reysaŞ gayrİmenkul yatirim ortakliĞi a.Ş. findik deposu ... · rapor no: 2014-spk024 aralik,...

RAPOR NO: 2014-SPK024

ARALIK, 2014

REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

FINDIK DEPOSU DEĞERLEME RAPORU

DÜZCE/MERKEZ

TS EN ISO 9001:2000 Certificate No: NİS 372-01

RAPOR NO: 2014-SPK024 Sayfa|1

İÇİNDEKİLER

BÖLÜM 1. SERTİFİKASYON VE ONAY 3

BÖLÜM 2. RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ 5

2.1. RAPOR TARİHİ VE NUMARASI 5

2.2. RAPOR TÜRÜ 5

2.3. RAPORU HAZIRLAYANLAR 5

2.4. DEĞERLEME TARİHİ 5

2.5. MÜŞTERİ BİLGİLERİ VE DAYANAK SÖZLEŞMESİ 5

2.6. MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR 5

2.7. ŞİRKET BİLGİLERİ 6

2.8. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN BİLGİLER 6

BÖLÜM 3. DEĞER TANIMLARI – DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 7

3.1. DEĞER TANIMLARI 7

Piyasa Değeri (Pazar Değeri, Makul Değer) 7

3.2. DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER 8

BÖLÜM 4. GENEL VE ÖZEL VERİLER - SEKTÖREL ANALİZ 11

4.1. SOSYO EKONOMİK GÖSTERGELER 11

4.2. BÖLGESEL, MAHALLİ BİLGİLER – GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ 14

5.1. KONUM – ULAŞIM VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ ANALİZ 16

5.2. GAYRİMENKULÜN ULAŞIM BİLGİLERİ 17

5.3. MÜLKİYET ANALİZİ 18

TAKYİDAT BİLGİLERİ 18

BÖLÜM 5. GAYRİMENKULÜN TEKNİK ANALİZİ 20

6.1. İMAR DURUMU VE RUHSAT BİLGİLERİ 20

BÖLÜM 6. GAYRİMENKULÜN YAPISAL VE İNŞAİ ÖZELLİKLERİ 21

BÖLÜM 7. GAYRİMENKUL HAKKINDAKİ ANALİZLER 22

8.1. GAYRİMENKULÜN OLUMLU ÖZELLİKLERİ 22

8.2. GAYRİMENKULÜN OLUMSUZ ÖZELLİKLERİ 22

8.3. EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ 22

BÖLÜM 8. EMSALLER 23

BÖLÜM 9. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 24

BÖLÜM 10. SONUÇ 26

BÖLÜM 11. FOTOĞRAFLAR – EKLER 27

BÖLÜM 12. SERTİFİKALAR 42


YÖNETİCİ ÖZETİ

RAPORU TALEP EDEN REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

RAPORU HAZIRLAYAN A POZİTİF GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.

TALEP TARİH / NO 15.12.2014 / 2014-SPK024

SAHA TESPİT TARİHİ 16.12.2014

RAPOR TARİHİ 29.12.2014

DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL

Düzce İli, Merkez İlçesi, Arapçiftliği Mahallesi, 1 pafta, 669 parsel

üzerindeki “İdari Binası ve 2 Adet Depo ve Tarla” vasıflı taşınmaz

ADRES Arapçiftliği Mahallesi, Kerpe Köyü Yolu Caddesi, No:45-46

Merkez/Düzce

TAPU KAYIT BİLGİLERİ “Reysaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.” adına kayıtlı Düzce İli, Merkez İlçesi, Arapçiftliği Mahallesi, 1 pafta, 669 parsel üzerindeki “İdari Binası ve 2 Adet Depo ve Tarla” vasıflı taşınmazdır.

İMAR DURUMU 08.02.2008 tarihli, 1/1000 ölçekli, Düzce Merkez Revizyon İlave Uygulama İmar Planına göre; konu parseller “Tarımsal Niteliği Korunacak Alanda” kalmaktadır.

DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ARSA ALANI 20.760 m²

DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN KAPALI ALANI

yapı kullanma izin belgesi (2.800 m² depo)

yapı kullanma izin belgesi (334m² idari bina)

EN İYİ VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ Mevcut halinin korunmasıdır.

YASAL DURUM DEĞERİ

4.200.000 TL

(Dörtmilyonikiyüzbintürklirası)

(1.807.617 USD – 1.482.056 €)

Takdir edilmiştir.

DEĞERLEME UZMANLARI

F.Esra PINARBAŞI Sorumlu Değerleme Uzmanı- 400236

Ahmet PINARBAŞI Sorumlu Değerleme Uzmanı- 400240


BÖLÜM 1. SERTİFİKASYON VE ONAY

Rapor edilen analiz, fikir ve sonuçlar yalnızca varsayımlar ve sınırlayıcı koşullar tarafından

kısıtlanmış olup, kişisel, tarafsız ve ön yargısız profesyonel analiz, fikir ve sonuçlardan

oluşmaktadır.

Bu raporun konusunu oluşturan taşınmazlar ve bu taşınmazların tarafları ile şirketimiz ve

çalışanlarının ilişiği yoktur.

Bu raporun konusunu oluşturan taşınmazlar veya ilgili taraflarla ilgili şirketimiz ve

çalışanlarının herhangi bir önyargısı yoktur.

Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut verileri yansıtmaktadır. Anlaşmazlık halinde

A POZİTİF Gayrimenkul Değerleme A.Ş.'deki kayıtları esastır.

Bilgi ve belgeler raporda kamu kurumlarından elde edilebilindiği kadarı ile yer almaktadır.

Bilgiler alınan belgelere göre değerlendirilmiş ve yorumlanmıştır.

Mülk ile ilgili edinilen bilgilerde hiçbir bilgide değişiklik yapılmamıştır. Mülkiyet ve resmi

tanımlar ile ilgili bilgilerin alındığı makamlar genel olarak güvenilir kabul edilerek, alınan

bilgilerin doğru oldukları varsayımına göre rapor düzenlenmiştir.

Değerleme çalışması, değerleme konusu varlıklarda herhangi bir takyidat ve/veya hukuki

sorun olmadığı; bu tür bir sorun varsa dahi bu sorunların çözüleceği varsayımı ile yapılmıştır.

Bu nedenle değerleme hesap analizi aşamasında bu tip hukuki problemler göz ardı edilerek

gayrimenkule kıymet takdiri yapılmıştır.

