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RIVISTA DI INFORMAZIONE IMMOBILIAREAnno III - Numero 5 - Giugno/Dicembre 2013

Una macchia in casa?Tempestività, informazione, organizzazione

Recupero crediti e tutela legaleAlla luce della nuova normativa

Impianti elettriciObblighi e manutenzioni

Speciale Riformadal 18 Giugno 2013Finalmente si cambia!

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SOMMARIO

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Questo immobile è amministrato da

non attivo negli orari dʼufficioNUMERO VERDE PER EMERGENZE

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Daniele Vaccari

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Luca Lelli

[email protected] 051.0922409Pietro Rubbini

[email protected] 051.0922411Graziano Paruolo

[email protected] 051.0922410Andrea Presentato

[email protected] 051.0922402Katia Canetoli

[email protected] 051.0922427Antonio Colosi

[email protected] 051.0922416 Sara Lobosco

[email protected] 051.0922414Rita Picaro

[email protected] 051.0922413Micaela Romeo

[email protected] 051.0922415Marco Scopigno

[email protected] 051.0922412Edi Simoni

[email protected] 051.0922401Jacopo Vigorito

[email protected] 051.0922425Miriam Sanfilippo

[email protected] 051.0922417Lorena Federici

[email protected]

Michela Ceci

[email protected] 051.0922432Carlo Rodolfo Masetti

[email protected] 051.0922429

Via Longhena, 17 - 40139 BolognaTel. 051.6272202 - Fax 051.6209217 [email protected] www.studiozenith.net

3 EditorialeLa nuova RiformaL’amministratoredel secondo millenniodi Daniele Vaccari

4 Una macchia in casa?Tempestività, informazione,organizzazionedi Pietro Rubbini

6 Contabilità,fondi di accantonamento e banchedi Andrea Presentato

8 Il Registro di Anagrafe

Condominiale:dubbi e certezzedi Carlo Rodolfo Masetti

10 L’assemblea:come cambiano le maggioranzedi Miriam Sanfilippo

12 Recupero crediti e

tutela legaleAlla luce della nuova normativadi Graziano Paruolo

14 Impianti ElettriciObblighi e Manutenzionidi Jacopo Vigorito

Nella parte centrale della rivista trovate l’inserto:

Disciplina Vigentecome modificata dal testo di Riforma del Condominio

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2013EDITORIALE

Èiniziato il conto alla rovescia di una verae propria rivoluzione: il 18 Giugno 2013entrerà in vigore la riforma del condomi-

nio. Il condominio entra in maniera prorom-pente nel secondo millennio e finalmente ilcondomino diventa a tutti gli effetti un clientecon tanti diritti e tante tutele, di cui l'ammini-stratore si deve giustamente fare garante. Sono in molti correttamente a definirla "la ri-forma dell'amministratore", in quanto dalpunto di vista legislativo la riforma riprendele sentenze della Cassazione che avevano neltempo chiarito come potevano essere appli-cate agli edifici moderni vecchie normative.E’ invece dal punto di vista dei doveri del-l'amministratore che ci sono le novità più in-teressanti e importanti.

L'amministratore dovrà garantire:

- contabilità trasparente- sicurezza dell'edificio- professionalità certificata

La contabilità trasparente è assicurata daprincipi contabili sempre più aziendali: ilconto corrente intestato al condominio, l'obbligo di registrare i movimenti contabilien tro trenta giorni, lo stato patrimoniale e la

relazione da allegare al bilancio.La sicurezza dell'edificio verrà migliorata dallaraccolta di tutti i dati riguardanti le parti co-muni e le parti private, mettendo in evidenzaquelle che sono le lacune da colmare.Possiamo parlare di professionalità certificatagrazie all'entrata in vigore dal 10 febbraio2013 della riforma delle professioni non re-golamentate. Questa legge, che riguardaanche gli amministratori di condominio, evi-denzia ai consumatori come sia importante,anche se non obbligatorio, rivolgersi a pro-fessionisti certificati e con una polizza di re-sponsabilità civile.

