rup meergezinswoningen gemeente boechout | december 2012 | … › sites › default › files ›...
TRANSCRIPT
Toelichtingsnota
RUP meergezinswoningen
gemeente Boechout | december 2012 | DEFINITIEF ONTWERP
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
2
colofon
project: RUP Meergezinswoningen
opdrachtgever: GEMEENTE BOECHOUT
opdrachtnemer: OMGEVING cvba | uitbreidingstraat 390 | 2600 berchem-antwerpen |
t 03 448 22 72 | f 03 440 13 93
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
3
Inhoud
1. Inleiding ................................................................................................................................ 5
2. Ruimtelijke planningscontext .............................................................................................. 10
3. Juridische context ............................................................................................................... 15
4. Sectorale beleidsplannen en studies .................................................................................. 18
5. Bestaande ruimtelijke structuur .......................................................................................... 26
6. Visie.................................................................................................................................... 28
7. Gewenste ruimtelijke structuur ........................................................................................... 29
8. Milieueffectenrapportage op planniveau ............................................................................. 36
9. Ruimtelijke veiligheidsrapportage op planniveau ................................................................ 37
10. Watertoets .......................................................................................................................... 38
11. Toelichting grafisch plan en bijbehorende stedenbouwkundige voorschriften .................... 42
12. Planschade en planbaten ................................................................................................... 45
13. Ruimtebalans ..................................................................................................................... 46
Bijlage 1 - habitatrichtlijngebied ‘bos- en heidegebied ten oosten van Antwerpen’ .................... 47
Bijlage 2 - ankerplaats ‘kasteel van Boechout en omgeving’ ..................................................... 50
Bijlage 3 - relictzones ................................................................................................................. 54
Bijlage 4 – overzicht selectie geïnventariseerde panden ........................................................... 57
Bijlage 5 - onderzoek naar de noodzaak tot milieueffectrapportage (plan-MER-screening) ...... 63
Bijlage 6 - register van percelen waarop de regeling van planschade, planbaten, kapitaalschade
of gebruikersschade van toepassing kan zijn ............................................................................ 65
Bijlage 7 - adviezen en verslag plenaire vergadering ................................................................ 71
Bijlage 8 – programma ter realisatie van het bindend sociaal objectief ..................................... 73
Bijlage 9 – kaartenbundel .......................................................................................................... 75
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
4
Kaartenlijst
kaart 1 a, b en c: overzicht stappen afbakening van het plangebied ................................ 7 kaart 2 afbakening van het plangebied .............................................................................. 7 kaart 3 uittreksel gewestplan ........................................................................................... 15 kaart 4 uittreksel bestaande en goedgekeurde BPA’s ..................................................... 15 kaart 5 uittreksel bestaande en goedgekeurde RUP’s ..................................................... 15 kaart 6 overzicht goedgekeurde en niet-vervallen verkavelingen .................................... 16 kaart 7 aanduiding vogel- en habitatrichtlijngebieden ...................................................... 16 kaart 8 beschermd en bouwkundig erfgoed ..................................................................... 16 kaart 9 uittreksel biologische waarderingskaart ............................................................... 18 kaart 10 uittreksel landschapsatlas .................................................................................... 22 kaart 11 situering woonentiteiten ....................................................................................... 26 kaart 12 zones waar het oprichten van meergezinswoningen in principe is
toegelaten ............................................................................................................ 29 kaart 13 inperkingen en uitbreidingen van de kern ............................................................ 31 kaart 14 selectie waardevolle panden ............................................................................... 35 kaart 15 uittreksel uit de hydrografische atlas met aanduiding van de
risicozones op overstromingen ............................................................................ 38 kaart 16 watertoets - overstromingsgevoeligheid .............................................................. 38 kaart 17 watertoets - grondwaterstromingsgevoeligheid.................................................... 38 kaart 18 watertoets - erosiegevoeligheid ........................................................................... 38 kaart 19 watertoets - infiltratiegevoeligheid ........................................................................ 38
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
5
1. Inleiding
1.1. Aanleiding
De gemeente Boechout streeft een gedifferentieerd ruimtelijk beleid na dat zich baseert op
kernversterking van het centrum van Boechout en het behoud van het kleinschalige karakter
van het dorp Vremde. Dit beleid vertaalt zich onder andere in een visie op de toekomstige
ontwikkeling van meergezinswoningen. In die zin is voorliggend RUP een strategisch RUP
waarbij de gemeente als actor een belangrijke rol speelt.
Het RUP ‘meergezinswoningen’ zet belangrijke lijnen uit voor het gemeentelijk beleid inzake de
realisatie van nieuwbouwprojecten met meerdere entiteiten en het opdelen van bestaande
gebouwen tot meergezinswoningen. Het RUP bepaalt waar in de gemeente in de toekomst
eventueel meergezinswoningen kunnen gerealiseerd worden en waar dit niet meer mogelijk zal
zijn.
Het RUP bakent die zones af waarbinnen geen meergezinswoningen kunnen worden
gerealiseerd. Het betreft een perimeter-RUP dat een overdruk legt over de woongebieden in de
ruime zin volgens het gewestplan waarbinnen het niet wenselijk is dat er meergezinswoningen
kunnen worden gerealiseerd. Deze overdruk op het gewestplan is noodzakelijk omdat er
momenteel in principe overal in het woongebied van Boechout meergezinswoningen
vergunbaar zijn.
1.2. Doelstellingen
Samengevat beoogt de gemeente Boechout met dit ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP):
het instellen van een principieel verbod tot oprichting van en omvorming naar
meergezinswoningen, uitgezonderd in specifiek daartoe afgebakende zones
het bepalen van uitzonderingen binnen de verbodszone, onder andere in functie van
specifiek bouwkundig erfgoed.
Het is eenvoudiger en duidelijker om een RUP op te stellen dat een uitspraak doet over waar
het niet toegelaten is om meergezinswoningen op te trekken dan waar het in principe wel
mogelijk is. Op die manier wordt een duidelijker signaal naar de burger gegeven waar het
optrekken van meergezinswoningen in principe wel en waar het niet kan.
Het RUP ‘meergezinswoningen’ beoogt dus niet de ordening van de zones waarbinnen in
principe wel meergezinswoningen toelaatbaar zijn. De voorwaarden voor het realiseren van
meergezinswoningen zijn gebonden aan een veelheid van afwegingsfactoren. In aanvulling van
dit RUP maakt de gemeente een stedenbouwkundige verordening op die randvoorwaarden
vastlegt aan de oprichting van en omvorming naar meergezinswoningen.
De gemeente heeft de intentie in de toekomst gebiedsgerichte RUP’s op te maken die, indien
nodig, het verbod op meergezinswoningen kunnen opheffen. Dit zal enkel mogelijk zijn onder
strikte voorwaarden in functie van het algemeen belang en het verbeteren van de ruimtelijke
kwaliteit en structuur.
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
6
1.3. Vorm van het RUP
Het RUP heeft uitsluitend betrekking op een overdruk, en vervangt het gewestplan of
bestaande BPA’s en RUP’s niet. Het is een perimeter-RUP dat in de eerste plaats door
middel van een stedenbouwkundig voorschrift in overdruk op het gewestplan een verbod op het
realiseren van meergezinswoningen instelt. Met andere woorden aan het gewestplan wordt een
verbodsbepaling toegevoegd via dit RUP.
figuur 1 schematische weergave van vorm van het RUP
Het RUP zal het oprichten van meergezinswoningen die buiten de aangegeven rode perimeters
gelegen zijn, verbieden (zie figuur 1).
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
7
1.4. afbakening van het plangebied
kaart 1 a, b en c: overzicht stappen afbakening van het plangebied
kaart 2 afbakening van het plangebied
Stap 1 - afbakening woonzone in ruime zin
figuur 2 schematische weergave afbakeningsstap 1: woonzone in ruime zin
Binnen de gehele gemeente Boechout worden op het gewestplan de woonzones in ruime zin
beschouwd. Enkel binnen deze zones is het oprichten van meergezinswoningen immers in
principe toegelaten.
De woongebieden in ruime zin, aangeduid op het gewestplan en zoals hieronder opgelijst,
vormen de basis van het perimeter-RUP.
woongebied
woongebied met cultureel-historisch en/of esthetische waarde
woongebied met landelijk karakter
woonuitbreidingsgebieden
gemengde woon-industriegebieden
gebied voor socio-residentie
reservegebieden voor woningen.
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
8
Stap 2 - uitsluiting van zones waarin het toelaten / verbieden van
meergezinswoningen reeds geregeld wordt
figuur 3 schematische weergave afbakeningsstap 2: uitsluiting van zones waarin het toelaten
/ verbieden van meergezinswoningen reeds geregeld wordt
Uit de woonzone in ruime zin van stap 1 worden volgende elementen uitgesloten, die ieder op
zich reeds een uitspraak doen over het toelaten en/of verbieden van meergezinswoningen:
goedgekeurde BPA’s en RUP’s
goedgekeurde en niet vervallen verkavelingen waarbinnen het oprichten van
meergezinswoningen reeds is toegelaten.
Stap 3 - uitsluiting zones waar het oprichten van meergezinswoningen wel is
toegelaten
figuur 4 schematische weergave afbakeningsstap 3: uitsluiting zones waar het oprichten
van meergezinswoningen wel is toegelaten
Op basis van een aantal criteria werd in een eerste onderzoeksfase van het RUP een selectie
gemaakt van zones in de gemeente waarbinnen het realiseren van meergezinswoningen onder
bepaalde voorwaarden wel mogelijk zou kunnen zijn. (zie ook hoofdstuk 6 visie)
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
9
Stap 4 - het uiteindelijke plangebied van het RUP
figuur 5 schematische weergave van de afbakening van het plangebied van het RUP
‘meergezinswoningen’
Het plangebied van het perimeter-RUP, waarbinnen een verbod wordt ingesteld om
meergezinswoningen op te richten, wordt bijgevolg bepaald door het inverse van de
afgebakende zones waar meergezinswoningen wel worden toegelaten of waar de oprichting
ervan reeds verboden is.
Om de erfgoedwaarde van waardevolle panden te bewaren wordt ook voor een aantal panden,
opgenomen in de ‘inventaris van het bouwkundig erfgoed’, die in aanmerking komen voor
opdeling (minimale beschikbare oppervlakte), een uitzonderingsbepaling ingeschreven in het
RUP. Ook zijn uitzonderingsbepalingen opgenomen voor het realiseren van zorgwonen,
kangoeroewoningen, projecten voor cohousing en het onder strikte voorwaarden realiseren van
een bijkomende woonentiteit binnen het volume van een grote eengezinswoning.
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
10
2. Ruimtelijke planningscontext
2.1. Relatie met het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan Boechout
Het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan werd goedgekeurd bij BD van 8 december 2005.
Het richtinggevend gedeelte is bindend voor de gemeente en alle instellingen die onder de
gemeente ressorteren, hiervan kan slechts onder bepaalde voorwaarden en gemotiveerd
afgeweken worden.
Een aantal selecties, taakstellingen en acties die nodig zijn om de gewenste ruimtelijke
structuur te realiseren, worden aangegeven in de bindende bepalingen van het ruimtelijk
structuurplan. Van deze bindende bepalingen kan de gemeente (noch instellingen die onder de
gemeente ressorteren) niet afwijken.
Het RUP is niet in strijd met het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan.
Het RUP, hoewel niet expliciet aangekondigd in een bindende bepaling, draagt bij tot de
realisatie van de gewenste structuur van de gemeente, door de bescherming van de eigenheid
en de woonkwaliteit binnen de gemeente.
In het richtinggevend deel van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan wordt het gebied V2 -
Weverstraat geselecteerd als gebied waar een woningbouwproject gerealiseerd kan worden in
de vorm van appartementen. Het project werd in tussentijd reeds gerealiseerd onder de naam
Zephyr. Het gaat hier met andere woorden om een vergunde meergezinswoning die binnen de
verbodszone van het RUP kan blijven bestaan, zoals voorzien in de stedenbouwkundige
voorschriften. Het RUP is dus ook op dit punt niet in strijd met het gemeentelijk ruimtelijk
structuurplan. De gebieden Kerkweg en Lindelei zijn ook geselecteerd als gebieden waar een
woningbouwproject gerealiseerd kan worden in de vorm van groepswoningbouw. Deze twee
gebieden zijn daarom niet opgenomen in de verbodzone.
Relevante inhoudelijke aspecten
De gemeente Boechout heeft twee dorpskernen: Boechout en Vremde. Functioneel is er een
zekere afstemming tussen de kernen: Boechout is door zijn grootte en uitrustingsniveau (meer
en grotere winkels, meer en grotere scholen en overheidsdiensten) duidelijk de belangrijkste
kern. Ruimtelijk vormen de twee kernen een eigen entiteit in het landschap, maar door de
voortschrijdende bebouwing dreigen ze met elkaar vervlochten te raken. Elke dorpskern heeft
zijn eigen karakteristieken:
- Boechout heeft zowel een ouder kerngebied ten westen van de spoorlijn en de N10, met
opvallend veel laat 19de
eeuwse en begin 20ste
eeuwse herenhuizen en kasteeltjes, als ook
nieuwere uitbreidingen vooral ten oosten van de N10 en ten westen van het oude
dorpscentrum.
- Vremde is een landelijke woonkern rond een vroeg-middeleeuwse dries.
De gemeente wil haar de dorpskern van Boechout verder uitbouwen als hoofddorp, met
uitstraling naar de ganse gemeente en buurgemeenten, terwijl Vremde als woonkern wordt
uitgebouwd, met de nodige basisvoorzieningen.
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
11
Vanuit de visie op de rol van de gemeente als “dorp aan de stadsrand met uitzicht op haar
landelijkheid” en vanuit de doelstellingen “open ruimte met zijn landschappelijke
verscheidenheid vrijwaren” en “streven naar goed gestructureerde, compacte kernen temidden
van de open ruimte”, opteert de gemeente voor het stopzetten van de verdere aangroei van de
lint- en verspreide bebouwing. Dit is vooral van belang voor de randen en wegen rond de twee
dorpskernen.
Vanuit de doelstelling “goed gestructureerde, compacte kernen temidden de open ruimte”
streeft de gemeente ernaar om:
voor de eigen bevolking aangename en voldoende woonmogelijkheden te creëren, wat
impliceert dat binnen de gemeente gestreefd wordt naar voldoende en goede huisvesting
voor alle inwoners. Dit betekent dat gestreefd wordt naar een voldoende mix inzake sociale
en leeftijdssamenstelling, wat onder meer impliceert: naast meer-persoonsgezinnen ook
alleenstaanden, senioren en sociale woningbouw.
daarbij dient een onderscheid te worden gemaakt tussen de woonbehoeften van het
hoofddorp Boechout, dat in grootstedelijk gebied ligt, en de woonkern Vremde, dat in het
buitengebied ligt. Voor het gedeelte van de gemeente dat tot grootstedelijk gebied behoort
zal de gemeente haar deel van de taken van het grootstedelijk gebied moeten opvangen.
de omgevende open ruimte daarbij maximaal te vrijwaren.
de oude dorpscentra te herwaarderen waarbij in de eerste plaats geopteerd wordt voor
wooninbreiding in de dorpskernen enerzijds en renovatie en het benutten van leegstaande
gebouwen anderzijds.
In het structuurplan worden in Boechout drie deelruimten herkend:
deelruimte Vremde en haar landelijke omgeving
deelruimte van het verstedelijkt gebied van Boechout: hoeksteen van het stedelijk gebied
deelruimte van Boshoek en omgeving.
Deelruimte Vremde en haar landelijke omgeving
De deelruimte Vremde is en blijft een rustig buitengebied, met Vremde als landelijk dorp in de
groene vinger met glastuinbouw als economische drager.
In Vremde staat de openheid van het agrarisch landschap voorop. Dit zowel ten noorden als ten
zuiden van de dorpskern. De dorpskern Vremde zal zich ontwikkelen zonder uitdeining in dit
omringende landschap. Verdere ontwikkelingsmogelijkheden voor het wonen worden in de
woonkern geconcentreerd op de onbebouwde percelen en de binnengebieden.
Deelruimte van het verstedelijkt gebied van Boechout: hoeksteen van het stedelijk
gebied
Deze verstedelijkte deelruimte vormt een hoeksteen van het grootstedelijk gebied van
Antwerpen en sluit aan bij de verstedelijkte gemeenten Mortsel en Hove. De gemeente kiest
niet om de woonkern Boechout te ontwikkelen als slaapdorp aan de rand van de stad. De
gemeente wenst wel uitdrukkelijk om, naast het voorzien van voldoende woonmogelijkheden,
tevens de socio-culturele en economische rol van Boechout te versterken.
De woonkern Boechout is qua bebouwingsstructuur sterk gericht op Antwerpen. Dit is zowel het
geval voor de oude dorpskern van Boechout als voor de 20e eeuwse buitenwijken aan de
oostzijde van N10. Gelukkig is het typische karakter van Boechout, met zijn schat aan 19de
en
begin 20e eeuwse oorspronkelijke herenhuizen, kasteeltjes en parkgebieden, nog intact
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
12
gebleven en is er relatief weinig verspreide en lintbebouwing in de open ruimte rondom
Boechout-dorp.
De rol van “hoeksteen van het grootstedelijk gebied” impliceert dat de open ruimte en open
ruimte-corridors errond worden bewaard, d.w.z.: verdere bebouwing rondom de perimeter van
het grootstedelijk gebied is ongewenst. Boechout kiest voor inbreiding en benutting van
onbebouwde percelen.
2.2. Ruimtelijk structuurplan provincie Antwerpen
Het ruimtelijk structuurplan van de provincie Antwerpen (RSPA) werd bij MB dd 10 juli 2001
goedgekeurd.
