rapport annuel 2018/2019 - capelli immobilier · 2019-10-28 · moyenne de 30% par an. en...
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RAPPORT ANNUEL
2018/2019
CAPELLI
1 Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
« L’exercice 2018-2019 marque la transformation du groupe CAPELLI en ETI.
CAPELLI a connu depuis 5 ans une croissance moyenne de 30% par an.En 2018-2019, tout en poursuivant sa stratégie de croissance rentable à deux chiffres, le Groupe s’est structuré et a posé les bases de son projet de développement CAP 2025.
Ce projet de croissance ambitieux doit nous permettre d’intégrer le Top 8 des promoteurs et nous a demandé, avec l’accompagnement de tous les collaborateurs du groupe, un investissement important pour mettre en place les processus et les moyens de nos ambitions. »
Christophe et Jean-Charles Capelli
1 Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI 2 Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
UN ANNÉE DE CROISSANCE RENTABLE, ET DEMAIN ?Notre groupe affiche une croissance de 15% sur l’exercice 2018-19, équilibrée entre France et International. La France reste le premier marché du groupe représentant 2/3 de l’activité.Cette croissance importante s’est accompagnée d’une bonne maitrise des agrégats financiers et notamment de la marge brute et de l’endettement. Ces résultats prouvent la capacité du groupe à générer une croissance à la fois durable et rentable, grâce à la robustesse de son modèle économique.Le gearing (ratio de dette financière nette / capitaux propres) atteint 1.63x en baisse par rapport à l’an passé avec une trésorerie brute positive de près de 90M€. Ce niveau de trésorerie permet au Groupe de financer sa croissance et ses acquisitions d’opérations futures, de saisir les opportunités sur des opérations matures mais aussi de faire face à ses prochaines échéances d’emprunts obligataires.Le niveau du backlog et du portefeuille foncier nous conforte dans notre capacité à atteindre notre objectif à court terme, à savoir dépasser en 2020 le seuil de 300 M€ de chiffre d’affaires IFRS.
2018/2019 UN EXERCICEDE TRANSFORMATION DU GROUPE DE PME À ETI ?Créé en 1976, le groupe CAPELLI s’est structuré tout au long de cet exercice, investissant à la fois dans les équipes et les outils pour consolider son positionnement et renforcer ses fondamentaux. Implanté sur 3 pays, le Groupe s’est mué en ETI internationale, intégrant une palette complète de savoir-faire techniques, juridiques et financiers.Désormais doté d’une solide base de croissance, le Groupe CAPELLI déploie un projet ambitieux et fédérateur bâti autour de valeurs fortes, Cap 2025.
UN PROJET À LA HAUTEUR DE VOS AMBITIONS ?Depuis plusieurs mois, nous travaillons à la définition d’un nouveau projet stratégique à long terme visant à fédérer les équipes autour d’un projet commun et clairement défini. CAP 2025 est basé sur 5 axes stratégiques majeurs : la digitalisation de l’activité, l’efficacité opérationnelle, l’innovation, la rentabilité et le maillage territorial.Ce projet est centré sur les clients et les équipes du groupe afin d’apporter qualité et sérénité dans l’exécution de nos projets. Notre objectif est d’intégrer le Top 8 des promoteurs immobiliers.
CAP 2025,
3 Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
1. PRÉSENTATION DU GROUPE ET DE SES ACTIVITÉS
2. FACTEURS DE RISQUES
3. GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
4. INFORMATIONS FINANCIÈRES ET COMPTABLES
5. CAPITAL ET ACTIONNARIAT
6. INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES
4
16
23
34
149
153
Sommaire
4 Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI “THE FIVE” à COLOGNY (Suisse)
1. PRÉSENTATION DU GROUPE ET DE SES ACTIVITÉS
4 Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI 5 Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
Fort de plus de 40 ans d’expérience dans la conception d’espaces de vie pour des propriétaires occupants, le Groupe CAPELLI s’est concentré depuis 10 ans sur la promotion immobilière de logements. Actif à travers 7 implantations en Europe (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Marseille, Luxembourg et Genève), le Groupe s’adresse à 4 typologies de clients : les propriétaires occupants, les investisseurs personnes physiques, les investisseurs institutionnels et les bailleurs sociaux. En complément de son offre de logements (collectifs, tours d’habitation, Villa Duplex, réhabilitation), le Groupe développe des produits clés en main de type résidences gérées (étudiantes, seniors, hôtelières, affaires).Sa forte croissance organique historique s’appuie sur la qualité de ses collaborateurs maîtrisant de nombreux savoir-faire avec des développeurs fonciers, bureaux d’études et forces de vente internes.
UN GROUPE FAMILIAL, ACTEUR INTERNATIONAL DANS LE DOMAINE DE LA PROMOTION IMMOBILIERE
EVOLUTION DES RESULTATS SEMESTRIELS SUR 5 ANS
15,1
0
3
6
9
12
15
18
21
5,1
14/15 15/16 16/17 17/18 18/19
8
10,4
15,9
0
50
100
150
200
250
65,4
14/15 15/16 16/17 17/18 18/19
91,1
126,5
162,5186,8
CHIFFRE D’AFFAIRES EN M€ EBIT M€(1)
187 M€ CA +30%/an sur 5 ans
174collaborateurs
15 M€ d’EBIT(1)
89 M€ de trésorerie et
équivalents de trésorerie
84%des lots en cours
de commercialisationsont vendus(2)
76 opérationsen cours de montagepour 1,4 Md€ de
chiffre d’affaires TTC
70 M€ capitaux propres
64% du CA en France
36% du CA en Suisse
et au Luxembourg
(1) EBIT : résultat opérationnel courant - (2) Au 31 mai 2019
6 Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
1976 2004 2008-2009 2010
Création de la sociétéspécialisée dans l’aménagement
lotissement
Siège social : Champagne-au-
Mont-d’Or
Entrée sur le marché boursier
Virage stratégiquesur le métier de la
promotion
Création des“Villas Duplex”
Concept unique
Accélérationde développementen Ile-de-France
QUELQUES ÉTAPES CLÉS DE NOTRE HISTOIRE
40 ans d’histoire ettoujours tourné vers l’avenir
« J’ai fondé l’entreprise il y a maintenant plus de 40 ans. Après l’avoir transmise à mes fils voici 15 ans, je suis très heureux de voir le Groupe se transformer en un promoteur international ayant su préserver les valeurs qui ont forgé sa réussite. L’objectif porté par le projet stratégique Cap 2025 est ambitieux et je suis confiant dans la capacité du groupe à réussir »
Jean-Claude Capelli, Fondateur Groupe Capelli
6 Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI 7 Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
2013 2016 2018 2019
Ouverture desimplantations auLuxembourg et
à Genève
Ouverture desimplantations àBordeaux et Lille
Implantation à Marseille
1èresopérations générant
du CA à Lilleet Bordeaux
Lancement du projet
stratégiqueCAP 2025
Déménagementdu siège social à Paris
IMPLANTATION DES AGENCES CAPELLI
174 COLLABORATEURSREPARTIS SUR 7 AGENCES
L i l l e
B o r d e aux
Pa r i s
M a r s e i l l e
Lyo n
G e n è v e
L u x e m b o u r g
(Siège administratif)
(Siège social)
8 Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
LA VILLA DUPLEXLa maison mitoyenneréinventée
LES CAPELLITOWERSUn quartier vertical avec son jardin au 14ème étage au Luxembourg
LE CO-LIVING1ère résidence
de Co-living au Luxembourg
LA PROPRIÉTÉÀ VIEUn usufruit sur 50 ans : bénéficier des m² nécessaires aujourd’hui grâce à ses moyens financiers de demain
2008
2014
2018
2019
“S’adapter auxnouveaux besoins des clients”
DE LA PROPRIÉTÉÀ L’USAGE
RÉPONDRE AUX ATTENTES DES CLIENTS EN TERMES D’USAGE ET DE SOLVABILITÉ
Plus de 10 ansd’innovation
8 Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI 9 Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
AUBERVILLIERS (93) - METROPOLITAN100 logements - 4 700€/m2
ERMONT (95) - RÉSIDENCE LOÇANA45 logements - 4 300€/m2
DIFFERDANGE (LUX) - CITÉ ANDROMÈDE39 logements - 5 500€/m2
GENAS (69) - NATURÉA28 logements - 3 500€/m2
84% DES LOTS EN COURS DE COMMERCIALISATION VENDUS(1)
DES LANCEMENTS COMMERCIAUX COURRONNÉS DE SUCCÈS
PAS DE STOCK SUR DES OPÉRATIONS LIVRÉES
DES OPÉRATIONS ACHETÉES AVEC UNE FORTE PRÉ-COMMERCIALISATION
MISE EN PLACE DE LA STRATÉGIEDE VENTE EN BLOC
100%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
Déc
. 16
Fév.
17
Avr.
17
Juin
17
Août
17
Oct
. 17
Déc
. 17
Fév.
18
Avr.
18
Juin
18
Août
18
Oct
. 18
Déc
. 18
Fév.
19
Avr.
19
UN OBJECTIF CONSTANT : 80% à 90% de lots vendus sur les opérations en cours
36% de préco en 2 jours
78% de préco en 2 jours
33% de préco en 1 semaine
68% de préco en 2 jours
Une commercialisationactive
(1)au 31/05/2019
10 Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
AUBERVILLIERS (93)«LE MÉTROPOLITAN» 105 Logements
HARNES (62) Vente en bloc 47 logements
LYON 4ème (69) Réhabilitation 33 logements
DIVONNE-LES-BAINS (01)«VILLA BEAUJEU» 87 logements
32 lancements commerciaux sur l’exercice
10 Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI 11 Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
DIFFERDANGE (LUX)«CITÉ ANDROMÈDE» 24 maisons 15 appartements
VILLEURBANNE (69)«VOLT’R» 24 logements
ONEX (SUISSE)«OPALINE» 3 maisons Haut de gamme
ERMONT (95)«RÉSIDENCE LOÇANA» 45 logements
GAGNY (93)«RÉSIDENCE ANDRÉA» Vente en bloc 50 logements
GENAS (69)«NATURÉA» 28 logements
ARMENTIÈRES (59)«NUAN’CIEL» 70 logements
12 Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
Nos marchés
Opérationsen montage
Opérationsen chantier
8
5
1
6
24
6
71
12
17
4
RégionHaut-de-France
RégionIle-de-France
RégionAuvergne-Rhône-Alpes
RégionAquitaine
FRANCE
Après une année 2017 exceptionnelle, le marché de la promotion immobilière en 2018 s’est contracté selon la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers). Les chiffres de la promotion immobilière doivent toutefois s’apprécier au regard d’un contexte macro-économique contrasté sur l’année, marqué par le ralentissement de la croissance fran-çaise à 1,5% en 2018 contre 2,3% un an plus tôt. Et si l’accès au crédit immobilier reste attractif, la confiance des ménages a baissé en 2018, avant de rebondir depuis le début de l’année 2019.
Le marché du logement neuf, observé par la FPI, a représenté en 2018, 150 783 logements neufs vendus, un chiffre en baisse de -10,5% sur un an. Ce repli de marché est particulièrement fort dans le domaine des ventes en bloc qui baissent de 22 %, après une année 2017 historiquement dynamique. Il est de seulement 7,3% pour les ventes au détail aux particuliers. Alors que l’accession à la propriété est restée stable (et progresse même de 16 % en Ile-de-France), l’investissement est en recul de 13,2 % sur un an. Les ventes en résidence services se replient quant à elles de 1,8 %.L’inquiétude pour 2019 réside toujours dans la difficulté à monter des projets immobiliers, notamment à l’approche des élections municipales, avec des mises en vente en baisse de 17% sur le seul quatrième trimestre et de 11,1% sur un an. Le dernier trimestre 2018 est même le plus faible depuis 2014. L’offre commerciale diminue ainsi de 1,8 % pour représenter un stock théorique de vente globale de 10,3 mois. Le marché est repassé sous la barre symbolique des 100 000 logements neufs en commercialisation.
Malgré cette tension sur l’offre, la hausse des prix est restée modérée et a été en moyenne de + 3,1% sur 2018, à 4 274 €/m2. Cette hausse des prix reste cependant très contrastée selon les régions avec des évolutions plus fortes notamment en Ile-de-France et sur la Côte d’Azur. Structurellement, le marché français connait un déficit important de logements. La demande potentielle de logements neufs reste très élevée et est estimée entre 300 000 et 350 000 logements supplémentaires par an. Dans ce marché contrasté, le groupe CAPELLI, déjà présent sur les grands pôles économiques et urbains (Paris, Lyon, Pays de Gex, Bordeaux et Lille), a renforcé son implantation régionale en ouvrant une agence à Marseille. Dans le même temps, il a accru sa présence auprès des bailleurs sociaux et initié ses premières ventes en bloc auprès des investisseurs institutionnels.
RégionPACA
12 Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI 13 Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
Le marché helvétique est caractérisé par des prix au m² élevés et par une rareté du foncier générant une pénurie
récurrente de logements avec des taux de vacances faibles. La Suisse figure ainsi parmi les pays où le taux d’accession à la propriété des particuliers est le plus faible avec 34% seulement des foyers propriétaires de leur logement (à titre d’exemple, 57% en France). En 2018, la situation sur le marché du logement s’est détendue. Depuis 2015, les prix à l’achat ont peu augmenté dans un environne-ment économique favorable. De plus, le volume des prêts hypothécaires aux ménages a augmenté très lentement. Il est
vrai que les taux étaient attractifs mais les conditions d’octroi de crédit se sont resserrées.
Selon le cabinet Fahrlänger Partner, les prix d’achat des logements dans le segment supérieur ont reculé d’environ 15%
depuis 2015 alors que ceux du segment moyen ont augmenté de 11%.Si le ratio prix/revenu élevé ne représente pas un obstacle à l’achat d’un
bien grâce aux taux d’intérêt bas, il représente toutefois un risque si ceux-ci devaient monter rapidement. Selon les experts d’UBS cependant les normes
d’obtention d’un crédit sont suffisamment strictes pour que le risque d’une bulle spéculative soit faible. Ils tablent même sur une légère augmentation des prix des logements en propriété.
Dans ce contexte, le Groupe CAPELLI, grâce à son expérience acquise notamment dans le pays de Gex, a développé une offre tout en respectant les normes de qualité standard du pays. Le Groupe se focalise ainsi sur des petits collectifs moyen / haut de gamme. Par ailleurs, historiquement, le Groupe est également très bien représenté dans les départements français limitrophes du canton de Genève ce qui lui permet de développer une offre transfrontalière importante.
Opérationsen montage
Opérationsen chantier
915
Le marché luxembourgeois a connu un développement rapide au cours de la dernière décennie, se démarquant de la plupart des autres pays européens. L’immobilier reste fortement marqué par la situation géographique et démographique unique du pays, et cette tendance devrait se poursuivre à l’horizon 2020.
Tirée par l’immigration européenne, la population du du-ché a augmenté de plus de 65% entre 1981 et 2018 à 602 005 habitants, elle est attendue à 700 000 à un horizon 2045-2050. Mal-gré sa taille, le Luxembourg détient un potentiel foncier qui permet-tra de faire face à l’accroissement de la démographie. Par ailleurs, des mesures en faveur de l’accession ont été mises en place et des pactes Logement de l’Etat ont été adoptés pour organiser l’aména-gement des communes où la population augmente. L’année 2018 a été marquée par une très forte hausse des prix, des volumes de crédits, des autorisations à bâtir et de l’activité́ dans la construction. Selon les experts, le marché luxembourgeois, disposant de fonda-mentaux économiques solides, devrait toutefois connaître une pos-sible contraction limitée à environ 5% en 2019, voire 2020, avant un retour à la normale et une croissance moyenne de 4 à 5 % sur les années suivantes.
Dans ce marché en pleine croissance, CAPELLI a très rapidement su se forger une réputation et une place d’acteur reconnu avec une offre bien positionnée et des programmes emblématiques tels que les Capelli Towers (plus hautes tours résidentielles du Luxembourg) situées en plein cœur du nouveau quartier de Belval.
LUXEMBOURG
14 Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
NOTRE FEUILLE DE ROUTE
LES VALEURS DU GROUPE CAPELLI
Un projet ambitieux& fédérateur
DigitalOrganisation
Valeurs Collaborateurs Finances
Clients
FinanceCollaborateurs
Organisation Digital
Valeurs
Clients
FinanceCollaborateurs
Organisation Digital
Valeurs
Clients
FinanceCollaborateurs
Organisation Digital
Valeurs
Clients
FinanceCollaborateurs
Organisation Digital
Valeurs
Clients
FinanceCollaborateurs
Organisation Digital
Valeurs
Clients
FinanceCollaborateurs
Organisation Digital
Valeurs
Clients
5 VALEURS CAPELLI
Ethique Excellence
ConfianceAudace
Créativité
14 Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI 15 Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
NOS OBJECTIFS
UNE NOUVELLE ORGANISATION
Une politiqueRH
plus forte
Une organisation
plus performante
Des clients toujours plus
satisfaits
Christophe CAPELLIPrésident Directeur Général
William LAMBÉDirecteur
Luxembourg
Patrick BAUD-LAVIGNEDirecteur
Grand Genève
Pierre-Henry VIELLEDirecteur de l’Organisation
et des Ressources Humaines
Philippe CAYOLDirecteur GénéralLogement FranceJean-Charles CAPELLI
Directeur Général Délégué
Rodolphe PEIRONDirecteur Général Adjoint
Membres de la Direction Générale
Membres du Comité de Direction
16 Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI“DAYLIGHT” à Saint-Maur-des-Fossés (94)
2. FACTEURS DE RISQUES
17 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
2. FACTEURS DE RISQUES
Le Groupe CAPELLI exerce son activité dans un
environnement évolutif comportant de
nombreux risques dont certains pourraient
échapper à son contrôle. Les investisseurs,
avant de procéder à la souscription ou à
l’acquisition d’actions de CAPELLI SA, sont
donc invités à examiner l’ensemble des
informations contenues dans le présent
Rapport Financier Annuel, y compris les risques
décrits ci-après.
Ces risques sont ceux dont le Groupe estime
qu'ils sont susceptibles d’avoir un effet
défavorable significatif sur son activité, ses
perspectives, sa situation financière, ses
résultats et/ou son développement et dont il
est par conséquent important, selon lui, d'avoir
connaissance en vue de prendre une décision
d’investissement informée.
L’attention des investisseurs est toutefois
attirée sur le fait que la liste des risques
présentée au présent chapitre n’est pas
exhaustive et que d’autres risques, inconnus ou
dont la réalisation n’est pas considérée comme
susceptible d’avoir un effet défavorable
significatif sur le Groupe, son activité, ses
perspectives, sa situation financière, ses
résultats et/ou son développement, peuvent
exister ou pourraient survenir.
Le Groupe n’identifie pas, à ce jour, de stratégie
ou facteur de nature gouvernementale,
économique, budgétaire, monétaire ou
politique ayant influé sensiblement ou
pouvant influer sensiblement, de manière
directe ou indirecte, sur les opérations du
Groupe.
2.1 Risques liés à l’organisation de la société
➢ RISQUE LIES A UN EVENTUEL DEPART DE
COLLABORATEURS CLES
Les succès futurs du Groupe dépendent de sa
capacité à fidéliser et à motiver ses collaborateurs
clés. Si le Groupe venait à perdre les services d’un
ou plusieurs collaborateur(s) clé(s), il estime qu’une
grande partie des tâches effectuées par le(s)
collaborateur(s) quittant le Groupe pourrait être
effectuée par d’autres collaborateurs clés.
Toutefois, étant donné que le succès du Groupe
est notamment lié à la collaboration passée et
présente de son dirigeant et de ses collaborateurs
clés, le Groupe ne peut pas garantir que le départ
ou l’indisponibilité de l’un d’entre eux n’entraînerait
pour lui aucun impact négatif significatif.
➢ RISQUES SOCIAUX SPECIFIQUES Le Groupe CAPELLI compte 174 collaborateurs au
31 mars 2019 et considère ne pas être exposé de
manière significative à des risques de type sociaux.
2.2 Risques liés à l’activité de la société
➢ RISQUES DE CREDIT ET DE CONTREPARTIE
Risques commerciaux
La clientèle du Groupe étant principalement constituée d’acquéreurs particuliers, le Groupe estime ne pas se trouver dans une position de dépendance commerciale vis-à-vis de ses clients. Une part peu significative du chiffre d’affaires est néanmoins réalisée avec des opérateurs professionnels et/ou avec des bailleurs sociaux mais ceci n’augmente pas significativement le risque de dépendance du Groupe vis-à-vis de sa clientèle.
R isq ues d ’im pa y és A ce jour la société CAPELLI n’a enregistré aucun impayé. La vente des biens aux clients particuliers est réalisée devant notaire contre paiement. Il peut néanmoins demeurer un risque dans le cas de ventes de lots à des professionnels mais ce risque reste limité par la prise d’un privilège de vendeur inscrit en cas de différé de paiement. L’analyse de ces risques est complétée dans la partie 4.4.7.4 de l’annexe aux comptes consolidés.
18 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
➢ RISQUES LIES AUX FOURNISSEURS Les principaux fournisseurs du Groupe sont de deux
types :
- Les vendeurs de terrains qui sont pour
l’essentiel des particuliers,
- Des entreprises de travaux public et de
construction, les concessionnaires des réseaux
(eaux, électricité, téléphone…) et les différents
prestataires de la construction (bureaux d’étude,
architectes …).
Les risques liés aux achats de terrain restent limités
car c’est la Direction Générale qui signe l’ensemble
des compromis d’achat en veillant au respect du
niveau de marge qui sera dégagé par l’opération de
promotion immobilière.
En ce qui concerne les marchés de travaux relatifs à
l’activité de promotion, le groupe peut signer :
- Des marchés de contractant général ou d’entreprise générale ; - Des marchés par corps d’état séparés.
La défaillance d’un intervenant peut avoir des
conséquences sur les délais de livraison et sur le
montant des marchés. Ainsi, pour chaque
opération, la Direction Générale privilégie les
prestataires (entreprises générales et techniciens)
locaux. Chaque nouvelle opération dans une
nouvelle région donne lieu au choix de nouveaux
prestataires, réduisant ainsi le risque de
dépendance vis-à-vis d’un fournisseur en particulier.
Les périodes d’inactivité de certaines catégories de
fournisseurs, comme le service des hypothèques
(pour l’enregistrement des actes), les notaires (pour
la signature des actes) ou les géomètres (pour les
V.R.D.), sont susceptibles d’influer directement sur
l’activité, les résultats, la situation financière ou le
patrimoine de CAPELLI.
➢ RISQUES CONCURRENTIELS
CAPELLI est confronté à la concurrence des autres
promoteurs immobiliers. L’apparition de nouveaux
opérateurs ou de nouvelles formes de concurrence
pourraient avoir un impact sur son activité et ses
résultats.
CAPELLI capitalise notamment sur son
positionnement différenciant en proposant une
offre de maisons de ville et d’appartements en Villa
Duplex® qui répond à la solvabilité et aux besoins
de logements d’une clientèle diversifiée de primo-
accédants en recherche d’une résidence principale.
La force du Groupe CAPELLI réside également dans :
- La flexibilité et la réactivité de sa force d’achat
et de vente ;
- Sa forte présence régionale et nationale
rendant le Groupe incontournable sur les zones
géographiques où il est implanté ;
- Sa forte présence commerciale sur les vecteurs
de communication et marketing innovants.
➢ RISQUES LIES A L’ENVIRONNEMENT
ECONOMIQUE Le Groupe exerce ses activités dans un
environnement économique cyclique. Bien que
CAPELLI ait mis en place une stratégie visant à
minimiser cet effet de cycle, ses ventes de biens
immobiliers pourraient être affectées par la baisse
de la confiance des ménages, l’augmentation des
taux d’intérêt et la mauvaise conjoncture
économique, ce qui pourrait avoir un impact négatif
sur l’activité et les résultats du Groupe.
➢ RISQUES LIES AUX COUTS DE CONSTRUCTION
Une hausse des coûts de construction était
constatée depuis plusieurs années, principalement
liée à la progression du coût des matériaux, des
normes réglementaires de plus en plus lourdes. Le
Groupe pourrait être dans l’incapacité de
répercuter cette augmentation sur le prix de
vente de ses programmes immobiliers. Dans le
contexte de ralentissement économique actuel, le
marché est aujourd’hui plutôt confronté à une
baisse contenue des coûts de construction.
➢ RISQUES LIES AUX REGIMES FISCAUX EN VIGUEUR
L’évolution de la fiscalité (taxation des plus-values
immobilières, droits de successions …) peut avoir
un impact sur le volume d’achat du foncier qui
constitue la matière première du Groupe.
De même, les primo-accédants bénéficient de
mesures d’aides à la construction du type PTZ.
Un changement significatif dans le dispositif fiscal
de faveur applicable à ce type d’activité pourrait
avoir un effet conjoncturel négatif sur l’activité du
groupe et ses résultats.
➢ RISQUES LIES AU MARCHE FONCIER L’activité future de CAPELLI est subordonnée à la
disponibilité de terrains de qualité suffisante pour
pouvoir développer des programmes immobiliers
générant un risque lié à la concurrence ou à la
raréfaction des terrains en vente dans les zones
géographiques cibles du Groupe.
19 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
➢ RISQUES LIES A LA DECOUVERTE DE VESTIGES ARCHEOLOGIQUES
Avant toute acquisition foncière, CAPELLI s’assure
que celle-ci ne soit pas concernée par un plan
d’archéologie préventive. Toutefois, des vestiges
ou objets archéologiques peuvent être découverts
pendant les travaux. Une telle découverte peut
avoir pour conséquence la suspension des travaux
le temps d’effectuer les diagnostics nécessaires, ce
qui pourrait engendrer des effets négatifs sur la
rentabilité du programme concerné.
➢ RISQUES LIES AUX CAS DE FORCE MAJEURE
Au même titre que les autres agents économiques,
CAPELLI reste soumis aux cas de force majeure que
peuvent être les guerres, les épidémies, les
phénomènes climatiques et sismiques.
➢ RISQUES CONTENTIEUX
Le Groupe peut être exposé à des actions
judiciaires inhérentes à son activité, du fait de
vices de construction pouvant être découverts lors
ou a posteriori des opérations de construction. Ces
risques, lorsqu’ils ne relèvent pas d’autres
intervenants à l’acte de construction, sont couverts
par les assurances souscrites par le Groupe ou ses
filiales, à savoir les assurances obligatoires
Dommages Ouvrage et Constructeur Non
Réalisateur, ainsi que l’assurance de Responsabilité
Civile Professionnelle. Le Groupe porte une
attention particulière à la conformité de ses
prestataires en matière d’assurance tant chez ses
maîtres d’œuvre que chez les entreprises sous-
traitantes.
➢ RISQUES LIES A LA REGLEMENTATION Le cadre juridique de l’activité de promotion
immobilière est fixé par le Code de la construction.
CAPELLI respecte l’ensemble des dispositions de ces codes afin de mener à bien ses activités. Par ailleurs, CAPELLI n’est soumis à aucun risque
spécifiquement lié à la réglementation actuelle
puisque l’achat des terrains n’est réalisé qu’après
obtention d’un permis d’aménager et/ou de
construire purgé du recours des tiers et après
obtention du financement de l’opération.
➢ RISQUES INDUSTRIELS LIES A L’ENVIRONNEMENT
Les activités de CAPELLI n’ont pas le caractère
d’activité polluante. CAPELLI exerce ses activités
avec ses meilleurs efforts pour obtenir de ses
fournisseurs, sous-traitants et prestataires de
services qu’ils prennent l’engagement d’exercer
leurs activités en évitant ou limitant, autant que les
techniques disponibles le permettent, les atteintes
à l’environnement.
Dans la conduite de son activité de Promoteur
Immobilier, le Groupe est en outre tenu de
respecter de nombreuses réglementations :
- Concernant le domaine environnemental, notamment lors du dépôt des demandes de permis de lotir et des permis de construire, les terrains sont validés préalablement par les collectivités concernées et entérinés par la préfecture après enquête publique ou par le PLU. - Le Groupe fait ainsi procéder, par des cabinets spécialisés et avant toute acquisition foncière, à une étude sur la qualité des sols et des sous-sols. - Dans le cadre de la nouvelle réglementation liée à la découverte de vestiges archéologiques, des opérations de fouille sont réalisées par les services spécialisés de l’Etat, selon les cartes approuvées et avant tout démarrage de travaux. L’instruction des demandes de permis de construire par les services de l’Autorité Publique est toujours suivie, après leur délivrance, d’une possibilité de recours, soit contentieuse, soit administrative. Depuis l’arrêt "Ternon", le retrait administratif est possible pour un motif légitime et sérieux au cours de la période de quatre mois à compter de la délivrance du permis de construire par le Maire de la commune. - Lors de l’achat d’immeubles à rénover ou à restructurer, une recherche d’amiante et de saturnisme est effectuée, et un état des risques naturels et technologiques est établi avant la signature de l’acte notarié d’acquisition. - Toutes les opérations du Groupe font l’objet d’un certificat de conformité délivré par l’Autorité Publique, attestant que le programme est conforme dans sa réalisation aux plans initiaux. La préoccupation permanente de CAPELLI est celle de la maîtrise du risque environnemental. Les réalisations du Groupe n’entraînent aucun
risque de pollution en cas d’arrêt de son activité, dès
lors que les prescriptions sont respectées.
Les dépenses engagées par les sociétés du Groupe
afin de respecter l’ensemble de ces réglementations
sont incluses dans les budgets d’engagement des
différentes opérations.
Au niveau de l’entreprise proprement dite, des
pratiques responsables ont été mises en place
visant à réduire la consommation énergétique et de
papier.
20 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
➢ RISQUES LIES A LA CROISSANCE CAPELLI anticipe une croissance de son activité
pour les prochaines années et l’équipe de direction
pourrait avoir des difficultés à maîtriser une telle
croissance, même si elle y est déjà parvenue par le
passé, le chiffre d’affaires consolidé étant passé de
16,2 millions d’euros en 2002 à 186.8 millions
d’euros sur cet exercice. Ces difficultés seraient
susceptibles d’influer directement sur son activité,
ses résultats, sa situation financière ou son
patrimoine.
➢ RISQUES LIES AUX ACQUISITIONS POTENTIELLES
Dans le cadre de son développement, CAPELLI
pourrait être amené à procéder dans les années à
venir à des acquisitions de sociétés spécialisées
dans les mêmes secteurs d’activité que les siens ou
détenant des compétences complémentaires à
celles développées en interne. Ces acquisitions
seraient susceptibles d’influer directement sur
l’activité, les résultats, la situation financière ou le
patrimoine du Groupe.
➢ RISQUES LIES A LA GESTION DES PROGRAMMES
Les programmes du groupe pourraient ne pas générer les résultats commerciaux et financiers estimés lors de la décision d’engagement tels que reflétés dans le budget prévisionnel à terminaison. Certains facteurs peuvent en effet affecter la rentabilité des programmes du fait de coûts supplémentaires. En cas d’incapacité à anticiper ces aléas de manière précise et ainsi à en contenir les coûts, les résultats du groupe pourraient s’en trouver significativement dégradés.
➢ RISQUES LIES AUX ALEAS CLIMATIQUES Les circonstances climatiques (intempéries notamment) peuvent entrainer des retards de livraison et donc avoir une incidence sur la reconnaissance du chiffre d’affaires et de la marge du groupe. Par ailleurs, l’accélération du changement climatique pourrait entrainer un durcissement des normes techniques applicables à la construction d’immeubles neufs dans des zones sensibles et engendrer un surenchérissement des coûts de constructions. ➢ RISQUES LIES AUX ENGAGEMENTS HORS
BILAN Compte tenu de son activité, le groupe dispose d’engagements hors bilan significatifs susceptibles de pouvoir représenter à terme une charge financière importante pour les sociétés du Groupe. Les principaux engagements hors bilan du groupe sont présentés dans la note 4.4.7.3. ➢ RISQUES LIES AUX GARANTIES BANCAIRES
DANS LE CADRE DES VENTES EN L’ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT
Dans le cadre de son activité, le groupe délivre au profit de ses acquéreurs, conformément aux dispositions légales, une garantie financière d’achèvement, émanant d’établissements bancaires de premier rang ou d’assureurs, leur assurant le bon achèvement des opérations de construction. La mise en jeu effective de ces garanties bancaires pourrait représenter une charge financière importante pour le groupe. De plus, une augmentation du nombre des mises en jeu de ces garanties pourrait conduire à un renchérissement du coût de ces garanties pour le groupe et/ou impacter défavorablement sa capacité à obtenir de nouvelles garanties bancaires.
2.3 Risques liés à la propriété intellectuelle
Aucun brevet n'a été déposé par le Groupe. CAPELLI ne verse par ailleurs aucune redevance à aucun tiers pour l'exploitation d'un brevet. Les marques suivantes ont été déposées par la Société auprès de l’INPI : - Au cours des exercices précédents : TERRAIN LOW COST, TERRAIN DISCOUNT, RENCONTRE HABITAT, CAPELLI.
- Au cours des exercices, 2013/2014, 2014/2015 et 2015/2016 : CAPELLI SUISSE, VILLADUPLEX, VIVMEDIO, VILLASERENO, VILLACESARIO, CAPELLI LUX, GREEN QUARTIER, CAPELLI EXPAT, CAPELLI TOWERS, RESIDMEDIO - Au cours de l’exercice 2016/2017 : le nouveau logo de CAPELLI
21 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
2.4 Risques de marchés ➢ RISQUES DE LIQUIDITE
Le Groupe a procédé à une revue spécifique de son risque de liquidité et considère être en mesure de faire face à ses échéances futures. L’analyse de ces risques est exposée dans la partie 4.4.7.4 de l’annexe aux comptes consolidés. ➢ RISQUES DE TAUX
Les placements de trésorerie du Groupe sont essentiellement des comptes à terme ou des SICAV monétaires présentant un risque de taux très limité. L’exposition aux risques de taux concerne donc principalement les dettes à taux variables, non couvertes par des instruments financiers. L’analyse de ces risques est exposée dans la partie 4.4.7.4 de l’annexe aux comptes consolidés.
➢ RISQUES DE CHANGE CAPELLI SA, la maison mère du Groupe, est exposée au risque de change lorsqu’elle consent des avances de trésorerie à sa filiale Suisse en monnaie locale (CHF). Au 31 mars 2019, ces avances en compte courant n’ont pas été couvertes. Afin de renforcer la structure financière de Capelli Suisse, le holding portant les activités du groupe en Suisse, et de limiter les comptes courants et donc les impacts de change, CAPELLI SA a procédé au cours de l’exercice à une augmentation de capital de 4 MCHF sur l’exercice 2018/2019. Sur les autres zones géographiques du périmètre de consolidation, à savoir la France et le Luxembourg, le Groupe CAPELLI n’est pas exposé aux risques de change (zone euro). L’analyse de ces risques est reprise dans la partie 4.4.7.4 de l’annexe aux comptes consolidés.
2.5 Faits exceptionnels et litiges A la connaissance de la société, il n’existe pas à ce jour d’autre fait exceptionnel ou de litige pouvant avoir, ou ayant eu dans le passé, une incidence
significative sur l’activité, les résultats, la situation financière ou le patrimoine de CAPELLI et de ses filiales.
2.6 Risques liés aux relations du Groupe avec ses partenaires et associés
L’essentiel des programmes de promotion immobilière sont lancés au travers d’une entité juridique dédiée détenue par CAPELLI SA ou une de ses filiales. Il arrive cependant, de façon marginale, que la structure dédiée soit créée en association (en général 49/51) avec un professionnel de l’immobilier dans un but d’optimisation économique et de mise en commun des compétences de chacun. Par ailleurs, il peut arriver également que le Groupe propose une
participation minoritaire à l’un de ses partenaires bancaires afin de renforcer les liens avec celui-ci.
Dans ce contexte, les risques inhérents à la présence d’associés extérieurs ne font pas courir au Groupe des risques supérieurs à ceux qu’il supporterait s’il réalisait une opération immobilière seul, au-delà des honoraires et frais de procédure susceptibles d’être engagés en cas de litige.
2.7 Risque liés à l’obtention des financements
Le Groupe a recours au crédit bancaire pour lancer ses programmes et entretient depuis de longues années des relations de confiance avec différents établissements bancaires. Néanmoins, des contraintes diverses susceptibles de peser sur les établissements bancaires, notamment liées à la conjoncture économique, à leur solvabilité
interne, à un changement de réglementation ou à l’appréciation qu’elles pourraient porter sur sa solvabilité dans le futur, pourraient, temporairement ou durablement, avoir un impact sur sa situation financière, ses perspectives, et ses résultats.
22 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
2.8 Risques considérés dans leur ensemble La Société a procédé à une revue des risques qui pourraient avoir un effet défavorable significatif sur son activité, sa situation financière, ses résultats,
ou sa capacité à réaliser ses objectifs et considère qu’il n’y a pas d’autres risques significatifs hormis ceux présentés ci-avant.
Saint-Genis-Pouilly (01)
3. GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
23 Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
24 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
3. GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Rapport du Conseil d’Administration sur le gouvernement d’entreprise
Rapport du Conseil d’Administration établi en application de l’ordonnance 2017/1162 du 12 Juillet 2017.
Mesdames, Messieurs les actionnaires, En application de l’ordonnance n°2017/1162 du 12 juillet 2017, le Conseil d’Administration rend compte dans son rapport sur le gouvernement d’entreprise, de la composition du Conseil d’Administration et de l’application du principe de représentation équilibrée des femmes et des hommes en son sein, des conditions de préparation et d’organisation de ses travaux, des éventuelles limitations des pouvoirs du Directeur Général, des principes de détermination de la rémunération des mandataires sociaux, des modalités relatives à la participation des actionnaires aux assemblées générales, ainsi que de la publication le cas échéant des informations prévues à l’article L. 225-100-3 du Code de Commerce. Le présent rapport a été arrêté par le Conseil d’Administration lors de sa séance du 25 juin 2019.
3.1 Les principes de gouvernance
3.1.1 Composition du conseil et de la Direction Générale (Recommandations R3 R8 et R9 du Code de gouvernement d’entreprise pour les valeurs moyennes et petites, relatives à la composition du conseil, au choix des administrateurs et à la durée des mandats des membres du conseil) Le Conseil d’administration est composé des quatre membres suivants : - Monsieur Christophe CAPELLI qui exerce à la
fois les fonctions de Président et de Directeur Général,
- Monsieur Jean-Charles CAPELLI qui exerce les fonctions de Directeur Général Délégué,
- Monsieur Rodolphe PEIRON, Administrateur, qui exerce les fonctions de Directeur Général Adjoint,
- Madame Françoise PARIS-LECLERC, Administrateur.
Monsieur Christophe CAPELLI a été renouvelé dans son mandat de Président du Conseil d’administration et Directeur Général le 26 septembre 2017 pour une durée de six années. Son mandat d’Administrateur arrivera à expiration lors de l’assemblée appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31 mars 2023. Monsieur Jean-Charles CAPELLI a été renouvelé dans son mandat de Directeur Général Délégué le 26 septembre 2017 pour la durée du mandat du
Directeur Général. Son mandat d’Administrateur arrivera à expiration lors de l’assemblée appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31 mars 2023. Monsieur Rodolphe PEIRON a été renouvelé dans son mandat d’Administrateur le 29 septembre 2014. Son mandat d’Administrateur arrivera à expiration lors de l’assemblée appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31 mars 2020. Le mandat d’Administrateur de Madame Françoise PARIS-LECLERC a été renouvelé le 26 septembre 2017 et arrivera à expiration lors de l’assemblée appelée à statuer sur les comptes de l’exercice clos le 31 mars 2023. En application de la loi n°2011-103 du 27 janvier 2011 relative à la représentation équilibrée des femmes et des hommes au sein des conseils d’administration et de surveillance, le Conseil d’Administration doit compter une proportion de 40% de femmes. L’article L 225-18-1 du Code de commerce stipule en outre que dans les conseils d’administration de petite taille (8 membres au plus), l’écart entre le nombre des administrateurs de chaque sexe ne peut être supérieur à deux.
25 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
➢ INFORMATIONS ET RENSEIGNEMENTS
INDIVIDUELS SUR LES MANDATAIRES
SOCIAUX
Conformément aux dispositions de l'article L. 225-
37-4 du Code de commerce, la liste de l'ensemble
des mandats et fonctions exercés dans toute société
par chacun des mandataires sociaux au cours des
cinq derniers exercices est la suivante.
