servei d’administraciÓ de comunitats - la cambraservei d’administraciÓ de comunitats a la...
TRANSCRIPT
Publicació de la Cambra de la Propietat Urbana de Mataró i el Maresme I Octubre 2016La Riera, 161, baixos • Tel. 937 985 057 • 08302 MATARÓ • www.cambrapropietat.cat
ÍNDEXArrendaments urbans: anàlisi d'una reforma ··········· p. 1, 2 i 3
Actuacions de la Cambra ····················································p. 4
Obertura de la delegació de Granollers ·····························p. 5
EFICIÈNCIA ENERGÈTICA. Il·luminació d’habitatges amb LED. Avantatges de la tecnologia LED·········································p. 6
JURISPRUDÈNCIA. S'acumulen sentències de jutjats decidint contra els ajuntaments per l’impost municipal de la plusvàlua.············································································p. 7
SERVEI D’ADMINISTRACIÓ DE COMUNITATS ······················p. 8
a la pàgina següent
La situació del mercat immobiliari està caracteritzada per l'alt índex d'habitatges en propietat i un minvat mercat del lloguer. Actualment hi ha una gran quantitat d'habitatges en propietat inhabitats i sense usar i, alhora, un munt de ciutadans amb la necessitat d'accedir a un habitatge que no es plantegen com a alternativa a l'habitatge en propietat l'opció de l'arrendament. Un exemple és la ciutat de Mataró, on s'estima que existeixen uns 2.500 pisos buits, 2.000 en mans de particulars i uns 500 en mans dels bancs. En la cerca de fixar com a alternativa real i eficaç l'arrendament d'habitatges, s'han executat una sèrie de mesures encaminades a aquest fi. L'última d'elles i la més important ha estat la promulgació de la Llei 4/2013, de 4 de juny, de mesures de flexibilització i foment del mercat del lloguer d'habitatges, que va entrar en vigor el 6 de juny de 2013. Complerts més de tres anys de vigència d'aquesta llei, hem de preguntar-nos per la seva eficàcia, és a dir, si els objectius pretesos amb aquesta reforma s'han aconseguit o no.
Els arrendaments tenen molts inconvenients, començant per una legislació extremadament complexa on conflueixen simultàniament regulacions dispars i contradictòries. Com a conseqüència, s'ha generat amb els anys una sensació d'incertesa i d'inseguretat, especialment en el propietari, que dubta a arrendar i, quan es decideix a fer-ho, ho fa cons-cient dels riscos que assumeix de no poder cobrar el lloguer o de no recuperar la finca en l'estat en què la va arrendar.
La reforma legal ha tractat de reforçar els pactes que lliure-ment estipulin les parts. Probablement, la mesura que més va cridar l'atenció de l'opinió pública ha estat la reducció de la durada obligatòria del contracte, dels cinc anys als tres, si bé, qualsevol que sigui la durada pactada, es reconeix a l'inquilí el dret a desistir del contracte abans de la finalit-zació del termini pactat, sempre que hagin transcorregut almenys sis mesos de vigència del contracte, establint-se la indemnització d'un mes per any incomplert. També l'arrendador podrà recuperar l'habitatge si el necessités per a ell, el seu cònjuge o familiars de primer grau, sempre que ho comuniqui a l'inquilí amb una antelació de dos mesos, i es restableix la llibertat que les parts puguin pactar el sistema d'actualització anual de la renda que considerin oportú. Una altra de les novetats que més ha cridat l'atenció són els efectes que implica la falta d'inscripció del contracte en el Registre de la Propietat, que pot significar la possibilitat d'extinció de l'arrendament si el pis canvia de mans, i la creació d'un registre de sentències fermes d'impagaments de rendes de lloguer.
LA LLEI 4/2013, DE 4 DE JUNY
El 6 de juny de 2013 va entrar en vigor la Llei 4/2013, que, segons el seu preàmbul, tenia per objecte flexibilitzar i dinamitzar el mercat de lloguer, que, com és sabut, a l'estat espanyol és una alternativa d'ocupació residencial molt inferior en comparació del de la propietat.
Tu pregunta.Nosaltres responem, assessorem, solucionem
Arrendaments urbans: anàlisi d'una reforma
17 març de 2016. Presentació de l’Informe sobre el mercat de lloguer a Catalunya corresponent a l’any 2015, que utilitza com a font les dades provinents de les fiances dipositades a l’Incàsol.
SERVEI D’ADMINISTRACIÓ DE COMUNITATS
A la Cambra coneixem el món de les comunitats, amb la seva problemàtica específica, i disposem d'un equip humà preparat amb programes i desenvolupaments informàtics que ens permeten donar un servei de qualitat personalitzat, amb una millora contínua.
A més dels millors serveis a la comunitat, tots els propietaris tenen els avantatges següents:
• Consulta gratuïta anual sobre temes immobiliaris al nostre servei jurídic.
• Dues consultes gratuïtes anuals a la resta de serveis de la Cambra (arquitectes, economistes, assessoria laboral…).
• Associació a la Cambra sense haver de pagar quota d’alta, només la quota anual de 45 € (exempta d’IVA).
• Enviament periòdic en el seu correu electrònic dels nostres butlletins informatius, d’interès per a la seva propietat immobiliària.
• Atenció mitjançant un despatx virtual (servei Admiweb 24 h), on podran fer qualsevol consulta o gestió relacionada amb la seva comunitat.
Avui la Cambra s’encarrega de l’administració d’unes 265 comunitats, amb més de 5.500 propietaris i les seves famílies.
-1--8-
a la pàgina següent
Respecte a la posició de l'arrendador, tampoc no considerem que les mesures adoptades l’afavoreixin en gran manera. Qualsevol persona que tingui un habitatge —en el sentit que no el necessita ni l'utilitza— estaria disposada a arrendar-lo abans que deixar-lo obsolet, i més en un context de crisi econòmica com el present, sempre que se li garanteixin unes condicions mínimes de seguretat i estabilitat (pagament de la renda, conservació de l'immoble...). Doncs bé, de nou pensem que el legislador no fa gaire cosa en aquest sentit, sobretot permetent a l'arrendatari de desistir de l'arrendament en un termini de sis mesos sense al·legar justa causa; quins motius tindrà llavors un arren-dador per llogar el seu habitatge si als sis mesos se li pot marxar l'inquilí sense donar cap tipus d'explicació, sempre que ho comuniqui amb trenta dies d'antelació? La veritat és que la introducció d'aquest article implica que la durada de l'arrendament sempre quedi en mans de l'arrendatari, independentment de la durada del mateix, per la qual cosa no entenem per què es va reduir el termini mínim de durada establert de cinc a tres anys.
