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REGENS INTERNATIONAL Mercato Immobiliare Russo

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fine 2011 - maggio 2012

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Archivio articoli fine 2011 - maggio 2012

Indice dei contenuti

3 | Locali commerciali: Mosca tra le 5 città più care d'Europa (12.12.2011) 5 | Mutui per stranieri in Russia (06.01.2012) 7 | Comprar casa in Russia (21.01.2012) 9 | Investimenti nel settore ricettivo a Mosca (11.02.2012) 10 | Investire nel residenziale a Mosca (22.02.2012) 12 | Gli immobili di lusso a Mosca fanno ancora la parte del leone (04.03.2012) 14 | Superficie catastale e metodi di misurazione BOMA (17.03.2012) 16 | Il decalogo per chi vuole affittare o comprare un locale commerciale a Mosca (28.03.2012) 18 | Panoramica sul mercato dei capannoni nel 2011 (07.04.2012) 19 | Edilizia residenziale: tipologie costruttive tipiche in Russia (18.04.2012) 21 | Immobili a reddito: il ritorno dei grandi numeri (01.05.2012) 23 | Panoramica del mercato degli uffici nel primo trimestre 2012 (13.05.2012) 25 | Analisi del mercato residenziale: il boom degli appartamenti di fascia economica (20.05.2012)




Locali commerciali: Mosca tra le 5 città più care in Europa

Acquistare 1 mq sulla Tverskaya può costare fino a $ 60.000, ma la domanda è sempre alta…

Che le quotazioni dei locali commerciali nella capitale della Federazione Russa fossero in media molto elevate non era certo un mistero. A confermare questa fondata sensazione ci ha pensato una recente ricerca condotta dal centro statistico di CBRE nella sua Global Retail Market View.

Sulla base dei dati raccolti relativi al terzo trimestre del 2011 in questa speciale classifica Mosca è risultata quarta in Europa e nona nel mondo , registrando picchi che raggiungono i 5 926 €/mq/anno di canone per locali commerciali nelle zone più richieste. A titolo di cronaca il primo posto assoluto continua ad essere occupato da New York, dove i migliori fori commerciali su Fifth Avenue arrivano a costare fino a 15244 €/mq/anno.

In generale, a livello mondiale, in quest’ultimo trimestre non vi sono state oscillazioni rilevanti (-0,6%) per quanto concerne i valori immobiliari del segmento retail. Restando nella capitale russa la situazione vede molti operatori al dettaglio intenti ad espandersi con l’apertura di nuovi punti vendita per incrementare la propria quota di mercato.

La domanda di locali commerciali di buona qualità in zone di forte passaggio pedonale e veicolare continua ad essere sempre molto alta, pur rivelandosi i retailers molto selettivi ed attenti nelle loro scelte.

La percentuale di locali sfitti dall’inizio dell’anno è rimasta pressoché invariata, e si assesta sul 4% nel segmento dei locali commerciali di strada, contro un 3% di immobili simili ancora non affittati all’interno di centri commerciali ben serviti e provvisti di infrastrutture di livello soddisfacente.

Le cinque città più care in Europa per i locali commerciali – III trimestre 2011 (CBRE)

Posizione

III trimestre 2011

Città

Canone di locazione

III trimestre 2011 € / mq

1 Londra 7.134

2 Zurigo 6.799

3 Parigi 6.300

4 Mosca 5.926

5 Milano 4.000

Fonte: CBRE

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Se prendiamo in esame più nel dettaglio le quotazioni medie dei maggiori “corridoi commerciali” di Mosca, allora possiamo notare che a tutt’oggi è ancora la via Tverskaya a fare la parte del leone, con valutazioni maggiori quanto più ci si scende verso la Okhotnyj Rjad in direzione Piazza Rossa :

Zona di riferimento Canone di locazione, $/mq/anno

Tverskaya 3500 – 7000

Petrovka 2500 – 4000

Kuznetzkiy Most 2000 – 3500

Arbat 2000 – 3000

Kutuzovskiy prospekt 1500 – 2500

Prospekt Mire 1500 – 2500

Maroseyka 1500 – 2500

Bol’shaya Dmitrovka 1500 – 3500

1° Tverskaya-Yamskaya 1200 – 2000

Mjasnitzkaya 1100 – 2500

Garden Ring 1000 – 3000

Leningradskiy prospekt 1000 – 2100

Leninskiy prospekt 800 – 1300

Fonte : Praedium Oncor International

E per chi invece è interessato all’acquisto? Allora meglio premunirsi di un lauto budget e rassegnarsi al fatto che – stando ai rilevamenti statistici dei principali operatori immobiliari della capitale - in questo segmento di mercato (locali commerciali) 1 mq sulla Tverskaya costa in media tra $ 40.000-50.000, con picchi anche superiori. Sul vicolo pedonale Stoleshnikov questi valori raggiungono addirittura $ 80.000-100.000.

Articolo redatto in data 12/12/2011 La riproduzione parziale o totale dei contenuti di cui sopra non è consentita

senza la previa autorizzazione dell'autore.




Mutui per stranieri in Russia

Possono i cittadini stranieri accendere mutui ipotecari in Russia? E quali sono i tassi d’interesse comunemente applicati dalle banche in Russia?

Considerate le interessanti prospettive che il mercato immobiliare locale offre nell’ottica dell’investimento non pochi stranieri residenti in Russia si saranno senz’altro chiesti se - e a quali condizioni – un cittadino straniero possa accendere un mutuo per l’acquisto di un immobile nella Federazione Russa.

