studio legale avvocati bordogna - bottinelli - ferrari ... · bordogna - bottinelli - ferrari -...
TRANSCRIPT
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
Prime osservazioni sulle norme interessanti l’edilizia e l’urbanistica introdotte
dal d.l. n. 133/2014 convertito in legge dalla l. n. 164/2014
1 – Legge 11.XI.2014 n. 164
Sulla Gazzetta Ufficiale n. 262 supplemento ordinario n. 85 dell’11.XI.2014, è stata
pubblicata la L. 11.XI.2014 n. 164 che ha convertito in Legge, con modificazioni, il
D.L. 12.IX.2014 n. 133 chiamato “Decreto Sblocca Italia”.
La legge di conversione è entrata in vigore il 12.XI.2014.1
2 – Norme interessanti l’edilizia e l’urbanistica
2.1 Le principali norme interessanti l’edilizia e l’urbanistica sono contenute:
a) nell’articolo 6 ter (introdotto dalla legge di conversione) “Disposizioni per
l’infrastrutturazione degli edifici con impianti di comunicazione elettronica”;
b) nell’articolo 17 “Semplificazione ed altre misure in materia edilizia”;
c) nell’articolo 17 bis “Regolamento unico edilizio”;
d) nell’art. 25 “Misure urgenti di semplificazione amministrativa e di accelerazione
delle procedure in materia di patrimonio culturale”.
2.2 In sintesi, le norme che riguardano l’edilizia sono costituite:
a) da norme che modificano o integrano il D.P.R. 6.6.2001 n. 380 (T.U. in materia
edilizia) e sono contenute nell’art. 6 ter, nell’art. 17 comma 1 e nell’art. 17 bis;
1 Appena pubblicata la Legge ha subito una prima correzione col D.L. 165/2015 pubblicata sulla stessa G.U. n. 262. Le correzioni non attengono agli articoli oggetto della presente nota.
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
b) da una norma contenuta nell’art. 17 c. 2, che, sostituisce, ovunque ricorra nel
predetto D.P.R. 380/2001, l’espressione S.C.I.A. (Segnalazione Certificata di Inizio
Attività) al termine D.I.A. (Denuncia di Inizio Attività), fatta eccezione per quanto
riguarda i seguenti articoli del T.U.E.:
- art. 22 “Interventi subordinati a denuncia di inizio attività”;
- art. 23 “Disciplina della denunzia di inizio attività”;
- art. 24, c. 3 “Certificato di agibilità” per gli interventi eseguiti in base a D.I.A.
2.3 In sintesi, le norme che riguardano l’urbanistica sono costituite:
a) da una norma, contenuta nell’art. 17, c. 3, che fa obbligo alle Regioni di assicurare
con proprie leggi “l’attivazione del potere sostitutivo allo scadere dei termini
assegnati ai Comuni per l’adozione da parte degli stessi dei piani attuativi comunque
denominati in base alla normativa statale e regionale”.
b) da una norma, contenuta nell’art. 17, c. 4, che inserisce un nuovo comma dopo il
sesto comma dell’art. 28 della L. 17.8.1942 n. 1150 (Legge Urbanistica Nazionale) in
tema di convenzioni attuative dei Piani di Lottizzazione (e in generale dei Piani
Attuativi); il nuovo comma consente l’attuazione dei P.A. per stralci funzionali e per
fasi e tempi distinti.
2.4 In sintesi: le norme in materia di tutela paesaggistica, contenute nell’art. 25,
riguardano modifiche all’autorizzazione paesaggistica di cui all’art. 146 del D. L.vo
42/2004.
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
A – MODIFICHE AL D.P.R. 380/2001 (T.U. IN MATERIA EDILIZIA)
1 – Modifiche all’art. 3: (“Definizione degli interventi edilizi”)
Nella definizione di “interventi di manutenzione straordinaria” l’obbligo di non
alterare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari viene abrogato, e
sostituito con l’obbligo di non alterare la volumetria complessiva degli edifici.
Inoltre è stato inserito, nel testo della definizione degli interventi di manutenzione
straordinaria, la specificazione che nell’ambito di tali interventi “sono ricompresi
anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari
con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle
singole unità immobiliari nonchè del carico urbanistico purchè non sia modificata la
volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso”.2
La novità, rilevante, sta nell’indicazione che il frazionamento o l’accorpamento delle
unità immobiliari possono comportare non solo la variazione delle superfici, ma
anche del carico urbanistico; il che comporterebbe la qualificazione di manutenzione
straordinaria degli interventi diretti a creare soppalchi, o addirittura nel caso di edifici
industriali, a creare piani intermedi in quanto l’unico requisito da osservare è il
mantenimento della volumetria e della destinazione d’uso.
2 La integrazione riecheggia la definizione di intervento di manutenzione straordinaria data, in Lombardia, dall’art. 27, I c. lett. b della L.R. 12/2005, sia pure con l’aggiunta della possibilità di variare la superficie delle singole unità immobiliari (variazione ovvia in caso di frazionamento o di accorpamento), nonché di variare il carico urbanistico.
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
La norma è contenuta nell’art. 17, c. 1 lettera a.
Il riferimento è all’art. 3, c. 1 lettera b (T.U.E.).
2 – Introduzione dell’art. 3 bis (“Interventi di conservazione”)
Dopo l’art. 3 (Definizione degli interventi edilizi), viene introdotto un nuovo articolo
– 3 bis – dal titolo “Interventi di conservazione”, nel seguente testo:
«Art.3 bis. (Interventi di conservazione) 1. Lo strumento urbanistico individua
gli edifici esistenti non piu' compatibili con gli indirizzi della pianificazione. In tal
caso l'amministrazione comunale puo' favorire, in alternativa all'espropriazione,
la riqualificazione delle aree attraverso forme di compensazione rispondenti
al pubblico interesse e comunque rispettose dell'imparzialita' e del buon
andamento dell'azione amministrativa. Nelle more dell'attuazione del piano, resta
salva la facolta' del proprietario di eseguire tutti gli interventi conservativi, ad
eccezione della demolizione e successiva ricostruzione non giustificata da
obiettive ed improrogabili ragioni di ordine statico od igienico sanitario.»;
La norma non è di facile interpretazione, tenuto conto del titolo che sembrerebbe far
riferimento a una nuova categoria di interventi (di conservazione), dopo quelli
definiti dal precedente art. 3, che fa riferimento agli “Interventi edilizi”.
La lettura della norma, sia pure con tutte le cautele suggerite da un testo che non
brilla certamente per chiarezza, porta alle seguenti considerazioni:
a) tipologia di interventi: più che interventi di conservazione, come tali definiti dal
precedente art. 3, primo comma, dalla lettera a (manutenzione ordinaria) alla lettera d
(ristrutturazione edilizia) interventi che presuppongono il mantenimento dell’edificio,
la norma si riferisce ad interventi di riqualificazione, il cui oggetto sono “gli edifici
esistenti individuati dallo strumento urbanistico” non più compatibili con gli indirizzi
di pianificazione.
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
La norma, dopo aver precisato che lo strumento urbanistico individua edifici non più
compatibili, parla di “riqualificazione delle aree”, il che può significare:
- o l’uso promiscuo, ma dal significato identico, dei termini “edifici” ed “aree”;
- o, più verosimilmente, la volontà di applicare l’istituto non a singoli manufatti, ma a
complessi di edifici, con evidente riferimento agli insediamenti industriali dismessi,
che – come è noto- sono costituiti da edifici ed aree pertinenziali.
Come è già stato rilevato dai primi commentatori “non saranno possibili interventi
singoli o limitati, ma occorrerà confrontarsi con l’ente locale per riqualificare più
ampie aree”.
b) presupposti urbanistici: individuazione da parte dello strumento urbanistico degli
edifici non più compatibili con gli indirizzi di pianificazione.
c) presupposti giuridici: gli interventi possono essere eseguiti previa:
- o espropriazione da parte del Comune che, è risaputo, è strumento “rigido” e
complesso, oggi difficilmente utilizzabile dagli enti locali, per i noti problemi di
bilancio;
- o accordi con il privato, che prevedano, a favore del privato, “forme di
compensazione” e cioè, concretamente, “premi volumetrici”.
Gli accordi, frutto di contrattazione, devono essere comunque conclusi tenuto conto
del “pubblico interesse” e del rispetto “dell’imparzialità e del buon andamento
dell’amministrazione”, il che sembrerebbe far riferimento alla necessità che l’accordo
sia preceduto da una procedura ad evidenza pubblica di selezione del soggetto privato
attuatore dell’intervento.
Il che rende – oggettivamente – quanto meno complicata l’applicazione del nuovo
strumento introdotto, che va ad incidere su un bene che è e resta di proprietà privata.
