referat samvirkende boligselskaber møde den 15. september 2015 udsendt den 14. oktober 2015 1/42...

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB

Møde den 15. september 2015

Udsendt den 14. oktober 2015

1/42

Organisationsbestyrelsesmøde

den 15. september 2015, kl. 16.00

Billedsalen

den , kl.

Til stede

Afbud

John B. Sørensen, Kjeld Poulsen, Flemming Balle, Ellen Højgaard Jensen,

Mogens Hansen, Frank Sass (under pkt. 4-34), Stig Torp Kaspersen, Bjarne Krohn

(under pkt. 12-34), Said Hussein og Alice Brødbæk

Ole Lagoni

Fra admini-

strationen

Lene Vennits, Niels Bonne Rasmussen, Michael Willer-Jensen, Oliver Saltoft, Maja

Didic (under pkt. 13) og Anne Mette F. Svendsen (referent).

Indholdsfortegnelse

1. Referat fra organisationsbestyrelsesmødet den 10. juni 2015 ......................................................... 3

2. Revisionsprotokol ................................................................................................................................. 3

Sager til beslutning ....................................................................................................................................... 4

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



2/42

3. Tinglysningsafgift i Brohuset og Sejlhuset ........................................................................................ 4

4. Nybyggeriprojekt i Nordhavn ............................................................................................................ 5

5. Vinduesudskiftning i Sejlhuset - byggeskadesag ............................................................................ 6

6. Udskiftning af vinduer og tag i Bellahøj III ...................................................................................... 7

7. Udskiftning af vinduer i Bonderupgård ........................................................................................... 8

8. Falsterbo godkendelse af byggeprojekt ............................................................................................. 9

9. Ansøgning om trækningsret til fælles ejendomskontor for Jyllandshuse, Holmehusene

og Lønstruphuse ................................................................................................................................. 11

10. Etablering af driftsfællesskab på Amager – ansøgning om trækningsret .................................. 12

11. Driftsfællesskab i Herlevhuse/HerlevÅhuse .................................................................................. 13

12. Kollektiv, individuel råderet i Bellahøj I & II ................................................................................. 13

13. Analyse af tab på fraflyttere .............................................................................................................. 15

14. Professionalisering af følgegrupper i renoveringssager ............................................................... 16

15. Vurdering af intern lejefordeling i Humlevænget ......................................................................... 19

16. Frasalg af butiksarealet på Lille Torv i Tingbjerg – en lille udfordring ...................................... 20

17. Ansøgning om ny boligsocial helhedsplan i Tingbjerg ................................................................. 21

18. Godkendelse af lejekontrakter for servicearealer i Husum Vænge ............................................. 23

19. Aflæggelse af regnskab for anvendelse af rådighedsbeløb .......................................................... 24

20. Dankort til bestyrelsesmedlemmer .................................................................................................. 24

21. Anvendelse af pengegaver fra SAB’s fødselsdag........................................................................... 25

22. Mødedatoer for 2016 .......................................................................................................................... 27

23. Opførelse af ungdomsboliger på Eksercerpladsen i Ørestad ...................................................... 28

24. Flytning af ejendomskontor i Brohuset ........................................................................................... 29

Sager til orientering .................................................................................................................................... 30

25. Salg af forretningsejendom i Herlevhuse ........................................................................................ 30

26. Udskiftning af vinduer og opsætning af altaner i Sjællandshuse................................................ 30

27. Skimmelsvamp Stilledal .................................................................................................................... 32

28. Bellahøj tomgangssager pga. skimmelsvamp ................................................................................ 33

29. Egenfinansiering helhedsplan Tingbjerg I ...................................................................................... 33

30. Udlejningsaftale deleboliger ............................................................................................................. 34

31. Forsikringsforhold – organisationsbestyrelsen .............................................................................. 37

32. Orientering om afdelinger med et-strengede varmeanlæg i SAB ............................................... 39

33. Skærpet proces ved frivillige forlig.................................................................................................. 39

34. Nyt fra formandsskabet ..................................................................................................................... 40

35. Aktuel boligpolitisk orientering ....................................................................................................... 40

36. Eventuelt .............................................................................................................................................. 41

Bilagsfortegnelse

Bilag 1: Resumé over sagens behandling på bestyrelsesmøder ............................................................. 5

Bilag 2: E-mail af 12. maj 2015 ..................................................................................................................... 5

Bilag 3: Trækningsretsansøgning for Falsterbo ...................................................................................... 11

Bilag 4: Trækningsretsansøgning til driftsfællesskab i Vanløse .......................................................... 11

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



3/42

Bilag 5: Trækningsretsansøgning om driftsfællesskab på Amager ..................................................... 13

Bilag 6: Aftale om driftsfællesskab i Herlev ........................................................................................... 13

Bilag 7: Rapport om tab på fraflyttere i SAB........................................................................................... 15

Bilag 8: Rapport om lejevurdering ........................................................................................................... 20

Bilag 9: Ansøgning om prækvalifikation ................................................................................................ 23

Bilag 10: Domæner for boligsociale indsatser ........................................................................................ 23

Bilag 11: Lejekontrakt for erhvervslejemål, serviceareal ....................................................................... 24

Bilag 12: Gaveliste ...................................................................................................................................... 27

Bilag 13: Redegørelse for SAB’s økonomi ............................................................................................... 34

Bilag 14: Tillæg til lejekontrakt for deleboliger ...................................................................................... 37

Bilag 15: Police ............................................................................................................................................ 38

Bilag 16: Ansvarsforsikring ....................................................................................................................... 38

Bilag 17: Kriminalitetsforsikring .............................................................................................................. 38

1. Referat fra organisationsbestyrelsesmødet den 10. juni 2015

Referat fra ovennævnte organisationsbestyrelsesmøde er tilsendt organisationsbestyrelsens

medlemmer med anmodning om eventuelle kommentarer.

Indstilling

Det indstilles, at referatet fra mødet den 10. juni 2015 godkendes og underskrives.

Referatet blev godkendt.

2. Revisionsprotokol

Det bemærkes hermed, at der ikke siden regnskabsaflæggelsen den 15. januar 2015 er

foretaget indførelser i protokollen.

Indstilling

Det indstilles, at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning.

Organisationsbestyrelsen tog orienteringen til efterretning.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



4/42

Sager til beslutning

3. Tinglysningsafgift i Brohuset og Sejlhuset

Organisationsbestyrelsen blev første gang på mødet den 12. september 2007, ved notat fra

kammeradvokatens kontor, orienteret om muligheden for, at der på byggesagerne var risiko

for, at der skal betales tinglysningsafgift for afdelingernes opdeling i ejerlejligheder og det

mageskifte, der er nødvendigt i forbindelse hermed. Forholdet var på det tidspunkt uventet

for alle.

Organisationsbestyrelsen har løbende siden taget stilling til advokatkontorets orienteringer

og anbefalinger, herunder, at Landsretten ved kendelse har stadfæstet, at der skal betales

tinglysningsafgift, samt godkendt processens fortsættelse til afslutning (se bilag 1 med

resume over de bestyrelsesmøder, hvor sagen er behandlet).

Sagen er nu ved at finde sin afslutning og mangler alene betalingen af tinglysningen for

ejerlejlighedsopdelingen/mageskiftet i de to bebyggelser.

Kammeradvokatens kontor har den 27. marts 2015 fremsendt ”Opgørelse over omkostninger

i forbindelse med overdragelsen”, der for SAB beløber sig til 601.320 kr. for Sejlhuset og

416.320 kr. for Brohuset. Tinglysningsafgiften beregnes som 0,6 % af vurderingssummen +

faste afgifter og gebyrer på 5.320 kr. pr. sag. Kammeradvokatens opgørelse beror på

prøvetinglyste skøder.

Idet sagsforløbet har været meget langstrakt og de nu opkrævede tinglysningsafgifter

overstiger de afgiftsbeløb, som bestyrelsen løbende er blevet orienteret om, henholdsvis ca.

347.000 kr. for Sejlhuset og ca. 326.000 kr. for Brohuset, anmodede KAB Kammeradvokatens

kontor om en redegørelse for sagsforløbet og afgiftsbeløbenes størrelse. Redegørelsen er

vedlagt som bilag 2. Det fremgår af redegørelsen, at afgifternes størrelse beror på en højere

vurderingssum end oprindeligt forventet samt at sagen har trukket i langdrag pga. en række

administrative problemer, såsom opdelingen i ejerlejligheder og fordelingstal, tinglysningen

af navneændringer, godkendelser, indhentning af fuldmagter m.m.

Landsbyggefonden har tidligere godkendt (i brev af 27. november 2007), at de udgifter der

ikke kan dækkes under rammebeløbet for byggerierne, herunder tinglysningsafgiften, kan

dækkes af selskabets dispositionsfond. De godkendte beløb var dengang på 328.000 kr. for

Sejlhuset og 325.000 kr. for Brohuset.

Indstilling

Det indstilles, at organisationsbestyrelsen godkender, at tinglysningsafgifterne på

henholdsvis 601.320 kr. for Sejlhuset og 416.320 kr. for Brohuset dækkes ved træk på

selskabets dispositionsfond samt at Landsbyggefonden ansøges om dækning for differencen

mellem det oprindeligt godkendte beløb og det faktisk opkrævede beløb.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



5/42

Bilag 1: Resumé over sagens behandling på bestyrelsesmøder

Bilag 2: E-mail af 12. maj 2015

Organisationsbestyrelsen godkendte indstillingen, men ønskede til referatet at få oplyst, hvorfor

tinglysningsafgiften er vokset så meget og hvad en tinglysning ville have kostet på det tidspunkt, hvor

papirerne forelå.

Da oplysningerne ikke foreligger på tidspunktet for fremsendelsen af referatet, vil det blive oplyst på

næste organisationsbestyrelsesmøde den 25. november 2015.

4. Nybyggeriprojekt i Nordhavn

I foråret 2015 deltog SAB i samarbejde med AKB og KAB i en udbudt konkurrence om

grundkapital til opførelse af almene boliger på en grund i Nordhavn.

Den udpegede grund i Århusgadekvarteret blev udbudt blandt de almene

boligorganisationer og på grunden skulle etableres ca. 110 almene boliger fordelt med ca. 100

almene familieboliger, 10 ungdomsboliger og 24 boliger til Socialforvaltningens målgrupper.

På grunden skulle endvidere etableres en daginstitution samt erhvervslokaler i stueetagen

langs Århusgade.

Den 6. marts 2015 blev der indleveret 8 forslag fra 9 forskellige boligorganisationer. Af

dommerkomiteens bemærkninger fremgår det, at alle projekter på et højt fagligt niveau viser,

hvordan grunden kan bebygges.

Det af SAB, AKB og KAB indleverede projekt blev udført i samarbejde med Tegnestuen

Vandkunsten/Wissenberg som rådgivere. Projektet blev bl.a. rost for at tilføre nye

dimensioner til, hvordan en almen bybolig kan udformes, specielt nye typer som atelier-

boliger og to-etagers penthouse-rækkehuse.

Dommerkomiteen valgte imidlertid at pege på et indleveret projekt fra boligselskabet

Dormea København som det bedste. Dette projekt, som var udført i samarbejde med Dorte

Mandrup Arkitekter /KHS/DJ, blev omtalt som det projekt, der samlet set opfylder kravene i

det komplekse program bedst.

SAB og AKB har i forbindelse med konkurrencen bidraget med 50.000 kr. hver til honorering

af rådgiverne Vandkunsten og Wissenberg. Den samlede regning er dog blevet på 125.000 kr.

Indstilling

Det indstilles, at organisationsbestyrelsen bevilliger yderligere 12.500 kr. fra arbejdskapitalen

til endelig afregning af sagen og i øvrigt tager orienteringen til efterretning.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



6/42

John B. Sørensen tilkendegav, at han generelt var utilfreds med overskridelser. Ved overskridelse af en

bevilling bør der straks tages kontakt til SAB.

