rolf barlindhaug, nibr
TRANSCRIPT
Boligmarkedet i
Stor-Oslo regionen
Drammenskonferansen 26.mars 2012
Rolf Barlindhaug, NIBR
Disposisjon
• Befolkningsstatistikk, nybygging og
boligpriser i Stor-Oslo regionen
• Hva kjennetegner nybyggingsmarkedet?
• Bygges det for lite? Hva er problemet?
28 28 28 28 28 28 29 29 29 29 29 29 30
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
1100000
1150000
1200000
1250000
1300000
1350000
1400000
1450000
1500000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Befolkningen i Stor-Oslo regionenAntall innbyggere Andel av befolkningen
11
12
13
13
13
15
17
20
22
0 5 10 15 20 25
Mosseregionen
Indre sirkel Sør
Indre sirkel Vest
Drammensregionen
Ytre sirkel Vest
Ytre sirkel Sør
Indre sirkel Nord
Oslo
Ytre sirkel Nord
Prosentvis befolkningsvekst 2002-2011
25 2527 25
30 2832 32 31 33 32
24
0
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Boligbygging i Stor-Oslo regionenFullførte boliger Andel av boligbyggingen
0,0 5,0 10,0 15,0 20,0 25,0
Oslo
Indre sirkel Vest
Drammensregionen
Ytre sirkel Vest
Mosseregionen
Indre sirkel Sør
Ytre sirkel Sør
Indre sirkel Nord
Ytre sirkel Nord
Boligbygging 2002-11 i prosent av boligmassen
Osloregionen
Boligpris pr.
kvadratmeter
2008. 1000 kr
22 28
22
23
22
22
22
31 23
36
Boligpris-
nivå 2008
i prosent
av Oslo
100
99
77
76
76
60
60
56
54
0 20 40 60 80 100 120
Oslo
Indre sirkel Vest
Indre sirkel Sør
Indre sirkel Nord
Ytre sirkel Vest
Ytre sirkel Sør
Mosseregionen
Drammensregionen
Ytre sirkel Nord
0,28
0,34
0,36
0,38
0,39
0,42
0,43
0,43
0,53
0,00 0,10 0,20 0,30 0,40 0,50 0,60
Oslo
Indre sirkel Vest
Drammensregionen
Indre sirkel Nord
Ytre sirkel Vest
Ytre sirkel Sør
Ytre sirkel Nord
Indre sirkel Sør
Mosseregionen
Boligbygging/Befolkningsvekst 2002-2011
0
50
100
150
200
250
300
350
400
1945 1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010
Realboligpriser i Norge. 1945=100
Befolkningsvekst og fullførte boliger
Avgang
1960-tallet:: 10700 per år
1970-tallet: 18400 per år
1980-tallet: 7400 per år
1990-tallet: 210 per år
2000-tallet: 1600 per år (Husholdnings- og Byggeareal statistikk SSB - bebodde boliger)
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
70000
1950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010
Befolkningsveskt 20+
Fullførte boliger
Overordnede drivkrefter bak
storbyveksten
• Storbyene tiltrekker seg nye innbyggere
– Høy innvandring fra ut utlandet
– Flere unge oppholder seg i storbyene for en periode, og periodene blir lengre
• Befolkningsvekst medfører vekst i arbeidsplasser (eller er det omvendt?)
Boligpriser, boligstruktur og
flytting
• Mange små, leide blokkboliger i indre by
• Unge ønsker å bo sentralt og finner et
passende boligtilbud her. Men det koster
• Antall barn i alderen 0-5 år øker i indre by
fordi så mange unge etablerer seg her.
• Indre by har imidlertid en betydelig netto
utflytting av barn i alderen 0-5 år
Barnefamilier i indre by?
• Flytter barnefamiliene fordi boligtilbudet ikke
er tilpasset dem, eller fordi de har preferanser
om en annen lokalisering?
• Slik boligprisstrukturen er, koster det svært
mye å kjøpe sentrale romslige boliger
• Vil gode uteområder og store boliger
rekruttere barnefamililer eller vil andre flytte
inn?
