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Loire Forez agglomération Programme Local de l’Habitat

1 Eohs – Adequation - Condition Urbaine

Programme Local de l’Habitat 2020-2025

Loire Forez agglomération

Arrêté en conseil communautaire du 17 septembre 2019

2ème arrêt



Document réalisé sous la direction de Benoit BADUEL (Eohs), par Romain LOUYS (Eohs), Marc BARRIAU

(Adéquation) et Florence PARIS (Condition Urbaine) pour l’analyse, et Perrine Besson (Eohs) pour les

exploitations statistiques et la cartographie



Sommaire Général

Introduction ......................................................................................... 4

Diagnostic .......................................................................................... 20

Orientations et objectifs de la politique communautaire en matière

d’Habitat .......................................................................................... 143

Programme d’actions ........................................................................ 191

Annexe Fiches communales .............................................................. 253



Introduction

1. Le contexte règlementaire et juridique du PLH

Le Programme Local de l’Habitat (PLH) est un outil instauré par la loi de décentralisation du 7 janvier 1983.

Ce document d’étude et d’analyse sur les problématiques de l’habitat a pour objectif d’orienter les choix des

collectivités locales dans ce domaine, en cohérence avec les nouvelles compétences alors dévolues aux

communes en matière d’urbanisme telles que l’autonomie de décision et la liberté de conception dans

l’élaboration des documents réglementaires d’urbanisme et la compétence pour délivrer des autorisations

individuelles d’urbanisme dont les permis de construire.

Les dispositions réglementaires relatives au PLH sont réunies dans le Code de la Construction et de

l’Habitation (CCH) aux articles L.302-1 à L.302-4 (partie législative) et R.302-1 à R.302-13 (partie

règlementaire). L’élaboration d’un PLH sur Loire Forez agglomération répond à l’obligation de l’Art. L.302-1

al.9 du CCH : « Un programme local de l’habitat est élaboré dans les Communautés de communes

compétentes en matière d’habitat de plus de 30 000 habitants comprenant au moins une commune de plus

de 10 000 habitants, dans les Communautés d’agglomération et dans les Communautés urbaines ».

Le PLH est élaboré pour une durée d’au moins 6 ans par l’EPCI et pour l’ensemble de ses communes membres.

Il associe tous les acteurs impliqués dans le domaine de l’habitat et du cadre de vie. De façon plus précise, le

PLH indique les moyens à mettre en œuvre pour satisfaire les besoins en logements et en places

d'hébergement, dans le respect du droit au logement et de la mixité sociale et en assurant une répartition

équilibrée et diversifiée de l'offre de logements, en précisant :

Les objectifs d'offre nouvelle ;

Les actions à mener en vue de l'amélioration et de la réhabilitation du parc existant, qu'il soit public

ou privé, et les actions à destination des copropriétés en difficulté, notamment les actions de

prévention et d'accompagnement ;

Les actions et opérations de requalification des quartiers anciens ;

Les actions et opérations de rénovation urbaine et de renouvellement urbain ;

Les actions à mener en matière de politique foncière permettant la réalisation du programme ;

La typologie des logements à réaliser ou à mobiliser au regard d'une évaluation de la situation

économique et sociale des habitants et futurs habitants et de son évolution prévisible.

Les actions et opérations d'accueil et d'habitat destinées aux personnes dites gens du voyage ;

Les réponses apportées aux besoins particuliers (personnes mal logées, défavorisées ou présentant

des difficultés particulières, étudiants, personnes en situation de perte d’autonomie ou d’handicap).

Depuis l’approbation des précédents PLH en cours sur le territoire (ex-CA Loire Forez et ex-CC Pays de Saint-

Bonnet-le-Château), le contexte législatif a fortement évolué et le nouveau PLH de l’agglomération devra

intégrer ces orientations nationales en matière de politique de l’habitat.



La loi du 18 janvier 2013

Elle modifie les dispositions de la loi SRU et plus particulièrement de son article 55, pour augmenter le rythme

de construction de logements sociaux dans le respect de la mixité sociale. Elle vise également à favoriser la

mise à disposition du foncier de l’Etat et de ses établissements publics en faveur du logement, en permettant

d’appliquer une décote lors de sa cession au profit d’opérations de logement social. L’objectif pour les

communes concernées passe de 20% à 25% des résidences principales de la commune qui doivent être

conventionnées. Cet objectif n’est plus à atteindre en 2020 mais en 2025.

Du fait de leur appartenance à un EPCI de plus de 50 000 habitants et d’une population municipale supérieure

à 3 500 habitants, Montbrison, Saint-Romain-le-Puy, Sury-le-Comtal, Bonson, Saint-Marcellin-en-Forez et

Saint-Just-Saint-Rambert sont soumises à la loi SRU. N’étant pas considérées comme étant situées en zone

particulièrement tendue, ces 6 communes conservent une obligation limitée à 20%. (Décret n°2014-870 du

1er août 2014).

La loi du 24 mars 2014 pour l’Accès au Logement et à un Urbanisme Rénové (ALUR)

La loi ALUR entraîne des évolutions importantes sur le contenu du PLH. Parmi les principales dispositions et

mesures, certaines paraissent importantes à mentionner au regard des enjeux de ce PLH :

Améliorer les rapports locatifs (encadrement des loyers, mise en place d’observatoire pour améliorer

la connaissance des loyers sur le parc privé – un tel observatoire existe sur le Sud Loire, il est animé

par l’agence d’urbanisme Epures qui participe à l’expérimentation nationale sur les loyers) ;

Améliorer la prise en charge et le traitement des situations relevant de la prévention des expulsions

locatives ;

Renforcer le dispositif d’hébergement par la définition d’un statut légal relatif au Service Intégré

d’Accueil et d’Orientation (SIAO) ;

Lutter contre l’habitat indigne, la précarité énergétique et le traitement / prévention des

copropriétés dégradés ;

Réformer la politique de la demande et des attributions dans le parc locatif social dans le cadre du

chantier de la mixité sociale ;

o Les EPCI peuvent créer une « conférence intercommunale du logement », obligatoire pour

les EPCI concernés par un Contrat de ville au regard de la loi de programmation pour la ville

et la cohésion urbaine, chargée de définir « les objectifs en matière d’attributions de

logements », de relogement des personnes et les « modalités de la coopération entre les

bailleurs sociaux et les titulaires de droits de réservation ». Ces conférences regroupent les

maires des communes membres, le préfet, des représentants du département, des bailleurs

sociaux et des réservataires, ainsi que des associations ;

o Elle introduit pour les EPCI couverts par un PLH la mise en place d’un plan partenarial de

gestion de la demande de logement social et d’information du demandeur (PPGDID) dont

l’EPCI est « le chef de file ». Loire Forez agglomération a adopté son PPGDLS à l’échelle de

l’ex-CA Loire Forez le 4 juillet 2017.

Moderniser les dispositifs relatifs au logement, les outils fonciers au service de la production de

mixité sociale, promouvoir l’habitat participatif.



La loi Egalité et Citoyenneté du 27 janvier 2017

La loi Egalité et Citoyenneté, tout comme la loi ALUR, introduit de nombreuses modifications dans son volet

habitat, concernant principalement la politique de mixité sociale liée aux attributions dans le parc locatif

social, la politique des loyers des organismes sociaux ainsi que divers dispositifs spécifiques (gens du voyage,

…) et la politique de production de logement social.

Evolutions concernant la politique de peuplement

La loi confirme le rôle des EPCI dans la politique d’attribution, suite à la loi ALUR. Désormais, la Conférence

Intercommunale du Logement devient obligatoire pour tout EPCI tenus de se doter d’un PLH ou ayant la

compétence en matière d’habitat, et ayant au moins un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV).

Loire Forez agglomération est concernée par les dispositions de la loi. Par délibération du 15 décembre 2015,

Loire Forez a lancé l’élaboration de son Plan partenarial de gestion de la demande de logement social et

d’information des demandeurs. Il a été approuvé à l’échelle des 45 communes de l’ex-CALF le 4 juillet 2017.

Par ailleurs, par délibération du 29 mars 2016, l’ex-communauté d’agglomération Loire Forez avait lancé la

mise en place d’une Conférence Intercommunale du Logement. Le 19 décembre 2016, un arrêté conjoint

fixant la composition de la CIL a été pris par le président de Loire Forez et le Préfet. Une 1ère CIL d’installation

s’est tenue le 25 octobre 2016. Suite à la constitution du nouvel EPCI au 1er janvier 2017, cette conférence se

trouve, de fait, élargie au nouveau périmètre. Une 2nde CIL a été organisée, sous ce nouveau jour, le 17

octobre 2017 en présence de toutes les communes du nouveau territoire.

La CIL adopte, en tenant compte notamment des critères généraux de priorités et de l’objectif de la mixité

sociale des villes et des quartiers, des orientations concernant les attributions de logements sur le patrimoine

locatif social. Ces orientations précisent :

Les objectifs de mixité sociale et d’équilibre entre les secteurs à l’échelle de l‘agglomération, dont

les mutations, en tenant compte de la situation des quartiers prioritaires. Sera également précisé le

pourcentage d’attribution en QPV à des demandeurs autre que les ménages à bas revenus ;

Le cas échéant, le taux minimal des attributions annuelles, suivies de baux signés, de logements

situés en dehors des QPV à des demandeurs à bas revenus ;

Les objectifs de relogement des personnes prioritaires au titre du DALO et de l’article L. 441-1 du

CCH ainsi que celles relevant des opérations de renouvellement urbain.

Sur ces points, la loi fixe des objectifs chiffrés :

25% des attributions annuelles (suivies de baux signés) de logements (y compris les mutations) situés

en dehors des QPV à consacrer :

o A des demandeurs dont le niveau de ressources par Unité de Consommation est inférieur à

un montant constaté annuellement par arrêté préfectoral (montant correspondant au

niveau de ressources le plus élevé du quartile des demandeurs aux ressources les plus faibles

parmi les demandeurs d’un logement social situé sur le territoire de l’EPCI, enregistrés dans

le système national d’enregistrement (SNE). L’arrêté du Préfet en date du 7 avril 2017

indique un montant de 8 020 €/UC/an.

o Aux personnes relogées dans le cadre d’une opération de renouvellement urbain.



L’ensemble des réservataires (Action Logement, Etat, collectivités territoriales) et les bailleurs

sociaux sur les logements libres de réservation devront consacrer au moins 25 % de leurs attributions

aux ménages bénéficiant du DALO et aux demandeurs prioritaires (art. L441-1 CCH).

Evolutions concernant la loi SRU

Les conditions d’application de l'article 55 de la loi SRU (Solidarité et Renouvellement urbain), qui

impose la construction de 25% (ou 20%) de logements sociaux sont modifiées. Elles sont renforcées

pour les communes dans lesquelles la demande en logement social est forte, mais où l’offre

disponible est encore défaillante ; a contrario, elle exempte les communes où la situation du marché

du logement ne justifie pas le développement d’une offre locative sociale.

o Le taux de 20% de logements sociaux s’applique aux communes appartenant à un EPCI où le

parc de logements existant "ne justifie pas un effort de production supplémentaire". Un

décret fixe la liste des EPCI et agglomérations concernées en fonction d’un unique critère :

le nombre de demandes de logements sociaux par rapport au nombre d'emménagements

annuels, hors mutations internes, dans le parc locatif social des EPCI. (Art.97)

Loire Forez agglomération reste sur un objectif de 20% de logements locatifs sociaux à atteindre d’ici 2025,

car elle est caractérisée comme une zone moyennement tendue avec des disparités géographiques

localement. En effet, le ratio entre le nombre de demandes de logements sociaux par rapport au nombre

d'emménagements annuels, hors mutations internes, s’élève à 1,71 sur l’agglomération et ne justifie pas un

effort supplémentaire en termes d’objectifs.

La Loi Egalité et Citoyenneté redéfinit également les critères d’exemption d’obligation. Un décret fixe

la liste des communes pour lesquelles l’article 55 de la loi SRU n'est pas applicable. Trois cas de figure:

o La commune est située hors d'une agglomération de plus de 30.000 habitants "et

insuffisamment reliée aux bassins d'activités et d'emplois par le réseau de transports en

commun" ;

o La commune est située dans une agglomération de plus de 30.000 habitants où la tension

sur la demande de logements sociaux est faible ;

o La commune a plus de la moitié de son territoire urbanisé soumis à une inconstructibilité

découlant de l'application de plans de prévention des risques ou servitudes.

La liste de ces communes est arrêtée sur proposition des EPCI auxquels elles appartiennent, après

avis du préfet de région et de la commission nationale "SRU". (Art.97). Saint Marcellin en Forez et

Saint Romain le Puy bénéficient de cette exemption.

Le Code de la Construction et de l’Habitat définit une liste des logements locatifs sociaux prise en

compte pour vérifier le respect des obligations en application de la loi SRU. La loi Egalité et

Citoyenneté ajoute :

o Les terrains locatifs familiaux destinés à l'installation prolongée de résidences mobiles dont

la réalisation est prévue au schéma départemental d'accueil des gens du voyage sont

intégrés au décompte des logements sociaux SRU. (Art.97).

o Les logements du parc privé faisant l'objet d'un dispositif d'intermédiation locative en

direction de personnes défavorisées sont intégrés au décompte des logements sociaux

SRU. Le loyer pratiqué doit être inférieur ou égal à un montant défini par arrêté du ministre

chargé du logement. (Art.97).

http://www.logement.gouv.fr/le-droit-au-logement-opposable-dalo



La Loi Elan du 23 novembre 2018

Evolutions concernant la politique de peuplement et d’attribution de logements

L’obligation de se doter d’un système de cotation de la demande ;

L’obligation d’atteindre 25% des attributions aux ménages ayant des ressources inférieures au 1er

quartile de revenus hors QPV (sans possibilité de revoir ce taux à la baisse) ;

L’intégration de personnes relogées dans le cadre d’opérations de requalification de copropriétés en

difficultés parmi les 25% d’attributions aux ménages hors QPV ;

L’intégration des ex-ZUS non retenus dans la nouvelle géographie prioritaire aux périmètres des QPV

pour les objectifs d’attribution aux ménages en fonction des quartiles de revenus ;

La gestion en flux des contingents de réservation sur l’ensemble du parc social.

Evolutions concernant la production de logements locatifs sociaux

Les mesures relatives au décompte SRU des logements sociaux (art.130) :

o Allonger (de 5 à 10 ans) la durée pendant laquelle les logements sociaux vendus à leur

locataire continuent d’être décomptés ;

o Prise en compte dans l’inventaire des logements sociaux SRU des logements en location-

accession lors de leur phase locative, soit pendant une durée de 5 ans ;

o Prise en compte dans l’inventaire des logements sociaux SRU les logements en bail réel

solidaire.

La mesure relative à l’application de la loi SRU aux communes soumises pour la première fois

(art.132)

o Les communes soumises pour la première fois aux obligations de production de logements

sociaux de la loi SRU à compter du 1er janvier 2015 disposent de 5 périodes triennales pleines

pour atteindre le taux légal, de 25% ou 20% de logement social selon les cas.

o Le rythme de rattrapage est fixé comme suit : les objectifs triennaux seront, pour la première

période, de 20% des logements sociaux à réaliser, puis 25% (période 2), 33% (période 3), 50%

(période 4) et 100% (période 5).

Sur Loire Forez agglomération, les communes de Savigneux et Boën-sur-Lignon, proches du seuil des 3 500

habitants seront directement concernés par cette disposition de la loi Elan en matière de détente du calendrier

SRU.

Evolutions concernant l’Habitat Privé

Le programme Action Cœur de Ville va permettre de redonner attractivité et dynamisme aux centres

des villes moyennes. Les partenaires du programme sont l’Anah, Action logement et la CDC qui vont

mobiliser plus de 5 milliards d’euros sur cinq ans (2018-2022).

o Le pilotage s’appuie sur un comité de projet au niveau local et des instances régionales

(comité des financeurs) et nationales (COPIL, comité techn. national)

L’Opération de Revitalisation du Territoire (ORT) a pour objet de mettre en oeuvre un projet global

de territoire. Elle donne lieu à la signature d’une convention qui définit le projet urbain, économique

et social de revitalisation du territoire.



o La convention est signée entre l’État, ses établissements publics intéressés, un EPCI et tout

ou partie des communes, des personnes publiques ou privées. Elle précise les actions

prévues et leur répartition dans les secteurs d’intervention délimités.

Lutte contre l’habitat indigne : Elargissement et systématisation du dispositif de l’astreinte

administrative :

o Le dispositif de l’astreinte s’applique à l’ensemble des procédures de police spéciale de lutte

contre l’habitat indigne (hors urgence), ainsi qu’à la lutte contre le saturnisme.

2. Un PLH pour la nouvelle agglomération

Les questions relatives au logement et à l’habitat sont au cœur des préoccupations, tant au niveau national

que local. Le Programme Local de l’Habitat définit pour une durée de 6 ans les actions visant à répondre

aux besoins en logement et à favoriser la mixité sociale. Pour ce faire, il assure entre les communes une

répartition équilibrée et diversifiée de l’offre en logements.

En 2016, une partie du territoire, l’ex - CA Loire Forez, qui regroupait 45 communes s’est lancée dans une

démarche de Plan Local d’Urbanisme

Intercommunal intégrant un volet Habitat

(PLUi-H).

Entre temps, la loi n°2015-991 du 7 août

2015 (dite loi NOTRe), a fixé le cadre

législatif des nouveaux schémas

départementaux de coopération

intercommunale (SDCI), avec la poursuite

d’un objectif de rationalisation de la carte

intercommunale. L’arrêté du Préfet pris le

29 septembre 2016 porte fusion-

extension et création de la nouvelle

Communauté d’Agglomération Loire

Forez au 1er janvier 2017.

Ainsi, le territoire a évolué et regroupe

désormais 88 communes, issues de trois

anciennes Communautés de Communes

(une partie des communes de la CC Pays

de Saint-Bonnet-le-Château, la CC Pays

d’Astrée et la CC des Montagnes du Forez)

et de l’ancienne communauté d’agglomération.

La démarche d’élaboration d’un PLUi valant PLH à l’échelle des 45 communes composant l’ancienne CALF a

été réinterrogée suite à cette fusion-extension. Il a été décidé, lors du Conseil communautaire du 21 mars

2017 de poursuivre le PLUi sur les 45 communes. En parallèle, en raison d’obligations réglementaires1 et afin

1 Le PLH doit être exécutoire au 1er janvier 2019



d’assurer la cohérence de la programmation en logements à l'échelle des 88 communes de son territoire,

l’agglomération a lancé l’élaboration de ce nouveau PLH. Cette démarche apparaît comme importante pour

l’agglomération puisqu’il s’agira de définir une politique de l’habitat à la fois ambitieuse et réaliste, dotée

de moyens et en phase avec les caractéristiques d’un territoire aux profils très diversifiés. Les démarches

d’élaboration du PLUi (45 communes) et du PLH (88 communes), restent étroitement coordonnées.

Au sein du nouveau périmètre communautaire, certaines communes ont d’ores et déjà travaillé sur les

questions relatives à l’habitat :

L’ex-CA-Loire Forez à 45 communes dispose d’un PLH sur la période 2013-2019. Un bilan à mi-

parcours a été réalisé en 2016 ; Les modifications du PLH ont été approuvées lors du Conseil

Communautaire du 4 juillet 2017.

L’ex-CC-Pays de Saint-Bonnet-le-Château dispose d’un PLH 2012-2018 ; Un bilan à mi-parcours a été

réalisé en octobre 2015.

L’ex-CC-Pays d’Astrée dispose d’une étude Habitat réalisée en 2012.

Le PLH doit venir en soutien d’un projet communautaire incluant des perspectives de peuplement. Il oriente

les politiques de l’habitat en aidant la collectivité à répondre aux questions relatives au logement et à

l’habitat qui sont au cœur des préoccupations :

A quels besoins souhaite-t’on répondre prioritairement ?

Comment souhaite-t’on faire évoluer le peuplement ?

Quels ménages souhaite-t’on attirer ?

L’élaboration du PLH s’effectue en trois phases :

Un diagnostic sur le fonctionnement du marché local du logement et les conditions d’habitat ;

Un document d’orientations qui énoncera les grands principes et les orientations du PLH au vu du

diagnostic. Ce document énoncera également la structuration du territoire par types de communes,

et les rythmes de production de l’offre nouvelle de logements à l’échelle communale

Un programme d’actions qui définira les moyens et outils mis en œuvre pour concrétiser ces

orientations.



3. Un contexte encadré

Le PLH s’insère dans la hiérarchie des documents d’urbanisme entre le schéma de cohérence territoriale

(SCoT) et les plans locaux d’urbanisme (PLU-PLUi). Il doit ainsi tenir compte d’objectifs assignés au territoire

par les documents de programmation de niveau supérieur.

Hiérarchie des différents documents programmatique en matière d’habitat

Le SCoT Sud Loire

Au premier titre des documents qui s’imposent au PLH, dans un rapport de compatibilité, figure le Schéma

de Cohérence Territoriale (SCoT) Sud Loire approuvé en décembre 2013. Outil prescriptif de référence pour

l’élaboration et la mise en œuvre d’une planification stratégique intercommunale, il apporte une vision

prospective et normative de l’aménagement et du développement de territoires, bassins de vie et/ou aires

urbaines interdépendants dans leurs dynamiques, et repose sur un projet d’aménagement et de

développement durable (PADD).

C’est un cadre de référence pour les différentes politiques sectorielles qui régissent notamment

l’organisation de l’espace, l’urbanisme, l’habitat, la mobilité, l’aménagement commercial, ou la préservation

de l’environnement. Il en assure la cohérence, tout comme il assure la cohérence des documents sectoriels

intercommunaux : plans locaux d’urbanisme intercommunaux (PLUi), programmes locaux de l’habitat (PLH),

plans de déplacements urbains (PDU), et des PLU ou des cartes communales établis au niveau communal.

Les orientations du SCoT, définies dans le Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD),

reposent sur cinq objectifs stratégiques :

La construction d’un Sud Loire multipolaire

La création d’une offre attractive de logements et le développement de la mixité sociale par l’habitat

Le renforcement et la préservation des zones rurales

Le développement des activités et de l’emploi

Le développement des services et des équipements publics

Schéma Départemental de l’Autonomie – 2017-2021

Plan Local d’Action pour le Logement et l’Hébergement

des PersonnesDéfavorisées 2015-2019

Schéma de Cohérence Territoriale Sud Loire

Programme Local de l’Habitat Loire Forez

Agglomération

Le Schéma Départemental d’Accueil des Gens du Voyage

– 2013-2018

PLU Intercommunal PLU / POS / Carte Communale

Prise en compte

Compatibilité

Documents issus de la Conférence

Intercommunale du Logement (document-

cadre, Convention Intercommunale

d’Attribution, Plan Partenarial de Gestion

de la Demande)



Point juridique sur le SCoT Sud Loire et les territoires couverts :

Au préalable, il est important de différencier les 3 entités qui portent le même titre :

Le syndicat mixte du SCoT Sud-Loire, personne morale portant le projet de territoire, émanation des

3 EPCI concernés (Saint-Etienne Métropole, CA Loire Forez - à 45 communes, Communauté de

Communes des Mont du Pilat et prochainement la Communauté de Communes de Forez-Est) ;

Le périmètre du SCoT Sud-Loire, qui a été modifié par arrêté préfectoral en date du 5 novembre

2017, devenu exécutoire le 18 décembre 2017, est à présent constitué des 4 collectivités suivantes :

o Saint-Etienne Métropole

o Loire-Forez Agglomération

o Communauté de communes Forez-Est

o Communauté de communes des Monts du Pilat

Le document de SCoT approuvé le 22 décembre 2013 qui s’applique à l’ensemble des communes des

3 EPCI (SEM, LFA et MP) qui étaient dans le périmètre initial, c'est-à-dire pour Loire-Forez qu’aux 45

communes (même périmètre que le PLUi).

Suite à la création du nouveau périmètre communautaire au 1er janvier 2017, toutes les communes de Loire

Forez agglomération font donc partie du périmètre du SCoT Sud-Loire, représentées par leur EPCI au syndicat

mixte. En revanche, le document SCoT en vigueur ne s’applique que sur les 45 communes de l’ex-

communauté d’agglomération. Toutefois, le syndicat mixte donne un avis pour toutes évolutions des

documents d’urbanisme des communes de l’agglomération situées hors périmètre du document de 2013.

Pour cela, il ne s’appuie pas sur le document SCoT mais sur la cohérence interterritoriale permettant de

conserver les équilibres des territoires au sein du périmètre du SCoT Sud-Loire.

A noter que les communes du Nord de l’agglomération (secteur de Noirétable et de Boën-sur-Lignon)

appartenaient auparavant au SCoT Loire Centre, dont l’élaboration n’a pas abouti.

Le PADD prévoit que le développement du Sud Loire s’appuiera sur l’armature urbaine formée par des

centralités, constituées de moyennes et petites villes bien équipées, et de bourgs maillant l’espace rural. Très

diversifiées, se complétant les unes les autres, bien maillées, ces centralités seront le lieu d’accueil prioritaire

du développement urbain notamment celles bien desservies en transports collectifs.

Quatre centralités « d’échelle Sud Loire » :

o Sur l’agglomération : Montbrison/Savigneux,

Huit centralités intermédiaires :

o Les centralités de bassin de vie dans des secteurs périurbains ou ruraux doivent participer à

une structuration et une polarisation forte de leur périmètre d’attractivité

▪ Sur l’agglomération, Saint-Just-Saint-Rambert est identifiée commune une

centralité intermédiaire des secteurs périurbains

o Les centralités relais d’agglomération qui doivent polariser le développement urbain et

participer activement à éviter une urbanisation continue et indifférenciée

▪ Aucune commune de l’agglomération

Vingt-deux centralités locales qui assurent un maillage multipolaire du Sud Loire :

o Sur l’agglomération : Chalmazel, Saint-Romain-le-Puy, Sury-le-Comtal, Veauche, Bonson,

Saint-Marcellin-en-Forez



Pour permettre la réalisation de ce projet de territoire, ces objectifs sont déclinés sous forme de prescriptions

dans le Document d’Orientations et d’Objectifs (DOO). Les prescriptions suivantes devront être déclinées

dans le PLH :

Renforcer la ville de Saint-Etienne comme centralité de niveau métropolitain et structurer le

territoire autour des centralités constituées de moyennes et petites villes bien équipées

Privilégier avec les centralités, le renouvellement urbain et les espaces desservis par les transports

collectifs ;

Renforcer l’attractivité résidentielle et la mixité de l’habitat ;

Organiser un développement spatial maîtrisé à la fois par l’analyse des possibilités de construction

(densification, réhabilitations bâtiments et logements existants, processus de démolition-

reconstruction, division parcellaire) dans le tissu aggloméré existant, et par la densification des

nouveaux secteurs d’habitat.

Afin de donner un ordre de grandeur des niveaux de production de logements attendus, un scénario a été

décliné en termes démographiques et ensuite traduit en besoins potentiels de logements.

Ce scénario volontariste repose sur les hypothèses suivantes :

Le maintien d’un ratio entre emplois et actifs qui reste équilibré et supérieur à 1 synonyme d’un

territoire dynamique concentrant des emplois et rayonnant au-delà de ses frontières

institutionnelles

Un objectif démographique pour l’ensemble du Sud Loire, de 50 000 habitants supplémentaires

entre 1999 et 2030.



Un accroissement du parc des résidences principales de 32 800 logements entre 2014 et 2030 pour

répondre aux besoins des populations en place (décohabitation des ménages, parcours résidentiels)

et aux exigences de renouvellement du parc existant

Un accroissement du parc des résidences principales de 17 800 logements entre 2014 et 2030 pour

accueillir les habitants supplémentaires.

Soit un scénario nécessitant la réalisation de 50 600 logements supplémentaires au total entre 2014 et 2030,

impliquant de mettre en œuvre une stratégie d’attractivité résidentielle. » page 9 du PADD.

Le SCoT et l’objectif de limiter l’extension urbaine.

Pour les opérations à dominante d’habitat, le SCoT se fixe une enveloppe foncière maximale pour permettre

la réalisation de ses objectifs de l’ordre de 1 480 Ha (surface brute) d’ici 2030 intégrant les développements

en extension sur des espaces non bâtis situés dans le tissu urbanise des communes et en dehors (70%) et en

renouvellement urbain (30%).

Aux termes de ses orientations générales, le SCoT Sud Loire retient un objectif de densité moyenne minimale

sur l’ensemble du territoire qui ne soit pas inférieure à 20 logements/Ha pour tendre vers une production

moyenne de 25 logements/Ha.

Pour les opérations à dominante d’habitat, est défini un objectif annuel moyen de consommation d’espaces

non bâtis à l’échelle du Scot Sud Loire de 87 Ha /an (surface brute).

Le SCoT et les objectifs de diversification de l’offre résidentielle

Le déséquilibre spatial dans l’offre actuelle de logements accessibles socialement et les besoins croissants

pour ce type de logements font de la mixité sociale un objectif commun à l’ensemble du territoire.

Le SCoT Sud Loire fixe comme objectif global que l’offre nouvelle en logements accessibles socialement2

devra s’établir à hauteur de 30% minimum de l’offre globale dans le Sud Loire, soit de l’ordre de 5 880

logements à l’horizon 2020 et 9 300 à l’horizon 2030. Le Scot Sud Loire donne, par ailleurs, un rôle prioritaire

aux centralités dans l’accueil des nouveaux logements et dans la diversification de l’offre d’habitat.

Les autres documents de programmation des politiques de l’Habitat

Le PLH doit également se conformer à d’autres documents.

Le Plan Départemental de l’Habitat de la Loire (PDH)

Le Plan départemental de l’Habitat du département de la Loire a été adopté le 21 février 2013 pour une

durée de 6 ans. Ce document a vocation à assurer la cohérence entre les politiques de l’habitat menées dans

les territoires couverts par des PLH et celles dans le reste du département. Il garantit la cohérence entre

politique de l’habitat et politique sociale, notamment en prenant en compte les besoins définis par le

PLALHPD.

2 Les logements accessibles socialement comprennent : les logements locatifs conventionnés (publics et privés) en dehors des foyers, les logements communaux, les logements en accession aidée (logements en accession à prix maîtrisés, logements PSLA) en dehors des logements faisant l’objet d’un Prêt à Taux Zéro.



Il a déterminé 5 orientations stratégiques pour le département :

La revalorisation du parc ancien ;

L’adaptation des logements aux besoins des personnes âgées et/ou handicapées en perte

d’autonomie ;

La lutte contre la précarité énergétique dans le logement ;

La maîtrise de la consommation de l’espace ;

L’accès au logement pour tous, à travers le PLALHPD.

Au titre du PLH, Loire Forez agglomération devra se conformer aux orientations stratégiques du PDH qui

prend fin. Le lancement d’un nouveau PDH n’entrainerait aucune conséquence pour l’agglomération

puisque ce document reprend les orientations conformes à celles qui résultent des PLH.

Le Plan Local d’Action pour le Logement et l’Hébergement des Personnes Défavorisées (PLALHPD)

Le PLALHPD 2015-2019 élaboré par l’Etat et le Département de la Loire a été approuvé par arrêté conjoint le

7 juin 2015. Ce document issu de la fusion du PDALPD et du PDAHI a pour objectifs :

De définir les objectifs et les actions à conduire en faveur des ménages défavorisées souhaitant

accéder ou se maintenir dans le logement ;

D’assurer la cohérence des interventions entre les différents acteurs intervenant en faveur du

logement et de l’hébergement des personnes défavorisées ;

D’améliorer les réponses apportées aux besoins en logement et en hébergement des ménages les

plus en difficulté par la recherche de la solution la plus adaptée à leurs difficultés (offre accessible

financièrement et adaptée aux difficultés des ménages) ;

De développer la connaissance des besoins en logement et en hébergement des ménages en

difficulté ;

De coordonner les interventions et l’offre liée à l’accompagnement vers et dans le logement.

Loire Forez agglomération devra se conformer aux orientations stratégiques du PLALHPD.

Le Plan Climat-Energie Territorial (PCET)

Loire Forez agglomération est engagée dans une démarche de Plan Climat Air Energie Territorial (PCAET), par

délibération du 18 octobre 2016. L’adoption doit aboutir avant l’échéance du 31 décembre 2018. Le PCAET

est un outil opérationnel de coordination de la transition énergétique sur le territoire. Il comprend un

diagnostic, une stratégie territoriale, un programme d’actions et un dispositif de suivi et d’évaluation. Il

concerne tous les secteurs d’activités, notamment le bâtiment, sous l’impulsion de Loire Forez

agglomération, et doit, à ce titre, s’articuler avec la démarche PLH :

D’un point de vue énergie-climat, la problématique de l’air ne doit pas être occultée. En effet, la

tendance à la densification urbaine pose le problème de la concentration d’une partie de la

population à la pollution de l’air que l’on retrouve en zone urbaine et périurbaine.

D’un point de vue déplacement, l’offre de logements devra se rapprocher des services et commerces

dans un souci de limiter les déplacements. L’offre de transports en commun devra pouvoir être

conséquente au vu du PLH élaboré et les déplacements avec cheminements doux devront pouvoir

être privilégiés ; ceci afin de réduire l’émission de gaz à effet de serre.



D’un point de vue amélioration et réhabilitation du parc de logements publics et privés, la loi du 17

août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte définit la performance

énergétique comme l’un des critères du logement décent afin de lutter contre la précarité

énergétique. La mise en place de la plateforme locale de rénovation énergétique sera un des

dispositifs utilisés pour les logements privés via l’Espace Info Energie Loire.

Le Contrat Local de Santé

Loire Forez agglomération (à 45 communes) a signé un Contrat local de santé (CLS) pour la période 2016-

2020. Ce contrat a été élargi aux 88 communes du territoire dès 2017. Outils de mise en œuvre du projet

régional de santé, il est conclu entre l'ARS, la MSA, la CPAM, la DDCS et l’agglomération à partir d'un

diagnostic établi de façon concertée. C’est également un engagement autour d’un plan commun d’actions

pour coordonner davantage les interventions des différents acteurs locaux de santé sur leur territoire, que

ce soit en matière de prévention, promotion de la santé, d'accès aux soins ou d'accompagnement médico-

social. Il inclut le volet santé du contrat de ville.

Le programme d'actions du CLS est décliné autour de 5 axes stratégiques :

Renforcer les initiatives de prévention et de promotion de la santé (promotion de l'activité physique,

équilibre alimentaire, prévention des conduites à risque) ;

Améliorer l'accès aux droits, aux soins et à l'offre de soins de premier recours ;

Promouvoir la santé mentale positive sur le territoire (synergie des acteurs) ;

Agir en faveur de la santé des personnes âgées (coordination des acteurs sociaux, socio-culturels et

bénévoles) ;

Réduire les risques environnementaux sur la santé (habitat, qualité de l'air intérieur et extérieur,

qualité de l'eau).

Le dernier axe fait le lien avec le PLH puisqu’il vise à :

Suivre et animer le groupe intercommunal de Lutte contre l’Habitat Indigne et Energivore (LHIE)

Définir un programme d’Intérêt Général 3 (PIG) dans le cadre du Programme Local de l’Habitat (PLH)

pour les propriétaires bailleurs et propriétaires Occupants

Mettre en place des aides financières en application du Programme Local de l’Habitat (PLH) pour

résorber l’habitat indigne et énergivore dans le parc privé

Le Contrat de Ville 2015-2020

Loire Forez agglomération a signé en juillet 2015 le contrat de ville de la communauté d’agglomération Loire

Forez et de la ville de Montbrison. Il constitue le socle de la stratégie de l’Agglomération en matière de

cohésion sociale et formalise l’engagement de l’Etat, de Loire Forez agglomération, de Montbrison,

concernée par la géographie prioritaire, et de l’ensemble des partenaires, pour développer une stratégie

globale en faveur du quartier de « Beauregard » situé en géographie prioritaire, ceci afin de lutter contre

toutes les formes d’inégalités et de favoriser la pleine intégration du quartier dans son unité́ urbaine et au

sein du territoire communautaire.



Il s’articule autour des trois piliers comme suit :

Les actions en faveur de la cohésion sociale : accès à la culture et au sport, dynamisation de la vie de

quartier, animations à destination des jeunes, soutien à la parentalité, lien avec les établissements

scolaires, actions de prévention en matière de santé, …

Les interventions sur le cadre de vie : aménagement des espaces communs, amélioration des

logements et des moyens de transport, …

Le développement de l’emploi et des activités économiques : développement des relations avec les

entreprises, mise en œuvre de formations, accompagnement du public le plus éloigné de l’emploi,

maintien et renforcement des commerces et services sur le quartier, …

Un des objectifs relatifs au 2ème pilier consiste à « Améliorer et adapter le parc d’habitat » en :

Améliorant l’attractivité de certains logements (accessibilité, performance énergétique, …) ;

Veillant à limiter les surcouts pour les locataires (qui passe par la mise en place d’un observatoire des

loyers des logements réhabilités dans le parc social) ;

Favorisant les parcours résidentiels des habitants de Beauregard au sein du territoire (lien avec la

Conférence Intercommunale du Logement).

Le schéma départemental d’accueil et d’habitat des gens du voyage

Le second schéma départemental d’accueil et d’habitat des gens du voyage de la Loire a été approuvé le 6

septembre 2013 pour une durée de six ans (2013-2019). Ce dernier est rentré dans une phase de révision

depuis le mois de septembre 2018 sous l’égide du préfet de la Loire et du président du conseil départemental.

Pour ce qui est de l’aménagement des aires d’accueil prévues dans le premier schéma départemental, soit

76 places, réparties sur 4 communes, l’agglomération, compétente en la matière depuis l’année 2006, a

réalisé l’intégralité des aires demandées.

Dans le cadre du nouveau PLH, afin de bien être en phase avec le contexte législatif actuel qui sera

obligatoirement pris en compte dans le futur schéma départemental, l’attention doit donc maintenant porter

sur les cas identifiés de demandes de sédentarisation (soit en première analyse, 18 situations officiellement

recensées au mois de septembre 2018 dont une grande majorité sur trois des quatre aires d’accueil

communautaires) :

En mettant tout d’abord en œuvre sous l’égide de Loire Forez agglomération, une Maitrises d’Œuvre

Urbaine et Sociale intercommunale (MOUS) afin de définir en lien étroit avec les partenaires

institutionnels concernés, et les ménages pressentis, les besoins et les solutions à mettre en œuvre

(terrain familial, habitat adapté, habitat de droit commun, etc.).

En développant par la suite, au regard des conclusions de cette étude une offre en logements

adaptés, avec des financements de type PLA-i adaptés, délégués par l’Etat.

En continuant la production d’une offre de logement social de droit commun potentiellement

accessible aux voyageurs.

-En aménageant enfin si nécessaire des terrains locatifs familiaux destinés à l'installation prolongée

de résidences mobiles destinées aux gens du voyage (à ce titre, il convient de rappeler que la loi

Egalité et Citoyenneté modifie le cadre d’intervention des EPCI en élargissant leurs champs de

compétences obligatoires aux « terrains familiaux locatifs ». Pour mémoire ces terrains permettent



l’installation de résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs occupants. Ils sont

intégrés au décompte des logements sociaux SRU. (Art. 97). »

Le Plan local d’urbanisme intercommunal sur les 45 communes historiques de la CA Loire Forez

Le 7 juillet 2015, l’ex-communauté d’agglomération Loire Forez s’est engagée dans une démarche

d’élaboration d’un Plan Local d’Urbanisme intercommunal valant de programme local de l’Habitat (PLUiH)

en concertation avec les élus. Un seul document unique devait être créé pour les 45 communes. Par

délibération du 21/03/2017, pour des raisons notamment administratives, le Conseil communautaire de

Loire Forez agglomération a déconnecté le volet habitat du PLUi. Néanmoins, les deux démarches se

construisent de manière coordonnée.

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est un outil dédié à l’aménagement qui est régi par le code de l’urbanisme.

Il concerne le domaine de l’habitat, du transport, de l’environnement ou encore de l’aménagement de zones

d'activités économiques.

Il permet de « planifier » l’aménagement du territoire de manière cohérente, pour répondre aux besoins des

habitants, permettre le développement local, tout en respectant l’environnement. Le PLU permet également

de garantir une gestion économe des sols et de lutter contre l’étalement urbain et le gaspillage foncier.

Auparavant détenue par les communes, la compétence devient dorénavant intercommunale (PLUi).

D’une manière transversale, les objectifs poursuivis au travers de l’élaboration du PLUi sont en lien avec les

objectifs de développement durable assignés par le code de l’urbanisme. Ils sont les suivants :

Rechercher un développement du territoire plus équilibré en matière d’occupation des sols, mieux

maîtrisé et moins consommateur de foncier, permettant de répondre notamment aux besoins

sociaux, économiques et d’équipements ;

Travailler un projet de territoire moins énergivore, en proposant notamment des formes urbaines

plus compactes et mieux insérées dans leur environnement, des solutions alternatives à l’usage

systématique de la voiture individuelle, et en organisant le développement des énergies

renouvelables ;

La démarche de PLH, qui se déroule concomitamment à celle du PLUi, aura pour objectif d’élaborer une

politique communautaire de l’habitat et d’établir un certain nombre de règles et/ou principes dont le PLUi

devra tenir compte (par exemple dans les définitions des zonages, de certains types de servitude et bien

entendu du règlement).

Le PLUi étant l’outil principal de mise en œuvre d’une politique de l’habitat, l’élaboration du PLH en

parallèle, permettra de conférer à la future politique habitat un haut degré d’opérationnalité.

L’arrêt du PLUi à l’échelle des 45 communes de Loire Forez est prévu pour l’été 2019. Pour les 43 autres

communes de l’agglomération, leurs documents d’urbanisme (PLU ou cartes communales) resteront

applicables dans un premier temps, jusqu’à leurs mises en révision respectives, si cela était nécessaire.



Diagnostic



Sommaire

La méthode d’élaboration du diagnostic ....................................................................................23

Le territoire : approche géographique et fonctionnelle ..............................................................28

1. Le contexte territorial ........................................................................................................................... 29

2. Un territoire avant tout résidentiel constitué de plusieurs pôles d’emplois « secondaires » et de

secteurs dont l’activité agricole est mixée à celle résidentielle ................................................................... 39

3. … dépendant fortement de l’extérieur en termes d’emploi ................................................................ 40

Le peuplement du territoire ......................................................................................................43

1. Une démographie dynamique mais une forte dichotomie sur le territoire......................................... 44

2. Un dynamisme lié à l’attractivité et porté par les communes en frange Est et Sud-Ouest qui se

« renforcent » démographiquement ........................................................................................................... 45

3. Des emménagés récents qui illustrent le phénomène de desserrement résidentiel stéphanois ........ 46

4. Des emménagés récents qui renforcent la fonctionnalité de certains secteurs .................................. 48

5. Les communes en frange Est plus familiales ........................................................................................ 51

6. Un peuplement plus jeune que sur le département mais sujet au vieillissement ............................... 53

7. Une répartition des statuts d’occupation qui traduit les logiques de périurbanisation ...................... 54

8. Un parc locatif soutien du dynamisme démographique ...................................................................... 56

9. Les ménages de plaine globalement plus aisés que dans le reste du territoire .................................. 56

10. Les capacités budgétaires des ménages face au logement .................................................................. 58

Le parc de logements ................................................................................................................62

1. Un parc de plus de 55 400 logements .................................................................................................. 63

2. Un parc de logements qui explique les différences de peuplement .................................................... 64

3. Un parc vacant potentiellement exploitable ........................................................................................ 65

4. Un parc privé appelant des actions variées pour son amélioration ..................................................... 69

5. La problématique des centre-bourgs ................................................................................................... 76

La production de logements ......................................................................................................87

1. Une dynamique de construction en ralentissement… ......................................................................... 88

2. … qui se recentre vers les secteurs les plus urbains ............................................................................. 88

3. Une dynamique soutenue par la production de logements individuels .............................................. 94



4. Une artificialisation des sols importante qui s’atténue ....................................................................... 96

Les fonctionnements des marchés locaux de l’habitat ...............................................................99

Le marché locatif .................................................................................................................... 100

1. Une offre locative privée principalement localisée à Montbrison ..................................................... 100

2. Un parc locatif social inégalement réparti ......................................................................................... 102

3. Un enjeu fort de rattrapage pour les communes SRU ....................................................................... 104

4. Une forte corrélation entre niveau de loyer et l’âge du parc ............................................................ 105

5. Une faible vacance dans le parc public combinée à une forte mobilité ............................................ 108

6. Une pression de la demande modérée sur le parc public .................................................................. 109

7. Une programmation de logements locatifs sociaux relativement importante, en réponse aux

obligations légales ...................................................................................................................................... 112

Le marché de l’accession ......................................................................................................... 115

1. Le marché de la revente en collectif .................................................................................................. 115

2. Le marché de la revente en individuel ............................................................................................... 116

3. Le marché du lot à bâtir ..................................................................................................................... 117

4. Le marché de la promotion immobilière ............................................................................................ 119

5. L’accompagnement des ménages du 3/4ème décile dans l’acquisition de leurs biens ..................... 124

6. L’adéquation de l’offre avec la demande ........................................................................................... 126

Les publics aux besoins spécifiques ......................................................................................... 128

1. La problématique du vieillissement et des personnes à mobilité réduite ......................................... 129

2. Les jeunes : des profils variés nécessitant des réponses adaptées .................................................... 132

3. La problématique des ménages en situation de précarité ................................................................. 134

4. Les gens du voyage et l’enjeu de sédentarisation .............................................................................. 136

Quels enjeux pour le territoire ? ............................................................................................. 139



La méthode d’élaboration du diagnostic

La démarche d’élaboration

Le diagnostic, première phase de l’élaboration d’un PLH, doit identifier les besoins du territoire mais

également les contraintes et les limites auxquelles il est confronté. Il doit également identifier et traduire en

projet politique les ambitions en matière d'habitat, qu’il déclinera dans les orientations stratégiques et le

programme d’actions du PLH. Il s’agit donc dans un premier temps d’identifier les besoins et les enjeux du

territoire communautaire ainsi que les objectifs qui lui sont imposés (SCoT) tout comme les contraintes et

limites qui doivent être prises en compte.

Dans un premier temps, le recueil des données statistiques disponibles dans le cadre de l’observatoire, leur

traitement puis leur analyse, couplés à une étude documentaire des travaux déjà réalisés sur le territoire ou

à des échelles plus larges, a permis de dégager les caractéristiques et grandes tendances à l’œuvre sur le

territoire.

Pour confirmer, infirmer, nuancer ou préciser ce premier diagnostic, les acteurs de terrain, institutionnels et

professionnels, ainsi que les élus ont été sollicités pour faire part de leur lecture du territoire. Cette

information, recueillie dans le cadre d’entretiens et/ou de questionnaires a permis, outre de disposer d’une

connaissance qualitative du territoire, d’intégrer des éléments prospectifs en tenant compte de leurs

objectifs et stratégies propres. D’une manière générale, et tout au long de la mission, une attention

particulière a été portée sur la concertation et l’association des élus et des acteurs à la production de ce

diagnostic qui constitue la base de la politique communautaire du logement.

Une réunion de lancement s’est tenue le 27 mai 2016, à l’échelle des 45 communes de l’ex Loire Forez. Une

1ère version du diagnostic a été présenté aux élus et aux partenaires les 13 septembre 2015 et 11 octobre

2016. Une version finalisée à l’échelle des 88 communes de Loire Forez agglomération a été organisée le 13

juillet 2017, en présence des élus et partenaires de l’habitat.

Parallèlement, sept réunions de travail se sont déroulées auprès des élus des communes afin de présenter la

démarche d’élaboration d’un PLH, partager des éléments de diagnostic, échanger autour d’enjeux pressentis,

des perspectives de développement de l’habitat et recueillir les attentes par rapport à la démarche du

nouveau PLH.



Secteurs Dates et lieux R

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Mornand-en-Forez, Magneux-Haute-Rive, Chalain-le-

Comtal, Grézieux-le-Fromental, Boisset-lès-Montrond, Unias,

L’Hôpital-le-Grand, Craintilleux, Veauchette

Précieux, Saint-Romain-le-Puy, Sury-le-Comtal

27 juin 2016 à 17h00

Salle des fêtes de Grézieux-le-

Fromental

Chalmazel, Saint-Just-en-Bas, Palogneux, Sauvain, Saint-

Georges-en-Couzan, Saint-Bonnet-le-Courreau Pralong,

Chalain-d’Uzore, Saint-Paul-d’Uzore, Champdieu.

6 Juillet 2016 à 17h00

Salle des commissions de Loire

Forez

Saint-Marcellin-en-Forez, Bonson, Saint-Cyprien, Saint-Just-

Saint-Rambert, Chambles, Périgneux/

Boisset-Saint-Priest, Saint-Georges-Haute-Ville, Margerie-

Chantagret, Gumières, Chazelles-sur-Lavieu, Lavieu,

Lézigneux, Saint-Thomas-la-Garde.

8 Juillet 2016 à 16h30

Salle du Conseil municipal de

Saint-Georges-Haute-Ville

Roche, Châtelneuf, Lérigneux, Essertines-en-Châtelneuf,

Bard, Verrières-en-Forez/

Ecotay-l’Olme, Montbrison, Savigneux.

11 juillet 2016 à 17h00

Salle du Conseil municipal

d’Ecotay l’Olme

Ré

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PLH

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Ailleux, Arthun, Boën-sur-Lignon, Bussy-Albieux, Cezay,

Leigneux, Marcoux, Sail-sous-Couzan, Sainte-Agathe-la-

Bouteresse, Saint-Étienne-le-Molard, Sainte-Foy-Saint-

Sulpice, Saint-Sixte, Trelins, Marcilly-le-Châtel, Montverdun

3 avril 2017 à 16h30

Boën-sur-Lignon

Apinac, La Chapelle-en-Lafaye, Chenereilles, Estivareilles,

Luriecq, Marols, Merle-Leignec, Montarcher, Saint-Bonnet-le-

Château, Saint-Hilaire-Cusson-la-Valmitte, Saint-Jean-

Soleymieux, Soleymieux, La Tourette, Usson-en-Forez.

6 avril 2017 à 16h30

Saint-Bonnet-le-Château

Noirétable, Cervières La Chamba, La Chambonie, La Côte-

en-Couzan, Saint-Didier-sur-Rochefort, Saint-Jean-la-Vêtre,

Saint-Julien-la-Vêtre, Saint-Priest-la-Vêtre, Saint-Thurin, La

Valla-sur-Rochefort, Débats-Rivière-d'Orpra, L'Hôpital-sous-

Rochefort, Saint-Laurent-Rochefort

18 mai 2017 à 16h30

Saint-Julien-la-Vêtre

L’objectif de cette méthodologie est d’aboutir à un diagnostic qui, tout en tenant compte de la réalité

objective du territoire, a pris acte des stratégies, des analyses et de la connaissance détenues par les

professionnels et les élus. Construit en concertation, ce diagnostic a l’avantage d’être partagé entre tous

ceux qui interviendront, par la suite, dans la définition et la mise en œuvre de la politique communautaire

de l’habitat.

La sectorisation du territoire communautaire

Le diagnostic du PLH présente des résultats à l’échelle des 88 communes de Loire Forez agglomération.

Afin de mettre en exergue les spécificités territoriales et compte tenu de l’étendue du territoire, certaines

données sont déclinées selon les découpages suivants :

8 secteurs utilisés dans le cadre de l’étude PLUi à l’échelle des 45 communes.

3 secteurs correspondant aux anciens périmètres communautaires pour les 43 communes ayant

rejoint l’agglomération.

https://fr.wikipedia.org/wiki/Ailleux

https://fr.wikipedia.org/wiki/Arthun

https://fr.wikipedia.org/wiki/Bussy-Albieux

https://fr.wikipedia.org/wiki/Cezay

https://fr.wikipedia.org/wiki/Leigneux

https://fr.wikipedia.org/wiki/Marcoux_(Loire)

https://fr.wikipedia.org/wiki/Sail-sous-Couzan

https://fr.wikipedia.org/wiki/Sainte-Agathe-la-Bouteresse

https://fr.wikipedia.org/wiki/Sainte-Agathe-la-Bouteresse

https://fr.wikipedia.org/wiki/Saint-%C3%89tienne-le-Molard

https://fr.wikipedia.org/wiki/Sainte-Foy-Saint-Sulpice

https://fr.wikipedia.org/wiki/Sainte-Foy-Saint-Sulpice

https://fr.wikipedia.org/wiki/Saint-Sixte_(Loire)

https://fr.wikipedia.org/wiki/Trelins

https://fr.wikipedia.org/wiki/Montverdun

https://fr.wikipedia.org/wiki/Apinac

https://fr.wikipedia.org/wiki/La_Chapelle-en-Lafaye

https://fr.wikipedia.org/wiki/Chenereilles_(Loire)

https://fr.wikipedia.org/wiki/Estivareilles_(Loire)

https://fr.wikipedia.org/wiki/Luriecq

https://fr.wikipedia.org/wiki/Marols

https://fr.wikipedia.org/wiki/Merle-Leignec

https://fr.wikipedia.org/wiki/Montarcher

https://fr.wikipedia.org/wiki/Saint-Bonnet-le-Ch%C3%A2teau

https://fr.wikipedia.org/wiki/Saint-Bonnet-le-Ch%C3%A2teau

https://fr.wikipedia.org/wiki/Saint-Hilaire-Cusson-la-Valmitte

https://fr.wikipedia.org/wiki/Saint-Jean-Soleymieux

https://fr.wikipedia.org/wiki/Saint-Jean-Soleymieux

https://fr.wikipedia.org/wiki/Soleymieux

https://fr.wikipedia.org/wiki/La_Tourette_(Loire)

https://fr.wikipedia.org/wiki/Usson-en-Forez



Ce découpage territorial doit être considéré comme une méthodologie de travail afin, d’une part de

s’affranchir du secret statistique et d’autre part de dégager des spécificités territoriales.

Il ne présage aucunement d’une sectorisation définitive pour ce PLH.



Communes de Loire Forez

agglomération Sectorisation du diagnostic PLH

Boisset-lès-Montrond

Secteur Bords de Loire

Chalain-le-Comtal

Craintilleux

Grézieux-le-Fromental

L'Hôpital-le-Grand

Magneux-Haute-Rive

Mornand-en-Forez

Unias

Veauchette

Précieux

Secteur de Sury / Saint-Romain Saint-Romain-le-Puy

Sury-le-Comtal

Chalmazel-Jeansagnière

Secteur de Montagne

Palogneux

Saint-Bonnet-le-Courreau

Saint-Georges-en-Couzan

Saint-Just-en-Bas

Sauvain

Chalain-d'Uzore

Secteur de Champdieu Champdieu

Pralong

Saint-Paul-d'Uzore

Bonson

Secteur de St-Marcellin / St-Just

Chambles

Périgneux

Saint-Cyprien


Saint-Just-Saint-Rambert

Boisset-Saint-Priest

Secteur Coteaux Sud

Chazelles-sur-Lavieu

Gumières

Lavieu

Lézigneux

Margerie-Chantagret


Saint-Thomas-la-Garde

Bard

Secteur Coteaux Nord

Châtelneuf

Essertines-en-Châtelneuf

Lérigneux

Roche

Verrières-en-Forez

Ecotay-l'Olme

Secteur Montbrisonnais Montbrison

Savigneux

Cervières

Secteur de Noirétable

La Chamba

La Chambonie

La Côte-en-Couzan

Noirétable

Saint-Didier-sur-Rochefort



Saint-Jean-la-Vêtre


Saint-Priest-la-Vêtre

Saint-Thurin

La Valla-sur-Rochefort

Ailleux

Secteur de Boën-sur-Lignon

Arthun

Boën

Bussy-Albieux

Cezay

Débats-Rivière-d'Orpra

L'Hôpital-sous-Rochefort

Leigneux

Marcilly-le-Châtel

Marcoux

Montverdun

Sail-sous-Couzan

Sainte-Agathe-la-Bouteresse

Saint-Étienne-le-Molard

Sainte-Foy-Saint-Sulpice

Saint-Laurent-Rochefort

Saint-Sixte

Trelins

Apinac

Secteur de Saint-Bonnet-le-Château

La Chapelle-en-Lafaye

Chenereilles

Estivareilles

Luriecq

Marols

Merle-Leignec

Montarcher


Saint-Hilaire-Cusson-la-Valmitte

Saint-Jean-Soleymieux

Soleymieux

La Tourette

Usson-en-Forez



Le territoire : approche géographique et fonctionnelle

Ce qu’il faut retenir :

Un territoire à vocation principalement résidentielle

Un pôle d’emploi principal Montbrison / Savigneux avec une aire d’influence limitée et une multitude

de pôles d’emplois secondaires

Une partie du territoire Sud-Est fortement polarisé par l’extérieur, notamment en direction de la

métropole stéphanoise

Les enjeux en termes d’habitat :

Limiter la périurbanisation en recherchant une cohérence dans la localisation future de la production

de logements, entre les secteurs disposant d’emplois, de services et de commerces, et les secteurs

de développement de l’offre nouvelle de logements

Questionner/ Analyser le rôle résidentiel des territoires du Sud-Est, fortement polarisés par la

métropole stéphanoise

Demeurer vigilant sur le niveau de la construction neuve pour ne pas déséquilibrer le ratio

actif/emploi »



1. Le contexte territorial

La nouvelle communauté d’agglomération regroupe 88 communes situées dans la région Auvergne-Rhône-

Alpes, au sud-ouest du département de la Loire. Ce secteur apparaît comme une transition entre les espaces

essentiellement métropolitains de l’Est et ceux restés plus ruraux de l’Ouest.

La densité de population reste faible (81 habitants/km²) mais la proximité de Saint Etienne et le renforcement

progressif de sa position au sein du territoire Auvergne-Rhône-Alpes- laisse présager de prochaines

mutations que le développement probable de nouvelles voies de communication accentuera (A45 et

contournement stéphanois).

Montbrison (15 689 habitants), siège de Loire Forez agglomération et sous-préfecture de la Loire, se situe à

32 km de Saint-Etienne (170 761 habitants), 63 km de Lyon (506 615 habitants), et 78 km de Clermont-

Ferrand (141 365 habitants). En pied de coteaux, Montbrison s’ouvre vers la plaine du Forez au Sud-Est et a

toujours fait figure de pôle relais entre les territoires montagneux du Nord et de l’Ouest et la plaine du Forez

lien privilégié vers Saint Etienne et la vallée de Loire.

Le territoire de Loire Forez se décompose en trois entités géographiques distinctes :

Une zone de massifs montagneux, dont l’altitude est comprise entre 1300 et 1600 mètres, forme un

arc de cercle orienté en adret.

Un territoire de plaine à l’Est, la plaine du Forez.

Un territoire d’interface entre le massif montagneux et la plaine marqué par des lignes de coteaux

Est/Ouest, dont certains sont viticoles (AOC Côtes du Forez).

Logiquement, le développement de l’urbanisation s’est concentré dans la plaine. Les coteaux, longtemps

agricoles, accueillent depuis quelques décennies le desserrement urbain des villes aval. Les Monts du Forez

ont conservé une vocation agricole et rurale, 67 communes étant concernées par les attendus la loi

montagne. Historiquement développés sous forme de « villes marchés », liaisons entre les secteurs de

production et ceux de plus forte consommation, les bourgs des Monts du Forez se sont diversement orientés

au cours des dernières décennies. Si certains ont maintenu, parfois difficilement, une petite fonction



commerciale et/ou administrative, d’autres ont su prendre appui sur leur situation géographique ainsi que

sur une tradition de production ou de polarité pour maintenir une activité industrielle ou administrative.

Les bourgs et pôles secondaires vont donc présenter des profils variés, que l’on peut classifier comme suit :

Ville ou bourg marché historique maintenu(e) par une activité de production ou commerciale ;

Ville ou bourg marché traditionnel(le) dont l’activité est essentiellement maintenue par le

desserrement résidentiel de Saint Etienne ou Montbrison ;

Ancien bourg en perte de dynamique.

Un territoire très bien structuré du point de vue réseaux viaires

Le territoire de Loire Forez est structuré par 4 grands axes, hiérarchisés à partir de deux axes primaires :

A 72 : cette infrastructure routière est reliée à l’A89, elle assure la liaison entre Clermont-Ferrand et

Saint-Etienne.

Trois échangeurs autoroutiers reliés à l’A72 permettent la desserte du territoire de Loire Forez. Le

premier est situé sur la commune de Chalain-le-Comtal. Le second est situé sur la commune

d’Andrézieux-Bouthéon : il assure la desserte du territoire sud de Loire-Forez. Le troisième est

localisé sur la commune des Salles, à proximité de Noirétable : il assure la desserte du territoire Nord

de Loire Forez.

A 89 : l’ouverture du tronçon de l’A89 entre Balbigny et la Tour-de-Salvagny permet une fluidification

du trafic d’est en ouest. Il ouvre l’accès au nord de l’agglomération lyonnaise pour les habitants du

territoire de Loire-Forez.

Et trois axes secondaires :

RD 8 : en provenance de Saint-Etienne et à destination de Boën, cette route départementale assure

la liaison sud-est – nord du territoire. Cette route départementale traverse les communes de

Montbrison, Bonson, Sury-le-Comtal et Saint-Just-Saint-Rambert, Champdieu. Selon une étude

réalisée par Epures, 10 000 à 17 000 véhicules sont recensés par jour sur cet axe routier.

RD 496 : cette route assure une liaison est-ouest du territoire de Loire-Forez, depuis Boisset-lès-

Montrond, en passant par Montbrison, jusqu’à Chalain-le -Comtal (seul échangeur autoroutier de

l’A72 assurant la desserte du territoire de Loire Forez).

Cet axe accueille en moyenne 10 000 véhicules par jour.

RD 498 : cette route départementale permet d’assurer au sud de Loire-Forez une liaison est-ouest

depuis la commune de Féline en direction d’Andrézieux-Bouthéon. La route départementale 498

traverse les communes de Bonson et de Saint-Marcellin-en-Forez, et est connectée à l’A72. 5 000 à

10 000 véhicules par jour transitent sur cette route. Son renforcement permet désormais de relier

Saint Bonnet le Château à Saint Etienne en 45minutes.

Il convient de noter que la commune de Bonson se trouve au croisement de deux routes départementales

que sont la RD 8 et la RD 498. Cette section viaire connaît des problèmes de congestion lors des périodes de

fortes affluences mais l’aménagement d’un contournement devrait permettre de solutionner ces difficultés.

Plusieurs projets viaires d’envergure métropolitaine ou régionale vont participer à l’évolution urbaine du

territoire.



Projet de liaison A 89-A6 à l’Ouest de Lyon

Une accessibilité améliorée à l’A72 renforcera sans doute l’attractivité du secteur d’étude dans sa partie Nord

et Est

La déviation des communes de Saint-Marcellin-en-Forez, Bonson et Sury-le Comtal

Ces trois communes supportent des flux de transit relativement importants. La déviation des routes

départementales 8 et 498 permet le contournement de ces trois communes.

Les contournements des communes de Saint-Marcellin-en-Forez et Bonson sont effectifs depuis 2015, celui

de Sury-le-Comtal sera opérationnel en 2018.

Ce projet a pour objectif de diminuer le temps de trajet entre les communes du Sud-ouest et la région

stéphanoise. S’il raccourcit temporellement les distances, ce programme de contournement impactera

nécessairement le fonctionnement urbain des communes concernées. L’amélioration des échanges entre les

communes du Sud-ouest du Loire Forez et de Saint-Etienne peut laisser présager un desserrement urbain de

la région stéphanoise, qui se traduira par un report de la population en direction des communes du Sud-

ouest. Il convient de maîtriser les effets relatifs à la croissance de ces communes et d’en anticiper ses impacts,

notamment en termes de logement.

A contrario, la déviation des routes départementales qui passaient jusqu’alors dans les villes de Saint-

Marcellin-en-Forez, Bonson et Sury-le-Comtal risque de participer à la dévitalisation des centres villes qui ne

seront plus irrigués par le flux routier ; l’activité commerciale peut en être pénalisée.

