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SOCIEDAD DE TASACION S.A.INFORME DE TASACIÓN

http://www.st-tasacion.es

UbicaciónLocalidad

CALLE HIERRO 33MADRID (28045-MADRID)

Fecha de visita al inmuebleValor de tasacion-hipotecario

22.04.2013790.265,00 €

Barrio / Distrito 4-LEGAZPI / 2-ARGANZUELA

LOCAL INDUSTRIAL EN EDIFICIO INDUSTRIALInmueble

INFORME DE TASACIÓN Referencia:6054209M13Cliente CRESAN,S.A

Referencia de la entidad --Entidad P.JURIDICA CENTRAL, OFICINA 0001

INFORME DE TASACIÓN DE LOCAL INDUSTRIALPág. / 1

SOCIEDAD DE TASACIÓN S.A.

Nº Informe STRefer. Entidad

Nº Ofic 0001Entidad

6054209M13

P.JURIDICA CENTRAL--

18

Finalidad..........

Criterio.............

Cliente.........................

Entidad........................

se ha realizado para una finalidad incluida dentro del ámbito de aplicación de la orden ECO 805/2003 de 27 deMarzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidadesfinancieras, publicada en el BOE el 9 de abril del 2003.

CRESAN,S.A

P.JURIDICA CENTRAL

GARANTIA PARA MERCADO HIPOTECARIO(ECO 805/2003)VALOR DE TASACION-HIPOTECARIO

SI

SOLICITANTE Y FINALIDAD

LOCAL INDUSTRIAL EN EDIFICIO INDUSTRIAL, ESTADO CONSTRUCTIVO TERMINADO

Bloq Esc Plta Puerta/nº Finca reg-inscr

-- 2 N-1-- 36271-6ªAnexos: --

Identificación Libro Tomo Folio

935763 206Local

DOCUMENTACIÓN NECESARIA

Doc. registral según normativa ...........................................Proy. visado por colegio profesional .....................................Licencia de obra ............................................................................

Presupuesto y contrato de obra ..............................................................Loc

(*)----

--

Última certificación de obra .....................................................................................................--

Si------

Seguro decenal ........................................................................Documentación estado de ocupación..................................

Loc

Cédula de habitabilidad ..........................................................................................

----

----

--

(*) Ver condicionantes, advertencias y observaciones del capítulo 13 del informe

IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN

--

Fecha de la cedula de habitabilidad..............................................

1.

2.

3.

Documentación Catastral..................................Si

se ha realizado de acuerdo con los criterios, métodos y procedimientos contenidos en la orden ECO 805/2003 ylegislación concordante.De acuerdo con la finalidad y criterio expresados, el presente informe tiene por objeto determinar el valor del bieninmueble a que se refiere el mismo a los únicos efectos de que sirva de garantia hipotecaria de un crédito opréstamo, por lo que no puede considerarse como una recomendación de compra o venta, o de confirmación de unadecisión de esta naturaleza.En los anexos adjuntos al informe de Tasación se detallan las definiciones y alcance de nuestro trabajo.

SI

Provincia.............................................................................................................................................................................................................Localidad/Municipio.............................................................................................................................................................................................................

Localización............................................................................................................................................................................................................MADRIDMADRID

CALLE HIERRO 33

--

IDUFIR

Titular Registral.................................CRESAN,SA

280454-LEGAZPI / 2-ARGANZUELA

Distrito postal.............................................................................................................................................................................................................Barrio / Distrito.....................................................................................................................................................................................................

Estatutos comunidad / Limitación uso ..........................................................................................(*) No Otra: -- ----

Coordenadas GPS (x ; y).............................................................................................................................................................................................................(-3.6894971; 40.388662)

Bloq Esc Plta Puerta/nº Referencia Catastral

-- 2 N-1 1614203VK4711D0174LH--Anexos: --

Identificación

Local

Registro de la propiedad...................Nombre del conjunto/finca.................

MADRID 13 --





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Otra: ............................................................................................--- --

Localización e Inspección interna.....................................................................Coinc. superf. y caract. con descrip. ..................................................Servidumbres visibles..............................................................Estado de conservación / construcción....................................

---(*)

------

SiSiSiSi

Reg. Protección urbanística histórica.........................................Adecuación planeamto. urbanco...............................