Monsieur Christophe CAPELLI, Président du
Conseil d’Administration et Directeur Général
- Président de la SAS CAPELLI PROMOTION
- Président de la SAS CAPELLI FINANCEMENT
- Co Gérant de la société SARL FONCIERE FRANCAISE DE LOGEMENT
- Président de la société SAS 2C AMENAGEMENT
- Président de la société SAS FINANCIERE CAPELLI
- Vice-Président et Administrateur de la SA CAPELLI SUISSE, société de droit Suisse
- Administrateur délégué de la SA JCC PARTICIPATIONS, société de droit Luxembourgeois
- Président et Administrateur de la SA CAPELLI LUX, société de droit Luxembourgeois
- Vice-Président et Administrateur de la SA CAPELLI FONCIER, société de droit Suisse
- Co-gérant de la société FONCIERE DE L’EST LYONNAIS
- Gérant de la société SARL LE CUBE
- Gérant de 120 Boulevard de Ménilmontant
- Directeur Général de la société SAS 123 Capelli
- Co-gérant de la société FONCIERE CAP-COR
- Gérant de la SARL CAPELLI DUVAL AQUITAINE,
- Gérant de la SARL CAPELLI DUVAL HAUTS-DE-FRANCE,
- Gérant de la SARL LE CLOS DES URSULES,
- Gérant de la SCI L’ARLY,
- Co-Gérant de la SARL CT1, société de droit Luxembourgeois,
- Co-Gérant de la SARL EHNEN LEWENT, société
de droit Luxembourgeois,
- Co-Gérant de la SARL LIMPERTSBERG GLACIS,
société de droit Luxembourgeois,
- Co-Gérant de la SARL STRASSEN HELENA,
société de droit Luxembourgeois,
- Co-Gérant de la SARL HESPERANGE SYREN,
société de droit Luxembourgeois,
- Co-Gérant de la SARL AHN VIGNES, société de
droit Luxembourgeois,
- Co-Gérant de la SARL REIMBERG BELLE VUE,
société de droit Luxembourgeois,
- Co-Gérant de la SARL BOWO, société de droit
Luxembourgeois,
- Co-Gérant de la SARL LANDEV1, société de
droit Luxembourgeois,
- Co-Gérant de la SARL CAPPAL, société de droit
Luxembourgeois,
- Co-Gérant de la SARL EICH LUX, société de
droit Luxembourgeois,
- Gérant de la SCI DES ESSES,
- Gérant de CAP-COR INVESTISSEMENT
- Co-gérant de la société SNC CAPELLI B2
- Président de la SAS FGLUX
- Gérant de la société SAINT MAUR LA
VARENNE,
- Co-Gérant de la SARL NEUDORF KIEM, société
de droit Luxembourgeois,
- Co-Gérant de la SARL H46, société de droit
Luxembourgeois,
- Co-Gérant de la BETTANGE MESSER, société de
droit Luxembourgeois,
- Administrateur de la SA OSCHTERBOURG,
société de droit Luxembourgeois,
Monsieur Jean-Charles CAPELLI, Administrateur et
Directeur Général délégué
- Directeur général de la société SAS FINANCIERE CAPELLI
- Directeur Général de la société CAPELLI PROMOTION
- Co Gérant de la société SARL FONCIERE FRANCAISE DE LOGEMENT
- Gérant de la société SCI CHAMPAGNE
- Président de la société SAS OFFICE D'HABITAT PRIVE
- Co-gérant de la société SNC CAPELLI B2
- Directeur général de la société SAS 2C AMENAGEMENT
- Administrateur de la SA CAPELLI SUISSE, société de droit Suisse
- Administrateur de la SA JCC PARTICIPATIONS, société de droit Luxembourgeois
- Vice-Président et Administrateur de la SA CAPELLI LUX, société de droit Luxembourgeois
- Co-gérant de la société FONCIERE DE L’EST LYONNAIS
- Co-gérant de la SCI 12 avenue Maréchal de Saxe
- Administrateur de la SA OSCHTERBOURG,
société de droit Luxembourgeois,
- Gérant de la société SAINT MAUR LA
VARENNE,
26 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
Monsieur Rodolphe PEIRON, Administrateur
- Directeur Général de la SAS CAPELLI FINANCEMENT
- Administrateur de la SA CAPELLI LUX, société de droit Luxembourgeois,
- Co-Gérant de la SARL CT1, société de droit Luxembourgeois,
- Co-Gérant de la SARL EHNEN LEWENT, société de droit Luxembourgeois,
- Co-Gérant de la SARL LIMPERTSBERG GLACIS,
société de droit Luxembourgeois,
- Co-Gérant de la SARL STRASSEN HELENA,
société de droit Luxembourgeois,
- Co-Gérant de la SARL HESPERANGE SYREN,
société de droit Luxembourgeois,
- Co-Gérant de la SARL AHN VIGNES, société de
droit Luxembourgeois,
- Co-Gérant de la SARL REIMBERG BELLE VUE,
société de droit Luxembourgeois,
- Co-Gérant de la SARL BOWO, société de droit
Luxembourgeois,
- Co-Gérant de la SARL LANDEV1, société de
droit Luxembourgeois,
- Co-Gérant de la SARL CAPPAL, société de droit
Luxembourgeois,
- Co-Gérant de la SARL EICH LUX, société de
droit Luxembourgeois,
- Co-Gérant de la SARL NEUDORF KIEM, société
de droit Luxembourgeois,
- Co-Gérant de la SARL H46, société de droit
Luxembourgeois,
- Co-Gérant de la BETTANGE MESSER, société de
droit Luxembourgeois,
- Administrateur de la SA OSCHTERBOURG,
société de droit Luxembourgeois,
Madame Françoise PARIS-LECLERC,
Administrateur
- Néant ➢ MODE D’EXERCICE DE LA DIRECTION
GENERALE ET LIMIATION DES POUVOIRS
Aucune limitation spécifique n’est apportée aux pouvoirs du Président Directeur général ou à ceux du Directeur général délégué en dehors des limites légales et réglementaires.
3.1.2 Règlement intérieur
Règlement Intérieur du Conseil d’administration (R7) Conformément à la recommandation R7 du Code de gouvernement MiddleNext sur la mise en place d’un règlement intérieur du Conseil, un nouveau règlement intérieur a été adopté lors de la réunion du 26 juin 2017. Ce règlement comprend les chapitres et paragraphes suivants : Missions et compétences du Conseil d’administration
- Pouvoirs du Conseil, - Modalités d’exercice de la présidence et de la
direction générale, - Assurance Responsabilité Civile des
Mandataires Sociaux.
Composition du conseil d’administration : - Conditions de nomination des membres du
conseil, - Critères d’indépendances des
administrateurs, Devoirs et déontologie des administrateurs :
- Devoir de loyauté et de respect des statuts, - Obligation de révélation / Conflits d’intérêts, - Devoir de confidentialité des administrateurs, - Obligation de diligence et d’assiduité,
- Obligation et droit d’information, - Obligation de non-concurrence, - Obligations relatives à la détention d’actions
de la société, - Obligations d’abstention d’intervention sur
les titres de la société durant certaines fenêtres négatives,
- Obligations liées à la détention d’informations
privilégiées / Prévention des délits et manquements d’initiés,
Fonctionnement du Conseil d’administration :
- Fréquence des réunions, - Ordre du jour et information des membres du
conseil, - Lieux de réunion, - Utilisation des moyens de visioconférence ou
de télécommunications, - Registres de présence, - Quorum et majorité, - Mandat, - Délibérations, - Procès-verbaux, - Evaluation des travaux du conseil, - Réunion des administrateurs hors de la
présence du président.
27 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
Règles de détermination de la rémunération des membres du conseil Entrée en vigueur – Force obligatoire.
Le règlement incorpore les principes de gouvernement d’entreprises Middlenext. Il est disponible en consultation au siège social ainsi que sur le site internet de la société https://capelli-immobilier.fr/
3.1.3 Préparation et organisation des travaux du Conseil d’Administration
Conformément aux dispositions du Code de gouvernement d’entreprise pour les valeurs moyennes et petites, le Conseil d’administration remplit les principales missions suivantes : - Représenter l’ensemble des actionnaires, - Définition de la stratégie de l’entreprise, - Étudier la question du plan de succession du
« dirigeant » et des personnes clés, - Choix du mode d’organisation de la société, - Contrôle ou vérification de la gestion, - Veille à la qualité de l’information fournie aux
actionnaires ainsi qu’aux marchés, Le Conseil d’administration exerce par ailleurs les fonctions du Comité d’audit, soit : - Suivi du processus d’élaboration de
l’information financière (calendrier, principes, options comptables…),
- Suivi de l’efficacité du contrôle interne et de gestion des risques
- Suivi du contrôle légal des comptes annuels et consolidés par les commissaires aux comptes
- Suivi de l’indépendance des commissaires aux comptes.
Le Conseil d’administration exerce également les fonctions de comité des nominations et de comité des rémunérations : - Désignation des mandataires sociaux, - Définition de la politique de rémunération, et
attribution d’actions gratuites et de stocks options.
Fréquence des réunions (R5) Le conseil d’Administration se réunit aussi souvent que l’intérêt de la société l’exige et notamment afin de statuer sur l’arrêté des comptes annuels et semestriels. Au cours de l’exercice écoulé notre Conseil d’administration s’est réuni 11 fois en conformité avec les statuts.
Convocation (R4) Les administrateurs sont convoqués par le président du Conseil d’administration conformément aux dispositions de l’article 19 des statuts.
Conformément aux dispositions légales et statutaires, les Commissaires aux comptes ont été convoqués aux réunions du Conseil d’administration qui a examiné et arrêté les comptes annuels et semestriels. Information des administrateurs (R4) Tous les documents, dossiers techniques et informations nécessaires à la mission des administrateurs, leur ont été communiqués préalablement à la réunion. Ils ont estimé que l’information communiquée était claire, précise et leur permettait de débattre de manière constructive et en toute indépendance, en application de la recommandation R4 du Code édité par Middlenext. Les procès-verbaux des réunions du Conseil d’administration sont établis à l’issue de chaque réunion et communiqués ou tenus à la disposition des administrateurs et des commissaires aux comptes. Par ailleurs, les registres sociaux sont conservés chez un tiers dépositaire, le cabinet LAMY LEXEL. Déontologie des membres du Conseil (R1) Conformément à la recommandation R1 du Code de gouvernement MiddleNext sur la déontologie des membres du Conseil, chaque administrateur est sensibilisé aux responsabilités qui lui incombent au titre de ses fonctions lors de sa nomination. Le règlement intérieur du conseil d’administration précise par ailleurs les obligations déontologiques des administrateurs. Ce règlement, adopté par le Conseil d’administration réuni le 26 juin 2017, est remis à tout nouvel administrateur. Chaque membre du Conseil d’Administration doit ainsi notamment : - Adopter un comportement cohérent entre
paroles et actes, gage de crédibilité et de confiance dans le but d’une recherche d’exemplarité,
- Observer les règles de déontologie relatives aux obligations résultant de son mandat et se
28 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
conformer aux règles légales de cumul des mandats,
- Informer le Conseil en cas de conflit d’intérêt survenant après l’obtention de son mandat,
- Se rendre disponible, consacrer le temps et l’attention nécessaire à ses fonctions et de manière générale faire preuve, autant que possible, d’assiduité aux réunions du Conseil et d’Assemblée Générale,
- S’assurer qu’il possède toutes les informations nécessaires sur l’ordre du jour des réunions du Conseil avant de prendre toute décision, et respecter le secret professionnel.
Comités spécialisés (R6) Conformément à la faculté laissée par les dispositions de l’article L. 823-20 4° du Code de commerce, les fonctions de Comité d’Audit sont exercées par le Conseil d’administration dont la composition est communiquée ci-avant, à l’exclusion de ses membres exerçant des fonctions de direction. Compte tenu de la taille du Groupe et la structure familiale de l’actionnariat de la société, il n’a pas été procédé à la mise en place d’autre comité spécialisé. Evaluation des travaux du Conseil (R11) Conformément à la recommandation R11, le Président a invité les membres du Conseil à s’exprimer sur le fonctionnement du Conseil et sur la préparation de ses travaux lors de la séance du 25 Juin 2018, tout comme lors de la séance du 26 juin 2017. Il est ressorti de cette évaluation que : - Les membres du Conseil ont une bonne
connaissance de leurs fonctions et attributions ;
- Le conseil se réunit régulièrement sur la base d’un calendrier respecté. Le quorum est systématiquement atteint, trois administrateurs au moins ayant participé à toutes les réunions. Les administrateurs estiment qu’ils sont informés préalablement de manière satisfaisante ;
- Le président guide le Conseil selon un déroulé préparé en suivant l’ordre du jour, il s’assure systématiquement que le point de vue des membres du conseil est entendu ;
- Lorsque cela s’avère nécessaire, le Conseil d’administration peut se réunir de façon très réactive ;
- Les procès-verbaux reflètent bien les discussions intervenues au cours des réunions du Conseil ainsi que les décisions qui y sont prises.
Chaque point de cette évaluation a fait l’objet d’une discussion spécifique et a conduit une nouvelle fois cette année à une évaluation positive. Certains points d’amélioration ont également été identifiés. Le Président a pris acte des résultats de cette évaluation et a précisé qu’il invitera les membres du Conseil à s’exprimer de nouveau l’année prochaine à ce sujet. Il rendra compte dans son rapport annuel que la procédure d’évaluation a bien eu lieu. Exclusion de la recommandation n°14 : Dans la mesure où la direction de la Société est assurée conjointement avec Monsieur Jean-Charles CAPELLI, en qualité de Directeur Général Délégué, et eu-égard à l’âge des dirigeants, aucun plan de succession des dirigeants n’a été mis en œuvre.
3.1.4 Relations avec les actionnaires
Le Conseil d’Administration, en conformité à la
recommandation R. 12 du Code Middlenext,
s’assure que les conditions de dialogue avec les
actionnaires sont réunies en veillant notamment à
rencontrer les actionnaires significatifs qui en
exprimeraient la demande.
3.1.5 Rémunération de l’administrateur
L’allocation d’une enveloppe de jetons de présence
d’un montant de 50 000 euros a été décidée par
l’assemblée générale du 26 septembre 2017 sur la
société Capelli SA. Aucun jeton de présence n’ayant
été attribué au titre de l’exercice clos le 31 mars
2019, cette enveloppe sera susceptible d’être
reconduite au titre de l’exercice en cours
notamment pour rémunérer les administrateurs
indépendants le cas échéant.
29 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
3.2 Délégations dans le domaine des augmentations de capital
Conformément à la loi, le tableau ci-après résume les délégations en cours de validité accordées par l‘assemblée
générale des actionnaires dans le domaine des augmentations de capital et fait apparaitre l’utilisation faite de
ces délégations au cours de l’exercice 2018-2019.
Date AG Résolution Contenu de la délégation Durée Utilisation en cours
sur l'exercice 2018/2019
Expiration
24/09/2018 20
Autorisation conférée au CA de procéder à l'attribution gratuite d'actions existantes ou émettre, emportant dans ce dernier cas, renonciation des actionnaires à leur DPS. Bénéficiaire : mandataires et salariés de la Société et des sociétés ou groupements qui lui sont liés directement ou indirectement dans les conditions de l'art. L. 225-197-2 C.com. Période minimale d'acquisition : 1 an Période minimale de conservation : 1 an
38 mois Néant 23/11/2021
24/09/2018 11 Autorisation d'opérer en bourse 18 mois
Mise en œuvre du programme de rachat d’action sur l’exercice 18/19.
23/03/2020
24/09/2018 12 Autorisation consentie au conseil d'administration de réduire le capital social par annulation d'actions
24 mois Néant 23/09/2020
24/09/2018 14 Délégation de compétence consentie au CA d'émettre par offre au public des actions ordinaires ou toutes autres valeurs mobilières donnant accès au capital avec suppression du DPS
26 mois Néant 23/11/2020
24/09/2018 15
Délégation de compétence consentie au CA d'émettre par placement privé des actions ordinaires ou toutes autres valeurs mobilières donnant accès au capital ou donnant droit à l'attribution de titres de créances de la Société avec suppression du DPS
26 mois Néant 23/11/2020
24/09/2018 16
Délégation de compétence consentie au CA d'émettre au profit de catégories de personnes des actions ordinaires ou toutes autres valeurs mobilières donnant accès au capital ou donnant droit à l'attribution de titres de créances de la Société avec suppression du DPS ("toute personne ayant la qualité de salarié de la Société ou de mandataire social d'une société liée au sens des dispositions de l'article L. 225-180 C.com, à la date d'émission des actions ou des valeurs mobilières donnant accès au capital de la Société")
18 mois Néant 23/03/2020
24/09/2018 17
Délégation de compétence consentie au CA d'émettre des actions ordinaires ou de toutes autres valeurs mobilières donnant accès au capital ou donnant droit à l'attribution de titres de créance de la Société avec maintien du DPS
26 mois Néant 23/11/2020
24/09/2018 18 Délégation de compétence consentie au CA d'émettre des actions ordinaires ou de toutes autres valeurs mobilières donnant accès au capital, en cas de demandes excédentaires
26 mois Néant 23/11/2020
24/09/2018 19
Autorisation consentie au CA, en cas d'émission d'actions ordinaires ou de toutes autres valeurs mobilières donnant accès au capital avec suppression du DPS, de fixer le prix d'émission selon les modalités fixées par l'AG dans la limite de 10% du capital social
26 mois Néant 23/11/2020
24/09/2018 21
Délégation de compétence consentie au CA en matière d'augmentation du capital social réservée aux salariés adhérents à un plan d'épargne entreprise avec suppression du DPS à leur profit
26 mois Néant 23/11/2020
30 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
3.3 Modalités de participation des actionnaires aux Assemblée Générale
Les modalités sont détaillées à l’article 30 des statuts de la société CAPELLI. Il n’existe pas de modalités
particulières.
3.4 Conventions réglementées
Concernant les conventions réglementées, il est renvoyé au rapport de gestion qui se trouve également dans le
présent rapport financier annuel dans la partie 4.2.14.
3.5 Rémunérations et avantages
3.5.1 Définition et transparence de la rémunération
Les rémunérations et avantages de toutes natures accordés aux mandataires sociaux sont fixés en vertu des principes et des règles suivantes (article L.225-37 alinéa 9 du Code de commerce). La composition de la rémunération des mandataires sociaux est demeurée inchangée et fera l’objet d’un vote en Assemblée Générale, se compose : - D’une rémunération fixe, comprenant un
avantage en nature correspondant le cas échéant à une voiture de fonction.
- D’une rémunération variable sous forme de
rémunération exceptionnelle accordée à certains mandataires sociaux en fonction d’indicateurs de performance, lesquels sont liés aux résultats de l’entreprise et au budget.
La société se conforme à la recommandation n°13 du Code Middlenext pour la détermination des rémunérations des mandataires sociaux. Les mandataires sociaux dirigeants de CAPELLI perçoivent une rémunération au titre de leur mandat social. Ils ne perçoivent jusqu’à présent aucun jeton de présence au titre de leur fonction d’administrateur au sein de CAPELLI SA. Les principes et règles arrêtés par le Conseil d’Administration du 26 juin 2017 qui déterminent les rémunérations et avantages accordés aux mandataires sociaux dirigeants sont les suivants : - Rémunération fixe mensuelle liquidée sur 12
mois, - Mise à disposition d’un véhicule de fonction,
- Rémunération variable annuelle, attribuée en
fonction de l’atteinte de d’objectifs de performance :
• Collectifs et quantitatifs, pour 60% au maximum du total de la rémunération variable ;
• Individuels et qualitatifs pour 40% au maximum du total de la rémunération variable.
Les critères individuels sont relatifs aux domaines
de responsabilité propres de chacun des
mandataires sociaux.
La rémunération variable annuelle peut varier en fonction de la performance effectivement constatée par la Société. Pour des raisons de confidentialité, le niveau d’atteinte de chaque critère d’attribution n’est pas communiqué. Les objectifs individuels chiffrés ne sont pas publiés pour des questions de confidentialité. Les critères quantitatifs retenus au titre de l’année 2018 pour l’attribution de la rémunération variable des mandataires sociaux sont précisés ci-dessous :
Monsieur Christophe CAPELLI Président Directeur Général
Progression du Chiffre d’Affaires consolidé N vs N-1
Progression de l’EBITDA consolidé N vs N-1
Progression du Backlog N vs N-1
Progression du cours de bourse YTD
Amélioration du BFR
Monsieur Jean-Charles CAPELLI Directeur Général Délégué
Progression du Chiffre d’Affaires consolidé N vs N-1
Progression de l’EBITDA consolidé N vs N-1
Progression du Backlog N vs N-1
Progression du cours de bourse YTD
Amélioration du BFR
31 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
3.5.2 Montants des rémunérations et avantages versés aux mandataires sociaux
➢ RECAPITULATIF DES REMUNERATIONS ET AVANTAGES VERSES AUX MANDATAIRES SOCIAUX. Par souci d’exhaustivité et dans le respect du principe de transparence, les rémunérations mentionnées ci-
dessous correspondant aux rémunérations versées et provisionnées au titre de l’exercice clos au niveau de
l’ensemble du Groupe CAPELLI.
DIRIGEANTS MANDATAIRES SOCIAUX
Contrat de
travail
Régime de
retraite
supplémentaire
Indemnités ou
avantages dus
ou susceptibles
d'être dus à
raison de la
cessation ou du
changement de
fonctions
Indemnités
relatives à
une clause
de non-
concurrence
OUI NON OUI NON OUI NON OUI NON
Nom Christophe CAPELLI
X X X X
Fonction Président directeur général
(PDG)
Date début mandat 06/10/2004 (Administrateur)
28/04/2006 (PDG)
Date de
renouvellement 26/09/2017
Date fin mandat AG Appro 31/03/2023
Nom Jean-Charles CAPELLI
X X X X
Fonction Directeur général Délégué
Date début mandat 23/12/2004 (DGD)
16/06/2006 (Administrateur)
Date de
renouvellement 26/09/2017 (DGD)
24/09/2018 (Administrateur)
Date fin mandat AG Appro 31/03/2024
Nom Rodolphe PEIRON
X X X X
Fonction Administrateur
Date début mandat 16/06/2006
Date de
renouvellement 29/09/2014
Date fin mandat AG Appro 31/03/2020
Nom Françoise PARIS-LECLERC
X X X X
Fonction Administrateur
Date début mandat 30/09/2011
Date de
renouvellement 26/09/2017
Date fin mandat AG Appro 31/03/2023
Monsieur Christophe CAPELLI Monsieur Jean-Charles CAPELLI Président Directeur Général Directeur Général Délégué
en k€ 2018/2019 2017/2018
Rémunération fixe 179 188
Rémunération variable 417 353
Rémunération exceptionnelle 140 206
Jetons de présence 99 99
Avantage en nature 48 48
Total 883 894
en k€ 2018/2019 2017/2018
Rémunération fixe 296 225
Rémunération variable 34
Rémunération exceptionnelle 0
Jetons de présence 99 87
Avantage en nature 3 3
Total 398 349
32 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
Il est précisé que Monsieur Rodolphe PEIRON et Madame Françoise Paris-Leclerc n’ont perçu aucune
rémunération au titre de leurs mandats d’administrateur de la CAPELLI SA.
A ce jour, les mandataires sociaux ne perçoivent pas de jetons de présence au titre de leur mandat social au sein
de la société CAPELLI. Néanmoins, afin de répondre à la recommandation R10 du code Middlenext il est prévu la
mise en place d’une enveloppe globale pour les mandataires sociaux.
Aucun engagement correspondant à des éléments de rémunération, des indemnités ou avantages dus ou
susceptibles d’être dus à raison de la cessation ou du changement de leurs fonctions ou postérieurement à celles-
ci n’a été pris au bénéfice des mandataires sociaux.
La société n’attribue pas, jusqu’à présent, de stock-options ou d’actions gratuites en direction de ses mandataires
sociaux.
➢ INDICATION DES ENGAGEMENTS POST-REMUNERATIONS PRIS PAR LA SOCIETE AU BENEFICE DE SES MANDATAIRES SOCIAUX
Aucun engagement correspondant à des éléments de rémunération, des indemnités ou avantages dus ou
susceptibles d’être dus à raison de la cessation ou du changement de leurs fonctions ou postérieurement à celles-
ci n’a été pris au bénéfice des mandataires sociaux.
3.5.3 Eléments susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique
➢ LA STRUCTURE DU CAPITAL DE LA SOCIETE
La structure du capital de la société est reprise au chapitre 5 « Capital et actionnariat » 5.5 du présent rapport.
➢ RESTRICTIONS STATUTAIRES A L’EXERCICE DES DROITS DE VOTE ET AUX TRANSFERTS D’ACTIONS OU LES CLAUSES DES CONVENTIONS PORTEES A LA CONNAISSANCE DE LA SOCIETE EN APPLICATION DE L’ARTICLE L.223-22
Néant
➢ PARTICIPATIONS DIRECTES OU INDIRECTES DANS LE CAPITAL DE LA SOCIETE DONT ELLE A CONNAISSANCE EN VERTU DES ARTICLES L. 233-7 ET L. 233-12
Au 31 mars 2019, la société CAPELLI n’a connaissance que des participations directes ou indirectes dans son
capital en vertu des articles L.233-7 et L.233-12 exposées au chapitre 5 « Capital et actionnariat » 5.5.
➢ LISTE DES DETENTEURS DE TOUT TITRE COMPORTANT DES DROITS DE CONTROLE SPECIAUX
Néant
➢ LES MECANISMES DE CONTROLE PREVUS DANS UN EVENTUEL SYSTEME D'ACTIONNARIAT DU
PERSONNEL, QUAND LES DROITS DE CONTROLE NE SONT PAS EXERCES PAR CE DERNIER
Néant
➢ LES ACCORDS ENTRE ACTIONNAIRES DONT LA SOCIETE A CONNAISSANCE ET QUI PEUVENT
ENTRAINER DES RESTRICTIONS AU TRANSFERT
Néant
33 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
➢ LES REGLES APPLICABLES A LA NOMINATION ET AU REMPLACEMENT DES MEMBRES DU CONSEIL D'ADMINISTRATION AINSI QU'A LA MODIFICATION DES STATUTS DE LA SOCIETE
Il n’y a aucun élément ayant une incidence en cas d’offre publique. ➢ LES POUVOIRS DU CONSEIL D'ADMINISTRATION, EN PARTICULIER EN CE QUI CONCERNE L'EMISSION
OU LE RACHAT D'ACTIONS Néant ➢ LES ACCORDS PREVOYANT DES INDEMNITES POUR LES MEMBRES DU CONSEIL D'ADMINISTRATION
OU LES SALARIES, S'ILS DEMISSIONNENT OU SONT LICENCIES SANS CAUSE REELLE ET SERIEUSE OU SI LEUR EMPLOI PREND FIN EN RAISON D'UNE OFFRE PUBLIQUE D'ACHAT OU D'ECHANGE D'ACTIONS ET A L'EXERCICE DES DROITS DE VOTE
Néant
“CITÉ ANDROMÈDE” à Differdange (Luxembourg)
4. INFORMATIONS FINANCIÈRES ET COMPTABLES4.1 - Rapport de gestion - Informations sur le Groupe 4.2 - Rapport de gestion - Informations sur la société mère Capelli4.3 - Comptes consolidés 2018/20194.4 - Notes annexes aux états financiers consolidés 2018/20194.5 - Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes
consolidés Exercice clos le 31 mars 20194.6 - Présentation des comptes annuels 2018/20194.7 - Notes annexes aux comptes annuels 2018/20194.8 - Rapport des commissaires aux comptes sur les conventions
et engagement réglementés4.9 - Rapport des commissaires aux comptes sur
les comptes annuels Exercice clos le 31 mars 2019
35 41 54 58 95
104 108123
139
34 Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
35 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4. INFORMATIONS FINANCIERES
4.1 – Rapport de gestion – Informations sur le Groupe
4.1.1 Activité du Groupe
Sur l'exercice 2018/2019, CAPELLI réalise à nouveau
de bonnes performances avec un chiffre d'affaires
qui atteint 186,8 M€, en croissance organique de
15% malgré une base de comparaison élevée.
Présent en France (64% du C.A. total) avec des
agences en Ile-de France, Rhône-Alpes, Provence
Alpes Côte d’Azur, Nord et l'Aquitaine, mais
également en Suisse et au Luxembourg (36% du C.A.
total), CAPELLI tire pleinement profit de la
dynamique du marché immobilier en le
surperformant depuis 5 ans.
Le taux de marge brute tous secteurs confondus
reste élevé et parmi les meilleurs du secteur à
22,9%. Celui-ci est en ligne avec les objectifs du
groupe.
Priorité a été donnée sur l’exercice à la
structuration du groupe, un plan de structuration a
été engagé afin de faire passer le Groupe d’un statut
de PME à celui d’ETI. Depuis le 1er semestre 2018,
le cabinet EY accompagne le Groupe dans la mise en
œuvre des actions définies dans le cadre d’un
diagnostic réalisé. Les mesures engagées depuis
plusieurs mois portent principalement sur
l’organisation des flux et sur le renforcement des
équipes managériale accompagnées de mise en
place d’outil de gestion intégrant toutes les
fonctions du groupe.
Cette phase de structuration était une étape
nécessaire pour consolider la croissance forte que
connaît le groupe depuis 5 ans.
Pour accompagner cette croissance soutenue, le
Groupe CAPELLI continu d’adapter son organisation
avec un renforcement de ses équipes
commerciales, achats et techniques notamment en
Ile-de-France et au Luxembourg. À fin mars 2019,
CAPELLI comptait 174 collaborateurs contre 123
l'an dernier à la même date.
Ce renforcement des équipes et des structures a été
bien maîtrisé et est en phase avec la hausse du
chiffre d'affaires. CAPELLI conserve ainsi une
rentabilité opérationnelle de très bon niveau pour
le secteur à 8,1% du chiffre d'affaires.
Le résultat financier s'inscrit à -5,7 M€ du fait des
levées de fonds obligataires réalisées par le Groupe
CAPELLI pour assurer sa croissance (contre -6.1M€
en N-1).
Le résultat net part du Groupe s'affiche en hausse
de 31% à 7,2 M€ et représente 3,9% du chiffre
d’affaires (contre 3.4% en N-1).
Sur 3 ans, le chiffre d’affaires a progressé de 47%, et
le résultat opérationnel de 46%. Cela démontre la
capacité du Groupe CAPELLI à générer une
croissance rentable.
Depuis 2015, le Groupe a mis en place un plan
d'optimisation de son BFR. Au 31 mars 2018, il
représentait 92% du C.A. Au 31 mars 2019, il
représente 95% du C.A, du fait de la stratégie du
Groupe de développer les ventes en bloc.
La dette nette du Groupe a été maîtrisée, le Gearing
atteint 1.63 (-11% versus N-1).
La trésorerie et équivalent de trésorerie du Groupe
atteint 88,6 M€ contre 51,2 M€ en fin de période
l'an dernier.
Après prise en compte du résultat net de 7,2 M€, les
capitaux propres atteignent 70,4 M€.
En Mai 2017 le groupe avait levé un EuroPP de
22M€ ainsi qu’un TSSDI de 12.3M€. Sur l’exercice
2018/2019, le Groupe a poursuivi le renforcement
de ses moyens financiers avec la levée de 3
nouveaux TSSDI pour un total de 9.95M€ (22.23M€
en cumul au 31/03/2019). Ces levées de
financement permettent de sécuriser les projets de
développement du groupe et notamment les achats
des prochaines opérations.
En avril 2018, le Groupe a renforcé ses moyens
financiers avec la levée d’un emprunt obligataire de
36 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
20M€, 100% affecté au financement de nouvelles
opérations via la société LANDEV1. Cette levée de
financement permet de sécuriser le projet de
développement du groupe et notamment les achats
des prochaines opérations. Une seconde levée a été
effectuée sur l’exercice pour un montant de
10.2M€.
Sur l’année 2018 le Groupe a signé des compromis
d’achat pour plus de 1.2 milliard d’euros.
Les principaux indicateurs financiers de l’exercice
2018/2019 sont les suivants :
- Chiffre d’affaires : 186,8 M€ ;
- Marge brute : 42,7 M€, soit 22,9% du chiffre d’affaires ;
- Résultat opérationnel : 15,2 M€, soit 8,1% du chiffre d’affaires contre 9,9% en n-1 ;
- Résultat net consolidé part du Groupe : 7,2 M€, soit 3,9% du chiffre d’affaires contre 3.4% en n-1 ;
- Backlog à mai 2019: 403 M€ contre 354 M€ un an plus tôt.
- Il est à noter que sur l’exercice précédent, le siège social du groupe a été transféré du 2bis chemin du Coulouvrier 69410 CHAMPAGNE AU MONT D’OR, au 43 rue du Faubourg Saint-Honoré 75008 PARIS. Le siège administratif de la Société restant sur CHAMPAGNE AU MONT D’OR.
- Le siège administratif basé à Champagne au mont d’Or sera transféré dans le 6ème arrondissement de Lyon au 58 avenue Foch début 2020.
4.1.2 Compte de résultat consolidé
Les autres éléments du résultat global ne sont pas significatifs.
Chiffre d'affaires 186 814 162 512
Achats consommés (144 102) (124 313)
Dotations nettes aux provisions sur opérations - -
Marge brute 42 712 38 199
Tx de Marge brute 22,9% 23,5%
Charges de personnel (13 241) (8 845)
Charges externes (13 181) (10 148)
Impôts et taxes (882) (1 291)
Dotations nettes aux amortissements (1 131) (526)
Dotations nettes aux provisions 451 (1 409)
Autres produits d'exploitation 838 236
Autres charges d'exploitation (501) (282)
Charges opérationnelles (27 647) (22 265)
Résultat opérationnel courant 15 065 15 934
Résultat des cessions d'actifs immobilisés 102 133
Résultat opérationnel 15 167 16 067
% du Chiffre d'affaires 8,1% 9,9%
Produits financiers - -
Coûts financiers bruts (6 320) (4 925)
Coût de l'endettement net (6 320) (4 925)
Autres Produits et charges financières 631 (1 167)
Résultat financier (5 689) (6 092)
Résultat avant impôt 9 478 9 975
Impôts sur les bénéfices (3 265) (507)
Impôts différés 487 (2 991)
Impôts sur les résultats (2 778) (3 498)
Tx d'impôt 29% 35%
Quote-part de résultat MEEQ (111) 6
Résultat net de l'ensemble consolidé 6 589 6 483
% du Chiffre d'affaires 3,5% 4,0%
Part des minoritaires 644 (978)
Résultat net part du Groupe 7 233 5 505
% du Chiffre d'affaires 3,9% 3,4%
2017/20182018/2019en k€
37 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
➢ CHIFFRE D’AFFAIRES Le chiffre d'affaires de l'exercice, alors que la base
de comparaison de l'année dernière est très
exigeante, s'inscrit à un niveau élevé et atteint
186,8 M€, en croissance organique de 15%, en ligne
avec la croissance du groupe sur les derniers
exercices.
L'activité en France s'inscrit à 120,2 M€ contre 104,7
M€ en 2017/2018. CAPELLI LUX enregistre un chiffre
d’affaires de 62,3M€ en progression de 28.7% et
CAPELLI SUISSE enregistre un chiffre d'affaires de
4,3 M€.
CAPELLI a fortement consolidé son positionnement
géographique en France avec une présence
renforcée en Ile-de France, dans le Nord et dans
l'Ouest avec des offres ciblant les primo-accédants,
les bailleurs professionnels et les investisseurs
particuliers
Le Groupe a également lancé de nouveaux projets
immobiliers en Suisse et acquis une position forte et
reconnue au Luxembourg avec des programmes
importants et emblématiques. Ces deux pays
représentent sur l’exercice 36.3% du C.A. total.
➢ MARGE BRUTE
La marge brute dégagée sur l’exercice 2018/2019
s’établit à 42,7 M€ contre 38,2 M€ en n-1. Cela
représente un taux de 22.9% qui est en ligne avec
les objectifs du groupe (Objectif du groupe : entre
22% et 23%).
➢ RESULTAT OPERATIONNEL Le résultat opérationnel est maîtrisé au regard des
investissements en charges externes et de
personnels consentis afin de consolider
l’organisation du Groupe. Il est en cohérence avec
les objectifs fixés.
Les charges de personnel représentent 7.1% du C.A.
(5.4% en n-1), et les charges externes 7.1% (6.2% en
N-1).
Ces augmentations sont directement liées à la
structuration du groupe afin de déployer son projet
CAP 2025.
Le résultat opérationnel ressort à 15,1 M€, soit 8.1%
du chiffre d’affaires. Le Groupe confirme sa capacité
à croître fortement tout en dégageant une
rentabilité de bon niveau. Les charges nouvelles
résultant de la volonté de CAPELLI de se créer de
nouvelles opportunités en Suisse, au Luxembourg et
en France ont été absorbées par la croissance du
chiffre d’affaires.
➢ RESULTAT FINANCIER Le résultat financier s’établit à -5,7 M€ contre -6,1
M€ pour l’exercice précédent.
Le résultat financier s’explique principalement par
les intérêts des emprunts obligataires réalisés pour
financer la forte croissance et notamment l’EuroPP.
Sur l’exercice, le montant des gains de change liées
aux créances et dettes libellés en devise, entre la
société mère et ses filiales en Suisse s’élève à 0,4M€
contre une perte de 0,5M€ en N-1.
➢ RESULTAT NET Après un taux d’impôt (y compris impôt différé) de
29% contre 35% en n-1, le résultat net consolidé
s’établit sur la période à 6,6 M€ contre 6,5 M€ en n-
1 et le résultat net part du Groupe s’établit à 7,2 M€
représentant une rentabilité nette de 3,9% du
chiffre d’affaires contre 3.4% en n-1.
38 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4.1.3 Bilan consolidé et évolution de la structure financière
➢ ECART D’ACQUISITION ET ACTIF IMMOBILISE NET
Aucun indice de perte de valeur n’a été identifié à
la clôture sur les écarts d’acquisition et la mise en
œuvre de tests de dépréciation n’a pas conduit à
constater de dépréciations.
➢ BESOIN EN FONDS DE ROULEMENT, CLIENTS ET STOCKS
Le BFR opérationnel s’inscrit en hausse de 27.3% au
31 mars 2019 du fait de l’augmentation des
créances clients et des stocks. L’augmentation des
créances clients s’explique principalement par la
stratégie du groupe d’accroître les ventes en bloc et
la croissance de l’activité.
La variation du niveau de stocks à la clôture
s’explique principalement par :
▪ Le séquencement des achats dans un contexte de forte croissance, ▪ Le lancement de nouvelles opérations de Promotion-Rénovation au cours des derniers mois de l’exercice. ▪ Le Groupe conserve ses critères de pré-commercialisation avant achat de foncier. Au 31 mai 2019, 84% des lots étaient vendus
La décomposition de la variation des stocks est la suivante :
Une analyse détaillée des stocks a été effectuée afin d’ajuster la valeur comptable en fonction de la valeur nette
de réalisation.
➢ CAPITAUX PROPRES ET ENDETTEMENT Les capitaux propres du Groupe s’élèvent à 70,4M€
contre 58,4 M€ au 31 mars 2018. Cette variation
s’explique principalement par l’émission des titres
Super Subordonnées à durée indéterminée (+ 8,5
M€, cf 4.3.5) ainsi que le résultat de l’exercice (+6,6
M€). Sur l’exercice, le Groupe CAPELLI a acheté pour
0,7 M€ d’actions propres.
La structure financière reflète la forte accélération
de la croissance de CAPELLI et le bienfondé des
émissions obligataires pour accompagner ce
développement.
L’endettement net du groupe est en progression, il
ressort à 114,8 M€ contre 106.9 M€ un an plus tôt.
Le gearing (endettement net sur fonds propres)
s’inscrit à 1,63 au 31 mars 2019 contre 1,83 au 31
mars 2018.
Ecart d'acquisition 232 232
Actif immobilisé net 13 565 11 898
Stocks nets 170 367 116 884 Clients nets 118 218 94 893 Fournisseurs (107 793) (69 725) BFR opérationnel net 180 792 142 052 % du chiffre d’affaires 97% 87%Autres créances/ dettes (3 272) 6 963 total BFR 177 520 149 015
% du chiffre d’affaires 95% 92%Capitaux propres 70 373 58 391 Dette nette 114 846 106 898 Capitaux engagés 185 219 165 289
Provisions, impôts différés et autre non courant (6 789) (6 153)
31/03/2018en k€ 31/03/2019
en k€Valeur brute
au 31/03/19Dépréciation
Valeur nette
au 31/03/19
Valeur brute
au 31/03/18Dépréciation
Valeur nette
au 31/03/18
Stock 172 833 (2 466) 170 367 119 961 (3 077) 116 884
Total 172 833 (2 466) 170 367 119 961 (3 077) 116 884
39 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
➢ CASH-FLOW ET ENDETTEMENT
La capacité d’autofinancement avant impôts au 31
mars 2019 s’établit à 18,2M€, soit une hausse de
20% par rapport à l’exercice précédent, ce qui
démontre la capacité de CAPELLI à générer du cash
et à adapter sa structure et sa gestion afin d’avoir
un rendement plus important.
Comme expliqué ci-avant, la variation du niveau de
BFR et d’endettement net à la clôture traduit
l’accélération de la dynamique de croissance en
Promotion dans laquelle est engagée le Groupe
CAPELLI et à plusieurs ventes en bloc au cours des
derniers mois de l’exercice.
Dans les mois à venir, le Groupe CAPELLI poursuivra
son plan de développement ambitieux en
conservant la même rigueur dans ses ratios de
gestion et notamment un déclenchement des
programmes à la seule condition que la
commercialisation ait dépassé le seuil de 40% à
50%.
4.1.4 Evolution et perspectives du Groupe
Le backlog, indicateur clé de la croissance à venir du
Groupe, atteint 403 M€ contre 354 M€ à la même
date l’an dernier. La France affiche une croissance
de 23% et l’international bénéficiera dans les
prochains mois d’une accélération de sa dynamique
avec de nombreux nouveaux programmes en cours
de lancement. Le Groupe lance, en Suisse, la
commercialisation de 4 programmes pour un chiffre
d’affaires potentiel de 70 MCHF HT. Au
Luxembourg, le Groupe s’apprête à mettre en vente
4 programmes totalisant un chiffre d’affaires
potentiel de plus de 50 M€ HT.
À fin juin, CAPELLI comptait 76 programmes
immobiliers en cours de montage (permis de
construire à déposer ou en cours d'instruction)
représentant 5 493 logements.
Cette dynamique de développement permettra à
CAPELLI de dépasser rapidement un chiffre
d'affaires de 300 M€.
4.1.5 Activité des sociétés du Groupe
➢ ORGANISATION DU GROUPE ET NATURE DES PRINCIPAUX FLUX FINANCIERS
La société CAPELLI SA fournit des prestations de services à ses filiales et assure notamment la gestion administrative, commerciale et financière de la plupart de celles-ci via ses propres fonctions de support. Le cas échéant, ces prestations sont facturées au coût de revient. La société CAPELLI SA facture par ailleurs des honoraires de montage et de gestion aux filiales dédiées aux opérations de promotion. Les sociétés CAPELLI SUISSE et CAPELLI LUX, dont les sièges sociaux sont respectivement situés dans le canton de Genève en Suisse et au Luxembourg, ont été créées en 2013 et ont vocation à porter les opérations du Groupe dans ces pays.
La société L2C DEVELOPPEMENT est spécialisée dans l’activité de Réhabilitation au travers de filiales généralement constituées pour une opération dédiée Les autres sociétés du Groupe sont des structures dédiées à des opérations de Promotion (SCCV, SARL, SAS, SNC, …). De façon marginale, ces structures dédiées peuvent être créées en association (en général 51/49) avec un professionnel de l’immobilier dans un but d’optimisation économique et de mise en commun des compétences de chacun.
Capacité d'autofinancement 16 552 15 139
Variation du BFR (16 754) (54 689)
Impôts versés (1 254) (1 966)
Investissements nets (7 978) (2 995)
Dividendes versés (2 342) (1 566)
Autres mouvements 3 828 719
Variation d'endettement (7 948) (45 358)
Endettement net à l'ouverture 106 898 61 540
Endettement net à la clôture 114 846 106 898
YTD
2017/2018en k€
YTD
2018/2019
40 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4.1.6 Facteurs de risques Les facteurs de risques auxquels est soumis le Groupe CAPELLI font l’objet d’un chapitre dédié du présent Rapport Annuel.
4.1.7 Informations en matière de recherche et développement. Le Groupe CAPELLI n’exerce aucune activité en matière de recherche et développement.
