raport de evaluare - eurexpert · pdf file- benzinarii 3. teren 3.1 suprafata terenului...

SC Property Partners Valuation Consulting SRL Oradea, Str. Henrik Ibsen nr.20, Jud Bihor 1

17 Aprilie 2013 Banca Italo-Romena Spa Italia si Eurexpert IPURL Agentia Oradea RE: Oradea, Str. Henrik Ibsen nr.20, Jud Bihor Stimate Domn, In urma solicitarii d-voastra din data de 25.03.2013, am demarat procesul de intocmire al raportului de evaluare pentru proprietatea mentionata mai sus, in beneficiul clientului SC Raicris IFN SRL, persoana juridica romana. Pentru intocmirea prezentului raport, ce se axeaza pe standardele actuale de piata, am avut ca baza atat informatiile furnizate de d-voastra si de catre client, cat si date furnizate de piata de sector si baza de date proprie. In cazul in care orice informatie din cele ce urmeaza, se dovedeste a fi incorecta sau incompleta, acuratetea prezentei evaluari poate fi afectata si, in conformitate, ne rezevam dreptul de a rectifica raportul. Acest raport a fost intocmit de catre un Evaluator calificat sa ofere consultanta in ceea ce priveste evaluarea unei proprietati de acest tip, in acest amplasament. Acest raport a fost realizat in conformitate cu standardele impuse de Uniunea Nationala a Evaluatorilor Autorizati – ANEVAR si standardele internationale de evaluare, in concordanta cu Standardele Comisiei Internationale de Evaluare (IVSC). Luand in calcul bazele subliniate mai sus si, dupa cum este expus in acest raport, opinia noastra asupra valorii de piata a proprietatii mentionate mai sus, la data evaluarii este de:

E 28.000 (Douazecesioptmii Euro) Aceasta valoare se supune atat termenilor si conditiilor noastre, cat si oricaror ipoteze expuse. De asemenea, aceasta valoare este valida de la data intocmirii prezentului raport si poate fi reconsiderata la o data ulterioara. Trebuie subliniat faptul ca aceasta evaluare este furnizata exclusiv destinatarului prezentei scrisori si nu se accepta nici o responsabilitate transmisa unei terte parti. Se interzice publicarea sau expunerea, in totalitate sau partial, fara acordul prealabil al semnatarului prezentei scrisori. In plus, certificam ca SC Property Partners Valuation Consulting SRL nu are nici un interes direct cu privire la imobilele care fac obiectul prezentului raport de evaluare si nici o influenta legata de partile implicate, asadar, avand aptitudinea de a oferi consultanta in mod deliberat. Avem increderea ca acest raport de evaluare corespunde cerintelor d-voastra si va stam la dispozitie pentru eventuale informatii ulterioare. Cu stima, Raluca Maftei Director


Raport de Evaluare

Client: SC Raicris IFN SRL Proprietar: SC Raicris IFN SRL Adresa: Oradea, Str. Henrik Ibsen nr.20, Jud Bihor, Nr. Cadastral 17695 Utilizator: Banca Italo-Romena Spa Italia si Eurexpert IPURL Tipul proprietatii: Teren liber intravilan categoria parcare Nr. Inregistrare: 10766 / 17.04.2013

Valoarea de Piata: (Euro)

28.000 EUR

Valoarea de Piata: (RON)

122.592 RON

Cursul de schimb BNR (1 EUR= RON 4,3783)

Metode de evaluare Valori rezultate Suprafata teren

Comparatia Vanzarilor 29.000 euro Metoda Reziduala 28.000 euro 818 MP

Evaluator, Crisan Antonio

Administrator Raluca Maftei

SC Property Partners Valuation Consulting SRL, Sos. Chitilei nr. 88, Sector 1, Bucuresti