Bu rapordaki hiçbir yorum-söz konusu konular raporun devamında tartışılsa dahi- hukuki

konuları, özel araştırma ve uzmanlık gerektiren konuları ve sıradan değerleme çalışanının

bilgisinin ötesinde olacak konuları açıklamak niyetiyle yapılmamıştır.

Raporda belirtilen değer ve verilen bilgiler bu raporun hazırlandığı tarihteki durumunu ve

değerini ifade eder. Değerleme uzmanı bu değere etki edecek ve bu tarihten sonra oluşacak

ekonomik, sosyolojik, psikolojik ve/veya fiziki hiçbir değişiklikten sorumlu tutulamaz.

Kullanılan harita, şekil ve çizimler sadece görsel amaçlıdır, rapordaki konuların kavranmasına

görsel bir katkısı olması amacıyla kullanılmıştır, başka hiçbir amaçla güvenilir referans olarak

kullanılmamalıdır.


Firmamız taşınmaz değerlemesi konusunda uzmanlaşmış ve taşınmaz değerlemesi hizmeti

veren bir firma olup, yer altı zenginlikleri, zemin etüdü, çevre kirliliği konuları, zemin

sağlamlığı, jeolojik analizler, depremsellik ve deprem hasarı, çevresel zararlı maddelerin

tespiti ve çevre jeofiziği konuları değerleme çalışmasını sürdüren elemanlarımızın uzmanlık

alanları dışındadır. Bu konular aksi belirtilmedikçe gayrimenkul değerleme raporunun konusu

olmadığı gibi bu konular ile ilgili hiçbir sorumluluk kabul edilemez, müşteri istiyorsa bu

konuları incelemek için konu hakkında yetkili ve yeterli bir uzman çalıştırabilir.

Bu rapor ve içeriğindeki analiz, kanaatler ve sonuçlar Uluslararası Değerleme Standartları

kriterlerine uygun olarak hazırlanmıştır.

Bu rapor Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) mevzuatı çerçevesindeki işlemlerde kullanılabilir.

Bu rapora konu olan taşınmazlar aşağıda bilgileri verilen elemanlar tarafından incelenmiştir.

SORUMLU DEĞERLEME UZMANI SORUMLU DEĞERLEME UZMANI F.Esra PINARBAŞI

Sorumlu Değerleme Uzmanı 400236

Ahmet PINARBAŞI Sorumlu Değerleme Uzmanı

400240


BÖLÜM 2. RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ

2.1. RAPOR TARİHİ VE NUMARASI

Bu rapor, REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.’NİN 15.12.2014 tarihli talebine

istinaden, şirketimiz tarafından 29.12.2014 tarihli, 2014-SPK024 numaralı rapor olarak tanzim

edilmiştir.

2.2. RAPOR TÜRÜ

Bu rapor, Düzce Düzce İli, Merkez İlçesi, Arapçiftliği Mahallesi, 1 pafta, 669 parsel üzerindeki “İdari

Binası ve 2 Adet Depo ve Tarla” vasıflı taşınmaz üzerinde, mülkiyeti REYSAŞ GAYRİMENKUL

YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.’ye ait, taşınmazların 29.12.2014 tarihli piyasa değerinin Türk Lirası

cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.

2.3. RAPORU HAZIRLAYANLAR

Bu değerleme raporu; gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi – kurum –

kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, gayrimenkul

değerleme uzmanı F.Esra PINARBAŞI tarafından hazırlanmış, sorumlu değerleme uzmanı Ahmet

PINARBAŞI tarafından onaylanmıştır.

2.4. DEĞERLEME TARİHİ

Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 16.12.2014 tarihinde çalışmalara

başlamış ve 29.12.2014 tarihine kadar raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahallinde

ve ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır.

2.5. MÜŞTERİ BİLGİLERİ VE DAYANAK SÖZLEŞMESİ

Bu değerleme raporu, REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.’NİN 15.12.2014 tarihli

talebine istinaden hazırlanmıştır.

2.6. MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR

Değerleme çalışması sırasında herhangi bir sınırlama ile karşılaşılmamıştır.


2.7. ŞİRKET BİLGİLERİ

Şirketimiz, 12.05.2005 tarih 6302 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana

Sözleşmesine göre, gayrimenkul (taşınmaz) değerlemesi olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek

amacıyla kurulmuş olup, 06.08.2008 tarih 7121 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket

Tadilat Sözleşmesine göre ödenmiş sermayesi 220.000 Türk Lirası’dır.

2.8. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN ŞİRKETİMİZ TARAFINDAN DAHA ÖNCEKİ TARİHLERDE YAPILAN SON ÜÇ DEĞERLEMESİNE İLİŞKİN BİLGİLER

Şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde söz konusu gayrimenkule ilişkin değerleme çalışması

yapılmamıştır.

RAPOR - 1 RAPOR -2 RAPOR - 3

RAPOR TARİHİ 31.12.2012 31.12.2013 -

RAPOR NUMARASI 2012-SPK045 2013-SPK063 -

GAYRİMENKULÜN TOPLAM DEĞERİ (TL) 3.760.000TL 4.000.000TL -

RAPORU HAZIRLAYANLAR AHMET PINARBAŞI AHMET PINARBAŞI -


BÖLÜM 3. DEĞER TANIMLARI – DEĞERLEME YÖNTEMLERİ 1

Bir gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki değerinin

belirlenmesi amacı ile yapılan çalışmaya “değerleme”, bu çalışmanın sonucunda tespit edilen

kanaate ilişkin rakama ise “değer” denir.

Değer kavramı, satın alınmak üzere sunulan bir mal veya hizmetin alıcıları ve satıcıları tarafından

sonuçlandırılması muhtemel fiyat anlamına gelmektedir. Değer, mal veya hizmet için alıcılar veya

satıcıların üzerinde uzlaşmaya varacakları varsayımsal veya hayali fiyatı temsil etmektedir. Bu

nedenle, değer bir gerçeklik değil, belirli bir zaman zarfında satın alınmak üzere sunulan bir mal

veya hizmet için ödenmesi olası bir fiyatın takdiridir.

Fiyat, bir malın, hizmetin veya emtianın değiş tokuşuna ilişkin bir kavramdır. Fiyat, bir mal için

istenen, teklif edilen veya ödenen meblağdır. Değiş tokuş işlemi gerçekleştirildikten sonra ise, ister

açıklansın ister açıklanmasın fiyat artık tarihsel bir gerçek niteliğine kavuşacaktır. Ödenen fiyat, arz

ile talebin kesiştiği noktayı temsil eder.