Une offre en transports en commun limitée sur la partie Sud du Territoire

L’agglomération de Loire Forez n’est pas desservie par le réseau ferroviaire à grande vitesse. Les habitants

de l’agglomération accèdent à l’offre grande vitesse via la liaison TER à Saint-Etienne puis à Lyon.

Par ailleurs, le territoire est desservi par la ligne TER Saint-Etienne-Clermont-Ferrand qui est une ligne à une

voie non électrifiée. 5 gares se situent sur le territoire de Loire Forez : Montbrison, Saint-Romain-le-Puy, Sury-

le-Comtal, Bonson et Boën-sur-Lignon.

Concernant le réseau de cars interurbains TIL (Transports Interurbains de la Loire), sur les 27 lignes régulières

du réseau TIL irriguant le département de la Loire, 11 lignes desservent le territoire de Loire Forez et se

concentrent essentiellement dans la partie sud de l’agglomération.

4 de ces lignes relient les territoires de la Plaine du Forez à la centralité stéphanoise.



Enfin, l’agglomération gère directement 4 lignes de transports (2 lignes régulières : 125 et 309, et 2 lignes de

proximité : 305 et 306) ainsi que la navette urbaine de Montbrison et le taxi à la carte de Savigneux, deux

services anciennement communaux dont la compétence a également été transférée à l’agglomération.

Les équipements : une implantation en cohérence avec la structure du territoire

La base permanente des équipements INSEE recouvre les domaines des services, marchands ou non, des

commerces, de la santé et de l'action sociale, de l'enseignement, du sport-loisir, du tourisme, des transports

et de la culture. Les équipements sont répartis en trois gammes :

Gamme de proximité : École maternelle, pharmacie, boulangerie, bureau de poste…

Gamme intermédiaire : Collège, orthophoniste, supermarché, police, gendarmerie …

Gamme supérieure : Lycée, maternité, hypermarché, agence Pôle Emploi…



Avec plus de 3 520 équipements, Loire Forez

agglomération compte 33 équipements pour 1000

habitants. Parmi ces équipements, 77% sont des

équipements de proximité, 19% sont des équipements

de gamme intermédiaire et 4% seulement sont des

équipements de gamme supérieure.

Les équipements de gamme supérieure, qui sont plutôt

l’apanage des pôles urbains, sont essentiellement

concentrés sur le secteur Montbrisonnais. Le secteur

de Montagne en est nettement moins doté (moins de

3% des équipements de l’agglomération) mais,

rapporté aux nombres d’habitants disposent d’un taux

d’équipement supérieur au territoire communautaire.

La répartition des équipements concorde avec la

localisation des axes routiers les plus fréquentés avec

notamment une concentration des équipements sur

l’axe Boën-sur-Lignon, Montbrison, Saint-Just Saint-

Rambert. Assez logiquement, plus l’on s’éloigne du

centre urbain, des zones d’emploi et des axes routiers,

plus le taux d’équipements diminue, avec une

exclusivité des équipements de proximité sur les

secteurs les plus excentrés.

Les zones d’activités du territoire de Loire Forez

Le territoire de Loire Forez accueille sept zones d’activités principales implantées sur les communes de

Montbrison, Saint-Romain-le-Puy, Sury-le-Comtal, Saint-Cyprien, Saint-Just-Saint-Rambert, Saint-Bonnet-le-

Château et Boën, à proximité des secteurs accessibles et résidentialisés.

0 200 400 600 800 1000

Bords de Loire

Champdieu

Côteau Nord

Coteaux Sud

Montagne

Montbrisonnais

St Marcellin / St-Just

Sury/st-Romain

S. St-Bonnet

S. Boën

S. Noirétable

Nombre d'équipements par secteur et par gamme

proximité

intermédiaire

supérieure

Source : Base BPR - INSEE 2016

23

27

24

19

38

43

28

31

47

33

40

33

Bords de Loire

Champdieu

Côteau Nord

Coteaux Sud

Montagne

Montbrisonnais


Sury/st-Romain

S. St-Bonnet

S. Boën

S. Noirétable

CALF

Taux d'équipement pour 1000 habitants par secteur

Source : Base BPR - INSEE 2016



Espace Emeraude

La zone d’activités l’espace Emeraude regroupe plusieurs zones d’activités dont :

o Tournel : activités artisanales

o Vaure et Survaure : activités industrielles

o La Croix Meyssant : activités industrielles

o Champ de Mars : production et services aux entreprises

o Les granges : activités commerciales

L’espace Emeraude s’étend sur 265 hectares, il constitue la zone économique la plus importante de Loire

Forez. Cette zone d’activités est située sur trois communes : Montbrison, Savigneux et Champdieu. Elle

accueille 181 entreprises et 3 000 emplois.

La zone d’activités de Chessieu les Epalits

Cette zone d’activités à vocation industrielle accueille sur son site 6 entreprises qui emploient plus de 100

personnes. Sa desserte ferroviaire constitue un point fort pour certaines entreprises dans le cadre de leurs

activités.

La ZA de Chézieu englobe plus largement la ZAC des Epalits, une zone d’activités à vocation mixte où sont

installées 26 entreprises qui interviennent dans les secteurs du bâtiment, de la fabrication et des travaux

publics.

La zone artisanale des Landes

Située sur la commune de Saint-Cyprien cette zone d’activités s’étend sur une surface de 4,5 ha. Cette zone

de petite superficie est propice à l’accueil des activités de production (petite industrie et artisanat). Au total

5 entreprises sont implantées sur le secteur et 70 salariés sont recensés.

Espace les plaines

Ce parc d’activités d’une surface de 99 ha est implanté sur les communes de Bonson, Saint-Marcellin-en-

Forez et Sury le Comtal. Cette zone prévoit une division en quatre secteurs :

o Logistique

o PME, PMI artisanales

o Parc d’activités tertiaires

o Industries et entreprises d’activités agro-alimentaires.

Si le projet a accusé du retard, il semble être actuellement en voie d’aboutissement malgré les surcoûts

techniques qui affectent la construction. 40 ha restent disponibles à ce jour.

Le village d’entreprises de la Quérillière

Ce village d’entreprises est situé sur la commune de Saint-Just-Saint-Rambert. Cette zone d’activité à

destination des services aux entreprises s’étend sur une surface d’1,4 ha. Elle accueille 16 entreprises et 80

emplois.



Parcs d’activités de Saint-Bonnet-le-Château

L’ancienne pratique industrielle de la ville (OBUT) s’est progressivement transformée et complétée. La zone

d’activité de 57 ha accueille des productions variées. La zone est suffisamment attractive pour être à ce jour

quasi achevée (3 ha restant). Plus de 300 emplois viennent compléter ceux de service que compte la ville.

Le parc d’activités de Champbayard à Boën-sur-Lignon

Plus modeste, la zone d’activité de 5 ha accueille des activités dont la vocation est plus artisanale ou de

services. Au-delà, les communes ont conservé ou développé, des zones d’activité dont la création est

antérieure au transfert des compétences économiques dans le cadre des communautés de communes puis

d’agglomération.

Ces zones artisanales, le plus souvent implantées en entrées ou sorties de ville jouent dans certains cas un

rôle de « fixateur » de l’activité économique. La transformation de la production locale y est essentiellement

représentée (travail du bois à Usson-en-Forez, Bois/énergie à Noirétable, laiterie à Boën).

L’activité agricole

Une partie du territoire a pu conserver un tissu économique agricole représentatif. Si le nombre

d’exploitations reste faible, le développement de la qualité de production et la modernisation de l’appareil

productif est notable. Les périmètres AOP renforcent les implantations et laissent envisager une légère

reprise corrélée à de nouveaux modes de consommations.

Le recensement COMAGRI répertorie des secteurs AOP Côtes du forez- Bœuf et charollais- Fourme de

Montbrison. Les AOC côtes du Forez augmentent leur périmètre. La proximité des métropoles devrait faciliter

le maintien de cette agriculture de proximité.

Cette activité, ainsi que celle forestière se concentre au Nord et à l’Ouest du territoire. Les communes

concernées sont à quelques unités près, celles concernées par la loi montagne.

L’activité touristique

Sur ce calque agricole vient se superposer celui du tourisme hebdomadaire ou semi résidentiel.

Outre un patrimoine vernaculaire souvent remarquable, des villes et villages parfois protégés (Marols, Saint-

Bonnet-le-Château, Montarcher, Montverdun, Sail-sous-Couzan, Champdieu, Cervières, etc.), la qualité

environnementale et naturelle attire une population de résidents secondaires.

Au total l’INSEE recense 6% de résidences secondaires sur le territoire dans son ensemble. Il convient

cependant de distinguer les zones les plus urbanisées, au sein desquelles le taux des résidences secondaires

est plus faible que dans les zones rurales. Plus du tiers des logements de la commune de Marols, à titre

d’exemple, sont des résidences secondaires. Les secteurs les plus ruraux sont les plus concernés : ils

accueillent une partie de l’année une population touristique. Cet apport, souvent bénéfique, de population

dans des secteurs en déprise démographique aura des conséquences sur le plan de l’habitat.

La structure géographique du territoire est dichotomique, Loire Forez agglomération formant un passage

entre les monts du forez à l’Ouest et les métropoles urbanisées de l’Est.



Des séquences géographiques Nord/Sud subdivisent secondairement l’ensemble du territoire, démarquées

par les affluents de la Loire.

Les modes d’occupation spatiale

La structure urbaine est à fortiori corrélée aux caractéristiques de ce territoire de transition.

Le pôle territorial Nord-Ouest : territoire de montagne

Il constitue une frontière tant administrative que géographique :

Administrative, en ce sens que les communes de Noirétable, Cervières, La Chamba et la Chambonie

sont limitrophes du Puy de dôme, mais également qu’elles furent à la frontière des régions Auvergne

et Rhône Alpes dont la fusion est récente.

Géographique, puisque les communes concernées, comme celles de Chalmazel-Jeansagnière,

Sauvain plus au Sud, forment les contreforts des monts du forez. Noirétable, ainsi que La Chamba et

la Chambonie sont d’ailleurs incluses dans le périmètre du parc national du Livradois Forez.

Ce secteur est uniformément marqué par un fonctionnement essentiellement rural.

La structure urbaine a conservé le schéma traditionnel qui repose sur une organisation dans laquelle la ville

« marché » est relayée par le village autour duquel gravitent les hameaux. Cet emboitement territorial

traditionnel permet aux villes de Boën-sur-Lignon et de Noirétable de conserver une certaine attractivité.

Cette organisation satellitaire qui a longtemps fonctionné dans toute la France rurale suppose le bon

fonctionnement des productions et échanges agricoles. Or, comme ailleurs, ce territoire a perdu sa fonction



productive première. La faiblesse de l’occupation urbaine à proximité n’a pas encore permis la reprise d’une

agriculture « péri-urbaine », ou sa substitution par des activités plus touristiques représentatives. L’irrigation

du secteur par l’autoroute A89 pourrait laisser présager un regain de croissance, mais la reprise d’une

dynamique supposera des temps d’action longs et portés par :

Une activité agricole renforcée (ou forestière) ;

Une activité touristique reliée à celle en cours de développement dans le Parc du Livradois Forez.

Les besoins en logements concerneront en conséquence davantage leur définition ou mode d’occupation

(permanent, semi résidentiel touristique) que leur quantité. En effet, en ce qui concerne la quantité de

logements, tant les friches de centre bourg que les logements vacants donnent toute opportunité de

répondre aux besoins à court et moyen terme. La problématique foncière n’est pas une problématique

prioritaire.

Le pôle Sud-Ouest : territoire de coteaux

Plus au Sud et y compris en secteur rural, les communes semblent profiter de l’élargissement de la couronne

stéphanoise. Si l’activité agricole reste prédominante, le tourisme joue désormais un rôle prédominant

(tourisme de week-end notamment) et participe à la requalification des communes.

Longtemps restées en décroissance, ces communes ont été épargnées pour la plupart par les stigmates de la

périurbanisation. L’essentiel des zones d’extension récente est composé de pavillonnaire diffus (datant

souvent des années 1970/1980 et étiré le long des voies).

Les communes, historiquement attractives, retrouvent une polarité qui s’appuie à la fois sur leur rôle

traditionnel de ville marché desservant un « hinterland » plus rural mais également sur la qualité d’un

patrimoine bâti.

Les communes du Sud-Ouest se renforcent principalement lorsqu’elles sont situées à droite de la RD. Après

des années de déprise consécutive à la mutation de l’activité agricole, la totalité de ces communes renoue

avec une croissance démographique et pour Saint-Bonnet-le-Château, économique.

La reprise économique est corrélée au développement des activités stéphanoises vers le Sud-Ouest ainsi qu’à

l’aménagement de la RD entre Andrézieux-Bouthéon et Saint-Bonnet-le-Château.

Le pôle central/ la plaine et ses coteaux proches

Il semble résolument tourné vers les métropoles de l’Est. Les voies de communication récentes rapprochent

tout le flanc Est de l’agglomération Loire Forez à Saint-Etienne et à ses zones d’activité qui s’étirent le long

de l’A72. Montbrison renforce sa polarité de ville administrative et commerciale en profitant pour partie du

desserrement résidentiel stéphanois.

Mais à son tour, la ville de Montbrison reporte sur les communes proches et notamment celles situées sur

les coteaux une partie de son développement résidentiel.



Trois supports géographiques : Forces et faiblesses

Forces Faiblesses

Territoires de

Montagne

Qualité environnementale

Production agricole

Capacités touristiques

Disponibilités foncières

Accessibilités

Equipements, commerces

Attractivité

Les coteaux

Qualité environnementale

Qualité patrimoniale

Accessibilité pour les communes situées

en partie Est

Disponibilités foncières

Attractivité au droit des axes de

circulation structurants

Accessibilité pour les communes

de l’Ouest et du Nord

Equipements et commerces

La plaine du Forez

Attractivité

Accessibilité

Tissu économique

Equipements

Risque de déstructuration des

trames urbaines

Le développement, tant résidentiel qu’économique, s’est logiquement adapté aux réalités géographiques.

Les franges Nord et Ouest dont le relief est le plus accentué ont maintenu un environnement plus rural, la

plaine ayant concentré historiquement les activités humaines.

Cette évidence doit être nuancée puisque la multiplication des voies de communication, et notamment en

partie Nord Est du territoire (A72 - lien avec l’A89) draine l’urbanisation vers les coteaux qui progressivement

accueille un mode d’occupation qui hésite entre péri urbanisation et densification de polarités rurales.



2. Un territoire avant tout résidentiel constitué de plusieurs pôles d’emplois « secondaires » et de secteurs dont l’activité agricole est mixée à celle résidentielle

La fonction du territoire de Loire Forez agglomération est principalement résidentielle. En effet, le territoire

n’offre « que » 31 000 emplois pour 44 600 actifs résidant au sein de l’agglomération, soit 69 emplois pour

100 actifs3. Ces emplois représentent 11% des emplois dans la Loire.

A titre de comparaison, ce taux de couverture en emploi de l’agglomération est inférieur à celui de la Loire

(97 emplois pour 100 actifs) et de Roannais Agglomération, EPCI de taille comparable du point de vue de la

population, bien que plus urbain avec un ville-centre de 35 000 habitants (111 emplois pour 100 actifs).

Cependant les situations sont contrastées :

Le pôle Montbrison / Savigneux constitue le principal pôle d’emploi de Loire Forez agglomération,

puisque les deux communes proposent davantage d’emplois qu’elles n’accueillent d’actifs occupés

(indice de concentration d’emploi de 140).

Les deux communes concentrent plus d’un tiers des emplois de l’agglomération, soit 10 500 emplois

Plusieurs pôles d’emplois « secondaires » maillent le territoire :

o Les communes de Saint-Just-Saint-Rambert et Saint-Marcellin-en-Forez avec un indice de

seulement 67 emplois pour 100 actifs mais 17% des emplois de l’agglomération sur le

secteur ;

o Boën-sur-Lignon avec 143 emplois pour 100 actifs ;

o Saint-Bonnet-le-Château avec 216 emplois pour 100 actifs ;

o Noirétable avec 131 emplois pour 100 actifs.

La situation sur les villages ruraux illustre quant à elle leur vocation principalement résidentielle

dans une logique de périurbanisation par rapport aux pôles d’emplois.

La population active des villages ruraux, travaille très majoritairement en dehors de sa commune

pour se rendre sur les pôles d’emplois du territoire, ou, pour certaines sur les pôles d’emplois

externes.

En effet, Loire Forez agglomération se caractérise par la proximité de pôles économiques externes tels que

Saint-Etienne et sa proche périphérie (indice de 139), Andrézieux-Bouthéon (indice de 288), en lien avec la

présence de l’aéroport ou encore Feurs (202 emplois pour 100 actifs).

Par rapport à 1999, on constate une diminution de l’indice de concentration de l’emploi sur l’agglomération

(de 75 à 69). Entre 1999 et 2013, le nombre d’actifs occupés a progressé deux fois plus rapidement que le

nombre d’emplois sur l’agglomération, renforçant le caractère « résidentiel » du territoire sous l’influence

du desserrement résidentiel stéphanois.

Dans le détail, le nombre d’emplois a augmenté de 3 850 unités sur 1999-2013 alors que le nombre d’actifs

occupés a progressé de 8 500.

L’évolution de l’emploi dessine aussi une certaine géographie qui est caractérisée par :

3 Ce ratio est appelé « taux de couverture en emploi » et permet d’identifier la fonctionnalité principale du territoire. Plus il est faible, plus le territoire est à dominante résidentielle.



Les deux secteurs de Montbrison / Saint-Just-Saint-Rambert se renforcent du point de vue

économique mais on note une baisse particulièrement marquée sur le secteur de Sury-le-Comtal /

Saint-Romain-le-Puy (baisse de l’indice de 14 points) ;

De part et d’autre de cet axe « historique », les communes affichent des évolutions positives de

l’emploi, même si les valeurs absolues sont faibles. Toutefois, l’indice diminue sur ces secteurs

compte-tenu de la forte augmentation des actifs occupés, illustrant la périurbanisation sur ces

territoires ;

Les deux pôles de Saint-Bonnet-le-Château et Boën-sur-Lignon se renforcent et voient leur fonction

économique se développer, ce qui n’est pas le cas des communes environnantes ;

Le secteur de montagne et de Noirétable perd également des emplois (baisse de 10 points).

3. … dépendant fortement de l’extérieur en termes d’emploi

Le territoire dépend fortement de son environnement en termes d’emploi : seuls 55% des actifs de

l’agglomération travaillent sur le territoire communautaire. L’offre d’emploi localisée sur Loire Forez

agglomération polarise de manière assez franche les communes situées à l’Ouest et au Nord du territoire.

Ainsi, plus de 70% des actifs des secteurs de Champdieu, des Coteaux Nord, de Montagne ou de Noirétable

travaillent sur Loire Forez agglomération.

42

67

71

59

55

24

45

127

104

78

83

75

31

54

60

52

60

22

43

133

100

59

74

69

S. Bords de Loire

S. Sury/st-Romain

S. Montagne

S. Champdieu

S. St Marcellin / St-Just

S. Coteaux Sud

S. Côteau Nord

S. Montbrisonnais

S. Noirétable

S. Boën

S. St Bonnet-le-Château

Loire Forez Agglomération

Evolution de l'indice de concentration d'emploi

Indice de concentration d'emploi 1999

Indice de concentration d'emploi 2013

Source : INSEE 19992013



Au sein du périmètre communautaire, le principal pôle d’emploi de Montbrison / Savigneux a une aire

d’influence limitée puisque 19% des actifs y travaillent. La cartographie indique que la polarisation se fait

essentiellement dans la continuité du pôle, à l’Ouest et au Nord alors qu’elle est quasi inexistante sur toute

la partie Sud. Ainsi, 35% des actifs du secteur Coteaux Nord travaillent sur Montbrison / Savigneux alors qu’ils

ne sont que 2% sur le secteur de Saint-Marcellin-en-Forez / Saint-Just-Saint-Rambert.

Pour ces communes situées au Sud et à l’Est, elles sont, d’une manière générale, assez fortement polarisées

par l’extérieur, et notamment la métropole stéphanoise. Sur plusieurs secteurs, la part des actifs domiciliés

qui travaillent sur le territoire de la métropole stéphanoise dépasse 40% :

54% des actifs du secteur de Saint-Marcellin-en-Forez / Saint-Just-Saint-Rambert ;

40% des actifs de Sury-le-Comtal / Saint-Romain-le-Puy.

Ces communes, dont une partie affiche des taux de couverture en emploi assez importants, constituent

des espaces de périurbanisation vis-à-vis de Saint-Etienne. De fait, les marchés de ces territoires peuvent

donc être le théâtre d’une concurrence entre les ménages issus de Loire Forez et ceux issus de la métropole

stéphanoise. Au global, 30% des actifs de Loire Forez agglomération travaillent sur Saint-Etienne Métropole

dont 12% sur la ville de Saint-Etienne.

En dehors de ces pôles extérieurs, on note peu d’échanges du point de vue des déplacements pendulaires

puisque seulement 1% des actifs de l’agglomération partent travailler dans le Puy-de-Dôme (essentiellement

des actifs du secteur de Noirétable) et 1% en Haute-Loire (essentiellement du secteur de Saint-Bonnet-le-

Château). A noter que 10% des actifs vont travailler dans le reste du département de la Loire (hors Saint-

Etienne Métropole), essentiellement des actifs du secteur de Boën-sur-Lignon.



Le développement économique local constitue un enjeu fort pour l’avenir de Loire Forez agglomération afin

de tendre vers un équilibre emploi/habitat dans une optique de limitation des déplacements.

Dans l’objectif de maîtriser le phénomène de périurbanisation et de limiter les déplacements induits, le PLH

devra rechercher une meilleure adéquation entre la localisation des emplois et les nouveaux logements.

19%

9%

35%

24%

13%

55%

17%

37%

3%

12%

6%

2%

36%

25%

43%

40%

68%

14%

50%

42%

69%

36%

57%

33%

30%

43%

13%

24%

8%

18%

9%

11%

2%

39%

27%

54%

10%

19%

6%

8%

9%

10%

20%

7%

12%

9%

2%

6%

5%

4%

2%

4%

2%

4%

4%

3%

14%

4%

8%

5%

Loire Forez Agglo

Bords de Loire

Côteaux Nord

Côteaux Sud

Montagne

Montbrisonnais

Sect. Boen sur Lignon

Sect. de Champdieu

Sect. de Noiretable

Sect. de Sury/St-Romain

Sect. St Bonnet le Château


Lieu de travail des actifs de Loire Forez Agglo

Montbrison / Savigneux Reste Loire Forez Agglo

Saint-Etienne Métropole Loire (hors Loire Forez Agglo - SEM)

Reste de la France

Source : INSEE 2012



Le peuplement du territoire 44 020 ménages au 1/1/2013 (INSEE) - 106 574 habitants au 1/1/2013 (INSEE)


Une démographie dynamique portée essentiellement par le solde migratoire, signe de l’attractivité

du territoire, mais avec d’importantes disparités.

Des communes en frange Est très dynamiques qui se « renforcent » démographiquement et un

secteur Sud-Est impacté par le desserrement stéphanois.

Une attractivité faible et un vieillissement marqué sur les communes au Nord-Ouest de

l’agglomération s’accompagnant généralement de situations de sous-occupation, notamment dans

le parc pavillonnaire en propriété occupante.

Un phénomène de desserrement des ménages à l’origine d’un besoin de l’ordre de 140 logements

par an sur la période 2008-2013 pour maintenir la population (« point mort »).

Une dichotomie également sur les statuts d’occupation avec une prédominance de la propriété

occupante dans les secteurs périphériques et une fonction locative concentrée sur les polarités alors

que le parc locatif est à l’origine de plus de deux tiers des arrivées sur le territoire.

15% de ménages sous le seuil de pauvreté et près de 6 ménages sur 10 éligibles au logement locatif

social.

Un revenu médian net par ménage de 2 600 € / mois soit : une capacité budgétaire de 215 000 €

dans les conditions actuelles d’emprunt ; une capacité locative de 650 €/mois hors charges.


Recentrer la croissance démographique dans les communes de centralités comme prescrit par le

SCoT tout en permettant, sur les autres communes, de maintenir un dynamisme démographique et

économique suffisant.

Répondre aux besoins en logement provoqués par le desserrement des ménages (vieillissement,

séparations, …) en produisant une offre qui soit adaptée notamment aux petits ménages.

Assurer un parcours résidentiel complet à travers le soutien au locatif privé (porte d’entrée sur le

territoire) et à l’accession abordable (permettant le maintien des ménages sur le territoire).

Développer une offre attractive et accessible aux familles en accession à la propriété sur les polarités

les plus urbaines (Montbrison/Savigneux, Saint-Just-Saint-Rambert).

Développer une offre locative, privée et sociale, également en dehors des centralités pour permettre

une plus grande liberté d’installation sur l’ensemble de Loire Forez agglomération.



1. Une démographie dynamique mais une forte dichotomie sur le territoire

Atteignant 106 574 habitants au 1er janvier 20134, la population de Loire Forez agglomération a augmenté

de 1,1% par an entre 2008 et 2013, accueillant ainsi près de 1 150 habitants supplémentaires par an. A titre

de comparaison, la croissance démographique sur le département est deux fois moins importante (0,4% / an

entre 2008 et 2013).

Cette évolution s’est affaiblie par rapport à la période précédente puisqu’elle était de 1,3%/an entre 1999 et

2008.

On observe cependant de fortes variations selon les secteurs :

Un secteur « Nord-Ouest » de Montagne confronté à une faible croissance, voire à une déprise

démographique, liée essentiellement au déficit d’attractivité, comme sur les communes de

Noirétable (-1,1%/an), Sauvain (0,1%/an) ou encore Chalmazel-Jeansagnière (-0,8%/an).

Un secteur de plaine sur la frange Nord-Est du territoire particulièrement dynamique, bénéficiant

d’axes de transport facilitant les échanges (A72, N89), témoin de la périurbanisation à l’œuvre sur le

territoire :

o Notamment le secteur Bords de Loire (+2,6%/an) et le secteur de Sury-le-Comtal (+2,1%/an)

Un secteur au Sud dynamique également, en lien avec le développement économique de la Plaine

du Forez ainsi que la périurbanisation qui s’observe depuis Saint-Etienne :

o Les communes de Luriecq et Soleymieux illustrent ce phénomène.

Cette corrélation apparente entre la dynamique de croissance et la « proximité » des grands axes routiers,

donne une indication de l’importance du territoire de Loire Forez dans le desserrement de l’agglomération

stéphanoise.

4 Le dernier recensement de la population légale au 1er janvier 2014 fait état de 107 412 habitants sur l’agglomération (INSEE)

1,1

%

0,9

%

-0,2

%

0,6

%

0,0

%

0,9

%

0,6

%

0,1

%

-0,7

%

0,1

%

0,1

% 0,3

%

1,5

%

1,2

%

-0,5

%

0,8

%

0,3

%

0,7

%

0,2

%

1,1

%

0,0

%

1,4

%

1,5

%

0,9

%

2,6

%

2,1

%

-0,7

%

1,4

%

0,3

%

1,6

%

0,8

%

1,2

%

-0,7

%

1,5

%

1,5

%

1,1

%

-1,0%

-0,5%

0,0%

0,5%

1,0%

1,5%

2,0%

2,5%

3,0%

Bords de Loire Sury/St-Romain

Montagne Champdieu St Marcellin /St-Just

CoteauxSud

CôteauNord

Montbrisonnais Noirétable Boën St-Bonnet Loire ForezAgglo

Evolution annuelle de la population - 2008-2013

Solde naturel Solde migratoire Taux annuel

Source : INSEE 2008-2013



2. Un dynamisme lié à l’attractivité et porté par les communes en frange Est et Sud-Ouest qui se « renforcent » démographiquement

Cette croissance démographique est le résultat d’une forte attractivité résidentielle puisque les trois quarts

de la croissance s’expliquent par le solde migratoire (soit 900 habitants supplémentaires par an contre 260

par an pour le solde naturel).

La carte du taux de migration annuel laisse apparaitre une frange Nord-Est, sillon central, qui profite d’une

dynamique de périurbanisation de Saint-Etienne et de quelques communes urbaines. A l’inverse, la

croissance migratoire est plus faible au Nord.

Sur la dernière période (2008-2013), les secteurs qui se renforcent du point de vue démographique

correspondent aux secteurs en frange Est et Sud-Ouest :

Bords de Loire : 14% du gain démographique pour 6% de la population ;

Sury-le-Comtal / Saint-Romain-le-Puy : 19% du gain démographique pour 10% de la population ;

Boën-sur-Lignon : 18% du gain démographique pour 13% de la population ;

Saint-Bonnet-le-Château : 12% du gain démographique pour 9% de la population.



Cette progression se fait notamment au détriment du secteur de Saint-Marcellin-en-Forez / Saint-Just-Saint-

Rambert5 : alors qu‘il regroupe ¼ de la population communautaire, il ne représente que 7% dans la

progression de la population.

A noter que les communes de centralités (au sens du SCoT Sud Loire) portent 39% du gain démographique

alors qu’elles représentent la moitié de la population communautaire.

Ces écarts d’attractivité résidentielle et poids démographique pointent un enjeu important relatif à

l’organisation de la croissance du territoire, en lien avec les orientations du SCoT Sud Loire prescrivant de

recentrer la croissance démographique et la production de logements dans les centralités.

3. Des emménagés récents qui illustrent le phénomène de desserrement résidentiel stéphanois

Entre 2012 et 2013, environ 4 200 ménages ont emménagé sur Loire Forez agglomération. On notera que

plus de la moitié des emménagements de 2012 sur Loire Forez agglomération se sont réalisés sur les secteurs

du Montbrisonnais et de Saint-Marcellin-en-Forez / Saint-Just-Saint-Rambert.

Les flux internes au territoire sont majoritaires et représentent 58% des emménagements, dont 26% sont

restés sur la même commune soit 2 470 ménages qui ont changé de logements au sein de l’agglomération.

Concernant les spécificités dans les flux internes, tous les secteurs, à l’exception du secteur de Noirétable,

« accueillent » des ménages originaires du Montbrisonnais :

40% des emménagés récents du secteur de Champdieu sont originaires du Montbrisonnais ;

20% des emménagés récents du secteur Coteaux Nord sont originaires du Montbrisonnais ;

En dehors de ces mouvements internes, 42% des emménagés habitaient précédemment hors de

l’agglomération, soit 1 800 « nouveaux » ménages entre 2012 et 2013. La proportion la plus importante de

nouveaux arrivants vient du Département de la Loire (25%) et principalement de la métropole stéphanoise

(17% soit 720 ménages). Au sein de l’agglomération, des secteurs se démarquent dans l’accueil de ménages

originaires de l’extérieur du territoire et illustrent le phénomène de desserrement résidentiel stéphanois :

31% des emménagements observés sur le secteur de Saint-Marcellin-en-Forez / Saint-Just-Saint-

Rambert sont originaires de Saint-Etienne Métropole ;

26% des emménagés récents sur le secteur des Bords de Loire ;

25% sur le secteur de Saint-Bonnet-le-Château ;

24% sur le secteur de Montagne : bien que le volume soit faible (parmi les 40 emménagés récents,

10 proviennent de Saint-Etienne Métropole), il convient d’être vigilant sur ces ménages qui

s’éloignent des centres villes, attirés par des prix plus attractifs, mais qui peuvent se retrouver

potentiellement dans des situations de vulnérabilité énergétique : vulnérabilité liée aux

déplacements et aux dépenses de carburant avec l’éloignement des commerces, services et emplois,

vulnérabilité liée au logement avec des dépenses plus importantes en chauffage (Mont du Forez) et

des logements potentiellement énergivores ;

5 Il convient de relativiser les données fournies par l’INSEE concernant la commune de Saint-Just-Saint-Rambert. Un problème de mise à jour du répertoire d’immeubles localisés (RIL), servant de base de sondage aux enquêtes de recensement, biaise l’information. Selon la commune, rencontrée lors de l’élaboration du diagnostic, la population serait en hausse sur les dernières années.



On voit ainsi se profiler une conurbation depuis la commune de Montbrison jusqu’à Saint-Just Saint-Rambert,

esquisse d’une colonne « dorsale » du territoire Loire Forez, qui n’a pas d’équivalent au Nord et à l’Ouest du

territoire communautaire, en raison des contraintes géographiques (secteurs de Montagne).

Sur certains secteurs comme les Bords de Loire, les élus ont indiqué, lors des ateliers de travail, que ce

phénomène de desserrement stéphanois n’est pas sans conséquence sur la vie des communes qui craignent

de devenir des « villes dortoirs ». Très souvent, ces ménages consomment et font leurs courses à Saint-Etienne

et ne participent pas à la vie des communes dans lesquelles ils vivent.

En dehors des flux en provenance du département, on note peu d’emménagés récents originaires du Puy de

Dôme (1% soit 60 ménages, s’installant principalement sur le secteur de Boën-sur-Lignon et le secteur de

Noirétable) et de la Haute-Loire (1% soit 77 ménages, s’installant majoritairement sur le secteur de Saint-

Bonnet-le-Château).

L’analyse des données relatives aux emménagements ayant eu lieu sur l’année 2013 (INSEE) permet de mettre

en avant certaines spécificités dans l’accueil des nouveaux ménages.

26%1088

14%24

32%149

24%9

15%23

27%291

20%30

30%27

34%367

29%25

13%75

20%67

33%1382

30%54

28%129

27%10

65%104

23%251

37%57

44%39

31%336

19%16

48%266

35%119

17%724

26%47

17%77

24%9

6%10

31%335

11%17

10%9

8%91

9%8

6%36

25%86

9%379

21%37

10%49

0%

5%8

7%77

10%15

5%4

6%65

14%12

18%99

4%14

15%655

9%16

13%62

24%9

9%14

12%132

23%35

10%9

20%214

28%24

15%82

17%58


Sect. Bords de Loire


Sect. Montagne

Sect. de Champdieu


Sect. Côteaux Sud

Sect. Côteaux Nord

Sect. Montbrisonnais

Sect. de Noiretable



Origine géographique des emménagements (entre 2012 et 2013) sur Loire Forez Agglomération

Même commune Reste Agglo SEM Autres 42 Autres

Source : Fichier Migcom 2013



4. Des emménagés récents qui renforcent la fonctionnalité de certains secteurs

Sur la période récente, le territoire a attiré des ménages principalement des tranches d’âge 30-50 ans (45%)

et moins de 30 ans (34%). A noter parmi les emménagés

récents, seul 20% des chefs de famille sont âgés de 50 ans

ou plus, témoignant de la faible mobilité de ce public.

Ce sont les secteurs du Montbrisonnais (37%), de

Saint-Marcellin / Saint-Just (37%) et de Boën sur

Lignon (36%) où les emménagés récents sont les

plus jeunes.

A l’inverse, les secteurs de Montagne (38%), des

Coteaux Nord (35%) et de Saint-Bonnet-le-

Château (32%) attirent une part de jeunes séniors

(plus de 50 ans) plus importante.

On constate également que l’agglomération accueille des

ménages au profil moins familial que les ménages habitant

déjà le territoire, même si les emménagés récents forment

pour 39% des ménages avec enfants.

Les secteurs attirant davantage les familles sont

les Bords de Loire (57%), le secteur de Montagne

(62% - seulement 38 nouveaux ménages au global)

et celui de Sury-le-Comtal / Saint-Romain-le-Puy

(47%)

Les personnes seules sont davantage

représentées sur le Montbrisonnais (46%) et

Noirétable (38%). Ainsi, la question de l’accession

à la propriété, notamment « familiale » se pose pour le secteur Montbrisonnais.

Les nouveaux ménages sont à 48% des employés / ouvriers suivi des professions intermédiaires (21% contre

14% pour les ménages en place), et dans une moindre mesures les ménages aisés (cadres : 7%, artisans : 5%).

Ainsi, le profil socio-économique des entrants est beaucoup plus favorable en périphérie :

Les secteurs « attirant » davantage les CSP+ (cadres et professions intermédiaires) sont Champdieu

(39%), Saint-Marcellin-en-Forez / Saint-Just Saint-Rambert (38%), Coteaux Sud (33%) et les Bords de

Loire (30%).

Loire Forez agglomération semble également avoir répondu aux besoins des ménages plus fragiles d’un point

de vue socio-économique. En effet, 67% des emménagés récents ont des revenus inférieurs aux plafonds

PLUS contre 59% pour l’ensemble des habitants et plus d’un-tiers des ménages ont des ressources très

faibles, inférieures aux plafonds des logements locatifs très sociaux, proportion plus élevée que pour

l’ensemble des ménages du territoire (un quart).

41%

38%

21%

32%

44%

8%

18%

43%

24%

57%

17%

34%

45%

22%

39%

34%

7%

21%

48%

33%

52%

13%

34%

20%

47%

8%

35%

57%

38%

29%

8%

14%

30%

72%

20%

7%

26%

13%

66%

Moins 30 ans

30-50

50+

Ménage avecenfants

Personnes seules

cadres

prof intermédiaires

employés ouvriers

Propriétaires occ.

Loc privé

Loc Hlm

< 60% Plaf .*

T1-T2*

T4+*

Profil comparé émménages récents et ensemble des ménages

Emm. Récents Dep. Loire

Emm. Récents LFA

Ens. ménages LFA

Source : Fichier Migcom 2013 - * Données FILOCOM 2013



Les emménagés récents les plus précaires s’installent dans les zones Nord-Ouest et Nord-Est du

territoire et Nord-Ouest (42% des ER en dessous de 60% du plafond PLUS en secteur Montagne,

Noirétable et Boën-sur-Lignon).

Les secteurs Bords de Loire et Coteaux Sud sont les moins impactés par la précarité des nouveaux

arrivants (respectivement 19% et 23% d’emménagés récents sous les plafonds PLAi).

Bien que l’offre nouvelle soit presqu’exclusivement de type individuel et en accession, seulement un tiers

ont accédé à la propriété quand plus de la moitié ont trouvé à se loger dans le parc locatif privé. Le parc

HLM accueille 13% des emménagés récents. Par ailleurs, 20% des emménagements se font dans les petits

logements.

Le rôle du locatif est prépondérant sur la plupart des secteurs. Seuls les secteurs Bords de Loire et

Coteaux Nord ont une majorité d’emménagements qui se font en accession (respectivement 50% et

70%).

Le secteur Montbrisonnais accueille principalement des ménages qui s’installent dans le parc locatif

(78%). Il s’agit également du secteur où le rôle du parc locatif social est le plus important (20% des

emménagements).

Sur les secteurs de Montagne et de Noirétable, confrontés à une faible voire une déprise

démographique, on note que plus de 2/3 des emménagements se font sur le parc locatif.

Il y a donc un enjeu fort en ce qui concerne la diversification de l’offre neuve ou à réhabiliter sur le territoire,

notamment sur le Montbrisonnais en ciblant des familles jeunes à revenu intermédiaire afin de proposer

des alternatives à la périurbanisation. La question du développement de l’offre en locatif en secteur

périurbain ou rural doit également être posée du fait de son rôle important dans la mobilité.

37%

48%

15%

40%

29%

11%

27%

44%

32%

53%

14%

28%

21%

44%

8%

36%

57%

41%

25%

11%

16%

26%

73%

20%

6%

19%

12%

66%

Moins 30 ans

30-50

50+

Ménage avecenfantsPersonnes

seules

cadres

profintermédiaires

employésouvriers

Propriétairesocc.

Loc privé

Loc Hlm

< 60% Plaf .*

T1-T2*

T4+*


Emm. Récents

Ensemble des ménages


37%

38%

25%

33%

46%

7%

20%

47%

18%

57%

20%

38%

30%

37%

11%

31%

57%

32%

37%

7%

14%

30%

56%

28%

14%

28%

18%

57%

Moins 30 ans

30-50

50+


seules

cadres

profintermédiaires

employésouvriers

Propriétairesocc.

Loc privé

Loc Hlm

< 60% Plaf .*

T1-T2*

T4+*

Montbrisonnais

Emm. Récents



34%

45%

21%

47%

24%

3%

19%

54%

36%

51%

12%

38%

20%

49%

9%

38%

53%

42%

27%

6%

14%

35%

71%

22%

7%

27%

14%

64%

Moins 30 ans

30-50

50+


seules

cadres

profintermédiaires

employésouvriers

Propriétairesocc.

Loc privé

Loc Hlm

< 60% Plaf .*

T1-T2*

T4+*


Emm. Récents





28%

40%

32%

40%

36%

5%

12%

49%

43%

50%

7%

37%

17%

49%

6%

34%

60%

36%

32%

6%

9%

32%

75%

19%

4%

32%

13%

62%

Moins 30 ans

30-50

50+


seules

cadres

profintermédiaires

employésouvriers

Propriétairesocc.

Loc privé

Loc Hlm

< 60% Plaf .*

T1-T2*

T4+*


Emm. Récents



24%

41%

35%

31%

36%

10%

17%

34%

70%

30%

0%

30%

10%

61%

5%

33%

61%

40%

27%

7%

17%

25%

88%

10%

0%

26%

9%

76%

Moins 30 ans

30-50

50+


seules

cadres

profintermédiaires

employésouvriers

Propriétairesocc.

Loc privé

Loc Hlm

< 60% Plaf .*

T1-T2*

T4+*

Côteaux Nord

Emm. Récents



37%

32%

12%

22%

40%

49%

49%

3%

23%

9%

62%

43%

21%

9%

16%

30%

83%

13%

2%

21%

7%

76%

Ménage avecenfants

Personnesseules

cadres

profintermédiaires

employésouvriers

Propriétairesocc.

Loc privé

Loc Hlm

< 60% Plaf .*

T1-T2*

T4+*

Côteaux Sud

Emm. Récents



29%

61%

10%

57%

13%

10%

21%

58%

50%

46%

2%

19%

8%

64%

6%

47%

47%

52%

15%

10%

17%

34%

85%

12%

2%

16%

6%

79%

Moins 30 ans

30-50

50+


seules

cadres

profintermédiaires

employésouvriers

Propriétairesocc.

Loc privé

Loc Hlm

< 60% Plaf .*

T1-T2*

T4+*

Bords de Loire

Emm. Récents



36%

41%

23%

39%

34%

4%

15%

54%

37%

49%

10%

42%

15%

54%

8%

33%

59%

36%

30%

4%

10%

33%

74%

18%

5%

32%

11%

67%

Moins 30 ans

30-50

50+


seules

cadres

profintermédiaires

employésouvriers

Propriétairesocc.

Loc privé

Loc Hlm

< 60% Plaf .*

T1-T2*

T4+*


Emm. Récents



27%

53%

20%

39%

24%

11%

28%

47%

39%

44%

14%

29%

20%

52%

7%

40%

53%

43%

21%

7%

17%

33%

76%

16%

5%

20%

8%

77%

Moins 30 ans

30-50

50+


seules

cadres

profintermédiaires

employésouvriers

Propriétairesocc.

Loc privé

Loc Hlm

< 60% Plaf .*

T1-T2*

T4+*

Sect. de Champdieu

Emm. Récents





5. Les communes en frange Est plus familiales

Avec 2,37 personnes par ménage en moyenne, les ménages de Loire Forez agglomération ont un profil plus

familial que sur le département (2,23). C’est sur les secteurs Montbrisonnais et de Noirétable que les

ménages sont les plus petits (respectivement 2,15 et 2,11) tandis qu’on retrouve de grands ménages dans la

plaine du Forez (2,81 sur les Bords de Loire, 2,56 sur les Coteaux Sud), traduisant ainsi la localisation

préférentielle des familles au sein du territoire.

Le profil plus familial de ces communes se confirme avec la composition des ménages : alors que 38% des

ménages de l’agglomération ont des enfants, c’est principalement sur les secteurs connaissant une forte

dynamique démographique que l’on retrouve les familles :

Un secteur de plaine sur la frange Nord-Est : 55% de ménages avec enfants en Bords de Loire, 45%

sur le secteur de Champdieu ;

Au Sud de l’ensemble géographique des Monts du Haut-Forez comme à Montarcher, Chenereilles

ou encore Luriecq.

Cette localisation des familles traduit l’expression de critères de choix résidentiels des familles à prendre en compte :

Une maison en priorité, et donc des communes ayant du foncier disponible et abordable ;

La proximité des principaux services et notamment des écoles ;

L’accessibilité routière.

33%

38%

29%

42%

38%

5%

14%

52%

33%

43%

19%

42%

18%

52%

6%

29%

65%

31%

35%

4%

8%

26%

77%

15%

4%

38%

11%

65%

Moins 30 ans

30-50

50+


seules

cadres

profintermédiaires

employésouvriers

Propriétairesocc.

Loc privé

Loc Hlm

< 60% Plaf .*

T1-T2*

T4+*

Sect. de Noiretable

Emm. Récents



14%

49%

38%

62%

14%

0%

24%

41%

24%

65%

0%

42%

16%

48%

3%

28%

69%

37%

32%

1%

7%

23%

81%

14%

1%

40%

11%

70%

Moins 30 ans

30-50

50+


seules

cadres

profintermédiaires

employésouvriers

Propriétairesocc.

Loc privé

Loc Hlm

< 60% Plaf .*

T1-T2*

T4+*

Montagne

Emm. Récents





Les personnes seules sont quant à elles surreprésentées sur le secteur Montbrisonnais (37%), sur les

communes de Boën-sur-Lignon (43%) et Saint-Bonnet-le-Château (44%) en lien avec la structure du parc de

logements, ainsi que les communes du Nord-Ouest (35% de personnes seules sur le secteur de Noirétable).

A noter également la forte part de familles en périphérie directe de Saint-Bonnet-le-Château, territoire

périurbain fortement polarisé par l’emploi du pôle stéphanois.

La taille des ménages diminue légèrement sur la période 2008 – 2013, passant de 2,41 à 2,37 personnes par

ménages. Cette tendance, conforme à ce qui s’observe à l’échelle nationale, contribue ainsi à une

augmentation du nombre de ménage (+1,5%/an) plus rapide que l’augmentation de la population

(+1,1%/an). Ce phénomène de desserrement est particulièrement prononcé sur certaines communes

urbaines, où le nombre de ménages a augmenté deux fois, voire trois fois plus rapidement que le nombre

d’habitants (Coteaux Nord, Saint-Marcellin-en-Forez / Saint-Just-Saint-Rambert). A l’inverse, sur le secteur

Montbrisonnais, où la taille des ménages est plus petite, le phénomène est moins marqué.

La dynamique est inverse sur certaines communes du secteur de Boën-sur-Lignon (Montverdun, Sainte-Foy-

Saint-Sulpice, Bussy-Albieux) et du secteur des Bords de Loire (Chalain-le-Comtal, Unias, Magneux-Haute-

Rive), avec une augmentation de la taille moyenne des ménages traduisant le rôle joué par ces communes

dans l’accueil des familles.

Sur la période 2008-2013, il aura fallu produire 140 résidences principales supplémentaires par an pour

compenser cette évolution et maintenir ainsi le nombre d’habitants, soit environ 23% de l’augmentation

totale du nombre de résidences principales supplémentaires.

2,6%

2,1%

-0,7%

1,4%

0,3%

1,6%

0,8%

1,2%

-0,7%

1,5%

1,5%

1,1%

2,7%

2,4%

-0,1%

2,1%

1,0%

1,9%

1,4%

1,4%

0,2%

1,6%

1,7%

1,5%

Bords de Loire

Sury/St-Romain

Montagne

Champdieu

St Marcellin /St-Just

CoteauxSud

CôteauNord

Montbrisonnais

Noirétable

Boën

St-Bonnet

Loire Forez Agglo

Comparaison - évolution de la population et évolution des ménages (08-13)

Evol. Pol Evol. Mén.

Source : INSEE 2008-2013



6. Un peuplement plus jeune que sur le département mais sujet au vieillissement

En lien avec son profil familial, Loire Forez agglomération se caractérise par une population plus jeune que

sur le département avec un indice de jeunesse6 de 98 contre 91 dans la Loire et 101 en France Métropole.

L’indice de jeunesse traduit la localisation des familles puisqu’il est très élevé sur certains secteurs comme

celui des Bords de Loire (indice de 208), de Sury-le-Comtal / Saint-Romain-le-Puy (138), des Coteaux Sud

(135), en lien avec la forte représentation des familles dans les villages. A l’inverse, il est inférieur à 100 dans

les secteurs de Montagne et de Noirétable (respectivement 57 et 53) ainsi que dans les secteurs plus urbains

comme le Montbrisonnais (indice de 84).

On notera que les ménages de 30-40 ans sont mieux représentés en frange Est du territoire que dans les

communes au Nord qui montre un peuplement relativement âgé et a priori une offre résidentielle moins

adaptée aux ménages trentenaires.

En lien avec un parc locatif privé important et des petites typologies bien représentées, la part des jeunes

ménages (dont la personne de référence à moins de 30 ans) est largement supérieure sur le secteur

Montbrisonnais où ces ménages représentent 11% contre 8% sur l’agglomération, témoignant d’une gamme

de choix résidentiels certainement très mince pour ces ménages.

C’est sur les communes au Nord-Ouest du territoire que l’enjeu lié au vieillissement de la population semble

le plus prégnant à court et moyen terme, du fait notamment d’un développement plus ancien et centré sur

l’accession à la propriété, avec plus de la moitié des chefs des ménages âgés de 60 ans et plus : 53% sur le

secteur de Montagne et 49% sur le secteur de Noirétable contre 39% en moyenne sur Loire Forez

agglomération. A noter qu’entre 2008 et 2013, la population des 60 ans et plus a augmenté de 3,4%/an,

passant ainsi de 23 375 à 27 575 personnes sur l’agglomération.

Le PLH devra s’attacher à trouver des réponses adaptées pour anticiper le vieillissement de la population.

Il s’agira d’une part d’accompagner les ménages dans leur maintien à domicile et d’autre part de

développer des réponses intermédiaires entre autonomie et dépendance. Par ailleurs, une vigilance devra

porter sur l’offre pour les jeunes afin de rendre possible leur début de parcours résidentiel en dehors de la

ville centre.

6 L’indice de jeunesse correspond au nombre de personnes âgées de 60 ans et plus divisé par celui des personnes âgées de moins de 20 ans. Plus l’indice est élevé, plus la population du territoire est considérée comme « jeune ».



7. Une répartition des statuts d’occupation qui traduit les logiques de périurbanisation

Sur Loire Forez agglomération, près des trois quarts des ménages occupent le logement qu’ils possèdent

contre 59% sur le département. Ce taux varie fortement au sein de l’EPCI, de la moitié des ménages dans le

Montbrisonnais à plus de 8 ménages sur 10 dans certains secteurs (Bords de Loire, Coteaux Nord, Montagne).

La prédominance du statut de propriétaire dans les secteurs périphériques est à relier au parc, composé dans

ces secteurs essentiellement de grandes maisons individuelles. A noter que malgré sa moindre prévalence,

le statut de propriétaire occupant est aussi majoritaire dans le secteur Montbrisonnais (56%).

Le parc locatif privé, qui joue un rôle important dans la mobilité résidentielle des ménages (pour rappel, 65%

des mouvements se font sur le parc locatif), représente à l’échelle de l’intercommunalité environ 20% de

l’offre de logements, dont 54% situées sur le Montbrisonnais et Sury-le-Comtal / Saint-Romain-le-Puy.



Les communes rurales évoquent régulièrement un

besoin en locatif, offre qui permet d’assurer un

renouvellement de la population en répondant

notamment aux ménages en début de parcours

résidentiels, avec de jeunes enfants mais aussi aux

personnes âgées désireuses de se rapprocher des

centres bourgs.

Quant au parc locatif public (logements sociaux

familiaux), il représente 7% de l’offre. Ce parc est

également principalement concentré sur les pôles

urbains et les bourgs centres avec 45% de l’offre

localisée sur le Montbrisonnais, et 22% sur le

secteur Saint-Marcellin-en-Forez / Saint-Just-Saint-

Rambert.

Entre 2008 et 2013, la part des propriétaires s’est

stabilisée sur l’agglomération, alors que celle des

locataires du parc public a progressé. Ainsi, le

volume de propriétaires augmente au même

rythme que le nombre de ménages (+ 1,5%/an entre

2008 et 2013) alors que les locataires du parc social

progressent de + 2,3%/an. Ceci peut s’expliquer, en

partie, une situation de rattrapage face à l’article 55

de la loi SRU, qui a incité les communes à produire davantage de logements locatifs conventionnés.

Le développement du parc locatif, conventionné ou non, sera un des enjeux du PLH. Ce parc sera en outre

à développer en dehors du centre urbain, déjà pourvu, permettant ainsi une plus grande liberté

d’installation des ménages modestes et permettant également de renforcer la dynamique démographique

grâce à une dépendance moindre de la construction neuve. Il s’agira néanmoins d’être attentif aux

typologies de logements produites en locatif social afin que le profil de ce parc suscite un minimum de

rotation. En effet, en secteur rural, de grandes maisons en locatif conventionné peuvent susciter des

logiques de « propriétaires » et donc une faible rotation ne servant pas la dynamique démographique.



8. Un parc locatif soutien du dynamisme démographique

La comparaison des profils des ménages montre des spécificités marquées du point de vue socio

démographique.

Les locataires du parc social et privé ont un profil nettement

moins familial que les propriétaires avec près de 4 ménages

sur 10 composés d’une personne. Ainsi, les propriétaires

occupants sont plus souvent des grands ménages (au moins

quatre personnes). En effet, l’accession constituant souvent

une étape plus avancée du parcours résidentiel, les

propriétaires occupants sont beaucoup plus âgés, avec près

de la moitié des personnes de référence de ces ménages qui

ont atteint 60 ans.

A l’inverse des propriétaires, les locataires du parc privé, qui

jouent davantage un rôle de parc d’entrée dans le parcours

résidentiel, se caractérisent par leur jeunesse et leur profil peu

familial. Ils sont d’ailleurs nettement plus mobiles que les

autres ménages puisque 60% d’entre eux occupent leurs

logements depuis moins de 2 ans. A l’inverse, plus de la moitié

des propriétaires occupants sont dans leur logement depuis

plus de 10 ans mais seulement 12% d’entre eux depuis moins

de 2 ans.

C’est donc l’offre locative qui permet à Loire Forez d’être

attractive. En effet, sur les 9 400 ménages ayant emménagé

dans leur logement sur l’année 2012 (données FILOCOM

2013), 41% sont locataires dans le parc privé.

9. Les ménages de plaine globalement plus aisés que dans le reste du territoire

Le revenu médian des ménages de Loire Forez agglomération s’établit à environ 1 690€ de revenus mensuels

nets par unité de consommation (UC)7 en 2013, soit un niveau de revenus comparable au département

(1 610€) et à la tendance nationale (1 680€), mais supérieur à la métropole stéphanoise (1 580€).

Les plus bas revenus se concentrent sur la partie Nord-Ouest du territoire (secteur de Noirétable : 1469€,

secteur de Montagne : 1 460€, certaines communes du secteur de Boën-sur-Lignon – Leigneux, Cezay et dans

une moindre mesure sur le Sud-Ouest de l’agglomération (Saint-Bonnet-le-Château, Usson-en-Forez).

7 L’unité de Consommation (UC) est un système de pondération attribuant un coefficient à chaque membre du ménage et permettant de comparer les niveaux de vie de ménages de tailles ou de compositions différentes. Avec cette pondération, le nombre de personnes est ramené à un nombre d'unités de consommation (UC). On retient ici la pondération suivante, selon l’échelle la plus communément utilisée : 1 UC pour le premier adulte du ménage, 0,5 UC pour les autres personnes de 14 ans ou plus et 0,3 UC pour les enfants de moins de 14 ans.

41%

20%

54%

15%

38%

29%

35%

47%

22%

7%

22%

41%

18%

36%

29%

22%

41%

26%

60%

32%

49%

17%

21%

28%

16%

53%

8%

15%

45%

18%

6%

26%

22%

28%

23%

26%

41%

18%

21%

41%

21%

13%

34%

20%

1 personne

4 personnes et +

Moins de 60%

>=100%

< seuil pauv

Moins de 40 ans

60 ans +

Emm. moins de 2 ans

T1/T2

Avant 1949

2000+

Profil par statut d'occupation en 2013

Locataires Hlm Locataires Privés Prop. Occ. Total

Source : MEDDE-Filocom d'après la DGFiP



Deux réalités peuvent recouvrir cette précarité plus importante sur ces deux secteurs qu’il faut prendre en

compte : la problématique des ménages jeunes ainsi que ceux plus âgées, tels que les retraités agricoles dont

les pensions sont très faibles.

A noter que la ville de Montbrison a un revenu médian légèrement inférieur à la moyenne communautaire,

en lien en partie avec la présence du Quartier en Politique de la Ville, Beauregard, retenu sur le critère unique

de la pauvreté (revenu médian extrêmement faible de 1 100€ mensuels par UC).

Les ménages situés en périphérie directe de Montbrison sont plus aisés, notamment Ecotay-l’Olme, Roche,

avec des revenus médians situés autour de 2 000 €. On retrouve également des ménages plus aisés sur la

partie Sud-Est du territoire comme le secteur de Saint-Marcellin-en-Forez / Saint-Just-Saint-Rambert

(1 850€), le secteur Coteaux Sud (1 760€) ainsi que la frange Est (1 750€ sur les Bords de Loire).

Ces hauts revenus sont sans aucun doute liés à un phénomène de report de ménages travaillant sur le centre

d’emploi voisin de Saint-Etienne et étant venu s’installer sur les communes à proximité. Le fait que les

revenus les plus élevés soient situés sur les communes bénéficiant d’une forte attractivité auprès des familles

traduit une probable pression sur le marché du logement et du foncier et une accession au logement de plus

en plus réservée aux ménages les plus aisés dans ce secteur périurbain. Les agences immobilières confirment

cette tendance avec une augmentation des prix depuis une quinzaine d’années sur les communes à proximité

de l’agglomération stéphanoise (à hauteur de 20% à 30% plus élevés).

16%

27%

40%

20%

19%

21%

26%

28%

38%

32%

32%

26%

37%

35%

36%

32%

30%

33%

35%

31%

33%

37%

34%

33%

47%

38%

24%

48%

51%

46%

39%

39%

28%

31%

34%

41%

Bords de Loire

Sury/st-Romain

Montagne

Champdieu


Coteaux Sud

Côteau Nord

Montbrisonnais

Sect. de Noirétable

Sect. de Boen

Sect. de Saint-Bonnet-le-Château


Position des ménages par rapport aux plafonds HLM en 2013

< à 60% 60% à 100% > 100%

Source : MEDDE-Filocom 2013 d'après la DGFiP



L’analyse des revenus des ménages selon leur positionnement par rapport aux plafonds HLM confirme la

forte disparité entre les différents secteurs : alors que 59% des ménages de l’agglomération sont éligibles à

un logement social (26 000 ménages) dont un quart à un logement très social (11 500 ménages), les

propositions sont plus importantes sur les secteur de Montagne (76% des ménages sous les plafonds HLM

dont 40% sous les plafonds très sociaux) et de Noirétable (71% sous les plafonds PLUS dont 38% sous les

plafonds PLAi).

A l’inverse, en moyenne sur les autres secteurs, moins de 30% des ménages sont éligibles au logement très

social.

Par ailleurs, 15% des ménages de Loire Forez agglomération vivent sous le seuil de pauvreté en 2013, soit

6 500 ménages. Encore une fois, les secteurs de Montagne et de Noirétable se distinguent avec les

proportions les plus importantes (respectivement 24% et 23% des ménages sous le seuil de pauvreté).

Ces disparités dans les revenus posent la question de la possibilité d’installation des ménages modestes

dans le territoire et pointent la nécessité de s’interroger sur l’accès au logement pour tous les ménages,

notamment les plus modestes : certaines communes, notamment au Sud, semblent se spécialiser dans la

réponse aux ménages aisés, en lien avec le desserrement de l’agglomération stéphanoise.

Les plafonds PLUS et PLAI

Le PLUS (Prêt Locatif à Usage Social) est le type de financement ordinaire pour le logement locatif aidé. L’attribution de ces logements

est conditionnée au respect d’un plafond de ressources pour le demandeur du logement (plafond PLUS : environ 20 120€ nets annuels

au 01er janvier 2017 pour une personne seule et 26 870€ nets pour un ménage avec 1 enfant).

Un logement financé en PLAI, (Prêt Locatif Aidé d’Intégration) est attribué à une personne seule gagnant moins de 11 070€ annuels

et 16 125€ s’il s’agit d’un ménage avec 1 enfant (plafond PLAI = 60% du plafond PLUS).

10. Les capacités budgétaires des ménages face au logement

Pour la grande majorité des communes de plus de 2.000 habitants, la statistique INSEE DGI actualise

régulièrement le revenu mensuel net par déciles de population des ménages. La population des ménages est

ainsi répartie en tranches de 10% (les déciles). Le revenu médian (soit le 5ème décile) est le revenu qui scinde

l’échantillon en 2 parts égales, de telle façon que 50% des ménages ont un revenu net plus élevé à ce seuil

et 50% un revenu net plus faible. On regroupe communément ces déciles de revenus en 3 classes :

Revenus « modestes », du 1er au 3ème décile de population des ménages, soit 30% ;

Revenus « intermédiaires », du 4ème au 7ème décile de population des ménages, soit 40% ;

Revenus « aisés », du 8ème au 10ème décile de population des ménages, soit 30%.

Pour chaque catégorie de revenus, on peut calculer le budget maximum d’acquisition des ménages sur la

base de 33% de taux d’endettement, permettant d’assurer le remboursement des mensualités d’un prêt

amortissable à taux fixe, assurances comprises, sur une durée de 25 ans, avec 10% d’apport. Il s’agit ici des

conditions d’emprunts minimum exigées généralement par les banques (hors dossiers atypiques).

L’apport de 10% correspond aux minimums actuellement exigés par les établissements bancaires. En effet,

si les taux d’intérêt connaissent actuellement des niveaux historiquement bas, les acquéreurs doivent

apporter à minima 10% du montant de l’acquisition pour pouvoir prétendre à un emprunt immobilier.



En ce qui concerne les capacités locatives, le taux d’effort retenu est de 25% hors charges (soit 30% charges comprises) du revenu fiscal net mensuel.

* Revenu fiscal net mensuel : revenu déclaré par le contribuable sur la « déclaration des revenus », avant tout abattement.

** Les budgets d’acquisition sont calculés avec un taux d’intérêt de 2.36% assurance comprise, sur 25 ans, avec un taux d’endettement de 33% et un

apport de 10%.

Depuis le 1er janvier 2016, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) a été renforcé et devient plus accessible et plus

avantageux. Etendu à l’acquisition d’un bien dans l’ancien, sous conditions de travaux, il bénéficie à plus de

ménages grâce à des plafonds de ressources relevés. Le montant octroyé est passé de 18-26% en 2015 à 40%

et tous les emprunteurs bénéficient dorénavant d’un différé de remboursement.

Ainsi, en zone B2, les ménages de la classe moyenne de Loire Forez agglomération gagnent de 25 000 € à

50 000€ sur leur plan de financement. Les capacités budgétaires pour les ménages du 4ème au 7ème décile

s’échelonnent de 175 000 € à 340 000€ dans les conditions actuelles d’emprunt.

* Revenu fiscal net mensuel : revenu déclaré par le contribuable sur la « déclaration des revenus », avant tout abattement.

** Les budgets d’acquisition sont calculés avec un taux d’intérêt de 2.36% assurance comprise, sur 25 ans, avec un taux d’endettement de 33% et un

appart de 10%.

Location

Loyer

maximum

Mensualité

maximum

Budget

plancher**

Budget

plafond**

1er décile 260 € 340 €

2ème décile 1 000 € 1 400 € 360 € 470 € 83 000 € 116 000 €

3ème décile 1 400 € 1 800 € 450 € 590 € 116 000 € 150 000 €

4ème décile 1 800 € 2 200 € 540 € 720 € 150 000 € 183 000 €

Médiane 2 200 € 2 600 € 650 € 850 € 183 000 € 216 000 €

6ème décile 2 600 € 3 000 € 760 € 1 000 € 216 000 € 250 000 €

7ème décile 3 000 € 3 500 € 880 € 1 160 € 250 000 € 291 000 €

8ème décile 3 500 € 4 100 € 1 030 € 1 360 € 291 000 € 341 000 €

9ème décile 4 100 € 5 200 € 1 300 € 1 710 € 341 000 € 433 000 €

10ème décile > 1 300 € > 1 710 €

* Revenu fiscal net mensuel : revenu déclaré par le contribuable sur la «déclaration des revenus» , avant tout abattement.