---

---

Régimen de protección pública.........................................................Si--

Si

Estado de ocupación y uso............................................................--- Si

COMPROBACIONES MÍNIMAS4.Loc Loc

5.2-ENTORNO

Calificación ST

Carácter..................................................................................Urbano/nav.aisladaUso dominante.......................................................................ResidencialAntigüed/Renovación.............................................................20 años/10%-30%Grado de consolidación..........................................................>75%Infraestructuras.......................................................................RealizadasConservac.Infraestraestructuras.............................................NormalComunicaciones.......................................................SuficientesTransporte público......................................................BuenoAparcamientos...............................................................Suficiente

Activ. industr...........................................................................Nave comercialCalidad constructiva................................................................MediaOcupación................................................................................MedioEquipamiento comercial..........................................................SuficienteEquip. Escolar .........................................................................SuficienteEquip. Deportivo......................................................................SuficienteEquip. Asistencial....................................................................SuficienteEquip. Lúdico...........................................................................InsuficienteEquip. Administrativo..............................................................Suficiente

Calidad Zona industrial............Media Calidad de ubicación..............................Media

Categoría.................................................................................VillaOcupación laboral núcleo.......................................................MultipleEvolución poclac. Municipio..................................................Estable

Tipo de núcleo.......................................................................Capital de estadoPoblac. Núcleo......................................................................Poblac. Municipio.................................................................3.155.359 hab

2.826.689 hab

5.1-LOCALIDADLOCALIDAD Y ENTORNO5.

Superficie adoptada

6.2-INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES - ESTADO DE INFRAESTRUCTURASPavimentación....................................Aceras.................................................Red abastecimiento agua....................

Red de saneamiento...............................Electricidad.............................................Alumbrado Público................................

--

m²6.1-SUPERFICIE TERRENO

Registral

Comprobada --

--

Conservación infraest..............................Buena% obra infraest. pend...............................--Inversión infraest. pend. (€)...................--

Sí

SíSíSíSí

Sí

TERRENO (a la fecha de visita)6.

Catastral --Al valorar parte de un edificio, no se incluye la superficie del terreno en que está edificado

Registral ( construida )Catastral

7.1-SUPERFICIE (m²)

Superficie Adoptada

Útil

1)Loc662,00586,00

622,00

492,00

LA EDIFICACIÓN7.

Construida (Comprobada) 622,00





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Que dificulten otros usos:..............................................................................................................................................................................................--Recuperables:.......................................................................................................................................................................................--

Acabados interiores (*) Generales del uso Zonas Húmedas Zonas ComunesParedes..................................................Suelos.....................................................Techos...............................................

Mampara / Pintura Cerámico Pintura / MamparaOtras Cerámico Mármol / Otras

Falso techo Escayola Falso techo(*) Ver anexo "Límites y condicionantes de la tasación"

Calefacción.....................................................................................................IndividualAire acondicionado.................................................................................................Central

Fachada principal.........................................................................................5,5 mOtras fach.calle.........................................................................................--

7.3-NAVE INDUSTRIAL (*)

Desniveles/obstaculos...................................................................No

Crujía/luz libre.............................................................................................7 mFondo................................................................................................41 mAltura libre............................................................................................3,5 m

Maniobrabilidad..............................................................................MediaVentilación.........................................................................................Suficiente

Polivalencia..........................................................................................ElevadaDivisibilidad......................................................................................No

Iluminación..........................................................................................NormalNº total depend / Nº Baños-aseos.......................................................................................1 / 2

Área pública de ventas......................................................................................No tiene

Anticontaminación......................................................................................No tiene

Nav.Producc./fabric.......................................................................................No tiene

Carpintería exterior......................................................................................Sencilla / Aluminio

Fontanería......................................................................................Red de cobreElectricidad......................................................................................Sí tieneGas ciudad......................................................................................No tiene

Nivel calidad instalaciones......................................................................................Calidad alta

Funcionalidad.........................................................................................Buena

Niv. calidad equip./oficina......................................................................................Alto

Sala comunitaria........................................................................................--Piscina........................................................................................No

7.2-EDIFICIO DEL QUE FORMA PARTE LA NAVE (*)

Plantas sobre rasante.......................................................................4Plantas bajo rasante.............................................................................1