Het richtinggevend gedeelte van het provinciaal structuurplan geeft aan welke ontwikkelingen
wenselijk zijn op het provinciaal grondgebied. Dit resulteert in een gewenste ruimtelijke
structuur. Het richtinggevend gedeelte is bindend voor de provincie, hiervan kan moeilijk
afgeweken worden, en wordt aangegeven in de bindende bepalingen die horen bij het ruimtelijk
structuurplan.
Het provinciaal structuurplan vormde een kader bij de opmaak van het gemeentelijk ruimtelijk
structuurplan. Voorliggend RUP is er niet in strijd mee.
Relevante inhoudelijke aspecten
Boechout in de Antwerpse fragmenten
In het ruimtelijk structuurplan Antwerpen behoort de gemeente Boechout tot de hoofdruimte
Antwerpse fragmenten, het deel van de provincie dat binnen de Vlaamse Ruit ligt. Binnen de
Antwerpse fragmenten worden zeven deelruimten onderscheiden. De gemeente Boechout
behoort tot de Antwerpse gordel.
Ontwikkelingsperspectieven voor de Antwerpse gordel
De gemeente Boechout behoort tot de Antwerpse gordel. De Antwerpse gordel is een
groenstructuur van grootstedelijk niveau, verweven met de Antwerpse fragmenten. De gordel
biedt ademruimte aan het grootstedelijk gebied en aan de Antwerpse fragmenten door het
aanbod aan niet bebouwde ruimte, door het mogelijk maken van (grootstedelijke) recreatie en
(hoofdzakelijk) grondgebonden landbouw. De doelstellingen van deze ruimte zijn:
tegengaan van bebouwing
beschermen, versterken en verbinden van onderdelen van de gordel
versterken van open ruimte functies natuur, bossen, landbouw, recreatie en landschap
Partiële herziening van het RSPA
Het ruimtelijk structuurplan provincie Antwerpen (RSPA) voorziet cijfergegevens tot 2007. Met
het aflopen van deze planhorizon ontstaat er onduidelijkheid over de cijfergegevens voor de
gemeenten met betrekking tot het voorzien van bijkomende woningen en lokale
bedrijventerreinen. De kortetermijnherziening is afgerond. Deze partiële herziening heeft
grotendeels tot doel om de planperiode te verlengen tot 2012. Op 27 januari 2011 heeft de
provincieraad de partiële herziening definitief vastgesteld. Vlaams minister bevoegd voor
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
13
Ruimtelijke Ordening Philippe Muyters heeft deze herziening gedeeltelijk goedgekeurd op 4 mei
2011. De gedeeltelijke goedkeuring verscheen in het Belgisch Staatsblad op 17 mei 2011.
In het richtinggevend deel van de partiële herziening wordt Boechout geselecteerd als stedelijke
woonkern en Vremde geselecteerd als woonkernen in het buitengebied.
2.3. Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen
Op 23 september 1997 werd het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen (RSV) definitief vastgelegd
en werden de bindende bepalingen bekrachtigd als kader voor de ruimtelijke ontwikkeling in
Vlaanderen tot 2007. Het RSV werd gewijzigd bij Besluit van de Vlaamse Regering 12/12/2003;
de gewijzigde bindende bepalingen werden bekrachtigd bij decreet 19/03/2004. De tweede
herziening van het RSV werd op 17 december 2011 definitief vastgesteld. De bindende
bepalingen werden op 16 januari 2011 bekrachtigd door het Vlaams Parlement.
Het richtinggevend gedeelte geeft een gewenste ruimtelijke structuur voor het Vlaamse
grondgebied, waarvan niet kan worden afgeweken. Deze gewenste ruimtelijke structuur wordt
vervat in de bindende bepalingen in het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen. Het RSV vormde
een kader bij de opmaak van het provinciaal en het gemeentelijk structuurplan. Voorliggend
RUP is niet in strijd met het RSV.
Relevante inhoudelijke aspecten
Boechout maakt grotendeels deel uit van het grootstedelijk gebied Antwerpen en op grotere
schaal van het stedelijk netwerk de Vlaamse Ruit.
Visie en concept voor de stedelijke gebieden
Stedelijke gebieden zijn gebieden waar een intense ruimtelijke samenhang en verweving
bestaat tussen de verschillende menselijke activiteiten (wonen, werken, recreëren enz.), waar
de dichte bebouwing overheerst en waar het wenselijk is ontwikkelingen te stimuleren en te
concentreren. Een ‘stedelijk-gebied-beleid’ duidt op ontwikkeling, concentratie en verdichting,
maar steeds met respect voor de draagkracht van het gebied. Dit in tegenstelling met het
‘buitengebied-beleid’, waar een meer terughoudend beleid ten opzichte van o.a. het bouwen zal
worden gevoerd.
Elk stedelijk gebied is tevens een economisch knooppunt. De economische activiteiten zijn in
de economische knooppunten geconcentreerd op goed uitgeruste regionale bedrijventerreinen
en lokale bedrijventerreinen of komen verweven met andere functies voor.
Doelstellingen voor de grootstedelijke gebieden
Eén van de doelstellingen geformuleerd in het RSV voor stedelijke gebieden is het ontwikkelen
van nieuwe woontypologieën en kwalitatieve woonomgevingen. Om die redenen wil men in de
verdeling van de woonbehoefte aan bijkomende woongelegenheden een trendbreuk realiseren:
60% in de stedelijke gebieden en 40% in de kernen van het buitengebied (voor de provincie
Antwerpen zelfs respectievelijk 65% en 35%). De minimaal na te streven woondichtheid voor
stedelijke gebieden bedraagt 25 woningen per hectare. Het ruimtelijk structuurplan Vlaanderen
legt aan het grootstedelijk gebied Antwerpen de taak op om ruimte voor ongeveer 40.000
bijkomende woningen te voorzien. In de eerste plaats biedt het bestaand weefsel hiervoor nog
mogelijkheden door bijvoorbeeld herbestemming, verdichting, hergebruik of opsplitsing. Ten
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
14
tweede moeten hiervoor ook nieuwe locaties worden aangeduid. Dit laatste gebeurt bij de
afbakening van het grootstedelijk gebied. Omwille van de duidelijke behoeften en om te kunnen
concurreren met het buitengebied (waar nog een aanzienlijke juridische voorraad aan
bouwgronden bestaat) moeten ook op korte termijn grootschalige woningbouwprojecten worden
gerealiseerd.
In de economische knooppunten worden de economische activiteiten en ook de nieuwe
bedrijventerreinen geconcentreerd (voor 83 tot 88 % in de provincie Antwerpen). De verdere
ontwikkelingen op het vlak van bedrijventerreinen zijn afhankelijk van de bestaande
mogelijkheden en de wenselijkheid (bijvoorbeeld in functie van bereikbaarheid). In de eerste
plaats biedt het weefsel hiervoor nog mogelijkheden door bijvoorbeeld reconversie of
verdichting. Nieuwe regionale bedrijventerreinen kunnen worden aangeduid bij de afbakening
van het grootstedelijk gebied.
Verdichten en versterken van de stedelijke gebieden is geen synoniem voor het volbouwen van
elke waardevolle groene ruimte binnen het woongebied. Immers, om nieuwe bewoners aan te
trekken is het creëren van kwalitatieve woonomgevingen met voldoende groene ruimten een
absolute voorwaarde.
Relevante aspecten met betrekking tot de uitvoering van het RSV
De Vlaamse regering heeft op 19 juni 2009, in uitvoering van het RSV, het gewestelijk ruimtelijk
uitvoeringsplan ‘Afbakening grootstedelijk Gebied Antwerpen’ definitief goedgekeurd.
Dit plan stelt een aantal aanpassingen voor aan de bestemmingen en de geldende
stedenbouwkundige voorschriften in delen van de gemeenten Antwerpen, Aartselaar, Beveren,
Boechout, Borsbeek, Edegem, Hemiksem, Hove, Kontich, Kruibeke, Lint, Mortsel, Niel, Rumst,
Schelle, Schilde, Schoten, Wijnegem, Wommelgem en Zwijndrecht.
Met dit plan stelt de Vlaamse Regering twee zaken voor:
een afbakeningslijn die aangeeft waar de stedelijke ontwikkeling van het Antwerpse in de
toekomst kan gebeuren;
aanpassingen aan de stedenbouwkundige voorschriften op verschillende locaties om
nieuwe ruimte te creëren voor wonen, werken, verkeersinfrastructuur stadsbossen en
stedelijk groen.
Het plangebied van het RUP wordt door de afbakening opgedeeld in een ‘grootstedelijk gebied’
en een ‘buitengebied’. De kern van Boechout valt grotendeels in het grootstedelijk gebied.
Vremde behoort tot het buitengebied.
Het gewestelijk RUP herbestemt tevens de deelzone ‘Schaliehoevewijk Zuid’, gelegen tussen
Lispersteenweg, Vosstraat en Eggerseelstraat, van agrarisch gebied naar woongebied. Deze
zone, ca. 3ha groot, is gericht op een differentiatie aan woningtypologieën en doelgroepen. Er
wordt gestreefd naar 25 wooneenheden per hectare.
In voorliggend RUP wordt de contour van de deelzone ‘Schaliehoevewijk Zuid’ uit het
plangebied gesloten gezien de bestemming en voorschriften voor het gebied reeds zijn
vastgelegd in het gewestelijk RUP, en dus enkel verfijnd kunnen worden (en niet gewijzigd om
bv. meergezinswoningen in het gebied te verbieden).
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
15
3. Juridische context
3.1. Gewestplan
kaart 3 uittreksel gewestplan
Het gewestplan nr.14 Antwerpen (goedgekeurd bij Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en
latere wijzigingen in 1996, 1998 en 2000) legt de bestemmingen op het gemeentelijk
grondgebied vast.
3.2. BPA’s en RUP’s
kaart 4 uittreksel bestaande en goedgekeurde BPA’s
kaart 5 uittreksel bestaande en goedgekeurde RUP’s
Binnen de gehele gemeente Boechout bevinden zich twee goedgekeurde gemeentelijke BPA’s,
welke ook van kracht blijven na de goedkeuring van voorliggend RUP (zie kaart 4).
BPA 9 bis Mussenhoeve deel 2 (BD 4 juni 1986)
BPA 1a Fruithof (BD 2 juni 1995)
Binnen de gemeente Boechout zijn verschillende gemeentelijke RUP’s gelegen, zoals wordt
geïllustreerd op kaart 5.
RUP Capenberg (BD 10 juli 2008)
RUP Bulka en dalhoofd Molenbeekvallei (BD 4 juni 2009)
RUP Koude beekvallei (BD 31 maart 2011)
RUP Mussenhoeve (BD 31 maart 2011)
Het RUP met de meeste relevantie is het RUP BMT, dat momenteel wordt opgemaakt. Het
RUP is gelegen in de kern van Boechout, een voormalig industrieel bedrijventerrein, begrepen
tussen Molenlei, Lange Kroonstraat en Heuvelstraat. Voor het plangebied van dit RUP worden
een aantal typologieën van woningen voorgesteld waaronder ook meergezinswoningen. Deze
mogelijkheid is een logisch gevolg van de context. Het terrein is centraal gelegen, dicht bij de
kern van Boechout (voorzieningen) en is zeer goed ontsloten met het openbaar vervoer.
Bovendien komt door het stapelen van woningen ruimte vrij voor de realisatie van een
aanzienlijke oppervlakte aan openbaar groen.
De mogelijkheid om meergezinswoningen te realiseren binnen het plangebied van het RUP
BMT wordt dan ook door dit RUP onderschreven.
Op het grondgebied van de gemeente Boechout is ook het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan
‘afbakening van het grootstedelijk gebied Antwerpen’ (VR 19 juni 2009) van kracht. De
deelzone Schaliehoevewijk - Zuid dat het volledige bouwblok tussen Eggerseelstraat, Vosstraat
en Lispersteenweg de bestemming woongebied geeft, wordt eveneens weergegeven op kaart
5.
Het gewestelijk RUP Leidingstraat Ranst - Lier (VR 19 december 2008) bevindt zich ver buiten
de perimeter van het RUP, aan de zuidzijde van de gemeente, en heeft bijgevolg geen impact
op voorliggend RUP.
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
16
3.3. Goedgekeurde en niet-vervallen verkavelingen
kaart 6 overzicht goedgekeurde en niet-vervallen verkavelingen
In voorliggend RUP worden enkel de goedgekeurde en niet-vervallen verkavelingen die
specifiek toelaten meergezinswoningen op te richten uitgesloten uit het plangebied. Bijgevolg
geldt voor verkavelingen bestemd voor eengezinswoningen die gelegen zijn in de verbodszone
voor meergezinswoningen dat in de toekomst geen verkavelingswijziging kan vergund worden
voor het oprichten van meergezinswoningen.
Op kaart 6 worden alle goedgekeurde en niet-vervallen verkavelingen weergegeven met
aanduiding van de verkavelingen die expliciet meergezinswoningen toelaten.
3.4. Gemeentelijke stedenbouwkundige verordening
Voor de gemeente Boechout wordt momenteel een gemeentelijk bouwreglement opgemaakt.
Het betreft een bouwverordening inzake algemene bouwvoorschriften (parkeren, buitenruimte
bij de woning,..) maar ook het aanbrengen van afschermingen en publiciteit, vellen of rooien
van bomen, aanbrengen van schotelantennes en de aanleg van opritten.
Voorliggend RUP is in overeenstemming met dit gemeentelijke bouwreglement in opmaak en
overlapt niet met de bepalingen opgenomen in dit reglement.
3.5. VEN-gebieden
Binnen de gemeente Boechout bevindt zich het VEN-gebied ‘Bossen van de Lauwerijk- en
Lachenenbeek’ (nr. 305). Dit is een GEN-gebied (grote eenheid natuur).
Het gebied is gelegen buiten woongebied, aan de grens van de gemeente met Hove en Lint,
dus buiten het plangebied van voorliggend RUP.
3.6. Vogel - en habitatrichtlijngebieden
kaart 7 aanduiding vogel- en habitatrichtlijngebieden
Binnen de gemeente Boechout is een habitatrichtlijngebied gelegen. Het ‘bos- en heidegebied
ten oosten van Antwerpen’ (gebiedscode BE2100017) heeft een totale oppervlakte van ca.
5240ha.
Dit habitatrichtlijngebied valt buiten het plangebied van voorliggend RUP. De afstand tot het
plangebied bedraagt meer dan 200m.
De belangrijke waarden van het gebied worden in bijlage 1 bij deze toelichtingsnota
opgenomen.
3.7. Beschermd erfgoed
kaart 8 beschermd en bouwkundig erfgoed
Volgend beschermd erfgoed is gelegen binnen de contour van het plangebied van het RUP:
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
17
Beschermde monumenten:
Boomkensstraat 4: pastorie gelegen in beboomde tuin. Rechthoekig dubbelhuis van vijf
traveeën en twee bouwlagen onder schilddak. Opgetrokken in 1853-1855.
Parochiekerk St. Jan In de Olie Vremde: op langgerekt pleintje gelegen neogotische
driebeukige kruiskerk, omringd door kerkhof. Opgetrokken in 1857-1859.
Landschappen:
P10398: dorpskern Vremde met kerk en pastorie
P10429: la Chaitaignerie en A. Franckstraat
P10412: Heuvelstraat - Janssenlei
L10078: KW-lijn; telefoonnet C14 -VC9 - C13
L10060: KW-lijn; telefoonlijn C12-C18
A10029: kasteeldomeinen Z-ZO Antwerpen en randgemeenten
Dorpsgezichten:
OA000110: dorpsplaats Vremde
OA001424: het geheel gevormd door landhuizen gelegen Heuvelstraat 69,93,95 en
Janssenlei 1-9
OA001413: het geheel gevormd door de landhuizen gelegen Heuvelstraat 25, 29, 31 en 33
OA001224: het geheel gevormd door de landhuizen te A. Franckstraat 17 en 20 en dr. T.
Tusstraat 20 met tuinen
OA001415: het Appelkanthof
OA 001412: kasteel Fruithof en nabij gelegen hoeve
OA 002303: gronden tussen Vredebergstraat, Konijnenberg, de Groene Stap en dreef voor
kasteel van Boechout
De beschermingsbesluiten omtrent beschermde monumenten, stads- en dorpsgezichten en
landschappen blijven van kracht naast het RUP.
3.8. Bouwmisdrijven
Er worden geen bouwmisdrijven geregulariseerd in dit voorontwerp RUP.
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
18
4. Sectorale beleidsplannen en studies
4.1. Gemeentelijk natuurontwikkelingsplan (GNOP)
Verschillende delen van het plangebied zijn gelegen in een gebied aangeduid in het (ontwerp)
Groene Hoofdstructuur als natuurkerngebied, natuurontwikkelingsgebied of
natuurverbindingsgebied. Het gaat in eerste instantie om het Bos van Moretus en omgeving,
aangeduid als natuurkerngebied. Daarnaast worden de valleien van de Molenbeek en Koude
Beek respectievelijk aangeduid als natuurontwikkelingsgebied en natuurverbindingsgebied.
4.2. Biologische waarderingskaart
kaart 9 uittreksel biologische waarderingskaart
Op de biologische waarderingskaart worden de zones waar het oprichten van
meergezinswoningen verboden wordt, met uitzondering van een aantal specifieke locaties met
een grotere biologische waardering die hieronder worden opgelijst, aangeduid als complex
waar geen of weinig biologische waardering aanwezig is.