Organisationsbetyrelsen besluttede at godkende overskridelsen, men ønskede samtidig at pointere, at de

ikke accepterer flere overskridelser.

5. Vinduesudskiftning i Sejlhuset - byggeskadesag

Der har i Sejlhuset været konstateret et vedvarende problem med, at de faste vinduesruder i

facaderne sprænger. Problemet gør sig især gældende ved de store ruder i forbindelse med

altanerne. KAB ansøgte i juli 2013, på vegne af både SAB og 3B, Byggeskadefonden om hjælp

til at afhjælpe problemet.

SAB og 3B modtog begge i juli 2015 enslydende besked fra Byggeskadefonden om, at

forholdet er anerkendt som byggeskade. Fondens undersøgelser afslører, at vinduernes

understøtninger – som er skjult inde bag facaderne, er udformet forkert og ikke understøtter

korrekt, hvorved vinduerne sætter sig og dermed belaster ruden og får den til at sprænge.

Desuden er ruderne generelt monteret forkert i vinduerne.

Selskabet bedes tage beslutning om en gennemførelse af byggeskadesagen på nedenstående

vilkår.

Byggeskadefonden skønner, at løsningen på forholdet vil koste ca. 6.800.000 kr., hvoraf

fonden dækker 95 % af udgiften. Heraf skal Københavns Kommune, som ejer

daginstitutionen i stueetagen, afholde de 500.000 kr. De resterende 5 %, skal afholdes af SAB

og 3B selv. Fordelingen af dækning/udgifter er opgjort med fordelingsnøgle jf. driftsaftale.

Undervejs i byggeriet er det SAB og 3B, som skal lægge ud for fondens del, altså de 95 %.

Pengene kommer retur i forbindelse med fondens godkendelse af byggeregnskabet. Fonden

gør i deres afgørelse opmærksom på, at prisen for løsningen er et skøn og udgiften kan

således risikere at blive dyrere, men kan også vise sig at blive billigere. Byggeudgifterne

forventes finansieret med et byggelån. Fonden dækker rimelige udgifter til provision og

renter til den del af byggelånet, som vedrører fondens dækning.

Byggeskadefonden har i forbindelse med deres undersøgelser registreret, at bygningen

mangler dampspærre under de vinduespartier, som i boligerne går helt til gulv. Dette kan

bevirke kulde og trækgener langs gulve. Forholdet hører ikke under fondens dækning, men

fonden og KAB anbefaler, at man får den eftermonteret i forbindelse med arbejdet med

vinduerne, hvor man alligevel har konstruktionen åben. Udgiften til dampspærre skønnes at

være 40.000 kr., som fordeles forholdsmæssigt mellem SAB og 3B.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



7/42

Arbejderne skal foregå overalt på alle facader, men kan laves udefra. Beboerne vil formentlig

kun blive berørt ved, at der bliver nogle dage hvor man ikke vil kunne bruge sin altan.

Arbejderne forventes at tage ca. 6 mdr. og forventes at starte op omkring årsskiftet.

KAB vil - såfremt man ønsker det - i det videre forløb stå for den administrative del af sagen

for begge selskaber. Med erfaring fra lignende byggeskadesager skønnes det, at udgiften til

den administrative behandling af sagen kan holdes inden for 30.000 kr. pr. selskab. Dette er

inklusiv vores hidtidige deltagelse i sagen.

SAB 3B

Byggeskadefondens (BSF) dækning: 3.325.000 kr. 2.660.000 kr.

Afsat til revisionshonorar (dækkes af BSF) 14.000 kr. 14.000 kr.

Afsat til renteudgifter til byggelån (dækkes af BSF) 78.000 kr. 62.000 kr.

Udlæg for fonden i alt: 3.417.000 kr. 2.736.000 kr.

Egenbetaling (selvrisiko 5 %): 175.000 kr. 140.000 kr.

Etablering af dampspærre 22.220 kr. 17.780 kr.

KAB honorar 30.000 kr. 30.000 kr.

Egenbetaling i alt: 227.220 kr. 187.780 kr.

Afdelingen vil selv kunne afholde udgiften på 22.220 kr. til dampspærre, men har ikke

umiddelbart midler til udgiften til medfinansieringen af byggeskadesagen. Det forventes i

øvrigt, at der vil komme endnu en byggeskadesag pga. utætheder i taget omkring

elevatorskakten. Afdelingen afdrager i øvrigt fortsat 87.000 kr. årligt til mobilsuget, men vil

muligvis få en lille skattefradrag pga. fradrag for forbedringer. Det anbefales derfor at give et

rente- og afdragsfrit lån, indtil der foreligger et mere afklaret billede af afdelingens

kommende økonomi.

Indstilling

Det indstilles, at organisationsbestyrelsen godkender igangsætning af byggeskadesagen på

ovenstående vilkår og yder et rente- og afdragsfrit lån over arbejdskapitalen på 205.00 kr.

indtil afdelingen samlede økonomiske udfordringer er nærmere afklaret.

Organisationsbestyrelsen godkendte indstillingen.

6. Udskiftning af vinduer og tag i Bellahøj III

Afdelingen har på langtidsbudgettet afsat midler til udskiftning af vinduer i højhus og

udskiftning af tag på både højhus og institutioner.

Vinduerne er i dårlig stand og beboerne opleve trækgener, kulde og store varmeregninger.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



8/42

Taget er utæt flere steder og i nogle boliger er det nødvendigt med spande for at opfange

regnvand.

Der er taget kontakt med en teknisk rådgiver, som er ved at gå i gang med projektet. Det

forsøges at fremskynde tagudskiftningen, således at det kan blive udført før vinteren.

Projektet forventes udført i perioden oktober 2015 – september 2016.

Entrepriseudgifter tag 2.200.000 kr.

Entrepriseudgifter vinduer 4.620.000 kr.

Rådgiver og byggesagshonorar 975.000 kr.

Låneomkostninger, forsikring, revision mm. 250.000 kr.

I alt 8.045.000 kr.

Projektet forventes finansieret gennem langtidsbudgettet og vil derfor ikke give lejestigning.

Indstilling

Det indstilles, at organisationsbestyrelsen godkender projektet samt godkender, at KAB er

byggeforretningsfører på projektet.


7. Udskiftning af vinduer i Bonderupgård

For cirka 15 år siden blev afd. 3068/69 Plejecentret Bonderupgård renoveret, men

renoveringen omfattede ikke alle bygningsdele – blandt andet var kastelkviste og trappetårne

ikke omfattet.

Kastelkvisten - vinduer på 2. sal og beklædning imellem disse - samt afdelingens trappetårne

fremstår nu i så dårlig forfatning, at det er nødvendigt med udskiftning og reparation.

Samme forhold gælder for tagrenderne i afdelingen.

Vinduer vil blive udskiftet til træ/alu-vinduer og beklædning og isolering mellem vinduerne

vil blive udskiftet. Her vil den nuværende bræddebeklædning med polystyren-isolering blive

erstattet af ny isolering og klink-monteret eternit-”brædde”-beklædning.

Overfladerne på trappetårnene vil blive gennemgået for rustudtrækninger og repareret og

der vil blive monteret nye vinduer.

Derudover skiftes tagrender.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



9/42

Det er på det ordinære afdelingsmøde i afdelingen den 28. april 2015 vedtaget at iværksætte

projektet, ligesom de forventede låneydelser er indregnet i budgettet for 2015/16.

Efterfølgende har det vist sig, at projektet bliver lidt dyrere end først antaget. Derfor blev der

den 12. august 2015 afholdt et ekstraordinært afdelingsmøde, hvor en huslejestigning på 1,08

% blev godkendt.

Sundheds- og omsorgsforvaltningen, der er lejer af servicearealerne i afd. 3069, har også givet

deres accept af lejestigning for deres afdeling, som følger med projektet. Ydelserne på lån er

indregnet i budgettet for afdelingen 2015/16. I denne afdeling har det ikke været nødvendigt

med yderligere huslejestigning end den, som er indregnet i budgettet.

Entrepriseudgifter 3.200.000 kr.

Rådgiver og byggesagshonorar 525.000 kr.

Låneomkostninger, forsikring, revision mm. 300.000 kr.

I alt 4.025.000 kr.

Årlige låneydelser 30 årigt annuitetslån 241.485 kr.

Fordelt på begge afdelinger med:

afd. 3068 plejeboligerne 165.716 kr.

afd. 3069 serviceafdelingen 75.769 kr.

Projektet forventes udført i perioden oktober 2015 – marts 2016.

Indstilling

Det indstilles, at organisationsbestyrelsen godkender projektet og den dermed forbundne

låneoptagelse samt at KAB er byggeforretningsfører på projektet.


8. Falsterbo godkendelse af byggeprojekt

På et ekstraordinært afdelingsmøde den 11. juni 2015, vedtog beboerne i afdelingen Falsterbo

at foretage udskiftning af afdelingens faldstammer og brugsvandsanlæg, inkl. budget og

huslejekonsekvens. Baggrunden for renoveringen er ingeniør Kim Olssons tekniske

undersøgelse i 2011, som dokumenterer rust og tilstopninger samt tæringer på den

eksisterende rørføring. Både brugsvandsanlæg og faldstammer har udtjent deres forventede

levetid og en udskiftning har i flere år været planlagt i afdelingens handleplan.

Projektet mangler selskabets godkendelse for at kunne sættes i gang.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



10/42

Projektet indeholder følgende arbejder:

- Alle vandrør i kældre, boliger, vaskeri og på lofter skiftes til nye rør i rustfrit stål, inkl.

nye ventiler og afspærringshaner.

- Nye stigstrenge for brugsvand bliver anbragt i eksisterende skab i entre.

- Der etableres ny cirkulation for det varme brugsvand – ”in-line” system.

- Nye vandhaner samt nye brusearmaturer med termostater i samtlige boliger og i

vaskerier.

- Der udskiftes badeværelses-håndvaske, hvor det er nødvendigt

- Der opsættes målere for varmt og koldt vand på samtlige tappesteder i afdelingen, som

således overgår til individuel måling af vand.

- Alle faldstammer, afløbsrør i hele ejendommen skiftes, til nye i rustfrit stål

- Alle gulvafløb, undtagen i kælderene, udskiftes og alle toiletter udskiftes.

- Nødvendige tilpasninger på varmecentral.

Der er indgået aftale om totalrådgivning (594.000 kr.) med Kim Olsson Rådgivende

Ingeniører, som foreløbig har stået for et projektforslag til præsentation på afdelingsmødet.

Finansiering og huslejekonsekvens

Projektet er budgetteret og vedtaget til en samlet anlægssum på 12.956.200 kr. kroner, som

skal finansieres udelukkende vha. 30 årigt realkreditlån, hvilket vil medføre en ny husleje på

1.017 kr. m2/år, svarende til en stigning på 5,5 %. I fht. i dag (964 kr. m2/år)

I låneoptagelsen er indeholdt 500.000 kr., som er øremærket til at indgå i finansieringen for

udskiftning af tagkviste, et projekt som ejendomskontoret står for at gennemføre vha.

driftsbudgettet

Københavns Kommune er i gang med at behandle ansøgning om godkendelse af projektet og

låneoptagelsen, samt den heraf afledte huslejekonsekvens. Godkendelsen forventes at være

på plads i september 2015.

Der ansøges i nærværende desuden om tildeling af 2/3 egen trækningsret svarende til

695.250 kr., for den del af projektet, som udgør forbedringer - nemlig det nye og

energibesparende cirkulationsanlæg (bilag 3). Tildelingen af den ansøgte egen trækningsret

vil medføre ny husleje på 1.012 kr. m2/år.