Data inspectiei: 25.03.2013 Data evaluarii: 17.04.2013


CERTIFICARE

Prin prezenta, în limita cunostintelor si informatiilor detinute, certificam ca afirmatiile prezentate si sustinute în acest raport sunt adevarate si corecte si au fost verificate, in limita posibilitatilor, din mai multe surse. De asemenea, certificam ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile noastre personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere profesional. In plus, certificam ca nu avem nici un interes prezent sau de perspectiva cu privire la imobilele care fac obiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legata de partile implicate. Declaram pe propria raspundere ca nu ne aflam in conflict de interese cu institutia de credit, nefiind incident niciunul din cazurile de conflict de interese enumerate expres in Contractul nr. C37/29.01.2013. Onorariul ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatura cu declararea în raport a unei anumite valori sau interval de valori (din evaluare) care sa favorizeze clientul si nu este influentata de aparitia unui eveniment ulterior. Analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerintele din standardele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre Uniunea Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania - ANEVAR. Evaluatorii au respectat codul deontologic al ANEVAR. In elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenta externa din partea nici unei alte persoane în afara evaluatorilor care semneaza mai jos. Prezentul raport a fost efectuat in concordanta cu Standardele Internationale de Evaluare IVS 2013 publicate de către IVSC, respectiv Standardul referitor la active corporale imobiliare – IVS 230 (drepturi asupra proprietăţii imobiliare) ce se supune normelor nationale ANEVAR si poate fi expertizat (la cerere). La data elaborarii acestui raport, evaluatorii care semneaza mai jos sunt membrii ANEVAR, au indeplinit cerintele programului de pregatire profesionala continua al ANEVAR si au competenta necesara intocmirii acestui raport. De asemenea, evaluarea a fost efectuata in conformitate cu Codul Deontologic. Firma SC Property Partners Valuation Consulting si membrii sai au incheiate asigurari de raspundere profesionala la Omniasig. Acest raport de evaluare este confidential atat pentru client cat si pentru evaluator si este valabil numai pentru scopul mentionat in prezentul raport; nu se accepta nici o responsabilitate daca este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru oricare alt scop. Raportul de evaluare nu va putea fi inclus, in intregime sau partial, in documente, circulare sau in declaratii, nici publicat sau mentionat in alt fel, fara acordul scris si prealabil al evaluatorului si al clientului acestuia, cu specificatia formei si a contextului in care ar urma sa apara. Evaluatorii nu sunt obligati sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta referitor la proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare, decat in baza unui angajament special pentru acest scop si in limita permisa de reglementarile deontologice si de conduita ale profesiunii si respectiv cu respectarea legislatiei in vigoare. Prezentul raport de evaluare trebuie luat ca un intreg (scrisoare, certificare, prezentare raport evaluare, anexe), nefiind acceptata utilizarea divizata a acestuia. A fost redactat exclusiv pentru a fi folosit de catre destinatar si pentru scopul precizat.


I. PREMISELE EVALUARII 1. Scopul evaluarii

Stabilirea valori de piata in scopul executarii silite.

2. Destinatarul raportului

Acest raport de evaluare ii este adresat Bancii Italo-Romena Spa Italia si Eurexpert IPURL si nu poate fi utilizat in alte scopuri sau de catre alti destinatari.

3. Prezentarea Consultantului

S.C. PROPERTY PARTNERS VALUATION CONSULTING S.R.L Date de identificare: Cod de Inregistrare fiscala RO 22362087 Registrul Comertilui sub nr. J40/16598/2007 Oraşul: BUCUREŞTI Sos. Chitila, nr.88, sector 1 Telefon: 021/6677105 E-mail: [email protected]

4. Prezentarea Clientului Numele clientului: SC Raicris IFN SRL CUI 15209855 J05 /152 /2003

5. Baza de evaluare Estimarea valorii de piata in baza standardelor IVS cadru general – Valoarea de piata – tip de valoare, precum şi tipuri

de valoare diferite de valoarea de piata; IVS 103 – Raportarea Evaluarii; IVA 310 – Evaluarea drepturilor asupra proprietăţii imobiliare pentru

garantarea imprumutului; IVS 230 - drepturi asupra proprietăţii imobiliare.

6. Definitia valorii de piata In conformitate cu Standardul International de Evaluare IVS cadru general –

Valoarea de piata: “Valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluarii, intre un cumparator hotarat si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie nepărtinitoare, dupa un marketing adecvat şi in care partile au actionat fiecare în cunoştinţă de cauza, prudent si fara constrangere.”

7. Conditii si ipoteze limitative – A se vedea Anexa 1. 8.Clauze de confidentialtate Raportul de evaluare sau orice referire la acesta nu pot fi publicate, nici incluse

intr-un document destinat publicitatii, fara acordul scris si prealabil al S.C. Property Partners Valuation Consulting S.R.L. cu specificarea formei si contextului in care ar urma sa fie reprodus sau publicat.


II. PREZENTAREA DATELOR 1. Adresa si Proprietarul 1.1 Adresa proprietatii si tipul acesteia

Proprietatea este compusa dintr-un teren intravilan categoria de folosinta curti constructii cu suprafata de 818 mp conform actelor de.

1.2 Proprietar si situatia juridica

SC Raicris IFN SRL, perosana juridica romana. A fost supus evaluarii dreptul deplin de proprietate al SC Raicris IFN SRL, asupra proprietatii descrise mai sus, conform: Documente de proprietate: - Extras de carte funciara nr. 150346/03.11.2010/Oradea - Contract de vanzare cumparare 255/2006

Documentatie cadastrala: - Nr. cadastral: 17695 - Plan de amplasament si delimitare al corpului de proprietate - Certificatul de urbanism nu a fost pus la dispozitia evaluatorului

1.3 Data inspectiei Inspectia proprietatii s-a efectuat de catre Dl Crisan Antonio, Property Partners

Valuation Consulting, in data de 25.03.2013, in prezenta uni reprezentant SC Raicris IFN SRL

1.4 Data evaluarii 17.04.2013

1.5 Ipoteci

Conform datelor furnizate de proprietar terenul este ipotecat in favoarea Bancii Italo-Romena.