StudioZENITH condivide questi principi, haottenuto fin dagli anni 90 queste certificazioni(UNI 10801 e ISO 9001) e sta già lavorandoper poter rispettare queste normative che, seda un lato aumenteranno inevitabilmente icosti dell'amministratore condominiale, dal-l'altro potranno:• evitare grossi danni derivanti da contabilitàgestite in modo approssimativo, che hannovisto alcuni condomini costretti a pagare lespese condominiali due volte.• salvare la vita a molte persone, che po-tranno contare su impianti a norma e strut-ture solide. Troppe volte la cronaca ci haparlato di crolli o incidenti che potevano es-sere evitati rispettando le normative in vigore.

Benvenute Riforme! Vi auguro di cuore di es-sere applicate nel migliore dei modi: ve lomeritate!

La nuova RiformaL’amministratore del secondo millennio

di Daniele Vaccari - Presidente StudioZENITH®

[email protected]

RIVISTA DI INFORMAZIONE IMMOBILIARERegistrazione al Tribunale di Bologna N. 8188 del 30 maggio 2011Periodico di StudioZENITH s.r.l. - Via Longhena, 17 - 40139 BolognaAnno III - numero 5 - Giugno/Dicembre 2013Direttore responsabile: Antonio ParuoloGrafica e impaginazione: Visual Project Soc. Coop - Zola Predosa (BO)Stampa: Visual Project Soc. Coop - Zola Predosa (BO) Giornale stampato in 6.500 copie - Distribuzione gratuitaPer informazioni: Studio Zenith Tel. 051.6272202 Fax 051.6209217 [email protected]


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Una macchia in casa?Tempestività, informazione, organizzazione

di Pietro Rubbini - Responsabile di condominio [email protected]

Quante volte accade che l'amministra-tore venga contattato per la presenza diinfiltrazione in una stanza del proprio

appartamento: infiltrazione dal coperto, rotturadi tubazione acqua (calda o fredda), scarico(cucina o bagno) oppure riscaldamento (an-data o ricircolo).In questa situazione l'amministratore, rassicu-rando il Condomino, si informa del problemafacendo le opportune domande: chiede la po-sizione e le dimensioni della macchia, daquanto tempo si è verificato il problema, se c'èpresenza di gocciolamento e pericolo di dannoad oggetti e materiali, i dati dell'eventuale con-domino (al di sopra o di fianco) dalla cui unitàimmobiliare proviene l’infiltrazione.Una volta raccolte le informazioni sufficientil'amministratore si reca eventualmente a vi-sionare l’accaduto, se ritiene il problema diuna certa importanza ed urgenza; poi informala ditta (edile o idraulica) dell’infiltrazione inatto dando i riferimenti necessari per consen-tire il primo contatto (che deve essere imme-diato) e primo sopralluogo per esaminare ilproblema.L’amministratore procede poi all’apertura delsinistro, se previsto dalla polizza condomi-niale, informando l’assicurazione del tipo dievento accaduto e delle persone e/o unità im-mobiliari coinvolte.Una volta valutata sul posto la situazione, laditta, in accordo con i condomini interessati el'amministratore, pianifica l'intervento oppurepresenta uno specifico preventivo che dovràessere esaminato ed approvato con le oppor-tune modalità in base alla sua entità. Eseguito l'intervento, opportunamente corre-dato da documentazione fotografica e rapportid'intervento, la ditta trasmette all'amministra-tore la suddetta documentazione con la fatturarelativa. Lo Stesso, dopo aver avuto confermada parte dei condomini interessati e dai consi-glieri che hanno seguito l’intervento della con-gruità dell’importo dei lavori eseguiti, procedeal pagamento della fattura.Sembrerebbe tutto facile... Purtroppo a voltenon è così, perché non vengono rispettate treregole fondamentali per la corretta esecuzione

della procedura di intervento: tempestività, in-formazione, organizzazione.TEMPESTIVITÀ:

• dell’amministratore nel prendere le informa-zioni dai condomini, eseguire gli eventuali so-pralluoghi e comunicare alla ditta la situazioneesistente;• della ditta nel contattare i condomini, ese-guire l’intervento (eventualmente precedutodalla redazione di preventivo) e trasmettere al-l’amministratore la fattura accompagnata dallaopportuna documentazione.INFORMAZIONE:

• dell’amministratore, chiesta ai condomini peravere le giuste e corrette nozioni da trasmet-tere alla ditta e poi di ritorno ai condomini perinformarli delle spese e dei riparti relativi al-l’intervento;• della ditta, nei confronti dei condomini, percreare loro il minor disagio nell’ esecuzione deilavori, e nei confronti dell’amministratore pertrasmettergli i documenti (fatture, fotografie)necessari per poter informare i condominidelle spese e l’assicurazione per il possibile si-nistro.ORGANIZZAZIONE:

• dell’amministratore, che consente di avere adisposizione un gruppo di fornitori che pos-sono intervenire con conoscenza e celeritànelle diverse situazioni, di raccogliere dai con-domini le informazioni e poi di trasmetterle almanutentore che interverrà nel modo ade-guato.• della ditta, per eseguire con celerità, preci-sione e pulizia l’intervento e poi consegnare idocumenti finali all’amministratore, insieme alfeedback di contatto con il condomino e del-l’esecuzione dell’intervento.Come si evince da questa breve descrizione, èfondamentale il lavoro di squadra tra ammini-stratore, condomino e fornitore. Rispettandoqueste semplici regole, ogni fase del processoviene ottimizzata, garantendo l’esecuzione deilavori a regola d’arte e mantenendo adeguatistandard qualitativi. Ecco perché le vostre os-servazioni sono sempre preziose per interve-nire nel momento in cui state vivendo undisservizio.


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Contabilità,fondi di accantonamento e banche

di Andrea Presentato - Responsabile di condominio [email protected]

Trasparenza, Chiarezza, Rinnovamento,sono alcune delle parole che potreb-bero sintetizzare il filo conduttore delle

modifiche apportate alla disciplina del con-dominio degli edifici. Dopo ormai settant’anni si riscrive una di-sciplina che aveva bisogno di adeguarsi aitempi moderni. Tanti articoli del codice ci-vile sono stati modificati o ripresi, cam-biando diverse carte in tavola.

Concentriamoci sul nuovo articolo 1130 - bisdel codice civile, che si sofferma sul rendi-conto condominiale. “Voci in entrata e inuscita, situazione patrimoniale, fondi dispo-nibili e riserve”, queste le parole più impor-tanti del primo capoverso. Si trasformafinalmente il modo di fare il rendiconto con-dominiale, si comincia a parlare di unanuova e più trasparente contabilità. Più Tra-sparente proprio perché dovranno essere ri-portate tutte le voci in entrata e in uscita,dovranno essere indicati tutti gli incassi av-venuti nell’anno e tutti i pagamenti effet-tuati, costruendo un bilancio che siacorrispondente all’attività svolta, puntuale eprecisa come riportano i principi della con-tabilità aziendale.

Situazione Patrimoniale… prendiamo la de-finizione da “Wikipedia”: “La situazione pa-trimoniale è il complesso di informazionicirca lo stato degli elementi dell'attivo e delpassivo di una impresa. In bilancio è fornitadallo stato patrimoniale sotto il profilo nu-merico, e dalla nota integrativa sotto il pro-filo descrittivo. …”. Nuovamente veniamoriportati al mondo delle imprese, là dovel’attivo e il passivo sono un mondo ben piùcomplesso, ma che ci danno oggi lo spuntoper dare ancora maggiore Chiarezza al no-stro rendiconto condominiale. Nello statopatrimoniale andremo a riepilogare, alladata di chiusura del rendiconto, lo stato deidebiti da estinguere (la bolletta del gas, o lafattura del giardiniere ancora da pagare), icrediti da esigere (i conguagli dei condo-mini, o le morosità formatesi durante l’eser-

cizio), l’indicazione della liquidità del con-dominio (il saldo attivo del conto correntebancario), i fondi accantonati (un fondocassa per le spese impreviste, o il TFR ma-turato negli anni dal portiere) e riserve stra-ordinarie (eventuali somme accantonate inanticipo per lavori straordinari). Avremocosì un quadro completo e dettagliato dellagestione patrimoniale del condominio, deidebiti da estinguere e dei crediti da esigere. L’articolo continua dettando, sempre rife-rendosi al rendiconto: “Si compone di un re-gistro di contabilità, un riepilogo finanziario,nonché di una nota sintetica esplicativadella gestione con l’indicazione anche deirapporti in corso e delle questioni pen-denti”. Si Rinnova la contabilità del condo-minio, si cambia radicalmente il suobilancio, non più solo un semplice rendi-conto, quindi. Sempre rifacendosi alla con-tabilità di un impresa, il codice introduce unnuovo registro obbligatorio, il registro dicontabilità, che dovrà contenere tutte le mo-vimentazioni contabili dell’esercizio che necompongono a fine anno il suo rendiconto,descrivendo nel dettaglio ogni singolaspesa, ogni singolo versamento, ogni sin-gola attività che abbia un riscontro conta-bile. Si Rinnova la contabilità inserendol’obbligo di un riepilogo finanziario che de-scriva temporalmente i flussi finanziari dellagestione annuale, indicando quindi peresempio quali erano le somme sul contocorrente a inizio anno, le spese, gli incassinello stesso periodo ed il saldo finale dellesomme esistenti a fine esercizio. Termina ilbilancio una nota sintetica esplicativa chedescrive:

• gli accadimenti di un esercizio • le spese nelle sue differenze rispetto al preventivo• le morosità del condominio• eventuali cause in corso, aggiornando ilcondominio di eventuali cambiamenti• tutte le questioni pendenti del condominioanche quelle non determinabili dalle spesedell’esercizio in corso.


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Vediamo anche cosa prevede l’articolo 1129:“L’amministratore è obbligato a far transi-tare le somme ricevute a qualunque titolodai condomini o da terzi, nonché quelle ero-gate per conto del condominio, su specificoconto corrente, postale o bancario, intestatoal condominio”; è chiaro che il legislatorepunta ancora una volta alla Trasparenza. Ob-bliga l’amministratore e il condominio adavere un conto corrente dedicato e perso-nale per ogni singolo condominio (adempi-mento ormai diffuso, ma non così puntuale)ed a tracciare tutte le movimentazioni effet-tuate per contanti. Ogni singola spesa dovràessere erogata direttamente dal conto cor-rente, tramite bonifico o assegno, e tutti iversamenti dovranno essere direttamenteaccreditati sul conto corrente condominale.Viene fortemente limitata la gestione delcontante ed eliminata l’impropria gestione

del conto unico intestato all’amministratore,per tutti i condomini, che poteva portare im-precisioni e confusione nella corretta asse-gnazione delle movimentazioni di contocorrente e conseguenti errori nei rendiconticondominiali. L’Articolo 1129 continua riportando: “cia-scuno condomino, per il tramite dell’ammi-nistratore, può chiedere di prendere visioneed estrarre copia, a proprie spese, della ren-dicontazione periodica”; si punta ancoraalla Trasparenza, dando la possibilità al con-domino, a sue spese, di richiedere all’am-ministratore copia degli estratti contobancari o postali, per visionarne le movi-mentazioni, valutare, là dove possibile peresempio, la puntualità dei pagamenti ai for-nitori, i versamenti delle ritenute d’accontoo quant’altro il condomino possa valutaredalle varie movimentazioni periodiche.


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Il Registro di Anagrafe Condominiale: dubbi e certezze

di Carlo Rodolfo Masetti - Responsabile di [email protected]

Tra le numerose novità che la Riformaha introdotto, un punto che fa e sicura-mente farà molto discutere è l'istitu-

zione, al punto 6 dell'articolo 1130 del codicecivile, del Registro di Anagrafe Condomi-niale. Tale registro, da tenersi presso l'Ammini-stratore, deve contenere “…le generalità deisingoli proprietari e dei titolari di diritti realie di diritti personali di godimento, compren-sive del codice fiscale e della residenza o do-micilio, i dati catastali di ciascuna unitàimmobiliare, nonché ogni dato relativo allasicurezza. Ogni variazione dei dati deve es-sere comunicata all'amministratore in formascritta entro sessanta giorni. L'amministra-tore, in caso di inerzia, mancanza o incom-pletezza delle comunicazioni, richiede conlettera raccomandata le informazioni neces-sarie alla tenuta del registro di anagrafe. De-corsi trenta giorni, in caso di omessa oincompleta risposta, l'amministratore ac-quisisce le informazioni necessarie,addebitandone il costo ai respon-sabili”.Sicuramente la correttezza deidati anagrafici di tutti i parteci-panti al Condominio, e la conse-guente previsione che ognivariazione debba essere comu-nicata dai condomini all'Ammi-nistratore, risulta essere moltoutile, oltre che doverosa, dalmomento che a livello pratico sipotrebbero creare non piccoliproblemi (valga ad esempio l'ul-timo comma dell'articolo 1136 anorma del quale "…l'Assembleanon può deliberare se non con-sta che tutti gli aventi dirittosono stati regolarmente convo-cati").Quello che invece appare moltochiaro è la mole di lavoro chequesta norma impone, sia in ter-mini di tempi che di risorse, eche inevitabilmente si tradurràin un aumento dei costi di ge-