Tidsplan

Arbejderne er sat til at forløbe i perioden december 2015 – juni 2016

Indstilling

Det indstilles, at organisationsbestyrelsen, på baggrund af ovenstående, godkender projektets

gennemførsel, samt at organisationsbestyrelsen tager stilling til ovenstående ansøgning om

tildeling af trækningsret.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



11/42

Bilag 3: Trækningsretsansøgning for Falsterbo

John B. Sørensen meddelte, at Trækningsretsudvalget havde indstillet, at der bevilliges trækningsret til

projektet.

Organisationsbestyrelsen besluttede at godkende projektets gennemførelse og bevilligede 2/3

trækningsret svarende til 695.250 kr. til udskiftning af cirkulationsanlæg i Falsterbo.

9. Ansøgning om trækningsret til fælles ejendomskontor for Jyllandshuse, Holmehusene og

Lønstruphuse

Den 1. august 2013 indledtes et driftssamarbejde mellem SAB´s tre afdelinger Jyllandshuse,

Holmehusene og Lønstruphuse. Det blev aftalt, at der ville være en prøveperiode på et år.

Driftsfællesskabet har nu fungeret i to år og alle tre afdelingsbestyrelser er stort set tilfredse

med ordningen og indstillede på, at den skal fortsætte.

Ejendomskontoret er dog ret nedslidt og trænger til en opgradering for at rumme personalet

og fremstå præsentabelt for beboerne i de tre afdelinger.

En opdatering af ejendomskontoret med udskiftning af linoleum, el-arbejde, maling af

vægge, lofter og træværk og nyt kontorinventar vil i alt beløbe sig til 71.700 kr.

Jyllandshuse har hidtil påtaget sig udgifter i forbindelse med en mindre ombygning af

ejendomskontoret i forbindelse med samdriften og da en forholdsmæssig fordeling mellem

de tre afdelinger ville pålægge Jyllandshuse broderparten af udgiften indstilles det, at der

ydes trækningsret fra selskabet svarende til 2/3 af udgiften (47.800 kr.), mens den resterende

udgift (23.900 kr.) fordeles forholdsmæssigt mellem de tre afdelinger.

Indstilling

Det indstilles, at organisationsbestyrelsen beslutter, at bevillige 2/3 trækningsret til

opdatering af det fælles ejendomskontor for Jyllandshuse, Holmehusene og Lønstruphuse,

svarende til maksimalt 47.800 kr.

Bilag 4: Trækningsretsansøgning til driftsfællesskab i Vanløse

Trækningsretsudvalget havde gjort opmærksom på, at der ikke kan gives trækningsret til inventar,

men indstillede at der blev givet trækningsret til det resterende beløb.

Organisationsbestyrelsen besluttede dermed at bevillige 2/3 trækningsret svarende til 26.800 kr. til

driftsfællesskab i Vanløseafdelingerne v. Jyllandshuse.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



12/42

10. Etablering af driftsfællesskab på Amager – ansøgning om trækningsret

Der har gennem en længere periode været drøftet muligheden for etablering af

driftsfælleskab mellem afdelingerne i Livornoparken, Kastrupvejens Ungdomsboliger og

Flexibo.

Der er allerede driftsfælleskab mellem afdelingerne Livornoparken og Kastrupvejens

Ungdomsboliger.

Bestyrelserne ønsker, at medarbejderne er fælles for afdelingerne samt at fremtidigt indkøb af

materiel foretages indenfor det pågældende driftsfælleskab. Udgifterne til renholdelse,

herunder lønninger samt udgifter til indkøb af materiel, fordeles efter fordelingsnøgle, evt.

baseret på andel af lejemålsenheder. Driftsfællesskabet ønskes etableret pr. 1. august 2015.

Idet ingen af de to ejendomskontorer opfylder arbejdstilsynets krav til badefaciliteter samt

kontorhold, er det en nødvendighed for driftssamarbejdet, at kontoret i Livornoparken

udbygges og kontoret i Flexibo nedlægges som driftskontor.

Dette vil kræve en investering på ca. 500.000 kr.

Ved udbygning af kontoret i Livornoparken vil det ligeledes være muligt, at etablere samdrift

med det kommende byggeri på Eksercerpladsen, hvis det findes belejligt.

Da der er tale om meget små afdelinger med få beboere til at dække udgifterne, søges der om

dækning af udgiften med 2/3 fra trækningsretten og 1/3 fra arbejdskapitalen.

Budget

Ombygning 370.000 kr.

Teknisk bistand tegninger, beskrivelser og tilsyn 50.000 kr.

Uforudseelige udgifter 50.000 kr.

Inventar 30.000 kr.

I alt inklusive moms ca. 500.000 kr.

Finansiering

2/3 trækningsret 333.333 kr.

Rest til finansiering 166.667 kr.

Indstilling

Det indstilles, at organisationsbestyrelsen

- godkender etablering af driftsfællesskab mellem Livornoparken, Kastrupvej

Ungdomsboliger og Flexibo

- godkender udbygningen af ejendomskontoret i Livornoparken

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



13/42

- godkender finansieringen af udbygningen af ejendomskontoret med 2/3 fra

trækningsretten, svarende til 333.333 kr. og den sidste 1/3 fra arbejdskapitalen svarende

til 166.667 kr.

Bilag 5: Trækningsretsansøgning om driftsfællesskab på Amager

Trækningsretsudvalget havde indstillet, at der blev bevilliget trækningsret til projektet, med den

bemærkning, at der ikke kunne bevilliges trækningsretsmidler til inventar.

Organisationsbestyrelsen besluttede at bevillige 166.667 kr. fra arbejdskapitalen og 2/3 trækningsret

svarende til 333.333 kr. til driftsfællesskab i Amagerafdelingerne ved Livornoparken med den

bemærkning at det må forventes at der på længere sigt kan være flere afdelinger, der skal benytte

ejendomskontoret.

11. Driftsfællesskab i Herlevhuse/HerlevÅhuse

Alle fornuftsmæssige betragtninger taler for, at den nye afdeling HerlevÅhuse skal have

fælles drift med afdelingen Herlevhuse, som ligger lige ved siden af.

Afdelingsmødet i Herlevhuse har bemyndiget afdelingsbestyrelsen til at godkende den

endelige aftale (enstemmigt).

Aftalen har været forelagt for afdelingsbestyrelsen den 2. september 2015, hvor denne med

enkelte korrektioner er enstemmigt vedtaget.

Aftalen vedlægges i sin endelige form som bilag 6.

Indstilling

Det indstilles, at organisationsbestyrelsen godkender driftsfællesskabet for afdelingerne

Herlevhuse og HerlevÅhuse.

Bilag 6: Aftale om driftsfællesskab i Herlev


12. Kollektiv, individuel råderet i Bellahøj I & II

Bellahøj I & II har på afdelingsmødet den 24. marts 2015 godkendt forslag om tilladelse til

kollektiv modernisering af køkkener.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



14/42

Som en yderligere mulighed for at foretage forbedringer i egen bolig gives tilladelse til, at

beboerne kan modernisere eget køkken via den kollektive individuelle råderet, hvor udgiften

dækkes af et lejetillæg.

Det blev besluttet, at der kan laves 20 køkkener årligt i 2 år, svarende til 40 køkkener i alt.

Maksimum lånebeløb pr. køkken er 80.000 kr.

Den samlede pulje er i alt på 3.200.000 kr.

Forudsætninger for forslaget er, at

afdelingen optager et fælles lån til dækning af de individuelle moderniseringer

lånoptagelsen forudsætter en vis beløbsramme/tilstrækkelig mange tilmeldte beboere

der må udføres arbejder for op til 80.000 kr. ekskl. administration og

låneomkostninger

en fremtidig regulering af maksimumsbeløbet skal tilgodese et rimeligt

lejetillægsniveau

modernisering og låneudgifter afvikles af den enkelte beboer som et månedligt

lejetillæg

lejetillægget bortfalder, når lånet er udløbet – dog maksimum 20 år

flytter beboeren indenfor denne periode, overtager den næste beboer lejetillægget

eget arbejde kan indgå efter aftale

en række nærmere fastsatte forudsætninger for arbejdets udførelse skal opfyldes

arbejdet skal udføres af køkkenleverandøren som en totalentreprise

administrationen indgår aftale med leverandøren og forestår gennemførelsen

Idet afdelingen rent byggeteknisk er udfordret med kolde overflader, anbefales det, at der

udarbejdes et løsningsforslag for udskiftning og montering af nye køkkener.

Af løsningsforslaget forventes en monteringsvejledning, således at der sikres tilstrækkelig

med luftskift mellem køkkenelementerne og de kolde overfalder.

Dette for at forhindre skimmelvækst på elementoverflader med nedbrydning til følge.

Eksterne forudsætninger for forslaget er, at:

nødvendige lån kan optages

kommunalbestyrelsen godkender den maksimale huslejestigning som følge af

forslaget

boligorganisationen godkender afdelingsmødets beslutning

Indstilling

Det indstilles, at organisationsbestyrelsen godkender, at der tages endeligt stilling til

spørgsmålet efter afdelingens endelige beslutning om helhedsplan.

Organisationsbestyrelsen diskuterede, hvorvidt det var en god eller en dårlig ide at iværksætte

renoveringen af køkkener, når afdelingen står foran en helhedsplan. På den ene side synes man

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



15/42

generelt, det er en god ide, på den anden side har Landsbyggefonden stillet spørgsmålstegn ved, hvorfor

køkkenerne ikke skulle indgå i helhedsplanen.

Kjeld Poulsen gav udtryk for, at han fortsat er imod totalentreprise og ønsker at det skal udgå som

forudsætning.

Organisationsbestyrelen besluttede, at godkende iværksættelsen af kollektiv individuel modernisering i

Bellahøj I-II efter afdelingens beslutning af en helhedsplan, der også kan godkendes af

Landsbyggefonden.

13. Analyse af tab på fraflyttere

Organisationsbestyrelsen har tidligere besluttet, at der skulle indlægges midler i budgettet for

2014/2015 til iværksættelse af en undersøgelse af tab på fraflyttere. Baggrunden var, at

udgifterne til henlæggelser til sager til inkasso over en periode havde været i kraftig stigning,

samtidig med at der skete en stigning i realiserede tab på fraflyttere. Begge dele påvirkede i

høj grad afdelingernes økonomi.

Undersøgelsen er nu gennemført og vedlagt som bilag 7. Undersøgelsen beskæftiger sig med

med udviklingen i udgifterne, hvad der forårsager de store udgifter, baggrunden for

forskellene afdelingerne imellem og hvad SAB kan gøre fremadrettet for at nedbringe

udgifterne.

Det er et forholdsvist stort materiale, men der vil blive en gennemgang på mødet, hvor det

kan vurderes, om der er behov for at forsætte behandlingen af rapporten på et senere møde.

Indstilling

Det indstilles, at organisationsbestyrelsen drøfter rapporten og beslutter om der er behov for

endnu en drøftelse på et senere møde, samt om nogle af de foreslåede tiltag skal iværksættes.

Bilag 7: Rapport om tab på fraflyttere i SAB

Lene Vennits gennemgik hovedtendenserne i udviklingen i tab på fraflyttere og hovedkonklusionerne i

rapporten. Hun gennemgik også de forskellige foreslåede tiltag til at imødegå tab.

Der var en diskussion af mulighederne og af i hvilket omfang SAB selv kan beslutte de forskellige tiltag

eller er afhængige af lovgivning eller myndigheder.

Kjeld Poulsen orienterede om, at kommunen vil ommærke ældreboliger til ungdomsboliger. Han mente,

at det kunne blive en bombe under udviklingen i tab på fraflyttere, fordi det ville kunne medføre store

tab i ældreboligerne. Forslaget blev dog afvist af BL´s 1. kreds.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



16/42

Said Hussein kommenterede, at der er altid en risiko for, at der vil være folk der er insolvente, og

spurgte, hvad man gør ved det.