És igual que es pactin els anys que siguin, l'arrendament finalitzarà als sis mesos si ho vol l'arrendatari o a l'any si l'arrendador destina l'habitatge arrendat a habitatge permanent. La principal conseqüència que ha generat la implan-tació del dret del desistiment a l'arrendatari, una vegada transcorreguts els sis primers mesos de contracte, ha estat la inestabilitat en l'oferiment d'habitatges en lloguer per part de l'arrendador. És a dir, quina seguretat tindrà un arrendador en celebrar un contracte si l'arrendatari pot desistir del mateix sense al·legar justa causa, un cop transco-rreguts els sis primers mesos?
Des de la perspectiva de l'inquilí, les mesures adoptades poden considerar-se una barrera per a aquelles famílies que pretenguin tenir una mínima estabilitat habitacional, atès que només es garanteix l'ús de l'habitatge per un termini de tres anys o menys, si l'arrendador necessita ocupar-lo personalment o si ho necessita algun familiar proper.
Per aconseguir la reactivació del mercat de lloguer, considerem fonamental que el legislador adopti els mecanismes necessaris perquè l'arrendatari es trobi protegit en la relació jurídica mantinguda amb l'altra part. Doncs bé, conside-rem que, tant l'obligació d'inscripció de l'arrendament en el Registre de la Propietat per fer front a tercers adquirents com la denegació de la pròrroga obligatòria per part de l'arrendador en els supòsits d'arrendament d'habitatge permanent, no són mesures que millorin aquesta protecció, sinó que més aviat l'empitjoren respecte a l'anterior redacció. Així, d'una banda, l'arrendatari haurà d'inscriure l'arrendament, amb el cost que això comporta, si vol mantenir-lo enfront de tercers adquirents i, de l'altra, aquesta inscripció no afectarà els casos de denegació de la pròrroga obligatòria per part de l'arrendador per destinar l'habitatge arrendat a habitatge permanent, podent aquest denegar aquesta pròrroga havent inscrit o no l'arrendament.
La possibilitat de denegació de la pròrroga causa inseguretat jurídica a l'arrendatari. Sembla raonable que si algú decideix posar un pis en lloguer —és a dir, utilitzar-lo en la seva faceta d'inversió—, hagi d'assumir que ho fa amb totes les conseqüències. No és normal que un inquilí pugui veure amenaçada la seva posició —la seva estabilitat— pel simple fet que l'amo necessiti el seu habitatge.
Les mesures introduïdes per la Llei 4/2013, en el seu conjunt, no han servit per dinamitzar el mercat de lloguer al nostre país. Fins i tot ens atreviríem a afirmar que, en determinats supòsits, es desprotegeix encara més la figura de l'arrendador i l'estabilitat de l'arrendatari respecte a l'anterior redacció de la LAU. Vegem-ho seguidament.
VALORACIÓ DE LES MESURES INTRODUÏDES
LA POSICIÓ DE L'INQUILÍ
LA POSICIÓ DE L'ARRENDADOR
JURISPRUDÈNCIA
S'acumulen sentències de jutjats decidint contra els ajuntaments per l’impost municipal de la plusvàlua
Aquest impost es calcula mitjançant l’aplicació d’una tarifa municipal sobre el valor cadastral del solar de naturalesa urbana i grava l’increment del valor del terreny. No obstant això, s’ha anat liquidant amb independència de si efecti-vament es produïa o no aquest increment de valor, fins i tot en cas de pèrdues obtingudes respecte a la variació del valor del terreny entre la data d’adquisició i la data de transmissió.
Davant aquesta vicissitud, han estat moltes les impugnacions de contribuents, tant particulars com empreses, sobre la liquidació de l’impost en casos on no ha existit increment de valor dels terrenys entre la data d’adquisició i la data de transmissió, argumentant que no es produeix el fet imposable i no és correcta la liquidació per aquest impost, atès que, perquè es produeixi el fet imposable, cal que hi hagi un increment del valor entre el moment d’adquisició i el moment de transmissió.
Els jutjats, cada vegada més, no comparteixen la motivació dels ajuntaments, emparant-se sobre la base que l’article 107 del Text refós de la Llei d’hisendes locals (TRLHL) prescindeix de la realitat i estableix una plusvàlua fictícia, seguint criteris objectius, independents del valor real dels terrenys i de l’existència o no d’un efectiu increment patri-monial, afegint, a més, que en tot cas el valor cadastral és molt inferior al de la venda gravada.
I és que l’instrument per a la determinació de l’increment del valor és un element adjectiu o instrumental, que mai no es pot sobreposar a l’element essencial, que és el fet imposable. S’estableix un criteri legal de determinació de la quantia de l’increment del valor, però es parteix del fet que aquest s’ha produït, ja que, en cas contrari, si no hi ha fet imposable, no es pot gravar.
Cal destacar, entre d’altres, la sentència 00144/2015, de 13 de juliol de 2015, del Jutjat Contenciós núm. 3 de Saragos-sa; les sentències del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya (Sala del Contenciós Administratiu, sentència 553/2012, de 22 de maig de 2012, i sentència 310/2012, de 22 de març de 2012) i del Jutjat Contenciós Administratiu de Barcelona núm. 13, i una més recent del Tribunal Superior de Justícia de Madrid, que es pronuncia a favor d’Eroski contra l’Ajuntament de Leganés.
En aquest cas, Eroski va transmetre amb pèrdues, el 2012, una sèrie de béns immobles situats al Centre Comercial Avenida M-40. Tot i així, l’Ajuntament va exigir a la companyia 902.830 euros per aquest impost. L’empresa va recórrer aquesta liquidació i, tot i l’apel·lació de l’Ajuntament, el gener passat el Tribunal Superior de Justícia de Madrid es va pronunciar a favor de la companyia.
