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不動産開発の投資評価とリスク評価（フィージビリティ・スタディ）

(1) フィージビリティ・スタディのプロセス ① コンセプト・プランニング（戦略と仮説） ② 市場調査（需要の規模，賃料，価格等の把握，コスト把握は別途） ③ 制度的フィージビリティ ④ 技術的フィージビリティ ⑤ 敷地計画・建築計画・積算（コスト把握） ⑥ 事業手法と資金計画 ⑦ 投資分析と評価（経済的フィージビリティ） ⑧ Go/No-go決定

(2) 投資分析のための事例設定

立地: 東京都港区赤坂 土地: 敷地面積2,000㎡，地価1,800千円/㎡，容積率400% 建物: 床面積8,000㎡，用途マンション 期間: 60年 建物償却: 定額法，償却期間47年 資金: 自己資金，借入(返済期間25年，元利金等返済) 以下，次頁以降を参照。 （出典）(財)土地総合研究所(1998)，定期所有権活用マニュアル，ぎょうせい

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(3) 投資分析と評価の準備（キャッシュフロー表の作成）

0年 1年 2年 3年 ･･･ 59年 60年

収入

家賃収入

敷金運用益

礼金・更新料

支出

公租公課(土地)

公租公課(建物)

管理委託費

修繕費用

解体費用

自己資金投資額

借入返済

キャッシュフロー

税引後キャッシュフロー

期間終了後の残存価値

合計

合計(割引後の現在価値)

税額

計算用

純営業利益(NOI)

減価償却額

借入金利息

課税所得

税額

借入

利息

計算用

毎年の返済額

(うち利息額)

(うち元金額)

借入残金

税引後キャッシュフロー累計

自己資金投資額 / 税引後キャ

ッシュフロー累計

純営業利益/ / 総投資額

(注) NOI: Net Operating Income＝収入－（支出－借入返済）＝償却前営業利益

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(4) 投資の評価指標 a. 安全性指標 ① 黒字転換時期（累積赤字解消時期）：事業の安全性を評価する。 ＝各年度の税引後キャッシュフロー累計が黒字になる時期。 ＝「税引後キャッシュフロー累計＞０」となる時期。 ② 回収期間：資本の回収期間を評価する。 ＝各年度の税引後キャッシュフロー累計が自己資金投資額を超える時期。 ＝「税引後キャッシュフロー累計＞自己資金投資額」となる時期。 b. 収益性指標(1)： 単年度収益指標（インカムゲイン）： 利回り ③ キャップレイト(Cap Rate, Capitalization Rate) ＝初年度純営業利益／総投資額 ＝初年度純営業利益／（自己資金投資額＋借入額） ④ 平均利回り(ROI: Return on Investment) ＝ある単年度の純営業利益／総投資額，または ＝年当り平均純営業利益／総投資額（例えば，10年間の平均） ⑤ キャッシュオンキャッシュ(Cash on Cash) ＝初年度税引後キャッシュフロー／自己資金投資額 c. 収益性指標(2)： 総合収益指標（インカムゲイン＋キャピタルゲイン）： DCF法 ⑥ 正味現在価値(NPV: Net Present Value) ＝税引後キャッシュフローの現在価値の合計＋期間終了後の残存価値の現在価値 ⑦ 収益性指数 ＝税引後キャッシュフローの現在価値の合計／自己資金投資額 ⑧ 内部収益率(IRR: Internal Rate of Return)：

ttt

rrR

rR

rR

)1()1()1()1( 221 残存価値

自己資金投資額

となるような収益率 r 。ここで tR は t 年度の税引後キャッシュフロー。

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(5) 投資分析のための事例設定 （出典）(財)土地総合研究所(1998)，定期所有権活用マニュアル，ぎょうせい

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