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
Va aggiunto che relativamente agli edifici, oggetto del c.d. “interventi di
conservazione”, è fatta salva la facoltà del proprietario di eseguire gli “interventi
conservativi” di cui al precedente art. 3, ad eccezione della demolizione e successiva
ricostruzione non giustificata da obiettive ed improrogabili ragioni di ordine statico
od igienico-sanitario.
In conclusione: la norma, di carattere urbanistico, prevede la possibilità dei Comuni
di individuare aree con edifici non più compatibili con lo strumento urbanistico, per
le quali è previsto o l’esproprio o accordi privati (con eventuale aumento di
volumetria) per la loro riqualificazione.
d) La norma è contenuta nell’art. 17, c. 1 lettera b.
Il riferimento è all’art. 3 bis (T.U.E.).
3 – Introduzione del comma 1 sexies dell’art. 4 (“Regolamento Unico Edilizio”)
a) Si prevede che vengano adottati accordi o intese tra Governo ed Enti locali, in
sede di Conferenze Unificate, “per l’adozione di uno schema di regolamento edilizio-
tipo”, e ciò al fine di semplificare e uniformare le norme e gli adempimenti.
b) Viene stabilito che “tali accordi” costituiscano livello essenziale delle prestazioni
concernenti
- la tutela della concorrenza (art. 117, c. 2 lettera e della Costituzione);
- i diritti civili e sociali che devono essere garantite su tutto il territorio nazionale (art.
117, c. 2 lettera m della Costituzione).
Ciò comporta che essendo dette materie (tutela della concorrenza, livelli essenziali
concernenti i diritti civili e sociali) devolute alla legislazione esclusiva dello Stato, il
contenuto degli accordi non può essere modificato né dalle Regioni né tanto meno dai
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
Comuni.
c) Viene, infine, stabilito che il regolamento edilizio-tipo (frutto degli accordi Stato-
Enti locali), nella parte in cui vengono indicati i requisiti prestazionali degli edifici,
con particolare riguardo alla sicurezza e al risparmio energetico dovrà essere adottato
nei termini fissati dagli accordi, e comunque nel termine di 30 giorni dalla
conclusione degli accordi stessi (art. 2 L. 241/1990).
d) Va ricordato che ai sensi del I comma dell’art. 4 del T.U.E. il regolamento edilizio
deve contenere la disciplina delle modalità costruttive, con particolare riguardo al
rispetto delle normative:
- tecnico-estetiche;
- igienico-sanitarie;
- di sicurezza e vivibilità;
sia degli immobili che delle relative pertinenze.
Lo Stato – per altro – è, recentemente, intervenuto sul contenuto del Regolamento
Edilizio stabilendo, con l’art. 1 ter, l’obbligo dei Comuni di adeguare, entro
l’1.6.2014, il Regolamento Edilizio, con la previsione che “ai fini del conseguimento
del titolo edilizia sia obbligatoriamente prevista per gli edifici di nuova costruzione
ad uso diverso da quello residenziale, con una s.u. superiore a 500 mq. e per i relativi
interventi di ristrutturazione edilizia (si presume: pesante) l’installazione di
infrastrutture elettriche per la ricarica dei veicoli, idonee a permettere la connessione
di una vettura di una vettura da ciascuno spazio o parcheggio coperto o scoperto e da
ciascun box per auto, siano essi pertinenziali o no, in conformità alle disposizioni
edilizie di dettaglio fissate nel regolamento stesso”.
Più dettagliata e più ampia è la normativa, relativamente al regolamento edilizio,
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
vigente in Lombardia, e contenuta nell’art. 28 della L.R. 12/2005.3
3 Il testo della norma regionale lombarda è il seguente: “Il regolamento edilizio comunale disciplina, in conformità alla presente legge, alle altre leggi in materia edilizia ed alle disposizioni sanitarie vigenti: a) le modalità di compilazione dei progetti di opere edilizie, nonché i termini e le modalità per il rilascio del permesso di costruire, ovvero per la presentazione della denuncia di inizio attività; qualora il comune non provveda si applicano le disposizioni della presente legge; b) le modalità di compilazione dei progetti di sistemazione delle aree libere da edificazione e delle aree verdi in particolare e le modalità per la relativa valutazione; c) le modalità per il conseguimento del certificato di agibilità; d) le modalità per l'esecuzione degli interventi provvisionali di cantiere, in relazione alla necessità di tutelare la pubblica incolumità e le modalità per l'esecuzione degli interventi in situazioni di emergenza; e) la vigilanza sull'esecuzione dei lavori, in relazione anche alle disposizioni vigenti in materia di sicurezza, con particolare riguardo all'obbligo di installazione di sistemi fissi di ancoraggio al fine di prevenire le cadute dall'alto; f) la manutenzione e il decoro degli edifici, delle recinzioni prospicienti ad aree pubbliche e degli spazi non edificati; g) l'apposizione e la conservazione dei numeri civici, delle targhe con la toponomastica stradale, delle insegne, delle strutture pubblicitarie e di altri elementi di arredo urbano; h) le norme igieniche di particolare interesse edilizio, in armonia con il regolamento locale di igiene; i) la composizione e le attribuzioni della commissione edilizia, se istituita, ai sensi dell'articolo 30; i bis) le modalità di compilazione dei progetti delle opere viabilistiche e dei progetti di sistemazione delle aree verdi annesse, di rispetto e sicurezza, come svincoli, rotatorie e banchine laterali;
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
e) Proprio l’esame della norma lombarda porta a considerare che il futuro
regolamento-tipo lascerà comunque spazio alla attività normativa delle Regioni e dei
Comuni, dovendosi rispettare unicamente “i requisiti prestazionali degli edifici, con
particolare riguardo alla sicurezza e al risparmio energetico”.
f) La norma è contenuta nell’art. 17 bis.
Il riferimento è all’art. 4 comma 1 sexies (T.U.E.).
4 – Modifica all’art. 6 (“attività edilizia libera”)
a) Vengono introdotti tra gli interventi di manutenzione ordinaria, liberamente
eseguibili, gli interventi di installazione delle pompe di calore di potenza inferiore a
12 kw.
Viene, infatti, precisato, con la legge in esame, che tali interventi sono tutti quelli di
cui all’art. 3, c. 1 lettera a,4 “ivi compresi gli interventi di installazione delle pompe
di calore aria-area di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kw”.
b) Sono state abrogate le limitazioni all’utilizzo della C.I.L.A. previste per gli
interventi di manutenzione straordinaria nell’ultima parte dell’art. 6, c. 2 lettera a
(“non riguardino le parti strutturali dell’edificio, non comportino aumento del numero
delle unità immobiliari, non implichino incremento di parametri urbanistici”) (vedi
art. 6, c.2 lettera a).
i ter) le modalità per il conseguimento della certificazione energetica degli edifici. 2. Il regolamento edilizio non può contenere norme di carattere urbanistico che incidano sui parametri urbanistico-edilizi previsti dagli strumenti della pianificazione comunale. 4 Per “interventi di manutenzione ordinaria” si intendono (ai sensi dell’art. 3, c. 1 lettera a) gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare e mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
c) E’ stato precisato, per l’utilizzo della C.I.L.A, che le modifiche interne di carattere
edilizio sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti ad esercizio d’impresa non
devono riguardare le parti strutturali (vedi art. 6, c. 2 lettera e bis).
d) Limitatamente agli interventi di:
- manutenzione straordinaria (art. 6 lettera a)
- modifiche interne di carattere edilizia sulla superficie coperta dei fabbricati adibiti
ad esercizio d’impresa
ovvero
- modifiche delle destinazioni d’uso dei locali adibiti ad esercizio d’impresa (art. 6
lettera e bis;
la C.I.L.A. dovrà essere corredata da:
● l’elaborato progettuale (e non più la relazione tecnica)
● attestazione del tecnico che:
- i lavori sono conformi agli strumenti urbanistici approvati e ai regolamenti edilizi
vigenti;
- i lavori sono compatibili con la normativa in materia sismica e con quella sul
rendimento energetico nell’edilizia;
- i lavori non interessano parti strutturali dell’edificio.
● i dati identificativi dell’impresa alla quale si intende affidare la realizzazione dei
lavori.
(vedi art. 6 nuovo comma 4)
e) Viene abolito l’obbligo di presentare gli atti di aggiornamento catastale per tutti gli
interventi soggetti a C.I.L. o a C.I.L.A., purchè venga data al Comune la
comunicazione di fine lavori.
In tali casi, il Comune – ricevuta la comunicazione di fine lavori – dovrà inoltrare la
pratica direttamente all’Agenzia delle Entrate, che provvederà ad aggiornare la
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
cartografia.