1.6 Utilizarea actuala

La data inspectiei, terenul era liber si avea destinatie parcare.

2. Analiza locatiei 2.1 Informatii generale

Amplasarea Strada/Accesul la

proprietate

Proprietatea in cauza este situata in cartierul Iosia, pe strada Henrik Ibsen (vezi ANEXA 4), in imediata vecinatate a blocului rezidential Raicris Henrik Ibsen. In zona predomina vilele unifamilale si blocuri rezidentiale. Proprietatea se acceseaza direct din Str. Henrik Ibsen cu piciorul si Strada Trotusului cu auto, strada Henrik Ibsen fiind drum asfaltat si Strada Trotusului doar pietruita.

Transportul public

Proprietatea are acces la caile de transport in comun – linii de autobuz si linii maxi taxi. Statiile se afla intr-o raza de cca. 5 minute de mers pe jos departare de proprietate.

Puncte de interes

Proprietatea beneficiaza de invecinarea cu urmatoarele puncte de interes:

- Blocul Rezidential Raicris Henrik Ibsen - Soseaua de centura - Benzinarii

3. Teren

3.1 Suprafata terenului Documentele de proprietate descriu marimea terenului ca fiind de 818 mp.


3.2 Geografia

Relieful proprietatii este plat, iar forma acestuia este relativ regulata.

3.3 Deschidere / Acces

Terenul are deschidere de 3.5 ml la Str.Henrik Ibsen si 6.4 ml la Str. Trotusului.

3.4 Utilitati

Retelele de curent electric, gaze naturale, canalizare si apa sunt la limita proprietatii.

3.5 Limite

Terenul nu este imprejmuit.

3.6 Urbanism/Restrictii

Certificatul de urbanism nu a fost pus la dispozitia evaluatorului, dar avand in vedere localizarea terenului si vecinatatile se presupune faptul ca terenul poate fi utilizat doar pentru construirea de locuri de parcare, forma si apropierea de blocul vecin facind o alta exploatare aproape imposibila si cu foarte mici sanse de de a primi avizele necesare pentru a se construi imobile de orice alt tip.

3.7 Utilizarea proprietatii

La momentul inspectiei terenul era liber si avea destinatie de parcare.


III. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE 1. Generalitati Piata imobiliara din 2013 a debutat continuand trendul descendent al preturilor

inceput la jumatatea anului 2008, municipiul Oradea si zonele adiacente fiind intre cele mai afectate, datorita exploziei de constructii din ultimii ani precum si a conditiilor de finantare actuale. Piata nu este blocata, dar fata de acum trei ani este la un nivel de 25-30%, ceea ce nu este neaparat un aspect negativ, avand in vedere faptul ca in urma cu 2-3 ani piata era una umflata, artificiala. Odata cu debutul anului 2013 sunt asteptate primele tendinte de stabilizare a valorilor imobiliare si sunt asociate cu reluarea finantarii si scaderea preturilor la un nivel considerat acceptabil de clienti. Potrivit Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara (OCPI) Bihor, numarul tranzactiilor imobiliare a crescut in ianuarie 2013 cu 36% mai mult fata de aceeasi luna din anul trecut,. Conform acelorasi date OCPI, in luna ianuarie s-au inregistrat cresteri si la inscrierea ipotecilor in cartea funciara cu 132% fata de ianuarie 2009, dar si la inscrierea constructiilor, cu 52%. Potrivit reprezentantilor OCPI, situatia la aceste categorii este chiar mai buna decat cea inregistrata in ianuarie 2007, in plina dezvoltare imobiliara. Mai exact, numarul tranzactiilor, atat in cazul persoanelor juridice, cat si in cazul persoanelor fizice, a crescut cu 330, de la 1418 in 2007 la 1748 anul acesta. In urma conditiilor economice impuse in ultimul an, dezvoltatorii au redus preturile pana la praguri minime acceptabile, actualmente preturile solicitate pe piata situandu-se tot mai aproape de adevarata valoare. Majoritatea specialistilor imobiliari sunt de acord ca piata imobiliara a inceput sa intre pe un fagas normal, iar tranzactiile sunt realizate de catre beneficiarii finali ai locuintei sau, cu alte cuvinte, a disparut specula imobiliara aproape in totalitate. Nu se mai cumpara doar pentru a vinde mai departe. Cei care isi cauta o locuinta, cumpara. Tranzactiile au crescut odata cu programul Prima Casa, program care pentru multi a insemnat o revigorare a pietei, dupa ce in primele sase luni ale lui 2009 a intampinat dificultati, dar si-a revenit odata cu maturizarea proiectului. Dezvoltatorii spun ca au trecut de "cel mai important obstacol al crizei economice", adica iarna 2009-2013. Desi au fost cateva luni dificile, dezvoltatorii privesc cu optimism primavara, care marcheaza si reinceperea targurilor imobiliare, care vor fi unul din instrumentele principale de crestere a vanzarilor de apartamente. Iar oferte sunt din belsug. Principalele comportamente de adaptare a dezvoltatorilor la caracteristicile actuale ale pietei sunt introducerea sistemului de rate la dezvoltator si reducerea marjei de profit. In cazul companiilor imobiliare, comportamentul de adaptare consta in reconfigurarea activitatii, adica prin scaderea ponderii vanzarilor in favoarea inchirierilor si reducerea cheltuielilor, in principal cheltuieli administrative si salariale. In ceea ce priveste valorile imobiliare, indicele saptaminal al pretului la imobiliare, calculat de site-ul imobiliare.ro, arata ca, in primele zile ale noului an, apartamentele din Oradea au continuat sa se ieftineasca. In cazul apartamentelor vechi, pretul solicitat pe metru patrat este ceva mai mare (datorita in special pozitionarii si calitatii constructiei mai bune a apartamentelor vechi fata de cele noi). Astfel, în luna ianuarie şi începutul lui februarie, preţul mediu al apartamentelor situate în blocuri vechi a fost de 1.004 euro/mp, cu 2,5% mai mic comparativ cu perioada similară din 2009, în timp ce apartamentele construite recent au un preţ mediu de 851 de euro/mp în scădere cu 2,7 % faţă de ultima săptămâna a lunii ianuarie şi cu 6,6% comparativ cu aceeaşi perioadă din 2009. In opinia expertilor imobiliari, exista cerere in piata, dar aceasta nu se concretizeaza in comportament de achizitie ci, in principal, in comportament de inchiriere. Astfel, tranzactiile raman la un nivel redus, valoarea reala a unui imobil nefiind data de oferta prezenta pe piata, ci de cererea supusa unei negocieri drastice.

