Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@posudek.com

zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 6507-179/2013

O ceně nemovitostí tvořících funkční celek: 1) bytové jednotky č. 200/3 v budově č.p. 200, příslušející k části obce Janovice, na pozemku p.č. 112/1, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a k pozemku v rozsahu 229/1000, vše zapsané na listech vlastnictví č. 263 a č. 235, vše v k.ú. Janušov, obec Rýmařov, okres Bruntál, 2) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 229/1000 nemovitostí - objektu jiná stavba bez č.p./č.e. na pozemku p.č. 112/2, včetně pozemků p.č. 112/2 - zastavěná plocha a náídvoří, a p.č. 112/3 - ostatní plocha, vše zapsané na listu vlastnictví č. 244, vše v k.ú. Janušov, obec Rýmařov, okres Bruntál. Objednatel posudku: JUDr. Antonín Dohnal soudní exekutor, Exekutorský úřad Jeseník Otakara Březiny 229 790 01 Jeseník IČ: 41069684 DIČ: CZ461201001 Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení č.j. 014 EX 5839/06-34 Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni 28.12.2012 posudek vypracoval: Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.

znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: info@posudek.com www.posudek.com

Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží objednavatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 19 stran a 8 stran příloh. V Přerově, dne 22.1.2013

Exeku

torsk

ý úřad

Jese

ník

M

gr. A

lan H

avlic

e, so

udní

exek

utor

ZNALECKÝ POSUDEK č. 6507-179/2013

stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol Na základě usnesení, ze dne 6.12.2012 vydané Exekutorským úřadem Jeseník, JUDr. Antonín Dohnal, č.j. 014 EX 5839/06-34, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitostí tvořících funkční celek: 1) bytové jednotky č. 200/3 v budově č.p. 200, příslušející k části obce Janovice, na pozemku p.č. 112/1, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a k pozemku v rozsahu 229/1000, vše zapsané na listech vlastnictví č. 263 a č. 235, vše v k.ú. Janušov, obec Rýmařov, okres Bruntál, 2) ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 229/1000 nemovitostí - objektu jiná stavba bez č.p./č.e. na pozemku p.č. 112/2, včetně pozemků p.č. 112/2 - zastavěná plocha a náídvoří, a p.č. 112/3 - ostatní plocha, vše zapsané na listu vlastnictví č. 244, vše v k.ú. Janušov, obec Rýmařov, okres Bruntál. Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství uvedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi.

Pro stanovení obvyklé (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy.

V zákonu č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v § 66 odst. 5 uvedeno:

“Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb. V §2 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: “Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.” Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy: Cena zjištěná - (tzv.„administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni 28.12.2012 dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb.. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter.

Exeku

torsk

ý úřad

Jese

ník

M

gr. A

lan H

avlic

e, so

udní

exek

utor

ZNALECKÝ POSUDEK č. 6507-179/2013

stránka č. 3

Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6 měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 28.12.2012 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. Vítězslava Kožušníka a povinného, pana Ľubomíra Urbaníka.

3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí č. 263, pro k.ú. Janušov, obec Rýmařov, okres Bruntál, vyhotovený objednavatelem dne 6.12.2012, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Výpis z katastru nemovitostí č. 244, pro k.ú. Janušov, obec Rýmařov, okres Bruntál, vyhotovený objednavatelem dne 6.12.2012, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Janušov, obec Rýmařov, okres Bruntál, vyhotovený znaleckým ústavem dne 28.12.2012, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz. Kopie Prohlášení vlastníka budovy o vymezení bytových jednotek ze dne 17.7.2003 dodaná objednavatelem znaleckého posudku. Údaje sdělené objednavatelem. Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření. Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz, www.realitymorava.cz atd. Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto znaleckého posudku předložena žádná nájemní či jiná smlouva, na základě které by byl předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený, nepronajatý.