3.1. DEĞER TANIMLARI

Piyasa Değeri (Pazar Değeri, Makul Değer)

Bir gayrimenkulün belirli bir tarihte alıcı ve satıcı arasında el değiştirmesi durumunda;

- Alıcının tam olarak bilgilendirildiği ve satıcı ile beraber hareket ettiği ve istekli olduğu

varsayılan bir ortamda,

- Herhangi bir kısıtlayıcı etki ve baskı olmaksızın,

- Alıcı ve satıcının gayrimenkulle ilgili bütün olumlu-olumsuz şartlardan haberdar olduğu,

- Değerleme konusu mülkün pazarda makul bir zaman diliminde (takriben 6-12 Ay) pazarda

kalacağı,

- Gayrimenkulün satışı için yeterli derecede pazarlama yapılacağı ve makul bir süre

tanınacağı,

- Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılacağı varsayılarak yapılan ve bu

bilgiler doğrultusunda, mülkün satılabileceği en yüksek peşin satış bedeli ile ilgili

oluşturulan kanaat değere “Piyasa Değeri” denir.

1 IVSC, Uluslararası Değerleme Standartları


Düzenli Likiditasyon Değeri

Alıcı ve satıcı arasında görüşmeler ve pazarlıklar sonucunda, gayrimenkuller için belirlenen, takribi

3-6 ay aralığı içindeki en olası nakit satış değeridir. Düzenli likiditasyonda, pazarlıklar sonucunda

varlıkların her biri için en iyi değerin alınmasına çalışılmaktadır. Eğer belirtilen zaman aralığı içinde,

taraflar arasındaki görüşmeler sonucunda fiyat konusunda anlaşmaya varılamazsa, varlıkların açık

arttırmayla satılması önerilir.

Zorunlu Likiditasyon Değeri (Tasfiye Değeri)

Halka açık düzenlenen bir açık arttırmada, ekonomik trendler ve zorunlu satış koşulları göz önünde

bulundurularak, gayrimenkul için belirlenen en olası nakit değerdir. Zorunlu likiditede, varlıkların

olabildiğince çabuk satılması amaçlanır. Bu nedenle gerekli indirimler yapılan gayrimenkullerin

satışı için kabul edilen zaman aralığı genellikle 3 aydan azdır.

Faal İşletme Değeri

İşletmenin bir bütün olarak değeridir. Kavram, faal bir işletmenin bütününe katkıda bulunan

bütünü oluşturan parçalarına pay ve istihkak ayırarak bir faaliyetini sürdüren işletmenin

değerlemesinin yapılmasını içerir, ancak parçalardan hiçbiri Pazar Değeri için esas teşkil etmez.

Kullanılan tesisler, işletmenin kendi tesisleriyse bunlar da işletmeye kattıkları değer esas alınarak

faaliyetini sürdüren işletme değerinin bir parçasını oluştururlar. Bu kavram, süregelen bir

işletmenin değerlemesini de içerir. Kavram, faal bir işletmenin bütününe katkıda bulunan bütünü

oluşturan parçalarına pay ve istihkak ayırarak bir faaliyetini sürdüren işletmenin değerlemesinin

yapılmasını içerir, ancak parçalardan hiçbiri Pazar Değeri için esas teşkil etmez.

3.2. DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER

Uluslararası kabul görmüş kavramlar içerisinde dört farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu

yöntemler “Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı”, “Gelirlerin İndirgenmesi Yaklaşımı”, “Maliyet

Yaklaşımı” ve “Geliştirme Yaklaşımı”dır.

3.2.1. Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı

Bu yaklaşımda; değerlemesi yapılacak gayrimenkule benzer nitelikteki gayrimenkullerin fiyatları

kullanılmaktadır. Karşılaştırma yapılan gayrimenkuller satış/kiralama fiyatı ve bunun tarihi,

konumu, büyüklüğü, kullanım ve fiziki durumu gibi ilgili verileri dikkate alınarak karşılaştırılır. Bu

çalışmada amaç, piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin fiyatları ile karşılaştırmaya dayalı bir

işlemle değer takdiri yapmaktır. Benzer nitelikteki mülklere istenen ve verilen teklifler de dikkate

alınır.


3.2.2. Gelirin İndirgenmesi Yaklaşımı

Gelir indirgemesinde, değerleme konusu mülkten elde edilecek net işletme gelirini belirlemek için,

mukayeseli gelir ve harcama verileri kullanılır. İndirgeme, tek bir yılın gelirine tek bir oran (genel

indirgeme oranı veya tüm risklere ilişkin getiri oranı) uygulanarak veya bir getiri veya yatırım

getirisi ölçümleri verilerini yansıtan belirli bir ıskonto oranının, belirli bir zaman dilimi içerisindeki

bir dizi gelirlere uygulanmasıyla yapılır. Gelirlerin indirgenmesi yaklaşımına göre bu Direkt

Kapitalizasyon ve Gelirlerin Kapitalizasyonu diyebileceğimiz bu iki yöntem temelde mülkün

getirdiği gelirlerin öngörülmesi ve kabullerle gelecek yıllarda elde edeceği gelirlerin günümüze

getirilmesi temeline kuruludur.

Direkt Kapitalizasyon

Gayrimenkulün tek bir yıl için üreteceği potansiyel net gelirin, güncel gayrimenkul piyasası

koşullarına göre oluşan bir kapitalizasyon oranına bölünerek, gayrimenkul değerinin

hesaplanmasıdır.

Gelir Kapitalizasyonu (Getiri Kapitalizasyonu)

Gayrimenkulün makul sayıda oluşan bir dönem boyunca kiralanması veya işletilmesi ile gelecekte

elde edilebilecek olan potansiyel net gelirlerinin hesaplanması. Bu teknik özellikle kira getirisi olan

gayrimenkullerde mülkün yıllık elde ettiği net işletme gelirleri hesaplanarak mülkün değerine

ulaşmak için kullanılır. Bu çalışmalarda mülklerin kira kontratları incelenerek kontratların yarattığı

olası dönem gelirleri hesaplanır. Getiri kapitalizasyonu işlemi belli bir dönem sonuna kadar

hesaplanan bu gelirlerden olası giderlerin düşülerek güncel ekonomik koşullara uygun ve kabul

edilebilir belirli bir oran kullanımıyla değerleme tarihine indirgenmesi ve bu yöntemle değer

takdirinin yapılması işlemidir.

