Hagby äng och kullar (Husby 3:3)

STADSMÄSSIGA HYRESRÄTTER I LITET FORMAT

Inbjudan till markanvisningstävling

Tävlingsområdet sett från nordöst med ungefärlig utbredning.

Justerad 2016-03-22

2

Innehållsförteckning

INBJUDAN ................................................................................................................................................ 3

TÄVLINGSOMRÅDE .................................................................................................................................. 6

Övergripande karaktär och struktur ........................................................................................................ 6

Gestaltning .............................................................................................................................................. 8

Hållbarhet ................................................................................................................................................ 8

TIDPLAN ................................................................................................................................................. 10

INLÄMNINGSKRAV ................................................................................................................................. 10

UNDERLAG ............................................................................................................................................. 11

UTVÄRDERING ....................................................................................................................................... 11

BEDÖMNINGSKRITERIER ....................................................................................................................... 12

UPPHOVS- OCH NYTTJANDEFRÅGOR .................................................................................................... 12

BILAGOR ................................................................................................................................................ 12

3

INBJUDAN

Samhällsbyggnadsförvaltningen i Österåkers kommun bjuder in till en markanvisningstävling för att på kommunens mark uppföra hyresrätter inom detaljplan Hagby äng och kullar nära centrala Åkersberga. Bebyggelsen ska bestå av flerbostadshus med enrumslägenheter på ca 22-35 m2 och ett mindre antal tvårumslägenheter på ca 40 m2. Marken upplåts med tomträtt. Tävlingen vänder sig till exploatörer som vill bygga hyresrätter och tillsammans med Österåkers kommun gestalta området i enlighet med kommunens visioner. Bidrag ska vara Österåkers kommun tillhanda senast 2016-05-02 kl. 09.00.

Det skrafferade tävlingsområdet ingår i föreslagen detaljplan för HAGBY ÄNG OCH KULLAR

4

BAKGRUND En detaljplan ska tas fram för Hagby äng och kullar som möjliggör ca 500 bostäder fördelat på tre områden varav marken som ska utgöra tävlingsområdet ägs av Österåkers kommun. Området är beläget ca 2,5 km väster om Åkersberga centrum, norr om Svinningevägen, mellan Hagbyhöjden och Husbykullen och nås från Svinningevägen via infarten till Hagbyhöjden. Det består i dagsläget till största delen av öppna plana gräsytor.

Området kan delas in i tre delar.

Den första delen omfattar del av fastigheten Hagby 1:5, tillhörande Österåkers golfklubb och är i dagsläget planlagd för golfändamål.

Den andra delen berör i huvudsak fastigheten Husby 2:112 tillhörande Turbinen Entreprenad AB samt IBRO Projekt AB. Detta område är i dagsläget planlagt för bostäder, äldreboende, skola samt handel och kontor, men hittills har bara förskola byggts. Delområdet berör även delar av fastigheterna Husby 3:3, Husby 3:36 och Husby 3:42 tillhörande Österåkers kommun.

Den tredje delen, tävlingsområdet, upptas av en del av Husby 3:3 och är inte planlagd idag.

Planområdet gränsar till Svinningevägen i söder, till den skogsklädda sluttningen intill Hagbyhöjden i väster, till golfbanan i norr och till öppen åkermark i öster. Söder om Svinninge-vägen ligger Åkers Runö station på ca 500 meters avstånd från planområdet. Bussar mot Åkersberga centrum och centrala Stockholm går också i nära anslutning till området.

Kommunens översiktsplan från 2006 anger inga specifika riktlinjer för planområdet, men enligt den generella inriktningen bör en bebyggelseutveckling nära kollektivtrafik, service och VA-områden eftersträvas. Området ligger inom den del som redovisas som Åkersberga tätort men utanför det som utpekats som utvecklingsområden. I Kanalstaden, Näsängen och Fredsborg kommer totalt drygt 4 000 bostäder att byggas och den förväntade omvandlingen innebär att dessa områden på sikt blir en integrerad del av tätorten. Se översiktskarta nedan.

5

Översiktskarta som visar strukturplaner för framtida utvecklingsområden i relation till planområdet. Tillkommande utvecklingsområden är markerade med pricklinje.

Detaljplaneförslaget beräknas bli färdigt för samråd under hösten 2016 efter anpassning till det vinnande förslaget. Granskning av detaljplanen avses ske under 2017 och Kommunfullmäktige väntas besluta om antagande av planen under 2017. Tillträde till markområdet sker då planen vunnit laga kraft samt tomträttsavtalet godkänts. Fastigheten kommer att avstyckas för att bilda en egen fastighet inför upplåtelse med tomträtt. Fastighetsbildningskostnaderna kommer Österåkers kommun att stå för.