Exeku

torsk

ý úřad

Jese

ník

M

gr. A

lan H

avlic

e, so

udní

exek

utor

ZNALECKÝ POSUDEK č. 6507-179/2013

stránka č. 4

4. Vlastnické a evidenční údaje Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj: Moravskoslezský Okres: Bruntál Obec: Rýmařov Katastrální území: Janušov (744590)

List vlastnictví číslo: 263 Vlastník: Společné jmění manželů Urbaník Ľubomír Urbaníková Marie Bednářská 200/14, Rýmařov, Janovice, 793 42

List vlastnictví číslo: 244 Vlastníci: 1. Furiš Ladislav Podíl: 299/1 000 Bednářská 200/14, Rýmařov, Janovice, 793 42 2. Šubík Jaromír Podíl: 248/1 000 Hraniční 60/7, Rýmařov, Janovice, 793 42 3. Šulík Jan Podíl: 224/1 000 Bednářská 200/14, Rýmařov, Janovice, 793 42 4. Společné jmění manželů Podíl: 229/1 000 Urbaník Ľubomír Urbaníková Marie Bednářská 200/14, Rýmařov, Janovice, 793 42

Exeku

torsk

ý úřad

Jese

ník

M

gr. A

lan H

avlic

e, so

udní

exek

utor

ZNALECKÝ POSUDEK č. 6507-179/2013

stránka č. 5

5. Celkový popis nemovitosti Jedná se o ocenění bytové jednotky č. 200/3 v budově č.p. 200, příslušející k části obce Janovice, na pozemku p.č. 112/1, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a k pozemku v rozsahu 229/1000, vše zapsané na listech vlastnictví č. 263 a č. 235, vše v k.ú. Janušov, obec Rýmařov, okres Bruntál, která se nachází v I. nadzemním podlaží výše uvedeného zděného, podsklepeného, bytového domu celkem s jedním nadzemním podlažím a využitým podkrovím. První podzemní podlaží bytového domu je k datu mísstního šetření částečně zatopeno vodou. Objekt není vybaven žádným výtahem. Objekt je situován v zastavěné části obce, a to na ulici Bednářská. Bytový dům je napojen na elektro, veřejný vodovodní řad a septik. V obci je dále možnost napojení na hloubkovou kanalizaci a plynové vedení. Objekt je přístupný z veřejné zpevněné komunikace na pozemku p.č. 911, který je ve vlastnictví Moravskoslezského kraje. Parkování je možné na vlastním pozemku. V průběhu své životnosti byla provedena výměna střešní krytiny. Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 2+1 s kompletním sociálním zázemím. Sociální zázemí (koupelna, WC) je situováno ve zděném bytovém jádru. Vytápění jednotky je ústřední s vlastním kotlem na TP. Celkový stavebnětechnický stav a údržbu ke dni ocenění hodnotíme jako značně podprůměrnou. Bytový dům je založen na kamenných základech bez vodorovné izolace, což se projevuje výskytem zvýšené vlhkosti a plísní na stěnách bytové jednotky. Dle místního šetření a odborného odhadu zpracovatele je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) uvažováno se stářím objektu více než 80 let.

Dále se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 229/1000 nemovitostí - objektu jiná stavba bez č.p./č.e. na pozemku p.č. 112/2, včetně pozemků p.č. 112/2 - zastavěná plocha a náídvoří, a p.č. 112/3 - ostatní plocha, vše zapsané na listu vlastnictví č. 244, vše v k.ú. Janušov, obec Rýmařov, okres Bruntál, která je situována nalevo od výše uvedeného bytového domu a je užívána jako sklad paliva. Jedná se o přízemní zděný objekt zastřešený sedlovou střechou krytou eternitovými šablonami. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektu je patrné z ocenění. Na pozemcích p.č. 112/2 a p.č. 112/3 se dále nacházejí venkovní úpravy (zpevněná živičná plocha). Dále se na pozemku nacházejí porosty náletového a plevelného charakteru. Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele.

Exeku

torsk

ý úřad

Jese

ník

M

gr. A

lan H

avlic

e, so

udní

exek

utor

ZNALECKÝ POSUDEK č. 6507-179/2013

stránka č. 6

6. Obsah posudku

Příslušenství stavby a pozemky 1) Objekty

a) Jiná stavba bez č.p./č.e. 2) Pozemky

a) Pozemky

Byt 3) Byt

a) Bytová jednotka č. 200/3 4) Ocenění porovnávací metodou

Exeku

torsk

ý úřad

Jese

ník

M

gr. A

lan H

avlic

e, so

udní

exek

utor

ZNALECKÝ POSUDEK č. 6507-179/2013

stránka č. 7

B. POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění

Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Okres: Bruntál Počet obyvatel: 5 001 – 15 000 obyvatel

Ocenění

Příslušenství stavby a pozemky

1) Objekty

1.a) Vyhláška 387/2011 Sb.