Zones met een hogere waardering op de biologische waarderingskaart die het plangebied
(gedeeltelijk) overlappen:
Lange Kroonstraat – Oude Steenweg: biologisch waardevol
binnengebied Binnensteenweg, Provinciesteenweg, heuvelstraat en Frans Seghersstraat:
biologisch waardevol
binnengebied Dr. Theo Tutsstraat, Pastoorleike, Alexander Franckstraat en Van
Colenstraat: complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen
Lintakker: biologisch waardevol
Alexander Franckstraat: complex van minder waardevolle en waardevolle elementen
Alexianenweg: biologisch waardevol
Provinciesteenweg ter hoogte van Borsbeeksesteenweg: complex van biologisch minder
waardevolle en waardevolle elementen
hoek Provinciesteenweg - Schransstraat: biologisch zeer waardevol
Heerbaan: complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle elementen
Lindelei: complex van minder waardevolle en waardevolle elementen
Broechemsesteenweg: complex van biologisch minder waardevolle en waardevolle
elementen.
4.3. Mobiliteit
4.3.1. Gemeentelijk mobiliteitsplan
Het gemeentelijk mobiliteitsplan werd conform verklaard op 17 november 2006.
Relevante inhoudelijke aspecten
In het mobiliteitsplan worden volgende maatregelen met een ruimtelijke impact naar voren
geschoven:
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
19
Voor het voetgangersnetwerk:
aanpassing kruispunten in functie van verkeersveiligheid en oversteekbaarheid zwakke
weggebruiker
uitwerking schoolomgevingen - zone 30
weren doorgaand verkeer uit kernen.
Voor het fietsroutenetwerk:
aandacht en aanpassing kruispunten voor verbetering oversteekbaarheid zwakke
weggebruikers
onderzoek en uitwerking tracé fietsvoorziening langs spoorweg Lier-Mechelen en Lier -
Antwerpen
aanleg fietsvoorziening Boshoek
onderzoek naar locatie fietstunnel onder spoorweg
onderzoek en uitbouw recreatief fietsnetwerk
Voor het openbaar vervoernetwerk
invoering basismobiliteit
tramverlenging tot Boechout
tramverlenging tot Lier
aanpassing en optimalisering lijnvoering
uitbouw haltes in functie van multimodaliteit en op het vlak van veiligheid,
wachtaccommodatie en fietsvoorzieningen
optimalisering dienstregeling buslijnen tussen Vremde en station Boechout
uitbouw multimodaliteit stationsparking.
Voor het autonetwerk:
uitwerking schoolomgevingen - zone 30
uitwerking zone 30 in het centrum van Boechout: ten noorden / ten zuiden van
Hovesteenweg
inrichting en uitbouwen multimodaliteit van stationsparking
uitbouw multimodaliteit en inrichting parking Capenberg
aanpassing doorgangen voor gemotoriseerd verkeer (lokaal bedrijventerrein en N10 via
Stoofstraat).
Goederenvervoer
onderzoek naar parkeermogelijkheden vrachtwagens
4.3.2. Openbaar vervoer
Het openbaar vervoer in Boechout, bestaande uit bus, tram en trein, is hoofdzakelijk gericht
naar Antwerpen. De trein maakt ook de verbinding met Mechelen en Lier.
Op 20 april 2001 werd het decreet ‘basismobiliteit’ goedgekeurd (publicatie in Belgisch
Staatsblad dd. 21 augustus 2001).
Basismobiliteit heeft tot doel een vast minimumaanbod van geregeld vervoer aan te bieden aan
elke bewoner van een woongebied (volgens gewestplan) in Vlaanderen.
Teneinde een beeld te krijgen van de huidige ruimtelijke bediening van Boechout door het
openbaar vervoer, werd rond elke bestaande bushalte op het grondgebied van Boechout, waar
een verzekerde amplitude en frequentie is, een zone van 750m (buitengebied) en 500m
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
20
(grootstedelijk gebied) afgebakend (in functie van de bepalingen van het decreet
‘basismobiliteit’).
Zoals te zien is op onderstaande figuur zijn er geen zones van het woongebied (in ruime zin,
volgens het gewestplan) die onvoldoende worden bediend. Enkel in het westen van de
gemeente, aan de grens met Mortsel toont de figuur geen dekking. Dit is logisch gezien de
tramhalte die deze zone bediend, zich net op het grondgebied van de gemeente Mortsel
bevindt.
figuur 6 basismobiliteit bestaande structuur openbaar vervoer op basis van gegevens De
Lijn in relatie tot woongebied (ruime zin) binnen de gemeente
4.4. Woonbeleidsplan
De Vlaamse Wooncode bepaalt dat de gemeenten de initiatieven van alle actoren die zich op
lokaal niveau met wonen bezig houden, op mekaar moeten afstemmen. Ze reikt hierbij het
woonplan aan als beleidsinstrument.
Op het college van 21 mei 2012 werd het woonbeleidsplan, dat de krachtlijnen, scenario’s en
keuzes voor het specifieke lokaal woonbeleid in Boechout weergeeft, goedgekeurd. Dit lokaal
woonbeleidsplan beoogt via analyse en inschatting van woonbehoeften te komen tot de juiste
beleidskeuzes.
Voor het Lokaal Woonbeleidsplan wordt gewerkt met een tijdsperspectief tot 2025. Jaarlijkse
actieplannen concretiseren het woonbeleidsplan met te realiseren doelstellingen en acties.
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
21
Conform het woonbeleidsplan zijn volgens voorliggend RUP bijzondere woonvormen zoals
kangoeroewonen, zorgwonen en cohousing mogelijk als uitzondering op het verbod op de
realisatie van meergezinswoningen.
Bij het ondersteunend optreden bij vragen naar opsplitsing van woningen (actiepunt 40) zal bij
de informatieverstrekking hierover verwezen worden naar het juridische kader van voorliggend
RUP Meergezinswoningen.
In het woonbeleidsplan gaat ook aandacht naar het decreet Grond en Pandenbeleid met onder
meer het realiseren van het Bindend Sociaal Objectief (BSO). Een aantal doelstellingen worden
vooropgesteld om dit BSO tegen 2025 te behalen. Onder andere het periodiek evalueren en
aanpassen van het ‘gemeentelijk actieplan voor de verwezenlijking van het sociaal
woonaanbod’ komt aan bod.
Uit de berekeningen in het actieplan van 16 december 2012 blijkt dat zowel voor sociale
huurwoningen als sociale koopwoningen het bindend sociaal objectief zonder problemen
gerealiseerd zal zijn. Voor het te realiseren aantal sociale kavels neemt de gemeente initiatief
dit in het kader van lopende projecten mee op te nemen. Als de programmatie voor 2015 niet
lukt, dan zal een grond in eigendom van het lokale bestuur hiervoor worden ingezet.
bijkomend te realiseren aantal
sociale huurwoningen (BSO 09/20) 78
sociale huurwoningen (inhaalbeweging 09-25) 18
sociale koopwoningen (tegen 2020) 32
sociale kavels 3
tabel 1 Bindend Sociaal Objectief voor de gemeente Boechout
Sociale huurwoningen: Momenteel zijn reeds 78 sociale huurwoningen gerealiseerd of vrij
definitief gepland. Daar bovenop zal het sociaal verhuurkantoor Woonweb één bijkomende
sociale huurwoning realiseren in de periode 2013-2020 en worden een viertal projecten opgezet
met De Ideale Woning die in totaal min 15 - max 27 woningen tegen 2020 en min 7 - max 19
woningen tegen 2025 opleveren. In totaal geeft dit min 101 - max 113 woningen tegen 2020 en
min 108 - max 139 woningen tegen 2025, wat zelfs bij een voorzichtige planning het BSO voor
wat betreft de sociale huurwoningen ruim zal overtreffen.
sociale
huurwoningen
gerealiseerd
of gepland
nieuwe
projecten tegen
2020
nieuwe
projecten tegen
2025 Totaal
Svk Woonweb 9 8 17
De Ideale Woning 69 min 15-max 27 min 7 –max 19
min 91–max
117
totaal planning 78 min 23-max35 min 7 – max 26
min 108-max
139
gecumuleerd totaal
planning 78 min101-max113 min108-max139
BSO (gecumuleerd) 78 96
tabel 2 gerealiseerde en geplande sociale huurwoningen tov. het BSO
Sociale koopwoningen: Wat betreft sociale koopwoningen zal Sociale Bouw en
Kredietmaatschappij ARRO Antwerpen een project realiseren met 21 koopwoningen. Tevens
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
22
zullen bij uitvoering van het RUP Mussenhoeve 29 koopwoningen gerealiseerd worden. Dit
betekent dat er momenteel al 18 sociale koopwoningen meer gepland zijn dan voorzien in het
BSO.
sociale koopwoningen tegen 2020 tegen 2025 Totaal
ARRO (lopende projecten) 21 21
Mussenhoeve 29 29
gecumuleerd totaal planning 50 50 50
Te realiseren volgens BSO 32 32 32
tabel 3 geplande sociale koopwoningen tov. het BSO
Sociale kavels: In verband met het BSO voor 3 sociale kavels zijn er sinds begin juni 2012 een
aantal stappen gezet. Er is enerzijds een samenwerkingsverband met de intercommunale
IGEAN, die gronden van de kerkfabriek in Vremde (Berthoutstraat) zal aankopen en waarbij 2
sociale kavels worden gereserveerd. Verder is er ook de optie nog 2 extra sociale kavels te
realiseren in een grote private verkaveling in Vremde (Weverstraat).
sociale kavels tegen 2020 tegen 2025 Totaal
woonproject IGEAN 2 2
privaat woonproject 2 2
gecumuleerd totaal planning 4 4 4
Te realiseren volgens BSO 3 3 3
tabel 4 geplande sociale kavels tov. het BSO
Gezien het BSO in Boechout ruimschoots zal worden gehaald is in de periode 2009-2020 de
activering van de gronden in eigendom van Vlaamse besturen en Vlaamse semipublieke
rechtspersonen niet van toepassing. Dit betekent niet dat er in deze periode geen publieke
gronden zullen worden geactiveerd. Integendeel. In Boechout heeft het bestuur er voor gekozen
om voor de verdere uitbouw van het sociaal woonpatrimonium een aantal publieke gronden
mee in te zetten.
Dit betekent tevens dat het voorzien van een uitzonderingsmaatregel voor sociale
woonprojecten in voorliggend RUP niet aan de orde is. Een verbod op het realiseren van
meergezinswoningen brengt het behalen van het bindend sociaal objectief niet in het gedrang.
Bovendien kunnen in de verbodszone van het RUP nog steeds sociale woningen gerealiseerd
worden, hetzij wel in de vorm van eengezinswoningen. De gemeente laat daarnaast ook de
mogelijkheid open om toekomstige grotere woonprojecten te ordenen in gebiedsgerichte RUP’s,
waarbij het verbod eventueel opgeheven wordt in functie van de realisatie van sociale woningen
door de betrokken projectontwikkelaars.
4.5. Onroerend erfgoed
4.5.1. Landschapsatlas
kaart 10 uittreksel landschapsatlas
Het plangebied overlapt in het zuid - zuidwesten, ter hoogte van Hovestraat, een ankerplaats:
Kasteel van Boechout en omgeving (A10029)
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
23
Buiten het plangebied gelegen, maar binnen de grenzen van de gemeente Boechout zijn twee
relictzones aangeduid:
Kasteeldomeinen Z-ZO Antwerpen en randgemeenten (R10082)
Vallei van de Molenbeek - Beggelbeek (R10095)
In het plangebied zijn een aantal puntrelicten en lijnrelicten terug te vinden:
P10398: dorpskern Vremde met kerk en pastorie
P10429: la Chaitaignerie en A. Franckstraat
P 10412: Heuvelstraat - Janssenlei
L 10078: KW-lijn; telefoonnet C14 -VC9 - C13
L10060: KW-lijn; telefoonlijn C12-C18
In bijlage 2 en 3 is meer informatie terug te vinden met betrekking tot de effectieve inhoud en
waarden van respectievelijk de ankerplaats en de twee relictzones.
4.5.2. Inventaris van het bouwkundig erfgoed
Op 14 september 2009 heeft de administrateur-generaal van het Vlaams Instituut voor het
Onroerend Erfgoed (VIOE) de Inventaris van het Bouwkundig Erfgoed voor Vlaanderen
vastgesteld.
Binnen de contour van het plangebied werd volgend erfgoed geïnventariseerd:
dubbelhuis uit 1907, gelegen Oude Steenweg 57
twee burgerhuizen uit 1913, gelegen Oude Steenweg 50-52
hoeve bij “kasteel Fruihof”, gelegen Fruithoflaan 21
“Kasteel Ropstock”, gelegen sportveldlaan 21
rijhuis “Villa Maria” uit 1913, gelegen Hovesteenweg 67
landhuis “Les Peupliers”, gelegen Dr. Theo Tutsstraat 20
eclectisch burgerhuis “Bloemenlust” ca. 1900, gelegen Alexander Franckstraat 55
landhuis “Lust en Rust”, gelegen Alexander Franckstraat 20
landhuis circa 1900, gelegen Janssenlei 4
landhuis “De Dag” gelegen Janssenlei 9
landhuis “Madonna”, gelegen Janssenlei 8
landhuis, gelegen Janssenlei 7
landhuis ca. 1900, gelegen 5
landhuis, gelegen Janssenlei 3
landhuis ca. 1900, gelegen Janssenlei 1
herenhuis, gelegen Heuvelstraat 23
landhuis “Vrij en Blij”, gelegen Borsbeeksesteenweg 21
landhuis “Ter Linden”, gelegen Borsbeeksesteenweg 19
neoclassicistisch herenhuis, gelegen Borsbeeksesteenweg 11
landhuis “Les Glycines” of “Hof van Baelde”, gelegen Borsbeeksesteenweg 6
vier aaneengesloten arbeiderswoningen, gelegen Borsbeeksesteenweg 151-153-155-157
“Hoeve ter Micke”, gelegen Hellestraat 33
“Arckenhoeve”, gelegen Hellestraat 32
burgerhuizen, gelegen dr. Theo Tutsstraat 23
“Hoeve ten Speelhoven” of “Speelhoeve”, gelegen Broechemsesteenweg 23
hoeve gelegen Wommelgemsesteenweg 62, gesloopt
hoeve, gelegen Boomkensstraat 6
parochiekerk Sint-Jan in de Olie, gelegen Dorpsplaats 3
pastorie, gelegen Boomkensstraat 2-4
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
24
gemeentehuis, enkelhuis, gelegen Boomkensstraat 2
hoekhuis, gelegen Reigersmolenstraat 17
dubbelhuis, gelegen Reigersmolenstraat 31
boerenhuis “Molenhuis”, gelegen Reigersmolenstraat 33
neoclassicistisch dubbelhuis, gelegen Reigersmolenstraat 31
dubbelhuis, gelegen Dorpsplaats 5
neoclassicistisch dubbelhuis, gelegen Reigersmolenstraat 26
dorpswoning, gelegen Weverstraat 22-30–34-36
dorpshuis, gelegen Weversstraat 47
villa “Samsuffit”, gelegen Eggelstraat 8
woning “Schaliehoeve”, gelegen Heerbaan 19
hoeve, gelegen Boshoek 148
4.5.3. Archeologisch erfgoed
De publiekskaarten van de Centrale Archeologische Inventaris voor Vlaanderen geven voor
enkele periodes een aantal gekende archeologische sites binnen het plangebied van het RUP
aan. Het gaat om volgende sites:
Rozenlaan I – Vremde 12 (102274)
Rozenlaan II – Vremde 46 (102319)
speelhoeve Groenenbroek (113164)
Broechemsesteenweg II (113180)
Boomkensstraat 4 – voormalige pastorij (113194)
kerk St. Jan in de Olie – Vremde (113184)
Lindelei I – Vremde 34 (102314)
Vremdesesteenweg I - Vremde 40 (102317)
Reigersmolen Vremde (113166)
Berthoutstraat I - Vremde 36 (102315)
Sombekestraat I (105620)
Borsbeeksesteenweg II (105589)
Capenberg (151557)
hoeve Ter Micke (113128)
Arckenhoeve (113127)
Schaliehoeve (113126)
kasteel Fruithof (113125)
kasteel Ropstock (113171)
Terbankstraat 13 (100551)
Terbankstraat I - Wolfsput (105062)
holle weg Appelkant (105627)
verscheidene losse vondsten (152060, 152063, 152018, 152020152019, 152040)
Dit RUP doet geen afbreuk aan de verplichtingen voortvloeiend uit de wetgeving met betrekking
tot de bescherming van archeologisch erfgoed.
4.6. Toegankelijkheid
In het kader van de toegankelijkheid van gebouwen en openbare ruimten wordt elke aanvraag
tot het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning die betrekking heeft op een publieke
ruimte voor advies voorgelegd aan het Centrum voor Toegankelijkheid Provincie Antwerpen
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
25
(Boomgaardstraat 22, bus 101, 2600 Antwerpen; tel: 03/240.56.47 of www.provant.be, welzijn,
toegankelijkheid) alvorens de stedenbouwkundige vergunning af te leveren.
De aanvrager dient alle nodige informatie te verstrekken die nodig is om de toegankelijkheid te
evalueren.
Onder publieke ruimte wordt verstaan: de openbare en niet-openbare gebouwen die voor het
publiek toegankelijk zijn, met inbegrip van de praktijken voor vrije beroepen, de openbare en
niet-openbare wegen die voor het publiek toegankelijk zijn, alsook elk ander domein,
infrastructuur, gebouw of plaats die voor het publiek toegankelijk is.
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
26
5. Bestaande ruimtelijke structuur
kaart 11 situering woonentiteiten
De gemeente Boechout bestaat uit 10 woonentiteiten. Naar analogie met het ruimtelijk
structuurplan van de gemeente kunnen deze entiteiten ondergebracht worden in de twee
deelruimten ‘Vremde en haar landelijke omgeving’ en ‘het verstedelijkt gebied van Boehout en
uitlopers’.