(vedi art. 6 nuovo comma 5).
f) Viene abolita la facoltà delle Regioni di individuare ulteriori interventi edilizi, per i
quali è fatto obbligo di trasmettere la relazione tecnica, nonché di stabilire ulteriori
contenuti della medesima relazione tecnica.
Viene, in sostituzione, introdotta la facoltà delle Regioni di stabilire, con legge, entro
60 giorni dalla data di entrata in vigore della legge di conversione, le modalità per
l’effettuazione dei controlli degli interventi soggetti a C.I.L. e a C.I.L.A. (vedi art. 6,
c. 6).
g) La mancata trasmissione della C.I.L. o della C.I.L.A. comporta la sanzione
pecuniaria di euro 1.000,00 (e non più di euro 258.00) ridotta di 2/3 se la trasmissione
è effettuata spontaneamente quando l’intervento è in corso di esecuzione.
Viene abrogato l’illecito relativo alla mancata trasmissione della relazione tecnica, in
quanto non più prevista a corredo della C.I.L. o della C.I.L.A. (vedi art. 6, comma 7).
h) La norma è contenuta nell’art. 17, c. 1 lettera c, nonché nell’art. 17 comma 2 bis
(relativamente alle facoltà delle Regioni).
Il riferimento è all’art. 6 (T.U.E.).
5 – Modifiche all’art. 10 (interventi soggetti a permesso di costruire)
Gli interventi subordinati a permesso di costruire, oltre
- agli interventi di nuova costruzione
- agli interventi di ristrutturazione urbanistica
ricomprendono anche gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
modifiche alla volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti.5
Viene eliminato il divieto di aumentare le unità immobiliari o di modificare le
superfici.
Rimane ferma la necessità del permesso di costruire, per gli interventi di
ristrutturazione edilizia:
- relativi agli immobili in zona A, che modifichino la destinazione d’uso;
- relativi agli immobili soggetti ai vincoli culturali e paesaggistici dal D.L.vo
42/2004; interventi che modifichino la sagoma.
La norma è contenuta nell’art. 17, c. 1 lettera d.
Il riferimento è all’art. 10, comma 1 lettera c (T.U.E.)
6 – Modifiche all’art. 14 (Permesso di costruire in deroga)
Il permesso di costruire in deroga, riservato – in origine - ai soli edifici ed impianti
pubblici o di interesse pubblico, viene esteso agli interventi di ristrutturazione edilizia
e di ristrutturazione urbanistica, attuati anche6 in aree industriali dismesse.
La modifica, in questo caso, può attenere oltre che ai limiti di densità edilizia, di
5 Poiché la modifica di volumetria può avvenire non solo in diminuzione, ma anche in aumento, resta insoluto il problema del limite dell’aumento di volume, tra ciò che è consentito dagli interventi di ristrutturazione edilizia e quello che costituisce ampliamento, e cioè intervento di nuova edificazione. 6 Perché “anche” in aree industriali dismesse? Non vi sono altre categorie di interventi di ristrutturazione edilizia ed urbanistica che possano essere oggetto di permesso di costruire in deroga.
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
altezza e di distanza tra fabbricati, anche alla destinazione d’uso.
Ovviamente resta necessaria la deliberazione del Consiglio Comunale, trattandosi di
variare lo strumento urbanistico, deliberazione che – nella fattispecie – dovrebbe
attestare l’interesse pubblico al rilascio del permesso in deroga.7
La possibilità di mutamento di destinazione d’uso, in deroga allo strumento
urbanistico vigente, è consentita a condizione che non venga aumentata la superficie
coperta preesistente dell’intervento.
Fra le destinazioni d’uso ammissibili vi sono anche quelle commerciali, fatta
eccezione per quelle aree ove tali insediamenti sono interdetti allorchè vi sia “la
necessità di garantire la tutela della salute, dei lavoratori, dell’ambiente, ivi incluso
l’ambiente urbano e dei beni culturali”.
Ovviamente l’impedimento a mutare la destinazione d’uso per iniziative commerciali
dovrà essere puntualmente motivato da parte del Comune.
La norma è contenuta nell’art. 17, c. 1 lettera e.
Il riferimento è all’art. 14, comma 1 bis e comma 3 (T.U.E.).
7 – Modifiche all’art. 15 (Efficacia temporale e decadenza del permesso di costruire)
7.1 Il primo comma (non modificato) afferma che nel permesso di costruire debbono
essere indicati i termini di inizio e di ultimazione dei lavori;
7.2 Il termine massimo per l’inizio dei lavori è un anno dal rilascio del titolo; il
termine massimo per il completamento dell’opera è tre anni dall’inizio; 8
decorsi tali
7 Secondo la giurisprudenza, anche nei casi “tradizionali” in cui è consentito il rilascio del permesso di costruire in deroga, sarebbe necessario che la delibera comunale espliciti l’interesse pubblico alla deroga. 8 Val la pena di ricordare che a norma dell’art. 30 del D.L. 21.6.2013 n. 69 convertito in
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
termini, il permesso decade per la parte non eseguita, tranne che – anteriormente alla
scadenza – venga richiesta una proroga.
7.3 La proroga può essere accordata:
a) per fatti sopravvenuti, estranei alla volontà del titolare del permesso;
b) in considerazione:
- della mole dell’opera da realizzare;
- delle sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive;
- di difficoltà tecnico-esecutive emesse successivamente all’inizio dei lavori;
c) quanto si tratti di opere pubbliche il cui finanziamento sia previsto in più esercizi
finanziari.
7.4 Qualora i lavori non possano essere iniziati o conclusi per iniziative
dell’amministrazione o dell’autorità giudiziaria, rivelatisi poi infondati, la proroga è
comunque accordata, anche dopo la scadenza dei termini.
In questi casi non ha senso parlare di richiesta prima della scadenza dei termini, e
addirittura di “proroga” essendo piuttosto il caso di “sospensione” dei termini che
inizieranno di nuovo a decorrere allorchè verrà accertata l’infondatezza delle
“iniziative” della amministrazione o dell’autorità giudiziaria.
7.5 La norma è contenuta nell’art. 17, c. 1 lettera f.
Il riferimento è all’art. 15, c. 2 e comma 2 bis (T.U.E.).
Legge 9.8.2013 n. 98, i termini indicati sono prorogati di due anni, limitatamente ai permessi rilasciati prima dell’entrata in vigore del D.L., avvenuta il 22.6.2013, a condizione: - che la proroga sia oggetto di comunicazione da parte dell’interessato; - che l’intervento previsto non contrasti con strumenti urbanistici sopravvenuti.
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
8 – Modifiche all’art. 16 (“Contributo per il rilascio del permesso di costruire”)
8.1 Come è noto, in base al comma 4 dell’art. 16 l’incidenza degli oneri di
urbanizzazione primaria e secondaria è stabilita, con deliberazione del Consiglio
Comunale, in base alle tabelle parametriche che la Regione stabilisce – per classe di
Comune – in relazione:
a) all’ampiezza e all’andamento demografico dei Comuni;
b) alle caratteristiche geografiche dei Comuni;
c) alle destinazioni di zona previste negli strumenti urbanistici vigenti;
d) ai limiti e rapporti minimi inderogabili fissati in applicazione dell’art. 4.1
quinquies, penultimo e ultimo comma, della L. 1150/1942 e s.m.i., nonché delle leggi
regionali.
8.2 Vengono aggiunti, nello stabilire – da parte delle Regioni – le tabelle, i seguenti
ulteriori parametri, relativi:
d bis) – alla differenziazione tra gli interventi; e ciò al fine di incentivare gli
interventi di ristrutturazione edilizia rispetto a quelli di nuova costruzione;
d ter) – alla valutazione del maggior valore, generato da interventi su aree o
immobili:
- in variante urbanistica;
- in deroga;
- con cambio di destinazione d’uso.
E cioè interventi conseguenti:
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
- a varianti urbanistiche;
- a deroghe allo strumento urbanistico;
- a cambi di destinazione d’uso con riferimento alle categorie funzionali di cui all’art.
23 ter.
8.3 In realtà, non pare che la “valutazione del maggior valore” incida sulle tabelle
parametriche fissate al fine di stabilire l’incidenza degli oneri di urbanizzazione.
La norma, infatti, stabilisce, che il “maggior valore”, calcolato dal Comune
- è suddiviso in misura non inferiore al 50% (?) tra il Comune e la parte privata;
- è erogato dalla parte privata sotto forma di contributo straordinario, vincolato alla
“realizzazione” di opere pubbliche e di servizi da “realizzare” (sic!) nell’ambito in
cui ricade l’intervento;
- oppure di cessione di aree da destinare a servizi di pubblica utilità, edilizia sociale
od opere pubbliche.