1.a.1) Jiná stavba bez č.p./č.e. – § 7

Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba: typ I–B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 0,800 Polohový koeficient: 1,000 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,103 Koeficient prodejnosti: 0,781 (Bytové domy)

Podlaží: I.NP Výška: 2,71 m Zastavěná plocha: 8,60×4,00 = 34,40 m2

Obestavěný prostor (OP): vrchní stavba 8,60×4,00×2,71 = 93,22 m3 zastřešení 8,60×4,00×1,53×0,5 = 26,32 m3 Obestavěný prostor – celkem: = 119,54 m3

Exeku

torsk

ý úřad

Jese

ník

M

gr. A

lan H

avlic

e, so

udní

exek

utor

ZNALECKÝ POSUDEK č. 6507-179/2013

stránka č. 8

Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl

1. Základy – kamenné bez izolace 7,10 % Podstandardní 2. Obvodové stěny – smíšené 31,80 % Podstandardní 3. Stropy 19,80 % Nevyskytuje se 4. Krov – sedlová 7,30 % Standardní 5. Krytina – eternitové šablony 8,10 % Standardní 6. Klempířské práce – pozinkované žlaby 1,70 % Standardní 40 %

Nevyskytuje se 60 % 7. Úprava povrchů – vápenné hladké omítky 6,10 % Standardní 50 %

Nevyskytuje se 50 % 8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se 9. Dveře – dřevěné svlakové 3,00 % Podstandardní

10. Okna 1,10 % Nevyskytuje se 11. Podlahy – cihlové 8,20 % Podstandardní 12. Elektroinstalace 5,80 % Nevyskytuje se

Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: 1,0000 Úprava koeficientu K4: 1. Základy –0,54 × 7,10 % – 0,0383 2. Obvodové stěny –0,54 × 31,80 % – 0,1717 3. Stropy –0,54 × 1,852 × 19,80 % – 0,1980 6. Klempířské práce –0,54 × 1,852 × 1,70 % × 60 % – 0,0102 7. Úprava povrchů –0,54 × 1,852 × 6,10 % × 50 % – 0,0305 9. Dveře –0,54 × 3,00 % – 0,0162

10. Okna –0,54 × 1,852 × 1,10 % – 0,0110 11. Podlahy –0,54 × 8,20 % – 0,0443 12. Elektroinstalace –0,54 × 1,852 × 5,80 % – 0,0580 Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: = 0,4218 Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: 0,8000

Ocenění: Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: × 0,8000 Polohový koeficient K5: × 1,0000 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,1030 Koeficient prodejnosti Kp: × 0,7810 Základní jednotková cena upravená: = 1 642,44 Kč/m3 Základní cena upravená: 119,54 m3 × 1 642,44 Kč/m3 = 196 337,28 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 70 roků Předpokládaná další životnost: 10 roků 100 × 70 / (70 + 10) = 87,500 % Maximální možné opotřebení podle přílohy č. 14 je 85,000 % Odpočet opotřebení: 196 337,28 Kč × 85,000 % – 166 886,69 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = 29 450,59 Kč

Exeku

torsk

ý úřad

Jese

ník

M

gr. A

lan H

avlic

e, so

udní

exek

utor

ZNALECKÝ POSUDEK č. 6507-179/2013

stránka č. 9

Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: × 229 / 1 000 Cena po úpravě: = 6 744,19 Kč Jiná stavba bez č.p./č.e. – zjištěná cena: 6 744,19 Kč

2) Pozemky

2.a) Vyhláška 387/2011 Sb.

