N. 03570/2012REG.PROV.COLL.

N. 04988/2009 REG.RIC.

N. 00235/2011 REG.RIC.

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

Il Consiglio di Stato

in sede giurisdizionale (Sezione Quarta)

ha pronunciato la presente

SENTENZA

sul ricorso numero di registro generale 4988 del 2009, proposto da:

Se.Ge.Co.-Servizi Gestioni Costruzioni S.r.l., in persona del suo legale rappresentante pro tempore,

costituitosi in giudizio, rappresentato e difeso dall’Avv. Gennaro Notarnicola e dall’Avv. Patrizio

Leozappa, con domicilio eletto presso lo studio di quest’ultimo in Roma, via G. Antonelli, 15;

contro

Hotel Svevo S.r.l., in persona del suo legale rappresentante pro tempore, costituitosi in giudizio,

rappresentato e difeso dall’Avv. Francesco Paparella e dall’Avv. Marco Palieri, con domicilio eletto

in Roma presso lo studio dell’Avv. Alfredo Placidi, via Cosseria, 2;

nei confronti di

Provincia di Bari; Comune di Gioia del Colle (Ba); Comando Provinciale di Bari dei Vigili del

Fuoco, Murgia Sviluppo S.p.a. – Sportello Unico del Patto Territoriale Sistema Murgiano

(S.U.A.P.); Azienda Sanitaria Locale Bari - Asl Ba, in persona del suo legale rappresentante pro

tempore, costituitosi in giudizio, rappresentato e difeso dall’Avv. Leonardo Digirolamo, con

domicilio eletto in Roma presso lo studio dell’Avv. Alfredo Placidi, via Cosseria, 2;

sul ricorso numero di registro generale 235 del 2011, proposto da:

Se.Ge.Co. - Servizi Gestioni Costruzioni S.r.l , in persona del suo legale rappresentante pro

tempore, costituitosi in giudizio, rappresentato e difeso dall’Avv. Gennaro Notarnicola e dall’Avv.

Patrizio Leozappa, con domicilio eletto presso lo studio di quest’ultimo in Roma, via G. Antonelli,

15;

contro

Mastromarino Filomena, rappresentata e difesa dall’Avv. Marco Palieri, con domicilio eletto presso

Alfredo Placidi in Roma, via Cosseria, 2;

nei confronti di

Comune di Gioia del Colle (Ba), Azienda Sanitaria Locale di Bari - Asl Ba, Provincia di Bari,

Murgia Sviluppo S.p.a. - Sportello Unico del Patto Territoriale del Sistema Murgiano (S.U.A.P.);

Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco di Bari (Ministero dell’Interno), in persona del suo legale

rappresentante pro tempore, costituitosi in giudizio, rappresentato e difeso dall’Avvocatura

Generale dello Stato, domiciliataria ex lege in Roma, via dei Portoghesi, 12;

per la riforma

quanto al ricorso n. 4988 del 2009:

della sentenza del T.A.R. per la Puglia, Bari, Sez. III, n. 490 dd. 10 marzo 2009, concernente

permesso di costruire per trasformazione di immobile;

quanto al ricorso n. 235 del 2011:

della sentenza del T.A.R. per la Puglia, Bari, Sez. II, n. 2898 dd. 23 novembre 2009, resa tra le parti

e concernente concessione edilizia relativa a esecuzione di opere di trasformazione in albergo di un

mulino.

Visti i ricorsi in appello e i relativi allegati;

Visto gli atti di costituzione in giudizio dell’Azienda Sanitaria Locale Bari Asl Ba, di Filomena

Mastromarino e del Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco di Bari (Ministero dell’Interno);

Viste le memorie difensive;

Visti tutti gli atti della causa;

Relatore nell’udienza pubblica del giorno 20 dicembre 2011 il Cons. Fulvio Rocco e uditi per

l’appellante Se.Ge.Co. - Servizi Gestioni Costruzioni S.r.l l’Avv. Gennaro Notarnicola e l’Avv.

Patrizio Leozappa, per l’Azienda Sanitaria Locale Bari - Asl Ba l’Avv. Leonardo Digirolamo e per

Filomena Mastromarino l’Avv. Marco Palieri;

Ritenuto e considerato in fatto e diritto quanto segue.

FATTO e DIRITTO

1.1. La definizione del merito di causa per entrambi i ricorsi necessita di una dettagliata esposizione

dei fatti di causa, ormai risalenti nel loro inizio a sette anni fa.

1.2. Con ricorso proposto sub R.G. 2123 del 2004 innanzi al T.A.R. per la Puglia, sede di Bari, la

Hotel Svevo S.r.l., premettendo di esercitare la propria attività nella struttura ricettiva (albergo,

ristorante, sala ricevimenti, sala meeting) ubicata in Gioia del Colle (Ba) al civico n. 319 di via

Santeramo n. 319 a breve distanza dal casello autostradale e dalla stazione ferroviaria, ha chiesto

l’annullamento della concessione edilizia n. 50 dd. 29 maggio 2002 rilasciata alla Se.Ge.Co S.r.l.

dal dirigente dell’Ufficio tecnico comunale di Gioia del Colle e degli atti connessi, nonché degli atti

di approvazione del progetto in variante a quello del titolo edilizio anzidetto e, comunque, di tutti

gli atti del relativo procedimento (pratica edilizia n. 391/03), attivato al fine della conversione ad

attività alberghiera di un vecchio mulino per la macinazione del grano, denominato “Mulino

Pagano”, ovvero “Molino a cilindri e pastificio a vapore” e ubicato nel terreno di cui al foglio 60,

particella catastale n. 3, ricadente in zona agricola (E2) destinata dal vigente strumento urbanistico

primario del Comune all’esercizio di attività boschive e agricole.

Con motivi aggiunti la medesima ricorrente ha inoltre chiesto l’annullamento del permesso di

costruire Prot. n. 5642 dd. 28 febbraio 2005, ulteriormente rilasciato per lo stesso fine alla Se.Ge.Co

S.r.l. dal medesimo dirigente dell’Ufficio tecnico comunale di Gioia del Colle e del conseguente

provvedimento di autorizzazione unica Prot. n. 395 dd. 10 marzo 2005 rilasciato sempre alla

Se.Ge.Co S.r.l. dal Responsabile dello Sportello unico per le attività produttive (S.U.A.P.) - Patto

territoriale Sistema Murgiano della Murgia Sviluppo S.p.a. e degli atti presupposti e connessi.

Hotel Svevo, dopo aver precisato che mediante l’insieme di tali atti Se.Ge.Co. intendeva insediare

un’attività concorrenziale alla propria, ha dedotto al riguardo plurime censure di violazione di legge

e di eccesso di potere.

Si sono costituiti in tale primo giudizio il Comune di Gioia del Colle, il Comando Provinciale dei

Vigili del Fuoco e la stessa Se.Ge.Co., chiedendo la reiezione del ricorso.

La Sezione III dell’adito T.A.R. ha dapprima sospeso in sede cautelare gli atti impugnati con

ordinanza n. 1045 dd. 21 ottobre 2004 (confermata, previo appello di Se.Ge.Co., con ordinanza n.

993 dd. 25 febbraio 2005 resa da questa stessa Sezione “considerato che l‟ordinanza appellata

appare corretta, in ordine alla valutazione circa il fatto che nella specie l‟attività edilizia

autorizzata eccedere rispetto ad una ristrutturazione”) ma, successivamente, con sentenza breve

resa a’ sensi dell’allora vigente art. 26 della L. 6 dicembre 1971 n. 1034 come modificato dall’art. 9

della L. 21 luglio 2000 n. 205, ha dichiarato il ricorso e i motivi aggiunti di ricorso inammissibili,

con integrale compensazione delle spese di giudizio tra tutte le parti, escludendo nella specie la

titolarità di un interesse oppositivo di Hotel Svevo in assenza di prova circa la diretta ed immediata

interferenza tra l’attività commerciale o imprenditoriale preesistente e quella in fieri: e “ciò sia per

l‟esigenza di evitare slittamenti verso una giurisdizione di tipo obiettivo, sia per ragioni attinenti

all‟evoluzione dei principi in materia di concorrenza”.

Il T.A.R., a conforto della propria tesi, ha affermato - altresì - che “sul piano più strettamente

tecnico l‟analisi della posizione legittimante … si avvale di una traiettoria ermeneutica … la cui

forza è incrementata dall‟utilizzazione dell‟art. 833 cod. civ., grundnorm nella disciplina dei limiti

del diritto assoluto ispirati alla sua funzionalizzazione…. Nel valutare l‟impatto concorrenziale del

nuovo insediamento su quello preesistente … (è) imprescindibile considerare comparativamente le

attitudini all‟offerta di entrambi, desumibili dai servizi garantiti, dalla formula organizzativa, dalla

tipologia di utenza, dalle dimensioni delle strutture, dalla loro rispettiva ubicazione. Nel caso di

specie i dati comparativi relativi ai suddetti parametri non sono stati documentati, e non risulta

neppure l‟esatta distanza intercorrente tra le due strutture”.

1.3. Hotel Svevo ha quindi proposto sub R.G. 8528 del 2005 ricorso avverso tale sentenza,

insistendo sulla sussistenza di un proprio interesse ad impugnare i titoli edilizi ottenuti da Se.Ge.Co.

e riproponendo in tale secondo grado di giudizio tutte le censure già infruttuosamente dedotte

innanzi al T.A.R.

Nel giudizio di appello si sono costituiti il Comune di Gioia del Colle e Se.Ge.Co., concludendo per

la conferma della sentenza resa in primo grado.

L’impugnativa di Hotel Svevo è stata accolta con decisione n. 1276 dd. 16 marzo 2007, resa da

questa stessa Sezione con compensazione integrale delle spese di giudizio tra tutte le parti.

Innanzitutto, mediante la decisione di riforma della sentenza resa in primo grado è stata affermata la

sussistenza dell’interesse di Hotel Svevo ad impugnare i titoli edilizi rilasciati a Se.Ge.Co.,

“costituendo punto di giurisprudenza ormai consolidato quello secondo cui l‟art. 31 della L. 17

agosto 1942 n. 1150, come modificato dalla L. 6 agosto 1967 n. 765, che consente a “chiunque” di

impugnare le concessioni edilizie ritenute illegittime, deve essere inteso nel senso che- con l‟ovvia

esclusione di ogni azione popolare al riguardo- va riconosciuta una posizione di interesse legittimo

in capo al proprietario di un immobile sito nella zona interessata alla costruzione o a chi si trovi in

una situazione di stabile collegamento con la zona stessa, senza che, peraltro, debba essere data

dimostrazione della sussistenza di un interesse qualificato alla tutela giurisdizionale(cfr. Cons.

Stato, V Sez. , 13 luglio 2000, n. 3904), essendo stato “ritenuto che abbia interesse a ricorrere,

come nel caso di specie, il soggetto che faccia valere un interesse giuridicamente protetto di natura

urbanistica, quale è quello all‟osservanza delle prescrizioni regolatrici dell‟edificazione, senza che

occorra procedere in concreto ad alcuna ulteriore indagine al fine di accertare se i lavori assentiti

dall‟atto impugnato comportino un effettivo pregiudizio per il soggetto che propone l‟impugnazione

(cfr. Cons. Stato, Sez. V, 15settembre 2003 n. 5172)” e che “lo svolgimento di un‟attività

commerciale in prossimità dell‟insediamento( e nel caso di specie si tratta addirittura delle

svolgimento delle medesima attività alberghiera) configuri una situazione giuridica sufficiente a

realizzare quello stabile collegamento con la zona che legittima il soggetto a promuovere un‟azione

giurisdizionale nei confronti della concessione edilizia rilasciata ad un terzo (cfr. Cons. Stato, Sez.

IV, 30 gennaio 2002 n. 313)”.