4.1.8 Informations sur les événements post clôture groupe.
Néant
41 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4.2 – Rapport de gestion – Informations sur la société mère CAPELLI
4.2.1 Activité de la société
La société Capelli SA, ci-après dénommée la « Société », détient directement ou indirectement les participations
dans les filiales du Groupe. Au niveau du Groupe, la Société a pour principales missions :
- La définition de la stratégie et son pilotage ;
- Le développement et la maintenance des systèmes d’information ;
- La définition de la politique d’achats fonciers et la gestion des relations avec les fournisseurs ;
- Le suivi des encaissements client ;
- Le suivi technique des opérations à travers son statut de Maître d’Ouvrage ;
- Le contrôle financier et budgétaire, la gestion des financements et engagements hors bilan, la communication financière et les relations avec les investisseurs ;
- La communication institutionnelle. Au niveau des filiales, la Société fournit des prestations de service en assurant la gestion administrative,
commerciale et financière de celles-ci via ses propres fonctions de support.
4.2.2 Filiales et participations
➢ LISTE DES FILIALES DETENUES DIRECTEMENT PAR CAPELLI SA
(Article R. 123-197 du Code de commerce)
FILIALES ET PARTICIPATIONS DIRECTES DONT LE CAPITAL EST DETENU A PLUS DE 50%
(1) Sauf Capelli Suisse pour laquelle seule la valeur des titres est en K€, les autres informations étant inscrites en KCHF. (2) La filiale clôture son exercice au 31 décembre 2018.
En K€(1) Filiales et participations détenues à plus de 50%
Capi
tal s
ocia
l
Rése
rves
et r
epor
t à n
ouve
au
Quot
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Com
ptes
cour
ants
Brute Nette
CAPELLI LUX SA 100,0 100% 100,0 100,0 - 3 791 2 168 - 22 013
SAS CAPELLI FINANCEMENT 1,0 71,9 100% 1,0 1,0 - 3 (11) - 27
SCI FRG FRANCHEVILLE 1,0 - 51% 0,5 0,5 - 3 051 374 - (93)
SARL 120 BD MENILMONTANT 0,1 517 70% 0,1 0,1 - 3 090 (113) - (201)
SNC LES ALLEES D'AVESNES 1,0 - 99.9% 1,0 1,0 - - (89) - 102
SAS FINANCIERE CAPELLI 150,0 1 096 99.80% 272,9 272,9 - 95 27 - (488)
SAS CAPELLI PROMOTION 370,0 5 351 99% 3 861,0 3 861,0 - 0 1 874 1 499 240
SA CAPELLI SUISSE (1) 4 300,0 98.44% 3 614 3 614 - 4 587 1 332 - 8 647
SAS 2C AMENAGEMENT 500,0 3 044 70% 3 210,2 2 253 - 416 (151) - (2 300)
SCI MOUSSEUX (2) 1,0 - 70% 0,7 0,7 - 194 24 - 635
SNC ORANGE 0,5 - 52% 0,3 0,3 - - (6) - 0,6
SNC CL INVEST 1,0 - 51% 0,5 0,5 - 237 (89) - (96)
SAS CAPELLI CF4 1,0 (2) 100% 1,0 1,0 - 115 (6) - 140
SNC LES JARDINS DE FLORA 976,6 - 99.90% 975,6 975,6 - - 0.3 - (880)
SNC CLOS ULYSSE 1,0 - 51% 0,5 0,5 - - - - (1 498)
SCI VILLENAVE D’ORNON 1 1,0 - 99.9% 1,0 1,0 - - - 129
SCI VILLENAVE D’ORNON 2 1,0 - 99.9% 1,0 1,0 - - - 0,3
SAS L2C DEVELOPPEMENT 1,2 55 70% 0,8 0,8 - 829 - 673
SARL LYON YPRES 74 1,0 - 65% 0,65 0,65 - - - 19
SCI MAISON HUGO 1,0 - 60% 0,6 0,6 - - - -
SCI CHAMPIGNY REPUBLIQUE 1,0 - 60% 0,6 0,6 - - - (0,6)
SAS LES VAGUES DE MAREUIL 1,0 - 100% 1,0 1,0 - - - -
42 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
PRISES DE PARTICIPATION AU COURS DE L’EXERCICE
- SCCV CHAMPIGNY REPUBLIQUE, détenue à 60% par CAPELLI SA.
- SCCV MAISONS HUGO, détenue à 60% par CAPELLI SA.
- SARL LYON YPRES 74 détenue à 65% par CAPELLI SA.
- SAS LES VAGUES DE MAREUIL détenue à 100% par CAPELLI SA
- SAS L2C détenue à 70% par CAPELLI SA (Acquisition de 20% sur l’exercice)
- SCCV DOMAINE DE LOUISE détenue à 100% par CAPELLI SA (Acquisition de 48% sur l’exercice)
- SCI MARECHAUX DE France détenue à 35% par CAPELLI SA
CESSIONS DE PARTICIPATION AU COURS DE L’EXERCICE
- SAS FG LUX désormais détenue à 30% par CAPELLI SA.
- SAS 6 RUE DE LHOMME désormais détenue à 45% par CAPELLI SA
4.2.3 Succursales et établissements secondaires
Le Groupe Capelli a 3 établissements secondaires implantés à Bordeaux, Lille, et Champagne au mont d’Or.
4.2.4 Situation et évolution de l’activité de la société au cours de l’exercice
Les comptes annuels de CAPELLI SA, arrêtés au 31 mars 2019, ont été établis conformément aux règles légales
françaises et selon les mêmes principes et méthodes comptables que ceux retenus pour l’établissement des
comptes du précédent exercice.
➢ COMPTE DE RESULTAT
Le chiffre d'affaires de CAPELLI SA s’établit à 24 873 K€ au 31 mars 2019 contre 22 929K€ au 31 mars 2018. Il est
composé à plus de 90% par des revenus principalement liés à des prestations de services fournies aux filiales du
Groupe.
➢ BILAN
Chiffre d’affaires 24 873 22 929
Résultat d'exploitation 4 811 4 189
Résultat financier -3 561 -3 101
Opérations en commun -230 512
Résultat courant 1 020 1 601
Résultat exceptionnel -77 14
Résultat de l'exercice 1 265 1 483
2018/2019 2017/2018en k€
Participations et créances rattachées 15 196 18 912
Autres actifs immobilisés 8 776 6 749
Stocks 14 488 11 722
Autres actifs circulants 59 736 41 372
Trésorerie et comptes courants 57 149 64 486
ACTIF 155 345 143 241
Capitaux propres 30 135 30 726
Endettements financiers et comptes courants 104 571 98 937
Autres passifs 20 639 13 578
PASSIF 155 345 143 241
en k€ 2018/2019 2017/2018
43 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
Les titres de participations et créances rattachées
s’établissent à 15 196K€ au 31 mars 2019 contre
18 912 K€ au 31 mars 2018, soit une baisse de 3 716
K€ sur l’exercice. Cette baisse est expliquée par des
remboursements de créances rattachées à des
participations.
Les autres actifs immobilisés s’élèvent à 8 776 K€ au
31 mars 2019 contre 6 749 K€ au 31 mars 2018, soit
une augmentation de 2 027K€. Cela est directement
lié à des prêts consentis aux filiales du groupe.
Les stocks de Capelli SA s’élèvent à 14 488 K€ contre
11 722 K€ à la clôture précédente, en progression
de 2 766K€, cela s’explique par des honoraires
stockés constatés en fin d’exercice sur de nouveaux
projets pour lesquels la structure juridique n’était
pas créée au 31 mars 2019.
Les capitaux propres de Capelli SA sont stables par
rapport au 31 mars 2018. Le dividende distribué au
titre du résultat de l’exercice clos au 31 mars 2018
s’élève à 1 856 K€.
L’endettement de Capelli SA s’établit à 104 571K€
contre 98 937 K€ soit 5 634 K€ d’augmentation au
31 mars 2019. Cette variation s’explique entre-
autre par la souscription de nouveaux emprunts
obligataire ayant pour objet le financement du
développement des activités du Groupe, au
Luxembourg et en Suisse.
➢ EVOLUTION ET PERSPECTIVES D’AVENIR
La Société continuera à piloter la stratégie du
Groupe, à gérer ses participations dans ses
différentes filiales détenues directement ou
indirectement. L’évolution et les perspectives
d’avenir du Groupe sont détaillées au paragraphe
4.1.1 (Activité du groupe).
4.2.5 Informations sur les délais de paiement des clients et des fournisseurs
Conformément aux articles L. 441-6-1 et D. 441-4 du Code de commerce, nous vous informons qu'à la clôture du
dernier exercice, le solde des dettes à l'égard des fournisseurs se décompose, par date d'échéance, comme suit
CLIENTS :
Dans les 19,1M€ de créances clients échues à +90j, seuls 1,1M€ sont des créances hors groupe.
0 jour
(indicatif)1 à 30 jours 31 à 60 jours 61 à 90 jours
90 jours et
plus
Total (1 jour et
plus)
(A) Tranches de retard de paiement
Montant total des factures concernées HT 5 223 637 133 - 19 099
Pourcentage du montant total des achats HT de
l'exercice
Pourcentage du chiffre d'affaires HT de l'exercice 21% 3% 1% 0% 77% 24 873
(B) Délais de paiement de référence utilisés (contractuel oudélai légal- article L441-6 ou article L443-I du Code de commerce)
Délais de paiement de référence utilisés pour le
calcul des retards de paiement
Article D441- 4 I 2° - factures émises non réglées à la date de cloture de l'exercice dont le
terme est échu
- délais légaux : Paiement comptant
44 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
FOURNISSEURS :
4.2.6 Tableau des résultats des 5 derniers exercices
Conformément aux dispositions de l'article R225-102 du code de commerce, le tableau faisant apparaître les
résultats de la Société au cours de chacun des cinq derniers exercices se présente comme suit :
0 jour
(indicatif)1 à 30 jours 31 à 60 jours 61 à 90 jours
90 jours et
plus
Total (1 jour et
plus)
(A) Tranches de retard de paiement
Montant total des factures concernées HT 1 200 680 216 4 183
Pourcentage du montant total des achats HT de
l'exercice8% 4% 1% 0% 1% 15 477
Pourcentage du chiffre d'affaires HT de l'exercice
(B) Délais de paiement de référence utilisés (contractuel oudélai légal- article L441-6 ou article L443-I du Code de commerce)
Délais de paiement de référence utilisés pour le
calcul des retards de paiement- délais légaux : 45 jours fin de mois
Article D441- 4 I 1° - factures reçues non réglées à la date de cloture de l'exercice dont le
terme est échu
En € 2014/2015 2015/2016 2016/2017 2017/2018 2018/2019
Capital social 15 139 200 15 139 198 15 139 198 15 139 198 15 139 198
Nombre d'actions ordinaires 13 280 000 2 213 333 2 213 333 2 213 333 2 213 333
Opérations et résultats :
Chiffre d'affaires (H.T.) 15 958 354 14 530 232 25 422 771 22 928 548 24 872 536
Résultat avant impôt, participation,
dotations aux amortissements
et provisions
1 124 141 2 101 955 3 179 861 4 101 159 1 657 580
Impôts sur les bénéfices 447 475 279 796 540 522 131 761 - 321 532
Participation des salariés - 3 618 - - - -
Résultat après impôts, participation,
dotations aux amortissements
et provisions
200 197 1 071 366 2 003 048 1 482 663 1 265 191
Résultat distribué 1 062 400 1 062 400 1 505 066 1 856 043
Résultat par action
Résultat après impôts, participation
avant dotations aux amortissements
et provisions
0,05 0,84 1,24 1,79 0,89
Résultat après impôts, participation
dotations aux amortissements
et provisions
0,02 0,48 0,94 0,67 0,57
Dividende distribué 0,08 0,48 0,68 0,84
Personnel
Effectif salariés 59 62 70 103 125
Montant de la masse salariale 2 491 349 2 548 801 3 503 236 4 556 192 7 619 630
Montant des sommes versées
en avantages sociaux 936 617 1 007 380 1 367 683 1 801 763 3 051 208
45 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4.2.7 Affectation et répartition des résultats 2018/2019
Le conseil d’administration du 25 Juin 2019 propose à l’assemblée générale qui se tiendra le 24 Septembre 2019, une distribution de dividende de 1,11€ par actions, soit un montant de 2 456 799,66€.
Un dividende d’un montant global de 1 856 043€ soit 0,84€ par action, a été versé au titre de l’exercice clos le 31 mars 2018.
Le tableau ci-dessous présente les dividendes par action distribués au titre des trois derniers exercices :
2017/2018 2016/2017 2015/2016
Dividende par action 0,84 € 0,68 € 0,48 € € Total en euros 1 856 048,00 € 1 505 066,44 € 1 062 400,00 €
La totalité des sommes distribuées, au titre des trois derniers exercices, étaient le cas échéant éligible à la
réfaction de 40% définie par l’article 158 3. 2° du Code général des impôts pour les actionnaires personnes
physiques domiciliées en France.
4.2.8 Participation des salariés au capital
Conformément aux dispositions de l'article L. 225-
102 du Code de Commerce, il est précisé qu’aucune
modalité de participation des salariés au capital
social, que ce soit sous la forme d’un PEE ou de
FCPE, n’a été mise en place au 31 mars 2019.
4.2.9 Programme de rachat d’actions, contrat de liquidité et auto-détention
Un contrat de liquidité « action » avait été conclu
lors du précédent exercice entre la société CAPELLI
et la société Louis Capital Markets. Ce contrat est
conforme à la charte de déontologie établie par
l’Association Française des Marchés Financiers le 8
mars 2011 et approuvée par l’Autorité des Marchés
Financiers par décision précitée du 21 mars 2011
(Charte AMAFI). Il se traduit au 31 mars 2019 par un
nombre de 23 634 titres CAPELLI auto-détenu par la
Société représentant 1.07% du capital.
Il est précisé que l’ensemble des actions propres achetées et/ou vendues sur l’exercice l’ont été dans le cadre de ce contrat afin d’assurer l’animation de la liquidité de l’action de la Société
Actions auto-détenues et échangées :
Sur l’exercice 2019, en valeur nette le Groupe CAPELLI a racheté sur le marché 22.252 titres pour une valeur de
670 086 € avec un cours moyen des actions achetées de 30,11€.
Le détail de l’actionnariat est indiqué dans le paragraphe 5.5 du rapport.
31/03/2019
Valeurs des ti tres inscri ts au bi lan 729 788
Fraction du capita l 1,07%
Valeur nominale 6,84 €
46 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4.2.10 Valeurs mobilières susceptibles de donner accès à terme au capital
Néant.
4.2.11 Option de souscription ou d’achat d’actions
Rapport spécial sur les opérations réalisées en vertu des dispositions prévues aux articles L.225-177 a l. 225-
186 du Code de commerce
Aucune option de souscription ou d’achat d’actions de la société CAPELLI n’a été consentie, au cours de l’exercice
clos le 31 mars 2019 à des mandataires sociaux ou à des salariés.
4.2.12 Attribution gratuite d’actions
Rapport spécial sur les attributions gratuites d’actions en vertu des dispositions prévues aux articles L. 225-
197-1 A L. 225-197-5 du Code de commerce
Aucune opération d’attribution gratuite d’actions n’a été réalisée au titre de l’exercice clos le 31 mars 2019.
4.2.13 Dépenses non déductibles fiscalement
Les dépenses et charges visées aux articles 39-4 et 223 du Code général des impôts se sont élevées à un montant
global de 67 856€ au cours de l’exercice et ont donné lieu à une imposition équivalente.
4.2.14 Conventions visées à l’article L. 225-38 du Code du commerce
Conformément aux dispositions législatives et
réglementaires en vigueur, le rapport spécial sur les
conventions et engagements réglementés établis
par les Commissaires aux Comptes est mis à la
disposition des actionnaires. Ce rapport est
également joint au Rapport Financier Annuel.
• Conventions avec la Société CAPELLI
FONCIER, société de droit suisse dont Messieurs
Jean-Claude CAPELLI et Christophe CAPELLI sont
dirigeants et actionnaires
Contrat de prêt
Le Conseil d’Administration a autorisé, au cours de
sa réunion du 06 septembre 2017, la conclusion
d’un prêt consenti par la Société CAPELLI à la société
CAPELLI FONCIER dont Messieurs Christophe
CAPELLI, actionnaire (indirectement) et dirigeant de
la Société, et Jean-Claude CAPELLI, actionnaire
détenant indirectement plus de 10 % du capital de
la Société, sont les dirigeants et actionnaires.
Ledit prêt a conclu aux principales conditions
suivantes :
Montant de CHF 2 669 950 équivalent à
2 387 934,70 euros
Objet exclusif : permettre l’acquisition de l’assiette
foncière du projet immobilier « les résidences 3
chênes » initié sur la commune de THONEX (suisse)
Durée : égale à la durée du programme précité soit
à l’issue de la vente de 100 % des lots
Rémunération : taux fiscalement déductible
A la clôture du 31 mars 2019, le solde dû par
CAPELLI FONCIER à CAPELLI SA au titre de ce prêt
s’élevait à la somme de 2 387 934,70 euros.
Les intérêts comptabilisés en produits se sont
élevés pour l’exercice à la somme de 33 378 euros.
Prestation de services administratifs
La Société CAPELLI a assuré au profit de la société
CAPELLI FONCIER des prestations de services à
caractère administratif.
47 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
Le Conseil d’Administration a autorisé, au cours de
sa réunion du 27 avril 2017 la facturation par la
Société CAPELLI desdites prestations de services à
caractère administratif ainsi rendues à la société
CAPELLI FONCIER pour un montant forfaitaire de
10 000 euros/an.
Aucune prestation de n’a été facturée à CAPELLI
FONCIER sur l’exercice.
• Modification du contrat de prestations de
services avec la Société 2 C AMENAGEMENT dont
Monsieur Christophe CAPELLI et Monsieur Jean-
Charles CAPELLI sont dirigeants (respectivement
Président et Directeur Général)
La Société CAPELLI a continué d’assurer au profit de
la Société 2 C AMENAGEMENT des prestations de
services commerciaux, ainsi que des prestations de
services administratifs, financiers et juridiques.
S’agissant des prestations de services à caractère
administratif, financier et juridique : Le Conseil
d’Administration a autorisé, au cours de sa réunion
du 27 mars 2018, la réduction à 56 000 euros HT de
la rémunération forfaitaire correspondante
facturée par la Société CAPELLI à la Société 2C
AMENAGEMENT, à compter de l’exercice ouvert le
1er avril 2017.
CAPELLI SA a facturé 56 000 euros HT sur l’exercice
2018/2019.
S’agissant des prestations de services commerciaux
(recherches, développement, actions, encadrement
et suivi) : le Conseil d’Administration a confirmé
sans modification le principe de rémunération de
CAPELLI, à savoir : 6 % sur le chiffre d’affaires HT de
la Société 2C AMENAGEMENT tel que consolidé par
le Groupe CAPELLI (outre frais de structure par lot).
Aucune facturation n’a été effectuée sur l’exercice
2018/2019.
• Convention avec la Société « Expertises
Foncières Franco Suisses », SARL de droit suisse
immatriculée au Registre sous le numéro CHE
413.226.828, dont Monsieur Jean-Claude CAPELLI,
actionnaire détenant indirectement plus de 10 % du
capital social et des droits de vote de CAPELLI SA,
est associé unique.
La Société CAPELLI fait appel aux compétences de
M. Jean-Claude CAPELLI via sa société « Expertises
Foncières Franco Suisses » pour
identifier/visiter/analyser des immeubles et/ou
terrains susceptibles de constituer le foncier de
programmes immobiliers de construction-
vente/réhabilitation que pourrait réaliser la Société
CAPELLI ou le groupe en général.
Le Conseil d’Administration a autorisé le 20 avril
2015 le principe desdites prestations rendues par la
Société « Expertises Foncières Franco Suisses » et sa
grille correspondante de facturation.
Le montant total en charge de l’exercice pour
lesdites prestations rendues par Monsieur Jean-
Claude CAPELLI s’est élevé à la somme de 531 952
euros.
• Convention avec la Société CAPELLI
FONCIER dont Messieurs Jean-Claude CAPELLI et
Christophe CAPELLI sont dirigeants et actionnaires.
•
Contrat de prêt
Le conseil d’administration a autorisé, au cours de
sa réunion du 21 Septembre 2015, la prorogation du
prêt autorisé le 27 Septembre 2013 qui a été
consenti par la Société CAPELLI à la société CAPELLI
FONCIER dont Messieurs Christophe CAPELLI,
actionnaire (indirectement) et dirigeant de la
Société, et Jean-Claude CAPELLI, actionnaire
détenant indirectement plus de 10 % du capital de
la Société, sont les dirigeants et actionnaires.
Ledit prêt a ainsi été prorogé aux principales
conditions suivantes :
- Montant maximum de CHF 1 123 501,85 - Durée : 36 mois - Rémunération : taux fiscalement déductible
A la clôture du 31 mars 2019, le solde dû par
CAPELLI FONCIER à CAPELLI au titre de ce prêt
s’élevait à la somme de CHF 608 204.77 soit 543 963
€.
Les intérêts comptabilisés en produits se sont
élevés pour l’exercice à la somme de 11 215 euros.
• Conventions avec la SCI MOUSSEUX dont
le capital est détenu à hauteur de 70% par la Société
et à hauteur de 30 % par la société JCC
PARTICIPATIONS, actionnaire de notre Société
dirigée et appartenant à Messieurs Christophe et
Jean-Charles CAPELLI.
Contrat de prestation de services
Le Conseil d’Administration a autorisé, au cours de
sa réunion du 13 mai 2013, la conclusion d’un
48 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
contrat de prestation de services au bénéfice de la
SCI MOUSSEUX
La Société fournit des prestations de services à
caractère administratifs et financiers rémunérés au
salaire chargé des employés de la Société ayant
engagé du temps à ce titre augmenté d’une quote-
part des frais de structure supportés par CAPELLI.
Au cours de l’exercice clos le 31 mars 2019, aucun
produit n’a été comptabilisé au titre de ces
prestations.
Poursuite du bail commercial des locaux de
CHAMPAGNE AU MONT D’OR
La convention de bail commercial des locaux de
Champagne au Mont d’Or conclue antérieurement
avec la SCI CHAMPAGNE aux droits desquels est
venue la SCI MOUSSEUX à compter de son
acquisition de l’immeuble le 26 juin 2013, s’est
poursuivie sans modification de principe durant
l’exercice clos le 31 mars 2015.
Au cours de l’exercice clos le 31 mars 2019, les
montants correspondants facturés par la SCI
MOUSSEUX se sont élevés à :
Loyers : 158 496 euros HT
Charges locatives : 19 714 euros HT
Loyers des panneaux sur toit : 6 000 euros hors
taxes
Engagement de cautionnement
Le Conseil d’Administration a autorisé, au cours de
sa réunion du 26 juin 2013, un engagement de
caution solidaire au bénéfice de la BANQUE RHONE
ALPES en garantie d’un contrat de prêt d’un
montant de 2 340 000 euros conclu par la SCI
MOUSSEUX.
Il est précisé que la société JCC PARTICIPATIONS a
signé au bénéfice de la Société un acte de contre-
cautionnement à hauteur de sa participation dans
le capital de la SCI MOUSSEUX.
• Convention conclue avec la société
FONCIERE FRANCAISE DE LOGEMENT (ci-après « la
société FFL ») dont Messieurs Christophe et Jean-
Charles CAPELLI sont associés et co-gérants
Cette convention, autorisant la société CAPELLI à
accomplir pour la société FONCIERE FRANCAISE DE
LOGEMENT des prestations administratives, a été
autorisée par le conseil d’administration réuni le 29
janvier 2008.
Au cours de l’exercice clos le 31 mars 2019, CAPELLI
SA a refacturé à FFL 14 000 euros HT au titre de la
convention.
• Conventions conclues avec la société
MARECHAUX DE France dont Monsieur Christophe
CAPELLI et Monsieur Jean-Charles CAPELLI, sont
indirectement actionnaires de la Société, et
dirigeants et sont tous deux associés et dirigeants
de la société JCC PARTICIPATIONS, associée de la SCI
DES MARECHAUX DE France.
Contrat de prêt
Cette convention, autorisant la conclusion d’un prêt
à intérêt consenti par la société CAPELLI à la société
MARECHAUX DE France d’un montant de 1 830 000
euros au taux d’intérêt maximum déductible
fiscalement, remboursable à 192 mois (capital et
intérêts).
Au 31 mars 2019, le solde dû par la société
MARECHAUX DE France à la société CAPELLI
s’élevait à 1 833 538 euros.
Contrat de sous-location
Conclusion d’un contrat de sous location de
bureaux et parkings consentie par la société
MARECHAUX DE France à la société CAPELLI, pour
l’ensemble des locaux à usage de bureaux sis 58
Avenue Foch 69006 LYON outre jouissance de 4
parkings. Ce contrat n’entrera en application qu’au
jour de la livraison des bureaux soit au plus tard le
1er décembre 2019.
Au 31 mars 2019, aucune facturation au titre de
loyer, n’a eu lieu sur l’exercice.
• Convention conclus avec la société FGLUX
dont Monsieur Christophe CAPELLI et Monsieur
Jean-Charles CAPELLI sont indirectement
actionnaires de la Société, et dirigeants, et sont tous
deux associés et dirigeants de la société JCC
PARTICIPATIONS, cessionnaire.
Autorisation de la cession par la Société JCC
PARITICPATIONS de 700 actions (70% du capital et
des droits de vote) détenues par la Société CAPELLI
dans la filiale FGLUX.
49 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
• Convention conclus avec la société
Expertises Foncières Internationales LTD dont
Monsieur Jean-Claude CAPELLI, actionnaire
détenant indirectement plus de 10 % du capital
social et des droits de vote de CAPELLI SA, est
associé unique.
La Société CAPELLI fait appel aux compétences de
M. Jean-Claude CAPELLI via sa société « Expertises
Foncières Internationales LTD » pour
identifier/visiter/analyser des immeubles et/ou
terrains susceptibles de constituer le foncier de
programmes immobiliers de construction-
vente/réhabilitation que pourrait réaliser la Société
CAPELLI ou le groupe en général.
Le Conseil d’Administration a autorisé le 31 Juillet
2018 le principe desdites prestations rendues par la
Société « Expertises Foncières Internationales LTD »
et sa grille correspondante de facturation.
Le montant total en charge de l’exercice pour
lesdites prestations rendues par la société de
Monsieur Jean-Claude CAPELLI s’est élevé à la
somme de 418 900 euros.
4.2.15 Autorisation de cautions, avals et autres garanties
Conformément aux dispositions des articles L.225-
35 et R225.28 du Code de commerce, le Conseil
d’Administration du 25 Juin 2019, s’est réuni afin
d’autoriser le Directeur Général et le Directeur
Général Délégué, pour une période de 12 mois, à
émettre au nom de la Société des cautions, avals et
autres garanties dans la limite du plafond global de
trois cents millions d’euros – et sous réserve que
chaque engagement ne dépasse pas le montant de
cinquante millions d’euros.
4.2.16 Observations du Comité d’entreprise
Le Comité d’entreprise n’a émis aucune observation en application des dispositions de l’article L.2323-8 du Code
du travail.
4.2.17 Contrôle interne et gestion des risques
4.2.17.1 Définition et référentiel du contrôle interne
La société CAPELLI définit le contrôle interne comme un processus mis en œuvre par le Conseil d’administration, la Direction générale, le comité de direction et le personnel en vue d’assurer une gestion rigoureuse et efficace de la société. Cette définition implique : - La mise en œuvre effective et l’optimisation des
opérations, - Le respect des politiques définies par la
Direction, ainsi que la conformité aux lois et règlements en vigueur,
- La sauvegarde des actifs et la protection du patrimoine ;
- La prévention des fraudes et erreurs ; - La sincérité et l’exhaustivité des informations
financières.
L’un des objectifs du système de contrôle interne est de prévenir et maîtriser les risques résultant de l’activité de l’entreprise et les risques d’erreurs et de fraudes, en particulier dans les domaines comptables et financiers. La croissance du Groupe amène la Direction Générale à procéder d’une part à la structuration de ses équipes et de ses processus en France et à l’étranger et d ‘autre part à consolider le contrôle interne et les procédures au sein du Groupe. L’enjeu de 2019/2020 sera axé sur la poursuite du déploiement de l’ERP qui est entré en production en Janvier 2019. Cet outil étant primordial au développement du groupe en matière de performance et de rentabilité d’une part et en matière de contrôle des opérations et des flux d’autre part.
50 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
Outre son Président Directeur Général, les acteurs clefs de cette structuration au sein de CAPELLI sont : - Jean Charles CAPELLI, Directeur Général Délégué, en charge de la promotion immobilière, assure le pilotage de cette activité tant sur le plan opérationnel que fonctionnel. Il s’appuie sur un Directeur Technique expert de la promotion immobilière. Il est par ailleurs en charge du contrôle des règlements fournisseurs dans le cadre de l’amélioration des procédures d’achats. - Le Directeur Général Adjoint (ancien Directeur Administratif et Financier du Groupe), Rodolphe PEIRON, dont les principales missions sont d’accompagner le Président dans le pilotage opérationnel et stratégique du Groupe, de contribuer au management général à travers l’organisation opérationnelle et administrative des différents services et la gestion juridique et administrative du Groupe avec pour objectif d’anticiper et de maîtriser les éventuels risques et litiges avec nos partenaires (propriétaires, clients, fournisseurs etc.). Son rôle s’étend également au renforcement du contrôle de l’activité Promotion via la supervision du bureau d’étude et en veillant aux relations avec les maîtres d’œuvre et les entreprises de travaux. Dans ce cadre, il s’assure, par des revues permanentes des avancements de chantier avec le Bureau d’Etude, de l’obtention des conformités et de la rétrocession des parties communes, process qui
permet de désengager le Groupe vis-à-vis des tiers et des collectivités. - La Direction Financière est quant à elle responsable des pôles de compétences et de la maîtrise des risques en matière de financement et de trésorerie, de tenue des comptabilités, de la consolidation, du suivi des indicateurs de gestion et du contrôle financier.
- Le Contrôle de gestion est en charge de la rédaction d’un manuel de procédure, et de la mise en place de contrôles de 1er et 2ème niveaux. Il élabore le plan annuel d’audit en collaboration avec la Direction Générale ainsi que la cartographie des risques. Il est le garant de l’avancement des actions correctives identifiées au plan pluriannuel d’audit, validé par le Comité d’audit. La Direction Générale a donné un objectif de renforcement du reporting mensuel par centre de profit et centre de coût à l’appui duquel des réunions de pilotage sont organisées avec les responsables opérationnels. Le renforcement du dispositif de contrôle interne est la priorité pour le Groupe qui s’organise pour documenter les procédures. Comme tout système de contrôle, il ne peut cependant pas fournir une garantie absolue que ces risques soient totalement éliminés.
4.2.17.2 Principaux acteurs du contrôle interne
Les principaux acteurs du contrôle interne sont les suivants :
- Le Conseil d’administration ; - La Direction Générale, qui détermine les
objectifs des différents services et les éléments permettant leur suivi ;
- Le comité de direction, organe nouvellement créé composé de la Direction Générale, du Directeur général logement France, du Directeur de l’Organisation et des Ressources
Humaines, du Directeur du Luxembourg et du Directeur Grand Genève.
- La Direction Financière, entre autres garant de la conformité règlementaire ;
- Les différents responsables de services, chargés de veiller au respect des objectifs et à l’information de la Direction Générale par le biais du reporting ;
- Le service communication qui, au-delà de la communication externe, assure également la bonne circulation de l’information en interne.
4.2.17.3 Organisation comptable et financière
Le service financier de la société CAPELLI est composé d’un Directeur Contrôle de gestion et comptabilité assisté d’une équipe de 8 comptables France et étrangers ainsi que de 2 contrôleurs de gestion, d’un trésorier et d’un responsable des investissements. Tous sont placés sous l’autorité directe du Directeur Général Adjoint.
La comptabilité est tenue en interne sur le logiciel SAGE 1000 utilisé pour l’ensemble des sociétés du Groupe. Au cours de l’exercice 2018/2019, le groupe a implémenté ce nouveau logiciel comptable plus performant en lieu et place de CEGID. Le plan de compte est commun aux sociétés du Groupe gérées par la maison mère CAPELLI.
51 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
L’élaboration des comptes semestriels et annuels du Groupe est centralisée au sein de la Direction Financière de la société CAPELLI, avec l’assistance d’un cabinet d’Expertise Comptable dont la mission est de contrôler les arrêtés comptables sociaux et de valider la consolidation des sociétés du Groupe dans le respect des normes en vigueur. La gestion de la paie est effectuée par un cabinet externe : les éléments de paie sont préparés conjointement par une personne du service comptabilité et la Responsable des Ressources Humaines. Le Président valide systématiquement les éléments de paie avant qu’ils ne soient adressés au cabinet. Après édition des bulletins de salaire, un contrôle est également réalisé au sein de la Direction Financière avant mise en règlement. Un suivi mensuel de la masse salariale est assuré par la Responsable des Ressources Humaines. Tous les règlements fournisseurs, préparés par le service comptable, sont soumis à la validation du
Directeur Général Adjoint puis du Directeur Général. Concernant les clients, il n’existe pas de risque important dans la mesure où, dans la majeure partie des cas, les règlements passent par une étude de notaire qui effectue directement les virements sur le compte bancaire de la société. Les procédures de contrôle interne en matière d’information comptable et financière ont pour objectif de s’assurer de la qualité de l’information financière produite par les filiales consolidées, de la sincérité et de l’image fidèle de l’information financière communiquée par le Groupe et de se prémunir contre les risques d’erreurs, d’inexactitudes ou d’omissions dans les états financiers du Groupe.
4.2.17.4 Organisation des autres pôles de risque En matière de gestion des risques opérationnels, les principales améliorations mises en œuvre par le groupe au cours des dernières années ont porté sur les points suivants : ➢ ACHAT DE FONCIER
Le Groupe porte une attention particulière sur les projets en cours et le processus de décision concernant les achats de foncier. Dans ce cadre, le Groupe a procédé au recentrage géographique de ses opérations dans les zones à fort potentiel et au redéploiement de ses commerciaux « Achats ». Un processus de formation de ces derniers a été mis en place afin de leur apporter, au-delà de la compétence commerciale, une compétence technique en adéquation avec les attentes du Groupe. La Direction Générale a par ailleurs renforcé ses exigences sur les critères d’achat en ajoutant un niveau de contrôle supplémentaire dans le processus de décision via une revue « technique » systématique du Directeur du Bureau d’Etudes sur les faisabilités présentées par les Chargés de programme. Le projet est ensuite présenté au Comité Achat constitué du Directeur du Bureau d’Etudes, du Directeur Commercial Foncier, et du Président. La décision est alors prise en tenant compte des données techniques, des conditions d’achats proposées, du niveau de rentabilité
attendu et du niveau de pré-commercialisation des lots constituant le programme. Les critères d’achat ont été redéfinis en tenant compte de la conjoncture du marché de l’immobilier. Les équipes commerciales en région sont encadrées par un Responsable Commercial, relai des directives données par la direction Générale. ➢ BUREAU D’ETUDES
Pour répondre efficacement aux exigences de notre principale activité de PROMOTION, le bureau d’études s’est doté de Directeur Technique expérimenté. Pour les programmes dits « collectifs », c’est-à-dire à partir du R+2, CAPELLI s’entoure d’une équipe pluridisciplinaire composée d’un Maître d’Œuvre externe de Conception, d’un Maître d’Œuvre externe d’Exécution et d’un Assistant à Maîtrise d’Ouvrage. En parallèle, des chargés d’exécution salariés de CAPELLI assurent le suivi des opérations de promotion. Les améliorations suivantes ont récemment été apportées à l’organisation existante dans le but de limiter les risques sur les processus opérationnels :
- L’organisation administrative du service a été revue avec la mise en place de normes de tenue des dossiers et le renforcement du contrôle de la facturation (rapprochement
52 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
systématique des factures et des marchés signés) ;
- La procédure de lancement des pré-études sur les projets a été complétée avec, entre autres, la validation écrite du Comité Achat ;
- Une attention particulière est portée sur la fiabilité des sociétés retenues pour les marchés de travaux afin de s’assurer au mieux de la pérennité de ces dernières sur toute la durée des opérations ;
- Une procédure de collecte des attestations d’assurance professionnelle de nos fournisseurs de travaux a été mise en place ;
- Une équipe de chargés de conception dédiée au montage des opérations et à l’obtention des autorisations administratives a été mise en place ainsi qu’une équipe spécialisée dans le suivi des chantiers (chargés d’exécution). ➢ POOL VENTE
Le fort développement commercial en IDF et au Luxembourg a conduit le Groupe à intensifier ses efforts de formation auprès de ses équipes commerciales dédiées afin d’adapter au mieux les argumentaires de vente à la réalité du marché. Un reporting quantitatif et qualitatif quotidien a également été mis en place pour le suivi des ventes, en plus des reporting hebdomadaires et mensuels
existants, pour une meilleure réactivité des Directions commerciale et Générale. Enfin, un processus d’évaluation de la solvabilité de nos prospects est mis en place afin de limiter le nombre d’annulations liées au financement. ➢ SECURITE
Le document unique, établi en conformité avec les dispositions de l’article R. 4121-1 et suivants du Code du travail, a été finalisé et validé par les instances représentatives du personnel. Des sessions de sensibilisation à la Sécurité Routière ont été organisées dans les locaux au siège administratif, notamment auprès des commerciaux itinérants, ainsi que des formations aux premiers secours. ➢ SECURITE INFORMATIQUE
Dans le cadre du déploiement du système d’information CAPELLI, les serveurs ont été remplacés en intégrant un système de sauvegarde informatique fiabilisé. Depuis 2015, l’ensemble des serveurs, y compris le serveur de messagerie, est externalisé renforçant ainsi le processus de sécurisation. Le groupe a entrepris une démarche de mise en conformité avec la réglementation liée à la RGPD.
4.2.17.5 Organisation du reporting La société établit des situations consolidées de manière semestrielle. En parallèle, des reporting hebdomadaires et mensuels ont été mis en place afin de pouvoir
mesurer l’activité du Groupe et suivre les indicateurs clés de son développement (achats, ventes, financements et trésorerie).
4.2.17.6 Audit externe des commissaires aux comptes Les Commissaires aux Comptes de CAPELLI S.A sont désignés pour six exercices par l’Assemblée Générale des Actionnaires. Ils effectuent chaque année un audit des comptes annuels et un examen limité des comptes semestriels. Le Groupe CAPELLI a nommé le cabinet MAZARS suite à la démission du cabinet VISALYS. Le cabinet VISALYS ne disposant plus des ressources
nécessaires pour poursuivre l’ensemble de ses mandats. Compte tenu de l’évolution majeure du groupe, CAPELLI a nommé des Commissaires aux comptes pour ses filiales à l’étranger au Luxembourg et en Suisse depuis l’exercice clos le 31 mars 2017. Des missions portant sur l’appréciation du contrôle interne sont également menées dans le cadre de leur audit légal.
53 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4.2.17.7 Evaluation du contrôle interne et perspectives La société a procédé à un recensement des procédures de contrôle interne existantes. Les travaux réalisés sur l’exercice 2018/2019 n’ont pas révélé de défaillances notables ou d’insuffisances graves sur l’organisation du contrôle interne. Dans le cadre de ce rapport sur le contrôle interne, les Directions Générale et Financière, sous la responsabilité du Président, ont décidé de définir un cadre conceptuel et de continuer de procéder au recensement des procédures de contrôle interne existantes. Par ailleurs la Direction Générale a fixé les axes de progression suivants pour l’exercice à venir :
- Poursuite de la structuration de l’activité de Promotion immobilière, notamment en France, dans les zones géographiques à fort potentiel, avec Lille et Bordeaux, mais également en Suisse et au Luxembourg où les premiers programmes de Promotion sont en chantier
- Mise en place d’un référentiel des procédures,
- Mise en place d’un plan d’audit pluriannuel sur 3 ans intégrant des actions correctives identifiées suite à l’audit interne réalisé sur l’année en cours, sur les process et usages internes.
4.2.18 Evènements importants survenus depuis la clôture de l’exercice
Néant
54 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4.3 – Comptes consolidés 2018/2019
4.3.1 Etat du résultat consolidé
4.3.2 Etat du résultat global
Chiffre d'affaires 4.4.6.1 186 814 162 512
Achats consommés 4.4.5.1 (144 102) (124 313)
Dotations nettes aux provisions sur opérations - -
Marge brute 4.4.6.1 42 712 38 199
Tx de Marge brute 22,9% 23,5%
Charges de personnel 4.4.5.2 (13 241) (8 845)
Charges externes (13 181) (10 148)
Impôts et taxes (882) (1 291)
Dotations nettes aux amortissements 4.4.4.2 (1 131) (526)
Dotations nettes aux provisions 4.4.5.3 451 (1 409)
Autres produits d'exploitation 838 236
Autres charges d'exploitation (501) (282)
Charges opérationnelles (27 647) (22 265)
Résultat opérationnel courant 15 065 15 934
Résultat des cessions d'actifs immobilisés 4.4.5.4 102 133
Résultat opérationnel 15 167 16 067
% du Chiffre d'affaires 8,1% 9,9%
Produits financiers - -
Coûts financiers bruts (6 320) (4 925)
Coût de l'endettement net (6 320) (4 925)
Autres Produits et charges financières 631 (1 167)
Résultat financier 4.4.5.5 (5 689) (6 092)
Résultat avant impôt 9 478 9 975
Impôts sur les bénéfices (3 265) (507)
Impôts différés 487 (2 991)
Impôts sur les résultats 4.4.5.6 et 4.4.5.7 (2 778) (3 498)
Tx d'impôt 29% 35%
Quote-part de résultat MEEQ (111) 6
Résultat net de l'ensemble consolidé 6 589 6 483
% du Chiffre d'affaires 3,5% 4,0%
Participation ne donnant pas le contrôle 644 (978)
Résultat net part du Groupe 7 233 5 505
Résultat net part du Groupe par action émise (en euros) 4.4.5.8 3,27 2,49
Résultat net part du Groupe dilué par action émise (en euros) 4.4.5.8 3,27 2,49
en k€ Notes 2018/2019 2017/2018
Résultat Net de l'ensemble consolidé 6 589 6 483
Variation des gains et pertes actuariels. (4) (37)
Ecarts de conversion 252 (155)
Résultat Net Global Consolidé 6 837 6 291
Part du Groupe 7 485 5 350
Participation ne donnant pas le contrôle (648) 941
en k€ Notes 2018/2019 2017/2018
55 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4.3.3 Situation financière consolidée
Les notes annexes font partie intégrante des comptes consolidées.