6

När detaljplanen vunnit laga kraft kommer planering för utbyggnad av gator tas fram i nära samarbete med tomträttshavaren samt övriga exploatörer inom detaljplaneområdet. Tomträtten kommer att upplåtas mot en årlig avgäld, som för första avgäldsperioden (10 år) beräknas efter formeln: årlig avgäld = 0.035 * angivet markpris i tävlingsförslaget. Del av kostnad för framtagande av detaljplanen tillkommer också utöver tomträttsavgälden. Enligt detta förfrågningsunderlags uppskattade byggrätt, beräknas plankostnaden till ca 600.000 kr. Kostnaden kan komma att justeras beroende på det vinnande tävlingsförslagets uppskattade byggrätt. Detta regleras i separat planeringsavtal.

TÄVLINGSOMRÅDE Tävlingsområdet är ca 1,4 ha stort och utgör infartsområde till övriga delområden inom planområdet samt till Hagbyhöjden strax väster om planområdet. Fastigheten sluttar västerut och utöver infartsvägarna löper en gång- och cykelväg längs södra plangränsen, parallellt med Svinningevägen.

Övergripande karaktär och struktur

Svinningevägen har idag karaktären av en landsväg och problem finns bl.a. med höga hastigheter i trafiken. Kommunen önskar ge Svinningevägen karaktären av en stadsmässig gata bl.a. genom att dra fram bebyggelse i form av flerbostadshus så nära vägen som möjligt. Detta kommer i praktiken innebära ett avstånd på ca 10 meter, där trottoar samt cykelväg ska förläggas, mellan fasad och gata.

Nya bullerregler innebär bland annat att riktvärdena för utomhusbuller höjs för lägenheter upp till 35 m 2 från 55 till 60 dBA ekvivalent ljudnivå. En bullerutredning måste tas fram i samband med framtagandet av detaljplanen, men efter övergripande bullerutredningar som gjorts för hela Svinningevägen, bedöms förutsättningarna vara till fyllest.

Tävlingsområdets utformning ska utgöra en fortsättning på fastigheterna österut (se karta nedan); med en utpräglad stadsmässighet genom en kvartersstruktur, längsgående parkering och noggrant utformade gaturum och gårdsmiljöer. I det intilliggande delområdet planeras ca 350 bostadsrätter i flerbostadshus med 3 till 5 våningar, en förskola, ett äldreboende samt en del verksamheter i lokaler i bottenplan. I tävlingsområdet har kommunen gjort bedömningen att ca 200 lägenheter kan byggas med fokus på enrums- och tvårumslägenheter på mellan ca 23-40 m2.

Dock är dessa siffror endast en tidig uppskattning och justeringar kan komma att behövas i ett senare skede.

Tävlingsområdet utgör infartsområde till övriga delområden inom planområdet samt till Hagbyhöjden strax väster om planområdet, vilket ska beaktas vid utformningen väg- och volymstruktur.

7

Kartan visar delområdenas föreslagna karaktär.

8

Gestaltning

Projektet ska fokusera på utformning, social hållbarhet och miljö, vilket sammantaget ska utgöra grunden till gestaltningen. Utgångspunkten bör vara att skapa stor variation i bebyggelsen samt att underlätta för boende att agera miljövänligt. Det bör även vara lätt att utnyttja närheten till naturen. Hantering av skalan tillmäts stor betydelse. Bebyggelsen ska till sin karaktär vara stadsmässig och ansluta till de omkringliggande fastigheterna och utgöra en fortsättning på detaljplanens östra delområde. Bebyggelsen i det norra delområdet planeras trappa sig ner i skala från radhus i tre våningar till villor i ett eller två plan från söder till norr. Följande krav ska uppfyllas:

• Variation i gestaltning av olika volymer mellan och inom kvarter. • Antalet våningar ska variera mellan 3 och 5. • Gaturum anpassade efter hierarkin i området avseende längsgående parkering samt gång-

och cykelväg. • Bebyggelsen ska dras fram mot Svinningevägen så att denna blir en del av tävlingsområdets

gaturum. I utvärderingen av gestaltning kommer följande premieras med 1-5 poäng för varje punkt:

• Kreativa förslag på modern, innovativ arkitektur. • Variation i fasader och våningshöjd inom kvarter. • Gårdsmiljöer med tydliga identiteter. • Integrering av hållbarhetslösningar i gestaltning. • Noggrant utformade, stadsmässiga gaturum. • Förslag på skapande av trygga utomhusmiljöer.