2.a.1) Pozemky – § 28 Základní cena za m2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 91,87 Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (8 671 – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 8 671 je počet obyvatel v obci. § 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2:

Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × 1,100 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,139 Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy) × 0,781 Jednotková cena [Kč/m2] Název Parc. č. Výměra [m2] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří

112/1 208 91,87 168,8217 35 114,91

zastavěná plocha a nádvoří

112/2 262 91,87 168,8217 44 231,29

Součet: 470 79 346,20 § 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2:

Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × 1,100 Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,139 Koeficient prodejnosti Kp: (Bytové domy) × 0,781 Koeficient úpravy dle §28 odst.5: × 0,400 Jednotková cena [Kč/m2] Název Parc. č. Výměra [m2] základní upravená Cena [Kč] ostatní plocha 112/3 10 91,87 67,5287 675,29

Součet cen všech typů pozemků: = 80 021,49 Kč

Pozemky – zjištěná cena: 80 021,49 Kč

Exeku

torsk

ý úřad

Jese

ník

M

gr. A

lan H

avlic

e, so

udní

exek

utor

ZNALECKÝ POSUDEK č. 6507-179/2013

stránka č. 10

Byt

3) Byt 3.a) Vyhláška 387/2011 Sb.

3.a.1) Bytová jednotka č. 200/3 – § 25

Podlahové plochy bytu (PP): Plocha [m2] Název celková koef. započítaná pokoj 20,90 1,00 20,90 pokoj 16,38 1,00 16,38 kuchyně 9,42 1,00 9,42 koupelna 3,59 1,00 3,59 WC 1,11 1,00 1,11 spíž 1,10 1,00 1,10 předsíň 5,61 1,00 5,61 sklep 5,39 0,10 0,54 63,50 58,65

Určení základní ceny za m2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1: Kraj: Moravskoslezský Obec: Rýmařov Počet obyvatel: 8 671 Indexovaná prům. cena (IPC): 15 470,– Kč/m2

Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku Ti

1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi

III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00

2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví)

0,00

3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem)

II. Bez vlivu 0,00

3 Index trhu (IT = 1 + Ti): 1,000

i=1

Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 5 Popis znaku Hodnocení znaku Pi

1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Úřady v obci II. Obecní úřad, popř. městský úřad se

stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta

0,02

3 Poloha nemovitosti v obci III. Vnitřní území obce 0,00 4 Okolní zástavba a životní

prostředí v okolí IV. Objekty pro bydlení bez významnější

okolní zeleně 0,03

5 Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti

III. Kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení

0,05

Exeku

torsk

ý úřad

Jese

ník

M

gr. A

lan H

avlic

e, so

udní

exek

utor

ZNALECKÝ POSUDEK č. 6507-179/2013

stránka č. 11

6 Školství a sport v okolí nemovitosti

III. Základní škola a sportovní zařízení 0,04

7 Zdravotnické zařízení v okolí nemovitosti

III. Dobrá dostupnost zdravotnické péče 0,05

8 Veřejná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 0,03 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00

10 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Změny v okolí s vlivem na cenu

nemovitosti III. Bez vlivu 0,00

12 Vlivy neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 12

Index polohy (IP = 1 + Pi): 1,220 i=1

Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku Vi

1 Typ stavby IV. Budova - zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná

0,10

2 Společné části domu I. Žádné z dále uvedených –0,01 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,00 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,00 5 Orientace obyt. místností ke

světovým stranám II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00

6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,00 7 Další vybavení bytu a prostory

užívané spolu s bytem II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie

nebo komora nebo sklepní kóje –0,01

8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,00 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00

10 Stavebně-technický stav V. Byt ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce)

0,40*

* Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V10: 0,6

9 Index konstrukce a vybavení (IV = (1 + Vi) × V10): 0,259

i=1 Index cenového porovnání (I = IT × IP × IV): 1,000 × 1,220 × 0,259 = 0,316

Cena upravená (CU = IPC × I): 15 470,– × 0,316 = 4 888,52 Kč/m2

Určení porovnávací hodnoty (PP × CU): 58,65 × 4 888,52 = 286 711,70 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu: Cena příslušenství stavby a pozemků = 86 765,68 KčSpoluvlastnický podíl: × 229 / 1 000 Hodnota spoluvlastnického podílu: = 19 869,34 Kč + 19 869,34 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 306 581,04 Kč Bytová jednotka č. 200/3 – zjištěná cena: 306 581,04 Kč

Exeku

torsk

ý úřad

Jese

ník

M

gr. A

lan H

avlic

e, so

udní

exek

utor

ZNALECKÝ POSUDEK č. 6507-179/2013

stránka č. 12

4) Ocenění porovnávací metodou Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v

publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS, autor Zbyněk Zazvonil. Výběr porovnatelných vzorků:

V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace. Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány, často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku.

Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segment trhu, což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo,

předměstí, město, centrum, region, příhraničí, vnitrozemí, městské aglomerace apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu

(bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např.

jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.),

- stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.),

- kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné),

- rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní),

- řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například do 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil. Kč atd.).

1) Byt 2+1, ul. 1. máje, Břidličná, okr. Bruntál Byt 2+1 v osobním vlastnictví o výměře 53 m2 se nachází v prvním nadzemním podlaží cihlového bytového domu, který prošel částečnou renovací. Byt je v původním stavu. Koupelna i WC jsou řešeny samostatně. Na podlahách jsou parkety nebo dlažba. Byt je vytápěn centrálně a je vybaven vlastními měřidly, ohřev vody zajišťuje karma. Je zde natažený plyn a voda je obecní. Nabídková CENA: 199 900,- Kč

Exeku

torsk

ý úřad

Jese

ník

M

gr. A

lan H

avlic

e, so

udní

exek

utor

ZNALECKÝ POSUDEK č. 6507-179/2013

stránka č. 13

2) Byt 2+1, ul. 1. máje, Břidličná, okr. Bruntál Byt 2+1 v osobním vlastnictví o výměře 55 m2 (+ sklep 5 m2) se nachází prvním nadzemním podlaží zděného domu. K bytové jednotce náleží zděný sklep a sklepní kóje. Po vstupu do bytu se nacházíme v chodbě, která přechází ve vchody do jednotlivých obytných místností. Dispoziční řešení: kuchyně, obývací pokoj, ložnice, koupelna, toaleta. Bytová jednotka byla v roce 2008 rekonstruována. Jednalo se o rekonstrukci žaluzií a osazení nových plastových oken. Bytová jednotka je vytápěna ústředním dálkovým vytápěním. Napojena je na obecní vodovod. Odpady jsou svedeny do kanalizace. Nabídková CENA: 249 000,- Kč 3) Byt 3+1, Horní Město, okr. Bruntál Byt 3+1 v osobním vlastnictví o výměře 60 m2 se nachází v prvním nadzemním podlaží zděného domu. Byt byl původně dvoupokojový. Další pokoj vznikl přepažením obývacího pokoje příčkou. V bytě jsou plastová okna, v chodbě a obývacím pokoji plovoucí podlahy, v dalších pokojích parkety, kuchyň PVC. Byt je vytápěn ústředním vytápěním z kotelny umístěné v suterénu domu. V r. 2009 nové rozvody vody, baterie a elektrický bojler. K bytu patří velký sklep v suterénu a komora na mezipatře. U domu je oplocená zahrada s altánem. Nabídková CENA: 250 000,- Kč Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku:

V případě ocenění bytových jednotek volíme jako jednotku porovnání m2 užitné podlahové plochy. Kvantitativní porovnávací analýza:

Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit, najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků a úpravy mají relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu.

Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání, „seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán termín adjustace (adjustment). Adjustace je založena na následujících předpokladech: - jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti

oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek),

- jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti porovnávané (než vzorek).

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí:

- možnost napojení na kompletní IS - možnost parkování na vlastním pozemku - občanská vybavenost města na dobré úrovni - dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou a vlakovou dopravou

Exeku

torsk

ý úřad

Jese

ník

M

gr. A

lan H

avlic

e, so

udní

exek

utor

ZNALECKÝ POSUDEK č. 6507-179/2013

stránka č. 14

Záporné stránky oceňovaných nemovitostí: - bytová jednotka bez balkónu či lodžie - horší docházková vzdálenost do centra města - velmi zanedbaná údržba bytové jednotky - celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu - některé z prvků dlouhodobých i krátkodobých životností jsou u konce své životnosti

Po nemovitostech uvedeného typu, tj. bytová jednotka, uvedené velikosti, vybavení,

resp. zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění je obchodovatelný.