Brut Amort. prov. Net Net
ACTIF
Ecart d'acquis i tion 4.4.4.1 232 232 232
Immobi l i sations incorporel les 4.4.4.2 605 354 251 175
Immobi l i sation corporel les 4.4.4.2 11 961 3 085 8 876 10 763
Terrains 20 20 20
Constructions 1 103 384 719 3 037
Immeubles de placement 2 474 1 031 1 443 836
Installations techniques, matériel et outillage 35 31 4 10
Autres immobilisations corporelles 8 329 1 639 6 690 6 860
Immobilisations financières 4.4.4.3 4 438 - 4 438 960 Titres non consolidés et mis en équivalence 842 842 594
Dépôts et cautionnements 320 320 366
Prêts et créances immobilisées 3 276 3 276
Impôts di fférés acti fs 4.4.4.9 2 889 2 889 1 893
Autres acti fs non courants - - 10 297
ACTIFS NON COURANTS 20 125 3 439 16 686 24 320
Stocks 4.4.4.4 172 833 2 466 170 367 116 884
Créances clients 4.4.4.5 118 309 91 118 218 94 893
Autres actifs courants 4.4.4.5 35 329 1 35 328 31 240
Comptes courants 4 349 4 349 11 729
Charges constatées d'avance 4.4.4.5 687 687 1 499
Autres actifs financiers courants - - -
Trésorerie et équivalents de trésorerie 4.4.4.5 et 4.4.4.6 88 665 50 88 615 51 156
ACTIFS COURANTS 420 172 2 608 417 564 307 401
Actifs non courants détenus en vue de la vente 4.4.4.2 2 329 2 329 0
TOTAL ACTIF 442 626 6 047 436 579 331 721
PASSIF
Capital social 4.4.4.7 15 139 15 139
Réserves consolidées 23 820 21 760
Emprunt TSSDI 22 230 12 280
Résultat net part du groupe 7 233 5 505
Capitaux propres - Part du Groupe 68 422 54 684
Participation ne donnant pas le contrôle 1 951 3 707
CAPITAUX PROPRES 70 373 58 391
Provisions non courantes 4.4.4.5 et 4.4.4.8 237 126
Passifs financiers non courants 4.4.4.5 et 4.4.4.6 108 563 75 622
Impôts différés passifs 4.4.4.9 9 441 7 821
PASSIFS NON COURANTS 118 241 83 569
Provisions courantes 4.4.4.5 et 4.4.4.8 - 99
Provision valeur négative titres MEE 104 - Passifs financiers courants 4.4.4.5 et 4.4.4.6 94 113 87 354
Comptes courants 4.4.4.5 et 4.4.4.6 5 134 6 807
Dettes fournisseurs 4.4.4.5 107 793 69 725
Dettes fiscales et sociales 4.4.4.5 38 178 25 178
Autres dettes 4.4.4.5 803 547
Produits constatés d'avance 4.4.4.5 306 51
PASSIFS COURANTS 246 431 189 761
Passifs non courants détenus en vue de la vente 4.4.4.5 1 534
TOTAL PASSIF 436 579 331 721
en k€ Notes 31/03/201831/03/2019
56 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4.3.4 Tableau des flux de trésorerie consolidés
Les notes annexes font partie intégrante des comptes consolidés.
(1) prix d’acquisition de la société BOWO en 03/2018, de Domaine de Louise et Oschterbour en 03/2019
(2) émission de TSSDI (cf note 4.4.4.7 de l’annexe)
(3) dont intérêts sur TSSDI de 1 197K€
Disponibilités 4.4.4.5 et 4.4.4.6 51 156 33 625
Découverts bancaires 4.4.4.5 et 4.4.4.6 -66 509 -36 461
Trésorerie à l'ouverture -15 353 -2 836
Résultat net de l 'ensemble consolidé avant quote-part de résultat MEEQ 6 700 6 489
Dotations nettes aux amortissements et provisions 4.4.4.2 et 4.4.5.3 1 143 526
Plus ou moins-values sur cessions d'actifs 4.4.5.4 -102 -133
Charge d'impôt exigible 4.4.5.6 et 4.4.5.7 507 507
Variation des impôts différés 4.4.5.6 et 4.4.5.7 2 271 2 990
Réintégration liée à l 'endettement financier 6 320 4 925
Autres écritures sans incidence sur la trésorerie -287 -165
Capacité d'autofinancement avant impôt 16 552 15 139
Impôt versés -1 254 -1 966
Capacité d'autofinancement 15 298 13 173
Dividendes reçus des sociétés mises en équivalence 0 0
Variation de stock 4.4.4.4 -46 594 -13 987
Variation des créances d'exploitation 4.4.4.5 -16 999 -55 528
Variation des dettes d'exploitation 4.4.4.5 46 839 14 826
Variation du BFR -16 754 -54 689
Flux de trésorerie généré par l'activité -1 456 -41 516
Acquisitions d'immobilisations corporelles et incorporelles 4.4.4.3 -1 790 -854
Cessions d'immobilisations corporelles et incorporelles 4.4.5.4 248 213
Acquisitions d'immobilisations financières 4.4.4.2 -3 542 -316
Cessions d'immobilisations financières 4.4.4.3 59 10
Acquisitions / Cessions de sociétés nettes de trésorerie (1) -2 953 -2 048
Flux de trésorerie lié aux opérations d'investissement -7 978 -2 995
Dividendes versés aux actionnaires de la société mère -1 856 -1 504
Dividendes versés aux minoritaires -486 -62
Souscription TSSDI (2) 9 950 10 112
Frais d'émission du TSSDI -6 -371
Intérêts financiers nets payés (3) -5 834 -3 979
Nouveaux emprunts 4.4.4.6 62 434 52 783
Emprunt obligataire 4.4.4.6 0 0
Remboursement d'emprunts 4.4.4.6 -25 605 -14 130
Autres variations l iées aux opérations de financement 5 707 -10 178
Actions propres -671 27
Flux de trésorerie lié aux opérations de financement 43 633 32 698
Variation de trésorerie avant autres actifs financiers courants 34 199 -11 813
Incidence de la variation des devises (+/-) 495 -704
Variation de trésorerie 34 694 -12 517
Trésorerie à la clôture 19 341 -15 353
Disponibilités 4.4.4.5 et 4.4.4.6 88 615 51 156
Découverts bancaires 4.4.4.5 et 4.4.4.6 -69 274 -66 509
en k€ Notes 2018/2019 2017/2018
57 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4.3.5 Variation des capitaux propres consolidés
(1) il s’agit des impacts des variations de pourcentage d’intérêt des filiales et notamment l’augmentation de
capital de CAPELLI SUISSE en mars 2018, et correspond également au rachat des titres de la société Domaine de
Louise ainsi que les impacts du changement de % de détention de L2C Développement réalisés lors de l’exercice
clos en mars 2019.
L’information sur les TSSDI est faite en note 4.4.4.7 de l’annexe.
Au 1er avril 2017 15 139 638 (86) (62) - 23 904 39 533 3 160 42 693
Résultat de la période 5 505 5 505 978 6 483
Autres éléments du résultat global (155) (155) (37) (192)
Résultat global total - - (155) - 5 505 5 350 941 6 291
Variation périmètre et taux détention (1) 359 359 (392) (33)
Opérations sur Auto-détention 5.4.4.7 27 27 27
Emission des titres Super Subordonnées 12 280 (1 455) 10 825 10 825
Dividendes versés 5.4.4.7 (1 504) (1 504) (62) (1 566)
Autres 93 93 60 153
Au 31 mars 2018 15 139 638 (214) (62) 12 280 26 902 54 683 3 707 58 390
Résultat de la période 7 233 7 233 (644) 6 589
Autres éléments du résultat global 155 97 252 (4) 248
Résultat global total - - 155 97 7 233 7 485 (648) 6 837
Variation périmètre et taux détention (1) 234 234 (633) (399)
Opérations sur Auto-détention 5.4.4.7 (671) (671) (671)
Emission des titres Super Subordonnées 9 950 (1 402) 8 548 8 548
Dividendes versés 5.4.4.7 (1 856) (1 856) (486) (2 342)
Autres (1) (1) 11 10
Au 31 mars 2019 15 139 638 (730) 35 22 230 31 110 68 422 1 951 70 373
en k€
Part
mino
ritaires
Capitaux
propresCapital Primes
Auto-
détentionRéserves
Capitaux
propres
part du
Groupe
NotesEcart de
conversion
Titres
Super
Subordonnées
58 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4.4 – Notes annexes aux états financiers consolidés 2018/2019
Les comptes consolidés du 31 mars 2019 ont été arrêtés par le Conseil d’Administration du 25 juin 2019.
L’exercice a une durée de 12 mois couvrant la période du 01/04/2018 au 31/03/2019.
4.4.1 Faits caractéristiques
Portés par une croissance organique de 15% avec un
chiffre d’affaires de 186,8 M€, les résultats 2018/19
de CAPELLI progressent fortement. Le résultat
opérationnel atteint 15,2 M€. La rentabilité
opérationnelle s’élève à 8.1% du chiffre d’affaires
pour 9.9% en N-1. Cette baisse de rentabilité
s’explique par les investissements mis en place par
le groupe sur les deux derniers exercices (Ouverture
et développement d’agences).
✓ Dynamisme de croissance de toutes les
implantations avec une accélération forte
confirmée en Ile de France et un très bon
démarrage des ouvertures récentes.
✓ Fort taux de commercialisation permettant de
développer de nouveaux programmes plus
rapidement avec notamment :
o Un positionnement prix permettant de
rester en ligne avec la solvabilité des clients.
o Développement des ventes investisseurs
institutionnels (hors social).
o Poursuite du développement de l’activité
résidence services avec plusieurs programmes
(résidences seniors, affaires, étudiantes,
hôtelières).
L’international (Suisse et Luxembourg) représente
66.5M€ soit une progression de +15%.
Les frais de structures sont bien maîtrisés ainsi, en
intégrant les investissements de croissance
importants consentis ces dernières années
(renforcement des équipes avec 51 personnes
recrutées sur l’exercice pour accompagner un
quasi doublement du chiffre d’affaires en 2 ans, et
sa structuration pour exécuter son projet de
croissance.
Le résultat financier reflète la montée en
puissance du nombre de programmes en cours et
les solutions de financement mises en place pour
les accompagner.
Dans un contexte de forte croissance, la structure
bilantielle reste maîtrisée avec des capitaux propres
de 70,4 M€ et un endettement net de 114,8 M€ ; le
gearing ressort ainsi à 1,63. Il traduit la forte
croissance de l’activité du Groupe et ses ambitions
pour les prochains exercices.
En Mai 2017 le groupe avait levé un EuroPP de
22M€ ainsi qu’un TSSDI de 12.3M€. Sur l’exercice
2018/2019, le Groupe a poursuivi le renforcement
de ses moyens financiers avec la levée de 3
nouveaux TSSDI pour un total de 9,95M€ (22,23M€
en cumul au 31/03/2019). Ces levées de
financement permettent de sécuriser les projets de
développement du groupe et notamment les achats
des prochaines opérations.
Sur l’exercice 2018/2019 le groupe a levé trois
nouveaux emprunts obligataires via la société
LANDEV1 pour un total de 30 M€.
En mars 2019, deux nouveaux emprunts ont
également été signés sur LANDEV1 à hauteur de
30M€ et 20 MCHF pour lesquels les levées seront
effectives sur l’exercice 2019/2020.
Trois émissions de Titres Super Subordonnés à
durée indéterminée (TSSDI) ont été réalisées en
cours d’année :
- En novembre 2018, 7 M€ au taux de 8.37%
- En Décembre 2018, 0,65M€ au taux de 8.37%
- En février 2019 : 2,3M€ au taux de 8.37% L'un des principaux intérêts de ces émissions obligataire hybride est d'apporter une plus grande flexibilité pour accompagner le développement du Groupe tout en n'étant pas dilutive pour les actionnaires. Le remboursement des TSSDI étant à durée indéterminée, le remboursement interviendra à l’initiative de CAPELLI SA.
59 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
Ils donnent droit à un coupon annuel à taux fixe durant les 6 premières années. Ces titres sont comptabilisés en totalité en réserves consolidées. Mise en place d’un nouveau site internet et d’un
outil de gestion complètement intégré permettant
de fluidifier encore plus le processus de
commercialisation des programmes.
Au cours de l’exercice, le Groupe CAPELLI a procédé
au rachat d’action pour un total de 22 252 titres
représentant 670 K€.
Le siège administratif basé à Champagne au mont d’Or sera transféré dans le 6ème arrondissement de Lyon au 58 avenue Foch début 2020.
Les articles et les communiqués publiés sur
l’exercice sont disponibles sur le site www.groupe-
capelli.com et
www.actusnews.com/fr/communiques/capelli
4.4.2 Evénements postérieurs à la clôture
Après 3 ans de développement, le groupe a fait l’acquisition d’un foncier sur la commune de St ANDRE les LILLE
permettant de développer une opération de 39.000m² pour près de 100 M€ de chiffre d’affaires TTC (acquisition
faite le 7 juin 2019).
4.4.3 Règles et méthode comptables
➢ PRINCIPES GENERAUX
Les normes, amendements et interprétations
retenus pour l’élaboration des comptes consolidés
au 31 mars 2019 sont ceux publiés au Journal
Officiel de l’Union Européenne (JOUE) avant le 31
mars 2018 et qui sont d’application obligatoire à
cette date. Ce référentiel est disponible sur le site
de la Commission Européenne
https://ec.europa.eu/info/business-economy-
euro/company-reporting-and-auditing/company-
reporting/financial-reporting_fr.
Le Groupe a appliqué les normes, amendements et interprétations présentées ci-après qui sont d’application obligatoire pour les exercices ouverts à compter du 1er avril 2018. L’application de ces normes n’a pas eu d’incidence significative sur la situation financière ni sur la performance du Groupe. - IFRS 15 « Produits des activités ordinaires tirés des contrats conclus avec des clients » cf. infra, - IFRS 9 « Instruments financiers » ». En
effet, l’analyse effectuée n’a pas conduit à identifier de provisions complémentaires au titre des pertes attendues (le risque client est peu significatif), le Groupe détient des titres non consolidés concernant des sociétés en cours de liquidation, il ne réalise pas d’opérations de couvertures significatives, et aucune
restructuration de dettes n’est intervenue sur les exercices présentés
- Améliorations annuelles – cycle 2014-2016 (amendements IFRS 1 et IAS 28), - IFRIC 22 « transactions en monnaie étrangère et avances versée ou reçues non remboursables, - Amendements IFRS 2 - « Classification et évaluation des transactions dont le paiement est fondé sur des actions » ;
Le Groupe a choisi de ne pas appliquer par
anticipation les normes, interprétations et
amendements adoptés par l’IASB et l’Union
Européenne avant la date de clôture, ou non encore
adoptés par l’Union Européenne, mais dont
l’application anticipée aurait été possible, et qui
rentrent en vigueur postérieurement à cette date. Il
s’agit principalement des normes et amendements
suivants :
- IFRS 16 - contrats de locations, (a), adoptée par l’UE le 09/11/2017, - Amendements à IFR 9 (a), adopté par l’UE le 26/03/2018, - IFRIC 23 « comptabilisation des positions fiscales incertaines » (a), adoptée par l’UE le 24/10/2018, - Améliorations annuelles – cycle 2015-2017
(a), adoptées par l’UE le 14 mars 2019,
60 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
- Amendements IAS 19 « Modification, réduction ou liquidation d’un régime » adoptés par l’UE le 13/03/2019. Amendements à IAS 1 et IAS 28 (b), « définition du caractère significatif », dont l’adoption par l’UE est prévue en 2019,
- Amendement à IFRS 3 « définition d’une activité (b), dont l’adoption par l’UE est prévue en 2019.
(a) application pour les exercices ouverts à
compter du 1er janvier 2019,
(b) application pour les exercices ouverts à
compter du 1er janvier 2020.
Le Groupe a réalisé une analyse d’impact de la
norme IFRS 15 « Produits des activités ordinaires
tirés des contrats conclus avec des clients ». La
norme pose les principes de comptabilisation du
chiffre d’affaires sur la base d’une analyse en cinq
étapes successives :
- L’identification du contrat - L’identification des différentes obligations de performance c’est-à-dire la liste des biens ou services que le vendeur s’est engagé à fournir à l’acheteur. - La détermination du prix global du contrat - L’allocation du prix global à chaque obligation de performance - La comptabilisation du chiffre d’affaires et des coûts afférents lorsqu’une obligation de performance est satisfaite.
Au regard des dispositions spécifiques de la norme,
l’analyse a porté sur l’identification des obligations
distinctes et la détermination de la marge à
l’avancement.
Les travaux relatifs à l’identification des impacts liés
à l’application d’IFRS 15 ont amené à ne pas faire
évoluer les méthodes de reconnaissance du chiffre
d’affaires auparavant pratiquées, celles-ci étant
conformes aux prescriptions de la norme IFRS 15.
Ainsi la prise en compte du coût du foncier dans la
détermination du taux d’avancement technique des
opérations était déjà pratiquée par le Groupe.
Les travaux ont porté également sur l’analyse de
l’impact de la norme IFRS 15 sur les contrats portés
par les filiales à l’étranger (Suisse et Luxembourg).
L’analyse n’a pas mis en évidence de modification à
apporter à la méthode précédemment appliquée.
La mise en œuvre d’IFRS 9, de l’amendement IFRS 2
et d l’IFRIC 22 pour les exercices ouverts à compter
du 1er janvier 2018 n’a pas mis en évidence
d’impacts significatifs.
La norme IFRS 16 « Contrats de location » entre en
vigueur pour les exercices ouverts à compter du
1er janvier 2019. Elle impose la comptabilisation au
bilan de tous les contrats de location. Il n’y plus de
distinction entre location simple et location
financement.
Les principaux changements engendrés par cette
nouvelle norme sont :
- La comptabilisation en actifs corporels des droits d’utilisation, et en dettes financières des passifs liés aux obligations locatives ;
- L’annulation de la charge annuelle de location avec en contre partie des charges d’intérêts et une charge d’amortissement.
La mise en œuvre de cette norme ne devrait pas
avoir un impact significatif sur les agrégats
présentés au compte de résultat, et notamment le
résultat opérationnel courant, ni sur le montant des
capitaux propres consolidés. En revanche, elle
impactera les actifs immobilisés et la dette
financière nette.
Le groupe a opté pour la méthode rétrospective
simplifiée avec les mesures de simplification.
L’impact sur les actifs et la dette financière nette
devrait être entre 15 et 16 M€.
Le Groupe est toutefois dans l’attente de précisions
sur des points structurants concernant le
retraitement des contrats de location (durée des
contrats de location, taux d’actualisation…). Pour
information, le montant des engagements de loyers
restant à payer s’élève à 16,3 M€.
Le groupe ne s’attend pas à ce que l’application
d’IFRIC 23 et des améliorations -cycle 2015-2017 ait
un impact sur les comptes.
Il n’existe pas de principes comptables contraires
aux normes IFRS d’application obligatoire pour les
exercices ouverts à compter du 1er avril 2018, non
encore adoptées au niveau européen, et dont
l’impact aurait été significatif sur les comptes de cet
exercice.
Le comité d’interprétation des IFRS a pris une
décision en mars 2019 concernant la norme IAS 23
et plus particulièrement l’activation des coûts
d’emprunt dans le cadre d’un transfert progressif
d’un bien construit. Cet IFRS IC a examiné tout
particulièrement la comptabilisation des coûts
61 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
d’emprunt dans le cadre d’une activité de
promotion immobilière. L’IFRS IC estime que les
stocks (pour les lots invendus) ne peuvent être des
« actifs qualifiés » contrairement aux pratiques
habituelles du secteur.
Les comptes présentés ne tiennent pas compte de
cette interprétation dans la mesure où elle est
intervenue récemment. Le groupe CAPELLI est en
cours d’analyse afin de déterminer l’impact de cette
interprétation.
➢ PERIMETRE DE CONSOLIDATION ET
IDENTIFICATION DES ENTREPRISES
CONSOLIDEES
L’analyse du contrôle exclusif est effectuée selon les
critères définis par la norme IFRS 10 (pouvoir direct
ou indirect de diriger les politiques financières et
opérationnelles des activités pertinentes,
exposition à des rendements variables et capacité
d’utiliser son pouvoir pour influer sur les
rendements). Ce contrôle est généralement
présumé exister dans les sociétés dans lesquelles le
groupe détient directement ou indirectement plus
de 50 % des droits de vote de l’entreprise contrôlée.
Pour apprécier ce contrôle, sont pris en compte les
droits de vote potentiels immédiatement
exerçables, y compris ceux détenus par une autre
entité.
Les sociétés dans lesquelles le groupe a une
influence notable sont mises en équivalence.
L’influence notable est le pouvoir de participer aux
politiques financière et opérationnelle d’une
entreprise sans toutefois exercer un contrôle sur ses
politiques. Elle est présumée lorsque le groupe
détient, directement ou indirectement, entre 20 %
et 50 % des droits de vote.
L’analyse des partenariats (sociétés dont le capital
est réparti entre 2 et 3 associés pour lesquelles les
décisions stratégiques, financières et
opérationnelles requièrent l’accord unanime de
tous les associés participant au contrôle conjoint)
effectuée selon les critères définis par la norme IFRS
11 a conduit à n’identifier que des co-entreprises, et
pas d’activités conjointes. Les co-entreprises sont
consolidées par mise en équivalence.
Les sociétés sur lesquelles le Groupe exerce un
contrôle exclusif en vertu de contrats, d’accords ou
de clauses statutaires, même en l’absence de
détention du capital, sont consolidées par
intégration globale (il existe deux sociétés ad hoc au
31 Mars 2019 de droit Suisse).
La mise en équivalence consiste à substituer à la
valeur comptable des titres détenus le montant de
la part qu’ils représentent dans les capitaux propres
de la société associée, y compris le résultat de
l’exercice, et le goodwill, le cas échéant.
Les opérations et transactions réciproques d’actif et
de passif, de produits et de charges entre
entreprises intégrées sont éliminés dans les
comptes consolidés.
Cette élimination est réalisée en totalité si
l’opération est réalisée entre deux entreprises
intégrées globalement. Aucune élimination n’est
opérée pour les sociétés mises en équivalence, à
l’exception des cessions internes avec marge.
62 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
➢ REGLES ET METHODES D’EVALUATION Périmètre de consolidation
La société CAPELLI FONCIER est une société ad hoc contrôlée exclusivement par le groupe CAPELLI et donc à ce titre inclus
dans le périmètre de consolidation.
99% 100% 100%
CAPELLI
FINANCEMENT
70%
2C AMENAGEMENT
50% JARDINS DE
CHAMPAGNE
50% 99% MOISSELLES LES
ECOLES
1% 99% AMIENS
INTERCAMPUS
1% 1%LA FERTE BRAS VERT
99% 35% MARECHAUX DE
France
99,8%FINANCIERE CAPELLI
100% BEAUFORT
LOTISSEMENT
99,9LES JARDINS DE FLORA
0,1% 90%LE CARRE PAUL SANTY
99%ST CERGUES COTS 2
1% 1%CARBON CONTE
99% 65%LYON YPRES 74
70%MOUSSEUX 90% CROIX SAINT-PIERRE
1%LE PIAN LOUENS
99% 52% LE DOMAINE DE
LOUISE
48% 99%HAILLAN MEDOC
1% 1% MOISSY CRAMAYEL
LIBERATION
99% 50%DOMAINE DE L'ENTAY
54,6% LES JARDINS DU VAL
DE PONS
95%CT1
1% LE DOMAINE DE LA
BORNETTE
99% 50%39HENRI BARBUSSE
1% 99%BRON BROSSOLETTE
1% 1%VUE SUR PARC
99% 50% ST MAURICE DE
VERCHERES
70% 120 BD DE
MENILMONTANT
95%EHNEN LEWENT
1% COULOMMIERS
STRASBOURG
99% 50%3 RUE JOANNES
1% 99%IN EXTENSO
1% 1%ST GERMAIN BENI
99% 99%
1%LES ALLLES D'AVESNES
100%CAPELLI CF4
49%HESPERANGE SYREN
1%LES JARDINS D'EMMA
99% 50%ROSNY LAVOISIER
1% 99% LE DOMAINE DE LA
VILLAROCHE
1% 1%LES JARDINS DE PAUL
99% 98,4%CAPELLI SUISSE
30%FGLUX
51% LIMPERTSBERG
GLACIS
1% LES JARDINS
D'AMELIE
99% 50%MONTREUIL VITRY
1% 99% LE CLOS DES
VIOUGUES
1% 1% NANTEUIL LES MEAUX
MENDES
99% 57%CHEMIN DU BACON
95%STRASSEN HELENA
1% BALLANCOURT
AUNETTE
99% 51%CHEVILLY CRETTE
99%GEX LA VILLE
1% 1% ARMENTIERES
NATIONALE
99% 70,0%L2C DEVELOPPEMENT
100%LE CUBE
95%AHN VIGNES
1% LES JARDINS DU
CHÂTEAU
99% 50%37 ATHUR PETIT
1% 99%LES JARDINS DE PAUL
1% 1% ISSY LES
M OULIN EA UX
M IC H ELET
99% 51%CL INVEST
100%LE CLOS DES URSULES
95%GOETZINGEN BEIM
LES JARDINS D'ALICE76% 99% BALCON DES
MESANGES
1% 99% LES JARDINS DE
CANDICES
1% 1%DIVONNE VOLTAIRE
99% 51%LE CLOS ULYSSE
100% LE 29 LYON
BELLECOUR
95%REIMBERG BELLE VUE
1%L'OREE DE MEGEVE
99% 99%MONTEVRAIN EGLISE
1% 99% SAINT PIERRE EN
FAUCIGNY TATTES
1% 1%CERNY LONGUEVILLE
99% 51%FRG FRANCHEVILLE
100%LE 35
90%BOWO
1%VILLENEUVE PARIS
99% 99%PARMAIN POINCARRE
1% 99% MONTREUIL SOUS
BOIS BOISSIERE
1% 1%TRAPPES ZAY
99% 45%6 RUE DE LHOMME
100%LANDEV1
1%LE MONT D'ARBOIS
99% 99%THORIGNY CLAY
1% 99%SCCV ARPAJON EGLY
1% 1%LILLE BOUVINE
99% 99,8%
1%
VILLENAVE D'ORNON
1
100%CAPPAL
90%
1%MELUN FABRIQUES
99% 99%VETRAZ ROCHERS
1% 99%ARRAS DUTILLEUX
1% 1%VILLENEUVE ORME
99% 99,8%
1%
VILLENAVE D'ORNON
2EICH LUX
1% LES CLOS SAINT
FRANCOIS
99% 99%ST CERGUES COTS
1% 99%CONFLANS LE GUEN
1% 1%BEAUMONT LE LAC
99% 100% LES VAGUES DE
MAREUIL
90%NEUDORF KIEM
1%SCCV BONS LA PRALY
99% 99% VILLEURBANNE
FAILLEBIN
1% 99% BOISSY SAINT LEGER
TRAVERSIERE
1% 1%LE DOMAINE D'ASPRE 51%
1%
99%LES PRESLES
90%BETTANGE MESSER
1%C H A R B ON N IER ES
C H A N T ER IE
99% 99%VILLEURBANNE ALLIES
1% 99% LE PLESSIS PATE
CHARCOIX
1% 1%CESSY MURIERS
99% 100%OSCHTERBOURG
1%VITRY MOQUET
99% 99%ROANNE ST ALBAN
1% 99% SAINTE FOY
BRAMAFAN
1%LES VILLAS OZON
99% 10,7%123 CAPELLI
1%LES HAUTS DU LEMAN
99% 99%LIEVIN BIAT
1% 99%DAMMARIE FOSSE
1% 1%NATURA PARK
1%
98%
SNC1%
ESTAIRES LA VILLE99% 99% VILLEFONTAINE
VELLEIN
1% 99%ST GENIS FAUCILLE
1% 1% CLICHY LA GARENNE
ROGUET
1%
98%SCCV
SCI1% SCCV MEAUX ST
FIACRE
99% 99%PROVILLE HERMENNE
1% 99% SCCV ALFORTVILLE
VERON
1% 1%LES ALLEES VERTOISES
1%
98%SARL
SAS / SA1% MERIGNAC
MAGUDAS
99% 99%GEX BELLE FERME
1% 99%PORTE DE France
1% 2%LE DIORAMA
98%
1%PESSAC LECLERC 170
99% 99%PESSAC LECLERC 186
1% 99%LYON GD
1% 1%REPUBLIQUE
99% 100%CAPELLI FONCIER
1%GENAS JAURES
99% 99% ALFORTVILLE JB
CLEMENT
1% 99%SCIEZ SONGY
1% 1%IGNY ST NICOLAS
99%
1%ERMONT JUIN
99% 99% HARNES BARBUSSE
1% 99%CHAMPS NEWTON
1% 1%MAUREPAS VOSGES
99%
1% ST LOUBES FOUCRE
99% 99% PAREMPUYRE
LANDEGRAND
1% 99%MEAUX JOFFRE
1% 1%PESSAC 198
99%
60% CHAMPIGNY
REPUBLIQUE
99%MERIGNAC PESSAC
1% 99%MEAUX CHAAGE
1% 1%TEMPLEUVE 8 MAI
99%
60%MAISONS HUGO
99%SAINT GENIS LYON
1% 99%CLOS DU MIDI
1%
SA CAPELLI
SAS CAPELLI PROMOTION SA CAPELLI LUX
63 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
% de contrôle % d’intérêts Méthode % de contrôle % d’intérêts
31/03/2019 31/03/2019 de 31/03/2018 31/03/2018
consolid.
SAS FINANCIERE CAPELLI
Siret : 38440234300022
SAS CAPELLI PROMOTION
Siret : 43263147100021
SAS 2C AMENAGEMENT
Siret : 43799976600011
SNC LES JARDINS DE CHAMPAGNE
Siret : 49820785100011
SNC LE DOMAINE DE L’ENTAY
Siret : 49820956900019
SAS CAPELLI FINANCEMENT
Siret : 53828692300015
SCCV LES JARDINS D’EMMA
Siret : 53849064000017
SCCV LES JARDINS D’AMELIE
Siret : 53517649900015
SCCV LES HAUTS DU LEMAN
Siret : 79089583300016
SCCV LE CLOS ST FRANCOIS
Siret : 75218898700016
SCCV L’OREE DE MEGEVE
Siret : 79149870200012
SCCV LE CARRE PAUL SANTY
Siret : 53814061700019
SA CAPELLI SUISSE
N° inscription : CHE-298.227.858
SCCV LE DOMAINE DE LA BORNETTE
Siret : 79983356100019
SCCV LE MONT D’ARBOIS
Siret : 79746011000019
SCCV LE CLOS DU MIDI
Siret : 79817410800018
SCCV LES JARDINS DU CHATEAU
Siret : 80177788900016
SNC CL INVEST
Siret : 80043014200011
SAS L2C DEVELOPPEMENT
Siret : 79913430900019
Sociétés Consolidées
99,80% 99,80% I.G. 99,80% 99,80%
99,00% 99,00% I.G. 99,00% 99,00%
70,00% 70,00% I.G. 70,00% 70,00%
100,00% 99,50% I.G. 100,00% 99,50%
50,00% 50,00% M.E 50,00% 50,00%
100,00% 100,00% I.G. 100,00% 100,00%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
90,00% 89,10% I.G. 90,00% 89,10%
98,00% 98,44% I.G. 98,00% 98,44%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
51,00% 51,00% I.G. 51,00% 51,00%
70,00% 70,00% I.G. 62,55% 50,00%
64 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
% de contrôle % d’intérêts Méthode % de contrôle % d’intérêts
31/03/2019 31/03/2019 de 31/03/2018 31/03/2018
consolid.
SAS LES JARDINS DU VAL DE PONS
Siret : 53372706100012
SCI MOUSSEUX
Siret : 79350156000015
SNC CHEMIN DU BACON
Siret : 79818170700018
SA CAPELLI LUX
RCS Lux : B 181700
SCCV LES JARDINS D’ALICE
Siret : 80320211800011
SNC LES JARDINS DE FLORA
Siret : 80495051700016
SNC LES ALLEES D’AVESNES
Siret : 80252243300019
SARL LE CLOS DES URSULES
Siret : 81022911200018
SARL LE CUBE
Siret : 80795277500011
SAS CAPELLI FONCIER
N° inscription : CHE-195.507.781
SA BEAUFORT LOTISSEMENT
RCS Lux : B 138087
SAS IN EXTENSO
Siret : 81768498800014
SCCV LE DIORAMA
Siret : 81789706900016
SCCV LE DOMAINE DE VILLAROCHE
Siret : 81818785800019
SCCV LE CLOS DES VIOUGUES
Siret : 81768934200019
SCCV LE CLOS SAINT LOUIS
Siret : 81804087500010
SCCV FRG FRANCHEVILLE
Siret :79800427100028
SCCV LES VILLAS D’OZON
Siret :81139784300012
SAS LE DOMAINE D’ASPRE
Siret : 81934074600018
Sociétés Consolidées
54,60% 37,50% I.G. 54,60% 37,50%
70,00% 70,00% I.G. 70,00% 70,00%
57,14% 40,00% I.G. 57,14% 40,00%
100,00% 100,00% I.G. 100,00% 100,00%
76,00% 75,24% I.G. 76,00% 75,24%
100,00% 100,00% I.G. 100,00% 100,00%
100,00% 100,00% I.G. 100,00% 100,00%
100,00% 70,00% I.G. 100,00% 50,00%
100,00% 70,00% I.G. 100,00% 50,00%
0,00% 0,00% I.G. 0,00% 0,00%
100,00% 100,00% I.G. 100,00% 100,00%
100,00% 99,01% I.G 100,00% 99,01%
99,00% 98,02% I.G 99,00% 98,01%
100,00% 99,01% I.G 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G 100,00% 99,01%
51,00% 51,00% I.G 51,00% 51,00%
99,00% 98,02% I.G 99,00% 98,12%
51,00% 50,49% I.G 51,00% 50,49%
65 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
% de contrôle % d’intérêts Méthode % de contrôle % d’intérêts
31/03/2019 31/03/2019 de 31/03/2018 31/03/2018
consolid.
SCCV NATURA PARK
Siret : 81395787500012
SCCV PRESLES
Siret :33099540800037
SA 123 CAPELLI
Siret :81779095900016
SARL 120 BOULEVRAD MENILMONTANT
Siret : 81265304600019
SAS CAPELLI CF4
Siret :81333258200010
SA CROIX DE SAINT PIERRE
RCS Lux : B 204506
SAS LE 29 LYON BELLECOUR
Siret : 81435797600012
SCCV ARPAJON EGLY
Siret : 82273998300010
SCCV ALFORTVILLE JB CLEMENT
Siret : 82274034600017
SCCV ARRAS DUTILLEUX
Siret : 82277533400011
SCCV CONFLANS LE GUEN
Siret : 82274011400019
SCCV BOISSY SAINT LEGER TRAVERSIERE
Siret : 82274051000018
SCCV CLICHY LA GARENNE ROGUET
Siret : 82274071800017
SCCV LE PLESSIS PATE CHARCOIX
Siret : 82274094000017
SCCV SAINTE FOY BRAMAFAN
Siret : 82275889200019
SCCV LA FERTE BRAS VERT
Siret : 82274347200018
SCCV CARBON CONTE
Siret : 82273875300018100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
SCCV MOISSY CRAMAYEL LIBERATION
Siret : 82274269800019
SCCV VUE SUR PARC
Siret : 82276488200012100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
SCCV LES ALLEES VERTOISES
Siret : 82277324800015
Sociétés Consolidées
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
99,00% 98,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
99,00% 98,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 70,00% I.G. 100,00% 50,00%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
10,70% 10,70% M.E 10,70% 10,70%
90,00% 90,00% I.G 90,00% 90,00%
70,00% 70,00% I.G 51,00% 51,00%
100,00% 100,00% I.G 100,00% 100,00%
99,00% 98,02% I.G 99,00% 98,12%
100,00% 50,99% I.G 100,00% 50,99%
66 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
% de contrôle % d’intérêts Méthode % de contrôle % d’intérêts
31/03/2019 31/03/2019 de 31/03/2018 31/03/2018
consolid.
SCCV SAINT GERMAIN BENI
Siret : 82276486600015
SCCV LES JARDINS DE PAUL
Siret : 82277332100010100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
SCCV NANTEUIL LES MAUX MENDES
Siret : 82274199700016
SCCV TEMPLEUVE 8 MAI
Siret : 82274429800016
SCCV LES JARDINS DE CANDICE
Siret : 82277312300010
SCCV SAINT PIERRE EN FAUCIGNY TATTES
Siret : 82274364700015
SCCV MONTREUIL SOUS BOIS BOISSIERE
Siret : 82274387800016
SASU LE 35
Siret : 82279352700018
SARL CT1
RCS Lux : B 209746
SARL EHNEN LEWENT RCS Lux : B
20975695,00% 95,00% I.G. 95,00% 95,00%
SAS LE CLOS ULYSSE 51,00% 51,00% I.G. 51,00% 51,00%
Siret : 82830614200013
SCCV 39 HENRI BARBUSSE 51,00% 50,49% I.G. 51,00% 50,49%
Siret : 81194126900029
SNC DOMAINE DE LOUISE 100,00% 99,48% I.G. 52,00% 51,48%
Siret : 82773571300014
SCCV PORTE DE France 100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
Siret : 83219236300014
SCCV DAMMARIE FOSSE 100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
Siret : 83216124400013
SCCV VILLEFONTAINE VELLEIN 100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
Siret : 83215255700019
SCCV ALFORTVILLE VERON 100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
Siret : 83218199400019
SCCV SAINT CERGUES COTS 2 100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
Siret : 83166000600014
SCCV LE BALCON DES MESANGES 100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
Siret : 83036845200017
SCCV CESSY MURIERS 100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
Siret : 83036290100019
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 70,00% I.G. 100,00% 50,00%
95,00% 95,00% I.G. 95,00% 95,00%
Sociétés Consolidées
67 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
% de contrôle % d’intérêts Méthode % de contrôle % d’intérêts
31/03/2019 31/03/2019 de 31/03/2018 31/03/2018
consolid.
SCCV ARMENTIERES NATIONALE 100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
Siret : 82874815200018
SCCV ISSY LES MOULINEAUX MICHELET 100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
Siret : 8287527740012
SCCV DIVONNE VOLTAIRE 100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
Siret : 82871747000011
SCCV TRAPPES ZAY 100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
Siret : 83216179800018
SCCV LILLE BOUVINE
Siret : 83216050100017
SCCV VILLENEUVE ORME 100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
Siret : 83216231700016
SCCV BEAUMONT LE LAC 100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
Siret : 83218805600010
SCCV CHEVILLY CRETTE 51,00% 50,49% I.G. 51,00% 50,49%
Siret : 83165603800013
SCCV CHARBONNIERES CHANTERIE 100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
Siret : 83203945700011
SCI 37 ARTHUR PETIT 51,00% 50,49% I.G. 51,00% 50,49%
Siret : 81012130100024
SARL HESPERANGE SIREN 49,00% 49,00% M.E. 49,00% 49,00%
RCS Lux : B 216554
SARL LIMPERTSBERG GLACIS 51,00% 51,00% I.G. 49,00% 49,00%
RCS Lux : B 216007
SARL STRASSEN HELENA
RCS Lux : B 2016045
SARL AHN VIGNES
RCS Lux : B 218501
SARL GOETZINGEN BEIM
RCS Lux : B 218505
SARL REIMBERG BELLE VUE
RCS Lux : B 218544
SCCV VILLENAVE D’ORNON 1
Siret : 83051931000023
SCCV VILLENAVE D’ORNON 2
Siret : 83079591000025
SCCV ROSNY LAVOISIER
Siret : 83350711400019
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
95,00% 95,00% I.G. 95,00% 95,00%
95,00% 95,00% I.G. 95,00% 95,00%
95,00% 95,00% I.G. 95,00% 95,00%
95,00% 95,00% I.G. 95,00% 95,00%
100,00% 100,00% I.G. 100,00% 100,00%
100,00% 100,00% I.G. 100,00% 100,00%
51,00% 50,50% I.G. 51,00% 50,50%
Sociétés Consolidées
68 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
% de contrôle % d’intérêts Méthode % de contrôle % d’intérêts
31/03/2019 31/03/2019 de 31/03/2018 31/03/2018
consolid.
SCCV 3 RUE JOANNES
Siret : 83384788200010
SCCV MONTREUIL VITRY
Siret : 83416819700012
SCCV COULOMMIERS STRASBOURG
Siret : 83446223600011
SCCV BALLANCOURT AUNETTE
Siret : 83446393700013
SAS 6 RUE DE L’HOMME
Siret : 83492580200011
SCCV BONS LA PRALY
Siret : 83490708100014
SCCV PROVILLE HERMENNE
Siret : 83490655400011
SCCV MELUN FABRIQUES
Siret : 83490572100017
SCCV ESTAIRES LA VILLE
Siret : 83539391900013
SCCV MEAUX SAINT FIACRE
Siret : 83539452900019
SCCV VITRY MOQUET
Siret : 83537563500017
SCCV AMIENS INTERCAMPUS
Siret : 83537437200018
SCCV MONTEVRAIN EGLISE
Siret : 83812405500016
SCCV VETRAZ ROCHERS
Siret : 83812289300012
SCCV GEX BELLE FERME
Siret : 83812442800015
SCCV LIEVIN BIAT
Siret : 83812584700015
SCCV LYON GD
Siret : 83812107700013
SCCV MERIGNAC MAGUDAS
Siret : 83812473300018
SCCV PARMAIN POINCARRE
Siret : 83812191100013
Sociétés Consolidées
51,00% 50,50% I.G. 51,00% 50,50%
51,00% 50,50% I.G. 51,00% 50,50%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
45,00% 45,00% M.E. 65,00% 65,00%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
69 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
% de contrôle % d’intérêts Méthode % de contrôle % d’intérêts
31/03/2019 31/03/2019 de 31/03/2018 31/03/2018
consolid.