Passando quindi alla disamina del merito di causa, questo giudice di appello ha evidenziato che “il

punto nodale è costituito dalla verifica se, nel caso di specie, si sia in presenza di una

ristrutturazione edilizia ovvero di una nuova costruzione, come tale soggiacente alle previsioni

degli strumenti urbanistici sopravvenuti, come, nel caso di specie, l‟art. 20 delle N.T.A.” del

vigente strumento edilizio primario del Comune, “che prevede per le zone agricole(E2) indici assai

modesti ed incompatibili con le previsioni progettuali”, rilevando che “secondo la giurisprudenza

anteriore al nuovo testo unico sull‟edilizia, il concetto di ristrutturazione edilizia, come qualificato

dall‟art. 31 comma 1 lett. d) della L. 5 agosto 1978 n. 457, comprende anche la demolizione seguita

dalla fedele ricostruzione del manufatto, con l‟unica condizione che la riedificazione assicuri la

piena conformità di sagoma, volume e superficie tra il vecchio e il nuovo manufatto, con la

conseguente possibilità di pervenire, in tal modo, ad un organismo edilizio in tutto o in parte

diverso dal precedente, purchè la diversità sia dovuta ad interventi comprendenti il ripristino o la

sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell‟edificio, l‟eliminazione, la modifica e l‟inserimento di

nuovi elementi ed impianti, e non già la realizzazione di nuovi volumi o una diversa ubicazione(in

quanto, diversamente opinando, sarebbe sufficiente la preesistenza di un edificio per definire

ristrutturazione qualsiasi nuova realizzazione eseguita in luogo o sul luogo di quella

preesistente(cfr. Cons. Stato, Sez. V, 19 febbraio 2004 n. 476; 18 settembre 2003 n. 5310; 8 agosto

2003 n. 4593; …)” e che tali “acquisizioni giurisprudenziali sono confermate dal D.P.R. 6 giugno

2001 n. 380, con cui è stato emanato il T.U. delle disposizioni legislative e regolamentari in

materia edilizia. Infatti, l‟art.3, comma 1, lett. d) del predetto testo qualifica espressamente

“interventi di ristrutturazione edilizia” quelli volti a trasformare gli organismi edilizi mediante un

insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte

diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi

costitutivi dell‟edificio, l‟eliminazione, la modifica e l‟inserimento di nuovi elementi ed impianti.

Nell‟ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia la norma ricomprende esplicitamente anche

quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione, purchè ciò avvenga con la stessa volumetria e

sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l‟adeguamento alla

normativa antisismica. Quindi si conferma anche nel nuovo testo sull‟edilizia che la demolizione e

ricostruzione è classificabile come ristrutturazione solo a condizione del mantenimento delle

caratteristiche planovolumetriche dell‟edificio da ricostruire …”.

Nella stessa decisione si legge, quindi, che “per converso, la lett. e) del medesimo articolo

classifica come “interventi di nuova costruzione” quelli di trasformazione edilizia ed urbanistica

del territorio non rientranti nelle categorie definite alle lettere precedenti, procedendo quindi ad

una elencazione(evidentemente non esaustiva) per tipologie edilizie… . Quanto al regime giuridico

di tali interventi, è da ricordare che il capo II del medesimo testo unico, dedicato al nuovo

“permesso di costruire” (già concessione edilizia) individua, con l‟art. 10, gli interventi subordinati

al predetto permesso, in tal modo riprendendo le previgenti disposizioni della L.28 gennaio 1977 n.

10, art. 1 e della L. 28 febbraio 1985 n. 47, art. 25, comma 4. Prevede il citato art. 10 che

costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a

permesso di costruire: a) gli interventi di nuova costruzione; b) gli interventi di ristrutturazione

urbanistica; c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in

tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche

del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili

compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d‟uso. A sua volta,

l‟art.22, comma 3, del medesimo testo unico stabilisce che, in alternativa al permesso di costruire,

possono essere realizzati, mediante semplice denuncia di inizio di attività, in primo luogo gli

interventi di ristrutturazione di cui al ricordato art.10, comma 1, lett. c). Dal combinato disposto

delle riportate disposizioni rimane confermato quanto già osservato dalla giurisprudenza nel

vigore delle previgente normativa edilizia, cioè che le attività edilizie consistenti nella demolizione

e ricostruzione che non avvengano nel rispetto della stessa volumetria e sagoma del manufatto

preesistente, sono da qualificare come nuove costruzioni, assoggettate al permesso di costruire.

La recente giurisprudenza di questo Consiglio (V Sez., dec. 7 settembre 2004, n. 5867) ha, altresì,

chiarito che laricostruzione (dopo la demolizione) di un immobile diverso per volumi o anche solo

per la sagoma ( a parità di volumi) dall‟immobile preesistente comporta la realizzazione di un

immobile nuovo con l‟applicazione della disciplina urbanistica prevista per le nuove edificazioni e

delle conseguenti limitazioni imposte dalle norme urbanistiche in vigore al momento del rilascio

del titolo autorizzativi (cfr. V Sez. n. 5867 del 2004 cit.). Ciò che le disposizioni citate non

prevedono è il limite in cui possono essere effettuate le modifiche del nuovo fabbricato affinché

questo sia compatibile con il criterio di ristrutturazione, senza debordare nella nuova costruzione

diversa dalla precedente e come tale soggetta a valutazione alla luce degli strumenti urbanistici

vigenti al momento del rilascio del titolo (cfr. dec. V Sez., n. 5867 del 2004). La soluzione della

questione riveste una importanza particolare per la diversa ammissibilità di una ristrutturazione

rispetto ad una nuova edificazione quando l‟intervento riguarda una edificazione già

esistente:infatti, nell‟ipotesi di ristrutturazione edilizia, trattandosi di un interventi su edifici, non

occorre che vi sia la perfetta conformità con il piano regolatore generale e ciò in ragione del fatto

che la successione nel tempo degli strumenti urbanistici nel tempo non può interferire sulla

legittimità delle opere eseguite in precedenza e con il diritto del proprietario di eseguire quelle

opere funzionali al mantenimento e alla conservazione dell‟edificio stesso, nonché a renderlo

compatibile con le esigenze eventualmente sopravvenute. … La modifica del precedente manufatto

deve essere tale da non alterare la sua compatibilità con lo strumento in vigore al momento della

demolizione e che la natura di per sé sfumata del concetto di compatibilità dovrebbe essere resa

più certa dalla previsione, in sede regionale, dei limiti specifici della ristrutturazione e ciò in

quanto, ove si ricada nell‟ipotesi di nuova edificazione, deve sussistere necessariamente la

conformità con lo strumento urbanistico, con la conseguenza che l‟edificio oggetto dell‟intervento

dovrebbe essere adeguato alle prescrizioni vigenti al tempo dell‟intervento medesimo. Nella specie,

siffatto limite di compatibilità, ancorché il progetto prevedesse demolizioni parziali, risulta

travalicato, secondo quanto risulta dal primo ai seguenti profili:

- considerazione, a fini volumetrici, di un cd. capannone di mc. 818,38, la cui presenza non emerge

dall‟allegato aerofotogrammetrico con planimetria di zona prodotto da parte appellante a corredo

della perizia giurata dell‟ing. Oronzo Giordano del 29 dicembre 2005 e con presumibile veridicità

coincidente, invece, con la tettoia aperta, poggiante su cinque piloni isolati in muratura lungo la

strada provinciale per Santeramo e su muratura sul lato opposto e delimitata, da un lato, da un

basso muretto e, dall‟altro, dal terrazzo porticato dell‟edificio principale. La situazione dei luoghi

non è contestata sul punto dalla società resistente, sicchè, non essendo la tettoia chiusa su tutti i

suoi lati, essa non appare costituire corpo di fabbrica e come tale non è in grado di esprimere

volumetria. L‟intervento previsto trasforma detta tettoia portandola alla stessa altezza del

preesistente porticato e consentendo così di potersi collegare, a livello di copertura della

dependance, con il terrazzo –porticato del Molino, con evidente modifica di sagoma e di

volumetria;

- la demolizione dell‟edificio sala motori e la realizzazione di un collegamento verticale per

portatori di handicap, pur se rientrante fra le scelte tecniche consentite, ai fini della speciale

disciplina in materia, ancorché fosse preesistente una scala su cui sarebbe stato possibile

intervenire alternativamente, comporta tuttavia un apprezzabile aumento volumetrico, che rende

l‟intervento eccedente rispetto ai criteri che presiedono la mera ristrutturazione;

-la prevista realizzazione di camere da letto al piano al piano seminterrato, destinate aduso

abitativo, comporta un incompatibile mutamento di destinazione(esse, peraltro, prive di luce ed

areazione naturali e collocate ad una quota inferiore a quella prevista dal regolamento edilizio,

non potrebbero comunque avere destinazione abitativa)”.

Pertanto, ad avviso di questo giudice d’appello, tanto è bastato “a ritenere che l‟intervento previsto

per l‟ex Mulino Pagano e autorizzato con il primo provvedimento impugnato, indipendentemente

da ogni altra considerazione contenuta nell‟appello, non possa essere ricondotto ad un intervento

di ristrutturazione edilizia, come previsto dalla normativa vigente, non essendo state rispettate le

caratteristiche planovolumetriche, di sagoma e di continuità di destinazione dell‟edificio da

ristrutturare. Di conseguenza, come nuova edificazione, l‟intervento appare incompatibile con le

prescrizioni urbanistiche vigenti di cui non è contestata la portata. La circostanza che sul progetto

autorizzato si sia intervenuti con un ulteriore progetto in variante, autorizzato con il secondo dei

provvedimenti impugnati (n. 25 del 2005) che, ad avviso della società resistente, sanerebbe le

eventuali illegittimità registrate nell‟originario progetto, stralciando una serie di interventi, non è

di supporto alla ipotizzata attività edilizia, in quanto il nuovo provvedimento autorizzativo non

segue alla rinnovazione del provvedimento concessorio, ma si avvale di atti e procedimenti

(concessione edilizia n. 50/2003 e pareri a supporto) la cui efficacia era stata sospesa

dall‟ordinanza del TAR della Puglia- Bari, sez.III, n. 1045 del 2004, confermata in secondo grado

dalla ordinanza n. 993 del 2005 della Sezione, inidonei, pertanto, a produrre qualsivoglia effetto, in

maniera del tutto identica, salvo che per la transitorietà della misura, a quanto sarebbe accaduto

se l‟atto fosse stato annullato(Cons. Stato, A.P., 1 giugno 1983 n. 14).

1.4. Se.Ge.Co. ha proposto a’ sensi dell’art. 111 Cost. ricorso per cassazione avverso tale sentenza,

dichiarato peraltro inammissibile con ordinanza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione n.

27335 dd. 18 novembre 2008.

1.5. A questo punto la stessa Se.Ge.Co. ha modificato il progetto e presentato al Comune di Gioia

del Colle una nuova pratica, ottenendo il rilascio di altri titoli edilizi intesi sempre alla

trasformazione in albergo dell’attuale corpo edificato del vecchio mulino.

In dipendenza di ciò, con ulteriore ricorso proposto sub R.G. 1201 del 2008 sempre innanzi al

T.A.R. per la Puglia, Sede di Bari, Hotel Svevo ha chiesto l’annullamento:

1) del permesso di costruire n. 94 del 18 luglio 2008 (pratica edilizia n 373/2007) rilasciato a

Se.Ge.Co. dal dirigente dell’Ufficio tecnico comunale e avente ad oggetto l’esecuzione delle opere

edili volte alla trasformazione in albergo dell’anzidetto edificio dell’ex Mulino Pagano;

2) degli atti e provvedimenti presupposti, conseguenti, ovvero comunque connessi, con particolare

riferimento a quelli richiamati nel permesso di costruire anzidetto, tra i quali il parere favorevole

condizionato reso in data 15 gennaio 2008 dallo stesso dirigente dell’Ufficio tecnico comunale a’

sensi dell’art. 20 del T.U. 380 del 2001; il nullaosta dello Sportello Unico Attività Produttive del

Patto territoriale Sistema Murgiano di cui alla nota Prot. n. 229/08 del 6 marzo 2008; l’atto

autorizzativo unico di competenza dello stesso S.U.A.P. (non conosciuto); di ogni altro atto o

provvedimento, ancorché non conosciuto, compresi - ove occorra - i pareri resi dalla Provincia di

Bari di cui alle note del 4 e 5 marzo 2008, il parere Prot. n. 2885 dd. 6 febbraio 2007 reso dal

Comando Provinciale di Bari dei Vigili del Fuoco e il parere sanitario reso in data 17 gennaio 2008

dalla Azienda Sanitaria Locale Bari - Asl Ba.