3.2.3. Maliyet Yaklaşımı

Bu teknikte gayrimenkulün değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan

meydana geldiği kabul edilir. Maliyet yaklaşımında, bir mülk yeniden inşa edilmesi durumunda

veya yerine konacak inşaatın maliyeti ile değerlendirilir. Yeniden inşa maliyeti girişimcilik karı da

dâhil olmak üzere tahmin edilerek hesaplanır. Yöntemde, gayrimenkulün kalan bir ekonomik ömre

sahip olduğu kabul edilmektedir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan,

fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı düşüncesi ile

yeniden inşa maliyeti değerinden yıpranma payı düşülür. Bir başka deyişle, mevcut bir

gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı


kabul edilir. Bulunan bu değere gayrimenkulün arsa değerinin eklenmesi sureti ile değer takdiri

yapılır.

Çalışmalarda gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Bayındırlık Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri,

binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen

binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize

dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilir.

Binalardaki yıpranma payı, Resmi Gazete’de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren

cetvel ile binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanmıştır.

3.2.4. Geliştirme Modeli ile Değerleme Çalışmaları

Bu yaklaşımda gayrimenkule teklif edilen bir veya birden fazla geliştirme projesi modeli

uygulanabilir. Bu çalışmada planlanan bir proje ve/veya arsa üzerinde geliştirilebilecek projeler

varsayımlarla modellenir. Bu modelleme yasal olarak mümkün, finansal olarak olanaklı, ekonomik

olarak azami düzeyde verimli olmalıdır. Bu çalışmalarda projenin girişimci yönünden incelenmesi

yapılır. Çalışma kapsamında proje konusu ürünün yer aldığı sektörün mevcut durumu ve geleceğe

yönelik beklentilerin incelenmesi ve değerlendirilmesi söz konusudur.

Projenin yapılması durumunda yapılacak harcamalar tahmin edilerek firmanın pazarlama

politikaları ve genel fizibilite prensipleri dikkate alınarak toplam getiri ve harcamalarla ilgili bir

gelir-gider tahmini yapılır. Geliştirilmesi durumunda sektörün genel durumu, benzer projelerin

istatistiksel rakamları ve mevcut ekonomik koşullar ve beklentiler çevresinde proje ile ilgili

varsayımlarda bulunulur. Bu çalışmalar neticesinde projenin performans tahmini yapılarak

projenin gelirlerin indirgenmesi yöntemi ile net bugünkü değer hesabı yapılır. Özelikle ülkemizdeki

gayrimenkullerin imar durumlarının çok farklılık göstermesi ve bu nedenle emsal karşılaştırmanın

her zaman mümkün olmaması söz konusudur. Geliştirme modellemesi ile sayesinde mülkün

geliştirilmiş proje değerinin hesaplanması ve bu değerden güncel mülk değerine ulaşılması

mümkündür.


BÖLÜM 4. GENEL VE ÖZEL VERİLER - SEKTÖREL ANALİZ

4.1. SOSYO EKONOMİK GÖSTERGELER

4.1.1. DEMOGRAFİK VERİLER

Yerleşim yeri nüfusları, 2007 yılında kurulan ve İçişleri Bakanlığı Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel

Müdürlüğü (NVİGM) tarafından güncellenen Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS)’nden

alınan nüfusla birlikte, kurumsal yerlerde kalan nüfus dikkate alınarak hesaplanmaktadır.

Kurumsal yerlerde (kışla, cezaevi, huzurevi, üniversite öğrenci yurtları vb.) kalanlar uluslararası

tanım gereği ikamet adreslerinin bulunduğu yerleşim yeri nüfusuna değil, kurumsal yerlerin

bulunduğu yerleşim yeri nüfusuna dâhil edilmişlerdir. Ayrıca il, ilçe, belediye, köy ve mahallelere

göre nüfuslar belirlenirken; NVİGM tarafından, ilgili mevzuat ve idari kayıtlar uyarınca Ulusal Adres

Veri Tabanı’nda yerleşim yerlerine yönelik olarak yapılan idari bağlılık, tüzel kişilik ve isim

değişiklikleri dikkate alınmıştır.

31 Aralık 2013 tarihi itibarıyla Türkiye nüfusu 76.667.864 kişidir. Yıllık nüfus artış hızı ise 2012

yılında binde 12 iken, 2013 yılında binde 13,7’ye yükselmiş, İl ve ilçe merkezlerinde yaşayanların

oranı yüzde 91,3'e ulaşmıştır. Bu durumda büyükşehir sayısının artması, belde ve köylerin mahalle

olması önemli rol oynamıştır. İl ve ilçe merkezlerinde ikamet edenlerin oranı 2012 yılında yüzde

77,3 'dür. İstanbul’da ikamet eden nüfus bir önceki yıla göre yüzde 2,2 arttı. Türkiye nüfusunun

yüzde 18,5’inin ikamet ettiği İstanbul, 14 milyon 160 bin 467 kişi ile en çok nüfusa sahip olan il

olup,. onu yüzde 6,6 ile (5 milyon 45 bin 83 kişi) Ankara, yüzde 5,3 ile (4 milyon 61 bin 74 kişi)

İzmir, yüzde 3,6 ile (2 milyon 740 bin 970 kişi) Bursa ve yüzde 2,8 ile (2 milyon 158 bin 265 kişi)

Antalya takip etmektedir. Bayburt ise 75 bin 620 kişi ile en az nüfusa sahip il olmuştur.

Nüfus yoğunluğu olarak ifade edilen ‘bir kilometrekareye düşen kişi sayısı’, Türkiye genelinde 2012

yılına göre 2 kişi artarak 100 kişiye ulaşmıştır. İstanbul, kilometrekareye düşen 2 bin 725 kişi ile

nüfus yoğunluğunun en yüksek olduğu ildir. Onu 464 kişi ile Kocaeli, 338 kişi ile İzmir, 270 kişi ile

Gaziantep ve 263 kişi ile Bursa illeri takip ettiği görülmüştür.. Nüfus yoğunluğu en az olan il ise

kilometrekareye düşen 11 kişi ile Tunceli dir.

Yüzölçümü bakımından ilk sırada yer alan Konya’nın nüfus yoğunluğu 53, en küçük yüzölçümüne

sahip Yalova’nın nüfus yoğunluğu ise 260 olduğu görülmüştür.