SCCV THORIGNY CLAY
Siret : 83812371900018
SCCV PESSAC LECLERC 170
Siret : 83812312300013
SCCV VILLENEUVE PARIS
Siret : 83815407800011
SCCV GEX LA VILLE
Siret : 83815387200018
SCCV PESSAC LECLERC 186
Siret : 83815415100016
SCCV ROANNE SAINT ALBAN
Siret : 83815418500014
SCCV SAINT GENIS FAUCILLE
Siret : 83815393000014
SCCV VILLEURBANNE FAILLEBIN
Siret : 83815377300018
SAS FG LUX
Siret : 83439180700015
SARL BOWO
RCS Lux : B 197168
SCCV VILLEURBANNE ALLIES
Siret : 83822534000010
SCCV SAINT CERGUES COTS
Siret : 83815401100012
SARL LANDEV 1
RCS Lux : B 222566
SARL CAPPAL
RCS Lux : B 222953
SARL EICH LUX
RCS Lux : B 223099
SARL NEUDORF KIEM
RCS Lux : B 225020
SARL LYON YPRES 74
Siret : 83991159100015
SCCV ERMONT JUIN
Siret : 84074033600010
SCCV HARNES BARBUSSE
Siret : 84076348600015
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
Sociétés Consolidées
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
30,00% 30,00% M.E. 100,00% 100,00%
100,00% 90,00% I.G. 100,00% 90,00%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
100,00% 99,01% I.G. 100,00% 99,01%
90,00% 90,00% I.G. 90,00% 90,00%
100,00% 100,00% I.G. 100,00% 100,00%
100,00% 100,00% I.G. 100,00% 100,00%
90,00% 90,00% I.G. N/A N/A
65,00% 65,00% I.G. N/A N/A
100,00% 99,01% I.G. N/A N/A
100,00% 99,01% I.G. N/A N/A
70 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
% de contrôle % d’intérêts Méthode % de contrôle % d’intérêts
31/03/2019 31/03/2019 de 31/03/2018 31/03/2018
consolid.
SAS LES VAGUES DE MAREUIL
Siret : 84131020400018
SCCV LOUBES FOUCRE
Siret : 84124782800012
SCCV CERNY LONGUEVILLE
Siret : 84127532400017
SCCV HAILLAN MEDOC
Siret : 84223095500010
SCCV BRON BROSSOLETTE
Siret : 84223253000019
SCCV SCIEZ SONGY
Siret : 84286995000019
SCCV CHAMPS NEWTON
Siret : 84288750700015
SCCV PAREMPUYRE LANDEGRAND
Siret : 84286925700019
SCCV MEAUX JOFFRE
Siret : 84289902300019
SCCV LE PIAN LOUENS
Siret : 84286931500015
SNC REPUBLIQUE
Siret : 81530732700016
SCCV GENAS JAURES
Siret : 84223214200013
SCCV MOISSELLES LES ECOLES
Siret : 84461150900010
SCCV PESSAC LECLERC 198
Siret : 84460019700017
SCCV MAUREPAS VOSGES
Siret : 84458457300019
SCCV IGNY SAINT NICOLAS
Siret : 84461221800017
SCCV MAISONS HUGO
Siret : 84948811900017
SCCV MERIGNAC PESSAC
Siret : 84951593700019
100,00% 100,00% I.G. N/A N/A
100,00% 99,01% I.G. N/A N/A
100,00% 99,01% I.G. N/A N/A
100,00% 99,01% I.G. N/A N/A
100,00% 99,01% I.G. N/A N/A
N/A N/A
100,00% 99,01% I.G. N/A N/A
100,00% 99,01% I.G. N/A N/A
100,00% 99,01% I.G. N/A N/A
N/A
100,00% 99,01% I.G. N/A N/A
100,00% 99,01% I.G. N/A N/A
100,00% 99,01% I.G. N/A N/A
N/A
60,00% 60,00% I.G. N/A N/A
100,00% 99,01% I.G. N/A N/A
100,00% 99,01% I.G. N/A N/A
100,00% 99,01% I.G. N/A N/A
Sociétés Consolidées
100,00% 99,01% I.G. N/A
100,00% 99,01% I.G. N/A
100,00% 99,01% I.G.
71 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
Compte-tenu du Preferred Supplier Agreement conclu entre CAPELLI SUISSE et CAPELLI FONCIER, le groupe
dispose, comme dans l’exercice précédent, d’un contrôle exclusif lui permettant d’appliquer la méthode de
l’intégration globale.
Dates d’arrêté comptable
Toutes les sociétés clôturent au 31 mars à
l’exception des sociétés suivantes :
• SCI MOUSSEUX
• SCI DES MARECHAUX DE FRANCE
Quelques sociétés constituées au cours du 1er
trimestre 2019 ont un premier exercice supérieur à
12 mois et clôtureront au 31 Mars 2020. Il s’agit des
sociétés suivantes :
En France :
• SCCV MERIGNAC PESSAC
• SCCV MEAUX CHAAGE
• SCCV CHAMPIGNY REPUBLIQUE
• SCCV MAISON HUGO
Au Luxembourg :
• Néant
En Suisse :
• Néant
Dans le cadre de la consolidation des comptes du
Groupe, ces sociétés ont fait l’objet d’une situation
au 31 Mars 2019.
Modification du pourcentage d’intérêt
Modification à la hausse du pourcentage d’intérêt :
• SAS LES VAGUES DE MAREUIL : Acquisition 49% des titres par la SA CAPELLI portant la participation à 100% des titres.
• SNC LE DOMAINE DE LOUISE : Acquisition de 48% des titres par la SA CAPELLI portant la participation du Groupe à 100%.
• SAS L2C : Acquisition de 20% des titres par la SA CAPELLI portant la participation du groupe à 70%.
La méthode de consolidation par intégration
globale reste inchangée.
Modification à la baisse du pourcentage d’intérêt :
• SAS FG LUX : vente de 70% des titres détenus par CAPELLI SA à la SA JCC PARTICIPATIONS, portant la détention à 30%
• SAS 6 RUE DE LHOMME : vente de 20% des titres détenus par CAPELLI SA à la SARL OSCAR DEVELOPPEMENT, portant la détention du Groupe à 45%,
La société FG LUX, bien que détenue à hauteur de
30% reste intégrée selon la méthode de l’intégration
globale du fait de l’existence d’un engagement de
CAPELLI SA sur un contrat de crédit-bail.
Concernant la société 6 rue de l’Homme, la baisse du
taux de 20% entraine un changement de méthode
% de contrôle % d’intérêts Méthode % de contrôle % d’intérêts
31/03/2019 31/03/2019 de 31/03/2018 31/03/2018
consolid.
SCCV CHAMPIGNY REPUBLIQUE
Siret : 84951596000011
SCCV MEAUX CHAAGE
Siret : 84951594500012
SCCV SAINT GENIS LYON
Siret : 84073989000019
SCI MARECHAUX DE France
Siret : 84235829300012
SARL OSCHTERBOUR
RSC Lux : B 119214
SARL BETTANGE MESSER
RCS Lux : B 229572
N/A
100,00% 99,01% I.G. N/A N/A
60,00% 60,00% I.G. N/A N/A
N/A
35,00% 35,00% M.E. N/A N/A
100,00% 100,00% I.G. N/A N/A
Sociétés Consolidées
90,00% 90,00% I.G. N/A
100,00% 99,01% I.G. N/A
72 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
de consolidation de l’intégration globale vers la mise
en équivalence.
Prise de participation au cours de l’exercice
Prises de participations directes :
• SCCV CHAMPIGNY REPUBLIQUE prise de participation à hauteur de 60% des titres par CAPELLI SA.
• SCCV MAISONS HUGO prise de participation à hauteur de 60% des titres par CAPELLI SA.
• SARL LYON YPRES 74 prise de participation à hauteur de 65% des titres par CAPELLI SA.
• SCI DES MARECHAUX DE France prise de participation à hauteur de 35% des titres par CAPELLI SA
Prises de participations indirectes
• SCCV ERMONT JUIN : 99% des titres souscrits par CAPELLI PROMOTION SAS et 1% des titres par CAPELLI SA.
• SCCV HARNES BARBUSSE : 99% des titres souscrits par CAPELLI PROMOTION SAS et 1% des titres par CAPELLI SA.
• SNC REPUBLIQUE : pris de participation à hauteur de 99% des titres par CAPELLI PROMOTION SAS et 1% des titres par CAPELLI SA.
• SCCV CERNY LONGUEVILLE : 99% des titres souscrits par CAPELLI PROMOTION SAS et 1% des titres par CAPELLI SA.
• SCCV ST LOUBES FOUCRE : 99% des titres souscrits par CAPELLI PROMOTION SAS et 1% des titres par CAPELLI SA.
• SCCV BRON BROSSELETTE : 99% des titres souscrits par CAPELLI PROMOTION SAS et 1% des titres par CAPELLI SA.
• SCCV GENAS JAURES : 99% des titres souscrits par CAPELLI PROMOTION SAS et 1% des titres par CAPELLI SA.
• SCCV HAILLAN MEDOC : 99% des titres souscrits par CAPELLI PROMOTION SAS et 1% des titres par CAPELLI SA.
• SCCV SCIEZ SONGY : 99% des titres souscrits par CAPELLI PROMOTION SAS et 1% des titres par CAPELLI SA.
• SCCV MEAUX JOFFRE : 99% des titres souscrits par CAPELLI PROMOTION SAS et 1% des titres par CAPELLI SA.
• SCCV PAREMPUYRE LANDEGRAND : 99% des titres souscrits par CAPELLI PROMOTION SAS et 1% des titres par CAPELLI SA.
• SCCV CHAMPS NEWTON : 99% des titres souscrits par CAPELLI PROMOTION SAS et 1% des titres par CAPELLI SA.
• SCCV LE PIAN LOUENS : 99% des titres souscrits par CAPELLI PROMOTION SAS et 1% des titres par CAPELLI SA.
• SCCV MAUREPAS VOSGES : 99% des titres souscrits par CAPELLI PROMOTION SAS et 1% des titres par CAPELLI SA.
• SCCV IGNY ST NICOLAS : 99% des titres souscrits par CAPELLI PROMOTION SAS et 1% des titres par CAPELLI SA.
• SCCV PESSAC LECLERC 198 : 99% des titres souscrits par CAPELLI PROMOTION SAS et 1% des titres par CAPELLI SA.
• SCCV MOISEELLES LES ECOLES : 99% des titres souscrits par CAPELLI PROMOTION SAS et 1% des titres par CAPELLI SA.
• SCCV MERIGNAC PESSAC : 99% des titres souscrits par CAPELLI PROMOTION SAS et 1% des titres par CAPELLI SA.
• SCCV MEAUX CHAAGE : 99% des titres souscrits par CAPELLI PROMOTION SAS et 1% des titres par CAPELLI SA.
• SARL NEUDORF KIEM (Luxembourg) : 90% des titres souscrits par CAPELLI LUX SA.
• SARL BETTANGE MESSER (Luxembourg) : 90% des titres souscrits par CAPELLI LUX SA.
• SA OSCHTERBOURG (Luxembourg) : Acquisition de 100% des titres par CAPELLI LUX SA
L’acquisition des titres de la SA OSCHTERBOURG a
été faite au prix de 2 523 K€ et a eu pour
conséquence la comptabilisation d’un écart
d’évaluation sur les stocks à hauteur de 3 553 K€.
Liquidations ou cessions de participations, sorties
de périmètre
Les sociétés suivantes ont été dissoutes ou liquidées
au cours de l’exercice sans impact significatif sur les
comptes consolidés du Groupe :
• SCCV Le Clos Fleury
• SCCV Le Clos Sainte Catherine
• SCCV Le Près des Marguerite
• SCCV Le Clos Saint Michel
• SCCV Les Villas du Moulin
• SCCV Les Résidences du Verger La SNC Saint Maurice Verchère, la SNC Orange, la
SCCV Les Allées du Marquis, SCCV Le Clos Scotti et
les Résidences de Pierre Longue été sorties du
périmètre.
La SAS Le Patio, la SAS Le 386, la SARL Capelli
AQUITAINE, la SAS Capelli HAUTS DE France et
BOWO2 ont fait l’objet d’une TUP dans leur société
mère respective sur l’exercice.
73 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
Ces opérations de sorties de périmètre n’ont pas eu
d’impact significatif dans les comptes
Recours à des estimations et aux jugements
L’établissement des états financiers selon les
normes IFRS nécessite d’effectuer des estimations
et de formuler des hypothèses qui affectent les
montants figurant dans ces états financiers,
notamment en ce qui concerne les éléments
suivants :
▪ L’évaluation du résultat à l’avancement des contrats de construction sur la base des bilans financiers validés par la Direction Générale,
▪ La dépréciation des comptes de stocks, ▪ Les impôts différés sur les déficits fiscaux
reportables. ▪ Les indemnités de départ en retraite ▪ Les provisions pour risques et charges
Ces estimations partent d’une hypothèse de
continuité d’exploitation et sont établies en
fonction des informations disponibles lors de leur
établissement. Les estimations peuvent être
révisées si les circonstances sur lesquelles elles
étaient fondées évoluent ou par suite de nouvelles
informations. Les résultats réels peuvent être
différents de ces estimations.
Conversion des états financiers
La monnaie fonctionnelle du Groupe est l'Euro.
Les états financiers des filiales ont été convertis en
euros en utilisant le taux de clôture pour les postes
de bilan autres que les capitaux propres, le taux
moyen de l’exercice pour le compte de résultat et le
taux historique pour les composantes de capitaux
propres autre que le résultat.
Les différences résultant de la conversion des états
financiers des filiales sont enregistrées dans une
rubrique distincte du tableau des variations des
capitaux propres, « écarts de conversion ». Les
mouvements de l'exercice sont présentés sur une
ligne distincte, dans les autres éléments du résultat
global.
Immobilisations incorporelles
Les logiciels acquis en pleine propriété sont
immobilisés à leur coût d’acquisition. La durée
d’amortissement généralement retenue est de 1 à
5 ans en mode linéaire.
Ecarts d’acquisitions
Les regroupements d’entreprises sont
comptabilisés selon la norme IFRS 3R. Les actifs,
passifs et passifs éventuels de l’entreprise acquise
sont évalués à leur juste valeur à la date
d’acquisition. Les écarts d’évaluation identifiés lors
de l’acquisition sont comptabilisés dans les postes
d’actifs et passifs concernés. L’écart résiduel
représentatif de la différence entre le coût
d’acquisition des titres et la quote-part du Groupe
dans l’évaluation à la juste valeur des actifs et des
passifs identifiés est comptabilisé en écart
d’acquisition. Il peut correspondre à une différence
négative, il s’agira alors d’un écart d’acquisition
négatif (badwill) qui serait alors enregistré
directement en compte de résultat au cours de
l’exercice
Les écarts d’acquisition ne sont pas amortis
conformément à IFRS 3 « Regroupements
d’entreprises ». Ils font l’objet d’un test
dépréciation dès l’apparition d’indices de pertes de
valeur et au minimum une fois par an. Les écarts
d’acquisition ne sont pas significatifs dans le groupe
CAPELLI.
Lorsqu’une perte de valeur est constatée, l’écart
entre la valeur comptable de l’actif et sa valeur
recouvrable est comptabilisé dans l’exercice en
charges opérationnelles et est non réversible.
Immobilisations corporelles
Conformément à la norme IAS 16 « Immobilisations
corporelles », la valeur brute des éléments
corporels de l’Actif immobilisé correspond à la
valeur d’entrée des biens dans le patrimoine
compte tenu des frais nécessaires à la mise en état
d’utilisation de ces biens.
Les immeubles de placement ont été retraités selon
la norme IAS 40, en retenant comme méthode celle
du coût amorti.
Le groupe fait procéder périodiquement à des
expertises externes, par des professionnels
indépendants.
L’amortissement est calculé suivant le mode
linéaire fondé sur la durée d’utilisation probable des
différentes catégories d’immobilisations.
Les durées d’amortissement retenues pour les
immobilisations sont les suivantes :
Les immobilisations corporelles n’ont fait l’objet
d’aucune réévaluation.
74 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
Immobilisations financières (hors sociétés mises
en équivalence) :
En application de la norme IFRS 9, les actifs
financiers non courants sont ventilés en 3
catégories, en fonction du modèle de gestion
retenu par le groupe : :
- Actifs financiers évalués au coût amorti : Il s’agit des actifs financiers dont l’objectif du
modèle économique est de percevoir des flux
contractuels, et dont les conditions contractuelles
prévoient à des dates spécifiées des flux
correspondant uniquement à des remboursements
en capital et en intérêts. Ils correspondent aux
prêts, dépôts et cautionnements., et créances
immobilisées.
Le coût amorti est déterminé selon la méthode du
taux d’intérêt effectif tel que défini par la norme
IFRS 9. Ce taux est déterminé lors la mise en place
du contrat lié. Une dépréciation est constatée,
lorsque les flux de trésorerie attendus sont
inférieurs à la valeur comptable.
- Actifs financiers évalués à la juste valeur par le résultat :
Cette catégorie comprend les titres non consolidés
la juste valeur est déterminée par rapport au niveau
3 de juste valeur définie par la norme IFRS 13. En
pratique, les titres non consolidés correspondent
essentiellement à des sociétés en fin de
programme, dont la juste valeur est proche de la
valeur liquidative.
- Actifs financiers évalués à la juste valeur, avec constatation en autres éléments du résultat global :
Aucun actif financier ne rentre dans cette catégorie
sur les exercices présentés.
Stocks
TERRAIN (activité lotissement)
Les terrains sont évalués à leur coût de revient,
soit le Prix d’acquisition augmenté des Frais
financiers et des Impenses (frais d’aménagement et
de construction).
Une provision pour dépréciation des stocks est
constituée lorsque la valeur nette de réalisation est
inférieure à la valeur comptable.
PROMOTION et RENOVATION (contrats clients non
signés)
Les stocks sont évalués aux coûts de production
(charges directes de construction) pour chaque
programme ou tranches de programme. Ils
comprennent également les frais financiers
afférents aux financements dédiés aux opérations
ainsi que les frais de gestion liés à l’étude et à
l’administration du programme. Une provision pour
dépréciation est constituée quand l’opération
concernée doit se solder par une perte à
terminaison.
Les frais fixes indirects (salaires, charges sociales et
autres charges) relatifs aux départements fonciers
techniques et administratifs peuvent être
incorporés aux stocks. Ces frais sont
essentiellement composés de frais de
développement, de suivi de travaux et de gestion de
projet, pour la partie directement affectable aux
programmes immobiliers et engagés
postérieurement à la signature de la promesse
d’achat du terrain.
Quatre critères (non cumulatifs) ont été définis pour
sélectionner les programmes immobiliers éligibles à
l’intégration en stocks de ces frais fixes indirects :
- Existence d’un compromis d’achat signé,
d’une délibération d’Etat, ou Achat du
foncier.
- Demande préalable au dépôt du Permis de
Construire
- Dépôt du permis de construire
- Permis de Construire obtenu (en cours de
purge de recours et de retrait)
Créances clients
Les créances clients sont inscrites au bilan pour leur
valeur nominale historique.
75 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
Les avances reçues au niveau de l’activité
promotion viennent en diminution des créances
clients correspondantes.
Dépréciation des clients :
Les provisions pour dépréciation des créances
clients sont comptabilisées pour tenir compte des
pertes attendues.
Le risque crédit est apprécié à chaque clôture, et
tient compte des garanties reçues, le cas échéant.
En pratique, le risque client étant non significatif, la
mise en œuvre de la norme IFRS 9 n’a pas conduit à
constater de provisions complémentaires au titre
des pertes attendues.
Accords de compensation :
Néant.
Trésorerie et Equivalents de Trésorerie et autres
actifs financiers courants
Ce poste comprend les disponibilités et les
placements monétaires sans risques, mobilisables
ou cessibles à très court terme. Il s’agit des comptes
bancaires et des valeurs mobilières de
placement. Ces placements sont en Euro et ne
présentent pas de risques de pertes de valeur
significatifs.
Les découverts bancaires sont exclus des
disponibilités et sont présentés en dettes
financières courantes.
Les valeurs mobilières de placements sont évaluées
à leur juste valeur, les variations de juste valeur
étant comptabilisées en résultat lorsque l’impact
est significatif. Le groupe retient, dans son
évaluation à la juste valeur, le cours à la date de
clôture ou les valeurs liquidatives pour les actifs de
trésorerie placés dans les OPCVM. Le poste
trésorerie et équivalents de trésorerie intègre les
« fonds monétaires euros » lorsque les critères
recommandés par l’AMF sont respectés (volatilité
et sensibilité très faibles).
Indemnités de départ à la retraite
Les engagements de retraite sont comptabilisés en
« provision pour risques et charges ». Ils ont été
évalués à partir des éléments suivants :
▪ La Convention Collective applicable ; ▪ L’âge et le sexe des salariés ; ▪ La catégorie socioprofessionnelle ; ▪ Un départ volontaire à la retraite à 65 ans ;
▪ L’ancienneté au moment du départ à la retraite ;
▪ Le salaire annuel brut ; ▪ Les dispositions du Code du Travail ; ▪ Un taux de rotation de l’effectif
Les hypothèses tiennent compte d’un taux
d’actualisation, de 1.5 % pour l’exercice clos au 31
mars 2019, de tables de mortalité et d’une
augmentation moyenne des salaires de 3 % par an.
Un taux moyen de charges sociales de 43 % a par
ailleurs été appliqué pour l’ensemble des salariés.
Les dirigeants de sociétés ne sont pas inclus dans le
calcul des provisions.
Les écarts actuariels liés aux modifications des
hypothèses actuarielles et aux effets d’expérience
sont constatés en autres éléments du résultat global
et l’impact des changements de régime est constaté
immédiatement en résultat consolidé.
Aucun changement de régime n’est intervenu sur
les exercices présentés
Le Groupe CAPELLI n’a pas versé de cotisations à un
fonds.
Crédit-bail et location financière
Seul les crédits baux d’un montant significatif ont
été retraités dans les comptes.
Imposition différée
Les impôts différés sont calculés suivant la méthode
du report variable. Ils sont constatés dans le compte
de résultat et au bilan pour tenir compte :
▪ Des déficits reportables ; ▪ Des décalages temporaires existant entre le
résultat fiscal et le résultat comptable ; ▪ Des retraitements retenus pour
l’établissement des comptes consolidés ; ▪ De l’élimination de l’incidence des opérations
comptabilisées pour la seule application des législations fiscales.
Les pertes fiscales reportables ne font l’objet de la
reconnaissance d’un impôt différé – Actif au bilan,
que si elles pourront être imputées sur des
différences fiscales futures, lorsqu’il existe une
probabilité raisonnable de les imputer sur des
résultats fiscaux futurs (dans la limite de 5 années
et en tenant compte des dispositions fiscales
concernant les possibilités d’utilisation), ou lorsqu’il
76 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
existe des possibilités d’optimisation fiscale à
l’initiative de la société.
Principe de reconnaissance du chiffre d’affaires
Les principes de comptabilisation du chiffre
d’affaires définis par la norme IFRS 15 sont définis
sur la base d’une analyse en cinq étapes successives
:
- L’identification du contrat.
- L’identification des différentes obligations de performance c’est-à-dire la liste des biens ou services distincts que le vendeur s’est engagé à fournir à l’acheteur.
- La détermination du prix global du contrat.
- L’allocation du prix global à chaque obligation de performance.
- La comptabilisation du chiffre d’affaires lorsqu’une obligation de performance est satisfaite.
L’application de la norme IFRS 15 n’a pas remis en
cause le principe de reconnaissance du chiffre
d’affaires et de la marge comptabilisés au fur et à
mesure de l’avancement des travaux pour les
activités de la promotion immobilière sous forme de
Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA).
En pratique, les règles de reconnaissance du chiffre
d’affaires selon les principales obligations de
performance identifiées sont présentées ci-après :
ACTIVITE PROMOTION et RENOVATION
Le groupe CAPELLI reconnait son chiffre d’affaires ainsi que les résultats des programmes immobiliers selon la méthode de l’avancement pour les opérations de vente en l’état futur d’achèvement qui constitue la majeure partie du Chiffre d’affaires du Groupe. Cet avancement tient compte à la fois de l’avancement technique de l’opération et de l’avancement commercial caractérisé par la signature avec les clients des actes notariés. L’avancement technique correspond au prix de revient stocké et engagé y compris le terrain par rapport au prix de revient budgété y compris le terrain. L’avancement commercial correspond au chiffre
d’affaires résultant des actes transférant les risques
et avantages rapporté au chiffre d’affaires total
budgété.
ACTIVITE LOTISSEMENT
Le chiffre d’affaires est constaté lorsque le groupe a
transféré le contrôle des lots, qui en pratique
correspond à la signature de l’acte notarié. Une
provision pour les coûts restant à encourir est
constituée dans les comptes.
ACTIVITE LOCATION
Le chiffre d’affaires de cette activité marginale pour
le Groupe est constaté de manière linéaire sur la
durée du contrat.
Autres points :
Les modalités de reconnaissance du chiffre
d’affaires font appel au jugement en matière de
marges à l’avancement principalement.
Le Groupe intervient en tant que principal sur les
différentes activités.
Il n’existe pas de composantes financement
significative, ni de composantes variables sur les
différentes activités.
Titres auto-détenus / actions propres
Les titres auto-détenus par le Groupe sont
comptabilisés en déduction des capitaux propres
pour leur coût d’acquisition. Les éventuels profits
ou pertes liés à l’achat, la vente, l’émission ou
l’annulation des titres auto- détenus sont
comptabilisés directement en capitaux propres,
nets de l’effet d’impôt le cas échéant, sans affecter
le résultat.
Provisions
Les provisions sont des passifs dont l’échéance ou le
montant ne peut être fixé de manière précise. Elles
sont évaluées sur la base de leur montant actualisé
correspondant à la meilleure estimation de la
consommation de ressources nécessaires à
l’extinction de l’obligation. Les provisions sont
comptabilisées lorsque le groupe a une obligation
présente, résultant d’un fait générateur passé, qui
entraînera probablement une sortie de ressources
pouvant être raisonnablement estimée.
Une provision pour perte à terminaison est par
ailleurs constatée lorsqu’il apparait, en fonction des
budgets financiers connus à la date de clôture de
77 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
l’exercice, qu’un programme sera finalement vendu
à un prix inférieur à son coût de construction. Cette
provision est égale à la quote-part de la perte non
encore constatée dans les comptes à l’avancement
de la société.
Conversion des états financiers
La monnaie fonctionnelle du Groupe est l'Euro.
Les états financiers des filiales ont été convertis en
euros en utilisant le taux de clôture pour les postes
de bilan autres que les capitaux propres, le taux
moyen de l’exercice pour le compte de résultat et le
taux historique pour les composantes de capitaux
propres autre que le résultat.
Les différences résultant de la conversion des états
financiers des filiales sont enregistrées dans une
rubrique distincte du tableau des variations des
capitaux propres, « écarts de conversion ». Les
mouvements de l'exercice sont présentés sur une
ligne distincte, dans les autres éléments du résultat
global.
Autres instruments financiers
Les instruments financiers concernent les actifs
financiers, les passifs financiers, et les instruments
dérivés (swaps, …).
Les instruments financiers apparaissent dans
plusieurs rubriques du bilan : actifs financiers non
courants, autres actifs non courants, clients, autres
créances et autres dettes (ex : variation de juste
valeur des dérivés), dettes financières courantes et
non courantes, fournisseurs, disponibilités et
équivalents de trésorerie
- Actifs financiers : La norme IFRS 9 ventile les actifs financiers en 3
catégories. Ces catégories sont décrites dans la
note « immobilisations financières ».
Les actifs financiers courants (hors actifs liés aux
dérivés) sont uniquement des actifs évalués au
coût amorti.
- Passifs financiers : Les dettes financières sont constatées au coût
amorti, selon la méthode du taux d’intérêt effectif
déterminé à la mise en place du contrat.
Les autres passifs financiers intégrés dans les
autres rubriques du passif courant et non courant
concernent essentiellement les dettes
fournisseurs, et sont constatés au coût amorti, qui
en pratique correspond au coût.
Pour information les seuls passifs comportant une
composante financement significative sont les
engagements de fin de carrière.
- Reclassements d’actifs et de passifs financiers :
Il n’a pas été effectué de reclassements d’actifs et
de passifs financiers sur les exercices présentés
entre les différentes catégories présentées ci-
dessus.
Conformément à la norme IFRS 13, les instruments
financiers sont présentés en 3 catégories (cf. note
23), selon une hiérarchie de méthodes de
détermination de la juste valeur :
Niveau 1 : juste valeur calculée par référence à
des prix cotés non ajustés sur un marché actif pour
des actifs et passifs identiques ;
Niveau 2 : juste valeur calculée par référence à
des données observables de marché pour l’actif ou
le passif concerné, soit directement (prix côtés de
niveau 1 ajustés), soit indirectement à savoir des
données dérivées de prix, partir de techniques de
valorisation s’appuyant sur des données
observables tels que des prix d’actifs ou de passifs
similaires ou des paramètres cotés sur un marché
actif ;
Niveau 3 : juste valeur calculée par référence à
des données relatives à l’actif ou au passif qui ne
sont pas basées sur des données observables de
marché (ex : partir de techniques de valorisation
reposant pour tout ou partie sur des données non
observables telles que des prix sur un marché inactif
ou la valorisation sur la base de multiples pour les
titres non cotés).
L’analyse effectuée conformément à la norme IFRS
13 n’a pas conduit à identifier un ajustement au titre
du risque de non-exécution (risque de contrepartie
et risque de crédit propre) dans l’appréciation de la
juste valeur des actifs financiers, des passifs
financiers, et des dérivés (contreparties bancaires
de 1er rang, dérivés non significatifs,).
Un tableau comparatif des justes valeurs des actifs
par rapport à leur valeur comptable est donné en
note 4.4.7.4. Conformément à l’amendement
78 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
d’IFRS 7, les instruments financiers sont présentés
en 3 catégories en note 7.4 selon une hiérarchie de
méthodes de détermination de la juste valeur.
Instruments dérivés de couverture
Le groupe a, sur les exercices présentés un contrat
de swaps de couverture de taux sur la société
Mousseux (locaux de Champagne aux Mont d’or)
d’un montant de 1 534 K€ au 31 mars 2019.
L’impact dans les comptes est non significatif.
Activités abandonnées ou en cours de cession
Les actifs destinés à être cédés sont constatés à la
valeur la plus basse entre la valeur nette comptable
et la juste valeur nette des frais de cession estimés.
La société ne comptabilise plus les amortissements
à compter de l’imputation dans cette rubrique.
Les tests de dépréciation sont effectués en
comparant la valeur de l’actif net des actifs destinés
à être cédés à la juste valeur nette des frais de
cession.
Au 31 mars 2019, le siège administratif de la société
situé à Champagne aux Mont D’or ainsi que le
financement correspondant a été classé dans cette
rubrique du fait de la décision de le déménager sur
Lyon.
TSSDI
Principales caractéristiques du TSSDI émis en mai 2017 : Date d’émission : 18 mai 2017 Valeur nominale : 10 000 euros Remboursement : au nominal Montant levé : 12 280 000 euros brut Frais d’émission : 372 K€ brut Rang, Maturité : Obligations perpétuelles subordonnées de dernier rang, ayant une durée indéterminée. Remboursement des TSSDI : - Remboursement : Uniquement en cas de liquidation de l’émetteur, de cession totale de l’entreprise à la suite d’une décision de redressement judiciaire ou liquidation - Remboursement anticipé volontaire : à l’entière et seule discrétion de l’émetteur, et ne pourra pas intervenir avant une période de 6 ans (18 mai 2023). Paiement des intérêts fixes : Paiement à l’initiative de l’émetteur pour une période courant du 18 mai 2017, (inclus) au 18 mai 2023 (exclus). Les intérêts non payés à l’échéance seront capitalisés.
Taux d’intérêts fixes : 9,75 % Paiement des intérêts variables : paiement trimestriel à compter de la première date de remboursement au Gré de l’Emetteur, soit le 18 mai 2023 (Euribor 3 mois augmenté d’une Marge de 14%). Principales caractéristiques du TSSDI émis en novembre 2018 : Date d’émission : 22 novembre 2018 Valeur nominale : 10 000 euros Remboursement : au nominal Montant levé : 7 000 000 euros brut Frais d’émission : 3 K€ brut Paiement des intérêts fixes : Paiement à l’initiative de l’émetteur pour une période courant du 18 mai 2017, (inclus) au 18 mai 2023 (exclus). Taux d’intérêts fixes : 8,37 % (après prise en compte de la prime d’émission) Paiement des intérêts variables : paiement trimestriel à compter de la première date de remboursement au Gré de l’Emetteur, soit le 18 mai 2023 (Euribor 3 mois augmenté d’une Marge de 14%).
Ces titres ont une durée indéterminée. Le remboursement du capital est à la seule initiative de l’émetteur et ne pourra pas intervenir avant une période de 6 ans (12 décembre 2023). De même, le paiement des intérêts est à la seule initiative de l’émetteur. Les intérêts non payés à échéance seront capitalisés.
Principales caractéristiques du TSSDI émis en décembre 2018 : Date d’émission : 12 décembre 2018 Valeur nominale : 10 000 euros Remboursement : au nominal Montant levé : 650 000 euros brut Frais d’émission : 3,1 K€ brut Paiement des intérêts fixes : Paiement à l’initiative de l’émetteur pour une période courant du 12 décembre 2018 (inclus) au 12 décembre 2023 (exclus). Taux d’intérêts fixes : 8,37 % (après prise en compte de la prime d’émission) Paiement des intérêts variables : paiement trimestriel à compter de la première date de remboursement au Gré de l’Emetteur, soit le 12 décembre 2023 (Euribor 3 mois augmenté d’une Marge de 14%).
Ces titres ont une durée indéterminée. Le remboursement du capital est à la seule initiative de l’émetteur et ne pourra pas intervenir avant une période de 6 ans (12 décembre 2023). De même, le
79 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
paiement des intérêts est à la seule initiative de l’émetteur. Les intérêts non payés à échéance seront capitalisés. Principales caractéristiques du TSSDI émis en février 2019 : Date d’émission : 28 février 2019 Valeur nominale : 10 000 euros Remboursement : au nominal Montant levé : 2 300 000 euros brut Frais d’émission : Néant Paiement des intérêts fixes : Paiement à l’initiative de l’émetteur pour une période courant du 28 février 2019, (inclus) au 28 février 2024 (exclus). Taux d’intérêts fixes : 8,37 % Paiement des intérêts variables : paiement intervenant trimestriellement les 28 Mai, 28 Août, 28 Novembre et 28 Février de chaque année à compter de la première date de remboursement au Gré de l’émetteur. (Euribor 3 mois augmenté d’une Marge de 14%). Ces titres ont une durée indéterminée. Le remboursement du capital est à la seule initiative de l’émetteur et ne pourra pas intervenir avant une période de 6 ans (28 février 2024). De même, le paiement des intérêts est à la seule initiative de l’émetteur. Les intérêts non payés à échéance seront capitalisés. Ces instruments financiers ont été traités dans les comptes du 31 mars 2019 comme des instruments de capitaux propres conformément à la norme IAS 32 en l’absence d’obligations contractuelles de remboursement du capital et des intérêts (le remboursement du capital et des intérêts est à l’initiative du Groupe). Ainsi, ont été constatés directement en capitaux propres le prix d’émission, les frais d’émission et les intérêts.
Détail des TSSDI
Information sectorielle
Un secteur opérationnel est une composante du
Groupe qui se livre à des activités dont elle est
susceptible de retirer des revenus et supporter des
charges y compris des revenus et des charges liés
aux transactions avec d’autres composantes du
groupe.
L’information par secteur opérationnel qui était
précédemment présentée distinguait l’activité
promotion avec le lotissement. Compte tenu de
l’évolution de l’activité ces notions ne sont plus
suivies par le Groupe.
Le Groupe a identifié à fin mars 2018 et fin mars
2019 au sens de la norme IFRS 8 sur l’information
sectorielle représentatif de zone géographique : la
France, la Suisse et le Luxembourg.
L’information présentée au principal décideur
opérationnel étant la marge brute, c’est cet
indicateur qui, selon IFRS 8 « secteurs
opérationnels », a été présenté dans le compte de
résultat sectoriel.
La marge brute
La marge brute correspond au chiffre d’affaires
diminué des achats consommés.
Les achats consommés correspondent aux coûts
directs liés aux opérations et notamment :
▪ Achats consommés de terrains et matières, ▪ Variations de stock, ▪ Frais d’acquisition, ▪ Constructions et travaux / VRD ▪ Honoraires ▪ Assurance DO ▪ Coûts d’emprunt des financements mis en
place sur les opérations de Promotion et/ou de Lotissement,
▪ Impôts et Taxes, ▪ Autres dépenses pouvant se rattacher
directement aux opérations.
Souscrit en 2017/2018 12 280
Souscrit en 2018/2019 9 950
Total TSSDI au 31/03/2019 22 230
Intérêts constatés en réserves au 03/2018 1 094
Intérêts payés sur l'exercice 03/2019 1 197
Intérêts passés en réserves sur l'exercice 03/19 1 400
TSSDIen k€
en k€Intérêts
Financiers TSSDI
80 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4.4.4 Notes relatives au bilan
4.4.4.1 Ecarts d’acquisition
Le poste écart d’acquisition s’analyse de la façon suivante :
La mise en œuvre de tests de dépréciation n’a pas conduit à constater de dépréciation.
4.4.4.2 Immobilisations corporelles et incorporelles
En vue du futur transfert des bureaux de Champagne au Mont d’Or vers Lyon 6ème (Déménagement T4 2019),
Un reclassement de 2 784 K€ en valeur brute et 454 K€ en amortissements soit une valeur nette comptable de
2 329 K€ a été effectué au 31 mars 2019 en bas de bilan en « Actifs détenus en vue de la vente. Il s’agit de
l’immobilier occupé par le siège administratif du groupe qui a été mis en vente du fait du transfert du siège
administratif à Lyon.
Variation
(+ OU -)
Capelli 120 - - 120
Financière Capelli 112 - - 112
Total 232 - - 232
Valeurs brutes - en k€ 31/03/2018Var.
périmètre31/03/2019
Valeurs brutes - en k€ 31/03/2018Variation
de
périmètre
Reclass. Augm. Dim.Ecart de
change31/03/2019
Logiciels 460 - 145 605
Immobilisations incorporelles 460 - - 145 - - 605
Terrains 20 20
Constructions 3 705 (2 784) 181 1 103
Immeubles de placement 1 817 - 657 2 474
I.T.M.O.I. 35 35
Autres immobilisations corporelles 7 567 954 (209) 17 8 329
Immobilisations en cours 148 (177) 29 0
Immobilisations corporelles 13 292 - (2 961) 1 821 (209) 17 11 961
Total valeurs brutes 13 752 - (2 961) 1 967 (209) 17 12 566
Amortissements - en k€ 31/03/2018
Variation
de
périmètre
Reclass. Augm. Dim.Ecart de
change31/03/2019
Logiciels 285 69 354
Immobilisations incorporelles 285 - - 69 - - 354
Constructions 668 (454) 170 384
Immeubles de placement 981 - 50 1 031
I.T.M.O.I. 24 7 31
Autres immobilisations corporelles 856 - 835 (63) 11 1 639
Immobilisations corporelles 2 529 - (454) 1 062 (63) 11 3 084
Total amortissements 2 814 - (454) 1 131 (63) 11 3 439
81 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
IMMEUBLES DE PLACEMENT
Comme indiqué dans la note « Immobilisations
corporelles », les immeubles de placement sont
constatés au coût amorti.
Au 31 mars 2017 la valeur de marché des
Immeubles de placement, évaluée par un expert à
2 472 K€, est supérieure à leur valeur nette
comptable. Il n’y a pas eu d’évolution de cette
valeur sur l’exercice clos le 31 mars 2019
La principale méthode d’évaluation est celle de
« rentabilité » qui consiste à déterminer la valeur
locative susceptible d’être appliquée à l’immeuble
puis à lui affecter un taux de capitalisation dans une
fourchette de 8 à 11.5 % en fonction de la nature
des locaux (haut de fourchette pour les locaux
commerciaux et bas de fourchette pour les locaux
d’habitation).
Les revenus nets générés par la location des
immeubles de placement se présentent comme
suit :
4.4.4.3 Immobilisations financières
La variation du périmètre correspond
essentiellement à la sortie des filiales n’ayant plus
d’activité et dont le pourcentage de détention ont
conduit à l’exclusion du périmètre.
La valeur brute des titres non consolidés est
constituée par le coût d’achat hors frais accessoires.
Lorsque la valeur d’inventaire est inférieure à la
valeur brute, une provision pour dépréciation est
constituée du montant de la différence. Selon IFRS
9 les titres non consolidés sont évalués à la juste
valeur. Il s’agit essentiellement de titres de sociétés
en cours de liquidation.
Valeurs nettes - en k€ 31/03/2019 31/03/2018
Logiciels 251 175
Immobilisations incorporelles 251 175
Terrains 20 20
Constructions 719 3 037
Immeubles de placement 1 443 836
I.T.M.O.I. 4 11
Autres immobilisations corporelles 6 690 6 711
Immobilisations en cours 148
Immobilisations corporelles 8 876 10 763
Total valeurs nettes 9 127 10 938
en k€ Brut Amort. Net
31/03/2018 1 817 (981) 836
Acquisitions de l’exercice 656 - 656
Dotations de l’exercice - (50) (50)
31/03/2019 2 473 (1 031) 1 443
en k€ 2018/2019 2017/2018
Montant des produits des locations 113 113
Taxes foncières (11) (11)
Charges locatives (10) (7)
Revenus nets 92 95
en k€ 31/03/2018Variation de
périmètreReclass. Résultat Distribution Acquisition Cessions
Ecart de
change31/03/2019
Titres non consolidés 280 - - - - 253 - - 533
Titres mis en équivalence 314 (5) - - - - - 309
Dépôts & cautionnements 366 (12) - - - 25 (59) - 320
Prêts envers ses fi l iales - - - - - 3 276 - - 3 276
Valeur brutes 960 (17) - - - 3 554 (59) - 4 438
Provisions - -
Valeurs nettes 960 (17) - - - 3 554 (59) - 4 438
82 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4.4.4.4 Stocks
La variation du niveau de stocks à la clôture
s’explique principalement :
- par le lancement de nouvelles opérations de Promotion au cours des derniers mois de l’exercice,
Une analyse détaillée des stocks a été effectuée afin
d’ajuster la valeur comptable en fonction de la
valeur nette de réalisation. Au 31 mars 2019, le
Groupe a ainsi comptabilisé une dotation de
provision d’un montant de 138 K€ au 31 mars 2019
contre 1 443 k€ au 31 mars 2018.