La norma non configura un parametro che incida sulla determinazione
dell’ammontare degli oneri, ma realizza una forma di “perequazione dei valori”, in
quanto ha l’obiettivo di conseguire l’equità delle scelte urbanistiche modificative di
quelle contenute nello strumento urbanistico, determinando il maggior valore
(“plusvalore”) fondiario derivante dalle nuove scelte pianificatorie, e ridistribuendo
tale maggior valore alla collettività, così da riequilibrare il costo sociale/urbanistico
degli interventi di variante urbanistica, o in deroga, o con cambio di destinazione
d’suo.
8.4 Viene – poi – stabilito che rispetto a tale “parametro” del plusvalore sono fatte
salve le diverse disposizioni delle legislazioni regionali e – addirittura – dagli
strumenti urbanistici generali comunali.
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
Ne consegue, quindi, che la disciplina del “plusvalore” non ha immediata attuabilità,
ma sarà necessario che venga recepita dalla Regione, e dagli strumenti urbanistici
comunali.
8.5 Viene precisato che nel caso la Regione non definisca le tabelle parametriche, a
tale definizione provvederanno direttamente i Comuni, secondo i parametri tutti di
cui al comma 4, sopra ricordato, “fermo restando quanto previsto dal comma 4 bis”
(relativamente alla “diverse disposizioni delle legislazioni regionali e degli strumenti
urbanistici generali comunali”).
E’ comprensibile il rinvio ad eventuali norme regionali; molto meno a quelle
contenute negli strumenti urbanistici comunali, disposizioni che il Comune può –
agevolmente – modificare.
8.6 Viene altresì introdotta la facoltà per i Comuni di introdurre differenziazione
nell’entità della quota del contributo concessorio riferita al costo di costruzione tra
interventi di nuova costruzione e interventi di ristrutturazione “al fine di incentivare il
recupero del patrimonio edilizio esistente”.
8.7 La norma è contenuta nell’art. 17, c. 1 lettera g.
Il riferimento è all’art. 16, comma 4. 4 bis, 5 e 10 (T.U.E.).
9 – Modifiche all’art. 17 (“Riduzione o esonero dal contributo di costruzione”) 9
9 L’articolo è un tipico esempio di costruzione normativa barocca, costituita da una sequenza di rimandi. La norma fa riferimento “agli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’art. 6, c. 2 lettera a”, norma che fa riferimento “agli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’art. 3, c. 1 lettera b”, e cioè, in altri termini, a tutti gli interventi di manutenzione straordinaria.
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
9.1 Il comma 4 limita alla sola quota relativa alle opere di urbanizzazione, il
contributo di costruzione dovuto per gli interventi su immobili di proprietà dello
Stato.
9.2 Viene stabilito che anche gli interventi di manutenzione straordinaria, come
definiti dal precedente art. 3, c. 1 lettera b, qualora comportanti aumento del carico
urbanistico il contributo di costruzione venga limitato alla incidenza delle sole opere
di urbanizzazione e purchè ne derivi un aumento della superficie calpestabile.
La lettura della norma non è agevole, ma – penso – possa qui sintetizzarsi:
a) sono soggette agli oneri di urbanizzazione (primaria e secondaria) gli interventi di
manutenzione straordinaria;
b) “qualora comportanti aumento di carico urbanistico”.
La norma riprende il principio, affermato in giurisprudenza (Cons. Stato 30.08.2013
n. 4326; T.A.R. Lombardia, Milano, sez. II 30.08.2013 n. 2092) secondo cui gli oneri
di urbanizzazione (data la loro natura non tributaria, ma di corrispettivo, causale, di
diritto pubblico, connesso alle opere di urbanizzazione) è sempre dovuto, qualunque
sia la tipologia dell’intervento se l’intervento comporta l’aggravamento del carico
urbanistico.10
c) “purchè” ne derivi un aumento della superficie “calpestabile”.
Sintatticamente, l’inciso è collegato alle “opere di urbanizzazione”, ma ciò è illogico.
10 Il principio sfugge al criterio, nominalistico, di distinguere la assoggettabilità o meno agli oneri di urbanizzazione, a seconda del titolo con cui sono stati approvati. La norma, quindi, non pone l’obbligo di pagamento degli oneri urbanizzativi sempre come conseguenza della C.I.L. o della C.I.L.A. o del titolo abilitativo comunque denominato che abbia autorizzato l’intervento di manutenzione straordinaria ma unicamente come conseguenza dell’aggravio del carico urbanistico, il cui accertamento è a carico del Comune.
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
Sul piano logico, la norma intenderebbe precisare che il “carico urbanistico” che fa
scattare l’obbligo di pagare gli oneri urbanizzativi sono da identificare nell’aumento
della superficie calpestabile dell’immobile, a seguito dell’intervento di manutenzione
straordinaria.
Ma questa “precisazione” si scontra con la definizione degli interventi di
manutenzione straordinaria di cui all’art. 3, c. 1 lettera b che ha come condizione,
perché le opere rientrino nella definizione predetta, che le stesse “non alterino i
volumi e le superfici delle singole unità immobiliari”.
La modifica introdotta con la legge di conversione ha reso più nebulosa la norma.
9.3 Viene, altresì, precisato (nuovo comma 4 bis) che il “contributo di costruzione
(sia riferito al costo di costruzione che agli oneri) “è ridotto in misura non inferiore al
20% rispetto a quello previsto per le nuove costruzioni” per gli interventi di
ristrutturazione (edilizia), recupero e riuso di immobili dismessi o in via di
dismissione.
La riduzione opera solo nei casi non interessati da:
- varianti urbanistiche;
- deroghe;
- cambi di destinazione d’uso, qualora tali cambi comportino maggior valore rispetto
alla destinazione originaria.
La entità della riduzione, i criteri e le modalità applicative, dovranno essere
determinate dai Comuni entro il termine di 90 giorni dall’entrata in vigore della
“presente disposizione”, già previste dal D.L. e modificate dalla Legge di
conversione; si pensa, quindi, che i 90 giorni decorrano dall’entrata in vigore della
Legge di conversione.
9.4 La norma è contenuta nell’art. 17, c. 1 lettere h.
Il riferimento è all’art. 17 comma 4 e comma 4 bis (T.U.E.).
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
10 – Sostituzione del comma 7 dell’art. 20 (“procedimento per il rilascio del
permesso di costruire”).
10.1 La norma riguarda il raddoppio dei termini:
- per l’istruttoria a seguito della presentazione della domanda di permesso di costruire
(termine di 60 giorni) comma 3;
- per l’interruzione del termine per l’istruttoria (termine di 30 giorni) comma 5.
Il raddoppio è legittimo “nei soli casi di progetti particolarmente complessi secondo
la motivata risoluzione del responsabile del procedimento”.
Viene, così abolita, la previsione di raddoppio automatico prima consentito per i
Comuni con più di 100.000 abitanti.
10.2 Per i Comuni obbligati all’esercizio in forma associata della funzione
fondamentale della pianificazione urbanistica ed edilizia la norma in esame si applica
dopo un anno dall’entrata in vigore della legge di conversione.
10.3 La norma è contenuta nell’art. 17, c. 1 lettera i e c. 2 ter.
Il riferimento è all’art. 20, comma 7 (T.U.E.).
11 – Modifiche all’art. 22 (“Interventi subordinati a D.I.A.”)
11.1 E’ necessaria la S.C.I.A. (e non più la D.I.A.)
a) per tutti gli interventi:
- che non costituiscono edilizia libera (art. 6, 1 del D.P.R. 380/2001);
- che non costituiscono edilizia semilibera, soggetta a C.I.L. o a C.I.L.A. (art.6, 2
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
D.P.R. 380/2001);
- che non siano obbligatoriamente oggetto di permesso di costruire (art. 10, c. 1
D.P.R. 380/2001)11
e cioè:
● nuova costruzione (art. 10, c. 1 lettera a);
● ristrutturazione urbanistica (art. 10, c. 1 lettera b);
● ristrutturazione edilizia c.d. pesante, e cioè che comportino modifiche della
volumetria e dei prospetti (art. 10, c. 1 lettera c).
- che non siano obbligatoriamente oggetto di permesso di costruire o di D.I.A.