Procurant sintetitzar les consideracions generals i el fons jurídic sustentat pels tribunals en aquestes sentències, cal assenyalar la determinació que un article que gravés l’increment de valor de forma objectiva seria inconstitucional. Per tant, la regulació de l’IIVTNU, si es pot, s’ha d’interpretar de manera que sigui constitucional, i això només s’aconsegueix si es considera que el seu càlcul és un màxim import que es podrà reduir o anul·lar si es demostra que la plusvàlua ha estat menor o inexistent.
Si bé amb argumentacions diferents, aquests pronunciaments revelen la injusta regulació de l’IIVTNU i són la bestreta d’una declaració d’inconstitucionalitat que es produirà quan jutges i tribunals defineixin les qüestions d’inconstitucionalitat ja presentades davant l’Alt Tribunal.
Els tribunals, per tant, estan començant a rebutjar l’aplicació d’aquest impost en els termes automàtics en què ha estat configurat i sobre els quals, fins fa ben poc, no hi havia gaire discussió; amb la qual cosa, és convenient analitzar rigorosament aquells casos que poguessin tenir un encaix amb la doctrina que sembla consolidar-se, sempre sota un criteri de prudència fiscal.
L’impost sobre l’increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana (IIVTNU) es paga quan es ven, es dóna o s’hereta un immoble, i es tracta d’un tribut de caràcter local que representa una gran aportació per a les arques dels ajuntaments.
No ajuden mesures com ara la possibilitat de desistiment per part del llogater en qualsevol moment, amb només 30 dies de preavís “
-2- -7-
Després de la valoració de les mesures adoptades, sembla almenys dubtós que siguin les idònies per a la consecució de la finalitat dinamitzadora del mercat de lloguer. El mercat de lloguer no es pot oblidar: són necessaris incentius adequats i una llei moderna que fomenti un mercat dinàmic i segur. Per aconseguir-ho, s'hauran d'establir els mecanismes jurídics oportuns que permetin, d'una banda, garantir la suficient seguretat de l'arrendador en el tràfic jurídic immobiliari i, de l'altra, la protecció de l'arrendatari en igualtat de condicions. En cas contrari, pensem que l'activació del mercat de lloguer al nostre país esdevindrà una quimera. Si l'arrendador no confia en l'arrendament del seu habitatge —per exemple, per temor a danys ocasionats, retards en el pagament o realització de determinades reformes sense la seva autorització—, i l'arrendatari es troba despro-tegit enfront d'aquest, la dinamització del mercat de lloguer no serà possible.
Il·luminació d’habitatges amb LED
Avantatges de la tecnologia LED
Actualment les làmpades LED, díodes emissors de llum (Light Emitting Diode), tenen un munt d'aplicacions: il·luminació deco-rativa, enllumenat de vials i qualsevol il·luminació d’habitatge, local comercial, etc. Ja formen part indispensable de semàfors, cotxes, telèfons mòbils, ordinadors, electrodomèstics, etc. Estan disponibles amb la rosca E27 de tota la vida, per substituir direc-tament les nostres bombetes obsoletes, i també hi ha les fluores-cents compactes de baix consum. Podem aconseguir estalvis importants amb una tecnologia més eficient.
1 •Eficiència energètica Més llum per watt que la resta d’alternatives, consumint molt menys. Suposa menys emissions i més estalvi econòmic, arribant al 90% del consum de la factura elèctrica en il·luminació. En consumir poca energia, té molt baixa emissió de calor, la qual cosa suposa un estalvi afegit en climatització.
2 •Manteniment Les làmpades LED duren entre 35.000 i 50.000 hores, una durabilitat molt superior a la de la resta d'opcions pel fet de ser dispositius en estat sòlid. Això comporta un cost de manteniment i substitució mínim; cost zero si ho comparem amb les altres alternatives.
3 •Sostenibilitat La tecnologia LED és reciclable, no conté mercuri com es el cas dels fluorescents compactes, ni altres materials tòxics. No emet raigs ultraviolats i té l'avantatge afegit que atrau menys els insectes.
4 •Flexibilitat Millor rapidesa de resposta i control de distribu-ció de la llum, a diferència d’altres fonts d’energia que emeten llum en totes direccions o que necessiten escalfar-se per funcio-nar a ple rendiment. Més varietat i eficiència en usos de filtres de colors.
EL REGISTRE D'INQUILINS MOROSOS
CONCLUSIONS
LA GENERALITAT PREVEU APROVAR EL 2017 LA SEVA PRÒPIA LLEI D’ARRENDAMENTS
La Generalitat preveu aprovar l'any vinent la seva pròpia Llei d’arrendaments urbans amb l’objectiu d’estimular la cultura del lloguer i donar "veritables garanties" a propietaris i inquilins.
L’objectiu que es persegueix és una Llei d’arrendaments urbans pròpia i innovadora, eficient i moderna, que asseguri l’equilibri necessari entre els drets i les obligacions de les dues parts.
La nostra Cambra i el Consell General de Cambres de Catalunya esperen poder fer les seves aportacions com a agents implicats en aquest sector per posar les bases del que ha de ser la nova llei.
Com hem dit, una de les novetats que aportava la Llei 4/2013 era la creació d'un registre de sentències fermes d'impagaments de rendes de lloguer, l'organització i el funcionament del qual s'havien de regular per Reial decret.
L'objectiu de la reforma amb aquesta mesura era incentivar el lloguer d'habitatges, incrementar el seu percentatge i reduir els immobles buits. L'arrendador ja no tindria por de posar el seu immoble al mercat en poder consultar l'historial o la solvència econòmica del futur arrendatari. Per a això, el registre apuntaria tots aquells arrendataris morosos que haguessin estat desnonats per impagament de les rendes i que tinguessin sentència ferma, amb prèvia comunicació dels secretaris judicials de cada jutjat o dels òrgans d'arbitratge competents.
Doncs bé, ens trobem davant una de les promeses incomplertes per la LAU. El registre segueix sense existir i el Ministeri de Foment admet problemes per a la seva creació. D'una banda, falten recursos humans, ja que calen secre-taris judicials o els òrgans d'arbitratge competents per poder inscriure en el registre, i, de l'altra, és difícil determinar els mecanismes d'accés a aquest registre complint amb l'Agència Espanyola de Protecció de Dades.