**Les budgets d'acquisition sont calculés avec un taux d'interêt de 2,36% assurance comprise, sur 25 ans,

avec un taux d'endettement de 33% et un apport de 10%.

Ménages modestes

< 1 000 €

Ménages intermédiaires

Ménages aisés

> 5 200 € > 433 000 €

Loire Forez Agglomération (nouveau

périmètre)Fourchette de revenus*

< 83 000 €

Sans PTZ

Accession

Location

Loyer

maximum

Mensualité

maximum

Budget

plancher**

Budget

plafond**

1er décile 260 € 340 €

2ème décile 1 000 € 1 400 € 360 € 470 € 98 000 € 137 000 €

3ème décile 1 400 € 1 800 € 450 € 590 € 137 000 € 176 000 €

4ème décile 1 800 € 2 200 € 540 € 720 € 176 000 € 215 000 €

Médiane 2 200 € 2 600 € 650 € 850 € 215 000 € 254 000 €

6ème décile 2 600 € 3 000 € 760 € 1 000 € 254 000 € 294 000 €

7ème décile 3 000 € 3 500 € 880 € 1 160 € 294 000 € 342 000 €

8ème décile 3 500 € 4 100 € 1 030 € 1 360 € 342 000 € 401 000 €

9ème décile 4 100 € 5 200 € 1 300 € 1 710 € 401 000 € 433 000 €

10ème décile > 1 300 € > 1 710 €

Loire Forez Agglomération (nouveau

périmètre)Fourchette de revenus*

Ménages modestes

< 1 000 €

Ménages intermédiaires

Ménages aisés

> 5 200 €

Avec PTZ

Accession

< 98 000 €

> 433 000 €



Evolution semestrielle sur l’ancien périmètre de Loire Forez agglomération du taux de PTZ Neuf pour

1 000 habitants et par an – Tous ménages

Source : SGFGAS – INSEE / Crédit foncier Immobilier

Le dispositif PTZ reste néanmoins peu utilisé par les ménages primo-accédants ces dernières années, avec

l’observation d’une forte baisse du nombre de PTZ en neuf depuis 2013 sur Loire Forez agglomération,

comme sur l’ensemble de la France. En 2016, avec l’augmentation et l’homogénéisation des quotités – 40%

pour toutes les zones –, le nombre de PTZ a sensiblement augmenté.

Sur l’année 2014, les ménages déclenchant un PTZ sont principalement des couples avec deux enfants ou

plus (43%) dont 41% pour lesquels les revenus se trouvent en-deçà des plafonds de ressources du PSLA. Leur

emprunt vise essentiellement l’acquisition d’un bien individuel pour un montant moyen de 185 000 € et 105

m² habitables. Dans une moindre mesure, y ont recours les couples sans enfant (20%) ou avec un enfant

(18%) et les célibataires (11%). On retrouve davantage les couples sans enfant ou les célibataires dans

l’acquisition d’un bien individuel à réhabiliter grâce au PTZ dans l’ancien. Ils ont généralement plus de temps

à consacrer à des travaux d’envergure qu’une famille nombreuse.

En complément du PTZ, le Prêt à l’Accession Sociale (PAS) permet aux ménages d’emprunter la totalité du

montant de leur achat. Le PAS a pour objectif de financer l’achat d’un bien neuf ou ancien, avec ou sans

travaux d’amélioration, en tant que résidence principale. Il est remboursable avec intérêts et peut financer

l’intégralité du financement, sans apport. Un dispositif qui reste peu sollicité par les acquéreurs sur Loire

Forez agglomération, avec un volume qui se stabilise autour de 30 PAS Ancien depuis 2012 mais connaît une

baisse constante du PAS Neuf depuis 2010.

Evolution annuelle du nombre de PAS Total (Neuf + Ancien) – Ancien périmètre de Loire Forez

agglomération

Source : SGFGAS – INSEE / Crédit foncier Immobilier

Neuf

Neuf France



L’enjeu pour le prochain PLH est donc de pouvoir proposer une offre accessible à tous les ménages aux

regards de leurs capacités budgétaires et locatives. La réponse passera donc non seulement par le

développement d’une offre locative, sociale et libre, mais également par une vigilance quant aux niveaux

de prix de ventes dans le neuf qui ne doivent pas se spécialiser à destination du « haut de la classe

moyenne » (cf. page 89 pour plus de détail sur le marché locatif de Loire Forez agglomération).



Le parc de logements

55 460 logements au 1er janvier 2013 dont 5 838 logements vacants et 4 867 résidences

secondaires au 1/1/2013 (INSEE) - 106 574 habitants au 1/1/2013 (INSEE)


Une répartition du parc en collectif peu équilibrée sur le territoire, induisant des spécificités de

peuplement et une problématique en termes de consommation foncière

Un potentiel de reconquête d’une partie de la vacance et de changement d’usage : un logement sur

dix est vacant et la vacance structurelle touche plus de 3 000 logements

Un important parc pavillonnaire en lotissements bâti dans les années 70

Une problématique de précarité énergétique dans un parc plutôt ancien

L’existence d’un parc locatif privé « social de fait » et environ 1 400 logements potentiellement

indignes dans le parc privé

Des centres bourgs qui souffrent d’un manque d’attractivité et qui rentrent en concurrence avec la

construction neuve en périphérie


La production neuve comme outil de rééquilibrage de l’offre résidentielle et du peuplement

Diversifier les formes urbaines en développant davantage le collectif, afin de limiter les spécificités

de peuplement

Anticiper le renouvellement du peuplement des lotissements des années 70 et la libération

progressive de grands logements individuels induits par le vieillissement de la population : autant

d’opportunités de maitrise foncière publique

Une action forte en direction de l’amélioration du parc privé sur l’ensemble du parc : lutter contre

la précarité énergétique et l’habitat indigne dans le parc privé

Mobiliser le parc vacant afin de limiter la consommation foncière et développer le locatif

Développer une approche opérationnelle sur la question des centres-anciens / centres bourgs



1. Un parc de plus de 55 400 logements

Avec 55 460 logements dont 81% de résidences principales (FILOCOM, 2013), le parc de logements de Loire

Forez agglomération est structuré autour d’un axe Montbrison – Saint-Just-Saint-Rambert (les deux secteurs

concentrent 43% des logements), et des secteurs de Boën-sur-Lignon et Saint-Bonnet-le-Château

(respectivement 13% et 12% des logements). L’ensemble des autres secteurs concentre moins d’1 logement

de Loire Forez agglomération sur 10.

Le parc des résidences secondaires de

l’agglomération est deux fois supérieur à celui

observé sur le département de la Loire (9% contre

4%). Les résidences secondaires sont davantage

représentées sur les communes au Nord-Ouest du

territoire ainsi que dans le Sud-Ouest plus éloignées

du centre urbain, avec des proportions supérieures

à 30% sur La Chapelle-en-Lafaye (47%), Saint-

Hilaire-Cusson-la-Valmitte (35%) dans le Sud,

Cervières (44%), Chalmazel-Jeansagnière (36%)

dans le Nord-Ouest.

Une part du parc des résidences secondaires est

« convertible » en résidences principales grâce à la

sédentarisation des vacanciers et la hausse des

transformations en résidences principales.

Cependant les logements sont mal adaptés au

vieillissement de la population et sont souvent en

précarité énergétique.

Logements

55 500

Résidences secondaires

4 870 (9%)

Résidences principales

44 755 (81%)

Propriétaires occupants

31 810 (72%)

Locataires parc privé

8 450 (20%)

Locataires HLM

3 230 (7%)Logements

vacants

5 840 (10,5%)

Source : FILOCOM 2013



Le parc de résidences principales évolue plus rapidement que les autres. Pour 100 logements

supplémentaires entre 2007 et 2013, on compte 94 résidences principales supplémentaires pour 13

logements vacants en plus et 6 résidences secondaires en moins.

Le parc de résidences secondaires diminue sur la majorité des secteurs : seuls celui de Montagne et des

Coteaux nord connaissent une dynamique inverse. A noter, la forte baisse des résidences secondaires sur le

secteur de Saint-Bonnet-le-Château. Le poids de la fiscalité est une des raisons expliquant ce phénomène

avec, depuis 2012, la fin de l'exonération de la plus-value à la revente au bout de quinze ans.

A dires d’acteurs, la demande pour le marché des résidences secondaires porte principalement sur des

maisons de caractère avec jardins (300 m² / 400 m²) rénovés ayant une vue sur la plaine du Forez dans la

mesure du possible. Les communes comme Marols, Montarcher ou encore Saint-Jean-Soleymieux sont assez

demandées. Les demandeurs sont originaires essentiellement de la Région Lyonnaise, clientèle d’actifs et de

préretraités assez aisés (40-50 ans) qui souhaitent se rapprocher de leur région d’origine.

2. Un parc de logements qui explique les différences de peuplement

Les caractéristiques des résidences principales présentent des spécificités en fonction des secteurs

géographiques et induisent des différences de peuplement.

Ainsi, le territoire de Loire Forez agglomération est marqué par une très forte prédominance du logement

individuel (77%)8.

Les logements collectifs sont principalement développés dans le secteur Montbrisonnais (36% des logements

collectifs de l’agglomération) et quelques communes de polarités comme Saint-Bonnet-le-Château (57% de

logements collectifs). D’autres communes de polarités se caractérisent par une prédominance de l’individuel,

mais où le collectif représente encore près du tiers des résidences principales (Boën, Saint-Just-Saint-

Rambert). Dans les autres secteurs, la maison est très largement majoritaire et représente plus de 80% du

parc des résidences principales et même jusqu’à 95% sur le secteur des Bords de Loire.

Il existe donc un fort contraste entre les modes d’habiter au sein de l’agglomération : plutôt collectif et

locatif dans le Montbrisonnais et quelques communes de polarités, et au contraire individuel et en

propriété occupante dans l’ensemble des communes périphériques.

Par ailleurs, on retrouve cette dichtomie avec la taille des logements. Au global, les grandes typologies sont

prédominantes sur Loire Forez agglomération avec 66% de T4 et plus parmi les résidences principales. On

observe une concentration des petites typologies (T1-T2) sur le secteur Montbrisonnais et quelques

communes de polarités : ainsi, 44% des T1-T2 sont localisés sur ces communes. Sur le Montbrisonnais, où les

logements collectifs sont davantage développés, 18% des résidences principales sont des T1 et T2, contre

13% sur l’ensemble des communes de Loire Forez agglomération. Saint-Bonnet-le-Château et Sury-le-Comtal

se distinguent avec respectivement 24% et 18% de petites typologies (T1-T2).

8 Bien que les sources soient différentes et non comparables, à titre indicatif, les données INSEE indiquent que la part des logements individuels sur le département de la Loire s’élève à 51%.



En dehors, on note une quasi-absence de petits logements avec des taux de T4 et + qui dépassent les 70%

dans la majorité des secteurs et atteint même 79% du parc dans les communes du secteur des Bords de Loire.

Sur ces communes, de probables situations de sous-occupation peuvent exister puisque, selon les secteurs,

la part de grands logements représente 60% à 85% des résidences principales pour seulement 40% en

moyenne de ménages de 3 personnes ou plus.

Cette composition du parc où les petites typologies sont sous-représentées en dehors des communes les

plus urbaines influence nettement les modes d’occupation et les dynamiques démographiques et

résidentielles. Les ménages de petite taille et/ou en début de parcours résidentiel se voient cantonnés sur

le pôle urbain où se trouve localisée l’offre de petites typologies et de logements locatifs. Sont

particulièrement concernés par cette problématique les jeunes mais aussi, de plus en plus les

ménages/personnes vieillissantes, qui souhaiteraient « abandonner » une maison devenue trop grande

pour un logement de taille inférieure, situé à proximité des services et commerces.

3. Un parc vacant potentiellement exploitable

Sur Loire agglomération, 8,5% des logements sont vacants, ce qui représente près de 4 530 logements selon

l’INSEE9 2013

9 INSEE 2013. Pour l’INSEE, un logement vacant est un logement inoccupé se trouvant dans l’un des cas suivants : proposé à la vente ou à la location, déjà attribué à un acheteur ou un locataire en attente d’occupation, en attente de règlement de succession, conservé par un employeur pour un usage futur au profit d’un employé, gardé vacant et sans affectation précise par le propriétaire (par exemple, un logement très vétuste).

95%

79%

86%

90%

78%

95%

93%

56%

83%

83%

78%

77%

5%

21%

14%

10%

22%

5%

7%

44%

17%

17%

22%

23%

Bords de Loire

Sury/st-Romain

Montagne

Champdieu


Coteaux Sud

Côteau Nord

Montbrisonnais


Sect. de Boen


CALF

Type des résidences principales

Maisons Appartements


6%

14%

11%

8%

12%

7%

9%

18%

11%

11%

13%

13%

15%

22%

19%

15%

21%

18%

16%

25%

23%

21%

25%

22%

43%

38%

31%

42%

33%

40%

38%

33%

35%

36%

33%

35%

36%

26%

39%

35%

33%

36%

38%

24%

31%

31%

29%

29%

Bords de Loire

Sury/st-Romain

Montagne

Champdieu


Coteaux Sud

Côteau Nord

Montbrisonnais


Sect. de Boen


CALF

Typologie des résidences principales

T1-T2

T3

T4

T5 +




Ce taux est légèrement inférieur à celui du département (9,5%). Selon Filocom10, 10,5% des logements de

l’agglomération étaient vacants au 1er janvier 2013, soit 5 840 logements vides de meubles et non habités au

1er janvier 2013, soit environ 500 de plus qu’au 1er

janvier 2007.

En volume, 43% du parc vacant, soit environ 2 500

logements, se situe sur l’axe Montbrison-Sury-le-

Comtal / Saint-Just-Saint-Rambert (pour 51% du

parc de logements). En effet, la forte part de

logements locatifs sur les secteurs induit une

vacance frictionnelle nécessairement élevée.

Très attractives, les communes en frange Est

(secteurs Bords de Loire - 5%), et dans une moindre

mesure celles du secteur de Saint-Marcellin-en

Forez / Saint-Just-Saint-Rambert (7,3%) et des

Coteaux Sud (7,2%) sont moins touchés par le

phénomène.

A l’inverse, les communes de la partie Ouest de

l’agglomération sont quant à elles nettement plus

touchées par la vacance : le secteur de Noirétable

(17% de vacance), celui de Montagne (16,8%) et

celui de Saint-Bonnet-le-Château (15,5%)

concentrent 30% de la vacance de l’agglomération

alors que leur parc de logements représente 20%

des logements de l’EPCI.

Les données FILOCOM sur 2007-2013 indiquent

une hausse modérée de progression de la vacance

de l’ordre de 13 logements vacants

supplémentaires pour 100 logements produits. La

hausse de la vacance sur la période correspond à

environ 12% de la progression du parc total de

logements11, soit une part suffisante pour assurer

la fluidité du parc.

10 Filocom 2013. Nous exploitons la source Filocom car elle permet de caractériser la vacance. Dans Filocom, un logement vacant est un logement vide de meuble qui n’est pas habité au 1er janvier. Cette définition inclus toute forme de vacance, y compris celles correspondant à des logements neufs qui ne sont pas encore occupés ou à des logements vides en attente de démolition. Le nombre de logements vacants est donc surestimé du fait des délais de mise à jour du fichier de la taxe d’habitation, des stratégies d’évitement fiscal visant à ne pas payer la taxe d’habitation et aussi de la subsistance dans la base de la DGFIP de locaux inoccupés dits à usage de logement mais obsolète en réalité. L’écart de mesure entre INSEE et Filocom est ainsi estimé à 30%.

11 Généralement, 10% suffiraient largement à assurer la fluidité

6,3

%

8,4

%

16

,9%

6,6

%

7,5

%

9,2

% 14

,2%

10

,3%

15

,1%

12

,5%

13

,2%

10

,4%

5,0

%

8,2

%

16

,8%

8,7

%

7,3

%

7,2

% 12

,3%

11

,1% 17

,0%

11

,9%

15

,5%

10

,5%

Bo

rds

de

Loir

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Sury

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n

Evolution de la vacance sur Loire Forez Agglomération

Taux de vacance 2007 Taux de vacance 2013Source : MEDDE-Filocom 2013 d'après la DGFiP



En revanche, on constate une hausse importante de la vacance sur certains secteurs notamment sur celui

de :

Saint-Bonnet-le-Château : 78 logements vacants supplémentaires pour 100 logements produits, soit

un taux de 15,5% en 2013 (+2,3 points par rapport à 2007) ;

Champdieu : 26 logements vacants supplémentaires pour 100 logements produits, soit un taux de

8,7% en 2013 (+2,1 points par rapport à 2007) ;

Noirétable : 64 logements vacants supplémentaires pour 100 logements produits, soit un taux de

17% en 2013 (+1,9 points par rapport à 2007).

Le phénomène de vacance est en baisse sur trois secteurs (Bords de Loire, Coteaux Sud et Coteaux Nord).

On peut donc estimer qu’environ 5 200 logements sont vacants sur Loire Forez agglomération prise dans

son ensemble, et que la progression est à un rythme conforme à celui nécessaire pour permettre la fluidité

résidentielle.

Une partie de cette vacance est conjoncturelle, ou « frictionnelle ». Elle correspond à des logements en cours

de (re)location ou de vente. Cette vacance est normale : elle permet une fluidité de l’offre résidentielle. Une

vacance nulle signifierait en effet qu’aucune offre n’est disponible ce qui limiterait la mobilité des ménages.

La vacance structurelle (supérieure à 2 ans), qui représente un peu plus de la moitié de l’ensemble de la

vacance (54%) reflète quant à elle l’existence d’un parc pouvant connaitre un problème d’attractivité, en

raison de son état de dégradation, du fait de son âge, ou de l’inadéquation de ces typologies avec la demande.

Plus simplement, la vacance peut être liée à une « rétention foncière » : propriétaires ne souhaitant pas

mettre en location ou vendre un bien, ne souhaitant

pas réhabiliter, blocages liés à des successions, etc.

C’est cette vacance qui représente le principal enjeu

dans le cadre d’une politique Habitat puisqu’elle

correspond à un parc inutilisé, bien que souvent

dégradé ou inadapté.

Parmi les logements vacants recensés par Filocom,

54% sont donc vacants depuis au moins 2 ans en 2013

(soit un taux de vacance structurelle de 4,8% et un

volume d’un peu plus de 3 100 logements).

La cartographie de la vacance structurelle correspond

à celle de la vacance globale. Ainsi, on retrouve les

communes à l’Ouest de l’agglomération fortement

impactée par le phénomène, à l’inverse des

communes en frange Est : taux de vacance structurelle

de 15% sur le secteur de Montagne (210 logements),

14% sur le secteur de Noirétable (300 logements) et

11,9% sur celui de Saint-Bonnet-le-Château (600

logements). Ce parc doit être considéré comme un

potentiel de développement du nombre de résidences principales non consommateur de foncier.



A dires d’acteurs et d’élus, la nature de la vacance observée sur le territoire peut s’expliquer par :

Un décalage entre les biens proposés et la réalité du marché local (marqué notamment par des prix

élevés)

Le comportement « frileux » voire la rétention de certains propriétaires bailleurs qui ne souhaitent

pas louer leurs biens à cause - entre autres - de la recrudescence des risques d’impayés

Des problèmes de succession ;

La dégradation de la qualité de certains biens anciens, impropres à la location ou mis en concurrence

avec des logements neufs de meilleure qualité, conjuguée à des difficultés financières rencontrées par

certains propriétaires pour entreprendre des travaux

Des logements vacants au-dessus des commerces. Ces locaux, qui servent bien souvent d’entrepôts

pour le commerçant, ne sont plus des logements en soi. Il serait nécessaire de réaliser une démarche

administrative pour remettre à jour les références cadastrales de ces « logements ».

La localisation et la nature de certains biens (communes sans services de proximité ou faiblement

reliés à des axes de transports, logements sans extérieurs ou en immeuble sans ascenseurs au-delà

du 3ème étage, …).

Si la vacance reste importante sur un nombre conséquent de communes, les élus constatent néanmoins la

reprise de bâtis anciens comme sur le secteur de Noirétable, de Boën-sur-Lignon ou de Saint-Bonnet-le-

Château. L’attrait du territoire pour l’accession d’occasion est une réalité qui se retrouve dans la valorisation

des bourgs et des hameaux. La mise en compatibilité des documents d’urbanisme ayant réduit les zones à

construire explique également cette activité. La problématique de la vacance est surtout celle des maisons

qui restent vacantes après successions (fausses résidences secondaires) ou mises en ventes trop chère.

2,6% - 66lgts

4,1% - 192 lgts

14,9% - 210 lgts

4,1% - 60 lgts

3,4% - 404 lgts

4,9% - 132 lgts

9,9% - 127 lgts

5,3% - 555 lgts

14,4% - 298 lgts

7,1% - 491 lgts

11,9% - 600 lgts

6,2% - 3 135 lgts

Bords de Loire

Sury/st-Romain

Montagne

Champdieu


Coteaux Sud

Côteau Nord

Montbrisonnais


Sect. de Boen

Sect. de Saint-…

LFA

Taux de vacance structurelle (> 2 ans) sur Loire Forez Agglomération


5,0%

8,2%

16,8%

8,7%

7,3%

7,2%

12,3%

11,1%

17,0%

11,9%

15,5%

10,5%

Bords de Loire

Sury/st-Romain

Montagne

Champdieu


Coteaux Sud

Côteau Nord

Montbrisonnais


Sect. de Boen


LFA

Taux de vacance sur Loire Forez Agglomération




Parmi les principales caractéristiques de cette vacance structurelle :

Elle touche davantage les logements anciens : 70% ont été construit avant 1915, contre 29% pour

les résidences principales. Ces chiffres laissent supposer qu’une partie du parc ancien est vétuste

et en décalage avec les attentes actuelles.

Les petits logements sont davantage représentés parmi les logements vacants, que parmi les

résidences principales : 47% des logements vacants depuis plus de 2 ans sont des T1 ou T2 (contre

13% sur l’ensemble du parc) et la vacance est très faible sur les logements de type 5 ou plus. Cela

peut en partie s’expliquer par une plus forte rotation sur ces logements mais peut aussi montrer une

inadéquation entre l’offre et la demande.

Elle concerne essentiellement des logements en mauvais état : 76% de la vacance structurelle est

classée en catégorie cadastrale 6,7 et 812 dont 38 en catégorie 7 et 8.

Le parc de logements en situation de vacance structurelle, bien qu’ils nécessitent pour la plupart

d’importants travaux avant leur remise sur le marché, représente un potentiel important de

développement de l’offre résidentielle. La forte prédominance des petits logements parmi ce parc doit être

vue comme une opportunité de développer un parc, notamment sur les communes au profil moins urbain,

adapté aux débuts ou fins de parcours résidentiel. Plus globalement, il s’agit d’une opportunité de réduire

le volume de logements à produire et donc limiter la consommation foncière tout en répondant aux besoins

de développement de l’offre résidentielle.

4. Un parc privé appelant des actions variées pour son amélioration

Une action nécessaire en direction de la rénovation thermique des logements…

Le parc de logements de Loire Forez agglomération est potentiellement énergivore : un peu plus de la moitié

des logements ont été construits avant les premières règlementations thermiques de 1974 (51%) et un tiers

date d’avant 1945 (Filocom, 2013).

A l’échelle des secteurs, ce sont ceux situés à l’Ouest de l’agglomération qui abritent les taux de logements

potentiellement énergivores les plus importants : 70% des logements du secteur de Noirétable ont été

construit avant 1975 (dont 50% avant 1915), 67% sur le secteur de Montagne, et 63% sur le secteur de Saint-

Bonnet-le-Château.

12 Les données sur l’état du logement (Filocom, 2013) répartissent les logements selon 8 catégories cadastrales. Ces catégories sont un indicateur global de la qualité des logements et s’appuient sur des critères concernant le caractère architectural du logement, la qualité de sa construction, la distribution du local et son équipement. Les catégories 7 et 8 regroupent les logements dits médiocres et très médiocres



Si une partie de ce parc a pu bénéficier de

travaux d’amélioration thermique

(difficilement quantifiable), le potentiel de

rénovation est important.

Les communes en frange Est, quant à elles,

se caractérisent par un parc plus récent

puisque 31% des résidences principales

datent d’après 2000 sur le secteur des

Bords de Loire et 26% sur le secteur de

Champdieu (contre 21% sur

l’agglomération).

On note également une part importante,

sur certains secteurs, de logements

construits durant les années 1970-1980,

correspondant au développement de

lotissements. Au global, sur Loire Forez

agglomération, 20% du parc s’est

développé entre 1968 et 1980. Cette

proportion atteint 24% sur le secteur de

Saint-Marcellin-en-Forez / Saint-Just-Saint-

Rambert ou encore 23% sur le

Montbrisonnais.

Les agences immobilières mentionnent des difficultés à vendre ces maisons construites dans les années 1970,

les prix s’orientant à la baisse. Ces biens ne sont plus adaptés aux aspirations résidentielles (lieu d’habitation

à l’étage, cuisine aménagée en bois, …) et les acquéreurs de ces types de biens procèdent à de nombreux

travaux (crépis, fenêtres, …). Les prix ne doivent pas dépasser les 170 000 € / 200 000 € pour qu’ils puissent

se vendre.

Pour ces communes, un important turn-over est attendu puisqu’une partie de ces lotissements sont occupés

par des ménages vieillissants qui vont progressivement voir leur population se renouveler. Il est donc

nécessaire, pour ce PLH, d’anticiper le renouvellement du peuplement, en étant vigilant sur l’offre de

logements à rénover, afin d’une part de ne pas favoriser l’augmentation de la vacance et limiter la

consommation foncière par la construction neuve.

… et des situations de précarité énergétique

Au total, 47% des propriétaires occupants habitent un logement antérieur à 1975 (dont un-quart sont

éligibles aux aides de l’ANAH) et 70% des locataires du parc privé, soit respectivement 15 000 (PO) et 5 800

ménages (locataires). De plus, parmi les 6 500 ménages en dessous du seuil de pauvreté, on en compte 80%

logés dans le parc privé en tant que locataire ou propriétaire (environ 4 950 ménages). Ces chiffres



confirment que le parc locatif privé joue un rôle de parc social « de fait » et qu’il est donc très probable de

recenser un nombre non négligeable de situations de précarité énergétique.

En parallèle, 41% des ménages se chauffent au fioul sur

l’agglomération. Bien qu’ils ne soient globalement pas les

plus énergivores, les ménages qui y vivent sont ceux qui

consacrent la plus forte part de leur budget à l’énergie de

chauffage, en raison du prix du combustible. De plus, le

prix du fioul n’étant pas réglementé, les ménages

encourent plus de risques de subir des hausses

importantes du coût de la fourniture énergétique. Les

ménages du secteur de Noirétable (61%), de Montagne

(60%) et de Saint-Bonnet-le-Château (56%) se chauffent

majoritairement au fioul. Ainsi le territoire, et notamment

les communes plus rurales, se trouve confronté au défi de

l’adaptation énergétique. Les locataires du parc privé et

les propriétaires modestes, s’ils cumulent des difficultés

financières, un logement peu performant

énergétiquement et un type de chauffage coûteux,

peuvent se retrouver confrontés à une précarité

énergétique. Un indice de vulnérabilité énergétique face

à ce risque a été créé, sur la base de 3 indicateurs INSEE 201313. Les résultats montrent des indices de risque

nettement plus élevés dans les communes rurales que sur les secteurs plus urbains. On note 27 communes

fortement concernées : L’Hôpital-sous-Rochefort, Bard, Boisset-lès-Montrond, Chalain-le-Comtal, Chambles,

Craintilleux, Ecotay-l’Olme, L’Hôpital-le-Grand, Lavieu, Lérigneux, Lézigneux, Mornand-en-Forez, Périgneux,

Roche, Verrières-en-Forez, Saint-Thomas-la-Garde, La Chambonie, La Côte-en-Couzan, Saint-Didier-sur-

Rochefort, Saint-Priest-la-Vêtre, La-Valla-sur-Rochefort, La Chapelle-en-Lafaye, Merle-Leignec, Montarcher,

Saint-Bonnet-le-Château, Saint-Hilaire-Cusson-la-Valmitte et La Tourette.

La question de la lutte contre la précarité énérgétique, déjà prise en charge sur le territoire de l’ex-Loire

Forez (au travers de deux PIG successifs) mais également sur l’ex CC du Pays de Saint-Bonnet-le-Château

(PIG) et celui de Boën (OPAH de 2003 à 2008), devra être étendue à l’ensemble du périmètre

communautaire et notamment les communes au Nord et à l’Est. Elles combinent le plus souvent un parc

relativement ancien et des ménages à faibles ressources, qu’il s’agissent de retraités agricoles, ou de

ménages « modestes » venus acheter leur logements dans les zones les plus accessibles financièrement,

mais générant en revanche une dépense énergétique supplémentaire liée aux déplacements effectués pour

accéder aux centres d’emploi.

13 La part du parc de RP construit avant 1975, la part de RP chauffées au fioul, le revenu médian disponible par UC.



Des copropriétés potentiellement fragiles localisées

dans les polarités

Le fichier de repérage des copropriétés fragiles de l’Anah

permet, à partir d’une série d’indicateurs14 de source Filocom,

de classer les copropriétés selon 4 catégories, de A à D, du plus

faible potentiel de fragilité au plus fort. L’outil recense 353

copropriétés potentiellement fragiles (Filocom 2013), c’est-

à-dire classées B, C ou D sur le territoire de Loire Forez

agglomération soit 17% des copropriétés totales du territoire

(2 053 copropriétés au total – source MAJIC III).

Elles sont réparties de la manière suivante :

193 copropriétés à surveiller (famille B) ;

80 copropriétés vulnérables (famille C) ;

80 copropriétés potentiellement fragiles (famille D).

L’essentiel de ces copropriétés sont localisées dans les

centres-bourgs et villes des communes de Montbrison (165

dont 36 en D), Saint-Just-Saint-Rambert (50 dont 8 en D),

Boën-sur-Lignon (26 dont 6 en D), Saint-Bonnet-le-Château

(25 dont 9 en D), Saint-Romain-le-Puy (19 dont 5 en D) et Sury-

le-Comtal (18 dont 5 en D).

En termes de logements, cela représenterait entre 1 800 et 5 800 logements qui pourraient être concernés.

Montbrison concentre donc près de la moitié (46%) de ces copropriétés potentiellement fragiles alors que la

commune représente 41% des copropriétés totales de l’agglomération. Elles se situent essentiellement dans

le centre historique et dans les faubourgs environnants.

Ces copropriétés potentiellement fragiles sont majoritairement des petites unités puisque 78% comptent

moins de 12 logements (276 copropriétés). Parmi les copropriétés pressenties comme étant les plus en

difficultés (famille D), elles sont toutes composées de moins de 12 logements.

Elles sont également anciennes puisque près des ¾ sont construites avant 1974 dont 54% avant 1949. Parmi

les copropriétés en famille D, elles sont 69% à avoir été construites avant 1949. Il s’agit de copropriétés

souvent gérées par un syndic bénévole et avec très peu de modalités de gestion (règlement, etc.).

14 Le classement s’effectue à partir d’une notation selon des critères de difficultés, plus ou moins pondérés et évalués par rapport à un parc de référence, sur un territoire de référence (aire de marché). Il s’agit de critères relatifs à :

- La situation économique (revenus des occupants, taux de sur-occupation, taux de familles monoparentales et nombreuses), - L’état du bâti (classement cadastral et absence ou non des éléments de confort), - Le positionnement sur le marché (vacance de longue durée), - Les difficultés des propriétaires pour maintenir le bien (revenus des PO),

- La présomption de présence de marchands de sommeil (proportion de personne morale de droit privé propriétaire d’un logement locatif privé ou vacant).



L’habitat indigne

Bien que le parc soit plus récent, comparativement au département, et que les niveaux de ressources soient

plus élevés, la question du parc privé indigne se pose sur le territoire de Loire Forez agglomération puisque

d’après les données Parc privé Potentiellement Indigne (PPPI15), 1 057 logements pourraient être concernés,

soit 3,6% du parc des Résidences Principales Privées16. Avec 14% des logements du département, Loire Forez

agglomération est la 3ème agglomération du département concernée par ces situations d’indignité.

Ces logements sont plus souvent occupés par des propriétaires (53%), notamment âgées (environ 500

ménages âgés de plus de 60 ans) confirmant l’importance et la nécessité d’un accompagnement social dans

le cadre des dispositifs de résorption de l’habitat indigne. Ces ménages sont en effet peu enclins à réaliser

des travaux dans leur logement eu égard à leur âge.

Parmi ces logements, ceux en catégorie 7 et 8 constituent le parc le plus dégradé au sein du PPPI et

représentent les risques d’insalubrités les plus grands. Sur l’agglomération on dénombre un peu plus de 400

logements classés dans ces catégories. On constate que certaines communes, généralement des communes

15 Parc Privé Potentiellement Indigne : font partie du parc privé potentiellement indigne les résidences principales privées de catégorie cadastrale 6 occupées par un ménage au revenu fiscal de référence (RFR) inférieur à 70% du seuil de pauvreté et de catégories cadastrales 7 et 8, occupées par un ménage au RFR inférieur à 150% du seuil de pauvreté. La faible actualisation des classements des logements liée à la sous-déclaration des travaux nécessite d’être vigilant

16 Source : Convention du Programme d’Intérêt Général 2016-2019



plutôt rurales, ont des taux pouvant atteindre 80% (comme à Saint-Bonnet-le-Courreau) bien que le volume

de logements ne soit pas important.

Bien qu’ils considèrent le potentiel d’amélioration énergétique d’une partie du parc comme important, une

grande partie des élus rencontrés évoquent la problématique d’indignité comme globalement marginale dans

le parc de propriétaires occupants. En effet, très rares sont les logements qualifiés de très dégradés à

l’exception de quelques situations particulières, non liées à un problème financier des ménages. Des élus

font le constat de logements en très mauvais état sur leur territoire, mais à la marge et a priori occupés par

des ménages souvent âgés, se satisfaisant de ces situations de grand inconfort.

Sur 2016-2017, trois arrêtés préfectoraux (insalubrité et urgence) ont été pris sur Loire Forez agglomération

(pour un total de 48 sur l’ensemble du département) et concernent les communes de Bonson, Boën-sur-

Lignon et Bussy-Albieux17.

Des actions en cours pour améliorer l’habitat mais une nécessité de les coordonner au nouveau

périmètre communautaire

Des actions pour l’amélioration des conditions d’habitat ont déjà été mises en place sur le territoire

puisque les 45 communes de l’ex-Loire Forez ont connu 2 Programmes d’Intérêt Général (PIG) successifs,

entre 2007 et 2016 et l’ex-CC Pays de Saint-Bonnet-le-Château a bénéficié d’un PIG dont l’achèvement est

prévu en 2018. Par ailleurs, un PIG départemental sur la période 2014-2017 a eu vocation à couvrir

l’ensemble du territoire qui n’était pas concerné par un dispositif d’amélioration de l’habitat

communautaire. Ces dispositifs ont permis aux habitants des communes de bénéficier d’aides pour

améliorer leur logement.

Bilan du PIG de l’ex-CC Pays de Saint-Bonnet-le-Château

Le bilan triennal 2013-2016 du PIG de l’ex-CC Pays de Saint-Bonnet-le-Château a mis en avant des résultats

plutôt positifs. L’objectif triennal initial de 156 logements, révisé à 169 logements en 2014, a été atteint à

hauteur de 64% (109 dossiers sur les trois années).

Dans le détail :

99 logements de propriétaires occupants, soit 74% de l’objectif atteint ;

10 logements de propriétaires bailleurs, soit 28% de l’objectif atteint.

17 Ces chiffres doivent être considérés comme des indicateurs d’activité de l’Agence Régionale de Santé et non des indicateurs d’état

du parc privé. Les arrêtés ne sont effectivement pas le reflet de l'état de dégradation car bon nombre de situations traitées sur ce

secteur n'aboutissent pas forcément à une procédure Préfet : à cela se rajoutent les mise en demeure du maire, les arrêtés de péril et

les procédures de non décence.



Ces résultats ont été rendus possibles par des actions de

communication, mises en place par la Communauté de

communes, diversifiées et adaptés au contexte réglementaire,

la mobilisation du public et l’implication de SOLIHA Loire. Le PIG

est marqué par un bon démarrage sur la première année

d’exercice avec des résultats encourageants sur la cible

propriétaire occupant. L’effet incitatif du PIG est démontré. Les

améliorations rendues possibles dans le cadre du PIG sont

immédiates et pérennes et ont largement profité aux centres

bourgs et aux logements anciens. Les ménages ont bénéficié

d’un soutien et d’un appui technique, financier et

administratif dans leur projet jusqu’à la réalisation des

travaux.

Bilan du PIG de l’ex-CA Loire Forez

Le PIG n°2 décidé par la CA Loire Forez (à 45 communes) a

disposé d’un très bon taux de réussite de ces objectifs : 90% des

objectifs de la convention d’opération ont été réalisés, soit plus

de 400 logements réhabilités et 10 millions d’euros de travaux réalisés par des professionnels du territoire,

c’est-à-dire un impact direct sur l’économie locale. Le bilan du PIG 2 affiche :

353 logements de propriétaires occupants ;

54 logements locatifs conventionnés ;

Une dynamique encouragée par l’octroi de 2,8 millions d’euros de subventions pour aider à la

réalisation de travaux.

Un nouveau PIG pour la période 2016 – 2019 a été signé sur la CA Loire Forez en juillet 2016 : « PIG de lutte

contre la précarité énergétique, l’habitat dégradé ou indigne et l’adaptation des logements à la perte

d’autonomie liée au handicap et au vieillissement ». Compte tenu de l’élargissement du territoire

communautaire depuis le 1er janvier 2017, une remise à plat des PIG existants est prévue en février 2018

en vue de créer un dispositif unifié à l’échelle du territoire.

A l’heure actuelle, les enjeux identifiés pour ce PIG sont :

Accompagner les propriétaires occupants à travers l’amélioration et la performance thermique mais

également dans le cadre du maintien à domicile des personnes vieillissantes ou handicapées ;

Permettre un levier d’action par l’articulation entre le Groupe Intercommunal Habitat Indigne et

Energivore (GTLHIE) et les mesures de police des Maires pour faciliter la résorption de l’habitat

indigne du parc locatif privé dans le cadre du GLHIE.

Renforcer l’attractivité des villes et des centres bourgs à travers la requalification du parc vacant

et/ou locatif privé.



Dans le département de la Loire, un Pôle Départemental de Lutte contre l’Habitat Indigne placé sous

l’autorité du Préfet a été créé. Il a pour mission d’assurer le pilotage global et stratégique de la lutte contre

l’habitat indigne à l’échelle de la Loire et d’organiser et de coordonner l’action de l’ensemble des partenaires.

La CA Loire Forez à 45 communes s’est engagée activement dans la lutte contre l’habitat indigne en créant

en janvier 2013, un Groupe Intercommunal de Lutte contre l’Habitat Indigne et Energivore (LHIE). Ce groupe,

animé par la CA Loire Forez, coordonne les acteurs intervenant en matière d’habitat indigne dans le but de

faciliter le traitement de situations d’habitat indigne et énergivore. Il réunit, tous les deux mois, l’ensemble

des acteurs (Maires, DDCS, ARS, CAF, CD, ANAH, ADIL, …) afin de :

Faciliter le traitement des situations d’habitat indigne et énergivore ;

Mobiliser les compétences pour trouver les solutions les plus adaptées à chaque situation ;

Être un lieu ressource pour les élus (démarche incitative / coercitive, procédures réglementaires, …).

Des instances de même nature existent également sur l’ex-CC Pays d’Astrée et l’ex CC Pays de Saint-Bonnet

le Château (mise en place dans le cadre du PIG). Ces GHIE coexistent désormais sur le nouveau périmètre

communautaire et une articulation efficace sera nécessaire pour coordonner le travail d’ensemble de ces

groupes.

Au regard de ces différents éléments, la question de l’action en direction de l’amélioration du parc, aussi

bien en ce qui concerne la lutte contre la précarité énergétique que la lutte contre l’habitat indigne, devra

être prise en compte par la future politique communautaire de l’habitat. Les dispositifs en place, ainsi que

leur animation, devront être repensés pour s’adapter au nouveau périmètre communautaire. Les

« nouvelles » communes sont en effet potentiellement très concernées par la précarité énergétique mais

également, pour certaines d’entre elles, par les problématiques de logements « dégradés » et de vacance,

souvent concommittantes.

Enfin la surveillance envers les quelques copropriétés identifiées comme « à risque », devra être attentive.

La problématique de la copropriété apparait incontournable dans le cadre d’un prochain programme

opérationnel.

5. La problématique des centre-bourgs

Au-delà de ces chiffres, plusieurs centres-bourgs du

territoire connaissent des problématiques de

manque d’attractivité et par conséquent de

développement de la vacance. En effet, ces espaces

cumulent généralement plusieurs difficultés :

stationnement et circulation difficile mais obligation

de disposer d’une voiture, manque de luminosité et

vis-à-vis dû à la forte densité, etc. Il semble donc

exister une préférence des ménages pour le choix de

l’habitat récent pavillonnaire tendant à vider les

centres villes.



Les centres bourgs, conçus souvent dès le Moyen-Âge et remaniés progressivement au cours des siècles au

regard des besoins, ont stoppé toute évolution depuis l’après-guerre et conservé de fait un tissu urbain

historique. Souvent, la qualité du bâti est indiscutable et sans doute son maintien en l’état peut-il être en

grande partie attribué à la déprise. Le manque d’attractivité ayant généré une baisse de valorisation des

espaces fonciers, le développement du logement s’est reporté sur les franges urbaines (jardins, espaces

agricoles de proximité). Les logements des centres bourgs souvent vétustes ont été délaissés au profit de

villas plus contemporaines construites encore très récemment en immédiate périphérie.

Paradoxalement, ce repli – parfois relatif – des centres participera sans doute à leur nouvelle dynamique. La

richesse patrimoniale - lorsqu’elle existe – devient ressource économique :

L’activité touristique est susceptible d’y être développée comme ce peut être le cas dans les

communes de montagne,

Le « cachet » des centres peut devenir un vecteur de « valeur résidentielle ».

Pour parvenir à inverser cette tendance de déprise et rendre aux centres bourgs une partie de leur

dynamique passée, le développement de l’habitat est un enjeu majeur puisqu’il conditionnera les besoins en

matière d’équipements (maintien des classes d’école, occupation des espaces publics) mais également la

dynamique commerciale (commerces de proximité et services) qui sont désormais concentrés dans les

polarités urbaines. La requalification des centre -bourgs anciens à partir de la dynamique résidentielle sera

d’autant plus aisée que les besoins en nombre de logements seront marqués. La proximité des bassins

d’emplois facilite l’entreprise de requalification lorsqu’elle s’accompagne d’une remise à niveau des

bâtiments dans leurs conditions d’habitabilité actuelle.

Dans les secteurs plus ruraux et plus précisément ceux excentrés, la requalification supposera une double

intervention, celle attachée à la qualité résidentielle d’une part mais surtout son lien avec un environnement

économique.

L’inadéquation aux modes de vie actuels :

Dans la quasi-totalité des cas, les anciennes villes-marchés du territoire ont conservé une morphologie

urbaine traditionnelle. Les parcelles de support sont très réduites, les bâtis sont alignés en front de rue et

resserrés. Les modes constructifs anciens ont privilégié la protection contre les intempéries (froid ou chaleur)

en densifiant le bâti. Les rez-de-chaussée occupés autrefois par des commerces ou locaux artisanaux sont

étroits et les deux ou trois niveaux qui les surplombent offrent des logements sans ascenseur.

Enfin les espaces publics sont généralement restés très minéraux, la qualité de l’environnement naturel

jointe à l’existence passée de jardins de périphérie, ayant longtemps fourni une composante subsidiaire ; les



deux richesses – celle environnementale et celle patrimoniale – se côtoient sans beaucoup « interchanger ».

De plus, les voies d’accès ne sont pas dimensionnées pour l’accueil des véhicules.

Les réticences récurrentes opposées à l’occupation de logements en centre ancien peuvent se résumer

comme suit :

La taille et la composition des logements : étroitesse du bâti ou au contraire bâtiments trop

importants à requalifier ;

Le défaut d’éclairement : la densité des bâtis et l’étroitesse des rues et ruelles nuisent au bon

ensoleillement ;

Le manque d’« espaces jardins » : absence de balcons, terrasses et jardins ;

Le défaut d’accessibilité (en partie privative comme dans les espaces publics).

Le foncier :

L’exiguïté parcellaire est un frein à la requalification des logements (ou commerces) existants. La mise en

valeur des bourgs suppose, en conséquence, des actions de remembrement du foncier que les particuliers

engagent rarement.

A la lecture des réponses aux questionnaires18, il

apparaît que de nombreuses communes sont

parvenues à gérer, ou à encourager, des opérations de

remembrement.

A titre d’exemple, les communes de Saint-Just-en-Bas,

Palogneux, Lavieu sont parvenues à engager des

opérations de requalification des bourgs.

A contrario, des interventions restent à engager sur les

communes de Sury-le-Comtal, Saint-Marcellin-en-

Forez, Chalmazel-Jeansagnière, Périgneux et Saint-

Romain-le-Puy, ces communes ayant initié une démarche accompagnée par EPORA dans le foncier.

La mobilisation foncière :

Si la plupart des communes dispose du droit de préemption urbain

élargi, la mobilisation foncière semble rester un problème récurrent.

Aucune commune interrogée, à l’exception de Montbrison, n’a exercé

le droit de préemption dont elle est dotée ces dernières années.

Le droit de préemption n’a pas été transmis à Loire Forez

agglomération, mais EPORA intervient sur un certain nombre de sites

en vue de participer à la mise à disposition foncière.

18 Dans le cadre du diagnostic, un questionnaire a été adressé à l’ensemble des communes de l’agglomération afin de recueillir différentes informations / problématiques / enjeux liés à l’habitat



La dureté foncière est un frein à la production de logements évoqué de façon récurrente par les communes

qui déplorent :

Soit un manque de disponibilités (comme à Sauvain, Ecotay-l’Olme, Veauchette) ;

Soit une inadaptation des Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP) intégrées aux

actuels PLU : problématique de la faisabilité effective de ces OAP, en termes de marché, mise à

disposition foncière, capacités...

La dureté foncière qui transparaît dans l’enquête menée auprès des communes n’est pas le fait d’une carence

de biens comme cela peut être le cas dans les métropoles, mais plutôt de décisions d’ordre privé qui peuvent

être de plusieurs ordres :

Les propriétaires vivant sur place s ‘opposent à la cession de leur bien ;

Les propriétaires envisagent un prix de cession incompatible avec la réalité économique des projets

envisagés ;

Les propriétaires restent absents, contraints par des indivisions complexes.

Les gisements fonciers définis par Epures et les interventions d’EPORA

Les études de gisements fonciers réalisées sur les communes de Montbrison, Savigneux, Bonson, Saint-Just-

Saint-Rambert, Saint-Marcellin-en-Forez, Sury-le-Comtal et Saint-Romain-le-Puy mettent en évidence les

nombreuses disponibilités.

Saint-Just-Saint-Rambert : Plus de 6 ha répertoriés ;

Bonson : 3 à 4 ha répertoriés, construction de 66 logements étudiés sur un site de 8 000m² ;

Sury le Comtal : 5 ha répertoriés ;

Montbrison : 6,5 ha répertoriés (hors études multi sites du centre-ville), 300 logements environ sont

pressentis ;

La densité envisagée fait apparaître une capacité de construction de 40 logements/ha, sur les seuls sites

répertoriés (ces 40 logements/ha s’entendant en intégrant une notion de fongibilité).

On relève que les approches opérationnelles transmises par l’EPORA mettent en évidence les difficultés à

trouver des équilibres opérationnels lorsque les études portent sur la requalification de centres anciens, les

valeurs bâties étant difficilement compatibles avec celles de la production de terrains à bâtir (taille des

parcelles réduites au regard des valeurs de remplacement des logements, multiplicité de propriétaires et

d’indivisaires, incidence des équipements à réaliser).

A contrario, les interventions envisagées sur des entrées de ville ou sur les parcelles plus vastes des

communes de plaine laissent prévoir des opérations économiquement équilibrées et moins pénalisantes en

termes d’investissement.

Les deux problématiques – revitalisation des bourgs et structuration du phénomène de division parcellaire –

sont centrales dans la politique du logement de Loire Forez. Les études de gisements fonciers, et les secteurs

d’intervention prioritaires confiés à l’EPORA, (soit à travers une convention d’études et de veille foncière,

soit par une convention opérationnelle) analysent ces deux modes d’interventions. Elles compléteront les

projets de développement entrepris à travers des interventions foncières ciblées. Les communes ont défini

à partir des études de gisements fonciers, des secteurs d’intervention prioritaires confiés à l’EPORA, soit à

travers une convention d’une étude de veille foncière, soit par convention opérationnelle.



Focus sur l’EPORA et la Convention cadre

L’EPORA - Établissement public foncier de l'Ouest Rhône-Alpes - a pour mission, sur un certain nombre de

sites déterminées, de procéder à toutes les acquisitions foncières et toutes les opérations immobilières et

foncières de nature à faciliter l’aménagement du territoire et plus particulièrement la reconversion de

friches industrielles et la valorisation de sites urbains dégradés et de leurs abords.

Cette intervention se fait au bénéfice des collectivités locales (communes et/ou communauté

d’agglomération). Elle se situe, par nature, en amont du projet de la collectivité, dans la chaîne de production

de l’aménagement. Elle est destinée à accompagner la collectivité dans la réalisation de ses projets dès lors

qu’ils se situent dans les finalités d’EPORA (développement des activités économiques et recyclage des

friches industrielles, recomposition urbaine et habitat, contribution aux grands projets structurants,

participation à la préservation des zones agricoles et des espaces sensibles) et qu'ils répondent à des enjeux

d’intérêt collectif.

Une convention d’objectifs a été signée le 29 juillet 2015 entre l’EPORA et l’ex-Loire Forez. L’EPORA s’est

engagé dans un partenariat avec l’ex-Loire Forez pour intervenir sur 31 sites de l’agglomération, dont 4 à

vocation économique19 et 27 à vocation habitat. Cette liste n’est pas limitative. D’autres opportunités

peuvent être identifiées au fil du temps, pour autant qu’elles entrent dans le champ prioritaire de

l’établissement public foncier. EPORA s’engage ainsi à réserver sur le territoire de l’ex-Loire Forez une

enveloppe financière de 15 millions d’euros sur six ans pour soutenir les projets de renouvellement urbain

et économique des communes membres.

Conventions d’études et de veille foncière Conventions opérationnelles

Objectif : aider la collectivité à formaliser et à évaluer

un projet, le cas échéant acquérir à l’avance, à titre

conservatoire, les biens indispensables à sa

réalisation

Avancement du projet : il n’est pas exigé de projet

arrêté, les orientations stratégiques de la collectivité

concernant la zone ou les fonciers concernés doivent

être précisées

Durée : 4 ans à compter de la signature

Cessions des fonciers acquis au terme de la

convention : au prix de revient pour l’établissement ;

excepté si une convention opérationnelle est

conclue pour poursuivre la réalisation du projet,

auquel cas ce seront les conditions de la convention

opérationnelle qui s’appliqueront.

Objectif : aider la collectivité à réaliser un projet

défini et préalablement évalué

Avancement du projet : le projet doit être arrêté,

son programme et son bilan financier prévisionnel

doivent être connus,

Durée : de 3 à 5 ans à compter de la signature, selon

la complexité du projet et la nature des procédures

requises,

Cessions des fonciers acquis au terme de la

convention : au prix de revient pour

l’établissement, avec le cas échéant minoration

foncière basée sur le déficit prévisionnel de

l’opération et normalement limitée au montant

des travaux réalisés.

19 Saint-Cyprien (Forges de la Becque), Saint-Just Saint-Rambert (Site Hugo Soie), Savigneux (Ilot CBA), Chalmazel (Ancien village Vacances)



Nom du site Communes Informations sur la convention En cours Terminée

Conventions d’études et de veille foncière

Site Gégé Montbrison 12 avril 2014

Convention Tripartite : Epora, commune et CALF X

Derichebourg Savigneux 28 janvier 2015


Secteur l’Usine Sury le Comtal 2 février 2015


Secteur Gare Bonson 8 janvier 2016


Multi sites Saint-Romain-le-

Puy 5 janvier 2016


Rue du Lavoir Sury le Comtal 04/12/2015


Multi sites Montbrison 18 décembre 2015


Centre-bourg Périgneux 29/06/2016


Secteur Centre Boën 20/01/2015

Convention bipartite : EPORA et commune Avenant le 23 novembre 2016

X

Site Souvignet Saint-Bonnet-le-

Château (22/10/2013)

Convention bipartite : EPORA et commune X

Couhard Saint-Marcellin-

en-Forez

30 avril 2014, avenant n°1 : 2 février 2014) Terminée le 30/06/2016 avec COP « Couhard » Convention Tripartite : Epora, commune et CALF

X

Site Pleuvey Savigneux

10 avril 2014 Terminée le 18 janvier 2017 avec la signature

de la COP « Ilot Pleuvey » Convention Tripartite : Epora, commune et CALF

X

Centre bourg de Moingt

Montbrison

21 mai 2013 Clôturée le 18/03/2014 avec COP « Ilot Tour de

Moingt » Convention Tripartite : Epora, commune et CALF

X

Secteur Place Bouvier

Montbrison

21 mai 2013 Terminée le 21 mai 2017


EHPAD XI08 Boën-sur-Lignon

Convention d’études et de veille foncière EHPAD XI08 (2 avril 2014) Clôturée le 22/11/2016

Convention bipartite : EPORA et commune

X

Nom du site Communes Informations sur la convention En cours Terminée

Conventions opérationnelles

Site Pleuvey Savigneux Site Pleuvey/CBA (20 décembre 2010)


Ilot Pleuvey Savigneux 18 janvier 2017


Ilot Couhard Saint-Marcellin-

en-Forez 30 juin 2016


Îlot de la tour de Moingt

Montbrison 18 mars 2014


Quartier Beauregard

Montbrison en projet X

Ancien foyer de jeunes

travailleurs Montbrison en projet X

Site Gégé Montbrison en projet X

Centre Ancien Sury-le-Comtal

1er décembre 2000, Avenant n°1 le 27 décembre 2001)

Clôturée le 4 mars 2015 par avenant Convention bipartite : Epora et commune

X

Site Verdière Abbaye

Montbrison

18 octobre 2001, avenant n°1 : 30 avril 2004, avenant n°2 : 4 février 2008

Clôturée (en cours de clôture) Convention bipartite : Epora et commune

X



Site Lyotard Sury-le-Comtal

27 décembre 2001 Clôturée le 4 mars 2015 par avenant

Convention bipartite : Epora et commune X

Secteur Croix Messant

Savigneux

27 avril 2004 Clôturée le 13 octobre 2016 par avenant

Convention bipartite : Epora et CALF X

Site Acor Saint-Just-Saint-

Rambert

5 mai 2004 – avenant n°1 du 1 octobre 2007 Clôturée le 10 avril 2015 par avenant

Convention bipartite : Epora et commune X

Centre bourg Saint-Just-Saint-

Rambert

7 janvier 2010 Clôturée le 20 août 2015 par avenant


Site Blanc Montbrison

26 janvier 2011 Convention Tripartite : Epora, commune et CALF

Clôturée le 18 janvier 2016 par avenant X

Site Faure Bonson

7 mars 2011 Convention Tripartite : Epora, commune et CALF Clôturée le 18 janvier 2016 avec CEVF « Secteur

Gare »

X

Etablissement Favard

Savigneux

22 mai 2008 Convention Tripartite : Epora, commune et CALF

Cloturée le 2 février 2018 X

Opérations en cours (à titre d’exemples)

Montbrison

294 logements à l’étude

Sites EPORA

Requalification de friche centre-ville

Savigneux


Division parcellaire en faubourg

Sury-le-Comtal

A l’étude 3 400m2


en centre ou entrée de ville

Centre-ville




6 200m2 50 logements à

l’étude

Convention de veille

foncière sur 7 000m2

Division parcellaire


47 logements en étude

EPORA

Requalification de friche industrielle

Requalification centre-ville en multisites

Opérations de curetage d’ilot

Les coûts de réhabilitation du tissu ancien :

Il convient de considérer la nécessaire évolution du parc de logements anciens et inadaptés aux attentes

actuelles en termes d’efficacité énergétique et de confort, sous peine de voir ce parc ancien « décrocher »

davantage encore par rapport au parc bénéficiant des normes actuelles.

Le coût de la réhabilitation du patrimoine ancien est notablement supérieur au coût de la construction neuve,

ce qui complexifie les opérations de restructuration (valeurs allant du simple au double selon les qualités des

prestations et le niveau des exigences de l’Architecte des

Bâtiments de France).

Afin de faciliter la reconquête des centres anciens, des

communes ont mis en place des Zones de Protection du

Patrimoine Architectural Urbain et Paysager (ZPPAUP) ou des

Aires de Mise en valeur de l’Architecture et du Patrimoine

(AVAP) : Champdieu, Montbrison, Leigneux, Saint-Marcellin-en-

Forez, Saint-Just Saint-Rambert, Saint-Romain-le-Puy, Saint-

Bonnet-le-Château.

Les Protections légales du patrimoine

Plus de la moitié des communes sont concernées par les

mesures de protection des Monuments Historiques et les

périmètres d’intervention (élargis à 500 m autour de chaque

bâtiment inscrit ou classé). Ces ensembles protégés sont

regroupés dans les centres bourgs.



Il s’ensuit un surenchérissement des travaux de requalification, mais les préconisations de mise en œuvre

opérationnelles montreront que ce classement peut également aider à un regain de dynamisme.

Les réponses actuellement apportées à la déprise des bourgs anciens

L’Etat et l’Appel à Manifestation d’Intérêt

L’Etat a lancé fin juin 2014 un Appel à Manifestation d’Intérêt dans le but d’accompagner la revitalisation des

centres-bourgs dans le cadre d’un dispositif expérimental. Quelque 300 villes de moins de 10 000 habitants

marqués par le déclin démographique et la périurbanisation ont été identifiées et ciblées par les services

déconcentrés de l’État. Sur le territoire, les communes de Sury-le-Comtal, Boën-sur-Lignon ainsi que Saint-

Bonnet-le-Château ont été identifiées comme pouvant candidater. Seule la commune de Saint-Bonnet-le-

Château a été lauréate de l’AMI, Sury-le-Comtal et Boën-sur-Lignon bénéficiant d’un appui régional.

Dans ce cadre, une « étude pré-opérationnelle relative au programme de revitalisation du centre-bourg de

Saint-Bonnet-le-Château » a été réalisée entre 2015 et 2016. L’étude comporte 3 volets : un plan guide

urbain, une étude de l’habitat et l’analyse de plusieurs ilots stratégiques nécessitant un traitement global

liant aménagement et restauration immobilière. Les objectifs opérationnels du projet de revitalisation

s’articulent autour de quatre axes pour valoriser les atouts de Saint-Bonnet-le-Château (concentration de

services, de commerces et une qualité patrimoniale remarquable), affirmer la qualité « urbaine » et la

polarité du bourg dans un bassin de vie rural :

Intervenir sur la qualité des espaces publics et sur le bâti dégradé (sécurisation des déplacements,

stationnement, requalification d’ilots) ;

Soutenir les dynamiques d’amélioration de l’habitat (opération façades, OPAH, communication et

accompagnement renforcés) ;

Renforcer le rôle de polarité de la commune et l’attractivité du territoire (création d’une Maison de

Services au Public et d’un équipement multiculturel à l’usage de la commune et d’une quarantaine

d’associations actives ; dynamisation du maillage touristique et soutien à l’activité commerciale) ;

Co-construire les projets avec les habitants et soutenir les initiatives de la sphère privée.

L’échelon local : la communauté d’agglomération

De nombreuses démarches ont été entreprises à l’échelle communautaire pour relever l’enjeu de la

revitalisation des centres-bourgs :

Sur l’ex-CA Loire Forez

o Aide aux travaux pour les primo-accessions de logements anciens et aide au

conventionnement des logements vacants du parc privé ;

o Lutte contre la précarité énergétique et l’habitat indigne, et aide à l'adaptation des

logements au vieillissement des propriétaires occupants ;

o Requalification d'îlots d'habitat privé dégradé sur des secteurs de centres villes stratégiques

des communes de polarité ;

o Aides à l'acquisition de sites fonciers stratégiques bâti ou non bâti difficiles dans les centres-

bourgs en partenariat avec EPORA.

Dans le cadre du PLUi à l’échelle des 45 communes de l’ex-Loire Forez, les orientations d’aménagement

auront vocation à décliner des approches méthodologiques pour la revitalisation des centres-bourgs.



Pour tout ce qui concerne l’habitat et son insertion dans le tissu urbain tant ancien que récent, la

Communauté d’agglomération a mis en place un service d’ingénierie urbaine en charge de

l’accompagnement des projets à travers des études transversales, qui privilégient l’urbanisme de projet dans

toutes ses composantes : foncière, logements, approche technique et environnementale.

Sur l’ex-CC Pays de Saint-Bonnet-le-Château :

o Mise en place d’un fonds de concours à hauteur de 30% du coût de la démolition des

bâtiments visés par des appels à projets, les opérations étant souvent complexes et

coûteuses lorsqu’il s’agit de démolir, reconstruire, réhabiliter ou aménager ;

o Programme d’Intérêt Général (PIG) afin de mettre à niveau le parc ancien en centre bourg ;

o Aide financière aux communes et bailleurs HLM pour la production d’une offre sociale de

qualité en centre bourg ;

o Aide à l’accession sociale de logements vacants dans les centres bourgs ;

o Etudes sur les logements vacants du territoire.

Sur l’ex-CC Pays d’Astrée :

La commune de Boën-sur-Lignon a bénéficié d’une étude opérationnelle de valorisation urbaine et de

l’habitat, initiée par l’ex-Communauté de Communes du Pays d’Astrée20.

Cette étude a une portée plus large en termes d’aménagement et d’urbanisme et une réflexion est en cours

pour la mise en place d’un dispositif de programmation (type OPAH).

Les initiatives municipales

Elles sont le plus souvent orientées vers la dynamique commerciale ou la requalification d’espaces publics,

destinées à accroître l’attractivité des communes : des communes comme Chalain-le-Comtal ou Saint-Just-

en-Bas ont entrepris des démarches en ce sens. Les Orientations d’Aménagement et de Programmation des

PLU ne constituent pas des outils de maîtrise foncière mais garantissent à la commune la mise en œuvre

opérationnelle à court ou long terme, du projet stratégique tel que retenu par les élus. Les communes dotées

de PLU ont tracé la silhouette urbaine de leurs territoires, et notamment des centres bourgs sans toujours

disposer des outils nécessaires à leur aménagement.

A noter que depuis 2014, Saint-Bonnet-le-Château s’est engagée – avec le soutien du Département dans le

cadre des Contrats Communaux d’Aménagement (COCA) « Villages de caractère » – de réaliser un vaste

programme de travaux dans le bourg médiéval. Les objectifs de ce COCA :

Soutenir le développement commercial du bourg centre ;

Améliorer les cheminements et découvrir les richesses patrimoniales du centre ancien ;

Améliorer l’attractivité du centre-bourg.