(SuperDIA) (art. 22, c. 3 D.P.R. 380/2001) e cioè:
11 In Lombardia, anche gli interventi di cui all’art. 10, c. 1 del D.P.R. 380/2001, possono essere oggetto di D.I.A. Infatti, ai sensi dell’art. 41, c. 1 della L.R. Lombardia 12/2005 “chi ha titolo per presentare istanza di permesso di costruire ha facoltà alternativamente e per gli stessi interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia, di inoltrare al Comune denuncia di inizio di attività” (la c.d. SuperDIA). In Lombardia sono soggetti esclusivamente a permesso di costruire i seguenti interventi: a) mutamento di destinazione d’uso di immobili anche non comportanti la realizzazione di opere edilizie, finalizzati alla creazione di luoghi di culto e luoghi destinati a centri sociali (art. 52, c. 3 bis L.R. 12/2005); b) realizzazione di nuovi fabbricati nelle aree destinate all’agricoltura (art. 60, c. 1 L.R. 12/2005); c) interventi di rimozione dell’amianto dalle coperture, con modifica delle falde sino ad una pendenza massima del 40%, che dia luogo ad un piano sottotetto o a vani abitabili (art. 73 bis L.R. 12/2005).
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
● gli interventi di ristrutturazione edilizia c.d. pesante, come indicati all’art. 10, c. 1
lettera c (art. 22, c. 3 lettera a);
● gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora
disciplinati da piani attuativi (art. 22, c. 3 lettera b);
● gli interventi di nuova costruzione, qualora siano in diretta esecuzione di strumenti
urbanistici generali secondo precise disposizioni plano-volumetriche (art. 22, c. 3
lettera c).
b) per le varianti al permesso di costruire
- che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie;
- che non modificano la destinazione d’uso e la categoria edilizia;
- che non alterano la sagoma dell’edificio, ma solo se sottoposti a vincolo a’ sensi del
D. L.vo 42/2004; 12
- che non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire.
Queste “varianti” finali (“possono essere presentate prima della dichiarazione di
ultimazione dei lavori”) sono però correttamente in Lombardia soggette a C.E.A.
(Comunicazione di eseguita attività).13
11.2 Con una nuova norma (comma 2 bis) sono dichiarate soggette a S.C.I.A. le
varianti a permesso di costruire che:
- non configurano una variazione essenziale;14
- sono conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie;
- vengono attuate dopo l’acquisizione degli atti d’assenso previsti dalle normative di
12 Il vincolo deve essere specifico e riguardare direttamente l’immobile; non rientra nella fattispecie l’immobile sito in zona vincolata. 13 Art. 41, c. 2 L.R. 12/2005, nel testo sostituito dalla lettera j dell’art. 12 L.R. 3/2011. 14 La nozione di “variazione essenziale” è data dall’art. 32. In Lombardia tale nozione (difforme) è data dall’art. 54 della L.R. 12/2005.
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
settore (paesaggistico, idrogeologico, ambientale, di tutela del patrimonio storico,
artistico ed archeologico).
Non è dato di capire, quali siano le “novità” introdotte dal comma 2 bis, rispetto alla
disciplina dettata dal comma 2, se non per la precisazione che le varianti siano
conformi alle prescrizioni urbanistiche-edilizie (prescrizione ovvia) e che le stesse
devono essere attuate dopo aver ottenuto le autorizzazioni previste dalla normativa di
settore (salvo, mi sembra ovvio, la possibilità di sanatoria, se e in quanto
ammissibile).
11.3 La norma è contenuta nell’art. 7, c. 1 lettera m.
Il riferimento è all’art. 22, comma 1, 2 e 2 bis (T.U.E.).
12 – Introduzione dell’art. 23 ter: ( “Mutamenti d’uso urbanisticamente rilevanti”)
12.1 Vengono, normativamente, definite le “categorie funzionali”, da prendere in
considerazione per determinare la destinazione d’uso di un immobile o una sua
variazione, e cioè le seguenti categorie:
a) residenziale;
b) turistico-ricettiva;
c) produttiva e direzionale;
d) commerciale;
e) rurale.
Viene eliminato, nella legge di conversione, l’accorpamento in unica “categoria
funzionale” della destinazione residenziale e della destinazione turistico-ricettiva.
12.2 La destinazione d’uso di un fabbricato o di una unità immobiliare è quella
prevalente in termini di superficie utile.
12.3 E’ stabilito l’obbligo delle Regioni di adeguare la legislazione regionale ai
principi stabiliti nell’articolo 23 ter in esame, e ciò nel termine di 90 giorni dalla data
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
di entrata in vigore della legge di conversione (11.XI.2014).
E’ previsto che decorso inutilmente tale termine, le disposizioni contenute nell’art. 23
ter trovano diretta applicazione.
12.4 E’ sempre consentito il mutamento di destinazione d’uso all’interno della stessa
categoria funzionale.
Sono fatte salve le diverse previsioni contenute nelle leggi regionali e negli strumenti
urbanistici comunali, che quindi possono articolare diversamente il mutamento di
destinazione d’uso all’interno delle stesse categorie funzionali. 15
12.5 La norma è contenuta nell’art. 17, c. 1 lettera n.
Il riferimento è all’art. 23 ter (T.U.E.).
13 – Modifiche all’art. 24.3 (Certificato di agibilità)
Fra i soggetti tenuti a chiedere il rilascio del certificato di agibilità, vanno aggiunti
coloro che hanno presentato la S.C.I.A. (oltre quelli che hanno presentato la D.I.A. e
il titolare del permesso di costruire).
Ciò è conseguenza delle disposizioni che hanno sostituito la S.C.I.A. alla D.I.A. per
interventi che possono avere influito sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità,
risparmio energetico degli edifici e degli impianti, quali possono essere quelli previsti
15 Va ricordato quanto afferma l’art. 51, c. 2 della L.R. 12/2005 secondo il quale “I Comuni indicano nel P.G.T. in quali casi i mutamenti di destinazione d’uso di aree e di edifici attuati con opere edilizie comportino un aumento ovvero una variazione del fabbisogno di aree per servizi ed attrezzature pubbliche e di interesse pubblico generale” nonché, per quanto riguarda il contributo di costruzione, l’art. 52, c. 3, relativo alla modifica della destinazione d’uso nei dieci anni successivi alla ultimazione dei lavori.
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
al novellato art. 22, c. 1 e c. 2 (ed in generale in relazione alla disposizione contenute
nel II comma dell’art. 17 in esame) che sostituisce l’espressione “S.C.I.A.”, alla
espressione “D.I.A.”, ovunque ricorra nel T.U. dell’Edilizia, fatta eccezione di quanto
prevedono gli articoli:
22 – III comma (Interventi subordinati a D.I.A.)
23 – (disciplina della D.I.A.)
24 – III comma (certificato di agibilità, richiesto da chi ha presentato la D.I.A.).
La norma è contenuta nell’art. 17, c. 1 lettera o.
Il riferimento è all’art. 24 comma 3 (T.U.E.).
14 – Modifiche all’art. 25 (Procedure per il rilascio del certificato di abitabilità)
Viene soppressa la facoltà delle Regioni – prevista dal comma 5 ter - di disciplinare,
con legge, le modalità per l’attuazione delle disposizioni di cui al comma 5 bis.
Il comma 5 bis (introdotto dal D.L. 69/2013 convertito in L. 98/2013) prevede che se
l’interessato non proponga domanda per il rilascio del certificato di agibilità, con la
documentazione prevista dal comma 116
in sostituzione l’interessato può presentare
la dichiarazione del D.L. (o, in assenza, di un professionista) che attesti la conformità
dell’opera al progetto approvato e la sua agibilità, corredata da:
- richiesta di accatastamento;
- dichiarazione di conformità degli impianti rilasciata dall’impresa installatrice.
16 La documentazione da allegare alla domanda è la seguente: a) richiesta di accatastamento dell’edificio; b) dichiarazione di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato e alla avvenuta prosciugatura dei muri; c) attestazione dell’impresa installatrice di conformità degli impianti alle norme di legge ovvero certificato di collaudo degli impianti.
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
Pertanto, in materia, la Regione può solo dettare norme relative all’effettuazione dei
controlli, in ordine alla dichiarazione del D.L. e degli installatori degli impianti.
La norma è contenuta nell’art. 17, c. 1 lettera p.
Il riferimento è all’art. 25 comma 5 ter (T.U.E.).
15 – Inserimento dell’art. 28 bis (“Permesso di costruire convenzionato”)
15.1 Viene disciplinato con legge l’istituto del permesso di costruire convenzionato,
per altro utilizzato da tempo nella prassi e considerato “a metà strada tra il permesso
di costruire e il piano di dettaglio”.17
15.2 Viene stabilito che:
a) il procedimento di formazione del permesso di costruire convenzionato è quello
ordinario;
b) la convenzione, va approvata con delibera del consiglio comunale, salvo diversa
previsione regionale.