Construcc.Auxiliares.............................................................................NoCalid.zona común................................................................................MediaNº ascensores.......................................................................................5

Aparcamiento........................................................................................Si

Caract.Representativo.......................................................................................--

Equipamiento deportivo.........................................................................................NoJardines privados.........................................................................................No

Estructura.........................................................................................................Hormigon armado

Cubierta........................................................................................................................Plana no visitableCerramientos......................................................................................................................Elementos prefabricados

Patio........................................................................................Playa maniobras

Identificabilidad.......................................................................................AltaAccesibilidad.......................................................................................BuenaCirculación interna........................................................................................--

Forjados........................................................................................................................Bidireccional / Con casetones

Aislamiento térmico ..................................................................................................................Sí tieneCarpinteria exterior.................................................................................................................Sencilla / Aluminio

Alarma/ Puerta y circuito de Seguridad.......................................................................................Sí tieneInst.comunicaciones.......................................................................................--Inst. prevención incendios.......................................................................................Sí tiene

Portería/Vigilancia.............................................................................................Si

Uso.....................................................................................................Industrial

Cimentación..........................................................................................Zapat.aislad. horm.armado

Desglose sup. construida

Superficie cerrada privada....................................................50% terrazas cubiertas privadas............................................Proporción zonas comunes....................................................

No incluida:................................................................

Constr.privad/plta

Pltas. superiores................................................................Plta. acceso......................................................................Pltas. inferiores.................................................................

1)Loc

516,00--

106,00

1)Loc

--516,00

--

--

Acabados instalaciones o elementos constructivos

Orientación.........................................................................................--/--





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Calificación ST: Calidad edificación ................... Calidad Local ...................................Media Media-alta

(*) Nota: Los importes con decimales indicados corresponden al resultado de un proceso de cálculo aritmético y en ningúncaso se pueden considerar como un nivel de precisión de la estimación de la evolución de las obras realizadas. Ver anexo"Desglose del coste de construcción".

Expediente........................................................................................................................................................................................................--Documento..............................................................................................................................................................................................................--

9.1-PROTECCIÓN PÚBLICARégimen...................................................................................................................................................................................

RÉGIMEN DE PROTECCIÓN,TENENCIA Y OCUPACIÓN9.

Destino de ocupación......................................................................................................................................................................................................Uso propio o ventaActividad económica......................................................................................................................................................................................................--Título de la cesión....................................................................................................................................................................--

Estado de ocupación......................................................................................................................................................................................................Ocupado por su propietario

Antigüedad media del contrato (años)......................................................................................................................................................................................................--Plazo contrato (años)......................................................................................................................................................................................................--

9.2- TENENCIA Y OCUPACIÓN

9.3-DERECHOS / LIMITAC.DOMINIO .............................................................--

Precio del Módulo (€/m2) - Superficie protección (m2)Viviendas..............................................................................................................................................................................................................--Aparcamientos..............................................................................................................................................................................................................--Trasteros..............................................................................................................................................................................................................--

7.4-SITUACION ACTUAL DEL LOCAL

Fase construcción...................................................................................................................................--Presupuesto estimado consumido de la nave.................................................................................................................................--

Plazo para la terminación de la construcción....................................................................................................................................--Inversión total pendiente en edificación (€).............................................................................................................................--

Construcción no acabada..................................................................................................................................--

Obra ejec.constr.auxiliares......................................................................--Presupuesto estimado consumido acab. recuperables.......................................................................................--

Antigüedad aprox (años) ..............................................................................20Depreciación del local.............................................................................................................................................................57,14 %Deprec.constrcc.auxiliares.............................................................................................................................................................--

Estado conservación.....................................................................................................................................Adecuado a su edadDeterioro aparente .......................................................................................................................................--

Inmueble construido......................................................................................................................................................Acondicionado para la actividadVida útil (años) .......................................................................15

Deprec. Acab. Recuperables..................................................--

x

Indicador obra parada.............................................................................................................................--Obra recuperable/irrecuperable.............................................................................................................................--

Año construcc./rehabilit .......................................................................................................................................1989/--

Adecuación a la normativa urbanística.................................................................................................................................................................................................Si

8.SITUACIÓN URBANÍSTICA

Uso actual autorizado.................................................................................................................................................................................................Si

Situación de fuera de ordenación.............................................................................................................................................................NoExistencia de protección urbanística histórica.............................................................................................................................................................No

(*) Ver condicionantes, advertencias y observaciones del capítulo 13 del informe

Planeamiento.......................................................................................................................................................................................................................................Clasificación.............................................................................................................................................................................SUELO URBANO

P.G.O.U.