Secondo la prospettazione di Hotel Svevo, in tal modo l’Amministrazione Comunale e le altre

Amministrazioni coinvolte nel procedimento non si sarebbero adeguate alla sopradescritta decisione

n. 1276 del 2007 resa da questa stessa Sezione, ma la violerebbero.

In tal senso, pertanto, Hotel Svevo ha dedotto le censure qui appresso esposte.

1) Elusione della decisione di questa Sezione n.1276 del 2007 e riproposizione delle gravi

illegittimità del progetto originario; violazione dell’art. 21-septies della L. 7 agosto 1990 n. 241;

violazione degli artt. 3, 10 e 32 del T.U. 380 del 2001; violazione degli artt. 4, 5, 7, 18 e 20 delle

N.T.A. del vigente P.R.G. del Comune di Gioia del Colle; violazione dell’art. 24 del vigente

Regolamento edilizio del medesimo Comune; eccesso di potere sotto vari profili.

Secondo Hotel Svevo anche l’ultimo progetto presentato ed approvato col permesso di costruire n.

94 del 18 luglio 2008 risulterebbe viziato dalle medesime illegittimità rilevate da questa stessa

Sezione per i titoli edilizi precedentemente rilasciati.

In particolare, Hotel Svevo rimarca:

a) la ben evidente soluzione di continuità di destinazione dell’edificio da ristrutturare, il cui progetto

approvato si porrebbe in aperto contrasto con la tipizzazione agricola dell’area stabilita dal P.R.G.;

lo stravolgimento funzionale e strutturale dell’edificio, da mulino ad albergo, contrasterebbe con le

scelte pianificatorie che escluderebbero l’attività alberghiera dalla zone agricole, riservandola alle

zone direzionali denominate D4;

b) l’avvenuto mutamento di sagoma e di volume, posto che la ristrutturazione edilizia mediante

demolizione e ricostruzione in defettibilmente postula identità di volumetria e sagoma e che

l’anzidetta decisione di questa stessa Sezione avrebbe già puntualmente individuato alcuni

significativi elementi progettuali tali da far considerare l’intervento di cui trattasi quale nuova

costruzione e non già mera ristrutturazione edilizia;

c) non prevedendosi la ricostruzione della vecchia tettoia demolita non verrebbe più rispettata la

sagoma originaria del complesso immobiliare;

d) la realizzazione del corpo scala costruito all’esterno dell’edificio originario al posto del demolito

edificio motori non avrebbe potuto essere assentito in quanto le stesse esigenze potevano essere

soddisfatte intervenendo sulla preesistente scala interna e, quindi, senza modificare sagoma e

volume dell’edificio;

e) il corpo centrale del mulino subirebbe modifiche di sagoma derivanti dalla demolizione del

vecchio edificio motori con la sostituzione di un imponente corpo scale esterno;

f) risulterebbero apportate modifiche al tetto dell’edificio, demolito parzialmente, quindi arretrato

ed infine innalzato in modo da illegittimamente ricavare maggior altezza all’ultimo piano, con

conseguente modifica della sagoma originaria dell’edificio;

g) risulterebbe incrementata la volumetria iniziale, erroneamente calcolata, prevedendo

l’utilizzazione di tutta la volumetria iniziale dell’edificio, vale a dire mc. 6.895,07, ottenuta

moltiplicando la superficie dei tre livelli originari (pari a mq. 418,39) per un’altezza di m. 16,48; i

calcoli sono errati perché l’altezza del sottotetto, quale volume tecnico non praticabile, non andava

calcolato, prevedendo il progetto approvato una maggiore e non consentita volumetria pari a mc.

811,68; considerando inoltre che il volume di un edificio è rappresentato dalla somma delle

superfici utili moltiplicata per un altezza di mt. 3,20 (altezza virtuale), ne deriverebbe una

volumetria di mc. 4.016,54 ben inferiore di mc. 2.878,53 rispetto a quella autorizzata dal Comune;

senza sottacere che la ricostruzione di ruderi non identificherebbe – di per sé - una ristrutturazione,

ma una nuova costruzione.

2) Violazione degli artt. 3, 10, 32 del T.U. 380 del 2001; violazione degli artt. 4, 5, 7, 18, 20 delle

N.T.A. del vigente P.R.G. del Comune di Gioia del Colle; violazione dell’art. 24 del Regolamento

edilizio del medesimo Comune; eccesso di potere.

Secondo Hotel Svevo nel progetto approvato si prevederebbe un aumento dell’altezza originaria

dell’edificio ed un aumento del numero dei vani utilizzabili, non ammissibili in quanto un

intervento di ristrutturazione non potrebbe modificare il numero dei piani e le caratteristiche

strutturali dell’edificio.

3) Violazione degli artt. 18 e 20 delle N.T.A. del P.R.G. del Comune di Gioia del Colle; eccesso di

potere per irrazionalità manifesta.

Hotel Svevo in tal senso rimarca che l’area agricola E2, nella quale l’intervento in questione

dovrebbe essere realizzato, ha destinazione ben diversa dall’area direzionale D4, e che comunque il

progetto approvato neppure rispetterebbe i parametri fissati per la medesima zona D4, mancando le

aree che, ulteriormente a quelle previste dalla L. 24 marzo 1989 n.122, dovrebbero essere destinate

a parcheggio in quanto previste dall’art. 18 delle N.T.A. del P.R.G. per le zone D4 in misura pari a

S1 = 5mq /100 mc.; risulterebbero inoltre mancanti le aree di standard per il verde attrezzato.

4) Eccesso di potere.

Hotel Svevo afferma di aver notificato all’Amministrazione Comunale in data 11 settembre 2007 la

decisione di questa Sezione n. 1276 del 2007 diffidando l’Amministrazione medesima a darvi

esecuzione, e che con nota dd. 27 novembre 2007 il dirigente preposto all’Ufficio tecnico

comunale, nel riscontrare la diffida, ha comunicato che ogni decisione in ordine al progetto di

variante presentato da Se.Ge.Co. sarebbe stata assunta all’esito del giudizio instaurato dalla stessa

innanzi alla Corte di Cassazione.

Hotel Svevo rimarca, quindi, di aver trasmesso in data 4 luglio 2008 all’Amministrazione

Comunale la relazione predisposta dal Consigliere relatore circa l’inammissibilità del ricorso e che

l’anzidetto dirigente comunque non ha atteso l’esito del giudizio innanzi la Corte di Cassazione,

rilasciando a Se.Ge.Co. quanto da essa chiesto.

Si sono costituiti in tale nuovo giudizio di primo grado il Comune, Se.Ge.Co e l’Azienda Sanitaria

di Bari, concludendo per la sua reiezione.

Se.Ge.Co ha – altresì – preliminarmente eccepito l’inammissibilità del ricorso proposto da Hotel

Svevo per omessa impugnazione del provvedimento autorizzativo unico n. 92 del 18.7.08 rilasciato

da Murgia Sviluppo S.p.a., recante segnatamente l’assenso ad eseguire i lavori di ristrutturazione

edilizia per cui è causa e rispetto al quale il permesso di costruire era qualificabile come atto

endoprocedimentale perché di per sé non abilitante l’attività alberghiera per la cui autorizzazione

era da attivarsi distinta procedura a’ sensi e per gli effetti della L.R. 11 febbraio 1999 n. 11.

Sempre secondo Se.Ge.Co. nella decisione n. 1276 del 2007 resa da questa stessa Sezione si

affermerebbe che in sede di ristrutturazione edilizia non occorrerebbe perfetta conformità tra il

progetto assentito e le previsioni del P.R.G., e ciò poiché la successione nel tempo degli strumenti

urbanistici non potrebbe influire sulla legittimità delle opere eseguite in precedenza e con il

coessenziale diritto del proprietario di eseguire opere funzionali al mantenimento ed alla

conservazione dell’edificio stesso, nonché a renderlo compatibile con le esigenze eventualmente

sopravvenute.

Se.Ge.Co, per quanto segnatamente attiene alla ristrutturazione della tettoia, alla realizzazione delle

nuove scale e alla realizzazione di camere da letto nel seminterrato, afferma che la ristrutturazione

approvata rispetterebbe fedelmente i principi affermati dall’anzidetta decisione n. 1276 del 2007;

nega, inoltre, la sussistenza di maggiore altezza e di mutamento del corpo di sagoma e volume, e ciò

anche nella considerazione ulteriore che vanno sempre consentiti aumenti di superficie per

adeguamento della dotazione dei servizi.

Con ordinanza n. 156 dd. 12 settembre 2008 la Sezione III dell’adito T.A.R. ha disposto incombenti

istruttori, consistenti in una verificazione in ordine alla conformità della progettazione -intesa alla

trasformazione in albergo del risalente mulino- alla vigente strumentazione urbanistico edilizia del

Comune di Gioia del Colle, incaricando all’uopo il dirigente dell’Ufficio tecnico comunale di

Acquaviva delle Fonti; nel contempo lo stesso giudice di primo grado ha chiesto al dirigente

dell’Ufficio tecnico comunale di Gioia del Colle di relazionare in ordine al cambiamento di

destinazione d’uso che si era ritenuto di consentire per l’immobile in questione.

In data 18 novembre 2008 Hotel Svevo ha depositato agli atti di causa motivi aggiunti di ricorso,

previamente notificati il 3 novembre 2008, contestando la circostanza dedotta da Se.Ge.Co. circa

l’asseritamente omessa impugnativa dell’atto di autorizzazione emesso dal S.U.A.P. e ribadendo

che l’attività alberghiera non sarebbe funzionalmente omogenea, né comunque assimilabile

all’originaria attività agricolo-produttiva.

Dopo il deposito, avvenuto in data 24 novembre 2008, della relazione del verificatore tutte le parti

hanno prodotto ulteriori memorie a sostegno delle rispettive tesi.

Con sentenza n. 490 dd. 10 marzo 2009 la Sezione III dell’adito T.A.R. ha accolto il ricorso

proposto da Hotel Svevo, condannando il Comune di Gioia del Colle e Se.Ge.Co. alla rifusione in

parti uguali tra di loro delle spese di giudizio a favore della medesima Hotel Svevo,

complessivamente liquidate nella misura di € 4.000,00.- ma compensando ogni ragione di lite tra la

medesima ricorrente in primo grado e l’Azienda Sanitaria Locale di Bari.

1.6. Va riferito ora che, sempre innanzi allo stesso T.A.R. per la Puglia, Sede di Bari, la Signora

Filomena Mastromarino ha a sua volta impugnato con ricorso proposto sub R.G. 1715 del 2005 i

seguenti atti:

1) l’anzidetta concessione edilizia n. 50 del 29 maggio 2003, (prot. n. 11506/1968, pratica edilizia

n. 203/2002) rilasciata a Se.Ge.Co. dal dirigente dell’Ufficio tecnico comunale di Gioia del Colle;

l’autorizzazione n. 640 dd. 12 giugno 2003, rilasciato a Se.Ge.Co. dalla Murgia Sviluppo S.p.A.;

nonché tutti gli atti e provvedimenti ivi richiamati ovvero ad essa comunque connessi, con

particolare riferimento agli atti ed ai pareri richiamati negli stessi provvedimenti, e - ove occorra -

degli atti riguardanti la variante (pratica edilizia n. 391/2003) al progetto approvato con la predetta

concessione edilizia n. 50 del 2003.