La variation des stocks comptabilisée en achats
consommés (et ayant donc un effet en résultat)
s’élève à 31 489 K€ au 31 mars 2019 contre 17 007
K€ au 31 mars 2018.
Les frais financiers incorporés dans le coût de l’actif
au cours de l’exercice s’élèvent à 1 752 K€ au 31
mars 2019 contre 791 K€ au 31 mars 2018.
4.4.4.5 Créances et dettes
ACTIFS ET PASSIFS NON COURANTS HORS IMPOTS DIFFERES
Les autres actifs non courants correspondent à des créances clients dont l’échéance est à plus d’un an.
en k€Valeur brute
au 31/03/19Dépréciation
Valeur nette
au 31/03/19
Valeur brute
au 31/03/18Dépréciation
Valeur nette
au 31/03/18
Stock 172 833 (2 466) 170 367 119 961 (3 077) 116 884
Total 172 833 (2 466) 170 367 119 961 (3 077) 116 884
en k€
Montant
brut
au
31/03/2019
Echéances à
moins d’un an
Echéances de
un à cinq ans
Echéances à plus
de cinq ans
Autres actifs non courants - -
Actifs non courants - - - -
Emprunt obligataire (IBO) 83 197 - 83 197
Emprunts et autres dettes 25 321 - 21 061 4 260
Autres dettes et cautionnements 45 45
Passifs financiers non courants 108 563 - 104 258 4 305
Provisions 237 237
Autres Passifs non courants 237 - - 237
Passifs non courants 108 800 - 104 258 4 542
en k€
Montant
brut
au
31/03/2018
Echéances à
moins d’un an
Echéances de
un à cinq ans
Echéances à plus
de cinq ans
Autres actifs on courants 10 297 10 297
Actifs non courants 10 297 - 10 297 -
Emprunt obligataire (IBO) 57 002 57 002
Emprunts et autres dettes 18 568 13 782 4 786
Autres dettes et cautionnements 52 52
Passifs financiers non courants 75 622 - 70 784 4 838
Provisions 126 126
Autres Passifs non courants 126 - - 126
Passifs non courants 75 748 - 70 784 4 964
83 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
ACTIFS COURANTS
Les autres créances d’impôts correspondent essentiellement à la TVA.
L’état des créances clients des trois derniers exercices à la clôture se présente comme suit :
Il n’existe pas de risque de non-recouvrement sur ces créances dans la mesure où un privilège de vendeur est
inscrit sur ces créances.
PASSIFS COURANTS
Les comptes courants concernent principalement les parties liées et sociétés mises en équivalence.
Actifs courants - en k€ 31/03/2019 31/03/2018
Créances clients 118 309 94 933
Etat – impôt sur les sociétés 789 1 769
Etat – autres impôts 28 704 23 034
Débiteurs divers 5 836 6 439
Charges constatées d’avance 687 1 499
Autres créances 36 016 32 741
Comptes courants 4 349 11 729
Trésorerie et équivalents 88 665 51 174
Actifs financiers courants 93 014 62 903
Actifs courants 247 339 190 577
Solde client
BrutNon Echus
Echus
provisionnésEchus Echus Echus Echus
en k€ < 4 mois De 4 à 6 moisDe 6 à 12
mois
31/03/2019 118 309 118 200 109 - - - -
31/03/2018 94 933 65 947 39 25 071 - - 3 876
Passifs courants - en k€ 31/03/2019 31/03/2018
Dettes fournisseurs 107 793 69 725
Provisions 104 99
Provision sociétés mises en équivalence
Dettes sociales et fiscales 35 464 23 496
Etat – impôts sur les sociétés 2 714 1 682
Autres dettes 1 109 599
Autres dettes 39 391 25 876
Comptes courants 5 134 6 806
Concours bancaires 69 275 66 509
Emprunts et autres dettes à moins 1 an 24 838 20 845
Passifs financiers courants 99 247 94 160
Passifs courants 246 431 189 761
84 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4.4.4.6 Endettement financier net
L’évolution des emprunts peut se synthétiser de la façon suivante :
(1) correspond à la SCI MOUSSEUX, propriétaire des locaux du siège Administratif à champagne au Mont d’Or.
Avec des fonds propres de 70,4 M€ au 31 mars 2019
(qui intègre les TSSDI de 22,23M€), le gearing du
Groupe (endettement net sur fonds propres)
ressort à 1,63.
La variation du niveau d’endettement net à la
clôture s’explique par le séquencement des achats
dans un contexte de forte croissance et par le
lancement de nouvelles opérations de Promotion
au cours des derniers mois de l’exercice.
Les concours bancaires courants, d’un montant de
69,2 M€, correspondent à des lignes à taux variable
finançant les opérations ainsi que des lignes
Corporate à taux variable.
Dans le cadre de la confirmation des lignes
Corporate, le Groupe s’est engagé sur le maintien
des indicateurs financiers suivants :
▪ Fonds propres consolidés supérieurs ou égaux
à 30 M€ ;
▪ Ratios « endettement Net / Capitaux Propres »
inférieur à 2.
Ces ratios sont respectés à la clôture de l’exercice.
L’ensemble des lignes corporate de Capelli SA au 31
mars 2019 est toutefois classé en passif courant.
Par ailleurs, les émissions obligataires prévoient les
engagements suivants :
▪ Fonds propres consolidés part du groupe
supérieurs ou égaux à 30 M€ ;
▪ Ratio « endettement Net / Capitaux Propres
consolidés inférieur à 2
▪ Distribution de dividende ne dépassant pas
45% du résultat net consolidé part groupe si le
résultat est inférieur à 4 500 000 € et 35% s’il
est supérieur à ce montant.
Ces engagements sont respectés.
Endettement financier net - en k€ 31/03/2019 31/03/2018
Emprunt obligataire (IBO / taux fixe) 83 197 57 002
Emprunts 25 321 12 996
dont taux fixe 24 303 12 976
dont taux variable 1 018 20
Autres dettes et cautionnements 45 5 624
Passifs financiers non courants 108 563 75 622
Comptes courants 5 134 6 806
Concours bancaires 69 275 66 509
Emprunts à moins d’un an 24 838 19 612
Autres dettes courantes 0 1 233
Passifs financiers courants 99 247 94 160
Endettement financier brut 207 810 169 782
Comptes courants actifs (4 349) (11 729)
Trésorerie et équivalents (88 615) (51 156)
Endettement financier net 114 846 106 897
Variation des emprunts et autres dettes 31/03/2018 Reclass.Autres
variations (1)
Souscription
d'emprunt
Remboursement
d'emprunts
Ecarts de
change31/03/2019
Emprunt Obligataire (IBO / taux fixe) 57 002 (3 517) 37 864 (8 152) 83 197
Emprunts 12 996 (10 711) (1 534) 24 570 25 321
Autres dettes non courantes 5 624 (5 579) 45
Passifs non courants 75 622 (14 228) (1 534) 62 434 (13 731) - 108 563
Emprunts à moins d'un an 19 612 14 228 1 639 (10 641) 24 838
Autres dettes courantes 1 233 (1 233) 0
Emprunts courants 20 845 14 228 1 639 - (11 874) - 24 838
Total des emprunts 96 467 - 105 62 434 (25 605) - 133 401
85 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
Ci-dessous les caractéristiques des principales lignes de financement obligataire levées par le groupe + autres
Emprunts
La part des emprunts à moins d’un an se décompose comme suit :
Les intérêts courus se rapportent pour l’essentiel à la dette obligataire et aux emprunts participatifs.
Les comptes courants sont quant à eux rémunérés à taux variables (taux fiscalement déductible).
L’analyse de la gestion de risques de taux et de liquidité est présentée au paragraphe 7.4.
VALEUR MOBILIERES DE PLACEMENTS ET COMPTES A TERME
Nom Date d'émissionMontants
levés en M€
Date de
Remboursement
Part non
courante au
31/03/2019
en K€
N° ISINSociété
Bénéficiaire
Taux
d'intérêt
Capelli 2020 dec 15 7,50 juin-20 7 500 FR0013073715 Capelli 6,75%
Capelli 2021 dec 15 8,20 déc.-21 8 200 FR0013073723 Capelli 7,20%
Capelli 2020 juil.-16 3,00 juin-20 3 000 FR0013192705 Capelli 6,75%
EURO PP 2022 mai-17 22,10 mai-22 22 052 FR0013256385 Capelli 6,25%
CAPELLLI - CACEIS 2020 dec 17 8,00 dec 20 8 000 FR0013304243 Capelli 3,80%
EMPRUNT OBLIGATAIRE DIVONNE janv.-19 2,00 janv.-21 1 995 Capelli Promotion 6,00%
EMPRUNT OBLIGATAIRE VILLEFONTAINE mars-19 0,30 mars-21 300 Capelli Promotion 9,00%
EMPR. SWLENDING / CAP PROM / MAREUIL janv.-19 1,75 janv.-21 1 750 Capelli Promotion 7,50%
EMPR. WISEED / CF4 / ISSY juin-18 0,80 juil.-20 797 Capelli CF4 7,00%
CAPELLI LANDEV1 Tap 1 avr.-18 19,84 oct.-20 19 840 FR0013328432 Landev1 7,00%
CAPELLI LANDEV1 Tap 2 mars-19 8,19 sept.-21 8 190 FR0013408911 Landev1 7,00%
CAPELLI LANDEV1 (en CHF) mars-19 1,19 sept.-21 1 992 FR0013408499 Landev1 6,75%
Frais d'émission d'emprunt -419
TOTAL 83 197
Emprunts à moins d'un an 24 838
dont emprunts obligataires 4 697
dont emprunts auprès d'étab de crédit 10 249
dont emprunts participatifs 5 599
dont intérêts courus sur emprunts 4 293
Emprunts - en k€ 31/03/2019 31/03/2018
Emprunt obligataire (IBO / taux fixe) 83 197 57 002
Emprunts 25 321 12 996
dont taux fixe 24 303 12 976
dont taux variable 1 018 20
Autres dettes 0 5 547
Cautionnements 45 52
Passifs financiers non courants 108 563 75 597
Dont nouveaux emprunts 62 434
Dont remboursements d'emprunts -25 605
en k€31/03/2019
Valeur acquisition
31/03/2019
Valeur de
marché
31/03/2018
Valeur
acquisition
31/03/2018
Valeur de
marché
VMP et Comptes A Terme 1 350 1 300 1 350 1 332
Total 1 350 1 300 1 350 1 332
86 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4.4.4.7 Capital social et capitaux propres
La société n’est soumise à aucune obligation
spécifique d’ordre réglementaire ou contractuel en
matière de capital social. Un droit de vote double
est accordé à toutes les actions entièrement
libérées pour lesquelles il est justifié d’une
inscription nominative depuis deux ans au moins au
nom du même actionnaire au jour de l’assemblée
générale.
Au 31 mars 2019, CAPELLI SA détient 23 634 de ses
propres titres, pour une valeur de 730 K€. Ces
actions ont été imputées sur les capitaux propres.
Au 31 mars 2018, la société CAPELLI SA détenait 1
382 titres pour une valeur de 60K€.
Au jour de l’établissement du présent document, la
décision de l’Assemblée générale concernant
l’affectation et la répartition des résultats
2018/2019 n’est pas connue. Le Conseil
d’administration prévoit néanmoins de proposer à
l’Assemblée générale le versement d’un dividende
de 1,11 € par action, correspondant à un montant
maximum de 2 456 799,63 €. L’enveloppe globale
définitive du dividende versé aux actionnaires sera
ajustée lors de sa mise en règlement en fonction du
nombre de titres auto-détenus par la société à cette
date. Ces derniers n’ouvrent légalement pas droit à
dividende.
Par ailleurs, les TSSDI levés par le groupe font l’objet
d’un reclassement dans les capitaux propres.
Cf Règles et Méthode comptables / TSSDI
4.4.4.8 Provisions courantes et non courantes
La variation des provisions par rapport au 31 mars
2018 est principalement liée à l’augmentation des
effectifs (Dotation IDR + 111K€). Les écarts
actuariels ne sont pas significatifs.
Le taux d’actualisation utilisé pour l’évaluation des
indemnités de fin de carrière a été fixé à 1.5%.
Conformément à IAS28R, la quote-part des capitaux
propres négatifs des sociétés mises en équivalence
a été retraitée pour être mise en provisions au
passif du bilan. Il ne s’agit donc pas d’une dotation
à proprement parler, les résultats de ces sociétés
étant maintenus sur la ligne quote-part de résultat
des sociétés mises en équivalence. Les filiales
concernées ayant la forme de SNC et de SCCV, le
groupe doit obligatoirement prendre à sa charge les
dettes de ces sociétés.
Le groupe n’a pas identifié d’actifs et de passifs
éventuels significatifs.
31/03/2018 Augm. Dim. 31/03/2019
Nombre de ti tres 2 213 333 - 2 213 333
Valeur nominale 6,84 € - 6,84 €
Détail TSSDI en k€Valeur
Nominale
Date de
souscriptionTx fixe Taux Variable
Date début paiement des intérêts
variables
TSSDI 12,28M€ 12 280 mai-17 9,75%
Euribor 3 mois +
marge 14%
trimestrielle à compter de la 1ère date de
remboursement au gré de l'émetteur
TSSDI 7M€ 7 000 novembre-18 8,37%
Euribor 3 mois +
marge 14%
trimestrielle à compter de la 1ère date de
remboursement au gré de l'émetteur
TSSDI 0,65M€ 650 décembre-18 8,37%
Euribor 3 mois +
marge 14%
trimestrielle à compter de la 1ère date de
remboursement au gré de l'émetteur
TSSDI 2,3M€ 2 300 février-19 8,37%
Euribor 3 mois +
marge 14%
trimestrielle à compter de la 1ère date de
remboursement au gré de l'émetteur
en k€ 31/03/2018Variation
taux
actualisation
DotationsReprises
(utilisées)
Reprises
(non utilisées) 31/03/2019
Provisions IDR 126 111 237
Titres mis en équivalence négatifs - 104 104
Provision pour litige 99 (99) -
Total 225 - 215 - (99) 341
87 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4.4.4.9 Impôts différés
Au 31 mars 2019, le taux de 29 % (28% avec la contribution additionnelle) a été appliqué pour les opérations
ayant un dénouement en 2020.
Les impôts différés passifs sont essentiellement
constitués par les décalages de résultat (liés à la
méthode à l’avancement sur l’activité promotion)
pour un montant total de 5 412K€, par le décalage
temporaire de la déduction des frais de
commercialisation pour 3 999 K€.
L’activation des déficits fiscaux non activés
représentent 851 K€ d’impôts différés (dont 241 K€
non constatés sur l’exercice au titre des déficits
reportables) contre 864 K€ au 31 mars 2018.
4.4.5 Notes relatives au compte
4.4.5.1 Achats consommés
4.4.5.2 Charges de personnel et rémunérations des dirigeants
CHARGES DE PERSONNEL
en k€
Impôts différés passifs 31/03/2018 (7 821)
Impôts différés actifs 31/03/2018 1 893
Impôts différés nets au 31 mars 2018 (5 928)
Mouvements affectant le résultat 2018/2019 487
Mouvements affectant les réserves 2018/2019 (157)
Impôt différé passif sur écart d'évaluation (981)
Ecart de conversion 28
Impôts différés nets au 31 mars 2019 (6 552)
Dont impôts différés passifs (9 441)
Dont impôts différés actifs 2 889
en k€ 2018/2019 2017/2018
Achats de terrains et frais (51 626) (50 820)
Constructions et travaux / vrd (84 120) (60 552)
Honoraires (29 731) (23 070)
Assurance DO (1 433) (760)
Frais financiers (3 914) (3 530)
Impôts et taxes (4 774) (2 588)
Variation de Stocks 31 496 17 007
Total (144 102) (124 313)
en k€ 2018/2019 2017/2018
Salaires et traitements (10 169) (6 878)
Charges sociales (3 071) (1 967)
Total (13 241) (8 845)
Effectifs 174 123
88 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
REMUNERATION DES DIRIGEANTS
4.4.5.3 Dotations et provisions
Au 31 mars 2018, une provision de 1 348 K€ avait été constatée sur les stocks de lotissement contre 228K€ au
31 mars 2019.
4.4.5.4 Résultat des cessions d’actifs immobilisés
4.4.5.5 Résultat financier La variation du résultat financier s’explique principalement par des gains de change liées aux opérations réalisées avec la Suisse. Les frais d’émission de l’emprunt, présentés en déduction des emprunts et intégrés dans le calcul du taux d'intérêt effectif sur la durée de chaque emprunt, s’établissent à 688 K€ sur l’exercice et 958 K€ au 31 mars 2018.
Les produits financiers constatés sur l’exercice concernent principalement des gains de change avec la Suisse pour 408 K€ ainsi que divers produits financiers pour 339 K€ (Produits sur prêts envers sociétés mises en équivalence). Les intérêts des TSSDI (1 402 K€) sont constatés en capitaux propres et donc n’impactent pas le résultat financier.
en k€ 2018/2019 2017/2018
Rémunération fixe 631 563
Rémunération variable 417 387
Rémunération exceptionnelle 140 206
Jetons de présence 236 224
Avantage en nature 53 53
Total 1 477 1 433
en k€ 2018/2019 2017/2018
Stocks 463 (1 443)
Reprise de provisions 99 -
Clients douteux 36
Indemnités de départ à la retraite (111) (2)
Total 451 (1 409)
en k€ Produits ChargesRésultat
31/03/2019
Résultat
31/03/2018
Cessions d’actifs immobilisés 248 (146) 102 133
89 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4.4.5.6 Analyse des mouvements d’impôts différés constatés en résultat
Les décalages de résultat correspondent à la différence entre la méthode à l’avancement utilisée dans les comptes IFRS par rapport à la méthode à l’achèvement pratiquée dans les comptes sociaux.
4.4.5.7 Preuves d’impôts
Les différences permanentes sont liées à :
• Des charges non déductibles
• A l’impôt différé actif non constaté sur les déficits de filiales (241 K€)
• A l’impôt sur la quote-part des résultats des minoritaires des sociétés transparentes fiscalement non constatés
4.4.5.8 Résultat par action
Le Résultat net part du Groupe par action émise a
été calculé en divisant le Résultat net du part du
Groupe par le nombre d’actions en circulation à la
clôture (2 213 333 titres) diminué des actions
propres auto-détenues à cette même date (23 634
titres).
Le Résultat net part du Groupe dilué par action
émise représente ce que le résultat par action aurait
été si les instruments convertibles en actions
ordinaires, dont la conversion aurait eu pour effet
de réduire notre résultat par action, avaient été
convertis, soit au début de l’exercice dans le cas des
instruments qui étaient en circulation pendant
toute la durée de l’exercice, soit à partir de la date
d’émission des instruments émis au cours de
l’exercice.
Au 31 Mars 2019 il n'existe aucun instrument dilutif,
les emprunts obligataires ne sont en effet pas
convertibles.
4.4.6 Informations géographiques
En application d’IFRS 8-secteurs opérationnels, les informations présentées sont fondées sur le reporting interne
utilisé par la direction. Les indicateurs sectoriels de référence examinés par les principaux décideurs sont le
Chiffre d’affaires et la marge brute. Le groupe ne communique plus sur une répartition sectorielle car il n’a qu’une
seule activité, la promotion immobilière.
Le Groupe a identifié à fin mars 2019 au sens de la norme IFRS 8 sur l’information sectorielle, représentatif de
zone géographique : la France, la Suisse et le Luxembourg.
en k€
France Hors France Total France Hors France TOTAL
Résultat net 442 6 147 6 589 3 086 3 406 6 492
Impôt 602 2 176 2 778 1 224 2 274 3 498
Résultat avant impôt 1 044 8 323 9 367 4 310 5 680 9 990
IS théorique 292 2 169 2 461 1 437 1 695 3 132
Contribution 3,3 % 10 - 10 47 - 47
Impact passage ID à 28% 0 -121 -121
Impact ID maintenus à 33% -73
Impôt différé non constaté sur les déficits 241 241 57 456 513
Différences permanentes 133 8 141 -196 123 -73
Impôt effectif 602 2 177 2 779 1 224 2 274 3 498
2017/20182018/2019
en k€ 2018/2019 2017/2018
Décalages de résultat (bénéfices) 430 (3 621)
Frais commerciaux (1 449) (367)
Marge en stock 714 849
Résultats déficitaires 1 177 439
Reclassement TSSDI en capitaux propres (406)
Ecart de conversion Suisse 20 (291)
Total 487 (2 991)
90 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4.4.6.1 Analyse sectorielle par zone géographique
▪ Compte de résultat
4.4.6.2 Bilan
en k€ France Suisse Luxembourg Total
2018/2019 2018/2019 2018/2019 2018/2019
Chiffre d’affaires brut 120 248 4 268 62 297 186 814
Annul. retraitements -
Chiffre d’affaires 120 248 4 268 62 297 186 814
Marge brute 26 653 107 15 952 42 712
Résultat opérationnel 15 167
Charges d’impôt sur le résultat (2 778)
Résultat net de l'ensemble consolidé 6 589
Résultat net Part du Groupe 7 233
en k€ France Suisse Luxembourg Total
03/2019 03/2019 03/2019 03/2019
Actifs non courants 3 759 1 691 13 565 19 015
Actifs courants 309 275 17 178 91 111 417 564
Total actif sectoriel 313 034 18 869 104 676 436 579
Passifs non courants 81 762 4 029 33 984 119 775
Passifs courants 173 763 13 868 58 800 246 431
Total passif sectoriel 255 525 17 897 92 784 366 206
en k€ France Suisse Luxembourg Total
03/2018 03/2018 03/2018 03/2018
Actifs non courants 19 802 -2 491 7 009 24 320
Actifs courants 250 112 13 977 43 312 307 401
Total actif sectoriel 269 914 11 486 50 321 331 721
Passifs non courants 79 196 20 4 353 83 569
Passifs courants 142 531 6 906 40 323 189 760
Total passif sectoriel 221 728 6 926 44 676 273 330
91 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4.4.7 Autres informations
4.4.7.1 Parties liées
Les montants indiqués dans la colonne « Parties liées » ont été réalisés en grande partie avec des sociétés non
consolidées dans lesquelles le Groupe CAPELLI n’a pas de lien juridique mais des dirigeants communs.
Le groupe a inclus dans les informations sur les parties liées les personnes répondant à la définition d’IAS 24.9 -
Nature des opérations. Il n’existe aucune garantie donnée ou reçue avec les parties liées. Aucune provision et
charge n’a été constatée au titre des créances douteuses sur les parties liées. L’information sur la rémunération
des principaux dirigeants est mentionnée en note 4.4.5.2
4.4.7.2 Effectifs au 31 mars
La hausse des effectifs enregistrée en cours d’exercice reflète la volonté du groupe de se doter de ressources
plus importantes pour accompagner son développement.
4.4.7.3 Engagements hors bilan
ENGAGEMENTS DONNES
Postes du Bilan et du compte de résultat -
en K€
Parties liées Co-entreprises Parties liées Co-entreprises
Chiffre d’affaires 232 - 186 1 175
Achats consommés 951 24 5 221
Achats stockés - -
Autres produits opérationnels - - - -
Immobilisations - 300 - -
Créances clients & comptes rattachés 1 244 - 1 134 -
Autres créances 1 387 51 20 6 930
Créances financières - 3 276 0 -
Emprunts et dettes financières diverses 1 112 2 375 4 964 2 391
Prêts non courants - 3 190
Autres dettes 117 522 29 465
31/03/201831/03/2019
Effectif au 31 mars 2018/2019 2017/2018
Cadres 89 52
Employés 85 71
Total 174 123
92 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
ENGAGEMENTS RECUS
Les hypothèques, promesses d’hypothèques et PPD
sont des garanties consenties par Capelli aux
banques dans le cadre des contrats de prêts
finançant les opérations. La hausse de ces garanties
reflète la croissance de l’activité du groupe.
Les Garanties Financières d’Achèvement, ou GFA,
bénéficient aux acquéreurs en leur donnant une
garantie sur l’achèvement du programme. Ces GFA
constituent un complément indispensable aux
lignes de crédit.
4.4.7.4 Gestion des instruments financiers
RISQUE DE CHANGE
Capelli SA, la maison mère du Groupe, est exposée
au risque de change lorsqu’elle consent des avances
de trésorerie à sa filiale Suisse en monnaie locale
(CHF). Au 31 mars 2019, ces avances en compte
courant n’ont pas été couvertes.
Sur les autres zones géographiques du périmètre de
consolidation, à savoir la France et le Luxembourg,
le Groupe CAPELLI n’est pas exposé aux risques de
change (zone euro).
RISQUE PAYS
Le groupe ne dispose pas d’actifs significatifs dans
des pays susceptibles de présenter un risque.
INSTRUMENT DE COUVERTURE
L’emprunt sur la SCI Mousseux, qui a servi au
financement du siège administratif, est couvert par
un swap taux fixe contre taux variable. Ce swap est
le seul instrument de couverture contacté par le
groupe à ce jour.
RISQUE DE LIQUIDITE
Le groupe a procédé à une revue de son risque de
liquidité et considère être en mesure de faire face à
ses échéances.
Les passifs financiers à moins d’un an et à plus d’un
an sont présentés au bilan en passifs courants et
non courants. La ventilation de l’échéancier des
créances et dettes à plus d’un an est retracé dans le
tableau du 4.4.4.5 Les actifs courants étant très
supérieurs aux passifs courants, aucun échéancier à
moins d’un an n’est communiqué.
RISQUES DE TAUX D’INTERET
Les placements de trésorerie du Groupe sont
essentiellement des comptes à terme ou des SICAV
à taux fixes et à échéance courte.
Les emprunts obligataires sont à taux fixes.
Les emprunts destinés au financement des
opérations sont à taux variables indexés sur
l’Euribor 3 mois. Ces emprunts ne sont pas couverts
mais le risque de taux associé est limité, d’une part
parce que les taux sont bas (Euribor 3 mois négatif
et flooré à zéro dans les contrats), d’autre part
parce que ces emprunts ont une échéance
inférieure à deux ans.
Le groupe reste vigilant sur l’évolution des taux
d’intérêt et analyse régulièrement l’opportunité de
mettre en place des instruments de couverture.
La dette à taux variable du Groupe s’établit à 69,2
M€ au 31 mars 2019. Une variation de 1 point des
taux d’intérêts aurait un impact de l’ordre de 0,8 M€
sur la charge d’intérêt du Groupe.
Le Groupe reste vigilant sur l’évolution des taux
d’intérêts.
RISQUE DE CREDIT ET DE CONTREPARTIE
Le Groupe effectue ses placements auprès de
banque de premier rang, limitant ainsi le risque de
contrepartie sur la partie financière.
Depuis 2004 CAPELLI n’a enregistré aucun impayé.
La vente des biens aux clients particuliers est
réalisée devant notaire contre paiement. Il peut
néanmoins demeurer un risque dans le cas de
ventes de lots à des professionnels mais ce risque
en k€ 31/03/19 31/03/18
Avals, cautions 2 640 3 691
Garanties Financières d'Achèvement 186 281 75 163
Total 188 921 78 854
93 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
reste limité par la prise d’un privilège de vendeur
inscrit en cas de différé de paiement.
Le poids des créances douteuses et l’analyse de
l’échéancier client sont présentés en note 4.2.5.
L’impact des créances irrécouvrables est non
significatif.
L’analyse effectuée conformément à la norme IFRS
13 mise en œuvre sur l’exercice n’a pas conduit à
identifier un ajustement au titre du risque de non-
exécution (risque de contrepartie et de crédit
propre) dans l’appréciation de la juste valeur des
actifs financiers, des passifs financiers, et des
dérivés (contreparties bancaires de 1er rang,
dérivés non significatifs).
RISQUES COMMERCIAUX
La clientèle du Groupe étant principalement
constituée d’acquéreurs particuliers, le Groupe
estime ne pas se trouver dans une position de
dépendance commerciale vis-à-vis de ses clients.
Une part peu significative du chiffre d’affaires est
néanmoins réalisée avec des opérateurs
professionnels et/ou avec des bailleurs sociaux mais
ceci n’augmente pas significativement le risque de
dépendance du Groupe vis-à-vis de sa clientèle.
ACTIFS ET PASSIFS FINANCIERS
La ventilation des actifs et passifs financiers selon
les catégories prévues par la norme IAS 39
catégories « extra-comptables » et la comparaison
entre les valeurs comptables et les justes valeurs,
sont données dans le tableau ci-dessus (hors
créances et dettes fiscales et sociales) :
Aucun reclassement entre les différentes catégories
n’a été effectué sur l’exercice.
La ventilation des instruments financiers selon la
hiérarchie en 3 catégories de méthodes de
détermination de la juste valeur, conformément à
l’amendement d’IFRS 7 est donnée ci-après :
o Niveau 1 (prix cotés sur un marché actif) :
trésorerie et équivalents de trésorerie,
o Niveau 2 (données observables) :
instruments dérivés de couverture : aucun
sur les exercices présentés,
o Niveau 3 (données non observables) :
titres des filiales non consolidées
4.4.7.5 Faits exceptionnels et litiges Dans le cadre de ses activités, la société est confrontée à des litiges. Ceux-ci sont analysés à
chaque clôture et font l’objet d’une provision si la société l’estime nécessaire.
4.4.7.6 Contrats en VEFA Les produits de contrats de construction de
promotion et de rénovation sont comptabilisés
suivant la méthode du pourcentage d’avancement,
évalué en fonction du pourcentage de réalisation
des travaux et du taux de commercialisation à la
date considérée (cf. note principe de
reconnaissance du chiffre d’affaires).
Le chiffre d’affaires restant à réaliser sur les
opérations en construction s’élève à 86,6M€. Il a été
calculé sur la base du chiffre d’affaires restant à
dégager sur les actes notariés déjà signés
94 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4.4.7.7 Honoraires des commissaires aux comptes
Il s’agit des honoraires liés exclusivement à la mission de certification des comptes
en k€
mars-19 mars-18 mars-19 mars-18 mars-19 mars-18 mars-19 mars-18
Commissariat aux comptes, certification, examen
des comptes individuels et consolidés
- Emmeteur 77 68 38 68 59 - -
- Fil iales (dont réseau) 66 52 8 30 69 44
Services autres que la certification des comptes
(SACC) requis par les textes (2)
- Emmeteur 9 8 8 7
- Fil iales (dont réseau) 3 3 2 - -
Autres SACC (3)
- Emmeteur
- Filiales (dont réseau)
- - Total honoraires 155 130 45 107 65 0 69 44
(1) MAZARS a été nommé co-commissaire aux comptes lors de l'AG du 26 mars 2019 en remplacement du cabinet VISALYS , co-commissaire aux comptes démissionnaire
(2) Ces services incluent principalement la revue du rapport de gestion, le rapport spécial sur les conventions réglemtnées et les opérations sur le capital
(3) Les autres SACC portaient sur la mission de vérification des informations sociales, environnementales et sociétales (RSE)
Montant HT
ORFIS VISALYS (1) MAZARS (1) AUTRES
Montant HT Montant HT Montant HT
95 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4.5 – Rapport des Commissaires aux comptes sur les comptes consolidés Exercice clos le 31 mars 2019
CAPELLI
Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes
consolidés
Exercice clos le 31 mars 2019
O R F I S
S I E G E S O C I A L : 1 4 9 , B O U L E V A R D D E S T A L I N G R A D - 6 9 1 0 0 V I L L E U R B A N N E
T E L : + 3 3 ( 0 ) 4 7 2 6 9 3 8 8 8
SOCIETE PAR ACTIONS SIMPLIFIEE INSCRITE AU TABLEAU DE L’ORDRE DES EXPERTS-COMPTABLES DE LYON
ET A LA COMPAGNIE DES COMMISSAIRES AUX COMPTES
CAPITAL DE 942 300 EUROS - RCS LYON 957 509 045
M A Z A R S
S I E G E S O C I A L : L E P R E M I U M - 1 3 1 , B O U L E V A R D S T A L I N G R A D - 6 9 6 2 4 V I L L E U R B A N N E C E D E X
T E L : + 3 3 ( 0 ) 4 2 6 8 4 5 2 5 2 - F A X : + 3 3 ( 0 ) 4 2 6 8 4 5 2 5 9
SOCIETE PAR ACTIONS SIMPLIFIEE INSCRITE AU TABLEAU DE L’ORDRE DES EXPERTS-COMPTABLES DE LYON
ET A LA COMPAGNIE DES COMMISSAIRES AUX COMPTES
CAPITAL DE 5.986.008 EUROS - RCS LYON 351 497 649
96 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
ORFIS
149 boulevard de Stalingrad
69100 VILLEURBANNE
MAZARS
131 boulevard de Stalingrad
69100 VILLEURBANNE
CAPELLI
Société anonyme au capital de 15.139.197,72 €
43 rue du Faubourg Saint Honoré
75008 PARIS
306 140 039 RCS PARIS
____________________________________________
Rapport des commissaires aux comptes
sur les comptes consolidés
Exercice clos le 31 mars 2019
97 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
A l’assemblée générale de la société CAPELLI,
Opinion En exécution de la mission qui nous a été confiée par vos assemblées générales, nous avons effectué l’audit des comptes consolidés de la société CAPELLI relatifs à l’exercice clos le 31 mars 2019, tels qu’ils sont joints au présent rapport. Nous certifions que les comptes consolidés sont, au regard du référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union européenne, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé, ainsi que de la situation financière et du patrimoine, à la fin de l'exercice, de l'ensemble constitué par les personnes et entités comprises dans la consolidation. L’opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au conseil d’administration remplissant les fonctions du comité d’audit.
Fondement de l’opinion Référentiel d’audit Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion. Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie "Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes consolidés" du présent rapport. Indépendance
Nous avons réalisé notre mission d’audit dans le respect des règles d’indépendance qui nous sont applicables, sur la période du 1er avril 2018 à la date d’émission de notre rapport, et notamment nous n’avons pas fourni de services interdits par l’article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n°537/2014 ou par le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes. Observation
Sans remettre en cause l’opinion exprimée ci-dessus, nous attirons votre attention sur le point suivant exposé dans la note 4.4.3 « Règles et méthodes comptables – Principes généraux » de l’annexe aux comptes consolidés qui expose les impacts des changements des méthodes comptables liés à la première application des normes IFRS 9 « Instruments financiers » et IFRS 15 « Produits des activités ordinaires tirés des contrats conclus avec des clients », applicables aux exercices ouverts à compter du 1er janvier 2018.
98 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
Justification des appréciations – Points clés de l’audit
En application des dispositions des articles L.823-9 et R.823-7 du code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l'audit relatifs aux risques d'anomalies significatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour l’audit des comptes consolidés de l’exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à ces risques. Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le contexte de l’audit des comptes consolidés pris dans leur ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n’exprimons pas d’opinion sur des éléments de ces comptes consolidés pris isolément. Evaluation des stocks Voir note 4.4.3 « Principes comptables et méthodes d’évaluation – Stocks » Risque identifié Comme indiqué dans la note 4.4.3 « Règles et méthodes comptables – Stocks », les stocks sont évalués au coût de production pour chacun des programmes comprenant les charges directes de construction, les frais financiers des financements dédiés et les frais indirects de montage et de gestion des opérations. Une provision pour dépréciation est constituée lorsque l’opération est susceptible de dégager une perte à terminaison. Compte tenu du caractère significatif des stocks dans les comptes consolidés du Groupe (172,8 millions d’euros en valeur brute soit environ 40 % du bilan), nous avons considéré l’évaluation de ce poste comme un point clé de l’audit. Notre réponse Nos travaux ont comporté : - des rapprochements entre les données comptables et les données figurant
sur les fiches travaux de suivi des coûts engagés, - l’exploitation des confirmations externes des maitres d’œuvre sur
l’avancement technique des opérations, - la vérification des déstockages en lien avec nos travaux sur le dégagement
du chiffre d’affaires et de la marge, - la revue et l’appréciation de la cohérence des coûts restant à engager avec
les budgets de programme afin d’identifier la potentialité de dépréciation ou de pertes à terminaison,
- l’examen des provisions comptabilisées.
Nous avons par ailleurs également apprécié le caractère approprié des informations présentées dans la note 4.4.3 « Règles et méthodes comptables – Stocks » de l’annexe aux comptes consolidés
99 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
Reconnaissance du chiffre d’affaires des opérations de promotion et de rénovation
Voir notes 4.4.3 « Règles et méthodes comptables – Principes généraux » et 4.4.3 « Règles et méthodes comptables – Principe de reconnaissance du chiffre d’affaires ». Risque identifié Comme indiqué dans la note 4.4.3 « Règles et méthodes comptables – Principe de reconnaissance du chiffre d’affaires », le chiffre d’affaires relatif aux opérations de promotion et rénovation, qui constitue l’essentiel du chiffre d’affaires consolidé, est reconnu selon la méthode de l’avancement. Cet avancement tient compte à la fois de l’avancement technique de l’opération et de l’avancement commercial caractérisé par la signature avec les clients des actes notariés. L’avancement technique correspond au prix de revient stocké et engagé y compris le terrain par rapport au prix de revient budgété y compris le terrain. L’avancement commercial correspond au chiffre d’affaires résultant des actes transférant les risques et avantages rapporté au chiffre d’affaires total budgété. Dans la mesure où l’appréciation des pourcentages d’avancement repose sur des jugements et estimations importants des prévisions de coût de revient et de chiffre d’affaires en fin de programme, nous avons considéré la reconnaissance du chiffre d’affaire et de la marge à l’avancement des opérations de promotion et rénovation comme un point clé de l’audit. Notre réponse Notre approche a consisté à revoir les modalités de détermination des éléments pris en compte pour le calcul du taux d’avancement technique et du taux d’avancement commercial. Nous avons mis en œuvre les travaux suivants : - Obtention et analyse des états de suivi validés par la Direction du Groupe, - Cadrage de ces états avec les données comptables, - Rapprochement avec les éléments justificatifs des dépenses engagées sur
la période, relatives aux achats de terrains et principaux coûts de construction,
- Exploitation des attestations délivrées par les maitres d’œuvre sur l’avancement technique de la construction,
- Rapprochement des ventes de la période avec les actes notariés, - Appréciation du caractère raisonnable et de la documentation attachée
aux estimations de chiffre d’affaires restant à réaliser par référence aux grilles de commercialisation validées par le Direction du Groupe.
Nous avons également vérifié : - que l’application d’IFRS 15 n’avait pas conduit à faire évoluer les
méthodes de reconnaissance du chiffre d’affaires auparavant pratiquées, celles-ci étant conformes aux prescriptions de la norme IFRS 15. Ainsi la prise en compte du coût du foncier dans la détermination du taux d’avancement technique des opérations était déjà pratiquée par le Groupe.
100 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
- le caractère approprié des informations présentées dans les notes 4.4.3 « Règles et méthodes comptables – Principes généraux » et 4.4.3 « Règles et méthodes comptables – Principe de reconnaissance du chiffre d’affaires ».
Vérification des informations relatives au groupe données
dans le rapport de gestion
Nous avons également procédé, conformément aux normes d'exercice professionnel applicables en France, à la vérification spécifique prévue par la loi des informations relatives au groupe, données dans le rapport de gestion du conseil d’administration. Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes consolidés.
Informations résultant d’autres obligations légales et
réglementaires Désignation des commissaires aux comptes
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société CAPELLI par les assemblées générales du 17 juin 2005 pour le cabinet ORFIS, et du 26 mars 2019 pour le cabinet MAZARS. Au 31 mars 2019, le cabinet ORFIS était dans la 16ème année de sa mission sans interruption et le cabinet MAZARS dans la première année de sa mission.
Responsabilités de la direction et des personnes constituant
le gouvernement d’entreprise relatives aux comptes
consolidés
Il appartient à la direction d’établir des comptes consolidés présentant une
image fidèle conformément au référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union
européenne ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime
nécessaire à l'établissement de comptes consolidés ne comportant pas
d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent
d'erreurs.
Lors de l’établissement des comptes consolidés, il incombe à la direction
d’évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de présenter
dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la
continuité d’exploitation et d’appliquer la convention comptable de
101 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
continuité d’exploitation, sauf s’il est prévu de liquider la société ou de cesser
son activité.
Il incombe au conseil d’administration remplissant les fonctions du comité
d’audit de suivre le processus d’élaboration de l’information financière et de
suivre l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques,
ainsi que, le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures
relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et
financière.
Les comptes consolidés ont été arrêtés par le conseil d’administration.
Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à
l’audit des comptes consolidés
Objectif et démarche d'audit
Il nous appartient d’établir un rapport sur les comptes consolidés. Notre
objectif est d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes consolidés pris
dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies significatives. L’assurance
raisonnable correspond à un niveau élevé d’assurance, sans toutefois garantir
qu’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel
permet de systématiquement détecter toute anomalie significative. Les
anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et sont
considérées comme significatives lorsque l’on peut raisonnablement
s’attendre à ce qu’elles puissent, prises individuellement ou en cumulé,
influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes
prennent en se fondant sur ceux-ci.
Comme précisé par l’article L.823-10-1 du code de commerce, notre mission
de certification des comptes ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité
de la gestion de votre société.
Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice
professionnel applicables en France, le commissaire aux comptes exerce son
jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre :
- il identifie et évalue les risques que les comptes consolidés comportent des anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, définit et met en œuvre des procédures d’audit face à ces risques, et recueille des éléments qu’il estime suffisants et appropriés pour fonder son opinion. Le risque de non-détection d’une anomalie significative provenant d’une fraude est plus élevé que celui d’une anomalie significative résultant d’une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne ;
- il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l’audit afin de définir des procédures d’audit appropriées en la circonstance, et non dans le but d’exprimer une opinion sur l’efficacité du contrôle interne ;
102 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
- il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables faites par la direction, ainsi que les informations les concernant fournies dans les comptes consolidés ;
- il apprécie le caractère approprié de l’application par la direction de la convention comptable de continuité d’exploitation et, selon les éléments collectés, l’existence ou non d’une incertitude significative liée à des événements ou à des circonstances susceptibles de mettre en cause la capacité de la société à poursuivre son exploitation. Cette appréciation s’appuie sur les éléments collectés jusqu’à la date de son rapport, étant toutefois rappelé que des circonstances ou événements ultérieurs pourraient mettre en cause la continuité d’exploitation. S’il conclut à l’existence d’une incertitude significative, il attire l’attention des lecteurs de son rapport sur les informations fournies dans les comptes consolidés au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule une certification avec réserve ou un refus de certifier ;
- il apprécie la présentation d’ensemble des comptes consolidés et évalue si les comptes consolidés reflètent les opérations et événements sous-jacents de manière à en donner une image fidèle ;
- concernant l’information financière des personnes ou entités comprises dans le périmètre de consolidation, il collecte des éléments qu’il estime suffisants et appropriés pour exprimer une opinion sur les comptes consolidés. Il est responsable de la direction, de la supervision et de la réalisation de l’audit des comptes consolidés ainsi que de l’opinion exprimée sur ces comptes.