20 Etude opérationnelle et de valorisation de l’habitat- 2015



La reconquête des centres-bourgs était déjà identifiée comme un enjeu majeur des précédents PLH sur l’ex-

Loire-Forez et l’ex CC Pays de Saint-Bonnet-le-Château et le restera sur le nouveau périmètre

communautaire. Les enjeux sont de différent(es) niveau(x) / nature(s) entre les deux échelons de

collectivités :

Pour les communes :

o Le centre-bourg est la 1ère image que renvoie la commune et donc son premier élement

d’attractivité ;

o La vitalité du centre-bourg à la fois en termes démographique, commercial, patrimonial,

touristique est un facteur de recette qui permet par la suite de constuire une politique

locale ambitieuse.

Pour l’agglomération, au-delà de l’intérêt direct pour les communes, il existe un enjeu

d’aménagement et de développement équilibré du territoire autour de polarités de diverses

importances.

Cependant, malgré plusieurs dispositifs d’incitation à la requalification des logements anciens privés mis

en place sur le territoire, de type OPAH ou PIG, de nombreuses difficultés pour répondre à cette

problématique subsistent :

Une situation financière parfois difficile pour les communes (manque de moyens d’intervention

pour changer la situation) ;

Manque d’ingénerie pour la plupart des communes alors même qu’une intervention sur le centre-

bourg nécessite une technicité forte, une connaissance des réseaux / partenaires et une réactivité

importante pour répondre aux appels à projets ;

L’intervention sur les centres-bourgs est une action publique transversale faisant appel à des

champs d’intervention imbriqués mais différents : commerce, habitat, urbanisme, aménagement

des espaces publics, action sociale, culture, tourisme…

Il s’agira donc pour l’agglomération d’accompagner les communes qui souhaitent travailler sur cette

thématique, selon deux modalités d’intervention :

Un accompagnement individuel pour les 3 communes « AMI » ;

Un accompagnement collectif pour les autres communes en développant l’animation territorial.



La production de logements


566 logements mis en chantier par an sur la période 2009-2015 avec une tendance à la baisse

depuis 2011

Une dynamique de construction forte dans l’axe urbain et plus faible sur la partie Nord-Ouest et

Sud-Ouest

Une tendance au ralentissement de la production qui s’opère avec un recentrage sur les secteurs

les plus urbains et les centralités, conformément aux orientations du SCoT

76% de logements individuels dont 63% en individuel pur

13 logements vacants supplémentaires pour 100 nouveaux logements


Poursuivre la réorientation de la production vers les polarités

Soutenir et encadrer au mieux le phénomène de division parcellaire

Optimiser la ressource et la consommation foncière induite par le développement à venir en

diversifiant les formes urbaines et en recherchant une meilleure densité



1.Une dynamique de construction en ralentissement…

Sur la période récente (2009 à 2015), la production totale de logements ordinaires sur Loire Forez

agglomération s’élève à 566 logements commencés par an (source : SITADEL).

On observe à partir de 2011, année particulièrement prolifique en termes de production de logements, une

diminution continue du rythme des mises en chantier. Ainsi sur 2009-2011, ce sont, en moyenne 695

logements qui ont été mis en chantier, contre une moyenne de 514 sur 2012-2015, se rapprochant ainsi des

objectifs du SCoT Sud Loire qui fixe un objectif de 540 logements par an en moyenne sur les 45 communes

initiales de l’ex Loire Forez, pour la période 2014-2020 puis de 500 par an sur 2021-2030.

Cette diminution peut s‘expliquer à la fois par des raisons exogènes, l’effet « crise économique », comme sur

l’ensemble du territoire national ayant eu un impact sur la chute du nombre de constructions mais également

endogènes. En effet, un certain nombre de communes se sont mis en compatibilité dans leur document

d’urbanisme (suite à la loi Grenelle II de 2010 et à l’adoption du précédent PLH) qui a conduit à un blocage

des procédures. De plus, beaucoup de communes, au Nord-Ouest de l’agglomération, soumises au Règlement

National d’Urbanisme (RNU), faute de document d’urbanisme, rencontrent des difficultés liées aux

restrictions inhérentes à ce statut.

Le volume de logements autorisés suit la même tendance. Après une hausse observée en 2010, il diminue

fortement en 2014-2015, bien que la tendance pressentie pour 201621 semble repartir à la hausse.

2.… qui se recentre vers les secteurs les plus urbains

L’indice de construction entre 2010 et 2016 est de 6,1 logements construits par an pour 1 000 habitants22.

L’indice de production est plus élevé au sein de Loire Forez agglomération qu’en moyenne dans la Loire (4,7

logts. / 1000 hbts).

21 Il convient d’être prudent avec les dernières données SITADEL 2016 qui sont mises à jour régulièrement. SITADEL a été privilégiées aux données « Autorisation des Droits des Sols » (ADS) de l’Agglomération pour plusieurs raisons :

• Une antériorité des données plus importantes,

• La possibilité d’analyser les logements commencés, en plus des logements autorisés ;

• Des données « ADS » portant uniquement sur le territoire de l’ex CA Loire Forez 22 A l’échelle nationale, on considère qu’une dynamique de 5 logements par an pour 1 000 habitants permet un maintien de la population sur un territoire donné. Il convient cependant de considérer cet indice avec prudence sur les plus petites communes, car

566688

832

605511

438320

585

868

773714

680

424379

457

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Evolution du nombre de constructions neuves de 2009 à 2016

Evol logts commencés

Evol lgts autorisés

Source : Sit@del2- logements ordinaires en date réelle



La cartographie de l’indice de construction pointe d’une part de fortes disparités entre les différents secteurs

et recoupe celle illustrant la dynamque démographique. Ainsi, elle permet d’identifier un « couloir central »,

composé des communes les plus « urbaines » le long d’un axe sud de Boën - Saint-Just-Saint-Rambert, en

passant par Montbrison et plus généralement une partie Sud et Est, bien irriguée par les principaux axes.

Ainsi, on retrouve des indices très élevés sur le secteur des Bords de Loire (7,1), le Montbrisonnais (7,2) et le

secteur de Sury-le-Comtal / Saint-Romain-le-Puy (8,3) tout comme la commune de Saint-Marcellin-en-Forez

(12).

A l’inverse, cette dynamique est nettement plus faible sur les communes à l’Ouest du territoire, notamment

au Nord-Ouest avec un indice de 2,1 sur le secteur de Noirétable et 3,6 sur le secteur de Montagne.

Les secteurs de Boën-sur-Lignon et de Saint-Bonnet-le-Château connaissent une relative faible dynamique,

mais ce sont essentiellement les deux villes-centres qui sont concernés, les communes limitrophes

connaissant un développement raisonnable.

De 2010 à 2015, 65% de la production a été réalisée sur les trois secteurs les plus urbains : Montbrisonnais,

Saint-Marcellin-en-Forez / Saint-Just-Saint-Rambert et Sury-le-Comtal / Saint-Romain-le-Puy. La diminution

de la production observée sur la période 2010-2015 s’est faite au profit de ces secteurs puisqu’ils

représentent 72% de la production sur 2013-2015, contre 61% sur 2010-2012. C’est notamment le cas du

même un faible nombre de logements autorisés peut engendrer un indice très fort. A titre d’exemple, 1 logement autorisé par an pour une commune de 100 habitants aboutit à un indice de 10, pouvant être analysé comme un très fort développement, ce qui ne sera pas nécessairement le cas sur cette commune.

7,1

8,3

3,6

6,8

3,4

5,1

4,7

7,2

2,1

4,0

3,1

6,1

Bords de Loire

Sury/st-Romain

Montagne

Champdieu


Coteaux Sud

Côteau Nord

Montbrisonnais

S. Noirétable

S. Boën

S. St-Bonnet-le-Château


Indice de construction 2010-2016

Source : Sit@del2- logements autorisés ordinaires en date réelle



secteur du Montbrisonnais qui prend 9 points dans la production globale entre les deux périodes. En

revanche, le secteur de Boën-sur-Lignon voie sa part diminuer.

Au global, cette dynamique est conforme à l’un des objectifs du SCoT qui vise à recentrer la production de

logements sur les centralités.

Dans le détail, le SCoT fixe comme répartition :

40% de l’offre nouvelle sur Montbrison / Savigneux ;

40% sur Saint-Just-Saint-Rambert, Bonson et Sury-le-Comtal ;

10% sur Saint-Marcellin-en-Forez, Chalmazel-Jeansagnière et Saint-Romain-le-Puy ;

10% à répartir sur les autres communes.

Toutefois, malgré le « renforcement » du Montbrisonnais dans la production globale, il reste en deçà des

orientations du SCoT qui vise à développer 40% de la production sur Montbrison / Savigneux.

Par ailleurs, si l’on intègre les communes de Noirétable, de Boën-sur-Lignon et de Saint-Bonnet-le-Château

aux autres communes de centralités telles que définis dans le SCoT23, elles représentent 63% de la production

globale communautaire sur la période 2010-2015. Ces communes de centralités se « renforcent » puisque

69% de la construction s’est faite sur la dernière période 2013-2015 contre 59% entre 2010 et 2012.

Si l’on compare le poids des résidences principales aux logements nouvellement construits, on constate une

prise d’importance de certains secteurs comme celui de Saint-Marcellin-en-Forez / Saint-Just-Saint-Rambert

(31% des logements autorisés pour 25% des résidences principales), celui de Sury-le-Comtal / Saint-Romain-

le-Puy (14% des logements autorisés pour 10% des RP) et dans une moindre mesure le secteur des Bords de

Loire.

23 Le SCoT Sud Loire n’est pas encore adapté aux nouvelles communes ayant rejoint l’agglomération. A ce stade, le diagnostic du PLH ne peut qu’émettre des hypothèses sur les niveaux centralités applicable au territoire d’extension.

Répartition de la

production

2010-2012

Répartition de la

production

2013-2015

Différentiel

Répartition de

la production

2010-2015

Bords de Loire 8,3% 6,3% -2,0% 7,5%

Sury/st-Romain 12,7% 17,1% 4,5% 14,4%

Montagne 1,7% 1,3% -0,3% 1,6%

Champdieu 3,7% 3,7% 0,0% 3,7%

St Marcellin / St-Just 31,5% 28,9% -2,5% 30,5%

Coteaux Sud 5,9% 3,2% -2,6% 4,8%

Côteau Nord 2,4% 1,9% -0,5% 2,2%

Montbrisonnais 17,0% 25,9% 8,9% 20,5%

S. Noirétable 1,4% 1,3% 0,0% 1,4%

S. Boën 10,4% 6,4% -4,0% 8,8%

S. St-Bonnet-le-Château 5,2% 3,8% -1,3% 4,7%Source : SITADEL 2010-2015



Afin d’être conforme avec les orientations portées par le SCOT, la future politique communautaire de

l’habitat devra mettre en œuvre les moyens nécessaires pour poursuivre le recentrage de la production sur

les communes de centralités (et notamment les communes de centralités Sud Loire que sont Montbrison et

Savigneux). Sur le reste du territoire, l’enjeu sera davantage de modérer et d’encadrer au mieux le

développement de l’offre nouvelle, avec une production à minima pour maintenir une stabilité

démographique, tout en priorisant la résorption du parc vacant lorsqu’il existe.

La stratégie de rééquilibre de la production devra donc passer par un bon calibrage des besoins mais aussi,

dans un objectif de renforcement des centralités, par un travail sur l’attractivité de l’offre existante et les

moyens de maintenir la population locale.

L’évolution du parc de logements semble correspondre aux besoins. En effet, pour 100 logements

supplémentaires entre 2008 et 2013, on compte 93 résidences principales et 13 logements vacants

supplémentaires pour 6 résidences secondaires en moins.

En revanche, par secteur, cette dynamique de construction s’accompagne d’un développement de la vacance

qu’il conviendra de maîtriser : le phénomène est davantage marqué sur le secteur de Noirétable et de Saint-

Bonnet-le-Château (78 logements vacants en plus pour 100 logements construits), en dépit d’une faible

dynamique de production sur la dernière période. A l’inverse, certains secteurs ne connaissent pas du tout

ce phénomène avec une véritable efficience démographique de la production (119 ménages en plus pour

100 logements construits sur les Coteaux Sud par exemple). Cela peut également traduire la forte attractivité

de ces communes qui sont susceptibles d’entrer en concurrence avec les communes plus urbaines (offre

résidentielle en maison individuelle à des coûts probablement compétitifs avec l’offre développée sur le

Montbrisonnais).

8%

14

%

2% 4

%

30

%

5%

2%

20

%

1%

9%

5%5%

10

%

2% 3%

25

%

6%

2%

21

%

4%

13

%

9%

Bo

rds

de

Loir

e

Sury

/st-

Ro

mai

n

Mo

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gne

Ch

amp

die

u

St M

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net

-le

-Ch

âtea

u

Comparaison entre la répartition des logements autorisés par secteur et celle des résidences principales

Poids lgts autorisés Poids RPSource : Sit@del2- logements autorisés ordinaires en date réelle 2010-2015+ INSEE 2013

110

94

21

63

99

119

9076

43

96

157

94

-7 0

68

11

-2 -4

26

5

-7

1

-6-3

7 1226

3

-16 -16

19

64

3

78

13

-60

-10

40

90

140

Pour 100 logements supplémentaires entre 2007 et 2013

Résidences principales Résidences secondaires Logements vacants FILOCOM 2007-2013FILOCOM 2007-2013

-135



Zoom sur le phénomène de division parcellaire

Une des raisons expliquant la forte dynamique observée sur certaine commune attractive est celle de la

division parcellaire, phénomène de plus en plus prégnant. Si pour certains élus, cela a permis de densifier

davantage les villes et de constituer une réponse à l’étalement urbain, d’autres le considèrent comme une

véritable problématique, et ce pour deux motifs :

- Le premier – que l’on peut qualifier de « comptable » - concerne les communes SRU : la construction de

logements privés par la division parcellaire ne fait que creuser le déficit en logements locatifs aidés.

- Le deuxième plus « qualitatif » : ce phénomène a des conséquences négatives générant une organisation

urbaine parfois peu esthétique : problématique de stationnement, de réseaux et voirie, conflits entre

riverains.

La problématique réside plus dans la façon dont est effectuée la division foncière et des conséquences qu’elle

engendre que dans le procédé en lui-même qui apporte une réponse à l’étalement urbain.

La division parcellaire concerne la quasi-totalité des communes, dont le parc de logements existant est

constitué en grande partie par de l’habitat pavillonnaire.

La division parcellaire s’explique par le mode de développement historique local. Le caractère rural du

secteur a autorisé l’implantation à moindre coût de logements initialement destinés aux enfants, proches,

descendants de propriétaires fonciers ruraux dont les terrains originellement agricoles ont été sous exploités

à compter des années de développement de la mécanisation. Ce phénomène a eu pour avantages :

Pour les particuliers :

o Une évidente économie de projet, la part foncière de la construction étant le plus souvent

réduite à minima, ou son prix échelonné dans le temps ;

o Une mise en compatibilité avec les capacités de financement : l’emprunt bancaire ne portant

que sur la construction.

Pour les collectivités :

o Le maintien dans la commune des plus jeunes ;

o L’accueil de familles.

Les particuliers n’ont pas ressenti les effets négatifs de ce mode d’installation qu’ils plébiscitent encore, mais

les territoires communaux en sont aujourd’hui marqués. Que les divisions parcellaires aient été « intégrées »

ou non, la consommation foncière et l’étirement des communes le long des voies de communication

notamment se sont accrus.

La promulgation de la loi ALUR en 2015 participe au renforcement du phénomène de division. L’intention,

louable, consiste à accroître les densités aux fins de limiter la consommation foncière. La suppression des

surfaces minimales de parcelles et des coefficients d’occupation des sols dans les documents d’urbanisme

participe, certes, au renforcement des densités, mais, selon les communes, cette opportunité est

diversement perçue.



Exemple de division parcellaire échelonnée dans le temps sur Saint-Marcellin-en-Forez

Avantages Inconvénients

Pour les particuliers

- Vendeurs :

o Maintien sur site de

propriétaires de parcelles trop

importantes, répartition des

taxes et des frais d’entretien ;

o Valorisation patrimoniale.

- Acquéreurs :

o Parcelles réduites, prix

abordables ;

o Adéquation des parcelles aux

capacités de financement

(comme ce fut le cas

historiquement).

- Promiscuité parfois mal gérée

- Evolution des prix

Surenchérissement progressif des charges

foncières compte-tenu de la rareté du produit

en « lot libre » pourtant plébiscité en zone

« non tendue »

Pour les collectivités

Pour certaines communes rurales,

moyen (unique) de renouvellement du

parc de logements : Chalmazel ;

Chalain-d’Uzore et Chalain-le-Comtal ;

Saint-Thomas-La -Garde, Périgneux.

Pour les communes concernées par la loi SRU :

déséquilibre difficilement quantifiable et

prévisible des taux de mixité.

Pour l’ensemble des communes :

Hausse non négligeable des coûts de

fonctionnement des infrastructures (réseaux,

voiries, entretien) notamment dans les

extensions de hameaux ;

Risque de déstructuration du tissu urbain.

Le phénomène de division foncière est d’autant plus marqué que les parcelles individuelles préexistantes

sont importantes en surface et que l’on se rapproche des centres urbains denses.



Les communes d’ores et déjà concernées par le desserrement, soit de Saint-Etienne, soit de Montbrison sont

les plus recherchées par les acquéreurs d’habitat individuel qui, compte tenu de la raréfaction des opérations

d’aménagement sous forme de lotissements se reportent sur la division parcellaire.

Les communes les plus concernées (mais non exclusivement) sont Saint-Cyprien, Craintilleux, Pralong,

Ecotay-l’Olme, Veauchette, Bonson, Saint-Georges-Hauteville, Boisset-Saint-Priest, Saint-Marcellin-en Forez,

Saint-Romain-le-Puy, Sury-le-Comtal.

Le phénomène de division parcellaire, en l’état des textes, semble devoir perdurer : un des enjeux

consistera à exploiter et encadrer au mieux cette dynamique. Le PLH, à lui seul, ne le permettra pas, mais

les communes ont la possibilité d’en améliorer les conditions à travers leurs documents d’urbanisme.

3.Une dynamique soutenue par la production de logements individuels

Trois quarts des logements autorisés sur la

période 2010-2015 le sont sous la forme

individuelle, dont 63% en individuel pur et 13% en

individuel groupé (plusieurs logements dans un

même permis). Ces proportions sont sensiblement

supérieures à celles observées dans la Loire où

l’individuel représente 60% de l’ensemble.

L’ensemble des secteurs de Loire Forez

agglomération, même les plus « urbains »

produise une majorité de logements individuels

mais la part augmente au fur et à mesure qu’on

remonte la Plaine du Forez.

Ainsi, la production est quasi exclusive en

logements individuels (de 90% à 99%) notamment

en individuel pur (de 79 à 90%) dans la majorité

des secteurs : Bords de Loire (98%), Coteaux Nord

(95%), Coteaux Sud (94%), Montagne (93%),

Champdieu (99%), Boën-sur-Lignon (98%),

Noirétable (90%) et Saint-Bonnet-le-Château

(92%). L’individuel pur, assimilable à de la

construction pour soi, est en effet essentiellement

portée par les communes où la construction se fait

davantage en dehors des secteurs aménagés.

Dans ces communes, le logement individuel groupé, pouvant être considéré comme une approche

nettement plus durable de l’urbanisation que la maison individuelle, est encore trop peu développé (entre

5% et 15%).



Cette forme de développement de l'habitat, fortement consommatrice d'espace, induit des coûts directs ou

indirects pour les collectivités :

Nécessité d'adapter, de créer et d'entretenir des infrastructures routières,

Difficulté à proposer une offre de transport,

Nécessité d'adapter, de créer les réseaux (eau potable, assainissement, etc.).

Les entretiens conduits dans le cadre du diagnostic montrent qu’en secteur périurbain voire rural, les ménages

désireux de s’installer sont en quête d’un idéal individuel qui leur permette de jouir du cadre de vie qui leur

est offert. En dehors des secteurs les plus urbains, la question de l’acceptabilité de la densité vis-à-vis du «

profil village » alimente un discours de rejets des formes d’habitat plus dense, tant en collectif qu’en individuel.

Ces éléments nécessiteraient néanmoins d’être objectivés par la réalisation d’une étude portant sur les raisons

conduisant les ménages à s‘installer en centre-bourg (étude quantitative et qualitative).

A l’inverse, la production en collectif est concentrée sur les communes plus urbaines, en lien avec un parc

locatif davantage développé : 94% des logements collectifs produits sur la période se réalisent sur le secteur

du Montbrisonnais (35% des logements autorisés sur le secteur), de Saint-Marcellin-en-Forez / Saint-Just-

Saint-Rambert (37% des logements) et de Sury-le-Comtal / Saint-Romain-le-Puy (28% des logements).

Sous l’impact de documents d’urbanisme plus « contraignants », la part de logements individuels dans la

production neuve a diminué de 8 points entre 2010 et 2013 bien qu’elle reste prépondérante (70% en 2013

contre 78% en 2013). Cette baisse s’est faite au profit des logements collectifs qui ont progressé de 9 points

pour atteindre un pic de 30% de la production neuve en 2013.

En revanche, depuis 2014, la part des logements individuels repart à la hausse pour atteindre 85% des

logements autorisés en 2015.

L’individuel groupé, quant à lui, reste stable dans des faibles proportions (entre 12% et 15% des logements

autorisés).

242

357

51 126

529

14676

392

44 299141

40

39

515

203

294

117

332

23

6

156

4 2

438

11 4

276

58

15

Nombre de logements autorisés de 2010 à 2015par forme urbaine

individuels purs individuels groupés collectifsSource : Sit@del2- logements autorisés en date réelle



4.Une artificialisation des sols importante qui s’atténue

La nomenclature Spot Théma est conçue pour décrire les paysages urbains et péri-urbains ainsi que leurs évolutions dans le temps. La nomenclature Spot Théma est constituée de plusieurs niveaux parfaitement comparables. Le niveau dit détaillé standard ou de niveau 2 comprend 29 classes d’occupation du sol. Le niveau dit généraliste comprend 8 classes. Utilisé pour avoir une vision synthétique du territoire, il est un regroupement hiérarchique du niveau détaillé. Nomenclatures Spot Théma

Espaces artificialisés

Espaces urbains

Zones bâties à prédominance habitat

Grands équipements urbains

Espaces verts (parcs, jardins)

Espaces sportifs et de loisirs

Espaces d’activités

Zones d’activités économiques

Infrastructures routières et ferroviaires

Infrastructure des zones portuaires

Infrastructure des zones aéroportuaires et

aérodromes

Espaces en mutation Extraction de matériaux, décharges, chantiers

Espaces libres urbains

Espaces non

artificialisés

Espaces agricoles Cultures annuelles et prairies

Cultures permanentes

Autres espaces naturels

Feuillus dominants

Conifères dominants

Peuplements indéterminés

Espaces boisés en mutation

Boisements linéaires

Landes et fourrés

Végétations sclérophylles

Pelouses et steppes

Plages, dunes, sables

Roches nues

Marais et tourbières

Cours et voies d’eau

Eaux continentales

571 477 451368 260

276

110 104 91105

54

46

187 192 172 207 11057

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2 010 2 011 2 012 2 013 2 014 2 015

Evolution du nombre de constructions neuves par forme urbaine sur Loire Forez Agglomération

Individuels purs Individuels groupés Collectifs



Sur les 132 461 ha que compte le territoire, en 2015 plus de la moitié est à dominante agricole, selon Spot

Théma (51%), et 40% en espaces naturels (hors espace en eau). Les espaces urbains représentent 8320

hectares (6,6%).

Chaque année depuis 10 ans, plus de 70 hectares sont artificialisés (soit 723 hectares). En 10 ans, 938

hectares d’espaces agricoles ont changé d’occupation. Cependant, le rythme de consommation marque un

léger fléchissement entre 2010 et 2015. L’artificialisation passe à 280 hectares contre 445 entre 2005 et 2010.

85% de cette artificialisation est le fait de l’extension des zones d’habitat. Partout dans le territoire, les

communes ont eu recours à la consommation d’espaces agricoles pour se développer. Au total, entre 2005

et 2015, 600 hectares supplémentaires ont été bâtis bien qu’on observe un ralentissement ces dernières

années puisque 200 hectares à vocation résidentielles ont été consommés contre 400 hectares entre 2005

et 2010. Ce ralentissement peut sans doute s’expliquer par la conjonction de plusieurs facteurs :

6,6%

0,6%0,1%

51,3%

41,4%

Répartition de l'occupation des sols sur Loire Forez Agglomération en 2015

Espaces urbains

Activités

Espaces en mutation

Espaces agricoles

Espaces naturels

Source : données SPOT THEMA

408

89

-52

-647

202 204 48 29

-291

10

612

137

-23

-938

212

-1 200

-1 000

-800

-600

-400

-200

-

200

400

600

800

Espaces urbains Activités Espaces enmutation

Espaces agricoles Espaces naturels

Evolution de l'occupation des sols entre 2005 et 2015

2005-2010 2010-2015 2005-2015

Source : données SPOT THEMA



ralentissement des dynamiques de construction, crise économique, meilleure maitrise foncière,

développement du renouvellement urbain et effets des politiques publiques.

En lien avec les prescriptions du SCoT et aux vues des éléments de diagnostic, il existe un enjeu fort de lutte

contre l’étalement urbain, de densification et de diversification des formes urbaines.

Il s’agit de construire plus compact, en changeant de forme (la maison individuelle génère notamment de

nombreux conflits de voisinages). Les formes d’habitat intermédiaires permettent de préserver l’identité

des territoires (densité des villages, architecture réfléchie en lien avec l’identité existante) et de préserver

les espaces agricoles qui contribuent à la qualité du cadre de vie. Les formes d’habitat intermédiaire

peuvent ainsi répondre aux attentes de certains ménages et ainsi combler des chainons manquants aux

parcours résidentiels (jeunes ménages et personnes âgées). Elles peuvent offrir une meilleure qualité que

le lotissement développé depuis les années 1980, favoriser le « vivre ensemble », tout en maintenant

l’intimité que chacun recherche. L’acceptabilité des formes intermédiaires semble passer par une évolution

progressive vers des formes plus denses (un R+2 en habitat intermédiaire semble être la limite acceptable)

et des actions de sensibilisation/concertation.



Les fonctionnements des marchés locaux de l’habitat


Une pression de la demande en logement social modérée sur le parc social avec 1,7 demandeur pour

1 logement attribué ;

5 communes déficitaires face à l’article 55 de la loi SRU et environ 1 000 logements locatifs sociaux

manquants ;

Une offre locative privée peu présente en dehors de Montbrison et une tendance à la concurrence

avec le parc locatif social ;

Un marché de la revente qui se structure à partir de 190 000 € en individuel et 75 000 € en collectif ;

Un marché du lot à bâtir qui se structure véritablement à partir de 180 000 € et une offre en terrain

à bâtir majoritairement située sur les communes centres et leurs communes périphériques ;

Une activité en promotion immobilière qui se développe sur des volumes variables alternant des

années creuses, avec moins de 50 mises en vente, et des périodes de plus forte alimentation, autour

de 100 mises en vente. Aucune activité n’a été recensée sur les communes nouvellement intégrées

à l’agglomération. En moyenne, 65 ventes annuelles sur la période 2008-2016 pour 75 logements

mis en vente ;

Le marché de la promotion en collectif, avec un prix moyen à 2 500 €/m² hors stationnement, dessert

aujourd’hui les ménages à partir du 4ème décile mais des ménages du 1er et 3ème décile exclus.


Développer et diversifier l’offre locative sociale en étant vigilant sur les loyers des logements produits

et la pertinence des typologies (vigilance en ce qui concernerait un développement trop important

de très petits et très grands logements) ;

Répondre aux objectifs de la loi SRU ;

Proposer des produits clés en main entre 150 000 € et 200 000 € en individuel groupé pour sécuriser

l’achat dans le long terme ;

Accompagner et aider les ménages à réaliser les travaux suite à une acquisition d’un bien sur le

marché de la revente.

Diversifier les formes urbaines (collectif/intermédiaire/individuel), les produits (typologie, surface,

…) et les montages (promotion immobilière, accession sociale, lot à bâtir « encadré »).



Le marché locatif 1. Une offre locative privée principalement localisée à Montbrison

La part des résidences principales occupées par des locataires du parc privé a légèrement diminuée entre

2007 et 2013 sur Loire Forez agglomération, perdant 0,6 points pour s’établir à 19,4% des résidences

principales totales.

En volume, l’offre locative en collectif est essentiellement développée sur la ville de Montbrison et, dans

une moindre mesure, à Saint-Just-Saint-Rambert même si elle est « disséminée » sur l’ensemble des autres

communes du territoire communautaire.

Toutefois, il reste bien plus important que le parc locatif social : 20% des logements de Loire Forez

agglomération sont dans le parc locatif privé, contre 7% pour le parc locatif social. Il joue donc un rôle

essentiel dans la fluidité des parcours résidentiel des ménages sur le territoire, et notamment pour les

décohabitants ou les ménages exogènes.

Si le loyer moyen sur Loire Forez agglomération s’établit autour de 7,8 €/m², et montre une stabilité depuis

2011 entre 7,7€ et 8 €/m², les valorisations sont globalement plus élevées à Saint-Just-Saint-Rambert (7€ à

8,5 €/m² pour un T3) qu’à Montbrison (7€ à 7,5 €/m² pour un T3).

Sur les communes rurales de Loire Forez agglomération, l’offre sur le marché locatif libre est résiduelle et

valorisée à moins de 6 €/m².

Evolution des loyers (neuf et ancien) – Loire Forez agglomération

Source : données Clameur

Seules 5 communes de Loire Forez agglomération sont éligibles au dispositif Pinel : Montbrison, Saint-Just-

Saint-Rambert, Bonson, Savigneux et Sury-le-Comtal.

A noter que le plafond Pinel en zone B2 est de 8,75 €/m² de surface utile au 1er janvier 2017, soit assez

nettement au-dessus des loyers pratiqués en locatif libre et qui n’impactent donc pas négativement la

rentabilité locative des biens proposés.



Synthèse de l’offre sur le marché locatif libre – Biens anciens en bon état

Loyers mentionnés hors charges, hors stationnement. Source : collectes Adéquation, février 2017

A dires d’acteurs, le marché locatif privé à tendance à se « détendre ». Plusieurs phénomènes sont à noter :

clientèle de plus en plus exigeante, phénomène de concurrence entre les parcs locatifs sociaux publics et privés

(cf. ci-dessous), vieillissement des propriétaires bailleurs avec des biens n’ayant pas bénéficiés de rénovation,

précarité énergétique. De fait, il existe une pénurie de logements locatifs privés de qualité, notamment dans

la Plaine du Forez (logements propres, sans travaux). Cette tension du marché est particulièrement prégnante

sur les maisons individuelles avec jardin et dans une moindre mesure sur les appartements. La demande se

concentre essentiellement sur des maisons de plain-pied, récentes, avec un jardin pour un loyer moyen de

600€ à 850€/mois. Au-delà l’accession à la propriété devient plus intéressante. Les maisons anciennes (avant

1970 / 1980), nécessitant un rafraîchissement, sont moins attractives quel que soit le montant du loyer.

Certains acteurs de l’immobilier notent une concurrence qui augmente entre le parc locatif social privé et

public. Le secteur public propose des logements de qualité à des prix cohérents alors que les logements les

plus dégradés et vétustes peinent à se louer. A titre d’exemple sur Saint-Just-Saint-Rambert, le parc locatif

social s’est fortement développé avec des logements de bonne qualité à des prix s’élevant à 7€/m² contre

parfois 10 € à 11€/m² dans le parc locatif privé. Si cette tendance à contraint certains propriétaires bailleurs

à réaliser des travaux pour améliorer les logements afin de limiter l’impact de la concurrence, il peut exister

une réelle porosité entre les deux marchés.

Enfin, il est à noter une certaine frilosité des propriétaires bailleurs à investir dans le parc locatif privé, le

retour sur investissement n’étant pas toujours suffisant (au regard du loyer, détente du marché, risque

d’impayés, …).

La comparaison entre le profil des emménagés récents entrant dans le

parc locatif privé (moins de deux ans) et celui de l’ensemble des

locataires du parc privé permet d'apprécier le niveau de diversification

du peuplement. On constate peu d’écarts entre les deux profils.

Le rôle d’accueil social du parc privé est toutefois bien marqué puisqu’ils

accueillent davantage de jeunes en débuts de parcours résidentiels et

avec des faibles ressources : 42% des emménagés récents ont des

ressources inférieures aux plafonds PLAi.

Commune Typologie Surface Loyer HC Loyer/m² Volume

T1 23 - 33 m² 235 - 265 € 8 - 10 €/m² +/-

T2 45 - 54 m² 350 - 425 € 7,5 - 8 €/m² +

T3 55 - 72 m² 400 - 535 € 7 - 7,5 €/m² +/-

T4 75 - 100 m² 500 - 660 € +/- 6,5 €/m² -

T1 25 - 34 m² 250 - 310 € 9 - 10 €/m² -

T2 42 - 50 m² 410 - 480 € 9,5 - 10 €/m² +/-

T3 64 - 70 m² 450 - 610 € 7 - 8,5 €/m² +/-

T4 80 - 100 m² 530 - 670 € 6,5 - 7 €/m² -

Montbrison

Saint-Just-

Saint-

Rambert

31%

44%

29%

40%

7%

33%

32%

42%

30%

42%

14%

44%

T1-T2

1 pers.

2 pers.

Moins 60%

< 25 ans

De 25 à 39 ans

Profils comparés des locataires privés

Loc privé

Loc privé < 2 ans

Source : FILOCOM 2013



En termes d’enjeux, il s’agira de promouvoir le développement du locatif privé, notamment en petites

typologies sur des produits de qualité, sur les communes éligibles mais également sur les plus petites

communes, où l’offre est restreinte voire inexistante. Or, les produits locatifs représente l’opportunité de

fluidifier le parcours résidentiel des ménages, en permettant d’accueillir ou de maintenir une partie de la

population sur ces communes, notamment les jeunes ménages en début de parcours résidentiel ou les

familles monoparentales.

2. Un parc locatif social inégalement réparti

Loire Forez agglomération compte 3 506 logements

locatifs sociaux offerts à la location au 1er janvier 2015

(RPLS, 2015) soit 8% des résidences principales.

7 bailleurs sociaux sont présents sur le territoire et se

partagent le parc locatif social dont près de la moitié géré

par Loire Habitat. Les deux autres principaux bailleurs

sont Bâtir et Loger (29% de l’offre communautaire) et

Cité Nouvelle (14%).

Ce parc public est fortement présent dans les communes de centralités qui représentent 76% de l’offre

communautaire (et 86% si l’on intègre Boën-sur-Lignon, Noirétable et Saint-Bonnet-le-Château). Montbrison

abrite notamment 39% de l’offre (soit 20% de son parc de résidences principales). La commune de Saint-Just-

Saint-Rambert est la deuxième commune de l’agglomération proposant, en volume, le plus de logements

locatifs sociaux soit 12% des logements de Loire Forez. 8 communes comptent entre 10% et 25% de

logements locatifs sociaux : Montbrison, Saint-Marcellin-en-Forez, Bonson, Saint-Bonnet-le-Château,

Noirétable, Boën-sur-Lignon, Magneux-Haute-Rive, Hôpital-le-Grand. Par ailleurs, 31 communes de l’EPCI ne

proposent aucun logement social public.

722%

175149%

103829%

51914%

1254%

501%

331%

Nombre de logements offerts à la location par bailleur sur Loire Forez Agglo

NEOLIA

OPH de la Loire

Bâtir et Loger

Cité nouvelle

IRA

Toit Forézien

Diversité de l'habitat

Source : RPLS 2016



En complément de cette offre, on compte environ 400 logements privés conventionnés avec l’Anah24 et

environ 80 logements communaux conventionnés répartis sur plusieurs communes rurales.

Selon les communes au profil rural, ce parc communal a son utilité et est complémentaire au parc HLM. Il

apporte une diversification de l’offre dans des secteurs où le parc des propriétaires occupants domine. Ce parc

répond à une demande locale, les occupants (public fragile de retraités ou de ménages bénéficiant de minima

sociaux) étant le plus souvent originaires de la commune ou des communes voisines. Ces logements

communaux, lorsqu’ils sont rénovés, se louent relativement bien. Toutefois, des communes indiquent avoir

des difficultés financières pour les réhabiliter.

Ces mêmes communes évoquent également des difficultés de plus en plus importantes à mobiliser les bailleurs

sociaux pour produire sur leurs territoires. De ce fait, l’importance d’avoir des logements communaux pour

être en capacité de répondre aux demandes ponctuelles est essentielle. Très souvent, ils accueillent un public

fragile de retraités ou de ménages bénéficiant de minima sociaux. Toutefois, le développement d’une telle

offre est compliqué pour des raisons financières compte-tenu de la qualité de ces biens qui nécessite

d’engager un certain nombre de travaux.

Au sein de la ville de Montbrison, les déséquilibres sont marqués avec la présence du Quartier Prioritaire

Politique de la Ville (QPV) Beauregard qui concentre 560 logements sociaux, soit 40% du parc de la ville et

16% du parc de l’agglomération.

Carte : Localisation du quartier prioritaire « Beauregard » à Montbrison

Le développement équilibré entre l’offre locative publique et privée est primordial pour le prochain PLH de

l’agglomération afin que la « détente » récente du marché locatif privé ne se poursuive et contribue à

fragiliser les communes et leurs centres-bourgs. De ce fait, l’amélioration et la lutte contre les spirales de

24 Source DDT – Base ECOLOWEB. Les données de la base Ecolo ne sont pas totalement fiables (problèmes liés aux saisies des

informations dans la base locale, mise à jour incomplète des données)

Beauregard



dégradation du parc locatif privé constitue un véritable enjeu pour l’équilibre social de l’habitat

(amélioration, captation de logements conventionnés, mises aux normes, adaptabilités, prévention....).

Par ailleurs, malgré de bons résultats obtenus depuis la mise en oeuvre d’une politique communautaire de

l’habitat sur le périmètre de la CALF à 45 communes, le parc locatif social reste encore inégalement réparti.

Un enjeu de rééquilibrage de l’offre se dessine dans l’intercommunalité afin de permettre aux ménages

modestes mais également à ceux en début ou en fin de parcours résidentiel d’avoir un accès au logement

sur l’ensemble du territoire.

3. Un enjeu fort de rattrapage pour les communes SRU

Malgré les efforts accomplis en termes de meilleure répartition spatiale de l’offre locative sociale sur

l’agglomération, 6 communes de Loire Forez agglomération sont concernées par l’obligation d’avoir 20% de

logements sociaux parmi les résidences principales (art. 55 de la Loi SRU).

Si le taux des logements locatifs sociaux sur la commune de Montbrison est au-dessus du seuil de 20% (26,5%

- SRU 2015), Bonson, Saint-Marcellin-en-Forez, Saint-Just-Saint-Rambert, Saint-Romain-le-Puy et Sury-le-

Comtal sont déficitaires.

Au global sur ces 5 communes, le déficit de logements sociaux atteint 1 009 logements au 1er janvier 2016

contre 1 038 au 1er janvier 2015. Ces communes devront donc faire le maximum pour se mettre en cohérence

avec les obligations légales.

3,0%71 lgts

8,7%943 lgts

1,8%18 lgts

5,7%76 lgts

6,0%259 lgts

0,2%2 lgts

1,6%38 lgts

16,5%1 515 lgts

5,7%91 lgts

4,4%174 lgts

5,5%319 lgts

8,0%3 506 lgts

Bo

rds

de

Lo

ire

St-M

arce

llin

/ S

t-Ju

st

Mo

nta

gne

Ch

amp

die

u

Sury

/St-

Ro

mai

n

Cô

teau

x N

ord

Cô

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x Su

d

Mo

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nn

ais

No

iret

able

St B

on

net

le C

hât

eau

Bo

en

su

r Li

gno

n

Loir

e F

ore

zA

gglo

mé

rati

on

Taux de logements locatifs sociaux par secteur en 2015Source RPLS 2015



Résidences

principales

Total logements

locatifs sociaux

(SRU 2016)

Taux de logements

locatifs sociaux au

1er janvier 2016

Déficit en

logements locatifs

sociaux

Bonson 1 594 248 15,6% 71

Saint-Marcellin-en-

Forez 1964 277 14,1% 116

Saint-Just-Saint-

Rambert 6 191 832 13,4% 406

Saint-Romain-le-

Puy 1 623 129 7,9% 196

Sury-le-Comtal 2 589 297 11,5% 221

Source DDT Loire

L’attention doit également se porter sur Savigneux (3 410 habitants – INSEE 2013) qui atteindra les 3 500

habitants au cours du prochain PLH et qui ne compte aujourd’hui que 9,17% de logements sociaux (RPLS

2015).

Les autres communes de l’agglomération n’ayant pas 3500 habitants, elles ne sont pas soumises à la loi SRU.

Au global, le taux de logements sociaux est en augmentation depuis 2010. Par rapport à 2015, on constate

une stabilité dans les taux à l’exception de Saint-Romain-le-Puy (+0,6 point) et Saint-Marcellin-en-Forez (+1,2

point).

4. Une forte corrélation entre niveau de loyer et l’âge du parc

Le parc public de l’agglomération est majoritairement constitué de résidences collectives de taille

intermédiaire. A l’échelle communautaire, 77% des logements sont collectifs. Le parc individuel est

davantage développé sur les secteurs périphériques comme celui des Bords de Loire (67% d’individuel) ou

celui des Coteaux Sud (56%).

Plus des trois quarts des logements sociaux de Loire Forez agglomération sont des T3-T4 et seulement 7% de

T5 et + et 17% de T1-T2.

11,80%

13,90% 13,72%14,49%

15,90% 15,80% 15,60%

23,60%

25,30%25,86% 26,32% 26,24% 26,50%

6,70% 6,60%

9,17%9,83%

12,00%13,20%

14,10%

7,50% 7,50% 8,78%9,56%

13,90%13,20%

13,40%

10,10% 10,30% 10,59%11,22%

11,83% 11,50% 11,50%

7,25% 7,27% 7,61% 7,30%7,90%

5%

7%

9%

11%

13%

15%

17%

19%

21%

23%

25%

27%

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Evolution du taux de logements locatifs sociaux sur les communes SRU entre 2010 et 2016

Bonson Montbrison Saint-Marcellin-en-Forez Saint-Just-Saint-Rambert Sury-le-Comtal Saint-Romain-le-Puy



A savoir que parmi ces petits logements, 41% sont situés sur Montbrison. Dans les communes

périphériques, le parc social présente un profil plus familial. Les grands logements sont davantage

représentés avec 58% de T4 ou plus sur les Bords de Loire ou celui de Noirétable. A noter que la part des

petites typologies est relativement importante sur les secteurs de Montagne (36%), des Coteaux Nord (25%)

et de Champdieu (24%), bien que les volumes soient faibles.

Le loyer moyen est de 5€/m² sur Loire Forez agglomération (hors charges), soit inférieur de 55% à celui du

marché privé qui s’élève en moyenne à 7,8€/m² en 2016 (Clameur 2016).

Le loyer moyen varie d’un secteur à l’autre, notamment en fonction de l’ancienneté du parc, davantage qu’en

raison de la répartition des différents modes de financement. Il est par exemple nettement plus bas à

Montbrison (4,6€/m²) et à Noirétable (4,5€/m²) que sur les autres communes.

Les loyers sont également un peu plus élevés sur les communes SRU, en lien avec une offre nettement plus

récente (5,6€/m² sur le secteur de Saint-Marcellin-en-Forez / Saint-Just-Saint-Rambert), et dans les secteurs

périphériques, probablement en lien avec une offre pavillonnaire plus importante (5,5€/m² sur les bords de

Loire).

Sur ces communes, le logement locatif social peut rentrer en concurrence avec le parc locatif privé. A titre

d’exemple, sur le secteur du Montbrisonnais, le loyer moyen mensuel d’un T3 dans le parc social s’élève à

350€ alors qu’il est de 400€ en moyenne dans le parc locatif privé pour une même surface.

7%17%

36%24% 19% 25%

13% 18%9%

20% 12% 17%

35%

37%

32%38% 41%

50%

33%40%

33%

37%41% 39%

57% 37%28% 37% 33%

25%

54% 34%50%

34% 39% 36%

1% 9% 4% 1% 7% 7% 7% 9% 8% 7%

Bo

rds

de

Loir

e

Sect

eur

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St-M

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st Mo

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leC

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Sect

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en s

ur

Lign

on

Loir

e F

ore

zA

gglo

mér

atio

n

Répartition du parc locatif social selon les typologies

T1/T2 T3 T4 T5+

Source RPLS 2015

5,5

4,4

5,4

4,8 4,7 4,7

5,3

4,5

5,4

4,5

5,65,0

Loyer moyen au m² par secteur dans le parc locatif social

Source : RPLS 1/1/2015



La recherche d’un équilibre plus stable entre les différents segments du marché locatif privé et social devra

être essentielle dans le cadre du futur PLH. Il s’agira notamment de produire du logement conventionné

abordable qui soit complémentaire et non concurrentiel avec le parc locatif privé.

Assez classiquement, le loyer moyen au m² est plus élevé sur les petites typologies (5,7€/m² sur les T1-T2).

Le parc public de l’agglomération est relativement récent avec 41% de l’offre construite après 1990.

Toutefois, il est nettement plus ancien sur le Montbrisonnais où 77% des logements ont été achevés avant

1990 dont 25% avant 1970. Ainsi, la moitié des logements construits avant 1970 sont situés à Montbrison,

qui concentre donc les besoins en termes d’amélioration des performances énergétiques des logements. Les

secteurs de Saint-Bonnet-le-Château et de Boën-sur-Lignon se caractérisent également par un parc locatif

ancien.

Bien que les volumes soient faibles, la présence d’un parc locatif social « ancien » est visible sur les secteurs

périphériques, comme sur le secteur de Montagne (36% avant 1970) ; Coteaux Sud (51% avant 1970 pour 40

logements).

Le récent effort de construction est visible sur les communes SRU comme sur le secteur de Saint-Marcellin-

en-Forez / Saint-Just-Saint-Rambert (40% de l’offre construite après 2010), ou encore celui de Sury-le-Comtal

/ Saint-Romain-le-Puy (41% après 2010).

Au 1er janvier 2015, 10% du parc n’avait pas encore fait l’objet d’un diagnostic de performance énergétique

(DPE). La faible part de logements locatifs sociaux « énergivores » confirme que ce parc est relativement

récent avec 12% des logements diagnostiqués en E, F, G soit environ 300 logements. Toutefois, il convient

d’être vigilant puisque la majorité des logements sont diagnostiqués en étiquette D (51%) dont 60% sont

concentrés dans le QPV Beauregard.

4%13%

36%

1%13%

25%

51%

25%

49%39%

22%32% 19%

24%

18%

20%

52%

74%

33%

28%

36%

31%28%

24%

53% 27%

75%

49%12%

9%14%

25%

20%

33% 40%

16%28%

41%

11% 17%4% 8%

21%

Bo

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Mo

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hât

eau

Bo

en

su

r Li

gno

n

Loir

e F

ore

zA

gglo

mér

atio

n

Epoque d'achèvement des logements locatifs sociaux

Avant 1970 1970-1990 1990-2010 Depuis 2010

Source RPLS 2015



Bien que les besoins en la matière ne constituent pas un enjeu fondamental, il conviendra, sur l’ensemble

du patrimoine des bailleurs sociaux, et notamment celui en QPV, de les accompagner sur la réhabilitation

et l’amélioration thermique dans l’objectif de renforcer la qualité du parc social existant en maintenant

une offre abordable (stabilité du coût du logement, loyer + charges) et de limiter la conccurence entre

l’offre neuve et ancienne.

5. Une faible vacance dans le parc public combinée à une forte mobilité

Le taux de vacance sur le parc social de Loire Forez agglomération est relativement faible et s’élève à 5,9%

(soit 221 logements) à fin juin 201725. Parmi ces logements, 104 le sont depuis plus de trois mois. A l’échelle

des communes SRU, on note peu de variations et les taux restent bas, à l’exception de la commune de Saint-

Marcellin-en-Forez avec un taux de vacance de 10,3% qui s’explique par le « gel » d’un ensemble immobilier

qui sera prochainement démoli.

Les logements de type T4 sont davantage concernés par ce phénomène mais cela s’explique également par

la démolition d’un ensemble sur le quartier prioritaire Beauregard à Montbrison comportant un nombre

important de logements T4.

Si le parc public de Loire Forez agglomération « vit » globalement bien et demeure relativement attractif pour

les bailleurs, le QPV de Beauregard à Montbrison souffre de certaines difficultés : il concentre 24% de la

vacance du territoire. Sur ce quartier, les bailleurs présents évoquent des difficultés pour louer ce patrimoine

avec des taux de vacance élevés (9,5% sur l’ensemble du quartier). D’autres quartiers à Montbrison, situés en

dehors de la géographie prioritaire, sont identifiés comme en difficulté et doivent faire l’objet d’une attention

particulière : le quartier de la Madeleine et la Résidence Les Parrocels dans le centre-ville de Montbrison.

Ces mêmes bailleurs constatent une hausse de la vacance sur l’ensemble du parc, qui, même si elle se

maintient à un niveau bas, pose question, notamment dans un contexte détendu. Cette évolution soulève la

question de la nécessité de requalifier le parc et/ou de le démolir pour reconstruire des logements plus

adaptés aux attentes des ménages.

25 Source AMOS42

A - 5%

B - 12%

C - 21%

D - 51%

E - 10%

F - 1% G - 0,1%

Niveau de performance énergétique des logements sociaux

Source RPLS 2015



Le taux de mobilité s’élève à 13,6% (470 emménagements en 2014) à l’échelle de Loire Forez agglomération,

(contre 10,7% sur le département) avec peu de variations selon les communes SRU.

Cette mobilité est dégressive en fonction de la typologie. Sur les grandes typologies, la mobilité est

nettement plus faible dans le centre Urbain qu’en périphérie en lien avec une offre moins représentée.

6. Une pression de la demande modérée sur le parc public

Fin décembre 2016, 1 082 ménages étaient en attente d’un logement social. La demande porte

essentiellement sur les communes SRU qui

concentrent 91% de la demande locative sociale de

l’agglomération. A noter qu’aucune demande n’est

recensée sur le secteur de Montagne et le secteur

des Coteaux Nord.

Les trois quarts des demandes ont été introduites

depuis moins d’une année et un tiers sont des

demandes de mutation au sein du parc social.

La pression de la demande est peu importante

avec 1,7 demande active pour 1 logement

attribué dans l’année (à titre de comparaison, la

pression est de 2 sur le département et de 3,7 à

l’échelle nationale). Hors mutation, la pression est

de 1,6 demande par attribution.

628 attributions ont été réalisées en 2015. La

pression est un peu plus forte sur la ville-centre qui

concentre l’essentiel des demandes, notamment

celles au profil les plus complexes.

La pression est faible quel que soit les secteurs

analysés. Seul celui de Saint-Marcellin-en-Forez /

Saint-Just-Saint-Rambert se démarque en la

matière avec une pression de la demande de 3.

9,5%

13,6%

9,0%

11,6%10,5%

12,1%11,0%

13,6%

Bonson Montbrison St-Marcellin-en-Forez

St-Just-

St-Rambert

St-Romain-le-Puy

Savigneux Sury-le-Comtal

Loire ForezAgglo

Taux de mobilité dans le parc social (communes SRU et Loire Forez)

Source : RPLS 1/1/215

0,75%

7,30%

10,28%

0,67%0,00% 0,00%

3,17%

5,91%

Bonson Montbrison St-Marcellin-en-Forez

St-Just-Saint-Rambert

St-Romain-le-Puy

Savigneux Sury-le-Comtal

Loire ForezAgglo

Taux de vacance dans le parc locatif social

source : AMOS42 (à fin juin 2017)



Sur les secteurs des Coteaux Sud, de Noirétable et de Saint-Bonnet-le-Château, elle est inférieure à 1, à relier

à l’offre peu voire pas développée dans certains villages et aux difficultés de mobilité que peut engendrer

l’installation dans un village parfois éloigné des emplois, services et commerces. Toutefois, sur la commune

de Saint-Bonnet-le-Château, la faible pression de la demande, combinée à un taux de vacance élevé

témoignent d’un problème d’attractivité sur le parc, malgré le rôle de polarité qu’elle peut jouer.

A l’échelle des communes SRU, de fortes variations existent. Si, elle est trois fois supérieure à la moyenne de

l’agglomération sur Saint-Marcellin-en-Forez (pression de 5,7) et deux fois sur Saint-Just-Saint-Rambert

(pression de 4,3), elle est en dessous de 1 sur Sury-le-Comtal.

La comparaison du profil des demandeurs et des attributaires complète cette analyse du marché locatif social

de Loire Forez agglomération. On constate ainsi que le parc répond correctement aux jeunes demandant un

logement social puisque la part des moins de 30 ans est plus élevée parmi les attributaires que parmi les

demandeurs. De même, la situation est plus favorable pour les demandeurs ne possédant pas de logement

propre au moment de la demande (hébergés et personnes en souhait de décohabitation).

1,1

0,5

1,8

1,21,5

0,9 1

0,6

3

Bo

rds

de

Loir

e

Cô

teau

x Su

d

Mo

ntb

riso

nn

ais

S. B

oen

sur

Lign

on

S. C

ham

pd

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S. N

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etab

le

S. S

ury

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Ro

mai

n

S. S

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on

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hât

eau

S. S

t-M

arce

llin

/St

-Ju

st

Pression de la demande sur les secteurs de Loire Forez Agglomération

Source : NUU demandes au 31/12/2016 et attributions en 2016

1,8

3,0

5,7

0,7

1,7

4,3

1,41,71,6

4,4

5,7

0,7

1,8

3,5

0,9

1,6

Montbrison Saint-Romain-le-Puy


Sury-le-Comtal Bonson Saint-Just-Saint-Rambert

Savigneux Loire ForezAgglomération

Pression de la demande sur les communes SRU

Pression de la demande

Pression hors mutation

Source : NUU demandes au 31/12/2016 et attributions en 2016



En revanche, le parc semble moins bien répondre aux

personnes seules et/ou âgées, en lien notamment avec une

offre en petite typologie (T1) plus rare.

Les attributions sont également moins favorables pour les

demandes de mutation, qui sont souvent aussi des demandes

plus complexes à satisfaire car non motivées par l’urgence.

L’accès au logement social semble également plus difficile

pour les inactifs et les chômeurs que pour les demandeurs

occupant un emploi, mais les attributions apparaissent comme

favorables pour les ménages aux ressources en dessous des

60% des plafonds HLM.

La pression est par ailleurs plus forte sur les petits logements,

du fait d’un contexte de desserrement des ménages et d’une

offre moins développée en petites typologies. Remarquons

enfin que seuls 4% des logements demandés sont des T5.

Dans ce contexte, plusieurs enjeux se dessinent :

- celui de la localisation de la programmation sociale (des secteurs urbain plus demandés mais une

demande qui n’est peut-être pas exprimée dans les secteurs où l’offre est moins développée)

- celui de la réponse apportée aux mutations au sein du parc (demandes qui ne trouvent pas

satisfaction)

- celui du type de logements programmés (une forte pression sur les petites et grandes typologies)

- celui de la stratégie de peuplement, en lien avec les dernières évolutions législatives. Cet enjeu de

mixité dans le parc social a d’ores et déjà été initié par Loire Forez agglomération dans le cadre des travaux

de la Conférence Intercommunale du Logement.

Orientations du document-cadre de Loire Forez agglomération, dans le cadre de la réforme des attributions

Un document cadre, élaboré avec les partenaires acteurs du logement social de l’agglomération à partir d’un diagnostic

partagé du fonctionnement du parc social et d’équilibre entre les territoires, fixe des grandes orientations qui seront

traduites en objectifs d’attributions dans la future Convention Intercommunale d’Attribution (CIA).

Orientation n°1 : Piloter la géographie des attributions aux demandeurs aux revenus les plus modestes / publics

prioritaires pour ne pas accentuer les déséquilibres constatés entre les secteurs géographiques

41%

35%

20%

4%

20%

41%

34%

5%

17%

39%36%

7%

T1/T2 T3 T4 T5 et +

Demande et attribution par typologie

Demandes

Attributions

Parc social

Source : NUU demandes au 31/12/2016 et attributions en 2016+ RPLS 2015

47%

25%

10%

21%

40%

65%

12%

42%

32%

24%

36%

33%

9%

31%

43%

72%

5%

56%

26%

32%

3,5

1,5

1

2,2

1,3

0,147319347

1,1

1,6

1,5

3,8

Personnes seules

Familles monop

Men. 3enf. +

- 30 ans

30-49 ans

<60% plaf. HLM

Chômeurs

En emploi (stable+ précaire)

Mutation

Heb. Décoh

Profil comparé demandeurs / attributairessur Loire Forez Agglomération

Demandes Attributions Pression de la demande

Source : NUU demandes au 31/12/2016 et attributions en



L’ensemble des acteurs de l’habitat social sur l’agglomération s’accordent sur la nécessité de travailler ensemble pour

ne pas accentuer, voire diminuer, les déséquilibres constatés entre les deux principaux secteurs géographiques de

l’agglomération, à savoir Montbrison (et son quartier QPV Beauregard) et les communes situées à proximité (Saint-

Romain-le-Puy, Savigneux et Champdieu) et les communes autour de Saint-Just-Saint-Rambert (Saint-Marcellin-en-

Forez, Bonson, Sury-le-Comtal, Saint-Cyprien). Les caractéristiques du parc social laissent apparaitre des spécificités

contrastées entre les secteurs. En lien avec le futur PLH, il s’agira à la fois de développer l’offre de logements locatifs

sociaux neufs (ou acquisition-amélioration / réhabilitation) en centre-ville et à Beauregard, en visant une diversification

en matière de niveaux de loyer et de nature d’offre (accession, individuel) et de favoriser la réhabilitation et le

développement du parc privé dans le secteur de Montbrison et des communes proches.

Orientation n°2 : Attirer les demandeurs / fidéliser les occupants pour redynamiser le marché de l’habitat social

Dans un contexte de relative détente du marché locatif social, il existe un enjeu de redynamisation du marché à son

échelle globale. Il apparait nécessaire d’attirer de nouveaux demandeurs par des actions d’ information et de

communication et de fidéliser les occupants du parc social en favorisant les parcours résidentiels.

Orientation n°3 : Mettre en question l’adéquation de l’offre par rapport aux capacités contributives des publics les

plus fragiles

Il est nécessaire de faire preuve d’une vigilance particulière à maintenir les attributions à un taux d’effort / reste à vivre

acceptable pour les ménages sur l’agglomération et entre les secteurs géographiques. Il apparait que l’offre présente un

certain décalage avec le profil social des demandeurs puisqu’une majorité de demandeurs présente des niveaux de

ressources inférieures aux plafonds PLAi alors que seulement 45% des logements ont des niveaux de loyers inférieurs à

ce plafond. Il apparait donc nécessaire de mesurer l’adéquation entre l’offre PLAi existante et les ressources des ménages

occupants cette offre. En lien avec le futur PLH, et en écho aux souhaits des bailleurs sociaux, il s’agira de ne pas inclure

une part surdimensionnée de logements PLAi dans la définition des programmes neufs qui contraint à accueillir des

ménages précaires pour toute la durée de vie d’un logement. De plus, tout rééquilibrage au niveau de l’offre sera difficile

dans le secteur de Montbrison, puisque les constructions actuelles et à venir se font principalement sur le secteur de

Saint-Just Saint-Rambert, du fait d’une demande plus importante et du rattrapage SRU.

Orientation n°4 : Apporter une réponse spécifique aux demandeurs ayant des besoins spécifiques sur Loire Forez

(personnes âgées, jeunes, …)

Il apparait que les personnes âgées rencontrent davantage de difficultés à avoir leur demande de logement satisfaite,

compte-tenu notamment des besoins spécifiques qui leurs sont propres. Cette orientation vise à garantir une équité

d’accès au logement social à l’ensemble des publics, et notamment des personnes âgées et de veiller au maintien de la

mixité intergénérationnelle des résidences. En lien avec le futur PLH, il s’agira de développer une offre spécifique à

destination des personnes-âgées en centre-ville de Montbrison, en veillant à la localisation qui doit répondre aux besoins

spécifiques de ce public (proximité des services, desserte en transport en commun, accessibilité des espaces publics). De

plus, il est nécessaire de suivre le développement de l’offre à destination des jeunes (FJT Montbrison, labellisation de

logements dans le parc locatif privé) et des ménages les plus précaires (super PLAi, intermédiation locative, …).

7. Une programmation de logements locatifs sociaux relativement importante, en réponse aux obligations légales

Sur la période 2011-2016, la programmation locative sociale est de 141 logements par an en moyenne, soit

environ 25% de l’ensemble de la production sur Loire Forez agglomération. Le rythme est globalement stable

sur les six dernières années malgré une chute importante en 2014 (seulement 73 logements locatifs sociaux

programmés).



Cette programmation relativement importante peut être liée à la prise d’effet du PLH de l’ex-CA Loire Forez

à 45 communes, avec la mise en place d’un système de subventionnement par l’agglomération. En effet, la

production repart à la hausse sur 2015-2016.

Sur l’ensemble de la période, 90% de la programmation est concentrée sur les communes SRU dont 50%

sur le secteur de Saint-Marcellin-en-Forez / Saint-Just-Saint-Rambert et 26% sur Montbrison. On constate

cependant une dynamique sur les communes peu dotées en logements social (secteurs des Bords de Loire

avec 30 logements locatifs sociaux produits ou encore secteur de Montagne avec 8 logements), permettant

ainsi d’amorcer le rééquilibrage de l’offre entre les différents secteurs.

Près des deux tiers des programmations sont des financements PLUS tandis que 38% sont des financements

PLAI, correspondant ainsi à des logements « très sociaux ». Enfin, seulement 3% de la programmation

concerne des PLS.

La DREAL Rhône-Alpes a réalisé une étude en 2015 portant sur l’estimation des besoins d’offre nouvelle en

logement locatifs sociaux : s’appuyant sur les forts besoins en renouvellement du parc public et sur les

caractéristiques socio-économiques des résidents, elle recommande un niveau de construction neuve de

logements locatifs sociaux (hors foyers) compris entre 350 et 420 logements par an sur l’agglomération.

125

170149

73

160 167

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Programmation locative sociale sur Loire Forez Agglo

Source : DDT 42

PLAI30636%

PLUS51361%

PLS253%

Programmation sociale par financement de 2011 à 2016 sur Agglo Loire Forez

Source : DDT 42

32

3 7 8

221

1

1

017

426

128

Répartition de la programmation par secteur

Bords de Loire

Côteaux Nord

Côteaux Sud

Montagne

Montbrisonnais


Sect. de Champdieu

Sect. de Noiretable


Secteur de St-Marcellin /St-JustSect. de Sury/St-RomainSource : DDT 42



Dans le cadre du prochain PLH, il s’agira, pour les communes SRU, de maintenir leur effort et leur

volontarisme dans le développement de l’offre locative sociale afin de répondre aux obligations légales.

Toutefois, il est nécessaire de rappeler que si les obligations de rattrapage SRU, les enjeux de

renouvellement du parc et les besoins sociaux incitent à poursuivre la création de nouveaux logements, les

secteurs où le marché est relativement détendu ne sont pas en capacité d’absorber une production trop

importante sur un temps court ; les différents segments locatifs, réputés complémentaires, entrent en

concurrence directe, avec de potentiels effets « siphons » entre un parc neuf et moderne et un parc plus

ancien. Une vigilance pourrait être apportée, via le PLH, à une programmation sociale ordonnancée et

priorisée.

A la capacité du marché à absorber une production volontariste s’ajoute la capacité des opérateurs sociaux

à soutenir de front une activité de construction et une activité de réhabilitation, qui va croissante, au regard

du niveau de fonds propres à investir.