Per analogia con le convenzioni dei Piani Attuativi, si ritiene applicabile in
Lombardia l’art. 14, c. 1 della L.R. 12/2005, che prevede la competenza:
- del Consiglio Comunale nei Comuni sino a 15.000 abitanti;
- della Giunta Comunale, nei restanti Comuni.
15.3 La convenzione è obbligatoria allorchè sia prevista:
a) la cessione di aree, anche al fine dell’utilizzo dei diritto edificatori (come, in
17 Si rinviene l’esame delle Concessioni Edilizie convenzionate sin dal 1992 con la sentenza della Cass. Civ. Sez. I, 15.4.1992 n. 4572.
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
Lombardia, disciplinati dall’art. 11 della L.R. 12/2005);
b) la realizzazione di opere di urbanizzazione, fermo restando l’applicazione delle
norme del “Codice degli appalti pubblici” (art. 32, I c. lettera g D. L.vo 163/2006));18
c) le caratteristiche morfologiche degli interventi, e cioè la forma “esterna” del
manufatto da realizzare;
d) la realizzazione di interventi di edilizia residenziale sociale.
15.4 La convenzione può prevedere che l’intervento venga eseguito mediante stralci
funzionali, ai quali collegare, sempre per identici stralci:
- oneri
18 Ai sensi dell’art. 16, comma 2 bis del T.U.E. (introdotto dall’art. 45 del D.L. 201/2011, convertito in Legge 22.XII.2011 n. 214) “Nell’ambito degli strumenti attuativi e degli atti equivalenti comunque denominati, nonché degli interventi in diretta attuazione dello strumento urbanistico generale, l’esecuzione diretta delle opere di urbanizzazione primaria…..di importo inferiore alla soglia comunitaria (5.000.000 Euro dal 1.1.2012 – Reg. U.E. 1251/2011) funzionale all’intervento di trasformazione urbanistica del territorio è a carico del titolare del permesso di costruire e non trova applicazione il D. L.vo 163/2006 (Codice dei Contratti Pubblici)”. Ai sensi dell’art. 32, c. 1 lettera g del predetto Codice, le norme del Codice stesso si applicano solo ai contratti di importo pari o superiore alla soglia comunitaria, per lavori pubblici da realizzare da parte di soggetti privati, titolari di permesso di costruire, che assumono in via diretta l’esecuzione delle opere di urbanizzazione a scomputo totale o parziale del contributo previsto per il rilascio del permesso di costruire.
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
- opere di urbanizzazione
- e relative garanzie.
Ciò, in altri termini, significa che sia il pagamento degli oneri che l’esecuzione delle
opere di urbanizzazione (previste nella convenzione) possono essere oggetto di
obbligo di adempimento correlato alle singole porzioni di interventi da eseguire.
15.5 Il termine di validità del permesso di costruire, può essere “modulato”
(superando quindi il termine ordinario di tre anni dall’inizio dei lavori) in relazione
agli stralci funzionali previsti dalla convenzione.
15.6 Alla convenzione19
si applica la disciplina dettata dall’art. 11 della L. 7.8.1990
n. 241, ed in particolare:
a) l’obbligo di stipulare la convenzione per atto scritto; non è previsto che l’atto sia
pubblico, ma è evidente che la natura del contenuto della convenzione e la tutela
degli interessi delle P.A. esigono l’atto pubblico o scrittura autenticata, anche al fine
della eventuale trascrizione relative agli obblighi che incidono sui diritti reali, quali –
ad esempio – l’obbligo di cessione delle aree;
b) alla convenzione (“accordo”) si applicano i principi del Codice Civile in materia di
obbligazioni e contratti, se e in quanto compatibili;
c) il Comune può recedere unilateralmente dalla convenzione:
- per sopravvenuti motivi di pubblico interesse; (da esplicitare)
- fatto salvo il diritto del privato ad un “indennizzo” per gli eventuali pregiudizi
subiti.
15.7 La norma è contenuta nell’art. 17, c. 1 lettera q.
19 La convenzione ha funzione integrativa del procedimento concessorio, è da considerarsi modulo riconducibile agli accordi ex art. 11 L. 241/1990 (Cass. Civ., Sez. Un. 9.3.2012 n. 3689).
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
Il riferimento è al nuovo articolo 28 bis (T.U.E.).
16 – Modifiche all’art. 31 (“Interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in
totale difformità o con variazioni essenziali”)
16.1 Vengono introdotte in aggiunta alle sanzioni repressive di tipo reale (consistenti
nella demolizione e ripristino) sanzioni di tipo pecuniario nel caso di opere:
realizzate:
a) senza titolo abilitativo; 20
b) in totale difformità;21
c) con variazioni essenziali.22
20 Debbono essere considerate senza titolo le opere realizzate con un titolo decaduto, per decorso del termine iniziale e/o finale. 21 Sono in totale difformità, gli interventi “che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche, planivolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso” ovvero ”l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati dal progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza ed autonomamente utilizzabile”. Occorre sottolineare che la norma non è riferita a tutte le opere realizzate in totale difformità, ma unicamente agli “organismi edilizi”; il regime sanzionatorio si applica solo ai casi in cui si sia realizzato un manufatto autonomo, non avente carattere accessorio, ma principale, diverso completamente dalle previsioni progettuali assentite col rilascio del titolo edilizio (costruzione aliud pro alio). “Pertanto tutte le opere pertinenziali e quelle che non danno luogo ad un immobile dotato di propria specifica – sul piano strutturale – e di autonomia su quello funzionale non costituiscono ipotesi di tali difformità” (“Autori Vari – Sanzioni amministrative in materia edilizia, Torino, 2014 pag. 366).
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
16.2 Per gli abusi edilizi, sopra indicati, la normativa vigente prevede un
procedimento sanzionatorio di tipo reale che inizia con l’”ingiunzione”, ordinanza23
rivolta al proprietario dell’area e al responsabile dell’area di rimuovere o di demolire
l’opera abusiva, nel termine (non inferiore) a 90 giorni.
Orbene, la scadenza infruttuosa del termine fissato nell’ingiunzione, accertata con
apposito verbale (da notificarsi ai contravventori):
- determina, direttamente e autonomamente, la perdita della proprietà del manufatto
abusivo da parte del proprietario e l’acquisizione al patrimonio comunale;
- determina l’applicazione, contestualmente, di una sanzione pecuniaria di importo
compreso tra 2.000,00 e 20.000,00 euro.
16.3 Qualora risulti, in modo inequivocabile, che il proprietario dell’area è estraneo al
compimento dell’abuso (e, si aggiunge, si sia adoperato per impedire l’abuso, appena
venuto a conoscenza dello stesso), il manufatto dovrà essere comunque demolito dal
proprietario24
ma non determinerà l’acquisizione del bene abusivo al patrimonio del
Comune, mentre la sanzione pecuniaria sarà applicata al solo responsabile dell’abuso.
16.4 Ai sensi dell’art. 36, è prevista la possibilità di ottenere il permesso di costruire
in sanatoria per le opere abusive, qualora la domanda sia presentata nel termine
previsto nell’ingiunzione per procedere alla demolizione o alla rimozione
22 Per definire le variazioni essenziali si fa riferimento all’art. 32, e in Lombardia, all’art. 54 della L.R. 12/2005. 23 Secondo Centofanti (Diritto di costruire, pianificazione urbanistica, espropriazione, Milano 2010, pag. 1431) l’ingiunzione non deve essere preceduta da diffida. 24 Il manufatto resta abusivo e va comunque demolito dal Comune, a spese del contravventore, come va, ordinariamente demolito, il manufatto acquisito dal Comune al termine del procedimento sanzionatorio “reale”.
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
dell’abuso.25
Ne segue che:
a) la presentazione della domanda sospende l’applicazione non solo della sanzione
demolitoria o ripristinatoria, ma anche della sanzione pecuniaria; la sospensione
opera sin tanto che sulla domanda venga presa la determinazione conclusiva da parte
del Comune (nel termine di 60 giorni dalla presentazione);
b) l’accoglimento della domanda di sanatoria, e quindi il rilascio del permesso di
costruire in sanatoria, determina il venir meno del fondamento giuridico per
l’applicazione di tutte le sanzioni, reali e pecuniarie, in quanto cessa il carattere
abusivo dell’opera realizzata.
c) il problema di quale effetto abbia sull’ingiunzione di demolizione il rigetto della
domanda di sanatoria ha avuto, in giurisprudenza e dottrina, tre ipotesi di soluzione:
● secondo una tesi, la domanda di sanatoria sospende l’efficacia dell’ingiunzione di
demolizione, efficacia che ricomincia a decorrere dalla data del diniego.26
25 Il limite ultimo per la presentazione della istanza di accertamento di conformità è costituito dalla esecuzione della sanzione amministrativa (Garofoli-Ferrari, Codice dell’Edilizia, Roma 2009, pag. 463) 26 Cons. Stato, sez. V, 31.3.2014 n. 1546 “L’ordine di demolizione è…..un atto vincolante che poggia sull’atto presupposto che accerta la presenza di un abuso edilizio, conseguentemente l’efficacia dell’ordine di demolizione resta sospesa all’indomani della presentazione della domanda di sanatoria, ma al momento in cui la stessa venga respinta, l’ordine di demolizione torna a spiegare i suoi effetti né appare necessario che l’amministrazione adotti un ulteriore ordine di demolizione, poiché la domanda di sanatoria non caduca l’ordine di demolizione, ma ne sospende gli effetti, che ricominciano a decorrere a far data dall’adozione del diniego di sanatoria”.