Rapport au conseil d’administration remplissant les fonctions de comité d’audit
Nous remettons au conseil d’administration remplissant les fonctions du
comité d’audit un rapport qui présente notamment l’étendue des travaux
d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que les conclusions
découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas
échéant, les faiblesses significatives du contrôle interne que nous avons
identifiées pour ce qui concerne les procédures relatives à l’élaboration et au
traitement de l’information comptable et financière.
Parmi les éléments communiqués dans le rapport au comité d’audit, figurent
les risques d’anomalies significatives que nous jugeons avoir été les plus
importants pour l’audit des comptes consolidés de l’exercice et qui
constituent de ce fait les points clés de l’audit, qu'il nous appartient de décrire
dans le présent rapport.
Nous fournissons également au conseil d’administration remplissant les
fonctions du comité d’audit la déclaration prévue par l’article 6 du règlement
(UE) n°537-2014 confirmant notre indépendance, au sens des règles
applicables en France telles qu’elles sont fixées notamment par les articles
L.822-10 à L.822-14 du code de commerce et dans le code de déontologie de
103 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
la profession de commissaire aux comptes. Le cas échéant, nous nous
entretenons avec le conseil d’administration remplissant les fonctions du
comité d'audit des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de
sauvegarde appliquées.
Fait à Villeurbanne, le 30 juillet 2019
Les commissaires aux comptes
ORFIS
Bruno GENEVOIS
Mazars
Frédéric MAUREL
104 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4.6 – Présentation des comptes annuels 2018/2019
4.6.1 Bilan actif au 31/03/2019
Les notes annexes font partie intégrante des comptes annuels
Actif Brut Amt/Prov Net Brut Amt/Prov Net
Concessions, brevets et droits ass. 453 324 129 453 278 175
Fonds commercial 53 - 53 53 - 53
Autres immobilisations incorporelles 145 23 122 - - -
Immobilisations incorporelles 651 347 304 506 278 228
Constructions 1 254 448 806 1 072 356 716
Installations techniques, mat. & out. 34 30 4 34 24 10
Autres immobilisations corporelles 1 378 586 792 922 469 452
Immobilisations corporelles 2 666 1 064 1 602 2 028 849 1 179
Immobilisations corporelles en cours - - 148 148
Participations & créances rattachées 16 031 835 15 196 19 392 480 18 912
Autres titres immobilises 102 - 102 100 - 100
Prêts 6 348 - 6 348 4 732 - 4 732
Autres immobilisations financières 421 - 421 363 - 363
Immobilisations financières 22 902 835 22 067 24 587 480 24 107
Actif immobilisé 26 218 2 246 23 972 27 268 1 607 25 661
Stocks 16 831 2 343 14 488 13 927 2 205 11 722
Clients et comptes rattaches 54 535 2 54 533 36 722 2 36 720
Fournisseurs débiteurs - - - 167 - 167
Personnel 2 - 2 2 - 2
Impôts et taxes 1 006 - 1 006 882 - 882
Autres créances 57 360 - 57 360 60 835 - 60 835
Avances et acomptes verses 143 - 143 46 - 46
Valeurs mobilières de placement 1 842 50 1 792 2 090 18 2 073
Disponibilités 979 - 979 3 870 - 3 870
Charges constatées d’avance 381 - 381 179 - 179
Actif circulant 133 079 2 395 130 685 118 721 2 225 116 496
Charges à repartir 688 688 958 958
Ecart de conversion actif - - 126 126
Comptes de régularisation 688 - 688 1 084 - 1 084
Total actif 159 986 4 641 155 345 147 073 3 832 143 241
en k€ 31/03/2018 31/03/2019
105 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4.6.2 Bilan passif au 31/03/2019
Les notes annexes font partie intégrante des comptes annuels
en k€ 31/03/2019 31/03/2018
Passif Net Net
Capital social 15 139 15 139
Prime d’émission, fusion et apport 7 280 7 280
Reserve légale 1 274 1 200
Autres réserves 4 093 4 093
Report à nouveau 1 083 1 531
Résultat de l’exercice 1 265 1 483
Capitaux propres 30 135 30 726
Emission de titres participatifs 22 230 12 280
Autres fonds propres 22 230 12 280
Provisions pour risques - 395
Provisions pour charges - -
Provisions pour risques et charges - 395
Emprunts obligataires 50 119 57 208
Autres emprunts 8 643 8 859
Découverts et concours bancaires 968 2 224
Emprunts auprès des éts. de crédits 59 730 68 291
Emprunts et dettes financières diverses 4 415 5 359
Comptes courants 18 195 12 611
Dettes financières diverses 22 610 17 970
Avances et acomptes reçus - -
Dettes fournisseurs et comptes rattaches 3 780 3 103
Dettes fiscales et sociales 10 245 6 957
Dettes sur immobilisations 6 -
Autres dettes 3 339 552
Produits constates d’avance 3 250 2 967
Autres dettes 20 620 13 579
Ecart de conversion passif 20 -
155 345 143 241 Total passif
106 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4.6.3 Compte de résultat 2018/2019
Les notes annexes font partie intégrante des comptes annuels.
en k€ 2018/2019 2017/2018
Chiffre d'affaires 24 873 22 929
Autres produits 700 910
Produits 25 572 23 838
Achats matières premières et autres approv. (1 622) (1 117)
Variation de stock 2 914 (1 336)
Autres achats et charges externes (9 908) (8 498)
Consommations (8 616) (10 951)
Valeur ajoutée 16 956 12 887
Impôts, taxes et versements assimilés (652) (490)
Salaires et traitements (7 620) (4 556)
Charges sociales (3 051) (1 802)
Amortissements et provisions (812) (1 821)
Autres charges (10) (29)
Charges (12 145) (8 698)
Résultat d’exploitation 4 811 4 189
Produits financiers 2 788 2 257
Charges financières (6 349) (5 357)
Résultat financier (3 561) (3 101)
Opérations en commun (230) 512
Résultat courant 1 020 1 601
Produits exceptionnels 58 123
Charges exceptionnelles (135) (109)
Résultat exceptionnel (77) 14
Participation des salariés
Impôts sur les bénefices 322 (132)
Résultat de l’exercice 1 265 1 483
107 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4.6.4 Tableau de financement 2018/2019
Les notes annexes font partie intégrante des comptes annuels.
en K€ 2018/2019 2017/2018
Capacité d'autofinancement de l'exercice 1 971 3 972
Prix de cession des immobilisations - -
Réductions d'immobilisations financières 3 810 4 776
Variation des C/C 9 800 -
Emprunts contractés 4 349 37 894
Emission TSSDI 9 950 12 280
Subventions d'investissement - -
Ressources 29 880 58 922
Distributions de dividendes (1 856) (1 504)
Variation des C/C - (29 931)
Acquisitions d'éléments actifs immobilisés (2 782) (11 389)
Charges à répartir (frais emprunt obligataire) - (595)
Remboursements d'emprunts (12 599) (7 747)
Emplois (17 237) (51 166)
Variation du fonds de roulement net global 12 643 7 756
108 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4.7 – Notes annexes aux comptes annuels 2018/2019
Les comptes annuels de CAPELLI SA au 31 mars 2019 ont été arrêtés par son Conseil d’Administration le 25 juin
2019. L’exercice a une durée de 12 mois, couvrant la période du 01/04/2018 au 31/03/2019.
4.7.1 Faits caractéristiques
Afin de financer sa croissance, CAPELLI SA a émis
des nouveaux Titres Super Subordonnés à Durée
Indéterminée (TSSDI) pour un montant de 9 950 K€.
L'un des principaux intérêts de cette émission
obligataire hybride est d'apporter une plus grande
flexibilité pour accompagner le développement du
Groupe tout en n'étant pas dilutive pour les
actionnaires. Les titres à durée indéterminée
(TSSDI) permettent à CAPELLI de se réserver le droit
de les rembourser. Ces titres sont comptabilisés en
totalité en autres fonds propres dans les comptes
sociaux.
4.7.2 Evènements postérieurs à la clôture
Néant
4.7.3 Principes comptables
4.7.3.1 Intégration fiscale
La SA CAPELLI a opté depuis le 1er janvier 2005 pour
le régime de l'intégration fiscale. Elle est la société
mère du Groupe d'intégration, qui comprend
également la SAS FINANCIERE CAPELLI, la SAS
CAPELLI PROMOTION. (Code de commerce – article
L.123-13 et L.123-17)
4.7.3.2 Principes et conventions générales
Les comptes au 31 mars 2019 sont établis en
conformité avec les dispositions du Code de
commerce, du règlement ANC N° 2014-03 relatif au
plan comptable général et aux règlements suivants
en vigueur.
La méthode de base retenue pour l'évaluation des
éléments inscrits en comptabilité est la méthode
des coûts historiques.
Les conventions comptables ont été appliquées en
conformité avec les dispositions du Code de
Commerce.
4.7.3.3 Permanence des méthodes
Les méthodes d’évaluation retenues pour cet
exercice n’ont pas été modifiées par rapport à
l’exercice précédent.
4.7.3.4 Evaluation des provisions
Les provisions sont des passifs dont l’échéance ou le
montant ne peut être fixé de manière précise. Elles
sont évaluées sur la base de leur montant actualisé
correspondant à la meilleure estimation de la
consommation de ressources nécessaires à
l’extinction de l’obligation. Les provisions sont
comptabilisées lorsque le Groupe a une obligation
présente, résultant d’un fait générateur passé, qui
entraînera probablement une sortie de ressources
pouvant être raisonnablement estimée.
4.7.3.5 Immobilisations incorporelles
Les brevets, concessions et autres valeurs
incorporelles immobilisées ont été évalués à leur
coût d’acquisition à l’exclusion des frais engagés
pour leur acquisition.
Ces éléments sont amortis sur la durée de leur
utilisation par l’entreprise à savoir :
L’adoption du règlement ANC n° 2015-06 modifiant
le règlement ANC n° 2014-03 relatif au plan
comptable général n’a eu aucun impact sur les
comptes de CAPELLI SA. En effet, les analyses ont
montré, comme les années précédentes, que le
fonds de commerce a une durée illimitée ; c’est
pourquoi la société a maintenu le non-
amortissement du fonds de commerce.
Valeur brute
en k€
Fonds de Commerce 53 NA
Logiciels 21 100
Logiciels 79 33,33
Logiciels 306 20
Dépôt marques 48 0 à 100
Site Internet 145 33,33
NatureTaux
d'amortissem
ent
109 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4.7.3.6 Evaluation des immobilisations corporelles
(Code de Commerce, articles R123-196 1° et 2°)
La valeur brute des éléments corporels de l’actif
immobilisé correspond à la valeur d’entrée des
biens dans le patrimoine compte tenu des frais
nécessaires à la mise en état d’utilisation de ces
biens, à l’exclusion des frais engagés pour leur
acquisition.
4.7.3.7 Evaluation des amortissements
(Code de Commerce, articles R123-196 1° et 2°)
Les méthodes et les durées d’amortissement retenues ont été les suivantes :
Catégorie Mode Durée
Constructions Linéaire 10 à 40 ans
Agencements et aménagements Linéaire 5 à 30 ans
Installations techniques Linéaire 3 à 10 ans
Matériels et outillages Linéaire 3 ou 4 ans
Matériel de transport Linéaire 3 à 5 ans
Matériel de bureau Linéaire 1 à 10 ans
Les immeubles ont fait l’objet d’une décomposition conformément au règlement CRC 2002-10. Chaque
composant étant amorti en fonction de sa durée d’utilité.
4.7.3.8 Titres de participations et Titres
immobilisés
(Code de Commerce, articles R123-196 1° et 2°)
La valeur brute des titres de participation des
sociétés, ainsi que les titres immobilisés, figurant au
bilan est constituée de leur coût d’acquisition. Une
provision est constituée lorsque la valeur
d’inventaire est inférieure à la valeur d’acquisition.
Lorsque la valeur d’inventaire des titres est
inférieure à la valeur brute, une provision est
constituée à hauteur de la différence.
La valeur d’inventaire est déterminée par rapport à
la valeur d’utilité de chaque société. Cette valeur
d’utilité est évaluée sur la base de la quote-part de
situation nette détenue corrigée des perspectives
de développement et de rentabilité des sociétés
concernées.
Pour apprécier la valeur d’utilité des filiales du
groupe, la direction de CAPELLI procède à des
estimations et retient des hypothèses qui sont
établies à partir de l’expérience passée et de
l’anticipation de l’évolution des marchés dans
lesquels opèrent ces sociétés, ou d’autres facteurs
considérés comme raisonnables au regard des
circonstances.
En cas de cession portant sur un ensemble de titre
de même nature conférant les mêmes droits, la
valeur d’entrée des titres cédés a été estimée au
prix d’achat moyen pondéré.
Les titres immobilisés ont, le cas échéant, été
dépréciés par voie de provision pour tenir compte
de la valeur actuelle à la clôture de l’exercice.
4.7.3.9 Créances immobilisées
(Code de Commerce, articles R123-196 1° et 2°)
Les prêts, dépôts et autres créances ont été évalués
à leur valeur nominale.
Les créances immobilisées ont, le cas échéant, été
dépréciées par voie de provision pour tenir compte
de la valeur actuelle à la clôture de l’exercice.
D’autre part, un prêt libellé en Francs Suisse auprès
d’une société du groupe a fait l’objet d’une
réévaluation en fonction du cours de la devise au 31
mars 2019, dégageant sur l’exercice un gain de
change.
110 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4.7.3.10 Evaluation des stocks
(Code de Commerce, articles R123-196 1° et 2°)
Terrains
Les terrains et constructions ont été évalués à leur
coût de revient, soit :
o + Prix d’acquisition
o + Frais financiers
o + Dépenses (frais d’aménagement et de
viabilisation)
Promotion et rénovation
Les stocks sont évalués aux coûts de production
(charges directes de construction) pour chaque
programme ou tranches de programme. Ils
comprennent également les frais financiers
afférents aux financements dédiés aux opérations
ainsi que les frais de gestion liés à l’étude et à
l’administration du programme. Une provision pour
dépréciation est constituée quand l’opération
concernée doit se solder par une perte à
terminaison.
Les frais fixes indirects (salaires, charges sociales et
autres charges) relatifs aux départements fonciers,
techniques et administratifs peuvent être
incorporés aux stocks. Ces frais sont
essentiellement composés de frais de
développement, de suivi de travaux et de gestion de
projet, pour la partie directement affectable aux
programmes immobiliers et engagée
postérieurement à la signature de la promesse
d’achat du terrain.
4 critères non cumulatifs ont été définis pour
sélectionner les programmes immobiliers éligibles à
l’intégration en stock de ces frais fixes indirects :
o Existence d’un compromis d’achat/Achat/
Délibération d’Etat;
o Demande préalable au dépôt de Permis de
Construire (PC)
o Dépôt du PC
o PC obtenu
4.7.3.11 Dépréciation des stocks
(Code de Commerce, articles R123-196 1° et 2°)
Les stocks et en cours ont, le cas échéant, été
dépréciés par voie de provision lorsque la valeur
nette de réalisation est inférieure à la valeur
comptable.
4.7.3.12 Evaluation des créances et des dettes
(Code de Commerce, articles R123-196 1° et 2°)
Les créances et dettes ont été évaluées pour leur
valeur nominale.
4.7.3.13 Dépréciation des créances
(Code de Commerce, articles R123-196 1° et 2°)
Les créances ont, le cas échéant, été dépréciées par
voie de provision pour tenir compte des difficultés
de recouvrement auxquelles elles étaient
susceptibles de donner lieu.
4.7.3.14 Evaluation des valeurs mobilières de
placement
Les valeurs mobilières de placement ont été
évaluées à leur coût d’acquisition à l’exclusion des
frais engagés pour leur acquisition.
En cas de cession portant sur un ensemble de titres
de même nature conférant les mêmes droits, la
valeur des titres a été estimée selon la méthode du
premier entré – premier sorti.
4.7.3.15 Disponibilités en euros
Les liquidités disponibles en caisse ou en banque
ont été évaluées pour leur valeur nominale.
4.7.3.16 Crédit d’impôt compétitivité emploi
Le crédit d’impôt compétitivité emploi (CICE)
correspondant aux rémunérations éligibles de
l’année civile 2018/2019 a été constaté pour un
montant de 134 297 euros. Conformément à la
recommandation de l’Autorité des normes
comptables, le produit correspondant a été porté
au crédit du compte 649 – Charges de personnel –
CICE.
Le produit du CICE comptabilisé au titre de
l’exercice vient en diminution des charges
d’exploitation et est imputé sur l’impôt sur les
sociétés dû au titre de l’exercice.
Le CICE a pour objet le financement de
l’amélioration de la compétitivité des entreprises,
au travers notamment des efforts en matière de
reconstitution du fonds de roulement et
l’embauche de nouveaux salariés.
111 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4.7.3.17 Principe de reconnaissance du chiffre
d’affaires
Le chiffre d’affaires relatif à l’achat des terrains est
constaté au fur et à mesure de la vente des lots, soit
à la signature de l’acte notarié. Le cas échéant, une
provision pour les coûts restant à encourir est
constituée dans les comptes.
Activité location : Le chiffre d’affaires est constaté à
chaque échéance de loyer.
Activités promotion et rénovation : Le chiffre
d’affaires et la marge sont constatés à l’achèvement
des programmes.
4.7.3.18 Opérations faites en commun
La société a comptabilisé au 31 mars la quote-part
de résultats distribuables sur les SCCV et SCI qu’elle
détient. Le détail de celle-ci est synthétisé dans la
note 4.7.6.7 de l’annexe.
4.7.3.19 Autres fonds propres
Le poste autres fonds propres comprend à la clôture
de l’exercice un montant de 22 230 K€ suite à
l’émission de TSSDI sur les deux derniers exercices
(Titres Super Subordonnés à Durée Indéterminée.
Ces TSSDI donnent droit à un coupon annuel à taux
fixe de 9.75% (et 8.37% sur les 3 dernières levées)
durant les 6 premières années.
La société a enregistré à la clôture de l’exercice pour
1 699 K€ de coupons courus.
112 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4.7.4 Notes relatives au bilan
4.7.4.1 Etat des immobilisations
Poste à Poste Acquisitions
Immobilisations incorporelles 506 - 145
Constructions sur sol propre 151 - -
Installations générales, agenc., aménagement des constr. 922 - 181
Installations techniques, matériel et outil lage industriel 34 - -
Installations générales, agencements, aménagements divers 539 - 170
Matériel de transport 47 - 98
Matériel de bureau et information, mobilier 336 - 219
Immobilisations corporelles en cours 148 - -
Immobilisations corporelles 2 176 - 668
Immobilisations incorporelles en cours - -
Autres participations 19 392 - 441
Autres titres immobilisés 100 - 2
Prêts, autres immobilisations financières 5 095 - 1 674
Immobilisations financières 24 587 - 2 116
Actif immobilisé en Valeur Brute 27 268 - 2 930
en k€ 31/03/2018
Augmentations
Poste à poste
Immobilisations incorporelles - - 651
Constructions sur sol propre - - 151 -
Installations générales, agenc., aménagement des constr. - - 1 103 -
Installations techniques, matériel et outil lage industriel - - 34 -
Installations générales, agencements, aménagements divers - - 709 -
Matériel de transport - 30 114 -
Matériel de bureau et information, mobilier - - 555 -
Immobilisations corporelles en cours 148 - - -
Immobilisations corporelles 148 30 2 666 -
Immobilisations incorporelles en cours - - - -
Autres participations - 3 801 16 031 -
Autres titres immobilisés - - 102 -
Prêts, autres immobilisations financières - - 6 769
Immobilisations financières - 3 801 22 901 -
Actif immobilisé en Valeur Brute 148 3 832 26 218 -
Rééval.
valeur
d'origine fin
d'exerciceCession
en k€Diminutions Valeur brute
31/03/19
113 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4.7.4.2 Etat des amortissements
4.7.4.3 Fonds commercial
Le fonds commercial n’est pas amorti, mais fait
l’objet d’un test de dépréciation au minimum une
fois par an, et dès qu’il existe un indice de perte de
valeur. Ce test conduit à constater une dépréciation
lorsque la valeur d’usage du fonds commercial est
inférieure à sa valeur nette comptable. Ce test ne
fait pas apparaître de perte de valeur au
31/03/2019.
4.7.4.4 Stocks
en k€ 31/03/2018 Dotations Reprises 31/03/2019
Immobilisations incorporelles 278 69 - 347
Constructions sur sol propre 60 4 - 63
Installations générales, agenc., aménagements des constr. 296 88 - 384
Installations techniques, matériel et outillage industriel 24 6 - 30
Installations générales, agencements, aménagements divers 169 51 - 220
Matériel de transport 43 15 30 28
Matériel de bureau et informatique, Mobilier 257 82 - 339
Immobilisations corporelles 849 245 30 1 063
Total Amortissements 1 127 314 30 1 411
Amort.
Exceptio. Dotations Reprises
Autres immob. Incorporelles 69 - - - -
Constructions sur sol propre 4 - - -
Installations générales, agenc, aménag, constr. 88 - - - -
Instal, techniques, matériel et outillage indus 6 - - - -
Instal générales, agenc, aménag. divers 51 - - - -
Matériel de transport 15 - - - -
Matériel de bureau et informatique, Mobilier 82 - - - -
Immobilisations corporelles 245 - - - -
Total Amortissements 314 - - - -
Amort.
linéaires
Amort.
dégressifs
Amortissements
dérogatoiresVentilation des amortissements - en k€
Achetés RéévaluésReçus en
apportTotal
Fonds commercial 53 - - 53
Total 53 - - 53
en k€
Montant des éléments
en k€Valeur brute
au 31/03/19Dépréciation
Valeur nette
au 31/03/19
Valeur nette
au 31/03/18
STOCKS 16 831 2 343 - 14 488 11 722
Total 16 831 2 343 - 14 488 11 722
114 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
Les opérations correspondant à des programmes en
cours de développement ont fait l’objet d’un
enregistrement en stock. Ils sont évalués au prix de
revient et comprennent le coût des études
préalables au lancement des opérations (frais de
prospection foncière, d’étude et de montage des
dossiers aux niveaux technique, juridique et
administratif).
Ces dépenses sont retenues si les probabilités de
réalisation de l'opération sont élevées (à ce titre,
des critères tangibles ont été déterminés), 1,8M€
ont été constatés en stock au 31 mars 2019. Dans le
cas contraire, ces frais sont constatés en charges de
l'exercice.
À la date d’arrêté des comptes annuels, une revue
des « opérations nouvelles » est effectuée et, si la
probabilité de réalisation de l'opération est
incertaine, ces frais sont passés en charge.
4.7.4.5 Etat des provisions
4.7.4.6 Etat des échéances des créances et des dettes
en k€ 31/03/2018 Dotations Reprises
utilisées
Reprises non
utilisées31/03/2019
Provisions pour risques et charges 395 - 394 - -
Dépréciation des immobilisations financières 480 355 - - 835
Clients 2 - - - 2
Sur stock et en cours 2 205 229 91 - 2 343
Autres provisions pour dépréciation 18 32 - - 50
Total 3 099 616 485 - 3 230
Dont dotations et reprises d'exploitation - 229 91 - -
Dont dotations et reprises financières - 387 395 - -
Dont dotations et reprises Exceptionnelles - - - -
Etat des créances - en k€ Montant brut A 1 an au plus A plus d'1 an
Créances rattachées à des participations 3 133 3 133 -
Prêts 6 348 - 6 348
Autres immobilisations financières 421 - 421
Autres créances clients 54 533 54 533 -
Clients douteux et l itigieux 2 2 -
Personnel et comptes rattachés 2 2 -
Impôt sur les sociétés 362 362 -
Sécurité sociale et autres organismes sociaux - - -
Taxe sur la valeur ajoutée et autres créances fiscales 645 645 -
Avances et acomptes versés sur commandes - - -
Fournisseurs débiteurs - - -
Groupe et associés 54 328 54 328 -
Débiteurs divers 3 032 3 032 -
Charges constatées d'avance 381 381 -
Total 123 186 116 417 6 769
115 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
Plusieurs nouveaux emprunts obligataires et
participatifs ont été émis sur l’exercice, pour un
total de 14 M€.
A ce jour, Capelli SA n’a pas contracté d’instrument
de couverture sur ses emprunts.
4.7.4.7 Composition du capital social
(Code de Commerce, article R123-197)
Au 31 mars 2019, CAPELLI SA détient 3 193 de ses propres titres pour une valeur de 134 105.10 €.
4.7.4.8 Tableau de variation des capitaux propres
La société a distribué un dividende d’un montant de
1,9 M€ au titre de l’exercice clos le 31 mars 2018.
Au jour de l’établissement du présent document, la
décision de l’Assemblée générale concernant
l’affectation et la répartition des résultats de
l’exercice 2018/2019 n’est pas connue.
Etat des dettes - en k€ Montant brut A 1 an au plus De 1 à 5 ans A plus de 5 ans
Autres emprunts obligataires 50 119 1 367 48 752 -
Emprunts et dettes ets crédit à 1 an maximum à l'origine 968 968 - -
Emprunts et dettes ets crédit à plus d' 1 an à l 'origine 5 989 2 073 3 716 200
Emprunts et dettes financières diverses 29 299 29 299 - -
Fournisseurs et comptes rattachés 3 780 3 780 - -
Personnel et comptes rattachés 420 420 - -
Sécurité sociale et autres organismes sociaux 673 673 - -
Impôts sur les Bénefices 64 64 - -
Taxe sur la valeur ajoutée 8 679 8 679 - -
Autres impôts taxes et assimilés 409 409 - -
Dettes sur immobilisations et comptes rattachés 6 6 - -
Groupe et associés 18 195 18 195 - -
Autres dettes 3 339 3 339 - -
Produits constatés d'avance 3 250 3 250 - -
Total 125 190 72 522 52 468 200
31/03/2018 Augm. Dim. 31/03/2019
Nombre de titres 2 213 333 - - 2 213 333
Valeur nominale 6,84 € - - 6,84 €
en k€ 31/03/2018Affectation
résultat N-1
Résultat de
la périodeAugm. Dim. 31/03/2019
Capital social 15 139 - - - - 15 139
Primes émission, fusion, apport 7 280 - - - - 7 280
Réserves et report à nouveau 6 824 373 - - - 6 450
Dividendes - 1 856 - - - -
Résultat net 1 483 1 483 - 1 265 - - 1 265
Total 30 726 - 1 265 - - 30 135
116 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4.7.4.9 Produits à recevoir
(Code de Commerce, article R123-189)
4.7.4.10 Charges à payer
(Code de Commerce, article R123-189)
4.7.4.11 Charges et Produits constatés d’avance
(Code de Commerce, article R123-189)
Les produits constatés d’avance correspondent essentiellement aux ventes réalisées sur les programmes de
promotion immobilière, comptabilisées selon la méthode de l’achèvement.
4.7.4.12 Ecarts de conversion
(Code de commerce, article R123-196-1°)
Les écarts de conversions proviennent de prêts et avances en comptes courants effectués en Francs Suisse. Ils
sont calculés en fonction du cours de la devise à la clôture de l’exercice, et constituent au 31 mars 2019 des
pertes latentes.
Ces écarts de conversion ont été comptabilisés directement dans les comptes concernés par ces écarts.
en k€ 31/03/2019 31/03/2018
Créances clients et comptes rattachés 24 425 6 327
Intérêts courus sur prêts 83 35
Etat - 27
Produit à recevoir 24 508 6 389
en k€ 31/03/2019 31/03/2018
Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit 2 654 2 254
Dettes fournisseurs et comptes rattachés 905 1 460
Dettes fiscales et sociales 988 676
Clients avoirs à établir 2 785 -
Charges à payer 7 332 4 390
en k€ 31/03/2019 31/03/2018
Charges d'exploitation 381 179
Charges constatées d'avance 381 179
Produits d'exploitation 3 250 2 967
Produits constatés d'avance 3 250 2 967
en k€ ECART PASSIF
Ecart
passif
Acomptes sur immobilisations - - - - - - -
Prêts 20 - - - - - 20
Autres créances immobilisées - - - - - - -
Créances d'exploitation - - - - - - -
Créances diverses - - - - - - -
Dettes financières - - - - - - -
Dettes d'exploitation - - - - - - -
Dettes sur immobilisations - - - - - - -
Total des écarts de conversion 20 - - - - - 20
TOTAL
Postes concernés Total Engagement Autres
ECART ACTIF
Compensé par
couverture de changeProvision
pour
risques
Net
117 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4.7.4.13 Charges à répartir
Les frais d’émission des emprunts obligataires sont inscrits à l’actif du bilan, dans la rubrique « charge à répartir »,
et sont étalés sur la durée de l’emprunt correspondant par la comptabilisation d’un amortissement.
Le montant des charges à répartir restant à l’actif à la clôture de l’exercice s’élève à 688 K€ et la dotation aux
amortissements de l’exercice a été comptabilisé pour 269 K€.
4.7.4.14 Dettes fournisseurs
(*) Les échéances à plus de 90 jours sont principalement constituées des retenues de garanties
4.7.5 Notes relatives au compte de résultat
4.7.5.1 Ventilation du chiffre d’affaires net
(Code de commerce, article R123-198 4°)
Les activités de CAPELLI SA étant réalisées essentiellement en France sur les exercices 2018/2019 et 2017/2018,
aucune information par zone géographique n’est présentée.
4.7.5.2 Rémunération des dirigeants
(Code de Commerce, article R123-198 1°)
4.7.5.3 Produits et charges exceptionnels
(Code de Commerce, article R123-193 3°)
en k€ Poste du bilanTotal Bilan
31/03/2019Non échues
Echues et à
échéance
< 30 jours
A échéances
entre 30 et
60 jours
A échéances
entre 60 et
90 jours
A échéance
> 90 jours (*)
31/03/2019 Dettes fournisseurs 2 739 1 439 816 263 9 - 229
en k€ 2018/2019 2017/2018
Lotissement 451 1 303
Prestations intragroupes 24 420 21 595
Promotion immobilière 15 - 15
Locations immobilières 16 16
Produits divers 0 -
Chiffre d'affaires 24 873 22 929
en k€ 2018/2019 2017/2018
Rémunération des Dirigeants mandataires sociaux 488 445
Total 488 445
en k€ 2018/2019 2017/2018
Cessions d'immobilisations 9 5
Indemnité perçue - -
Remboursements contribution IS - 112
Régularisations diverses 49 6
Reprises de provisions pour risques et charges - -
Produits exceptionnels 58 123
Valeur nette des immobilisations cédées 1 - 7 -
Amendes, pénalités et rappel d'impôts 15 - 1 -
Indemnités et régularisations diverses 64 - 99 -
Dons 55 - -
Amortissement exceptionnel - 2 -
Charges exceptionnelles 135 - 109 -
Résultat exceptionnel 77 - 14
118 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4.7.5.4 Transfert de charges
4.7.5.5 Ventilation de l’impôt sur les bénéfices et intégration fiscale
(Code de Commerce, article R123-198 3°)
L’impôt société relatif aux résultats des filiales
bénéficiaires est constaté par chacune d’elles. En
revanche, les déficits des filiales sont conservés par
la société mère.
Les différences entre l’impôt comptabilisé et l’impôt
pour le paiement duquel l’entreprise est solidaire
sont constitués de l’impôt société relatif aux filiales
bénéficiaires, constaté dans le résultat propre de
ces sociétés, et par l’impôt société relatif à
l’application de l’amortissement par composants
selon la méthode rétrospective, assis sur la
régularisation des amortissements antérieurs.
Le groupe d’intégration fiscale n’a plus de déficit
reportable à imputer depuis 2011.
4.7.6 Engagements financiers et autres informations
4.7.6.1 Engagements financiers
(Article R.123-196 9° du Code de commerce)
ENGAGEMENTS DONNES
en k€ 2018/2019 2017/2018
Remboursements divers 39 63
Frais émission emprunt obligataire activés 0 596
Remboursements taxes 10 0
Avantage en nature 244 144
Refacturations 304 44
Transferts de charges 598 846
en k€Résultat avant
impôtImpôt
2018/2019 944 322
dont résultat courant 1 020 322
dont sur résultat exceptionnel 77 - -
en k€ 31/03/2019 31/03/2018
Promesses d’affectation hypothécaire 57 -
Privilèges de prêteur - -
Hypothèques - -
Loyers baux commerciaux 12 111 -
Cautions solidaires 60 033 94 500
Nantissements d'actifs 1000 -
Total 73 201 94 500
119 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
ENGAGEMENTS RECUS
Les Garanties Financières d'Achèvement (GFA) sont octroyées à CAPELLI par des banques ou des
établissements financiers et donnent à l'acquéreur une garantie sur le financement de l'achèvement du
programme (Promotion).
4.7.6.2 Engagement en matière de pensions et retraites
Le montant des engagements de retraite s’élève à 237 K€ Euros au 31 Mars 2019, contre 126 K€ au 31
mars 2018.
Le taux d’actualisation retenu au 31/03/19 est de 1.5%.
Ils ont été comptabilisés en tenant compte des éléments et options suivant :
o La convention collective applicable ;
o L’âge et le sexe des salariés ;
o La table de mortalité ;
o La catégorie socioprofessionnelle ;
o Un départ volontaire à la retraite à 65 ans ;
o L’ancienneté au moment du départ à la retraite ;
o Le salaire brut annuel ;
o Les dispositions du code du travail
o Un taux de rotation de l’effectif de 30%
o Une augmentation moyenne annuelle des salaires de 3% ;
o Un taux d’actualisation de 1.5%.
o Un taux de charges sociales patronales de 43% a été appliqué pour toutes les catégories de salariés.
4.7.6.3 Effectif au 31 mars
(Code de Commerce, article R123-198 5°)
4.7.6.4 Parties liées
(Code de Commerce, article R123-181 et R123-197-6)
Il n’y a pas eu au cours de cet exercice de prestations réalisées par CAPELLI SA à ses filiales non intégrées
globalement en consolidation. Il n’existe aucune transaction ayant une importance significative et qui
n’ait pas été conclue à des conditions normales de marchés.
en k€ 31/03/2019 31/03/2018
Avals, Cautions 21 -
Garanties Financières d’Achèvement 1 132 965
Total 1 035 965
Personnel
salarié
Personnel
salarié
31/03/2019 31/03/2018
Cadres 71 34
Employés 54 49
Total 125 83
120 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4.7.6.5 Accroissements et allègements dette future d’impôt
(Code de Commerce, Article R123-198 7°)
4.7.6.6 Liste des filiales et participations DETENUES DIRECTEMENT PAR CAPELLI SA
(Article R. 123-197 du Code de commerce)
FILIALES ET PARTICIPATIONS DIRECTES DONT LE CAPITAL EST DÉTENU A PLUS DE 50%
(1) Sauf Capelli Suisse pour laquelle seule la valeur des titres est en K€, les autres informations étant inscrites en KCHF. (2) La filiale clôture son exercice au 31 décembre 2018. (3) Les filiales clôturent leur 1er exercice au 31 mars 2020
Nature des différences temporaires - en k€ 2018/2019 2017/2018
Accroissements dette future d'impôt
Provisions non déductibles l 'année de la comptabilisation 355 - 280 -
Provision pour charges - -
Allègements dette future d'impôt - 355 - 280 -
En K€(1) Filiales et participations détenues à plus de 50%
Cap
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ran
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Brute Nette
CAPELLI LUX SA 100,0 100% 100,0 100,0 - 3 791 2 168 - 22 013
SAS CAPELLI FINANCEMENT 1,0 71,9 100% 1,0 1,0 - 3 (11) - 27
SCI FRG FRANCHEVILLE 1,0 - 51% 0,5 0,5 - 3 051 374 - (93)
SARL 120 BD MENILMONTANT 0,1 517 70% 0,1 0,1 - 3 090 (113) - (201)
SNC LES ALLEES D'AVESNES 1,0 - 99.9% 1,0 1,0 - - (89) - 102
SAS FINANCIERE CAPELLI 150,0 1 096 99.80% 272,9 272,9 - 95 27 - (488)
SAS CAPELLI PROMOTION 370,0 5 351 99% 3 861,0 3 861,0 - 0 1 874 1 499 240
SA CAPELLI SUISSE (1) 4 300,0 98.44% 3 614 3 614 - 4 587 1 332 - 8 647
SAS 2C AMENAGEMENT 500,0 3 044 70% 3 210,2 2 253 - 416 (151) - (2 300)
SCI MOUSSEUX (2) 1,0 - 70% 0,7 0,7 - 194 24 - 635
SNC ORANGE 0,5 - 52% 0,3 0,3 - - (6) - 0,6
SNC CL INVEST 1,0 - 51% 0,5 0,5 - 237 (89) - (96)
SAS CAPELLI CF4 1,0 (2) 100% 1,0 1,0 - 115 (6) - 140
SNC LES JARDINS DE FLORA 976,6 - 99.90% 975,6 975,6 - - 0.3 - (880)
SNC CLOS ULYSSE 1,0 - 51% 0,5 0,5 - - - - (1 498)
SCI VILLENAVE D’ORNON 1 1,0 - 99.9% 1,0 1,0 - - - 129
SCI VILLENAVE D’ORNON 2 1,0 - 99.9% 1,0 1,0 - - - 0,3
SAS L2C DEVELOPPEMENT 1,2 55 70% 0,8 0,8 - 829 - 673
SARL LYON YPRES 74 1,0 - 65% 0,65 0,65 - - - 19
SCI MAISON HUGO (3) 1,0 - 60% 0,6 0,6 - - - -
SCI CHAMPIGNY REPUBLIQUE (3) 1,0 - 60% 0,6 0,6 - - - (0,6)
SAS LES VAGUES DE MAREUIL 1,0 - 100% 1,0 1,0 - - - -
121 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
FILIALES ET PARTICIPATIONS DIRECTES DONT LE CAPITAL EST COMPRIS ENTRE 10 ET 50%
(1) Les comptes des sociétés SNC les Verchères, SCI la Demeure de Lucie et SCI l’Ambassadeur ne nous ont pas été
communiqués.
4.7.6.7 Opérations faites en commun
(Arrêté du 17 avril 1982)
En K€ Filiales et participations détenues entre 10% et 50%
Cap
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SNC DOMAINE DE L’ENTAY
1,0 - 50% 0,5 0,5 - (5) - 88
SNC LES VERCHERES (1)
1,0 50% 0,5 0,5 -
SCI LA DEMEURE DE LUCIE
1,0 - 50% 0,5 0,5 - - - 243
SNC ST MAURICE DE VERCHERES
1,0 - 50% 0,5 0,5 - (3) - (27)
SCI MARECHAUX DE FRANCE
1,0 - 35% 0,4 0,4 - (289) - 719
SNC LES JARDINS DE CHAMPAGNE
1,0 - 50% 0,5 0,5 - 175 - 469
SNC LES CHEMINS DU BACON
0,5 - 40% 0,2 0,2 60 55 - 2 906
SAS JARDINS DU VAL DE PONS
1,6 (73) 37.5% 0,6 0,6 - (36) - (7)
SCI RC AIR
120,0 - 50% 60,0 60,0 228 (297) - 100
SCI L’AMBASSADEUR (1)
1,0 25% 0,3 0,3 -
SAS 123 CAPELLI 2 800 113 10.7% 300,0 300,0 48 (27) - (2 378)
SAS FG LUX 1,0 - 30% 0,3 0,3 355 (900) - 1 680
SAS 6 RUE DE L’HOMME 1,0 - 45% 0,45 0 ,45 - - - 3030,5
SNC LE DOMAINE DE LOUISE 0,5 - 48% 434,8 434,8 - - - (240)
en k€ Résultat globalRésultat
transféré
SNC JARDINS DE CHAMPAGNE 175 87
SCI LES JARDINS D’AMELIE 417 4
SCI LE CLOS ST FRANCOIS 2 0
SCI LES HAUTS DU LEMAN 10 0
SCI MOUSSEUX 25 17
SCI LE SJARDINS DU CHATEAU 35 0
SNC CHEMIN DU BACON 55 22
SNC LES JARDINS DE FLORA 0 0
SCCV FRG FRANCHEVILLE 374 191
SCI LE CLOS DES VIOUGUES 53 1
SNC LE CLOS ST LOUIS 199 2
SNC DOMAINE DE VILLAROCHE 119 1
SCCV NATURA PARK 508 5
SCI VUE SUR PARC 415 4
SCCV ESTAIRE LA VILLE 557 6
Affaires bénéficiaires 2 944 341
122 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4.7.6.8 Société consolidante
(Code de Commerce, articles R123-197 5°)
CAPELLI SA est la société tête du Groupe de consolidation, le périmètre de consolidation comprenant 160
autres sociétés au 31 mars 2019.
