residencial málaga - savills · 2019-12-11 · rincón de la victoria puerto de la torre-teatinos...

REPORT

Savills Research

España Research – Abril 2019

Residencial Málaga2019

José Félix Pérez-PeñaDirector Andalucía, +34 952 06 27 [email protected]

4-5Obra Nueva PlurifamiliarProfundizamos en el análisis de la tipología de vivienda que más crece

6Obra Nueva UnifamiliarPonemos el foco en la vivienda unifamiliar

7Ritmos de VentasAnalizamos del mejor indicador de salud del sector residencial

10-11Segunda ManoCrecimiento, precios y situación actual de la vivienda más transaccionada en la ciudad

12-13AlquilerEl auge de este “estilo de vida” entra en juego. ¿Cúal es su situación en la ciudad?

Contenidos

15ContactoTu equipo residencial y de análisis en Andalucía

Las claves del mercado residencialFactores que determinarán el futuro de la ciudad

Durante los últimos años Málaga ha conseguido varios hitos en un breve plazo de tiempo, como

haber ampliado enormemente su oferta cultural y museística, que sitúa a la ciudad en el mismo nivel que otras grandes urbes europeas, el gran proyecto Puerto-Ciudad, que ha integrado la zona portuaria en el centro de la ciudad, la inauguración del metro, ganando en conectividad con el centro y la peatonalización del casco histórico, que ha mejorado la movilidad de los ciudadanos, ha reducido la contaminación, lo que ha impactado positivamente en la actividad comercial de la zona y la ciudad.

El mercado residencial, influido por estos factores clave de transformación, se supera año tras año. La entrada paulatina de proyectos singulares (Torre del Rio, Térmica o Colinas del Limonar) que incorporarán a la ciudad 2.900 viviendas en el medio-largo plazo, unido a una escasa oferta, han tenido como resultado el alza generalizada de los precios en prácticamente todas las zonas de la ciudad y su área metropolitana, pero ¿qué pasa en la actualidad?

Las zonas donde se concentra la promoción residencial están muy definidas, ubicándose en Puerto de la Torre-Teatinos, Carretera de Cádiz y el distrito Este. Destaca la denominada zona central de Teatinos, donde la buena conectividad con el resto de la ciudad, su cercanía a uno de los principales hospitales de la ciudad y su entorno universitario han favorecido un crecimiento constante durante los últimos tres años.

Todo ello denota la consolidación de un mercado residencial de obra nueva con un crecimiento, que se espera, continúe en el tiempo. Sin embargo, la segunda mano sigue siendo el principal motor, registrando el mayor número de transacciones inmobiliarias durante los últimos años.

Por otro lado, el alquiler ha irrumpido con impulso en el mercado de la ciudad. El nuevo estilo de vida de los jóvenes que empiezan a buscar un hogar, unido a la dificultad de acceso a la compra han incrementado su interés por el alquiler. Este mercado se ha visto afectado por el florecimiento del mercado vacacional en la urbe, moviendo el interés inversor por su buena rentabilidad y la escasa oferta hotelera, que ha llevado a un alza de precios sin precedentes en los alquileres en general en toda la ciudad y desviando la demanda hacia otros puntos de su área metropolitana.

2savills-aguirrenewman.com/research 3 savills-aguirrenewman.com/research

Prólogo

El mercado residencial de Málaga no ha dejado de crecer durante los últimos años impulsado, no solo por la llegada de los grandes desarrolladores a nivel nacional, sino también por el regreso con fuerza del promotor local.

2018 estuvo caracterizado por la consolidación del mercado residencial de obra nueva. No obstante, se observaron descensos en la oferta en algunas zonas de la ciudad que favorecieron un alza en los precios.

Las grúas se han concentrado en distintos puntos del distrito Carretera de Cádiz, la almendra central de Teatinos y la zona del Tomillar, junto con la parte Colinas del Limonar en Málaga Este.