Türkiye'de 2012 yılında 30,1 olan ortanca yaş, 2013 yılında önceki yıla göre artış göstererek 30,4'e

ulaşmıştır. Ortanca yaş erkeklerde 29,8 iken, kadınlarda 31 olarak gerçekleşmiştir.. Ortanca yaşı en


yüksek iller Sinop (38,2), Balıkesir (37,7) ve Edirne (37,6) olarak, en düşük iller ise Şırnak (18,7),

Şanlıurfa (19) ve Ağrı (19,7) olarak sıralanmıştır.

2013 yılı Nüfus Piramidi

4.1.2.

4.1.3.

4.1.4.

4.1.5.

4.1.6.

4.1.7.

4.1.8.

4.1.9.

4.1.10.

4.1.11.

4.1.12. EKONOMİK VERİLER

Dünya ekonomisinde kriz sonrası alınan önlemler ile başlayan toparlanma yavaşlamaya

başlamıştır. ABD’de ilk çeyrek büyümesi zayıflarken, iktisadi faaliyetlerdeki yavaşlama ikinci

çeyrekte de sürmektedir. AB’de ise Euro bölgesinde göreceli bir toparlanma yaşanmakla birlikte

büyüme dengeli ve istikrarlı değildir. Yunanistan borç sorunu Euro bölgesindeki riskleri

arttırmakta, beklentileri bozmaktadır. Japonya ise ilk çeyrekte yaşadığı deprem felaketi nedeniyle

tekrar resesyona girmiştir. Gelişen ülkeler ise enflasyon ve ekonomideki aşınma riskleri nedeniyle

ekonomilerini soğutma önlemleri almaktadır. OECD öncü göstergeleri de dünya genelinde

toparlanmada bir yavaşlama olduğunu göstermektedir.

2011 yılının ilk çeyrek döneminde dünya ekonomisinde büyüme yavaşlamaktadır. Kriz sonrası

2010 yılında hızlı bir büyüme gösteren dünya ekonomisinde yeni yılın ilk çeyrek döneminde bir

yavaşlama ortaya çıkmaktadır. Özellikle ABD’de iktisadi faaliyetlerde büyüme hızı düşmektedir.


Japonya’da ise deprem nedeni ile ekonomi yeniden resesyona girmiştir. Euro bölgesinde ise borç

sorunları sıkıntı yaratmaya devam etmektedir. Çin ve diğer gelişen ülkeler ise aşırı ısınan

ekonomilerini soğutmaya yönelik önlemler almaktadır.

2012 yılının dördüncü çeyrek döneminde küresel ekonomide yavaşlama sürmüştür. Hem

gelişmiş ülkeler hem de gelişen ülkelerin büyümeleri yavaşlamıştır.. Genele yayılan bu yavaşlama

yılın son çeyreğinde de etkili olmuştur. Küresel ölçekte yaşanan büyümedeki bu yavaşlama

karşısında parasal genişleme politikalarının sürdürülüyor olması ABD 'de toparlanma beklentileri

ve Çin' de yeni yönetimin ekonomiyi canlandırma girişimleri sürmektedir.

Uluslararası Para Fonu (IMF) ,Dünya ekonomisinin 2013 yılının ikinci yarısında girdiği büyüme

sürecinin 2014-15 yıllarında da devam edeceğini vurgulayarak, büyüme oranını bu yıllar için

sırasıyla yüzde 3,7 ve yüzde 3,9 olarak tahmin edildiği raporda, gelişmiş ülkelerde iç talepte belirli

bir artış kaydedilmiş olmasına karşın büyümenin henüz potansiyel düzeye ulaşamadığı

belirtilmektedir. IMF kalkınmakta olan ülkeler ve gelişmekte olan piyasalar için büyüme oranını

2014 yılı için yüzde 5,1, 2015 yılı için ise yüzde 5,4 olarak öngörmektedir.

TÜRKİYE EKONOMİSİ

Türkiye ekonomisi 2012 yılının dördüncü çeyrek döneminde 1.4 büyüme göstermiştir. İlk üç çeyrek

dönemin altında kalmıştır. Yıl geneli olarak büyüme yüzde 2.2 olmuştur. Büyümede yavaşlama her

sektörde hissedilmiştir. Ekonomide iç tüketim ve yatırımlar durağanlaşırken ihracat artışına dayalı

büyüme gerçekleşmiştir.2013 yılında büyüme performansında göreceli bir toparlanma

performansı beklenmektedir. IMF, Türkiye’nin 2013 yılında %3,8 oranında büyüyeceğini tahmin

etmektedir.

Türkiye ekonomisi 2013’ün ilk çeyreğinde %3, ikinci çeyreğinde %4,5, üçüncü çeyreğinde %4,4

oranında büyümüştür. Türkiye ekonomisi, 2013 yılının ilk dokuz ayında %4,0 oranında büyüme

kaydetmiştir.


4.2. BÖLGESEL, MAHALLİ BİLGİLER – GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU

BÖLGENİN ANALİZİ

4.2.1. DÜZCE İLİ

Düzce il merkez 39051 dakika kuzey enlemi ile 31008 dakika Doğu boylamında yer alır. Türkiye'nin

illeri arasındaki yeri, Bolu ili topraklarının batı ve kuzeyinde Sakarya ilinin doğusunda ve Zonguldak

İlinin güneybatısında yer alır. Kuzeyinde Karadeniz ile sınırdır. Diğer illerle sınırlarını tabii sınırlar

oluşturur. Bu sınırlar kuzeybatıda Sakarya ile Melen Çayı, batı ve güneyde dağların üst kısımları

oluşturur. Deniz seviyesinden yüksekliği 160 metre kadardır. Güneydeki bu dağlar, batıdan doğuya

Keremali, Elmacık, Güney Bolu ve Sünnice dağlarıdır.

Yollara göre doğu-batı yönünde uzanan D-100 karayolu ile TEM otobanı üzerinde yer alır. Bu yollar

il merkezinden geçer. Bu konumu ile Avrupa-Asya arasında transit yol üzerindedir. D-100 karayolu

il merkezinden ayrılarak Akçakoca ilçesi üzerinden Zonguldak İline bağlanır. Düzce bu konumu ile

yol kavşağı şehridir. Düzce'nin kuzeyinde Akçakoca, kuzeydoğusunda Yığılca, kuzeybatısında Çilimli

ve Cumayeri, batısında Gümüşova ile güneydoğusunda Gölyaka ilçeleri yer alır.

Düzce, 5084 sayılı kanun ile birlikte Düzce coğrafi konumu itibariyle gözde bir yatırım bölgesi

haline gelmiştir. Şu anda mevcut iki adet organize sanayi bölgesinde tahsis edilecek arsa

kalmamıştır. Ayrıca Düzce 'nin metropol kentlere yakınlığı, liman ve hammadde kaynaklarına

yakınlığı, ulaşım kolaylığı, deniz ve doğa turizmine sahip oluşu yatırım ve yatırımcılar için bir cazibe

merkezi olmasını sağlamaktadır.