Vremde en haar landelijke omgeving:
Witte Wijk: Deze sociale woonwijk bevindt zich ten noorden van het centrum van Vremde.
De geïsoleerde woonwijk bestaat hoofdzakelijk uit groene woonstraten met gekoppelde
woningen. De wijk is compact en doet vrij uniform aan.
Vremde-dorp: De dorpsplaats, met centraal de kerk en het driehoekig plein (oude dries)
vormt de kern van het dorp Vremde. Het dorp kent een grote variatie, zowel aan
bebouwingstypologieën als aan functies. De toegangswegen naar Vremde dorp
(Vremdesesteenweg, Weverstraat, Broechemsesteenweg en Berhoutstraat) zijn grotendeels
bebouwd, met hier en daar nog vrije percelen. Dicht tegen de dorpskern gaat het om
gekoppelde bebouwing, verder van het centrum meer om open bebouwing. De ruimte
tussen de toegangswegen is ingevuld met een aantal verkavelingen.
Ten zuiden van de dorpsplaats bevinden zich een speelplein voor de buurt, een voetbalveld
en een bibliotheek.
Vremdesesteenweg en Broechemsesteenweg: De bebouwing van deze entiteit bestaat
hoofdzakelijk uit verspreide woningen en bebouwing van land- en tuinbouwers, veelal met
achterliggende serres. In de nabije toekomst zal het voormalig militair terrein Bulka
ontwikkeld worden als sport- en recreatiepool en containerpark.
Het verstedelijkt gebied van Boechout en uitlopers:
Vogeltjeswijk: Deze recente wijk, gelegen middenin het agrarisch landschap, sluit (in
beperkte mate) aan op de Gillegomwijk en Vremdesesteenweg. In deze verkavelingswijk
bevinden zich enkel vrijstaande eengezinswoningen.
Gillegomwijk: Deze wijk ligt ten noordoosten van Boechout-dorp. Voornamelijk de veel
voorkomende woontypolgie met drie bouwlagen en plat dak geeft de wijk een verstedelijkte
indruk. Meer naar de rand met het open agrarisch landschap wordt de wijk bepaald door
een aantal typerende hoeves.
Fruithof en Bessemgebied: Deze woonbuurten worden geflankeerd door Boechout-dorp,
het Bessemgebied en het kasteelpark van het kasteel Fruithof. De straten in de wijk, die ook
de ontsluitingsstraten van Boechout-dorp, in de richting Mortsel en Borsbeek zijn, worden
bepaald door gesloten en gekoppelde bebouwing. Meer naar het zuiden wordt de wijk
groener en de bebouwing residentiëler. Het Appelkanthof, dat niet toegankelijk is voor het
publiek, geeft een duidelijke meerwaarde aan haar omgeving.
Boechout-dorp: Dit kloppend hart van de gemeente omvat de woon-, handels,- en
dienstenkern(en) van de gemeente met daarrond een aantal woonstraten en grotere
functies zoals het Psychiatrisch Centrum Broeders Alexianen, een aantal scholen,
parkgebieden en bedrijventerreinen. De spoorweg doorkruist het centrum,
Provinciesteenweg vormt de noordoostelijke rand van de entiteit.
Het centrum van Boechout omvat twee kernen: een handels- en voorzieningenkern aan
Heuvelstraat - Jan-Frans-Willemstraat - dr. Theo Tutsstraat - station en een kern rond het
Sint-Bavoplein (Sint-Bavo kerk) - Jef Van Hoofplein met voornamelijk sociaal/culturele en
horecafuncties.
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
27
Het Jef-Van-Hoofplein vloeit over in de dreef van de Groene Stap met de beschermde
stenen molen en de wandelpaden die toegang geven tot het groene en open landschap
rond het kasteel van Boechout.
De bebouwingstypologie van Boechout-dorp bestaat hoofdzakelijk uit aaneengesloten of
gekoppelde bebouwing. Aan de rand van het centrum bevinden zich een aantal ruime
verkavelingen met voornamelijk open bebouwing.
De Bunderkes: In het zuiden, aansluitend bij Boechout-dorp, bevindt zich de wijk
Bunderkes. De bebouwing bestaat uit ruime gekoppelde aaneengesloten en vrijstaande
eengezinswoningen. De wijk eindigt aan de dreef, de Holle weg, in het verlengde van het
kasteel van Boechout.
Schaliehoevewijk: Deze woonbuurt ligt ten oosten van Boechout-dorp, in aansluiting met
Provinciesteenweg. Het landschap van deze woonwijk, begrepen tussen Hellestraat en
Eggerseelstraat, wordt in belangrijke mate bepaald door hoogspanningslijnen. De wijk
bestaat uit een aaneenschakeling van verkavelingen met vooral langs Hellestraat, Heerbaan
en Schaliehoevelaan verschillende onbebouwde percelen.
Kapelleveldwijk: de eigenlijke Kapelleveldwijk wordt gevormd door de bebouwing van de
driehoek Kapelleveldstraat, Alexander Franckstraat en Provinciesteenweg. Ook de verdere
uitlopers langs Provinciesteenweg worden tot dit gebied gerekend.
In de wijk wisselt sociale woningbouw af met grotere appartementsblokken en open en
gekoppelde bebouwing.
De hoek Provinciesteenweg – Alexander Franckstraat onderscheidt zich van de rest van de
wijk door de aanwezigheid van handelspanden. Verder langs Provinciesteenweg groeit de
lintbebouwing gestadig aan.
Eggerseelwijk (bij Lispersteenweg): deze wooncluster met vrijstaande woningen en
verspreide land- en tuinbouwbedrijven zal in de toekomst een grote transformatie kennen
door de ontwikkeling van het woongebied Schaliehoevewijk-Zuid, dat als deelzone werd
aangeduid in het gewestelijk RUP ‘afbakening van het grootstedelijk gebied Antwerpen’.
In de gemeente Boechout bestaat ca. 21,7%1 van de bebouwing uit appartementen.
In iedere woonentiteit zijn meergezinswoningen terug te vinden. Voornamelijk in de kernen van
Boechout en Vremde en de wijk Gillegom bestaat de bebouwing uit gesloten bebouwing en
meergezinswoningen. Langs de grote steenwegen en ontsluitingswegen is de bebouwing meer
verscheiden, vaak open en halfopen bebouwing, en komen eveneens een groot aantal
meergezinswoningen voor.
1 cijfers uit 2001
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
28
6. Visie
De gemeente wenst een rem te zetten op de bouw van meergezinswoningen op plaatsen waar
deze niet ruimtelijk geïntegreerd zijn in de omgeving maar waar het volgens de huidige
planningscontext wel mogelijk is. De trend om meergezinswoningen op te richten op percelen
gelegen in buitengebied, vaak gelegen aan de rand van de woonkernen Boechout en Vremde
en grenzend aan open landbouwgebied, moet omwille van een grotere impact op de omgeving
worden tegengegaan.
De gemeente zet de stap tot opmaak van een RUP dat meergezinswoningen (of de omvorming
van eengezinswoningen naar meergezinswoningen) in bepaalde zones binnen de gemeente
verbiedt om zo het specifieke karakter van de verschillende woonentiteiten binnen de gemeente
te versterken en te vrijwaren. Het grootste aandeel van de toekomstige woonbehoefte moet
opgevangen worden in het centrumgebied in plaats van in de perifere woonwijken of het
buitengebied. Als Boechout haar dorpskarakter wil behouden moet er voor gewaakt worden dat
de toename van het aantal inwoners de draagkracht niet overstijgt.
Een verbod op meergezinswoningen is een verbod op de realisatie van elk onroerend goed met
minimum twee volwaardige woonentiteiten, op één kadastraal perceel. Huisvesting voor een
groep van samenlevende personen (bv. cohousing), zorgwonen, kangoeroewonen, toeristische
accommodaties of collectieve verblijfsaccomodaties (tehuizen voor bejaarden,
verpleeginrichtingen, internaten,…) en studentenkamers die geen volwaardige woonentiteit zijn
worden niet beschouwd als woonentiteiten en dus ook niet als meergezinswoningen.
De bestaande vergunde meergezinswoningen kunnen overal behouden blijven. Maar indien ze
gelegen zijn binnen het plangebied van voorliggend RUP kunnen ze enkel herbouwd worden
binnen het bestaande vergunde volume, zonder het aantal woonentiteiten te verhogen.
Om het instandhouden van waardevolle panden te verzekeren, wordt voor een aantal panden,
opgenomen in de ‘inventaris van het bouwkundig erfgoed’, die in aanmerking komen voor
opdeling (minimale beschikbare oppervlakte), een uitzonderingsbepaling ingeschreven in het
RUP. Vanuit sociaal oogpunt zijn uitzonderingsbepalingen opgenomen voor het realiseren van
zorgwonen, kangoeroewoningen, projecten voor cohousing. Ook het onder strikte voorwaarden
realiseren van een bijkomende woonentiteit binnen het volume van een grote eengezinswoning
is opgenomen als uitzonderingsmaatregel.
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
29
7. Gewenste ruimtelijke structuur
Meergezinswoningen kunnen ingeplant worden in het centrum van de gemeente Boechout. In
de woongebieden rond de kern dient een luwe zone te worden gerespecteerd zonder nieuwe
meergezinswoningen. Op deze manier wordt voorkomen dat de woonkern van Boechout, de
woonkern Vremde en woonkernen in omliggende gemeenten aan elkaar vastgroeien tot één
ongedifferentieerd bebouwd geheel met een monotoon woonweefsel. De gedifferentieerde
benadering tussen randstedelijk gebied en buitengebied staat voorop. Bovendien wordt op die
manier de toekomstige ontwikkeling binnen de gemeente afgestemd op de draagkracht van
voorzieningen, ontsluiting met openbaar vervoer en autoverkeer en de ruimtelijke kwaliteiten
van het hoofddorp Boechout en het dorp Vremde. De klemtoon ligt op kernversterking, gericht
op centrumstraten bereikbaar met tram en trein; het vrijwaren van kwaliteitsvolle open ruimte,
zowel de beleving ervan als de samenhangende structuur; en respect voor cultuur-historische
waarde, voornamelijk bouwkundig erfgoed.
Met dit RUP wijkt de gewenste ruimtelijke structuur met betrekking tot meergezinswoningen niet
zo veel af van de bestaande ruimtelijke structuur, maar wordt in de toekomst de realisatie van
bijkomende meergezinswoningen wel aan banden gelegd in bepaalde zones.
7.1. Afwegingen contour RUP
kaart 12 zones waar het oprichten van meergezinswoningen in principe is toegelaten
In een eerste onderzoeksfase werd een selectie gemaakt van zones waarbinnen het realiseren
van meergezinswoningen onder bepaalde voorwaarden wel mogelijk zou kunnen zijn. Door
uitsluiting uit de afbakening van zones waarbinnen het realiseren van meergezinswoningen wel
is toegelaten, bekomen we een afbakening van gebieden in de gemeente waarbinnen het
realiseren van meergezinswoningen absoluut niet is toegelaten. Dit is het plangebied van het
op te maken RUP.
Afbakening kern van Boechout en Vremde
De woonkernen van Boechout zijn het startpunt van het afwegingkader om tot een gebied te
komen waar meergezinswoningen toegelaten kunnen worden. De afbakening van waaruit
vertrokken wordt is dezelfde als die gehanteerd wordt in het informatief deel van het
gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Boechout (zie figuren 8 en 9).
Omwille van vlotte bereikbaarheid, de aanwezigheid van voldoende voorzieningen en de
typologie van de reeds aanwezige bebouwing zijn de kernen van het hoofddorp Boechout en
het dorp Vremde (respectievelijk deelgebied a en c in figuur 9), de meest voor de hand liggende
locaties voor de realisatie van nieuwe meergezinswoningen.
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
30
figuur 7 afbakening deelruimten volgens
het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan
figuur 8 afbakening deelgebieden volgens
het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan
Afwegende dat Vremde een landelijk dorp is dat op die manier bestendigd dient te worden,
gelegen buiten de afbakening van het grootstedelijk gebied Antwerpen, worden de
woongebieden in Vremde volledig opgenomen in de verbodszone van het RUP. Deze keuze
wordt mede verantwoord door op andere plaatsen, bijvoorbeeld in het RUP BMT-site (in
opmaak), wel meer ontwikkeling toe te laten.
De zones die volgens het gewestplan buiten het woongebied (in de ruime zin) vallen, worden
uitgesloten uit de afbakening (zie figuur10).
figuur 9 woongebied binnen kern van Boechout
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
31
Inperkingen en uitbreidingen van de kern
kaart 13 inperkingen en uitbreidingen van de kern
In een volgende onderzoeksstap wordt bekeken of er zones zijn binnen de kern van Boechout
waar het toch niet opportuun is nog bijkomende meergezinswoningen toe te laten. Daarbij
worden volgende principes gehanteerd:
Wanneer percelen aan de achterzijde aan open of groen gebied gelegen zijn, worden
meergezinswoningen verboden omwille van de doorgaans grotere impact op het
achterliggende gebied door grotere volumes, dieper liggende achtergevelbouwlijnen,
parkeren in de tuinzone, leefruimtes en terrassen op de verdieping,... Eengezinswoningen
hebben door een beperktere omvang en parkeerdruk doorgaans een minder grote impact op
de omgeving
De omgeving van Fruithoflaan bijvoorbeeld, maakt deel uit van een vervallen groen BPA
met grote tuinen, aansluitend bij het kasteel Fruithof. Verdichting met een andere
woontypologie is hier niet wenselijk. Voor het gebied Koudebeekvallei bestaat tevens de
intentie een PRUP op te maken waarbij het behoud van open zichten naar dit gebied
wenselijk is.
Een tweede voorbeeld is de Groene Stap en nabije omgeving. De percelen zijn gelegen aan
waardevolle open ruimte die visueel verbonden is met het beschermd dorpsgezicht en het
beschermd landschap van het kasteel van Boechout.
Excentrisch gelegen bebouwing, op een grotere afstand tot de voorzieningenkern van de
gemeente wordt gezien als een reden geen meergezinswoningen toe te laten. Inbreiding en
verdichting met meergezinswoningen wordt gezocht in het centrum van de gemeente, niet
aan de rand.
Nabijheid van openbaar vervoer is een belangrijke factor om meergezinswoningen al dan
niet toe te laten.
In een groot aantal straten en woonwijken in Boechout bestaat de typologie van de
woningen voornamelijk uit vrijstaande eengezinswoningen of ruime verkavelingen van
eengezinswoningen met open en halfopen bebouwingen (met voortuinstrook). Een
schaalbreuk binnen dergelijke harmonische gehelen is dan niet gewenst.
Voorbeelden zijn grote delen van Schaliehoevewijk, Acacialaan en omgeving en de
vogeltjeswijk.
De zone tussen Provinciesteenweg, Gillegomstraat en Heerbaan leent zich op plan tot
verdere verdichting. Echter werd recent in het binnengebied een nieuwe woonstraat
gerealiseerd ‘Ter Halve’ waar de kleinschalige typologie van eengezinswoningen met tuin
overheerst. Bijgevolg is verdichting hier niet wenselijk.
Daar tegenover staat een typologie van woningen die zich vlot leent tot het opdelen in
meerdere woningen. Wanneer de straat een meer dense bebouwing kent, met drie of meer
bouwlagen, of gekenmerkt wordt door percelen met een grotere oppervlakte en voldoende
breedte, kunnen ook nieuwe projecten met meergezinswoningen zich, rekening houdend
met het gabarit van de omliggende panden, integreren binnen de morfologie van de
straat/wijk.
Boechout kent een aantal parkachtige tuinen met villa’s, onder andere langs
Borsbeeksesteenweg, Heuvelstraat tegenover de BMT-site en Janssenlei. Dit
woonparkkarakter wordt beschouwd als een visitekaartje voor Boechout.
Meergezinswoningen zijn hier niet gewenst tenzij in het bouwkundig erfgoed waar de
uitzonderingsmaatregel van toepassing is (zie verder). Janssenlei is niet enkel door haar
parkkarakter het beschermen waard, maar is tevens in een beschermd dorpsgezicht en
volledig in de gewestplanbestemming ‘woongebied met cultureel-historisch en/of esthetische
waarde’ gelegen.
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
32
De site BMT is een buitenbeentje omdat het hier een industriële site betreft waar de
realisatie van een hoge woondensiteit verantwoord is. De gemeente wil deze hogere
woondensiteit realiseren om vervolgens de woonontwikkeling in meer kwetsbare zones af te
remmen.
1. Binnensteenweg
De Binnensteenweg kan beschouwd worden als de noordelijke grens van het centrum van
Boechout. Beide zijden van de steenweg kennen een andere ontwikkeling. Een aantal recente
en in de toekomst geplande grotere projecten, met meergezinswoningen en sociale woningen,
maken dat het uitzicht van de zuidzijde van de steenweg meer aansluit bij het centrum dan het
noordelijk deel dat meer gekenmerkt wordt door een typologie van geschakelde en vrijstaande
eengezinswoningen. Eveneens kenmerkend is de zeer karakteristieke rij van kleine
arbeiderswoningen. Een schaalbreuk door de realisatie van meergezinswoningen is hier niet
gewenst.
2. Lange Kroonstraat
Percelen aan de noordwestzijde van de straat grenzen aan de achterzijde aan een groen
gebied. De impact op dit achterliggend gebied is bij grotere volumes – appartementen, met
mogelijks ook parkeren in de tuinstrook – groter dan bij eengezinswoningen.
Eengezinswoningen hebben door een beperktere omvang doorgaans een minder grote impact
op de omgeving. Gezien het niet opportuun is de bebouwing verder te verdichten, worden geen
bijkomende meergezinswoningen meer toegelaten in dit deel van de Lange Kroonstraat.
