Recommandations méthodologiques sur les O.A.P. pour les zones AU

Tout PLU comporte un dossier d’OAP. Ces orientations sont obligatoirement produites pour les zones à urbaniser à court terme de type 1 AU (art. R123-6 du code de l’urbanisme).

Les OAP ont plusieurs intérêts :

• Avoiruneréflexionglobaleetapprofondiesurdessecteursstratégiquespourl’aménagementetledéveloppementdelacommune.

• Exprimerdesambitionsdequalité,respectueusesdel’environnementetsedonnerdesoutilspourconcevoirdesinterventionsréfléchies,adaptéesauxattentesdesrésidents,desusagersetdesfuturshabitants.

• Définiruncadred’intérêtgénéralvouluparlesélusetquelesaménageursdevrontrespecter.

• Informerleshabitantsdefaçonpréciseetouvertesurl’aménagementdeleurterritoireproposépuisdécidéparlesélus.

LesOAPpeuventporter,parexemple,surlesmodalitésderestructurationd’unquartier,lenombreetlestatutdelogementsenvisageables,l’insertionduprojetdans lepaysage, la réalisationd’espacespublics, la créationdenouveauxéquipements...

Les objectifs des Orientations d’Aménagement et de Programmation (OAP)

Panneau implanté sur le site d’une zone AU de la ville d’Hennebont dans le Morbihan

Plan-masse issu de la concertation avec le talweg central élargi Document officiel retenu pour l’OAP

Guide OAP Orne - Novembre 2015Publication : Préfet de l’Orne Direction Départementale des TerritoiresConception : Minea - Jean-Pierre Ferrand Crédits photos : Minea - Jean-Pierre Ferrand Cartes : Minea Impresion : Pro Créa en 1000 exemplaireswww.orne.gouv.fr

Le présent document est issu d’un travailréalisé en 2014 par le bureau d’étudesMineapourlepréfetdel’Orne.Àpartird’uncas concret conduit sur une zone AU de lacommunedeSilly-en-Gouffernavecsesélus,unguidedesOAPaétérédigé.Cetteplaquetteenreprendlesprincipauxéléments.

Passer de l’étude du projet au document réglementaire

L’existence d’une opportunité et son exploitation peuvent décider de la compositionspatialedelazoneAU.LePOSavaitfaitdesréservesfoncièresdanslecentredubourgetuneparcellenonconstruitesubsisteenfacedecesréserves,ducôtédelazoneAU.

Une grande liaison naturelle nord-sud est à conforter. Elle longe l’ouest du bourg, près du centre. Des terrains en friche sont disponibles dans ce secteur.

Comprendre le contexte et ses opportunités(Exemple de la commune de Kervignac en Morbihan)

Lesétudesd'aménagementurbain,qu'ellesportentsurlesPLUousurlaproductiond'OAP,relèventaujourd'huidecompétencesdiversesetcomplémentaires.

Ellesportent,parexemple,surlacompositionurbaine,l'écologie,l’ingénieriedesvoiriesetdesréseaux,oul'assainissement.

Ils'agitdoncd'untravaild'équipepluridisciplinaire.

Il convient de choisir l’équipe prestataire en fonction de sa capacité à traiter et intégrer les différents thèmes.

Si l'étude des OAP fait partie de l'étude du PLU, le cahier des charges détaillé doit prévoir une marge d'adaptation ultérieure pour tenir compte du fait qu'en général, ni le nombre, ni les caractéristiques des zones à doter d'OAP ne sont connus en début d'étude d'un PLU.

Définir le cahier des charges

Bien choisir son prestataire

Conduire l'étude d’une OAP

Dans le cas d’une zone AU, il s’agit notammentde préciser ce qui concerne la destination de lazone (habitat, activités, équipement...), commepar exemple les types et le statut des logementssouhaités, l’importanceet letraitementdesfutursespacespublics,etc.

Laréalisationdelevéstopographiquesesttrèsutile,notammentpourintégrercorrectementleslimites,lesarbresetlerelief;c’estimportantpourconcevoirleprojetetasseoirsacrédibilitétechnique.

Lesélusdoivent,enoutre,àmesureque leprojetestétudié,faireconnaîtreauprestataireleurspointsd’accord, leurs désaccordsou leurs interrogations,leurpréférencepourtelleoutelleoption,demanièreà ce que l’étude proposée soit véritablement lerefletdeleursattentes.