2) il permesso di costruire Prot. n. 5642 - n. 24 del 28.02.2005 in variante alla concessione edilizia

n. 50 del 2003, rilasciata a Se.Ge.Co. dal dirigente dell’Ufficio tecnico comunale di Gioia del Colle,

e l’autorizzazione unica Prot. n. 395 - n. 25/05 dd. 10 marzo 2005 rilasciata a Se.Ge.Co. dal

Responsabile del S.U.A.P. della Murgia Sviluppo S.p.A. - Patto territoriale sistema Murgiano;

nonché di tutti gli atti ad essi presupposti e conseguenti, ivi compresi gli elaborati progettuali e con

particolare riferimento agli atti ed ai pareri richiamati negli stessi provvedimenti.

Con motivi aggiunti la Mastromarino ha inoltre chiesto l’annullamento degli atti addottati

dall’Amministrazione Comunale di Gioia del Colle per il conferimento dell’incarico, e degli

riguardanti la disciplina del relativo conferimento dell’incarico, e degli atti riguardanti la disciplina

del relativo rapporto convenzionale, di collaborazione coordinata e continuata all’ing. Pietro

Milella, quale dirigente dell’Ufficio tecnico comunale; e, inoltre, dell’art. 56 dello statuto comunale

art. 56 e, in parte qua, del regolamento comunale sul personale.

Con ulteriori motivi aggiunti la Mastromarino ha pure chiesto l’annullamento:

1) del permesso di costruire n.94 del 18 luglio 2008 (pratica edilizia n.373/2007) rilasciata alla

Se.Ge.Co. S.r.l. dal dirigente dell’Ufficio tecnico comunale per l’esecuzione delle opere edili

deputate alla trasformazione in albergo dell’ex Mulino Pagano;

2) degli atti e provvedimenti presupposti e conseguenti al permesso predetto, con particolare

riferimento al parere favorevole dei Vigili del Fuoco Prot. n. 2885 dd. 6 febbraio 2007; del parere

favorevole della Provincia di Bari, Servizio Ambiente, di cui alle note dd. 4 e 5 marzo 2008; del

parere favorevole reso in data 15 gennaio 2008 dallo stesso dirigente dell’Ufficio tecnico comunale

a’ sensi dell’art.20 del T.U. 380 del 2001; del nulla osta del S.U.A.P. - Sportello Unico Attività

Produttive del Patto territoriale Sistema Murgiano di cui alla nota Prot.n.229/2008 dd. 6 marzo

2008; nonché dell’autorizzazione unica n. 92 dd. 18 luglio 2008 (Prot.n.823) emanato dallo stesso

S.U.A.P.

La Mastromarino deduce innanzitutto il proprio interesse ad agire affermando di essere proprietaria

del fabbricato ad uso residenziale e dell’annesso terreno (foglio 60, particelle nn. 300 e 380) posto a

confine con l’area interessata dall’intervento edilizio.

Per quanto attiene all’originaria concessione edilizia, la Mastromarino deduce quanto segue.

1) violazione degli artt. 5 e 20 delle N.T.A. del vigente P.R.G. comunale, degli artt. 2 e 5 del D.M. 2

aprile 1968 n. 1444, dell’art. 31 L. della L. n. 457/78, dell’art. 3 D.P.R. 380/01, violazione della L.

R. n. 56/80; eccesso di potere per difetto di istruttoria , travisamento dei fatti e sviamento;

2) violazione dell’art. 35 del vigente Regolamento edilizio di Gioia del Colle; eccesso di potere per

travisamento dei fatti, difetto di istruttoria e sviamento; violazione della L. n. 56/80; violazione

dell’art. 91 della deliberazione G. R. n. 3819 del 1994 fatta propria dal Comune di Gioia del Colle

con provvedimento del 18.1.95;

3) violazione degli artt. 5 e 20 delle N.T.A. del P.R.G. vigente, degli artt. 2 e 5 del D.M. n. 1444 del

2.4.68, dell’art. 31 della L. 5 agosto 1978 n.457, dell’art. 3 del T.U. 380 del 2001 e della L.R. 31

maggio 1980 n. 56; eccesso di potere per difetto di istruttoria, travisamento dei fatti e sviamento

sotto altro e diverso profilo;

4) ulteriore violazione degli artt. 5 e 20 delle N.T.A. del vigente P.R.G. comunale, degli artt. 2 e ss.

del D.M. n. 1444 del 1968, dell’art. 31 della L. 457 del 1978, dell’art. 3 del T.U. 380 del 2001,

violazione della L. R. 56del 1980, nonché ulteriore eccesso di potere per difetto di istruttoria,

travisamento dei fatti e sviamento;

5) violazione dell’art. 34 del Regolamento edilizio comunale; violazione dell’art. 5, punto 2, del

D.M. n. 1444 del 1968, della L. R. 56 del 1980, eccesso di potere per difetto di istruttoria,

travisamento dei fatti e sviamento; violazione dell’art. 3 del T.U. 380 del 2001, violazione dell’art.

31 della L. 457 del 1978, nonché eccesso di potere per difetto di istruttoria, travisamento dei fatti e

sviamento;

6) violazione dell’art. 869 e ss. cod. civ.; violazione dell’art. 20 delle N.T.A. del vigente P.R.G.

comunale; eccesso di potere per difetto di istruttoria e travisamento dei fatti.

Per quanto attiene invece al permesso di costruire in variante, la Mastromarino deduce:

1) violazione dell’art. 21 della L. 6 dicembre 1971 n. 1034; elusione delle ordinanze cautelari di

T.A.R. Puglia, Bari, Sez. III n. 1045 dd. 21 ottobre 2004 e di Cons. Stato, Sez. IV, n. 993 dd. 25

febbraio 2005 rese fra le parti; eccesso di potere per difetto di istruttoria, travisamento dei fatti e

sviamento;

2) violazione dell’art. 31, comma 1, lett. d) della L. 457 del 1978; violazione dell’art. 3, comma 1

lett. d), del T.U. 380 del 2001; elusione delle ordinanze cautelari di T.A.R. Puglia, Bari, Sez. III n.

1045 dd. 21 ottobre 2004 e di Cons. Stato, Sez. IV, n. 993 dd. 25 febbraio 2005 rese fra le parti;

violazione dell’art. 5, punti nn. 9 e 13 delle N.T.A. del vigente P.R.G. comunale; eccesso di potere

per difetto di istruttoria, travisamento dei fatti e sviamento;

3) violazione dell’art. 31, comma 1, lett. d) della L. 457 del 1978; violazione dell’art. 3, comma 1

lett. d), del T.U. 380 del 2001; elusione delle ordinanze cautelari di T.A.R. Puglia, Bari, Sez. III n.

1045 dd. 21 ottobre 2004 e di Cons. Stato, Sez. IV, n. 993 dd. 25 febbraio 2005 rese fra le parti;

eccesso di potere per difetto di istruttoria, travisamento dei fatti e sviamento;

4) elusione delle ordinanze cautelari di T.A.R. Puglia, Bari, Sez. III n. 1045 dd. 21 ottobre 2004 e di

Cons. Stato, Sez. IV, n. 993 dd. 25 febbraio 2005 rese fra le parti; violazione dell’art. 35 del

Regolamento edilizio comunale; eccesso di potere per difetto di istruttoria, travisamento dei fatti e

sviamento;

5) violazione degli artt. 18 e 20 delle N.T.A. del vigente P.R.G. comunale, violazione del D.M. n.

1444 del 1968; eccesso di potere per difetto di istruttoria , travisamento dei fatti e sviamento;

6) violazione dell’art. 869 e ss. cod. civ.; violazione dell’art. 20 delle N.T.A. del vigente P.R.G.

comunale; eccesso di potere per difetto di istruttoria e travisamento dei fatti.

Con motivi aggiunti la Mastromarino ha ulteriormente dedotto, relativamente all’asserita

incompetenza del dirigente dell’Ufficio tecnico comunale di Gioia del Colle, ing. Pietro Milella, in

servizio presso l’Amministrazione Comunale con contratto di collaborazione coordinata

continuativa (co.co.co.), l’avvenuta violazione degli artt. 7 e 19 del T.U. approvato con D.L.vo 30

marzo 2001 n. 165, l’avvenuta violazione degli artt. 50, 109 e 110 del T.U. approvato con D.L.vo

18 agosto 2000 n. 267, violazione dell’art. 4 del T.U. approvato con D.P.R. 29 dicembre 1973 n.

1092, violazione degli artt. 28 e 97 Cost, violazione dell’art. 409 cod. proc. civ., violazione dell’art.

50, lett. c-bis, del T.U. approvato con D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917; incompetenza ed eccesso di

potere per sviamento.

Con ulteriori motivi aggiunti la Mastromarino ha pure impugnato il nuovo permesso di costruire

n.94 dd. 18 luglio 2008 rilasciato a Se.Ge.Co., deducendo al riguardo:

1) violazione degli artt. 3, 10 e 32 del T.U. 380 del 2001; violazione degli artt. 4, 5, 7, 18 e 20 delle

N.T.A. del vigente P.R.G. comunale; violazione dell’art. 24 del Regolamento edilizio comunale;

eccesso di potere per difetto di istruttoria, travisamento dei fatti, sviamento, ingiustizia manifesta,

irrazionalità; elusione della decisione di questa stessa Sezione n. 1276 del 2007; violazione dell’art.

21- septies della L. 7 agosto 1990 n. 241;

2) eccesso di potere per contraddittorietà, sviamento, difetto di istruttoria, travisamento dei fatti,

difetto di motivazione.

Si sono costituiti in tale ulteriore giudizio di primo grado il Comune di Gioia del Colle, Se.Ge.Co.,

la Azienda Sanitaria Locale Bari - Asl Ba e il Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco di Bari, i

primi tre contestando le avverse deduzioni e chiedendo la reiezione del ricorso e dei motivi aggiunti

di ricorso, nel mentre il Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco ha chiesto di essere estromesso

dal processo in considerazione della circostanza che non sono state dedotte specifiche censure

avverso gli atti da esso adottati.

Con ordinanza n. 866 dd. 1 dicembre 2005 la Sez. III dell’adito T.A.R. ha respinto l’istanza

cautelare proposta dalla Mastromarino con riferimento al ricorso originario.

Dopo l’acquisizione agli atti della documentazione richiesta con ordinanza istruttoria della stessa

Sez. III n. 161 dd. 9 ottobre 2008, con susseguente ordinanza n. 762 dd. 18 dicembre 2008 è stata

accolta l’istanza cautelare proposta dalla ricorrente con il ricorso per motivi aggiunti da lei

depositato in data 7 ottobre 2008 (“Considerato che il ricorso ad una sommaria delibazione

propria della fase cautelare appare fornito di fumus”).

Con sentenza n. 2898 dd. 23 novembre 2009 la Sez. II dell’adito T.A.R. ha innanzitutto dichiarato

improcedibili per sopravvenuto difetto di interesse le censure dedotte con il ricorso originario e i

motivi aggiunti proposti nel 2006, volti entrambi a censurare la legittimità della predetta

concessione edilizia n. 50 del 2003 e del permesso di costruire n. 24 del 2005, trattandosi di atti già

definitivamente annullati per effetto della surriferita decisione n. 1276 del 2007 emanata da questo

giudice d’appello e passata in giudicato.

Con la stessa sentenza il giudice di primo grado ha quindi accolto per il resto gli ulteriori motivi

aggiunti di ricorso, e ha pertanto disposto - alla stessa guisa di quanto già fatto con la precedente

sentenza n. n. 490 del 1999 dalla Sez. III dello stesso T.A.R. - l’annullamento del permesso di

costruire n. 94 del 2008 (pratica edilizia n. 373 del 2007) e degli atti connessi e presupposti, ivi

compreso il provvedimento S.U.A.P. del Patto territoriale Sistema Murgiano n. 92 dd. 18 luglio

2008.

