real estate valuation methods

م ت م

طرائق التقييم العقاري

الدكتور محمد الجالليجامعة دمشق–كلية الهندسة المدنية

نقابة المهندسين السوريين

فرع دمشق

برنامج التدريب على التقييم العقاري

2016آب11دمشق

م ت م

محمد الجالليالدكتور طرائق التقييم العقاري 2

جماالت عمل التقييم العقاري

تقديم االستشارة في عمليات البيع والشراء .

في مجال التمويل العقاري .

حل المنازعات القانونية واالستشارة الضريبية.

دراسات الجدوى لمشروعات االستثمار العقاري .

م ت م



تسهيل نقل الملكية العقارية .

يعمساعدة البائعين المحتملين في تحديد سعر الب .

مساعدة المشترين المحتملين في تحديد سعر

. الشراء

وضع األساس لتبادل العقارات أو دمج الملكيات. المتعددة للعقارات

الوساطة العقارية

م ت م



تحديد قيمة الملكية كضمان للتمويل العقاري .

مساعدة المستثمرين في تحديد األساس لشراء

، الرهونات العقارية، أو السندات المضمونة بعقارات

.وغيرها من األوراق المالية

تقديم المشورة للمصارف حول التمويل المضمون(. الرهن العقاري)بعقارات

التمويل العقاري

م ت م



تقدير القيمة السوقية في حاالت االستمالك .

( اتالمنازع)تقدير القيمة السوقية في حاالت الخالفات

. العقدية

اتتقدير قيم العقارات في تحديد الحصص في الشرك .

تحديد الضرائب على العقارات .

تحديد مكون قيمة العقارات في المنشآت القائمة .

التحكيم في الخالفات المتعلقة بأصول عقارية .

تسوية الخالفات

م ت م



تحديد معدالت اإليجار أو الريع .

تحديد جدوى مشروعات التشييد أو إعادة التأهيل.

المساعدة في اندماج الشركات، وفي إصدار األسهم

. أو مراجعة القيم الدفترية

اتتقدير القيمة السوقية للبيع اإلجباري أو المزاد .

تقديم المشورة في مشروعات االستثمار العقاري .

جدوى االستثمار وصنع القرار

م ت م


مقاربات التقييم العقاري

مقاربة التكاليف

Cost Approach

مقاربة قيم البيع المقارنة

The Comparable Sales Approach

مقاربة رسملة الدخل

Income Capitalization Approach

Valuation Methods

م ت م


مقاربة التكلفة

حساب تكلفة البناء الجديد .مقاربة من األعلى لألسفل .

مقاربة من األسفل لألعلى .

طرح االهتالك .

(. الموقع)إضافة قيمة األرض

The Cost Approach

م ت م


التقدير من األعلى إىل األسفل

تكلفة الواحدة .

(.المتر المربع)تكلفة واحدة المساحة

(. المتر المكعب)تكلفة واحدة الحجم

إجراء التعديالت الالزمة إلدخال االختالفات في

:الحساب. التضخم، الحجم، الجودة، الموقع، ألخ•

Top-Down Approach

م ت م


التقدير من األعلى إىل األسفلاإليجابيات

السرعة في التقدير.

عدم الحاجة إلى بيانات كثيرة .

يمكن استخدامها للتحقق الخشن من التقديرات.

يمكن مقارنة بناء مع آخر استنادا إلى الوظيفة.

بعض البيانات تنشر على أساس تكلفة الواحدة.

نهذا النوع من التحليل أسهل في التواصل مع الناس العاديي.

م ت م


التقدير من األعلى إىل األسفلالسلبيات

انخفاض مستوى الدقة .

يلالحاجة إلى إجراء التعديالت في حال اختالف التفاص .

الحاجة إلى إجراء التعديالت في حال اختالف زمن

(. التضخم)التشييد

م ت م


التقدير التفصيليBottom-Up Approach

تتم عبر حساب كميات األعمال وتقدير تكاليف

.إنجازها

أكثر دقة من تقنيات التقدير التجميعية .

اربة تتطلب جهدا أكبر من تقنيات التقدير وفق مق

. أسعار الواحدة

م ت م


االهتالكDepreciation

(.الطبيعي)االهتالك الفيزيائي(. اختالف نسب االهتالك)نسب اإلصالح الالزمة •

. نسبة مئوية إجمالية•

االهتالك الوظيفي .األلوان، النظم الكهربائية، النظم )اختالف خصائص البناء •

...(.الصحية، التصميم المعماري،

م ت م


االهتالكDepreciation

(.التقادم)االهتالك الخارجي. عدم مالءمة البناء وانسجامه مع األبنية المحيطة•

.من قيمة البناء% 100تصل قيمته أحيانا إلى •

االهتالك المحاسبي.االهتالك الذي تسمح وزارة المالية بطرحه من اإليرادات معدل •

. ألغراض ضريبة الدخل

.الضرائبيتم وفق طرائق تقبلها قوانين •

م ت م


(املوقع)قيمة األرض Lot Value

قيمة األراضي في المنطقة .