OfertaDurante los últimos 12 meses, la oferta inicial se concentró en los distritos de Puerto de la Torre-Teatinos (1.709 viviendas), Carretera de Cádiz (479 viviendas) y Málaga Este (285 viviendas).

Cabe destacar el descenso generalizado de la oferta en todos los distritos, debido a la finalización de la comercialización de varios proyectos actualmente en construcción.

Los descensos más reseñables tuvieron lugar en las zonas de Rincón de la Victoria (-23%) Carretera de Cádiz (-36%), Centro (-41%) y Ciudad Jardín (-65%)

PreciosLa escasa oferta acentuó el incremento del precio medio de la ciudad, situándose en 260.457€, un 20% por encima del registrado durante 2017, lo que deja el valor medio de repercusión en 2.159€/m².

Los precios medios más elevados los encontramos en el distrito Centro (3.337€/m²), en Málaga Este (2.817€/m²) y en Puerto de la Torre-Teatinos (2.066€/m²).

Por otro lado, los distritos que registraron un menor precio medio fueron Ciudad Jardín (1.060€/m²), Churriana (1.383€/m²) y Alhaurín de la Torre (1.594€/m²).

Oferta limitada, precios crecientes y grandes proyectos residenciales

José Luis BravoCoordinador Residencial, Andalucía

Málaga, mercado residencial de referencia en España, junto con Madrid, Barcelona, Alicante y las Islas Baleares, se ha convertido en un valor seguro para compradores, vendedores e inversores.

Los cambios en la conducta del consumidor, las nuevas infraestructuras, el turismo, la gastronomía y la amplia oferta cultural han sido factores clave para el aumento de interés por la ciudad.

Pese a la progresiva consolidación del mercado de obra nueva, la segunda mano continúa acaparando la mayoría de las transacciones de la ciudad, desde que en 2013 se iniciase el nuevo ciclo expansivo y se reactivase el mercado residencial.

Colinas del Limonar, Teatinos y la zona oeste de Málaga se sitúan como focos del mercado residencial.

Nos acercamos a la estabilización del mercado dentro del ciclo alcista de los últimos años. Si las variables macroeconómicas no muestran cambios sustanciales, es de prever que la tendencia continúe al alza a corto y medio plazo.

La obra nueva sigue focalizada en Colinas del Limonar, Teatinos y la zona oeste de Málaga

Vivienda plurifamiliar

- €

500 €

1.000 €

1.500 €

2.000 €

- €

50.000 €

100.000 €

150.000 €

200.000 €

250.000 €

300.000 €

2014 2015 2016 2017 2018

€/m

²

€

Fuente Savills Aguirre Newman Research

Los distritos donde mayor oferta inicial se registró son Puerto de la Torre-Teatinos (49%), Carretera de Cádiz (14%) y Málaga Este (8%)

49% 14% 8%

Fuente Savills Aguirre Newman Research

Viviendas que suman los grandes proyectos residenciales de la ciudad+2.900

¿Qué podemos esperar del residencial en Málaga?Nuevos Proyectos

Distribución de precios medios Precios medios obra nueva plurifamiliar

1.594€/m²

1.383€/m²

2.032€/m²

3.337€/m²

2.817€/m² 1.828€/m²

1.665€/m²

1.759€/m²

1.060€/m²

2.066€/m²

Centro Málaga Este Ciudad Jardín Palma-Palmilla Bailén-Miraflores Cruz del Humilladero Carretera de Cádiz Rincón de la Victoria Puerto de la Torre-Teatinos Churriana Alhaurín de la Torre

1Proyecto Torre del RíoConsta de un edificio residencial

en segunda línea formado por 99 viviendas (Residencial Halia, actualmente en comercialización)y tres torres residenciales (Picasso Towers). Junto a ellos se levantará un hotel y, previsiblemente, un colegio.