2.1. Con il primo degli appelli in epigrafe (R.G. 4988 del 2009) Se.Ge.Co. ha innanzitutto chiesto la

riforma della sentenza n. 490 del 1999 resa dalla Sez. III del T.A.R. per la Puglia, Sede di Bari.

Se.Ge.Co. innanzitutto rimarca che con la decisione n. 1276 del 2007 questa Sezione non avrebbe

espresso – a differenza di quanto apparentemente reputato dal giudice di primo grado – una

valutazione di incompatibilità assoluta tra la richiesta trasformazione dell’antico mulino in albergo e

la destinazione urbanistica della zona in cui tale immobile è ubicato, ma avrebbe semplicemente

ritenuto eccedenti l’ambito della ristrutturazione gli incrementi di volume dell’immobile medesimo

in origine contemplati dal progetto: incrementi segnatamente determinati dalla ristrutturazione della

tettoia, dalla realizzazione di una scala e dalla realizzazione di camere da letto nel seminterrato,

nondimeno “prive di areazione” e che “non potrebbero comunque avere destinazione abitativa”.

L’appellante afferma quindi che per effetto del permesso di costruire n. 94 del 18 luglio 2008

rilasciato in esito alla pratica edilizia n 373/2007 e degli altri atti ad esso presupposti o conseguenti

il dictum di questa Sezione sarebbe stato puntualmente ottemperato prevedendo l’eliminazione delle

opere predette, ossia di quanto costituiva “nuova costruzione” anziché “ristrutturazione”.

La comprova di tale circostanza ben emergerebbe, ad avviso di Se.Ge.Co., dallo stesso esame dei

nuovi elaborati progettuali, dai quali – per l’appunto – risulta la mancata ristrutturazione della

tettoia predetta, la riprogettazione della scala anzidetta in termini di collegamento verticale di tipo

c.d. “aperto” (ossia, privo di un lato di perimetro, non comportante – in quanto tale – un

incremento volumetrico) e la realizzazione nel seminterrato di un vano tecnico in luogo delle

camere precedentemente previste.

Se.Ge.Co. nega, pertanto, pure sulla scorta della perizia stragiudiziale da essa depositata agli atti del

giudizio di primo grado, che in tale contesto possano ravvisarsi quelle alterazioni dell’originaria

consistenza plano-volumetrica e storico-architettonica dell’intero complesso, viceversa reputate

esistenti dal T.A.R.

Se.Ge.Co. sostiene in tal senso che il nuovo intervento contemplerebbe soltanto la realizzazione di

una serie di opere di ristrutturazione interna in alcun modo comportanti mutamenti della sagoma e

della volumetria dei corpi di fabbrica dell’edificio, ma solo l’aggiunta in aderenza a quest’ultimo e

nell’interrato del piazzale fronti stante di opere pertinenziali necessari a garantire la sicurezza

secondo le previsioni di legge e l’accesso agevolato per l’utenza diversamente abile, come

parimenti imposto dalla legge.

Se.Ge.Co. si richiama in proposito alla relazione illustrativa del progetto, depositata in Comune a

corredo del medesimo al fine del rilascio del titolo edilizio, laddove – tra l’altro – si legge che

“il presente progetto di ristrutturazione dell‟ex Mulino Pagano prende le mosse da quanto indicato

dal Consiglio di Stato nella recente decisione n.1276 del 2007, in cui, dopo approfondita e

ampiamente illustrata analisi dello status giuridico-tecnico del procedimento di ristrutturazione del

complesso immobiliare esistente, ha individuato alcuni punti dei precedenti P. d. C. che (a proprio

parere) non erano contenibili nella nozione di ristrutturazione di un immobile esistente e come tali

ne ha disposto la non eseguibilità dei lavori. … Nel presente livello di progettazione, in

adeguamento alla citata decisione, si continua il complesso dei lavori non oggetto di censura (quali

la ristrutturazione dell‟edificio “mulino”, denominato corpo A e del corpo B posto in adiacenza

all‟ingresso e la realizzazione del vano tecnico interrato), mentre si “sospende temporaneamente”

la realizzazione della zona dependance sull‟area di sedime del preesistente corpo C. E‟ utile far

notare che, chiaramente, anche in questa proposta progettuale si conferma la non realizzazione dei

manufatti interrati da adibire ad auditorium già proposta nel precedente P. d. C. n. 24/05 (di

variante al P. d. C. n. 50/03), e non sufficientemente chiarita nelle varie sedi dei ricorsi giudiziari.

Con molta chiarezza, lo scrivente vuol far notare che le attività di recupero di tale importante

testimonianza storico produttiva si concentrano sul corpo principale del preesistente complesso

molitorio che, adibito a struttura recettiva, abbisogna necessariamente (per le note norme

obbligatorie ed inderogabili sulla accessibilità ai soggetti a limitata capacità deambulatoria) di un

gruppo “scala-ascensore” posto in adiacenza funzionale all‟area propriamente ricettiva. Inoltre si

propone di rendere “aperto” un lato di detto collegamento verticale sia per ottenere un‟efficace

ventilazione naturale che per evitare carichi insediativi “volumetrici” o di “superficie”, peraltro

chiaramente esclusi dalla c.d. Circolare Lunardi. Ancora in questa sede si propone una diversa

articolazione degli spazi interni coerenti all‟uso e resasi necessaria per il rispetto delle norme

sanitarie e di sicurezza degli incendi, per la qualcosa si propone la realizzazione di una scala a

chiocciola esterna e completamente aperta posta a collegamento tra il terzo piano ed il piano terra,

facendo notare come detta scala sbarca nei terrazzi del secondo e del primo piano, considerati ai

fini delle vie di esodo luoghi sicuri”.

Se.Ge.Co. reputa inoltre del tutto inesatto il rilievo del giudice di primo grado riguardante il

presunto “mutamento di destinazione d‟uso (da mulino ad albergo) mediante esecuzione di opere di

demolizione e ricostruzione del precedente manufatto” (cfr. pag. 8 dell’impugnata sentenza n. 490

del 2009).

L’appellante intende in tal senso eliminare l’equivoco - a suo dire ingenerato dal verificatore -

secondo cui nel progetto assentito con i provvedimenti da ultimo impugnati sarebbe stata prevista la

demolizione e la successiva ricostruzione del manufatto preesistente.

A tale proposito Se.Ge.Co rinvia alla lettura della propria perizia di parte prodotta in

primo grado a firma del Prof. Arch. Federico Oliva, ordinario di Urbanistica presso il Dipartimento

di Architettura e pianificazione della Facoltà di Architettura del Politecnico di Milano, nella quale –

per quanto qui segnatamente interessa – si afferma che “non si comprende in verità per quale

ragione il c.t.u.” (recte: verificatore) “faccia riferimento all‟edificio demolito, atteso che nel caso

in esame l‟edificio è stato rigorosamente conservato, come potrà evincersi dalle foto di seguito

allegate. ... Nell‟intervento proposto non si è prevista né è mai stata effettuata alcuna demolizione!

Ma solo ristrutturazione interna alla sagoma orizzontale e verticale, dei corpi ex Mulino e del

corpo B, come ictu oculi dimostra il successivo confronto fotografico dei fabbricati ante operam e

post operam , dal quale risulta evidente che non si è demolito nulla e che le opere prevedono la

conservazione integrale dell‟involucro edilizio all‟interno del quale si svolge la vicenda costruttiva

della ristrutturazione con l‟inserimento di nuovi elementi ed impianti consistenti nella fattispecie

del corpo mulino, nella modifica della quota di imposta dell‟ultimo piano di calpestio e nella

realizzazione degli impianti di climatizzazione estiva ed invernale. Dal confronto fotografico

emerge ineluttabilmente il mantenimento della sagoma orizzontale del corpo mulino e del corpo B.

E‟ assolutamente necessario precisare che l‟intervento prevede anche la conservazione rigorosa

della sagoma verticale rilevabile dal confronto tra le Foto 3 e 4 dove risulta evidente il

mantenimento della linea di colmo di copertura a falda. Del resto la sagoma architettonica delle

facciate esterne del corpo del mulino, ricche della presenza di modanature e di cornice sagomate a

gola, impedisce qualsiasi variazione delle stesse. … Le foto rivelano in maniera incontrovertibile la

conservazione rigorosa non solo degli involucri, ma anche delle facciate e dell‟intera sequenza di

vuoti e pieni determinata dalle originarie aperture, ivi inclusi i fregi e gli elementi di decoro, tanto

da poter affermare che l‟intervento sia classificabile essenzialmente come operazione di

conservazione rigorosa dell‟intero manufatto nei suoi caratteri storico-architettonici e nella sua

originaria configurazione volumetrica”.

Se.Ge.Co. contesta peraltro con forza l’asserita l’incompatibilità per il progettato insediamento

alberghiero con la destinazione urbanistica di zona che, secondo il giudice di primo grado,

sussisterebbe nella specie.

A tale riguardo l’appellante rimarca che il “Mulino Pagano”, come attestato dal Dirigente

dell’Ufficio Tecnico del Comune di Gioia del Colle e come confermato dallo stesso verificatore,

risale agli inizi del `900 ed è stato sempre destinato non già a fini agricoli, bensì produttivi.

Si rileva, infatti, dalla stessa relazione depositata dal verificatore che “il manufatto preesistente

denominato quale “Mulino a cilindri e pastificio a vapore” aveva sicuramente una destinazione ...

non agricola in quanto nello stesso veniva effettuata non solo la macinazione del grano (prima

lavorazione del prodotto agricolo) ma anche la produzione di pasta che richiedeva già all‟epoca

processi tecnologici ed impianti alquanto complessi e costosi, difficilmente qualificabili, per

caratteristiche e finalità, son l‟esercizio normale dell‟attività agricola. Non è dato conoscere quale

fosse, ai primi del `900, l‟estensione della azienda agricola della famiglia Pagano, ma sicuramente

il Mulino, nel periodo di funzionamento, per la produzione di pasta utilizzava grano proveniente

anche da aziende agricole diverse da quella della famiglia Pagano. La caratterizzazione principale

dell‟attività consisteva dunque in una lavorazione di prodotti, anche di terzi, mediante una

complessa tecnologia che di per sé non è espressione di tipica attività agricola”.

Secondo Se.Ge.Co., quindi, lo stesso verificatore concorderebbe sulla circostanza che l’area in

questione avrebbe già da tempo acquisito una vocazione edilizia a fini produttivi di beni e

Servizi; e, se così è, ad avviso dell’appellante medesima nessun contrasto potrebbe pertanto

configurarsi tra la destinazione urbanistica dell’area (non più agricola) e la destinazione “funzionale

e strutturale dell‟edificio, da mulino ed albergo”; né andrebbe sottaciuto che – come riconosciuto

dallo stesso giudice di primo grado - anche le strutture ricettive sono destinate, a’ sensi dell’art. 1,

comma 1 bis, del D.P.R. 20 ottobre 1998 n. 447, ad attività “produttive di beni e servizi”.

Se.Ge.Co. rimarca pure che nella stessa decisione n. 1276 del 2007, resa da questa stessa Sezione, si

legge testualmente che “nell‟ipotesi di ristrutturazione edilizia, trattandosi di intervento su edifici,

non occorre che vi sia la perfetta conformità con il piano regolatore generale, e ciò in ragione del

fatto che la successione nel tempo degli strumenti urbanistici non può interferire sulla legittimità

delle opere eseguite in precedenza e con il diritto del proprietario di eseguire quelle opere

funzionali al mantenimento e alla conservazione dell‟edificio stesso, nonché a renderlo compatibile

con le esigenze eventualmente sopravvenute”; dal che essa trae la conseguenza che la propria tesi

evidenziante nella specie l’atteggiamento dinamico della pianificazione urbana si porrebbe

perfettamente in linea con quanto statuito da nella decisione anzidetta circa la necessità di

esaminare la compatibilità degli interventi edilizi progettati con la destinazione urbanistica

dell’immobile alla luce della evoluzione medio tempore registrata da quest’ultimo.