stione.Molto controversa risulta invece essere la ri-chiesta dei dati relativi alla sicurezza: l'as-senza di qualsivoglia specificazione, oltreche a tutt'oggi di chiarimenti ufficiali, haaperto le porte ad una miriade di domande,dubbi ed interpretazioni.Per cercare di rispettare la scadenza del 18giugno, non gravando troppo nello stessotempo sui propri clienti, StudioZENITH ha de-ciso, nell'attesa di precisazioni da parte dellegislatore, di contenere tale richiesta in unasemplice autocertificazione. Nel caso in cui sivolessero regolarizzare situazioni di non con-formità sarà nostra premura suggerirvi tec-nici qualificati ed aziende affidabili.


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L’assemblea:come cambiano le maggioranze

di Miriam Sanfilippo - Responsabile di condominio [email protected]

La riforma del condominio è diventatalegge, dopo un cammino periglioso chene ha visto ridisegnare il profilo nei pas-

saggi tra le Camere. Il condominio ha final-mente delle nuove regole. Con l’entrata invigore della riforma del condominio sono in-fatti state riviste ed aggiornate le vecchienorme del codice civile, risalenti addiritturaal 1942. Nelle parti più discusse va calcolataindubbiamente la nuova normativa che re-gola le destinazioni d’uso delle parti comuni,da sempre uno dei più frequenti ‘casus belli’tra vicini di pianerottolo. Le nuove disposi-zioni, recependo la giurisprudenza formatasinegli anni, sono ovviamente più attuali ed alpasso con i tempi, disciplinando ad esempiol’installazione di apparecchiature per la rice-zione televisiva e di pannelli per la produ-zione di energia rinnovabile. L’aspettoforse più rilevante della riforma delcondominio è la definizione dinuove maggioranze per le deliberein assemblea, vista l’importanzache queste rivestono per i condò-mini determinati a far approvare ledecisioni di loro interesse. La ri-forma del condominio entrerà invigore il 18/06/2013, solo sei mesidopo la pubblicazione in GazzettaUfficiale e lo ricordiamo, non è unavera e propria legge di nuova crea-zione, ma consta di una collana diinterventi chirurgici, che vanno atoccare gli articoli dal 1117 al 1138del Codice civile, più il 61 e se-guenti delle rispettive disposizioniattuative.In attesa di indicazioni ed interpre-tazioni da parte della giurispru-denza di merito e della Corte diCassazione, StudioZENITH si èquindi impegnato nell’analisi dellenuove regole tramite la partecipa-zione a numerosi convegni ed in-contri, sia a livello locale chenazionale, tenuti da autorevoliesponenti del panorama dottrinaleitaliano.

Dal momento che l'assemblea è un mo-mento fondamentale nella gestione del con-dominio, abbiamo elaborato una tabellaesemplificativa riassuntiva delle maggio-ranze, in prima e seconda convocazione, siaper la sua valida costituzione che per delibe-rare regolarmente sulle varie questioni ri-guardanti la vita del condominio.


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numero condòmini valore millesimi numero condòmini valore millesimiPresenze necessarie per la valida

costituzione dell’assemblea condominiale

magg. PARTECIPANTI al condominio 666,667 m/m 1/3 PARTECIPANTI al

condominio 333,334 m/m

ARGOMENTI POSTI ALL'ORDINE DEL GIORNO

Tutte le delibere tranne quelle indicate alle righe successive

nomima, conferma e revoca dell'amministratore

approvazione del rendiconto consuntivo di gestione

approvazione del rendiconto preventivo di gestione

interventi di manutenzione ordinaria

interventi di manutenzione straordinaria

intervento manutenzione straordinaria di notevole entità

innovazioni di cui al primo comma dell'art 1120 c.c.

innovazioni di cui al secondo comma dell'art 1120 c.c.

mutamenti di destinazione d'uso delle parti comuni (art 1117 ter c.c.)

installazione impianto di videosorveglianza art 1122 ter c.c

passaggio da impianto centralizzato ad impianto autonomo di riscaldamento (art 26.l.10/91 si veda più nel dettaglio par.