In linea di principio la risposta è affermativa, in quanto il sistema bancario russo riconosce questa possibilità a qualsivoglia persona fisica o giuridica in grado di comprovare la propria solvibilità come mutuatario. Rispetto alle procedure di verifica standard che le banche effettuano nei confronti dei cittadini russi, all’aspirante mutuatario straniero sarà richiesto di produrre documentazione aggiuntiva, quale il permesso di soggiorno, il permesso di lavoro e il certificato di registrazione emesso dalle autorità competenti della Federazione Russa. La banca normalmente valuta i redditi percepiti dal richiedente in Russia, ma su richiesta del cittadino straniero può tenere conto anche dei redditi maturati all’estero come da dichiarazione dei redditi redatta conformemente alle norme del paese d’origine del mutuatario, e che deve essere presentata integralmente tradotta ed asseverata da un notaio. In entrambi i casi l’intero pacchetto di documenti così raccolti viene poi trasmesso alla Banca Centrale, il che comporta tempi di delibera ovviamente più prolungati della media. Anche per i non-residenti la formula più semplice di accesso al credito è quella dei mutui ipotecari, tuttavia non poche banche locali pongono come condizione obbligatoria per la concessione del mutuo che il richiedente lavori regolarmente e paghi le tasse in Russia. Oltre ai mutui ipotecari (garantiti da immobili) i cittadini stranieri in teoria hanno la possibilità di accedere anche ad altre forme di finanziamento bancario, ad esempio i titolari di impresa possono ipotecare la propria attività per ricavare liquidità da reinvestire nello sviluppo della stessa. Come sempre e ovunque, all’atto di sottoscrizione di un qualsiasi contratto è sempre bene leggere nei minimi dettagli i contenuti e le condizioni dell’accordo, ed i contratti di mutuo in Russia non sono certo un’eccezione! Capita non di rado effettivamente di sentire mutuatari insoddisfatti lamentarsi per la mutata entità della rata di mutuo rispetto a quella preventivata in origine dall’istituto erogante il finanziamento. Può succedere difatti che la banca “ometta” di specificare che il tasso d’interesse inizialmente utilizzato a fini di simulazione viene applicato nella realtà solo qualora il mutuo corrisponda a non più del 50% del valore della transazione, o per mutui di breve durata, o ancora nel caso di somme mutuate al di sotto di una certa cifra.





Anche l’applicazione di penali in caso di estinzione anticipata del mutuo da parte del mutuatario ufficialmente sarebbe vietata, ma pure in questo caso alcuni istituti di credito trovano vari modi per aggirare il problema a proprio vantaggio. Ma quali tassi di interesse è lecito attendersi se si decide di accendere un mutuo ipotecario in Russia? Questo è un tasto alquanto dolente per il momento: i dati ufficiali parlano di un tasso medio del 12-14% in rubli (9,4-10% in valuta straniera) con picchi del 18% e la soglia minima a partire dall’8% annuo (statisticamente ancora molto rari). Il periodo massimo di ammortamento è solitamente pari a 25 anni.






Comprar casa in Russia

Acquistare un immobile in un paese straniero è sempre un processo molto delicato. Cerchiamo di avventurarci un po’ più a fondo in alcuni aspetti cui sarebbe bene rivolgere la massima attenzione. Esiste tutta una serie di accorgimenti che vale la pena di tenere a mente prima di procedere all’acquisto di un immobile in Russia. Per evitare brutte sorprese sarebbe opportuno avvalersi di un supporto professionale mirato per effettuare le verifiche esposte di seguito.

Storia dell’immobile

E’ opportuno verificare attentamente la storia dell’immobile e accertarsi di chi risultasse precedentemente registrato nella proprietà in oggetto e se vi siano persone che possano ancora vantare diritti di qualsivoglia natura nei confronti della stessa, limitandone di fatto la libera commerciabilità.

Documenti relativi all’immobile

Sicuramente uno degli aspetti fondamentali per portare a termine con successo la transazione è la validità di tutti i documenti necessari per il suo perfezionamento. In questo senso è d’obbligo un esame accurato della conformità degli estratti del catasto, dell’ufficio tecnico del comune, nonché accertarsi che non vi siano pendenze gravanti sulla proprietà a causa di mancati pagamenti delle utenze.

Gravami fiscali e ipoteche

Sembra un’ovvietà, ma non è mai fuori luogo accertarsi se l’immobile di nostro interesse sia gravato o meno da ipoteche (e – se sì – in che misura), da eventuali oneri fiscali inevasi o da diritti a favore di terzi che magari non erano emersi nel corso delle prime fasi della trattativa.

Precedenti penali della parte venditrice

Nel perfezionare una compravendita immobiliare è necessario accertarsi anche che la persona cui viene versata la caparra sia irreprensibile dal punto di vista penale e corrisponda effettivamente all’avente diritto. Il promissario acquirente non può rischiare che il “venditore” scompaia subito dopo aver incassato i soldi della transazione o anche solo parte della somma. Sarebbe auspicabile verificare l’assenza di problemi con la giustizia anche delle persone residenti nell’immobile fino a quel momento, ovvero che le stesse non risultino assistite dal centro di igiene mentale o da centri per tossicodipendenti.





Tutela dei diritti dei minori e di altre categorie di cittadini

Non meno rilevante risulta il controllo approfondito di tutte le autorizzazioni alla vendita rilasciate al venditore dagli organi di curatela e patronato, qualora l’immobile risulti anche solo per quote intestato a minori. E’ sempre necessario accertarsi inoltre che non vi siano altre persone registrate nell’immobile in oggetto ma attualmente assenti, ad esempio per detenzione in carcere, servizio militare o perché trasferitesi in altra città o all’estero, da cui non si sia ricevuto a priori il consenso alla vendita della proprietà, in modo che dalle stesse non possano derivare in seguito rivendicazioni di sorta.

Modifiche planimetriche e iscrizione dell’immobile nelle liste di demolizione

Un tassello fondamentale per poter dormire sonni tranquilli quando si acquista una proprietà in Russia riguarda anche la verifica dei documenti riguardanti eventuali opere di ridistribuzione degli spazi interni effettuati all’interno dell’immobile in precedenza, che dovrebbero essere state debitamente approvate e registrate presso gli uffici competenti. Allo stesso tempo in ogni centro circondariale è possibile verificare il novero e l’identità degli immobili che, per obsolescenza delle strutture o ripianificazione del quartiere, sono iscritti nella lista delle future demolizioni: questo per evitare di acquistare un appartamento in uno stabile che è destinato di lì a breve ad essere raso al suolo.

I punti sovraesposti sono solo una parte delle misure atte a garantire una compravendita sicura. Per l’espletamento delle verifiche di cui sopra si consiglia di rivolgersi ad un’agenzia immobiliare di comprovata esperienza e serietà, ovvero di avvalersi di uno studio legale di parte.






Il settore ricettivo a Mosca: le transazioni più eclatanti del 2011

Che il mercato immobiliare di Mosca risulti a volte imprevedibile e apparentemente quasi contraddittorio è un’impressione che molti investitori stranieri sembrano condividere. In questo senso anche le quotazioni raggiunte per transazioni di particolare rilevanza sono una prova di dinamiche che sembrano esulare dal mero valore della proprietà stessa ed abbracciare interessi più ampi.