Hållbarhet

Ett av kommunen inriktningsmål för innevarande mandatperiod är att Österåker ska utveckla ett långsiktigt hållbart samhälle där goda förutsättningar ges för människa, miljö och natur att samverka. Social hållbarhet betonas i inriktningsmålet om ett tryggt Österåker.

9

Strategier kopplade till kommunens miljö- och hållbarhetsmål finns tillgängliga på kommunens hemsida, bl.a. en dagvattenstrategi. Se länkar under avsnittet ”UNDERLAG”. Söder om Svinningevägen ligger Åkers Runö station ca 500 meter bort. Bussar mot Åkersberga centrum respektive centrala Stockholm går i direkt anslutning till planområdet. Sammantaget talar detta för lösningar med ett lågt parkeringstal. Förutsättningarna för gång och cykel är mycket goda, liksom för kollektivtrafik. Idag finns gång- och cykelväg till Åkers Runö station och Åkersberga centrum med kommersiell och social service. Åkersberga centrum ligger ca 2,5 kilometer från planområdet. Ett gång- och cykelstråk planeras också i nord-sydlig riktning genom detaljplaneområdet, med busshållplatsen för direktbussar till Stockholm vid väg 276 som målpunkt. Eftersom projektet är tänkt att innehålla övervägande små hyresrätter för unga och studenter kommer det maximala parkeringstalet vara 0,5. Dock kan alternativa lösningar, exempelvis erbjudanden om bilpool, leda till en sänkning av talet. Ovan mark förordas längsgående gatuparkeringar. Marken består företrädelsevis av lera. Det finns ännu ingen geoteknisk utredning för tävlingsområdet, men väl för de två andra delområdena. I ljuset av dem förmodas att tävlingsområdets geotekniska förutsättningar är till fyllest. Frågor om geo- och hydroteknik kan ställas skriftligt via e-post till tävlingsombudet. Idag korsas tävlingsområdet av en rundmatningsledning i nord-sydlig riktning. Denna ledning är möjlig att flytta. Se vidare under UNDERLAG. Följande krav ska uppfyllas:

• Byggnaderna ska uppfylla kraven för Miljöbyggnad Silver. • Bidragen ska visa övergripande lösning för omhändertagande av dagvatten inom fastigheten

genom filtrering och fördröjning. Beakta att P110 kommer att gälla vid projektering. (Kan laddas ner från Svenskt Vatten.)

• I förslaget ska övergripande lösningar för parkering av såväl bilar som cyklar redovisas. • Övergripande hållbarhetsplan till grund för kommande uppföljningsrapporter ska upprättas.

I utvärderingen av hållbarhetsperspektivet kommer följande premieras med 1-5 poäng för varje punkt:

• Förslag på lösningar med hög grad av självförsörjning av vad gäller energilösningar. • Innovativa lösningar för hantering av parkering. • Miljövänliga materialval. • Innovativa lösningar för dagvattenhantering.

10

TIDPLAN

Tävlingsförslag ska ha inkommit till Österåkers kommun senast 2016-05-02 kl. 09.00. När förslagen inkommit sker en utvärdering. Efter tävlingstidens utgång utses den som Österåkers kommun avser arbeta vidare med för genomförandet av projektet. Ett markanvisningsavtal samt ett tomträttsavtal kommer att tecknas mellan vinnande exploatör och Österåkers kommun utifrån förutsättningar i denna tävlingsinbjudan och det vinnande förslaget. Markanvisningsavtalet avses vara godkänt och undertecknat senast 2016-06-01, varefter det ska godkännas av Österåkers kommun. Tomträttsavtalet signeras då detaljplanen vunnit laga kraft och en avstyckning skett så att del av Husby 3:3 blir en egen fastighet. Anbudsgivaren är bunden till inkomna förslag till t.o.m. 2016-10-30. Byggstart ska ske senast 24 månader efter upplåtelsedagen och inflyttning senast 48 månader efter upplåtelsedagen.