3. Boshoek - Elfbunderweg
Vanaf Boshoek - Elfbunderweg start het open landbouwlandschap. Opdat de breuk tussen het
bebouwde landschap en het open buitengebied niet verder zou vergroten, wordt verdere
densifiëring – door grotere bebouwing, appartementen - tegengegaan.
4. Hovesesteenweg
Percelen aan de zuidzijde van de straat grenzen aan de achterzijde aan open ruimte gebied.
Net als bij de percelen aan de noordwestzijde van Lange Kroonstraat wordt deze zone, gezien
de grotere impact van meergezinswoningen op de omgeving, uit de afbakening gehaald.
Om gelijkheid te bekomen tussen de percelen aan de noordzijde en zuidzijde van de straat, die
op zich qua bebouwing niet veel van elkaar verschillen, wordt de grens van de kern voor beide
straatdelen beperkt tot de kruising met Ropstocklei.
5. Randen parkzones
Ook de randen van parken die momenteel geen ‘groene’ gewestplanbestemming hebben,
maar waar het omwille van de natuurwaarde en landschappelijke waarde niet opportuun is
meergezinswoningen te realiseren, worden uitgesloten uit de kern.
6. zone Jef Van Hoofplein
De zone rond het Jef Van Hoofplein met de school, de cluster van grotere winkels aan
Pastoorsleike en de site van het rusthuis aan Alexander Franckstraat leent zich door de huidige
bebouwingsstructuur vandaag niet tot de bouw van meergezinswoningen.
Het gebied van Pastoorsleike 7 wordt gezien als de rand van een park waar het omwille van de
natuurwaarde en landschappelijke waarde niet opportuun is meergezinswoningen op te richten.
Meergezinswoningen hebben doorgaans een grotere impact op de omgeving, oa. door een
grotere bebouwde oppervlakte en meer verharde buitenruimte (voor parkeren).
Eengezinswoningen hebben door een beperktere omvang minder impact op de omgeving. Het
gebied aan Pastoorsleike 7 is een strategische zone die deel uitmaakt van het park. Een
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
33
eventuele toekomstige ontwikkeling wordt gezien in de vorm van sociale eengezinswoningen of
een beperkt project met serviceflats. Gezien de ligging zal dit, indien de noodzaak concreet
wordt, deel moeten uitmaken van een gebiedsgericht RUP. In dit RUP kan, indien het
verantwoord is, het verbod op meergezinswoningen opgeheven worden.
7. Oude Steenweg
De zuidelijke straatzijde sluit aan bij het waardevol openruimtegebied Molenveld en hier zijn
zeker, gezien meergezinswoningen doorgaans een grotere impact hebben op het
achterliggende gebied (grotere volumes, parkeren in tuinzone, leefruimtes op de
verdiepingen,…) geen bijkomende meergezinswoningen wenselijk. De noordelijke straatwand
komt wel in aanmerking voor meergezinswoningen gezien de nabijheid van het centrum en de
tramhalte en de ligging aan het spoor en Provinciesteenweg.
8. Reservegebied voor woonwijk Capenberg
Het woonreservegebied Capenberg sluit aan bij de grote open ruimtestructuur in het noorden
van de gemeente. Op lange termijn kan dit gebied aangesneden worden. Op dat moment kan
een gebiedsgericht RUP opgemaakt worden dat het gebied ordent volgens een nog te bepalen
en een aantal voor de hand liggende principes. De kans is groot dat er gestreefd zal worden
naar een ordening met bebouwing in het zuiden (nabij de tramhalte) en open ruimte in het
noorden en het behoud van een aantal doorzichten naar het omliggende open gebied. Het
zuidelijk gedeelte van het reservegebied bevindt zich binnen de ‘afbakening van het
grootstedelijk gebied Antwerpen’. Met het oog op een eventuele hogere dichtheid in dit zuidelijk
deel van het reservegebied (ter vrijwaring van het noordelijk deel) wordt deze zone uit de
verbodszone van het RUP gesloten. In de toekomst, bij het aansnijden van het reservegebied,
kan dan gezocht worden naar een ruimtelijke configuratie waarbinnen (eventueel) ook
meergezinswoningen mogelijk zijn.
9. Gillegomwijk
De typologie van de woningen in Gillegomwijk (doorgaans drie bouwlagen met plat dak) leent
zich tot het opdeling in twee à drie woningen. Ook nieuwe projecten met meergezinswoningen
kunnen zich, rekening houdend met het gabarit van de omliggende bebouwing, integreren
binnen de morfologie van de wijk.
Samen met een optimale ontsluiting met het openbaar vervoer (nabijheid nieuwe tramhalte en
buslijn 14), het feit dat de wijk gelegen is in de afbakening van het stedelijk gebied en de goede
ontsluiting via Provinciesteenweg, maakt dat deze wijk buiten de verbodszone gehouden wordt
en meergezinswoningen wel toegelaten worden.
De afbakening van de zone in Gillegomwijk waarbinnen meergezinswoningen worden
toegelaten, is gebaseerd op de bestaande morfologie van de straten, de afstand tot het
centrum, de nabijheid van openbaar vervoer, de draagkracht van de wijk voor bijkomende
woonentiteiten en bijhorende verkeersintensiteit en een gelijkwaardig straatbeeld aan beide
zijden van de straat. Deze afwegingscriteria leiden tot opname van het noordelijk deel van
Mussenhoevelaan (behoud bestaand straatbeeld, grotere afstand tot kern Boechout), het
noordelijk deel van Schransstraat (behoud bestaand straatbeeld, grotere afstand tot kern
Boechout) en de noordzijde van Hugo Verriesstraat (behoud bestaand straatbeeld) in de zone
waar het verbod op meergezinswoningen zal gelden. Gillegomstraat en Mussenhoevelaan, ter
hoogte van Gillegomstraat, worden niet mee opgenomen in de verbodszone gezien de
nabijheid tot het centrum van Boechout, de bestaande morfologie van de straat en het streven
naar een gelijkwaardig straatbeeld aan beide zijden van de straat.
Ten noorden van de Gillegomwijk is misschien wel een meergezinswoning vergund, maar dit wil
niet meteen zeggen dat bijkomende meergezinswoningen hier ook wenselijk zijn. Sommige
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
34
straten in de wijk kennen al een zeer druk verkeer en de draagkracht mag niet overschreden
worden.
In het binnengebied ten zuiden van Gillegomstraat werden recent een aantal grondgebonden
eengezinswoningen gerealiseerd. Verdere bebouwingsmogelijkheden in het binnengebied zijn
beperkt gezien de afmetingen van de verkaveling. Verdere verdichting lijkt ook weinig
waarschijnlijk gezien de kleine oppervlakte en het huidig gebruik van de percelen als tuin bij
woningen aan Gillegomstraat. Indien toch nog een deel(perceel) wordt aangesneden is het
aangewezen de bebouwingstypologie van de nieuwe straat Ten Halve verder te zetten, nl. met
grondgebonden eengezinswoningen.
10. Provinciesteenweg (tot aan kruispunt met Alexander Lispersteenweg/Kapelleveldstraat)
De bestaande morfologie van Provinciesteenweg leent zich probleemloos voor de realisatie van
meergezinswoningen. De percelen hebben doorgaans een grote oppervlakte en zijn redelijk
breed. Parkeren kan op eigen terrein opgelost worden.
Daarnaast is Provinciesteenweg de belangrijkste ontsluitingsweg van de gemeente en is de
ontsluiting met het openbaar vervoer zeer goed (nabijheid station Boechout, buslijn 297).
Voor het zuidelijk deel van Provinciesteenweg wordt de grens gelegd ter hoogte van
Kapelleveldstraat. Vanaf dit punt is Provinciesteenweg eerder een verbindingsweg met
lintbebouwing die de kernen van Boechout en Lier verbindt, dan een centrumstraat die aansluit
bij de kern van Boechout. De percelen langs de steenweg grenzen aan de achterzijde aan open
landbouwgebied, wat te meer een reden is de realisatie van bijkomende meergezinswoningen
te verbieden. Vanuit deze redenering wordt voor de noordzijde van de steenweg de grens
noordelijker gelegd, ter hoogte van het kruispunt met Lispersteenweg,
11. Vremde – Lindelei / Project De Linde
Het gebied V1 Lindelei is in het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan geselecteerd als gebied
waar groepswoningbouw in functie van sociale woningbouw kan gerealiseerd worden.
Een sociaal woonproject wordt effectief op korte termijn gerealiseerd. Het woonproject zal
hoogstwaarschijnlijk voor de goedkeuring van voorliggend RUP worden vergund.
De zone Lindelei wordt uit de verbodszone van het RUP geschrapt om voorliggend RUP in
overeenstemming te brengen met het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan.
12. woongebied en woonuitbreidingsgebied Vremde – Kerkweg
Deze zone heeft de opportuniteit ontwikkeld te worden in functie van sociale huisvesting en
werd reeds opgenomen als bindende bepaling van het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan als
te ontwikkeling op middellange termijn. Net als de zone Lindelei is het gebied opgenomen in het
gemeentelijk ruimtelijk structuurplan als gebied voor groepswoningbouw in functie van sociale
woningbouw.
Het gebied zal pas op lange termijn aangesneden worden. Een nog op te maken gebiedsgericht
RUP zal in de toekomst de ruimtelijke organisatie vastleggen, en daarbij ook of en waar
meergezinswoningen kunnen worden ingeplant.
13. Sociaal woonproject Kapelleveldstraat
Voor deze kavels die in eigendom zijn van de sociale huisvestingsmaatschappij zijn de plannen
voor de realisatie van sociale huisvesting reeds opgemaakt en doorloopt de aanvraag voor
stedenbouwkundige vergunning de geëigende procedure.
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
35
Uitzonderingsmaatregel bouwkundig erfgoed
kaart 14 selectie waardevolle panden
Om het instandhouden van waardevolle panden te verzekeren, wordt voor een aantal panden,
opgenomen in de ‘inventaris van het bouwkundig erfgoed’, een uitzonderingsbepaling
ingeschreven in het RUP. Boechout telt een aantal grotere hoevewoningen en opvallende laat
19de
eeuwse en begin 20ste
eeuwse herenhuizen die momenteel ingericht zijn als
eengezinswoning. Sommige van deze panden hebben aanzienlijke afmetingen of een structuur
die zich leent voor de huisvesting van meer dan één gezin. Om te voorkomen dat deze panden
leeg komen te staan en in verval geraken worden iets ruimere mogelijkheden gegeven voor een
nieuwe invulling, mits deze erfgoedwaarde niet wordt aangetast. Het verlenen van een
vergunning zal steeds gebeuren in overleg met de betrokken adviesinstantie.
De panden uit de inventaris die in aanmerking komen voor de uitzonderingsmaatregel werden
geselecteerd op basis van volgende criteria:
totale vloeroppervlakte: min. 200m²
aantal bouwlagen: min. twee volwaardige bouwlagen. Panden met slechts één bouwlaag
worden enkel geselecteerd indien de voorgevel voldoende breed is. Dit omwille van de
toegankelijkheid van de verschillende woningen in het pand. Het opdelen van een smalle,
diepe woning wordt bemoeilijkt door interne circulatie naar de afzonderlijke wooneenheden.
parkeren: op eigen terrein
Een overzicht van geselecteerde waardevolle panden is bijgevoegd in bijlage 4.
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
36
8. Milieueffectenrapportage op planniveau
De regelgeving (dd 7 januari 2008) voorziet dat bij de opmaak van elk RUP dat dit plan wordt
gescreend op de mogelijkheid van het veroorzaken van dermate betekenisvolle milieueffecten
zodat de opmaak van een plan-MER noodzakelijk wordt, waarin deze effecten grondiger
worden bestudeerd, geëvalueerd en waar zo nodig milderende maatregelen kunnen worden
voorgesteld.
Hierover moet advies aan een reeks overheidsinstanties worden gevraagd en levert de
bevoegde Dienst Milieueffectenrapportage van de Vlaamse overheid uiteindelijk een
geïntegreerd advies dat aangeeft of de opmaak van een plan-MER horende bij het RUP al dan
niet noodzakelijk is.
Het RUP heeft geen (negatieve) betekenisvolle effecten op het milieu in de brede zin. De
opmaak van een plan-MER is niet noodzakelijk.
De ontheffing tot opmaak van een plan-MER voor voorliggend RUP wordt gevoegd in bijlage 5
bij deze toelichtingsnota.
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
37
9. Ruimtelijke veiligheidsrapportage op planniveau
Het besluit houdende regels op het gebied van Ruimtelijke Veiligheidsrapportage (BVR 26
januari 2007) verplicht de afweging tot eventuele opmaak van een ruimtelijk veiligheidsrapport
bij de opmaak van een RUP, en in voorkomend geval de opmaak daarvan zelf. Het besluit
voorziet een set van criteria en selectiecriteria ter beoordeling van deze rapportageplicht.
In het plangebied is thans geen SEVESO-inrichting aanwezig. In het RUP worden geen
(nieuwe) aandachtsgebieden inzake veiligheid voorzien. Bovendien zijn in een straat van 2km
rond het plangebied geen SEVESO-inrichtingen aanwezig. Meer nog, binnen het hele
grondgebied van de gemeente Boechout is geen SEVESO-inrichting aanwezig.
Gelet op deze score in de gestelde criteria kan geconcludeerd worden dat er voor dit RUP geen
ruimtelijke veiligheidsrapportage noodzakelijk is. Conform het besluit zal hierover advies aan de
Cel Veiligheidsrapportage worden gevraagd.
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
38
10. Watertoets
kaart 15 uittreksel uit de hydrografische atlas met aanduiding van de risicozones op
overstromingen
kaart 16 watertoets - overstromingsgevoeligheid
kaart 17 watertoets - grondwaterstromingsgevoeligheid
kaart 18 watertoets - erosiegevoeligheid
kaart 19 watertoets - infiltratiegevoeligheid
De watertoets dient alle mogelijke schadelijke effecten op het watersysteem die het plan zou
kunnen veroorzaken, na te gaan volgens het besluit van de Vlaamse Regering van 20 juli 2006
en gewijzigd bij besluit van 1 maart 2012.
10.1. Atlas van de waterlopen
Op het plan feitelijke en juridische toestand alsook het grafisch plan worden de waterlopen
gelegen binnen het plangebied, voornamelijk niet-geklasseerde en geklasseerde waterlopen
van tweede en derde categorie, aangeduid.
De waterlopen in het noorden van het plangebied van het RUP maken onderdeel uit van het
Beneden Scheldebekken. De waterlopen in het zuidelijk deel van de gemeente behoren tot het
Netebekken.
10.2. Toetsing aan de overstromingsgevoeligheid
In het plangebied van het RUP komen een aantal risicozones voor overstromingen voor. De
belangrijkste is de risicozone die nagenoeg het volledige centrum van Boechout en de
Gillegomwijk bedekt.
De watertoetskaart - overstromingsgevoeligheid (update 1 maart 2012) geeft nagenoeg
hetzelfde beeld als de kaart met de risicozones voor overstromingen. Het centrum van
Boechout en het grootste deel van de wijk Gillegom wordt aangeduid als effectief
overstromingsgevoelig.
Voor de overstromingsgevoelige gebieden binnen het plangebied heeft dit RUP geen negatieve
impact op de waterhuishouding, gezien enkel een overdruk bovenop het ongewijzigde
gewestplan wordt voorzien in functie van het verbod op de realisatie van meergezinswoningen.
Bovendien worden in voorliggend RUP geen maatregelen opgenomen met betrekking tot. de
waterhuishouding.
10.3. Toetsing aan de grondwaterstromingsgevoeligheid
Het volledige plangebied van het RUP en bij uitbreiding nagenoeg het volledige grondgebied
van de gemeente Boechout, is matig gevoelig voor grondwaterstroming.
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
39
Het RUP vormt geen kader voor de aanleg van bijkomende grote ondergrondse constructies
zodat dan ook geen significante negatieve effecten op grondwaterstromingspatroon worden
verwacht.
10.4. Toetsing aan de erosiegevoeligheid
De bepalende elementen voor de watertoets naar erosiegevoeligheid worden weergegeven op
bijgaande kaart. Voor het overgrote deel van de gemeente geeft de kaart een versnipperde
collage van niet erosiegevoelige en erosiegevoelige zones. Het plangebied is hoofdzakelijk niet
erosiegevoelig.
10.5. Toetsing aan de infiltratiegevoeligheid
Het volledige plangebied van het RUP is infiltratiegevoelig. Wat infiltratie betreft zal dit RUP
algemeen gezien geen invloed hebben, gezien met dit RUP enkel een overdruk wordt voorzien
in functie van het verbod op de realisatie van meergezinswoningen, bovenop het niet te wijzigen
gewestplan.
Bij de vergunningsaanvraag zal per project beoordeeld worden wat de mogelijkheden en
verplichtingen zijn naar hemelwater en infiltratie toe.
10.6. Oppervlaktewaterkwaliteit
Volgens het zoneringsplan is het grootste deel van het als woongebied bestemde grondgebied
van de gemeente Boechout, (in de ruime zin volgens het gewestplan), gelegen in centraal
gebied, waar aansluiting op openbare riolering en een openbaar zuiveringsstation is voorzien.
Een aantal gebieden, waaronder de lintbebouwing langs Vremdesesteenweg, zijn aangeduid
als collectief te optimaliseren buitengebied.
De gescheiden afvoer van overtollig hemelwater en afvalwater wordt geregeld in een
gemeentelijke of gewestelijke stedenbouwkundige verordening, niet in een RUP (wordt aan
voldaan).