2. Oferta de terenuri similare

Relativ constanta.


3. Cererea de terenuri similare

Scazuta.

4. Echilibrul pietei

Din punct de vedere teoretic, punctul de echilibru este greu de atins sau niciodata, ciclul imobiliar neputand fi sincronizat cu ciclul de dezvoltare a afacerilor, datorita instabilitatii economice, activitatea imobiliara raspunzand la stimuli pe termen lung sau scurt. Ciclul pe termen scurt depinde de schimbarile la nivelul caracteristicilor populatiei existente si de veniturile sale, in timp ce pe termen lung depinde, mai ales, de disponibilitatea creditelor si conditiilor de finantare.

5. Plaja de valori ofertate spre vanzare pentru bunuri similare

Minim: cca. 30 euro/mp Maxim: cca. 50 euro/mp


IV. CEA MAI BUNA UTILIZARE Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatii selectata din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicarii abordarilor de evaluare. Cea mai buna utilizare este definita ca utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adecvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare (maxim productiva). In opinia noastra, tinand cont de caracteristicile proprietatii analizate, C.M.B.U. este cea de edificare a unor locuri de parcare.

V. EVALUAREA 1. Metodologia de evaluare

Pentru determinarea valorii de piata a unei proprietati imobiliare de tipul celei de fata, Standardele Internationale de Evaluare prevad posibilitatea utilizarii a mai multor tehnici de evaluare si anume : comparatia vanzarilor, metoda reziduala sau a extractiei, tehnica parcelarii, rentei de baza, etc. In cazul de fata s-a considerat oportun a se aplica metoda pe baza comparatiei vanzarilor si pe baza metodei reziduale