INLÄMNINGSKRAV

För att bidraget ska anses komplett ska tävlande inlämna nedanstående bidragshandlingar. Österåkers kommun reserverar sig för att inte beakta bidrag som inte är kompletta och tydliga enligt nedan. Av bidraget ska klart framgå hur ställda krav uppfylls. Tävlingsförslag måste vara på svenska och ska lämnas till Samhällsbyggnadsförvaltningen, plan- och exploateringsenheten, Österåkers kommun, 184 86 Åkersberga senast 2016-05-02 kl. 09.00. Tre exemplar av tävlingsförslagets handlingar ska ingå, ritningar ska vara i A3-format och utöver detta ska en omgång ritningar även lämnas i A1-format. Tävlingsförslagets handlingar ska även lämnas på USB-sticka.

Förslagsredovisning ska minst innehålla följande:

• Handlingsförteckning. • Byggherrens miljö- och hållbarhetspolicy. • Redovisning av övergripande förslag på dagvattenhantering samt energiförsörjning. • Kortfattad beskrivning av de bärande utformningsidéerna samt övriga intentioner bakom

förslaget. • Situationsplan skala 1:500. • Fasader med färgsättning och materialval samt typsektioner i valfri skala. • Typplaner i valfri skala • Minst ett perspektiv. • Övergripande redovisning av parkeringslösning samt cykelparkering. • Exploateringsdata, antal lägenheter av olika storlek. • Preliminär tidplan för projektering och utbyggnad. • Övergripande hållbarhetsplan för kommande uppföljningar.

11

Se vidare ska-krav under avsnitten om gestaltning respektive hållbarhet. Samtliga handlingar ska vara märkta med tävlingsförslagets namn och eller motto. Följande handlingar ska enbart lämnas i ett slutet kuvert märkt med tävlingsförslagets namn:

• Byggerrens namn, adress och organisationsnummer • Namn på byggherrens kontaktperson med telefonnummer och e-postadress • Registeringsbevis, högst tre månader gammalt • Ratingintyg, högt tre månader gammalt, enligt Upplysningscentralens soliditets-

/likviditetsbedömning • Senaste årsbokslut • Skatteverket blankett SKV 4820, ifylld av Skatteverket, högst tre månader gammal • En kortfattad redovisning av anbudsgivarens erfarenhet av och förmåga att genomföra

projektet, med ett liknande referensobjekt som är pågående alternativt genomfört under de senaste fem åren.

• Ett angivet markpris till grund för tomträttsavgälden undertecknat av behöriga företrädare för tävlande.

UNDERLAG

Österåkers kommuns ombud under tävlingstiden är Amanda Docherty, planarkitekt, amanda.docherty@osteraker.se. Samtliga frågor under tävlingstiden ska ställas skriftligt till ombudet per e-post.

I tävlingsinbjudan ingår ett antal bilagor som delvis finns bifogade och resterande bilagor finns samlade på kommunens hemsida. Primärkartan i dwg för detta område kan erhållas kostnadsfritt för tävlande. Kontakta tävlingsombudet för information om hur kartan kan erhållas.

Ledningskartor finns på https://www.ledningskollen.se

De riktlinjer som gäller för alla som ska exploatera i kommunen finner ni under www.osteraker.se/boendemiljo/planarbeteochbyggprojekt/oversiktsplanering www.osteraker.se/boendemiljo/naturochmiljo samt www.osteraker.se/boendemiljo/trafikochgator

UTVÄRDERING

Utvärderingen kommer att göras av en utvärderingsgrupp bestående av representanter från Österåkers kommun. Sekretess råder kring inlämnade förslag till dess att beslut om vinnare i tävlingen tagits. Förslagen kommer inte att returneras.

12

BEDÖMNINGSKRITERIER

Utvärderingsgruppen bedömer varje bidrag efter hållbarhet, arkitektonisk koncept och gestaltning. Under avsnittet ”TÄVLINGSOMRÅDE” i denna inbjudan beskrivs hur bedömningskriterierna ska uppfyllas. Varje underkategori avslutas med en lista över absoluta krav samt förslag och idéer som kommer att premieras av utvärderingsgruppen.

Varje punkt på listan över vad som premieras av utvärderingsgruppen är värd 1-5 poäng.

De tre kvalificerade förslag som fått flest poäng går vidare. När de slutna kuverten öppnats kontrolleras att samtliga formella uppfylls. Därefter avgörs tävlingen av den som erbjudit högst markpris.

UPPHOVS- OCH NYTTJANDEFRÅGOR

Inlämning av handlingar innebär att Österåkers kommun ges rätt att utan ersättning till upphovsman eller anbudsgivare har rätt att ställa ut och/eller publicera förslagen, samt mångfaldiga det för behandling inom kommunen för projektet och på sätt som inte strider mot upphovsrättsliga regler.

BILAGOR

1. Utkast till markanvisningsavtal