Calificación.....................................................................................................................................................................................................NZ 9-4º NIVEL A





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ANÁLISIS DEL MERCADO INDUSTRIAL COMPARABLE:

Oferta Demandas, ventas, tendencias

Precios actuales Análisis, estimaciones y ajustes de valor

Producción.....................................................................MediaStock actual....................................................................ImportanteTendencia.......................................................................Mantenimiento

Nivel demanda...........................................................................EscasoVelocidad ventas........................................................................Dificil/no se vendeTendencia.dem-ofert.................................................................Decreciente

Intervalo..........................................................................950-2264,15 €/m²Evolución........................................................................Reducc.prec.nominalExpectativas....................................................................Mantenimiento

Volatilidad ciclos pasados......................................................NoCoyuntura del mercado...........................................................RecesionProbabilidad reducción val.comparación................................SiAjuste del valor de comparación - 2,5%

MÉTODO DE COMPARACIÓN:Constr. auxiliares.........................--Acabados recuperables................--

Valor homogeneizado 622,00 m² x 1303,1 €/m².......................810.528,20V.Homog.(+Cost.Aux/Acab.recup).............................................--Valor por comparación (Vc)........................................................810.528,20VALOR COMPARACIÓN AJUST. [97,5% Vc](€) 790.265,00

HOMOGENEIZACIÓN DE COMPARABLESDATOS Y PRECIOSDirección

Municipio

Código PostalFecha InformaciónFuente del DatoModalidad de industrialCalidad BarrioCalidad UbicaciónCal. Edif.Calidad de nave-localAntigüedadEstado ConservaciónPolivalenciaSup. ParcelaSuperfice const. (m²)

Fecha InformaciónCalidad BarrioCalidad UbicaciónCal. Edif.Calidad de nave-localAntigüedadEstado ConservaciónPolivalenciaSup. ParcelaSuperfice const. (m²)Otros: --

Precio unitario (€/m²)CÁLCULO DE VALOR

Coeficiente homogen.Val.unit.homog.(€/m²)

Hierro,33 Antracita,7 Tomas Breton,50 Pedro Diez,21 Hormigueras,122 Marques DeMonteagudo,24

Hierro,33

28045 28045 28045 28019 28031 28028 28045Noviembre-12 Marzo-13 Marzo-13 Noviembre-12 Noviembre-12 Noviembre-12 Abril-13Api Api Particular Api Particular Api --En edf.industrial En edf.industrial En edf.industrial En edf.industrial En edf.industrial En edf.industrial En edf.industrialMedia Media Media Medio baja Media Media MediaMedia Media Media Medio baja Media Media MediaMedia Media Media Media Media Media MediaMedia Media Media Alta Media Media Medio alta24 años 8 años 15 años 5 años 17 años 57 años 20 añosAdecuado edad Adecuado edad Adecuado edad Adecuado edad Adecuado edad Mejoras leves Adecuado edadMedia Media Media Media Media Media Elevada-- -- -- -- -- -- --662 530 230 980 470 446 6221.510,57 2.264,15 1.304,35 1.616,33 950,00 996,54

Similar Similar Similar Similar Similar Similar Abril-13Similar Similar Similar Similar Similar Similar MediaSimilar Similar Similar Similar Algo peor Algo peor MediaSimilar Similar Similar Similar Similar Similar MediaSimilar Similar Similar Similar Similar Similar Medio altaSimilar Algo mejor Similar Algo mejor Similar Similar 20 añosSimilar Similar Similar Similar Similar Similar Adecuado edadSimilar Similar Similar Similar Similar Similar ElevadaSimilar Similar Similar Similar Similar Similar --Similar Algo mejor Mejor Peor Algo mejor Algo mejor 622-- -- -- -- -- -- --1,00 0,88 0,88 0,98 1,04 1,041.510,57 2.000,94 1.147,83 1.579,47 988,00 1.036,40 1.303,10

Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4 Comparable 5 Comparable 6 Inmueble tasado

Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4 Comparable 5 Comparable 6 Inmueble tasado

Madrid Madrid Madrid Madrid Madrid Madrid Madrid

Ponderación 20 % 5 % 20 % 20 % 15 % 20 %

AMBITO BARRIO-URBANIZACION10.