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
● secondo un’altra tesi, con il rigetto della domanda di sanatoria l’ingiunzione di
demolizione riacquista la sua efficacia, con la sola precisazione che l’intero termine
concesso per l’esecuzione spontanea della demolizione deve decorrere dal momento
in cui il diniego di sanatoria perviene a conoscenza dell’interessato. 27
● secondo una terza tesi, i provvedimenti repressivo-ripristinatori perdono la propria
efficacia in conseguenza della presentazione dell’istanza di sanatoria; di conseguenza
l’amministrazione comunale è obbligata ad adottare ex novo la misura sanzionatoria,
con l’assegnazione in tal caso di un ulteriore termine per adempiere.28
Quest’ultima tesi è ritenuta da parte della dottrina (M. Alessandra Sandulli: “T.U.
dell’Edilizia” Milano 2009 pag. 639) prevalente in quanto “la presentazione
dell’istanza di accertamento di conformità determina l’inefficacia dei precedenti
provvedimenti sanzionatori e comporta l’avvio di un procedimento che si conclude
con la formazione di un nuovo provvedimento, esplicito o implicito (di accoglimento
27 “Il termine concesso per l’esecuzione spontanea della demolizione decorre dal momento in cui il diniego perviene a conoscenza dell’interessato, che non può rimanere pregiudicato dall’aver esercitato una facoltà di legge e deve, pertanto, poter usufruire dell’intero termine a lui assegnato per adeguarsi all’ordine, evitando così le conseguenze negative connesse alla mancata esecuzione dello stesso” (T.A.R. Liguria, I, 25.3.2013 n. 523; idem 5.2.2011 n. 226; vedi anche “Sanzioni amministrative in materia edilizia” di Autori Vari, torino 2014, pag. 482; Di Gioia “Edilizia ed Urbanistica” Utet Torino 2009, pag. 704). 28 T.A.R. Campania, Napoli, sez. VIII 7.2.2014 n. 883 Vedi anche “Manuale di diritto urbanistico” VI edizione, Milano 2009, pag. 1157: “La presentazione della domanda ha l’effetto di rendere improcedibile il procedimento sanzionatorio amministrativo già iniziato e privi di ulteriore effetto gli atti sanzionatori compiuti. Va decisa anzitutto la domanda di accertamento di conformità e nel caso di reiezione deve essere rinnovato ogni atto del procedimento sanzionatorio già compiuto” .
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
o di rigetto) che vale a superare il precedente provvedimento sanzionatorio”.
16.5 E’ evidente che il contrasto di opinioni circa le conseguenze del rigetto della
domanda di sanatoria si riflette specialmente sull’applicazione della sanzione
pecuniaria, legata unicamente alla constatazione dell’inottemperanza della
ingiunzione di demolizione, inottemperanza che si verifica in momenti diversi a
seconda della tesi relativa alla conseguenza del rigetto.
La pur isolata decisione del Consiglio di Stato, rende più autorevole la prima tesi, che
considera la presentazione della domanda di sanatoria un atto meramente interruttivo
del termine che ricomincia a decorrere dal momento in cui all’interessato viene
notificato il provvedimento di rigetto della domanda.
16.6 E’ da aggiungere ancora che:
a) la sanzione è sempre irrogata nella misura massima (20.000,00 euro) nel caso che
gli abusi siano realizzati sugli edifici e sulle aree assoggettate, da legge nazionale o
regionale, oppure dallo strumento urbanistico vigente o adottato:
- a vincolo di inedificabilità;
- destinate ad opere e spazi pubblici;
- destinate ad interventi di edilizia residenziale pubblica;
- soggette a rischio idrogeologico elevato o molto elevato.
b) la mancata o tardiva emanazione del provvedimento sanzionatorio (fatte salve le
responsabilità penali: art. 328 C.P. “Omissione o rifiuto di atti di ufficio”) costituisce
elemento, a carico del dirigente e del funzionario inadempiente,
- di valutazione della performance individuale;
- di responsabilità disciplinare e amministrativo-contabile.
c) i proventi delle sanzioni hanno destinazione obbligata e cioè vanno impiegati per:
- demolizione e rimessione in pristino delle opere abusive;
- acquisizione e attrezzatura delle aree destinate a verde pubblico.
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
d) le Regioni possono:
- aumentare l’importo delle sanzioni pecuniarie;
- stabilire che le stesse siano periodicamente rinnovabili qualora permanga
l’inottemperanza all’ordine di demolizione.
16.7 La norma è contenuta nell’art. 17, c. 1 lettera q bis.
Il riferimento è all’art. 31, comma 4 bis, 4 ter, 4 quater (T.U.E.).
17 – Introduzione dell’art. 135 bis del T.U.E. (“Infrastrutturazione degli edifici con
impianti di comunicazione elettronica”)
17.1 L’art. 6 ter, introdotto dalla legge di conversione, ha aggiunto, al T.U. in materia
edilizia di cui al D.P.R. 380/2001, un nuovo articolo, il 135 bis dal titolo “Norme per
l’infrastrutturazione digitale degli edifici”.
L’articolo viene, quindi, a far parte della “Normativa tecnica per l’edilizia”, di cui
alla parte II del T.U.E.
17.2 Obblighi di nuova imposizione
a) Obbligo di “equipaggiare” l’edificio con una unica “infrastruttura fisica
multiservizio” passiva interna all’edificio, costituita:
- da adeguati spazi installativi;
- da impianti di comunicazione ad alta velocità in fibra ottica fino ai punti terminali
di rete.
La norma definisce come “infrastruttura fisica multiservizio interna all’edificio” il
complesso delle installazioni presenti all’interno degli edifici, contenenti retei di
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
accesso cablato in fibra ottica con terminazione fissa o senza fili che permettono di
fornire l’accesso ai servizi a banda ultralarga e di connettere il punto di accesso
dell’edificio con il punto terminale di rete”.
b) Obbligo di “equipaggiare” l’edificio di un “punto di accesso”.
La norma definisce come “punto di accesso”, il “punto fisico, situato all’interno o
all’esterno dell’edificio e accessibile alle imprese autorizzate a fornire reti pubbliche
di comunicazione, che consente la connessione con l’infrastruttura interna all’edificio
predisposta per i servizi di accesso in fibra ottica a banda ultralarga”.
c) In buona sostanza, la norma impone di prevedere, per gli edifici indicati al
successivo punto 17.3:
- tubazioni passacavi di diametro adeguato per il passaggio della fibra ottica
(cavidotti)
- cavi in fibra ottica con terminazione all’interno di ogni unità abitativa
(impianti di comunicazione ad alta velocità in fibra ottica fino ai punti
terminali di rete)29
- armadi di terminazione ottica e tralicci (spazi installativi adeguati
all’installazione dei dispositivi elettronici)
Tutto questo per connettere il punto di accesso dell'edificio (la banda ultralarga sarà
portata da Telecom piuttosto che Fastweb) con il punto terminale di rete (dove
installare il modem dell’appartamento).
17.3 Edifici soggetti ai nuovi obblighi
17.3.1 Sono soggetti ai nuovi obblighi:
29 La fibra ottica è un filamento di materiale vetroso o polimerico per condurre i dati ad esempio internet ad alta velocità (Banda Ultra larga à da 30 Mbps a 100).
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
a) edifici di nuova costruzione;
b) edifici oggetto di interventi di ristrutturazione “pesante”30
di cui all’art. 10, c. 1
lettera c T.U.E.31
e cioè interventi di ristrutturazione che comportino:
- modifiche alla volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti;
- mutamento delle destinazioni d’uso limitatamente agli immobili compresi nelle
zone A (per quanto riguarda la Lombardia, parificabile ai nuclei di antica formazione
individuati nel Piano delle Regole ex art. 10, c. 2 L.R. 12/2005);
- modificazione della sagoma di immobili sottoposti a vincolo ai sensi del D. L.vo
22.1.2004 n. 42.