Le marché de l’accession

Source : PERVAL 2013-2015 pour le marché de la revente et le lot à bâtir, Observatoire EPURES 2013-2015 pour la promotion immobilière

Le marché de l’accession sur Loire Forez agglomération est largement dominé par la maison individuelle avec

81% des transactions annuelles. Le neuf en individuel (27%) reste minoritaire par rapport à l’individuel sur le

marché de la revente, c’est-à-dire dans l’existant (54%).

Le marché de la revente en collectif représente pratiquement le double des transactions en collectif en

promotion (neuf). Ainsi le marché de la promotion immobilière, qui permet le renouvellement du parc

collectif sur Loire Forez agglomération, observe le volume le plus faible de transactions. Le marché de la

revente, qui représente le marché majoritaire sur Loire Forez agglomération, doit donc faire l’objet d’une

attention particulière.

1. Le marché de la revente en collectif

Entre 2013 et 2015, 355 transactions d’appartements ont été enregistrées sur le territoire de Loire Forez

agglomération, soit 20% du total des transactions sur la période (source : Perval26). Elles sont polarisées par

les communes de Montbrison (36%) et Saint-Just-Saint-Rambert (26%).

Le cœur du marché concerne des appartements T3 (37%), T4 (25%) ou T2 (23%) et plus marginalement des

T1 (9%) ou des T5 (6%).

26 Le fichier Perval est renseigné sur la base du volontariat des notaires. Les volumes sont donc non exhaustifs. De plus, le fichier intègre des biens potentiellement inhabitables ou à réhabiliter. De ce fait, les résultats obtenus par l’analyse de ce fichier ne sont pas directement comparable avec le travail de recensement de l’offre qui se concentre sur des biens en bon état, récents ou rénovés.



Prix et surfaces médians des transactions en T3 entre 2013 et 2015 – Loire Forez agglomération

Source : PERVAL 2013-2015

Sur la base d’un appartement T3, il existe des dynamiques immobilières variées selon les secteurs.

Sur le Sud Loire Forez : des T3 au-delà de 120 000 €.

En périphérie de Boën-sur-Lignon : des T3 autour de 100 000 € alors que la ville centre propose des

T3 à prix abordables, à partir de 50 000 €.

Secteur de Montbrison : des prix abordables avec des T3 de 70 000 à 80 000 €.

Ailleurs, les prix sont généralement en-deçà des 70 000 €.

2. Le marché de la revente en individuel

Sur le marché de la revente en individuel, 1 345 transactions ont été enregistrées sur Loire Forez

agglomération entre 2013 et 2015 (soit 80% des transactions sur la période), dont 15% à Saint-Just-Saint-

Rambert (213 transactions) et 9% à Montbrison (129 transactions), les deux communes les plus représentées

(source : Perval).

Sur les communes périurbaines ou rurales les plus structurées - telles que Boën-sur-Lignon, Noirétable, Sury-

le-Comtal, Saint-Marcellin-en-Forez, Bonson, Saint-Romain-le-Puy, Saint-Bonnet-le-Château ou Savigneux –

un volume d’environ 400 transactions en individuel est observé sur la période 2013-2015, soit 28% des

transactions.

13

Sud Loire ForezPériphérie Boën-sur-Lignong

Secteur Montbrison



Synthèse des prix médians des transactions de maisons 4 pièces (90 à 100m²) entre 2013 et 2015 – Loire

Forez agglomération

Rang Secteurs Prix médians

1 Sud Loire Forez 170 – 220 000€

2 Secteur Boën-sur-Lignon (hors Boën) 150 – 170 000€

3 Montbrison, Noirétable, Boën-sur-Lignon

et communes rurales polarisées 120 – 150 000€

4 Secteurs Coteaux et communes rurales isolées < 120 000€

Source : PERVAL 2013-2015

Des valorisations qui présentent des différences selon les sous-secteurs :

Le sud du territoire observe les prix les plus élevés avec Sury-le-Comtal et Saint-Marcellin-en-Forez

qui ont enregistré les volumes les plus importants pour des prix médians de 170 000 € et 180 000 €

pour des maisons 4 pièces.

En dehors de Boën-sur-Lignon, les communes proches observent des prix encore élevés entre

150 000 € et 170 000 €.

Les villes-centre du nord du territoire sont moins attractives avec des prix compris entre 120 000 €

et 150 000 € en moyenne.

Les communes rurales isolées enregistrent des prix très disparates selon les secteurs mais

globalement inférieurs à 120 000 €.

Cela montre les différences importantes dans les capacités financières des ménages à accéder à la propriété

suivant les territoires, pratiquement du simple au double entre les secteurs ruraux isolés et le Sud de Loire

Forez.

3. Le marché du lot à bâtir

Le marché de la construction pour soi est relativement développé sur Loire Forez agglomération avec 730

transactions enregistrées entre 2013 et 2015 (source : PERVAL) et polarisé autour de Montbrison et Saint-

Just-Saint-Rambert (50% des transactions). Des diversités sont observées en termes de superficies et de prix

unitaires au sein de Loire Forez agglomération, notamment selon les niveaux de tension du marché :

Niveau 1 – Montbrison, Saint-Just Saint-Rambert et leurs communes limitrophes comme Saint-

Romain-le-Puy, Bonson ou Sury-le-Comtal : des terrains aux superficies plus restreintes que sur les

autres secteurs (400 à 700 m²) proposés entre 65 000 € et 100 000 € pour un budget « terrain +

maison » de 195 000 à 230 000 €.

Niveau 2 – Magneux-Haute-Rive, Saint-Bonnet-le-Château, etc. : des terrains plus spacieux (700 à

1 000 m²) proposés entre 50 000 et 80 000 € pour un budget « terrain + maison » de 180 000 € à

210 000 €.



Niveau 3 – Communes rurales polarisées dont Boën-sur-Lignon : des terrains de grande superficie

(1 000 à 1 500 m²) proposés entre 35 000 et 50 000 € pour un budget « terrain + maison » de

150 000 € à 180 000 €.

Niveau 4 – Communes rurales isolées dont Noirétable : de grands terrains (> 1 000 m²) proposés à

moins de 20 000 € pour un budget « terrain + maison » inférieur à 150 000 €.

Synthèse des transactions observées sur le marché du lot à bâtir suivant les profils de marché (cf carte

page 107)

Sources : PERVAL 2013-2015

Profil comparé des acquéreurs par type de bien sur Loire

Forez agglomération

Au-delà de 60 ans, les acquéreurs se dirigent majoritairement vers

des appartements.

Les jeunes ménages (moins de 40 ans) se tournent aussi bien vers

les maisons anciennes que les appartements anciens ou les

terrains à bâtir mais plus souvent sur les terrains à bâtir.

L’accès à une maison (maison ancienne ou terrains à bâtir)

constitue souvent une étape avancée du parcours résidentiel.

C’est ainsi que l’on observe une large majorité de 30-60 ans parmi

les acquéreurs de maisons existantes ou de terrains à bâtir.

Les acquéreurs de maisons exercent un peu plus souvent une

profession de cadres ou une profession intermédiaire que les

acquéreurs d’appartements. A l’inverse, les acquéreurs de

terrains à bâtir sont davantage des employés ou ouvriers.

Les acquéreurs des trois types de biens sont majoritairement des

ménages locaux même si une partie non négligeable provient de

la métropole stéphanoise (29%) pour l’acquisition d’un terrain.

7%

13%

26%

35%

17%

1%

32%

26%

18%

8%

17%

33%

34%

17%

4%

11%

11%

19%

27%

41%

1%

2%

23%

34%

19%

14%

10%

27%

36%

21%

7%

8%

9%

8%

26%

47%

10%

1%

28%

38%

17%

9%

9%

30%

31%

29%

6%

4%

Indépendants

Cadre supérieur

Profession intermédiaire

Employé/Ouvriers

Retraité

Autre sans activité

Moins de 30 ans

30-40 ans

40-50 ans

50-60 ans

60 ans +

Même commune

Autre comm. Loire Forez Agglo

CU st etienne

Autre comm. dépt 42

Autres communes

Pro

fess

ion

s d

es

acq

uér

eu

rsA

ge d

es a

cqu

ére

urs

Lie

u d

'ori

gin

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cqu

ére

urs

Profils des acquéreurs sur Loire Forez Agglomération 2013-2015

Appartements existants Maison existantes Terrains à bâtir

Source : Perval 2013-2015



4. Le marché de la promotion immobilière

Source : Adéquation, Fond de carte MapInfo

Les pôles de vie de l'espace urbain, périurbain ou très exceptionnellement rural, sont bien connectés par les grandes infrastructures routières ou ferroviaires. Des enjeux de développement de la promotion immobilière sous condition de mixité des formes urbaines.

Les marchés périurbains, en couronne des marchés métropolitains et en périphérie des pôles de vie, y suscitent une activité moindre. Le mode dominant du logement neuf est le pavillonnaire et les enjeux majeurs concernent la densification et l’introduction de promotion immobilière dans des opérations en lot aménagé.

Les marchés ruraux polarisés caractérisent les zones rurales polarisées par les pôles de vies et leurs périphéries. La construction pour soi y est active et des programmes en promotion immobilière y sont de temps en temps promus.

Les marchés ruraux isolés, situés en zones rurales éloignées des agglomérations, offrent rarement un potentiel significatif de construction. Ce sont des territoires de détente des pôles urbains, où le mode de production dominant du logement neuf est le pavillonnaire.

Les stations village de montagne sont des territoires correspondant aux petites et moyennes stations de ski pouvant parfois accueillir de petites opérations de promotion immobilière dans des gammes de prix inférieures à celles proposées par les grands domaines.

LOIRE FOREZ AGGLOMERATION



Loire Forez agglomération se trouve dans la zone d’influence de Saint-Etienne. Le marché de la promotion

immobilière se structure autour de de l’axe Saint-Just Saint-Rambert / Montbrison au sud du territoire.

Sur le secteur Sud Loire et proche Haute Loire, le marché de la promotion immobilière est polarisé par Saint-

Etienne Métropole : 76% des mises en vente et 73% des ventes du secteur en 2016, en particulier sur Saint-

Etienne et les communes du nord de la métropole. Loire Forez agglomération reste néanmoins le 3ème

territoire du secteur en matière de ventes, même si le volume a fortement diminué ces dernières années :

6% des mises en vente et 9% des ventes totales derrière Saint-Etienne Métropole et anciennement le Pays

de Saint-Galmier.

Loire Forez agglomération connaît également des valorisations moins élevées que sur Saint-Etienne

Métropole : 2 500 €/m² stationnement inclus (SI) en moyenne en 2016 contre 2 800 €/m² SI en moyenne à

Saint-Etienne Métropole.

Evolution annuelle des volumes en promotion immobilière – Loire Forez agglomération

Source : Adéquation, Observatoire EPURES 4T2016 – Collectif + Individuel groupé

A l’échelle de l’ancien périmètre de Loire Forez agglomération, l’activité en promotion immobilière se

développe sur des volumes variables alternant des années creuses, avec moins de 50 mises en vente, et des

périodes de plus forte alimentation, autour de 100 mises en vente. Aucune activité n’a été recensée sur les

communes nouvellement intégrées à l’agglomération.

Le marché est réactif avec des ventes qui suivent les mises en vente, même les années de plus forte

alimentation. En moyenne, 65 ventes annuelles sur la période 2008-2016 pour 75 logements mis en vente

par an.

Un marché est dit « sain » lorsque les ventes suivent les mises en vente et que l’offre (les logements

disponibles à la vente) n’est pas trop importante au regard des volumes de ventes observés. On

parle donc d’un marché « sain » quand l’offre commerciale représente environ 12 mois de ventes

théoriques. Un marché peut ainsi être en situation de sur-offre à l’image de l’année 2009 (supérieur

à 12 mois de ventes théoriques), ou de sous-offre, c’est-à-dire en pénurie comme en 2011 (inférieur

à 12 mois de ventes théoriques).



Répartition des ventes annuelles entre occupants et investisseurs – Loire Forez agglomération


Le marché de Loire Forez agglomération est porté majoritairement par les propriétaires occupants avec,

en moyenne, 85% des ventes enregistrées auprès de cette clientèle sur la période 2008-2016. La réactivité

des investisseurs est indépendante du volume d’alimentation annuel.

Le marché est alimenté essentiellement par des opérations en collectif avec, en moyenne, 70% des

logements mis en vente. En individuel groupé, une opération est lancée en commercialisation en moyenne

tous les ans, pour un volume d’environ 15 à 20 logements.

Evolution annuelle des prix en TVA pleine et hors parking – Loire Forez agglomération


Alors que les prix en TVA pleine ont connu une stabilité autour de 2 300 €/m² hors stationnement entre 2008

et 2011, un décrochage s’est observé en 2012, jusqu’à 2 100 €/m², hors stationnement. Les prix de vente ont

de nouveau évolué à la hausse dès 2013 pour atteindre 2 400 €/m², hors stationnement en 2015. En 2016,

des valorisations qui se replacent sur les niveaux historiques, autour de 2 300 €/m² HS.

En TVA réduite, on retrouve une très faible proportion de ventes (+/- 3% sur la période 2008-2016),

uniquement sur les années 2009-2010 et 2014-2015, pour des valorisations autour de 2 000 €/m² HS.

69

43

81

54 58

85

33

50

26

19

16

11

16 4

7

3

7

8

22%

27%

12%

23%6%

8%

8%

12%

24%

0

10

20

30

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50

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70

80

90

100

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Répartition des ventes entre occupants et investisseurs

(Collectif + Individuel groupé)

Ventes à occupants Ventes à investisseurs



Ventilation des ventes par gamme de prix – toutes TVA et hors parking – Loire Forez agglomération


Le marché de la promotion immobilière se positionne majoritairement sur les gammes de prix inférieures

à l’échelle de l’aire de marché Sud Loire et proche Haute Loire, soit en-deçà de 2 700 €/m² HS.

Ponctuellement, des valorisations qui peuvent se positionner jusqu’à 2 700 €/m².

Depuis 2014, un redéploiement des gammes de prix supérieures à 2 700 €/m², au détriment des gammes

inférieures à 2 100 €/m², contribue à une augmentation constante des prix de vente sur la période.

Localisation des opérations en cours de commercialisation - Loire Forez agglomération

Source : Adéquation, Observatoire EPURES 4T2016 – Fond de carte GoogleMaps

4200-5400€

2700-3000 €

2400-2700 €

< 2400 €

3000-3300 €

3300-3600 €

3600-4200 €

Prix/m² mentionnés hors parking

TVA réduite

Collectif

Individuel groupé

1

23

45

67

8

910

11

12



A l’échelle de Loire Forez agglomération, 7 programmes en collectif sont actuellement en cours de

commercialisation et valorisés pour majorité à moins de 2 700 €/m² HS. Il s’agit essentiellement de

programmes anciens en fin de commercialisation, impactant fortement leurs rythmes de vente. Seul un

programme a été mis en commercialisation en 2016, sur la commune de Saint-Marcellin-en-Forez, et il

connait des difficultés d’écoulement.

Cinq programmes en individuel groupé se commercialisent péniblement à moins de 2 400 €/m². Bien que

positionnés sur des volumes restreints (6 à 15 logements), ils se retrouvent en concurrence avec le lot à bâtir.

Localisation des opérations en accession sociale – Loire Forez agglomération

Source : Adéquation, Observatoire EPURES 4T2016 – Fond de carte GoogleMaps

En accession sociale, le marché est porté essentiellement par un opérateur et se positionne sur de faibles

volumes. Seuls 35 logements ont été programmés en PSLA sur la période 2013-2016 sur le territoire Loire

Forez agglomération27 et deux programmes sont toujours à l’offre. Exclusivement proposées en individuel,

ces opérations affichent des rythmes de vente convenables.

27 Il convient d’ajouter l’opération au profit de BATIR ET LOGER pour la construction de 6 maisons sis « La Pyramide » Allée du Petit Pont à SAVIGNEUX (42600)

2

1

3

2. Bâtir et Loger

174 K€ en TVA réduite

En cours de commercialisationLancement : Juin 2016

1. Bâtir et Loger


Lancement : Décembre 2013Fin de comm : Mars 2016

3. SACICAP Forez Velay


En cours de commercialisationLancement : Décembre 2016



5. L’accompagnement des ménages du 3/4ème décile dans l’acquisition de leurs biens

Comme le diagnostic l’a montré, les ménages de Loire Forez agglomération composant le haut de la classe

moyenne (déciles 5 à 7) sont aujourd’hui bien desservis par l’offre neuve en individuel, que cela soit en

promotion immobilière ou en lot à bâtir. Le développement d’une offre en locatif social permet de desservir

parallèlement les ménages les plus modestes. Le marché de la revente permet quant à lui de répondre à une

diversité de situation du 2ème au dernier décile.

Les ménages du 3 et 4ème décile, quand ils cherchent à acquérir (capacités financières jusqu’à 150 000 €-

180 000 €), vont la plupart du temps se tourner vers le marché de la revente en collectif dans les pôles de

vie, ou s’éloigner des centres pour acquérir une maison sur le marché de la revente ou en lot à bâtir. Avec

des revenus faibles et donc des capacités financières limitées, cela peut mettre certains ménages en

difficulté pour réaliser des travaux, payer leurs charges ou encore finir les travaux. Cela est d’autant plus

marqué que les frais de transport augmentent avec l’éloignement du domicile par rapport au travail. Ces

situations peuvent créer entre autres des phénomènes de précarité énergétique.

La réponse à apporter est de plusieurs ordres :

Proposer des produits clés en main entre 150 000 € et 200 000 € en individuel groupé pour sécuriser

l’achat dans le long terme ;

Accompagner et aider les ménages à réaliser les travaux suite à une acquisition d’un bien sur le

marché de la revente ;

Soutenir l’acquisition de biens en collectif sur les pôles de vie.

Pour répondre à l’enjeu de desservir les ménages du 3 et 4ème décile en neuf, il s’agit de se poser la question

de la localisation et du niveau de prix à pratiquer. Sur ce dernier point, seule une offre en accession sociale

pourra permettre de proposer des prix bas tout en sécurisant l’achat des accédants. En effet, plus les prix



sont bas, plus le risque est important de rendre les ménages « captifs » de leurs achats (incapacité de payer

les charges, les travaux, les taxes, etc. et notamment en cas d’aléas de la vie professionnelle et personnelle).

L’accession sociale permet en effet de faire bénéficier les ménages d’une sécurisation de leur achat via trois

garanties apportées à l’acquéreur par le bailleur social :

Garantie de rachat : L’assurance revente est une garantie contre les risques de décote du bien en

cas de revente « contrainte ». Elle couvre, dans une certaine limite, la perte financière qui peut

résulter de la revente du bien immobilier lorsque celle-ci résulte d’aléas de la vie professionnelle et

personnelle du ménage accédant.

Garantie de revente : Par cette garantie, l’organisme Hlm vendeur s’engage à racheter (ou à faire

racheter par un organisme Hlm avec lequel il a conclu une convention à cet effet) le logement à un

montant minimum garanti dans l’hypothèse où l’accédant se trouverait en difficulté au cours des 15

années suivant son acquisition. Combiné à l’assurance revente, ce dispositif assure une forte

sécurisation financière de l’accédant, notamment pendant les 10 premières années.

Garantie relogement : La garantie de relogement assure au ménage accédant de bénéficier, sous

certaines conditions, d’une offre de relogement dans un logement locatif Hlm, de la part de

l’organisme Hlm vendeur ou d’un organisme Hlm avec lequel il aura conclu une convention. La

garantie porte sur une durée de 15 ans.

Ils existent feux formes d’accession sociale :

La location-accession (PSLA) : ce dispositif s’adresse aux ménages qui ne disposent pas d’un apport

personnel. Ils entrent dans le logement en tant que locataires et disposent d’un délai de 5 ans, pour

décider de l’acquérir. Ils s’acquittent d’une redevance comportant une partie correspondante :

o À la jouissance du bien ; la location ;

o Au paiement anticipé du prix ; la constitution de l’apport personnel.

Ce type de montage est agrée par l’Etat et ouvre droit à une TVA à taux réduit à 5,5%, ainsi qu’à une

exonération de TFPB pendant 15 ans. Le ménage peut bénéficier de l’APL accession.

L’accession sociale réglementée : l’accédant acquiert le bien de la même façon que pour une

accession classique. Ce dispositif ne nécessite pas d’agrément de l’Etat et n’ouvre pas droit à des

dispositions fiscales spécifiques (TVA à taux réduit, etc.). Le ménage peut bénéficier de l’APL «

accession », selon les prêts contracté(s).

Deux secteurs peuvent être en mesure de proposer une offre en accession sociale pour couvrir des prix entre

115 000 € et 190 000 € pour le cœur de l’offre :

Les pôles de vie et les communes limitrophes du Sud de Loire Forez agglomération avec des prix

entre 1.800 et 2.100 €/m² ;

Le périurbain et le rural polarisé à proximité des deux pôles de vie du Sud de l’intercommunalité avec

des prix inférieurs à 1.800 €/m².

Au regard des prix bas à pratiquer, il s’agira de proposer majoritairement des logements en individuel groupé,

ce qui n’empêche pas de réaliser des 3 pièces à destination de familles monoparentales par exemple.



Recommandations des gammes de prix à développer en promotion immobilière au regard des capacités

budgétaires des ménages et du marché

* Hors logements atypiques et sites d’exception, ou au contraire peu qualitatif (nuisances sonores, etc.)

6. L’adéquation de l’offre avec la demande

Dès le bas de la classe moyenne (« ménages intermédiaires »), qui constitue le cœur de la demande en

promotion immobilière, les ménages ont accès au marché de l’accession dans le neuf (promotion libre et

construction pour soi).

Gamme de prix* Potentiel< 1.800

€/m²1.800 - 2.100 €/m² 2.100 - 2.400 €/m² 2.400 - 2.700 €/m²

Principalement :- Montbrison, Savigneux,

Ecotay-l’Olme, Saint-Romain-le-Puy

- Saint-Just Saint-Rambert, Sury-le-Comtal, Saint-Marcellin-en-Forez, Bonson, Saint-Cyprien

Fort -

XAccession

sociale

XAccession

Libre

XAccession

Libre

Périphérie immédiate de l’axeMontbrison / Saint-Just Saint-Rambert

Faible

XAccession

sociale

XAccession

Libre

XAccession

Libre

L’analyse de la demande est ici croisée avec l’analyse de l’offre proposée actuellement sur le territoire.

Pour chaque tranche de ménages, nous avons identifié l’offre immobilière qui lui est adaptée dans le

cadre de l’offre immobilière aujourd’hui présente sur le marché, permettant ainsi d’en tester son

adaptation au regard des capacités financières de la clientèle potentielle. Si certaines tranches de

ménages sont peu ou insuffisamment desservies, nous proposons par la suite une offre immobilière

adaptée à leurs profils, même si elle est aujourd’hui inexistante sur le territoire.



En effet, le marché de la promotion en collectif, avec un prix moyen à 2 500 €/m² hors stationnement HS,

dessert aujourd’hui les ménages à partir du 4ème décile. L’offre se concentre sur les communes attractives de

Montbrison et Saint-Just Saint-Rambert. En individuel, seuls les ménages à partir de la médiane sont

réellement desservis, en individuel groupé ou en lot à bâtir sur les communes de « niveau 2 » où la tension

du marché reste moins élevée. Il faudra aller sur les communes de « niveau 3 » en lot à bâtir pour que les

ménages du 4ème décile accèdent à une offre neuve en individuel.

Le marché de l’individuel groupé est aujourd’hui très peu développé avec des prix unitaires généralement

supérieurs à 175 000 € et donc en concurrence direct avec le marché de la construction pour soi qui se

développent à partir de 180 000 € sur les communes de niveau 2 et 150 000 € sur les communes de niveau

3. Il permet toutefois de proposer des produits clés en main à la différence du lot à bâtir qui séduit de plus

en plus la clientèle, notamment les familles monoparentales ou les personnes seules.

Malgré des prix bas sur le marché de la revente en collectif comme en individuel sur certaines communes,

la plupart des ménages de la classe modeste (1er à 3ème décile) de Loire Forez agglomération restent

aujourd’hui exclus du marché de l’accession à la propriété en raison de leurs faibles revenus. Ils se tournent

principalement vers le logement social et plus marginalement vers le locatif libre pour des personnes seules

(à partir du 3ème décile).

Le marché du neuf en accession sur Loire Forez agglomération doit donc se diversifier en termes :

- De prix et de produits pour couvrir le cœur de la demande, c’est-à-dire jusqu’aux ménages du 3ème décile

et 4ème décile qui ont des budgets compris entre 120 000 € et 180 000 € ;

- Et de forme urbaine (individuel groupé, intermédiaire, collectif) avec des prix en individuel groupé

attractifs par rapport au lot à bâtir.

Plusieurs leviers peuvent être activés :

- Partager le diagnostic du marché immobilier et ses conclusions avec les opérateurs ;

- Travailler en amont avec eux à l’élaboration des documents d’urbanisme ou des projets urbains ;

- Les accompagner dans la mise à disposition de fonciers adaptés aux objectifs de prix de sortie ;

- Diversifier les montages (promotion immobilière, accession sociale, et lot à bâtir « encadré ») ;

- Diversifier les formes urbaines.

Sur le marché de la revente, il y a un vrai enjeu d’aider les ménages à réaliser les travaux suite à une

acquisition d’un bien. Par ailleurs, pour éviter un éloignement systèmatique des ménages lors d’un achat

dans le cas de budget contraint, un travail sur l’attractivité des biens existants dans les centres villes doit

être mené.



Les publics aux besoins spécifiques


Un vieillissement de la population qui prend de l’ampleur et qui oblige à anticiper les besoins

➢ Un taux d’équipement en établissements important mais concentré dans la plaine mais qui

semble insuffisant à Montbrison ;

➢ Une demande de petits logements adaptés en centre bourg difficile à satisfaire

(disponibilités foncières, bâti contraint, coût de réhabilitation ou de construction…) ;

➢ Des projets d’investisseurs nombreux mais une offre en résidence inaccessible aux ménages

modestes.

➢ La précarisation des personnes âgées oblige à s’interroger sur de nouveaux modes

d’hébergement.

Des jeunes en situation d’installation temporaire (étudiants, apprentis) et souvent peu stable

professionnellement, avec des besoins très spécifiques, notamment liés à une forte mobilité et des

ressources faibles ;

Une offre en hébergement spécifique suffisante pour les ménages en situation précaire mais des

parcours qui demeurent peu fluide ;

Des aires d’accueil des Gens du Voyage en cohérence avec les préconisations du Schéma

Départemental d’Accueil des Gens du Voyage mais des besoins repérés en matière de

sédentarisation.

Les enjeux en matière d’habitat :

Favoriser le maintien à domicile et développer / cordonner une offre intermédiaire entre autonomie

et dépendance ;

Pour les jeunes, développer des capacités d’accueil pour les étudiants et pour les jeunes en insertion

professionnelle ;

Pour les publics les plus fragiles, proposer des solutions alternatives à l’offre existante en

développant des logements à des prix de loyers et charges accessibles, des logements adaptés /

d’insertion ;

Assurer les conditions de traitement des situations spécifiques en matière de sédentarisation.



1. La problématique du vieillissement et des personnes à mobilité réduite

Une problématique du vieillissement de plus en plus prégnante

Tout comme au niveau national, Loire Forez

agglomération est confrontée au vieillissement

de sa population qui renvoie à des enjeux, des

besoins et des réponses variés. A l’échelle

communautaire, on compte environ 11 000

personnes âgées de 75 ans et plus, soit 9,5% de

la population, un taux inférieur à celui observé

sur le département (11%). Ce taux est très élevé.

En termes de volumes, les besoins relatifs à ce

public sont présents essentiellement en milieu

urbain puisque les 2/3 des 75 ans et + vivent

dans une commune de centralité. Toutefois, ils

se font davantage ressentir sur des petites

communes du Nord-Ouest de l’agglomération,

comme le secteur montagne (taux de 75 ans et

+ de 11,4%) et secteur de Noirétable (taux de 75

ans et + de 15,6%).

En termes d’évolution, le nombre de personnes

âgées de 75 ans et plus croît au rythme annuel

de 2,2% (+ 1 050 habitants), soit deux fois plus

rapidement que l’ensemble de population. La

quasi-totalité des secteurs sont concernés par le

phénomène de vieillissement mais il est particulièrement important dans le secteur de Champdieu

(+5,4%/an), dans le Montbrisonnais (+3,4%/an) et le secteur des Coteaux Sud (+3,1%/an).

En revanche, l’évolution annuelle est nettement moins élevée dans le secteur de Boën (+0,6%/an), en lien

avec l’installation de « jeunes » plus importante dans ce secteur, et dans le secteur de Montagne, où le taux

est déjà important (-0,5%/an) en lien avec une installation plus importante de familles.

L’agglomération dispose à ce jour de plus de 1 760 places en établissements pour personnes âgées. Il s’agit

en grande majorité d’établissements médicalisés comme les maisons de retraites (EHPAD). Le territoire

dispose aussi d’une offre en structures non médicalisées pour personnes peu dépendantes, intermédiaires

entre le domicile et l’établissement médicalisé, comme les résidences autonomie. On trouve également sur

Loire Forez agglomération des places en hébergement temporaire, qui répondent à des besoins provisoires

de personnes âgées peu dépendantes (personne en sortie de convalescence, personne dont le logement est

en travaux…). Ces places peuvent aussi profiter aux aidants, en charge de personnes plus ou moins

dépendantes, afin de leur permettre de s’absenter temporairement.



De par cette offre, le taux d’équipement sur Loire Forez agglomération est de 174 places d’hébergement

pour 1 000 personnes de plus de 75 ans, ce qui la situe dans la moyenne du département et à un niveau

supérieur au taux global à l’échelle nationale (127 places pour 1 000 selon l’INSEE).

Toutefois, il est à noter que cette offre est concentrée sur le Montbrisonnais et le Sud de la Plaine.

Logements et places d’hébergement pour personnes âgées sur Loire Forez agglomération

Communes Type Nom Nombre de places

Boën-sur-Lignon EHPAD Centre-hospitalier 140

Résidence-autonomie L’Astrée 57

Champdieu EHPAD Maison de retraite de

Champdieu 16

La-Valla-sur-Rochefort EHPAD Domaine de Marie 24

Montbrison

EHPAD Centre Hospitalier 209

Accueil de jour Résidence Les Lavandières 10

Résidence autonomie F.R.P.A de Montbrison 79

Montverdun EHPAD Le Village du Matin Calme 37

Noirétable EHPAD EHPAD public de Noirétable 70

Sail-sous-Couzan Résidence autonomie Le Colombier 25

Saint-Bonnet-le-Château EHPAD + USLD Centre hospitalier 78

Résidence autonomie Résidence Saint-Charles 20


EHPAD Saint-Joseph 27

Saint-Jean-Soleymieux EHPAD L’étoile du Soir 80


EHPAD Mellet Mandart 82

EHPAD Maison de retraite de la Loire 433

Accueil de jour Maison de retraite de la Loire 10

EHPAD L’Accueil 67

EHPAD ORPEA 96

Saint-Marcellin-en-Forez EHPAD Les Bleuets 40

Sury-le-Comtal Résidence autonomie Résidence autonomie 78

Usson-en-Forez EHPAD

Maison de retraite d’Usson en Forez

75

Accueil de jour A.D.M.R Le Séquoia 10

TOTAL 1 763 Source : FINESS

L’évolution annuelle des 60 -74 ans est particulièrement importante (+3,4%/an), laissant présager que la

croissance des 75 ans et plus au sein de Loire Forez agglomération se poursuivra, voir s’accentuera.

Des élus communaux font état de personnes âgées demandeuses de logements en centre bourg, pour se

rapprocher des services et commerces. C’est pourquoi, plusieurs communes souhaiteraient développer du

logement adapté dans les bourgs, afin de proposer une offre en petites typologies pour personnes âgées mais

aussi, dans un esprit intergénérationnel, pour des jeunes décohabitants. La question de la localisation de ces

logements intermédiaires devra se poser en même temps que celle de la localisation des services et

équipements spécialisés dans l’accompagnement social et médical.



De nombreux projets sont en cours sur l’agglomération comme à Saint-Just Saint-Rambert, Saint-Marcellin-

en-Forez, Saint-Romain-le-Puy, Sauvain, Chalmazel-Jeansagnière (réaménagement de l’ancien collège en

maison d’accueil pour personnes âgées), Lézigneux, Bonson (avec Néolia), Saint-Jean-la-Vêtre.

Le développement de cette offre intermédiaire doit nécessairement être cordonné à l’échelle de

l’agglomération. Loire Forez agglomération doit veiller à ce que l’offre soit bien répartie et que les produits

proposés soient variés.

Concernant le parc existant, dans le cadre du PIG 2012-2016 à l’échelle des 45 communes de l’ex-CA Loire

Forez, les résultats concernant l’action de maintien à domicile des personnes âgées et handicapées sont

positifs puisque les objectifs ont été dépassés (82 dossiers financés soit 108% des objectifs).

Cette action a d’ores et déjà été identifiée comme prioritaire et constitue un enjeu essentiel du PIG 2017-

2019 avec un objectif de 176 dossiers d’adaptation du logement à la perte d’autonomie.

Le besoin de logement des personnes handicapées

En 2015, le nombre d’allocataires adultes handicapés (AAH) concernés est de 1 430 soit 8,6% des allocataires

CAF (contre 10% sur le département de la Loire). Le public pouvant avoir besoin d’adaptation des conditions

d’habitat est potentiellement plus important que ce volume.

Toutefois, le nombre de bénéficiaires de l’AAH donne une indication sur les personnes fortement

handicapées et bénéficiant de petits revenus sans pour autant apporter une approche qualitative de la nature

du handicap. En effet, le plafond de ressources des bénéficiaires est de 9 730 € annuels pour une personne

seule, et le montant de l’allocation est de 810 € maximum.

Il n’existe pas d’état des lieux sur les logements ayant déjà connu une forme d’adaptation à un handicap.

Dans le parc public ou privé, la connaissance de l’offre, de sa localisation, de ses caractéristiques, n’est pas

mutualisée. La mutualisation de ces connaissances est pourtant cruciale car elle permet d’éviter

978

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au

Les allocataires de l'Allocation Adulte Handicapé (AAH) sur Loire Forez Agglo

Nombre d'Allocataires

Part des Allocataires bénéf. AAH

Source : CAF 2015



l’inadéquation entre offre et demande, qui, trop souvent, conduit les propriétaires à renoncer aux

adaptations, de peur d’être en difficulté au moment de la relocation.

Places d’hébergement pour personnes handicapées sur Loire Forez agglomération

Communes Type Nom Nombre de places

Champdieu

Foyer d'Accueil Médicalisé pour Adultes Handicapés

MFL SSAM ALPHA 49

Foyer de Vie pour Adultes Handicapés

MFL SSAM ALPHA 7

Saint-Just-Saint-Rambert Foyer de vie pour Adultes

Handicapés FOYER DE VIE UZORE 60

Montbrison

Foyer de Vie pour Adultes Handicapés

ANNEXE A L'ESAT DE MONTBRISON

5

Foyer Hébergement Adultes Handicapés

FOYER LE PRE DU PALAIS 20

FOYER DE VIE LE PRE DU PALAIS 15

Foyer Hébergement Adultes Handicapés

HLM Beauregard 30

Foyer d'Accueil Médicalisé pour Adultes Handicapés

LES IRIS 32

TOTAL 218 Source : FINESS

La gestion des besoins induits par le viellissement et la perte de mobilité constitue un enjeu majeur pour

les politiques publiques et le PLH, en termes d’offre dédiée mais aussi d’adaptation de l’habitat.

- Adaptation des logements existants à la dépendance pour toutes les personnes qui souhaitent

rester chez elle ;

- Développement d’une offre intermédiaire en veillant à leur localisation et leurs caractéristiques

(priorité en centre-bourg du fait de la présence des services et transports en commun, répondre à une

demande de petits logements adaptés en centre bourg,… ).

2. Les jeunes : des profils variés nécessitant des réponses adaptées

Les 15-30 ans sur le territoire de Loire Forez agglomération représentent, en 2013, 15% de la population, soit

16 040 jeunes.

En revanche, 8% des ménages sont âgés de moins de 30 ans (INSEE 2013), soit 3 500 ménages, habitant pour

plus de la moitié sur le Montbrisonnais et le secteur de Saint-Marcellin-en-Forez / Saint-Just-Saint-Rambert.

Plus de la moitié de ces jeunes ménages (55%) sont locataires dans le parc social tandis que 42% sont

locataires dans le parc privé.

Quelques élus évoquent par ailleurs des besoins pour les jeunes décohabitants souhaitant une location sur la

commune, mais qui ne trouvent pas toujours le produit recherché et se trouvent contraints de quitter la

commune.



Cette offre s’articule autour :

Du parc social, qui propose une offre accessible mais pas toujours adaptée en termes de typologie

(l’offre se compose davantage de grands logements) ou encore en termes de procédure avec des

délais d’attente qui ne permettent pas toujours de répondre à l’immédiateté du besoin ;

Du parc privé, qui propose une offre accessible mais avec des logements pas toujours en bon état et

des conditions d’emménagement (dépôt de garantie, frais d’agence, etc.) qui limitent pour des

raisons financières la mobilité alors même que c’est une des caractéristiques de ce public ;

Des structures d’hébergement spécifique :

o Les capacités en internat (plus de 1000 places) permettent de répondre aux besoins des

lycéens et des étudiants dans tous les établissements même si ponctuellement il est fait

appel à un hébergement en gîte notamment quand tous les élèves ordinairement en

alternance sont présents. Seule la MFR du Parc qui ne dispose que de 18 places juge sa

capacité insuffisante : elle accueille une trentaine de mineurs en alternance et a des projets

de nouvelles formations.

Toutefois, le nombre d’étudiants en alternance devrait augmenter d’une centaine d’ici 2017-2018.

o La restructuration du FJT Les Clercs : la future résidence Guy IV

La Ville de Montbrison et ses partenaires, dont Loire Forez agglomération souhaitent proposer une réponse

aux publics jeunes en transférant l’ancien FJT Les Clercs dans l’ancien hôpital de la ville, Guy IV, propriété

municipale. Elle comportera :

▪ Une résidence Sociale FJT (38 places) :

Il s’agit de mettre à disposition des logements et des services de vie collective pour le public de moins de 30

ans, en situation de mobilité (professionnelle, formative, d’insertion) avec un besoin d’accompagnement.

Parmi ces logements, quatre places, conventionnées ALT, seront maintenues pour permettre d’accueillir des

résidents orientés par les travailleurs sociaux de la ville de Montbrison ou d’autres prestataires tel le SIAO

(Services Intégrés de l’Accueil et de l’Orientation).

Par ailleurs, deux types d’offres sont proposés pour maintenir une réponse aux besoins des personnes âgées

de plus de 30 ans, sur le territoire, public qui est déjà aujourd’hui accueilli par le Foyer les Clercs.

▪ Résidence sociale tout public (2 places) :

L’objectif est de continuer à répondre à un besoin d’accueil sur le territoire en logement temporaire, sur la

courte durée, à loyer abordable. Le but pour ces publics est d’avoir accès à un logement leur permettant de

faire aboutir un projet d’insertion professionnelle (voir les publics présentés lors de l’analyse du Foyer des

Clercs).

▪ Résidence sociale de type Pension de Famille (4 places) :

L’objectif est de répondre à une demande sur le territoire, pour laquelle le Foyer les Clercs offre aujourd’hui

une réponse. Il s’agit de publics âgés de plus de 30 ans, qui sont en situation professionnelle et sociale

souvent instables, et qui ont besoin d’être logés dans un lieu où la présence de personnes accompagnantes

est forte. L’objectif n’est pas, contrairement aux autres logements proposés dans le foyer, de leur permettre



d’accéder à un logement temporaire, mais bien de leur proposer un logement durable, dans lequel ils

peuvent s’installer sur la durée et trouver une sorte de « confort familial ».

Il s’agit donc de places de logements durables, à la différence des places « Résidence Sociale » classiques ou

FJT.

Ces deux formes d’habitat, viendront compléter pour quelques places l’offre FJT, apporteront la mixité

intergénérationnelle qu’offre déjà aujourd’hui le Foyer Les Clercs, ce qui est perçu comme un atout fort.

La résidence est prévue pour 2019-2020.

Même si des réponses existent sur le territoire, elles semblent insuffisantes pour les jeunes en mobilité

(étudiants et jeunes en insertion professionnelle ). Conformément au bilan du PLH de l’ex CA Loire Forez à

45 communes, l’enjeu consiste à proposer une offre alternative à l’offre privée dont l’objectif est double :

augmenter le nombre d’hébergement et afficher un prix indicatif ce qui éviterait le risque d’inflation des

loyers dans les meublés privés.

3. La problématique des ménages en situation de précarité

Les besoins des ménages en grande précarité sont réglementairement à prendre en compte dans le PLH.

Selon les élus et des acteurs, ce public est toujours plus nombreux et évolue avec le temps : jeunes,

personnes seules, familles monoparentales, travailleurs pauvres, personnes âgées, etc. Les travailleurs

sociaux rendent compte d’une hausse des ménages en grand besoin, hausse liée au cumul de difficultés de

différents types : rupture familiale, faible niveau d’études et difficultés sociales, etc.

La paupérisation est particulièrement marquée à Montbrison en raison de la concentration du logement

social mais également en raison de l’existence d’un parc locatif privé peu cher en centre-ville. Moins visible

sur les autres communes de l’EPCI, cette paupérisation n’est pas à négliger pour autant.

Sur l’agglomération, les parcours sont peu fluides malgré un marché détendu :

La vacance dans le parc social public est quasi nulle ;

Le parc locatif social en partie ancien dont les loyers sont modérés présente des charges relativement

importantes avec des loyers importants sur certaines communes de centralités ;

Un manque de fluidité dans les logements d’insertion de la SOLIHA (plus de 2 ans de durée de

location) ;

Peu de parc privé mobilisé par les Agences Immobilières à Vocation Sociale (AIVS) et à Caractère

Sociale (AICS) en raison de la qualité du parc proposé qui entraînerait des loyers de relocation trop

importants.

En effet, actuellement, 3 opérateurs gèrent des logements d’insertion ou adapté sur le territoire :

La SOLIHA a 28 logements d'insertion ou adapté répartis sur 9 communes ;

L’AIVS, l’Agence Immobilière à Vocation Sociale (ASL 42) a en gestion 5 logements, 4 à Montbrison

dont un en travaux, un à Sury. Elle loge 3 ménages isolés et une famille qui est dans les lieux depuis

les années 80.



L’Agence Immobilière à Caractère Social (Les Clés de la Loire) : seuls deux logements sont en mandat

de gestion sur le territoire : un T4 à Savigneux et un T3 à Montbrison. Deux familles, dont une famille

monoparentale soit 7 personnes, vivent dans ces logements.

Le développement de logements d’insertion à destination des ménages en difficultés est difficile sur le

territoire. Plusieurs raisons peuvent l’expliquer :

Le marché de la CA Loire Forez est un marché détendu qui complique les opérations puisque les

personnes sont exigeantes sur le produit ;

Des opérations réalisées en secteur de Montagne mais des logements qui restent vacants ;

Sur les communes SRU, un phénomène de concurrence s’opère avec la production réalisée par les

bailleurs sociaux (à Sury-le-Comtal, 4 logements réalisés par SOLIHA et un seul loué).

Ainsi, les besoins quantitavement sont faibles. Lorsqu'ils ne peuvent accéder à un logement social dans le

parc social public, les ménages cumulant des difficultés sociales et/ou économiques disposent d'une offre

de logement dans le parc locatif privé. Cependant les ménages peuvent avoir des difficultés pour s’y

maintenir notamment en raison d'un coût de loyer + charges important.

Ainsi, dans le cadre du bilan à mi-parcours du PLH de la CA Loire Forez à 45 communes, deux actions ont

été proposées :

- La production d’une offre neuve de logements publics très sociaux à bas niveau de quittance ou

PLAI adapté

- La mobilisation du parc privé pour développer une offre très sociale sur le territoire de Loire Forez

en soutenant la captalition de logements pour favoriser les baux glissant, la sous-location (intermédiation

locative).

Concernant l’offre en hébergements, elle apparait comme suffisante sur le territoire.

Communes Opérateur Type Nombre de logements /

places

Montbrison

Association Renaître CHRS 8 appartements soit 20

places

Commune Foyer Jeunes travailleurs 62 places dont 4 en ALT

Commune Logements ALT 2 studios et 1 appartement

Entraide Pierre Valdo Centre d’Accueil Demandeurs

d’Asile en diffus 3 logements

PACT Loire Hébergements d’urgence 4 places

Boën-sur-Lignon CADA LOIRE NORD Centre d’Accueil Demandeurs

d’Asile 130 places

Saint Bonnet le Château.


d’Asile 2 logements

Sury-le-Comtal

Commune Hébergement d’urgence 1 logement


d’Asile 1 logement



d’Asile 1 logement

Source : FINESS



Sur les autres communes, l’hébergement d’urgence est géré au cas par cas par chaque municipalité. Les

logements communaux sont utilisés pour héberger en urgence des personnes ponctuellement mises à la rue

ou en difficulté (jeunes en rupture familiale, femmes victimes de violence…).

Il ne s’agit toutefois pas de la vocation de ces logements et la réalisation de quelques places d’hébergement

d’urgence permettrait de répondre aux besoins locaux.

Pour les ménages hébergés, en lien avec les préconisation portées par l’étude de définition des besoins en

matière d'hébergement et logements spécifiques réalisés en 2015, les besoins concernent :

- Une offre d’accueil d’urgence à conforter, qui peut se déployer en lien avec les obligations

règlementaires de la loi SRU (la loi dispose que les communes de plus de 3 500 habitants appartenant à

une communauté d'agglomération de plus 50 000 habitants doivent prévoir une place par tranche de 2000

habitants). Les communes concernées sont : Bonson, Saint-Cyprien, Saint-Marcellin-en-Forez, Saint-Just-

Saint-Rambert, Saint-Romain-le-Puy, Savigneux et Sury-le-Comtal.

- Quelques logements tiroirs meublés sur les centralités pour des familles qui doivent être relogées

dans l'urgence (incendie...) ou celles qui habitent un logement insalubre ou très dégradé dans les centres

anciens le temps que les travaux se fassent ou qu’elles trouvent une autre solution de logement.

- Une structure pour les personnes en souffrance psychique.

Le Plan Local d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées (PLALHPD), qui couvre la période 2015-

2029, prévoit un ensemble d’actions pour pallier les difficultés de ces ménages en situation de grande

précarité. Il s’agit notamment d’orientations et d’actions portant sur :

-la mobilisation d’une offre de logements accessibles au public du Plan (fiche 4) ;

- le soutien à la maîtrise-d’ouvrage associative (fiche 6) ;

- la mobilisation du parc privé (fiche 7).

4. Les gens du voyage et l’enjeu de sédentarisation

Le schéma départemental d’accueil et d’habitat des gens du voyage de la Loire 2013-2018 a été approuvé le

6 septembre 2013.

Il prend en compte les évolutions constatées depuis la publication du premier schéma, notamment la montée

en puissance de la problématique de la sédentarisation des gens du voyage et en particulier son interaction

avec le fonctionnement des aires d’accueil.

Concernant les aires d’accueil, l’Agglomération a réalisé l’intégralité des aires prévues par le précédent

schéma soit 76 places :

Montbrison : 20 places, avec un taux de remplissage moyen variant annuellement entre 40 à 60%) ;

Saint-Just-Saint-Rambert / Bonson : 31 places, avec un taux de remplissage variant annuellement

entre 30 et 60% ;

Saint-Cyprien : 10 places, avec un taux de remplissage très important variant annuellement entre 80

et 100% ;

Sury-le-Comtal : 15 places, avec un taux de remplissage très important variant annuellement entre

80 et 100%).



Il n’y a pas d’autres besoins en matière de créations, notamment sur les communes ayant rejoint

l‘agglomération au 1er janvier 2017.

Conformément au schéma départemental d’accueil des gens du voyage (SDAGV) et à l’étude de définition

des besoins en hébergement et logements des publics spécifiques de l’ex-CA Loire Forez, il existe un enjeu

fort concernant la sédentarisation des Gens du Voyage.

Un premier recensement des besoins avait été repéré dans le cadre du SDAGV et certains ménages ont pu

bénéficier d’un projet de sédentarisation, en appui avec l’agglomération dans le cadre du PLH :

10 ménages dont le projet d’habitat a été financé sur Sury-le-Comtal et Saint-Marcellin-en-Forez. Ces

deux opérations ont été réalisées et Loire Forez agglomération a apporté des subventions pour la

production de logements et l’ingénierie :

o A Sury-le-Comtal, la maîtrise d’œuvre urbaine et sociale (MOUS) a été confiée à la SOLIHA

et la maîtrise-d ’ouvrage à SODIHA. 6 pavillons ont été produits, adaptés pour accueillir un

groupe familial. L’opération est faite à proximité de l’aire d’accueil et une gestion locative

adaptée est assurée par SOLIHA ;

o A Saint-Marcelin-en-Forez, la MOUS est réalisée par la SOLIHA et la maîtrise-d ‘ouvrage par

Loire Habitat dans le cadre de l’accord collectif départemental. 4 logements ont été

produits, à proximité d’un site identifié par les familles.

Un projet est en cours à Saint-Just-Saint-Rambert : La SOLIHA et SODIHA en sont les opérateurs. Le

projet concerne 2 groupes familiaux aujourd’hui installés durablement sur l’aire d’accueil (7

ménages) et un groupe familial (6 ménages) résidant sur un terrain privé lui appartenant mais non

constructible. Le projet est en cours d’études. Les propositions visent l’aménagement d’un habitat

adapté pour les ménages installés sur l’aire d’accueil. Le projet reste à affiner pour les autres

ménages.

Ce travail de recensement a été actualisé afin d’identifier les problèmes de sédentarisation sur les aires

d’accueil communautaires existantes :

Sur l’aire d’accueil communautaire de Saint-Cyprien :

o Une seule et unique famille, qui ne demande aucun accompagnement social, cohabite sur

cette aire, et est en demande affirmée de sédentarisation. Alors que ce secteur est très

demandé, il convient de noter que cette aire ne permet plus d’accueillir d’autres familles en

dehors de celles de ce groupe familial.

Sur l’aire d’accueil communautaire de Sury-le-Comtal :

o Les familles qui cohabitent sur cette aire ne sont pas toute explicitement en demande de

sédentarisation. Toutefois, il s’avère que le turn-over sur l’aire demeure très faible et que les

familles restent in-situ pour de longs séjours, liés actuellement à la scolarisation de leurs

enfants. On peut quand même noter que plusieurs familles souhaitent mettre un terme

définitif au voyage. Les besoins en termes de sédentarisation sont de deux natures :

▪ Soit ils souhaitent se tourner vers le logement de droit commun (auprès des bailleurs

sociaux ou des bailleurs privés) ;

▪ Soit ils souhaitent disposer de terrains familiaux.



Sur l’aire d’accueil communautaire de Montbrison :

o Le groupe familial, installé depuis de nombreuses années sur cette aire, et qui occupe à lui

tout seul, la moitié des places, vit dans une grande précarité économique. La présence

permanente sur l’aire est souvent source de tension avec d’autres voyageurs

potentiellement intéressés par un séjour sur cette aire. Cette famille exprime le souhait de

pouvoir s’installer sur un terrain familial.

Sur l’aire d’accueil communautaire de Saint-Just Saint-Rambert :

o Le groupe familial qui reste une grande partie de l’année sur cette aire (mars à octobre en

moyenne) n’a pas d’ancrage local affirmé (groupe domicilié dans le Puy de Dôme) et

n’exprime pas de souhaits de sédentarisation. Sa présence sur l’aire au-delà des trois mois

réglementaires prévus par le règlement intérieur, est justifiée par la scolarisation en cours

de plusieurs enfants.

D’autres besoins ont été identifiés, en plus de ceux mentionnés dans le cadre du SDAGV, notamment :

A Périgneux, un groupe familial, implanté dans un hameau ;

A Craintilleux, un groupe familial qui s’installe régulièrement sur un terrain où des parcelles ont été

aménagées dans le cadre d’un accord avec le propriétaire ce qui pose des problèmes d’accès aux

réseaux (branchements illégaux, absence d’assainissement…) ;

A Leigneux, une personne vivant dans une maison non achevée, suivie par le Groupe de Lutte contre

l’Habitat Indigne ;

A Sainte-Foy-Sainte-Sulpice, une famille installée dans un petit immeuble insalubre ;

A Saint-Sixte, une famille vivant au « Guet », sur une zone naturelle.

A noter que Loire Forez agglomération apporte une aide financière pour l’accompagnement à la

sédentarisation des gens du voyage (aide à l’ingénierie de 3 000€/logement et aide forfaitaire de 7

500€/logement pour la production des logements d’insertion). Dans le cadre du bilan à mi-parcours du PLH

à 45 communes, les objectifs de financements ont été rehaussés pour atteindre 20 logements.

Le PLH de Loire Forez agglomération devra intégrer ces obligations issues du Schéma en matière

d’accompagnement à la sédentarisation.

Par ailleurs, la loi Egalité et Citoyenneté modifie le cadre d’intervention des EPCI et donne la compétence

«terrains familiaux locatifs», lesquels disposent déjà de la compétence relative aux aires d’accueil des gens

du voyage depuis le 1er janvier 2017, en application de la loi du 7 août 2015 relative à la nouvelle

organisation territoriale de la République. Ces terrains bâtis ou non permettent l’installation de résidences

démontables constituant l’habitat permanent de leurs occupants.

Il s’agira donc de mener, en priorité, une étude fine sur les besoins potentiels en matière de sédentarisation

des gens du voyage avant d’engager des démarches plus opérationnelles.



Quels enjeux pour le territoire ?

Maintenir un développement dynamique en cohérence avec les projections du SCoT Sud Loire

Afin d’une part de ne pas accentuer le poids de la fonction résidentielle du territoire par rapport à sa

fonction économique et, d’autre part, d’éviter une « surproduction » qui pourrait engendrer une

concurrence intra-territoriale (par exemple entre l’offre de logements des cœurs historiques et celle des

quartiers en extension), la production de nouveaux logements devra être quantitativement adaptée en

cohérence avec le rythme de croissance de l’emploi sur le territoire.

En termes de localisation, dans l’objectif de maîtriser le phénomène de périurbanisation et de limiter les

déplacements induits, la production de logements doit renforcer la structure du territoire et sera donc

prioritairement accueillie sur les communes en fonction de leur niveau de polarité. Le renforcement du

poids des communes de Montbrison et Savigneux au centre du territoire et de St Just St Rambert sur sa

partie sud, dans la production de logements, comme dans le développement économique, parait nécessaire

afin d’affirmer leur rôle d’agglomérations centrales du territoire communautaire, afin que celui-ci ne se

définisse pas uniquement dans son rapport périurbain à la métropole stéphanoise. La répartition

géographique de l’effort de production devra aussi permettre, sur les communes qui ne sont pas considérées

comme des polarités structurantes, de maintenir un dynamisme démographique et économique d’un bon

niveau, comparable aux évolutions moyennes nationales ou départementales. Ceci permettra de garantir sur

tout le territoire un équilibre de vie pour les habitants.

Diversifier la production de logements

Autre grand enjeu pour le marché de l’habitat : la question de la diversification de l’offre doit être centrale

dans la politique communautaire de l’habitat à venir. Derrière cet enjeu se cache en tout premier lieu

l’objectif de proposer une offre à tous les types de ménages et, pour les ménages les plus modestes, élargir

la palette des choix résidentiels.

Concernant le développement de l’offre locative conventionnée, il devra se faire prioritairement sur les

communes SRU mais il est important d’en proposer sur les autres communes. Redéployer du logement

locatif conventionné et de petites typologies sur les secteurs périurbains ou ruraux, par de la production

neuve, du renouvellement urbain (changement d’usage), ou encore de la résorption de vacance permettra

de mieux équilibrer le peuplement en rendant accessibles ces territoires, y compris à des ménages ne

pouvant pas accéder à la propriété. Cela permettra également de dynamiser la démographie par la rotation,

rendant les communes moins « dépendantes » de la construction neuve à l’avenir. Cet enjeu n’est pas

général, il est à adapter au contexte de chaque commune.

Le second objectif de diversification concerne l’offre de logement en accession à la propriété dans les

secteurs urbains (Montbrison et SJSR notamment), mais aussi dans la plupart des centre bourgs et centres



villes importants pour proposer une alternative à l’accession en périphérie. En effet, alors que le modèle

dominant est celui du pavillon individuel en construction neuve, plus souvent présent dans des espaces

périurbains ou ruraux et consommateur de ressource foncière, il convient aujourd’hui de proposer des

alternatives, notamment en termes de formes urbaines. Cela passera entre autres par le développement

du logement intermédiaire ou de la maison accolée. Cette diversification des « types » de logements

proposés aux accédants a aussi pour finalité de proposer une alternative « urbaine » et « dense » au

logement individuel de lotissement en extension urbaine. Il est aujourd’hui nécessaire de procéder à cette

diversification, dès lors que la part de logement pavillonnaire est suffisantes ou excédentaires au regard des

besoins. Pour ces pavillons, l’enjeu est d’anticiper le besoin de leur adaptation, pour qu’ils restent attractifs

(thermique, organisation intérieure, …), plus que de développer le parc. Pour développer ces formes plus

denses, les outils de la primo-accession et de l’accession sociale, comme par exemple les financements en

PSLA, doivent continuer d’être mobilisés. Ils permettent, au-delà du développement de nouveaux modèles,

de rendre accessible la propriété occupante à davantage de ménages.

Sur ces points, c’est par le biais d’une présence publique plus marquée dans le processus global de

production de logements que ces objectifs pourront être atteints.

Il est également nécessaire d’être vigilant sur la diversité des produits à développer dans les secteurs les

moins tendus afin de limiter les risques de concurrence entre les différentes offres de logements.

Optimiser la consommation de la ressource foncière

Dans une logique de développement durable, et conformément aux objectifs du SCoT Sud Loire, la question

de la gestion économe de la ressource foncière constitue une composante majeure de la future politique

communautaire de l’habitat.

Avant toute chose, il convient de tenir compte de l’existence et du développement d’un parc de logements

vacants sur le territoire, principalement dans les centres villes et centres-bourgs. Le premier enjeu consiste

donc à enrayer le développement de la vacance en passant notamment par le bon calibrage du

développement de l’offre nouvelle : trop d’offre nouvelle conduira nécessairement au développement de la

vacance des centres vers les périphéries par effet de vases communicants. Le parc de logements vacants

doit être intégré à la politique communautaire comme un potentiel d’augmentation de l’offre résidentielle

sans consommation foncière. C’est pourquoi la politique communautaire en matière d’habitat doit prévoir

des orientations et actions relatives à la « récupération » de ce parc qui permet par ailleurs d’apporter une

véritable diversification : les logements vacants sont souvent de petits logements faisant aujourd’hui défaut

sur le territoire. Pour mener à bien cet objectif, il sera toutefois nécessaire de développer une action globale

sur les centres pour redonner de l’attractivité à cette offre. Un effort significatif est à concevoir pour

requalifier ce parc, et le rendre plus conforme aux attentes actuelles des habitants.

La même réflexion vaut pour l’ensemble des bâtiments inutilisés situés en zones urbanisées. Leur

exploitation constitue une priorité par rapport à l’extension urbaine. A noter que celle-ci ne doit pas

nécessairement ni exclusivement se faire à destination du logement. Il faut aussi penser commerces, services,

…



Cet enjeu renvoie également à la question de la densité de la production de logements et aux formes urbaines

moins consommatrices de foncier. Devant l’uniformité relativement marquée de l’offre récemment

développée, tant architecturalement qu’urbanistiquement, une réflexion sur le développement de

nouvelles formes urbaines, plus denses, doit être mise en œuvre par la politique communautaire de

l’habitat. Ce principe, toutefois, ne doit pas être appliqué de façon dogmatique : sur les communes situées

au Nord-Ouest de l’Agglomération, pour certaine en déprise démographique, elles devront faire l’objet d’une

attention particulière. Les enjeux ci-dessus développés (densité, concentration du logement sur les villages),

pourront être adaptés afin d’une part de ne pas remettre en cause l’intégration paysagère et d’autre part de

tenir compte d’autres enjeux : préservation du patrimoine et des paysages, attractivité du logement pour les

populations, ...

Enfin, il s’agira à la fois d’exploiter et d’encadrer au mieux la dynamique de division parcellaire qui semble

devoir se poursuivre. Le PLH, à lui seul, ne le permettra pas, mais les communes ont la possibilité d’en

améliorer les conditions à travers leurs documents d’urbanisme.

Poursuivre et accentuer les actions de requalification du parc

Au-delà de l’importance de la lutte contre la vacance, et dans la poursuite des actions engagées sur le

périmètre communautaire au travers des PIG successifs mis en œuvre, la politique communautaire de

l’habitat se devra de répondre aux besoins liés à l’amélioration du parc existant occupé. Au centre de ces

besoins, l’action communautaire devra se concentrer sur la précarité énergétique et sur la lutte contre

l’habitat indigne. Sur ce dernier point, l’action communautaire ne pourra se limiter à l’accompagnement des

travaux (technique ou financier) mais devra intégrer l’ensemble des démarches administratives et légales

permettant d’obliger les propriétaires bailleurs indélicats à assumer leur rôle.

Plus globalement, du fait de la création de la nouvelle agglomération au 1er janvier 2017, une remise à plat

des PIG existants a été effectuée à travers la création d’un dispositif unifié à l’échelle du territoire.

Pour ce qui concerne l’amélioration de l’habitat, d’autres enjeux, plus globaux, doivent être poursuivis par la

collectivité :

Le renouvellement des lotissements produits dans les années 1950-1970. Il convient d’intégrer les

besoins d’amélioration à venir sur ces lotissements dont la dynamique de renouvellement de

population va s’intensifier dans les années à venir. Ceci notamment dans le but d’éviter la sortie sur

le marché de logements actuellement occupés qui pourraient devenir vacants pour être inadaptés

aux besoins actuels ;

L’adaptation des logements au vieillissement. En effet les logements ne sont, le plus souvent, pas

adaptés à la perte d’autonomie et de mobilité résultant du vieillissement ou, le cas échéant, d’un

handicap. L’accompagnement des ménages dans l’adaptation de leur logement est donc un enjeu à

prendre en compte par une politique de l’habitat généraliste.

Ces enjeux concernent aussi bien le parc privé que le parc public.

En effet, sur le parc locatif social, bien que relativement récent, le diagnostic a mis en avant l’existence

d’ensembles, sous forme de petits collectifs, qui ne paraissent pas toujours adaptés à la demande. Dans un



contexte de marché relativement détendu et où le développement de l’offre nouvelle devra se faire en

réponse aux obligations légales (SRU), il est nécessaire de limiter le phénomène de concurrence entre l’offre

nouvelle et ancienne.

Ainsi, au-delà du quartier QPV Beauregard, il s’agira de s’assurer de la modernisation et adaptation du parc

social pour répondre aux besoins locaux.

Au-delà de la requalification de l’ensemble du parc, l’enjeu de la reconquête des centres-bourgs, déjà

identifiée comme un enjeu majeur du précédent PLH sur l’ex-Loire Forez, restera une préoccupation majeure

sur la nouvelle agglomération. Cet objectif de revitalisation des centres nécessite la mise en place d’actions

globales intégrant des efforts conjoints sur l’offre commerciale et de services, les espaces publics, et la

valorisation patrimoniale, sujets développés par ailleurs.

Prendre en compte les besoins spécifiques de certains publics

La réponse aux besoins des publics spécifiques constitue également un aspect important du PLH. En premier

lieu, il est nécessaire de répondre aux besoins des personnes âgées / handicapées, de plus en plus

nombreuses sur le territoire, en prenant en compte leur souhait de maintien à domicile et en prenant soin

de développer une offre intermédiaire de qualité, entre l’autonomie et l’hébergement médicalisé.

Il existe également un public jeune, en mobilité, pour qui l’accès au logement peut s’avérer difficile. Il

convient donc de s’assurer du développement d’une offre adaptée à ce public, afin également d’éviter qu’il

ne soit contraint de s’installer, pour des raisons financières, dans des logements privés de mauvaise qualité.