11.

La evolución de los precios de comparables en los dos últimos años, su tendencia actual decreciente, así como una Demandadébil inferior a la Oferta y velocidad de las ventas lenta permiten estimar la existencia de una probabilidad elevada de lareducción del valor de mercado por comparación.

Justificación de la probabilidad de reducción de precios

Estimamos una posible y leve reducción de los precios de venta, motivada por la situación actual y tendencia de la relaciónentre Demanda y Oferta, así como la velocidad de ventas.

Justificación del ajuste de precios





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VALORES AL 22/04/2013VALORES TÉCNICOS

Número de finca registralSuperficie (m²)

Valor por comp. ajust.(€/m²)

Valor del suelo (€)Coste de construcción (€)Gastos necesarios (€)Coste reemplazamiento actual (€Valor por comp. ajust.(€)Valor por actualización (€)Valor por otros métodos (€)Valor máximo legal (€)

Elemento valorado

36271622,00

Loc

338.629,48106.635,6835.967,47

481.232,63790.265,00

------

1.270,52

VALOR DE TASACIÓN - HIPOTECARIO del inmueble al 22/04/2013 es: 790.265,00 €

OTRO MÉTODO NO INCLUIDO EN LA NORMATIVA:

VALOR POR OTROS MÉTODOS (€) --

NO APLICABLE

MÉTODO DE COSTE:

Coste a nuevo (€)...........................................................248.800,00

Coste de construcción utilizado del local (€)..........................106.635,68Gastos necesarios utilizados (€)..............................................35.967,47Otros costes utilizados(€)........................................................--

COSTE DE REEMPLAZAMIENTO ACTUAL(€) 481.232,63

Valor terreno por método residual estático (€).......................338.629,48

Gastos necesarios a nuevo (€)........................................83.918,50Otros costes a nuevo (€).................................................--Depreciación costes (€).............................................................142.164,32Depreciación gastos (€).............................................................47.951,03Depreciación otros costes (€)..................................................--

Pendientes costes (€)..............................................................--Pendientes gastos (€)..............................................................--Pendientes otros costes (€).....................................................--

V.Terreno (€).................................................................932427,76 x (1 - 0,27) - 248800 - 93242,78

Carg/Infr (€)..................................................................--

MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN DE RENTAS:

Revalorización de rentas.................................................-- Correcc.renta anual homog(€)................................................--Renta homogeneizada anual resultante (€).............................--Renta contractual anual (€).....................................................--Tasa de actualización.............................................................. --

Gast.anual arrendador (€)...............................................--Plazo restant.rta.act.(meses)............................................--Valor de reversión (€)....................................................--

NO APLICABLE

Afecciones al valor (€).................................................--VALOR POR ACTUALIZACIÓN(€) --Rta.homog.año

(€).......................................................... --

Valor por comparación sin ajustar 810.528,20 €

VAL.TASAC-HIPOTECARIO (€) 790.265,00671.347,98Coste reemplazamiento bruto (€)

V.mínimo del seguro de daños (€) (1) 332.718,50V.mínimo del seguro de daños (€) (2) 451.635,52

NOTA: (1) Valor para el seguro contra daños calculado según ECO 805/2003 (Vseguro = VRemBruto - Vsuelo); (2) Valor para el seguro contra daños calculado según RD 716/2009 (Vseguro= Vtas - Vsuelo)