Düzce de 2013 yılı toplam nüfus: 351.509 kişi, 176.071 kişi bay, 175.438 kişi ise bayan dır.


SANAYİ VE TİCARET

İl genelinde 507 Sayılı Kanuna göre kurulu bulunan 28 adet Oda ve 1 adet Odalar Birliği

bulunmaktadır. 2 adet Ticaret ve Sanayi Odası bulunmaktadır.

Bir geçiş noktası olması bakımından ulaştırma sektörü yabana atılamayacak düzeydedir. Bunun

getirdiği mal ve insan taşımacığı hizmeti önemli yer tutar. Karayolu üzerinde taşımacılık sektörünün

hizmet alacağı tesis sayısı yoğundur.

Düzce İlinde yalnız iç ticari faaliyetler değil dış ticari faaliyetlerde gözlenebilir. 2005 yılı itibariyle

dünyanın her yerine diyebileceğimiz şekilde ihracat yapılmış ve şirket merkezi Düzce dışarısında

bulunan firmalar da dahil olarak 238 Milyon Dolar 'lık ihracat yapılmıştır.İç fındık, maya, konfeksiyon,

kayın, kereste, boru, parke, mobilya, av tüfeği, kaplama, profil (oto-kapı cam fitili), elyaflı boru ve

levha mamülleri, bisiklet ve motosiklet dış ve iç lastiği vb. ihracatı yapılan başlıca ürünler arasında

sayılmaktadır.

Düzce, 06 Şubat 2004 tarihli Resmi Gazetede çıkan 5084 sayılı kanun ile birlikte kapsama giren illerin

arasında coğrafi olarak en avantajlı il niteliğiyle de ön plana çıkmış, yatırımcıların yoğun ilgisi ile

karşılaşmıştır. 1996 yılında kurulmuş olmasına rağmen küçük bir bölümünün tahsis edilebildiği

Organize Sanayi Bölgesi tamamen dolmuş, daha sonra bakanlık tarafından tescili yapılan 2.Organize

Sanayi Bölgesi 'nde de yer kalmamıştır. Organize dışında da çok önemli yatırımlar da mevcuttur.

DEPREMİN SANAYİYE ETKİSİ

Düzce, 1999 yılında yaşanan depremlerin yıkıcı etkisini yaşamış ve aynı yılın sonunda il statüsüne

geçmiş olması nedeniyle kent yaşamı büyük değişikliğe uğramış bir ildir. Özellikle Düzce - Kaynaşlı

merkezli ikinci deprem İl 'in sanayiini, fiziki hasar ve kapanan işyerleri dolayısıyla üretim kayıplarına

ve yüksek oranda işsizliğe sebep olarak etkilemiştir.

ORGANİZE SANAYİ

Düzce 1. Organize Sanayi Bölgesi, 1996 yılında 173 Hektar alana kurulmuş ve üzerinde 63 adet sanayi

parseli planlanmıştır.

Düzce 2. Organize Sanayi Bölgesi 'nin 2004 yılında yer seçim çalışmaları tamamlanmış, 2005 yılında

Sanayi ve Ticaret Bakanlığı tarafından tescil işlemleri tamamlanarak 81 Hektar alana kurulmuş ve 10

adet sanayi parseli yatırımcılara tahsis edilmiştir.


BÖLÜM 5. GAYRİMENKULÜN TANITIMI

5.1. KONUM – ULAŞIM VE ÇEVRE ÖZELLİKLERİ ANALİZ

Değerleme konusu taşınmaz, Düzce İli, Merkez İlçesi, Arapçiftliği Mahallesi, 1 pafta, 669 parsel

üzerindeki “İdari Binası ve 2 Adet Depo ve Tarla” vasıflı taşınmaz üzerinde konumlu Reysaş GYO

A.Ş.’ye ait depolama binasıdır. Taşınmazın konumlu olduğu bölgede çok sayıda boş parsel yer

almaktadır. Taşınmazla benzer özellikleri taşıyan yapı sayısı az sayıdadır.

Düzce Belediyesi sınırları dâhilinde yer alan 669 numaralı parsel, İlçe Merkezine oldukça yakındır.

KONU MÜLK

DÜZCE AKÇAKOCA YOLU


5.2. GAYRİMENKULÜN ULAŞIM BİLGİLERİ

Konu taşınmaza ulaşımı sağlamak için; Gayrimenkule ulaşım E-5 karayolundan sağlanmaktadır.

İstanbul –Bolu İstikametinde ilerlerken Akçakoca sapağından girilir. Yaklaşık 3900 metre

ilerledikten sonra sol kolda Çamköy Yolu caddesine dönülür. 1500 metre ilerledikten sonra sol

kolda Kerpe Köyü Yolu Caddesi’ne girilir ve değerleme konusu taşınmaz 50m ileride sağ kolda

konumlanmıştır.

Konu Mülk


5.3. MÜLKİYET ANALİZİ

ANA GAYRİMENKUL İLİ DÜZCE İLÇESİ MERKEZ

BUCAĞI --- MAHALLESİ ARAPÇİFTLİĞİ

KÖYÜ --- MEVKİİ ---

PAFTA 1 ADA ---

PARSEL 669 NİTELİK İDARE BİNASI VE 2 ADET DEPO VE TARLA

YÜZÖLÇÜMÜ (m²) 20.760,00 m² SINIRI PLANINDADIR.

BAĞIMSIZ BÖLÜM (---)

BLOK NO --- KAT NO --- BAĞIMSIZ BÖLÜM NO --- ARSA PAYI --- NİTELİĞİ --- EKLENTİLER ---

MALİK REYSAŞ GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. HİSSE 1/1

CİLT/SAYFA 10/936 TARİH/YEVMİYE 07.05.2010-7317

TAKYİDAT BİLGİLERİ

Konu mülkün bağlı bulunduğu Düzce Tapu Müdürlüğü’nde, 16.12.2014 tarih saat 14:58

itibariyle alınan resmi tapu kayıt bilgilerine göre taşınmaz üzerinde;

İrtifak Hakkı:

- İrtifak hakkı vardır. Özel koşullar: Krokisinde gösterildiği üzere ağaç dikmemek, bina vs.

tesis yapmamak şartı ile 339,97 m²’lik sahada BOTAŞ lehine daimi irtifak hakkı vardır.