قعتعديل قيمة األرض بحيث تأخذ في الحسبان عوامل المو :. المساحة•

. الواجهات•

. اإلطالالت•

. الطوبوغرافية•

. القيود القانونية•

. أنظمة البناء•

. خصائص أخرى•

م ت م


مثال على طريقة التكلفة متر مربع200منزل مساحته .

سنوات6عمر البناء.

متر مربع50يتضمن مرآب يتسع لسيارتين مساحته .

حديقة مع نظام سقاية بالرذاذ .

يتضمن مسبح صغير .

المطبخ مجهز بشكل جيد .

،ألخممرات داخلية، سور .

مليون ليرة30قيمة األرض المماثلة في المنطقة .

م ت م


مثال على طريقة التكلفة

.S.P 100,000,000ألف ليرة500متر مربع، تكلفة المتر المربع 200

.S.P 16,500,000التحسينات اإلضافية

.S.P 10,000,000األرضية، المسبح، ونظام السقاية

.S.P 3,750,000ليرة 75,000متر مربع، تكلفة المتر 50المرآب

.S.P 130,250,000المجموع

م ت م


مثال على طريقة التكلفة

.S.P (13,025,000)%10االهتالك الفيزيائي

.S.P (6,512,500)%5االهتالك الوظيفي

.S.P 9,500,000( الممرات، السور، الحدائق)تحسينات البناء

.S.P 30,000,000( الموقع)قيمة األرض

.S.P 130,250,000المجموع

.S.P 150,212,500قيمة البناء وفق طريقة التكلفة

م ت م


طريقة قيمة البيع املقارنةThe Comparable Sales Approach

تعطي التقدير األكثر دقة للقيمة .

تتضمن البحث في أسعار الملكيات المشابهة .

ارنةتعتمد طريقة رسملة الدخل على طريقة قيمة البيع المق .

خطواتها :

.اختيار العقارات المقارنة1.

. مقارنة الخصائص المختلفة للعقارات المقارنة2.

. إجراء التعديالت للفروق3.

م ت م


اختيار العقارات املقارنة ( ابهتش)تعتمد الدقة على إيجاد عقارات مباعة حديثة تماثل

. العقار المراد تقييمه

ضرورة إجراء التعديالت المالئمة على القيمة من حيث: ،المساحة

،العمر

،الخصائص

،جودة البناء

،عدد الغرف

توزيع الغرف.

يمكن مقارنة سعر المتر المربع لمساحة المعيشة.

م ت م


مثال على قيمة البيع املقارنة

هالمنزل المراد تقييم

المساحة .س.السعر لالمنزل

196 m2

.س.المتر مربع ل

؟؟

m2112,000,000622,222 1180المقارن

m2107,000,000535,000 2200المقارن

m2105,000,000552,632 3190المقارن

ليرة 622,222و 535,000سعر المتر المربع للمنزل المراد تقييمه يتراوح بين

ليرة سورية121,955,512و104,860,000سورية وبالتالي يتراوح سعره بين

م ت م


مثال على قيمة البيع املقارنة3المقارن 2المقارن 1المقارن

112,000,000107,000,000105,000,000سعر البيع

5,000,0000-0تسهيالت الدفع

إجراء التعديالت

5,000,0000+0تاريخ البيع

10,000,000-00الموقع

8,500,000+5,500,0000+المرآب

5,000,0000-4,500,000-المطبخ

113,000,000102,000,000103,500,000لسعر البيع المعد

م ت م


مقاربة الدخلThe Income Approach

تعتمد قيمة المنزل على قدرته على تحقيق دخل من اإليجار.

مضاعف اإليجار اإلجماليGross rent multiplier GRM.

اإليجار الشهري÷ سعر البيع = مضاعف اإليجار اإلجمالي.

(.مشابهة)يتم إيجاد مضاعف اإليجار اإلجمالي لمنازل مماثلة

يجار يتم تحديد سعر المنزل بضرب اإليجار المتوقع بمضاعف اإل

. اإلجمالي

الحسبانيتم تعديل السعر وفق الطريقة السابقة ألخذ االختالفات ب .