Avui dia no hi ha manera d'esbrinar ni de poder comprovar els antecedents econòmics de qui pretén llogar, si estem davant un incompliment puntual o si en realitat es tracta d'un professional que actua sistemàticament.
Segons la nostra opinió, el problema de la durada a mitjà termini d'un lloguer no és tal per a l'arrendador, sempre que l'arrendatari pagui i actuï diligentment. Els terminis mínims de durada no són un factor que determini necessària-ment la dinàmica del mercat del lloguer, l'expansió del qual probablement depèn més, considerant l'aspecte de les garanties jurídiques del costat de l'oferta, d'aspectes com l'adequat funcionament dels jutjats i, en particular, del desenvolupament àgil i amb celeritat dels procediments de desnonament per les causes establertes.
EFICIÈNCIA ENERGÈTICA
Camí Ral, 454, 1r · 08302 MataróTel /Fax 93 790 73 [email protected]
Pablo Iglesias, 63, 1r, Local 1308302 MATARÓ · Tel.: 93 755 61 [email protected] · www.enginyeria.es
NÚRIA ROCA PUIGADVOCADA
adv. Roca,Santa Marta, 16, 1r · 08302 Mataró (BCN)
Tel.: 93 755 60 35 · Fax 93 790 66 [email protected]
ELS NOSTRES PROFESSIONALS
Muralla Sant Llorenç, 34, 2n 2a · 08302 MataróTel.: 93 790 97 37 · www.martiadvocats.cat
ELS NOSTRES PROFESSIONALSAmb la garantia de la Cambra
Sant Isidor, 26, 1r 2a · 08302 MataróTel.: 93 536 44 50
[email protected] · www.icreadisseny.com
imatge disseny d’espais
Lepant, 5, 3r 4a · 08301 MataróTel.: 93 790 54 09
ASSESSORIA LABORAL I FISCAL · ASSEGURANCES
Milans, 21, local · 08302 MataróTel/Fax 93 758 70 07
ASSESSORIA COMPTABLE I FISCALCAMBRA DE LA PROPIETAT URBANA
DE MATARÓ I EL MARESME
-3--6-
Compromesos amb les persones i el territori.
AF Faldon_Cataluña_182x86mm_CAT.indd 1 21/01/16 16:38
Obertura de la delegació de Granollers
ACTU CIONS DE LA CAMBRA
El Grup Habitat Futura i el Consell de Cambres de la Propietat Urbana de Catalunya firmen un conveni de col·laboració per coordinar esforços en l’impuls cap a la sostenibilitatEl 2 de març passat, a la seu central del Grup Habitat Futura, situada al carrer València, 207 de Barcelona, es va firmar un acord de col·laboració entre les dues parts. A la fotografia apareixen els repre-sentants de les dues entitats, el Sr. Agustí Pujol, president del Consell de Cambres de la Propietat Urbana de Catalunya i la Sra. Cèlia Galera, directora general del Grup Habitat Futura.
Tenint en compte els interessos comuns d’ambdues organizacions i la seva complementarietat en àrees de promoció i difusió sota criteris de sostenibilitat, s’ha considerat idònia aquesta col·laboració per establir camins d’actuació compartits.
IncasòlEl 16 de març passat, la Cambra de la Propietat va signar amb l’Institut Català del Sòl la primera addenda al conveni de col·laboració actualment vigent, signat el 15 de desembre de 2014, sobre la realització per part de la Cambra de noves tasques relacionades amb les funcions de revisió i recerca de les dades cadastrals dels immobles inscrits en el Registre de Fiances dels contractes de lloguer.
Les Cambres i el Banc de Sabadell acorden facilitar crèdits per a rehabi-litació i millora de comunitats de propietarisQuan una comunitat de propietaris decideix fer obres de rehabilitació de certa importància, sovint té dificultats a l’hora d’organitzar-ne el finançament.
Per ajudar a solucionar aquesta dificultat, el Consell de Cambres de la Propietat Urbana de Catalunya va signar el mes de març un conveni amb el Banc de Sabadell que permet a les comunitats associades a la Cambra sol·licitar un crèdit sense que sigui imprescindible l’aval solidari de tots els propietaris.
El conveni forma part de les mesures de les Cambres i del seu Consell General per ajudar a resoldre aquests temes tan importants en el dia a dia de les comunitats i dels socis. Amb aquesta signatura, es facilita l’accés a finançament a les comunitats de propietaris que desitgen un crèdit per afrontar inversions destinades a la conservació, millora o regeneració dels edificis.
El Consell de les Cambres de la Propietat amb el secretari d'HabitatgeEl 21 d'abril passat, el Consell General de les Cam-bres de la Propietat Urbana de Catalunya es va reunir amb el secretari d'Habitatge de la Generali-tat de Catalunya, el senyor Carles Sala i Roca, per tal de tractar moltes qüestions que afecten els propietaris (ITE, ajuts i subvencions per a la rehabi-litació d'edificis destinats a habitatges, polítiques d'habitatge, etc.).
Per part de la Cambra de la Propietat de Mataró i el Maresme, hi va assistir el president de la Cambra, el senyor Vicenç Mora i Llinàs.
Inscripció del Consell General de Cambres en el Registre de grups d'interès de la GeneralitatPer tal de poder participar en l’elaboració i aplicació de les polítiques públiques en defensa dels interessos propis i del sector que representem, s’han fet tots els tràmits preceptius fins a aconseguir, el 18 de maig de 2016, la inscripció en el Registre de grups d’interès de la Generalitat.
http://consellgeneral.cat
Aquest 3 d’octubre, la Cambra de la Propietat de Mataró i el Maresme i la de Sabadell han obert una delegació a Granollers, que està situada al carrer Girona, 56. L’oficina on està ubicada la delegació és un local amb aparador a peu de carrer de 170 m2, amb despatxos d’atenció personalitzada, sala de juntes i zona d’atenció al públic, que està situat en un emplaçament força cèntric. En aquesta oficina està previst inicialment oferir els nostres serveis habituals de gestió de comunitats i de finques en arrendament, serveis d’assessoria jurídica, econo-micofiscal i arquitectura i tasques de dipòsit i gestió de fiances de contractes d’arrendament.