Les élus doivent apporter à leur prestataire toutes les informations utiles à l’élaboration d’une OAP.

Une démarche méthodique et minutieuse en sept étapes

LesOAPsontopposablesauxtiersdansunrapportdecompatibilité.Ilfautdoncfaireparticulièrementattentionàcequel’onimposeauxaménageurs.Laprésence,dansledossierduPLU,desétudespréalablesaudocumentréglementairedonneauxéluslesmoyensd‘orienterlesaménageursversunesolutiondéjàacquiseparlacommunetoutenpermettantd’évoluerdans lecadred’undocumentofficiel.C’estaussiungaindetempspourtous,aménageurs,commune,investisseurs.

Dans le cas où l’étude des OAP constitue une missionindépendante du PLU, le cahier des charges spécifique doitapporterlemaximumd’informationssurlecontextelocaletlesobjectifsdel’opérationprojetée,ainsiquedesprécisionssurdespointsdeméthodetelsque:

• les investigations à réaliser sur le terrain et les contacts àprendre;

• l’éventueltravaildeconsultationetdeconcertation;

• laproductiondevariantesdeprojet.

Réussir son Orientation d’Aménagement et de Programmation

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7

Décider de l’objet de l’OAP et se donner les moyens techniques et financiers : Cahier des charges, prestataire ...

Analyser le contexte, site, intérêt général, impact potentiel, crédibilité opérationnelle,

foncier, éléments remarquables ...

Engager une démarche de projet concret en jouant le jeu de la réalité : « le projet des élus ».

« Déconstruire le projet ». Placer le « curseur » des obligations à retenir

pour le document graphique, l’OAP et le PADD.

S’assurer de la cohérence de l’ensemble du PLU en particulier vis-à-vis du SCoT, s’il y en a un.

Concerter avec les partenaires, les riverains et la population, en expliquant bien

la démarche et les enjeux.

Mettre en oeuvre l’OAP et la faire respecter. Négocier avec les investisseurs et tenir bon !

Contexte global du PLU

Parti retenu pour la zone AUCes opportunités, liées à la volonté des élus de relier le bourg à la liaison naturelle qui jouxte le bourg à l’ouest, offrent une belle façon d’affirmer une trame verte structurante sur la commune.

Limite zone AU proposée

Limite zone AU mini

Voie à modifier

Possibilité d'accès à préserver

Espace arboré à préserver

Secteur inconstructible

Chemin piéton à protéger

Zone de lagunage

Protection du talweg

Principe de desserte de la zone

Habitat en hameaux

Habitat linéaire

Marie

Pour Silly, les propriétés foncières sont relativement claires et permettent un

phasage opérationnel approprié. Les limites de la zone AU sont à bien cadrer

pour mieux intervenir sur le foncier. La limite bleue était celle retenue

avant notre étude.

Lagunage

La première chose à faire est d'envisager le projet dans le temps : il ne sert à rien de se précipiter si le secteur n'est pas aménageable ni opérationnel à court terme.

Ladeuxièmeprioritéestdedéfinirlamaîtrised'ouvragefoncière.Est-ce lacommune,unétablissementpublicouencoreunaménageurprivéquivaacheterleterrainavant saviabilisation? L'intérêtdeproduiredesOAPetlamanièredelesréaliserneseprésententalorspasobligatoirement de lamême façon. Si la commune adéjàunprojetrelativementabouti,ellepeutl'inscriredans une OAP. Si elle n'en a pas, un classement duterrainen zone2AUauPLUpeut laisser le tempsderéfléchiràunprojetplusapproprié,àconditionquelesitenesoitpasdesserviparlesréseaux.

Repérer les éléments remarquables

Leprestatairedoitprendresoindereleversurleterraintous les éléments remarquables susceptibles d'avoiruneincidence,soitparcequ'ilscréentdescontraintes,soit parce qu'ils représentent des opportunités àpréserveretàmettreenvaleur.

Concevoir un projet « comme si on allait

construire »

Trois solutions pour Silly

La solution retenue par les élus est en couverture de la plaquette avec un renforcement du talweg central.

Il est intéressant de pouvoir dessiner le projet de lazoneAU : ceci permetdedonnerdu sens au site etd'en cerner toute l'importance, voire de déterminerunphasaged'ouvertureàl'urbanisation.

LacompositionurbainedelazoneAUpeutconduireàévaluerl'impactdescontraintesetenamenerd'autres.Pour les élus, c'est un excellent entraînement pourapprendre à mieux répondre aux futures demandesdesinvestisseurs.