Comunque sia, escluderebbe definitivamente ogni contrasto tra la disciplina urbanistica dell’area in

cui ricade l’immobile di cui trattasi e la destinazione dello stesso il richiamo alla ben nota

giurisprudenza secondo cui l’uso alberghiero sarebbe comunque in linea di principio compatibile

con la destinazione agricola (cfr. sul punto, ad es., Cons. Stato, Sez. IV, 25 settembre 2000 n. 5051),

anche in relazione all’ulteriore assunto della medesima giurisprudenza secondo il quale risulterebbe,

ad oggi, abbondantemente superata la teoria secondo la quale una zona agricola deve essere,

esclusivamente, destinata ad attività agricole, posto che nella zona stessa potrebbero pure

legittimamente insistere anche manufatti aventi destinazione commerciale o addirittura industriale

in considerazione del fatto che nella pianificazione urbanistica il vincolo a verde agricolo è ormai

preordinato non tanto alla mera salvaguardia degli interessi dell’agricoltura, quanto piuttosto alla

realizzazione di un migliore equilibrio tra aree edificate ed aree libere, ovvero a preservare una

determinata area da un’eccessiva espansione edilizia che ne comprometta i valori ambientali e,

dunque, anche a consentire la realizzazione di opere che ben possono avere anche destinazione

commerciale o industriale e non agricola nei limiti delle previsioni di piano ad essa relative (così, ad

es., Cons. Stato, Sez. IV, 31 gennaio 2005 n. 253

Se.Ge.Co. rileva quindi che il giudice di primo grado, dopo aver riepilogato, anche sulla scorta dei

rilievi formulati dal verificatore, gli interventi in cui si articola l’opera assentita con il permesso di

costruire impugnato, afferma che nel caso di specie “la ristrutturazione” implica … un intervento

con modifiche ai parametri urbanistici del fabbricato preesistente”; e, nel riconoscere che l’antico

mulino non aveva più destinazione “solo agricola”, atteso che vi sì effettuava non solo la

macinazione del grano ma anche la produzione della pasta con una tecnologia soprattutto per i

tempi decorsi abbastanza complessa, il medesimo T.A.R. evidenzia in primo luogo che “il cambio

di destinazione d‟uso da industriale (mulino) a direzionale (albergo) comporta una maggiore

dotazione di aree a standard (vedi art. 5 D.M. 2 aprile 1968 n. 1444)” (cfr. ibidem, pag. 10) e,

quindi, che “la realizzazione di volumi interrati (nel caso in esame il fabbricato interrato al di fuori

della sagoma dell‟ esistente e di circa 130 mq è disciplinata dal primo comma, lettera e) dell‟art. 3

del D.P.R. 380 del 2001; detto manufatto èun aliquid novi rispetto al manufatto preesistente e

risulta non compatibile con la destinazione agricola dell‟area. … C‟è una modifica della sagoma,

consistente: nel lieve innalzamento delle coperture e nel cambio seppure lieve di pendenze;

nell‟arretramento della parete prospettica Sud onde ricavare terrazzini per le camere; nella

realizzazione del blocco scala ascensori; nel manufatto vetrato chiuso a piano terra di

collegamento tra il vano salotto e il blocco scala-ascensori” (cfr. ibidem); e, “come pur detto nella

relazione del verificatore, che l‟intervento ora avversato, ben potendosi qualificare in virtù di tutto

quanto sopra detto quale intervento di nuova costruzione, mal si combina con la normativa

urbanistica vigente nel Comune di Gioia del Colle per la zona E- Agricola e quindi, accogliendosi

le censure di parte ricorrente, sia da annullare” (cfr. ibidem, pag. 11).

Se.Ge.Co., per quanto innanzitutto attiene all’asserita “maggiore dotazione di standards

necessaria” in dipendenza del mutamento di destinazione d’uso, rinvia alla propria consulenza

tecnica di parte a firma del Prof. Arch.Oliva e versata nel giudizio di primo grado, nella quale si

precisa che le “superfici a standards sono già previste nelle aree esterne dei corpi edilizi. Le

dimensioni di tali superfici risultano compatibili con il requisito richiesto di allocazione di

standards per verde attrezzato a parcheggio, ove si è previsto, in particolare, un„area a parcheggio

pari a circa 810 mq (Tav. OP di progetto) a fronte di un valore minimo dello standard prevedibile

per parcheggio di 707 mq. circa, pari alla metà dell‟intero standard di 1415 mq. circa, calcolato in

ragione di 80 mq ogni 100 mq di superficie lorda a pavimento”.

Da ciò, pertanto, Se.Ge.Co. ricava di aver puntualmente rispettato gli standards prescritti, e rimarca

che neppure il verificatore aveva rilevato nel proprio elaborato violazioni al riguardo.

Se.Ge.Co., per completezza, rileva inoltre che l’ulteriore quota di parcheggi di cui all’art. 18 della

L. 6 agosto 1967 n. 765 non potrebbe trovare applicazione nel caso di specie proprio perché essa

concernerebbe soltanto le “nuove costruzioni”, e comunque non le strutture ricettive.

Per quanto attiene al manufatto interrato, Se.Ge.Co. rimarca che costituisce ius receptum il

principio secondo cui la realizzazione di locali interrati non determina creazione di nuova

volumetria (cfr., ad es., Cons. Stato, Sez. IV, 3 maggio 2000 n. 2614) e che, pertanto, il vano

tecnico da essa nella specie ricavato non avrebbe alcuna incidenza nè ai fini della volumetria

complessiva del manufatto preesistente, né sulla sagoma dello stesso, con la conseguenza che

l’opera rientrerebbe pienamente nel novero degli interventi di ristrutturazione di cui all’art. 3 del

T.U. 380 del 2001; senza sottacere che il vano stesso costituirebbe comunque un intervento

pertinenziale ex se ammissibile, ai sensi del comma 1, lett. e), dell’art. 3 del T.U. 380 del 2001 entro

i limiti del 20% della volumetria del manufatto principale.

In tal senso Se.Ge.Co. cita ancora la relazione tecnica prodotta a corredo dell’istanza di permesso di

costruire, laddove si afferma che “si realizzerà in una zona completamente interrata, un vano

tecnico articolato per funzioni, ove, nel rispetto delle norme inderogabili di sicurezza agli incendi e

di conseguimento degli standards di igiene per i locali pubblici, saranno alloggiati: centrale

termica; riserva idrica antincendio e potabile, - locale gruppo elettrogeno (corpo C)”.

Se.Ge.Co. evidenzia che, nella specie, il limite del 20% risulterebbe ampiamente rispettato anche

cumulando la volumetria espressa dagli altri interventi pertinenziali - collegamento vetrato e blocco

scala-ascensori- peraltro erroneamente ritenuti dal T.A.R. idonei a mutare l’assetto

planovolumetrico dell’immobile preesistente e, quindi, a determinare la qualificazione dell’opera

sub specie di “nuova costruzione”.

A tale riguardo Se.Ge.Co. rinvia ancora alla perizia del proprio consulente di parte nel giudizio di

primo grado, dove si legge che “il presunto incremento volumetrico determinato, secondo il CTU”

(recte: verificatore) dall‟inserimento dei vani tecnici interrati, dal collegamento vetrato e (ad

abundantiam) dalla scala-ascensori è ben minore ditale limite, atteso che il volume principale è

pari a 7.075 mc. mentre le pertinenze (scala-ascensore, vano tecnico, vetrata) non superano i 950

mc.”; e che, “se si valuta il volume delle pertinenze, riconoscendo per la scala la insussistenza

volumetrica della stessa, al pari di quanto avanzato dal CTU” (recte: verificatore) “stesso, si ha

che le stesse hanno una consistenza di 350 mc., cioè meno del 5% del volume principale (di gran

lunga inferiore, occorre nuovamente sottolineare, al limite massimo del 20% previsto dalla norma).

Da tanto si evince che il presunto aumento di volume ... è assolutamente inesistente”.

Per quanto attiene alla “modifica della sagoma” segnatamente riscontrata dal giudice di primo

grado nelle previsioni progettuali relative al “lieve innalzamento delle coperture e nel cambio

seppure lieve di pendenze”, all’ “arretramento della parete prospettica Sud onde ricavare

terrazzini per le camere”, alla “realizzazione del blocco scala ascensori”, al “manufatto

vetratochiuso a piano terra di collegamento tra il vano salotto e il blocco scala-ascensori”,

Se.Ge.Co. contrappone i rilievi che seguono.

Innanzitutto, con riferimento al “presunto aumento dell‟altezza dei tetti”, l’appellante rinvia alla

propria perizia di parte versata nel fascicolo di primo grado, dove si afferma che “si tratta di una

parziale modifica, contenuta nei 40 cm, finalizzata all‟alloggiamento del coibente e degli impianti

tecnologici”, ossia “le canalizzazioni di aria condizionata, come previsto dal progetto depositato al

S.U.A.P. alla tav. 2C. … Ancora una volta”, l’intervento progettato “è determinato da ragioni

strettamente impiantistiche e tecnologiche, e tanto meno modifica l‟altezza complessiva

dell‟edificio. Ciò che si modifica è solo la zona di compluvio verso cui convertono i tetti a falde; ….

dal confronto delle precedenti foto 3 e 4, si rileva che sulla copertura del corpo mulino non è in

atto alcuna variazione di prospetto e di altezza e come tale di volume, in quanto il vacuum

tecnologico è ricavato all‟interno dell‟antico compluvio ove scorrevano le acque meteoriche”.

Secondo la tesi di Se.Ge.Co., la sopradescritta particolarità costruttiva risponderebbe quindi ad

esigenze tecniche che non inciderebbero sul carico volumetrico, posto che – come affermato dal

consulente medesimo - “le norme regionali in campo di edilizia eco-compatibile (LL.RR. 13 agosto

1999 n. 23 L.R. e L.R. 18 luglio 2008 n. 13, commi 1, 2, 3 art. 11) prevedono incrementi di spessore

dei solai di copertura non computabili ai fini volumetrici nell‟ipotesi che da questi si consegua il

miglioramento dell‟audit termo-ecologico dell‟edificio e se ne salvaguardi il pregio storico-

decorativo degli elementi costruttivi. Quanto sopra è perfettamente aderente a quanto proposto

nella ristrutturazione progettata e rilevabile in situ come ampiamente dimostrano le precedenti foto

di rilievo”.

Per quanto attiene all’ “arretramento della parete prospettica Sud onde ricavare terrazzini per le

camere” Se.Ge.Co. afferma che ciò non comporterebbe alcun mutamento della sagoma dell’edificio

preesistente, comportando – semmai - una riduzione di volumetria rispetto a quella espressa dal

manufatto preesistente, proprio perché la parete dell’edificio viene ad essere arretrata - e non già

avanzata - rispetto alla propria precedente posizione.

Se.Ge.Co. afferma pure che dalla realizzazione della scala esterna non deriverebbe alcun

mutamento di sagoma e volume del corpo di fabbrica, innanzitutto perché essa, proprio in

applicazione dei principi affermati dalla decisione n. 1276 del 2007 resa da questa Sezione, è di tipo

“aperto” e non inciderebbe - quindi - sul carico volumetrico, costituendo intervento edilizio

assolutamente estraneo al novero delle “nuove costruzioni”, trattandosi – oltretutto - di opera

necessaria per garantire la sicurezza dell’edificio alberghiero prevista dalle norme antincendio per la

categoria di attività n. 84 a’ sensi del D.M.16.febbraio1986, che si riferisce appunto all’obbligo di

scala esterna aerata e a prova di fumo e calore.

In proposito – rimarca sempre Se.Ge.Co - il quintultimo comma dell’art. 4 della Circolare

Ministeriale 7 agosto 2003 emanata per l’applicazione dell’art. 3, comma 1, lett. d), del T.U. 380

del 2001 espressamente prevede che “in ogni caso, sono da considerare sempre consentiti gli

aumenti di superficie dovuti all‟adeguamento, in base a specifiche norme di legge, della dotazione

di servizi (in relazione all‟inserimento di impianti speciali per portatori di handicap, di impianti di

sicurezza e simili)”.