م ت م


مثال على مقاربة الدخل

المنزلسعر البيع

.س.لاإليجار الشهري

.س.لGRM

174,000,000250,000296المقارن

278,000,000225,000347المقارن

384,000,000300,000280المقارن

م ت م


مثال على مقاربة الدخل

.س. القيمة لاإليجار الشهري

. س.لGRM

59,200,000 200,000 × 296

69,400,000 200,000 × 347

56,000,000 200,000 × 280

200,000إذا كان المنزل المراد تقييمه يمكن تأجيره بمبلغ ليرة شهريا

ليرة سورية69,400,000و56,000,000وبالتالي يتراوح سعر المنزل بين

م ت م


مقاربة رمسلة الدخلIncome Capitalization Approach

يتم حساب الدخل الصافي المتوقع من العقار خالل عمر

. االستثمار له

. يمكن مبدئيا اعتبار عمر االستثمار ال نهائيا

لعقارييفضل استخدامها لمشروعات االستثمار والتطوير ا.

د معدل العائ÷ الدخل التشغيلي الصافي = قيمة العقار

V = NOI/R

م ت م


مقاربة رمسلة الدخلNOIالدخل التشغيلي الصافي

لنفقات ا–اإليجار الكلي المتوقع = الدخل التشغيلي الصافي

. التشغيلية والثابتة

مكونات اإليجار الكلي المتوقع :

. اإليجار السنوي الكلي•

. والمستودعاتالمرآبالدخل من •

. أية إيرادات أخرى متوقعة•

م ت م



النفقات التشغيلية والثابتة:

. التنظيف وجمع القمامة•

. المنافع•

. رسوم التسجيل•

. اإلعالن والدعاية•

. أجور اإلدارة•

. الصيانة واإلصالح•

. العناية بالحدائق•

م ت م



النفقات التشغيلية والثابتة:

. نفقات متنوعة أخرى•

. ضرائب الملكية•

. التأمين على الملكية وضد المسؤولية•

. االحتياطيات لالستبدال•

م ت م


مقاربة رمسلة الدخلRمعدالت الرسملة

من للدخل المستقبلي الناتج( اليوم)ما هي القيمة الحالية

. العقار

ي ف( المشابهة)يمكن تقديرها من القيم للعقارات المماثلة

. السوق

ر بتحقيقه تعبر عن معدل العائد السنوي الذي يرغب المستثم

. من االستثمار العقاري

م ت م


مثال على رمسلة الدخلNOIالدخل التشغيلي الصافي

.S.P 1224,000,000×8×250,000اإليجار السنوي ممكن التحقيق

.S.P 2,000,000والمستودعاتالمرآبالدخل من

.S.P 2,160,000%9خسائر فترات اإلخالء بمعدل

.S.P 23,840,000الدخل السنوي الفعلي

م ت م



.S.P 600,000جمع القمامة

.S.P 500,000المرافق العامة

.S.P 500,000رسوم التسجيل

النفقات الثابتة والمصروفات التشغيلية

.S.P 1,200,000الدعاية واإلعالن

.S.P 1,440,000%6األجور اإلدارية

.S.P 1,500,000العناية بالحديقة

م ت م



.S.P 1,000,000نفقات متنوعة

.S.P 1,300,000( ريع العقارات)ضرائب الملكية

.S.P 600,000التأمين

النفقات الثابتة والمصروفات التشغيلية

.S.P 900,000لالستبداالتاالحتياطي

.S.P 9,540,000مجموع النفقات التشغيلية والثابتة

م ت م



.S.P 23,840,000الدخل السنوي الفعلي

.NOI14,300,000 S.Pالدخل السنوي التشغيلي الصافي

.S.P 9,540,000مجموع النفقات التشغيلية والثابتة

م ت م


مثال على رمسلة الدخلR( الرسملة)تقدير معدل العائد

البناءسعر البيع

.س.ل

NOI

.س.لR

1267,000,00021,600,0000.081المقارن

2214,000,00017,800,0000.083المقارن

3347,250,00031,600,0000.091المقارن

4336,000,00026,850,0000.080المقارن

5272,000,00023,500,0000.086المقارن

م ت م



%9.1و %8.0بين ( الرسملة)وبالتالي يتراوح معدل العائد سنويا

م ت م



%8.5( الرسملة)بافتراض معدل العائد

Value = 14,300,000 (NOI) / 0.085 (R) = 168,235,294 S.P.

م ت م



%10( الرسملة)بافتراض معدل العائد

Value = 14,300,000 (NOI) / 0.10 (R) = 143,000,000 S.P.

%20( الرسملة)بافتراض معدل العائد

Value = 14,300,000 (NOI) / 0.20 (R) = 71,500,000 S.P.