Frank Sass kommenterede, at der er nogle meget høje tab på nogle af nybyggerierne. Det kunne han

ikke forstå, når man tænker på, hvor høje indskuddene er.

Organisationsbestyrelsen besluttede, at dette var første behandling og at diskussionen af tiltagene

videreføres på temadagen i oktober.

14. Professionalisering af følgegrupper i renoveringssager

På organisationsbestyrelsesseminaret i maj måned i år var et af dagsordenspunkterne;

Servicering af følgegruppens arbejde. Ud af drøftelsen udsprang et ønske om at arbejde på en

professionalisering af følgegruppernes arbejde. Derfor denne indstilling.

SAB har løbende mange større renoveringssager og helhedsplaner i proces. SAB nedsætter i

den forbindelse altid en følgegruppe med repræsentanter fra organisationsbestyrelsen og fra

afdelingen. En række af de verserende større renoveringssager har ikke kørt hensigtsmæssigt.

Dette har resulteret i manglende fremdrift.

Store renoveringsprojekter koster mange penge at gennemføre. Uklar vision, mål og proces

betyder ofte fordyrelse af projektet og et uforholdsmæssigt stort tidsforbrug i følgegruppen.

Disse forhold er anledningen til, at SAB har ønsket en drøftelse af, hvorledes vi kan

professionalisere følgegruppens arbejde.

Nedsættelse af følgegruppe

Det er boligorganisationens ansvar at sikre vedligeholdelse og fremtidssikring af

boligafdelingerne. Boligorganisationens bestyrelse er juridisk ansvarlig for igangsættelsen af

et renoveringsprojekt.

I praksis er meget dog overladt til afdelingsmødet, da det er her forslag om opstart af

renoveringsprojekter og helhedsplaner godkendes. Udgangspunktet må derfor være, at der

sidder lokale repræsentanter i følgegruppen.

SAB’s organisationsbestyrelse har hidtil udpeget to medlemmer til hver følgegruppe og

afdelingen har så selv besluttet, hvem og hvor mange den vil have med i følgegruppen. Hvis

der er tale om problematiske projekter, bør SAB udpege erfarne

organisationsbestyrelsesmedlemmer med evne til at skære igennem og sikre, at de fornødne

beslutninger træffes. SAB har pga. mængden af nybyggerisager og renoveringsprojekter ikke

kapacitet til at sidde to med ved bordet i alle sager. I de ukomplicerede sager behøver begge

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



17/42

medlemmer derfor ikke møde op hver gang, der er møde. Organisationsbestyrelses-

medlemmerne aftaler med hinanden, hvem der dækker det konkrete møde.

På organisationsbestyrelsesseminaret var den foreløbige konklusion, at afdelingen bør være

repræsenteret i følgegruppen med max. tre medlemmer og at det formelt er

organisationsbestyrelsen, der udpeger de lokale medlemmer til følgegruppen, da det er

organisationsbestyrelsens følgegruppe. I praksis udpeges medlemmerne dog af

afdelingsbestyrelsen.

Info om at sidde i en følgegruppe

På det første møde i følgegruppen udleveres pjecen ”Følgegruppens rolle i en byggesag” og

projektlederen orienterer specifikt om, hvad det vil sige at sidde i en følgegruppe.

Proceduren, som den er i dag, betyder, at de der melder sig til en følgegruppe, rent faktisk

ikke ved særlig meget om, hvad de melder sig til, hvis de ikke har prøvet det før. Derfor bør

der i forbindelse med vedtagelsen af større projekter og renoveringssager på afdelingsmødet

orienteres om følgegruppens arbejde og hvad det indebærer. En orientering som

kundechef/kundekonsulent og driftschef skal sikre. Interesserede – dvs. såvel

bestyrelsesmedlemmer som andre beboere - kan melde sig og organisationsbestyrelsen

udpeger senere.

Kompetencer i følgegruppen

Følgegruppens lokale medlemmer er afdelingens repræsentanter i byggesagen. De følger

sagen tæt og bidrager til at træffe de vigtige beslutninger og prioriteringer undervejs.

Følgegruppen forholder sig aktivt til de oplæg, de præsenteres for. Det kræver forberedelse

og det kræver beslutningskompetence. De lokale repræsentanter er også bindeled mellem

afdelingen og projektet. Det er derfor væsentligt, at de pågældende er kommunikative og at

de tør stå ved deres beslutninger. De er lokale ambassadører for projektet. Hvis man ønsker

at træde ind i en følgegruppe, skal man være sig dette bevidst. Man sidder ikke i en

følgegruppe for udelukkende at ”hyppe sine egne kartofler”. Man skal se på helheden,

afdelingens funktionalitet og fremtidssikring. Dette udelukker dog ikke, at man kan være

drevet af særlig interesse for f.eks. udearealernes indretning eller modernisering af

badeværelser. Man skal også evne at forstå og acceptere, at andre kan have andre

præferencer. Præmisserne for de beslutninger, der skal træffes i følgegruppen skal eksplicit

fremgå af det udsendte mødemateriale. Følgegruppemedlemmerne skal sætte sig ind i dette

før mødet.

I særlige tilfælde, hvor et følgegruppemedlem groft tilsidesætter forventningerne til at

deltage i en følgegruppe, kan organisationsbestyrelsen tage initiativ til, at medlemmet

udtræder eller erstattes med et andet fra afdelingen. Dette kræver naturligvis indgående

drøftelser og vil være en undtagelse.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



18/42

Organisationsbestyrelsens særlige ansvar

Organisationsbestyrelsesmedlemmerne oppebærer honorar for at sidde med i

byggesager/følgegrupper. Dette på grund af deres juridiske ansvar.

Organisationsbestyrelsesmedlemmet har til opgave at sikre, at sagen tager udgangspunkt i

SAB’s målsætninger og håndteres relevant i forhold til relevante kommunale

visioner/politikker på området. Organisationsbestyrelsesmedlemmet har et særligt ansvar for

at sikre, at sagen holdes på sporet, at der er fremdrift og at særlige problemer – med bistand

fra administrationen - bliver forelagt organisationsbestyrelsen.

Kommissorium og planlægning

Til brug for organisationsbestyrelsens godkendelse af en helhedsplan/større renoverings-

plan skal der udarbejdes et kommissorium – dvs. en beskrivelse af den opgave, som skal

løses. Kommissoriet skal indeholde en vision for afdelingen. Hvem skal bo her fremover,

hvilke krav stiller disse beboere, hvad er det for problemer, der skal afhjælpes og hvordan

sikres bæredygtighed? Hvilke overordnede greb kræver det?

Kommissoriet udarbejdes på baggrund af dialog med afdelingen.

Proces- og kommunikationsplan

Projektlederen skal sikre, at der tidligt i forløbet udarbejdes en proces- og

kommunikationsplan, som godkendes af følgegruppen. Projektlederen, driftschefen og de

lokale repræsentanter skal bidrage til at udbrede kendskabet til og forståelse for planen. Den

skal også ligge på afdelingens hjemmeside og sproget skal være tilgængeligt for den almene

beboer.

Muligheden for, at beboerne kan stille spørgsmål og komme med ideer og input, styrkes

herved.

Ekstern rådgiver og projektleder

For at styrke kvaliteten af arbejdet i følgegruppen er det væsentligt, at KAB sikrer, at den

eksterne rådgiver er klædt på til at løfte den konkrete opgave inden første møde i

følgegruppen. Dvs. at rådgiver skal kende visionen og rammer. Rådgiver skal arbejde

effektivt og målrettet. Rådgiver skal ikke deltage i møder, hvis rådgiver ikke har en funktion.

Rådgiver skal kunne kommunikere i øjenhøjde.

Projektlederen skal arbejde med respekt for beboerdemokratiet. Dvs. at varsler for

indkaldelser overholdes og der skal foreligge et konkret beslutningsgrundlag til brug for de

beslutninger, som følgegruppen skal vedtage. Dette for at sikre at der ikke holdes møder

uden grund. Status for fremdrift kan sendes til orientering, det kræver normalt ikke et møde.

Indstilling

Det indstilles, at SAB’s organisationsbestyrelse godkender:

- at organisationsbestyrelsen udpeger max. tre lokale medlemmer til følgegruppen

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



19/42

- at organisationsbestyrelsen har kompetence til at erklære mistillid til et

følgegruppemedlem

- at der skal foreligge et kommissorium med vision for sagen for at SAB kan godkende

projektet

- at organisationsbestyrelsen drøfter, hvorledes denne professionalisering af

følgegruppernes arbejde skal meldes ud til afdelingerne.

Organisationsbestyrelsen diskuterede oplægget. Der var bred enighed om, at det er vigtigt at informere

om, at det formelt set er organisationsbestyrelsen, der har beslutningskompetencen i bygge- og

renoveringssager. Organisationsbestyrelsen fandt også, at det er en god ide at udforme et

kommissorium for den enkelte følgegruppe og at afdelingens deltagelse begrænses til tre personer. Men

der var et ønske om at skærpe formuleringerne om, hvilken rolle og kompetence følgegruppen har.

Endelig ønskede organisationsbestyrelsen et bud på, hvordan denne politik kommunikeres ud til

afdelingerne.

Organisationsbestyrelsen besluttede at omformulere teksten visse steder og afventer den endelige

godkendelse af punktet til næste organisationsbestyrelsesmøde.

15. Vurdering af intern lejefordeling i Humlevænget

I henhold til tidligere beslutning i SAB´s bestyrelse er der nu foretaget en vurdering af den

indbyrdes værdi af henholdsvis et almindeligt hus og et værkstedshus i Humlevænget.

Der er i alt besigtiget 4 lejemål (2+2) og besigtigelsen er foretaget af Sadolin og Albæk v/ Ole

Hjorth.

Rapporten, der vedlægges som bilag 8, har følgende hovedkonklusion: Et værkstedshus bør

have en husleje, der ligger 10 % over de almindelige huse.

I Humlevænget er lejen for et almindeligt hus på 88,9 kvm 6.270 kr. pr. måned. Dette er

omregnet til 86 kvm = 6.065 kr. pr. måned.

I henhold til vurderingen burde lejen for et værkstedshus så være (6.065 + 10 %) 6.672 kr. pr.

måned. Lejen for et værkstedshus er i dag 6.812 kr. pr. måned eller 12,3 % mere end et

tilsvarende almindeligt hus.

Honorar for udarbejdelse af vurderingsrapporten 18.750 kr. (inkl. moms) afholdes af SAB i

henhold til tidligere beslutning.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



20/42

Indstilling

Det indstilles, at organisationsbestyrelsen godkender, at rapporten fremsendes til

Københavns Kommune med meddelelse om, at vi på det foreliggende grundlag ikke finder

anledning til at foretage ændringer i den indbyrdes fordeling af lejen i Humlevænget.

Yderligere orienteres afdelingsbestyrelsen.

Bilag 8: Rapport om lejevurdering

Kjeld Poulsen ville vide om dette her kan få indflydelse på grundlaget for beregning af boligsikring. Det

afviste Niels Bonne Rasmussen.


16. Frasalg af butiksarealet på Lille Torv i Tingbjerg – en lille udfordring

Som bekendt har organisationsbestyrelsen den 21. april 2015 godkendt den betingede

købsaftale og i øvrigt bemyndiget administrationen til at afslutte handlen indenfor den

forelagte ramme.

Hen over det solgte areal løber en nedgravet fjernvarmeledning til Tingbjerg Varmecentral.

Ledningen, der er sikret ved en tinglyst servitut, tilhører Centralkommunernes

Transmissionsselskab I/S (CTR).

En del af ledningen ligger under det areal, som køber har påtænkt at udnytte til byggefelt.

Køber har haft et møde med CTR om en eventuel omlægning af den nævnte ledning.