3,4,2)eliminazione delle barriere architettoniche

(l.13/89)

installazione antenna satellitare (l.66/2001)

realizzazione parcheggi sotteranei o al pian terreno (l.122/88)

cablaggio del condominio

liti attive e passive

assemblea e procedimento di mediazione

regolamento condominiale di natura assembleare

contratto d'assicurazione

perimento di una parte inferiore a 3/4 dell'edificio e ricostruzione

regolamento di natura contrattuale, autorizzazione all'alterazione del decoro e

modifiche ai criteri legali di ripartizione delle spese (la decisione su questi argomenti è

valida tanto se adottata in sede assembleare, tanto se adottata al di fuori)

partecipazione dell'amministratore al procedimento de mediazione

deliberazione dell'assemblea sulla proposta di mediazione

Prima convocazione Seconda convocazione

magg. intervenuti + 500,000 m/m magg. intervenuti + 333,334 m/m

magg. intervenuti + 500,000 m/m








4/5 PARTECIPANTI al condominio + 800,000 m/m


unanimità










unanimità








magg. intervenuti +500,000 m/m





unanimità










unanimità



SCHEMA RIASSUNTIVO ELABORATO DA STUDIOZENITH

AL SOLO SCOPO ILLUSTRATIVO ED ESEMPLIFICATIVOAd ogni buon conto si rimanda per completezza alla consultazione degli articoli della Legge

11 dicembre 2012 n° 220 contenuti nell'inserto centrale della presente rivista.


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In un momento di crisi per tutta la nazione,l’amministratore in questo periodo spesso sitrova a dover gestire, per conto del condo-

minio, situazioni contabili molto complesse.Spesso gli viene chiesto di essere un profes-sionista, ma anche un buon padre di famiglia;inoltre deve mediare ma anche essere precisoe puntuale nella gestione del condominio e,come se non bastasse, oggi la nuova riformadel condominio mette anche dei paletti sul re-cupero delle morosità. Partiamo da un principio di fondo: il condomi-nio ha dei servizi che vengono erogati da di-versi fornitori che richiedono pagamentipuntuali; l’amministratore a sua volta chiede aipropri clienti di versare le quote condominialicon regolarità per poter garantire i servizi, le ri-chieste e i pagamenti. A volte capita che nonsiano rispettate le scadenze delle rate e in al-cuni casi che le persone non si interfaccino conil proprio amministratore per valutare comeversare le quote. Di conseguenza quest’ultimoè tenuto a sollecitare il condomino moroso espesso anche a fare azioni per il recupero delcredito: il tanto temuto decreto ingiuntivo im-mediatamente esecutivo. La difficoltà a volte èche il cliente vorrebbe pagare, ma ti chiama inlacrime e ti comunica che ha perso il lavoro,che ha una famiglia e che non sa proprio comeversare le rate richieste.Spesso si provano a fare piani di rientro peraiutarli, ma in alcuni casi non vengono però ri-spettati. Allora dopo che hai ultimato tutti i ten-tativi di mediazione sei costretto, per il ruoloche assumi, ad eseguire quanto la legge ti im-pone di fare, attivandoti legalmente, fino ad ar-rivare al decreto ingiuntivo e al pignoramento,verso l’unico bene che a volte il cliente detiene:il suo appartamento. Oggi constatiamo che lamorosità, in media, è salita a circa il 10% neicondomini, rispetto al 5% del 2005, e questoimpone attenzione e gestione contabile moltopuntuale, per evitare che i servizi nei condo-mini non vengano interrotti e che i fornitori nonsi lamentino e/o facciano azioni legali verso ilcondominio. Particolare attenzione in questomomento va anche verso la nuova riforma delcondominio, la quale prevede che entro sei