Les comptes consolidés sont disponibles sur le site internet http://www.capelli-immo.fr
en k€Résultat
global
Résultat
transféré
SCCV LE CLOS DU MIDI 8 - 0 -
SNC LE DOMAINE DE L’ENTAY 5 - 2 -
SNC ORANGE 6 - 3 -
SCCV LE DOMAINE DE LA BORNETTE 58 - 1 -
SCI ALLEES DU MARQUIS 16 - 0 -
SNC ST MAURICE VERCHERES 3 - 1 -
SCCV L'OREE DE MEGEVE 5 - 0 -
RC AIR 297 - 148 -
SCI LE MONT D’ARBOIS 26 - 0 -
SNC CL INVEST 89 - 45 -
SNC ALLEES D’AVESNES 89 - 89 -
SCI LE DIORAMA 122 - 1 -
SCI ARRAS DUTILLEUX 12 - 0 -
SCI CONFLANS LE GUEN 7 - 0 -
SCI SAINTE FOY BRAMAFAN 8 - 0 -
SCI LA FERTE BRAS VERT 6 - 0 -
SCI CARBON CONTE 21 - 0 -
SCI ST GERMAIN BENI 7 - 0 -
SCI TEMPLEUVE 8 MAI 3 - 0 -
SCI ST CERGUES COTS 2 74 - 1 -
SCI ARMENTIERES NATIONALE 7 - 0 -
SCI BEAUMONT LE LAC 2 - 0 -
SCCV VITRY MOQUET 10 - 0 -
SCCV LYON GD 0 - 0 -
SCI MARCEHAUX DE France 289 - 101 -
SCCV LES JARDINS DE FLORA régularisation mars 2018 176 - 176 -
SCCV LE CLOS FLEURY liquidation 0 - 0 -
SCCV LE CLOS SAINT MICHEL liquidation 2 - 0 -
SCCV LE CLOS SAINTE CATHERINE liquidation 3 - 0 -
SCCV LES PRES DE LA MARGUERITE liquidation 1 - 0 -
Affaires à perte 1 351 - 571 -
123 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4.8 – Rapport des Commissaires aux comptes sur les conventions et
engagements réglementés
124 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
125 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
126 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
127 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
128 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
129 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
130 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
131 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
132 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
133 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
134 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
135 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
136 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
137 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
138 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
139 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
4.9 – Rapport des Commissaires aux comptes sur les comptes annuels
Exercice clos le 31 mars 2019
CAPELLI
Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes annuels
Exercice clos le 31 mars 2019
O R F I S
S I E G E S O C I A L : 1 4 9 , B O U L E V A R D D E S T A L I N G R A D - 6 9 1 0 0 V I L L E U R B A N N E
T E L : + 3 3 ( 0 ) 4 7 2 6 9 3 8 8 8
SOCIETE PAR ACTIONS SIMPLIFIEE INSCRITE AU TABLEAU DE L’ORDRE DES EXPERTS-COMPTABLES DE LYON ET
A LA COMPAGNIE DES COMMISSAIRES AUX COMPTES
CAPITAL DE 942 300 EUROS - RCS LYON 957 509 045
M A Z A R S
S I E G E S O C I A L : L E P R E M I U M - 1 3 1 , B O U L E V A R D S T A L I N G R A D - 6 9 6 2 4 V I L L E U R B A N N E C E D E X
T E L : + 3 3 ( 0 ) 4 2 6 8 4 5 2 5 2 - F A X : + 3 3 ( 0 ) 4 2 6 8 4 5 2 5 9
SOCIETE PAR ACTIONS SIMPLIFIEE INSCRITE AU TABLEAU DE L’ORDRE DES EXPERTS-COMPTABLES DE LYON ET
A LA COMPAGNIE DES COMMISSAIRES AUX COMPTES
CAPITAL DE 5.986.008 EUROS - RCS LYON 351 497 649
140 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
ORFIS
149 boulevard de Stalingrad 69100 VILLEURBANNE
MAZARS
131 boulevard de Stalingrad 69100 VILLEURBANNE
CAPELLI Société anonyme au capital de 15.139.197,72 € 43 rue du Faubourg Saint Honoré 75008 PARIS 306 140 035 RCS PARIS ____________________________________________
Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes annuels Exercice clos le 31 mars 2019
141 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
A l’assemblée générale de la société CAPELLI,
Opinion En exécution de la mission qui nous a été confiée par vos assemblées générales, nous avons effectué l’audit des comptes annuels de la société CAPELLI relatifs à l’exercice clos le 31 mars 2019, tels qu’ils sont joints au présent rapport. Nous certifions que les comptes annuels sont, au regard des règles et principes comptables français, réguliers et sincères et donnent une image fidèle du résultat des opérations de l’exercice écoulé, ainsi que de la situation financière et du patrimoine de la société à la fin de cet exercice. L’opinion formulée ci-dessus est cohérente avec le contenu de notre rapport au conseil d’administration remplissant les fonctions du comité d’audit.
Fondement de l’opinion Référentiel d’audit Nous avons effectué notre audit selon les normes d’exercice professionnel applicables en France. Nous estimons que les éléments que nous avons collectés sont suffisants et appropriés pour fonder notre opinion. Les responsabilités qui nous incombent en vertu de ces normes sont indiquées dans la partie "Responsabilités des Commissaires aux comptes relatives à l’audit des comptes annuels" du présent rapport. Indépendance
Nous avons réalisé notre mission d’audit dans le respect des règles d’indépendance qui nous sont applicables, sur la période du 1er avril 2018 à la date d’émission de notre rapport, et notamment nous n’avons pas fourni de services interdits par l’article 5, paragraphe 1, du règlement (UE) n°537/2014 ou par le code de déontologie de la profession de Commissaire aux comptes.
142 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
Justification des appréciations – Points clés de l’audit
En application des dispositions des articles L. 823-9 et R. 823-7 du code de commerce relatives à la justification de nos appréciations, nous portons à votre connaissance les points clés de l'audit relatifs aux risques d'anomalies significatives qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants pour l’audit des comptes annuels de l’exercice, ainsi que les réponses que nous avons apportées face à ces risques. Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le contexte de l’audit des comptes annuels pris dans leur ensemble et de la formation de notre opinion exprimée ci-avant. Nous n’exprimons pas d’opinion sur des éléments de ces comptes annuels pris isolément. Evaluation des titres de participation Voir note 4.7.3.8 - « Titres de participation et titres immobilisés » Risque identifié Les titres de participation et leur créances rattachées, figurant au bilan au 31 mars 2019 pour un montant net de 15,2 millions d’euros, représentent un des postes les plus importants du bilan. Ils sont comptabilisés à leur date d’entrée au coût d’acquisition et dépréciés sur la base de leur valeur d’utilité représentant ce que la société accepterait de décaisser pour les obtenir si elle avait à les acquérir. Comme indiqué dans la note 4.7.3.8 de l’annexe, la valeur d’inventaire est estimée par la direction par rapport à la valeur d’utilité des titres de participations sur la base de la valeur des capitaux propres à la clôture de l’exercice des entités concernées, de leur niveau de rentabilité et de leurs prévisions d’activité. L’estimation de la valeur d’utilité de ces titres requiert l’exercice du jugement de la direction dans son choix des éléments à considérer selon les participation concernées, éléments qui peuvent correspondre selon le cas à des éléments historiques (pour certaines entités, capitaux propres), ou à des éléments prévisionnels (perspectives de développement et de rentabilité). La concurrence et l’environnement économique auxquels sont confrontées certaines filiales, ainsi que l’implantation géographique de certaines d’entre elles, peuvent entraîner une baisse de leur activité et une dégradation du résultat opérationnel. Dans ce contexte et du fait des incertitudes inhérentes à certains éléments et notamment à la probabilité de réalisation des prévisions, nous avons considéré que la correcte évaluation des titres de participation, créances rattachées et provisions pour risques constituait un point clé de l’audit.
143 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
Notre réponse Nos travaux ont consisté à vérifier la correcte application des méthodes utilisées. La revue des valeurs d’inventaire a été réalisée sur la base de sondages. Pour les évaluations reposant sur la quote-part des capitaux propres, nous avons vérifié que les données retenues concordent avec celles issues des comptes des sociétés. Pour les évaluations prenant en compte des capitaux propres réévalués en fonction de perspectives, nous avons également apprécié le caractère raisonnable des hypothèses retenues et la documentation supportant ces hypothèses. Nous avons par ailleurs effectué une revue de la comptabilisation des provisions pour dépréciation nécessaires, le cas échéant. Pour apprécier le caractère raisonnable de l’estimation des valeurs d’utilité des titres de participation, sur la base des informations qui nous ont été communiquées, nos travaux ont consisté principalement à vérifier que l’estimation de ces valeurs déterminée par la direction est fondée sur une justification appropriée de la méthode d'évaluation et des éléments chiffrés utilisés et, selon les titres concernés, à : Pour les évaluations reposant sur des éléments historiques :
- vérifier, pour un échantillon représentatif de titres, que les capitaux propres retenus concordent avec les comptes des entités qui ont fait l’objet d’un audit ou de procédures analytiques et que les ajustements opérés, le cas échéant, sur ces capitaux propres sont fondés sur une documentation probante ;
Pour les évaluations reposant sur des éléments prévisionnels :
- obtenir et analyser la cohérence des prévisions de résultats des activités des entités concernées établies par les directions opérationnelles et apprécier leur cohérence avec les données prévisionnelles issues des derniers plans stratégiques, établis sous le contrôle de la direction générale pour chacune de ces activités ; - obtenir et analyser la cohérence des hypothèses retenues avec l’environnement économique aux dates de clôture et d’établissement des comptes ; - comparer les prévisions retenues pour des périodes précédentes avec les réalisations correspondantes afin d’apprécier la réalisation des objectifs passés ;
Au-delà de l’appréciation des valeurs d’utilité des titres de participation, nos travaux ont consisté également à :
- apprécier le caractère recouvrable des créances rattachées au regard des analyses effectuées sur les titres de participation ; - vérifier la comptabilisation d’une provision pour risques dans les cas où la société est engagée à supporter les pertes d’une filiale présentant des capitaux propres négatifs.
144 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
Evaluation des stocks Voir notes 4.7.3.10 - « Evaluation des stocks » , 4.7.3.11 « Dépréciation des stocks » et 4.7.4.4 - « Stocks » Risque identifié Au 31 mars 2019, la valeur nette des stocks s’élève à 14,5 millions d’euros, représentant 9% du total bilan.
Une provision pour dépréciation est constituée lorsque la valeur nette de réalisation est inférieure à la valeur comptable. Compte tenu du caractère significatif des stocks dans les comptes annuels de la société, nous avons considéré l’évaluation de ce poste comme un point clé de l’audit. Notre réponse
Nos travaux ont consisté à apprécier les données et les hypothèses retenues
par la Direction pour déterminer la valeur nette de réalisation des stocks.
Nous avons notamment :
- comparé, pour les terrains, les actes de vente de l’exercice et les
valeurs de marché sur les mêmes communes avec la valorisation
retenue pour identifier la potentialité de dépréciation ;
- analysé, pour les opérations de Promotion :
o les modalités d’évaluation des prix de revient des opérations
en cours de développement (comprenant le coût des études
préalables au lancement des opérations) ;
o les probabilités de réalisation de ces opérations en fonction
des critères tangibles déterminés par la direction ;
o l’antériorité de ces opérations.
Vérifications spécifiques
Nous avons également procédé, conformément aux normes d’exercice
professionnel applicables en France, aux vérifications spécifiques prévues par
les textes légaux et réglementaires.
Informations données dans le rapport de gestion du Conseil d’administration et dans les autres documents sur la situation financière et les comptes annuels adressés aux actionnaires
Nous n'avons pas d'observation à formuler sur la sincérité et la concordance
avec les comptes annuels des informations données dans le rapport de gestion
du Conseil d’administration et dans les autres documents sur la situation
financière et les comptes annuels adressés aux actionnaires.
145 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
En application de la loi, nous vous signalons que les informations relatives aux délais de paiement prévues à l'article D.441-4 du code de commerce sont mentionnées de façon incomplète dans le rapport de gestion. En conséquence nous ne pouvons attester de leur sincérité et de leur concordance avec les comptes annuels.
Rapport sur le gouvernement d’entreprise
Nous attestons de l’existence, dans le rapport du conseil d’administration sur le gouvernement d’entreprise, des informations requises par les articles L. 225-37-3 et L. 225-37-4 du code de commerce. Concernant les informations fournies en application des dispositions de l’article L. 225-37-3 du code de commerce sur les rémunérations et avantages versés aux mandataires sociaux ainsi que sur les engagements consentis en leur faveur, nous avons vérifié leur concordance avec les comptes ou avec les données ayant servi à l’établissement de ces comptes et, le cas échéant, avec les éléments recueillis par votre société auprès des sociétés contrôlant votre société ou contrôlées par elle. Sur la base de ces travaux, nous attestons l’exactitude et la sincérité de ces informations.
Concernant les informations relatives aux éléments que votre société a considéré susceptibles d’avoir une incidence en cas d’offre publique d’achat ou d’échange, fournies en application des dispositions de l’article L. 225-37-5 du code de commerce, nous avons vérifié leur conformité avec les documents dont elles sont issues et qui nous ont été communiqués. Sur la base de ces travaux, nous n'avons pas d'observation à formuler sur ces informations. Autres informations
En application de la loi, nous nous sommes assurés que les diverses
informations relatives aux prises de participation et de contrôle et à l’identité
des détenteurs du capital ou des droits de vote vous ont été communiquées
dans le rapport de gestion.
Informations résultant d’autres obligations légales et
réglementaires
Désignation des commissaires aux comptes
Nous avons été nommés commissaires aux comptes de la société CAPELLI
par les assemblées générales du 17 juin 2005 pour le cabinet ORFIS, et du
26 mars 2019 pour le cabinet MAZARS.
Au 31 mars 2019, le cabinet ORFIS était dans la 16ème année de sa mission
sans interruption et le cabinet MAZARS dans sa 1ère année de sa mission
sans interruption.
146 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
Responsabilités de la direction et des personnes constituant
le gouvernement d’entreprise relatives aux comptes annuels
Il appartient à la direction d’établir des comptes annuels présentant une image fidèle conformément aux règles et principes comptables français ainsi que de mettre en place le contrôle interne qu'elle estime nécessaire à l'établissement de comptes annuels ne comportant pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs.
Lors de l’établissement des comptes annuels, il incombe à la direction d’évaluer la capacité de la société à poursuivre son exploitation, de présenter dans ces comptes, le cas échéant, les informations nécessaires relatives à la continuité d’exploitation et d’appliquer la convention comptable de continuité d’exploitation, sauf s’il est prévu de liquider la société ou de cesser son activité. Il incombe au Conseil d’administration remplissant les fonctions du comité d’audit de suivre le processus d’élaboration de l’information financière et de suivre l'efficacité des systèmes de contrôle interne et de gestion des risques, ainsi que le cas échéant de l'audit interne, en ce qui concerne les procédures relatives à l'élaboration et au traitement de l'information comptable et financière. Les comptes annuels ont été arrêtés par le Conseil d’administration.
Responsabilités des commissaires aux comptes relatives à
l’audit des comptes annuels
Objectif et démarche d'audit Il nous appartient d’établir un rapport sur les comptes annuels. Notre objectif est d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes annuels pris dans leur ensemble ne comportent pas d’anomalies significatives. L’assurance raisonnable correspond à un niveau élevé d’assurance, sans toutefois garantir qu’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel permet de systématiquement détecter toute anomalie significative. Les anomalies peuvent provenir de fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l’on peut raisonnablement s’attendre à ce qu’elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques que les utilisateurs des comptes prennent en se fondant sur ceux-ci. Comme précisé par l’article L. 823-10-1 du code de commerce, notre mission de certification des comptes ne consiste pas à garantir la viabilité ou la qualité de la gestion de votre société.
Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes d’exercice professionnel applicables en France, le commissaire aux comptes exerce son jugement professionnel tout au long de cet audit. En outre : - il identifie et évalue les risques que les comptes annuels comportent des
147 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, définit et met en œuvre des procédures d’audit face à ces risques, et recueille des éléments qu’il estime suffisants et appropriés pour fonder son opinion. Le risque de non-détection d’une anomalie significative provenant d’une fraude est plus élevé que celui d’une anomalie significative résultant d’une erreur, car la fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le contournement du contrôle interne ;
- il prend connaissance du contrôle interne pertinent pour l’audit afin de définir des procédures d’audit appropriées en la circonstance, et non dans le but d’exprimer une opinion sur l’efficacité du contrôle interne ;
- il apprécie le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable des estimations comptables faites par la direction, ainsi que les informations les concernant fournies dans les comptes annuels ;
- il apprécie le caractère approprié de l’application par la direction de la convention comptable de continuité d’exploitation et, selon les éléments collectés, l’existence ou non d’une incertitude significative liée à des événements ou à des circonstances susceptibles de mettre en cause la capacité de la société à poursuivre son exploitation. Cette appréciation s’appuie sur les éléments collectés jusqu’à la date de son rapport, étant toutefois rappelé que des circonstances ou événements ultérieurs pourraient mettre en cause la continuité d’exploitation. S’il conclut à l’existence d’une incertitude significative, il attire l’attention des lecteurs de son rapport sur les informations fournies dans les comptes annuels au sujet de cette incertitude ou, si ces informations ne sont pas fournies ou ne sont pas pertinentes, il formule une certification avec réserve ou un refus de certifier ;
- il apprécie la présentation d’ensemble des comptes annuels et évalue si les comptes annuels reflètent les opérations et événements sous-jacents de manière à en donner une image fidèle.
Rapport au conseil d’administration remplissant les fonctions de comité d’audit
Nous remettons au Conseil d’administration remplissant les fonctions du comité d’audit un rapport qui présente notamment l’étendue des travaux d'audit et le programme de travail mis en œuvre, ainsi que les conclusions découlant de nos travaux. Nous portons également à sa connaissance, le cas échéant, les faiblesses significatives du contrôle interne que nous avons identifiées pour ce qui concerne les procédures relatives à l’élaboration et au traitement de l’information comptable et financière. Parmi les éléments communiqués dans le rapport au Conseil d’administration remplissant les fonctions du comité d’audit figurent les risques d’anomalies significatives que nous jugeons avoir été les plus importants pour l’audit des comptes annuels de l’exercice et qui constituent de ce fait les points clés de l’audit, qu'il nous appartient de décrire dans le présent rapport. Nous fournissons également au Conseil d’administration remplissant les fonctions de comité d’audit, la déclaration prévue par l’article 6 du règlement
148 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
(UE) n°537-2014 confirmant notre indépendance, au sens des règles applicables en France telles qu’elles sont fixées notamment par les articles L. 822-10 à L. 822-14 du code de commerce et dans le code de déontologie de la profession de commissaire aux comptes. Le cas échéant, nous nous entretenons avec le Conseil d’administration remplissant les fonctions du comité d'audit des risques pesant sur notre indépendance et des mesures de sauvegarde appliquées.
Fait à Villeurbanne, le 30 juillet 2019
Les commissaires aux comptes
ORFIS
Bruno GENEVOIS
Mazars
Frédéric MAUREL
“LE DOMAINE D’HESTIA” à Saint-André-lez-Lille (59)
5. CAPITAL ET ACTIONNARIAT5.1 - Données boursières 5.2 - Relation avec les actionnaires5.3 - Dividendes5.4 - Contrat de liquidité5.5 - Actionnariat
150 151151151152
149 Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
150 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
5. CAPITAL ET ACTIONNARIAT
5.1 - Données boursières
Date d'introduction sur le Marché Libre 28 octobre 2004
Transfert sur Eurolist C 27 octobre 2005
Code Isin FR0010127530
Code Bloomberg CAPLI FP
Code Reuters CAPLI.PA
Marché Eurolist C
Cotation Continue
Secteur 8730 - Immobilier
Sous-secteur 8733 Participation et promotion immobilière
Service à Règlement Différé Non
PEA (Plan d'Epargne en Actions) et PEA-PME Oui
Nombre de titres 2 213 333 actions
Capital social au 31 mars 2019 15.139.198€
Données du 1er avril au 31 mars 2018/2019
Nombre d'actions 2 213 333
Cours le plus haut (en euros) 54.20
Cours le plus bas (en euros) 28.70
Dernier cours de l'année (en euros) 31.90
Capitalisation boursière au 31.03 (en millions d'euros) 70.61
Le 29 mars 2019 le titre de CAPELLI a clôturé la séance de cotation à 31.90 euros
151 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
5.2 - Relation avec les actionnaires.
La Direction Financière du Groupe s’adresse à un
public diversifié composé d’investisseurs (actions
et obligations), d’actionnaires, existants ou
potentiels, individuels ou institutionnels, ainsi qu’à
leurs conseils (les analystes financiers). À tous ces
acteurs du marché, CAPELLI entend fournir, une
information claire, précise et transparente.
Le Rapport Financier Annuel, édité en français, est
disponible sur simple demande ou sur le site
Internet de la société.
Les documents juridiques à savoir les statuts,
procès-verbaux d’assemblées générales et rapports
des contrôleurs légaux peuvent être consultés au
siège social du Groupe.
Le site Internet https://capelli-immobilier.fr/
recense les principales informations concernant la
structure, les métiers, l’actualité, les données
financières et les communiqués publiés.
Le site Internet www.euronext.com diffuse toutes
les informations financières et boursières relatives à
la société.
CM-CIC, GreenSome Finance et Louis Capital
Markets réalisent régulièrement des notes sur les
publications du Groupe.
Le Groupe CAPELLI a mandaté CM-CIC Securities
pour assurer la gestion des titres inscrits au
nominatif pur :
CM CIC Securities Middle Office Emetteur
6, avenue de Provence 75 009 PARIS
Conformément à la Directive Transparence,
imposée par le règlement Général des Autorités
des Marchés Financiers entré en vigueur le 20
janvier 2007, le Groupe CAPELLI a signé un contrat
avec le diffuseur professionnel Actusnews pour la
diffusion effective et intégrale de son information
réglementée.
Au sein du groupe CAPELLI, les personnes
responsables de l’information financière et de la
relation investisseurs sont à votre disposition :
Christophe CAPELLI - Président Directeur Général
Rodolphe PEIRON - Directeur Général Adjoint
Julien BURONFOSSE – Responsable financement et
relations investisseurs
Tel : 04 78 47 49 29 – https://capelli-immobilier.fr/
5.3 - Dividendes
Le tableau ci-dessous présente les dividendes par action distribués au titre des trois derniers exercices :
2017/2018 2016/2017 2015/2016
Dividende par action 0,84 € 0,68 € 0,48 € € Total en euros 1 856 043,00 € 1 505 066,44 € 1 062 400,00 €
Au jour de l’établissement du présent document, la décision de l’Assemblée Générale concernant l’affectation
et la répartition du résultat de l’exercice 2018/2019 n’est pas connue.
5.4 - Contrat de liquidité
Un contrat de liquidité « action » a été conclu entre
la société CAPELLI et la société Louis Capital Market.
Ce contrat est conforme à la charte de déontologie
établie par l’Association Française des Marchés
Financiers le 8 mars 2011 et approuvée par
l’Autorité des Marchés Financiers par décision
précitée du 21 mars 2011 (Charte AMAFI).
152 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
Le 3 octobre 2014, la société CAPELLI a confié à
BNP Paribas Securities Services la mise en œuvre
d’un contrat de gestion de compte émission. Ce
contrat porte sur les titres de l’emprunt
obligataire d’un montant nominal de 6 822 000€
portant intérêts au taux annuel de 7.00% payable
semestriellement et venant à échéance le 30
septembre 2019.
5.5 - Actionnariat
➢ EVOLUTION DU CAPITAL
31/03/2018 Augm. Dim. 31/03/2019
Nombre de titres 2 213 333 - - 2 213 333
Valeur nominale 6,84 € - - 6,84 €
Un droit de vote double est accordé à toutes les actions entièrement libérées pour lesquelles il est justifié d’une
inscription nominative depuis deux ans au moins au nom du même actionnaire au jour de l’assemblée
générale.
➢ REPARTITION DU CAPITAL ET DES DROITS DE VOTE AU 30 JUIN 2019
(1) 505 332 titres détenus en nue-propriété, et donnant droits de vote en Assemblée Générale Extraordinaire, ne sont
pas pris en compte dans le pourcentage de détention de JCC Participations.
(2) 505 332 titres détenus en usufruit, et ne donnant pas droits de vote en Assemblée Générale Extraordinaire, sont pris
en compte dans la détention de Montana Participations.
Il est précisé que les pourcentages de droits de vote sont calculés conformément aux dispositions de l’article
223-11 du Règlement général de l’AMF (ensemble des actions auquel sont attachés des droits de vote, y compris
les actions auto-détenues privées de droits de vote).
➢ FRANCHISSEMENT DE SEUILS LEGAUX
Au 30 juin 2019, la société n’a pas connaissance de
franchissements de seuils intervenus au cours de
l’exercice et postérieurement, autres que ceux
intervenus lors des exercices précédents.
A la connaissance de la Société, il n’existe pas
d’actionnaire, détenant plus de 5% de son capital ou
de ses droits de vote au 31 mars 2019, autre que
ceux mentionnés ci-avant
Actionnariat au 30/06/2019
Nombre % Nombre % Nombre %
JCC Participations 338 240 15,28% 676 480 18,18% 1 687 144 45,34%
Montana Participation 1 293 851 58,46% 2 461 725 66,15% 1 451 061 38,99%
Famille Capelli 1 632 091 73,74% 3 138 205 84,33% 3 138 205 84,33%
Public 558 105 25,22% 559 943 15,05%
Auto-détention 23 137 1,05% 23 137 0,62%
TOTAL 2 213 333 100,00% 3 721 285 100,00% 3 719 447
Titres de capital Droits de vote AGO Droits de vote AGE
“RÉSIDENCE ANDRÉA” à Gagny (93)
6. INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES6.1 - Principales dispositions légales et statutaires 6.2 - Informations sur les filiales et participations6.3 - Documents accessibles au public6.4 - Informations relatives aux contôleurs légaux des comptes6.5 - Personne responsable au Rapport Financier Annuel
154 156157157158
153 Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
154 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
6. INFORMATIONS COMPLEMENTAIRES
6.1 - Principales dispositions légales et statutaires
➢ DENOMINATION ET SIEGE SOCIAL
La société est dénommée CAPELLI, et a pour nom
commercial depuis le 15 février 2018 « GROUPE
CAPELLI ».
Le siège social de la société CAPELLI a été transféré
en date du 27 mars 2018, à PARIS – 43 rue du
Faubourg Saint-Honoré. Le siège administratif de la
société restant à CHAMPAGNE AU MONT D’OR –
2Bis chemin du coulouvrier. Le numéro de
téléphone est : +33.4.78.47.49.29
➢ FORME JURIDIQUE ET LEGISLATION
CAPELLI est une société anonyme à Conseil
d’Administration soumis au droit Français.
➢ GOUVERNANCE D’ENTREPRISE
Dans un souci de transparence et d’information du
public, la Société a mis en place un ensemble de
mesures visant à se conformer aux
recommandations de place concernant les
principes de gouvernement d’entreprise. Pour
plus d’informations, se reporter au rapport du
Président du Conseil d’administration relatif aux
conditions de préparation et d’organisation des
travaux du Conseil et aux procédures de contrôle
interne et de gestion des risques figurant au Chapitre
3, sections 3.1.
➢ DATE DE CONSTITUTION DE LA SOCIETE
La Société a été créée le 19 mai 1976.
➢ OBJET SOCIAL
L’objet social de la Société est défini à l’article 2 de
ses statuts :
o L’étude, la mise au point, la réalisation pour
son compte ou le compte de tous tiers de tous
projets immobiliers, leur commercialisation, ou
tout ou partie de ces missions,
o La vente, en totalité ou en partie de tous
biens ou droits immobiliers quelconque, l’activité
de marchand de biens et de lotisseur,
o La prise de participation dans toute
société, quels que soient son objet et sa forme ; la
gestion administrative et financière dans toute
société,
o La création, l’acquisition, l’exploitation, la
vente, la prise ou la dation à bail de tous
établissements industriels ou commerciaux se
rattachant à cet objet,
o Et généralement toutes opérations
financières, mobilières ou immobilières pouvant se
rattacher directement ou indirectement à son
objet social et à tous objets similaires ou
connexes, ou susceptibles d’en faciliter
l’application et le développement, le tout, tant
pour elle-même
o Que pour le compte de tiers ou en
participation sous quelque forme que ce soit.
➢ RCS
La Société est immatriculée au Registre du
Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro
306 140 039
➢ EXERCICE SOCIAL
L’exercice social est de douze mois, du 1er avril au
31 mars.
➢ DROIT A UNE PART DES BENEFICES
Chaque action donne droit, dans les bénéfices, à une
part proportionnelle à la quotité du capital qu’elle
représente.
Le bénéfice distribuable est constitué par le bénéfice
de l’exercice, diminué des pertes antérieures et du
prélèvement pour la réserve légale et augmenté du
report bénéficiaire. En outre, l’Assemblée générale
des actionnaires peut décider, dans les conditions
prévues par la loi, la mise en distribution de sommes
prélevées sur les réserves disponibles et/ou le
compte de report à nouveau ; dans ce cas, la décision
de l’Assemblée générale des actionnaires doit
indiquer expressément les postes de réserves sur
lesquels les prélèvements sont effectués.
L’Assemblée générale des actionnaires ne peut
décider la distribution d’un dividende aux
actionnaires qu’après avoir approuvé les comptes
de l’exercice écoulé et constaté l’existence de
155 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
sommes distribuables. Les modalités de mise en
paiement du dividende sont fixées par l’Assemblée
générale des actionnaires ou, à défaut, par le
Conseil d’administration.
➢ ASSEMBLEES GENERALES
Les assemblées générales ordinaires et
extraordinaires des actionnaires sont convoquées,
se réunissent et délibèrent dans les conditions
prévues par la loi. Conformément à l’article R. 225-
85 du Code de commerce, le droit de participer
aux assemblées générales est subordonné à
l’enregistrement comptable des titres au nom de
l’actionnaire ou de l’intermédiaire inscrit pour son
compte au troisième jour ouvré précédant
l’Assemblée à zéro heure, heure de Paris, soit dans
les comptes de titres nominatifs tenus par la
Société, soit dans les comptes de titres au porteur
tenus par un intermédiaire habilité.
L’enregistrement comptable des titres dans les
comptes de titres au porteur tenus par
l’intermédiaire financier habilité est constaté par
une attestation de participation délivrée par ce
dernier qui doit être annexée au formulaire de
vote à distance, à la procuration de vote ou à la
demande de carte d’admission établis au nom de
l’actionnaire ou pour le compte de l’actionnaire
représenté par l’intermédiaire inscrit. Sous réserve
de ce qui précède, tout actionnaire a le droit de
participer aux assemblées, à condition que ses
actions soient libérées des versements exigibles. À
défaut d’assister personnellement à l’Assemblée,
tout actionnaire peut choisir entre l’une des trois
formules suivantes :
o Donner une procuration à un autre
actionnaire, à son conjoint, au partenaire avec
lequel il a conclu un pacte civil de solidarité ou par
toute autre personne physique ou morale de son
choix ;
o Voter par correspondance ; où
Adresser une procuration à la Société sans indication
de mandataire, dans les conditions prévues par les
dispositions législatives et réglementaires en
vigueur.
Les actionnaires peuvent, dans les conditions
prévues par la loi et les règlements, adresser leur
formule de procuration et de vote par
correspondance concernant toute Assemblée
générale des actionnaires, soit sous forme papier,
soit, par télétransmission. Les procès-verbaux
d’assemblées sont établis, et leurs copies ou
extraits sont certifiés et délivrés, conformément à la
loi.
➢ DROITS DE VOTE DOUBLE
Chaque membre de l’Assemblée a autant de voix
qu’il possède ou représente d’actions.
Toutefois, les statuts de la Société (article 13)
prévoient que toute action nominative
intégralement libérée pour laquelle il sera justifié
d'une inscription depuis 2 ans au moins au nom
d'un même actionnaire, au jour de la réunion de
l'assemblée générale, donnera lieu à un droit de
vote double au profit de cet actionnaire.
En cas d'augmentation de capital par incorporation
de réserves, de bénéfices ou de primes d'émission,
ce droit de vote double sera conféré, dès leur
émission, aux actions nominatives, attribuées
gratuitement à un actionnaire de la société à raison
d'actions anciennes pour lesquelles ce dernier
bénéficierait déjà de ce droit.
Le transfert par quelque moyen et dans quelque
condition que ce soit mettra fin de plein droit au
droit de vote double qui s'y rattache, hors les cas
visés à l'article L 225-124 du Code de commerce.
156 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
6.2 - Informations sur les filiales et participations
La société CAPELLI FONCIER SA est une société ad hoc, contrôlée exclusivement par le groupe CAPELLI, et est donc à ce titre incluses
dans le périmètre de consolidation.
Comme indiqué en note 4.4.3 « Méthodes et périmètre de consolidation », l’application d’IFRS 11 n’a conduit à identifier
que des co-entreprises.
Compte tenu du « Preferred Supplier Agreement » conclu entre CAPELLI SUISSE et CAPELLI FONCIER, le groupe dispose d’un
contrôle exclusif lui permettant d’appliquer la méthode de l’intégration globale.
99% 100% 100%
CAPELLI
FINANCEMENT
70%
2C AMENAGEMENT
50% JARDINS DE
CHAMPAGNE
50% 99% MOISSELLES LES
ECOLES
1% 99% AMIENS
INTERCAMPUS
1% 1%LA FERTE BRAS VERT
99% 35% MARECHAUX DE
France
99,8%FINANCIERE CAPELLI
100% BEAUFORT
LOTISSEMENT
99,9LES JARDINS DE FLORA
0,1% 90%LE CARRE PAUL SANTY
99%ST CERGUES COTS 2
1% 1%CARBON CONTE
99% 65%LYON YPRES 74
70%MOUSSEUX 90% CROIX SAINT-PIERRE
1%LE PIAN LOUENS
99% 52% LE DOMAINE DE
LOUISE
48% 99%HAILLAN MEDOC
1% 1% MOISSY CRAMAYEL
LIBERATION
99% 50%DOMAINE DE L'ENTAY
54,6% LES JARDINS DU VAL
DE PONS
95%CT1
1% LE DOMAINE DE LA
BORNETTE
99% 50%39HENRI BARBUSSE
1% 99%BRON BROSSOLETTE
1% 1%VUE SUR PARC
99% 50% ST MAURICE DE
VERCHERES
70% 120 BD DE
MENILMONTANT
95%EHNEN LEWENT
1% COULOMMIERS
STRASBOURG
99% 50%3 RUE JOANNES
1% 99%IN EXTENSO
1% 1%ST GERMAIN BENI
99% 99%
1%LES ALLLES D'AVESNES
100%CAPELLI CF4
49%HESPERANGE SYREN
1%LES JARDINS D'EMMA
99% 50%ROSNY LAVOISIER
1% 99% LE DOMAINE DE LA
VILLAROCHE
1% 1%LES JARDINS DE PAUL
99% 98,4%CAPELLI SUISSE
30%FGLUX
51% LIMPERTSBERG
GLACIS
1% LES JARDINS
D'AMELIE
99% 50%MONTREUIL VITRY
1% 99% LE CLOS DES
VIOUGUES
1% 1% NANTEUIL LES MEAUX
MENDES
99% 57%CHEMIN DU BACON
95%STRASSEN HELENA
1% BALLANCOURT
AUNETTE
99% 51%CHEVILLY CRETTE
99%GEX LA VILLE
1% 1% ARMENTIERES
NATIONALE
99% 70,0%L2C DEVELOPPEMENT
100%LE CUBE
95%AHN VIGNES
1% LES JARDINS DU
CHÂTEAU
99% 50%37 ATHUR PETIT
1% 99%LES JARDINS DE PAUL
1% 1% ISSY LES
M OULIN EA UX
M IC H ELET
99% 51%CL INVEST
100%LE CLOS DES URSULES
95%GOETZINGEN BEIM
LES JARDINS D'ALICE76% 99% BALCON DES
MESANGES
1% 99% LES JARDINS DE
CANDICES
1% 1%DIVONNE VOLTAIRE
99% 51%LE CLOS ULYSSE
100% LE 29 LYON
BELLECOUR
95%REIMBERG BELLE VUE
1%L'OREE DE MEGEVE
99% 99%MONTEVRAIN EGLISE
1% 99% SAINT PIERRE EN
FAUCIGNY TATTES
1% 1%CERNY LONGUEVILLE
99% 51%FRG FRANCHEVILLE
100%LE 35
90%BOWO
1%VILLENEUVE PARIS
99% 99%PARMAIN POINCARRE
1% 99% MONTREUIL SOUS
BOIS BOISSIERE
1% 1%TRAPPES ZAY
99% 45%6 RUE DE LHOMME
100%LANDEV1
1%LE MONT D'ARBOIS
99% 99%THORIGNY CLAY
1% 99%SCCV ARPAJON EGLY
1% 1%LILLE BOUVINE
99% 99,8%
1%
VILLENAVE D'ORNON
1
100%CAPPAL
90%
1%MELUN FABRIQUES
99% 99%VETRAZ ROCHERS
1% 99%ARRAS DUTILLEUX
1% 1%VILLENEUVE ORME
99% 99,8%
1%
VILLENAVE D'ORNON
2EICH LUX
1% LES CLOS SAINT
FRANCOIS
99% 99%ST CERGUES COTS
1% 99%CONFLANS LE GUEN
1% 1%BEAUMONT LE LAC
99% 100% LES VAGUES DE
MAREUIL
90%NEUDORF KIEM
1%SCCV BONS LA PRALY
99% 99% VILLEURBANNE
FAILLEBIN
1% 99% BOISSY SAINT LEGER
TRAVERSIERE
1% 1%LE DOMAINE D'ASPRE 51%
1%
99%LES PRESLES
90%BETTANGE MESSER
1%C H A R B ON N IER ES
C H A N T ER IE
99% 99%VILLEURBANNE ALLIES
1% 99% LE PLESSIS PATE
CHARCOIX
1% 1%CESSY MURIERS
99% 100%OSCHTERBOURG
1%VITRY MOQUET
99% 99%ROANNE ST ALBAN
1% 99% SAINTE FOY
BRAMAFAN
1%LES VILLAS OZON
99% 10,7%123 CAPELLI
1%LES HAUTS DU LEMAN
99% 99%LIEVIN BIAT
1% 99%DAMMARIE FOSSE
1% 1%NATURA PARK
1%
98%
SNC1%
ESTAIRES LA VILLE99% 99% VILLEFONTAINE
VELLEIN
1% 99%ST GENIS FAUCILLE
1% 1% CLICHY LA GARENNE
ROGUET
1%
98%SCCV
SCI1% SCCV MEAUX ST
FIACRE
99% 99%PROVILLE HERMENNE
1% 99% SCCV ALFORTVILLE
VERON
1% 1%LES ALLEES VERTOISES
1%
98%SARL
SAS / SA1% MERIGNAC
MAGUDAS
99% 99%GEX BELLE FERME
1% 99%PORTE DE France
1% 2%LE DIORAMA
98%
1%PESSAC LECLERC 170
99% 99%PESSAC LECLERC 186
1% 99%LYON GD
1% 1%REPUBLIQUE
99% 100%CAPELLI FONCIER
1%GENAS JAURES
99% 99% ALFORTVILLE JB
CLEMENT
1% 99%SCIEZ SONGY
1% 1%IGNY ST NICOLAS
99%
1%ERMONT JUIN
99% 99% HARNES BARBUSSE
1% 99%CHAMPS NEWTON
1% 1%MAUREPAS VOSGES
99%
1% ST LOUBES FOUCRE
99% 99% PAREMPUYRE
LANDEGRAND
1% 99%MEAUX JOFFRE
1% 1%PESSAC 198
99%
60% CHAMPIGNY
REPUBLIQUE
99%MERIGNAC PESSAC
1% 99%MEAUX CHAAGE
1% 1%TEMPLEUVE 8 MAI
99%
60%MAISONS HUGO
99%SAINT GENIS LYON
1% 99%CLOS DU MIDI
1%
SA CAPELLI
SAS CAPELLI PROMOTION SA CAPELLI LUX
157 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
6.3 - Documents accessibles au public Les communiqués de la Société, les rapports annuels comprenant notamment les informations financières historiques de la Société et du Groupe déposés auprès de l’AMF, ainsi que, le cas échéant, leurs actualisations, sont disponibles sur le site Internet de la Société à l’adresse suivante : https://capelli-immobilier.fr/, et une copie peut en être obtenue au siège administratif de la Société (2 bis Chemin du Coulouvrier, 69410 Champagne au Mont d’Or).
Conformément à l’article 221-3 du Règlement général de l’AMF, les informations réglementées (définies à l’article 221-1 du Règlement général de l’AMF) sont mises en ligne et archivées sur le site Internet de la Société. Elles y sont conservées au moins cinq ans à compter de leur date de diffusion. L’information réglementée est également diffusée comme exigé par la réglementation via un Wire agréé (www.actusnews.com).
L’émetteur met également en ligne sur son site internet l’ensemble des documents préparatoires aux Assemblées Générales. Conformément aux recommandations de l’AMF, les statuts de la Société sont disponibles sur le site Internet de la Société. Ils peuvent aussi, comme les procès-verbaux des Assemblées générales, les rapports des Commissaires aux comptes et tous les autres documents sociaux, être consultés au siège administratif de la Société (2bis Chemin du Coulouvrier 69410 CHAMPAGNE AU MONT D’OR) dans les conditions prévues par la loi et par les statuts. Les Rapports annuels, semestriels et information financière trimestrielle, programmes de rachat d’actions, et autres informations sont disponibles sur le site du groupe (https://capelli-immobilier.fr/)
6.4 - Informations relatives aux contrôleurs légaux des comptes
6.4.1 Commissaires aux comptes titulaires ORFIS Représenté par Monsieur Bruno Genevois 149 boulevard de Stalingrad–69100 Villeurbanne
Date de première nomination : 17/06/2005 Renouvellement : 22/09/2015 Echéance : AGO statuant sur l’exercice clos au 31/03/2021
MAZARS 131 Boulevard Stalingrad « Le Premium » 69100 VILLEURBANNE Date de première nomination : 26/03/2019 Echéance : AGO statuant sur l’exercice clos au 31/03/2022.
La durée du mandat des Commissaires aux Comptes titulaires est de 6 exercices.
6.4.2 Commissaires aux comptes suppléants Monsieur Christophe VELUT 149 boulevard de Stalingrad
69100 Villeurbanne
Date de première nomination : 22/09/2015 Echéance : AGO statuant sur l’exercice clos au 31/03/2021
Monsieur Emmanuel CHARNAVEL 131 Boulevard Stalingrad « Le Premium » 69100 VILLEURBANNE Date de première nomination : 26/03/2019 Echéance : AGO statuant sur l’exercice clos au 31/03/2022.
La durée du mandat des Commissaires aux Comptes suppléants est de 6 exercices. Les honoraires des Commissaires aux Comptes et des membres de leur réseau pris en charge par le Groupe CAPELLI au titre de l’exercice 2018/2019 sont donnés au paragraphe 4.4.4.7 de l’annexe aux comptes consolidés
158 I Rapport Annuel 2018/2019 CAPELLI
6.5 - Personne responsable du Rapport Financier Annuel
6.5.1 Désignation de la personne responsable du Rapport Financier Annuel Christophe CAPELLI, Président Directeur Général du Groupe CAPELLI
6.5.2 Attestation du responsable du Rapport Financier Annuel « J’atteste, à ma connaissance, que les comptes sont établis conformément aux normes comptables applicables
et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société et de l’ensemble
des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport de gestion présente un tableau fidèle de
l’évolution des affaires, des résultats et de la situation financière de la société et de l’ensemble des entreprises
comprises dans la consolidation ainsi qu’une description des principaux risques et incertitudes auxquels elles sont
confrontées.»
PARIS Le 30 Juillet 2019 Christophe CAPELLI - PDG