Per il settore alberghiero il 2011 è stato testimone di due transazioni di assoluta rilevanza, anche per il fatto che hanno riguardato immobili di particolare pregio ed in posizione molto centrale.

A metà aprile è stata perfezionata la compravendita del famoso Ritz-Carlton, ubicato sulla Tverskaya e considerato uno dei più lussuosi hotel della capitale. Il palazzo è stato acquistato dalla holding “Vernyj Kapital”, del Kazakistan, che lo ha rilevato dalla Capital Partners, società attiva in ambito edile e proprietaria di progetti di ampio respiro (anch’essa appartenente a uomini d’affari originari della medesima repubblica asiatica). Fonti informate dei fatti hanno reso noto che l’accordo tra le parti sarebbe stato raggiunto alla cifra di 700 milioni di dollari, dopo una trattativa che era iniziata già nel corso dell’anno precedente.

La Capital Partners a suo tempo aveva acquistato l’immobile, già sede del celebre albergo di periodo sovietico Inturist, dalla holding francese Superior Ventures. L’inaugurazione del nuovo Ritz-Carlton aveva avuto luogo nel 2007. In totale la superficie coperta dell’immobile è pari a 59.300 mq, per un totale di 334 camere. Ne consegue che i nuovi proprietari lo hanno pagato circa 11.800 dollari al metro quadro, ovvero più di 2 milioni di dollari a camera.

Pochi mesi più tardi – per l’esattezza a fine dicembre – si è avuta invece la vendita all’incanto di un altro prestigioso albergo del centro: il National, antistante il Cremlino. All’asta tenutasi giovedì 22 dicembre 2011 hanno preso parte solamente due contendenti, e ad aggiudicarsi l’immobile – con un’offerta superiore alla base d’asta di solo il 2% - è stata una società che i ben informati ritengono rappresenti gli interessi dell’imprenditore Mikhail Gutseriev, già presidente di Russneft e fondatore di Binbank.

Il prezzo a cui il pregiato hotel è passato di mano è sicuramente ben inferiore al suo reale valore di mercato, soprattutto tenendo conto della posizione e della storia dell’albergo, che venne costruito nel 1903 ed è considerato monumento architettonico nazionale. Per immobili del genere le quotazioni non di rado raggiungono (e a volte superano) il milione di Euro a camera.

Nel caso specifico l’immobile è costato “appena” 156 milioni di dollari (circa 776.000 dollari a camera). Considerato poi che nel prezzo erano comprese anche le collezioni di mobili d’antiquariato ed opere d’arte esposte al suo interno, si può affermare senza tema di smentita che i nuovi proprietari hanno fatto un vero “affare”. Articolo redatto in data 11/02/2012 La riproduzione parziale o totale dei contenuti di cui sopra non è consentita senza la previa autorizzazione dell'autore.




Investire nel residenziale a Mosca

Costruire per rivendere o per mettere a reddito?

I costruttori e gli investitori privati spesso si trovano a dover decidere quale strategia d’investimento adottare per trarre maggior profitto dal capitale impiegato nella realizzazione dell’una o dell’altra operazione immobiliare. Se parliamo di immobili a destinazione residenziale ad esempio, la domanda tipica è se convenga costruire per immettere nuovamente in vendita il prodotto finito a conclusione lavori, o optare per la messa a reddito dell’immobile, guardando quindi all’investimento in una prospettiva più di lungo termine ?

A giudicare dalle statistiche, la quasi totalità degli investitori attivi sul mercato di Mosca sembra non avere dubbi sul fatto che la prima possibilità sia la più conveniente. Eppure, a conti fatti, la risposta potrebbe non essere così scontata…

Partiamo dal presupposto che in questo genere di operazioni uno degli elementi determinanti per definire la strategia migliore è sicuramente l’orizzonte temporale di uscita dall’investimento. A molti la soluzione più redditizia sembra la prima perché un costruttore può statisticamente aspettarsi margini del 30-40% sulla rivendita del prodotto finito, e di solito il processo di vendita riesce a concludersi entro un certo numero di mesi dalla fine dei lavori.

Tutto sembrerebbe fin troppo facile in questi termini, ma ovviamente la strategia di cui sopra risente fortemente dell’andamento e delle fluttuazioni del mercato: se questo è in fase crescente, allora i margini sono realmente incentivanti, ma in tempi di crisi c’è il rischio di subire contraccolpi economici da cui è difficile poi riaversi. Ecco allora che si comincia a prendere in considerazione il “piano-b”. Proviamo a fare due conti semplificati. Immaginiamo che oggi un monolocale a Mosca ci venga a costare 5 milioni di rubli (125.000 Euro). Orientativamente possiamo aspettarci una rendita da affitto pari a 25 mila rubli al mese (625 Euro), che equivale ad una redditività dello 0,5% al mese, cioè 6% lordo all’anno. Nel calcolo di cui sopra tra l’altro non si tiene conto delle spese aggiuntive in cui l’investitore normalmente incorre nelle sue funzioni di proprietario dell’immobile (quali ad esempio i costi legati all’arredamento, alla gestione e manutenzione, ecc.), nonché delle tasse sui redditi così ricavati. In virtù di suddette “voci di spesa” in termini di redditività annua netta ci si assesterebbe intorno al 4-5%.

Senza dubbio a confrontare i due scenari partendo da un confronto superficiale delle due percentuali (30-40% contro 4-5%) sembra davvero esserci una differenza abissale. Tuttavia, anche se molti specialisti del mercato immobiliare locale giustificano la scelta della maggior parte dei costruttori – che continuano a costruire complessi residenziali per vendere appartamenti, piuttosto che con l’intento di metterli a reddito - gli analisti non sembrano essere del tutto d’accordo sul fatto che questa sia oggettivamente la soluzione più redditizia.





Va detto difatti che gli investitori più esperti (nonché quelli istituzionali) di norma prevedono un orizzonte temporale di uscita dall’investimento di almeno 10 anni, e a queste condizioni le cose cambiano notevolmente.

Gli analisti concordano nell’indicare un rincaro dei valori medi degli immobili pari al 10% annuo, dal che ne consegue che al 5% di reddito annuo sul capitale investito si aggiunge in media l’incrementato valore dell’immobile, per un totale annuo del 15%. Partendo da questo presupposto vediamo come il confronto già non paia più così squilibrato.