mesi dalla chiusura dell’esercizio (salvo diversedecisioni assembleari) l’amministratore si attivinei confronti dei condomini per recuperare ilcredito, rispondendone per il mancato adem-pimento: con questa nuova normativa ci sonomeno margini per la mediazione. Ovviamentesarà nostra cura in tutte le assemblee comuni-care gli aspetti normativi al fine di informarecorrettamente tutti i condomini, ma credo cheoggi più che mai sia molto importante attivareuno strumento che permetta di essere tutelaticontro le azioni del recupero credito o eventualiliti che potrebbero interessare il condominio.Grazie all’accordo tra l’Associazione Anaci eEurop Assistance è nata una polizza di tutela le-gale a costi molto contenuti. La polizza rim-borsa le spese legali sostenute per il recuperodel credito evitando di chiedere ai Condominil’anticipazione delle medesime, come spessopuò accadere. Nella prossima assemblea vipresenteremo la polizza e si valuterà insiemecome procedere. Intanto ringraziamo i condo-mini che puntualmente e con tanti sacrifici pa-gano le rate del proprio condominio echiediamo a chi è in difficoltà di capire chespesso oltre a una piccola dilazione non è pos-sibile andare.

Recupero crediti e tutela legaleAlla luce della nuova normativa

di Graziano Paruolo - Responsabile di condominio [email protected]


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Impianti ElettriciObblighi e Manutenzioni

di Jacopo Vigorito - Responsabile di condominio [email protected]

Quasi sempre ci sentiamo sicuri nelle no-stre case per abitudine e familiarità conl’ambiente in cui ci troviamo portan-

doci a sottovalutare i pericoli e i rischi ai qualisiamo sottoposti.Quelli connessi all’uso dell’elettricità sono nu-merosi ed insidiosi: nei casi più gravi provo-cano infortuni che possono portare ancheall’arresto cardiaco e alla morte. In Italia si ve-rificano circa cinque infortuni elettrici mortaliogni settimana, fenomeno che ad oggi risultain crescita. I soggetti più a rischio sono coloroche vivono maggiormente l’ambiente dome-stico: donne, anziani e bambini.Le cause più frequenti di tali infortuni sono ri-collegate all’uso scorretto degli apparecchielettrici, al mancato rispetto delle norme diprevenzione e/o all’inadeguatezza degli im-pianti.Uno dei principali sistemi di protezione è l’in-terruttore differenziale ad alta sensibilità (co-nosciuto come salvavita) collegato conl’impianto di messa a terra (che serve a con-vogliare verso il terreno le correnti in disper-sione e deve essere unico per l’intero edificio).Inoltre un impianto elettrico non adeguato, onon oggetto di regolare manutenzione, rap-presenta una delle cause più frequenti di in-cendi: proprio per questo il CPI (Certificato diPrevenzione Incendi) prevede obblighi precisisulla progettazione e sulla manutenzione deicomponenti elettrici in locali particolari comei vani caldaia oppure i corselli garage, soggettia questa disciplina. La manutenzione elettrica si può definirecome l’insieme di operazioni tecnico-gestio-nali necessarie a mantenere nel tempo l’effi-cienza funzionale e le prestazioni nominali diun impianto nel rispetto delle norme di sicu-rezza. Oltre ad aver progettato e costruito un im-pianto a regola d’arte, è necessario mante-nerne invariate nel tempo le prestazioni ecaratteristiche di sicurezza; è indispensabilequindi, una regolare e costante attività di ma-nutenzione da effettuarsi con periodicità indi-cate da leggi o norme tecniche del settore. Lenorme CEI (Comitato Elettrotecnico Italiano)

dettano le indicazioni tecniche e i criteri di ese-cuzione (norma CEI 64 – 8/6 art. 62.1.2). In me-rito alla periodicità dei controlli la frequenzamedia è di 4 anni, ad eccezione dei luoghi amaggior rischio di incendio, esplosione osemplicemente in presenza di un dipendente,situazioni per le quali vige il D.Lgs 9 aprile2008 n. 81 che prevede verifiche biennali.Per gli edifici residenziali possono essere con-siderati adeguati intervalli di controllo decen-nali e viene raccomandata fortemente unaverifica al cambio di proprietà dell’unità im-mobiliare.L’utente è tenuto ad affidare la manutenzionea persone esperte nel settore e che abbianouna preparazione specifica.Come ultimo riferimento ricordiamo il D.M. n.37/2008, che prevede il rilascio da parte del-l’impresa installatrice della dichiarazione diconformità degli impianti. La medesima deveessere depositata in duplice copia, entro 30giorni dalla conclusione dei lavori, presso loSportello Unico per l’edilizia del Comune oveha sede l’impianto. StudioZENITH si impegnerà a sensibilizzare iconsiglieri ed i condomini per attivare leeventuali verifiche nei termini previsti dallalegge.


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