2. Abordarea pe baza comparatiei vanzarilor

Premisa majora a abordarii prin comparatia vanzarilor este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este in relatie directa cu preturile/ofertele unor proprietati competitive si comparabile. Aceasta abordare utilizeaza analiza pietei in vederea identificarii de tranzactii ale unor proprietati similare si compararii acestora cu subiectul de evaluat. Astfel, valorile si informatiile referitoare la tranzactiile de bunuri similare sunt analizate, comparate si corectate in functie de asemanari si diferentieri. In aplicarea acestei metode de evaluare se analizeaza vanzarile sau ofertele cu loturi de teren comparabile (situate in aceeasi zona si de dimensiuni apropiate cu cel de evaluat), pentru a determina daca acestea au caracteristici inferioare, superioare sau egale cu ale proprietatii de evaluat. In cazul de fata, metoda a fost aplicata avand la baza informatii cu privire la oferte de terenuri libere, similare, situate in aceeasi zona cu terenul de evaluat. In cazul de fata, ca tehnica de comparare, se va utiliza comparatia directa, tehnica procentuala. Aceasta reprezinta un proces prin care se stabilesc diferentele intre proprietatea supusa evaluarii si comparabile, prin cuantificarea corectiilor. Corectiile procentuale care se aplica preturilor unor tranzactii comparabile, reflecta superioritatea sau inferioritatea proprietatii comparabile, avand in vedere elementele de comparatie. Instrumentul de lucru pentru efectuarea corecţiilor este grila de piata (vezi ANEXA 7) care reprezinta un tablou ce are pe linii elementele de comparatie, pe prima coloana proprietatea evaluata iar pe celelalte coloane, proprietăţile comparabile. Uneori pentru fiecare element de comparatie se alocă două linii: una pentru comparare şi alta pentru corectie. In partea de jos a grilei există o secţiune de analiză a rezultatelor cu două linii: total corecţii exprimate absolut şi procentual din preţul de vânzare. Cu aceste rezultate, evaluatorul poate estima comparabilitatea tranzacţiilor fata de proprietatea evaluata si să selecteze valoarea finală. Tranzactiile care necesita cele mai mici corecţii vor avea ponderea cea mai mare in alegerea valorii finale. În acelaşi timp, ponderea va reflecta si increderea pe care o are evaluatorul in datele privind tranzactiile comparabile. Ca surse de informatii s-au folosit ofertele de vanzare de bunuri similare din zona


3.Abordarea pe baza metodei reziduale

studiata existente in ziarele/revistele de specialitate, din paginile de web ale diferitelor firme imobiliare precum si din baza de date proprie aferenta departamentelor de evaluare respectiv de tranzactii imobiliare (vezi ANEXA 6).

Trebuie precizat faptul ca, pentru toate comparabilele, s-a considerat ca dreptul de proprietate transmis este integral, iar conditiile de vanzare – plata cash. Grila de piata este prezentata in ANEXA 7. Din analiza efectuata a rezultat ca cea mai apropiata comparabila de subiect este comparabila A (are cea mai mica corectie totala bruta). Avand in vedere si celelalte corectii, opinam ca valoarea de piata a imobilului analizat este de

29.000 Euro Aceasta metoda ia in calcul informatiile privind venitul si cheltuielile ca elemente de analiza. Metoda ia in considerare venitul pe care l-ar putea aduce terenul daca ar fi construit si vandut ca o proprietate “la cheie”. Diferenta dintre valoarea proiectului “la cheie” si costul de construire reprezinta valoarea terenului liber de constructii. Valoarea reziduala - Valoarea estimată pe care ar obţine-o o entitate din cedarea unui activ, după deducerea costurilor estimate pentru cedare, dacă activul avea deja vechimea şi condiţia prevăzută la sfârşitul duratei de viaţă utilă.

Ipotezele de lucru si algoritmul de calcul este prezentat in ANEXA 8. Astfel, opinam ca valoarea de piata a terenului analizat este de:

28.000 Euro

4. Reconcilierea rezultatelor

Prezentarea rezultatelor: Metoda comparatiei vanzarilor 29.000 Euro Metoda reziduala 28.000 Euro Avand in vedere cantitatea, calitatea informatiilor detinute ca urmarea a analizelor noastre, adecvarea abordarilor prezentate, principiul prudentei si conditiile limitative expuse in prezentul raport de evaluare, evaluatorii opineaza ca valoarea de piata a prorietatii imobiliare supuse evaluarii asa cum se prezenta la data inspectiei este estimata prin metoda reziduala la:

28.000 Euro Referitor la aceasta valoare pot fi precizate urmatoarele:

Valoarea a fost exprimata si este valabila in conditiile si prevederile prezentului raport;

Valoarea opinata include terenul atat cota exclusiva cat si cea indiviza; Valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile

implicate de conformarea la cerintele legale; Valoarea este o predictie; Valoarea este subiectiva; Valoarea estimata nu include TVA Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

5. Conditii limitative suplimentare

In calcule, s-a utilizat suprafata indicata in documentatia pusa la dispozitie de catre client.


Nu am fost informati de vicii ascunse sau alte elemente ce pot influenta valoarea de piata estimata in prezentul raport de evaluare.

6. Gradul de vandabilitate Scazut


Anexa 1 - Conditii si ipoteze limitative

- Nu s-a facut nici o investigatie si nici nu s-au inspectat acele parti ce erau acoperite, neexpuse sau inaccesibile si s-a presupus astfel ca aceste parti sunt in stare tehnica buna. Nu se poate exprima nici o opinie despre starea tehnica a partilor neinspectate si acest raport nu trebuie considerat ca ar valida integritatea elementelor.

- Nu ne asumam nici o responsabilitate pentru orice vicii ascunse sau informatii neconcludente ale dreptului de proprietate, structurilor sau infrastructurilor care ar putea afecta valoarea imobilului. Mai mult, nu facem investigatii pentru a le descoperii.