In molti poi sostengono che il mercato degli affitti sia molto più affidabile di quello delle vendite, soprattutto considerando che la carenza di liquidità propria renda l’acquisto di un immobile una chimera per ancora troppe persone, soprattutto in virtù del fatto che per molti potenziali acquirenti accendere e sostenere l’onere di un mutuo alle condizioni proposte oggi dalle banche risulta praticamente impossibile.






Gli immobili di lusso a Mosca fanno ancora la parte del leone

La capitale occupa la quinta posizione assoluta per l’aumento delle quotazioni immobiliari su questo segmento di mercato nel corso del 2011

Da recenti studi è risultato che i prezzi nel segmento degli immobili di lusso a Mosca stanno registrando tempi di crescita più rapidi che nel resto d’Europa. Tra gli esperti c’è anche chi mette in correlazione questo fenomeno con la fuga di capitali dall’Africa Settentrionale e dal Medio Oriente, nonché con il crollo dei mercati nell’Asia sul versante del Pacifico.

Sulla base dei dati raccolti nell’ambito di uno studio globale condotto dagli analisti della società Knight Frank, il segmento del residenziale di alta fascia a Mosca ha visto nel corso del 2011 un aumento medio dei valori immobiliari pari al 9,8%, con il quale la capitale russa è risultata quinta nella relativa classifica, dietro a Nairobi (+25%), Miami (+19%), Jakarta (+14,3%) e quasi alla stregua di Londra, che resiste come una delle destinazioni mondiali eternamente “di moda” per gli investimenti immobiliari.

San Pietroburgo invece si è classificata al 10° posto (+4%), precedendo così la maggioranza delle principali città europee. A onor del vero tuttavia va detto che nella seconda parte dell’anno passato nella capitale c’è stato comunque un rallentamento rispetto al più pimpante primo semestre, il che ha coinciso con la seconda frenata sul mercato degli immobili di pregio a Mosca dai tempi della crisi dei mercati finanziari del biennio 2008-2009. Questo trend è stato percepito sui mercati del versante Pacifico dell’Asia, dove dalla fine del 2010 l’inflazione galoppante e le contromisure anti-crisi promosse dai governi hanno indotto un’instabilità dei prezzi che, da un aumento dei valori degli immobili di lusso pari al +20% nel 2010 si è assestato su uno striminzito +1% l’anno seguente. A sentire gli esperti, proprio suddetto rallentamento, abbinato alla fuga dei capitali dalle regioni politicamente a rischio e dai “punti caldi” del Medio Oriente e dell’Africa Settentrionale, hanno finito con il beneficiare diverse città sia degli Stati Uniti che della “vecchia” Europa, e tra queste anche Mosca. Per gli acquirenti benestanti della capitale continuano a rappresentare uno status-symbol quartieri quali Khamovniki (dalla Frunzenskaya al “Miglio d’oro” della Ostozhenka in direzione Kropotkinskaya), la zona di Patriarshie prudy e l’Arbat. In queste zone i valori immobiliari per appartamenti di lusso possono raggiungere anche USD 50.000/mq, tant’è che l’appartamento più caro venduto l’anno scorso è passato di mano per 50.000.000 di dollari.





Per gli acquirenti benestanti della capitale continuano a rappresentare uno status-symbol quartieri quali Khamovniki (dalla Frunzenskaya al “Miglio d’oro” della Ostozhenka in direzione Kropotkinskaya), la zona di Patriarshie prudy e l’Arbat. In queste zone i valori immobiliari per appartamenti di lusso possono raggiungere anche USD 50.000/mq, tant’è che l’appartamento più caro venduto l’anno scorso è passato di mano per 50.000.000 di dollari.

Ad attrarre la maggior parte degli investitori di alta fascia sono soprattutto immobili contraddistinti da una storia ricca e da un indiscusso pregio architettonico, siti magari nelle zone da sempre tradizionalmente considerate come il “salotto buono” della città. A parità di altri fattori e caratteristiche queste unità residenziali possono costare anche +10-20% rispetto alle medie di mercato, ma nonostante questo sono sempre molto richieste. Tra gli specialisti del mercato c’è anche chi confida che, passate le elezioni presidenziali di inizio marzo, nell’anno in corso i valori riprenderanno nuovamente quota, nonostante il rallentamento registrato negli ultimi mesi.






Superficie catastale e metodo di misurazione BOMA

Per gli immobili commerciali anche in Russia prendono piede diversi metodi di calcolo delle metrature Sempre più spesso anche in Russia ci si imbatte in sistemi diversi per calcolare le metrature degli immobili commerciali. Questo deriva dal fatto che ai criteri tradizionali locali legati alle rilevazioni ufficiali dei tecnici degli uffici preposti del cosiddetto BTI (l’ufficio corrispondente al catasto) si sono andati affiancando negli ultimi anni anche i criteri tipici del metodo BOMA (Building Owners and Managers Association - associazione di proprietari e società di gestione di grossi complessi direzionali), nato negli Stati Uniti e diffusosi poi nel resto del mondo.

Questa duplicità ha indotto una certa indeterminatezza anche in virtù del fatto che i proprietari di immobili

commerciali non sono ancora giunti ad un approccio condiviso nel calcolare le aree destinate alla locazione.

Il metodo di calcolo del BTI individua l’area dei locali commerciali sulla base delle misurazioni perimetrali della

pianta, ovvero comprendendo l’area calpestabile dell’immobile più le superfici coperte dalle colonne portanti. Le

misurazioni vengono di solito rilevate da specialisti della sede giurisdizionale del BTI. Nel segmento degli immobili

direzionali, ad esempio, oggi il sistema BTI viene utilizzato per il computo delle superfici soprattutto nei centri di

classe C o B.

In base ai criteri individuati dal BOMA si distingue invece tra superficie utile (usable area) e superficie

commerciale (rentable area). La superficie utile (usable area), ovvero la superficie calpestabile del locale al netto

della superficie coperta dalle colonne portanti (con l’aggiunta delle pareti perimetrali computate al 50%) viene

moltiplicata per il cosiddetto coefficiente di perdita (o “di passaggio”) e si ottiene così la superficie commerciale

(rentable area), sulla base della quale si definisce il canone complessivo.

Il sopracitato coefficiente di perdita (loss factor) sta ad indicare la quota delle parti comuni, quali ad esempio

l’atrio di ingresso del complesso all’interno del quale il vano è inserito, la reception, i bagni comuni, i locali

destinati al servizio di sicurezza, ecc.