-4- -5-
Compromesos amb les persones i el territori.
AF Faldon_Cataluña_182x86mm_CAT.indd 1 21/01/16 16:38
Obertura de la delegació de Granollers
ACTU CIONS DE LA CAMBRA
El Grup Habitat Futura i el Consell de Cambres de la Propietat Urbana de Catalunya firmen un conveni de col·laboració per coordinar esforços en l’impuls cap a la sostenibilitatEl 2 de març passat, a la seu central del Grup Habitat Futura, situada al carrer València, 207 de Barcelona, es va firmar un acord de col·laboració entre les dues parts. A la fotografia apareixen els repre-sentants de les dues entitats, el Sr. Agustí Pujol, president del Consell de Cambres de la Propietat Urbana de Catalunya i la Sra. Cèlia Galera, directora general del Grup Habitat Futura.
Tenint en compte els interessos comuns d’ambdues organizacions i la seva complementarietat en àrees de promoció i difusió sota criteris de sostenibilitat, s’ha considerat idònia aquesta col·laboració per establir camins d’actuació compartits.
IncasòlEl 16 de març passat, la Cambra de la Propietat va signar amb l’Institut Català del Sòl la primera addenda al conveni de col·laboració actualment vigent, signat el 15 de desembre de 2014, sobre la realització per part de la Cambra de noves tasques relacionades amb les funcions de revisió i recerca de les dades cadastrals dels immobles inscrits en el Registre de Fiances dels contractes de lloguer.
Les Cambres i el Banc de Sabadell acorden facilitar crèdits per a rehabi-litació i millora de comunitats de propietarisQuan una comunitat de propietaris decideix fer obres de rehabilitació de certa importància, sovint té dificultats a l’hora d’organitzar-ne el finançament.
Per ajudar a solucionar aquesta dificultat, el Consell de Cambres de la Propietat Urbana de Catalunya va signar el mes de març un conveni amb el Banc de Sabadell que permet a les comunitats associades a la Cambra sol·licitar un crèdit sense que sigui imprescindible l’aval solidari de tots els propietaris.
El conveni forma part de les mesures de les Cambres i del seu Consell General per ajudar a resoldre aquests temes tan importants en el dia a dia de les comunitats i dels socis. Amb aquesta signatura, es facilita l’accés a finançament a les comunitats de propietaris que desitgen un crèdit per afrontar inversions destinades a la conservació, millora o regeneració dels edificis.
El Consell de les Cambres de la Propietat amb el secretari d'HabitatgeEl 21 d'abril passat, el Consell General de les Cam-bres de la Propietat Urbana de Catalunya es va reunir amb el secretari d'Habitatge de la Generali-tat de Catalunya, el senyor Carles Sala i Roca, per tal de tractar moltes qüestions que afecten els propietaris (ITE, ajuts i subvencions per a la rehabi-litació d'edificis destinats a habitatges, polítiques d'habitatge, etc.).
Per part de la Cambra de la Propietat de Mataró i el Maresme, hi va assistir el president de la Cambra, el senyor Vicenç Mora i Llinàs.
Inscripció del Consell General de Cambres en el Registre de grups d'interès de la GeneralitatPer tal de poder participar en l’elaboració i aplicació de les polítiques públiques en defensa dels interessos propis i del sector que representem, s’han fet tots els tràmits preceptius fins a aconseguir, el 18 de maig de 2016, la inscripció en el Registre de grups d’interès de la Generalitat.
http://consellgeneral.cat
Aquest 3 d’octubre, la Cambra de la Propietat de Mataró i el Maresme i la de Sabadell han obert una delegació a Granollers, que està situada al carrer Girona, 56. L’oficina on està ubicada la delegació és un local amb aparador a peu de carrer de 170 m2, amb despatxos d’atenció personalitzada, sala de juntes i zona d’atenció al públic, que està situat en un emplaçament força cèntric. En aquesta oficina està previst inicialment oferir els nostres serveis habituals de gestió de comunitats i de finques en arrendament, serveis d’assessoria jurídica, econo-micofiscal i arquitectura i tasques de dipòsit i gestió de fiances de contractes d’arrendament.
-4- -5-
Després de la valoració de les mesures adoptades, sembla almenys dubtós que siguin les idònies per a la consecució de la finalitat dinamitzadora del mercat de lloguer. El mercat de lloguer no es pot oblidar: són necessaris incentius adequats i una llei moderna que fomenti un mercat dinàmic i segur. Per aconseguir-ho, s'hauran d'establir els mecanismes jurídics oportuns que permetin, d'una banda, garantir la suficient seguretat de l'arrendador en el tràfic jurídic immobiliari i, de l'altra, la protecció de l'arrendatari en igualtat de condicions. En cas contrari, pensem que l'activació del mercat de lloguer al nostre país esdevindrà una quimera. Si l'arrendador no confia en l'arrendament del seu habitatge —per exemple, per temor a danys ocasionats, retards en el pagament o realització de determinades reformes sense la seva autorització—, i l'arrendatari es troba despro-tegit enfront d'aquest, la dinamització del mercat de lloguer no serà possible.
Il·luminació d’habitatges amb LED
Avantatges de la tecnologia LED
Actualment les làmpades LED, díodes emissors de llum (Light Emitting Diode), tenen un munt d'aplicacions: il·luminació deco-rativa, enllumenat de vials i qualsevol il·luminació d’habitatge, local comercial, etc. Ja formen part indispensable de semàfors, cotxes, telèfons mòbils, ordinadors, electrodomèstics, etc. Estan disponibles amb la rosca E27 de tota la vida, per substituir direc-tament les nostres bombetes obsoletes, i també hi ha les fluores-cents compactes de baix consum. Podem aconseguir estalvis importants amb una tecnologia més eficient.
1 •Eficiència energètica Més llum per watt que la resta d’alternatives, consumint molt menys. Suposa menys emissions i més estalvi econòmic, arribant al 90% del consum de la factura elèctrica en il·luminació. En consumir poca energia, té molt baixa emissió de calor, la qual cosa suposa un estalvi afegit en climatització.
2 •Manteniment Les làmpades LED duren entre 35.000 i 50.000 hores, una durabilitat molt superior a la de la resta d'opcions pel fet de ser dispositius en estat sòlid. Això comporta un cost de manteniment i substitució mínim; cost zero si ho comparem amb les altres alternatives.