Başlama Tarih:15.10.2007, Bitiş Tarihi:21.09.2106-Süre:99 yıl) Tarih:15.10.2007 ve

Yevmiye:10838


BÖLÜM 6. GAYRİMENKULÜN TEKNİK ANALİZİ

6.1. İMAR DURUMU VE RUHSAT BİLGİLERİ

Değerleme konusu taşınmaz, 08.02.2013 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli Düzce Kenti Revizyon İlave

Uygulama İmar Planına göre; “Tarımsal Niteliği Korunacak Alan (TNKA-1)”da kalmaktadır.

Yapılaşma koşulları;

-TAKS: 0,30 ve KAKS: 0,70

İmar Paftası Örneği (1/1.000)


Plan Notu

-Tarım etüdü ve kamu yararı kararıyla belirlenmiş TNKA-1 tanımlı korunacak tarım alanlarıyla, üst

ölçekli 1/25000 lik çevre düzeni planında tarım arazileri olarak gösterilen TNKA-2 tanımlı

alanlarda; 5403 Sayılı Toprak koruma ve arazi kullanımı kanunu ile ilgili yönetmelikleri geçerlidir.

16.12.2014 tarihinde Düzce Belediyesi İmar Müdürlüğüne başvuru yapılmış olup, resmi imar

durumunun tarafımıza gelmesi halinde rapor revize edilecektir.

Mimari Proje;

18.04.2008

Yapı Ruhsatları Kronolojisi

18.04.2008 tarih 2008/91 sayılı yeni yapı ruhsatı (2.800 m² depo için alınmıştır.)

18.04.2008 tarih 2008/92 sayılı yeni yapı ruhsatı (334 m² idari bina için alınmıştır.)

Yapı Kullanma İzin Belgeleri:

01.07.2008 tarih 2008/201 sayılı yapı kullanma izin belgesi (2.800 m² depo için alınmıştır.)

01.07.2008 tarih 2008/202 sayılı yapı kullanma izin belgesi (334m²idari bina için alınmıştır)

BÖLÜM 7. GAYRİMENKULÜN YAPISAL VE İNŞAİ ÖZELLİKLERİ

Değerleme konusu ana gayrimenkul, 669 parsel üzerinde yer alan “İdare Binası ve 2 Adet Depo ve

Tarla” vasıflı taşınmazdır.

Değerleme konusu taşınmazın yer aldığı parsel, düz bir arazi yapısına ve kare geometrik forma ve

sahiptir. Parsel üzerinde betonarme tarzda inşa edilmiş iki adet fındık deposu, 1 adet idari bina, 2

adet kumanda odası ve 1 adet kantar odası bulunmaktadır. Depoların her biri 1400 m² ve idari

bina 334 m² olmak üzere toplam 3.134 m² brüt alana sahiptir. Ayrıca taşınmazların yer aldığı

parselin 6500 m²'lik alanın zemini beton dökme ve geri kalanı doğal bitki örtüsü kaplıdır. Yerinde

yapılan tespitlerde parsel sınırlarını belirleyici tel örgüler bulunmaktadır.

Depoların yüksekliği 10.50 metre, idari bina ise iki katlı olarak inşa edilmiştir. İdari bina betonarme

olarak inşa edilmiş içerisinde ofis bölümlendirmeleri bulunmaktadır. Tavanları plastik boyalı,

zeminleri kısmen mermer, kısmen halı ve parke döşelidir. Duvarları alçı sıva üzeri saten boyalıdır.

Soyunma odası, wc ve mutfak bulunmaktadır.

Değerleme konusu taşınmazların, Düzce Belediyesi imar arşivinde incelenen mimari projesine göre

parsel içerisindeki konumu ve büyüklükleri bakımından uyumlu olduğu tespit edilmiştir.


BÖLÜM 8. GAYRİMENKUL HAKKINDAKİ ANALİZLER

8.1. GAYRİMENKULÜN OLUMLU ÖZELLİKLERİ

Ulaşımın kolay sağlanması

Köşe parsel olarak konumlu olması

Yapı kullanma izin belgesinin bulunması

8.2. GAYRİMENKULÜN OLUMSUZ ÖZELLİKLERİ

Taşınmazın yer aldığı bölgede altyapı çalışmalarının tam anlamıyla bitirilmemiş olması

Bölge genelinde çok sayıda tarla vasıflı parsellerin olması,

Taşınmazın mevcutta boş olması

8.3. EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM ANALİZİ

En etkin ve verimli kullanım analizi; mülkün fiziki olarak uygun, yasalara göre mümkün ve

finansal olarak gerçekleştirilebilir en uygun kullanım biçiminin belirlenmesidir. En Etkin ve

Verimli Kullanımda en iyi proje en yüksek getiriyi sağlayan proje değil aynı zamanda yasal

mevzuatın gereklerini de yerine getirerek uygun değer verimi sağlayan projedir.

Değerleme konusu 669 parsel imar planında “Tarımsal niteliği korunacak Alan” da kalmakta

olup, Taşınmazın en etkin ve verimli kullanımı mevcut halinin korunmasıdır.


BÖLÜM 9. EMSALLER

Emsal 1:

Taşınmaza yakın konumda yer alan ana yola yakın ve mülk ile benzer imar şartlarına sahip, 2070

m² tarla 250.000 TL bedelle satılıktır.

(120 TL/m²)

TEL:0 544 226 04 00

Emsal 2:

Taşınmaza yakın konumda yer alan konut imarına sahip, 350 m² alanlı arsa yakın zaman da 48.000

TL bedelle satıldığı öğrenilmiştir.

(137 TL/m²)

TEL:0 533 717 40 46

Emsal 3:

Taşınmaza yakın konumda Düzce – Kaynaşlı yolu üzerinde yer alan 7.500 m² arsa içerisinde 3.500

m² kapalı alana sahip E-5 cepheli depolama amaçlı kullanılan fabrika 2.500.000 USD bedelle

satılıktır. (714USD/m²-1.661 TL/m²)

TEL:0 532 385 91 66

Emsal 4:

Taşınmaza yakın konumda Düzce – Kaynaşlı yolu üzerinde yer alan 1.000 m² arsa içerisinde 1.320

m² kapalı alana sahip E-5 cepheli depolama amaçlı kullanılan alan 2.000.000 TL bedelle satılıktır.