Di solito nei centri direzionali di classe A questo coefficiente è ricompreso tra il 12-18%, mentre per i centri di

classe В+ al massimo può raggiungere il 20%.

BOMA : Superficie commerciale = superficie utile del vano x coefficiente di perdita (1,12 - 1,20)

Come si può notare l’applicazione del modello BOMA per il computo delle superfici risulta più conveniente per il

proprietario, in quanto permette di attribuire un valore anche alle parti comuni del complesso e a richiedere al

conduttore un prezzo maggiorato, il cui incremento è giustificato da un sistema di calcolo universalmente

riconosciuto. In secondo luogo questo modello permette di definire gli indici di redditività dell’immobile nella

sua interezza, comprendendo anche le rendite derivanti dall’utilizzo delle parti comuni, il che può risultare un

dato tutt’altro che di poco conto in caso di vendita dell’immobile in blocco o per ottenere finanziamenti o

effettuare ricapitalizzazioni.

Ne consegue che la superficie complessiva dei vani calcolata sulla base del metodo BOMA è sempre superiore a

quella derivante dall’applicazione degli standard del BTI. Per questo i conduttori tendono a contestare questo

sistema, ritenendo illegittimo il concetto di dover pagare oltre che per la superficie del locale, anche per la

quota proporzionale delle parti comuni.






Il decalogo per chi vuole affittare/comprare un locale commerciale a Mosca

Ecco 10 punti da considerare attentamente prima di decidere quale locale commerciale affittare o comprare

La ricerca di fori commerciali fronte strada (street retail) in una città come Mosca può essere un processo molto

stancante ed impegnativo. Ciò riguarda indistintamente tanto chi cerca una soluzione in affitto, chi vuole

comprare a scopo di investimento, e anche chi vuole acquistare per rendere l’immobile strumentale alla propria

attività d’impresa, sia essa legata alla vendita al dettaglio di articoli e/o prodotti, alla ristorazione o ad altre sfere.

Cerchiamo di elencare brevemente gli elementi principali che sarebbe opportuno tenere in considerazione prima

di prendere una decisione:

1. Posizione : sembra proprio che la famosa massima “location, location, location” sia quanto mai azzeccata

in relazione a questo tipo di immobili. Effettivamente la visibilità, l’accessibilità, l’intensità dei flussi

pedonali e veicolari, la presenza nel circondario di strutture in linea con le aspettative del target di

clientela e la densità demografica del quartiere in cui si inserisce l’immobile svolgono tutte un ruolo

molto importante. Allo stesso tempo, soprattutto se si procede all’acquisto nell’ottica della messa a

reddito, quindi a fini di investimento, varrebbe la pena cercare di prefigurarsi anche le possibili future

destinazioni dell’immobile per capire chi potranno esserne i futuri fruitori, e conseguentemente quale

redditività esso sarà in grado di garantire.

2. Caratteristiche intrinseche del locale : l’ampiezza delle vetrine, il piano, la forma e disposizione della

superficie dell’immobile sono sicuramente elementi sulla base dei quali può variare sensibilmente la

futura commerciabilità del locale, sia nell’ottica di reperire conduttori, che in prospettiva di una futura

rivendita.

3. Caratteristiche del quartiere : con ciò non si intende solo il reddito medio dei nuclei familiari residenti in

zona, ma anche ad esempio il quadro della concorrenza già presente in zona. Va detto che spesso la

presenza nelle vicinanze di operatori concorrenti o di negozi di profilo analogo può creare un effetto

sinergico positivo.

4. Individuazione del budget : se si parla dei “corridoi commerciali” più ambiti del centro di Mosca, allora la

forbice dei prezzi è ricompresa tra $15 000 e $25 000 al metro quadro per l’acquisto. I valori medi per i

canoni di locazione possono oscillare dai $1500 ai $4000 al metro quadro all’anno.





5. Potenza dell’impianto elettrico : il profilo dell’attività incide sull’entità dei consumi di energia elettrica,

quindi è assolutamente fondamentale conoscere fin da subito l’attuale portata dell’impianto elettrico

di cui il locale è provvisto e, laddove lo svolgimento di una specifica attività lo richieda, calcolare i costi

di un aumento di portata. Per fare un esempio, se normalmente per un negozio di abbigliamento la

portata non supera i 20-30 kW, per un ristorante di 500-600mq può raggiungere i 150 kW. Di norma è

possibile incrementare la portata laddove essa risulti insufficiente. I costi per questo intervento

possono variare da 10.000-60.000 rubli (250-1500 Euro) / kW.

6. Immobili vincolati : se l’immobile è considerato “monumento architettonico” sono previste delle

limitazioni al tipo di interventi che vi si possono effettuare, quindi è bene verificare questo aspetto per

capire se ciò può incidere negativamente su eventuali progetti di conversione futura del locale.

7. Tempismo : non bisogna dimenticarsi che locali commerciali in posizioni di intenso passaggio pedonale

e carrabile sono molto richiesti in una città come Mosca e che il mercato è spesso in grado di assorbire

l’offerta in tempi rapidi, soprattutto se il prezzo è in linea con le caratteristiche intrinseche ed

estrinseche dell’immobile. Conseguentemente è auspicabile agire in tempi brevi, per evitare di perdere

delle buone occasioni.

8. Contrattualistica : la redazione del contratto e le clausole ivi contenute sono un elemento

fondamentale per la riuscita dell’operazione, sia che si tratti di una locazione che di una compravendita.

E’ quindi opportuno farsi assistere da professionisti e legali di parte per evitare brutte sorprese.

9. Conoscenza del mercato : non è sempre facile capire appieno le dinamiche del mercato se non si ha

avuto modo di esaminarlo a lungo e nel dettaglio. In questo e per questo l’aiuto di professionisti del

settore può rivelarsi molto importante nella comprensione delle logiche e delle prospettive di un

nuovo mercato, nonché nel corso delle trattative.

10. A fini di investimento : qualora si intenda acquistare un foro commerciale fronte strada nell’ottica

dell’investimento, i parametri fondamentali da considerare nella scelta dell’immobile sono certamente

anche la sua commerciabilità (ovvero la probabilità di affittarlo, o all’occorrenza rivenderlo, in tempi

brevi), le sue prospettive di redditività ed il periodo di rientro dell’investimento iniziale (che in media a

Mosca, per questa categoria di immobili, varia tra 8-10 anni).






Panoramica sul mercato dei capannoni nel corso del 2011

Penuria di superfici sfitte di qualità, prezzi in aumento e progetti di prossima consegna.