2Proyecto La Térmica Proyecto innovador diseñado

por el prestigioso estudio francés Francois Leclercq. Este proyecto consta de diversos usos dentro de un diseño en islas con amplias zonas abiertas frente al mar.

3Proyecto MartiricosRodeado de un gran parque

urbano de más de 20.000 m2, el proyecto prevé el desarrollo de residencial libre, vivienda de protección oficial (VPO), oficinas y comercial en un entorno privilegiado junto al centro histórico de la ciudad.

4Proyecto RepsolUn gran parque es el eje

central de este proyecto que incluye VPO, vivienda libre y superficie comercial. Se prevé la construcción de un gran parque de oficinas convirtiéndose, no solo en el pulmón de la ciudad, si no en la city de la capital de la Costa del Sol.

*Estimación aproximada

*

Precio Medio (€) Precio Medio (€/m², eje derecho)

Precio medio Evolución del precio medio de vivienda plurifamiliar

Las imagenes son representativas y no contienen valor contractual


Obra nueva plurifamiliar Obra nueva plurifamiliar

Los distritos que mayor oferta inicial registraron fueron Alhaurín de la Torre (38%), Churriana (28%) y Puerto de la Torre-Teatinos (17%)

38% 28% 17%

La promoción de vivienda unifamiliar se concentró en las mismas zonas que en años anteriores. Los distritos Málaga Este, Puerto de la Torre, así como zonas aledañas a la ciudad (Churriana, Alhaurín de la Torre y Rincón de la Victoria) coparon la oferta de vivienda de esta tipología.

OfertaDurante los últimos 12 años el mayor volumen de oferta inicial se dio en los distritos de Alhaurín de la Torre (192 viviendas), Churriana (142 viviendas) y Puerto de la Torre (83 viviendas).

Es reseñable el descenso de oferta inicial en la zona de Málaga Este (-53,8%), único distrito donde se redujo. Este descenso tiene su origen en la venta completa de dos proyectos

residenciales durante los últimos meses de 2018.

PreciosLa limitada oferta de vivienda unifamiliar llevó consigo un incremento del precio medio que se situó en 344.011€, un 25% por encima del registrado en 2017. En cuanto a la repercusión media, esta ascendió a 1.800€/m².

Los precios de repercusión medios más elevados se registraron en el distrito Málaga

Este (2.844€/m²), Puerto de la Torre (1.955€/m²) y Alhaurín de la Torre (1.620€/m²).

Durante el último año la oferta inicial se concentró en los distritos de Alhaurín de la Torre, Churriana y Puerto de la Torre

Vivienda unifamiliarConcentración de oferta y crecimiento de precios

Distribución de precios medios Precios medios obra nueva unifamiliar

Vivienda plurifamiliarEn 2018 la vivienda plurifamiliar registró muy buenos datos en número de ventas. Un total de 33 promociones completaron su comercialización al 100%.

El plazo medio de comercialización de un proyecto residencial de 56 unidades de media, fue de 19,1 meses. Este ritmo tiende a la estabilización dentro del rango habitual de 18-20 meses. Para el mismo tamaño de promoción, el porcentaje de la misma vendida al mes se situó en 5,2%.

Vivienda unifamiliarEn lo que a vivienda unifamiliar se refiere, el plazo medio de comercialización fue de 16,5 meses para una promoción tipo de 22 unidades, situándose el porcentaje de viviendas vendidas al mes en el 6,1%.

Los índices de ventas de vivienda de obra nueva se estabilizaron en la ciudad

Los ritmos se estabilizan

El 72% de la oferta de vivienda unifamiliar de la ciudad es adosada72%

Vivienda Plurifamliar

Vivienda Unifamiliar

Procentaje vendido al mes de media5,2

Meses de media en comercialización19,1

Procentaje vendido al mes de media6,1

Meses de media en comercialización16,5

Fuente Savills Aguirre Newman Research | Vivienda plurifamiliar

1.620€/m²

1.265€/m²

2.844€/m² 1.461€/m²

1.955€/m²



Obra nueva unifamiliar Ritmos de ventas

Sol

Cultura

Playa

Gastronomía

Ocio

Negocios

Comunicaciones

Málaga


0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

8.000

9.000

2013 2014 2015 2016 2017 2018

Núm

ero

de

tran

sacc

ione

sLa obra nueva creció a un ritmo medio del 16%, mientras que la segunda mano lo hizo a un ritmo del 21%.