Tidsmæssigt vil en omlægning forsinke købers projekt med ½-1 år. Omkostningsmæssigt vil

en omlægning af ledningen ligeledes have stor betydning for projektet.

Køber har derfor valgt at flytte byggefeltet ud mod Ruten, så byggeriet kommer fri af

fjernvarmeledningen og dermed i endnu højere grad realiserer den skitse for Lille Torv, som

er præsenteret i byudviklingsplanen. Køber er bekendt med, at grundstykket med

materielgården er forurenet.

Denne løsning indebærer, at det solgte areal skal justeres, så arealet med SAB’s materiale-

/værkstedsgård (den tidligere benzinstation mod Ruten) inddrages. Det betyder, at køber skal

levere et byggeri til erstatning for nævnte bygning ud over det nye beboerhus, som køber i

forvejen er forpligtet til at levere ifølge den betingede købsaftale.

Den nye materiale-/værkstedsgård kan opføres på arealet mellem den eksisterende

varmecentral og ”Ved Bygaden” eller et andet sted efter ønske.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



21/42

Administrationen har stukket en finger i jorden hos driftslederne i Tingbjerg som kan se flere

alternativer.

Indstilling

Det indstilles, at organisationsbestyrelsen tager problemstillingen ad notam og bemyndiger

afdelingen til i samarbejde med driften og administrationen at finde den bedst mulige

løsning.

Stig Torp Kaspersen gav udtryk for, at afdelingsbestyrelsen ikke følte sig tilstrækkeligt orienteret om

disse forhold.

Lene Vennits svarede, at det er en relativt ny problemstilling, som hun havde forsøgt at videreformidle

hurtigst muligt.

Organisationsbestyelsen godkendte indstillingen.

17. Ansøgning om ny boligsocial helhedsplan i Tingbjerg

Tingbjergs nuværende boligsociale helhedsplan udløber den 30. juni 2016.

Landsbyggefonden har anmodet om at modtage ansøgning til prækvalifikation til ny

boligsocial helhedsplan senest medio august i år. Afdelingsbestyrelserne i Tingbjerg og

Utterslevhuse bakker op om, at fsb og SAB søger om prækvalifikation af en ny boligsocial

helhedsplan.

På den baggrund har fsb og KAB udarbejdet en ansøgning om at blive prækvalificeret til en

ny boligsocial helhedsplan for perioden 2016-2020 omfattende Tingbjerg og Utterslevhuse –

se bilag 9.

Baggrund

Trods særligt fokus i Københavns Kommune, Politiet og en omfattende kvalitativ boligsocial

indsats siden 2002 er der desværre fortsat sociale- og tryghedsmæssige udfordringer i

Tingbjerg.

Arbejdsmarkedsdeltagelsen blandt Tingbjergs beboere er steget over de seneste år, alligevel

er beboerne fortsat karakteriseret ved et markant lavere uddannelsesniveau og lavere

husstandsindkomster end københavner-gennemsnittet. Familier med lave indkomster er

desværre også lig med sociale udfordringer for forældre og deres børn. Tingbjerg kæmper

trods faldende kriminalitet fortsat med et belastet omdømme og mange beboere oplever det

som utrygt at færdes i deres lokalområde – særligt efter mørkets frembrud.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



22/42

Disse forhold er også baggrunden for, at Københavns Kommune og boligorganisationerne

med byudviklingsplanen for Tingbjerg-Husum ønsker at supplere den bolig sociale indsats

med fysiske forandringer.

Ny boligsocial helhedsplan

Landsbyggefonden har udarbejdet et nyt regulativ for den boligsociale indsats.

Prækvalifikationen vil omhandle midler til en indsats, der har fokus på de udmeldte

indsatsområder, som omfatter:

Tryghed og trivsel

Kriminalpræventiv indsats

Uddannelse og beskæftigelse

Forebyggelse og forældreansvar

Den nye boligsociale helhedsplan skal spille sammen med byudviklingsplanen og

understøtte de forandringer, som skal gennemføres. Samspillet med driften, brobygningen til

den kommunale indsats og at sikre, at der sker en ”overflytning” af en del af de nuværende

boligsociale aktiviteter til det nye Kulturhus i Tingbjerg, er centralt.

Det er et selvstændigt mål at skærpe fokus for indsatsen, hvilket vil give en boligsocial

helhedsplan af mindre omfang end den nugældende

Helhedsplanens overordnede mål vil være:

At øge beboernes tryghed og trivsel i området

At hæve uddannelses- og beskæftigelsesniveauet blandt beboerne

At styrke forældrenes ansvar og forebygge sociale problemer

Landsbyggefonden lægger stor vægt på, at der sikres entydig ledelse og at der etableres en

projektorganisation med en ansvarlig bestyrelse. Det er i skrivende stund uklart, hvad der

menes med dette og om den hidtidige styregruppe skal erstattes med et andet organ. Dette

vil der blive oplyst om på et senere tidspunkt.

Som hidtil bør der ansættes en projektleder til at skrive den konkrete ansøgning før planens

ikrafttræden. Da den hidtidige leder af Tingbjergs boligsociale indsats Margrethe Clausager

går på pension sommeren 2016, er vi i samarbejde med fsb, under forudsætnng af de

bevilligende myndigheders godkendelse, i færd med at rekruttere en ny projektleder.

Projektlederen skal skrive den konkrete plan og stå i spidsen for projektet, herunder sikre

samarbejdet omkring udarbejdelsen af planen med de relevante parter. For at nå arbejdet,

herunder i et tættere samarbejde med kommunens forvaltninger end hidtil, har vi skønnet, at

der er behov for at ansætte en ny projektleder 1. november 2015. Fonden dækker lønnen i en

6 måneders periode. Lønudgiften til de resterende to måneder vil blive søgt finansieret via

restmidler fra indeværende helhedsplan. Hvis der ikke er midler tilbage, må

boligorganisationerne eller afdelingerne betale lønudgiften (1 måneds løn for SAB).

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



23/42

Økonomi

Den samlede projektramme for den nye boligsociale helhedsplan er pt. 28,7 mio. kr., hvilket

er lidt mindre end den eksisterende. Egenfinansieringskravet er fortsat 25 %.

Københavns Kommune bidrager fortsat med 12 %, afdelingernes eget bidrag forventes ikke

at stige. Administrationen af helhedsplanen forventes varetaget af fsb (KAB har haft

administrationen af de tidligere planer).

Indstilling

Det indstilles, at organisationsbestyrelsen:

- godkender, at der indsendes ansøgning om ny boligsocial helhedsplan

- godkender, at der ansættes en ny projektleder den 1. november 2015

Bilag 9: Ansøgning om prækvalifikation

Bilag 10: Domæner for boligsociale indsatser

Lene Vennits fortalte, at den nye projektleder skal lave forarbejdet til den nye boligsociale helhedsplan.

Der vil derfor være en overlapningsperiode mellem den nye og den gamle projektleder.

Ellen Højgaard Jensen gav udtryk for, at det er meget overordnede punkter, der er beskrevet. Hun

syntes, at ansøgningen mangler lidt profil og kant, samt at beskrive at det handler om at bygge bro og

række ud over Tingbjerg. Det er vigtigt, at den nye person kan det.

Organisationsbestyrelsen godkendte at der ansøges om ny boligsocial helhedsplan og at der ansættes en

ny projektleder fra 1. november 2015.

18. Godkendelse af lejekontrakter for servicearealer i Husum Vænge

På organisationsbestyrelsesmødet d. 26. september 2013 godkendte organisationsbestyrelsen,

at Socialforvaltningen kunne overtage visitationsretten til 24 boliger i Husum Vænge med

henblik på at oprette et bofællesskab for borgere med udviklingshæmning i stil med det, der

er blevet etableret i Valbyholm. Der skal oprettes fællesarealer/serviceareal i fire lejemål i

tilknytning til bofællesskabet til fællesspisning og andre aktiviteter.

Organisationsbestyrelsen besluttede, at kontrakterne for fællesarealerne skulle forelægges

bestyrelsen til endelig godkendelse. Der er nu udarbejdet fire kontrakter for lejemålene

Husum Vænge 7. st. tv., 7. st. th., 7. 1. tv. og 7. 1. th. Lejekontrakten for Husum Vænge 7, st.

tv. er vedlagt som bilag 11. De fire kontrakter er identiske.

Indstilling

Det indstilles, at organisationsbestyrelsen godkender lejekontrakterne for de fire lejemål,

Husum Vænge 7. st. tv. - 7. st. th. – 7. 1. tv. – 7. 1. th.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



24/42

Bilag 11: Lejekontrakt for erhvervslejemål, serviceareal

Organisationsbestyrelsen godkendte lejekontrakterne.

19. Aflæggelse af regnskab for anvendelse af rådighedsbeløb

Afdelingsbestyrelserne bliver jævnligt opfordret til at aflægge regnskab for forbruget på

konto 119 på afdelingsmøderne. Det gælder især for de beløb, der anvendes som

afdelingsbestyrelsens rådighedsbeløb, som typisk går til kontorhold, forplejning til

afdelingsbestyrelsesmøder, transport til møder, hvor afdelingen skal være repræsenteret, mv.

Opfordringen er ikke rigtig slået igennem og vi oplever fortsat, at der flere steder opstår

mistillid og rygter om, hvordan afdelingsbestyrelsen forvalter denne konto. På baggrund

heraf foreslås det derfor at indføje et punkt på dagsordenen for afdelingsmødet, der hedder:

”Redegørelse for anvendelse af rådighedsbeløb og aktivitetsmidler”. Punktet skal naturligvis

kun på de møder, hvor der aflægges regnskab.

De afdelinger, der allerede i dag praktiserer en fremlæggelse af forbruget på konto 119,

foretager en kort gennemgang af hovedposterne for forbruget på kontoen – enten mundtligt

eller ved hjælp af Powerpoint - og medbringer til afdelingsmødet en kopi af det regnskab, de

allerede har indsendt til KAB med diverse bilag. Efter mødet kan de beboere, der måtte være

interesseret i det, få lov at kigge regnskabet igennem.

Det er ikke tanken at belaste afdelingsbestyrelserne med et større ekstra regnskabs- eller

dokumentationsarbejde. En fremlæggelsesmetode, som den ovennævnte, vurderes at være

tilstrækkelig til, at det bliver mere synligt for beboerne, hvad der bruges af penge på disse

punkter.

Indstilling

Det indstilles, at organisationsbestyrelsen beslutter, at der i standarddagsordenen i

tilknytning til aflæggelse af afdelingens regnskab indføjes et punkt; ”Redegørelse for

anvendelse af rådighedsbeløb og aktivitetsmidler”.


20. Dankort til bestyrelsesmedlemmer

Der har været en del kritik blandt bestyrelsesmedlemmer af den nuværende ordning med

MasterCard.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



25/42

Bestyrelsesmedlemmer med lokalkonti kan derfor nu få udstedt Dankort til de gældende

konti. Dermed bliver det mere enkelt at foretage indkøb m.v. i forbindelse med

bestyrelsesarbejdet. Fordelen ved Dankort er, at kortet kan bruges alle steder.

Ulempen er, at den tilknyttede konto kan trækkes over, selvom der er tale om et betalingskort

og ikke et kreditkort. Hvis der sker overtræk, er det afdelingen, der i sidste ende dækker et

eventuelt tab, som skyldes overtræk på kontoen.

Danske Bank har en service, som minimerer risikoen for store tab:

- Mindre overtræk på oprettede konti rapporteres straks til KAB fra banken med

anmodning om inddækning af overtrækket. Selv små overtræk accepteres ikke fra

bankens side.

- Større overtræk medfører blokering af kortet.

Proceduren ved bestilling af Dankort er, at Dankort og tilknyttet konto bestilles af

boligorganisationens kundechef på organisationens CVR-nummer efter

organisationsbestyrelsens godkendelse.