- Nu s-au realizat estimari cu privire la starea structurala a imbunatatirilor sau la dimensiunea si adecvarea sistemelor mecanice si a altor componente precum incalzire, canalizare, sistemul electric, etc. Valorile estimate in raportul de fata au plecat de la premisa ca imobilul evaluat este construit si utilizat in concordanta cu toate autorizatiile de constructie, neexistand nici o disputa cu vecinii, ocupantii spatiilor invecinate sau administratia locala.

- Evaluatorii au presupus ca imobilul evaluat se conformeaza restrictiilor urbanistice din zona, detine toate licentele, autorizatiile, certificatele necesare utilizarii sale.

- Am considerat ca toate informatiile obtinute de la client sunt adevarate si corecte. Toate informaţiile (inclusiv situaţiile financiare, estimări şi avize) obţinute de la părţi neangajate de către Property Partners Valuation Consulting se presupun a fi adevărate şi corecte. Nu ne asumam nici o responsabilitate pentru neconcordantele generate de informatii eronate oferite de client.

- Daca nu este precizat, se presupune că nu există abuzuri sau încălcări ale legii, care sa afecteze proprietatea evaluata.

- Se presupune că proprietatea este în deplină conformitate cu toate codurile, legile, consimţămintele, licenţele sau reglementarile relevante la nivel naţional, oraşenesc, local sau privat, şi că toate autorizaţiile, permisele, certificatele, francisele şi aşa mai departe pot fi reînoite şi / sau transferate către un eventual cumpărător sau alt ocupant;

- Evaluatorii, prin reglementarile profesionale cărora se supune, nu au calitatea juridică de a certifica corectitudinea, din punct de vedere legal, a actelor menţionate şi nici a dreptului deplin de proprietate asupra bunului imobil evaluat, considerat existent în prezenta lucrare, ca ipoteză de lucru.

- Evaluatorii au considerat proprietatea imobiliara subiect libera de sarcini, fiind evaluata in aceasta ipostaza. - Nu s-a efectuat nici o investigatie referitoare la prezenta sau absenta substantelor poluante si, prin urmare, nu se poate oferi nici o asigurare a potentialului sau impact asupra evaluarii. In consecinta, pentru scopul acestei evaluari, am presupus ca nu sunt, pe sau in cadrul proprietatii, nici un fel de substanta poluanta, care ar putea contamina proprietatea si diminua valoarea acesteia. Orice identificare ulterioara nu ne este imputabila.

- Valorile estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a acestora pe interese fractionate va invalida valorile estimate.

- Evaluatorii au fost de acord sa-si asume responsabilitatea misiunii incredintate de catre clientul numit in raport, in scopul utilizarii precizate de catre client respectiv in scopul mentionat in raportul de fata.

- Raportul de evaluare nu este destinat asiguratorului proprietatii, iar valoarea prezentata in prezentul raport de evaluare nu are nici o legatura cu valoarea de asigurare.

- Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia. - Nici o parte a acestui raport nu poate fi reprodusa sub nici o formă fără acordul prealabil al evaluatorului, şi nici nu poate fi distribuita în raport prin publicitate, relatii publice, stiri, de vânzare sau de alte mijloace media. Dreptul de autor al raportului este reţinută de SC Property Partners Valuation Consulting SRL şi se aplică chiar daca este numit un evaluator sau nu.

- Evaluatorii, prin natura muncii sale, nu sunt obligati sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in instanta relativ la proprietatea in chestiune.

- In cazul în care cititorul este pe punctul de a lua o decizie pe plan investitional, chiar si personal, fiduciar sau corporativ, şi are orice nelamurire în ceea ce priveşte conţinutul material al acestui raport, se recomandă contactarea evaluatorului.

- Evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate pentru orice eveniment, condiţie sau circumstante care pot sa afectează valoarea proprietatii, ce pot aparea ulterior, fie datei de evaluare mentionata în acest raport, fie datei inspectiei, oricare ar fi ordinea.


- Calitatea managementului proprietatii are un efect direct asupra viabilitatii economice şi valorii de piaţă a acesteia. Previziunile financiare prezentate în acest raport presupun un drept de proprietate responsabil si competenta manageriala. Orice variaţie de la aceasta ipoteza ar putea avea un impact semnificativ asupra estimarilor de valoare rezultate.

- Estimarea rezultatelor prezentate în acest raport se bazează pe o evaluare a economiei actuale la nivel naţional şi local, fara a exclude nici un element şi fara a face previziuni cu privire la efectele de creştere sau scadere brusca, în condiţiile economice locale. Nu putem şi nu garantam că estimarile vor fi atinse, insa acestea au fost întocmite pe baza informaţiilor obţinute în cursul acestui studiu, şi sunt destinate să ţină seama de experienţa investitorilor.

