rÉsultats annuels 2014 · 1. faits marquants 2. point sur l’ativité de l’année 2014 3....
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RÉSULTATS ANNUELS 2014Paris, 19 mars 2015
1. Faits marquants
2. Point sur l’activité de l’année 20143. Eléments financiers 4. Perspectives
Intervenants :Alain PERROLLAZ - Président du Directoire
Thierry GAIFFE - Directeur général de PAREF GESTIONOlivier DELISLE - Membre du Directoire
2 Présentation des résultats annuels 2014
FAITS MARQUANTS
• Reprise des investissements (Levallois : 24 M€) grâce aux arbitrages (20 M€)
• Livraison du Gaïa début 2014
• Taux d’occupation en progression (hors Gaïa), grâce à une gestion active des actifs
• Refinancement bancaire de Dax
• LTV modéré, inférieur à 42 %
• Succès de la SCPI innovante Novapierre Allemagne :
– Contribution significative aux revenus
– Partenariat prometteur avec APICIL et Internos Global Investors
3 Présentation des résultats annuels 2014
CHIFFRES CLES DE 2014
• Patrimoine
– Patrimoine en propre : 175 M€ (contre 172 M€ au 31 décembre 2013)– Taux de rendement brut global des actifs immobiliers : 9,0 %
• Chiffre d’affaires consolidé en progression de 6 % à 23,4 M€– Revenus locatifs nets: 11,9 M€ (contre 12,2M€ au 31 décembre 2013)– Commissions : 6,8 M€ (contre 5,2 M€ au 31 décembre 2013)
• Résultat net part du groupe
– RNPG : + 1,1 M€ (contre +1,2 M€) – Résultat Net Récurrent : 7,0 M€ (contre 6,4 M€)
• ANR
– ANR EPRA : 81 €/action, stable par rapport au 31 décembre 2013– ANR de remplacement : 91 €/action, en légère progression
4 Présentation des résultats annuels 2014
PATRIMOINE
Patrimoine centré sur l’immobilier commercial (99%)
– Dont 77% « en propre » et 23% via Interpierre France (consolidé)
– Principalement des zones et des actifs à fort rendement
(actifs mixtes en Ile de France)
209 065 m² *
38 actifs **
5* Y compris l’immeuble de Nanterre pour 50% de sa surface** Y compris les immeubles de la SCPI Interpierre France Présentation des résultats annuels 2014
2. Point sur l’activité 2014
Investissements
6 Présentation des résultats annuels 2014
Acquisition d’un immeuble à Levallois-Perret (92)
• Actif de qualité dans un environnement en pleine mutation et en devenir– Immeuble multi-locataires– Situé à proximité du périphérique parisien et du centre commercial
SO OUEST– Construit en 1995
• S’inscrivant dans la stratégie de montée en gamme du patrimoine de Paref
• Acquisition via Polybail (filiale à 100% de Paref)• Stratégie de montée en gamme de l’immeuble avec mise en
œuvre progressive d’un programme de travaux
5 800 m²
Loué à 95%
Montant d’acquisition 24 M€ AEM
7 Présentation des résultats annuels 2014
Poursuite des arbitrages
• Patrimoine propre de PAREF : 4 cessions réalisées pour 17,2 M€– La Courneuve, Fontenay le Fleury, Saint-Maurice (1 plateau)
et Clichy (dernier plateau de bureaux)– Liquidités dégagées : 8,4 M€
• Interpierre France : 2 cessions réalisées pour 2,9 M€– Bagneux (bureaux et activités) : vente pour 2,1 M€– Chennevières (cellule d’activités) : vente pour 0,8 M€
8 Présentation des résultats annuels 2014
Un patrimoine en propre de 175 M€
• Augmentation de la valeur du patrimoine de + 2,3 M€ : l’acquisition de l’immeuble de Levallois compense les
cessions
• Légère baisse de la valeur à périmètre comparable : - 1,6 % (hors usufruits SCPI et participations OPCI)
• Ecart de juste de valeur : - 2,7 M€ sur les immeubles de placement (dont -1,3 M€ du fait des amortissement
d’usufruits)
• Baisse de la valeur des titres de participation (OPCI et SCPI) de - 0,9 M€