Une attention sera également portée sur les ménages en difficulté. La question de l’amélioration de l’accès

au logement autonome est importante et nécessite un travail à la fois sur le développement de l’offre

adaptée (logements PLAI, logements conventionnés dans le privé, etc.) que sur l’accompagnement des

ménages dans leur transition vers le logement adapté (par exemple au travers des dispositifs

d’intermédiation locative mais également dans le cadre des nouvelles politiques communautaires liées aux

attributions dans le parc locatif social).

Enfin, l’accueil des Gens du Voyage constitue également un enjeu sur la Communauté d'agglomération,

notamment à travers un axe de travail portant sur l'intégration des gens du voyage ceux qui sont en voie de

sédentarisation, pour leur proposer une solution de logement adaptée (terrains familiaux, logement adapté

avec accompagnement social).



Orientations et objectifs de la politique communautaire

en matière d’Habitat



Sommaire

Préambule .............................................................................................................................. 146

Les objectifs de ce document ..................................................................................................................... 146

Une recherche de concertation technique et politique pour une élaboration partagée .......................... 147

La Stratégie Habitat de Loire Forez agglomération pour 2020-2025 ......................................................... 148

Orientation 1 : Développer un modèle de production de logements économe en foncier et moins

générateur de déplacements .................................................................................................. 154

Objectif 1.1 – Lutter contre la vacance ...................................................................................................... 154

Objectif 1.2 : Privilégier le renouvellement urbain et le développement dans le tissu urbain existant .... 155

Objectif 1.3 : Densifier la production neuve et développer des formes urbaines moins consommatrices

157

Orientation 2 : Assurer une réponse à l’ensemble des besoins pour favoriser les parcours

résidentiels ............................................................................................................................. 159

Objectif 2.1 : Développer l’offre locative conventionnée (détail des objectifs par commune page xxx) .. 159

Objectif 2.2 : Proposer une offre en accession abordable et inciter la production d’une offre destinée aux

familles (objectifs détaillés par commune page xxx) ................................................................................. 164

Les objectifs du PLH 2020-2025 en matière de logements accessibles socialement ................................. 165

Objectif 2.3 : Renforcer et diversifier l’offre très sociale, pour permettre l’accueil des personnes

défavorisées ............................................................................................................................................... 167

Objectif 2.4 : Agir pour un meilleur équilibre social sur le territoire communautaire .............................. 168

Objectif 2.5 : Renforcer l’offre adaptée pour les personnes âgées, notamment les plus modestes, dans un

souci de diversité ........................................................................................................................................ 168

Objectif 2.6 : Tenir compte de la spécificité des besoins des jeunes ......................................................... 169

Objectif 2.7 : Veiller à l’accueil et à la sédentarisation des gens du voyage .............................................. 170

Orientation 3 : Moderniser et adapter le parc de logements existant ....................................... 172

Objectif 3.1 : Poursuivre l’amélioration et l’adaptation du parc ancien sur l’ensemble du territoire,

notamment sur le plan énergétique .......................................................................................................... 172

Objectif 3.2 : Accompagner la modernisation d’une partie du parc locatif social ..................................... 174

Objectif 3.3 : Veiller à ne pas dégrader les copropriétés fragilisées .......................................................... 174

Orientation 4 : Redynamiser les centres-bourgs/villes afin d’améliorer la qualité de vie ........... 175



Eléments de contexte ................................................................................................................................. 175

Orientation 5 : Organiser quantitativement et géographiquement le développement de l’offre

résidentiel .............................................................................................................................. 177

Les principes ayant guidé la définition du rythme de production sur les communes ............................... 177

Objectif 5.1 : Assurer à toute les communes une capacité de production suffisante au maintien du nombre

d’habitant ................................................................................................................................................... 178

Objectif 5.2 : Soutenir la croissance des polarités et maitriser le phénomène de périurbanisation ......... 178

Produire 4 047 logements sur la période 2020-2025 ................................................................................. 181

Orientation 6 – Piloter, Animer, Evaluer................................................................................... 183

Objectif 6.1 : Adapter le dispositif d’évaluation et de suivi au nouveau PLH ............................................ 183

Objectif 6.2 : Pérenniser les instances de pilotage .................................................................................... 184

Objectif 6.3 : Animer le partenariat ........................................................................................................... 185

Objectif 6.4 : Repenser les modalités de diffusion de l’information à destination des ménages et des acteurs

186

Objectif 6.5 : Jouer un rôle fort en termes d’ingénierie et d’accompagnement des communes .............. 186

Annexe 1 – Rappel des objectifs quantitatifs du PLH 2020-2025 ............................................... 188

Le rythme de production de logements et de sorties de vacance ............................................................. 188

Les objectifs de logements à conventionner .............................................................................................. 189

Annexe 2 – Inventaire des équipements par bassin de vie ....................................................... 190



Préambule Les objectifs de ce document

Ce document d’orientations présente les grands principes et objectifs de la politique Habitat à moyen et long

terme. Conformément à l’article R 302-1-2 du Code de la Construction et de l’Habitat, le document

d'orientations énonce, au vu du diagnostic, les principes et objectifs du programme local de l'habitat et

indique notamment :

Les principes retenus pour permettre, dans le respect des objectifs de mixité sociale dans l'habitat,

une offre suffisante, diversifiée et équilibrée des différents types de logements sur le territoire

couvert par le programme local de l'habitat ;

Les principes retenus pour répondre aux besoins et, notamment, à ceux des personnes mal logées,

défavorisées ou présentant des difficultés particulières ;

Les axes principaux susceptibles de guider les politiques d'attribution des logements locatifs sociaux

;

Les communes et, le cas échéant, secteurs géographiques et les catégories de logements sur lesquels

des interventions publiques sont nécessaires ;

La politique envisagée en matière de requalification du parc public et privé existant, de lutte contre

l'habitat indigne et de renouvellement urbain, en particulier les actions de rénovation urbaine au

sens du chapitre II de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 et les actions de requalification des

quartiers anciens dégradés au sens de l'article 25 de la loi n°2009-323 du 25 mars 2009 de

mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion ;

Les principaux axes d'une politique d'adaptation de l'habitat en faveur des personnes âgées et

handicapées ;

Les réponses apportées aux besoins particuliers de logement des jeunes, et notamment des

étudiants.

Il a pour objectif de construire un projet habitat cohérent sur l’ensemble des 87 communes de Loire Forez

agglomération, qui soit également, règlementairement, compatible au SCoT Sud Loire pour les 45 communes

de l’ex-CALF couverte actuellement par ce document. Ainsi, il apporte aux élus les éléments d’aide à la

décision afin de concevoir des réponses à la mesure des enjeux. Le Programme d’actions du PLH permettra,

par la suite, de mettre en œuvre ces orientations stratégiques. Ce document a été construit à partir des bilans

des anciens PLH (ex. CALF et ex. Pays de St Bonnet le Château), du diagnostic, des échanges lors des réunions

de concertation et des ateliers opérationnels avec les communes et partenaires de Loire Forez

agglomération.

Il est donc la résultante d’un travail partenarial et concerté. Il présente les grandes orientations de la politique

communautaire de l’habitat qui sera mise en œuvre sur Loire Forez agglomération :

Les principales orientations à mettre en œuvre afin de :

o Favoriser la diversité de l’habitat produit ;

o Assurer une gestion raisonnable de la ressource foncière ;

o Améliorer le cadre de vie ;



o Répondre aux besoins des publics spécifiques ;

o Apporter des réponses en adéquation avec les problématiques spécifiques locales.

Les objectifs de production de logements pour répondre aux nouveaux habitants et au desserrement

des ménages

Les objectifs en termes de répartition qualitative de l’offre et notamment la répartition entre

logement locatif social, logement en accession sociale et logement libre

Une recherche de concertation technique et politique pour une élaboration partagée

L’élaboration de ce document s’est appuyée sur un large travail de concertation, d’une part avec les

communes et, d’autre part, auprès des acteurs.

Des réunions de concertation sur les orientations générales

En complément des réunions du volet Habitat du PLUi menées en 2016 sur l’ex-CALF, 3 réunions de secteurs

se sont tenues le 7 décembre 2017 sur les 43 communes non concernées initialement par ce projet. Il

s’agissait d’échanger autour de l’avancée du Programme Local de l'Habitat : orientations, objectifs du PLH,

préfiguration d’actions :

Saint-Bonnet-le-Château pour le secteur sud-ouest

Boën-sur-Lignon pour le secteur nord est

Saint-Laurent-Rochefort pour le secteur nord-ouest

Ces réunions ont permis de conforter ou d’amender les grandes orientations pressenties d’une politique

communautaire de l’habitat.

Un projet qui tient compte également du positionnement des acteurs.

En complément de ces réunions, un atelier avec les partenaires et les membres du Copil habitat s’est tenu le

9 novembre 2017 autour de 3 thèmes :

Quel modèle de production pour le logement neuf ?

Produire du logement, pour qui et à quel prix ?

Exploiter au mieux le parc existant et lutter contre la vacance

Ces groupes de travail ont fortement contribué à alimenter les réflexions du PLH et la construction du

document d’objectifs et d’orientations. Les conclusions de ces ateliers techniques sont en effet venues

alimenter le débat politique organisé au travers des réunions de concertation entre élus.

Une seconde série de réunions de concertation entre les élus et les débats autour du scénario

d’objectifs et d’orientations

Alimenté par les premières réunions de concertation, le travail de l’agglomération concernant les objectifs

quantitatifs et les ateliers thématiques associant partenaires et acteurs, 6 réunions de secteurs (les 12, 14,

15, 19, 21 22 mars 2018) auprès des élus municipaux ont été organisées afin de partager le contenu du

document d’orientations. Ce fut également l’occasion de compléter le programme d’actions en cours

d’élaboration en fonction des remontées de terrain.



La Stratégie Habitat de Loire Forez agglomération pour 2020-2025

Une reconfiguration territoriale constituant une opportunité de poser un nouveau cadre de

réflexion du projet de développement du territoire…

Loire Forez agglomération est issue de la recomposition territoriale survenue le 1er janvier 2017. Le nouveau

PLH à mettre en place dans un délai de deux ans se devait de prendre en compte les nouveaux équilibres

territoriaux afin de répondre aux besoins de ce nouveau territoire. Ainsi, suite à la décision du Bureau

Communautaire du 03 octobre 2017, la sectorisation retenue pour construire les différents objectifs de la

politique communautaire de l’habitat, s’appuie sur la définition de polarités structurantes.

Les objectifs du programme local de l’habitat doivent être poursuivis en assurant entre les communes une

répartition équilibrée et diversifiée de l'offre de logements. Au regard des choix politiques inscrits dans la

« feuille de route » issue de la recomposition territoriale, il s’agit de promouvoir un développement de l’offre,

au plus proche des commerces, équipements et bassin d’emplois, moins générateur en déplacements

(proximité logement – travail – services) et œuvrant en faveur d’une meilleure qualité de vie pour les

habitants.

Pour définir les communes qui relèveraient d’une polarité et à quelle polarité elles appartiendraient, une

démarche en deux étapes a été engagée :

➢ Etape 1 : Une 1ère sélection a été appliquée en fonction du niveau d’équipements des communes

Une analyse sur la base du nombre d’équipements proposés sur chaque commune permet de

localiser les services/emplois/équipements présents afin de favoriser la réalisation de ces logements

sur ces secteurs

Les communes proposant plus de 25 équipements sur leurs territoires ont été intégrées comme

commune de polarité (soit 13 communes), dont certaines étaient déjà classées communes de

centralité au titre du Scot Sud Loire.

Par ailleurs, la commune de Chalmazel a été intégrée à ce listing en raison de sa position au regard

du SCOT et de sa vocation touristique (station de ski) qui lui confère un rôle particulier dans le

fonctionnement du territoire. Enfin, la commune d’Ecotay-l’Olme a été intégrée du fait de ses

interactions avec la commune de Montbrison



Communes Nombre d’équipements (INSEE)

Montbrison 272

Saint-Just-Saint-Rambert 174

Boën 69

Saint-Bonnet-le-Château 61

Noirétable 59

Savigneux 55

Sury-le-Comtal 54

Saint-Romain-le-Puy 47

Saint-Marcellin-en-Forez 43

Bonson 42

Usson-en-Forez 37

Saint Cyprien 34

Champdieu 27

➢ Etape 2 : Sur la base de cette sélection, un regroupement des communes a été effectué à partir des

bassins de vie de l’INSEE.

Les communes identifiées lors de la 1ère étape ont ensuite été regroupées en fonction de leur bassin

de vie (au sens de l’INSEE).

Pour rappel : « Le bassin de vie est le plus petit territoire sur lequel les habitants ont accès aux

équipements et services les plus courants. Les services et équipements de la vie courante servant à

définir les bassins de vie sont classés en 6 grands domaines : services aux particuliers, commerce,

enseignement, santé, sports, loisirs et culture, transports ».

Ainsi, le projet de développement s’appuie sur le caractère polycentrique du territoire, suite à la fusion, avec

des équilibres à reconsidérer :

Deux ensembles urbains fortement polarisants sur la base du croisement entre les bassins de vie et

les services/équipements

o Polarité Montbrisonnaise : Montbrison, Savigneux, Champdieu, Saint-Romain-le-Puy,

Ecotay-l’Olme

o Polarité Pontrambertoise : Saint-Just-Saint-Rambert, Saint-Marcellin-en-Forez, Bonson,

Saint-Cyprien, Sury-le-Comtal

Des communes polarisant des espaces ruraux/périurbains : Boën-sur-Lignon, Saint-Bonnet-le-

Château, Noirétable, Usson-en-Forez, Chalmazel-Jeansagnière

Le reste des communes avec des profils variés (accroissement/stabilité/déprise démographique,

communes périurbaines/rurales, attractivité économique ou absence d’activité, …)

Cette sectorisation détermine la traduction spatiale des objectifs du PLH, notamment pour la question des

rythmes de production de logements, mais aussi pour de nombreuses actions.



… pour une Stratégie Habitat ambitieuse, volontariste et opérationnelle…

Le projet politique de développement territorial qui s’exprime dans le PLH s’articule autour de deux axes

principaux :

Reconstruire la ville sur la ville / les bourgs sur les bourgs. La période de croissance depuis l’après-

guerre s’est traduite par une production de logements, en très grande partie en extension des

espaces déjà urbanisés (sur les espaces naturels ou les espaces agricoles), sous forme pavillonnaire,

et souvent éparpillée. Cette dynamique ne peut plus se poursuivre pour de nombreuses raisons :

o Des raisons liées à la nécessité de réduire les consommations énergétiques et les émissions

de gaz à effet de serre, qui génèrent un changement climatique excessif (et donc de

minimiser les déplacements entre les différents points de vie : le travail, la maison, les

équipements, les espaces de loisirs…).

o Des raisons de vivre ensemble avec des centres villes / centres bourgs qui pour certains

peuvent donner des signes de dévitalisation (vacance de logements, vacance commerciale,

moindre fréquentation des espaces publics, moins de lieux d’interaction…) voire même

d’insécurité, d’incivilités en raison notamment d’une moindre présence des habitants dans

l’espace publics, une baisse de la co-veillance. Pourtant, les bourgs et villes sont par essence

les lieux où le lien social est le plus facile à maintenir, si on les garde vivants.

Polarités

locales

(5 communes)

Polarité

Montbrisonnaise

(5 communes)

Hors polarités

(73 communes)

Polarité

Pontrambertoise

(5 communes)



o Des raisons financières pour certaines collectivités qui ne peuvent plus financer les

conséquences de cette extension urbaine (coût en termes de création ou de gestion de

réseaux, de services à la population – ex. ordures ménagères, ramassage scolaire…) sans

parler des coûts indirects notamment en matière de santé (impact de longs trajets, effets de

la pollution…).

Toute l’économie générale du nouveau Programme Local de l’Habitat répond à cette vision politique d’un

développement qui doit être plus durable. Les orientations 1, 4 et 5 (cf. schéma ci-après) visent

directement à une consommation de l’espace plus modérée. Les orientations 2 et 3, et les actions en

découlant, contribuent quant à elles à un habitat plus solidaire (offrir un logement pour tous), et capable

d’évoluer pour s’adapter aux attentes des populations, d’une qualité correspondant aux besoins (parcours

résidentiel et efficacité énergétique notamment).

Concevoir une offre de logements qui puisse répondre aux besoins de l’ensemble de la population,

que l’on parle de ménages souhaitant venir s’installer sur notre territoire ou de ceux qui y vivent déjà

et souhaitent s’y maintenir. En d’autres termes, il importe de pouvoir améliorer la réponse aux

ménages souhaitant faire leur parcours résidentiel sur l’agglomération, voire même au sein de la

même commune quand cela est possible et pertinent (parcours résidentiel = changement de

logement au cours de la vie, les besoins évoluant en fonction de l’âge). Dans un marché de

l’immobilier relativement détendu, les problématiques sont particulières et les situations

nombreuses :

o Le parc locatif public (social) est plutôt de qualité et répond à une part de la demande. Mais

une part nettement plus importante des locataires se logent dans le parc privé, d’une qualité

moindre, mais avec des loyers plus faibles. Le parc privé locatif représente 20% du marché

contre 7% pour le parc public. Cette situation du parc locatif permet d’assurer une mobilité

à un certain nombre de ménages. Cependant, les faibles loyers d’un parc locatif privé ancien

ne permettent pas aux propriétaires d’investir. La dégradation de ce parc se poursuit, avec

de plus en plus de vacance.

o Le parc occupé par des propriétaires représente une grande majorité des logements. Au sein

de ce parc, il y a des situations très hétérogènes, certaines étant critiques, auxquelles il faut

répondre : propriétaires logeant dans un bien à l’état très dégradé, ménages souhaitant

améliorer la performance énergétique de logements, personnes souhaitant n’occuper

qu’une partie de leur bien… A ceci s’ajoute des besoins de publics ciblés plutôt fragiles : les

personnes âgées, les jeunes, les familles monoparentales…



… en accord avec les documents programmatiques de l’agglomération

L’ensemble des documents programmatiques de Loire Forez agglomération sont cohérents entre eux sur

leurs orientations respectives et correspondent à la feuille de route qui a été travaillée à la création du

nouveau territoire communautaire.

Le PLH 2020-2025 traduit le projet politique de l’agglomération au niveau de la problématique habitat. Ce

programme local de l’habitat est élaboré en lien avec les autres documents stratégiques de Loire Forez

(politique environnementale, économique, culturelle, sociale…), dont en particulier le plan local d’urbanisme

intercommunal en cours d’élaboration sur le périmètre des 45 communes qui composaient l’ex-communauté

d’agglomération Loire Forez. Les enjeux et orientations entre ces deux documents sont communs et

répondent au projet politique communautaire. Il s’agit, tout en maintenant le cadre attractif de Loire Forez,

de concevoir un modèle de développement urbain différent de celui qui était en vigueur depuis plusieurs

décennies. Il est proposé aujourd’hui d’intervenir de manière prononcée sur l’habitat existant en centre

bourg/ville.

La notion de projet global sur le long terme est donc essentielle dans ce nouveau document. Le projet

présentera l’intérêt de gagner en efficience et en cohérence, d’éviter les interventions basées sur des

opportunités foncières, et d’attirer les investisseurs publics ou privés avec une perspective lisible, construite,

partagée, et transversale.



Orientation 1 : Développer un modèle de production de logements économe en

foncier et moins générateur de déplacements

Eléments de contexte Environ 3 100 logements vacants depuis + de 2 ans (vacance considérée comme structurelle)

o Taux de vacance structurelle de 4,8%

o Plus de 14% sur le secteur de Montagne et de Noirétable

Une problématique à relier avec l’enjeu de reconquête des centres-bourgs/villes (orientation n°4)

Une dynamique de développement de l’habitat soutenue par la production de logements individuels

o 7 logements sur 10 produits en individuel, dont 60% en individuel pur

o Plus de 90% sur certains secteurs

Le développement de l’habitat principal consommateur de foncier (très forte proportion de logements

individuels sur des parcelles de relativement grande taille)

Un phénomène de division parcellaire qui permet de générer de la densité (moindre consommation

foncière), mais qui pose problème lorsqu’il n’est pas organisé (réseaux insuffisants, voisinage, …)

Objectif 1.1 – Lutter contre la vacance

L’optimisation de l’utilisation foncière passe pour une part significative par l’exploitation efficace du parc de

logements existants en luttant contre la vacance. La résorption du parc vacant doit donc constituer une

priorité, notamment lorsqu’elle se concentre dans les centres villes et les centres-bourgs. Si un effort est

nécessaire sur toutes les communes, il est important de mettre en avant cet objectif sur les communes avec

des taux de logements vacants importants représentant un réel potentiel en matière de remise sur le marché.

Le diagnostic a montré l’existence d’un parc de logements en situation de vacance structurelle qui pourrait

constituer un véritable potentiel de développement et de diversification de l’offre. Cela peut permettre de

remettre sur le marché, notamment en secteur rural, des logements plus petits, adaptés, susceptibles de

répondre à la demande des jeunes en début de parcours résidentiel ou de personnes âgées désireuses de se

rapprocher des centres et de leurs services.

Ainsi, une partie de l’objectif de développement de l’offre résidentielle (détaillée dans l’orientation n°5) est

à réaliser en exploitant le potentiel des logements existants et vacants, sur la durée du PLH :

Pour les communes dont le taux de de vacance est inférieur à 5% en début de période PLH : 5% de

l’objectif de développement de l’offre résidentielle sera réalisé par la remise sur le marché de

logements en situation de vacance structurelle



Pour les communes dont le taux de vacance est compris entre 5% et 8% : 10% de l’objectif de

développement de l’offre résidentielle sera réalisé par la remise sur le marché de logements en

situation de vacance structurelle

Pour les communes dont le taux de de vacance est compris entre 8% et 10% : 15% de l’objectif de



Pour les communes dont le taux de de vacance est supérieur à 10% : 20% de l’objectif de



En plus de ces principes, pour l’ensemble des communes, un objectif complémentaire de sortie de vacance,

visant à compenser la progression probable du nombre de logements vacants sur la période est fixé. Cet

objectif est estimé à 0,15% / an du nombre de résidences principales estimé en début de période.

L’objectif est de remettre sur le marché environ 870 logements en situation de vacance sur la durée du

PLH, soit près de 150 par an, représentant autant de ménages supplémentaires, sans nécessiter de

construction ni consommation foncière.

Afin d’atteindre ces objectifs de sortie de vacance mais également de limiter la progression de la vacance

dans le parc actuellement occupé, il est nécessaire d’adopter une politique ambitieuse de réhabilitation et

d’amélioration du parc existant dans son ensemble :

Mobiliser le conventionnement privé avec et sans travaux ;

Un soutien aux bailleurs sociaux et/ou associations pour qu’ils réalisent des opérations d’acquisition-

amélioration, qui peut passer par des subventions directes, la mise à disposition de foncier nu ou

bâti, ou encore l’usage de baux emphytéotiques ;

Le soutien aux propriétaires privés dont la mise en place éventuelle d’un dispositif OPAH ou de

subventions communautaires complémentaires liées à la vacance ;

Une politique foncière volontariste (financement de déficits – maîtrise du foncier stratégique), pour

favoriser l’émergence d’opérations privées (promotion immobilière avec investissements)

Une nécessaire acculturation des élus et partenaires sur la nécessité d’élaborer un projet global,

transversal et partagé. C’est une condition essentielle pour intervenir sur de l’existant et donc lutter

contre la vacance. Ceci sera particulièrement vrai en centres bourgs/villes

Objectif 1.2 : Privilégier le renouvellement urbain et le développement dans le tissu urbain existant

La production de logement dans le cadre du renouvellement urbain doit s’entendre sous plusieurs formes,

sous-entendant des complexités d’opérations diverses. Il peut par exemple s’agir :

D’urbanisation de « dents creuses », espaces libres de construction au sein d’une zone déjà

urbanisée (zone U des documents d’urbanisme). Cela inclut évidemment la division parcellaire qui

doit néanmoins être encadrée et/ou organisée afin de maintenir une qualité urbaine et d’usage.

De changements d’usage, par réhabilitation complète, de bâtiments n’ayant pas initialement un

usage de logement.



De démolitions de bâtis existants, quel que soit l’usage, et reconstruction de logements. Cette

reconstruction peut impliquer une densification mais celle-ci n’est pas forcément nécessaire. Parfois

même, une dé densification sera utile pour redonner une attractivité du logement, le tout dans le

respect des enjeux patrimoniaux

Par le développement de ces modes de production, il s’agit avant tout de développer une urbanisation moins

consommatrice de foncier en limitant l’étalement urbain au profit d’une redéfinition et d’une réorganisation

de l’urbanisation dans les espaces déjà construits. Cette logique sous-entend donc à très long terme un

« étalement » des tissus d’urbanisation denses sur des tissus à dominante pavillonnaire dans les espaces

urbains de l’agglomération et une optimisation de l’urbanisation dans les communes au profil périurbain ou

rural en exploitant prioritairement les parcelles au sein des zones déjà urbanisées.

Dans le respect des orientations du SCOT, le PLH fixe les objectifs suivants :

60% de la production de logements à réaliser en « renouvellement urbain » 28 (dans le tissu

aggloméré existant) sur les communes de Montbrison, Savigneux et Saint-Just-Saint-Rambert ;

30% de la production de logements à réaliser en « renouvellement urbain » (dans le tissu

aggloméré existant) sur les communes appartenant aux polarités Montbrisonnaise,

Pontrambertoise et locales ;

20% de la production de logements à réaliser en « renouvellement urbain » (dans le tissu

aggloméré existant) hors polarités

28 La notion de renouvellement urbain ici exprimée est celle du SCOT, et non celle du PLH. Pour le SCOT, le renouvellement urbain comporte « l’emprise totale des espaces urbanises formée par un ensemble de parcelles bâties en principe continues mais pouvant néanmoins inclure des emprises joignant des parcelles bâties non continues dont les constructions se situent a moins de 100 mètres les unes des autres. » En d’autres termes, il inclue, dents creuses et divisions parcellaires.



Source : DOO SCoT Sud Loire

Pour compléter cet objectif, les PLU devront analyser et mettre en place des outils nécessaires pour prioriser

cette production (pour lutter efficacement contre les effets de concurrence avec les extensions urbaines).

Objectif 1.3 : Densifier la production neuve et développer des formes urbaines moins consommatrices

Aujourd’hui, la production de l’habitat est basée très majoritairement sur des formes urbaines

consommatrices de foncier et portée par une initiative privée peu contrainte. Cette tendance est liée aux

modes d’habiter qui se tournent encore largement vers l’habitat individuel avec jardin. Trois constats

majeurs nécessitent un renouveau des concepts et pratiques du développement de l’habitat :

Le Grenelle a dressé un constat d’échec de la planification territoriale des dernières décennies qui se

résume par une très forte consommation foncière, l’étalement urbain, le mitage du territoire et par

conséquent une régression des surfaces agricoles et naturelles.

La forme du lotissement "banalisé", caractérisée par le pavillon au milieu de la parcelle, ne

correspond pas aux typologies bâties traditionnelles et ne contribue pas aux qualités identitaires des

bourgs et des villages, en négligeant l’importance de l’espace collectif comme lieu de rencontre et

de solidarité.

La généralisation de ce type de logement nuit à la diversité de l’offre. Si elle répond aux aspirations

du plus grand nombre, nous en arrivons aujourd’hui à une difficulté de logement pour les publics les

plus fragiles et/ou spécifiques

La question des formes urbaines et des densités doit donc être centrale dans les réflexions. De plus, la notion

de densité est souvent connotée négativement, entrainant un départ des ménages des centres villes au profit

d’espaces péri-urbains. Il est donc nécessaire d’accompagner cet objectif de densification par un recours à

des formes urbaines diversifiées et de développer la production aménagée, encadrée et organisée par les

pouvoirs publics.

Le PLH doit donc promouvoir la production de formes urbaines qui soient économes en foncier, économes

dans les besoins de créations de réseaux qu’elles induisent, dans les services qu’elles engendrent

(transport/mobilité, collecte des ordures ménagères), pertinentes sur le plan architectural pour préserver la

qualité paysagère et pertinentes en termes d’organisation urbaine pour maintenir un bon niveau de qualité

de vie pour les habitants.

Cette optimisation de la consommation foncière passe également par un encadrement de la production

neuve et donc de l’importance donnée à la production de logements collectifs ou individuels groupés

(plusieurs logements individuels au sein d’un même permis de construire), et à une limitation de la

construction pour soi (individuel pur : un logement par PC) et donc de la commercialisation de lots à bâtir.

Un accompagnement fort des pouvoirs publics est nécessaire pour faire évoluer ces modes de production,

en agissant avec tous les acteurs. Il s’agira par ce moyen de tendre vers une densification qui approche les

objectifs du SCOT.



Dans le cadre des PLU, il sera donc important, sur les secteurs identifiés comme relevant d’enjeux forts en

termes d’urbanisation, de mettre en place des Orientations d’Aménagement et de Programmation à même

d’entériner les objectifs de diversification et de densification qualitative.



Orientation 2 : Assurer une réponse à l’ensemble des besoins pour favoriser les

parcours résidentiels

Eléments de contexte Des spécialisations géographiques dans les modes d’occupation

o Des communes marquées par la surreprésentation du statut de propriétaires occupants

o Un parc locatif social concentré sur les communes de polarités

Un parc locatif privé qui génère plus de 50% des mouvements pour seulement 20% du parc soulignant

son importance dans le parcours résidentiel des ménages du territoire.

5 communes en déficit au regard de la loi SRU (Déficit de 1 000 logements locatifs sociaux environ) et

2 autres proches du seuil de 3 500 habitants.

1100 demandeurs de logement social en attente

6 ménages sur 10 éligibles au logement social

Le PLH de Loire Forez agglomération doit permettre à tous les ménages du territoire de trouver une solution

logement abordable et dans un état décent. Il doit ainsi autoriser l’amélioration du parcours résidentiel, ce

dans la plupart des communes du territoire. La solution de la maison individuelle sous forme de propriété,

dominante dans l’agglomération, n’est plus la seule réponse adaptée et pourrait avoir tendance à scléroser

la rotation des ménages sur le territoire.

Objectif 2.1 : Développer l’offre locative conventionnée

Produire du logement locatif social dans les communes déficitaires au sens de la loi SRU

Malgré les efforts accomplis en termes de meilleure répartition spatiale de l’offre locative sociale sur

l’agglomération, 6 communes de Loire Forez agglomération sont concernées par l’obligation d’avoir 20% de

logements sociaux parmi les résidences principales (art. 55 de la Loi solidarité et renouvellement urbain -

SRU).

Si le taux des logements locatifs sociaux sur la commune de Montbrison est au-dessus du seuil de 20% (26,5%

en 2015), Bonson, Saint-Marcellin-en-Forez, Saint-Just-Saint-Rambert, Saint-Romain-le-Puy et Sury-le-

Comtal sont déficitaires.

Au global sur ces 5 communes, le déficit de logements sociaux atteint 1 009 logements au 1er janvier 2016

contre 1 038 au 1er janvier 2015. Ces communes devront donc faire le maximum pour se mettre en cohérence

avec les obligations légales.

L’attention doit aussi se porter sur les communes de Savigneux et Boën-sur-Lignon qui atteindront

prochainement 3500 habitants (seuil de la loi au-delà duquel il est exigé 20 % de logements sociaux) et qui



ne comptent aujourd’hui respectivement que 9,3% et 11,3% de logements sociaux au 1er janvier 2016. Les

objectifs de conventionnement du PLH tiennent donc compte de cette situation et anticipent sur l’obligation

légale à laquelle les communes seront soumises prochainement.

Outre l’obligation liée à la loi SRU, il semble important de produire du logement locatif conventionné sur ces

deux communes afin d’harmoniser les situations avec les autres polarités, mais également pour affirmer leur

composante urbaine.

Si les obligations de rattrapage SRU incitent à poursuivre la création de nouveaux logements, il existe un réel

risque de déséquilibrer le marché local, dans une logique offre / demande. Le marché n’est, en effet, pas en

capacité d’absorber une production trop importante sur un temps court dans des secteurs où la demande

potentielle est modérée et la desserte en transports en commun pas satisfaisante (notamment hors unité

urbaine). Les différents segments locatifs, réputés complémentaires, entrent en concurrence directe, avec

de potentiels effets « siphons » entre un parc neuf et moderne et un parc plus ancien, entrainant un potentiel

risque de vacance.

A la capacité du marché à absorber une production volontariste s’ajoute la capacité des opérateurs sociaux

à soutenir de front une activité de construction et une activité de réhabilitation, qui va croissante, au regard

du niveau de fonds propres à investir.

Enfin, augmenter le volume de production de logements ne parait pas pertinent à la fois au regard du

contexte réglementaire fixé par le SCoT, qui détermine une volumétrie globale de logements à ne pas

dépasser mais également au regard de l’équilibre générale du territoire qui entrainerait nécessairement

un renforcement du phénomène de périurbanisation.

Les principes pour déterminer les objectifs sur les communes SRU

Pour les communes déficitaires en logements sociaux au regard des obligations législatives, elles auront pour

objectif de produire les logements manquants selon le dernier bilan triennal.

Afin d'assurer un rattrapage régulier du retard des communes déficitaires, la loi Duflot fixe l’objectif de

réalisation des logements locatifs sociaux à l'horizon 2025 et l’assortit d'objectifs triennaux intermédiaires :

50% entre 2020-2022 et 100% à l’issue de la période 2023-2025. Il convient également de préciser que les

communes de Saint-Marcellin-en-Forez et Saint-Romain-le-Puy ont été exemptées d’objectifs pour la période

2017-2019, conformément aux dispositions permises par la loi Egalité et Citoyenneté. Ces communes sont

ainsi affranchies temporairement du règlement des pénalités. Il importe que l’effort de production de

logements sociaux soit maintenu afin de proposer un parc de logement permettant la réalisation d’un

parcours résidentiel complet et qu’elles ne soient pas confrontées de nouveau au règlement des pénalités

après 2019.

Les projections dans le tableau ci-dessous sont les objectifs légaux minimum que ces communes auraient à

produire durant la période PLH, conformément aux modalités de calculs des objectifs triennaux.



Ainsi, il est proposé de retenir un objectif théorique avec les principes suivants :

Prise en compte des objectifs légaux minimum que les communes ont à produire durant la période

PLH, conformément aux modalités de calculs des objectifs triennaux.

Prise en compte de l’augmentation du parc de résidences principales selon le rythme fixé dans le PLH

pour ne pas creuser le déficit

Conventionnements nécessaires pour atteindre les 20% en 2025 en prenant en compte la croissance du

parc

Nombre de conventionnements

nécessaires

Bonson 71




Sury-le-Comtal 171

Sur l’ensemble des communes, les rythmes de production nécessaires à l’atteinte du taux de 20% en 2025

représentent un effort particulièrement important.

L’ensemble des moyens à disposition des communes et des bailleurs sociaux pour accélérer, encourager et

encadrer la production de logement social sera initié. Parallèlement, l’offre pourra être complétée par une

action incitative de développement du conventionnement privé sur le parc existant.

Les cas des communes approchant le seuil de la loi SRU

Dans le contexte territorial de Loire Forez agglomération, les obligations de la loi s’appliquent aux communes

dont la population est supérieure au seuil de 3500 habitants. Les communes de Savigneux (3 432 habitants,

INSEE 2016) et de Boën-sur-Lignon (3 308 habitants, INSEE 2016) approchent de ce seuil et il convient par

LLS au 1/1/2016Résidences

principalesTaux SRU (2016)

Déficit LLS au

1/1/20162017-2019 2020-2022 2023-2025

Bonson 248 1 594 15,6% 71 23 24 24

Saint-Marcellin-en-Forez 277 1 964 14,1% 116 38 39 39

Saint-Just-Saint-Rambert 832 6 191 13,4% 406 134 136 136

Saint-Romain-le-Puy 129 1 623 7,9% 196 65 66 66

Sury-le-Comtal 297 2 589 11,5% 221 73 74 74

Inventaire SRU au 1er janvier 2016Objectifs de rattrapage sans autre

développemebt de l'offre résidentielle



conséquent d’anticiper les futures obligations SRU afin d’éviter d’exposer la commune à des objectifs de

production de logements sociaux irréalisables lorsque le seuil sera franchi.

En ce sens, un objectif de production de logements sociaux à hauteur de 25% de la production globale

permettra d’amorcer la prise en compte des futures obligations SRU de manière progressive.

Il est à noter que l’article L302-8 du CCH a récemment été modifié par la loi du 23 novembre 2018, dite loi

ELAN pour définir les conditions particulières de rattrapage pour les communes nouvellement soumises à

l’inventaire SRU. Ainsi, les communes de Savigneux et Boën-sur-Lignon disposeront de cinq périodes

triennales pleines pour atteindre le seuil de 20% de logements locatifs sociaux.

Permettre la production de logements locatifs abordables dans les autres communes

Un des enjeux consiste à poursuivre le développement de l’offre locative conventionnée tout en la

rééquilibrant au sein du territoire : de nombreuses communes sont de manière quasi exclusive des

communes de propriétaires, avec un parc de grands logements, rendant souvent difficile l’installation des

jeunes ménages ou des personnes plus âgées ou plus dépendantes.

Selon les communes, les enjeux sont cependant différents :

Pour les communes de polarité qui ne sont pas déficitaires au titre de l’article 55 de la loi SRU :

appliquer un ratio de 20% de logements sociaux sur le rythme de production de résidences

principales

Pour la ville de Montbrison, le taux de logements conventionnés dépasse les objectifs légaux. Etant

donné la forte concentration du parc locatif sur certains secteurs et notamment le QPV Beauregard,

un rééquilibrage infra-communal de l’offre s’avère nécessaire. C’est pourquoi c’est avant tout une

production qui pourra se réaliser sur les quartiers peu pourvus des villes afin d’y apporter une mixité.

Sur le QPV, c’est notamment par le développement d’opérations en accession, éventuellement en

accession sociale, que cette mixité sera retrouvée.

Pour les autres communes de polarités, il s’agira de diversifier le parc de logements en proposant

une offre locative susceptible de générer une rotation visant à remplir deux objectifs :

o Proposer des logements adaptés aux moyens financiers et aux besoins des usagers initiant

leur parcours résidentiel et aux personnes âgées d’une commune ;

o Assurer une arrivée régulière de nouveaux habitants compensant les départs, pour assurer

la pérennité des services publics locaux.

Sur les autres communes hors polarités : appliquer un ratio de 10% de logements sociaux sur le

rythme de production de résidences principales

En raison de la taille des communes, il s’agit d’afficher ce ratio à l’échelle globale pour l’ensemble de

ces communes (fongibilité), de manière à permettre l’émergence de projets de taille supérieure au

calcul théorique ici conduit pour la commune, sans que cela ne bouleverse pour autant l’offre globale

à une échelle pluri communale.

Souvent marquées par la prédominance du statut de propriétaire occupant, le développement du

statut locatif constitue une occasion de favoriser une meilleure dynamique démographique plus

indépendante de la construction neuve en accession en favorisant la rotation. Sur ces communes

également, une offre locative est susceptible de permettre à de jeunes ménages de s’installer et à



des personnes âgées d’intégrer un logement plus adapté. L’enjeu est de fluidifier les parcours

résidentiels des ménages en permettant d’accueillir ou de maintenir une partie de la population sur

ces communes. L’objectif est donc le développement d’une offre locative. Pour autant, ces

communes n’offrent pas toutes un niveau de service satisfaisant pour les publics les plus fragiles

(susceptible de générer une précarité liée aux déplacements). Le conventionnement de ces

logements n’apparait de ce fait pas comme une obligation, mais comme un outil et un moyen pour

les communes où cela présente un intérêt de diversifier leur parc.

Poursuivre l’incitation à la production de logements locatifs conventionnés dans le parc privé

existant

Afin de promouvoir le développement de logements locatifs privés abordables, Loire Forez agglomération

encouragera le logement locatif conventionné (pour les logements privés) en favorisant les petites

typologies.

Le conventionnement privé consiste pour un propriétaire à s’engager à louer un logement pendant une

certaine durée en pratiquant un loyer modéré. Il bénéficie en contrepartie d’un avantage fiscal modulé en

fonction essentiellement du niveau de loyer pratiqué.29 Ces opérations pourront être mises en place sur le

parc privé ou sur le parc communal.

Deux types de conventionnement existent : le conventionnement avec ou sans travaux. En finançant des

travaux d’amélioration des logements dans le cadre de conventions passées avec l’ANAH, le développement

du conventionnement privé s’accorde avec les objectifs de sortie de vacance tout en produisant du logement

à loyer abordable. Il sera nécessaire de s’appuyer également sur le conventionnement sans travaux, levier

qui peut favoriser les sorties de vacance et bénéficier plus particulièrement aux communes devant se mettre

en conformité vis-à-vis de leur obligation issue de la loi SRU.

Concernant les objectifs, le PLH fixe un cap de 10% de l’offre locative sociale à produire, sous la forme d’un

conventionnement dans le parc privé, soit un volume de 100 logements.

Diversifier l’offre locative conventionnée à produire

Le développement de l’offre locative conventionnée peut se faire selon différentes modalités : offre locative

publique (parc des bailleurs sociaux), offre locative conventionnée privée (en lien avec les orientations

relatives à la lutte contre la vacance notamment) et offre locative communale conventionnée.

Concernant les objectifs de répartition de financements :

Afin de garantir la mixité sociale au sein du parc social, la construction de nouveaux logements sociaux pour

le prochain PLH sur les communes SRU devra tendre vers la répartition suivante :

30% de logements PLAI ;

29 Les déductions sur les revenus fonciers peuvent s’élever à : 30% pour les conventions à loyer intermédiaire

60% pour les conventions à loyer social ou très social

70% lorsque le logement est loué à un organisme public ou privé en vue de sa sous-location à des personnes défavorisée

uniquement dans les zones A et B.



70% de logements PLUS.

Objectif 2.2 : Proposer une offre en accession abordable et inciter la production d’une offre destinée aux familles

Il s’agit d’offrir des parcours résidentiels positifs, valorisants pour les ménages du territoire et en adéquation

avec leurs attentes. L’accession abordable à la propriété est un levier majeur pour relancer une dynamique

d’installation des jeunes ménages actifs sur Loire Forez agglomération.

L’objectif fixé par le PLH est d’atteindre 10% de la production des communes de polarité (soit environ 260

logements) financés dans le cadre de l’accession sociale en priorisant le développement de l’offre en PSLA

sur les communes de centralités.

Tout l’enjeu réside donc dans le développement d’une offre qui soit adaptée aux ménages locaux, en termes

de prix, ce qui sous-entend l’importance de développer une offre en accession à la propriété qui intègre un

éventail large de gammes de prix. L’accession à prix maitrisé, sont des outils à la disposition de Loire Forez

agglomération afin d’atteindre cet objectif.

L’objectif poursuivi en développant la primo-accession à prix maîtrisés est de permettre aux ménages à

revenus modestes ou à des jeunes ménages en début de parcours résidentiel d'accéder à la propriété dans

l’ancien ou dans le neuf.

Les modalités de développement sont multiples :

L’accession sociale « sécurisée » (règlementée par le Code de la Construction et de l’Habitat) : elle

est destinée à des ménages remplissant certaines conditions de ressources. Le prix de vente est

plafonné et les ménages accédant à la propriété pour la première fois (primo accédants) bénéficient

de certaines garanties en cas « d’accidents de la vie » : une assurance de revente, une garantie de

rachat et une garantie de relogement. L’accession sécurisée peut se faire sous la forme d’une

accession simple ou sous la forme d’une location-accession (le dispositif Prêt Social Location-

Accession dit PSLA), ouvrant droit à un taux de TVA réduit et à une exonération de la Taxe Foncière

sur les Propriétés Bâties pendant 15 ans.

Le PLH fixe un objectif de 60 ménages aidés sur les 6 ans.

L’accession sociale accompagnée dans l’ancien, à travers une aide aux travaux de rénovation pour

les ménages acquéreurs d’un logement dans les centres villes et centre-bourgs (qui rejoint les enjeux

de lutte contre la vacance – cf. Orientations 3 et 4)

Le PLH fixe un objectif de 200 logements sur les 6 ans.

A la marge, l’accession abordable négociée (avec un accord de prix maîtrisé) : les collectivités ont la

possibilité d’impulser la réalisation d’opérations s’adressant à certaines catégories de ménages

(notamment ceux à revenus intermédiaires), hors cadre réglementaire spécifique. On parle alors

d’accession abordable et/ou négociée. L’interlocuteur de la collectivité est alors un opérateur privé:

promoteur, SEM,… Par exemple, la commune ou l’EPCI peut céder le foncier à un prix inférieur au

marché, accorder des subventions spécifiques au projet ou aux ménages, etc. En contrepartie, le

promoteur s’engage sur un prix de vente plafonné sur au moins une partie des logements, dont le



montant est défini en fonction de la catégorie de ménages visés. L’achat de ce type de logements est

de plus soumis à une clause anti-spéculative. Des subventions peuvent alimenter directement les

fonds propres apportés par les ménages ou être intégrées dans le plan de financement (prêt)

permettant automatiquement d’augmenter le montant des emprunts ou de baisser les mensualités.

Cette négociation peut se réaliser au global (accord-cadre avec les opérateurs intervenant sur le

territoire), spécifiquement pour chaque opération ou dans le cadre d’une ZAC.

Par ailleurs, la présence du QPV à Montbrison implique un périmètre à TVA réduite pouvant favoriser le

développement d’une gamme de logements à prix abordables.

Les objectifs du PLH 2020-2025 en matière de logements accessibles socialement

Le tableau ci-après détaille par commune les objectifs de conventionnement à réaliser sur la durée du PLH

selon le type de conventionnement et les modalités de production :

Sur les communes déficitaires SRU (en orange dans le tableau), il s’agit d’un objectif plancher ;

Pour les autres communes, il s’agit d’objectifs souhaitables ;

Pour les communes hors polarités, l’objectif est fongible entre les communes et non obligatoire.

Le tableau reprend également le volume de logements en accession aidée attendu sur les communes de

polarités et indique, pour la dernière colonne, la part des logements accessibles socialement (locatifs

conventionnés et accession aidée) sur la période 2020-2025.

N.B : En cas de fusion de communes durant les 6 ans du PLH, l’objectif de la commune nouvelle sera calculé par addition des objectifs des communes qui ont fusionné.

Part de locatif conventionné à

produire (en % des résidences

principales supplémentaires sur

la période)

Dont % de

PLAI ou LCTS

Dont % de

PLUS ou LC

Nombre de logements

locatifs sociaux

supplémentaires

dont PLAI /

LCTS

dont PLUS /

LCS

Nombre de

logements en

accession aidée

soit % de logements

accessibles

socialement

Champdieu 20% 30% 70% 13 4 9 7 31%

Écotay-l'Olme 20% 30% 70% 4 1 3 2 29%

Montbrison 20% 30% 70% 157 47 110 78 30%

Saint-Romain-le-Puy 117% 30% 70% 143 43 100 12 127%

Savigneux 25% 30% 70% 43 13 30 17 35%

Polarité montbrisonnaise 39% 30% 70% 360 108 252 116 41%

Bonson 52% 30% 70% 71 21 50 14 63%

Saint-Cyprien 20% 30% 70% 19 6 13 10 30%

Saint-Marcellin-en-Forez 66% 30% 70% 102 31 71 15 76%

Saint-Just-Saint-Rambert 62% 30% 70% 367 110 257 59 72%

Sury-le-Comtal 89% 30% 70% 171 51 120 19 99%

Polarité SJSR 62% 30% 70% 730 219 511 117 72%

Boën-sur-Lignon 25% 30% 70% 32 10 22 13 35%

Chalmazel-Jeansagnière 20% 30% 70% 3 1 2 2 31%

Noirétable 20% 30% 70% 12 4 8 6 30%

Saint-Bonnet-le-Château 20% 30% 70% 12 4 8 6 31%

Usson-en-Forez 20% 30% 70% 10 3 7 5 29%

Polarités locales 46% 31% 69% 69 22 47 31 32%

Objectifs de production de logements accessibles socialement 2020-2025 (logements locatifs conventionnés et

accession aidée)






la période)

Dont % de

PLAI ou LCTS

Dont % de

PLUS ou LC

Nombre de logements

locatifs sociaux

supplémentaires

dont PLAI /

LCTS

dont PLUS /

LCS

Nombre de

logements en

accession aidée

soit % de logements

accessibles

socialement

Ailleux

Apinac

Arthun

Bard



Bussy-Albieux

Cervières

Cezay

Chalain-d'Uzore

Chalain-le-Comtal

Chambles

Châtelneuf


Chenereilles

Craintilleux



Estivareilles


Gumières

La Chamba

La Chambonie


La Côte-en-Couzan

La Tourette


Lavieu

Leigneux

Lérigneux

Lézigneux

L'Hôpital-le-Grand


Luriecq

Magneux-Haute-Rive

Marcilly-le-Châtel

Marcoux

Margerie-Chantagret

Marols

Merle-Leignec

Montarcher

Montverdun

Mornand-en-Forez

Palogneux

Périgneux

Pralong

Précieux

Roche

Sail-sous-Couzan












Saint-Just-en-Bas


Saint-Paul-d'Uzore


Saint-Sixte


Saint-Thurin

Sauvain

Soleymieux

Trelins

Unias

Veauchette

Verrières-en-Forez

Communes hors polarités 10% 30% 70% 73 22 51 0 0%

LFA 37% 30% 70% 1 232 371 861 265 45%

0%


accession aidée)

10% 30% 70% 73 22 51 0



Objectif 2.3 : Renforcer et diversifier l’offre très sociale, pour permettre l’accueil des personnes défavorisées

L’objectif est de renforcer, compléter et diversifier l'offre très sociale, en hébergement, en logement

accompagné et en habitat adapté pour permettre l’accueil des personnes défavorisées, nécessitant un

accompagnement social renforcé, ou ayant des besoins spécifiques :

Permettre l’accès vers le logement autonome aux ménages qui en sont a priori exclus. Le rôle de

l’agglomération réside essentiellement dans l’accompagnement de la production de logements

aidés, et notamment de logements PLAi, et de logements conventionnés très sociaux dans le privé,

en étant vigilant dans la localisation de cette offre, permettant ainsi aux ménages les plus modestes,

de trouver un logement adapté à leurs moyens.

Le PLH fixe un objectif de 30% de l’offre locative conventionnée à produire en PLAi (ou

conventionné très social) ;

Produire une offre de logements sociaux à loyers minorés pour mieux adapter l’offre aux revenus de

la majorité des demandeurs.

Au-delà de l'action de « production », il s'agira également d'accompagner les associations

d'intermédiation locative pour faciliter la captation de grands logements, permettant de trouver des

solutions pour les grandes familles en difficultés, en parallèle d’un travail de réhabilitation, de remise

sur le marché de logements vacants. L’intermédiation locative consiste en la mise en place d’un

intermédiaire entre le propriétaire du logement et l’occupant. Cet intermédiaire, souvent une

association et plus spécifiquement une Agence Immobilière à Vocation Sociale ou à Caractère Social,

loue le logement au bailleur puis le met à disposition de ménages en situation difficile.

L’intermédiaire assure à la fois un rôle de garantie vis-à-vis du propriétaire, puisque ce n’est pas

l’occupant qui est redevable du loyer, et un rôle d’accompagnement à l’autonomisation pour

l’occupant. Dans certains cas, l’intermédiation locative peut prendre la forme d’un bail-glissant ayant

pour finalité, une fois le ménage prêt, à le faire devenir titulaire direct du bail. A noter que

l’intermédiation locative ne peut se limiter à de la sous-location.

Il sera donc nécessaire pour Loire Forez agglomération d’identifier un gestionnaire (un travail sera à

réaliser avec les principaux acteurs) mais également de mettre en place un travail de mobilisation de

l’offre. Ce travail de mobilisation de l’offre devra se faire aussi bien dans le parc locatif social que

dans le parc locatif privé. Sur ce dernier point, il sera nécessaire de valoriser au mieux ces solutions

auprès des bailleurs privés dans le cadre du PIG.

A noter que depuis la Loi Egalité et Citoyenneté, les dépenses réalisées par les communes SRU pour le

financement des dispositifs d'intermédiation locative du parc privé conventionné Anah (location/sous

location et mandat de gestion) sont déductibles du prélèvement sur les ressources fiscales. De plus,

l’intermédiation locative (location / sous-location à des personnes défavorisées) est prise en compte

pour l’atteinte des objectifs en termes de logements sociaux au titre de la loi SRU.

Beaucoup de ces enjeux font également écho à la politique de peuplement, d’attribution et de gestion de la

demande que Loire Forez agglomération est actuellement en train de mettre en place. Les convergences

entre ces politiques et la politique de l’habitat devront être renforcées au fur et à mesure de leurs mises en

œuvre respectives.



Objectif 2.4 : Agir pour un meilleur équilibre social sur le territoire communautaire

Le processus d’attribution des logements sociaux est partenarial, du dépôt de dossier à l’attribution finale

dans la commission organisée par le bailleur social. La demande passe par de nombreuses étapes, de

multiples responsabilités d’acteurs, et de nombreuses phases de choix. Les risques de ruptures d’égalité de

traitement existent.

Afin d’améliorer ce processus, les lois ALUR et Egalité et Citoyenneté portent une nouvelle étape de la

réforme de la demande de logement social et des attributions. Ainsi, la Conférence Intercommunale du

Logement instituée par Loire Forez agglomération en 2016 définit les propositions d’orientations en matière

d’attribution de logements sociaux au sein d’un document cadre.

Ainsi, au titre du PLH, le document cadre met en évidence quatre orientations :

Piloter la géographie des attributions aux demandeurs aux revenus les plus modestes / publics

prioritaires pour ne pas accentuer les déséquilibres constatés entre les secteurs géographiques de

l’agglomération (mise en place de la Commission Intercommunale d’Attribution…) ; -

Attirer les demandeurs / fidéliser les occupants pour redynamiser le marché de l’habitat social en

améliorant l’information des demandeurs potentiels (mise en vigueur d’un Plan de plan partenarial

de gestion de la demande de logement social …) ; -

Mettre en question l’adéquation de l’offre par rapport aux capacités contributives des publics les

plus fragiles dont les revenus ne permettent pas l’accès à certains segments du parc (modulation ou

minoration de loyers notamment pour les logements neufs du secteur 2) ; -

Apporter une réponse adaptée aux demandeurs ayant des besoins spécifiques sur le territoire de

Loire Forez agglomération (personnes âgées, jeunes, …).

Loire Forez agglomération mettra en application ces orientations d’attribution à travers une Convention

Intercommunale d’Attribution.

Objectif 2.5 : Renforcer l’offre adaptée pour les personnes âgées, notamment les plus modestes, dans un souci de diversité

Dans un contexte local où le vieillissement est une réalité très présente, avec des perspectives de

vieillissement de la population assez marquées sur le territoire, et du fait que l’entrée dans un établissement

d’hébergement spécialisé est retardée au profit du maintien à domicile, le développement de solutions reste

un véritable défi pour le territoire. Plus largement, cet objectif concerne l’ensemble des publics pouvant

rencontrer des problématiques de mobilité et de perte d’autonomie, qu’elles soient liées au vieillissement

ou au handicap.

Promouvoir l’adaptation des logements au vieillissement et à la perte de mobilité en s’appuyant

sur le PIG Départemental

Le maintien à domicile constitue la première étape incontournable de l’accompagnement du vieillissement

dans le logement. Il s’agit ainsi de permettre aux personnes âgées ou en situation de perte de dépendance

de rester le plus longtemps possible chez eux. Or le manque d’adaptation au vieillissement et à l’éventuel



handicap physique reste l’un des premiers obstacles au maintien à domicile. La question du handicap est

fréquemment liée à celle du vieillissement mais pas seulement. Si les problématiques ne sont pas

comparables, des besoins communs peuvent être dégagés, au moins en ce qui concerne la possibilité de vivre

dans un logement de manière autonome.

Il convient donc que la politique communautaire à destination de l’amélioration du parc tienne compte des

besoins d’adaptation des logements. L’adaptation concerne tous les travaux qui ont pour finalité de

permettre aux personnes concernées de se maintenir dans le logement et de retarder ainsi l’entrée en

structure d’hébergement spécialisée qui ne serait justifiée que par le fait de vivre dans un logement inadapté.

Les objectifs fixés dans le PIG 2018-2021 en matière d’adaptation du logement à la perte d’autonomie liée

au handicap ou au vieillissement sont de 280 logements.

Orienter la production neuve selon les besoins

L’autre problématique essentielle du logement des personnes âgées s’incarne dans la période durant laquelle

la personne ne peut plus (ou ne souhaite plus) se maintenir dans son logement, que ce soit pour des raisons

de perte de mobilité, d’une situation d’isolement ou encore d’un souhait de mobilité, sans pour autant se

trouver dans un état de dépendance justifiant le placement en EHPAD. En effet, une partie des personnes

âgées déjà présentes sur le territoire, souvent propriétaires de grands logements éloignés des centres-

bourgs, serait en demande de nouveaux logements, de taille plus réduite et à proximité des services. La

production d’une offre adaptée devra être bien localisée, à proximité des services et équipements, et

accessible financièrement pour des ménages encore autonomes mais ne pouvant plus rester dans leur

domicile.

Ainsi, le PLH encouragera le développement d’opérations de logements adaptés pour les personnes âgées

en adéquation avec leurs besoins et leurs moyens financiers. Mais le développement de cette offre sera

nécessairement pensé à l’échelle intercommunale dans une logique de complémentarité et d’articulation

avec les services existants et en tenant compte des objectifs de production nouvelle. A cet effet, un inventaire

exhaustif de l’offre existante en fonction du degré d’autonomie des personnes accueillies devra être réalisé.

Cette offre de logements dédiée pourra se faire par des porteurs publics ou privés, dans le cas de

programmes intergénérationnels ou dédiés. Loire Forez agglomération pourrait soutenir uniquement la

création de logements intermédiaires détenant l’agrément de logement social. En effet, en plus de concourir

à une offre pour les personnes âgées, ces programmes de logements sociaux permettent de créer une offre

locative sociale sur les communes.

Objectif 2.6 : Tenir compte de la spécificité des besoins des jeunes

La prise en compte du logement des jeunes doit se faire de façon globale et doit permettre de répondre à

une diversité de situations : jeunes « en errance », jeunes en besoins de décohabitation, jeunes couples,

étudiants, apprentis, etc… Ces situations s’accompagnent, le plus souvent, d’une précarité en termes de

ressources et de difficultés de décohabitation. Les besoins en logement pour les jeunes sont assez ciblés :

logements ou hébergements de petites tailles, accessibles financièrement, implantation permettant une

bonne mobilité. La prise en compte de ces besoins est nécessaire au développement du territoire pour



accompagner les dynamiques de développement de la formation, de l’enseignement supérieur et de l’activité

économique en particulier.

L’ex-CALF à 45 communes a réalisé en 2015 une étude sur les besoins en logements des publics spécifiques,

dont les jeunes.

Développer des capacités d’accueil pour les étudiants et pour les jeunes en insertion professionnelle

:

o Une offre alternative à l’offre privée dont l’objectif était double : augmenter le nombre

d’hébergement et afficher un prix indicatif ce qui éviterait le risque d’inflation des loyers

dans les meublés privés. La création d’un nouveau FJT, financé dans le cadre du PLH de l’ex-

CALF, doit répondre en 2020 à ces enjeux.

o Une offre de meublés privés.

Proposer aux bailleurs privés qui font des efforts sur la qualité de confort de leurs logements

étudiants (logement indépendant ou chambre chez l’habitant) une forme de labellisation afin

d’orienter prioritairement les jeunes vers ces logements.

Capitaliser et organiser l’information sur ces logements (guichet unique).

Dans le cadre du PLH, cet objectif pourra se traduire par la production de différents types d’habitat pour ces

populations :

En soutenant la production de logements sociaux adaptés aux besoins des jeunes ménages (typologie

de petite taille, offre accessible), Loire Forez agglomération favorisera leur accession à un logement

autonome (cf. objectif 2.1).

Au travers de l’action de lutte contre la vacance, une offre de logements locatifs privés adaptés aux

besoins des jeunes ménages peut être développée (cf. objectif 1.1), notamment dans les polarités

principales.

Le public jeune se caractérise souvent par une forte mobilité liée, par exemple, au statut étudiant

mais aussi à des emplois souvent précaires. Au-delà de la question financière se pose donc la

question de la capacité du territoire et de ses acteurs à répondre rapidement aux besoins de ces

ménages et donc des modalités de gestion locative. Il s’agit donc d’investiguer les différentes

modalités possibles pour développer, par exemple, de l’intermédiation locative au profit de ces

jeunes ménages en vue de répondre rapidement à leur besoin (cf. objectif 2.3).

Le développement de l’accession sociale permet également de répondre à la problématique du

maintien des jeunes à moyen/long terme sur le territoire (cf. objectif 2.2).

Objectif 2.7 : Veiller à l’accueil et à la sédentarisation des gens du voyage

Le schéma départemental d’accueil et d’habitat des gens du voyage de la Loire 2013-2018 a été approuvé le

6 septembre 2013.

Concernant les aires d’accueil, l’Agglomération a réalisé l’intégralité des aires prévues par le précédent

schéma, soit 76 places.



Dans le cadre du PLH, l’attention doit porter sur les cas connus de sédentarisation (60 situations recensés en

voie de sédentarisation sur les six aires d’accueil du territoire) :

En mettant en œuvre des Maitrises d’œuvre Urbaine et Sociale (MOUS) afin de définir avec ces

ménages les besoins et les solutions à mettre en œuvre (terrain familial, habitat adapté, etc.) ;

En expérimentant des logements adaptés, avec la possibilité de financement par les PLAi adaptés

délégués par l’Etat et par la production d’une offre de logement social de droit commun.

En identifiant des terrains locatifs familiaux destinés à l'installation prolongée de résidences mobiles.

A ce titre, la loi Egalité et Citoyenneté modifie le cadre d’intervention des EPCI et leur donne la

compétence « terrains familiaux locatifs ». Ces terrains bâtis ou non permettent l’installation de

résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs occupants. Ils sont intégrés au

décompte des logements sociaux SRU. (Art. 97).



Orientation 3 : Moderniser et adapter le parc de logements existant

Eléments de contexte Des logements potentiellement énergivores

o 51% du parc a été construit avant 1974, 34% avant 1945

o Un parc périphérique fortement marqué par le développement des lotissements depuis les

années 70

Un parc privé jouant un rôle de parc « social de fait » et des situations de précarité énergétique

probables

Des îlots d’habitat dégradé sur certaines communes, qui constituent des poches d’habitat indigne

occupé ou vacant, nuisant à l’attractivité résidentielle des centres villes

Des actions en cours pour améliorer l’habitat

o Groupe de Lutte contre l’Habitat Indigne, Programme d’Intérêt Général, …

Des besoins d’adaptation du parc au vieillissement de la population

o +2,2% / an de 75 ans et +, soit un accroissement deux fois plus rapide que celui de la

population totale

o + 1050 personnes en plus entre 2008 et 2013

Objectif 3.1 : Poursuivre l’amélioration et l’adaptation du parc ancien sur l’ensemble du territoire, notamment sur le plan énergétique

Les enjeux qui pèsent sur le parc privé ancien sont multiples :

Lutter contre la vacance (cf. objectif 1.1),

Développer le logement locatif privé à loyer maîtrisé (cf. objectif 2.1),

Aider au maintien à domicile quand les logements sont occupés par des personnes âgées (cf. objectif

2.5),

Résoudre les problèmes d’insalubrité et d’indignité, améliorer les logements en général et

particulièrement leurs performances énergétiques.

Des actions pour l’amélioration des conditions d’habitat ont déjà été mises en place sur le territoire

puisque les 45 communes de l’ex-Loire Forez ont connu 2 Programmes d’Intérêt Général (PIG) successifs,

entre 2007 et 2016 et l’ex-CC Pays de Saint-Bonnet-le-Château a bénéficié d’un PIG dont l’achèvement a

eu lieu en 2018. Par ailleurs, un PIG départemental sur la période 2014-2017 a eu vocation à couvrir

l’ensemble du territoire qui n’était pas concerné par un dispositif d’amélioration de l’habitat

communautaire. Ces dispositifs ont permis aux habitants des communes de bénéficier d’aides pour

améliorer leur logement.