- Unele dintre cifrele prezentate în acest raport se poate să fi fost generate de modele financiare, făcând calcule bazate pe numere cu trei sau mai multe zecimale. Din motive de claritate şi simplificare, cele mai multe cifrele prezentate în acest raport au fost rotunjite şi pot fi, prin urmare, pasibile de mici erori de rotunjire, în anumite cazuri.

- Evaluarea proprietăţilor imobiliare trebuie să fie considerate ca fiind în acelaşi timp o ştiinţă şi o artă. Deşi această evaluare utilizează diferite calcule matematice pentru a oferi indicaţii de valoare, decizia finala a valorii este subiectivă şi poate fi influenţată de experienţa anterioară a evaluatorului şi de alţi factori care sunt sau nu, specificati în prezentul raport.

- Dreptul deplin de proprietate se presupune a fi transmisibil cu uşurinţă, fără nici o restricţie nejustificată, cu excepţia cazurilor in care este altfel specificat.

- Chiar daca toate informaţiile conţinute în acest raport sunt considerat a fi corecte, acestea se pot schimba. Nici o parte a continutului acestui raport nu trebuie să fie interpretată ca o garanţie de orice fel.

- Nu s-au făcut verificări in ceea ce priveste probleme legate de buget, de sarcini şi monitorizari ale constructiei. În acest domeniu, ne-am bazat, inca o data, pe informaţiile furnizate de către proprietar / dezvoltator.

- Evaluatorii nu isi asuma nici o responsabilitate pentru evenimentele ce influenteaza valoarea proprietatii care au avut loc dupa data evaluarii sau data inspectiei si care nu au fost indicate.

- Raportul de evaluare nu poate fi folosit ca probă în instanţă fiind o expertiză extrajudiciară. - Natura pietelor emergente cum este si Romania presupune anumite dificultati in cuantificarea unor valori de piata. Oricum, valorile exprimate in cadrul acestui raport trebuie sa fie considerate ca fiind cea mai buna estimare a proprietatii in cauza. Subliniem ca valoarea recomandata a fost determinata strict prin perspectiva situatiei pietei, la data de referinta a evaluarii, situatie care se poate modifica, intr-un interval mai scurt sau mai lung, in functie de dinamica economica, ceea ce ar implica reconsiderarea pozitiei noastre.

- Desigur ca proprietarul respectiv un potential cumparator, pot avea, argumentat, alte opinii si pareri, sustinand oricare alta valoare dintre valorile determinate in prezentul raport sau oricare alta valoare rezultata dintr-un alt proces de evaluare.

- Evaluatorul nu are nici un interes prezent sau de viitor în legatură cu proprietatea evaluată sau cu parţile interesate în tranzacţie;


Anexa 2 - Documente de proprietate


Anexa 3 - Planse, schite


Anexa 4 - Harta Localizare


Anexa 5 - Fotografii Acces strada Trotusului Teren si acces Strada Henrik Ibsen

Teren Teren

Teren Teren

Vecinatati Vecinatati


Anexa 6 - Comparabile utilizate Comparabila 1 Loc de casa intre case. Oradea, zona Iosia 70.000 EUR

Suprafaţă teren:646 mpFront stradal: 13.5 m Nr. fronturi: 1 Tip teren: constructii Clasificare teren: intravilan Construcţie pe teren: Nu Modificat la: 15/01/2013 Utilităţi

Apa Canalizare Gaz Curent

Alte detalii zonă Amenajare strazi: pietruite Mijloace de transport Iluminat stradal

Alte informaţii Vecinătăţi: . Alte detalii: Teren intravilan situat intre case, toate utilitatile (apa, canalizare, gaz, curent) Link extern: http://www.casa-regal.com

http://www.imobiliare.ro/anunt/X01013095 Comparabila 2 Oradea, Bihor Vand 500 mp teren pentru casa in cart.Veterani,Calea Aradului 37.000 EUR modificat in urma cu 32 zile Suprafata terenului 500m² Judet Bihor

Localitatea Oradea

Zona Calea Aradului Adresa Calea Aradului DE vanzare loc de casa situat in Calea Aradului, cart. Veterani, suprafata 500 mp, front stradal 16 metri, toate utilitatile in fata terenului. Pret-37000 euro Telefon

http://www.romimo.ro/imobiliare/Terenuri/Teren-ptr-casa/Bihor/Oradea/anunt-3966120.html Comparabila 3 Oradea, Bihor De vanzare teren intravilan situat in Oradea 78.000 EUR modificat in urma cu 30 zile Suprafata terenului 1.000m² Localitatea Oradea

Zona Calea Aradului De vanzare teren intravilan pentru constructie casa(e) situat in Oradea, cartierul Iosia, strada Trotusului, suprafata 1000 mp, front stradal 16 metri, toate utilitatile: apa, curent, canalizare, gaze.Pret-78000 euro. Telefon

http://www.romimo.ro/imobiliare/Terenuri/Teren-intravilan/Bihor/Oradea/anunt-4017174.html