Evolution du patrimoine (SCPI et OPCI inclus)
31.12.13 31.12.14
En M€
175
Rendement brut global * : • Hors SCPI/OPCI : 9,0 %• Y.c SCPI/OPCI : 8,5 %
+ 1,4 %
172
* Rendement potentiel incluant Nanterre9 Présentation des résultats annuels 2014
Expertises du patrimoine (hors SCPI/OPCI)
10 Présentation des résultats annuels 2014
• Expertises réalisées 2 fois par an par Foncier Expertise, DTZ et CBRE
• Analyse de la variation de valeur (en M€)
Augmentations de valeurs marquées : NS
Baisse supérieure à 5% sur 2 immeubles :(Egly et Rosny-sous-bois)
- 1,0
Stabilité de la valeur sur le reste du patrimoine (sur 34 immeubles) : - 0,4
Usufruits : - 1,3
Variation de valeur totale - 2,7 M€
Amélioration du taux d’occupation*
• Des loyers en baisse compte tenu des renégociations de loyer et de sorties de locataires • Baisse à périmètre comparable des loyers et charges récupérées : - 1,6 %
– dont entrées de locataires (+0,6%)– dont sorties de locataires (-3,0%)– dont renégociation des loyers sur 3 baux (-0,1%)– dont indexation et déclenchement de paliers de loyers (+0,9%)
• Revenus nets locatifs 2014 : 11,9 M€• Revenus locatifs annualisés : 12,9 M€• 14 nouveaux baux, soit 7 400 m²
– dont 4 600 m² (62%) assortis de durées fermes au minimum égales à 6 ans
• Principaux congés reçus sur loyer > 100 k€ : Egly (261 k€), Juvisy (un lot pour 118 k€ - reloué à 129 k€) et Rosny sous bois (197 k€)
Evolution des loyers et charges récupérées En M€
Evolution du taux d’occupation
- 1,5 %16,9
16,6
31.12.13 31.12.14
89 % * 92,6% *
31.12.1431.12.13
84% **
* Hors Gaïa à Nanterre ** Gaïa Nanterre inclus11
En %
Présentation des résultats annuels 2014
Durée ferme des baux
• Principaux locataires*– DGI, Thermadour, Original VD (Lelièvre)– Représentant 32 % des loyers– Nombre total de baux commerciaux : 104
Répartition des baux par échéance ferme *
* Total des loyers des baux commerciaux hors baux d’habitation12
Durée ferme résiduelle moyenne : 3,0 ans vs 3,3 ans au 31/12/13
Au 31/12/14 :Au 31/12/13 :
57%29%
8% 6%
62%
29%
3%6%
Option < à 3 ans 3 ans < Option < 6 ans 6 ans < Option < 9 ans Option > 9 ans
Présentation des résultats annuels 2014
2. Point sur l’activité en 2014
Gestion pour compte de tiers
13 Présentation des résultats annuels 2014
Faits marquants de 2014
• Collecte en forte hausse : 56,8 M€ contre 29,7 M€• Lancement réussi de la SCPI Novapierre Allemagne
– 12 actifs acquis pour 55 M€ dès la première année
• Augmentation des encours gérés pour compte de tiers (+6,2%)• Croissance des commissions de gestion (+30,9%)• Obtention de l’agrément AIFM• Agrément en fin d’année d’un OPPCI portant 320 M€ d’actifs
14 Présentation des résultats annuels 2014
Lancement réussi de la SCPI NovapierreAllemagne
• Franc succès de la levée de fonds : 42 M€ collectés en 2014• 12 actifs acquis pour 55 M€• Prix de l’innovation 2014 de la pierre papier• Objectif de porter à 200 M€ la capitalisation à horizon 24 mois
– SCPI de rendement à capital variable
– Stratégie d’investissement innovante et diversifiante (immobilier commercial en Allemagne) avec une fiscalité attractive
– Partenariat avec Internos Global Investors, en charge de la sélection et de l’asset management des actifs
– Rendement cible : 6 % avant fiscalité
15 Présentation des résultats annuels 2014
Poursuite du développement de Paref Gestion
• Hausse de +6,2% des actifs sous gestion pour compte de tiers
• Lancement réussi de la SCPI Novapierre Allemagne
• Collecte de 12 M€ sur les autres SCPI
• Nouveaux projets à l’étude
Évolution des actifs sous gestion pour compte de tiers en M€