Feltutbygging Fortetting i småhusområder
Innfyll Transformasjon
Boligbygging i storbyene • Ikke nødvendigvis bygging der prisene er
høye – det kan være lite areal igjen
• Mye bygging i indre by - store
transformasjonsprosjekter
• Lite bygging i etablerte bydeler med
borettslag
• Mye fortetting i småhusområder
• Er fortettingspotensialet brukt opp?
Oslo 2001-10: 27522 nye boliger
Antall og prosentfordeling etter område
5874
3810 11554
2535
3749
21 %
42 % 14 %
14 %
9 %
Nybyggingsmarkedet
Utbygger Kommune
Salgspris
Kostnader
-Entreprisekostnader (lover, kommunale krav..)
-Reguleringskostnader (planbehandling)
-Bidrag til infrastruktur (utbyggingsavtaler)
-Tomtekostnader
-Boliger til voksende befolkning
-Miljøvennlig utbygg
-Blandet befolkning
-Investering i transportinfrastruktur
-Sosial infrastruktur
-Gode bomiljø
Boligpriser, byggekostnader
og nybygging
• Hva bestemmer boligprisen på lang sikt?
• Hvordan skjer prisdannelsen i en byregion
med befolkningsvekst?
• Vil økt boligbygging redusere boligprisene i et
pressområde?
• Priseffekter av fortetting, økte
byggekostnader og bedre transportløsninger
Skisse av boligmarked uten
arealknapphet
0
10000
20000
30000
40000
50000
60000
0
20
40
60
80
100
120
140
1 6 11 16 21 26
År
Nybygging
Boligpris
Byggekostnader
NybyggingBoligpris/byggekostnad Indeks. År 1=100
Urbane boligmarkeder - egenskaper
• Boligprisene i storbyens randsone er lik byggekostnader pluss tomtekostnader (alternativ avkastning av landbruksareal)
• Pris i randsone + Reisekostnader = Pris sentralt
• Boligprisnivået i storbyen er en funksjon av byspredning og reisekostnader per km
• Boligbyggingen i randsonen har lav tomteutnyttelse fordi tomtene der er relativt rimelige
• Når byen vokser og prisene stiger, øker interessen for fortetting og byomforming
Pris
Byggekostnad
Tomtekostnad
sentrum
randsone randsone
Pris
Byggekostnad +
Tomtekostnad
sentrum
randsone randsone
Reduksjon i byggekostnader
Pris
Byggekostnad +
Tomtekostnad
sentrum
randsone randsone
Reduksjon i byggekostnader
og bygging i randsonen
Pris
Byggekostnad +
Tomtekostnad
sentrum
randsone randsone
Boligbygging gjennom
fortetting og transformasjon
endrer ikke prisstrukturen
Pris
Byggekostnad +
Tomtekostnad
sentrum
randsone randsone
Reduserte reisekostnader senker prisene
Redusert pris på månedskort
Oslo som
eksempel
Oppsummering urbant marked
• Reisekostnader forklarer prisstigningen fra randsonen
mot sentrum
• Boligbygging som utvider randsonen øker
boligprisene sentralt
• Friluftsområder og sjøen gir byspredning i
begrensede retninger
• Økte byggekostnader øker boligprisene overalt
• Fortetting og transformasjon utsetter byspredning og
prisvekst
• Raskere og billigere transport mest effektivt for å
redusere boligprisene sentralt?
Høye priser, sterk befolkningsvekst og lav
nybygging. Forklaringsfaktorer:
• Mikronivå
– Lønnsomhet og risikobetraktninger hos utbygger
• Makronivå
– Konkurranseforhold
– Kapasitetsskranker i byggesektoren
– Kapitaltilgang for krevende prosjekter
– Produktivitetsutvikling
• Institusjonelle forhold
– Kommunenes muligheter og rolle
– Statlige lover og forskrifter
• Egenskaper ved urbane boligmarkeder
Boligbyggingen på 2000-tallet • Konjunkturtopp i 2006/07
• Finanskrisen forsterket nedgangen og
boligprisene sank
• Nybyggingen avtok da prisene sank
• Det tar noen år å bygge opp kapasiteten
• Er prisveksten kostnadsdrevet?
• Samtidig påvirket ikke finanskrisen
nettoinnvandringen til Norge
• Utfordringen ligger framover (Byggebehov
38.000 boliger per år til 2020)