Les différents indicateurs mis en avant par le diagnostic mettent en évidence la nécessité de poursuivre les

actions engagées par Loire Forez agglomération et ses partenaires afin de favoriser la rénovation et la

requalification des logements privés. Ces actions sont de différents registres (accompagnement, conseil et

appui financier) et concernent les propriétaires occupants et les propriétaires bailleurs.

L’enjeu pour Loire Forez agglomération est donc de soutenir et/ou de mettre en place des dispositifs visant

la rénovation des logements occupés par des ménages sous conditions de ressources concernés par la

précarité énergétique et des logements indignes ou très dégradés souvent inoccupés depuis plusieurs

années.

S’appuyer sur le Programme d’intérêt Général 2018-2021 d’amélioration de l’habitat privé sur

l’ensemble du territoire communautaire. Ce programme n’est pas développé ici. Il conviendra de

s’y référer si besoin. Actif sur 3 ans, le PLH prévoit de le reconduire ensuite ;

Accompagner la Convention de revitalisation du centre-bourg/ville et de développement du

territoire (valant OPAH) de Saint-Bonnet-le-Château ;

Favoriser l’émergence de programmes d’ensemble sur le territoire, notamment sur les polarités et

les communes accompagnées de manière renforcée par le service projets urbains (OPAH RU,

ORI/THIRORI, autres outils à définir,)

Mettre en œuvre les nouveaux outils issus de la loi ELAN (art. 157) à travers la possibilité de mettre

en place des « opérations de revitalisation de territoire » (ORT). Il s’agit d’outils de mise en œuvre

d’un projet global de revitalisation de centre ville/centre bourg. Ils permettent notamment :

o De renforcer les moyens mis à disposition des territoires pour mener à bien leurs opérations

de revitalisation du territoire.

o D’être éligible au dispositif « Denormandie » dans l’ancien, outil de réhabilitation de l’habitat

via l’investissement locatif.

Accompagner les ménages les plus fragiles en situation de mal logement n’ayant pas les moyens

financiers, malgré les dispositifs existants, de financer le reste à charge ou de supporter l’avance de

trésorerie ;

Accompagner les projets de rénovation thermique portés par les particuliers en s’assurant que les

travaux soient efficaces ;

Centraliser et coordonner à travers un guichet de l’habitat, en partenariat avec le Département et

l’ADIL 42, les dispositifs d’envergure départementale, régionale et nationale, œuvrant à

l’amélioration du confort et de la performance énergétique du parc de logement. A titre indicatif et

adaptable en fonction de l’évolution des dispositifs en fonction des priorités de chaque acteur public

:

o Le programme « Habiter Mieux » de l’ANAH doit être mieux relayé auprès des publics

concernés. Sa mise en œuvre permet d’apporter une amélioration à la performance

thermique du parc privé et ainsi de lutter contre le phénomène de précarité énergétique.

o Les actions de la plateforme rénov’actions ;

o L’Éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) qui permet de financer les travaux de rénovation

énergétique des logements ;

o Les certificats d’économies d’énergie (CEE) délivrés pour certaines opérations engagées,

depuis le 1er avril 2018, et jusqu’au 31 décembre 2020, au bénéfice des ménages en situation



de précarité énergétique, dans le cadre de cette charte d’engagement "coup de pouce

économies d’énergie", pour permettre à terme aux ménages modestes d’obtenir un bonus

financier sur certains travaux (isolation des combles, chaudière gaz ou au fioul à haute

performance énergétique, chaudière biomasse, programmateur centralisé pour radiateurs

électriques...) ;

o Le crédit d’impôt transition énergétique (CITE), dispositif fiscal permettant aux ménages de

réduire leur impôt sur le revenu d’une partie des dépenses occasionnées lors de travaux

d’amélioration énergétique réalisés dans leur habitation principale.

Poursuivre le partenariat et l’animation autour du volet LHIE.

Objectif 3.2 : Accompagner la modernisation d’une partie du parc locatif social

Il s’agira de maintenir l’effort de réhabilitation et de « montée en gamme » du parc afin d’éviter un

décrochage de celui-ci face à une concurrence accrue résultant de la production nouvelle à venir, notamment

sur les communes SRU.

Objectif 3.3 : Veiller à ne pas dégrader les copropriétés fragilisées

L’amélioration du parc passe également par la prise en compte des copropriétés privées.

L’essentiel des copropriétés potentiellement fragiles est localisé dans les centres-bourgs et villes des

communes de Montbrison, Saint-Just-Saint-Rambert, Boën-sur-Lignon, Saint-Bonnet-le-Château, Saint-

Romain-le-Puy et Sury-le-Comtal.

Les interventions futures devront donc porter sur la poursuite de la connaissance et du suivi des copropriétés

du territoire à travers un observatoire spécifique (Dispositif de Veille et Observation des Copropriétés).



Orientation 4 : Redynamiser les centres-bourgs/villes afin d’améliorer la qualité

de vie

Eléments de contexte

Plusieurs centre-ville et centres-bourgs du territoire souffrent d’une relative désaffection, qui touche aussi

bien l’offre commerciale, l’offre résidentielle, la qualité des espaces publics, des services publics et

équipements divers voire de la vie en société/. Ceci se traduit par une importance plus ou moins marquée de

la vacance des logements et/ou par la paupérisation du peuplement. Dans l’objectif affirmé de redynamiser

ces espaces de centralité des communes, et ce quel que soit le niveau de polarité des collectivités concernées,

la priorité en matière d’habitat est de requalifier le logement et de lutter contre la vacance dans ces

centres-bourgs/villes.

Cette orientation est centrale et transversale par rapport aux réflexions menées dans le cadre du PLH.

Il importe, à l’heure actuelle, de limiter l’extension urbaine telle que le territoire l’a connue durant plusieurs

décennies, alors même que les centres bourgs/villes, dont la qualité est un marqueur de la vitalité des

communes, se dégradent, perdent des commerces, des équipements, des habitants… Il existe un réel enjeu

d’aménagement du territoire, mais aussi de cohésion sociale, et d’attractivité sur les moyens et longs termes.

Pour ceci, les centres-bourgs/villes devront être rapidement identifiés en délimitant les périmètres

d’action prioritaire afin que les aides prévues notamment à destination des particuliers par Loire Forez

agglomération soient prioritairement fléchées sur ces espaces.

Les actions prévues pour les communes et autres partenaires doivent s’appuyer sur la notion de projet. Il

importe que les conditions optimales soient créées afin que les investisseurs privés et publics soient

amenés à travailler sur les communes visées. Ces conditions optimales découlent de la nécessaire

construction d’un projet de centre bourg/ville, projet transversal, global et partagé. C’est en associant le

plus en amont possible l’ensemble des partenaires, que ceux-ci comprendront le projet global et leur

intérêt à intervenir.

Le service projets urbains aura pour mission d’accompagner les communes dans la mise en forme et la

conduite d’un tel projet.

Plus généralement, cette orientation nécessite la mise en place d’actions globales intégrant des efforts

conjoints sur l’offre commerciale et de services, les espaces publics, la valorisation patrimoniale, ou encore

toutes les compétences participant au vivre ensemble :

Des actions supports avec la mise en place d’une ingénierie au service des communes à travers le

service communautaire projets urbains ;



Des actions de renouvellement urbain, seules à même d’améliorer l’attractivité de ces secteurs :

dédensification (facilitant le stationnement, améliorant la luminosité et limitant les vis-à-vis),

requalification des logements (dont la lutte contre la vacance et l’habitat indigne, plus présents dans

ces espaces qu’ailleurs),

Des actions d’amélioration de l’attractivité en adaptant les centres au plus près des besoins et

attentes actuels des ménages (stationnement, déplacements, proximité des services, des

commerces et de l’emploi, etc.).

Des actions pour la création d’une offre de logements neufs ou réhabilités (adaptée aux conditions

d’habitabilité actuelles) en lieu et place du parc vieillissant actuel. Ces actions devront être menées

dans le respect de la valeur patrimoniale des sites concernés et dans l’objectif que ce patrimoine

(re)devienne attractif et facteur d’attractivité.

Des actions de communication voire, sur des temps adaptés, de co-construction pour une implication

des acteurs privés et publics sur les dispositifs de réhabilitation mis en œuvre, des aides permettant

à l’accession….

Un travail de partenariat avec l’ensemble de ces acteurs, pour créer un contexte favorable à leur

implication et à leurs investissements

De nombreuses actions du PLH vont permettre de favoriser cette revitalisation des centres. Cette orientation,

ici brièvement décrite mais fondamentale, fait lien et s’articule en parfaite cohérence avec les autres

orientations présentées dans ce document.

Loire Forez agglomération est déjà très active sur cette thématique avec l’accompagnement de communes

dans le cadre du service projets urbains, ce, dans la lignée de l’orientation décrite ici.

L’EPCI accompagne les communes suivantes :

Montbrison et St Bonnet le Château dans le cadre de dispositifs nationaux (respectivement Action

cœur de ville et AMI « revitalisation des centres bourgs »

• Böen sur Lignon et Sury le Comtal suite à l’AMI revitalisation des centres bourgs et l’appui de

ces dossiers souhaité par M.Le Préfet de Région.

• D’autres communes qui seront accompagnées suite à appel à projets.

Au-delà du PLH, c’est l’ensemble de la politique communautaire qui en sera le support, au travers de la

planification urbaine, des politiques commerciale, culturelle, sociale, de sécurité (lutte contre les incivilités)

ou encore de la compétence voirie pour l’aménagement des espaces publics.



Orientation 5 : Organiser quantitativement et géographiquement le développement de l’offre résidentiel

Eléments de contexte Une démographie particulièrement dynamique liée à l’attractivité du territoire (solde migratoire

important – 2/3 de l’accroissement démographique)

De fortes disparités : tout le territoire n’est pas aussi attractif, des parties entières peinent à conserver

leur population

Un SCoT sur une partie des communes du territoire (les 45 de l’ex-CALF) qui s’appuie sur une armature

urbaine et qui prévoit des objectifs de production de logements permettant, à minima, un maintien

de la population

Le futur observatoire du foncier qui sera mis en place par Loire Forez Agglomération permettra de suivi

l’évolution de la consommation foncière. D’ores-et-déjà, les indicateurs suivants devront être mobilisés :

• Surface des terrains à bâtir

• Consommation annuelle moyenne destinée à l’habitat

o En extension

o En renouvellement urbain

• Typologies des logements commencés (collectifs / individuels groupés / individuels purs)

• Densité moyenne des logements commencés

• …

Les principes ayant guidé la définition du rythme de production sur les communes

Sur la période récente, la géographie de la production de logements sur le territoire s’est caractérisée par la

plus forte importance (toutes proportions gardées) prise par les communes rurales ou périphériques au

détriment de la ville-centre et des communes urbaines, dont le rythme de production a eu tendance à

diminuer.

Ces dynamiques de construction vont à l’encontre des grands principes fixés dans les différentes politiques

communautaires, à commencer par le SCoT Sud Loire et les orientations du PLUi sur les 45 communes, qui

visent à appuyer prioritairement le développement territorial sur les centralités. Il s’agit de renforcer le

territoire, en diversifiant l’offre de logements pour répondre aux besoins de toutes les populations, en

développant un urbanisme moins générateur de déplacements (proximité logement – travail – services) pour

minimiser l’empreinte Gaz à Effet de Serre (GES), impactant moins les milieux agricoles et naturels que par

le passé (moins d’étalement urbain).



Objectif 5.1 : Assurer à toute les communes une capacité de production suffisante au maintien du nombre d’habitant

Le PLH 2020-2025 fixe pour principe que chaque commune pourra produire suffisamment de logements pour

assurer un maintien de sa population (point de stabilité). Pour cela sont pris en compte :

Le desserrement des ménages. Cela concerne le phénomène de baisse du nombre de personnes par

ménage (vieillissement de la population, évolution des modes de cohabitation : séparations, vie en

couple plus tardive des jeunes…).

o Le desserrement des ménages est calculé sur la base du constat des dernières années (0,065

personne en moins / an / ménage en moyenne)

Le taux de désaffectation du parc au sens du le PLH, qui correspond au besoin de renouvellement du

parc, hors progression de la vacance qui constitue un objectif par ailleurs (c’est-à-dire la

compensation des résidences principales qui seront détruites ou deviendront, pour des raisons

multiples, inhabitables : changements d’usage, incendie, transformation d’un bâti résidentiel) :

o 0,1% du parc de Résidence Principale annuellement. Il est ainsi acté que, pour l’avenir, la

désaffectation du parc doit être enrayée.

o Le PLH tient compte d d’un taux de désaffectation faible (0,1%/an), inférieur à celui pré-

identifié dans le SCoT, ce qui traduit une volonté politique de ne pas laisser opérer cette

désaffectation, de lutter contre et de ne pas compenser par de la production neuve un

développement de la vacance qui serait de fait entériné par un taux de désaffectation élevé.

Soit une production nécessaire de l’ordre de 782 logements sur la période 2020-2025

Objectif 5.2 : Soutenir la croissance des polarités et maitriser le phénomène de périurbanisation

Le PLH 2020-2025 fixe pour principe que les communes du territoire afficheront une croissance différenciée,

en appuyant prioritairement le développement territorial sur les polarités. Ainsi, le projet de territoire

promeut un développement de l’offre, au plus proche des commerces, équipements et bassin d’emplois,

moins générateur en déplacements (proximité logement – travail – services) et œuvre en faveur d’une

meilleure qualité de vie pour les habitants, notamment les plus démunis.

Ces perspectives démographiques différenciées respectent l’esprit des documents programmatiques et

prennent en compte la localisation des services/emplois/équipements pour la réalisation des logements.

Elles sont fixées également au regard des tendances observées sur d’autres territoires, dont notamment la

tendance départementale.

Hors polarités, de l’ordre des moyennes départementale ou nationale. Cette croissance sera

maîtrisée dans les zones les plus demandées, dans une proportion comparable aux évolutions

moyennes départementale ou nationale, et favorisée dans les territoires les plus ruraux, qui peinent

à garder leurs habitants, avec des rythmes supérieurs au constat passé.

Sur les polarités, leur confortement implique un modèle de développement orienté, davantage que

par le passé, vers le renouvellement urbain et l’évolution des espaces déjà bâtis. Au global, le



développement des deux polarités principales est souhaité comparable, légèrement supérieur, à

l’évolution moyenne de l’ensemble du territoire constatée ces dernières années, et celle sur les

autres polarités légèrement inférieures.

Au sein de chacune des polarités montbrisonnaise et pontrambertoise, le PLH affiche la volonté d’assurer

une répartition de l’offre résidentielle basée sur la localisation des emplois et des équipements. Ainsi, pour

respecter l’idée selon laquelle les logements doivent se construire à proximité des services/équipements et

des emplois, l’offre est répartie en fonction du poids, d’une part des services/équipements (50%) et d’autre

part des emplois (50%) dans chaque commune.

Polarité

Montbrisonnaise

Répartition des

équipements au sein

de la polarité

Répartition des

emplois au sein de

la polarité

Pondération à appliquer

pour répartir les logements

à produire

Saint-Romain-le-Puy 11% 9% 10,12%

Montbrison 66% 69% 67,82%

Savigneux 13% 17% 15,24%

Champdieu 7% 4% 5,44%

Ecotay-l’Olme 2% 1% 1,38%

Polarité

Pontrambertoise

Répartition des

équipements au sein

de la polarité

Répartition des

emplois au sein de

la polarité

Pondération à appliquer

pour répartir les logements

à produire

Sury-le-Comtal 16% 16% 15,61%

Bonson 12% 11% 11,5%

Saint-Cyprien 10% 7% 8,46%

Saint-Marcellin-en-Forez 12% 13% 12,77%

Saint-Just Saint-Rambert 50% 53% 51,66%

A noter que le PLH prend en compte, en parallèle, la sortie de logements vacants comme possibilité

supplémentaire d’accroissement démographique sans construction neuve : l’une des orientations

essentielles du PLH est de résorber la vacance, notamment en centre bourgs.

Une partie du développement de l’offre résidentielle est à réaliser en exploitant le potentiel de

logements existants et vacants (restructuration/réhabilitation) (cf. objectif 1.1)



Pour l’ensemble des communes, un objectif complémentaire de sortie de vacance, visant à

compenser la progression probable du nombre de logements vacants sur la période. Cet objectif est

estimé à 0,15% du nombre de Résidences Principales supplémentaire par an.

Au final, les évolutions conduiraient à un taux d’accroissement annuel de la population de Loire Forez situé

entre la moyenne départementale et ce qui a été constaté sur le territoire ces dernières années, et proche

de l’évolution régionale.



Produire 4 047 logements sur la période 2020-2025

Le rythme de production de logements attendu par commune est un objectif plafond alors que l’objectif de résorption de vacance (renouvellement urbain,

sortie de vacance, réhabilitation/restructuration) est un objectif plancher.


Rythme de

production global

Dont

renouvellement

urbain / sortie de

vacance

Dont création de

logement

Champdieu 77 14 63

Écotay-l'Olme 29 6 23

Montbrison 897 192 705Saint-Romain-le-Puy 148 22 126Savigneux 194 32 162

Polarité Montbrisonnaise 1345 266 1079

Bonson 161 22 139

Saint-Cyprien 113 20 93Saint-Marcellin-en-Forez 184 35 149Saint-Just-Saint-Rambert 682 117 565Sury-le-Comtal 233 56 177

Polarité Pontrambertoise 1373 250 1123

Boën-sur-Lignon 149 41 108

Chalmazel-Jeansagnière 19 6 13

Noirétable 72 20 52

Saint-Bonnet-le-Château 69 19 50

Usson-en-Forez 62 17 45

Polarités locales 371 103 268

Ailleux 3 1 2

Apinac 10 3 7

Arthun 12 3 9

Bard 16 5 11

Boisset-lès-Montrond 24 5 19

Boisset-Saint-Priest 26 5 21

Bussy-Albieux 12 4 8

Cervières 4 1 3

Cezay 5 2 3

Chalain-d'Uzore 12 3 9

Chalain-le-Comtal 16 3 13

Chambles 22 5 17

Châtelneuf 7 1 6

Chazelles-sur-Lavieu 7 2 5

Chenereilles 11 4 7

Craintilleux 25 5 20

Débats-Rivière-d'Orpra 3 1 2

Essertines-en-Châtelneuf 16 5 11

Estivareilles 16 5 11

Grézieux-le-Fromental 3 1 2

Gumières 9 2 7

La Chamba 1 0 1

La Chambonie 1 0 1

La Chapelle-en-Lafaye 3 1 2

La Côte-en-Couzan 2 1 1

La Tourette 13 3 10

La Valla-sur-Rochefort 4 1 3

Lavieu 3 1 2

Leigneux 9 3 6

Lérigneux 3 1 2

Lézigneux 38 9 29

L'Hôpital-le-Grand 19 4 15

L'Hôpital-sous-Rochefort 3 1 2

Luriecq 27 9 18

Magneux-Haute-Rive 11 3 8

Marcilly-le-Châtel 31 9 22

Marcoux 18 4 14

Margerie-Chantagret 16 4 12

Marols 10 3 7

Merle-Leignec 9 2 7

Montarcher 2 1 1

Montverdun 27 6 21

Mornand-en-Forez 8 2 6

Palogneux 2 1 1

Périgneux 31 9 22

Pralong 20 4 16

Précieux 22 5 17

Roche 7 2 5

Sail-sous-Couzan 28 9 19

Saint-Bonnet-le-Courreau 19 6 13

Saint-Didier-sur-Rochefort 12 3 9

Sainte-Agathe-la-Bouteresse 26 6 20

Sainte-Foy-Saint-Sulpice 11 3 8

Saint-Étienne-le-Molard 22 7 15

Saint-Georges-en-Couzan 12 4 8

Saint-Georges-Haute-Ville 33 7 26

Saint-Hilaire-Cusson-la-Valmitte 9 3 6

Saint-Jean-la-Vêtre 10 2 8

Saint-Jean-Soleymieux 20 6 14

Saint-Julien-la-Vêtre 9 3 6

Saint-Just-en-Bas 7 2 5

Saint-Laurent-Rochefort 8 2 6

Saint-Paul-d'Uzore 3 1 2

Saint-Priest-la-Vêtre 3 1 2

Saint-Sixte 16 5 11

Saint-Thomas-la-Garde 12 3 9

Saint-Thurin 3 1 2

Sauvain 11 3 8

Soleymieux 16 5 11

Trelins 16 3 13

Unias 9 2 7

Veauchette 26 6 20

Verrières-en-Forez 18 4 14

Communes hors polarités 958 252 706

Loire Forez agglomération 4047 871 3176

Rythme de production de logements 2020-2025

*Le projet de logements à vocation touristique sur la station de Chalmazel n’a pas lieu d’être pris en compte dans les objectifs de production


182 Eohs – Adéquation - Condition Urbaine

En ce qui concerne les moyens pour parvenir à atteindre les objectifs et en résonnance avec les orientations

qui devront être précisées dans le PLUI en matière d’organisation du territoire, de déplacements,

d’optimisation de la ressource foncière, d’articulation avec les réseaux existants, il s’agira notamment de

poursuivre la politique foncière afin de se donner les moyens fonciers de développer sur les centres urbains

et de limiter la production sur les secteurs ruraux.

Le PLUI jouera un rôle fondamental pour la réalisation de ces objectifs de répartition géographique de la

production neuve. Pour les communes non couvertes par le PLUi, il s’agira de s’assurer de la compatibilité

des documents communaux, en les faisant évoluer si besoin.

Le confortement des centralités implique un modèle de développement orienté davantage vers le

renouvellement urbain et l’évolution des espaces déjà bâtis (voir orientation 4).



Orientation 6 – Piloter, Animer, Evaluer

Eléments de contexte

Le précédent PLH de l’ex-CALF à 45 communes, ainsi que celui de l’ex-Communauté de communes du Pays de

Saint-Bonnet-le-Château, avaient déjà fixé comme objectif d’affirmer le rôle de l’intercommunalité en matière

de politique de l’habitat.

Aujourd’hui, alors que le territoire communautaire a doublé son nombre de communes, la gouvernance,

élément essentiel du succès de la politique de l’habitat définie, est à renforcer. C’est pourquoi elle devient une

orientation forte à mettre en œuvre. La loi du 24 mars 2014 pour l’Accès au Logement et à un Urbanisme

Rénové (dite loi ALUR) a renforcé les intercommunalités dans leur rôle de chef de file de la politique du

logement. Une double exigence doit caractériser cette gouvernance : exigence de cohérence d’ensemble car

Loire Forez agglomération n’est pas la juxtaposition de 88 communes ; exigence de proximité et de capacité

à entendre chaque commune pour parvenir à une réelle efficience du PLH. Elle constitue un territoire vécu par

les habitants, un territoire de projet avec des acteurs dynamiques et engagés, avec une exigence de respect

des spécificités communales et de la diversité des attentes et des usages des habitants.

Loire Forez agglomération doit être attentive à cette double approche dans la mise en œuvre de la politique

communautaire de l’habitat. Son action doit donc s’inscrire dans une logique partenariale avec les communes,

qui restent le principal moteur de cette mise en œuvre du projet commun : assistance à l’ingénierie, suivi des

réalisations et mise en cohérence des projets.

Mettre en application l’ambition portée par le PLH 2020-2025 induit un pilotage affirmé et reconnu à l’échelle

communautaire. Loire Forez agglomération doit confirmer son nouveau positionnement dans le cadre

institutionnel local, en s’affichant comme pilote de la politique locale de l’habitat.

Objectif 6.1 : Adapter le dispositif d’évaluation et de suivi au nouveau PLH

Il s’agit de poursuivre les actions d’observation déjà engagées pour assurer un suivi régulier du PLH.

Conformément aux dispositions légales et en réponse aux besoins croissants d’une politique habitat en

développement, Loire Forez agglomération a, au cours des précédents PLH, réalisé un travail de collecte et

de traitement en continu des données statistiques.

L’objectif recherché pour vise à enrichir ce dispositif d’observation au service des actions à engager au cours

de ce PLH, en l’adaptant au nouveau périmètre communautaire. Chaque objectif sera assorti d’indicateurs

précisant le degré de réussite. L’observatoire de l’habitat permettra d’assurer un suivi technique dans le

temps en actualisant régulièrement les indicateurs, afin de faire les bilans annuels du PLH, et l’évaluation

obligatoire au bout de 3 ans.

L’Observatoire doit notamment permettre de suivre :

L’atteinte des objectifs fixés ;



L’évolution du rythme de la construction, de la nature de la production ;

Le volume des transactions, les niveaux de prix du marché et des loyers ;

La consommation foncière et les formes urbaines développées ;

Les actions d’amélioration de l’habitat ;

Le fonctionnement et l’occupation du parc social ;

Etc.

Compte-tenu des nouvelles compétences de Loire Forez agglomération et des orientations définies dans le

PLH, de nouveaux champs d’observation sont aujourd’hui à développer pour assurer un suivi des actions :

En matière de suivi de la consommation foncière, la loi Egalité et Citoyenneté oblige les EPCI à mettre

en place un observatoire foncier. Il s’agit de mettre en place un suivi de l’urbanisation, en partenariat

avec le service instructeur des permis de construire d’aménager, afin d’évaluer quantitativement et

qualitativement la consommation du foncier ;

En matière de mixité sociale, Loire Forez agglomération devra disposer de données actualisées sur

l’occupation du parc social pour éclairer et réajuster sa politique en matière de peuplement élaborée

dans le cadre de la Conférence Intercommunale du Logement ;

En matière de problématique des copropriétés fragilisées, cette observation devra prendre en

compte l’ensemble du parc de copropriétés de l’agglomération dans le cadre d’une analyse

statistique permettant de suivre les copropriétés dans le temps. Il s’agit donc de poursuivre le travail

déjà initié par l’agglomération sur cette thématique.

Cet observatoire se voudra partenarial et dynamique dans la mesure où, en fonction du programme

d’actions, d’autres études complémentaires pourront être engagées autour de thématiques précises

(sédentarisation des gens du voyage, vacance, besoins des jeunes, besoins des personnes âgées, …). En plus

du caractère quantitatif traditionnel de l’observatoire de l’habitat, l’équipe en charge de son suivi et de son

élaboration sera particulièrement attentive à la remontée des acteurs de terrain. Le PLH ne peut être réactif

qu’en se fondant sur l’analyse du croisement des données quantitatives avec les informations qualitatives.

Par ailleurs, ce travail permettra de construire des liens de confiance avec les acteurs de terrains, permettant

ainsi d’envisager une implication plus importante lors de la mise en place des actions.

Objectif 6.2 : Pérenniser les instances de pilotage

L'élaboration de ce nouveau PLH a été l'occasion de poursuivre une réflexion communautaire pour construire

un projet habitat partagé. Des temps d'échanges ont ponctué la démarche, associant élus et partenaires

institutionnels. Comité Technique, Comité de Pilotage et Conseil Communautaire ont ainsi permis de valider

le contenu du projet PLH.

Afin que le PLH soit bien le reflet d'un projet commun, la pérennisation d’instances de suivi apparaît

indispensable :

Maintenir le pilotage politique mis en place pour l’élaboration du PLH pendant toute la durée de son

application. Cette instance politique dédiée au suivi de la réalisation des objectifs du PLH aura, entre

autres, pour fonction de dresser une évaluation annuelle des actions du PLH, d’observer l’adéquation

entre les objectifs et les réalisations et de procéder aux ajustements nécessaires le cas échéant. De



plus, cette instance validera les études complémentaires réalisées au cours du PLH à envisager (cf.

objectif 6.1)

Pérenniser les réunions thématiques de suivi : programmation de logements sociaux, suivi des

réalisations et mises en cohérence des projets communaux de construction neuve, réunions PLU /

PLUi / PLH, etc.

Faire vivre la Conférence intercommunale du logement (CIL), obligatoire depuis la loi « ALUR » : la

CIL constitue l’instance de gouvernance locale pour définir l’attribution des logements sociaux. Elle

doit notamment garantir le droit et l’équité dans l’accès au logement, éviter la spécialisation de

certains quartiers et plus globalement définir une stratégie partagée d’équilibre territorial. Elle est

coprésidée par Loire Forez agglomération et l’État et comprend les maires, les bailleurs sociaux et

tous les acteurs de l’habitat.

Cette gouvernance de projet active garantira une plus grande appropriation de la vision intercommunale du

logement et une meilleure efficacité de l’action.

Objectif 6.3 : Animer le partenariat

La construction à l’échelle intercommunale d’une approche partagée et transversale des enjeux et

orientations dans le domaine de l’habitat est essentielle pour veiller à la mise en œuvre du PLH 2020-2025

et assurer une lisibilité des actions menées envers les partenaires. Cette culture partagée, entre les

communes et les acteurs du logement, privés ou publics, engagée lors de l’élaboration du PLH, est à

poursuivre pendant sa phase opérationnelle de six ans. Ce travail partenarial est essentiel à la réussite du

PLH et à la mise en œuvre opérationnelle du plan d’actions. Les acteurs institutionnels (Etat, Département,

Région, SCoT…), les acteurs sociaux, les bailleurs sociaux, les opérateurs associatifs, les professionnels locaux

de l’immobilier, etc. doivent pouvoir être associés à la mise en œuvre et au suivi des actions en fonction de

leurs domaines de compétences et d’intervention. La mobilisation et l’animation de ce partenariat devront

être conduites sous l’égide de Loire Forez agglomération et nécessiteront donc la mise en place d’une

ingénierie dédiée.

Plus largement, les actions du PLH devront pouvoir être articulées et coordonnées avec les différentes

démarches, actions et procédures qui peuvent concerner le territoire, et notamment :

Les orientations du Plan Départemental d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées ;

Les orientations définies dans le cadre du Plan Local d’Urbanisme Intercommunal ;

Les actions pouvant être initiées par les communes dans le domaine de l’habitat ;

Etc.

Le partenariat étroit entre les communes et les acteurs du logement doit répondre aux interrogations

stratégiques des élus et permettre d’évaluer les orientations et actions de la politique locale de l’habitat, de

l’orienter ou de réajuster, le cas échéant, les actions, selon le contexte et l’évolution du territoire. Ces

échanges permettront également de conforter et d’élargir les partenariats, tout en faisant naître des

nouvelles initiatives.



Objectif 6.4 : Repenser les modalités de diffusion de l’information à destination des ménages et des acteurs

L’amélioration de la diffusion de l’information liée au logement est importante sur de nombreux aspects. Par

une concentration de l’information relative à l’offre, elle pourrait permettre une meilleure mise en relation

de l’offre et de la demande de logement. En ce sens, elle apparaît, sous de nombreux aspects, comme un

préalable à une meilleure fluidité résidentielle.

Au-delà de la mise en relation de l’offre et de la demande, l’information joue également un rôle central dans

la poursuite des objectifs de la politique de l’habitat. Elle est particulièrement nécessaire en ce qui concerne

la diffusion des informations relatives aux dispositifs facilitant l’amélioration du parc. Elle est importante

également en ce qui concerne les différents aspects juridiques liés, par exemple, à la mise en location. Elle

permet de communiquer pour encourager le développement du locatif conventionné.

Le principal enjeu réside donc dans la centralisation, d’une part, de la collecte des informations relatives aux

besoins des ménages et d’autre part, de la diffusion de cette information au public. Il peut donc s’articuler

avec l’idée d’un lieu où l’ensemble de l’information pourrait être obtenu (type maison de l’habitat).

Enfin, le développement d’une communication à la mesure des aides et des interventions prévues par le PLH

rendra plus visibles les actions de Loire Forez agglomération. L’objectif est également de faciliter

l’appropriation du PLH par les élus, les acteurs de l’habitat mais aussi le grand public.

Cette communication passera par la mise à jour des supports existants (site Internet, Loire ForezMag, etc.),

mais aussi par l’organisation d’évènementiels, réunions d’informations, visites de sites… mettant en lumière

les actions phares.

Objectif 6.5 : Jouer un rôle fort en termes d’ingénierie et d’accompagnement des communes

La réflexion engagée lors de l'élaboration du PLH va aboutir à la mise en place d'un programme d'actions

sous pilotage communautaire, qui va engager plus ou moins directement les communes sur des sujets inédits.

Aussi est-il nécessaire d'organiser l'accompagnement des communes au niveau de Loire Forez

agglomération, afin de confirmer la stratégie communautaire autour de l'habitat, qui soutient la politique

économique et la politique de services structurée à l'échelon intercommunal.

L'habitat est un sujet complexe, et les actions du Programme Local de l'Habitat déclinent et croisent des

compétences en matière d'urbanisme, d'accompagnement social, de financement des politiques publiques,

de réhabilitation, de droit public...

Les communes n'ont pas toujours les ressources pour assurer la maîtrise d'ouvrage complexe de certaines

opérations ou démarches : la mise à disposition d'une assistance va devenir indispensable pour rendre

opérationnel le PLH (élaboration de PLU, réhabilitation / remise sur le marché d'un patrimoine vacant

obsolète, mobilisation et financement des outils du portage foncier, etc.).

La réalisation des objectifs du PLH nécessite donc la mise en œuvre d'un appui sous forme d’une ingénierie

opérationnelle pouvant être mobilisé par les communes durant la phase opérationnelle du PLH.



La création du service projets urbains est une première étape déjà franchie par l’agglomération et qui

permet d’accompagner les communes (de diverses manières) dans la réflexion sur la revitalisation de leurs

centres-bourgs/villes. Deux niveaux d’intervention sont ainsi proposés :

Un premier niveau, qualifié d’animation territoriale, qui permet l’information et le développement

d’une culture commune autour de la revitalisation des centres bourgs sur l’ensemble des

communes ;

Un deuxième niveau d’accompagnement renforcé sur des communes désirant se doter d’une

stratégie globale de revitalisation.



Annexe 1 – Rappel des objectifs quantitatifs du PLH 2020-2025

Le rythme de production de logements et de sorties de vacance

Le rythme de production de logements attendu par commune est un objectif plafond alors que l’objectif de résorption de vacance (renouvellement urbain, sortie de vacance,

réhabilitation/restructuration) est un objectif plancher.


Rythme de

production global

Dont

renouvellement

urbain / sortie de

vacance

Dont création de

logement

Champdieu 77 14 63

Écotay-l'Olme 29 6 23

Montbrison 897 192 705Saint-Romain-le-Puy 148 22 126Savigneux 194 32 162

Polarité Montbrisonnaise 1345 266 1079

Bonson 161 22 139

Saint-Cyprien 113 20 93Saint-Marcellin-en-Forez 184 35 149Saint-Just-Saint-Rambert 682 117 565Sury-le-Comtal 233 56 177

Polarité Pontrambertoise 1373 250 1123

Boën-sur-Lignon 149 41 108

Chalmazel-Jeansagnière 19 6 13

Noirétable 72 20 52

Saint-Bonnet-le-Château 69 19 50

Usson-en-Forez 62 17 45

Polarités locales 371 103 268

Ailleux 3 1 2

Apinac 10 3 7

Arthun 12 3 9

Bard 16 5 11

Boisset-lès-Montrond 24 5 19

Boisset-Saint-Priest 26 5 21

Bussy-Albieux 12 4 8

Cervières 4 1 3

Cezay 5 2 3

Chalain-d'Uzore 12 3 9

Chalain-le-Comtal 16 3 13

Chambles 22 5 17

Châtelneuf 7 1 6

Chazelles-sur-Lavieu 7 2 5

Chenereilles 11 4 7

Craintilleux 25 5 20

Débats-Rivière-d'Orpra 3 1 2

Essertines-en-Châtelneuf 16 5 11

Estivareilles 16 5 11

Grézieux-le-Fromental 3 1 2

Gumières 9 2 7

La Chamba 1 0 1

La Chambonie 1 0 1

La Chapelle-en-Lafaye 3 1 2

La Côte-en-Couzan 2 1 1

La Tourette 13 3 10

La Valla-sur-Rochefort 4 1 3

Lavieu 3 1 2

Leigneux 9 3 6

Lérigneux 3 1 2

Lézigneux 38 9 29

L'Hôpital-le-Grand 19 4 15

L'Hôpital-sous-Rochefort 3 1 2

Luriecq 27 9 18

Magneux-Haute-Rive 11 3 8

Marcilly-le-Châtel 31 9 22

Marcoux 18 4 14

Margerie-Chantagret 16 4 12

Marols 10 3 7

Merle-Leignec 9 2 7

Montarcher 2 1 1

Montverdun 27 6 21

Mornand-en-Forez 8 2 6

Palogneux 2 1 1

Périgneux 31 9 22

Pralong 20 4 16

Précieux 22 5 17

Roche 7 2 5

Sail-sous-Couzan 28 9 19

Saint-Bonnet-le-Courreau 19 6 13

Saint-Didier-sur-Rochefort 12 3 9

Sainte-Agathe-la-Bouteresse 26 6 20

Sainte-Foy-Saint-Sulpice 11 3 8

Saint-Étienne-le-Molard 22 7 15

Saint-Georges-en-Couzan 12 4 8

Saint-Georges-Haute-Ville 33 7 26

Saint-Hilaire-Cusson-la-Valmitte 9 3 6

Saint-Jean-la-Vêtre 10 2 8

Saint-Jean-Soleymieux 20 6 14

Saint-Julien-la-Vêtre 9 3 6

Saint-Just-en-Bas 7 2 5

Saint-Laurent-Rochefort 8 2 6

Saint-Paul-d'Uzore 3 1 2

Saint-Priest-la-Vêtre 3 1 2

Saint-Sixte 16 5 11

Saint-Thomas-la-Garde 12 3 9

Saint-Thurin 3 1 2

Sauvain 11 3 8

Soleymieux 16 5 11

Trelins 16 3 13

Unias 9 2 7

Veauchette 26 6 20

Verrières-en-Forez 18 4 14

Communes hors polarités 958 252 706

Loire Forez agglomération 4047 871 3176

Rythme de production de logements 2020-2025

*Le projet de logements à vocation touristique sur la

station de Chalmazel n’a pas lieu d’être pris en

compte dans les objectifs de production



Les objectifs de logements à conventionner

Le tableau ci-après détaille par commune les

objectifs de conventionnement à réaliser sur la

durée du PLH selon le type de conventionnement

et les modalités de production :

Pour les communes déficitaires SRU

(en orange dans le tableau), il s’agit d’un

objectif plancher ;

Pour les autres communes, il s’agit

d’objectifs souhaitables ;

Pour les communes hors polarités,

l’objectif est fongible entre les communes

et non obligatoire.




la période)

Dont % de

PLAI ou LCTS

Dont % de

PLUS ou LC

Nombre de logements

locatifs sociaux

supplémentaires

dont PLAI /

LCTS

dont PLUS /

LCS

Nombre de

logements en

accession aidée

soit % de logements

accessibles

socialement

Champdieu 20% 30% 70% 13 4 9 7 31%

Écotay-l'Olme 20% 30% 70% 4 1 3 2 29%

Montbrison 20% 30% 70% 157 47 110 78 30%

Saint-Romain-le-Puy 117% 30% 70% 143 43 100 12 127%

Savigneux 25% 30% 70% 43 13 30 17 35%

Polarité montbrisonnaise 39% 30% 70% 360 108 252 116 41%

Bonson 52% 30% 70% 71 21 50 14 63%

Saint-Cyprien 20% 30% 70% 19 6 13 10 30%

Saint-Marcellin-en-Forez 66% 30% 70% 102 31 71 15 76%

Saint-Just-Saint-Rambert 62% 30% 70% 367 110 257 59 72%

Sury-le-Comtal 89% 30% 70% 171 51 120 19 99%

Polarité SJSR 62% 30% 70% 730 219 511 117 72%

Boën-sur-Lignon 25% 30% 70% 32 10 22 13 35%

Chalmazel-Jeansagnière 20% 30% 70% 3 1 2 2 31%

Noirétable 20% 30% 70% 12 4 8 6 30%

Saint-Bonnet-le-Château 20% 30% 70% 12 4 8 6 31%

Usson-en-Forez 20% 30% 70% 10 3 7 5 29%

Polarités locales 46% 31% 69% 69 22 47 31 32%

Ailleux

Apinac

Arthun

Bard



Bussy-Albieux

Cervières

Cezay

Chalain-d'Uzore

Chalain-le-Comtal

Chambles

Châtelneuf


Chenereilles

Craintilleux



Estivareilles


Gumières

La Chamba

La Chambonie


La Côte-en-Couzan

La Tourette


Lavieu

Leigneux

Lérigneux

Lézigneux

L'Hôpital-le-Grand


Luriecq

Magneux-Haute-Rive

Marcilly-le-Châtel

Marcoux

Margerie-Chantagret

Marols

Merle-Leignec

Montarcher

Montverdun

Mornand-en-Forez

Palogneux

Périgneux

Pralong

Précieux

Roche

Sail-sous-Couzan












Saint-Just-en-Bas


Saint-Paul-d'Uzore


Saint-Sixte


Saint-Thurin

Sauvain

Soleymieux

Trelins

Unias

Veauchette

Verrières-en-Forez

Communes hors polarités 10% 30% 70% 73 22 51 0 0%

LFA 37% 30% 70% 1 232 371 861 265 45%

0%


accession aidée)

10% 30% 70% 73 22 51 0



Annexe 2 – Inventaire des équipements par bassin de vie

Bassin de vie CommuneNombre d'équipements -

INSEE

Balbigny Sainte-Foy-Saint-Sulpice 12

Ailleux 2

Arthun 6

Boën 69

Bussy-Albieux 14

Cezay 6

Chalmazel-Jeansannière 20

Débats-Rivière-d'Orpra 3

L'Hôpital-sous-Rochefort 4

Leigneux 9

Marcilly-le-Châtel 20

Marcoux 12

Montverdun 20

Palogneux 2

Sail-sous-Couzan 24

Sainte-Agathe-la-Bouteresse 17

Saint-Étienne-le-Molard 15

Saint-Georges-en-Couzan 13

Saint-Just-en-Bas 10

Saint-Laurent-Rochefort 2

Saint-Sixte 10

Sauvain 5

Trelins 17

La Valla-sur-Rochefort 4

Craponne-sur-Arzon Usson-en-Forez 37

Bard 8

Chalain-d'Uzore 6

Champdieu 27

Châtelneuf 5

Chazelles-sur-Lavieu 5

Écotay-l'Olme 9

Essertines-en-Châtelneuf 11

Grézieux-le-Fromental 2

Gumières 6

Lavieu 2

Lérigneux 3

Lézigneux 16

Margerie-Chantagret 12

Montbrison 272

Mornand-en-Forez 12

Pralong 9

Précieux 11

Roche 9

Saint-Bonnet-le-Courreau 16

Saint-Georges-Haute-Ville 14

Saint-Jean-Soleymieux 24

Saint-Paul-d'Uzore 3


Saint-Thomas-la-Garde 5

Savigneux 55

Soleymieux 12

Verrières-en-Forez 13

Boisset-lès-Montrond 19

Chalain-le-Comtal 14

Magneux-Haute-Rive 11

Unias 12

Cervières 4

La Chamba 3

La Chambonie 0

La Côte-en-Couzan 1

Noirétable 59

Saint-Didier-sur-Rochefort 13

Saint-Jean-la-Vêtre 11

Saint-Julien-la-Vêtre 10

Saint-Priest-la-Vêtre 6

Saint-Thurin 8

Apinac 8

La Chapelle-en-Lafaye 5

Chenereilles 8

Estivareilles 18

Luriecq 21

Marols 13

Merle-Leignec 7

Montarcher 3

Périgneux 16

Saint-Bonnet-le-Château 61

Saint-Hilaire-Cusson-la-Valmitte 8

La Tourette 16

Saint-Étienne Chambles 13

Boisset-Saint-Priest 16

Bonson 42

Craintilleux 15

L'Hôpital-le-Grand 15

Saint-Cyprien 34



Sury-le-Comtal 54

Veauchette 15


Boën

Montbrison

Montrond-les-Bains

Noirétable




Programme d’actions



Sommaire

Préambule – les clés de la réussite du programme d’actions .................................................... 193

Action 1 - Animer le PLH ................................................................................................................. 200

Action 2 - Piloter le PLH et les actions revitalisation des centres bourgs/villes au sein de Loire Forez

agglomération ................................................................................................................................ 203

Action 3 - Evaluer et observer ......................................................................................................... 207

Action 4 - Développer une capacité d’intervention foncière pour le renouvellement urbain ............. 214

Action 5 - Valoriser les offres locatives conventionnées communales ............................................... 216

Action 6 - Aide aux acteurs publics dans la reconquête du parc existant ........................................... 218

Action 7 - Aide à la production neuve de logements locatifs sociaux publics ..................................... 220

Action 8 - Aide à la production de logements socialement accessibles des bailleurs sociaux publics par le

soutien de l’accession sociale .......................................................................................................... 221

Action 9 - Aide à la captation de logements pour le développement de l’intermédiation locative ..... 223

Action 10 - Prime pour le développement d’une offre conventionné PLAI à loyer minoré ................. 225

Action 11 - Soutien au développement d’une offre locative abordable et innovante à destination des

séniors ........................................................................................................................................... 227

Action 12 - Soutien aux opérations de sédentarisation des gens du voyage ...................................... 229

Action 13 - Mettre en place une politique de mixité du parc social dans le cadre des dispositifs de la

Conférence Intercommunale du Logement (CIL) .............................................................................. 231

Action 14 - Dispositifs de reconquête et d’amélioration du parc privé .............................................. 234

Action 15 - Aide pour la primo-accession dans l’ancien .................................................................... 239

Action 16 - Offre type « Maison à 1 € » ............................................................................................ 241

Action 17 - Dispositif de trésorerie pour lutter contre le mal logement ............................................ 243

Action 18 - Accompagnement des particuliers souhaitant réaliser des travaux de rénovation thermique

de leur logement ............................................................................................................................ 245

Action 19 - Proposer une aide financière tout public pour les projets de rénovation (Bonus Performance

Energétique)................................................................................................................................... 247

Action 20 - Appel à projets sur la rénovation performante des logements - BBC ............................... 249

Action 21 - Aide aux travaux ayant un impact patrimonial visible ..................................................... 251



Préambule – les clés de la réussite du programme d’actions

La politique générale de l’habitat sur Loire Forez agglomération

Loire Forez agglomération a fait le choix fort de répondre aux enjeux de la maîtrise de l’étalement urbain,

patrimoniaux, économiques, de développement durable afin de permettre un changement de modèle

concernant le développement du territoire.

Pour ce faire, l’agglomération investit le champ de la revitalisation des centres bourgs/villes en inscrivant

cette problématique au cœur de sa politique :

Planification avec l’élaboration (en cours) d’un Plan Local d’Urbanisme intercommunal (PLUi)

Habitat avec la mise en place d’un Programme Local de l’Habitat (PLH) qui, notamment, prévoit des

actions visant à aider les communes, les acteurs privés ou publics/parapublics, les usagers… dans

leurs projets de centres bourgs/villes

Economie/Commerce avec des actions spécifiques à destination des porteurs de projet souhaitant

s’installer dans le cœur des communes. Une candidature au FISAC a notamment été faite dans ce

sens.

Environnement avec un Plan Climat Air Energie Territoire (PCAET) et une réflexion sur l’économie

circulaire en cours d’élaboration…

Culture avec le portage d’initiative artistiques, patrimoniales, participatives dans le cœur des

territoires ruraux et dans certaines communes

….

Loire Forez agglomération se positionne activement sur la revitalisation des centres bourgs/centres villes. Le

sujet étant particulièrement prégnant sur les 87 communes de l’agglomération, les élus ont souhaité se

positionner auprès des communes de l’EPCI en appui aux réflexions/actions visant à revitaliser les centres

des communes. Ces derniers ont pris conscience de la nécessité de redonner vie à des centres bourgs, qui

pour certains d’entre eux, ont perdu leur fonction polarisante.

L’objectif, pour les élus, est d’anticiper les évolutions des besoins des ménages en termes de conditions

d’installation (logement, commerce, services, équipements, -- étude en cours d’élaboration). Il s’agit

notamment de faciliter l’adéquation entre ces attentes et leur souci de rendre attractif les centres bourgs,

comme véritables supports d’une vie en société équilibrée, porteuse de sens et de lien social.



Des actions supports essentielles à la réussite du PLH

Le programme d’actions distingue deux grandes natures d’actions : les actions dites « opérationnelles » qui

sont le cœur du PLH et les actions dites « supports » qui en sont le substrat. Ces dernières sont essentielles

à la réussite de la politique de l’habitat puisqu’elles permettent d’envisager la mise en œuvre concrète des

actions opérationnelles. Il s’agit de l’ensemble des actions qui permettront de faire connaître le PLH (aux

élus, aux habitants, aux partenaires et aux acteurs de l’habitat), de le faire vivre au plus près des réalités et

des évolutions constatées sur ce territoire vaste et pluriel et donc d’atteindre ses objectifs selon une dépense

de moyens raisonnée.

En d’autres termes les actions supports s’appuient sur trois grandes idées :

L’efficience – afin de viser une réussite des actions opérationnelles dans le cadre de dépenses

raisonnées, les actions supports doivent permettre d’ajuster au mieux les actions opérationnelles à

la réalité du terrain. Une connaissance fine du terrain passe par une observation quantitative

doublée d’un travail qualitatif important. Le contact de l’équipe habitat avec les acteurs de l’habitat

sera essentielle à la fois pour diffuser les informations sur le PLH, faire remonter le ressenti des

acteurs et créer la confiance sur le moyen et long termes (habitudes de travail).

La proximité et les usages. Le PLH ne peut réussir que s’il se situe au plus près des acteurs et de leurs

réalités de terrain. Ceci est vrai dans différents domaines :

o Information sur les aides du PLH au plus près des usagers et des acteurs de l’habitat. Cette

information se devra d’être polymorphe pour toucher le plus d’acteurs possibles en fonction

de leur profil.

o Visibilité et facilité de l’accès aux aides pour les potentiels bénéficiaires.

o Sensibilisation continue des élus aux problématiques de l’habitat

PLHorientations

Les actions supports

Les actions

opérationnelles

À destination des communeset partenaires

À destination des ménages

Atteindre les objectifs du PLH (aides, subventions)

Créer les conditions pour avoir un PLH efficient, évolutif et en

lien avec les usages (habitants, communes)



L’adaptabilité. La réalité de terrain évolue rapidement (besoins des publics, caractéristiques du

marché de l’immobilier, milieu des professionnels de l’habitat…) et il importe que le PLH soit le plus

à l’écoute possible de ces évolutions. Le bilan triennal sera l’occasion de faire le point sur la réussite

des actions et de proposer des amendements, des corrections dans leur calibrage. Avec un

observatoire et une équipe habitat au plus près du terrain, des amendements pourraient également

être proposés lors des bilans annuels. Cela passe également par différentes techniques :

o Observatoire quantitatif doublé d’une veille qualitative essentielle à la récolte du ressenti

des réalités de terrain

o Etudes thématiques annuelles afin de faire le point sur des sujets centraux de la politique de

l’habitat

Des actions opérationnelles à destination des communes et des partenaires : le projet au cœur du dispositif d’aides

Cette nouvelle génération de PLH doit permettre de faire évoluer le programme d’actions en direction du

projet. L’analyse des bilans des PLH préexistants sur le territoire de Loire Forez agglomération et d’autres

PLH en France aboutit au constat que des aides variées ne s’appuyant pas sur un projet communal construit,

partagé et clair ont moins de chances d’atteindre leurs cibles.

L’enjeu, pour ce nouveau PLH, est d’éviter l’éparpillement des aides et des financements ainsi que

l’accompagnement de projets ponctuels dont les effets à moyen et long terme sont difficiles à mesurer.

Par ailleurs, le rôle de la collectivité est de créer les conditions optimales afin que les acteurs publics et privés

de l’habitat puissent réinvestir les communes. S’appuyer sur un projet communal aura comme vertu de

donner une visibilité globale et à long terme à ces acteurs qui pourront ainsi mieux calibrer leurs efforts en

fonction des objectifs établis par la commune.

La collectivité doit pouvoir travailler à la réalisation d’un projet global, transversal et lisible par l’ensemble

des acteurs. Sur cette base, l’agglomération aura ainsi un rôle de facilitateur à la fois grâce aux actions



supports évoquées plus haut (service projets urbains notamment) mais aussi et surtout permettra de rendre

un modèle économique plus soutenable pour les investisseurs potentiels. Les actions du PLH à destination

des partenaires et communes seront à disposition dans le cadre de ce même projet communal. La plupart

d’entre elles seront d’ailleurs cumulables afin de viser un effet levier fort à même d’aider la commune et les

partenaires à construire des projets les plus efficients possibles.

Dans la continuité et sur la question particulière des communes soumises à l’article 55 de la loi SRU, il sera

proposé d’intervenir dans la même logique. Il s’agit à la fois de favoriser l’intervention des bailleurs sociaux

dans ces communes et d’intégrer leur intervention dans le cadre du projet communal global. L’objectif est

notamment de faire prendre conscience aux bailleurs qu’une politique globale, réfléchie, phasée et financée

est à l’œuvre dans la commune afin de faciliter leur intervention et de la calibrer au mieux en fonction des

besoins de la commune (des liens seront à réalisés avec les aménagements des espaces publics,

l’implantation de commerces, la typologie des biens en fonction des ménages que la commune souhaite

maintenir ou attirer sur la commune…). Cette démarche nécessite du temps afin de construire ce contexte

mais sera la plus pertinente en vue de permettre l’atteinte des objectifs assignés par l’Etat dans le cadre de

la loi SRU.

Des actions opérationnelles à destination des ménages de Loire Forez.

Les actions à destination des ménages, tout en respectant les enjeux et les orientations, seront de nature

plus classique. L’objectif est ici de permettre aux habitants d’habiter le territoire dans les conditions les plus

adaptées à leurs besoins et faciliter ainsi la réalisation de leur parcours résidentiel. L’agglomération animera

le suivi des actions afin d’être vigilant à la nécessaire cohérence avec le projet communal, mais aucune

condition relative à ce même projet ne sera nécessaire afin d’avoir accès à ces aides.



Synthèse du programme d’actions Le tableau de synthèse présente la déclinaison financière des différentes actions du PLH. A cette déclinaison, il convient de préciser que s’ajoute l’ensemble des moyens humains et techniques internes à LFA pour animer et mettre en œuvre ces différentes actions.

Nom de l’action Nombre de logements

Coût Effet levier RCB

Favoriser le

parcours résidenti

el

Logement économe

en foncier et déplacem

ent

Moderniser et

adapter le parc de

lgts

Piloter animer évaluer

Actions

supports

(470 000 €)

1-Animer le PLH

• Créer un cadre de référence de l’urbanisation

• Mettre en place un guichet unique habitat accompagné d’une

communication renforcée

• Mise en place de l’ingénierie afin de faire vivre le PLH.

_ _ X X X X X

2-Piloter le PLH et les actions de revitalisation des centres

bourgs/villes au sein de Loire Forez agglomération

• Faire vivre le service Projet Urbain

_ 120 000€ X X X X X

3-Evaluer et observer

• Faire vivre la politique de l’Habitat

• Alimenter un observatoire de l’habitat

- Améliorer la réponse faite aux jeunes.

- Réaliser une étude sur les besoins de sédentarisation des gens du

voyage

- Etudes spécifiques autres

• Mettre en place un observatoire du foncier

• Réaliser un inventaire de la vacance

_

350 000€

150 000€

100 000€

100 000€

X X X X X



Actions à

destination

des

communes

et

partenaires

(4 283 500

€)

4-Développer une capacité d’intervention foncière pour le

renouvellement urbain 600 000€ X X X

5-Valoriser les offres locatives conventionnées communales et

privées _ _ X

6-Aide aux acteurs publics dans la reconquête du parc existant 85 1 325 500 € X X X

7-Aide à la production neuve de logements locatifs sociaux publics 700 1 600 000€ X

8- Aide à la production de logements socialement accessibles des

bailleurs sociaux publics par le soutien de l’accession sociale 60 210 000€ X

9-Aide à la captation de logements pour le développement de

l’intermédiation locative 30 60 000€ X X X X

10-Prime pour le développement d’une offre conventionne PLAi à

loyer minoré 30 63 000€ X

11-Soutien au développement d’une offre locative abordable à

destination des séniors 30 110 000€ X

12-Soutien aux opérations de sédentarisation des gens du voyage 30 315 000€ X

13-Mettre en place la politique de peuplement du parc social établi

par la CIL et le Plan Partenarial de Gestion de la demande _ _ X



Action à

destination

des

ménages

(7 811 765

€

14-Dispositifs de reconquête et d’amélioration du parc privé _ 4 021 765 € X X

15-Aide à la primo-accession dans l’ancien 200 1 840 000 € X X X

16-Offre type « maison à 1€ » 20 500 000 € X X

17-Dispositif de trésorerie pour lutter contre le mal logement _ 250 000 € X X

18-Accompagnement des particuliers souhaitant réaliser des travaux

de rénovation thermique _ 150 000€ X X

19-Proposer une aide financière tout public pour les projets de

rénovation (Bonus Performance Energétique) 1 800

600 000€

(hors

participation de

300 000 € de la

Direction de

l'environnement

et de l'économie

circulaire)

X

20-Appel à projet sur la rénovation performante des logements - BBC 30 300 000€ X

21-Aide aux travaux ayant un impact patrimonial visible 100 150 000€ X X X X

Total _ 12 565 265 € X X X X X



Action 1 Animer le PLH

Ac

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up

po

rt

Objectif principal

Orientation 1 : Développer un modèle de production de logements économes

en foncier et moins générateur de déplacements

• Objectif 1.2 : Privilégier le renouvellement urbain et le développement

dans le tissu urbain existant

• Objectif 1.3 : Densifier la production neuve et développer des formes

urbaines moins consommatrices

Orientation 3 : Moderniser et adapter l‘offre de logements existants pour

répondre aux besoins

Orientation 6 : Piloter, Animer, Evaluer

Objectifs connexes

Orientation 2 : Assurer une réponse à l’ensemble des besoins pour favoriser

les parcours résidentiels

Orientation 5 : Organiser géographiquement et quantitativement le

développement de l’offre résidentielle

Orientation 4 : Redynamiser les centres

Principes de l’action

Le PLH pourra atteindre ses objectifs si des actions supports sont mises en

œuvre. L’animation du PLH doit pouvoir gagner en proximité à la fois vis-à-vis

des habitants, des élus ou des acteurs de l’habitat, dans un sens large. Pour ce

faire, celle action vise à :

• Mettre en place des références nouvelle et à améliorer l’encadrement

communautaire de la dynamique de production de logements sur un

plan qualitatif, en termes de localisation, de programmation, et de

qualité urbaine et architecturale

• Améliorer la communication et l’information à destination des

particuliers à travers une porte d’entrée unique habitat afin de simplifier

leurs démarches.

Contenu de l’action

A. Créer un cadre de référence de l’urbanisation :

• Traduire dans le(s) document(s) d’urbanisme communautaire(s) les

orientations actées dans le cadre du PLH :

o Par un zonage adapté aux objectifs quantitatifs de

production tenant compte des objectifs de densification, de



production à l’intérieur des zones U et de lutte contre la

vacance

o Par la mise en place d’Orientation d’Aménagement

Programmées (OAP) adaptées

o Par la mise en place d’outils complémentaires : Secteur de

Mixité sociale

• Elaborer un cahier des charges « type » spécifique aux opérations de

lotissement pour guider les communes dans la mise en œuvre de

lotissements communaux, ou dans le cadre de négociations autour de

permis d’aménager sollicités par des privés. L’élaboration pourra passer

par un travail partenarial avec les communes et les acteurs de

l’aménagement qui pourra par exemple se dérouler au travers d’ateliers.

Ce travail devra se valoriser dans le cadre d’une diffusion auprès des

communes sous formes de guides ou de réunions d’informations.

• Etudier la possibilité (en lien avec l’action 2, « Piloter le PLH et les actions

revitalisation des centres bourgs/villes ») de développer des ZAC

d’habitat d’intérêt communautaire permettant ainsi à LFA, en

partenariat avec les communes concernées de définir avec précision les

attendus urbains, architecturaux et programmatiques pour des

opérations importantes

B. Mettre en place un guichet unique Habitat, accompagné d’une


• Travail technique avec les partenaires (en particulier le Département de

la Loire en fonction de la stratégie logement qui sera définie) sur la

formalisation d’un guichet unique habitat sur Loire Forez

agglomération.

• Etude d’évaluation du fonctionnement de la plateforme rénov’actions

afin d’anticiper le retrait progressif à prévoir de l’ADEME.

C. Mise en place de l’ingénierie afin de faire vivre le PLH.

La Direction Habitat et projets urbains est composée, de 5 agents depuis le 1er

janvier 2017. Un directeur, deux chargés de projet et deux chargés de mission.

Cette ingénierie est nécessaire afin d’aider à la mise en place des actions

opérationnelles.



Précisions relatives à la

mise en œuvre

En parallèle de la mise en place du guichet unique, plusieurs dispositions doivent

être mise en œuvre :

• Mobiliser les élus et les canaux de communication des collectivités

(notamment au niveau des communes) pour relayer les informations en

complément des dispositifs de communication existants (Renov'actions

42, communication PIG, direction habitat, etc.). Insister sur

l’accompagnement personnalisé, gratuit, neutre, et éclairé.

• Renforcer les partenariats avec acteurs locaux de l’habitat (agences

immobilières, banques, etc.) pour relayer la communication en lien

direct avec la politique de l'habitat (travail engagé depuis 2017).

• Mobiliser les services pour relayer les informations au moment de la

délivrance du certificat d'urbanisme (formation des agents)

Calendrier de mise en œuvre

Cadre de référence : sur la première période triennale en lien avec l’élaboration

du PLUI en cours (et son extension à prévoir)

2019-2020

Travail avec les partenaires dans le cadre de la réflexion sur

l’entrée unique habitat sur le territoire Loire Forez

Réalisation de l’étude d’évaluation du fonctionnement de la

plateforme en parallèle de la mise en place du programme

d’actions

Maîtrise d’Ouvrage

LFA,

Département de la Loire,

Partenariats

Communes, Etat, Acteurs de l’aménagement, PNR

Plateforme Rénov’Action, prestataire PIG, Partenaires du pôle LHIE,

Compagnons Bâtisseurs (Action 13), Action logement, communes, agences

immobilières, Banques…

Bénéficiaires Usagers,

Communes, partenaires

Budget estimé Ingénierie interne.

Evaluation

Mise en place effective d’un guichet unique Habitat, accompagné d’une


Création d’un cadre de référence de l’urbanisation



Action 2 Piloter le PLH et les actions revitalisation des centres bourgs/villes au sein de Loire Forez

agglomération

Ac

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n s

up

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Objectifs Principaux



Objectif 1.2 : Privilégier le renouvellement urbain et le développement dans le

tissu urbain existant



• Objectif 6.4 : Jouer un rôle d’accompagnement technique des communes

Objectifs connexes



• Objectif 1.1 : Lutter contre la vacance



• Objectif 2.1 : Développer l’offre locative conventionnée

• Objectif 2.2 : Proposer une offre en accession abordable et inciter la

production d’une offre destinée aux familles



• Objectif 3.1 : Poursuivre l’amélioration et l’adaptation du parc ancien sur

l’ensemble du territoire, notamment sur le plan énergétique



Faire vivre le service Projets Urbains.

LFA a mis en place un service « projets urbains » dont l’objectif est

d’accompagner les communes qui le souhaitent dans la définition puis la mise en

œuvre d’un projet urbain. Il s’agit donc pour LFA d’accompagner les communes

dans la définition d’une stratégie globale d’aménagement qui soit complète,

cohérente et phasée dans le temps.