Den eksterne kontrol, bogføring og afstemning for brugen af Dankort og den tilknyttede

konto, er den samme som for oprettede konti til lokale kontorer.

Indstilling

Det indstilles, at organisationsbestyrelsen beslutter/godkender, at bestyrelsesmedlemmer

med lokalkonti får adgang til at benytte Dankort.


21. Anvendelse af pengegaver fra SAB’s fødselsdag

I forbindelse med SAB´s 75 års fødselsdag den 19. juni 2015 modtog boligorganisationen en

del pengegaver foruden nogle enkelte fysiske gaver (se bilag 12).

Organisationsbestyrelsen havde besluttet at gavegivere ville blive opfordret til at give et

pengebeløb som efter bestyrelsens nærmere beslutning kunne gå til et eller flere initiativer til

fordel for hjemløseafdelingerne.

Vores sociale viceværter på Toften og På Sporet er blevet bedt om, at fremkomme med

forslag til anvendelse og har tilbagemeldt følgende ønsker:

På Sporet

12 nye postkasser med nye låse der passer til hoveddør

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



26/42

Planter, træer, buske og stauder til forskønnelse af området

Trailer så vi kan hente byggematerialer, fliser, havelåger, møbler mv. evt brugt

Anlæggelse af petanquebane

Toften

Kant klipper

Høvlebænk

Tv til fælleshus

Køkken maskine

Udskiftning af udendørslamper med tænd og slukfunktion

Muldjord og lån af fræser

Blomster kummer plus planter

Spil til fælleshus

”Det ville være fint om det var brugt matriel

Jeg er i tvivl om der bliver økonomi i det nye byggeprojekt til svensk tv, ellers ville det være en oplagt

værdiforøgelse ift.beboernes behov. pris 8000 kr.

Venlig hilsen Henning og Martin”

Efterfølgende har der været en drøftelse med formanden Krølle fra Toften, der foreslog et

madlavningskursus for beboerne, der efter hans opfattelse har meget ringe viden om det at

lave mad. Ønsket var i særlig grad rettet mod gammeldags traditionel dansk mad.

Der er i alt indgået 27.100 kr. i pengegaver fra jubilæet.

Blandt de mange forslag ses følgende særligt at have en fælles klang:

1) Planteprojekt: Staudehave.

Iværksætte et haveanlægsprojekt i de to SAB-afdelinger under ledelse af en havekonsulent,

der udover at styre selve anlægsarbejdet kunne sikre en viden om, hvordan haven skal

passes. Projektet forudsætter omfattende beboerinddragelse. Projektet kunne også inddrage

andre, herunder ansatte i administrationen.

Projektprisramme :2x10.000 kr. (Anslået)

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



27/42

2) Madlavningskurser: (Et antal evt. fælles for de to afdelinger)

En eller flere kokke/kogekoner laver god gammeldags dansk mad i fælleskøkkenet, med

hjælp fra udvalgte beboere.

Til middagen, hvor alle beboere kunne inviteres, forklares om råvarerne og deres behandling

og i det hele taget hvordan man får frikadeller med stuvet hvidkål til at smage så pragtfuldt.

Projektprisramme 4.000 kr. pr. event/undervisningsdag, inkl. råvarer. (Anslået)

3) Indkøb af trailer fælles for afdelingerne.

Projektprisramme : 8.000 kr.

4) Anlæg af petanque-bane

Projektprisramme : 2 x 10.000 kr.

Indstilling

Det indstilles, at organisationsbestyrelsen drøfter mulighederne og udpeger et eller flere

projekter til videre bearbejdning. Det indstilles at der nedsættes en projektgruppe til at

gennemføre projektet.

Bilag 12: Gaveliste

Organisationsbestyrelsen diskuterede oplægget til anvendelsen af pengene, men besluttede at lade

afdelingerne selv prioritere, hvad de vil bruge dem til. Organisationsbestyrelsen ser dog gerne, at det er

fællesskabsopbyggende tiltag og ønsker en tilbagemelding på, hvordan de er forbrugt.

22. Mødedatoer for 2016

Der foreslås følgende mødedatoer for 2016

Mandag den 22. februar 2016 kl. 16.00

Onsdag den 20. april 2016 kl. 16.00

Fredag den 10. juni 2016 kl. 09.00

Torsdag den 15. september 2016 kl. 16.00

Tirsdag den 22. november 2016 kl. 16.00

Torsdag den 12. januar 2017 kl. 16.00

Det foreslås, at det ordinære repræsentantskabsmøde planlægges til:

Torsdag den 26. januar 2017 kl. 18.00

Indstilling

Det indstilles, at organisationsbestyrelsen godkender forslagene til mødedatoer indtil januar

2017.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



28/42

Flemming Balle ønskede at få flyttet mødet den 22. februar 2016, da han ellers ikke ville kunne deltage.

Organisationsbestyrelsen godkendte de øvrige forslag.

Det kan til referatet bemærkes, at mødet den 22. februar 2016 er flyttet til onsdag den 24. februar 2016

i stedet.

23. Opførelse af ungdomsboliger på Eksercerpladsen i Ørestad

Generel orientering

Følgegruppemøde nr. 1 blev afholdt 3. juli 2015, hvor status blev oplyst som følger:

Prækvalifikation af totalentreprenører er gennemført. Licitationen blev afholdt 12. juni 2015

med Jørgen Friis Poulsen A/S som vinder med det billigste tilbud. Tilbuddet overskred

Calums budget og en optimerings- og sparerunde blev igangsat.

Bygherrerådgiver for SAB blev fundet ved miniudbud med Wissenberg som vinder.

Projektet, i form af udbudstegninger, blev gennemgået med følgegruppen.

I perioden fra medio august til nu er afholdt en række orienteringsmøder med Calum, hvor

optimerings- og sparekataloget er gennemgået.

Kataloget indeholder en række emner, der ikke berører aftalegrundlaget mellem SAB og

Calum, for så vidt angår den aftalte kvalitet og godkendte reference.

Endvidere er der et forslag til udvidelse af antal ungdomsboliger fra 245 til 251 med

tilhørende udvidelse af det støtteberettigede areal fra 11.500 m2 til 11.730 m2. Forslaget

indebærer en ændret placering af fælleslokalerne i forhold til udbudsprojektet og dermed en

mulighed for etablering af en ekstra ejerlejlighed til erhverv i stueetagen.

Endelig afklaring af optimeringerne og besparelserne, både økonomi med totalentreprenøren

og projekt med Københavns Kommune, tager længere tid, end Calum har forventet. Det

berører samtidig skema B ansøgningen, hvor absolut sidste deadline for ansøgning er 15.

september 2015, da både projekt og økonomi ikke er på plads, svarende til skema B niveau.

Det er derfor aftalt med Københavns Kommune, at skema B ansøgning indberettes før

deadline og at tilsagn afventer afklaringen, som beskrevet ovenfor.

Da udvidelse af boligantal og omdisponering af fælleslokaler er ganske afgørende for SAB’s

projekt, går KAB aktivt ind i processen med Calum og Københavns Kommune for at sikre

projektets kvaliteter.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



29/42

Når projekt og økonomi foreligger i endelig udgave, kan det præsenteres for SAB til

godkendelse.

Der vil blive en mundtlig uddybning af status på organisationsbestyrelsesmødet.

Indstilling

Det indstilles, at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning, samt godkender

at skema B ansøgning er indsendt til Københavns Kommune og beslutter i hvilket forum, det

endelige projekt med tilhørende økonomi skal præsenteres og godkendes.

Lene Vennits orienterede om, at SAB har købt et referencebyggeri og som sådan kan fastholde det

udgangspunkt, men at Calum gerne vil optimere ved at bygge et erhvervslejemål og seks

ungdomsboliger mere, samt foretage nogle omdisponeringer.

Organisationsbestyrelsen tog orienteringen til efterretning, godkendte at skema B ansøgningen

indsendes til kommunen og besluttede at lade følgegruppen godkende det endelige projekt med

tilhørende økonomi.

24. Flytning af ejendomskontor i Brohuset

Der har gennem flere år været et ønske om at flytte det nuværende ejendomskontor i

Brohuset (beliggende i kælderen) til et lejemål over jorden. Ejendomskontoret i Brohuset

betjener SAB og 3B afdelingerne i både Brohuset og Sejlhuset.

Der er nu et lejemål ledigt og afdelingsbestyrelsen i Brohuset er positive omkring ideen om at

inddrage et lejemål til ejendomskontor.

Afdelingsbestyrelsen i Brohuset har fået den ide at flytte kontoret til lejligheden beliggende

direkte under beboerlokalet og så tilbyde det andet lejemål, der nu er blevet ledigt, til

beboeren, som nu bor under beboerlokalet. På den måde vil de kunne komme en utilfreds

beboer i møde, som klager over støj fra beboerlokalet.

Lejligheden under beboerlokalet er på 78,9 m2 og koster 7.372 pr. måned. Den anden lejlighed

er på 81,6m2 og koster 7.760 pr måned.

På nuværende tidspunkt udestår der stadig en godkendelse på afdelingsmødet samt

tilkendegivelse fra Sejlhusets bestyrelse om at ville betale halvdelen af beløbet i

driftsfællesskabet.

Indstilling

Det indstilles, at organisationsbestyrelsen godkender, at et af de to nævnte lejemål i Brohuset

omdannes til ejendomskontor, såfremt afdelingerne godkender det.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



30/42

Organisationsbestyrelsen godkendte indstillingen under forudsætning af afdelingernes godkendelse.

Sager til orientering

25. Salg af forretningsejendom i Herlevhuse

Sagen blev senest behandlet på organisationsbestyrelsesmødet den 21. april 2015, hvor sagen

kunne betragtes som afsluttet.

Imidlertid er der kræfter i Herlev Kommune, i Regionen og i ledelsen af Herlev Hospital, der

afsøger mulighederne for at projektet alligevel kan nyde fremme.

Der har således været afholdt et møde mellem KAB, hospitalets projektledelse og Herlev

Kommune.

Der arbejdes med at inddrage nabomatriklen til vores og lave en samlet løsning, hvor der

etableres dels et ”livsrum” til Kræftens Bekæmpelse, dels en almen boligafdeling med 20

boliger (eller et andet tal).

Der foregår p.t. et volumenstudie v/CUBO Arkitekter, Aarhus, for at afdække mulighederne.

Dette volumenstudie er iværksat af Regionen (Herlev Hospital) og omkostningerne afholdes

af Regionen.

Der er berammet nyt møde mellem arkitekten, Kræftens Bekæmpelse, Kommunen og Herlev

Hospital og SAB v/ KAB

Michael Nielsen-Elgaard er nu tillige koblet på sagen.

Indstilling



26. Udskiftning af vinduer og opsætning af altaner i Sjællandshuse

På organisationsbestyrelsesmødet den 24. november 2014 blev der orienteret om, at

byggesagen ville blive sendt i udbud i henhold til organisationsbestyrelsens og

følgegruppens beslutning på følgegruppemøde den 28. oktober 2015.

Byggesagen blev udbudt den 3. december 2014.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



31/42

Licitationen blev afholdt den 16. januar 2015 med tildelingskriteriet: billigste pris.

Billigste bud kom fra SB Entreprise med en tilbudspris på 41.119.397 kr. inkl. moms.

Beboergodkendelsen

Vedståelsesfristen for tilbuddet løb frem til 17. marts 2015 og det var derfor vigtigt at få

verificeret afdelingsbeslutningen og indledt en proces for tilvalg af individuelle altaner.

Afdelingsmødet godkendte projektet og tilhørende huslejestigning den 11. marts 2015,

herefter blev der indgået kontrakt med SB Entreprise.

Den 23. april blev der afholdt et informationsmøde om tilkøb af altaner og beboerprocessen

for tilkøb af altaner løb frem til 4. maj 2015. 76 boliger har tilmeldt sig tilkøb af altaner, som

opsættes sammen med udskiftningen af vinduerne.