17.3.2 Per entrambi i casi l’obbligo inizia per gli interventi oggetto di domanda di
titolo abilitativo presentata dopo il 1.7.2015.
E’ da annotare che la legge:
a) per le nuove costruzioni, faccia riferimento alla domanda di “autorizzazione
edilizia”, titolo non più esistente nella legislazione urbanistico-edilizia.
Data la finalità della norma per “autorizzazione edilizia” deve intendersi qualsiasi
titolo edilizio (permesso di costruire, superDIA) che abiliti la nuova costruzione.
b) per le ristrutturazioni pesanti, specifichi che le opere debbono richiedere, come
30 La nuova norma usa il termine di ristrutturazione “profonda”, che è termine nuovo ed è sinonimo di ristrutturazione “pesante”. 31 L’art. 10, c. 1 lettera c è stato modificato dall’art. 17 del D.L. 133/2014, convertito nella Legge in esame, eliminando negli interventi di ristrutturazione pesante, il divieto di aumentare le unità immobiliari o di modificare le superfici.
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
titolo abilitativo, il permesso di costruire.32
17.4 Per gli edifici (nuovo o ristrutturati) “equipaggiati”
- dall’infrastruttura fisica multiservizio;
- dal punto di accesso;
è prevista la possibilità di “beneficiare…dell’etichetta volontaria e non vincolante di
“edificio predisposto alla banda larga”.
Tale etichetta è rilasciata da un tecnico abilitato per gli impianti “radiotelevisivi”, le
antenne e gli impianti elettronici in genere (art. 1, c. 2 lett. b Regolamento
Ministeriale 22.1.2008 n. 37).
La “etichetta” ha, con evidenza, la funzione di accrescere la appetibilità
dell’immobile (“ai fini della cessione, dell’affitto o della vendita dell’immobile”).
17.5 La norma è contenuta nell’art. 6.3.
Il riferimento è all’art. 135 bis (T.U.E.)
32 In Lombardia, gli interventi di ristrutturazione pesante possono essere oggetto di DIA (SuperDIA), ai sensi dell’art. 41, c. 1 della L.R. 12/2005, che consente la presentazione della DIA in alternativa alla istanza di permesso di costruire.
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
B - SOSTITUZIONE DELL’ESPRESSIONE S.C.I.A. ALLA ESPRESSIONE
D.I.A. NEL T.U. PER L’EDILIZIA
1 – Viene stabilito che l’espressione D.I.A. (Denunzia di inizio attività ovunque sia
presente nel D.P.R. 380/2001 T.U.E.) venga sostituisca con l’espressione S.C.I.A.
(Segnalazione Certificata di Inizio Attività), fatta eccezione per i seguenti articoli del
T.U.E.:
- art. 22: “Interventi subordinati a denunzia di inizio attività”
- art. 23: “Disciplina della denunzia di inizio attività”
- art. 24, c. 3: “Certificato di agibilità” per gli interventi eseguiti in base a D.I.A.
2 – L’art. 22 al primo comma afferma che “sono realizzabili mediante D.I.A. gli
interventi
- non riconducibili all’elenco di cui all’art. 10 e all’art. 6,
- che siano conformi alle previsioni degli strumenti urbanistici, dei regolamenti
edilizi e della disciplina urbanistico-edilizia vigente.
Orbene:
a) l’esclusione degli interventi di cui all’art. 6 è comprensibile trattandosi di
interventi di “edilizia libera”, o semilibera soggetti a C.I.L. o a C.I.L.A.
b) gli interventi di cui all’art. 10, I comma, sono, nel T.U.E., soggetti unicamente a
permesso di costruire, ma non in Lombardia, per effetto di quanto dispone l’art. 41, I
c. L.R. 12/2005 sull’alternatività della D.I.A. al permesso di costruire:
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
c) viene mantenuta la D.I.A. per le varianti ai permessi di costruire secondo la
disciplina dettata dall’art. 22, c. 233
nonché per gli interventi elencati all’art. 22 c. 3.
33 In Lombardia, sostituita dalla Comunicazione di Eseguita Attività, C.E.A. secondo quanto dispone l’art. 41, c. 2 L.R. 12/2005.
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
C – MODIFICA DELLA LEGGE URBANISTICA (17.8.1942 n. 1150)
L’art. 28 della Legge Urbanistica nazionale, che ha per titolo “Lottizzazione di aree”,
vede inserita, dopo la disciplina della convenzione, una nuova disposizione, che
prevede che l’attuazione degli interventi previsti nelle convenzioni possa avvenire per
stralci funzionali “per fasi e tempi distinti”.
In tal caso, per ogni stralcio funzionale – nella convenzione – dovranno essere
quantificati gli oneri di urbanizzazione o le opere di urbanizzazione da realizzare (e
le relative garanzie) “purchè l’attuazione parziale sia coerente con l’intera area
oggetto d’intervento”.
La norma è contenuta nell’art. 17, c. 4.
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
D – NORME IN TEMA DI TUTELA CULTURALE E PAESAGGISTICA
1 – Le modifiche riguardano l’art. 146 in tema di “Autorizzazione Paesaggistica” e
prevedono:
a) l’abolizione della facoltà dell’Ente interessato (Comune – Provincia – Parco) di
indire una conferenza di servizi, in caso di inerzia del soprintendente protrattasi per
oltre 45 giorni dal ricevimento degli atti, e del conseguente termine per la pronuncia
da parte della conferenza di servizi (comma 9, I e II periodo). 34
b) l’obbligo dell’Ente competente a provvedere sulla domanda di autorizzazione,
decorsi inutilmente 60 giorni da quando il Soprintendente ha ricevuto gli atti (comma
9, terzo periodo che ha sostituito quello vigente, per altro di identico contenuto e
tenore).35
2 – a) Va ricordato che l’ultimo periodo del citato art. 146, prevedeva l’emanazione
di un regolamento che stabiliva “procedure semplificate per il rilascio
dell’autorizzazione in relazione ad interventi di lieve entità in base a criteri di
snellimento e concertazione dei procedimenti, ferma la esclusione di cui alla Legge
7.8.1990 n. 241, e precisamente:
- agli art. 19, comma 1 (esclusione della S.C.I.A. nei casi in cui sussistano vincoli
ambientali, paesaggistici o culturali)
- agli art. 20, comma 4 (esclusione del silenzio assenso nei procedimenti riguardanti
34 I due periodi erano già stati soppressi con il D.L. 31.5.2014 n. 83; ma con la conversione in Legge 29.7.2014 n. 106 la prevista soppressione è stata annullata. 35 E’ stato riprodotto – tale e quale – il terzo periodo dell’art. 9 già previsto dal D.L. 83/2014, ma soppresso dalla Legge di conversione 106/2014.
Studio Legale Avvocati
Bordogna - Bottinelli - Ferrari - Mantegazza e Associati 22100 Como - Viale Roosevelt 17/a - Tel. (031) 266.288 - Telefax (031) 262.821 Avv. Carlo Bordogna Avv. Massimo Bottinelli Avv. Gianrodolfo Ferrari Avv. Paolo Mantegazza Avv. Gianni Mantegazza Avv. Alessandro Maria Colombo Avv. Matteo Ferrari Avv. Alessandra Mantegazza Avv. Virginia Manzi Avv. Giampiera Radice
Cod. Fisc. e Part. IVA : 00796980134 e-mail: [email protected]
Membro di Eurojuris Italia
il patrimonio culturale e paesaggistico etc.).
Il regolamento è stato emanato con D.P.R. 9.7.2010 n. 139, e nell’allegato a tale
D.P.R. sono elencati gli interventi di lieve entità soggetti ad autorizzazione
semplificata.
b) Coll’art. 12, comma 2 del D.L. 31.5.2014 n. 125 (convertito in L. 29.7.2014 n.
106) veniva indicato il termine di 6 mesi dalla data di entrata in vigore del decreto
(31.5)
- per modificare il predetto regolamento “al fine di ampliare e precisare le ipotesi di
interventi di lieve entità”;
- nonché allo scopo di operare ulteriori semplificazioni procedimentali.
Il tutto, fermo restando l’esclusione di S.C.I.A. e del silenzio assenso.
c) Con la nuova norma, introdotta dall’art. 25, c. 2 del D.L. in esame, viene aggiunto
che nel regolamento verranno individuate:
- le tipologie di interventi per i quali l’autorizzazione paesaggistica non è richiesta;
- le tipologie di interventi di lieve entità che possano essere regolate anche tramite
accordi di collaborazione tra Ministero, Regione ed Enti locali “riguardo le materie
che coinvolgono competenze proprie delle autonomie locali”.
3 – La norma è contenuta nell’art. 25.
Avv. Paolo Mantegazza