Pour les élus, retenir « leur projet »

Enconcertationétroiteaveclesélusetlesriverains,ce travail de conception permet d'estimer lacapacité d'accueil de la zone, notamment ennombredelogementset,bienentendu,deretenirlesdispositionsimportantesàprendre.

Ces dispositions concernent les accès, les voiries,les espaces publics et les espaces verts, lesélémentsécologiquesoupaysagersàconserveretles principes d’assainissement, d’implantation etd’orientationdesconstructions...

Pour les élus et les services de la commune, cesdocuments peuvent aussi grandement aider,accéléreret faciliter lesnégociationsà venir aveclesinvestisseurs.

Approfondir l’aménagement du site avec des variantes

Lesélusdoivent,àmesurequeleprojets’étudie,faireconnaître au prestataire leurs points d’accord, leursdésaccords ou leurs interrogations, leur préférencepourtelleoutelleoption,demanièreàcequeleprojetproposésoitlerefletfidèledeleursattentes.

Les élus gagnent toujours à engager, avec leur prestataire, une étude approfondie du secteur de la zone AU.

Àpartirduprojetconcerté,lecurseurdesexigencespeutvarierenfonctiondustatutfoncieràvenirouexistant(propriétécommunale-propriétéprivée).LeséluspeuventopterpourdesOAPpeuexigeantesou,aucontraire,déciderquel’urbanisationsefassesousuneformetrèsprécise.

Où placer le « curseur » d’exigence de l’OAP ?

Démarche utilisée pour l’étude d’une OAP sur zone à urbaniser (AU)

Ce règlement peut être spécifique à la zone oureprendredesélémentsdurèglementglobal.C'estlecasenparticuliersurlesvolumes,lesimplantations,les reculs. Il peut aussi s'en différencier pour êtreplusinnovant.

La lutte contre la consommation d’espace estprioritaire.Celaconcerneplusieurséléments:

• Leréseauviaireetlagestiondel’automobile.

• Les reculs devant et en limites latérales ou defonddeparcelle.

• Les volumes en hauteur et en formearchitecturale.

Sans entrer dans l’élaboration du règlement du PLU proprement dit, la zone AU figure dans le document graphique et réglementaire.

Le réglementaire figure dans les OAP L’alignement sur rue et le recul de la construction

Les règles d’alignement sur la rue peuvent aller d’un impératif absolu de construire à l’alignement, comme en centre-ville, par exemple, à des reculs variables ou obligatoires, en fonction du tissu urbain.

Alignement rural traditionel

Urbain avec commerce

Pavillon Mitoyenneté

L’implantation par rapport aux limites séparativesImposer une marge de recul traditionnelle de 3 m consomme de l’espace et allonge les voiries.Réduire cette marge à 1 m ou 1,5 m économise des longueurs de voirie en permettant l’entretien du mur ou le passage d’une brouette.Construire un bâtiment en mitoyenneté apporte un gain de place sur la parcelle et une économie en réseaux de desserte et de viabilité.

L’exempleci-aprèsestissud’uneétudemenéepourlacommunedeSilly-en-Gouffern

Décider des reculs avec un objectif d’économie d’espace

Affinement et phasage du projet HameauxLa volonté concertée de mieux affirmer le talweg central déplace le hameau du nord plus à l’ouest et élimine quatre maisons du projet.Une prolongation de l’espace public du talweg vers le nord peut aussi permettre de rejoindre les maisons implantées le long de la route départementale et créer une trame verte, nord-sud, de qualité.

« Déconstruire » le projet pour en faire l'OAP

Une fois le projet validé par les élus et soumis à la concertation, il faut le simplifier, le « déconstruire » pour n'en garder que les lignes directrices :• Dispositions réglementaires (document graphique,

règlementécrit...).

• Orientations à proprement parler (note deprésentation et transcription graphique dans ledossier).

• Notionsdeprogrammationavecunedéfinitiondustatutdeslogements(mixitésociale)etunegestionopérationnelle(calendrierdestravaux,phasage).

• Autres dispositions nécessaires (emplacementsréservés,élémentsextérieursàlazoneAU...).

Il est intéressantque ledocument«Orientationsd’AménagementetdeProgrammation»présente« pour information » l’image d’un projet pluscomplet que le document réglementaire, demanièreàcequetouteslespersonnesintéressées,propriétaires, riverains, investisseurs, puissentbien comprendre l’esprit, les ambitions et « lesorientations»duprojetvouluparlesélus.