Vuggestuen

Det har ikke været muligt at aftale midlertidig flytning af vuggestuen, mens arbejdet pågår,

så det er aftalt med vuggestuen, at der tages ekstraordinære skridt for at sikre børn og

personalet ordentlige forhold, mens vinduerne udskiftes og gavlen efterisoleres.

Tiltagene i den forbindelse er tilskud til indkøb af ekstra klapvogne til udflugter, høreværn,

leje af en pavillon til frokost og ophold.

Dialogen med vuggestuen er tæt og rigtig god. Personalet udviser stor tålmodighed og

smidighed og medvirker til at holde byggesagen på sporet.

Beboervarsling

Efter indgåelse af entreprisekontrakt og efter fastlæggelse af altanomfanget er der udarbejdet

en arbejdsplan, der er varslet efter.

Det var først og fremmest vigtigt at kunne indgå aftale med entreprenøren inden for

vedståelsesfrister for at kunne fastholde tilbuddet fra SB Entreprise. Næstbilligste

entreprenør var ca. 8,5 mio. kr. dyrere.

Der blev derfor, som orienteret om på afdelingsmødet, varslet med 6 uger for at

udbudstidsplanen kunne overholdes og for at undgå, at projektet skulle udbydes igen med

stor risiko for en væsentlig fordyrelse til følge.

To beboere har klaget over, at der ikke varsles med 3 måneder, som loven foreskriver ved

væsentlige indgreb i boligen. For at imødekomme kravet om 3 måneders varsling, er de

berørte beboere kontaktet for at få fastlagt, om de har behov for at varsles 3 måneder forud

for adgang.

De beboere, som ønsker at blive varslet med 3 måneder, vil få denne varsling og udførelsen af

vinduesudskiftningen og montering af altanen i deres lejemål vil blive planlagt til udførelse,

så varslet kan overholdes. De ekstra udgifter, der måtte påløbe i den forbindelse, vurderer vi

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



32/42

er lavere end udgifterne til nyt udbud. Derfor er der god økonomi i at tage disse med i

byggesagen frem for at have større udgifter til et nyt udbud.

Tidsplan

Som følge af at flere end forventet har ønsket at tilkøbe en altan og som følge af

leverancevanskeligheder fra vinduesproducenter, er den varslede byggestart blevet udskudt i

to omgange.

Entreprenøren fastholder at kunne blive færdig inden for hovedtidsplanen og samtidig sikre,

at den aftalte pause mellem arbejdet på den ene facade i boligen og den anden facade i

boligen overholdes som aftalt med bygherren.

Prøveboligen på Natalie Zahles Vej afsluttes senest den 4. september 2015.

Vuggestuen er igangsat midt i august og afsluttes 18. september 2015.

Øvrige boliger udføres i perioden fra 17. august 2015 til 19. august 2016.

Indstilling



27. Skimmelsvamp Stilledal

Organisationsbestyrelsen blev sidst informeret om sagen på møde den 10. juni 2015.

Sagen har nu følgende status:

KAB har modtaget Skandinavisk Biomedicinsk Instituts (SBMI) rapport af 30. juli 2015 om

undersøgelser relateret til efterisolerede vægge i ni lejemål. Konklusionen er følgende:

Der kunne ikke måles problematisk materialefugt

Vanddampoverskud i rumluft og i isoleringslaget i de efterisolerede vægge havde

generelt et forventeligt og acceptabelt niveau

Den relative luftfugtighed var alle steder for lav til at kunne understøtte skimmelvækst

Sporekoncentrationer i rumluft lå indenfor normalt udfaldsrum i indeluft og udeluft

Partikelmålinger i rumluft viste normale værdier i indeklimasammenhæng

Der kunne i nogle tilfælde registreres træk langs kanter/hjørner af forsatsvægge eller ved

stikdåser indbygget i disse, hvilket indikerer potentiel utæthed i dampspærre.

Trykprøvning af forsatsvægge medførte ingen steder målbar tilførsel af spore eller andre

partikler til rummet.

Der er således ikke tegn på, at forsatsvægge påvirker indeklimaet negativt.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



33/42

I rapporten er oplistet følgende anbefalinger:

Utæt dampspærre kan potentielt medføre fugtproblemer og mikrosvampevækst i

konstruktioner uden for dampspærren, men behøver ikke at kræve en total udskiftning af

forsatsvæggen. Dette kan f.eks. afhjælpes ved en løbende målrettet tætning og evt. løbende

udskiftning af elinstallationer, som er monteret i forsatsvægge samt ved regelmæssigt at

eftergå hjørner, pladesamlinger og vinduesindfatninger og udbedre utætheder med

fugemasse.

Ligeledes tilrådes en skærpet opmærksomhed på, om der med tiden opstår problemer i

indeklimaet, som kan relateres til forhold omkring forsats-, skunk- og skråvægge samt at

være beredt på at undersøge og udbedre problemer, hvor disse måtte opstå.

KAB vil derfor anbefale, at afdelingen implementerer disse tiltag i deres langtidplanlægning.

KAB betragter hermed 5-års eftersynet som værende afsluttet.

Indstilling



28. Bellahøj tomgangssager pga. skimmelsvamp

Status: Der er aktuelt tale om fem lejemål, hvor permanent genhusning kan komme på tale.

Fire af disse har fået et tilbud om genhusning, men sagt nej tak. De vil modtage endnu to,

derefter vil de ikke modtage flere tilbud.

Den femte og sidste beboer, ønsker blot sanering og ikke genhusning.

Indstilling



29. Egenfinansiering helhedsplan Tingbjerg I

På det ekstraordinære organisationsbestyrelsesmøde den 3. oktober 2012 godkendte SAB en

finansieringsplan – rammebeløb, jf. skema A - for helhedsplanen i Tingbjerg I omfattende

facader, indeklima, ombygning/lejlighedssammenlægninger, tilgængelighed, nye køkkener

og bad.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



34/42

Den 16. december 2014 modtog SAB tilsagnsskrivelse i form af skema B fra

Landsbyggefonden, som forudsatte en egenfinansiering på 780.000 kr. årligt ud over

fritagelsen for G-indskud.

KAB har været i forhandlinger med fonden om sagen og den 2. juli 2015 fremsendte vi en

samlet redegørelse for SAB’s økonomi – se bilag 13 - hvor vi argumenterede for, at SAB ikke

havde midler til den krævede egenfinansiering.

Den 9. juli 2015 modtog vi en mail om, at fonden nu er sindet ud over at yde fritagelse for

andel af pligtmæssigt G-bidrag med virkning fra 1. januar 2016 også at yde fritagelse for

dispositionsfondsforpligtigelsen – 210.000 kr. årligt – vedrørende udarmotiserede lån pr. 1.

januar 2015. Endvidere vil fonden forhøje driftslånet. Det vil sige:

- at SAB/afdelingens supplerende bidrag reduceres til 210.000 kr. årligt

- at der ikke skal tages penge op af SAB’s eller afdelingens kasse og

- at tilsagnet om, at helhedsplanen ikke medfører huslejestigning holder.

Endeligt tilsagn fra fonden forventes ultimo august 2015.

Indstilling


Bilag 13: Redegørelse for SAB’s økonomi

Kjeld Poulsen kommenterede, at midlerne til trækningsret og dispositionsfond bliver færre og færre.

Når en afdeling bliver fritaget for indbetaling af G-indskud til dispositionsfonden betyder det, at de

andre afdelinger skal skal betale mere for at holde niveauet i dispositionsfonden.

Lene Vennits svarede, at det er et krav fra Landsbyggefonden, som man ikke kan komme udenom og at

der vil være et krav om egenfinansiering hver eneste gang, man har en helhedsplan. I dette tilfælde

undgik SAB dog at skulle lægge et kontant beløb fra dispisitionsfonden.


30. Udlejningsaftale deleboliger

Den nye udlejningsaftale mellem Københavns Kommune og Boligselskabernes

Landsforening for perioden 1. januar 2015 – 31. december 2018 rummer et nyt forsøg med

deleboliger for unge. Deleboligkonceptet giver kommunen mulighed for at anvise flere unge

til den samme bolig, hvilket bl.a. kan være med til at løse problemet med at skaffe boliger til

en overkommelig leje for unge mennesker. De unge skal have eget værelse og hver sin

lejekontrakt, men de deler fælles faciliteter som køkken og bad. Deleboligerne er formentlig

inspireret af et fælles høringssvar til udlejningsaftalen fra udlejningsudvalgene under AKB-

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



35/42

København og SAB. Udvalgene stillede her et forslag om store boliger omdannet til

deleungdomsboliger. De aktuelle deleboliger vil dog ikke blive mærket som ungdomsboliger.

Den boligsociale anvisning udpeger deleboligerne blandt de boliger, der er udpeget til

anvisning og som ellers ville blive returneret, fordi der ikke er ansøgere, som kan betale

boligen alene.

Det er et politisk mål, at boligerne som udgangspunkt udpeges i boligafdelinger, som ellers

leverer få eller ingen boliger til boligsocial anvisning, fordi boligerne normalt returneres pga.

prisniveauet.

Det fremgår af aftalen, at der kan anvises op til 100 unge pr. år til deleboliger i Københavns

Kommune - i 2015 dog kun 50 boliger. Heraf skal SAB i år bidrage med 7 boliger. Udpegning

af deleboliger til den enkelte organisation sker forholdsmæssigt ud fra fordelingen af

anvisninger det foregående år.

Etableringen af den første delebolig i SAB er allerede iværksat i Teglværkshavnen i en

lejlighed med plads til tre unge.

Spilleregler i boligen og søtte fra Københavns Kommune

De unge vil få støtte fra et tværfagligt udgående team, der støtter dem i at bo sammen og

guider dem i forhold til uddannelse/beskæftigelse samt sociale udfordringer.

Socialforvaltningen sikrer, at de unge indgår en aftale om interne regler i den enkelte

delebolig om f.eks. rygning og rengøring. Aftalerne indgås i forbindelse med det møde, som

finder sted forud for indflytning mellem de unge, visitationskonsulenten og mentorer.

Hvis der opstår problemer i deleboliger, benyttes den sædvanlige indgang til kommunen via

Kontaktpersonordningen. Dette er besluttet for at fastholde princippet om én indgang til

kommunen.

Når en bolig er udvalgt til delebolig, tager den konkrete mentor dog kontakt til

ejendomskontoret i afdelingen, således at der tillige sikres en direkte kontakt og kendskab til

hinanden.

Drejebog og tillæg til lejekontrakt

En arbejdsgruppe under BL og Københavns Kommune har i forsommeren udarbejdet en

drejebog for håndteringen af forskellige udfordringer i forbindelse med deleboliger.

Arbejdsgruppen har herunder udarbejdet et forslag til en tekst, vedlagt som bilag 16, der kan

indarbejdes i lejekontrakterne. Af særlige problemstillinger for deleboliger, som ikke er

nævnt i lejetilægget, kan nævnes:

Beboerdemokrati

Stemmeret følger de almindelige regler. Hvert lejemål har to stemmer – uanset, at der evt. bor

tre unge.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



36/42

Husdyr

Drejebogen lægger op til, at lejerne i deleboligen hver især har mulighed for at have de

husdyr, som tillades for et enkelt lejemål i den konkrete boligafdeling, da de har hver sin

lejekontrakt. Fremadrettet vil vi dog i KAB skrive ind i lejetillægget at lejerne tilsammen må

holde de husdyr, den konkrete boligafdeling tillader for et enkelt lejemål.

Vedligeholdelse i lejeperioden

Som udgangspunkt sker istandsættelse af fællesarealet først ved fraflytning (når deleboligen

bringes til ophør). Hvis boligorganisationerne bliver opmærksom på, at der sker

misligholdelse, som kræver istandsættelse (f.eks. i forbindelse med syn af et værelse) retter de

henvendelse til kommunen om den forventede udgift og afklarer forløbet i boperioden.