3 •Sostenibilitat La tecnologia LED és reciclable, no conté mercuri com es el cas dels fluorescents compactes, ni altres materials tòxics. No emet raigs ultraviolats i té l'avantatge afegit que atrau menys els insectes.
4 •Flexibilitat Millor rapidesa de resposta i control de distribu-ció de la llum, a diferència d’altres fonts d’energia que emeten llum en totes direccions o que necessiten escalfar-se per funcio-nar a ple rendiment. Més varietat i eficiència en usos de filtres de colors.
EL REGISTRE D'INQUILINS MOROSOS
CONCLUSIONS
LA GENERALITAT PREVEU APROVAR EL 2017 LA SEVA PRÒPIA LLEI D’ARRENDAMENTS
La Generalitat preveu aprovar l'any vinent la seva pròpia Llei d’arrendaments urbans amb l’objectiu d’estimular la cultura del lloguer i donar "veritables garanties" a propietaris i inquilins.
L’objectiu que es persegueix és una Llei d’arrendaments urbans pròpia i innovadora, eficient i moderna, que asseguri l’equilibri necessari entre els drets i les obligacions de les dues parts.
La nostra Cambra i el Consell General de Cambres de Catalunya esperen poder fer les seves aportacions com a agents implicats en aquest sector per posar les bases del que ha de ser la nova llei.
Com hem dit, una de les novetats que aportava la Llei 4/2013 era la creació d'un registre de sentències fermes d'impagaments de rendes de lloguer, l'organització i el funcionament del qual s'havien de regular per Reial decret.
L'objectiu de la reforma amb aquesta mesura era incentivar el lloguer d'habitatges, incrementar el seu percentatge i reduir els immobles buits. L'arrendador ja no tindria por de posar el seu immoble al mercat en poder consultar l'historial o la solvència econòmica del futur arrendatari. Per a això, el registre apuntaria tots aquells arrendataris morosos que haguessin estat desnonats per impagament de les rendes i que tinguessin sentència ferma, amb prèvia comunicació dels secretaris judicials de cada jutjat o dels òrgans d'arbitratge competents.
Doncs bé, ens trobem davant una de les promeses incomplertes per la LAU. El registre segueix sense existir i el Ministeri de Foment admet problemes per a la seva creació. D'una banda, falten recursos humans, ja que calen secre-taris judicials o els òrgans d'arbitratge competents per poder inscriure en el registre, i, de l'altra, és difícil determinar els mecanismes d'accés a aquest registre complint amb l'Agència Espanyola de Protecció de Dades.
Avui dia no hi ha manera d'esbrinar ni de poder comprovar els antecedents econòmics de qui pretén llogar, si estem davant un incompliment puntual o si en realitat es tracta d'un professional que actua sistemàticament.
Segons la nostra opinió, el problema de la durada a mitjà termini d'un lloguer no és tal per a l'arrendador, sempre que l'arrendatari pagui i actuï diligentment. Els terminis mínims de durada no són un factor que determini necessària-ment la dinàmica del mercat del lloguer, l'expansió del qual probablement depèn més, considerant l'aspecte de les garanties jurídiques del costat de l'oferta, d'aspectes com l'adequat funcionament dels jutjats i, en particular, del desenvolupament àgil i amb celeritat dels procediments de desnonament per les causes establertes.
EFICIÈNCIA ENERGÈTICA
Camí Ral, 454, 1r · 08302 MataróTel /Fax 93 790 73 [email protected]
Pablo Iglesias, 63, 1r, Local 1308302 MATARÓ · Tel.: 93 755 61 [email protected] · www.enginyeria.es
NÚRIA ROCA PUIGADVOCADA
adv. Roca,Santa Marta, 16, 1r · 08302 Mataró (BCN)
Tel.: 93 755 60 35 · Fax 93 790 66 [email protected]
ELS NOSTRES PROFESSIONALS
Muralla Sant Llorenç, 34, 2n 2a · 08302 MataróTel.: 93 790 97 37 · www.martiadvocats.cat
ELS NOSTRES PROFESSIONALSAmb la garantia de la Cambra
Sant Isidor, 26, 1r 2a · 08302 MataróTel.: 93 536 44 50
[email protected] · www.icreadisseny.com
imatge disseny d’espais
Lepant, 5, 3r 4a · 08301 MataróTel.: 93 790 54 09
ASSESSORIA LABORAL I FISCAL · ASSEGURANCES
Milans, 21, local · 08302 MataróTel/Fax 93 758 70 07
ASSESSORIA COMPTABLE I FISCALCAMBRA DE LA PROPIETAT URBANA
DE MATARÓ I EL MARESME
-3--6-
a la pàgina següent
Respecte a la posició de l'arrendador, tampoc no considerem que les mesures adoptades l’afavoreixin en gran manera. Qualsevol persona que tingui un habitatge —en el sentit que no el necessita ni l'utilitza— estaria disposada a arrendar-lo abans que deixar-lo obsolet, i més en un context de crisi econòmica com el present, sempre que se li garanteixin unes condicions mínimes de seguretat i estabilitat (pagament de la renda, conservació de l'immoble...). Doncs bé, de nou pensem que el legislador no fa gaire cosa en aquest sentit, sobretot permetent a l'arrendatari de desistir de l'arrendament en un termini de sis mesos sense al·legar justa causa; quins motius tindrà llavors un arren-dador per llogar el seu habitatge si als sis mesos se li pot marxar l'inquilí sense donar cap tipus d'explicació, sempre que ho comuniqui amb trenta dies d'antelació? La veritat és que la introducció d'aquest article implica que la durada de l'arrendament sempre quedi en mans de l'arrendatari, independentment de la durada del mateix, per la qual cosa no entenem per què es va reduir el termini mínim de durada establert de cinc a tres anys.
És igual que es pactin els anys que siguin, l'arrendament finalitzarà als sis mesos si ho vol l'arrendatari o a l'any si l'arrendador destina l'habitatge arrendat a habitatge permanent. La principal conseqüència que ha generat la implan-tació del dret del desistiment a l'arrendatari, una vegada transcorreguts els sis primers mesos de contracte, ha estat la inestabilitat en l'oferiment d'habitatges en lloguer per part de l'arrendador. És a dir, quina seguretat tindrà un arrendador en celebrar un contracte si l'arrendatari pot desistir del mateix sense al·legar justa causa, un cop transco-rreguts els sis primers mesos?