Principes de

l’action

L’objectif est d’accompagner les communes dans leurs projets de revitalisation

des centres Bourg/ville. Deux niveaux d’intervention sont ainsi proposés :

• Un premier niveau : d’animation territoriale, d’information, de

développement de culture commune autour de la revitalisation des

centres bourgs sera proposé l’ensemble des communes de Loire Forez

agglomération ;

• Un second niveau d’intervention : Accompagner, de manière plus

approfondie, les communes désirant se doter d’une stratégie globale de

revitalisation centre-bourg.

Détail du 1er niveau d’intervention : Animation territoriale, mise en réseau,

analyse de la situation communale et développement d’une culture commune.

L’objectif est de pouvoir accompagner les élus communaux à acquérir les outils

de réflexion, d’intervention dans le cadre de leurs projets urbains ; via

notamment différents outils :

• Des notes d’enjeux et de préconisation : cette étape, en fonction des

besoins de la commune, doit aboutir à une note sur les préconisations

par le service « projet urbain » en matière d’impact du projet, de

méthode, de compétences nécessaires et d’acteurs/partenaires à

mobiliser ;

• Des visites de terrain : il importe que les élus puissent échanger avec

d’autres collectivités engagées dans ce type de démarche. Ces échanges

permettent d’alimenter les réflexions de chacun et de donner à voir des

projets originaux, innovants, exemplaires.

• Information / formations aux élus : via des formations thématisées, des

évènements sur des thématiques connexes à la revitalisation des centres

bourgs, l’intervention de partenaires et/ou de prestataires.

• Une boite à outils : consistera à la mise à disposition de documents types

(cahier des charges afin de sélectionner des bureaux d’études, guides /

conseils pour la mise en place d’une opération façades…).

Ces outils doivent permettre aux élus de se familiariser de manière approfondie

avec les questions relatives à la problématique de la revitalisation des centres

bourgs, les dynamiques et les interdépendances, les acteurs, et les bonnes

pratiques.

Détail du 2nd niveau d’intervention : Accompagner les communes « de l’idée au

projet »

Ou « Accompagnement renforcé »

Dans un premier temps, cet accompagnement « plus lourd » sera effectué

auprès des communes bénéficiaires de l’AMI (Saint-Bonnet-le-Château, Sury-le-

Comtal, Boën-sur-Lignon). Il importe de pouvoir prendre en compte leur état



d’avancement, et de les accompagner dans la phase opérationnelle ;

accompagnement qui se traduit aujourd’hui pour Saint-Bonnet-le-Château à

travers cette convention.

D’autres communes pourront être accompagnées, dans un second temps, suite

au lancement d’un appel à projet prévu en 2018.

Cette intervention dite « plus lourde », qui se fera via la sélection d’un

prestataire, vise à permettre aux communes de se doter d’une véritable stratégie

globale de revitalisation de son centre-bourg, phasée dans le temps. La définition

de ce projet de territoire communal se déroulera en 3 étapes :

• « De l’idée… : cette première phase a vocation à réaliser un diagnostic

du territoire communal (selon la méthode Atouts, Menaces,

Opportunités Faiblesses) en abordant les différentes thématiques qui

font la qualité de vie d’une commune : habitat, commerce, accès /

mobilité, aménagements urbains, services et équipement…). In fine,

cette analyse permettra d’identifier les enjeux. La commune sera incitée

à engager ce travail en concertation avec sa population, les acteurs du

territoire et partenaires institutionnels.

• … au projet » : après avoir défini et hiérarchiser ses orientations et

objectifs, les élus travailleront à l’élaborer d’un plan guide faisant le lien

entre le projet de territoire, la vision à long terme, la concertation/co-

construction avec les habitants (le cas échéant) et l’étude foncière

Le volet opérationnel : sur cette phase, le service « projet urbain » aura vocation

à faire le lien avec les services compétents de LFA pour la mise en œuvre des

projets/actions retenus.


Co-financement et co-pilotage d’études urbaines, à l’échelle communale, sous

maitrise d’ouvrage communale, ayant pour finalité :

• La réalisation d’un diagnostic urbain (fonctionnement, usages,

dynamiques commerciales et résidentielle, dégradation du bâti) et

opérationnelles (capacités à intervenir, moyens mobilisables, etc.)

• La définition d’un plan-guide

• L’analyse de solutions urbaines à l’échelle d’ilots.

• La prescription de solutions opérationnelles et financières pour la mise

en œuvre du projet


mise en œuvre

Il est important que les études menées par le Service Projets Urbains permettent

d’aboutir à des solutions opérationnelles en préconisant des dispositifs et, le cas

échéant, répondent au contenu attendu des études préalables nécessaires à la

mise en place de ces solutions. Le plan guide doit pouvoir être traduit dans des



conventions partenariales signées par les acteurs de la revitalisation des centres

bourgs. Elles seront, ensuite, déclinées de manière thématique et

opérationnelle : convention OPAH-RU par exemple.


2018

2018-

2019

2021

Accompagnement renforcé des communes AMI et Action cœur de

ville.

Accompagnement des communes lauréates de l’appel à projet

lancé par Loire Forez à destination des communes membres de

l’EPCI. Il vise à identifier les communes qui souhaitent bénéficier de

ce dispositif et établir un calendrier de mise en œuvre des études.

Un maximum de 4 études sur le territoire communautaire

paraissant adapté

Lancement des études

Etudier la possibilité de lancer un second appel à projet


LFA sur la mise en place du service projets urbains

Les communes sur le pilotage des projets

Partenariats Anah, DDT, Département, bailleurs sociaux, investisseurs privés, EPORA,

Communes, Parc Livradois Forez…

Bénéficiaires

Communes

Acteurs de la revitalisation des centres bourgs (bailleurs sociaux, investisseurs

privés, promoteurs, usagers, communes, particuliers…)

Budget estimé

Appel à projets : sur la base de 4 études sur une première période (prévoir

éventuellement de lancer un autre appel à projets après 2020) : 120 000 € (LFA

financera 50% du reste à charge dans la limite de 30 000 €)

Budget à réévaluer lors du bilan triennal si décision de lancer un nouvel appel à

projet

Evaluation Nombre d’études réalisées par le service Projets Urbains et suites données



Action 3 Evaluer et observer

Ac

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Objectifs principaux


• Objectif 6.1 : Adapter le dispositif d’évaluation et de suivi au nouveau

PLH

Objectifs connexes

Orientation 5 : Organiser géographiquement et quantitativement le

développement de l’offre résidentielle





Il s’agit à la fois de faire vivre la politique de l’habitat, de poursuivre

l’observatoire de l’habitat en le liant au contenu opérationnel du programme

d’actions

Cette action inclut l’ensemble des éléments nécessaires à la mise en œuvre

effective du PLH et à la consolidation du partenariat des acteurs (groupes de

travail élus et/ou acteurs locaux de l’habitat) autour des objectifs de LFA. Elle

permet également de faire à travers l’observatoire de l’habitat, une l’évaluation

des politiques liées au logement, notamment à celle des attributions (évaluation

CIA…)


A. Faire vivre la politique de l’habitat

• Pérenniser le Comité de Pilotage du PLH

Il devra se réunir à minima dans le cadre d’une restitution annuelle de

l’observatoire de l’Habitat et valider :

o Les ajustements éventuels des objectifs ou actions

o Les études complémentaires à mettre en œuvre sur l’année

suivante

• Faire le lien avec les autres politiques liées au logement et

principalement :

o Politique d’attributions pilotée par la CIL

o Politique de gestion de la demande et d’information du

demandeur de logement social

o PLUI



o Service Projet Urbain

• Valoriser les études produites dans le cadre du Comité de Pilotage

Centres Bourg/ville et les actions menées par LFA dans une logique de

marketing territorial.

L’objectifs est de rendre attractif le territoire de LFA au travers de ces centres

Bourg/ville.

• Mettre en place des groupes de travail, cessions de formation des élus,

etc.

ll s’agit par ce biais de pouvoir développer une culture commune de l’habitat sur

des sujets parfois polémiques, comme celui de la densité, des modèles de formes

urbaines, etc. de manière à créer, au fur et à mesure de la mise en œuvre du

PLH, une vision partagée des enjeux et des réponses qui pourra n’être que

partielle sur ces sujets au moment de l’adoption du PLH.

Ces actions, dont les élus seront les principaux destinataires, pourront

néanmoins associer des acteurs professionnels, permettant de rendre

pragmatiques des sujets qui demeurent trop souvent abstrait.

• Développer la communication autour de l’action de LFA (cf. action 1)

Notamment en ce qui concerne les aides à destination des particuliers. Il s’agit

de renforcer le réseau avec les agences immobilières, notaires, agences

bancaires, professionnels du bâtiment.

• Développer le partenariat

Au travers de groupes de travail, de l’observatoire de l’habitat, de réunions

thématiques régulières ou par des rencontres avec certaines catégories de

partenaires. Ces réunions doivent être l’occasion d’approfondir la mise en œuvre

de certaines actions, d’échanger sur les difficultés des acteurs et élus et donc in

fine, de procéder en continu à l’évaluation du programme d’actions et à son

amélioration.

• Mettre en place un point d’étape annuel avec les communes

Un temps d’échange annuel entre le service habitat et chacune des communes

peut être l’occasion pour le service de faire le point sur la mise en œuvre et les

impacts du PLH. La forme de ce travail est à définir en fonction de l’organisation

de l’agglomération tout en gardant la nécessité d’une proximité forte aux élus.

B. Observatoire de l’Habitat

• Intégrer des éléments d’évaluation de la mise en œuvre du programme

d’actions

• Proposer chaque année au Comité de Pilotage du PLH, lors de la

restitution de l’Observatoire, un ou plusieurs sujets qui, au vu de

l’évaluation de la mise en œuvre du programme d’actions, nécessiterait



la réalisation d’une étude complémentaire, incluant éventuellement la

mise en place d’un travail partenarial autour d’une thématique précise.

o Réalisation d’une étude sur les besoins de sédentarisation des

gens du voyage.

Au regard des nouvelles compétences communautaires sur la question des

terrains locatifs familiaux, une étude sur les besoins de sédentarisation sera à

réaliser. Elle permettra de mieux évaluer l’impact de cette compétence en

termes de moyen humains et financiers mais également de remettre à jour

l’analyse des besoins à l’échelle du nouveau périmètre communautaire (et

adapter l’action 12 « Soutien aux opérations de sédentarisation des gens du

voyage » en fonction de ces besoins).

o Améliorer la réponse faite aux jeunes (moins de 25 ans)

Cette amélioration passe par une nécessaire mise en commun des diagnostics et

proposition de l’ensemble des acteurs du logement et des acteurs en lien avec

ce public jeune. Il s’agira de :

- Valoriser l’information à destination des jeunes au travers

du site internet 7tonsite.fr mis en place par LFA.

- Etudier la mise en place d’une antenne locale de structure

type Comité Local pour le Logement Autonome des Jeunes

(CLLAJ).

N.B. : Des initiatives ponctuelles pourront émaner d’acteurs du secteur de

l’hébergement et du logement. L’agglomération étudiera la possibilité

d’intervenir en appui ou de proposer une réflexion/action en interne.

- Dans le cadre du développement de l’offre locative

conventionnée dans le parc privé, intégrer des objectifs de

logements meublés, adaptés à une forte mobilité.

- Mettre en place des groupes de travail avec les acteurs

pour :

✓ Alimenter les réflexions sur les modalités

d’informations à destination des jeunes ;

✓ Affiner la connaissance des besoins du public

jeunes ;

✓ Etudier les pistes opérationnelles relatives

notamment à la captation de logements ciblés

envers les jeunes.



o Prendre en compte les besoins spécifiques des personnes âgées

Il s’agit ici de mener une étude sur les besoins des personnes

âgées en matière d’habitat afin d’améliorer, si besoin, le

calibrage et la nature de l’aide communautaire en la matière.

C. Mettre en place un observatoire foncier

En fonction de la politique communautaire et du travail à engager sur le volet

planification, la Direction habitat pourrait se lancer dans la réalisation d’un

diagnostic foncier, principalement sur les communes non concernées par le PLUI.

Le but est de capitaliser avec la connaissance emmagasinée dans le cadre de

l’élaboration du PLUI afin :

• De pouvoir établir une stratégie d’intervention foncière : identification

des fonciers à enjeux, en secteur bâtis ou non bâtis, dans les centres

Bourgs/villes ou sur des lotissements anciens.

• Mettre en place, sur les secteurs à enjeux, selon le cas et les besoins, un

dispositif de veille foncière et/ou une convention avec l’EPORA

• Développer un suivi des Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA)

approfondis sur ces secteurs permettant de saisir les opportunités

d’acquisition foncières qui se présentent (lien avec l’action 2 « Piloter le

PLH et les actions de revitalisation des centres bourgs/villes »)

Pour cela, il sera nécessaire de :

• Réaliser un diagnostic foncier sur les 43 communes non couvertes par le

PLUI ;

• Capitaliser les résultats avec les éléments de diagnostic foncier issus du

PLUI pour les 45 communes couvertes ;

• Mettre en place un suivi de l’urbanisation, en partenariat avec le service

instructeur des Permis de construire et permis d’aménager, afin d’évaluer

quantitativement et qualitativement la consommation du foncier ;

• Utiliser l’inventaire réalisé pour établir une stratégie foncière (en lien

avec l’action 2 « Piloter le PLH et les actions de revitalisation des centres

bourgs/villes »), identifier des priorités et des secteurs à enjeux

susceptibles d’entrer dans le cadre d’opérations type ZAC d’Habitat

communautaire.

D. Réaliser un inventaire de la vacance

Cela consiste en la réalisation d’une étude précise, à finalité opérationnelle, sur

la vacance structurelle à l’échelle communautaire. Cette étude doit permettre

d’affiner l’analyse de la problématique de la vacance, pour laquelle des

incohérences entre les sources de données ont été identifiées.



Son objectif n’est pas seulement de déterminer un volume de logements vacants

mais également d’identifier leur localisation et les raisons de la vacance. Ce

travail devra permettre d’alimenter la réflexion sur la définition du « Périmètre

d’action prioritaire Centre-Bourg/Centre-Ville » ainsi que les études urbaines

prévues à l’action 2 « Piloter le PLH et les actions de revitalisation des centres

bourgs/villes ».

Cette étude pourrait permettre la constitution d’un fichier des propriétaires de

logements vacants afin de pouvoir améliorer la communication autour des

différents dispositifs d’amélioration de l’habitat. La question de l’exploitation de

cette étude devra se poser afin que des contacts puissent être pris avec les

propriétaires dans le cadre de la poursuite des objectifs de sortie de vacance.

Une mise à jour à mi-parcours ou en fin de PLH, pourra servir à l’évaluation et

permettra donc d’ajuster le dispositif opérationnel et communicationnel en la

matière


mise en œuvre

Politique de l’habitat :

Il sera important, dans l’animation du PLH, d’intégrer les politiques spécifiques

qui viennent apporter des précisions et complément au PLH, au premier titre

desquelles les politiques d’attributions de logements sociaux, de gestion de la

demande et d’urbanisme.

Observatoire de l’habitat :

L’Observatoire de l’habitat doit constituer un des outils centraux du processus

d’animation du PLH. Il doit fournir les éléments d’information nécessaire à

réévaluer, le cas échéant, les objectifs et actions de la politique communautaire

de l’habitat. Il doit également être le lieu de la formalisation du partenariat

autour de cette politique et alimenter la mise en œuvre du programme d’actions.

Concernant l’étude sur le public jeune, Il est important que la question du

logement des jeunes soit mise en lien avec la politique intercommunale

d’attribution dans le parc locatif social

Observatoire du foncier :

Concernant l’observatoire foncier, des liens forts seront à créer avec l’éventuelle

structure communautaire d’intervention foncière mise en place dans le cadre de

l’action 4 « Développer une capacité d’intervention foncière pour le

renouvellement urbain »

Selon la temporalité prévue, cette action pourrait être liée à la mise en œuvre

du PLUI sur les 43 communes actuellement non couvertes



Inventaire de la vacance :

Si cette étude doit alimenter la réflexion sur la définition du « Périmètre d’action

prioritaire Centre-Bourg/Centre-Ville », elle ne doit pas être considéré comme

indispensable pour la définition de ces périmètres qui devra être réalisée le plus

tôt possible afin de mettre en œuvre le programme d’actions. Néanmoins, les

conclusions de cette étude pourront conduire à faire évoluer ce périmètre.


Politique de l’habitat :

2020-

2021-2022

2020-

2021-2022

Observatoire de l’habitat : Tout au long du PLH avec une

restitution annuelle au Comité de Pilotage

o Etude sur les besoins de sédentarisation des gens du voyage.

Lancement de l’appel d’offres

Réalisation de l’étude

o Améliorer la réponse faite aux jeunes (moins de 25 ans)

Mise en place et animation d’un groupe de travail « logements des

jeunes »

Elaboration par le groupe de travail d’un « programme d’action

dédié au logement des jeunes » en vue de l’ajustement du PLH

dans le cadre du bilan triennal du PLH.

Ouverture éventuelle d’une antenne d’un Comité Local pour le

Logement Autonome des Jeunes (CLLAJ).

2020

Observatoire du foncier :

Lancement d’un appel d’offres sauf décision concernant

l’extension du PLUI sur les 88 communes de LFA

2020

2021

Inventaire de la vacance :

Lancement d’un appel d’offre

Réalisation de l’étude


LFA

Partenariats

Communes

Ensemble des partenaires de l’habitat et des partenaires en lien avec les publics

spécifiques ciblés par les études



Bénéficiaires Ensemble des publics ciblés par les études complémentaires

Budget estimé

Faire vivre la politique de l’habitat : Sans objet

Observatoire de l’habitat : 25 000 €/an pour externalisation d’études

complémentaires, soit 150 000 € sur la durée du PLH.

La réalisation du « tronc commun » annuel de l’Observatoire est réalisée en

interne par le service Habitat

Observatoire foncier : 100 000 € sur la durée du PLH

Inventaire de la vacance : 100 000 € pour l’étude initiale

Evaluation

Suivi-animation de la politique de l’habitat Suivi-animation de l’Observatoire de l’Habitat Mise en place un observatoire foncier Réalisation d’un inventaire de la vacance



Action 4 Développer une capacité d’intervention foncière pour

le renouvellement urbain

Ac

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arte

na

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ne

s

Objectif principal

Orientation 1 : Développer un modèle de production de logements économes en



• Objectif 1.2 : Privilégier le renouvellement urbain et le développement dans

le tissu urbain existant

Objectifs connexes

Orientation 2 : Assurer une réponse à l’ensemble des besoins pour favoriser les parcours résidentiels


• Objectif 2.2 : Proposer une offre en accession abordable et inciter la production d’une offre destinée aux familles



• Contribuer aux opérations de renouvellement urbain des communes en participant au financement des déficits fonciers.

• Mettre en place un outil communautaire susceptible de venir renforcer les capacités locales de maitrise et du portage de la ressource foncière


A court terme

• Loire Forez agglomération réserve une enveloppe budgétaire de 600 000 € pour mettre en place un système de subvention des déficits fonciers (dans le cadre d’un cofinancement) contractés par les communes dans le cadre d’opération de renouvellement urbain.

• Le contenu précis de cette action sera détaillé dans le règlement communautaire des aides du PLH.

A court et moyen termes

• Etudier la mise en place ou s’appuyer sur une structure existante (type

Société Publique Locale ou Société d’Economie Mixte, régie, Société

coopérative d'intérêt collectif …) pour assurer une fonction interventionniste

directe sur le marché foncier (acquisition, portage revente). Le champ

d’action de cette structure devra être complémentaire à celui de l’EPORA en

intervenant par exemple dans le cadre de préemption d’immeubles isolés ou

sur des démolitions à finalité d’aménagement ou par exemple pour la



conduite d’opération type Opération de Restauration Immobilière ou

Résorption de l'Habitat insalubre


mise en œuvre

Le renouvellement urbain et la redynamisation des centres étant deux priorités

majeures de la politique communautaire de l’habitat, les réflexions sur les outils

fonciers sont orientées en leur direction. Cependant, dans la perspective de mettre

en œuvre un outil « interventionniste » sur la question foncière, il sera tout à fait

pertinent d’étudier comment il pourra contribuer à la mise en œuvre d’opérations

de qualité sur du foncier nu, y compris en extension.

Le développement d’une capacité d’intervention foncière est déterminant dans la

mise en œuvre de l’action 16 (maisons à 1€)

Calendrier de mise en

œuvre

2019-2020

2022

Mise en œuvre de l’aide au financement du déficit foncier

Travail de création d’un outil communautaire d’intervention

foncière ou d’appui sur les outils existants, à alimenter au

regard des besoins issues des premières études dans le cadre

de l’animation renforcée portée par le service projet urbain

Mise en place ou appui sur une structure existante et/ ou

maintien de la subvention au déficit foncier


LFA

Partenariats Communes, EPORA, SEDL, Parc Livradois Forez

Bénéficiaires Acteurs de la revitalisation des centres bourgs : particuliers, investisseurs, bailleurs

sociaux, communes…

Budget estimé

Financement des déficits fonciers : 600 000 € Soit au minimum 6000 m² de surface de plancher démolie en vue de

renouvellement urbain

Mise en place d’une structure dédiée à l’intervention foncière en renouvellement

urbain : à définir

Evaluation

Nombre d’opérations et de logements soutenus dans le cadre de l’intervention

foncière

Typologies/catégorie des logements produits sur les opérations aidés



Action 5 Valoriser les offres locatives conventionnées

communales

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Objectif principal




Objectifs connexes





Il s’agit dans un premier de réaliser un inventaire précis des logements

conventionnés de propriété communale tout en mettant en place les

conditions de son actualisation. Cet inventaire doit permettre de connaitre

l’état d’occupation du logement concerné et, le cas échéant, mentionné une

information qualitative sur son état (nécessite-t-il des travaux pouvant justifier

la situation de vacance).

Une fois l’offre connue, il s’agira de valoriser au mieux cette offre auprès des

ménages dans l’objectif de limiter la vacance, dans le parc communal, et

faciliter la gestion pour les communes.

L’’efficacité de ce dispositif passe nécessairement par la mise en lien fort de la

connaissance de cette offre et l’information faite aux ménages, et notamment

aux ménages demandeurs de logement social, dans le cadre du Plan Partenarial

de Gestion de la Demande et d’information du Demandeur de LFA

Ce travail pourra être éventuellement compléter par le même type

d’intervention sur le parc privé conventionné (2ème partie de PLH)


A. Faire l’inventaire de l’offre de logements communaux conventionnés

et non conventionnés

B. Prendre en compte cette offre dans le cadre de l’élaboration du (Plan

Partenarial de Gestion de la Demande et d’Information des

Demandeurs) de LFA afin d’être en capacité de diffuser une

information de qualité aux ménages demandeurs



C. Etudier les évolutions possibles du rôle de LFA dans la gestion de ce

parc, au travers du rôle de LFA dans le PPGLSD (Plan Partenarial de

Gestion de la Demande et d’Information des Demandeurs)


mise en œuvre

Lien fort avec le Plan Partenarial de Gestion de la Demande et d’Information

des Demandeurs


2020 Réalisation de l’inventaire


LFA

Partenariats Communes, prestataire PIG, DDT/ANAH

Partenaires du PPGDLS

Bénéficiaires Usagers

Communes

Budget estimé Ingénierie interne

Evaluation

Evolution du taux de vacance dans le parc concerné

Nombre logements communaux conventionnés ou non

Niveaux de loyers

Rotation dans le parc concerné en fonction notamment du type de parc

Profil des ménages demandeurs et choisis…



Action 6 Aide aux acteurs publics dans la reconquête du parc

existant

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Objectif principal


Objectifs connexes




• Objectif 1.2 : Privilégier le renouvellement urbain et le développement

dans le tissu urbain existant





Subventionner de manière lisible les opérations en acquisition-amélioration

portées par les bailleurs sociaux, les organismes agréés « Maitrise d’ouvrage

d’insertion » conformément à l’article L 365.2 du CCH., ou les communes, et

donnant lieu à un conventionnement. Sont également concernées par cette aide

les opérations de rénovation de logements communaux et d’acquisition

amélioration de logements par les communes (à condition qu’ils soient

conventionnés ou le deviennent après travaux).


A. Définir le règlement lié à l’action / premières propositions

• Montant

o 15% du montant HT des travaux limité à 16 000 €/logement

pour les logements PLAI

o 10% du montant HT des travaux limité à 13 500 €/logement

pour les logements PLUS/PALULOS

• Conditions

o Opération située dans un « Périmètre d’action prioritaire

Centre-Bourg/Centre-Ville »





2019 Définition du « Périmètre d’action prioritaire Centre-Bourg/Centre-

Ville »

2020 Ouverture des demandes de subvention


LFA

Partenariats Bailleurs sociaux, Communes, DDT

Bénéficiaires

Bailleurs sociaux

Organismes agréés « Maitrise d’ouvrage d’insertion » conformément à l’article L

365.2 du CCH Commune

Budget estimé

1 325 500 € pour un objectif de 85 logements sur 6 ans (9% des objectifs de

conventionnement du territoire) dont :

- 28 PLAI sur 6 ans (448 000 €) ;

- 65 PLUS sur 6 ans (877 500 €).

Evaluation

Nombre de logements subventionnés

Répartition du financement des opérations

Localisation des biens

Taille et typologie des logements



Action 7 Aide à la production neuve de logements locatifs

sociaux publics

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Objectifs généraux





Soutenir la production de logements sociaux en construction neuve (y compris

sur foncier recyclé) sur le territoire communautaire


A. Définir le règlement lié à l’action

• Montant

o 50€/m² habitable, soit 3500 € en moyenne pour les

logements PLAI (base de calcul 70 m²/logement)

o 25€/m² habitable, soit 1750 € en moyenne pour les

logements PLUS/PALULOS (base de calcul 70

m²/logement)

• Le contenu précis de cette action sera détaillé dans le règlement

communautaire des aides du PLH.


2019

Elaboration du règlement (lister les communes d’application) et mise

en œuvre de l’aide – Définition des périmètres d’action prioritaire

centre bourg/ville


LFA

Partenariats Communes, DDT, Opérateurs

Bénéficiaires Bailleurs sociaux publics, Organismes agréés « Maitrise d’ouvrage

d’insertion » conformément à l’article L 365.2 du CCH, Communes

Budget estimé 1 600 000 € pour un objectif de 700 logements (objectifs de

conventionnement du territoire dont 210 PLAI et 489 PLUS).

Evaluation Nombre de logements financés par catégorie de

financement/commune/extension ou RU



Action 8 Aide à la production de logements socialement

accessibles des bailleurs sociaux publics par le soutien de l’accession sociale

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Objectif principal





Objectifs connexes


Soutenir la dynamique de production de logements en accession sociale (PSLA ou

accession sociale sécurisée) par la mise en place d’une aide versée aux ménages


A. Définir le règlement lié à l’action / premières propositions

• Montant

o 50€/m² habitable, soit 3500 € en moyenne par logements

plafonné à 4000 € par logement

• Conditions

o Opération financée en PSLA (Prêt social location-accession) ou

PAS (Prêt d'Accession Sociale) ou accession sociale sécurisée

telle que définie à l’article L.421.1.5° du code de la construction

et de l’habitat).

Les ménages devront respecter les conditions d’éligibilité

(notamment de revenus) du type d’accession sociale (PSLA ou

accession sociale sécurisée).


mise en œuvre

Cette aide s’appliquerait en priorité aux projets sur les communes déficitaires à

l’article 55 de la loi SRU, et les centres bourgs des communes de l’agglomération.

La collectivité pourra étudier les modalités de versement de la prime en laissant la

possibilité aux ménages de bénéficier directement de la prime (4.000 € / logement)

ou de la transformer en prêt à taux zéro « local ». Cela permettrait de bénéficier d’un

levier financier bien plus important qu’une aide « directe ».




2019 Elaboration du règlement (lister les communes d’application) et mise en

œuvre de l’aide


LFA

Partenariats Bailleurs sociaux

Bénéficiaires Ménages accédant sous les plafonds PSLA / PAS

Budget estimé 210 000 € pour un volume de 30 à 60 ménages en fonction des modalités de

versement

Evaluation Nombre, localisation et typologie des logements financés



Action 9 Aide à la captation de logements pour le

développement de l’intermédiation locative

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Objectif Principal



• Objectif 2.3 : Renforcer et diversifier l'offre très sociale, pour permettre

l’accueil des personnes défavorisées

Objectifs connexes









• Objectif 3.1 : Poursuivre l’amélioration et l’adaptation du parc ancien

sur l’ensemble du territoire, notamment sur le plan énergétique


L’objectif identifié est de développer l’offre de logements privés très sociaux,

sur les communes de polarité, en mandat de gestion pour des ménages

touchés pas des problématiques d’insertion ou en intermédiation locative

pour aller vers l’autonomie.

Le soutien au développement se traduit par la mise en place d’une prime à la

captation.


A. Définir le règlement lié à l’action

• Montant

o 2 000 € par logement capté

• Modalités

o Si le logement est pris en mandat de gestion :

700 € à la signature du mandat de gestion sur présentation

du mandat signé



650 € au premier et second anniversaire du mandat sous

réserve de justifier de la non-dénonciation du mandat par

le propriétaire (une attestation du propriétaire

mentionnant la non-dénonciation du mandat est

demandée).

o Si le logement est loué dans le cadre d’un dispositif

d’intermédiation locative (Solibail, Bail Glissant ou

location à titre gratuit)

2 000 € à la signature sur présentation du bail d’une durée

minimale de 3 ans.

Les logements concernés devront nécessairement être conventionnés (Anah)



mise en œuvre

La mise en place de cette action implique des liens forts avec les actions

conduites, notamment au travers du PIG, dans l’objectif de développer l’offre

locative conventionnée privée dans le parc ancien.


2019

Travail partenarial avec les acteurs locaux susceptibles de porter cette

action. Eventuellement, lancer un appel à projet pour choisir un

opérateur qui sera chargé de mettre en œuvre les objectifs de

captation

Rédaction du règlement d’intervention

2020 Mise en place effective de l’aide


LFA

Partenariats DDCSPP, CAF, opérateurs potentiels

Bénéficiaires

Organismes agréés « Maitrise d’ouvrage d’insertion conformément à l’article

L 365.2 du CCH., AIVS (Agence immobilière à vocation sociale), AICS (Agence

immobilière à Caractère social).

Budget estimé 60 000 € sur la base de 5 logements captés annuellement

Evaluation Nombre de logements captés, modalité de gestion, localisation



Action 10 Prime pour le développement d’une offre

conventionné PLAI à loyer minoré

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Objectif Principal



• Objectif 2.3 : Renforcer et diversifier l'offre très sociale, pour

permettre l’accueil des personnes défavorisées

Objectifs connexes


Soutenir le développement d’un parc locatif social à loyer minorés à

destination des ménages les plus modestes sur les communes SRU, en

instaurant une aide visant à compenser une partie des pertes de loyer subi

par l’opérateur du fait de cette minoration.


A. Travailler sur les solutions les plus adaptées et s’engager sur un

objectif de financement instaurant une aide visant à compenser une

partie des pertes de loyer subie par l’opérateur du fait de cette

minoration.


Précisions relatives à la mise

en œuvre

Des liens forts sont à faire avec la politique d’attribution et d’équilibrage du

peuplement mis en place par la CIL


2019 Mise en œuvre de l’action dès établissement du règlement

Action de communication auprès des bailleurs


LFA

Partenariats DDT



Bénéficiaires Bailleurs sociaux, Organismes agréés « Maitrise d’ouvrage d’insertion

conformément à l’article L 365.2 du CCH,

Budget estimé Enveloppe de 63 000 € dédié à la réalisation de logements en PLAi à loyer

minoré

Evaluation Nombre, localisation et typologie des logements PLAi à loyer minoré financés



Action 11 Soutien au développement d’une offre locative

abordable et innovante à destination des séniors

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• Objectif 2.4 : Renforcer l'offre adaptée pour les personnes âgées,

notamment les plus modestes, dans un souci de diversité

Objectifs connexes





Suite à l’étude à prévoir sur le logement des séniors, il s’agit dans la

continuité, de financer la production de logements « alternatifs » pour

personnes âgées selon un cahier des charges construit par la LFA, en lien avec

le Conseil Départemental

Ce cahier des charges pour le financement de la création d’une offre «

alternative » devra permettre de soutenir le développement d’une offre

allant au-delà des logements adaptés sur le plan de l’accessibilité.

Ainsi les critères d’éligibilité au financement de l’EPCI pourront

intégrer (proposition) :

• L’existence d’un accompagnement des résidents,

• Une localisation dans des secteurs identifiés par l’EPCI, répondant

notamment à l’enjeu de proximité des services et de revitalisation des

centres Bourg/ville

• Une superficie minimale d’espaces communs,

• Une taille et une typologie minimales des logements,

• Un nombre de logement adapté

• Un loyer plafonné,

• etc.

Les subventions pourront être non seulement conditionnées au respect du

cahier des charges mais pourront être proportionnelles à la hauteur de la

qualité de l’opération (par exemple, par la mise en œuvre d’un système de

notation des projets au regard des différents critères du cahier des charges).

Parmi les critères, il est possible d’intégrer des éléments relatifs à la définition

du programme en amont de sa réalisation, notamment afin de s’assurer que



l’opération réponde bien à une demande (organisation préalable de réunions

publiques par exemple)


En fonction du travail amont (groupe de travail, études), l’aide pourrait varier

de 2000 € à 4000€ par logement en fonction de l’ambition du projet. Les

conditions d’octroi sont à établir dans le cadre d’un cahier des charges et le

règlement financier


mise en œuvre

Il parait important que cette aide soit cumulable aux autres aides à la

production afin de venir en surplus de financement et ainsi consacré l’aide

uniquement aux améliorations de l’opération eu égard à son public cible

Le calibrage de l’opération ainsi que les objectifs dépendront de l’étude qui

doit être mené sur les besoins des séniors (cf. Action 3)


2019-

2020

Mise en place d’un groupe de travail « Logement des personnes

âgées » afin d’affiner la connaissance du besoin et affiner les

principes d’intervention de LFA

Possibilité de lancer une étude spécifique sur les besoins des

personnes âgées

2020-

2021

Elaboration du cahier des charges, mise en place de la prime et

communication auprès des opérateurs


LFA

Partenariats Acteurs en lien avec le public senior, communes, bailleurs sociaux…

Bénéficiaires Bailleurs sociaux, éventuellement promoteurs privés si respect de cahier des

charges en ce qui concerne l’accessibilité financière notamment

Budget estimé

20 000 € pour une étude spécifique

90 000 € sur la base d’un objectif de 30 logements par an environ, sur la

seconde période triennale du PLH.

Evaluation Nombre de logements financés, localisation, et niveau de réponse au cahier

des charges.



Action 12 Soutien aux opérations de sédentarisation des

gens du voyage

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Objectifs Principaux



• Objectif 2.6 : Veiller à l’accueil et à la sédentarisation des gens du

voyage

Objectifs connexes


Il s’agit de mettre en place un soutien aux opérations visant à la mise en

œuvre d’une offre d’habitat adapté en réponse aux besoins identifiés de

sédentarisation de ménages appartenant à la communauté des Gens du

Voyage.


Les modalités de subventionnement sont conformes à celles mises en œuvre

dans le cadre du PLH de Loire Forez agglomération, à savoir :

• Subvention d’équilibre pour les logements produits par des

organismes HLM ou des associations agréées pour la sédentarisation

des gens du voyage : 7500 € / logement.

• Participation au financement de l’ingénierie nécessaire à la

production de ces logements : 3000 € / logement.

Précisions relatives à la mise en œuvre

Cette action sera utilement complétée par la mise en œuvre d’une étude

complémentaire (action 3) visant à remettre à jour l’analyse des besoins en

termes de sédentarisation.


Dès 2020

2020-2021

Lancement d’une étude sur les besoins des gens du voyage

Elaboration du règlement et mise en œuvre

Maîtrise d’Ouvrage LFA

Partenariats ARS, DDCS, DDT



Bénéficiaires Bailleurs sociaux, Organismes agréés « Maitrise d’ouvrage d’insertion »

conformément à l’article L 365.2 du CCH.,

Budget estimé 315 000 € sur la base de 30 logements financés sur la durée du PLH

Evaluation Nombre de projets/logements financés



Action 13

Mettre en place une politique de mixité du parc social dans le cadre des dispositifs de la Conférence

Intercommunale du Logement (CIL)

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Cette action vise à améliorer l’information apportée aux demandeurs de logements

sociaux ainsi que le processus d’attributions des logements locatifs sociaux sur

Loire Forez agglomération.

Créé par l’article 97 de la loi ALUR en mars 2014, une Conférence Intercommunale

du Logement (CIL) a été mise en place en 2016. La CIL est une instance partenariale

– co-pilotée Etat / Loire Forez agglomération – en charge de définir et piloter à

l’échelle intercommunale les politiques d’attribution et de gestion de la demande.

A terme, les enjeux sont de :

• Faire de l’intercommunalité l’échelle de référence et de cohérence de la

politique de gestion de la demande et des attributions.

• Mettre le demandeur de logement au cœur de la politique intercommunale

d’attribution, en lui délivrant une information transparente, de qualité et

homogène.

• Faire en sorte que la politique intercommunale d’attribution se fasse en

bonne intelligence et permettent de garantir le droit au logement et

favoriser l’équilibre entre les territoires.



Cette démarche s’inscrira dans le cadre des dispositifs existants au niveau de Loire

Forez agglomération (PLH, actions sur les centres Bourg/ville …) et en lien avec les

différentes politiques menées par les partenaires.


Mise en œuvre et suivi-animation du Plan partenarial de gestion de la demande de

logement social et d’information des demandeurs (PPGDLS). Ce plan a notamment

pour principe d’assurer l’équité de traitement des demandeurs sur le territoire et

d’améliorer la qualité du service offert aux habitants. Loire Forez est garant de ce

principe, avec l’appui des acteurs du territoire et de l’Etat.

Un 1er PPGDLS a été adopté le 4 Juillet 2017 en séance plénière du Conseil

Communautaire. Celui-ci devra faire l’objet d’un élargissement à l’échelle du

nouveau périmètre de l’EPCI et de conventions d’application.

Elaboration, mise en œuvre et suivi-animation du document cadre de la

Conférence Intercommunale du Logement et de la Convention Intercommunale

d’Attribution (CIA). Ces documents ont pour mission de définir les orientations et

objectifs en matière de :

• Attributions de logements (concilier le droit au logement et l’objectif

d’équilibre du peuplement)

• Mutations sur le parc social, permettant la fluidification des parcours

résidentiels et le rééquilibrage de la politique intercommunale des

attributions

• Modalités de relogement des personnes :

• Relevant de l’accord collectif ou déclarées prioritaires au titre du DALO ;

• Relevant des projets de rénovation urbaine.

• Modalités de coopération entre les bailleurs sociaux et les titulaires de

droits de réservation.

La Conférence Intercommunale du Logement doit adopter les orientations du

document cadre de la CIL et émettre un avis sur la CIA.


mise en œuvre

Deux séances plénières de la Conférence Intercommunale Logement se sont déjà

tenues : 18 octobre 2016 et 24 octobre 2017. Un PPGDLS a été approuvé le 4 Juillet

2017 à l’échelle des 45 communes de l’ex-CALF. Le document cadre de la CIL est en

voie de finalisation. Une version projet a été élaborée. La Convention

Intercommunale d’Attribution est en cours d’élaboration.

2019 Finalisation des documents cadre de la CIL et de la Convention

Intercommunale d’attribution.




2017 -

2023

Mise en œuvre et suivi-animation du Plan Partenarial de Gestion de

la Demande et d’Information du Demandeur (PPGDLS).

Elargissement du dispositif à l’échelle des 88 communes. Elaboration

des conventions d’application.

2020 -

2025

Mise en œuvre et suivi-animation de la Convention Intercommunale

d’Attribution (CIA).


Loire Forez agglomération et les services de l’Etat (DDCS).

Partenariats

Membres de la CIL plénière et des groupes de travail de la CIL : Etat (DDCS, DDT),

Bailleurs sociaux, Action Logement, ADIL 42, Réservataires, Communes,

Département, Associations, Agences Immobilières à Caractère Social, Agences

Immobilières à Vocation Sociale, Caisse des Allocations Familiales…

Bénéficiaires Demandeurs de logements sociaux

Budget estimé

Les moyens seront précisés le cas échéant dans les conventions d’application, en

lien avec les partenaires.

Evaluation Evaluation annuelle dans le cadre des bilans annuels du PLH et des groupes de

travail de la Conférence Intercommunale du Logement (CIL).



Action 14

Dispositifs de reconquête et d’amélioration du parc privé

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Objectif principal




• Objectif 2.3 : Renforcer et diversifier l'offre très sociale, pour permettre

l’accueil des personnes défavorisées

Objectifs connexes

Orientation 1 : Développer un modèle de production de logements économes en





En parallèle de l’élaboration du Programme Local de l’Habitat, Loire Forez a mis en

place avec ses partenaires plusieurs dispositifs opérationnels destinés à améliorer

le parc de logements privé existant. Cette fiche-action vise donc à valoriser ce travail

dans le cadre du PLH :

• Convention revitalisation du centre-bourg/ville et de développement du

territoire (valant OPAH) de Saint-Bonnet-le-Château (commune maître

d’ouvrage)

• Programme d’Intérêt Général (PIG) d’amélioration de l’habitat privé sur

l’ensemble du territoire communautaire

Dans la continuité du travail engagé par Loire Forez et par les communes avec le

soutien de Loire Forez, il importe d’accompagner la politique de revitalisation des

centres bourgs/villes qui émerge au niveau de l’agglomération.

Pour ce faire, la mise en place de dispositifs visant à renforcer l’intervention des

collectivités et mutualiser afin de gagner en efficience est à envisager : OPAH (RU)

multi-sites, participation à la MOUS LHIE envisagée par l’Etat, renouvellement de

PIG…

Par ailleurs, il convient de contribuer au développement de l’offre locative

conventionnée, maillon essentiel d’une offre de logements diversifiée.




A. Mettre en place et animer la Convention revitalisation du centre-

bourg/ville et de développement du territoire (valant OPAH) de Saint-

Bonnet-le-Château.

Cette convention vise plusieurs objectifs :

• Favoriser le maintien des populations et attirer de nouveaux ménages en

centre-bourg/ville

• Favoriser le dynamise et l’attractivité du territoire

• Maintenir le niveau de services existant et conserver la centralité

• Prendre en compte les enjeux sociaux notamment dans le volet habitat de

l’action

Pour atteindre ces objectifs, le dispositif prévoit une intervention sur plusieurs axes

• Intervenir sur la qualité des espaces publics et sur le bâti dégradé

• Soutenir les dynamiques d’amélioration de l’habitat

• Renforcer le rôle de centralité de la Commune et l’attractivité du territoire

• Co-construire les projets avec les habitants et soutenir les initiatives de la

sphère privée

Le volet habitat intégré un volet incitatif, un volet coercitif et un volet relatif au

traitement d’ilots dégradés identifiés dans le cadre de l’étude pré-opérationnelle.

Les objectifs quantitatifs d’amélioration de l’habitat se détaillent de la façon

suivante :

- 87 logements de propriétaires occupants à traiter dont 30 dans le cadre de

logements très dégradés (aide LFA : 1000€/par logement), 12 dans le cadre

de l’amélioration de l’autonomie (aide LFA : 1000€/par logement), 45 dans

le cadre de la lutte contre la précarité énergétique (aide LFA : 500€/par

logement)

- 46 logements de propriétaires bailleurs à traiter dont 28 dans le cadre de

logement indigne ou très dégradés (Aide LFA : 10% de l’aide ANAH soit 2500

€ en moyenne), 6 dans le cadre de logement indigne ou très dégradés /fin

d’immeubles (Aide LFA : 10% de l’aide ANAH soit 2000 € en moyenne), 6

dans le cadre de travaux pour la sécurité et la salubrité (Aide LFA : 10% de

l’aide ANAH soit 1500 € en moyenne), 6 dans le cadre de la lutte contre la

précarité énergétique (Aide LFA : 10% de l’aide ANAH soit 1500 € en

moyenne).

Les aides aux travaux financés par LFA sont estimés à 164 500€.

Dans le cadre de cette opération, LFA participera également au financement de

l’ingénierie (animation et poste de chargé de projet) et à l’étude de calibrage RHI-

THIRORI à hauteur de 50% du reste à charge de la commune, pour une enveloppe

prévisionnelle de 147 835€.



B. Mettre en place et animer le PIG sur le reste Loire Forez agglomération

Dans le cadre du PIG, les objectifs sont les suivants jusqu’en 2021. Par ailleurs, Loire Forez prévoit d’ores et déjà, pour la période restante (d’ici la fin du PLH), de mettre en place un nouveau PIG et/ou tout autre(s) dispositif(s) répondant aux problématiques habitat rencontrées à l’avenir sur le territoire.

Le Groupe de Lutte contre l’Habitat Indigne, instance partenariale, poursuivra ses missions de repérage et d’aide à destination des ménages fragiles rencontrant des difficultés majeures dans leur logement.

C. Aide au conventionnement dans l'ancien

Cette aide est notamment destinée aux communes en rattrapage au titre de la loi

SRU sur lesquelles l’action des bailleurs sociaux ne suffira pas à atteindre les

objectifs, permettant par la même occasion de limiter les phénomènes de vase

communicant entre locatif privé ancien en centre-ville/bourg et offre locative

sociale récente en extension urbaine.

Toutefois, l’aide pourrait être ouverte, hors périmètre de centre-bourg/ville pour

des projets de division de logements occupés, dans le cas par exemple, d’une

personne seule dans une maison qui souhaiterait, créer, au sein de son propre

logement, un second logement destiné à être loué dans le cadre d’un

conventionnement



• Définir le règlement lié à l’action / premières propositions

• Montant de l’aide :

o 75 €/m² habitable pour un logement conventionné très social

limitée à 5 500 € par logement.

o 50 €/m² habitable pour un logement conventionné social

limitée à 4 000 € par logement.

o Bonus en cas de logement vacant depuis plus de 2 ans

(justificatif fiscal ou énergie/eau) : 30€/m² de surface habitable,

limité à 3 000 € par logement

Le contenu précis de cette action sera détaillé dans le règlement communautaire des aides du PLH, notamment les conditionnalités de l’aide

• Modalités de délivrance de l’aide et de contrôle : dans le cadre du PIG


mise en œuvre

Au-delà des actions déjà engagées en anticipation de ce PLH (PIG, PLH.), d’autres

actions doivent être mises à l’étude afin de gagner en cohérence et en efficience

(actions sur les espaces publics, actions sociales en matière d’habitat, de

relogement ou d’hébergement, actions sur le tissu commercial, actions sur la

préservation et la valorisation de l’environnement, actions sur la mobilité et les

transports

Cf. conventions des opérations

Calendrier de mise en

œuvre


Ville » / Mise en place du PIG



LFA, communes

Partenariats

Communes pour la définition des périmètres

Anah

Action logement

ALEC 42

Caisse des Dépôts et consignations

Tous les financeurs pouvant intervenir sur le sujet

Bénéficiaires Particuliers (propriétaires bailleurs et occupants)



Budget estimé

OPAH de Saint-Bonnet (6 ans): 312 335 € dont 164 500 € d’aides aux travaux

PIG LFA (5 ans – l’année 2018 n’est pas prise en compte) : 3 327 930 € dont :

- 3 064 000 € d’aide aux travaux sur 5 ans ;

- 263 930 € pour le suivi-animation sur 5 ans.

Conventionnement dans l’ancien : 381 500 € sur la base de 62 logements

conventionnés dont 19 logements conventionnés très sociaux dont 31 en sortie de

vacance

Autres dispositifs : à évaluer en fonction des études pré-opérationnelles à engager.

Evaluation

Nombre de subvention accordées / Nombre de demande

Montant des travaux

Raisons des abandons de projet

Profil des bénéficiaires



Action 15 Aide pour la primo-accession dans l’ancien

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Objectif principal Orientation 4 : Redynamiser les centres

Objectifs connexes









Inciter les ménages, notamment les jeunes ménages primo-accédant à accéder

à la propriété dans le parc existant des centres Bourgs/villes.

Le principe porté par cette action est de limiter les désavantages concurrentiels

de la réhabilitation face à la construction neuve et des logements en centres

Bourg/ville face aux logements en extension urbaine en proposant une

incitation financière limitant le surcout de la réhabilitation.


Loire Forez agglomération réserve une enveloppe budgétaire de 1 840 000 € sur

la base du financement de 200 logements pour mettre en place un système

d’aides - sous condition de ressources et de réalisation de travaux

d’amélioration énergétique du logement - à destination des ménages primo-

accédant qui souhaitent accéder à la propriété et résider à titre de résidence

principale dans le bâti ancien (avant 1975) des centres-bourgs et des centres-

villes de Loire Forez agglomération.

Les modalités précises de cette action seront détaillées dans le règlement



mise en œuvre

Cette action devra être menée en lien étroit avec le prestataire du PIG et la

plateforme de rénovation énergétique. Les notaires et agents immobiliers

locaux devront être informés de la mise en œuvre de cette action et du

périmètre défini.



Aides cumulables avec les aides obtenues dans le cadre de PIG ou OPAH en

place sur le territoire.

La collectivité doit étudier les modalités de versement de la prime en laissant

la possibilité aux ménages de bénéficier directement de la prime ou de la

transformer en prêt à taux zéro « local ». Cela permettrait de bénéficier d’un

levier financier bien plus important qu’une aide « directe ».



Ville » / Sensibilisation des acteurs…



LFA

Partenariats

Communes pour la définition des périmètres

Chambre des notaires de la Loire

Agents immobiliers

Prestataire PIG

Plateforme Rénov’Action

Bénéficiaires Propriétaires primo-accédants particuliers sous conditions de ressources (PTZ)

Budget estimé 1 840 000 € sur 6 ans sur la base du financement de 200 logements dont 100

vacants, tous au plafond de subventionnement.

Evaluation

Nombre de subvention accordées / Nombre de demande

Montant des travaux

Raisons des abandons de projet


Suivi des reventes (taux de revente avant fin d’engagement, raisons de revente,

etc.)



Action 16 Offre type « Maison à 1 € »

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Objectifs connexes









Il s’agit ici d’accompagner les communes qui le souhaitent dans la création

d’une réserve immobilière constituée d’immeubles de centres Bourg/ville dans

l’objectif de les proposer à la vente (pour l’euro symbolique) aux particuliers

souhaitant s’installer en tant que propriétaire occupant sous condition d’un

engagement à réaliser les travaux.

Il parait opportun de rendre éligible cette action communautaire uniquement

sur les communes s’engageant dans un processus complet de redynamisation

des centre-ville ou centre-bourg en envisageant la mise en œuvre de cette

action dans le cadre d’un projet général et d’une animation renforcée


Loire Forez agglomération réserve une enveloppe budgétaire de 500 000 € sur

la base du financement de 20 logements pour accompagner les communes qui

le souhaitent dans la création d’une réserve immobilière constituée

d’immeubles en centres Bourgs/villes, dans l’objectif de les proposer à la vente

(pour l’euro symbolique) aux particuliers souhaitant s’installer en tant que

propriétaire occupant, sous condition d’un engagement à réaliser les travaux.




mise en œuvre

Cette action est fortement liée aux actions 2 « Piloter le PLH et les actions de

revitalisation des centres bourgs/centres-villes » et 3 « Evaluer et observer »





Ville » et des communes éligibles

2020

Inventaire de la vacance et définition du dispositif de maitrise foncière

(les communes bénéficiant d’une animation territoriale ou d’une

animation renforcée pourront le cas échéant anticiper la mise en

œuvre si l’inventaire de la vacance n’est pas nécessaire)

2020 Début des opérations d’acquisition


LFA ou Communes

Partenariats

Communes

EPORA

Prestataire PIG

Plateforme rénov’action

Chambre des notaires de la Loire

Agences immobilières

Bénéficiaires Particuliers

Communes

Budget estimé

En lien avec les actions 2 et 4

Sur la base de 20 logements acquis sur 5 ans et d’un coût d’acquisition et

d’étude moyen de 25 000 € par logement : 500 000 € sur la durée du PLH

(recettes nulles à court terme mais à prévoir à long terme : taxes locales,

contexte favorable à l’implantation des commerces, à la vie en société)

Evaluation

Nombre d’acquisition / nombre de reventes

Profil des ménages

Coût des travaux



Action 17 Dispositif de trésorerie pour lutter contre le mal

logement

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Objectif principal





Objectifs connexes




Il s’agit ici de renforcer l’accompagnement et le soutien des ménages

propriétaires occupants en situation de mal logement (précarité énergétique,

logement indécent, logement indigne ou insalubre) et n’ayant pas les moyens

financiers, malgré les différents dispositifs de subventions à l’amélioration des

travaux, de financer le reste à charge. Cette action s’adresse donc aux ménages

les plus fragiles et porte principalement sur l’amélioration des conditions

d’accès au crédit permettant de financer le reste à charge.

Il s’agira donc pour Loire Forez agglomération de mettre en place un système

d’avance de trésorerie à destination des ménages les plus modestes de manière

à ce qu’ils puissent financer les travaux d’amélioration de l’habitat. L’avance de

trésorerie implique que les sommes engagées par l’EPCI soient restituées par

le bénéficiaire de l’aide.

Cette action, bien que principalement destinée aux propriétaires occupants,

pourra être ouverte le cas échéant à des propriétaires bailleurs de bonne foi.

Elle n’a pas vocation à financer des « travaux d’office » mais bien à

accompagner des propriétaires souhaitant s’engager dans des travaux

d’amélioration de leur logement sans en avoir la capacité financière.


Loire Forez agglomération réserve une enveloppe budgétaire de 250 000 € pour

mettre en place un fonds communautaire pour financer les avances de

trésorerie. Pour bénéficier de cette avance de trésorerie, les propriétaires

devront non seulement justifier de la nécessité de réaliser des travaux pour

permettre une sortie de situations problématiques (très forte précarité



énergétique, indécence, insalubrité, etc.) mais aussi de leur incapacité à

financer (sur la base de justificatifs bancaires).




mise en œuvre

La définition précise des modalités de cette action devra être définie par la

direction Habitat


2019

Définition des modalités d’intervention

Travail avec les organismes bancaires pour envisager les pistes de

travail communes

2020 Création du fonds communautaire et examen des premiers dossiers

par la direction Habitat.


LFA

Partenariats Organismes financiers

Bénéficiaires Partenaires du pôle LHIE et prestataire PIG/OPAH

Budget estimé A partir de 2019, 50 000 €/an soit 250 000 € sur les 5 dernières années du PLH

(fond roulant)

Evaluation

Nombre de logements/ ménages accompagnés

Profil des ménages

Etat des logements



Action 18 Accompagnement des particuliers souhaitant

réaliser des travaux de rénovation thermique de leur logement

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Objectif principal





Objectifs connexes Orientation 6 : Piloter, animer, évaluer


Dans le cadre d’une stratégie transversale au niveau de l’agglomération, les

problématiques « environnement » (Plan Climat Energie Territorial,

Territoires à énergie positive …) ont été prises en compte.

Dans cette action, il s’agit de renforcer la qualité de l’accompagnement des

projets portés par les particuliers, de s’assurer que les travaux de rénovation

thermique des logements soient efficaces

Cela passe par un accompagnement des projets de rénovation thermique des

logements (y compris d’auto-rénovation), du diagnostic, en passant par

l’identification de professionnels, jusqu’au suivi des chantiers.

Au-delà des missions classiques d’ALEC 42 dans le cadre de la plateforme

énergétique Rénov’actions 42, il s’agit également de proposer un

accompagnement approfondi de certains ménages par le biais d’une visite de

terrain.


L’accompagnement technique (ALEC 42, ...) permettra :

• D’accueillir les particuliers ;

• De valider leur projet ;

• D’aider les porteurs de projets dans le choix des entreprises

prestataires ;

• D’assurer le suivi des chantiers de rénovation

Il conviendra au prestataire de la plateforme d’évaluer ce dispositif afin de

savoir si le service d’accompagnement répond aux besoins des particuliers et

le cas échant de le faire évoluer.



Précisions relatives à la mise en œuvre

Ce dispositif implique qu’un temps supplémentaire (par rapport au suivi

actuel) soit mis à disposition par la plateforme pour chaque projet

accompagné.


2019 Evaluation du nombre de ménages à accompagner

2020 Mise en place de l’action (PLH exécutoire)

Maîtrise d’Ouvrage LFA

Partenariats Plateforme Renov’Action 42

Bénéficiaires Particuliers propriétaires (occupants ou bailleurs) au titre de la prise en

charge de l’accompagnement des projets

Budget estimé

Financement classique de la plateforme énergétique + financement au

dossier en cas d’accompagnement sur le terrain

Prévoir 150 000 € sur la durée du PLH (6 ans)

Evaluation Nombre de logements projets accompagnés




Action 19 Proposer une aide financière tout public pour les

projets de rénovation (Bonus Performance Energétique)

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Objectif principal





Objectifs connexes

-



problématiques « environnement » (Plan Climat Energie Territorial - PCAET,

Territoires à énergie positive - TEPOS…) ont été prises en compte.

Dans cette action, l’enjeu est :

• D’inciter le maximum de particuliers à entreprendre des travaux de

rénovation thermique de leur logement ;

• D’amener davantage de particuliers, porteurs de projet, vers la

plateforme énergétique Rénov’actions 42 via la Maison

Départementale de l'Habitat et du Logement ;

• D’apporter une vision plus exhaustive de la rénovation sur le territoire

au service Habitat de LFA.

Le principe est d’octroyer une aide directe de 500 euros, sous forme de Bonus

Performance Energétique, aux particuliers pour mener à bien leur projet de

rénovation thermique sous réserve de critères de base (ex : deux postes de

travaux minimum, …) ainsi que du suivi et de la validation du projet par la

plateforme de rénovation Rénov’actions 42. Cette aide est cumulable avec les

dispositifs existants (PIG, OPAH, subventions d’autres partenaires,

collectivités…).

L’objectif de l’action n’est pas de créer un outil financier capable de couvrir une

partie importante du coût des travaux (ce qui nécessiterait des montants

beaucoup plus élevés) mais plutôt de donner, grâce à une aide financière locale

et temporaire, un signal positif aux particuliers et les amener à s’engager dans

des travaux (décision et passage à l’acte).




Ce nouveau dispositif devra faire l’objet d’une campagne de

communication renforcée : « Forez’ nover ! »

Il conviendra également de configurer l’outil financier et les modalités de mise

en œuvre, en concertation avec la région : critères, candidatures, instruction,

paiement de l’aide, articulation avec d’autres dispositifs et les intervenants, …

Le taux de couverture de l’aide, relativement modeste, nécessitera d’évaluer

l’effet d’attractivité d’un tel dispositif au regard du nombre de projets orientés

vers la plateforme et concrétisés.


mise en œuvre

Le dispositif serait appuyé par l’enveloppe régionale du « bonus de

performance énergétique » qui permettra d’apporter de 500 à 750 € de fonds

régionaux pour 500 € octroyé par LFA.

En fonction du maintien de l’aide par la Région, Loire Forez maintiendra son

appui financier à hauteur de 500 €

Le contenu précis de cette action sera détaillé dans le règlement



2019-2020

Définition des conditions de la mise en œuvre de cette action

et mise en place (2019)

Mise en place dès que le caractère exécutoire du PLH est

constaté (2020)


LFA (Direction Habitat et Direction de l'environnement et de l'économie

circulaire)

Partenariats Plateforme Rénov’Action, Région

Bénéficiaires Particuliers

Budget estimé

L’objectif annuel TEPOS étant de 300 projets par an (dont 140 PIG), soit 1800

projets sur 6 ans

Le budget serait d’environ 150 000 € par an pour Loire Forez agglomération,

soit 900 000 € sur 6 ans (dont 300 000 € pris en charge par la Direction de

l'environnement et de l'économie circulaire).

Evaluation Nombres de projets aidés / Profil des ménages aidés

Montant d’investissement réalisé par l’ensemble des projets aidés



Action 20 Appel à projets sur la rénovation performante des

logements - BBC

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Objectif principal





Objectifs connexes

-



problématiques « environnement » (PCAET, TEPOS…) ont été prises en compte.

Dans cette action, il s’agit de renforcer et de qualifier l’offre professionnelle en

matière rénovation thermique des logements et bâtiments publics, mais

également d’amorcer le marché de la rénovation BBC sur le territoire.

Pour se faire, il est proposé de lancer un appel à projets auprès des

propriétaires (bailleurs ou occupants). Cette initiative doit permettre

d’identifier chaque année 5 projets BBC rénovation (dans le parc privé

exclusivement).

Ces projets, ainsi sélectionnés, bénéficieraient d’un accompagnement financier

et technique.


L’accompagnement financier a pour objectif de créer un véritable effet de levier

pour susciter ce type de projets particulièrement ambitieux et coûteux. Il

pourrait aller de 150 € à 200 €/m² et être plafonné à :

• 10 000 € par logement privé ;

prenant en compte :

• La rénovation de l'enveloppe (70 %) ;

• Le changement des systèmes de chauffage-ventilation (15%) ;

• La maîtrise d’œuvre (15 %).

L’accompagnement technique (AMO, Alec42, OSER, ...) permettra enfin de

conseiller les porteurs de projets avant le lancement du chantier, d’assurer un

suivi des chantiers afin d’en assurer la qualité d’exécution, mais également



d’animer de manière pragmatique les professionnels impliqués dans ces

réalisations, autour des problématiques spécifiques soulevées par les travaux.

Ce suivi donnerait lieu, par la suite, à une valorisation des chantiers réalisés à

des fins d’exemplarité, de diffusion des bonnes pratiques et de mobilisation de

nouveaux porteurs de projets et de nouveaux professionnels. En clair, il s’agit

d’initier et de développer un marché hautement qualitatif de la rénovation

thermique des bâtiments en Loire Forez.


mise en œuvre


2019 Elaboration du cahier des charges de l’AMO

Elaboration de l’appel à projets

2020

Lancement de l’appel à projets

Sélection de l’AMO

Sélection des projets (et lancement de quelques projets)


LFA (Direction Habitat et Direction de l'environnement et de l'économie

circulaire - DEEC)

Partenariats ALEC42, OSER, Effinergie

Bénéficiaires Particuliers propriétaires (occupants ou bailleurs).

Budget estimé 50 000 €par an, soit 300 000 € en 6 ans sur la base de 30 logements (5

logements/an)

Evaluation

Nombre projets aidés


Economie d’énergie générée



Action 21 Aide aux travaux ayant un impact patrimonial visible

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Objectifs connexes









Prendre en compte les surcoûts liés à la qualité de rénovation attendue, pour

les travaux extérieurs, dans les secteurs patrimoniaux protégés soumis aux

prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France et les compenser pour

limiter les désavantages concurrentiels de la rénovation en centre-ville / centre

bourg.


Subvention pour les travaux ayant un impact extérieur (menuiseries

extérieures, toitures, rénovation de façades) sous réserve que :

• Les travaux aient un impact sur l’extérieur du logement/bâtiment

• Les travaux soient conformes aux prescriptions des services de l’ABF

• Le projet bénéficie d’une subvention communale, dans le cadre par

exemple d’une opération façade Le projet se situe dans un « Périmètre

d’action prioritaire Centre-Bourg/Centre-Ville »

Le montant de la subvention sera égale à 10% du montant HT des travaux

concernés limité à 1500€/logement


mise en œuvre

La subvention sera accordée sous réserve que les travaux aient fait l’objet d’un

accord par les services de l’Architecte des Bâtiments de France.

Elle est cumulable avec les autres aides.




2019

Définition du « Périmètre d’action prioritaire Centre-Bourg/Centre-

Ville » et point avec les communes sur les subventions mises en place

ou à prévoir



LFA

Partenariats Communes, services de l’architecte des bâtiments de France, Pays d’Art et

d’Histoire…

Bénéficiaires Particuliers propriétaires, occupants ou bailleurs

Budget estimé Sur la base de 100 projets aidés sur la durée du PLH (6 ans) : 150 000 €

Evaluation Nombre de projet aidés

Montant total des travaux



Annexe Fiches communales