La solution « Anneau »

La qualité de ce projet réside dans sa

lisibilité et sa densité.

la solution « Hameaux »

Le regroupement en hameaux offre un

mode de vie collectif de qualité, avec des

sous-ensembles.

Cadrer les aspects fonciers

Les parcelles colorées représentent les unités de propriétés

Première Limite de la zone NALimite de la zone AU pour l’OAP

2

2

3A

La solution « Axe central »

La desserte sécurisée du bourg est une

disposition intéressante. L’assainissement par

l’axe central est efficace.

B

C

3

3

3

4La mise à l’étude « grandeur nature » d’un vrai projet avec les élus permet de bien s’approprier le site, d'ouvrir les idées, de cadrer les contraintes, d'approfondir les choix ...

Déconstruction maximale et inscriptions

minimales pour les documents réglementaires.

Les exigences se limitent à des accès et une

haie protégée à l’ouest.

C

Les exigences diminuent avec

la déconstruction du projet : accès, végétation, relief.

B

Le caractère des hameaux

est précisé avec l’ensemble des

exigences du projet.

A

Phase 1

Phase 2

Phase 3

Phase 4

Phase 5

Talweg

Recul de protection

Limite de propriété

Rue Rue Rue

Fente d’ajustement

de 20 cm

Recul de 1,50 m pour escalier

et jardin

Parcelles de 400 m²

Le phasage tient compte des propriétés foncières et de l’assainissement

Dans le respect des orientations définies par le projetd’aménagement et de développement durables, lesorientations d’aménagement et de programmationcomprennentdesdispositionsportantsurl’aménagement,l’habitat,lestransportsetlesdéplacements.

Encequiconcernel’aménagement,lesorientationspeuventdéfinirlesactionsetopérationsnécessairespourmettreenvaleurl’environnement,lespaysages,lesentréesdevilleset le patrimoine, lutter contre l’insalubrité, permettre lerenouvellementurbainetassurerledéveloppementdelacommune.

LesOAPpeuventportersurdesquartiersoudessecteursàmettreenvaleur, réhabiliter, restructurerouaménageretprendrelaformedeschémasd’aménagementaveclesprincipalescaractéristiquesdesvoiesetespacespublics.

Encequiconcernel’habitat,ellesdéfinissentlesobjectifset les principes d’une politique visant à répondre auxbesoinsenlogements,enhébergements,etàfavoriserlerenouvellementurbainetlamixitésociale.

Encequiconcernelestransportsetlesdéplacements,ellesdéfinissent l’organisation des transports de personnes etdemarchandises,delacirculationetdustationnement.

Le contexte réglementaire Article L123-1-4 du code de l’urbanisme

Assurer la cohérence du PLU : PADD, OAP, document graphique, règlement

Concernant le caractère réglementaire, les élus et les techniciens doivent veiller à la cohérence entre les OAP et les autres pièces du PLU, ce qui peut éventuellement nécessiter une modification du PADD ou du règlement.

Locmariaquer (Morbihan) : exemple de trame verte que les futures zones AU doivent respecter.

Secteur bâti, jardins

Limite zone NA au POS

Limite zone AU proposée par la Ville

Prairie

Friche

Fourré à prunellier

Fourré / boisement

Boisement

Parcelle cultivée

0 200m

La zone AU du PLU (tiret bleu) modifie la zone NA du POS (pointillé rouge) pour laisser passer la trame verte (flèche verte).

En relation soutenue avec les élus, il peut paraîtrepréférable,avantl'enquêtepublique,demettreenplaceune concertation spécifique, très ouverte, sur touteétudedeprojetdestinéeàfairel'objetd'OAP.Eneffet,lors de l’enquête publique, les débats sur les droits àconstruirepeuventocculter ledébatsur lesOAP.Ellesrisquent,auxyeuxdespropriétaires,deprésentermoinsd'enjeuxquelesdroitsàconstruire.

La concertation enrichit et valide les projets

Photo Carnac

Les OAP doivent, en effet, respecter les objectifs duPADD. Si tel n’est pas le cas et si les élus souhaitentfinalementfaireprévaloiruneOAPsurunedispositioncontraire du PADD, c’est celui-ci qu’il convient demodifier.Lasolutionlaplusefficaceconsisteàmenerl’étudedesOAPenparallèleaveccelleduPADD.

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Schéma directeur du PADD