Comparabile vanzari locuri parcare:

http://www.selinainvest.ro/Promotii/

http://www.alexi.ro/index.php?act=pret&lang=ro


Anexa 7 - Grila de piata pentru teren ELEMENTE DE COMPARATIE subiect

PROPRIETATI IMOBILIARE COMPARABILE

A B C Suprafata teren (mp) 818.00 646 500 1,000Pret (oferta/vanzare) (EURO/mp) 108 74 78Tipul tranzactiei oferta oferta oferta Corectie (%) -10% -10% -10%Valoare corectie (EURO/mp) -11 -7 -8Pret corectat (EURO/mp) 97.20 66.60 70.20Drepturi de proprietate integral integral integral integral Corectie (%) 0% 0% 0%Valoare corectie (EURO/mp) 0 0 0Pret corectat (EURO/mp) 97.20 66.60 70.20Condiţii de finanţare La piata La piata La piata Corectie (%) 0% 0% 0%Valoare corectie (EURO/mp) 0 0 0Pret corectat (EURO/mp) 97.20 66.60 70.20Conditii de piata actuale actuale actuale Corectie (%) 0% 0% 0%Valoare corectie (EURO/mp) 0.00 0.00 0.00Pret corectat (EURO/mp) 97.20 66.60 70.20Localizare Henrik Ibsen mai buna mai slaba similara Corectie (%) -5% 40% 0%Valoare corectie (EURO/mp) -4.86 26.64 0.00Preţ corectat (EURO/mp) 92 93 70Drum acces asfaltat asfaltat asfaltat pietruit Corectie (%) 0% 0% 20%Valoare corectie (EURO/mp) 0 0 14Pret corectat (EURO/mp) 92.34 93.24 84.24Destinatia (utilizarea terenului) parcare rezidential rezidential rezidential Corectie (%) -60% -60% -60%Valoare corectie (EURO/mp) -55.40 -55.94 -50.54Pret corectat (EURO/mp) 36.94 37.30 33.70Utilitati toate similar similar similar Corectie (%) 0% 0% 0%Valoare corectie (EURO/mp) 0.00 0.00 0.00Pret corectat (EURO/mp) 36.94 37.30 33.70Suprafata 818.00 646 500 1,000 Corectie (%) -5% -5% 0%Valoare corectie (EURO/mp) -1.85 -1.86 0.00Pret corectat (EURO/mp) 35.09 35.43 33.70Front stradal 11 ml 13.5 ml 16 ml 16 ml Corectie (%) 0% 0% 0%Valoare corectie (EURO/mp) 0.00 0.00 0.00Pret corectat (EURO/mp) 35.09 35.43 33.70Relieful/forma terenului Regulat similar similar similar Corectie (%) 0% 0% 0%Valoare corectie (EURO/mp) 0.00 0.00 0.00Pret corectat (EURO/mp) 35.09 35.43 33.70


Alte elemente (autorizatie, amenajari) fara fara fara fara Corectie (%) 0% 0% 0%Valoare Corectie (EURO/mp) 0.00 0.00 0.00Pret corectat (EURO/mp) 35.09 35.43 33.70Corecţie totală netă (EURO) -73 -39 -44Corecţie totală netă (%) -68% -52% -57%Corecţie totală brută (EURO) 73 92 72Corecţie totală brută (%) 68% 124% 93%Suprafata teren (mp) 818.00 mp Valoarea estimata (EURO/mp) 35 EURO/mp VALOARE ESTIMATA (EURO) 29,000 EURO 126,971 LEI * cea mai mica corectie totala bruta s-a efectuat pentru comparabila: A

Anexa 8 – Metoda Reziduala

Suprafata de teren (mp) 818 mp

Se presupune faptul ca pe terenul analizat se construiesc 20 de locuri de parcare:

30 locuri parcare

valoare unitara medie de vanzare (euro/loc parcare) 2,200 Euro

A. VANZARE POTENTIALA (EURO) 66,000 €

B. TOTAL COSTURI DE EDIFICARE A CONSTRUCTIEI (euro) 37,599 €

costuri unitare conform Costuri Inlocuire Corneliu Schiopu fisa DRMASF (euro/mp) 38 Euro/mp

suprafata construit (mp) 818 mp costuri edificare (euro) 31,011 €

alte amenajari teren (euro) 1,000 € proiectare 4% din C+M+I (euro) 1,240 €

organizare santier si urmarire executie 3% din C+M+I (euro) 930 €

profit antreprenor imobiliar 10% (euro) 3,418 €

C. (A-B) Valoare de piata TEREN (EURO) 28,401 €

rotund (EURO) 28,000 €

suprafata teren (mp) 818 mp

valoare unitara (EURO/mp) 34 €/mp

Valoare de piata TEREN (RON) 122,592 RON

raport de evaluare - eurexpert · pdf file- benzinarii 3. teren 3.1 suprafata terenului...

Documents