Nel corso del 2011 le superfici immesse sul mercato nella regione di Mosca per capannoni, magazzini e locali di deposito hanno totalizzato 486.200 mq, che – stando alle stime del dipartimento statistico-analitico di Jones Lang LaSalle – rappresenta il minimo dal 2005. Quasi la metà di dette superfici è stata consegnata nell’ultimo trimestre dell’anno, tra cui la seconda fase del terminale logistico di Klimovsk (55.000 mq), costruito dal fondo di investimento britannico Raven Russia, e il primo edificio del complesso di PNK-Vnukovo (ulteriori 50.000 mq), costruito per TsentrObuv. Sulla base di questi nuovi interventi l’area complessiva di spazi industriali di alta qualità nella regione di Mosca è salita a 8,2 milioni di metri quadri. Da rilevare tuttavia che, rispetto all’anno precedente, il volume di nuove costruzioni su questo segmento di mercato ha registrato un calo del 28,5%, e corrisponde a solo un quarto di quello del 2007. Gli esperti giustificano questi dati con il semplice fatto che durante la crisi solo pochi progetti di questo tipo sono stati portati avanti fino alla consegna, avutasi appunto nel 2011. Negli ultimi mesi dell'anno si è registrata una parziale riduzione della domanda, derivata principalmente dall’aumento dei canoni (+17% rispetto al medesimo periodo dell’anno precedente) e dalla carenza di spazi sfitti di alta qualità. L’aumento dei prezzi medi in realtà si è avuto soprattutto nel primo semestre, mentre nella seconda metà dell’anno i valori medi si sono assestati su $135/mq/anno. Gli esperti di JLL prevedono per l’anno in corso (2012) un moderato aumento annuo dei prezzi pari al 3-5%. La disponibiltà di superfici sfitte continua a diminuire, con un sorprendente 1,29% del quarto trimestre 2011 e la previsione di un’ulteriore riduzione nella prima metà dell’anno in corso fino allo 0,6-0,8%. La situazione in questo senso dovrebbe migliorare con la consegna di alcuni progetti di una certa rilevanza (per un totale di ulteriori 500.000 mq di capannoni) che sono stati presentati nei mesi scorsi, i quali però - almeno per la maggior parte - verranno probabilmente affittati ben prima della consegna. Gli esperti del settore prevedono che solo alla fine del 2012 la percentuale di superfici sfitte possa aumentare, assestandosi tra l’1,5-3%, comunque bassissima se paragonata al 16,9% del 2009 (fonte: CBRE). Proprio in virtù di questa risicata offerta di superfici di qualità, i grossi operatori cominciano sempre più regolarmente ad optare per la soluzione della costruzione “su misura”: è questo il caso di TsentrObuv che ha preso accordi per farsi erigere un capannone ad hoc all’interno del già menzionato complesso di PNK-Vnukovo. Questo schema spesso prevede anche la possibilità di dotare l’immobile di caratteristiche tecniche specifiche sulla base delle necessità individuali di quel determinato conduttore, ad esempio celle frigorifere o un impianto speciale di ventilazione. E nei mesi a venire cos’è lecito attendersi? Gli esperti assicurano due anni di crescita lenta, ma stabile, dei prezzi.

Articolo redatto in data 07/04/2012



http://www.joneslanglasalle.ru/MediaResources/EU/Marketing/Russia/Warehouse_Q4_2011_eng.pdf


Edilizia residenziale: tipologie costruttive tipiche in Russia

In tutte le città della Federazione Russa fanno ancora bella mostra di sé dappertutto palazzine residenziali che risalgono ancora al periodo sovietico: le case di tipo “staliniano”, le cosiddette “Khrushovke” (dal nome del leader politico ai tempi del quale cominciarono a diffondersi) e le case dei tempi di Brezhnev.

A ciascuna di queste tipologie costruttive corrispondono dei tratti distintivi particolari, che sul mercato immobiliare di oggi godono di maggiore o minore popolarità a seconda dei casi.

Ciascuna delle suddette categorie è di norma caratterizzata, tra le altre cose, da un ben definito numero di piani, soffitti interni di altezza variabile, ed una particolare distribuzione degli spazi.

Le case staliniane, per la costruzione delle quali il materiale preponderante era il mattone, sono ancora oggi molto apprezzate dalla maggior parte dei russi per questioni estetiche, di prestigio (tradizionalmente erano palazzi costruiti per gli alti funzionari), nonché per la solidità strutturale, il migliore isolamento termo-acustico rispetto ad altre tipologie, e le altezze interne (non meno di 3 metri).

La costruzione di questo tipo di complessi abitativi cominciò alla fine degli anni Trenta e restò in voga fino alla fine degli anni Cinquanta.

Gli appartamenti nelle case staliniane sono contraddistinti da stanze spaziose, soffitti alti, ampi balconi, cucine di superficie compresa tra i 7-15mq e, non di rado, doppi servizi. Le unità immobiliari in questo tipo di palazzine normalmente hanno una superficie che può variare dai 30-52mq per i monolocali, a più di 110mq per i quadrilocali.

L’edificazione delle cosiddette “Khrushovke” (dal nome del segretario del partito comunista dell’epoca, Nikita Khrushov) cominciò invece nel 1959 e si protrasse fino alla metà degli anni Ottanta. Si calcola che in questo periodo vennero edificati 290 milioni di metri quadri di case di questa tipologia, che dovevano rispondere alla crescente richiesta di unità abitative per gli operai che si spostavano a vivere nelle città principali nell’ambito del rapido processo di urbanizzazione del dopoguerra.

Gli appartamenti all’interno di queste case hanno di solito da 1 a 4 stanze con cucine che raramente superano i 6mq. Le tipologie più ricorrenti sono i monolocali ed i bilocali, con superfici che possono variare dai 18-50mq. Oggi questo tipo di palazzine non gode di grande popolarità, anche per le caratteristiche tecniche deficitarie, con un isolamento acustico insoddisfacente, altezze interne tipicamente di 2,5 metri, e la modestia delle finiture e delle installazioni tecniche. Non a caso ad oggi molte di queste case vengono incluse nelle liste di immobili destinati alla demolizione.





Il terzo tipo riguarda le case costruite ai tempi di Brezhnev, la cui diffusione si ebbe negli anni Settanta, e che sono contraddistinte da un’elevazione notevole - tra i 9 ed i 16 piani - e provviste di ascensore.