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
40
figuur 10 zoneringsplan, bron: VMM
10.7. Conclusie
Aangezien het plangebied van het RUP een groot deel van de gemeente bestrijkt, is het logisch
dat er delen van het plangebied in een overstromingsgevoelige en/of grondwater-
stromingsgevoelige, erosiegevoelige of infiltratiegevoelige zone liggen.
Voorliggend RUP voorziet enkel in een overdruk die de oprichting van meergezinswoningen of
het vermeerderen van het aantal woongelegenheden verbiedt. Deze overdruk geldt boven de
bestaande - niet te wijzigen - gewestplanbestemming.
Het invoeren van deze overdruk zal geen effect hebben op de waterhuishouding in het
plangebied.
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
41
Gelet op de beperkte ingreep van het RUP door het invoeren van een verbod op
meergezinswoningen, worden door dit RUP geen effecten verwacht op de discipline water
zodat het RUP geen betekenisvolle negatieve effecten voor deze discipline veroorzaakt.
De watertoets die bij iedere vergunningsaanvraag moet gebeuren (cfr. BVR 20 juli 2006) zal per
project beoordelen wat het water voor effect zal hebben op de bouwmogelijkheden.
Dit RUP doet geen afbreuk aan de verplichtingen voortvloeiend uit de gewestelijke verordening
inzake hemelwaterputten, infiltratie-voorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing
van afvalwater en hemelwater (BVR 1 oktober 2004, gewijzigd bij BVR op 23 juni 2006).
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
42
11. Toelichting grafisch plan en bijbehorende stedenbouwkundige voorschriften
Dit hoofdstuk geeft een kort overzicht van de stedenbouwkundige voorschriften van het RUP
‘meergezinswoningen’. Het zijn aandachtspunten als een voorbereidende oefening voor de
opmaak van de stedenbouwkundige voorschriften van het RUP.
Het RUP bestaat uit vier delen, namelijk de toelichtingsnota, de stedenbouwkundige
voorschriften, het plan feitelijke en juridische toestand en het grafisch plan.
Deze toelichtingsnota situeert en verantwoordt de keuzen en bepalingen uit het RUP, geeft de
relatie met het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan weer en duidt flankerende
beleidsmaatregelen aan. Zij wordt begeleid door een plan feitelijke en juridische toestand.
Een bundel stedenbouwkundige voorschriften geeft de voorschriften inzake bestemming,
inrichting en beheer weer. Het grafisch plan geeft het plangebied van dit RUP aan, alsook de
grafische aanduidingen van bestemming en inrichting.
11.1. Grafisch plan
Vanuit de visie en gewenste ruimtelijke structuur wordt volgende overdruk door middel van dit
RUP toegevoegd aan de gewestplanbestemming: ‘verbod op meergezinswoningen’.
Het grafisch plan geeft aan op welke percelen deze overdrukbepaling van toepassing is.
11.2. Vertaling in stedenbouwkundige voorschriften (bijzondere bepalingen)
11.2.1. Artikel 1 - overdruk ‘verbod op meergezinswoningen’
Binnen deze zone is het verboden een meergezinswoning op te richten.
11.2.2. Zorgwoningen
Zoals de meeste gemeenten in Vlaanderen, kampt ook de gemeente Boechout met een
problematiek van vergrijzing. Door de bouw van zogenaamde ‘zorgwoningen’ aan te moedigen
of minstens mogelijk te laten, kan het huidige woningaanbod enigszins worden aangepast aan
de behoeften van ouderen. Het realiseren van zorgwonen wordt toegelaten binnen de zone
waar het verbod op meergezinswoningen geldt.
Het artikel 4.1.1. van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening definieert zorgwonen als ‘een
vorm van wonen waarbij voldaan is aan alle hiernavolgende voorwaarden:
1. er wordt één ondergeschikte wooneenheid gecreëerd binnen het bestaande volume van een
woning, of binnen de bestaande volume-uitbreidingsmogelijkheden
2. de ondergeschikte wooneenheid (daaronder niet begrepen de met de hoofdwooneenheid
gedeelde ruimten ) vormt één fysiek geheel met de hoofdwoning en maakt ten hoogste één
derde uit van het bouwvolume van de volledige woning
3. de creatie van de ondergeschikte wooneenheid gebeurt met het oog op het huisvesten van:
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
43
hetzij ten hoogste twee ouderen in de zin van de gecoördineerde decreten van 18
december 1991 inzake voorzieningen voor ouderen,
hetzij ten hoogste twee hulpbehoevende personen, zijnde personen met een handicap,
personen die in aanmerking komen voor een ten laste neming door de Vlaamse
zorgverzekering, evenals personen met een nood aan ondersteuning om zich in het
thuismilieu te kunnen handhaven
4. de eigendom, of ten minste de blote eigendom, op de hoofd- en de ondergeschikte
wooneenheid berust bij dezelfde titularis of titularissen’.
De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (artikel 4.2.4.) voorziet een meldingsplicht indien een
woning zal gebruikt worden als zorgwoning. Wanneer de zorgfunctie beëindigd wordt door
bijvoorbeeld sterfte en het gebouw toch als meergezinswoning verder gebruikt wil worden en de
zorgfunctie bijgevolg stop wordt gezet, is dit wel onderworpen aan de vergunningsplicht.
11.2.3. Kangoeroewoningen
Het realiseren van kangoeroewoningen wordt eveneens toegelaten binnen de zone waar het
verbod op meergezinswoningen geldt. Door het ontbreken van een zorgrelatie tussen de
bewoners van de woning onderling verschilt een kangoeroewoning van een zorgwoning en is
een afzonderlijke definitie noodzakelijk.
Een kangoeroewoning wordt in voorliggend RUP gedefinieerd als een bebouwd onroerend
goed waarbinnen twee woonentiteiten worden georganiseerd waarbij minstens bij één van de
woonentiteiten minstens één van volgende functies ontbreekt:
woonkamer
keuken
badkamer.
De bewoners van de niet-volwaardige woonentiteit maken voor de ontbrekende functie(s)
gebruik van de gemeenschappelijke ruimte(s) in de andere woonentiteit.
11.2.4. Cohousing
Cohousing wordt ook wel gemeenschappelijk wonen of samenhuizen genoemd. Hierbij wonen
verschillende gezinnen of personen samen en hebben ze elk eigen privéruimtes, naast een
aanzienlijk aantal gemeenschappelijke ruimtes zoals bijvoorbeeld een tuin, speelruimte,
vergaderlokaal, polyvalente ruimte, televisie- of computerkamer, kindercrèche, werkplaats,
wasruimte en dergelijke. Eigen aan een project van gemeenschappelijk wonen is de combinatie
van de uitgebreide gemeenschappelijke voorzieningen en het participatief proces met alle
bewoners voor zowel planning en ontwerp van het project als voor management van de site.
Bij cohousing staat de betrokkenheid tussen bewoners centraal, zonder de privacy op te geven.
Door kleiner te wonen en meer gedeelde publieke ruimte te voorzien kunnen de woonkosten
gedrukt worden. Cohousing versterkt de sociale cohesie, verkleint de ecologische voetafdruk
van de bewoners en realiseert een betaalbaarheid van wonen. Om die reden komen projecten
van cohousing in aanmerking voor een uitzondering op de verbodsbepaling die voorliggend
RUP instelt. Uiteraard zijn bepaalde handelingen en werken ter realisatie van een
cohousingproject onderworpen aan de vergunningsplicht.
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
44
11.2.5. Cultuurhistorisch waardevolle gebouwen
Om het instandhouden van waardevolle panden te verzekeren, wordt ook voor een aantal
panden, opgenomen in de ‘inventaris van het bouwkundig erfgoed’, die in aanmerking komen
voor opdeling (o.a. minimale beschikbare oppervlakte), een uitzonderingsbepaling ingeschreven
in het RUP. Het verlenen van een vergunning zal steeds gebeuren in overleg met de betrokken
adviesinstantie.
11.2.6. Opdelen van eengezinswoningen
Om in te spelen op de groeiende behoefte aan kleinere woonentiteiten zonder het huidig
woonweefsel te ontwrichten wordt het opdelen van bestaande grote eengezinswoningen
toegelaten onder strikte voorwaarden. Op deze manier kan ook een invulling gegeven worden
aan leegstaande grote huizen in functie van de meer hedendaagse gezinssamenstellingen. Het
herbouwen of uitbreiden van een bestaande eengezinswoning in functie van opdeling is niet
toegelaten. Ook dient bij de afweging rekening te worden gehouden met lichten en zichten ten
opzichte van de naburige percelen. In het gemeentelijk bouwreglement dat in opmaak is zullen
bijkomende voorwaarden opgelegd worden met betrekking tot het parkeren op eigen terrein.
Het is namelijk niet wenselijk dat het parkeerprobleem bij dergelijke ontwikkelingen wordt
afgewenteld op het openbaar domein.
11.3. Op te heffen strijdige voorschriften
Aangezien het RUP enkel een overdruk invoert, blijven alle grondbestemmingen van toepassing
(gewestplan, BPA en RUP). Er worden bij de goedkeuring van voorliggend RUP dus geen
voorschriften opgeheven.
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
45
12. Planschade en planbaten
Volgens de Vlaamse Codex welke in werking treedt vanaf 1 september 2009, moeten alle
ruimtelijke uitvoeringsplannen welke voorlopig worden vastgesteld na deze datum een register
bevatten van de percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding
kan geven tot een planschadevergoeding (cfr. art.2.6.1.), een planbatenheffing (cfr. art.2.6.4.)
of een compensatie (cfr. decreet grond- en pandenbeleid).
Bovenstaande kaart geeft een overzicht van dit register. Het is een grafisch register van de
percelen waarop een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd die aanleiding kan geven tot
een planschadevergoeding, vermeld in artikel 2.6.1, een planbatenheffing, vermeld in artikel
2.6.4, of een compensatie, vermeld in boek 6, titel 2 of titel 3, van het decreet van 27 maart
2009 betreffende het grond- en pandenbeleid.
Bovenstaande kaart geeft aan dat het RUP enkel aanleiding kan geven tot planbaten en niet tot
planschade of een compensatie.
Dit register geeft, conform de geciteerde wetgeving, de percelen weer waarop een
bestemmingswijziging gebeurt die aanleiding kan geven tot vergoeding of heffing. De opname
van percelen in dit register houdt dus niet in dat sowieso een heffing zal worden
opgelegd of dat een vergoeding kan worden verkregen. Voor elk van de regelingen gelden
voorwaarden, uitzonderings- of vrijstellingsgronden die per individueel geval beoordeeld
worden.
Het register kan dus geen uitsluitsel geven over de toepassing van die voorwaarden,
uitzonderings- of vrijstellingsgronden.
De regeling over de planschade is te vinden in artikel 2.6.1 en volgende van de Vlaamse Codex
Ruimtelijke Ordening. De regeling over de planbatenheffing is te vinden in artikel 2.6.4 en
volgende van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening. De regeling over de
kapitaalschadecompensatie is te vinden in artikel 6.2.1. en volgende van het decreet van 27
maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid. De regeling over de
gebruikerscompensatie is te vinden in het decreet van 27 maart 2009 houdende vaststelling van
een kader voor de gebruikerscompensatie bij bestemmingswijzigingen, overdrukken en
erfdienstbaarheden tot openbaar nut.
Dit register werd aangemaakt door het plan zoals het gold vóór de bestemmingswijziging
digitaal te vergelijken met het huidige plan. In een aantal gevallen verschilt de cartografische
ondergrond waarop de bestemmingen werden ingetekend in het oude en het nieuwe plan.
Daarom kunnen bij de digitale vergelijking beperkte fouten optreden. Het register moet met dat
voorbehoud geraadpleegd worden. Meer informatie over het register is opgenomen in de
toelichting die eveneens in deze bijlage van het RUP is opgenomen.
Bijlage 6 geeft meer informatie over het grafisch register voor planbaten, planschade,
kapitaalschade of gebruikersschade.
Voorliggend RUP voert geen bestemmingswijziging door die aanleiding geeft tot planschade,
kapitaalschade of gebruikerschade. Om die reden wordt ook geen register van
planbaten/planschade (grafisch) opgemaakt en gevoegd bij deze toelichtingsnota.
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
46
13. Ruimtebalans
Aangezien het RUP enkel een overdruk invoert, worden geen bestemmingswijzigingen
doorgevoerd en is de opmaak van een ruimtebalans overbodig.
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
47
Bijlage 1 - habitatrichtlijngebied ‘bos- en heidegebied ten oosten van Antwerpen’
bron: Geo-Vlaanderen - NATURA 2000
1. Habitatrichtlijn
Naam Bos- en heidegebieden ten oosten van Antwerpen
Gebiedscode: BE2100017
Oppervlakte: 5240ha
Lengtegraad: 4°44'40'' E
Breedtegraad: 51°16'0'' N
2. Habitats
2330 Open grasland met Corynephorus- en Agrostis-soorten op landduinen
Prioritair nee
Oppervlakte ca. 2%
Rel. oppervlakte 15% >= p > 2%
Behoud uitstekende instandhouding
Representativiteit goede representativiteit
Algemeen uiterst waardevol
3110 Mineraalarme oligotrofe wateren van de Atlantische zandvlakken met
afibische vegetatie: Lobelia, Littorellia en Isoëters
Prioritair nee
Oppervlakte ca. 1%
Rel. oppervlakte 15% >= p > 2%
Behoud uitstekende instandhouding
Representativiteit goede representativiteit
Algemeen uiterst waardevol
3130
Oligotrofe wateren van het Middeneuropese en peri-alpiene gebied met
Littorella- of Isoëtes-vegetatie of met eenjarige vegetatie op drooggevallen
oevers (Nanocyperetalia)
Prioritair nee
Oppervlakte ca. <1%
Rel. oppervlakte 2% >= p > 0%
Behoud uitstekende instandhouding
Representativiteit goede representativiteit
Algemeen uiterst waardevol
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
48
4010 Noordatlantische vochtige heide met Erica tetralix
Prioritair nee
Oppervlakte ca. 1%
Rel. oppervlakte 15% >= p > 2%
Behoud uitstekende instandhouding
Representativiteit goede representativiteit
Algemeen uiterst waardevol
4030 Droge heide (alle subtypen)
Prioritair nee
Oppervlakte ca. 4%
Rel. oppervlakte 2% >= p > 0%
Behoud uitstekende instandhouding
Representativiteit goede representativiteit
Algemeen uiterst waardevol
6410 Grasland met Molinia op kalkhoudende bodem en kleibodem (Eu-Molinion)
Prioritair nee
Oppervlakte ca. 1%
Rel. oppervlakte 15% >= p > 2%
Behoud uitstekende instandhouding
Representativiteit goede representativiteit
Algemeen uiterst waardevol
9120 Beukenbossen van het type met Ilex- en Taxus-soorten, rijk aan epifyten
(Ilici-Fagetum)
Prioritair nee
Oppervlakte ca. 8%
Rel. oppervlakte 15% >= p > 2%
Behoud uitstekende instandhouding
Representativiteit goede representativiteit
Algemeen uiterst waardevol
2330 Oude zuurminnende bossen met Quercus robur op zandvlakten
Prioritair nee
Oppervlakte ca. 10%
Rel. oppervlakte 15% >= p > 2%
Behoud uitstekende instandhouding
Representativiteit goede representativiteit
Algemeen uiterst waardevol
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
49
91E0 Overblijvende of relictbossen op alluviale grond (Alnion glutinoso-incanae)
Prioritair ja
Oppervlakte ca. 4%
Rel. oppervlakte 15% >= p > 2%
Behoud uitstekende instandhouding
Representativiteit goede representativiteit
Algemeen uiterst waardevol
3. Vissen
1149 Cobitis taenia - Kleine modderkruiper
Populatie ca. 100% >= p>15%
Behoud goede instandhouding
Isolatie niet-geïsoleerde populatie aan de rand van het areaal
Algemeen waardevol
1163 Cottus gobio - Rivierdonderpad
Populatie ca. 100% >= p>15%
Behoud goede instandhouding
Isolatie niet-geïsoleerde populatie aan de rand van het areaal
Algemeen waardevol
1096 Lampetra planeri - beekprik
Populatie ca. 100% >= p>15%
Behoud passabele of verminderde instandhouding
Isolatie niet-geïsoleerde populatie aan de rand van het areaal
Algemeen waardevol
4. Planten
1393 Drepanocladus vernicosus - Geel schorpioenmos
Populatie ca. 100% >= p>15%
Behoud uitstekende instandhouding
Isolatie (vrijwel) geheel geïsoleerde populatie
Algemeen uiterst waardevol
1831 Luronium natans - Drijvende waterweegbree
Populatie ca. 2% >= p>0%
Behoud goede instandhouding
Isolatie niet-geïsoleerde, door de rest van het areaal omsloten populatie
Algemeen uiterst waardevol
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
50
Bijlage 2 - ankerplaats ‘kasteel van Boechout en omgeving’ bron: Geo-Vlaanderen - landschapsatlas
Code A10029
Fusiegemeenten Boechout, Hove
Relictzoneassociaties Kasteeldomeinen Z-ZO Antwerpen en randgemeenten (R10082)
Lijnrelictassociaties KW-lijn: telefoonlijn C12-C18 (L10060)
Puntrelictassociaties Stenen windmolen Boechout (P10432), Kasteel van Boechout (P10433),
Lauwhoeve (P10439)
1. Landschapselementen en opbouwende onderdelen
Geomorfologie/Hydrografie
Microreliëf microreliëf, talud
Macroreliëf markante terreinovergang
Hydrografische
elementen
beek (Lauwerijbeek)
Moerassige
gronden
moeras
Elementen van bouwkundig erfgoed, nederzettingen en archeologie
Koeren hovingen tuin, park
Landgoederen kasteel, orangerie, hovenierswoning, muur (Hof van Boechout + poortgebouw
Landbouwkundig
erfgoed
hoeve, schuur, stal, wagenhuis (Hoeve Lintacker, Lauwhoeve, Modelhoeve,
Bisthoeve)
Molens windmolen (stellingmolen)
Kerkelijk erfgoed kapel (Courtoiskapel)
Klein historisch
erfgoed
standbeeld (beelden in kasteelpark)
archeologische
elementen
(concentraties van Romeinse scherven)
Elementen en patronen van landgebruik
Puntvormig bomengroep, solitaire boom
Lijnvormig dreef, bomenrij, houtkant, hagen
Kunstmatige
waters
vijver
Bos loof, hooghout
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
51
2. Landschapswaarden
Wetenschappelijke waarde
Eén van de zwaartepunten van de natuurwetenschappelijke waarde van deze ankerplaats ligt
in het Bos van Moretus. Hoewel de boomlaag eerder artificieel is, onderscheiden we een
waardevolle ondergroei, die goed gedijt op de relatief stabiele, vochtige tot natte
zandleembodems. Via lijn- en puntvormige landschapselementen sluit dit boscomplex aan op
andere boscomplexen in de omgeving, wat mogelijkheden schept voor de uitwisseling van
plant- en diersoorten. Dit laatste verhoogt de intrinsieke waarde van elk boscomplex op zich
en geeft tevens het natuurwetenschappelijk belang aan van de landschapsecologische
infrastructuur in de omgeving. Ook zeer waardevol is het gebied ter hoogte van de Melkkuip.