* Capitalisation des SCPI au 31 décembre16 Présentation des résultats annuels 2014
157 159 120 115
409451 531 579
11
2328
32
577
593683
725
2011 2012 2013 2014
Tiers
SCPI
OPCI
+3%+15%
+6,2%
3. Eléments financiers
17 Présentation des résultats annuels 2014
Stabilité du RBE
• Revenus locatifs en baisse, en raison principalement des renégociations
• Hausse des commissions de souscription : 3,5 M€ vs 2,2 M€
• Commissions de gestion en hausse à 3,3 M€
18
Résultat brut d’exploitation
10,610,7
En M€
31.12.13 31.12.14
M€ 31-déc-14 31-déc-13
Revenus locatifs 11,9 12,2
Commissions 6,8 5,2
Autres produits 0,3 0
Rétrocessions sur commissions de gestion aux apporteurs -1,7 -1,1
Charges opérationnelles (y compris autres charges) hors rétrocessions sur commissions de gestion
-6,6 -5,7
Résultat brut d’exploitation 10,7 10,6
Croissance due à la forte collecte de Novapierre Allemagne
Présentation des résultats annuels 2014
Impact du coût de lancement de Novapierre Allemagne
Résultat net récurrent* en progression à 7 M€
• Baisse de l’endettement compensée par le coût de ré-estimation des swaps d’un montant de -0,8 M€ (dont 0,6 M€ pour le swap de Dax)
• Les variations de juste valeur sur Vivapierre (mis en équivalence) ont un impact négatif de -1,9 M€ en 2014 contre +0,5 M€ en 2013. Wep Watford représente -0,6 M€
*Résultat net récurrent hors impact des cessions, des variation de juste valeur, et des fonds de commerce
19
M€ 31-déc-14 31-déc-13
Résultat brut d’exploitation 10,7 10,6
Résultat de cession des immeubles de placement 0,6 0,5
Variation nette de la juste valeur -2,7 -5,2
Résultat opérationnel après écart de juste valeur 8,9 5,8
Résultat financier -5,4 -4,7
Charges d’impôt -0,5 -0,3
Quote-part de résultat mis en équivalence (Vivapierre & Wep Watford) -1,2 1,7
Résultat net part du Groupe 1,1 1,2
RNPG par action ajustée et pondérée (en €) 0,91 1,05
Présentation des résultats annuels 2014
Endettement financier
• En 2014, les actifs de Dax et Croissy-Beaubourg ont été refinancés pour 11,4 M€ et 6 M€• LTV à 41,3% (incluant la quote-part de Paref dans Watford) contre 40,5% au 31 décembre
2013• Covenants consolidés : seul l’emprunt de Polybail est soumis à des ratios consolidés (LTV maximum :
55%)
*La dette bancaire de Watford, dont Paref détient 50 % du capital, s’élève à 17,8 M€ au 31 décembre 2014** Hors refinancement de Dax pour 11,4 M€
20
31-déc-14 31-déc-13
Nouveaux emprunts (hors mises en équivalence*) 19,5 ** 1
Remboursements 21,8 ** 8,3
Endettement financier 75,2 77,5
Taux d’endettement financier net / actifs immobiliers 41,3% 40,5%
Taux variable non couvert 6% 2%
Présentation des résultats annuels 2014
Endettement financier consolidé*
• La durée moyenne des emprunts est de 4 ans et 11 mois (+23 mois)
• A l’échéance 2015, s’ajoute le remboursement du crédit Watford (non consolidé)
21 * Hors mises en équivalence, dont WatfordPrésentation des résultats annuels 2014
-
2,0
4,0
6,0
8,0
10,0
12,0
14,0
16,0
année 2015 année 2016 année 2017 année 2018 année 2019 année 2020 année 2021
6,7 6,9
10,2
6,6
15,5
8,6
4,6
Echéancier des emprunts* (en M€)
ANR EPRA par action: 81,4 €
Impact du dividende :
- 3 €/action sur l’ANR EPRA
22
Evolution de l’ANR EPRA* par action (en €/action)
81,481,8
31 .12.1431.12.13
* calculé selon les recommandations de l'European Public Real Estate Association
73,276,5
31.12.1431.12.13
Evolution de l’ANR de remplacement par action (en €/action)
ANR triple net EPRA91,190,3
31.12.1431.12.13
ANR de remplacement
Présentation des résultats annuels 2014
Actionnariat au 31 décembre 2014