Rispetto alle “Khrushovke” di cui sopra gli appartamenti in queste case presentano una planimetria migliore, con cucine di almeno 7-9mq, ma hanno caratteristiche meno “appetibili” (tra cui soffitti più bassi) se confrontati con le unità abitative delle case staliniane.

Negli anni di governo di Brezhnev apparve anche un’ulteriore tipologia costruttiva di case a 9 piani con mini-appartamenti da 12 o 18mq che, sebbene inizialmente dovessero fungere da sistemazione momentanea, in molti casi diventarono domicilio permanente.

Sebbene dagli anni Novanta in poi si siano diffuse nuove tipologie costruttive, ancora oggi la maggioranza della popolazione del paese vive in case costruite in periodo sovietico.






Immobili a reddito: il ritorno dei grandi numeri

Nel 2011 in Russia su questo segmento sono state perfezionate transazioni per più di 4 miliardi di dollari Dopo alcuni anni di scarsa vivacità coincisi con la crisi dei mercati finanziari, il crollo del mercato immobiliare con conseguente clima generalizzato di incertezza e la stretta del credito, oggi il segmento degli investimenti in immobili a reddito sembra essere tornato quanto mai di moda in Russia.

Nel corso del 2011 il volume complessivo delle transazioni di questo tipo ha raggiunto i 4 miliardi di dollari, registrando un incremento di più del 20% rispetto all’anno precedente.

Tra le operazioni più significative : l’acquisizione da parte della O1 Properties del portafoglio immobiliare della società di investimento Horus Capital, 5 immobili commerciali terra-cielo a reddito. Valore stimato della transazione: 850 milioni di dollari.

Altre operazioni hanno riguardato immobili famosi, quali il Ritz Carlton a Mosca, o la vendita del centro commerciale Nevsky Passage a San Pietroburgo, immobile di notevole pregio storico-architettonico per la “capitale del nord”.

Anche nel corso del 2012 molti investitori, sia privati che istituzionali, sembrano quanto mai attirati dall’idea di investire in immobili a reddito, anche se ovviamente l’approccio è molto selettivo. Normalmente queste transazioni riguardano immobili commerciali di classe A o B considerati più facilmente “commerciabili” anche nell’ottica di una successiva rivendita. Quasi superfluo aggiungere che – in termini di “attrattiva” - la parte del leone, come sempre, la fa ancora la capitale.

Elemento per nulla secondario per i potenziali acquirenti è la lista dei conduttori e la durata dei contratti di locazione già in essere : la presenza di società locali e straniere solide economicamente come anchor-tenants riduce il rischio che grosse aree del complesso restino sfitte a causa di bancarotta del conduttore o perdite operative, garantendo così una continuità ininterrotta nel recepimento dei canoni, e conseguentemente nella redditività dell’immobile.

Per il momento la maggioranza delle transazioni di questo genere resta appannaggio di investitori locali, ma anche molti fondi e società di investimento straniere non stanno a guardare, non disdegnando a volte neanche l’idea di puntare in alternativa su operazioni di sviluppo o di ricostruzione di immobili residenziali nel centro di Mosca. Negli utlimi anni hanno fatto capolino sul mercato russo anche fondi sovrani stranieri, tra cui da paesi del Medio e dell’Estremo Oriente.





Allo stesso tempo il governo locale continua a svolgere un ruolo abbastanza attivo sia attraverso società statali che con il Fondo Privatizzazioni, impegnato nella dismissione di immobili considerati non di primario interesse o in pessimo stato di manutenzione, per i quali non sono previsti interventi di risanamento conservativo a spese del budget.

Ma quali sono le aspettative tipiche di chi investe in immobili commerciali a reddito? A Mosca, per immobili di classe A o B l’auspicato tasso di capitalizzazione (rapporto tra il prezzo d’acquisto ed il reddito locativo) oscilla tra l’11-13% annuo. Da notare che però, per locali o immobili commerciali fronte strada (street retail) in posizioni di particolare pregio, gli investitori locali sono disposti a considerare anche tassi leggermente inferiori.






Panoramica del mercato degli uffici nel primo trimestre 2012

Il segmento degli immobili direzionali era stato fortemente colpito nel biennio 2009-2010 quando molte società, sia straniere che russe, a causa della crisi si erano viste costrette a stravolgere le proprie strategie e magari a passare ad uffici più piccoli anche a seguito di notevoli tagli al personale.

Nel 2011 questo trend ha ripreso la sua parabola ascendente, e oggi, seppur non si possa ancora parlare di eccezionale vivacità, il segmento registra numeri più incoraggianti.

Oggi inoltre, anche in virtù delle limitazioni introdotte di recente dall’amministrazione comunale di Mosca - decisa a bandire l’edificazione di nuove costruzioni in centro - l’attenzione di molti costruttori si è spostata su ex-aree industriali, che con le nuove varianti del piano regolatore previste per l’inizio del 2013 potrebbero venir ricomprese nelle zone con possibilità di riconversione in complessi residenziali o commercial-direzionali. Nel primo trimestre 2012 intanto si sono già registrate transazioni rilevanti sul mercato degli uffici, tra le quali le più significative hanno riguardato banche e loro società affiliate. Allo stesso tempo diversi costruttori hanno annunciato la costruzione di nuovi complessi direzionali, tra i quali meritano menzione il progetto “Staryj gorod” a Khimki della BPS International ed il complesso multifunzionale “Vodnyj” di MR-Group all’interno del quale si prevede la creazione di 60.000mq di uffici.

Altri progetti che sarebbero dovuti sorgere nel centro di Mosca sono stati invece annullati. Tra questi il centro cultural-direzionale “Usad’ba Tsentr” e il progetto “Russkiy avangard” della società Capital Group. Non vedrà mai la luce neppure il progetto di un centro direzionale sulla Bol’shaya Poljanka su cui stava lavorando Promsvjaz’nedvizhimost’: al suo posto verrà costruito un complesso residenziale. Stando alle dichiarazioni di alcuni esponenti dell’amministrazione comunale, nel corso del 2012 si pianifica la revoca di 20 progetti di costruzione di complessi direzionali per un totale di più di 2 milioni di metri quadri. Nel frattempo nel primo trimestre è stato inaugurato solamente un immobile di questo tipo a Mosca. Trattasi del complesso di classe A “Lighthouse” ubicato sulla via Valovaya (22.000mq di uffici), non lontano dalla stazione della metropolitana Paveletskaya. Per quanto concerne il segmento degli uffici di classe B sul mercato verranno presto immessi 70.000mq di nuove aree a destinazione direzionale.