12. VALOR DE TASACIÓN

VALOR DE TASACION-HIPOTECARIO(€) 790.265,00





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El Valor mínimo del Seguro de daños (1) que figura en las tablas de nuestros informes ycertificados de tasación se ha calculado según los criterios establecidos en la ECO 805/2003, lasuma asegurada no será inferior a la cantidad resultante de restar del valor de reemplazamientobruto del inmueble objeto de valoración, el valor del terreno en que se encuentra. El Valormínimo del Seguro de daños (2) que figura en las tablas de nuestros informes y certificados detasación se ha calculado según los criterios establecidos por el RD 716/2009, la suma aseguradadebería coincidir con el valor de tasación del bien asegurado excluído el valor de los bienes noasegurables por naturaleza, en particular el valor del suelo.El actual número 33 de la calle corresponde con el antiguo número 3, q es el que figura en ladocumentación registral. La correspondencia se establece con la referencia catastral que apareceen la documentación registral. Por otra parte se ha comprobado en el callejero de Madrid que elanterior número 3 corresponde con el actual número 33El inmueble se ha valorado para el uso actual, pero no se ha dispuesto de licencia que ampare laactividad desarrollada en el mismo.La documentación aportada para la identificación registral está incompleta. Se ha valorado parala hipótesis que la redacción completa del documento no contenga cargas u otras limitacionesque perjudiquen los valores adoptadosSe ha comprobado el estado de ocupación del inmueble en base a la información que ha sidofacilitada por la persona que nos acompaña en la visita a 22.04.2013Se ha comprobado la adecuación al planeamiento urbanístico del inmueble en base a lainformación que ha sido facilitada por la consulta del planeamiento municipal a través demedios informáticos a 09.05.2013Si bien el la fecha de la visita el local se encuentra unido física y funcionalmente a dos fincas nº36.273 y fina nº 36.275, mantienen lo suficiente de sus divisiones originales para poderidentificar cada uno de ellos. Del valor adoptado en este informe se han deducido las cantidadesestimadas para su independización.Las discrepancias entre la realidad fisica, registral y catastral del inmueble consisten en que enla actualidad es el nº 33 de la calle Hierro antiguo nº 9 como figura en la documentaciónaportada. Ambas numeraciones figuran en el portal.

Advertencias:

Advertencia específica. La evolución de los precios de comparables en los dos últimos años,su tendencia actual decreciente, así como el nivel de demanda débil inferior al de oferta,unido a una velocidad de las ventas lenta permiten estimar la existencia de una probabilidadelevada de reducción del valor de mercado por comparación.Las características del inmueble tasado, así como los precios considerados para asignar suvalor determinan que se estime una posible caida del 2,5% del valor por comparación a partirdel análisis de comparables.(en aplicación de las disposiciones contenidas en la normativa de valoración, artículo 23.2 dela Orden ECO/805/2003)Existen discrepancias entre la realidad física del inmueble y su descripción catastral. Estasdiscrepancias no inducen a dudar sobre su identificación o características y previsiblementeno influirán sobre los valores calculadosLa descripción registral aportada se corresponde aparentemente con el Elemento valoradoaunque hay algunas discrepancias que no inducen a dudas sobre su identificación, ni influyenprevisiblemente sobre su valor.Se advierte que para esta valoración no se ha dispuesto del Estatuto de la Comunidad en laque se integra el local valorado, por tanto se desconoce si tiene alguna limitación de uso y suposible influencia en el Valor que se certifica.

PUNTOS FUERTES Y DÉBILES DEL INMUEBLE TASADO14.

CAUTELAS13.13.1-CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS

13.2-OBSERVACIONES

No existen condicionantes en el momento de la firma de la tasación.





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Puntos fuertes:Local con uso e imagen correcta con acabados e instalaciones renovados.Mejora del entorno con implantación deentorno residencial.Puntos débiles: La situación actual del mercado dificultará su comercialización.





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ANEXOS - Plano de ubicación





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ANEXOS - Plano del entorno





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ANEXOS - Plano - croquis del inmueble





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ANEXOS - Aspecto exterior





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ANEXOS - Aspecto interior





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ANEXOS - Identificación registral





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ANEXOS - Documentación catastral





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CAPÍTULOS DEL INFORME Pàg.INDICE

Definiciones y alcance de valoración..........................................................................................................................18

1. Solicitante y finalidad ................................................................................................................................................................................... 2. Identificación y localización ................................................................................................................................................................................... 3. Documentación necesaria ................................................................................................................................................................................... 4. Comprobaciones mínimas ................................................................................................................................................................................... 5. Localidad y entorno ...................................................................................................................................................................................

6. Terreno (a la fecha de visita) ...................................................................................................................................................................................

7. La edificación ...................................................................................................................................................................................

8. Situación urbanística ................................................................................................................................................................................... 9. Régimen de protección,tenencia y ocupación ...................................................................................................................................................................................