م ت م


دات معدل العائد (الرمسلة)حمد

حجم األموال المتوفرة لالستثمار، ومصدر هذه األموال وتكاليف

.الحصول عليها

عدد المشروعات الجيدة المتوفرة لالستثمار وأغراض هذه

.المشروعات

حجم المخاطر المرتبط بالفرص االستثمارية المتاحة.

نوع المؤسسة.

م ت م


ل العائد ومصدر التمويلمعد

تكلفة رأس المال< ( معدل الرسملة)معدل العائد المقبول األدنى

تكلفة الدين+ تكلفة حقوق الملكية = تكلفة رأس المال

التكلفة الوسطية الموزونة لرأس المال =

الدين × تكلفة الدين + الملكية × تكلفة الملكية

مصدر التمويل

الدين

الملكية

%النسبة المئوية

30

70

%التكلفة

10

18

WACC %

3

12.6

15.6

م ت م


تقييم االستثمارات العقاريةتقدير التكاليف

تكلفة األرض .

تكاليف البناء مع المدة الزمنية .

تكاليف التشغيل والصيانة خالل العمر المتوقع لالستثمار .

تقدير اإليرادات

العمر )في نهاية فترة الدراسة( االسترداد)تقدير القيمة المتبقة

( المتوقع

( المطلوب تحقيقه)تقدير معدل العائد المقبول األدنىMARR

م ت م


طرائق تقييم االستثمار العقاريالقيمة الحالية الصافية

Net Present Worth (Value) PW

القيمة السنوية المكافئة

AWAnnual Worth

معدل العائد الداخلي

Internal Rate of Return IRR

(السداد)فترة االسترداد

Payback Period

م ت م


القيمة احلالية الصافية

Time 0 1

N

Present Worth PW

م ت م



Time

F0 F1

Fk

FNPW

PW = F0 (1 + i)0 + F1 (1 + i)-1 + …

+ Fk (1 + i)-k + … + FN (1+i)-N

0 1 Ni = MARR

Present Worth PW

م ت م



مامقبوال لالستثمار عند( البديل)يكون المشروع:

PW ≥ 0

رالبديل األفضل هو البديل ذو القيمة الحالية األكب.

Present Worth PW

م ت م


القيمة السنوية املكافئة

Time

F0 F1

Fk FN

AW

0 1N

i = MARR

11

1N

N

i

iiPWAW

Annual Worth AW

م ت م


القيمة السنوية املكافئة

مامقبوال لالستثمار عند( البديل)يكون المشروع:

AW ≥ 0

كافئة البديل األفضل هو البديل ذو القيمة السنوية الم

.األكبر

Annual Worth AW

م ت م


ل العائد الداخليمعد

Internal Rate of Return IRR

إيجاد معدل الفائدةiالذي يحقق:

PW = 0 [PW(اإليرادات) = PW(النفقات)]

AW = 0 [AW(receipts) = AW(expenditures)]

يتم حسابIRRبطريقة التجربة والخطأ.

ما مقبوال لالستثمار عند( البديل)يكون المشروع IRR ≥ MARR: يتحقق

م ت م


(السداد)طريقة فرتة االسرتداد Payback (Payout) Period

أكثر منسيولة المشروعتدل فترة االسترداد على

.ربحيته

تعادل الالزمة للتدفقات النقدية الموجبة لعدد السنوات

.التدفقات النقدية السالبة

لذو فترة االسترداد األقالبديل األفضل هو البديل.

م ت م


خلحتسينات على طريقة رمسلة الد

نمو التدفقات النقدية من الدخل مستقبال:

استخدام طريقة القيمة الحالية الصافيةPWفي التقييم.

التضخم المستقبلي:

(ال يتطلب إدخال التضخم)التقييم باألسعار الثابتة

اب ، يتم إدخال التضخم في حس(الجارية)التقييم باألسعار الفعليةR

م ت م


خلحتسينات على طريقة رمسلة الد

المخاطرة وعدم التأكد:

(.محاكاة مونتي كارلو)التحليل االحتمالي

(.السيناريوهات)تحليل الحساسية

م ت م


مالحظات

لمحسوبة بسبب الطبيعة الخاصة للتقييم العقاري فإن القيمة ا

. تقارب قيمة البيع وليست بالضرورة مساوية لها

يمكن أن تعطي المقاربات الثالث تقديرات مختلفة للقيمة.

ينطوي التقييم على مخاطرة وعدم تأكد .

(. التحفظ، أو المجازفة)وجهة نظر التقييم

م ت م


للتواصلMobile: 00963 933 210 000

Email: [email protected]

Facebook:

https://www.facebook.com/muhammad.aljalali

LinkedIn: https://www.linkedin.com/in/muhammad-

aljalali-54066720?trk=nav_responsive_tab_profile

real estate valuation methods

Engineering