Respecto al periodo anterior, 2018 destacó por la consolidación de la obra nueva. Hay en la actualidad multitud de proyectos en la ciudad, que elevarán durante 2019 y 2020 el número de transacciones sobre esta tipología de vivienda.

Fuente INE

Transacciones inmobiliarias Obra nueva vs segunda mano

Segunda Mano Obra Nueva

Históricamente el mercado de segunda mano ha sido el motor del mercado residencial en Málaga. Solo durante dos periodos la obra nueva superó en número de transacciones (2008 y 2009) a esta tipología.

La escasa oferta de obra nueva en el mercado y sus precios crecientes, está dirigiendo a la demanda hacia el mercado de segunda mano. Durante el último año se han detectado incrementos, tanto en la oferta, como en la demanda de viviendas de esta tipología.

Savills Aguirre Newman detectó en el mes de diciembre de 2018 una oferta de viviendas de segunda mano en los distritos objeto de análisis de entre 5.500 a 6.000 viviendas.

PreciosMálaga Este, el distrito Centro y la Carretera de Cádiz formaron el pódium de los mercados con los precios más elevados de la ciudad (3.312€/m², 2.896€/m², 2.292€/m² respectivamente)

En el lado opuesto, se situaron los distritos de Ciudad Jardín, Bailén Miraflores y Alhaurín de la Torre (1.694€/m², 1.692€/m² y 1.654€/m² respectivamente) con los precios medios más bajos.

Número de transaccionesEl número de transacciones inmobiliarias confirma la tendencia al alza del mercado residencial de segunda mano.

Durante los últimos seis años la compra-venta de viviendas no ha dejado de crecer. Con respecto a 2013, el número de transacciones realizadas sobre este tipo de vivienda ha crecido un 155%. Durante 2018, la segunda mano supuso el 89% de las viviendas vendidas en la ciudad.

Pese a la consolidación del mercado de obra nueva, la segunda mano continúa acaparando la mayoría de las transacciones

Segunda manoLa segunda mano continuó siendo el motor del mercado residencial

Distribución de precios medios Precios medios de vivienda plurifamiliar por distritos

Fuente Savills Aguirre Newman Research | Vivienda plurifamiliar

1.654€/m²

1.833€/m²

2.292€/m²

2.896€/m²

3.312€/m² 1.972€/m²

1.943€/m²

1.692€/m²

1.694€/m²

2.110€/m²



Segunda Mano Segunda Mano

Residencial en alquiler

El mercado de vivienda de alquiler de larga duración ha experimentado importantes cambios durante los últimos años. La irrupción de la vivienda vacacional, el aumento de la demanda y la escasez y falta de adecuación de la oferta, configuran este mercado.

El cambio de mentalidad en los jóvenes, las expectativas laborales, los problemas de accesibilidad, la globalización y el flujo de información y personas están cambiando la tendencia imperante hasta hace unos años por la que la mayoría de los hogares decidían adquirir una vivienda. Esta nueva realidad, está acercando los niveles de alquiler de las principales ciudades españolas a los de otras ciudades europeas, si bien, la diferencia sigue siendo notable.

En Málaga, el mercado sigue la tendencia

observada a nivel nacional. Se está produciendo un incremento en el número de hogares que viven en alquiler, si bien, el mercado se encuentra con una situación compleja desde el punto de vista de la oferta. No hay un mercado profesionalizado, estando la mayoría de la oferta en manos de particulares.