Secondo Se.Ge.Co. neppure andrebbe sottaciuto che, nella specie, anche l’eventuale - ma comunque

insussistente incremento volumetrico - sarebbe comunque ammesso, trattandosi di adeguamento a

specifiche norme di legge relative all’inserimento di impianti di sicurezza e per portatori di

handicap, a’ sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e.), del T.U. 380 del 2001 in quanto rientrante fra le

opere pertinenziali che non integrano “nuova costruzione” se contenute - come, appunto, quelle di

specie (anche cumulativamente considerate, per quanto precisato in precedenza) - entro il 20% del

volume del manufatto principale.

Identiche argomentazioni Se.Ge.Co. propone per quanto attiene alla realizzazione dell’ambiente

vetrato di collegamento con il blocco scala-ascensori ubicato al piano terra e allo stesso blocco

scala-ascensori: a suo avviso, infatti, si tratterebbe di interventi che parimenti dovrebbero

riguardarsi come pertinenziali, ampiamente contenuti dal punto di vista volumetrico entro il limite

consentito dall’art. 3, comma 1, lett. e del T.U. 380 del 2001 e segnatamente eseguiti in

ottemperanza all’obbligo, previsto dalla L. 9 gennaio 1989 n. 13 e dal conseguente D.M. 14 giugno

1989 n. 236, di provvedere all’abbattimento delle barriere architettoniche anche attraverso

l’installazione di meccanismi per l’accesso ai piani superiori in deroga alla normativa vigente.

Se.Ge.Co. rinvia in proposito a quanto già evidenziato dal proprio consulente nel corso del giudizio

di primo grado, laddove questi ha evidenziato che il relativo volume, imposto ex lege e comunque

non computabile, se sommato a quello di tutte le altre pertinenze sopra richiamate determinerebbe

in ogni caso un incremento volumetrico di gran lunga inferiore al 20% di quello del manufatto

principale, ossia – ancora una volta - pienamente compatibile con la categoria della

“ristrutturazione edilizia”, così come definita dall’art. 3 del T.U. 380 del 2001; ed erroneo

Risulterebbe inoltre complessivamente erroneo, ad avviso di Se.Ge.Co., l’ulteriore assunto del

giudice di primo grado secondo cui i progettati lavori verrebbero “a mutare radicalmente la

destinazione dell‟edificio”, risultando “in contrasto non solo con le disposizioni delle NTA che

disciplinano le zone agricole ma anche con quelle che disciplinano le zone D4 (interventi ricettivi)

… con riferimento in particolare agli standard per parcheggi” (cfr. ibidem, pag. 11).

A tale riguardo Se.Ge.Co. rinvia alle puntuali confutazioni contenute sempre nell’elaborato peritale

da essa prodotto nel corso del giudizio di primo grado.

Se.Ge.Co. , da ultimo, ha rimarcato non solo l’evidente continuità della destinazione urbanistica

dell’edificio di cui trattasi nell’ambito della finalità di produzione di beni e servizi cui lo stesso è da

tempo preposto, ma anche – per tutto quanto detto innanzi - l’insussistenza di modifiche della

sagoma e della volumetria dell’immobile, in tutti i corpi in cui esso si articola (se non, entro i limiti

consentiti per gli interventi pertinenziali resisi necessari per l’adeguamento tecnico dell’edificio

stesso) per i quali v’è contestazione.

Se.Ge.Co. ha sottolineato anche che nessuna variazione delle sagome orizzontali e verticali si

riscontrerebbe nel manufatto principale poiché il contorno esterno del corpo principale resterebbe

perfettamente immutato sia nel perimetro orizzontale che nello sviluppo verticale, e non sottace che

dallo stesso riepilogo degli interventi riportato nella sentenza impugnata si evincerebbe, infatti, che

questi si sostanziano - oltre che, come detto, in opere pertinenziali di volume inferiore al 20% di

quello principale - in opere interne (“l‟abbassamento della quota di solaio di copertura del 2^

piano di un metro con conseguente innalzamento della quota utile interna del piano sottotetto. ...

innalzamento del muro di spinta ... per il collegamento tra i vari piani (piano terra, 1t‟, 2^ e 3^) in

cui sono allocate le diverse funzioni alberghiere, è prevista la realizzazione di un elemento a torre

posto sul lato Sud con un lato aperto ed all‟interno di tale manufatto è prevista al 3^ piano la

realizzazione di una stireria”: cfr. ibidem, pag. 9).

2.2. Si è costituita nel presente grado di giudizio Hotel Svevo, eccependo innanzitutto

l’inammissibilità dell’appello in quanto – a suo dire - non recante precise censure a specifici capi

della sentenza impugnata.

Hotel Svevo ha inoltre eccepito la sopravvenuta carenza di interesse alla decisione della causa in

quanto Se.Ge.Co. avrebbe nelle more del presente grado di giudizio ottenuto il rilascio di altri titoli

edilizi contemplanti, in luogo della sin qui progettata realizzazione dell’albergo, il ripristino del

mulino.

Hotel Svevo ha comunque replicato in via puntuale alle tesi avversarie e ha concluso in subordine

per la reiezione dell’appello; e, in tale contesto, ha pure riproposto i motivi di ricorso da essa stessa

formulati in primo grado e rimasti assorbiti nella motivazione della sentenza resa dal T.A.R.

2.3. Si è parimenti costituita nel presente grado di giudizio l’Azienda Sanitaria Locale Bari - Asl

Ba, concludendo per la reiezione dell’appello nella parte riferita agli atti da essa adottati.

3.1. Se.Ge.Co. ha pure proposto sub R.G. 235 del 2001 appello avverso la sentenza n. 2898 dd. 23

novembre 2009 resa dalla Sezione II del T.A.R. per la Puglia, deducendo al riguardo argomenti non

dissimili, nella sostanza, a quelle già da essa formulate sub R.G. 4988 del 2009 avverso la sentenza

n. 490 del 2009 resa dalla Sez. III dello stesso T.A.R.

3.2. Si è costituita in tale giudizio d’appello la controinteressata Filomena Mastromarino,

sollevando preliminarmente eccezioni di inammissibilità e di improcedibilità dell’appello omologhe

a quelle dedotte da Hotel Svevo sub R.G. 4988 del 2009, ma replicando comunque in via puntuale

alle deduzioni avversarie e concludendo, quindi, in via subordinata per la reiezione dell’appello.

3.3. Si è parimenti costituito in giudizio il Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco di Bari

(Ministero dell’Interno), ribadendo la fondatezza della propria istanza di estromissione dal processo

già formulata innanzi al giudice di primo grado.

4. Alla pubblica udienza del 20 dicembre 2011 entrambi gli appelli sono stati trattenuti per la

decisione.

5. Il Collegio innanzitutto dispone la riunione dei due appelli in epigrafe per connessione oggettiva,

posto che le sentenze rese rispettivamente oggetto di impugnazione sono state entrambi pronunciate

- come si è visto dalla narrativa dei fatti di causa - su ricorsi proposti avverso i provvedimenti con i

quali, in esito alla decisione n. 1276 dd. 16 marzo 2007 resa da questa stessa Sezione, è stata

assentita la trasformazione in albergo dell’immobile denominato “Mulino Pagano”, ovvero

“Molino a cilindri e pastificio a vapore” e – per l’appunto – già adibito a mulino per la

macinazione del grano.

7. Il Collegio deve farsi carico, in via preliminare, dell’eccezione formulata da Hotel Svevo in

ordine all’ammissibilità del ricorso proposto da Se.Ge.Co. sub R.G. 4988 del 2009, rilevando in tal

senso che ai fini dell’ammissibilità dell’appello non necessita formulare il relativo atto con rubriche

formalmente intestate con l’indicazione dei vizi dedotti dall’appellante, essendo sufficiente che

dalla lettura dell’atto medesimo consti l’avvenuta illustrazione dei motivi di diritto mediante i quali

l’appellante chiede la riforma della sentenza emessa in primo grado.

Nel caso di specie tale illustrazione risulta congrua al fine della sostanziale riconduzione delle

censure dedotte da Se.Ge.Co alla figura dell’eccesso di potere per travisamento e di violazione

dell’art. 3 del T.U. 380 del 2001, avendo il giudice di primo grado – secondo la prospettazione

dell’appellante medesima – erroneamente configurato i lavori da essa progettati quale nuova

costruzione anziché quale ristrutturazione.

7. Né entrambi gli appelli possono reputarsi improcedibili per sopravvenuto difetto di interesse di

Se.Ge.Co. alla decisione delle relative cause in dipendenza dell’avvenuto rilascio, nei riguardi

dell’appellante medesima, di un nuovo titolo edilizio avente ad oggetto la realizzazione

sull’immobile di cui trattasi di lavori di ripristino del preesistente mulino in luogo dell’albergo

precedentemente progettato.

Non consta, infatti, al di là dell’avvenuto rilascio di tale nuovo titolo - che non consta comunque ad

oggi utilizzato mediante il materiale avvio dei relativi lavori - l’esistenza di atti formali di rinuncia

da parte di Se.Ge.Co. alla realizzazione dell’albergo di cui trattasi, ben potendo quindi la medesima

appellante attendere l’esito della presente causa al fine di utilizzare i titoli edilizi da essa ottenuti e

annullati dalle sentenze qui impugnate nell’ipotesi di una loro reviviscenza per effetto

dell’accoglimento degli appelli qui in trattazione.

8. Da ultimo, e sempre in via preliminare, il Collegio dispone l’estromissione dal giudizio del

Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco di Bari (Ministero dell’Interno), e ciò conformemente

alla richiesta già avanzata in primo grado da tale parte e in ordine alla quale non consta peraltro sia

stata assunta una qualsiasi pronuncia da parte del T.A.R.

L’accoglimento della richiesta stessa si fonda sulla ben evidente circostanza della mancata

formulazione da parte della ricorrente in primo grado di qualsivoglia, specifica censura avverso gli

atti adottati dal Comando predetto, in ogni caso deputati alla sola sicurezza antincendio

dell’immobile e non influenti sulla sua compatibilità di quest’ultimo con la disciplina urbanistico-

edilizia vigente.

9.1. Tutto ciò premesso, entrambi gli appelli in epigrafe vanno respinti.

9.2. La prima questione che va affrontata attiene alla stessa possibilità di realizzare sul sedime

acquisito da Se.Ge.Co. un albergo in luogo del preesistente mulino.

A tale riguardo va considerato che tale area, ubicata nel Comune di Gioia del Colle al civico n. 319

di Via Santeramo e corrispondente alla particella catastale n. 3 del foglio n. 60 dell’omonimo

comune censuario, ricade secondo il vigente P.R.G. comunale in zona agricola (E2) destinata

all’esercizio di attività boschive e agricole.

Come detto innanzi, nella sentenza n. 1276 del 2007 resa da questa stessa Sezione si afferma – tra

l’altro, e per quanto qui segnatamente interessa – che “l’art. 20 delle N.T.A. del vigente strumento

edilizio primario del Comune “prevede per le zone agricole(E2) indici assai modesti”, risultati

incompatibili con le previsioni del precedente progetto presentato da Se.Ge.Co. al fine della

realizzazione dell’albergo di cui trattasi, e che – comunque – “nell‟ipotesi di ristrutturazione

edilizia, trattandosi di un interventi su edifici, non occorre che vi sia la perfetta conformità con il

piano regolatore generale e ciò in ragione del fatto che la successione nel tempo degli strumenti

urbanistici nel tempo non può interferire sulla legittimità delle opere eseguite in precedenza e con

il diritto del proprietario di eseguire quelle opere funzionali al mantenimento e alla conservazione

dell‟edificio stesso, nonché a renderlo compatibile con le esigenze eventualmente sopravvenute”.