Des de la perspectiva de l'inquilí, les mesures adoptades poden considerar-se una barrera per a aquelles famílies que pretenguin tenir una mínima estabilitat habitacional, atès que només es garanteix l'ús de l'habitatge per un termini de tres anys o menys, si l'arrendador necessita ocupar-lo personalment o si ho necessita algun familiar proper.
Per aconseguir la reactivació del mercat de lloguer, considerem fonamental que el legislador adopti els mecanismes necessaris perquè l'arrendatari es trobi protegit en la relació jurídica mantinguda amb l'altra part. Doncs bé, conside-rem que, tant l'obligació d'inscripció de l'arrendament en el Registre de la Propietat per fer front a tercers adquirents com la denegació de la pròrroga obligatòria per part de l'arrendador en els supòsits d'arrendament d'habitatge permanent, no són mesures que millorin aquesta protecció, sinó que més aviat l'empitjoren respecte a l'anterior redacció. Així, d'una banda, l'arrendatari haurà d'inscriure l'arrendament, amb el cost que això comporta, si vol mantenir-lo enfront de tercers adquirents i, de l'altra, aquesta inscripció no afectarà els casos de denegació de la pròrroga obligatòria per part de l'arrendador per destinar l'habitatge arrendat a habitatge permanent, podent aquest denegar aquesta pròrroga havent inscrit o no l'arrendament.
La possibilitat de denegació de la pròrroga causa inseguretat jurídica a l'arrendatari. Sembla raonable que si algú decideix posar un pis en lloguer —és a dir, utilitzar-lo en la seva faceta d'inversió—, hagi d'assumir que ho fa amb totes les conseqüències. No és normal que un inquilí pugui veure amenaçada la seva posició —la seva estabilitat— pel simple fet que l'amo necessiti el seu habitatge.
Les mesures introduïdes per la Llei 4/2013, en el seu conjunt, no han servit per dinamitzar el mercat de lloguer al nostre país. Fins i tot ens atreviríem a afirmar que, en determinats supòsits, es desprotegeix encara més la figura de l'arrendador i l'estabilitat de l'arrendatari respecte a l'anterior redacció de la LAU. Vegem-ho seguidament.
VALORACIÓ DE LES MESURES INTRODUÏDES
LA POSICIÓ DE L'INQUILÍ
LA POSICIÓ DE L'ARRENDADOR
JURISPRUDÈNCIA
S'acumulen sentències de jutjats decidint contra els ajuntaments per l’impost municipal de la plusvàlua
Aquest impost es calcula mitjançant l’aplicació d’una tarifa municipal sobre el valor cadastral del solar de naturalesa urbana i grava l’increment del valor del terreny. No obstant això, s’ha anat liquidant amb independència de si efecti-vament es produïa o no aquest increment de valor, fins i tot en cas de pèrdues obtingudes respecte a la variació del valor del terreny entre la data d’adquisició i la data de transmissió.
Davant aquesta vicissitud, han estat moltes les impugnacions de contribuents, tant particulars com empreses, sobre la liquidació de l’impost en casos on no ha existit increment de valor dels terrenys entre la data d’adquisició i la data de transmissió, argumentant que no es produeix el fet imposable i no és correcta la liquidació per aquest impost, atès que, perquè es produeixi el fet imposable, cal que hi hagi un increment del valor entre el moment d’adquisició i el moment de transmissió.
Els jutjats, cada vegada més, no comparteixen la motivació dels ajuntaments, emparant-se sobre la base que l’article 107 del Text refós de la Llei d’hisendes locals (TRLHL) prescindeix de la realitat i estableix una plusvàlua fictícia, seguint criteris objectius, independents del valor real dels terrenys i de l’existència o no d’un efectiu increment patri-monial, afegint, a més, que en tot cas el valor cadastral és molt inferior al de la venda gravada.
I és que l’instrument per a la determinació de l’increment del valor és un element adjectiu o instrumental, que mai no es pot sobreposar a l’element essencial, que és el fet imposable. S’estableix un criteri legal de determinació de la quantia de l’increment del valor, però es parteix del fet que aquest s’ha produït, ja que, en cas contrari, si no hi ha fet imposable, no es pot gravar.
Cal destacar, entre d’altres, la sentència 00144/2015, de 13 de juliol de 2015, del Jutjat Contenciós núm. 3 de Saragos-sa; les sentències del Tribunal Superior de Justícia de Catalunya (Sala del Contenciós Administratiu, sentència 553/2012, de 22 de maig de 2012, i sentència 310/2012, de 22 de març de 2012) i del Jutjat Contenciós Administratiu de Barcelona núm. 13, i una més recent del Tribunal Superior de Justícia de Madrid, que es pronuncia a favor d’Eroski contra l’Ajuntament de Leganés.
En aquest cas, Eroski va transmetre amb pèrdues, el 2012, una sèrie de béns immobles situats al Centre Comercial Avenida M-40. Tot i així, l’Ajuntament va exigir a la companyia 902.830 euros per aquest impost. L’empresa va recórrer aquesta liquidació i, tot i l’apel·lació de l’Ajuntament, el gener passat el Tribunal Superior de Justícia de Madrid es va pronunciar a favor de la companyia.
Procurant sintetitzar les consideracions generals i el fons jurídic sustentat pels tribunals en aquestes sentències, cal assenyalar la determinació que un article que gravés l’increment de valor de forma objectiva seria inconstitucional. Per tant, la regulació de l’IIVTNU, si es pot, s’ha d’interpretar de manera que sigui constitucional, i això només s’aconsegueix si es considera que el seu càlcul és un màxim import que es podrà reduir o anul·lar si es demostra que la plusvàlua ha estat menor o inexistent.
Si bé amb argumentacions diferents, aquests pronunciaments revelen la injusta regulació de l’IIVTNU i són la bestreta d’una declaració d’inconstitucionalitat que es produirà quan jutges i tribunals defineixin les qüestions d’inconstitucionalitat ja presentades davant l’Alt Tribunal.