10. Mercado ................................................................................................................................................................................... 11. Homogeneización de comparables ................................................................................................................................................................................... 12. Valor de tasación ................................................................................................................................................................................... 13. Cautelas ...................................................................................................................................................................................

14. Puntos fuertes y débiles del inmueble tasado ................................................................................................................................................................................... 15. Otros anexos ...................................................................................................................................................................................

11122

2

2 y 3

44

55 y 6

66 y 7

7 y 89 a 16

5.1.Localidad...........................................................................................................................................................5.2.Entorno..............................................................................................................................................................

6.1.Superficie terreno..............................................................................................................................................6.2.Infraestructuras existentes - estado de infraestructuras...................................................................................

7.1.Superficie (m²)..................................................................................................................................................7.2.Edificio del que forma parte la nave.................................................................................................................7.3.Nave industrial..................................................................................................................................................7.4.Situacion actual del local..................................................................................................................................

9.1.Protección pública.............................................................................................................................................9.2.Tenencia y ocupación........................................................................................................................................9.3.Derechos / limitac.dominio................................................................................................................................

13.1.Condicionantes y advertencias........................................................................................................................13.2.Observaciones.................................................................................................................................................

22

22

2334

444

77

Fechas del informeVisita al inmueble22 de abril de 2013Emisión

Profesional que realiza el informe Sociedad de Tasación S.A. , p.p: Firma manuscrita del:Profesional Representante ST

Límite de validez

ApoderadoArquitecto técnico

Índice - Fechas y firmas..............................................................................................................................................17

SOCIEDAD DE TASACIÓN, S.A. INSCRITA CON EL Nº 1 (CODIGO 4301) DEL REGISTRO DE ENTIDADES DE TASACIÓN DEL 'BANCO DE ESPAÑA' A 17 DE DICIEMBRE DE 1982.





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PRINCIPIOS UTILIZADOS PARA LOS TRABAJOS DE VALORACIÓN LÍMITES Y CONDICIONES DE LOS MISMOSUso del presente informe: El presente informe se ha realizado para uso exclusivo de su solicitante de acuerdo con su finalidad, elmismo no puede ser considerado como una recomendación de compra o venta. SOCIEDAD DE TASACION, S.A., no asumeresponsabilidad por su uso por terceros, salvo en el supuesto que la finalidad sea Garantía hipotecaria de créditos o préstamos (Art.2Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo) respecto de las Entidades financieras a que se dirija el mismo.Inspección ocular limitada: Las tasaciones se realizan en base a una inspección ocular limitada de los inmuebles a valorar, sinllevarse a cabo, respecto de las edificaciones, ensayos específicos para determinar el estado de conservación de la estructura,elementos ocultos o instalaciones de los mismos que a efectos de la valoración se presumen en estado de uso normal, sin la existenciade defectos o vicios ocultos. Respecto de los terrenos, no se efectúan mediciones topográficas o estudios medioambientales, o sobresu estabilidad y composición salvo que en el informe se exprese otra cosa. Cargas o pagos debidos: El inmueble se valora bajo el supuesto de que el mismo se encuentra libre de cargas, gravámenes ylimitaciones, así como al corriente de impuestos y pagos debidos. Por lo tanto, deben deducirse del valor cuantas cargas o pagosdebidos pudieran recaer sobre los mismos.Procedimientos: Salvo que se indique lo contrario se presume que no existen procedimientos administrativos o judiciales que alterenla legalidad, el uso o la propiedad del inmueble valorado.Veracidad de la documentación: La documentación e información utilizada para el trabajo de valoración, suministrada por la personaque encarga la valoración o por terceros, que se indica en el Informe de Tasación y/o le acompaña como presupuesto del mismo, seconsidera fidedigna y completa, y salvo que se indique lo contrario, no se verifica la certeza de la misma. Por lo tanto SOCIEDADDE TASACION, S.A., no asume responsabilidad sobre su veracidad y las consecuencias que la falta de ésta pudiera tener sobre elvalor.Inmuebles en construcción: En los inmuebles en construcción, o rehabilitación, se presume que el proyecto de edificación visado porel colegio profesional competente, es ejecutable técnica y legalmente. Las técnicas constructivas y materiales se estiman en base a losproyectos facilitados, nuestros informes reflejan el estado de las obras y el porcentaje de obra realizado, no realizamos mediciones nicomprobamos si la calidad de las unidades terminadas se corresponden con las proyectadas o con las buenas normas de laconstrucción, en consecuencia, lo informes no sustituyen la certificación de la obra, emitida por la dirección facultativa. En caso deque los inmuebles se encuentren en fase de construcción o se haya terminado recientemente, no se realiza ninguna minoración en elvalor, en consideración a los pagos pendientes por las obras no satisfechas, u otras obligaciones derivadas de dicha construcción,salvo que expresamente se indique lo contrario.