Quest’ultima proposizione è stata letta da Se.Ge.Co. come assunto che, nella specie, legittimerebbe

di per sé la realizzazione nell’area di cui trattasi di una struttura alberghiera nel rispetto della

disciplina complessivamente contemplata dall’art. 3 del T.U. 380 del 2001per le ristrutturazioni

edilizie.

Ciò posto, va innanzitutto denotato che Se.Ge.Co. non ha evidentemente in tal senso considerato

anche l’assunto immediatamente successivo contenuto nella medesima decisione n. 1376 del 2007,

secondo il quale “la modifica del precedente manufatto deve essere” comunque “tale da non

alterare la sua compatibilità con lo strumento in vigore al momento della demolizione e che la

natura di per sé sfumata del concetto di compatibilità dovrebbe essere resa più certa dalla

previsione, in sede regionale, dei limiti specifici della ristrutturazione e ciò in quanto, ove si ricada

nell‟ipotesi di nuova edificazione, deve sussistere necessariamente la conformità con lo strumento

urbanistico, con la conseguenza che l‟edificio oggetto dell‟intervento dovrebbe essere adeguato

alle prescrizioni vigenti al tempo dell‟intervento medesimo”.

Ma, anche a prescindere da ciò, ad avviso di questo Collegio va evidenziato che questo stesso

giudice d’appello, con decisione n. 4961 dd. 18 settembre 2007 resa dalla Sezione V proprio con

riguardo ad altra fattispecie attinente ad altro Comune ubicato nel territorio della Regione Puglia, ha

invero già avuto modo di affermare che il potere di pianificazione del territorio non può, per se

stante, precludere insediamenti industriali in zone a destinazione agricola se non in via eccezionale,

vale a dire nei casi in cui si discuta di assetto agricolo di particolare pregio, consolidato da tempo

remoto e magari accompagnato e favorito da opere di bonifica, posto che la destinazione agricola ha

-di per sé - lo scopo di impedire gli insediamenti abitativi residenziali e non anche di precludere in

via radicale qualsiasi intervento urbanisticamente rilevante.

In tale frangente è stata reputata legittima la realizzazione in area destinata dal vigente strumento

urbanistico comunale ad attività agricola di un deposito temporaneo di carbone all’interno di un sito

più vasto e già adibito ad attività estrattiva.

Tuttavia, va pure considerato che questo giudice d’appello è pervenuto a tale conclusione non già

forzando con una propria petizione di principio il dato letterale delle norme tecniche di attuazione

annesse allo strumento urbanistico comunale, ma interpretandolo anche in correlazione alle

risultanze fattuali in quello specifico contesto processuale , posto che – come si legge nella

decisione stessa – “la disciplina recata dall'art. 17 delle N.T.A. del Comune di Statte non risulta

tale da precludere l'intervento oggetto della domanda di permesso di costruire presentata dalla

Italcave. La prescrizione in parola … non impedisce infatti che un sito già vocato a servizio di

attività produttive (attività estrattiva, giusta legittimi titoli) possa ospitare al suo interno un

deposito temporaneo di carbone. Ciò, appunto, anche perché non è predicabile, nell‟area in

questione, la preesistenza di un incontaminato e pregiato assetto agricolo ossia quella ipotesi

eccezionale che sola avrebbe potuto lasciare ipotizzare una indiscriminata limitazione degli

interventi di carattere produttivo in zona agricola. D‟altronde, la documentazione in atti dimostra

non soltanto la preesistenza della cava ma anche la presenza nella più vasta area limitrofa di altre

attività produttive”.

Nell’ipotesi qui in esame, il vigente art. 20 delle N.T.A. del P.R.G. di Gioia del Colle dispone, per

quanto qui segnatamente interessa, nel senso che le zone agricole E2 “sono destinate

prevalentemente all‟esercizio delle attività boschive ed agricole e di quelle connesse alla predetta

attività. In tali zone sono consentite: a) - case di abitazione, fabbricati rurali quali stalle, porcili,

ricoveri per macchine agricole, serbatoi idrici e simili; b) costruzioni adibite alla lavorazione dei

prodotti delle attività di queste zone, ed all‟esercizio delle necessarie macchine”.

Ben emerge in tal senso, quindi, che la volontà del pianificatore deroga alla vocazione strettamente

agricola degli insediamenti programmabili per tale zona soltanto con espresso e tassativo

riferimento alle “costruzioni adibite alla lavorazione dei prodotti delle attività di queste zone, ed

all‟esercizio delle necessarie macchine”, ossia contemplando anche ipotesi di insediamento di

attività industriali quale è per certo quella del mulino, ma soltanto poiché all’evidenza costitutive di

un indotto di quella agricola, ossia proprio in quanto “adibite alla lavorazione dei prodotti”

dell’agricoltura locale.

In tale contesto, pertanto, la tralatizia e ormai del tutto consolidata giurisprudenza di questo giudice

secondo cui l’area pianificata dal vigente strumento urbanistico primario come “area agricola” non

deve essere necessariamente destinata ad attività agricole ma è sufficiente che soddisfi la vocazione

del suolo sottraendolo a nuove edificazioni (cfr., ad es., tra le più recenti Cons. Stato, Sez. , 27

luglio 2011 n. 4505) va coniugata comunque con il contenuto di quelle che sono le concrete

decisioni assunte dall’Amministrazione Comunale in sede di pianificazione del territorio, laddove

soprattutto qualora essa abbia ivi espressamente enunciato la tipologia delle ulteriori attività,

rispetto a quelle strettamente agricole, che possono insediarsi nelle aree E di cui al D.M. 2 aprile

1968 n. 1444: e tanto più che è stata recisamente esclusa dalla stessa giurisprudenza l’insediabilità

in area agricola di attività comunque comportanti la realizzazione di opere che in ragione all’uso cui

sono preposte recano necessariamente caratteristiche strutturali e tipologiche del tutto inconciliabili

con la destinazione agricola e tanto con riferimento non solo all’utilizzo concreto del suolo , ma alla

naturale vocazione dei terreni; ovvero che comunque determinano una cementificazione della zona

agricola (cfr. in tal senso la stessa sentenza n. 4505 del 2011 che ha affermato l’impossibilità di

realizzare in zona agricola E un impianto di frantumazione di inerti).

Nel caso in esame, va quindi tenuto conto della circostanza che la vigente strumentazione

urbanistica primaria del Comune di Gioia del Colle espressamente contempla la possibilità di

realizzare alberghi in altre zone appositamente a ciò destinate e che, pertanto, nella zona agricola di

cui trattasi non può essere ragionevolmente assentito l’insediamento di strutture ricettive ulteriori e

diverse da quelle destinate all’attività agrituristica, notoriamente complementare a quella agricola: e

men che meno può ricavarsi una deroga a ciò nella predetta circostanza che il molino costituiva

comunque attività industriale e non agricola e che pertanto ciò ex se legittimerebbe la prosecuzione

nel relativo immobile di un’attività comunque diversa da quella strettamente agricola, posto che la

deroga accordata dalle N.T.A. del P.R.G. per l’anzidetta attività industriale era ed è fondata

sull’espressa enunciazione di un criterio di complementarietà rispetto all’uso agricolo del territorio

non applicabile – all’evidenza – per un insediamento alberghiero ben diverso da quello agrituristico.

9.3. Quanto sin qui esposto risulta ex se assorbente al fine della reiezione dei ricorsi proposti da

Segeco.

Per mera completezza espositiva va comunque evidenziato che, come ben colto nelle due sentenze

impugnate, anche il nuovo progetto presentato da Se.Ge.Co. assume la connotazione di nuova

costruzione e non già di ristrutturazione edilizia.

La ristrutturazione del corpo edificato del mulino contempla la demolizione degli esistenti

collegamenti verticali tra i vari piani, nonché l’abbassamento della quota di solaio di copertura del

secondo piano di un metro con conseguente innalzamento della quota utile interna del piano

sottotetto.

La stessa conformazione della copertura dell’edificio è a sua volta in parte modificata per effetto di

un innalzamento del muro di spinta e cambio di pendenza delle falde che consente di ottenere in

corrispondenza del corridoio di distribuzione delle camere un’altezza utile minima di m. 2,35 e nei

bagni sul lato nord del terzo piano una altezza utile interna di m. 2,10.

Inoltre a livello del terzo piano è previsto un arretramento della parete prospettica sud in modo da

ricavare in corrispondenza di ciascuna camera un terrazzino della profondità di 90 cm. cui la

vecchia parete prospettica ne costituisce il parapetto; e, ancora, per il collegamento tra il piano terra

i vari piani in cui sono collocate le diverse funzioni alberghiere, è prevista la realizzazione di un

elemento a torre posto sul lato Sud con un lato aperto e all’interno di tale manufatto è prevista al

terzo piano la realizzazione di una stireria, nel mentre al piano terra per il collegamento tra il vano

salotto e il blocco scala ascensori è prevista la realizzazione di un manufatto vetrato.

Tutto ciò configura una costruzione, dopo la demolizione, di un corpo non avente la stessa

volumetria e sagoma di quello preesistente, posto che l’insieme dei mutamenti testè descritti non

può, ragionevolmente, essere indotto soltanto dalle esigenze di carattere impiantistico (prima tra

tutte l’installazione dell’aria condizionata) rappresentate da Se.Ge.Co.; senza sottacere, poi, che il

vano scala esterno e chiuso da soli tre lati (comunque derivante dalla precedente progettazione che

lo contemplava chiuso su tutti i lati) non può ragionevolmente ricondursi ex se a volume tecnico

ovvero a soluzione progettuale asseritamente indotta da esigenze di sicurezza, trattandosi –

viceversa – di soluzione progettuale liberamente elaborata da Se.Ge.Co. e che con ogni evidenza

altera la sagoma dell’edificio in questione: e ciò, si badi, anche ove si accedesse alla tesi, per così

dire “minimalista” della medesima appellante secondo cui risulterebbe modificata l’altezza solo

“nella zona di compluvio verso cui convergono i tetti a falde”, posto che anche tale ammessa

modifica si sostanzia comunque in una sensibile alterazione della sagoma e della facciata

dell’edificio.

Tali notazioni risultano pertanto sufficienti al fine di smentire la tesi di fondo dell’appellante,

sostenuta in entrambi i procedimenti in epigrafe e secondo la quale i lavori assentiti con gli atti

impugnati in primo grado sarebbero riconducibili a ristrutturazione edilizia.

10. Le spese e gli onorari del presente grado di giudizio possono essere integralmente compensati

tra le parti.

Va peraltro dichiarato irripetibile per entrambi i procedimenti in epigrafe il contributo unificato di

cui all’art. 9 e ss. del D.P.R. 30 maggio 2002 n. 115 e successive modifiche.

P.Q.M.

Il Consiglio di Stato in sede giurisdizionale (Sezione Quarta)

definitivamente pronunciando sugli appelli, come in epigrafe proposti, previa loro riunione previa

estromissione dal giudizio del Comando Provinciale dei Vigili del Fuoco di Bari (Ministero

dell’Interno), li respinge

Compensa integralmente tra tutte le parti le spese e gli onorari del presente grado di giudizio.

Dichiara irripetibile per entrambi i procedimenti in epigrafe il contributo unificato di cui all’art. 9 e

ss. del D.P.R. 30 maggio 2002 n. 115 e successive modifiche.

Ordina che la presente sentenza sia eseguita dall’Autorità amministrativa.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio del giorno 20 dicembre 2011 con l’intervento dei

magistrati:

Anna Leoni, Presidente FF

Guido Romano, Consigliere

Fulvio Rocco, Consigliere, Estensore

Umberto Realfonzo, Consigliere

Oberdan Forlenza, Consigliere

L'ESTENSORE IL PRESIDENTE

DEPOSITATA IN SEGRETERIA

Il 19/06/2012

IL SEGRETARIO

(Art. 89, co. 3, cod. proc. amm.)