Els tribunals, per tant, estan començant a rebutjar l’aplicació d’aquest impost en els termes automàtics en què ha estat configurat i sobre els quals, fins fa ben poc, no hi havia gaire discussió; amb la qual cosa, és convenient analitzar rigorosament aquells casos que poguessin tenir un encaix amb la doctrina que sembla consolidar-se, sempre sota un criteri de prudència fiscal.
L’impost sobre l’increment del valor dels terrenys de naturalesa urbana (IIVTNU) es paga quan es ven, es dóna o s’hereta un immoble, i es tracta d’un tribut de caràcter local que representa una gran aportació per a les arques dels ajuntaments.
No ajuden mesures com ara la possibilitat de desistiment per part del llogater en qualsevol moment, amb només 30 dies de preavís “
-2- -7-
Publicació de la Cambra de la Propietat Urbana de Mataró i el Maresme I Octubre 2016La Riera, 161, baixos • Tel. 937 985 057 • 08302 MATARÓ • www.cambrapropietat.cat
ÍNDEXArrendaments urbans: anàlisi d'una reforma ··········· p. 1, 2 i 3
Actuacions de la Cambra ····················································p. 4
Obertura de la delegació de Granollers ·····························p. 5
EFICIÈNCIA ENERGÈTICA. Il·luminació d’habitatges amb LED. Avantatges de la tecnologia LED·········································p. 6
JURISPRUDÈNCIA. S'acumulen sentències de jutjats decidint contra els ajuntaments per l’impost municipal de la plusvàlua.············································································p. 7
SERVEI D’ADMINISTRACIÓ DE COMUNITATS ······················p. 8
a la pàgina següent
La situació del mercat immobiliari està caracteritzada per l'alt índex d'habitatges en propietat i un minvat mercat del lloguer. Actualment hi ha una gran quantitat d'habitatges en propietat inhabitats i sense usar i, alhora, un munt de ciutadans amb la necessitat d'accedir a un habitatge que no es plantegen com a alternativa a l'habitatge en propietat l'opció de l'arrendament. Un exemple és la ciutat de Mataró, on s'estima que existeixen uns 2.500 pisos buits, 2.000 en mans de particulars i uns 500 en mans dels bancs. En la cerca de fixar com a alternativa real i eficaç l'arrendament d'habitatges, s'han executat una sèrie de mesures encaminades a aquest fi. L'última d'elles i la més important ha estat la promulgació de la Llei 4/2013, de 4 de juny, de mesures de flexibilització i foment del mercat del lloguer d'habitatges, que va entrar en vigor el 6 de juny de 2013. Complerts més de tres anys de vigència d'aquesta llei, hem de preguntar-nos per la seva eficàcia, és a dir, si els objectius pretesos amb aquesta reforma s'han aconseguit o no.
Els arrendaments tenen molts inconvenients, començant per una legislació extremadament complexa on conflueixen simultàniament regulacions dispars i contradictòries. Com a conseqüència, s'ha generat amb els anys una sensació d'incertesa i d'inseguretat, especialment en el propietari, que dubta a arrendar i, quan es decideix a fer-ho, ho fa cons-cient dels riscos que assumeix de no poder cobrar el lloguer o de no recuperar la finca en l'estat en què la va arrendar.
La reforma legal ha tractat de reforçar els pactes que lliure-ment estipulin les parts. Probablement, la mesura que més va cridar l'atenció de l'opinió pública ha estat la reducció de la durada obligatòria del contracte, dels cinc anys als tres, si bé, qualsevol que sigui la durada pactada, es reconeix a l'inquilí el dret a desistir del contracte abans de la finalit-zació del termini pactat, sempre que hagin transcorregut almenys sis mesos de vigència del contracte, establint-se la indemnització d'un mes per any incomplert. També l'arrendador podrà recuperar l'habitatge si el necessités per a ell, el seu cònjuge o familiars de primer grau, sempre que ho comuniqui a l'inquilí amb una antelació de dos mesos, i es restableix la llibertat que les parts puguin pactar el sistema d'actualització anual de la renda que considerin oportú. Una altra de les novetats que més ha cridat l'atenció són els efectes que implica la falta d'inscripció del contracte en el Registre de la Propietat, que pot significar la possibilitat d'extinció de l'arrendament si el pis canvia de mans, i la creació d'un registre de sentències fermes d'impagaments de rendes de lloguer.
LA LLEI 4/2013, DE 4 DE JUNY
El 6 de juny de 2013 va entrar en vigor la Llei 4/2013, que, segons el seu preàmbul, tenia per objecte flexibilitzar i dinamitzar el mercat de lloguer, que, com és sabut, a l'estat espanyol és una alternativa d'ocupació residencial molt inferior en comparació del de la propietat.
Tu pregunta.Nosaltres responem, assessorem, solucionem
Arrendaments urbans: anàlisi d'una reforma
17 març de 2016. Presentació de l’Informe sobre el mercat de lloguer a Catalunya corresponent a l’any 2015, que utilitza com a font les dades provinents de les fiances dipositades a l’Incàsol.
SERVEI D’ADMINISTRACIÓ DE COMUNITATS
A la Cambra coneixem el món de les comunitats, amb la seva problemàtica específica, i disposem d'un equip humà preparat amb programes i desenvolupaments informàtics que ens permeten donar un servei de qualitat personalitzat, amb una millora contínua.
A més dels millors serveis a la comunitat, tots els propietaris tenen els avantatges següents:
• Consulta gratuïta anual sobre temes immobiliaris al nostre servei jurídic.
• Dues consultes gratuïtes anuals a la resta de serveis de la Cambra (arquitectes, economistes, assessoria laboral…).
• Associació a la Cambra sense haver de pagar quota d’alta, només la quota anual de 45 € (exempta d’IVA).
• Enviament periòdic en el seu correu electrònic dels nostres butlletins informatius, d’interès per a la seva propietat immobiliària.
• Atenció mitjançant un despatx virtual (servei Admiweb 24 h), on podran fer qualsevol consulta o gestió relacionada amb la seva comunitat.
Avui la Cambra s’encarrega de l’administració d’unes 265 comunitats, amb més de 5.500 propietaris i les seves famílies.
-1--8-