(1.515 TL/m²)

TEL:0 380 524 55 44

Emsal Açıklaması:

Emsaller konu taşınmaza yakın konumda yer almaktadır. Emsal 1 ve 2 bölgede yer alan tarla

emsalidir. Emsal 2 yakın zamanda satıldığı öğrenilmiştir. Emsal 3 ve 4 bölgede yer alan E-5 cepheli

olan kapalı alan bulunan depolama amaçlı kullanılan alanlardır.

Taşınmazın konumlu olduğu sokak rayiç bedelinin 65 TL/m² olduğu bilgisi öğrenilmiştir.


BÖLÜM 10. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

Gayrimenkullerin değerlemesinde emsal karşılaştırma yöntemi ve maliyet bedeli yöntemi

kullanılmıştır. Taşınmazın bulunduğu yer, civarının teşekkül tarzı, alt yapı ve ulaşım imkanları,

cadde ve sokağa olan cephesi, alan ve konumu, yapının inşaat sistemi, yaşı, işçilik ve malzeme

kalitesi, tesisat durumu gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri dikkate alınmış, mevkide

detaylı piyasa araştırması yapılmıştır.

Konu parsel mevcut imar planlarında Tarımsal Niteliği Korunacak Alan lejantına sahip olup,

çevresinde boş parseller ve bahçe alanları yer almaktadır. Mülkün bulunduğu bölgeye yakın

depolama emsali bulunamamış olup, Düzce – Akçakoca yolu üzerinde yer alan emsal bulunmuştur.

Ana cadde üzerinde yer alan depo olarak kullanılan alanlar ortalama olarak 1.500 TL/m² ile 1.650

TL/m² civarında satışa sunulduğu tespit edilmiştir. Bölgede benzer arsa satış fiyatlarının imar

durumu ve sahip oldukları yüzölçümlerine göre 100,- TL/m² ile 150,-TL/m² aralığında değiştiği, Ana

yola yakın konumda yer alan depoların ise ortalama 1.000 TL/m² civarında bedellerden satışa

sunuluğu ve ana yola yakınlığı, iskanlı olması taşınmazların değerini etkilediği emlak ofisi ile

yapılan görüşme sonucunda öğrenilmiştir.

Değerleme konusu gayrimenkulün yer aldığı bölgeye yakın emsaller bulunamamış olup, uzak

mesafede yer alan emsaller değerlemede kullanılmış ve gerekli indirgemeler yapılmıştır.

Taşınmazlar için amortisman payı, parsel üzerindeki uygulamalar dikkate alınmış ortalama bina

maliyet m² birim değeri takdir edilmiştir.

Emsal Karşılaştırma Yöntemi:

Yapılan incelemeler sonucunda konu taşınmazın bölge içerisindeki konumu bakımından m²

değerlerinin 669 parsel için 1.350 TL/m² civarında olabileceği kanaatine varılmıştır.

3.134 m² X 1.350 TL/m² = 4.230.900 TL ~4.230.000 TL


Maliyet Bedeli Yöntemi:

Yapılan incelemeler sonucunda konu taşınmazın arsa yüz ölçümü m² değerinin 95TL/m² civarında

olabileceği kanaatine varılmıştır.

Taşınmazın yapı değeri hesaplamasında yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesinde de yazılı olan

depo için 2B ve idari bina için 3A yapı sınıfında yer aldığı kabul edilmiştir. Ayrıca 4-5 yaş arası

taşınmazlar için amortisman payı değerlemede dikkate alınmıştır.

Arsa Değeri: 20.760 m² X 95 TL/m² = 1.972.200 TL

Yapı Değeri:

Depo: 2.800 m² X 330 TL/m² X 0,95 (Yıpranma payı) = 877.800 TL

İdari Bina: 334 m² X 520 TL/m² X 0,95 (Yıpranma payı) = 164.996 TL

Ayrıca %40 oranında yatırımcı karı eklenmesi durumunda,

(Arsa Değeri + Yapı Değeri) x %40 yatırımcı karı = Piyasa Değeri

(1.972.200 TL+1.042.796 TL ) x 1.40 = 4.220.994 TL ~4.200.000 TL

*Değer takdirinde maliyet yöntemi dikkate alınmıştır.

Değerleme Yöntemleri Sonucu:

Yapılan değerleme çalışmaları sonucu, elde edilen değerlerin Emsal Karşılaştırma Yöntemi sonucu

oluşan değeri desteklediği görülmüştür. Değerlendirmede bitmiş, nemalanmış, imarlı, bir yapı

olarak değerlemeye alınmış olup, bölge içerisinde satışa sunulan hazır fabrika ve depo yapıları

üzerinden değer takdirinde bulunulmuştur.

Emsal Karşılaştırma Yöntemi sonucunda hesaplanan depo binalarının arsa dahil birim m² satış

değerinin 1.350 TL/m² olmasının en doğru şekilde yansıtacağı düşüncesiyle gayrimenkulün adil

piyasa değeri olarak kabul edilmesinin uygun olacağı kanaatine varılmıştır.


BÖLÜM 11. SONUÇ

Konu mülkün bulunduğu konum, çevresinin teşekkül tarzı, alt yapı ve ulaşım imkânları, yola olan

cephesi, imar durumu, alan ve konumu, gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri dikkate

alınmış, mevkide detaylı piyasa araştırması yapılmış olup, söz konusu gayrimenkulün

değerlendirmesinde ülkenin ekonomik durumu da göz önüne alınmıştır.

Değerleme konusu taşınmaz, yasal hali ve buna bağlı hukuki işlemlerinin analizleri sonucunda,

taşınmazların Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde “İdare binası ve iki adet depo ve tarla

” olarak yer almasında herhangi bir kısıtlayıcı engel bulunmamaktadır.

Sonuç olarak;

Düzce İli, Merkez İlçesi, Arapçiftliği Mahallesi, 1 pafta, 669 parsel ve üzerinde yer alan idari

binası ve iki adet depo binası ve tarla için toplam;

Yasal Durum Değeri

4.200.000 TL (Dörtmilyonikiyüzbintürklirası) (1.807.617 USD – 1.482.056 €)

Takdir edilmiştir.

Takdir edilen değerlere KDV dâhil edilmemiştir. 29.12.2014 tarihi itibariyle 1 USD= 2,3235– 1€= 2,8339 TL olarak alınmıştır.


BÖLÜM 12. FOTOĞRAFLAR – EKLER


BÖLÜM 13. SERTİFİKALAR

reysaŞ gayrİmenkul yatirim ortakliĞi a.Ş. findik deposu ... · rapor no: 2014-spk024 aralik,...

Documents