La escasez de edificios de obra nueva dedicados a alquiler de larga estancia es una de las claves de este mercado, siendo solo ocho los edificios dedicados a esta actividad.

Oferta La oferta de vivienda de alquiler está muy focalizada en vivienda plurifamiliar. Es esta la tipología de viviendas que se ha utilizado de referencia para la realización de este análisis.

Savills Aguirre Newman estima la oferta de

vivienda en alquiler de larga estancia (incluidos edificios exclusivos en alquiler) entre 1.000 y 1.300 viviendas

En 2018, las áreas más demandadas fueron la zona centro y su entorno, la Carretera de Cádiz y Puerto de la Torre-Teatinos.

Durante los últimos años, tanto la oferta como la demanda se desplazaron del centro histórico hacia zonas aledañas. En estas zonas, los precios son más competitivos y cuentan con buenas comunicaciones con el centro de la ciudad y con las principales zonas de oficinas. Este desplazamiento tiene que ver con el auge de la vivienda turística en el centro histórico y el consecuente detrimento del alquiler de larga estancia. La mayor rentabilidad del alquiler turístico ha sido la clave de este cambio.

Los cambios de tendencia empujan al mercado de alquiler al alza

RentasLa escasez de oferta de calidad adaptada a las necesidades de la demanda, junto con el auge de la vivienda turística han elevado durante los últimos años el precio de alquiler. En líneas generales el precio medio ha crecido de forma sostenida y constante entre el 2-3% anual.

Málaga Este (1.150€/mes), Carretera de Cádiz (961€/mes) y Centro (896€/mes) han sido durante 2018 los distritos con rentas más elevadas.

Por otro lado, las zonas con rentas más accesibles las encontramos en los distritos de Alhaurín de la Torre (614€/mes), Ciudad Jardín (695€/mes) y Rincón de la Victoria (762€/mes). En estas zonas se une la especial necesidad de una mayor oferta de vivienda de alquiler de calidad con una menor presión por parte de la demanda.

Edificios exclusivos de alquilerEsta tipología de vivienda (alquiler de larga estancia) más habitual en ciudades como Madrid y Barcelona, no acaba de consolidarse

en la ciudad de Málaga. La excelente rentabilidad del alquiler turístico (corta estancia) está dirigiendo el interés de los inversores hacia este modelo de negocio.

Aunque la demanda muestra un elevado interés por la oferta en edificios dedicados en exclusiva al alquiler (larga estancia), solo se ha registrado la entrada en el mercado de un nuevo edificio en la zona oeste de la ciudad, que cuenta en la actualidad con una amplia lista de espera.

En la ciudad solo encontramos ocho edificios de esta tipología, todos ellos ocupados prácticamente al 100%, y con listas de espera que en algunos casos superan el año.

Distribución de precios medios Precios medios por distritos

Fuente Savills Aguirre Newman Research614€/mes

794€/mes

961€/mes

896€/mes

1.151€/mes 762€/mes

848€/mes

861€/mes

695€/mes

896€/mes



Alquiler Alquiler

Pelayo BarrosoResearch+34 91 319 13 [email protected]

Arturo DíazDirector Ejecutivo+34 93 439 54 [email protected]

Research

Residencial

Savills plc.Savills es la consultora líder en servicios inmobiliarios globales que cotiza en la Bolsa de Valores de Londres. Cuenta con 600 oficinas y asociados en ambas Américas, Reino Unido, Europa, Sureste asiático, África, y Oriente Medio y ofrece una amplia gama de servicios en consultoría especializada, así como servicios transaccionales y de gestión a clientes de todo el mundo. Este documento tiene un fin meramente informativo. Savills no se hace responsable de cualquier pérdida o perjuicio, directo o indirecto, derivado de su uso. Quedan reservados todos los derechos: se prohíbe su reproducción total o parcial sin previa autorización escrita de Savills Research. © Savills Commercial Ltd.

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