De typische bodemstructuur en het uitgesproken reliëf, waarbij de hoger gelegen gronden in
een boog omheen de lage zone liggen, geven hier ontstaan aan een kwelamfitheater, met een
zeer specifieke en deels zeldzame plantengroei. De verzameling oude bomen in het
kasteelpark vertegenwoordigt een aanzienlijke dendrologische waarde.
Historische waarde
Het Hof van Boechout wordt reeds vermeld op de historische kaart van Ferraris (1777) en gaat
als locatie zelfs terug tot de 13de eeuw. Het huidige kasteelgebouw werd voor het grootste
deel opgetrokken in de 17de eeuw. De parkstructuur en dreven zijn goed herkenbaar en
relatief gaaf bewaard gebleven (cf. MGI, 1909), net als het neoclassicistische kapelletje uit
1919 aan het begin van de beukendreef naar het kasteel. In het landelijk gebied rondom het
kasteeldomein komen verschillende oude hoeven voor. Zeker te vermelden zijn: de
Lauwhoeve uit de 18de eeuw, gelegen op een site die reeds werd vermeld in de 16de eeuw,
Hoeve Lintacker die grotendeels dateert uit het begin van de 19de eeuw en de Bist hoeve, die
sterk werd verbouwd, maar waarvan de site zeker teruggaat tot de 14de eeuw. Het
noordoostelijke deel van het landschap, de zogenaamde 'Melkkuip', is gedurende de laatste
twee eeuwen niet wezenlijk veranderd. De intact bewaarde stellingmolen, gelegen ter hoogte
van Appelkant, werd opgetrokken in 1782. Verspreid doorheen het gebied werden
concentraties van Romeinse scherven aangetroffen.
Esthetische waarde
De esthetische waarde van deze eerder ongeschonden ankerplaats wordt bepaald door het
contrast tussen het gesloten kasteeldomein en bos van Moretus en de eerder open omgeving.
Het Hof van Boechout is een mooi bewaard kasteelpark, gelegen in een kleinschalige en
gevarieerde landelijke omgeving, rijk aan typische oude hoeven en kleine
landschapselementen. Deze ankerplaats betreft dan ook een typisch landschap voor het Land
van Kontich-Ranst
Sociaal-culturele waarde
geen
Ruimtelijk structurele waarde
Door de centrale aanwezigheid van het bos van Moretus, aansluitend op het beboste
kasteelpark van het Hof van Boechout vertoont het landschap een eerder gesloten structuur,
die nog wordt versterkt door de dreven en bomenrijen in de omgeving. Het ten oosten van
het kasteel gelegen gebied van 'De Melkkuip' heeft een uitgesproken reliëf en verschilt sterk
van de omgeving door de openheid en doordat het zich als een aparte entiteit heeft
ontwikkeld. De vallei van de Lauwerijkbeek is duidelijk herkenbaar in het landschap.
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
52
3. Omschrijving - opmerkingen
Omschrijving
De ankerplaats 'Kasteel van Boechout en omgeving' is gelegen op grondgebied van de
landelijke gemeenten Boechout en Hove, ten zuidoosten van de stedelijke agglomeratie
Antwerpen. De begrenzing wordt gevormd door het centrum van Boechout en de Holle Weg in
het noorden, de spoorlijn Antwerpen-Lier en de boshoek in het oosten, de Boshoekstraat in
het zuiden en de bewoning langsheen de Lintsesteenweg in het westen. Het Hof van Boechout
is gelegen ten zuiden van de dorpskern binnen een grotendeels omhaagd domein en
landschapspark. Het U-vormige kasteelgebouw in laatclassicistische stijl gaat in oorsprong
terug tot de 16de eeuw, maar werd in de 17de eeuw en in het begin van de 19de eeuw grondig
verbouwd. Oorspronkelijk was het kasteel gelegen binnen een vierkante vijver waarvan, ten
voordele van het geplaveide vierkante voorhof, de noordzijde werd gedempt. De ommuurde
moestuin langs de westzijde werd aangelegd tussen 1805 en 1813; de bijgebouwen waaronder
de stallingen en het koetshuis gaan terug tot de 15de en 17de eeuw. Het omgevende park werd
in grote lijnen aangelegd in het begin van de 19de eeuw. Opvallend zijn de waterpartijen en
de levensgrote zandstenen beelden. Verspreid doorheen het kasteelpark staan verschillende
boomgroepen of solitaire bomen van aanzienlijke leeftijd en dus met een behoorlijke
dendrologische waarde. Aan het begin van de grote dreef die naar het domein leidt, omgeven
8 oude lindebomen een mooi bewaard neoclassicistisch kapelletje uit 1919. Een aantal van de
hoeven, gelegen binnen de ankerplaats, hebben net als het kasteel een aanzienlijke
historische waarde. De 'Hoeve Lintacker', die de noordoostelijke zijde van het kasteel
flankeert, dateert voor het grootste deel uit het begin van de 19de eeuw. Bovendien werd
reeds in 1362 melding gemaakt van de moederhofstad Lintacker. De Lauwhoeve was
oorspronkelijk een omgrachte, semi-gesloten hoeve uit de 18de eeuw, maar werd verbouwd in
de 19de en 20ste eeuw. De Modelhoeve is nog steeds een semi-gesloten hoeve uit 1911,
voorzien van een mooie omhaagde voortuin. De Bisthoeve, waarvan de site teruggaat tot de
14de eeuw, tenslotte betrof vroeger een omgrachte hoeve, ingepland binnen een beboomd en
omhaagd domein. Jammerlijk werd de hoeve sterk verbouwd en het omhaagde domein
afgebroken; in de periode 1920-1940 verdween het grootste deel van de omgrachting. Een
opvallend element in de noordelijke rand van de ankerplaats is de goed bewaarde
stellingenmolen uit 1782, jammer genoeg langs twee kanten ingesloten door bebouwing. De
natuurwetenschappelijke waarde van deze ankerplaats wordt onder andere bepaald door het
gebied ter hoogte van de Melkkuip. De typische bodemstructuur en het uitgesproken reliëf,
waarbij de hoger gelegen gronden in een boog omheen de lage zone liggen, geven hier
ontstaan aan een kwelamfitheater, met een zeer specifieke en deels zeldzame plantengroei.
Daarnaast is er ook het Bos van Moretus: hoewel de boomlaag eerder artificieel is,
onderscheiden we een waardevolle ondergroei, die goed gedijt op de relatief stabiele,
vochtige tot natte zandleembodems. Via de lijn- en puntvormige landschapselementen in en
rond de weilanden die het bos omgeven, het aan op andere boscomplexen in de omgeving. Dit
laat uitwisseling van plant- en diersoorten toe, wat de intrinsieke waarde van elk boscomplex
op zich ten goede komt en tevens het natuurwetenschappelijk belang van de
landschapsecologische infrastructuur in de omgeving bepaalt. Dankzij het eerder
ongeschonden karakter van deze ankerplaats en het contrast tussen het gesloten
kasteeldomein en bos van Moretus en de eerder open omgeving, is dit een esthetisch
waardevol landschap. Het Hof van Boechout, een mooi bewaard kasteelpark, gelegen in een
kleinschalige en gevarieerde landelijke omgeving, rijk aan typische oude hoeven en kleine
landschapselementen, versterkt de belevingswaarde van het geheel. Door de centrale
aanwezigheid van het Bos van Moretus dat aansluit op het beboste kasteelpark van het Hof
van Boechout, vertoont het landschap een eerder gesloten structuur, die nog wordt versterkt
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
53
door de dreven en bomenrijen in de omgeving. Het ten oosten van het kasteel gelegen gebied
van 'De Melkkuip', met een uitgesproken reliëf, verschilt sterk van de omgeving door de
openheid en doordat het zich als een aparte entiteit heeft ontwikkeld. De vallei van de
Lauwerijkbeek is een duidelijk herkenbaar element dat het landschap doorkruist. Als geheel
betreft deze ankerplaats een typisch voorbeeld van een kasteeldomein in landelijke omgeving
in het landschap van Kontich-Ranst. Te vermelden knelpunten in het gebied zijn de inplanting
van het waterzuiveringsstation in de westelijke rand van de ankerplaats, alsook de steeds
oprukkende bebouwing, met als gevolg dat het historisch erfgoed uit haar context wordt
gerukt. Daarnaast moet worden opgemerkt dat het behoud van de landschapsecologische
infrastructuur in en rond de weilanden essentieel is om de natuurwetenschappelijke waarde
van het Bos van Moretus in de toekomst te verzekeren.
Opmerkingen - knelpunten
Te vermelden knelpunten zijn de inplanting van het waterzuiveringsstation in de westelijke
rand van de ankerplaats, alsook de zo goed als volledige insluiting van de molen door
bebouwing. Het behoud van de landschapsecologische infrastructuur is essentieel om de
natuurwetenschappelijke waarde van het Bos van Moretus in de toekomst te verzekeren.
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
54
Bijlage 3 - relictzones bron: Geo-Vlaanderen - landschapsatlas
1. R10082: Kasteeldomeinen Z-ZO Antwerpen en randgemeenten
Verstoring: vergravingen in beekvalleien; door de band snijdt sterke bebouwingsdruk
kasteelparken of van landelijke omgeving; andere verstedelijkingselementen (golfterrein,
infrastructuren e.a.- versnijden relictzone.
Herkenbaarheid 2
Samenhang 2
Gaafheid 2
Historische waarde:
Kasteelparken en onmiddellijke omgeving. Middelheimpark: bij Vandermaelen een
Jezuïtenhof; herkenbare structuur (vnl. drevenpatroon) (cf. Vandermaelen en MGI); volledig
ingesloten door bebouwing; stukje van het domein van het Beerschothof is vrijwel
onherkenbaar (cf. MGI). Struisbeek - Edegemse Beek: loop Struisbeek goed zichtbaar door
begeleidend opgaand groen; loop Edegemse Beek meanderend en geaccentueerd door
opgaand groen (cf. MGI); vallei van Edegemse Beek bestaat uit open akkerland met vage
authentieke perceelsstructuur (cf. MGI), doch vergroot of aangepast, en verspreide hoeven
(Vuilen Plas Hoeve, Badaenbroeksche Hoeven, Groeningenhoek Hoeve, e.a.); dreef naar
Groeningenhofkasteel is nog aanwezig (cf. MGI). Groeningenhofkasteel: structuur en opbouw
van domein nagenoeg intact (cf. MGI); te midden van sterk uitgekleed landbouwland
verspreide restanten van perceelsrandbegroeiing en verspreide hoeven (o.a. omwalde
Kapputtelhoeve). Arendnestkasteel: relatief gave en goed herkenbare parkstructuur (cf.
Vandermaelen en MGI); oorspronkelijke perceels- en wegenstructuur van omgevend
landbouwland is verloren gegaan, doch aansluitend op vallei van Edegemse Beek (nog
gedeeltelijk gesloten karakter) (cf. MGI). Schoonselhofkasteel: relatief gave structuur (cf.
MGI); park volledig ingesloten door begraafplaatsen; schrans nog goed zichtbaar. Kasteel van
Hemiksem en Klaverblad: kastelen en parken met herkenbare en relatief gave structuur (cf.
MGI) palend aan open landbouwland met verspreide hoeven, waarvan oorspronkelijk
wegenpatroon nog vrij intact en perceelsstructuur gewijzigd (cf. MGI). Kasteel Cleydaal: gaaf
kasteelpark aansluitend op vallei van de Vliet met meanderende loop (cf. Vandermaelen en
MGI); nabij Jezuïtenhof en kloosterhoeve is wegstructuur en perceelsstructuur nagenoeg
identiek als bij MGI. Solhofkasteel: park en kasteel met relatief gave structuur (cf.
Vandermaelen en MGI). Verbrandhof en Zelzaete hof: kasteel met park goed herkenbaar (cf.
Vandermaelen en MGI) en aansluitend op vallei van de Diepen Beek, die moeilijk af te lijnen
is in het landschap. Kasteel Hulgenrode: relatief gave parkstructuur (cf. Vandermaelen en
MGI). Kasteel Boekenberg: park en kasteel met herkenbare structuur (cf. MGI), doch gaafheid
verloren door volledige insluiting door bebouwing. Boelare Park: herkenbare en relatief gave
structuur (cf. MGI). Kasteel Koeistaart: structuur goed herkenbaar (cf. Vandermaelen en
MGI), bebost park volledig ingesloten door bebouwing en infrastructuren. Hof ter Linden: bij
Ferraris reeds opgetekend; relatief gave parkstructuur en omwalling van nabijgelegen hoeve
(ten oosten van park) nog herkenbaar (cf. Ferraris, Vandermaelen en MGI); omringend
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
55
landbouwland heeft nagenoeg niets meer gemeen met Vandermaelen en MGI, doch dient als
'open ruimte'-buffer voor het kasteel. Kasteel Mussenborg: omwald kasteel met herkenbare
en relatief gave structuur (cf. Vandermaelen en MGI). Weyninckkasteel: geïsoleerd kasteel
met herkenbare parkstructuur en lange dreef naar kerk (hof-kerk-relatie) (cf. Ferraris,
Vandermaelen en MGI). Huis Altena: gave en goed herkenbare structuur (cf. Vandermaelen
en MGI); volledig ingesloten door bebouwing. Kasteel van Boechout: bij Ferraris reeds
opgetekend; park heeft nog grotendeels structuur van bij MGI; omliggend landbouwland met
herkenbaar wegenpatroon en grotendeels gewijzigde perceelsstructuur (cf. Vandermaelen en
MGI), vroeger weiland is nu bos (cf. Vandermaelen en MGI). De Melkkuip: landschap met
ongeschonden en ongewijzigd, eeuwenoud voorkomen. Zevenbergsehoeve: bosstructuur
intact, maar doorsneden door spoorweg (cf. Vandermaelen en MGI), hoeve ingsloten door
bebouwing. Boutersemhof en Broekbos (Kontich kazerne): Boutersemhof bij Ferraris en
Vandermaelen een kasteel; nu enkel nog restant van eerste omwalling (cf. MGI); bos zelfde
structuur als bij Vandermaelen en MGI; Nederhoeve reeds bij Ferraris en omwald; omringend
landbouwland met kleine perceelsstructuur en restanten perceelsrandbegroeiing (cf. MGI).
Tanghof: goed herkenbare structuur (cf. Ferraris, Vandermaelen en MGI); ten dele
beschadigd door A1 en oprukkende verkaveling. Kasteel Zevenbergen en Muizenbos:
domeinstructuur en aanpalend bos komen nagenoeg overeen met Ferraris; doorsneden door
E313 en verkeerswisselaar. Kasteel Bossenstein en Broechemhof: bij Ferraris reeds vermeld;
toenmalige structuur nog duidelijk herkenbaar; fel uitgeklede omgeving met nog aanwezige
drevenstructuur (cf. Ferraris en MGI); bosrestanten nabij Bossenstein (cf. Ferraris); verstoord
door E313 en verkeerswisselaar. Archeologische vondsten: Ijzertijd en Romeins aardewerk
ten westen van Klaverblad kasteel, Romeins aardewerk nabij Zinkval (Schelle) (slechts
gedeeltelijk in relictzone), Neolithisch materiaal nabij Terbekenhof (Wilrijk), belangrijke
Romeinse nederzetting ten oosten van Groeningenhof, sporen van volle middeleeuwen (11de
en 12de eeuw) ten zuiden van Arendnestkasteel (slechts ten dele in relictzone), lithisch
materiaal ten zuidoosten van Arendnestkasteel (slechts ten dele in relictzone), urnenveld
nabij Verbrande Hoeve, houten straatoppervlak uit 17de eeuw en middeleeuwse motte
'Boutersem' nabij Kontich Kazerne (ten noorden van Broekbos), middeleeuwse bewoning
'Tanghof', middeleeuwse motte 'kasteel Weyninckxhoven', Romeinse en middeleeuwse
bewoning 'Buizegem' (ten dele in relictzone rond Weyninckxhoven), mesolithische site in
vallei van Lauwerijkse Beek (ten zuidwesten van Bos van Moretus), belangrijke concentratie
Romeins materiaal nabij Asselberg (ten oosten van kasteel van Boechout, slechts ten dele in
relictzone), concentratie aardewerk uit Ijzertijd nabij Boshoek (Boechout) (ten dele in
relictzone), Romeinse waterputten ten westen van Hoge Aard (ten dele in relictzone
gelegen), Ijzertijdbewoning ten oosten van Hoge Aard (ten dele in relictzone) en
middeleeuwse site in domein Zevenbergen.