Boligens eksisterende B-ordningskonto fordeles jfr. fordelingstal for boligen og kan benyttes

særskilt for de enkelte værelser. Fremtidige indbetalinger til vedligeholdelseskontoen

fordeles tilsvarende.

Istandsættelse og hæftelse ved fraflytning

I forhold til værelset hæfter den unge som normalt ved fraflytning af det anviste. Det betyder,

at boligorganisationen skal forsøge opkrævning. Hvis det ikke lykkes, hæfter

Socialforvaltningen.

I forhold til fællesarealer kan det være umuligt at påvise, hvem der konkret er skyld i

sagerne. I sådanne tilfælde hæfter Socialforvaltningen.

Når boligen ophører med at være delebolig foretages der på sædvanlig vis et fraflytningssyn,

dog her for hele boligen (stue, køkken, bad). Udgiften til normalistandsættelse (ved A-

ordning), reetablering af evt. forandringsarbejder (f.eks. aflåselige døre) samt evt.

misligholdelse afholdes 100 % af Københavns Kommune. Kommunen afholder ligeledes

udgifter til tomgangsleje i en eventuel istandsættelsesperiode. (Kommunen har

garantiforpligtigelse i den almindelige regel om anvisning (§ 59, stk. 1).

Socialforvaltningen hæfter for tomgang i forbindelse med tomme værelser i aftaleperioden.

Socialforvaltningen forventer en længere procedure for anvisning af deleboliger – og hæfter

her efter samme regler som ved anden anvisning.

Når aftalen udløber med udgangen af 2018, vil kommunen ikke kunne anvise en ny beboer,

hvis en beboer fraflytter. Fra første fraflytning til sidste beboer fraflytter, dækker kommunen

evt. tomgangsleje. Kommunen har ansvaret for at flytte tilbageværende beboere. Beboerne

kan ikke opsiges pga. udløb af forsøget, da de har varig lejekontrakt på deres værelse.

Kommunen dækker udgifter til tomgangsleje i en evt. nødvendig istandsættelsesperiode i

forbindelse med, at den konkrete bolig ophører som delebolig.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



37/42

Uafklarede problemstillinger, der er rejst overfor Ministeriet

Det er aktuelt under afklaring med Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, hvad der er en

gangbar løsning i forhold til opkrævning af forbrugsudgifter.

Indtil afklaring er opnået vil udgifter til vand og varme blive opkrævet som en del af huslejen

ud fra et skønnet forbrug påbaggrund af forbrug pr. m2 i ejendommen i øvrigt (se også bilag

14)

Komfur og køleskab er ikke standardudstyr i en almen bolig. Socialforvaltningen kan kun

bevilge udstyr til én borger – og ikke til deling mellem to eller flere. Denne problemstilling er

ligeledes rejst i forhold til Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter pga. et lovforslag, der er

vedtaget med ikrafttræden 1. maj 2015, som giver alle kommuner mulighed for at lave

deleboliger til f.eks. flygtninge.

Evaluering

Formanden for Teglværkshavnen har beklaget, at afdelingen ikke er blevet informeret om at

der udlejes deleboliger i deres afdeling. Vi (Kundecenter A) har derfor bedt udlejningen om

at sikre, at formænd fremover orienteres, når der etableres deleboliger i afdelingen.

Administrationen vil udarbejde et lille evalueringsskema, som afdelinger, der får deleboliger,

kan hente på SAB’s hjemmeside og udfylde. På hjemmesiden vil deleboligordningen også

blive beskrevet.

Indstilling


Bilag 14: Tillæg til lejekontrakt for deleboliger


31. Forsikringsforhold – organisationsbestyrelsen

KAB har etableret en fælles forsikringsløsning for de af KAB administrerede

boligorganisationer.

Medlemmer af bestyrelsen kan blive draget til juridisk og økonomisk ansvar for forkerte

beslutninger eller forsømmelser.

Forkerte beslutninger kan være beslutninger, taget i ond tro, eller beslutninger som er i

modstrid med repræsentantskabets beslutning.

Et erstatningskrav rammer ikke kun den enkelte boligorganisation. Det enkelte

bestyrelsesmedlems privatøkonomi kan også blive berørt.

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



38/42

Forsikringen er en beskyttelse imod formuetab – både af boligorganisationen men også af det

enkelte medlem.

Forsikringen omfatter både tidligere og nuværende bestyrelsesmedlemmer. Det er fordi der

kan gå flere år fra den ansvarspådragende handling bliver begået, til et krav om erstatning

bliver rejst.

Dækningssummer

Professionelt ansvar: Kr. 10.000.000,00 pr. skade.

Hvad angår ansvar, der pålægges

boligselskabet, jf. almindelige betingelser

pkt. 1.0 stk. 1. Bilag 16

Bestyrelsesansvar: Kr. 5.000.000,00 pr. skade, hvad angår

ansvar, der pålægges, medlem af

bestyrelsen personligt, jf. almindelige

betingelser pkt. 1.0 stk. 2. Bilag 16

Selvrisiko

Professionelt ansvar: Kr. 200.000,00 pr. skade, hvad angår

ansvar, der pålægges boligselskabet, jf.

almindelige betingelser pkt. 1.0 stk. 1.

Bilag 16

Bestyrelsesansvar: Kr. 5.000,00 pr. skade, hvad angår ansvar,

der pålægges, medlem af bestyrelsen

personligt, jf. almindelige betingelser pkt.

1.0 stk. 2. Bilag 16

Indstilling


Bilag 15: Police

Bilag 16: Ansvarsforsikring

Bilag 17: Kriminalitetsforsikring


Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



39/42

32. Orientering om afdelinger med et-strengede varmeanlæg i SAB

SAB har i sine seneste principper for tildeling af trækningsretsmidler valgt fortsat at

prioritere udskiftning af utidssvarende varmeanlæg.

Der er i de senere år blev fortaget mange udskiftninger og pt. iværksættes der udskiftninger

af varmesystemet i Abildgården, Dybbølhus, Rebildhuse og Himmerlandshuse.

I forbindelse med den seneste trækningsretsbevilling til et et-strenget varmeanlæg udbad

organisationsbestyrelsen sig en oversigt over resterende et-strengede anlæg i SAB´s

afdelinger til snarlig udskiftning.

Der er dog enkelte afdelinger med et-strengede anlæg, der ikke nødvendigvis påtænker at

udskifte det lige nu. Glumsøparken har f.eks. et et-strenget anlæg, men anlægget blev

renoveret for 10-12 år siden og fungerer fint. Bellahøj III har ligeledes et et-strenget

varmesystem, som ikke umiddelbart står til at skulle udskiftes, men det overvejes måske om

fem år.

Følgende afdelinger står til snarlig udskiftning:

Elleparken

Tingbjerg 1, højhuset

Bellahøj I –II (4 af 10 blokke)

Fynshuse

Sallinghus

I alle de ovenstående afdelinger vil en udskiftning af varmeanlægget skulle indgå i de

helhedsplaner, der er er under udarbejdelse.

Indstilling



33. Skærpet proces ved frivillige forlig

KAB har indført nye retningslinjer for ja eller nej til at indgå frivilligt forlig. Baggrunden for

de nye retningslinjer er, at der er en øget risiko for, at afdelingerne får et tab ved de frivillige

forlig. Ændringerne træder i kraft pr. den 1. september 2015.

Hidtil har KAB ført en restancepolitik, hvor mange henvendelser fra lejere gav mulighed for

et frivilligt forlig. KAB har været meget imødekommende overfor den enkelte lejer. Blandt

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



40/42

andet har beboeren blot ved en opringning til KAB kunnet få den forfaldne husleje fordelt

over 3 rater eller mere.

I 2014 udgjorde andelen af udsættelsessager, hvor der var indgået frivilligt forlig, ca. 20 %.

De ikke overholdte forlig betyder, at beboeren ved udsættelse har en huslejerestance, der er

større end ved en almindelig udsættelse. Dermed er der en risiko for, at afdelingen har et øget

tab.

For at dæmme op for denne udvikling, har KAB besluttet, at stramme retningslinjerne for

indgåelse af frivillige forlig. Det betyder blandt andet, at der kun indgås frivilligt forlig, når

der er udsigt til, at en midlertidig afdragsordning hjælper og medfører, at huslejen fremover

kan betales rettidigt. Der føres en tæt dialog med den enkelte beboer, der skylder husleje og

de forskellige muligheder afdækkes. Blandt andet, om beboeren har ret til boligstøtte m.v.

Indstilling



34. Nyt fra formandsskabet

Der vil være en kort orientering fra formandsskabet om eventuelle aktuelle sager.

Indstilling


Organisationsbestyrelsen diskuterede, hvor studieturen skal gå hen næste gang. Der er fortat stor

interesse for bæredygtighed og affaldshåndtering. Der var også forslag om at genbesøge Lyon, som

havde mange spændende projekter sidst SAB var på besøg.

John B. Sørensen bad om, at der måtte foreligge et beslutningsoplæg til næste

organisationsbestyrelsesmøde.

35. Aktuel boligpolitisk orientering

Der vil blive givet en aktuel boligpolitisk orientering, såfremt der er nyt at berette.

Indstilling


Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



41/42

Lene Vennits orienterede om, at kommunen arbejder på en ny politisk indstilling om

lejlighedssammenlægninger, fordi kommunen har behov for de små billige boliger og det fremgår af den

nye udlejningsaftale, at det ikke er et mål i sig selv at lave lejlighedssammenlægninger.

Det kan betyde at SAB nødt til at revurdere sin politik for lejlighedssammenlægninger.

36. Eventuelt

Lene Vennits orienterede om regnskabet for SAB´s jubilæum.

Hun orienterede yderligere om de aktuelle problemer i bestyrelsen i Bellahøj. Bestyrelsen er ikke

fuldtallig og der skal indkaldes til et suppleringsvalg.

Frank Sass ville gerne indskærpe vigtigheden af, at det kommunikeres ud til alle afdelingsbestyrelserne,

når organisationsbestyrelsen træffer en beslutning om noget der angår dem.

Lene Vennits svarede, at administrationen på alle måder prøver at bruge SAB´s hjemmeside og at

sende mails, men at det er en god ide fremadrettet at tage det op i forbindelse med den enkelte sag,

hvordan organisationsbestyrelsen ønsker tingene kommunikeret ud.

Bjarne Krohn orienterede om, at der har været et-års gennemgang i Strandlodshus og at der fortsat er

en del utilfredshed med opsamlingen på de forskellige fejl og mangler.

Flemming Balle gav udtryk for, at han blev lidt overrasket over at kommunen har lagt sig fast på,

hvordan projektet for Valby Indrætskollegium skal se ud, så der faktisk ikke kan flyttes et eneste

komma.

Frank Sass orienterede om, at HerlevÅhuse er ved at være færdig til indflytning og at det ser pænt ud.

Lene Vennits fortalte, at der er indgået budgetforlig i Københavns Kommune og at der er afsat 6 mio.

kr. til pladsen omkring kulturhuset i Tingbjerg. Der ud over er der sat en del penge af til infrastruktur

i Tingbjerg.

Referatet er forelagt og godkendt.

København den___________________________

Referat Samvirkende

Boligselskaber

SAB



42/42

__________________ _____________________ ___________________

John B. Sørensen Kjeld Poulsen Stig Torp Kaspersen

__________________ _____________________ ____________________

Frank Sass Ole Lagoni Alice Brødbæk

___________________ _____________________ _____________________

Said Hussein Bjarne Krohn Ellen Højgaard Jensen

___________________ ___________________

Flemming Balle Mogens Hansen

referat samvirkende boligselskaber møde den 15. september 2015 udsendt den 14. oktober 2015 1/42...

Documents