Desglose de valor: El desglose de valor entre edificación y terreno y en su caso anejos inseparables, se manifiesta, a efectosmeramente informativos, y no pueden utilizarse los valores parciales, de manera indistinta y separada, salvo que se indiqueexpresamente otro criterio en el informe. Los valores que se indican en la tasación se refieren a los inmuebles en su conjunto, y no apartes aisladas del mismo. Conclusiones alcanzadas mediante un análisis parcial de partes del informe pueden desvirtuar lasconclusiones globales del mismo.Medición superficie: Los valores se determinan en base a la superficie construida de los inmuebles con inclusión, en su caso, de laparte proporcional de elementos comunes. La comprobación de superficies en los terrenos se realiza en base a los planos y/odocumentación registral o catastral aportadas, y en su ausencia mediante croquis realizado durante la visita el inmueble, sin que serealice por tanto un levantamiento topográfico por parte del técnico tasador, salvo que se indique otra cosa. En consecuencia no seasumen las alteraciones del valor motivadas por discrepancias entre las superficies indicadas y la real, que no puedan ser constatadaspor una mera inspección ocular. Licencias: Se presume que todas las licencias, certificados de ocupación u otras autorizaciones de las autoridades administrativaslocales, autonómicas o estatales, o de cualquier entidad privada, han sido, o pueden ser, obtenidos y pueden renovarse para el uso quese considera en la estimación de valores contenidos en la tasación. En su caso la información urbanística se obtiene mediante,consulta verbal a las autoridades locales y examen de la información pública del planeamiento, en la fecha de la tasación. Salvo quese exprese lo contrario y en su caso se acompañe al informe no se han solicitado informes vinculantes de la administracióncompetente sobre la situación urbanística del inmueble.El resultado de la valoración puede verse alterado si la información recogiday explicitada en el informe no fuese correcta.

De conformidad con la normativa vigente sobre Protección de Datos, se informa que los datos de carácter personal utilizados para larealización de las tasaciones, se recogen en ficheros de Sociedad de Tasación S.A. y tienen el fin exclusivo de soportar el contenidodel informe y de su certificado, o gestiones que de los mismos puedan derivarse. En todo caso, el propietario de los datos puedeejercitar los derechos de acceso, oposición, rectificación y cancelación en el ámbito reconocido por la Ley Orgánica 15/1999, de 13de diciembre y la legislación especifica de las Sociedades de Tasación.

PROTECCIÓN DE DATOS DE CARÁCTER PERSONAL

Características constructivas: Las características constructivas, materiales, instalaciones y acabados son apreciados por el tasador apartir de una inspección ocular limitada. En el caso de inmuebles ya edificados las técnicas constructivas y materiales novisualizados se han estimado en base a los más usuales en la zona y probables para el inmueble tasado.

Inmuebles arrendados: En el caso de inmuebles arrendados, no se llevan a cabo averiguaciones sobre el estado financiero o solvenciade los inquilinos, y se presume que estos, pueden hacer frente a sus obligaciones y que están al corriente de las mismas.

Documento Electrónico / Verificación: El presente Informe y el Certificado de Tasación, que lo sintetiza son documentos originadoselectrónicamente y están firmados mediante firma electrónica reconocida, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 59/2003, de 19de diciembre, de firma electrónica. El contenido, autenticidad y validez del Certificado de Tasación puede comprobarse, medianteconexión con la página web www.st-tasacion.es, de Sociedad de Tasación SA., utilizando para ello el número de informe de ST, y elcódigo verificador que figura en la zona de firmas del documento. La copia completa de los mismos, obra en nuestros archivos, enforma electrónica, de acuerdo con la Disposición Adicional Cuarta de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas devaloración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

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