23 Présentation des résultats annuels 2014
Total pacte d’actionnaires
57,05%71,15%
% d’action% des droits de vote effectifs
1 208 703 titres
Flottant41%
Autres signataires du
pacte d’actionnaires
23%
Famille Lévy-Lambert
34%
Autocontrôle2%
Mouvements récents sur le capital :- APICIL (février 2015) : franchissement du seuil de 5% (5,0% du capital)- Groupe SPIRIT (janvier 2015) : franchissement du seuil statutaire de 4% (4,4% du capital)
Capitalisation ≈ 65 M€au 18 mars 2015
4. Perspectives
24 Présentation des résultats annuels 2014
Perspectives solides
• Groupe Paref : un modèle original et solide– Association des activités de foncière et de la gestion pour compte de tiers
• Activité Foncière : montée en gamme du patrimoine et acquisitions ciblées pour développer les actifs sous gestion– Poursuite des investissements, grâce à un LTV modéré, en privilégiant les
co-investissements (via des SCI ou OPCI institutionnels selon la taille) :• Plusieurs projets en cours dont l’un concerne Levallois (avec un gérant international en cours de sélection)
• Actifs ciblés : immeubles de bureaux de qualité en 1ère couronne
– Arbitrages selon les opportunités en 2ème couronne– Location du Gaïa
• Paref Gestion : développement des activités en capitalisant sur les récents succès– Développement du portefeuille de SCPI (divers projets à l’étude grâce à Novapierre
Allemagne) et renforcement de l’équipe commerciale– OPPCI : recherche d’opportunités de création de véhicules professionnels (notamment,
partenariat signé avec un administrateur de biens pour cibler des actifs à valeur ajoutée)– Développement de l’offre de services de « fund management » d’OPPCI en capitalisant sur
nos références et en bénéficiant du regain d’intérêt des investisseurs pour ce type de service
25 Présentation des résultats annuels 2014
Calendrier financier
Prochaines communications financières
• 27 avril 2015 Publication du rapport financier• 7 mai 2015 Chiffre d’affaires du 1er trimestre• 19 mai 2015 Assemblée générale• 28 mai 2015 Détachement du coupon
26 Présentation des résultats annuels 2014
QUESTIONS
27 Présentation des résultats annuels 2014
Alain PERROLLAZ
Président du Directoire
Olivier DELISLE
Membre du Directoire
Tél. : 01 40 29 86 86
Plus d’informations sur le site internet www.paref.com
Contacts
Lucie Larguier
Relations Analystes-Investisseurs & Relations Presse financière
Tél. : 01 53 32 84 75
28 Présentation des résultats annuels 2014
Annexes
Analyse des contributions par activité
30
M€ 31-déc.-14Investissements
directsGestion pour
compte de tiersMarchand de
biensGroupe
Chiffre d'affaires (1) 16 599 6 782 0 23 380
Coût de revient direct du chiffre d'affaires (2) -4 677 -2 410 0 -7 086
Marge brute 11 922 4 372 0 16 294
Autres produits 357 0 0 357
Frais généraux -2 069 -3 058 0 -5 127
Autres charges -213 0 0 -213
Résultat brut d'exploitation 9 997 1 314 0 11 311
Résultat financier -3 943 0 1 -3 942
Résultat courant - modèle interne (3) 6 054 1 314 1 7 369
Variation de juste valeur des immeubles de placement et plus values -4 054 0 0 -4 054
Autres produits et charges non récurrents -765 0 0 -765
Amortissement du fonds de commerce 0 -608 0 -608
Impôt -223 -235 -1 -458
Intérêts minoritaires 396 396
Résultat net 616 471 0 1 087
Total actif bilanciel par secteur 181 228 4 087 6 185 322
Total dettes par secteur 83 828 2 132 1 85 960
Présentation des résultats annuels 2014
Bilan consolidé simplifié
• Variation des fonds propres liée au résultat (1,1M€), et aux distributions de dividendes (-3,6 M€)
