ije bi potraivanje osigurao hipotekom drugog ranga. Tom povjeriocu moe biti

veoma znaajno da nakon gaenja prvog potraivanja, prva hipoteka bude izbrisana, a ne

prenesena nekom treem povjeriocu, te da on bude siguran da e se, isplatom prvog duga,

pomjeriti na bolje rang mjesto. Zakon kae da se vlasnik obavezuje nekome da nee raspolagati

hipotekom. To po prirodi stvari moe biti samo docniji hipotekarni povjerilac, koji svoje

potraivanje osigurava hipotekom slabijeg ranga i koji eli izvjesnost da e po namirenju jednog

potraivanja hipoteka koja ga je osiguravala i bila boljeg ranga prvenstva biti brisana, a on u

rangu biti pomjeren naprijed. Takvo odricanje mora biti zabiljeeno u zemljinu knjigu kod

hipoteke na koju se odnosi. U protivnom, bi vlasnik nepokretnosti mogao zloupotrijebiti

zakonsku mogunost i nakon isplate prve hipoteke prenijeti je novom povjeriocu. Budui da

tada ne bi bilo nikakve zabiljebe u zemljinoj knjizi, tree lice bi bilo savjesno, steklo bi

hipoteku sa rangom prvenstva, a interesi naknadnog ili naknadnih povjerilaca bi mogli biti

izigrani.

Ukoliko nakon prestanka osiguranog potraivanja pa do brisanja hipoteke, koja de facto postoji

u korist vlasnika nepokretnosti, optereena nepokretnost bude predmet izvrenja, te bude

prodata radi namirenja drugih povjerilaca, poloaj vlasnika nepokretnosti zavisi od toga da li je

potraivanje prestalo ili ono jo postoji prema treem licu odnosno da li vlasniku nepokretnosti