Da qui alla fine dell’anno è prevista la consegna di più di 30 immobili comprendenti al loro interno una componente direzionale. Ciò corrisponde ad un totale stimato di circa 840.000 mq, che equivale all’ammontare complessivo di uffici costruiti nel corso del 2011, ma è ancora ben lontano dal picco raggiunto nel 2008 - prima della crisi – quando questo dato aveva registrato 2 milioni di metri quadri.





Dei progetti in fase di realizzazione il 68% è di classe A, ed il restante 32% fa riferimento alle classi B e B+. Più della metà dei complessi in costruzione è situata nelle vicinanze del Terzo raccordo anulare della città.

L’offerta dunque è destinata ad aumentare ulteriormente nei mesi a venire. Ma cosa si può dire della domanda? Ad oggi la domanda resta stabile. Nel primo trimestre dell’anno nella sola Mosca sono state perfezionate transazioni per più di 150.000mq, tra compravendite e locazioni. Da un lato si può dire che questo dato si è ridotto della metà rispetto all’ultimo trimestre del 2011, ma dall’altro è anche vero che questo tipo di riduzione è tipico di ogni inizio dell’anno, a quanto confermano gli esperti di settore. Dall’inizio del 2011 la parte del leone in termini di superfici di uffici presi in locazione l’hanno fatta società del settore delle tecnologie informatiche e della telefonia (circa il 22% del totale), seguite a ruota da banche e società finanziarie.

Allo stato attuale il segmento di classe A è quello che indiscutibilmente vanta la maggior richiesta (59%), nonché l’unico su cui i canoni hanno mantenuto livelli di stabilità. Invece nei complessi direzionali di qualità inferiore o obsolescenti, ovvero situati in luoghi eccessivamente periferici o meno facilmente raggiungibili, negli ultimi mesi si va registrando un calo dei canoni medi che acuisce sempre più la forbice dei prezzi tra i vari segmenti di questo mercato.






Analisi del segmento residenziale: il boom degli appartamenti di fascia economica

Si impenna la domanda per soluzioni di questa categoria, mentre vivere in centro diventa sempre più un lusso per pochi fortunati Sulla base delle rilevazioni delle transazioni immobiliari relative alla compravendita di appartamenti, i prezzi medi su questo segmento di mercato nella capitale variano da 3.500 - 9.500 USD al metro quadrato.

Le zone che registrano i valori più elevati risultano la Kropotkinskaya - che comprende il famoso “Miglio d’oro” delle vie Ostozhenka e Prechistenka e rispettivi dintorni - (in media 9 346 USD/mq), l’Arbat (9.280 USD / mq), i paraggi della Tverskaya (8.800 USD/mq), Kitay-gorod (8.525 USD/mq) e la Yakimanka (8.289 USD/mq). In centro, ovvero nel distretto amministrativo centrale, ad oggi il prezzo medio è di circa 7.800 USD/mq. Gli esperti preferiscono non sbilanciarsi relativamente alle future fluttuazioni dei prezzi nell’anno in corso, sebbene qualcuno sostenga che l’inflazione indurrà un aumento dei prezzi, il che potrebbe comportare una riduzione della domanda con conseguente fase di parziale stallo sul mercato.

Altri ritengono che si protrarranno le medesime tendenze già registrate nel 2011, con un accesso al credito sempre più complicato, un lieve rialzo dei valori medi e maggior vivacità sul segmento degli immobili di fascia economica.

Nonostante le previsioni non rosee sull’andamento dell’economia mondiale nel 2012, in Russia tutti confidano nel fatto che il mercato tenga e che l’inflazione si assesti su livelli non superiori al 5-6%. Cionondimeno nel luglio di quest’anno è previsto un aumento della pressione fiscale e delle tariffe di luce e gas (+15%) e si pianifica una rivalutazione catastale degli immobili che renderà possibile l’introduzione di imposte locali basate sul valore di mercato degli stessi, in alcune regioni della Federazione probabilmente già a partire dai primi mesi del 2013. I più pessimisti prevedono che l’imposta sugli immobili in questo modo aumenterà addirittura di 10 volte rispetto a quella attuale.

Insomma gli esperti anticipano in generale un anno non facile per l’economia nel paese in parte sulla scia dei problemi macroeconomici su scala mondiale, in parte di fattori interni quali la condizione deficitaria del settore industriale, l’aumento dei tassi di interesse, il lento sviluppo della piccola e media impresa e la costante fuga di capitali dal paese. Secondo alcuni questi elementi incideranno negativamente anche sul mercato immobiliare dei prossimi mesi.

Tuttavia niente di catastrofico. Certo, alle previsioni di un paio di anni fa - quando si parlava del 2012 come dell’anno in cui i prezzi sarebbero tornati ai livelli pre-crisi – ora credono in pochi, ma quasi tutti concordano che è lecito aspettarsi una certa stabilità.





Molti ritengono che così come l’anno scorso, ad una lieve flessione (fino al 5%) nel primo semestre seguirà un’inversione di tendenza in autunno. Anche in una prospettiva a medio-termine (nei prossimi 2-5 anni) l’aumento dei prezzi resterà probabilmente nei limiti dell’inflazione, assestandosi dunque sul +5-7% all’anno.

In questo modo non sembrano profilarsi all’orizzonte grossi cambiamenti sul segmento degli immobili residenziali dei mesi a venire. Gli esperti sostengono che anche se l’economia nel paese dovesse peggiorare sensibilmente, a ciò non seguirebbe un calo significativo dei prezzi degli immobili; semmai ciò si ripercuoterebbe sulla vivacità del mercato.

Intanto nell’inverno 2011-2012 si è registrato un sensibile aumento (+10%) di compravendite sul segmento degli appartamenti di fascia economica, a testimoniare una domanda sempre crescente. Molto popolare ad oggi anche l’acquisto di lotti edificabili entro un raggio di 50 km da Mosca: ben il 62% delle richieste che pervengono alle agenzie immobiliari della capitale riguardano questa tipologia di investimento. E ovviamente più di qualcuno comincia a mostrare interesse per i territori ricompresi nel progetto della “nuova Mosca”: solo negli ultimi 6 mesi il numero degli interessati è cresciuto del 20% e pare destinato ad aumentare ulteriormente.





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