• Emprunts bancaires à 75,2 M€
31
ACTIF (en M€) 31-déc-14 31-déc.-13 PASSIF (en M€) 31-déc-14 31-déc-13
Actifs non courants 167,9 148,2 Capitaux propres (PG) 84,8 87,5
Dont immeubles de placements 144,7 121,7 Dont capital social 30,2 30,2
Dont titres mis en équivalence et immobilisations financières
19,9 22,6 Intérêts minoritaires 14,5 13,2
Actifs courants 17,4 18,7 Total des dettes 86,0 87,0
Stocks 0,0 0,0 Dont passif non courant 69,2 51,0
Clients 4,3 3,9 Dont emprunts bancaires 68,3 49,7
Autres 1,1 0,8 Dont impôts différés 0,7 0,9
Trésorerie et équivalents 12,1 14,0 Dont passif courant 16,8 36,0
Actifs non courants destinés à la vente
0,0 20,8 Dont emprunts bancaires 6,9 27,7
TOTAL ACTIF 185,3 187,7 TOTAL PASSIF 185,3 187,7
Présentation des résultats annuels 2014
ACTIF NET REEVALUE EPRA
32
montants totaux en K€ montants par actions en €
31-déc.-14 31-déc.-13 variation % 31-déc.-14 31-déc.-13variation
%Nombre d'actions en fin de période (dilué hors autocontrôle)
1 189 931 1 189 904 1 189 931 1 189 807
Actif net comptable IFRS (part du Groupe) en M€ 84 834 87 498 -3,0% 71,3 73,5 -3,0%
+ Réévaluation des actifs en développement (Nanterre) nette d'IS
629 160 0,5 0,1
+ Ajustement de valeur du fonds de commerce SCPI/OPCI 8 070 6 784 6,8 5,7
+ Annulation partielle de l'impôt différé sur fonds de commerce
361 591 0,3 0,5
+ Retraitement juste valeur des instruments financiers de couverture
2 753 2 115 2,3 1,8
+ Retraitement impôts différés sur justes valeurs 248 221 0,2 0,2
Actif Net Réévalué EPRA 96 894 97 368 -0,5% 81,4 81,8 -0,5%
- Retraitement juste valeur des instruments financiers -2 753 -2 115 -2,3 -1,8
- Juste valeur des dettes (y compris mises en équivalence) -6 844 -4 182 -5,8 -3,5
- Impôts différés sur justes valeurs -248 -221 -0,2 -0,2
Actif Net Réévalué triple net EPRA 87 048 90 850 -4,2% 73,2 76,4 -4,2%
Actif Net Réévalué EPRA (voir ci-dessus) 96 894 97 368 81,4 81,8
+ Droits de mutation 11 514 10 128 9,7 8,5
Actif Net Réévalué de remplacement K€ 108 407 107 496 0,8% 91,1 90,3 0,8%
*Calculé selon les recommandations de l'European Public Real Estate Association** Chiffres retraités
Présentation des résultats annuels 2014
Une offre de SCPI diversifiée et performante
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Collecte brute de 6,7 M€Capitalisation au 31.12.2014 : 305,2 M€ (stable sur 1 an)
Collecte brute de 3,4 M€Taux de distribution sur valeur de marché 2014 : 4,3 %Capitalisation au 31.12.2014 : 151,5 M€ (stable sur 1 an)
SCPI de rendement constituée de murs de magasins situés principalement à Paris, en région parisienne et dans les métropoles régionales
SCPI de capitalisation investie dans des logements soumis à la loi de 48 ou substituts
Présentation des résultats annuels 2014
Une offre de SCPI diversifiée et performante
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SCPI de rendement investissant dans l’immobilier d’entreprise à fort rendement principalement en région parisienne
Dividende brut de 18,22€/part pour 2014Taux de distribution sur valeur de marché 2014 : 6,06 %Capitalisation au 31.12.2014 : 50,6 M€ (+ 10% sur 1 an)Primée début 2015, meilleure performance (TRI annuel supérieur à 15 %) de SCPI diversifiée sur 15 ans
Collecte brute de 2,4 M€ - Dividende brut de 54,6€/part pour 2014 Taux de distribution sur valeur de marché 2014 : 5,2%Capitalisation au 31.12.2014 : 29,9 M€ (+ 6% sur 1 an)
SCPI de rendement diversifiée à capital fixe
Présentation des résultats annuels 2014
35
L’ACTION PAREF DEPUIS JANVIER 2014
Présentation des résultats annuels 2014