Esthetische waarde
Groene vlekken binnen verstedelijkte zone of aansluitend op een beekvallei; vroegere
omgeving van kasteeldomeinen is nagenoeg volledig verloren gegaan, waardoor binding met
omgeving - op enkele uitzonderingen na - verstoord of onbestaande is.
2. R10095: vallei van de Molenbeek - Beggelbeek
Historische waarde:
Klein valleitje af te bakenen aan de hand van restanten opgaand groen (bosjes) en herkenbare,
kleinschalige perceelsstructuur met restanten van randbegroeiing (cf. MGI). Archeologische
vondsten: Ijzertijdscherven, oudste abdij van Hemiksem en postmiddeleeuwse site met
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
56
walgracht ‘Oud-Klooster’ te Vremde (meest westelijke deel van Molenbeekvallei) en zone met
prehistorische silex-vondsten en concentratie van scherven uit volle middeleeuwen ‘Huteinde’ -
‘Hoog Tongel’ (gedeeltelijk in relictzone gelegen, tegen vallei van de Kleine Nete).
Esthetische waarde
Vrij onopvallend valleitje met vaag gesloten karakter.
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
57
Bijlage 4 – overzicht selectie geïnventariseerde panden
Villa Samsuffit – Eggelstraat 8 hoeve – Wommelgemsesteenweg 18
Hoeve ten Speelhoven of “Speelhoeve” –
Broechemsesteenweg 23
hoeve – Boomkensstraat 6
pastorie – Boomkensstraat 4 pastorie – Boomkensstraat 4
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
58
gemeentehuis, enkelhuis – Boomkensstraat 2 dubbelhuis – Weverstraat 36
dorpshuis – Weverstraat 47 dubbelhuis – Dorpsplaats 5
dubbelhuis – Reigersmolenstraat 17 neoclassicistisch dubbelhuis –
Reigersmolenstraat 31
Molenhuis, boerenhuis – Reigersmolenstraat
33
burgerhuizen 1913 – Oude Steenweg 50
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
59
hoeve bij ‘kasteel Fruithof’ – Fruithoflaan 21 Kasteel Ropstock – Sportveldlaan 21
Bloemenlust, eclectisch burgerhuis ca. 1900 –
A. Franckstraat
burgerwoning – Dr. T. Tutsstraat 24
landhuis ‘Les Peupliers’ – Dr. T. Tutsstraat 20 herenhuis – Heuvelstraat 23
landhuis ‘Vrij en Blij’ – Borsbeeksesteenweg
21
landhuis ‘Ter Linden’ – Borsbeeksesteenweg
19
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
60
neoclassicistisch herenhuis –
Borsbeeksesteenweg 11
landhuis ‘Les Cycines’ of ‘hof van baelde’ –
Borskeeksesteenweg 6
landhuis – Janssenlei 7 landhuis – Janssenlei 3
landhuis ‘De Dag’ – Janssenlei 9 landhuis ca. 1900 – Janssenlei 1
landhuis ca. 1900 – Janssenlei 4 landhuis ca. 1900 – Janssenlei 5
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
61
landhuis ‘Madonna’ ca. 1900 – Janssenlei 8 ‘Hoeve Ter Micke’ – Hellestraat 33
Arckenhove – Hellestraat 32 woning ‘Schaliehoeve’ – Heerbaan 19
hoeve – Boshoek 148
landhuis “Lust en Rust” - Alexander Franckstraat 20
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
62
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
63
Bijlage 5 - onderzoek naar de noodzaak tot milieueffectrapportage (plan-MER-screening) verzoek tot raadpleging – aangepast na adviesronde ‘verzoek tot ontheffing’
ontheffingsbeslissing met betrekking tot opmaak van een plan-MER
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
64
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
65
Bijlage 6 - register van percelen waarop de regeling van planschade, planbaten, kapitaalschade of gebruikersschade van toepassing kan zijn
1. Inleiding
Een nieuw plan dat een grond een nieuwe of aangepaste bestemming geeft, kan de waarde
van die grond beïnvloeden. Planschade, kapitaalschade en gebruikersschade zijn financiële
regelingen waarbij de overheid de waardevermindering van gronden als gevolg van een
planwijziging vergoedt. Bij de planbatenregeling betaalt de burger een belasting op de
meerwaarde die gronden krijgen door een planwijziging.
In overeenstemming met artikel 2.2.2.,§1 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening moet
een ruimtelijk uitvoeringsplan een register bevatten van de percelen waarop een
bestemmingswijziging wordt doorgevoerd of een overdruk wordt aangebracht die aanleiding kan
geven tot een planschadevergoeding, een planbatenheffing of een kapitaal- of
gebruikersschadecompensatie. Een grafisch register in die zin is weergegeven op de kaart in
deze bijlage.
Dit document verschaft uitleg over de items planschade, planbaten, kapitaalschade en
gebruikersschade die in het grafisch register worden opgenomen.
Het register heeft slechts een informatieve en indicatieve betekenis. Bij de planopmaak wordt
geen onderzoek verricht naar de eigendomsstructuur van de percelen, naar de aanwezigheid
van mogelijke vrijstellingen van planbatenheffing noch naar het voorhanden zijn van
uitzonderingsgronden inzake de genoemde vergoedingen. Op de laatste bladzijde van deze
bijlage is de legende van het register te vinden.
2. Planschade
2.1. Het begrip planschade
De planschaderegeling is een vergoedingsregeling voor eigenaars van gronden die door een
bestemmingswijziging minder waard worden. Het moet gaan om een bestemmingswijziging
waarbij de grond vóór de wijziging bebouwbaar was, terwijl bouwen of verkavelen na de
wijziging niet meer toegelaten is.
2.2. Het bedrag van de vergoeding
De planschadevergoeding bedraagt 80% van de waardevermindering van de grond als gevolg
van de bestemmingswijziging.
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
66
2.3. Toekenning van planschadevergoeding
Een planschadevergoeding wordt niet automatisch toegekend. De eigenaar die er recht op
meent te hebben, dient een planschadevordering in bij de rechtbank van eerste aanleg. De
rechtbank beoordeelt of aan de toepassingsvoorwaarden is voldaan en stelt een deskundige
aan die een raming maakt van de geleden schade (de waardevermindering).
De aanvraag voor planschadevergoeding moet worden ingediend binnen het jaar, na:
- verkoop van de grond of inbreng in een vennootschap
- weigering van een vergunning
- aflevering van een negatief stedenbouwkundig attest.
Het recht op planschadevergoeding vervalt vijf jaar na de inwerkingtreding van het plan.
2.4. Uitzonderingen en vrijstellingen
Een planschadevergoeding wordt slechts toegekend onder voorwaarden. De belangrijkste
voorwaarden zijn:
het perceel moet gelegen zijn aan een uitgeruste weg
enkel de eerste 50 meter vanaf die weg komt in aanmerking voor een
planschadevergoeding.
Er gelden een aantal uitzonderingen waarin geen planschade verschuldigd is. Zo is er geen
recht op een planschadevergoeding in volgende gevallen:
bij een bouwverbod dat voortvloeit uit een onteigeningsbeslissing
wanneer de waardevermindering minder dan 20% bedraagt van de waarde van het perceel.
2.5. Meer informatie over planschade
Meer informatie over de planschaderegeling is te vinden in artikel 2.6.1 tot en met 2.6.3. van de
Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
3. Planbaten
3.1. Het begrip planbaten
De planbatenheffing is een belasting op de meerwaarde die een grond krijgt door een
bestemmingswijziging. Dat is het geval bij bestemmingswijzigingen waarbij onbebouwbare
gronden herbestemd worden tot woonzone, zone voor bedrijvigheid of recreatiezone.
3.2. Het bedrag van de heffing
De planbatenheffing bedraagt tussen 1% en 30% van de geschatte meerwaarde van het
perceel.
De meerwaarde wordt onderverdeeld in opeenvolgende schijven waarop een stijgend
percentage tussen 1 en 30 van toepassing is. Hoe groter de meerwaarde, hoe meer die dus
belast wordt.
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
67
3.3. Inning van de planbatenheffing
De eigenaar van een perceel waarop een planbatenheffing rust ontvangt een aanslagbiljet van
de Vlaamse Belastingsdienst. Een heffingsplichtige kan bij de Vlaamse belastingsdienst een
bezwaar indienen tegen de aanslag. De voorwaarden zijn vermeld op het aanslagbiljet.
De planbaten worden in principe slechts betaald op het moment dat de meerwaarde wordt
gerealiseerd (bijvoorbeeld bij verkoop van de grond of het bebouwen van de grond). Wie
vroeger betaalt kan echter een vermindering krijgen.
3.4. Uitzonderingen en vrijstellingen
Op de planbatenregeling gelden een aantal uitzonderingen. Dit zijn de belangrijkste:
er is geen planbatenheffing verschuldigd wanneer de bestemmingswijziging die planbaten
veroorzaakt op minder dan 25% van het perceel betrekking heeft of op minder dan 200 m²
percelen waarop een vergunde zonevreemde woning of bedrijf staat zijn vrijgesteld van
planbatenheffing indien de grond wordt bestemd voor woningen of bedrijven
er is geen planbatenheffing verschuldigd wanneer de bestemmingswijziging niet tot gevolg
heeft dat voor de grond een verkavelingsvergunning of een stedenbouwkundige vergunning
kan verkregen worden.
3.5. Meer informatie over planbaten
Meer informatie over de planbatenregeling is te vinden in artikel 2.6.4. tot een met 2.6.19. van
de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
4. Kapitaalschade
4.1. Het begrip kapitaalschade
Kapitaalschade is de schade die de eigenaar van een landbouwgrond ondervindt als gevolg
van:
een bestemmingswijziging van “landbouw” naar “natuur”, “bos” of “overig groen”
het in een plan opnemen van een overdruk die de economische aanwending van
landbouwgrond beïnvloedt
het opleggen van een erfdienstbaarheid die de economische aanwending van
landbouwgrond beïnvloedt.
Voor kapitaalschade kan een kapitaalschadecompensatie worden gevraagd.
4.2. Het bedrag van de kapitaalschadecompensatie
De compensatie voor kapitaalschade bedraagt 80% van de waardevermindering.
4.3. Toekenning van de kapitaalschadecompensatie
De kapitaalschadecompensatie wordt niet automatisch toegekend. De eigenaar die er recht op
meent te hebben dient een aanvraag in bij de Vlaamse Landmaatschappij.
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
68
De aanvraag moet ingediend worden binnen het jaar na de inwerkingtreding van het plan.
4.4. Voorwaarden
Het perceel heeft een oppervlakte van ten minste 0,5 hectare of behoort tot een groep
percelen van dezelfde eigenaar met een totale oppervlakte van tenminste 0,5 hectare.
Het perceel moet geregistreerd zijn in het Geïntegreerd Beheers- en Controlesysteem van
de landbouwadministratie.
4.5. Meer informatie over kapitaalschadecompensatie
De regeling over de kapitaalschadecompensatie is te vinden in artikel 6.2.1. tot en met 6.3.3.
van het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid. De modaliteiten,
randvoorwaarden en wijze waarop de vergoedingen bepaald worden zijn geregeld in het besluit
van de Vlaamse Regering van 3 juli 2009 houdende de oprichting van de
kapitaalschadecommissies en tot regeling van de kapitaalschadecompensatie.
5. Gebruikersschade
5.1. Het begrip gebruikersschade
Gebruikersschade is de economische schade die de gebruiker van een landbouwgrond
ondervindt als gevolg van:
een bestemmingswijziging van “landbouw” naar “natuur”, “bos” of “overig groen”
het in een plan opnemen van een overdruk die de economische aanwending van
landbouwgrond beïnvloedt
het opleggen van een erfdienstbaarheid die de economische aanwending van
landbouwgrond beïnvloedt.
Voor gebruikersschade kan een gebruikerscompensatie worden gevraagd.
5.2. Het bedrag van de gebruikerscompensatie
Het bedrag wordt geval per geval berekend op basis van de gegevens die over een perceel en
het bedrijf in kwestie zijn opgenomen in het Geïntegreerd Beheers- en Controlesysteem
(GBCS) van de Vlaamse administratie.
5.3. Toekenning van de gebruikerscompensatie
De gebruikerscompensatie wordt niet automatisch toegekend. De gebruiker van landbouwgrond
die er recht op meent te hebben, dient een aanvraag in bij de Vlaamse Landmaatschappij.
De aanvraag moet ingediend worden binnen het jaar na de inwerkingtreding van het plan.
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
69
5.4. Voorwaarden
Het perceel heeft een oppervlakte van ten minste 0,5 hectare of behoort tot een groep
percelen van dezelfde gebruiker met een totale oppervlakte van tenminste 0,5 hectare.
Het perceel is geregistreerd in het Geïntegreerd Beheers- en Controlesysteem van de
landbouwadministratie.
De gebruiker heeft een persoonlijk of zakelijk recht op de grond.
De gebruiker is als landbouwer geïdentificeerd in het Geïntegreerd Beheers- en
Controlesysteem.
De gebruiker kan het effectieve gebruik van de grond aantonen op het moment van de
inwerkingtreding van het plan.
5.5. Meer informatie over gebruikerscompensatie
De regeling over de gebruikerscompensatie is te vinden in het decreet van 27 maart 2009
houdende vaststelling van een kader voor de gebruikerscompensatie bij
bestemmingswijzigingen, overdrukken en erfdienstbaarheden tot openbaar nut. De
modaliteiten, de randvoorwaarden en de wijze waarop de vergoedingen bepaald worden zijn
geregeld in het besluit van de Vlaamse Regering van 24 juli 2009 houdende vaststelling van
een kader voor gebruikerscompensatie bij bestemmingswijzigingen, overdrukken en
erfdienstbaarheden van openbaar nut.
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
70
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
71
Bijlage 7 - adviezen en verslag plenaire vergadering
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
72
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
73
Bijlage 8 – programma ter realisatie van het bindend sociaal objectief Het decreet grond- en pandenbeleid voorziet in een bindend sociaal objectief per gemeente. Dit
objectief legt een aantal te realiseren sociale woningen op per gemeente voor de periode 2009-
2020. Voor sommige gemeenten geldt een bijkomende inspanning tegen 2025. Het sociaal
objectief bestaat uit sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en sociale kavels. De drie
categorieën samen vormen het sociaal objectief. Voor Boechout zijn volgende richtcijfers
opgegeven:
78 sociale huurwoningen tegen 2020 en nog eens 18 tegen 2025
32 sociale koopwoningen
3 sociale kavels
Sociale huurwoningen
De Ideale Woning heeft een aantal projecten opgestart voor de realisatie van sociale
huurwoningen:
Vergund:
Boshoek - Alex.Fr: 11 entiteiten
Aanvraagprocedure opgestart:
Frans Segersstraat: herneming vergunningsprocedure wordt opgestart voor 33
entiteiten
Voorbereidende onderzoeken opgestart:
Janssenlei: 10 entiteiten
Kapelleveldstraat : 6 app + 1 woning = 7 entiteiten
BMT: 35 entiteiten - vastgelegd in RUP BMT (goedgekeurd door Deputatie nov 2012)
Kerkweg Vremde: minimum 6 entiteiten (afhankelijk van gebiedsgericht RUP)
De nog niet vergunde projecten zijn, ook na goedkeuring van voorliggend RUP, vergunbaar. De
projecten ‘Frans Segersstraat’, ‘Kapelleveldstraat’ en ‘Kerkweg Vremde’ zijn niet gelegen in de
verbodszone van het RUP. Het project ‘Janssenlei’ bevindt zich wel in de verbodszone, maar
heeft gezien de erfgoedwaarde een sterretje op het grafisch plan, zodat voor dit pand de
uitzonderingsmaatregel geldt. En uiteraard zijn de entiteiten van het RUP BMT te realiseren
binnen de voorschriften van het betreffende RUP.
Dit geeft een totaal van 102 entiteiten, wat ruimschoots boven het BSO voor 2020 (78) ligt.
Worden daarbij de verwachte realisaties van het sociaal verhuurkantoor Woonweb geteld (9
gerealiseerde in 2012 + 8 nieuwe entiteiten tegen 2020), wordt ook het BSO voor 2025 (96)
gehaald (102+17= 119).
Sociale koopwoningen
Wat de sociale koopwoningen betreft werden volgende projecten opgestart:
Vergund:
Joseph Van Hellemontstraat: 21 entiteiten – (CBS 05/11/2012)
Voorbereidende onderzoeken opgestart:
Mussenhoeve: 29 entiteiten
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
74
Met deze twee projecten wordt het BSO van 32 woningen ruimschoots behaald.
Sociale kavels
verkoopsakte Igean - Kerkfabriek Vremde Berthoutstraat: 2 sociale kavels verplicht (ook
beslissing CBS)
Volgens het BSO is er nood aan 3 sociale kavels. Het RUP verhindert de realisatie van de
voorziene sociale kavels niet.
Naast de op stapel staande projecten is het ook de intentie van de gemeente voor toekomstige
grotere (sociale) woonprojecten gebiedsgerichte RUP’s op te maken, waarbij het verbod
eventueel opgeheven wordt in functie van de realisatie van sociale woningen door de betrokken
ontwikkelaar. De strategische zone aan Kerkweg in Vremde is een dergelijke zone waar een
gebiedsgericht RUP de ruimtelijke organisatie en het aantal en inplanting van sociale woningen
zal vastleggen.
OMGEVING - december 2012 - 11073_TK_020
75
Bijlage 9 – kaartenbundel