Seznam porovnávaných objektů: Byt 2+1, ul. 1. máje, Břidličná

Výchozí cena (VC): 199 990,– Kč Množství (M): 53,00 m2 Kpolohy: 0,95 Kkonstrukce: 1,00 Kstav budovy: 1,15 Kstav bytu: 1,15 Kvybavení bytu: 1,05 Kumístění v domě: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kpříslušenství: 0,90 Jednotková cena (JC): 2 889,27 Kč Váha (V): 1,0

Byt 2+1, ul. 1. máje, Břidličná Výchozí cena (VC): 249 000,– Kč Množství (M): 60,00 m2 Kpolohy: 0,95 Kkonstrukce: 1,00 Kstav budovy: 1,20 Kstav bytu: 1,20 Kvybavení bytu: 1,05 Kumístění v domě: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kpříslušenství: 0,90 Jednotková cena (JC): 2 918,35 Kč Váha (V): 1,0

Exeku

torsk

ý úřad

Jese

ník

M

gr. A

lan H

avlic

e, so

udní

exek

utor

ZNALECKÝ POSUDEK č. 6507-179/2013

stránka č. 15

Byt 3+1, Horní Město

Výchozí cena (VC): 250 000,– Kč Množství (M): 60,00 m2 Kpolohy: 0,95 Kkonstrukce: 1,00 Kstav budovy: 1,10 Kstav bytu: 1,10 Kvybavení bytu: 1,05 Kumístění v domě: 1,00 Kobjektivizační: 1,10 Kpříslušenství: 1,00 Jednotková cena (JC): 3 138,32 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (Kpolohy × Kkonstrukce × Kstav budovy × Kstav bytu × Kvybavení bytu × Kumístění v domě ×

Kobjektivizační × Kpříslušenství) Minimální jednotková cena za m2: 2 889,27 Kč Průměrná jednotková cena za m2 ( (JC × V) / V): 2 981,98 Kč Maximální jednotková cena za m2: 3 138,32 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m2: 3 000,– Kč Množství: × 63,50 m2 Porovnávací hodnota: = 190 500,– Kč Porovnávací hodnota (zaokrouhleno): = 190 000,– Kč

Exeku

torsk

ý úřad

Jese

ník

M

gr. A

lan H

avlic

e, so

udní

exek

utor

ZNALECKÝ POSUDEK č. 6507-179/2013

stránka č. 16

C. REKAPITULACE Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd.

Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu menší nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmětnou nemovitost považovat za průměrně obchodovatelnou.

Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí tuto považujeme za

obvyklou.

REKAPITULACE Cena bytů podle cenového předpisu 306 580,– Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem 190 000,– Kč Věcné břemeno 0,– Kč Ostatní movité věci 0,– Kč Práva a závady, které nezaniknou dražbou 0,– Kč Exe

kutor

ský úřad

Jese

ník

M

gr. A

lan H

avlic

e, so

udní

exek

utor

ZNALECKÝ POSUDEK č. 6507-179/2013

stránka č. 17

Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí

190 000,– Kč Cena slovy: jednostodevadesáttisíc Kč

Zpracovatelé posudku: Ing. Tomáš Vingrálek Ing. Štěpán Orálek Ing. Jan Horalík Ing. Vítězslav Kožušník Osoba oprávněná podávat vysvětlení: Ing. Tomáš Vingrálek V Přerově, dne 22.1.2013

........................................ Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. Ing. Tomáš Vingrálek

znalecký ústav jednatel

Exeku

torsk

ý úřad

Jese

ník

M

gr. A

lan H

avlic

e, so

udní

exek

utor

ZNALECKÝ POSUDEK č. 6507-179/2013

stránka č. 18

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona 36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.: 264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku, ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků, ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a odhady podnikových investic. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6507-179/2013 samostatné evidence znaleckého ústavu.

................................................... Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o. znalecký ústav sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov e-mail: info@posudek.com www.posudek.com

Exeku

torsk

ý úřad

Jese

ník

M

gr. A

lan H

avlic

e, so

udní

exek

utor

ZNALECKÝ POSUDEK č. 6507-179/2013

stránka č. 19

E. SEZNAM PŘÍLOH Fotodokumentace Výpisy z katastru nemovitostí LV č. 263 a LV č. 244 Náhled katastrální mapy

Exeku

torsk

ý úřad

Jese

ník

M

gr. A

lan H

avlic

e, so

udní

exek

utor